Archivo de la etiqueta: ley hipotecaria

Enlaces para la aplicación práctica de la reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro.

En este archivo se recoge una colección práctica de enlaces relacionados con la reforma introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

 

RESUMEN DE LA REFORMA

COMPARATIVA ARTÍCULOS ANTES Y DESPUÉS DE LA REFORMA

RESUMEN RESOLUCIÓN CATASTRO – REGISTRO

RESUMEN RESOLUCIÓN NOTARIOS

RESOLUCIÓN CIRCULAR DGRN 3 DE NOVIEMBRE 2015

RESOLUCIONES RECURSOS GUBERNATIVOS RELACIONADAS CON ESTA LEY

LAS CLAVES DE LAS REFORMA (por Joaquín Delgado)

REVISTA LA BUHAIRA (Registro y bases gráficas)

AMPLIO ESTUDIO DE JUAN MARÍA DÍAZ FRAILE EN EL BOCR 23

ARTÍCULOS DE ANTONIO JIMÉNEZ CLAR: EXPLICA TERMINOLOGÍA

ARTÍCULO DE JOSÉ ANTONIO GARCÍA VILA SOBRE LOS EFECTOS DE LA INMATRICULACIÓN

TEXTO DE LA LEY

MODELOS REGISTRALES JDR

ARCHIVO EN FUTURAS NORMAS

NORMAS MÁS IMPORTANTES

CUADRO NORMAS BÁSICAS

CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN CATASTRAL

LEY HIPOTECARIA YA ACTUALIZADA

REVISTA CATASTRO (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)

El expediente de dominio en el nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

 

FRANCISCO JAVIER GONZÁLEZ LÓPEZ,

NOTARIO DE FUENSALIDA (TOLEDO)  

 

CRÓNICA DE UNA MUERTE ANUNCIADA:

Ya desde su publicación en el B.O.E., allá por Junio del presente año, la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria recibió numerosas críticas desde el ámbito notarial por su regulación del nuevo expediente de dominio –ahora notarial- de inmatriculación de fincas, regulado en el artículo 203 de esta última ley. Las críticas se centraban en su farragosidad procedimental (al prever numerosas notificaciones y publicaciones, estas últimas en el B.O.E. y tanto por el Notario como por el Registrador) y también surgieron numerosas dudas acerca de la aplicación de sus principales trámites.

Así, sin ánimo exhaustivo, se ha debatido, sin llegar a ninguna solución de consenso, acerca de:

  1. si esta vía de inmatriculación queda cerrada o no para los propietarios que carezcan de título formal o escrito de adquisición.
  2. Si debe o no archivar el expediente el Notario, en caso de que el promotor del mismo afirme desconocer (como sucederá sin duda muchas veces en la práctica) en todo o en parte los datos registrales que sirvan para localizar las fincas registrales colindantes a la que es objeto de expediente.
  3. Si es o no obligatorio que el Notario solicite al Registrador anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
  4. Por último, pero no menos importante, si deben realizarse o no por medio de exhorto notarial las notificaciones respecto de domicilios ubicados fuera del Distrito Notarial del Notario que tramite el expediente.

Estas críticas y dudas surgidas frente al expediente de dominio se hicieron extensivas al procedimiento de inscripción de rectificaciones descriptivas del nuevo artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria y al de reanudación del tracto sucesivo del artículo 208, lo cual es lógico ya que estos dos últimos expedientes son simples variantes del primero, cuyo esquema procedimental comparten en lo esencial. Incluso, respecto del expediente de reanudación del tracto sucesivo arreciaron las críticas por considerarlo –aquí sí unánimemente- como inaplicable en la práctica al suponer la exigencia de comparecencia de todos los citados un obstáculo casi insalvable para el buen fin del expediente. Además, el legislador exigía también respecto de este procedimiento la notificación a los titulares de las fincas catastrales y registrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas, y no se entendía el porqué de tal exigencia, al no verse afectados dichos titulares por el expediente, ya que este versa, por definición, sobre una finca ya inscrita y cuyos linderos y superficie no se alteran.

  La conclusión de todo lo expuesto hasta ahora es que el notariado, en su conjunto, no ha recibido con mucho entusiasmo estos nuevos procedimientos de los artículos 201.1, 203 y 208 de la Ley Hipotecaria.

  Si nos trasladamos al ámbito registral, creo que la situación es similar. Hace pocas semanas un amable amigo Registrador me hizo llegar el Prontuario de Expedientes de Concordancia Registro – Realidad, de la Ley 13/2015, que ha circulado el Colegio de Registradores. Pues bien, en su página 29, al referirse al expediente de inmatriculación por doble título traslativo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, dice lo siguiente: “Este procedimiento, introducido a instancias del Colegio de Registradores, constituirá, sin duda, el procedimiento ordinario de inmatriculación, dada la complejidad del procedimiento del artículo 203”.

  Se afirma así, sin ambages, con total rotundidad, la predilección por el procedimiento inmatriculador por doble título traslativo en vez del expediente de dominio. Predilección que en el Prontuario se traduce en hechos, pues todas las dudas que analiza acerca de la aplicación práctica de dichos expedientes las resuelve en beneficio de la utilización del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y en detrimento del expediente del artículo 203.

  En efecto, a la hora de interpretar el artículo 205, los autores del Prontuario optan por extender la aplicación del mismo a casos que no parecen estar incluidos, al menos de forma clara, en su tenor literal, expandiendo, así, las posibilidades de su utilización.

 Por ejemplo, a la hora de interpretar la regla de que ha de existir, al menos, un año entre la fecha del título inmatriculador y la del título previo de adquisición de la propiedad por el transmitente, considera que dicha regla se cumple en el caso de que el título previo sea una herencia en que el causante haya fallecido con más de un año de antelación, utilizando el argumento –con el que estoy de acuerdo- de que la fecha de la adquisición, una vez aceptada la herencia, se retrotrae a la fecha del fallecimiento del causante (artículo 989 del Código Civil). Si llevamos esta argumentación hasta sus últimas consecuencias sería perfectamente posible obtener la inmatriculación por la vía del doble título traslativo presentando en el Registro de la Propiedad un único título formal, por ejemplo una escritura de herencia y compraventa en la que comparezcan como vendedores los herederos del titular catastral (fallecido hace más de un año) de una parcela no inmatriculada, formalizando la herencia de dicho causante y a continuación la venta de dicha parcela. Habría aquí un único título formal pero dos títulos materiales (herencia y venta) separados por más de un año.

En esta misma línea de facilitar y ensanchar la aplicación del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria los autores del Prontuario resuelven la duda que se plantean de si sigue siendo posible complementar el título de adquisición con un acta de notoriedad según la cual el transmitente o causante era tenido por dueño, tal como permitía el artículo 298 del Reglamente Hipotecario (que la RDGRN de 19 de Noviembre de 2015, a la que luego aludiremos, considera, en virtud de la Disposición Derogatoria Única de la Ley 13/2015, tácitamente derogado, al igual que el resto del antiguo título VI del Reglamento Hipotecario).

 En el Prontuario se concluye que sí es posible, si bien “el objeto de este (sic) acta no será el de declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca que se pretende inmatricular es tenido por dueño de la misma, sino que dicho transmitente adquirió la propiedad de la finca al menos un año antes”.

Pues bien, si en la interpretación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria todo son facilidades, en la del procedimiento del Artículo 203 los autores del Prontuario invierten las tornas, y así, todo son obstáculos a la hora de facilitar su aplicación. Por ejemplo, se afirma tajantemente que no podrá acogerse a este procedimiento el propietario que no disponga de título formal de propiedad; se estima, asímismo, que el Notario deberá archivar el expediente si el promotor desconoce en todo o solo en parte los datos que sirvan para localizar las fincas registrales colindantes; se considera obligatoria la solicitud de anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, y, por último, respecto de la forma de practicar notificaciones, se remite al artículo 202 del Reglamento Notarial, que, como sabemos, aboca al exhorto notarial en los casos de notificación fuera del distrito  del Notario que tramite el procedimiento.

Estando así las cosas, tanto en el cuerpo de Notarios como en el de Registradores todos estábamos expectantes ante la postura que adoptaría la Dirección General de los Registros y del Notariado en los primeros recursos que resolviese acerca de estos expedientes de concordancia Registro – Realidad. Pues bien, la Dirección General ya se ha pronunciado en dos resoluciones muy importantes por su repercusión en la práctica notarial, de fecha la primera 17 de Noviembre de 2015, en relación a los procedimientos de inscripción de rectificaciones descriptivas del artículo 201 de la ley Hipotecaria y la segunda, de  fecha 19 de Noviembre de 2015, en materia de inmatriculación por doble título traslativo del artículo 205 de la misma Ley.

Es, a mi juicio, muy revelador que en ambas resoluciones el objeto de controversia no sea ninguno de los nuevos procedimientos establecidos por la Ley 13/2015, pero, a pesar de ello, la Dirección General aprovecha para resolver dudas acerca de la aplicación de los mismos, fijando una interpretación oficial.

  Así, comenzando por la Resolución de 19 de Noviembre de 2015, ésta -en línea con las soluciones interpretativas adoptadas por el Prontuario del Colegio de Registradores-, admite, en primer lugar, el acta de notoriedad para acreditar la adquisición previa a la que motiva la inmatriculación, al entender que lo que exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria es que se acredite mediante título público (acta de notoriedad, es decir, título declarativo) que se adquirió no exigiendo, en cambio, que se acredite que se adquirió mediante título público (traslativo). Y, en segundo lugar, la citada Resolución, siguiendo aquí también a los autores del Prontuario, estima que el “lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales…, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior”. Es decir, el lapso de un año debe existir entre las adquisiciones, no entre los títulos formales.

 Pasando ahora al análisis de la Resolución de la Dirección General de 17 de Noviembre de 2015, he de reconocer que su lectura me ha dejado perplejo, pues la Dirección General transforma el aparentemente intranscendente expediente del nuevo artículo 199 de a Ley Hipotecaria en el procedimiento “estrella” para inmatricular excesos de cabida.

En efecto, la Dirección General en dicha resolución pone en pie de igualdad el procedimiento notarial de inmatriculación de excesos de cabida del artículo 201.1 LH con el procedimiento registral del artículo 199 de dicha ley pues considera que en ambos procedimientos el objeto es el mismo, es decir, la constancia registral tanto de una representación gráfica de finca (normalmente certificación catastral gráfica y descriptiva) como una rectificación de su descripción (pudiendo la rectificación descriptiva de superficie ser superior al 10 por ciento).

Se justifica tal equiparación por considerar que ambos procedimientos “incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados”. Pero si examinamos el artículo 199.1 LH observamos lo siguiente: su objeto es únicamente la inscripción de la representación gráfica de la finca, y no, además, la inscripción de rectificaciones de superficie. Así se desprende claramente de sus párrafos cuarto  (“el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca…” y sexto (“en caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro”).

Y precisamente por su objeto más limitado que el del artículo 201.1 LH, también son menores sus garantías procedimentales. Así, el expediente del artículo 199 LH puede tener éxito limitándose el Registrador a notificarlo personalmente únicamente a los titulares de las fincas registrales colindantes. En cambio, en el procedimiento del artículo 201.1 el Notario debe notificar no solo a estos sino también a los titulares de fincas catastrales colindantes y a los de cargas sobre fincas colindantes tanto registrales como catastrales, y por si ello fuera poco, también es obligatorio, tanto para el Notario como para el Registrador, la publicación de edicto en el B.O.E., todo ello por la remisión que hace el artículo 201.1 al artículo 203 LH.

Para concluir el análisis de este nuevo procedimiento del artículo 199 LH quiero señalar que la Dirección General, en la Resolución comentada, atribuye su tramitación a los Registradores de la Propiedad, tal vez porque dicho artículo no hace ninguna alusión a una posible intervención del Notario en el mismo, salvo en el párrafo tercero de su punto primero, al declarar que “la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral…”. Se da, pues, a entender que la inscripción de la representación gráfica de la finca puede efectuarse en virtud de una escritura que contenga un acto inscribible o bien como operación independiente, y en este último caso no establece ninguna exigencia formal. Pese a todo ello, entiendo que en este procedimiento la competencia debe entenderse compartida entre el Notario y el Registrador: el primero lo iniciará o impulsará, a requerimiento del interesado, y el segundo lo culminará. Y ello es así por el principio de titulación auténtica que rige en el Registro de la Propiedad. Entiendo también que la forma de actuación notarial será la de acta cuya estructura será básicamente la siguiente:

  • Se incorporará certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca en cuestión manifestando el interesado que la descripción contenida en la misma coincide con la realidad física (el punto segundo del artículo 199.2 permite también la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral -si esta última no coincide con la realidad-, pero esto no será lo más habitual, parece);
  • En el caso de que prospere la tesis de la Dirección General de que este procedimiento ampara también rectificaciones de superficie, se hará constar el valor fiscal del exceso de cabida declarado, a efectos de la tributación de esta acta en el ITPyAJD, aunque preveo que no habrá unanimidad acerca de si debe tributar y, en caso de hacerlo, si tributará por Transmisiones Patrimoniales (como las antiguas actas de inmatriculación de excesos de cabida) o por Actos Jurídicos (al ser su objeto de cuantía e inscribible en el Registro de la Propiedad);
  • Por último, el interesado solicitará del Registrador de la Propiedad la constancia en los libros a su cargo de la base gráfica catastral y de la rectificación descriptiva con ella concordante.

Una vez analizadas las dos resoluciones de la DGRN de 17 y 19 de Noviembre del presente año, podemos extraer las siguientes

CONCLUSIONES:

A) Estas dos resoluciones han asestado un golpe casi mortal al expediente de dominio del nuevo artículo 203 LH y, de rebote, al de rectificaciones descriptivas del artículo 201.1 del mismo texto legal, al ser este una variante de aquel.

En efecto, a partir de ahora parece que se optará, en la gran mayoría de las ocasiones, por seguir el procedimiento del artículo 205 LH para inmatricular fincas, sirviendo como título previo el acta de notoriedad que permite la Dirección General, ya que este procedimiento es mucho más rápido, sencillo y económico que el del artículo 203 LH, máxime si se entiende que en éste es necesario presentar título escrito de dominio, que en muchas ocasiones no existirá, se habrá extraviado o será un simple recibo y no un título en sentido propio.

Y por las mismas razones de celeridad y economía se acudirá para inmatricular excesos de cabida al procedimiento del artículo 199 antes que al del artículo 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria. Por cierto, dicho procedimiento del artículo 199 LH recuerda bastante al del derogado artículo 298.3 RH que admitía la inscripción de excesos de cabida, sin límite de extensión, acreditados por certificación catastral siempre que el Registrador no tuviese dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

B) Según Maquiavelo el fin justifica los medios, y la Dirección General en esta ocasión parece haber seguido este principio, ya que en las dos resoluciones que comentamos, buscando un fin loable, es decir, evitar trámites farragosos a los administrados, se sirve de medios cuanto menos discutibles, pues opta por condenar al ostracismo dos nuevos procedimientos (los de los artículos 201.1 y 203 LH), resucitando, en cambio, con pequeñas variaciones, dos procedimientos presuntamente derogados en la ley 13/2015, es decir, el de inmatriculación en virtud de un solo título público traslativo más acta complementaria de notoriedad del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, y el de inmatriculación de excesos de cabida sin límite de extensión en virtud de certificación catastral gráfica y descriptiva regulado por el artículo 298.3 de dicho Reglamento.

Surge así una pregunta: ¿para este viaje eran necesarias estas alforjas? ¿Después de tantas vueltas estamos, prácticamente, igual que antes de la reforma? Como decía otro gran escritor, Tommaso Di Lampedusa, hay que cambiarlo todo para que todo siga igual, solo que en esta ocasión, a diferencia de lo que ocurría en “El Gatopardo”, el que hace que siga todo igual (la Dirección General en sus dos resoluciones comentadas), no es el mismo que el que lo cambió todo (el legislador con su Ley 13/2015).

Siendo, como dijimos anteriormente, digno de elogio y sin duda bienintencionado el fin perseguido por la Dirección General en estas resoluciones, creo que para alcanzarlo podría buscarse una vía más ortodoxa que la seguida y que pusiera en valor los nuevos procedimientos pergeñados por el legislador.

Es verdad que los nuevos procedimientos que venimos analizando parecen muy farragosos, pero creo también que serían perfectamente utilizables en la práctica simplemente si interpretáramos sus trámites de forma que se redujera su farrogosidad. En este sentido propongo la siguiente forma de actuar:

1º) Considerar que para el buen fin del expediente de dominio no es necesario presentar título escrito, lo cual se ha admitido siempre, al menos cuando dicho expediente era de competencia judicial (artículo 274.2º y 282 del Reglamento Hipotecario, no derogados expresamente por la Ley 13/2015 –aunque sí tácitamente según vimos que entiende la Dirección General).

2º) Considerar que no es motivo para que el Notario archive el procedimiento el hecho de que el promotor del mismo no pueda identificar las fincas registrales colindantes (lo cual resultará muy difícil en la práctica) ni, por tal motivo, a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas. Ello sin perjuicio de que aunque el promotor del expediente no pueda identificarlos, el Notario deberá practicar con ellos la notificación del expediente en los domicilios que consten en el Registro, como indica la regla quinta del artículo 203 LH, debiendo a tal efecto, según entiendo, el Registrador hacer constar tales domicilios en la certificación que debe remitir, según indica dicho artículo, al Notario actuante.

3º) Ha de entenderse, asímismo, que no es obligatorio que el Notario solicite al Registrador anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. Así se desprende de la regla sexta del artículo 203 LH al señalar – utilizando respecto de la toma de anotación la forma condicional – que “si se hubiera tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva”.

4º) Y, por último, también debemos interpretar que en ningún caso habrá que acudir al exhorto notarial para practicar las notificaciones fuera del Distrito Notarial del Notario actuante, so pena de incrementar exponencialmente la farragosidad, lentitud y coste del expediente. Es decir, habría que interpretar que el régimen que han de seguir estas notificaciones fuera del Distrito es el de la remisión de cartas por correo, y no el de las auténticas notificaciones, en el sentido de que podrá enviarse la cédula por correo certificado con acuse de recibo a un domicilio situado fuera del Distrito Notarial del Notario que tramite el expediente. Así hemos actuado, de forma práctica, los Notarios, a la hora de notificar fuera de nuestro Distrito a los propietarios de fincas colindantes en las Actas de Inmatriculación de Exceso de Cabida derogadas por la Ley 13/2015. Ya sé que se me puede objetar que es absurdo considerar que el Notario pueda notificar por correo certificado lo que no podría hacer personalmente (es decir, notificar fuera de su Distrito Notarial), pero lo cierto es que la sorprendente y ciertamente criticable RDGRN de 10 de Enero de 2013 lo permite, al estimar que lo determinante para la validez de la notificación fuera del Distrito por correo –si resulta exitosa- es el hecho del envío de la cédula desde una Oficina de Correos ubicada dentro del Distrito Notarial del Notario actuante. En el caso de que la notificación por correo con acuse de recibo resultase fallida podría intentarse de nuevo, para evitar alegaciones de indefensión que, en caso de plantearse, no deberían prosperar, teniendo en cuenta que la tramitación del acta es también objeto de comunicación por el Notario a los posibles interesados a través del B.O.E.

ARCHIVO LEY JURISDICCIÓN VOLUNTARIA

RESOLUCIÓN 17 DE NOVIEMBRE DE 2015

RESOLUCIÓN 19 DE NOVIEMBRE 2015

ARTÍCULO 203 LEY HIPOTECARIA

RESUMEN DE LA LEY 13/2015

SECCIÓN DOCTRINA

SOBRE EL DERECHO DE TRANSMISIÓN

Artesonado en el Palacio de Fuensalida (Toledo capital)

Artesonado en el Palacio de Fuensalida (Toledo capital)

 

 

 

Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro

Indice:
  1. ENLACES RELACIONADOS
  2. Sugerencia:
  3. ***LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO.
  4. I. Exposición de Motivos:
  5. II. REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA.
  6. A) MARCO REGULATORIO GENERAL. Artículos 9 al 11.
  7. 1. Introducción.
  8. 2. Código registral único.
  9. 3. Descripción literaria de la finca.
  10. 4. Representación gráfica georreferenciada.
  11. 5.- Representación gráfica alternativa a la catastral.
  12. 6. Incorporación de la representación gráfica catastral o alternativa al folio.
  13. 7. Efectos de inscribir la representación gráfica.
  14. 8. Programa de bases gráficas.
  15. 9. Resolución conjunta DGRN – DGCatastro.
  16. 10. Publicidad gráfica.
  17. 11. Titular del derecho que se inscriba.
  18. 12. Domicilio para notificaciones.
  19. 13. Acta de inscripción.
  20. 14. Firma del Registrador.
  21. Artículo 11. Precio y aplazamiento de pago.
  22. B) MARCO REGULATORIO ESPECÍFICO: PROCEDIMIENTOS. Arts 198 al 210. 
  23. Artículo 198. Concordancia.
  24. Artículo 199. Representación gráfica y coordinación.
  25. Artículo 200. Expediente de Deslinde.
  26. Artículo 201. Rectificar la descripción, superficie o linderos.
  27. Artículo 202: Edificaciones y plantaciones.
  28. Libro del edificio
  29. Inmatriculación. Artículos 203 al 207.
  30. 1. Inmatriculación del dominio por expediente de dominio. Artículo 203.1
  31. 2. Inmatriculación de un derecho real, no estando inscrito el dominio. Art. 203.2
  32. 3. Otros procedimientos de inmatriculación. Artículo 204.
  33. 4. Inmatriculación por título público de adquisición. Artículo 205.
  34. 5. Inmatriculación a favor de las Administraciones Públicas. Artículo 206.
  35. 6. Inmatriculación: limitación de efectos. Artículo 207.
  36. Artículo 208. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido
  37. Artículo 209. Doble inmatriculación.
  38. Artículo 210. Expediente de liberación de cargas o gravámenes.
  39. III. REFORMA DE LA LEY DEL CATASTRO. 
  40. IV. Disposiciones adicionales, finales, transitoria y derogatoria. 
  41. 1. Anuncios y edictos.
  42. 2. Regímenes forales.
  43. 3. Planes urbanísticos. D. Ad. 5ª.
  44. 4. Procedimientos ya iniciados. D. Tr. Única.
  45. 5. Disposición derogatoria.
  46. 6. Entrada en vigor. D. F. 5ª.
  47. ENLACES RELACIONADOS:
  48. a) Normativa y resoluciones:
  49. b) Herramientas:
  50. c) Webs
  51. d) Artículos doctrinales: 

 

RESUMEN – PRONTUARIO DE LA LEY 13/2015

José Félix Merino Escartín, Registrador de la propiedad

Última incorporación de contenido: 17 de octubre de 2020. 

ENLACES RELACIONADOS
Sugerencia:

Más que la lectura completa de este trabajo -que puede resultar muy fatigosa- se sugiere acudir a él cuando se tenga un problema concreto, para, si hay suerte, poder acceder rápidamente a la información significativa. 

Las tres herramientas fundamentales que encontrarás en esta web para afrontar la reforma son las siguientes:

Nota a la segunda y tercera edición:

La primera versión de este archivo fue publicada el 14 de julio de 2015, tan sólo quince días después de aparecer la ley en el BOE.

En la segunda versión (2016) se incorporan nuevos contenidos -cada uno en su apartado más cercano-, sobre todo derivados de las siguientes fuentes:

– las tres resoluciones-circulares (conjunta DGRN-Catastro, Notarios y Registradores);

resoluciones en recursos gubernativos en las que la DGRN ya ha ido desgranando criterios, 

trabajos doctrinales recibidos

– algunas reflexiones derivadas de la práctica.

La segunda versión ha ido evolucionando, con como resoluciones de la DGRN o nuevos trabajos, que se irán enlazando en los diversos apartados del trabajo. Como regla general, la versión en html estará más al día que la versión Word.

No se anunciarán los cambios, que serán por aluvión, salvo cuando ya se hayan acumulado muchos. Pero estarán disponibles consultando este archivo, que será un archivo vivo. Últimos añadidos el 10 de octubre de 2020.

La tercera edición (septiembre 2019) reordena contenidos tras el aluvión de tres años durante los que se han incorporado reseñas de alrededor de 300 resoluciones DGRN adicionales. 

El acceso a este archivo esta siempre disponible desde la columna derecha de la portada de la web (apartado ENLACES MÁS USADOS).

 

***LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO.

Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

PDF (BOE-A-2015-7046 – 33 págs. – 484 KB)     Otros formatos   Texto consolidado BOE

 

I. Exposición de Motivos:

En este apartado haremos referencia a los contenidos de la E. de M. más genéricos, incorporando el resto al tratar del articulado concreto.

Esta Ley desarrolla propuestas provenientes de la Comisión CORA, de reforma de las AAPP, que trata de evitar las duplicidades administrativas y mejorar la coordinación entre distintas instituciones públicas.

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. Por ello, la coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones.

La reforma tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro y Registro y a todos los procedimientos en los que estas existen:

– hay un marco regulatorio general de relaciones -que se recoge en los nuevos artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria

– y hay un marco específico, pues se incorporan a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida.

También pretende la desjudicialización de los procedimientos, eliminando la intervención de los órganos judiciales y potenciando la actuación notarial y registral, sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso.

Se aprovecha para modernizar los procedimientos, mejorando la publicidad y agilidad, favorecidas por las relaciones existentes entre Notarías y Registros.

Antecedentes. Cita como principales antecedentes legislativos en esta búsqueda de coordinación:

– La Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que introduce la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información e incorpora la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas en el Registro.

– El Reglamento Hipotecario en materia de UrbanismoReal Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

– La Ley 48/2002, del Catastro Inmobiliario, y su Texto Refundido. RDLeg 1/2004, de 5 de marzo, que estableció la colaboración del Catastro con el Registro de la Propiedad en el ejercicio de sus respectivas funciones y competencias, y facilitó que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Deficiencias actuales.

– Aunque desde 2004 el Registro envía datos relevantes al Catastro, no existe una conexión que posibilite un intercambio bidireccional de información que permita la necesaria coordinación entre ambos.

– Hay divergencias por razones varias, como alteraciones catastrales no comunicadas o el carácter voluntario de la inscripción registral.

– No existe un procedimiento de coordinación que permita la resolución de discrepancias entre el Registro y el Catastro en la descripción de los bienes inmuebles.

Finalidad de la Ley. Trata de corregir esas deficiencias a través de la inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de:

– un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones,

– potenciando la interoperabilidad entre ellas

– dotar al procedimiento de un marco normativo adecuado,

– obtener un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles,

– mejorar la seguridad jurídica, evitando litigios,

– y simplificar la tramitación administrativa.

Beneficios:

– Para el Registro, determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos.

– Para el Catastro, conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico.

– Para el ciudadano, simplificación administrativa en sus relaciones con ambas instituciones –la registral y la catastral– ya que no será necesario, en muchos casos, volver a aportar información sobre la descripción de los inmuebles ya presentada.

Ver valoración de la reforma, por Joaquín Delgado.

Concordancia. La Ley define:

– cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral,

– cuándo se entiende que la coordinación se alcanza,

– las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada.

– Sin embargo, permite que el Catastro pueda producir unilateralmente una descoordinación a posteriori, tras haber sido la finca coordinada. Véanse art. 11.3 y 18.4 TRLCatastro.

– y cómo dar publicidad de tal circunstancia.

 

II. REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA.
A) MARCO REGULATORIO GENERAL. Artículos 9 al 11.
1. Introducción.

Los artículos 9 y 10 incorporan el marco regulatorio general al que antes se hizo alusión.

El art. 9 se refería y se refiere a las circunstancias que han de contener los asientos registrales, estando desarrollado de modo especial por el art. 51 RH. Aclara que dichas circunstancias han de proceder del título y de los asientos del registro, previa calificación del Registrador.

El artículo 10 es vaciado de contenido –por traslado al 11– y llenado con lo referente a la cartografía catastral.

Creo que hubiera sido una mejor técnica englobar todo su contenido en un solo artículo. De hecho, he ido intercalando el texto del artículo 10 en los diversos apartados del 9 íntimamente relacionados.

2. Código registral único.

Comienza con una importante novedad, el código registral único (CRU), que cada finca ha de tener y que la identificará, no sólo en un registro determinado sino también, a nivel nacional, una especie de DNI de la finca, que también se trasladará al Catastro. Tiene como antecedente al IDUFIR. Ver artículo especial sobre el Código Registral Único.

Se dedica a él el punto 5 de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, que dice en lo esencial:

– Se utilizará como código registral único de finca el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores (IDUFIR) y será aplicable tanto a las fincas registrales preexistentes al 1 de noviembre de 2015 como a las que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral.

– A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación de bases gráficas (del art. 9 LH), – 2 de agosto de 2016- a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio, sólo se les asignará el código único de finca registral especificado en esta resolución-circular, y, para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único (ver art. 42 RH). En estos casos, la DGRN, en R. 2 de septiembre de 2016, ha suavizado su postura, admitiendo el uso de la numeración tradicional, a efectos meramente internos del registro. Lo reitera la R. 21 de septiembre de 2016.

– Una finca registral, en tanto mantenga su individualidad jurídica través de su propio folio real, no podrá tener más que un código registral único, que en todo caso permanecerá invariable y distinto al de otras fincas.

– En los servicios públicos prestados por los registradores se utilizará con carácter preferente el código registral único de finca como medio de identificación inequívoco de las fincas registrales.

– Los usuarios podrán limitarse a dar el código registral único para identificar la finca.

– Se hará constar el código registral único de finca en el folio real de la misma por nota marginal al practicar un asiento, en la nota de despacho, en notas simples y en certificaciones.

Aunque el punto 5.3 de la Circular de pie a tener que poner de nuevo el CRU cada vez que se practique un asiento, en mi opinión, basta con que se haga una sola vez por folio registral, para no llenar el libro de inscripciones de asientos innecesarios.

Citado el CRU en la R. 19 de diciembre de 2016: ayudó a rectificar un error. 

Ver su composición.

3. Descripción literaria de la finca.

En cuanto a la descripción de la finca, el artículo es menos telegráfico que la anterior redacción que debía estar mucho más apoyada en los cuatro primeros apartados del art. 51 RH

– El libro del edificio deberá aportarse para su archivo registral, salvo que por la antigüedad de la edificación no fuera exigible, dejando constancia de ello en el folio real de la finca (no es preciso que haya división horizontal). Cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (art. 202). La R. 9 de enero de 2017 analiza tres excepciones. Volvemos sobre él al tratar del art. 202 LH. 

– Ha de incluirse la referencia catastral del inmueble o inmuebles que integren la finca. Respecto de su exigibilidad, ahora se dice que se incluirá y punto, mientras que el Reglamento Hipotecario utiliza la expresión “en los supuestos legalmente exigibles”, que podría haberse visto afectada por la reforma. De todos modos, no parece causa suficiente para paralizar la inscripción la ausencia de referencia catastral, sobre todo si hay causa justificada para ello. Lo confirma la R. 3 de noviembre de 2016. El plural –inmueble o inmuebles- debe conectarse a que puede haber varias parcelas catastrales dentro de una misma finca registral. La R. 14 de marzo de 2016 no permite inscribir una instancia privada para hacer constar la referencia catastral presentada por quienes son titulares catastrales pero no registrales de la finca. La R. 27 de abril de 2017 distingue entre constancia de referencia catastral y representación gráfica, pues la constancia de la referencia catastral no implica ni la inscripción de la representación gráfica ni rectificación de la inscripción literaria. Ver también la R. 27 de julio de 2017.

Para apreciar la correspondencia entre la referencia catastral y la finca registral, a los efectos de incorporar la referencia catastral, se debe observar lo previsto en el artículo 45 del T.R de la Ley del Catastro (datos de situación, denominación y superficie +-10%), que hace una interpretación legal de cuándo se entiende que hay tal correspondencia. Y esta es la pauta interpretativa básica que han de seguir notarios y registradores para dilucidar lo que constituye duda fundada a los efectos de incorporar la referencia catastral al documento público o al asiento registral. R. 17 de julio de 2017. El registrador puede valorar la correspondencia entre la referencia catastral y la finca registral aunque no se pida expresamente (R. 27 de septiembre de 2017). La no expresión de la referencia catastral en la inscripción por no cumplirse los requisitos del art. 45 Ley Catastro NO necesita incluirse formal y expresamente como defecto en la calificación negativa o como inscripción parcial (R. 19 de octubre de 2018), pero es posible inscribir aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral o el aportado no sea coincidente (R. 8 de julio de 2019).

– Asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible atribuir la misma referencia a otra finca sin el consentimiento del titular registral de la misma  o, en su caso, resolución judicial (R. 21 de noviembre de 2018)

– Ha de aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, junto al título inscribible, para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada, tanto en los casos en los que esta incorporación sea obligatoria como cuando sea potestativa, salvo las excepciones que veremos.

– Ha de decirse expresamente si la finca está o no coordinada gráficamente con el Catastro. Para determinar si lo está, hay que acudir al art. 10 LH. Si se inscribe una representación gráfica alternativa, no estará coordinada hasta que el Catastro notifique su incorporación. Ver también el punto 8º de la Resolución conjunta Catastro-Registro, de 29 de octubre de 2015, Conviene indicar la fecha del asiento de coordinación o referirse a él, porque el Catastro puede descoordinar por su cuenta a posteriori.

– La calificación urbanística, medioambiental o administrativa costará por nota marginal si se aporta.

– El cambio de descripción de rústica a urbana puede hacerse por certificación catastral. Pero para determinar su calificación y clasificación urbanística, se precisa certificado municipal. R. 19 de febrero de 2018.

– En cuanto a la descripción de linderos, la DGRN entiende que es preferible atender a los linderos perimetrales y no a los nombres de los supuestos propietarios colindantes. Ver R. 16 de diciembre de 2015.

4. Representación gráfica georreferenciada.

Es una de las principales novedades de la reforma.

Georreferenciar una finca registral o una parcela catastral es aquella técnica que permite ubicarla en el espacio de manera unívoca, lo que le confiere una localización geográfica única, definida por unas coordenadas geográficas en un sistema determinado. Dichas coordenadas permiten volver a marcar en el terreno los límites de la finca o de la parcela. 

– La colección de dichas coordenadas permite dibujar la representación gráfica de la finca. Se suelen utilizar las coordenadas de los vértices del polígono que forma la finca, es decir, aquellos puntos en los que la linea del dibujo cambia de dirección.

– Completa su descripción literaria al incorporar las referidas coordenadas. Ver qué son estas coordenadas por Antonio Jiménez Clar. El sistema de coordenadas utilizado en la reforma es el UTM ETRS89, también usado por el Catastro (REGCAN95 en Canarias).

– La cartografía catastral es la base ordinaria de representación gráfica de las fincas registrales y estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

– Casos en que es obligatoria: habrá de inscribirse la representación gráfica en inmatriculaciones, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos. Aparte de esta lista del artículo 9, se suele añadir la declaración de obra nueva, conforme al art. 202.2 LH y apartado octavo de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015. Las R. 16 de enero de 2017 y R. 1 de agosto de 2018 contemplan casos de agregación. La R. 20 de abril de 2017, para un caso de concentración parcelaria, no exige total coincidencia con el catastro al no tratarse propiamente de un caso de inmatriculación. La R. 8 de mayo de 2017 exige representación gráfica para la concentración parcelaria, pero admite la representación gráfica alternativa. La R. 19 de febrero de 2018 exige en las segregaciones, aunque sean antiguas, presentar licencia o declaración administrativa de prescripción. La R. 21 de noviembre de 2019 exigió la representación gráfica para una propiedad horizontal tumbada.

No es preciso aportar las representaciones gráficas de las fincas intermedias que se crean si inmediatamente van a dejar de tener virtualidad. Ej: segregar una porción de terreno para inmediatamente agruparla con otra finca. R. 8 de junio de 2016. Incluso, puede que los títulos se hayan otorgado en momentos diferentes, si se inscriben seguidos (podría deducirse de la R. 1 de julio de 2016). 

En caso de segregación también ha de inscribirse la representación gráfica del resto como regla general. Pero se exceptúan los casos del artículo 47 del Reglamento Hipotecario cuando no sea posible la descripción del resto. R. 2 de septiembre de 2016R. 7 de septiembre de 2017, R 13 de marzo de 2018 y R. 6 de febrero de 2020. Lo reitera la R. 21 de septiembre de 2016.  La R. 21 de marzo de 2018 analiza un caso de expropiación no inscrita que impide inscribir la descripción del resto, pero tampoco se exige su representación gráfica. De la R. 11 de abril de 2019 se duduce que, como regla general, en la venta del resto, es necesaria la representación gráfica. En la expropiación, la representación gráfica puede ser alternativa (R. 25 de octubre de 2019).

La R. 17 de enero de 2019 considera que, en los expedientes de expropiación parcial, hay que precisar la parte expropiada y el resto con los vértices georreferenciados de ambas porciones. Si se trata de la expropiación total de una finca con rectificación de su cabida registral hay que hacer constar la diferencia de cabida en las Actas de ocupación y pago, con intervención del titular registral.

La R. 14 de noviembre de 2016 determina que, en caso de agregación también se precisa, pero hace unas interesantes observaciones para supuestos de cesión de viales, ante diferencias de superficie que se salvarían descontando viales:  «sí sería inscribible si resultare del título que la agregación es la porción restante tras una segregación ya efectuada con tal finalidad de cesión para viales, aunque estuviera pendiente de formalizar».

La R. 13 de junio de 2016 y la  R. 7 de septiembre de 2017 la consideran obligatoria para «todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación.» En caso de agrupación, por ejemplo, la  R. 7 de septiembre de 2017 no impone la «agrupación catastral», permitiendo la inscripción de las representaciones gráficas de las fincas de origen. Pero no cabe a la inversa, es decir, no cabe inscribir la representación gráfica de tres fincas registrales con una única representación gráfica catastral (R. 19 de diciembre de 2017), pues podría encubrir una agrupación no formalizada jurídicamente. La R. 13 de julio de 2017 admite la representación gráfica de una agrupación con una diferencia de superficie inferior al 10%. La R. 7 de julio de 2016 trata de la venta de un resto con segregaciones previas no inscritas, pudiendo ser exigible la representación salvo -parece ser- que no sea posible la adecuada descripción de ese resto (pero en estos casos, no estaría bien definido el objeto de la compra…). La R. 24 de octubre de 2016 trata de una inscripción de resto tras expropiación parcial no inscrita: Basta con georreferenciar el resto, si no es posible hacerlo con la parte segregada. En la agrupación de fincas hay que inscribir la representación gráfica de la finca agrupada, para lo que no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes (R. 24 de julio de 2019). La R. 5 de noviembre de 2019 da un trato especial a los engalabernos.

La expresión «que determinen una reordenación de los terrenos» es de difícil interpretación en casos de expropiaciones. Si se trata de una expropiación puntual y ajena a un proyecto de equidistribución, en la que haya coincidencia entre acta y registro, parece claro que no resulta obligatoria la inscripción de la representación gráfica. Incluso, pude ser defendible la misma solución si la expropiación está sujeta a un proyecto global, pero en esa finca concreta se da identidad entre acta y registro.

– Es potestativa en los demás casos, pudiendo ser incluso operación registral específica sin acto inscribible adicional. Si no se solicita y es potestativa la R. 3 de octubre 2016 permite inscribir con la descripción y cabida limitadas a las inscritas. Cuando sea potestativa, el interesado puede elegir, para diferencias inferiores al 10%, entre acudir a la representación gráfica o quedarse en una mera descripción literaria: R. 4 de febrero de 2020.

– No impiden su inscripción meros errores materiales en los datos catastrales previos que aparecen en el Registro. Ver R. 22 de noviembre de 2016.

No procede en elementos de división horizontal como una plaza de aparcamiento (R. 22 de julio de 2016). Eso sí, podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio.

– Se utilizará el procedimiento previsto en el art. 199 LH, que veremos. Sin embargo, conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de dicho complejo procedimiento en muchos casos de inscripción potestativa -diferencias de superficie de -10% y clara identificación sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para conlindantes- o en casos de inscripción obligatoria en que no hay remisión al art. 199, salvo excepciones parecidas a las apuntadas para la inscripción potestativa. En supuestos que exceden del 10%, sin procedimiento, no cabe solicitar inscribir sólo hasta ese 10% y rechazar el resto del exceso: ver R. 30 de junio de 2016. Los aumentos y disminuciones de cabida tienen el mismo tratamiento. R. 4 de abril de 2017.

– El archivo que la contenga tendrá el formato GML. El lenguaje o el formato GML (Geography Markup Language) es una variante o sublenguaje de XML (lenguaje estructurado con etiquetas que definen su contenido y cómo leerlo) que, utilizando el mismo sistema de lenguaje estructurado, permite el almacenamiento de información geográfica y que hace posible, con los visores o aplicaciones adecuadas, su representación gráfica. Ver más explicaciones en este artículo de Antonio Jiménez Clar.

El archivo GML se puede aportar en soporte físico, o mediante el CSV del informe de validación previo en la web del Catastro, o telemáticamente en formato texto siempre que se pueda copiar para generar un fichero texto con formato GML. R. 28 de noviembre de 2019.

– Ver artículo de Antonio Jiménez Clar sobre operaciones gráficas y jurídicas.

– Regla general. Para su incorporación, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa. La R. 11 de mayo de 2018 indica que si la presentada está caducada, el registrador debe descargar la vigente de la sede de catastro.

5.- Representación gráfica alternativa a la catastral.

Casos en que se permite. Se determinan en el art. 10.3:

a) Procedimientos de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral del Título VI(arts. 198 al 210) en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. Se cita en los arts. 199, 201 (para rectificar la descripción, superficie o linderos), 202, 204 y 206 (inmatriculación en favor de AAPP). La R. 9 de mayo de 2016 dice expresamente que no cabe la representación gráfica alternativa en la inmatriculación del art. 205 LH y que sí cabe por ejemplo,  conforme  a  los artículos 199.2, 200, 201, 202,  204, o el 206. Ver R. 8 de mayo de 2017 para la concentración parcelaria.

b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. La R. 16 de enero de 2017 contempla un caso de agregación, pero se rechaza la representación alternativa por no estar en formato GML.

— Límites.

1º.- Ha de respetar la cartografía catastral en el perímetro global de la matriz o de las fincas aportadas.

2º.- Ha de tener los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro y que se especifican en la Resolución conjunta DGRN-DGCatastro. Según R. 28 de noviembre de 2018, para aportar las coordenadas de una finca mediante una representación gráfica alternativa, desde el punto de vista técnico, basta la validación del catastro

3º.- Los de publicidad que veremos

— Procedimiento. Hay remisión al art. 199 que ahora se dedica al procedimiento para inscribir la representación gráfica. Ver apartado quinto de la Resolución conjunta DGRN-DGCatastro

6. Incorporación de la representación gráfica catastral o alternativa al folio.

A) Antes:

– El registrador ha de calificar su correspondencia con la descripción literaria y no tener dudas. Es indiferente que coincidan o no los titulares registrales y catastrales (R. 28 de noviembre de 2019).

– Se entenderá que existe correspondencia entre ambas cuando los dos recintos –el literario y el gráfico- se refieran básicamente a la misma porción del territorio, diferenciada de los colindantes. Las diferencias de cabida, no han de exceder del diez por ciento de la cabida inscrita. La forma derivada de la representación gráfica será la que determine la superficie. 

– Para su valoración se puede atender a la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, a la posible invasión del dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Alimenta las dudas el que el propio interesado manifieste desconocer la concordancia. Ver R. 24 de octubre de 2016. Ver R. 28 de noviembre de 2016: oposición de dos colindantes a inscribirla en una agrupación.

– El Registrador también podrá usar, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.

