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Actividad de la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) durante 2016

 

ACTIVIDAD DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y EL NOTARIADO DURANTE 2016

PARA QUÉ SIRVE ESTE ARCHIVO:

El archivo está dedicado a reseñar, desde un punto de vista práctico, los resultados de la intensa actividad desarrollada por de la DGRN durante 2016, a cuyo frente se encuentra Francisco Javier Gómez Gálligo.

En las órdenes ministeriales que se citan, la DGRN tuvo un papel esencial en su elaboración y lo está teniendo en su ejecución.

En la edición de este año se ha tratado de ensamblar las dos partes en que se dividió el informe relativo a 2015, manteniendo la ordenación por materias, pero incorporando a cada ítem una referencia al nombre completo de cada disposición y, en su caso, a la normativa de rango superior que desarrolla.

NOMBRAMIENTOS

Los altos cargos del Ministerio se mantuvieron en su mayor parte. El ministro de Justicia Rafael Catalá Polo estuvo en funciones durante la mayor parte del año, siendo confirmado en su puesto mediante real decreto de 3 de noviembre

Dentro del Ministerio de Justicia, éstos fueron los cambios principales:

  • javier-gomez-galligoAbogado General del Estado-Director del Servicio Jurídico del Estado: Se nombra a don Eugenio López Álvarez. Cesa doña Marta Silva de Lapuerta. 
  • Director General de Relaciones con la Administración de Justicia. Se nombra a don Joaquín Delgado Martín. Cesa don Ricardo Gonzalo Conde Díez.
  • Secretario General Técnico. Se nombra a don José Amérigo Alonso. Cesa don Julio Carlos Fuentes Gómez. 

El Ministro de Justicia confirmó a Francisco Javier Gómez Gálligo  en su cargo de Dirección General de los Registros y el Notariado para el que fue nombrado el 31 de octubre de 2014.

A su vez, el Director General ha dado continuidad al equipo de puestos directivos de la DGRN, nombrados por libre designación.

 

RESUMEN DE ACTIVIDADES:

COMUNICACIONES ELECTRÓNICAS

Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas con ella

Esta importantísima Instrucción regula las comunicaciones electrónicas que deben realizar los notarios y los registradores a la DGRN por cualquier disposición legal o reglamentaria. Han de practicarse necesariamente en formato electrónico a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia. Ya ha sido utilizada con gran éxito, por ejemplo, en el último concurso de Registros.

Ir al Archivo especial

Cita completa: Instrucción de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Ley que desarrolla: Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Especialmente, su artículo 14.2 c).

PDF (BOE-A-2016-10201 – 4 págs. – 174 KB) Otros formatos

 

LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

Homologación de la Aplicación de Bases Gráficas. 

Paisaje castellano desde las murallas de Urueña (Valladolid). Por Nicolás Pérez.

Paisaje castellano desde las murallas de Urueña (Valladolid). Por Nicolás Pérez.

Se trata de una aplicación informática que deben de utilizar todos los Registradores como elemento auxiliar de calificación. Está suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

La DGRN ha de homologar dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos. Y así lo ha hecho. mediante esta resolución, tras un complejo periodo de verificaciones y de informes favorables de diversos organismos del Estado.

Ver archivo especial.

Cita completa: Resolución de 2 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se homologa la nueva aplicación informática registral. 

Leyes que desarrolla: artículo 9 de la Ley Hipotecaria y disposición adicional primera de la Ley 13/2015 Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

REGISTRO CIVIL Y NACIONALIDAD

A) Matrimonios celebrados en forma religiosa: instrucción del expediente e inscripción en el Registro Civil

Esta orden dicta las normas reguladoras del modo de inscribir en el Registro Civil los matrimonios celebrados en forma religiosa y aprueba, para los matrimonios que se celebren con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, los modelos de certificado de capacidad matrimonial y de certificación de la celebración del matrimonio, que se incorporan como anexos.

Cita completa: Orden JUS/577/2016, de 19 de abril, sobre inscripción en el Registro Civil de determinados matrimonios celebrados en forma religiosa y aprobación del modelo de certificado de capacidad matrimonial y de celebración de matrimonio religioso.

Ley que desarrolla: Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, disposición final primera

PDF (BOE-A-2016-3874 – 4 págs. – 176 KB)   Otros formatos

 

B) Convenios para nacionalidad por residencia

El 12 de mayo, se publicó la Orden JUS/698/2016, de 4 de mayo, por la que se establecen los requisitos y condiciones para la suscripción de Convenios de habilitación para la presentación electrónica de solicitudes de nacionalidad española por residencia en representación de los interesados. Podrán suscribir convenios los Consejos Generales de la Abogacía, de Gestores Administrativos, de Procuradores, de Graduados Sociales de España y otros colegios profesionales, asociaciones y colectivos.

Cita completa: Orden JUS/698/2016, de 4 de mayo, por la que se establecen los requisitos y condiciones para la suscripción de Convenios de habilitación para la presentación electrónica de solicitudes de nacionalidad española por residencia en representación de los interesados.

Decreto que desarrolla: Real Decreto 1004/2015, de 6 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula el procedimiento para la adquisición de la nacionalidad española por residencia. Art. 7.5

PDF (BOE-A-2016-4505 – 5 págs. – 181 KB)   Otros formatos

 

C) Sefardíes nacionalizados por carta de naturaleza.

El Consejo de Ministros del 5 de agosto de 2016 nacionalizó de golpe a 220 sefardíes, encontrándose entre ellos el Gran Rabino de Jerusalén. Se ejecutó el 29 de agosto, mediante Real Decreto.

Ver archivo especial

Cita completa: Real Decreto 322/2016, de 5 de agosto, por el que se concede la nacionalidad española por carta de naturaleza a determinados sefardíes originarios de España.

Ley que desarrolla: Ley 12/2015, de 24 de junio, en materia de concesión de la nacionalidad española a los sefardíes originarios de España. Artículo 21.1 del Código Civil.

PDF (BOE-A-2016-8081 – 7 págs. – 210 KB    Otros formatos

 

D) Lobo, nombre de varón.

bebe_con_toallaFue admitido por la DGRN en resolución de 22 de agosto de 2016 por aplicación del principio general de libertad de elección, la interpretación restrictiva de las prohibiciones, la consideración de no ser “Lobo” un nombre contrario a la dignidad de la persona, y por su carácter genérico que impide la confusión en la identificación y permite su utilización tanto como nombre propio como apellido.

Este asunto tuvo una amplia repercusión mediática.

 

E) Nacionalidad por residencia: adenda a la encomienda de gestión

Pequeña adenda a la encomienda referida a expedientes de 2014.

Cita completa: Resolución de 29 de junio de 2016, de la Subsecretaría, por la que publica la Adenda al Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia.

Ley que desarrolla: Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Artículo 15.

PDF (BOE-A-2016-6865 – 3 págs. – 169 KB)Otros formatos

 

F) Encomienda expedientes nacionalidad por residencia 2015

Acuerdo de Encomienda de Gestión, suscrito el 3 de agosto de 2016, del Ministerio de Justicia al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad correspondientes al primer semestre de 2015, que se encuentra pendiente de publicación.

Afecta a unos 75000 expedientes.

 

G) Expediente de nacionalidad por residencia

En desarrollo de una ley y un reglamento, termina de perfilar un nuevo procedimiento para la tramitación de la concesión de la nacionalidad española por residencia.

Cita completa: Orden JUS/1625/2016, de 30 de septiembre, sobre la tramitación de los procedimientos de concesión de la nacionalidad española por residencia.

Ley que desarrolla: Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil. Disposición final séptimaReal Decreto 1004/2015, de 6 de noviembre

PDF (BOE-A-2016-9314 – 14 págs. – 265 KB)   Otros formatos

 

REGISTRO DE FUNDACIONES

Instrucción 30 de septiembre de 2016

Esta Instrucción -no publicada en el BOE- tiene por objeto establecer el marco básico en el que se desarrollará la asistencia y colaboración del Registro Mercantil de Madrid con la Dirección General de los Registros y el Notariado en relación con la llevanza del Registro de Fundaciones de competencia estatal, con la finalidad de organizar el archivo del registro, mediante la realización previa de las tareas de clasificación y de preparación de los expedientes de fundaciones recibidos para su registro.

Ya en 2017, ha sido modificada por la Instrucción de 16 de enero de 2017 para prorrogarla hasta el 31 de marzo de 2017.

Cita completa: Instrucción de 30 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, para la mejora de la llevanza del Registro de Fundaciones de competencia estatal.

Normativa que desarrolla: Ley 50/2002, de 26 de diciembre, de Fundaciones. Art. 36. Real Decreto 1611/2007, de 7 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de fundaciones de competencia estatal.

 

AUDITORES

Instrucción DGRN, de 9 de febrero de 2016

En desarrollo de la nueva Ley de Auditoría de Cuentas, esta Instrucción trata esencialmente de seis temas: la necesaria comprobación por el registrador mercantil del carácter de ejerciente del auditor antes de su inscripción; la determinación de honorarios de los auditores en aquellos supuestos de nombramiento por el RM; el plazo que los auditores nombrados por el registro tienen para aceptar el cargo; las especialidades que presentan las llamadas entidades de interés público; la colaboración con el ICAC, y la necesaria constancia fehaciente de la notificación de los depósitos de cuentas defectuosos para evitar las sanciones establecidas por no depositar las cuentas anuales.

Ir al Archivo Especial

Cita completa: Instrucción de 9 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre cuestiones vinculadas con el nombramiento de auditores, su inscripción en el Registro Mercantil y otras materias relacionadas.

Ley que desarrolla: Ley 22/2015 de 20 de julio de Auditoría de Cuentas

PDF (BOE-A-2016-1494 – 6 págs. – 191 KB) Otros formatos

 

CUENTAS ANUALES

A) Resolución DGRN sobre modelos de cuentas anuales

Los cambios en los modelos de presentación de cuentas anuales en el Registro Mercantil son consecuencia de la promulgación de normas de naturaleza contable y fiscal, como la reforma de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades que introduce, en materia de incentivos fiscales, la reserva de capitalización.

Cita completa: Resolución de 26 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se modifican los modelos establecidos en la Orden JUS/206/2009, de 28 de enero, por la que se aprueban nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación, y se da publicidad a las traducciones a las lenguas cooficiales propias de cada comunidad autónoma.

Norma que desarrolla: Orden JUS/206/2009, de 28 de enero, por la que se aprueban nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

PDF (BOE-A-2016-2369 – 9 págs. – 232 KB)Otros formatos

 

B) Resolución DGRN sobre modelos de cuentas anuales consolidadas

Los cambios  en los modelos afectan al contenido de la página de solicitud de presentación en el Registro Mercantil, al contenido de las páginas de identificación, al balance de situación y, sobre todo, al contenido de la memoria consolidada.

Cita completa: Resolución de 26 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se modifica el modelo establecido en la Orden JUS/1698/2011, de 13 de junio, por la que se aprueba el modelo para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas, y se da publicidad a las traducciones de las lenguas cooficiales propias de cada comunidad autónoma.

Norma que desarrolla: Orden JUS/206/2009, de 28 de enero, por la que se aprueban nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

PDF (BOE-A-2016-2370 – 7 págs. – 207 KB)Otros formatos

 

DEMARCACIONES

DEMARCACIÓN REGISTROS: APLAZAMIENTO PROVISIÓN DE PLAZAS.

Esta orden acuerda un nuevo aplazamiento de la efectividad de la demarcación hasta el 1º de enero de 2018.

Ver archivo de demarcaciones.

Ver Demarcación Registral Cataluña.

Cita completa: Orden JUS/1411/2016, de 31 de julio, por la que se modifica la Orden JUS/231/2013, de 13 de febrero, de aplazamiento de la efectividad de la demarcación en relación con determinados registros de la propiedad creados por el Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Norma que desarrolla: Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-8118 – 2 págs. – 161 KB)   Otros formatos

Ya en 2017, el 4 de marzo, se publico la Demarcación Registral.

 

OPOSICIONES

A) Oposiciones Notarías convocada en 2014: lista de los nuevos notarios

La DGRN, en cumplimiento del art. 21 RN, hace pública la lista de los noventa opositores aprobados que, habiendo completado la documentación requerida, tienen derecho a la expedición del título de Notario.

La lista la encabezan don Francisco Prudencio Cubillas Triana y don Fernando Pascual Ruiz Morollón (arreglado el segundo apellido en corrección de errores).

La oposición fue convocada mediante Resolución de 17 de noviembre de 2014 y celebrada en el Ilustre Colegio Notarial de Cataluña

Cita completa: Resolución de 15 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la relación de aprobados para obtener el título de notario, convocada por Resolución de 17 de noviembre de 2014.

Norma que desarrolla: artículo 21 del Reglamento Notarial.

PDF (BOE-A-2016-2956 – 3 págs. – 235 KB)   Otros formatos   Corrección de errores

 

B) Oposiciones Registros convocada en 2015

Tribunal Registros

Se nombra el Tribunal que ha de juzgar las oposiciones, conforme al art. 505 del Reglamento Hipotecario, y  se fija para su comienzo, como fecha límite, el 22 de marzo de 2016.

Cita completa: Orden JUS/2897/2015, de 14 de diciembre, por la que se nombra al Tribunal calificador de las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio.

Norma que desarrolla: Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio.

PDF (BOE-A-2016-184 – 1 pág. – 156 KB)   Otros formatos

Corrección de admitidos.

La corrección consiste exclusivamente en cambiar de turno a un opositor, pasando del turno ordinario al de personas con discapacidad.

Cita completa: Acuerdo de 28 de enero de 2016, del Tribunal calificador de las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, por el que se corrigen errores en la Resolución de 17 de noviembre de 2015, por la que se publica la relación definitiva de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-1079 – 1 pág. – 153 KB)   Otros formatos

Comienzo.

El Tribunal nombrado por Orden JUS/2897/2015, de 14 de diciembre para calificar las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes, convocadas por Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio, ha acordado dar comienzo a las mismas el día 14 de marzo de 2016, en la sede del Tribunal, sito en calle Alcalá, número 540

Cita completa: Acuerdo de 25 de enero de 2016, del Tribunal calificador de las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, por el que se señala la fecha en que han de dar comienzo los ejercicios de las mismas.

Norma que desarrolla: Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio

PDF (BOE-A-2016-1278 – 1 pág. – 149 KB)Otros formatos

 

C) NOTARÍAS: CONVOCADA OPOSICIÓN PARA 2017.

Se convoca oposición por turno libre para obtener el título de Notario, llevándose a cabo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 del Reglamento Notarial. Salen un total de 94 plazas, de las que 85 son para el turno ordinario y 9 se reservan para las personas que acrediten discapacidad.

Ir al archivo especial.

Orden JUS/1410/2016, de 10 de agosto, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca oposición libre para obtener el título de Notario.

Norma que desarrolla: artículo 5 del Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado

Lista provisional

Han firmado la convocatoria 834 personas, de las que 823 irán al turno ordinario (85 plazas) y 11 al de discapacidad ( plazas).

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba la relación provisional de admitidos y excluidos a la oposición libre para obtener el título de Notario, convocada por Orden JUS/1410/2016, de 10 de agosto.

PDF (BOE-A-2016-10944 – 2 págs. – 167 KB)   Otros formatos

Tribunales

Se constituirán dos Tribunales

Tribunal n.º 1, presidido por doña Ana Fernández-Tresguerres García, Notaria de Madrid

Tribunal n.º 2, presidido por don Luis Rueda Esteban, Notario de Madrid

Orden JUS/1990/2016, de 21 de diciembre, por la que se nombran los Tribunales calificadores de la oposición libre para obtener el título de Notario, convocada por Orden JUS/1410/2016, de 10 de agosto.

PDF (BOE-A-2016-12622 – 2 págs. – 159 KB)   Otros formatos

 

CONCURSOS

A) Concursos Registros nº 293 

Salen a concurso 41 plazas en el concurso de la DGRN y 15 más en Cataluña.

Cita completa: 

DGRN. Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario n.º 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-1247 – 5 págs. – 297 KB)Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario n.º 293 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-1254 – 5 págs. – 252 KB)   Otros formatos

Resultado:

Se han cubierto 38 plazas en el concurso de la DGRN y 13 en Cataluña.

Cita completa: 

DGRN. Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

PDF (BOE-A-2016-3335 – 2 págs. – 216 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016.

B) Concursos Notarías febrero

En el concurso DGRN, salen 153 plazas de las que 106 habían quedado desiertas en concursos anteriores.

En Cataluña, salen a concurso 61 plazas de las que 49 habían quedado desiertas en concursos anteriores.

Ver archivo de concursos.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

CATALUÑA. Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

PDF (BOE-A-2016-2678 – 2 págs. – 160 KB)    Otros formatos

Resultado:

En el concurso DGRN, de las 153 notarías ofertadas, se han cubierto 50, por lo que han quedado desiertas 103.

La corrección de errores sólo es de un apellido equivocado.

En Cataluña, de las 61 plazas ofertadas, se han cubierto 9, por lo que quedan desiertas 52.

Ir al archivo de concursos.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 11 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016 y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Cataluña. Resolución de 11 de marzo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016.

C) Concursos Registros nº 294

Salen a concurso 42 plazas en el concurso de la DGRN y 13 más en Cataluña.

Ver archivo de concursos.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario nº 294 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Cataluña. Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario n.º 294 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-5097 – 5 págs. – 1.923 KB)   Otros formatos

Resultado:

En el concurso DGRN, se han cubierto 37 plazas de las 42 ofertadas.

En Cataluña, 12 de las 13.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 294 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 18 de mayo de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

PDF (BOE-A-2016-7739 – 3 págs. – 216 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 294 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 18 de mayo de 2016.

PDF (BOE-A-2016-7744 – 2 págs. – 162 KB)   Otros formatos

 

D) Concursos notariales mayo 

En el concurso DGRN, publicado a primeros de junio, salen a concurso 152 plazas (una menos que en el concurso anterior). De ellas, 103 han quedado desiertas en concursos anteriores.

En Cataluña, salen a concurso 67 plazas (6 más que en el concurso anterior). De ellas, 52 han quedado desiertas en concursos anteriores.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

PDF (BOE-A-2016-5282 – 8 págs. – 493 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

PDF (BOE-A-2016-5286 – 8 págs. – 561 KB)   Otros formatos

Resultado:

DGRN: Se han cubierto 99 plazas de las 152 ofertadas. 53 quedan desiertas. De las cubiertas, 33 lo son por traslado y 66 son asignadas a los nuevos notarios.

Cataluña: Se han cubierto 33 plazas de las 67 ofertadas. 34 quedan desiertas. De las cubiertas, 9 lo son por traslado y 24 son asignadas a los nuevos notarios.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 23 de mayo de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

PDF (BOE-A-2016-7740 – 6 págs. – 456 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 23 de mayo de 2016.

PDF (BOE-A-2016-7743 – 2 págs. – 164 KB)   Otros formatos

 

E) Concursos Registros nº 295

En el concurso DGRN, se ofrecen 45 plazas. En Cataluña, 12 plazas.

Hubo un error en la convocatoria catalana que motivo el retraso en el fin de plazo de ambos concursos que ya fueron fallados en 2017.

Archivo Concursos

Cita completa:

DGRN. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

CATALUÑA. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Corrección de errores publicada en el BOE el lunes 19 de diciembre de 2016:

PDF (BOE-A-2016-11557 – 5 págs. – 372 KB)   Otros formatos

PDF (BOE-A-2016-12013 – 1 pág. – 147 KB)   Otros formatos

 

COOPERACIÓN INTERNACIONAL

La DGRN, con la colaboración del Colegio de Registradores organizó el Seminario sobre “LOS REGISTROS MOBILIARIOS COMO INSTRUMENTOS DE CONVERSIÓN DE MUEBLES Y MERCADERÍAS EN ACTIVOS ECONÓMICOS” dentro de las actividades desarrolladas por la AECID, que tuvo lugar en Cartagena de Indias del 25 al 29 de abril de 2016.

Los objetivos del Seminario fueron:

  • Contribuir a la modernización de los registros jurídicos de Bienes Muebles de los países de América Latina y del Caribe. Al efecto han participado en el Seminario profesionales de los países siguientes: Argentina, Colombia, Cuba, El Salvador, Honduras, Panamá, Paraguay, Perú, México y República Dominicana.
  • Difundir el conocimiento del sistema registral español, en particular, en materia de Bienes Muebles, informando tanto sobre la regulación legal y normativa aplicable al Registro de Bienes Muebles en la actualidad, como sobre su funcionamiento y llevanza por los Registradores. 
  • Intercambiar el conocimiento de los distintos sistemas registrales existentes en los países Latinoamericanos y del Caribe, tanto en lo que afecta a su ámbito regulatorio específico, como a su desempeño y funcionamiento práctico.

 

ESTADÍSTICAS

A) Plan Estadístico Nacional 2017-2020

La DGRN interviene en la elaboración de algunas de las estadísticas, como las dos siguientes:

7879 Estadística de Adquisiciones de Nacionalidad Española de Residentes. Fines: Conocer el número de procedimientos de adquisición de nacionalidad española por parte de residentes en España resueltos cada año en función de las principales características demográficas y de la causa de adquisición. 

7880 Estadística de Concesiones de Nacionalidad Española por Residencia. Fines: Obtención, explotación y difusión de datos sobre volumen y características de concesiones de nacionalidad española por residencia. Organismos que intervienen: MESS, Subdirección General de Nacionalidad y Estado Civil (MJUS). 

Cita completa: Real Decreto 410/2016, de 31 de octubre, por el que se aprueba el Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

PDF (BOE-A-2016-10773 – 166 págs. – 2.649 KB)   Otros formatos

Norma que desarrolla: Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública.

 

B) Plan Estadístico 2017

Estas son las estadísticas con intervención de la DGRN:

7868 Movimiento Natural de la Población

7879 Estadística de Adquisiciones de Nacionalidad Española por Residentes

7880 Estadística de Concesiones de Nacionalidad Española por Residencia

Cita completa:

Real Decreto 747/2016, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Programa anual 2017 del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

PDF (BOE-A-2016-12607 – 229 págs. – 12.704 KB)   Otros formatos

Norma que desarrolla: Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública.

 

VARIOS

A) Comisión Administración Digital del Ministerio de Justicia

La DGRN se incorpora a esta comisión.

Cita completa:

Orden JUS/1362/2016, de 3 de agosto, por la que se crea la Comisión Ministerial de Administración Digital del Ministerio de Justicia y se regula su composición y funciones.

Norma que desarrolla: Real Decreto 806/2014, de 19 de septiembre, sobre organización e instrumentos operativos de las tecnologías de la información y las comunicaciones en la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

PDF (BOE-A-2016-7688 – 6 págs. – 191 KB)Otros formatos

 

B) Estructura orgánica Departamentos Ministeriales

Este real decreto determina los órganos directivos de los diferentes ministerios.

En concreto, la Dirección General de los Registros y del Notariado depende de la Subsecretaría de Justicia, junto con la Secretaría General Técnica.

Cita completa:

Real Decreto 424/2016, de 11 de noviembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales.

PDF (BOE-A-2016-10459 – 12 págs. – 245 KB)    Otros formatos

Norma que desarrolla: Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, por el que se reestructuran los departamentos ministeriales.

 

JUBILACIONES

Según el BOE, durante 2016…

Notarios jubilados: 46

Registradores jubilados: 18

Notarios que solicitaron la excedencia: 7

Registradores que solicitaron la excedencia: 1

 

PROYECTOS

Demarcación Registros. PROYECTO DE REAL DECRETO por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Arancel Notarios LJV. PROYECTO DE REAL DECRETO por el que se modifica el Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios.

Arancel Registradores LJV. PROYECTO DE REAL DECRETO por el que se modifica el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad y el Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio.

 

RECURSOS GUBERNATIVOS

En su más que centenaria existencia, la DGRN nunca había resuelto tantos recursos gubernativos en un solo año, como durante 2016.

Atendiendo a la fecha de la publicación en el BOE, fueron 524

Calificaciones en Registros de la Propiedad: 381

Calificaciones en Registros Mercantiles: 143

En diciembre pasado elaboramos un archivo con las estadísticas sobre resoluciones, cuando todavía no se habían publicado todas las de 2016 (y que ya está actualizado). 

RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE LOS ÚLTIMOS AÑOS

RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE LOS ÚLTIMOS AÑOS

Podemos destacar algunos aspectos de esta extensa producción, que ha supuesto alrededor de 4000 páginas de Boletín Oficial del Estado:

  • La interpretación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario ha estado presente en nada menos que 81 resoluciones
  • La aplicación en la práctica de la normativa hipotecaria está presente en 61 resoluciones, buena parte de ellas relacionadas con el análisis de los derechos de los consumidores.  
  • El récord particular de 143 resoluciones mercantiles, resumidas en su integridad por José Ángel García Valdecasas

 

Ver archivo con ÍNDICE DE TODAS LAS RESOLUCIONES PUBLICADAS DURANTE 2015 Y 2016.

Ver archivo de RESOLUCIONES ORDENADAS POR MESES DESDE 1998.

Ver ÍNDICE DE RESOLUCIONES DE JUAN CARLOS CASAS.

Ver Resoluciones DGRN interpretativas de la Ley 13/2015, de 24 de junio

 

ENLACES: 

FUENTE DGRN: ACTIVIDADES DESDE 2015 A 30 JUNIO 2017 EN WORD

ACTIVIDAD DGRN DURANTE 2017

ACTIVIDAD DGRN DURANTE 2015

160 Aniversario de la Dirección General en la Revista Registradores.

ENTREVISTA AL MINISTRO DE JUSTICIA, RAFAEL CATALÁ POLO

ENTREVISTA AL DIRECTOR GENERAL, FRANCISCO JAVIER GÓMEZ GÁLLIGO

ESTADÍSTICA RESOLUCIONES DGRN

NOTICIAS

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Sede de la Dirección General de los Registros y el Notariado. Por https://visitandomadrid.wordpress.com/

Sede de la Dirección General de los Registros y el Notariado. Por https://visitandomadrid.wordpress.com/

 

Homologada por la DGRN la aplicación informática registral de bases gráficas.

 

Introducción

El 2 de agosto pasado, el director general de los Registros y del Notariado, Francisco Javier Gomez Gálligo, dictó una resolución mediante la que se homologa la nueva aplicación informática registral dedicada a las bases gráficas, que está prevista en el artículo nueve de la Ley Hipotecaria, según la redacción dada por la ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro.

El artículo nueve de la Ley Hipotecaria, al final de la letra b), dispone:

«Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.

Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.»

El proceso ha sido complejo, pues, tras la publicación de la ley, han visto la luz tres resoluciones, una conjunta DGRN – DG Catastro, otra de la DGRN dirigida a los registradores y otra, también de la DGRN, dirigida a los notarios.

El Colegio de Registradores envió, dentro del plazo de tres meses, posteriores a la Circular Conjunta, concretamente el 29 de enero, la solicitud de homologación.

Su tramitación ha sido muy laboriosa, pues, aparte de un sinfín de pruebas técnicas desde oficinas piloto, se han pedido informes a la Dirección General del Catastro, Ministerio de Economía y Hacienda, Ministerio de Justicia, Ministerio de Defensa, ISDEFE, y al de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.

Alcance

Tras los diversos vistos buenos, la DGRN homologa la aplicación, atendiendo a la D. Ad. 1ª de la Ley 13/2015, y con el siguiente alcance:

A) La capacidad de calificación e inscripción gráfica a través de servicios de mapas web en línea, con el fin de poder enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografía y planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medioambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado. En breve se incluirán los puertos de titularidad estatal,

B) La capacidad de publicidad, para lo cual y, a efectos meramente informativos, utilizará un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos, así como para informar de la inmatriculación

C) El cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados.

Puesta en marcha de la aplicación.

La resolución ordena la difusión entre los registradores de la aplicación informática registral a efectos de garantizar su debida aplicación y cumplimiento.

Nota: Puede deducirse, que se autoriza su puesta en marcha, que sólo será posible en aquellos registros en que físicamente tengan instalada la aplicación y la necesidad de que se instale en todos cuanto antes.

Periodo de validez.

La homologación surtirá efectos en tanto que la aplicación informática registral cumpla los requisitos, requerimientos y condiciones legalmente exigidos a la misma.

Nota: así pues, en principio es indefinida su validez, mientras siga cumpliendo las exigencias.

Sin embargo, transcurrido el plazo de seis años, es decir, a partir del 2 de agosto de 2022, la DGRN podrá requerir al Colegio de Registradores el inicio de un nuevo proceso de homologación.

Impacto económico y presupuestario.

Esta aplicación lleva consigo una reducción de cargas administrativas y no afecta a los presupuestos generales del Estado y de otras comunidades autónomas, ni implica incremento de los costes del personal al servicio del sector público, puesto que es financiado íntegramente por el Colegio de Registradores con cargo a las cuotas de los registradores de la propiedad y mercantiles.

 

Hasta aquí, el resumen de la Resolución.

Añadimos otros apuntes relacionados que derivan de la Ley 13/2015 y de las resoluciones:

Periodo transitorio. 

Conforme al apartado cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015:

– Hasta la homologación, los registradores podrán seguir utilizando las anteriores aplicaciones colegiales disponibles para tal finalidad, así como los nuevos desarrollos que el Colegio de Registradores implante provisionalmente en fase de pilotaje.

– Respecto a las representaciones gráficas alternativas, según la R. 12 de febrero de 2016, mientras no haya homologación e implantado el sistema de comunicación de información en previsto en la Resolución Conjunta, debe aplicarse lo previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.  Valdrá la presentación en cualquier formato que le permita al registrador generar el PDF.  Cuando finalice esta situación transitoria, el Registrador dará cumplimiento a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

– La nueva y futura aplicación habrá de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas para servir como elemento auxiliar de la calificación registral

– La DGRN, en diversas resoluciones, como consecuencia de recursos gubernativos, ha suavizado las exigencias durante el periodo transitorio, especialmente en lo que afecta a las declaraciones de obra nueva. Ver la R. 19 de abril de 2016 y la R. 8 de febrero de 2016. .

Código Registral Único:

Desde la homologación, a través de él se identificará cada finca registral. Recordamos lo que dispone, en esencia el punto 5 de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, que dice en lo esencial:

– Se utilizará como código registral único de finca el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores (IDUFIR) y será aplicable tanto a las fincas registrales preexistentes al 1 de noviembre de 2015 como a las que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral.

– A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación de bases gráficas (del art. 9 LH), a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio, sólo se les asignará el código único de finca registral especificado en esta resolución-circular, y, para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único.

– Una finca registral, en tanto mantenga su individualidad jurídica través de su propio folio real, no podrá tener más que un código registral único, que en todo caso permanecerá invariable y distinto al de otras fincas.

– En los servicios públicos prestados por los registradores se utilizará con carácter preferente el código registral único de finca como medio de identificación inequívoco de las fincas registrales.

– Los usuarios podrán limitarse a dar el código registral único para identificar la finca.

– Se hará constar el código registral único de finca en el folio real de la misma por nota marginal al practicar un asiento, en la nota de despacho, en notas simples y en certificaciones.

Planes urbanísticos municipales. 

Según la D. Ad. 5ª de la Ley 13/2015, los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley (antes del 26 de septiembre de 2015), pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

Si no lo pudieran cumplir, deberán notificarlo al Colegio de Registradores y, en todo caso, poner a su disposición un ejemplar certificado y en soporte electrónico de todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, así como de sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor, inscritos en el Libro-registro de instrumentos de planeamiento de cada Ayuntamiento.

De momento no lo han hecho. Esperemos que empiecen a cumplir a partir de ahora. (JFME)

  

TEXTO DE LA RESOLUCIÓN

El Código Registral Único. JFME

R. 2 DE SEPTIEMBRE 2016: NUMERACIÓN FINCAS

RECURSOS ESTUDIO LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

D. AD. 1ª LEY 13/2015

ACTIVIDADES DGRN

NO SUSPENSIÓN DE ESTA RESOLUCIÓN

Mapa de España desde satélite en enero de 2013. Por Jacques Descloitres, MODIS Rapid Response Team, NASA/GSFC

Mapa de España desde satélite en enero de 2013. Por Jacques Descloitres, MODIS Rapid Response Team, NASA/GSFC

OFICINA REGISTRAL (propiedad): INFORME BOE ABRIL 2016. Herramientas Catastro-Registro

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

INFORME Nº 259. (BOE ABRIL de 2016)

Resumen del Resumen:

1.-No hay disposiciones generales de especial interés registral

2.-Respecto a la actividad del Tribunal Constitucional

  • se admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad, contra la disposición adicional de la Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid;

  • en Cataluña respecto al recurso contra los artículos 3, 8, 13, 17, 18.2, 20 y la disposición adicional primera de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, se levanta la suspensión de determinado artículo y se mantiene respecto al art. Apartado 4 al artículo 263.2 de la Ley 22/2010: “4. El prestamista no puede conceder el crédito o préstamo hipotecario si el resultado de la evaluación de solvencia de la persona consumidora es negativo. En este caso, el prestamista debe advertir por escrito a la persona consumidora de la imposibilidad de concederle el crédito.”

  • Y en materia de ejecución hipotecaria Sentencia 49/2016, de 14 de marzo de 2016 entiende que no entrar en determinadas cuestiones como la falta de legitimación pasiva así como el incumplimiento de un requisito procesal derivado del propio título de ejecución, en cuanto se pactaba un interés variable a pesar de no estar previsto así expresamente por la norma no es conforme con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 CE.”

3.- Disposiciones autonómicas.

Destaca en Galicia la Ley 2/2016 del suelo, donde podemos destacar que se mantiene como condiciones generales de las edificaciones en suelo rústico la necesidad de hacer constar en el registro de la propiedad la vinculación de la superficie exigible a la construcción y uso autorizados, expresando la indivisibilidad y las concretas limitaciones al uso y edificabilidad impuestas por el título habilitante de naturaleza urbanística o la autorización autonómica (art. 39); o que la autorización para usos y obras provisionales en suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable y terrenos afectados a sistemas generales en tanto no se inicie el procedimiento de gestión correspondiente, aceptada por el propietario se hará constar bajo las indicadas condiciones en el registro de la propiedad.

 4.-En cuanto a las resoluciones, podemos resaltar:

  • 2 de marzo, que impide la inscripción de una partición otorgada por el contador partidor nombrado en procedimiento judicial de división de herencia junto con los transmisarios de los herederos fallecidos, cuando uno de estos transmisarios es la Conselleria de de Economía y Facenda pero sin que se haya tramitado la correspondiente procedimiento de declaración de herederos abintestato.
  • 4 de marzo que resuelve que no es inscribible la escritura de entrega de legado de cosa específica y determinada otorgada por la heredera, que también es la legataria (prelegataria), sin el concurso de la otra heredera y sin estar autorizada por el testador para tomar posesión del bien legado por sí misma.
  • 7 de marzo, que abunda en la doctrina de la resolución de Resolución de 12 de noviembre de 2010: el documento presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanad
  • La de 9 de marzo sobre los deberes de información notarial en el otorgamiento, en este caso de una hipoteca. Resolución ampliamente tratada en otra sección
  • La de 14 de marzo que establece que la constancia de la referencia catastral ha de pedirla el titular registral, no el catastral si es diferente
  • La de 15 de marzo, sobre la imposibilidad de inmatricular una finca cuando el registrador tiene conocimiento de que la misma está atravesada por una vía pecuaria, concretamente una vereda.
  • 17 de marzo que reitera la posibilidad de reanudar el tracto por sentencia declarativa cuando resultan demandados todos los titulares intermedios y se valora por el juez la validez de dichos títulos intermedios
  • La de 21 de marzo sobre los documentos sucesorios que deben aportarse en la herencia de un ciudadano holandés: sobre la innecesariedad del certificado de defunción y del Registro General de Ultima Voluntad de Holanda, cuando tales circunstancias resultan del propio certificado notarial sucesorio holandés sobre dos fincas cuando una se adjudica a uno de los condóminos y la otra por ser de mayor valor se adjudica a ambos pero con una proporción diferente a la original. La dirección así lo entiende ya que “puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad”
  • 30 de marzo. Extensísima resolución sobre la naturaleza del derecho de reversión
  • 31 de marzo, sobre la necesidad de pública subasta para enajenar inmuebles de una persona sujeta a tutela, de conformidad con el art. 65 de la Ley 15/2015 de jurisdicción voluntaria
  • 5 de abril en Galicia: que entiende que no es inscribible una escritura entre cónyuges en la que, conforme al 228 LDCiv Gal, se pactarespecto a dos fincas gananciales “la atribución recíproca del usufructo vitalicio sobre el derecho que a cada uno de ellos corresponde en los dos bienes objeto de esta escritura, con todo lo que en ellos se hallare”. Ello porque entiende que es donación “mortis causa”, es decir una donación futura, revocable, que surtirá efecto con el fallecimiento del donante.
  • 5 de abril que entiende que no es admisible a efectos registrales la partición hecha por el testador en documento privado, aunque a ella se remita el propio testamento por no cumplir el principio de exigencia de título auténtico
  • 6 de abril, sobre un deslinde parcial que solo debe expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea de separación entre ambas fincas.
  • La de 8 de abril, sobre si es posible a través de la tercería de dominio, no solo cancelar la anotación de embargo, sino también inscribir a favor del tercerista.
Tema del mes: herramientas catastro-registro

Como tema de interés para la Oficina registral, os recojo, seguidamente, una serie de herramientas que pueden ser útiles para estudiar y aplicar la Ley 13/2015,

Las tendréis accesibles desde aquí, actualizadas. También hay un enlace en la columna derecha de la página principal de la web, donde dice Reforma LH y Catastro.

Vamos a la lista:

a) Normativa y resoluciones:

Resumen de la reforma (ir arriba) 

Versión Word

Resumen Resolución Catastro – Registro

Resumen Resolución Notarios

Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

Resoluciones recursos gubernativos relacionadas con esta ley

Texto de la ley

Archivo en futuras normas

Código seguro de verificación catastral

Ley Hipotecaria ya actualizada

Normas más importantes

Cuadro normas básicas

b) Herramientas:

Comparativa artículos antes y después de la reforma

Modelos registrales jdr

Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org

Tutoriales – Videos de Joaquín Delgado en Regispro

Productos catastrales en la web del Catastro

En la Sección Territorio

c) Webs

Catastro

Geoportal Colegio Registradores

d) Artículos doctrinales: 

Las claves de las reforma (por joaquín delgado)

Revista La Buhaira (registro y bases gráficas)

Amplio estudio de Juan María Díaz Fraile en el BOCR 23

Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología

Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación

Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)

Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó 

 

Disposiciones generales.

No hay de especial interés registral

Tribunal Constitucional

MADRID. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1624-2016, contra la disposición adicional de la Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta Diputados del Grupo Parlamentario Podemos-En Comú Podem-En Marea en el Congreso de los Diputados contra la disposición adicional referida en el título,

Esta disposición, entre otros contenidos recoge que la limitación máxima de altura en la construcción, a tres plantas más ático, no será de aplicación al suelo que estuviera clasificado como suelo urbanizable sectorizado o como urbano, ya se trate de suelo urbano consolidado como de suelo urbano no consolidado antes de la entrada en vigor de la Ley 3/2007, ni a las futuras modificaciones o revisiones de planeamiento que se tramiten sobre dichos suelos ni tampoco a los instrumentos de planeamiento de desarrollo que afecten a dichos suelos.

PDF (BOE-A-2016-3667 – 1 pág. – 146 KB)   Otros formatos

 

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad nº 5459-2015, contra los artículos 3, 8, 13, 17, 18.2, 20 y la disposición adicional primera de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo.

El Pleno del TC acuerda:

1.º Mantener la suspensión de los siguientes artículos:

a) Determinados preceptos, en cuanto resultan aplicables a los sectores energéticos del gas y la electricidad

b) Apartado 4 al artículo 263.2 de la Ley 22/2010: «4. El prestamista no puede conceder el crédito o préstamo hipotecario si el resultado de la evaluación de solvencia de la persona consumidora es negativo. En este caso, el prestamista debe advertir por escrito a la persona consumidora de la imposibilidad de concederle el crédito.»

2.º Levantar la suspensión de los siguientes preceptos:

– Definiciones de pobreza energética y de personas en situación de vulnerabilidad económica (letras v) y w) del artículo 111.2 de la Ley 22/2010].

– Respecto a créditos y préstamos hipotecarios, las partes en conflicto, antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, deben acudir a la mediación o pueden acordar someterse al arbitraje. (apartado 3 del artículo 132.4 de la Ley 22/2010),

Cláusulas consideradas abusivas en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios [apartado 4 al artículo 251.6 de la Ley 22/2010]. Se incluyen un interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero y determinadas cláusulas suelo.

interrupción del suministro de agua, electricidad o gas a personas en situación de vulnerabilidad económica [artículo 252.4, apartado 7, en la parte suspendida). 

– La oferta vinculante debe ser firmada por un representante del prestamista y, salvo que existan circunstancias extraordinarias o no imputables a este último, tiene un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde la fecha de entrega (apartado 2 del artículo 262.6),

– Los prestamistas, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes no pueden usar en ningún caso los términos asesoramiento, asesor u otros parecidos en sus comunicaciones comerciales y en la publicidad (apartado 3 al artículo 262.8).

Prohibición de las prácticas vinculadas, como la apertura de una cuenta o producto de inversión (artículo 262.9 a la Ley 22/2010),

– Creación del Fondo de atención solidaria de suministros básicos.

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EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Segunda. Sentencia 49/2016, de 14 de marzo de 2016. Recurso de amparo 878-2014. Promovido por don José Luis Calvo Picallo en relación con los Autos dictados por un Juzgado de Primera Instancia de Ferrol dictados en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (resolución fundada en Derecho): resolución judicial que no examina una cuestión relativa al incumplimiento de un requisito procesal derivado del propio título de ejecución y apreciable de oficio (STC 39/2015).

“En el caso examinado, lo que planteó el demandante de amparo, en el incidente de oposición a la ejecución hipotecaria por motivos procesales, fue su falta de legitimación pasiva así como el incumplimiento de un requisito procesal derivado del propio título de ejecución, en cuanto se pactaba un interés variable, presupuesto y requisito apreciables de oficio por el órgano judicial, lo que, como señalábamos en la citada Sentencia 39/2015, era argumento suficiente para que tales cuestiones hubieran sido resueltos en el seno del incidente de oposición, a pesar de no estar previsto así expresamente por la norma.

En suma, la decisión de no entrar en el examen de las cuestiones planteadas no es conforme con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 CE.”

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Disposiciones Autonómicas ^ 

GALICIA. Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

La ley se compone de un título preliminar, siete títulos, dos disposiciones adicionales, ocho disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y seis disposiciones finales.

1) El título I, dedicado al régimen urbanístico del suelo, regula la clasificación y calificación del suelo, así como el régimen jurídico correspondiente en función de las mismas.

Destacar como novedades:

Respecto al suelo urbanizable, se abandona el carácter residual que tradicionalmente se le venía atribuyendo.

Se suprime la tradicional categorización del suelo urbanizable en suelo urbanizable delimitado o inmediato y suelo urbanizable no delimitado o diferido.

Respecto al régimen del suelo rustico se mantienen las categorías de suelo rústico de protección ordinaria y suelo rústico de especial protección.

En cuanto a los procedimientos para implantar los usos admisibles en suelo rústico, la ley, con carácter general, suprime la necesidad de obtener autorización urbanística autonómica, siendo suficiente con el título habilitante municipal.

Sin embargo, se mantienen dos excepciones para usos en los que se estima que su implantación debe ser objeto de una mayor tutela por parte de la Comunidad Autónoma:

  • las construcciones destinadas a usos residenciales vinculados a las explotaciones agropecuarias; y
  • las construcciones que alberguen actividades complementarias de primera transformación de productos del sector primario.

En todo caso, será necesario recabar los informes sectoriales que corresponda.

También se establece una excepción para aquellos usos que se estima que pueden tener un impacto más severo: las construcciones destinadas a usos turísticos y los equipamientos o dotaciones, de tal modo que para su implantación se exigirá la redacción de un plan especial de infraestructuras y dotaciones.

2) El título II se dedica a la regulación del planeamiento urbanístico.

Destacar que en la tramitación del planeamiento se introducen una serie de cambios tendentes a disminuir la duración de su tramitación.

3) El título III contempla las normas de aplicación directa relativas a la adaptación al medio ambiente y a la protección del paisaje y vías de circulación.

4) El título IV se ocupa de la ejecución del planeamiento urbanístico.

Como novedad se introduce la obligación de que los sistemas de actuación se determinen en el plan general.

Se regula también en este título el aprovechamiento tipo, posibilitando que en la aprobación del instrumento de equidistribución pueda modificarse el aprovechamiento tipo del área de reparto, en atención a la adaptación del valor de los coeficientes de ponderación de los usos y tipologías a los valores reales en ese momento.

Se amplía al suelo de núcleo rural la posibilidad de realizar operaciones de reorganización de la propiedad y de promover actuaciones aisladas para hacer posible la ejecución de elementos concretos previstos por el planeamiento, que se ajustarán en todo caso al modelo de asentamiento preexistente.

Se establecen como sistemas de actuación directos la cooperación y la expropiación, y como sistemas indirectos, el concierto y la compensación, con una regulación semejante a la existente en la actualidad.

Finaliza este título con la regulación de la obtención de terrenos de sistemas generales y locales.

5) En el título V se regulan los patrimonios públicos del suelo, en coherencia con la legislación básica estatal.

6) El título VI aborda la intervención en la edificación y uso del suelo, así como la disciplina urbanística, a través de tres capítulos: el primero, dedicado al fomento de la edificación, conservación y rehabilitación; el segundo, a la intervención en la edificación y uso del suelo; y el tercero, a la disciplina urbanística.

El legislador hace especial hincapié en la regulación del régimen de edificación forzosa y del deber de conservación. Se remarca eldeber de los propietarios de finalizar las edificaciones para cuya ejecución obtuvieron la preceptiva licencia, englobándose dentro del deber genérico de edificar los solares. También en relación con el deber de edificar y conservar, la ley contempla en su articulado la declaración de ruina.

En relación con la intervención en la edificación y uso del suelo, la ley consolida la comunicación previa como el régimen general de intervención administrativa, manteniendo la exigencia de licencia urbanística para los actos expresamente relacionados en la propia ley.

Se regulan las parcelaciones urbanísticas.

Como medida para la protección y preservación de los valores del suelo rústico, la ley incorpora la prohibición de realizar segregaciones en suelo rústico, estableciendo como únicas excepciones la ejecución de infraestructuras y dotaciones, y parcelas vinculadas a instalaciones o explotaciones que hubieran sido declaradas de utilidad pública y beneficiarias de expedientes de expropiación.

Igualmente, se permiten segregaciones con la finalidad de reorganizar la propiedad, siempre y cuando no resulte un mayor número de parcelas respecto al originariamente existente.

Finalmente, indicar que se introduce un plazo de prescripción para las sanciones.

7) Los convenios urbanísticos son objeto de regulación en el título VII. La ley mantiene la tradicional distinción entre los convenios de planeamiento y los convenios para la ejecución del planeamiento, contemplando unas líneas genéricas relativas a su formalización y perfeccionamiento.

Finalmente, la ley se completa con una serie de disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales.

Resulta relevante la previsión contenida en la disposición adicional primera de creación de una Plataforma Urbanística Digital de nuestra Comunidad Autónoma, que posibilitará la tramitación integral de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

La disposición derogatoria contempla, entre otras, la derogación de la disposición adicional segunda de la Ley 7/1998, de 30 de diciembre, de medidas tributarias, de régimen presupuestario, función pública y gestión, y de la disposición adicional sexta de la Ley 14/2004, de 29 de diciembre, de medidas tributarias y de régimen administrativo.

Se citan actuaciones relacionadas con el registro de la propiedad en los artículos 39 (vinculación de terreno en edificaciones en el suelo rústico); 89 (usos y obras provisionales); 107 (instrumento de equidistribución); 105 (proyecto de compensación); 126 (afectación de terrenos), y 137 (Registro de Solares).

Entró en vigor el 10 de marzo de 2016. GGB

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SECCIÓN II: ^
Resultado Concurso Registros DGRN ^

Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Se han cubierto 38 plazas de las 41 ofertadas.

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Resultado Concurso Registros Cataluña ^

Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016.

Se han cubierto 13 plazas de las 15 ofertadas.

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Jubilaciones ^

Se jubila a don Víctor Daniel Rodríguez Hernández, registrador de la propiedad de Dos Hermanas nº 1.

Se jubila a don Eduardo Fernández Galbis, registrador de la propiedad de Sevilla nº 7.

 

RESOLUCIONES ^

Durante este mes se han publicado TREINTA Y OCHO.

68. OBRA NUEVA «ANTIGUA» EN SUELO NO URBANIZABLE. ACTA DE SITUACIÓN. CERTIFICADO MUNICIPAL SIN CSV.

Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia, en la que se lleva a cabo una declaración de obra nueva, por antigüedad, de una vivienda, construida hace más de 25 años, según certificado técnico que se une a la escritura; además el arquitecto también certifica que la vivienda se ubica en suelo no urbanizable común, y no consta, según certificado municipal incorporado, que exista contra ella, incoado ningún expediente por infracción urbanística.

Tanto la escritura de declaración y la presentación en el Registro son anteriores a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Tras de la primera nota registral de suspensión, se completa la documentación acompañada, con un acta notarial, a la que se une la licencia de obras, que legalizaba la construcción en 1984 y una cédula de habitabilidad de la misma; más aún conforme a esta nueva acta complementaria, ya se ha producido el cambio en el Catastro y figura catastrada la vivienda a nombre de la heredera única.

Registrador: Califica negativamente la escritura de herencia, y posteriormente ratifica su calificación, ahora acompañada de un acta que incorpora los nuevos documentos (licencia de obras, cédula urbanística y certificado catastral ya a nombre de la heredera).

La calificación registral es exhaustiva: No se acredita con certificado municipal que la vivienda no está situada en suelo no urbanizable de especial protección; hay una diferencia en la superficie de la vivienda entre Catastro y realidad, y no se acredita que la finca cuya obra se declara sea la misma finca catastral (pese a que se acompaña un acta de notoriedad relativa a la ubicación de la misma y el Catastro ha cambiado, al tiempo de la segunda calificación, la referencia catastral a nombre de la adjudicataria); también se rechaza el certificado municipal, ya que no tiene código seguro de verificación; se indica por el registrador que el técnico ha acreditado la antigüedad de la edificación basado en el IBI y en el Catastro; y por último se exige acreditar fehacientemente la ubicación de la finca mediante certificado municipal.

Notario: Interpone recurso tratando de contrarrestar todos los puntos anteriores: indicando que: el certificado técnico acredita la antigüedad de la edificación, así como la licencia de su legalización; existe un certificado municipal acreditativo de que no existe incoado, ningún expediente por infracción urbanística contra la vivienda, aparte de que, como digo, ya se concedió en 1984 licencia de legalización y la vivienda tiene la correspondiente cédula de habitabilidad de aquella fecha; en el Registro no existe mención alguna en contra de todo lo anterior; y en cuanto a la ubicación de la vivienda, es verdad que la descripción de la misma, como la de todos los parajes y viviendas de aquella época, es muy genérica (Partida de Verdegás o Fontcalent s/n), pero es evidente que el propio Catastro, tras de la herencia y el parte notarial al Catastro, ha cambiado el nombre del titular de la vivienda y hoy figura en el Catastro el de la heredera y adjudicataria.

Dirección General: Tras de una prolija explicación, que uno no sabe si es a favor o en contra de la calificación registral o de los argumentos del notario (se añoran los años en que, la resolución final de un recurso, ocupaba una página, como mucho) estima finalmente el recurso (quiero creer que, en parte, apoyado por los argumentos del notario y la documentación aportada): que existe una licencia de legalización y una cédula de habitabilidad de la vivienda de 1984; que según certificado municipal no existe incoado ningún expediente por infracción urbanística, que el certificado técnico considera que el suelo es no urbanizable común; que en cuanto a la localización de la vivienda se ha formalizado un acta de notoriedad acreditativa de su actual ubicación, que el técnico ratifica, y se ha procedido el cambio catastral de titular a favor de la heredera.

Hay no obstante un punto, en el que la DG no entra (y que ha dado lugar a muchos problemas en Alicante), y es el de que el certificado municipal no tiene código seguro de verificación (CSV), respecto de la certificación emitida por el Ayuntamiento, indicando que no existe denuncia por infracción urbanística, ni duda en cuanto al emplazamiento de la vivienda en la Partida de Fontcalent, alegando que la DG que es innecesario entrar en este punto, y acepta dicho certificado cuando consta la creación de sellos electrónicos mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publica en la sede electrónica correspondiente, regulando los datos que necesariamente deben figurar en la resolución aprobatoria (posteriormente la DG ha ratificado esta posibilidad en Resoluciones posteriores), ¿quiere decir que dicho sistema de documentación oficial es válido aunque carezca del CSV?. (JLN)

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69. Nulidad de expediente de apremio. Tracto sucesivo

Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril nº 1 a inscribir una certificación administrativa por la que se deja sin efecto otra anterior de adjudicación de finca en procedimiento de apremio.

Por sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, se declara la nulidad de un expediente ejecutivo de apremio seguido por la TGSS. Se presenta Certificación de la Tesorería en la que, en ejecución de la sentencia, se deja sin efecto la certificación de adjudicación de la finca.

El Registrador suspende la cancelación de la adjudicación por no constar el consentimiento de los titulares registrales – los adjudicatarios- por lo que es preciso que el órgano jurisdiccional declare que en este caso concreto el titular registral afectado por el pronunciamiento judicial ha tenido cumplida ocasión de intervenir en el proceso.

La Dirección General confirma la nota. Entiende que inicialmente la resolución de la Tesorería anulando la adjudicación efectuada y dejando sin efecto la certificación por la que aquella se inscribió debería ser título suficiente para proceder a la cancelación registral (arts 103, 104.1 y 107 apdo.1 de la Ley 29/1998 reguladora de la Jurisdicción contencioso administrativa). Pero ahora bien, la inscripción de actuaciones que surten efectos frente al titular registral precisa que el procedimiento asegure que su posición jurídica es respetada así como la de aquellas personas en cuya esfera jurídica se van a desplegar; el Registrador debe examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el art. 24 CE y su corolario registral del art. 20 LH. De acuerdo con la STS – sala de lo contencioso – de 16 de abril de 2013 (doctrina ya ampliamente recogida por las RR de la Dirección General) este principio de necesaria intervención del titular registral se ha de matizar en el sentido de que  en defecto de consentimiento expreso y autentico de los actuales titulares registrales (art.  82 LH), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignas de protección. En el supuesto planteado resulta que la única demandada fue la TGSS, sin que por parte del órgano jurisdiccional se haya emitido declaración alguna respecto a la intervención en el procedimiento del actual titular registral quien además está directamente afectado por la nulidad de la adjudicación, ya que este título fue precisamente el que determino la inscripción a su favor cuya cancelación se pretende; sin que sea además suficiente haber intentado la notificación posterior ya que precisamente el hecho de que el titular registral deba conocer la existencia del procedimiento responde a la necesidad de posibilitar su intervención en el curso del mismo ya que solo mediante esta podrá defender sus derechos, lo que no puede suplirse por el conocimiento del resultado del proceso judicial una vez finalizado. Por lo tanto, el defecto apreciado debe ser confirmado. (MN)

 

70. Expediente de dominio para inmatricular. Reanudación de tracto.

Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Requena, por la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio con finalidad de reanudación de tracto.

Se presenta auto recaído en expediente de dominio que, aunque se dice para inmatricular, lo es para reanudar el tracto. El documento se presenta con anterioridad a 1 de noviembre de 2.015, por lo que ha de calificarse de conformidad a la legislación anterior a la Ley 13/2015.

El Registrador entiende que no hay interrupción de tracto, ya que los promoventes adquirieron directamente del titular registral (fallecido hace 20 años) mediante documento privado.

La Dirección confirma la nota, ya que dada la excepcionalidad del expediente de dominio como medio para reanudar del tracto se justifica una comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros  o para la elusión de las obligaciones fiscales; y se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que solo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción». De la documentación presentada no resulta, ni la evidente interrupción del tracto (al haberse adquirido directamente del titular registral) ni se ha expuesto y justificado en el documento judicial una dificultad excepcional en la formación del título perdido o ausente, hábil para practicar directamente la inscripción.

Además recuerda la actual regulación en el art. 208 LH  en el que de manera específica prevé en su regla primera que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».  (MN)

 

71. Partición por contador partidor. Necesidad de Declaración de herederos abintestato.

Resolución de 2 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia nº 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional otorgada por el contador partidor nombrado en procedimiento judicial de división de herencia (arts. 782 y ss LECivil) junto con los transmisarios de los herederos fallecidos (art. 1006 CC).

Se entiende que es transmisaria de uno de los herederos fallecidos la Conselleria de Economía y Hacienda, que es representada por el Ministerio Fiscal. El contador partidor hizo las notificaciones que consideró oportunas y consignó la cantidad que correspondería a la citada Consellería por su condición de heredera.

Se da la circunstancia de que en la documentación presentada no consta que se haya tramitado el expediente para la declaración de herederos abintestato a favor de la citada Consellería, si bien se alega que, instado el procedimiento de declaración de herederos del citado causante a favor de sus sobrinos, el Juzgado lo desestimó ante la existencia de esposa del heredero. Resulta del expediente que la esposa falleció sin descendientes.

Además, en la documentación presentada a inscripción existen documentos que no reúnen los requisitos de forma previstos para garantizar su autenticidad, concretamente sellos del Juzgado.

¿Cabe la inscripción? NO, porque falta el título sucesorio que acredite la condición de transmisaria de la Consellería respecto del heredero fallecido.

Doctrina de la DGRN.

1 Es el título sucesorio quien determinará, a la vista de las pruebas practicadas en el procedimiento legalmente previsto para la declaración de herederos abintestato, si corresponde al Estado o a la Comunidad Autónoma la cualidad de heredero.

2 El principio de tracto sucesivo y el artículo 24 CE, sobre la proscripción de la indefensión, exigen que los sucesores declarados por el título sucesorio intervengan en la partición hereditaria, aceptándola o repudiándola, y con ello, transformando el derecho hereditario in abstracto en la adjudicación de bienes concretos. La no comparecencia o intervención de los herederos declarados no se puede suplir consignando una cantidad de dinero a su favor cuando conviniere a uno de los herederos partir con exclusión de los demás.

3 La falta de sellos del Juzgado, que garanticen la autenticidad de los documentos que se presentan, es defecto de forma que impide la inscripción.

Comentario

1 Necesidad del título sucesorio: la adquisición de la herencia exige inexcusablemente que se acredite la condición de heredero mediante uno de los títulos sucesorios legalmente previstos, que no pueden ser suplidos por ninguna otra actuación o procedimiento por razones evidentes de legalidad y seguridad jurídica.

Ello es así porque la partición por sí sola no es título traslativo de la propiedad, sino que su función es determinar o especificar los bienes concretos que corresponden a quienes son herederos en virtud del título sucesorio, convirtiendo el derecho hereditario abstracto en bienes concretos para cada uno.

Ello explica que si sólo hay un interesado en la herencia no será necesaria la partición, pues nada habrá que concretar o especificar, bastando el título sucesorio para la transmisión de los bienes y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

2 Los títulos sucesorios están legalmente determinados en el art. 14 de la Ley Hipotecaria: “El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012”.

3 Por tanto, para ser declarado heredero se debe seguir inexcusablemente el procedimiento legalmente previsto, que no puede ser suplido por la actuación del contador partidor, a quien no corresponde legalmente declarar herederos y efectuar notificaciones que sustituyan el procedimiento previsto. Tampoco la intervención del Ministerio Fiscal suple la falta del título sucesorio.

4 Conforme a la legislación en vigor, el procedimiento a seguir es el establecido en los “artículos 55 y siguientes de la Ley del Notariado en su redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. Y en el caso de resultar falta absoluta de herederos abintestato por parentesco colateral, y en virtud del artículo 958 del Código Civil, se abriría el procedimiento para declaración de heredero al Estado en los términos del procedimiento recogido por los artículos 20.6 y 20 bis de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de la Administraciones Públicas, en su nueva redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria”.

Conclusión. Conforme el nuevo artículo 958 del Código Civil, se prevé la declaración administrativa de heredero para que el Estado pueda tomar posesión de los bienes, y este procedimiento no se ha cumplido. (JAR)

 

72. Rectificación de inscripción con carácter ganancial de determinadas fincas

Resolución de 2 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía nº 4 a la rectificación de la inscripción, con carácter ganancial, de determinadas fincas.

Estando unas fincas inscritas, -una ganancial y otra presuntivamente ganancial-, uno de los cónyuges pretende inscribir el carácter privativo mediante una instancia acompañada de determinados documentos –declaraciones testificales, recibos bancarios de los gastos de comunidad, confesión de su madre de que el dinero se lo había donado…-

La Dirección confirma el criterio del Registrador en el sentido de que para rectificar el asiento es necesario o bien el consentimiento del otro cónyuge o sentencia recaída en juicio declarativo dirigido contra él – arts 40, 217 y 219LH-. Señala además que los documentos aportados, aun cuando fueran originales, no bastan para destruir la presunción de ganancialidad puesto que para que se hubiera podido inscribir como privativas, (art. 95 RH) es necesario que se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobretodo, el carácter fungible del dinero. También rechaza el argumento de que las fincas no estaban incluidas en  las sentencias dictadas con ocasión del procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales, ya que por un lado el procedimiento de liquidación del régimen matrimonial de gananciales  no es un procedimiento declarativo, y por otro nada obsta para que con posterioridad al referido procedimiento se realice una adición o complemento a la liquidación de la sociedad de gananciales, tal y como se contempla en el art 1079 CC, aplicable por remisión del art 1410. (MN)

 

73. Transmisión de bienes en pago de cuota de liquidación de sociedad mercantil

Resolución de 3 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mahón, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de transmisión de bienes en pago de cuota de liquidación de sociedad mercantil.

Hechos: Se otorga una escritura de transmisión de unos inmuebles pertenecientes a una sociedad en liquidación a uno de los socios en concepto de anticipo de la cuota de liquidación. Sin embargo no se ha aprobado el balance final de liquidación de la sociedad y para el caso de que no se apruebe en determinado plazo se prevé que la operación se reconvierta en compraventa con obligación de pago del precio.

El registrador suspende la inscripción, ya que no se ha inscrito la liquidación en el Registro Mercantil y no se ha aprobado el balance final de liquidación.

El interesado recurre y alega que no se trata de un acto de liquidación sino de transmisión de un bien inmueble, conforme al artículo 387 LSC, y que por tanto no le son aplicables las normas de liquidación de sociedades. El notario no emite informe alguno.

La DGRN  desestima el recurso. Alega que el liquidador no puede transmitir el activo social sin la aprobación del balance final de liquidación y posterior transcurso del plazo de dos meses sin impugnación de los socios, conforme a lo dispuesto en el artículo 390 LSC.

Admite que el liquidador puede teóricamente llevar a cabo una compraventa de los bienes sociales, pero en el presente no ha sido posible por falta de liquidez de la socia compradora. Además añade que de la escritura resulta también que el negocio jurídico llevado a cabo es el de pago anticipado de la cuota de liquidación, prohibido por el ordenamiento.

Finalmente señala que no queda salvado el negocio jurídico aunque se sujete a la condición de que se apruebe el balance, pues la aprobación del balance es una  “conditio iuris” previa para la existencia del negocio jurídico. (AFS).

 

74. Anotación de embargo. Discordancia en el D.N.I entre deudor embargado y titular registral

Resolución de 3 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Illescas nº 1, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca, por no coincidir el D.N.I. del deudor embargado con el D.N.I. del titular registral.

Se plantea en el presente recurso si puede anotarse un embargo, cuando el mandamiento se dirige contra persona cuyo nombre y apellidos coinciden con los del titular registral, pero no coincide el DNI que consta en el mandamiento, con el del titular registral.

Alega el recurrente, que debe anotarse el embargo, porque el DNI que consta en el mandamiento es el que resulta de una nota simple de la finca ahora embargada.

La DGRN desestima el recurso diciendo que «En el presente expediente, lo cierto es que los asientos proclaman un titular registral que no es el mismo que el demandado en el procedimiento ejecutivo, por mucho que tenga el mismo nombre y apellidos, pues no coincide el número del DNI, según Registro, dato que lleva cabalmente al registrador a la denegación del embargo, por falta de tracto sucesivo, al no ser la misma persona la deudora y el titular registral, por imperativo del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución), una de cuyas manifestaciones es el principio hipotecario de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). A mayor abundamiento, el registrador señala en el informe que el deudor embargado tiene su domicilio en Borox y el titular registral en Casarrubios del Monte.» Y añade que «Cualquiera que sea la razón de la expedición de la nota simple informativa con un DNI incorrecto, que llevó a la confusión de pensar que las fincas pertenecían al demandado, lo cierto es que los asientos prevalecen sobre la publicidad formal que se pueda expedir.» (JDR)

 

75.  Entrega de legado a favor de prelegatario

Resolución de 4 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y entrega de legado.

Supuesto de hecho.

Resuelve la Resolución si es inscribible la escritura de entrega de legado de cosa específica y determinada otorgada por la heredera, que también es la legataria (prelegataria), sin el concurso de la otra heredera y sin estar autorizada por el testador para tomar posesión del bien legado por sí misma.

A los efectos de este comentario no resulta relevante la circunstancia de que la escritura sea otorgada por los transmisarios de la prelegataria, pues la solución ha de ser la misma, sea la prelegataria o sean sus transmisarios los otorgantes.

¿Es inscribible la escritura de entrega de legado otorgada unilateralmente por la prelegataria sin el concurso de la otra heredera, cuando no está autorizada por el testador para tomar posesión por si misma del bien legado? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Es doctrina reiterada del Centro Directivo que para inscribir el legado de cosa específica y determinada a favor del legatario se precisa la entrega del bien legado, pues el legatario no puede como regla general ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos (art 885 CC). (RR de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014, entre las más recientes)

2 Este criterio no es incompatible con el hecho de que el legatario de cosa específica y determinada adquiera la propiedad del bien legado desde el momento del fallecimiento del testador (art. 882 CC), pues la DGRN ha puesto de relieve reiteradamente que los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y también, cuando hay herederos forzosos al pago de las legítimas. La exigencia de entrega trata de impedir la dispersión de los bienes, que perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores (RR de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014)

3 Aunque se trate de un prelegado por haber sido instituida heredera la adjudicataria, sin embargo no es heredera única pues hay otra heredera que no comparece en la partición y entrega del legado; por la misma razón requiere la concurrencia de la otra heredera aunque sea legitimaria la legataria puesto que no se trata de legado en pago de su legítima y además sólo con la concurrencia de la otra heredera se puede saber si su legado no excede de la cuota de la que puede disponer el testador sin perjudicar la legítima de aquélla.

4 Además, no resulta del testamento que la legataria pueda ocupar por su propia autoridad la cosa legada ni hay previsión testamentaria que le faculte para ello y aunque se alega por los recurrentes que tiene la posesión de la misma, no se acredita ni consta que la tuviera al tiempo de la apertura de la sucesión.

