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Sobre la necesidad de corregir un error crítico de diseño de la base de datos registral y de la catastral.

Sobre la necesidad de corregir un error crítico de diseño de la base de datos registral y de la catastral. (El mantenimiento del código de finca registral y la referencia catastral tras segregaciones y agregaciones)

 

Joaquín Delgado Ramos, Notario y Registrador

Indice destacado:
 

 

* Planteamiento:

Tanto el Registro de la Propiedad como el Catastro son, ante todo, o después de todo (como cada uno prefiera verlo) dos grandes bases de datos.

Ambos siguen el sistema de “folio real”, que supone que el elemento esencial es la finca/inmueble, respecto del que se predican o “de donde se cuelgan” todos los demás atributos o campos de la base de datos (tales como el titular, el valor, la representación gráfica, etc, etc)

En toda base de datos es absolutamente esencial que en su diseño lógico no se cometan errores graves.

Y la primera regla que cualquiera sabe (o debería saber) es que es absolutamente esencial en toda base de datos emplear un identificador único (unívoco e inequívoco) para referirse a cada elemento de la base de datos.

Y siendo la finca/inmueble el elemento esencial tanto en el registro como en el catastro, se le asigna un identificador que ha de ser único y diferenciado para cada finca/inmueble: el código registral único de finca, o la referencia catastral del inmueble.

Y tras ello, todo el proceso bidireccional de comunicación informática y coordinación entre ambas bases de datos se construye sobre las relaciones entre esos dos campos-clave de las respectivas bases de datos: el código registral único de finca y la referencia catastral.

Cuando se produzca la coordinación, en la base de datos registral, además del código único de finca constará la referencia catastral, y en la base de datos catastral además de su identificador propio, que es la referencia catastral, constará también el código registral único de finca.

Por tanto, sería un error de diseño absolutamente crítico que esos campos claves no cumplieran su función conceptual, que es la de ser identificadores únicos, inequívocos, autosuficientes, exclusivos y excluyentes para cada finca o para cada inmueble.

(De nada serviría implantar el sistema del DNI para las personas, si un fallo de diseño permitiera el error que de varias personas distintas tuvieran el mismo DNI, o un sistema de CSV de documentos electrónicos si un fallo de diseño permitiera que hubiera distintos documentos con el mismo CSV)

Pues, lamentablemente, vamos a ver cómo, por curiosas razones históricas, tenemos un error crítico en el diseño de las bases de datos registrales y catastrales.

 

* Antecedentes:

Cuando se aprobó por Decreto de 14 de febrero de 1947 la redacción de los artículos 45 a 50 del Reglamento hipotecario, el registro de la propiedad, además de llevarse en formato papel, lo era en libros encuadernados y mediante asientos manuscritos.

Probablemente ello explicara que, por razones de comodidad y economía en la llevanza del registro, se contemplara reglamentariamente, como categorías específicamente registrales,  a la segregación y a la agregación como supuestos distintos de la división y agrupación de fincas, respectivamente.

Este artificio conceptual permitió ahorrar el trabajo material y muchas veces manual de abrir folio real a cada una de las distintas porciones que quedaban como resto resultantes tras sucesivas segregación, y permitió ahorrarse efectuar su nueva descripción en un folio nuevo con el arrastre de titularidades y cargas, pues el resto de la finca matriz tras segregación, o el resultado de una agregación mantenían su mismo folio real, con el ahorro de esfuerzo y tiempo que ello suponía.

Razones parecidas de pura comodidad material en el despacho y firma de documentos se consagró tambien reglamentariamente la distinción entre inscripciones extensas y concisas, y hasta la distinción entre firma entera y media firma del registrador.

Todo ello pudo ser comprensible y entendible en su contexto.

Pero lo cierto es que con el posterior empleo de medios mecánicos e informáticos en la llevanza actual del registro, ya con libros de hojas móviles, ordenadores e impresoras, se hace innecesario e injustificado, – y en mayor medida aún cuando se implante la llevanza electrónica ordenada en el articulo 19 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre- ,  el artificio de dar distinto tratamiento registral a los fraccionamientos que se autodenominen divisiones con respecto a los que se autodenominen segregaciones, o dar distinto tratamiento registral a las unificaciones de fincas que se autodenominen agrupaciones con respecto a las que emplean la denominación de agregaciones, máxime cuando desde el punto de vista sustantivo tanto civil, como urbanístico, no existe diferencia relevante alguna entre división y segregación, como tampoco la existe entre la agrupación y la agregación.

Esta particularidad registral contemplada en el reglamento se agravaba cuando para facilitar más aún la comodidad en la práctica registral se permite en el artículo 47 del Reglamento prescindir de realizar una descripción precisa del resto que quedaba tras practicarse una segregación.

Y esa particularidad registral, de tratar de modo distinto los fraccionamiento de suelo según el nomen iuris que se empleara (y lo mismo con las agrupaciones de fincas) aun siendo tan anómala, (como casi todo lo malo), se contagió también al ámbito catastral (artículo 18 de su reglamento).

Y para colmo de males, esta misma anomalía recibió la definitiva consagración en la normativa fiscal, pues el impuesto de actos jurídicos documentados que se paga por dividir una finca es menor si se emplea la palabra mágica de  “segregación” en vez de división;  o el impuesto que se paga por agrupar dos fincas es menor si se emplea la palabra mágica de “agregación” en vez de agrupación.

Con lo cual, llegamos, hace tiempo, a la tormenta perfecta en la que un cúmulo de despropósitos consecutivos nos han llevado a una situación inercial con un rumbo difícil de corregir desde la mera pasividad.

 

* Nuevo panorama tras la Ley 13/2015.

Ahora, tras la aprobación de la ley 13/2015, en el nuevo articulo 9 de la ley hipotecaria se exige que en toda operación de alteración perimetral de las fincas, ya sea bajo el concepto y denominación de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, se inscriba  la representación gráfica georreferenciada de todas y cada una de las fincas resultantes, como forma de completar su descripción literaria, expresándose las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Por tanto, también el resto de finca que quede tras segregar una porción, o la finca que resulte tras agregarle una parte, han de estar correcta y completamente georreferenciadas.

Ya no cabe, pues, como admitía el reglamento hipotecario, dejar sin describir con precisión la finca resto tras segregación

 

* El código registral único de cada finca:

Por otra parte, el mismo artículo 9 de la ley hipotecaria exige ahora que el folio real de cada finca incorpore necesariamente el código registral único de aquélla.

Y así como resulta lógico que una finca (que en la mayoría de los casos es una porción poligonal de la superficie terrestre) mientras no se modifique perimetralmente, mantenga inmodificado su mismo código identificativo, también es una exigencia lógica que cuando la finca se modifica perimetralmente, bien porque aumenta o disminuye la porción de territorio a que se refiere, deba también modificarse su código identificador, pues la nueva finca resultante ya es distinta, aunque sea en parte, de la finca de origen.

Y conforme a ese esquema lógico y conceptual carecería de sentido y justificación que cuando una finca de resultado es distinta de la de origen, la cuestión de si va a mantener el mismo código de finca o por el contrario se le va a asignar uno nuevo dependa de algo tan accesorio como la denominación que se le haya querido dar, casi siempre por mera finalidad de ahorro fiscal, al acto de unificación o de fraccionamiento.

 

* La coordinación registro-catastro a través de identificadores inequívocos de los inmuebles

Por último,  no cabe olvidar que tras la ley 13/2015 el código de finca registral, cuando se trate de fincas coordinadas con el Catastro por referirse a idéntica porción del territorio, será comunicado por el registrador al Catastro  y se hará constar en la descripción del inmueble catastral coordinado.

Por tanto, si con posterioridad la finca se modifica perimetralmente por vía de segregación o de agregación, ese mismo código de finca registral ya no se referirá a la misma porción de territorio a la que se refería el inmueble catastral al tiempo de la coordinación, por lo que mantener inalterado el código de finca, sólo serviría para introducir disfunciones e inducir a errores en todo el proceso de constancia de la coordinación registro-catastro.

Y lo mismo cabría decir en el supuesto inverso: cuando en catastro se de de alta una segregación no inscrita, catastro sigue asignando al inmueble resto la misma referencia catastral que antes tenía, con lo cual ya es mera apariencia engañosa, pero no cierta, que haya coordinación entre la finca con CRU xxx y el inmueble con REFCAT yyy.

 

* Un ejemplo concreto del error de diseño actual:

Si nos hemos tomado el trabajo de diseñar e implantar un DNI (para identificar inequívocamente a las personas), y un CRU (código registral único para identificar inequívocamente a las fincas), una referencia catastral (para identificar de modo inequívoco cada inmueble catastral) y un CSV (para identificar de modo inequívoco cada documento firmado electrónicamente), todo eso lo hemos hecho para evitar errores e imprecisiones en los procesos de transmisión y tratamiento de la información.

Aunque a los juristas nos encantan las palabras, los circunloquios y la retórica, es claro que, para ser absolutamente precisos, bastaría decir:

“DNI aaa vende a DNI bbb la finca con CRU xxx, que se corresponde con el inmueble con REFCAT yyy en virtud de documento con CSV zzz”.

Y tirando de cada identificador único en las respectivas tablas de datos de cada base de datos, ya obtendremos todo el detalle que necesitemos en cada caso.

Pues bien, imaginemos que tenemos la siguiente situación, en diversos momentos temporales:

Momento 1: tenemos una finca de 1000 m2, con CRU xxx.

Momento 2: Si después se segregan de ella 200m2, la finca resto ya es distinta, (tiene otra delimitación, otra georreferenciación y otra superficie menor) y queda sólo con 800 m2, pero anómalamente conserva su identificador CRU xxx.

Momento 3: Si después se segregan otros 300 m2,  la finca resto ya es distinta, (tiene otra delimitación, otra georreferenciación y otra superficie menor) pero anómalamente conserva su identificador CRU xxx.

Y si en este escenario se dijera que DNI aaa vende a DNI bbb la finca con CRU xxx, nos encontramos con que ahora no hay nada claro. No sabemos de qué finca estamos hablando. Ya no sabemos si lo que se vende son los 1000 m2 iniciales, o los 800 m2 que quedarían tras descontar sólo la primera segregación, o los 700 m2 que quedarían tras descontar sólo la segunda segregación, o los 500 m2 que quedarían tras descontar ambas segregaciones. Todo un galimatías

Para salir de dudas, necesitamos otro dato que antes no era necesario, como es el del tiempo, es decir, a qué momento temporal (1, 2 ó 3) se refiere el negocio.

Y ni por esas, pues puede que las segregaciones se formalicen notarialmente en un determinado orden, pero accedan al registro en otro distinto, con lo cual ya empezamos a necesitar otro dato adicional.

Alguien dirá que si nos salimos de los circuitos informáticos y acudimos a otros datos literarios, como la descripción literaria detallada que se haya en el título, podemos, en muchos casos, salir de dudas, pero lo que nadie puede negar es que con este diseño ineficiente del CRU en los casos de segregaciones hemos tirado por la borda la función inicial para la que fue concebida el CRU de servir de identificador inequívoco y autosuficiente de cuál es la finca objeto del negocio.

Es como si cuando se detecte que un mismo CSV puede llevarnos a varios  documentos distintos, o un mismo DNI puede corresponder a varias personas, nos quisiéramos quedar tan tranquilos pensando que hay medios adicionales de salir de dudas. Los hay, pero es absurdo que nuestros errores de diseño de los campos identificadores no obliguen a tener que afrontar y resolver esos “siniestros” que con un diseño lógico correcto nunca hubieran ocurrido.

 

* Medidas que se proponen:

Por todo lo expuesto, resulta de extrema importancia y urgencia, acometer una mínima reforma conjunta del Reglamento Hipotecario y del Reglamento del Catastro para no poner en riesgo la solidez de los cimientos sobre los que la Ley 13/2015 quiere construir todo el proceso de colaboración, coordinación y comunicación informática bidireccional entre ambas instituciones.

En esencia, se trata de que la referencia catastral y el código de finca registral, que son los elementos claves de todo el proceso de coordinación, han de estar concebidos y definidos reglamentariamente de modo correcto para cumplir su misión esencial de ser identificadores únicos e inequívocos del inmueble catastral y de la finca registral, respectivamente.

Actualmente, por razones históricas que ya no vienen al caso, no es así en los casos de las segregaciones y agregaciones (que no son sino subespecies de la división y la agrupación), pues, se produce la anomalía (desde el punto de vista informático y de consistencia de bases de datos se puede calificar incluso de fallo crítico de diseño) de que un mismo identificador (sea la referencia catastral o el código único de finca registral) puede referirse, en distintos momentos temporales, a varias porciones distintas de suelo (tanto a la porción inicial, como a la que se agranda tras una agregación, como a la que se disminuye tras una segregación).

En el caso, muy frecuente, de segregaciones sucesivas que van disminuyendo progresivamente la porción restante, el problema se agrava exponencialmente, pues se sigue utilizando un mismo identificador del resto para referirse a muchísimos inmuebles distintos, con lo que se frustra completamente la finalidad esencial de que tales identificadores clave sean únicos, unívocos.

Dejar sin resolver este problema ahora sólo conducirá a ir agigantándolo y complicando su resolución futura.

Y en cambio, para resolverlo definitivamente, bastaría impulsar una sencilla reforma conjunta del reglamento hipotecario (articulo 45 y siguientes) y del reglamento del Catastro (artículo 18) que en esencia, supone que todo fraccionamiento o agrupamiento de inmuebles ha de ser tratado como ocurre en las divisiones y en las agrupaciones, es decir, asignando nuevos identificadores a cada uno de los inmuebles resultantes.

Con esta reforma sí que se consigue el objetivo, imprescindible por razones tanto de congruencia conceptual como de consistencia informática de toda base de datos, de que a una determinada porción poligonal de la superficie terrestre corresponda un determinado identificador único, y que cuando cambie la delimitación poligonal ha de cambiar también, siempre, su identificador único.

Y resulta absolutamente necesario que esta modificación estructural se acometa con urgencia máxima, ahora que se están cimentando las bases, tanto normativas como informáticas, del que se pretende sea un sólido complejo de relaciones de colaboración, coordinación y trasvase de información por medios electrónicos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, objetivo clave de la reforma operada por la Ley 13/2015.

El objetivo es tan claro en su concepción, como simple en su implantación, y sólo choca con lo que todo en esta vida suele chocar: con la inercia de las cosas que se vienen haciendo igual (igual de mal) desde hace mucho tiempo.

ARTÍCULOS DOCTRINALES

ENLACES PRÁCTICOS REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

WEB REGISPRO

Tierra de Campos (Palencia). Por Epsal

Tierra de Campos (Palencia). Por Epsal

Revista de Derecho civil. Volumen III. Número 1

ÍNDICE DE TODOS LOS NÚMEROS

 

TABLA DE CONTENIDOS DE ESTE NOVENO NÚMERO:

ESTUDIOS

El sistema inmobiliario registral a la luz de la Ley 13/2015, de 24 de junio: ¿Nuevos principios hipotecarios? / The spanish system of land registration in the light of Law 13/2015. New principles of Land Registry? PDF
Carmen Jerez Delgado pp. 1-23
Transmisión hereditaria de la fianza / Succession in the personal guarantee PDF
Carmen Arija Soutullo pp. 25-65
La nacionalidad y su pérdida: Los ordenamientos jurídicos español y portugués / Nationality and loss : the spanish and portuguese laws PDF
Ángel Sánchez Hernández pp. 67-113
 

ENSAYOS

 

VARIA

Crónica sobre el Congreso Internacional «Diseño y Codificación de instrumentos reequilibradores en contextos de asimetría negocial» PDF
Mónica García Goldar pp. 207-211
Reseña: DÍAZ ALABART, S. (Dir.) y REPRESA POLO, M. P. (Coord.), La protección del consumidor en los créditos hipotecarios (Directiva 2014/17/UE) PDF
María Aránzazu Calzadilla Medina

 

Revista de Derecho Civil Año 2016. Volumen III, número 1 (número 9 en total).

Revista de Derecho Civil Año 2016. Volumen III, número 1 (número 9 en total).

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ÍNDICE DE TODOS LOS NÚMEROS

 

Oposiciones Registros 1990

OPOSICIONES DEL AÑO 1990

Enviado por Francisco Javier Gómez Gálligo

(con la inestimable colaboración de José Díaz Ruiz, Bedel de las Oposiciones)

registros-1990-med

PINCHAR SOBRE LA IMAGEN PARA MAYOR TAMAÑO 

TRIBUNALES CALIFICADORES:

TRIBUNAL Nº 1:

Presidente:

D. José Poveda Díaz

Secretario:      

D. Eugenio Rodríguez  Cepeda

Vocales:   

D. Juan  José González Rivas

D. Juan  Romero  Girón Deleito

D. Carlos Rogel Vide

D. José L. Madridejos Fernández

D. José M. Blanqué Avilés 

 

TRIBUNAL Nº 2:

Presidente:

D. Abelardo Gil Marqués

Secretario:  

D. Ignacio del Rio García  de Sola

Vocales:   

D. José Ordoñez Cuadros

D. Enrique Ruiz-Gómez de Bonilla

D. Joaquín Rams Albesa

D. Alberto Martín Gancedo

D. Juan Carlos Calvo Corbella

 

PROMOCIÓN ASPIRANTES AÑO 1990

  1. Laura Garcia-Pumarino Ramos
  2. Antonio Giner Gargallo
  3. Joaquín  Delgado Ramos
  4. Francisco José  Martín Martín
  5. Antoni Miquel Torrens Sánchez
  6. Pablo de Angulo Rodríguez
  7. Antonio Gallardo Piqueras
  8. Myriam Jiménez Mateos
  9. Gaspar Cuesta Vizoso
  10. Fernando Valentin Monedero San Martín
  11. Ernesto Calmarza Cuenca
  12. Francisca Núñez Núñez
  13. María de las Mercedes Jorge García
  14. Clara Patricia González Pueyo
  15. Maria Isabel de Salas Murillo
  16. Luis Francisco Monreal Vidal
  17. Enrique Rojo Guerra
  18. Maria José Sanz Cano
  19. Mónica Aurelia Santos Lloro
  20. Juan Pablo Garcla Yusto
  21. Nuria Hernández González
  22. Andrés Juez Pérez
  23. Jorge López Fernández
  24. Fernando José Bozal Dugo
  25. Maria de los Reyes Muñiz Grijalvo
  26. Inmaculada Mónica Gosálvez Simbor
  27. Blanca María Mercadé Merola
  28. Maria de las Mercedes Núñez Navarro
  29. Consuelo Canella Diaz
  30. Margarita González de la Torre Rodrigo
  31. Lourdes Claver Valderas
  32. Julian Cuenca Ballesteros
  33. Maria de las Mercedes Bereincúa Gandarias
  34. Isabel Maria Rodríguez Martinez
  35. Marta Isabel Fernández Urrusono
  36. María Africa Garcla Calatayud
  37. Carlos Gonzalo Boatas Enjuanes
  38. Ana Margarita López Rubio
  39. María Dolores Payá Roca de Togores
  40. Agustín Jesús Antras Roldán
  41. Clara Maria Jover Hernando
  42. Javier Alvarez de Mon Pan de Soraluce
  43. María Lourdes Martinez del Amo
  44. Mercedes Ríos Peset
  45. Maria Consuelo de Andrés Hermana
  46. María Begoña Beitia Bastida
  47. Maria del Carmen Gómez Durá
  48. Ana Maria Crespo lribas
  49. Margarita Alconchel Saiz-Pardo
  50. Ignacio de la Fuente Guitart

 

VIDEOS TUTORIALES: Nociones básicas de cartografía y geomática.

AUTOR. JOAQUÍN DELGADO RAMOS

REGISTRADOR Y NOTARIO EXCEDENTE

 

Puede pinchar en los siguientes enlaces para ver diversos vídeos grabados por el propio autor, sobre las materias tratadas en el Centro de Estudios Registrales de Andalucía Oriental, en los que intenta explicar, muy resumidamente, en qué consiste el sistema de coordenadas georreferenciadas UTM, el sistema geodésico de referencia y otras nociones básicas de cartografía necesarias para los registradores y para los notarios tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015.

ADVERTENCIA: La visión de los vídeos en esta mísma página web, a veces da error, por ejemplo, por sobrecarga. En ese caso se puede intentar ver el vídeo directamente en Youtube, a través de dos procedimientos:

  • El enlace de cabecera de cada vídeo
  • Pinchando en el icono Youtube en la esquina inferior derecha de cada recuadro de pantalla. 

 

V1. COORDENADAS UTM 

 

V2. EL SISTEMA DE REFERENCIA: ED50-ETRS89-WGS84

 

V3. LA CUADRICULA 100X100 KM Y LA REFERENCIA CATASTRAL

 

V4. SERVICIOS DE LA SEDE ELECTRONICA DEL CATASTRO

 

V5. ENLACE CATASTRO-GOOGLE EARTH

 

ARCHIVOS DIDÁCTICOS DE ANTONIO JIMÉNEZ CLAR

SECCIÓN TERRITORIO

RESUMEN LEY 13/2015

ENLACES DE INTERÉS PARA ESTUDIAR LA REFORMA

Peninsula_Iberica

 

 

MODELOS REGISTRALES adaptados a la LEY 13/2015 y a la Resolución-Circular de la DGRN de 3.11.2015

AUTOR: JOAQUÍN DELGADO RAMOS, 

REGISTRADOR Y NOTARIO EN EXCEDENCIA

INTRODUCCIÓN:

Se ofrecen aquí algunos posibles modelos útiles para la práctica registral, como mera propuesta del autor y cuya utilización o no será, evidentemente, responsabilidad de cada registrador.

 

1.- MODELO de instancia de PRESENTACION y solicitud art 199 L.H.

La RESOLUCIÓN-CIRCULAR DE 3 DE NOVIEMBRE DE 2015de la DGRN señala que ” Para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.”

Se propone la utilización del siguiente modelo de instancia de presentación, que contempla  la posibilidad de que el presentante solicite expresamente la inscripción gráfica conforme al articulo 199 LH, y/o la advertencia de que, conforme a la citada circular y al contenido del titulo, se entiende ya efectuada tal solicitud.

(Nota: el modelo tiene al dorso un pequeño cuadrante para facilitar a los oficiales las comprobaciones previas a la calificación registral)

Descargar (PDF, 68KB)

2.- MODELOS de notificaciones, edictos y diligencias en el procedimiento del ARTICULO 199 L.H.

Se ofrecen a continuación, por si se consideraran de alguna utilidad,  posibles modelos o ejemplos, que pretenden dar cumplimiento a la Ley 13/2015 y a la Circular de la DGRN de 3.11.2015, cuya utilización o no, evidentemente, queda a criterio y responsabilidad de cada registrador.

I. NOTIFICACIONES Y EDICTOS REGISTRALES:

NOTIFICACION REGISTRAL AL PRESENTANTE:

(Nota: no es preceptiva conforme al art 199, pero sí parece muy conveniente)

En relación al documento presentado por usted con el numero de entrada xxx, relativo a la finca con código de finca registral xxxx, por la presente se le notifica que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con fecha de hoy se procede a iniciar el expediente regulado en dicho artículo, y por tanto, a efectuar las notificaciones, publicaciones de edicto y alertas que el mismo prescribe.

NOTIFICACION REGISTRAL A COLINDANTES:

(Nota: el art 199.1 LH dispone que «El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas»

y el 199.2, para el caso de representación gráfica alternativa a la catastral, añade que «además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados»)

DESTINATARIO: XXXX con domicilio en xxxx.:

En su condición de posible afectado o interesado, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por la presente se le notifica formalmente que se ha iniciado el expediente regulado en dicho artículo, con la finalidad de calificar si procede inscribir en el Registro de la Propiedad la representación gráfica y lista de coordenadas de los vértices de la finca que se expresan en el documento adjunto, de la cual finca hay indicios de que pueda ser colindante con otra de la que usted resulta titular catastral o registral.

Conforme al mismo precepto legal, podrá usted comparecer en el plazo de los veinte días siguientes a la recepción de la presente notificación ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga.

A la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.

Si lo desea, también puede usted remitir sus alegaciones por escrito con firma legitimada, o con firma electrónica reconocida, y, en su caso, acreditando la representación en la que actúe.

Todo ello, a la siguiente dirección:

Registro de la Propiedad de xx

Calle xxx

Referencia: asiento de entrada xxxx /xxxx.

Observaciones: conforme al articulo 10.5 de la Ley Hipotecaria, si tras la tramitación del referido expediente el Registrador procediera a inscribir la referida representación gráfica y lista de coordenadas,   se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresadas.

En xxx, a fecha xxx

Documento adjunto:

CÓDIGO DE FINCA REGISTRAL: XXX

DESCRIPCIÓN REGISTRAL: XXX

REFERENCIA CATASTRAL: XXX

TITULAR REGISTRAL: XXX

REPRESENTACION GRÁFICA QUE SE PRETENDE INSCRIBIR:

(insertar aquí la imagen de la representación gráfica)

LISTA DE COORDENADAS DE LOS VÉRTICES DE LA FINCA QUE SE PRETENDEN INSCRIBIR:

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente CSV: xxxx

ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

MODELO DE EDICTO:

(Nota: para evitar saturar el BOE, es poco probable que se nos permita publicar imágenes y extensas listas de coordenadas en el BOE. Por eso, a diferencia de la notificación personal, que sí debería incluir la representación gráfica, el edicto en el BOE debería remitirse a la representación gráfica y lista de coordenadas que consten en un archivo firmado, accesible mediante su CSV)

Para general conocimiento de posibles interesados desconocidos, así como para el de los interesados concretos que se expresan más abajo, y respecto de los cuales se ignora el lugar de la notificación o, tras dos intentos, ha resultado infructuoso, y de conformidad con lo dispuesto en el articulo 199 de la Ley Hipotecaria y disposición adicional segunda de la Ley 13/2015 de 24 de junio, por el presente EDICTO se hace público y notifica que se ha iniciado el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria con la finalidad de calificar si procede inscribir en el Registro de la Propiedad la representación gráfica y lista de coordenadas de los vértices de la finca que se expresan en el documento adjunto.

Conforme al mismo precepto legal, los interesados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes a la recepción de la presente notificación ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga.

A la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.

Si lo desean, también pueden remitir sus alegaciones por escrito con firma legitimada, o con firma electrónica reconocida, y, en su caso, acreditando la representación en la que actúe.

Todo ello, a la siguiente dirección:

Registro de la Propiedad de xx

Calle xxx

Referencia: asiento de entrada xxxx /xxxx.

Observaciones: conforme al articulo 10.5 de la Ley Hipotecaria, si tras la tramitación del referido expediente el Registrador procediera a inscribir la referida representación gráfica y lista de coordenadas,   se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresadas.

En xxx, a fecha xxx

Fdo: El Registrador.

Documento adjunto:

CÓDIGO DE FINCA REGISTRAL: XXX

DESCRIPCIÓN REGISTRAL: XXX

REFERENCIA CATASTRAL: XXX

TITULAR REGISTRAL: XXX

REPRESENTACION GRÁFICA Y LISTA DE COORDENADAS DE LOS VÉRTICES DE LA FINCA QUE SE PRETENDEN INSCRIBIR:

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente CSV: xxxx

ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

LISTADO DE DESTINATARIOS CONCRETOS QUE NO HAN PODIDO SER NOTIFICADOS PERSONALMENTE:

XXX,

 

II. DILIGENCIAS PARA DOCUMENTAR LAS INCIDENCIAS DEL PROCEDIMIENTO
ENCABEZADO GENERAL:

TRAMITES DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTICULO 199 LEY HIPOTECARIA

INICIADO POR EL DOCUMENTO CON NUMERO DE ENTRADA XXX

Yo, xxx, Registrador de la Propiedad de xxx, y en relación al procedimiento regulado en el articulo 199 de la Ley Hipotecaria iniciado con motivo de la presentación del documento con número de entrada arriba referido,

INICIACIÓN:

.- CERTIFICO: Que hoy he iniciado la tramitación del citado procedimiento en el que se pretende inscribir la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el documento firmado electrónicamente por mí cuyo CSV es: xxx

INVESTIGACIÓN SOBRE COLINDANTES REGISTRALES

.- CERTIFICO: Que tras consultar los índices y aplicaciones informáticas de este registro, aparecen como posibles fincas registrales colindantes, las siguientes:

xxx

INVESTIGACIÓN SOBRE POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO APARENTE

.- CERTIFICO: Que tras consultar la aplicacion informática geográfica disponible en este registro, y en particular la ortofotografía oficial disponible,

NO resultan indicios evidentes de posible invasión del dominio público aparente.

SÍ resultan indicios evidentes de posible invasión del dominio público aparente, por lo que procedo a denegar la inscripción de la identificación gráfica de la finca y a notificar tal circunstancia a la Administracion Estatal/autonomica/municipal.

NOTIFICACIONES Y EDICTOS:

.- CERTIFICO: Que hoy he expedido la notificación/es, copia de las cuales archivo, regulada en el artículo 199 LH a los siguientes destinatarios, como posibles propietarios colindantes afectados:

FINCA REGISTRAL TITULAR REGISTRAL DNI/NIF DOMICILIO

.- CERTIFICO: Que hoy he recibido justificación, que archivo, de que la notificación dirigida a xxx le fue entregada el día xxx.

.- CERTIFICO: Que hoy he remitido al Boletín Oficial del Estado el edicto regulado en dicho articulo.

.- CERTIFICO: Que hoy consta publicado en el Boletín Oficial del Estado el edicto remitido por mí el día xxx..

COMPARECENCIAS, ALEGACIONES Y ACUERDOS:

.- CERTIFICO:Que hoy comparece ante mí, el registrador,  D. XXX, a quien identifico por xxx, que actúa en su propio nombre / en representación de xxx (reseñar datos acreditativos de la representación), y manifiesta lo siguiente: xxx

.- CERTIFICO: Que hoy recibo escrito, copia del cual archivo, remitido y firmado por D. Xxx, que actúa en su propio nombre / en representación de xxx (reseñar datos acreditativos de la representación), en el que manifiesta, en síntesis manifiesta lo siguiente: xxx

.- CERTIFICO: Que hoy comparecen ante mí, xxx, quienes acuerdan lo siguiente: xxx

FINALIZACION:

CERTIFICO: Que habiendo transcurrido el plazo señalado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y examinados y calificados los trámites seguidos en el procedimiento, acuerdo darlo por concluido y proceder a (suspender/denegar/inscribir) en la finca xxx la representación gráfica y lista de coordenadas solicitadas.

III. ACTA DE INSCRIPCIÓN:

(NOTA: El apartado tercero de la Resolución Circular de la DGRN de 3.11.2015 dispone que «En el acta de inscripción en el folio real el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo)

Acta de inscripción: INSCRIBO la representación gráfica de esta finca y la lista de coordenadas de sus vértices que constan en el archivo electrónico firmado por mí cuyo contenido puede verificarse mediante el código seguro de verificación  (PDF al ejemplo)

IV. NOTAS MARGINALES EN CASO DE INSCRIPCION DE REPRESENTACIÓN CATASTRAL. 

(Cuando proceda)

. COORDINACIÓN CON CATASTRO:

Tras la práctica de la inscripción adjunta, la presente finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

. NOTIFICACION AL CATASTRO DE LA COORDINACION:

La circunstancia de haber quedado esta finca coordinada con el Catastro ha sido notificada telemáticamente al Catastro. Fecha xxx

V.- NOTAS MARGINALES EN CASO DE INSCRIPCION DE REPRESENTACIÓN ALTERNATIVA:
. NOTIFICACION AL CATASTRO:

La inscripción de la representación gráfica alternativa a la Catastral que consta en la inscripción adjunta ha sido comunicada al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda. Fecha xxx

. ALTERACION CATASTRAL Y COORDINACION SOBREVENIDA:

Recibida comunicación del Catastro de haberse practicado la alteración catastral a que se refiere la nota anterior, junto con la  nueva representación catastral coordinada, se hace constar que la presente finca ha quedado coordinada gráficamente con el inmueble referencia catastral xxxxxxxxx, y se incorpora al presente folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca, consistente en certificación catastral descriptiva y gráfica de fecha xxx  cuya representación gráfica  y  lista de coordenadas de los vértices de la finca son los que constan en el archivo electrónico firmado por mí cuyo contenido puede verificarse mediante el código seguro de verificación. PDF al ejemplo   Fecha xxxx

3.- MODELO para inscribir la representación gráfica y lista de coordenadas conforme a la CIRCULAR DGRN de 3.11.2015.

La RESOLUCIÓN-CIRCULAR DE  3  DE NOVIEMBRE DE 2015 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE LA INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DE ALGUNOS EXTREMOS REGULADOS EN LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA OPERADA POR LA LEY 13/2015, DE 24 DE JUNIO en su apartado tercero, letra b, dispone que

“Excepcionalmente, en aquellos registros de la propiedad en que a fecha 1 de noviembre de 2015 no se disponga de medios técnicos para el cumplimiento de lo dispuesto en la letra a) de este apartado, si el registrador califica favorablemente la representación geográfica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca, generará un archivo electrónico en formato PDF que las contenga junto con el Código de Finca Registral, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica, y en el acta de inscripción hará constar que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación”.

Se supone que el Colegio de Registradores proporcionará la manera de hacerlo de modo sencillo y automatizado.   Mientras llega ese momento, y dado que no cabe dilatar la aplicación de la ley ni de la circular, a continuación se muestra un ejemplo realizado en el registro de Santa Fe nº 1, sobre un modo posible de cumplir lo dispuesto en la circular, utilizando simplemente el acceso a la sede electrónica de Catastro y al programa Experior.

EJEMPLO DE FICHERO FIRMADO:

Descargar (PDF, 55KB)

MODELO DE ACTA DE INSCRIPCION:

Seguidamente, una vez generada esa certificación registral en PDF, firmada por el registrador, y con su CSV, en el acta de inscripción, se podría cumplir la citada circular de la DGRN  utilizando el siguiente modelo  cuando se inscriba la representación gráfica y lista de coordenadas de una finca consistente en una porción de suelo:

“Acta de inscripción: INSCRIBO la representación gráfica  de esta finca y la lista de coordenadas de sus vértices que constan en el archivo electrónico firmado por mí cuyo contenido puede verificarse mediante el código seguro de verificación xxxxxxxxxxxxxxxx”.

BREVE EXPLICACIÓN SOBRE CÓMO HACERLO:

Hay que entrar en la sede de Catastro, en https://www.sedecatastro.gob.es como “usuario registrado” (arriba a la derecha), empleando la firma electrónica de registrador, o usuario y contraseña.

Solicitar la certificacion catastral descriptiva y gráfica en cuestión.

El fichero con las coordenadas viene como fichero adjunto a la certificación descriptiva y gráfica tradicional.

Pero para poder ver ese fichero adjunto hay que instalar el programa de Adobe gratuito cuyo enlace para descarga ofrece la propia sede electrónica de catastro.

Cuando se haya hecho eso, al abrir en Adobe (no en el navegador web) la certificación descriptiva y gráfica, aparecerá arriba a la izquierda una pestaña con el archivo adjunto de la lista de coordenadas que se puede abrir con cualquier programa de texto, incluido el bloc de notas.

Seguidamente, en Experior, basta con generar una certificación con el modelo  propuesto u otro parecido y copiar y pegar la representación gráfica de Catastro y la lista de coordenadas,

Y finalmente, firmar esa certificación con firma electrónica.

Así conseguimos el CSV que, cuando la calificación registral desemboque en inscripción,  podemos expresar en el acta de inscripción, cumpliendo la resolución-circular de la DGRN.

 

4.- MODELOS de notificaciones y edictos conforme al ARTICULO 205 L.H.

ARTICULO 205 LH:

El articulo 205 dispone que «Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.»

MODELOS:

Para dar cumplimiento a tales previsiones legales, así como a las de la resolución circular de la DGRN de 3.11.2015, se propone la posible utilizacion de los siguientes textos o modelos:

NOTIFICACIÓN PREVIA A LA ADMINISTRACIÓN TITULAR DEL DOMINIO PÚBLICO:

NOTIFICACION A LA ADMINISTRACIÓN TITULAR DEL DOMINIO PÚBLICO CON MOTIVO DE LA SOLICITUD DE INMATRICULACIÓN DE FINCA CONFORME AL ARTICULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA.

D. xxx, Registrador de la Propiedad de xxx, en cumplimiento de lo dispuesto en el articulo 205 de la Ley Hipotecaria, NOTIFICA:

Que en virtud de la documentación presentada en este registro de la propiedad el día xxx con asiento de entrada xxx, se solicita inmatricular la finca que se indica a continuación:

.- DESCRIPCION LITERARIA DE LA FINCA: xxx

.- REFERENCIA CATASTRAL Y REPRESENTACION GRÁFICA: xxx, según certificación catastral descriptiva y gráfica con CSV xxx cuyo contenido puede consultar y verificar en la sede electrónica de catastro. https://www1.sedecatastro.gob.es

.- PERSONA A CUYO FAVOR SE PRETENDE INSCRIBIR EL DOMINIO: XXX

.- ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

Todo lo cual se le notifica a esa administración pública por existir dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estan inmatriculadas, con el fin de que, por dicha administración, se remita el informe correspondiente para confirmar o disipar tales dudas, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la presente notificación.

Lugar y fecha. xxx

NOTIFICACION TRAS LA INMATRICULACION:

NOTIFICACION DE INMATRICULACION DE FINCA PRACTICADA CONFORME AL ARTICULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA

D. xxx, Registrador de la Propiedad de xxx, en cumplimiento de lo dispuesto en el articulo 205 de la Ley Hipotecaria, NOTIFICA:

Que con fecha xxx se ha inmatriculado en este registro de la propiedad, conforme al articulo 205 de la Ley Hipotecaria, la siguiente finca:

.- CODIGO DE FINCA REGISTRAL. XXX

.- DESCRIPCION LITERARIA DE LA FINCA: XXX

.- REFERENCIA CATASTRAL: XXX

.- REPRESENTACION GRÁFICA Y LISTA DE COORDENADAS:

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente CSV: xxxx

.- PERSONA A CUYO FAVOR SE HA INSCRITO EL DOMINIO: XXX

.- TITULO DE PROPIEDAD: XXX

.- ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

Todo lo cual se le notifica en cumplimiento de lo dispuesto en el citado articulo 205 de la Ley Hipotecaria, haciéndole saber que, conforme al articulo 1 de la misma ley, los asientos del Registro practicados están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, y que, conforme al artículo 207 de la misma ley, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación.

Lugar y fecha: xxx

EDICTO TRAS LA INMATRICULACION

EDICTO

(ARTICULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA(

D. xxx, Registrador de la Propiedad de xxx, en cumplimiento de lo dispuesto en el articulo 205 de la Ley Hipotecaria, CERTIFICA Y HACE CONSTAR, para general conocimiento:

Que con fecha xxx se ha inmatriculado en este registro de la propiedad, conforme al articulo 205 de la Ley Hipotecaria, la siguiente finca:

.- CODIGO DE FINCA REGISTRAL. XXX

.- DESCRIPCION LITERARIA DE LA FINCA: XXX

.- REFERENCIA CATASTRAL: XXX

.- REPRESENTACION GRÁFICA Y LISTA DE COORDENADAS:

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente CSV: xxxx

.- PERSONA A CUYO FAVOR SE HA INSCRITO EL DOMINIO: XXX

.- TITULO DE PROPIEDAD: XXX

.- ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

Todo lo cual se publica mediante el presente edicto en cumplimiento de lo dispuesto en el citado articulo 205 de la Ley Hipotecaria, advirtiendo que, conforme al articulo 1 de la misma Ley, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, y que, conforme al artículo 207 de la misma ley, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación.

Lugar y fecha: xxx

 

5.- MODELO GENERAL DE INSCRIPCION conforme a la LEY 13/2015 y a la Circular DGRN de 03.11.2015.

PRECISIONES CONCEPTUALES PREVIAS:

Se considera especialmente importante distinguir con claridad, como hace la Ley Hipotecaria en sus artículos 9 y 10,  tres extremos relativamente relacionados entre sí pero conceptualmente diferentes:

.- La mera constancia registral de la referencia catastral:

(su regulación, que no se ha modificado por la Ley 13/2015, se contiene en los artículos 38 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Catastro; exige pocos requisitos, ya que se puede efectuar con un margen de diferencia del 10% respecto de la cabida registral  y sin rectificar ésta, y produce efectos limitados: fundamentalmente, facilitar el intercambio de información entre el registro y el catastro, y dispensar en ciertos casos a los obligados de tener que declarar alteraciones catastrales).

