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Certificado catastral de identidad de parcela. Conceptos de precisión métrica y de identidad gráfica

CERTIFICADO CATASTRAL DE IDENTIDAD DE PARCELA y PRECISIONES SOBRE LOS CONCEPTOS DE PRECISIÓN MÉTRICA Y DE IDENTIDAD GRÁFICA

 

Este archivo incorpora dos trabajos, relacionados entre sí, de los notarios Víctor Esquirol Jiménez y Antonio Jiménez Clar.

CERTIFICADO CATASTRAL DE IDENTIDAD DE PARCELA 

Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona) 

 

 La Dirección General del Catastro ha implementado en su sede electrónica un instrumento que puede ser de utilidad para notarios y registradores. Su implementación estaba prevista en las resoluciones conjuntas de 23 de septiembre de 2020 y 29 de marzo de 2021. Se trata del “Certificado Catastral de Identidad de Parcela”. He aquí un ejemplo:

¿Cuál es la función de este instrumento?

Compara la representación gráfica catastral con otras representaciones gráficas en formato GML, como pueden ser:

  • la resultante de una representación gráfica alternativa elaborada por un técnico en un levantamiento topográfico;
  • otras cartografías oficiales (las que delimitan el dominio público);
  • la delimitación obtenida a partir de una ortofoto del PNOA (no con la propia ortofoto).

¿Qué información nos proporciona este certificado?

Principalmente nos informa de si, pese a haber alguna diferencia entre las coordenadas catastrales y las de la representación gráfica con la que se compara, se cumple el criterio de identidad gráfica entre ambas.

Las diferencias pueden deberse:

  • a la existencia de un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral (todo el sector esta desplazado en relación con la realidad pero, si se moviese en bloque, las coordenadas catastrales de cada parcela afectada serían las reales),
  • a una discrepancia geométrica (si las coordenadas tomadas por el técnico producen solapamientos o huecos con las de las parcelas colindantes)
  • o a una combinación de ambas.

Adicionalmente, en caso de que una representación gráfica alternativa ponga de manifiesto la existencia de un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral, nos proporciona los parámetros de transformación para pasar de unas coordenadas a otras.

¿Cuál es la utilidad del criterio de identidad gráfica en el ámbito catastral?

 – Si existe una discrepancia geométrica, permite al interesado elegir fundadamente entre mantener la representación catastral o mejorar su precisión métrica con un levantamiento hecho por un técnico; en este caso, deberá aportar un IVGA+ y tramitar el procedimiento de discrepancias catastrales. También le permite mantener las coordenadas catastrales en uno o varios de los lindes de la parcela e ir a la subsanación de discrepancias solo en el lado que interesa modificar, en la forma que explica ANTONIO JIMÉNEZ CLAR a continuación.

– Si hay un giro/desplazamiento, no existe la opción de mejorar la precisión métrica, ya que aquel solo se puede subsanar mediante el ajuste masivo por el Catastro de todo el sector afectado.

¿Y en el ámbito registral?

Si existe una discrepancia geométrica entre la representación gráfica catastral que se desea inscribir y otras cartografías oficiales, el criterio de identidad gráfica entre ellas facilita el juicio de correspondencia del art. 9.b) LH. Por tanto, si se cumple dicho criterio, no será necesario iniciar los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 para excluir la existencia de una invasión de finca colindante o del dominio público. De momento, no se puede contrastar la representación catastral con la ortofoto del PNOA, que sería la función de mayor utilidad práctica, para facilitar el juicio de correspondencia entre ambas; aunque está previsto que se incluya más adelante.

– Si existe un giro/desplazamiento, la información que proporciona la herramienta sobre los parámetros de transformación de las coordenadas catastrales a las tomadas por el técnico en una representación gráfica alternativa, permite inscribir estas últimas y que la finca quede en situación de «precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento» (conforme al ap. 7º.2 Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020). De este modo, cuando el Catastro lleve a cabo el ajuste masivo de todo el sector desplazado y lo comunique al Registro, la finca pasará al estado de coordinada (si la nueva delimitación catastral coincide con la del técnico).