– No es calificable por el registrador el posible desplazamiento patológico del Catastro, porque no le corresponde, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral, debiendo de ser un técnico el que lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. Ver R. 24 de octubre de 2016 y R. 7 de noviembre de 2016. El apartado 5 del punto séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 dispone que «cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.

– Ver sobre notificaciones  y dudas de identidad lo que se indica al tratar del art. 199 LH.

B) Después:

– Conforme a la Resolución-Circular, una vez obtenida la representación gráfica, a partir de certificación catastral descriptiva y gráfica presentada o de la representación alternativa, el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y le adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, también en formato GML, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica. En PDF, si no es posible.

– En el acta de inscripción incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo, generado en el anterior procedimiento de firma, con el fin de relacionar la descripción de la finca contenida en el folio real con la representación gráfica incorporada al archivo GML firmado por el registrador.

— SI ha usado representación gráfica catastral, hará constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

– El archivo con la representación gráfica se almacenará en los servidores locales del Registro y también se remitirá, junto a su CSV, al correspondiente portal de servicios registrales geográficos del Colegio de Registradores.

— La cabida gráfica prevalecerá y rectificará la cabida literaria.

– El Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas con él, en el plazo de cinco días desde la inscripción, junto con los datos que se expresan en la Resolución Conjunta.

– La Dirección General del Catastro incorporará, cuando proceda según el art. 14, las alteraciones catastrales derivadas de la información suministrada y hará constar la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.

– El Registrador remitirá información al Catastro si se ha aportado una representación gráfica alternativa. Si el Catastro practica una alteración, como consecuencia de ello, lo comunicará al Registro para que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, que se ha alcanzado la coordinación e incorpore al folio real la representación gráfica catastral. Se reforma en paralelo el art. 18.3 de la Ley del Catastro para la rectificación de oficio del Catastro. Ver la Resolución Conjunta.  Los ficheros de la representación gráfica irán en formato GML

— El Registrador notificará la rectificación de cabida a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.

C) No incorporación. Si no queda acreditada la correspondencia -y se ha utilizado información catastral- el Registrador lo comunicará telemáticamente al Catastro, con un informe motivado a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno.

7. Efectos de inscribir la representación gráfica.

A) Catastral. Se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Por el 38 LH, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. La R. 11 de octubre de 2016 trata sobre un caso de deslinde administrativo y los conflictos que puede ocasionar con esta coordinación del art. 10.5 LH. De todos modos, el deslinde administrativo (salvo casos especiales como el de Costas o de Vías Pecuarias) limita su eficacia al ámbito estrictamente posesorio.

B) Alternativa. Se aplica la misma presunción, pero sólo para aquellos supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

C) Constancia ya existente de la referencia catastral. La DF 4ª no reconoce la presunción si se hizo constar la referencia catastral pero con diferencias de superficie o en el nombre o número de la calle (por remisión al art. 53.5.1ª, segundo inciso, Ley 23/1996). Nota: Se puede deducir, a sensu contrario, que gozarán de la presunción aquellos casos en los que, constando la referencia catastral, hay coincidencia entre parcela y finca en superficie, nombre de calle y número (primer inciso del 5 1ª, ahora derogado).

En este caso, se daría la curiosa circunstancia de que se producen los efectos principales de la inscripción de la representación gráfica -la presunción del art. 38 LH- pero sin estar propiamente inscrita, pues no se ha generado el fichero gráfico registral con las coordenadas y los metadatos.

8. Programa de bases gráficas.

– Es obligatorio para los Registradores, como elemento auxiliar de calificación.

– Se trata de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único.

– Finalidades:

— relacionar las representaciones gráficas con las descripciones literarias

— consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

– Homologación. La aplicación se ha homologado por la DGRN en Resolución de 2 de agosto de 2016, conforme a las exigencias que se recogen en la D. Ad. 1ª, entre las que se encuentran: que habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado. 

El Colegio de Registradores presentó la solicitud de homologación el 29 de enero de 2016, en el plazo de tres meses desde la aprobación de la resolución conjunta a la que ahora nos referiremos. Mientras no se obtuvo dicha homologación, esta nueva aplicación no podía ser utilizada

Los municipios deberán dar acceso a esta aplicación para conocer los planes urbanísticos o, en su defecto, enviarlosEl plazo terminó el 26 de septiembre de 2015. Ver más adelante la D. Ad. 5ª.

Algunos apuntes, al respecto, del apartado cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015:

– Hasta la homologación, los registradores podían seguir utilizando las anteriores aplicaciones colegiales disponibles para tal finalidad, así como los nuevos desarrollos que el Colegio de Registradores implantó provisionalmente en fase de pilotaje. Creo que debe de entenderse aplicable este régimen transitorio a aquellos registros donde no se encuentre implantada la aplicación a pesar de haber sido homologada.

– Respecto a las representaciones gráficas alternativas, según la R. 12 de febrero de 2016, mientras no haya homologación e implantado el sistema de comunicación de información en previsto en la Resolución Conjunta, debe aplicarse lo previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.  Valdrá la presentación en cualquier formato que le permita al registrador generar el PDF. Cuando finalice esta situación transitoria, el Registrador dará cumplimiento a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

– La nueva aplicación ha de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas para servir como elemento auxiliar de la calificación registral.

– Mientras el Registrador no pueda conocer por las aplicaciones gráficas la línea de dominio público marítimo-terrestre o las servidumbres de tránsito y protección, a los efectos del art. 36 del Reglamento de Costas, ha de tener que seguir pidiendo la certificación del Servicio Periférico de Costas de la que resulte la colindancia o intersección (R. 23 de agosto de 2016R. 14 de septiembre de 2016 y R. 18 de abril de 2017). En la R. 27 de junio de 2017 y en la R. 24 de julio de 2019 el registrador solicitó ese certificado en una segunda venta de un chalet no pudiéndose inscribir al invadir la línea de costa. Ver también R. 7 de marzo de 2018 y R. 23 de mayo de 2018 (segunda transmisión sin deslinde de costas inscrito).  La R. 6 de junio de 2019 confirmó la necesidad de certificado de costas en una partición de herencia, porque una finca ya inscrita se encuentra en zona contigua al mar. La R. 19 de julio de 2018 trata de una vía pecuaria detectada por la aplicación auxiliar, notificada a la Administración, que confirma su existencia, pero que no se encuentra deslindada.

La aplicación informática sobre información territorial asociada a la parcela, información de carácter público, puede ser relevante a efectos de tener dudas fundadas sobre si la obra antigua se concluyó ya bajo la vigencia de norma de imprescriptibilidad en suelo de especial protección (en el caso de la R. 4 de septiembre de 2019)

9. Resolución conjunta DGRN – DGCatastro.

Se elaboró para asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la  interoperabilidad entre sus sistemas de información. D. F. 3ª. Ver la Resolución Conjunta de 29 de octubre de 2015 y un resumen.

10. Publicidad gráfica.

– Regla general: sólo cabe expedirla de la que resulte de la representación gráfica catastral.

– No cabe de la información gráfica contenida en la referida aplicación informática, en cuanto elemento auxiliar de calificación.

– Es posible de la representación gráfica georreferenciada alternativa admitida por la Ley, temporalmente hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Se dirá expresamente que no hay validación catastral.

– Se podrá dar información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

– En toda forma de publicidad registral –gráfica o literaria- aparecerá la referencia catastral y si la finca está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada.

Algunos apuntes, al respecto, del apartado cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015:

– Los registradores no expedirán publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas en virtud de simples validaciones o identificaciones geográficas de oficio, sin perjuicio de su valor auxiliar en la calificación registral o en la emisión de dictámenes cuando se solicitaren.

– Los registradores sí podrán expedir publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas cuando tales recintos correspondan a la representación gráfica de las fincas aportada preceptivamente y archivada registralmente, conforme a la normativa sectorial que fuera de aplicación, como en los casos de inmatriculaciones, expropiacionesreparcelaciones o concentración parcelaria. En tales casos, la publicidad formal expresará que tal representación gráfica consta archivada registralmente con anterioridad al 1 de noviembre de 2015.

La identificación de la parcela catastral ha de hacerla el usuario previamente, sin que pueda exigírselo al registrador y no puede emitir certificación de la titularidad catastral en determinada fecha: R. 5 de noviembre de 2019.

11. Titular del derecho que se inscriba.

– Hasta ahora, debía ser una persona –física o jurídica- salvo excepciones como la de los fondos de titulización de activos.  

– Ahora admite como titular registral a un patrimonio separado, cuando sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. La DGRN, en R. de 12 de febrero de 2016, ha aceptado la inscripción de dominio, como titularidad puente, a favor de una comunidad de propietarios de una plaza de aparcamiento, adquirida en una subasta derivada de un procedimiento ejecutivo. Dando un paso más, la R. 26 de julio de 2017  admite la inscripción a su favor de una finca ajena al edificio, por deudas que no son cuotas de comunidad y contra persona que no es propietario dentro de la comunidad.

– Para las uniones temporales de empresas, se ha de acreditar, mediante documento público, su composición y el régimen de administración y disposición. La inscripción se practicará a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido.

– Se reconoce legalmente –ya la había admitido la DGRN- anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

12. Domicilio para notificaciones.

– En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito.  Nota: a pesar de una dicción poco afortunada, parece que no se trata en ningún caso de domicilio físico.

– La D. Ad. 8ª  de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ordena que, en la escritura de préstamos y créditos hipotecarios sujetos a esta ley, se haga constar una dirección de correo electrónico del prestatario para la práctica de comunicaciones (copia simple, nota simple literal y nota de despacho).

– Para que sean válidas estas comunicaciones se precisa:

— constancia de la transmisión y recepción con sus fechas

– constancia del contenido íntegro,

– y se ha de identificar de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario.

13. Acta de inscripción.

Se alude a ella de modo expreso como parte del contenido del asiento. Resume sucintamente el título, su extensión y titulares.

14. Firma del Registrador.

Le da el sentido de conformidad del firmante con el texto íntegro del asiento practicado. Antes se hacía hincapié en que denotaba la conformidad de la inscripción con la copia del título. Ha de entenderse que la expresión actual va más allá, pues, no sólo supone que el asiento es conforme con el título, porque, sino, no podría haberse extendido, sino que es también armonioso con otros datos obtenidos, fundamentalmente del propio Registro o de herramientas auxiliares de calificación, no aportadas por el presentante.

Los demás apartados del art. 9, sobre, circunstancias del derecho, persona de la que procede el derecho, presentación o posibles reglas especiales no cambian.

 

Artículo 11. Precio y aplazamiento de pago.

Refunde el contenido de los anteriores artículos 10 (dedicado a la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico) y el propio 11, sobre el aplazamiento del pago.

La redacción es similar salvo que ahora se incluye que deben acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley. No hace más que reforzar la exigencia previa, derivada de los preceptos citados y del artículo 24 Ley del Notariado y 177 Reglamento Notarial.

 

B) MARCO REGULATORIO ESPECÍFICO: PROCEDIMIENTOS. Arts 198 al 210. 
Artículo 198. Concordancia.

La concordancia regulada ya no es sólo del Registro con la realidad jurídica extrarregistral, sino también con la realidad física.

De los tres procedimientos, que son acumulables, pasamos a nueve:

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro. Art. 199.

2.º El deslinde registral de la finca. Art. 200.

3.º La rectificación de su descripción. Art. 201.

4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca. Art. 202.

5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. Ya estaba recogida. Arts. 203 al 206.

6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa. Art. 206.5.

7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Ya estaba recogido. Art. 208.

8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación. Art. 209.

9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso. Ya estaba recogido en la normativa anterior. Art. 210.

Se reconoce expresamente al promotor, que vea desestimada su pretensión, la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que estos expedientes. No se dice de modo expreso que tenga que intentar necesariamente con carácter previo la vía de la jurisdicción voluntaria. 

 

Artículo 199. Representación gráfica y coordinación.

Ver archivo autónomo para este artículo (la diferencia es un índice propio)

A) Cuándo seguir el procedimiento.

La inscripción de la representación gráfica puede ser una operación independiente o puede ser una segunda operación registral adicional a la operación jurídica tradicional (venta, segregación…). Cabe este procedimiento incluso cuando ya aparezca en el folio registral una referencia catastral.

Implicará el desarrollo de un procedimiento autónomo en el que se tendrán que ir documentando los trámites que se realicen como referencia a la representación gráfica, notificaciones, comparecencias, oposición, etc… El Registrador deberá archivar el expediente.

a) Cuándo no es necesario. 

Conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de este complejo procedimiento:

  • en muchos casos de inscripción potestativa -diferencias de superficie de -10% y clara identificación sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para conlindantes, En estos casos puede elegir el interesado quedarse en una mera descripción literaria: R. 4 de febrero de 2020.
  • o en casos de inscripción obligatoria del art. 9 b) en que no hay remisión al art. 199, salvo excepciones.

Incluso puede evitarse con cambio de lindero fijo, si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral (R. 26 de abril de 2017).

Puede haber casos con diferencias inferiores al 10% y que el registrador entienda que ha de seguirse el procedimiento completo (R. 7 de febrero de 2018), pues no ha de haber dudas fundadas, siéndolo, por ejemplo, que no exista coincidencia entre las descripciones literarias de las fincas matriz, segregada y resto, con las que resultan de la línea perimetral de las parcelas catastrales que las integran (R. 29 de septiembre de 2017). 

Ver R. 6 de octubre de 2016 sobre cancelación parcial en cumplimiento de sentencia y que condensa criterios de la DGRN al respecto.

b) Casos en que procede:

Puede seguirse el procedimiento, como vimos, aunque la diferencia de cabida sea inferior al 10% o incluso en caso de no existir diferencia, si lo considera necesario el registrador: R. 21 de marzo de 2018.

Procede alternativamente este procedimiento con el notarial del art. 201– para inscribir representaciones gráficas con diferencias de superficie superiores al 10%. R. 4 de abril de 2017

Para la rectificación de una representación gráfica ya inscrita, ha de seguirse de nuevo este procedimiento (R. 7 de junio de 2019).

También es necesario para fincas sin superficie registral que se quieran transmitir o hipotecar, no para anotaciones: R. 13 de diciembre de 2017 y R. 13 de diciembre de 2016. Sin embargo, la R. 28 de junio de 2019 no lo consideró necesario en una finca en cuya descripción registral aparece la longitud de los lados, pero no su cabida. Entiende la DG que con ello se puede calcular su cabida mediante una operación matemática. Pero resulta criticable porque, para ello, tendría que ser un rectángulo o un cuadrado perfecto, por ejemplo, cuando ni se dice la forma ni si es regular o irregular.

Si se inscribe parcialmente una compra, pero se suspende el cambio de descripción en cuanto a paraje, superficie y linderos, procede iniciar este procedimiento: R. 20 de julio de 2018.

En la agrupación de fincas no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes (R. 24 de julio de 2019).

c) Casos en que no procede

No cabe en elementos de división horizontal como una plaza de aparcamiento (R. 22 de julio de 2016). La R. 19 de julio de 2018 trata de un caso patológico en el que está inscrita la representación gráfica de una plaza de aparcamiento y se pretende rectificar su descripción unilateralmente atendiendo a ella. 

Tampoco procede cuando esa referencia catastral la tiene otra finca registral, si se opone su titular (R. 5 de julio de 2018)

Como regla general, no cabe en casos de fincas que proceden de una concentración parcelaria salvo que sea patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo: R. 10 de octubre de 2019.

Tampoco cabe cuando se trata de una finca inscrita en virtud de un procedimiento administrativo de reordenación de terrenos, y en concreto de un proyecto de equidistribución o reparcelación. La R. 19 de diciembre de 2019 alega al respecto la prohibición que, para el expediente notarial, se sigue del artículo 201.1, letra e) LH. De utilizarse esta analogía, tampoco cabría el expediente del art. 199 LH para fincas que han tenido expropiación o deslinde. Parece que la DG admite excepciones similares a las apuntadas para la concentración parcelaria: que pueda acreditarse que la representación gráfica obrante en el expediente aprobado en su día coincida con la descripción actualizada de la finca, aunque no coincida con la descripción y superficie obrantes en el Registro.

B) Inicio

Puede solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, incluso mediante instancia privada con firma legitimada (R. 20 de noviembre de 2019).

La DGRN se inclina por la rogación (R. 8 de junio de 2016), pero puede ser tácita, por lo que no cabe de oficio.

Recuerda la R. 15 de junio de 2016 el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015: se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora, incluso alternativa, según R. 28 de noviembre de 2018, R. 4 de julio de 2019 y 4 de septiembre de 2019).

Puede iniciar el registrador el procedimiento, aún con cabidas inferiores al 10%, considerándose que hay rogación si lo notifica al interesado y este no se opone (R. 19 de julio de 2016).

La instancia en la que se solicite no precisa nota de liquidación (R. 12 de septiembre de 2016). La escritura de rectificación de superficie en la que se solicita un 199 LH sí precisa: R. 20 de noviembre de 2019).

C) Qué ha de aportar:

– sólo certificación catastral descriptiva y gráfica, si cree que hay coincidencia.

– Si cree que la certificación catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

– Ningún documento más es obligatorio (R. 20 de noviembre de 2019).

– No es precisa una nueva descripción literaria adaptada, pero sí muy conveniente: R. 8 de junio de 2016.

D) Valoración previa por el Registrador.

Con carácter previo el Registrador puede hacer una primera valoración de la representación gráfica aportada, sin valor de calificación pero que puede ayudar a encauzar el procedimiento. R. 8 de junio de 2016. De todos modos, no está obligado hasta la calificación.

Las R. 9 de junio de 2017, 16 de enero de 2018, 15 de octubre de 2019 y 20 de noviembre de 2019 contemplan casos de valoración previa negativa por dudas fundadas respecto a un defecto de cabida. Tras confirmar la nota, la DGRN sugiere el uso del procedimiento notarial del art. 201. Las dudas de identidad sobre la finca han de ser de gran entidad para cercenar desde el principio la continuación del procedimiento: la R. 28 de noviembre de 2019 y la R. 15 de enero de 2020 analizan varias que no lo son, pudiéndose disipar durante la tramitación del expediente.

Aunque crea que puede afectar al dominio público, es necesario que las sospechas de invasión del dominio público se vean refrendadas permitiendo pronunciarse a la Administración durante el procedimiento del artículo 199 correspondiente, no debiéndose denegar antes de su tramitación por sospechas de invasión (R. 18 de noviembre de 2018). Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público (R. 27 de noviembre de 2018 y R. 10 de abril de 2019).

E) Notificaciones

a)  A quién:

— a los titulares registrales del dominio (si no incoaron ellos)

— a los titulares de las fincas registrales colindantes afectadas, salvo si son elementos de división horizontal. Se puede solicitar información adicional del presentante, si, tras revisar los archivos del registro y bases de datos auxiliares, quedase la duda sobre la certeza de la colindancia o sobre si se han identificado todos a los que se ha de notificar. Todo ello, con la finalidad de tratar de evitar posibles impugnaciones futuras y, teniendo en cuenta que el Registro alberga descripciones de 150 años, con linderos referidos a personas, que, por imperativos de la vida, han tenido que cambiar.

— a los titulares de las parcelas catastrales colindantes, sólo si se va a utilizar una representación gráfica alternativa. Sin embargo, si, de facto les ha notificado, aunque no fuese necesaria, ha de tener en cuenta sus alegaciones (R. 18 de diciembre de 2017). No es preciso que tengan su finca inmatriculada (R. 21 de enero de 2020).

— en divisiones horizontales sólo al representante de la comunidad de propietarios.

— a las Administraciones Públicas responsables de los bienes demaniales si entiende el Registrador que pueden verse afectados (interpretando teleológicamente la referencia a colindantes en sentido amplio, la situación fáctica que permite la reseñada R. 18 de diciembre de 2017 y la aplicación analógica del art. 205 párrafo tercero LH) sugiriendo, si hay aspectos dudosos, la emisión de informe. 

— en parcelas que se encuentran «en investigación«, para los procedimientos de los artículos 201 y 203 LH. las R. 20 de junio de 2019 y RR. 17 de enero de 2020 exigen notificar al Director General del Patrimonio del Estado (pudiéndose dar razones similares en este procedimiento del 199 LH, sobre todo, si hay excesos de cabida).

b) Personas a las que no hay que notificar:

  • titulares de las fincas registrales colindantes NO afectadas. Por ejemplo, porque ese lindero esta ya deslindado, porque está inscrita su representación gráfica…
  • cuando ya han sido citados en los expedientes que recojan la delimitación gráfica: reparcelaciones, concentraciones parcelarias…

c) Cuándo: Ha de ser antes de la inscripción.  A las AAPP responsables de bienes demaniales ha de ser antes de calificar negativamente, pues, si no se oponen, no procede por ese motivo.

d)  Forma de la notificación:

– como regla, se hará de forma personal. Es difícil determinar su alcance, pero es razonable entender que puede utilizarse el correo certificado con acuse de recibo y que se intente en dos ocasiones utilizando el último domicilio que conste en el registro (para titulares registrales) o en el Catastro (para titulares catastrales).

– por edicto en el BOE si alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación;

– para reforzar el conocimiento efectivo se utilizará para convocar, en todo caso, el sistema de alertas en línea previsto para fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Lo dicho es meramente provisional, pues está pendiente de desarrollo reglamentario.

e) Contenido de la notificación:

Debe incluir, al menos, el plano de la finca cuya representación gráfica se debe de inscribir y los datos para identificar el procedimiento registral en curso, así como el derecho que le asiste a alegar en veinte días ante el Registrador.

Según el apartado séptimo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en toda notificación personal o edicto, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor público de alertas geográficas registrales. A través del citado visor, una vez seleccionando el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el Código Único de Finca, en su caso, así como el contenido de la comunicación o edicto publicado en el BOE.

F) Invasión del dominio público.

Como vimos, conviene que notifique a la Administración competente, si potencialmente puede verse afectado el dominio público, aunque no sea titular registral colindante, y solicitarle informe si hay aspectos dudosos. El artículo 205 LH da pautas para los casos en que se emita informe opuesto, favorable o no emita informe que podrían aplicarse por analogía.

Ha de denegar en todo caso si la representación gráfica de la finca coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.

Esto último lo ha de comunicar a la Administración titular del inmueble afectado.

Resoluciones:

R. 27 de noviembre de 2020 (son 2): La Administración se opone por entender que, con el exceso de cabida, se invade una vía pecuaria que es de dominio público. La registradora sugiere el deslinde. 

R. 10 de julio de 2019: oposición por el Ayuntamiento a la inscripción de una representación gráfica alternativa basado en la existencia de un camino que se encuentra inventariado y catastrado a su nombre.

R. 19 de julio de 2016 y R. 4 de julio de 2019 (alegaciones de la Confederación Hidrográfica).

R. 8 de marzo de 2018 (la representación gráfica engloba un callejón).

R. 5 de julio de 2018: se notificó al Ayuntamiento por la posible invasión de un camino público y éste no se opuso. Pero en el caso de la R. 5 de marzo de 2019 sí que se opuso, basado en la invasión de dominio público.

– La R. 14 de enero de 2019 considera no inscribible la representación gráfica alternativa al oponerse el organismo responsable del monte público que puede ser invadido.

– En la R. 12 de junio de 2019, la registradora calificó negativamente y notificó a la Administración para que se pronunciase sobre la posible invasión de un viario, sin que conste su respuesta ni si la comunicación fue previa (parece que simultánea a la nota), pero existiendo también múltiples modificaciones catastrales. La DG confirma la calificación

– En una escritura de segregaciones y venta, en la que se solicita la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, aunque se haya obtenido licencia para segregar, procede denegar si hay indicios de invasión del dominio público alegados por el propio Ayuntamiento que va a revisar de oficio la licencia. R. 29 de noviembre de 2019.

G) Dudas sobre la correspondencia entre representación gráfica y descripción literaria. 

El Registrador ha de calificar conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Esta referencia al art. 9 se refiere a que ha de valorar la correspondencia de la representación gráfica con la descripción literaria, no tener dudas al respecto y la posibilidad de utilizar los medios auxiliares de calificación allí recogidos.

Ha de tener en cuenta las alegaciones efectuadas, que se irán documentando mediante diligencias sucesivas en el expediente. Sin embargo, no parece que éstas puedan servir para rectificar el recinto gráfico dentro del propio procedimiento, sino tan sólo para decidir definitivamente si esa representación gráfica puede inscribirse o no.

a) Pautas generales de actuación:

Vamos a extraer algunas reglas de la copiosa doctrina de la Dirección General, que a veces queda difuminada por tener que aplicar soluciones adecuadas a cada caso concreto:

– El registrador, al exponer sus dudas, ha de cargarse de razón, no siendo suficiente el indicar que un colindante o varios se han opuesto.

– Aunque crea que hay invasión de dominio público, antes de suspender, ha de dar posibilidad de pronunciarse a la Administración Pública competente.

– Ha de prestar especial atención a que no se Intenten encubrir negocios jurídicos u operaciones de modificación hipotecaria no documentadas

– Debe de sopesar el riesgo de que se estén invadiendo fincas colindantes, especialmente si están inscritas.

– Debe valorar la dificultad o no de identificar la finca con la descripción obrante en el registro unida a la identificación mayor o menor de las fincas de los colindantes.

– La existencia de previos litigios sobre la materia son un fuerte argumento de peso.

– También lo puede ser el que en el expediente obren informes técnicos contradictorios.

– Otro indicio es la inestabilidad de la superficie de la finca en el tiempo, según el historial registral o el histórico del catastro.

– Conviene identificar en la medida de lo posible las fincas y personas que pudieran resultar perjudicadas.

– Ha de denegar si se opone el que acredite ser titular registral de la propia finca

– Pero no puede basarse simplemente en la diferente titularidad catastral, pues no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad

– Tampoco solo en que la parcela esté en investigación.

– Al colindante no se le ha de exigir necesariamente documentación, pero ha de razonar su oposición. Y le ayuda mucho que presente un informe técnico, sobre todo si es contradictorio.

– Las alegaciones han de basarse en la figura geométrica de la superficie y no en otros elementos que no afectan a la superficie en si, como si se recoge o no una servidumbre.

– Aumenta el peso de la oposición de un colindante el hecho de que también sea titular registral.

– Ver en la R. 8 de junio de 2016 una lista de dudas que puede tener. También en la R. 10 de octubre de 2016

Vamos a citar a continuación un importante número de resoluciones, con el correspondiente enlace, agrupadas en función de que se haya estimado justificada la oposición o no:

b) Dudas suficientes para suspender:

Resoluciones que confirman la nota de calificación:

– La R. 11 de febrero de 2020 considera suficientes las alegaciones de un colindante titular de la matriz de la que se segregó la finca más la gran diferencia con el Catastro. Y ello, a pesar de que la superficie coincidía con la inscrita.

– La R. 17 de enero de 2020 recoge un conflicto en relación con una franja del terreno lo que se pone de manifiesto con abundante documentación aportada por el colindante. También la R. 21 de enero de 2020, aunque el colindante que alega no tenga la finca inmatriculada.

– La R. 20 de noviembre de 2019 se basa en la comparación de los planos, tanto de parcelas catastrales como de representaciones alternativas, aportantdo el colindante que se opone un informe de ingeniero agrónomo: todo ello muestra un conflicto sin que el registrador pueda apreciar la usucapión.

– La R. 4 de diciembre de 2019 acepta las alegaciones de un colindante, titular de una finca segregada previamente, basado en que se produjo una rectificación por error de la licencia de segregación, que daba a su finca mayor cabida y que ahora ignora el solicitante de la inscripción de la representación gráfica de la matriz. 

– la R. 24 de octubre de 2019: correlativamente al aumento de la superficie en la finca que se pretende modificar se produce la disminución de la superficie de la finca registral colindante, y de la comparación de las superficies registrales de las fincas con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa), se aprecian indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante. La circunstancia de que el informe de validación aportado sea positivo no altera esta conclusión.

– La R. 9 de octubre de 2019 admite que puede inscribirse la representación gráfica de fincas discontinuas, pero no aparecía dicho dato esencial en la descripción de la finca en el título. Además había una tremenda diferencia de superficies (de 6000 a 60000 metros).

– En la R. 24 de julio de 2019, son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.

– En la R. 6 de agosto de 2019, el colindante se apoya en planos, mediciones y documentación publica 

– La R. de 5 de septiembre de 2019 trata de una disminución de cabida importante con cambio sin justificar de rústica a urbana.

– La R. 19 de junio de 2019 estima suficiente la oposición de dos colindantes alegando la existencia de un anterior procedimiento judicial por el que se desestima la inscripción de un exceso de cabida.

– La R. 18 de febrero de 2019 también estima suficiente la suma de oposición de varios colindantes, la identificación de sus fincas y las circunstancias físicas que caracterizan la finca objeto del expediente que dificultan el que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción literaria de la finca y la de sus colindantes que figura en el Registro con la representación gráfica que pretende inscribirse.

R. 7 de junio de 2019: está justificada la oposición basada en una documentación fehaciente que pone de manifiesto la existencia de un litigio relativo a un camino que se encuentra dentro de la base gráfica cuya inscripción se pretende. En el mismo sentido la R. 21 de enero de 2020.

– La R. 14 de mayo de 2019 consideró suficiente las dudas de si el terreno sobre el que se sitúa una servidumbre de paso y acequia, cuya existencia acreditó el colindante, formaba parte o no de la finca.

– La R. 17 de enero de 2018: se presenta informe técnico contradictorio y posible invasión de camino público.

– La R. 6 de febrero de 2018: oposición de colindante que presenta mediciones diferentes a la representación gráfica alternativa. La DG considera justificado notificar a colindantes, a pesar de ser la diferencia inferior al 10%.

– En el caso de la R. 19 de julio de 2018 la registradora entiende que la representación gráfica puede coincidir parcialmente con otra ya inmatriculada (haciendo una explicación exhaustiva) e inicia de oficio un procedimiento de doble inmatriculación.

– La R. 23 de abril de 2018 trata de una finca discontínua con diferencias descriptivas y en la que además aparecen construcciones catastradas a nombre de un tercero.

– En la R. 13 de abril de 2018 se solicita, con un amplio exceso de cabida, basándose en que el corral incluido descrito aparecía sin superficie, pero se opuso el Ayuntamiento por entender que invadía dominio público.

– La R. 20 de julio de 2018 confirma la nota en una representación gráfica alternativa cuando hay oposición de titulares registrales y catastrales de fincas colindantes basadas en informes técnicos.

No precisan los colindantes aportar base gráfica (R. 27 de noviembre de 2017)

R. 28 de noviembre de 2016: oposición de dos colindantes a inscribir la representación gráfica alternativa en una agrupación, basándose en la documentación que obra en el expediente.

– La R. 14 de noviembre de 2016, donde se opuso un colindante, pero también se basa el registrador en la documentación presentada

– La R. 19 de julio de 2016 acepta la intervención de uno de los herederos del titular registral colindante. También hizo alegaciones la Confederación Hidrográfica.

– La R. 15 de junio de 2017 recoge otro caso de oposición de colindantes con rectificación de la representación gráfica alternativa inicial.

– Las R. 4 de septiembre de 2017 y R. 10 de octubre de 2017R. 5 de marzo de 2019 confirman la denegación por oposición fundada del Ayuntamiento colindante, incluso fuera de plazo.

R. 27 de septiembre de 2017 en la que no se inscribe la representación gráfica de la matriz resto por oposición razonada de un colindante.

R. 18 de diciembre de 2017: finca que ha ido creciendo con el tiempo.

R. 14 de noviembre de 2019: El colindante ha iniciado un expediente inconcluso de inscripción de representación gráfica alternativa y aporta abundante documentación.

c) No son razones suficientes para dudar: 

Resoluciones que revocan la nota de calificación:

– Las R. 24 de abril de 2018, la R. 20 de diciembre de 2018, la R. 21 de febrero de 2019 y la R. 9 de octubre de 2019 reiteran que la mera oposición de un colindante, sin documentación adicional, no es suficiente. Lo mismo la R. 11 de mayo de 2011 en la que se oponía un colindante a la segregación (que exige inscribir la representación gráfica siempre, al menos de la parte segregada).

– La R. 8 de enero de 2018 considera que la diferente titularidad catastral no es razón suficiente para suspender, ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad.

– La R. 16 de julio de 2018 no consideró suficientemente fundamentadas las dudas siguientes: finca procedente de segregación, lo que debe de desarrollarse, y parcela «en investigación, artículo 47 Ley 33/2003 (pero la Administración no se pronunció tras ser notificada). 

– La R. 24 de julio de 2019 no consideró suficiente la procedencia de segregación más oposición simple de colindantes. 

– La R. 12 de junio de 2018 no consideró suficientes las alegaciones de dos colindantes de posible invasión y ausencia de mojones, pues no aportaron prueba documental alguna.

– La R. 15 de febrero de 2019 no considera alegable que no se recoja en la representación gráfica una servidumbre de paso.

– Según la R. 22 de mayo de 2019, la sola oposición documentada de un colindante no basta para denegar la inscripción de la cabida, si tal oposición no puede afectar a la superficie del solar.

– La R. 30 de enero de 2019 dice que no es suficiente la mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica, que no esté debidamente fundamentada en prueba escrita de su derecho,

– Según la R. 5 de marzo de 2019, la mera afectación de una finca para ser destinada a viales, no implica que tengan carácter demanial antes de producirse el acto formal de cesión y aceptación por la Administración cesionaria.

R. 27 de marzo de 2019: el registrador alegó que anteriormente ya se inscribió un exceso de cabida pasando de 2 hectáreas a 9,24; ahora se pretende su rectificación con una superficie de 13781 m2. La DG echa de menos un mayor desarrollo de la nota y la falta de identificación de las fincas o titulares que eventualmente pudieran resultar perjudicados por la rectificación superficial pretendida.

La R. 10 de octubre de 2019 revocó la nota en la que el colindante alegó un pleito porque era un mero interdicto donde se debatía acerca de la posesión de un camino y el riego existente, no sobre linderos. Aunque presentó informe técnico, versaba sobre lo mismo, 

– La posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción. R. 10 de abril de 2019.

– El colindante se opuso y sólo aportó ortofotos del Catastro que nada desvirtuaban (R. 5 de junio de 2019).

H) Aspectos procedimentales:

Comparecencia. Los convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Se suele considerar en la legislación hipotecaria que son días hábiles, conforme al art. 109 RH y atendiendo a que la Ley Hipotecaria no utiliza el término hábil, salvo en el art. 248 y sin embargo los días se consideran hábiles, por ejemplo, los relacionados con el Libro Diario.

Respecto del cómputo o no de los sábados, desde el 2 de octubre de 2016, fecha de la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, queda claro que SON INHÁBILES pues su artículo 30.2 dice:  «Siempre que por Ley o en el Derecho de la Unión Europea no se exprese otro cómputo, cuando los plazos se señalen por días, se entiende que éstos son hábiles, excluyéndose del cómputo los sábados, los domingos y los declarados festivos.» Ver nota de Constancio Villaplana.

El registrador decidirá motivadamente. Sólo la calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Las calificaciones negativas siempre han de ser motivadas (ej. R. 9 de octubre de 2019). Puede apartarse motivadamente de la primera valoración que hizo el registrador al comienzo del expediente (R. 10 de octubre de 2017).

En las positivas no se exige que se expliciten los motivos. Sin embargo, la redacción del precepto siembra dudas respecto a calificaciones positivas, pese a la oposición expresa de personas que no hayan acreditado ser titulares registrales. En caso de calificación positiva, a pesar de alegaciones en sentido contrario, el alegante no puede interponer recurso gubernativo (R. 25 de octubre de 2017).

No procede nota de calificación respecto de las alegaciones, por lo que no cabe recurso (R. 15 de febrero de 2019).

No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso gubernativo contra la negativa al asiento de presentación (R. 1 de abril de 2019). 

La R. 14 de noviembre de 2016 y R. 15 de febrero de 2019 admiten que se certifique del expediente en cuanto a las alegaciones del colindante.

La R. 21 de mayo de 2018 admite dar copia al interesado de las alegaciones del colindante, si la pide, pero a efectos meramente informativos, sin que pueda generar trámites adicionales.

– En la R. 6 de agosto de 2019, el registrador califica la consideración de colindante del que alega (presenta poder) 

I) Incorporación de la base gráfica. 

— Si es la catastral. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. El contenido de la notificación -que habrá de hacerse en cinco días- se desarrolla en el punto 4º de la Resolución conjunta Catastro – Registro.

— Si no es la catastral. Incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda conforme al art. 18 TRL Cat. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador para que haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. Sólo hasta ese momento podrá darse publicidad a la representación gráfica alternativa.

J) Anotación preventiva por imposibilidad.

Resulta bastante frecuente que el procedimiento incoado consuma el tiempo de un asiento de presentación ordinario (sobre todo por las vicisitudes en las notificaciones) y el legislador no ha previsto de modo expreso su prórroga. Esta importante omisión la colma la Instrucción-Circular de 3 de noviembre de 2015: si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 LH. Si finalizado el procedimiento el Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada. Lo recuerda la R. 16 de mayo de 2018.

K) Nota de despacho.

Ha de incluir, al menos, aparte de la práctica de otras operaciones tradicionales, la inscripción de la representación gráfica y que la finca queda coordinada con el Catastro a fecha del asiento (o que no lo está). Díaz Fraile añade los trámites esenciales del expediente y las comunicaciones con el Catastro. Mi postura es más sobria, máxime cuando algunas comunicaciones son posteriores.

L) Efectos de la incorporación:

– La superficie. Será la de la representación gráfica registral inscrita y tiene capacidad para sustituir la que, hasta entonces constaba en los libros registrales. Si después cambia el catastro unilateralmente, ello no afecta por sí solo a la superficie de la finca registral. La R. 17 de noviembre de 2015 admite incluso rectificaciones registrales superiores al 10% de la superficie inscrita, porque la Ley no distingue.

La descripción y los linderos. Acogemos el criterio de Díaz Fraile que da preferencia al artículo 199 sobre el 9 y, en consecuencia, pueden ser afectados los linderos literarios que hasta ahora aparecen en el Registro, máxime si la sustitución es por algo tan preciso y, en principio intemporal, como son las coordenadas de los vértices. La R. 17 de noviembre de 2015 reconoce expresamente que pueden rectificarse descripción y linderos -incluso fijos-. Entendemos por descripción, aquella parte del relato literario que define la finca y que no es ni superficie, ni linderos. Ej.: “Rústica. Terreno secano donde dicen Valle del viento…”. Para modificar un lindero, no es necesario exigir siempre la previa modificación catastral (R. 22 de octubre de 2018).

La presunción. Se extenderá la presunción del art. 38 LH -iuris tantum de titularidad y de posesión- a los datos físicos. No hubiera estado de más que el Legislador hubiese retocado este art. 38 en armonía con la reforma y de paso aclarado la extensión o no de esta presunción a ciertas referencias catastrales inscritas antes del 1º de noviembre de 2015.

La D.F.4ª. excluye de la presunción la constancia de la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca como operación específica anterior al 1º de noviembre de 2015, si había diferencias de cabida  (segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre). Pero podría defenderse, a sensu contrario, ante los Tribunales, la extensión de la presunción a otros supuestos del propio artículo 53 ya derogado, especialmente a los casos de inmatriculaciones (art. 53.7) o cuando la superficie catastral y registral coincidían.

Recordemos que, si se trata de representación gráfica alternativa, dicha representación, para obtener la presunción, ha debido de ser validada previamente por una autoridad pública, y es preciso esperar seis meses desde la comunicación de la inscripción al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

Aunque el Catastro, posteriormente, provoque de modo unilateral una descoordinación, esta presunción no por ello desaparece con respecto a la representación gráfica inscrita que, por esta circunstancia, no va a verse afectada.

– La prioridad. La representación gráfica inscrita habrá de ser respetada a la hora de inscribir posteriormente las representaciones gráficas de las fincas vecinas.

– La coordinación. En los casos ordinarios, en los que la representación gráfica es coincidente con la catastral, se producirá la coordinación a una fecha determinada (el Catastro puede descoordinar unilateralmente después) y ha de plasmarse así en el asiento.

M) Posibles soluciones a la no inscripción de la representación gráfica

Si se deniega la incorporación por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, hay dos soluciones:

— el promotor podrá instar el deslinde,

— los colindantes registrales afectados pueden consentir la rectificación solicitada, bien en documento público, bien ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En cuanto a los recursos, cabe solicitar calificación sustitutoria, recurso gubernativo o presentar demanda en juicio verbal, es decir, los mismos recursos que ante una calificación adversa tradicional.

 

Artículo 200. Expediente de Deslinde.

Cuándo procede:

– Sólo es de aplicación si las fincas están inscritas.

– Si no lo estuviesen, hay que acudir a los arts. 104 al 107 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria y se seguirá ante el Secretario Judicial. Ni en un texto ni en otro se regula el caso en el que unas fincas estén inscritas y las otras no.

– Las Administraciones Públicas no han de ser titulares de ninguno de los inmuebles afectados, pues, en tal caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica (ver, por ejemplo, la LPAAPP). La R. 11 de octubre de 2016 trata de un caso de deslinde administrativo. Tres RR. 9 de agosto de 2019 resuelven que, para practicar una nota marginal avisando que una finca colinda con vía pecuaria y que en un futuro deslinde puede verse afectada, es necesario el traslado del expediente administrativo al titular registral. Y, lógicamente, no cabe practicar la nota marginal si ni siquiera se ha iniciado el procedimiento (4 RR. 19 de septiembre e 2019).

– En cuanto a deslindes parciales, ver R. 6 de abril de 2016, según la cual, sólo se debe expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea de separación entre ambas fincas.  Sólo es preciso que intervengan los propietarios directamente afectados por el deslinde, según la R. 4 de mayo de 2016 (que recoge diversos títulos adecuados para deslindar).

Ante quién: El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. La R. 28 de septiembre de 2017 rechaza un deslinde en documento privado derivado de una sentencia.

Quién: Será a instancia de cualquier titular registral del dominio o derecho real.  

Qué ha de aportar:

– escrito

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca y de las colindantes afectadas; pero, si cree que la anterior no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar también representación gráfica georreferenciada.

– documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión.

Qué ha de hacer el Notario:

– comunicar el inicio del expediente a todos los interesados, dándoles quince días para hacer alegaciones y presentar pruebas.

– les dará traslado de toda la documentación aportada y los convocará, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos.

– notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad para que expida certificación.

– Si hay acuerdo, aunque sea parcial para algún lindero, autorizar escritura pública.

– Informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del art. 18 TRLCat). Ver resumen de la Resolución de 26 de octubre de 2015 DG Catastro, por Alfonso de la Fuente

– Incorporar al documento público las nuevas certificaciones catastrales si se las hace llegar el Catastro (ha de hacerlo en otros cinco días si se ha utilizado la cartografía catastral).

– Si no hay acuerdo, el Notario dará por concluso el expediente.

Qué ha de hacer el Registrador:

– A petición del Notario, expedirá certificación de titularidad y cargas de las fincas, incluidas colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario.

– Extenderá nota al margen de todas las fincas expresando la expedición de dicha certificación, Notario que tramita y su finalidad. Caducará a los dos años contados desde su fecha.

– Hará las comunicaciones precisas para que el deslinde sea visible en el visor web y se permita el uso del sistema de alertas.

– Suspenderá motivadamente si albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Los expedientes de deslinde se incluyen, conforme al apartado sexto de la Resolución- Circular de 3 de noviembre de 2015, en el sistema de alertas y en el visor web.

 

Artículo 201. Rectificar la descripción, superficie o linderos.

Se van a aplicar las reglas de la inmatriculación (art. 203, expediente ante Notario) con las especialidades que apuntamos, sobre todo atendiendo a casos en que la rectificación puede ser de escasa entidad.

Puede convenir leer previamente la reseña del art. 203, pues aquí se recogen en buena medida especialidades, pero se desea mantener el orden de artículos.

