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Un posible Título notarial para acreditar la usucapión.

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¿ES POSIBLE UN DOCUMENTO NOTARIAL QUE ACREDITE LA ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN?

Enrique Rojas Martínez Del Mármol,

Notario de Las Palmas de Gran Canaria

 

Esta reflexión tiene su origen en la Resolución de 5 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adquisición de dominio por prescripción adquisitiva y en la Consulta V0243-22 de 11 de febrero de la Dirección General de Tributos que establece que la usucapión no está sujeta a ITPO, ante la inexistencia de transmisión, pero el documento notarial (escritura o acta) en que se declare haber tenido lugar la usucapión estará sujeto a la cuota variable del IAJD (documentos notariales).

Así, la Dirección General de Tributos parece admitir un documento notarial, ya sea escritura o acta, en el que se declare haber tenido lugar la usucapión o prescripción adquisitiva.

Sin embargo, la Dirección General de los Registros y del Notariado parece negar esta posibilidad. En la citada resolución, la registradora deniega la inscripción del documento presentado por entender que la escritura pública no es el medio adecuado para documentar la prescripción adquisitiva y modificar el Registro, sino la vía judicial, mientras que el notario autorizante recurre y alega que la escritura sí es el medio hábil para lograr la inscripción cuando no hay contencioso entre las partes, habiendo prestado su consentimiento el titular registral. La Dirección General deniega la inscripción manifestando que realmente el titulo presentado no es una escritura, sino un acta, y que para la inscripción del dominio y demás derechos reales es preciso por imperativo legal que se trate de una escritura pública (artículo 2 y 3 de la Ley Hipotecaria) y que el título adecuado hubiera sido una escritura conteniendo el acuerdo de transacción entre ambas partes. Añade que la prescripción exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral, y entraría dentro del ámbito judicial. Pero al final concluye que es posible modificar el contenido del Registro de la Propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el ordenamiento jurídico.

Por tanto, sería conveniente que el ordenamiento jurídico previera un procedimiento notarial para justificar la adquisición del dominio por usucapión, ya que son muchos los supuestos de personas que llevan poseyendo desde “tiempos inmemoriales” una finca, sin que tenga titulación que lo acredite, y en la práctica se acababa acudiendo a fórmulas inexactas, como la de “fue adquirida por herencia de sus padres, sin que tenga documentación que lo acredite.”

Hay que tener en cuenta que la citada resolución es anterior a la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, la cual dispone, en su exposición de motivos, que tiene como fin: “…facilitar a los ciudadanos una regulación legal sistemática, ordenada y completa de los diferentes expedientes que se contienen en ella, actualizando y simplificando las normas relativas a su tramitación, tratando de optar por el cauce menos costoso y más rápido, desde el respeto máximo de las garantías y de la seguridad jurídica,… atribuir el conocimiento de un número significativo de los asuntos que tradicionalmente se incluían bajo la rúbrica de la jurisdicción voluntaria a operadores jurídicos no investidos de potestad jurisdiccional, tales como Secretarios judiciales, Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, …profesionales, que aúnan la condición de juristas y de titulares de la fe pública, reúnen sobrada capacidad para actuar, con plena efectividad y sin merma de garantías, en algunos de los actos de jurisdicción voluntaria que hasta ahora se encomendaban a los Jueces…el hecho de que muchos de los actos de jurisdicción voluntaria tienen por objeto obtener la certeza sobre el estado o modo de ser de determinados negocios, situaciones o relaciones jurídicas, hace que dichos profesionales estén en inmejorable condición para apreciarlos adecuadamente.

Por tanto, parece que los notarios serian profesionales perfectamente competentes para apreciar la existencia de la adquisición de un bien por prescripción adquisitiva cuando no hubiera controversia entre las partes.

Ahora bien, ¿Qué cauce seria el adecuado para declarar justificada la adquisición del dominio por usucapión?

A pesar del criterio que señalo la Dirección General de que es la escritura pública el titulo apto para la inscripción en el registro, con la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria parece patente que es el expediente de dominio el instrumento adecuado para acreditar la adquisición del dominio por usucapión.

El problema radica en que en los procedimientos que recoge la Ley Hipotecaria en su TÍTULO VI De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, no parece que encaje la adquisición del dominio por usucapión, ya que en los expediente de dominio para la inmatriculación de finca no inscrita o para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, la ley exige que se presente “Título de propiedad de la finca …, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente.” 

El documento notarial acreditativo de la prescripción adquisitiva de dominio aparece regulado en el Derecho Comparado, como por ejemplo en el derecho peruano. Las formalidades legales que deberá cumplir la solicitud de Prescripción Adquisitiva de Dominio que se presentará al Notario están basadas en lo dispuesto por el Código Procesal Civil en dicha materia, y las disposiciones generales de la Ley 26662 en compatibilidad con la Ley 27157 y la Ley 27333. Dichas formalidades son muy parecidas a las exigidas en el expediente de dominio español (elementos probatorios de la posesión, notificaciones al titular registral y a colindantes, testigos, publicaciones de edictos, certificado técnico de la propiedad, …) destacando como particularidad el levantamiento de un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante, en la que se consignará la descripción y características del inmueble y en la que el Notario tomará la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes.

Por tanto entiendo que la solución podría ser realizar un expediente de dominio mixto de inmatriculación (si la finca no está inscrita, conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria) o reanudación del tracto (si la finca está ya inscrita, conforme al artículo 208 de la Ley Hipotecaria) con un acta de notoriedad que acredite el titulo por adquisición del dominio por prescripción adquisitiva por parte del requirente, conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, ya que dichas actas: ”tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica.”
Evidentemente ese expediente si estaría sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas conforme al Artículo 7.2 C) de la Ley, al no haberse liquidado impuesto alguno por la adquisición por usucapión.

 

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Vista parcial de Las Palmas de Gran Canaria. Por Bengt Nyman from Vaxholm, Sweden

Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2020

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INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

SEPTIEMBRE – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:  

NORMATIVA

Código Civil de Cataluña Mediación

APUNTES PARA TEMAS

  1. Agrupación de fincas cuando existen caminos.
  2. Arrendamiento. Venta cuota indivisa de almacén arrendado. Adquisición preferente.
  3. Arrendamiento. Venta de edificio con local arrendado. ¿Adquisición preferente?
  4. Legado de cosa específica.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

  1. Expedientes hipotecarios. Reanudación tracto sucesivo.
  2. Obra nueva. Ampliación. Coordenadas. 202 LH.
  3. Finca registral.
  4. Vinculación ob rem.
  5. Propiedad horizontal.
  6. Proindiviso. Disolución de comunidad.
  7. Expedientes hipotecarios. Artículo 199 LH.

TEMA DEL MES.

Liquidación de gananciales e intervención de los legitimarios

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NORMATIVA:

CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA: MEDIACIÓN. LIBRO II, PERSONAS Y FAMILIA. 

Ley 9/2020, de 31 de julio, de modificación del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia, y de la Ley 15/2009, de mediación en el ámbito del derecho privado.

La norma modifica el libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia. También se modifica la Ley 15/2009, de 22 de julio, de mediación en el ámbito del derecho privado

1 Obligatoriedad pactada: La mediación es obligatoria cuando se haya pactado expresamente con anterioridad al ejercicio de acciones judiciales. Ver art. 233-6.1

Se establece que la asistencia a la sesión previa tiene carácter obligatorio y que la falta de asistencia no justificada no está sometida a confidencialidad y debe ser comunicada a la autoridad judicial.

2 Tutela: Si hay varias personas que quieren asumir la tutela, la autoridad judicial, con el fin de que alcancen un acuerdo, puede derivarlas a una sesión previa sobre mediación de carácter obligatorio para que conozcan el valor, las ventajas, los principios y las características de la mediación Ver 222-10.4

En este artículo 222.10 y en el artículo 233-2 se sustituye la expresión «incapacitada» por la expresión «con la capacidad modificada judicialmente», conforme a la Convención de Nueva York de 13 de diciembre de 2006, sobre los derechos de las personas con discapacidad.

3 Potestad parental: En los procedimientos que se sustancian por razón de desacuerdos en el ejercicio de la potestad parental, los progenitores pueden someter las discrepancias a mediación. Asimismo, la autoridad judicial puede derivarles a una sesión previa de carácter obligatorio para que conozcan el valor, las ventajas, los principios y las características de la mediación. Ver art. 236.13

4 Conflictos entre cónyuges: Con relación a los efectos de la nulidad del matrimonio, del divorcio y de la separación legal, se incorpora de forma expresa la posibilidad de que el convenio regulador incluya pactos de sometimiento a mediación y otros mecanismos alternativos de resolución de conflictos. Ver 233-2.7

5 Respecto a las demandas entre cónyuges, reseñamos el resto del importante art. 233.6:

“… 2. Los cónyuges, antes de presentar la demanda, en cualquier fase del proceso judicial y en cualquier instancia, pueden someter las discrepancias a mediación en vistas a alcanzar un acuerdo, excepto en los casos de violencia familiar o machista.

3. Una vez iniciado el proceso judicial, la autoridad judicial, a iniciativa propia o a petición de una de las partes o de los abogados o de otros profesionales, puede derivar a las partes a una sesión previa sobre mediación, de carácter obligatorio, para que conozcan el valor, las ventajas, los principios y las características de la mediación, con el fin de que puedan alcanzar un acuerdo. Si así lo acuerdan las partes, a las que debe escucharse, esta sesión puede continuar, en el mismo momento o en uno posterior, con una exploración del conflicto que les afecta. Las partes pueden decidir si optan o no por el procedimiento de mediación, y pueden participar en la sesión previa y en la mediación asistidas por sus abogados. Esta asistencia es necesaria si lo requieren las partes o si así lo dispone la autoridad judicial y debe desarrollarse siempre con pleno respeto por los principios de la mediación y por la igualdad entre las partes.

4. La falta de asistencia no justificada a la sesión previa obligatoria sobre mediación no está sometida a confidencialidad y debe ser comunicada a la autoridad judicial.

5. Las partes pueden solicitar de común acuerdo la suspensión del proceso judicial mientras dura la mediación. El proceso judicial debe reanudarse en cuanto finalice el plazo previsto para hacer efectiva la mediación, cuando lo solicite cualquiera de las partes o cuando se alcance un acuerdo en la mediación.

6. El inicio de un procedimiento de mediación familiar está sometido a los principios de voluntariedad y confidencialidad. En caso de desistimiento del procedimiento de mediación, este no puede perjudicar a los litigantes que han participado. La comunicación a la autoridad judicial del desistimiento de cualquiera de las partes o del acuerdo alcanzado en la mediación da lugar al levantamiento de la suspensión.

7. Los acuerdos alcanzados en la mediación, una vez incorporados en forma al proceso judicial, deben someterse a la aprobación judicial en los mismos términos que el artículo 233-3 establece para el convenio regulador.

8. Los acuerdos alcanzados en la mediación respecto al régimen de ejercicio de la responsabilidad parental se consideran adecuados para los intereses del menor. La falta de aprobación por la autoridad judicial debe fundamentarse en criterios de orden público y de interés del menor»…”.

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APUNTES PARA TEMAS.

1 AGRUPACION DE FINCAS CUANDO EXISTEN CAMINOS.

HIPOTECARIO: Notarías: T.17. Registros: T.20.

Supuesto de hecho: Se agrupan tres fincas y dos de ellas lindan con caminos según los asientos registrales: una de ellas por el lindero Norte y la otra por los linderos Norte, Sur y Este.

 ¿La existencia de caminos entre las fincas impide su agrupación? NO

La existencia de un camino entre fincas, sea público o privado, no impide considerarlas como fincas colindantes a los efectos de la agrupación y no constituye obstáculo para la incorporación de la representación gráfica de la finca agrupada.

“Como señaló la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 17 de septiembre de 2002), el hecho de que una finca esté atravesada por ciertos caminos constituye simplemente una descripción de la conformación física actual de la finca, que da lugar a una peculiar descripción de la misma, pero no significa división de ella, pues no se forman nuevas fincas independientes jurídicamente, sino que aquélla sigue siendo un único objeto jurídico”.

¿La respuesta ha de ser distinta según que el camino sea público o privado? NO.

1 Si el camino es público, las fincas pueden agruparse si bien podría dar lugar a una finca discontinua, circunstancia que deberá reflejarse en el título y en el asiento (Art. 45, párrafo segundo RH).

2 Si el camino es privado tampoco hay obstáculo para la agrupación e incorporación de la representación gráfica de la finca agrupada, y ello, aunque no conste representada tal servidumbre, “dado que ésta es un gravamen sobe la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente” (R. 27 de septiembre de 2018).

Interesa destacar que lo dicho no supone que la servidumbre quede constituida formalmente constituida e inscrita, pues para que el dueño del predio dominante pueda hacer constar a su favor dicha servidumbre como cualidad de su finca, la servidumbre deberá constituirse debidamente (Art. 13 LH).

¿El que se trate de un camino público basta para entender fundada la duda de posible invasión de dominio público? NO.