Comentario.

Como dice la misma Resolución, la DGRN se ha ocupado reiteradamente de esta materia en los últimos tiempos, partiendo de la regulación que contiene el articulo 81 RH.

1 La regla general es que el legatario de cosa específica no puede tomar por sí posesión del bien legado y pretender la inscripción a su favor, sino que será el contador partidos o el albacea facultado para ello quienes otorgarán la escritura de entrega del legado junto con el legatario, y, a falta de aquéllos, corresponde hacer la entrega al heredero o herederos (art. 81.c RH).

2 Esta regla general puede ser exceptuada en el caso del prelegatario, o cuando toda la herencia esté distribuida en legados, cuando el legatario estuviera autorizado expresamente por el testador para posesionarse de la cosa legada o cuando el legatario tuviera la posesión del bien legado al tiempo de abrirse la sucesión:

–  Requisito común a todos estos casos es que no haya legitimarios, pues, si los hubiera, su intervención será necesaria para la entrega del legado, incluso aunque el legatario sea también legitimario (RR. 20 0ctubre 2001 y 9 de marzo 2009)

– Caso del prelegatario: podrá tomar por si posesión del bien legado cuando sea el único heredero, o bien cuando el testador lo haya autorizado expresamente, aunque no sea el único heredero. En tales casos basta la manifestación del legado otorgada unilateralmente por el prelegatario (art. 81.a RH).

– Caso del legatario: igual que en el caso del prelegatario, bastará la manifestación del legado otorgada unilateralmente por el legatario cuando el testador lo haya autorizado expresamente. La diferencia con el prelegatario es que éste también `puede actuar unilateralmente, aunque no le hubiera autorizado el testador si es heredero único

– Si toda la herencia estuviera distribuida en legados: bastará la solicitud del legatario para la inscripción si no se hubiera nombrado contador partidor o facultado al albacea para la entrega (art. 81.d RH). Este caso no tendrá lugar cuando, distribuida la herencia en legados, hubiera herederos instituido en un potencial remanente. 

– Caso de que el legatario fuera ya poseedor del bien legado al abrirse la sucesión: deberá resultar acreditada esta situación (en este sentido puede resultar útil la declaración del testador en el mismo testamento cuando el legatario ya estuviera disfrutando el bien legado al otorgar el testamento, situación que con cierta frecuencia se da cuando se trata de viviendas). (JAR)

 

76. Extinción de condominio y división material en documento judicial

Resolución de 4 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teruel, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia por la que se divide una finca registral.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de un testimonio de sentencia en la que se declara extinguido el condominio de una finca rústica y la consiguiente división del inmueble conforme a la parcelación descrita en la demanda, todo ello conforme a la descripción catastral actualmente existente, debatiéndose si es exigible o no a efectos registrales la licencia de parcelación o declaración de innecesariedad de la misma.

 ¿Cabe la inscripción sin que se acredite la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad? NO.

Doctrina DGRN

1 Necesidad de licencia: Sin perjuicio del respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, «…si el documento judicial formaliza una división de finca, es indudable que se trata de un acto con trascendencia urbanística que debe cumplir las respectivas normas sectoriales, y que corresponde al registrador exigir el cumplimiento de las normas que invocan su intervención a efectos del acceso registral del acto (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento). Por ello, debe confirmarse la exigencia del registrador, impuesta por los artículos 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos urbanísticos, conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo.».

2 Prescripción: Es importante tener en cuenta que tal exigencia se entiende «sin perjuicio de que pueda invocarse la antigüedad suficiente de la división efectuada, por ejemplo mediante la certificación catastral, que justifique la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, para exceptuar la exigencia de título administrativo habilitante, conforme a la doctrina de esta Dirección General –cfr. Resolución de 26 de mayo de 2015–, pero no ha ocurrido en el presente caso».

Comentario.

Los actos de parcelación están sujetos por disposición legal al control del órgano administrativo competente en sede de disciplina urbanística. Por ello, notarios y registradores deben exigir para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. Así lo estableces con carácter general los textos legales en la materia.

Dicho control es predicable de todo documento público, incluso los judiciales, y de ahí que para inscribir o autorizar escrituras en cumplimiento de sentencia se deba exigir la correspondiente licencia o la declaración de innecesariedad cuando sean preceptivas. Ello no supone, y así lo dice la Resolución, desoír el pronunciamiento judicial, sino que se trata de complementarlo precisamente para que sea plenamente efectivo, y eso es lo que hacen en su caso notarios y registradores dentro de sus respectivas competencias.

A destacar lo dicho por el Centro Directivo sobre la prescripción de la infracción urbanística cuando pueda invocarse la antigüedad suficiente de la división efectuada, por ejemplo, mediante la certificación catastral, que justifique la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, para exceptuar la exigencia de título administrativo habilitante, conforme a la doctrina de esta Dirección General (RDGRN 26 de mayo de 2015). (JAR)

 

77. Prioridad: Calificación conjunta del primer y tercer documento presentado

Resolución de 7 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva nº 1 a inscribir una escritura de compraventa

Supuesto de hecho. La sociedad A vende una finca inscrita a la sociedad B. Esta escritura (título 1º) es la primera en presentarse en el Registro de la Propiedad, resultando de los asientos que la sociedad transmitente (A) no es titular registral, lo que constituye un defecto que impide la inscripción por imperativo del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH). Este defecto es subsanable.

La sociedad A también transmitió la misma finca a la sociedad C por negocio de adjudicación en pago. Esta escritura (título 2º) es la segunda en presentarse en el Registro. Lógicamente, también adolece del mismo defecto de falta del tracto sucesivo.

La sociedad A y la sociedad F, que es la titular registral, habían otorgado escritura por la que está última transmitía la finca a la sociedad A. Esta escritura (título 3º) se presenta en tercer lugar.

Cuestión que se plantea

1 El título presentado en primer lugar es calificado con defecto subsanable al no cumplirse las exigencias del tracto sucesivo registral. 

2 Sin embargo, dicho tracto sucesivo queda cumplido si se inscribe primeramente el título 3º, inscripción que posibilitaría la posterior inscripción del título 1º.

3 Para ello es necesario calificar conjuntamente los títulos 1º y 3º aunque en el medio haya otro (título 2º) incompatible o contradictorio con el título 1º. De admitirse la calificación conjunta se estaría alterando el orden riguroso que el principio de prioridad impone en el despacho de documentos.

 ¿Cabe en este caso la calificación conjunta de los títulos 1º y 3º de modo que se posibilite la inscripción primeramente del Título 3 y a continuación la inscripción del Título 1? SI.

Doctrina de la DGRN

1 Principio de prioridad y calificación registral:  «La cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual (…) el documento presentado en el Diario en primer lugar (la compraventa) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado…». 

2 Tracto sucesivo y defecto subsanable: «… En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad. En efecto, en cuanto al principio del tracto sucesivo, frente a la rotundidad del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que prevé la denegación de la inscripción solicitada en caso de que el derecho resulte inscrito «a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o el gravamen», el artículo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza la regla anterior al prescribir que «no obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable».

Comentario. Como la propia Resolución cita, esta materia ya había sido tratada por la R 12 noviembre de 2010 (BOE 1 de enero de 2011), comentada en el Informe para Opositores del mes de 

La cuestión gira en torno a los efectos que despliegan los principios de tracto sucesivo y de prioridad registral, muy concretamente en el ámbito de la calificación registral.

1 Principio de prioridad y calificación registral (art. 17 LH): este principio impone como criterio rector observar un orden en la calificación según el orden de presentación. Dice la Resolución: «.., Por tanto, confiriendo dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí…».

2 Partiendo de este criterio, sin embargo, no puede extremarse la consecuencia hasta el punto de desvirtuar la calificación registral y llegar a resultados contrarios a los realmente perseguidos. Por ello dice la Resolución que su rígida aplicación «… no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Ciertamente también ha precisado este Centro Directivo que de esta facultad y deber no puede deducirse que los registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la intervención de los interesados legitimados para ello, como se deduce del art. 105 RH.

Conclusiones.

1 Los registradores deben observar un orden en la calificación de los documentos presentados. Este orden de despacho es consecuencia del principio de prioridad, según el cual la calificación se hace de acuerdo con el orden de presentación de los documentos en el Registro.

2 Sin embargo, este principio ordenador no puede ser ciego hasta llegar al extremo de desvirtuar la finalidad que se persigue con la prioridad registral. El dogmatismo extremo llevaría a favorecer inscripciones inútiles e ineficaces, provocar litigios innecesarios y sacrificar hasta el extremo la necesaria concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados.

3 Esta moderación razonable en la aplicación de la prioridad no permite, sin embargo, que el registrador pueda de forma unilateral alterar el orden del despacho sin la intervención de los interesados y sin base legal alguna (art. 105 RH).

4 La base normativa no sólo es reglamentaria, sino que legalmente también se refleja en el art. 629.2 LECivil.

5 «Todo ello lleva a la conclusión de que en los casos en que existan títulos intermedios presentados entre los dos previstos en el artículo 105 del Reglamento Hipotecario (el subsanable y el subsanador) –fuera de los casos de convalidación–, tales títulos intermedios quedan perjudicados en favor de aquellos con base en la preferencia o prioridad ganada mediante el primer asiento de presentación practicado, preferencia que se comunica al título que reconstruye el tracto del primero». (JAR)

 

78. Prioridad y Tracto sucesivo

Resolución de 8 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva nº 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Similar a la anterior. (JAR)

 

79. Hipoteca. Calificación de tratos preliminares y deber de transparencia. Intereses de demora. Cláusulas de vencimiento anticipado. 

Resolución de 9 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Barcelona nº 17, por la que se deniega la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de la citada entidad.

EL CASO, Los defectos y la decisión de la DGRN.- Unos deudores personas consumidoras hipotecan a favor de Abanca una vivienda, que no es la habitual, en garantía de un préstamo de 68.000 euros de principal, del 16% del principal, en garantía de los intereses ordinarios al tipo máximo del 8% anual equivalente a 24 meses, un 25% del principal en garantía de los intereses de demora, equivalente a 20 meses al tipo máximo pactada, y un 10% del principal para costas y gastos.

La registradora pone tres defectos.

Primero: que la cantidad que se asegura por intereses [de demora] es superior al límite previsto por el art. 251.6.4 letra a) del Código de Consumo de Cataluña, por lo que suspende la inscripción de la hipoteca, sin que proceda la inscripción parcial, por afectar a un elemento esencial del derecho real de hipoteca cual es la responsabilidad hipotecaria. Defecto confirmado.

Segundo, que no se indica en la escritura si se cumplen las obligaciones legales de información del notario del art. 123,10 Ley 22/2010, de 20 de julio. [Los hechos resultan de la misma escritura donde se relacionan por el notario el cumplimiento de obligaciones de información previa al contrato de predisponente y notario, sin que entre ellas se encuentren las del citado artículo]. Defecto confirmado parcialmente.

Tercero, de la cláusula de resolución o vencimiento anticipado se rechazan los siguientes pactos: 1.- La cláusula señalada con la letra b) [defecto confirmado], d), g) [defecto revocado], h) [confirmado] en cuanto establece el vencimiento anticipado de la deuda por razón de causas que pueden provocar la disminución de la solvencia del deudor. 2.- La cláusula señalada con la letra e), i) [revocado] y j) [revocado] en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón incumplimiento de obligaciones accesorias. 3.- La cláusula señalada con la letra f) [confirmado], en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón de la falta de inscripción de la garantía.

REMISIÓN AL RESUMEN DE OTRAS RESOLUCIONES.- Con carácter previo se plantean en el recurso dos cuestiones (competencia administrativa para resolver el recurso y aplicación del Derecho autonómico), que ya fueron analizadas en la Resolución de 25 de septiembre de 2015 y reiteradas en otras diez Resoluciones posteriores de fechas 8 (dos) y 9 (dos) de octubre, 21 de octubre, 10 (dos) de noviembre y 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 4 de enero de 2016 sobre la misma materia a cuyo resumen nos remitimos.

El recurso también aclara, como la resolución de 10 noviembre 2015, que se procede a resolver todas las cuestiones planteadas, no obstante, la suspensión de la norma objeto de aplicación. En cuanto al resto, el caso es parecido con algunas variaciones que se indican, a las resoluciones citadas, por lo que nos remitimos al correspondiente resumen.

[…] No puede admitirse la alegación del recurrente de que desde el 9 octubre no puede ser invocado el citado artículo de la legislación catalana hasta que no se levante la suspensión o se confirme la legalidad del mismo […] Ello es así porque, tal suspensión sólo afecta a las escrituras otorgadas a partir de la fecha en que la misma comienza a operar, pero no a las que fueron otorgadas bajo la vigencia de la norma (10 septiembre 2015).

PRIMER DEFECTO (APARTADO PRIMERO): LOS INTERESES MORATORIOS.- La cuestión de fondo principal, es si se aplica a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios el límite del art. 251-6, número 4, del Código de consumo de Cataluña. Se dan por reproducidos los argumentos de las resoluciones citadas con anterioridad que lo hacen aplicable[1].

En el presente caso la finalidad del préstamo no es la adquisición de la vivienda habitual de los prestatarios sino otra distinta; por lo que no resulta aplicable, y no lo hace la registradora, la legislación estatal [art. 114.III LH].

Como ya se resolvió en las Resoluciones de 25 de septiembre y 8 y 9 de octubre de 2015, sí sería aplicable la citada norma autonómica catalana. Pues bien, esta norma catalana es vulnerada ya que el límite legal en la fecha de otorgamiento de la escritura de los intereses moratorios era del tipo el 10,50% durante toda la vida del préstamo, mientras que el estipulado es el resultado de adicionar 6 puntos porcentuales a los intereses ordinarios vigentes en el momento del devengo, el cual podría ser superior al máximo legal en algún momento de la vida del préstamo. El registrador debe, en este caso, rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva; y eso es lo que efectivamente ha hecho la registradora, por lo que el defecto debe ser confirmado al encontrase bien fundamentada la nota de calificación y haber actuado el registrador dentro del marco de extensión de sus facultades calificadoras [debería evitarse el lenguaje sexista y hacer visible en el discurso a la mujer que firma la nota –Conferencia de Beijing de 1995 y art. 15 LO 3/2007].

PRIMER DEFECTO (APARTADO SEGUNDO): RESPONSABILIDAD POR INTERESES MORATORIOS.- No existiendo devengo de intereses moratorios no podrá existir garantía hipotecaria de los mismos o, como ocurre en este caso, siendo el tipo máximo de interés moratorios a efectos obligacionales del 10,50%, no cabe que su cobertura hipotecaria tenga un tipo máximo del 15,00% porque nunca podrán devengarse intereses de demora a dicho tipo.

Adicionalmente, en el caso de que la finalidad del préstamo fuera la adquisición de la vivienda habitual del prestatario persona física –lo que no ocurre en el presente supuesto–, dicha responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios deberá también ser objeto de una segunda limitación, consistente en que se deberá incluir en la estipulación de la responsabilidad hipotecaria la referencia a que el tipo máximo pactado a efectos de los intereses moratorios no será aplicable «en caso de exceder de tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo», o si se quiere, que sólo se aplicará como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, y nunca como un límite general a efectos hipotecarios. Tal segundo límite viene impuesto por el art. 114 LH que es una norma de jerarquía superior al Código de consumo de Cataluña, el cual no puede impedir su operatividad en caso de concurrir el supuesto que provoca su aplicación.

SEGUNDO DEFECTO: DEBERES DE INFORMACIÓN NOTARIAL.- Tales deberes se establecen en el art. 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña [CcC en adelante]. Se plantea si la omisión en la escritura de hipoteca de haberse suministrado por el notario la información del número 2 del indicado precepto, es motivo suficiente para suspender la inscripción de la hipoteca, lo que lleva a analizar la concreta naturaleza de las obligaciones del indicado artículo.

Sobre esta materia, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, recogida, entre otras, en las Sentencias de 18 junio 2012, 9 de mayo de 2013, 8 septiembre 2014, 22 abril 2015 y 23 diciembre 2015, ha sentado la doctrina acerca de que la contratación con condiciones generales constituye una categoría contractual diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden, especialmente al reforzamiento de la información. Estos deberes en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios, a nivel nacional, se materializa en el seguimiento del proceso de contratación e información regulado en la Orden Ministerial EHA 2899/2011

La Dirección General en Resoluciones como las de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 o 22 de enero, 28 de abril y 25 de septiembre de 2015, ha dicho que el registrador de la Propiedad, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc.–». La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y que se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información precontractual (ficha de información precontractual, oferta vinculante y ficha de información personalizada) suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de estudiar el contrato de préstamo durante tres días antes de su firma y las obligaciones de información y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del préstamo.

El registrador no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión de los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC.

Pues bien, estos mismos criterios han de aplicarse al art. 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña [compatible con su homónimo, el art. 30 de la Orden EHA 2899/2011 nacional, en el sentido de considerar las exigencias de ese artículo CcC incardinadas en el control de inclusión].

Pero, ese propio ámbito del control de incorporación antes señalado y los términos del art. 30 de la Orden EHA 2899/2011, que constituye la regla general de la actuación notarial en este campo, genera que no todo requisito o información recogido en la norma catalana deba tener la misma consideración a los efectos de la inscripción registral. Así, se pueden señalar los tres siguientes niveles diferenciados:

[1] La obligación del notario de poner a disposición del prestatario con una antelación de al menos cinco días hábiles el contenido de la escritura, que amplía los tres días del art. 30.2 de la Orden EHA 2899/2011, debe integrarse con éste en el sentido que, también en el supuesto de aplicación de la norma catalana, «el cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría». Pues bien, el cumplimiento de este requisito de puesta a disposición para su examen del proyecto de escritura, la efectividad de ese estudio anticipado o la renuncia del prestatario a su derecho a examinar el proyecto, debe tener un reflejo expreso en la propia escritura de formalización de la hipoteca, en cuanto que constituye un trámite [el inicial según la resolución] del proceso de contratación cuya omisión puede afectar a la eficacia del contrato de adhesión de préstamo hipotecario.

[2] El notario debe velar porque se haya cumplido la obligación del predisponente y él mismo debe proporcionar de modo que sea comprensible información acerca de las circunstancias del dicho art. 123-10, número 2 […] requisito cuyo cumplimiento, debe ser objeto de control registral en cuanto es determinante de una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor, y del conocimiento real por el deudor de los concretos riesgos contratados. La concreta redacción del artículo de referencia, su contenido no puede entenderse comprendido dentro de los términos más detallados de la información notarial recogida en el art. 30.3 de la Orden EHA 2899/2011 […]

[3] Y, finalmente, respecto de la información del arbitraje de consumo y demás mecanismos extrajudiciales de resolución de conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato; al tratarse de una información que no repercute en la comprensión del prestatario acerca de las consecuencias económicas y jurídicas de lo que firma, se encuadra dentro de los deberes generales del notario de informar a las partes sobre ciertos aspectos asociados al contrato que se va a otorgar, pero que no afectan a la validez civil del mismo y carecen, por tanto, de repercusión de carácter registral [la información del predisponente tiene efectos civiles, la notarial no, tal vez pueda tener efectos notariales: debilita la fuerza ejecutiva del título.

CUMPLIMIENTO OBLIGACIONES DE TRANSPARENCIA.- En la escritura que es objeto de este expediente constan las siguientes circunstancias: a) en su página 77 que el prestatario «manifiesta haber recibido adecuadamente y con la suficiente antelación [se supone que del predisponente: el predisponente es el que entrega y cumple con la obligación de información: es el que comunica] la FIPER y la Oferta Vinculante y que no existen discrepancias entre las condiciones de ésta y las pactadas en la presente escritura»; b) En las páginas 78 a 80 que el notario ha cumplido sus obligaciones de información de conformidad con el art. 30 de la Orden EHA 2899/2011 […] incorporando un documento de dos folios acreditativo de ello firmado por la parte prestataria, y c) en la estipulación decimotercera (páginas 55 y 56) que la entidad acreedora ha manifestado al prestatario, de conformidad con los arts. 132 y 133 del Código de consumo de Cataluña, su voluntad de no someterse a arbitraje de consumo y de haber optado por el procedimiento de mediación como único sistema de resolución extrajudicial de conflictos.

Por tanto, en cuanto a este defecto el recurso debe ser desestimado, excepto en lo referente a la información relativa al arbitraje de consumo y a los demás mecanismos extrajudiciales de resolución de los conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato, que debe ser estimado en este concreto aspecto.

DEFECTO TERCERO: LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.– Un primer grupo formado por aquellas causas que asocian el vencimiento anticipado a la eventual insolvencia del prestatario, letra b) «cuando se compruebe falseamiento, ocultación o incorrección de los datos facilitados por el Prestatario y/o fiadores o de los documentos aportados por ellos a la Entidad, que hubiesen sido determinantes para la concesión del préstamo o vigencia del mismo», la letra g) «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados no se hubiesen podido cancelar registralmente las cargas, limitaciones o gravámenes que existiesen sobre la finca hipotecada, cuya cancelación hubiese sido condición indispensable para la concesión del préstamo, por perjudicar el rango hipotecario que se habla convenido, y el Prestatario no aportase otras garantías similares, libres de cargas», y la letra h) «si pesase sobre la finca hipotecada condición, carga o gravamen distintos de los expresados en esta escritura, que resulten de información registral obtenida por la Entidad, previa a la formalización del préstamo que perjudiquen la garantía hipotecaria».

[1] En cuanto al supuesto letra b), falsedad u ocultación de datos que hayan resultado esenciales para la concesión del préstamo, aunque más que en el vencimiento anticipado por insolvencia del prestatario debe encuadrarse en el de anulabilidad del contrato por vicios del consentimiento, teniendo en cuenta el actual contexto de otorgamiento «responsable de los créditos» con consumidores que impone, entre otros factores, que las entidades financieras atiendan en la concesión de los créditos residenciales preferentemente a la solvencia del deudor y no exclusivamente al valor esperado de la garantía real se considera como una causa proporcional y adecuada […]

No obstante, para considerar inscribible esta causa de vencimiento anticipado es preciso que sea objetiva de alguna forma cuáles han sido los datos que han determinado la concesión del préstamo, de tal manera que ese vencimiento no quede a la libre apreciación del acreedor con vulneración del art. 1256 CC. En el presente caso no resulta de la cláusula denegada ni de la documentación complementaria (ej. Fiper) la necesaria concreción de cuáles fueron esos datos, por lo que el defecto debe ser confirmado.

[2] Respecto del supuesto letra g), no cancelación de las cargas registrales que gravan la finca hipoteca y que se estableció como condición esencial de la concesión del crédito, sin embargo debe ser revocada la calificación porque, frente a lo que se afirma en la nota de despacho, sí responde a una justa causa cual es la suficiencia de la garantía hipotecaria, sí se prevé expresamente la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías complementarias o sustitutivas de la hipoteca en cumplimiento del art. 1.129.3 CC y, además, se excluye el vencimiento cuando la ausencia de la cancelación sea imputable al banco o a sus empleados. [Revocado].

[3] Y, en relación con el supuesto letra h), existencia de cargas registrales que graven la finca hipotecada distintas de la que conste en la previa información registral, debe ratificarse la nota de calificación porque en la misma, ni se permite al prestatario complementar o sustituir la garantía ni se excluye el supuesto de ser imputable la causa de la desinformación al acreedor, a quien, por otra parte, le incumbe la diligencia en la obtención y comprobación de la situación registral de las fincas. Es a este supuesto al que es plenamente aplicable lo señalado por el Tribunal Supremo en la sentencia de 16 de diciembre de 2009, que reproduce la registradora […]

Un segundo grupo de causas se refiere a aquellas que asocian el vencimiento anticipado al incumplimiento de obligaciones accesorias, del que forman parte [4] la letra i) «por la suspensión, anulación o revocación, aunque no sean firmes, de los actos administrativos que hayan autorizado el uso de suelo o edificación en la finca hipotecada, cuando supongan su derribo, si el Prestatario no procediese conforme a lo previsto para ese supuesto en la letra d) anterior» [5] y la letra j) «concurrencia de cualquier otra causa que, con arreglo a Derecho, determine la resolución o vencimiento anticipado».

Ambos defectos deben ser revocados, el recogido en la letra i) por cuanto al pactarse que el vencimiento operara en la misma forma que en la causa letra d), con la que guarda identidad de razón (ruina, derribo o deterioro de la finca hipotecada), las mismas razones que han llevado a la registradora a la estimación del recurso en cuanto a la misma, son aplicables en el presente caso: justa causa por suponer un deterioro de la garantía, cuantificación del mismo por técnico independiente y derecho del cliente a ofrecer nuevas garantías. El recogido en la letra j) porque las causas de resolución legales no pueden considerarse per se accesorias, antes al contrario, la normativa aplicable en cada caso las considera de suficiente entidad para generar tal efecto, ya por vincularlas al incumplimiento de la obligación principal ya por hacerlo respecto de la pérdida o deterioro de la cosa objeto del respectivo contrato, y su determinación resulta del propio reflejo en la norma que se invoque.

Por último, [6] respecto de la última causa de vencimiento anticipado denegada, la letra f), referida a «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados, fuese suspendida o denegada la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no quedase válidamente constituida la hipoteca en la forma indicada, por existir un asiento contradictorio o por limitación o condición que obste a la plena eficacia de la garantía ofrecida», debe confirmarse su denegación ya que, aunque el vencimiento no opera en caso de negligencia de la entidad de crédito o de sus empleados, no se excluyen todos los supuestos en que la falta de inscripción se puede producir por causa ajena al prestatario (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009), ya que es a la entidad acreedora a quien incumbe asegurarse de que jurídicamente esa inscripción es posible, y, por otra parte, tampoco se concede al deudor la posibilidad de sustituir la garantía en caso de tal imposibilidad. Además, como señala la registradora con base en la Resolución de 8 junio 2011, se trata de una causa de vencimiento tendente a operar en caso de ausencia de inscripción de la hipoteca, ya que una vez practicada ésta, resulta una cláusula superflua y carente de todo efecto jurídico.

[1] El Pleno del Tribunal Constitucional, por Auto de 12 abril 2016, en el recurso de inconstitucionalidad núm. 5459-2015, promovido por el Presidente del Gobierno, ha acordado levantar la suspensión de los siguientes preceptos de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de Consumo de Cataluña para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo: […] 13 [por cuanto añade un nuevo apartado 4 al artículo 251.6 de la Ley 22/2010] […] Suspensión que se produjo con la admisión del mencionado recurso de inconstitucionalidad y que fue publicada en el «Boletín Oficial del Estado» números 242 y 243, de 9 y 10 de octubre de 2015.

Comentario: Dada la importancia de la Resolución, nos remitimos a este archivo especial. (CB)

 

80. HERENCIA. EXCESO DE ADJUDICACIÓN: CAUSA

Resolución de 9 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Álora, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia

Hechos: Se otorga una escritura de herencia entre una viuda y sus hijos.  Posteriormente, habiendo fallecido ya dicha viuda, es aclarada dicha escritura inicial por otra en la que se adjudica la totalidad de la nuda propiedad del único bien a una hija y el usufructo a la viuda, manifestando los coherederos que la diferencia de valor que resulta de la adjudicación a favor de la hija estaba compensada por haber recibido bienes en vida del causante. En cuanto al exceso de adjudicación en relación a la viuda, igualmente está compensado al haber recibido el ajuar, bienes muebles y enseres de la herencia (que no se inventarían) y por haberle entregado la adjudicataria del bien a la viuda en vida de ésta dinero.

El registrador considera que a dicho negocio  jurídico de exceso de adjudicación le falta precisión en la expresión de la causa, pues no queda claro el concepto en el que fue entregado el dinero previo, si oneroso o gratuito.

El recurrente considera que la causa está suficientemente expresada, pues hay prestaciones recíprocas entre ambas partes. Otra cuestión es que ello sea cierto o no, pero eso escapa a la apreciación del registrador.

La DGRN desestima el recurso. Considera que, tal y como está redactada la escritura, la causa no está suficientemente expresada, pues se justifica el exceso de adjudicación de una parte con la entrega de dinero, y de otra con la adjudicación del ajuar, bienes muebles, y enseres, que no han sido inventariados. Son por tanto causas distintas y de distinta naturaleza que tienen que ser aclaradas sin que baste alegar el principio de libertad y autonomía contractual. (AFS)

 

81. Acta notarial de manifestación unilateral de hechos

Resolución de 14 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almoradí a inscribir un acta notarial de manifestación unilateral de hechos.

A) Hechos:  Se presenta un acta de manifestaciones en que el administrador de una SL dice que el titular registral de determinadas fincas, no es verdadero titular civil, por haber incumplido un contrato privado, y que por tanto su título es nulo por simulación absoluta y falta de causa, y lo mismo de todas las ventas posteriores hechas por dicho titular.

B) Obviamente, el registrador califica negativamente por entender que los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales y su rectificación requiere consentimiento de todos los titulares o resolución judicial (arts 1, 38, 40-d, 82 y 83 LH).

C)  El administrador recurre alegando que en realidad no solicitaba la rectificación del registro sino la constancia del Acta notarial por nota marginal (sic) para advertir a terceros de que esa titularidad es inexacta.

D) Lógicamente la DGRN desestima el recurso, y confirma la calificación, señalando, además de lo ya motivado por el registrador en su calificación, que tal “nota marginal” no es admisible en nuestro derecho, y que su función ya la proporciona otra figura, la “Anotación Preventiva de Demanda” del 42-1 LH, la cual necesariamente debe decretarse por la Autoridad Judicial, con las garantías de un procedimiento, dada la gran repercusión económica y perjuicios que puede provocar tal publicidad si al final no fuera cierta. (ACM).

 

82. INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO LA INCORPORACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL DE LA FINCA

Resolución de 14 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden a inscribir la constatación de una referencia catastral en virtud de instancia privada.

Mediante instancia privada se pretende la incorporación de la referencia catastral por quienes son titulares catastrales pero no registrales de la finca, ya que aparece inscrita a favor de un tercero en virtud de una ejecución.

La Dirección confirma la nota, de conformidad con los principios de: salvaguardia judicial de los asientos registrales (art. 1 LH) ; de tracto sucesivo (art. 20 LH); el de legitimación registral (art 38 LH) y  el principio de rectificación de los asientos registrales, o su cancelación, exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquéllos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (arts 40, 82 y 220 LH). Este criterio resultaba también recogido en el art. 53.5 de la Ley 13/1996, -actualmente está derogado por la Ley 13/2015, pero vigente en el momento de presentación de la solicitud en el Registro-, cuando señala que «en todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita, como operación específica conforme a las siguientes reglas…»; y en el art 40 TR de la Ley del Catastro (R.D. Leg. 1/2004), señala que: «1. Están obligados a aportar la referencia catastral de los bienes inmuebles: (…) c) Ante el Registro de la Propiedad, quienes soliciten del registrador la práctica de un asiento registral relativo a bienes inmuebles».  Además rechaza el argumento de que las fincas en el catastro esté a nombre de los solicitantes, ya que a efectos jurídicos, la titularidad es la que resulte del Registro de la Propiedad de conformidad con los arts. 2.2, 3.3, y 9.4 de la Ley del Catastro.

Comentario: EL ART. 199 LH tras la redacción dada por la Ley 13/2015 permite que la incorporación de la representación gráfica catastral se haga a instancia del titular no solo del dominio sino de cualquier derecho real. (MN)

84. Rectificación de error de concepto.

Resolución de 15 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de El Vendrell nº 3, por la que no se practica una rectificación de una inscripción del Registro solicitada mediante instancia.

En una escritura se hizo la adjudicación de las viviendas de un edificio por terceras partes iguales entre los herederos, pero la inscripción se practicó únicamente a favor de dos de los herederos (en cuanto a una tercera parte indivisa cada uno) por cuanto el tercer heredero no solicitó que se practicara inscripción alguna de su tercera parte indivisa.

En la escritura de partición existía un compromiso entre los herederos, consecuencia de una transacción, de adjudicar las fincas en una futura división horizontal adjudicándolas de una manera determinada.

Se presenta ahora la escritura junto con instancia suscrita por el tercer heredero que no es titular registral, solicitando se rectifique la inscripción practicada por haberse omitido en la misma la obligación de adjudicar las fincas en una futura división horizontal de una determinada manera.

El registrador señala que la inscripción es conforme con lo establecido literalmente en la escritura y que la obligación contraída es una obligación de carácter personal que no accedió ni debió acceder al Registro, al no haberse garantizado con ninguna garantía real para asegurar su cumplimiento.

El recurrente afirma que se ha producido un error de concepto.

Pero la DGRN desestima su recurso, diciendo que «resulta evidente, (…) que el recurso no puede prosperar, pues (…) para rectificar el error de concepto es requisito imprescindible el consentimiento unánime de todos los interesados y del registrador, consentimiento que en este caso no concurre, o, en su defecto, resolución judicial, que tampoco se ha producido». Y que «Tiene igualmente razón el registrador cuando manifiesta que en cuanto a la pretensión del recurrente de que se rectifique el Registro para que se haga constar una obligación que afecta a los herederos en la práctica de una futura división horizontal y adjudicación de las entidades resultantes de la misma, el artículo 9 del Reglamento Hipotecario determina que no son inscribibles la obligación de constituir el dominio o derecho real sobre cualquier inmueble o la de celebrar en el futuro contratos ni cualesquiera otras obligaciones o derechos personales sin perjuicio de que se inscriba en cada uno de estos casos la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento.» (JDR)

 

85. INMATRICULACIÓN DE FINCA ATRAVESADA POR VÍA PECUARIA

Resolución de 15 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Se discute en el presente expediente si puede inmatricularse una finca en el Registro de la Propiedad cuando el registrador tiene conocimiento de que la misma está atravesada por una vía pecuaria, concretamente una vereda.

La DGRN señala que «En el presente caso, como resulta de la certificación administrativa referida, no estamos simplemente ante la inmatriculación de una finca de propiedad privada que linde con dominio público, sino que nos encontramos ante la pretensión de inmatricular una finca que, al menos en parte, ocupa el trazado de una vía pecuaria, que es un bien de dominio público, por lo que no puede practicarse la inmatriculación pretendida.»

Y seguidamente hace una interesante exposición sobre el origen y regulación del sistema de protección registral del dominio público, incluso no inmatriculado, y el refuerzo de este principio en la nueva ley 13/2015.

Se transcriben a continuación los fundamentos jurídicos siguientes:

» 4. Esta obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.

Por esa razón, el artículo 61 de la misma Ley, ordena que «el personal al servicio de las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos».

  1. En el caso particular de los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos que indudablemente son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista.

En primer lugar, el artículo 36 de dicha la Ley ordena que «las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y suministro de información de los artículos 61 y 64, una previsión específica en el artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda».

Con estas previsiones legales, es evidente que cuando la Administración Pública haya cumplido debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el registro de la Propiedad, éstos gozarán de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito.

  1. Pero la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.

En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

  1. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.

Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la Ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general. (…)

  1. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, señalando en el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria que «todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática (…) para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente».

Y en su disposición adicional primera, añade que «para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado».

  1. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.
  2. En el caso particular objeto del presente recurso, y aun cuando su asiento de presentación se practicó el 29 de octubre de 2015, y por tanto, con anterioridad a la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, no sólo resultan indicios fundados de que la inmatriculación pretendida pudiera invadir el dominio público, en este caso una vía pecuaria, sino que consta certificación administrativa acreditativa de tal extremo, por lo que la calificación registral negativa ha de ser evidentemente confirmada, y en consecuencia desestimado el presente recurso. (JDR)

  

87. CONTADOR PARTIDOR QUE INTERVIENE TAMBIEN COMO CURADOR

Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valencia nº 13, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aprobación y protocolización de cuaderno particional de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que se da la circunstancia de que el contador-partidor es a la vez el curador de uno de los herederos. Todos los herederos, incluido el sujeto a curatela y el curador, comparecen y aprueban las operaciones particionales.

El registrador considera que al coincidir en una misma persona la condición de contador partidor y de curador  hay que nombrar un defensor judicial conforme al artículo 299 CC o bien que la partición sea aprobada por el juez.

El interesado recurre y alega que no es necesario tal defensor judicial, según consulta verbal al órgano judicial que estableció la curatela y que, en todo caso,  ha solicitado su nombramiento.  Posteriormente dicho órgano judicial emite un Auto declarando que no se admite a trámite dicha solicitud de  nombramiento pues el sometido a curatela no necesita de la aprobación judicial para los actos que recoge el artículo 271 CC, entre los que está la partición de la herencia; y añade que la ratificación por todos los herederos hace innecesaria la intervención del defensor judicial. El notario autorizante no realiza alegaciones.

La DGRN estima el recurso. Recoge el razonamiento del órgano judicial de que al haber sido aprobada la partición por todos los herederos, incluido el curador, no es necesaria la aprobación judicial de la partición, conforme a lo dispuesto en los artículos 289, 290 y 293 de Código Civil , lo que se confirma además por lo dispuesto en el artículo 1060 CC en su redacción anterior y en la nueva redacción dada por la ley 15/2015. Declara también que  no hay conflicto de intereses   porque el contador-partidor no tiene interés personal en el asunto y por ello  no es necesario nombrar un defensor judicial. (AFS)

 

88. Cancelación de hipoteca respecto de finca adjudicada a una sociedad como consecuencia de procedimiento concursal.

Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Granada nº 5 a practicar la cancelación de una inscripción de hipoteca respecto de determinada finca adjudicada a una sociedad como consecuencia de determinado procedimiento concursal. 

A) Hechos: En un procedimiento concursal se vende, en desarrollo del plan de liquidación, una finca sujeta a una hipoteca anterior al concurso. Al efecto se presenta el testimonio del decreto de adjudicación, junto con los mandamientos por duplicado de cancelación, copia sellada del plan de liquidación y del auto aprobando el mismo, y en los que consta expresamente que el acreedor hipotecario (Bankia) »como titular de un crédito con privilegio especial sobre el inmueble, consiente igualmente en su venta, percibiendo íntegramente la cantidad de 400.000 € dando carta de pago”.

B) La registradora, (la inicial y la sustituta) inscribe la venta a favor del adjudicatario pero no cancela la hipoteca previa porque al tratarse de un crédito con privilegio especial, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario o la correspondiente resolución judicial que expresamente ordene dicha cancelación.

Así, han reiterado las Res DGRN de 6 y de 8 de julio de 2015, que el requisito de la previa audiencia de los acreedores afectados supone una generalización a la fase de liquidación de lo previsto por la Ley Concursal para un caso particular: el del levantamiento y la cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado (art 55-3 L.Conc). Por ello sin la notificación al titular registral de la hipoteca, con expresión de las medidas a adoptar para la satisfacción de los créditos, la cancelación no puede ser decretada por el juez.

C)  La abogada del adjudicatario recurre alegando que del expediente resulta acreditado que el acreedor hipotecario ha tenido conocimiento y prestado su conformidad a todas las operaciones de venta y cancelación.

D) La DGRN estima el recurso, y REVOCA la calificación, señalando que efectivamente, en este caso concreto, el acreedor con privilegio especial se ha personado e intervenido activamente, y ha tenido conocimiento de las medidas tomadas en relación con la satisfacción del crédito con privilegio especial y que ha recibido determinada cantidad en tal concepto. (ACM).

 

89. Sociedad anónima. Principio de prioridad: Presentación sucesiva de títulos contradictorios: Procede suspender la calificación.^

 Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Ibiza a inscribir una escritura de elevación a público de determinados acuerdos sociales de una entidad.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

1º. Existe presentada en el registro un acta notarial de la que resulta el nombramiento de un nuevo administrador de una sociedad. La junta se celebró el 8 de septiembre de 2015. Dicho documento está suspendido por diversos defectos.

2º. A continuación se presenta una escritura de elevación a público de acuerdos adoptados en junta de fecha anterior a la del acta notarial antes reseñada, de cese de administrador único, disolución de la sociedad y nombramiento de liquidador.

El registrador suspende la calificación de esta escritura “hasta que no se despache o se cancele por caducidad el asiento de presentación  referente al acta notarial”.

 Basa su calificación en el artículo 10 Reglamento Registro Mercantil, por el que el documento que acceda primeramente al Registro será preferente sobre los que accedan con posterioridad, debiendo el Registrador practicar las operaciones registrales correspondientes según el orden de presentación y en la doctrina de la DG relativa a que el registrador en su calificación debe tener en cuenta todos los documentos presentados(Resolución Dirección General Registros y Notariado 21 de diciembre de 2010, y de 6 Julio 2004).

El interesado recurre alegando que “el principio de prioridad registral tiene excepciones cuando resulta la nulidad del título primeramente presentado a la vista del segundo, y, a su juicio, esta es la situación que acontece en este caso en el que una vez acordada la disolución de la sociedad y el nombramiento de liquidador es nulo el nombramiento posterior de administrador, pues no cabe renovar la administración de una sociedad disuelta”

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Recuerda su doctrina de que el principio de prioridad es aplicable a los documentos presentados en el registro mercantil pero que, en numerosas ocasiones el Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 13 de febrero y 25 de julio de 1998, 29 de octubre de 1999, 28 de abril de 2000, 31 de marzo de 2001 y 5 de junio de 2012), ante una contradicción insalvable de los títulos presentados ha afirmado: en primer lugar, que el registrador en su calificación deberá tener en cuenta no solo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con estos, aunque fuese presentados después, … y en segundo lugar, que hay que tener bien presente la especial trascendencia de los pronunciamientos registrales con su alcance «erga omnes» y habida consideración de la presunción de exactitud y validez del asiento registral y del hecho de que el contenido tabular se halla bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se declare judicialmente la inexactitud registral”.

Por ello concluye que  el registrador en estos casos de títulos contradictorios presentados a inscripción “debe suspender la inscripción de los títulos incompatibles y remitir la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la decisión de juez competente, cuya función el registrador no puede suplir en un procedimiento, como es el registral”.

Comentario: Reiteración de una doctrina que puede considerarse ya clásica de nuestro CD. Ante dudas sobre validez o nulidad de unos acuerdos, por existir presentados títulos contradictorios en el registro, lo procedentes es suspender la calificación de todos ellos y remitir la cuestión a los Tribunales de Justicia. Como en el caso de la resolución el que se califica, aunque de junta de fecha anterior, se presentó con posterioridad, si el primer documento presentado fuera subsanado, tampoco procedería su despacho pues habría que suspenderlo por la doctrina antes expuesta. (JAGV).

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90. Segregación y extinción de comunidad. Concreción de hipoteca

Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Archena, por la que acuerda suspender la inscripción de determinada cláusula de una escritura de segregación y disolución de comunidad.

Hechos: Se otorga una escritura de disolución de comunidad en virtud de la cual se segrega una finca, quedando un resto, y los dos copropietarios extinguen el condominio y se adjudican cada uno una finca. Hay varias hipotecas que gravan la cuota de uno de los comuneros y por ello se solicita del registrador que todas ellas se concreten o recaigan sobre el trozo segregado, aunque no comparece el acreedor.

El Registrador considera que para concretar la responsabilidad hipotecaria en una de las partes de la finca es necesario el consentimiento del acreedor, conforme al artículo 124 de la Ley Hipotecaria.

El interesado recurre y alega que no son de aplicación los artículos citados por el registrador y por ello no es necesario el consentimiento del acreedor, por cuanto las hipotecas no gravan toda la finca, sino sólo la cuota de uno de los copropietarios. Por aplicación del principio de subrogación real, la hipoteca ha de gravar ahora la parte adjudicada a dicho propietario; cita en su apoyo la doctrina del TS y una Resolución de la DGRN de 20 de Febrero de 2012.

La DGRN estima el recurso. De la jurisprudencia existente sobre la materia concluye que no se necesita el consentimiento de los acreedores para realizar la partición, sin perjuicio de su derecho recogido en el artículo 123 LH cuando la carga afecta a toda la finca. Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil .(AFS)

 

91. Reanudación de tracto mediante sentencia declarativa de dominio

Resolución de 17 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 10, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia declarativa de dominio.

La finca figura inscrita a favor de Instituto de la Vivienda de Madrid, si bien fue adjudicada a un titular, casado, en virtud de un contrato de compraventa; posteriormente se vendió a unos cónyuges y se adjudicó a la esposa en proceso de divorcio. Esta presenta ahora sentencia declarativa de dominio en procedimiento dirigido frente al Instituto y a los titulares intermedios.

La Registradora considera que existen 3 defectos:

1.-Que no se ha demandado a un posible titular intermedio – la esposa del primer adjudicatario – por lo que no se podría aplicar la doctrina de la Dirección sobre la posibilidad de reanudar el tracto mediante sentencia declarativa de dominio: que exige que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante. Sin embargo el Centro revoca el defecto porque entiende que  no ha sido propiamente adquirente, siendo así que el adquirente lo fue su marido, no constando que su régimen económico matrimonial fuera de comunidad, ni el carácter del bien adquirido, por lo que no puede formularse una calificación conjetural sobre la hipótesis de que estuviera casada en régimen económico-matrimonial de gananciales y sobre el carácter ganancial del bien, siendo, en este caso, competencia del juez la valoración de la relación procesal entablada.

2.- la no constancia en el fallo del título de adquisición de la demandante. También se revoca porque, si bien no figura expresamente en el fallo, sí se ha indicado con claridad suficiente a lo largo del cuerpo de la sentencia – Fundamento de derecho primero-

3.- el posible error material en el encabezamiento de la sentencia al indicar que se trata de una elevación a público de un contrato de compraventa cuando se trata de un procedimiento ordinario declarativo de dominio. Señala la Dirección que no hay duda del error, pero que carece de entidad suficiente para evitar la inscripción, puesto que es doctrina reiterada que los errores materiales, que con meridiana claridad resultan del propio documento y sin afectar al propio negocio jurídico objeto de inscripción, pueden ser integrados por el propio registrador a la hora de practicar los oportunos asientos registrales. (MN)

 

92. Sentencia contra desconocidos herederos del titular registral, sin que conste el nombramiento del administrador judicial.

Resolución de 17 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid nº 17 a inscribir un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea si es inscribible una sentencia recaída en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra desconocidos herederos del titular registral y su cónyuge también titular registral, sin que conste que haya tenido lugar el nombramiento del administrador judicial de la herencia.

La Dirección revoca la nota de conformidad con su reiteradísima doctrina sobre herencias yacentes: toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los arts. 790 y ss. LEC, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (RR de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015); de modo que para que el nombramiento del defensor judicial no se convierta en una exigencia formal excesivamente gravosa en la doctrina jurisprudencial se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial, lo que no ocurre en este caso donde la demanda se ha dirigido contra herederos del titular registral y su cónyuge (MN)

 

93. DERECHO DE SUPERFICIE Y OPCIÓN DE COMPRA CONEXA. PLAZO DE EJERCICIO.

Resolución de 18 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de un derecho de opción de compra.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que el Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial, constituye un derecho real de superficie sobre determinada finca registral, a favor de Doña X, pactándose que dicho derecho de superficie tendrá un plazo de duración de 35 años, prorrogable hasta un máximo de 99, a contar de la fecha de la escritura, y se reconoce a la superficiario un derecho de opción de compra, que podrá ejercitar en cualquier momento dentro del plazo de vigencia del dcho. de superficie.

Registrador: Califica la escritura anterior negativamente, suspendiendo la inscripción del dcho. de opción, dado que conforme al art. 14 del RH, el plazo máximo para ejercer el derecho de opción de compra es de 4 años, salvo en el caso de arrendamiento con opción de compra, en que se puede extender al plazo total de la duración del arrendamiento (RS 14 febrero de 2013). Sólo en el caso de arrendamiento, se permite por el RH la ampliación de plazo para el ejercicio del dcho. de opción.

Solicitada la calificación registral sustitutoria, se ratifica la calificación registral anterior, manifestándose que “no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que tienen su fundamento en los efectos que a la publicidad registral confiere el propio Ordenamiento”.

Notario:  Interpone recurso indicando que, si bien es cierto que el art 14 RH amplía el plazo de ejercicio de la opción sólo para el caso del arrendamiento, no queda excluida la posibilidad de que existan otros supuestos similares, procediendo la aplicación analógica, cuando se contemple un supuesto similar y se aprecie identidad de razón.

Además así, por ejemplo, lo admite la Compilación Navarra, ley 461, que literalmente dice que “Cuando el derecho de opción de compra se haya constituido como anejo a un arrendamiento, superficie, hipoteca u otro dcho. real inscribible en el Registro de la P. su duración podrá alcanzar la totalidad del plazo de éstos, así como sus prórrogas, expresas o tácitas”, y también la ley 5/2006 de 10 de mayo del libro quinto del Código Civil de Cataluña,  art 568-8 que dice “el dcho. de opción, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto de prórrogas sucesivas, que no puede exceder del plazo de 10 años, aunque la duración del dcho. de opción constituido como pacto o estipulación integrada en otro negocio jco no puede superar la de éste, con las prórrogas correspondientes”.

Dirección General: Admite el recurso del notario, dado que al carecer el supuesto planteado de regulación positiva en nuestro Ordenamiento Jco, tanto el pacto, el contrato y el dcho. de opción, han merecido una prolija atención por parte del TS, que ha señalado, ante la inexistencia de regulación, que rige, en este punto, el principio de autonomía de la voluntad, sin otros límites que los propios de ésta. De esta forma, el contrato de opción (no confundible con la promesa bilateral de comprar y vender) y el dcho. de él derivado pueden configurarse de diversas maneras, y con muy distinto contenido, con los únicos límites de la ley, la moral y el orden público. Por tanto, nada impide configurar el dcho de opción como dcho. real con base al criterio de numerus apertus, que rige en Nuestro Dcho. Dando aplicación al art 14 del RH, y ante la no regulación del supuesto, la única exigencia respecto del dcho. de opción ahora constituido, es la exigencia de un plazo de ejercicio, quedando proscritos los gravámenes indefinidos y justificándose la existencia de un plazo máximo que es exigible para su acceso registral. Se precisa además una causa justificada y que se respeten las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral, con respeto pleno al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad de creación de nuevas formas jurídico reales, exigiendo que el dcho. real constituido tenga suficiente claridad y certeza para dotarla de efectos erga omnes. Finalmente, la DG hace referencia a su regulación en los distintos Dchos. Forales y a que antes se ha hecho referencia. (JLN)

 

94. Discrepacia en el N.I.E del titular registral

Resolución de 21 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de compraventa.

El registrador suspende la inscripción de una compraventa porque el N.I.E. de la transmitente consignado en la escritura no coincide con el que resulta del Registro, y porque con la aportación del determinado testimonio, no queda subsanado dicho defecto, puesto que del mismo no resulta que la señora que figura en el citado N.I.E. sea la misma persona que en su día compareció en la escritura que causó la inscripción correspondiente.

Como precisa la DG, el problema que se plantea en el presente expediente no es propiamente el de la identificación de una determinada compareciente, (doña G.G.) que otorga una venta de una finca registral, por cuanto el notario ha dado fe de conocimiento, dación de fe que el registrador no puede cuestionar, sino que lo que el registrador cuestiona es si la compareciente doña G.G. con N.I.E. (…)01(…), es la misma que la titular registral doña G. G. con N.I.E. (…)91(…).

La DGRN estima el recurso diciendo que «En el caso al que se refiere la calificación impugnada, es evidente que del documento de identidad cuyo testimonio se acompaña a la escritura calificada se desprenden los datos necesarios para salvar la discrepancia a la que se refiere al registrador, pues, a la vista del N.I.E., basta realizar el cálculo del dígito de control del mismo (conforme a la web oficial del Ministerio del Interior, http://www.interior.gob.es/web/servicios-al-ciudadano/dni/calculo-del-digito-de-control-del-nif-nie) para comprobar que se produjo el error en el título previo, en el asiento registral practicado o en ambos, y que no cabe duda alguna sobre la identificación de la vendedora. Efectivamente, al N.I.E. (…)01(…), le corresponde la letra «W»; mientras que al N.I.E. (…)91(…), no le corresponde la letra «W», como consta en el Registro de la Propiedad, sino la letra «M», por lo que este N.I.E., que consta en la inscripción registral, es erróneo, por lo que puede deducirse que doña G. G. compareciente en la escritura es doña G. G. titular registral, teniendo en cuenta las demás circunstancias concurrentes, como la identidad de su cónyuge. (JDR)

 

95. HERENCIA DE CIUDADANO HOLANDES

Resolución de 21 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Mateu a inscribir una escritura de herencia.

Por medio de escritura pública autorizada por notario español, se acepta y adjudica la herencia causada por el fallecimiento de una causante de nacionalidad holandesa.

Se incorpora a la escritura certificado notarial de herederos expedido por notario de los Países Bajos, debidamente traducido y apostillado. En este certificado el notario certifica el fallecimiento de la causante (6 de julio de 2014); su fecha de nacimiento (28 de marzo de 1951); su último domicilio (en los Países Bajos); su matrimonio con don H. J. R. (compareciente en la escritura de partición); sus cuatro descendientes doña J., don J., don J. y don J. R., todos ellos comparecientes en la escritura notarial española; se hace relación de la declaración del Registro Central de Últimas Voluntades en La Haya (Países Bajos) del que resulta haber otorgado testamento el 7 de marzo de 1996 ante otro notario de los Países Bajos, nombrando herederos a su cónyuge e hijos. En el mencionado testamento la causante adjudicó todos los bienes de su herencia a su cónyuge, con la obligación de hacerse cargo del pago de las deudas y cargas de su sucesión como si fueran sus propias deudas y de adeudar a cada uno de sus coherederos, por lo adjudicado en exceso, el valor de la porción hereditaria que a estos les corresponde. Manifiesta además el notario expedidor del Certificado que el cónyuge de la causante, está facultado y capacitado para recibir y disponer de todos los bienes, fondos, valores en dinero y derechos pertenecientes a la comunidad de bienes disuelta, en la que estaban casados los cónyuges.

 Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Sant Mateu y por lo que aquí interesa mantiene el registrador su calificación negativa en cuanto a dos defectos: a) Falta acompañar certificado de defunción debidamente apostillado y copia autorizada y debidamente apostillada del testamento de 7 de marzo de 1996 de doña. M. E. P., y b) No se aporta certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad o documento de similar naturaleza reconocido por el Derecho holandés.

El notario autorizante interpone recurso alegando que este certificado, con arreglo al Derecho holandés, es título sucesorio formal en sí mismo y, en cualquier caso, aunque no lo fuera, también se aplica erróneamente la legislación española pues sería un  testimonio notarial suficiente del testamento y de los certificados de defunción y Últimas Voluntades holandeses con la virtualidad necesaria para fundamentar la inscripción.

La DGRN considera que estamos ante un supuesto previo a la aplicación del Reglamento (UE) número 650/2012, dado que la fecha de fallecimiento del causante es anterior al 17 de agosto de 2015. La ley aplicable conduce a la ley nacional del causante, es decir a la holandesa al resultar aplicable el artículo 9.8 del Código Civil.

En el presente supuesto se discute cual es el título sucesorio abstracto a los efectos del Derecho español; o, en otros términos, se trata de determinar los requisitos formales precisos para el acceso de una transmisión «mortis causa» al Registro de la Propiedad español, cuestión que se rige por el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, y por sus concordantes artículos reglamentarios.

El artículo 14 de la Ley Hipotecaria, establece una serie de títulos sucesorios abstractos a los efectos del Registro, contempla los supuestos de sucesión testada o legitima, debiendo considerarse también incluidos títulos sucesorios extranjeros susceptibles de surtir efectos por su equivalencia formal y funcional con la ley española, que es la ley del procedimiento registral (R 24 de octubre de 2007).

 El problema se concreta en determinar si, aportado el certificado notarial de herederos holandés, deben aportarse, además, los certificados de defunción del causante, su testamento y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de Holanda.

El certificado sucesorio notarial holandés es título sucesorio conforme al Derecho holandés, según se recoge en los artículos 187 y 188 de la Sección 4.6 sobre Consecuencias de la Sucesión del Libro 4 referido al Derecho de sucesiones del Código Civil holandés.

El certificado de la herencia holandés tal y como señala el artículo 188 del libro 4 del BW (Burgerlijk Wetboek) o Código Civil holandés, es un documento en el que un notario indica uno o más de los siguientes hechos: a) Que una o más personas mencionadas en la declaración, con independencia de que haya un reparto específico, son herederos o el único heredero del fallecido, con indicación de si han aceptado la herencia; b) Que el cónyuge del fallecido tiene o no derecho en virtud de la Sección 2 del Título 3 al usufructo de uno o más bienes pertenecientes al patrimonio del fallecido, con indicación de si tiene poder de disponer o transmitir estos bienes gravados con este usufructo o si tiene el derecho a consumir estos bienes, con indicación del momento hasta el cual tiene derecho a invocar el artículo 29, párrafos 1 y 3 (relativo al destino de la vivienda conyugal); c) Que la herencia se distribuye de conformidad con el artículo 13, y si, y en qué momento el cónyuge tiene derecho a la facultad a que se refiere el artículo 18, párrafo 1 (relativo al pago de deudas); d) Si la administración de la herencia ha sido o no confiada a un ejecutor, administrador o a un liquidador con indicación de sus facultades o, e) Que una o más personas mencionadas en el certificado tiene dicho estatus de ejecutor, administrador o liquidador.

El «verklaring van erfrecht», certificado de derecho hereditario, tiene una función probatoria de la ley aplicable; de legitimación de los beneficiarios de la sucesión y de contribución a la seguridad al tráfico especialmente cuando se trata de transmisión de bienes inmuebles. Establece una presunción a favor de la persona en él considerada heredero, tanto respecto de su cualidad de tal como de los derechos sucesorios que en el certificado se le reconocen, sirviendo el testamento de base para la emisión del propio certificado. Constituye el título sucesorio abstracto de conformidad con el Derecho holandés.

En cuanto a la necesidad de aportar el certificado de defunción y del Registro de Actos de Última Voluntad de Holanda, documentos exigibles para su calificación registral, conforme al artículo 76 del RH, en el caso del certificado holandés por aplicación del principio de adaptación, esa aportación sería necesaria en los supuestos en que no resultaren del propio certificado notarial sucesorio holandés (artículo 78 RH), que en el presente caso se entiende cumplido. Efectivamente, en el certificado sucesorio expedido por el notario de los Países Bajos se dice expresamente que «tras haber visto los documentos pertinentes» certifica que la causante falleció el 6 de julio de 2014 en Jouy aix Arches (Francia) y se hace relación de la declaración del Registro Central de Últimas Voluntades en La Haya (Países Bajos) del que resulta haber otorgado testamento el 7 de marzo de 1996 ante el notario don A. J. M. Terhost, notario de Raalte, nombrando herederos a su cónyuge e hijos, quienes quedan perfectamente identificados, por lo que el defecto debe ser revocado. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

 Comentario.- Esta Resolución versa sobre uno de los temas clásicos de DIPr, el reconocimiento de documentos públicos extranjeros, su aceptación por las Autoridades del Estado de recepción. Como señala acertadamente el notario recurrente, Sr. Rivas Andrés  “La moderna legislación española tiene el mérito de haber concentrado y explicitado en un solo texto estos requisitos si bien comete el error de referirse a ellos como requisitos de »inscripción» cuando al ser ésta voluntaria habrá de entenderse se refieren a su »aceptación en España» con independencia de que se inscriban finalmente o no.

Mejorando a los Arts. 97 de la Ley del Registro Civil de 24/7/14 (LRC), 12 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2/7/15 (LJV), y 56, 60 y 61 de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional (LECOJI) de 30/7/15, y dándole un carácter general aplicable a cualquier documento respecto de cualquier Registro, la Disposición Adicional 3ª LJV establece los siguientes cinco requisitos: »Inscripción en los registros públicos de documentos públicos extranjeros. 1. Un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el hecho o acto de que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos: a) Que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado. b) Que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen. c) Que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento designado por las normas españolas de Derecho internacional privado. d) Que la inscripción del documento extranjero no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español».

Que la DA 3ª LJV tiene ese carácter general y aplicación preferente resulta de la LECOJI en su Art 2 »La cooperación jurídica internacional en materia civil y mercantil, se rige por: a) Las normas de la Unión Europea y los tratados internacionales en los que España sea parte. b) Las normas especiales del Derecho interno. c) Subsidiariamente, por la presente ley». Y en su DA 1ª »A los efectos de lo previsto en el artículo 2 de esta ley, tienen la consideración de normas especiales en materia de cooperación jurídica internacional en materia civil y mercantil, entre otras, las siguientes:… g) Las normas de Derecho Internacional privado contenidas en la Ley de Jurisdicción Voluntaria».

     El notario español que sustancie una sucesión con elemento extranjero, tiene que tener en cuenta la distinción entre el documento sucesorio que contiene la voluntad del causante y el “título sucesorio”, entendiendo por tal, el documento público o conjunto de documentos públicos que en el país de origen son cimiento o soporte para que, con base al mismo /o mismos y con razonable certeza y seguridad jurídica se practique una partición o adjudicación sucesoria o se lleve a cabo un acto dispositivo por los miembros integrantes de la comunidad hereditaria.

     Entre los títulos sucesorios que circulan en Europa podemos mencionar, entre otros, el documento judicial de adjudicación de herencia austriaco, el Erbschein alemán, el certificado sucesorio suizo, el Grant inglés, el acta de notoriedad francesa y belga, sin obviar la copia autentica del testamento abierto notarial o el depósito, adveración, protocolización de otra forma testamentaria (cerrada, oral, abierta, secreta) que son título de operaciones sucesorias en algunos Ordenamientos incardinados en sistemas de raíz latina; a ellos se unirá para los Estados parte del Reglamento UE 650/2012, el “Certificado sucesorio Europeo”. (IES)

 

96. EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD

Resolución de 21 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tamarite de Litera, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida consignado en acta de notoriedad.

En el presente supuesto se pretende hacer constar (el otorgamiento y presentación del título se produce con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio) en el Registro por acta de notoriedad un exceso de cabida, casi exponencial, de superficie, pasando de 60 a 914 metros cuadrados, generándose un cambio en la naturaleza de varios de los linderos (pasando de fincas colindantes, algunas de la misma propiedad en origen, a calles o vías públicas). De la inicial descripción de «corral», la nueva descripción pasa a ser de «tres almacenes y un espacio deportivo con solar anejo» y, como se ha dicho, de 60 a 914 metros cuadrados, por lo que es razonable la duda de que más que un exceso de cabida, se pretende inmatricular una nueva porción de terreno.

     Recuerda la DGRN que el exceso de cabida puede configurarse como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en la Resolución de 17 de octubre de 2014: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».

Este método sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. Dichas dudas deben expresarse en la nota de calificación y las mismas no deben ser arbitrarias, genéricas, o meramente temerarias, sino que deben estar fundamentadas debidamente, evitando así la indefensión del particular. No es posible una denegación de la inscripción del exceso de cabida de manera abstracta o genérica, sino que la misma debe basarse en circunstancias, fácticas o jurídicas, que evidencien que verdaderamente no se interesa rectificar un dato erróneo existente en los libros del Registro, sino que se pretenden operaciones tales como la obtención de una inmatriculación –y posterior incorporación– de fincas colindantes, o la realización de operaciones de agrupación o agregación (o de segregación o división en casos de defectos de cabida) sin llevar a cabo la instrumentalización notarial correspondiente, amén de evitar el debido pago de impuestos.

En el caso que nos ocupa, la registradora en su nota de calificación ha expresado que el motivo por el que no se permite el acceso del exceso al Registro es su excesiva magnitud, y que por ello se pretende la inclusión dentro de la finca inscrita de una nueva realidad física, correspondiente a otra entidad independiente, que habrá ser objeto de inmatriculación de manera propia y posterior agrupación, por lo que confirma la calificación.  (IES)

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97. Entrega de Legado. Derechos de uso y habitación. Tracto sucesivo.

Resolución de 28 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona nº 6, por la que se deniega la inscripción de la adquisición de un legado en una escritura de partición y adjudicación de herencia

Se trata de resolver en torno a si es inscribible o no cierta escritura de entrega de legado

La DGRN, tras reiterar su doctrina en torno al objeto del recurso, y a la protección de los asientos ya practicados, confirma la nota de calificación negativa porque efectivamente la finca figura inscrita a nombre de entidad distinta del causante, por lo que en puridad del principio de tracto sucesivo sólo cabe señalar el defecto. También confirma el defecto señalado respecto de que no se ha producido en la escritura entrega del derecho de uso y habitación, pues aunque se menciona la existencia del mismo en el expositivo de la escritura, nada se dispone en el otorgamiento respecto de su entrega o constitución (JCC).

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 99. ENTREGA DE LEGADO

Resolución de 28 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Toledo nº 3, por la que acuerda suspender la inscripción de una instancia por la que solicita la inscripción de una finca legada

Supuesto de hecho. La cuestión se centra en determinar si instituidas herederas las tres hijas del causante por partes iguales, y establecidos además unos legados a favor de una ellas, puede ésta por sí sola, mediante instancia privada, solicitar la inscripción a su nombre de las fincas legadas, o si para ello se precisa el otorgamiento de escritura pública de entrega por parte de los herederos.

¿Puede la prelegataria tomar por su propia autoridad posesión del bien legado cuando hay legitimarios y herederos, y no se han designado albaceas-contadores-partidores facultados para la entrega? NO.

Es necesario escritura formalizada por todas las herederas-legitimarias.

Doctrina de la DGRN

Dado que en el testamento se han instituido herederas a las tres hijas legitimarias por partes iguales y no se han designado albaceas contadores-partidores para hacer la entrega, «la coincidencia de ambas circunstancias (existencia de legitimarios e institución de herederos) pone de relieve la inaplicabilidad al presente caso de lo dispuesto por el artículo 81.d) del Reglamento Hipotecario, al que parece acogerse la recurrente.

Tampoco puede aplicarse lo dispuesto en el apartado a) del artículo 81 del Reglamento Hipotecario, pues en el presente caso, entre otras razones, existen legitimarios; ni lo dispuesto en el apartado b), pues, entre otras razones, no estamos ante una escritura de partición de herencia formalizada por el contador partidor. Consecuentemente será necesario en el presente caso escritura formalizada por todas las herederas-legitimarias.

No es óbice para ello que la legataria sea la titular catastral de los bienes legados ya que ambas instituciones, Catastro y Registro, tienen sus propias normas reguladoras.»

Comentario. Son aplicables al caso los comentarios hechos a las resoluciones números 75 y 108 de este Informe. (JAR).

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D102. CANCELACIÓN DEL DERECHO DE REVERSIÓN EN PROYECTO DE COMPENSACIÓN.

Resolución de 30 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 3, por la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa de aprobación definitiva de proyecto de compensación.

Hechos. El presidente de una Junta de Compensación solicita la cancelación de los derechos de reversión concretados en una pequeña participación de una finca registral, cuyo titular es la referida Junta de Compensación.

El registrador entiende que “no resulta posible cancelar estas expectativas en tanto no conste de modo fehaciente que no podrán darse las circunstancias para que se produzca tal reversión, algo que en estos momentos no consta”. Exige certificación de un acto administrativo dictado en procedimiento con intervención del interesado y que sea firme, incluso en vía jurisdiccional.