Un compendio de la doctrina DGRN sobre este artículo se encuentra en la R. 4 de diciembre de 2019.

Cuándo procede tramitar este expediente: Si se necesita rectificar descripción, superficie de cualquier tamaño y/o linderos, incluso fijos, e inscribir la representación gráfica. Es fundamental al respecto la R. 17 de noviembre de 2015, en la que se desglosan todos los procedimientos para rectificar la cabida y descripción en general. Así, pues, este procedimiento notarial del art. 201 convive con el registral del art. 199. Ver también en el mismo sentido la R. 22 de abril de 2015 y R. 4 de abril de 2017 (aunque la DGRN considera preferible el del 201).

A veces. la DG sugiere utilizar este procedimiento: La R. 23 de mayo de 2016 consideró no inscribible una sentencia declarativa de dominio que recogía un gran exceso de cabida, entre otras razones, por falta de notificación a los colindantes. También lo sugiere en la R. 15 de noviembre de 2016, que trata de una sentencia declarativa de dominio con una gran disminución de cabida y en la R. 13 de diciembre de 2016, finca sin superficie en el Registro.

Procede aunque haya edificaciones, pero el objeto del expediente es el suelo. Sin embargo, la R. 29 de noviembre de 2017 admite que se pueda aprovechar para modificar la superficie construida siempre que se cumplan los requisitos de las declaraciones de obras nuevas. También la R. 5 de noviembre de 2019 acepta que esta acta, además, modifique una obra nueva.

Los aumentos y disminuciones de cabida tienen el mismo tratamiento. R. 4 de abril de 2017

Cuándo no procede tramitar este expediente:  

– para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos de división horizontal (ha de rectificarse el título original). Ver R. 12 de noviembre de 2015 y R. 13 de noviembre de 2018.  Ver para una plaza de aparcamiento la R. 22 de julio de 2016). Eso sí, podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. La R. 20 de diciembre de 2016 no lo admite para rectificar la cabida de un local.

– para fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde (ha de tramitarse el procedimiento administrativo correspondiente).

Cuándo no es imprescindible:

– En la alteración de la calificación o clasificación de la finca, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre. La modificación ha de acreditarse al Registrador en la forma que se determine reglamentariamente. Incluso puede evitarse, en caso de cambio de lindero fijo, si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral (R. 26 de abril de 2017).

– En pequeñas diferencias de cabida.

a) Hasta de un diez por ciento sobre la inscrita. Precisa:

— certificación catastral descriptiva y gráfica,

— plena coincidencia de los datos descriptivos entre la parcela catastral y la finca inscrita. La R. 26 de octubre de 2017 dice que no rompe la coincidencia la omisión de un lindero por una punta de la finca.

— que no tenga el Registrador dudas fundadas. La R. 7 de noviembre de 2017 dice que no es suficiente duda que cambie la referencia catastral. Ver análisis de dudas en el procedimiento del 199 LH.

b) Hasta de un cinco por ciento sobre la inscrita, si no tiene el Registrador dudas fundadas. No será posible si detecta que las coordenadas invaden otra parcela por error del Catastro o desviación (R. 21 de febrero de 2019). Ha de justificarse la negativa, sin que sea suficiente decir que procede de segregación y expropiación: R. 6 de noviembre de 2020.

Ver la didáctica R. 22 de abril de 2016 sobre medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas.

Ante quién: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. No se dice expresamente, por lo que se deduce del artículo 203 al que el 201 se remite.

Quién: Será a instancia de cualquier titular registral del dominio o derecho real. Aunque no intervenga el acreedor hipotecario (R. 21 de noviembre de 2017).

Qué ha de aportar:

– descripción registral de la finca y su descripción actualizada,

– manifestación de que las diferencias obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita;

– expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares de la propia finca y de las colindantes tanto registrales como catastrales;

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente.

– representación gráfica georreferenciada si manifiesta que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada. Ver R. 22 de septiembre de 2015.

Qué ha de hacer el Notario:

En general ha de tratar de resolver las dudas de identidad que se planteen en el acta y, en concreto, las que el Registrador haya expresado al emitir la certificación. Ver R. 17 de octubre de 2019.

Apuntamos sólo las diferencias con el expediente de inmatriculación. La didáctica R. 23 de abril de 2018 aclara el régimen de notificaciones:

  • NO se aplican los artículos 202 y concordantes del Reglamento notarial, pues, conforme al artículo 206 del mismo Reglamento, se remitir la materia a la regulación específica contenida en el Título VI de la Ley Hipotecaria,
  • Forma de practicar las notificaciones. La notificación personal es preferente a la edictal en el BOE, de modo que, siempre que sea posible, se debe intentar por dos veces la notificación personal; se recurrirá a la notificación edictal cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, y ello sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Según R. 16 de enero de 2019, en las notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación. Si resultan infructuosas las dos notificaciones (en el caso presente constan como “no retiradas”) procede la notificación edictal en el BOE, pero no basta con la notificación genérica, sino que este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación.

  • ¿Quiénes deben ser notificados? Los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas. También el Servicio de Costas si colinda con el dominio público marítimo terrestre (R. 4 de octubre de 2018). Ha de notificar al Ayuntamiento, sin que sea suficiente que en el Ayuntamiento se haya publicado un edicto genérico (dos RR. 7 de febrero de 2019). Si las parcelas catastrales colindantes estén “en investigación”, la notificación debe efectuarse al Director General de Patrimonio del Estado, sin que quepa la notificación a otro órgano de la administración estatal (R. 20 de junio de 2019). Sin embargo las RR. 17 de enero de 2020 utilizan una expresión más genérica: «notificación a la Administración que tramita el citado procedimiento»   No hay que hacer nueva notificación a colindantes si se rectifican errores materiales descriptivos (R. 5 de noviembre de 2019).

  • ¿Dónde deben ser notificados? En los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente 

  • ¿Quién determina los colindantes registrales? Es competencia y responsabilidad del registrador, debiendo hacerlo en el momento de expedir la certificación inicial 

  • ¿Quién es colindante registral a estos efectos? Serán colindantes quienes resulten de las representaciones gráficas -inscritas o archivadas- y en todo caso los que consten en la descripción literaria. 

– Menos requisitos en la notificación de la pretensión (apartados d) y e) de la regla quinta, art. 203). Para notificar a colindantes, la R. 6 de marzo de 2017 considera aplicable el acta de notificaciones del art. 202 RN. Según la R. 7 de noviembre de 2017, si un colindante es una finca dividida horizontalmente, por analogía con el art.199, se ha de notificar al Presidente de la Comunidad, personalmente, si puede ser (dos intentos) y sólo por edictos en el BOE de modo subsidiario. José Antonio Riera opina que, si son cuatro o menos los elementos, han de ser notificados los propietarios directamente. Según una segunda R. 23 de abril de 2018, la no coincidencia en el nombre de un colindante no es suficiente motivo para denegar (pero ha de ser notificado el real).

– Si se ha aportado representación gráfica alternativa, Informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del art. 18 TRLCat).

– Ver resumen de la Resolución de 26 de octubre de 2015 DG Catastro, por Alfonso de la Fuente

Qué ha de hacer el Registrador:

Apuntamos sólo las diferencias con el expediente de inmatriculación.

– El contenido de la certificación de la regla tercera del art. 203 se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita. La R. 20 de diciembre de 2016 determina que es en este momento cuando ha de apuntar las dudas de identidad y solo en la calificación si han cambiado las circunstancias. La R. 8 de noviembre de 2018 incide igualmente en que las dudas han de expresarse al emitir la certificación y añade que, a la vista de ellas y del resto de la documentación, el notario decidirá si da por concluido el expediente o si continúa para intentar disiparlas. No puede denegar la expedición de certificación, como regla general, por tener las dudas que expresa (como no coincidencia en el número de policía o con los datos catastrales, aunque conste en el Registro una referencia catastral), pues, durante el procedimiento se pueden solventar: R. 22 de febrero de 2018. También la R. 5 de noviembre de 2019 incide en que los reparos que el registrador no haya puesto en la certificación sólo podrán proceder de las novedades derivadas del expediente.

– Practicar anotación preventiva si se le solicita (R. 21 de noviembre de 2017), lo que resulta muy conveniente. El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD (R. 13 de marzo de 2019)

– Suspenderá motivadamente si, atendiendo al expediente y a los datos registrales, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. La R. 21 de diciembre de 2015 considera que se mantiene en lo sustancial la situación anterior en este punto tras la Ley 13/2015. Ver también la R. 3 de octubre 2016. No es suficiente motivación la gran diferencia de extensiones (R, 17 de octubre de 2016 y R. 27 de octubre de 2017). La R, 20 de diciembre de 2016 indica que la existencia de dos descripciones literarias no impide necesariamente la inscripción. La R. 8 de enero de 2018 considera que la diferente titularidad catastral no es razón suficiente para suspender, ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad. Según la R. 26 de junio 2019, son fundadas las dudas del registrador en un exceso de cabida basado en la situación catastral cuando, consultado el histórico del Catastro, resulta un aumento notable y bastante reciente de la superficie de la finca no causalizado y con solapamiento de otra parcela catastral. La R. 16 de septiembre de 2019, con fincas en dos municipios, considera que no es suficiente duda la antigüedad de la certificación técnica acreditativa de la cabida de la finca.

Ver dudas y alegaciones del colindante (suficientes o no) al tratar del art. 199LH)

– En caso de pequeñas diferencias de cabida: resolución motivada de que no alberga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. ¿En qué puede fundar las dudas?

 — en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita,

— en la reiteración de rectificaciones

— en que la finca proceda de actos de segregación, división o agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Ver R. 6 de marzo de 2017, por ejemplo. Pero no es siempre suficiente: Puede haber cambiado el Catastro por una adaptación numérica a la realidad del recinto R. 26 de octubre de 2017.

— en la enorme desproporción entre la superficie de la finca respecto a la de la representación gráfica, procedencia de la finca por segregación y la presentación simultánea de otras rectificaciones superficiales de otras porciones segregadas de su misma matriz (R. 30 de abril de 2019).

— En la discordancia entre la licencia, la escritura e inscripción. R. 21 de noviembre de 2019

– Cuando el exceso de cabida declarado no sea coincidente con la certificación catastral sino con la representación gráfica alternativa aportada, y aun cuando tal exceso superara el 20% de la cabida inscrita, ya no será necesario obtener por el interesado una previa rectificación catastral y una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que sea coincidente con la nueva cabida acreditada para su presentación al registro de la propiedad, sino que será el propio registrador el que, si la representación gráfica alternativa a la catastral cumple los requerimientos legales, remitirá la nueva representación geográfica inscrita al Catastro para que éste ultimo la incorpore y se produzca, con posterioridad a la inscripción, la coordinación entre el Registro y el Catastro. Ver, al respecto, la R. 22 de septiembre de 2015.

– Notificar de la diferencia de cabida a los titulares registrales de las fincas colindantes. Ojo: también cuando sea inferior al 5% e, incluso, cuando sea en menos (aunque, en este caso, pocos perjuicios pueden tener los colindantes).

– No se aplica la determinación de la prioridad de cargas y gravámenes (último párrafo de la regla sexta del artículo 203).

En el caso de la existencia de dudas que impidan la inscripción, éstas pueden ser despejadas o bien mediante un certificado catastral acreditativo de que existía un error catastral en la medición de la parcela o bien mediante alguno de los procedimientos que prevé la Ley 13/2015 que son o el expediente de deslinde, regulado en el artículo 200 LH, o el de rectificación de cabida que regula el artículo 201 LH o, finalmente, mediante  juicio declarativo con citación de colindantes: R. 26 de enero de 2017. La R. 18 de septiembre de 2017 viene a confirmar que los excesos de cabida pueden constatarse mediante procedimiento judicial declarativo ordinario pero deben respetarse las garantías de la Legislación Hipotecaria en cuanto a colindantes y los requisitos de georreferenciación gráfica.

Actas iniciadas antes del 1º de noviembre de 2015: La R. 6 de marzo de 2017 aplica la normativa anterior para los excesos de cabida. 

 

Artículo 202: Edificaciones y plantaciones.

Su contenido procede en muy buena medida del antiguo artículo 208 que ya preveía que estas declaraciones de obra nueva, mejoras o plantaciones, tanto podían ser títulos independientes -lo más habitual- como añadidos a otros títulos en el mismo documento.

Podemos citar como novedades:

– Se recoge de modo expreso la posible inscripción de instalaciones, incluso removibles. Aunque es interpretable, por el juego de comas, puede entenderse que se extiende a edificaciones removibles como pueden ser las casas prefabricadas o desmontables. Cobra mayor importancia la interpretación del ámbito de los inmuebles por destino del art. 334 Cc.

– Se adaptan los requisitos para su inscripción a la regulación actual, frente a un texto que había quedado anticuado.

– Nuevo requisito para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar: ha de definirse la porción de suelo que ocupe mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Ha de coincidir la superficie ocupada por la edificación, según la descripción literaria del título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas, según la R. 2 de enero de 2019.

– Aunque en el título no se declare una modificación de obra nueva, ha de ser tratada como tal si hay significativas modificaciones descriptivas de lo construido (R. 8 de julio de 2019).

¿Ha de inscribirse también la representación gráfica de toda la parcela? Según el apartado 8 de la Resolución- Circular de 3 de noviembre de 2015, se necesitará también inscribir la representación gráfica de toda la parcela. Sin embargo, la R. 8 de febrero de 2016 matiza la exigencia: “Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.”

El anexo II.3 de la Resolución conjunta Catastro-Registro de 23 de septiembre de 2020 dice al respecto:

También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.»

  • La R. 20 de enero de 2020 contempla un caso de obra antigua situada cerca del linde donde hay otra construcción en una finca de concentración parcelaria.
  • La R. 6 de septiembre de 2016 considera preciso inscribir la representación gráfica de toda la parcela por dudas derivadas de haber un importante exceso de cabida -aunque no se inscriba- y estar las edificaciones en linderos
  • La R. 28 de septiembre de 2016 resolvió en el caso el registrador no había fundado suficientemente sus dudas, por lo que no exigió la inscripción de la representación gráfica de toda la finca. 
  • La R. 12 de junio de 2019 no considera dudas fundadas, que exigieran la georreferenciación de la finca entera, la mera expresión de que hay un exceso de cabida de 29 metros.
  • La R. 6 de febrero de 2017 no valoró suficientemente fundadas las dudas en «la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas».
  • La R. 29 de marzo de 2017 entiende que el hecho de que el colindante esté “en investigación” en el Catastro, no es bastante para sospechar que se esté invadiendo el dominio público.
  • La R. 10 de abril de 2018 no considera duda suficiente la posible invasión de la colindante por el lindero derecho (de la finca, no dice la edificación) y el desplazamiento de la cartografía. La R. 14 de mayo de 2019, al observar el registrador que las coordenadas de la edificación invaden otra parcela catastral, entiende que previamente ha de rectificarse el catastro en cuanto al desplazamiento observado.
  • La R. 7 de noviembre de 2016 pone como ejemplos de posibles dudas, «la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título.»
  • La R. 22 de febrero de 2017 acepta que una certificación municipal pueda ayudar a determinar que la edificación se encuentra realmente en determinada finca registral. Por otra parte, no relaciona el que se declaren dos cuerpos de edificación con que ello implique necesariamente una parcelación.
  • La R. 2 de marzo de 2017 analiza cuándo las dudas pueden estar fundadas y no. Pueden fundarse en las dudas de identidad de la parcela catastral y de la finca registral, al pasar de rústica a urbana, sin acreditar cambio en calle y su número y alterándose superficie y linderos. 
  • La R. 29 de septiembre de 2017 recoge la necesidad de inscribir también un exceso de cabida para inscribir la ampliación de obra nueva, considerando que hay solicitud implícita.
  • Las RR. 23 de abril de 2019, consideran que la regla general es que la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. Por excepción, sí será necesario cuando el registrador, en su calificación, de manera clara y suficiente, lo estime preciso para disipar dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
  • La R. 16 de mayo de 2019 entiende que hay que georreferenciar la finca si no hay concordancia entre la parcela registral y la catastral y el registrador funda sus dudas, sin que baste efectuar una simple comparación aritmética, sino que es precisa una comparación geométrica espacial, que aquí no cabe realizar por las diferencias superficiales, que además exceden del 10%.

En el acta de inscripción en el folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la lista de coordenadas, que constarán en un archivo electrónico firmado por él, conforme al apartado tercero de la propia resolución-circular, y con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo.

– ¿Se aplica a las obras nuevas en construcción? Ni el artículo 202 de la Ley ni la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2016 distinguen. Ya se ha pronunciado la DG en R. de 19 de abril de 2016, indicando que no es exigible: «…dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral.» Ver opinión en el mismo sentido de Fermín Moreno Aygüadé y de Javier Oñate.

Mi opinión difiere, pues, al no distinguir la ley, no debemos distinguir nosotros salvo que existan poderosas razones de interpretación. El registrador desde el primer momento debe de conocer si la edificación en construcción se está desarrollando en su integridad dentro de la finca y que, aun siendo así, si respeta otras limitaciones como servidumbres de carreteras. Si se inscribe en construcción y, después, con el fin de obra, se ve que en parte está fuera de la finca o que no respeta esas servidumbres, ¿cómo desinscribir si el asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales y puede haberse constituido el edificio en división horizontal e hipotecado?

Aparte de ello, se está vistiendo un santo, desnudando otro: podrán inscribirse las obras nuevas en construcción y esperar al fin de obra -que puede que nunca llegue- para la georreferenciación. Pero, con este criterio oficial, si la obra nueva en construcción se presentó para inscribir antes del 1º de noviembre de 2015 y ahora se aporta el fin de obra, habrá de exigirse la georreferenciación, lo que no hubiera sido preciso en el caso de entender que la obra ya estaba declarada a estos efectos.

He de reconocer como importante argumento a favor del criterio de la DG, el que la realidad física ¿definitiva? se producirá con la obra nueva terminada. Pero, en el proyecto de obra aprobado ya debe de constar perfectamente delimitada la superficie ocupada del terreno. Aunque sea común la existencia de pequeñas modificaciones durante el desarrollo de la obra, suelen ser de puertas adentro. Y también puede haber cambios fácticos tras el fin de obra…

Cuestión distinta es la de que se dé una imposibilidad técnica porque el Catastro no se encuentre todavía preparado para servir las coordenadas. En ese caso, mientras se desarrolla técnicamente la aplicación de la Ley, parece razonable utilizar un criterio flexible para no paralizar obras con el consiguiente coste para el ciudadano. La DG facilita mucho el cumplimiento de los requisitos legales. Ver, al respecto, esta misma R. 19 de abril de 2016 y la R. 8 de febrero de 2016: como regla general, no se precisará de un procedimiento jurídico especial.

– ¿Y respecto de obras no recientes? Estamos en las mismas: es preciso determinar esas coordenadas, salvo imposibilidad técnica. La DG admite representación gráfica sin coordenadas, dibujando sobre el plano del Catastro, R. de 19 de abril de 2016. Se refuerza ese criterio observando que el párrafo siguiente, al hablar del Libro del Edificio, excluye las obras antiguas y, en cambio, no ocurre lo mismo respecto a la georreferencia. Lo confirman la R. 8 de febrero de 2016, la R. de 19 de abril de 2016, la de 9 de mayo de 2016, la de 30 de mayo de 2016 (que resalta la especial trascendencia de la determinación de la superficie ocupada en estos casos), 21 de septiembre de 2016 y 22 de febrero de 2017, 22 de marzo de 2017, 18 de octubre de 2018 y 13 de diciembre de 2018.

– ¿Y escrituras anteriores al 1º de noviembre de 2015? Si se presentaron al Registro tras esa fecha, se les aplica íntegramente la nueva redacción del art. 202 LH. Ver la la R. 8 de febrero de 2016

– ¿Y a las ampliaciones de obra nueva? Como regla general, sí se aplica. Pero la R. 23 de mayo de 2016 no consideró exigible la georreferenciación si se construye una segunda planta sin alterar la superficie ocupada del terreno. Lo confirman la R. 6 de febrero de 2017 y la R. 8 de julio de 2019. En fincas con exceso de cabida declarado (aunque no se inscriba), cabe inscribir la ampliación siempre que el registrador no manifieste dudas de ubicación de la edificación dentro de la finca registral y la superficie de suelo ocupada por la edificación quepa dentro de la superficie inscrita (R. 4 de septiembre de 2019).

– La necesidad de proteger el dominio público puede exigir requisitos adicionales. Ver, por ejemplo la R. 19 de febrero de 2016, sobre edificación en terreno que linda con carretera, o la R. 4 de julio de 2019, para el caso en que pudiera afectar a la servidumbre de cauce, incluso no deslindada. La R. 19 de julio de 2019 resuelve, para los casos de obras nuevas ubicadas dentro de la zona de policía de cauces fluviales que se declaran por antigüedad o bien ha de constar que en el Plan General municipal el Organismo de Cuenca participó e informó o bien ha de obtenerse su autorización, que es independiente de la licencia municipal de edificación. La R. 25 de julio de 2019, en un caso de obra nueva antigua que linda por dos de sus vientos con zona marítimo-terrestre, no invadiéndola, pero estando de zona de servidumbres legales de tránsito y protección, exigió informe o autorización administrativos previos.

– Si no hay indicios, ni en el el registro, ni gráficos, no es preciso certificado administrativo sobre la naturaleza del terreno rústico (R. 28 de junio de 2017).

– ¿Y si se manifiesta que la edificación ocupa todo el solar? Creo que, como regla general, es exigible la georreferenciación (R. 8 de julio de 2019). La DG no exige el expediente del 199 LH si no puede ser perjudicado ningún colindante (R. 4 de enero de 2019). Sin embargo, como no es obligatoria la inscripción de la representación gráfica de la finca, podría flexibilizarse este criterio en casos en los que resulte evidente la ausencia de riesgos tales como la ubicación parcialmente fuera del recinto, ausencia de perjuicio potencial para el dominio público y coherencia con la descripción del técnico que ha de indicar la superficie ocupada por la edificación. Estas excepciones serán más propias de zonas con edificación muy consolidada. En apoyo, la R. 5 de julio de 2016.

– Se puede utilizar una escritura de subsanación para ampliar una obra nueva, si se cumplen los requisitos exigidos para ello: R. 6 de febrero de 2017. También cabe en un auto judicial por exceso de cabida: R. 14 de julio de 2017.

Requisitos técnicos. la R. 8 de febrero de 2016 suaviza las exigencias:

– La georreferenciación de la superficie ocupada deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias). Ha de coincidir la superficie del título con la del Catastro (ver R. 7 de febrero de 2017)

– No necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML. Puede realizarse por impresión en soporte papel del archivo GML obtenido de la Sede Electrónica del Catastro (RR. 14 de mayo de 2019).

– No es necesario que el técnico especifique el método usado para determinar los vértices georreferenciados de la superficie ocupada, que sólo es exigible en los casos de inscripción de representaciones gráficas alternativas (R. 17 de junio de 2019).

– Puede emitirse por un técnico diferente del que dirigió la obra: R. 7 de noviembre de 2016

– Si hay desplazamiento cartográfico cabe la representación gráfica alternativa (R. 8 de julio de 2019). El anexo II.3 de la Resolución conjunta Catastro-Registro de 23 de septiembre de 2020 dice al respecto:

«A los efectos del artículo 202 LH, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

– “Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciadaaunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación.” La no exigencia de coordinadas casa mál con el tenor literal del segundo párrafo del art. 202.

– Parece, pues, que, en estos casos, se traslada al registrador la determinación de esas coordenadas ya que, según el apartado sexto de la Instrucción conjunta, ha de enviar esas coordenadas al Catastro. Para ello, deberá de estar dotado de los medios técnicos precisos para la conversión de la figura dibujada en coordenadas, lo que no ocurre en la actualidad. Si se da esa imposibilidad técnica, en mi opinión, mientras no se subsane, no puede paralizarse la inscripción. Se tendría que comunicar al Catastro que no se pueden enviar esas coordenadas por imposibilidad técnica y porque el interesado tampoco las ha servido conforme a la resolución de 8 de febrero de 2016. En su sustitución, se enviaría copia del plano aportado donde se haya dibujado la edificación sobre un plano georreferenciado. Pero ésta es sólo mi opinión.

– La R. 5 de julio de 2016 considera que el Registrador ha de intentar obtener las coordenadas del Catastro -y ver si son armoniosas con la descripción del título- antes de suspender. Pero si no coinciden con el título, no vale este método (R. 27 de julio de 2017R. 8 de julio de 2019) y la R. de 21 de junio de 2017 aclara que no cabe la remisión a las coordenadas catastrales cuando no existe coincidencia entre la superficie catastral de la parcela y la superficie registral.

– La R. 2 de noviembre de 2017 exige que coincidan título e informe técnico, y la superficie que resulta de las coordenadas catastrales, debiéndose de aclarar incluso las pequeñas diferencias que se daban en el caso (8 metros en 1344).

Aspectos procedimentales: R. 8 de febrero de 2016

– La obligada georreferenciación de la superficie ocupada no requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados

– Como excepción, sí será preciso ese procedimiento cuando el registrador en su calificación lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

– Para asegurarse de que la obra nueva se encuentra dentro de la finca no basta una comparación artimética de medidas sino que es necesario una comparación geométrica espacial, lo que a veces puede generar dudas, sobre todo en casos de fincas en las que se declaren excesos de cabida. R. 19 de julio de 2019.

– Si no se georreferencia ahora la finca en su conjunto, no cambia la situación acerca de si la finca está coordinada o si no lo está.

– Comunicaciones al Catastro. Según el apartado sexto de la Circular conjunta, en las declaraciones de obra nueva, la constitución o variación del régimen de división horizontal y  otros hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro, se remitirá la información en cinco días desde la inscripción, enumerándose su contenido, que incluye si se ha cumplido con la obligación de aportar la referencia catastral y las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada y, si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.

Libro del edificio

– El libro del edificio ha de aportarse para su archivo registral.

– ¿También en los edificios en construcción? Estimo que no, por el propio contenido del libro del edificio, parte del cual supone que la obra se encuentre concluida: acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones… Refuerza lo anterior el que el destino esencial del libro del edificio es el de ser entregado a los usuarios finales.

–Conforme a la D. Ad. 2ª de la Resolución conjunta Catastro-Registro, de 29 de octubre de 2015, relativa al formato informático del libro del edificio, para facilitar su consulta, tratamiento, archivo y publicidad, conforme al art. 202 LH, y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el art. 7 de la Ley de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. Ver R. 29 de mayo de 2017. En su nota de calificación, el Registrador sugiere como otro medio fehaciente el acta notarial de manifestaciones. Creo que es una buena idea: el promotor, sin firma electrónica, podría manifestar que el cd o pendrive que exhibe- y que ha de identificarse perfectamente y hacer referencia de que está cerrado, de modo que ya no se pueda escribir sobre él-, es el que contiene el libro del edificio. El acta y el cd o pendrive deberán llevarse al Registro. El libro del edificio puede presentarse en varios archivos pues no se exige que sea solo uno (R. 17 de junio de 2019).

— Supone una reforma de gran trascendencia, pues, a través de este libro podrá accederse a una rica información que puede crecer todavía más en el futuro, debiendo tenderse a que sea electrónico y actualizado. Podrá así conocerse -o bien ahora o más adelante-, por ejemplo, la representación gráfica de pisos y elementos comunes, los mapas de suministros del edificio, requisitos de mantenimiento, memoria de materiales, limitaciones urbanísticas, calificación energética, cuentas, órganos y acuerdos… Existe normativa al respecto dispersa en diferentes CCAA, que convendría unificar.

– En el folio real de cada elemento independiente se hará constar su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro. Pero, aunque el legislador utilice esa expresión en el art. 202 LH, no se tratará propiamente de la inscripción de una representación gráfica, sino de un plano emitido por el técnico que elaboró el proyecto.

– Conforme al punto 8.2 de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo, haciendo constar en el folio real el Código seguro de verificación (CSV).

– Entiendo que ha de crearse un archivo electrónico gráfico por elemento, cada uno con su propio CSV, por lo que cada elemento de la división horizontal tendrá un CSV diferente asociado.

– Parece que tan profunda innovación será referida a las obras que se inscriban a partir del 1º de noviembre de 2015, pero no afectará sólo a las edificaciones que se dividan horizontalmente, sino a todas, salvo las antiguas.

– ¿Cuándo no será necesario el libro del edificio por la antigüedad de la obra? Considero que habrá de atenderse a la normativa específica: si ésta lo exige y desde ese momento, podrá ser exigible su aportación por el registrador como requisito para la inscripción de la obra nueva, lo que será lo más común para las posteriores al 6 de mayo de 2000, ya que el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación prevé que al Libro del Edificio se incorpore el proyecto y sus modificaciones, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Sin embargo, la R. 6 de septiembre de 2016 no lo considera exigible cuando se usa el procedimiento del artículo 28.4 TRLS (declaración de obras antiguas). En el caso, las obras eran de 2005. Sí, cuando se utiiliza el 28.1 de la Ley del Suelo, aunque las obras hayan terminado antes de esta Ley (R. 29 de junio de 2017).  La R. 20 de septiembre de 2018 lo exige para una ampliación de obra, posterior a la Ley de la edificación.

– ¿ Y si la normativa autonómica no exige en ese caso el libro del edificio o exime de su depósito? La R. 8 de septiembre de 2016 estima que, entonces, no se puede exigir. La R. 19 de febrero de 2018 indica que la disposición autonómica exonerante ha de ser expresa, no bastando el silencio. 

  • La R. 26 de octubre de 2016 lo exige para un caso de autopromación porque la normativa de Castilla-León no lo exime y, en general, considera que «el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de depósito». 
  • En Castilla-La Mancha sólo se exige para viviendas: R. 17 de enero de 2017, pero también en autopromoción: R. 29 de mayo de 2018.
  • En Cataluña sí se exige para las viviendas en autopromoción: R. 29 de mayo de 2017.
  • En Andalucía se precisa para vivienda familiar en  autopromoción: R. 7 de junio de 2017 (e indica, de paso, que también lo precisan los edificios industriales).  
  • La R. 20 de septiembre de 2018 lo exige en Valencia para un caso de autopromoción.
  • La R. 8 de agosto de 2019 no lo exige para construcciones que no sean viviendas en Murcia.
  • La R. 3 de octubre de 2019 resuelve lo mismo para Extremadura (sólo residencial vivienda). 

– Hay una tercera excepción, estudiada por la R. 9 de enero de 2017: «construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta«, pues a ellas no se les aplica la Ley de Edificación (art. 2.2). Entiende la DG que la «escasa entidad constructiva y sencillez técnica» ha de ser certificada por un técnico.

La R. 19 de febrero de 2018 lo aplica a las obras concluidas a partir del 6 de mayo de 2000, salvo que una disposición autonómica de modo expreso exonere, pero la R. 6 de septiembre de 2016 también extiende la exención a cuando se usa el procedimiento del artículo 28.4 TRLS

 

Inmatriculación. Artículos 203 al 207.

Vamos a tratar de la inmatriculación en seis apartados que enumeramos:

  1. Inmatriculación del dominio por expediente de dominio. Artículo 203.1
  2. Inmatriculación de un derecho real, no estando inscrito el dominio. Art. 203.2
  3. Otros procedimientos de inmatriculación. Artículo 204.
  4. Inmatriculación por título público de adquisición. Artículo 205.
  5. Inmatriculación a favor de las Administraciones Públicas. Artículo 206.
  6. Inmatriculación: limitación de efectos. Artículo 207.
1. Inmatriculación del dominio por expediente de dominio. Artículo 203.1

El contenido del artículo 203 también es aplicable en parte por remisión a dos procedimientos notariales de jurisdicción voluntaria:

Ante quién: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. Así pues, el Notario sustituye al Juez. Cabe un solo expediente para varias fincas del mismo registro.

Quién: Será a instancia del titular dominical de la finca. No aclara expresamente si puede ser sólo uno de varios titulares. 

Algunos casos en que procede:

– Este procedimiento puede también usarse para disipar las dudas sobre la coincidencia de la finca con una inscrita expuestas por el registrador en un previo artículo 205 LH (R. 21 de junio de 2018).

– Procede -igual que el art. 205- para inscribir fincas aisladas de un monte en mano común (R. 5 de diciembre de 2018).

– Es posible cuando sólo se quiera inmatricular una cuota indivisa y ello, a pesar de la oposición de otro cotitular (R. 15 de febrero de 2019).

– Importantes dudas del Registrador que denegó la expedición de certificación, pero la DG atendió a las alegaciones del notario que quería continuar el expediente para intentar disipar las dudas (R. 21 de febrero de 2019).

– Puede proceder aunque no coincida el titular catastral con el promoviente, ni con posibles transmitentes o adquirentes: RR. 17 de enero de 2020

Qué ha de aportar:

– solicitud con descripción literaria

– Título de propiedad de la finca. La R. 27 de junio de 2016  y la R. 10 de mayo de 2019 consideran imprescindible la aportación de un título formal -público o privado- que incorpore un título material de propiedad. La R. 24 de junio de 2016 no considera tal la certificación eclesiástica que antes servía como título para inmatricular. En ambas resoluciones, se indica, que, de no tenerse, hay que acudir a los tribunales (art. 204.5 LH).

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. Si se agrupa una finca inscrita con otra no inscrita, sólo es preciso que la correspondencia se produzca en la finca agrupada (R. 20 de junio de 2018),  Cabe inmatricular una finca que corresponde con dos referencias catastrales (R. 8 de octubre de 2018)

– datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.

– Identificación de los derechos constituidos sobre la finca y las cargas con sus titulares, poseedores y arrendatarios.

Qué ha de hacer el Notario:

– Levantará acta a la que

— incorporará la documentación presentada,

– remitirá copia del acta al Registrador solicitando la expedición de certificación y solicitará anotación preventiva. Creo que el Notario siempre ha de pedir la anotación. Sin embargo, la R. 21 de noviembre de 2017 entiende, para un acta del art. 201 LH, que la petición es voluntaria, conforme al principio principio de voluntariedad de la inscripción que rige en el sistema registral español. Si no se pide, deberá aquilatarse el ahorro que supone (arancelario y, quizás, fiscal) con el riesgo que se asume, atendiendo al principio de prioridad.

– Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración responsable del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

– Insertará un edicto gratuito en el BOE y, potestativamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

– Notificará a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Ver R. 4 de febrero de 2016. Para notificar a colindantes, la R. 6 de marzo de 2017 considera que se puede utilizar el acta de notificaciones del art. 202 RN. Si las parcelas catastrales colindantes estan “en investigación”, la notificación debe efectuarse al Director General de Patrimonio del Estado, sin que quepa la notificación a otro órgano de la administración estatal (R. 20 de junio de 2019). Sin embargo las RR. 17 de enero de 2020 utilizan una expresión más genérica: «notificación a la Administración que tramita el citado procedimiento» 

– Ver la didáctica R. 23 de abril de 2018 que aclara el régimen de notificaciones. Su contenido lo hemos recogido al tratar del artículo 201 LH. La R. 12 de junio de 2018, en un caso en que un lindero aparece en el Catastro como «herederos de…», admite que valga la notificación a las personas que el interesado manifieste que son dichos herederos, constando así en el acta.

– ¿Y si lo colindante es un edificio en régimen de división horizontal? Si son muchos vecinos y cada uno con su/s acreedor/es hipotecarios, entiendo que ha de buscarse una solución flexible para no abortar este procedimiento. Ya que, lo que puede afectar fundamentalmente a colindantes es la no invasión de su solar, podría aplicarse por analogía la solución del art. 199: notificación al representante de la comunidad de propietarios. 

– Durante un mes recogerá alegaciones y pruebas escritas presentadas por cualquier interesado. Podrá también intentar disipar las dudas del registrador sobre la identidad de la finca o si está en todo o en parte inmatriculada. Ver R. 27 de junio de 2016 donde la DGRN califica la consistencia o no de esas dudas.

– Dará por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Sin embargo, el oponente ha de presentar algún indicio de prueba por escrito (R. 13 de julio de 2017). Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca. Si da por concluida el acta, no puede el abogado de la parte intentar seguir, pidiendo él de nuevo certificación (R. 22 de noviembre de 2017). También puede oponerse el Servicio de Costas si colinda con el dominio público marítimo terrestre (R. 4 de octubre de 2018).

– En otro caso, levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados.

– Remitirá copia del acta al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

Qué ha de hacer el Registrador:

— expedirá en quince días certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita, tras consultar su archivo, tanto literario como gráfico en soporte papel o informático, una vez que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia de descripciones entre el título de propiedad aportado y la certificación catastral. Dice correspondencia, no identidad. En caso de agrupación de finca inscrita y no inscrita, basta que la coincidencia esté en la finca ya agrupada (R. 20 de junio de 2018)

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. Parece que puede emitir certificación con dudas: ver R. 27 de junio de 2016, tema muy opinable, pudiendo haber atendido el Centro Directivo al caso concreto en el que no se siguió estrictamente el procedimiento. Ver R. 1 de junio de 2017 (referida a un expediente de dominio judixial): certificación negativa inicial pero calificada negativamente por registradora distinta al encontrar dudas sobre la coincidencia de la finca con otra inscrita. Ver R. 21 de febrero de 2019 en la que el registrador denegó la expedición de certificación por considerar que era parte de una finca inscrita y la DG atendió a las alegaciones del notario de seguir el expediente para disipar las dudas. 

— si tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión de fincas de dominio público no inmatriculadas, según información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, las notificará para que informen en un mes.

— Si practica la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, remitirá al Notario la certificación. Tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique. No se dice que sean días hábiles, pero deben de serlo por aplicación del art. 109 RH y, porque en muchos de los plazos de la Ley Hipotecaria nada se dice, a pesar de ser efectivamente hábiles, como los 60 del asiento de presentación (art. 17).

— Si deniega la anotación, ha de motivarlo y comunicar al Notario para que archive las actuaciones. Ha de denegar si la Administración informante sobre el dominio público se opone y parece que ello no es recurrible.

Nota: El Notario solicita dos cosas al Registrador, certificación y anotación. Parece que, salvo casos particulares en que falte alguna circunstancia para el asiento, el Registrador ha de practicar ambas o ninguna. Si no considera que deba emitir la certificación, tampoco ha de anotar y la nota de calificación ha de centrarse en la negativa a anotar, no en la negativa a emitir certificación. La calificación podría ser objeto de recurso, por ejemplo, por no haberse motivado debidamente lo fundado de las dudas. Pero de no presentarse recurso, las actuaciones se han de cerrar, pudiendo el interesado acudir a la vía jurisdiccional. De todos modos, en la R. 27 de octubre de 2017, referida a un procedimiento de rectificación de cabida del art. 201 LH, el registrador emitió la certificación, pero suspendió la anotación, lo que fue recurrido, sin que la DGRN haya reconvenido de modo expreso que no se hubiesen unido certificación y anotación. La DGRN ordena la práctica de la anotación pues las dudas iniciales pueden disiparse por las pruebas y documentación que se incorporen al expediente. Y la R. 21 de noviembre de 2017 entiende que puede solicitarse sólo la certificación y no la anotación, que sería voluntaria.

– Calificar el acta definitiva para extender la inscripción del derecho de dominio, con efectos desde el asiento de presentación. Si se tomó anotación preventiva –que será lo habitual-, se convertirá en inscripción definitiva.

– Si en el expediente aparecieran cargas, previa calificación, las inscribirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.

– Ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos.

– Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto.

– A efectos meramente informativos, se utilizará un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

– No admitirá la tramitación de otro procedimiento simultáneo que afecte de forma total o parcial a la finca.

Los interesados mantendrán la facultad para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los interesados que se hubieran opuesto, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Este procedimiento de inmatriculación no tiene la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH.

* Ver apuntes de Enrique Rojas Martínez de Mármol

Ver El título de adquisición en el expediente notarial de dominio. Antonio Jiménez Clar.

 

2. Inmatriculación de un derecho real, no estando inscrito el dominio. Art. 203.2

Como la inscripción es voluntaria, no se puede imponer la inmatriculación del dominio a un particular y a su costa y, por ello, se dictan reglas para que el titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas pueda solicitar la inscripción de su derecho. La resolución positiva del expediente implica la inmatriculación de la finca con inscripción del dominio, aunque no intervenga el propietario.

– El titular del derecho real ha de presentar al Registro su título, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción.

– Tras la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que inscriba su propiedad.

– Pasados 20 días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que los pida a la autoridad que custodie los archivos. Si resulta infructuoso, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

– En su caso, el Registrador inscribirá el dominio y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real si no ha caducado.

– El Registrador dará por concluido el procedimiento si se le acredita interposición de demanda.

 

3. Otros procedimientos de inmatriculación. Artículo 204.

En buena técnica, el contenido de este artículo debería ser posterior al resto de artículos sobre inmatriculación. Si no es así tal vez se deba al deseo del Legislador de no desubicar al artículo 205 de su contenido original y porque el 206 entra en vigor en momento diferente.

Puede obtenerse la inmatriculación también en los siguientes supuestos:

1.º Fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución urbanística. Ha de aportarse el título que proceda para inscribir las fincas de resultado. Ver art. 6 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo.

2.º Fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria. La R. 20 de abril de 2017, para un caso de concentración parcelaria, no exige total coincidencia con el catastro al no tratarse propiamente de un caso de inmatriculación. La R. 8 de mayo de 2017 admite la representación gráfica alternativa.

3.º Fincas objeto de expropiación forzosa. Ver art. 53 Ley de Expropiación Forzosa y art. 24 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo.

4.º Fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde. Ver art. 53 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

5.º En virtud de sentencia que ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, con las garantías de dicho artículo (ver R. 28 de noviembre de 2018, sentencia de juicio declarativo por prescripción adquisitiva)

Nota: de todos modos, la calificación de este documento tendrá los límites del art. 100 RH, aunque se hagan mayores especificaciones al respecto, que parecen dirigidas al Juez. Ver R. 27 de junio de 2016, que remite a este procedimiento cuando se carezca de título formal y material. La R. 24 de junio de 2016 no considera título la certificación eclesiástica que antes servía para inmatricular. La R. 7 de marzo de 2018 no considera título inmatriculador un Auto aprobatorio de la avenencia alcanzada entre las partes en un procedimiento de conciliación instado ante el juez de Paz, siendo el título material de adquisición la usucapión extraordinaria ganada por una de las partes.

Estos procedimientos de inmatriculación tienen la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH, salvo el del apartado 5º.

La R. 17 de febrero de 2017 considera aplicable el artículo 204.5 a los excesos de cabida. Y la R. 27 de septiembre de 2018 permite mediante juicio declarativo la rectificación de descripción y defecto de cabida.

Obligaciones comunes del Registrador:

– Catastro.  Si no han sido creadas previamente las parcelas catastrales correspondientes, el Registrador remitirá al Catastro copia de la representación gráfica aportada, para que éste le devuelva las referencias catastrales de las fincas y su representación gráfica catastral indicando si la finca ha de entenderse coordinada. Nota: aunque no se diga de modo expreso, esa coordinación debe de ser calificada por el Registrador.

– Edicto. Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos. ¿Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto? No se dice nada, pero hay una clara analogía con la regla séptima del art. 203.

Servicio en línea. Tampoco se dice nada de la utilización del servicio en línea, pero no dejan de ser “fincas que  fueran  afectadas  por procedimientos de inmatriculación” a las que alude el apartado sexto de la Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015.

 

4. Inmatriculación por título público de adquisición. Artículo 205.

Ver archivo autónomo para este artículo (la diferencia es un índice propio)

A) Título público traslativo.

Las redacciones anteriores de los arts. 205 y 199 aludían a la adquisición, no a la transmisión. Aunque se pudieran considerar dos caras de la misma moneda, cabría pensar que la nueva redacción vetaba títulos determinativos como la disolución de comunidad que había sido aceptada por la DGRN.