.- La inscripción registral de una representación gráfica (catastral o alternativa):

, se regula, por virtud de la Ley 13/2015,  en los artículos 9, 10 y Titulo VI de la Ley Hipotecaria, tiene muchos más requisitos jurídicos y garantías- especialmente notificaciones y publicaciones-, sí que exige y supone rectificar la superficie y demás datos de la descripción literaria para ajustarla a la que resulte de la representación gráfica, y produce los cualificados efectos jurídicos propios de los asientos registrases, y entre ellos, el de presumirse, conforme al articulo 10.5, que la finca tiene esa precisa ubicación y delimitación geográfica.

.- El estado de coordinación gráfica de la finca registral con el inmueble catastral:

También resulta una novedad de la Ley 13/2015. Sólo cuando conste registralmente la referencia catastral que se corresponda con la finca en los términos del articulo 45 del TRLC, y además conste inscrita conforme al art 9 LH y concordantes la representación gráfica de origen catastral, (o alternativa pero luego incorporada por Catastro), se podrá afirmar que la finca está coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada, que ha de expresarse..

Faltando cualquiera de los dos requisitos anteriores, la inscripción deberá expresar que no existe esa coordinación gráfica.

Es importante utilizar la expresión «coordinación gráfica», como hace la ley, y no «coordinación» a secas, para dejar claro, cuando no exista tal coordinación gráfica que sólo nos referimos a tal extremo, y no a la posible falta de coincidencia de titulares, lo cual es algo irrelevante a efectos registrales y por tanto no procede mencionar ni en el asiento registral ni en la publicidad registral.

Nota: En el caso de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, la normativa y funcionamiento catastral actuales hacen que no sea posible alcanzar la coordinación gráfica, pues en Catastro el inmueble en su conjunto sí tiene representación gráfica pero no referencia catastral propia (que sólo se asigna a los elementos independientes); y los elementos independientes sí tienen referencia catastral propia pero no representación geográfica.

MODELO DE ESTRUCTURA DEL ASIENTO REGISTRAL:

VER PDF

Se propone que los asientos de inscripción sigan el siguiente modelo, orden de apartados, y terminología:

I. DATOS DE LA FINCA:

1. CÓDIGO DE FINCA REGISTRAL: 

(…)

2. DESCRIPCIÓN LITERARIA: 

(…)

3. REFERENCIA CATASTRAL: 

.- No aportada.

.- Aportada la referencia xxx, que NO resulta coincidente con la finca en los términos del articulo 45 del TRLC.

.- Aportada la referencia xxx, que SÍ resulta coincidente con la finca en los términos del articulo 45 del TRLC

4. REPRESENTACIÓN GRÁFICA REGISTRAL: 

.- No consta.

.- Sí consta por nota marginal y archivada en fecha dd/mm/aaaa, consistente en

. Plano en planta según proyecto y libro del edificio

. Plano aprobado por licencia de parcelación/ proyecto reparcelación / expropiación, etc.

. Certificación catastral descriptiva y gráfica

.- Sí consta inscrita en fecha dd/mm/aaaa, consistente en

. Plano en planta según proyecto y libro del edificio

. Certificación catastral descriptiva y gráfica

. Representación georreferenciada no catastral

. Plano aprobado por licencia de parcelación/ proyecto reparcelación / expropiación, etc.

5. ESTADO DE COORDINACIÓN GRÁFICA CON CATASTRO:

.- Finca No coordinada gráficamente con el Catastro conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria

.- Finca SÍ coordinada gráficamente con el Catastro a fecha dd/mm//aaaa, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

6. OTROS DATOS COMPLEMENTARIOS:

.- Libro del edificio:

.- No consta archivado

.- Sí consta archivado en fecha dd/mm/aaaa

En soporte papel

En soporte electrónico

.- Póliza de seguro de garantía decenal

.- No consta archivada

No aportada

Sí aportada

Póliza de fecha dd/mm/aaaa, con vigencia hasta dd/mm/aaaa y capital asegurado de xxx euros

.- Sí consta archivada en fecha dd/mm/aaaa

Póliza de fecha dd/mm/aaaa, con vigencia hasta dd/mm/aaaa y capital asegurado de xxx euros

7.- CALIFICACION URBANÍSTICA O ADMINISTRATIVA: 

(Por nota marginal)

            .- No consta acreditada

.- Mediante certificación de xxx de fecha xxx se acredita que en tal fecha la presente finca xxx (…)

8.- VALOR DECLARADO DE LA FINCA: 

(…) EUROS

II. MOTIVO DEL ASIENTO

D. xxx es titular registral del pleno dominio de esta finca como consta en la inscripción x, y gravada con las cargas que constan en su historial registral, y ahora, en virtud de la documentación presentada y que luego se reseña, la vende xxx(…) (

III. ACTA DE INSCRIPCION

Yo, el Registrador, en virtud de mi calificación registral de la documentación presentada bajo el asiento de presentación nº xxx del libro xxx de fecha xxx, de los antecedentes registrales y la normativa de aplicación, INSCRIBO xxx a favor de xxx.

IV. DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

.- Titulo principal:

Escritura pública de fecha xxx autorizada por xxx, otorgada por xxx, que intervienen en nombre xxx, etc(…).

.- Documentos incorporados a dicho título:

xxx

.- Documentos complementarios aportados:

xxx

V. FECHA Y FIRMA DEL REGISTRADOR

En xxx, a dd/mm/aaaa. Fdo: El Registrador

Modelo de estructura de asiento registral. (enlace al PDF)

 

APÉNDICE: ARTICULOS DEL TRLC SOBRE CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL:

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

EXTRACTO: 

Artículo 38. Constancia documental y registral de la referencia catastral.

La referencia catastral de los bienes inmuebles deberá figurar en los instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones administrativas y en los documentos donde consten los hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales, contratos de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, contratos de suministro de energía eléctrica, proyectos técnicos o cualesquiera otros documentos relativos a los bienes inmuebles que se determinen reglamentariamente. Asimismo, se hará constar en el Registro de la Propiedad, en los supuestos legalmente previstos.

Artículo 39. Excepciones.

No será preciso hacer constar la referencia catastral en:

a) Los documentos en que conste la cancelación de derechos reales de garantía.

b) Los actos administrativos por los que se adopten o cancelen medidas tendentes a asegurar el cobro de deudas de derecho público.

c) Los procedimientos que tengan por objeto los aplazamientos o fraccionamientos de pago regulados en la normativa recaudatoria y en los procedimientos de comprobación, investigación y liquidación tributaria, cuando dicha referencia sea ya conocida por la Administración tributaria.

d) Las anotaciones que deban practicarse en el Registro de la Propiedad en cumplimiento y ejecución de una resolución judicial o de una resolución administrativa dictada en procedimiento de apremio.

Artículo 40. Sujetos obligados.

1. Están obligados a aportar la referencia catastral de los bienes inmuebles:

a) Ante la autoridad judicial o administrativa competente para instruir o resolver un procedimiento que afecte a los bienes inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley, los titulares de derechos reales o con trascendencia real sobre los citados bienes inmuebles.

b) Ante el Notario, los requirentes u otorgantes del documento notarial en el que conste el hecho, acto o negocio constituido sobre el inmueble de que se trate.

c) Ante el Registro de la Propiedad, quienes soliciten del registrador la práctica de un asiento registral relativo a bienes inmuebles.

d) Ante las compañías prestadoras del suministro a que se refiere el artículo 38 de esta Ley, quienes contraten dichos suministros y, en los contratos privados de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, los arrendadores o cedentes.

e) Fuera de los supuestos previstos en los párrafos anteriores, las partes o interesados consignarán por sí la citada referencia en los documentos que otorguen o expidan.

En los casos de modificaciones de fincas será suficiente la aportación de la referencia catastral de las fincas de origen, junto con el plano o proyecto, si fuera necesario para la operación de que se trate, que refleje las modificaciones realizadas.

Si fueran varios los obligados a aportar la referencia catastral, cumplida la obligación por uno, se entenderá cumplida por todos los obligados que pudieran concurrir con aquél.

Artículo 41. Documentos acreditativos de la referencia catastral.

1. La referencia catastral de los inmuebles se hará constar en los expedientes y resoluciones administrativas, en los instrumentos públicos y en el Registro de la Propiedad por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deberá ser uno de los siguientes, siempre que en éste conste de forma indubitada dicha referencia:

a) Certificación catastral electrónica obtenida por los procedimientos telemáticos que se aprueben por resolución de la Dirección General del Catastro.

b) Certificado u otro documento expedido por el Gerente o Subgerente del Catastro.

c) Escritura pública o información registral.

d) Último recibo justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Cuando la autoridad judicial o administrativa, o los notarios o registradores de la propiedad obtengan directamente las certificaciones catastrales a que se refiere el párrafo a) del apartado 1, los otorgantes del documento público o solicitantes de la inscripción registral quedarán excluidos de la obligación a que se refiere el artículo anterior.

La competencia para expedir u obtener el certificado a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 podrá ser delegada en órganos de la propia o distinta Administración.

Artículo 42. Plazo de aportación.

La referencia catastral de los bienes inmuebles deberá aportarse ante la autoridad judicial o administrativa en el plazo de 10 días a contar desde aquel en que se practique el correspondiente requerimiento; ante el notario, con anterioridad a la autorización del documento y ante el registrador de la propiedad, durante el plazo de despacho de aquél. En los demás supuestos, la referencia catastral deberá aportarse en el momento de la expedición del documento o de la firma del contrato.

Cuando los inmuebles carezcan de referencia catastral en el momento en el que debe ser aportada, según lo previsto en el párrafo anterior, los obligados a que se refiere el artículo 40 de esta Ley deberán comunicarla a la autoridad judicial o administrativa de que se trate, o a la correspondiente compañía prestadora del servicio de suministro de energía eléctrica, en el plazo de un mes desde que les sea notificada.

Artículo 43. Advertencia de incumplimiento.

1. El órgano competente para instruir el procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad deberá advertir a los interesados, de forma expresa y escrita, en los casos en que incurran en incumplimiento de la obligación establecida en este título.

2. Asimismo, en los casos en que no se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo a) del artículo 14, los notarios y registradores de la propiedad deberán advertir expresamente a los interesados de que subsiste la obligación de declarar prevista en el apartado 2 del artículo 13.

Artículo 44. Efectos del incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral.

La falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la Propiedad.

La falta de aportación de la referencia catastral:

a) No suspenderá la tramitación del procedimiento ni impedirá su resolución.

b) No impedirá que los notarios autoricen el documento ni afectará a su eficacia o a la del hecho, acto o negocio que contenga.

La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria.

Lo dispuesto en el apartado 2 se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para supuestos concretos en los que se exija la aportación de determinada documentación catastral como requisito para continuar el procedimiento o de lo legalmente establecido para el caso de que la resolución fuera inscribible en el Registro de la Propiedad.

Artículo 45. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.

A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:

a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.

b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador.

Artículo 48. Constancia registral de la referencia catastral.

La constancia de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros, posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.

El registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45.

No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, se podrá reflejar registralmente la identificación catastral de las fincas como operación específica, de acuerdo con lo legalmente previsto.

Si la referencia catastral inscrita sufriera alguna modificación que no se derive de una modificación de las características físicas de la finca, bastará para su constancia la certificación expedida al efecto por el Catastro.

En caso de inscripción de actos de naturaleza urbanística, el registrador remitirá a la Dirección General del Catastro copia del plano el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al registrador, en el plazo de cinco días, las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate.

Las discrepancias en la referencia catastral no afectarán a la validez de la inscripción.

Artículo 49. Constatación de la referencia catastral.

Cuando el órgano competente para instruir un procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad considere que la referencia catastral que resulte de los documentos aportados por el interesado, no obstante haber identidad en los términos expresados en el artículo 45, pueda no coincidir con la correspondiente al inmueble objeto del hecho, acto o negocio jurídico documentado, lo comunicará al Catastro solicitando certificación o documento informativo, que le será remitido por cualquier medio que permita su constancia, en el plazo más breve posible, y siempre dentro de los cinco días hábiles siguientes al de recepción de la solicitud.

En los procedimientos administrativos dicha certificación se incorporará al expediente previa audiencia de los interesados, aunque este estuviera ya resuelto.

No obstante lo dispuesto en el apartado 1, en los documentos notariales, el notario, en caso de urgencia alegada por los otorgantes, podrá autorizar el documento haciéndolo constar así, transcribiendo en él la referencia catastral, reseñando el justificante aportado y expresando su duda sobre la correspondencia de la referencia catastral con el inmueble. Autorizado el documento, el notario se abstendrá de hacer constar la referencia comunicada por el Catastro sin que medie consentimiento para ello de los otorgantes.

El registrador de la propiedad, cuando le sea remitido el certificado o documento informativo, previa calificación favorable, hará constar la referencia en el asiento, o si éste ya se hubiera practicado, por nota al margen de él, consignándolo, en su caso, también por nota, al pie del título.

ENLACES DE INTERÉS:

MODELO INSTANCIA PRESENTACIÓN (PDF, 68KB)

MODELO ESTRUCTURA ASIENTO REGISTRAL

CERTIFICACIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y COORDENADAS

RESOLUCIÓN-CIRCULAR DE 3 DE NOVIEMBRE DE 2015

RESOLUCIÓN CONJUNTA DGRN – DG CATASTRO

RESOLUCIÓN DG CATASTRO NOTARIOS

RESUMEN LEY 13/2015 REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

CUADRO COMPARATIVO

LEY HIPOTECARIA     TR LEY DEL CATASTRO

La Rendición de Granada. Francisco Pradilla Ortiz

La Rendición de Granada. Francisco Pradilla Ortiz

 

 

La calificación registral frente a las cláusulas y prácticas abusivas. Tácticas para hundirla y argumentos para sostenerla.

 

Por Joaquín Delgado Ramos 

Registrador de la propiedad. Notario.

Abril 2015.

(NOTA: El presente trabajo está basado en la intervención del autor y conferencia pronunciada en el II CONGRESO NACIONAL SOBRE MERCADO HIPOTECARIO. Granada. Abril de 2015)

Trabajo realizado en el marco del Proyecto de Investigación I+D «Estudio transversal de los préstamos hipotecarios responsables» (DER2013-48813-C2-1-P) 

 

SUMARIO:

I.- INTRODUCCIÓN

II.- NORMAS “CURIOSAS”.

III.- LA PERVERSIÓN DE LA ESENCIA DEL CREDITO HIPOTECARIO. LA HIPOTECA COMO ARMA DE DESTRUCCIÓN MASIVA.

            III.1.- Cómo se invierte y pervierte la esencia del crédito hipotecario.

            III.2.- El triple blindaje anti-desactivación.

                       III.2.A.- La desactivación del notario.  

                       III.2.B.- La desactivación del juez.

                       III.2.C.- La desactivación del registrador.

IV.- TACTICAS PARA DESACTIVAR LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR ENCARGADO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN.

V.- TÁCTICAS PARA DESACTIVAR LA CALIFICACION DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS POR EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD.

            V.1.- Los intentos de acabar con el derecho al registrador natural predeterminado por la ley.

            V.2.- Los intentos de acabar con el principio de inscripción constitutiva en materia de hipotecas.

            V.3.- Los intentos de acabar con el ámbito y extensión de la calificación registral.       

            V.4.- Los intentos de acabar con la independencia de la calificación registral.

VI.- EL ESTALLIDO Y LA DEVASTACION.

VII.- LA AYUDA INTERNACIONAL.

VIII.- LA GESTIÓN DE LA CRISIS POR LAS AUTORIDADES NACIONALES.

IX.- EL ESTADO DE LA CUESTION EN EL DERECHO ESPAÑOL VIGENTE TRAS LA LEY 1/2013.

            IX.A.- Respecto del pacto de vencimiento anticipado.

            IX.B.- Respecto de los intereses de demora.

            IX.C.- Respecto de la expropiación a bajo precio al ejecutado.

            IX.D.- Respecto de la subsistencia y agigantamiento de la deuda remanente.

            IX.E.- Respecto del ámbito de la calificación registral.

X.- LA INCIDENCIA DE LA DIRECTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO DE 4 DE FEBRERO DE 2014.  

XI.- RESUMEN Y CONCLUSIONES.

APÉNDICES:

1.- Paradojas de la hipoteca: La tributación en la constitución de la hipoteca.

2.- Paradojas de la hipoteca: La tributación de la adjudicación del bien hipotecado.

3.- Sobre la calificación registral de la abusividad de los intereses de demora en los prestamos hipotecarios a la luz de la STS de 22 de abril de 2015.

 

I.- INTRODUCCIÓN

La función registral tiene mucho que aportar en la defensa de los consumidores frente a las cláusulas abusivas de los créditos hipotecarios, y ello contemplando la figura y función pública del registrador de la propiedad desde distintos puntos de vista:

.- como titular del registro de condiciones generales de la contratación, dentro de los estrictos límites que le impone la ley en su función pública.

.- como titular del registro de la propiedad, también con las correspondientes restricciones.

.- como simple jurista y ciudadano con sensibilidad crítica, dentro de los límites, esta vez, afortunadamente amplios, de la libertad de expresión y la libertad de crítica. 

En esta exposición se hará mención especial a los dos primeros aspectos, pero, en ejercicio de esa sensibilidad crítica, intentando poner de manifiesto las importantes carencias, – unas veces por descuido,  otras plenamente conscientes-, que presenta, tanto la normativa vigente, como la interpretación y aplicación que de ella vienen haciendo los Tribunales de Justicia, la Dirección General de los Registros, y la doctrina jurídica en general.

Y desde ese punto de vista crítico, debemos comenzar con una reflexión que probablemente será compartida por muchos de ustedes:

“Casi siempre que el contratante más fuerte abusa del más débil, es porque la ley se lo permite.  Y casi siempre que la ley permite al fuerte abusar del débil, lo hace.”

Por eso, no sólo merecen ser censuradas las prácticas contractuales y procesales abusivas de las entidades financieras, sino también el marco legal en el que se desenvuelven.

Así como se suele decir que “la mejor publicidad es la que se disfraza de información, que además sale gratis”, también es cierto que “el mejor abuso contractual es el que no necesita ser impuesto por el contratante fuerte, sino que éste ha conseguido que ya venga impuesto por ley”.

 

II.- NORMAS “CURIOSAS”.

A lo largo de esta exposición tendremos ocasión de comentar varios ejemplos de:

 .- normas que permiten abusos: por ejemplo, nunca se ha querido fijar ni se ha fijado un límite legal concreto a los intereses abusivos o usurarios; como tampoco se ha establecido, salvo mínimamente, restricciones legales al pacto de vencimiento anticipado.

.-normas que dificultan o impiden que los poderes públicos (registradores, jueces,…) puedan evitar tales abusos: como por ejemplo el artículo 12 de la ley hipotecaria, que en su interpretación por la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN) durante varios años, con pretensiones de ser vinculante y bajo amenaza de expediente disciplinario, sostenía que los registradores no deben calificar, sino transcribir íntegramente todas las cláusulas, incluidas las abusivas, pues la apreciación de que lo sean o no, dice la DGRN, sólo compete a los jueces. 

.- normas que directamente abusan del contratante más débil y en provecho económico del más fuerte: por ejemplo, las normas que determinan que el impuesto correspondiente a la constitución y adquisición del derecho real de hipoteca no lo pague el acreedor que adquiere tal derecho, sino el deudor. O normas que, si no abusan del consumidor, sí que suponen un agravio comparativo al conceder al acreedor o subastero que adquiera el bien en ejecución hipotecaria un injustificable trato de favor del que no disfrutó el deudor hipotecante cuando adquirió el mismo inmueble. [1]

.- normas especiales a favor, no ya del contratante más fuerte en general, sino de las entidades financieras en particular (el más fuerte entre los fuertes), que pervierten la objetividad y la esencia misma del derecho real de hipoteca y evolucionan peligrosamente hacia otra cosa: el privilegio bancario.   [2]

 

III.- LA PERVERSIÓN DE LA ESENCIA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. LA HIPOTECA COMO ARMA DE DESTRUCCIÓN MASIVA.

La combinación del marco legal vigente, con las prácticas contractuales de las entidades financieras amparadas en dicho marco legal, han afectado gravemente a la esencia misma de la hipoteca hasta convertirla en un artefacto explosivo o  arma de destrucción  masiva, cuyo diseño, funcionamiento, blindaje, y efectos destructivos (si se me permite emplear la metáfora con fines didácticos), vamos a abordar:

La esencia del crédito hipotecario, es decir, las razones y motivación última por la que una persona necesitada de financiación solicita un préstamo y acepta garantizarlo con hipoteca sobre su propiedad, se pueden resumir en la combinación de cuatro factores:

.- El plazo de devolución de préstamo, que ha de ser lo suficientemente amplio para que el prestatario pueda hacer frente al mismo con sus ingresos ordinarios previsibles.

.- El tipo de interés a satisfacer, que ha de ser lo suficientemente moderado como para que el coste económico de la operación no sea inasumible.

.- El valor del inmueble ofrecido en garantía, que ha de ser lo bastante grande como para que, por una parte, el banco lo acepte como suficiente, y para que, por otra, el prestatario e hipotecante tenga la razonable  expectativa de que la realización o venta de la garantía cubra en todo o en gran parte la deuda que garantiza.

.- El riesgo de que tras la ejecución hipotecaria quede remanente de deuda sin satisfacer, que ha de minimizarse, pues ni el deudor desea enfrentarse al ulterior embargo de otros bienes de su patrimonio, ni al banco tal opción, que no descarta, le atrae especialmente.

Por tanto, la esencia consiste, en pocas palabras, en plazo grande, interés pequeño, valor de la garantía grande y riesgo pequeño de insatisfacción de la deuda.

 

III.1.- Cómo se invierte y pervierte la esencia del crédito hipotecario.

Con independencia de que podamos imaginar multitud de otros aspectos en los que la posición del deudor se pueda ver menoscabada, considero que debemos centrarnos, y limitarnos aquí, a los aspectos esenciales: precisamente los mismos cuatro elementos que acabamos de enunciar, y que, en la práctica, se pervierten uno tras otro y de modo combinado, dando lugar a lo que podríamos denominar los cuatro componentes explosivos de ese arma de destrucción masiva en la que, de facto, se convierte la contratación de un préstamo hipotecario:

.- Las cláusulas de vencimiento anticipado, redactadas unilateralmente por el prestamista y que pueden hacerse valer en virtud de multitud de posibles incumplimientos, ya sean esenciales, marginales o meramente superfluos, y que consiguen que, de golpe, que el plazo de devolución del préstamo pase de ser amplio,  a desaparecer por completo.

.-  Las cláusulas que prevén un interés de demora sensiblemente superior al interés ordinario.  Además, mediante su aplicación combinada con el  vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo se produce el efecto de que el prestatario ya no dispone, como esperaba, de varios años para ir pagando su deuda, poco a poco, y con un interés reducido, sino que surge a su cargo la obligación de pagarlo todo de golpe, sin plazo de gracia alguno, y, como ello es absolutamente imposible para su economía y ahorros, devéngadose en su contra diariamente un tipo de interés exageradamente alto.

.- La legislación vigente permite, – y los prestamistas y subasteros no desperdician la oportunidad que se les brinda- , que el inmueble hipotecado pueda serle expropiado al deudor hipotecante por un precio muy inferior a su valor, porque de hecho en las subastas no existe la teórica pública concurrencia de múltiples interesados que mediante sus pujas sucesivas puedan venir a determinar el verdadero valor de mercado del bien, y porque, por otra parte, los límites cuantitativos mínimos fijados por la ley para admitir la expropiación son ridículamente bajos.

Se pervierte así la esencia del derecho real de hipoteca como derecho de realización de valor: teóricamente, el acreedor no puede apropiarse del objeto hipotecado, sino pedir su subasta para que con el valor realizado del inmueble se pague el importe de lo adeudado. Es decir: el importe adeudado es una magnitud económica que nunca debería ser determinante del valor de realización.  Y sin embargo, en nuestro derecho, ocurre lo contrario: el importe adeudado es el principal parámetro que utiliza la ley para fijar un porcentaje de tal importe por el que se permite al subastero o al ejecutante apropiarse del bien. 

.- La subsistencia y agigantamiento de la deuda remanente, pues a menudo sólo una ínfima parte de ella queda satisfecha con la realización del bien, y el resto de deuda pendiente no solo subsiste, sino que se agiganta, con las costas y con el devengo de altísimos intereses de demora.[3]

 

III.2.- El triple blindaje anti-desactivación:

Todo artefacto explosivo que se precie suele estar dotado de un sistema de blindaje que impida su desactivación, como si de tres cilindros concéntricos de acero se tratase.  En nuestro ejemplo, siendo los componentes explosivos de carácter jurídico, también serán de carácter jurídicos los sistemas de blindaje.

Se trata de impedir a toda costa que los “artificieros” que podrían desactivar el engendro, (los poderes públicos)  puedan desempeñar su labor.

Son tres los poderes o autoridades públicas que intervienen en la contratación y ejecución hipotecaria, y que enumeramos precisamente en el orden cronológico en el que suelen intervenir – el notario, el registrador, y el juez – aunque por razones expositivas, ya que constituye el núcleo de este trabajo, abordaremos la función registral en último lugar.  

El primer “cilindro de acero” del blindaje consigue impedir que los notarios desactiven el artefacto, el segundo cierra el paso a los registradores y el tercero a los jueces.   Y siguiendo con el símil “explosivo” tales cilindros de acero tienen también el efecto de servir de metralla cuando el artefacto explota, y así aumentar su poder destructivo:  se nos dirá, cuando se ejecute la hipoteca, y se produzca la devastación del ejecutado y su patrimonio, que no hay razón legal ni moral para reprochar nada al banco acreedor, que ha superado sin reparos todos los controles legales, notariales, registrales y judiciales previstos en nuestro ordenamiento.

 

III.2.A.- La desactivación del notario.  

El notario, entre cuyas funciones públicas se encuentra la de asegurar y dar fe pública de que el prestatario conozca, entienda y consienta el contenido negocial nada puede hacer en la práctica para modificar las estipulaciones predispuestas por la entidad acreedora.  

No es extraño oír a muchos notarios decir que “el notario no puede mover ni una coma del contrato”. Como tampoco es extraño oír proclamar a algunas entidades financieras, con una soberbia que les deshonra, lo de que “si el notario cambia una coma, se cambia de notario”.

Es más: cuando la ley de condiciones generales de la contratación se ocupa de imponer al notario el deber de velar por la incorporación de las condiciones generales del contrato, [4] cabría preguntarse en interés de qué parte contratante se produce tal intervención notarial, pues las cláusulas no incorporadas no serían aplicables.

Y el prestatario, que con frecuencia es un comprador que está firmando simultáneamente la compra de su vivienda y el préstamo hipotecario para financiar su adquisición, se encuentra entre la espada y la pared, pues sólo tiene dos opciones: o firma la hipoteca con todo su clausulado predispuesto por el banco, incluyendo las estipulaciones abusivas, o no firma la hipoteca, con lo que no hay préstamo y no puede pagar el vendedor el precio pactado, y además, pierde la cantidad que entregó a cuenta como señal al vendedor. 

 

III.2.B.- La desactivación del juez.

El control judicial, que teóricamente podría y debería anular e inaplicar aquéllas estipulaciones que fueran abusivas para el consumidor, queda en gran medida desactivado en las dos fases en las que podría intervenir:

.- Tras las firma del préstamo hipotecario y antes de su vencimiento, resulta económicamente disuasorio para el prestatario pretender litigar contra la poderosísima asesoría jurídica del banco para conseguir que el juez declare nulas por abusivas determinadas estipulaciones.

.- Tras el vencimiento del préstamo, (que normalmente se produce porque el banco hace uso de alguna de la múltiples facultades de vencimiento anticipado que se reservó), se procede a reclamar el importe adeudado mediante un juicio ejecutivo, en el cual, por expresa disposición de la ley, se impedía en nuestro derecho e que el ejecutado puediera alegar ante el juez como causa de oposición las relativas al posible carácter abusivo de estipulaciones determinantes del cuándo o del cuanto se le debe al acreedor.  

Y por si no fuera suficiente con tales previsiones normativas tendentes a restringir las posibilidades efectivas de que un juez entre a analizar en detalle el posible carácter abusivo de estipulaciones concretas, no podemos olvidar las ocasiones en que el máximo órgano judicial, a través de sus sentencias y doctrina jurisprudencial, sí ha entrado en ocasiones en el fondo del asunto, – por ejemplo en cuanto a las clausulas de vencimiento anticipado o a los intereses de demora- , para concluir, y con ello vincular a los juzgados y tribunales menores, que no existe abuso alguno.

Por ejemplo,  la sentencia del Tribunal Supremo 792/2009, de 16 de diciembre de 2009, Sala de lo civil, dictada en casación en un procedimiento promovido por la OCU contra diversas entidades financieras, examinó diversas estipulaciones financieras presuntamente abusivas,  declarando legales unas e ilegales otras: y en concreto, al analizar la impugnación del pacto de vencimiento anticipado por impago de un solo plazo, (uno de los elementos más explosivos) lo declara no abusivo, proclamando la «validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos cuando concurra justa causa -verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, como puede ser el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización del préstamo-. »

Por tanto, para el Tribunal Supremo bastaba con el impago de una simple cuota mensual, con independencia de su relación y proporción con el número total de cuotas pactadas, para entender que ya se produce un incumplimiento esencial que legitima el vencimiento anticipado de la totalidad. Con ese razonamiento, a nuestro juicio, lo que el tribunal hace en realidad es eludir debatir si algo que es legal con carácter general (y sin duda tal pacto lo era con carácter general según la normativa entonces vigente), puede llegar a ser abusivo cuando tal pacto viene predispuesto e impuesto por una entidad financiara en sus condiciones generales y cualquiera que sea el número de cuotas mensuales que el prestatario hubiera satisfecho oportunamente o que quedaren por vencer. [5]

 

III.2.C.- La desactivación del registrador:

¿Y el registrador? Una vez desactivado el posible control notarial y el judicial, ¿qué papel puede desempeñar el registrador en la protección a los consumidores de préstamos hipotecarios? Vamos a verlo a continuación, tanto como encargado del registro de condiciones generales de la contratación, como en su calidad de titular del registro de la propiedad.

 

IV.- TACTICAS PARA DESACTIVAR LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR ENCARGADO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN.

En la tramitación parlamentaria de lo que acabaría convirtiéndose en la ley 7/1998 de 13 de abril sobre condiciones generales de la contratación, cabe destacar que según el proyecto de ley presentado por el Gobierno, el artículo 10.6 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios iba a tener la siguiente redacción:

«Los registradores de la propiedad y mercantiles calificarán bajo su responsabilidad el carácter abusivo de las cláusulas que afecten a la eficacia real de los derechos inscribibles, denegando su inscripción, sin perjuicio de los recursos judicial o gubernativos, regulados por la legislación hipotecaria que pudieran interponerse”

Y, según el mismo proyecto de ley, el articulo 258 de la Ley Hipotecaria iba a quedar redactado del siguiente modo “El registrador denegará la inscripción de aquéllas cláusulas que sean nulas de conformidad con la legislación sobre condiciones generales y en aplicación del articulo 10 bis de la ley General de defensa de consumidores y usuarios”.

El grupo parlamentario de Izquierda unida sí apoyó el proyecto de ley en cuanto a la calificación registral de las clausulas abusivas diciendo que “Es ridículo obligar a los consumidores al gasto que supone acudir a los tribunales y contribuir al colapso de éstos cuando el trámite judicial puede evitarse con la denegación de inscripción»

Pero otros grupos parlamentarios criticaron duramente tal previsión, acusando al gobierno y a los registradores, probablemente en una estrategia demagógica impulsada por aquéllos a los que no interesa que el registrador califique las cláusulas abusivas, de perseguir intereses corporativistas de los registradores en lugar del servicio y protección del consumidor.

Por ejemplo, un diputado de Coalición Canaria dijo que “Parece un texto cuya inspiración está basada más en una serie de intereses de los registradores de la propiedad que en garantizar derechos a los consumidores y usuarios” y que “dar al registrador determinadas funciones es un entrometimiento en la función jurisdiccional”. y que “podría suponer una invasión en la libertad de los particulares y en la tutela judicial de los derechos”.

Por su parte, un diputado del grupo socialista afirmó que “… los motivos de esta ley pueden ser exclusivamente corporativistas, …, porque lo único que hace es transferir una serie de competencias al cuerpo de registradores de la propiedad; … se pretende una privatización en beneficio del corporativismo de los registradores…” que “va a aportar unas cantidades fabulosas a los ingresos no muy escasos de los registradores de la propiedad” …” que encubre un magnífico negocio”… “y un aumento de poder de los registradores que llegan a suplantar la actuación de los jueces”.

El grupo socialista incluso llegó al extremo de proponer una enmienda que dijera claramente que “Aun cuando el encargado del registro de condiciones generales apreciase la existencia de condiciones que pudieran adolecer de nulidad, deberá proceder a su inscripción …” [6].

Tras la tramitación parlamentaria, y ante la fuerte oposición de los sectores, lobbies y grupos parlamentarios contrarios a la calificación registral, la redacción final que se aprobó para el articulo 10.6 de la LGDCU fue la de que “Los notarios y los registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales”.

Y el articulo 258 de la Ley hipotecaria se limitó a decir que “El registrador denegará la inscripción de aquéllas cláusulas declaradas nulas de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del articulo 10 bis de la ley 26/1984 General para la defensa de los consumidores y usuarios”.

Con lo cual, al cambiar la expresión de “clausulas que sean nulas” por la de clausulas “declaradas” nulas, se consiguió que el registrador no pudiera calificar ni apreciar por sí mismo la nulidad de una cláusula, como condición intrínseca de la misma, y sino solo comprobar si ha sido declarada nula (por los órganos judiciales).

Además, se supeditaba todo ello a que la declaración judicial de su nulidad constara inscrita en el registro de condiciones generales de la contratación.   Y a mayor abundamiento, la interpretación doctrinal más generalizada se encargó después de devaluar más todavía el articulo 10.6 de la LGDCU entendiendo que si un contrato incluía cláusulas declaradas nulas por sentencia inscrita en el registro de condiciones generales, lo que procedía no era denegar la autorización e inscripción del contrato mismo, sino sólo de la cláusula concreta.

En definitiva, la calificación del registrador encargado del registro de condiciones generales de la contratación, se limitó prácticamente, por expresa previsión normativa, a comprobar su competencia territorial, la legitimación de solicitante, y el carácter de condiciones generales de las cláusulas cuyo depósito se solicita. (Art14 del (Reglamento aprobado por RD 1828/1999 de 3 de diciembre)

Y la redacción del artículo 23 de la ley de condiciones generales de la contratación se limitó a establecer un deber notarial y registral de información, pero nunca un control de validez o contenido. [7]

En tales preceptos, y en otros muchos de la ley aprobada en 1998, observamos claras disfunciones, y cómo en ella hay muchos artículos que en realidad están velando más por los intereses de las entidades financieras predisponentes de las condiciones generales de los contratos, que por los prestatarios consumidores de tales servicios. [8]

 

V.- TÁCTICAS PARA DESACTIVAR LA CALIFICACION DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS POR EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD.

Como punto de partida, hemos de ser conscientes de la importantísima función protectora que puede y debe desempeñar la calificación registral de las cláusulas abusivas, y de la altísima eficacia de tal protección, por una serie de características que se enuncian a continuación:

.- Es un funcionario público predeterminado por la ley, y no elegible por los interesados, pues al tener el registrador una jurisdicción territorial determinada, (el distrito hipotecario), todos los prestamos hipotecarios sobre inmuebles de su distrito están sometidos a su calificación registral. Aquí no cabe lo de que “si el registrador suspende la inscripción de una estipulación, se cambia de registrador”.

.- Es un funcionario público independiente, que califica conforme a la ley y bajo su responsabilidad directa, sin estar vinculado por criterios o directrices de órganos superiores, sin perjuicio del posible recurso de los interesados contra su calificación.

 .- Su calificación es automática, pues se produce siempre y en todo caso en que se presenta a inscripción un contrato de hipoteca.

.- La protección que proporciona al consumidor se produce en el primer momento, cuando se acaba de firmar el préstamo hipotecario y de presentar a inscripción.

.- Es gratuita para el consumidor: los registradores sólo devengan sus aranceles legales y reglamentarios cuando inscriben (y son a cargo del banco adquirente de la hipoteca) pero no cuando suspenden la inscripción del titulo mismo, o de estipulaciones concretas del mismo por ser abusivas.

.- Siempre juega a favor del consumidor y nunca en su contra.

.- Invierte la carga procesal: si el registrador suspende o deniega la inscripción de una determinada estipulación, es el banco el que tiene la carga procesal de impugnar la calificación registral.

.- La calificación registral negativa es plenamente efectiva en su papel protector del consumidor: en virtud del principio de inscripción constitutiva, sólo existe el derecho de hipoteca desde el momento y en la medida en que haya sido inscrito, y las estipulaciones no inscritas no se podrán ejecutar.

De entre tales características, las dos esenciales son las primeras (es un funcionario público predeterminado por ley y no elegible por los interesados, y además, independiente de vinculación jerárquica al criterio de otro órgano, salvo por vía de recursos) y la última (en virtud del principio de inscripción constitutiva, lo no inscrito no existe ni puede ejecutarse).

Y por eso precisamente, los enemigos de la calificación registral, – que no son sólo las entidades financieras- , tienen muy claro que son esos mismos rasgos esenciales los que necesitan dinamitar para conseguir desactivar la función registral de defensa de los consumidores.

Para alcanzar ese objetivo, claramente impopular si se expresara abiertamente, es necesario utilizar refinadas estrategias de demagogia y manipulación de la opinión pública, con argumentos para conseguir que los ciudadanos y consumidores, por quienes vela la calificación registral, la perciban no como lo que realmente es – un servicio público utilísimo para los consumidores- , sino como un obstáculo o rémora que merece suprimirse o limitarse. Veamos cómo:

.- Frente al carácter predeterminado del registrador competente, se intenta implantar la “libre elección de registrador”, so pretexto de que eso conviene supuestamente a la agilidad del tráfico jurídico.

.- Frente al carácter independiente de su calificación, se pretende implantar la vinculación jerárquica a los criterios de un órgano superior, so pretexto de acabar con calificaciones registrales “extravagantes”.

.- Frente al principio de inscripción constitutiva de la hipoteca, – sólo se puede ejecutar lo calificado positivamente e inscrito- se pretende acabar con el carácter constitutivo de la inscripción para conseguir que también se puede ejecutar lo no inscrito o se pretende acabar con la calificación registral misma de modo que el registrador no califique, sino que transcriba íntegramente las condiciones generales y estipulaciones del contrato. 

Y estas tácticas se han empleado – y se siguen empleando- con bastante éxito en diversos momentos de nuestro devenir legislativo, como veremos a continuación.

 

V.1.- Los intentos de acabar con el derecho al registrador natural predeterminado por la ley.

Durante los últimos quince años ha sido incesante la presión, impulsada tanto por muchas entidades financieras, como por importantes sectores del notariado, para que se implantara “la libre elección de registrador”, como forma de, so pretexto de “agilizar el despacho de los títulos notariales judiciales, administrativos y privados susceptibles de inscripción”, poder en realidad eludir el rigor de la calificación registral de un funcionario público con competencia territorial predeterminada por la ley.

Tales intentos, que estuvieron cerca de prosperar en su pretensión más radical, acabaron desembocando en la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que introdujo los artículos 19 bis y 275 bis de la ley hipotecaria, implantando un sistema de calificación sustitutoria, en virtud del cual si el registrador territorialmente competente califica negativamente el título, sea total o parcialmente, el interesado podría instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley para que uno o varios Registradores que sirvan en un Registro de la Propiedad puedan calificar y despachar documentos correspondientes a otros Registros.

Tal previsión legal fue desarrollada por el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención de registrador sustituto, en cuya exposición de motivos se alude expresamente a que “La cuestión no resulta sencilla ya que, al arbitrar alguna medida de esta clase siempre existe el riesgo de que se lesione la seguridad que debe de presidir la inscripción de los derechos que nacen de esta clase de negocios; seguridad que, en una buena parte, descansa en la calificación registral”. 