El hecho de que el camino afectado sea público no es suficiente por sí solo para tener dudas fundadas de invasión del dominio público, y ello aunque lo alegue un colindante sin aportar prueba convincente, pues en tales casos lo que procede es notificar esta circunstancia a la Administración titular del camino para que pueda pronunciarse sobre el particular.

Resolución de 16 de julio de 2020. Informe agosto NyR (R.358). (MGV)

PDF (BOE-A-2020-9213 – 12 págs. – 276 KB) Otros formatos

2 ARRENDAMIENTO DE ALMACEN. VENTA CUOTA INDIVISA.

¿DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO?

CIVIL: T. 72

HIPOTECARIO: Notarías: T.38. Registros: T.43.

Supuesto de hecho: El almacén pertenece a varios copropietarios que lo arrendaron en su día. Ahora uno de los copropietarios (sociedad) vende en escritura pública su participación indivisa a un tercero. Se añade que la sociedad vendedora, en situación concursal ya en fase de liquidación, actúa representado por la administración concursal y con autorización judicial expresa.

¿Tiene el arrendatario derecho de adquisición preferente en los casos de transmisión de cuotas indivisas de viviendas o locales arrendados? SI.

El Tribunal Supremo y la Dirección General han puesto de relieve en reiteradas ocasiones que también se reconoce al arrendatario el derecho de adquisición preferente en los casos de transmisión de cuotas indivisas de viviendas o locales arrendados.

Argumentos de la Resolución:

1 Del reconocimiento legal de la preferencia del retrato de condueños sobre el arrendaticio resulta implícita la existencia de este último en caso de venta de cuota indivisa.

 [“La LAU, que establece que son preferentes los derechos de tanteo y retracto correspondientes al arrendatario sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o local de negocio o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1989 y Resoluciones de esta Dirección General de 30 de enero de 1980, 17 de enero de 1989 y 11 de mayo de 2005)].

2 De no reconocer en estos casos el derecho de adquisición preferente, bastaría la transmisión sucesiva del inmueble por cuotas para impedir la eficacia del derecho de retracto.

[“Cualquier otra interpretación permitiría dejar sin efecto el derecho del arrendatario a la adquisición de la propiedad de la vivienda o del local arrendado, ya que con la transmisión sucesiva por cuotas del inmueble se lograría eludir la aplicación de una norma, tuitiva de los intereses del arrendatario”].

3 Mediante la preferente adquisición de cuotas indivisas se facilita que el arrendatario puede llegar a ser propietario de la totalidad.

[“Además, si el sentido de ésta es facilitar el acceso del arrendatario a la propiedad, aunque no sea de forma directa, no existe razón para privarle de tal derecho en los supuestos de transmisión de cuotas indivisas, puesto que mediante la preferente adquisición de cuotas indivisas puede llegar a ser propietario de la totalidad, siempre que no existan otros comuneros que quieran ejercitar el mismo derecho. Incluso el arrendatario que ha llegado a ser copropietario de la vivienda o local, tendrá –a partir de entonces– la misma posición de preeminencia en el ejercicio de su derecho de adquisición preferente que los demás comuneros”].

Resolución de 18 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.338). .(JLN)

PDF (BOE-A-2020-9065 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos

3 ARRENDAMIENTO DE LOCAL. VENTA DE EDIFICIO.

¿DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO?

CIVIL: T. 72

HIPOTECARIO: Notarías: T.38. Registros: T.43.

Supuesto de hecho: Se vende todo un edificio integrado por un sólo local y una sola vivienda. El local está arrendado.

¿Tiene el arrendatario de un piso o local de adquisición preferente en los casos de transmisión del edificio a un tercero? NO.

¿Cabe argumentar a favor del retracto el Art. 25.7 de la LAU que dispone que si sobre el inmueble existiera únicamente una vivienda (como es el caso), el arrendatario tendrá a su favor los derechos de tanteo y retracto? NO.

De los artículos 31 y 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta inequívoco “que no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando el local arrendado se vende conjuntamente con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble”. Lo anterior ha sido reconocido por abundante jurisprudencia, que reconoce únicamente el derecho de retracto para el caso de que en el inmueble sólo existiera una vivienda o un local.

Sobre el segundo interrogante alega el recurrente que esta norma debe ser entendida a la luz de la jurisprudencia citada, como relativa a la venta del único edificio que contiene en su totalidad una única vivienda (o local) y en la que la retrayente vendría obligada a la compra de lo accesorio (trasteros, cochera, etc.. por ejemplo).

Resolución de 20 de julio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.363) (MGV)

PDF (BOE-A-2020-9218 – 10 págs. – 264 KB) Otros formatos 

4 LEGADO DE COSA ESPECÍFICA.

CIVIL: T. 115.

HIPOTECARIO: Notarías: T.40. Registros: T.45.

Supuesto de hecho: En escritura de herencia se declara una planta más en un edificio que forma parte del causal relicto con la consiguiente modificación de la división horizontal. La escritura es otorgada por la heredera única. Se da la circunstancia que en el testamento varios de los pisos y locales de dicho edificio fueron objeto de legados de cosa específica y determinada.

¿Deben otorgar la escritura los legatarios de pisos determinados del edificio? SI.

La respuesta afirmativa es una de las consecuencias prácticas que se derivan de la especial naturaleza de los legados de cosa específica y determinada.

¿Cabe oponer a esta solución que el legatario aun no es titular registral y que, por tanto, no se plantean problemas de tracto sucesivo? NO.

No es problema de tracto registral sino de titularidad y legitimación material derivadas del propio testamento y de la escritura de herencia.

Naturaleza del legado de cosa específica y determinada.

En los legados de cosa específica y determinada, los legatarios adquieren su propiedad desde la muerte del testador (Art. 882 CC).

 La especial naturaleza de estos legados determina que se adquiere la propiedad del bien legado «mortis causa» e «ipso iure», sin perjuicio de que se deba pedir su entrega y posesión al heredero, existiendo hasta ese momento una disociación entre propiedad y posesión (STS 4 de junio de 2019).

La necesidad de entrega del bien legado por el heredero o el albacea facultado para ello –Art. 885 CC- (fuera de los casos en que tal requisito pueda dispensarse por el testador o que el legatario ya tenga el bien legado en posesión) tiene por finalidad salvaguardar los derechos de los acreedores y legitimarios fundamentalmente, además de asegurarse los herederos una limitación de su responsabilidad por deudas de la herencia (Arts. 1023 y ss CC).

R. de 20 de julio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.362). (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9217 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos 

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1 Expedientes hipotecarios. Reanudación tracto sucesivo:

¿Cabe que el registrador deniegue la certificación registral al notario, solicitada conforme al artículo 203 LH, al inicio del expediente, por alegar que no hay interrupción del tracto? NO.

1 El registrador, aunque tenga dudas sobre la procedencia o no del expediente de reanudación de tracto, debe de expedir la certificación de dominio y cargas solicitada.

2 No obstante, si en el momento de expedir el certificado le consta al registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente de dominio, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente que finalmente no va a poder ser inscrito

3 El notario, a la vista de esas advertencias, podrá finalizar la tramitación ante los obstáculos indicados por el registrador, o seguir su tramitación, pudiendo entonces aportar pruebas o justificación suficiente de la procedencia del expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.

4 El registrador deberá emitir la calificación sobre el fondo del asunto en el momento en que se presente a inscripción el acta final aprobatoria del expediente, en la que podrán haberse justificado las dificultades extraordinarias que justifiquen la tramitación del expediente por el promovente.

R. 2 de julio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.348). (AFS).

 PDF (BOE-A-2020-9203 – 7 págs. – 248 KB) Otros formatos 

2 Obra nueva. Ampliación. Coordenadas. 202 LH.

¿La ampliación de obra nueva consistente en una nueva planta sobre la ya inscrita (que no se modifica) necesita para su inscripción que se aporten las coordenadas del suelo ocupado por la edificación? NO.

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.344). (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9071 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

3 Finca registral.

¿Pueden modificarse los datos registrales de la calle de situación, o los números de polígono y parcela por la mera declaración de los interesados? NO.

Son datos de policía cuyo cambio compete a la autoridad administrativa que debe certificarlos para el cambio del asiento registral.

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.344). (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9071 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

4 Vinculación ob rem.

¿A quién corresponde la titularidad de la finca vinculada ob rem a otra u otras? Corresponde a los titulares de la finca o fincas a las que está vinculada (finca principal).

La consecuencia esencial de la vinculación ob rem es que la titularidad de la finca vinculada se determina por quien lo sea en cada momento de la principal, igual que sucede con las servidumbres prediales.

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.341). (ER)

PDF (BOE-A-2020-9068 – 15 págs. – 300 KB) Otros formatos

5 Propiedad horizontal.

¿Caben las reservas estatutarias dispuestas por el promotor del edificio? SI.

La Dirección ha admitido reservas a favor del promotor si bien deben ser objeto de interpretación restrictiva. También se han admitido la validez de las cláusulas estatutarias por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. (ER)

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.341). (ER)

PDF (BOE-A-2020-9068 – 15 págs. – 300 KB) Otros formatos

6. Proindiviso. Disolución de comunidad.

¿Caso de cuota ganancial, debe intervenir el cónyuge del copropietario para otorgar la escritura de extinción de condominio? SI.

Deben intervenir ambos cónyuges siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la exige para el ejercicio de la acción de división judicial.

R. 15 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.318). (AFS).

PDF (BOE-A-2020-9045 – 9 págs. – 262 KB) Otros formatos

7. Expedientes hipotecarios. Artículo 199 LH.

¿La existencia de una diferencia desproporcionada de superficie es por sí sola razón suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica? NO.

Deben tenerse en cuenta otras consideraciones, por ejemplo: alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc, que justifiquen las dudas de identidad o la falta de correspondencia ni la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias o negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro.

Resolución de 15 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.321). (ER)

PDF (BOE-A-2020-9048 – 5 págs. – 240 KB) Otros formatos

 

TEMA DEL MES.

LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES E INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

¿ Aunque no sean herederos, deben intervenir los legitimarios en la liquidación de la sociedad de gananciales, igual que sucede en la partición? SI.

Esta intervención se justifica porque para determinar el valor de las legítimas se ha de inventariar y valorar todo el caudal relicto (además de computar las donaciones y deducir las deudas de la herencia). Entre los bienes se encuentran los gananciales, que han de ser liquidados para conocer lo que concretamente corresponde al caudal relicto, y en esta operación es lógico que tengan que intervenir los legitimarios por su condición de tales e independientemente del título atributivo de la legitima. Así lo exige la protección de la intangibilidad de sus legítimas

Supuesto de hecho: El cónyuge viudo y tres de los cuatro hijos del matrimonio liquidan la sociedad de gananciales. El testamento de la fallecida esposa instituye herederos a los tres hijos intervinientes, lega el usufructo universal al cónyuge viudo y al otro hijo, además de legarle la nuda propiedad de dos inmuebles, le lega la cuota legitimaria.

Resolución: En tal caso es necesario que el hijo a quien se le lega la legítima ratifique el documento.

Conclusiones: (Debate: omnipresencia de las legítimas: ¿excesiva?).

1 Es imprescindible la intervención de los legitimarios para la partición y adjudicación de la herencia y para todas las operaciones propiamente hereditarias o previas a la misma (es el caso de la liquidación de la sociedad de gananciales, por ejemplo) La naturaleza de la legítima del Código Civil (pars bonorum o pars valoris bonorum) así lo exige para preservar su intangibilidad.

2 Dicha intervención del legitimario es necesaria cualquiera que sea el título por el que se le atribuye la legítima. La STS de 18 de julio de 2012 expresamente exige la intervención del legitimario en la partición practicada por los herederos, pues no se puede repartir la herencia sin tener en cuenta sus derechos legitimarios

3 Dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2014).

4 Igual exigencia se aplica en el caso del pago en metálico de las legítimas (arts. 841 y ss del Código Civil). El artículo 843 CC exige la confirmación expresa de la partición por todos los hijos o descendientes, y a falta de ella la aprobación judicial (STS 22 de octubre de 2014).

5 La defensa de las legítimas no puede postergarse a un momento posterior a la partición, sino que ha de operar en el mismo acto particional y en aquellos otros anteriores que están relacionados con la misma partición. Dice en este sentido la Resolución: “… No cabe dejar al legitimario la defensa de su derecho a expensas de unas «acciones de rescisión o resarcimiento» o la vía declarativa para reclamar derechos hereditarios y el complemento de la legítima, ejercitables tras la partición hecha y consumada, lo que puede convertir la naturaleza de la legítima de Derecho común, que por reiteradísima doctrina y jurisprudencia es pars bonorum, en otra muy distinta (pars valoris), lo que haría que el legitimario perdiese la posibilidad de exigir que sus derechos, aun cuando sean reducidos a la legítima estricta y corta, le fueran entregados con bienes de la herencia y no otros”.

Resolución de 15 de junio de 2020 . Informe agosto NyR (R.317) (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9044 – 8 págs. – 253 KB) Otros formatos

 

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Procesión de la Burrita en Las Palmas de Gran Canaria. Por El Coleccionista de instantes.