El recurrente sostiene que, al ser intrínsecamente contradictorio el reconocimiento de la reversión en el caso de las expropiaciones motivadas por la falta de adhesión a una junta de compensación, el derecho a instar su declaración es un derecho vacío de contenido que coherentemente no tiene por qué quedar reflejado en el Registro de la Propiedad.

La DGRN confirma la calificación tras una extensa y didáctica exposición -casi un tratado- en la que analiza la naturaleza y régimen jurídico del derecho de reversión:

– La expropiación forzosa es una limitación del dominio, siendo la causa de la misma la utilidad pública o el interés social. Si no se materializa la finalidad para la que se produjo, la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa por no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que la motivó o si hay sobrante.

– La expresión de «derecho de reversión» tiene tres posibles significados, hitos sucesivos, según ya señaló la R. 26 de noviembre de 2001: la cualidad de expropiado (y su transmisión), la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los Tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista. Todos estos hitos son susceptibles de reflejo registral.

– El art. 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa, dispone, en su redacción actual, que en las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.” Se eliminó así en 1999 un vestigio de carga oculta, pues, antes de esa fecha, la LEF no preveía su inscripción.

– Este derecho de reversión se considera, ya desde el principio como un derecho real, un «ius in re aliena» que grava o constriñe el dominio del adquirente y ha de hacerse constar en el acta de inscripción y darse publicidad formal de él. Veremos que, con excepciones.

– El derecho de reversión tiene distinto régimen, dependiendo de que haya nacido antes o después de la reforma preconizada por la Ley 38/1999

– En cuanto al momento en que debe entenderse nacido el derecho de reversión, en la fase de latencia, se toma el mismo momento en que la expropiación se perfecciona. Pero, como derecho de adquisición preferente activo y ejercitable nace en el momento en que se produce cualquiera de las tres causas o presupuestos habilitantes que determina el artículo 54.1 LEF  (desafectación, incumplimiento de la afectación o existencia de sobrantes).

– Las expropiaciones urbanísticas tienen una regulación especial, entendiéndose por tales, todo ejercicio de la potestad expropiatoria al servicio de las funciones públicas de ordenación territorial y urbanística.

– Siendo el derecho de reversión una garantía de configuración legal ordinaria, no formando parte del conjunto de garantías que establece el artículo 33 de la Constitución, es posible que ciertas expropiaciones, en su regulación sectorial, lo modulen o excluyan mediante norma con rango de Ley, como ocurre con determinadas expropiaciones urbanísticas.

– Así, por ejemplo, el art. 34 de la derogada Ley del Suelo de 2008 excluye el derecho de reversión cuando se altera el uso que motivó la expropiación del suelo, pero, en cambio, en los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, existe derecho de reversión cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido.

– Centrándonos en si el propietario no adherido a la junta de compensación tiene derecho de reversión, un argumento en contra, alegado por el recurrente, es que la expropiación puede evitarse, incorporándose a la Junta, por lo que no es forzosa.

– La Ley del Suelo autonómica madrileña regula la materia en el artículo 138 considerando este singular expediente expropiatorio del propietario no adherido a la junta de compensación, como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo, no ya como sistema propio, sino en el seno de otro sistema de ejecución del planeamiento.

– De lo anterior, deduce la DG que el expediente expropiatorio seguido contra el propietario no adherido voluntariamente a la junta de compensación, se configura como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo en el seno del sistema de compensación, donde la eventual opción de incorporación no obsta a su carácter forzoso. Como consecuencia, reconoce que, en estos casos existe un eventual derecho de reversión, siquiera expectante

– Este derecho ha de constar en el asiento desde la misma expropiación, por exigencia del art 54 LEF, plenamente aplicable a las expropiaciones de carácter urbanístico. Por excepción, no se hará constar cuando el propio título de expropiación declare la improcedencia de la reversión por concurrir ya en origen alguna excepción legal, como, por ejemplo, el haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo.

Y, ¿cómo cancelarlo posteriormente? La regla general es el consentimiento del interesado o resolución administrativa o judicial firmes en procedimiento en el que intervino de modo debido. Antes de ver diversos medios, algunas precisiones:

– Si la Administración hubiera notificado el exceso de expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio, el expropiado tiene tres meses para ejercitar su derecho de reversión.

– Pero, si no ha notificado, en defecto de esta notificación, procede la reversión en los casos previstos en el art. 47 TRLSuelo de 2015. En concreto, cuando el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, procede la reversión, si han transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido. El art. 54.3 LEF, aquí sólo subsidiario, da plazos distintos de 20, 5 y 2 años.

– Ni la Ley de Expropiación Forzosa ni su Reglamento dicen nada respecto de la existencia de un plazo de prescripción o de caducidad del derecho de reversión. La Jurisprudencia ha entendido que no se aplica el supletorio de prescripción de las acciones personales ni tampoco puede ser indefinido.

– Una solución, conforme a la nota de calificación, es la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión. La propia certificación puede acreditar que la extinción del derecho ha adquirido firmeza, incluso en el ámbito jurisdiccional.

¿Hay otros medios de cancelación?

A) La renuncia al derecho reconocido ha sido admitida por la jurisprudencia. Si fuera renuncia anticipada, podría desvirtuar la propia figura de la expropiación. En el caso debatido, el recurrente alegó que no estamos ante una expropiación, sino ante una transmisión voluntaria; pero si ello fuera así, deberían los interesados haber renunciado al derecho de reversión, cosa que no consta que se hiciera.

B) El expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por Ley 13/2015.

C) Sin expediente de liberación, conforme a la regla 8ª del art. 210 LH. Para ello es preciso que hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudo ejercitarse el derecho, si no constan asientos registrales.

La DG acepta su aplicación en estos supuestos de derecho de reversión derivados de expropiaciones en sistemas de actuación por compensación, siempre y cuando pueda afirmarse la existencia de un plazo preclusivo de ejercicio del derecho, a partir del cual puedan computarse los cinco años exigidos por el precepto.

Sin embargo, como ya se ha señalado, la jurisprudencia viene reiterando que en los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio, supuesto que podemos equiparar al de inejecución de la urbanización, en los no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley de Expropiación Forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez años para la urbanística, para poder ejercer la acción pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no establece un plazo máximo para su ejercicio, estableciéndose, a diferencia de los otros supuestos de reversión, únicamente el término inicial para el ejercicio del derecho y no un término final, mientras que en los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se fija un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho.

El legislador valora de forma distinta los supuestos en los que el fin de la expropiación se ha cumplido o no:

a) Si se ha cumplido, entiende que el transcurso de un considerable periodo de tiempo justifica la expropiación la hace irreversible.

b) Si NO se ha cumplido el fin, la expropiación pierde su justificación y permite la recuperación por su primitivo dueño del bien o derecho expropiado, sin esa limitación temporal.

Siempre está en manos de la Administración poner fin a tal estado de cosas mediante la notificación directa a aquéllos de la inejecución, terminación o desaparición de la obra o servicio público para así emplazarles a que insten la reversión en el término legal de tres meses.

Para el concreto supuesto estudiado, de derecho de reversión procedente de una expropiación en un sistema de actuación urbanística por compensación, al no poder invocar la existencia de un término final de ejercicio, no resultaría de aplicación, al caso particular de ejecución de urbanización, la norma de cancelación de la citada regla octava.

Sin embargo, la DG habría acepta la cancelación una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, acreditada mediante certificación administrativa del acta, siempre que no haya obstáculos registrales. Esta recepción de obras no se ha justificado en el caso presente. Es importante tener en cuenta al respecto que los deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización, conforme al art. 18.6 TRLSuelo.

Notas. Es importante recordar la constancia en el acta de inscripción de manera separada del derecho de reversión cuando se inscriba una expropiación, salvo que el título diga lo contrario, lo que no ocurría antes de 1999.

Para que el expediente de liberación de cargas y gravámenes llegue a buen fin han de comparecer y no oponerse todos los titulares del derecho de reversión, exigencia que malogrará en la mayor parte de los casos el expediente (art. 210.5 LH).

Al analizar la DG la posibilidad de aplicar al caso el término de cinco años del art 210. 8 LH, considera que la Administración ha cumplido. Pero creo que debería de darse un requisito adicional, no haber transcurrido 10 años entre la expropiación y el final de la urbanización, conforme al art. 47.2 a) TRLSuelo.

En la parte final de esta Resolución, la DG, después de indicar que al caso no se puede aplicar el art. 210.8 LH, finalmente prevé una posibilidad de aplicación. Interpreto que la DG entiende que no puede ser contado el plazo desde el final del periodo en que el derecho de reversión puede ser exigido una vez nacido como derecho ejercitante, por no estar previsto su final. Pero, en cambio, sí que puede contarse el plazo de cinco años desde el momento en que se ve que el derecho de reversión no va a nacer en su fase de ejercicio, por la presunción de haberse cumplido con las obligaciones de urbanizar, derivadas del otorgamiento del acta. Quedaría extinguido por declaración de la Ley y se aplicaría el 201.8 en relación con el 82.2 LH.

Ver otras resoluciones sobre reversión: R. 26 de noviembre de 2001 (tres posibles significados). R. 15 de abril de 2008 (transmisión del derecho de reversión). R. 5 de septiembre de 2013, para el supuesto de cancelación de una cláusula de reversión en una vivienda. R. 26 de octubre de 2015 (cancelación por disposición directa de la ley). (JFME)

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103. ENAJENACIÓN DE BIENES DE SUJETO A TUTELA. ¿PÚBLICA SUBASTA?

Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa de una finca urbana.

Se plantea la cuestión de la exigibilidad o no de pública subasta para la enajenación de bienes inmuebles de una persona sujeta a tutela, a lo que la DGRN responde afirmativamente.

La DGRN de un lado reconoce que no se pueden ignorar las poderosas razones en favor de su supresión, basadas en que la venta en pública subasta, que en su momento podía significar una garantía, hoy puede, por el contrario, suponer un impedimento para la obtención de un precio de mercado, en perjuicio de los intereses del incapaz.  De hecho, antes de la aplicación de la Ley 15/2015, podría ser posible apartarse de esa exigencia de la pública subasta tal como ha reconocido reiterada jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, pero era al propio juez, al que se atribuye esa competencia y no a los solicitantes de la autorización.

Pero añade que no es menos cierto que cuando la ley quiere excepcionar este requisito así lo hace (art.5.2 de la Ley 41/2003 de 18 de noviembre, de protección de las personas con discapacidad, que expresamente excluye la subasta pública para la enajenación de los bienes o derechos que integran el patrimonio protegido, art. 656 LEC –redacción dada por la ley 1/2000-, que permite que en el procedimiento de apremio la venta de bienes tenga lugar sin esa pública subasta, y art. 65 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, para el caso de que se instase la venta directa)

Pues bien, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, posterior a la reforma del artículo 272 del Código Civil, mantuvo la vigencia del Libro III de LEC de 1881, con excepción del art. 1.827 y de los arts 1.880 a 1.900 hasta la vigencia de la Ley sobre Jurisdicción Voluntaria, por lo que dejó vigente, entre otros el art. 2.015. Publicada, por fin esta ley, su art. 65.2 dispone expresamente que “la autorización para la venta de bienes o derechos se concederá bajo la condición de efectuarse en pública subasta previo dictamen pericial de valoración de los mismos, salvo que se hubiera instado la autorización por venta directa o por persona o entidad especializada, sin necesidad de subasta y que el juez así lo autorice”

De dicho precepto y de las DT 1ª y D.D Unica resulta que toda enajenación de bienes de una persona con capacidad modificada judicialmente posterior al 23 de julio de 2015 debe llevarse a cabo por los trámites del Capítulo VIII de la Ley 15/2015, lo que conduce a la aplicación de la norma del art. 65 (JCC)

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104. REPRESENTACION. JUICIO DE SUFICIENCIA GENÉRICO. INTERPRETACIÓN DEL PODER. RECURSO DE QUEJA.

Resolución de 10 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid nº 5 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que una de las partes está representada por poder. La notario autorizante emite el juicio de suficiencia del poder declarando que a su juicio es suficiente “ …para llevar a cabo el negocio jurídico objeto de esta escritura, y cuya calificación jurídica consta en el párrafo referente a la identidad y juicio de capacidad de los comparecientes, al que me remito..” Se acompaña copia autorizada del poder.

La registradora considera defecto insubsanable que la notaria haya emitido un juicio de suficiencia genérico e incongruente ya que a la vista de la copia del poder presentado en el Registro lo califica de insuficiente, pues piensa que sólo faculta al apoderado para vender una cuota indivisa o bien para extinguir el condominio y sin embargo el objeto de la venta es la totalidad del bien. El registrador sustituto confirma la calificación.

El interesado recurre en desacuerdo con la interpretación de la registradora sobre el alcance del poder y presenta al tiempo queja por la actuación de ambos registradores, por el retraso en la emisión de la calificación de la primera y por el desplazamiento físico a que se ha visto obligado por el segundo para recoger la calificación sustitutoria.

La Notaria autorizante formula alegaciones manifestando que el juicio de suficiencia es válido y congruente, que la misma registradora vio revocado su criterio sobre la expresión del juicio de suficiencia del poder por los tribunales en un caso similar, y que, en cuanto al fondo del asunto, califica de absurdo el criterio de la registradora, pues si el poder faculta para vender la cuota indivisa que corresponda al poderdante, y ésta es el cien por cien de la propiedad en el momento de la  venta, no tendría sentido que fuera válido para vender el 99,99% y no el 100% .

La DGRN revoca la calificación. Considera, en primer lugar, que el juicio de suficiencia notarial del presente caso es una fórmula de estilo que no cumple con el requisito establecido por la jurisprudencia de ser concreto y específico.

En cuanto al alcance del poder, considera más razonable y conforme a las reglas de la interpretación del CC (Artículos 1283 y ss) el criterio de la notaria autorizante, pues la voluntad del poderdante era autorizar para vender la totalidad de la finca, bien mediante la venta a un tercero bien mediante la disolución del condominio, ya que, además, en el momento del otorgamiento del poder había litigio judicial sobre el bien, del que finalmente adquirió la propiedad en su totalidad.

Respecto del recurso de queja, declara que la calificación no debe comunicarse de forma verbal en ningún caso, sin perjuicio de que pueda remitirse por correo si lo solicita el recurrente, siempre que quede constancia de tal solicitud.

Comentario.-  La interpretación de las facultades del apoderado plantea dos cuestiones, a mi juicio:

1.- El momento temporal de valorar el alcance de las facultades conferidas:

A la hora de valorar el alcance o suficiencia del poder, desde el punto de vista temporal, lo lógico es atender al momento de otorgamiento de la escritura en ejecución del poder, no al del otorgamiento del poder, pues, como en el caso concreto, si el poder no ha sido revocado sigue siendo válido para ejercitar las facultades conferidas sobre los bienes existentes en el momento de la ejecución del poder. Así, por ejemplo, si el poder faculta para vender los bienes existentes en determinada localidad es obvio que si algún bien ha sido vendido después del otorgamiento del poder queda excluido de facultades del apoderado y de la misma manera, si algún bien ha ingresado en el patrimonio después del otorgamiento del poder  queda incluido dentro del haz de facultades del apoderado. Más claro es el caso de que el poder sea general en el que nadie, que se sepa, ha entendido que pueda referirse a los bienes existentes en el momento del otorgamiento del poder y no a los adquiridos después.

2.- La interpretación  en el poder de venta de la expresión “la participación indivisa de un bien”.

Si, como hemos dicho anteriormente, el momento temporal para interpretar el poder es el indicado anteriormente, habrá que atender a la participación que pertenezca al vendedor en el momento de otorgamiento de la escritura de venta. El hecho de que en el poder se mencione la palabra “indivisa”, no puede interpretarse como una restricción a la posibilidad de la venta del 100%, (pues sería absurdo poder vender el 99,99% y no el 100%) sino como la manifestación de la voluntad del poderdante de vender la parte que le corresponda en el momento de la venta, y que presumiblemente no sería el todo, sino una parte indivisa, pero que los negocios jurídicos posteriores pueden variar.

Como consejo práctico mejor poner en este tipo de poderes “la parte que le pertenezca al poderdante”, para evitar dudas. También huir de fórmulas genéricas, como la usada por la notaria  en el juicio de suficiencia de este poder, que, aunque sean más prácticas, pues pueden insertarse en los modelos de escrituras y evitar errores materiales, no se avienen bien con la necesidad de que el juicio de suficiencia del notario de los poderes sea individualizado y para cada caso concreto y así se refleje y quede constancia en la escritura. (AFS)

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105. DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD.

Resolución de 4 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y extinción de condominio parcial.

Supuesto de hecho. Se discute sobre una disolución de condominio llevada a cabo por dos hermanos en la escritura de adjudicación de la herencia de su padre. 

Para completar el supuesto de hecho hay que decir que los dos bienes afectados se habían adquirido por los padres con carácter ganancial, y que fallecida la esposa se adjudicaron en la escritura de herencia y liquidación de gananciales del siguiente modo: una cuarta parte indivisa a cada uno de los dos hermanos y la restante mitad a su padre por su cuota ganancial. 

Fallecido después el padre, los hermanos se adjudican en proindiviso la mitad del padre y a continuación, como propietarios por mitad de la totalidad de ambos bienes, que son indivisibles, extinguen el condominio sobre una de las fincas.

La forma de compensar el exceso de adjudicación motivado por la indivisibilidad no es el pago de una suma de dinero, sino la fijación de una distinta proporción en las cuotas de propiedad sobre la segunda finca, que sigue en copropiedad de los dos hermanos, pero en distinta proporción para compensar el exceso que para uno de ellos supuso la adjudicación íntegra de la otra finca.

¿Cabe calificar el negocio de extinción de condominio cuando de las dos fincas afectadas una de ellas continúa en copropiedad, aunque en distinta proporción?

Doctrina de la DGRN

1 Si el acto jurídico no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, ya que no existen elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas.

2 Sin embargo, si un acto jurídico no implica reducción de los miembros de la comunidad, pero por su propia naturaleza puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad, podrá ser calificado de disolución, y ello, aunque no se logre con dicho acto el efecto pleno de disolución.

Comentario. La extinción de condominio se ha tratado en reiteradas consultas fiscales de la Dirección General de Tributos (DGT) resolviendo sobre el tipo impositivo aplicable a la transmisión derivada de la extinción de condominio, concretamente, si la adjudicación del bien a un comunero tributa solo por actos jurídicos documentados, o bien tributa por el concepto de transmisiones patrimoniales, que es notablemente superior al primero (además de los casos en que se tributa por IVA o IGIC).

La carga pecuniaria que supone para los ciudadanos hace que también civilmente se cuestionen los medios idóneos para lograr la transmisión del bien con el menor coste posible, que en muchas ocasiones es excesivo cuando se suma también el pago del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (tributación sobre el que existen criterios dispares).

Como colofón del comentario, cabe transcribir a modo de conclusión el siguiente párrafo de la Resolución, cuyo encaje en la doctrina fiscal no parece sencillo:

“4. Centrados en el supuesto de este expediente, se mantiene el número de los comuneros pero se extingue la comunidad respecto de una de las dos fincas que la integran; la finca sobre la que se mantiene la comunidad es ciertamente indivisible; la diferencia de valor entre ambas fincas imposibilita la adjudicación de cada una de ellas a cada uno de los comuneros sin que se produzcan unas diferencias importantes entre las adjudicaciones; no hay compensación en metálico, por lo que se adjudica una mayor cuota de la finca que continúa en comunidad a favor del que cede su cuota en la otra finca. En consecuencia, las actuaciones han extinguido la comunidad sobre una de las fincas y están encaminadas a la extinción de la comunidad sobre la otra. Consecuentemente, puede entenderse que el negocio jurídico celebrado va encaminado a provocar la extinción de la comunidad”.

Sobre materia fiscal se deben consultar los documentados Informes Fiscales de Joaquín Zejalbo, cuyas fundadas opiniones podrán arrojar luz sobre esta materia. (JAR)

Apuntes recibidos de Joaquín Zejalbo:

En el Informe Fiscal correspondiente a enero de 2015 escribí lo siguiente:

«Otra Consulta de interés relativa a la tributación fiscal de las comunidades es la V0353 de 30/01/2015, cuyos hechos son los siguientes: “El consultante es uno de los 20 componentes de una comunidad de bienes compuesta por una casa, una vivienda y un garaje. Los 20 componentes pertenecen a dos familias. Quieren disolver el condominio de manera que la familia A se quede con una casa y pague 62.000 euros a la familia B que recibe el dinero y se queda con la vivienda y el garaje.” Se responde que “la operación que se pretende llevar a cabo no supone una disolución de la comunidad de bienes- que claramente se mantiene en los tres inmuebles que van a continuar en común- produciéndose, en todo caso, lo que a veces se denomina una “disolución parcial”, pero que realmente no es una disolución o, en cualquier caso, no lo es a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La operación que van a realizar consiste en una redistribución de las participaciones de los comuneros que antes ostentaban un tanto por cien de la participación sobre los tres inmuebles y ahora van a pasar a tener un tanto por 100 mayor pero sólo sobre uno de los inmuebles una familia y sobre dos inmuebles la otra familia. Precisamente el hecho de que el consultante y todos los demás comuneros sigan participando en la propiedad de un inmueble con otros comuneros es lo que impide calificar a la operación descrita como disolución de la comunidad de bienes sobre los inmuebles. La comunidad de bienes no se extingue, sino que persiste, lo que ocurre es que se reduce el número de copropietarios. En realidad, nos encontramos ante una permuta –sujeta a ITP-.”

En la obra titulada  “Il diritto patrimoniale di fronte alla crisi economica in Italia e in Spagna”, dirigida por Juan Pablo Murga Fernández y Salvador Tomás Tomás, 2014, se contiene un trabajo del bolonio José Manuel Macarro Osuna, Universidad Pablo de Olavide, Sevilla, titulado “Consecuencias tributarias de las disolución de la comunidad de bienes en el ITPAJD”, páginas 609 a 620, en las que, entre otras cosas, el autor estudia la Consulta V1715-10 cuyo supuesto fue el siguiente: “Los consultantes son titulares por terceras partes y en pro indiviso de diversos bienes de naturaleza inmobiliaria. Entre otros, se encuentran diez viviendas en régimen de propiedad horizontal y cuyo valor es aproximadamente el mismo, dado que son apartamentos en el mismo edificio. La copropiedad de los bienes procede de su atribución por liquidación y disolución de una sociedad anónima que tenía la consideración de patrimonial, efectuada al amparo de la disposición transitoria vigésimo segunda del texto refundido de la Ley del impuesto sobre Sociedades. Interesa a los tres comuneros proceder a cesar en la indivisión actual, mediante la adjudicación de 9 de esas diez viviendas. Se repartirán tres viviendas cada uno, sin compensación económica alguna, al tener todos los inmuebles el mismo valor, permaneciendo la décima, así como los restantes inmuebles en régimen de copropiedad.” La solución de la DGT fue la siguiente: “no existe disolución de comunidad de bienes, sino una permuta en la que cada comunero realiza la transmisión de su cuota parte de seis pisos a los otros dos comuneros y adquiere 2/3 partes de los tres pisos que no ha transmitido su parte, por los que adquiere el dominio completo de esos tres pisos y por lo tanto la operación estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y al tratarse de un bien inmueble tributará al tipo imponible de los mismos.” Macarro Osuna critica la solución y  expone que “pese al respeto absoluto a los porcentajes de propiedad que conlleva esta disolución parcial, la DGT entiende que es merecedora de tributación, no por exceso de adjudicación, sino como una adquisición por parte de cada propietario de los porcentajes de titularidad que poseían los restantes comuneros de los bienes que se le adjudican, lo que a nuestro juicio, parece contradecir la doctrina de TS que considera dicha asignación como especificaciones de derecho y no como auténticas transmisiones patrimoniales. Por el contrario, Macarro Osuna en los llamados casos de disolución parcial de comunidad sobre un bien indivisible en los que se reduce el número de copropietarios, sin adjudicación a uno de ellos, opina que la operación está sujeta a ITP. Sobre el tema existe una Sentencia del TS de 12 de diciembre de 2012, Recurso 158/2011, favorable a dicha tributación.  Las Sentencias posteriores contrarias a dicha tributación, procedentes de los TSJ de Madrid, Comunidad Valenciana no citan la Sentencia del TS. Sin embargo, los TS que sujetan a ITP dicha disolución o extinción parcial sí citan la doctrina del TS: Sentencia del TSJ de La Rioja de 16 de octubre de 2014, Recurso 172/2013, y Sentencias del TSJ de Andalucía, Sede de Sevilla, de, de 10 de diciembre de 2013, Recurso 400/2012, y, Sede de Málaga, de 15 de septiembre de 2014, Recurso 233/2012.»

Los TSJ de Extremadura y Castilla y León, Sede de Valladolid, siguen hoy la doctrina del TS. El TSJ de Murcia sigue la doctrina contraria.

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106. CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO.

Resolución de 4 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Sabadell nº 6, por la que se suspende la expedición de una certificación de dominio y cargas prevenida en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se plantea la posibilidad de expedir una certificación en un proceso de ejecución hipotecaria estando la deudora e hipotecante en situación de concurso pero habiendo aprobado un convenio.

La registradora entiende que se tiene que declarar por el juez del concurso que los bienes o derechos no estén sujetos o afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

La Dirección revoca la nota: recuerda que la única limitación que existe para los bienes hipotecados es que cuando fueren bienes necesarios para la continuidad de la actividad el art. 57 LC señala que  «abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada». 

Ahora bien, como consta aprobado el convenio se plantea si rige lo anterior: en base a los arts.56.1, 133, 137, 134.2, 136, concluye que se produce una radical mutación de los efectos de la declaración de concurso de tal manera que la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares prevista en el art. 55 LC queda superada por la aprobación firme del convenio entre deudor y acreedores, sin perjuicio, eso sí, de las previsiones o medidas adoptadas en el mismo. Por ello, una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas y si su contenido no afecta a los acreedores hipotecarios se levanta la suspensión. Así se ha recogido en abundante jurisprudencia del TS, así como en la doctrina de la Dirección (entre otras R 8 de abril de 2013, o de 13 de diciembre de 2013). En este caso, aunque se pacta una quita de 15 años, la adhesión al convenio por parte de la entidad ejecutante no resulta ni de la inscripción, ni se ha solicitado su acreditación por la registradora por lo que, de acuerdo con el art. 326 LH, ha de circunscribirse el recurso al contenido de su nota, y de los datos obrantes en el expediente no resulta que el convenio aprobado venga a afectar a la garantía real del préstamo objeto de ejecución. (MN)

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107. Pacto sucesorio de constitución de usufructo viudal en Galicia.

Resolución de 5 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ourense nº 3, por la que se deniega la inscripción de un usufructo viudal.

Hechos: Se otorga una escritura entre dos cónyuges relativa a dos fincas gananciales, en la que se pacta “la atribución recíproca del usufructo vitalicio sobre el derecho que a cada uno de ellos corresponde en los dos bienes objeto de esta escritura, con todo lo que en ellos se hallare”. Este pacto se formaliza conforme a lo dispuesto en el  artículo 228 LDCiv. Galicia.

La registradora deniega la inscripción pues considera que no es un verdadero pacto sucesorio sino que por su naturaleza se asemeja a la donación “mortis causa”, que no hay transmisión de presente de los bienes ya que sólo será efectivo después de la muerte sino una mera expectativa,  y que el hecho de que se instrumente en escritura o en testamento no afecta a su naturaleza sino únicamente a la forma de dejarlo sin efecto, que exige acuerdo de ambas partes en el primer caso y en el segundo es posible la revocación unilateral. Añade que la adquisición futura depende, entre otras circunstancias, de que en la liquidación de la sociedad de gananciales el bien se adjudique, en todo o en parte, a la herencia del causante. El registrador sustituto confirma la calificación.

El notario autorizante, aun admitiendo que no hay transmisión de presente, recurre y alega que es un pacto sucesorio y por ello  es inscribible en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el artículo 14LH y 77 RH. Añade que la única finalidad perseguida por los interesados es que el Registro publique las limitaciones de las facultades dispositivas. Alega también que en Galicia existe el principio de libertad de pactos sucesorios, al contrario que en el derecho común y el hecho de que sea ganancial no es ningún obstáculo para su inscripción.

La DGRN desestima el recurso. Parte de diferenciar entre la donación “mortis causa”, es decir una donación futura, revocable, que surtirá efecto con el fallecimiento del donante, por lo que no es inscribible, y la donación intervivos “post morten”, es decir una donación de presente, no revocable, que no surtirá plena eficacia hasta el fallecimiento del donante, que opera como término. En el caso objeto del recurso no hay transmisión de presente, por lo que concluye que no es inscribible. Ese es el criterio también de la resolución de la DGRN de 6 de Febrero de 2014.

Comentario: Lo cierto es que la DGRN no rebate las afirmaciones del notario recurrente, cuya teoría e interpretación de la normativa es que el pacto sucesorio (y no cabe duda de que lo es el presente por referirse a la sucesión futura) es inscribible, aunque no haya transmisión de presente, conforme al artículo 77 RH que señala que …”1. En la inscripción de bienes adquiridos o que hayan de adquirirse en el futuro en virtud de contrato sucesorio se consignarán, además de la denominación que en su caso tenga la institución en la respectiva legislación que la regule o admita, las estipulaciones pertinentes de la escritura pública…” del que resulta la posibilidad de inscribir los pactos sucesorios relativos a bienes que hayan de adquirirse en el futuro. (AFS)

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108. PARTICIÓN HECHA POR EL PROPIO TESTADOR.

Resolución de 5 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Ribadavia, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las siguientes circunstancias:

1 Comparece una sola de los ocho hijos herederos (que también es prelegataria) y se adjudica una finca en pago de su prelegado, No está autorizada en el testamento para tomar posesión por sí sola del bien legado.

2 Manifiesta otorgar la escritura en virtud de la partición de los testadores conforme al artículo 1056 del Código Civil, ya que en los testamentos se menciona una partición en documento privado hecha por acuerdo entre causantes y herederos un año antes y en consecuencia se adjudica una finca en pago de sus derechos.

3 En ambos testamentos los testadores ratifican la partición consignada en ocho hijuelas y declaran su voluntad de que se pase por ella como expresión de su última voluntad, y que las diferencias que pueda haber entre las adjudicaciones se considere como mejora a favor del respectivo adjudicatario. 

Cuestiones discutidas 

1 ¿A efectos de inscripción, puede hablarse de partición realizada por el testador (ex. Art. 1056 CC) cuando el documento particional al que se remite el testamento es un documento privado? NO (art. 3 LH).

2 ¿Puede el legitimario prelegatario adjudicarse unilateralmente el bien legado sin la intervención del resto de herederos legitimarios? NO.

Doctrina de la DGRN. En este apartado sólo se resume la solución que da la Resolución a las cuestiones concretas planteadas en el recurso, sin perjuicio de que en el comentario sistematicemos más ampliamente su contenido.

1 Sobre si hay partición hecha por el testador conforme al art. 1056 CC: «En principio, el artículo 1056 del Código Civil contempla dos supuestos distintos de partición (hecha por el testador) según se haga en testamento o por acto «inter vivos». Pero en este último caso, la jurisprudencia ha determinado que la partición «inter vivos» ha exigido siempre la existencia de un testamento, y aunque la partición pueda formalizarse en un documento independiente, siempre precisará de la fuerza de un testamento –anterior o posterior a aquélla– que a ella se refiera para confirmarla. En el supuesto de este expediente, aun produciéndose esto, esa partición en documento privado que se menciona en los testamentos, no cumple el principio de exigencia de título auténtico impuesto por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, lo que determina que dicha partición no tenga trascendencia a efectos registrales».

2 Sobre la toma de posesión del bien prelegado por el prelegatario: «Tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo (prelegatario) si no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo. Por ello, habida cuenta de la inexistencia de contador-partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el apartado c) del citado precepto reglamentario, de modo que, habiendo institución de heredero testamentaria, no es posible la inscripción de la escritura calificada. En consecuencia, para la válida y efectiva entrega de la posesión de la cosa legada, en este supuesto, se hace necesaria la concurrencia de todos los herederos sin que sea suficiente la sola comparecencia del que además es legatario.

Comentario. Son varias cuestiones interesantes las tratadas por la Resolución, cuyo didáctico contenido es de agradecer:

I Sobre la partición realizada por el testador. 

1 Formas de hacer la partición: Según el artículo 1056 CC, esta partición puede hacerse por acto entre vivos o en el mismo testamento. Si se hace en documento independiente es imprescindible la existencia de un testamento que sea el soporte de la partición documentada, pues el testamento es el acto de última voluntad que «da fuerza» a la partición, bien sea anterior, simultáneo o posterior al documento particional. Puede decirse, por tanto, que si no hay testamento no puede haber partición.

2 Diferencia entre partición del testador y normas particionales: 

2a La partición adjudica directamente los bienes a los herederos desde la muerte del testador y determina, dice la Resolución, «la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados».

2b Las normas particionales son criterios o indicaciones realizadas por el testador sobre cómo debe hacerse la partición, es decir, no evitan la posterior partición, sino que la presuponen por cuanto se dictan para vincular a los herederos o al contador-partidor, quienes habrán de tener en cuenta lo dispuesto por el testador. 

Aún más, a mi juicio, y salvo que haya terceros interesados legitimados para exigir el cumplimiento del «modo particional» ordenado por el testador, los herederos mayores de edad pueden por unanimidad partir haciendo caso omiso lo ordenado por el testador (ex. Art. 1058 CC).

3 ¿Cuando hay partición y cuándo normas particionales? ¿Es necesario para que haya partición que se hayan realizado las operaciones particionales (inventario, avalúo, etc)?

3a Habrá partición siempre que haya asignación o adjudicación concreta de bienes a los herederos. Por tanto, será partición aquella que constituya per se título adquisitivo por atribuir a los herederos directamente la propiedad de los bienes adjudicados (ex. Art. 1068 CC).

3b Si el acto contiene toda la secuencia de operaciones particionales que desembocan en la adjudicación de los bienes, no habrá duda de que se trata de verdadera partición (SSTS 7 de septiembre de 1998 y 15 de julio de 2006).

Sin embargo, su omisión no implica necesariamente que no haya partición, sin perjuicio de que esta se deba complementar en su caso. Cabe, pues, la adjudicación de bienes sin que se haya formalizado el inventario ni practicado liquidación previa, y sin perjuicio de que se realicen las operaciones complementarias precisas para su efectividad (STS 21 de julio de 1986).

A todo lo dicho cabe añadir que, aunque se hubiera concluido en el caso resuelto que efectivamente había partición, a mi juicio no se puede decir que fuera una partición del testador en sentido estricto, pues habría sido consentida por todos los herederos, circunstancias ésta que altera la naturaleza del acto particional, que de unilateral pasaría a ser consensual, con todos los efectos que se derivan de ello. Por citar uno solo a título de ejemplo, se puede mencionar la rescisión de la aportación por lesión 

II Entrega del legado de cosa específica. El caso del prelegado.

1 Posesión y propiedad en el legado de cosa específica y determinada. Conforme a los artículos 882 y 885, del Código Civil, y 81 del Reglamento Hipotecario, hay que concluir que en el legado de cosa específica y determinada queda disociada la posesión de la propiedad, pues, mientras que la propiedad de la cosa legada se adquiere por el legatario desde la apertura de la sucesión (art. 882 CC), y tiene derecho a los frutos y rentas pendientes desde el fallecimiento (aunque no a las rentas devengadas y no satisfechas antes de la muerte), la posesión pasa a los herederos (art. 440 CC), de modo que el legatario debe pedir la entrega del bien legado al no poder ocuparla por su propia autoridad (art. 885 CC).

Lo dicho es consecuente con el hecho de que los legados «cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos (…) al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores y legitimarios» (RRDGRN 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014).

Esta entrega de la posesión se constituye en requisito necesario para la inscripción del bien legado a favor del legatario.

2 El caso del prelegado: Si el prelegatario es el heredero único y no hay legitimarios puede ocupar por sí mismo la cosa legada (RDGRN 25 de septiembre de 1987). 

Sin embargo, si hay más herederos deberán todos ellos hacer la entrega del legado, no bastando la entrega realizadas por solo uno o algunos. Se exceptúa el caso de que el testador expresamente hubiera autorizado al prelegatario para tomar por sí solo la cosa legada y no hubiera legitimarios, caso en el que también podrá actuar unilateralmente el prelegatario. 

Sobre el tema del prelegado también en este Informe las resoluciones números 75 y 99. (JAR)

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109. Acción reivindicatoria y doble inmatriculación. Deslinde parcial y georreferenciación.

Resolución de 6 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial ordenando la práctica de diversas operaciones sobre dos fincas, en base al ejercicio de una acción reivindicatoria, de deslinde, rectificación y doble inmatriculación. 

A) Hechos: En un procedimiento judicial, en que han sido parte todos los interesados, el demandante, por acumulación, ejercita una acción de deslinde, reivindicatoria y de rectificación registral por doble inmatriculación parcial en cuanto a una parte de la superficie reivindicada, contra los propietarios de la finca colindante. El fallo especifica que el lindero que comparten demandantes y demandados debe ser alterado en favor de los primeros, correspondiéndoles 101 m2 a costa de los segundos y que existe una «parcial doble inmatriculación» entre ambas fincas, de precisamente esos 101 m2.

B) La registradora califica negativamente por 3 motivos:

 1) Que la Sentencia debería identificar, conforme al principio de especialidad, qué porción de terreno es objeto de la acción reivindicatoria y cuál de doble inmatriculación.

 2) Que el deslinde debe ser aprobado mediante auto, en ejecución de sentencia, no siendo suficiente un mandamiento del Secretario judicial por el que se da traslado de la sentencia.

 3) Y que, conforme a la Ley 13/2015 de 24 de junio, es necesario que se acompañen las certificaciones catastrales actualizadas de cada una de las fincas a fin de lograr la coordinación Registro-Catastro.

C) La interesada recurre invocando básicamente la literalidad de la sentencia trasladada y el mandamiento.

D) La DGRN estima parcialmente el recurso:

 1) REVOCA el 1er defecto, señalando que excede de la función calificadora del registrador apreciar la compatibilidad o no de las acciones ejercitadas cuando su acumulación ha sido aceptada por el juez. Además, el fallo es suficientemente explícito para permitir que la registradora dé cumplimiento de la sentencia.

2) CONFIRMA el 2º defecto, señalando, conforme a los Arts. 551 y ss LEC, que a efectos registrales es preciso que el mandamiento del letrado de la Administración de Justicia incorpore el correspondiente decreto por el que se apruebe la ejecución, lo que no sucede en el caso planteado.

3) Y en cuanto al 3er defecto, dice literalmente el Centro directivo que “la coordinación Registro-Catastro no es legalmente un requisito previo para la inscripción registral de un deslinde, sino un efecto deseable”.

La sentencia sólo afecta a 2 fincas colindantes y fija los criterios básicos del deslinde entre ambas, pero no juzga ni prejuzga cuáles sean los restantes linderos.

Por tanto, al tratarse de un deslinde parcial (inscribible ex nuevo Art 200-2 LH) SOLO debe expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea de separación entre ambas fincas.

Y si además se desea inscribir la completa delimitación georreferenciada de cada finca por todos sus puntos cardinales, sí que será preciso aportar la respectiva certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, o la representación alternativa, y tramitar el expediente del art 199 LH para dar intervención y proteger a 3os colindantes que no fueron parte en el procedimiento judicial. (ACM).

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110. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS EXCESIVO.

Resolución de 7 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario, por razón de existir cláusulas abusivas, en concreto un tipo de interés ordinario excesivo y una desproporcionada retención de cantidades del capital concedido. 

Hechos relevantes:

  1. Se trata de una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista es una persona física que manifiesta no dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos
  2. Los prestatarios son dos personas físicas, una de las cuales hipoteca una vivienda de su propiedad manifestando que no constituye su domicilio habitual.
  3. Ha intervenido una sociedad como intermediaria, la cual cumple con los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
  4. No se expresa el destino o finalidad del capital prestado, ni en la escritura de préstamo, ni en la ficha de información personalizada (FIPER) ni en la oferta vinculante.
  5. Se ha cumplido con el proceso de contratación y con los requisitos de información regulados en la Orden EHA 2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (ver resumen).

La DG revoca parcialmente la nota de calificación haciendo, entre otras, estas aseveraciones:

– Al no constar el destino del préstamo, se ha de presumir que el mismo es ajeno a la actividad comercial, empresarial o profesional de los prestatarios.

– La calificación no discute la declaración de la prestamista de no estar dedicada con habitualidad a la concesión de préstamos. En consecuencia, ha de ser aceptado, por lo que no le resulta de aplicación, en principio, el RDLeg. 1/2007, de 16 de noviembre, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, ni la Ley 2/2009 y ni la Orden EHA 2899/2011. El registrador, cara al informe, a través del Servicio de Índices, vio que la prestamista “amateur” había dado préstamos en diversas comunidades autónomas, pero fue después de la nota de calificación.

– La intervención de una empresa de intermediación provoca la aplicación de la Ley 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. En consecuencia, deben cumplirse las obligaciones de información establecidas allí.

– También considera aplicable el RDLeg. 1/2007, de 16 de noviembre, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, pues la oferta procede de la empresa de intermediación y varias razones más del caso concreto. En consecuencia, ha de controlarse el carácter abusivo de las cláusulas del préstamo.

– Respecto a los intereses remuneratorios -un 14,99% en el caso- estima la DG que quedan al margen tanto de la calificación registral como de la ponderación judicial al ser el objeto principal del contrato. Este tema está muy debatido por la doctrina y los tribunales y se encuentra muy relacionado con la transposición de la normativa europea. Tampoco entra en el ámbito de la calificación la posibilidad de aplicar la Ley de Usura, porque hay que ponderar las circunstancias mediante prueba, atendiendo al momento de la perfección del contrato, que escapan a la labor calificadora. Eso sí, ha de calificarse el cumplimiento del doble filtro de control de incorporación o de información y control de transparencia. Sin embargo, la DG, en el último párrafo de la Resolución, confirma la calificación del registrador en este punto, porque los intereses remuneratorios pactados eran superiores a los moratorios.

– Considera abusiva la retención de dos meses de intereses que se devolverán al final pues no se recogen en la información previa ni se justifica.

– Y considera abusiva la retención de cantidades para cubrir los gastos de Notaría, gestoría, Registro e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aplicando al respecto la STS de 23 de diciembre de 2015. Dice al respecto la DG que la referida sentencia “ha considerado abusivas por contrarias al artículo 89.2 y.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, las cláusulas que impongan de cuenta exclusiva de la parte prestataria gastos de tramitación o gestión que por ley corresponden al acreedor, y como tales señala los de formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, ya que tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación y quien tiene el interés principal en la hipoteca es el prestamista; y el tributo por Actos Jurídicos Documentados ya que según el artículo 27.1 RDLeg.1/1993, de 24 de septiembre, (realmente el 29) el acreedor es el sujeto pasivo de dicho impuesto en cuanto que adquirente del derecho real de hipoteca y persona que solicita los documentos notariales.”. (JFME)

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111. TERCERÍA DE DOMINIO. INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TERCERISTA.

Resolución de 8 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ordes, por la que se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo ordenada en auto judicial dimanante de una tercería de dominio.

En una tercería de dominio se declara que una finca es del actor y se ordena el alzamiento del embargo.

El registrador no cancela la anotación de la que deriva la tercería pues ya lo estaba por caducidad.

El recurrente pretende la inscripción de la finca a favor del tercerista.

La cuestión es pues si un Auto firme que resuelve una tercería de dominio interpuesta en el seno de un procedimiento de ejecución de sentencia, cuyo fallo dispone: «Debo estimar y estimo la demanda … Debo declarar y declaro que (…), la finca registral 20.463, es de propiedad del actor, se acuerda el alzamiento de la traba efectuada sobre la misma», es suficiente no sólo para cancelar la anotación preventiva de embargo causada en el procedimiento sino también para inscribir el dominio a favor del tercerista. El problema ya era debatido por la jurisprudencia bajo la LEC 1881, habiendo sentencias en uno u otro sentido. La actual LEC parece inclinarse por la tesis negativa ya que en la propia Exposición de Motivos dice «la tercería de dominio no se concibe ya como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo del bien objeto de la tercería, sino como un incidente, en sentido estricto de la ejecución, encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o el mantenimiento del embargo». Además así se deduce también del propio Auto donde se reproduce parcialmente la STS de 18 de octubre de 2005, estableciendo que “… La tercería no es un procedimiento autónomo sino la incidencia de una ejecución abierta y en trámite, determinando siempre una oposición a diligencias de juicio ejecutivo en marcha, y, por tanto, una incidencia del mismo, que persigue, exclusivamente, la pretensión liberatoria del embargo de la cosa más que la atribución del derecho de propiedad (STS de 13 de diciembre de 1982, 20 de junio de 1986, 11 de abril de 1988, 4 de julio de 1989, 10 de octubre de 1996 y 29 de abril de 2000)’’».  Es decir en este caso tanto de la legislación aplicable como del propio auto resulta la limitación del efecto de la tercería al levantamiento del embargo por lo que se confirma la actuación del Registrador.

Invoca el recurrente varias RR – entre otras la de 5 de mayo de 2006 -; pero se rechaza el argumento puesto que eran casos en que era aplicable la LEC de 1881 y además en ellos se ordenaba expresamente la inscripción a favor del demandante, incluso en el primero de ellos se ordenaba la cancelación de la inscripción contradictoria. (MN)

Ver criterio anterior DGRN en la R. 5 de mayo de 2006.

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Informe General del mes

Río Sil en Montefurado, Quiroga (Lugo)

Río Sil en Montefurado, Quiroga (Lugo)

 

Resumen Resolución conjunta Catastro – Registro

JFME

Introducción

Objeto

Qué información aportará el Registro y qué información el Catastro

Cambio de titularidad

Inscripción de la representación gráfica catastral

Inscripción de la representación gráfica alternativa

Obras nuevas y divisiones horizontales

Requisitos de la representación gráfica alternativa

Constancia de la coordinación

Publicidad gráfica registral

Requisitos técnicos de los documentos

Libro del edificio

Entrada en vigor

Anexo

Enlaces

 

Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

Se trata de una Resolución conjunta de ambas Direcciones Generales dedicada a regular los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad que trata de unificar en un solo texto las exigencias de desarrollo, mediante resolución, impuestas por las reformas que la Ley 13/2015 ha incorporado a la Ley Hipotecaria y al TR Ley del Catastro.

Aunque se alude a “requisitos técnicos”, la resolución no se circunscribe a éstos en sentido estricto, sino que da muchas indicaciones del modo en que han de operar los diversos actores: registradores, funcionarios del Catastro, particulares o sus técnicos.

 

Preámbulo.

Se cita como antecedente inmediato, la reforma del TRLCatastro, llevada a cabo por la Ley de Economía Sostenible de 2011. Ver resumen. Fue capital la ampliación del procedimiento de comunicación previsto en el artículo 14 a) y c) que suplía en muchos casos la obligación de los titulares de presentar declaraciones catastrales. También fue de gran importancia la reforma del artículo 36.3 que ya preveía la regulación por resolución de los requisitos técnicos para el envío de la información.

Ahora, la Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma sustancialmente, tanto la Ley Hipotecaria como la Ley del Catastro Inmobiliario. Ver resumen. Entró en vigor, en cuanto a la parte catastral, el 26 de junio de 2015, pero entra en vigor la reforma de la Ley Hipotecaria el 1º de noviembre de 2015 (salvo el art. 206, que lo hizo en junio).

Su objetivo primordial es el de lograr que el folio real incorpore la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria.

La Ley –desarrollada por esta resolución- regula el procedimiento de coordinación de la descripción de las parcelas catastrales con las fincas registrales que se refieran a la misma porción del territorio. Para ello, se utilizará, como regla general, la representación gráfica contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Subsidiariamente, cabe utilizar una representación gráfica alternativa sólo en los supuestos legalmente previstos.

– Incorporación obligatoria siempre que se inmatricule una finca o cuando se inscriban operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde.

– Incorporación potestativa si se solicita al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible o como operación específica.

También se contempla la existencia de un sistema de intercambio mutuo de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Esta resolución está prevista en el art. 10.6 LH, fijando la D.F.3ª como fecha límite el 1º de noviembre de 2015. El mandato se refiere a lo siguiente:

a) La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de información que sea relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas.

b) Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como del servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral.

c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.

Se aprovecha la resolución para dar cumplimiento al artículo 33.4 TRLCatastro, desarrollando el acceso de los registradores al servicio de identificación y representación gráfica de las fincas registrales sobre la cartografía catastral, mediante un sistema interoperable.

Hay que tener también en cuenta el artículo 74.1 del Reglamento del Catastro, que sitúa los envíos de información a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, utilizando sistemas de firma electrónica.

 

Primero. Objeto.

La presente resolución regula el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información, en los aspectos siguientes (se observa mayor extensión respecto a las exigencias del art. 10.6 LH):

a. La forma, contenido y requisitos técnicos del suministro por parte de los registradores de la propiedad de la información relativa a las inscripciones practicadas en las que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, a que se refieren los artículos 14.a) y c) y 36.3 TRLCatastro.

b. La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de la información que sea relevante prevista en la legislación hipotecaria para los supuestos de inscripción en el Registro de la Propiedad de representaciones gráficas de las fincas registrales y de coordinación con el Catastro, conforme al artículo 10.6.a) L.H.

c. Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como el servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral, conforme al artículo 10.6.a) L.H. y 33.4 TRLCatastro.

d. Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad, conforme a los mismos arts. 10.6.a) L.H. y 33.4 TRLCatastro.

Segundo. Sistema de intercambio de información entre el Catastro y los registradores.

1. El intercambio se realizará telemáticamente a través de servicios web en www.sedecatastro.gob.es y www.registradores.org, utilizando sistemas de firma electrónica.

2. Los registradores de la propiedad proporcionarán a la DGC los siguientes servicios:

a) Suministro de la información sobre la descripción de las fincas registrales y su representación gráfica cuando esté inscrita, y de los datos relevantes para el Catastro conforme al TRLCatastro.

b) Intercambio de información con trascendencia catastral sobre las inscripciones realizadas en las fincas registrales y su estado de coordinación.

c) Remisión del informe motivado del registrador sobre la calificación de la falta de correspondencia de la representación gráfica catastral aportada con la finca registral, con expresión de las causas que hayan impedido la coordinación.

d) Remisión de otros informes que se considere necesarios para realizar alteraciones de la cartografía catastral que afecten a fincas inscritas en el Registro de la Propiedad.

3. La Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios:

a) Consulta de la descripción catastral gráfica y alfanumérica de los bienes inmuebles, tanto vigente como de fechas anteriores, y de sus antecedentes.

b) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales.

c) Descarga de la cartografía catastral vectorial de las parcelas catastrales.

d) Comprobación de la vigencia de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas.

e) Emisión del informe de validación técnica de las representaciones gráficas alternativas de las fincas aportadas al Registro, que se describe en el apartado siguiente.

f) Intercambio de información sobre alteraciones en las fincas y su coordinación, así como de los acuerdos catastrales derivados de la información remitida.

4. La DGC proporcionará, a través de su Sede Electrónica, un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas, que permitirá comprobar que son conformes con el art. 9 b) LH y que el fichero que las contenga cumple las condiciones del formato y estructura de la información.

El servicio remitirá al Registro en el plazo de 24 horas el informe:

– Si es positivo: contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, la superficie obtenida, y, en los supuestos previstos en el artículo 204 LH (casos especiales de inmatriculación) o cuando se haya realizado la inscripción, las nuevas referencias catastrales asignadas.

Si los registradores inscriben la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el Anexo, y en ese envío dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción.

– Si es negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida.

 

Tercero. Requisitos técnicos del suministro de información para la comunicación de cambios de titularidad.

Los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la DDC la información relativa a los actos o negocios por ellos inscritos, cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación del derecho de propiedad o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo, por una sola persona o por varias, las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como la composición interna de la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades de bienes o entidades sin personalidad jurídica.

La remisión se efectuará en el plazo de cinco días desde su inscripción y comprenderá:

a) Datos sobre la inscripción registral que se enumeran.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados.

c) En su caso y simultáneamente, otras alteraciones del 14 RTLCat.

La DGC, tras las comprobaciones oportunas, incorporará las alteraciones catastrales derivadas de la información objeto de suministro.

 

Cuarto. Requisitos técnicos del intercambio de información sobre los procedimientos registrales que incorporen la representación gráfica catastral.

En este caso hay certificación catastral o la representación gráfica está incorporada al plano parcelario catastral.

Cuando se presenten en el Registro documentos públicos correspondientes a títulos de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, el Registrador ha de proceder así:

Calificará la correspondencia gráfica de la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas resultantes. Aun sin certificación, calificará la correspondencia cuando la representación gráfica de estas operaciones ya esté incorporada al plano parcelario catastral.

A) Calificación positiva:

– Practicará la inmatriculación o inscripción incorporando al folio real las referencias catastrales correspondientes, la representación gráfica catastral de las fincas y la circunstancia de la coordinación.

– En el plazo de cinco días desde la inscripción, remitirá al Catastro los datos que se indican:

a) Datos sobre la inscripción registral.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados.

c) Información gráfica: código seguro de verificación (CSV) de la certificación catastral descriptiva y gráfica vigente de los bienes inmuebles cuya representación gráfica haya sido incorporada al folio real de la finca.

d) Información sobre la coordinación: código de las fincas registrales y fecha de coordinación.

– Remitirá esa misma información si incorpora la representación gráfica catastral de las fincas en el folio real, quedando así coordinadas, bien como operación específica o bien con motivo de la formalización de cualquier acto inscribible.

La Dirección General del Catastro, a su vez:

incorporará, cuando proceda según el art. 14, las alteraciones catastrales derivadas de la información suministrada,

– y hará constar la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.

B) Calificación negativa: Si considera que la representación gráfica catastral no se corresponde con la descripción de la finca registral, remitirá telemáticamente a la DGC, en el plazo de cinco días, la información referida en los apartados a) y b) (datos sobre la inscripción registral y de los bienes inmuebles afectados) y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación.

La Resolución remite, para solucionar el conflicto a la posibilidad de instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

 

Quinto. Requisitos técnicos del intercambio de información sobre los procedimientos registrales que incorporen la representación gráfica alternativa.

En este caso, no hay representación gráfica catastral incorporada.

Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad los mismo títulos indicados en el apartado cuarto, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 LH (titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca), los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas del apartado séptimo.

Actuaciones del registrador:

Potestativamente, podrá solicitar al Catastro Inmobiliario antes de inscribir, el informe de validación de la representación gráfica alternativa. Es obligatorio en los casos del artículo 204 LH (casos especiales de inmatriculación). La DGC contestará en 24 horas.

Calificará la correspondencia gráfica de las fincas afectadas.

– Si el resultado es positivo, incorporará al folio real la representación gráfica de las fincas resultantes.

– Remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días, la información referida en los apartados a) y b) (datos sobre la inscripción registral y de los bienes inmuebles afectados), añadiendo la información sobre si se ha dado audiencia o no a los colindantes catastrales, junto con la representación gráfica alternativa inscrita (o el CSV del informe previo de valoración).

– Actuaciones posteriores a la respuesta del Catastro que ahora veremos

Actuaciones de la DGC:

A) Informe de validación positivo.

– Una vez practicada la inscripción, incorporará las alteraciones catastrales correspondientes, si se adaptan al art. 14, o procederá a la rectificación de la cartografía catastral

Comunicará al registrador la nueva referencia catastral de las fincas resultantes, cuando proceda, junto con su nueva representación gráfica, a fin de que éste las incorpore al folio real y haga constar la circunstancia de su coordinación gráfica con el Catastro.

– El registrador practicará la incorporación al folio real de la nueva referencia catastral y su representación gráfica. No se dice el asiento, aunque es de suponer que se realice por nota marginal. No se alude expresamente a una calificación previa a la práctica del asiento, pero ello es una exigencia general del procedimiento registral.

– En el plazo de cinco días desde la práctica de dicho asiento, comunicará a la DGC los datos previstos en el número 2. c) y d) (información gráfica y sobre coordinación).

– La DGC incorporará la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.

B) Informe de validación negativo.

Si el registrador inscribe la representación gráfica, pese al informe previo de validación negativo, hará constar en el asiento que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro y dará traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2. a) y b) (datos de la inscripción registral y de los inmuebles afectados) y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación.

– Si el informe de validación técnica del Catastro es posterior a la inscripción, el registrador hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Se supone que por nota marginal.

Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

 

Sexto. Requisitos técnicos del suministro de información en otros supuestos de alteración de los inmuebles.

Este apartado se refiere a declaraciones de obra nueva, la constitución o variación del régimen de división horizontalotros hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro.

La información se remitirá en cinco días desde la inscripción, enumerándose su contenido, que incluye si se ha cumplido con la obligación de aportar la referencia catastral.

En las edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada y, si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.

Séptimo. Requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad.

Ha de aportarse y aprobarse expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento.

Requisitos:

a) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos.

b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo y firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda.

c) Deberá estar representada sobre la cartografía catastral. El conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes ha de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral.

Cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, el cumplimiento de estos requisitos se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro. Cualquier interesado identificado, podrá acudir a la Sede Electrónica del Catastro para la descarga de la geometría de las parcelas catastrales y la validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada.

Actuación del técnico.

La definición geométrica de las parcelas derivada del trabajo topográfico contendrá la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices.

El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa de inhabilitación o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes requisitos técnicos:

a) Metodología de elaboración.

b) Sistema de georreferenciación.

c) Topología de tipo recinto en la cual no existan autointersecciones.

d) Representación sobre la cartografía catastral.

e) Precisión métrica.

Cuando la representación gráfica haya sido aprobada por la Administración competente en los expedientes de concentración parcelaria, transformación o equidistribución urbanística, expropiación forzosa o deslinde administrativo, no será necesario que esté suscrita por un técnico, pero en todo caso deberá cumplir los requisitos señalados en las letras b), c) y d) referidos.

Si la representación gráfica alternativa que se inscribe pone de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, el informe técnico se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes.

 

Octavo. Constancia de la coordinación.

Para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes.

En las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de los bienes inmuebles que se emitan por la DGC deberá hacerse constar, cuando el inmueble esté o haya estado coordinado con el Registro de la Propiedad, la fecha de la coordinación, el código de finca registral con cuya representación gráfica se encuentra coordinada, así como, en su caso, información sobre la existencia de alteraciones o modificaciones de la descripción catastral que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación.

Se regula el caso especial en el que la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas.

 

Noveno. Publicidad gráfica registral.

Cuando se trate de fincas registrales coordinadas con una o varias parcelas catastrales, la publicidad registral gráfica de aquéllas será la que resulte de la georreferenciación de la cartografía catastral inscrita en el momento de la coordinación. A tal efecto, los registradores, a través de la aplicación informática única, generarán la correspondiente representación gráfica, sin que se pueda emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico catastral que incluya datos de titularidades distintos de los registrales.

En los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta, una vez inscrita e incorporada al folio real y a la referida aplicación informática, podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro, salvo que ya se hubiera obtenido el informe positivo de validación técnica.

D. Ad. 1ª. Documentos electrónicos que se presenten a la inscripción. Para evitar errores materiales, los documentos deberán permitir selección y copiado de su contenido, y en particular de las referencias catastrales, códigos seguros de verificación y listados de coordenadas que consten en los documentos catastrales, así como tener respecto de las imágenes una resolución mínima de 200 pixeles por pulgada.

D. Ad. 2ª. Formato informático del libro del edificio. Para facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al art. 202 LH, y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el art. 7 de la Ley de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

Entrada en vigor: el 31 de octubre de 2015, es decir, el día anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

Durante seis meses, es decir, hasta el 30 de abril de 2016, los registradores de la propiedad podrán seguir remitiendo al Catastro Inmobiliario la información con respecto a los hechos, actos o negocios por ellos inscritos, por el procedimiento anterior, indicando expresamente si la información que contiene ha sido remitida previamente de acuerdo con las nuevas especificaciones contenidas en la presente resolución.

El Anexo se dedica al sistema informático de intercambio de información entre el catastro y los registradores. Las especificaciones técnicas precisan la descripción del protocolo, servicios disponibles y mensajes empleados.

Olivares de la campiña estepeña

Olivares de la campiña estepeña

 

 

Informe 249. BOE junio 2015

INFORME Nº 249. (BOE JUNIO de 2015)

 

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Equipo de redacción:
* José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de Madrid.
* Joaquín Delgado Ramos, registrador de la propiedad de Santa Fé (Granada) y notario  excedente.
* Carlos Ballugera Gómez registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz.
* Alfonso de la Fuente Sancho, notario de San Cristóbal de La Laguna (Tenerife).
* María Núñez Núñez, registradora mercantil de Lugo.
* Inmaculada Espiñeira Soto, notario de Santiago de Compostela.
* Jorge López Navarro, notario de Alicante.
* José Ángel García-Valdecasas Butrón, registrador mercantil de Granada.
* Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba)
* Juan Carlos Casas Rojo, registrador de la propiedad de Vitigudino (Salamanca)
* José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas (Gran Canaria)
* Albert Capell Martínez, Notario de Boltaña (Huesca)
* Gerardo García-Boente Dávila, Letrado del despacho ASHURST y E3 Universidad Comillas.
DISPOSICIONES GENERALES:
Cataluña Código Civil. Propiedad horizontal.

Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

La reforma se centra en el capítulo III del título V del libro quinto del Código Civil de Cataluña que se sustituye íntegramente y se dedica al régimen jurídico de la propiedad horizontal. Son 59 artículos que comienzan todos por 553, según la nomenclatura catalana. El 553 está formado por el número del libro (5), el número del título (5) y el número del capítulo (3).

Se pretende dar solución a gran parte de los problemas manifestados en la práctica durante los últimos nueve años y armonizar su contenido con otras partes del libro quinto y normas posteriores. Por ejemplo, se sustituye el término edificio por el término inmueble en todos los preceptos en que es adecuado, para incluir todas las situaciones comprendidas en la propiedad horizontal. 

Pero la reforma no supone la modificación de los principios que inspiran el régimen vigente de la propiedad horizontal en Cataluña.  

Sección 1º: Disposiciones Generales.

– En cuanto a la caracterización jurídica del crédito de la comunidad frente a los propietarios, se mantiene la afección real y, además, se señala su preferencia de carácter especial sobre el elemento privativo, con la prelación que en cada caso corresponda según la ley. 

A) Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley.

B) Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.

La nueva regulación se aplicará a los créditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la presente ley:

– Se ha ampliado la necesidad de aportar un certificado relativo a las deudas pendientes de pago en las transmisiones lucrativas del elemento privativo, porque la situación puede afectar al consentimiento de la adquisición, que es lo que se protege. Sin manifestación y certificado no se puede otorgar la escritura salvo que ambas partes renuncien a su exigencia.

– Para agilizar la gestión del fondo de reserva, se establece la obligación de llevar una contabilidad separada y de abrir una cuenta bancaria especial para este fondo a nombre de la comunidad. Este fondo se ha de dedicar a atender los gastos de la comunidad que sobrevengan o que tengan un coste excepcional, especialmente en cuanto a actuaciones de gran mantenimiento, reparación, rehabilitación, nuevos servicios comunes, seguridad, reforma o adecuación a normativas sectoriales de los elementos comunes del edificio.

– Se mantiene el criterio que el establecimiento del régimen de propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución, aunque no es preciso que, en el momento de otorgarlo, la construcción esté terminada y se aclaran cuestiones relativas a la legitimación para el otorgamiento.

Se modifica, en paralelo el art. 551-2.2 -que está fuera del capítulo- para determinar que las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el capítulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso.

– Se incluye una reforma profunda de la organización de la comunidad. Desaparece la doble convocatoria de la junta; se incorporan las nuevas tecnologías para hacer notificaciones y requerimientos; se precisa el régimen de asistencia y participación en la junta; se corrigen las contradicciones observadas en los plazos de custodia de la documentación de la comunidad; se da visibilidad al cargo de la vicepresidencia y se regula este cargo, y se ordenan las funciones de cada órgano de la comunidad.

– Respecto al régimen de los acuerdos con relación a las mayorías exigidas, en general se simplifican las mayorías requeridas, que ahora se reducen a las siguientes:

a) el régimen general, que es el de la doble mayoría simple de propietarios y cuotas;

b) los regímenes particulares de la mayoría cualificada de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas

c) la exigencia de unanimidad se limita a ocho supuestos concretos (ver art. 553.26)

Se da contenido a la abstención en el voto y al voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común.

Se otorga una consideración especial a la adopción de acuerdos que afectan a las obras obligadas de adaptación del edificio a las necesidades de las personas con discapacidad y para las personas mayores de setenta años.

– Se distingue entre los acuerdos de formación instantánea y los de formación sucesiva; en estos últimos debe esperarse a comprobar la voluntad de las personas que no han asistido a la junta. El nuevo sistema parte de la necesidad de que los propietarios presentes en la reunión hayan votado a favor del acuerdo por mayoría simple, y entonces el cómputo de la mayoría cualificada o de la unanimidad se hace con los votos favorables de los que no se han opuesto al acuerdo en el plazo de un mes. El régimen de impugnación de los acuerdos también tiene en cuenta esta formación sucesiva.

– Para favorecer la resolución extrajudicial de los conflictos surgidos en el ámbito de la propiedad horizontal, se establece explícitamente que los propietarios pueden acordar acudir al arbitraje por cualquier cuestión relativa al régimen. También se fomenta la mediación como método para favorecer la resolución de conflictos.

– Se aclaran las dudas interpretativas relativas al régimen y los plazos de impugnación de los acuerdos comunitarios.

Sección 2ª: Propiedad horizontal simple. 

– Se introducen precisiones en la configuración de los elementos privativos de beneficio común y se suprimen las restricciones injustificadas a la disposición del uso y disfrute de los anexos.

– Se favorece la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos y se otorga a los propietarios esta facultad, previa obligación de enviar el proyecto técnico a la presidencia o a la administración.

– Se fomenta el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto a las deudas que se devenguen hasta la notificación efectiva de la transmisión a la comunidad.

– Se especifica el procedimiento para reclamar los gastos comunes.

– Se suprime la distinción entre elementos comunes de uso restringido y elementos comunes de uso exclusivo, y se instaura un único régimen para los elementos comunes cuyo uso sea atribuido a uno o varios propietarios de elementos privativos.

– Se concentra en un único precepto el régimen de las actividades prohibidas tanto en los elementos privativos como en los elementos comunes.

Sección 3ª: Propiedad horizontal compleja. 

– La propiedad horizontal compleja implica la coexistencia de subcomunidades integradas en un inmueble o en un conjunto inmobiliario formado por varias escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.

– La presente ley respeta en líneas generales el régimen vigente.

– Se precisan los aspectos relativos a su inscripción, con triple folio.

– Las comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros tienen una regulación específica.

Sección 4ª: Propiedad horizontal por parcelas. 

– El régimen de la propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre un conjunto de fincas independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, forman parte de una actuación urbanística y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común.

– Se ha reforzado el principio de autonomía privada.

– Se han suprimido todas las alusiones que erróneamente se hacían a la urbanización, término que se ha sustituido por la locución propiedad horizontal por parcelas,

– Se determina el contenido mínimo de la escritura pública de constitución (art. 553-57).