Y añade que “ La razón de esta tensión entre la agilidad y la seguridad, que son los dos principios que han de presidir el tráfico inmobiliario y mercantil, obedece a la existencia de intereses distintos, incluso antagónicos, entre las partes que intervienen en los negocios jurídicos y los terceros que pueden ser afectados -y perjudicados- por ellos cuando a su través se crean, declaran, reconocen, modifican o extinguen derechos reales inmobiliarios que, por definición, afectan a toda la comunidad.” [9]

Finalmente, el citado decreto se decantó por un sistema de competencia registral alternativa, pero predeterminada y no elegible por el interesado, señalando en su articulo 4 que “El régimen de sustituciones de los registradores se realizará de forma rotatoria, de manera que la primera solicitud para la intervención del registrador sustituto será sustanciada por el registrador que figure en primer lugar en el cuadro de sustituciones correspondiente al registrador sustituido ; la siguiente, por el que figure en segundo lugar, y así sucesivamente. “ 

De este modo, en alguna medida se consiguió dar entrada al ansiado deseo de las entidades financieras de poder eludir –siquiera en parte- el control registral con la misma frase con la que tradicionalmente se ufanaban de eludir el notarial: o sea, que “si el registrador cambia una coma del contrato predispuesto, se cambia de registrador”.

Pero al menos, la ley y el reglamento cerraron el paso categóricamente a la pretensión de elegir libremente el registrador a conveniencia, e implantaron un sistema rotatorio predeterminado, que a mi juicio, resulta razonado y razonable ponderando la referida tensión entre la agilidad y la seguridad del tráfico jurídico.

  

V.2.- Los intentos de acabar con el principio de inscripción constitutiva en materia de hipotecas.

Es un principio esencial y tradicional del derecho hipotecario el que la hipoteca, como derecho real, no nace ni queda válidamente constituido hasta que sea inscrito en el registro de la propiedad. (Artículo 1875 del Código Civil).

Por su parte, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Ley de Enjuiciamiento Civil, mediante su la disposición final 9.5, dio nueva redacción al articulo 130 de la ley hipotecaria para dejar claro que “El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo”.

Por tanto, las estipulaciones cuya inscripción hubiera sido denegada por la calificación registral, no quedaban garantizadas por el derecho real de hipoteca, y en consecuencia, no podrían ejecutarse por medio de la acción real hipotecaria.

Ello no sólo es un principio esencial en el que se sustenta no sólo la publicidad y seguridad jurídica del derecho hipotecario, sino la constitucionalidad misma del procedimiento de ejecución hipotecaria, como ha tenido ocasión de destacar reiteradamente el Tribunal Constitucional [10] , quien considera que la combinación entre la calificación registral y la inscripción constitutiva de la hipoteca es precisamente lo que permite que  “la favorecida posición del acreedor está compensada con las garantías registrales que la ley concede al deudor para incidir en el nacimiento, subsistencia y extinción del título».

Pero esa combinación de calificación registral e inscripción constitutiva no le interesa en modo alguno a las entidades financieras, pues, aunque consigan sin esfuerzo alguno que todo el contenido negocial predispuesto se eleve a documento público, y con ello se convierta en titulo ejecutivo contra el deudor, también aspiran a que todo ese contenido negocial, y no sólo la parte que supere la calificación registral, se pueda ejecutar con la acción real hipotecaria, en perjuicio de terceros, y con el rango registral de la hipoteca.

Así que, para intentar acabar con ese régimen jurídico de la inscripción constitutiva, en la tramitación del proyecto de ley de lo que acabaría convirtiéndose en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, se pretendió añadir un inciso final al citado articulo 130 de la ley hipotecaria, de modo que se permitiera la ejecución de los extremos contenidos en el asiento respectivo “o en el título”.   Burda y evidente maniobra que con un simple retoque de redacción daba al traste con un pilar esencial del derecho registral y de la seguridad jurídica inmobiliaria.

Afortunadamente, la redacción final que prosperó y fue aprobada recondujo las aguas a su cauce, diciendo como dice el actual articulo 130 que “El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”.

 

V.3.- Los intentos de acabar con el ámbito y extensión de la calificación registral.

El fracaso, como hemos visto, de las tácticas para acabar con el carácter constitutivo de la inscripción registral, no suponía en realidad para las entidades financieras ninguna derrota definitiva si se conseguía el otro objetivo de su estrategia combinada, y perfectamente diseñada: ya que no se puede conseguir que sea ejecutable por acción real hipotecaria la parte del título notarial no inscrita por el registrador, hay que conseguir a toda costa que ninguna parte del título notarial quede sin inscribir.

Y en este anhelo de las entidades financieras, como en otros casos, contaban con el respaldo y apoyo entusiasta del notariado, comprensiblemente incómodo con una calificación registral imparcial que, en beneficio del consumidor prestatario y de los terceros, denegara por abusivas la inscripción de determinadas estipulaciones predispuestas por el banco que el notario autorizante de la escritura pública no supo, no quiso, o no pudo evitar autorizar con su firma.

¿Y cómo conseguir que todo el contenido negocial redactado unilateralmente por la asesoría jurídica de la entidad financiera, además de incorporarse íntegramente al documento público notarial, quedara también incorporado íntegramente a la inscripción registral?

La estrategia para ello era muy clara y absolutamente contundente:

.- Intentar que la ley apruebe un artículo que así lo dijera.

.- Subsidiariamente, para el caso de que no lo dijera con la suficiente claridad, conseguir que sea esa la interpretación que del mismo haga el centro directivo que resuelve los recursos contra la calificación registral.

.- Conseguir además, que ese criterio interpretativo sea vinculante y no pueda ser inaplicado por los registradores en el procedimiento registral.

.- Y por último (y por pedir que no quede) que ese criterio no pueda siquiera ser impugnado en un procedimiento judicial.

Esos ambiciosos objetivos podrían parecer ilusorios, imposibles de alcanzar, pues implicaban captar y someter al regulador (el parlamento y el gobierno) a su satisfacción.   Pero por sorprendente que pueda parecer a los ingenuos, eso fue precisamente lo que consiguieron, y además necesitando tan sólo dos jugadas maestras: la aprobación de la ley 24/2001 y la aprobación de la ley 41/2007:

.- Para que el registrador no califique, sino que transcriba la escritura de préstamo hipotecario, se aprobó por la ley 41/2007 la siguiente redacción del artículo 12 de la ley hipotecaria: “Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.”

.- Por si la interpretación del precepto no fuera del todo clara, la Dirección General de los Registro y del Notariado, se encargó de proclamar reiteradamente durante varios años el principio de transcripción (no calificación) de las estipulaciones financieras, con una doctrina reiteradísima del siguiente tenor esencial: “La calificación registral alcanza a las cláusulas de trascendencia real, no a las obligacionales. Sólo se califican e inscriben cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria como son el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Tras la reforma del art. 12 LH por la ley 41/2007, las cláusulas financieras, aunque no tuvieran trascendencia real, se transcribirán tal cual se recojan en el título”. [11]

 

V.4.- Los intentos de acabar con la independencia de la calificación registral.

Para conseguir que esa particular interpretación de la DGRN, – desafortunada en términos jurídicos, pero “afortunadísima” para las entidades financieras- se impusiera a toda costa en la práctica registral, se echó mano dela redacción del articulo 327 de la ley hipotecaria, en el sentido de que “Publicada en el »Boletín Oficial del Estado» la resolución expresa (de la Dirección General de los Registros) por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los registradores mientras no se anule por los Tribunales”, así como de la tipificación como infracción disciplinaria grave del “incumplimiento y la falta de obediencia a las Instrucciones y resoluciones de carácter vinculante de la Dirección General de los Registros y del Notariado”. (artículo 3013.B.k)

Por su parte, la DGRN, cuyo celo ya se encargaban de excitar ciertos notarios que encabezaban sus recursos gubernativos con la palabra “denuncia”, hizo un uso nada marginal de tal potestad sancionadora, y en especial de la amenaza o advertencia de su ejercicio, llegando incluso a proclamar en numerosas resoluciones que al registrador “le está vedado” (no ya sólo inaplicar), sino incluso “criticar, desconocer o comentar, en su calificación o, en su caso, en el informe, las resoluciones de su superior jerárquico, es decir, de este Centro directivo”.[12]

Para intentar que esa particular interpretación administrativa del articulo 12 de la ley hipotecaria no pudiera ser recurrida por el registrador y contradicha por los tribunales de justicia, se derogó la redacción del articulo 328 de la ley hipotecaria que establecía que “cuando la resolución sea estimatoria, el Registrador que haya firmado la nota de calificación revocada, así como los titulares de derechos a quienes se les haya notificado la interposición del recurso, estarán también legitimados para recurrirla.”

Y en su lugar, la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, se encargó de dar nueva redacción al precepto de modo que, además de privar expresamente de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, y de hacer desaparecer del procedimiento a otros posibles interesados por cuyos derechos vela la calificación registral, se estableció, y aún sigue vigente, la norma de que el registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado sólo podrá recurrir la resolución de ésta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sea titular.

Derecho e interés, que como se ha encargado de señalar el Tribunal Supremo, no se refiere a su función genérica del registrador en defensa de la legalidad, sino sólo a la posible existencia de un interés personal o patrimonial del registrador, como por ejemplo el estar afectado por exigencia de responsabilidad civil o disciplinaria por consecuencia de la resolución de la DGRN.[13]

Como vemos, el sueño de las entidades financieras por desactivar la calificación registral de las hipotecas quedó convertido en realidad.

Y todo atado y bien atado.

  

VI.- EL ESTALLIDO Y LA DEVASTACION.

En este panorama, con la hipoteca convertida en un arma de destrucción masiva, con sus cuatro componentes explosivos en perfecto estado (vencimiento anticipado, intereses de demora, expropiación a bajo precio y subsistencia y agigantamiento de la deuda pendiente), y convenientemente desactivada la calificación registral y la tutela judicial para que no supongan un obstáculo al pleno desenvolvimiento de las estipulaciones contractuales y prácticas abusivas de las entidades financieras, llegó la crisis económica y el artefacto explosivo estalló, con un efecto devastador, llevándose por medio la economía de miles de familias y de pequeños negocios o empresas, con una magnitud y consecuencias de sobra conocidas y que no es necesario detallar ahora.

Además de miles de ejecuciones hipotecarias por el procedimiento judicial, se produjeron también muchísimas ejecuciones por el procedimiento de venta extrajudicial ante notario.[14]

 

VII.- LA AYUDA INTERNACIONAL.

Afortunadamente, y como suele ocurrir cuando se produce una catástrofe devastadora de gran magnitud, y ante un sistema jurídico interno que no sólo no le había puesto freno, sino que en gran medida era directamente responsable de lo ocurrido, llegó la ayuda internacional a los desfavorecidos, en forma de sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para corregir las disfunciones del sistema legal y jurisprudencial español.

De modo esquemático, cabe destacar dos sentencias cruciales:

 .- La sentencia del TJUE de 6-6-2009, que recordó que las clausulas abusivas son nulas de pleno derecho sin necesidad de impugnación y declaración judicial.

 .- Y sobre todo, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, por la que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

Dicha sentencia “cogió el toro por los cuernos” en cuanto a dos de los famosos “componentes explosivos” de la hipoteca y también en cuanto al “blindaje anti-jueces” del sistema hipotecario español:

.- Respecto de las clausulas de vencimiento anticipado, dejó claro que para su validez es preciso “que el deudor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate, (…)  para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo»    

.- Y en relación a los intereses de demora, señaló que el juez nacional deberá comprobar en particular, por un lado, las normas nacionales aplicables entre las partes en el supuesto de que no se hubiera estipulado ningún acuerdo en el contrato controvertido o en diferentes contratos de ese tipo celebrados con los consumidores y, por otro lado, el tipo de interés de demora fijado con respecto al tipo de interés legal, con el fin de verificar que es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue en el Estado miembro de que se trate y que no va más allá de lo necesario para alcanzarlos.

.- Y, sobre todo, la sentencia del tribunal europeo vino a denunciar y proclamar públicamente, para nuestra vergüenza y deshonra, que el sistema legal español que no permite defenderse contra clausulas abusivas en el procedimiento ejecutivo, ni suspender la ejecución en un declarativo, es en sí mismo abusivo y contrario a la normativa comunitaria en materia de protección de consumidores.

  

VIII.- LA GESTIÓN DE LA CRISIS POR LAS AUTORIDADES NACIONALES.

Es cierto que ya con anterioridad a la citada sentencia del TJUE de 14-3-2013, las autoridades españolas habían adoptado algunas medidas para paliar la situación de los deudores hipotecarios, y comenzado a invertir la tendencia legislativa desde el “favor creditoris”, que había presidido todas las reformas de la década previa, hacia el “favor debitoris”. [15]

Y también es cierto que los nuevos titulares de la Dirección General de los Registros y del Notariado, una vez cesada la directora Blanco-Morales Limones, habían empezado a matizar y reorientar la doctrina que aquélla venía aplicando sistemáticamente para impedir la calificación registral de cláusulas abusivas.

En esta reorientación del rumbo, es de destacar la resolución de la DGRN de Resolución de 1 de octubre de 2010, interesantísima  y acertada, a nuestro juicio, en la que, antes de resolver acerca de cada uno de los defectos concretos señalados en la calificación registral, realiza una nueva interpretación integradora del art 12 de la ley hipotecaria, a la vista de otras normas y sentencias aplicables,  para concluir que no procede la exclusión absoluta de la calificación de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, “aunque sí una modalización en cuanto a su extensión”. 

En particular, en dicha resolución, como en otras posteriores que le siguieron, y tras la cita de la legislación sobre defensa de los consumidores, del art. 130 LH, de la STS 16-12-2009, y de la sentencia 4-6-2009 del Tribunal de Justicia de la UE, concluye el Centro Directivo que “sólo una interpretación de los objetivos específicos del art. 12 LH coordinada y ponderada con la normativa de protección de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el art. 130 LH y a los imperativos demandados por el ordenamiento de la Unión Europea, permiten definir el ámbito de la función calificadora del registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado. En este sentido, afirma con rotundidad que el registrador está plenamente legitimado para calificar dichas cláusulas, pues lo contrario sería ir contra los principios inspiradores de la Ley 41/2007, amén de que se dejaría desprotegido al consumidor”. Ahora bien, (añade) “en materia de calificación de cláusulas abusivas, el registrador sólo puede rechazar como tales aquéllas cuya nulidad haya sido declarada judicialmente, y aquellas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador sin tener que realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto”. [16]

Pero fue, sin duda, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, la que de manera específica trató de recoger el guante lanzado por la sentencia del TJUE de 14-3-2013, y corregir una de las más graves disfunciones hasta ese momento de nuestro sistema legal en materia de ejecución hipotecaria. En concreto, implanta (como dice su exposición de motivos) “una modificación del procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas” Y reconoce expresamente que “dicha modificación se adopta como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013”.

Con tal medida, acertada sin duda, dio cumplimiento en lo esencial a la exigencia derivada de dicha sentencia, en lo que a esta materia se refiere, aunque se vió que los viejos “tics” casi subconscientes del legislador español – que durante tantos años tendió a dar mejor trato al acreedor que al deudor- no eran fáciles de erradicar, y acabaron aflorando en la curiosa norma de que la decisión del tribunal sobre el carácter abusivo o no de una estipulación podía ser recurrida por el ejecutante, pero no por el ejecutado. [17]

 

IX.- EL ESTADO DE LA CUESTIÓN EN EL DERECHO ESPAÑOL VIGENTE TRAS LA LEY 1/2013.

O planteando la cuestión conforme al símil y esquema argumental de este trabajo,. podríamos preguntarnos. ¿qué pasó con “los cuatro componentes explosivos”? 

IX.A.- Respecto del pacto de vencimiento anticipado:

La ley 1/2013 dio nueva redacción al articulo 693.2 de la ley de enjuiciamiento civil que ahora dice lo siguiente: “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución”.

.- Sobre el número de meses impagados que se precisan para que el pacto sea legal:

En la redacción inmediatamente anterior a esa reforma, bastaba la “falta de pago de alguno de los plazos diferentes” lo cual incluía la posibilidad de pactar el vencimiento anticipado por impago de un solo plazo y aunque ese plazo fuera, incluso, de periodicidad diaria. 

En cambio, ahora se exige que el impago abarque un periodo de al menos tres meses, lo cual no deja de ser sino una medida meramente cosmética, que, despreciando y desoyendo el mandato terminante que al respecto contenía la sentencia del TJUE de 13 de marzo de 1023, no toma en consideración alguna el peso relativo que esas tres mensualidades tengan respecto de la duración total pactada o respecto de los plazos mensuales que ya llevara cumplidos el deudor, plazos periódicos en que se distribuya ese periodo de tres meses.

Pero lo grave es que no sólo podemos afirmar que la nueva redacción legal no supone ningún avance sustancial a favor del deudor ejecutado, sino que incluso, supone un retroceso, pues el anterior art 693.2 exigía que “este convenio constase inscrito en el Registro”, mientras que el nuevo 693.2, sólo exige que “este convenio constase en la escritura de constitución”, como si el legislador (en este caso el Gobierno, por vía de Real Decreto Ley) siguiera aún captado por los lobbies que durante tantos años han venido intentando conseguir suprimir el principio de inscripción constitutiva de la hipoteca.

Afortunadamente, y a pesar de esa desafortunada redacción (que sólo los ingenuos atribuyen al descuido), quiero creer que los tribunales de justicia, en su inmensa mayoría, siguen aplicando el principio de inscripción constitutiva proclamado en el art 1875 Código Civil, y en el articulo 130 de la Ley Hipotecaria, y no suelen despachar ejecución hipotecaria por vencimiento anticipado de la deuda si tal pacto simplemente consta en la escritura pero no constara inscrito.

 

Sobre las posibilidades del ejecutado de “liberar el bien” consignado las cantidades vencidas

También la ley 1/2013 ha retocado ligeramente redacción legal vigente, en concreto en el apartado 3 del mismo artículo 693.

Habríamos de comenzar interpretando la expresión legal de “liberar el bien”. En realidad, a mi juicio, no significa algo tan extremo como liberar el bien de la carga hipotecaria que lo grava (pues es evidente que va a seguir gravado con ella). Pero tampoco se trata de algo tan mínimo con liberar el bien de esa concreta ejecución hipotecaria. El verdadero significado de la expresión, deducido del contexto del articulo, se halla en un punto intermedio entre ambos extremos interpretativos: consiste en que si el deudor ejecutado paga por consignación las cantidades ya vencidas ordinariamente (sea por principal o intereses), y las que sigan venciendo ordinariamente durante la ejecución y antes de la subasta, no sólo consigue el efecto procesal de acabar con ese concreto procedimiento de ejecución hipotecaria, sino que consigue el efecto sustantivo de dejar sin efecto el vencimiento anticipado mismo del total préstamo, es decir, consigue rehabilitar el plazo o calendario de amortización que se hubiera pactado en el contrato. Por tanto, aquí la LEC no solo contiene una norma procesal, sino una auténtica norma sustantiva.

Pero no podemos olvidar que de la redacción legal resulta que, con carácter general, el deudor ejecutado no tiene tal derecho de “liberar el bien” si no se lo otorga voluntariamente el acreedor ejecutante. En cambio, “Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior”. [18]

Por último, merece destacarse que la ley 1/2013 no ha modificado la previsión legal de que el pago liberatorio puede hacerlo un tercero en vez del deudor, pero sólo si lo consiente el acreedor, cuando dice que ”lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.”

Al respecto cabe plantearse la siguiente pregunta: ¿por qué para este supuesto se exige el consentimiento del acreedor? Tal previsión sorprende porque el artículo 1158 el Código Civil, con carácter general, permite que el pago puede hacerlo cualquier persona, salvo que se trate de obligaciones de hacer en las que la calidad y circunstancias de la persona del deudor se hubiesen tenido en cuenta al establecer la obligación (art 1161 CC).- De nuevo, la ley 1/2013, al no haber suprimido la anómala exigencia del consentimiento del acreedor para que el pago lo haga un tercero, no avanza tanto como pretender aparentar en su exposición de motivos.

En cualquier caso, la cuestión esencial en esta materia del vencimiento anticipado, a mi juicio, no es tanto si se necesitan uno o tres meses de impago para que el pacto sea legal, sino si, incluso siendo legal, cabe o no calificar por los registradores y jueces que el concreto pacto de vencimiento anticipado contemplado en el art 693 como admisible con carácter general, puede ser considerado abusivo en casos concretos. A nuestro juicio, no cabe duda acerca de que la respuesta ha de ser afirmativa, pues el hecho de que sea legal pactar el vencimiento anticipado por impago de tres meses no excluye que deba apreciarse por el registrador y por el juez, según las circunstancias del caso concreto, si tal pacto es abusivo, y por ello, nulo de pleno derecho.

Lo grave es que tal decisión, difícil e incómoda para un juez, resulta mucho más difícil para un registrador en su calificación, cuando lo deseable hubiera sido que la propia ley hubiera fijado un porcentaje mínimo que haya de reunir el plazo impagado con respecto al plazo total pactado, por debajo del cual tal pacto sería directamente y en todo caso ilegal, y por encima del cual, podría todavía ser calificado y declarado abusivo por los registradores y por tribunales según las circunstancias del caso. Todo ello sin perjuicio de que tal porcentaje legal fijado por el Estado español podría ser a su vez enjuiciado por el TJUE.

 

IX.B.- Respecto de los intereses de demora:

La ley 1/2013 añadió un párrafo tercero al artículo 114 de la ley hipotecaria, con el siguiente tenor literal:

“Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Por tanto, no ha querido fijar con carácter general un límite legal a los intereses de demora, sino sólo para un supuesto muy concreto y específico, en el que han de concurrir simultáneamente dos requisitos:

.- Que la finalidad del préstamo sea la adquisición de vivienda habitual

.- Y que la hipoteca recaiga sobre esa misma vivienda habitual. 

Además, el límite fijado, a nuestro juicio (aunque esta cuestión es claramente opinable) es excesivamente alto, pues siendo el interés oficial de demora sólo ligeramente superior al interés legal del dinero, no tiene mucha justificación que se permita pactar (es decir, imponer) en los prestamos hipotecarios un tipo de intereses de demora que supere en más del doble el interés de demora oficial vigente en España.

Pareciera como si lo que se estima ser razonable compensación para el Estado, – cuando los ciudadanos no cumplen puntualmente sus obligaciones tributarias- , o para los ciudadanos y empresas cuando la hacienda pública no cumple puntualmente su deber de efectuar devoluciones tributarias, no fuera, en cambio, suficiente compensación para las entidades financieras, merecedoras de mucho más.

Por eso, consideramos que la ley 1/2013, también en este punto, no ha sabido ni querido dar pleno cumplimiento a la exigencia derivada de la sentencia TJUE de 14-3-2013, que recordemos, sólo legitima los intereses de demora en la medida en que cumplan la finalidad de proporcionar una razonable compensación al acreedor que no cobra puntualmente, y no vayan más allá de lo necesario para alcanzar tal finalidad.

 

IX.-C.- Respecto de la expropiación a bajo precio al ejecutado.

Cuando la finca se la adjudica el mejor postor, basta para aprobar el remate con que la cantidad ofrecida supere el 50 por ciento del valor de tasación o, simplemente, aunque fuera inferior a dicho importe, cubra, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Incluso por debajo de tales umbrales, la ley sigue permitiendo la aprobación del remate, si el secretario judicial no tiene a bien impedirlo.

La ley 1/2013 no ha puso tampoco ningún remedio legal nuevo a esa posibilidad dramática de que el ejecutado se vea expropiado del inmueble hipotecado por una cantidad que puede ser irrisoria en comparación con el valor intrínseco del mismo.

Solamente para el caso de que a falta de postores, el acreedor hiciera uso de su derecho de adjudicarse la finca, y sólo para el caso de que se trate de vivienda habitual, sí ha elevado el porcentaje de tal valor por el que puede pedir dicha adjudicación: antes de la ley era el 60%, y tras la ley, se sube al 70%, aunque se sigue admitiendo que si la cantidad que se le debe es inferior a esa cifra, pueda seguir, como antes, pidiendo la adjudicación por el 60% del valor.[19]

Además, al acreedor, incluso en los casos de que el inmueble hipotecado sea la vivienda habitual del deudor, la ley le sigue ofreciendo unas posibilidades sorprendentes para minorar de hecho el importe por el que se puede adjudicar la finca:

1.- La primera, de la que puede prevalerse cuando se constituye la hipoteca misma, consiste en la posibilidad la de pactar (o sea, imponer el pacto), que el bien saldrá en su día a subasta, no por su valor objetivamente fijado por un tasador imparcial, sino hasta por un 25% menos, como expresamente le permite hacer el articulo 682 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

2.- Y la segunda, de la que puede prevalerse en el momento de la ejecución de la hipoteca, es la que le permite concurrir como postor a las subastas, con lo que a las entidades financieras les basta con ir acompañadas de cualquier apoderado de cualquiera de sus sociedades patrimoniales, (como por ejemplo Caixabank S.A. ha hecho en innumerables ocasiones con Buildincenter S.A. de la cual es dueña absoluta y socio único), para simular la existencia de una subasta y poder eludir el tope mínimo del 70% que prevé el articulo 671 para las adjudicaciones a falta de postores, y quedarse con la vivienda por muchísimo menos, al amparo del articulo 670, en una maniobra, a mi juicio, de claro fraude procesal y fraude de ley.

Pero, a nuestro juicio, lo peor de todo es que en nuestra legislación, como dijimos al principio, el importe de la deuda que se ejecuta, no debería ser, pero es y sigue siendo, un parámetro con referencia al cual se determina el importe mínimo adjudicación del bien hipotecado, con lo cual, se está incentivando que los acreedores ejecuten la hipoteca incluso por cantidades pequeñas, pues más pequeño aún será el valor por el que podrán quedarse con la propiedad del bien hipotecado.

Tal posibilidad, que ya existía antes de la ley 1/2013, no sólo no se ha corregido, sino que (una vez más) se ha agravado, como podemos apreciar si nos fijamos en la posibilidad de ejecutar la hipoteca para reclamar el pago de plazos concretos impagados pero subsistiendo la hipoteca en garantía de los restantes plazos no vencidos.

Es cierto que antes de la ley 1/2013 podía reclamarse el pago incluso de un plazo mensual suelto, y tras la ley, se exige como mínimo que se trata de tres meses.   Pero tal aumento sólo es una maniobra de distracción para aparentar que ahora se protege mejor al deudor, cuando lo cierto es lo contrario:

Desde la entrada en vigor de la LEC del año 2000, se venía exigiendo “que tal estipulación conste inscrita en el Registro”. Y dicha exigencia se mantuvo en las dos primeras reformas posteriores de la LEC. Sin embargo, en la reforma introducida por la ley 1/2013, lo que se dice es algo muy distinto: el nuevo art 693 dice que “Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución”, con lo cual retrocedemos al régimen anterior a la LEC del 2000, de que la posibilidad de ejecutar la hipotecar para reclamar plazos concretos vencidos deriva directamente de la ley y no necesita siquiera de pacto expreso al respecto.

Por lo tanto, se ha eliminado de un plumazo la posibilidad de debatir siquiera si tal facultad del acreedor es o no abusiva, pues, ya no necesita ser impuesta dentro de las condiciones generales de la contratación, sino que viene directamente impuesta por la nueva ley.

 

IX.D.- Respecto de la subsistencia y agigantamiento de la deuda remanente.

Para paliar este drama, la ley 1/2013 establece dos medidas destacadas en el artículo 579.2 de la LEC, si bien limitadas al caso de que ejecución sobre vivienda habitual: [20] 

1.- La de la quita parcial del 35% o del 20% la deuda remanente si el deudor paga el resto en cinco años o en diez años, respectivamente. 

2.- La de la quita parcial de la deuda remanente en un 50% de la plusvalía que obtuviera el adjudicatario en la reventa durante los diez años siguientes.

El mayor problema práctico es que la ley no ha arbitrado ningún mecanismo para asegurar la efectividad de estos nuevos derechos que se conceden al deudor, como podría, y debía haber sido, por ejemplo, la que prever que el registrador no pudiera inscribir la reventa en los diez años siguientes tras la adjudicación del bien hipotecado (supuesto del articulo 572.2.b) si no consta expresamente haber notificado el hecho y el precio de la reventa al deudor, para que este pueda hacer valer su derecho.

A falta de tal previsión legal, sí que considero que los registradores, ya que no podremos suspender la inscripción de la reventa, sí debemos, de oficio, notificar el hecho y el precio al deudor y al órgano judicial en el que se produjo la ejecución hipotecaria inicial.

 

IX.E.- Respecto del ámbito de la calificación registral:

La Ley 1/2013 no ha movido un dedo en favor de la calificación registral de las cláusulas abusivas, ni ha variado un ápice la perversa redacción del articulo 12 de la ley hipotecaria que dio pié a la nefasta doctrina de la dirección general de los registros sobre que las estipulaciones financieras no podría ser calificadas, sino transcritas literalmente en la inscripción de la hipoteca.

Pero sí es cierto, como ya apuntamos antes, que tal doctrina ha evolucionado muy sensiblemente, incluso rectificando radicalmente el rumbo, en particular desde el año 2010, y que, tras la ley 1/2013 se ha intensificado la defensa, por la propia DGRN, del ámbito, independencia y extensión de la calificación registral de las estipulaciones financieras de los prestamos y créditos hipotecarios, incluyendo la posible apreciación del carácter de estipulaciones abusivas, a los efectos de denegar su inscripción, y con ello, imposibilidad su ejecución por vía notarial o judicial.

Por ejemplo, cabe citar la Resolución de la DGRN de 13 sep 2013 que señaló que «la jurisprudencia comunitaria en materia de cláusulas abusivas en las relaciones con usuarios y consumidores … excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas que proclama su art. 83.1 requiera de una previa declaración judicial, pues tal nulidad opera «ope legis», por ministerio de la ley, y por ello tales cláusulas han de tenerse «por no puestas», como dispone la Ley, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial (dentro del cual cabe incluir el registral). Por esta razón, la STS 9-5-2013, en su parágrafo 123, declara que la exigencia de previa declaración judicial como abusiva de una cláusula no juega en los supuestos de nulidad absoluta, cuya eficacia debe ser rechazada de oficio por los poderes del Estado (entre los cuales, aclara la Dirección General, se encuentran los registradores).[21]

Aún así, y pese a tal proclamación general, en la práctica son muy pocas las veces en que la DG confirma la negativa de un registrador a inscribir una estipulación porque el registrador la considere abusiva. Pero al menos, ya no le abre expediente disciplinario al registrador, como hacía hace pocos años.

 

X.- LA INCIDENCIA DE LA DIRECTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO DE 4 DE FEBRERO DE 2014   

De dicha directiva, que ha se ser traspuesta al ordenamiento interno español antes del 21 marzo 2016, merece destacarse, por su relación específica con la materia objeto del presente trabajo, el articulo 28, en cuanto que establece diversas medidas protectoras de los deudores, en relación a cada uno de los que aquí hemos denominado “elementos explosivos” abordados anteriormente:

 

1.- Respecto de las ejecuciones por vencimiento anticipado pactado, o en reclamación de pocos plazos impagados:

“Art 28.1: 1. Los Estados miembros adoptarán medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución”.

 

2.- Respecto de los intereses o recargos por impago. 

Art 28.  2. Los Estados miembros podrán exigir que, si se permite al prestamista definir e imponer recargos al consumidor en caso de un impago, esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago.

3. Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos.

 

3.- Respecto de las expropiaciones a bajo precio. 

Articulo 28. 5. Los Estados miembros se dotarán de procedimientos o medidas que permitan lograr que, en caso de que el precio obtenido por el bien afecte al importe adeudado por el consumidor, se obtenga el mejor precio por la propiedad objeto de ejecución hipotecaria.

 

4.- Respecto a la dación en pago liberatoria, o al pago de la deuda pendiente

Art 28.4 Los Estados miembros no impedirán que las partes en un contrato de crédito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía al prestamista basten para reembolsar el crédito.

Art 28.5, párrafo segundo:  «Los Estados miembros velarán por que se adopten medidas que faciliten el reembolso en aquellos casos en que la deuda no quede saldada al término del procedimiento de ejecución, con el fin de proteger al consumidor.»

Consideramos que tales previsiones de la directiva pecan de una tibieza injustificada, y tienen un alcance práctico deliberadamente muy débil, e incluso resultan hasta cómicas por lo ridículas, como ocurre con lo de “alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes”, o lo de “no impedir” que las partes acuerden la dación en pago.

Pero al menos, en materia de intereses de demora, sí exige claramente fijar un tope legal, y no sólo para el caso del actual articulo 114 de la ley hipotecaria.

Y el mandato de adoptar medidas para que en las ejecuciones se obtenga el mejor precio, no puede caer en saco roto, sino, apostar decididamente, como hace un proyecto de ley en marcha, por imponer las subastas electrónicas, como medio para fomentar la publicidad y concurrencia efectiva de postores y posturas hasta alcanzar, por medido de la ley de la oferta y la demanda, pero sin trampas ni restricciones que la desvirtúen, un precio que pueda estimarse cercano al valor de mercado.

De nuevo, también en esa senda de protección al deudor, sin duda interesado en que el bien se subaste por el precio más alto posible, la función registral puede hacer una aportación decisiva, por la vía, en primer lugar, de suministrar información registral detallada y actualizada de la finca – mucho más amplia y diversa de lo que tradicionalmente estamos acostumbrados a ver[22]– a los posibles interesados en intervenir en las subastas electrónicas, y de otro, como siempre, calificando la adjudicación final para comprobar que se han respetado de manera efectiva los derechos y garantías que la ley establece a favor de los deudores ejecutados o de los terceros adquirentes del bien que han de soportar la ejecución.

 

XI.- RESUMEN Y CONCLUSIONES:

A lo largo de las páginas anteriores se ha argumentado que no sólo merecen ser censuradas las prácticas contractuales y procesales abusivas de las entidades financieras, sino también el marco legal y jurisprudencial en el que se desenvuelven.

La calificación registral de las cláusulas abusivas puede y debe ser un freno de gran eficacia frente a tales abusos, en el marco de un sistema de inscripción constitutiva del derecho real de hipoteca, donde las estipulaciones cuya inscripción se deniegue por el registrador no podrán ser ejecutadas. Y precisamente por eso, los enemigos de la calificación registral, que no son sólo las entidades financieras, han promovido y conseguido la aprobación de normas y la implantación de doctrinas interpretativas tendentes a desactivar la calificación registral:

.- Lograron, hace ya casi dos décadas, y con éxito absoluto, convertir en prácticamente inoperante al registro de condiciones generales de la contratación, en el que no existe siquiera calificación de fondo del registrador encargado.

.- Han intentado, sin conseguirlo, acabar con el principio de inscripción constitutiva.

.- Consiguieron implantar durante años la doctrina “vinculante” de que las estipulaciones financieras no debían ser calificadas, sino transcritas en la inscripción, bajo amenaza de sanción disciplinaria al registrador desobediente.

Afortunadamente, la normativa y jurisprudencia de la Unión Europea ha puesto en evidencia las importantes disfunciones del ordenamiento jurídico español y en qué media vulneraba la normativa comunitaria sobre protección de consumidores.

Y ante ello, la normativa y jurisprudencia española han reaccionado, en algunos casos sólo de manera tímida y parcial, pero en general avanzando hacia la protección del consumidor de préstamos y créditos hipotecarios.

En particular, debe celebrarse la evolución de la doctrina de la Dirección General de los registros y del notariado acerca del ámbito e independencia de la calificación registral de las cláusulas abusivas, proclamando, ahora sí, y en contra de los sostenido por anteriores responsables del centro directivo, que el registrador no sólo puede, sino que debe denegar la inscripción de aquellas estipulaciones que sean abusivas, ya por haber sido declaradas como tales por los órganos judiciales, ya porque el propio registrador aprecie por sí mismo tener tal condición.[23]

En el nuevo marco legal y doctrinal, los registradores de la propiedad deben ser plenamente conscientes de la importancia de su función, y ejercerla responsablemente, al servicio de la conciliación entre dos intereses tan legítimos como contrapuestos:

.- El de las entidades financieras, y acreedores en general, para que su garantía real, la hipoteca, goce de plena seguridad jurídica y ejecutividad.

.- El de los deudores, para la eliminación de los abusos, no sólo contractuales, sino también procesales, que atentan contra el justo equilibrio de prestaciones y los principios inspiradores de la protección al consumidor, en general, y a su vivienda habitual, en particular.

 

APENDICE 1. PARADOJAS DE LA HIPOTECA. La tributación en la constitución de la hipoteca.

Cualquier experto en publicidad o propaganda sabe que no hay mejor campaña publicitaria que la que se consigue disfrazar como noticia.

Del mismo modo, en la contratación mercantil en masa, aunque está comprobada la eficacia práctica que tiene para el contratante fuerte imponer sus condiciones generales en perjuicio de los consumidores, no hay duda de que el gran sueño de los predisponentes sería conseguir que ese “trabajo sucio” lo hiciera directamente la ley, y legitimara como previsión normativa lo que como estipulación contractual correría el riesgo de que un juez acabara considerando y declarando inmoral, injusto, abusivo, y nulo.

Lamentablemente para los consumidores, no son pocos los ejemplos en los que ese sueño del contratante fuerte se convierte en realidad y pesadilla para el débil.

Y precisamente suele ocurrir más cuanto más grande es la desproporción de fuerzas entre los contratantes.

El articulo 89.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que en todo caso tiene la consideración de cláusula abusiva y por tanto nula “la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

A la vista de tales previsiones legales, parecería impensable que cuando un consumidor pide un préstamo a una entidad financiera y ésta le exige que constituya a su favor un derecho real de hipoteca sobre su inmueble para garantizar la operación, intentara la entidad colar, dentro de sus condiciones generales, una estipulación por la cual los impuestos que se pudieran devengar a cargo del prestamista fueran repercutidos al prestatario.

 ¿Impensable?

  En efecto, así, es, pero no porque la entidad tema arriesgarse a vulnerar la ley y los derechos del consumidor, sino porque (no se sabe cómo), resulta que es la propia norma la que se encarga de que el impuesto que debía corresponder al banco lo pague el consumidor.

Es como si el ordenamiento jurídico se hiciera trampas a sí mismo jugando al solitario, y con una carta secreta invirtiera y pervirtiera para casos concretos los mismos principios generales que previamente establece.

 Veamos:

 En principio, según el articulo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario; y en la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto, y todo ello, como proclama solemnemente , “cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario”.

 O sea, que cada palo aguante su vela:

El consumidor pagará el impuesto del préstamo que se le concede, al tipo del 1% tomando como base tan sólo el capital, y el banco pagará el impuesto por el derecho real de hipoteca que se constituye a su favor, también al 1% pero tomando como base además “las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo”. Y cualquier pacto por el que se pretenda lo contrario no tendrá efecto. 

Además, el prestatario parece estar de suerte porque el articulo 45.1.b.15 prevé que estarán exentos del impuesto “los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten”, Y en cambio el banco no goza de tal privilegio, pues no hay exención alguna para la constitución de hipotecas.

El problema viene cuando, (no se sabe cómo), descubrimos una norma especial que encierra la primera gran trampa, al proclamar el artículo 25 del reglamento del impuesto que la constitución de derechos de hipoteca en garantía de un préstamo tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo.

Ahora resulta que al banco se le libera graciosamente de su impuesto. Y aunque eso ya empieza a sonar mal, todavía no saltan las alarmas, porque ese regalito fiscal al acreedor hipotecario no parece –todavía- perjudicar al deudor, que sigue gozando de exención fiscal.

Lo curioso viene después: como el préstamo hipotecario está concedido por quien se dedica habitualmente a ello dentro de su actividad empresarial, resulta que deja de estar sujeto al impuesto de trasmisiones patrimoniales (donde, como hemos visto, estaría exento), y pasa a estar sujeto al impuesto sobre el valor añadido.

Y como según la ley del IVA el préstamo hipotecario también está exento de IVA, vuelve por vía de retorno a quedar sujeto al impuesto de transmisiones, pero no ya en la modalidad de “transmisiones patrimoniales onerosas” (donde, recordemos, estaba exento), sino a la modalidad de actos jurídicos documentados, por razón de que la hipoteca que lo garantiza tiene objeto valuable y es inscribible en el registro de la propiedad.

Pero lo verdaderamente grave es que, como por arte de magia, o al menos de prestidigitación, a lo largo de este mareante itinerario de ida y vuelta se producen los siguientes fenómenos o mutaciones paranormales que afectan a todos y cada uno de los elementos de la relación tributaria: 

.- El hecho imponible: ya no es el préstamo hipotecario en sí, sino el documento notarial en el que necesariamente se formaliza el contrato de hipoteca.

.- La base imponible: ya no es sólo el importe del préstamo, sino también, porque así lo impone el articulo 10.2.j, todas las cantidades accesorias que, porque así lo impone la minuta redactada unilateralmente por el banco, se garantizan con la hipoteca a su favor en concepto de futuros intereses ordinarios, de demora, eventuales gastos de cualquier tipo y posibles costas procesales de ejecución. Con lo que la base imponible, en la práctica, suele casi duplicarse.

.- El tipo impositivo: ya no es el 1% que como regla general grava los préstamos, sino el 1,5% que grava los documentos notariales que formalizan la hipoteca que garantiza el préstamo.