No ha sido así, pues la DGRN mantiene sus planteamientos permisivos. Concretamente…

La DGRN acepta:

– La R. 1 de julio de 2016 admite la disolución de comunidad ordinaria como título inmatriculador, si no está expresamente fabricado (en el caso había dos años de diferencia con el anterior). Previamente lo había apuntado la R. 12 de mayo de 2016.

– La adjudicación a cada propietario de su respectivo elemento privativo en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, habiendo sido promovida la construcción en régimen de la llamada «comunidad valenciana» es título público traslativo a los efectos de la inmatriculación. R. 12 de mayo de 2016..

– La R. 27 de julio de 2018 acepta también como título inmatriculador la aportación a la sociedad de gananciales. Incluso la R. 19 de julio de 2019 permitió inscribir una agrupación de tres fincas (dos de ellas no inmatriculadas, sin superficie, aportadas a la sociedad de gananciales en el título previo) con un certificado catastral global.

No acepta:

– La instancia de heredero único no se puede utilizar como título inmatriculador: R. 14 de diciembre de 2016

B) Título público previo 

El título previo también ha de ser público, por lo que ha de preferirse por jerarquía a la mera exigencia de documento fehaciente del art. 298 RH (derogado tácitamente). El hablar de adquisición, como en la redacción anterior, respecto a este título previo, da pie a la DGRN para una interpretación más benigna.

Vale:

– La R. 5 de mayo de 2016 no ve problemas a una aportación a la sociedad de gananciales, siempre que conste la causa.

– La R. 1 de junio de 2017 admite la disolución de comunidad como título previo, pues estima que cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.

– La R. 5 de septiembre de 2018 considera que el título público previo al inmatriculador no ha de ser necesariamente el adquisitivo, sino que puede ser declarativo o probatorio de dicha adquisición anterior, la cual puede carecer de soporte documental. 

– Los falsos casos de «ius transmissionis», por haber existido una evidente aceptación tácita. La R. 28 de septiembre de 2018 analiza respecto a bienes sin inmatricular procedentes de los padres de la ahora causante si hay ius transmissionis, que sólo implicaría actualmente una transmisión, o si ha habido dos transmisiones. La DGRN admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular.

No vale:

– La R. 29 de septiembre de 2017 entiende que no vale el documento privado previo, aunque tenga fecha fehaciente anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

– El ius transmissionis puro. En la R. 15 de noviembre de 2019 se confirma la suspensión, porque no se acredita que el causante de la misma tenga un título anterior de adquisición al no haberse justificado la aceptación tácita de la segunda causante.

Acta de notoriedad.

La importante R. 19 de noviembre de 2015 permite acudir al acta de notoriedad, aunque no aluda a ella el art. 205, en la que el notario deberá emitir, si lo estima conforme a derecho, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha (al menos anterior en un año al otro título).

Ha de tramitarse conforme a las reglas del art. 209 Reglamento Notarial

– La R. 11 de junio de 2018 considera que el juicio de notoriedad del notario sobre la pertenencia íntegra del bien a la testadora y sobre la antigüedad superior al año es suficiente, sin que sean exigibles mayores precisiones.

– Sobre competencia notarial por razón del territorio y flexibilidad en caso de islas, ver R. 8 de octubre de 2018

– El acta puede ser de la misma fecha que el título inmatriculador en sí: R. 4 de mayo de 2016.

– La R. 3 de octubre de 2016, la R. 11 de octubre de 2016 y la R. 27 de febrero de 2018 indican que el acta anterior a la entrada en vigor de la Ley ha de calificarse conforme a ésta.

C) Diferencia de un año.

Debe de haber un año de diferencia entre ambos títulos. Se trata así de dificultar la fábrica de títulos para inmatricular.

No se cumple la exigencia de la diferencia de tiempo con esperar un año para la presentación en el Registro. Ni siquiera, para títulos otorgados antes de la entrada en vigor de la ley (R. 1 de febrero de 2017).

– En caso de herencia, como título previo, las R. 14 de noviembre de 2016, R. 1 de junio de 2017 y 7 de noviembre de 2018 permiten atender a la fecha del fallecimiento en vez de a la de la partición, por lo que valdría una escritura de la misma fecha que documente la herencia de una persona fallecida hace más de un año, siempre que no se trate de títulos «fabricados ad hoc» (R. 13 de septiembre de 2018). 

– La R. 16 de noviembre de 2017 considera que se cumple el año cuando el heredero vendió en documento privado antes del año desde el fallecimiento del causante, pero se formalizó la escritura de compra después. 

– El acta de notoriedad puede ser de la misma fecha que el título principal. R. 4 de mayo de 2016.

D) Descripción: comparativa entre los dos títulos:

El art. 205 dice: «siempre que haya Identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador».

Aunque el legislador hable de “identidad”, de interpretarse en términos estrictos esa expresión, entraría en contradicción cuando añade “a juicio del Registrador”, pues poco juicio podría emitirse si no se puede cambiar ni una coma. Por tanto, la identidad no ha de ser absoluta. En tal sentido la R. 21 de abril de 2016 entiende que basta una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca.

Claramente ha de coincidir la ubicación, entendida en términos no estrictos. ¿Pero la superficie y los linderos han de coincidir exactamente? Parece totalmente excesivo, pues los colindantes pueden haber cambiado en ese año y haber pequeñas correcciones de superficie –pongamos que inferiores al 5%- para acomodar la medida, por ejemplo, al Catastro. 

Puede haber, incluso, un título de rectificación de la descripción anterior otorgado por los mismos firmantes (R. 4 de mayo de 2016).

Si el juicio del registrador es adverso a la identidad, debe motivarlo en la calificación:  R. 21 de abril de 2016 (no es suficiente que alegue alteraciones catastrales históricas si no lo desarrolla) y R. 12 de mayo de 2016 (no vale sólo constatar diferencia de metros u otro dato descriptivo).

Qué ha de coincidir:

  • la ubicación
  • la delimitación geográfica perimetral de la finca,

Resoluciones:

– La R. 9 de mayo de 2016 acepta doctrina previa: «Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral.«

Qué no es preciso que coincida:

  • diferencias constructivas
  • identidad del titular catastral
  • la superficie exacta

Resoluciones:

–  La R. 10 de octubre de 2017  valora que, a pesar de las diferencias, el segundo título coincide con el Catastro.

– La R. 31 de octubre de 2018 admite una amplia flexibilidad comparativa de superficies (más de 1000 metros en una finca de 16.000).

– Según la R. 21 de abril de 2016 basta, para las fincas colindantes y nombres de Partidas, una «coincidencia razonable».  

E) Descripción: comparativa entre la última escritura y el Catastro:

Ha de haber Identidad, según el art. 205 «en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto»

Como hemos visto que la identidad entre los dos títulos queda en «identificación razonable», ello permite un efecto muy beneficioso: que la descripción del nuevo título podría acomodarse como un guante a la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Con la expresión “y en todo caso”, el Legislador marca dos grados de exigencia de identificación siendo el más estricto el que resulte de hacer la comparación con el certificado catastral. 

Ahora bien, ¿esa identidad más estricta ha de ser total? Veremos que tampoco es así.

No se considera que rompan esa identidad:

  • no coincidencia del titular catastral
  • una discrepancia de secano a regadío
  • que en una finca rústica el Catastro considere urbana una parte
  • por no coincidencia de linderos literarios
  • no coincidencia de titulares colindantes
  • por diferencias en construcciones
  • por estar la propia parcela catastral o una colindante «en investigación».

Resoluciones:

– Según la R. 7 de abril de 2017 y R. 7 de noviembre de 2017, la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca y no a la titularidad catastral, que incluso puede estar «en investigación».

– Según la R. 14 de noviembre de 2018 no es imprescindible que coincidan los titulares de las fincas colindantes.

– La R. 21 de enero de 2020 confirma el defecto porque la superficie de la finca en la escritura es distinta de la que aparece en el Catastro

Momento de la identidad:

La identidad ha de darse en el momento de la inmatriculación, no en el momento de otorgar la escritura. A veces el Catastro, manteniendo la geometría georreferenciada de la parcela, modifica datos alfanuméricos. Puede sustituir, por razones de congruencia, la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica.

En casos como este, se puede generar inseguridad si una certificación vigente incorporada a la escritura después resulta no válida, pero no hay más remedio que optar por esta solución, porque, en caso de aceptarse la certificación del título, no sería posible decir en el asiento que la finca queda coordinada a la fecha del asiento, porque no sería así. Dice el artículo 10 LH: «haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro«. La «fecha correspondiente» ha de entenderse que es la del asiento, porque sino, se conculcaría la filosofía general de la ley, generándose una discordancia ya desde la propia inmatriculación.

Para paliar estos casos, de modificación catastral producida entre el otorgamiento de la escritura y la inmatriculación, la DGRN admite muchos medios de adaptación como:

  • el acta de notoriedad,
  • la diligencia del artículo 153 RN,
  • instancia con firma legitimada: si la modificación catastral motiva una incongruencia con el título, la R. 12 de mayo de 2016 acepta una simple instancia con firma legitimada o ante el registrador en la que el interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral.
  • comparecencia ante el propio registrador, quien también puede y debe de oficio examinar el contenido del Catastro (R. 12 de mayo de 2016), incluso los antecedentes catastrales para comprobar que no han existido alteraciones en la perimetría del inmueble (R. 5 de junio de 2019 y R. 12 de mayo de 2016). 

Duración de la certificación.

La certificación ha de ser la actual, y la puede consultar el Registrador antes de inscribir (creo que, incluso, debe). Recordemos que la certificación catastral tiene un máximo de un año de vigencia, según el art. 84.2 Ley del Catastro.

– La R. 12 de mayo de 2016 no acepta una certificación de 2009 totalmente coincidente con el título, porque la obtenida por la registradora en 2016 era distinta en cuanto a la geometría de la finca y superficie.

– La R. 4 de octubre de 2019 considera que la actuación de la registradora al obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada era plenamente correcta, al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral.

– La R. 21 de abril de 2016 no permite suplirla por una certificación catastral descriptiva literal pero no gráfica.

– La R. 3 de octubre de 2016 reitera que no cabe representación gráfica alternativa y que la certificación ha de ser la actual, lo que debe consultar el registrador. 

– Puede aportarse después de la escritura (R. 8 de mayo de 2019).

No se admite representación gráfica alternativa a la catastral, la cual ha de ser plenamente coincidente con el título, por lo que, de ser necesario modificar el Catastro, hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción (R. 7 de junio de 2019). Pero la R. 22 de septiembre de 2017 admite excepcionalmente el uso de representación gráfica alternativa para inmatricular una cueva.

Qué superficie se inscribe:

La superficie que se inscriba será la que arroje la representación gráfica, que no suele coincidir exactamente con la de la certificación catastral, pues ésta suele redondear. Ver R. 8 de noviembre de 2019.

– La R. 18 de abril de 2016 exige, también tras la reforma, «coincidencia total y absoluta en relación a la superficie del suelo» entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, aunque esté derogado el artículo 53.7 de la Ley 13/1996.

– La certificación catastral que se utilice para comparar ha de estar vigente y ser la más reciente (incluso  puede ser posterior a la de la escritura o sentencia). Ver R. 4 de octubre de 2019.

– La R. 20 de junio de 2017, relativa a una cueva, reconoce la posibilidad de inmatricular volúmenes concretos, dejado fuera otros volúmenes sobre la misma superficie. 

F) Falta de previa inscripción.

Dice el segundo párrafo del articulo 205: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.»

Así pues, el Registrador, tras su verificación, no le han de quedar dudas fundadas sobre la coincidencia, aunque sea parcial, de la finca que se describe en el título con otras ya inmatriculadas.

No debe de ser escueto en su nota apuntando todas las pistas observadas tras la comparación literaria y geométrica, atendiendo al catastro actual y, en su caso al histórico, al programa gráfico auxiliar y otras fuentes gráficas, a coincidencias de titularidades, tamaño del inmueble o a la vigilancia de grandes fincas matrices que pueden quedar en el Registro, etc.

Para resolver las dudas, puede acudirse al expediente de dominio notarial del artículo 203 LH o a un juicio declarativo. R. 22 de mayo de 2018 y la R. 21 de junio de 2018. Aparte de la posibilidad de recurrir la calificación, claro está.

A veces, habrá que rectificar previamente la cartografía catastral desplazada.

Dudas fundadas

– La R. 24 de enero de 2017 admite que sean dudas de coincidencia literaria, sin que necesariamente hayan de ser gráficas.  

– La R. 30 de enero de 2018 admite la argumentación de la registradora relativa a coincidencias en localización, linderos y titularidad.

– En la R. 22 de mayo de 2018 la registradora alegó que la finca procede de una finca matriz inscrita o de alguna de las cuatro segregadas de la matriz.

– En la R. 21 de junio de 2018. se identifica la finca registral que puede coincidir con la que se pretende inmatricular y se exponen una serie de circunstancias, atendiendo también a los títulos presentados, como misma localización, procedencia de la misma titularidad que la inscrita y la coincidencia del lindero poniente, lo que determinan que pueda tratarse de una porción segregada de la expresada finca inscrita de mayor superficie.

– En la R. 5 de diciembre de 2018 las dudas de la registradora se basaban en coincidir parcialmente con otra de mayor cabida.

– Si la finca catastral es inferior a la unidad mínima de cultivoel Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad: R. 9 de mayo de 2018.

Dudas no suficientes:

– Si las dudas no se fundan en la nota de calificación, ésta será revocada (R. 24 de abril de 2019).

– Sin embargo la R. 31 de mayo de 2017, ante coincidencias en calle y número, pero con distinta referencia catastral, no consideró fundadas las dudas.

– La R. 11 de octubre de 2019 resolvió que, para denegar una inmatriculación, no basta señalar sólo que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral.

G) No invasión de Dominio público:

Dicen al respecto los párrafos tercero y cuarto del art. 205«Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

Así pues:

  • Ha de consultar la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, preferiblemente a través de la aplicación auxiliar, pero no exclusivamente.
  • Ha de notificar a la entidad u órgano competente acompañando el certificado catastral
  • Si recibe informe positivo, ha de entenderse que las dudas quedan disipadas (entiendo que salvo casos de flagrante error en el informe).
  • Si recibe informe negativo, no puede inmatricular, aunque el dominio público esté sin deslindar.
  • Si no recibe informe, puede seguir teniendo dudas fundadas, aunque dicha ausencia puede facilitar que se le disipen las dudas. La ausencia de informe no implica silencio positivo. Ver para el art. 199, la R. 5 de julio de 2018.
  • Las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente (R. 18 de septiembre de 2019).
  • A veces, habrá que rectificarse previamente la cartografía catastral desplazada.

Resoluciones:

– Si puede afectar a fincas no inmatriculadas de dominio público, según información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, las notificará para que informen en un mes (R. 7 de noviembre de 2017).

R. 15 de marzo de 2016 sobre finca que atraviesa vías pecuarias

R. 4 de enero de 2017vías pecuarias y exceso de cabida.

R. 30 de junio de 2017, invasión de la línea de costa.

R. 8 de octubre de 2018, si es finca colindante con zona de montes protegidos o con carreteras. Esta R. dice que, si no se emite en plazo no quiere decir que haya silencio positivo y el registrador puede seguir albergando dudas de la invasión del dominio público.

– La R. 22 de enero de 2019 se refiere a finca que colinda con un río e informe contrario de la Administración, que impide la inscripción, aunque esté sin deslindar.

– Según la R. 24 de abril de 2018, si la cartografía catastral puede ser errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía si existen dudas de invasión del dominio público (en el caso, la finca linda con caminos).

– Según la R. 18 de septiembre de 2019, la mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos. 

H) Cuotas indivisas.

Dice el artículo 205 «siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona».  Al hacer hincapié en los derechos y no en la finca, parece dar pie a la inmatriculación de una cuota indivisa del dominio como hasta ahora, aunque plantee muchos problemas prácticos. En parte contradice lo anterior el que el segundo párrafo comience: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna».

Se podrían cohonestar interpretando que sólo es propia inmatriculación la primera vez que accede la finca como realidad física al registro. Según este planteamiento, las posteriores inscripciones de cuotas indivisas diferentes se harían sobre una finca ya inmatriculada.

De todos modos, al ser la inmatriculación uno de los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica, decae el riesgo de que, en el futuro, a la inmatriculación de otra cuota indivisa se le abra por error nuevo folio registral, ya que la aplicación gráfica avisará de la existencia de la anterior finca.

– Las R. 7 de noviembre de 2018  y R. 15 de noviembre de 2019 tratan casos de inmatriculación de una cuota indivisa.

– La R. 19 de diciembre de 2019 admite la inmatriculación de sólo algunos elementos de la propiedad horizontal, pero ha de georreferenciarse todo el solar, inscribir la obra nueva y el régimen de propiedad horizontal.

– La R. 28 de mayo de 2018 aplica el principio de prioridad cuando hay pendiente de despacho otro título que alude a la misma parcela catastral.

I) Aspectos procedimentales:

Títulos previos.

  • No cabe exigir un tercer título. La R. 25 de julio de 2018 entiende que no cabe exigir que los transmitentes, además de acreditar su título previo de adquisición, que puede ser declarativo, deban acreditar el título público de aquellos de quienes han adquirido los titulares previos (sería un tercer título). Sólo cabe pedir el anterior (R. 7 de noviembre de 2018).
  • El título previo ha de aportarse al Registrador, no siendo suficiente una mera reseña por el notario (R. 7 de junio de 2019).
  • El acta de notoriedad puede hacer las veces del título previo. Ver su apartado.
  • Los dos títulos materiales pueden constar en el mismo documento público. R. 15 de noviembre de 2019

Subsanaciones.

  • Puede haber un título de rectificación de la descripción anterior otorgado por los mismos firmantes (R. 4 de mayo de 2016).
  • La R. 16 de julio de 2018 analiza el alcance de posibles subsanaciones del título previo por la mera intervención del notario (art. 153 RN). Pero no puede por sí solo modificar la superficie para adaptarla a la del Catastro (R. 23 de agosto de 2019). 

Catastro.

  • Hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción, pues la representación gráfica catastral ha de ser totalmente coincidente con el título en el momento de la inmatriculación. (R. 7 de junio de 2019).
  • No se admite representación gráfica alternativa a la catastral, Pero la R. 22 de septiembre de 2017 acepta excepcionalmente el uso de representación gráfica alternativa para inmatricular una cueva.
  • Según la R. 24 de abril de 2018, si la cartografía catastral puede ser errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía si existen dudas de invasión del dominio público (en el caso, la finca linda con caminos).
  • Si la finca catastral es inferior a la unidad mínima de cultivoel Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad: R. 9 de mayo de 2018.
  • La certificación catastral puede aportarse después de la escritura (R. 8 de mayo de 2019).

J) Tras calificación positiva:

Dice el último párrafo del artículo 205: «En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.«

Si el Registrador califica positivamente, inscribirá e, inmediatamente:

— Notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente (todavía no se ha desarrollado). Mientras, puede entenderse que ha de hacerlo en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados:

  • al poseedor de hecho,
  • a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos,
  • a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes
  • al Ayuntamiento en que esté situada la finca. No es un edicto.
  • si se inmatricula una cuota indivisa, a los copropietarios, aunque no sean conocidos

— Ordenará la publicación del edicto que refleje los datos de las fincas que resulten del expediente, su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos. ¿Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto? No se dice nada, pero hay una clara analogía con la regla séptima del art. 203 en que sí se exige.

— y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas.

No se contempla la notificación a la Administración responsable del dominio público a la que pidió informe y no lo emitió. 

Puede observarse que el artículo 205 prevé la notificación después de practicada la inscripción y que ésta implica también la inscripción de la representación gráfica. Esta solución es distinta de la prevista en el art. 199 en el que la notificación es previa a la inscripción. Tal vez haya pensado el legislador en que, en estos supuestos de inmatriculación, hay limitación de efectos durante dos años cara a terceros, aunque en el art. 207 se hace remisión al art. 34 LH, no al art. 38

K) Cuándo ha de calificar negativamente

Ha de calificar negativamente si la Administración afectada por el dominio público manifestase su oposición a la inmatriculación.

También, si en general tiene dudas sobre la coincidencia con alguna finca ya inmatriculada, o sin inmatricular de dominio público. Las dudas han de estar fundadas, bien explicitadas en la nota de calificación y pueden ser objeto de recurso, pues no debe supeditarse la inmatriculación a la discrecionalidad.

Lamentablemente el legislador no da pautas para determinar cuándo están fundadas esas dudas como ocurre para los casos de modificaciones de cabida. El Registrador, al respecto, aparte de la cartografía catastral -actual e historica-, puede utilizar los medios auxiliares de calificación a los que alude el art. 9, que cobra un especial valor si la cartografía catastral en la zona tiene carencias.

L) Posibilidades del interesado

En caso de que las dudas fundadas impidan la inmatriculación, el interesado puede… 

  • instar la intervención de un registrador sustituto
  • recurrir la calificación ante la DGRN o ante el Juez de Primera Instancia competente que, en juicio verbal, decidirá sobre la inmatriculación,
  • instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia,
  • o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH.

Ver, al respecto, la  R. 24 de enero de 2017, que enumera procedimientos alternativos

Ya no es posible acudir al procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, pues tales artículos la DGRN los considera derogados por la Ley 13/2015.

M) Derecho transitorio.

Por la Disposición Transitoria, sólo se aplicará el procedimiento anterior si el título estuviese presentado antes del 1 de noviembre de 2015.

Resoluciones:

– La R. 1 de julio de 2016 aplica esta disposición transitoria a todos los procedimientos anteriores del Título VI, salvo los de inmatriculación (en el caso, un acta de exceso de cabida). 

– La R. 1 de febrero de 2017 no admita que, por derecho transitorio, se acepten títulos de más de un año, pero simultáneos en el tiempo.

 

5. Inmatriculación a favor de las Administraciones Públicas. Artículo 206.

Este artículo entró en vigor el 26 de junio de 2015.

El precepto no sólo regula la inmatriculación, sino la reanudación del tracto y otras operaciones registrales que tienen el denominador común del uso de documentación administrativa.

La variación más llamativa es la desaparición del privilegio que compartía la Iglesia Católica con las AAPP desde 1946 para poder inmatricular por este procedimiento especial y que sobrevivió a la reforma de 1996. La E. de M. razona la situación anterior, alegando que en 1946 había un contexto socioeconómico muy diferente del actual, influenciado aún por los efectos de las Leyes Desamortizadoras y la posterior recuperación de parte de los bienes por la Iglesia Católica, en muchos casos sin una titulación auténtica. La reforma del Reglamento Hipotecario de 1998 permitió la inscripción de los templos destinados al culto católico, por lo que han transcurrido 17 años en los que ello ha sido posible. También es de destacar que, según el art. 16 de nuestra Constitución, ninguna confesión tendrá carácter estatal. Ver R. 17 de febrero de 2016: se aplica la nueva legislación aunque se haya presentado inicialmente el título bajo la legislación anterior. Lo confirma la R. 28 de junio de 2017.

Quiénes. Pueden usar este procedimiento especial las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas. Podríamos tomar prestado el concepto del art. 2 LRJAPyPAC que se centra en la Administración del Estado, de las CCAA y las Entidades de la Administración Local. En la misma línea el artículo 2 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. 

En la redacción anterior, se aludía a las tres administraciones territoriales (Estado, la Provincia, el Municipio) y a las Corporaciones de Derecho público (a las que ahora no se alude expresamente). Se sustituye la expresión de servicios organizados, que no exigía personalidad propia y estaban referidos sólo al Estado, por entidades con personalidad jurídica conectadas con cualquiera de las tres administraciones territoriales.

Ver Resolución de 10 de febrero de 2009 (título procedente de la Agencia Tributaria) y Resolución de 9 de abril de 2014 (título proveniente de la Autoridad Portuaria). La R. 11 de octubre de 2016 en un caso de deslinde administrativo, trata sobre inmatriculaciones pero sólo marginalmente.

La R. 23 de enero de 2018 rechaza una certificación de dominio derivado de una expropiación, emitida por una Confederación Hidrográfica, al existir indicios -que enumera- de formar parte de otra mayor ya inscrita.

La R. 24 de mayo de 2018 no permite usar este medio a una comunidad de regantes al no ser Administración Pública Institucional. Se analizan otros casos.

Por la Disposición Transitoria, sólo se aplicará el procedimiento anterior si el título estuviese presentado antes del 26 de junio de 2015.

Documentación a aportar:

– título escrito de dominio, cuando dispongan de él,

– certificación administrativa librada por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración del inmueble con los requisitos que se indican, más detallados, al incorporar en parte el desarrollo del Reglamento Hipotecario, artículos que la DGRN considera tácitamente derogados en R. 17 de noviembre de 2015.

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca. Si la finca carece de ella, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, más informe del Catastro. Según la R. 25 de septiembre de 2017, no es obstáculo que la parcela se encuentre en el Catastro «en investigación«, considerando derogado tácitamente el art. 298 RH (ver R. 19 de noviembre de 2018).

Qué ha de hacer el Registrador:

– Verificar que todo o parte de la finca no esté inscrita a favor de persona alguna. Si lo estuviese, denegará y enviará certificación a la Administración solicitante.

– Si inscribe, ordenará la publicación del edicto que refleje los datos de las fincas que resulten del expediente, su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE.

– Nota marginal.  Como hay remisión expresa al régimen del artículo 203, es claro que en este caso tendrá que extender nota marginal en la que conste la publicación del edicto.

– Utilizar el sistema de alertas en línea.

Estos procedimientos de inmatriculación tienen la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH,

Tracto interrumpido. Como procedimiento alternativo al ordinario, estas entidades podrán obtener la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento del art. 37.3 Ley Patrimonio AAPP, que se modifica ahora por la D. F. 1ª.  Ver R. 25 de octubre de 2018, sobre una certificación emitida por el Ayuntamiento de Madrid.

Pero la certificación administrativa para reanudar el tracto sucesivo tiene carácter excepcional, debiendo comprobarse minuciosamente el cumplimiento de los requisitos y exigencias legales. En concreto, debe de constar el título de adquisición (R. 19 de julio de 2019).

Otras operaciones registrales. Estas entidades, sobre sus bienes, mediante certificación administrativa podrán obtener que se practiquen operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación.  Comparando la enumeración actual con la previa, las novedades se encuentran en las dos últimas operaciones, rectificación descriptiva o cancelación, siendo ésta última muy genérica, pues, al no distinguir, parece que hace referencia a la posibilidad de que mediante certificación administrativa se pueda solicitar cualquier asiento de cancelación que afecte a las AAPP. Pero, fuera de esas operaciones, no procede certificación administrativa, por ejemplo, para compra de finca ya inscrita (R. 21 de junio de 2019).

Requisitos comunes a estas operaciones:

– los actos no han de afectar a terceros que no hubieran sido citados en el expediente,

– han de cumplirse los requisitos establecidos por la legislación sectorial (por ej., para obras nuevas, segregaciones…)

– aportar la representación gráfica catastral de la finca preferentemente o representación alternativa, en su defecto.

 

6. Inmatriculación: limitación de efectos. Artículo 207.

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.

En consecuencia, quedan fuera de las limitaciones de este precepto:

– la inmatriculación por expediente de dominio (art. 203)

– La inmatriculación por sentencia en procedimiento declarativo (art. 204.5)

La excepción concedida por el Legislador al expediente de dominio notarial del artículo 203 tal vez se derive de que lo considere sucesor del expediente de dominio judicial. 

Esta limitación se hará constar expresamente:

– en el acta de inscripción,

– y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

Aunque los efectos de la prioridad de los asientos se retrotraen al momento de practicarse el asiento de presentación, en este caso, ha de utilizarse la propia fecha del asiento de inscripción para contar los dos años.

Recordemos que, según el art. 34 LH, el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Estos intensos efectos protectores de la inscripción no se producen durante los primeros dos años en los casos dichos.

Ver conferencia de José Antonio García Vila.

 

Artículo 208. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido

Cuándo no ha interrupción: cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho. Entiende la DGRN en R. 15 de diciembre de 2015, que con ello se cristaliza legalmente su doctrina histórica. Ver R. 17 de marzo de 2016, sobre títulos de adquisición de los titulares intermedios.  La R. 8 de marzo de 2017 no aceptó una compra hecha a la esposa y única heredera del titular registral (bien ganancial) que a su vez falleció con una única heredera. Sin embargo, la R. 13 de julio de 2017 admite, para un caso previo a esta ley, que puede usarse si existe gran dificultad para obtener la documentación, especialmente, respecto a los títulos en los que el promoviente no ha intervenido ni tiene acción para obtenerlos. La R. 2 de octubre de 2017 no considera suficiente que los titulares registrales den su consentimiento formal en el expediente, siendo además un obstáculo que no se pueda conocer la cadena de transmisiones. Ver R. 4 de enero de 2017

– ¿Y si la adquisición lo fue a alguno de los herederos sólo, por haber algún negocio previo entre ellos? No creo que pueda descartarse, pero, para ello habría de interpretarse la expresión “sus herederos” como “todos sus herederos”. La R. 14 de abril de 2016 es favorable. También la R. 30 de enero de 2018 y la R. 26 de abril de 2019.

– ¿Y si adquiere de otras personas distintas, pero se conoce toda la cadena y esta es recomponible? No se excluye expresamente, aunque sea de títulos públicos. Por ejemplo, si hay una gran dificultad para conseguir toda la documentación: R. 3 de enero de 2017 y R. 18 de octubre de 2017. La R. 7 de noviembre de 2018 no lo admitió cuando las dos transmisiones se encuentran documentadas privadamente.

– Puede ser utilizado para reanudar el tracto del dominio o de un derecho real.

– Para las Administraciones Públicas hay un procedimiento especial, modificándose ligeramente,  por la Ley 13/2015, el apartado 3 del artículo 37 de la LPatAAPP.

Remisión: el expediente se tramitará conforme al art. 203 (expediente de dominio para inmatricular) con las especialidades que se indican. Para preparar esta reseña, hemos partido de la reseña del 203, incrustando en cursiva las especialidades y quitando lo que es propio de una inmatriculación.

Ante quién: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. Así pues, El Notario sustituye al Juez. Cabe un solo expediente para varias fincas del mismo registro.

Quién: Será a instancia del titular dominical de la finca o de un derecho real. No aclara expresamente si puede ser sólo uno de varios titulares, pero es razonable que pueda ser sólo uno el solicitante. Si se solicita inscribir en favor del causante han de instar el acta todos los herederos (R. 18 de octubre de 2017).

Qué ha de aportar:

– solicitud con descripción literaria. Se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase;

– título de propiedad de la finca

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

– documentos de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición. Ver R. 7 de enero de 2016. Ver R. 3 de mayo de 2017 que trata de una sentencia declarativa que incluye reanudación de tracto: hay que demandar a titulares intermedios.

Qué ha de hacer el Notario:

– Levantará acta a la que

— incorporará la documentación presentada,

– remitirá copia del acta al Registrador solicitando la expedición de certificación y solicitará anotación preventiva.

– Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. vías pecuarias y exceso de cabida. En la notificación ha de identificarse al promotor que pretende ser dueño (R. 13 de junio de 2019).

– ¿Se ha de notificar a colindantes? La remisión cara a notificaciones es completa a todas las personas incluidas en la regla quinta, apartado 1 del art. 203, encontrándose entre ellas los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas. Pero no parece propio de este expediente, sino más bien, de los de modificación de la descripción de la finca o de inmatriculación. Por esa razón, la R. 1 de febrero de 2019 resuelve que no es necesario notificar a colindantes.

– También deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. Esta citación será personal:

a) Cuando la última inscripción de dominio tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos.

b) Cuando tenga más de treinta años de antigüedad y no se hubiese practicado, en los últimos treinta años, cualquier otro asiento relativo a un título otorgado por el titular registral o sus herederos.

– Insertará un edicto gratuito en el BOE y, potestativamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

– Según la R. 23 de mayo de 2016, «cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada. Ver también R. 6 de septiembre de 2019.

– Durante un mes recogerá alegaciones y pruebas escritas presentadas por cualquier interesado.

– Dará por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, o si alguno no compareciese, con expresión de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca. Y también archivará si se opone una persona que se enteró por edictos, expresando la causa en la que se funde (como un contrato privado de compra), aunque no tenga el título inscrito (R. 7 de noviembre de 2019). 

La R. 14 de abril de 2016 trata de salvar algunos de estos casos, especialmente si el tracto se ha roto hace más de treinta años: «El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento. La R. 28 de abril de 2016 se dicta en el mismo sentido.

– Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimementelevantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados. No es imprescindible que ordene expresamente la cancelación de asientos contradictorios (R. 18 de septiembre de 2019), porque no lo exige el artículo 208 LH pues el acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso.

Nota: Pueden frustrarse la mayoría de los expedientes, pues, para ello es suficiente con que falte una comparecencia, lo cual puede ser frustrante para todos los intervinientes.

– Remitirá copia del acta al Registrador para que practique, si procede, la reanudación de tracto solicitada.

Qué ha de hacer el Registrador:

— Remitirá al Notario en quince días certificación de la finca. No se dice de modo expreso cómo ha de ser esa certificación, ni nos vale en esto la remisión al 203. Parece razonable, pues, seguir el criterio de la redacción anterior del 201: La última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes. Entiendo que debería incluirse también la descripción literal. Según la R. 1 de junio de 2017, si ve obstáculos que impidan la tramitación ha de expresarlos razonadamente y no emitir la certificación, siendo una nota de calificación recurrible. En la misma línea la R. 10 de abril de 2019 que considera correcta la denegación de la expedición de la certificación por no existir tracto interrumpido cuando el promotor adquiere directamente del titular registral.

— Practicar, en su caso, la anotación preventiva de la pretensión de reanudación de tracto. Tendrá una vigencia de noventa días hábiles, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique. Creo que el Notario ha de pedir la anotación por la remisión general al artículo 203 que así lo dispone.

– Calificar el acta definitiva para extender la inscripción del derecho de dominio, con efectos desde el asiento de presentación. Si se tomó anotación preventiva –que será lo habitual-, se convertirá en inscripción definitiva. No se dice expresamente que se cancelen las inscripciones contradictorias.

– Ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos.

– Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto.  

– No parece que procedan alertas en línea.

– No admitirá la tramitación de otro procedimiento simultáneo que afecte de forma total o parcial a la finca.

Los interesados mantendrán la facultad para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

No perjudicarán al titular de buena fe, a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes de este expediente, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.

En el comentario a la R. 6 de febrero de 2017, José Antonio Riera recoge una serie de criterios que la DG ha desgranado en resoluciones sobre reanudación del tracto.

En un expediente judicial de reanudación de tracto, iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, se aplica la normativa anterior: R. 22 de marzo de 2018.

Cabe acudir a un juicio declarativo para obtener la reanudación del tracto, siempre que estén demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante (R. 29 de octubre de 2018)

Ver artículo de Enrique Rojas Martínez de Mármol sobre este expediente

 

Artículo 209. Doble inmatriculación.

Este expediente se aplicará cuando dos o más fincas registrales se correspondan en todo o en parte con una misma finca real.

Ante quién: Será competente el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si se extiende por varios Registros, el que custodie el historial más antiguo y, subsidiariamente, donde haya mayor superficie. Este criterio no coincide con el del artículo 2 del Reglamento Hipotecario que atiende a la mayor extensión.

Quien: Puede solicitarlo cualquier titular registral de las fincas o iniciarse de oficio. Las R. 22 de noviembre de 2016  y R. 6 de agosto de 2019 no consideran legitimada a una persona que no es titular registral, ni en sentido amplio que incluiría anotaciones, a pesar de alegar interés. Pero entiende que el Registrador ha de actuar de oficio si reconoce la existencia de una situación patológica. La R. 19 de julio de 2018 trata de un caso en el que la registradora, tras suspender la inscripción de la representación gráfica por existir dudas sobre la identidad de la finca que puede coincidir parcialmente con otra ya inmatriculada, inicia de oficio un procedimiento de doble inmatriculación.

Posible rechazo. En ocasiones cabe rechazar la apertura de un procedimiento de doble inmatriculación por falta de identificación de las fincas afectadas o por pretenderse una rectificación de la superficie que puede encubrir negocios que no han accedido al Registro. Lo confirma la R. 3 de octubre de 2018: la R. 6 de agosto de 2019 dice que la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación siendo requisito esencial para iniciar la tramitación del procedimiento que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación (R. 6 de agosto de 2019 y R. 10 de octubre de 2019).

La decisión del registrador de no iniciar el expediente del art. 209 LH solicitado o de rechazar su continuidad es una calificación recurrible, y ha de ser motivada basándose en criterios objetivos y razonados.

Procedimiento preferente: Las antes citadas R. 22 de noviembre de 2016 y R. 6 de agosto de 2019 consideran que, en caso de estar afectada una Administración Pública, es preferente el procedimiento del art. 37.4 LPatAAPP  y los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto.

Concentración parcelaria. Las situaciones de doble inmatriculación que se generan a consecuencia de una concentración parcelaria se pueden solucionar haciendo uso del este procedimiento del art. 209 LH (R. 22 de abril de 2019). En la R. 29 de noviembre de 2019, la registradora no consideró acreditada la existencia de doble inmatriculación entre las concretas fincas alegadas y faltaba el consentimiento del titular registral de la finca de reemplazo.

Unidad de actuación. Si la finca con posible doble inmatriculación está inmersa en una unidad de actuación, la administración urbanística actuante ha de tomar las correspondiente medidas, como rectificar errores en el título. R. 4 de septiembre de 2029.

Qué ha de hacer el Registrador:

– hacer constar en los historiales de las fincas los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones. El desarrollo reglamentario dirá cómo, pero el asiento más adecuado creo que es la nota marginal.

– Ha de apreciar si hay o no coincidencia. Para ello, ha de revisar su archivo, incluidas las representaciones gráficas de que disponga, y pedir los datos pertinentes del Catastro. Puede denegar la incoación del expediente si considera que no existe doble inmatriculación con nota  de calificación fundada y recurrible (R. 26 de julio de 2016).

– Si cree que es posible la coincidencia, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, dejando constancia de ello mediante nota al margen de las últimas inscripciones de dominio. La nota caducará a los seis meses.

– Caso sencillo: Mismos titulares de dominio y situación similar de cargas. Si los interesados consienten, prevalecerá el historial más antiguo, cerrándose el historial más moderno.

– Caso complejo: Diferentes titulares o distinta situación de cargas. El Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

— Si todos comparecieran y llegasen a un acuerdo unánime, el Registrador, si valora como legales las rectificaciones propuestas, firmará el acuerdo con los interesados, cancelará el historial más moderno y, en su caso, rectificará el historial de la finca más antigua, en la forma acordada.

— Si no comparecen todos o uno se opone en cualquier momento, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de ello y, lo reseñará por nota al margen de la última inscripción de dominio en cada uno de los folios. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o un derecho real sobre la finca.

Consecuencias si el expediento no termina positivamente:

– La calificación negativa es recurrible, salvo que se deba a la existencia de oposición.

– El promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

– Si, durante los seis meses que duran las notas marginales, se solicita practicar anotación de demanda respecto a un procedimiento judicial relacionado, esta anotación se beneficiará de la prioridad de las notas marginales. A efectos de prórroga, a esta anotación y al asiento de presentación se les aplicará las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

– Si una Administración Pública aparece como titular, el artículo deja a salvo lo dispuesto en el art. 37.4 LPatAAPP y concordantes. El precepto considera título suficiente la certificación administrativa para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración pública en los siguientes supuestos: …

b) Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración pública en caso de doble inmatriculación.

c) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de las Administraciones públicas.

La DGRN considera derogado tácitamente el desarrollo reglamentario, por lo que carecerán de aplicación artículos como el 313, 300 ó 306.

La R. 6 de abril de 2016 trata de un procedimiento judicial en el que el demandante, por acumulación, ejercita una acción de deslinde, reivindicatoria y de rectificación registral por doble inmatriculación parcial. La DGRN lo considera posible.

Ver la R. 21 de diciembre de 2015. Se trata de una situación patológica derivada de que titulares de cuotas de una finca grande fueron inmatriculando a lo largo del tiempo partes concretas a su favor. 

 

Artículo 210. Expediente de liberación de cargas o gravámenes.

A) Cancelación con expediente:

Objetivo del expediente: obtener la cancelación registral de cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso y no se trate de un caso en el que no se precise expediente. La R. 18 de mayo de 2016 y R. 13 de octubre de 2017 estiman que este procedimiento no es el medio hábil para obtener la cancelación de anotaciones de embargo vigentes por estar prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC.

Quién: puede incoarlo cualquiera de los titulares de un derecho inscrito afectado mediante escrito en el que identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

Ante quién: Será competente el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca) o la mayor superficie si está en dos registros).

Qué ha de hacer el Registrador:

– Citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos. Subsidiariamente, publicará edicto en el BOE. No se dice que sea gratuito, pero, puede ser olvido o bien cabe acogerse a lo dispuesto en la D. Ad. 2ª (que remite a la D. Ad. 21ª LRJAPyPAC, que determina la gratuidad).

– Los interesados podrán comparecer en los quince días siguientes a la notificación o publicación del Edicto, oponiéndose a la petición. Podrán también oponerse sus causahabientes siempre que presenten título acreditativo y lo inscriban. Los quince días serán hábiles (artículo 30.2 LRJAPyPAC, excluyéndose del cómputo los sábados, domingos y los declarados festivos.

– Practicar la cancelación si los citados comparecieran y consintieran, y fuera procedente.

– Si no comparecen todos o uno se opone en cualquier momento, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de ello por acta. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario sobre esta materia.

Consecuencias si el expediento no termina positivamente:

– La calificación negativa es recurrible, salvo que se deba a la existencia de oposición.

– Les queda reservada a las partes la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

B) Cancelación sin expediente.

Son casos sencillos en los que se permite cancelar directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente. Parece, pues, que el interesado no precisa ser titular registral. Art. 210.1 octava, interpretado por la R. 2 de diciembre de 2015. y 21 de abril de 2016

1. Transcurridos cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento:

– derechos de opción,

– retractos convencionales,

– cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica,

Nota: Comparando esta redacción con la del art. 177 RH, se observa que desaparece la reserva “salvo caso de prórroga legal”.

2. Cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, transcurridos veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía:

– inscripciones de hipotecas,

– condiciones resolutorias

– y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales.

No ha sido modificado el art. 82.5 LH. Para cohonestarlos, habrá de entenderse que la cancelación de las condiciones resolutorias la podrá pedir:

– un titular registral a los 16 años si es en garantía del precio aplazado y consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada; la exigencia de los 16 años se mantendrá hasta el 7 de octubre de 2021, pues a partir de entonces, el plazo se reducirá a seis años, incluso para las condiciones resolutorias inscritas antes de esta Ley (ver reforma del art. 1964 Cc);

Cualquier interesado a los 40 años, si no consta la fecha en que debió producirse el pago íntegro, o respecto a las demás condiciones resolutorias. Si triunfa el criterio de considerar que, si no ha habido reclamación, el cómputo es desde la inscripción, serían 20 años. Ver R. 10 de mayo de 2018. No aplicable a la condición resolutoria en el contrato de vitalicio al constar la fecha en que debió producirse el pago íntegro, que es la fecha del fallecimiento (R. 8 de noviembre de 2018). Está legitimado cualquier interesado (R. 6 de febrero de 2019).

En el caso de las hipotecas, la podrá pedir:

–  un titular registral a los 21 años si consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada. No a los 21 años de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, si al emitirla no había vencido la obligación: R. 21 de mayo de 2018.

–  cualquier interesado a los 20 años desde la última reclamación si no consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro (una reclamación constará por nota marginal de expedición de certificación de cargas). R. 8 de marzo de 2019.