Informe Opositores Notarías y Registros Agosto 2020

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INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

AGOSTO – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

SUMARIO:  

NORMATIVA (Breve reseña)

APUNTES PARA TEMAS

  1. Inscripción parcial.
  2. Pago por compensación.
  3. Ejecución hipotecaria.
  4. Derecho de vuelo.
  5. Opción de compra.
  6. Asiento de presentación.
  7. Calificación registral sustitutoria.
  8. Dominio público marítimo.
  9. Recurso gubernativo.
  10. Titular registral. Fondos de titulización.
  11. Condición resolutoria. Distribución precio varias fincas. Inscripción parcial.
  12. Inmatriculación.
  13. Herencia.
  14. Obra nueva antigua.
  15. Gananciales.
  16. Disposición de la vivienda habitual de la familia.
  17. Hipoteca. Responsabilidad hipotecaria por intereses.

ENLACES

 

NORMATIVA:

Instrucción DGSJFP Registro Bienes Muebles. Regula la presentación telemática en el Registro de Bienes Muebles de contratos privados con firma OTP o “one time password” (o similares) y una cláusula que debe de insertarse en los contratos.

RDLey 25/2020: Financiación. Moratoria turística. Plan Renove. Se regula la moratoria hipotecaria turística. Avales para inversión. Fondo para empresas no financieras estratégicas. Apoyo a las exportaciones. Plan Renove 2020. Se extiende el plazo de suspensión del derecho de separación de los socios en caso de falta de distribución de dividendos.

RDLey 26/2020: transportes, moratorias, vivienda, arrendamientos. Moratoria en el transporte público de viajeros y mercancías. Derecho de superficie y concesiones sin canon durante 80 años para viviendas sociales. Solicitud de la moratoria legal hasta el 29 de septiembre en préstamos con y sin garantía hipotecaria. Relaciones entre moratoria legal y convencional. Prórroga arrendamientos vivienda y en solicitud de moratoria. Prórroga ITV.

Circular Banco de España sobre publicidad de servicios bancarios. El objeto de esta circular es desarrollar las normas, principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria que se refiera a productos y servicios bancarios, incluidos los servicios de pago, distintos de los instrumentos financieros y servicios de inversión.

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Inscripción parcial y principio de rogación (Art. 19 bis LH y 434 RH).

HIPOTECARIO: Notarías: T.2 Registros: T.3

1 Regla general: No cabe practicar una inscripción parcial si no hay solicitud expresa. El registrador ha de atenerse a lo querido por las partes en el documento presentado, sin poder actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados.

2 Excepción:

 SI cabe practicar la inscripción parcial del título sin solicitud expresa cuando (i) el defecto afecta sólo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripción) (ii) o a derechos independientes objeto del negocio jurídico (iii) y no exista perjuicio para nadie, de modo que en tal caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del registrador respecto de esa finca –o parte de la misma o de su descripción– o derecho no afectada por el defecto.

NO cabe practicar la inscripción parcial, aunque se solicite, cuando el defecto afecte a la esencialidad del contrato, de modo que la inscripción parcial lo desvirtúe.

Resolución de 20 de marzo de 2020 r.233).

PDF (BOE-A-2020-7534 – 9 págs. – 259 KB) Otros formatos

3 Caso concreto de inscripción parcial: ¿Se puede prescindir de la distribución del precio entre las fincas y solicitar la inscripción parcial de la compraventa? SI. Aun cuando su constancia registral pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida si lo solicita el vendedor como único beneficiario de la misma (arts. 425, 433 y 434 del RH) Se puede ver RS 28 mayo 2005.

Resolución de 27 de febrero de 2020 (198)

PDF (BOE-A-2020-7193 – 6 págs. – 241 KB) Otros formatos

 

2.- PAGO POR COMPENSACIÓN.

CIVIL: T. 57 y 66.

 ¿Es la compensación un medio de pago? NO.

 ¿Cabe aplicar a la compensación los requisitos de los Medios de pago? NO.

1 “… En el presente caso se trata de una compraventa en la que el medio de pago del precio es mediante compensación de crédito entre las partes, por lo que como así señala el recurrente, el precio de la compraventa ni se pagó al contado ni se satisfizo en dinero ni signo que lo represente ni se confesó recibido, sino que se pagó posteriormente mediante una compensación de créditos…”. Por tanto, como “… la compensación no es un medio de pago sino, una forma de extinción de las obligaciones (…) no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago”.

2 Interesa destacar para la práctica notarial y registral que en estos casos de compensación debe expresarse en la escritura la causa que generó la deuda que se compensa, no bastando con expresiones genéricas como, por ejemplo, por relaciones mercantiles. Así lo dice la R. de 2 de septiembre de 2016 cuando exige que la causa de la deuda que se compensa ha de ser determinada y lícita y así debe expresarse. En el caso de la citara resolución se dice que “… será suficiente que se manifieste que dicha deuda trae causa de un contrato de ejecución de obra habiendo realizado la empresa constructora un trabajo que se encuentra pendiente de pago”.

(Resulta didáctico el resumen que hace la Resolución sobre la evolución legal que se ha seguido para controlar los medios de pago empleados en las transmisiones inmobiliarias, descansando el control en notarios y registradores. A destacar, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre y su desarrollo reglamentario, junto con los artículos 24 LN y 21 y 254 LH, y los artículos 143, 145 y 177 RN y 51.7 RH.)

Resolución de 20 de marzo de 2020 (232).

PDF (BOE-A-2020-7533 – 10 págs. – 268 KB) Otros formatos

 

3.- EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

HIPOTECARIO: Notarías T.62. Registros T.67

¿Cabe adjudicar la finca en ejecución hipotecaria por menos del 50% del valor de tasación? NO.

Tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. 

Resolución de 12 de marzo de 2020 (R.228)

PDF (BOE-A-2020-7357 – 16 págs. – 302 KB) Otros formatos

 

4.- DERECHO DE VUELO.

Requisitos para la inscripción.

CIVIL: T.49

HIPOTECARIO: Notarías T.37. Registros T.42

Conforme al artículo 16.2 RH y el principio registral de determinación de los actos jurídicos que pretendan acceder al Registro, para constituir un derecho de vuelo y que pueda ser inscrito hay que precisar en su constitución : 1) las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento; 2) las normas del régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción; 3) el número de nuevas plantas a construir; y 4) el plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo.

Resolución de 12 de marzo de 2020 (R.225)

PDF (BOE-A-2020-7354 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

 

5.- OPCIÓN DE COMPRA.

Consignación para cancelación de cargas posteriores.

HIPOTECARIO: Notarías T.38. Registros T.43

¿Deben consignarse, a favor de titulares de cargas posteriores, las cantidades que el optante entregue al ejercitar la opción y que no retenga para la asunción y pago de cargas preferentes? SI.

Hechos: En la escritura de adquisición por ejercicio de opción de compra, consta que el precio total son 120.000 € de los que 70.000 ya se habían ido abonado mensualmente y los restantes 50.000 se entregan a la concedente (transmitente) contra quien constan anotados sobre la finca 2 embargos posteriores a la inscripción de la concesión de la opción.

Doctrina; conforme al Art. 175-6ª RH, cuando se ejercita la opción de compra debe consignarse a favor de los acreedores anotantes, aunque sean posteriores a la inscripción de la opción, la parte del precio entregada, deducidas en su caso, las cuotas mensuales ya satisfechas, la prima para conceder la opción (onerosa), la asunción o subrogación en cargas (créditos anotados o hipotecarios…) preferentes, compensación de deudas preexistentes entre optante y concedente (siempre que no encubran una “opción en garantía”).

Resolución de 11 de marzo de 2020 (R.224).

PDF (BOE-A-2020-7353 – 7 págs. – 255 KB) Otros formatos

 

6.- ASIENTO DE PRESENTACIÓN

HIPOTECARIO. Notarías: T.21. Registros: T.24.

1 ¿Cabe practicar asientos de presentación en base a documentos privados? No cabe practicar asiento de presentación en base a documentos privados salvo en los supuestos concretos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

Resolución de 19 de febrero de 2020 (174)

PDF (BOE-A-2020-7079 – 8 págs. – 255 KB) Otros formatos

2 ¿Conforme al artículo 108 RH cabe volver a presentar el título ya calificado, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y solicitar una nueva calificación, como regla general? SI.

3 ¿Qué efectos tiene esa nueva presentación? Produce el cierre registral de la finca a los títulos posteriores.

4 ¿Cabe nueva presentación una vez planteado el recurso la Dirección General o en sede judicial? NO.

 Presentado el recurso se prorroga el asiento de presentación practicado, por lo que no cabe nuevo asiento de presentación durante la pendencia del recurso.

5 ¿Cabe nueva presentación después de recaída la resolución? NO.

Si se estima el recurso lo que procede es la inscripción del título. Si se confirma la calificación y la resolución gana firmeza por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para ello no cabe reproducir la misma pretensión (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria).

(En extenso ver comentario Inmaculada Espiñeira)

 Resolución de 27 de febrero de 2020 Informe Julio 2020. (197)

PDF (BOE-A-2020-7192 – 12 págs. – 277 KB) Otros formatos

 

7.- CALIFICACIÓN REGISTRAL SUSTITUTORIA.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 19 y 20. Registros: T. 22 y 23.

1 ¿Puede la calificación sustitutoria añadir nuevos defectos? NO. ¿Puede enmendar, complementar o añadir nuevas razones a la primera calificación? NO. ¿Cabe recurso contra la calificación sustitutoria? NO.

La calificación sustitutoria no puede añadir nuevos defectos sino solo nuevos argumentos a favor o en contra de la calificación inicial, que es la que propiamente se recurre. (En igual sentido, por ejemplo, R. 13 septiembre 2017).

Resolución de 4 de marzo de 2020. Informe Julio (203).

PDF (BOE-A-2020-7198 – 8 págs. – 254 KB) Otros formatos

2 Al sustituto corresponde confirmar o revocar la primera calificación, pero no puede añadir nuevos defectos ni su decisión puede ser recurrida. El recurso siempre se referirá a la primera calificación y no a la del registrador sustituto.

Resolución de 20 de marzo de 2020.

PDF (BOE-A-2020-7534 – 9 págs. – 259 KB) Otros formatos

3 Requisitos de la calificación.

Es doctrina de la Dirección General que la calificación debe cumplir una serie de requisitos que garanticen de modo efectivo el derecho del legitimado o interesado en recurrir la calificación en defensa del derecho a la inscripción del título. En este sentido:

a) Ha de expresar de forma clara y suficientemente motivada los defectos que justifican la calificación negativa.

b) Ha de contener una fundamentación jurídica suficiente: no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal. Ha de justificar la razón por la que el precepto alegado es de aplicación y la interpretación que del mismo debe hacerse.

c) No obstante, a los efectos del recurso considera la Dirección General que se tendrá por suficiente la calificación siempre que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.

d) El momento procedimental, único e idóneo, para exponer las razones que impiden la inscripción es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). Por ello no cabe añadir nuevos argumentos en el posterior informe (pues se privaría al interesado o legitimado de las garantías debidas por cuanto “desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos”.

Resolución de 20 de marzo de 2020 (R.233)

PDF (BOE-A-2020-7534 – 9 págs. – 259 KB) Otros formatos

4 Más sobre la calificación fundamentada: Según reiterada doctrina de la Dirección General: (i) La calificación del registrador desfavorable debe consignar los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, y debe expresar una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. (ii) No basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada.

R. 4 de marzo de 2020. (204)

PDF (BOE-A-2020-7199 – 7 págs. – 255 KB) Otros formatos

5 Calificación y juicio de identidad de la finca.

El juicio de identidad de la finca no puede ser arbitrario o discrecional sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

¿Qué debe entenderse por criterio objetivos? Dice la Resolución que los motivos han de estar fundados en datos fácticos que permitan deducir la identidad de las fincas.

Por ejemplo: (i) No es suficiente alegar que el número de polígono y parcialmente de parcela atribuidos a la finca que se pretende inmatricular coinciden con los atribuidos a otra finca ya inscrita: “… no obstante ser esta circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial, de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. (ii) No cabe que la calificación omita toda referencia a los linderos de ambas fincas, que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente; o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. (iii) No consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral». (R.24 de abril de 2019).

Resolución de 20 de marzo de 2020 (R.233)

PDF (BOE-A-2020-7534 – 9 págs. – 259 KB) Otros formatos

 

8.- DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 36. Registros: T.40.

1 Regla general: En toda transmisión de bienes inmuebles lindantes con el dominio público marítimo terrestre debe quedar acreditada la NO INVASIÓN del dominio público.

2 Caso concreto: ¿Debe acreditarse la no invasión del dominio público marítimo terrestre en caso de inscripción de piso integrado en una división horizontal? SI (art. 36 RD 876/2014, de 10 de octubre. Reglamento de Costas).