¿Cuándo se cumple el criterio de identidad gráfica?

Cuando se respeta el margen de tolerancia entre las representaciones gráficas comparadas. Dicho margen está definido en el anexo II de la RC de 2020. Para los giros/desplazamientos, el margen de tolerancia entre sus respectivas líneas perimetrales es de +/- 0,50 metros en parcelas urbanas y de +/- 2 metros en las rústicas; para las discrepancias geométricas, además, no puede haber una diferencia de superficie superior al 5%.

¿Qué significa la falta de identidad gráfica?

Que la distancia entre las coordenadas catastrales y las tomadas por el técnico (o las de otras cartografías oficiales) es demasiado grande como para establecer la identidad entre ambas. Si no se cumple el criterio de identidad gráfica, no queda excluida la posibilidad de invasión de finca colindante o del dominio público, pero tampoco queda acreditada, por lo que procederá la tramitación del expediente del art. 199 o del art. 201.1 LH y, en principio, la práctica de la inscripción si finalizan sin oposición.

¿Es aplicable el criterio de identidad gráfica en caso de una declaración de obra nueva en que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación sobrepasan los límites de la parcela?

No es aplicable al linde afectado por la posible extralimitación, por disponerlo así el apartado 3 del anexo II de la RC de 2020, para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral. En tal caso, para practicar la inscripción debe aportarse un IVGA y el certificado catastral de identidad gráfica, así como tramitar el expediente del art. 199.2 o del art. 201.1 LH.

Sin embargo, puede ser de gran utilidad en relación con los restantes lindes no afectados por la posible extralimitación, respecto de los cuales no será necesario tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias (en las CCAA en que sea posible tramitarlo telemáticamente por el notario) si se cumple el criterio de identidad gráfica.

¿Cómo se obtiene el certificado catastral de identidad gráfica?

Lo obtiene el técnico que ha hecho la medición y ha comprobado la existencia del giro/desplazamiento o de la discrepancia geométrica, cargando en la Sede Electrónica del Catastro (SEC) el fichero GML con las coordenadas por él tomadas junto con las catastrales y los parámetros de transformación para pasar de una coordenadas a otras. Si no se cumple el margen de tolerancia, el certificado saldrá negativo.

La DG del Catastro ha elaborado un archivo explicativo del proceso para obtener el certificado: https://www.catastro.minhap.es/ayuda/ayuda_identidad.htm

 

ALGUNAS PRECISIONES SOBRE LOS CONCEPTOS DE PRECISIÓN MÉTRICA Y DE IDENTIDAD GRÁFICA

Antonio Jiménez Clar, Notario de Jávea (Alicante)

 

Una de los condicionantes irrenunciables que exige un proceso de incorporación de la información gráfica al Registro de la Propiedad -esto es, que se conozca la forma y ubicación de las fincas registrales- requiere la implementación de un proceso de incorporación que se tramite de forma gradual y ágil y que en ningún caso ralentice, obstaculice o entorpezca la fluidez y seguridad de las transacciones inmobiliarias y del tráfico jurídico inmobiliario.

Una de las cuestiones, que la práctica ha demostrado, estrechamente vinculadas a esta exigencia pasa por entender los conceptos de identidad gráfica y precisión métrica, en la que juegan dos factores fundamentales:

De un lado la mayor exactitud en la descripción gráfica del inmueble que supone que dicha representación gráfica haya sido efectuada por un técnico a pie de parcela frente a la precisión obtenida por la ortofoto -foto aérea rectificada- que es la técnica usual que usa la base gráfica catastral para llevar a cabo la representación del territorio.