– Se precisan los aspectos relativos a su inscripción (art. 553-58).

– Se ha armonizado la mayoría prevista para la extinción de la propiedad horizontal por parcelas con la que se requiere para las modificaciones del título de constitución y los estatutos. 

– Para las existentes antes del 1 de julio de 2006, la disposición transitoria establece un nuevo plazo de cuatro años a contar de la entrada en vigor de la presente ley, a partir del cual cualquier propietario puede exigir ante los tribunales el otorgamiento forzoso del título de constitución.

Entrará en vigor 20 de junio de 2015 y se aplicará también a los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal antes de su entrada en vigor.

Cataluña Código Civil. Armonización.

Ley 6/2015, de 13 de mayo, de armonización del Código civil de Cataluña.

Mientras que la Ley anterior modifica un capítulo concreto del libro quinto, ésta afecta a cuatro libros diferentes, de los cinco actualmente existentes, pero con menor intensidad.  

El Libro sexto se esta elaborando.  Se dedicará a las obligaciones y los contratos, incluyendo la regulación de los contratos especiales y de la contratación que afecta a los consumidores.

Los trabajos prelegislativos, que están permitiendo alumbrar tan amplia obra, proceden de muy diferentes fuentes. Por ello, resulta preciso fortalecer la necesaria coherencia del resultado final, tanto en aspectos terminológicos como en algunas soluciones de fondo.

La finalidad de la presente ley es iniciar la tarea de armonización del conjunto del Código civil de Cataluña para enmendar errores u omisiones, y evitar la producción de efectos indeseados derivados de la redacción de ciertos preceptos.

No afecta al libro tercero, al haberse tramitado una iniciativa dirigida exclusivamente a él. Y no es una armonización definitiva, pues tendrá que haber otra cuando se promulgue el libro sexto. 

Vamos a citar algunas novedades por libros:

Libro primero. Disposiciones generales.

– La ley aprovecha para recuperar una norma reguladora de la vigencia de las leyes, cuestión que había sido regulada por la Ley 3/1982, de 23 de marzo. Art. 110-10

Sant Climent de Taüll (Lleida)

Sant Climent de Taüll (Lleida)

– Se incluyen los requisitos de la interrupción de la prescripción y los efectos que esta produce también desde el punto de vista del sujeto pasivo de la pretensión. Arts. 121-12 y 14

Libro segundo. La persona y familia.  

– Cambia la regulación de la conmoriencia. La nueva redacción limita aquella disposición a los casos en que dos personas llamadas a sucederse mueren como consecuencia de una misma causa o circunstancia, ya sea en un mismo accidente de tráfico o por cualquier otro motivo en que ambas se vean implicadas. Art. 211-2

– Se corrige la omisión sobre el depósito de las cuentas anuales de la tutela una vez se han rendido al Juez. Art. 222-31.

– Se determina que las sucesivas aportaciones a un patrimonio protegido deben formalizarse en escritura pública y su administración debe sujetarse a lo que se haya establecido en la escritura de constitución, si son adecuadas. Art. 227-3.

– Se determina la caducidad de los pactos antenupciales en previsión de la ruptura si los otorgantes no contraen matrimonio antes de un año. Art. 231-20

– Se enmienda la remisión que se hacía a las normas matrimoniales en la sección dedicada a la extinción de la pareja estable, a fin de poner de relieve que se aplican las reglas sobre la aprobación judicial de los acuerdos alcanzados después del cese de la convivencia así como las que permiten, bajo ciertas condiciones, dejarlos sin efecto. Y se aclara que si no hay acuerdo o este no es aprobado, es procedente la determinación judicial de las medidas previstas para la extinción de la convivencia estable en pareja. Art. 234-6.

Libro cuarto. Sucesiones.

– Con relación a la ineficacia de los testamentos en contextos de crisis matrimonial, se ha constatado que la práctica ha dado ejemplos de la necesidad de incorporar la ineficacia, en estos supuestos, de las disposiciones sucesorias hechas a los parientes del cónyuge o conviviente, y garantizar así una coherencia en las soluciones a la sucesión mediante pacto sucesorio y a la sucesión testamentaria. En este punto, el límite fijado del cuarto grado resulta de la concordancia con lo establecido por el artículo 423-9, si bien se extiende también a los afines por coherencia con el fin de la norma. Art. 422-13 y 431-17.

– Se modifica el criterio establecido para valorar los bienes donados que han sido enajenados o perdidos por el donatario, al efecto de la computación legitimaria. Art. 451-5

– Se suprime el plazo de caducidad del derecho del llamado a aceptar o repudiar la herencia, ya que en la práctica podía suponer la inaplicación del principio de imprescriptibilidad de la acción de reconocimiento del título de heredero y, por extensión, de la acción de petición de herencia. Se dice expresamente que el derecho a aceptar o repudiar la herencia no está sujeto a plazo. Art. 461.12. Un apartado en la disposición final de entrada en vigor indica que es de aplicación al derecho vigente del llamado a aceptar o repudiar la herencia en el momento de la entrada en vigor de la presente ley.

– Se ha revisado la mención expresa al deber del heredero que goza del beneficio de inventario de solicitar la declaración de concurso de la herencia, y se remite ahora, más genéricamente, a lo dispuesto por la legislación concursal sobre esta materia. Art. 461.22

– Con relación a la cancelación de asientos registrales referentes a fideicomisos condicionales, se ha considerado que la disposición transitoria cuarta de la Ley 10/2008 fijaba requisitos demasiado difíciles de alcanzar para quien estuviese interesado en comprobar si se había cumplido la condición de la que dependía la sustitución, especialmente la exigencia que se aportase el certificado de defunción del fiduciario. Ahora, en cambio, la muerte del fiduciario puede acreditarse por cualquier medio de prueba. Por otra parte, también se permite la cancelación automática una vez transcurrido un plazo de noventa años desde la venta de la finca, en el cual, muy previsiblemente, el fiduciario habrá muerto y podrá conocerse, en consecuencia, si se ha hecho efectiva la condición de la que dependía el fideicomiso.

Libro quinto. Derechos reales.

– La Ley aclara que los usufructuarios de fincas que estaban hipotecadas al constituirse el usufructo no han de pagar la deuda garantizada con la hipoteca. También determina las fuentes supletorias del usufructo. Arts. 561.1 y 561.13

– La duración del derecho de superficie no puede exceder de 99 años. Art. 564.3

– Se ratifica de forma expresa la posibilidad de extinción de los censos por falta de actividad del censualista, en la línea de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos (hoy derogada), y del derecho tradicional catalán. También se ha incorporado un apartado en la disposición final de entrada en vigor que extiende la aplicación del nuevo precepto a las situaciones anteriores. Art. 565.11

– También, en materia de censos, la Ley determina que la cuota del laudemio, si no se ha pactado, es del 1 % en toda Cataluña. Art. 565.17

– En los derechos de adquisición voluntaria se aclara que el plazo de duración del derecho, si no se fija, se entiende que es de cuatro años, y el plazo de su ejercicio, si procede (antes un mes). Art. 568-6

– Respecto a la hipoteca en garantía de la obligación de urbanizar, se suprime una referencia a que ha de constituirse por un valor suficiente y a su aceptación mediante escritura pública o documento administrativo. Art. 569-42

La presente ley entró en vigor el 9 de junio de 2015.

Impuesto sobre Actividades Económicas

Resolución de 26 de mayo de 2015, del Departamento de Recaudación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se modifica el plazo de ingreso en periodo voluntario de los recibos del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 2015 relativos a las cuotas nacionales y provinciales y se establece el lugar de pago de dichas cuotas.

Para las cuotas nacionales y provinciales del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 2015, se establece que su cobro se realice a través de las Entidades de crédito colaboradoras en la recaudación, con el documento de ingreso que a tal efecto se hará llegar al contribuyente.

En el supuesto de que dicho documento de ingreso no fuera recibido o se hubiese extraviado, deberá realizarse el ingreso con un duplicado que se recogerá en la Delegación o Administraciones de la Agencia Estatal de Administración Tributaria correspondientes a la provincia del domicilio fiscal del contribuyente, en el caso de cuotas de clase nacional, o correspondientes a la provincia del domicilio donde se realice la actividad, en el caso de cuotas de clase provincial.

Se modifica el plazo de ingreso en período voluntario del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 2015 cuando se trate de las cuotas aludidas, fijándose un nuevo plazo que comprenderá desde el 15 de septiembre hasta el 20 de noviembre de 2015, ambos inclusive.

PDF (BOE-A-2015-6201 – 1 pág. – 144 KB)   Otros formatos

 

Modelos tributarios. Sociedades y No Residentes. 

Orden HAP/1067/2015, de 5 de junio, por la que se aprueban los modelos de declaración del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a establecimientos permanentes y a entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero con presencia en territorio español, para los períodos impositivos iniciados entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2014, se dictan instrucciones relativas al procedimiento de declaración e ingreso y se establecen las condiciones generales y el procedimiento para su presentación electrónica.

Contenido básico de esta Orden:

– Aprobación de los modelos de declaración del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (establecimientos permanentes y entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero con presencia en territorio español). Afecta a los modelos 200, 206 y 220

Forma de presentación de los modelos 200 y 220.

– Pago de los modelos 200 y 220 mediante domiciliación bancaria.

– Condiciones y procedimiento para la presentación electrónica de las declaraciones.

Plazo de presentación de los modelos 200, 206 y 220. Como regla general, los modelos 200 y 206 se presentarán en el plazo de los 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores a la conclusión del período impositivo. El modelo 220 se presentará dentro del plazo correspondiente a la declaración en régimen de tributación individual de la sociedad dominante o entidad cabecera de grupo.

La presente Orden entrará en vigor el día 1 de julio de 2015.

PDF (BOE-A-2015-6310 – 141 págs. – 4.500 KB)     Otros formatos    Corrección de errores

 

Japón: pensiones. 

Intercambio de Notas Verbales en relación con la aplicación del Convenio de Seguridad Social entre España y Japón, hecho en Tokio el 12 de noviembre de 2008.

Las notas hacen referencia a la reforma de la legislación japonesa en materia de sistemas de pensiones que entrará en vigor el 1 de octubre de 2015.

los funcionarios nacionales y locales, el personal de colegios privados y el personal de condición similar podrán acogerse al Seguro de Pensiones de Asalariados desde el 1 de octubre de 2015, fecha en la que se suprimirán las pensiones complementarias para determinadas ocupaciones.

El Convenio no será de aplicación a las prestaciones abonadas en concepto de pensiones de jubilación o de otro tipo ni a las prestaciones idénticas o sustancialmente asimiladas que se introduzcan a partir del 1 de octubre de 2015 además de las prestaciones abonadas en concepto de pensiones de jubilación o de otro tipo ni en sustitución de éstas.

PDF (BOE-A-2015-6466 – 2 págs. – 152 KB)   Otros formatos

 

Familia Real. Títulos

Real Decreto 470/2015, de 11 de junio, por el que se revoca la atribución a Su Alteza Real la Infanta Doña Cristina de la facultad de usar el título de Duquesa de Palma de Mallorca.

«De conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 del Real Decreto 1368/1987, de 6 de noviembre, sobre régimen de títulos, tratamientos y honores de la Familia Real y de los Regentes, he resuelto revocar la atribución a Su Alteza Real la Infanta Doña Cristina de la facultad de usar el título de Duquesa de Palma de Mallorca, que le fue conferida mediante Real Decreto 1502/1997, de 26 de septiembre.»

PDF (BOE-A-2015-6493 – 1 pág. – 140 KB)   Otros formatos

 

Comunidades Autónomas: financiación y presupuestos

Ley Orgánica 6/2015, de 12 de junio, de modificación de la Ley Orgánica 8/1980, de 22 de septiembre, de financiación de las Comunidades Autónomas y de la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera.

Esta Ley Orgánica modifica, a su vez, otras dos:

– la Ley Orgánica 8/1980, de 22 de septiembre, de Financiación de las Comunidades Autónomas (LOFCA), para garantizar la adecuada financiación de los servicios sociales, desarrollando el principio de prudencia financiera para que las operaciones financieras de las CCAA se formalicen cumpliendo unas condiciones razonables de coste y riesgo.

– la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, para adaptar la disposición adicional primera, a la nueva configuración de los mecanismos adicionales de financiación de las CCAA.

Entre sus muchas disposiciones finales destacamos:

D. F. 1ª . Modificación de la Ley 14/1986, de 25 de abril, General de Sanidad.

D. F. 2ª .Disposición final segunda. Modificación de la D. Ad. 20ª LRJAAPPyPAC. La reforma admite, la contratación directa, con carácter excepcional, del personal al servicio de los consorcios.

D. F. 5ª . Modificación de la  D. Ad. 9ª Ley General Presupuestaria, relativa a Sociedades mercantiles y otros entes controlados por el sector público.

D. F. 6ª. Modificación de la Ley 25/2013, de 27 de diciembre, de impulso de la factura electrónica y creación del registro contable de facturas en el Sector Público.

Entró en vigor el 14 de junio de 2015.

PDF (BOE-A-2015-6517 – 20 págs. – 315 KB)   Otros formatos

 

SRL: modelos de estatutos y de escritura. Agenda Electrónica Notarial. Bolsa denominaciones sociales

Real Decreto 421/2015, de 29 de mayo, por el que se regulan los modelos de estatutos-tipo y de escritura pública estandarizados de las sociedades de responsabilidad limitada, se aprueba modelo de estatutos-tipo, se regula la Agenda Electrónica Notarial y la Bolsa de denominaciones sociales con reserva.

I. Exposición de motivos.

Se explica en la EM del RD que el mismo es una consecuencia de los artículos 15 y 16 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización. Ley que tuvo como una de sus finalidades principales el agilizar   el inicio de la actividad emprendedora.       

Recuerda a continuación que el artículo 15 de la citada Ley regulaba la constitución de sociedades limitadas mediante escritura y estatutos tipo debiendo autorizarse la escritura en el plazo máximo de 12 horas hábiles e inscribirse, en su caso, en el plazo de seis horas, todo ello mediante el DUE (documento único electrónico) y a través del CIRCE (Centro de Información y Red de Creación de Empresas). Ello sólo será posible mediante la estandarización de los estatutos tipo. Por tanto se aprueba un modelo de estatutos de gran sencillez sin perjuicio de que en el futuro se aprueben otros modelos de mayos complejidad que puedan responder a otras exigencias empresariales. 

Por su parte el artículo 16 de la citada Ley regula la constitución, también en plazos muy cortos, de sociedades sin estatutos tipo. Para ello se remite a lo dispuesto en el artículo 15 lo que permitirá la utilización en estas sociedades del mismo modelo de escritura estandarizada.  Por ello sigue diciendo la EM el RD aprueba los aspectos que debe reunir la escritura, dejando la aprobación del modelo concreto de escritura a una futura Orden del Ministro de Justicia.

Finalmente se aprovecha el RD para regular la llamada Bolsa de Denominaciones, pendiente desde 2007 y que encuentra su apoyo legal actual en la DF 1ª del RDL 1/2010 de 2 de julio, de LSC, y la llamada Agenda Notarial Electrónica  notarial para  concertar la cita a los efectos del otorgamiento de la escritura pública.

II. Objeto y escritura con estatutos tipo.

El objeto del RD, coincidente con lo ya expresado, se contiene en el artículo 1 y el 2 se dedica a expresar que el modelo de estatutos aprobado sirve para las sociedades limitadas de capital social no inferior a 3000 euros y para las limitadas de formación sucesiva.

La referencia que se hace al capital de la sociedad es una redundancia pues no pueden existir sociedades limitadas de capital inferior a 3000 euros, capital mínimo legal de dichas sociedades (cfr. art. 4 LSC), salvo que se trate de las sociedades de formación sucesiva a las que se refiere de forma expresa. Para su contenido y formato se remite a los anexos del mismo RD. Quizás a lo  que quiera referirse el real decreto es que este tipo de sociedad no puede tener un capital superior a 3100 euros como después se ve en la aplicación de las normas arancelarias. Pero por ahora dice lo que dice y lo cierto es que en el artículo 15 de la Ley de Emprendedores no se establece ningún límite al capital social de estas sociedades.

III. Campos codificados.

En el artículo 3 se nos explica que los estatutos tipo se hacen a base de campos rellenables en los que se introducirán los campos codificados que corresponden a su numeración. Todo ello debe hacerse así para que la información sea electrónicamente tratable.

IV. Objeto social.

Dada su trascendencia se dedica un artículo, el 4, a la determinación del objeto social. Debe hacerse por el CNAE del 2009, pudiendo incluir una o más actividades señaladas al menos con dos dígitos. Debe señalarse una, que será la actividad principal, la cual deberá tener el código CNAE de cuatro dígitos.

De la redacción del artículo resulta claro que no bastará poner el código CNAE, sino que deberá señalarse expresamente la actividad económica a que dicho código se refiere.

V. Formalización estatutos tipo.

El artículo 5 señala que ya no es necesario redactar unos estatutos como documento separado, sino que su redacción se hará directamente en la plataforma CIRCE mediante la cumplimentación de los datos variables.  Una vez hecho esto se asigna un código ID-CIRCE (Orden ECO/1371/2003) que identifica la sociedad, y dichos estatutos en formato xml serán remitidos al notario para la formalización de la escritura de constitución, también en formato estandarizado y que ahora veremos.

A la vista de este artículo parece que el emprendedor o persona o personas que quieran constituir una sociedad de estas características, lo primero que deben hacer es acudir a la plataforma CIRCE en la que darán la totalidad de sus datos y confeccionarán los estatutos tipos pues todo ello será remitido al notario. Por tanto el notario verá por primera vez a los otorgantes o comparecientes en el mismo momento de la firma de la escritura.

VI. Modelo de escritura estandarizada.

Este modelo, también de campos codificados rellenables, para poder ser tratada electrónicamente, se aprobará por Orden del Ministro de Justicia. Aquí sí podrá intervenir el notario pues de forma no excesivamente clara se dice que los campos pueden ser completados por el notario siguiendo las instrucciones contenidas en cada caso.  No dice de quien tienen que venir estas instrucciones, si directamente del CIRCE o de los propios fundadores, suponemos que será de estos últimos y que podrán referirse a las especialidades que se quieran incluir en la escritura no contempladas o fuera de los campos codificados. Creemos que estas instrucciones también podrán llegar directamente  del propio CIRCE, según las indicaciones recibidas en la plataforma por los interesados.

Al final se aclara que este modelo estandarizado de escritura será de utilización obligatoria tanto para las constituciones con estatutos tipo como sin estatutos tipo.

VII. Remisión de la escritura al Registro Mercantil. Art. 7.

La escritura y los estatutos, se remiten al registro en formato xml bajo la firma electrónica reconocida del notario autorizante. Aunque se dice expresamente, era obvio que tanto escritura como estatutos tipo, en su caso, deben poder ser tratados de forma electrónica.

Además una copia simple electrónica de la escritura debe poderse a disposición de los interesados, de forma gratuita en los Puntos del Atención al Emprendedor (PAE). Añade, creemos que de forma innecesaria, que si se utiliza el DUE, ello debe hacerse por medio del CIRCE. Decimos de forma innecesaria porque toda la tramitación de estas sociedades se hace en base a dicho documento y por tanto sin DUE creemos que no existe constitución de sociedad conforme a los artículos 15 y 16 de la Ley de Emprendedores.

No se dice nada de la forma de proceder del Registro Mercantil una vez reciba el texto xml, pero dicha forma ya quedó establecida en los artículos 15 y 16 que ahora se desarrollan y por ello se ha considerado innecesario el hacer más especificaciones.

De todas forma creemos que al menos se debería haber establecido desde cuando se cuentan las seis horas establecidas para el despacho pues en nuestra opinión no debe ser desde el mismo instante de la entrada telemática sino que deben contarse a partir de la hora siguiente a los efectos de poder comprobar, informáticamente, en el momento de la presentación que se simultanea con la presentación física, que se trata de una de estas sociedades en dicho plazo de 60 minutos y una vez comprobado darle el trato establecido.

VIII. Agenda Electrónica Notarial. Art. 8.

Su regulación de forma esquematizada es la siguiente:

— Se desarrolla y gestiona por el CGN bajo la supervisión de la DGRN.

— Debe contener un calendario de disponibilidad de los notarios para la firma de la escritura.

— La Agenda debe permitir la reserva de cita con el notario que debe otorgar la escritura.

— Se genera un justificante para el interesado con indicación de notario, fecha y hora de autorización.

— Si el notario, por causa justificada, no puede autorizar la escritura, debe ponerlo en conocimiento del CGN.

— El CGN debe poner a disposición del solicitante otro notario si la imposibilidad se ha manifestado antes de que falten seis horas para que finalice el plazo.

— Todo cambio o alteración de cita debe ser puesto en conocimiento del CIRCE.

— Todo este sistema debe estar implantado en el plazo de tres meses desde la publicación del RD.

De toda esta regulación nos ofrece dudas la justificación de la causa por la que el notario no pueda acudir a la cita, pues en la generalidad de los casos esa causa será de difícil justificación documental, y en otros, la justificación deberá ser hecha con posterioridad a la comunicación del notario de no poder otorgar la escritura en la hora señalada. Tampoco se soluciona el supuesto de que la imposibilidad surja dentro de las seis últimas horas señaladas para la autorización y tampoco el caso, que será frecuente, de que sean los otorgantes, todos o algunos de ellos, los que no acudan a la cita o que acudiendo no aporten los documentos necesarios para el otorgamiento de la escritura. Supongo que en estos casos o bien existe acuerdo entre todos, notario incluido, en fijar una nueva cita, poniéndolo en conocimiento del CIRCE y del CGN, o bien empieza de nuevo el círculo de la constitución de la sociedad pidiendo nueva cita al sistema de Agenda Electrónica.

Creemos además que de estas dificultades se deberá levantar acta notarial o hacerlas constar por diligencia, pues, como veremos, la negativa injustificada al otorgamiento de la escritura según el sistema diseñado es falta grave.

En definitiva que lo que pretende ser una simplificación se puede convertir en ocasión de más trámites, diligencias y notificaciones que recarguen de trabajo innecesario al notario sin un claro beneficio para los fundadores de la sociedad.

IX. Bolsa de denominaciones.

El artículo 9 se dedica a la denominada Bolsa de denominaciones con reserva.

Granada. Palacio de Dar Al Horra

Granada. Palacio de Dar Al Horra

Su origen está Ley 56/2007, de 28 de Diciembre, de Medidas de Impulso de la Sociedad de la Información, que añadió una Disposición final,  la tercera,  a la Ley 2/1995 de 23 de Marzo de Sociedades de Responsabilidad Limitada por que se autorizó al Gobierno de España para regular una Bolsa de Denominaciones con reserva. De aquí pasa a la DF 1ª del RDL 1/2010 que aprueba el TRLSC, que es la disposición que ahora se desarrolla. Por tanto no es nada novedoso pues la idea tiene más de siete años y si antes no había sido desarrollada era a nuestro juicio por sus dificultades y por su falta de utilidad, aunque la intención del legislador  era interesante pues supone evitar las dificultades, más teóricas que reales, de encontrar una denominación para  la sociedad que no esté registrada o sobre la que no exista reserva.

Se regula en la siguiente forma:

— El Registro Mercantil Central será el responsable de su generación y mantenimiento bajo la supervisión de la DGRN, al igual que se hace con la Agenda notarial.

— La bolsa debe tener un mínimo de 1500 denominaciones que podrán ser consultadas electrónicamente de forma gratuita. Se generan de forma aleatoria con los filtros que se estimen adecuados.

— La denominación incluida en la Bolsa de denominaciones estará sujeta a la calificación previa del Registrador Mercantil Central, norma inútil pues si la Bolsa la genera el mismo Registro Mercantil Central, difícilmente se incluirán denominaciones no correctas, salvo que la generación aleatoria de que nos habla el punto 2 del artículo 9 sea tan aleatoria que en ella no intervenga el ingenio humano sino que sea generada automáticamente por un ordenador al que se le den determinados datos. Si es así indudablemente el registrador deberá revisar las 1500 denominaciones para evitar irregularidades. De todas formas la calificación pudiera ser necesaria en algunos casos al poner en relación la denominación escogida con el solicitante.

— Para su expedición se cumplimenta un formulario, y se selecciona por el interesado alguna de las denominaciones disponibles, descargándose la pertinente certificación negativa de la denominación social adoptada que contendrá un Código Seguro de Verificación. A partir de este momento rigen las reglas generales en cuanto a caducidad de la denominación. Estos trámites también se pueden hacer a través de los Puntos de Atención al Emprendedor que según la Ley de Emprendedores pueden ser las mismas notarías.

— Finalmente se da una norma un tanto extraña pues se dice que el interesado   puede ir a un Registro Mercantil para obtener un documento en papel acreditativo de la selección de una denominación. No queda claro si ese documento en papel será la propia certificación para que el interesado no tenga necesidad de descargarla en su propio ordenador o será simplemente un documento que acredite que ha solicitada una concreta denominación. Tampoco queda claro si esa selección de denominación de la Bolsa, si no es la propia certificación,  provoca una reserva y por qué plazo.

Se trata en definitiva de un sistema que si no había sido desarrollado desde que surgió la idea era por su poca utilidad y porque supone una incomodidad más, no para el Registro Mercantil Central que se limitará a generar la famosa Bolsa de denominaciones, sino para el propio interesado.

José Miguel Masa, Registrador Mercantil Central ya publicó un artículo sobre la Bolsa de Denominaciones mostrándose muy crítico con el sistema y con la propia idea, cuya lectura recomendamos vivamente.

No obstante, por su interés transcribimos las conclusiones de dicho estudio de José Miguel Masa:

“1.º Sólo Portugal, dentro del amplio grupo de países que controlan previamente la utilización de la denominación societaria, ha establecido la BDS. Habría que preguntarse, antes de abordar la reforma, porqué los demás países europeos no han adoptado una medida similar, estando muchos de ellos en una situación económica peor que la nuestra (15).

2.º El sistema mercantil español en materia de constitución de sociedades no sólo es seguro sino que es enormemente rápido y flexible, desde la reforma introducida por el Real Decreto Ley 13/2010. La remisión telemática de denominaciones societarias mediante firma electrónica reconocida, a primeras horas de la mañana siguiente al día de la petición, está a disposición de todos los usuarios y es un argumento poderoso para excluir puesta en marcha de la BDS.

3.º El lugar que el «Doing Business» otorga a España no sólo contempla el proceso jurídico de constitución de una sociedad sino que valora todo el amplio y complejo proceso de creación de una empresa, por lo que no puede ser utilizado como argumento de autoridad para promover reformas legislativas.

4.º La creación de la BDS choca frontalmente con el principio de autonomía de la voluntad, en el que se refugia el fuerte subjetivismo que impera en la elección de la denominación societaria por parte de cualquier empresario. Es, sin duda, un importante obstáculo para el éxito de una posible BDS.

5.º El hecho de sustraer a la inmensa mayoría de ciudadanos, que no son emprendedores, un conjunto de denominaciones incluidas en la Bolsa, sólo disponibles y utilizables por una categoría especial de aquéllos, roza peligrosamente los límites del principio de igualdad constitucional.

6.º La reforma es compleja, como hemos acreditado en líneas anteriores, y hará convivir dos sistemas de obtención de la denominación societaria que pueden generar más confusión que claridad en el tráfico.

7.º Desde el punto de vista tecnológico será necesaria una reforma en profundidad en los equipos informáticos, ampliando las capacidades de las bases de datos y reformando programas que eviten solapamientos entre los dos sistemas de concesión de denominaciones societarias, con la consiguiente inversión que ello conlleva.

A la vista de estos hechos, entiendo que la creación de una BDS es innecesaria en nuestro derecho porque la rapidez con la que se pueden crear sociedades en España no mejorará, o lo hará imperceptiblemente, con la creación de la Bolsa. A cambio de no obtener grandes beneficios sociales y económicos, habrá que afrontar procesos, complejos jurídicamente, que no justifican los resultados que previsiblemente se producirán”.

Creemos por último que dado lo incompleto de la regulación y de las dudas que surgirán en su aplicación, se va a necesitar de una orden del Ministro del ramo o instrucción de la DGRN aclaratoria del sistema. Algo parecido a lo que puede ocurrir con la Agenda Electrónica Notarial.

X. Honorarios.

Para determinar los honorarios notariales y registrales que se devengarán por la constitución de sociedades por este sistema el RD se remite al RDL 13/2010, de 3 de diciembre y en concreto si el capital no sobrepasa los 3100 euros y los estatutos son los modelo, al artículo 5. Dos c) y en los demás casos al mismo artículo 5.Uno g).

XI. Normas finales.

Se autoriza a la DGRN a dictar las resoluciones e instrucciones precisas para la aplicación del RD.

XII. Modificación del Reglamento Notarial.

Se añade una nueva letra al artículo 349 del RN, la letra j) incluyendo por tanto ente las faltas graves “la negativa injustificada a la prestación de funciones requeridas a través de la Agenda Electrónica Notarial”.

Dado el carácter grave de la falta y la tipicidad de la misma, es por lo que más arriba recomendamos dejar constancia fehaciente, si es posible previamente y en todo caso a posteriori, de la imposibilidad de otorgar la escritura en el momento fijado por la cita de la agenda electrónica.

XIII. Estatutos tipo.

El anexo I del RD se dedica a los estatutos tipo, de gran simplicidad como se decía en la EM, pero que todavía podrían haber sido más simples.

Son unos estatutos de 9 artículos, 8 de carácter general y el último potestativo si la sociedad es unipersonal, en los que se establecen la denominación de la sociedad, el objeto con una sola actividad principal, la duración, su domicilio, el capital, la organización de la forma de administrar la sociedad, nombramiento, duración y prohibición de competencia para los administradores, incluyendo en el mismo artículo su carácter gratuito o retribuido y el modo de deliberar y adoptar acuerdos los órganos colegiados, que será solo la junta al no existir la posibilidad de consejo de administración. El último artículo, es decir el 9, sólo existirá si la sociedad es unipersonal.

De los artículos merecen algún comentario los siguientes:

— El  2 relativo al objeto que incluye la cláusula de estilo de que si alguna de las actividades del objeto es profesional se entenderá que se refiere a la intermediación, salvedad útil pero que debiera haberse complementado incluyendo también otra cláusula de estilo que se incluyó en el anterior modelo de estatutos, relativa a que si alguna de las actividades del objeto requieren requisitos especiales no cumplidos por la sociedad, la misma automáticamente queda excluida del mismo.

— El artículo 3 relativo a la duración de la sociedad y fecha de comienzo de sus operaciones y fin del ejercicio social se podía haber eliminado dadas las presunciones establecidas en los artículos 24,25 y 26 de la LSC, incluyendo al final un artículo opcional para el raro caso de que los fundadores se quieran apartar de las presunciones indicadas.

— En el artículo 4 relativo al domicilio se debería haber establecido la posibilidad de eliminar las facultades excesivas que a mi juicio se conceden al órgano de administrador para el cambio de domicilio en todo el territorio nacional(cfr. artículo  285 LSC). Además en este artículo se establece como campo obligatorio el de la página web de la sociedad, cuando es más que probable que en el momento de su nacimiento la sociedad no tenga página web lo que ocurre podríamos decir en el 99,99% de los casos, entre otras razones, porque al no tener personalidad jurídica antes de su constitución no podría solicitarla a su nombre y sí sólo a nombre de los socios. No obstante este error se subsana al regular los campos de variables pues de ellos resulta que la web es potestativa, como no podría ser de otro modo y así además queda previsto en el artículo 8 sobre forma de convocar la junta general. De todas formas esta campo variable puede inducir a errores al escoger alguna de las posibilidades que comprende.

— En el artículo 6 quizás sea excesivo el limitar sólo a dos el número de administradores mancomunados pues algunas sociedades pueden necesitar por su organización o funcionamiento, incrementar este número de administradores mancomunados, aunque reconocemos que el limitarlo a dos tiene la virtud de la simplicidad pues así se elimina el indicar su forma de actuación que puede ofrecer algo de complejidad.

— En el artículo 8, sobre organización de la junta general, la remisión que se hace a la LSC es incompleta pues en la actualidad existen normas en leyes distintas que afectan a los quórum de adopción de acuerdos de la limitadas (cfr. Art. 100 y DA 4ª de la LC) e incluso a los plazos de antelación en la convocatoria (fusión, escisión, traslado internacional del domicilio en la Ley 3/2009) y por tanto el artículo se puede tildar de incompleto. Hubiera sido muy fácil hacer la remisión a la LSC y a otras leyes de forma genérica.

— Finalmente el artículo 9 lo creemos innecesario, de forma que aunque la sociedad sea unipersonal, si dicho artículo no se transcribiera, no por ello los estatutos serían defectuosos desde mi punto de vista.

XIV. Entrada en vigor.

Será a los tres meses de su publicación en el BOE, es decir el día 13 de septiembre de 2015, si bien deberá tenerse en cuenta que si antes de esta fecha no ha sido aprobada por Orden Ministerial la escritura en formato estandarizado existirá una imposibilidad fáctica para la entrada en vigor del sistema.

XV. Conclusiones.

Pese a la tardanza en el desarrollo de los artículos 15 y 16 de la Ley de Emprendedores y las dudas que surgen o podrán surgir en la aplicación del RD, que debe combinarse con las normas establecidas en los artículos citados que indican la forma de proceder en aspectos tales como obtención de la denominación social, pasos a dar por el CIRCE antes de la remisión de la escritura al Registro Mercantil, forma de actuar del mismo Registro, no justificación del ingreso del capital en entidad bancaria a nombre de la sociedad, etc, nos parece en líneas generales positiva la aprobación del RD.

Otra cuestión muy distinta es el de su utilidad. Creemos que con las formas de tramitación telemática existentes hasta ahora que, aunque derogadas en cuanto a plazos de despacho, se seguían cumpliendo por los Registro Mercantiles, se dada respuesta más que sobrada a los emprendedores que quieran disponer de una sociedad en plazo corto y  con coste reducido. No creemos que la entrada en vigor del RD mejore muchos los ratios de rapidez en la constitución de sociedades.

Aparte de ello debemos consignar, para terminar, que esta forma de constituir la sociedad conforme al RD que se publicó el sábado 13 es optativa y que el emprendedor podrá seguir constituyendo sus sociedades en papel, o en forma telemática notarial sin necesidad de acudir al CIRCE y que esas constituciones por aplicación del RD arancelario notarial y registral y por la aplicación de exención de tasas de Borme del artículo 5 del RDL 13/2010, tendrán prácticamente las mismas ventajas que las sociedades constituidas por las normas que ahora se aprueban. (JAGV).

Ver reseña del Consejo de Ministros de 29 de mayo de 2015.

Ver Orden JUS/1840/2015, de 9 de septiembre, por la que se aprueba el modelo de escritura pública en formato estandarizado y campos codificados de las sociedades de responsabilidad limitada, así como la relación de actividades que pueden formar parte del objeto social.

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SEDE JUDICIAL ELECTRÓNICA.

Orden JUS/1126/2015, de 10 de junio, por la que se crea la sede judicial electrónica correspondiente al ámbito territorial del Ministerio de Justicia.

La Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia, dedica su Título III a definir y regular la llamada «Sede Judicial Electrónica» que se define como «aquella dirección electrónica disponible para los ciudadanos a través de redes de telecomunicaciones cuya titularidad, gestión y administración corresponde a cada una de las Administraciones competentes en materia de justicia».

Con la implantación de la Sede Judicial Electrónica se pretende centralizar los procedimientos y servicios que presta cada una de las oficinas judiciales dentro del ámbito del Ministerio de Justicia, al objeto de facilitar el acceso a las mismas, así como crear un espacio en el que la Administración de Justicia, el ciudadano y los profesionales se relacionen en el marco de la actividad judicial con las garantías procesales necesarias.

La presente Orden tiene por objeto la creación de la Sede Judicial Electrónica, a través de la cual se podrán realizar todas las actuaciones, procedimientos y servicios que requieran la autenticación de la Administración de Justicia o de los ciudadanos y profesionales en sus relaciones con ésta por medios electrónicos, así como aquellas otras actuaciones respecto a las que se decida su inclusión en la sede.

Su ámbito de aplicación se extiende a las Oficinas Judiciales que se hallen bajo la competencia del Ministerio de Justicia.

Ésta es su dirección electrónica: https://sedejudicial.justicia.es.

La titularidad de la Sede Judicial Electrónica corresponderá a la Administración General del Estado y su gestión tecnológica será competencia de la Secretaría General de la Administración de Justicia.

Entre sus futuros servicios se encuentran:

– La Carta de Servicios y la Carta de Servicios Electrónicos.

– La relación de los medios electrónicos que los ciudadanos y profesionales pueden utilizar en cada supuesto en el ejercicio de su derecho a comunicarse con la Administración de Justicia.

– Un enlace para la formulación de sugerencias y quejas relativas al funcionamiento de la Sede.

– Acceso, en los términos legalmente establecidos, al estado de tramitación del expediente.

– Publicación electrónica, cuando proceda, de resoluciones y comunicaciones que deban publicarse en tablón de anuncios o edictos.

– Comprobación de la autenticidad e integridad de los documentos emitidos por los órganos u organismos públicos que abarca la sede que hayan sido autenticados mediante código seguro de verificación.

– Servicios de asesoramiento electrónico al usuario para la correcta utilización de la sede.

– Puesta a disposición de los interesados de los correspondientes modelos o impresos normalizados.

La orden entró en vigor el 17 de junio de 2015 y la Sede comenzará a funcionar como tarde el 17 de diciembre de 2015..

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Aeronaves. Registro

Real Decreto 384/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de matriculación de aeronaves civiles.

El Registro de Matrícula de Aeronaves es un registro de naturaleza administrativa regulado en el capítulo V de la Ley 48/1960, de 21 de julio, sobre Navegación Aérea, y en el Reglamento del Registro de Matrícula de Aeronaves, aprobado por el Decreto 416/1969, de 13 de marzo.

Este real decreto aborda una nueva regulación del Registro de Matrícula de Aeronaves Civiles y establece un régimen registral único para todas las aeronaves civiles, incluidas las aeronaves de estructura ultraligera y de aeronaves privadas de uso no mercantil que hasta ahora contaban con un régimen específico. Las aeronaves excluidas están en el art. 3.

El Registro depende de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea, y su ámbito geográfico se extiende a todo el territorio nacional. Consta de una sola oficina con sede en Madrid.

Ultraligero de 3 ejes Beaver. Por Jorogar.

Ultraligero de 3 ejes Beaver. Por Jorogar.

Por otro lado, se instrumenta la relación de este registro administrativo y el Registro de Bienes Muebles (art. 10) previendo la comunicación por medios telemáticos, para agilizar los trámites de inscripción, y precisando que corresponde al Registro de Matrícula de Aeronaves Civiles la función de otorgar la nacionalidad y asignar las marcas de nacionalidad y matrícula. Sin embargo, los actos jurídicos posteriores a la matriculación de las aeronaves se realizarán primero en el Registro de Bienes Muebles.

La inscripción en el Registro de Matrícula de Aeronaves Civiles es obligatoria y se practicará en virtud de documento público o privado (con firmas legitimadas notarialmente), que acredite la adquisición de la propiedad o la posesión de la aeronave, en el que conste la liquidación del ITPyAJD. 

La calificación de los títulos jurídicos aportados para la inscripción se realiza por el Registro de Bienes Muebles.

Cuando se produjese el cambio de titularidad de la aeronave, el adquirente deberá instar la emisión de un nuevo Certificado de Matrícula. Ver art. 28.

Las cargas y gravámenes sobre aeronaves que figuren inscritas en el Registro de Bienes Muebles, se anotarán de oficio en el Registro de Matrícula de Aeronave a efectos informativos, en virtud de comunicación del Registro de Bienes Muebles.

Se introduce un concepto novedoso, la reserva de matrícula, para los casos en que se tenga prevista la matriculación de una aeronave en España, que se concede en tanto se sustancia el procedimiento de matriculación definitiva y se regula la cancelación temporal de una matrícula por un tiempo no superior a 5 años, cuando la misma vaya a ser temporalmente inscrita en el extranjero.

Se establecen las previsiones necesarias para permitir la aplicación del Convenio relativo a garantías internacionales sobre elementos de equipo móvil (Ciudad del Cabo, 16 de noviembre de 2001), concretando que el Registro de Bienes Muebles es el punto de acceso con el Registro Internacional creado por dicho instrumento. La D. Ad. 6ª determina la manera de actuar del Registrador de Bienes Muebles para ganar prioridad internacional mediante la reserva de prioridad internacional.

También dispone que, de conformidad con lo previsto en el correspondiente Tratado, tendrán prioridad sobre la garantía y derechos internacionales sobre bienes muebles registrables sitos en España los derechos y privilegios o categoría de los mismos, aún no inscritos en el Registro Internacional, que el legislador Español se hubiere reservado como prioritarios en el correspondiente instrumentos de adhesión, ratificación o aprobación del Tratado, protocolo o reglamento. Ver artículo de Iván Heredia en elnotario.es

Las aeronaves de estructura ultraligera matriculadas en el Régimen Especial de Ultraligeros, a partir de la entrada en vigor de este real decreto, quedarán integradas en el Registro de Matrícula de Aeronaves Civiles, conservando la validez de la matrícula y de la Cédula de Identificación.

Los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de este real decreto proseguirán su tramitación conforme al nuevo régimen del registro de matrícula, conservándose todos los trámites realizados con anterioridad.

Este real decreto entrará en vigor el 1 de diciembre de 2015.

Ver Instrumento de Adhesión de España al Protocolo de Ciudad del Cabo.

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Creación de Universidades 

Real Decreto 420/2015, de 29 de mayo, de creación, reconocimiento, autorización y acreditación de universidades y centros universitarios.

El Real Decreto aborda la regulación integral de los requisitos básicos de creación y reconocimiento de universidades y centros universitarios públicos y privados, y el procedimiento para la autorización del inicio de los mismos, simplificando y racionalizando las exigencias hasta ahora establecidas en la normativa en vigor.

Por otro lado, se regula la acreditación institucional de centros, como alternativa al modelo de acreditación de títulos vigente en la actualidad en nuestro país, que la E. de M. considera demasiado complejo y costoso. A partir de ahora se permitirá, a aquellos centros que hayan obtenido la acreditación institucional, renovar la acreditación de las titulaciones oficiales que impartan sin necesidad de someterse al procedimiento previsto en el Real Decreto 1393/2007, de 29 de octubre.

Entró en vigor el 18 de junio de 2015.

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Entidades de crédito y empresas de servicios de inversión

Ley 11/2015, de 18 de junio, de recuperación y resolución de entidades de crédito y empresas de servicios de inversión.

Esta Ley tiene por objeto regular los procesos de actuación temprana y resolución de entidades de crédito y empresas de servicios de inversión establecidas en España, así como determinar el régimen jurídico del «FROB» como autoridad de resolución ejecutiva y su marco general de actuación, con la finalidad de proteger la estabilidad del sistema financiero minimizando el uso de recursos públicos.

Es heredera de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito (SAREB, FROB…), marco legal empleado para llevar a cabo el mayor proceso de reestructuración financiera de la historia de nuestro país. Aunque la deroga casi íntegramente, sólo lo es por claridad legislativa, pero, por ejemplo, las referencias a la Ley 9/2012 se han de tener por hechas a esta Ley (D. Ad. 7ª).

Se pretende reforzar los mecanismos con los que cuentan los poderes públicos para afrontar la potencial situación de dificultad en la que se pueden encontrar las entidades de crédito o las empresas de servicios de inversión, evitando, que afecten a los recursos de los contribuyentes.

Estos son los principios básicos que infunden la regulación:

– Los accionistas y acreedores son quienes deben absorber las pérdidas de la resolución y no los ciudadanos con sus impuestos. La Ley diseña tanto los mecanismos internos de absorción de pérdidas por los accionistas y acreedores de la entidad en resolución, como, alternativamente, la constitución de un fondo de resolución financiado por la propia industria financiera, siendo factible su incorporación a un futuro fondo europeo de finalidad similar.

Ávila: panorámica. Por Anual.

Ávila: panorámica. Por Anual.

– Los tradicionales procedimientos concursales, llevados a cabo en vía judicial, no son, en muchos casos, útiles para llevar a cabo la reestructuración o cierre de una entidad financiera inviable. Se precisa de un procedimiento especial de corte administrativo y flexible en el tiempo con poderes extraordinarios a favor de las autoridades públicas para facilitar la continuidad de las entidades en sus funciones esenciales y reducir los costes para el sistema económico.

– Se articulan de manera exhaustiva tanto una fase preventiva como una fase de actuación temprana dentro del proceso resolutorio. Se trata de integrar en la vida ordinaria de las entidades la reflexión continuada sobre su resolubilidad, y de permitir que las autoridades de supervisión y resolución actúen desde un primer momento, cuando la entidad aún es solvente y viable.

– Han de separarse las funciones supervisoras y resolutorias con el fin de eliminar conflictos de intereses. Esta Ley establece un modelo que distingue entre las funciones de resolución en fase preventiva, que se encomiendan al Banco de España y a la CNMV, y las funciones de resolución en fase ejecutiva, que se asignan al FROB.

– Se protege de manera especial los depósitos bancarios. En caso de recapitalización interna de la entidad, estos serán los últimos créditos que puedan verse afectados, quedando además cubiertos en una importante medida por el Fondo de Garantía de Depósitos.

– Se constituirá el Fondo de Resolución Nacional, llamado a integrarse en un futuro próximo en un fondo de escala europea y sufragado ex ante por las contribuciones de las propias entidades de crédito.

– La norma tiene una dimensión esencialmente europea, trasponiendo el Derecho de la Unión Europea sobre la resolución de entidades de crédito y empresas de servicios de inversión, fundamentalmente la Directiva 2014/59/UE, que abre la vía a la constitución de un Mecanismo Único de Resolución europeo y la Directiva 2014/49/UE, relativa a los sistemas de garantías de depósitos.

El legislador opta con esta Ley por dar amplia continuidad tanto al contenido como a la estructura de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, completándola en aspectos ya apuntados como el refuerzo de la fase preventiva de la resolución, la absorción de pérdidas, que afectará con la nueva ley a todo tipo de acreedores y con la constitución de un fondo específico de resolución que estará financiado por medio de contribuciones del sector privado.

Capítulo I. Disposiciones generales.

Destacan el objeto –ya visto-, el ámbito de aplicación y las definiciones de los grandes conceptos de la ley.

La ley se aplicará también a las empresas de servicios de inversión, de capital superior a 730000 euros, con excepciones, y no sólo a las entidades de crédito como antes, siendo para ellas supervisor competente la CNMV y no el Banco de España.  Ver art. 1 y D. Ad. 9ª

No se aplica al Instituto de Crédito Oficial (D. Ad. 1ª)

Se distingue en este Capítulo entre las funciones de resolución en fase preventiva y ejecutiva, correspondiendo las primeras al Banco de España y a la CNMV, a través de los órganos operativamente independientes que determinen, y las segundas al FROB.

Capítulo II. Actuación temprana.

Regula el procedimiento de actuación temprana, entendido como aquel que se aplicará a una entidad cuando ésta no pueda cumplir con la normativa de solvencia pero esté en disposición de retornar al cumplimiento por sus propios medios.

Uno de los principales instrumentos de la actuación temprana son los planes de recuperación que deberán ser elaborados por todas las entidades y no sólo por aquellas que están atravesando dificultades.

Según el art. 10, el supervisor competente podrá acordar la intervención de la entidad o la sustitución provisional de su órgano de administración o de uno o varios de sus miembros, de conformidad con el procedimiento establecido en el Capítulo V del Título III de la Ley 10/2014, de 26 de junio, y con las especialidades previstas en este Capítulo. La medida se mantendrá en vigor durante el plazo de un año, renovable excepcionalmente por periodos iguales mientras se mantengan las condiciones que la justificaron.

Desde la apertura de los procesos de actuación temprana y resolución, los jueces no podrán admitir las solicitudes de concurso de una entidad. (D. Ad. 15ª).

Capítulo III. Fase preventiva de la resolución.

Recoge la definición y el proceso de elaboración de los planes de resolución, que contendrán las medidas que el FROB, en principio, aplicará en caso de que la entidad resulte finalmente inviable y no proceda su liquidación concursal. En estos planes se excluye por completo la existencia de apoyo financiero público.

La autoridad de resolución preventiva analizará si la entidad es resoluble y, en su caso, señalará la concurrencia de obstáculos para la resolución y podrá imponer a las entidades medidas para su eliminación.

Capítulo IV. Resolución.

Regula el procedimiento de resolución entendido como aquel que se aplica a una entidad cuando sea inviable (se define el concepto) o sea previsible que vaya a serlo en un futuro y por razones de interés público y estabilidad financiera sea necesario evitar su liquidación concursal.

Para que se produzca la apertura del proceso de resolución, será necesario que el FROB o la autoridad supervisora competente determinen que una entidad se encuentra en situación de inviabilidad. Posteriormente, será el FROB quien analizará si se dan el resto de circunstancias que deben concurrir para iniciar el procedimiento de resolución.

El art. 22 regula la sustitución del órgano de administración y los directores generales o asimilados como medida de resolución. El FROB, salvo casos excepcionales, designará como administrador de la entidad a la persona o personas físicas o jurídicas que, en su nombre y bajo su control, ejercerán las funciones y facultades propias de esa condición, con el alcance, limitaciones y requisitos que, en su caso, se determinen reglamentariamente, entendiéndose que se le atribuyen todas aquellas facultades que legal o estatutariamente pudieran corresponder a la junta o asamblea general de la entidad y que resulten necesarias para el ejercicio de las competencias previstas en esta Ley en relación con los instrumentos de resolución contemplados en ella.

El acuerdo de designación del administrador especial tendrá carácter ejecutivo desde el momento en que se dicte, y será objeto de inmediata publicación en el BOE y de inscripción en los registros públicos correspondientes. La publicación en el BOE determinará la eficacia del acuerdo frente a terceros.

La medida de sustitución se mantendrá en vigor por un período no superior a un año, si bien el FROB podrá, excepcionalmente, prorrogar este plazo cuando lo considere necesario para completar el proceso de resolución.

Capítulo V. Instrumentos de resolución.

A partir de la apertura del proceso de resolución, el FROB activará, teniendo en cuenta los planes de resolución, los distintos instrumentos de resolución que se recogen en este capítulo y en el siguiente.

Estos instrumentos, salvo el último, estaban ya incluidos en la Ley 9/2012, de 14 de noviembre. Ahora se complementa y perfecciona la regulación de acuerdo con la normativa europea.

Los instrumentos de resolución son:

– la transmisión de la entidad o parte de la misma a un sujeto privado para proteger los servicios esenciales

– la creación de una entidad puente a la que se transfiere la parte salvable de la entidad en resolución

– la creación de una sociedad de gestión de activos a la que se transfiere los activos dañados de la entidad en resolución

– y la recapitalización interna, recogida en el siguiente capítulo.

Hay artículos dedicados expresamente a la venta del negocio de la entidad (art 26), o al régimen de la transmisión de activos (art 29), con privilegios como la no aplicación del art. 1535 Cc, o al régimen de acciones ordinarias y de las aportaciones al capital social (arts 32 al 34).

También se incluyen algunas disposiciones sobre la utilización del Fondo de Resolución Nacional en el contexto de la aplicación de los instrumentos de resolución.

Capítulo VI. Amortización y conversión de instrumentos de capital y recapitalización interna.

Es la principal novedad entre los instrumentos de resolución. Su objetivo último es minimizar el impacto de la resolución sobre los contribuyentes, asegurando una adecuada distribución de los costes entre accionistas y acreedores.

Permite imponer pérdidas a todos los niveles de acreedor de la entidad, y no solo hasta el nivel de acreedores subordinados, como recogía la Ley 9/2012, de 14 de noviembre. En los términos previstos en la ley, se podrá acudir al Fondo de Resolución para completar o sustituir la absorción de pérdidas por parte de los acreedores.

Se protege de modo especial a los depósitos. Hasta 100.000 euros mantienen la garantía directa del Fondo de Garantía de Depósitos, y además, en caso de concurso, contarán con un tratamiento preferente máximo en la jerarquía de acreedores. Los depósitos de personas físicas o pequeñas y medianas empresas tendrán reconocida preferencia como acreedores, solo inferior a la otorgada a los depósitos de menos de 100.000 euros. Ver D. Ad. 14ª

El art. 42 recoge todos los pasivos obligatoriamente excluidos de la recapitalización interna.

Las normas sobre recapitalización interna entrarán en vigor el 1º de enero de 2016.

Capítulo VII. FROB.

Introduce ligeras novedades en la composición del FROB, dado que amplía el número de miembros de su Comisión Rectora y crea la figura del Presidente, con un mandato de cinco años no prorrogables y con unas causas de cese tasadas. También se incorpora un miembro de la CNMV.

El FROB es una entidad de Derecho público con personalidad jurídica propia y plena capacidad pública y privada para el desarrollo de sus fines, que se regirá por lo establecido en esta Ley. Tiene como principal cometido el de gestionar los procesos de resolución de las entidades en su fase ejecutiva. Será beneficiario de una tasa que regula la D. Ad. 17ª.

Se regulan sus facultades, tanto mercantiles como administrativas y el carácter ejecutivo de sus actos, así como sus facultades de suspensión de contratos y garantías.

También en este capítulo se hace referencia a la creación del Fondo de Resolución Nacional, consecuencia de la transposición de la Directiva, Este Fondo tendrá como finalidad financiar las medidas de resolución que ejecute el FROB, quien ejercerá su gestión y administración. Estará financiado por las aportaciones de las entidades de crédito y las empresas de servicios de inversión, debiendo alcanzar sus recursos financieros, al menos, el 1 por ciento de los depósitos garantizados de todas las entidades. No tendrá personalidad jurídica y será administrado por el FROB, constituido como patrimonio separado. Este fondo comenzará a dotarse este año y deberá estar colmado el 31 de diciembre de 2024 (D. Ad. 2ª) 

A partir del 1 de enero de 2016, cuando la Autoridad Única de Resolución Europea esté plenamente operativa y el Fondo de Resolución Nacional se fusione con el resto de Fondos Nacionales de los Estados miembros de la Zona del Euro en un Fondo Único de Resolución Europeo, las entidades de crédito españolas realizarán sus aportaciones a este Fondo Europeo, y el Fondo de Resolución Nacional quedará únicamente para las empresas de servicios de inversión.

El régimen jurídico establecido para el Banco de España, será aplicable asimismo a las garantías constituidas a favor del FROB y el Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito en el ejercicio de sus funciones (D. Ad. 3ª).

Capítulo VIII. Régimen procesal.

Los arts. 71 al 74 regulan las particularidades de los recursos contra los actos dictados por el FROB y de las decisiones adoptadas en los procesos de actuación temprana y resolución.

Por ejemplo, las decisiones y acuerdos que adopte el FROB ejerciendo sus facultades mercantiles serán únicamente impugnables de acuerdo con las normas y los procedimientos previstos para la impugnación de acuerdos sociales de las sociedades de capital que sean contrarios a la ley durante el exiguo plazo de quince días a contar desde que el FROB dio publicidad a sus actuaciones.

Capítulo IX. Régimen sancionador.

Está dirigido a las entidades y a las personas que ostenten cargos de administración o dirección en las mismas, en el caso de que infrinjan las obligaciones previstas en esta Ley.

Se trata de una responsabilidad administrativa, siendo independiente la imputable a la entidad de la correspondiente a los cargos.

Serán competentes según los casos, el FROB, el Banco de España o la CNMV, pudiendo llegar el plazo de prescripción de las infracciones a los cinco años.

La ley contiene diecisiete disposiciones adicionales, a varias de las cuales se ha aludido a lo largo de este resumen, siete transitorias y una derogatoria, que cita de modo expreso a la Ley 9/2012 de la que deja en vigor varias disposiciones adicionales y las modificaciones que hizo de otras normas.  

Hay también diecisiete disposiciones finales, las cuales afectan a las siguientes leyes:

D.F. 1ª. Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores. Muy amplia, con 31 apartados.

D.F. 2ª. Ley 6/1997, de 14 de abril, de Organización y Funcionamiento de la Administración General del Estado. Normativa específica para determinados organismos, incluido el FROB.

D.F. 3ª. Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Recursos de los que conocerá la Sala de lo Contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional en única instancia.

D.F. 4ª. Ley 41/1999, de 12 de noviembre, sobre sistemas de pagos y de liquidación de valores.

D.F. 5ª. Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. Afecta a su D. Ad. 2ª. Régimen especial aplicable a entidades de crédito, empresas de servicios de inversión y entidades aseguradoras. Ver también las D. Ad. 12ª (Régimen aplicable en caso de concurso de una entidad) y 15ª (no admisión de las solicitudes de concurso desde la apertura de los procesos de actuación temprana y resolución) que no tocan directamente la Ley Concursal..

D.F. 6ª. Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva. Afecta a las condiciones para la gestión transfronteriza de IIC por sociedades gestoras autorizadas en España 

D.F. 7ª. Real Decreto-Ley 5/2005, de 11 de marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad y para la mejora de la contratación pública.

D.F. 8ª. Ley 6/2005, de 22 de abril, sobre saneamiento y liquidación de las entidades de crédito.

D.F. 9ª. Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Se añade una D. Ad. 10ª:

“1. A los efectos de la Ley 11/2015, de 18 de junio, de recuperación y resolución de entidades de crédito y empresas de servicios de inversión, la junta general de las sociedades cotizadas sujetas a esta Ley podrá, por una mayoría de dos tercios de los votos válidamente emitidos, acordar o modificar los estatutos sociales indicando que la junta general en la que se decida sobre una ampliación de capital sea convocada en un plazo inferior al establecido en el artículo 176 de esta Ley, siempre y cuando dicha junta no se celebre en un plazo inferior a diez días a partir de la convocatoria, se cumplan las condiciones de los artículos 8 a 10 de la Ley 11/2015, de 18 de junio, y la ampliación de capital sea necesaria para evitar las condiciones de resolución establecidas en los artículos 19 a 21 de dicha Ley.

  1. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, no se aplicarán los plazos previstos en los artículos 179.3 y 519.2 de esta Ley.”

Ver también Ad 12ª sobre el capital autorizado para la conversión de instrumentos de capital en caso de producirse una circunstancia desencadenante.

D.F. 10ª. Real Decreto-Ley 16/2011, de 14 de octubre, por el que se crea el Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito. La reforma es consecuencia de la trasposición de la Directiva 2014/49/UE, que armoniza el funcionamiento de estos fondos a escala europea. El Fondo de Garantía de Depósitos se ha dividido en dos compartimentos estancos: el compartimento de garantía de depósitos, cuyos fondos se destinarán a las tareas encomendadas por la Directiva, y el compartimento de garantía de valores, que asume el resto de funciones atribuidas anteriormente al Fondo. Además, se establece un nivel objetivo mínimo que deberán alcanzar los recursos del compartimento de garantía de depósitos que será del 0,8 por ciento de los depósitos garantizados, pudiendo reducirse este nivel al 0,5 por ciento previa autorización de la Comisión Europea.

D.F. 11ª. Ley 3/2012, de 6 de julio, de medidas urgentes para la reforma del mercado laboral. Se refiere a normas aplicables en las entidades de crédito como indemnizaciones por terminación del contrato, o extinción y suspensión del contrato de personas que ejerzan cargos de administración o dirección.

D.F. 12ª. Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito. Afecta a las causas de intervención y sustitución de administradores.

D.F. 13ª. Ley 22/2014, de 12 de noviembre, por la que se regulan las entidades de capital-riesgo… La reforma alude a las condiciones para la gestión transfronteriza de ECR y EICC por sociedades gestoras autorizadas en España

Entró en vigor el 20 de junio de 2015, salvo las normas sobre recapitalización interna contenidas en el Capítulo VI que entrarán en vigor el 1 de enero de 2016. La regulación sobre pruebas de resistencia del Fondo de Garantía de Depósitos entrará en vigor el 3 de julio de 2017.

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Organizaciones sindicales y empresariales: adquisición de personalidad

Real Decreto 416/2015, de 29 de mayo, sobre depósito de estatutos de las organizaciones sindicales y empresariales.

Este real decreto tiene por objeto regular el depósito de los estatutos de las organizaciones sindicales y empresariales, integradas por empresarios con trabajadores a su cargo, así como de los demás actos incluidos en su ámbito de aplicación, gestionado por medios electrónicos.

Queda excluido de su ámbito el depósito de los estatutos de las asociaciones profesionales de trabajadores autónomos, que se regirá por su legislación específica.

Las organizaciones sindicales o empresariales deberán presentar sus estatutos en la oficina pública competente en razón de su ámbito territorial de actuación, a los efectos de adquirir personalidad jurídica y plena capacidad de obrar.

2. Serán objeto de depósito, por el procedimiento que se regula, los estatutos de las organizaciones sindicales y las asociaciones empresariales, y los demás documentos que acrediten la realización de los siguientes actos:

a) La constitución de sindicatos y de asociaciones empresariales.

b) La constitución de federaciones y confederaciones de sindicatos y de asociaciones empresariales.

c) Las modificaciones estatutarias.

Las organizaciones sindicales y empresariales adquirirán personalidad jurídica y plena capacidad de obrar transcurridos veinte días hábiles desde el depósito de sus estatutos por los promotores o desde la subsanación de defectos. 

Entrará en vigor el 20 de septiembre de 2015.

 

Empresas de trabajo temporal

Real Decreto 417/2015, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las empresas de trabajo temporal.

Este Real decreto aprueba un nuevo reglamento para las empresas de trabajo temporal con tres objetivos:

– Adecuar su contenido a los recientes cambios introducidos en la Ley 14/1994, de 1 de junio, fundamentalmente en lo que respecta al régimen de autorización administrativa para el desarrollo de la actividad constitutiva de empresa de trabajo temporal, válida de modo indefinido para todo el territorio.  La autoridad laboral competente ha de resolver la solicitud de autorización presentada en el plazo de un mes (antes tres). 

– Se implanta la administración electrónica en todo el procedimiento administrativo en materia de empresas de trabajo temporal

– Se actualiza la norma reglamentaria para adaptarla a los diferentes cambios normativos producidos a lo largo del periodo de vigencia del anterior real decreto y que han afectado a la regulación de la actividad de las empresas de trabajo temporal.

El reglamento aprobado por este real decreto se estructura en siete capítulos:

En el capítulo I, referido al objeto del reglamento, se incluye la referencia a las actividades que pueden desarrollar las empresas de trabajo temporal.

El capítulo II está dedicado a la autorización administrativa única, indefinida y para todo el territorio. Se fijan criterios para determinar la autoridad laboral competente, así como los procedimientos administrativos electrónicos que han de seguirse.

El capítulo III desarrolla la obligación legal de las empresas de trabajo temporal de constituir una garantía financiera, determinación de su cuantía, ejecución de la garantía y su liberación.

El capítulo IV, dedicado al Registro de Empresas de Trabajo Temporal, con una base de datos central gestionada por el Ministerio de Empleo y Seguridad Social.

Los capítulos V y VI están referidos a los requisitos formales y al contenido de, respectivamente, el contrato de puesta a disposición y el contrato de trabajo.

El capítulo VII contiene las obligaciones de información para la empresa de trabajo temporal, tanto respecto a la Administración, como respecto a la empresa usuaria.

El presente real decreto y el Reglamento que aprueba entraron en vigor el 21 de junio de 2015.

Ver Orden ESS/1680/2015, de 28 de julio, que regula el modelo de contrato de puesta a disposición.

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Seguridad Social. Incapacidad temporal

Orden ESS/1187/2015, de 15 de junio, por la que se desarrolla el Real Decreto 625/2014, de 18 de julio, por el que se regulan determinados aspectos de la gestión y control de los procesos por incapacidad temporal en los primeros trescientos sesenta y cinco días de su duración.

Esta orden regula los partes médicos de baja, confirmación y alta de la incapacidad temporal y en anexo publica modelos. Los trabajadores deberán facilitar a los facultativos a los que corresponda la expedición de los mencionados partes médicos los datos necesarios para su correcta cumplimentación.

El facultativo del servicio público de salud o de la mutua que expida el parte médico de baja/alta y confirmación entregará al trabajador dos copias del mismo, una para el interesado y otra con destino a la empresa.

El trabajador está obligado a presentar a la empresa la copia de los partes de baja y confirmación destinada a ella, en el plazo de tres días contados a partir de la fecha de su expedición. Asimismo, está obligado a presentar a la empresa la copia destinada a ella del parte de alta dentro de las 24 horas siguientes a su expedición.

También dicta normas para el control de estas situaciones. 

Entrará en vigor el 1 de diciembre de 2015.

 

Seguridad Social: Tablón de anuncios. 

Orden ESS/1222/2015, de 22 de junio, por la que se regula el tablón de anuncios de la Seguridad Social.

El tablón de anuncios de la Seguridad Social servirá como medio de publicación de los anuncios, acuerdos, resoluciones y comunicaciones emitidos por la Administración de la Seguridad Social en ejercicio de sus competencias, y de cualquier otra información de interés general de dicha administración.

Esa publicación tendrá carácter complementario respecto a aquellos actos en que una norma exija su publicación por otros medios.

La publicación en el tablón de anuncios tendrá la consideración de oficial y auténtica.

El tablón de anuncios de la Seguridad Social será único para toda la Administración de la Seguridad Social, tendrá formato digital y estará accesible las 24 horas del día y de forma gratuita en la sede electrónica de la Secretaría de Estado de la Seguridad Social.

El plazo de publicación o de exposición, en su caso, y los posibles efectos de la publicación de los anuncios y demás actos e información serán, en cada caso, los que determine el órgano competente para ordenar su publicación.

El acceso de los ciudadanos al tablón, a través de la sede electrónica, no precisará de identificación alguna. En todas las oficinas de atención al público de la Administración de la Seguridad Social se facilitará su consulta pública y gratuita.

La implantación efectiva se produjo el día de entrada en vigor de esta orden. Enlace.

Entró en vigor el 24 de junio de 2015.

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Sefardíes: Nacionalidad

Ley 12/2015, de 24 de junio, en materia de concesión de la nacionalidad española a los sefardíes originarios de España. 

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Se denomina sefardíes a los judíos que vivieron en la Península Ibérica y a sus descendientes que, tras los Edictos de 1492, optaron por la expulsión ante la alternativa de la conversión forzosa al catolicismo, dispersándose fundamentalmente por el norte de África, los Balcanes y el Imperio Otomano. Su denominación procede de la voz «Sefarad», España en lengua hebrea.

Los hijos de Sefarad conservaron muchas de las costumbres y el idioma ladino o la haketía, español primigenio enriquecido con los préstamos de los idiomas de acogida. Y mantuvieron a España –Sefarad- en su memoria, a pesar del injusto trato que recibieron.

Esta Ley pretende ser el punto de encuentro entre los españoles de hoy y los descendientes de quienes fueron injustamente expulsados a partir de 1492, y se justifica en la común determinación de construir juntos, frente a la intolerancia de tiempos pasados, un nuevo espacio de convivencia y concordia, que reabra para siempre a las comunidades expulsadas de España las puertas de su antiguo país.