3 Régimen actual: Se encuentra en el art 36 del RDto 876/2014 de 10 octubre (nuevo Rto de Costas). La forma de proceder del registrador es la siguiente según disponga o no de la representación gráfica aportada por la Dirección Gral. de Sostenibilidad de la Costa y del Mar que acredita la colindancia o no de la finca con el dominio público marítimo:

a) Si dispone de la REPRESENTACIÓN GRÁFICA: Si resulta que la finca transmitida colinda con el dominio público marítimo según la representación gráfica, el registrador suspenderá la inscripción de la finca y tomará anotación preventiva, por plazo de 90 días, seguida de notificación al Servicio de Costas, para que, en un mes, certifique si la finca transmitida invade o no el dominio público marítimo terrestre, e igualmente de su situación respecto a las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la certificación solicitada, transformará la anotación de suspensión en inscripción de dominio y lo notificará al Servicio de Costas. (RRSS 27 junio 2017, 19 junio 2018).

b) Si no dispone de dicha REPRESENTACIÓN GRÁFICA: El registrador puede conocer la situación del inmueble por medio de la aplicación auxiliar que tiene el propio Colegio de Registradores (art 9 LH), lo que llevaría en su caso a condicionar la inscripción de la finca a que se justifique que no se producía la referida invasión ( 6 junio 2019. La R. 23 mayo 2018 la DG señaló que se puede acreditar la situación del inmueble aportando la certificación del Servicio de Costas que acredite la colindancia o no, del edificio, con dicho dominio público.

Resolución de 28 de febrero de 2020 Informe Julio 2020. (200)

PDF (BOE-A-2020-7195 – 7 págs. – 251 KB) Otros formatos

 

9.- RECURSO GUBERNATIVO.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 20. Registros: T.23.

Objeto: Es doctrina consolidada de la Dirección General que “el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho”.

Resolución de 26 de febrero de 2020. Informe Julio 2020. (194)

PDF (BOE-A-2020-7189 – 9 págs. – 258 KB) Otros formatos

 

10.- TITULAR REGISTRAL. FONDOS DE TITULIZACIÓN.

HIPOTECARIO. Notarías: T.13. Registros: T.15.

¿Pueden inscribirse bienes y derechos a nombre de los fondos de titulación pública? SI.

Aunque no tengan personalidad jurídica los fondos de titulación si pueden ser titulares registrales acreditando su constitución mediante la copia autorizada correspondiente y los demás documentos intermedios que sean pertinentes.

La inscripción de la hipoteca a favor del fondo exige el consentimiento del titular registral consintiendo la cancelación de su inscripción o resolución judicial al efecto.

Hechos: se presenta escrito otorgado por un mandatario verbal solicitando la rectificación de una inscripción relativa a un derecho real de hipoteca inscrito a favor de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.». Se solicita que se cancele la citada inscripción 21.ª en cuanto a la titularidad registral de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», a fin de que dicha hipoteca quede inscrita a favor del fondo de titulización de activos FTA 2015 de «Blackstore Groip».

Resolución de 19 de febrero de 2020 (174)

PDF (BOE-A-2020-7079 – 8 págs. – 255 KB) Otros formatos

Resolución de 28 de febrero de 2020. (174 y 202)

PDF (BOE-A-2020-7197 – 6 págs. – 246 KB) Otros formatos

 

11.- CONDICIÓN RESOLUTORIA.

Venta de varias fincas con condición resolutoria en garantía del precio.

HIPOTECARIO. Notarías: T.11. Registros: T.13.

¿Qué fundamento tiene la exigencia de distribuir el precio entre las varias fincas vendidas cuando el pago del precio se garantiza con condición resolutoria? “… el impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga a la facultad resolutoria del contrato por la vendedora, por lo que dicho pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es la parte del precio pendiente de pago de que responde cada una de las fincas vendidas, conforme al art 11 LH. Y es que la seguridad del tráfico jco exige que, el tercero, pueda conocer si cada una de las fincas vendidas está sujeta o no a la acción resolutoria del impago del precio. Esta doctrina ha sido recogida en diversas RRSS así 28 noviembre y 19 diciembre 2019, si bien la primera permite que la fijación del valor atribuido a cada finca equivalga a la parte del precio de que haya de responder la finca en cuestión y que por tanto el registrador puede reflejar esos valores en el asiento

INSCRIPCIÓN PARCIAL: ¿Se puede prescindir de la distribución del precio entre las fincas y solicitar la inscripción parcial de la compraventa? SI. Aun cuando, su constancia registral, pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida de la inscripción de la venta, si lo solicita el vendedor, como único beneficiario de la misma (arts. 425, 433 y 434 del RH) Se puede ver RS 28 mayo 2005.

Resolución de 27 de febrero de 2020 (198)

PDF (BOE-A-2020-7193 – 6 págs. – 241 KB) Otros formatos

 

12.- INMATRICULACIÓN.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 26 y 27. Registros: T.29 y 30.

1 ¿La extinción de condominio es hábil como título inmatriculador? SI. ¿Y la aportación a la sociedad de gananciales? SI.

Lo relevante es que el título que se pretende inmatricular no sea MERAMENTE DECLARATIVO. Aunque la extinción de condominio no se califique como ato de naturaleza traslativa en sentido estricto, “lo cierto es que produce una mutación jurídico real de carácter esencial” (R. 1 de julio de 2016).

Dice la Resolución: “… En definitiva, lo relevante en estos supuestos es: que el título inmatriculable no sea meramente declarativo; que cuente con la concordancia catastral; y que, de las circunstancias concurrentes, no resulte que la documentación se haya creado artificialmente, para llevar a una inmatriculación. Por ello se consideró como título apto para la inmatriculación, a los efectos del art 205, la aportación a la sociedad de gananciales (RS 19 octubre 2010). Ahora bien, para que la disolución de comunidad sirva de título inmatriculador, debe acompañarse además el título público justificativo de la titularidad de los copropietarios, que extinguen la comunidad. Así resulta del art 205 LH.

Hechos: A vende a B, en 2018, una quinta parte indivisa de la nuda propiedad de un inmueble, de que aquel manifiesta ser dueño, en pleno dominio, por cesión indocumentada de sus padres, hace más de 30 años. A continuación, en 2019, ambos otorgan una escritura de extinción de condominio, disolviendo la comunidad de bienes creada y, acordando que, el inmueble íntegro, se adjudique en pleno dominio a A, quien solicita la inmatriculación del mismo a su favor.

Creación de títulos “ad hoc” o meramente instrumentales: “En el caso concreto, lo cierto es que se suscitan dudas de que la documentación no haya sido creada ad hoc, para llegar a la inmatriculación, puesto que, en la transmisión de 1/5 de la copropietaria, que luego extingue la comunidad, se ve la finalidad de producir una transmisión puramente instrumental de esa cuota, para generar una comunidad, luego extinguirla y dejar la finca en los mismos términos iniciales a favor del transmitente”. Además, “…no se ha acreditado el doble título público respecto de la totalidad de las cuotas, sino sólo respecto de 1/5,ya que el resto de cuotas pendientes, se manifiestan adquiridas por una cesión gratuita de los padres, hace más de 30 años, sin apoyo en una necesaria escritura de donación (art 633 c.c.)”.

R. 5 de marzo de 2020. (207)

PDF (BOE-A-2020-7202 – 7 págs. – 261 KB) Otros formatos

2 ¿Es posible inmatricular fincas, rectificar superficies, y reanudar el tracto sucesivo interrumpido en un juicio declarativo y sin necesidad de acudir a los otros expedientes previstos en la legislación hipotecaria? SI, pero en el procedimiento deben ser demandados todos los interesados y cumplirse todos los requisitos y garantías previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (ver lo de que deben sr demandados ¿notificados?).

El registrador puede calificar si han sido demandadas todas las personas y se han cumplido todas las garantías exigidas por el artículo 203 LH.

R. 6 de marzo de 2020.

PDF (BOE-A-2020-7345 – 5 págs. – 246 KB) Otros formatos

3. ¿Debe expedirse la certificación registral para iniciar la tramitación del expediente y practicarse la anotación preventiva si se solicita cuando el registrador tiene dudas de que la finca que se quiere inmatricular puede coincidir con otra ya inscrita? SI, sin perjuicio de que en la certificación exprese dichas dudas.

La Resolución reitera su doctrina consolidada de que la existencia de dudas no paraliza el expediente notarial sin perjuicio de la calificación que se haga posteriormente, una vez concluido el expediente

Puestas de manifiesto en la certificación las dudas, en el expediente deben realizarse las actuaciones procedentes para tratar de disiparlas, por ejemplo: (i) la notificación al titular de la finca inscrita (ii) o la aportación de alguna certificación municipal sobre la numeración de calles de la que pudiera deducirse que se trata de fincas distintas, etc.

4 ¿Quién debe suscribir la solicitud de la certificación o de la práctica de la anotación preventiva? El notario. ¿Suscritas por el notario las puede presentar el interesado? SI. (Art. 6 LH).

5 ¿Qué efectos tiene para a calificación final –una vez concluido el expediente- la expresión inicial de dudas en la certificación? En ese momento no se pueden oponer nuevas dudas que no se hayan manifestado en la certificación inicial, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).

R.1 de junio de 2020. (238)

PDF (BOE-A-2020-7656 – 8 págs. – 256 KB) Otros formatos

 

13.- HERENCIA. REGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL E INSCRIPCIÓN.

Hipotecario. Notarias. T.40. Registros. T.45.

¿Es preceptivo que conste en la escritura de herencia el régimen económico matrimonial de los herederos para su inscripción? NO.

Dirección General: Para la DG, la cuestión objeto de debate ha sido resuelta por la DG en las dos RRSS citadas de 27 abril 1999 y 15 junio 2009.

R. 5 de marzo de 2020. (208)

PDF (BOE-A-2020-7203 – 7 págs. – 256 KB) Otros formatos

 

14.- OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD.

HIPOTECARIO: Notarías. T.16. Registros. T19.

1 ¿Son exigibles para las obras nueva declaradas conforme al art. 48.4 TRLSy RU el libro del edificio, el certificado de eficiencia energética y la licencia (en su caso) para la división horizontal? NO.

2 ¿Y el seguro decenal? SI (si no han pasado aún los diez años desde su terminación con la particularidad de la única vivienda unifamiliar para uso propio).

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva (ya existía una casa) resultando un edificio de cuatro viviendas cuya legalidad se acredita con certificado técnico de antigüedad de la edificación del que resulta que han transcurrido más de 4 años desde su terminación, pero menos de 10. El edificio se divide horizontalmente en cuatro viviendas. Se alega para no contratar el seguro decenal que las cuatro viviendas son para uso propio de la entidad promotora.

R.5 de marzo de 2020.

PDF (BOE-A-2020-7205 – 12 págs. – 277 KB) Otros formatos

 

15.- GANANCIALES. DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES.

HIPOTECARIO: Notarias. T.41. Registros: T.46

¿Es inscribible la disolución de la sociedad de gananciales si no hay liquidación? NO.

Efectos de la disolución de la sociedad de gananciales: Tras la disolución de la sociedad de gananciales surge una comunidad postganancial en la que no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa de todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo.

R.6 de marzo de 2020.

PDF (BOE-A-2020-7347 – 7 págs. – 250 KB) Otros formatos

 

16.- VIVIENDA HABITUAL. ART. 1320 CC.

CIVIL. T. 87.

¿Cumple con la exigencia del artículo 1320 CC la declaración del disponente de que la vivienda no se destina a vivienda habitual? NO.

Puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia, de ahí la importancia de utilizar expresiones precisas.

 ¿Son equiparables a estos efectos las expresiones domicilio habitual y domicilio o vivienda habitual de la familia? NO.

Debe precisarse que se trata de vivienda habitual de la familia. Se entiende que esta vivienda es el domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.

Otras cuestiones:

1) El consentimiento para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos. La oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo.

2) Es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho sobre la vivienda.

3) Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho sobre ella.

4) Es indiferente cuál sea el régimen económico del matrimonio.

5) La conformidad prestada por el cónyuge no titular al acto de disposición de la vivienda es un simple asentimiento. El cónyuge no es propiamente parte del negocio.

Ver comentario de Emma Rojo

Resolución de 6 de marzo de 2020 (213)

PDF (BOE-A-2020-7342 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

 

17.- HIPOTECA. RESPOSABILIDAD HIPOTECARIA POR INTERESES DE DEMORA.

HIPOTECARIO. Notarías: T.56. Registros: T.59.

La responsabilidad por intereses de demora puede ser inferior a la cuantía legal máxima del interés de demora (art. 25 LCCI), pero nunca superior.

“… dentro de los límites legales imperativos (artículos 25 de la ley de crédito inmobiliario, artículos 114.2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, [1] bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, [2] bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, [3] bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal. […]

La Ley de crédito inmobiliario ha supuesto un cambio en el entendimiento de que [1] el tipo de interés de demora no está sujeto a negociación, [2] es imperativo, se sustrae al derecho dispositivo. Pero ninguna limitación establece en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria, por lo que –como se ha dicho– puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.

R.5 de marzo de 2020 (211).