Del otro lado, dado el carácter continuo del territorio -donde acaba una parcela empieza la siguiente, sin huecos ni solapamientos- da lugar a la que la modificación del perímetro de una parcela implique necesariamente la modificación del perímetro de una o más parcelas colindantes

Y entramos en una cuestión de naturaleza económica, la de evaluar externalidades negativas para las transacciones inmobiliarias y el tráfico jurídico inmobiliario que puede conllevar una eventual mejora de la precisión métrica -derecho imprescriptible de su titular- de la representación gráfica de un inmueble. Es decir, cuándo reporta utilidad la mejora de la precisión métrica frente a los costes de tiempo (notificaciones) y de incertidumbre (posibles oposiciones de colindantes) teniendo en cuenta que, no obstante la modificación gráfica, el inmueble sigue siendo el mismo.

Teniendo en cuenta esta consideraciones es como hay que manejar -luego se explica con mayor exactitud sus características- esta nueva herramienta que nos facilita el Catastro. Y antes de que los técnicos pongan el grito en el cielo porque se les está intentando obligar a medir mal la realidad inmobiliaria, hay que recordar que el ajuste de la precisión métrica de la representación gráfica de un inmueble no priva del carácter de real a la menos precisa siempre que el inmueble pueda ser perfectamente identificado -identidad gráfica- por los otorgantes de la transacción inmobiliaria, que son los que, al final, tienen la última palabra.

Para entender mejor está cuestión, vamos a plantear de forma breve, para no aburrir más al aburrido lector, un

Supuesto práctico:

Supongamos que D. Conrado Carraspio, titular de la parcela 06 ha detectado un error en la representación gráfica de su parcela, ya que la parcela superior, la parcela 07, le invade una esquina y ya ha llegado a un acuerdo con su titular.

Evidentemente en este caso no podemos descargar del Catastro el Certificado Catastral de Identidad de Parcela, ya que la esquina superior derecha excede claramente del margen de tolerancia

Para arreglar la situación -utilizando el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias- solicita al técnico que efectué el levantamiento topográfico de la parcela que arroja el siguiente resultado.

Resulta evidente, independientemente de la precisión métrica, que la nueva medición no obligaría a entablar el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias con los titulares de las parcela 08, 09, 04 con los que no existe ningún tipo de controversia, las relaciones son cordiales y que se hallan separadas con vallas de piedra desde años.

La solución pasaba porque el técnico genere el IVG que solo afecta la parcela 07. Previa liberación de reponsabilidades al técnico y expidiendo el IVG en formato sin autenticar con el nombre del titular de la parcela para la tramitación del procedimiento notarial de subsanación de discrepancias.

Con la nueva herramienta cabe ahora la nueva posibilidad de que el técnico, actuando sobre la pantalla -la SEC no va a generar, por el momento, ningún documento de falta de identidad grafica-, que le indicará los lindes que sobrepasan el margen de tolerancia y sin tocar el resto de lindes que lo respetan, aunque no coincidan exactamente con la cartografía, modifique, en nuestro caso, solo el de la esquina entre la parcela 06 y 07 de tal forma que, habida cuenta del nuevo margen de tolerancia se pudiera obtener el Certificado Catastral de Identidad de Parcela, sin modificar el resto de las parcelas.

ENLACES: 

OTROS TRABAJOS DE ANTONIO JIMÉNEZ CLAR

OTRAS APORTACIONES DE VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ

SECCIÓN TERRITORIO

PORTADA DE LA WEB

Foto por formulario PxHere etiquetado Javea

Oficina Registral (Propiedad). Informe Enero 2021. Sociedad concursada con folio cancelado.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.
  2. DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
  3. DISPOSICIONES GENERALES:
  4. RESOLUCIONES:
  5. 538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 
  6. 540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 
  7. 550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 
  8. 551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 
  9. 556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 
  10. 557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.
  11. 560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 
  12. 565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 
  13. 566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 
  14. 567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 
  15. 570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 
  16. 577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.
  17. 578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 
  18. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.

Procede analizar la actuación registral en aquellos casos en los que, el Registrador, en cumplimiento de su deber de colaboración, consulta el Registro Mercantil o el Registro Público Concursal y constata que la sociedad, titular de la finca registral sobre la que se ha ordenado la práctica de un asiento, ha sido declarada en concurso y, en cumplimiento del artículo 178.3 de la Ley Concursal de 2003 (hoy, artículo 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020) y se ha procedido a su extinción y cancelación.