.- La exención fiscal de la que gozaba el préstamo en la modalidad de TPO, si fuera entre particulares, ha desaparecido por tratarse de un préstamo hipotecario concedido por una empresa prestamista y quedar sujeto de rebote a AJD, donde no hay tal exención.

.- ¿Y el sujeto pasivo? En la modalidad de AJD, que sólo surge porque el derecho de hipoteca que adquiere el banco es inscribible, tanto el articulo 29 de la ley como el articulo 68 de su reglamento señalan que será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho. O sea, el banco, ¿no? .

Pues no. Porque el reglamento se saca otro as de la manga y lo estampa triunfalmente sobre el tapete verde ganando la partida al solitario y diciendo que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.

Como consecuencia de todo ello, resulta el siguiente contraste y paradoja:

Si un particular presta a otro, y no le exige garantía hipotecaria, el prestatario no tiene que pagar ningún impuesto.

En cambio, si el prestamista es un banco, como ocurre en el 99,9 % de los casos, y exige que se constituya una hipoteca a su favor como garantía, el prestatario, que no adquiere derecho real alguno, – sino que lo constituye a favor del banco- tendrá que pagar el impuesto por el acto jurídico documentado de la hipoteca, con una base imponible duplicada y un tipo impositivo aumentado en un 50%

Y todo porque el banco prestamista y acreedor hipotecario tiene la inmensa suerte de que (no se sabe cómo) una curiosa norma dice que la hipoteca en garantía de un préstamo sólo tributa por el concepto de préstamo y otra no menos curiosa que el adquirente del derecho de hipoteca, y por tanto sujeto pasivo del impuesto, se considera que es el prestatario. 

Y también tiene la inmensa suerte de que el Tribunal Supremo reiteradamente ha confirmado la validez de esa norma reglamentaria.

Incluso, cuando un determinado  Tribunal Superior de Justicia en el año 2004 planteó la cuestión de su inconstitucionalidad, por estimar que el precepto vulnera el principio constitucional de capacidad económica, pues ” el prestatario no realiza ninguna manifestación de capacidad económica para que pueda ser considerado como sujeto pasivo del tributo, dado que no adquiere ningún bien ni derecho en dicho acto de otorgamiento de una hipoteca en garantía de un préstamo, siendo el acreedor hipotecario el que adquiere un derecho real de hipoteca que le permitirá ejecutar el inmueble en caso de impago del crédito”, lo que hizo el Tribunal Constitucional fue, por unanimidad de sus miembros, (Auto TC  223/2005, de 24 de mayo de 2005, que reiteraba el criterio de otro anterior de 18 de enero) inadmitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad, con el sorprendente argumento (fundamento jurídico 2ª) de que “tampoco apreciamos la vulneración del principio de capacidad económica previsto en el art. 31.1, porque “la capacidad de endeudarse es una manifestación de riqueza potencial y, por tanto, de capacidad económica susceptible de gravamen”

Con normas así de absurdas, injustas y abusivas, respaldadas y blindadas por sentencias al máximo nivel , es claro que los bancos ni siquiera necesitan mancharse las manos imponiendo en su clausulado estipulaciones que algún juez de a pié pudiera declarar nulas “por imponer al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

Y muchos nos preguntamos: ¿A quién protegen nuestras leyes?

 

APÉNDICE 2.  PARADOJAS DE LA HIPOTECA:  La tributación de la adjudicación del bien hipotecado.

En la tributación de la hipoteca y de los actos derivados de su ejecución, surgen dos preguntas principales:

1.- Si para garantizar un préstamo se constituye hipoteca a favor del prestamista, ¿quién soporta, y cuanto importa el impuesto por constituir el derecho real de hipoteca?

2.- Si por impago del préstamo se ejecuta la hipoteca que se constituyó para garantizarlo, y el mejor postor se adjudica el bien hipotecado ¿quién soporta y cuánto importa el impuesto por adquirir la propiedad del bien hipotecado?

Respecto de la primera pregunta, hemos visto que existen normas especiales en nuestro ordenamiento jurídico para conseguir que el impuesto, en vez de pagarlo el prestamista, que es el adquirente del derecho real de hipoteca, lo pague el prestatario, y además, aumentándole injustamente tanto la base imponible como el tipo impositivo.

Respecto de la segunda pregunta acerca de quién paga el impuesto por la adjudicación del bien hipotecado, vamos a ver que las entidades prestamistas y ejecutantes gozan también de normas especialmente privilegiadas por las cuales se consigue, (si no ya invertir el sujeto pasivo y endosar el impuesto al prestatario que se ve expropiado de su inmueble), sí eximir del tributo al ejecutante – en ciertos casos – o reducirle increíblemente la base imponible y hasta el tipo impositivo aplicables.

Veamos con un ejemplo, cómo puede ser esto así:

Imaginemos que un banco prestamista, ante el impago de tres recibos mensuales del préstamo, que ascienden entre los tres a 1.500 euros, aplica el vencimiento anticipado de la totalidad y ejecuta la hipoteca. (Lo permite el articulo 693.2 de la Ley de enjuiciamiento civil).

El bien, que resulta ser la vivienda habitual del prestatario ejecutado, está objetivamente valorado en 300.000 euros,  pero sale a subasta sólo por el 75% de esa cifra (porque así consta en un pacto predispuesto por el banco e insertado como condición general en la escritura de hipoteca, y porque así lo permite el articulo 682.2.1º de la LEC)

El banco, mejorando la puja del otro y único postor (que resulta ser una sociedad de su exclusiva propiedad),  se lo adjudica por la cantidad por la que se despachó ejecución, que imaginemos que en nuestro ejemplo resultó ser resulta ser 2.000 euros (lo permite el articulo 670.4 párrafo tercero de la LEC)  pero reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. (Lo permite el articulo 647.3 de la LEC)

Tras hacer las gestiones oportunas, el Banco consigue revender privadamente el bien adjudicado a otra sociedad, por ejemplo, una inmobiliaria, por un precio de 200.000 euros (más cercano al valor objetivo de 300.000), y comunica al juzgado que hace uso del derecho que se reservó a ceder el remate, y efectivamente lo cede a esa inmobiliaria, a cuyo favor el secretario del juzgado dicta el decreto de adjudicación final para que le sirva de título para su inscripción en el registro de la propiedad, expresando que el valor de adjudicación fue de 2.000 euros. (Lo permite el articulo 670.8 de la LEC).

Todos y cada uno de los extremos de este ejemplo, por injustos que a alguien le pueda llegar a parecer, están, como hemos visto, perfecta y convenientemente amparados por alguna norma jurídica concreta.  

 

¿CUÁL SERÍA EL TRATAMIENTO FISCAL DE TALES OPERACIONES, SEGÚN LAS NORMAS LEGALES Y PRINCIPIOS GENERALES DE LA TRIBUTACIÓN? 

 En principio, se producen dos transmisiones patrimoniales onerosas consecutivas:

 .- En la primera transmisión, forzosa para el transmitente, el banco adquiere el derecho a la propiedad de la vivienda, cuyo valor objetivo es de 300.000 euros, pero a cambio tan sólo de dar carta de pago de una deuda de 2.000 euros (recordemos que conserva el resto de su crédito reclamable contra el ejecutado).

 .- En la segunda transmisión, voluntaria para el transmitente, el banco cede su derecho a la propiedad de la vivienda a una inmobiliaria, que adquiere tal derecho, y con él, adquiere la vivienda misma, valorada objetivamente en 300.000 euros, pero habiendo pagado por ella tan sólo 200.000 euros.

  A la primera transmisión, aunque el precio o contraprestación sea de sólo 2.000 euros, se le hace la obligada comprobación del valor real de bien, que será la base imponible del impuesto, (articulo 10 de la ley del impuesto, que establece que “La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda”) y que resulta ser, como se ha dicho, 300.000 euros. El banco, sujeto pasivo, habrá de pagar el 8% de 300.000 euros, es decir, 24.00O euros.

 A la segunda transmisión, aunque el precio o contraprestación sea de sólo 200.000 euros, se le hace comprobación del valor real de bien, que es la base imponible del impuesto, y resulta ser, como se ha dicho, 300.000 euros. La inmobiliaria, como sujeto pasivo, había de pagar el 8% de 300.000 euros, es decir, 24.00O euros. No olvidemos que resulta aquí irrelevante discutir si lo que la inmobiliaria adquiere es el inmueble mismo o un simple derecho a adquirirlo, pues el articulo 17 de la ley del impuesto establece que  “En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos.”

Además, el banco, por revender en 200.000 euros lo que sólo le ha costado 2.000 euros, ha obtenido una plusvalía de 198.000 euros por incremento de patrimonio que deberá tributar en el impuesto de sociedades, al tipo del 35%, es decir, por una cuota de 69.300 euros.

Por tanto, la hacienda pública recaudará un total de 24.000 + 24.000 + 69.300 =  117.300 euros, además de lo que procediera en su caso por las sanciones que hubieran de imponerse a los sujetos pasivos que no declararan e ingresaran oportunamente el impuesto devengado.

Vemos cómo, junto al indudable quebranto económico que ha supuesto para el deudor perder su vivienda por tan sólo 2.000 euros, presenciamos el indudable enriquecimiento económico que ha obtenido el banco. Y de paso, hacienda, que no es nunca ajena al enriquecimiento ajeno (y valga el juego de palabras) recauda más de 100.000 euros. (además de lo que proceda por el impuesto de plusvalía municipal o IIVTNU)

 Y tal vez intentemos tranquilizar nuestra conciencia social como ciudadanos pensando que al menos, el ejecutado, por graciosa concesión de la ley 1/2013, podrá participar en parte de la plusvalía obtenida por el banco, de modo que su deuda remanente se reduzca en la mitad de la plusvalía obtenida por el banco al revender su vivienda ejecutada. (articulo 579.2 de la LEC).  

PERO LA REALIDAD ES ABSOLUTAMENTE DISTINTA:

El banco no pagará ni un euro, ni por impuesto de transmisiones, ni por impuesto de sociedades. Y la inmobiliaria sólo pagará 40 euros por el impuesto de transmisiones. Y el deudor ejecutado, que se ha quedado sin su vivienda por y sigue debiendo casi todo el préstamo, no verá reducida en nada su deuda pendiente pues no participará en nada en la plusvalía obtenida por el banco.  

Y este resultado, por injusto que a alguien le parezca, también está absolutamente amparado, punto por punto, y como veremos a continuación, por alguna curiosa norma jurídica especial o sentencia del Tribunal Supremo que se encargan de desactivar convenientemente para estos casos concretos lo que con carácter general proclaman tanto la ley como los principios generales del derecho tributario.

Veamos cómo:

1.- Para conseguir hacer desaparecer fiscalmente la primera transmisión, y con ello que el banco no tribute nada por la primera adquisición, ni tampoco por el incremento de patrimonio que obtiene con la reventa, se dictó y aprobó el articulo 20 del reglamento del impuesto, que establece que “si la enajenación tuviera lugar en subasta judicial, y el postor a quien se adjudique el remate hubiera hecho uso, en el acto de la subasta, del derecho a cederlo en las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la subasta de que se trate, se liquidará una sola transmisión en favor del cesionario“.

 2.- Para conseguir que el adjudicatario (o en nuestro ejemplo la inmobiliaria cesionaria del remate) quede libre de la comprobación de valor, se dictaron las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 7/5/1991, 1/12/1993 y 3/11/1997, según las cuales, en las subastas no procede comprobación del valor real del bien  sino que el precio de adjudicación constituirá, directamente, la base imponible. 

Debe destacarse que la última de tales sentencias no se limitó, como las dos primeras, a interpretar de un modo curioso (incluso ilegal a mi juicio) el mandato del articulo 10 de la ley, sino que llegó a anular la parte del articulo 39 del reglamento que resultaba contraria a los intereses de la parte recurrente (la Asociación Española de la Banca Privada (AEB)), precisamente porque no se ajustaba, no ya al articulo 10 de la ley, sino a la particular interpretación que el TS venía haciendo de ese articulo.

En efecto, el fundamento jurídico tercero de dicha sentencia comienza reconociendo que “No existe norma de rango legal que contemple la subasta pública como medio de adquirir bienes a efectos de la determinación de la base imponible en el Impuesto de autos, por lo que, en principio, es aplicable el art. 19 TR aprobado por el RDLeg. 1/1993 de 24 Sep. («la base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda»).” 

Y sin embargo, al analizar la redacción del articulo 39 del reglamento, (que establecía que “En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición, siempre que consista en un precio en dinero marcado por la Ley o determinado por autoridades o funcionarios idóneos para ello. En los demás casos, el valor de adquisición servirá de base cuando el derivado de la comprobación no resulte superior. “), el TS anula el inciso final, (a partir de las palabras “siempre que …”,) con el argumento, según el mismo fundamento de derecho tercero, de que “contraría una reiterada jurisprudencia del TS (así, las sentencias, entre otras, de 7 May. 1991, 1 Dic. 1993 y 5 Oct. 1995), que había establecido el criterio de la improcedencia de la comprobación en los casos de transmisión por subasta pública, al ser tal procedimiento el más adecuado para determinar, por la ley de la oferta y la demanda, el valor real del bien transmitido.”

Y no contento con ello, el TS  remata la faena y amarra el resultado perseguido proclamando que la interpretación de la parte inicial no anulada del articulo (“En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición”) habrá de hacerse “con la inteligencia, sin embargo, de que la frase «valor de adquisición» debe entenderse, en este precepto, como precio de remate”. 

O sea, que según el TS, en las transmisiones mediante subasta pública, servirá de base el precio de remate.   Curiosa y forzada manera de interpretar una ley, no sólo contradiciéndola claramente, sino incluso llegando hasta el punto de anular los preceptos o incisos normativos que estorban a esa interpretación.

3.- Para conseguir que el adjudicatario, en nuestro ejemplo, la inmobiliaria, no tenga que pagar el tipo impositivo del 8%, se dictó, en Andalucía, el art 25 del Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, que estableció un tipo impositivo especialmente reducido del 2 % “para la adquisición de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios”.

4.- Y, finalmente, para conseguir que el ejecutado no participe en la plusvalía obtenida por el banco que revende su vivienda, basta la anómala existencia misma de la figura de la cesión del remate, que permite al cedente omitir declarar el precio de esa cesión, y permite que el banco no figure en ningún sitio, y por tanto, tampoco en el registro de la propiedad, como adquirente de la vivienda ni como revendedor de la misma. 

De nuevo, un sueño tributario para el banco – y sus cesionarios–, convertido en realidad (y en pesadilla para el ejecutado,  y con  merma para las arcas públicas) mediante lo que cualquiera podría llamar “normas tributarias a la carta”, ayudadas de “sentencias tributarias a la carta” que consiguen el resultado inicialmente anunciado:

A saber: el banco no paga ni un euro, ni por impuesto de transmisiones, ni por impuesto de sociedades. Y la inmobiliaria sólo pagará 40 euros (2.000 x 2%) por el impuesto de transmisiones. Y el deudor ejecutado no ve reducida en nada su deuda pendiente pues no participa en nada en la plusvalía obtenida por el banco. 

Y muchos nos preguntamos: ¿A quién protegen nuestras leyes?

 

Apéndice 3:  SOBRE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA ABUSIVIDAD DE LOS INTERESES DE DEMORA EN LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS.

(Reflexiones a la vista de la sentencia del Tribunal Supremo, sala primera, de 22 de abril de 2015 sobre abusividad de intereses de demora en préstamos personales).

INTRODUCCION:

Los registradores de la propiedad, aunque se nos reconozca (por fin) por la DGRN nuestra competencia para calificar el posible carácter abusivo de las estipulaciones de los prestamos y créditos hipotecario a los efectos de denegar su inscripción, tropezamos en la práctica con el gran inconveniente de que carecemos de parámetros interpretativos fiables y uniformes a los que acomodar nuestro criterio, sobre todo cuando, como en el caso de los intereses de demora, o de los pactos de vencimiento anticipado, la frontera entre lo abusivo y lo que no lo es depende de fijar una cifra concreta (de tipo de interés o de numero de mensualidades impagadas) que actúe como límite máximo o mínimo para provocar o descartar la abusividad.

Pues bien, a la vista de los argumentos contenidos en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 22 de Abril de 2015, sobre abusividad de intereses de demora en préstamos personales, el autor propone a los registradores que en el ejercicio de su función calificadora de las posibles cláusulas abusivas de los préstamos y créditos hipotecarios (extremo al que no se refiere el objeto de la sentencia ni su fallo), pueden (incluso se podría argumentar que deben) aplicar los mismos argumentos y parámetros interpretativos que el Tribunal Supremo .

A tal efecto, se podría utilizar la siguiente argumentación jurídica en una nota de calificación registral:

 

POSIBLE MODELO DE NOTA DE CALIFICACION:

“Se deniega la inscripción de las estipulaciones relativas a los intereses de demora y a su garantía hipotecaria porque el registrador que suscribe, ha calificado que el tipo de interés de demora pactado, que supera al interés ordinario en * puntos, es abusivo, por los siguiente motivos:

1.- Como cuestión previa, en cuanto a la competencia genérica del registrador para calificar tales extremos, por aplicación de la doctrina de la DGRN, que señala, por ejemplo en la R de 13/9/2013, o en la R. 20-3-2014, que el acceso al Registro de cláusulas personales o abusivas podría llevar a la inadmisible consecuencia de que (al amparo de lo dispuesto en el artículo 130 Ley Hipotecaria) se pretendiera el ejercicio de la acción hipotecaria en base a las mismas. En definitiva, concluye, solo una interpretación de los objetivos específicos del artículo 12 Ley Hipotecaria, coordinada y ponderada con la normativa sobre protección de consumidores y usuarios, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 LH y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud del cual podrá aquél rechazar la inscripción de una cláusula, no solo cuando su nulidad, por abusiva, hubiera sido declarada judicialmente, sino también cuando él mismo aprecie esa nulidad.

2.- Como cuestión de fondo, porque el registrador considera aplicable a los intereses de demora en los prestamos hipotecarios los mismos argumentos jurídicos, los mismos parámetros cuantitativos, y las mismas conclusiones sobre su abusividad que el Tribunal Supremo ha proclamado como doctrina jurisprudencial respecto de los intereses de demora en los prestamos personales, en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 22 de Abril de 2015.

Dicha sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: “Se fija como doctrina jurisprudencial que en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado.” Y fundamenta tal conclusión (fundamento jurídico 7) en que “La Sala considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposición de una indemnización alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones. Se trata del criterio previsto para el interés de demora a devengar por la deuda judicialmente declarada y a cuyo pago se ha condenado al demandado. Tiene un ámbito de aplicación general, no ceñido a un campo concreto del Derecho sustantivo, evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio, indemniza de un modo proporcionado los daños que sufre el demandante que ha vencido en el litigio por el retraso del condenado en el cumplimiento de la obligación judicialmente declarada, y asimismo contiene un factor disuasorio para que el condenado no demore en exceso el cumplimiento de la sentencia.

La adición de un recargo superior a esos dos puntos porcentuales supondría un alejamiento injustificado de la mayoría de los índices o porcentajes de interés de demora que resultan de la aplicación de las normas nacionales a que se ha hecho referencia.

Con base en los criterios expresados, la Sala considera abusivo un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado en un préstamo personal.”

Por tanto, la presente calificación registral negativa no se produce por la simple aplicación directa de la doctrina jurisprudencial fijada en tal sentencia (lo que no procedería ya que su fallo, como se advierte expresamente, no tiene por objeto los prestamos hipotecarios), sino porque la calificación registral, a la que también compete analizar de oficio si una estipulación es abusiva, no a los efectos de proclamar su nulidad (lo cual sólo compete a los tribunales de justicia) pero sí a los efectos de denegar su inscripción, estima que, también en un préstamo hipotecario, la estipulación que, como condición general impuesta en la contratación por la entidad financiera, fija un interés de demora superior en más de dos puntos al estipulado como intereses ordinario, incurre en abusividad, por implicar «la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones», (articulo 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) y en particular, porque se aprecia una desproporción entre la indemnización por incumplimiento del consumidor y el quebranto patrimonial efectivamente causado al profesional o empresario.

 

CONSIDERACIONES ADICIONALES:

Como recuerda el Tribunal Supremo, los préstamos hipotecarios sí tienen legalmente fijado un límite a los intereses de demora, pero sólo en el caso del artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

Y alguien podría argumentar que mientras no se sobrepase ese limite, el tipo de demora no sería abusivo.

Pero lo cierto es que el hecho de que un pacto sea legal no significa que no pueda ser abusivo. Es precisamente dentro (y no fuera) del margen de lo legal donde se plantea el debate de lo abusivo

El articulo 114 de la ley hipotecaria lo único que hace es convertir en absolutamente ilegal, o lo que es lo mismo, prohibir absolutamente, cualesquiera que fueran las circunstancias existentes entre los contratantes, un interés de demora superior al triple del interés legal cuando se trate de un préstamo sobre vivienda habitual para su adquisición.

Es decir, que incluso aunque fuera un pacto entre particulares, especialmente negociado, en igualdad de condiciones, e incluso aunque el interés de demora fuera una condición esencial (por ejemplo, porque el prestamista acredite sufrir un grandísimo perjuicio por la demora en cobrar) el pacto de un tipo superior al triple del interés legal seguiría estando prohibido y sería nulo, no por abusivo, sino por contrario a una norma prohibitiva. (Como es nulo, por estar absolutamente prohibido, aunque por otras razones, pactar la cobertura hipotecaria por intereses de más de cinco años).

Ahora bien, cuando tal pacto de un interés de demora concreto sea una estipulación predispuesta e impuesta como condición general por una entidad financiera a un consumidor, no podemos limitarnos a valorar si el pacto respeta el tope máximo de la norma prohibitiva, (que encima ni siquiera existe si no es vivienda habitual) sino que, cualquier registrador, al calificar, y cualquier juez, al enjuiciar, debe analizar, y además de oficio, si, siendo legal, tal pacto puede ser considerado abusivo por suponer la imposición de una indemnización desproporcionada al consumidor.

Y no encuentro absolutamente ningún argumento para entender que lo que el Tribunal Supremo considera abusivo en un préstamo sin garantía real, deje de ser abusivo cuando al prestatario además se le ha impuesto, como condición para concederle el préstamo, el tener que hipotecar su inmueble, que a menudo es su único inmueble y su vivienda habitual.

Debería ser incluso al revés, y me explico: el fundamento que legitima que en caso de demora se incremente el tipo de interés aplicable es doble, como señala el propio TS en su sentencia: compensar al acreedor de los perjuicios y disuadir al deudor de incurrir en mora.

Siendo eso así, resulta evidente que en un préstamo hipotecario el acreedor no experimenta mayor perjuicio por la demora en cobrar que en un préstamo personal.

Por otra parte, en un préstamo hipotecario ya no hace tanta falta buscar en unos altos intereses de demora un medio de disuadir al deudor de incurrir en mora, si consideramos lo absolutamente disuasorio que ya es el riesgo cierto de que el banco ejecute la garantía y le expropie del inmueble, y además a bajo precio, ya sea para reclamar la totalidad de la deuda que vence anticipadamente, ya sea para reclamar tres simples mensualidades.

Además, existe un importante argumento adicional, para llegar al cual podemos partir de la misma construcción argumental del Tribunal Supremo, conforme a la cual los intereses de demora en realidad deben entenderse como un recargo sobre los ordinarios, de modo que si se estimara que tal recargo es abusivo, no procede inaplicar completamente el tipo de interés de demora pactado, (que parece que sería lo que exige la jurisprudencia comunitaria) sino sólo inaplicar el recargo sobre los intereses ordinarios, que seguirían devengándose.

Si eso es así, resulta que en un préstamo personal que por ejemplo tuviera intereses ordinarios del 10 % y de demora del 13%, el Tribunal Supremo considera, y además proclama como doctrina jurisprudencial, que ese recargo de 3 puntos de demora sobre el interés ordinario supone una indemnización desproporcionada y por ello es abusivo, nulo y por tanto inaplicable.

Pues a mi juicio, y supongo que al de muchos otros juristas, sería absolutamente injusto y discriminatorio no aplicar la misma argumentación a los préstamos hipotecarios.

Imaginemos, por ejemplo, un préstamo hipotecario con un interés ordinario al 2%, y un interés de demora al 13% o al 23 % (que los hay, y los estamos inscribiendo todos los días).  ¿Es que ese recargo de demora consistente, no en 3, sino en 10 o en 20 puntos sobre el interés ordinario, ,por el mero hecho de que el préstamo sea hipotecario y no personal, acaso ya no sería una indemnización desproporcionada?

Para mí no hay duda de que sí lo sería. Y no solo en ese ejemplo sino, aplicando el mismo rasero que el Tribunal Supremo, en cualquier otro en que el interés de demora superara en más de dos puntos al ordinario. 

En definitiva, con independencia de que se comparta o no el concreto criterio calificador que he defendido en las líneas anteriores, creo que los registradores debemos, con carácter general, y sin titubeos, asumir y ejercer el papel que la ley, la sociedad, y (ahora afortunadamente también, la doctrina de la DGRN) espera de nosotros en la calificación de las cláusulas abusivas. [24]

[1] Al respecto pueden verse los apéndices 1 y 2, respectivamente, al final de este trabajo.

[2] Cuando la tendencia legislativa iba encaminada a favorecer la posición jurídica del acreedor (favor creditoris) eran muchas las medidas o facultades que no se otorgaban a cualquier acreedor, si no sólo, como privilegio espacial,  a las entidades financieras, como ocurre en la ley ley 2/1994 de 30 marzo en cuanto a que la posibilidad de del deudor de subrogar a un nuevo acreedor en el lugar del anterior está limitada a las entidades financieras; o el que sólo cuando éstas intervienen se aplican los beneficios y exenciones fiscales, o el principio de conservación de rango de las novaciones hipotecarias. No olvidemos tampoco la ley 24/2007 de 7 diciembre, que concedió a las entidades financieras, y sólo a ellas, el privilegio de ser titulares de hipotecas inversas, o de hipotecas flotantes (art 153 bis de la ley hipotecaria) o de hipotecas “recargables”, o el de que sus estipulaciones financieras no fueran calificadas sino transcritas por el registrador en la inscripción (art 12 de la ley hipotecaria) .

Curiosamente, cuando la nueva tendencia legislativa se inclina a favor del deudor (favor creditoris) reduciendo y en algunos casos hasta suprimiendo derechos del acreedor, (como ocurre al privarle temporalmente de la facultad de instar el desahucio del bien adjudicado, o al imponerle una quita parcial de su crédito en ciertos supuestos), tales medidas se refiere a cualquier acreedor (incluso particulares) y no sólo a las entidades financieras.

[3]   Incluso son conocidos casos en los que, tras aceptar el banco español la dación en pago de la vivienda habitual de inmigrantes en nuestro país como pago de parte de la deuda vencida anticipadamente, no se decía nada sobre condonar la deuda remanente, y cuando el inmigrante, arruinado, retornaba a su país de origen, se encontraba con la sorpresa de que el banco español había cedido el crédito remante a otra entidad o sucursal en el país de origen, que le está esperando para reclamar la deuda, embargando, si fuera necesario, todos sus bienes presentes o futuros.

[4] (Ley de condiciones generales de la contratación, articulo 23.2: “Los Notarios, en el ejercicio profesional de su función pública, velarán por el cumplimiento, en los documentos que autoricen, de los requisitos de incorporación a que se refieren los artículos 5 y 7 de esta Ley”)

[5] Por no hablar de la sentencia de 09/05/2013 del Tribunal Supremo sobre la cláusula suelo, en la que, además de sostener que “La condena a cesar en el uso de las cláusulas y a eliminarlas por abusivas, no se basa en la ilicitud intrínseca de sus efectos -en cuyo caso procedería la nulidad de las cláusulas suelo sin más-, sino en la falta de transparencia” acaba señalando que “procede declarar la irretroactividad de la presente sentencia, de tal forma que la nulidad de las cláusulas no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni a los pagos ya efectuados en la fecha de publicación de esta sentencia”, con el argumento, cuando menos sorprendente tratándose de contratos entre entidades mercantiles privadas y consumidores, de que “Es notorio que la retroactividad de la sentencia generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico”.

[6] Véase “LA LEY 7/1998, DE 13 DE ABRIL ¿Excluye el control registral de las cláusulas abusivas?. K.J. Albiez Dohrman. Revista Aranzadi de derecho patrimonial. año 202-1, numero 8)

[7] Artículo 23. Información.

  1. Los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles advertirán en el ámbito de sus respectivas competencias de la aplicabilidad de esta Ley, tanto en sus aspectos generales como en cada caso concreto sometido a su intervención.
  2. Los Notarios, en el ejercicio profesional de su función pública, velarán por el cumplimiento, en los documentos que autoricen, de los requisitos de incorporación a que se refieren los artículos 5 y 7 de esta Ley. Igualmente advertirán de la obligatoriedad de la inscripción de las condiciones generales en los casos legalmente establecidos.
  3. En todo caso, el Notario hará constar en el contrato el carácter de condiciones generales de las cláusulas que tengan esta naturaleza y que figuren previamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, o la manifestación en contrario de los contratantes.

[8] Por ejemplo:

.- Los notarios velan por la incorporación de las condiciones generales el contrato. (Art 23.2) Si no quedara incorporadas no se aplicarían. Por tanto están velando más por los intereses del predisponente que por los del consumidor.

.- La ley previó que el gobierno podía imponer la inscripción obligatoria en el registro de las condiciones generales de determinados sectores específicos. (articulo 11.2) Si lo hiciera y los obligados no cumplieran se impondrían multas muy importantes. (Del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato, según el .articulo 24). Pero en la práctica no lo ha hecho nunca para los contratos de crédito.

.- Las acciones colectivas de cesación retractación prescriben a los dos años desde la inscripción de las condiciones generales. Por tanto, la inscripción a quien beneficia realmente, es al banco, pues inicia el cómputo para la prescripción de tales acciones.

.- La persistencia en la utilización de cláusulas declaradas judicialmente nulas, por acción individual o colectiva, podrá ser objeto de inscripción separada a instancia de cualquier adherente o legitimado para imponer acciones colectivas. El registrador lo comunicará al predisponente y le concede siete días hábiles para hacer alegaciones. Y aunque practique el asiento será cancelado si el predisponente obtiene consentimiento del adherente o legitimado a cuya instancia se hubiere practicado la inscripción.

Por tanto, se facilita, y hasta fomenta, que el banco, para no verse desprestigiado con carácter general ni limitado en su posición jurídica con otros consumidores, pueda comprar el silencio del ese concreto consumidor díscolo o de esa concreta asociación de consumidores.

.- La sentencia dictada en recurso de casación conforme al artículo 18, apartado 3 de esta Ley, una vez constituya doctrina legal, vinculará a todos los jueces en los eventuales ulteriores procesos en que se inste la nulidad de cláusulas idénticas a las que hubieran sido objeto de la referida sentencia, siempre que se trate del mismo predisponente. (Artículo 20.4, hoy ya derogado por la Ley de enjuiciamiento civil de 2000).     Por tanto, se limita enormemente el efecto práctico de las sentencias comentario porque para que una sentencia de anulación vincule a otros jueces se necesita que sea doctrina legal (reiterada) del Tribunal Supremo y que se trate exactamente del mismo predisponente y de cláusulas idénticas. 

[9] Continúa la interesante y ponderada exposición de motivos del Real Decreto 1039/2003 diciendo que “Todos los sistemas registrales, sean cuales sean sus efectos y los requisitos exigidos a los diferentes títulos -tanto materiales como formales- susceptibles de inscripción, atribuyen a los registros la característica de exclusividad territorial en todos los aspectos. De este modo, aseguran la independencia de las decisiones registrales -tanto más necesaria cuanto mayores sean los efectos del sistema registral- y consiguen proteger los intereses de terceros que no han sido parte en el acto o negocio de carácter privado que incorporan dichos títulos.

La exclusividad territorial y la independencia registral que proporciona, pueden generar, sin embargo, además, efectos colaterales no deseables. Por un lado, la posibilidad de que las operaciones registrales se retrasen indebidamente. Por otro lado, la posibilidad de que la protección de terceros -que, no olvidemos, somos todos- se consiga, ocasionalmente, con un rigor excesivo para los intereses de las partes.

Para evitar estos peligros, la solución aplicada durante más de un siglo en España se ha basado en la posibilidad de que los interesados pudieran instar, bien la apertura de un expediente sancionador en caso de retraso, bien, en caso de calificaciones desestimatorias, un recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, la cual debía resolver la discrepancia.

Por razones diversas, que no viene al caso analizar aquí, la vía del recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha demostrado -especialmente en los últimos tiempos- menos eficaz de lo que demandan las actuales necesidades del tráfico jurídico.

Por este motivo, la Ley 24/2001 no sólo ha reformado el recurso contra la calificación registral, y acortado los plazos para calificar, sino que ha establecido la posibilidad de que, tanto en el supuesto de incumplimiento del plazo de calificación, como en el de calificación desestimatoria dentro de plazo, los interesados puedan instar la aplicación de un cuadro de sustituciones establecido al efecto.”

[10] El Tribunal Constitucional desde su Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional 41/1981, de 18 de diciembre de 1981 (confirmada por las de 17 de mayo de 1985, y 30 de junio de 1993, entre otras) ha venido proclamando que «…7. La hipoteca voluntaria… se inscribe en el Registro, con una inscripción que tiene valor constitutivo. El nacimiento de la hipoteca se halla así sometido a la voluntad del constituyente en la fase anterior al Registro y en la propiamente registral. Este dato permite sostener que la contradicción en el sentido amplio del término, y la defensa frente a las pretensiones del acreedor, no solamente están garantizadas por el declarativo ordinario, sino que lo están también, durante la vida de la hipoteca, por lo que se puede llamar procedimiento registral que permite al deudor oponerse a la inscripción o instar la cancelación de la hipoteca cuando concurran los requisitos para ello. Así, la favorecida posición del acreedor está compensada con las garantías registrales que la ley concede al deudor para incidir en el nacimiento, subsistencia y extinción del título«.

[11] Entre otras muchas, se pueden citar las resoluciones de la DGRN de 10 de Marzo  de 2008, R. 19 de Marzo de 2008, R. 19 de Marzo de 2008, R. 22 de Marzo de 2008, R. 24 de Marzo de 2008 , R. 24 de Marzo de 2008, R. 25 de Marzo de 2008, R. 5 de mayo de 2008, R. 6 de mayo de 2008, R. 24 de Julio de 2008. Con un enfoque jocoso, el autor dedicó hace años unos versos satíricos a esta doctrina de la DGRN, que pueden verse en el apéndice 3 de este trabajo.

[12] Son numerosísimas las resoluciones en tal sentido, (baste citar a titulo de ejemplo la de 11 febrero de 2008, BOE 28 de febrero) dictadas sobre todo siendo Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

[13] La Sentencia del Tribunal Supremo número 195/2014, de fecha de 2/4/2014, reitera como doctrina jurisprudencial que el registrador de la propiedad está legitimado activamente para impugnar la resolución dictada por la DGRN siempre que este acredite o justifique su derecho por el anuncio de apertura de expediente disciplinario o se le exija responsabilidad civil, no en caso contrario. Aclara que la STS de 21 de noviembre de 2013, que reconoce legitimación activa al registrador en un caso de nulidad de la resolución de la DGRN por haberse dictado fuera de plazo, no supone un cambio de la referida doctrina jurisprudencial, por tratarse de una sola sentencia.

[14] Según datos del INE, todavía en 2014 se produjeron120.000 ejecuciones hipotecarias. Y según los datos publicados por el Consejo General del Notariado, en el año 2007 se produjeron 3.500 ejecuciones notariales; en 2008, 17.700; en 2009, 35.000; y en los años 2010 a 2014 unas 21.000 ejecuciones hipotecarias notariales de media.  

[15] Cabe destacar diversos Reales Decretos Leyes, tales como el   RDLey 8/2011, de 1 de julio de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, que entre otras medidas, estableció un tipo mínimo del 60 % para adjudicación al acreedor del inmueble hipotecado, luego bochornosamente limitado por ley 37/2011 al supuesto exclusivo de la vivienda habitual); o el RDLey 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y el RDLey 27/2012 de 15 noviembre de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

[16] Doctrina reiterada en R. 4-11-2010 (BOE 30-12), R. 21-12-2010 (BOE 14-2-2011), R. 11-1-2011 (BOE 14-2), R. 8-6-2011 (BOE 1-7), R. 16-8-2011 (BOE 14-10), R. 18-11-2013 (BOE 19-12) y R. 5-2-2014 (BOE 27-2); RR., idénticas, de 3-10-2014 (BOE 31-10), 6-10-2014 (BOE 7-11) y 9-10-2014 (BOE 6-11), entre otras.

[17] Ello motivó un nuevo tirón de orejas al estado español por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea mediante una nueva sentencia, ésta ya de 17 de julio de 2014, que obligó al gobierno a que por Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en materia concursal. se modificara la LEC para que el deudor hipotecario pueda interponer recurso de apelación contra el auto que desestime su oposición a la ejecución, si ésta se fundaba en la existencia de una cláusula contractual abusiva que constituya el fundamento de la ejecución o la cantidad exigible

[18] En tal caso concreto, y sólo en él, se prevé que tal derecho puede ser ejercido en reiteradas ocasiones, pues la ley indica que “Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones” siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor”. Es de destacar que en la redacción inicial de la LEC, vigente desde el 8 enero 2000, sólo se concedía tal derecho de liberar el bien por una sola vez. Luego, tras la modificación publicada el 08/12/2007, en vigor a partir del 09/12/2007, se permitió ejercitarlo en veces sucesivas a condición de que mediara un plazo de cinco años. Y ahora, se rebaja esa exigencia a que medien simplemente tres años, lo cual tampoco considero que merezca calificarse como un avance esencial en la protección al deudor ejecutado.

[19] Artículo 671 de la LEC: Subasta sin ningún postor.Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

[20] Artículo 579. Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados.

“1. Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.

b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.

Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior”.

[21] No obstante, todavía nos seguimos encontrando con algunas resoluciones recientes, profundamente desacertadas, a mi juicio, como la R. De 12-9-2014, que al analizar la negativa registral a inscribir el pacto de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota mensual, aunque confirmó el defecto por ser tal pacto contrario al art. 693.2 LEC (que exige el impago de tres), añadió que “la no inscribibilidad de este pacto solo afectará a la posibilidad de ejecutar la hipoteca por el procedimiento judicial directo previsto en la LEC, pero nada impide que se pueda ejecutar por el procedimiento extrajudicial, por el procedimiento ejecutivo ordinario, o por la vía del juicio declarativo”

[22] Y no sólo nos estamos refiriendo a la clásica certificación sobre el dominio y cargas que pesan sobre la finca, sino muchísima más información que consta en el registro de la propiedad y que tiene gran relevancia a la hora de pujar por la finca, tales como, por vía meramente ejemplificativa:

.- el plano georreferenciados que precisan la ubicación y delimitación geográfica de la finca

.- el plano en planta de cada piso, local, trastero o garaje de una propiedad horizontal

.- el libro del edificio, que incluye el proyecto de obras, la relación de agentes intervinientes y responsables legalmente en el proceso de la edificación.

.- La póliza del seguro decenal.

.- El certificado de eficiencia energética

.- Un dictamen registral acerca de la incidencia sobre la finca de la ordenación urbanística o medioambiental, etc, etc.

[23] Sobre la calificación registral de la abusividad de los intereses de demora en los prestamos hipotecarios, puede verse el apéndice 4 de este trabajo, redactado tras la publicación de la STS de 22 de abril de 2015 sobre intereses de demora abusivos en prestamos personales

[24] Por cierto, esperemos que próximamente el Tribunal Supremo también se pronuncie, en los términos que le viene exigiendo la normativa y jurisprudencia comunitaria, respecto de la proporción que ha de guardar el número de mensualidades impagadas con respecto al total de las pactadas, para que la estipulación del vencimiento anticipado, además de no ser ilegal por respetar el número mínimo de tres, sea no abusiva cuando se trata de una condición general impuesta por el predisponente a un consumidor.

JOAQUÍN ZEJALBO: SUJETO PASIVO AJD PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

CONSUMO Y DERECHO

OFICINA REGISTRAL

Casco antiguo de Archidona (Málaga)

Casco antiguo de Archidona (Málaga)

 

 

JOAQUIN DELGADO: PARADOJAS DE LA HIPOTECA -2-: la tributación de la ejecución hipotecaria.

PARADOJAS DE LA HIPOTECA: ¿A quién protegen nuestras normas?

Episodio 2º. La tributación de la adjudicación del bien hipotecado.