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Francisco Javier Gómez Gálligo, Premio Notarios y Registradores 2020

2 respuestas

FRANCISCO JAVIER GÓMEZ GÁLLIGO

PREMIO

NOTARIOS Y REGISTRADORES

2020

 

RAZONES PARA
LA CONCESIÓN		 APUNTES BIOGRÁFICOS

Datos de Contacto

EL PREMIO SERÁ ENTREGADO EL 9 DE OCTUBRE DE 2021 DURANTE LA CLAUSURA DE LA XIII CONVENCIÓN DE LA WEB

  

RAZONES PARA LA CONCESIÓN:

EL EQUIPO DE REDACCIÓN DE LA WEB, TRAS AMPLIAS DELIBERACIONES, HA ACORDADO OTORGAR EL PREMIO NOTARIOS Y REGISTRADORES, EN SU VIII EDICIÓN, A 

DON FRANCISCO JAVIER GÓMEZ GÁLLIGO

       

    Por su vocación de servicio público que le ha llevado a desempeñar su labor buscando siempre la mejora de la sociedad.

    Por ser un trabajador infatigable y minucioso en todas las actividades que ha desarrollado.

     Por su vocación por el Derecho y el estudio que ha ejercido en ámbitos tan diversos como son la Universidad, las revistas jurídicas, la elaboración de futuras normas o como escritor.

    Por haber alumbrado nuevas generaciones de profesionales, escogiendo la excelencia entre ellos con ecuanimidad, en el paso decisivo que afrontan durante las pruebas de selección.

     Por su vocación de equidistancia de juicio y de acción que siempre ha sido un motor en su actividad profesional e institucional, lo que le acerca al Ideario de esta web, con la que tanto ha colaborado.

LA PRESIDENTA DEL COMITÉ:

DOÑA INMACULADA ESPIÑEIRA SOTO.

Propusieron su candidatura: José Ángel García Valdecasas (en 2018) y Jacobo J. Fenech Ramos (en 2019).

   

APUNTES BIOGRÁFICOS

1.- Infancia – Primeros estudios

Nació Javier el 19 de julio de 1960. El destino -quizás premonitorio- buscó un punto equidistante entre la procedencia de su padre José, malagueño, y su madre Rosa María, nacida en Sallent de Gallego, bello pueblo fronterizo con Francia en el centro del Pirineo oscense. Vio la luz -¡y qué luz- en las cercanías del Parque del Retiro de Madrid, pues su familia vivía por aquel entonces en la calle Antonio Arias, muy próxima al Parque.

Javier con sus hermanos

Su padre, intendente mercantil -según la denominación que tenían los economistas en la época- fue director de diversas empresas y, entre ellas de IPECSA, fabricante de los bolígrafos Bolín. Su madre, se licenció en historia y fue traductora de francés, lengua bien cercana a sus orígenes.

Javier resultó ser el único de cuatro hermanos que cursó la carrera de Derecho, pues los otros tres siguieron caminos muy distintos: Juan es ingeniero de caminos, Fernando, ingeniero de telecomunicaciones y sacerdote jesuita y Ana es médico.

Al poco tiempo se trasladó el domicilio familiar al Parque de las Avenidas (Madrid), lo que estuvo motivado, sobre todo, por ser más cercano al Colegio El Prado en Mirasierra, donde cursó sus estudios primarios y secundarios. Fue en varias ocasiones delegado de curso y participó de la selección de fútbol del Colegio, De su infancia, ordenada y alegre, conserva amigos entrañables como Jesús Aparicio, José Gracia, José Luis García Robles, Javier Serrano, o Javier Conde, por citar solo algunos de ellos, con lo que todavía celebra reuniones periódicas. 

Los cuatro hermanos ya en 1984

2.- Universidad – Mili – Oposición.

Cursó sus estudios universitarios en la Universidad Complutense -heredera de la histórica de Alcalá de Henares- entre 1978 y 1982. De su brillante expediente recuerda con especial orgullo la matrícula que le concedió un verdadero hueso, pero magnífico en sus exposiciones: el profesor García Gallo, de Historia del Derecho, que se prodigaba más bien poco en esos reconocimientos. El elenco de profesores que tuvo resulta deslumbrante. Citemos como ejemplos a Ruiz Jiménez en Natural, Sánchez Agesta y Jorge de Esteban en Político, Peces Barba en Filosofía del Derecho, López Vilas en Civil, Juan Iglesias en Romano….

Le tocó el final de la transición democrática: grises, huelgas, guerrilleros de Cristo Rey, conciertos, manifestaciones… Era un ambiente muy politizado que a veces perturbaba a los que querían sobre todo estudiar, aunque también sirvió para que los estudiantes se interesaran por la Política, con querencias de muy diverso signo.

Francisco Javier Gómez Gálligo en el RACA nº 11 de Vicálvaro con compañeros de la mili

La mili la hizo al tiempo que el último curso de la carrera, en el Regimiento de Artillería de Campaña (RACA) nº 11 con sede en Vicálvaro, heredero del Tercer Batallón de Regimiento de Real Artillería de España creado en 1710. Actualmente ocupa su espacio la Facultad de Derecho de la Universidad Rey Juan Carlos, donde -avatares de la vida- ejerció años después, como profesor asociado. 

Ya durante el servicio militar comenzó a opositar, inicialmente a Notarías, bajo la supervisión de los notarios José María Olivares James y Luis Felipe Rivas, de los que conserva un grato recuerdo por su gran formación jurídica y humana. La Academia Matritense del Notariado estaba -y sigue- situada en la calle Columela, 9 de Madrid, sede histórica de la misma, a donde iba a cantar vestido con el traje reglamentario militar.

Pero cuando se convocaron las Oposiciones tenía aún 22 años, por lo que no pudo firmarlas ya que el mínimo de edad exigido era de 23. Por ello, sus preparadores le aconsejaron presentarse a Registros, donde no se exigía ese mínimo de edad, lo que consiguió a la primera en las Oposiciones de 1984, siendo Presidente don D. Angel Lucini Casales, y con tan solo 23 años (tomó posesión ya en su primer destino con 24 años).

Promoción de Registros de 1984

3.- Doctorado, Familia y destinos.

Javier Gómez Gálligo en 1987

Tras concluir la Oposición y en sus primeros destinos comenzó el doctorado, obteniendo en 1990 el grado de Doctor en Derecho -cum laude- por la Universidad Complutense de Madrid, por la tesis doctoral «Distinción entre faltas subsanables e insubsanables en la calificación registral». Fue la última tesis doctoral dirigida por el profesor José Luis Lacruz Berdejo, antes de su fallecimiento.

Toda la familia veraneaba en San Lorenzo de El Escorial. Si ya es de por sí un sitio privilegiado, más si se contempla desde la llamada Casa de la Reina, con unas vistas magníficas hacia el Real Monasterio, lo que, con el paso del tiempo, por su austeridad y cercanía, puede ir imprimiendo carácter.

Entre el grupo de amigos, que formaban la pandilla típica de los años mozos, se encontraba Fernando Prieto, actualmente fiscal en el Tribunal Supremo, con quien sigue manteniendo, una buena relación de amistad.

Conoció a Alicia, porque formaba parte de la pandilla de sus hermanos mellizos, Ana y Fernando, siendo muy amiga de Ana. Pero no comenzaron a salir hasta 1985, ya con las oposiciones ganadas por parte de Javier y de Alicia, que es auditora del Tribunal de Cuentas. La boda se celebró en 1988, también en San Lorenzo de El Escorial, punto original de encuentro.

Aunque en este caso no se siguió la tradición de acudir el novio al pueblo de la novia -la Torre de Esteban Hambrán en Toledo- ello no quita el gran apego que tiene Alicia .y también Javier- por su terruño, como se lo reconocieron sus vecinos, nombrándola Pregonera de las Fiestas en 2017. Y allí vuelven cuando tienen ocasión.

Sus cuatro hijos -Leonor, Alicia, Javier e Inés- parece que se pusieron de acuerdo pues todos hicieron Derecho y ADE, lo que les garantiza una formación muy completa, cursando estudios tanto en el Centro Universitario Villanueva, como en el Colegio Universitario de Estudios Financieros (Cunef). Alicia hija ha seguido las huellas de su padre, dando un gran alegrón a la familia al aprobar en la última Oposición de Registros, estando destinada directamente nada menos que en un Registro de capital: Barcelona número 26.

Javier, durante su ya dilatada actividad profesional, ha sido Registrador de la Propiedad y Mercantil en Ribadavia (Orense), Caspe (Zaragoza), Tarragona n.0 3, Barcelona Mercantil XV, Santa María de Guía (Gran Canaria) y Las Palmas de Gran Canaria n.0 5, donde ejerce en la actualidad. También tomó posesión de una notaría en Vitoria-Gasteiz.

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4.- Actividades corporativas y Tribunales de Oposiciones.

Javier dirigió el Centro de Estudios Hipotecarios de Cataluña entre los años 1994 y 1998. Durante ese cuatrienio organizó jornadas sobre contenidos específicos como la Ley de Subrogación y Novación, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos o la reforma de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, entonces en periodo de gestación. Cotidianamente, conducía los seminarios que tenían lugar los martes.

Impulsó el Boletín del Centro de Estudios Hipotecarios de Cataluña, que se publicaba con artículos tanto en catalán como en castellano, del que fue director, con insignes predecesores como fueron Pedro Ávila y José Manuel García. Actualmente es su Presidente Honorario. 

También ha sido director de la Oficina Tributaria Gran Canaria Norte entre los años 2008 y 2011. Fue una gran experiencia, pues la instauración de estas oficinas comarcales que asumían competencias, fundamentalmente en materia fiscal, más amplias -funcional y territorialmente- que las propias de una oficina liquidadora de distrito hipotecario, supuso un importante reto organizativo y financiero.

Pero sin duda, en esta materia su papel más señero es el de haber intervenido en muchos Tribunales de Oposiciones, en una ocasión como secretario (2001) y en siete como presidente: en las oposiciones de Registros celebradas en 2002, 2004, 2006, 2010, 2013 y 2014. También fue presidente de las Oposiciones Restringidas entre notarios que se celebraron entre 2014 a 2018.

En su conjunto ha sido una experiencia intensa, dura y gratificante, en la que ha estado inmerso durante casi siete años de su vida, pues todo el ciclo de exámenes dura cerca de 11 meses, aparte de los preparativos.

Recuerda que, tras tanta convivencia, se generan importantes lazos afectivos con los miembros del tribunal, pero también tensiones motivadas por difíciles situaciones que han de solventar ante un aprobado dudoso o cuando han de adjudicar definitivamente las plazas, dejando fuera a personas muy válidas.

Se pasan momentos difíciles, como los de los atentados del 11-M, en el año 2004 que pillaron en plena oposición. Ofreció optar a los que se estaban examinando entre continuar o no, decantándose todos por seguir adelante a pesar de la situación de shock emotivo en que estaba sumida en ese momento toda la sociedad.

Oposición de 2004, la segunda en que intervino como presidente

Llegó a tener conocimiento de situaciones esperpénticas como el caso de una opositora que, a pesar de haberse retirado, dio a entender a un gestor muy conocido que estaba aprobada y que debían de recomponerse las actas, cosa que evidentemente no hicieron. La petición por una opositora que quería cantar mientras andaba por la sala, un apagón de luz o la imputación a un opositor de la muerte de un familiar, fueron también momentos difíciles. También recuerda que se produjo la casualidad en un tercer ejercicio, de que la escritura de ficción utilizada estaba autorizada en Telde (Gran Canaria) coincidiendo, sin saberlo, que uno de los opositores -quien por cierto obtuvo una nota estratosférica- era a la sazón notario de Telde: Alberto Blanco Pulleiro.

Como apuntes hacia los opositores presentes y futuros, procede reseñar que él cree que es preferible a la literalidad el que se deduzca que el opositor entiende lo que dice y lo relaciona con otros temas, y que se pueda notar que ya desde el primer ejercicio le ha dado alguna vuelta al segundo. Considera que a veces el tercer ejercicio práctico está demasiado infravalorado en el periodo de preparación y se estudia poco en relación a los orales, cuando es un ejercicio definitivo en su opinión.

Aparte de los lazos entre los miembros del tribunal, surgen también otros con los opositores aprobados y no aprobados. Fruto de ello, es el recuerdo que siempre ha tenido Javier en las cenas -las muy alegres cenas del Tribunal con los aprobados- hacia aquellas personas, que, de momento se han quedado en el camino, a muchos de los cuales prestó ayuda posteriormente para orientarles. Y la gran cantidad de bodas y reuniones de promoción a las que después han sido invitados Javier y Alicia por opositores que son ya registradores.

La labor de escuchar con atención tantos cientos y cientos de ejercicios en cada oposición se ve así compensada con los frutos del trabajo realizado.

 

5.- Letrado de la DGRN y Comisión General de Codificación

Comenzó su colaboración en el Centro Directivo en 1996, llamado en comisión de servicios por Luis María Cabello de los Cobos, a la sazón, Director General.