¿Se puede practicar en el Registro de la Propiedad asiento alguno a favor de dicha sociedad cuyo folio registral ha sido cancelado en el Registro Mercantil?

1.- ASPECTO TEÓRICO.

– La STS de 27 de marzo de 2011 defendió la tesis de la eficacia declarativa de la cancelación registral reconociendo que la sociedad cancelada que no terminó su liquidación continúa manteniendo su personalidad jurídica hasta la finalización de la liquidación y en la medida precisa para concluirla y que la inscripción en el Registro Mercantil tiene eficacia meramente declarativa de una extinción ya producida. En el mismo sentido se han pronunciado las RDGRN de 13 de mayo de 1992 y de 27 de diciembre de 1999.

– Sin embargo, la STS de 25 de julio de 2012, cambia de criterio y defiende la tesis de la naturaleza constitutiva de la cancelación registral pero sin efectos sanatorios de los defectos de la liquidación. Esto es, la cancelación registral señala el momento de extinción de la personalidad social. Si la sociedad adquiere su personalidad jurídica en el momento en que se inscribe en el Registro, la cancelación de las inscripciones debe reputarse como el modo de poner fin a la personalidad.

– Por último, se ha de tomar en consideración la STS de 24 de mayo de 2017, que reconoce que la sociedad mantiene su personalidad jurídica tras la cancelación cuando ésta se produjo sin haber terminado la liquidación. Es decir, la sociedad cancelada que tiene pasivo insatisfecho sigue existiendo y sigue teniendo personalidad jurídica.

2.- ASPECTO PRÁCTICO.

Hechas estas consideraciones, ¿cuál debe ser entonces la actuación del Registrador de la Propiedad al consultar el Registro Mercantil (o recibir la certificación a la que alude el artículo 323 RRM) y constatar que figura inscrita la cancelación de los asientos, el cierre de la hija registral, el cese del administrador concursal y/o societario y la conclusión del concurso?

Al amparo de la RDGRN de 14 de diciembre de 2016, se ha de entender que lo procedente es redactar la oportuna nota de calificación solicitando que se acredite que la finca registral en cuestión no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en caso de contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso. Ver también RDGRN de 10 de marzo de 2017.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos respecto a las disposiciones de carácter general (pinchar en el título para más información):

Código Civil de Cataluña: modificación Libro II Patria potestad. 

Se añade un apartado al artículo 236-8 del Libro Segundo para que no precise el consentimiento del progenitor condenado por violencia de género -o contra el que se siga un procedimiento por esa razón- para la atención y la asistencia psicológica de los hijos menores.

Días inhábiles 2021. 

Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2021, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

RDLey 35/2020: sector servicios y tributos. 

Sus medidas buscan aliviar la situación de empresas y autónomos, especialmente los relacionados con la actividad turística, hostelera y comercial que evite su cierre como consecuencia de la pandemia. Reducción o moratoria de renta arrendaticia para locales o industria. Cotizaciones a la Seguridad Social. Medidas tributarias. Desempleo. Comedor de empresa. Pequeña reforma Leyes del Suelo y de la Seguridad Social. Ingreso mínimo vital…

RDLey 37/2020: desahucios, transportes, consumidores

Sus tres artículos se dedican a situaciones de vulnerabilidad respecto a la vivienda (suspensión de desahucios, ampliando los casos y evitación del corte de suministros a hogares vulnerables), a los transportes (revisión de contratos de gestión de servicios públicos de transporte regular de viajeros por carretera) y a los consumidores (teléfono de atención al cliente e infracciones por no expurgar cláusulas declaradas abusivas).

Autoliquidación ISD.

Se aprovecha la Ley 10/2020, de 29 de diciembre, para modificar el art. 34 LISD e incluir a Cantabria y a Madrid entre las CCAA que usan como obligatorio el sistema de autoliquidación.

RDLey 38/2020: Brexit. Salario mínimo. 