En la tributación de la hipoteca y de los actos derivados de su ejecución, surgen dos preguntas principales:

1.- Si para garantizar un préstamo se constituye hipoteca a favor del prestamista, ¿quién soporta, y cuanto importa el impuesto por constituir el derecho real de hipoteca?

2.- Si por impago del préstamo se ejecuta la hipoteca que se constituyó para garantizarlo, y el mejor postor se adjudica el bien hipotecado ¿quién soporta y cuánto importa el impuesto por adquirir la propiedad del bien hipotecado?

Respecto de la primera pregunta, hemos visto que existen normas especiales en nuestro ordenamiento jurídico para conseguir que el impuesto, en vez de pagarlo el prestamista, que es el adquirente del derecho real de hipoteca, lo pague el prestatario, y además, aumentándole injustamente tanto la base imponible como el tipo impositivo. (Ver trabajo aquí)

Respecto de la segunda pregunta acerca de quién paga el impuesto por la adjudicación del bien hipotecado, vamos a ver que las entidades prestamistas y ejecutantes gozan también de normas especialmente privilegiadas por las cuales se consigue, (si no ya invertir el sujeto pasivo y endosar el impuesto al prestatario que se ve expropiado de su inmueble), sí eximir del tributo al ejecutante – en ciertos casos – o reducirle increíblemente la base imponible y hasta el tipo impositivo aplicables.

Veamos con un ejemplo, cómo puede ser esto así:

Imaginemos que un banco prestamista, ante el impago de tres recibos mensuales del préstamo, que ascienden entre los tres a 1.500 euros, aplica el vencimiento anticipado de la totalidad y ejecuta la hipoteca. (Lo permite el articulo 693.2 de la Ley de enjuiciamiento civil).

 El bien, que resulta ser la vivienda habitual del prestatario ejecutado, está objetivamente valorado en 300.000 euros,  pero sale a subasta sólo por el 75% de esa cifra (porque así consta en un pacto predispuesto por el banco e insertado como condición general en la escritura de hipoteca, y porque así lo permite el articulo 682.2.1º de la LEC)

 El banco, mejorando la puja del otro y único postor (que resulta ser una sociedad de su exclusiva propiedad),  se lo adjudica por la cantidad por la que se despachó ejecución, que imaginemos que en nuestro ejemplo resultó ser resulta ser 2.000 euros (lo permite el articulo 670.4 parrafo tercero de la LEC)  pero reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. (Lo permite el articulo 647.3 de la LEC)

 Tras hacer las gestiones oportunas, el Banco consigue revender privadamente el bien adjudicado a otra sociedad, por ejemplo, una inmobiliaria, por un precio de 200.000 euros (más cercano al valor objetivo de 300.000), y comunica al juzgado que hace uso del derecho que se reservó a ceder el remate, y efectivamente lo cede a esa inmobiliaria, a cuyo favor el secretario del juzgado dicta el decreto de adjudicación final para que le sirva de título para su inscripción en el registro de la propiedad, expresando que el valor de adjudicación fue de 2.000 euros. (Lo permite el articulo 670.8 de la LEC).

 Todos y cada uno de los extremos de este ejemplo, por injustos que a alguien le pueda llegar a parecer, están, como hemos visto, perfecta y convenientemente amparados por alguna norma jurídica concreta.  

 ¿CUÁL SERÍA EL TRATAMIENTO FISCAL DE TALES OPERACIONES, SEGÚN LAS NORMAS LEGALES Y PRINCIPIOS GENERALES DE LA TRIBUTACIÓN?

 En principio, se producen dos transmisiones patrimoniales onerosas consecutivas:

 .- En la primera transmisión, forzosa para el transmitente, el banco adquiere el derecho a la propiedad de la vivienda, cuyo valor objetivo es de 300.000 euros, pero a cambio tan sólo de dar carta de pago de una deuda de 2.000 euros (recordemos que conserva el resto de su crédito reclamable contra el ejecutado).

 .- En la segunda transmisión, voluntaria para el transmitente, el banco cede su derecho a la propiedad de la vivienda a una inmobiliaria, que adquiere tal derecho, y con él, adquiere la vivienda misma, valorada objetivamente en 300.000 euros, pero habiendo pagado por ella tan sólo 200.000 euros.

  A la primera transmisión, aunque el precio o contraprestación sea de sólo 2.000 euros, se le hace la obligada comprobación del valor real de bien, que será la base imponible del impuesto, (articulo 10 de la ley del impuesto, que establece que “La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda”) y que resulta ser, como se ha dicho, 300.000 euros. El banco, sujeto pasivo, habrá de pagar el 8% de 300.000 euros, es decir, 24.00O euros.

 A la segunda transmisión, aunque el precio o contraprestación sea de sólo 200.000 euros, se le hace comprobación del valor real de bien, que es la base imponible del impuesto, y resulta ser, como se ha dicho, 300.000 euros. La inmobiliaria, como sujeto pasivo, había de pagar el 8% de 300.000 euros, es decir, 24.00O euros. No olvidemos que resulta aquí irrelevante discutir si lo que la inmobiliaria adquiere es el inmueble mismo o un simple derecho a adquirirlo, pues el articulo 17 de la ley del impuesto establece que  “En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos.”

 Además, el banco, por revender en 200.000 euros lo que sólo le ha costado 2.000 euros, ha obtenido una plusvalía de 198.000 euros por incremento de patrimonio que deberá tributar en el impuesto de sociedades, al tipo del 35%, es decir, por una cuota de 69.300 euros.

 Por tanto, la hacienda pública recaudará un total de 24.000 + 24.000 + 69.300 =  117.300 euros, además de lo que procediera en su caso por las sanciones que hubieran de imponerse a los sujetos pasivos que no declararan e ingresaran oportunamente el impuesto devengado.

  Vemos cómo, junto al indudable quebranto económico que ha supuesto para el deudor perder su vivienda por tan sólo 2.000 euros, presenciamos el indudable enriquecimiento económico que ha obtenido el banco. Y de paso, hacienda, que no es nunca ajena al enriquecimiento ajeno (y valga el juego de palabras) recauda más de 100.000 euros. (además de lo que proceda por el impuesto de plusvalía municipal o IIVTNU)

 Y tal vez intentemos tranquilizar nuestra conciencia social como ciudadanos pensando que al menos, el ejecutado, por graciosa concesión de la ley 1/2013, podrá participar en parte de la plusvalía obtenida por el banco, de modo que su deuda remanente se reduzca en la mitad de la plusvalía obtenida por el banco al revender su vivienda ejecutada. (articulo 579.2 de la LEC). 

 

PERO LA REALIDAD ES ABSOLUTAMENTE DISTINTA:

El banco no pagará ni un euro, ni por impuesto de transmisiones, ni por impuesto de sociedades. Y la inmobiliaria sólo pagará 40 euros por el impuesto de transmisiones. Y el deudor ejecutado, que se ha quedado sin su vivienda por y sigue debiendo casi todo el préstamo, no verá reducida en nada su deuda pendiente pues no participará en nada en la plusvalía obtenida por el banco. 

Y este resultado, por injusto que a alguien le parezca, también está absolutamente amparado, punto por punto, y como veremos a continuación, por alguna curiosa norma jurídica especial o sentencia del Tribunal Supremo que se encargan de desactivar convenientemente para estos casos concretos lo que con carácter general proclaman tanto la ley como los principios generales del derecho tributario.

Veamos cómo:

1.- Para conseguir hacer desaparecer fiscalmente la primera transmisión, y con ello que el banco no tribute nada por la primera adquisición, ni tampoco por el incremento de patrimonio que obtiene con la reventa, se dictó y aprobó el articulo 20 del reglamento del impuesto, que establece que “si la enajenación tuviera lugar en subasta judicial, y el postor a quien se adjudique el remate hubiera hecho uso, en el acto de la subasta, del derecho a cederlo en las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la subasta de que se trate, se liquidará una sola transmisión en favor del cesionario“.

 2.- Para conseguir que el adjudicatario (o en nuestro ejemplo la inmobiliaria cesionaria del remate) quede libre de la comprobación de valor, se dictaron las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 7/5/1991, 1/12/1993 y 3/11/1997, según las cuales, en las subastas no procede comprobación del valor real del bien  sino que el precio de adjudicación constituirá, directamente, la base imponible. 

Debe destacarse que la última de tales sentencias no se limitó, como las dos primeras, a interpretar de un modo curioso (incluso ilegal a mi juicio) el mandato del articulo 10 de la ley, sino que llegó a anular la parte del articulo 39 del reglamento que resultaba contraria a los intereses de la parte recurrente (la Asociación Española de la Banca Privada (AEB)), precisamente porque no se ajustaba, no ya al articulo 10 de la ley, sino a la particular interpretación que el TS venía haciendo de ese articulo.

       En efecto, el fundamento jurídico tercero de dicha sentencia comienza reconociendo que “No existe norma de rango legal que contemple la subasta pública como medio de adquirir bienes a efectos de la determinación de la base imponible en el Impuesto de autos, por lo que, en principio, es aplicable el art. 19 TR aprobado por el RDLeg. 1/1993 de 24 Sep. («la base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda»).”

       Y sin embargo, al analizar la redacción del articulo 39 del reglamento, (que establecía que “En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición, siempre que consista en un precio en dinero marcado por la Ley o determinado por autoridades o funcionarios idóneos para ello. En los demás casos, el valor de adquisición servirá de base cuando el derivado de la comprobación no resulte superior. “), el TS anula el inciso final, (a partir de las palabras “siempre que …”,) con el argumento, según el mismo fundamento de derecho tercero, de que “contraría una reiterada jurisprudencia del TS (así, las sentencias, entre otras, de 7 May. 1991, 1 Dic. 1993 y 5 Oct. 1995), que había establecido el criterio de la improcedencia de la comprobación en los casos de transmisión por subasta pública, al ser tal procedimiento el más adecuado para determinar, por la ley de la oferta y la demanda, el valor real del bien transmitido.”

    Y no contento con ello, el TS  remata la faena y amarra el resultado perseguido proclamando que la interpretación de la parte inicial no anulada del articulo (“En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición”) habrá de hacerse “con la inteligencia, sin embargo, de que la frase «valor de adquisición» debe entenderse, en este precepto, como precio de remate”. 

   O sea, que según el TS, en las transmisiones mediante subasta pública, servirá de base el precio de remate.   Curiosa y forzada manera de interpretar una ley, no sólo contradiciéndola claramente, sino incluso llegando hasta el punto de anular los preceptos o incisos normativos que estorban a esa interpretación.

 3.- Para conseguir que el adjudicatario, en nuestro ejemplo, la inmobiliaria, no tenga que pagar el tipo impositivo del 8%, se dictó, en Andalucía, el art 25 del Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, que estableció un tipo impositivo especialmente reducido del 2 % “para la adquisición de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios”.

4.- Y, finalmente, para conseguir que el ejecutado no participe en la plusvalía obtenida por el banco que revende su vivienda, basta la anómala existencia misma de la figura de la cesión del remate, que permite al cedente omitir declarar el precio de esa cesión, y permite que el banco no figure en ningún sitio, y por tanto, tampoco en el registro de la propiedad, como adquirente de la vivienda ni como revendedor de la misma.

De nuevo, un sueño tributario para el banco – y sus cesionarios–, convertido en realidad (y en  pesadilla para el ejecutado,  y con  merma para las arcas públicas) mediante lo que cualquiera podría llamar “normas tributarias a la carta”, ayudadas de “sentencias tributarias a la carta” que consiguen el resultado inicialmente anunciado:

A saber: el banco no paga ni un euro, ni por impuesto de transmisiones, ni por impuesto de sociedades. Y la inmobiliaria sólo pagará 40 euros (2.000 x 2%) por el impuesto de transmisiones. Y el deudor ejecutado no ve reducida en nada su deuda pendiente pues no participa en nada en la plusvalía obtenida por el banco.

Y muchos nos preguntamos: ¿A quién protegen nuestras leyes?

 Episodio 1. La tributación en la constitución de la hipoteca.

Cuadro de la Rendición de Breda o de "las Lanzas" de Velázquez. Vía Wikimedia Commons

Cuadro de la Rendición de Breda o de «las Lanzas» de Velázquez. Vía Wikimedia Commons

   

JOAQUIN DELGADO: «PARADOJAS DE LA HIPOTECA: la tributación».

PARADOJAS DE LA HIPOTECA. ¿A quién protegen nuestras leyes?.

Episodio 1. La tributación en la constitución de la hipoteca.

  

Joaquín Delgado

Abril 2015.

 

Cualquier experto en publicidad o propaganda sabe que no hay mejor campaña publicitaria que la que se consigue disfrazar como noticia.

 

Del mismo modo, en la contratación mercantil en masa, aunque está comprobada la eficacia práctica que tiene para el contratante fuerte imponer sus condiciones generales en perjuicio de los consumidores, no hay duda de que el gran sueño de los predisponentes sería conseguir que ese “trabajo sucio” lo hiciera directamente la ley, y legitimara como previsión normativa lo que como estipulación contractual correría el riesgo de que un juez acabara considerando y declarando inmoral, injusto, abusivo, y nulo.

 

Lamentablemente para los consumidores, no son pocos los ejemplos en los que ese sueño del contratante fuerte se convierte en realidad y pesadilla para el débil.

 

Y precisamente suele ocurrir más cuanto más grande es la desproporción de fuerzas entre los contratantes.

 

El articulo 89.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que en todo caso tiene la consideración de cláusula abusiva y por tanto nula “la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

 

A la vista de tales previsiones legales, parecería impensable que cuando un consumidor pide un préstamo a una entidad financiera y ésta le exige que constituya a su favor un derecho real de hipoteca sobre su inmueble para garantizar la operación, intentara la entidad colar, dentro de sus condiciones generales, una estipulación por la cual los impuestos que se pudieran devengar a cargo del prestamista fueran repercutidos al prestatario.

 

¿Impensable?

 

En efecto, así, es, pero no porque la entidad tema arriesgarse a vulnerar la ley y los derechos del consumidor, sino porque (no se sabe cómo), resulta que es la propia norma la que se encarga de que el impuesto que debía corresponder al banco lo pague el consumidor.

 

Es como si el ordenamiento jurídico se hiciera trampas a sí mismo jugando al solitario, y con una carta secreta invirtiera y pervirtiera para casos concretos los mismos principios generales que previamente establece.

 

Veamos:

 

En principio, según el articulo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario; y en la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto, y todo ello, como proclama solemnemente , “cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario”.

 

O sea, que cada palo aguante su vela:

 

El consumidor pagará el impuesto del préstamo que se le concede, al tipo del 1% tomando como base tan sólo el capital, y el banco pagará el impuesto por el derecho real de hipoteca que se constituye a su favor, también al 1% pero tomando como base además “las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo”. Y cualquier pacto por el que se pretenda lo contrario no tendrá efecto.

 

Además, el prestatario parece estar de suerte porque el articulo 45.1.b.15 prevé que estarán exentos del impuesto “los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten”, Y en cambio el banco no goza de tal privilegio, pues no hay exención alguna para la constitución de hipotecas.

 

El problema viene cuando, (no se sabe cómo), descubrimos una norma especial que encierra la primera gran trampa, al proclamar el artículo 25 del reglamento del impuesto que la constitución de derechos de hipoteca en garantía de un préstamo tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo.

 

Ahora resulta que al banco se le libera graciosamente de su impuesto. Y aunque eso ya empieza a sonar mal, todavía no saltan las alarmas, porque ese regalito fiscal al acreedor hipotecario no parece –todavía- perjudicar al deudor, que sigue gozando de exención fiscal.

 

Lo curioso viene después: como el préstamo hipotecario está concedido por quien se dedica habitualmente a ello dentro de su actividad empresarial, resulta que deja de estar sujeto al impuesto de trasmisiones patrimoniales (donde, como hemos visto, estaría exento), y pasa a estar sujeto al impuesto sobre el valor añadido.

 

Y como según la ley del IVA el préstamo hipotecario también está exento de IVA, vuelve por vía de retorno a quedar sujeto al impuesto de transmisiones, pero no ya en la modalidad de “transmisiones patrimoniales onerosas” (donde, recordemos, estaba exento), sino a la modalidad de actos jurídicos documentados, por razón de que la hipoteca que lo garantiza tiene objeto valuable y es inscribible en el registro de la propiedad.

 

Pero lo verdaderamente grave es que, como por arte de magia, o al menos de prestidigitación, a lo largo de este mareante itinerario de ida y vuelta se producen los siguientes fenómenos o mutaciones paranormales que afectan a todos y cada uno de los elementos de la relación tributaria:

 

.- El hecho imponible: ya no es el préstamo hipotecario en sí, sino el documento notarial en el que necesariamente se formaliza el contrato de hipoteca.

 

.- La base imponible: ya no es sólo el importe del préstamo, sino también, porque así lo impone el articulo 10.2.j, todas las cantidades accesorias que, porque así lo impone la minuta redactada unilateralmente por el banco, se garantizan con la hipoteca a su favor en concepto de futuros intereses ordinarios, de demora, eventuales gastos de cualquier tipo y posibles costas procesales de ejecución. Con lo que la base imponible, en la práctica, suele casi duplicarse.

 

.- El tipo impositivo: ya no es el 1% que como regla general grava los préstamos, sino el 1,5% que grava los documentos notariales que formalizan la hipoteca que garantiza el préstamo.

 

.- La exención fiscal de la que gozaba el préstamo en la modalidad de TPO, si fuera entre particulares, ha desaparecido por tratarse de un préstamo hipotecario concedido por una empresa prestamista y quedar sujeto de rebote a AJD, donde no hay tal exención.

 

.- ¿Y el sujeto pasivo? En la modalidad de AJD, que sólo surge porque el derecho de hipoteca que adquiere el banco es inscribible, tanto el articulo 29 de la ley como el articulo 68 de su reglamento señalan que será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho. O sea, el banco, ¿no? .

 

Pues no. Porque el reglamento se saca otro as de la manga y lo estampa triunfalmente sobre el tapete verde ganando la partida al solitario y diciendo que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.

 

Como consecuencia de todo ello, resulta el siguiente contraste y paradoja:

 

Si un particular presta a otro, y no le exige garantía hipotecaria, el prestatario no tiene que pagar ningún impuesto.

 

En cambio, si el prestamista es un banco, como ocurre en el 99,9 % de los casos, y exige que se constituya una hipoteca a su favor como garantía, el prestatario, que no adquiere derecho real alguno, – sino que lo constituye a favor del banco- tendrá que pagar el impuesto por el acto jurídico documentado de la hipoteca, con una base imponible duplicada y un tipo impositivo aumentado en un 50%.

 

Y todo porque el banco prestamista y acreedor hipotecario tiene la inmensa suerte de que (no se sabe cómo) una curiosa norma dice que la hipoteca en garantía de un préstamo sólo tributa por el concepto de préstamo y otra no menos curiosa que el adquirente del derecho de hipoteca, y por tanto sujeto pasivo del impuesto, se considera que es el prestatario.

 

Y también tiene la inmensa suerte de que el Tribunal Supremo reiteradamente ha confirmado la validez de esa norma reglamentaria.

Incluso, cuando un determinado  Tribunal Superior de Justicia en el año 2004 planteó la cuestión de su inconstitucionalidad, por estimar que el precepto vulnera el principio constitucional de capacidad económica, pues » el prestatario no realiza ninguna manifestación de capacidad económica para que pueda ser considerado como sujeto pasivo del tributo, dado que no adquiere ningún bien ni derecho en dicho acto de otorgamiento de una hipoteca en garantía de un préstamo, siendo el acreedor hipotecario el que adquiere un derecho real de hipoteca que le permitirá ejecutar el inmueble en caso de impago del crédito», lo que hizo el Tribunal Constitucional fue, por unanimidad de sus miembros, (Auto TC  223/2005, de 24 de mayo de 2005, que reiteraba el criterio de otro anterior de 18 de enero) inadmitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad, con el sorprendente argumento (fundamento jurídico 2ª) de que «tampoco apreciamos la vulneración del principio de capacidad económica previsto en el art. 31.1, porque “la capacidad de endeudarse es una manifestación de riqueza potencial y, por tanto, de capacidad económica susceptible de gravamen»

 

Con normas así de absurdas, injustas y abusivas, respaldadas y blindadas por sentencias al máximo nivel , es claro que los bancos ni siquiera necesitan mancharse las manos imponiendo en su clausulado estipulaciones que algún juez de a pié pudiera declarar nulas “por imponer al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

 

Y muchos nos preguntamos: ¿A quién protegen nuestras leyes?

 

Las Capitulaciones de Granada. Boabdil entrega las llaves de la ciudad a los Reyes Católicos. Cuadro de F. Padilla.

Las Capitulaciones de Granada. Boabdil entrega las llaves de la ciudad a los Reyes Católicos. Cuadro de F. Padilla.

OFICINA REGISTRAL: informe BOE FEBRERO 2015

Indice:
  1. COMISIÓN MIXTA REGISTRO CIVIL.
  2. DOCUMENTO ÚNICO ELECTRÓNICO.
  3. SEGUNDA OPORTUNIDAD Y OTRAS MEDIDAS URGENTES. 
  4. 1.- B) Ley Concursal: acuerdo extrajudicial de pagos. ^
  5. 1.- C) Ley Concursal: otras modificaciones. ^
  6.  2.- CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS. ^
  7.  3.- MORATORIA EN LANZAMIENTOS. ^
  8. 4.- IRPF. ^
  9. 5.- MESAS DE NEGOCIACIÓN. ^
  10. 6.- IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. ^
  11. 7.- TASAS JUDICIALES. ^
  12. 8.- EMPLEO INDEFINIDO. ^
  13. 9.- TRABAJADORES AUTÓNOMOS.  ^
  14. 10. MEDIADOR CONCURSAL. ^
  15. 11.- MEDIDOR DE SOLVENCIA. ^
  16. 12.- DOS ARTÍCULOS PARA LA PRÁCTICA NOTARIAL Y REGISTRAL. ^
  17. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
  18. SECCIÓN 2ª:
  19.  JUBILACIONES Y EXCEDENCIAS.
  20. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES (BOE 23-2-2015)
  21.  
  22.  RESOLUCIONES DGRN FEBRERO 2015
  23. SOCIEDAD DE GANANCIALES LIQUIDADA. ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS DEL IRPF.   
  24.  INMATRICULACIÓN. TÍTULOS INSTRUMENTALES. 
  25.  CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD. 
  26.  CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA 
  27. OBRA NUEVA DECLARADA POR UNO DE LOS COMUNEROS. ACCESIÓN INVERTIDA. PARCELACIÓN URBANÍSTICA.
  28. HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. 
  29. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA. DERECHO TRANSITORIO. 
  30. COMPRAVENTA. SEGURO DECENAL. OBRA NUEVA AUTOPROMOVIDA. ACREDITACIÓN DEL USO COMO VIVIENDA PROPIA. 
  31. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO QUE SOLICITA LA NULIDAD DE UNA INSCRIPCIÓN. NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. 
  32. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. HIPOTECA SIN CONSTANCIA DE DOMICILIO Y VALOR DE TASACIÓN. IUS DISTRAHENDI. 
  33. EMBARGO  SOBRE LA CUOTA DE UN COMUNERO: SEGREGACIÓN Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO CON LIBERACIÓN DEL EMBARGO.
  34. HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES MORATORIOS. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. 
  35. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. HIPOTECA SIN CONSTANCIA DE DOMICILIO Y VALOR DE TASACIÓN. IUS DISTRAHENDI.
  36. HIPOTECA. CLÁUSULA SUELO ACEPTADA POR EL REPRESENTANTE DEL DEUDOR. 
  37. COMPRAVENTA PREVIA SEGREGACIÓN. 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD. INFORME BOE FEBRERO de 2015.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

COMISIÓN MIXTA REGISTRO CIVIL.

 Orden JUS/147/2015, de 5 de febrero, por la que se crea y regula la composición y funcionamiento de la Comisión Mixta de colaboración con el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, en materia de registro civil.

La creación de esta Comisión se justifica en la Exposición de Motivos porque los Registradores han sido el Cuerpo designado por la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, para la llevanza del Registro Civil (ver R D. Ley 8/2014, de 4 de julio y Ley 18/2014, de 15 de octubre). y la necesidad de colaborar para ello entre el Ministerio y el Colegio de Registradores como corporación de derecho público en la que se integran los funcionarios que deben desempeñar este importante cometido en aras de proceder al estudio del mejor diseño del sistema que permita la mejora del servicio, utilizando de la manera más eficaz posible los recursos existentes y garantizando:

– la gratuidad de los servicios,

– el sostenimiento de los costes,

– y la titularidad estatal y máxima protección de los datos registrales.

Constitución.  Se constituye la Comisión Mixta de Colaboración entre el Ministerio de Justicia y el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, en materia de Registro Civil,

Naturaleza. Se trata de un órgano colegiado adscrito al Ministro de Justicia, al amparo de lo previsto en el artículo 40.2 de la Ley 6/1997, de 14 de abril, de Organización y Funcionamiento de la Administración General del Estado.

Objeto: colaborar para el diseño de un sistema de Registro Civil que redunde en la mejora del servicio, empleando de la forma más eficaz posible los recursos existentes y garantizando la gratuidad del servicio, el sostenimiento de los costes de la plataforma digital y la titularidad estatal y máxima protección de los datos registrales.

Funciones.

  1. a) Analizar el desarrollo de actuaciones
  2. b) Estudiar el diseño de un sistema de Registro Civilque cumpla con los objetivos referidos, en la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, y en las ulteriores reformas que puedan producirse.
  3. c) Intercambio de información en el estudio del citado diseño.

Composición.

La Comisión se dice que será paritaria, correspondiendo la mitad de sus miembros al Ministerio de Justicia y la otra mitad al Colegio de Registradores.

Tiene diez miembros:

  1. Presidente, el Ministro de Justicia.
  2. Vicepresidente Primero: el Director General de los Registros y del Notariado
  3. Vicepresidente Segundo, el Decano del Colegio de Registradores
  4. Secretario, un funcionario del Ministerio de Justicia con un nivel 26 mínimo.
  5. Los seis Vocales serán: Tres representantes del Ministerio de Justicia, que bien ostenten nivel orgánico de Subdirector General o asimilado o sean personal comisionado en el mismo, designados en ambos casos por el Director General de los Registros y del Notariado y tres representantes del Colegio de Registradores designados por el Decano del Colegio. Puede haber suplentes.

 La Comisión – dice la E. de M.- también podrá contar, dependiendo de las materias que sean objeto de sus reuniones, con la participación de otros Departamentos ministeriales, organismos públicos o Colegios profesionales.

Régimen jurídico y Funcionamiento. 

El régimen de funcionamiento de la Comisión se ajustará a los establecido en el capítulo II del título II de la LRJAPyP (régimen de órganos colegiados).

La Comisión Mixta se reunirá siempre que lo acuerde el titular de la Presidencia por iniciativa propia o a solicitud de otros miembros. Incluso son posibles reuniones no presenciales por motivos de urgencia por vía telemática o videoconferencia.

Podrán constituirse grupos de trabajo específicos en función de la materia, en los que podrá convocarse a participar por decisión del Presidente o de los Vicepresidentes, a expertos de otros Departamentos ministeriales, instituciones, agencias, órganos constitucionales o del sector privado.

Gratuidad. Ninguno de los asistentes percibirá retribución por ello. El funcionamiento de esta Comisión no implicará aumento de gasto público y será atendida con los medios materiales y personales del Ministerio de Justicia y del Colegio de Registradores.

Delegación. Se modifica la Orden JUS/2225/2012, de 5 de octubre para permitir que el Ministro pueda delegar la Presidencia de la Comisión en la Subsecretaria de Justicia.

La orden entró en vigor el 7 de febrero de 2015 cuando la Comisión ya había celebrado dos sesiones.

Notas:

1ª.- Se observa una significativa desarmonía entre la Exposición de Motivos y el art. 1.2, respecto al fundamental problema de la financiación de la llevanza del Registro Civil:

  • La E. de M. dice: «se instrumenta a través de la presente orden ministerial la creación de una Comisión Mixta… en aras de proceder al estudio del mejor diseño del sistema que permita la mejora del servicio,… garantizando… el sostenimiento de los costes«. 
  • El art. 1.2 dice: «El objeto de la Comisión será la colaboración para el diseño de un sistema de Registro Civil que redunde en la mejora del servicio… garantizando… el sostenimiento de los costes de la plataforma digital».

La diferencia es significativa porque los costes de la plataforma digital tan solo son una parte del total de costes que hay que garantizar y cuyas partidas principales son los gastos de personal, oficinas y material. Sin tal garantía, la asignación carece de viabilidad.

2ª.- Se dice que la comisión es paritaria, pero realmente no lo es porque representantes del Colegio de Registradores tan sólo son cuatro de diez y la Presidencia y Vicepresidencia Primera corresponden al Ministerio. Por tanto, la única interpretación lógica de que se use la expresión “paritaria” es espiritualista: que hay vocación de que las decisiones se tomen por consenso. (JFME)

Resumen del R D. Ley 8/2014, de 4 de julio

Resumen de la Ley 18/2014, de 15 de octubre

Asamblea de Zaragoza.

PDF (BOE-A-2015-1109 – 2 págs. – 153 KB)   Otros formatos

DOCUMENTO ÚNICO ELECTRÓNICO.

 Real Decreto 44/2015, de 2 de febrero, por el que se regulan las especificaciones y condiciones para el empleo del Documento Único Electrónico (DUE) para la puesta en marcha de sociedades cooperativas, sociedades civiles, comunidades de bienes, sociedades limitadas laborales y emprendedores de responsabilidad limitada mediante el sistema de tramitación telemática.

(…) Este Real Decreto entrará en vigor el 11 de mayo de 2015.

PDF (BOE-A-2015-1320 – 12 págs. – 248 KB)   Otros formatos

INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECTIVA. Real Decreto 83/2015, de 13 de febrero, por el que se modifica el Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva.

Entró en vigor el 15 de febrero de 2015.

PDF (BOE-A-2015-1454 – 66 págs. – 1.099 KB)   Otros formatos

ENTIDADES DE CRÉDITO. Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

PDF (BOE-A-2015-1455 – 80 págs. – 1.454 KB)   Otros formatos

.

LEGALIZACIÓN DE LIBROS.

Instrucción de 12 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre legalización de libros de los empresarios en aplicación del artículo 18 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

PDF (BOE-A-2015-1481 – 12 págs. – 388 KB)   Otros formatos

 

MODELOS IRPF 130 Y 131. Orden HAP/258/2015, de 17 de febrero, por la que se modifica la Orden EHA/672/2007, de 19 de marzo, por la que se aprueban los modelos 130 y 131 para la autoliquidación de los pagos fraccionados a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondientes, respectivamente, a actividades económicas en estimación directa y a actividades económicas en estimación objetiva, el modelo 310 de declaración ordinaria para la autoliquidación del régimen simplificado del Impuesto sobre el Valor Añadido, se determinan el lugar y forma de presentación de los mismos y se modifica en materia de domiciliación bancaria la Orden EHA/3398/2006, de 26 de octubre.

PDF (BOE-A-2015-1656 – 9 págs. – 436 KB)   Otros formatos

 

SEGUNDA OPORTUNIDAD Y OTRAS MEDIDAS URGENTES. 

Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.

Ver página especial

Principales leyes modificadas:

Artículo 1: Ley Concursal.

Artículo 2. Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Artículo 3. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Artículo 4. Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas…

Artículo 5. Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado Público.

Artículo 7. Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

Artículo 11. Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia…

El resumen se compone de doce apartados (el primero con tres partes):

 Ir a la comparativa de artículos.

 

1.- LEY CONCURSAL.

Artículo 1. Modificación de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

El RDLey comienza con la enésima reforma de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, dividida en tres partes, referidas respectivamente a la Segunda Oportunidad, a los acuerdos extrajudiciales y a otras medidas.

1.- A) Ley Concursal: segunda oportunidad. ^

La llamada “segunda oportunidad”, incluso da nombre parcialmente a la disposición. Bajo ese nombre se persigue que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer.

La regla general de subsistencia de responsabilidad, tras la conclusión del concurso se concreta en la reforma del artículo 178.2, pues fuera de los supuestos que veremos, en los casos de conclusión del concurso por liquidación o insuficiencia de masa activa, eldeudor persona natural quedará responsable del pago de los créditos restantes.

Los acreedores podrán iniciar ejecuciones singulares, en tanto no se acuerde la reapertura del concurso o no se declare nuevo concurso. Para tales ejecuciones, la inclusión de su crédito en la lista definitiva de acreedores se equipara a una sentencia de condena firme.

El beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho se regula en el nuevo artículo 178 bis (que desarrolla y amplía la antigua redacción del art. 178.2). Se considera una excepción a la regla general apuntada, eso sí, de gran calado. Pasemos a examinarla.

  1. A) Requisitos:

– Deudor persona natural.

– Tiene que haber concluido el concurso por liquidación o por insuficiencia de la masa activa.

– Ha de ser deudor de buena fe. Este es a su vez un requisito complejo que se desenvuelve en otros, a veces alternativos.

– Unos son negativos como que no haya sido declarado culpable en el concurso o condenado en determinados procedimientos.

– Otro, haber intentado celebrar un acuerdo extrajudicial de pagos, con excepciones

– Haber satisfecho en su integridad los créditos contra la masa, y los créditos concursales privilegiados y, si no hubiera intentado un acuerdo extrajudicial de pagos previo, al menos, el 25 por ciento del importe de los créditos concursales ordinarios. A este requisito se prevé una prolija alternativa. Uno de los requisitos alternativos -que no haya rechazado dentro de los cuatro años anteriores a la declaración de concurso una oferta de empleo adecuada a su capacidad- se suspende durante un año.

  1. B) Solicitud.

El deudor deberá presentar su solicitud de exoneración del pasivo insatisfecho ante el Juez del concurso dentro del plazo de audiencia que se le haya conferido.

Si están conformes la Administración concursal y los acreedores personados o no se oponen a la petición, el Juez del concurso concederá, con carácter provisional, el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho en la resolución declarando la conclusión del concurso por fin de la fase de liquidación.

Si se oponen, sólo puede serlo porque no se cumpla algún requisito referido. El juez resolverá y, mientras no sea firme, no podrá dictarse auto de conclusión del concurso.

  1. C) Extensión.El beneficio de la exoneración abarcará la parte insatisfecha de los siguientes créditos:

1.º Los créditos ordinarios y subordinados pendientes salvo los de derecho público y por alimentos.

2.º Respecto a los créditos con privilegio especial, la parte de los mismos que no haya podido satisfacerse con la ejecución de la garantía quedará exonerada salvo que quedara incluida, según su naturaleza, en alguna categoría distinta a crédito ordinario o subordinado.

Los acreedores podrán seguir dirigiéndose frente a los obligados solidariamente, fiadores o avalistas. Puede beneficiar al cónyuge en cuanto a las deudas comunes previas al concurso.

  1. D) Resto de deudas. El deudor deberá presentar una propuesta de plan de pagos.

Las deudas que no queden exoneradas deberán ser satisfechas por el concursado dentro de los cinco años siguientes a la conclusión del concurso, salvo que tuvieran un vencimiento posterior, sin devengar interés durante ese tiempo.

El aplazamiento o fraccionamiento de los créditos de derecho público se regirán por su normativa específica.

  1. E) Revocación.Cualquier acreedor concursal estará legitimado para solicitar del juez del concurso la revocación del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho cuando durante los cinco años siguientesa su concesión, aparte de otras causas de incumplimiento, mejorase sustancialmente la situación económica del deudor o se constatase la existencia de ingresos, bienes o derechos ocultados.

En caso de que el Juez acuerde la revocación del beneficio, los acreedores recuperan la plenitud de sus acciones frente al deudor.

  1. F) Situación definitiva.Pasados los cinco años sin revocación, el Juez del concurso, a petición del deudor concursado, dictará auto reconociendo con carácter definitivo la exoneracióndel pasivo insatisfecho en el concurso.

Puede decidirla incluso si el deudor no hubiese cumplido en su integridad el plan de pagos pero hubiese destinado a su cumplimiento, al menos, la mitad de los ingresos percibidos durante dicho plazo que no tuviesen la consideración de inembargables.

Contra dicha resolución, que se publicará en el Registro Público Concursal, no cabrá recurso alguno.

  1. G) Reforma del art. 176 bis.Este primer apartado de modificaciones de la Ley Concursal concluye incluyendo dos párrafos en el art. 176 bis, dedicado a las especialidades de la conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa.

– Se añade al 176 bis.2 que, durante el plazo de audiencia, posterior al auto de conclusión, el deudor persona natural podrá solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho, remitiéndose al artículo 178 bis.

– Se añade al 176 bis.3 que, si el concursado fuera persona natural, y el juez apreciare que previsiblemente no va a ser posible el cobro de los créditos contra la masa, designará un administrador concursal que deberá liquidar los bienes existentes y pagar los créditos contra la masa. Una vez concluida la liquidación, el deudor podrá solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho remitiéndose también al artículo 178 bis.

  1. H) Derecho transitorio. Estos tres artículos estudiados -los apartados 3 y 4 del artículo 176 bis y los artículos 178.2 y 178 bis de la Ley Concursal- se aplicarán ya a los concursos que se encuentren en tramitación.

En los concursos concluidos por liquidación o por insuficiencia de masa activa antes de la entrada en vigor del presente real decreto-ley, el deudor podrá beneficiarse de lo establecido en los artículos 176 bis y 178 bis de la Ley Concursal, si se instase de nuevo el concurso, voluntario o necesario.

1.- B) Ley Concursal: acuerdo extrajudicial de pagos. ^

Nota: Este apartado lo redactó María Belén Merino Espinar, Registradora de la Propiedad de Madrid autora de un trabajo previo sobre la materia.

De una primera lectura del nuevo texto normativo y sin perjuicio de su posterior análisis y desarrollo destacamos los siguientes DIEZ puntos, como los aspectos más relevantes de la reciente reforma introducidos en la regulación del Acuerdo Extrajudicial de Pagos del título X de la ley Concursal, art. 178 y ss, por el Real Decreto 1/2015, de 27 de febrero, publicado en el BOE el 18 de febrero y que entró en vigor al día siguiente de su publicación.

1.- Es clara la intención del legislador de potenciar al máximo este expediente alternativo y previo a la resolución judicial vía concurso de las situaciones de insolvencia menos complicadas.

Se amplía considerablemente la legitimación activa para instar el acuerdo extrajudicial de pagos desde una doble perspectiva:

– se legitima a cualquier deudor persona natural para su solicitud, sin que tenga que concurrir en él la condición de empresario natural o por asimilación,

– se reducen los supuestos en los que se excluye la posibilidad de tal acuerdo extrajudicial; eliminando tres de los supuestos de exclusión, (el de falta de inscripción en el Registro mercantil cuando la misma resulte obligatoria, el de falta de cumplimiento del deber de llevar contabilidad y depósito de cuentas, y el derivado de la situación de concurso de cualquiera de los acreedores del deudor)

– y se pone límite temporal al supuesto de existencia de condena penal previa donde antes no lo había.

Solo se endurece el supuesto de exclusión por previa homologación judicial de acuerdo de refinanciación, concurso o acuerdo extrajudicial, ampliando su plazo a los últimos cinco años en lugar de los tres que estaban establecidos en la regulación anterior. Según la DT-1 RDley 1/2015 no será exigible este requisito durante el año siguiente a la entrada en vigor de la reforma

En cuanto a la competencia para su tramitación se introduce como novedad la posibilidad para los deudores personas físicas empresarios y personas jurídicas de acudir a las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación que hayan asumido funciones de mediación, y a la Cámara Oficial de Comercio Industria, Servicios y Navegación de España en todo caso; para solicitar el nombramiento de mediador concursal e iniciar el expediente Art. 232-3 LC. En la DA-1 del RD ley se regula el carácter y requisitos de las Cámaras como mediador a estos efectos.

En cuanto al nombramiento de mediador se mantiene el mismo procedimiento de designación directa por orden de la lista suministrada por el Ministerio, salvo en el caso en el que se hubiera optado por Cámara oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación de España, supuesto en el que la propia Cámara asumirá las funciones de mediación. Art. 233 LC. En la DA-2 del RD ley se establecen las bases y criterios para fijar la remuneración del mediador concursal.

En el supuesto de Acuerdos extrajudiciales de pago de personas físicas no empresarios la competencia para su tramitación se atribuye potestativamente a los Notariosart 242 bisLC

2.- La segunda novedad de relevancia a mencionar es la diferente situación en que se coloca al acreedor hipotecario frente a la solicitud de acuerdo extrajudicial de pagos de su deudor hipotecante. Mientras que en la anterior regulación el acreedor hipotecario no se veía afectado por la tramitación y resultado del acuerdo extrajudicial salvo que voluntariamente decidiera incorporarse al mismo.