Entre los antecedentes de la norma se encuentra el Real Decreto de 20 de diciembre de 1924 que fue invocado por nuestro Cuerpo Diplomático durante la II Guerra Mundial, lo que permitió dar protección consular a muchos sefardíes que pudieron así librarse del Holocausto. El ejemplo más destacado lo dio el embajador Ángel Sanz Briz en Budapest.

Hasta ahora, son dos los instrumentos jurídicos que podían ser usados por los sefardíes para obtener la nacionalidad española:

– Probando su residencia legal en España durante al menos dos años, asimilándose a los nacionales de otros países con una especial vinculación con España, como las naciones iberoamericanas.

– Y por carta de naturaleza, otorgada discrecionalmente, cuando en el interesado concurran circunstancias excepcionales.

Esta Ley determina ahora que concurren aquellas circunstancias excepcionales a que se refiere el artículo 21 del Código Civil, en los sefardíes originarios de España, que prueben dicha condición y su especial vinculación con España.

Asimismo, concreta los requisitos y condiciones a tener en cuenta para la justificación de aquella condición. Entre la documentación solicitada adquiere singular relevancia el certificado expedido por la Federación de Comunidades Judías de España, en coherencia con el contenido del Acuerdo de Cooperación con el Estado aprobado por la Ley 25/1992, de 10 de noviembre.

El único artículo del Código Civil afectado es el 23, con lo que se trata de evitar que al adquirir la nacionalidad española deban renunciar a la previamente ostentada. Los sefardíes son los únicos a quienes, concediéndoseles la nacionalidad con dos años de residencia, se les obligaba a esta renuncia.

Placa en la Embajada de España en Budapest (Hungría) en honor al Diplomático Ángel Sanz Briz. By Csurla

Placa en la Embajada de España en Budapest (Hungría) en honor al Diplomático Ángel Sanz Briz. By Csurla

Concesión de la nacionalidad española por carta de naturaleza.

El art. 21.1 del Código Civil dice:

1. La nacionalidad española se adquiere por carta de naturaleza, otorgada discrecionalmente mediante Real Decreto, cuando en el interesado concurran circunstancias excepcionales.

Ahora se define qué se entiende por circunstancias excepcionales cuando se sefardíes se trata: se entiende que tales circunstancias concurren en los sefardíes originarios de España que prueben dicha condición y una especial vinculación con España, aun cuando no tengan residencia legal en nuestro país.

Requisitos:

1º.- Ser sefardí originario de España. Se acreditará por los siguientes medios probatorios, valorados en su conjunto:

a) Certificado procedente de la Federación de Comunidades Judías de España.

b) Certificado procedente de la comunidad judía de la zona de residencia o ciudad natal del interesado.

c) Certificado de la autoridad rabínica competente del país de residencia habitual.

d) Acreditación del uso como idioma familiar del ladino o «haketía», o por otros indicios que demuestren la tradición de pertenencia a tal comunidad.

e) Partida de nacimiento o la «ketubah» o certificado matrimonial en el que conste su celebración según las tradiciones de Castilla.

f) Informe motivado sobre los apellidos del solicitante.

g) Otros medios.

2º.- Ha de tener una especia vinculación con España.  Los medios probatorios que se enumeran se valorarán en su conjunto. Entre ellos se encuentran el conocimiento del ladino, certificados de estudios o estar en determinadas listas de familias.

3º.- Aportar un certificado de nacimiento debidamente legalizado o apostillado y, en su caso, traducido.

4º.- Superar dos pruebas de vinculación diseñadas y administradas por el Instituto Cervantes:

– Conocimiento básico de la lengua española, nivel A2, o superior, salvo que el país de origen tenga el español como idioma oficial.

– Conocimiento de la Constitución Española y de la realidad social y cultural españolas, salvo menores de dieciocho años y personas con capacidad modificada judicialmente.

Procedimiento.

Será electrónico. El Ministerio de Justicia lo regulará dentro de un ámbito más amplio referido a la tramitación de los procedimientos de obtención de la nacionalidad española por residencia, carta de naturaleza o dispensa. Se iba a utilizar la plataforma diseñada por el Colegio de Registradores para la llevanza del Registro Civil, pero desapareció la referencia a ella dentro del Proyecto cuanto se retiró la asignación de la llevanza del Registro Civil a este cuerpo de funcionarios.

Solicitud. En castellano, dirigida a la Dirección General de los Registros y del Notariado, Ministerio de Justicia de España.

CGN. La solicitud se remitirá telemáticamente al Consejo General del Notariado, el cual, teniendo en cuenta las preferencias manifestadas por el interesado, determinará el notario competente para valorar la documentación aportada.

Valoración inicial. La realizará el notario designado quien, en su caso, si estima inicialmente justificada la condición de sefardí originario de España así como la especial vinculación con España del solicitante, concertará con este su comparecencia. Nota: parece que esta valoración inicial ha de hacerla el notario asignado, pero la redacción no es clara pues aparece el reflexivo “se”. Tampoco se aclara el modo de obrar si esta primera valoración es negativa.

Acta notarial. Si hay valoración inicial positiva, se levantará acta, a la que se incorporarán debidamente autorizados y apostillados o legalizados y, en su caso, traducidos:

–  los documentos originales probatorios aportados, debidamente traducidos en su caso,

certificados de penales, salvo para menores de edad, correspondientes a su país de origen y de aquellos donde hubiera residido en los últimos cinco.

aseveración del solicitante –o de su representante legal- sobre la certeza de los hechos en que se funda su solicitud de nacionalización.

juicio del notario autorizante sobre si estima o no justificada la condición de sefardí originario de España y la especial vinculación con España del solicitante, expresando el cumplimiento de los requisitos referidos.

El acta hará fe de los hechos acreditados.

Especialidades del Acta Notarial.

El acta estará sujeta a lo dispuesto en el Reglamento Notarial con las siguientes particularidades:

a) El requerimiento inicial y el juicio del notario se realizarán en un mismo instrumento, que se incorporará al protocolo en la fecha y bajo el número inicial.

b) El notario valorará las pruebas documentales y la declaración del requirente, haciendo constar si se cumplen o no, a su juicio, los requisitos legales.

c) Concluida, remitirá copia electrónica del acta a la DGRN en el formato uniforme que el Centro Directivo determinará.

Tras el Acta.

– La DGRN solicitará preceptivamente informes de los Ministerios del Interior y de la Presidencia.

Resolverá de manera motivada, declarando, en su caso, la estimación de la solicitud.

– La DGRN remitirá de oficio una copia de la resolución al Encargado del Registro Civil competente para la inscripción del nacimiento. Pero no se inscribe de modo inmediato con ella, pues ha de pedirlo el interesado.

Actos posteriores del interesado.

La eficacia de la resolución de concesión quedará supeditada a que, en el plazo de caducidad de un año, contado a partir del día siguiente a la notificación de la resolución al interesado, este cumpla con las siguientes condiciones ante el Registro Civil competente por razón de su domicilio:

a) Solicitar la inscripción. El título -que es la resolución de la DGRN referida- tiene que haber sido ya recibido de oficio por el Encargado del Registro Civil.

b) Aportar un nuevo certificado vigente acreditativo de la ausencia de antecedentes penales, legalizado o apostillado y, en su caso traducido.

c) Realizar ante el Encargado del Registro Civil las manifestaciones relativas al juramento o promesa de fidelidad al Rey y obediencia a la Constitución y a las leyes.

Plazos.  Los interesados deben formalizar su solicitud en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la presente Ley, es decir, antes del 1º de octubre de 2018. Dicho plazo podrá ser prorrogado por acuerdo del Consejo de Ministros un año más.

Pasada esa fecha, cuando se acrediten circunstancias excepcionales o razones humanitarias, los sefardíes que cumplan con los requisitos de la presente Ley y acogiéndose a su procedimiento, podrán solicitar la obtención de la nacionalidad española, cuyo otorgamiento corresponderá al Consejo de Ministros a propuesta del Ministerio de Justicia.

Silencio negativo. El expediente lo ha de resolver la DGRN en 12 meses a contar desde que recibió los informes de Interior y de Presidencia. Pasado ese plazo sin que hubiera recaído resolución expresa, las solicitudes habrán de entenderse desestimadas por silencio administrativo.

Tasa. El procedimiento regulado en la presente Ley devengará una tasa de 100 euros por la tramitación administrativa de cada solicitud. Constituye el hecho imponible de la tasa la solicitud de iniciación del procedimiento. Sujeto pasivo, el solicitante. No se devuelve si el resultado es desfavorable. Su gestión corresponderá al Ministerio de Justicia, que regulará cómo ha de efectuarse el pago de la misma.

Concurrencia de procedimientos. Los sefardíes que tengan actualmente un procedimiento en marcha sin haber recibido notificación de la correspondiente resolución, podrán optar por la continuación de la tramitación de su expediente de acuerdo con el procedimiento de esta ley, pidiéndolo expresamente a través de la plataforma electrónica que diseñará el Ministerio de Justicia.

Modificación del Código Civil. Tan sólo está afectado el artículo 23, que transcribimos, poniendo en negrita y cursiva el texto añadido.

Artículo 23. Son requisitos comunes para la validez de la adquisición de la nacionalidad española por opción, carta de naturaleza o residencia:

a) Que el mayor de catorce años y capaz para prestar una declaración por sí jure o prometa fidelidad al Rey y obediencia a la Constitución y a las leyes.

b) Que la misma persona declare que renuncia a su anterior nacionalidad. Quedan a salvo de este requisito los naturales de países mencionados en el apartado 1 del artículo 24 y los sefardíes originarios de España.

c) Que la adquisición se inscriba en el Registro Civil español.»

Personas con discapacidad. Se modifica el TR Ley General de derechos de las personas con discapacidad, incluyendo una nueva disposición adicional relativa a su acceso a la nacionalidad española en condiciones de igualdad, declarando nula cualquier norma que provoque la discriminación, directa o indirecta, en el acceso de las personas a la nacionalidad por residencia por razón de su discapacidad.

Habilitación. Se habilita al Ministro de Justicia para dictar las disposiciones que sean necesarias para la ejecución de lo establecido en esta Ley.

Fuentes supletorias. En todo lo no previsto en la presente Ley será de aplicación con carácter supletorio lo dispuesto en la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil y, en su defecto, en la LRJAPyPAC y en la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos.

Entrada en vigor. La Ley entrará en vigor el 1 de octubre de 2015. El tiempo ordinario para que los sefardíes se acojan a esta Ley concluye el 1 de octubre de 2018.

Ver Instrucción de 29 de septiembre de 2015.

Ver Página de solicitud en el Ministerio de Justicia.

Ir a página especial.

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***LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO.

Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

ir al archivo especial

I. Exposición de Motivos:

En este apartado haremos referencia a los contenidos de la E. de M. más genéricos, incorporando el resto al tratar del articulado concreto.

Esta Ley desarrolla propuestas provenientes de la Comisión CORA, de reforma de las AAPP, que trata de evitar las duplicidades administrativas y mejorar la coordinación entre distintas instituciones públicas.

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. Por ello, la coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones.

La reforma tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro y Registro y a todos los procedimientos en los que estas existen:

– hay un marco regulatorio general de relaciones -que se recoge en los nuevos artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria-,

– y hay un marco específico, pues se incorporan a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida.

También pretende la desjudicialización de los procedimientos, eliminando la intervención de los órganos judiciales y potenciando la actuación notarial y registral, sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso.

Se aprovecha para modernizar los procedimientos, mejorando la publicidad y agilidad, favorecidas por las relaciones existentes entre Notarías y Registros.

Antecedentes. Cita como principales antecedentes legislativos en esta búsqueda de coordinación:

– La Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que introduce la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información e incorpora la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas en el Registro.

– El Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo, Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

– La Ley 48/2002, del Catastro Inmobiliario, y su Texto Refundido. RDLeg 1/2004, de 5 de marzo, que estableció la colaboración del Catastro con el Registro de la Propiedad en el ejercicio de sus respectivas funciones y competencias, y facilitó que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Deficiencias actuales.

– Aunque desde 2004 el Registro envía datos relevantes al Catastro, no existe una conexión que posibilite un intercambio bidireccional de información que permita la necesaria coordinación entre ambos.

– Hay divergencias por razones varias, como alteraciones catastrales no comunicadas o el carácter voluntario de la inscripción registral.

– No existe un procedimiento de coordinación que permita la resolución de discrepancias entre el Registro y el Catastro en la descripción de los bienes inmuebles.

Finalidad de la Ley. Trata de corregir esas deficiencias a través de la inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de:

– un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones,

– potenciando la interoperabilidad entre ellas

– dotar al procedimiento de un marco normativo adecuado,

– obtener un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles,

– mejorar la seguridad jurídica, evitando litigios,

– y simplificar la tramitación administrativa.

Beneficios:

– Para el Registro, determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos.

– Para el Catastro, conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico.

– Para el ciudadano, simplificación administrativa en sus relaciones con ambas instituciones –la registral y la catastral– ya que no será necesario, en muchos casos, volver a aportar información sobre la descripción de los inmuebles ya presentada.

Concordancia. La Ley define:

– cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral,

– cuándo se entiende que la coordinación se alcanza,

– las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada.

– Sin embargo permite que el Catastro pueda producir unilateralmente una descoordinación a posteriori, tras haber sido la finca coordinada. Véanse art. 11.3 y 18.4 TRLCatastro.

– y cómo para dar publicidad de tal circunstancia.

II. Reforma de la Ley Hipotecaria.
A) Marco regulatorio general Artículos 9 al 11.

1. Introducción.

Los artículos 9 y 10 incorporan el marco regulatorio general al que antes se hizo alusión.

El art. 9 se refería y se refiere a las circunstancias que han de contener los asientos registrales, estando desarrollado de modo especial por el art. 51 RH. Aclara que dichas circunstancias han de proceder del título y de los asientos del registro, previa calificación del Registrador.

El artículo 10 es vaciado de contenido –por traslado al 11- y llenado con lo referente a la cartografía catastral.

Creo que hubiera sido una mejor técnica englobar todo su contenido en un solo artículo. De hecho he ido intercalando el texto del artículo 10 en los diversos apartados del 9 íntimamente relacionados.

2. Código registral único. Comienza con una importante novedad, el código registral único, que cada finca ha de tener y que la identificará, no sólo en un registro determinado sino también, a nivel nacional, una especie de DNI de la finca, que también se trasladará al Catastro. Tiene como antecedente al IDUFIR.

3. Descripción literaria de la finca. En cuanto a la descripción de la finca, el artículo es menos telegráfico que la anterior redacción que debía estar mucho más apoyada en los cuatro primeros apartados del art. 51 RH

– El libro del edificio deberá aportarse para su archivo registral, salvo que por la antigüedad de la edificación no fuera exigible, dejando constancia de ello en el folio real de la finca (no es preciso que haya división horizontal). Cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (art. 202).

– Ha de incluirse la referencia catastral del inmueble o inmuebles que integren la finca. Respecto de su exigibilidad, ahora se dice que se incluirá y punto, mientras que el Reglamento Hipotecario utiliza la expresión “en los supuestos legalmente exigibles”, que podría haberse visto afectada por la reforma. De todos modos, no parece causa suficiente para paralizar la inscripción la ausencia de referencia catastral, sobre todo si hay causa justificada para ello. El plural –inmueble o inmuebles- debe conectarse a que puede haber varias parcelas catastrales dentro de una misma finca registral.

– Ha de aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, junto al título inscribible, para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada, tanto en los casos en los que esta incorporación es obligatoria como cuando sea potestativa, salvo las excepciones que veremos

– Ha de decirse expresamente si la finca está o no coordinada gráficamente con el Catastro.

– La calificación urbanística, medioambiental o administrativa costará por nota marginal si se aporta.

4. Representación gráfica georreferenciada. Es una de las principales novedades de la reforma.

Completa su descripción literaria. Incluye las coordenadas georreferenciadas de sus vértices si se acreditan.

– La cartografía catastral es la base ordinaria de representación gráfica de las fincas registrales y estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

Casos en que es obligatoria: inmatriculaciones, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos.

– Es potestativa en los demás casos, pudiendo ser incluso operación registral específica sin acto inscribible adicional.

Regla general. Para su incorporación, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

– Representación gráfica alternativa a la catastral.

— Para supuestos en los que la ley la admita.  Se determinan en el art. 10.3:

a) Procedimientos de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral del Título VI (arts. 198 al 210) en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa.

b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.

Límites.

1º.- Ha de respetar la cartografía catastral en el perímetro global de la matriz o de las fincas aportadas.

2º.- Ha de tener los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro y que se especificarán en la Resolución conjunta DGRN-DGCatastro.

3º.- Los de publicidad que veremos

Requisitos. Hay remisión al art. 199 que ahora se dedica a la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

5. Incorporación de la representación gráfica catastral o alternativa al folio.

A) Antes:

– El registrador ha de calificar su correspondencia con la descripción literaria y no tener dudas.

– Se entenderá que existe correspondencia entre ambas cuando los dos recintos –el literario y el gráfico- se refieran básicamente a la misma porción del territorio, diferenciada de los colindantes. Las diferencias de cabida, no han de exceder del diez por ciento de la cabida inscrita.

– Para su valoración se puede atender a la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, o a la posible invasión del dominio público. También podrá usar, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.

B) Después:

— SI ha usado representación gráfica catastral el Registrador hará constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

– Es muy probable que la plasmación literaria en el asiento de la representación gráfica sea a través de un código seguro de verificación (CSV)

— La cabida gráfica rectificará la cabida literaria.

– El Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas con él.

– El Registrador remitirá información al Catastro si se ha aportado una representación gráfica alternativa. Si el Catastro practica una alteración, como consecuencia de ello, lo comunicará al Registro para que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, que se ha alcanzado la coordinación e incorpore al folio real la representación gráfica catastral. Se reforma en paralelo el art. 18.3 de la Ley del Catastro para la rectificación de oficio del Catastro.

— El Registrador notificará la rectificación de cabida a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.

C) No incorporación. Si no queda acreditada la correspondencia -y se ha utilizado información catastral- el Registrador lo comunicará telemáticamente al Catastro, con un informe motivado a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno.

6. Efectos de inscribir la representación gráfica.

A) Catastral. Se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Por el 38 LH, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

B) Alternativa. Se aplica la misma presunción, pero sólo para aquellos supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

C) Constancia ya existente de la referencia catastral. La DF 4ª no reconoce la presunción si se hizo constar la referencia catastral pero con diferencias de superficie o en el nombre o número de la calle (por remisión al art. 53 Ley 23/1996). Nota: Se puede deducir, a sensu contrario, que gozarán de la presunción aquellos casos en los que, constando la referencia catastral, hay coincidencia entre parcela y finca en superficie, nombre de calle y número (primer inciso del 53.5 1ª, ahora derogado).

7. Programa de bases gráficas.

– Es obligatorio para los Registradores, como elemento auxiliar de calificación,

– Se trata de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único.

– Finalidades:

relacionar las representaciones gráficas con las descripciones literarias

— consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

Homologación. La aplicación ha de estar homologada por la DGRN, conforme a las exigencias que se recogen en la D. Ad. 1ª, entre las que se encuentran: que habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado.

El Colegio de Registradores deberá presentar la solicitud de homologación en el plazo de tres meses desde la aprobación de la resolución conjunta  a la que ahora nos referiremos. Mientras no se obtenga dicha homologación, esta nueva aplicación no podrá ser utilizada.

Los municipios deberán dar acceso a esta aplicación para conocer los planes urbanísticos o, en su defecto, enviarlos. Ver más adelante la D. Ad. 5ª

8. Resolución conjunta DGRN – DGCatastro. Ha de elaborarse antes del 1º de noviembre para asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información. D. F. 3ª.

9. Publicidad gráfica.

– Regla general: sólo cabe expedirla de la que resulte de la representación gráfica catastral.

– No cabe de la información gráfica contenida en la referida aplicación informática, en cuanto elemento auxiliar de calificación.

– Es posible de la representación gráfica georreferenciada alternativa admitida por la Ley, temporalmente hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Se dirá expresamente que no hay validación catastral.

– Se podrá dar Información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

– En toda forma de publicidad registral –gráfica o literaria- aparecerá la referencia catastral y si la finca está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada.

10. Titular del derecho que se inscriba.

Hasta ahora, debía ser una persona –física o jurídica- salvo excepciones como la de los fondos de titulización de activos.  

– Ahora admite como titular registral a un patrimonio separado, cuando sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones.

– Para las uniones temporales de empresas, se ha de acreditar, mediante documento público, su composición y el régimen de administración y disposición. La inscripción se practicará a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido.

– Se reconoce legalmente –ya la había admitido la DGRN- anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

11. Domicilio para notificaciones.

– En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito.  Nota: a pesar de una dicción poco afortunada, parece que no se trata en ningún caso de domicilio físico.

– Para que sean válidas estas comunicaciones se precisa:

— constancia de la transmisión y recepción con sus fechas

– constancia del contenido íntegro,

– y se ha de identificar de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario.

12. Acta de inscripción. Se alude a ella de modo expreso como parte del contenido del asiento. Resume sucintamente el título, su extensión y titulares.

13. Firma del Registrador. Le da el sentido de conformidad del firmante con el texto íntegro del asiento practicado. Antes se hacía hincapié en que denotaba la conformidad de la inscripción, con la copia del título. Ha de entenderse que la expresión actual va más allá, pues, no sólo supone que el asiento es conforme con el título, porque, sino, no podría haberse extendido, sino que es también armonioso con otros datos obtenidos, fundamentalmente del propio Registro o de herramientas auxiliares de calificación, no aportadas por el presentante.

Los demás apartados del art. 9, sobre, circunstancias del derecho, persona de la que procede el derecho, presentación o posibles reglas especiales no cambian.

 

Artículo 11.

Refunde el contenido de los anteriores artículos 10 (dedicado a la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico) y el propio 11, sobre el aplazamiento del pago.

La redacción es similar salvo que ahora se incluye que deben acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley. No hace más que reforzar la exigencia previa, derivada de los preceptos citados y del artículo 24 Ley del Notariado y 177 Reglamento Notarial.

 

B) Marco regulatorio específico: procedimientos.

Se tratan los arts. 198 al 210.

Artículo 198. Concordancia.

La concordancia regulada ya no es sólo del Registro con la realidad jurídica extrarregistral, sino también con la realidad física.

De los tres procedimientos, que son acumulables, pasamos a nueve:

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro. Art. 199.

2.º El deslinde registral de la finca. Art. 200.

3.º La rectificación de su descripción. Art. 201.

4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca. Art. 202.

5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. Ya se aludía. Arts. 203 al 206.

6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa. Art. 206.5.

7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Ya se aludía. Art. 208.

8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación. Art. 209.

9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso. Ya se aludía. Art. 210.

Se reconoce expresamente al promotor, que vea desestimada su pretensión, la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que estos expedientes. Pero no dice de modo expreso que tenga que intentar necesariamente con carácter previo la vía de la jurisdicción voluntaria. 

 

Artículo 199. Representación gráfica y coordinación.

La inscripción de la representación gráfica puede ser una operación independiente. Cabe este procedimiento incluso cuando ya aparezca en el folio registral una referencia catastral.

Quién: puede solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita.

Qué ha de aportar:

– sólo certificación catastral descriptiva y gráfica si cree que hay coincidencia.

– Si cree que la certificación catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

Qué ha de hacer el Registrador:

1º Notificar

— a los titulares registrales del dominio (si no incoaron ellos)

— a los titulares de las fincas registralescolindantes afectadas, salvo si son elementos de división horizontal.

— a los titulares de las parcelas catastrales colindantes, sólo si se va a utilizar una representación gráfica alternativa.

— en divisiones horizontales sólo al representante de la comunidad de propietarios.

Forma de la notificación:

a) como regla, se hará de forma personal.

b) por edicto en el BOE si alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación;

c) para reforzar el conocimiento efectivo se utilizará para convocar, en todo caso, el sistema de alertas en línea previsto para fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

— Los convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga.

2º.-Calificar conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Esta referencia al art. 9 se refiere a que ha de valorar la correspondencia de la representación gráfica con la descripción literaria, no tener dudas al respecto y la posibilidad de utilizar los medios auxiliares de calificación allí recogidos.

— Ha de denegar en todo caso si la representación gráfica de la finca coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público. Esto último lo ha de comunicar a la Administración titular del inmueble afectado.

— También ha de denegarsi se opone el que acredite ser titular registral de la finca o de una colindante.

— En los demás casos decidirá motivadamente. Sólo la calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Las calificaciones negativas siempre han de ser motivadas. En las positivas no se exige que se expliciten los motivos. Sin embargo, la redacción del precepto siembra dudas respecto a calificaciones positivas, pese a la oposición expresa de personas que no hayan acreditado ser titulares registrales.

3º.- Incorporar.

— Si es la catastral. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.

Si no es la catastral. Incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda conforme al art. 18 TRLCat. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador para que haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. Sólo hasta ese momento podrá darse publicidad a la representación gráfica alternativa.

Colindantes. Si se deniega la incorporación por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, hay dos soluciones:

— el promotor podrá instar el deslinde,

— los colindantes registrales afectados pueden consentir la rectificación solicitada, bien en documento público, bien ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

 

Artículo 200. Expediente de Deslinde.

Cuándo procede:

– Sólo es de aplicación si las fincas están inscritas.

Si no lo estuviesen, hay que acudir a los arts. 104 al 107 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria y se seguirá ante el Secretario Judicial. Ni en un texto ni en otro se regula el caso en el que unas fincas estén inscritas y las otras no.

– Las Administraciones Públicas no han de ser titulares de ninguno de los inmuebles afectados, pues, en tal caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica (ver, por ejemplo, la LPAAPP).

Ante quién: El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes.

Quién: Será a instancia de cualquier titular registral del dominio o derecho real.  

Qué ha de aportar:

– escrito

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca y de las colindantes afectadas; pero, si cree que la anterior no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar también representación gráfica georreferenciada del mismo

– documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión.

Qué ha de hacer el Notario:

comunicar el inicio del expediente a todos los interesados, dándoles quince días para hacer alegaciones y presentar pruebas.

– les dará traslado de toda la documentación aportada y los convocará, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos.

– notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad para que expida certificación.

Si hay acuerdo, aunque sea parcial para algún lindero, autorizar escritura pública.

Informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del art. 18 TRLCat).

– Incorporar al documento público las nuevas certificaciones catastrales si se las hace llegar el Catastro (ha de hacerlo en otros cinco días si se ha utilizado la cartografía catastral).

– Si no hay acuerdo, el Notario dará por concluso el expediente.

Qué ha de hacer el Registrador:

– A petición del Notario, expedirá certificación de titularidad y cargas de las fincas, incluidas colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario.

– Extenderá nota al margen de todas las fincas expresando la expedición de dicha certificación, Notario que tramita y su finalidad. Caducará a los dos años contados desde su fecha.

– Suspenderá motivadamente si albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

 

Artículo 201. Rectificar la descripción, superficie o linderos.

Se van a aplicar las reglas de la inmatriculación (art. 203) con las especialidades que apuntamos, sobre todo atendiendo a casos en que la rectificación puede ser de escasa entidad.

Puede convenir leer previamente la reseña del art. 203, pues aquí se recogen en buena medida especialidades, pero se desea mantener el orden de artículos.

Cuándo no procede tramitar este expediente:  

– para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos de división horizontal (ha de rectificarse el título original)

– para fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde (ha de tramitarse el procedimiento administrativo correspondiente).

Cuándo no es imprescindible:

– En la alteración de la calificación o clasificación de la finca, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre. La modificación ha de acreditarse al Registrador en la forma que se determine reglamentariamente.

– En pequeñas diferencias de cabida.

  1. a) Hasta de un diez por ciento sobre la inscrita. Precisa:

certificación catastral descriptiva y gráfica,

— plena coincidencia de los datos descriptivos entre la parcela catastral y la finca inscrita.

— que no tenga el Registrador dudas fundadas.

  1. b) Hasta de un cinco por ciento sobre la inscrita, si no tiene el Registrador dudas fundadas.

Ante quién: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. No se dice expresamente, por lo que se deduce del artículo 203 al que el 201 se remite.

Quién: Será a instancia de cualquier titular registral del dominio o derecho real. 

Qué ha de aportar:

descripción registral de la finca y su descripción actualizada,

manifestación de que las diferencias obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita;

– expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares de la propia finca y de las colindantes tanto registrales como catastrales;

certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente.

representación gráfica georreferenciada si manifiesta que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada.

Qué ha de hacer el Notario:

Apuntamos sólo las diferencias con el expediente de inmatriculación.

– Menos requisitos en la notificación de la pretensión (apartados d) y e) de la regla quinta, art. 203)

– Si se ha aportado representación gráfica alternativa, Informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del art. 18 TRLCat).

 

Qué ha de hacer el Registrador:

Apuntamos sólo las diferencias con el expediente de inmatriculación.

– El contenido de la certificación de la regla tercera del art. 203 se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.

– Suspenderá motivadamente si, atendiendo al expediente y a los datos registrales, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

– En caso de pequeñas diferencias de cabida: resolución motivada de que no alberga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. ¿En qué puede fundar las dudas?

 — en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita,

— en la reiteración de rectificaciones

— en que la finca proceda de actos de segregación, división o agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.

Notificar de la diferencia de cabida a los titulares registrales de las fincas colindantes. Ojo: también cuando sea inferior al 5% e, incluso, cuando sea en menos (aunque,en este caso, poco perjuicio pueden tener los colindantes).

– No se aplica la determinación de la prioridad de cargas y gravámenes (último párrafo de la regla sexta del artículo 203).

 

Artículo 202: Edificaciones y plantaciones.

Su contenido procede en muy buena medida del antiguo artículo 208 que ya preveía que estas declaraciones de obra nueva o análoga, tanto podían ser títulos independientes -lo más habitual- como añadidos a otros títulos en el mismo documento.

Podemos citar como novedades:

– Se recoge de modo expreso la posible inscripción de instalaciones, incluso removibles. Aunque es interpretable, por el juego de comas, puede entenderse que se extiende a edificaciones removibles como pueden ser las casas prefabricadas o desmontables. Cobra mayor importancia la interpretación del ámbito de los inmuebles por destino del art. 334 Cc.

– Se adaptan los requisitos para su inscripción a la regulación actual, frente a un texto que había quedado anticuado.

Nuevo requisito para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar: ha de definirse la porción de suelo que ocupe mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Es de suponer que este dato se apoye en documentación gráfica o informe técnico que lo acredite.

El libro del edificio ha de aportarse para su archivo registral.

— Supone una reforma de gran trascendencia, pues, a través de este libro podrá accederse a una rica información que puede crecer todavía más en el futuro, debiendo tenderse a que sea electrónico y actualizado. Podrá así conocerse -o bien ahora o más adelante-, por ejemplo, la representación gráfica de pisos y elementos comunes, los mapas de suministros del edificio, requisitos de mantenimiento, memoria de materiales, limitaciones urbanísticas, calificación energética, cuentas, órganos y acuerdos… Existe normativa al respecto dispersa en diferentes CCAA, que convendría unificar.

– En el folio real de cada elemento independiente se hará constar su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

– Parece que tan profunda innovación será referida a las obras que se inscriban a partir del 1º de noviembre de 2015, pero no afectará sólo a las edificaciones que se dividan horizontalmente, sino a todas, salvo las antiguas.

– ¿Cuándo no será necesario por su antigüedad? Entiendo que habrá de atenderse a la normativa específica: si ésta lo exige y desde ese momento, podrá ser exigible su aportación por el registrador como requisito para la inscripción de la obra nueva, lo que será lo más común para las posteriores al año 2000, ya que el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación prevé que al Libro del Edificio se incorpore el proyecto y sus modificaciones, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

 

Inmatriculación. Artículos 203 al 207.

Vamos a tratar la inmatriculación en seis apartados que enumeramos:

  1. Inmatriculación del dominio por expediente de dominio. Artículo 203.1
  2. Inmatriculación de un derecho real, no estando inscrito el dominio. Art. 203.2
  3. Otros procedimientos de inmatriculación. Artículo 204.
  4. Inmatriculación por título público de adquisición. Artículo 205.
  5. Inmatriculación a favor de las Administraciones Públicas. Artículo 206.
  6. Inmatriculación: limitación de efectos. Artículo 207.

 

1. Inmatriculación del dominio por expediente de dominio. Artículo 203.1

Ante quién: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. Así pues, el Notario sustituye al Juez. Cabe un solo expediente para varias fincas del mismo registro.

Quién: Será a instancia del titular dominical de la finca. No aclara expresamente si puede ser sólo uno de varios titulares. 

Qué ha de aportar:

solicitud con descripción literaria

Título de propiedad de la finca

certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.

– Identificación de los derechos constituidos sobre la finca y las cargas con sus titulares, poseedores y arrendatarios.

Qué ha de hacer el Notario:

Levantará acta a la que

— incorporará la documentación presentada,

–remitirá copia del acta al Registrador solicitando la expedición de certificación y solicitará anotación preventiva. Creo que el Notario siempre ha de pedir la anotación.

– Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

– Insertará un edicto gratuito en el BOE y, potestativamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

– Notificará a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

– Durante un mes recogerá alegaciones y pruebas escritas presentadas por cualquier interesado.

– Dará por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca.

– En otro caso, levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados.

Remitirá copia del acta al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

Qué ha de hacer el Registrador:

— expedirá en quince días certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita, tras consultar su archivo, tanto literario como gráfico en soporte papel o informático, una vez que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia de descripciones entre el título de propiedad aportado y la certificación catastral. Dice correspondencia, no identidad.

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

— si tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión de fincas de dominio público no inmatriculadas, según información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, las notificará para que informen en un mes.

Si practica la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, remitirá al Notario la certificación. Tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique. No se dice que sean días hábiles, pero deben de serlo por aplicación del art. 109 RH y, porque en muchos de los plazos de la Ley Hipotecaria nada se dice, a pesar de ser efectivamente hábiles, como los 60 del asiento de presentación (art. 17).

Si deniega la anotación, ha de motivarlo y comunicar al Notario para que archive las actuaciones. Ha de denegar si la Administración informante sobre el dominio público se opone y parece que ello no es recurrible.

Nota: El Notario solicita dos cosas al Registrador, certificación y anotación. Parece que, salvo casos particulares en que falte alguna circunstancia para el asiento, el Registrador ha de hacer ambas o ninguna. Si no considera que deba emitir la certificación, tampoco ha de anotar y la nota de calificación ha de centrarse en la negativa a anotar, no en la negativa a emitir certificación. La calificación podría ser objeto de recurso, por ejemplo, por no haberse motivado debidamente lo fundado de las dudas. Pero de no presentarse recurso, las actuaciones se han de cerrar, pudiendo el interesado acudir a la vía jurisdiccional.

Calificar el acta definitiva para extender la inscripción del derecho de dominio, con efectos desde el asiento de presentación. Si se tomó anotación preventiva –que será lo habitual-, se convertirá en inscripción definitiva.

– Si en el expediente aparecieran cargas, previa calificación, las inscribirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.

– Ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE.

Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto.

– A efectos meramente informativos, se utilizará un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

– No admitirá la tramitación de otro procedimiento simultáneo que afecte de forma total o parcial a la finca.

Los interesados mantendrán la facultad para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los interesados que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Este procedimiento de inmatriculación no tiene la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH.

 

2. Inmatriculación de un derecho real, no estando inscrito el dominio. Art. 203.2

Como la inscripción es voluntaria, no se puede imponer la inmatriculación del dominio a un particular y a su costa y, por ello, se dictan reglas para que el titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas pueda solicitar la inscripción de su derecho. La resolución positiva del expediente implica la inmatriculación de la finca con inscripción del dominio, aunque no intervenga el propietario.

– El titular del derecho real ha de presentar al Registro su título, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción.

– Tras la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que inscriba su propiedad.

– Pasados 20 días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que los pida a la autoridad que custodie los archivos. Si resulta infructuoso, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

– En su caso, el Registrador inscribirá el dominio y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real si no ha caducado.

– El Registrador dará por concluido el procedimiento si se le acredita interposición de demanda.

 

3. Otros procedimientos de inmatriculación. Artículo 204.

En buena técnica, el contenido de este artículo debería ser posterior al resto de artículos sobre inmatriculación. Si no es así tal vez se deba al deseo del Legislador de no desubicar al artículo 205 de su contenido original y porque el 206 entra en vigor en momento diferente.

Puede obtenerse la inmatriculación también en los siguientes supuestos:

1.º Fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución urbanística. Ha de aportarse el título que proceda para inscribir las fincas de resultado.

2.º Fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria.

3.º Fincas objeto de expropiación forzosa. Ver art. 53 Ley de Expropiación Forzosa.

4.º Fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde. Ver art. 53 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

5.º En virtud de sentencia que ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, con las garantías de dicho artículo. Nota: de todos modos, la calificación de este documento tendrá los límites del art- 100 RH, aunque se hagan mayores especificaciones al respecto, que parecen dirigidas al Juez.

Estos procedimientos de inmatriculación tienen la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH, salvo el del apartado 5º.

Obligaciones comunes del Registrador:

– Catastro.  Si no han sido creadas previamente las parcelas catastrales correspondientes, el Registrador remitirá al Catastro copia de la representación gráfica aportada, para que éste le devuelva las referencias catastrales de las fincas y su representación gráfica catastral indicando si la finca ha de entenderse coordinada. Nota: aunque no se diga de modo expreso, esa coordinación debe de ser calificada por el Registrador.

– Edicto. Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. ¿Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto? No se dice nada, pero hay una clara analogía con la regla séptima del art. 203. Tampoco se dice nada de la utilización del servicio en línea,

 

4. Inmatriculación por título público de adquisición. Artículo 205.

Requisitos de los títulos:

– Título público traslativo. Las redacciones anteriores de los arts. 205 y 199 aludían a la adquisición, no a la transmisión. Aunque se pudieran considerar dos caras de la misma moneda, puede que la nueva redacción vete títulos determinativos como la disolución de comunidad que había sido aceptada por la DGRN.  

Título público previo de adquisición de los ahora transmitentes. Así, pues, el título previo también ha de ser público, por lo que ha de preferirse por jerarquía a la mera exigencia de documento fehaciente del art. 298 RH. El hablar de adquisición, como en la redacción anterior, respecto a este título previo, tal vez pueda dar pie a una interpretación más benigna sobre la posibilidad de admitir en este caso las disoluciones de comunidad.

Un año de diferencia entre ambos títulos. Se trata así de dificultar la fábrica de títulos para inmatricular.

– Identidaden la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador. La identidad claramente ha de ser de ubicación. ¿Pero la superficie y los linderos han de coincidir exactamente? Parece totalmente excesivo, pues los colindantes pueden haber cambiado en ese año y puede haber pequeñas correcciones de superficie –pongamos que inferiores al 5%- para acomodar la medida, por ejemplo, al Catastro. Aunque el legislador hable de “identidad”, de interpretarse en términos estrictos esa expresión, entraría en contradicción cuando añade “a juicio del Registrador”, pues poco juicio podría emitirse si no se puede cambiar ni una coma.

Identidad entre la descripción contenida en el título y la certificación catastral descriptiva y gráfica que ha de ser aportada al efecto. Si se acepta la interpretación anterior, la descripción del nuevo título podría acomodarse como un guante a la certificación catastral descriptiva y gráfica. Creo que avala la anterior opinión el uso de la expresión “y en todo caso”, pues el Legislador parece que marca dos grados de exigencia de identificación siendo el más escrito el que resulte de hacer la comparación con el certificado catastral.

– Que los mismos derechos no estuvieren inscritos a favor de otra persona. Al hacer hincapié en los derechos y no en la finca, parece que cabría teóricamente la inmatriculación de una cuota indivisa del dominio como hasta ahora, aunque plantee muchos problemas prácticos.

Qué ha de hacer el Registrador:

– Verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna, tras lo cual no ha de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otras ya inmatriculadas.

– Si puede afectar a fincas no inmatriculadas de dominio público, según información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, las notificará para que informen en un mes.

– Si califica positivamente, inscribirá e, inmediatamente:

notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados:

— al poseedor de hecho,

— a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos,

— a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes

— al Ayuntamiento en que esté situada la finca. No es un edicto.

— ordenará la publicación del edicto que refleje los datos de las fincas que resulten del expediente, su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. ¿Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto? No se dice nada, pero hay una clara analogía con la regla séptima del art. 203 en que sí se exige.

— y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas.

– Ha de calificar negativamente si la Administración afectada por el dominio público manifestase su oposición a la inmatriculación. También, si en general tiene dudas sobre la coincidencia con alguna finca ya inmatriculada, o sin inmatricular de dominio público. Las dudas han de estar fundadas, explicitadas en la nota de calificación y pueden ser objeto de recurso, pues no puede supeditarse la inmatriculación a la discrecionalidad. Lamentablemente el legislador no da pautas para determinar cuándo están fundadas esas dudas como ocurre para los casos de modificaciones de cabida. Es de suponer que, al respecto, aparte de la cartografía catastral, pueda utilizar los medios auxiliares de calificación a los que alude el art. 9, especialmente si la cartografía catastral en la zona tiene carencias.

Estos procedimientos de inmatriculación tienen la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH,

Por la Disposición Transitoria, sólo se aplicará el procedimiento anterior si el título estuviese presentado antes del 1 de noviembre de 2015.

 

5. Inmatriculación a favor de las Administraciones Públicas. Artículo 206.

Este artículo ya ha entrado en vigor.

El precepto no sólo regula la inmatriculación, sino la reanudación del tracto y otras operaciones registrales que tienen el denominador común del uso de documentación administrativa.

La variación más llamativa es la desaparición del privilegio que compartía la Iglesia Católica con las AAPP desde 1946 para poder inmatricular por este procedimiento especial y que sobrevivió a la reforma de 1996. La E. de M. razona la situación anterior, alegando que en 1946 había un contexto socioeconómico muy diferente del actual, influenciado aún por los efectos de las Leyes Desamortizadoras y la posterior recuperación de parte de los bienes por la Iglesia Católica, en muchos casos sin una titulación auténtica. La reforma del Reglamento Hipotecario de 1998 permitió la inscripción de los templos destinados al culto católico, por lo que han transcurrido 17 años en los que ello ha sido posible. También es de destacar que, según el art. 16 de nuestra Constitución, ninguna confesión tendrá carácter estatal. `

Quiénes. Pueden usar este procedimiento especial las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas. Podríamos tomar prestado el concepto del art. 2 LRJAPyPAC que se centra en la Administración del Estado, de las CCAA y las Entidades de la Administración Local. En la misma línea el artículo 2 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. 

En la redacción anterior, se aludía a las tres administraciones territoriales (Estado, la Provincia, el Municipio) y a las Corporaciones de Derecho público (a las que ahora no se alude expresamente). Se sustituye la expresión de servicios organizados, que no exigía personalidad propia y estaban referidos sólo al Estado, por entidades con personalidad jurídica conectadas con cualquiera de las tres administraciones territoriales.

Ver Resolución de 10 de febrero de 2009 (título procedente de la Agencia Tributaria) y Resolución de 9 de abril de 2014 (título proveniente de la Autoridad Portuaria).

Por la Disposición Transitoria, sólo se aplicará el procedimiento anterior si el título estuviese presentado antes del 26 de junio de 2015.

Documentación a aportar:

título escrito de dominio, cuando dispongan de él,

certificación administrativa librada por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración del inmueble con los requisitos que se indican, más detallados, al incorporar en parte el desarrollo del Reglamento Hipotecario, artículos que han de decaer en lo que sean contradictorios.

certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca. Si la finca carece de ella, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, más informe del Catastro.

Qué ha de hacer el Registrador:

– Verificar que todo o parte de la finca no esté inscrita a favor de persona alguna. Si lo estuviese, denegará y enviará certificación a la Administración solicitante.

– Si inscribe, ordenará la publicación del edicto que refleje los datos de las fincas que resulten del expediente, su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE.

Nota marginal.  Como hay remisión expresa al régimen del artículo 203, es claro que en este caso tendrá que extender nota marginal en la que conste la publicación del edicto.

– Utilizar el sistema de alertas en línea.

Estos procedimientos de inmatriculación tienen la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH,

Tracto interrumpido. Como procedimiento alternativo al ordinario, estas entidades podrán obtener la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento del art. 37.3 Ley Patrimonio AAPP, que se modifica ahora por la D. F. 1ª.

Otras operaciones registrales. Estas entidades, sobre sus bienes, mediante certificación administrativa podrán obtener que se practiquen operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación.  Comparando la enumeración actual con la previa, las novedades se encuentran en las dos últimas operaciones, rectificación descriptiva o cancelación, siendo ésta última muy genérica, pues, al no distinguir, parece que hace referencia a la posibilidad de que mediante certificación administrativa se pueda solicitar cualquier asiento de cancelación que afecte a las AAPP.

Requisitos comunes a estas operaciones:

– los actos no han de afectar a terceros que no hubieran sido citados en el expediente,

– han de cumplirse los requisitos establecidos por la legislación sectorial (por ej., para obras nuevas, segregaciones…)

– aportar la representación gráfica catastral de la finca preferentemente o representación alternativa, en su defecto.

 

6. Inmatriculación: limitación de efectos. Artículo 207.

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.

En consecuencia, quedan fuera de las limitaciones de este precepto:

– la inmatriculación por expediente de dominio (art. 203)

– La inmatriculación por sentencia en procedimiento declarativo (art. 204.5)

Esta limitación se hará constar expresamente:

– en el acta de inscripción,

– y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

Aunque los efectos de la prioridad de los asientos se retrotraen al momento de practicarse el asiento de presentación, en este caso, ha de utilizarse la propia fecha del asiento de inscripción para contar los dos años.

Recordemos que, según el art. 34 LH, el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Estos intensos efectos protectores de la inscripción no se producen durante los primeros dos años.

 

Artículo 208. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido

Cuándo no ha interrupción: cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho.

– ¿Y si la adquisición lo fue a alguno de los herederos sólo, por haber algún negocio previo entre ellos? No creo que pueda descartarse, pero, para ello habría de interpretarse la expresión “sus herederos” como “todos sus herederos”.

– ¿Y si adquiere de otras personas distintas, pero se conoce toda la cadena y esta es recomponible? No se excluye expresamente, aunque sea de títulos públicos.

– Puede ser utilizado para reanudar el tracto del dominio o de un derecho real.

– Para las Administraciones Públicas hay un procedimiento especial, modificándose ahora ligeramente el apartado 3 del artículo 37 de la LPatAAPP.

Remisión: el expediente se tramitará conforme al art. 203 (expediente e dominio para inmatricular) con las especialidades que se indican. Para preparar esta reseña, hemos partido de la reseña del 203, incrustando en cursiva las especialidades y quitando lo que es propio de una inmatriculación.

Ante quién: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. Así pues, El Notario sustituye al Juez. Cabe un solo expediente para varias fincas del mismo registro.

Quién: Será a instancia del titular dominical de la finca o de un derecho real. No aclara expresamente si puede ser sólo uno de varios titulares, pero es razonable que pueda ser sólo uno el solicitante. 

Qué ha de aportar:

– solicitud con descripción literaria. Se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase;

– título de propiedad de la finca

certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

documentos de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.

Qué ha de hacer el Notario:

– Levantará acta a la que

— incorporará la documentación presentada,

–remitirá copia del acta al Registrador solicitando la expedición de certificación y solicitará anotación preventiva.

– Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. La remisión es completa a todas estas personas incluidas en la regla quinta, apartado 1 del art. 203.

– También deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. Esta citación será personal:

a) Cuando la última inscripción de dominio tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos.

b) Cuando tenga más de treinta años de antigüedad y se hubiese practicado, en los últimos treinta años, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

– Insertará un edicto gratuito en el BOE y, potestativamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

– Notificará a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Este trámite se incluye por la remisión general al 203, pero no parece propio de este expediente, sino más bien, de los de modificación de la descripción de la finca.

– Durante un mes recogerá alegaciones y pruebas escritas presentadas por cualquier interesado.

– Dará por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, o si alguno no compareciese, con expresión de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca.

Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente, levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados.

Nota: Pueden frustrarse la mayoría de los expedientes si falla una comparecencia, máxime si no triunfa el criterio de entender que no han de ser citados los colindantes a pesar de la remisión genérica.

Remitirá copia del acta al Registrador para que practique, si procede, la reanudación de tracto solicitada.

Qué ha de hacer el Registrador:

— Remitirá al Notario en quince días certificación de la finca. No se dice de modo expreso cómo ha de ser esa certificación, ni nos vale en esto la remisión al 203. Parece razonable, pues, seguir el criterio de la redacción anterior del 201: La última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes. Entiendo que debería incluirse también la descripción literal.

— Practicar, en su caso, la anotación preventiva de la pretensión de reanudación de tracto. Tendrá una vigencia de noventa días hábiles, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique. Creo que el Notario siempre ha de pedir la anotación.

– Calificar el acta definitiva para extender la inscripción del derecho de dominio, con efectos desde el asiento de presentación. Si se tomó anotación preventiva –que será lo habitual-, se convertirá en inscripción definitiva. No se dice expresamente que se cancelen las inscripciones contradictorias.

– Ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE.

– Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto.  

– No parece que procedan alertas en línea.

– No admitirá la tramitación de otro procedimiento simultáneo que afecte de forma total o parcial a la finca.

Los interesados mantendrán la facultad para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

No perjudicarán al titular de buena fe, a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes de este expediente, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.

 

Artículo 209. Doble inmatriculación.

Este expediente se aplicará cuando dos o más fincas registrales se correspondan en todo o en parte con una misma finca real.

Ante quién: Será competente el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si se extiende por varios Registros, el que custodie el historial más antiguo y, subsidiariamente, donde haya mayor superficie.

Quien: Puede solicitarlo cualquier titular registral de las fincas o iniciarse de oficio.

Qué ha de hacer el Registrador:

– hacer constar en los historiales de las fincas los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones. El desarrollo reglamentario dirá cómo, pero el asiento más adecuado creo que es la nota marginal.

– Ha de apreciar si hay o no coincidencia. Para ello, ha de revisar su archivo, incluidas las representaciones gráficas de que disponga, y pedir los datos pertinentes del Catastro.

– Si cree que es posible la coincidencia, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, dejando constancia de ello mediante nota al margen de las últimas inscripciones de dominio. La nota caducará a los seis meses

– Caso sencillo: Mismos titulares de dominio y situación similar de cargas. Si los interesados consienten, prevalecerá el historial más antiguo, cerrándose el historial más moderno.

– Caso complejo: Diferentes titulares o distinta situación de cargas. El Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

— Si todos comparecieran y llegasen a un acuerdo unánime, el Registrador, si considera legales las rectificaciones propuestas, firmará el acuerdo con los interesados, cancelará el historial más moderno y, en su caso, rectificará el historial de la finca más antigua, en la forma acordada.

— Si no comparecen todos o uno se opone en cualquier momento, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de ello y, lo reseñara por nota al margen de la última inscripción de dominio en cada uno de los folios. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o un derecho real sobre la finca.

Consecuencias si el expediento no termina positivamente:

– La calificación negativa es recurrible, salvo que se deba a la existencia de oposición.

– El promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

– Si, durante los seis meses que duran las notas marginales, se solicita practicar anotación de demanda respecto a un procedimiento judicial relacionado, esta anotación se beneficiará de la prioridad de las notas marginales. A efectos de prórroga, a esta anotación y al asiento de presentación se les aplicará las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

– Si una Administración Pública aparece como titular. El artículo deja a salvo lo dispuesto en el art. 37.4 LPatAAPP y concordantes. El precepto considera título suficiente la certificación administrativa para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración pública en los siguientes supuestos:…

b) Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración pública en caso de doble inmatriculación.

c) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de las Administraciones públicas.

 

Artículo 210. Expediente de liberación de cargas o gravámenes.

A) Cancelación con expediente:

Objetivo del expediente: obtener la cancelación registral de cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso y no se trate de un caso en el que no se precise expediente.

Quién: puede incoarlo cualquiera de los titulares de un derecho inscrito afectado mediante escrito en el que identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

Ante quién: Será competente el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca) o la mayor superficie si está en dos registros).

Qué ha de hacer el Registrador:

– Citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos. Subsidiariamente, publicará edicto en el BOE. No se dice que sea gratuito, pero, puede ser olvido o bien acogerse a lo dispuesto en la D. Ad. 2ª.

– Los interesados podrán comparecer en los quince días siguientes a la notificación o publicación del Edicto, oponiéndose a la petición. Podrán también oponerse sus causahabientes siempre que presenten título acreditativo y lo inscriban.

Practicar la cancelación si los citados comparecieran y consintieran, y fuera procedente.

– Si no comparecen todos o uno se opone en cualquier momento, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de ello por acta. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario sobre esta materia.

Consecuencias si el expediento no termina positivamente:

– La calificación negativa es recurrible, salvo que se deba a la existencia de oposición.

– Les queda reservada a las partes la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

B) Cancelación sin expediente.

Son casos sencillos en los que se permite cancelar directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente. Parece, pues, que el interesado no precisa ser titular registral.

1. Transcurridos cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento:

– derechos de opción,

– retractos convencionales,

– cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica,

Nota: Comparando esta redacción con la del art. 177 RH, se observa que desaparece la reserva “salvo caso de prórroga legal”.

2. Cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, transcurridos veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía:

– inscripciones de hipotecas,

– condiciones resolutorias

– y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales.

No ha sido modificado el art. 82.5 LH. Para cohonestarlos, habrá de entenderse que la cancelación de las condiciones resolutorias la podrá pedir:

– un titular registral a los 16 años si es en garantía del precio aplazado y consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada;

– cualquier interesado a los 20 años, si no consta la fecha en que debió producirse el pago íntegro, o respecto a las demás condiciones resolutorias.

En el caso de las hipotecas, la podrá pedir:

–  un titular registral a los 21 años si consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada

–  cualquier interesado a los 20 años desde la última reclamación si no consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro (una reclamación constará por nota marginal de expedición de certificación de cargas);

–  cualquier interesado a los 40 años desde la última inscripción de titularidad de la propia garantía si no consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro. Si no ha habido transmisiones de hipoteca, será desde el asiento inicial.

Nota: Realmente, estos plazos de 20 y 40 años en hipotecas serán de aplicación sólo a los casos patológicos –que se dan más en hipotecas antiguas- en los que no consta el plazo de devolución del préstamo o cuando no se ha documentado debidamente la entrega desde la que contar periodos de tiempo. Si hay plazo y no se ha documentado la entrega, creo que se podrían cancelar las hipotecas anteriores a 1975, siempre que el plazo fuese igual o inferior a 20 años, aunque falte la clara determinación del día de origen del cómputo.

3. Transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento cuando se trate de censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido. Importante novedad que evitará la perpetuación en los asientos registrales de estos derechos que han caído en desuso y que perturban el tráfico jurídico.

4. En caso de concesiones administrativas, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión.

5. Arrendamientos urbanos. No se los alude de modo expreso. El art. 177 RH sigue vigente y remite a la legislación específica. Ver art. 7 Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero.

6. Hemos de tener presente también las solicitudes tácitas del art. 353.3 RH respecto a menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, cuando se solicite una certificación o la práctica de un asiento.

 

III. Reforma de la Ley del Catastro.

La reforma afecta a veintidós artículos del Texto Refundido y ya ha entrado en vigor.

Estas son las principales novedades:

1. Descripción catastral. Se añade al art. 3 la referencia a que, cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral. Ver arts 9 y 10 LH.

2. Juntas periciales. Las Juntas Periciales municipales dejan de ser obligatorias. Art. 5.

3. Clasificación del suelo. Se recoge el reciente criterio jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica. Afecta al art. 7.2 b).

4. Titulares catastrales y representación. Cambia el art. 9, desapareciendo un apartado que consideraba que no tenían la consideración de titulares catastrales quienes ostenten sobre el bien inmueble un derecho real de disfrute sometido a imputación de rentas en el IRPF. También somete a la LGTributaria la representación cuando existiera una entidad sin personalidad.

5. Descoordinación posterior. Se añade un polémico párrafo al art. 11, que dice: «3. En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación.». Así pues, una vez obtenida la coordinación, en muchas ocasiones con un importante esfuerzo, puede después el Catastro, unilateralmente, generar una descoordinación de nuevo.

6. Obligación de informar. En el art. 13 desaparece la obligación de informar que tenían los titulares catastrales acerca de los datos identificativos de quienes ostenten un derecho real de disfrute. Está relacionado con la reforma del art. 9 que vimos en el punto 4, con la reforma del art. 15 (baja de titularidades) y del 16 e) (concesiones)

7. Comunicaciones. Se modifica el art. 14. Va en negrita y cursiva lo que cambia, respecto a la versión anterior: “La información que los notarios y registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos por ellos autorizados o inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se formalice en escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Desaparece la referencia de que ha de hacerse la comunicación en el plazo de dos meses desde el hecho, acto o negocio de que se trate.

Se modifica la información que ha de remitir la Agencia Tributaria y se añade una comunicación del Ministerio de Agricultura, complementada con la reforma del art. 36.2.

8. Procedimientos de subsanación de discrepancias del art. 18.2

Este procedimiento trata de subsanar las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, con ocasión del otorgamiento de una escritura o acta. No cambia la redacción de las letras a) y b). Lo que cambia del resto del art. 18.2 va en negrita y cursiva.

a) El notario solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble actual. No cambia la

b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes…

“c) Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en la letra b) anterior.

El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

d) En los supuestos en que alguno de los interesados manifieste su oposición para la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.”

Puede observarse es que la principal diferencia consiste en la sustitución de la necesidad del consentimiento expreso de los colindantes por la de su falta de oposición expresa.

También desaparecen de la letra d) los párrafos que determinaban la manera de actuar del Registrador de la Propiedad en estos casos.

9. Rectificaciones de oficio. Art. 18.3 y 4.

– El 18.3 nuevo se refiere al procedimiento de oficio para rectificar el Catastro cuando, conforme al art. 10 LH se hayan utilizado otros medios distintos de la cartografía catastral para la descripción gráfica de las fincas.

– El 18.4 es el antiguo 18.3 y recoge la rectificación de oficio de la descripción de los inmuebles que deba realizarse con motivo de ajustes a la cartografía básica oficial o a las ortofotografías inscritas en el Registro Central de Cartografía. Se utilizará la sede electrónica de la Dirección General del Catastro para anunciar el inicio del procedimiento.

Como no se hace referencia a la posibilidad de que las fincas estuviesen coordinadas con el Registro de la Propiedad, éste es otro procedimiento -junto al del art. 11.3- por el que el Catastro puede generar unilateralmente una descoordinación a posteriori, frente al espíritu de la Ley en su conjunto.

10. Determinación del Valor catastral. Se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores, pero aumentan las excepciones:

c) Cuando, con motivo de la modificación o desarrollo del planeamiento, los suelos adquieran la consideración de suelo de naturaleza urbana. Esta excepción ya estaba.

d) Determinados casos de núcleos o asentamientos de población aislados.

g) Cuando, con motivo de la anulación o modificación del planeamiento el suelo de los inmuebles pierda la consideración de suelo de naturaleza urbana.

h) Cuando, con motivo de la aprobación o modificación de instrumentos de ordenación territorial y urbanística se clasifiquen suelos como urbanizables o se prevea o permita su paso a la situación de suelo urbanizado y se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados, y en tanto no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, los inmuebles rústicos afectados se valorarán considerando, en todo caso, su localización.

También se modifica la D. Ad. 4ª relativa a la valoración de las construcciones indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales ubicadas en suelo rústico.

En derecho transitorio, ver las modificaciones de las D. Tr 1ª, 2ª y 7ª, fundamentalmente dirigidas a agilizar y regular el cambio de clasificación de suelos urbanizables.

11. Procedimientos de valoración.

– Se modifica el procedimiento simplificado de valoración colectiva, para adaptar con mayor agilidad los criterios de valoración contenidos en las Ponencias de valores catastrales a los cambios en las circunstancias urbanísticas de los inmuebles, sin necesidad de aprobar nuevas Ponencias.

– Se amplía el concepto de ponencia de valor parcial.

– Se va a utilizar la sede electrónica de la Dirección General del Catastro para publicar los acuerdos de aprobación de las ponencias de valores y el inicio del procedimiento simplificado de valoración colectiva

12. Acceso a la información catastral protegida. Se modifica la regulación de la excepción que afecta a notarios y registradores, pudiendo en esos casos acceder sin consentimiento expreso del titular. En negrita y cursiva lo que cambia que es casi todo, pues sufre una importante ampliación:

«b) Para la identificación y descripción de las fincas, así como para el conocimiento de las alteraciones catastrales relacionadas con los documentos que autoricen o los derechos que inscriban o para los que se solicite su otorgamiento o inscripción, por los notarios y registradores de la propiedad, de conformidad con lo establecido en esta Ley y en la legislación hipotecaria. Asimismo los notarios podrán acceder a los acuerdos catastrales derivados de dichas alteraciones para su entrega, en su caso, a los interesados.»

Antes se hacía alusión exclusivamente a la identificación de las fincas y al Título V dedicado a la constancia documental de la referencia catastral.

 

IV. Disposiciones adicionales, finales, transitoria y derogatoria. 

Recogemos aquí algunas de ellas, sobre todo, si no se ha intercalado debidamente su contenido en el resto del resumen.

1. Anuncios y edictos. D. Ad. 2ª. Los anuncios y edictos que los Registradores así como los Notarios, deban publicar en el BOE con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la D. Ad. 21ª LRJAAPPyPAC. En consecuencia:

– Se podrá utilizar el sistema automatizado de remisión y gestión telemática para la publicación de los anuncios de notificación en el BOE elaborado por la propia Agencia del BOE (ver también art. 59.5).

– La publicación en el BOE será gratuita para los notarios o registradores solicitantes.

– A lo largo del texto de la ley se recoge la gratuidad de otras publicaciones que podrían no encontrarse de una manera estricta incluidas en el ámbito de esta D. Ad. 2ª.

2. Regímenes forales. D. Ad. 4ª. La Ley se aplicará en todo el territorio nacional, sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales vigentes. En Navarra, las referencias a la Dirección General del Catastro han de entenderse hechas al Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.

3. Planes urbanísticos. D. Ad. 5ª. Los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley (antes del 26 de septiembre de 2015), pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

Si no lo pudieran cumplir, deberán notificarlo al Colegio de Registradores y, en todo caso, poner a su disposición un ejemplar certificado y en soporte electrónico de todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, así como de sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor, inscritos en el Libro-registro de instrumentos de planeamiento de cada Ayuntamiento.

Nota: esperemos que no quede en buenas intenciones. La exigencia para los 8000 municipios es anterior al comienzo del funcionamiento de la aplicación informática de bases gráficas con efectos legales.

4. Procedimientos ya iniciados. D. Tr. Única.

– Continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior.

– Este régimen afecta a los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (inmatriculación, reanudación de tracto, exceso de cabida, edificaciones, liberación de cargas), así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación.

– Para las inmatriculaciones del 205 y 206 se entenderá iniciado, si a la fecha de entrada en vigor, estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro. Es decir, el título del 206 tenía que estar presentado antes del 26 de junio de 2015. Y el del 205, tendrá que estarlo antes del 1º de noviembre de 2015.

5. Disposición derogatoria. Aparte de la cláusula genérica, deroga en concreto:

– Los apartados que quedaban vigentes del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que regulaba la constancia registral de la referencia catastral. Este apartado entrará en vigor el 1º de noviembre de 2015.

– La disposición adicional trigésima cuarta de la Ley 2/2004, de 27 de diciembre. Se refería a una modificación del texto refundido de la Ley del Catastro. Este apartado ya ha entrado en vigor.

6. Entrada en vigor. D. F. 5ª.

La Ley entrará en vigor el día 1 de noviembre de 2015.

No obstante, entraron en vigor el 26 de junio de 2015:

a) Toda la reforma catastral (art. 2 de esta Ley), incluida la derogación de la reforma catastral que incorporó la Ley de Presupuestos para 2005.

b) La nueva redacción del artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Desaparece la posibilidad de que se inmatriculen títulos elaborados por las autoridades eclesiásticas católicas.

Ir al Archivo especial.

Ver archivo especial en FUTURAS NORMAS.

Ver artículo de Joaquín Delgado sobre las claves de la reforma.

Ir al cuadro comparativo de artículos.

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Navarra: Convenio económico.

Ley 14/2015, de 24 de junio, por la que se modifica la Ley 28/1990, de 26 de diciembre, por la que se aprueba el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra.

El vigente Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra prevé que en el caso de producirse una reforma sustancial en el ordenamiento jurídico tributario del Estado, se procederá por ambas Administraciones, de común acuerdo, a la adaptación del Convenio Económico. Esta Ley es fruto del acuerdo alcanzado entre ambas Administraciones al respecto, pues ha habido importantes novedades legislativas desde la última reforma de 2007.

Citemos los principales cambios:

– Se incorporan al Convenio diversos tributos aprobados por las Cortes Generales, como el Impuesto sobre Actividades de Juego, el Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica, el Impuesto sobre la Producción de Combustible Nuclear Gastado y Residuos Radiactivos, el Impuesto sobre los Depósitos en las Entidades de Crédito o el Impuesto sobre los Gases Fluorados de Efecto Invernadero.

– Se recoge la retención del gravamen especial sobre premios de determinadas loterías y apuestas.

– Sustitución del Impuesto sobre las Ventas Minoristas de Hidrocarburos por un tipo autonómico del Impuesto sobre Hidrocarburos

– Modificación de la configuración del Impuesto Especial sobre la Electricidad,

– Mejora en la coordinación entre el Estado y la Comunidad Foral cuando se establezcan nuevos impuestos estatales.

– Se adaptan los puntos de conexión del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y se introduce una regla de competencia en la gestión e inspección de este impuesto en relación con las rentas obtenidas a través de establecimiento permanente.

– Adaptaciones en el procedimiento de cambio de domicilio fiscal y en la presentación de ciertas declaraciones informativas.

– Se modifica la regla sobre normativa aplicable a los grupos fiscales, de forma que tendrán que estar integrados por sociedades sometidas a la misma normativa.

– En el régimen especial del Impuesto sobre Sociedades aplicable a las fusiones, escisiones y otras operaciones de reorganización empresarial, se prevé que la normativa aprobada por la Comunidad Foral tenga el mismo contenido que la normativa de territorio común.

– Se agiliza la remisión a la Junta Arbitral de las consultas tributarias sobre las que no se haya alcanzado acuerdo en la Comisión Coordinadora.

– Se prevé una norma en relación con las deudas tributarias correspondientes a una Administración y que son ingresadas en otra, de forma que el obligado tributario podrá solicitar la extinción de las deudas tributarias por impuestos indirectos que le pueda reclamar una Administración, en la parte equivalente de deuda efectivamente satisfecha en la otra, cuando concurran determinados requisitos.

– Y se incluyen reglas de derecho transitorio.

Entró en vigor el 26 de junio de 2015.

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Modelo 411: depósitos.