Este RDLey adapta nuestro ordenamiento jurídico a la salida del Reino Unido de la Unión Europea tras concluir el periodo transitorio. Se prorroga el RD sobre salario mínimo hasta que se determine el de 2021.

Precios medios para 2021: ITPyAJD, ISD, Vehículos. 

Como en años anteriores, se publican para 2021 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Ley de Presupuestos 2021. 

En los Presupuestos de 2021 destaca un incremento muy notable en el techo de gasto y en la autorización de endeudamiento  Sube la presión fiscal sobre las rentas altas en IRPF y Patrimonio (que deja de tener carácter temporal). Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Se reduce la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben un 0,9%, pero desaparece la referencia al factor de sostenibilidad. Se prevé una tarjeta sanitaria única compatible en todas las CCAA. Regulación de las agencias estatales dentro de una amplia reforma de la Ley del Sector Público. Los organismos públicos estatales no tendrán ya que disolverse por llevar dos ejercicios presupuestarios consecutivos en desequilibrio financiero.

RDLey 36/2020: Modernización Administración Pública y Plan de Recuperación. 

Tras la aprobación en julio de 2020 de un Instrumento Europeo de Recuperación, lo que supone para España una inyección de 140.000.000.000 euros, se ha de implementar un Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que se presentará ante las instituciones europeas. Ahora se dictan normas para facilitar la ejecución de dicho Plan, creando la figura de los PERTES y modificando las disposiciones finales varias leyes en consonancia. Se creará una web para la gestión del Plan que funcionará como ventanilla única.

Disposiciones Autonómicas.

Disposiciones de Andalucía, Cataluña (muy abundantes), Cantabria, Canarias y Baleares (calendario de días inhábiles).

SECCIÓN II. 

Se publican en el BOE los resultados de los concursos de Registros (DGSJFP y Cataluña). De las 53 plazas convocadas (2 de ellas en Cataluña), se han cubierto 43, quedando desiertas 10 (una en Cataluña).

Se jubila a don Carlos María Caviedes Inestrillas, registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8.

RESOLUCIONES:

En DICIEMBRE se han publicado, CUARENTA Y CINCO. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTEdonde pueden verse todos los titulares con sus respectivos enlaces. 

Destacamos, dentro de las de Propiedad:

535.** PARTICIÓN HEREDITARIA HABIENDO FALLECIDO LA PRIMERA ESPOSA Y LEGATARIA NOMBRADA EN EL TESTAMENTO. PRETERICIÓN DE LA SEGUNDA ESPOSA. 

La partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) es válida sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución de heredero.

538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 

No hay derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de vivienda cuando lo que se vende está en parte arrendado pero no todo (artículo 25 LAU), y ello aunque no coincida la descripción de la finca real con la que aparezca registrada, pues prevalece la realidad. Basta para acreditar dicho extremo la manifestación de la parte vendedora de la misma forma que basta esa manifestación para acreditar que no está arrendada.

541.*** ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO CONSTANDO YA EN EL REGISTRO LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS. 

Constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras.

544.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS IMPORTANTES DE CABIDA ENTRE EL PRIMER TÍTULO Y EL SEGUNDO. 

Están justificadas las dudas de la identidad de la finca a inmatricular cuando entre el primer título y el segundo hay una diferencia importante en la superficie (en el presente caso de 5 veces mayor en el segundo).

546.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO. 

Inscrito el dominio a nombre del causante no cabe inscribir la hipoteca otorgada por el cónyuge sobreviviente y tres de sus hijos (falta un cuarto hijo legitimario) mientras no se inscriba la herencia.

547.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE SOBRE MEDIANERÍA. 

Procede la denegación de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral si resultan fundadas e identificadas las dudas que evidencian la existencia de conflicto entre fincas colindantes discutiéndose sobre el carácter medianero o no de la línea divisoria entre las propiedades.

550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 

A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo». Para la constancia de la superficie de un elemento concreto es necesario, además de seguir uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la superficie de las fincas, el consentimiento de todos los propietarios.