Ahora el acreedor hipotecario queda incorporado al acuerdo y debe ser convocado por el mediador concursal suprimiéndose la necesidad de solicitud expresa para su incorporación voluntaria del art 234-4 LC.

Se limita el inicio y continuación de ejecuciones hipotecarias durante los tres meses del art. 235 LC cuando recaigan sobre la vivienda habitual o activo necesario para la continuidad de la actividad del deudor. En caso de hipotecas que recaigan sobre otros activos se permite iniciar su ejecución pero inmediatamente se paraliza, hasta transcurrido dicho plazo de suspensión, Art 235-2 LC

En cuanto a los efectos del Acuerdo aprobado para el acreedor hipotecario, aún se mantiene cierto trato preferencial frente al resto de acreedores, pero muy limitado y concretado en la parte de su crédito que quede cubierto por el valor del bien en garantía.

Los efectos que el convenio tiene para los créditos hipotecarios se establece en el nuevo art 238 bis. De una primera lectura de dicho artículo se desprende que:

–  el acreedor hipotecario que hubiera votado a favor del acuerdo extrajudicial de pagos se verá afectado y vinculado por el mismo en su totalidad.

–  el acreedor hipotecario que no hubiera votado a favor del acuerdo, no quedará vinculado ni afectado por el mismo respecto de la cuantía de su crédito que no exceda del valor de la garantía, pero en la parte de crédito que exceda del valor de la garantía quedará vinculado, como uno más de los acreedores afectados por los acuerdos adoptados siempre que se hubieran aprobado con las mayorías reforzadas exigidas en este caso del 65% (medidas del apartado 1 del artículo 238LC) y del 80% (medidas del apartado 2 del artículo 238 LC) frente a las mayorías ordinarias del 60 y 75% del mismo art. 238LC.

3.- Como novedades de carácter formal o documental:

–  Se introduce un formulario normalizado de solicitud. Este requisito no será exigible hasta la aprobación del modelo por el Ministerio de Justicia mediante orden. Art 232LC. Y DT-1 RD ley 1/2015

– Se suprime la necesidad de publicación en el BOE de los Acuerdos aprobados y demás actos dictados a lo largo de la tramitación del Acuerdo, como las sentencias de impugnación, el cumplimiento íntegro del acuerdo…. La publicidad de todos ellos queda reducida a su publicación al Registro Público Concursal. Art 238, 239, 241 LC

4.- En línea con la actual tendencia legislativa de protección a la vivienda habitual del deudor, cuando la vivienda familiar sea propiedad de los cónyuges y pueda verse afectada por el acuerdo extrajudicial de pagos, la solicitud de acuerdo extrajudicial de pagos debe realizarse por ambos cónyuges o por uno de ellos con el consentimiento del otro. Art 232 LC

La redacción no es nada afortunada, ya que se refiere al supuesto de que los cónyuges, esto es los dos cónyuges sean dueños, supuesto que necesariamente ha de exigir el consentimiento de ambos cónyuges copropietarios; cuando parece que lo lógico es que esta mención especial esté queriendo referirse o al menos comprender también, el supuesto de la vivienda habitual propiedad de uno solo de los cónyuges por extensión del art. 1320 Cc.

5.- Por lo que se refiere a los efectos que el inicio del expediente tiene para el deudor solicitante, la nueva regulación del art. 235 LC viene a solucionar alguno de los puntos negros de la anterior regulación. Ha desaparecido la obligación de “abstenerse” de solicitar préstamos o créditos, la de devolver las tarjetas de crédito y la de no utilizar medios electrónicos de pago; y han sido sustituidas por la genérica obligación de “abstenerse” de realizar actos de administración y disposición que excedan de los actos u operaciones propias del giro o tráfico de su actividad.

En materia de transmisiones de bienes inmuebles la cuestión será determinar quién y respecto de qué se hará necesario acreditar que se trata de una operación propia del giro o tráfico de la actividad del deudor. Una interpretación estricta de este artículo pudiera llevar a la necesidad de que el mediador concursal intervenga en todas las operaciones del deudor a los solos efectos de acreditar dicho carácter del bien transmitido

6.- Otra medida novedosa es la exclusión por ley del devengo de intereses durante el plazo de negociación del acuerdo extrajudicial de pagos, respecto de los créditos afectados. Art 235 LC.

Se trata obviamente de impedir que la deuda siga aumentando y dificulte aún más el éxito del Acuerdo y de su ejecución. Solo dejar aquí apuntado que esta limitación solo se refiere a los créditos afectados por el Acuerdo, por lo que en principio parece al menos dudoso que pueda también predicarse de los créditos de derecho público excluidos del acuerdo y que en principio siguen devengando intereses, y por lo tanto poniendo en peligro la viabilidad del acuerdo. Art 235-3 LC

7.- En la misma línea de intentar potenciar el procedimiento y de favorecer su éxito, la actual regulación da un mayor margen de actuación al mediador concursal a la hora de elaborar su propuesta de acuerdo, art 236 LC:

– se aumenta el plazo de las posibles esperas a 10 años frente a los tres años anteriores,

– se permiten las quitas sin ningún tipo de límite, mientas que antes dichas quitas no podían superar el 25% del importe de los créditos afectados

– se introducen nuevas medidas como la conversión de deuda en acciones o participaciones de la deudora, y la conversión de deuda en préstamos participativos, obligaciones convertibles,… y otros instrumentos financieros.

– se regula la dación en pago de bienes, siempre que estos no sean necesarios para la actividad del deudor, con el límite de que la propuesta no podrá consistir en la liquidación global del patrimonio del deudor

Como reconocimiento al valor del Acuerdo aprobado, se excluye al mismo de posible rescisión concursal en un eventual concurso de acreedores posteriores, art. 238-4 LC.

8.- Otro efecto importante del Acuerdo ahora introducido es la situación de fiador y del responsable solidario del deudor. Mientras que en la anterior regulación todos los acreedores hubieran votado a favor o en contra del acuerdo, conservaban frente a ellos sus acciones, la ley mantiene ahora este mismo régimen para los acreedores que no votaron o votaron en contra del Acuerdo extrajudicial, pese a que el mismo les vincule; pero respecto de los acreedores que hubieran votado a favor del acuerdo con una expresión muy genérica, viene a introducir posibilidad de que los fiadores o responsables solidarios de sus créditos pueden verse liberados o al menos limitados en su  responsabilidad. ART 240 -3 Y 4 LC

9.- Refiriéndonos al Concurso consecutivo posterior por la no aprobación de la propuesta de Acuerdo, por incumplimiento o anulación de éste, la actual regulación recoge las especialidades de su regulación en el art 242 LC.

La novedad más importante y de la que es consecuencia la regulación detallada de este artículo, es que la solicitud de concurso consecutivo no abre “necesaria y simultáneamente la fase de liquidación” como decía la regulación anterior, sino que ahora se indica que el concurso consecutivo se tramitará por el procedimiento abreviado lo que permite una nueva oportunidad al Convenio previo a la liquidación.

Se regulan los requisitos y competencia para la declaración del “beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho del concursado persona natural” del art 178 de la ley Concursal, para el que uno de los requisitos es la existencia de previo Acuerdo extrajudicial de pagos, art 178bis LC

Se excluye de la necesidad de representación por procurador al deudor persona física. DA-3ª del RD ley.

10.- Por último el art. 242bisLC regula un procedimiento especial de Acuerdo extrajudicial de pagos para las personas naturales no empresarios, dada su menor complejidad.

Las especialidades más destacadas:

– la competencia de estos Acuerdos corresponde al notario del domicilio del deudor, ante quien deberá presentarse la solicitud, y quien tramitará el expediente, salvo que a su juicio estimase conveniente la designación de un mediador concursal.

– se acortan los plazos para la propuesta de acuerdo y convocatoria de los acreedores.

– se limita el posible contenido de la propuesta de Acuerdo a solo tres de las opciones del artículo 236-1LC

– se limita el plazo de suspensión de ejecuciones a 2 meses

– el concurso consecutivo se abrirá directamente en la fase de liquidación.

– se fija la exención arancelaria para las actuaciones notariales y registrales previstas en el art 233 LC (nombramiento de mediador concursal). No se entiende esta última norma de exención arancelaria que comprende tanto las actuaciones notariales como registrales, pero que en la práctica solo afecta a las actuaciones registrales, ya que actuando el notario como responsable de la tramitación del procedimiento, no existe en el art. 233 LC ninguna actuación notarial que no encuentre remuneración en la retribución establecida en el propio art 242bis-2 LC equiparada a la de los mediadores concursales.

1.- C) Ley Concursal: otras modificaciones. ^

1.- Créditos subordinados. Ver art. 92. 5º.

No se considerarán créditos subordinados los créditos por alimentos nacidos y vencidos antes de la declaración de concurso, aunque el titular sea una persona especialmente relacionada con el deudor como suele ser común. Tendrán la consideración de crédito ordinario.

2- Personas especialmente relacionadas con el concursado. Ver art. 93.2. 2º.

Se aclara que los acreedores que hayan capitalizado directa o indirectamente todo o parte de sus créditos en cumplimiento de un acuerdo de refinanciación adoptado de conformidad con el artículo 71 bis o la disposición adicional cuarta, de un acuerdo extrajudicial de pagos o de un convenio concursal, y aunque hayan asumido cargos en la administración del deudor por razón de la capitalización,no tendrán la consideración de personas especialmente relacionadas con el concursado a los efectos de la calificación de los créditos que ostenten contra el deudor como consecuencia de la refinanciación que le hubiesen otorgado en virtud de dicho acuerdo o convenio.

Tampoco tendrán la consideración de administradores de hecho los acreedores que hayan suscrito un acuerdo de refinanciación, convenio concursal o acuerdo extrajudicial de pagos por las obligaciones que asuma el deudor en relación con el plan de viabilidad salvo que se probase la existencia de alguna circunstancia que pudiera justificar esta condición.

3.- Informe de la Administración concursal. Ver art. 94. 5.

– No serán precisos nuevos informes de valoración para bienes inmuebles si los hay realizados por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España dentro de los doce meses anteriores a la fecha de declaración de concurso o, para bienes distintos de los inmuebles, por experto independiente, dentro de los seis meses anteriores a la fecha de declaración del concurso.

– Los bienes o derechos sobre los que estuviesen constituidas las garantías, que estuvieran denominados en moneda distinta al euro,se convertirán al euro aplicando el tipo de cambio de la fecha de la valoración, entendido como el tipo de cambio medio de contado.

– Si concurrieran nuevas circunstancias que pudieran modificar significativamente el valor razonable de los bienes, deberá aportarse un nuevo informe de sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España o de experto independiente, según proceda (antes sólo experto).

– El informe sobre viviendas terminadas, podrá sustituirse por una valoración actualizada de menos de seis años. Se indica cómo ha de hacerse.

– El coste de los informes o valoraciones será liquidado con cargo a la masa y deducido de la retribución de la administración concursal salvo excepciones.

Según la D. Tr. 1ª, lo dispuesto en los artículos 92.5º, 93.2.2º y 94.5, será de aplicación a los procedimientos concursales en tramitación en los que no se haya presentado el texto definitivo del informe de la administración concursal.

 2.- CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS. ^

El artículo 2 modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

– Se amplía el ámbito subjetivo del umbral de exclusión, incluyendo como nuevo supuesto de especial vulnerabilidad el del deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar con ingresos bajos.

– Se incrementa el límite anual de renta de las familias beneficiarias, que se calculará con base en el IPREM anual de 14 mensualidades (antes, doce meses, por lo que es un 16,66% más).

– Se introduce una nueva forma de cálculo del límite del precio de los bienes inmuebles adquiridos. Ya no se atiene a los habitantes de la población. El precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no ha de exceder en un 20% del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicada dicho bien, con un límite absoluto de 300.000 euros. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995. Para la medida de reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25%, el límite es de 250.000 euros.

– No se aplicarán las cláusulas suelo a aquellos deudores situados en el nuevo umbral de exclusión que las tuvieran incluidas en sus contratos. En concreto, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.

– La obligación de publicar el listado de entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas ahora se regula por la D. Ad. 5ª.

– Todas las entidades que a la entrada en vigor de este real decreto-ley se encontrasen adheridas al DCBP, se considerarán adheridas al mencionado Código en la redacción dada en este real decreto-ley, salvo que en el plazo de un mes comuniquen expresamente el acuerdo de su órgano de administración por el que solicitan mantenerse en el ámbito de aplicación de las versiones previas que correspondan.

– Dentro de 40 días se publicará el listado de entidades adheridas en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y en el «Boletín Oficial del Estado». Las posteriores comunicaciones se publicarán trimestralmente en los mismos lugares sólo si hay variaciones.

 3.- MORATORIA EN LANZAMIENTOS. ^

El artículo 3 modifica la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social para extender la suspensión de lanzamientos derivados de un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria en los que se hubiese adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el art 1 de la referida Ley 1/2013.

– La moratoria concluía el 15 de mayo de 2015 y ahora se extiende hasta el 15 de mayo de 2017.

– Se añade un supuesto de vulnerabilidad: h) El deudor mayor de 60 años.

– En cuanto a las circunstancias económicas que han de cumplirse, aumenta un 16,66% el límite de ingresos, pues la referencia al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual atiende a catorce pagas y no a doce.

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4.- IRPF. ^

El artículo 4 modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Con efectos desde 1 de enero de 2015 se modifica el art. 81 bis (deducciones por familia numerosa o personas con discapacidad a cargo) y se añaden dos disposiciones adicionales, la 42ª y la 43ª.

– Se extiende a nuevos colectivos la aplicación de las deducciones previstas en el artículo 81 bis.

  1. a) se extiende el incentivo fiscal no solo a ascendientes que forman parte de familias numerosas sino también a aquellos que forman una familia monoparental con dos descendientesque, entre otros requisitos, dependen y conviven exclusivamente con aquel.
  2. b) aparte de los trabajadores por cuenta propia o ajena, se permitirá la aplicación de las nuevas deducciones reguladas en dicho artículo a los contribuyentes que perciban prestaciones del sistema público de protección de desempleo o pensionesde los regímenes públicos de previsión social o asimilados y tengan un ascendiente o descendiente con discapacidad a su cargo o formen parte de una familia numerosa o de la familia monoparental señalada anteriormente.

-Se regula el procedimiento para que los contribuyentes apliquen las deducciones previstas en el artículo 81 bis y se les abonen de forma anticipada. (D. Ad. 42ª).

– Se declaran exentas las rentas que se pudieran poner de manifiesto como consecuencia de quitas y daciones en pago de deudas, establecidas en un convenio aprobado judicialmente conforme al procedimiento establecido en la Ley Concursal, en un acuerdo de refinanciación judicialmente homologado, o en un acuerdo extrajudicial de, siempre que las deudas no deriven del ejercicio de actividades económicas, ya que, en este caso, su régimen está previsto en la disposición final segunda del Real Decreto-ley 4/2014, de 7 de marzo (D. Ad. 43ª).

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5.- MESAS DE NEGOCIACIÓN. ^

El artículo 5 modifica la Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado Público (art. 35 y añade una disposición adicional.

La reforma se adopta ante las cercanas elecciones sindicales en el ámbito de la Administración General del Estado.

El retoque del artículo 35 es técnico y la introducción de la D. Ad. 13ª es relativa a ámbitos de negociación específicos distintos a los previstos en su artículo 34.4 (mesas Sectoriales, en atención a las condiciones específicas de trabajo de las organizaciones administrativas afectadas o a las peculiaridades de sectores concretos de funcionarios públicos y a su número).

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6.- IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. ^

Sólo afecta al artículo 124 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

Con el objeto de aliviar del cumplimiento de obligaciones formales a las entidades parcialmente exentas, se establece la exclusión de la obligación de presentar declaración en el Impuesto sobre Sociedades a aquellas entidades que cumplan simultáneamente estos requisitos:

– ingresos totales del período impositivo no superiores a 50.000 euros anuales,

– el importe total de los ingresos correspondientes a rentas no exentas no ha de superar los 2.000 euros anuales

– todas sus rentas no exentas estén sometidas a retención,

– no estén sujetas a la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, ni se trate de partidos políticos.

Esta modificación se aplicará para los períodos impositivos que se inicien a partir de 1 de enero de 2015.

Artículo 11. Modificación de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses.

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7.- TASAS JUDICIALES. ^

Se modifica la Ley 10/2012, de 20 de noviembre para eximir de tasas a las personas físicas.

La Exposición de Motivos justifica la medida por poner fin a una situación que había generado un enorme rechazo social y para eliminar un elemento de retraimiento en el acceso a los Tribunales. Utiliza la figura del real decreto ley para evitar que haya muchos asuntos cuya judicialización se hubiese decidido posponer a un momento posterior a la aprobación de la norma con rango legal, de tramitarse ésta por el procedimiento ordinario, produciéndose en ese momento una entrada masiva de causas en los Juzgados y Tribunales.

– En el artículo 4, relativo a exenciones, desaparece el contenido antiguo de los apartados 1 a), 1.c), 3 y 4, en cuanto que recogía casos específicos de exención para las personas físicas, y que dejan de ser necesarios por la exención general del 4.2 a) nuevo.

– Las personas jurídicas a las que se les haya reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita, gozan de exención, acreditando que cumplen los requisitos para ello de acuerdo con su normativa reguladora.

– En el artículo 6, sobre la base imponible, desaparece un párrafo relativo a procesos matrimoniales y de menores por innecesario.

– En el artículo 7, dedicado a la cuota tributaria, desaparecen las referencias a la persona física.

– Y en el artículo 8, dedicado a la autoliquidación y pago, se añade un párrafo para exonerar de presentar la autoliquidación a quienes disfruten de exención subjetiva, encontrándose en ese grupo las personas físicas.

– Las disposiciones finales autorizan el desarrollo reglamentario de la reforma y la adaptación de los modelos tributarios.

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8.- EMPLEO INDEFINIDO. ^

El artículo 8 regula el mínimo exento de cotización a la Seguridad Social para favorecer la creación de empleo indefinido.

  1. A) Ámbito objetivo.

Contratación indefinida en cualquiera de sus modalidades.

Aplicable también a socios trabajadores o de trabajo de las cooperativas (régimen por cuenta ajena) y socios trabajadores de las sociedades laborales.

  1. B) Cuantía. La aportación empresarial a la cotización a la Seguridad Social por contingencias comunesse determinará conforme a las siguientes reglas:
  2. a) Si la contratación es a tiempo completo, los primeros 500 eurosde la base de cotización por contingencias comunes correspondiente a cada mes quedarán exentos de la aplicación del tipo de cotización en la parte correspondiente a la empresa. Al resto del importe de dicha base le resultará aplicable el tipo de cotización vigente en cada momento.
  3. b) Si la contratación es a tiempo parcial, cuando la jornada de trabajo sea, al menos, equivalente a un 50 por 100 de la jornada de un trabajador a tiempo completo comparable, la cuantía señalada en la letra a) se reducirá de forma proporcionalal porcentaje de reducción de jornada de cada contrato.

Para trabajadores inscritos en el Sistema Nacional de Garantía Juvenil, el beneficio en la cotización consistirá en una bonificación.

  1. C) Duración.El beneficio en la cotización se aplicará durante un período de 24 meses, computados a partir de la fecha de efectos del contrato escrito celebrado antes del 31 de agosto de 2016.

Finalizado el período de 24 meses, y durante los 12 meses siguientes, las empresas que antes del contrato contaran con menos de diez trabajadores tendrán derecho a mantener la bonificación o reducción, pero por la mitad de su importe (250 euros o la parte proporcional en parciales).

  1. D) Requisitos.Estos son en esquema:
  2. a) Estar al día en el cumplimiento de obligaciones tributarias y de Seguridad Social.
  3. b) No haber extinguido contratos de trabajo en los seis meses anteriores.
  4. c) Celebrar contratos indefinidos que supongan un incremento tanto del nivel de empleo indefinido como del nivel de empleo total de la empresa.
  5. d) Mantener durante un periodo de 36 meses tanto el nivel de empleo indefinido como el nivel de empleo total alcanzado, al menos, con dicha contratación.
  6. e) No haber sido excluidas del acceso a los beneficios derivados de la aplicación de los programas de empleo por la comisión de infracciones.
  7. E) Excepciones. No se aplicará a
  8. a) Relaciones laborales de carácter especial.
  9. b) Contrataciones a familiares que se indican.
  10. c) Actividades incluidas en cualquiera de los sistemas especiales establecidos en el Régimen General de la Seguridad Social.
  11. d) Empleados del sector público o por sociedades, fundaciones o consorcios públicos.
  12. e) Trabajadores que hubiesen estado contratados en otras empresas del grupo.
  13. f) Trabajadores que en los seis meses anteriores hubiesen prestado servicios en la misma empresa o entidad mediante un contrato indefinido.
  14. g) Horas complementarias que realicen los trabajadores a tiempo parcial.
  15. F) Compatibilidades e incompatibilidades.

– Esta medida no afectará a la determinación de la cuantía de las prestaciones económicas a que puedan causar derecho los trabajadores afectados, que se calculará aplicando el importe íntegro de la base de cotización.

– Este beneficio será incompatible con la de cualquier otro beneficio en la cotización a la Seguridad Social por el mismo contrato, salvo si son personas beneficiarias del Sistema Nacional de Garantía Juvenil o del Programa de Activación para el Empleo.

Se regula también su gestión y las consecuencias del incumplimiento.

Según la D. Tr. 2ª, los beneficios a la cotización a la Seguridad Social que se vinieran disfrutando por los contratos indefinidos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, se regirán por la normativa vigente en el momento de su celebración.

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9.- TRABAJADORES AUTÓNOMOS.  ^

Se introduce una bonificación a trabajadores incluidos en el Régimen Especial de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos por conciliación de la vida profesional y familiar vinculada a la contratación, mediante la inclusión de un nuevo art. 30 en la Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del Trabajo Autónomo.

  1. A) Contenido. Hasta doce meses, bonificación del 100 por cien de la cuota de autónomos por contingencias comunes, que resulte de aplicar a la base media que tuviera el trabajador en los doce meses anteriores a la fecha en la que se acoja a esta medida el tipo de cotización mínimo de cotización vigente en cada momento.
  2. B) Supuestos.
  3. a) Por cuidado de menores de 7 años que tengan a su cargo.
  4. b) Por tener a su cargo un familiar, por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado inclusive, en situación de dependencia, debidamente acreditada.
  5. C) Requisitos.

– Ha de permanecer en alta en ese Régimen Especial de la Seguridad Social

– Ha de contratar un trabajador, a tiempo completo o parcial, que deberá mantenerse durante todo el periodo de su disfrute (al menos 3 meses). El contrato a tiempo parcial será, al menos del 50% del tiempo completo y la reducción será proporcional.

– No debe haber tenido trabajadores asalariados en los doce meses anteriores.

  1. D) Compatibilidad.La medida prevista en este artículo será compatible con el resto de incentivos a la contratación por cuenta ajena, conforme a la normativa vigente.

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10. MEDIADOR CONCURSAL. ^

La D. Ad. 1ª regula sus funciones y la D. Ad. 2ª su remuneración.

  1. A) Funciones de mediación concursal.

las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación así como la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación de España, podrán desempeñar las funciones de mediación concursal previstas en el título X de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. Podrán constituir una comisión de sobreendeudamiento u órgano equivalente, que deberá estar compuesto, al menos, por una persona que reúna los requisitos exigidos por el artículo 233.1 de la Ley Concursal, para ejercer como mediador concursal.

Estas mismas Cámaras podrán desempeñar funciones adicionales que permitan auxiliar a los comerciantes en materia concursal, tales como las de asesoramiento, preparación de solicitudes de designación de mediador, de acuerdos extrajudiciales de pagos, preparación de la documentación, elaboración de listas de acreedores, créditos y contratos, de evaluación previa de propuestas de convenio.

  1. B) Remuneración del mediador concursal.
  2. a) La base de remuneraciónse calculará aplicando sobre el activo y el pasivo del deudor los porcentajes establecidos en el anexodel Real Decreto 1860/2004, de 6 de septiembre, por el que se establece el arancel de derechos de los administradores concursales.
  3. b) Si el deudor fuera una persona natural sin actividad económica, se aplicará una reduccióndel 70% sobre la base de remuneración del apartado anterior. La reducción será del 50% para el deudor fuera una persona natural empresario, y del 30% si el deudor fuera una sociedad.
  4. c) Si se aprobara el acuerdo extrajudicial de pagos, se aplicará una retribución complementaria igual al 0,25% del activo del deudor.
  5. d) Este régimen es provisionalhasta que se desarrolle reglamentariamente el régimen retributivo del mediador concursal.

11.- MEDIDOR DE SOLVENCIA. ^

Con el objetivo de facilitar que cualquier interesado pueda tener conocimiento de su situación financiera personal, se habilitará unaaplicación informática en la página web del Ministerio de Economía y Competitividad accesible de forma confidencial, gratuita y telemática a través de la cual se podrá determinar la situación de solvencia en la que se encuentra a los efectos de la aplicación de lo previsto en el título I de este real decreto-ley.

 

12.- DOS ARTÍCULOS PARA LA PRÁCTICA NOTARIAL Y REGISTRAL. ^

Artículo 233. Nombramiento de mediador concursal.

  1. El nombramiento de mediador concursal habrá de recaer en la persona natural o jurídica a la que de forma secuencial corresponda de entre las que figuren en la lista oficialque se publicará en el portal correspondiente del ‘‘Boletín Oficial del Estado’’, la cual será suministrada por el Registro de Mediadores e Instituciones de Mediación del Ministerio de Justicia. El mediador concursal deberáreunir la condición de mediadorde acuerdo con la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, y, para actuar como administrador concursal, las condiciones previstas en el artículo 27.

Reglamentariamente se determinarán las reglas para el cálculo de la retribución del mediador concursal, que deberá fijarse en suacta de nombramiento. En todo caso, la retribución a percibir dependerá del tipo de deudor, de su pasivo y activo y del éxito alcanzado en la mediación. En todo lo no previsto en esta Ley en cuanto al mediador concursal, se estará a lo dispuesto en materia de nombramiento de expertos independientes.

  1. Al aceptar el nombramiento, el mediador concursal deberá facilitar al registrador mercantil o notario, si hubiera sido nombrado por éstos, una dirección electrónicaque cumpla con las condiciones establecidas en el artículo 29.6 de esta Ley, en la que los acreedores podrán realizar cualquier comunicación o notificación.
  2. El registrador o el notario procederá al nombramiento de mediador concursal. Cuando la solicitud se haya dirigido a una Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación o a la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación de España, la propia cámara asumirá las funciones de mediación conforme a lo dispuesto la Ley 4/2014, de 1 de abril, Básica de las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación, y designará una comisión encargada de mediación, en cuyo seno deberá figurar, al menos, un mediador concursal. Una vez que el mediador concursal acepte el cargo, el registrador mercantil, el notario o la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación dará cuenta del hecho por certificación o copia remitidas a los registros públicos de bienescompetentes para su constancia por anotación preventiva en la correspondiente hoja registral, así como al Registro Civil y a los demás registros públicos que corresponda, comunicará de oficio la apertura de negociaciones al juez competente para la declaración de concurso y ordenará su publicación en el ‘‘Registro Público Concursal’’.
  3. Asimismo, dirigirá una comunicaciónpor medios electrónicos a la Agencia Estatal de la Administración Tributariay a laTesorería General de la Seguridad Social a través de los medios que éstas habiliten en sus respectivas sedes electrónicas, conste o no su condición de acreedoras, en la que deberá hacer constar la identificación del deudor con su nombre y Número de Identificación Fiscal y la del mediador con su nombre, Número de Identificación Fiscal y dirección electrónica, así como la fecha de aceptación del cargo por éste. Igualmente se remitirá comunicación a la representación de los trabajadores, si la hubiere, haciéndoles saber de su derecho a personarse en el procedimiento.

 

Artículo 242 bis. Especialidades del acuerdo extrajudicial de pagos de personas naturales no empresarios.

  1. El acuerdo extrajudicial de pagos de personas naturales no empresarios se regirá por lo dispuesto en este título con las siguientes especialidades:

1.º La solicitud deberá presentarse ante el notario del domicilio del deudor

2.º El notario, una vez constatada la suficiencia de la documentación aportada y la procedencia de la negociación del acuerdo extrajudicial de pagos deberá, de oficio, comunicar la apertura de las negociaciones al juzgado competente para la declaración del concurso.

3.º El notario impulsará las negociaciones entre el deudor y sus acreedores, salvo que designase, si lo estimase convenientepudiendo designar, en su caso, un mediador concursal. El nombramiento del mediador concursal deberá realizarse en los cinco días siguientes a la recepción por el notario de la solicitud del deudor, debiendo el mediador aceptar el cargo en un plazo de cinco días.

4.º Las actuaciones notariales o registrales descritas en el artículo 233 no devengarán retribución arancelaria alguna.

5.º El plazo para la comprobación de la existencia y cuantía de los créditos y realizar la convocatoria de la reunión entre deudor y acreedores será de quince días desde la notificación al notario de la solicitud o de diez días desde la aceptación del cargo por el mediador, si se hubiese designado mediador. La reunión deberá celebrarse en un plazo de treinta días desde su convocatoria.

6.º La propuesta de acuerdo se remitirá con una antelación mínima de quince días naturales a la fecha prevista para la celebración de la reunión, pudiendo los acreedores remitir propuestas alternativas o de modificación dentro de los diez días naturales posteriores a la recepción de aquél.

7.º La propuesta de acuerdo únicamente podrá contener las medidas previstas en las letras a), b) y c) del artículo 236.1.

8.º El plazo de suspensión de las ejecuciones previsto en el artículo 235 será de dos meses desde la comunicación de la apertura de las negociaciones al juzgado salvo que, con anterioridad, se adoptase o rechazase el acuerdo extrajudicial de pagos o tuviese lugar la declaración de concurso.

9.º Si al término del plazo de dos meses el notario o, en su caso, el mediador, considera que no es posible alcanzar un acuerdo, instará el concurso del deudor en los diez días siguientes, remitiendo al juez un informe razonado con sus conclusiones.

10.º El concurso consecutivo se abrirá directamente en la fase de liquidación.

  1. Reglamentariamente se determinará régimen de responsabilidad de los notariosque intervengan en los acuerdos extrajudiciales de pagos de las personas naturales no empresarios. Su retribución será la prevista para los mediadores concursales.

Las disposiciones transitorias se han entremezclado en el resumen.

Esté RDLey entró en vigor el 1º de marzo de 2015.

 (JFME), salvo la parte del acuerdo extrajudicial de pagos, redactada por Belén Merino Espinar.

Ver cuadro comparativo.

Ver resumen Consejo de Ministros previo.

PDF (BOE-A-2015-2109 – 44 págs. – 658 KB)   Otros formatos    Convalidación por el Congreso

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DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

(VER INFORME GENERAL)

SECCIÓN 2ª:

CUERPO DE ASPIRANTES. 

Orden JUS/198/2015, de 9 de febrero, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

 

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 JUBILACIONES Y EXCEDENCIAS.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Almería don Francisco de Asís Fernández Guzmán.

Se jubila al notario de Santander don Ernesto Martínez Lozano.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Marbella-San Pedro de Alcántara, don Juan Luis Ramos Villanueva.

Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador de la propiedad de Ordes don José Luis Pol Domínguez.

Se acuerda la jubilación de don Ángel Luis Rodrigo Hidalgo, registrador de la propiedad de Bilbao n.º 10.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Carballo, don Alfonso Goday Portals.

 

 

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES (BOE 23-2-2015)
 
  1. CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD POR VÍA TELEMÁTICA: LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS Y PROVISIÓN DE FONDOS PARA EL BORME. Resolución de 2 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Valencia, de 25 de febrero de 2013, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Valencia, de 25 de febrero de 2013, que estima la demanda contra la R. 15 de junio de 2011revocándola en los particulares cuestionados que se contraen al primero de los defectos impugnados.

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  1. INMATRICULACION MEDIANTE DOS TITULOS OTORGADOS EL MISMO DIA: APORTACION A LA SOCIEDAD CONYUGAL Y APORTACION A SOCIEDAD CIVIL. Resolución de 3 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo, Sección Primera, de 2 de octubre de 2013, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Lugo, de 2 de octubre de 2013, que desestima el recurso de apelación contra la sentencia de 14 de febrero de 2013 del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Lugo, confirmándola, por lo quedeclara no conforme a derecho la R. 25 de junio de 2012, que había revocado la calificación registral.

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  1. NORMATIVA APLICABLE A LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA. ANDALUCÍA. VIVIENDA UNIFAMILIAR. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Resolución de 4 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 21 de noviembre de 2013, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 21 de noviembre de 2013, que declara haber lugar al recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto contra la sentencia de 20 de mayo de 2011 de la Audiencia Provincial de Granada, anulando la misma y por tanto la R. 14 de enero de 2010  

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  1. ELEVACIÓN A PÚBLICO  DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA. Resolución de 5 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Málaga, de 15 de septiembre de 2014, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Málaga, de 15 de septiembre de 2014, que deja sin efecto la R. 5 octubre 2012, y la calificación de que trae causa.

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  1. SEGREGACIÓN CON DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. Resolución de 6 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección Quinta, de 24 de junio de 2014, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 24 de junio de 2014, que estima el recurso de apelación contra la Sentencia de 17 de diciembre de 2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Palma, que había desestimado la demanda contra la R.16 de mayo de 2013

Por tanto, estima la demanda contra la R.16 de mayo de 2013, ordenando  la rectificación de la calificación negativa y la inscripción de la escritura.

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 RESOLUCIONES DGRN FEBRERO 2015
  1. SOCIEDAD DE GANANCIALES LIQUIDADA. ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS DEL IRPF.   

    Resolución de 7 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Pontevedra n.º 1, que suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.

El 6 de agosto de 2014 se presenta mandamiento de embargo recaído en expediente administrativo de apremio por deudas procedentes del IRPF de 1.997 del esposo y en el que consta haber sido notificada la esposa. Los cónyuges disolvieron y liquidaron su sociedad de gananciales adjudicando la finca a la esposa  el 5 de marzo de 2004 y se divorciaron el 7 de noviembre de 2005. Del expediente resulta haberse dictado providencias de apremio, con fecha 3 de marzo y 14 de julio de 2005, con la correspondiente diligencia de embargo de la finca. Se adjunta posteriormente adición de fecha 8 de agosto de 2014 en la que se hace constar que a la ex cónyuge del deudor se le notifica declaración de responsabilidad del bien y que si bien la disolución de la sociedad de gananciales fue en 2004, la deuda se devengó el 31 de diciembre de 1997 siendo aplicable los arts.1317 CC y 85 de la Ley 18/1991 del IRPF vigente en el momento del devengo. Dicha declaración de responsabilidad no se acompaña. 

El registrador deniega la anotación por estar inscrita la finca con carácter privativo en favor de la esposa del deudor y no cumplirse los requisitos del art 144.4 RH al no acompañarse resolución judicial firme en procedimiento declarativo del que resulte el carácter ganancial de la deuda.

Señala la Dirección que según el 144.4, “cuando constare en el Registro su liquidación, el embargo será anotable si el bien ha sido adjudicado al cónyuge contra el que se dirige la demanda o la ejecución, o del mandamiento resulta la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo y consta la notificación del embargo al cónyuge titular, antes del otorgamiento de aquélla”; y que es doctrina del Centro para que pueda anotarse el embargo que sea declarado el carácter ganancial de la deuda en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges. Lo que ocurre en este supuesto es que la deuda deriva del impago del IRPF y el art. 85 de la Ley Ley 18/1991, aplicable a este expediente, establecía que las deudas tributarias por este Impuesto tendrían la misma consideración que las del art. 1365 CC; es decir que para el supuesto de tributación separada surge la responsabilidad patrimonial civil, lo que implica que un cónyuge deba responder por las deudas impagadas del otro aun cuando éstos hayan disuelto la sociedad de gananciales o incluso su vínculo matrimonial, si bien en este supuesto el cónyuge no deudor podrá resarcirse en vía civil. Pero es preceptiva la comunicación expresa del embargo al cónyuge no deudor el cual puede oponerse a la traba ejerciendo su derecho de sustitución de bienes comunes o cuestionar la validez de la liquidación.. El recurrente entiende que dado que se efectuó el día 20 de febrero de 2014 la declaración de responsabilidad del bien por las deudas tributarias contraídas constante la sociedad de gananciales, es innecesaria la declaración judicial. Pero sostiene la Dirección que dicha declaración debe ser firme tal y como se exige a las declaraciones judiciales, (lo que no consta) y además no se acompañó en el momento de la nota, sino que se aporto en el recurso, por lo que no puede ser tenida en cuenta para resolver este expediente (art. 326.1 LH), sin perjuicio de que pueda ser presentada nuevamente y ser objeto de una nueva calificación. (MN)

Nota Fiscal.– La novedad de las Resoluciones reseñadas radica, a mi juicio, en que admite la operatividad ante el Registro de la Propiedad de las declaración administrativa-tributaria de la responsabilidad de los bienes que formaron parte de la sociedad ganancial por razón de las obligaciones tributarias que tienen su origen en el IRPF, sin necesidad de acudir a la vía judicial, eso así, requiriendo su firmeza como acto administrativo que es.  Aquí las Resoluciones se han hecho eco de la crítica que destacados publicistas han efectuado de la doctrina de la DGRN. Así el Abogado del Estado José Manuel Herrero de Egaña y Espinosa de los Monteros en su estudio titulado “La vía administrativa y civil ante las defraudaciones tributarias”, contenida en la obra colectiva, escrita por Abogados del Estado, titulada “Manual de delitos contra la Hacienda Pública”, 2008, páginas 783 a 836, escribe que “afectar unos bienes al pago de una deuda -en eso consiste precisamente el embargo- es una decisión que compete a la autoridad administrativa o judicial y que un Registrador nunca podría llegar a cuestionar. Pues bien, no es esta la situación en que nos encontramos en la realidad: en el caso de embargos administrativos la Dirección General de los Registros y del Notariado viene negando a la Administración Pública autoridad para decidir si un bien antiguamente ganancial debe responder o no de una determinadas deuda tributaria. En el fondo, como se verá seguidamente, está negando esa misma autoridad a la propia Ley.”  Nos añade que “interpretando la expresión del mandamiento resulte la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo,el citado Centro Directivo ha entendido que sólo un mandamiento de la autoridad judicial puede determinar la responsabilidad del bien por las deudas gananciales.”

En igual sentido el también Abogado del Estado Carlos Pérez-Embid Wamba en su trabajo “La potestad de autotutela en el procedimiento recaudatorio y sus límites”, contenido en la obra “Estudios sobre la nueva Ley General Tributaria (Ley 5872003, de 17 de diciembre).  Homenaje a D. Pedro Luis Serrera Contreras”, 2004. páginas 701 a 729, efectúa una profunda crítica  a la Resolución de 3 de mayo de 2003, al no tener en cuenta, entre otras cosas, que el mandamiento administrativo de embargo, conforme a la LGT, tiene el mismo valor que si fuese un mandamiento judicial.

La declaración administrativa de responsabilidad tributaria, manifestación del principio de autotutela administrativa, que no sólo tiene lugar en el ámbito tributario, está regulada en los artículos 41 a 43 y 174 a 176 de la LGT, desarrollados por el artículo 124 del Reglamento general de Recaudación y 196 del Reglamento General de Gestión e Inspección. 

Para un estudio integral de la figura, nos remitimos a la obra del Letrado de la Administración de la Seguridad Social Emilio García Fernández titulada “Las declaraciones administrativas de responsabilidad”, 2005. (JZM)

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  1. SOCIEDAD DE GANANCIALES LIQUIDADA.ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS DEL IRPF. Resolución de 7 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Pontevedra n.º 1, que suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo. 

Idéntica a la anterior. R 18 (MN)

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  1.  INMATRICULACIÓN. TÍTULOS INSTRUMENTALES. 

    Resolución de 8 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por  el registrador de la propiedad interino de Riaza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca en base a una escritura de donación de B a C, teniendo en cuenta que el título previo era una donación de A a B otorgada el mismo día, ante el mismo notario, con número anterior de protocolo.

El registrador suspende la inscripción, pues considera que estamos ante dos títulos creados artificialmente para lograr la inscripción.

El interesado recurre alegando que los dos títulos se otorgan el mismo día por economía procesal, que soportan su coste fiscal, y que las dudas o conjeturas de registrador no son argumento suficiente para no inscribir.

La DGRN  confirma la calificación, atendiendo a las circunstancias del caso concreto (dos títulos en el mismo día, y la primera donación realizada con un poder a favor de la propia donataria), si bien sugiere el acta de notoriedad como medio para lograr la inmatriculación.  (AFS)

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  1.  CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD. 