Orden HAP/1230/2015, de 17 de junio, por la que se aprueba el modelo 411 «Impuesto sobre los Depósitos en las Entidades de Crédito. Autoliquidación» y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación y se modifica la Orden HAP/2178/2014, de 18 de noviembre, por la que se aprueba el modelo 410 de pago a cuenta del Impuesto sobre los Depósitos en las Entidades de Crédito y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación; y se modifican otras normas tributarias.

El art. 19 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, introdujo en el sistema tributario español el Impuesto sobre los Depósitos en las Entidades de Crédito, con vocación de uniformidad en todo el territorio nacional.  Actualmente el tipo impositivo es del 0,03%.

Esta orden aprueba el modelo 411 «Impuesto sobre los Depósitos en las Entidades de Crédito. Autoliquidación», que figura como anexo I de la presente Orden, sólo disponible en formato electrónico.

Están obligados a presentarlo los que tengan la consideración de contribuyentes conforme al art. 19.6 Ley 16/2012, de 27 de diciembre (fundamentalmente entidades de crédito), y no gocen de exención conforme a lo dispuesto en el 19.4.

El plazo para la presentación será el comprendido entre los días 1 y 31 del mes de julio del año siguiente a aquel que coincida con el periodo impositivo.

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Contratos de formación y aprendizaje. 

Orden ESS/1249/2015, de 19 de junio, por la que se amplía el plazo previsto en la disposición transitoria octava de la Ley 3/2012, de 6 de julio, de medidas urgentes para la reforma del mercado laboral, relativa a los contratos para la formación y el aprendizaje.

Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2015 el plazo previsto en el apartado 2 de la disposición transitoria octava de la Ley 3/2012, de 6 de julio, de medidas urgentes para la reforma del mercado laboral, de forma que en los contratos para la formación y el aprendizaje que se suscriban hasta esa fecha (antes 30 de junio de 2015), en los supuestos en que no exista título de formación profesional o certificado de profesionalidad relacionados con el trabajo efectivo a realizar, o centros formativos disponibles para su impartición, la actividad formativa inherente a estos contratos estará constituida por los contenidos mínimos orientativos establecidos en el fichero de especialidades formativas, accesible para su consulta en las páginas web del Servicio Público de Empleo Estatal (www.sepe.es) y en las de los Servicios Públicos de Empleo correspondientes de las Comunidades Autónomas, para las ocupaciones o especialidades relativas a la actividad laboral contemplada en el contrato; en su defecto, estará constituida por los contenidos formativos determinados por las empresas o comunicados por estas al Servicio Público de Empleo Estatal, a los efectos de su validación en el marco del Sistema Nacional de Empleo.

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TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

SEGURIDAD CIUDADANA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2896-2015, contra los artículos 19.2, 20.2, 36.2, 36.23, 37.1 en relación con el 30.3, 37.3, 37.7, y la disposición final primera de la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta diputados de diversos Grupos Parlamentarios. Entre los contenidos afectados se encuentran 

– Presunción de veracidad del acta de aprehensión de drogas. Art. 20.2

– Registros corporales externos. Art. 20.2

– Infracciones graves y leves. Arts. 36 y 37.

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GALICIA: ALTERACIÓN DE TÉRMINOS MUNICIPALES. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 1619-2015, en relación con el artículo 32.1 de la Ley 5/1997, de 22 de julio, de Administración Local de Galicia, por posible vulneración del artículo 148.1.18ª CE.

Dice así el precepto cuestionado en éste y en otros dos procedimientos:

1. Las alteraciones de términos municipales podrán, asimismo, ser tramitadas, con carácter voluntario, por los Ayuntamientos interesados. En tal caso, el expediente será iniciado por los acuerdos de los respectivos Ayuntamientos, adoptados con el voto favorable de las dos terceras partes del número de hecho y, en todo caso, de la mayoría absoluta del número legal de miembros de la corporación.

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CANTABRIA. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 2209-2015, en relación con el artículo 65. Bis. 1, inciso «o judiciales», en relación con los efectos previstos en el apartado 2 y 3, de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y del Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria (LOTRUS), añadido por el artículo 1 de la Ley 4/2013, de 20 de junio, por posible vulneración de los artículos 24.2, 117.3 y 149.1.6ª de la CE.

Dice así el precepto cuestionado:

Artículo 65 bis. Autorización provisional de edificaciones o actuaciones preexistentes.

1. Iniciado el procedimiento dirigido a la formación, modificación o revisión de los planes urbanísticos y demás instrumentos de planeamiento, y para impedir que se generen perjuicios irreparables al interés público o a los propietarios de edificaciones o actuaciones que, habiendo sido previamente declaradas ilegales y sobre las que hubiesen recaído órdenes de demolición administrativas o judiciales, puedan resultar conformes con la nueva ordenación que se está tramitando, el órgano municipal competente para aprobar inicialmente el plan podrá otorgar, de oficio o a instancia de los interesados, autorizaciones provisionales que afecten a dichas edificaciones o actuaciones preexistentes, previa comprobación de que resultan conformes con el nuevo planeamiento municipal en tramitación. Si el procedimiento se inicia a solicitud del interesado, transcurrido el plazo de tres meses sin haberse notificado resolución alguna podrá entender desestimada su petición.

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DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

CATALUÑA. Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria. 

Las principales medidas adoptadas mediante este Decreto ley son las siguientes:

1) Someter al derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Generalidad las transmisiones de viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, en el conjunto de todos y cada uno de los municipios considerados como de demanda residencial fuerte y acreditada por el Plan territorial sectorial de vivienda o, en su defecto por el Plan para el derecho a la vivienda.

2) Tipificar una nueva infracción grave en materia de calidad del parque inmobiliario, consistente en la no ejecución de las obras necesarias para el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos a las viviendas provenientes de ejecuciones hipotecarias o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria.

Esta medida será efectiva a partir de los 6 meses siguientes a la entrada en vigor del Decreto ley.

Cuando estas viviendas se encuentren en un municipio considerado de demanda residencial fuerte y acreditada, se establece la expropiación temporal del usufructo en el marco de una ejecución forzosa subsidiaria por parte de la Administración y a cargo del titular de la vivienda, por un plazo máximo de 10 años, para aquellos supuestos de negativa en el cumplimento de la obligación por parte del titular.

En estos casos, se prevé que la Administración deduzca de la indemnización a abonar al propietario el importe de las obras que se han previsto ejecutar para dotar a la vivienda de condiciones de habitabilidad.

3) Finalmente, también se incluye en el Decreto ley el deber de comunicación a la Generalidad de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria, tanto si la vivienda está vacía como si la vivienda está ocupada sin título habilitante.

Los datos sobre estas viviendas se integran en el Registro de viviendas vacías y de viviendas sin título habilitante, que se crea mediante el Decreto ley.

Entró en vigor el 27 de marzo de 2015. (GGB)

PDF (BOE-A-2015-6016 – 8 págs. – 199 KB)   Otros formatos

 

ILLES BALEARS. Ley 14/2014, de 29 de diciembre, de finanzas de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.

Norma de carácter financiero que tiene por objeto la regulación de la hacienda pública de la comunidad autónoma de las Illes Balears, así como la regulación del régimen presupuestario, de la contabilidad pública y del control de la actividad económico-financiera de todo el sector público de la comunidad autónoma de las Illes Balears.

Entrará en vigor el 1 de enero de 2016. (GGB)

PDF (BOE-A-2015-6017 – 79 págs. – 1.416 KB)   Otros formatos

 

MADRID. Ley 2/2015, de 10 de marzo, de Acceso al Entorno de Personas con Discapacidad que Precisan el Acompañamiento de Perros de Asistencia.

La ley se estructura en cinco capítulos, dos disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales.

En el capítulo I se concreta el objeto de la ley, se definen los conceptos más relevantes y se establece la clasificación de los perros de asistencia.

Los capítulos II y III regulan, sucesivamente, el reconocimiento, suspensión y pérdida de la condición de perro de asistencia y de la unidad de vinculación formada por la persona con discapacidad y su perro de asistencia, las entidades de adiestramiento de perros de asistencia y la capacitación profesional del adiestrador o adiestradora.

Por último, los capítulos IV y V establecen los derechos y obligaciones de las personas usuarias de perros de asistencia y el régimen sancionador, de forma que se garantice el efectivo cumplimiento de los derechos y obligaciones contemplados en la ley.

Entró en vigor el 14 de marzo de 2015. (GGB)

PDF (BOE-A-2015-6129 – 15 págs. – 267 KB)   Otros formatos

 

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 1/2015, de 12 de febrero, del Servicio Regional de Mediación Social y Familiar de Castilla-La Mancha.

La ley consta de 40 artículos y se estructura en cinco títulos, dos disposiciones adicionales, una disposición derogatoria y cuatro disposiciones finales.

El título preliminar define el objeto de la ley, el concepto de mediación social y familiar señalando los conflictos susceptibles de mediación, el ámbito de aplicación y las funciones de la Administración Autonómica dentro de su capítulo primero, estableciendo en el capítulo segundo los principios que rigen la actividad mediadora y el coste del servicio.

El título primero regula la mediación social y familiar estableciendo, en su capítulo primero, los derechos y obligaciones de las partes y de las personas mediadoras y en el capítulo segundo regula el procedimiento de mediación, de forma que pueda adaptarse a la situación concreta respetando la autonomía de la voluntad de las partes, con el objetivo de intentar lograr acuerdos.

El título segundo establece las especialidades del procedimiento de mediación en la búsqueda de orígenes por parte de las personas adoptadas, incidiendo en la prestación del servicio por parte de personal propio, en las medidas de apoyo por parte de la Consejería y en las fases de estos procedimientos.

El título tercero está dedicado a la mediación en conciliación y reparación en el ámbito de la responsabilidad penal de los menores en el cual, partiendo de la necesaria colaboración con el Ministerio Fiscal y los equipos técnicos de fiscalía, se establecen los objetivos del servicio y los plazos que se fijan para estos procedimientos de mediación.

Por último, el título cuarto regula el régimen sancionador definiendo los sujetos responsables, estableciendo la tipificación de las sanciones y las clases de sanciones, así como sus criterios de graduación, los plazos de prescripción de infracciones y sanciones y la posibilidad de adoptar medidas cautelares.

Entró en vigor el marzo de 2015. (GGB)

PDF (BOE-A-2015-6875 – 17 págs. – 287 KB)   Otros formato

 

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 3/2015, de 5 de marzo, de Caza de Castilla-La Mancha.

Destacar algunas novedades como:

Se introducen los Planes de Conservación del Patrimonio Genético de las especies cinegéticas más sensibles a la introgresión genética.

Se contempla un sistema de Certificación de la Calidad Cinegética, creándose la Marca de Calidad «Caza Natural de Castilla-La Mancha« como instrumento para la promoción de la actividad cinegética de calidad en Castilla-La Mancha.

La ley desarrolla los distintos tipos de terrenos cinegéticos donde se puede practicar la caza, que quedan simplificados en Cotos de Caza y Zonas Colectivas de Caza.

Se suprime la catalogación de los cotos de caza mayor y de menor, impulsando a los Planes de Ordenación Cinegética la capacidad de establecer las modalidades y especies de caza que pueden ser objeto de aprovechamiento, conforme a la vocación cinegética de los terrenos y sus posibilidades.

Se establece con carácter unitario de un mismo criterio a nivel regional, respecto a la validez en el ámbito administrativo y a los efectos de la creación o modificación de Cotos de Caza, de los contratos de arriendo o cesión de derechos cinegéticos. Se prevé también, en las renovaciones de los Planes de Ordenación Cinegética, que la acreditación de la posesión de los derechos cinegéticos por parte de sus titulares, se efectúe mediante declaración responsable válida en derecho, habilitando los mecanismos de control administrativo necesarios.

Se crea la figura de titulares profesionales cinegéticos.

Entró en vigor el 1 de abril de 2015. (GGB)

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SECCIÓN 2ª:

Abogados del Estado 

Orden JUS/1061/2015, de 29 de mayo, por la que se convoca proceso selectivo para ingreso por el sistema general de acceso libre en el Cuerpo de Abogados del Estado.

PDF (BOE-A-2015-6291 – 7 págs. – 189 KB)   Otros formatos  Corrección de errores

 

Concursos notariales: resolución.

DGRN. Resolución de 5 de junio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes convocado por Resolución de 14 de abril de 2015, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

De las 150 plazas ofertadas, se han cubierto 68 y han quedado desiertas 82. 

Ver convocatoriaVer archivo de concursos.

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CATALUÑA. Resolución de 5 de junio de 2015, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 14 de abril de 2015.

Se han cubierto seis plazas de las 52 ofertadas, por lo que quedan desiertas 46.

Ver convocatoriaVer archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias.

Se declara a don Félix Rodríguez López, registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6, en situación de excedencia voluntaria.

Se jubila al notario de Barcelona, don Carlos Cabadés O’Callaghan.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Oviedo don Rafael Morales Lozano.

Se jubila al notario de Pozuelo de Alarcón, don José Antonio Bernal González. 

Se jubila al notario de Madrid, don Carlos José Cabezas Velázquez.

 

RESOLUCIONES:

Durante este mes se han publicado TREINTA Y CINCO RESOLUCIONES.

 

148. EJECUCIÓN DE SENTENCIA CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA POR LA ADMINISTRACIÓN.

ANULACIÓN DE PROYECTO DE NORMALIZACIÓN. INTERVENCION DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 21 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa.

Se presenta certificación del Ayuntamiento de la que resulta que, dando cumplimiento a sentencia firme del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, el alcalde resuelve anular el proyecto de normalización de fincas que afecta a tres fincas.

El registrador alega dos defectos:

1.- Que la resolución no ha sido sometida a información pública y publicidad. Se revoca la nota. Entiende la Dirección que cuando la Administración Pública condenada en un proceso contencioso-administrativo es la encargada de ejecutar la sentencia, la actividad que al efecto despliegue se materializará necesariamente en uno o varios actos administrativos que habrán de ajustarse a los términos de aquélla. Pero hay que distinguir dos supuestos: si la sentencia se limita a declarar la nulidad del acto o actos administrativos ordenando su desaparición jurídica, bastará que la Administración dicte un acto de contenido puramente negativo, limitándose a declararlo formalmente así. Si, por el contrario, la sentencia ordena la retroacción del expediente administrativo a un momento procedimental determinado, por haberse omitido un trámite esencial, la Administración habrá de proseguir aquél a partir del momento correspondiente, realizando todos los trámites preceptivos hasta dictar nueva resolución; en este caso si la administración ha de dictar uno o varios actos nuevos en sustitución de aquéllos, estos últimos habrán de ser plenamente ajustados al ordenamiento jurídico, tanto en los aspectos formales como en su contenido material; pero si se limita a reproducir miméticamente el fallo de la sentencia que decreta la nulidad del acto o actos, difícilmente podrá exigirse que se haya dictado respetando los trámites e incidencias esenciales ni con las mismas garantías procedimentales propias de un acto de contenido positivo. En resumen, la calificación registral negativa de un acto así no podrá fundarse en la omisión o realización defectuosa de «trámites o incidencias» esenciales. Aplicando lo anterior al caso que nos ocupa, la resolucion se limita a dejar sin efecto el proyecto de normalización …, en lo relativo a las fincas registrales … y no introduce ciertamente ninguna innovación jurídica, por lo que se estima el recurso en este punto.

2.- Falta la notificación al conyuge de unos de los titulares registrales siendo la finca ganancial. Se confirma la nota: La inscripción de actuaciones que surten efectos frente al titular registral exige que su posición jurídica sea respetada y rigiendo en materia de gananciales el principio de codisposición, ni la sola conducta de uno de los cónyuges, ni la decisión judicial o administrativa que la supla, basta para entender que es plenamente válida la actuación cuya inscripción se pretende; lo contrario implicaría su indefensión y vulneración del principio constitucional del derecho a la tutela jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos de aquellos a quienes el Registro reconoce derechos (art. 24 CE). Se alega que la notificación dirigida al esposo fue recogida por dicho cónyuge pero la Dirección sostiene que en el estrecho cauce del recurso administrativo, a falta de un trámite de prueba y valoración, no es equiparable la previsión legal de notificación individualizada a la mera circunstancia de hacerse cargo de una notificación dirigida a persona distinta.(MN)

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149. ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. 

Resolución de 22 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ciudad Rodrigo, por la que deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

Se reitera la doctrina de la Dirección según la cual y de acuerdo con el art. 86 LH las anotaciones tienen un plazo de vigencia de 4 años y una vez transcurrido, si no han sido prorrogadas, su caducidad opera ipso iure careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el art 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad. (MN)

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150. HIPOTECA SOBRE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN. 

Resolución de 22 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5 a inscribir determinadas cláusulas de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Hechos: se otorga una escritura de préstamo con garantía hipotecaria sobre una finca en la que existe un edificio en construcción. Se aporta certificado de tasación del que resulta un valor en el estado actual de la obra y otro mayor en la hipótesis de edificio terminado. Se pacta como valor para subasta el señalado para el caso de terminación.

El registrador suspende la inscripción ya que el valor para subasta no se ajusta al certificado de tasación por cuanto es superior a éste (en el estado actual de la obra) y el certificado de tasación para el edificio terminado es poco concreto, y es una hipótesis.

El notario autorizante recurre y alega que el valor para subasta fijado es superior al 75% del valor de la tasación, que es el mínimo impuesto por la normativa vigente y por tanto se cumple el requisito legal.

La DGRN desestima el recurso argumentando que la tasación, para la hipótesis de edificio terminado, debe de concretarse en un momento posterior y además no se ajusta a la normativa aplicable que exige una correlación entre el valor real y el valor para subasta, en interés tanto del acreedor como del deudor. Apunta como solución que el certificado de tasación adecuado  sería el último que se emita para la entrega de fondos del préstamo (y por tanto presupone que ése debe de ser  valor para subasta)

Comentario.- El asunto central de la Resolución es bastante discutible por cuanto este pretendido principio de la ley de correlación entre valor real y de subasta tiene muchos vacíos legales y este caso es uno más de ellos. Así, por ejemplo,  en un caso normal en que la finca (edificio terminado, o solar)  se tase hoy en X es posible que cuando se pretenda ejecutar (quizá dentro de 1, 5, 10 ó 20 años) no valga ya X, sino X*2 o X/2 con lo que esa correlación desaparece casi inmediatamente (la propia norma la estima en 6 meses) y nadie se ha planteado suspender las subastas por tal motivo (porque la ley no lo contempla). 

Por otro lado la solución que propone la DGRN relativa a la última tasación que se efectúe al final de la obra no me parece acertada ya que dicha tasación es, normalmente, o bien un certificado sobre el grado de ejecución de la obra (en %, sin valor) o bien un certificado sobre el porcentaje del presupuesto ejecutado (de lo que se han gastado en la obra), pero en ningún caso una tasación de la finca (que es el valor en venta, incluido el suelo). En sentido negativo esta posición  puede llevar como solución práctica, para que la hipoteca sea inscribible,  a que las partes pacten como valor para subasta el del valor actual respecto del cual  ya no se podrá argumentar que es un valor hipotético. De ello resultará que el único perjudicado será el deudor, especialmente si el edificio está en sus inicios de construcción, pues si se termina el edificio (que será el supuesto normal si hay préstamo) ya no valdrá la finca lo que valía al inicio, sino mucho más y el valor para subasta será el pactado inicialmente.

La solución a este problema podría ser un cambio legislativo de forma que el valor de subasta  sea el fijado por un tasador en el procedimiento de ejecución (única forma de asegurar esa correlación) y mientras tanto, si hay que optar entre proteger el interés del deudor (mejor para él una tasación alta, del edificio una vez terminado)  y el del acreedor (mejor una tasación baja, del edificio en el estado actual de construcción) es obvio que hay que proteger a la parte más débil y por tanto admitir como valor para subasta el valor hipotético una vez terminada la construcción, que por otra parte es el que se ha admitido tradicionalmente sin mayores problemas. (AFS)

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151. TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES MORTIS CAUSA.

IMPERATIVIDAD DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Resolución de 23 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XI de Barcelona a inscribir una escritura de transformación de sociedad.

Hechos: En una transformación de sociedad civil en mercantil se establece, en el artículo relativo a la transmisión de participaciones, y tras indicar que la transmisión se rige en todo por la Ley lo siguiente:  «En consecuencia, será libre la transmisión voluntaria de participaciones por actos intervivos entre socios, o a favor del cónyuge, ascendientes o descendientes del socio o de Sociedades pertenecientes al mismo grupo que la transmitente, así como las transmisiones mortis causa a favor de otro socio o del cónyuge, ascendientes o descendientes del socio fallecido”.

El registrador considera que el precepto adolece de falta de claridad en lo relativo a las transmisiones mortis causa pues los estatutos no regulan de forma expresa “qué régimen seguirán el resto de transmisiones mortis causa”. Por ello “deberá expresarse si la voluntad social es establecer un derecho de adquisición en favor de los socios en el resto de supuestos regulados, como parece desprenderse, y en este caso, las condiciones de su ejercicio, ya que en los términos expresados dicho precepto no reúne la suficiente claridad (art. 110 de la Ley de Capital y 188 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

Para el notario recurrente “la remisión que en el artículo 9 de los estatutos sociales se efectúa es a la totalidad de la regulación legal del acceso de nuevos socios a la sociedad, sea cual fuere la vía y la causa” y por tanto,”el procedimiento de efectuación –escuetamente– es, en todos los casos, el previsto legalmente”.

Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación.

Para la DG el régimen de transmisiones mortis causa es, como no podía ser de otro modo, el legal, es decir el de la libertad, pero una vez producida la transmisión hereditaria “se deja a la autonomía de la voluntad de los propios socios la posibilidad de limitar la transmisión mortis causa de las participaciones intensificando así el carácter cerrado que es inherente a esta forma social, dentro de ciertos límites estructurales como es el hecho de que tales limitaciones actuarán una vez que se haya producido la adquisición por el heredero o legatario, ajustándose así al sistema romano de sucesión, toda vez que se adquiere la participación del causante desde el momento mismo del fallecimiento, conforme a los artículos 657, 659, 661, 881, 882, 989 y concordantes del Código Civil (cfr. la Resolución de 18 de abril de 2000)”.

Añade que “en el presente caso la cláusula debatida adolece de falta de claridad, precisamente porque el artículo 110.2 de la Ley de Sociedades de Capital no establece un derecho de adquisición preferente de participaciones que entre en juego con carácter supletorio sino que se limita a disponer que tal derecho puede establecerse en los estatutos”. En definitiva para la DG con la redacción que se da al artículo de los estatutos “no es posible concluir de manera evidente la constitución de un derecho de adquisición preferente, que, al ser limitativo de derechos, ha de ser concluyente”.

Comentario: Acertada decisión de nuestra DG.

Para nosotros el régimen que se establece en el artículo 110 de la LSC es totalmente imperativo. Es decir los estatutos nada pueden decir sobre el punto 1 de dicho artículo pues es claro que por el hecho de la muerte los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones (cfr. artículo 661 del Cc).  Una vez producida la sucesión es cuando los estatutos pueden limitar los derechos adquiridos por todos o por determinados herederos, pero para hacerlo deben ajustarse estrictamente a lo que dice el Art. 110.2, es decir establecer un derecho de adquisición preferente a favor de los socios y en su defecto a favor de la sociedad. Por tanto aquellos estatutos que para el ejercicio del derecho de adquisición preferente mortis causa se remiten al procedimiento establecido para la transmisión intervivos, o aquellos otros, muy frecuentes, que sólo establecen el derecho de adquisición preferente a favor del socio o sólo de la sociedad, son defectuosos. Es decir la ley permite que los estatutos sociales digan lo que la misma ley establece por medio de una norma facultativa. Los estatutos pueden no decir nada sobre las transmisiones mortis causa, o pueden limitarlas, pero si las limitan, esa limitación debe ser la establecida legalmente. Entiendo que no se puede cambiar la prelación establecida, primero a los socios y después a la sociedad, que tampoco se puede cambiar el sistema de valoración de las participaciones y finalmente que tampoco se puede cambiar el total plazo que fija el precepto. Por ello en estos casos, la calificación debe ir más que por el camino de la falta de claridad, que la tenía y podía indicarse en la nota, por no ajustarse de forma estricta a lo establecido para la transmisión mortis causa a lo dispuesto en el artículo 110.2 de la LSC. (JAGV)

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152. FUSIÓN POR ABSORCIÓN DE SOCIEDADES CON EL MISMO SOCIO MAYORITARIO Y ADMINISTRADOR. 

FECHA A EFECTOS CONTABLES. EL REGISTRADOR PUEDE CALIFICAR SI LA FUSIÓN ES INTRAGRUPO O SI SE TRATA DE UNA COMBINACIÓN DE NEGOCIOS.  Resolución de 24 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Barcelona a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de fusión de dos sociedades.

Hechos: Se trata de una fusión de sociedades, acordada en junta de fecha 10 de noviembre de 2014, teniendo la sociedad absorbente y absorbida el mismo socio mayoritario que además es  administrador único.  Como fecha a efectos contables se fija la de 31 de diciembre de 2014, es decir posterior al acuerdo de fusión.

Para el registrador “dado que del contenido del documento resulta que las sociedades participantes en la fusión poseen un socio mayoritario común, …, de conformidad con la Norma 21 del Plan General de Contabilidad, en relación con la Norma 13.ª de elaboración de las cuentas anuales y el artículo 42 del Código de Comercio, de la Resolución número 13 del año 2011 del Instituto de Contabilidad y de Auditoría y de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2014, la fecha contable correspondiente a la fusión pretendida debe ser la del primer día del ejercicio en que se aprueba la fusión y, puesto que la fecha de las respectivas Juntas es el día 10 de noviembre de 2014, no procede la fecha señalada del día 31 de diciembre de 2014.

El notario recurre pues para él “la posibilidad de que el Registrador Mercantil entre a valorar si concurre una «combinación de negocios» o se trata, en cambio, de una «operación entre empresas del grupo», ha recibido una respuesta poco clara por parte de la Dirección General ante la que se interpone este recurso”. Para él, “el supuesto de que “una misma persona física ostenta la participación mayoritaria en las dos sociedades absorbida/absorbente, pero en la sociedad absorbente hay otro socio distinto con una participación nada irrelevante (34,369 % del capital social)” … no supone que “se puede predicar la absoluta neutralidad económica de la operación” …“pues no se trata para ellos de una operación intragrupo, y mucho menos a fecha 1 de enero de 2014”.

Añade que “en función de las circunstancias concurrentes la fusión podrá contabilizarse como combinación de negocios en sentido estricto, regida por la NRV 19, o como una operación entre empresas del mismo grupo, sujeta a las especialidades recogidas en la NRV 21, pero no es el registrador, en el limitado ámbito de su calificación, y sólo con la información de que dispone, quien pueda valorar esas circunstancias, y mucho menos presumir la existencia de un grupo o de una dirección única, en términos tales que obligue a los interesados a tener que cambiar la fecha de efectos contables”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Centra la técnica cuestión debatida diciendo que “la cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si nos encontramos ante una fusión por absorción regulada por la norma 21 de las normas de Registro y Valoración del Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, como «operaciones entre empresas del grupo»; o, si nos encontramos ante un supuesto de la norma 19 de las «normas de Registro y Valoración» del mismo Real Decreto 1514/2007, como «combinaciones de negocios».

En el primer supuesto, “la fecha de efectos contables será la de inicio del ejercicio en que se aprueba la fusión siempre que sea posterior al momento en que las sociedades se hubiesen incorporado al grupo. Si una de las sociedades se ha incorporado al grupo en el ejercicio en que se produce la fusión o escisión, la fecha de efectos contables será la fecha de adquisición”.

En el segundo supuesto, norma 19, «combinaciones de negocios», el apartado 2.2 determina que «la fecha de adquisición es aquélla en la que la empresa adquirente adquiere el control del negocio o negocios adquiridos”.

En cuanto a la cuestión básica de cuando una empresa forma parte del grupo nos dice que “la norma 13 de las «normas de elaboración de las cuentas anuales», dispone que «a efectos de la presentación de las cuentas anuales de una empresa o sociedad se entenderá que otra empresa forma parte del grupo cuando ambas estén vinculadas por una relación de control, directa o indirecta, análoga a la prevista en el artículo 42 del Código de Comercio para los grupos de sociedades o cuando las empresas estén controladas por cualquier medio por una o varias personas físicas o jurídicas, que actúan conjuntamente o se hallen bajo dirección única por acuerdos o cláusulas estatutarias».

Por ello y “por regla general, ciertamente resulta de difícil apreciación por el registrador en su calificación poder determinar si concurren los requisitos exigidos en la norma 13 de «elaboración de las cuentas anuales», para entender que existe «grupo» y, en consecuencia, ser aplicable la norma 21 y no la norma 19 (cfr. Resolución de 8 de mayo de 2014)”.

“Sin embargo, en el presente expediente, …hay un socio mayoritario de ambas sociedades, la sociedad absorbente y la sociedad absorbida, es el administrador único de ambas sociedades, siendo el otro accionista de la absorbida, la misma sociedad absorbente”. Por tanto, concluye, que estamos ante grupo de sociedades, y por ello  la fecha según el apartado 2.2.2 de la norma 21 «será la de inicio del ejercicio en que se aprueba la fusión siempre que sea posterior al momento en que las sociedades se hubieran incorporado al grupo…».

Comentario: Muy técnica resolución de la que destacamos que entran dentro de las facultades calificadoras del registrador el determinar si se está o no ante un grupo de sociedades a los efectos de determinar cuál sea la fecha a efectos contables en una fusión. Ello en ocasiones será claro, pero en otras, como en el supuesto contemplado, existirán mayores dificultades en su apreciación, lo que sin embargo no será obstáculo para apreciar el defecto si del conjunto de los datos resultantes de los acuerdos y de la composición del capital social, nos permiten apreciar el error cometido en cuanto a la fecha contable de la fusión. Fecha, además,  que tendrá una gran trascendencia, sobre todo a efectos contables, fiscales y tributarios, siendo fundamental para la apreciación de si existe o no grupo, el calificar teniendo en cuenta  las normas del artículo 42 del Ccom.  (JAGV)

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153. EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 

EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA UNA VEZ ABIERTA LA LIQUIDACIÓN. INTERPRETACION DEL ART. 84.4 LC. Resolución de 24 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Bilbao n.º 10, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo ordenada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

Se plantea en este expediente si procede anotar un mandamiento de embargo de la TGSS cuando la titular de la finca tiene anotado la declaración de concurso, así como la apertura de la fase de liquidación, y tanto la providencia de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha del auto por el que se declaró el concurso.

Tras la reforma operada por la Ley 38/2011, el art 84.1 LC define «a sensu contrario» cuáles son o qué efectos tienen los créditos contra la masa (los que no sean créditos concursales o contra el deudor común). El apdo 4 establece que «las acciones relativas a la calificación o al pago de los créditos contra la masa se ejercitarán ante el juez del concurso por los trámites del incidente concursal, pero no podrán iniciarse ejecuciones judiciales o administrativas para hacerlos efectivos hasta que se apruebe el convenio, se abra la liquidación o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiere producido ninguno de estos actos. Esta paralización no impedirá el devengo de los intereses, recargos y demás obligaciones vinculadas a la falta de pago del crédito a su vencimiento». Este precepto ha planteado dudas en su interpretación: Una interpretación literal sostiene que cualquier crédito contra la masa podría ejecutarse una vez transcurrida la paralización temporal que supone la espera o la aprobación del convenio, la apertura de la liquidación o el mero transcurso de un año; Pero según STS de 12 de diciembre de 2014 esta interpretación literal choca frontalmente con el sentir que se desprende del resto de las normas concursales: La regla general consagrada en el art. 8 LC es la atribución al juez del concurso de la competencia exclusiva y excluyente para conocer de «toda ejecución frente a los bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado, cualquiera que sea el órgano que la hubiera ordenado»; Como señala la Exp.de Motivos el carácter universal del concurso justifica la concentración en un solo órgano judicial de las materias que se consideran de especial trascendencia para el patrimonio del deudor, lo que lleva a atribuir al juez del concurso jurisdicción exclusiva y excluyente en materias como todas las ejecuciones y medidas cautelares que puedan adoptarse en relación con el patrimonio del concursado por cualesquiera órganos judiciales o administrativos. Nada obsta a lo anterior el carácter administrativo del procedimiento, el art.22.2 TR de la Ley General de la Seguridad Social, dispone que «En caso de concurso, los créditos por cuotas de la Seguridad Social y conceptos de recaudación conjunta y, en su caso, los recargos e intereses que sobre aquéllos procedan, así como los demás créditos de Seguridad Social, quedarán sometidos a lo establecido en la Ley Concursal». Y como dice la mencionada STS, el único escenario en que podría admitirse una ejecución de créditos contra la masa es el que se abre con la aprobación del convenio, en que se levantan los efectos de la declaración de concurso (art. 133.2 LC) (…). Sin embargo, una vez abierta la fase de liquidación, y con ella el efecto de la prohibición y paralización de ejecuciones del art 55 LC, no tiene sentido iniciar una ejecución separada contra la masa, pues contradice el carácter universal que supone la liquidación concursal, cuyas únicas excepciones lógicas vienen determinadas por las ejecuciones de garantías reales, que, por otra parte, si no se iniciaron antes de la apertura de la fase de liquidación ya no podrá hacerse al margen de la liquidación concursal. Los acreedores de créditos contra la masa lo que deberán hacer es instar su pago dentro de la liquidación, de acuerdo con las reglas del art 154 LC, y sin necesidad de instar otra ejecución dentro de la ejecución universal ni acudir al apremio administrativo, en el caso de la TGSS. Por tanto en este caso en que se ha producido la apertura de la fase de liquidación, procede confirmar la nota. (MN)

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154. EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 

Resolución de 24 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Bilbao n.º 10, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo ordenada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

Idéntica a la anterior R. 153 con la salvedad de que en el Registro de la Propiedad todavía no resultaba la apertura de la fase de liquidación, pero el Registrador comprobó esta circunstancia consultando el Registro Mercantil. (MN)

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155. HIPOTECA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. 

Resolución de 27 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Villajoyosa n.º 1, por la que deniega la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria.

Hechos: Consta inscrita una propiedad en el Registro a nombre de una señora, de nacionalidad alemana, casada con don X, conforme a su régimen matrimonial (que no se precisó en la escritura de compraventa). Ahora esa misma persona, ya viuda, reconoce una deuda e hipoteca dicha propiedad a favor del acreedor,  otra persona de nacionalidad alemana y casada. La viuda hipotecante declara ahora que cuando la adquirió estaba casada bajo el régimen legal supletorio alemán de participación en ganancias, y por tanto que el bien le pertenece con carácter privativo. Por lo demás, se fija una cantidad para costas estableciéndose que en ningún caso puede superar el 5% de la cantidad reclamada.

La registradora encuentra tres defectos: 1º.- Que la nueva inscripción supone una rectificación del Registro y por ello se necesita la acreditación “de un modo absoluto” del régimen matrimonial de la hipotecante. 2º.- Que no se expresan las circunstancias del régimen económico matrimonial del acreedor y nombre de su  cónyuge. 3.- Que la cantidad garantizada para costas y gastos excede del 5%, por lo que considera que hay un error material que rectificar.

El notario autorizante recurre y alega que no hay ninguna inscripción que rectificar pues está practicada correctamente al tratarse la adquirente y hoy hipotecante de una persona de nacionalidad extranjera, y que no hay nada que acreditar pues el régimen alegado es el legal supletorio alemán en el que los bienes son privativos de los cónyuges, que pueden disponer libremente de los mismos , y únicamente surge un derecho de crédito por la diferencia del incremento de sus patrimonios cuando el régimen se disuelve. Respecto del segundo defecto, considera que esa hipoteca no afecta a los derechos en la sociedad conyugal del acreedor hipotecante por lo que no hay que especificar lo que exige la registradora. Finalmente respecto del tercer defecto, alega que no se conoce ahora la cantidad reclamada por lo que, precisamente para cumplir la ley, se establece dicho 5% como tope.

La DGRN desestima el recurso respecto de los dos primeros defectos y lo estima respecto del tercero.

En cuanto al primer defecto reconoce que no hay nada que rectificar en la inscripción existente, pero desestima el recurso porque no se acredita el régimen ni el derecho extranjero aplicable, en concreto las consecuencias de la disolución “mortis causa” del régimen legal supletorio alemán. Dice textualmente: «no es la rectificación registral lo que se precisa, en cuanto nada hay que rectificar en el mismo, sino sino la acreditación del régimen, incluido su contenido y vigencia, al cual quedó sujeto en su día la finca cuya titularidad consta exclusivamente a nombre de la disponente, si bien con la salvedad relativa al régimen económico matrimonial.»

Respecto del segundo defecto lo confirma por idénticas razones que el primero, pues es necesario acreditar el régimen matrimonial aplicable al adquirente del derecho.

El tercer defecto lo revoca por cuanto el 5% por ciento de la cantidad reclamada (que incluye no sólo el principal, sino también intereses) no se conoce en el momento de constitución de la hipoteca.

Comentario.- Los dos primeros defectos debieron de ser revocados también, aunque el segundo con alguna duda, en función de lo manifestado en la escritura.

En cuanto al primero por cuanto la registradora pretende rectificar el Registro y nada de eso hay que hacer, como reconoce la propia DGRN. Por ello el defecto está mal planteado y este motivo es por sí solo causa de revocación, no de reformulación del defecto  como, sin competencia para ello, hace la DGRN.

Lo que la registradora ha de hacer es calificar si la hipotecante está legitimada para realizar el acto de gravamen (hipoteca); por ello, para completar lo manifestado en su día,  se aclara ahora que el régimen matrimonial de la compradora, y hoy hipotecante, era el legal supletorio alemán, todo ello conforme al artículo 92 del RH.

Este régimen no puede ser objeto de prueba absoluta como exige la registradora (sería una prueba imposible), ya que no consta en ningún documento, y por ello basta la presunción legal de su existencia al ser el régimen supletorio legal al que están sujetos los alemanes por defecto, salvo pacto expreso en documento público.

Finalmente, si la registradora desconoce los efectos legales de dicho régimen en caso de fallecimiento de uno de los cónyuges, que es la verdadera cuestión de fondo, debería expresarlo en su nota, y no lo ha hecho. Este posible desconocimiento resulta poco verosímil, tratándose de un Registro de una zona turística en el que seguramente se practican muchos actos de disposición o gravamen de propiedades de ciudadanos alemanes, pues es notorio  para los profesionales del derecho en contacto con extranjeros  que en el régimen de participación en ganancias alemán cada cónyuge tiene la plena disposición de los bienes que adquiere, incluso en caso de fallecimiento del otro cónyuge.

Además, en los casos de desconocimiento, un pequeño esfuerzo de investigación del derecho extranjero aplicable, con la facilidad de medios existentes para ello hoy en día, debe de llevar a los profesionales jurídicos  a evitar molestias innecesarias al ciudadano extranjero (en este caso alemán), que en otro caso tendrá que proveerse de un certificado de vigencia de leyes con la consiguiente pérdida de tiempo y de dinero. Y está petición, “lege lata”, podría exigirse cada vez que haya un acto de disposición o gravamen de un extranjero de dicha nacionalidad, lo cual no resulta razonable en absoluto y dificulta desproporcionadamente el tráfico jurídico.

Respecto del segundo defecto, relativo al régimen matrimonial del acreedor hipotecario, que es un ciudadano alemán, casado,  es aplicable lo dispuesto en el artículo  artículo 92 del RH , pues se trata de la adquisición de un derecho real de garantía hipotecaria (aunque no sea el pleno dominio)

Por ello basta con manifestar en la escritura que está sujeto al derecho extranjero y no es necesario, como exige la registradora, expresar el nombre del cónyuge del adquirente, ni probar en esta fase de adquisición el derecho extranjero aplicable como opina  la DGRN, pues ello no es exigible conforme a dicho artículo 92 RH . Basta con manifestar que el régimen matrimonial del adquirente está sujeto al derecho extranjero, al régimen legal de su nacionalidad, o expresión similar que indique que el derecho aplicable es el extranjero.

Puede defenderse incluso que no es necesaria ni siquiera dicha manifestación expresa, pues  por el mero hecho de ser el adquirente extranjero se presume que su régimen matrimonial está sujeto al derecho extranjero  de su nacionalidad y así suele ser en la casi totalidad de los casos. Un argumento adicional es que si no se expresa en la escritura el nombre del cónyuge es porque, como dice el notario recurrente,  la adquisición no afecta a la sociedad conyugal.  

En mi opinión y para evitar dudas, ahora y en el futuro, teniendo en cuenta también que cada vez hay más matrimonios mixtos, la escritura debe expresar, al menos, la sujeción al derecho extranjero del régimen matrimonial y mejor si se expresa el nombre del cónyuge y el régimen matrimonial aplicable, que no hay que probar en ningún caso en el momento de la adquisición.

Respecto del tercer defecto hay que hacer notar, como dice la DGRN, que el límite sobre el que opera el 5% no es del capital prestado sino de la cantidad reclamada, la cual se desconoce en el momento del otorgamiento de la escritura y de la inscripción. También que la aplicación o no de dicho límite estará determinada por ser o no vivienda habitual en el momento de la ejecución hipotecaria. Por ello me parece innecesaria la referencia en la escritura y en la inscripción a  dicho límite pues vendrá  impuesto directamente por la ley en el momento de la ejecución y además, en el momento de constitución ni se puede determinar el límite al desconocer  la cantidad a reclamar, ni podemos saber si en el momento de la ejecución será o no vivienda habitual. (AFS)

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156.  HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. DIVERSAS CLÁUSULAS. 

Resolución de 28 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6, por la que se deniega la inscripción de ciertos pactos en una escritura de hipoteca.

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EL CASO.- La cuestión estriba en analizar la calificación registral de las concretas cláusulas de la escritura de hipoteca otorgada por ladeudora, la entidad Iberinve S.A., a favor de un banco, cuyo acceso al Registro ha sido denegado y que han sido impugnadas.

Se trata de un préstamo hipotecario con destino a la refinanciación parcial de un préstamo otorgado para la adquisición de locales comerciales que son objeto de explotación en régimen de arrendamiento y, además, para cubrir el fondo de maniobra asociado y los costes de transacción de la misma, préstamo que se concede a una sociedad anónima, que actúa como vehículo de un gran fondo de inversión francés –así se dice en el recurso–, y que tiene por objeto social la adquisición, rehabilitación, construcción y arrendamiento de toda clase de bienes inmuebles.

CONSIDERACIONES GENERALES.-

El objeto del recurso es determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, lo que no puede dar como resultado una segunda calificación de la escritura de hipoteca sino, exclusivamente, un pronunciamiento acerca de si las concretas razones aducidas por el registrador para denegar la inscripción se ajustan o no a Derecho.

3 […] antes de entrar a analizar las concretas cláusulas cuya inscripción ha sido suspendida, se hace necesario determinar [1] el ámbito de aplicación de las normas de protección de los consumidores respecto de los préstamos hipotecarios, [2] el contenido inscribible de las escrituras que recojan ese tipo de negocios jurídicos y [3] la respectiva extensión de la calificación registral de las cláusulas contenidas en las mismas según esa normativa de consumo sea o no aplicable.

[1] ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES RESPECTO DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

La primera dificultad con que nos encontramos […] reside en la dispersión y falta de coherencia legal respecto del ámbito subjetivo de protección […] lo que hace preciso realizar un análisis hermenéutico de la normativa vigente, no sólo literal, sino también sistemático y teleológico.

En cuanto a qué se debe entender por consumidor, se estudian diferentes preceptos, en concreto, art. 3 Directiva 2008/48 UE, Exposición de Motivos; art. 1.2.º y 3 TRLGDCU; SSTS 24 febrero 1997 y 26 noviembre 1996; arts. 1, 2.1 y 3 de la Directiva 2014/17; arts. 1, 2 y 19 Orden EHA 2899/2011; resolución DGRN de 29 septiembre 2014 respecto del art. 6 Ley 1/2013; art. 114.3º LH; y art. 1 Ley 2/2009.

No obstante las dificultades derivadas de toda esta normativa descoordinada, se puede concluir que, al margen de los supuestos de especial aplicación a los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda habitual del prestatario –intereses moratorios del art. 114 LH, y reglas especiales de la LEC o del Real Decreto-ley 6/2012–, la normativa sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios y de protección de los consumidores de este tipo de productos financieros es aplicable en los siguientes supuestos:

a) préstamos y créditos hipotecarios que recaigan sobre una vivienda, aunque ésta no tenga el carácter de vivienda habitual, siempre que pertenezcan a una persona física, aunque el propietario –que también se considera cliente– no sea el prestatario que puede ser una persona jurídica, y con independencia de la finalidad del préstamo, es decir, aunque sea de tipo mercantil;

b) préstamos y créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona física y que tengan por finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.

Y, además, las normas contenidas en TRLGDCU serán aplicables a los préstamos y créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona física o jurídica que tenga la condición de consumidor, cualquiera que sea el tipo del inmueble hipotecado y el carácter de su propietario, siempre que el destino de la operación sea de consumo, es decir, ajeno, en su caso, a su actividad empresarial o profesional.

De acuerdo con esta hermenéutica es evidente que la operación jurídica garantizada en la escritura de hipoteca objeto de este recurso queda excluida de la aplicación de la normativa sobre consumidores […]

[2] EL CONTENIDO INSCRIBIBLE DE LAS ESCRITURAS QUE RECOJAN ESE TIPO DE NEGOCIOS JURÍDICOS.

En cuanto al alcance de la calificación registral en materia de hipotecas, se recuerda la doctrina de la Resolución de 1 octubre 2010. En este sentido, destaca la Resolución de 3 octubre 2014, referida también a un supuesto de refinanciación preconcursal empresarial en que tampoco era aplicable la normativa sobre consumidores […] También se recuerda la resolución de 30 marzo 2015 sobre el contenido inscribible de las escrituras de préstamo hipotecario.

[3] LA EXTENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS CLÁUSULAS DE HIPOTECAS SEGÚN ESA NORMATIVA DE CONSUMO SEA O NO APLICABLE.

Procede ahora señalar, con el mismo criterio de interpretación sistemática y siguiendo las pautas marcadas por la Resolución de 3 octubre 2014, cuál es el alcance de la calificación registral de las estipulaciones contenidas en las escrituras de hipoteca atendiendo a la aplicabilidad o no de la normativa sobre transparencias de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios y de protección de los consumidores.

A este respecto, ni toda infracción legal permite considerar la cláusula transgresora como abusiva, ni la legislación de defensa de los consumidores y usuarios constituye el único canon normativo cuya infracción determina su exclusión de la publicidad registral, de acuerdo con el principio general de legalidad.

Así el registrador podrá, con carácter general en todo tipo de hipotecas, negar la inscripción de aquellas cláusulas que, con independencia de su validez civil o posible eficacia real, no tengan carácter inscribible por estar expresamente excluido su acceso al registro de la propiedad por una norma de naturaleza hipotecaria de carácter imperativo.

Igualmente se podrán rechazar aquellas otras cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho.

Y, por último, también podrán denegarse las cláusulas que no tengan carácter inscribible por ser puramente obligacionales y no ostentar la condición de cláusula financiera, sin que se pacte tampoco que su incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligación principal, ni se garantice su importe económico con alguno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria.

Tratándose de préstamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protección de los consumidores, adicionalmente se podrán rechazar la inscripción de las cláusulas cuya nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el RCGC y aquellas otras cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación, porquecoincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los arts. 85 a 90 TRLGDCU o por vulnerarotra norma específica sobre la materia, como el art. 114.3º LH, con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la STS de 13 septiembre 2013.

En estos supuestos el registrador, como señala entre otras la Resolución de 5 febrero 2014, deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc.–.

Por último, respecto del controvertido tema de la calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado, las cuales tendrán siempre transcendencia real […] son también utilizables en el control de legalidad de las mismas, las normas y principios generales del sistema registral español, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos:

a) Según se infiere de la STS de 16 diciembre 2009 […] la inscripción y validez de estas cláusulas exige que el vencimiento anticipadono se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes […]

b) Que los términos de estas cláusulas cumplan con el requisito de determinación hipotecaria.

c) […] la especial naturaleza o finalidad de la obligación garantizada influye en la determinación del carácter relevante o no de las distintas cláusulas de vencimiento anticipado pactadas y, en consecuencia, en su inscribibilidad; provocando, igualmente, laexclusión de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al crédito garantizado y cuya efectividad no menoscabe la garantía real ni la preferencia de la hipoteca.

CALIFICACIÓN DE CLÁUSULAS CONCRETAS.-

Procede ahora analizar si la calificación registral de las concretas cláusulas de la hipoteca rechazadas es o no ajustada a Derecho,agrupando las cláusulas denegadas en función de la razón genérica de su exclusión: cláusulas que carecen de trascendencia jurídico real inmobiliaria; cláusulas contrarias a la Ley; otras causas; así como la decisión de inscribir la hipoteca como en garantía de obligación futura o condicional.

I.- CLÁUSULAS QUE CARECEN DE TRASCENDENCIA JURÍDICO REAL. [7]. Así, en primer lugar se deniega un conjunto de cláusulas por la razón genérica de «carecer de transcendencia jurídico real inmobiliaria (art. 98 LH y 51.6 RH)» y ajenas a la obligación garantizada.

1.- CLÁUSULAS CON DEFINICIONES. REVOCADO. Las recogidas en la letra A) de la nota de calificación que determina la exclusión: «De la cláusula primera, las definiciones de Cuenta de Rentas y Cuenta de Reserva y la mención a los Contratos de Garantía de los Documentos Financieros y la definición de Garante. La definición de Ratio de Cobertura del Servicio de la deuda o DSCR y la de Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado», [cláusulas 13 y 14].

Además, hay que tener en cuenta que la cláusula 15.3 eleva a causa de vencimiento anticipado del préstamo el incumplimiento de las obligaciones señaladas en las cláusulas 13 y 14, las cuales, se encuentran vinculadas a la obligación principal, dada la finalidad del préstamo y porque las cuentas sirven para calcular los ratios (cláusulas 1 y 13.8) y el descenso de estos ratios es susceptible de generar amortizaciones parciales obligatorias (cláusulas 7.3, 14.6 y 14.8), las cuales, a su vez, pueden ser cubiertas con los fondos que formen parte de las referidas cuentas (cláusula 14.8).

Por todo lo anterior, las indicadas definiciones de Cuenta de Rentas, Cuenta de Reserva, Contratos de Garantía, Documentos Financieros y Garante, Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda y Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado, no sólocontribuyen a perfilar la obligación garantizada, sino que permiten aclarar supuestos de vencimiento anticipado y presupuestos para la disposición o entrega del préstamo (condiciones suspensivas). Consecuentemente, su exclusión de la inscripción no estaría justificada simplemente por «carecer de trascendencia jurídica real inmobiliaria» ya que sí la tienen […] Procede, por tanto, la revocación de la nota de calificación en este punto por falta de motivación suficiente, salvo lo relativo a la pignoración de las cuentas por tratarse de una institución ajena al Registro de la Propiedad, sin que puedan admitirse los nuevos fundamentos de derecho –falta de determinación de la cláusula y exclusión de la facultad de completar la garantía menoscabada–, que respecto de este defecto introduce el registrador en su informe.

2.- DESTINO, DISPOSICIÓN Y AMORTIZACIÓN DEL PRÉSTAMO. REVOCADO. Un primer grupo de cláusulas denegadas exclusivamente por «carecer de trascendencia jurídico real inmobiliaria», cuya alegación debe considerarse insuficiente, viene constituido por los siguientes pactos: B) «De la cláusula segunda, apartado 2.2. Destino del Préstamo, el primer párrafo». Dispone el párrafo denegado que: «El Préstamo debe destinarse (i) a la refinanciación parcial de un préstamo en vigor que fue otorgado para la adquisición del inmueble y (ii) para cubrir el fondo de maniobra y los costes de transacción». C) «De la cláusula Tercera. Disposición, del apartado 3.1 el segundo párrafo. No se transcriben tales condiciones suspensivas por su carácter personal y porque para su constancia en el Registro, se requerirá que por las partes se acredite en documento público, que se ha dispuesto del importe del préstamo. La Cláusula 3.1, relativa a la disposición del préstamo, prevé que debe confirmarse el cumplimiento de las condiciones suspensivas previstas en el Anexo I. El párrafo denegado, párrafo segundo, se refiere a los requisitos de forma y de tiempo de la solicitud de disposición que el prestatario debe presentar al prestamista». D) «De la cláusula sexta, apartado 6.2, el punto b)». El apartado 6.2 se refiere a la «Amortización del Principal», estableciendo el punto b) que «la amortización prevista en la presente cláusula se realizará sin perjuicio de la amortización que corresponda por medio de los ingresos que el Prestatario pudiera obtener de la transmisión del Inmueble, conforme a lo previsto en el apartado 7.2 siguiente». Y E) «De la cláusula séptima, apartado 7.1, desde «habrá de regirse» hasta «amortización ordinaria»». El apartado 7.1 establece que: «No está prevista la amortización anticipada voluntaria del Préstamo, pero en caso de producirse (lo que requerirá, en todo caso, la autorización del Prestamista) habrá de regirse por cláusula 6.2 anterior. Por tanto, la amortización del Préstamo se realizará siempre por el importe establecido en la cláusula 6.2 y en las Fechas de Amortización Ordinaria. Cualquier amortización extraordinaria llevará aparejada la obligación del Prestatario de abonar los costes de ruptura establecidos en la cláusula 16.3 (Costes de ruptura)».

Todas estas estipulaciones tienen un claro carácter de financieras por lo que, como ocurre con las examinadas en el fundamento de derecho anterior, tampoco pueden ser excluidas de la inscripción bajo el único argumento de su falta de trascendencia jurídico-real inmobiliaria. […] y sin prejuzgar que puedan existir motivos fundados para su denegación, ésta no puede apoyarse en la repetida falta genérica de eficacia real y tampoco es posible admitir en el informe los nuevos fundamentos jurídicos -prohibición de disponer encubierta-, salvo lo que se dirá respecto de la estipulación 6.2 en el fundamento de Derecho decimosexto.

3.- MITIGACIÓN DE CONSECUENCIAS PERJUDICIALES, INDEMNIZACIONES Y DECLARACIONES Y GARANTÍAS. CONFIRMADO. [9]. Sin embargo, existe otro grupo de cláusulas respecto de las cuales la simple alegación, como motivo de la denegación, de «la carencia de trascendencia jurídico real inmobiliaria», en los términos que se han expuesto anteriormente, sí debe considerarse suficiente. Estas cláusulas son: F) «De la cláusula undécima, el apartado 11.2 Mitigación»: Dispone el apartado denegado que: «Si surgieran circunstancias que provocasen o fuesen a provocar tras la entrega de la correspondiente notificación, que el Prestatario estuviera obligado a pagar al Prestamista cualesquiera importes adicionales según la cláusula 9.1. («Importes íntegros») o a pagar al Prestamista costes incrementados según cláusula 10.1 («Costes incrementados») o a reembolsar cualquier importe según cláusula 11.1 («Ilegalidad’), entonces, sin limitación, reducción u otra clasificación alguna de las obligaciones del Prestatario en virtud de dichas cláusulas y sin necesidad que el Prestamista tome acción alguna que a su juicio podría resultar perjudicial para él o entrar en conflicto con sus políticas bancarias, el Prestamista deberá (sin estar legalmente obligado a ello) tomar las medidas a su juicio razonables para eliminar tales circunstancias o mitigar aquellas consecuencias para el Prestatario». G) «Toda la cláusula duodécima». La cláusula duodécima, bajo la rúbrica «Declaraciones y Garantías» consiste en una serie de manifestaciones efectuadas por el prestatario, reconociendo que «el prestamista ha formalizado el presente contrato al amparo de dichas declaraciones y garantías» y que se refieren a su «Status», «Facultades y capacidad», «Validez legal» de los documentos financieros, «Ausencia de conflicto» con leyes y contratos, «Inexistencia de supuestos de vencimiento anticipado», «Autorizaciones y aprobaciones», «El inmueble», «Licencias. Aspectos medioambientales», «Prelación de garantías», «Litigios», «Información», «Impuestos», «Insolvencia», «Inexistencia de obligación de constituir garantías», «Cumplimiento de normas legales y reglamentarias» y «Fechas de las declaraciones y garantías»». Y Ll) «De la cláusula décimo sexta, apartado 16.1 del último párrafo desde «y a tomar las medidas» hasta el final del apartado»». El apartado 16.1 se dedica a regular las indemnizaciones que debe satisfacer el prestatario al prestamista, indicando el párrafo denegado que «el prestamista se compromete a notificar al prestatario de cualquier reclamación y a tomar las medidas razonables para mitigar cualesquiera costes, pérdidas, responsabilidades o gastos que pudieran producirse para el Prestamista y de las que será indemnizado por el Prestatario en virtud de la presente cláusula. El Prestamista no deberá allanarse a procedimiento alguno sin haber concedido al Prestatario un preaviso con una antelación de al menos cinco (5) Días Hábiles notificando su intención de hacerlo. Si existe más de un (1) Prestamista, en caso de un procedimiento contra más de un Prestamista con respecto al mismo asunto, todos los Prestamistas deberán estar representados por la misma asistencia letrada».

Así, las estipulaciones 11.2 y 16.1, relativas al compromiso del prestamista de mitigar las consecuencias perjudiciales para el prestatario, por la obligación del pago de importes adicionales en caso de concurrencia de las circunstancias que se pactan detalladamente, sí tiene encaje en los pactos de naturaleza puramente personal, ya que no tiene naturaleza real, ni financiera, ni contribuye a perfilar la obligación garantizada. En realidad no pasa de ser una declaración de buenas intenciones totalmente indeterminada que, conforme a los arts. 98 LH y 51.6.ª RH no debe tener acceso al Registro, por lo que procede confirmar la nota de calificación en cuanto a este defecto.

Por su parte, respecto a la cláusula 12.ª de «declaraciones y garantías», como señala el registrador en su informe, recoge una serie de afirmaciones que han constituido elementos previos a la formación de voluntad del prestamista; procesos previos que son absolutamente irrelevantes desde el punto de vista registral, puesto que el consentimiento negocial ha sido ya prestadoy la hipoteca concertada. En consecuencia, tales manifestaciones del prestatario encajan plenamente en la causa de denegación señalada en la nota de calificación de falta de trascendencia jurídico-real inmobiliaria, estimándose correctamente denegado su acceso al Registro.

4.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES SOCIETARIAS CAUSA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. REVOCADO. [10]. Sin entrar a valorar el contenido concreto de cada una de estas denominadas «obligaciones societarias del prestatario», no parece que pueda decirse que, en general, estas obligaciones tengan una relevancia especial en relación con la obligación garantizada, pues aparte del carácter genérico e indeterminado de alguna de ellas, su incumplimiento no desvirtúa la garantía real ni la preferencia de la hipoteca. Esta afirmación tiene como excepción el defecto letra I), por la vinculación de las Cuentas de Renta y Reserva con el devenir de la obligación principal garantizada.

Sea como fuere, lo cierto es que la cláusula 15.3 eleva su incumplimiento –el de todas las obligaciones de la cláusula 13.ª a la categoría de causa de vencimiento anticipado del préstamo y, por tanto, no puede admitirse el rechazo de la inscripción de esta cláusula con una fundamentación circunscrita en que los pactos que comprende carecen de trascendencia real inmobiliaria.

En consecuencia, el defecto tal y como está formulado no puede ser confirmado, sin que tampoco puedan tenerse en consideración, dentro del ámbito de este recurso, las afirmaciones del registrador en su informe. El informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos.

5.- INCUMPLIMIENTOS CAUSA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. [11]. Encuadrables también en el anterior grupo de cláusulas cuyo incumplimiento se pacta que provoque el vencimiento anticipado de la obligación principal, y respecto de las cuales la nota recurrida sólo argumenta como motivo de rechazo su carencia de eficacia real, se encuentran las siguientes: K) «De la cláusula décimo cuarta, los apartados 14.3, 14.4, del 14.5 del tercer párrafo desde «el prestatario realizará» hasta «la aseguradora» y el último párrafo del apartado 14.5, 14.7,14.8, 14.9, 14.10 menos la primera frase, 14.11, Y del apartado 14.13 desde «en la que obvie» hasta «fondos recibidos», el 14.14, 14.15, 14.16»: estos puntos se refieren, respectivamente, al presupuesto de explotación del inmueble, el informe anual del inmueble, los seguros sobre el mismo, la posibilidad de nuevas tasaciones, la ratio de cobertura del servicio de deuda, los aspectos ambientales, las reparaciones y las modificaciones en el inmueble, el supuesto de expropiación forzosa, la supervisión del inmueble, el informe sobre las propiedades en cartera del prestatario y la licencia de apertura y funcionamiento del inmueble. Y L) «De la cláusula décimo quinta, el apartado 15.5, 15.6, 15.8 menos las dos últimas frases, 15.10, 15.11»: estos puntos se refieren al cese del negocio, la ilegalidad sobrevenida de alguna obligación del prestatario, la resolución o inejecutabilidad de las garantías –prendas y avales– asociadas a la hipoteca, el incumplimiento de los ratios del préstamo sobre el valor del mercado y/o de la cobertura del servicio de deuda –DSCR–, y el impago de comisiones.

5.1. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO EN RELACIÓN CON EL INMUEBLE. REVOCADO. En cuanto a la cláusula decimocuarta, que establece las «obligaciones del prestatario en relación con el inmueble» y […] supuestos excluidos de la cláusula decimoquinta, que se dedica a regular, directamente o por remisión, las causas de vencimiento anticipado del préstamo garantizado y, por tanto, dado que los indicados pactos (15.5, 15.6, 15.8, 15.10 y 15.11) se deniegan basándose en su falta de trascendencia jurídico-real inmobiliaria, sin mayor fundamentación, se reitera que la simple alegación de tratarse de pactos con falta de efectos reales frente a terceros, no sólo es errónea sino que, además, implica una carencia de motivación o fundamentación de la suspensión, pues, en este tipo de cláusulas, la falta de trascendencia real es un efecto de la falta de inscripción y no su causa.

5.2.- RATIOS. REVOCADO. Además, respecto del incumplimiento de los ratios «del préstamo sobre el valor del mercado» y/o «de cobertura del servicio de deuda o DSCR», cuyo descenso supone la necesidad de realizar una amortización parcial de la obligación principal en la cantidad suficiente para restablecerlo, y respecto del impago de las comisiones pactadas, se recuerda que constituyen cláusulas financieras, que, además, en este caso se encuentran cubiertas con una responsabilidad hipotecaria específica (cfr. Resolución de 1 de octubre de 2010), por lo que por esta razón también debe fundamentarse suficientemente su rechazo.

5.3.- PROMESA DE ESFORZARSE. CONFIRMADO. Por ello, sólo la expresión final del tercer párrafo de la cláusula 14.5 que dice: «el prestatario realizará sus mejores esfuerzos para que estos extremos sean acreditados por la aseguradora mediante la firma de sus representantes en la notificación que se remite a la aseguradora», que constituye una mera declaración de intenciones sin la determinación suficiente, puede denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal.

6.- RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR GASTOS Y COMISIONES. [12]. Por su parte el defecto letra M) excluye la inscripción «de la cláusula vigésimo segunda, apartado E), el segundo párrafo». La cláusula vigesimosegunda regula la responsabilidad hipotecaria, y su apartado E) concretamente la responsabilidad por «gastos y comisiones». En relación con estos gastos, se deniega el párrafo que afirma que «en cuanto a los pagos en cuestión, el Prestamista queda irrevocablemente autorizado para hacer frente a los mismos por cuenta del Prestatario, pero únicamente en la medida en que su impago pueda perjudicar su garantía». Y el defecto letra Ñ) excluye la inscripción «de la cláusula vigésimo séptima, el primer párrafo»: se refiere el párrafo denegado al apoderamientodel prestatario al prestamista para la subsanación de defectos y el otorgamiento de cuantos documentos sean necesarios para ellos.

6.1.- APODERAMIENTO PARTA SUBSANACIÓN. CONFIRMADO. Comenzando por este último defecto letra Ñ), se considera correctamente denegada la cláusula de apoderamiento para subsanar defectos, precisamente por su naturaleza exclusivamente personal y no financiera, al amparo del art. 98 LH.

6.2. APODERAMIENTO PARA GASTOS PERJUDICIALES A LA HIPOTECA. REVOCADO. Tal parecería que la misma solución debería adoptarse respecto de la autorización de pago a que se refiere el defecto letra M), ya que cabe afirmar que se trata de un apoderamiento por lo que, en principio, le sería aplicable el art. 98 LH. Sin embargo, mientras esas resoluciones rechazan un apoderamiento para realizar declaraciones y subsanaciones ante notarios y registradores, es decir, facultan para cuestiones absolutamente ajenas al derecho real de hipoteca y al préstamo garantizado; el presente supuesto afecta a una cláusula relevante desde la perspectiva procesal y de la configuración del derecho real de hipoteca, pues se refiere a la facultad que se concede al prestamista de pagar por el deudor aquellos gastos que están expresamente cubiertos por un concepto de la responsabilidad hipotecaria por encontrarse «estrechamente relacionados con la obligación garantizada y con la conservación y efectividad de la garantía», facultad cuyo ejercicio genera el nacimiento de esas obligaciones complementarias garantizadas y que en esa medida es inscribible.

Por tanto, dicho poder o autorización adquiere relevancia registral por su contenido, en la medida en que se relaciona estrechamente con la posible ejecución de la hipoteca o más precisamente con la cuantía de la demanda ejecutiva. De este modo, a semejanza del poder previsto en el art. 234.1.3.ª del Reglamento Hipotecario para la venta extrajudicial, sí que puede tener acceso al Registro la autorización de referencia.

7.- OTRAS CLÁUSULAS CARENTES DE TRASCENDENCIA REAL.

7.1.- FACULTAD DE ACCIONAR POR CUALQUIER IMPAGO. REVOCADO. [13]. Recoge, por último, la nota de calificación la denegación, bajo el paraguas del defecto de «carencia de transcendencia jurídico real inmobiliaria», de un conjunto de cláusulas de diversa índole que analizaremos por separado en este fundamento de derecho. La primera de ellas es la identificada en el defecto letra N) que excluye «de la cláusula vigésimo cuarta, del apartado g) desde «en caso de que» hasta «establezca el préstamo»». La cláusula vigesimocuarta regula el «ejercicio de sus derechos por el prestamista» en relación, fundamentalmente, a la ejecución de la hipoteca. El párrafo denegado establece que: «En caso de que el prestatario incumpla cualquiera de las obligaciones de pago que para él se derivan del préstamo, se den los requisitos previstos en la cláusula 15.12 («Declaración de vencimiento anticipado») y transcurrido el periodo de gracia que, en su caso, establezca el préstamo», «el prestamista estará facultado para ejercitar sus derechos y ejecutar las diferentes garantías (…)».

No puede denegarse el acceso al Registro de la Propiedad a esta cláusula por la simple razón de carecer de trascendencia real inmobiliaria, pues la ejecución de la hipoteca es quizá el aspecto de mayor trascendencia jurídico-real inmobiliaria de todos los previstos en una escritura de hipoteca, y el incumplimiento de las obligaciones de pago derivadas del propio préstamo garantizado o la concurrencia de un supuesto de vencimiento anticipado, son las eventualidades naturales que facultan al acreedor para el ejercicio de la acción ejecutiva (art. 693 LEC, 129 LH, etc.).