–  cualquier interesado a los 40 años desde la última inscripción de titularidad de la propia garantía si no consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro. Si no ha habido transmisiones de hipoteca, será desde el asiento inicial. R. 8 de marzo de 2019.

– el interesado transcurrido el plazo de caducidad convencional de la hipoteca. La R. 20 de febrero de 2018 trata de un caso dudoso de caducidad convencional de una hipoteca de máximo.

Nota: Realmente, estos plazos de 20 y 40 años en hipotecas serán de aplicación sólo a los casos patológicos –que se dan más en hipotecas antiguas- en los que no consta el plazo de devolución del préstamo o cuando no se ha documentado debidamente la entrega desde la que contar periodos de tiempo. Si hay plazo y no se ha documentado la entrega, creo que se podrían cancelar las hipotecas anteriores a 1979 -40 años al escribir este apunte-, siempre que el plazo fuese igual o inferior a 20 años, aunque falte la clara determinación del día de origen del cómputo.

3. Transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento cuando se trate de censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido. Importante novedad que evitará la perpetuación en los asientos registrales de estos derechos que han caído en desuso y que perturban el tráfico jurídico.

4. En caso de concesiones administrativas, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión.

5. Arrendamientos urbanos. No se los alude de modo expreso. El art. 177 RH sigue vigente y remite a la legislación específica. Ver art. 7 Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero.

6. Hemos de tener presente también las solicitudes tácitas del art. 353.3 RH respecto a menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, cuando se solicite una certificación de cargas -no sólo de dominio- o la práctica de un asiento.

7. Ver para cancelación del derecho de reversión en expropiaciones la R. 30 de marzo de 2016. También la R. 13 de octubre de 2016 donde se pretendía cancelarlo por ejecución de la urbanización. R. 5 de septiembre de 2013, para el supuesto de cancelación de una cláusula de reversión en una vivienda. R. 26 de octubre de 2015 (cancelación por disposición directa de la ley)

 

III. REFORMA DE LA LEY DEL CATASTRO. 

La reforma afecta a veintidós artículos del Texto Refundido y entró en vigor el 26 de junio de 2015.

Estas son las principales novedades:

1. Descripción catastral.Se añade al art. 3 la referencia a que, cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia (ver art. 10.4 a 6 LH) junto con su código registral. Ha de entenderse que es el Código Registral Único al que alude el art. 9 LH y la Resolución Circular de 30 de noviembre de 2015

2. Juntas periciales.Las Juntas Periciales municipales dejan de ser obligatorias. Art. 5.

3. Clasificación del suelo.Se recoge el reciente criterio jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica. Afecta al art. 7.2 b).

4. Titulares catastrales y representación. Cambia el art. 9, desapareciendo un apartado que consideraba que no tenían la consideración de titulares catastrales quienes ostenten sobre el bien inmueble un derecho real de disfrute sometido a imputación de rentas en el IRPF. También somete a la LGTributaria la representación cuando existiera una entidad sin personalidad.

5. Descoordinación posterior.Se añade un polémico párrafo al art. 11, que dice: «3. En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación.». Así pues, una vez obtenida la coordinación, en muchas ocasiones con un importante esfuerzo, puede después el Catastro, unilateralmente, generar una descoordinación de nuevo.

6. Obligación de informar. En el art. 13desaparece la obligación de informar que tenían los titulares catastrales acerca de los datos identificativos de quienes ostenten un derecho real de disfrute. Está relacionado con las reformas del art. 9 que vimos en el punto 4, del art. 14 (comunicaciones de NyR) del art. 15 (baja de titularidades) y del 16 e) (concesiones)

7. Comunicaciones.Se modifica el art. 14. Va en negrita y cursiva lo que cambia, respecto a la versión anterior: “La información que los notarios y registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos por ellos autorizados o inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se formalice en escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Desaparece la referencia de que ha de hacerse la comunicación en el plazo de dos meses desde el hecho, acto o negocio de que se trate.

Se modifica la información que ha de remitir la Agencia Tributaria y se añade una comunicación del Ministerio de Agricultura, complementada con la reforma del art. 36.2.

8. Procedimientos de subsanación de discrepancias del art. 18.2

Este procedimiento trata de subsanar las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcelacon ocasión del otorgamiento de una escritura o acta. No cambia la redacción de las letras a) y b). Lo que cambia del resto del art. 18.2 va en negrita y cursiva.

a) El notario solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble actual. 

b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes…

“c) Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en la letra b) anterior.

El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

d) En los supuestos en que alguno de los interesados manifieste su oposiciónpara la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.”

Puede observarse que la principal diferencia consiste en la sustitución de la necesidad del consentimiento expreso de los colindantes por la de su falta de oposición expresa.

También desaparecen de la letra d) los párrafos que determinaban la manera de actuar del Registrador de la Propiedad en estos casos.

Ver artículo de Antonio Jiménez Clar sobre actuaciones técnicas.

9. Rectificaciones de oficio. Art. 18.3 y 4.

– El 18.3 nuevo se refiere al procedimiento de oficio para rectificar el Catastro cuando, conforme al art. 10 LH se hayan utilizado otros medios distintos de la cartografía catastral para la descripción gráfica de las fincas.

– El 18.4 es el antiguo 18.3 y recoge la rectificación de oficio de la descripción de los inmuebles que deba realizarse con motivo de ajustes a la cartografía básica oficial o a las ortofotografías inscritas en el Registro Central de Cartografía. Se utilizará la sede electrónica de la Dirección General del Catastro para anunciar el inicio del procedimiento.

Como no se hace referencia a la posibilidad de que las fincas estuviesen coordinadas con el Registro de la Propiedad, éste es otro procedimiento -junto al del art. 11.3- por el que el Catastro puede generar unilateralmente una descoordinación a posteriori, frente al espíritu de la Ley en su conjunto.

– Ver artículo de Antonio Jiménez Clar sobre la inconsistencia en la información territorial.

10. Determinación del Valor catastral. Se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores, pero aumentan las excepciones:

c) Cuando, con motivo de la modificación o desarrollo del planeamiento, los suelos adquieranla consideración de suelo de naturaleza urbana. Esta excepción ya estaba.

d) Determinados casos de núcleos o asentamientos de población aislados.

g) Cuando, con motivo de la anulación o modificación del planeamiento el suelo de los inmuebles pierda la consideración de suelo de naturaleza urbana.

h) Cuando, con motivo de la aprobación o modificación de instrumentos de ordenación territorial y urbanística se clasifiquen suelos como urbanizableso se prevea o permita su paso a la situación de suelo urbanizado y se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados, y en tanto no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, los inmuebles rústicos afectados se valorarán considerando, en todo caso, su localización.

También se modifica la D. Ad. 4ª relativa a la valoración de las construcciones indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales ubicadas en suelo rústico.

En derecho transitorio, ver las modificaciones de las D. Tr 1ª, 2ª y 7ª, fundamentalmente dirigidas a agilizar y regular el cambio de clasificación de suelos urbanizables.

11. Procedimientos de valoración.

– Se modifica el procedimiento simplificado de valoración colectiva, para adaptar con mayor agilidad los criterios de valoración contenidos en las Ponencias de valores catastrales a los cambios en las circunstancias urbanísticas de los inmuebles, sin necesidad de aprobar nuevas Ponencias.

– Se amplía el concepto de ponencia de valor parcial.

– Se va a utilizar la sede electrónica de la Dirección General del Catastro para publicar los acuerdos de aprobación de las ponencias de valores y el inicio del procedimiento simplificado de valoración colectiva

12. Acceso a la información catastral protegida. Se modifica la regulación de la excepción que afecta a notarios y registradores, pudiendo en esos casos acceder sin consentimiento expreso del titular. En negrita y cursiva lo que cambia que es casi todo, pues sufre una importante ampliación:

«b) Para la identificación y descripción de las fincas, así como para el conocimiento de las alteraciones catastrales relacionadas con los documentos que autoricen o los derechos que inscriban o para los que se solicite su otorgamiento o inscripción, por los notarios y registradores de la propiedad, de conformidad con lo establecido en esta Ley y en la legislación hipotecaria. Asimismo, los notarios podrán acceder a los acuerdos catastrales derivados de dichas alteraciones para su entrega, en su caso, a los interesados.»

Antes se hacía alusión exclusivamente a la identificación de las fincas y al Título V dedicado a la constancia documental de la referencia catastral.

 

IV. Disposiciones adicionales, finales, transitoria y derogatoria. 

Recogemos aquí algunas de ellas, sobre todo, si no se ha intercalado debidamente su contenido en el resto del resumen.

1. Anuncios y edictos.

D. Ad. 2ª. Los anuncios y edictos que los Registradores así como los Notarios, deban publicar en el BOE con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la D. Ad. 21ª LRJAAPPyPAC. En consecuencia:

– Se podrá utilizar el sistema automatizado de remisión y gestión telemática para la publicación de los anuncios de notificación en el BOE elaborado por la propia Agencia del BOE (ver también art. 59.5).

– La publicación en el BOE será gratuita para los notarios o registradores solicitantes.

– A lo largo del texto de la ley se recoge la gratuidad de otras publicaciones que podrían no encontrarse de una manera estricta incluidas en el ámbito de esta D. Ad. 2ª.

2. Regímenes forales.

D. Ad. 4ª. La Ley se aplicará en todo el territorio nacional, sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales vigentes. En Navarra, las referencias a la Dirección General del Catastro han de entenderse hechas al Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.

3. Planes urbanísticos. D. Ad. 5ª.

Los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley (antes del 26 de septiembre de 2015), pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

Si no lo pudieran cumplir, deberán notificarlo al Colegio de Registradores y, en todo caso, poner a su disposición un ejemplar certificado y en soporte electrónico de todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, así como de sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor, inscritos en el Libro-registro de instrumentos de planeamiento de cada Ayuntamiento.

Nota: está quedando en buenas intenciones, pues no se tiene noticia de que las autoridades municipales hayan cumplido con esta obligación legal. 

4. Procedimientos ya iniciados. D. Tr. Única.

– Continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. Sin embargo, el modo de practicar los asientos y sus circunstancias deben ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según la legislación anterior (R. 30 de abril de 2019).

– Este régimen afecta a los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (inmatriculación, reanudación de tracto, exceso de cabida, edificaciones, liberación de cargas), así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación. Ver R. 10 de noviembre de 2016 sobre expediente de dominio para reanudar el tracto y exceso de cabida. Ver R. 21 de diciembre de 2016 para expediente de dominio de reanudación de tracto (usucapión). Ver R. 4 de enero de 2017, para exceso de cabida y necesidad de representación gráfica. Ver R. 16 de enero de 2017: sentencia declarativa de reanudación de tracto con usucapión. Ver R. 25 de enero de 2017: expediente de dominio para inmatricular. Ver R. 27 de abril de 2017: acta de notoriedad para reanudar el tracto. Ver R. 3 de mayo de 2017: sentencia declarativa que incluye reanudación de tracto, necesidad de demandar a titulares intermedios. Ver R. 1 de junio de 2017: expediente de dominio para inmatricular con certificación negativa pero calificada negativamente por registradora distinta al encontrar dudas sobre la coincidencia de la finca con otra inscrita. Ver R. 30 de agosto de 2017: expediente de dominio para inmatricular. R. 19 de julio de 2018: expediente judicial de dominio para inmatricular una finca atravesada por carretera y vía pecuaria, precisando notificación a las AAPP afectadas.

– Para las inmatriculaciones del 205 y 206 se entenderá iniciado si, a la fecha de entrada en vigor, estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro. Es decir, el título del 206 tenía que estar presentado antes del 26 de junio de 2015. Y el del 205, tendrá que estarlo antes del 1º de noviembre de 2015.

Para expedientes con objetivo distinto de la inmatriculación, como los de exceso de cabida, se aplicará la normativa vigente en el momento de la tramitación: R. 26 de enero de 2017R. 6 de marzo de 2017 y R. 2 de agosto de 2018.  Pero se exigirán los requisitos de esta ley respecto a la representación gráfica o relativos a obras nuevas: R. 19 de julio de 2017. La R. 28 de mayo de 2018 remite a los nuevos procedimientos si, en su día no se pidió certificación.

En un expediente judicial de reanudación de tracto, también se aplica la normativa anterior: R. 22 de marzo de 2018. El expediente para inmatricular no sirve para reanudar el tracto (R. 28 de diciembre de 2018). El uso del expediente judicial de reanudación del tracto requiere que exista una verdadera interrupción del tracto y no la simple falta de documentación de trasmisiones intermedias (R. 17 de mayo de 2019). Exige la justificación de las transmisiones entre el titular registral y el que promueve el expediente. (R. 20 de septiembre de 2019). Se admite para reanudar el tracto sólo sobre unas piezas de una «casa de vecinos» (R. 10 de diciembre de 2019).

5. Disposición derogatoria.

Aparte de la cláusula genérica, deroga en concreto:

– Los apartados que quedaban vigentes del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que regulaba la constancia registral de la referencia catastral. Este apartado entró en vigor el 1º de noviembre de 2015.

– La disposición adicional trigésima cuarta de la Ley 2/2004, de 27 de diciembre. Se refería a una modificación del texto refundido de la Ley del Catastro. 

6. Entrada en vigor. D. F. 5ª.

La Ley entró en vigor, con carácter general, el día 1 de noviembre de 2015.

No obstante, entraron en vigor el 26 de junio de 2015:

a) Toda la reforma catastral (art. 2 de esta Ley), incluida la derogación de la reforma catastral que incorporó la Ley de Presupuestos para 2005.

b) La nueva redacción del artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Desaparece la posibilidad de que se inmatriculen títulos elaborados por las autoridades eclesiásticas católicas.

 

ENLACES RELACIONADOS:
a) Normativa y resoluciones:

    Resumen de la reforma (ir arriba) 

    Resoluciones DGRN relacionadas con esta ley 

    Resumen Resolución Conjunta Catastro – Registro (de 2015)

    Segunda Resolución Conjunta Catastro – Registro (de 2020)

    Resumen Resolución Notarios

    Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

    Hechos imponibles ITPyAJD tras la reforma: R. 17 de mayo de 2018.

    Resolución de 2 de agosto de 2016: Homologa la aplicación registral

    Recopilatorio de resoluciones sobre la materia en la web del Mº de Justicia

    Texto original de la ley

    Texto consolidado BOE

    Archivo en futuras normas

    Código seguro de verificación catastral

    Ley Hipotecaria ya actualizada

    Normas más importantes

    Cuadro normas básicas

b) Herramientas:

    Foro en pruebas

    Comparativa artículos antes y después de la reforma

    Modelo de acta de subsanación de discrepancias. Alfonso de la Fuente

    Prontuarios: art. 199   –  art. 205. José Félix Merino

    Modelos registrales jdr

    Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org

    Manejo de ficheros GML. Alfonso de la Fuente

    Tutoriales – Videos de Joaquín Delgado en Regispro

    Productos catastrales en la web del Catastro

    Informe catastral de ubicación de las construcciones

    En la Sección Territorio

    PDF informativo en el Catastro sobre coordinación con el Registro.

c) Webs

    Catastro

    Geoportal Colegio Registradores

d) Artículos doctrinales: 

    Novedades de interés notarial de la Resolución Conjunta Catastro Registro de 7 de octubre 2020. Víctor Esquirol Jiménez.

    Preguntas y respuestas sobre obras nuevas. Alfonso de la Fuente Sancho

    La Ley 13/2015, de 24 de junio: tres años de vigencia. Alfonso Rentería Arocena.

    Expedientes Notariales de rectificación de cabida superior al 10%. Alfonso de la Fuente Sancho.

    Rectificaciones del cabida hasta del 10%. Alfonso de la Fuente Sancho.

    Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral, por Vicente Martorell

    El título de adquisición en el expediente notarial de dominio. Antonio Jiménez Clar.

    Expedientes hipotecarios. José Luis Rodríguez García-Robés

    El Código Registral Único. JFME

    Las claves de las reforma (por Joaquín Delgado)

    Revista La Buhaira (registro y bases gráficas)

    Amplio estudio de Juan María Díaz Fraile en el BOCR 23

    Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología

    Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación

    Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)

    Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó 

    Reanudación de tracto sucesivo interrumpido: La DGRN allana el camino. Rafael Torres Escámez,

     Para georreferenciar fincas, ¿qué es preferible, el procedimiento del art. 199 LH o el del art. 201 LH? Joaquín Delgado Ramos en Regispro.

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Gama (Palencia). Vista desde el Castillo. Por Ignacio Javier Merino Escartín.

Gama (Palencia). Vista desde el Castillo. Por Ignacio Javier Merino Escartín.

 

Cuadro comparativo Reforma Ley Hipotecaria y Catastro

 

Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

 

REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

 

TEXTO ANTERIOR

NUEVO TEXTO

Artículo 9.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

Primera. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.

Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Segunda. La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título.

Tercera. El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.

Cuarta. La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción

Quinta. La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.

Sexta. El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice.

Séptima. La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.

Octava. La firma del Registrador, que implicará la conformidad de la inscripción, con la copia del título de donde se hubiere tomado.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente establecido para determinadas inscripciones.

 

Uno. El artículo 9 queda redactado del siguiente modo:

«El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:

a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10.

Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.

Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.

A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.

Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.

Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

c) La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título.

d) El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.

e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.

f) La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.

g) El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice.

h) La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.

i) El acta de inscripción y la firma del Registrador, que supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para determinadas inscripciones.»

 

Artículo 10.

Ver apartado siguiente

Dos. El artículo 10 queda redactado del siguiente modo:

«1. La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

2. En los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo.

El Registrador incorporará al folio real la representación gráfica catastral aportada siempre que se corresponda con la descripción literaria de la finca en la forma establecida en la letra b) del artículo anterior, haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Asimismo, el Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas.

En el supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno.

3. Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos:

a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa.

b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.

En los supuestos en los que se haya aportado una representación gráfica alternativa, el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteración que corresponda.

De practicarse la alteración, la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral.

4. En toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada.

5. Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

6. Con el fin de asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información, mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regularán:

a) La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de información que sea relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas.

b) Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como del servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral.

c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.»

 

Artículo 10.

En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.

 

Artículo 11.

La expresión del aplazamiento del pago, conforme al artículo anterior, no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.

Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.

Tres. El artículo 11 queda redactado del siguiente modo:

«En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley.

La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.

Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.»

 

Artículo 198.

 

La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevará a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes.

 

Cuatro. El artículo 198 queda redactado del siguiente modo:

«La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

2.º El deslinde registral de la finca.

3.º La rectificación de su descripción.

4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.

5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.

7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.

9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.

La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.»

 

Artículo 199.

La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

a) Mediante expediente de dominio.

b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo doscientos seis, sólo en los casos que en el mismo se indican.

 

Cinco. El artículo 199 queda redactado del siguiente modo:

«1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.

La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.

2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.

La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.»

 

Artículo 200.

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante acta de notoriedad o expediente de dominio.

Por cualquiera de estos medios o por el autorizado en el artículo doscientos cinco se podrá hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas.

 

Seis. El artículo 200 queda redactado del siguiente modo:

«El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.

Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.

El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.

De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.»

 

Artículo 201.

El expediente de dominio se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. Será Juez competente, cualquiera que sea el valor de la finca o fincas objeto del mismo, el de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte principal.

Segunda. Se iniciará el expediente por un escrito al que deberá acompañarse una certificación acreditativa del estado actual da la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro de la Propiedad, que expresará, según los casos:

a) La falta de inscripción, en su caso, de la finca que se pretenda inmatricular.

b) La descripción actual según el Registro y la última inscripción del dominio de la finca cuya extensión se trate de rectificar.

c) La última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, cuando se trate de reanudar el tracto sucesivo interrumpido del dominio o de los derechos reales.

En los supuestos a) y c) del párrafo anterior se acompañarán asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito.

Tercera. El Secretario judicial dará traslado de este escrito al Ministerio Fiscal, citará a aquellos que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos. Estos se fijarán en los tablones de anuncios, del Ayuntamiento y del Juzgado a que pertenezca la finca, a fin de que, dentro de los diez días siguientes a la citación o a la publicación de los edictos, puedan comparecer ante el Juzgado para alegar lo que a su derecho convenga.

Dichos edictos se publicarán también en el Boletín Oficial de la provincia si el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente es superior a ciento cincuenta euros, y si excediere de trescientos euros deberán publicarse, además, en uno de los periódicos de mayor circulación de la provincia.

En los casos a) y b) de la regla 2.ª se citará, además, a los titulares de los predios colindantes, y en los a) y c) de la misma, al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana.

Cuarta. Transcurrido el plazo fijado, podrá el actor y todos los interesados que hayan comparecido proponer, en un plazo de seis días, las pruebas que estimen pertinentes para justificar sus derechos.

Quinta. Practicadas las pruebas en el plazo de diez días, a contar de la fecha de su admisión, oirá el Juzgado, durante otro plazo igual, por escrito, sobre las reclamaciones y pruebas que se hayan presentado, al Ministerio Fiscal y a cuantos hubieren concurrido al expediente, y en vista de lo que alegaren y calificando dichas pruebas por la crítica racional, dictará auto, dentro del quinto día, declarando justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial. Este auto será apelable en ambos efectos por el Ministerio Fiscal o por cualquiera de los interesados, sustanciándose la apelación por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para los incidentes.

Sexta. Consentido o confirmado el auto, será, en su caso, título bastante para la inscripción solicitada.

Séptima. Cuando el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea inferior a treinta euros, será verbal la audiencia a que se refiere la regla 5.ª.

 

Siete. El artículo 201 queda redactado del siguiente modo:

«1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:

a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.

d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.

3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.»

 

Artículo 208.

Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal.

 

Artículo 202.

Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior serán inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias, siempre que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición.

También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente.

Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces —una de ellas, al menos, personalmente—, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y éste será también inscribible.

 

Ocho. El artículo 202 queda redactado del siguiente modo:

«Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.»

 

Artículo 201.

El expediente de dominio se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. Será Juez competente, cualquiera que sea el valor de la finca o fincas objeto del mismo, el de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte principal.

Segunda. Se iniciará el expediente por un escrito al que deberá acompañarse una certificación acreditativa del estado actual da la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro de la Propiedad, que expresará, según los casos:

a) La falta de inscripción, en su caso, de la finca que se pretenda inmatricular.

b) La descripción actual según el Registro y la última inscripción del dominio de la finca cuya extensión se trate de rectificar.

c) La última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, cuando se trate de reanudar el tracto sucesivo interrumpido del dominio o de los derechos reales.

En los supuestos a) y c) del párrafo anterior se acompañarán asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito.

Tercera. El Secretario judicial dará traslado de este escrito al Ministerio Fiscal, citará a aquellos que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos. Estos se fijarán en los tablones de anuncios, del Ayuntamiento y del Juzgado a que pertenezca la finca, a fin de que, dentro de los diez días siguientes a la citación o a la publicación de los edictos, puedan comparecer ante el Juzgado para alegar lo que a su derecho convenga.

Dichos edictos se publicarán también en el Boletín Oficial de la provincia si el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente es superior a ciento cincuenta euros, y si excediere de trescientos euros deberán publicarse, además, en uno de los periódicos de mayor circulación de la provincia.

En los casos a) y b) de la regla 2.ª se citará, además, a los titulares de los predios colindantes, y en los a) y c) de la misma, al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana.

Cuarta. Transcurrido el plazo fijado, podrá el actor y todos los interesados que hayan comparecido proponer, en un plazo de seis días, las pruebas que estimen pertinentes para justificar sus derechos.

Quinta. Practicadas las pruebas en el plazo de diez días, a contar de la fecha de su admisión, oirá el Juzgado, durante otro plazo igual, por escrito, sobre las reclamaciones y pruebas que se hayan presentado, al Ministerio Fiscal y a cuantos hubieren concurrido al expediente, y en vista de lo que alegaren y calificando dichas pruebas por la crítica racional, dictará auto, dentro del quinto día, declarando justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial. Este auto será apelable en ambos efectos por el Ministerio Fiscal o por cualquiera de los interesados, sustanciándose la apelación por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para los incidentes.

Sexta. Consentido o confirmado el auto, será, en su caso, título bastante para la inscripción solicitada.

Séptima. Cuando el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea inferior a treinta euros, será verbal la audiencia a que se refiere la regla 5.ª.

 

Artículo 203.

Las actas de notoriedad a que se refiere el artículo doscientos se tramitarán con sujeción a las reglas establecidas en la legislación notarial y a lo prescrito en las siguientes:

Primera. Serán autorizadas por Notario hábil para actuar en el lugar en que radiquen las fincas.

Segunda. El requerimiento al Notario se hará por persona que demuestre interés en el hecho que se trate de acreditar.

Tercera. El interesado, que deberá aseverar con juramento y bajo pena de falsedad en documento público, la certeza del hecho mismo, presentará al Notario necesariamente una certificación del estado actual de la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento y otra del Registro de la Propiedad del mismo contenido señalado en la regla segunda del artículo doscientos uno.

Cuarta. Iniciada el acta, el Notario lo notificará, personalmente o por cédula, a las personas que, según lo dicho y acreditado por el requirente, o lo que resulte de las expresadas certificaciones, tengan algún derecho sobre la finca.

La misma notificación, en su caso, se hará a las personas determinadas en el último párrafo de la regla tercera del artículo doscientos uno.

Quinta. Por medio de edictos, que se publicarán en el «Boletín Oficial» de la provincia, en uno de los periódicos de mayor circulación de la misma y en los tablones de anuncios del Ayuntamiento a cuyo territorio corresponda la finca, se notificará la iniciación del acta nominativamente a las personas indicadas en el párrafo anterior, si no fuese conocido su domicilio, y genéricamente a cuantos puedan ostentar algún derecho sobre la finca. Cuando el valor de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea de cuantía inferior a cinco mil pesetas, podrá el Notario omitir la publicación de edictos en el «Boletín Oficial» y en el periódico de la provincia.

Sexta. Los notificados podrán, dentro de los veinte días siguientes al de la notificación, comparecer ante el Notario exponiendo y justificando sus derechos.

Séptima. Practicadas estas diligencias y las pruebas que el Notario considere convenientes para comprobación de la notoriedad pretendida, hayan sido o no propuestas por el requirente, dará por terminada el acta, haciendo constar si, a su juicio, está suficientemente acreditado el hecho.

Octava. En caso afirmativo, el Notario remitirá copia literal y total de dicha acta al Juzgado de Primera Instancia del partido donde radique la finca. El Juez, oyendo al Ministerio Fiscal, apreciará la prueba y las diligencias practicadas, que, en caso necesario, podrá ampliar para mejor proveer, y si estuviere conforme con lo actuado, lo notificará así al Notario, al cual remitirá testimonio de su resolución para que se protocolice.

Si el Juez no estuviere conforme, su resolución será apelable en ambos efectos por el requirente, sustanciándose la apelación por los trámites que para los incidentes previene la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Novena. Si se formulare oposición a la tramitación del acta en la forma y plazos que determinan los Reglamentos hipotecario y notarial, el Notario, sin incorporar el expediente al protocolo, lo remitirá al Juzgado competente, el cual, por los trámites establecidos para los incidentes, resolverá, a instancia de parte, lo que proceda.

 

Nueve. El artículo 203 queda redactado del siguiente modo:

«1. El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:

a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.

d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.

El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.

Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas.

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.

Quinta. Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el «Boletín Oficial del Estado», que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita. En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.

Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.

Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el «Boletín Oficial del Estado». La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Octava. Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la anotación preventiva o la inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

En ambos casos, se aplicarán a la anotación preventiva las normas sobre prórroga y mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

Fuera de tales casos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

2. El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción.

Segunda. Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera.

Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará éste mediante un edicto inserto en el «Boletín Oficial del Estado», contándose los veinte días desde esta inserción.

Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con citación del dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

Cuarta. El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el derecho real, previa nueva presentación del título.

Quinta. El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando la pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal.»

 

Artículo 204.

Las actas de notoriedad tramitadas a fines de la reanudación del tracto sucesivo sólo podrán inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad, sin haber sufrido alteración, y el Notario hubiese notificado personalmente su tramitación a los titulares de las mismas o a sus causahabientes.

 

Diez. El artículo 204 queda redactado del siguiente modo:

«Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos:

1.º Cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución urbanística y se pretenda la inmatriculación en virtud de los documentos en cuya virtud se proceda a la inscripción de las fincas de resultado.

2.º Cuando se trate de fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria.

3.º Cuando se trate de fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa.

4.º Cuando se trate de fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde.

5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.

Cuando las nuevas fincas creadas en virtud de los procedimientos a que se refiere este precepto no hubieran sido incorporadas previamente al plano parcelario catastral con delimitación de las parcelas que hayan de corresponderles, el Registrador remitirá por medios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de la representación gráfica aportada para la inmatriculación el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al Registrador las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate para su incorporación al asiento, y la representación gráfica catastral indicando, en su caso, si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción gráfica catastral.

Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo anterior.»

 

Artículo 205.

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.

En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.

 

Once. El artículo 205 queda redactado del siguiente modo:

«Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.»

 

Artículo 206.

 

El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos.

Mediante certificación administrativa, librada en los términos indicados en el párrafo anterior y con los demás requisitos en cada caso establecidos, podrán inscribirse la declaración de obra nueva, mejoras y división horizontal de fincas urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales certificantes.

 

Doce. El artículo 206 queda redactado del siguiente modo:

«1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

2. En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.

3. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.

4. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

5. Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.»

 

Artículo 207.

Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.

 

Trece. El artículo 207 queda redactado del siguiente modo:

«Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.»

 

Artículo 208.

Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal.

 

Catorce. El artículo 208 queda redactado del siguiente modo:

«La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:

1.ª Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.

2.ª Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.

3.ª Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.

4.ª Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal.

La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.

Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Quinta. No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.»

 

Artículo 209.

El procedimiento de liberación de gravámenes se aplicará para cancelar hipotecas, cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislación civil, según la fecha que conste en el Registro.

 

Quince. El artículo 209 queda redactado del siguiente modo:

«1. La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de expediente que se tramitará con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Será competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de la finca.

Segunda. El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones.

Tercera. Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.

Cuarta. Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.

Quinta. Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

Sexta. Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

Séptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes.

En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Octava. Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente.

En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

Novena. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

2. Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.»

 

Artículo 210.

Los expedientes de liberación se tramitarán con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. Será Juez competente, cualquiera que sea la cuantía del gravamen a cancelar, el de primera instancia del partido en que radiquen los bienes, y si la finca que se pretende liberar está situada en dos o más partidos, el de aquel en que esté la parte principal, considerándose como tal la que contenga la casa-habitación del dueño o, en su defecto, la casa-labor, y, si tampoco la hubiere, la parte de mayor cabida.

Si la liberación se ha de referir a un ferrocarril, canal u otra obra de análoga naturaleza que atraviese varios partidos, se considerará parte principal aquélla en que esté el punto de arranque de la obra.

Segunda. El titular de la finca o derecho gravado con las cargas cuya liberación se pretende comparecerá ante el Juzgado sin necesidad de Abogado ni Procurador, presentando un escrito, al que acompañará una certificación del Registro que acredite su calidad de titular y en la que se insertará literalmente la mención, anotación o inscripción que se pretenda cancelar.

Tercera. El Secretario judicial citará, personalmente o por cédula, en la forma determinada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, al titular o titulares de dichos asientos o a sus causahabientes, si su domicilio fuere conocido; de no serlo, serán citados por edictos, que se publicarán en el Boletín Oficial de la provincia, en los tablones de anuncios del Ayuntamiento, del Juzgado del término municipal al que pertenezca la finca y en el del Juzgado en que se siga el procedimiento.

Cuarta. Los citados en cualquiera de estas formas podrán comparecer ante el Juzgado para alegar lo que a su derecho convenga en un plazo de diez días, a contar desde el de la citación personal o por cédula, o, en su caso, desde el de la publicación de los edictos.

Quinta. Si comparecieren y se allanaren a la pretensión deducida por el actor, el Juez dictará sentencia ordenando la cancelación correspondiente.

Sexta. Si se opusieren, se seguirá el juicio por los trámites marcados para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Séptima. En el caso de no comparecer, el Secretario judicial publicará nuevos edictos, por un plazo de veinte días, y si transcurrido este período no hubieren tampoco comparecido, dará traslado del expediente al Ministerio Fiscal, a fin de que informe en término de ocho días sobre si se han cumplido las formalidades prevenidas en esta ley. Si el Ministerio Fiscal encontrare algunos defectos, se subsanarán, y si no los hallare, así como una vez subsanados los que señalare, el Juez dictará sentencia.

Si el titular del asiento que se pretenda cancelar hubiere sido citado personalmente, no será necesaria la publicación de los edictos que previene esta regla.

Octava. La sentencia que se dicte, en cualquiera de los supuestos comprendidos en las tres reglas precedentes, será apelable en ambos efectos, sustanciándose la apelación por los trámites de los incidentes.

Novena. Será título bastante para obtener la cancelación el testimonio literal de la sentencia firme.

 

Dieciséis. El artículo 210 queda redactado del siguiente modo:

«1. El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. Será competente para la tramitación y resolución del expediente el Registrador de la Propiedad del distrito en que radique la finca o la mayor parte de su superficie, en los casos en que la finca pertenezca a dos o más distritos.

Segunda. El procedimiento se iniciará mediante solicitud del titular registral del derecho gravado o de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

Tercera. Presentado el escrito, el Registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley.

Cuarta. En el plazo de quince días desde la notificación o, a falta de la misma, desde la publicación del edicto correspondiente en el «Boletín Oficial del Estado», podrá comparecer el titular registral de la carga o gravamen, oponiéndose a la petición. Podrán igualmente formular oposición los causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma presenten su título de adquisición, obteniendo la inscripción del mismo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente.

Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, se practicarán las mismas, si fueran procedentes.

Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

Sexta. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la solicitud del promotor por parte del Registrador, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa.

Se aplicarán, cualquiera que sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la prórroga del asiento de presentación.

Séptima. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.

2. Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión».

 

 

 

TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL CATASTRO

TEXTO ANTERIOR

NUEVO TEXTO

Artículo 3. Contenido.

 

1. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero.

 

Uno. Se modifica el apartado 1 del artículo 3, que queda redactado del siguiente modo:

«1. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral

 

Artículo 5. Órganos colegiados.

1. ..

2. En cada municipio existirá una junta pericial que podrá intervenir, como órgano de asesoramiento, apoyo y colaboración, en la tramitación de los procedimientos catastrales que afecten a bienes inmuebles rústicos. La composición y funciones de las juntas periciales se regularán reglamentariamente.

 

Dos. Se modifica el apartado 2 del artículo 5, que queda redactado del siguiente modo:

«2. En cada municipio podrá constituirse una junta pericial para intervenir, como órgano de asesoramiento, apoyo y colaboración, en la tramitación de los procedimientos catastrales que afecten a bienes inmuebles rústicos. La composición y funciones de las juntas periciales se regularán reglamentariamente.»

 

Artículo 6. Concepto y clases de bienes inmuebles.

 

2. Tendrán también la consideración de bienes inmuebles:

a) Los diferentes elementos privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal, así como el conjunto constituido por diferentes elementos privativos mutuamente vinculados y adquiridos en unidad de acto y, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, los trasteros y las plazas de estacionamiento en »pro indiviso» adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular. La atribución de los elementos comunes a los respectivos inmuebles, a los solos efectos de su valoración catastral, se realizará en la forma que se determine reglamentariamente.

b) Los comprendidos en el artículo 8 de esta Ley.

c) El ámbito espacial de un derecho de superficie y el de una concesión administrativa sobre los bienes inmuebles o sobre los servicios públicos a los que se hallen afectos, salvo que se den los supuestos previstos en las letras anteriores.

 

Tres. Se modifica el apartado 2 del artículo 6, que queda redactado en los siguientes términos:

«2. Tendrán también la consideración de bienes inmuebles:

a) Los diferentes elementos privativos que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal, así como el conjunto constituido por diferentes elementos privativos mutuamente vinculados y adquiridos en unidad de acto y, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, los trasteros y las plazas de estacionamiento en pro indiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular. La atribución de los elementos comunes a los respectivos inmuebles, a los solos efectos de su valoración catastral, se realizará en la forma que se determine reglamentariamente.

b) Los comprendidos en el artículo 8 de esta Ley.

c) El ámbito espacial de un derecho de superficie y el de una concesión administrativa sobre los bienes inmuebles o sobre los servicios públicos a los que se hallen afectos, salvo que se den los supuestos previstos en las letras anteriores.»

 

Artículo 7. Bienes inmuebles urbanos y rústicos.

2. Se entiende por suelo de naturaleza urbana:…

b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.

 

Cuatro. Se modifica la letra b) del apartado 2 del artículo 7, que queda redactada del siguiente modo:

 

«b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable».

 

 

 

Artículo 9. Titulares catastrales y representación.

1. Son titulares catastrales las personas naturales y jurídicas dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los siguientes derechos:

a) Derecho de propiedad plena o menos plena.

b) Concesión administrativa sobre el bien inmueble o sobre los servicios públicos a que se halle afecto.

c) Derecho real de superficie.

d) Derecho real de usufructo.

2. Cuando la plena propiedad de un bien inmueble o uno de los derechos limitados a que se refiere el apartado anterior pertenezca »pro indiviso» a una pluralidad de personas, la titularidad catastral se atribuirá a la comunidad constituida por todas ellas, que se hará constar bajo la denominación que resulte de su identificación fiscal o, en su defecto, en forma suficientemente descriptiva. También tendrán la consideración de titulares catastrales cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las mencionadas entidades, por su respectiva cuota.

3. Cuando alguno de los derechos a que se refiere el apartado 1 de este artículo sea común a los dos cónyuges, conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, la titularidad catastral corresponderá a ambos y se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.

4. No tendrán la consideración de titulares catastrales, pero constarán en el Catastro a los exclusivos efectos de información respecto de las imputaciones de rentas inmobiliarias en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, quienes ostenten sobre el bien inmueble un derecho real de disfrute sometido a dicha imputación.

 

5. En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad.

6. A efectos de sus relaciones con el Catastro los titulares catastrales se regirán por las siguientes reglas:

a) Cuando concurran varios titulares catastrales en un mismo inmueble, éstos deberán designar un representante. En su defecto, se considerará como tal al que deba ostentar la condición de contribuyente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o, si existiera, preferentemente al sustituto del contribuyente. Si éste fuera una Entidad sin personalidad, la representación recaerá en cualquiera de los comuneros, miembros o partícipes.

b) Cuando la titularidad catastral de los bienes inmuebles corresponda a los dos cónyuges, se presumirá otorgada la representación indistintamente a cualquiera de ellos, salvo que se produzca manifestación expresa en contrario.

c) En los demás supuestos, la representación se regirá por lo previsto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Lo dispuesto en este apartado se entenderá sin perjuicio del derecho de los representados a ser informados en todo momento de las actuaciones realizadas en relación al inmueble, así como de las resoluciones que pudieran adoptarse.

Cinco. Se modifica el artículo 9, que queda redactado del siguiente modo:

«Artículo 9. Titulares catastrales y representación.

1. Son titulares catastrales las personas naturales y jurídicas dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los siguientes derechos:

a) Derecho de propiedad plena o menos plena.

b) Concesión administrativa sobre el bien inmueble o sobre los servicios públicos a que se halle afecto.

c) Derecho real de superficie.

d) Derecho real de usufructo.

2. Cuando la plena propiedad de un bien inmueble o uno de los derechos limitados a que se refiere el apartado anterior pertenezca pro indiviso a una pluralidad de personas, la titularidad catastral se atribuirá a la comunidad constituida por todas ellas, que se hará constar bajo la denominación que resulte de su identificación fiscal o, en su defecto, en forma suficientemente descriptiva. También tendrán la consideración de titulares catastrales cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las mencionadas entidades, por su respectiva cuota.

3. Cuando alguno de los derechos a que se refiere el apartado 1 sea común a los dos cónyuges, conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, la titularidad catastral corresponderá a ambos y se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.

 

 

 

4. En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad.

5. A efectos de sus relaciones con el Catastro, los titulares catastrales se regirán por las siguientes reglas:

a) Cuando concurran varios titulares catastrales en un mismo inmueble, éstos deberán designar un representante. A falta de designación expresa, se considerará como tal al que deba ostentar la condición de contribuyente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o, si existiera, preferentemente al sustituto del contribuyente. Si concurrieran en esta condición una pluralidad de titulares, la representación recaerá en cualquiera de los comuneros, miembros o partícipes.

b) Cuando la titularidad catastral de los bienes inmuebles corresponda a los dos cónyuges, se presumirá otorgada la representación indistintamente a cualquiera de ellos, salvo que se produzca manifestación expresa en contrario.

c) En los demás supuestos, o cuando existiera una entidad sin personalidad, la representación se regirá por lo previsto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Lo dispuesto en este apartado se entenderá sin perjuicio del derecho de los representados a ser informados en todo momento de las actuaciones realizadas en relación al inmueble, así como de las resoluciones que pudieran adoptarse.»

 

Artículo 11. Obligatoriedad de la incorporación y tipos de procedimientos.

 

Seis. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 11, que queda redactado en los siguientes términos:

«3. En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación.»

 

Artículo 13. Procedimiento de incorporación mediante declaraciones.

1. Son declaraciones los documentos por los que se manifiesta o reconoce ante el Catastro Inmobiliario que se han producido las circunstancias determinantes de un alta, baja o modificación de la descripción catastral de los inmuebles. Las declaraciones se realizarán en la forma, plazos, modelos y condiciones que se determinen por el Ministerio de Hacienda.

2. Los titulares de los derechos a que se refiere el artículo 9 están sujetos a la obligación de formalizar las declaraciones conducentes a la incorporación en el Catastro Inmobiliario de los inmuebles y de sus alteraciones, así como a facilitar los datos identificativos de quienes ostenten un derecho real de disfrute al que se refiere el apartado 4 del citado artículo, excepto en los supuestos de comunicación previstos en este capítulo. Asimismo están obligados a colaborar con el Catastro Inmobiliario suministrándole cuanta información resulte precisa para su gestión, bien sea con carácter general, bien a requerimiento de los órganos competentes de aquél conforme a lo reglamentariamente establecido.

3. Cuando fueran varios los obligados a declarar un mismo hecho, acto o negocio, cumplida la obligación por uno, se entenderá cumplida por todos.

 

Siete. Se modifica el artículo 13, que queda redactado en los siguientes términos:

«1. Son declaraciones los documentos por los que se manifiesta o reconoce ante el Catastro Inmobiliario que se han producido las circunstancias determinantes de un alta, baja o modificación de la descripción catastral de los inmuebles. Las declaraciones se realizarán en la forma, plazos, modelos y condiciones que se determinen por el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas.

2. Los titulares de los derechos a que se refiere el artículo 9 están sujetos a la obligación de formalizar las declaraciones conducentes a la incorporación en el Catastro Inmobiliario de los inmuebles y de sus alteraciones, excepto en los supuestos de comunicación previstos en este Capítulo. Asimismo están obligados a colaborar con el Catastro Inmobiliario suministrándole cuanta información resulte precisa para su gestión, bien sea con carácter general, bien a requerimiento de los órganos competentes de aquél conforme a lo reglamentariamente establecido. Cuando fueran varios los obligados a declarar un mismo hecho, acto o negocio, cumplida la obligación por uno, se entenderá cumplida por todos.»

 

 

Artículo 14. Procedimiento de incorporación mediante comunicaciones.

Son comunicaciones:

a) La información que los notarios y registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos por ellos autorizados o inscritos cuyo contenido suponga exclusivamente la adquisición o consolidación de la propiedad de la totalidad del inmueble, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se formalice en escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad en el plazo de dos meses desde el hecho, acto o negocio de que se trate.