    Resolución de 9 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Oviedo n.º 4 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

Hechos: Se otorga una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un crédito y de sus renovaciones hasta un plazo máximo de 10 años. Pasados los diez años se solicita la cancelación por caducidad mediante instancia.

El registrador deniega la cancelación solicitada porque entiende que el plazo de diez años está referido a la obligación principal, el crédito, no a la hipoteca propiamente y por tanto no es aplicable el artículo 82.2, pero incluso aun cuando fuera aplicable dicho artículo habría que esperar un año adicional, porque considera aplicable el último párrafo de dicho artículo.

El interesado recurre y alega que la cancelación se solicita porque la propia hipoteca está caducada, en base a lo dispuesto en elartículo 79.2 y 82.2 de la  LH, y que  no se solicita en base al artículo 82 párrafo último.

La DGRN desestima el recurso entendiendo también, como el registrador, que el plazo de diez años no era de caducidad de la hipoteca sino de nacimiento del crédito para ser garantizado, y  que para que se produzca la caducidad  convencional  automática tiene que estar claramente establecido.

Comentario.-  Hay que tener en cuenta varios conceptos, que creo se mezclan: la caducidad del derecho inscrito, la prescripción de la acción para ejercitar dicho derecho, y la cancelación registral del derecho. Con el texto de la ley en la mano tiene razón el recurrente (la hipoteca como tal derecho real de garantía ha caducado, parece claro, pues su plazo era de 10 años); ahora bien la DGRN siempre ha sido reacia en su interpretación a permitir esa cancelación registral  unilateral, que supone una excepción a la regla general para modificar un asiento de consentimiento del titular registral o resolución judicial. Por eso vemos que en la práctica cotidiana, existen derecho caducados, por ejemplo arrendamientos cuyo plazo ha vencido hace años, cuya solicitud de cancelación por caducidad se deniega invariablemente. La propia norma en época reciente (reforma de 2001) ha sido dulcificada introduciéndose un último párrafo  al artículo 82 para los derechos de garantía (hipotecas y condición resolutoria) que permite la posibilidad de cancelarlos unilateralmente si bien respetando el transcurso del plazo de  prescripción  de la acción real (15 ó 20 años) y de un año más adicional. (AFS)

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  1.  CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA 
    Resolución de 9 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Corcubión, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria.

Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar una condición resolutoria inscrita, garante del cumplimiento de un contrato de vitalicio, por razón de caducidad, conforme al articulo 82 de la ley hipotecaria. La redacción concedida a la cláusula en cuestión fue la siguiente: «La condición resolutoria se extinguirá por el transcurso de tres meses contados a partir del fallecimiento de la alimentista o cedente».

La DGRN señala que “del tenor literal de la misma, no puede concluirse de manera clara y directa la caducidad del asiento, sino que la intención de las partes fue simplemente la de conceder un plazo de duración al derecho de resolver el contrato, el cual corresponderá en vida a la cedente y dentro de los tres meses posteriores a su fallecimiento a sus herederos. La doctrina de este Centro Directivo ha sido clara y reiterada en este aspecto: es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria. En el recurso que ahora se analiza, por tanto, la expresión «se extinguirá» se refiere únicamente a la duración del derecho, pero no a la del asiento que lo recoge, por lo que no puede estimarse la pretensión de la recurrente.” Y concluye que “No cabe, por tanto, la cancelación de la condición resolutoria sin el consentimiento del titular registral o de sus herederos, o en su defecto, resolución judicial que así lo ordene.” (JDR)

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  1. PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS POR SUSTRACCIÓN DEL ANTERIOR. 

    Resolución de 12 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se suspende la extensión de la diligencia del libro de actas segundo de una comunidad de propietarios.

Supuesto de hecho. Se plantea el procedimiento para la legalización de nuevo libro de actas de la comunidad de propietarios porque el administrador del inmueble, cesado en su cargo, se niega a entregar a la nueva junta el libro de actas de la junta. Se pretende legalizar un nuevo libro de actas.

Doctrina de la DGRN. En casos como el presente, para legalizar un nuevo libro de actas basta que la secretaria acredite la denuncia de haberse sustraído el anterior libro (415 RH).

En el caso presente ha de tenerse en cuenta que es de aplicación lo dispuesto en la regla primera del artículo 415 RH, pues el administrador de fincas, en cuyo poder se encuentra el anterior libro, es un profesional a quien corresponde la custodia del libro de actas pero que debe tenerlo a disposición de los propietarios, conforme al artículo 20 LPH. No es titular de ninguna documentación de la finca y, en consecuencia, cuando es destituido de su cargo, debe entregar toda la que obra en su poder, tanto la general como la particular, entre la que se incluye el citado libro. Y ello con independencia de las controversias que puedan surgir en cuanto a la resolución del encargo. Por eso cabe la denuncia si no lo entrega.

Distinto es el caso de la R. 28 de julio de 2014, donde había una negativa a entregar el libro de actas por una junta directiva anterior pero donde se discutía la legitimidad de dicha junta y la validez de los acuerdos sobre cese y nombramiento de administrador, que exceden de la facultad de calificación del registrador. (JAR)

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  1. OBRA NUEVA DECLARADA POR UNO DE LOS COMUNEROS. ACCESIÓN INVERTIDA. PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

    Resolución de 12 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva existente.

Supuesto de hecho. El copropietario de un terreno declara la obra nueva realizada a su costa sobre parte del mismo y pretende que se inscriba lo edificado a su nombre, contando con el consentimiento del resto de copropietarios y sin modificar el régimen de copropiedad sobre el terreno.

Doctrina de la DGRN ¿Es posible? NO.

La DGRN resuelve que no es posible inscribir la obra nueva sin modificar el régimen de la propiedad del terreno, pues no puede coexistir una copropiedad sobre el suelo con la propiedad exclusiva de lo edificado sobre aquél.

Es necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico que dé apoyo a tal situación, y,

(i) o bien individualizar la porción de finca sobre la que se ha edificado

(ii) o bien constituir un derecho de superficie siendo en este caso innecesario que la declaración de la obra nueva deba estar precedida de segregación en sentido estricto de la porción sobre la que se constituye el derecho,

(iii) o que la nueva finca sea en verdad totalmente independiente de esta otra finca originaria, siempre y cuando se cumplan las exigencias derivadas del principio de especialidad y de la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), constando suficientemente definida la finca cuyo acceso al Registro de la Propiedad se pretenda.

¿Se da en estos casos un supuesto de accesión invertida? NO.

No cabe aplicar las normas de la accesión invertida pues no hay tal accesión invertida cuando  un comunero construye en el terreno común, dado que es propietario de una cuota ideal sobre la totalidad del terreno que no se concreta en una específica porción del mismo.

La cuestión debe resolverse por las normas que rigen la comunidad ya que la controversia no es entre titulares de suelos colindantes. Procederá, según los casos, la demolición de la obra, su conversión en cosa común, constituyéndose en su caso el régimen de propiedad horizontal, o bien dividirse material o económicamente. (JAR)

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  1. HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. 

    Resolución de 14 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con constitución de hipoteca en garantía del mismo.

Supuesto de hecho. En escritura de préstamo hipotecario se pacta que el préstamo  «…devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12%) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo» (pacto sexto, párrafo primero). Se añade que: «No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del 13,113%» (pacto sexto, párrafo cuarto). Y, asimismo, se dispone que la hipoteca se constituye en garantía, entre otros conceptos, «…c) del pago de los intereses de demora por el plazo dieciocho meses, a razón del tipo convenido…».

Se plantea la cuestión de si el máximo fijado a efectos hipotecarios contradice la limitación legal de que el interés moratorio no puede exceder en tres veces el interés legal del dinero (art. 114 párrafo tercero LH, introducido por la Ley 1/2013).

Doctrina de la DGRN.

  1. Se reconoce la validez de la cláusula que fija un máximo de interés de demora tanto respecto de la parte deudora como respecto de terceros, pero es preciso que en la misma se haga la salvedad de que dicho máximo pactado sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal..

Por tanto, la necesidad de fijar de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria por intereses de demora debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente.

  1. Intereses moratorios alternativos: es posible pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca gravada deje de tener la condición de vivienda habitual, alternatividad que, al depender de circunstancias objetivas y fácilmente verificables, no está reñida ni con el requisito de la determinabilidad, ni con la condición de la objetividad a que están constreñidos las estipulaciones sobre intereses variables.
  2. Control de transparencia:  en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente aquéllas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez en la redacción (art. 80 RDL 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el TRLey General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios)
  3. Es deber de las autoridades nacionales de cada Estado realizar una interpretación conforme al Derecho comunitario, incluidas las Directivas, en materia de protección de consumidores y usuarios, procurando adoptar todas las medidas generales o particulares necesarias para asegurar la ejecución de esta obligación. Dentro de las autoridades nacionales españolas están comprendidos notarios y registradores.(JAR)

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  1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. CADUCIDAD.
  2. Resolución de 15 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 3, por la que se deniega la cancelación por caducidad de dos anotaciones preventivas.

Supuesto de hecho:

La anotación de embargo letra B, de fecha 31 de diciembre de 2009, ha sido objeto de cancelación por caducidad. A continuación consta la inscripción de dominio a favor de la recurrente. Posteriormente, consta la anotación letra C, de fecha 8 de junio de 2012, dimanante de los mismos autos que la letra B, acordándose por el Juzgado mantener el embargo y modificarlo. Finalmente consta la anotación preventiva letra D de fecha 30 de mayo de 2013, de modificación y ampliación del embargo anterior.

Po tanto, la secuencia de las anotaciones que resulta del Registro es la siguiente: (i) anotación letra B, (ii) anotación letra C que mantiene y modifica la B y (iii) anotación letra D, que modifica y amplia el embargo anotado.

Cuestiones:

  1. I. ¿La anotación letra C, practicada porque el Juzgado acuerda mantener el embargo anotado supone una prórroga de la inicial anotación letra B? NO.

Dice la DGRN:

1 Como regla general, el asiento de anotación preventiva puede ser objeto de prórroga (art. 86 LH) por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.

2 Para que exista prórroga de la anotación ha de ordenarse expresamente en el oportuno mandamiento y se hará constar por medio de otra anotación con lo que el cómputo de la caducidad del nuevo plazo se iniciará desde la fecha de ésta (art. 86 LH).

3 .Por tanto, no toda modificación de una anotación de embargo que se refleje en el Registro de la Propiedad constituye una anotación de prórroga de la anotación anterior. Para que así sea es preciso que se ordene y practique precisamente una anotación de prórroga.

4 Fuera de este supuesto la modificación del asiento anterior de anotación preventiva que pueda provocar una anotación posterior producirá los efectos que el ordenamiento prevea para cada supuesto concreto (ampliación de embargo, subrogación procesal,…), pero no el de prórroga de la anotación anterior (vid. R. 29 de junio de 2013).

CONCLUSIÓN: Si bien es cierto que toda anotación puede ser prorrogada antes de que caduque, dicha prorroga debe ordenarse expresamente y constatarse en el Registro mediante una específica anotación de prórroga, cuya fecha constituirá el día inicial para el cómputo de su caducidad. Por tanto, la anotación de una modificación de la anotación anterior no implica prórroga de la misma.

  1. II. ¿Caducada la anotación letra B mantiene su vigencia la letra C? SI.

Dice La DGRN: “… En el caso de que una anotación no prorrogada y modificada por otra u otras posteriores alcance su plazo de vigencia, caducará de conformidad con lo dispuesto en el art. 86 LH de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de la subsistencia de las anotaciones posteriores y de los efectos que, en su caso, deban producir (R. 3 de Septiembre de 2003R. 4 de Septiembre de 2003,R. 5 de Septiembre de 2003R. 6 de Septiembre de 2003R. 8 de Septiembre de 2008R. 9 de Septiembre de 2003, y R. 27 de junio de 2013, y R. 29 de junio de 2013)…”

III. ¿Mientras esté vigente la anotación letra B, que rango tiene la letra C que la modifica? durante la vigencia de la inicial anotación de embargo a la que modificaba, la anotación posterior de modificación disfruta del rango que aquella tiene por razón de su fecha (R. 14 de julio de 2011 por todas)

  1. IV. ¿Qué rango tiene la anotación letra C una vez caducada la letra B? producida la caducidad de la anotación modificada, la de modificación queda sujeta a su propio rango por razón de su propia fecha.

Dice la DGRN:

  1. 1. En el caso de que una anotación no prorrogada y modificada por otra u otras posteriores alcance su plazo de vigencia, caducará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de la subsistencia de las anotaciones posteriores y de los efectos que, en su caso, deban producir (3 de Septiembre de 2003 4 de Septiembre de 2003R. 5 de Septiembre de 2003R. 6 de Septiembre de 2003R. 8 de Septiembre de 2008R. 9 de Septiembre de 2003, y R. 27 de junio de 2013, y R. 29 de junio de 2013)…”
  2. Si durante la vigencia de la anotación de embargo a la que modificaba, la anotación posterior de modificación disfrutaba del rango que aquella ostentaba por razón de su fecha (R. 14 de julio de 2011 por todas), producida la caducidad de la anotación modificada es obvio que la de modificación queda sujeta a su propio rango por razón de su propia fecha. (JAR)

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  1. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA. DERECHO TRANSITORIO. 
  2. Resolución de 15 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de una declaración de ampliación de obra nueva.

Supuesto de hecho. Se autoriza escritura de declaración de obra nueva por antigüedad planteándose la siguiente situación: La edificación fue concluida, según resulta del certificado técnico acreditativo de su antigüedad, durante la vigencia de la Ley urbanística valenciana de 2005, que señalaba un plazo de prescripción de cuatro años para las obras sin licencia. Sin embargo, al tiempo de la escritura y de la inscripción ya está en vigor la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (vigencia desde 20 de agosto de 2014), que amplia el plazo de prescripción de cuatro a quince años, con lo que, de aplicarse esta última norma, no sería posible dicha escrituración e inscripción.

Doctrina de la DGRN. La doctrina general de este Centro Directivo es clara y consolidada en este aspecto: «En relación con la eficacia temporal de las normas en esta materia, hay que recordar que, (…) en materia de inscripción de actos o negocios jurídicos regulados por las normas urbanísticas de trascendencia inmobiliaria, el registrador debe basar su calificación, no sólo en la legalidad intrínseca de los mismos, sino también en las exigencias especiales que las normas exigen para su documentación pública e inscripción registral. Son en consecuencia las sucesivas redacciones legales en la materia… las que serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior. Siendo ello así y estando vigente el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en el momento del otorgamiento de la escritura calificada (…), dicho texto legal deberá ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada (…)» (cfr. Resolución de 11 de marzo de 2014)

Esta regla general, sin embargo, sufre evidentes limitaciones en determinados ámbitos normativos, para evitar, entre otras consecuencias, la posible aplicación de un régimen sancionador a una infracción cometida antes de su entrada en vigor. Por eso hay que aclarar que –tal y como se recoge en la mencionada Resolución de 11 de marzo de 2014– esta doctrina general no puede resultar de aplicación en relación al ámbito sancionador de la normativa urbanística cuando el período señalado para la prescripción de la acción correspondiente ya se ha cumplido en su totalidad al tiempo de entrar en vigor la nueva norma. Revoca, pes, la nota, al haber transcurrido la integridad del plazo de cuatro años cuando entró en vigor la nueva disposición 

Comentario. La regla general es que la norma urbanística vigente al tiempo de otorgar la escritura de obra nueva es la que resulta aplicable a los efectos de escrituración e inscripción. Sin embargo, la DGRN combina su criterio reiterado de aplicar la normativa en vigor al tiempo de la escrituración con un elemento corrector, para evitar que se vulnere el principio constitucional  de no retroactividad de las normas sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales. Tal vulneración se daría en el caso presente si se aplicara el plazo de prescripción de quince años a la obra nueva declarada después de haber transcurrido los cuatro años previstos por la ley que estaba en vigor al tiempo de la finalización de la construcción. (JAR)

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  1. COMPRAVENTA. SEGURO DECENAL. OBRA NUEVA AUTOPROMOVIDA. ACREDITACIÓN DEL USO COMO VIVIENDA PROPIA. 
  2. Resolución de 16 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a la inscripción de una escritura de compraventa.

Supuesto de hecho.

El autopromotor de vivienda unifamiliar, que por reunir los requisitos legalmente previstos estuvo dispensado de contratar el seguro decenal para escriturar e inscribir la obra nueva, la vende antes de transcurrir diez años desde su declaración. El comprador le dispensa de la obligación de concertar el seguro decenal por el tiempo que falte hasta los diez años, y presenta el autorpromotor unos recibos de suministro eléctrico para justificar el uso propio exigido por la Ley.

Doctrina de la DGRN.

  1. ¿Basta con los recibos de suministro eléctrico para entender probado el requisito del uso propio de la vivienda construida? NO.

Las facturas de suministro de energía eléctrica, que puede deberse a la utilización por un tercero en virtud de un contrato de cesión por cualquier título como puede ser un arrendamiento, un derecho de usufructo o la simple posesión, por lo que no constituye medio de prueba adecuado para probar tal extremo. Para acreditar uso el propio de la vivienda por el autopromotor vendedor no bastan las facturas de electricidad. Se necesita acta de notoriedad, empadronamiento o prueba similar.

  1. Regla general:Todo promotor de edificio destinado principalmente a viviendas está obligado a contratar un seguro decenal de daños en los términos previstos en el art. 19.1 c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
  2. Excepción:La Disp. Adicional segundade la Ley excepciona dicha seguro de caución en el supuesto de autopromotor individual de única vivienda familiar para uso propio (según la redacción incorporada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social).
  3. Contra Excepción.Venta por autopromotor: Si el autopromotor transmite inter vivos  la vivienda unifamiliar dentro de los diez años siguientes a la declaración de obra nueva, está obligado, salvo pacto en contrario, a contratar el seguro por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, quedeberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exoneradopor el adquirente de la constitución de la misma».  (JAR)

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  1. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO QUE SOLICITA LA NULIDAD DE UNA INSCRIPCIÓN. NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. 
  2. Resolución de 19 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almansa a practicar un asiento de presentación.

Se presenta instancia solicitando la anulación de dos inscripciones.

La Registradora la inadmite sin extender asiento de presentación. El interesado recurre.

La Dirección reitera su doctrina según la cual el objeto del recurso es decidir si la calificación denegatoria es adecuada a Derecho, no siendo posible admitir otra pretensión como la validez o no del título inscrito o la procedencia o no de la práctica de una inscripción ya efectuada: Una vez practicado un asiento se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud por los tribunales o se acepte por el titular del derecho inscrito su rectificación (arts 1, 384082 y 83LH). (MN)

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  1. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. HIPOTECA SIN CONSTANCIA DE DOMICILIO Y VALOR DE TASACIÓN. IUS DISTRAHENDI. 
  2. Resolución de 19 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Hechos: Se otorga una escritura de préstamo hipotecario en la que, en lo relativo a la ejecución de la hipoteca, se hace una mención genérica a la posibilidad del acreedor de acudir a la vía judicial pero no se señala ni un valor para subasta, ni un domicilio para notificaciones porque no se pacta la vía de ejecución judicial directa, ni la extrajudicial.

El registrador suspende la inscripción pues considera que dichos requisitos (valor para subasta y domicilio para notificaciones) son imprescindibles para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

En cuanto al interesado recurrente que se dirá alega que no tiene facultades expresas para recurrir, por lo que no le considera legitimado para ello.

El interesado, es decir la entidad bancaria (La Caixa), por medio de un sub apoderado, (una gestoría), recurre y alega que dichos requisitos son exigibles solamente para el caso de ejecución directa de la hipoteca  o de la extrajudicial y ninguna de las dos vías se ha pactado, y que se prevé en cambio que  el acreedor hipotecario pueda acudir a  la vía  ejecutiva ordinaria o a la declarativa, tal como resulta de la escritura.

La DGRN estima el recurso.

En cuanto a la legitimación del recurrente para presentar el recurso, entiende la DGRN que no se requiere una facultad expresa de presentar recursos, sino que es bastante el poder redactado en términos más genéricos. Recuerda también que no estamos ante un recurso interpuesto por el mero presentador del documento, que no tiene legitimación para recurrir,  sino por un apoderado del acreedor (una gestoría) que tiene facultades para presentar la escritura y realizar todos los trámites hasta su inscripción.

En cuanto al fondo del asunto, declara  que es doctrina reiterada de la DGRN que el acceso por el acreedor a la vía de ejecución directa (artículo 681 LEC) o a la extrajudicial  (Artículo 129 LH) en ejercicio del “ius distrahendi” requiere de estos dos requisitos (valor de subasta y domicilio), pero que dichas vías son voluntarias, no obligatorias, por lo que la falta  de dichos requisitos no impide la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El acreedor, con independencia de las vías anteriores,  puede ejecutar en todo caso la hipoteca por la vía ejecutiva ordinaria (artículo 636 y ss LEC) , o incluso acudir a  la vía del juicio declarativo. (AFS)

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34.- DONACIÓN POR UNA SOCIEDAD LIMITADA. 

Resolución de 20 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Orotava a inscribir una escritura de donación otorgada por una sociedad.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que una Mercantil Limitada Unipersonal (con socio y administrador único) y cuyo objeto es la actividad inmobiliaria, dona tres inmuebles a una persona física.

Registrador: Deniega la inscripción de dicha escritura, alegando que las sociedades mercantiles se constituyen con afán de lucro o intención de obtener un beneficio para realizar la actividad o actividades que se determinan por su objeto social, por lo que es incompatible que realice un acto jco gratuito, ya que iría en contra del objeto para el que fue constituida.

El registrador sustituto insiste en el argumento anterior, aunque admite que un sector doctrinal estima que una sociedad puede realizar actos aislados de donación, pero sólo en dos casos: donaciones con carácter social o que indirectamente reporten un beneficio a la sociedad.

Notario: Argumenta que el C.com. partió de atribuir a las sociedades la mercantilidad, por el objeto y no por la forma, pero tal criterio objetivo está hoy abandonado, por cuanto las sociedades son mercantiles por su forma y no por el objeto a que se dedican, por lo que no es estrictamente necesario que, para que una sociedad se califique como mercantil, tenga por finalidad un lucro, sino que puede ser que la actividad societaria tenga una finalidad de mecenazgo o su soporte sea de tipo cultural, humanitario, deportivo o social. Que el registrador confunde la forma de la sociedad con la finalidad u objeto social, ya que el ánimo de lucro no es elemento esencial de las sociedades anónimas o limitadas. Que la donación por una sociedad es compatible con su objeto, ya que ésta puede ser un acto aislado, sin que el objeto social limite su capacidad de obrar. Y por otro parece necesario para la donación, un acuerdo de la junta general, aunque lo que aquí ocurre es que estamos ante una sociedad unipersonal, y el acuerdo se ha tomado por el socio único que es también el administrador único que hizo la donación.

Doctrina de la Dirección General: – Apoyándose en una sentencia del TS de 29 de noviembre de 2007 (en la que se admitió la donación por una SA de su principal activo patrimonial, con disolución de la misma, a favor de terminada fundación) y en el artículo 93 de la LSC que establece como derecho de los socios el de participar en el reparto de las ganancias sociales y en el patrimonio resultante de la liquidación, la DG estima, en primer lugar, que no se pueden llevar a efecto donaciones con cargo al patrimonio social que serían contrarias al fin lucrativo, en perjuicio de los dchos individuales del socio, salvo que se verifiquen mediante acuerdo unánime y a cargo de reservas de libre disposición, lo que no es obstáculo para la realización de actos que signifiquen transmisión o enajenación, a título lucrativo, para alcanzar determinados fines estratégicos o cumplimiento de fines éticos, culturales o altruistas, que no violen dicho precepto.

– En la actualidad la adopción de un tipo de sociedad anónima o limitada es sólo una técnica organizativa, dada su funcionalidad y la mercantilidad de las mismas (cualquiera que sea su objeto). Por tanto hay sociedades de capital que carecen de base empresarial y ánimo de lucro, ya que prevalece en ellas su elemento estructural u organizativo y no el fin perseguido.

– Aunque se trata de sociedades con objeto lucrativo, debe tenerse en cuenta la capacidad general de la sociedad para realizar actos jcos, salvo aquellos que por su naturaleza o por estar en contradicción con las disposiciones legales no pueda ejercitar.

– Según las del TS de 29 julio de 2010, nuestro sistema parte de la plena capacidad jca y de obrar de las sociedades mercantiles, que sin perjuicio de las responsabilidades de los gestores, pueden desplegar actividades estatutarias, como neutras y extraestatutarias, incluso aunque sean ajenas al objeto social. Capacidad que no se limita por el art 234 de la LSC(la representación de los administradores se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social), por lo que los administradores tienen facultades para vincular inderogables para vincular a la sociedad con terceros.

– Hay que distinguir entre el objeto social y los actos aislados que, aunque se otorguen con carácter de liberalidad, pueden admitirse (así regalos de propaganda) porque benefician a la sociedad o son gastos ordinarios o extraordinarios.

– No obstante la admisión de tales donaciones tienen como exigencia el cumplimiento de las normas imperativas sobre protección del capital social, como cifra de garantía: así acreditación de la realidad de las aportaciones sociales en constitución o aumento de capital, prohibición de adquisición de la sociedad de sus propias acciones, reducción de capital con devolución de aportaciones etc..

Por todo ello no puede afirmarse que, de la escritura calificada y de los asientos registrales, o de la relación entre el valor de los bienes donados y el patrimonio social, la donación cuestionada contradiga el objeto social ni que se pueda descartar que un acto dispositivo a título gratuito sea compatible con el objeto social.

Así pues, revoca la nota de calificación. (JLN)

Nota: Parece ser que el Centro Directivo hubiese considerado que no era suficiente la intervención del Administrador Único, sin Junta General, pero no se había puesto ese defecto en la nota.

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  1. EMBARGO  SOBRE LA CUOTA DE UN COMUNERO: SEGREGACIÓN Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO CON LIBERACIÓN DEL EMBARGO.
  2.  Resolución de 20 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Telde n.º 1 a inscribir una escritura de segregación y extinción de comunidad con especificación de cargas.

Una finca figura inscrita a favor de dos comuneros estando gravada la cuota de uno de ellos con un embargo a favor de la SS. Se presenta escritura de segregación, adjudicando la finca segregada al otro comunero y solicitando que el embargo recaiga exclusivamente sobre el resto, de suerte que la finca segregada quede libre de cargas.

El Registrador entiende que para concretar la responsabilidad sobre una de las fincas es necesario el consentimiento de la SS.

La Dirección revoca la nota y reitera su doctrina recogida entre otros en la R de 20 de febrero de 2012 según la cual “que dado que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el art 123 LH cuando la carga afecta a toda la finca (R. de 4 de junio de 2003). Por el contrario cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (R. de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el art. 399 CC. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota “. (MN)

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  1. HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES MORATORIOS. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. 
  2. Resolución de 21 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con constitución de hipoteca en garantía del mismo.

Hechos: Se otorga una escritura de préstamo hipotecario (para adquisición de  vivienda habitual) en virtud de la cual se pacta un interés de demora de tres veces el interés legal del dinero (12%) y se establece un tipo máximo de demora a efectos hipotecarios (13,088%).

El registrador suspende la inscripción porque considera que el tipo máximo a efectos hipotecarios debe especificar que sólo será aplicable siempre que no supere el de tres veces el interés legal del dinero.

El recurrente alega que dicho máximo se ha establecido ante la posibilidad de que el interés legal del dinero multiplicado por tres pueda exceder de dicho máximo, o bien la vivienda hipotecada deje de ser vivienda habitual.

La DGRN desestima el recurso pues considera que la cláusula de intereses de demora garantizados con hipoteca, tal como está redactada, puede llegar a la confusión de entender que en el caso de ejecución hipotecaria los intereses de demora garantizados lo sean con independencia del límite de tres veces el interés legal del dinero. Por ello exige por el principio de especialidad que se especifique que no puede superar el límite de 3 veces el interés legal del dinero, tal y como exige el registrador y establece el artículo 114, párrafo 3 LH.

COMENTARIO.-  En la ejecución hipotecaria hay que partir siempre de la base de que no se pueden reclamar más que los  intereses (ordinarios o de demora)  devengados por el préstamo según lo pactado en la escritura, y que el interés máximo señalado a efectos hipotecarios no tiene  autonomía propia, sino que sólo actúa como tope, en su caso, de los devengados, frente a terceros o incluso entre partes, si así se pacta.

Por tanto resulta poco comprensible la postura de la DGRN en esta Resolución (que no es la primera en esta línea) pues no cabe interpretar que en el ámbito hipotecario se puedan reclamar intereses (digamos al 13%)  aunque no puedan reclamarse en el ámbito civil (digamos al 12%). Lo obvio, me parece, no hay que especificarlo.

La cláusula concreta que rechaza la DGRN, adoptada por una gran entidad bancaria,  aunque mejorable en su redacción,  ha sido inscrita  y lo es cada día en la totalidad de los Registros, salvo alguna excepción,  que no aprecian el defecto confirmado en la presente. (AFS)

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  1. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. HIPOTECA SIN CONSTANCIA DE DOMICILIO Y VALOR DE TASACIÓN. IUS DISTRAHENDI.
  2. Resolución de 21 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Ídem que  la número 32 anterior. (AFS)

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  1. HIPOTECA. CLÁUSULA SUELO ACEPTADA POR EL REPRESENTANTE DEL DEUDOR. 
  2. Resolución de 22 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2 a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

El caso.-   Doña M. D. M. H., actuando en su propio nombre y derecho y además en representación de su esposo, don J. M. O. O., en virtud de escritura de poder especial otorgada a su favor el día 9 mayo 2013, hipoteca una vivienda unifamiliar.

En dicha escritura después de fijarse un diferencial de 0,250 puntos tanto para el índice de referencia adoptado como para el sustitutivo, se establece «sin que pueda resultar un tipo de interés nominal anual aplicable inferior al 0,1 por ciento ni superior al tipo máximo que se especifique…».

Se aporta, uniéndose a la escritura, por parte de uno de los prestatarios, doña M. D. M. H., el preceptivo manuscrito acerca del conocimiento de los riesgos de las cláusulas suelo y techo, sin que conste incorporado el manuscrito correspondiente al otro prestatario.

Calificación y recurso.-

  1. a) Se deniega la inscripción de la hipoteca porque no consta el manuscrito correspondiente al otro prestatario, ni la manifestación del notario acerca de que exista incorporado a la matriz.

En la escritura interviene doña M. D. M. H. en representación de su esposo, pero ni del manuscrito que se acompaña, ni de la propia escritura, se puede deducir que el poder alcance a la aseveración relativa a la aceptación a que el préstamo contenga un tipo mínimo de interés, y aun así, dada la trascendencia de la manifestación y los efectos que la falta de la misma tendría sobre la aplicación de la cláusula en cuestión, no cabe la intención de manifestar o una mera interpretación de la misma, sino todo lo contrario, una manifestación expresa y personal. La DGRN confirma el defecto.

  1. b) Se deniegan otros pactos, pero habiéndose revocado por la registradora sustituta el segundo de los defectos de la nota de calificación que se refería a ello, conforme al art. 19 bis.5º LH, no cabe recurso contra ese segundo defecto puesto que ha devenido, a estos efectos, inexistente.

Doctrina sobre la cláusula suelo y su calificación por el Registrador.-

La resolución estudia primero la Ley 1/2013, de 14 de mayo, deteniéndose en el carácter gradual de su protección, considera laexpresión manuscrita del art. 6 una medida de protección especialmente reforzada, al aplicarse a todos los préstamos hipotecarios que recaigan sobre vivienda, con independencia de su finalidad.

Luego estudia la cláusula suelo a la luz de la STS 8 setiembre 2014 y la encuadra dentro de la contratación bajo condiciones generales, que por su naturaleza y función y por su incidencia en el trafico patrimonial se ha configurado jurisprudencialmente como un auténtico modo de contratar claramente diferenciado del contrato negociado regulado por nuestro Código Civil, con un régimen y presupuesto causal propio y específico que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura negocial delconsentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden al equilibrio prestacional y a la comprensibilidad real de la reglamentación predispuesta, en sí misma considerada.

En la contratación con condiciones generales, es fundamental el control de transparencia, control de legalidad o de idoneidad que queda fuera del ámbito del contrato por negociación y, por tanto, del plano derivado de los vicios del consentimiento, y no tiene por objeto el enjuiciamiento de la validez del consentimiento otorgado en aras de la celebración del contrato, ni su interpretación, sino, la materialización o cumplimiento de este deber de transparencia en la propia reglamentación predispuesta

La exigencia del consentimiento del art. 6 de la citada Ley 1/2013, constituye la materialización de ese control [de transparencia y legalidad] mediante la suscripción el prestatario o por cada uno de los prestatarios en el caso de ser varios de un manuscrito que el notario debe recabar del prestatario, en el momento de la escritura en el que manifieste haber sido advertido de los riesgos derivados del contrato, si éste incorpora cláusulas suelo y techo; si lleva asociada la contratación de instrumentos de cobertura del riesgo de tipos de interés, o si se concede en una o varias divisas.

Este control es independiente, aunque conjunto del comprendido en la Sección 4.ª del Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre. Por ello se superpone el requisito de acompañar a la escritura una expresión manuscrita redactada por el prestatario, a la actuación informativa del propio notario. Este documento se unirá junto con otros documentos (oferta vinculante, tasación, etc.), sin que el notario intervenga en el mismo.

En conclusión la redacción del manuscrito debe incardinarse dentro del ámbito propio del control de transparencia de la contratación seriada, independientemente del consentimiento contractual del adherente plasmado en la escritura. La intención del legislador es la de reforzar la prueba de la comprensión del deudor, con una expresión manuscrita que se une a la matriz de la escritura.

El registrador, en el ejercicio de la función calificadora, debe evaluar el cumplimiento de los requisitos de información precontractual establecidos, o que en el futuro se establezcan, y que afecten a deudas garantizadas con hipoteca en especial cuando ésta recaiga sobre la vivienda habitual del hipotecante, ya que la protección al consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia y doctrina señaladas, alcanza a la totalidad del proceso de contratación que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y que, como ya se ha expuesto, se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir.

Aplicación al caso concreto.- En el caso de este expediente la exigencia de la expresión manuscrita deriva de la existencia de unacláusula suelo y su elemento diferenciador es el estar representado en la escritura uno de los prestatarios. Lo que debe determinarse es si habiéndose otorgado un poder para concertar un préstamo hipotecario, puede entenderse comprendida entre sus facultades la de la redacción en nombre del representado de la repetida manifestación manuscrita.

Dirigiéndose la exigencia de la manifestación a aseverar la comprensión del contenido y consecuencias de la cláusula por parte del prestatario y siendo esta capacidad de tipo personaldiferente para cada individuo y dependiente de distintos factores que afectan así mismo a cada persona, sólo podrá ser cada interesado quien declare sobre su propio grado de comprensión. Esta condición personal de tal declaración viene reforzada por la exigibilidad de manuscrito, por lo que no puede inferirse que sea posible su emisión por representante, fuera, obviamente, de los casos de representación legal en los que precisamente se suple la falta de capacidad del representado.

Es cierto, como dice el recurrente, que tampoco se puede configurar a priori como un acto personalísimo, por lo que podría admitirse la posibilidad de que el poder contuviera un mandato expreso al respecto autorizando la contratación de una hipoteca aun cuando contuviera el tipo de cláusulas a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, cuyo alcance, no obstante, debería admitir conocer y comprender el poderdante para que de este modo no se eluda indirectamente el requisito legal de la manifestación manuscrita.

Pero, en el caso de este expediente, tal mandato ni se extrae del contenido de la escritura, ni pudo resultar del poder, ya que se otorgó con anterioridad a la citada Ley, ni se infiere siquiera del manuscrito redactado por doña M. D. M. H. en relación, exclusivamente, a su persona sin referencia alguna a su calidad de representante. En consecuencia, la DGRN desestima el recurso yconfirma la nota de calificación.

Comentario.- 

Tratándose de una resolución digna de aplauso por cuanto recoge la doctrina actual que distingue entre contrato por adhesión y por negociación, nos resulta sin embargo algo contradictoria, pues aunque funda el control de transparencia fuera del ámbito de los vicios del consentimiento y sitúa el contrato por adhesión en un régimen que descansa más en el cumplimiento por el predisponente de las obligaciones de información previa al contrato que en el consentimiento del adherente; sin embargo, considera que la transparencia tiene por objeto ilustrar a éste y por tanto insiste en la comprensión subjetiva del mismo acerca de la carga jurídica y económica de la cláusula.

Este subjetivismo propicia una necesaria cognición personal del adherente que pone no ya el contrato sino la cláusula en la órbita de la negociación y que pone la validez no del contrato sino de su contenido en el tradicional consentimiento singular que la nota de la imposición había eliminado de la definición legal de las condiciones generales.

Esta contradicción es evidente cuando se afirma que no puede inferirse que sea posible [la emisión de la expresión manuscrita] por representante y al mismo tiempo se afirma que tampoco se puede configurar a priori como un acto personalísimo.

La doctrina subjetiva tan contradictoriamente acogida, priva al régimen de la nulidad de las cláusulas abusivas por falta de transparencia de los efectos “ultra partes” de las resoluciones que declaren la nulidad de las mismas.

Un ejemplo de los desastrosos efectos de esta posición está en el extraordinario aumento de litigiosidad que, por marginar las soluciones colectivas, está teniendo lugar en punto a la nulidad de las cláusulas suelo por abusivas a raíz de la STS 9 mayo 2013.

La carga enorme y extraordinaria que ello pone en las espaldas de los deudores contrasta con los postulados comunitarios que imponen a los estados habilitar procedimientos adecuados y eficaces para que cese el uso de las cláusulas abusivas y asegurar que las personas consumidoras se vean libres de tales disposiciones sin necesidad de ir a pleito.

Creemos que todavía estamos a tiempo de alumbrar, antes que en el parto intervenga la fuerza de una sentencia europea, de alumbrar decimos, una doctrina más coherente con el carácter objetivo de la contratación masiva, que ponga el acento más que en el terreno subjetivo del saber individual del adherente en las consecuencias jurídicas del incumplimiento de los deberes de transparencia del predisponente.

El régimen de ese incumplimiento es bastante sencillo, más que exigir la ilustración personal del adherente, que en ningún caso es dañosa, la protección creemos que tiene que ir hacia la nulidad de la cláusula no transparente o deficitaria de información por incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato del profesional predisponente.

La nulidad ha de ser sólo en beneficio del adherente, sobre la base de un régimen semiimperativo, según el cual el incumplimiento del deber de transparencia determina, en beneficio de la persona consumidora, la nulidad de pleno derecho de la condición general que en el contrato por adhesión incorpore el contenido que debió ser informado.

Me parece esencial tener en cuenta que los preceptos de protección de las personas consumidoras son no imperativos sino semiimperativos, es decir, establecidos a favor del consumidor y en contra del predisponente, para reequilibrar el poder negocial de las partes inicialmente desequilibrado en el mercado masivo.

La nulidad sólo puede ser en beneficio para el consumidor: si la falta de información afecta a una cláusula que establece una obligación de la persona consumidora –una cláusula de intereses- hay nulidad y no puede integrarse –parecido al art. 21.3.I LCCC-; si la información que se omite se refiere a un derecho o ventaja para el consumidor –un plazo de garantía o de desistimiento por ejemplo- entonces el contrato se integra con la información precontractual omitida.

Además, mientras no se retire la cláusula nula que establezca una obligación o carga que pese sobre el consumidor o se integre el silencio perjudicial para el mismo, no se le puede poner en mora, conforme al tenor literal del art. 87.1 TRLGDCU, completados por el apartado o) Directiva 93/13/CEE y por el art. 85.5 TRLGDCU interpretados a la luz del último párrafo del art. 1100 CC.

Este régimen necesariamente disuasorio del abuso, no responde a una actitud de parte, no a favor de unos y en contra de otros, sino a la necesidad de que en lugar de monopolio y aprovechamiento sin competencia de las ventajas por la gran empresa predisponente, haya mercado para las condiciones generales y que sus leyes funcionen y mantengan a los adherentes como los verdaderos dueños de la concurrencia mercantil. (CB)

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  1. COMPRAVENTA PREVIA SEGREGACIÓN. 
  2. Resolución de 23 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con una segregación previa.

En 1968, A segrega de la finca X una porción que vende a B. Dicha escritura no se inscribió.

En 1974, A vende íntegramente la finca X a C, sin tener en cuenta la segregación previa.