Dos años después se convocó concurso-oposición para cubrir diez plazas de letrados adscritos a la DGRN, presentándose un nutrido grupo de aspirantes. A resultas del mismo, reingresaron ilustres figuras como José Poveda, Juan Sarmiento o Jesus Díez del Corral, pertenecientes al extinto Cuerpo de Letrados de la DGRN, e ingresaron nuevos como Juan María Díaz Fraile, José Carlos Sánchez González, Ana Fernández Tresguerres o javier. Los que lograron entonces plaza, transcurridos cinco años, obtenían la doble condición de Notario y de Registrador, como les reconoció la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso Administrativo) de fecha 6 de Julio de 2012). En el año 2011 se incorporaron otros como Fernando de La Puente, Eugenio Gomeza, Rafael Bornardell y Luis Rueda, donde ya no se reconoció el derecho de asimilación pues lo suprimió la reforma que se hizo ese año del Real Decreto de 1997 de régimen jurídico de notarios y registradores adscritos.

Francisco Javier Gómez Gálligo

En su labor como Letrado de la DGRN ha realizado muy diversos cometidos, como la coordinación del grupo de trabajo del que salió el embrión de la reforma de la Ley Hipotecaria de 2007. Formaba parte del grupo de Letrados Ponentes de las Resoluciones de la DGRN, en materia de recursos contra la calificación de los registradores, junto con los demás Letrados adscritos y notarios y registradores comisionados. Este reducido grupo ha preparado la gran mayoría de las más de 1300 resoluciones publicadas durante la etapa más prolífica hasta entonces de la Dirección General, lo que supone un arduo trabajo que ha permitido evitar la aplicación de la doctrina del silencio y reducir los recursos ante la jurisdicción civil.

Javier, en 2018, tras cesar como director general, volvió a la plaza que tenía reservada y que actualmente ocupa, compaginando este trabajo con el de registrador en Las Palmas número 5.

Desde el año 2000, es vocal permanente de la Comisión General de Codificación. Fue nombrado por Margarita Mariscal de Gante, ministra de Justicia entre 1996 y 2000. Entre los diversos proyectos a los que se dedicó a fondo estaba la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y su Reglamento, y la Ordenanza del Registro de Bienes Muebles.

Tanto en su labor de letrado adscrito como en la Comisión General de Codificación reconoce a Luis María Cabello de los Cobos Mancha –que tan prematuramente nos dejó– como su Maestro. 

6.- Profesor universitario.

En octubre de 2012, obtuvo la acreditación de investigación avanzada que habilita para ejercer como catedrático de Derecho Civil por la Agencia de Calidad Universitaria de Cataluña (AQU).

Es en la actualidad o ha sido profesor asociado, colaborador u honorario de derecho civil y mercantil en distintos centros universitarios:

Profesor asociado:

  • Universidad Rovira I Virgili de Tarragona (1995 a 1998).
  • en la Facultad de Derecho de la Universidad Rey Juan Carlos, sita justo donde estaba el cuartel en el que hizo la mili, durante 14 años (1999-2013)

Profesor colaborador:

  • Instituto de Economía Pública y Cooperativa (1991-1992) 
  • Centro Universitario Villanueva, que está adscrito a la Universidad Complutense (1998-2014). Obtuvo el Primer Premio Estudios Jurídicos Villanueva
  • Esade (1994-1996). También miembro del Consejo Profesional
  • Universidad de Barcelona (1993-1996) y Profesor Diploma de Postgrado en Medio-Ambiente y Urbanismo (2009-2010).
  • Cunef, también adscrito a La Universidad Complutense (desde 2007 a 2014 cuando fue nombrado DGRN).
  • en el Centro de Estudios universitario (CEU).

Profesor Honorario:

  • Universidad Complutense 
  • Universidad Autónoma De Madrid
  • Universidad Pontificia De Comillas. Icade.

    Logos de las Universidades con las que ha colaborado Francisco Javier Gómez Gálligo

Ha obtenido la evaluación positiva de la actividad docente e investigadora para la contratación como profesor contratado doctor de la Agencia Nacional de Evaluación de la Calidad y Acreditación (ANECA).

Fue nombrado Profesor Distinguido de la Facultad de Derecho de la Universidad de La Habana.

Ha participado en diversos tribunales de tesis doctorales, actividades investigadoras y en cursos de verano como los de El Escorial y en cursos y conferencias a lo largo de Iberoamérica (Guatemala, Colombia, Bolivia, Uruguay…).

Es académico (correspondiente) de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación (RAJyL). 

7.- Escritos jurídicos y RCDI.

Es autor prolífico de libros, tanto a título individual como coordinando obras colectivas o colaborando en ellas. Entre los primeros hemos de citar los siguientes:

  • Distinción entre faltas subsanables e insubsanables en la calificación registral: tesis doctoral. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Centro de Estudios Hipotecarios, 1989. ISBN 84-87262-07-4
  • Defectos en los documentos presentados a inscripción: distinción entre faltas subsanables e insubsanables. Ed. Civitas 1991
  • Las prohibiciones de disponer en el derecho español. Ed. Civitas 1992
  • Practica hipotecaria (volúmenes 1 a 7). Ed. Marcial Pons. 1994-1997
  • Lecciones de Derecho Hipotecario. Ed. Marcial Pons. 2000. Reedición 2007
  • La calificación registral. Estudio de las principales aportaciones doctrinales sobre la calificación registral (3 Tomos). Ed. Civitas. 1996. Reedición 2008
  • Legislación hipotecaria comentada. Ed. Mc Graw Hill. 2001
  • Derecho de bienes muebles. Ed. Marcial Pons. 2002, reedición 2020 en preparación.
  • La calificación registral (epílogo). Ed. Thomson-Civitas. 2008
  • Derecho Civil. Actualización

Hojeando un ejemplar de la Revista Crítica de Derecho inmobiliario

Aparte de estas obras individuales, tiene publicados 60 artículos en revistas jurídicas y ha participado en 48 obras colectivas, y. Aquí (Dialnet) se puede enlazar con algunos de sus libros y artículos.

Es también asiduo participante en congresos y conferencias. Autor muy citado, como puede verse por las citas que de él aparecen en esta misma web o en Google Académico.

Javier fue consejero secretario de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario desde 2000 a 2013 y actualmente es el presidente de esta revista, fundada nada menos que en el año 1925 por don Jerónimo González, siendo una de las más prestigiosas revistas jurídicas española, que ha obtenido una importante reconocimiento por parte de organizaciones que realizan una valoración independiente de las mismas (índices CARHUS, Latindex, Ulrich, FECYT, MIAR/ICDS o CIRC).

Es miembro del Consejo Académico de la Fundación para la Investigación del Derecho y la Empresa (Fide). 

También es presidente del Comité Ejecutivo de la Revista European Land Registry Association (ELRA).

8.- Su etapa como Director General.

Casi cuatro años desempeñó Javier el cargo de director general de los Registros y el Notariado, pues fue nombrado por Real Decreto 922/2014, de 31 de octubre, a instancias de Rafael Catalá Polo (ver entrevista) dictándose el cese y nombramiento de su sucesor mediante reales decretos de 3 de agosto de 2018.

Javier Gómez Gálligo en el despacho oficial

No procede aquí, por la brevedad de estas notas, hacer un análisis y reseña exhaustivos de su paso por el centro directivo como máximo responsable. Nos centraremos exclusivamente en la que fue su filosofía general, con sus propias palabras y en algunos de los hitos fundamentales que tuvieron lugar durante estos cuatro años, quedando mucha tinta de la pluma.

Dice javier (discurso en su Homenaje en 2019): «Pero fuimos inflexibles a la hora de definir la línea de separación entre forma y publicidad, entre función notarial y registral, tratando de impedir la colisión/absorción/ o sustitución de funciones entre corporaciones. Lo relativo a la formalización del título es competencia notarial, la publicidad depurada de los datos frente a terceros es competencia registral. Son DOS CARAS DE LA MISMA MONEDA y si una cara pretende extenderse sobre la otra, la moneda se fractura.»

La ética de las nuevas tecnologías exige el control de la legalidad y de la capacidad de los otorgantes, asegura la presencia humana, del JURISTA en la innovación tecnológica. Tenemos que avanzar hacia el FUTURO defendiendo la dignidad de la persona, incorporando al quehacer humano las nuevas tecnológicas sin que sustituyan la dignidad de la persona. Y respetando la libertad contractual y la libre creación de derechos reales que caracteriza nuestro Derecho. «

Entre los hitos referidos podemos destacar los siguientes:

  • Preparación y ejecución de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, que concedió nuevas competencias al notariado y a los registradores.
  • Desarrollo de la demarcación notarial que supuso su adaptación a las consecuencias de la crisis económica, reduciendo el número de notarios en 331.
  • Demarcación registral
  • Permitir el acceso a la nacionalidad española a los descendientes de los judíos sefardíes expulsados de España a finales del siglo XV.
  • Impulso e interpretación de la reforma de 2015 de la Ley Hipotecaria y su coordinación con el Catastro.
  • Inscripción de los recién nacidos desde los hospitales.
  • Dictar las resoluciones en plazo y, además, batiendo récords en el número.
  • Desarrollar la lucha de ambos cuerpos contra el blanqueo de capitales. ORGA y CRAB, así como el Registro de Titularidades Reales (RETIR)
  • Constitución del Registro de Fundaciones Estatales en la propia DGRN.
  • Implantar un identificador único para las fincas registrales.
  • Interconexión de los Registros Mercantiles.
  • El desarrollo de las comunicaciones electrónicas de notarios y registradores con la DGRN.

Tan intensa labor, de la que lo apuntado son meras pinceladas, reconoció en su discurso en su homenaje que no hubiera sido posible si no es con la colaboración gratis et amore de un nutrido grupo de miembros de ambos cuerpos: Eugenio Gomeza, Jorge Fuentes, Fernando de la Puente, Marí Luz Sánchez Jáuregui, Jesús Jiménez, Paloma Lombardo, José Ángel García Valdecasas, Jacobo Fenech, Oscar Zorrilla, Jesús Ducay, José Simeón Rodríguez, Fernando Restituto, Irene Montoliú, Raquel Sancho, Sara Gómez, Basilio Aguirre, Fernando Llopis, Diego Suárez, Amaia Precioso, David Melgar, Manuel Matas, Manuel Montánchez, Joaquín Delgado, Angel Valero, José Alberto Monge, Victor Muñoz, Jorge Gomeza, el LAJ David López Ribagorza, Ricardo Gómez Veiga de ISDEFE, Carlos Sánchez, Luis Rueda, Rafael Bonardell, Jesús Fuentes o Piedad Parejo.

Pero, aparte de ello, la actividad como director general le llevó a otras obligaciones relacionadas con las principales instituciones del Estado, como la llevanza del Libro del Registro Civil de la Familia Real o la intervención en la toma de posesión de numerosos ministros y de dos presidentes de gobierno, Mariano Rajoy y Pedro Sánchez, aparte de actuar como notario mayor del Reino en la toma de posesión de la anterior ministra de Justicia, Dolores Delgado.

Su labor, técnica, de defensa de los derechos individuales (véase v.g. Lobo nombre de varón de gran repercusión mediática) y de desarrollo tecnológico, supuso que su relevo al frente del cargo solo se produjo pasados tres meses desde el cambio de gobierno lo que implicaba una ausencia de prisas basada en su buen hacer.

9.- Otras actividades y reconocimientos.

Discurso durante su homenaje con ocasión de haber recibido la Cruz de Honor de San Raimundo de Peñafort

Javier ha recibido la Cruz de la Orden de San Raimundo de Peñafort, a lo largo de su actividad profesional, en tres categorías o grados diferentes y la Medalla de Honor del Colegio de Registradores:

  • La Cruz Distinguida de Segunda Clase en el año 1992, con tan solo 32 años.
  • La Cruz Distinguida de Primera Clase, poco después, en 1996, cuando ya estaba trabajando para la DGRN.
  • La Medalla de Honor del Colegio de Registradores en 2005.
  • Y la Cruz de Honor, de cuya Orden Ministerial se dio lectura en la tarde del 22 de 0ctubre de 2019 durante el Homenaje multitudinario que recibió. Ya había sido pedida antes de ser director general y se reactiva ante su cese. Esta alta condecoración está asemejada a la categoría de Encomienda con Placa o Encomienda de Número y lleva anejo el tratamiento de Ilustrísima. Como vocal permanente de la comisión general de codificación tiene tratamiento de Excmo.

También recibió el PREMIO ASLAN al mejor proyecto tecnológico de la Administración Pública en 2016, Categoría eGovernment – Tramitación, por haber puesto en marcha la comunicación telemática de nacimientos desde centros sanitarios al Registro Civil y en la que llegaron a participar el 100% de los hospitales públicos. La remisión del certificado de nacimiento, elección del nombre y del orden de los apellidos se hace hoy en día telemáticamente, gracias a este proyecto exitoso.