Asimismo constituirá comunicación la información que deben remitir los notarios referida a la segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, siempre que, realizadas las actuaciones que prevé el artículo 47.2, conste la referencia catastral de los inmuebles afectados, exista correspondencia entre los inmuebles objeto de dichas actuaciones y la descripción que figura en el Catastro y que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, que permita la identificación de esas alteraciones.

d) La información con trascendencia catastral que debe remitir la Agencia Estatal de Administración Tributaria al Catastro, en los supuestos y condiciones que se determinen reglamentariamente, con los datos identificativos y cuotas de participación de los titulares de derechos que recaigan sobre bienes inmuebles, obtenida a través de los procedimientos de aplicación de los tributos.

 

Ocho. Se modifican las letras a) y d) del artículo 14 y se añade una nueva letra e), quedando redactadas del siguiente modo:

«a) La información que los notarios y registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos por ellos autorizados o inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se formalice en escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Asimismo constituirá comunicación la información que deben remitir los notarios referida a la segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, siempre que, realizadas las actuaciones que prevé el apartado 2 del artículo 47, conste la referencia catastral de los inmuebles afectados, exista correspondencia entre los inmuebles objeto de dichas actuaciones y la descripción que figura en el Catastro y que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, que permita la identificación de esas alteraciones.»

 

«d) La información con trascendencia catastral que debe remitir la Agencia Estatal de Administración Tributaria al Catastro, en los supuestos y condiciones que se determinen reglamentariamente, de la que tenga conocimiento a través de los procedimientos de aplicación de los tributos, que permita completar la titularidad de los inmuebles inscritos en el Catastro con las cuotas de participación no inscritas del cónyuge y de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades o entidades sin personalidad, así como la referida a los datos identificativos, domicilio fiscal y lugar declarado de residencia habitual de los titulares catastrales, con independencia de la fecha de realización de los actos, hechos o negocios jurídicos correspondientes.

e) La información con trascendencia catastral que debe remitir el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, relativa a los cambios de los cultivos o aprovechamientos de los bienes inmuebles rústicos, de la que tenga conocimiento con motivo de las solicitudes de ayudas de la Política Agrícola Común.»

Artículo 15. Procedimiento de incorporación mediante solicitud.

Podrá formular solicitud de baja en el Catastro Inmobiliario, que se acompañará de la documentación acreditativa correspondiente, quien, figurando como titular catastral, hubiera cesado en el derecho que originó dicha titularidad.

Asimismo, los titulares de los derechos reales de disfrute a que se refiere el artículo 9.4 podrán solicitar que se haga constar la adquisición, existencia o cese de su derecho a los efectos previstos en el citado artículo.

 

Nueve. Se modifica el artículo 15:

«Artículo 15. Procedimiento de incorporación mediante solicitud.

Podrá formular solicitud de baja en el Catastro Inmobiliario, que se acompañará de la documentación acreditativa correspondiente, quien, figurando como titular catastral, hubiera cesado en el derecho que originó dicha titularidad.»

 

Artículo 16. Reglas comunes a las declaraciones y comunicaciones.

2. Serán objeto de declaración o comunicación, según proceda, los siguientes hechos, actos o negocios:

e) La constitución, modificación o adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos reales de usufructo y de superficie, así como de los derechos de disfrute a los que se refiere el artículo 9.4.

f) Las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como en la composición interna y en la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros y partícipes de las comunidades o entidades sin personalidad a que se refiere el artículo 9.

 

Diez. Se modifican las letras e) y f) del apartado 2 del artículo 16:

 

 

«e) La constitución, modificación o adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos reales de usufructo y de superficie.

f) Las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como en la composición interna y en la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros y partícipes en los supuestos de concurrencia de varios titulares o de existencia de las entidades sin personalidad a que se refiere el artículo 9.»

 

Artículo 18. Procedimientos de subsanación de discrepancias y de rectificación.

2. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento:

a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes.

Cuando exista un título previo que deba ser rectificado, los nuevos datos se consignarán con los que ya aparecieran en aquél. En los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada.

c) Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia y una vez obtenido el consentimiento, requerido expresamente, de los titulares que resulten de lo dispuesto en el artículo 9.5 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en el párrafo anterior.

El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

 

 

d) En los supuestos en que no se obtenga el consentimiento para la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.

La descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias.

Cuando exista identidad, en los términos que establece el artículo 45, con la correspondiente finca registral inscrita, en los asientos posteriores se tomará como base la nueva descripción física y gráfica.

En los supuestos en que no exista dicha identidad, el registrador de la propiedad, por medios telemáticos, pondrá esta circunstancia en conocimiento de la Dirección General de Catastro que, tras analizar la motivación expuesta, emitirá informe cuyas conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad e incoará, en su caso, el procedimiento oportuno.

Mediante resolución de la Dirección General del Catastro, previo informe favorable de la Dirección General de los Registros y Notariado, se podrán determinar otros elementos de la descripción del bien inmueble que serán objeto de rectificación de discrepancias con arreglo al procedimiento previsto en este apartado.

3. La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral en cuanto sea necesario para efectuar correcciones de superficie dentro del margen de tolerancia técnica que se defina reglamentariamente, así como para reflejar cambios en los identificadores postales o en la cartografía, o cuando se lleven a cabo otras operaciones de carácter general, legalmente previstas, que tengan por finalidad mantener la adecuada concordancia entre el Catastro y la realidad inmobiliaria.

Cuando la operación de carácter general consista en la rectificación de la descripción de los inmuebles que deba realizarse con motivo de ajustes a la cartografía básica oficial o a las ortofotografías inscritas en el Registro Central de Cartografía, se anunciará en el boletín oficial de la provincia el inicio del procedimiento de rectificación por ajustes cartográficos en los municipios afectados y calendario de actuaciones. Tras dicho anuncio se abrirá un periodo de exposición pública en el Ayuntamiento en que se ubiquen los inmuebles durante un mínimo de 15 días y la subsiguiente apertura del plazo de alegaciones durante el mes siguiente. Cuando como consecuencia de estas actuaciones se produzcan rectificaciones que superen la tolerancia técnica, la resolución por la que se aprueben las nuevas características catastrales, que tendrá efectividad el día siguiente a aquel en que se hubiera dictado, se notificará a los interesados de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de este texto refundido, no siendo necesario el anuncio previsto en el apartado 1 de dicho artículo.

 

Once. Se modifican las letras c) y d) del apartado 2 y el apartado 3, y se añade un nuevo apartado 4 al artículo 18, en los siguientes términos:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

«c) Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en la letra b) anterior.

El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

d) En los supuestos en que alguno de los interesados manifieste su oposición para la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

«3. La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral cuando la rectificación se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad a los que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, en los que se hayan utilizado otros medios distintos de la cartografía catastral para la descripción gráfica de las fincas.

A tal efecto, una vez tramitado el correspondiente procedimiento de conformidad con la normativa hipotecaria, el Registrador informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios electrónicos y en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General se incorporará la correspondiente rectificación en el Catastro. La Dirección General del Catastro comunicará la incorporación al Registro de la Propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada, para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma.

A través de este procedimiento no procederá incorporar al Catastro Inmobiliario ninguna alteración catastral que deba ser objeto de alguno de los procedimientos de comunicación regulados en el artículo 14.

4. La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral en cuanto sea necesario para efectuar correcciones de superficie dentro del margen de tolerancia técnica que se defina reglamentariamente, así como para reflejar cambios en los identificadores postales o en la cartografía, o cuando se lleven a cabo otras operaciones de carácter general, legalmente previstas, que tengan por finalidad mantener la adecuada concordancia entre el Catastro y la realidad inmobiliaria.

Cuando la operación de carácter general consista en la rectificación de la descripción de los inmuebles que deba realizarse con motivo de ajustes a la cartografía básica oficial o a las ortofotografías inscritas en el Registro Central de Cartografía, se anunciará en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro el inicio del procedimiento de rectificación por ajustes cartográficos en los municipios afectados y calendario de actuaciones. Tras dicho anuncio se abrirá un periodo de exposición pública en el Ayuntamiento donde se ubiquen los inmuebles durante un mínimo de quince días y la subsiguiente apertura del plazo de alegaciones durante el mes siguiente. Cuando como consecuencia de estas actuaciones se produzcan rectificaciones que superen el diez por ciento de la superficie de los inmuebles, la resolución por la que se aprueben las nuevas características catastrales, que tendrá efectividad el día siguiente a aquel en que se hubiera dictado, se notificará a los interesados de conformidad con lo previsto en el artículo 29, no siendo necesario el anuncio previsto en el apartado 1 de dicho artículo.»

Artículo 24. Determinación del valor catastral.

1. La determinación del valor catastral, salvo en los supuestos a los que se refiere el apartado 2.c) del artículo 30, se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores.

2. Toda incorporación o modificación en el Catastro Inmobiliario practicada en virtud de los procedimientos previstos en los capítulos II, III y IV de este título incluirá, cuando sea necesario, la determinación individualizada del valor catastral del inmueble afectado de acuerdo con sus nuevas características. Dicho valor catastral se determinará mediante la aplicación de la ponencia de valores vigente en el municipio en el primer ejercicio de efectividad de la incorporación o modificación del Catastro o, en su caso, mediante la aplicación de los módulos establecidos para el ejercicio citado para la tramitación del procedimiento de valoración colectiva simplificada.

Lo dispuesto en el párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la aplicación de posteriores ponencias de valores o módulos que afecten al inmueble y de los coeficientes de actualización establecidos por las sucesivas leyes de presupuestos generales del Estado.

Doce. Se modifica el artículo 24, que queda redactado del siguiente modo:

«1. La determinación del valor catastral, salvo en los supuestos a los que se refieren las letras c), d), g) y h) del apartado 2 del artículo 30, se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores.

2. Toda incorporación o modificación en el Catastro Inmobiliario practicada en virtud de los procedimientos previstos en esta Ley, incluirá, cuando sea necesario, la determinación individualizada del valor catastral del inmueble afectado de acuerdo con sus nuevas características. Dicho valor catastral se determinará mediante la aplicación de la ponencia de valores vigente en el municipio en el primer ejercicio de efectividad de la incorporación o modificación del Catastro o, en su caso, mediante la aplicación de los módulos establecidos para el ejercicio citado para la tramitación del procedimiento simplificado de valoración colectiva.

Lo dispuesto en el párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la aplicación de posteriores ponencias de valores o módulos que afecten al inmueble y de los coeficientes de actualización establecidos por las sucesivas leyes de presupuestos generales del Estado.»

Artículo 26. Clases de ponencias de valores.

2. Dentro de su ámbito territorial, las ponencias de valores podrán ser:

a) Totales, cuando se extiendan a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase.

b) Parciales, cuando se circunscriban a los inmuebles de una misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas.

c) Especiales, cuando afecten exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales.

 

Trece. Se modifica la letra b) del apartado 2 del artículo 26, que queda redactada del siguiente modo:

 

«b) Parciales, cuando se circunscriban a los inmuebles de una misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas, o a inmuebles con características constructivas que requieran su valoración singularizada de acuerdo con lo que se determine reglamentariamente.»

 

Artículo 27. Elaboración, aprobación e impugnación de las ponencias de valores.

3. Los acuerdos de aprobación de las ponencias de valores totales o parciales se publicarán por edicto en el boletín oficial de la provincia. Cuando se trate de ponencias de valores especiales, el edicto se insertará en el «Boletín Oficial del Estado» o en el de la provincia, según que su ámbito territorial exceda o no del provincial.

La publicación de dichos acuerdos, que indicará en todo caso el lugar y plazo de exposición al público de las ponencias a que se refieran, se realizará antes del uno de julio del año en que se adopten, en caso de ponencias de valores totales, y antes del uno de octubre, en caso de ponencias de valores parciales y especiales.

Catorce. Se modifica el apartado 3 del artículo 27, que queda redactado del siguiente modo:

«3. Los acuerdos de aprobación de las ponencias de valores se publicarán por edicto en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.

La publicación de dichos acuerdos, que indicará en todo caso el lugar y plazo de exposición al público de las ponencias a que se refieran, se realizará antes del 1 de julio del año en que se adopten, en caso de ponencias de valores totales, y antes del 1 de octubre, en caso de ponencias de valores parciales y especiales.»

 

Artículo 29. Procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial.

1. Los procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial se iniciarán con la aprobación de la correspondiente ponencia de valores.

Los valores catastrales individualizados resultantes de estos procedimientos podrán notificarse a los titulares catastrales mediante notificación electrónica, por comparecencia presencial o por notificación personal y directa por medios no electrónicos. En el caso de bienes inmuebles que correspondan a un mismo titular catastral, dichos valores individualizados podrán agruparse en una o varias notificaciones, cuando razones de eficiencia lo aconsejen y resulte técnicamente posible.

El trámite de notificación se iniciará mediante la publicación de un anuncio en el “Boletín Oficial del Estado”, en el de la comunidad autónoma o en el de la provincia, según el ámbito territorial de competencia del órgano que haya dictado el acto.

Quince. Se modifica el apartado 1 del artículo 29, que queda redactado del siguiente modo:

«1. Los procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial se iniciarán con la aprobación de la correspondiente ponencia de valores, excepto cuando se trate de una ponencia de valores parcial de ámbito nacional que se circunscriba a inmuebles urbanos o rústicos con características constructivas que requieran su valoración singularizada.

Los valores catastrales individualizados resultantes de estos procedimientos podrán notificarse a los titulares catastrales mediante notificación electrónica, por comparecencia presencial o por notificación personal y directa por medios no electrónicos. En el caso de bienes inmuebles que correspondan a un mismo titular catastral, dichos valores individualizados podrán agruparse en una o varias notificaciones, cuando razones de eficiencia lo aconsejen y resulte técnicamente posible.

El trámite de la notificación se iniciará mediante la publicación de un anuncio en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.»

 

Artículo 30. Procedimiento simplificado de valoración colectiva.

1. El procedimiento simplificado se iniciará mediante acuerdo que se publicará por edicto en el boletín oficial de la provincia y no requerirá la elaboración de una nueva ponencia de valores.

 

2. Este procedimiento se regirá por las siguientes reglas:

a) Cuando tuviera por causa una modificación de planeamiento que varíe el aprovechamiento urbanístico de los bienes inmuebles, manteniendo los usos anteriormente fijados, y el valor recogido para esos usos en la ponencia en vigor refleje el de mercado, se determinarán los nuevos valores catastrales de las fincas afectadas conforme a los parámetros urbanísticos mencionados.

b) Cuando tuviera por causa una modificación de planeamiento que varíe el uso de los bienes inmuebles, dichos bienes se valorarán tomando como valor del suelo el que corresponda a su ubicación, que en todo caso deberá estar comprendido entre el máximo y el mínimo de los previstos para el uso de que se trate en el polígono de valoración en el que se hallen enclavados tales bienes según la ponencia vigente.

 

 

c) Cuando la modificación del planeamiento determine cambios de naturaleza del suelo por incluirlo en ámbitos delimitados, hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la edificabilidad a materializar en cada una de las parcelas afectadas, dichos bienes podrán ser valorados mediante la aplicación de los módulos específicos para los distintos usos que se establezcan por orden del Ministro de Hacienda.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Los actos dictados como consecuencia de los procedimientos regulados en este artículo se notificarán a los interesados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 y tendrán efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que tuviere lugar la modificación del planeamiento del que traigan causa, con independencia del momento en que se inicie el procedimiento y se produzca la notificación de su resolución.

En todo caso, el plazo máximo en que debe notificarse la resolución expresa será de seis meses a contar desde la fecha de publicación del acuerdo de inicio. El incumplimiento del plazo máximo de notificación determinará la caducidad del procedimiento respecto de los inmuebles afectados por el incumplimiento sin que ello implique la caducidad del procedimiento ni la ineficacia de las actuaciones respecto de aquellos debidamente notificados.

 

Dieciséis. Se modifica el artículo 30, que queda redactado del siguiente modo:

«1. El procedimiento simplificado se iniciará mediante acuerdo que se publicará por edicto en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro y no requerirá la elaboración de una nueva ponencia de valores.

2. Este procedimiento se regirá por las siguientes reglas:

a) Cuando tuviera por causa una modificación de planeamiento que varíe el aprovechamiento urbanístico de los bienes inmuebles, manteniendo los usos anteriormente fijados, se determinarán los nuevos valores catastrales de las fincas afectadas por aplicación del valor recogido para esos usos en la ponencia vigente conforme a los parámetros urbanísticos mencionados.

b) Cuando tuviera por causa una modificación de planeamiento que varíe el uso de los bienes inmuebles, dichos bienes se valorarán tomando como valor del suelo el mínimo que corresponda a su nuevo uso, de los previstos en el polígono de valoración de la ponencia vigente en el que se hallen enclavados o, en defecto del mismo, el mínimo para dicho uso de los incluidos en la mencionada ponencia. Dicha valoración deberá respetar en todo caso los criterios de coordinación de valores del municipio.

c) Cuando, con motivo de la modificación o desarrollo del planeamiento, los suelos adquieran la consideración de suelo de naturaleza urbana de conformidad con lo dispuesto en la letra b) del apartado 2 del artículo 7, podrán ser valorados mediante la aplicación de los módulos específicos para los distintos usos que se establezcan por orden del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas.

d) Se podrá aplicar el procedimiento de valoración previsto en el párrafo anterior cuando en los suelos a que se refiere la letra b) del apartado 2 del artículo 7, los valores que sirvieron de base para la determinación de sus valores catastrales no se correspondan con los módulos específicos establecidos en la mencionada orden.

e) Cuando, con motivo de la modificación o aprobación del planeamiento, los suelos adquieran la consideración de suelo de naturaleza urbana de conformidad con lo dispuesto en la letra a) del apartado 2 del artículo 7, podrán ser valorados tomando como valor de suelo el mínimo de los previstos en la ponencia vigente para el uso de que se trate, sin perjuicio de la consideración, en su caso, de la urbanización pendiente de realizar. Dicha valoración deberá respetar en todo caso los criterios de coordinación de valores del municipio.

f) A partir del momento de aprobación del correspondiente proyecto de reparcelación u otro instrumento de gestión urbanística, las parcelas resultantes ubicadas en los suelos a que se refiere la letra b) del apartado 2 del artículo 7, se podrán valorar tomando como valor de suelo el que corresponda a su nuevo estado de desarrollo y de acuerdo con los criterios del párrafo anterior.

g) Cuando, con motivo de la anulación o modificación del planeamiento el suelo de los inmuebles pierda la consideración de suelo de naturaleza urbana, no estando incluidos en los supuestos recogidos en las letras c), d), e) y f) del apartado 2 del artículo 7, se podrán valorar como bienes inmuebles rústicos, considerando, en su caso, su localización.

h) Cuando, con motivo de la aprobación o modificación de instrumentos de ordenación territorial y urbanística se clasifiquen suelos como urbanizables o se prevea o permita su paso a la situación de suelo urbanizado y se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados, y en tanto no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, los inmuebles rústicos afectados se valorarán considerando, en todo caso, su localización.

3. Los actos dictados como consecuencia de los procedimientos regulados en este artículo se notificarán a los interesados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 y tendrán efectividad, con independencia del momento en que se produzca la notificación de su resolución, el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que tuviere lugar la aprobación, modificación o anulación del instrumento de ordenación o gestión urbanística del que traigan causa, excepto en el supuesto contemplado en la letra d) del apartado anterior, que tendrá eficacia el 1 de enero del año en que se inicie el procedimiento.

En todo caso, el plazo máximo en que debe notificarse la resolución expresa será de seis meses a contar desde la fecha de publicación del acuerdo de inicio. El incumplimiento del plazo máximo de notificación determinará la caducidad del procedimiento respecto de los inmuebles afectados por el incumplimiento sin que ello implique la caducidad del procedimiento ni la ineficacia de las actuaciones respecto de aquellos debidamente notificados.»

 

Artículo 36. Deber de colaboración.

 

2. Las Administraciones y demás entidades públicas, los fedatarios públicos y quienes, en general, ejerzan funciones públicas estarán obligados a suministrar al Catastro Inmobiliario, en los términos previstos en el artículo 94 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuantos datos o antecedentes relevantes para su formación y mantenimiento sean recabados por éste, bien mediante disposición de carácter general, bien a través de requerimientos concretos. A tal fin, facilitarán el acceso gratuito a dicha información en los términos que acaban de indicarse, a través de medios telemáticos.

En particular, las entidades locales y demás Administraciones actuantes deberán suministrar a la Dirección General del Catastro, en los términos que reglamentariamente se determinen, aquella información que revista trascendencia para el Catastro Inmobiliario relativa a la ordenación y a la gestión tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, así como al planeamiento y gestión urbanística, concentraciones parcelarias, deslindes administrativos y expropiación forzosa.

3. Los notarios y registradores de la propiedad remitirán telemáticamente al Catastro dentro de los 20 primeros días de cada mes…

 

 

Diecisiete. Se modifica el apartado 2 del artículo 36:

«2. Las Administraciones y demás entidades públicas, los fedatarios públicos y quienes, en general, ejerzan funciones públicas estarán obligados a suministrar al Catastro Inmobiliario, en los términos previstos en el artículo 94 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuantos datos o antecedentes relevantes para su formación y mantenimiento sean recabados por éste, bien mediante disposición de carácter general, bien a través de requerimientos concretos. A tal fin, facilitarán el acceso gratuito a dicha información en los términos que acaban de indicarse, a través de medios telemáticos.

En particular, las entidades locales y demás Administraciones actuantes deberán suministrar a la Dirección General del Catastro, en los términos que reglamentariamente se determinen, aquella información que revista trascendencia para el Catastro Inmobiliario relativa a la ordenación y a la gestión tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, así como al planeamiento y gestión urbanística, concentraciones parcelarias, deslindes administrativos y expropiación forzosa. Igualmente las Administraciones públicas competentes deberán remitir a la Dirección General del Catastro la información obtenida con motivo de la gestión de ayudas agrarias sobre los bienes inmuebles rústicos que revista transcendencia para el Catastro Inmobiliario.»

 

Artículo 53. Acceso a la información catastral protegida.

1. El acceso a los datos catastrales protegidos sólo podrá realizarse mediante el consentimiento expreso, específico y por escrito del afectado, o cuando una ley excluya dicho consentimiento o la información sea recabada en alguno de los supuestos de interés legítimo y directo siguientes:…

b) Para la identificación de las fincas, por los notarios y registradores de la propiedad y, en particular, para el cumplimiento y ejecución de lo establecido en el título V.

 

Dieciocho. Se modifica la letra b) del apartado 1 del artículo 53:

 

 

 

«b) Para la identificación y descripción de las fincas, así como para el conocimiento de las alteraciones catastrales relacionadas con los documentos que autoricen o los derechos que inscriban o para los que se solicite su otorgamiento o inscripción, por los notarios y registradores de la propiedad, de conformidad con lo establecido en esta Ley y en la legislación hipotecaria. Asimismo los notarios podrán acceder a los acuerdos catastrales derivados de dichas alteraciones para su entrega, en su caso, a los interesados.»

 

 

Disposición adicional cuarta. Valoración de las construcciones indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales ubicadas en suelo rústico.

En aquellos municipios en los que no se haya realizado un procedimiento de valoración colectiva de carácter general con posterioridad al 1 de enero de 2006, a partir de la publicación de la resolución a la que se refiere el apartado 2 de la disposición adicional tercera, se determinará un nuevo valor catastral para aquellos bienes inmuebles que, con arreglo a la normativa anterior a la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, tengan naturaleza rústica y cuenten con construcciones indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

Estos valores, en tanto no se aprueben las nuevas normas reglamentarias de valoración de inmuebles rústicos, se obtendrán por la aplicación de las reglas contenidas en la disposición transitoria primera, referidas a la ponencia de valores vigente en el municipio.

Los valores tendrán efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que se notifiquen o se entiendan notificados.

 

Diecinueve. Se modifica la disposición adicional cuarta:

«Disposición adicional cuarta. Valoración de las construcciones indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales ubicadas en suelo rústico.

En aquellos municipios en los que no se haya realizado un procedimiento de valoración colectiva de carácter general con posterioridad al 1 de enero de 2006, a partir de la publicación de la resolución a la que se refiere el apartado 2 de la disposición adicional tercera, se determinará un nuevo valor catastral para aquellos bienes inmuebles que, con arreglo a la normativa anterior a la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, tengan naturaleza rústica y cuenten con construcciones indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

Estos valores, en tanto no se aprueben las nuevas normas reglamentarias de valoración de inmuebles rústicos, se obtendrán por la aplicación de las reglas contenidas en la disposición transitoria primera, referidas a la ponencia de valores vigente en el municipio.

Los valores tendrán efectividad el día 1 de enero siguiente a aquel en que se publique la mencionada resolución, con independencia de la fecha en que se notifiquen».

 

Disposición transitoria primera. Clasificación de bienes inmuebles y contenido de las descripciones catastrales.

1. La clasificación de bienes inmuebles rústicos y urbanos establecida por esta Ley será de aplicación a partir del primer procedimiento de valoración colectiva de carácter general que se realice con posterioridad al 1 de enero de 2003, manteniendo hasta ese momento los inmuebles que figuren o se den de alta en el Catastro la naturaleza que les correspondería conforme a la normativa anterior a la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, las construcciones ubicadas en suelo rústico que no resulten indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, mantendrán su naturaleza urbana hasta la realización, con posterioridad al 1 de enero de 2006, de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, cualquiera que sea la clase de inmuebles a los que éste se refiera.

 

 

En caso de referirse este procedimiento a inmuebles urbanos, se determinará simultáneamente un nuevo valor catastral para todos aquellos inmuebles que cuenten con una construcción en suelo de naturaleza rústica. Estos valores, en tanto no se aprueben las nuevas normas reglamentarias de valoración de inmuebles rústicos, se obtendrán por la aplicación de las siguientes reglas:

 

 

 

a) El valor del suelo de la superficie ocupada por las construcciones se determinará por aplicación de los módulos específicos que se aprueben por Orden del Ministro de Economía y Hacienda.

b) El valor de la construcción se obtendrá por aplicación de idénticas reglas a las que se determinen para la obtención del valor de las construcciones de los bienes inmuebles urbanos en la ponencia de valores de la que trae causa el procedimiento de valoración colectiva.

c) El valor catastral del inmueble resultará de la suma de dos componentes, de las cuales la primera se calculará mediante la suma de los valores resultantes de las reglas anteriores afectada por el coeficiente de referencia al mercado vigente para los inmuebles urbanos, y la segunda estará constituida, en su caso, por el valor catastral vigente del suelo del inmueble no ocupado por construcciones.

En defecto de norma específica, al procedimiento de determinación del valor catastral y de la base liquidable del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de los inmuebles rústicos a que se refiere este apartado le será de aplicación la regulación propia del procedimiento de valoración colectiva de carácter general, especialmente en lo relativo a la competencia para la determinación del valor catastral y de la base liquidable, a la realización del trámite de audiencia, a la notificación y efectividad de los valores catastrales y bases liquidables y a la impugnación de los actos que se dicten.

En los municipios en los que se realice el procedimiento de valoración colectiva general a que se refiere este apartado y hasta que entre en vigor el citado desarrollo reglamentario, se aplicarán estas mismas reglas a la valoración tanto de las variaciones que experimenten las construcciones en suelo rústico, como de las nuevas construcciones que sobre el mismo se levanten.

2. Los bienes inmuebles de características especiales que, a la entrada en vigor de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, constaran en el Catastro Inmobiliario conforme a su anterior naturaleza, mantendrán, hasta la entrada en vigor de los nuevos valores resultantes de las ponencias especiales que se aprobarán antes del 31 de diciembre de 2007, su valor catastral, sin perjuicio de su actualización cuando proceda, así como el régimen de valoración.

La incorporación al Catastro Inmobiliario de los restantes inmuebles que, conforme a esta Ley, tengan la condición de bienes inmuebles de características especiales se practicará antes del 31 de diciembre de 2005.

 

Veinte. Se da nueva redacción a los apartados 1 y 2 de la disposición transitoria primera:

«1. La clasificación de bienes inmuebles rústicos y urbanos establecida por esta Ley será de aplicación a partir del primer procedimiento de valoración colectiva de carácter general que se realice con posterioridad al 1 de enero de 2003, manteniendo hasta ese momento los inmuebles que figuren o se den de alta en el Catastro la naturaleza que les correspondería conforme a la normativa anterior a la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, sin perjuicio de lo dispuesto en la disposición transitoria séptima.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, las construcciones ubicadas en suelo rústico que no resulten indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, mantendrán su naturaleza urbana hasta la realización, con posterioridad al 1 de enero de 2006, de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, cualquiera que sea la clase de inmuebles a los que éste se refiera, o de carácter parcial que los incluya expresamente.

En estos casos se determinará simultáneamente un nuevo valor catastral para todos aquellos inmuebles que cuenten con una construcción en suelo de naturaleza rústica, con la excepción de aquellos cuyo valor haya sido determinado de acuerdo con lo dispuesto en la disposición adicional cuarta de esta Ley. Estos valores, en tanto no se aprueben las nuevas normas reglamentarias de valoración de inmuebles rústicos, se obtendrán por la aplicación de las siguientes reglas:

a) El valor del suelo de la superficie ocupada por las construcciones se determinará por aplicación de los módulos específicos que se aprueben por Orden del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas.

b) El valor de la construcción se obtendrá por aplicación de idénticas reglas a las que se determinen para la obtención del valor de las construcciones de los bienes inmuebles urbanos en la ponencia de valores de la que trae causa el procedimiento de valoración colectiva.

c) El valor catastral del inmueble resultará de la suma de dos componentes, de las cuales el primero se calculará mediante la suma de los valores resultantes de las reglas anteriores afectada por el coeficiente de referencia al mercado vigente para los inmuebles urbanos, y el segundo estará constituido, en su caso, por el valor catastral vigente del suelo del inmueble no ocupado por construcciones.

En defecto de norma específica, al procedimiento de determinación del valor catastral y de la base liquidable del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de los inmuebles rústicos a que se refiere este apartado le será de aplicación la regulación propia del procedimiento de valoración colectiva de carácter general o parcial, especialmente en lo relativo a la competencia para la determinación del valor catastral y de la base liquidable, a la realización del trámite de audiencia, a la notificación y efectividad de los valores catastrales y bases liquidables y a la impugnación de los actos que se dicten.

En los municipios en los que se realice el procedimiento de valoración colectiva a que se refiere este apartado y hasta que entre en vigor el citado desarrollo reglamentario, se aplicarán estas mismas reglas a la valoración tanto de las variaciones que experimenten las construcciones en suelo rústico, como de las nuevas construcciones que sobre el mismo se levanten.

 

2. Los bienes inmuebles de características especiales que, a la entrada en vigor de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, constaran en el Catastro Inmobiliario conforme a su anterior naturaleza, mantendrán, hasta la entrada en vigor de los nuevos valores resultantes de las ponencias especiales que se aprobarán antes del 31 de diciembre de 2007 su valor catastral, sin perjuicio de su actualización cuando proceda, así como el régimen de valoración.

La incorporación al Catastro Inmobiliario de los restantes inmuebles que, conforme a esta Ley, tengan la condición de bienes inmuebles de características especiales se practicará antes del 31 de diciembre de 2005.»

 

Disposición transitoria segunda. Valoración catastral de bienes inmuebles rústicos.

Lo establecido en el título II de esta ley para la determinación del valor catastral queda en suspenso respecto a los bienes inmuebles rústicos hasta que mediante ley se establezca la fecha de su aplicación.

Hasta ese momento, el valor catastral de los referidos bienes será el resultado de capitalizar al tres por ciento el importe de las bases liquidables vigentes para la exacción de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria correspondiente al ejercicio 1989, obtenidas mediante la aplicación de los tipos evaluatorios de dicha contribución, prorrogados en virtud del Real Decreto Ley 7/1988, de 29 de diciembre, o de los que se hayan aprobado posteriormente en sustitución de ellos, y sin perjuicio de su actualización anual mediante los coeficientes establecidos y los que establezcan las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, una vez incorporadas las alteraciones catastrales que hayan experimentado o experimenten en cada ejercicio.

 

Veintiuno. Se modifica la disposición transitoria segunda:

«1. Lo establecido en el Título II de esta Ley para la determinación del valor catastral queda en suspenso respecto a los bienes inmuebles rústicos hasta que mediante ley se establezca la fecha de su aplicación.

Hasta ese momento, el valor catastral de los referidos bienes será el resultado de capitalizar al tres por ciento el importe de las bases liquidables vigentes para la exacción de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria correspondiente al ejercicio 1989, obtenidas mediante la aplicación de los tipos evaluatorios de dicha contribución, prorrogados en virtud del Real Decreto-Ley 7/1988, de 29 de diciembre, sobre prórroga y adaptación urgentes de determinadas normas tributarias o de los que se hayan aprobado posteriormente en sustitución de ellos, y sin perjuicio de su actualización anual mediante los coeficientes establecidos y los que establezcan las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, una vez incorporadas las alteraciones catastrales que hayan experimentado o experimenten en cada ejercicio.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, tratándose de inmuebles rústicos cuyo suelo haya sido clasificado como urbanizable por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados o cuando éstos prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y en tanto no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, la valoración catastral se realizará mediante la aplicación de los módulos que, en función de su localización, se establezcan por Orden del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas.

En tanto se dicta dicha orden ministerial, el valor catastral del suelo de la parte del inmueble afectada por dicha clasificación y no ocupada por construcciones, será el resultado de multiplicar la citada superficie por el valor unitario obtenido de aplicar un coeficiente de 0,60 a los módulos de valor unitario de suelo determinados para cada municipio para los usos distintos del residencial o industrial, de acuerdo a los artículos 1 y 2 de la Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 y en la disposición transitoria primera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y por el coeficiente de referencia al mercado de 0,5.

Estos criterios de valoración serán de aplicación a los inmuebles rústicos afectados a partir del primer procedimiento simplificado de valoración colectiva que se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio. de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.»

 

Disposición transitoria séptima. Incorporación de cotitularidades al Catastro.

 

 

La descripción de los inmuebles inscritos en el Catastro con anterioridad a 1 de enero de 2005 podrá completarse con la información que le suministre la Agencia Estatal de Administración Tributaria, relativa a la identidad y cuota de participación del cónyuge no inscrito, así como de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades o entidades sin personalidad. La incorporación al Catastro de esta información podrá producirse, asimismo, en virtud de solicitud de los interesados.

 

Veintidós. Se modifica la disposición transitoria séptima, que queda redactada del siguiente modo:

«Disposición transitoria séptima. Régimen transitorio para la aplicación de la modificación de la letra b) del apartado 2 del artículo 7.

El cambio de naturaleza de los bienes inmuebles urbanos cuya clasificación no se corresponda con la letra b) del apartado 2 del artículo 7 en la redacción dada al mismo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, será de aplicación a partir del primer procedimiento simplificado de valoración colectiva que se inicie con posterioridad a su entrada en vigor. A tales efectos los Ayuntamientos deberán suministrar a la Dirección General del Catastro información sobre los suelos que se encuentren afectados. Dicho procedimiento se ajustará a lo dispuesto en la letra g) del apartado 2 del artículo 30, con excepción de su efectividad, que tendrá lugar el 1 de enero del año en que se inicie dicho procedimiento.

Los inmuebles rústicos que a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, se encuentren en la situación prevista en el apartado 2 de la disposición transitoria segunda, se podrán valorar de acuerdo con los criterios contenidos en dicho apartado a través del procedimiento simplificado de valoración colectiva previsto en la letra h) del apartado 2 del artículo 30, con excepción de su efectividad, que tendrá lugar el 1 de enero del año en que se inicie dicho procedimiento.»

RESUMEN DE LA REFORMA

TEXTO EN EL BOE

Ver archivo especial en FUTURAS NORMAS.

Ver artículo de Joaquín Delgado sobre las claves de la reforma.

 CUADROS COMPARATIVOS

MODELOS REGISTRALES JDR

RESUMEN RESOLUCIÓN CATASTRO – REGISTRO

RESUMEN RESOLUCIÓN NOTARIOS

Magnolia

 

 

Las CLAVES PRÁCTICAS de la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y de la del Catastro.

LAS CLAVES PRÁCTICAS DE LA LEY 13/2015

(Por Joaquin Delgado)

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, ha sido publicada en el BOE de 25 de junio de 2015.

Salvo algún precepto concreto, entrará en vigor plenamente el próximo 1 de noviembre de 2015.

 

Esta ley aborda y trata de resolver varios problemas esenciales que planteaba la regulación preexistente.

Veamos en qué medida resuelve o no tales problemas, y algunas de las principales innovaciones y consecuencias prácticas más inmediatas de la nueva regulación:

1.- La delimitación geográfica de las fincas registrales era, generalmente, sólo potestativa, y no obligatoria, y además se permitían bases gráficas no georreferenciadas.

.- Ahora, con la nueva regulación, se aumenta el número de supuestos en los que la identificación geográfica es requisito para la inscripción registral, a partir de su entrada en vigor absolutamente todos los supuestos de apertura de folio registral, tales como segregación, división, agrupación o agregación (art 9.b) , y además, exigiendo también la delimitación geográfica de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca (art 202 párrafo segundo).

Algunas consecuencias prácticas:

.- aunque una segregación o division se pudiera inscribir sin licencia (con declaración municipal de su innecesariedad) o incluso una agrupacion sin nada de ello, debe aportarse en todo caso la delimitación georreferenciada de la/s fincas de resultado.

.- para inscribir una edificación, ya sea nueva o antigua, deberá acompañarse una certificado técnico que acredite la georreferenciación de la superficie ocupada.

.- En todos los casos relativos a suelos, no basta una mera representación gráfica, (un simple plano o croquis que distinga en términos relativos la finca de las colindantes) sino la georreferenciación de su delimitación en un sistema oficial (que permite no sólo distinguirla de las colindantes, sino ubicarla y delimitarla con carácter absoluto sobre la superficie terreste.) (art 9. b)

Consecuencia práctica: para inscribir una reparcelación ya no basta que se aporte el plano en papel de la reparcelación, sino que han de estar debidamente georreferenciado en cada uno de los vértices de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelación.

2.- El archivo registral del libro del edificio sólo era preceptivo en determinadas comunidades autónomas en que así lo disponía su normativa.

Ahora se impone, a nivel nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior publicidad registral, el libro del edificio, cuando se inscriba una edificación a la que por ley le sea exigible.

Además, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro el edificio (art 202)

3.- Hasta ahora se podían inscribir bases gráficas sin existir regulación legal concreta del procedimiento y requisitos para ello, ni de los efectos jurídicos de tal inscripción.

Ahora, en cuanto a los requisitos, se exige, para poder inscribir una base gráfica, la previa tramitación de un procedimiento registral con las debidas garantías y posibilidad de intervención de los colindantes. (art 199 LH):

Si la base geográfica que se pretende inscribir es de origen catastral, se ha de notificar a los colindantes registrales. (art 199.1)

Y si la base geográfica que se pretende inscribir no es de origen catastral, se ha de notificar a los colindantes registrales, y a los catastrales. (art 199.2)

Y en cuanto a los efectos jurídicos, se proclama que se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que haya quedado incorporada al folio real. (art 10.5).

Respecto de esto último se introducen dos importantes matizaciones:

a.- Si la base gráfica inscrita no ha sido la catastral, se requiere, para que se produzca tal efecto jurídico, que haya sido validada previamente por una autoridad pública y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica. (art 10.5 párrafo segundo)

b.- A tales efectos jurídicos “no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca”. (Disposición final cuarta).

4.- Hasta ahora, las base gráfica no catastral podía admitirse, inscribirse, y publicarse incondicionadamente, y pervivir indefinidamente sin coordinarse con la base gráfica catastral.

Ahora se establecen las siguientes previsiones o restricciones respecto de las bases gráficas no catastrales:

.- Sólo son admisibles en determinados supuestos excepcionales:

a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa.

b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. (art 10.3)

.- Deben cumplir determinados requisitos técnicos: “deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral” (art 9.b párrafo cuarto) y tales requisitos “serán fijados mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro” (art 10.6)

.- Una vez inscrita, “el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteración que corresponda”. (art 10.3.b párrafo segundo).

.- Mientras el catastro no haya incorporado la base registral no catastral, la publicidad formal de ésta deberá advertirlo asi: “se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro” (art 9.b. ultimo párrafo)

.- Hasta que no transcurran seis meses sin que Catastro manifieste su oposición por motivos estrictamente técnicos, no se aplica la presunción del articulo 38 sobre la ubicación y delimitación geográfica de la finca.

.- Si el catastro finalmente incorpora como propia la base registral no catastral “la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral” Art 10.3.b párrafo tercero).

.- A partir de ese momento, el registro ya no dará publicidad de la base gráfica inscrita no catastral, sino de la nueva base catastral actualizada, que ya es coincidente con la registral. (art 9.b. ultimo párrafo)

5.- Hasta ahora, cuando respecto de una finca se alcanzaba la coordinacion plena entre catastro y registro, el Catastro no informaba de ello, ni incorporaba a su base de datos el identificador registral, mientras que el Registro sí incorporaba y publicaba la referencia catastral.

Ahora, alcanzada la coordinacion, ese atributo se hace constar de manera destacada tanto en el registro como el en Catastro, y éste ultimo incorporará a la descripción catastral del inmueble coordinado, tambien, el código unico de finca registral. (articulo 3.1 ultimo inciso, de la ley de catastro).

6.- Hasta ahora no se establecía ninguna restricción a la posibilidad de descoordinación sobrevenida, ya sea en cuanto a titulares (sujetos del derecho), o en cuanto a la delimitacion perimetral de la finca (objeto del derecho).

En la nueva ley sigue sin limitarse en modo alguno la posibilidad de perder la coordinacion alcanzada: Incluso se refuerza y ampara de manera expresa la posibilidad de que, tras alcanzarse la coordinacion catastro-registro, pueda despues el catastro descoordinarse unilateralmente en virtud de actos no inscritos.

En concreto, se añade un apartado 3 al articulo 11 de la ley de catastro, que de modo análogo a lo que ya dispone el 9.5 en materia de titularidades, señala, respecto de los inmuebles, que «En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación.»

7.- Hasta ahora, el procedimiento notarial de subsanacion de discrepancias del articulo 18.2 de la ley de catastro estaba condenado al fracaso, simplemente si algún interesado no comparecía.

Ahora, se exige oposicion expresa, y no simple incomparecencia, para que dicho procedimiento haya de abortarse. (nuevo articulo 18.3 letra c del TRLC)

8.- Hasta ahora, no había un sistema efectivo, más allá de las clásicas notificaciones postales y edictales en terminos literarios, que realmente permitiera conocer a posibles interesados qué porcion concreta del territorio está siendo o ha sido objeto de algún procedimiento registral que afecte a su descripción y delimitación geográfica.

Ahora sí se implanta un sistema público de alertas registrales geográficas, de utilización preceptiva en cualquier procedimiento que afecte o pueda afectar a la identificación geográfica de las fincas, y que permite una publicidad más efectiva y adicional al actual sistema de notificaciones o edictos, que también se mantiene. (art 199, 200, 201, 202, etc)

9.- Hasta ahora, la inscripción de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente con un simple certificado técnico sin posible intervencion de colindantes.

Ahora, cualquier exceso de cabida que supere el 5%, o el 10% si se apoya en datos catastrales, necesita la tramitación de un expediente notarial con citación a los colindantes. (art 201 LH).

10.- Hasta ahora, los expedientes de dominio para inmatricular fincas, o reanudar tracto, obtener la cancelación de cargas caducadas, o solventar la doble inmatriculación, estaban atribuidos a la autoridad judicial.

Ahora se desjudicializan los procedimientos de concordancia del registro con la realidad extrarregistral, cuando no exista contienda y oposición entre partes.