En 1975, A y C, conscientes del error cometido, aclaran escritura de 1974 en el sentido de indicar que en esta escritura no se tuvieron en cuenta ciertas segregaciones, por lo que al objeto de poder cumplir con estas segregaciones y compraventas realizadas con anterioridad, segregan de la finca X una porción de terreno que pasa a ser la registral Y.

 Ahora se presentan en el Registro de la Propiedad las tres citadas escrituras al objeto de inscribir a favor de B la inicial escritura de segregación y compraventa rezagada.

 El registrador fundamenta su calificación en que del documento que se presenta a inscripción, ni en el de segregación ni aclaración posterior que figuran inscritos, se detalla ni hacen referencia a las segregaciones y transmisiones que se realizaron; que en el documento que se presenta a inscripción se practica segregación sobre la finca X y no sobre la Y.

 La DGRN confirma la calificación registral negativa, diciendo que “La subsanación de alguna de las escrituras mencionadas, con la concurrencia de sus respectivos titulares de las fincas afectadas, hubiese bastado para el ingreso en el Registro. Pero sin esas subsanaciones, falta una conexión entre el acto contenido en el documento objeto de este expediente y la escritura de segregación inscrita y su aclaración. Por lo tanto, se hace necesaria una aclaración respecto de la finca Y, con el consentimiento de su titular, en el sentido de que la parcela del recurrente se encuentra incluida en ésta, a los efectos de su acceso al Registro”. (JDR)

PDF (BOE-A-2015-1875 – 4 págs. – 160 KB) Otros formatos   Convalidado por el Congreso

 

Sierra Nevada desde Granada

Sierra Nevada desde Granada

 

Modelos Registro de la Propiedad (parte histórica).

 

 

 

 

 

 

  MODELOS Y FORMULARIOS

   

1.

INSTANCIAS al registro

2.

Presentación TELEMÁTICA

3.

Notas marginales INCIDENCIAS al libro diario

4.

Modelo general de INSCRIPCIÓN

5.

Modelos de NOTAS MARGINALES

6.

COMUNICACIONES registrales de oficio

7.

Dictamentes-certificaciones BASES GRAFICAS

8.

NOTA SIMPLE informativa

9.

CALIFICACIÓN: defectos: base de datos completa (puede solicitarse directamente alautor. Sólo para registradores).

 

 

IR A MODELOS REGISTRO MERCANTIL

 
IR A MODELOS DE ESCRITURAS 

OFICINA REGISTRAL: Informe BOE ENERO 2015

PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE ENERO 2015

(JDR)

 

RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual).

 

 

 

 

1.- DISPOSICIONES GENERALES

 

 

2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL

No se han publicado en el BOE de este mes.

 

3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN

         A destacar:

 

  1. CESIÓN DE SUELO PARA CONSTRUIR VIVIENDAS PROTEGIDAS. POSPOSICIÓN DEL DERECHO DE REVERSIÓN A HIPOTECAS FUTURAS. Resolución de 10 de diciembre de 2014

  2. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: DIVERSOS DEFECTOS.Resolución de 15 de diciembre de 2014

  3. VENTA EN PÚBLICA SUBASTA A FAVOR DEL COMUNERO NO HAY DERECHO DE RETRACTO.Resolución de 16 de diciembre de 2014 

  1. PROYECTO DE REPARCELACIÓN. ELEVACIÓN A DEFINITIVA DE LA CUENTA DE LIQUIDACIÓN.Resolución de 17 de diciembre de 2014

 .

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1.- DISPOSICIONES GENERALES:

 

 

PLAN ESTADÍSTICO 2015. Real Decreto 1085/2014, de 19 de diciembre, por el que se aprueba el Programa anual 2015 del Plan Estadístico Nacional 2013-2016.

La Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública establece en su artículo 8 que el Plan Estadístico Nacional es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado y tendrá una vigencia de cuatro años.

El artículo 6 del Real Decreto 1658/2012, de 7 de diciembre, por el que se aprueba el Plan Estadístico Nacional 2013-2016dispone que los programas anualesde ejecución del Plan Estadístico Nacional incorporarán aquellas operaciones estadísticas no incluidas inicialmente en él, y que deban realizarse por los servicios de la Administración General del Estado ya sea por exigencia de la normativa comunitaria europea, por cambios en la legislación nacional o por razones de urgencia, siempre que cuenten con consignación presupuestaria.

Este real decreto desarrolla la ejecucióndel Plan Estadístico Nacional 2013-2016 para el año 2015. En su elaboración se han tenido en cuenta las normas comunitarias que establecen la obligatoriedad de efectuar determinadas estadísticas.

El Programa anual 2015 contiene las estadísticas para fines estatalesque han de efectuarse en dicho año por los servicios estadísticos de la Administración General del Estado o cualesquiera otras entidades de ella dependientes.

Las estadísticas incluidas en el Programa anual 2013 son de cumplimentación obligatoria, sin perjuicio de que serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, sólo podrán recogerse previo consentimiento expreso de los interesados los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Contenido de los anexos:

– En el anexo I figura la relación de operaciones estadísticas que forman parte del Programa anual 2015, ordenadas por sectores o temas y por organismo responsable de su ejecución.

– En el anexo II se facilita, para cada una de las estadísticas, entre otros contenidos, los organismos que intervienen en su elaboración; los trabajos concretos que se efectuarán durante el año y la participación de los diferentes organismos en la realización de la estadística. También, información detallada sobre las actuaciones específicas con impacto directo o indirecto en la reducción de las cargas soportadas por los informantes que se van a desarrollar durante el año.

– El anexo III contiene el Programa de Inversiones para el desarrollo de la función estadística que se van a realizar en 2015.

– En el anexo IV se incluye información complementaria para el seguimiento del Plan cuatrienal.

– En el anexo V se facilita el calendario de difusión de las operaciones estadísticas que van a publicar resultados en 2015 por organismo responsable de su ejecución.

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores:

6284 Estadística de Sociedades Mercantiles

6314 Estadística del Procedimiento Concursal (no aparecía el año pasado, salvo error)

6315 Estadística de Hipotecas

6316 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias

6317 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad

6354 Estadística de Precios del Suelo

En éstas, al Consejo General del Notariado:

6169 Estadística de Transacciones Inmobiliarias

6353 Índice de Precios de la Vivienda (IPV)

Y en éstas, a la DGRN:

6314 Estadística del Procedimiento Concursal (no aparecía el año pasado, salvo error)

6860 Movimiento Natural de la Población

6870 Estadística de Concesiones de Nacionalidad Española por Residencia

6878 Estadística de Adquisición de Nacionalidad Española (no aparecía el año pasado, salvo error)

Este real decreto entró en vigor el día 1 de enero de 2015 (realmente se utiliza el futuro “entrará en vigor”), pero se publicó el 16 de enero de 2015, es decir, medio mes después de su “entrada en vigor” (sic).

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DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

MURCIA. Ley 12/2014, de 16 de diciembre, de Transparencia y Participación Ciudadana de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

Parte de la ley entró en vigor el 17 de diciembre de 2014 y otra parte entrará en vigor el 16 de mayo de 2015. (GGB).

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ARAGÓN. Ley 10/2014, de 27 de noviembre, de Aguas y Ríos de Aragón.

Entrará en vigor el 10 de mayo de 2015. (GGB)

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ARAGÓN. Ley 11/2014, de 4 de diciembre, de Prevención y Protección Ambiental de Aragón.

Entró en vigor el 11 de diciembre de 2014. (GGB)

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LA RIOJA. Ley 6/2014, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de La Rioja para el año 2015.

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LA RIOJA. Ley 7/2014, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas para el año 2015.

Entró en vigor el 1 de enero de 2015. (GGB)

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EXTREMADURA. Ley 12/2014, de 19 de diciembre, de modificación de la Ley 14/2010, de 9 de diciembre, de caza de Extremadura, y de la Ley 18/2001, de 14 de diciembre, sobre tasas y precios públicos de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Entró en vigor el 12 de enero de 2015 (GGB)

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CATALUÑA. Ley 18/2014, de 23 de diciembre, de modificación de la Carta municipal de Barcelona.

Entró en vigor el 31 de diciembre de 2014. (GGB)

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CATALUÑA. Ley 19/2014, de 29 de diciembre, de transparencia, acceso a la información pública y buen gobierno.

Entrará en vigor el 6 de junio de 2015. (GGB)

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CATALUÑA. Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo.

Entrará en vigor el 31 de marzo de 2015. (GGB)

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CATALUÑA. Ley 21/2014, de 29 de diciembre, del protectorado de las fundaciones y de verificación de la actividad de las asociaciones declaradas de utilidad pública.

Entró en vigor el 20 de enero de 2015. (GGB)

PDF (BOE-A-2015-472 – 23 págs. – 349 KB)    Otros formatos

 

CATALUÑA. Decreto-ley 5/2014, de 9 de diciembre, de segunda modificación de la disposición adicional tercera de la Ley 10/2011, de 29 de diciembre, de simplificación y mejora de la regulación normativa.

Mediante este decreto-ley se amplia el plazo de suspensión hasta el 1 de enero de 2017.

PDF (BOE-A-2015-473 – 2 págs. – 152 KB)    Otros formatos

 

ANDALUCÍA. Ley 6/2014, de 30 de diciembre, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para el año 2015.

Entró en vigor el 1 de enero de 2015. (GGB)

PDF (BOE-A-2015-680 – 188 págs. – 17.048 KB)    Otros formatos

 

CANTABRIA. Ley 4/2014, de 22 de diciembre, del Paisaje

Entró en vigor el 29 de enero de 2015 (GGB)

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CANTABRIA. Ley 5/2014, de 26 de diciembre, de Vivienda Protegida de Cantabria.

Entró en vigor el 30 de diciembre de 2014. (GGB)

PDF (BOE-A-2015-683 – 29 págs. – 434 KB)    Otros formatos

 

CANTABRIA. Ley 6/2014, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Cantabria para el año 2015.

PDF (BOE-A-2015-684 – 44 págs. – 829 KB) Otros formatos

 

CANTABRIA. Ley 7/2014, de 26 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.

PDF (BOE-A-2015-685 – 120 págs. – 2.947 KB) Otros formatos

 

PAÍS VASCO. Ley 5/2014, de 23 de diciembre, por la que se aprueban los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Euskadi para el ejercicio 2015.

PDF (BOE-A-2015-798 – 88 págs. – 2.079 KB) Otros formatos

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SECCIÓN 2ª:

JUBILACIONES.

Se jubila al notario de Cáceres don Jesús Eduardo Calvo Martínez.

Se dispone la jubilación voluntaria de la notaria de Barcelona doña María Inmaculada Domper Crespo.

Se jubila al notario de Almería, don José Luis García Villanueva.

Se acuerda la jubilación de doña María del Rosario Marín Padilla, registradora mercantil y de bienes muebles de Castelló/Castellón.

EXCEDENCIAS.

     Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad a la notaria de Yecla, doña Ana Martínez Martínez.

2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL 

No se han publicado en el boe de este mes.

 

3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN

  1. SENTENCIA DE NULIDAD DE PARTICIÓN SIN IDENTIFICAR FINCA NI INDICAR LOS ASIENTOS A CANCELAR. AUSENCIA DE NOTA FORMAL DE CALIFICACIÓN.Resolución de 9 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Illescas n.º 2, por la que se deniega la cancelación ordenada por resolución judicial firme, de las inscripciones practicadas en virtud de un cuaderno particional de una herencia.

Supuesto de hecho. Se debate en el recurso sobre la inscripción de una sentencia firme que declara la nulidad de las inscripciones derivadas de un cuaderno particional declarado nulo por la misma sentencia. La sentencia no identifica ni describe las fincas, ni tampoco señala de manera individualizada las inscripciones que hayan de practicarse; únicamente se indica quién es el causante y cuál fue el documento en virtud del cual se practicaron las inscripciones.

Doctrina de la DGRN:

1 Sobre la calificación registral: antes de entrar en el examen del fondo del asunto, la Resolución reitera su doctrina sobre la forma en que debe llevarse a cabo la calificación registral: las garantías exigidas a favor del ciudadano interesado en la práctica del asiento registral no se hacen efectivas si no puede conocer en el momento inicial todos los argumentos en que el registrador se funda para denegar el asiento. No basta, por tanto, con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de dos Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que ese precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma

2 Sobre la cancelación de los asientos ordenada por la Sentencia:

  1. a) Principio general: Sobre la base de los art. 9 y 21 LH y 51 RH, es exigible que los títulos en virtud de los cuales se solicite la inscripción contengan todos los datos precisos para su práctica. Parece indudable que es preciso describir las fincas e identificar las inscripciones que han de ser canceladas.
  2. b) Matización del principio general: no puede incurrirse en un exceso de formalismo exigiendo descripción de fincas e identificación de asientos si resulta indubitado del documento judicial el asiento o asientos que deban cancelarse (RR 29 de marzo de 2001, y 28 de marzo de 2007).

Conclusión. Procede la cancelación si de la sentencia resultan indubitados los asientos afectados, aunque no se describan las fincas ni se individualicen los asientos. (JAR)

PDF (BOE-A-2015-562 – 4 págs. – 161 KB) Otros formatos

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  1. RECONOCIMIENTO DE DEUDA. CAUSA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. ACREDITACIÓN DEL NIE.Resolución de 9 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de dación en pago.

Supuesto de hecho.

Mediante escritura pública, un matrimonio reconoce deber una cantidad de dinero y transmite a los acreedores unas fincas en pago de la deuda, solicitándose la inscripción de las mismas a favor de los adquirentes por el negocio de dación en pago.

Se plantean una serie de cuestiones relativas al negocio jurídico celebrado, a la constancia de los medios de pago y a la forma de acreditar el NIF/NIE de los otorgantes.

Doctrina de la DGRN:

La doctrina de la Resolución puede sistematizarse del siguiente modo:

Reconocimiento de deuda:

  1. a) Concepto: Es un negocio jurídico de fijación que contiene la voluntad negocial de asumir y fijar una relación obligatoria preexistente (SSTS 24 junio 2004, 31 marzo 2005, 17 noviembre 2006, 16 abril 2008, 6 marzo 2003).
  2. b) Notas distintivas:

(i)  Es un negocio causal porque trae su causa de una obligación preexistente, sin perjuicio de que se hable de abstracción procesal de la causa porque el reconocimiento dispensa de probar dicha causa en juicio: se presume su existencia y licitud conforme al art. 1277 CC.

(ii) Es un negocio autónomo e independiente de la obligación preexistente que constituye su causa. Registralmente, es el reconocimiento de deuda el negocio jurídico objeto de inscripción y no la relación jurídica preexistente. Por esta razón, no es exigible a los efectos de la inscripción del reconocimiento de deuda la presentación de la documentación justificativa de la obligación preexistente.

(iii) Lo ahora dicho no impide que, desde el punto de vista de la obligación de acreditar los medios de pago cuando la causa de la deuda reconocida sea un préstamo u otra relación negocial en la que ha mediado desplazamiento de dinero, deban acreditarse los medios de pago empleados conforme a la legislación vigente y en cumplimiento de la legislación de prevención del blanqueo de capitales.

.    (iv) Se dice que tiene un efecto constitutivo porque es vinculante per se para el deudor que reconoce, el cual queda obligado directamente por este negocio jurídico de fijación. Es lo que se denomina como efecto material del reconocimiento.

(v) Que tenga este efecto constitutivo no supone, sin embargo, que se produzca una extinción de la obligación de la que trae su causa. No hay novación extintiva. Sólo se producirá este efecto cuando expresamente se estipule.

Medios de pago: acreditación.

  1. a) Obligación de acreditar los medios de pago: En el párrafo segundo del 177 RN en relación con el art. 24 LN impone al Notario una obligación de identificación los medios de pago cuando concurran tres requisitos: (i) Que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; (ii) Que sean a título oneroso, y (iii) Que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente.
  2. b) Pago por transferencia o domiciliación (art. 177 RN): (i) Cuando el pago se hace mediante transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras. (ii) Los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. (iii) También se considera identificado el medio de pago en caso de transferencia o domiciliación, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

NIF/NIE

  1. a) Negocios es los que es exigible la acreditación del NIF/NIE: La exigencia del NIF es predicable (artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 23 de la Ley del Notariado) tanto en los actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, como en los actos de trascendencia tributaria.
  2. b) Forma de acreditarlo: la acreditación del NIF ha de efectuarse mediante la exhibición del pertinente documento (artículo 18.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio), sin que sea suficiente la mera manifestación efectuada por el propio interesado.
  3. c) Tanto en caso de españoles como de extranjeros: Y estas exigencias son asimismo predicables en el caso de extranjeros como resulta de la aplicación combinada de los siguientes preceptos: (i) el artículo 206 del Real Decreto 557/2011, de 20 de abril (que aprueba el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000 de Extranjería), conforme al cual el número de Identidad de Extranjero es único y exclusivo para cada persona, y debe constar en todos los documentos que se le expidan, siendo esta previsión igualmente aplicable a los permisos de residencia, añadiendo el artículo 210 que la Tarjeta de Identidad de Extranjero es el documento destinado a identificar al extranjero a los efectos de acreditar su situación en España, y (ii) el artículo 20 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio (que aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria), establece que para los extranjeros el número de Identificación Fiscal será el número de Identidad de Extranjero que se les haya asignado conforme a lo dispuesto en la Ley de Extranjería. (JAR)

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  1. CESIÓN DE SUELO PARA CONSTRUIR VIVIENDAS PROTEGIDAS. POSPOSICIÓN DEL DERECHO DE REVERSIÓN A HIPOTECAS FUTURAS.Resolución de 10 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelma a inscribir una escritura de cesión parcialmente gratuita de suelo para la construcción de viviendas protegidas.

Supuesto de hecho.  Mediante escritura pública, un Ayuntamiento cede a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación unos terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Entre los pactos que se estipulan se encuentran los dos siguientes: (i) Se establece un derecho de reversión a favor del Ayuntamiento para el caso de no cumplirse en plazo la finalidad perseguida con la cesión gratuita de suelo, que es la construcción de viviendas protegidas. (ii) Se conviene la posposición del derecho de reversión en beneficio de las hipotecas futuras que se puedan constituir para financiar la construcción de las susodichas viviendas protegidas.

Doctrina de la DGRN: De la calificación registral resultan dos cuestiones a las que da respuesta la Resolución.

Posposición: Conforme al art. 241 RH, es requisito para la inscripción de la posposición (del derecho de reversión y de la condición resolutoria) a favor de hipoteca futura que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos. Ello es consecuente con las exigencias del principio de especialidad (art. 9 y 51 LH en relación con el 241 RH).

Derecho de reversión: El derecho de reversión (y la condición resolutoria), que está previsto legalmente para el caso de que el cesionario no cumpla los fines para los que se le cedieron gratuitamente los bienes municipales, puede posponerse a favor de las hipotecas futuras que se constituyan precisamente para el cumplimiento de los fines previstos. En el caso de esta resolución se trataba de hipotecas «que se constituyan para financiar la promoción y construcción de viviendas protegidas, que es precisamente la finalidad que trata de garantizar la reversión.

Comentario. La calificación recurrida entiende que, por estar previstas legalmente estas garantías para los casos de cesión gratuita, el derecho de reversión y la condición resolutoria forman parte del tipo negocial configurado por le ley y constituyen elementos esenciales del mismo, siendo indisponibles por voluntad de las partes. En contra de este criterio, la Resolución entiende que tales garantías se pueden posponer precisamente para poder cumplir los fines que la cesión persigue, que es la construcción de viviendas. No son por tanto elemento esencial del negocio sino garantías adicionales, previstas legalmente para alcanzar la finalidad perseguida por la cesión. (JAR)

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  1. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE EXTRANJERO CASADO CON SUJECCIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL.Resolución de 10 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que se suspende una anotación de embargo.

Supuesto de hecho. Se debate en este recurso la posibilidad de anotar un embargo, sobre una finca inscrita a favor de un ciudadano extranjero casado, «con sujeción a su régimen económico matrimonial», conforme al artículo 92 del Reglamento Hipotecario, no habiendo sido demandado, ni notificado su consorte.

Doctrina de la DGRN: Para practicar la anotación de embargo sobre bienes inscritos conforme al art. 92 RH se exige que el cónyuge del titular haya sido demandado o se le haya notificado el embargo, aunque el asiento no identifique al cónyuge

El párrafo 6 del art. 144 RH(añadido por Ley de 26 de diciembre de 2012) se refiere al embargo de bienes de ciudadanos extranjeros, cuando aparezcan inscritos a su favor con sujeción a su régimen económico matrimonial, y exige que en tales casos el cónyuge del titular sea demandado, o al menos que se le notifique el embargo.

No cabe oponer a este precepto el hecho de que la publicidad registral no identifique al cónyuge, pues, aunque así fuere, la constancia registral de su existencia y régimen jurídico justifica la aplicabilidad del artículo 144.6 del Reglamento Hipotecario. (JAR)

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  1. REVOCACIÓN DE DONACIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN. Resolución de 11 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Benidorm n.º 1 a inscribir una escritura de revocación de donación por incumplimiento de condición.

Supuesto de hecho. Mediante escritura pública, se cede al Ayuntamiento de Benidorm la nuda propiedad de una finca, reservándose los propietarios el usufructo de la misma por un tiempo y estableciendo una serie de obligaciones por parte del Ayuntamiento. Posteriormente, los donantes revocan la donación por entender que existe incumplimiento por parte del Ayuntamiento de la condición establecida del uso y disfrute por parte de los donantes. Se solicita, la reinscripción del dominio de la finca a su favor, quedando nulas cualesquiera enajenaciones que el donatario hubiera hecho y las hipotecas que sobre ellos se hubieran impuesto, con la limitación en cuanto a terceros establecida en la Ley Hipotecaria

Doctrina de la DGRN:

1 A falta de acuerdo entre las partes, la escritura de revocación de donación por incumplimiento de modo no es inscribible. Se precisa una resolución judicial.

2 Condición y modo en la donación: frente a la condición en sentido estricto o propio (acontecimiento del que se hace depender la consumación o resolución de los efectos de un acto o negocio jurídico), en las donaciones son frecuentes los llamados modos impuestos por el donante, sean cargas, gravámenes, obligaciones o servicios futuros a cargo del donatario, y a los que el artículo 647 del Código Civil se refiere con el término «condiciones».

Es posible también que el modo impuesto por el donante pueda ser considerado como condicionante de la eficacia de la donación, pues no sólo obliga sino que su incumplimiento puede dar lugar a la ineficacia del negocio por voluntad del donante mediante el ejercicio de la facultad revocatoria.

  1. 3. En la mayoría de los casos no es fácil establecer una clara línea diferenciadora entre el modo y la condición resolutoriaen la donación. Las RR 29 de abril de 199116 de octubre de 1991venían a reconocer una diferencia por razón de sus efectos: la condición opera de forma automática en caso de producirse el evento resolutorio, mientras que el modo atribuye al donante la facultad de revocar la donación conforme al citado artículo 647 CC, que, en tanto no se ejercite, mantiene la subsistencia de aquélla y, del mismo modo que es facultativo su ejercicio, también es voluntaria la renuncia a la misma o la concesión de un nuevo plazo o modalidad para su cumplimiento.

4 En la fijación del modo debe procurarse cierto grado de objetividad, que permita apreciar su cumplimiento o incumplimiento. (JAR)

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  1. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LA “MITAD INDIVISA” DE FINCA GANANCIAL.Resolución de 12 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ribadeo a inscribir un mandamiento judicial para la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Se presenta mandamiento de embargo en el que se ordena embargar «el 50% de la finca» propiedad del marido a favor de la esposa, figurando la finca inscrita con carácter ganancial.

La Dirección confirma la nota ya que en la sociedad de gananciales no corresponde a cada cónyuge individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran sino que la participación se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen. En este caso al no haberse acreditado la disolución del matrimonio procede confirmar la calificación. (MN)

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  1. PUBLICIDAD FORMAL. INTERÉS LEGÍTIMO DEL SOLICITANTE.Resolución de 12 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida la registradora de la propiedad de Fraga, por la que se deniega la expedición de una certificación y diversas notas simples.

La DGRN confirma la negativa registral a expedir certificación literal por apreciar falta de interés legítimo, diciendo que “es  necesaria la calificación del interés concurrente en el solicitante de la información registral”.  Y que “los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral”, por lo que  “aun existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, será el registrador el que decida qué datos, por tener la consideración de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto, deberán quedar excluidos de la información suministrada.” (JDR)

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  1. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE. NIF DEL APODERADO. Resolución de 13 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Aspe a inscribir una escritura de constitución de servidumbre.

         Hechos: Se otorga una escritura de constitución de servidumbre en la que el apoderado de una de las partes carece de NIE, aunque la poderdante sí lo tiene.

        El registrador exige el NIE de la apoderada para poder inscribir.

        La interesada recurre y alega que no debe de exigirse el NIE a la apoderada,  de acuerdo con la finalidad de la ley, pues su intervención no tiene trascendencia fiscal.

       La DGRN desestima el recurso señalando que la obligación de acreditar el NIE es exigible también a los apoderados,  como resulta del texto de la ley y de la finalidad de la misma de perseguir el fraude fiscal. (AFS)

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  1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: DIVERSOS DEFECTOS.Resolución de 15 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria a inscribir el testimonio de un auto de expediente de dominio para inmatriculación de fincas.

En un expediente de dominio para inmatricular se plantean varias cuestiones:

  1. Se confirma el defecto según el cual debe haber total coincidencia entre la descripción de la finca en el documento judicial y en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Como dispone el 53 de la Ley 13/1996y doctrina reiterada de la DG la total coincidencia que exige el precepto ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. En cuanto a la superficie la coincidencia ha de ser total sin que pueda aplicarse el margen del 10% que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral). Pero en cuanto a los titulares colindantes reitera la doctrina de la R. de 5 de agosto de 2014 donde se argumenta su innecesariedad: Una vez concretados de tal modo los datos catastrales del inmueble que se inmatricula y los de sus inmuebles catastrales colindantes –todos ellos reflejados en la cartografía catastral, y que habrán de expresarse en la descripción literaria registral–, la concreción de cuáles sean las fincas registrales, si las hay ya inmatriculadas, que resultan colindantes con la que se acaba de inmatricular -y quiénes son sus propietarios y demás titulares registrales de derechos, a todos los efectos legales-, resultará, en su caso, del historial registral de cada finca colindante, cuya localización se facilita con el correcto empleo, como elemento auxiliar, de la aplicación informática de gestión de fincas registrales e información georreferenciada a que se refiere el art. 9 LH.
  2. Plantea el Registrador caducidad de la certificación catastral: también confirma el defecto ya que la normativa del Catastro establece una validez de un año desde su expedición y la importancia que la normativa actual otorga a la certificación catastral y la necesidad de coincidencia, concluye, necesariamente, la necesidad de su vigencia y por lo mismo que sea objeto de calificación por el Registrador.
  3. Se confirma también la necesidad de citación a los titulares colindantes según el titulo inmatriculador, sin que sea suficiente haber citado a los colindantes de la certificación catastral; es decir aunque se ha admitido en los términos anteriores que los titulares de la certificación catastral no coincidan con los del título inmatriculador, es evidente que los del título han de ser citados de conformidad con el 201 LH.
  4. El último defecto se refiere a que los promoventes adquirieron en estado de casados en régimen de gananciales, pero sin embargo se ordena la inscripción con carácter privativo y por mitad. También se confirma dada la necesaria claridad de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la LH y su Reglamento prescriben para los asientos, hace imprescindible que el pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado, además los rigurosos requisitos que el art 95 RH exige para la inscripción con carácter privativo, sin perjuicio todo ello de la posibilidad de prueba de dicha adquisición en sede judicial, y de la posibilidad de negocios entre cónyuges, con sus propios efectos entre partes y respecto de terceros, nada de lo cual resulta del expediente judicial (MN)

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  1. INSCRIPCIÓN DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO.Resolución de 15 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granadilla de Abona a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento de vivienda.

        Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento  En el momento de presentación de la escritura en el Registro la finca figura ya inscrita a favor de un tercero.

       El registrador deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, al no ser el arrendador el titular registral.

       El interesado recurre y alega que el titular registral ejercitó una acción judicial contra el arrendatario para desahuciarle, que fue desestimada por el juez, y que el título del arrendamiento (el contrato privado) es anterior al del titular registral.

       La DGRN desestima el recurso señalando que el principio de tracto sucesivo  conlleva la necesidad de consentimiento del titular registral  o resolución judicial, incluso en  los casos en que  el titular registral haya quedado subrogado civilmente en el contrato de arrendamiento como arrendador . (AFS)

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  1. VENTA EN PÚBLICA SUBASTA A FAVOR DEL COMUNERO NO HAY DERECHO DE RETRACTO.Resolución de 16 de diciembre de 2014

, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la inscripción de una sentencia judicial.

Mediante sentencia se declara la indivisibilidad de una finca y se ordena su división económica mediante la venta en pública subasta con admisión de extraños licitadores. La adjudicación de la mitad de la finca se produce a favor de los propietarios de la otra mitad. La registradora exige la manifestación de libertad de arrendamientos del art. 25 LEC y el recurrente considera que como sólo se ha adjudicado la mitad de la finca a quienes eran comuneros, no es necesaria la declaración pues éstos siempre tendrán preferencia frente al arrendatario conforme al art. 25.4º.

En primer lugar y como cuestión de forma se plantea si el presentante puede hacer la manifestación entendiendo la Dirección que hay que distinguir la función del presentante como receptor de la calificación negativa (art. 322 LH) y aquellas declaraciones que por su naturaleza o efectos deban hacerse directamente por el interesado o persona que le represente, entendiendo en este caso por representante a quien tenga reconocida expresamente la facultad de emitir tal declaración.

Respecto al fondo señala el Centro que es claro que se ha producido una venta judicial y es preciso determinar si hay derecho al retracto arrendaticio y por tanto si es necesaria su declaración. Se trata de una venta en subasta judicial y establecido el derecho de tanteo o retracto para el supuesto de ventas se entiende que también está establecido para las ventas judiciales. El TS expresamente ha declarado, en relación con la adjudicación  del art.131 LH, que procede el retracto arrendaticio. Pero también ha mantenido en la STS de 12 de marzo de 1963: «…en estas circunstancias (compra en subasta por un comunero) no puede decirse que la condición de postor en la subasta le quitó el carácter de condueño y como el retracto del inquilino ha de ceder al de aquél, porque antes del acceso a la propiedad de éstos está el interés del que ya era propietario de una parte de la finca…». En conclusión es innecesaria la declaración respecto a la existencia o no de arrendatarios puesto que el derecho de retracto arrendaticio, caso de existir, resultaría en estas circunstancias inoperante. (MN)

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  1. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Resolución de 17 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3 a la extensión del asiento de presentación correspondiente a dos instancias a las que se acompañan fotocopias de un incidente de nulidad de actuaciones y del escrito de interposición de una demanda de cesación y retractación de condiciones generales de cláusulas de cuentas de crédito con garantía hipotecaria.

        Hechos: Se presentan en el Registro de la Propiedad sendas instancias privadas  en virtud de las cuales se solicita la extensión de nota marginal relativa a la interposición de dos demandas para que se anulen determinados asientos registrales y de cesación de condiciones generales.

        El registrador no practica el asiento de presentación  de ninguna de las dos instancias por no ser la instancia  título adecuado para practicar el asiento pretendido, que exigiría mandamiento judicial.

       El interesado (una Asociación de Consumidores) recurre y reitera su solicitud de que se anulen determinadas notas marginales existentes, y en su defecto la  extensión de nota marginal relativa a la demanda.

      La DGRN señala en primer lugar que frente a la negativa a practicar un asiento de presentación cabe recurso, pues en definitiva es una calificación.

En cuanto al fondo del asunto confirma la calificación por cuanto los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales, y la instancia no es el instrumento adecuado para practicar la anotación de demanda, ya que se necesita mandamiento judicial. (AFS)

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  1. PROYECTO DE REPARCELACIÓN. ELEVACIÓN A DEFINITIVA DE LA CUENTA DE LIQUIDACIÓN.Resolución de 17 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una certificación de la cuenta de liquidación de una reparcelación.

Se presenta una certificación en que se eleva a definitiva la cuenta de liquidación de un proyecto de reparcelación. El Registradoralega como defecto que ya ha caducado la afección real.

El recurrente alega que la afección real no está sometida a plazo alguno y, por tanto, no estaría caducada; y que no se hizo constar correctamente en el Registro la liquidación provisional, por lo que, en definitiva, no tuvo acceso la cuenta de liquidación provisional de la reparcelación, ni la afección urbanística.

La Dirección resuelve respecto al primer argumento por remisión a la R. de 13 de junio de 2014, donde no se admitió la prórroga de dicha afección y donde se entendió que el plazo de dos años desde la liquidación definitiva tiene que ser necesariamente dentro de los siete años iniciales (artículo 20 del RD 1093/1997). Respecto al segundo argumento reitera que según el art. 1.3.º LH los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud debiéndose proceder a la rectificación del Registro, si fuera procedente, en los términos y por los medios regulados en el art. 40. (MN)

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  1. EXCESO DE CABIDA. MODIFICACIÓN POR SENTENCIA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS.Resolución de 18 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Ejido n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial.

Se trata de dilucidar en este recurso si habiéndose inscrito un exceso de cabida a través de acta de notoriedad (en virtud de la cual la finca quedó inscrita con una superfice de 29.417 metros cuadrados) puede luego una sentencia dictada con anterioridad pero presentada posteriormente en el Registro modificar (a la baja) el exceso consignado por el hecho de que tal sentencia afirme que ““que no existe ninguna prueba rotunda y concluyente de la que pueda inferirse que la porción de terreno litigiosa (cierta  diferencia de metros cuadrados) pertenece a la parte reconvinIente”.

La DG recuerda que ella misma “ha admitido que en un procedimiento declarativo, aunque no sea de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria al efecto, se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, si bien para ello será preciso que se cumplan los requisitos exigidos para estos últimos procedimientos.”

 Pero también que “Cuando una calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley”

En el caso particular, la sentencia sólo dice que “que no existe ninguna prueba rotunda y concluyente de la que pueda inferirse que la porción de terreno litigiosa pertenece a la parte reconviniente…”, y la DGRN afirma que ello “desde luego no puede ser vehículo para conseguir la rectificación del contenido actual del Registro ni mucho menos resulta de sus pronunciamientos la nulidad de la inscripción del exceso de cabida de la finca y su posterior cancelación que solicita el recurrente”.

Por eso desestima la pretensión del recurrente de que se cancele (o reduzca) la inscripción del exceso de cabida ya practicado. (JDR)

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  1. EXCESO DE CABIDA Y TITULARIDAD CATASTRAL.Resolución de 23 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregaciones y extinción de condominio.

   Hechos: Se otorga una escritura de rectificación en la descripción y linderos de tres fincas registrales, así como declaración de exceso de cabida en dos de ellas. Inmediatamente después son objeto de división para formar en total catorce fincas coincidentes con otras tantas parcelas catastrales, que son adjudicadas a cada uno de los comuneros.   Se presentan sendos certificados catastrales para justificar la variación, pero en tres de las parcelas catastrales el titular catastral no es coincidente con el propietario o con sus causahabientes, según la escritura.

  El registrador suspende la inscripción de los excesos de cabida por esa falta de coincidencia con el titular catastral, y de las segregaciones posteriores. La registradora sustituta confirmó la calificación y añadió diversas consideraciones adicionales.

 La interesada recurre y alega que el registrador da prevalencia a las titularidades catastrales sobre las que resultan de la escritura y del Registro, y que, en todo caso, si tienen dudas podía consultar el documento en virtud del cual el Catastro declaró la titularidad catastral de los tres discrepantes.

 La DGRN confirma la calificación. Señala en primer lugar, como cuestiones formales, que el registrador sustituto no puede añadir más defectos, sino confirmar o revocar los del registrador sustituido.  Por otro lado que no pueden tener en cuenta documentos no aportados en el momento de la calificación.

En cuanto al fondo del asunto, recuerda la importancia de los datos descriptivos de la finca y que la norma general en los casos de inmatriculación o exceso de cabida por escritura es la coincidencia física y de titularidad con el Catastro, aunque en algunos casos de Resoluciones que cita reconoce que se ha dispensado de dicha coincidencia por no quedar comprometida la coordinación con el Catastro que debe de afectar no sólo al ámbito físico, sino también al jurídico. (AFS)

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  1. SENTENCIA DE NULIDAD Y CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN.Resolución de 26 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Villarrobledo, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial y de la sentencia de que deriva.

Del Registro resulta una inscripción de dominio -6ª – a favor de IM SL, por adjudicación en procedimiento de apremio que traía causa de la anotación letra D.  Figura también vigente la Anotación de demanda letra G a favor de FRM en procedimiento seguido contra el titular registral IM SL, demandando ser el verdadero titular en virtud de título de fecha anterior al inscrito. Se presenta ahora mandamiento de cancelación y la sentencia firme del Juzgado, por la que la juez declara la nulidad de la adquisición del titular registral y de la inscripción misma.

La Registradora rechaza la inscripción porque el mandamiento no ordena la inscripción de dominio a nombre del actor, ni el renacimiento de las anotaciones en su día canceladas como consecuencia del procedimiento de apremio, lo que determinaría el renacimiento de la inscripción de la titularidad anterior pero sin las anotaciones de embargo existentes frente a este titular, tomadas a favor de la HP y la TGSS.

Entiende la Dirección confirmando la nota que ningún obstáculo existiría en cuanto a la cancelación de la titularidad existente y la recuperación de la vigencia de la titularidad anterior. Pero el título de adjudicación motivó dos asientos, uno de inscripción de titularidad y otro de cancelación de las anotaciones: la que dio lugar a la adjudicación y la posterior. El problema registral que surge de la práctica de la cancelación solicitada es que la finca quedará inscrita a favor del titular anterior, pero, puesto que nada se dice de la cancelación de aquellos asientos que fueron igualmente practicados en virtud del mismo título que motivó la inscripción de dominio que ahora se ordena cancelar, la reposición de la situación registral al momento anterior a la declaración de nulidad se produciría solo parcialmente dando lugar a una nueva situación de inexactitud en los libros del Registro. Por otro lado los asientos actualmente extendidos se encuentran bajo la salvaguarda de los tribunales (art 1 LH) de modo que aun cuando los repetidos asientos estén íntimamente relacionados entre sí al derivar de la misma ejecución, no puede el registrador por sí solo cancelarlos sin la correspondiente resolución judicial, debiendo el Juzgado manifestarlo expresamente. Este es un obstáculo que debe ser debidamente aclarado por el Juzgado. (MN)

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  1. PARTICIÓN HEREDITARIA. NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO DE LOS LEGITIMARIOS.Resolución de 29 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia.

Hechos: Determinada causante formaliza un testamento, sin nombrar contador-partidor, en el que lega a dos de sus hijos la legítima estricta e instituye herederos a sus otros cinco hijos. Fallecida aquella, dichos herederos, notifican a los dos legitimarios, mediante burofax, el importe de su legítima, cuyo importe se deposita en acta notarial, requiriendo a éstos para retirar el dinero depositado, y rechazando dichos legatarios el inventario, la valoración de los bienes y la cuantía de su legítima. Acto seguido, los cinco herederos instituidos formalizan la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia, la cual es calificada negativamente por la registradora de la propiedad, en base a la inobservancia, en dicha escritura, de los requisitos que exigen los arts 844 y 847 del c.c., es decir la confirmación expresa de los legitimarios no intervinientes o en su defecto aprobación judicial.

Dirección General: Rechaza el recurso interpuesto por los herederos, en base a las Rs 1 de marzo de 2006 y 15 septiembre de 2014, así como la sentencia del TS de 22 octubre de 2012manifestando esta última que «se establece (en este supuesto de pago de la legítima en metálico) el cumplimiento de unos requisitos o condicionantes que tienen, como finalidad última, velar por la neutralidad, seguridad y equilibrio de la conmutación operada en el pago de la legítima, de forma que su mera aplicación no resulte perjudicial para los intereses de los legitimarios».            Y añade el Alto Tribunal que«…conforme a la tutela o salvaguarda de la intangibilidad material de la legítima, el propio artículo 843 del Código Civilrequiere, sin distinción alguna, la confirmación expresa de todos los hijos o descendientes respecto de la liquidación y adjudicación de la partición practicada, pues en caso contrario será necesaria su aprobación judicial. De ahí, entre otros argumentos, que para la inscripción de los bienes hereditarios deba aportarse, necesariamente, dicha confirmación o, en su caso, la aprobación judicial de la partición hereditaria (artículo 80.2 del Reglamento Hipotecario)». (JLN)

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FIN DEL INFORME

 

Granada. Pantano de Cubillas.

Granada. Pantano de Cubillas.

 

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