[…] Otra cuestión distinta sería si el simple incumplimiento de algunos pagos derivados de gastos u obligaciones accesorias o complementarias o cualquier causa de vencimiento es susceptible de provocar la realización de la hipoteca por el procedimiento de ejecución directa o debería aclararse esta circunstancia en la escritura, pero dado que el registrador no ha basado su defecto en este argumento, no procede entrar ahora en su estudio.

7.2.- DATOS PERSONALES DEL PRESTATARIO. Por su parte, el defecto letra O) rechaza la inscripción «de la cláusula trigésima, del apartado 30.3, párrafo segundo, desde «a este respecto» hasta «secreto bancario», el apartado 30.5 «revelación de información», y de la cláusula trigésimo primera, lo relativo a la prueba fehaciente de la deuda, por ser materia de apreciación jurisdiccional».

7.2.1. DATOS PERSONALES DEL PRESTATARIO. CONFIRMADO. La cláusula trigésima, en sus apartados tercero y quinto, se refiere a larevelación de los datos personales del prestatario en caso de cesión del crédito, cuestión de naturaleza estrictamente personal y ajena a la obligación garantizada, por lo que se considera correctamente denegado.

7.2.2. CÁLCULO DE LA DEUDA. REVOCADO. Sin embargo, la cláusula trigésima primera se dedica al «cálculo y prueba fehaciente de la deuda», por lo que la denegación de la expresión «prueba fehaciente», que va asociada al mantenimiento de cuentas que prueben los importes prestado en cada momento y debidos al prestamista, no puede ampararse en que carece de trascendencia jurídico-real inmobiliaria ni siquiera en la referencia a que es materia de apreciación judicial, sin perjuicio que se pueda hacer valer en el procedimiento el error en la determinación de la cantidad exigible (cfr. Art. 695.1.2.ª LEC). El cálculo y la prueba de la deuda son cuestiones de gran importancia desde el punto de vista del procedimiento de ejecución, por lo que su trascendencia jurídico-real inmobiliaria está fuera de toda duda, y de admisión, procediendo, en consecuencia la revocación de la nota de calificación en cuanto a este punto.

7.2.3. RETRASO EN EL EJERCICIO DE ACCIONES. REVOCADO. El defecto letra P) excluye la inscripción «de la cláusula trigésimo segunda, el apartado 32.1». Dispone el apartado denegado que: «La falta de o el retraso en el ejercicio por parte del Prestamista de cualquier derecho o recurso en virtud del presente Contrato no debe considerarse una renuncia al mismo; el ejercicio ocasional o parcial de cualquier derecho o recurso no impedirá que se vuelva a ejercer dicho derecho o recurso o cualquier otro derecho o recurso. Los derechos y recursos establecidos en el presente Contrato son cumulativos y no exclusivos con respecto de cualquier derecho o subsanación establecidos por Ley». Esta cláusula no se puede calificar que el pacto tenga un carácter estrictamente personal y ajeno a la obligación garantizada, ya que contribuye a aclarar la forma de ejercicio de las acciones hipotecarias; por lo que no se considera correctamente denegada la misma al amparo exclusivamente del art. 98 LH.

7.2.4. NOTIFICACIONES SOBRE LA PRENDA DE CRÉDITOS POR SEGURO. CONFIRMADO. Y, por último el defecto letra Q) deniega el acceso al registro «de la cláusula trigésimo séptima, lo relativo al anexo 3 y la Cláusula Final Requerimiento». El Anexo 3 se refiere a la comunicación a la entidad aseguradora sobre la creación de prenda sobre los derechos de crédito derivados de la póliza de seguro, y la cláusula final de requerimiento se refiere al requerimiento que las partes hacen a la notaria autorizante para que por acta separada notifique a la entidad aseguradora. Se tratan en este caso de cláusulas relativas a una actuación futura de notificación, relativas a una garantía ajena al derecho real de hipoteca, por lo que se considera correctamente denegado su acceso al Registro de acuerdo con el art. 98 LH.

CLÁUSULAS CONTRARIAS A LA LEY [14].

1.- PACTO DE ANATOCISMO. REVOCADO. En primer lugar, por el defecto letra A) de este segundo grupo de cláusulas denegadas, se rechaza la inscripción «de la cláusula quinta, el apartado 5.5. Capitalización de intereses no pagados, de la cláusula décimo sexta, el apartado 16.2, por ser una limitación legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero establecida en el art 114 LH». Esta cláusula 5.5 establece, bajo la rúbrica de «capitalización de intereses no pagados», que: «En virtud del artículo 317 del Código de Comercio, las Partes acuerdan por medio de la presente y de forma expresa la capitalización de los intereses ordinarios vencidos y no pagados para cada trimestre, que devengarán intereses adicionales al tipo de los Intereses de Demora que resulte aplicable. Además, los Intereses de Demora vencidos y no pagados serán igualmente capitalizados, devengando intereses al tipo aplicable de los Intereses de Demora». Y, por su parte, el apartado 16.2 establece que: «A los efectos de la presente cláusula 16 y la cláusula 10 («Costes incrementados”1), cualquier importe impagado deberá considerare una disposición bajo el Préstamo y, en consecuencia, en ambas cláusulas el término «disposición» comprende cualquier importe impagado».

El registrador deniega ambas cláusulas «por ser una limitación legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero establecida en el art. 114 LH». El recurrente defiende la validez del pacto de anatocismo al amparo de los arts. 317 CC y 1109 CC, así como la no aplicación del art. 114 LH a los supuestos anteriores.

El rechazo a la inscripción del pacto de anatocismo, sin perjuicio de su licitud en el plano puramente obligacional, ha sido una constate de este Centro Directivo […] basándose en la consideración de que dicho pacto supone una vulneración del principio de especialidad registral, una de cuyas manifestaciones es la limitación prevista en el art. 114 LH, que no permite que se produzca un trasvase de importes entre las diferentes partidas de responsabilidad hipotecaria […]

Pero es indudable que el pacto de anatocismo tiene naturaleza financiera y que, como señala el recurrente, se trata de un pacto válido desde el punto de vista civil y mercantil […] por lo que si aplicamos la interpretación que esta Dirección General viene sosteniendo acerca del alcance del vigente art. 12 LH, que en esta Resolución es reiterada, consistente en que todas las cláusulas financieras válidas son inscribibles si no existe norma hipotecaria que lo impida, deberemos replantearnos si realmente el art. 114 LH constituye suficiente argumento para impedir su constancia registral. En este sentido, es claro, que los intereses capitalizados no estarán cubiertos por la responsabilidad hipotecaria por ningún concepto, pero por ello no dejan de constituir una cantidad exigible al deudor, al igual que los intereses que excedan de la cantidad garantizada por este concepto o de los gastos complementarios que no estuvieren especialmente garantizados. En consecuencia, los intereses capitalizados formarán parte, como cantidades debidas adicionales, de la certificación bancaria determinativa del saldo líquido, que el acreedorpodrá cobrar del sobrante del remate de la subasta si no hay acreedores inscritos posteriores o, en su caso, mediante el procedimiento de ejecución ordinaria subsiguiente a la ejecución hipotecaria, por tratarse de hipoteca sobre locales y no aplicarse el art. 114.3º LH.

Si se consideran inscribibles […] las cláusulas de comisiones, gastos, impuestos y primas de seguros, por ser cláusulas financieras, con independencia de que estén o no cubiertas con una responsabilidad hipotecaria específica, no se ve razón para que no se considere también inscribible el pacto de anatocismo; por lo que procede revocar la nota de calificación respecto de este defecto.

2.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXPROPIACIÓN FORZOSA. CONFIRMADO. [15] En el defecto letra B) se excluye la constancia registral «de la cláusula séptima, apartado 7.2. los dos primeros párrafos, y de la cláusula décimo quinta, el apartado 15.7, relativos a la expropiación forzosa, por estar regulada ésta en el art. 110-2 LH y 8 de la Ley y Reglamento de Expropiación Forzosa, y ser pacto personal carente de eficacia real». Dispone en concreto la cláusula 7.2 bajo la rúbrica «amortización anticipada obligatoria» que: «Sin perjuicio de la cláusula 7.1 anterior, el pago de los importes pendientes en virtud del Préstamo, será obligatorio como sigue, y sujeto al pago de la comisión por amortización anticipada según cláusula 16.3 («Costes de Ruptura»). En caso de expropiación forzosa de la totalidad o parte del Inmueble, un importe igual al de los ingresos obtenidos por la venta menos los impuestos y costes provocados por dicha venta (hasta los importes pendientes en virtud del presente Contrato) se utilizará para reembolsar todos los importes pendientes en virtud del presente Contrato, sin perjuicio del derecho del Prestamista de declarar el Vencimiento Anticipado del préstamo según cláusula 15.12 («Declaración del vencimiento anticipado») si la expropiación forzosa parcial provocara la concurrencia de un Supuesto de Vencimiento Anticipado».

Por su parte, la cláusula 15.7 prevé el vencimiento anticipado en caso de que: «La totalidad o parte del Inmueble sea objeto de una expropiación forzosa o la autoridad local competente emite una resolución para la expropiación forzosa del mismo siendo razonablemente previsible que dicha expropiación u orden afecte la capacidad del Prestamista para amortizar el Préstamo, salvo por lo establecido en las cláusulas («Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado») y 14.13 («Expropiación forzosa»)».

En ambos casos, ya se trate como vencimiento anticipado o como amortización anticipada obligatoria, se considera correctamente denegadas estas cláusulas […] ya que sus efectos se encuentran regulados en el art. 110.2º LH y en los arts. 8 y 51.1.e) REF, y, aunque desaparezca la garantía hipotecaria, el acreedor siempre puede defenderse en el correspondiente expediente administrativo y cobrarse con el importe de las indemnizaciones por expropiación a las que se extiende la hipoteca por disposición legal.

Además, en la presente escritura falta la previsión, reconocida en el art. 1129.3 CC para el caso de menoscabo de la garantía, de facultar al deudor para sustituir la hipoteca por otra garantía para cubrir aquella parte del crédito no satisfecha con la referida indemnización; pero este argumento no fue alegado por el registrador de la propiedad en su nota de calificación, por lo que no se puede tener en cuenta ahora.

3.- CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE LA FACIULTAD DISPOSITIVA. CONFIRMADO [16]. Por su parte, el defecto letra C) deniega la inscripción «de la cláusula séptima, apartado 7.2, el tercer párrafo, por contraria a la libertad de tráfico de los bienes». Establece el párrafo denegado que: «En el caso de la venta voluntaria del inmueble, todos los importes pendientes en virtud del presente contrato deberán ser reembolsados y los ingresos obtenidos por la venta menos impuestos y gastos deberán aplicarse a dicho reembolso en la medida de lo necesario».

Con este pacto realmente se está estableciendo, de modo indirecto, no sólo como afirma el recurrente el destino del precio de la venta, sino el vencimiento anticipado del préstamo en caso de venta de las fincas […]

La denegación de esta cláusula por ser contraria a la «libertad de tráfico de los bienes» no está suficientemente fundamentada al no citarse precepto alguno ni argumentarse las razones que llevan a esa conclusión. No obstante, en el apartado E), que comentaremos más adelante, con base en la misma razón (libertad de tráfico), el registrador sí cita los arts. 27 y 107 LH, los cuales constituyen fundamento suficiente para denegar el acceso al registro de la propiedad de las cláusulas limitativas de la facultad dispositiva […] Por tanto, se considera correctamente denegado el acceso al Registro de la Propiedad de esta cláusula […]

4.- INDETERMINACIÓN DE LA CLÁUSULA Y DE LA DENEGACIÓN. REVOCADO [17]. El defecto letra D) rechaza la inscripción «de la cláusula séptima, del apartado 7.2., a partir del cuarto párrafo (amortización anticipada en caso de siniestro que dé lugar a indemnización por seguros, regulándose los términos de la misma), el apartado 7.3 (pagos para reestablecer los ratios financieros que se determinan), y de la cláusula décimo quinta, el apartado 15.9 (vencimiento anticipado por no reconstrucción del inmueble en caso de daños graves que se cuantifican), por su indeterminación».

Estas cláusulas son financieras o de vencimiento anticipado por lo que de conformidad con la doctrina que se viene reiterando de la que resulta que, respecto de ese tipo de estipulaciones, toda calificación negativa debe apoyarse en una fundamentación jurídica adecuada y suficiente […] por lo que, no puede sostenerse esta causa de denegación […]

5.- LIMITACIONES A FACULTAD DISPOSITIVA Y ARRENDAMIENTO. [18]. Por el defecto de la letra E) se excluyen de inscripción «de la cláusula décimo tercera, el apartado 13.6, y el apartado 13.10, de la cláusula décimo cuarta, el apartado 14.2; de conformidad con los arts. 6.4 y 1859 CC, libertad de tráfico de los bienes, y arts. 3, 27 Y 107 LH». La cláusula 13.6, bajo la rúbrica «Compromiso de no otorgar garantías» dispone que: «Ni el Prestatario ni el Garante podrán constituir garantías, respectivamente, sobre el Inmueble ni sobre las acciones del Prestatario (obligándose a su vez el Garante a que cualquiera de sus empresas filiales, directa o indirectamente participadas, respeten dicho compromiso), excepción hecha de: a) cualquier Garantía otorgada a favor del Prestamista en virtud de cualquiera de los Documentos Financieros; o b) cargas que nazcan por ministerio de la Ley; c) asimismo, el Prestatario no concertará préstamo, línea de crédito ni contrato semejante alguno que guarde relación con el inmueble».

La cláusula 13.10, bajo la rúbrica «disposición del Inmueble e Imposición de nuevos gravámenes» dispone que: «El prestatario puede transmitir, sin consentimiento previo del Prestamista, el Inmueble, siempre y cuando el precio de compra alcance por lo menos el Saldo Pendiente y que el precio de compra sea aplicado al reembolso de aquellos importes indicados en la cláusula 7.2 (B) anterior («Amortización anticipada obligatoria»). En caso contrario, deberá recabar el consentimiento previo y por escrito del Prestamista. El Prestatario no formalizará otro contrato de préstamo adicional con respecto al Inmueble, ni constituirá ninguna garantía de segundo rango en relación con el Inmueble. El Prestatario deberá requerir igualmente el consentimiento previo y por escrito del Prestamista, que no podrá denegarlo injustificadamente, para poder gravar el Inmueble con cualquier otra carga real. Los apartados que anteceden no serán de aplicación en caso de disposiciones y/o gravámenes expresamente permitidos en virtud del presente contrato ni a disposiciones del inmueble siempre que el saldo pendiente sea reembolsado simultáneamente».

Por su parte, la cláusula 14.2 exige la aprobación del prestamista, que no podrá denegar injustificadamente, para modificar los arrendamientos sobre el inmueble o formalizar nuevos arrendamientos que produzcan, en su conjunto, que los ingresos netos anuales sean inferiores a 1.300.000 euros anuales. «Asimismo, se requerirá el consentimiento del Prestamista si el nuevo contrato o la modificación de los Arrendamientos existentes implicara cualquiera de las siguientes circunstancias: a) una limitación de la responsabilidad del arrendatario en caso de abandono de la parte del Inmueble que ocupa actualmente cada Arrendatario con anterioridad a la fecha de terminación del arrendamiento; o b) La reducción del plazo de los Arrendamientos o cualquier otro arrendamiento que se suscriba en el futuro, o la renuncia a su prórroga obligatoria (si estuviera estipulada en los Arrendamientos). El Prestatario facilitará al Prestamista una copia de todos y cada uno de los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren, así como de la modificación de los Arrendamientos en el plazo de diez (10) Días Hábiles a contar desde la fecha de su firma. El Prestatario se obliga a ingresar los Ingresos en Concepto de Rentas en la Cuenta de Rentas, salvo que las Partes acuerden algo en contrario».

Procede aquí reiterar lo manifestado en el fundamento de Derecho décimo sexto, en el sentido que la simple denegación de estas cláusulas por existir un fraude de ley, un pacto comisorio –que no se alcanza a deducir de las mismas– o por ser contraria a «libertad de tráfico de los bienes», sin explicar si todos esos defectos son aplicables a los tres pactos o a cuál de ellos se refiere cada uno, no está suficientemente fundamentada al no realizarse argumentación alguna acerca de en qué consiste el fraude o de la razones concretas que llevan a concluir que existe un pacto comisorio o una vulneración a la libertad de tráfico.

5.1.- LIMITACIONES A FACULTADES DISPOSITIVAS. CONFIRMADO. Por lo demás, respecto de las dos primeras cláusulas, la 13.6 y la 13.10, en cuanto implican restricciones a la libre disposición y gravamen de los inmuebles hipotecados, cita también el registrador los arts. 27 y 107.3.º LH los cuales, al vedar el acceso al Registro de las prohibiciones de disponer o hipotecar constituidas en actos y contratos onerosos, constituyen fundamento suficiente para denegar el acceso al Registro de estas cláusulas limitativas de la facultad dispositiva […] Por tanto, se considera correctamente denegado su acceso al Registro.

5.2.- LIMITACIONES A LA FACULTAD DE ARRENDAR LA GARANTÍA. CONFIRMADO. A igual conclusión ha de llegarse respecto de lacláusula 14.2, ya que no obstante la consideración por las partes de que el negocio de explotación en régimen de arrendamiento de las fincas hipotecadas constituye un aspecto esencial del contrato celebrado, no nos encontramos ante una situación de refinanciación preconcursal con la aprobación del preceptivo plan de viabilidad que justificaría su inscripción. Como consecuencia de esta circunstancia, resulta aplicable en este caso la STS de 16 diciembre 2009 que rechaza la inscripción de este tipo de pactos por ser contrarios a la prohibición de disponer convencional en acto a título oneroso del art. 27 LH alegada por el registrador.

Debe recordarse que conforme a STS de 16 diciembre 2009 deben denegarse las cláusulas que contengan una prohibición de arrendar los locales hipotecados, porque los arrendamientos de locales comerciales posteriores a la hipoteca ejecutada quedan sometidos alprincipio de purga de cargas […] y, por tanto, no menoscaban la garantía hipotecaria ni alterar su preferencia.

Tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley de 4/2013, de 4 de junio, que regula los arrendamientos deviviendas, esa purga hipotecaria tendrá lugar siempre en el ámbito de aplicación de dicha Ley, por lo que tampoco procederá la admisión de las cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo para el supuesto de arrendamiento de viviendas […]

6.- RATIO PRÉSTAMO/VALOR DE MERCADO Y VENCIMIENTO ANTICIPADO. REVOCADO. [19]. El defecto de la letra F) deniega la inscripción «de la cláusula décimo cuarta, el apartado 14.6, el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes, art 1256 del Cc». Dispone el apartado 14.6, bajo la rúbrica «Ratio del Préstamo sobre el valor de mercado» que: «El Prestatario se asegurará de que el Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado no supere los siguientes porcentajes del Valor de Mercado en los siguientes tramos del plazo de vigencia del Préstamo: Años 1 y 2: 65 %. Años 3 y 4: 60 %. Años 5 y 6: 55 %. Años 7 al 10: 50 %. El ratio del préstamo sobre el valor de mercado se calculará, al menos, anualmente durante la vigencia del presente contrato sobre la base de la última Tasación de Mercado elaborada por un experto independiente encargado por el Prestamista a su satisfacción en cada aniversario del Préstamo y cuyos costes y honorarios serán asumidos por el Prestatario. Dicha tasación no podrá tener una antigüedad superior a tres (3) meses en la fecha en que sea entregada al Prestamista. El Prestatario se compromete a facilitar al Prestamista en el plazo de quince (15) Días Hábiles siguientes a contar desde la fecha de la comprobación del Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado un certificado de cumplimiento de forma satisfactoria para el Prestamista que debe establecer el ratio de forma detallada». Y añade el citado apartado que «si el Prestatario incumpliera el Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado deberá, en el plazo de otros quince (15) Días Hábiles a contar desde la fecha de la comprobación del ratio financiero que evidencie el incumplimiento, reembolsar aquellos importes que resulten necesarios para que el Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado se restablezca de acuerdo con la cláusula 7.3 («Pago para mantener los ratios financieros»). Únicamente una vez transcurrido dicho plazo de quince (15) Días Hábiles tal incumplimiento podrá tratarse como Supuesto de Vencimiento Anticipado. El Prestamista queda facultado para realizar o encargar la realización de una tasación de mercado en cualquier momento durante la vigencia del Préstamo. Los costes de una tasación de mercado de este tipo serán de la cuenta del prestamista».

Esta cláusula tiene un evidente carácter financiero ya que contribuye a perfilar la obligación garantizada en cuanto determina la necesidad de realizar amortizaciones extraordinarias obligatorias, cuyo incumplimiento, a su vez, constituye una causa de vencimiento anticipado, por lo que su rechazo no puede basarse en una referencia genérica a su contradicción con el art. 1256 CC, sin argumentar la razón o causa concreta que lleva a extraer esa conclusión […]. La fundamentación jurídica basada en la simple mención de un artículo, fuera de algún supuesto concreto –ej. art. 27 LH– en que la integración del artículo con el supuesto de hecho pueda considerarse automática, […] implica una carencia de motivación. Por tanto, aunque en esta cláusula concreta puedan existir argumentos suficientes para su rechazo, el defecto tal como ha sido planteado debe ser rechazado por falta de argumentación suficiente.

7.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIMIENTO OBLIGACIONES Y SEGUNDAS COPIAS. [20]. Por su parte, el defecto de la letra G) rechaza la inscripción «de la cláusula décimo quinta, el apartado 15.3, de la cláusula vigésimo cuarta, el apartado F), por ser dederecho imperativo, arts. 1429.1 LEC Y 20 LN (vencimiento anticipado por incumplimiento de ciertas obligaciones y obtención de segundas copias con carácter ejecutivo)».

7.1.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES. REVOCADO. La cláusula 15.3 se refiere al vencimiento anticipado en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en los apartados 13 y 14 algunas de las cuales como se expone en otros fundamento de derecho se encuentran vinculadas a la obligación principal por la finalidad del préstamo, por ser susceptibles de provocar amortizaciones parciales obligatorias o por el presente vencimiento anticipado, por lo que su denegación al amparo de los arts. 1429 LEC y 20 LN carece absolutamente de justificación, debiendo revocarse la calificación en este punto.

7.2.- SEGUNDAS COPIAS. REVOCADO. La cláusula vigesimocuarta, en su apartado f), se refiere a la autorización al prestamista para la obtención de segundas y posteriores copias ejecutivas de la escritura. Se trata de una cláusula que, en principio, no debería acceder al Registro por su intrascendencia registral ya que va dirigida a facultar al notario la expedición de nuevas copias con carácter ejecutivo, a los efectos del artículo 517.2.4.º LEC, a instancia del acreedor sin tener necesidad de que este obtenga un mandato judicial, autorización que será válida con independencia de su constancia tabular, correspondiendo la apreciación de su legalidad al notario en el momento de la expedición de la copia y al juez a la hora de dictar el despacho de ejecución, sin que el art. 130 LH altere esta operativa procesal.

Ahora bien, la argumentación del registrador se ha fundado en los arts. 20 LN y al art.1429.1 LEC, lo que parecen tratarse de unerror –de redacción y de vigencia legal–, ya que los artículos aplicables serían, por un lado, el 18 LN y el 233 RN y, por otra parte, el art. 517.2.4º de la vigente LEC; por lo que no obstante haber sido subsanado ese defecto por el registrador en su informe […] debe revocarse la nota de calificación en cuanto a este defecto porque si la mera referencia genérica a un determinado artículo no constituye fundamentación suficiente para la denegación de los pactos de la hipoteca si no va acompañada de una argumentación adecuada, con más razón no puede considerarse suficiente un artículo erróneo de cuya dicción el prestatario no podrá obtener conocimiento acerca de las razones del registrador para la subsunción de la cláusula denegada en el ámbito de aplicación de la norma, ni en consecuencia combatir la nota de calificación dictada.

8.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALSEDAD. REVOCADO [21]. El defecto de la letra H) excluye la inscripción «de la cláusula decimoquinta, apartado 15.4 por ser obligacional (Vencimiento anticipado por falsedad en las declaraciones y garantías)».

La mera alusión al carácter obligacional de una cláusula no puede considerarse argumento bastante para denegar su acceso como cláusula de vencimiento anticipado […] sin precisar la concreta motivación jurídica de la denegación. Esta motivación es tanto más obligada en este punto dada la progresiva importancia que en el tráfico jurídico inmobiliario y mercantil actual ha adquirido la veracidad de las declaraciones del prestatario acerca de su patrimonio y situación de solvencia, en cuanto determinantes de la asunción por el acreedor de un determinado riesgo y de la prestación de su consentimiento contractual; por lo que procede revocar la calificación en este punto.

9.- FORMA DE DETERMINAR LA DEUDA EN LA VENTA NOTARIAL. CONFIRMADO [22]. Por el defecto de la letra I) se deniega la inscripción «de la cláusula vigésimo cuarta, la expresión «del contemplado en el siguiente apartado D» de la letra A, y el apartado D)Venta notarial, de conformidad con el art. 235 del RH».

El art. 235 RH (y también el art. 129.2.c) LH) dispone que la ejecución extrajudicial solo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada […]

Respecto de la primera cuestión que resulta del art. 235 RH –indeterminación inicial de la deuda-, frente a lo que defiende el registrador en su informe, el principal del préstamo sí aparece determinado en la escritura […] Esta conclusión viene avalada por la cláusula 3.2 que expresamente señala que el deudor tiene derecho a una disposición única de 12.000.000 euros, si bien supedita su ejercicio al cumplimiento de unas condiciones suspensivas que no se declaran cumplidas en la escritura.

Respecto a la cuestión de si para la inscripción del pacto de venta extrajudicial es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constitución la forma de determinar la deuda antes de intentar su utilización, que plantea en registrador en suinforme como una consecuencia del art. 235 RH, en realidad […] en la Resolución de 20 junio 2012 sí se ha considerado necesario para su utilización que en una hipoteca en garantía de obligación futura conste en la escritura de constitución el pacto de determinación de la forma de la constancia registral de su nacimiento. Procede, por tanto, denegar el pacto de venta extrajudicial ante la ausencia de fijación de la forma de determinar en el registro el nacimiento de la obligación en los términos expuestos.

III. OTRAS CAUSAS. [23]. Un tercer grupo de cláusulas se deniegan por el motivo denominado «por otras causas». Son las siguientes:

1.- DENEGACIÓN DE CLÁUSULA QUE DEPENDE DE DENEGACIÓN REVOCADA. REVOCADA. El defecto de la letra A) deniega la inscripción «de la cláusula séptima, apartado 7.4, la mención a la cláusula 7.3, al no inscribirse». Dado que se ha revocado la denegación de la cláusula 7.3 (pago para reestablecer los ratios financieros), sí que procede inscribir su mención en la cláusula 7.4.

2.- ACLARACIÓN DEL REGISTRADOR. PROCEDE. El defecto de la letra B) rechaza la inscripción de «detrás de la cláusula 15.2, hago constar yo el registrador: sin embargo, a efectos de ejecución hipotecaria habrá que estar a lo dispuesto en el número 24 A de la escritura». Afirma el recurrente respecto de este supuesto que no se trata de una denegación y efectivamente no lo es, ya que no está impidiendo el acceso al Registro de ninguna cláusula, sino aclarando que en caso de incumplimiento, a efectos de ejecución de hipoteca, se estará a los pactos relativos a la ejecución. Se trata de una aclaración de los efectos del impago, que en nada altera el contenido del derecho real de hipoteca ni perjudica los derechos de las partes ni de terceros, y que encuentra su razón de ser en elprincipio de especialidad hipotecario y en la necesaria claridad de los asientos registrales, art. 51.6.ª RH.

3.- DECLARACIÓN DE VOLUNTAD SOBRE EL RANGO. CONFIRMADO. El defecto de la letra C) excluye la inscripción de «en la cláusula décimo novena y en la vigésimo segunda, la expresión «de primer rango», porque lo determina el Registro». En este defecto se deniegan las menciones al primer rango de la hipoteca, lo cual se estima correcto […] no se trata aquí de denegar una cláusula de la hipoteca, sino de una cuestión de estricta mecánica registral cual es la fijación del rango hipotecario, el cual viene determinado por los asientos del registro y no por la manifestaciones de las partes, dándose además la circunstancia en este supuesto de que existe una hipoteca inscrita anteriormente respecto de las fincas gravadas que no ha sido cancelada, lo que desvirtúa dicha expresión o voluntad del prestatario. Procede, en consecuencia, confirmar este defecto.

4.- ADVERTENCIA IMPROCEDENTE. El defecto de la letra D) deniega la constancia en el Registro «de la cláusula vigésimo quinta, el último párrafo. Hago constar yo el registrador, que no obstante, los requisitos de la demanda deberán ser valorados por el órgano judicial competente». Si en el presente caso se ha denegado el citado último párrafo (lo que no queda claro), se debe revocar la calificación por la absoluta falta de fundamentación. Y en cuanto a la advertencia del registrador, en este caso se estimainapropiada ya que este funcionario no se está limitando a relacionar dos o más cláusulas de la escritura para dar mayor claridad al asiento de hipoteca como en el supuesto anterior, sino que está introduciendo una información que no resulta del título presentado ni de la aplicación de la Ley ni de otros asientos del Registro, por lo que conforme a los arts. 9 y 12 LH y 51 RH, se considera una extralimitación, que provoca la revocación en este punto, de la nota de calificación.

5.- ADVERTENCIA PROCEDENTE. El defecto de la letra F) rechaza la inscripción «de la cláusula trigésimo tercera. Hago constar yo el Registrador que lo dispuesto a continuación debe entenderse sin perjuicio de lo dispuesto en el punto 24 C». En este caso sí se trata de una aclaración, mediante la relación de diferentes cláusulas de la escritura para mayor claridad del asiento de hipoteca, concretamente para evitar confusiones respecto a cuál es el domicilio a efectos de los procedimientos de ejecución hipotecaria, aunque desde este punto de vista habría sido preferible no inscribir la citada cláusula trigésimo tercera dada su nula eficacia registral. En todo caso, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, se estima correcta y conveniente esta aclaración a los efectos de la ejecución.

IV.- DECISIÓN DE INSCRIBIR LA HIPOTECA COMO EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA O CONDICIONAL. CONFIRMADO. [24]. Por último, en su nota de calificación el registrador advierte que «la hipoteca será inscrita como en garantía de obligación futura o condicional en tanto no se acredite que se ha entregado la totalidad del préstamo, o que han desaparecido las limitaciones impuestas al prestatario para su disposición. (Resolución DGRN de 17 marzo 2000)».

El recurrente sostiene respecto esta cuestión que la hipoteca debe inscribirse como en garantía de una obligación presente, pues «la totalidad del importe del préstamo fue dispuesto por la prestataria en la fecha de otorgamiento de la escritura y tal extremopuede quedar acreditado mediante el correspondiente justificante bancario de que tal cantidad fue transferida en la fecha señalada».

Se debe confirmar en este punto la calificación del registrador, ya que, no obstante la citada manifestación del recurrente, la hipoteca se configura, claramente, como en garantía de una obligación sujeta a condición suspensiva, pues de la escritura resulta que el prestatario no dispondrá del importe del préstamo hasta que acredite el cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas. Ni el cumplimiento de las citadas condiciones suspensivas ni la entrega del dinero objeto del préstamo han sido acreditados en la forma prevista en la legislación hipotecaria (arts. 143 LH y 238 RH), por lo que, hasta la constancia registral de una y otra circunstancia, la hipoteca debe constar inscrita como en garantía de una obligación sujeta a condición suspensiva.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos. (CB)

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157. PODER MERCANTIL. NO CABE CALIFICACIÓN CONJETURAL.

NO ES POSIBLE QUE UN ADMINISTRADOR CONCEDA PODER AUTORIZANDO LA AUTOCONTRATACIÓN AL APODERADO. IMPOSIBILIDAD DE LA LLAMADA CALIFICACIÓN CONJETURAL. Resolución de 28 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que, tras inscribir parcialmente una escritura pública de apoderamiento, rechaza determinada cláusula.

Hechos: El problema que plantea esta resolución es si es posible en un poder otorgado por el administrador de una sociedad el establecer la posibilidad por parte del apoderado del autocontrato. En concreto en el poder sometido a calificación se establecía que “las facultades conferidas podrán ejercitarse aun cuando aparezca la figura jurídica de la autocontratación o exista conflicto de intereses”.

El registrador inscribe el poder suspendiendo la posibilidad de autocontrato pues “al no disponer de ellas los otorgantes sin autorización de la Junta General –Resoluciones DGRN de 02/12/1998 y 17/11/2000– no pueden conferirla a un tercero”.

El notario recurre: Reconoce que la doctrina de la DG es contraria a la admisión de estos poderes pero dice que esta doctrina  “debe ser objeto de revisión”. Lo que para él está prohibido es que el administrador dé poder a un tercero para contratar con el propio administrador pero no para contratar con el propio apoderado. Por ello “la doctrina hasta ahora mantenida por la DGRN sería inconsistente con el actual artículo 230.2.3º pues, si el resto de administradores puede dispensar a un administrador concreto de la situación de autocontrato aun careciendo ellos de las facultades para autocontratar, es porque las facultades del dispensado no son las mismas que las de los dispensantes, pues la prohibición de autocontratar es personal y no transferible a terceros”. Añade un último argumento de hecho consistente en que los dos administradores solidarios que dan el poder son los únicos socios lo que resulta de la escritura de constitución, número precedente de protocolo y de la constancia en la escritura de la titularidad real en ese momento de la sociedad.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación desestimado el recurso, pese a lo novedoso de su argumentación.

Señala la DG las características generales de toda representación, según doctrina y jurisprudencia:

— El ámbito de actuación del apoderado viene delimitado por el contenido del poder de representación otorgado a su favor.

— La valoración del contenido del poder de representación voluntario debe hacerse con el máximo rigor y cautela con el fin de evitar que se modifique el contenido del Registro en base a una actuación extralimitada del representante.

— Sobre la anterior base, en materia de autocontratación, “lo que interesa dilucidar es si en sede de representación voluntaria nuestro ordenamiento jurídico admite la actuación de un apoderado en conflicto de intereses”.

— Entre otras la Sentencia del TS de 29 de noviembre de 2001, afirma que «el autocontrato o negocio jurídico del representante consigo mismo es válido, en principio; no lo es cuando en casos concretos la ley lo prohíbe, porque advierte que puede haber conflicto de intereses y cuando, aunque la ley nada disponga, se produce tal conflicto; en todo caso, es válido cuando se ha autorizado expresamente en el poder de representación”.

— la autocontratación es válida y eficaz cuando viene precedida por la autorización del poderdante, sin que sea preciso que tal autorización reúna especiales requisitos de forma.

— Por ello tampoco existe prohibición de actuación cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato» (Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 22 de febrero de 1958 y 27 de octubre de 1966).

Pues bien “este esquema de cosas es aplicable al supuesto en que un administrador societario confiere un poder a un tercero en nombre de su principal persona jurídica por cuya cuenta actúa”.

En este sentido y como consecuencia de la doctrina general antes expuesta afirma la DG que “al igual que tiene vedado (el administrador) actuar cuando se encuentra en situación de conflicto de intereses, no puede atribuir a otro la posibilidad genérica de hacerlo pues sólo el principal, la sociedad cuya voluntad expresa la junta de socios, puede hacerlo”.

Por ello “no es un problema de suficiencia sino de existencia de poder de representación para actuar en un caso concreto aun cuando el representante ostente la facultad para el acto de que se trate”.

Rebate de forma contundente las tesis del recurrente de que esta doctrina “es incompatible con la nueva regulación introducida en el artículo 230 de la Ley de Sociedades de Capital. En realidad, ocurre lo contrario. La Ley 31/2014, de 3 diciembre, que modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo (no vigente en el momento de autorización de la escritura objeto de la presente pues entró en vigor el día 24 de diciembre de 2014), introduce una serie de modificaciones acordes con su finalidad en los artículos correspondientes a los deberes de los administradores, enfatizando su obligación de abstenerse de actuar en situación de conflicto de intereses con la sociedad (artículo 228, letras c y e, y su desarrollo en el artículo 229)”.

Según el Art. 230.2 “la situación de conflicto es ante todo un conflicto material que puede ser dispensado siempre que el interés de la sociedad quede salvaguardado” siendo la “la regla general … que la dispensa en un supuesto concreto la pueda otorgar el órgano de administración en los estrictos términos en que se pronuncia la norma; en los demás casos, la competencia corresponde a la junta general”.

Finalmente en cuanto al argumento del recurrente de que los poderdantes eran al mismo tiempo los únicos socios de la sociedad dice que el registrador no puede llevar a cabo una calificación conjetural, por muy claros que sean los indicios que puedan llevarla a ella y en el caso debatido “ni del Registro ni del documento presentado resulta que los dos administradores solidarios que comparecen al efecto de otorgar el poder sean los dos únicos socios en el momento de adoptar tal decisión; tampoco resulta que actúen constituidos en junta de la sociedad; bien al contrario, actúan en su condición de administradores”, por lo que dicho argumento no es posible tenerlo en cuenta en ningún caso”.

Comentario: Interesante decisión del CD, no por la doctrina que contiene en cuanto al fondo del asunto, que es reiteración de otras resoluciones anteriores (vid. Resolución de 18 de julio de 2006), sino porque hace una interpretación de las nuevas normas introducidas por la Ley de mejora del gobierno corporativo, Ley 31/2014, y porque aclara algo muy importante como es si el registrador puede tener en cuenta indicios independientes del documento calificado.

En relación con este punto se plantea el interesante problema de qué hacer cuando el poderdante, amén de administrador único, es socio único de la sociedad según resulta del registro. Parece que en este caso pudiera inscribirse la autorización para el autocontrato pues en una misma persona se reúne el carácter de órgano de administración y de junta general y ello además resulta del registro. Pero pese a ello si en la intervención de la escritura se dice que el compareciente los hace sólo como administrador, me inclino por la no posibilidad de inscribir la autorización del autocontrato contenida entre las facultades conferidas al apoderado. Dada la trascendencia de la facultad de autocontratar, parece de todo punto exigible que en la escritura de poder quede meridianamente claro que el poderdante comparece en la doble condición de administrador y de socios único y que en el otorgamiento se haga constar, para mayor claridad, que confiere poder en dicho doble concepto a los efectos de salvar la autorización para autocontratar contenida entre las facultades concedida al apoderado. A este respecto debe además tenerse en cuenta que aunque el registro conste que la sociedad es de un único socio, pudiendo entrar en juego el principio de legitimación,  en la realidad ello puede no ser así estando pendiente la constancia, o bien de cambio de socios único o bien de pérdida de la unipersonalidad. Creemos que el superior principio de seguridad jurídica así lo exige.(JAGV) PDF (BOE-A-2015-6078 – 6 págs. – 178 KB)   Otros formatos

 

158. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO.

EL AUTO DEBE ORDENAR LA CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS. Resolución de 28 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de auto recaído en expediente de reanudación del tracto.

Supuesto de hecho. Se presenta a inscripción un auto judicial dictado en expediente de dominio para reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Se califica el auto con el defecto subsanable de no ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias conforme dispone el artículo 286 RH. El recurrente alega en su escrito que si el objeto del expediente de dominio es la reanudación del tracto, el testimonio del auto aprobatorio, además de ser título inscribible, tiene necesariamente efectos cancelatorios respecto de las inscripciones contradictorias, como en el supuesto de hecho, que tienen más de treinta años de antigüedad y sin que se haya formulado oposición.

Doctrina DGRN. La DG desestima el recurso y reitera la doctrina que ha mantenido en este punto en numerosas resoluciones:

1. “ (…) Que es criterio constante de este Centro Directivo, que el auto judicial tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias… pues la nueva inscripción que se practique no trae causa de la inscripción anterior, que por ello ha de cancelarse y, aunque ello sea una consecuencia lógica del expediente de reanudación, es de competencia del juez y no del registrador cancelar asientos vigentes que se encuentran bajo la salvaguardia judicial (artículo 1.3º de la Ley Hipotecaria)

2. “ (…) La solución a esta cuestión formal viene impuesta por la normativa hipotecaria vigente sobre esta cuestión, en particular en el artículo 286 del Reglamento Hipotecario. Ya la Resolución de 7 de marzo de 1979 declaró que por mucho que se trate de un requisito de un rigor formal excesivo y no del todo justificado, constituye defecto subsanable el hecho de que el auto dictado para la reanudación del tracto sucesivo no contenga expresamente, como impone el artículo 286 del Reglamento Hipotecario, el pronunciamiento de cancelación de las inscripciones contradictorias”.

3. “(…) Dicho requisito se justifica porque hay un salto en el tracto sucesivo, y no una sucesión de titularidades, como así dispone el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario, dado que no se puede exigir a quien promueve el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho”.

4. “(…) En este sentido es importante distinguir dos aspectos relevantes: que una cosa es que el ejercicio de una acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, sin solicitar específicamente la nulidad o cancelación de los asientos contradictorios vigentes, pueda llevar implícita dicha petición, y otra muy distinta que el auto judicial que ha de resolver el expediente de tracto sucesivo no deba cumplir todas las manifestaciones y requisitos formales y sustantivos exigidos por la normativa aplicable al procedimiento”.

Comentario. Poco comentario se puede hacer a lo dicho por la Resolución como no sea destacar el criterio constante del Centro directivo en este punto, que tiene un fundamento legal expreso en el artículo 286 RH.

 Desde el año 1979 hasta nuestros días son numerosas las resoluciones –citadas en los “Vistos”- que se han pronunciado sobre el particular, y que han dejado claro que el auto judicial que resuelve un expediente de dominio para reanudar el tracto no tiene por sí mismo virtualidad cancelatoria, sino que necesita una declaración expresa del juez disponiendo que se cancelen las inscripciones contradictorias. (JAR)

PDF (BOE-A-2015-6079 – 3 págs. – 160 KB)   Otros formatos

 

159. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO. HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. 

Resolución de 29 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia declarativa de dominio.

Supuesto de hecho. Se dicta sentencia declarativa en procedimiento seguido contra herencia yacente y herederos desconocidos en rebeldía, y se pretende reanudar el tracto sucesivo presentando a inscripción el testimonio de la sentencia.

El registrador deniega la práctica del asiento por infracción del artículo 20 LH, que consagra el principio del tracto sucesivo.

Se alega por el recurrente que, en todo caso, por tratarse de una sentencia declarativa de dominio basada en la usucapión es título hábil para reanudar el tracto sucesivo.

Doctrina DGRN.

1.- Sobre los efectos del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH): En sede registral, el principio del tracto sucesivo “intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución española. Este principio, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (…).

2.- Sobre los procedimientos seguidos contra herencia yacente: “…la doctrina de este Centro Directivo, si bien matizada en sus últimos pronunciamientos, impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y de 5 de marzo de 2015). En el caso presente ninguna de estas circunstancias se ha producido, por lo que el defecto debe mantenerse por infracción del principio de tracto sucesivo (…)”..

3.- Sobre las sentencias declarativas y la reanudación del tracto sucesivo: “Es doctrina consolidada de esta Dirección General que el medio de reanudación del tracto de origen judicial sólo puede serlo el expediente de dominio con dicha finalidad, ya que su específico procedimiento asegura la citación de los titulares registrales tanto si las inscripciones contradictorias ostentan una antigüedad superior a los treinta años, bien en la forma establecida en el artículo 202.2 de la Ley Hipotecaria cuando es inferior de dicho plazo, pero sin dejar de lado que dicho expediente impone dar traslado al Ministerio Fiscal que asegure los intereses de dichos titulares registrales. La sentencia declarativa adolece de la falta de intervención del Ministerio Público, por lo que preceptiva intervención directa de uno de los interesados en la sucesión, o el nombramiento de un administrador judicial que preserve sus derechos, deviene imprescindible para poder proceder a la inscripción (…)”..

4.- Sobre inscripción de sentencias dictadas en rebeldía:

a) “…A estos efectos, resulta conveniente recordar el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que señala «mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros Públicos».

b) “… Es doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones de 28 de enero de 2013 y 29 de enero de 2015) que la inscripción o la cancelación de asientos proveniente de los pronunciamientos de una sentencia dictada en rebeldía exige el cumplimiento de los plazos de rescisión de dicha resolución judicial ya vistos en el artículo 524 de la ley procesal civil..

c) “…De manera añadida –y como ocurre en cualquier otro supuesto de justificación de la firmeza de las resoluciones–, es el interesado el que debe aportar la documentación que acredite el transcurso de los indicados lapsos temporales, o la firmeza de la resolución (…).

5.- Sobre el recurso gubernativo: En este momento cabe recordar que, en cumplimiento del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sólo puede ser objeto del recurso el título presentado a inscripción junto con sus documentos complementarios o aclaratorios en relación a la calificación verificada por el registrador en su nota de suspensión o denegación. Por ello, todos los medios de prueba aportados a posteriori por los interesados no pueden ser tenidos en cuenta a la hora de resolver la cuestión…”.

Comentario.

I.- Sobre los procedimientos seguidos contra herencia yacente.

1. Numerosas RR que han tratado de esta materia en los últimos años han sido comentadas en las secciones Informe mensual e Informe para opositores de esta página.

A la vista de ellas se puede decir que la DGRN ha suavizado con el paso del tiempo la rigidez manifestada en algunos casos, para llegar a una doctrina más matizada en sus últimos pronunciamientos, como reconoce la resolución que ahora comentamos.

a) Ejemplo de la rigidez dicha fue la 17 de marzo de 2009 (BOE 11 de abril de 2009), pues resolvió que la ausencia de un administrador que asuma la defensa jurídica de la herencia no puede entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, y ni siquiera mediante  el emplazamiento a uno de los hijos de la titular registral (sin justificación de que sea el único heredero).

Según este planteamiento, sólo se eximirían de la necesidad de nombrar administrador judicial de la herencia los casos en que hubieran sido emplazados todos los herederos previa justificación de su condición, es decir, acreditando el título sucesorio y su aceptación.

b) Este criterio fue corregido por numerosas resoluciones (incluso algunas de ellas muy próximas en fecha a la que acabamos de referirnos), consolidándose una doctrina que se puede resumir del siguiente modo:

2. Doctrina consolidada:

a) La exigencia de un administrador judicial no puede convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados sea puramente genérico, lo que sucederá cuando el causante no haya otorgado testamento que permita conocer quiénes son sus herederos ni sean conocidos los herederos abintestato..

b) No debe aplicarse, sin embargo, cuando de los documentos presentados resulte que el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. En este sentido, la doctrina jurisprudencial admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado aunque no haya acreditado su condición de herederos ni la aceptación de la herencia.

c) Entre los casos contemplados por algunas resoluciones cabe señalar los siguientes:

(i) Demanda dirigida contra la herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral, y además, como posibles herederas, contra dos hermanas del causante, aunque posteriormente repudian. Son supuestos de llamamiento a posibles herederos que excluyen la necesidad exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo.

(ii) La demanda dirigida contra herederos del titular registral y su cónyuge hace innecesario el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina referida del Tribunal Supremo.

(iii) La demanda dirigida contra herederos determinados del titular registral, existiendo incluso allanamiento de alguno de ellos, hace innecesario el nombramiento de un administrador judicial de la herencia aunque no se haya probado la aceptación de la misma por los emplazados.

Conclusión: Sólo si no se conociera el testamento del causante, ni hubiera parientes con derechos por ministerio de la Ley a la sucesión y la demanda fuera genérica a los posibles herederos es cuando procede el nombramiento del administrador judicial

Entre otras, se pueden citar. R.27 de julio de 2010. BOE 20 de septiembre de 2010. R.20 de agosto de 2010. BOE 27 de septiembre de 2010. R.19 de agosto de 2010. BOE 27 de septiembre de 2010. R. 8 de septiembre de 2011. BOE 20 de octubre de 2011. R. 8 de noviembre de 2011. BOE 5 de diciembre de 2011. R. 22 de marzo de 2011. BOE 13 de abril de 2011.

II.- ¿Cabe la reanudación del tracto sucesivo mediante sentencia declarativa? Tracto sucesivo y usucapión

1. Tracto sucesivo y sentencia declarativa:

Aunque la Resolución sienta como doctrina consolidada que el medio de reanudación del tracto de origen judicial sólo puede serlo el expediente de dominio, tal afirmación no debe llevarnos a excluir en todo caso la reanudación del tracto sucesivo mediante una sentencia declarativa, sino a exigir que en el procedimiento del que deriva la sentencia se hayan cumplido los requisitos específicos del expediente de dominio, a saber, el emplazamiento de los titulares registrales y el traslado del expediente al Ministerio Fiscal.

Tracto sucesivo y usucapión:

a) En la 11 de mayo de 2012. (BOE 12 junio 2012) se plantea un caso de reanudación del tracto sucesivo mediante una sentencia declarativa reconociendo la usucapión producida contra el titular registral. Del texto de la Resolución resultan las siguientes consecuencias:

(i) La sentencia declarativa de dominio puede ser titulo hábil para la reanudación del tracto sucesivo siempre que se hayan observado en el procedimiento los tramites específicos previstos para los expedientes de dominio en los artículos 200 y ss LH,  entre otros: el emplazamiento a los titulares intermedios y la intervención del Ministerio Fiscal.

(ii) De no cumplirse lo establecido en dichos artículos no puede ser considerada titulo apto para la reanudación del tracto.

(iii) Caso distinto es el de la sentencia declarativa del dominio por usucapión contra el titular registral, que sí seria inscribible de acuerdo con las normas generales y sin necesidad de observar los trámites y cautelas previstos para el expediente de dominio como se desprende del artículo 36 LH.

En uno y otro caso el papel que desempeñan los títulos presentados por el demandante son distintos, pues, mientras que la reanudación del tracto se fundamenta en el encadenamiento o sucesión de los títulos privados traslativos del dominio, de modo que por la sucesión de títulos se llegue hasta el titular registral, en la demanda por usucapión esos títulos privados son considerados como títulos traslativos no perfectos y son aportados como justos títulos a los efectos de apreciar la usucapión.

b) En 6 de mayo de 2009 (BOE 30 de mayo de 2009), R.30 de abril de 2009 (BOE 30 de mayo de 2009) y R.6 de mayo de 2009 (BOE 30 de mayo de 2009) se plantea la inscripción de testimonio de la sentencia firme para causar inscripción a favor de la demandante de determinadas fincas. Algunas de ellas figuran inscritas a favor de una persona que no fue parte en el procedimiento, y si bien en la demanda se hizo constar que dichas fincas fueron heredadas por la demandante de dicha titular registral, tal circunstancia no fue acreditada en el procedimiento. La Sentencia declara que la demandante ha adquirido por usucapión extraordinaria, lo que impide oponer a la inscripción el principio del tracto sucesivo.

 Dice la DGRN lo siguiente: “…declarándose por la sentencia que la demandante ha adquirido por usucapión extraordinaria, es decir, por haberla poseído más de treinta años, hay que rechazar el defecto, como indirectamente hace la sentencia al decir que, aunque esté alegado pero no acreditado que la demandante sea heredera de la titular registral, tal no acreditación no es necesaria cuando se ha acreditado la usucapión por más de treinta años. Por ello, entender ahora que hace falta acreditar tal cualidad de heredero en la demandante sería entrar en el fondo de la sentencia, cosa que está vedada al Registrador”.   (JAR)

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160. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO.

ADQUISICIÓN DIRECTA DEL DITULAR REGISTRAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES. Resolución de 29 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se deniega la inscripción del testimonio de un auto de reanudación de tracto.

Supuesto de hecho. Se presenta a inscripción auto dictado en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo con las siguientes circunstancias: a) Los promotores del expediente adquirieron el dominio directamente de los titulares registrales en escritura pública, que sólo causó inscripción parcial por haberse calificado de insuficiente la representación alegada. b) Los promotores (recurrentes) alegan la procedencia del expediente de dominio por haber fallecido los titulares registrales y, en consecuencia, ser imposible subsanar el defecto.

Doctrina DGRN. La DG desestima el recurso y reitera su conocida doctrina sobre el particular:

1. En el caso presente “…no hay verdadera interrupción del tracto, al haber adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral.

El expediente de dominio no cabe (como ya destacó la R. 30 de mayo de 1988) cuando el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, “…sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), (o) el de falta del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden superarse por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20-V-1.º de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria) (…)”.

3 “Esta doctrina, con los matices aplicables a cada caso, ha sido reiterada en numerosas Resoluciones (cfr. las citadas en los «Vistos»), sin que el argumento de la extraordinaria dificultad contenida en ciertas Resoluciones de este Centro Directivo para casos muy cualificados se considere aplicable al presente. En este sentido, cabe recordar que dicha doctrina siempre contempla la extraordinaria dificultad para elevar un documento privado a documento público (cfr. Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 y 24 de marzo de 2015), es decir, para llenar el requisito de los artículos 1279 y 1280 del Código Civil, pero no para ratificar un documento público al que nunca se ha prestado consentimiento por los titulares registrales (cfr. artículos 1259 y 1727 del Código Civil).

4. Reitera una vez más su doctrina sobre la excepcionalidad del procedimiento de reanudación del tracto sucesivo y la consecuente aplicación rigurosa de los requisitos que deben observarse para su eficacia. Tal excepcionalidad resulta de lo siguiente:

a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias;

b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y

c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 de la Ley Hipotecaria)”.

5 Otras cuestiones que la Resolución resuelve son las siguientes:

a) es imprescindible la constancia en el título de todas las circunstancias personales que la legislación hipotecaria exige para identificar al futuro titular registral y el carácter de su adquisición.

b) La falta de coincidencia entre la descripción documental y registral de la finca con la descripción catastral no es defecto oponible para la inscripción, pues no se trata de rectificar la misma sino de reanudar el tracto. Por tanto, siempre que la finca esté identificada en el expediente no cabe oponer tal discrepancia ni alegar dudas sobre la misma. (13 noviembre de 2012)-

c) Es necesaria la citación a titulares registrales, titular catastral y, en su caso, poseedor de hecho (arts. 20, 201 y 202 LH). (JAR)

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161. SEGREGACIÓN SIN LICENCIA. DERECHO INTERTEMPORAL.

Resolución de 5 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Elche n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compra.

En escritura otorgada en el año 1986 se segrega y vende una finca rustica de cuarenta y dos áreas de cabida

 Ahora dicha escritura se presenta en el Registro de la Propiedad acompañándose  certificación expedida por el coordinador de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de fecha 24 de julio de 2014, con el visto bueno del teniente de alcalde de Ordenación Urbana, Infraestructuras y Asesoría Jurídica, en la que «se entiende la innecesaridad  de licencia de segregación«.

 El registrador, entendiendo que es de aplicación la Ley 10/2004 de la Generalitat Valenciana, del Suelo no Urbanizable de Comunidad Valenciana, actualmente vigente al ser la segregación un acto de naturaleza eminentemente registral, suspende la inscripción.

La DG comienza por resolver el problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro, en el año 2014, de una escritura en la que, por razón de la fecha de otorgamiento, se practica una segregación realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula. Y a tal efecto, tras reseñar y comentar determinada jurisprudencia, señala que tal cuestion “debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior -cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil-. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.”

Y recuerda y reitera su criterio, fijado en la resolución de fecha 17 de octubre de 2014, que  “reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas” (…) y que “»no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso, además, que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse” (…)  “ De modo análogo, ambas vías jurídicas han de ser también posibles, y los son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa -cfr. artículo 238 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalidad Valenciana-, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de unidades mínimas de cultivo que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial, el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio -norma adjetiva o procedimental- en cuanto al deber del registrador de remitir copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio -cfr. Resolución de 25 de abril de 2014-.

En el supuesto de hecho de este expediente, además de haber transcurrido sobradamente los plazos de prescripción de la posible infracción, está claro que no se han ejercido por parte del Ayuntamiento acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística, antes bien al contrario en la certificación aportada se declara expresamente la innecesaridad del otorgamiento de licencia, con lo cual se cumple el requisito exigido en la legislación de aplicación.

Por todo ello, la DGRN revoca la calificación registral. (JDR)

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162. DENOMINACIÓN SOCIAL PARECIDA A UNA MARCA: TABACALERA. 

NO ES ADMISIBLE COMO DENOMINACION SOCIAL LA DE “TABACALERA ESPAÑOLA”. Resolución de 5 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil central I, por la que se deniega la reserva de una denominación.

Hechos: Se solicita del Registro Mercantil Central la denominación social de “Tabacalera Española, S.A.”.

El registrador central deniega la denominación pues “al amparo de los artículos 408.1 y 407.2 del RRM deberá aportarse autorización de la persona física o jurídica afectada, en este caso: Altadis, S.A (titular de la marca Tabacalera); Tabacalera, S.L.”.

Se pide por el solicitante aclaración a la denegación y el registrador mercantil central alega lo siguiente: “de acuerdo con lo previsto en el art. 407.2 del vigente Reglamento del Registro Mercantil, en concordancia con la disposición decimocuarta de la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas, las autoridades registrales denegarán el nombre social solicitado si coincidiera o pudiera originar confusión con el de una marca o nombre comercial notorio o renombrado, sea o no de nacionalidad española. A estos efectos, la marca «Tabacalera» goza de notoriedad en el tráfico mercantil, lo cual condiciona la concesión de la denominación solicitada a la obtención de la autorización pertinente por parte del titular de dicha marca”.

El interesado, tras la confirmación de la calificación por el registrador sustituto, interpone recurso en el que, en síntesis, alega que el término «Tabacalera» es un signo genérico, de uso generalizado para las labores del tabaco, que en cuanto a la marca, solicitada a la Oficina Española de Patentes y Marcas la inscripción del nombre comercial «Tabacalera Española TE», y tras ser publicada dicha solicitud en el «Boletín Oficial del Propiedad Industrial», no ha existido oposición por parte de ninguna sociedad dedicada a las labores del tabaco y que  “desestimar la presente solicitud cuando existen hasta veintitrés denominaciones sociales y marcas que utilizan el término «Tabacalera», tanto en el Registro Mercantil como en el Registro Marcario, supone un agravio comparativo”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Lo primero que hace la DG es aclarar los motivos de la denegación que eran dobles: Por una parte la coincidencia con otra sociedad ya registrada bajo el nombre de “Tabacalera” y por otra por la coincidencia con una marca protegida.

En cuanto al primer problema el CD recuerda su doctrina sobre la identidad total y lo que llama “cuasi identidad” o “identidad sustancial”. Aquí se produce esa identidad pues el término “española”  es un término genérico y por tanto vacío de contenido “por carecer de suficiente efecto distintivo, pudiendo considerarse que existe identidad jurídica entre la denominación que se solicita «Tabacalera Española, S.A.», y la ya existente «Tabacalera, S.L.»

En cuanto al otro problema planteado, es decir el conflicto entre denominación social y marca,  “deriva de la no siempre clara distinción entre la identificación del empresario como persona jurídica y la de la empresa o actividad empresarial que lleva a cabo, y de que el deslinde entre la vertiente jurídica y la económica competitiva de las sociedades actuantes en el mercado puede ser difícil de percibir por los operadores del mismo desde el momento en que, para tales operadores, la denominación social es un factor de diferenciación”.

Por ello “no podrán reservarse por el Registro Mercantil Central denominaciones sociales que coincidan con signos distintivos notorios o renombrados” que son los que sean generalmente conocidos por el sector pertinente del público al que se destinen los productos, servicios o actividades que distinguen dicha marca o nombre comercial”.

Pues bien la DG tras hacer una pequeña historia sobre el monopolio de tabacos en España, llega a la conclusión de que tanto “por duración, como por intensidad”, la marca Tabacalera  “es notoriamente conocida en todo el ámbito nacional y asociada con los productos del antiguo monopolio estatal y, posteriormente, a los de la compañía que resultó de su privatización”, es decir Altadis, S.A.

Comentario: Interesante recurso en el que se abordan dos interesantes problemas como son los relativos a la identidad de denominaciones, cuando no es absoluta, y a la identidad o posible confusión de una denominación social con una notoria marca comercial. Su lectura es muy recomendable pues en ocasiones esas marcas comerciales sólo van a ser notorias o renombradas en determinado marco geográfico siendo por tanto posible que ello no sea detectado por el Registro Mercantil Central y tenga que ser objeto de calificación por el Registro Mercantil provincial en el momento de la inscripción de la sociedad. Por tanto es un problema que debemos tener muy presente para la debida calificación de las denominaciones sociales.

Como obiter dicta de gran interés dice la resolución que dado que el titular de la marca o signo notorio no puede oponerse a la concesión de la denominación, “ha de ser el registrador Mercantil Central quien actúe de oficio, en defensa tanto del interés particular de quien no puede defenderse por sí en este procedimiento, como en defensa del interés general de la ausencia de confusión en el tráfico mercantil y en el mercado”, frase que pone de manifiesto la trascendencia de la función registral no limitada al ámbito de la propia concesión de la denominación sino que también alcanza al registrador mercantil provincial.  “Tal defensa del interés general”, sigue diciendo la DG, “ha sido reconocida por el Tribunal Supremo… remarcando que los preceptos de la Ley de Sociedades Anónimas y Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (hoy, Ley de Sociedades de Capital) y del Reglamento del Registro Mercantil que disciplinan esta materia constituyen normas de carácter imperativo que rigen en interés, no solamente de las sociedades afectadas, sino de todos quienes participan en el tráfico mercantil”. (JAGV)

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163. HERENCIA. FUERO DE BAYLIO. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL HEREDERO. DERECHO DE TRANSMISIÓN. 

Resolución de 6 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Olivenza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencias.

Hechos: Se formaliza en Olivenza (ciudad en que rige el llamado Fuero del Baylío) una escritura de herencia de unos cónyuges A y B, en la que intervienen sus tres hijos, C, D, y E. Ésta última heredera E hace constar que se encuentra viuda, al tiempo de la formalización de la herencia (aunque estaba casada cuando fallecen sus dos padres). La notario autorizante, no recoge, en la escritura de herencia de ambos padres, manifestación alguna en cuanto al estado civil de la hija viuda E con anterioridad a la formalización de la herencia paterna y materna, ni al tiempo del fallecimiento de cada uno de sus dos padres (fallecidos hacía bastante tiempo), además tampoco hace constar cual era el régimen económico matrimonial de la dicha heredera E, ni si éste era el correspondiente al Fuero del Baylío, ya que la misma tenía vecindad de la localidad de Olivenza (localidad donde tradicionalmente rige este Fuero). En la formalización de la herencia referida de ambos padres, los bienes hereditarios (dos locales) se adjudican a los tres hijos, en proindiviso y por terceras partes iguales. 

La registradora:  rechaza la inscripción en cuanto a la heredera E, ya que siendo vecina de Olivenza y siendo el régimen legal supletorio de dicha localidad el del Fuero del Baylío, ha de expresarse en la escritura de herencia: a)  la fecha del fallecimiento del esposo de E (le llamaremos en adelante E’) y b) si éste había fallecido con posterioridad a los dos causantes y padres de la heredera E, ya que, en este caso, sería exigible la comparecencia de los herederos de dicho cónyuge premuerto (‘E), acompañando la certificación de defunción de éste, el certificado de última Voluntad y testamento o declaración de herederos del mismo, ya que, conforme al Fuero del Baylío, si bien, en vida de los cónyuges, cada uno puede disponer de sus bienes privativos, libremente, fallecido uno de ellos, se hacen comunes todos sus bienes, ya sean comunes o privativos y ya les pertenezcan por título oneroso o privativo (STS 8 febrero 1892), y como consecuencia de esta comunidad universal que se constituye, ésta comunidad (de la que forma parte el esposo fallecido E’) se integra también por los bienes que la hija E haya recibido de sus padres y de ahí la exigencia de la intervención de tales herederos de ‘E, en la herencia de los padres de la hija E.

La notario: alega que, realmente, la fecha que juega en orden a la formación de la comunidad universal de los esposos, en el Fuero del Baylío, no es la de la formalización de la herencia y adjudicación de  los bienes hereditarios paternos (llevada a cabo cuando la esposa estaba viuda) sino la fecha del fallecimiento de ambos padres, en cuya fecha la heredera, se encontraba casada, por lo que todavía no se había constituido la referida comunidad conyugal universal, pues los efectos de la aceptación y en su caso repudiación de cualquier herencia se retrotraen a la fecha de fallecimiento de sus causantes (art 989 del c.c.). Por tanto, si la hija E estaba todavía casada, al tiempo de la muerte de sus padres, no sería precisa, en la partición de las herencias paterna y materna, ni la comparecencia de su cónyuge ‘E, ni de sus herederos, y ello dado que la comunicación de bienes se produce al tiempo de la disolución del matrimonio de E y ‘E, pero no antes.

Pero es que además la heredera E, debe tener libertad para aceptar o repudiar la herencia de sus padres, que son actos enteramente voluntarios y libres (art 988 c.c.) y si se exigiera la intervención de los herederos de ‘E, podríamos estar, en contra de la voluntad de la heredera E, en una aceptación tácita de herencia por partes de tales herederos de ‘E (art 1000 c.c.).  Por tanto la hija E viuda tiene libertad para aceptar o renunciar a la herencia paterna, sin necesidad de la intervención ahora de los herederos del esposo E’.

Doctrina de la DG: La DG da solución a los distintos problemas que plantea, un Fuero, del que no existe ningún texto escrito, y da en parte la razón a la Registradora, en el sentido de que, con base en el Reglamento Notarial, en la escritura de herencia de los padres de E, se tenía que haber indicado la fecha de fallecimiento del esposo de E, y el régimen económico del

Olivenza (Badajoz) Iglesia de Santa María Magdalena. Por José Luis Filpo Cabana.

Olivenza (Badajoz) Iglesia de Santa María Magdalena. Por José Luis Filpo Cabana.

matrimonio, cosa que no se hizo.

   Además y sobre la base de un estudio histórico, interesante pero un poco abrumador, y más pensando que, a mi juicio personal, lo que interesa en una Resolución, es una argumentación práctica y breve, más que un estudio doctrinal, sienta las siguientes bases para la solución del problema planteado, con apoyo,  en relación con la aplicación del dcho de transmisión al Fuero del Baylío, de una sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 16 de junio de 2000,  y dice literalmente, lo que sigue:

1.- Momento en que se produce la comunicación de bienes en el Fuero del Baylío:

Para la DG, basada en la STS 8 febrero 1892, las de la Audiencia Provincial de Badajoz de 4 de mayo de 2000 y 3 de abril de 2002, y las Rs de la Dirección General de 19 de agosto de 1914 y 11 de agosto de 1939, la comunicación de bienes conforme al Fuero del Baylío, y por tanto la comunidad universal entre ambos esposos, se produce en el momento de disolución del matrimonio por fallecimiento de uno de ellos (o divorcio u otra causa de conclusión del matrimonio), y en dicha comunidad universal quedan incluidos todos los bienes y derechos de contenido patrimonial, adquiridos por uno u otro cónyuge, antes y durante el matrimonio, por título oneroso y lucrativo, y por tanto también los bienes adquiridos por la esposa (E) en la herencia de sus padres A y B, deferida en el momento del fallecimiento de dichos padres, si en tal momento se encontraba aún en estado de casada, quien al tiempo de la partición se encontraba ya viuda.