Para ello se encomienda a los notarios la competencia para tramitar el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas o reanudación de tracto, así como las rectificaciones descriptivas, y deslindes, y a los registradores los relativos a la liberación de cargas y gravámenes y subsanación de la doble inmatriculación, todo ello modernizando sus trámites, suprimiendo privilegios como el concedido a determinada confesión religiosa, aumentando sus garantías y publicidad efectiva, y sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva.

11.- Hasta ahora, la proteccion registral al dominio público dependía casi por completo de que constara previamente inmatriculado.

Ahora se potencia la protección registral del dominio público. Para ello, sin merma del mantenimiento de la obligatoriedad legal de la inscripción de los bienes de las administraciones públicas, se prevé que el registrador habrá de velar por la protección del dominio público incluso no inmatriculado si su existencia extrarregistral pudiera apreciarse a través de la interoperabilidad de sistemas de información geográfica oficiales.

12.- Hasta ahora, era muy reducida la posibilidad efectiva de que el registrador pudiera conocer, para aplicarlo en su calificación registral, en qué medida el planeamiento urbanístico afecta a una finca concreta.

Ahora se establece que «los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley, pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

Y se ofrece una alternativa a los que no pudieran hacerlo así por falta de disponibilidad técnica o presupuestaria. (disposicion adicional quinta)

COMENTARIO Y VALORACIÓN GLOBAL:

En definitiva, la nueva ley viene a intentar conciliar y armonizar, a través de la seguridad jurídica que proporciona el registro de la propiedad y su coordinación e interoperabilidad con el catastro, y otros sistemas públicos de información territorial, los intereses públicos y privados que confluyen sobre el territorio.

A mi juicio, supone un gran avance en cuanto a procedimientos, garantías y efectos en la delimitacion geográfica de las fincas registrales y su coordinacion con Catastro.

Pero no seria justo ocultar que también tiene, a mi juicio, tres importantes carencias, las dos primeras por una ambición escasa, y la última por un recelo injustificado:

1.- Siendo una ley que pretende acabar con la actual indefinición geográfica de las fincas, no pone restricción alguna a que se puedan seguir inscribiendo ventas o hipotecas de fincas respecto de las que ni el registrador ni los terceros, (y a veces ni las partes), saben ubicarlas sobre el terreno o incluso si realmente existen.

2.- Siendo una ley que pretende conseguir la coordinacion entre el Registro y el Catastro, no pone restricción alguna a que, una vez alcanzada la coordinacion catastro-registro respecto de una finca concreta, se pueda perder fácilmente y por cualquier causa, tal coordinacion.

3.- Siendo una ley que pretende respetar las respectivas funciones, competencias y efectos de los pronunciamientos catastrales y de los registrales, y la primacía jurídica de éstos sobre aquéllos, resulta que incluso cuando la base catastral no es correcta, (o simplemente no existe), pone excesivas e injustificadas restricciones a la inscripción, publicidad y efectos jurídicos de las bases gráficas registrales alternativas a la catastral.

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CUADRO COMPARATIVO

 

JOSE LUIS LACRUZ: La hipoteca en garantía del saldo de una cuenta especial contable.

REFLEXIONES SOBRE LA HIPOTECA EN GARANTIA DEL SALDO DE UNA CUENTA ESPECIAL CONTABLE CON FINALIDAD LIQUIDATORIA.

Tras la reforma producida por la ley 41/2007 que introdujo en la Ley Hipotecaria el artículo 153 bis, se dio entrada en nuestro Derecho Positivo a la llamada hipoteca flotante, a favor exclusivamente de entidades bancarias o Administraciones Públicas posibilitando la garantía de varias obligaciones.

​Dada la proliferación de minutas bancarias y no bancarias de hipotecas en que a través de una cuenta se procuraba la garantía de distintas obligaciones existentes y futuras parecía que se iba a generalizar, por lo menos en el ámbito bancario, la hipoteca regulada en el artículo.

​El hecho es, sin embargo, que compruebo que siguen siendo presentadas con asiduidad en mi Registro, con posterioridad a la reforma, escrituras que bajo la denominación, en su encabezamiento, corrientemente, de hipoteca de máximo, contienen la constitución de un derecho de hipoteca en garantía de, en la expresión que suele ser más común, la devolución del saldo que presente, el día de su cierre, una cuenta abierta en una entidad bancaria, sin acogerse a la regulación del citado precepto. En muchos casos, sigue ocurriendo que la escritura se otorga por sujetos en los que no concurre el carácter de entidad bancaria, con motivo de relaciones comerciales o crediticias entre ellos.​

Previamente, las partes relacionan una o varias operaciones que generan obligaciones de pago, por parte de uno o varios deudores, particulares o entidades mercantiles, hacia la otra parte, entidad bancaria o no. A tal exposición sigue el corolario de la apertura de una cuenta en cuyo debe se pueden cargar los saldos vencidos y no pagados de aquellas obligaciones. Se pacta a continuación la novación o no, de las obligaciones cargadas en la cuenta. Todo ello genera un saldo, meramente contable, que se refleja como contenido de dicha cuenta. El día fijado como el del vencimiento de la cuenta se cierra y nace la obligación de reembolsarlo. En garantía de dicha obligación constituyen hipoteca de máximo.

 

LA CUENTA MERAMENTE CONTABLE.-

​En relación con esta difusa figura la Dirección General, rechazó su inscribibilidad por tratarse de garantizar la existencia de una operación meramente contable, o, como se dijo, el saldo meramente contable, la reunión meramente contable de operaciones en una cuenta que no podía dar a lugar al nacimiento de una obligación garantizable.

Recientemente, después de la reforma introducida por la Ley 41/2007 se ha vuelto a pronunciar en el mismo sentido, no admitiendo la hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones aunque se pacte un sistema de liquidación de dichas obligaciones en una sola cuenta y sin que las obligaciones pierdan su individualidad, pues, dictamina, la mera reunión contable de diversas obligaciones no hace nacer una nueva obligación garantizable con hipoteca.

La Resolución de 30-1-13, declara que ”no es aceptable la cobertura hipotecaria única de una pluralidad de obligaciones aunque se pacte un sistema liquidatorio de cuenta corriente que determine la global posición acreedora o deudora de las partes sin que aquéllas pierdan su individualidad, pues la mera reunión contable de las distintas obligaciones no hace nacer una nueva susceptible de cobertura hipotecaria única. Para que dicho efecto se produzca es preciso un acuerdo novatorio expreso del que resulte la existencia final de una única obligación garantizada que incluya la determinación de las líneas generales de las obligaciones cubiertas por el pacto, siempre que la inclusión o exclusión de cada una de ellas resulte del propio convenio y no quede al arbitrio de una de las partes (artículo 153 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 23 de julio de 2.005 entre otras muchas, admitiendo la hipoteca en garantía de una cuenta de crédito en la que se carguen saldos deudores procedentes de obligaciones dinerarias siempre que aquellas estén bien determinadas, exista acuerdo novatorio de manera que las obligaciones cargadas pierdan su individualidad fundiéndose en el saldo de la cuenta y no quede al arbitrio del acreedor su inclusión en la cuenta.)”.

En consecuencia las posibles hipotecas de máximo inscribibles serían las en garantía de obligaciones futuras. (art. 142 L H), de cuenta corriente de crédito (art. 153) y la llamada flotante (art. 153 bis LH). Pues bien, la figura a la que me quiero referir es aquélla hipoteca en garantía del saldo de una cuenta meramente contable, sin acuerdo novatorio y en la que se incluyen los saldos que el acreedor decida. O sea, la que rechaza la Dirección General, no supone el nacimiento de una cuenta corriente de crédito o la apertura de un crédito simple ni implica la cobertura de diversas obligaciones al amparo del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.

​García-Arango expuso magistralmente las cuestiones suscitadas en torno a estas hipotecas destacando que el profesor Garrigues entiende que la contabilidad mercantil y sus asientos no tienen por sí mismos sustancia jurídica y que toda operación de crédito implica el diferimiento de la prestación del deudor y por tanto, un plazo, pero no toda concesión de plazo supone el otorgamiento de un crédito, pues para que exista éste es necesario que se transfiera la propiedad de un valor económico y se aplace la prestación equivalente a la propiedad que se adquiere (contrapartida). Señala a continuación que entre otras posiciones el profesor Uría (Derecho Mercantil. Ed. 12ª, 1.982) después de advertir que su postura es contraría al parecer de la doctrina tradicional, reconocida en numerosos fallos del Tribunal Supremo (cita la Sentencia de 26 de febrero de 1.965), mantiene una posición más flexible que la del profesor Garrigues y afirma que aunque esté supeditada la exigibilidad, la ausencia de novación hasta el momento del cierre de la cuenta permite sostener que hasta ese momento subsisten las acciones y excepciones relativas a las operaciones jurídicas que dan origen a las remesas que hacen nacer los créditos anotados en la cuenta; en consecuencia, el cuentacorrentista podrá ejercitar las acciones de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución de los contratos que originen los créditos, no obstante la inclusión de éstos en la cuenta. Asimismo advierte que la inclusión de los créditos en la cuenta no afecta a la productividad de intereses. No se trata ciertamente, de intereses moratorios, porque la inexigibilidad de los créditos, desde que entran en la cuenta excluye la posibilidad de mora del deudor. Serán intereses remuneratorios, libremente convenidos por las partes como compensación del aplazamiento de la exigibilidad de los créditos. (García Arango, RCDI 593).

​Rey Portolés, que no encontraba objeciones dogmáticas insuperables en la Resolución de 23 de Diciembre de1987 (B.O.E. de 1 de febrero de 1.988) para permitir un gravamen en garantía de una obligación futura que surja por refundición (novación en ella) y al arbitrio del acreedor (lo cual no choca con el artículo 1115 del Código civil que se refiere al deudor), de un cúmulo de obligaciones bien perfiladas y que ya hubiesen nacido al tiempo de la dilución aunque no lo hubiesen hecho al constituirse la hipoteca, se preguntaba: “¿no se está ante el mismo fenómeno de pérdida de la propia identidad de las obligaciones aisladas típico del contrato de cuenta corriente, pero referido no al tiempo presente de vigencia de la cuenta, sino al momento del cierre de la misma?”, y exponía la posibilidad de que la hipoteca se configurase:

“a) Como una hipoteca en garantía de obligación futura (art. 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento).

b) Como una hipoteca en garantía de una sola obligación -futura ya digo- en la que desembocarían y en la que se diluirían las varias obligaciones heterogéneas previstas, una vez transcurriese el plazo pactado (aquí eran seis años), y no antes.

c) Como una hipoteca en garantía de una sola obligación futura en la que el acreedor sea libre de incorporar o no, en su momento, como elementos que a su arbitrio pueden integrar aquella obligación única, otras obligaciones existentes o hacederas en el ínterin, de la misma manera que el deudor es libre de no permitirle aquella integración con solo que satisfaga, antes del plazo del posible nacimiento de la obligación futura, todas las dichas obligaciones menores y ciegue así la posibilidad de incorporación conferida al acreedor.

d) Como una hipoteca en garantía de una sola obligación futura constituida por la incorporación o fusión (=novación en estrictos términos jurídicos) de un conjunto de obligaciones suficientemente indicadas en el título, así en cuanto a sus sujetos, como a las causas (=negocios jurídicos o en general fuentes) de que pueden dimanar.” (Juan Manuel Rey Portolés: Bombazo contra la hipoteca-sumidero. Comentario a la Resolución de 23 de diciembre de 1.987, en Escritos varios sobre hipotecas y anotaciones preventivas de embargo. Colegio de Registradores, 1995).

​A la luz de las ideas del profesor Uría y de Rey Portolés y a raíz de la lectura de un caso práctico del seminario de Cataluña, publicado en el Boletín del Colegio de Registradores número uno, de febrero de mil novecientos noventa y cinco, la pregunta que siempre se me ha planteado al calificar estas escrituras ha sido si no sería posible considerar que sí hay fundamento y justificación para que la obligación nazca y subsista válidamente. Incluso aunque no exista acuerdo novatorio y quede al arbitrio del acreedor el cargo de las obligaciones en la cuenta, dado que en la operación se manifiestan intereses legítimos, cuales son, el del acreedor de procurar el cobro de unas cantidades que se le deben y el del deudor de procurar obtener facilidad para el pago de sus deudas mediante un aplazamiento, pienso que la obligación garantizada tendría su causa en la legítima concesión al deudor de la posibilidad de aplazar unos pagos vencidos procedentes de contratos ya existentes dilatando en el tiempo la obligación de realizarlos mediante la mera suma de sus importes y su inclusión en una cuenta instrumental cuyo saldo el deudor se obliga a pagar al vencimiento, obligándose el acreedor a no reclamar los importes de las obligaciones cargadas en la cuenta hasta el vencimiento de ésta.

​Frente a la idea de Garrigues entiendo que existe el crédito pues la propiedad del valor económico ya se transfirió en su momento y lo que se hace ahora con la contratación de la cuenta es conceder el aplazamiento.

​El inconveniente contra la suficiencia de esa mera reunión contable para provocar el nacimiento de una obligación autónoma está en el peligro de que el acreedor que es quien en principio carga las obligaciones en la cuenta a su voluntad pudiendo dar carácter no novatorio al cargo, pueda asimismo retirarlas una vez cargadas.

Pero no veo problema en inscribir la hipoteca bajo esas condiciones, pues creo que, independientemente de los cargos en la cuenta y de la forma en que se hagan los mismos, la obligación que se garantiza en este caso, no puede ser, para ser garantizable con hipoteca, más que una obligación futura, pues es al cierre de dicha cuenta instrumental cuando nace la obligación de devolver el saldo existente independientemente de las vicisitudes contables durante su vigencia.

A la vista de las normas del C.C. sobre interpretación de los contratos me parece claro que en estos casos la intención de los contratantes es claramente pactar la obligación de pagar el importe del saldo de una cuenta a su vencimiento, regular el funcionamiento de la misma y garantizar aquélla con hipoteca.

Es terminante la cláusula en la que se estipula la constitución de garantía: “En garantía de la devolución del saldo…”, “cuenta cuyo saldo se garantiza……”, “la hipoteca cubrirá el saldo…. “, “La hipoteca que se constituye en garantía de la referida cuenta especial cubrirá: El saldo a su cierre de la cuenta especial de crédito garantizada,” que se utiliza contundentemente en las escrituras. No es necesario que digan expresamente que se trata de una obligación futura: “Declaración de voluntad es la conducta de una persona en que se revela su voluntad constitutiva de negocio jurídico.” (Düringer-Hachenburg. Comentario al Código Civil alemán). Cuál sea ese negocio en caso de duda se determina por la aplicación de la Ley y los usos comerciales atendiendo a las circunstancias todas del caso. La ley quiere proteger los fines económicos contenidos en las declaraciones de los contratantes y no podría hacerlo, en la mayor parte de los casos, si además exige para esa protección la existencia en las partes de una voluntad interna encaminada al resultado jurídico. (DANZ. La interpretación de los negocios jurídicos, págs 25 y ss. Trad. W.Roces. Madrid, Librería General de Victoriano-Suárez. 1.926). En nuestro caso, el resultado de la configuración del negocio es, sin duda, una obligación futura y para ello no hace falta que las partes la llamen así.

​Mientras tanto, la obligación del acreedor es la de no reclamar, utilizando la acción hipotecaria, lo incluido en la cuenta.

​Lo que no puede pretender el acreedor es que los saldos que se carguen en la cuenta produzcan a la vez los intereses pactados para ésta y los intereses pactados de la obligación de la que proceden lo cual sería totalmente abusivo en perjuicio del deudor.

En el caso práctico mencionado la solución apuntada por los partidarios de la inscripción se basaba en que “cuando se trata de obligaciones futuras, la inexistencia de éstas en el momento de la constitución determina que pueda producirse una especialidad en este punto, permitiendo que una sola hipoteca pueda garantizar diversas obligaciones futuras, siempre que se determinen las líneas fundamentales de las obligaciones futuras, de tal manera que no quede en indeterminación y flotabilidad absoluta la cobertura de la garantía hipotecaria. La hipoteca puede ser flotante en el sentido de que puede aplicarse a una u otra obligación de las pactadas como futuras, dado que todavía no existen ni se sabe cuáles van a ser en concreto, pero han de determinarse las líneas fundamentales, en cumplimiento del principio de determinación o especialidad, que es fundamental para evitar abusos y dar una mínima concreción a estas hipotecas.

Por ello, han de de denegarse fórmulas omnicomprensivas, como aquellas en que se dice “o de cualquier otra clase”, etc. Los partidarios de esta posición entienden que no importe que se pacte que la constitución de la hipoteca no implica carácter novatorio de las obligaciones, las cuales mantienen su autonomía a pesar de la hipoteca, sin que el pacto de integración en una cuenta tenga necesariamente carácter novatorio.

Desde esta postura habría dos clases de hipotecas: las en garantía de saldo de cuenta corriente del artículo 153 L.H. pactadas con efecto novatorio, puesto que el saldo de la cuenta sustituye a las obligaciones que se integran en ella como simples partidas; y las hipotecas en garantía de obligaciones futuras, que mantienen su individualidad, pues cabe practicar su integración en la cuenta no como partidas, sino como tales obligaciones de una cuenta meramente contable y no novatoria.

Ahora bien, al tratarse de obligaciones futuras independientes y distintas, no es inscribible el pacto de vencimiento anticipado de todas las obligaciones por incumplimiento de sólo alguna de ellas, pues no existe base causal adecuada y suficiente para provocar ese vencimiento anticipado de obligaciones diferentes entre sí. Estas hipotecas en garantía de obligaciones futuras, en que la cuenta no tiene efecto novatorio porque no se pactan como hipotecas en garantía del saldo de la cuenta corriente del art. 153 L.H., tienen su encaje legal en los artículos 142 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento.

Como ya he apuntado, siguiendo a Rey Portolés y yendo un paso más allá de la opinión favorable manifestada en el Seminario de Cataluña, mi idea es que es la obligación de devolver el saldo la que se garantiza, no las obligaciones concretas. La hipoteca en garantía de obligación futura se caracteriza por la indeterminación de la existencia y cuantía del crédito al tiempo de la constitución del derecho real (Roca Sastre). En este caso desconocemos si habrá saldo el día del cierre y cuál será. Existe la relación contractual de apertura de cuenta y concesión de crédito, pero no la obligación futura, por tanto cobra aquí especial importancia el tratamiento de la cuenta especial, similar a la aludida en el artículo 245 del Reglamento Hipotecario, al establecerse un específico régimen jurídico que dota de autonomía a su saldo, de suerte, que éste sea un saldo jurídico y no una simple reunión contable (Cabello De Los Cobos: La hipoteca de máximo en garantía de operaciones bancarias. Las Palmas, Ciclo de conferencias, Centro de Estudios Hipotecarios de Canarias, 1.999), siendo el crédito, el aplazamiento del cobro concedido al deudor, la justificación o causa del nacimiento de la obligación futura asegurada.

​Incluso cuando las partes estipulan que abren una cuenta conforme a los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento creo que se puede entender que manifiestan su voluntad de adoptar, incorporar, como contenido del contrato la regulación de dichos artículos, dando entidad a la apertura de la cuenta y obligándose a su ejecución conforme a los últimos párrafos del artículo 153. Teniendo en cuenta la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, actualmente, ni siquiera sería necesario remitirse a dichos preceptos, pues pueden pactar la liquidación con referencia al saldo de una cuenta (cfr. Artículos 572, 573 y 695).

​Lo que sí es indispensable es la suficiente determinación de las obligaciones existentes cuyos saldos deudores, se cargarán en la cuenta.

​La profesora Goñi Rodríguez de Almeida después de una argumentación impecable, manteniendo la postura contraria a su inscribibilidad, pone de relieve que en la práctica registral hay una postura partidaria de la inscripción de este tipo de hipotecas siempre que las obligaciones estén perfectamente determinadas, con independencia de que exista o no novación de las mismas, que viene exigida por la rapidez y agilidad del tráfico mercantil y la prepotencia y dominio de las entidades financieras. (María Goñi Rodríguez de Almeida: R.C.D.I 681, Enero-Febrero 2.004).

DOCTRINA DE LA DIRECCION GENERAL.-

​Vamos a ver cómo en la mayoría de los casos resueltos por la doctrina de la D.G., el fundamental inconveniente era la indeterminación de las obligaciones o la existencia de la facultad decisoria unilateral del acreedor.

​Ya la Resolución de la Dirección General de 31 de Mayo de 1.910, consideraba un vicio esencial en la constitución de la hipoteca la falta de las circunstancias de naturaleza y cuantía de las obligaciones que se pretendía garantizar con la misma. García Arango estudió la R. de 21-3-1917 que hace referencia a la “naturaleza, existencia incierta y total desconocimiento de la deuda o deudas contraídas; la de 31-1-1.925 que afirma que “la hipoteca en garantía de obligaciones futuras presenta en nuestro sistema una primera fase a que se refiere el artículo 142 de la Ley Hipotecaria, cuando el crédito se halla en un estado potencial, aunque la seguridad ya ha nacido, que no goza de las garantías del sistema, tanto por la que toca al acreedor, que ha de probar la existencia, vencimiento, importe y carácter hipotecario del crédito cuya ejecución pretende, como respecto al deudor o tercero adquirente, que se haya autorizado para oponer al mismo cualquier acto, convenio o excepción que pueda modificar o destruir la eficacia de la obligación aunque no conste en el Registro …”; la de 5-3-1.929, que en cuanto a la determinación de las obligaciones garantizadas dice que “basta con establecer las líneas fundamentales de las que han de quedar incluidas..”; la de 28 de febrero de 1.933 que distingue las operaciones de crédito simple de las en cuenta corriente, garantizándose en aquéllas el tráfico mercantil por operaciones separadas, naciendo el débito cuando se realiza la operación; la de 16-6-1.936, que admitió una hipoteca hasta un máximo respondiendo de la efectividad de operaciones que dimanen de cuantas letras de cambio y documentos similares… sea titular el Banco, .. al amparo del art.142 de la Ley Hipotecaria. La de 4-7-84 contemplaba una “hipoteca” en garantía del pago de diversas operaciones comerciales… o de otras nuevas que se concierten en adelante…” y el pacto de vencimiento de todas las obligaciones por incumplimiento de una; finalmente la de 23-12-87 negaba que la escritura cumpliera las exigencias mínimas de determinación de la obligación garantizada y diferenciaba la mera situación contable de cuenta corriente (reunión contable) y el verdadero contrato bancario de apertura de crédito o de cuenta corriente.

​En la escritura que dio lugar a la resolución R. 6-6-98, se pactaba el cargo del importe de los débitos, que por cualquier concepto mantenga la acreditada con el Banco, como consecuencia de operaciones presentes o futuras o que resulten de documentos, en poder de éste a cuyo pago viniera aquélla obligada, a título enunciativo. La D.G. rechaza la inscripción porque la simple revisión contable de las diversas operaciones de crédito existentes entre dos personas, carece de virtualidad suficiente para provocar el nacimiento de una obligación sustantiva e independiente por el saldo resultante. Pero lo que realmente es esencial para impedir la inscripción es la total indeterminación de las obligaciones relacionadas con la cuenta, cuya identificación, una por una, es necesaria con arreglo al principio de determinación que inspira todo nuestro sistema hipotecario. En el supuesto a que dio lugar a la de 24-7-98 se pactaba que por el solo requerimiento del Banco al deudor para el pago del saldo de la cuenta nacerá la obligación de pago, sin señalarse un plazo de duración de la cuenta ni, por tanto, un aplazamiento. La D.G. rechazó su posibilidad con similares fundamentos a los expuestos en la precedente. La R. 7-6-99 rechazó la garantía de obligaciones futuras designadas genéricamente (descubierto bancario, aval o afianzamiento, descubiertos en cuentas ….) cuyo saldo sería recogido en una cuenta.

​En la R. de 27-7-99 el acreditado autorizaba al acreedor a adeudar o amortizar parcial o totalmente con cargo a la cuenta, saldos deudores de cuenta, efectos impagados o cualquiera otros créditos… rechazándose porque el principio de especialidad impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que se conserva, que en la hipoteca escoge que se expresen circunstanciadamente las obligaciones garantizadas (causa, cantidad, intereses, plazo de vencimiento, etc) y por quedar al arbitrio del acreedor determinar los importes que se carguen y pactarse que tanto el acreditado como el Banco podrá cancelar por su sola voluntad al crédito en cualquier momento.

​La R. de 12-3-03 rechazó la inscripción porque el pacto por el que se disponía que el vencimiento de una de las obligaciones que se podían cargar en la cuenta implicaba el vencimiento de los restantes carecía de virtualidad para que, desde entonces, perdieran aquéllas su exigibilidad aislada y fueran sustituidas con pleno alcance novatorio por una obligación sustantiva e independiente por el saldo resultante, que pudiera por sí sostener la garantía hipotecaria.

​La R. de 12-9-03, en un caso en que se determinaban las obligaciones a cargar en la cuenta y se pactaba su novación, señalaba que “persiste en el presente caso el elemento de arbitrariedad a favor del acreedor a la hora de decidir, entre las obligaciones garantizadas, cuáles se introducen en la cuenta y cuáles no y, sobre todo, decidir cuándo se introducen. El sistema pergeñado habría de funcionar del modo siguiente: Líquida, vencida y exigible que fuera una obligación de pago por parte del “acreditado” que trajera causa de las pólizas por él suscritas e incorporadas a la escritura, el Banco podría optar entre proceder ejecutivamente al margen de la hipoteca, cargar en la cuenta la obligación que ha quedado incumplida, que resultaría así novada y ya no sería exigible sino, si al cerrarse la cuenta, ésta arrojare un saldo deudor, o no hacer nada, dejando que la obligación insatisfecha devengue los intereses de demora pactados… De estas tres opciones, no tiene sentido elegir la segunda, pues de ello no se deriva ninguna ventaja para el acreedor y sí el inconveniente de que la cantidad adeudada deja de devengar intereses. En consecuencia el dilema real consiste en tener que elegir entre la primera y tercera opción. Si finalmente se decide por la última, con ello el Banco no renuncia a ejecutar el margen de la hipoteca en cualquier momento que le puede interesar hacerlo (a salvo siempre la prescripción de la acción), pero si se acerca la fecha de cierre de la cuenta sin haber ejecutado la obligación y ésta todavía permanece impagada, podrá introducirla en la cuenta pero antes, del cierre, incluyendo por supuesto los intereses de demora devengados, y al poco, al no ser satisfecho el saldo al cierre, ejecutar la hipoteca por el total adeudado dentro del límite máximo fijado. En definitiva, líquida, vencida y exigible alguna de las obligaciones derivadas de las pólizas, el Banco podrá optar entre ejecutar al margen de la hipoteca o conceder una espera, con los intereses de demora correspondientes, hasta el momento del cierre de la cuenta a cambio de, en caso, de no resultar satisfecha durante esa espera, poder ejecutarla con la garantía hipotecaria ahora constituida. Naturalmente los intereses de demora devengados, cuando se introduzcan en la cuenta, estarán cubiertos con la hipoteca siempre que no se sobrepase en conjunto la cifra máxima de capital garantizado por principal, ya que, una vez ingresados en la cuenta, los intereses dejan de ser tales por el efecto novatorio. Esto implica que los intereses devengados, moratorios una vez convertidos en principal adeudado, devengaran nuevos intereses de demora si al cierre de la cuenta, el deudor no satisface el saldo deudor. No obstante, ello no implica un verdadero pacto de anatocismo proscrito por la doctrina de este centro directivo, a consecuencia de la novación, pero no está de más recordar, que el efecto práctico es el mismo.” No hay “verdadera concesión de crédito sino tan solo de espera cuando el banco lo considere conveniente y a cambio de la garantía hipotecaria y con el límite máximo de responsabilidad por principal fijado.” Una hipoteca así considerada vulnera el artículo 1256 del Código Civil y es c contraria al principio par conditio creditorum (cfr. Art. 1925 del Código Civil.” En la R. 25-4-05 había una indeterminación general de las obligaciones, pues se pretendía incluir en la cuenta “todas las obligaciones comerciales derivadas del suministro…”.

​En la de R. 27-5-05, se rechazó un supuesto en el que si bien existía una obligación se permitía incrementar las responsabilidades derivándolas de cualquier débito vencido y no satisfecho que el acreedor pueda tener por cualquier título distinto….

SU EJECUCION.-

​Un inconveniente que planteaban algunas de las R.R. estudiadas por García-Arango era el de la inejecutabilidad de los títulos garantizados, señalando el inconveniente de obtener un título ejecutivo pues la escritura por sí sola no lo es “toda vez que no acredita de modo fehaciente la existencia, vencimiento y exigibilidad de la deuda..”. , o el problema de ser diferentes los títulos ejecutivos para cada obligación de posible inclusión en la cuenta. La ejecutabilidad inherente y esencial en la hipoteca puede realizarse en estas hipotecas por la vía contemplada en los cuatro últimos párrafos del artículo 153 L.H. y recogida en el art. 245 R.H. por referencia a aquéllos, pues, como he señalado, creo que la referencia que en las estipulaciones de las escrituras se hace a dichos artículos implica necesariamente el convenio entre partes de utilizar el sistema de certificación en ellos contemplado. El art. 245 L.H. adquiere relevancia porque su contenido es tenido en cuenta y estipulado por los contratantes. Y aunque así no fuera, como he dicho, por otro lado la LEC establece en sus artículos un sistema que permite la ejecución de la hipoteca por referencia al saldo de la cuenta, siendo fundamentales sus artículos 572.2, 573, 574, 685.2 y 695.1.2ª , de los que resulta la posibilidad de la ejecución directa respecto a saldos de cuenta, y que no se limita a las entidades bancarias salvo en cuanto a la causa de oposición en el párrafo dos del artículo 695.1.2ª.

LA LEGISLACION.-

​La Ley Hipotecaria regula, por una parte, la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, en su artículo 153. Efectivamente, nada tiene que ver con la hipoteca en garantía de la devolución del saldo de una cuenta, pues en ésta no existe el contrato de apertura de crédito en cuenta corriente que supone posibilidad de disponer de cantidades con cargo a la cuenta y acuerdo novatorio de las obligaciones cuyo cargo se pacte en ella.

​Por otra parte, a continuación, el artículo 153 bis introducido por la Ley 41/2007 da un giro radical a la postura tradicional de la doctrina administrativa, y dando cobertura legal a la conocida como hipoteca flotante, dispone que “También podrá constituirse hipoteca de máximo: a) A favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1.981 de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas”.

​Angel-Valero Fernández Reyes, define la hipoteca flotante como aquella dirigida fundamentalmente al mundo empresarial, que permite garantizar una pluralidad de obligaciones de distinta naturaleza normalmente futuras, aunque puede coexistir con algunas ya existentes en el momento de su constitución, ligadas normalmente a través de una cuenta corriente de carácter meramente contable, sin que entre ellas tenga que existir un nexo causal y ni siquiera se fundan o reúnan en una nueva obligación resultante de una novación, que conservan su exigibilidad aislada y en que la selección de las deudas que a la postre resulten garantizadas la efectúa el acreedor. Entiende el autor como características o requisitos de dicha hipoteca, la variabilidad e indeterminación del importe asegurado; la posibilidad de garantizar una pluralidad de obligaciones y la inexistencia de efecto novatorio respecto de las obligaciones garantizadas; y como uno de sus requisitos objetivos, la cuenta de crédito, necesaria para la remisión expresa, en cuanto a su ejecución, a lo dispuesto en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria. (Angel-Valero Fernández Reyes; Estudios sobre la hipoteca de máximo del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria y su modalidad de hipoteca flotante. Cuadernos de Derecho Registral. Madrid, 2011).

​Para Fernando Azofra (Hipotecas flotantes. R.C.D.I. 707 mayo-junio 2008) se ha admitido en el artículo la modalidad de hipoteca flotante “pura”, en garantía de diversas obligaciones, de cualquier tipo, presentes y/o futuras, sin necesidad de que exista nexo causal entre ellas, sin exigir, para su ejecución, la refundición de las varias obligaciones garantizadas en una única obligación mediante una novación extintiva a través de cuenta corriente o pacto de compensación que determine la pérdida de individualidad de las obligaciones separadas (y la extinción, en consecuencia, de cualquier otra garantía específica constituida a favor de aquéllas) y dejando al arbitrio del acreedor la selección de la obligación u obligaciones garantizadas que, encontrándose vencidas, determinan la ejecución del bien; señalando Beatriz Sáenz de Jubera Higuero (Hipoteca de máximo e hipoteca flotante: su regulación en la Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario, R.C.D.I. 707 mayo-junio 2008) la no necesidad de efecto novatorio como una de las características de esta figura.

​Hay que añadir como otra peculiaridad de esta hipoteca la posible ejecución parcial con purga en caso de ejecución reduciéndose la responsabilidad con subsistencia de la hipoteca respecto a las obligaciones no incumplidas, cuestión ésta bien entendida por Fernando Azofra en el trabajo citado.

​La hipoteca en garantía del saldo de la cuenta liquidatoria podría configurarse según el modelo del art. 153 bis de la L.H., como hipoteca en garantía de, a la vez, obligaciones existentes y obligación futura, pues dentro de la diversa variedad de supuestos de hecho que se presentan en la realidad diaria en mi Oficina, se produce la coincidencia de que en todos ellos se relacionan en el Expositivo de la escritura, como he apuntado, una o varias obligaciones existentes, unas veces vencidas y otras no, cuyos débitos/importes se cargarán en la cuenta, unas veces con pacto novatorio y otras sin él, y a la vez se dice que las garantizadas son esas obligaciones y el saldo de la cuenta. Pero en realidad, en muchas de las escrituras que se siguen otorgando y presentando en el Registro, no se configura como hipoteca en garantía de dichas obligaciones, aunque podría constituirse como tal, como garantía flotante, que es el modelo en que pensó el legislador de 2007 y no se hace así, pues no se pacta un plazo para la hipoteca o falta el requisito subjetivo del acreedor. Sería, efectivamente, una hipoteca perfectamente inscribible al amparo de dicho artículo 153.bis, siempre que se constituya a favor de las entidades financieras en él contempladas y se cumplan los demás requisitos contemplados en el artículo. Y si faltara alguno de tales requisitos se trataría de una hipoteca en garantía de obligación futura, sin más de la obligación futura de reintegrar el saldo, no en garantía de las operaciones bancarias relacionadas, que se carguen en la cuenta, a pesar de la ambigüedad con la que suelen expresarse algunas cláusulas de las escrituras, que se refieren a la constitución de hipoteca “en garantía del saldo que presente la cuenta en relación con las obligaciones garantizadas” o “las obligaciones garantizadas” o fórmulas similares. A pesar de ello no es una hipoteca en garantía del saldo y de las obligaciones: lo que resulta del contenido de esas escrituras es claramente la intención de constituir la garantía de la obligación de devolver el saldo de la cuenta cuando ésta se cierre. Por otra parte, ésta o la cuenta corriente de crédito es la única posibilidad abierta a los acreedores que no sean entidad bancaria para dar cobertura a las obligaciones resultantes de un cúmulo de relaciones contractuales.

En definitiva, como consecuencia de la teoría aquí defendida, es el artículo 142 de la Ley Hipotecaria el que determina el régimen aplicable a la hipoteca aquí estudiada.

LA INSCRIPCION.-

​El confusionismo en la redacción de las minutas nos obliga, como en todas las hipotecas, a depurar el contenido inscribible, pues se mezclan mecanismos propios de las hipotecas de máximo y las de tráfico a la vez, así como se expresan con poca claridad las cláusulas de garantía y vencimiento anticipado. Voy a empezar con un examen de la parte expositiva de las escrituras en cuanto a la relación de las obligaciones que se cargan en la cuenta y qué aspectos de ella deben hacerse constar en la inscripción. El expositivo suele comenzar: el deudor tiene concertada/s con el Banco la/s siguientes/s operación/es, describiendo a continuación con todo detalle dichas operaciones, muchas veces, préstamos personales existentes cuyas pólizas incluso se incorporan a la escritura.

A mi juicio sólo debe relacionarse la identificación de la operación correspondiente, sin referencia por innecesaria, a sus vencimientos, plazo, tipos de interés y demás detalles.

​Lo que importa es cuáles son las operaciones que se puedan cargar.​

Dentro del clausulado de la escritura sólo debe inscribirse, naturalmente, aquello que tenga trascendencia para el derecho real de hipoteca y no tenga carácter puramente obligacional, excluyendo los pactos privados entre partes como la posibilidad de amortización anticipada por el deudor, pago de comisiones y gastos no especialmente garantizados, apoderamientos, etc.​

Esto es: la identificación de la cuenta, su plazo y las causas de vencimiento anticipado que tengan esencial relación con la efectividad y conservación de la garantía. No cabe la inscripción de la causa de resolución por incumplimientos concretos relativos a las obligaciones relacionadas en el Expositivo, haya o no pacto novatorio, porque no son dichas obligaciones las garantizadas con la hipoteca sino la obligación futura que nacerá cuando la cuenta se cierre por cualquier causa legalmente admisible, ni el pacto de vencimiento de todas las obligaciones por incumplimiento de una; entiendo que es esencial la obligación del acreedor de no proceder a la reclamación ejecutando la hipoteca hasta que se cumpla el plazo de duración de la cuenta; esa obligación de no pedir es la prestación del acreedor en beneficio del deudor. Evidentemente, es inadmisible, esta sí, por contraria al art. 1.256 del C.C. la estipulación en cuya virtud ambas partes pueden proceder al cierre de la cuenta en cualquier momento anterior a su vencimiento.

Tampoco el de vencimiento anticipado por no reintegrar periódicamente a plazos las cantidades cargadas en la cuenta antes del vencimiento de ésta: no cabe aquí la identidad de razón con la figura del crédito abierto estudiado por Gómez Gálligo en libro Homenaje a José María Chico Ortíz (1995), ni es admisible que se tolere provocar el vencimiento por el impago de plazos de una de las obligaciones garantizadas una vez cargadas en la cuenta pues, en definitiva es lo mismo que pactar dicho vencimiento por incumplimiento de una sola de las obligaciones relacionadas.

Como ya se desprende de la doctrina de, entre otras, las fundamentales Resoluciones de octubre de 23 y 26 de Octubre de 1.987, no puede hacerse depender el vencimiento del incumplimiento de obligaciones distintas de la esencial obligación principal o las íntimamente relacionadas con la conservación y efectividad de la garantía, o de comportamientos del deudor distintos de un esencial y verdadero incumplimiento. Aquí es donde hay que ser muy cuidadoso en el rechazo de cláusulas de por sí abusivas y que sí suponen dejar la efectividad del contrato a la voluntad del acreedor colocando al deudor en una posición de inferioridad meramente pasiva.

Hay otro campo en el que se utilizan estas hipotecas: el de las relaciones comerciales y/o crediticias entre particulares. Es frecuente que se pacte que las obligaciones de pago derivadas de dichas relaciones se carguen en una cuenta con finalidad puramente liquidatoria, reclamable transcurrido un plazo. Entiendo que la figura es perfectamente admisible pero no como hipoteca regulada en el 153 bis, por faltar sus requisitos subjetivos, sino como en garantía de obligación futura, de acuerdo con todos los argumentos que he expuesto, sujeta a los artículos 142 y 143 Ley Hipotecaria, al no ser el acreedor entidad de las relacionadas en el 153 bis.

Es esta la hipoteca que puede pactarse para garantizar obligaciones determinadas derivadas de contratos de suministro, por ejemplo.

​La no aplicación de dicho precepto acarrearía que carecen los acreedores de la posibilidad de determinación de la cantidad exigible conforme al mismo y tampoco les sería aplicable el ejercicio de la acción hipotecaria conforme al artículo 153 L.H. y 245 R.H. No podría admitirse la remisión a estos artículos, reservados para entidades Bancarias, dado el carácter de orden público e indisponible de las normas sobre ejecución aunque el contrato se haya redactado con aquélla remisión, que debe eliminarse de la inscripción, pudiendo, en todo caso, acudir a la ejecución conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil..

CONCLUSION.-​

​Creo que los términos de las escrituras son lo suficientemente claros y determinantes como para concluir que contienen la hipoteca, en garantía de esa obligación futura, lo que posibilita su inscripción, siempre dentro de los límites aludidos, solución que yo siempre he adoptado en mi Registro. (Cfr. Arts. 1.281, 1.284, 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil). ​

​Insisto en que hay una cuestión esencial: debemos redactar la inscripción siguiendo el iter del documento inscribible en unos términos que inequívocamente permitan la ejecución, cuando del título así resulta claramente.

 

JOSE LUIS LACRUZ BESCOS
REGISTRADOR DE VERA

ANTONIA MARIA MARTINEZ LOPEZ
AUXILIAR 1ª DEL REGISTRO DE VERA

Nuevo libro: Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral

Ley Hipotecaria Española. Texto actualizado con enlaces.

LEY HIPOTECARIA

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Derog.  D.Tr 1ª   D.Tr 2ª   D.Tr 3ª   D.Tr 4ª   D.Tr 5ª    D.Tr 6ª    D.Tr 7ª   D.Tr 8ª   D.Tr 9ª   D.Tr 10ª

ENLACES

 

ESTRUCTURA

Exposicion de Motivos.

Título Primero.- Del Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción. Arts. 1 a 5.

Título Segundo.– De la forma y efectos de la inscripción. Arts. 6 al 41.

Título Tercero.– De las anotaciones preventivas. Arts. 42 al 75.

Título Cuarto.– Extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas. Arts. 76 al 103

Título Cuarto bis.– Extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas. Art. 103 bis

Título Quinto.– De las hipotecas. Arts. 104 al 197.

Sección 1ª.- De la hipoteca en general

Seccion 2ª.- De las hipotecas voluntarias

Sección 3ª.- De las hipotecas legales (5 subsecciones)

Título Sexto.– De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica.  Arts. 198 al 210.

Título Séptimo.– De la rectificación de los errores de los asientos.  Arts. 211 al 220.

Título Octavo.– De la publicidad de los registros.  Arts. 221 al 237.

Sección 1ª.- De la información registral

Sección 2ª.-De las certificaciones

Título Noveno.– Del modo de llevar los Registros.Arts. 238 al 258

Título Décimo.– De la dirección e inspección de los Registros. Arts. 259 al 273.

Título Undécimo.– De la demarcación de los Registros y del nombramiento, cualidades y deberes de los Registradores. Arts. 274 al 295.

Título Duodécimo.– De la responsabilidad y del régimen disciplinario de los Registradores. Arts. 296 al 318.

Sección 1ª.- De la responsabilidad de los Registradores

Sección 2ª.- Del régimen disciplinario de los Registradores

Título Decimotercero.– De los documentos no inscritos. Arts. 319 al 321.

Título Decimocuarto.– Recursos contra la calificación. Arts. 322 al 329.

Disposiciones Transitorias:

Disposición Final Derogatoria

EXPOSICIÓN

La Ley de treinta de diciembre de mil novecientos cuarenta y cuatro, que introduce considerables reformas en el derecho hipotecario, autoriza al Gobierno en su Disposición adicional segunda para publicar, en el plazo máximo de un año, una nueva redacción de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad debe consistir en armonizar debidamente los textos legales vigentes, en abreviar el contenido de los asientos del Registro, sin mengua de los principios fundamentales del sistema, y en dar a los preceptos legales una más que adecuada ordenación sistemática y la necesaria unidad de estilo, sirviendo de base para todo ello, además de las disposiciones de la Ley Hipotecaria y la de su Reforma, las del Reglamento, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Tan difícil y delicada tarea ha sido acometida por el Ministro que suscribe desde el momento mismo en que se posesionó de su cargo, cuando iban ya transcurridos casi ocho de los doce meses del plazo concedido por las Cortes para la publicación de la nueva Ley.

La Comisión designada al efecto en el Centro directivo correspondiente ha consagrado actividad sin tasa, en una labor constante, a dar cima, dentro del término legal, al arduo trabajo que le fue encomendado; y fruto de su celo es el texto refundido que por este Decreto se sanciona.