Entre sus aficiones deportivas está su fervor por el Real Madrid, del que es socio y euroabonado con su hijo Javi, y que le ha llevado a disfrutar en directo de eventos inolvidables como la final de Glasgow contra el Bayern Leverkusen (con el famoso gol de bolea de Zidane) el 15 de mayo de 2002 (la novena copa de Europa); la Final de Milán contra el Atlético de Madrid el 28 de mayo de 2016 al que se ganó la undécima por penaltis; y la final de la XII Champions en la ciudad de Cardiff (Gales) el 3 de junio de 2017 donde el Real Madrid derrotó por 4–1 a la Juventus y ganó la decimosegunda copa de Europa.

Javier, esquiando en Navacerrada

Lleva practicando el esquí desde muy pequeño, lo que es más que lógico por sus orígenes altoaragoneses. Recordó, de hecho, sus descensos desde el Pico Tres Hombres, encima de Formigal en el discurso de su homenaje. Para él se trata de una afición vital y de por vida, pues ya con nueve años acudía a la Escuela Española de Esquí. A lo largo de los años, le ha llevado a visitar varios países movido por su afición, especialmente los Alpes y a Canadá.

Y, en cuanto a nuestra web, ha demostrado en diversas ocasiones su aprecio por el proyecto de tender lazos entre notarios y registradores de base y trabajar en estrecha colaboración. Fruto de ello, a modo de ejemplo, podemos citar la concesión de una importante entrevista poco después de ser nombrado director general, el apoyo para la elaboración de los archivos con las actividades de la DGRN , la facilitación de fotos y datos de muchas promociones (en colaboración con el bedel José Díaz Ruiz) o su presencia física con ocasión de la Clausura de la VIII Convención de la web, que se celebró el 30 de mayo de 2015, en la que entregó el Premio Notarios y Registradores 2015 a José Antonio Escartín Ipiéns y pronunció un importante discurso sobre las actividades y proyectos del Centro Directivo.

En definitiva, hilvanando con las razones que al principio se expusieron, Francisco Javier Gómez Gálligo, por su laboriosidad, vocación de servicio, búsqueda de la equidistancia o la multitud de facetas en las que está desarrollando su actividad intelectual, le hace de sobras merecedor de este Premio, siendo, además, hasta el presente, el más joven de los galardonados al no haber cumplido todavía los 60 años.  (JFME)

Cuatro niveles de información para normativa y resoluciones

Equipo de redacción de notariosyregistradores.com, con el director general Javier Gómez Gálligo el 19 de mayo de 2018

 

PARA CONTACTAR CON FRANCISCO JAVIER GÓMEZ GÁLLIGO: 

– Puedes dejar su comentario en esta misma página como usuario o bien, enviar una felicitación, comentario… para que la Administración de la web lo publique en tu nombre.

– Puedes mandar un correo electrónico a Javier Gómez Gálligo. que le llegará directamente y sólo a él.

– Si deseas un correo clásico, puedes escribir a: Don Francisco Javier Gómez Gálligo. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Calle Diego de León 21. Madrid 28006

– Puedes enviar fotos relacionadas con el galardonado.

EN SU DÍA SE PUBLICARÁ EL REPORTAJE DE LA ENTREGA DEL PREMIO

CURRÍCULUM VITAE DE FRANCISCO JAVIER GÓMEZ GÁLLIGO

ENTREVISTA QUE NOS CONCEDIÓ COMO DIRECTOR GENERAL EN 2014   

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Dudas surgidas en la práctica sobre el Expediente de Dominio Notarial

Dudas surgidas en la práctica sobre el Expediente de Dominio Notarial

1 respuesta

DUDAS SURGIDAS EN LA PRÁCTICA SOBRE EL EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL, TRAS LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA Y DEL CATASTRO

 

Enrique Rojas Martínez de Mármol, Notario de Las Palmas de Gran Canaria

ÍNDICE:

 

Introducción:

Después de tres años desde la aprobación de la Ley 13/2015 de 24 de mayo de reforma de la Ley Hipotecaria (L.H.) y del Catastro, podemos hacer un balance de dicha reforma, en la que todavía quedan algunos puntos por aclarar, teniendo en cuenta, como ya expuse en un trabajo anterior, que la finalidad principal de esa reforma, fue desjudicializar los procedimientos de jurisdicción voluntaria, actualizando y simplificando las normas relativas a su tramitación, tratando de optar por un cauce menos costoso y más rápido.

Es evidente que la rapidez del expediente de dominio notarial ha animado a muchos ciudadanos a poner en regla la documentación de fincas no inscritas o inscritas a nombre de titulares anteriores, pero todavía quedan aspectos sobre los que hay conflictos, algunos resueltos por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN).     

Examinemos las más importantes, siguiendo el orden cronológico del expediente de dominio:

 

1.- REQUERIMIENTO INICIAL.

.- “El procedimiento se iniciara mediante solicitud por escrito del titular dominical”. “Si no hubiere oposición, el notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante.”

No creo que haya duda de que el requerimiento inicial se hace en un acta, a la que se le da número de protocolo al inicio. No tiene sentido la práctica anterior, de tener un expediente abierto sin número de protocolo, y que se protocolizaba una vez cerrado el expediente. El mejor archivo de un expediente es el protocolo notarial. Además el número de protocolo es importante, porque identifica el expediente a los efectos de la tramitación del mismo (solicitud de certificación registral, notificaciones, publicaciones).

.- Los legitimados para requerir el expediente de dominio de inmatriculación y de reanudación del tracto, son los propietarios, mientras que el de completar la descripción literaria admite también que sea requerido por “el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa o cualquier titular de derecho real sobre la finca inscrita”.       

.- En la reanudación del tracto: “No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos.“ Por tanto no podrá acudirse cuando el promotor haya adquirido del titular registral, o de todos los herederos del titular registral. En cuanto si pueden promoverlo los herederos de quien adquirió del titular registral, entiendo que en principio no puede, ya que la causa de la negativa es la misma que la del promotor que adquirió de los herederos del titular registral, la de:” poder exigir directamente, como una consecuencia del contrato traslativo, la elevación a escritura pública, titulo ordinario para la inscripción (Resolución de 6 de agosto de 2012).

Aunque lo que si se admite por la DGRN es acudir al expediente de reanudación del tracto si el promotor ha invocado la existencia de extraordinaria dificultad para la elevación a pública de dicho documento (resolución de 13 de julio de 2017, alegando que habían fallecido todos los herederos del titular registral y sucesivos y posteriores herederos de aquellos).

También pueden promoverlo los que hayan adquirido solo de uno o de algunos de los herederos del titular registral (Resolución de 24 de marzo de 2015).     

La razón para admitir la legitimación para acudir al expediente de reanudación del tracto existe desde que sean diferenciables dos títulos traslativos sucesivos necesarios para la inscripción (Resolución de 14 de abril de 2016).

.- En la rectificación de descripción, no es necesario hacer un expediente de dominio en dos casos:

a) Si la rectificación de superficie no es superior al 5%. En ese caso basta un certificado técnico.

b) Si la rectificación de superficie no excede del 10 %, y la superficie a rectificar coincida plenamente con la del catastro.

  Recordar que cuando la rectificación de superficie es superior al 10%, también puede acudirse al procedimiento registral del artículo 199 de la LH (incluso se puede recoger en acta notarial la documentación necesaria y el requerimiento al registrador para iniciar dicho procedimiento), que la rectificación se refiere no solo al exceso, sino también a los defectos de cabida, y que es conveniente, cuando se use una representación gráfica georreferenciada alternativa, que el informe del técnico acompañe el informe de validación catastral de la misma.

  .- En la inmatriculación, hay que tener en cuenta que la identidad entre la descripción de la finca en el expediente y la descrita en el certificado catastral, es solo respecto de la parcela (Resolución de 7 de abril de 2017). Y es interesante saber que no es necesario que exista esa identidad entre la finca descrita en el expediente y la descrita en el certificado catastral, cuando se trata de inmatricular una cuota indivisa de una finca, estando ya inmatriculada una cuota de la misma finca (Resolución de 23 de noviembre de 2011).

  Tampoco es obstáculo para la inmatriculación que no haya identidad entre el titular actual y el titular catastral (Resolución de 7 de abril de 2017), ni que no haya identidad entre los colindantes registrales y los catastrales (Resolución de 22 de septiembre de 2015) ni que solo se quiera inmatricular la parcela, aunque en el catastro aparezca una edificación (Resolución de 14 de septiembre de 2015).

  Para el caso de que se quiera inmatricular la parcela con la edificación, algunos registradores están calificando que el expediente de dominio no es título apto para la declaración de obra. Entiendo que no se trata de una declaración de obra, porque para ello es necesario que exista previamente una parcela inscrita, si no que se trata más bien de una inmatriculación del todo, parcela y edificación. Por eso veo más correcto la postura de aquellos registradores que están advirtiendo en la certificación: “que para inscribir la obra nueva es necesario cumplir los requisitos del artículo 28 de la Ley del Suelo, 45 y siguientes del RD 1093/97 y del artículo 202 de la LH.” Es decir, habrá que aportar un certificado técnico o catastral acreditativo de la descripción y de la antigüedad de la obra, y en su caso, los datos georreferenciados de la porción del suelo ocupada por la edificación, para cumplir la normativa citada, pero no hay una obra nueva como tal sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

  Recordar que también cabe la inmatriculación por el doble título que regula el artículo 205 de la LH, existiendo abundantes resoluciones que señalan que el plazo de un año que debe existir entre los dos títulos, en caso de que el primero sea una herencia, se computa desde la fecha del fallecimiento del causante y nos desde la fecha de la escritura de adjudicación de herencia (resolución de 16 de noviembre de 2017).      

 .- En cuanto a la titulación necesaria del promotor para iniciar el expediente, el artículo 203 exige título de propiedad de la finca, el cual puede ser una escritura pública o un documento privado. Lo que parece claro es que tiene que ser un título documentado, no siendo válido los títulos verbales.

 .-En cuanto a los títulos que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios en la reanudación del tracto, es conveniente aportar todo lo que permita poder reconstruir el tracto interrumpido, pero el artículo 208 solo exige aportar “aquellos otros documentos de los que disponga” y como señala la DGRN no resulta procedente imponer al que promueva el expediente que: ”determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho… ni que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (resolución de 14 de abril de 2016 en relación con el artículo 285 del reglamento hipotecario)”.

.- Respecto a los testigos, la nueva normativa no los exige, pero entiendo que es una prueba útil para lograr la notoriedad del derecho pretendido y además es conveniente que dichos testigos sean además colindantes a los que haya que notificar, porque así conocen mejor la situación y además te ahorras tener que notificarlos. Tampoco se exige la publicación en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca, la cual es potestativa.

.- Un problema que me ha surgido es la reanudación del tracto es la necesidad de licencia de segregación cuando la finca a inscribir procede de una finca de mayor cabida ya inscrita. En principio entendía que, de conformidad con la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Así, resolución de fecha 17 de octubre de 2014 y 2 de agosto de 2017) la obligación de obtener la licencia de municipal de segregación había prescrito al haber transcurrido el plazo de cuatro años establecido para la prescripción de la infracción, plazo que se desprendía del certificado catastral donde constaba la finca ya segregada desde hace más de cuatro años. Sin embargo la DGRN en resoluciones posteriores (Resolución de 7 de mayo de 2018 y 13 de febrero de 2019) no admite la segregación por prescripción y exige: “una licencia, declaración de innecesaridad o al menos una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.”

2.- SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL

.- Un problema que aparece frecuentemente es que el promotor del expediente manifiesta que la finca no está inscrita, pero luego sí que lo está o procede de otra de mayor cabida inscrita. Para evitar la denegación de la certificación registral, en el pie de la copia autorizada electrónica que envío telemáticamente por SIGNO pongo que solicito “CERTIFICACIÓN REGISTRAL acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro, así como de los titulares de las parcelas registrales colindantes y de los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas y sus domicilios, en los términos prevenidos en el artículo 203.1, regla 3ª de la Ley Hipotecaria, o, en el caso de que la finca estuviera inscrita, en la que se recoja la última inscripción de dominio y las demás que estén vigentes de la finca a que se refiere este expediente, así como el domicilio del titular del dominio cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o el de sus herederos, en los términos prevenidos en el artículo 203.1, regla 3ª, en concordancia con el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.”

Recordar al registro que tiene que poner en la certificación el domicilio de los titulares registrales, de los titulares de las fincas colindantes y de los titulares de derechos reales y cargas, para poder hacer las notificaciones preceptivas.  

.- Algunos registros solicitan la incorporación del título de propiedad de la finca en el expediente de dominio, para expedir la certificación. El artículo 203.1. Segundo dice que al requerimiento inicial “se acompañará además…el título de propiedad”. Por tanto, no cabe esa exigencia y yo solo incorporo el título cuando es un documento privado pues soy reacio a incorporar, a un documento notarial, otro documento notarial perfectamente identificado, para así abaratar costes. En cualquier caso, se podría enviar telemáticamente, primero el acta inicial, y mediante la subsanación de la presentación en SIGNO, copia del título público de propiedad. 