2.- Fuero del Baylío y heredero viudo:

En las herencias en que comparezca heredero viudo cuyo matrimonio, tras una indagación notarial al respecto, resulte haber estado sujeto al régimen del Fuero del Baylío, será necesario hacer constar la fecha del fallecimiento del cónyuge premuerto del heredero viudo. Si dicho finado cónyuge premurió a los causantes de la herencia que se formaliza, no se planteará problema alguno. Pero si falleció con posterioridad entonces habrá que distinguir los siguientes casos:

a) En caso de que el heredero o heredera viudos renuncien a la herencia de sus padres o primeros causantes, no será necesaria la comparecencia ni citación de los herederos del segundo causante.

b) En caso de que el heredero o heredera viudos se limitara a aceptar la herencia sin hacer partición convencional ni adjudicaciones, tampoco sería necesaria la comparecencia de los herederos del segundo causante, pudiéndose practicar a petición de los interesados, anotación preventiva de derecho hereditario conforme a los artículos 42.6.º y 46 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento.

c) Si lo que se pretende es la partición convencional o adjudicaciones a favor de la viuda o viudo, aun cuando fuera la única heredera llamada a la herencia de sus padres o primeros causantes sería necesario:

1.º Hacer constar en la escritura de partición de herencia, el nombre y circunstancias del cónyuge-finado de la heredera y la fecha de su fallecimiento, y determinar por el notario el régimen económico matrimonial.

2.º Si el régimen económico del viudo o viuda era el del Fuero de Baylío, sería necesaria la comparecencia de los herederos del finado cónyuge, quienes podrán libremente aceptar la herencia de éste, de la que forma parte la mitad (por dimidio) del «derecho hereditario in abstracto» de la viuda sobre la masa hereditaria de sus padres o primeros causantes (cfr. sentencias de la Audiencia Provincial de Badajoz anteriormente citadas), y en tal caso, hacer junto con los demás condóminos la partición y adjudicación de los bienes de la herencia de los primeros causantes, sin necesidad, si no quieren, de partir otros bienes o derechos propios de la herencia del cónyuge, lo cual podrán hacer en un momento posterior; pues si bien es cierto que la aceptación de la herencia no puede ser parcial (artículo 990 del Código Civil), es perfectamente posible que la partición sí sea sólo de algunos bienes; o bien pueden renunciar a la herencia del finado cónyuge, por sus herederos, en cuyo caso sería necesario determinar, ante la renuncia de los llamados en primer lugar quienes pasan a tener la condición de herederos del segundo, aplicando, según proceda, la sustitución vulgar, el derecho de acrecer, o el llamamiento a los herederos legales del siguiente grado.

Igualmente si los llamados a la herencia del cónyuge-finado o segundo causante se niegan a comparecer en la escritura de aceptación y partición de herencia del primer o primeros, faltaría el presupuesto básico de legitimación de la partición convencional que es el consentimiento de todos los partícipes; siendo necesario en tal caso acudir a la vía judicial conforme al artículo 1.059 del Código Civil.

Comentario: La verdad es que la Rs es muy compleja y de difícil resumen, pero intento que queden claras unas ideas:

Momento de la constitución de la Comunidad Universal: La primera es que el régimen económico matrimonial del Fuero del Baylío, permite que cada cónyuge pueda actuar libremente, durante su matrimonio, respecto de sus bienes propios, de suerte que, por sí solo, puede vender, comprar, hipotecar etc.. sin necesidad del consentimiento ni intervención del otro. Es al tiempo de la muerte del otro cónyuge, o del divorcio, separación etc.. cuando surge una comunidad universal, en la que se integran todos los bienes materiales o inmateriales, muebles o inmuebles, comunes o privativos, de ambos cónyuges y es esta comunidad la que se divide por partes iguales.

El problema del derecho de transmisión: El anterior es el supuesto fácil y normal, pero los problemas surgen, como en el caso de la Rs comentada, con el posible dcho de transmisión, como sucede cuando muere uno de los cónyuges y existen otros actos que pueden influir en el activo o pasivo de dicha comunidad, y tal es el caso del cónyuge viudo hoy que, estando casado, recibe bienes de sus padres o parientes por herencia o por donación u otro título. En estos supuestos hay que fijar claramente el hecho y el momento que da lugar a la comunidad universal.

En el presente caso, cuando la hija formaliza la herencia se encuentra viuda, pero no se sabe si también lo estaba o se encontraba casada (que parece ser es lo que ocurre) cuando fallecen sus padres. Y aquí se produce el problema de la aplicación del 1006 del c.c. a dicha herencia, supuesto que no encaja muy bien con el Fuero del Baylío, el cual arranca, nada menos que de la ley 12, título IV, libro X de la Novísima Recopilación, que contiene una Resolución de Carlos III del año 1778, que aprueba una Observancia del Fuero, concedido a la villa de Alburquerque por Alfonso Téllez, su fundador, que era yerno de Sancho II, Rey de Portugal (nada menos).

Solución de la DG: si la heredera o heredero viudo lo estaba ya cuando fallecen sus padres, no hay problema, los bienes adquiridos no se integran en la masa universal. Pero si el cónyuge hoy viudo, estaba casado al tiempo del fallecimiento de los padres, y resulta que la herencia se formaliza estando viuda o viudo, hay que dar entrada a los herederos del cónyuge fallecido, por aplicación del Fuero. Y la solución salomónica que se da no es muy convincente: si lo que se acepta o repudia es el derecho in abstracto, pero sin partición, no se precisa la intervención de los herederos del cónyuge finado (por tanto la viuda o viudo puede renunciar o aceptar por sí solo). Pero si lo que se hace es una partición “convencional” (así la llama la DG) con adjudicaciones, deben venir tales herederos del cónyuge fallecido y en tal caso, puede ocurrir que el viudo acepte y los herederos del finado no lo hagan o se nieguen a comparecer: en estos casos hay que ir buscando a los herederos hasta dar con quienes acepten (hijos, sustitutos, herederos abintestato etc..) o en su caso hay que ir a una partición judicial (¡si Sancho Téllez levantara la cabeza y viera donde nos ha metido!).

De todas formas y como me parece interesante, me propongo, si Dios quiere, hacer un pequeño estudio sobre el Fuero del Baylío en el próximo informe notarial del mes de mayo. (JLN)

Ver informe íntegro de la Registradora, muchos de cuyos argumentos fueron recogidos por la doctrina de la Dirección General.

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164. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE UN ANEJO. 

Resolución de 6 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Calahorra, por la que se suspende la inscripción de una desvinculación de elemento en régimen de propiedad horizontal.

Hechos: Se otorga una escritura de segregación de un anejo de una vivienda, dentro de una propiedad horizontal. El anejo es una buhardilla que pasa a ser finca independiente. Hay una cláusula estatutaria que permite la división o segregación sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios y se aporta también licencia municipal y un plano.

La registradora, aun admitiendo la validez de la cláusula estatutaria, suspende la inscripción pues considera que es necesario el acuerdo de la Comunidad de Propietarios porque en la inscripción de dicha buhardilla no consta ni su superficie ni linderos y ahora sí se precisan dichos datos, por lo que pueden ser afectados otros elementos privativos y ello puede implicar modificación del título constitutivo de propiedad horizontal.

La interesada recurre y alega que no es necesario tal acuerdo porque la jurisprudencia y la propia DGRN han admitido la validez de dicha cláusula.

La DGRN desestima el recurso alegando que la fijación de linderos y superficie del nuevo elemento implica una modificación de la propiedad horizontal, y que la cláusula estatutaria, aunque válida, no ampara dichas operaciones. Se remite para ello a su doctrina contenida en la Resolución de 15 de Marzo de 2004. A continuación hace un repaso de su doctrina en los casos contemplados en varias resoluciones posteriores, ninguno de los cuales es igual al presente.

COMENTARIO.- Un poco rigurosa esta postura por cuanto se vacía de contenido la cláusula estatutaria inscrita. Cabe otra interpretación: si se puede desvincular el anejo sin autorización de la junta de propietarios (lo más) se puede precisar su superficie y linderos (lo menos), máxime si el Registro ya publicaba la existencia de esa buhardilla como elemento privativo, aunque no mencionara metros y linderos teniendo en cuenta que no se modifican los restantes elementos privativos.

Imaginemos que sería el mismo caso, frecuente en la práctica, en el que un promotor se reserva el derecho de dividir el sótano, como finca única, en plazas de garaje independientes, y que después va segregando una a una, o bien las vende por cuotas indivisas con asignación del uso exclusivo de una determinada plaza, con metros y linderos, pero no se ha especificado en la cláusula estatutaria de reserva que ello conlleva la facultad de fijar los linderos y los metros de las plazas a segregar. En la práctica nunca se especifica porque se entiende implícita dicha facultad. (AFS)

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165. REDUCIÓN DE CAPITAL SOCIAL

EN ANÓNIMAS, SEA CUAL SEA LA CAUSA DE LA REDUCCIÓN, EL ACUERDO SIEMPRE DEBE SER OBJETO DE PUBLICIDAD EN EL BORME Y EN LA WEB DE LA SOCIEDAD, O EN SU DEFECTO EN UN DIARIO. REQUISITOS SI ES CON CARGO A BENEFICIOS O RESERVAS LIBRES.

Resolución de 7 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aumento de capital para redondeo, reducción de capital social por amortización de acciones propias y remuneración de acciones.

Hechos: Se trata de unos acuerdos de una sociedad anónima, no se especifica si lo fueron en junta universal y por unanimidad, por los que se aumenta el capital para redondeo y después se reduce por amortización de acciones propias.

 El registrador suspende la inscripción por estimar necesaria la publicación del acuerdo de reducción en el Borme y en la web de la sociedad, y por no manifestarse que ningún acreedor se ha opuesto en el plazo de un mes desde  la última publicación. Aclara que no es aplicable el artículo 335.c. de la LSC, que excluye la oposición de los acreedores, porque las acciones amortizadas no fueron adquiridas a título gratuito.

 El notario recurre. Parte de la base de que la reducción se hace  con cargo a beneficios o a reservas libres  y por tanto es indiferente el título de adquisición de las acciones amortizadas. Por ello para él es claro que “si se dota una reserva indisponible por el mismo importe que el capital reducido, no hay prejuicio posible, ni para los acreedores ni para ningún tercero, pues no hay minoración de la garantía patrimonial. Por tanto parece absurdo que  si los acreedores no pueden oponerse haya que publicar el acuerdo. Deberá publicarse cuando se disponga de la reserva indisponible.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Según el CD, aún admitiendo los razonamientos del recurrente, lo que “no queda acreditado en la escritura es que la reducción del capital social se haya realizado precisamente con cargo a reservas o beneficios libres requisito imprescindible para aplicar la excepción prevista en el apartado c) del artículo 335 de la Ley de Sociedades de Capital, a la oposición de los acreedores a la reducción de capital social. Pero no sólo eso sino que, aún admitiendo la no existencia de oposición de acreedores, “la literalidad del artículo 319no exceptúa la publicidad en ningún supuesto de reducción del capital social e incluso el artículo 324, cuando regula la reducción por pérdidas, supuesto  en que no existe claramente derecho de oposición de los acreedores, da por supuesto que la publicación debe hacerse.

Comentario: Ya desde la Resolución de la DG de 1 de octubre de 2004, ratificada por otras posteriores, se vino a establecer la misma doctrina que ahora se recoge en esta resolución. Es decir que la publicidad del acuerdo de reducción del capital social, en sede de anónimas, es totalmente necesaria exista o no exista posible derecho de oposición de acreedores.  De lo único que se podrá prescindir, si no existe derecho de oposición, es de la manifestación de que ningún acreedor se ha opuesto al acuerdo y por consiguiente la escritura podrá otorgarse sin necesidad de esperar a que transcurra el plazo de un mes de posible oposición de los acreedores sociales.

Cuestión distinta es si en  estos casos de inexistencia de derecho de oposición sería conveniente, en aras de una minimización de costes en publicidad en principio innecesaria, que el legislador debiera modificar los artículos  319 y también el artículo 324 de la LSC en el sentido de que la publicidad establecida sólo sería precisa en caso de existencia de derecho de oposición de acreedores,  Pero ello es función del legislador y no del intérprete que ante la claridad de unos preceptos legales debe limitarse a cumplirlos. Para nosotros es obvio que con la actual política de simplificación y de supresión de costes al funcionamiento de las empresas, pudiera muy bien eliminarse esta publicidad,  si bien en el caso de la resolución debería sustituirse, si la reducción se hace a cargo de beneficios o reservas libres que pasan a ser indisponibles, por la aprobación de un balance de donde resultara dicha circunstancia.

Ni que decir tiene que en estos casos, si se quiere prescindir de la manifestación de que ningún acreedor se ha opuesto,  deberá acreditarse mediante el pertinente balance la realidad de que la reducción se hace tal y como se dice, es decir con cargo a beneficios y reservas libre. Para ello deberá   unirse a la escritura un balance del que resulten esas reservas o beneficios y después otro balance, debidamente aprobado por la junta, del que resulte la conversión de esas reservas o beneficios libres en reserva indisponible por amortización de acciones.(JAGV) PDF (BOE-A-2015-6347 – 5 págs. – 171 KB)Otros formatos

 

166. TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD ANÓNIMA EN LIMITADA. CONSTITUCIÓN DE RESERVA INDISPONIBLE.

LA TRANSFORMACIÓN SE RIGE POR LA LAS NORMAS DE LAS LIMITADAS SALVO EN CUANTO A LA REDUCCIÓN DE CAPITAL SI ESTA ES POR CONDONACIÓN DE DIVIDENDOS PASIVOS.  Resolución de 8 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de reducción de capital y simultánea transformación de sociedad anónima en sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Se trata de una escritura de transformación de sociedad anónima en sociedad limitada en la que como operación previa se hace una reducción de capital por condonación de dividendos pasivos y por restitución de aportaciones, constituyéndose una reserva indisponible, y sin darle publicidad al acuerdo de  reducción. En la escritura se manifiesta la inexistencia de acreedores.

El registrador en su nota plantea la cuestión de si serán los requisitos de la anónima o los de la limitada los aplicables al caso. Cita la RDGR 16–IX–09 que concluye que las disposiciones aplicables son las que rijan el tipo social de destino, en este caso la sociedad limitada.

Supuesto lo anterior plantea los siguientes defectos:

1º. Dado que en la sociedad limitada no es posible la reducción por condonación de dividendos pasivos, a este reducción debe aplicarse las normas de las anónimas y publicarse el acuerdo.

2º. En cuanto a la reducción por restitución de aportaciones debe indicarse la identidad de los socios a los que se les restituye el capital, la suma restituida y que ello ha sido llevado a cabo.

Y ello aunque en la escritura se dice que se constituye la reserva  indisponible prevista en el art 335.c) LSC, pues ni es aplicable en este caso, ni se prevé para el caso de condonación de dividendos pasivos.

El notario recurre. Dice que resulta incongruente y contradictorio que exponga como motivo de denegación el incumplimiento de los requisitos exigidos a las sociedades anónimas, cuando lo que se realiza es una transformación de sociedad anónima en sociedad limitada, que hay que considerar la operación en su conjunto, salvándose todos los obstáculos cuando, como en el presente caso, se han preservado todas las garantías de acreedores mediante la constitución de una reserva indisponible

Doctrina: Se revoca la calificación registral salvo en lo relativo a la necesidad de publicación del acuerdo de reducción, de conformidad con el artículo 319 de la Ley de Sociedades de Capital.

En cuanto a la reducción por condonación de dividendos pasivos, confirma la aplicabilidad de la norma establecida para las anónimas, si bien añade que “nada obsta a la aplicación del artículo 335.c) al supuesto de rebaja del capital por condonación de dividendos, dotándose, al tiempo, la reserva indisponible que el propio artículo preceptúa, «reserva por capital amortizado», con cargo a las reservas libres o beneficios, y por la cuantía de los dividendos condonados (cfr. Cuenta 1142 del Plan General de Contabilidad).

Sobre la reducción del capital por restitución de aportaciones razona que “como la constitución de la reserva indisponible ha de hacerse constar, en su caso, en la inscripción de la reducción de capital (artículos 201 y 202 del Reglamento del Registro Mercantil), el acuerdo sobre su disponibilidad supone un acto que modifica el contenido del asiento practicado (artículo 94.13.º del Reglamento), y en tal sentido susceptible de reflejo registral. Para obviar tal responsabilidad solidaria, los socios de la limitada podrían acudir, bien a la publicación o notificación del acuerdo, en los términos del artículo 333 de La Ley de Sociedades de Capital, si ello estuviera previsto en los estatutos, bien constituir (o más bien «traspasar») la reserva creada como indisponible ex artículo 335, a reserva indisponible ex artículo 332.

“La consecuencia inmediata, de presente, de la actual dotación de la reserva indisponible en base al artículo 335 (o mejor dicho, de la que sólo será posible disponer con los mismos requisitos exigidos para la reducción de capital), es la exclusión del derecho de oposición de los acreedores, dado que la cifra que cuantifica el deber de retención patrimonial no disminuye, al producirse un traspaso de recursos propios de libre disposición a recursos propios de disponibilidad restringida”.

Finalmente en cuanto a la publicación la estima necesaria por “el carácter autónomo e incondicionado de la publicación de la reducción de capital respecto de la existencia o no de derecho de oposición”.

Por todo ello concluye que “considerando el conjunto y estructura de los acuerdos adoptados, y en especial, la unicidad de la reducción, que engloba los dos distintos conceptos, se entiende que es posible su inscripción, puesto que no implica merma alguna de los derechos de los acreedores”.

Comentario: Supuesto de hecho simple con resolución compleja.

De la resolución y sobre todo del resultado final de la nota parece deducirse lo siguiente:

1º. Transformación de anónima en limitada: Se aplican las normas de destino, es decir de la limitada.

2º. Si hay una reducción de capital y esa reducción no es posible en limitadas, se aplican las normas de las anónimas.

3º. Si la reducción que se hace es posible según las normas de las limitadas, se aplican estas.

4º. Si se constituye una reserva indisponible parece que es indiferente la vía del precepto por el que se constituya pues en todo caso excluye el derecho de oposición de acreedores. Aunque respecto de esto también arguye que cada reserva debe hacerse según sus propias normas reguladoras.

5º. Si se constituye una reserva indisponible, debe hacerse constar en el registro, lo que para nosotros es claro, lo que no nos parece tan claro es que cuando se disponga de esa reserva, el acuerdo que se adopte debe tener el pertinente reflejo registral, es decir que ese acuerdo, en cuanto modifica el contenido de un asiento, debe inscribirse. Es obvio que los administradores si quieren evitar responsabilidades deben inscribirlo lo que ocurre es que el registrador carece de medios para controlar si ha sido o no adoptado el acuerdo, es decir si se ha dispuesto de la reserva, pues para los siguientes acuerdos que afecten al capital social, sean de aumento o de reducción, no puede ser defecto el que en el cuerpo de un asiento figure la constitución de una reserva indisponible. La única forma de control sería por medio del depósito de cuentas llevando por medios  informáticos el elenco  de las sociedades que constituyen reservas indisponibles en cumplimiento de preceptos legales, con cotejo de los balances de esas sociedades.

6º. Que para la calificación de unos acuerdos múltiples debe tenerse en cuenta el conjunto del contenido del documento y actuar de forma positiva si no quedan afectados los derechos de socios o acreedores.

7º. Finalmente en las sociedades anónimas siempre va a ser necesaria la publicidad del acuerdo de reducción exista o no exista derecho de oposición de acreedores. (JAGV)

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167. RENUNCIA A INSCRIPCIÓN PRACTICADA Y REACTIVACIÓN DE LA ANTERIOR.

Resolución de 5 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Benidorm n.º 2 a inscribir determinada renuncia de derecho con reinscripción del mismo a favor del titular anterior.

En un acta de manifestacionesla titular registral actual declara que renuncia a la participación indivisa del veinticinco por ciento en el pleno dominio de determinada finca cuya titularidad le fue reconocida por la sentencia que se cita, y solicita que se cancele la inscripción registral practicada en su favor dejando vigente la inscripción anterior «de la que a su vez dimanarán nuevas inscripciones a favor de terceros conforme lo que a su derecho resulte legalmente». En la misma acta, el administrador único de una sociedad que adquirió posteriormente de dicha señora declara que está conforme con lo manifestado por ella.

La registradora rechaza como título formal inscribible el acta de manifestaciones en la que se expresa la declaración de voluntad cuestionada por entender que ésta debe constar necesariamente en escritura pública.  

En relación a este primer defecto, la DGRN señala que “En el presente caso el título presentado contiene no una simple manifestación sobre un hecho sino una declaración de voluntad de repudiación (con el correlativo reconocimiento del dominio de otras personas), que, según la legislación notarial, es contenido propio de las escrituras públicas. Ciertamente, en algún caso excepcional, este Centro Directivo ha admitido la inscripción del instrumento público que contuviera una declaración de voluntad negocial aunque se hubiera formalizado bajo la denominación de acta de manifestaciones, pues, aun cuando, salvo excepciones, las actas no requieren fe de conocimiento ni les son aplicables en principio las reglas sobre juicio de capacidad del requirente, nada impide que formalmente contengan dación de fe del notario sobre la identificación del compareciente así como la emisión del juicio notarial de capacidad e implicar un otorgamiento en cuanto asunción de la declaración de voluntad prestada que es inexistente en las actas. Y es que contenido y forma pueden ser, por tanto, los propios de una escritura, en cuanto expresivos de una determinada declaración de voluntad negocial, que es de lo que el notario da fe, sin que la calificación como «acta de manifestaciones» permita considerar que alcanza a desvirtuar la verdadera naturaleza de dicho instrumento, que debe calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma y no al nombre que se le da (vid. Resoluciones de 4 de noviembre de 2000 y 19 de octubre de 2011). Pero estas circunstancias excepcionales no concurren en el acta de manifestaciones cuya inscripción se solicita en el supuesto que ha motivado este recurso, pues no contiene juicio notarial de capacidad. Por ello, el defecto debe ser confirmado.

El segundo defecto consistía en que dados los términos en que se produce la renuncia por la declarante (solicita que se deje vigente la inscripción anterior de la que a su vez dimanarán nuevas inscripciones a favor de terceros), no puede reactivarse la inscripción previa de los anteriores titulares registrales que no han prestado su consentimiento a dicha reactivación de su titularidad originaria.

Sobre este segundo defecto, la DGRN señala que, con carácter general, la renuncia “podría tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripción en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada (y con sujeción a la disciplina normativaque rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisición se produce «ope legis», desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribución -cfr. artículos 609, párrafo segundo, del Código Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas-). Pero, en todo caso, carece de fundamento que dicha renuncia abdicativa produzca la vigencia del asiento anterior y quede la finca inscrita a nombre del anterior propietario si no concurre el consentimiento de éste y un título material que lo justifique (cfr. artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria).     

Pero en el caso concreto, el título calificado contiene una renuncia basada en el reconocimiento del derecho de dominio de otras personas, cuyo consentimiento no consta. Y  por ello, la DG confirma el defecto invocado por la registradora.

El tercer defecto formulado por la registradora era el de que la declarante solicita la cancelación de la inscripción practicada a su favor como consecuencia de determinada sentencia declarativa de su dominio, sin que se dé ninguna de las causas a que se refiere el artículo 40 de la Ley Hipotecaria ni las presupuestas para la cancelación de inscripciones de los artículos 82 y 83 de la misma Ley.

La DGRN señala que “en el presente caso no concurre ninguno de los citados presupuestos para la rectificación registral solicitada”, y que “en realidad, dicha rectificación se pretende, no con base en una renuncia abdicativa propiamente dicha sino, más bien, mediante un verdadero reconocimiento de dominio”. Recuerda que “como expresó el Tribunal Supremo en Sentencia de 5 de marzo de 1996, «el reconocimiento de la propiedad es una declaración de voluntad mediante la cual se constata o fija la situación jurídica de aquel a quien va dirigido, y por sí mismo no es título hábil para que este último adquiera la propiedad de acuerdo a los arts. 609 y 1095 C.c”

Añade que “En el presente caso, la declarante en el título calificado motiva su renuncia en el hecho de que la propiedad de la finca había sido anteriormente adquirida por otras personas, por lo que será esa previa adquisición lo que deberá acreditarse y, en su caso (y sin prejuzgar ahora sobre la relevancia que tenga la declaración judicial del dominio renunciado), podrá ser objeto de la oportuna inscripción. Pero para ello será necesario aportar dicho título adquisitivo o, su defecto, la resolución judicial correspondiente que sea hábil para verificar la rectificación registral solicitada.”   Concluye confirmado el defecto, al señalar que “ la declaración de los hechos que según la declarante determinan la ineficacia de la transmisión inscrita a su nombre y la cancelación de la inscripción de dicha transmisión no cuenta con el consentimiento de los titulares transmitentes o con la correspondiente resolución judicial, ni se acreditan documentalmente.” (JDR)

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168. EJECUCIÓN JUDICIAL DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. 

Resolución de 11 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ourense n.º 3 a inscribir un auto de adjudicación dictado en sede de procedimiento de ejecución de títulos no judiciales.

Se plantea si adjudicada judicialmente una finca, inscrita con carácter ganacial, en ejecución seguida contra la herencia yacente del esposo, constando representante de la misma su viuda, es suficiente el traslado de la demanda que se le efectuó o, como entiende la registradora es preciso que la demanda se haya dirigido contra ambos cónyuges o sus herederos, no bastando el traslado de la demanda o la mera notificación.

La Dirección confirma el argumento según el cual disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales el cónyuge supérstite ostenta la condición de copartícipe en la comunidad postganancial y, como tal, debe ser demandado, tanto si se pretende el embargo de la totalidad de la finca, como si lo que se produce es su posterior enajenación como consecuencia de aquél, caso del supuesto de hecho de este expediente. Así se deduce del art 144.4 RH en relación con la anotación preventiva de embargo. Lo que ocurre en este expediente es que se acompaña un auto en el que se manifiesta que se dio traslado de la demanda a la viuda, que se formuló oposición, que no hubo indefensión y se declara la inexistencia de la nulidad de actuaciones, por lo que el recurso debe ser estimado.(MN)

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169. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. COMPARECIENDO LOS HEREDEROS DEL ADQUIRENTE. 

Resolución de 13 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ubrique, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que, en la parte expositiva, se menciona e incorpora fotocopia un contrato privado de hace 27 años, titulado de compraventa, pero en el que el precio queda en su mayor parte aplazado, se dice que no se trasmitirá la propiedad hasta que no se realice el pago total y se prevé el otorgamiento entonces de una escritura de compraventa. Alguno de los otorgantes de dicho documento están fallecidos y comparecen los herederos. En la parte dispositiva de la escritura se especifica que (ahora) se vende y transmite por el precio y condiciones que en su momento se pactaron, a los compradores comparecientes, herederos algunos de los que otorgaron el documento privado.

La registradora suspende la inscripción pues entiende que es una elevación a público de un documento privado, que la venta ya se perfeccionó y se consumó en 1987 y por tanto que, en cuanto al comprador fallecido, hay que liquidar la sociedad de gananciales y hacer la herencia.

La notaria autorizante recurre y alega que se trata de una venta actual y no de una elevación a documento público de un documento privado de compraventa ya perfeccionada y consumada, pues del propio documento privado resulta que no había tal venta sino, en realidad, una promesa de venta.

La DGRN desestima el recurso. Reconoce que en la parte dispositiva de la escritura se dice que se vende y transmite, y que la escritura contiene todos los elementos esenciales del contrato de compraventa, pero considera que existe una discrepancia con la parte expositiva de la escritura, que se refiere al citado documento privado de compraventa, de lo que deduce que al no variar los pactos de dicho documento se está ratificando una compra anterior, y por tanto debe de otorgarse una escritura de herencia y liquidación de gananciales respecto del comprador fallecido.

COMENTARIO.  La  resolución no encaja las piezas del documento privado y la escritura en el orden correcto, según entiendo. Está claro que en el documento privado no había una compraventa, sino una promesa de venta o si se quiere un contrato de venta que no pasó de su fase obligacional, por más que formalmente el documento se titulara de compraventa y se arrastrará dicha denominación  en la parte expositiva de la escritura, generando, aparentemente, un poco de confusión que se disipa con la lectura del documento privado y con la parte dispositiva de la escritura.

 Es claro que, según el documento privado, ni se transmitía la propiedad, porque así se decía expresamente, ni resultaba que se entregara la posesión, sino todo lo contrario, pues la transmisión de la propiedad se postergaba al momento del otorgamiento de la escritura. Lo más que se puede admitir es que la venta podría haber llegado a perfeccionarse desde el punto de vista obligacional con dicho documento, pero en ningún caso a consumarse, que es lo que se hace ahora. El hecho de que haya cambiado la persona de uno de los compradores, por fallecimiento, no implica más que su posición contractual obligacional pasó a sus herederos, lo que se acredita debidamente. También es coherente el reconocimiento de la privatividad del precio abonado, para destruir la presunción de ganancialidad del comprador.

En definitiva, la DGRN  da más prevalencia a la parte expositiva de la escritura (ciertamente algo imprecisa) que a la parte dispositiva  de la escritura en sí y al propio contenido del documento privado, con el único argumento de que no sufren modificación los pactos del documento privado, lo que no es del todo cierto porque hay una cambio en la persona de al menos uno de los compradores (por sus herederos) y que en todo caso es perfectamente compatible con lo anteriormente expuesto.

Por otro lado es acertado que se haga mención en la escritura a dicho documento, pues en otro caso difícilmente se explicaría el precio (pactado en pesetas) y la mayoría de los restantes pactos, a pesar de que si no se hubiera hecho así se hubiera evitado la calificación negativa y la resolución desestimatoria, como parece reconocer la propia DGRN.

En mi opinión, para dejar más claras las cosas en este tipo de situaciones, en las escrituras  debería mencionarse en el otorgamiento que “en ejecución de lo pactado en el documento privado….venden y transmiten” o expresión similar dejando claro que se asume y respeta lo pactado para la venta, pero que es ahora cuando se transmite.(AFS)

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170. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO. TÚTULO DE ADQUISICIÓN.

Resolución de 13 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Plasencia, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la reanudación de tracto.

En un Auto recaido en expediente para reanudar el tracto se declara el dominio de una finca a favor de los promoventes por el titulo de herencia. Se acompaña la escritura de herencia, es decir, se aporta el título material de los adquirentes.

El Registrador suspende la inscripción por no figurar la finca en los titulos antedichos.

La Dirección, recordando su doctrina en antiguas RR (entre otras la de18 de junio de 2002) admite el recurso pues no debe confundirse la necesidad de que el auto exprese el título material de adquisición, pues es determinante de la forma y efectos de la inscripción (RR de 17 de enero de 2003 y 24 de junio de 2011), con la posibilidad de que el registrador exija la aportación de dicho título material o califique su contenido pues se interferiría en una actividad jurisdiccional que no le corresponde y, además, por un procedimiento que no es jurisdiccional y respecto de una resolución judicial que es firme. Es decir, la calificación por el registrador del título material de adquisición constituye una extralimitación, ya que el título inscribible no es la escritura de herencia, sino el auto recaído en expediente de dominio.(MN)

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171. SENTENCIA DE NULIDAD DE PARTICIÓN Y DE TRANSMISIÓN POSTERIOR. INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 14 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora a inscribir la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Vera, por la que se ordena la cancelación de determinados asientos registrales.

Hechos: Se declara la nulidad por un Juzgado de una escritura de liquidación de gananciales y herencia (por haber aparecido un legitimario) y la de otra posterior de compraventa de una parte de dichos bienes hereditarios. En dicho procedimiento no ha sido demandado  el adquirente de los bienes. No obstante, mediante providencia del juzgado la juez declara que no es necesario que fuera demandado dicho comprador, porque los actos son nulos y porque no tienen buena fe, al ser hijo del causante. En realidad parece que es hijo de la vendedora.

El registrador suspende la inscripción por no haber sido demandado dicho adquirente en el mencionado procedimiento. Señala que admitiría la inscripción con una providencia judicial en la que se indicara que no se les ha causado indefensión judicial, a pesar de no haber sido demandados.

El interesado recurre y alega que al adquirente no le es de aplicación el artículo 34 LH, porque es causahabiente del titular registral y porque no tienen buena fe al haber una donación encubierta. Además añade que las sentencias tienen que ser acatadas por los registradores y que la valoración de la intervención de los titulares registrales en el procedimiento corresponde al tribunal y no al registrador, según sentencia del TS que cita.

La DGRN comienza por afirmar la obligación de los registradores de acatar las sentencias, pero también recuerda su obligación de calificar los obstáculos que surjan del Registro, entre los que se encuentran la necesidad de intervención de los titulares registrales en el procedimiento, para evitar su indefensión.

Respecto de la sentencia del TS alegada de 16 de abril de 2013 en la que se afirma que es a los jueces a quienes corresponde valorar la adecuada intervención o no de los titulares registrales, señala la DGRN que se dictó en el ámbito contencioso-administrativo y que no es aplicable al ámbito civil en el que rige el principio de rogación de los demandantes y por tanto las personas que deben de intervenir en el procedimiento  es una cuestión que compete a estos y no al juez.

En el caso concreto considera que el titular registral debió de ser demandado en el procedimiento, o al menos tomarse anotación preventiva de la demanda para evitar su indefensión, citando una sentencia del TS en ese sentido. No basta que haya intervenido como testigo y la providencia judicial no contribuye tampoco a aclarar las cosas. El que el titular sea hijo de la demandada y transmitente no es obstáculo para que tenga que intervenir  en el procedimiento por el cauce adecuado para defender sus derechos y evitar así la indefensión prohibida por el artículo 24 de la Constitución Española. (AFS)

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172. NOVACIÓN DE HIPOTECA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS. 

Resolución de 14 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario y de ampliación y modificación de hipoteca de máximo.

Importante y clarificadora resolución, no tanto por el caso concreto que resuelve, relativo a una hipoteca en garantía de una cuenta de crédito, sino sobre todo porque aclara y rectifica en parte el criterio general de la DGRN sobre mantenimiento o no del rango en ampliaciones de capital y/o de plazo.

Caso concreto resuelto:«al tratarse de un supuesto de ampliación del plazo de vencimiento de la obligación, con simultánea ampliación de capital –límite del crédito– e incremento de las responsabilidad hipotecaria y concurriendo la existencia de anotaciones de embargo posteriores, se hace necesario el consentimiento de los titulares de dichos derechos anotados con rango posterior; de forma que la ausencia de tal consentimiento implicará la pérdida del rango preferente de esa ampliación, e impedirá también la práctica de la inscripción de la ampliación de hipoteca aunque lo sea con el rango que le corresponda conforme a la fecha de su inscripción actual, si no media el consentimiento expreso por parte de la entidad acreedora para su inscripción en tales condiciones, por afectar tales estipulaciones al contenido esencial del derecho real de hipoteca (rango, plazo y responsabilidad hipotecaria).»

Maja Vestida. Museo del Prado. Francisco Goya [Public domain], via Wikimedia Commons

Maja Vestida. Museo del Prado. Francisco Goya [Public domain], via Wikimedia Commons

Doctrina general que fija esta Resolución: NUEVA INTERPRETACIÓN DE LA DGRN ACERCA DEL ARTÍCULO 4.3 DE LA LEY 41/2007 (sobre mantenimiento o no del rango hipotecario en novaciones y ampliaciones)

Esta resolución pretende aclarar, rectificando en gran parte, el criterio de la DGRN acerca de esta espinosa materia.  

Con carácter general señala que “el artículo 4.3 puede leerse (…) del siguiente modo: 

«la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital. “

A continuación se exponen de manera resumida, y sistematizada, los principales criterios interpretativos que, a nuestro entender, fija esta resolución, y transcribiendo entrecomillados los fundamentos jurídicos que se estiman más relevantes.

SOBRE LA AMPLIACIÓN DE CAPITAL:

1.- La hipoteca se puede “recargar” manteniendo su rango, es decir, que si se vuelve a prestar dinero hasta el límite de las cantidades que han sido amortizadas, el nuevo importe prestado sigue estando garantizado con la misma hipoteca, sin aumentar las cifras de responsabilidad hipotecaria, y con el mismo rango registral, aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso.

“ se reconoce la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá siendo única. “

“… ninguna duda cabe a este Centro Directivo que la respuesta a esa pregunta debe buscarse en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer que «la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley (…) sólo será aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley», configura, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue del precedente. Por tanto, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo es el que se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la «recarga» de la hipoteca, como medio de flexibilización de la accesoriedad de la misma a fin de convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.”

2.- Pero si la “recarga” excede del importe de las cantidades previamente amortizadas, y hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso, el exceso no puede mantener el rango, sino que ha de garantizarse con segunda hipoteca, con sus propias cifras de responsabilidad hipotecaria por el exceso, y con su propio rango.

SOBRE LA AMPLIACIÓN DE PLAZO:

Es posible ampliar el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, y la obligación novada seguiría estando garantizada con la misma hipoteca, y con el mismo rango aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso.

“Por lo que respecta a los efectos sobre el rango de la hipoteca inscrita de la simple convención de ampliación del plazo de vencimiento de la obligación garantizada, de las conclusiones del fundamento de derecho anterior resulta que, tanto si existen terceros titulares de derechos anotados posteriormente, como se ha afirmado siempre por esta Dirección General, como si esos terceros lo son de derechos inscritos, ese pacto es perfectamente válido e inscribible sin pérdida de rango de la hipoteca inscrita, aun en ausencia del consentimiento de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad”.

SOBRE LAS RELACIONES ENTRE LA AMPLIACIÓN DE CAPITAL Y LA AMPLIACIÓN DE PLAZO:

1.- La recarga de la hipoteca con mantenimiento de rango sólo es posible llevarla a cabo durante el plazo inicial.

“En definitiva el plazo se configura, además de su función de amortización, como el período de tiempo dentro del cual es susceptible de admitirse la recarga de la hipoteca”

2.- Pero si con carácter previo, o simultáneo, o posterior a la recarga, se ha producido o se produce una ampliación de plazo, tal recarga ya no conserva el rango.

“ cuando la ampliación del capital vaya acompañada, precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o aumento del capital sin que opere la recarga en cantidad alguna, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios”.

la ampliación del capital sin exceder de la posible recarga, es decir, sin pérdida de rango por no suponer aumento de responsabilidad hipotecaria, excluye, existiendo terceros, la posibilidad de la ampliación del plazo de la obligación.

Y, del mismo modo, la ampliación del plazo, que como se analiza en el fundamento de Derecho sexto tampoco implica la pérdida de rango, excluye, en presencia de terceros, la posibilidad de utilización de la recarga en una posterior ampliación de capital. “

APLICACIÓN DE TALES CRITERIOS AL CASO PARTICULAR DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

1.- La ley 2/1994 se aplica por igual a los préstamos hipotecarios y a los créditos hipotecarios.

“es reiterada la doctrina de este Centro Directivo de ser aplicables las normas de la Ley 2/1994, tanto las relativas a la subrogación como a la modificación, a los préstamos y a los créditos hipotecarios “

2.- Los créditos, por su naturaleza, ya son recargables, pues de las cantidades amortizadas (normalmente) puede volver a disponer el acreditado durante el plazo de la cuenta corriente, y todo ello bajo la garantía de la misma hipoteca y del mismo rango.

“precisamente el plazo de la cuenta corriente de crédito cumple una función similar que la que tiene el plazo respecto de la recarga: determinar el plazo de amortización final y, a su vez, el tiempo en que las distintas disposiciones de capital, en los términos pactados, son posibles”

3.- Si se amplia el plazo del crédito, pero suprimiendo expresamente la posibilidad de nuevas disposiciones, sí se conservaría el rango hipotecario. En cambio, si se amplia el plazo del crédito pero se pacta, o se mantiene el pacto, de que el acreditado pueda volver a disponer de las cantidades ya amortizadas, no se conserva el rango.

“… precisamente el plazo de la cuenta corriente de crédito cumple una función similar que la que tiene el plazo respecto de la recarga: determinar el plazo de amortización final y, a su vez, el tiempo en que las distintas disposiciones de capital, en los términos pactados, son posibles. Así, paralelamente a lo expuesto hasta ahora, no tiene la misma transcendencia respecto de terceros inscritos o anotados la ampliación del plazo de una cuenta corriente de crédito en que simultáneamente se suprima la posibilidad de nuevas disposiciones, porque sólo tiene como finalidad facilitar el pago de una deuda anterior, se asimilaría a la simple ampliación del plazo del préstamo y no exigiría el consentimiento de dichos terceros para el mantenimiento del rango de la hipoteca; y la misma ampliación del plazo de la cuenta corriente de crédito que vaya acompañada de la posibilidad de disponer otra vez hasta la cifra total del crédito convenido y garantizado, que se asimilaría a la simultánea ampliación de capital, aunque la responsabilidad hipotecaria máxima no se alterara, y sí exigiría dicho consentimiento de los terceros”.

EN CUANTO A LA POSIBILIDAD DE QUE LA INSCRIPCIÓN SE PRACTIQUE CON DISTINTO RANGO DEL SOLICITADO:

Si se pide la inscripción de una novación o ampliación de hipoteca con mantenimiento de rango, y la calificación registral estima que ello no es posible, sólo cabe inscribir fraccionando la garantía en dos hipotecas con distinto rango si así lo consiente el interesado:

“Por último, acerca de la posibilidad de practicar la registradora una inscripción parcial, en el sentido de inscribir de oficio la ampliación de hipoteca, que se ha solicitada se inscriba con carácter unitario con la hipoteca inscrita, como una segunda hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera en cuanto a sus condiciones financieras; no se considera posible si no es expresamente solicitada tal operación por el interesado, ya que la rogación acerca de la inscripción en este caso es única (cfr. Resolución de 7 de noviembre de 2012), y a que el incumplimiento de un requisito legal necesario para que la inscripción se pueda practicar en los términos solicitados por el presentante, cuando el mismo constituye un elemento delimitador esencial del derecho real de hipoteca o de su operatividad, como es en este caso el rango, hace precisa una solicitud expresa de inscripción en los distintos términos que sea posible (cfr. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014). “(JDR)

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173. Prórroga de anotación de embargo.

NO CABE PASADOS LOS CUATRO AÑOS AUNQUE MANDAMIENTO SEA ANTERIOR. Resolución de 19 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2 a practicar la prórroga de determinada anotación preventiva de embargo ordenada por mandamiento de secretaria judicial.

Supuesto de hecho.  Se presenta mandamiento judicial ordenando la prórroga de una anotación preventiva de embargo, concurriendo las siguientes circunstancias: a) el mandamiento se libra antes de la caducidad de la anotación. b) Se presenta en el Registro antes de la caducidad por medio de telefax, pero no se consolida dicha presentación en los diez días siguientes mediante la presentación material del mandamiento (art. 418.5 RH y 162 y 164 LECivil). c) Cuando se presenta el mandamiento judicial ya había caducado la anotación preventiva cuya prorroga se ordena.

¿Cabe practicar la prórroga ordenada? NO.

Doctrina DGRN.

1. La caducidad de las anotaciones opera de forma automática, de modo que no cabe prórroga si el mandamiento se presenta cuando ya ha caducado el asiento, aunque se hubiera expedido antes.

En este sentido, el artículo 86 LH determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.

2. No se altera lo dicho si el mandamiento es de fecha anterior a la caducidad pero se presenta una vez caducada la anotación preventiva.

En el caso de la resolución, el mandamiento se presenta antes de la caducidad por medio de telefax pero no se consolida dicha presentación en los diez días siguientes mediante la presentación material del mandamiento (art. 418.5 RH y 162 y 164 LECivil. Por tal motivo, la anotación ya está caducada y no cabe la prórroga.

Comentario. La DGRN reitera su doctrina sobre caducidad de las anotaciones mantenida en numerosas resoluciones. Se destaca en este caso la circunstancia de haberse practicado una previa presentación por telefax del mandamiento, la cual no fue consolidada en los diez días siguientes, como determina el art. 418.5 del Reglamento Hipotecario. Caducada la presentación mediante telefax  decaen todos sus efectos y no impide la caducidad de la anotación, que se produce antes de la presentación del mandamiento, razón por la que éste no puede ser atendido. (JAR)

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174. Cesión de bienes por asistencia con condición resolutoria. 

Resolución de 19 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de «cesión de bienes por asistencia».

Supuesto de hecho. Se presenta a inscripción un contrato de alimentos o de «cesión de bienes por asistencia» en el que se garantiza con condición resolutoria el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por el cesionario o alimentante.

 La discusión gira en torno al contenido de la condición resolutoria, que dice así:: «El incumplimiento por los cesionarios de la obligación de asistencia dará lugar a la resolución de pleno derecho de la transmisión operada por esta escritura, recuperando el cedente la nuda propiedad de los bienes cedidos y sin derecho por aquellos a indemnización alguna, a pesar del tiempo que pudiera haber transcurrido. El incumplimiento podrá acreditarse por cualquier medio admitido en Derecho, y especialmente por el requerimiento fehaciente de resolución por incumplimiento que haga la parte cedente a la obligada a la asistencia, si ésta no se opusiere a dicha resolución en el plazo de diez días contados desde la notificación. El cedente se reserva el usufructo vitalicio de las fincas descritas»

El Registrador deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, la condición resolutoria no se ajusta  a la doctrina de la DGRN  sobre los requisitos que debe cumplir la condición resolutoria.

¿Es inscribible la condición resolutoria pactada? SI.

Doctrina de la DGRN

1. Aunque para inscribir la condición resolutoria se deba cumplir la doctrina la DGRN sobre la materia, el componente personal del contrato de alimentos modaliza justificadamente dichos requisitos. Además, una cosa es la inscripción del pacto y otra su eventual dinámica posterior, pues será en el momento de la resolución cuando se examine el cumplimiento de los requisitos previstos.

2. No es obstáculo para la inscripción el hecho de que se estipule que en caso de resolución de la transmisión por incumplimiento de los cesionarios éstos no tengan derecho a indemnización alguna. La asistencia personal, causa de la transmisión dominical, ofrece unos perfiles bien singulares, pues no en vano las partes expresamente declaran ser imposibles de traducirse en un valor económico la atención y cuidado personal a que se refiere dicha asistencia, con lo que mal puede exigirse al cedente que pretenda hacer valer la resolución que devuelva algo que no está cuantificado.

3. Además, una cosa es la inscripción del pacto y otra su eventual dinámica posterior para obtener la reinscripción del bien a resultas de la resolución, pues será en ese momento cuando deba examinarse el cumplimiento de los requisitos necesarios.

Comentario.sobre el contrato de alimentos.

Regulación. Tras ser incorporados al CC por la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, su regulación se encuentra en el título XII del libro IV del Código Civil (artículos 1791 a 1797), dedicado a los contratos aleatorios.

Se trata, dice la Resolución, de una regulación suficiente de la obligación alimenticia convencionalmente pactada y distinta de la obligación legal de alimentos.

Previamente, se habían admitido estos contratos por la Jurisprudencia y la doctrina de la DGRN. Se trataba de contratos innominados fruto de la facultad de autorregulación reconocida a la autonomía de la voluntad de las personas a la hora de regular sus relaciones jurídicas dentro del marco previsto por el Ordenamiento.

2. Concepto. Es el contrato por el que las partes, al amparo del principio de libertad de estipulación, pactan que una de ellas se obligue respecto de la otra a prestarle alimentos en la extensión, amplitud y términos que convengan mediante la contraprestación que fijen.

3. Naturaleza. Antes de su regulación en el CC, ya se había puesto de manifiesto por la doctrina del Tribunal Supremo las Resoluciones de 16 de octubre de 1989 y 26 de abril de 1991, que el contrato de vitalicio era un contrato autónomo, entonces innominado y atípico, distinto de la renta vitalicia, con sus variedades propias según los fines perseguidos, y regidos por los pactos, cláusulas y condiciones que se incorporen al mismo dentro de los límites fijados por el artículo 1255 y, subsidiariamente, por las normas generales de las obligaciones. La regulación actual no hace sino confirmar la doctrina expuesta.

4. Caracteres.

Son contratos onerosos, en los que la causa es, para una de las partes, la transmisión que la otra le hace de un capital o de unos bienes, y para ésta, el alojamiento, manutención y toda clase de asistencia durante toda su vida, que aquélla se obliga a prestarle (o la prestación de los servicios, cuidados y atenciones, durante todo el tiempo de la «vida contemplada». Cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1982 y 3 de noviembre de 1988).

 Son aleatorios, pues, aparte la transcendencia que pueda tener el carácter normalmente variable de la extensión y contenido de la obligación alimenticia, la duración de dicha prestación es indeterminada, como lo es la duración de la vida del alimentista.

 Son naturalmente vitalicios, como resulta del artículo 1791 del Código Civil al referirse a la obligación de proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona «durante su vida», sin perjuicio de las modalizaciones que respecto de esta cuestión puedan establecerse en virtud del principio de la autonomía de la voluntad. Asimismo, son bilaterales, en tanto que surgen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes, de lo que se deriva la posible resolución por incumplimiento.

5. La condición resolutoria en el contrato de alimentos. La posibilidad de garantizar las prestaciones del contrato de alimentos con una condición resolutoria viene expresamente admitida en el artículo 1797 del Código Civil. No obstante,dicha posibilidad ya venía siendo admitida por el Centro Directivo (vgr RR 16 de octubre de 1989 y 26 de abril de 1991). (JAR)

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175. Venta por ejecución extrajudicial. Notificación fuera del domicilio.

Resolución de 20 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de compraventa de finca subastada en procedimiento de ejecución extrajudicial.

Supuesto de hecho. Presentada en el Registro de la Propiedad escritura de venta otorgada en virtud de ejecución extrajudicial, se deniega su inscripción porque la notificación/requerimiento al deudor no se practicó en la forma prevista por el artículo 236-c del Reglamento Hipotecario, pues, resultando infructuosa la notificación personal en el domicilio fijado por las partes a los efectos de ejecución e inscrito, no se procedió a practicar las notificaciones subsidiarias legalmente previstas, sino que se le notificó al mismo deudor, a instancia de la entidad acreedora, en un domicilio distinto al consignado por las partes en la cláusula de ejecución extrajudicial. El deudor consintió la notificación luego de ser debidamente identificado por el Notario.

¿Es válida la notificación hecha? SI.

Doctrina DGRN. Declarada válido el requerimiento hecho en domicilio distinto al inscrito cuando el deudor éste lo consiente y es debidamente identificado por el Notario, y ello aun cuando no se hubieran hecho las notificaciones subsidiarias previstas por el Reglamento Hipotecario para estos casos (art. 236-c).

Aunque, como sucede en el caso, el Notario no haya realizado las notificaciones subsidiarias a terceras personas, (ex artículo 236-c), no sería congruente provocar la terminación del procedimiento por la imposibilidad de realizar la notificación el domicilio señalado, cuando no se plantea ningún problema en torno a la protección de los derechos del deudor, quien en el presente caso fue debidamente identificado, notificado y requerido de pago en forma personal a través de la correspondiente actuación notarial, y que no sólo admitió la notificación sino que consintió con las consecuencias de la ejecución como resulta del otorgamiento de la escritura.

Comentario. Siguiendo el texto de la Resolución, puede esquematizarse su respuesta destacando lo siguiente:

1, En el procedimiento de venta extrajudicial hay dos aspectos fundamentales que deben ser observados en la actuación notarial: (a) el carácter formal del procedimiento, al que debe ajustarse la actuación notarial (b) E íntimamente relacionado con lo anterior, la salvaguarda de los derechos del deudor.

2. Admitido el carácter formal del procedimiento, lo que se cuestiona es si su aplicación debe ser siempre rigurosa y estrictamente literal, o si cabe excepcionalmente una interpretación flexible a la luz de las circunstancias del caso concreto y siempre que las garantías y derechos del deudor no se vean disminuidos.

3. Concretamente, en cuanto al lugar del requerimiento de pago al deudor, dice la R.17 enero 2013 que,«siendo el objeto del requerimiento la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago, sólo si queda acreditado bajo la fe del Notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. Así ocurrirá si conocido el paradero del destinatario el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento. En ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite»

Conclusión. El fallo de la Resolución es una buena muestra de lo que debe ser la interpretación lógica y finalista de la norma jurídica. Una vez destacado que el procedimiento previsto es de obligada observancia por el Notario, admite que, a la vista de las circunstancias del caso, y siempre que los derechos del deudor no se vean perjudicados, se puedan exceptuar trámites cuya importancia es relativa, máxime cuando son suplidos por actuaciones que suponen mayor garantía para el deudor, como es el caso contemplado. (JAR)

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176. Depósito de cuentas.^

HOJA CERRADA POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. PESE AL CIERRE DE HOJA PROCEDE EL DEPÓSITO DE CUENTAS EN BASE AL ARTÍCULO 96 DEL RRM. Resolución de 20 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Albacete, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2013.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad.

El registrador suspende el depósito por baja provisional de Hacienda, por débitos en el Impuesto de Sociedades, de conformidad con lo establecido en el Artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil y artículo 131 del R.D. 4/2004.

Se interpone el recurso alegando que lo que la sociedad quiere es disolverse.

El registrador alega que el recurso es extemporáneo.

Doctrina: La DG estima el recursorevocando la nota de calificación.

Lo primero que hace la DG es rechazar el carácter extemporáneo del recurso por falta de prueba de la notificación realizada y en base a la doctrina de “in dubio pro accione”.

Añade que su doctrina, en aplicación del RD de 2004, TRLIS, es que del cierre de hoja sólo quedan exceptuados los asientos ordenados por la autoridad judicial.

Recuerda que “la regulación actual se contiene en el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades que dice así: «El acuerdo de baja provisional será notificado al registro público correspondiente, que deberá proceder a extender en la hoja abierta a la entidad afectada una nota marginal en la que se hará constar que, en lo sucesivo, no podrá realizarse ninguna inscripción que a aquélla concierna sin presentación de certificación de alta en el índice de entidades».

Pese al cambio de norma su doctrina sigue siendo la misma.

Ahora bien concluye de forma inesperada que dado “el único reproche que hace la nota de defectos a la práctica del depósito de cuentas es la existencia de la nota marginal de cierre producida por la baja provisional de la sociedad en el Índice de Sociedades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria”, no puede confirmarse la nota de calificación pues el artículo 96 del RRM exceptúa del cierre la práctica de los depósitos de cuentas de la sociedad.

Por ello es improcedente “aplicar al supuesto contemplado las consecuencias derivadas del cierre registral derivado de la baja provisional en el Índice de la Agencia Estatal de Administración Tributaria”.

Comentario: Realmente nos ha sorprendido la resolución pues, por citar otra resolución, en la de 4 de octubre de 2007, citada también en el vistos de la resolución que resumimos, la DG, a la vista del art. 131 del RDL 4/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el TR de la LIS, citado por el registrador en su nota, confirmó la nota de calificación, en un caso de cese de administrador, añadiendo que la rigidez en el cierre del Registro por Baja en el Índice de Entidades está plenamente justificada pues “se produce por un incumplimiento de obligaciones fiscales por parte de la compañía mercantil…. de las que puede responder el administrador, por lo que no debe facilitarse su desvinculación frente a terceros” y añadía que dado que dicho TR es posterior al RRM, el art. 96 de dicho reglamento debe entenderse tácitamente derogado. Por tanto una vez extendida la baja no puede practicarse inscripción alguna en la hoja de la sociedad mientras no sea rehabilitada la misma. Tampoco los depósitos de cuentas pese a lo que dice el citado art. 96 RRM.

Si como dijo la DG en el año 2007 el artículo 96 del RRM estaba tácitamente derogado, dicho artículo no debería ser aplicable al supuesto de hecho contemplado por la resolución.

También las resoluciones de  30 de julio de 2009R. 1 de marzo de 2010, establecieron que el cierre por baja en el índice de entidades es absoluto, salvo para documentos otorgados por la autoridad judicial y por tanto se comprendían los depósitos de cuentas de la sociedad.

Por citar finalmente otra citaremos la de 21 de marzo de 2014, en la que la DG aclara, como ya también lo había hecho en otras resoluciones, que en caso de baja los únicos asientos que se pueden practicar son sólo los de alta en dicho Índice, y según el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, los asientos ordenados por la autoridad judicial.

No sabemos si el problema reside en que la nota no era lo suficientemente clara o que el registrador en la misma citaba al artículo 96 de forma expresa, pero lo cierto es que la doctrina que la DG sienta en esta resolución es contraria y se separa de su doctrina sentada en otras muchas resoluciones. Quizás por ello merezca un detallado estudio. JAGV.

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177. Diligencia de subsanación del art. 243 RN.

Resolución de 21 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3 a inscribir una escritura de ampliación de préstamo hipotecario.

   Hechos: Se formaliza escritura de ampliación de un préstamo hipotecario, la cual se califica negativamente por la registradora. Posteriormente se formaliza por el notario, con intervención de las mismas partes intervinientes en la escritura, una diligencia de rectificación y complementaria de aquella, la cual se traslada por el notario a la copia en seis folios de papel notarial.

   Dicha diligencia es calificada por el notario autorizante de “nota”, ya que indica que “para subsanar determinado error, extiendo la presente nota, de conformidad con el artículo 243 del Reglamento Notarial, en el penúltimo folio de la copia que es de la serie X y folio XX y siguientes en orden y número WW y tres siguientes en orden correlativo..”

Registradora: Suspende la inscripción del título “ya que no es una diligencia para corregir un error, sino que se trata de una rectificación de la escritura, por una diligencia en que comparecen las partes, que emiten sendas declaraciones de voluntad y dan  nueva redacción a determinadas estipulaciones, finalidad del préstamo, intereses de demora y responsabilidad hipotecaria por éstos”. Además se ha extendido en la escritura, tras la nota de calificación de la registradora, extendida en folios en parte inutilizados, y además los nuevos folios no son correlativos”, por lo que el testimonio no reúne los requisitos que exige el Reglamento Notarial.

     Dirección General: Tras de reconocer las razones de la registradora, ya que no se trata de diligencia de subsanación por error en copia, a que se refiere el art 243 RN “que hace alusión a la rectificación de los errores en copia y no en la matriz, y que lo autorizado es realmente un testimonio de la diligencia de subsanación y complemento de la matriz, el cual se ha trasladado a la copia” pero finalmente la DG acepta el recurso ya que “es irrelevante para la existencia de dicha subsanación el que se haya extendido en folios de papel timbrado inutilizados por la nota de calificación de la registradora y en folios no correlativos” al margen del incumplimiento del notario de un deber  reglamentario que pudiera originar responsabilidad disciplinaria” (JLN)

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178. Sentencia dictada en rebeldía procesal de los demandados.

Resolución de 21 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia.

Reitera la doctrina de la Dirección según la cual para inscribir Sentencias dictadas en rebeldía procesal de los demandados, y de acuerdo con el art. 524.4 LEC, es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde de los arts 501 y 502 de la misma Ley, y que el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente: como se ha afirmado reiteradamente sólo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.  (MN)

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179. Nombramiento de auditor por el órgano de administración con hoja cerrada

FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. ^¿SERÍA INSCRIBIBLE SI LA HOJA NO ESTUVIERA CERRADA? Resolución de 21 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles VIII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de un nombramiento de auditor voluntario.

Hechos: Se solicita por el administrador solidario de una sociedad la inscripción del nombramiento de auditor titular y suplente realizado por él mismo con carácter voluntario.

La registradora suspende la inscripción por estar cerrada la hoja por falta del depósito de cuentas de la sociedad-

La interesada recurre alegando la validez del nombramiento.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Reitera que el cierre del Registro constituye una sanción contra la sociedad por el incumplimiento de una obligación legal (vid. Resolución de 28 de enero de 2015,). La sanción sólo se levanta en los supuestos contemplados en la Ley cuyo contenido desarrolla el artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil y entre los cuales no está el nombramiento voluntario de auditor llevado a cabo por el órgano de administración. Añade la DG que no entra en la validez del nombramiento.

Comentario: El verdadero problema que plantea esta resolución no es el del cierre del registro por falta del depósito de cuentas de la sociedad, problema claro y de clara solución, sino si es o no inscribible el nombramiento de un auditor voluntario por parte del órgano de administración de la sociedad. Es decir si ese nombramiento de auditor por el órgano de administración puede inscribirse en la hoja de la sociedad, se trate de nombramiento voluntario por no estar la sociedad obligada a verificación contable o se trate de un nombramiento obligado por existir esa necesidad de verificación.

A este respecto el art. 160, b. de la LSC es claro: La competencia para el nombramiento de auditores es de la junta general de la sociedad. Parece que la Ley se está refiriendo a los casos en que la auditoría es obligatoria, pero ello no es óbice para que la misma junta pueda nombrar auditor de cuentas de forma totalmente voluntaria o incluso para evitar el nombramiento por el Registrador Mercantil en los supuestos contemplados en el art. 265.2 de la LSC o el art. 363 del RRM.

Pero ¿quiere lo anterior decir que el órgano de administración no pueda, si así el interesa a la sociedad, nombrar un auditor de forma voluntaria? De ninguna de las maneras pues dentro de las facultades de gestión del órgano de administración, puede entrar perfectamente la posibilidad de nombrar un auditor de cuentas para la mejor gestión de la sociedad y para la clarificación y control de su contabilidad. Por ello nosotros no cuestionamos la validez del nombramiento, como parece hacer la DG, sino que lo que cuestionamos es si ese nombramiento es o no inscribible en la hoja de la sociedad.

En principio nos inclinamos por una respuesta negativa. Como ya apuntara el propio Centro Directivo en su resolución de 20 de junio de 1998, ese nombramiento voluntario, hecho por el órgano de administración de la sociedad, es un mero contrato de arrendamiento de servicios y como tal contrato no es materia inscribible en el registro mercantil. Por tanto expresamos nuestra dudas de que los nombramientos de auditores hechos por el órgano de administración de la sociedad, sean inscribibles en la hoja abierta a la sociedad, sea cual sea la causa de ese nombramiento y todo ello sin entrar en las consecuencias que dicho nombramiento pueda tener en relación a un expediente de auditor a petición de la minoría que suele ser la causa de su nombramiento. (JAGV).

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180. Cancelación de anotación preventiva de constancia de procedimiento de disciplina urbanística

Resolución de 22 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a la cancelación de una anotación preventiva de constancia de procedimiento de disciplina urbanística.

El registrador suspende la calificación del documento de solicitud de cancelación de la anotación preventiva, la letra A de la finca 79.285, porque considera que el plazo de calificación no comienza hasta el despacho del documento previo (de prórroga de la anotación preventiva referida) y la de éste no comienza mientras no se notifique al Registro de la Propiedad la definitiva resolución judicial firme que pone fin al recurso interpuesto mediante la citada demanda en juicio verbal.

La DGRN confirma la suspension de la calificación, diciendo que «Dada la vigencia de los asientos de presentación anteriores al del documento cuya calificación ha motivado el presente recurso, lo procedente es aplazar o suspender la calificación de dicho documento mientras no se despachen los títulos previamente presentados, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de presentación. Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2.º de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, al establecer que el plazo máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del título previo.» (JDR)

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181. Adjudicación de cuota indivisa cuando solo se acredita un derecho hereditario en abstracto

Resolución de 22 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 12, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de apremio ordinario.

Hechos: La persona demandada por deudas propias tiene a su favor una cuarta parte indivisa de la finca. Sin embargo, sale a subasta y se adjudica la mitad indivisa de la finca.

Se trata de justificar la diferencia por considerar a la demandada -una de los dos hijos que tuvo otra titular ya registral fallecida, pero aún dueña en el Registro de 1/2 de la misma finca- heredera, entendiendo el Juez que la demandada ha aceptado esa herencia.

Así pues, según ese razonamiento, 1/4 que ella tenía por sí, más otro 1/4 que considera el Juez que recibe por herencia de su madre (la mitad de 1/2, al ser dos hermanos) suman 2/4 que es lo que salió a subasta y se adjudicó.

Pero la DGRN no está de acuerdo con ese razonamiento, apoyándose en los principios de tracto sucesivo y de legitimación registral y porque no se ha acreditado que haya habido partición de herencia de la madre

De existir esta partición, está el camino del art. 664 LECpara acreditarlo. y habrá que estar a lo que resulte, un puede haberse adjudicado este derecho a la demandada o no.

De no existir partición, los dos herederos no tienen un derecho concreto en bienes determinados, sino que ostentan lo que se denomina derecho hereditario in abstracto.

El derecho hereditario in abstracto puede ser embargado, anotado, gravado y transmitido, pero afecta al patrimonio hereditaria en su globalidad y no a bienes concretos. Tales actos pueden ser objeto de anotación preventiva, no de inscripción, pues los derechos sobre los bienes concretos quedan supeditados a una previa adjudicación.

Y, como en el caso concreto, se ha actuado sobre una hipotética cuota indivisa concreta y no sobre el derecho hereditario, se desestima el recurso. (JFME)

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182. No es posible una anotación de embargo sobre vehículo con reserva de dominio. ^

Resolución de 22 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles VII de Barcelona, por la que se rechaza la práctica de anotación preventiva de embargo sobre un vehículo.

Hechos: Se solicita anotación de embargo sobre determinado vehículo respecto del cual existe inscrita una reserva de dominio.

La registradora suspende la anotación pues consta inscrita una reserva de dominio a favor de la financiera (Artículo 15 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles y artículos 4.c), 5.a) y 24 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles y Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de fecha 16 y 17 de marzo, 7 y 8 de julio de 2004 y 4 y 5 de febrero de 2010). El defecto consignado tiene carácter de subsanable.

El interesado, por medio de su abogado, recurre alegando que la reserva ya no existe por comunicación de la financiera.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Dice que “inscrita en el Registro de Bienes Muebles una reserva de dominio a favor de su titular registral entran en funcionamiento los principios registrales que protegen su titularidad, según dispone el artículo 15.2 de la Ley de Venta de Bienes Muebles a Plazos.

Por lo tanto las reservas de dominio inscritas son oponibles a terceros.

Aclara, no obstante, que “una vez registrado un contrato de financiación con reserva de dominio sobre un vehículo, coexistirán en el Registro dos titularidades: el derecho de dominio que corresponde a quien financia, y el derecho del adquirente que derive del tipo contractual que las partes hayan pactado Según este criterio es doctrina consolidada de esta Dirección General …, que la anotación de embargo no puede tener cabida en el Registro cuando la demanda se dirige contra persona distinta del beneficiario de una reserva de dominio, y que sólo cabría el embargo sobre los derechos del comprador financiado” y que “a solicitud del interesado podrá tomarse anotación preventiva de embargo sobre la posición jurídica del comprador a plazos” previos los trámites pertinentes (Instrucción de esta Dirección General de 3 de diciembre de 2002).

Comentario: Reitera la DG su clásica doctrina sobre la oponibilidad de las inscripciones en el RBM, haciendo un práctico resumen de las normas aplicables al caso y recordando la aplicabilidad de la ya lejana Instrucción de 2002. Quizás lo conveniente sería abordar, de una vez por todas, la aprobación de un Reglamento del RBM, sin el cual este registro no podrá prestar la utilidad que podría tener como medio de financiación de empresas y particulares. (JAGV).

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