Ateniéndose con fidelidad a las directrices señaladas por la Ley de mil novecientos cuarenta y cuatro, el nuevo texto se limita a dar cumplimiento a lo que ésta determina como normas inexcusables de su redacción.

Se ha introducido, a tal fin, una nueva ordenación de los títulos de la Ley para darles más sistemática distribución, colocando en primer término todos los relativos a las materias sustantivas y dejando para el final los atinentes a la parte adjetiva y orgánica, reguladora de la Dirección General y del Cuerpo de Registradores. Y aunque el nuevo texto comprende menor número de artículos que el anterior, se ha procurado conservar la misma numeración a los más importantes y más frecuentemente citados en sentencias y resoluciones, no sólo por respeto, que podría pecar de excesivo, a una tradición, sino también por facilitar en lo futuro el conocimiento y aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a las materias reguladas por aquellos artículos.

Han sido trasladados al nuevo texto algunos preceptos reglamentarios, de indudable jerarquía legislativa, tales como los referentes a la competencia por razón de circunscripción territorial de los Registros y a la salvaguardia judicial de sus asientos; y del mismo modo, numerosos artículos de la Ley, de simple contenido ordenancista o de detalle, han sido suprimidos para su incorporación al Reglamento, por considerarse que, si era lógica su inclusión en la Ley primitiva, cuando por vez primera se implantaba en España la institución del Registro, resultaba inconveniente mantenerlos ahora, dado su evidente carácter reglamentario.

Asimismo, se ha procurado, en lo posible, unificar el estilo de las dos Leyes refundidas, mediante leves correcciones gramaticales y sustituciones de locuciones y vocablos arcaicos o en desuso en la actual nomenclatura jurídica; si bien para una labor minuciosa y acertada en tal sentido habría sido necesario contar con el tiempo suficiente para nuevas revisiones de la redacción del texto.

En cuanto a la mayor brevedad de los asientos del Registro, aspiración expresada por el legislador en armonía con las exigencias modernas, que requieren la máxima sencillez y claridad en las fórmulas de inscripción, el nuevo texto simplifica no sólo la redacción de los asientos principales, en los que se refleja el historial del dominio y de los derechos reales sobre inmuebles, sino también la del asiento de presentación, cuya importancia es tan capital en nuestro sistema inmobiliario. La reducción al mínimo de los requisitos formales de todos los asientos, sin menoscabo de los principios esenciales del sistema, unida a la supresión de las menciones de derechos que pueden y deben ser objeto de inscripción especial, así como la eliminación de los derechos de naturaleza netamente personal u obligacional del ámbito inmunizante del Registro, han de contribuir poderosamente a la claridad de éste y a facilitar su publicidad, haciéndolo más asequible al directo conocimiento de los interesados.

Se han incorporado a la nueva Ley en su integridad los preceptos de la de reforma de mil novecientos cuarenta y cuatro, casi literalmente o con pequeñas correcciones de estilo, y alguno de ellos con nueva ordenación sistemática. Ocioso sería tratar de explicar la profundidad y sustancia de las modificaciones e innovaciones que estos nuevos artículos introducen en el conjunto de la legislación hipotecaria, pues fueron explicadas y puestas de relieve en la magistral exposición de motivos de la referida Ley de mil novecientos cuarenta y cuatro.

Haciendo uso de las facultades concedidas por el legislador al Ministerio de Justicia en orden a la organización territorial de los Registros y a la regulación del Estatuto Orgánico de los Registradores, se han incluido en el nuevo texto los preceptos indispensables para armonizarlos con las disposiciones vigentes y especialmente para llevar a la práctica el expreso mandato legislativo referente a la sustitución de las clases de los Registros por las categorías personales de los Registradores. Con el nuevo texto, que regula de modo definitivo estas materias, se agota y consume la autorización concedida por el legislador; y de este modo las nuevas normas que establecen el régimen orgánico de los funcionarios que sirven los Registros adquieren su tradicional rango legislativo.

Cumpliendo, pues, dentro de los estrictos límites y plazo predeterminados el mandato de las Cortes, el Ministro que suscribe tiene el honor de someter a la aprobación del Jefe del Estado y de su Consejo de Ministros el adjunto proyecto de

DECRETO

A propuesta del Ministro de Justicia, de conformidad con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros

DISPONGO:

Artículo único.

Se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria y se autoriza al Ministro de Justicia para que, en cumplimiento de lo ordenado por la segunda disposición adicional de la Ley de treinta de diciembre de mil novecientos cuarenta y cuatro, y en el artículo único de la Ley de treinta y uno de diciembre de mil novecientos cuarenta y cinco, publique el texto adjunto en el Boletin Oficial del Estado.

Así lo dispongo por el presente Decreto, dado en Madrid a ocho de febrero de mil novecientos cuarenta y seis.

FRANCISCO FRANCO

El Ministro de Justicia,

RAIMUNDO FERNÁNDEZ-CUESTA Y MERELO

 

LEY HIPOTECARIA

   

TÍTULO PRIMERO. Del Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción

Artículo 1.º

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

Artículo 2.º

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Sexto. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Artículo 3.º

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Artículo 4.º

También se inscribirán en el Registro los títulos expresados en el artículo segundo, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Artículo 5.º

Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles.

  

TÍTULO II. De la forma y efectos de la inscripción

Artículo 6.º

La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

a) Por el que adquiera el derecho.

b) Por el que lo transmita.

c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.

d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

Artículo 7.º

La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley.

El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento.

Artículo 8.º

Cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo.

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.

Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:

Primero.–El territorio, término redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias, siempre que reconozcan un solo dueño directo o varios proindiviso, aunque esté dividido en suertes o porciones, dadas en dominio útil o foro a diferentes colonos, si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos de dicho término.

Se estimará único el señorío directo para los efectos de la inscripción, aunque sean varios los que, a título de señores directos, cobren rentas o pensiones de un foral o lugar, siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto.

Segundo.–Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.

Tercero.–Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.

Cuarto.–Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.

En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.

Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.

La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

Quinto.–Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.

Artículo 9.º

El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:

a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10.

Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.

Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.

A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.

Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.

Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

c) La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título.

d) El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.

e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.

f) La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.

g) El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice.

h) La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.

i) El acta de inscripción y la firma del Registrador, que supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para determinadas inscripciones.

Artículo 10.

1. La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

2. En los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo.

El Registrador incorporará al folio real la representación gráfica catastral aportada siempre que se corresponda con la descripción literaria de la finca en la forma establecida en la letra b) del artículo anterior, haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Asimismo, el Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas.

En el supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno.

3. Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos:

a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa.

b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.

En los supuestos en los que se haya aportado una representación gráfica alternativa, el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteración que corresponda.

De practicarse la alteración, la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral.

4. En toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada.

5. Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

6. Con el fin de asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información, mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regularán:

a) La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de información que sea relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas.

b) Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como del servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral.

c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.

Artículo 11.

En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley.

La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.

Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.

Artículo 12.

En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.

Artículo 13.

Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan.

Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.

Artículo 14.

El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012.

Para inscribir bienes y adjudicaciones concretas deberán determinarse en escritura pública o por sentencia firme los bienes, o parte indivisa de los mismos que correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero, con la sola excepción de lo ordenado en el párrafo siguiente.

Cuando se tratare de heredero único, y no exista ningún interesado con derecho a legítima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo dieciséis de esta Ley, bastará para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante.

Artículo 15.

Los derechos del legitimario de parte alícuota que no pueda promover el juicio de testamentaría por hallarse autorizado el heredero para pagar las legítimas en efectivo o en bienes no inmuebles, así como los de los legitimarios sujetos a la legislación especial catalana, se mencionarán en la inscripción de los bienes hereditarios.

La asignación de bienes concretos para pago o su afección en garantía de las legítimas, se hará constar por nota marginal.

Las referidas menciones se practicarán con los documentos en cuya virtud se inscriban los bienes a favor de los herederos, aunque en aquéllos no hayan tenido intervención los legitimarios.

Las disposiciones de este artículo producirán efecto solamente respecto de los terceros protegidos por el artículo treinta y cuatro, no entre herederos y legitimarios, cuyas relaciones se regirán por las normas civiles aplicables a la herencia del causante.

Contra dichos terceros los legitimarios no podrán ejercitar otras ni más acciones que las que se deriven de las menciones referidas, a tenor de las reglas que siguen:

a) Durante los cinco primeros años de la fecha de la mención, quedarán solidariamente afectos al pago de la legítima todos los bienes de la herencia en la cuantía y forma que las leyes determinen, cualesquiera que sean las disposiciones del causante o los acuerdos del Comisario, Contador-Partidor o Albacea, con facultad de partir, heredero distributario, heredero de confianza, usufructuario con facultad de señalar y pagar legítimas u otras personas con análogas facultades, nombrados por el causante en acto de última voluntad contractual o testamentaria.

Esta mención quedará sin efecto y se estará a lo dispuesto en los números segundo y tercero de la letra b) del presente artículo, si el legitimario hubiese aceptado bienes determinados o cantidad cierta para pago de dichas legítimas o concretado su garantía sobre uno o más inmuebles de la herencia.

b) Transcurridos los cinco primeros años de su fecha, los efectos de la mención serán los siguientes:

Primero. Cuando el causante, o por su designación las personas expresadas en el párrafo primero del apartado a), no hubieran fijado el importe de dichas legítimas, ni concretado su garantía sobre ciertos bienes inmuebles, ni asignado bienes determinados para el pago de las mismas, continuará surtiendo plenos efectos la mención solidaria expresada en la letra a) precedente, hasta cumplidos veinte años del fallecimiento del causante.

Segundo. Cuando las mismas personas se hubieren limitado a asignar una cantidad cierta para pago de las legítimas, quedarán solidariamente sujetos a la efectividad de las mismas todos los bienes de la herencia, durante el plazo antes indicado. No obstante, si dentro de los cinco años siguientes a su constancia en el Registro de la Propiedad, los legitimarios no hubieren impugnado por insuficiente tal asignación, transcurrido que sea este plazo podrá cancelarse la mención solidaria expresada en el apartado a) siempre que justifique el heredero haber depositado suma bastante en un establecimiento bancario o Caja oficial, a las resultas del pago de las legítimas en la cantidad asignada y de sus intereses de cinco años al tipo legal.

Tercero. Cuando las supradichas personas hubieren asignado bienes ciertos para el pago de las legítimas, o concretado la garantía de las mismas sobre bienes determinados, el legitimario solamente podrá hacer efectivos sus derechos sobre dichos bienes en la forma que disponga el correspondiente título sucesorio o acto particional.

Cuarto. Cuando el causante hubiere desheredado a algún legitimario o manifestado en el título sucesorio que ciertas legítimas fueron totalmente satisfechas, se entenderá que los legitimarios aludidos aceptan respecto de terceros la desheredación o las manifestaciones del causante si durante el plazo determinado en el apartado a) de este artículo no impugnaren dicha disposición.

Dentro de los plazos de vigencia de las menciones por derechos legitimarios, los herederos podrán, sin necesidad de autorización alguna, cancelar hipotecas, redimir censos, cobrar precios aplazados, retrovender y, en general, extinguir otros derechos análogos de cuantía determinada o determinable aritméticamente, que formen parte de la herencia, siempre que el importe así obtenido o la cantidad cierta o parte alícuota del mismo que conste en el Registro como responsabilidad especial por legítimas, afectante al derecho extinguido, se invierta en valores del Estado, que se depositarán, con intervención del Notario, en un establecimiento bancario o Caja oficial, a las resultas del pago de las legítimas.

Los depósitos a que hacen referencia el párrafo anterior y el número segundo, letra b) de este artículo, podrán ser retirados por los herederos transcurridos veinte años, a contar desde el fallecimiento del causante, siempre que no hubieren sido aceptados o reclamados por los legitimarios dentro del plazo indicado.

Las menciones reguladas en los números primero, segundo y tercero del apartado b, caducarán sin excepción cumplidos veinte años desde el fallecimiento del causante.

Los bienes hereditarios se inscribirán sin mención alguna de derechos legitimarios, cuando la herencia tenga ingreso en el Registro después de transcurridos veinte años desde el fallecimiento del causante.

Artículo 16.

Los dueños de bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro título universal o singular, que no los señale y describa individualmente, podrán obtener su inscripción, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél transmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él los bienes que traten de inscribir.

Artículo 17.

Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

Artículo 18.

Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. El registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso, de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción. Por razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del registrador competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, ampliar hasta quince días más como máximo dicho plazo. Si la Dirección General no contesta en el plazo de dos días contados desde que tuviera entrada la solicitud, se entenderá que ésta ha sido desestimada. El registrador no podrá recurrir contra la decisión expresa o presunta que adopte la Dirección General.

Si, transcurrido el plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la inscripción, el interesado podrá instar del registrador ante quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de esta ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días el registrador no inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de sustituciones.

La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador titular producirá una reducción de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente. A los efectos del adecuado cumplimiento del plazo de inscripción, los registradores deberán remitir a la Dirección General de los Registros y del Notariado en los primeros veinte días de los meses de abril, julio, octubre y enero una estadística en formato electrónico que contenga el número de títulos presentados y fecha de inscripción de los mismos, así como el porcentaje de títulos inscritos fuera del plazo previsto en este artículo. La Dirección General de Registros y del Notariado concretará mediante Instrucción el formato electrónico y datos que deban remitir los registradores.

Si un Registro de la Propiedad estuviese a cargo de dos o más registradores, se procurará, en lo posible, la uniformidad de los criterios de calificación. A tal efecto, llevarán el despacho de los documentos con arreglo al convenio de distribución de materias o sectores que acuerden. El convenio y sus modificaciones posteriores deberán ser sometidos a la aprobación de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Siempre que el registrador a quien corresponda la calificación de un documento apreciare defectos que impidan practicar la operación solicitada, los pondrá en conocimiento del cotitular o cotitulares del mismo sector o del sector único. Antes del transcurso del plazo máximo establecido para la inscripción del documento les pasará la documentación, y el que entendiere que la operación es procedente la practicará bajo su responsabilidad antes de expirar dicho plazo.

En la calificación negativa el registrador a quien corresponda deberá expresar que la misma se ha extendido con la conformidad de los cotitulares. Si falta dicha indicación, la calificación se entenderá incompleta, sin perjuicio de que los legitimados para ello ya puedan recurrirla, instar la intervención del sustituto, o pedir expresamente que se complete. No se tendrá en cuenta una calificación incompleta para interrumpir el plazo en que debe hacerse la calificación. Los cotitulares serán también responsables a todos los efectos de la calificación a la que prestan su conformidad.

El registrador que calificare un documento conocerá de todas las incidencias que se produzcan hasta la terminación del procedimiento registral.

Artículo 19.

Cuando el Registrador notare alguna falta en el título conforme al artículo anterior, la manifestará a los que pretendan la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan la falta a satisfacción del Registrador, devolverá el documento para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de hacer la anotación preventiva que ordena el artículo cuarenta y dos en su número nueve, si se solicita expresamente.

En el caso de no hacerse la anotación preventiva, el asiento de presentación del título continuará produciendo sus efectos durante los sesenta días antes expresados.

Artículo 19 bis.

Si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Si el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, librará nota simple informativa.

La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el Registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente.

Si el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, dentro o fuera del plazo a que se refiere el artículo 18 de la Ley, el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley.

Los interesados tendrán el derecho a solicitar al Registrador del cuadro de sustituciones la calificación de los títulos presentados, en los supuestos previstos en el párrafo anterior, conforme a las siguientes reglas:

1.ª El interesado deberá ejercer su derecho en los quince días siguientes a la notificación de la calificación negativa, durante la vigencia del asiento de presentación, mediante la aportación al registrador sustituto del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria.

2.ª El Registrador sustituto que asuma la inscripción del título lo comunicará al Registrador sustituido, pudiendo con carácter previo y en orden a esta finalidad solicitar que se le aporte información registral completa, de no existir o ser insuficiente la remitida con el testimonio íntegro del título.

El Registrador sustituido hará constar dicha comunicación, en el mismo día de su recepción o el siguiente hábil, por nota al margen del asiento de presentación, indicando que se ha ejercido el derecho a solicitar la calificación de los títulos a un Registrador de los incluidos en el cuadro de sustituciones, la identidad de éste y el Registro del que sea titular. A partir de la fecha de recepción de la comunicación referida, el Registrador sustituido deberá suministrar al Registrador sustituto información continuada relativa a cualquier nueva circunstancia registral que pudiera afectar a la práctica del asiento.

3.ª Si el Registrador sustituto calificara positivamente el título, en los diez días siguientes al de la fecha de la comunicación prevista en la regla anterior, ordenará al Registrador sustituido que extienda el asiento solicitado, remitiéndole el texto comprensivo de los términos en que deba practicarse aquél, junto con el testimonio íntegro del título y documentación complementaria.

En todo caso, en el asiento que se extienda, además de las circunstancias que procedan de conformidad con su naturaleza, deberá constar la identidad del Registrador sustituto y el Registro del que fuera titular.

Extendido el asiento, el Registrador sustituido lo comunicará al Registrador sustituto, y devolverá el título al presentante con nota al pie del mismo, extendida conforme a la legislación hipotecaria.

4.ª Si el Registrador sustituto asumiera la inscripción parcial del título se procederá del modo previsto en las reglas segunda y tercera. Dicha inscripción parcial sólo podrá practicarse si media consentimiento del presentante o del interesado.

5.ª Si el registrador sustituto calificara negativamente el título, devolverá éste al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad.

En la calificación el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Para fundar su decisión podrá pedir informe al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, que lo evacuará a través de sus servicios de estudios, todo ello bajo responsabilidad del registrador y sin que pueda excederse del plazo de calificación.

6.ª Practicado el asiento solicitado, corresponderá al Registrador sustituto el cincuenta por ciento de los aranceles devengados y al Registrador sustituido el cincuenta por ciento restante.

Los derechos arancelarios se abonarán por el interesado a cada Registrador en su parte correspondiente.

7.ª Las comunicaciones que se deban practicar conforme a las reglas precedentes se realizarán por correo, fax, correo electrónico o cualquier otro medio telemático que permita tener constancia de su recepción.

Artículo 20.

Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo doscientos cinco, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de esta Ley.

No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.

Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos:

Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.

Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare. Y

Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.

Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.

No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

Artículo 21.

1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.

2. Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.

3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.»

Artículo 22.

El Notario que cometiere alguna omisión que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, la subsanará extendiendo a su costa una nueva escritura, si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasione su falta.

Artículo 23.

El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro, bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la resolución o rescisión llega a verificarse.

 

Artículo 24.

Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.

Artículo 25.

Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.

Artículo 26.

Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:

Primera. Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio.

Segunda. Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva.

Tercera. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.

Artículo 27.

Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.

Artículo 28.

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Artículo 29.

La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial.

Artículo 30.

Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos segundo y cuarto serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo nueve, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores.

Artículo 31.

La nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente, no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo treinta y cuatro.

Artículo 32.

Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

Artículo 33.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

Artículo 34.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Artículo 35.

A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.

Artículo 36.

Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo que la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.

La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.

En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.

Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.

La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.

Artículo 37.

Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.

Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:

Primero. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro.

Segundo. Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.

Tercero. Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen.

Cuarto. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero:

a) Cuando hubiese adquirido por título gratuito.

b) Cuando, habiendo adquirido por título oneroso hubiese sido cómplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude.

En ambos casos no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.

En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero de este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan.

Artículo 38.

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.

En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.

Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos ciento treinta y cuatro y concordantes de esta Ley.

Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas en los números segundo y tercero del artículo cuarenta y dos, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.

Artículo 39.

Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.

Artículo 40.

La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:

a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.

b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.

c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.

d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.

La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive.

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

Artículo 41.

Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

  

TÍTULO III. De las anotaciones preventivas

Artículo 42.

Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

Tercero. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuarto. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

Quinto. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número cuarto del artículo segundo de esta Ley.

Sexto. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

Séptimo. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.

Octavo. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

Noveno. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.

Décimo. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley.

Artículo 43.

En el caso del número primero del artículo anterior, no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador.

En el caso del número segundo del mismo artículo, cuando se trate de juicio ejecutivo, será obligatoria la anotación, según lo dispuesto en el artículo mil cuatrocientos cincuenta y tres de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el caso del número quinto del repetido artículo deberá hacerse también la anotación en virtud de providencia judicial, que podrá dictarse de oficio, cuando no hubiere interesados que la reclamen, siempre que el juzgador, a su prudente arbitrio, lo estime conveniente para asegurar el efecto de la sentencia que pueda recaer en el juicio.

Artículo 44.

El acreedor que obtenga anotación a su favor en los casos de los números segundo, tercero y cuarto del artículo cuarenta y dos, tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el artículo mil novecientos veintitrés del Código Civil.

Artículo 45.

La adjudicación de bienes inmuebles de una herencia, concurso o quiebra, hecha o que se haga para pago de deudas reconocidas contra la misma universalidad de bienes no producirá garantía alguna de naturaleza real en favor de los respectivos acreedores, a no ser que en la misma adjudicación se hubiese estipulado expresamente.

Los acreedores cuyos créditos consten en escritura pública o por sentencia firme podrán, sin embargo, obtener anotación preventiva de su derecho sobre las fincas que se hubieren adjudicado para pago de sus respectivos créditos, siempre que la soliciten dentro de los ciento ochenta días siguientes a la adjudicación, a no ser que conste en el Registro el pago de aquéllos.

Artículo 46.

El derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación a los herederos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos, sólo podrá ser objeto de anotación preventiva. Esta anotación podrá ser solicitada por cualquiera de los que tengan derecho a la herencia o acrediten un interés legítimo en el derecho que se trate de anotar.

Si la anotación fuere pedida por los herederos, legitimarios o personas que tengan derecho a promover el juicio de testamentaría, se hará mediante solicitud, acompañada de los documentos previstos en el artículo dieciséis. En los demás casos se practicará mediante providencia judicial, obtenida por los trámites establecidos en el artículo cincuenta y siete.

El derecho hereditario anotado podrá transmitirse, gravarse y ser objeto de otra anotación.

Artículo 47.

El legatario de bienes inmuebles determinados o de créditos o pensiones consignados sobre ellos podrá pedir en cualquier tiempo anotación preventiva de su derecho.

Esta anotación sólo podrá practicarse sobre los mismos bienes objeto del legado.

Artículo 48.

El legatario de género o cantidad podrá pedir la anotación preventiva de su valor, dentro de los ciento ochenta días siguientes a la muerte del testador, sobre cualesquiera bienes inmuebles de la herencia, bastantes para cubrirlo, siempre que no hubieren sido legados especialmente a otros.

No será obstáculo para la anotación preventiva que otro legatario de género o cantidad haya obtenido otra anotación a su favor sobre los mismos bienes.

Artículo 49.

Si el heredero quisiere inscribir a su favor los bienes de la herencia o anotar su derecho hereditario dentro del expresado plazo de los ciento ochenta días, y no hubiere para ello impedimento legal, podrá hacerlo, con tal de que renuncien previamente y en escritura pública todos los legatarios a su derecho de anotación, o que en defecto de renuncia expresa se les notifique judicialmente, con treinta días de anticipación, la solicitud del heredero, a fin de que durante dicho término puedan hacer uso de aquel derecho.

Si alguno de los legatarios no fuere persona cierta, el Juez o Tribunal mandará hacer la anotación preventiva de su legado, bien a instancia del mismo heredero o de otro interesado, bien de oficio.

El heredero que solicitare la inscripción a su favor de los bienes de la herencia dentro de los referidos ciento ochenta días, podrá anotar preventivamente, desde luego, dicha solicitud.

Esta anotación no se convertirá en inscripción definitiva hasta que los legatarios hayan obtenido o renunciado la anotación de sus legados o haya transcurrido el plazo de los ciento ochenta días.

Artículo 50.

El legatario que obtuviere anotación preventiva, será preferido a los acreedores del heredero que haya aceptado la herencia sin beneficio de inventario y a cualquiera otro que, con posterioridad a dicha anotación, adquiera algún derecho sobre los bienes anotados; pero entendiéndose que esta preferencia es solamente en cuanto al importe de dichos bienes.

Artículo 51.

La anotación preventiva dará preferencia, en cuanto al importe de los bienes anotados, a los legatarios que hayan hecho uso de su derecho dentro de los ciento ochenta días señalados en el artículo cuarenta y ocho, sobre los que no lo hicieren del suyo en el mismo término.

Los que dentro de éste lo hayan realizado, no tendrán preferencia entre sí, sin perjuicio de la que corresponda al legatario de especie o a cualquiera otro, respecto de los demás, con arreglo a la legislación civil, tanto en ese caso como en el de no haber pedido su anotación.

Artículo 52.

El legatario que no lo fuere de especie y dejare transcurrir el plazo señalado en el artículo cuarenta y ocho sin hacer uso de su derecho, sólo podrá exigir después la anotación preventiva sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero; pero no surtirá efecto contra el que antes haya adquirido o inscrito algún derecho sobre los bienes hereditarios.

Artículo 53.

El legatario que, transcurridos los ciento ochenta días, pidiese anotación sobre los bienes hereditarios que subsistan en poder del heredero, no obtendrá por ello preferencia alguna sobre los demás legatarios que omitan esta formalidad, ni logrará otra ventaja que la de ser antepuesto para el cobro de su legado a cualquier acreedor del heredero que con posterioridad adquiera algún derecho sobre los bienes anotados.

Artículo 54.

La anotación pedida fuera de término podrá hacerse sobre bienes anotados dentro de él a favor de otro legatario, siempre que subsistan en poder del heredero; pero el legatario que la obtuviere no cobrará su legado sino en cuanto alcanzare el importe de los bienes, después de satisfechos los que dentro del término hicieron su anotación.

Artículo 55.

La anotación preventiva de los legados y de los créditos refaccionarios no se decretará judicialmente sin audiencia previa y sumaria de los que puedan tener interés en contradecirla.

Artículo 56.

La anotación preventiva de legados podrá hacerse por convenio entre las partes o por mandato judicial, presentando al efecto en el Registro el título en que se funde el derecho del legatario.

Artículo 57.

Cuando hubiere de hacerse la anotación de legados o de derecho hereditario por mandato judicial, acudirá el interesado al Juez o Tribunal competente exponiendo su derecho, presentando los títulos en que se funde y señalando los bienes que pretenda anotar. El Juez o Tribunal, oyendo a los interesados en juicio verbal, dictará providencia, bien denegando la pretensión o bien accediendo a ella.

En este último caso señalará los bienes que hayan de ser anotados y el Secretario judicial librará el correspondiente mandamiento al Registrador, con inserción literal de lo prevenido para que lo ejecute.

  • Se modifica el párrafo segundo por el art. 3.2 de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre. Ref. BOE-A-2009-17493.

Artículo 58.

Si pedida judicialmente la anotación por un legatario acudiere otro ejercitando igual derecho respecto a los mismos bienes, será también oído en el juicio.

Artículo 59.

El acreedor refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor.

Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca.

Artículo 60.

No será necesario que los títulos en cuya virtud se pida la anotación preventiva de créditos refaccionarios determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos en que consistan los mismos créditos, y bastará que contengan los datos suficientes para liquidarlos al terminar las obras contratadas.

Artículo 61.

Si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviere sujeta a cargas o derechos reales inscritos, no se hará la anotación, sino bien en virtud de convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren constituidas aquéllas sobre el objeto de la refacción misma y el valor de la finca antes de empezar las obras, o bien en virtud de providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citación de todas las indicadas personas.

Artículo 62.

Si alguno de los que tuvieren a su favor las cargas o derechos reales expresados en el artículo anterior no fuere persona cierta, estuviere ausente, ignorándose su paradero, o negare su consentimiento, no podrá hacerse la anotación sino por providencia judicial.

Artículo 63.

El valor que en cualquier forma se diere a la finca que ha de ser refaccionada, antes de empezar las obras, se hará constar en la anotación del crédito.

Artículo 64.

Las personas a cuyo favor estuvieren constituidos derechos reales sobre la finca refaccionada, cuyo valor se haga constar en la forma prescrita en los artículos precedentes, conservarán su derecho de preferencia respecto al acreedor refaccionario, pero solamente por un valor igual al que se hubiere declarado a la misma finca.

El acreedor refaccionario será considerado como hipotecario respecto a lo que exceda el valor de la finca al de las cargas o derechos reales anteriormente mencionados, y en todo caso, respecto a la diferencia entre el precio dado a la misma finca antes de las obras y el que alcanzare en su enajenación judicial.

Artículo 65.

Las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables.

Si el título tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título.

En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegará la inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva.

Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados.

Artículo 66.

Los interesados podrán reclamar contra el acuerdo de calificación del registrador, por el cual suspende o deniega el asiento solicitado. La reclamación podrá iniciarse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente. Sin perjuicio de ello, podrán también acudir, si quieren, a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos. En el caso de que se suspendiera la inscripción por faltas subsanables del título y no se solicitare la anotación preventiva, podrán los interesados subsanar las faltas en los sesenta días que duran los efectos del asiento de presentación. Si se extiende la anotación preventiva, podrá hacerse en el tiempo que ésta subsista, según el artículo 96 de esta Ley.

Cuando se hubiere denegado la inscripción y el interesado, dentro de los sesenta días siguientes al de la fecha del asiento de presentación, propusiera demanda ante los Tribunales de Justicia para que se declare la validez del título, podrá pedirse anotación preventiva de la demanda, y la que se practique se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación. Después de dicho término no surtirá efecto la anotación preventiva de la demanda, sino desde su fecha.

En el caso de recurrir contra la calificación, todos los términos expresados en los dos párrafos anteriores quedarán en suspenso desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta el de su resolución definitiva.

Artículo 67.

En el caso de hacerse la anotación por no poderse practicar la inscripción por falta de algún requisito subsanable, podrá exigir el interesado que el Registrador le dé copia de dicha anotación, autorizada con su firma, en la cual conste si hay o no pendientes de registro algunos otros títulos relativos al mismo inmueble y cuáles sean éstos, en su caso.

Artículo 68.

Las providencias decretando o denegando la anotación preventiva en los casos primero, quinto, sexto y séptimo del artículo cuarenta y dos serán apelables en un solo efecto.

En el caso octavo del mismo artículo será apelable en ambos la providencia cuando se haya opuesto a la anotación el que tuviere a su favor algún derecho real anterior sobre el inmueble anotado.

Artículo 69.

El que pudiendo pedir la anotación preventiva de un derecho, dejase de hacerlo dentro de término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultad de transmitirlo.

Artículo 70.

Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá ésta sus efectos desde la fecha de la anotación.

Artículo 71.

Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.

Artículo 72.

Las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que se exigen para las inscripciones en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones.

Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresarán la causa que haya dado lugar a ello, y el importe de la obligación que los hubiere originado.

Artículo 73.

Todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotación preventiva expresará las circunstancias que deba ésta contener, según lo prevenido en el artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotación.

Cuando la anotación deba comprender todos los bienes de una persona, como en los casos de incapacidad y otros análogos, el Registrador anotará todos los que se hallen inscritos a su favor.

También podrán anotarse en este caso los bienes no inscritos, siempre que el Juez o el Tribunal lo ordene y se haga previamente su inscripción a favor de la persona gravada por dicha anotación.

Artículo 74.

Si los títulos o documentos en cuya virtud se pida judicial o extrajudicialmente, la anotación preventiva no contuvieren las circunstancias que ésta necesite para su validez, se consignarán dichas circunstancias por los interesados en el escrito en que, de común acuerdo, soliciten la anotación. No habiendo avenencia, el que solicite la anotación consignará en el escrito en que la pida dichas circunstancias, y, previa audiencia del otro interesado sobre su exactitud, el Juez o Tribunal decidirá lo que proceda.

  • Redactado conforme a la corrección de errores publicada en BOE núm. 73, de 14 de marzo de 1946. Ref. BOE-A-1946-3142

Artículo 75.

La anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta.

 

TÍTULO IV. De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas

Artículo 76.

Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.

Artículo 77.

Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.

Artículo 78.

La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o parcial.

Artículo 79.

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:

Primero. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.

Segundo. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.

Tercero. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.

Cuarto. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.

Artículo 80.

Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

Primero. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.

Segundo. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

Artículo 81.

La ampliación de cualquier derecho inscrito será objeto de una nueva inscripción, en la cual se hará referencia a la del derecho ampliado.

Artículo 82.

Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.

Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.

Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.

Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.

A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Artículo 83.

Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria.

Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación.

También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.

  • R. 5 de julio de 2012: cancelaciones con anotación del procedimiento caducada pero vigente al inscribir el auto de adjudicación.

Artículo 84.

Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella.

Artículo 85.

La anotación preventiva se cancelará no sólo cuando se extinga el derecho anotado, sino también cuando en la escritura se convenga o en la providencia se disponga convertirla en inscripción definitiva.

Si se hubiere hecho la anotación sin escritura pública y se tratase de cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva, podrá hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación.

Artículo 86.

Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

Artículo 87.

La anotación preventiva a favor del legatario que no lo sea de especie, caducará al año de su fecha.

Si el legado no fuere exigible a los diez meses, se considerará subsistente la anotación hasta dos meses después de la fecha en que pueda exigirse.

Si antes de extinguirse la anotación preventiva resultare ser insuficiente para la seguridad del legado, por razón de las cargas o condiciones especiales de los bienes sobre que recaiga, podrá pedir el legatario que se constituya otra sobre bienes diferentes, siempre que los haya en la herencia susceptibles de ser anotados.

Artículo 88.

El legatario de rentas o pensiones periódicas impuestas por el testador determinadamente a cargo de alguno de los herederos o de otros legatarios, sin declarar personal esta obligación, tendrá derecho, dentro del plazo señalado en el artículo anterior, a exigir que la anotación preventiva que oportunamente hubiere constituido de su derecho, se convierta en inscripción de hipoteca.

Artículo 89.

El heredero o legatario gravado con la pensión deberá constituir la hipoteca de que trata el artículo anterior sobre los mismos bienes objeto de la anotación, si se le adjudicaren, o sobre cualesquiera otros inmuebles de la herencia que se le adjudiquen.

La elección corresponderá, en todo caso, a dicho heredero o legatario gravado, y el pensionista deberá admitir la hipoteca que aquél le ofrezca, siempre que sea bastante y la imponga sobre bienes procedentes de la herencia.

Artículo 90.

El pensionista que no hubiere obtenido anotación preventiva podrá exigir también en cualquier tiempo la constitución de hipoteca en garantía de su derecho sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero o se hayan adjudicado al heredero o legatario gravado, con sujeción a lo dispuesto en el artículo anterior.

La inscripción de la hipoteca, en este caso, no surtirá efecto sino desde su fecha.

Artículo 91.

El pensionista que hubiere obtenido anotación preventiva no podrá exigir que se le hipotequen bienes distintos de los anotados, si éstos fueran suficientes para asegurar el legado. Si no lo fueran, podrá exigir el complemento de su hipoteca sobre otros bienes de la herencia, pero con sujeción, en cuanto a estos últimos, a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo anterior.

Artículo 92.

La anotación a favor del acreedor refaccionario caducará a los sesenta días de concluida la obra objeto de la refacción.

Artículo 93.

El acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar el término señalado en el artículo anterior no estuviere aún pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato.

Si el plazo estuviere vencido, podrá el acreedor, o prorrogarlo mediante dicha conversión, o exigir el pago desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los efectos de la hipoteca.

Artículo 94.

Para convertir en inscripción de hipoteca la anotación de crédito refaccionario se liquidará éste, si no fuere líquido, y se otorgará escritura pública.

Artículo 95.

Las cuestiones que se susciten entre el acreedor y el deudor sobre la liquidación del crédito refaccionario o sobre la constitución de la hipoteca se decidirán en juicio ordinario. Mientras éste se sustancie y termine, subsistirá la anotación preventiva y producirá todos sus efectos.

Artículo 96.

La anotación preventiva por defectos subsanables del título caducará a los sesenta días de su fecha.

Este plazo se podrá prorrogar hasta ciento ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial.

Artículo 97.

Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

  • Redactado conforme a la corrección de errores publicada en BOE núm. 73, de 14 de marzo de 1946. Ref. BOE-A-1946-3142

Artículo 98.

Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada.

Artículo 99.

Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de los documentos en cuya virtud se soliciten las cancelaciones y la capacidad de los otorgantes, en los términos prevenidos para las inscripciones por los artículos dieciocho y concordantes de esta Ley.

Artículo 100.

Los Registradores calificarán también, bajo su responsabilidad, la competencia de los Jueces o Tribunales que ordenen las cancelaciones, cuando no firmare el despacho el mismo que hubiere decretado la inscripción o anotación preventiva.

Si dudaren de la competencia del Juez o Tribunal darán cuenta al presidente de la Audiencia respectiva, el cual decidirá lo que estime procedente.

Artículo 101.

Cuando el Presidente de la Audiencia declare la competencia del Juez o Tribunal, el Registrador hará desde luego la cancelación.

Si declara la incompetencia, el mismo Registrador comunicará esta decisión al interesado, devolviéndole el despacho.

Artículo 102.

Contra la decisión del Presidente podrá recurrirse, tanto por los Jueces y Tribunales como por los interesados, a la Audiencia, la cual, oyendo a las partes, determinará lo que estime justo.

Artículo 103.

La cancelación de toda inscripción o anotación preventiva contendrá necesariamente las siguientes circunstancias:

Primera. La clase y fecha del documento en cuya virtud se haga la cancelación y el nombre del Notario que lo haya autorizado o el del Juez, Tribunal o Autoridad que lo hubiere expedido.

Segunda. El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación.

Tercera. La expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate.

Cuarta. La parte del inmueble que haya desaparecido, o la parte del derecho que se extinga y la que subsista, cuando se trate de cancelación parcial.

Quinta. La fecha de la presentación en el Registro del título en que se haya convenido o mandado la cancelación.

Cuando la cancelación se practique en el caso del párrafo segundo del artículo ochenta y dos, se expresará la razón determinante de la extinción del derecho inscrito o anotado.

Cuando se cancele una anotación preventiva en virtud de documento privado, cuyas firmas no se hallen legitimadas, la cancelación expresará la fe de conocimiento por el Registrador, de los que suscriban el documento o de los testigos, en su defecto.

La omisión de cualquiera de estas circunstancias determinará la nulidad del asiento de cancelación.

 

TÍTULO IV BIS. De la conciliación

Artículo 103 bis.

1. Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial. La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial.

Las cuestiones previstas en la Ley Concursal no podrán conciliarse siguiendo este trámite.

2. Celebrado el acto de conciliación, el Registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia.

TÍTULO V. De las hipotecas

Sección 1.ª De la hipoteca en general

Artículo 104.

La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

Artículo 105.

La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo mil novecientos once del Código Civil.

Artículo 106.

Podrán ser hipotecados:

Primero. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.

Segundo. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.

Artículo 107.

Podrán también hipotecarse:

Primero. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.

Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.

Tercero. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.

Cuarto. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho.

Quinto. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.

Sexto. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.

Séptimo. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.

Octavo. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria.

Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que ésta recaerá directamente sobre los bienes retraídos.

Noveno. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

Décimo. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.

Undécimo. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el artículo octavo.

Duodécimo. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

Artículo 108.

No se podrán hipotecar:

Primero. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.

Segundo. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.

Tercero. El uso y la habitación.

Artículo 109.

La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.

  • R. 24 de octubre de 2018: extensión de la hipoteca a las fincas con las que se agrupa la hipotecada si hay pacto de extensión a los arts. 109 y 110.

Artículo 110.

Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

Primero. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.

Segundo. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida por los artículos 1.176 y siguientes del Código Civil.

  • R. 24 de octubre de 2018: extensión de la hipoteca a las fincas con las que se agrupa la hipotecada si hay pacto de extensión a los arts. 109 y 110.

Artículo 111.

Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:

Primero. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

Segundo. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.

Tercero. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

Artículo 112.

Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.

Artículo 113.

El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas, según lo dispuesto en el artículo anterior, podrá exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que consistan, si esto último pudiere hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca.

Si exigiere su importe no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que le corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.

Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de las mismas cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño.

*Se añade el apartado 3 por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Artículo 114.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.

En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.

En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.

Artículo 115.

Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.

Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor no podrá el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliación, pero podrá ejercitar igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados.

Artículo 116.

El acreedor por pensiones atrasadas de censo no podrá repetir contra la finca acensuada, con perjuicio de otro acreedor, hipotecario o censualista posterior, sino en los términos y con las restricciones establecidas en los artículos ciento catorce y párrafos primero y segundo del ciento quince; pero podrá exigir hipoteca en el caso y con las limitaciones que tiene derecho a hacerlo el acreedor hipotecario, cualquiera que sea el poseedor de la finca acensuada.

Artículo 117.

Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.

Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.

En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos setecientos veinte y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Artículo 118.

En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.

Artículo 119.

Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.

Artículo 120.

Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.

Artículo 121.

Lo dispuesto en el artículo anterior se entenderá sin perjuicio de que, si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.

Artículo 122.

La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos.

Artículo 123.

Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.

Artículo 124.

Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

Artículo 125.

Cuando sea una la finca hipotecada, o cuando siendo varias no se haya señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el artículo ciento veintitrés, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho.

Artículo 126.

Cuando en juicio ejecutivo seguido conforme a las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil se persiguieren bienes hipotecados, y éstos hubiesen pasado a poder de un tercer poseedor, podrá el acreedor reclamar de éste el pago de la parte de crédito asegurada con los que el mismo posee, si al vencimiento del plazo no lo verifica el deudor después de requerido judicialmente o por Notario.

Requerido el tercer poseedor de uno de los dos modos expresados en el párrafo anterior, deberá verificar el pago del crédito con los intereses correspondientes, conforme a lo dispuesto en el artículo ciento catorce, o desamparar los bienes hipotecados.

Si el tercer poseedor no paga ni desampara los bienes será responsable con los suyos propios, además de los hipotecados, de los intereses devengados desde el requerimiento y de las costas judiciales a que por su morosidad diere lugar. En el caso de que el tercer poseedor desampare los bienes hipotecados, se considerarán éstos en poder del deudor, a fin de que pueda dirigirse contra los mismos el procedimiento ejecutivo.

Artículo 127.

Lo dispuesto en el artículo anterior será igualmente aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o de los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, si venciere alguno de ellos sin cumplir el deudor su obligación.

Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaran por vencer otros plazos de la obligación, se practicará lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo ciento treinta y cinco. Si el comprador no quisiere la finca con la carga de la hipoteca que queda por satisfacer, se depositará su importe con los intereses que le correspondan, para que sea pagado el acreedor al vencimiento de los plazos pendientes.

Se considerarán también como terceros poseedores, para los efectos del artículo ciento veintiséis, los designados en el párrafo segundo del ciento treinta y cuatro.

Si hubiere más de un tercer poseedor por pertenecer a una persona la propiedad o el dominio directo y a otra el usufructo o el dominio útil, se entenderá con ambas el requerimiento.

Al vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor podrá pedir que se despache mandamiento de ejecución contra todos los bienes hipotecados, estén o no en poder de uno o varios terceros poseedores; pero éstos no podrán ser requeridos al pago, sino después de haberlo sido el deudor y no haberlo realizado.

Cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes, debiendo el tercer poseedor otorgar la escritura de venta u otorgarse de oficio en su rebeldía.

Será juez o tribunal competente para conocer del procedimiento el que lo fuera respecto del deudor. No se suspenderá en ningún caso el procedimiento ejecutivo por las reclamaciones de un tercero, si no estuvieren fundadas en un título anteriormente inscrito, ni por la muerte del deudor o del tercer poseedor. En caso de concurso regirá lo establecido en la Ley Concursal.

Artículo 128.

La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada.

Artículo 129.

1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:

a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.

b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.

En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

d) La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

e) En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.

      f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento del deudor, del acreedor y en su caso, del avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.

     En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.

     La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.

g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.»

Artículo 129 bis.

Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.