.- También me he encontrado en algunas ocasiones con la negativa a la expedición de la certificación, por entender el registrador que existen defectos en el expediente. El artículo 203.1. Tercera, permite en esos casos al registrador denegar la anotación preventiva, pero deberá de emitir certificación literal de la finca, haciendo las observaciones que estime pertinente, y siendo potestad del notario la de continuar o no con el procedimiento, subsanando los posibles defectos advertidos por el registrador. Lo que está claro, como señala la DGRN, es que cualquier duda que tenga el registrador (identidad de la finca, dobles inmatriculaciones, invasión de fincas colindantes o del dominio público) debe de manifestarla a la hora de expedir la certificación, ya que no tendría sentido hacer todo el expediente, para que luego el registrador alegue dudas que podría haber manifestado anteriormente (Resolución de 25 de enero de 2017).

.-También hay duda sobre si la solicitud de la anotación preventiva es potestativa, como las demás que regula la ley hipotecaria en los artículos 42 y ss., o es obligatoria, ya que el art 203.5 de la ley establece que “recibida la comunicación por parte del registrador de la extensión de la anotación preventiva acompañada de la certificación, el notario notificará…”. En la práctica la mayoría de los registros admiten la renuncia, la cual la hago por motivos económicos.

3.- NOTIFICACIONES

1º. En el expediente de reanudación del tracto se exige en el art 208. 3 y 4 que comparezcan todos los titulares registrales o sus herederos, ya que si no comparecen, habrá que acudir al juicio declarativo.

Afortunadamente, esta exigencia fue rápidamente aclarada por la DGRN, en la Resolución de 14 de abril de 2016, en la que señala que si la última inscripción de dominio es de más de treinta años y no se ha practicado ningún otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos durante el indicado plazo, no es preciso el consentimiento del titular registral o de sus herederos para que prospere el expediente, manifestando: “que otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto”. Solo será necesaria la notificación nominal.

2º. En el expediente de reanudación del tracto se exige la notificación a los propietarios de las fincas catastrales y registrales colindantes, cuando antes solo se exigía su notificación en los expedientes de exceso de cabida e inmatriculación, en los cuales si tenía lógica, pues los colindantes se podían ver perjudicados porque hubiera una posible apropiación de parte de su propiedad, pero no se entiende el perjuicio que pueda causar a un colindante que una finca, que ya está inmatriculada en el registro a nombre de alguien, pase a inscribirse a nombre de un tercero.

Esta controversia también ha sido resuelta por la resolución de la DGRN de fecha 1 de febrero de 2019, que señala que “los colindantes no entran en el concepto de interesados en los expedientes de reanudación del tracto (A diferencia de lo que sucede en el caso de los expedientes de inmatriculación o de rectificación de la descripción de las fincas)”, por lo que “en el expediente de reanudación del tracto no resulta necesaria la notificación a los titulares catastrales colindantes”.

No hay que olvidar además, que el artículo 199.1 de la L.H señala que “No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes, cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal”

3º La citación al Ayuntamiento. El art 203. Quinto señala que “…el notario notificará la pretensión… al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado…”.   

Los registros de la propiedad están exigiendo la notificación al Ayuntamiento donde radique la finca, cualquiera que sea la finalidad del expediente de dominio, lo que ha llevado en la práctica a una saturación de notificaciones a los Ayuntamientos, que en algún caso llaman a la notaria para preguntar por qué son requeridos y que en la mayoría de los casos, ante el aluvión de notificaciones que reciben, lo que hacen es ignorarlas. 

Sería más lógico interpretar que la expresión “que pudiera verse afectado” se entienda referida tanto al Ayuntamiento como a la Administración titular del dominio público, y solo se notificara al Ayuntamiento cuando pudiera haber un perjuicio para el mismo, ya que en la reanudación del tracto no tiene mucho sentido notificar al Ayuntamiento, porque no se entiende que perjuicio se le pueda ocasionar, y entiendo que esta norma, pensada para la inmatriculación o la rectificación de cabida o linderos, no tiene sentido aplicarla a la reanudación del tracto, salvo que el Ayuntamiento o cualquier Administración Publica, pudiera verse afectada o perjudicada por la reanudación.

Esta tesis sigue la línea marcada por la resolución de la DGRN de fecha 1 de febrero de 2019, que excluye a los colindantes en el concepto de interesados en los expedientes de reanudación del tracto. Hay que hacer una interpretación teleológica de la norma: La finalidad de cualquier notificación de un expediente de dominio, es proteger los derechos de los interesados en el expediente, por lo que no entran en el concepto de interesados “los que en nada pueden verse afectados en sus derechos “.

Recordar que las notificaciones a los Ayuntamientos y a las demás Administraciones Publicas pueden realizarse telemáticamente a través de la Red Sara (https://rec.redsara.es/registro/action/are/acceso.do).

4º La notificación a los interesados.

Tanto el artículo 199.1 como el artículo 208. Tercera 4ª de la LH exigen la notificación personal. Añade el artículo 199 que: ”En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado».

.-En cuanto a la notificación personal, entiendo que no se refiere a que tenga que ir el notario personalmente al domicilio del interesado a notificarle el expediente, sino que significa que tiene que hacerse nominalmente a cada interesado, en el domicilio que conste en el registro o en el catastro, y no vale una notificación genérica a los interesados. Esta interpretación parece que es la que sigue la citada resolución de 1 de febrero de 2019, al decir que: “la citación al titular registral debe ser nominal”. Así lo hacían los juzgados anteriormente, y exigir la notificación presencial del notario a los interesados, iría en contra de la finalidad menos costosa y más rápida del procedimiento, teniendo en cuanta además, que al ser notario competente también el del distrito colindante al de donde radique la finca objeto del expediente, habría que hacer en ese caso la notificación a los interesados que residan en otro distrito notarial, por exhorto notarial, con el consiguiente aumento del coste del procedimiento.    

.- Respecto a los dos intentos necesarios para poder acudir a la publicación por edictos, algunos registradores entienden que si se ha realizado la notificación por correo con acuse de recibo, y Correos devuelve el acuse diciendo que la dirección es incorrecta, el destinatario es desconocido, o que no ha sido retirado en plazo, hay que volver a enviar la cedula de notificación otra vez, al mismo interesado y a la misma dirección.  

Entiendo que es una interpretación errónea. Hay una máxima científica: si haces dos veces un experimento con las mismas variables, el resultado será el mismo. Además el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, regula los dos intentos de entrega a los envíos realizados por los órganos administrativos (Notarios) y judiciales (Articulo 42) y habla además de la innecesaridad de repetir la notificación, cuando objetivamente sea improcedente el segundo intento de entrega (Articulo 43).

Por tanto lo que hay que utilizar es el acuse de recibo específico para las notificaciones notariales, que tiene dos cuadros para cada uno de los intentos de notificación, debiendo poner en el sobre que contenga la cedula: “la palabra «Notificación», y, debajo de ella y en caracteres de menor tamaño, el acto a que se refiera (citación, requerimiento, resolución) y la indicación «Expediente núm…» “ (Artículo 40).

.- Finalmente, en cuanto a la notificación por edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado», se hará genéricamente a cualquier interesado y nominalmente a los interesados cuyo domicilio fuera desconocido o, que tras los dos intentos de notificación personal, no fuera efectiva la notificación. Por eso es conveniente esperar a los resultados de la notificación personal, para luego hacer la notificación edictal nominativamente a los interesados a los que no se les haya podido notificar personalmente.

4.- CIERRE DEL ACTA.

.- En cuanto a la oposición de un tercero al expediente de dominio, la DGRN (Resolución de 13 de julio de 2017) hace constar que la oposición tiene que hacerse con expresión de la causa en que se funde, aportando pruebas escritas de su derecho, sin que la mera oposición no fundamentada pueda derivar el expediente de dominio a la jurisdicción contenciosa.

.- El cierre del expediente de dominio, lo hago en un acta aparte. Primero, porque el acta inicial tiene que estar subida a los índices notariales antes de esperar el transcurso del plazo de un mes para la oposición y segundo, para que quede claro que el plazo para la liquidación del impuesto comienza con la declaración favorable a las pretensiones de la parte requirente. Hay compañeros que incorporan en el acta de cierre del expediente de dominio, el acta inicial. Como ya dije, soy reacio a incorporar un documento público en otro. Lo que si hago es grapar ambas actas en una sola carpeta, poniendo primero el acta de cierre, para que se vea que es un único expediente.

5.- FISCALIDAD

Respecto a la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, solo estarían sujetos los expedientes de dominio de inmatriculación y de reanudación de tracto, no los de rectificación de descripción, ya que estos no obedecen a ningún negocio traslativo.

Y los expedientes de dominio estarían no sujetos: “si se acredita haber satisfecho el impuesto o la exención o la no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes” (Artículo 7 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

La postura tradicional (Consulta de la DGT de 10 de septiembre de 2009 y 1 de febrero de 2011) era que si el título en virtud del cual se inicia el expediente había pagado impuesto, el expediente de dominio estaba no sujeto, pero si el título no había pagado impuesto o estaba el impuesto prescrito, el expediente de dominio tributaba por TPO.

Sin embargo, una consulta de la DGT de fecha 31 de octubre de 2018 señala: “ que la transmisión cuya falta de título se suple con el expediente de dominio no es aquella en cuya virtud el promotor ha adquirido el bien por compraventa documentada en escritura pública, pues dicha transmisión no carece de título, que es la referida escritura… Es precisamente la falta de título de la transmisión anterior la que hace necesario instar el expediente de dominio y la que en consecuencia, constituye el hecho imponible por el que debe liquidarse por TPO, salvo que se acredite el pago del impuesto por la misma.” No estoy conforme con esta consulta, ya que haría prácticamente sujetos todos los expedientes de dominio, ya que te obliga a tener al menos dos títulos liquidados, el título en el que se basa el expediente, y un título anterior, cuando la realidad es que el expediente de dominio es un instrumento para acreditar la veracidad del título presentado por el promotor, por lo que estando ese título presentado liquidado, ya no habría que liquidar el expediente de dominio, porque si no habría una doble imposición.

 

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LA ÉTICA EN LOS MERCADOS FINANCIEROS            

ENRIQUE ROJAS MARTÍNEZ DEL MÁRMOL, NOTARIO DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA

 

 

La ética de los mercados financieros

Es evidente que los bancos han cometido abusos en el mercado financiero, ofreciendo productos complejos (Swaps, obligaciones preferentes o prestamos hipotecarios en divisas) a personas que no los entendían y que en la mayoría de los casos ni los necesitaban.

Pero no es menos cierto que a raíz de esos abusos bancarios, se demonizó a las entidades financieras y se abrió por una lado la veda legislativa contra los bancos (modificaciones en el procedimiento de ejecución hipotecaria, limitación de las comisiones de amortización anticipada, del tipo de interés de demora o de las causas de vencimiento anticipado) así como la veda judicial contra todo lo que oliera a entidad financiera y comenzó la falta de ética en los prestatarios o consumidores financieros, que han alegado una amnesia total en las clausulas suelo o han reclamado los gastos de notaria y registro abonados por ellos en los prestamos hipotecarios, sobre la base de que la constitución e inscripción de la hipoteca interesa solamente a la entidad financiera, para que ésta pueda ejecutarla en caso de impago, pero olvidando que no es menos cierto que la hipoteca también favorece al cliente, que consigue un interés mucho más bajo en el préstamo con garantía hipotecaria que en un préstamo personal.

Y no hay que olvidar que el mercado financiero es esencial para la economía. Sin los bancos, ya no solo no funcionaria el mercado inmobiliario, sino que se resentiría toda la estructura empresarial y profesional, ya que es necesaria la financiación bancaria no solo para pagar a los proveedores, sino para comprar un coche, hacer una obra, ponerse un implante dental o incluso para irse de viaje.

Y tampoco hay que olvidar que cualquier gasto que se genere en un préstamo, lo acabará pagando el cliente. A quién le cabria en la cabeza pedirle un préstamo a un amigo y además decirle que tiene que pagar los gastos y los impuestos. A nadie. Pues menos a un banco, que es una empresa.

Con el conflicto innecesario que ha surgido por el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en los prestamos hipotecarios, los perjudicados van a ser los clientes y las Comunidades Autónomas. Los clientes, porque los bancos van a repercutir los gastos que abonen (impuesto, notaria, registro, gestoría) al cliente, vía comisión de apertura e incremento de los tipos de interés. Y las Comunidades Autónomas, porque si el banco va a tener que pagar el impuesto de AJD, bajarán el importe de la responsabilidad hipotecaria (que resulta de sumar el importe del préstamo mas los intereses y costas reclamables en el procedimiento ejecutivo) que constituye la base imponible del citado impuesto.

Por tanto, lo que necesita ahora la economía es un escenario de seguridad jurídica, donde haya una legislación clara sobre la materia (esperemos que la ley reguladora de los contratos de Crédito Hipotecario, cuyo proyecto esta en marcha, y que refuerza el control notarial en la materia, lo consiga), donde los bancos redacten los contratos con la mayor transparencia posible y donde los clientes no estén colapsando los juzgados por reclamaciones injustas contras las entidades financieras, y todo ello para evitar el incremento de los costes financieros y la consiguiente dificultad para acceder a la financiación bancaria.

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