551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 

El Acta de Manifestaciones no es un título adecuado para inscribir en el Registro de la Propiedad, tanto porque contienen obligaciones personales con declaraciones de voluntad meramente manifestadas, como porque el título adecuado es la escritura pública donde ha de configurarse el derecho real inscribible con la declaración de voluntad consintiendo el acto o negocio jurídico inscribible y las demás circunstancias necesarias para su inscripción.

552.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO AL CÓNYUGE VIUDO «EN PAGO DE SUS GANANCIALES». 

Cabe adjudicar en la partición al cónyuge supérstite bienes privativos del causante en pago de sus derechos en la sociedad conyugal, pero tal adjudicación no cabe hacerla sin más sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.

554.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. OBRA NUEVA. 

La declaración de obra nueva requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada y para certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, la de la finca donde se ubique.

555.* ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA EN ASTURIAS SIN APORTAR LIBRO EDIFICIO. 

Es exigible el depósito previo en el Registro del libro del edificio en Asturias, incluso en los supuestos de autopromoción.

556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 

Solicitada la prórroga de una anotación preventiva, el registrador la considera caducada por deberse contar su duración desde la anotación preventiva inicial y no desde el momento de su concreción por nota marginal de modo poco técnico aunque con fuerza sustantiva propia. La DGSJyFP revoca la nota.

557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.

La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. La adquisición por el postor de la mitad indivisa del concursado implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate.

559.*** HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO PREVIA DECLARACIÓN DE HEREDEROS. 

Es trámite inexcusable del expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado que se acredite la ausencia de otros interesados. En el Derecho común es el notario el único funcionario competente para autorizar el acta de interpelación del artículo 1005 CC.

560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 

Para inmatricular fincas resultantes de una división han de describirse totalmente y coincidir con la certificación catastral. No pueden describirse elementos privativos de una DH con inclusión de superficie en los elementos comunes.

562.** CONVENIO REGULADOR: PREVIA INSCRIPCIÓN DIVORCIO EN REGISTRO CIVIL. [NO CABE] CANCELACIÓN DE HIPOTECA MEDIANTE CERTIFICACIÓN BANCARIA. 

Para inscribir en el Registro de la propiedad un convenio regulador de divorcio es precisa la previa inscripción de este en Registro Civil. No cabe cancelar una hipoteca mediante certificación bancaria de “saldo cero”.

565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 

A los efectos de dar publicidad registral, el registrador debe tener en cuenta la finalidad para la que se solicita, y aún en el caso de que dicha finalidad sea aceptable, deberá cohonestar la legislación sobre protección de datos con el derecho a esa información de forma que no deberá dar publicidad respecto de titularidades o de cargas o gravámenes no vigentes y ajenos al objeto de la solicitud.

566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 

Para inscribir un acto sujeto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana debe acreditarse su presentación o declaración para el pago del impuesto conforme establezca la legislación aplicable. La adjudicación de un bien por el doble título de liquidación de gananciales y herencia exige liquidar. No hubiera sido preciso si la adjudicación hubiese sido sólo por gananciales al estar no sujeto.

567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 

Para inscribir la obra nueva de una piscina basta, además de la licencia de obras, la licencia de primera ocupación, que acredita que la obra está terminada conforme a la licencia municipal. La licencia de funcionamiento únicamente es necesaria para el uso de instalaciones, en este caso de una piscina, pero no para la inscripción en el Registro de la edificación. Es posible inscribir condicionantes de la licencia urbanísticas como mera publicidad noticia, siempre que se refiera a requisitos urbanísticos y no impliquen mención de derechos o gravámenes susceptibles de inscripción independiente.

568.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA Y RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR CANTIDADES ALZADAS. 

En un préstamo hipotecario se garantizan cantidades alzadas por intereses de demora y remuneratorios, cantidades que la DGRN estima lícitas por no superar la responsabilidad hipoteca por cinco años de cada tipo de interés.

570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 

La falta de referencia catastral propia de una finca no constituye duda fundada que impida el inicio del procedimiento para la inscripción de su representación gráfica alternativa. En la inscripción de una obra nueva no sería preciso la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, si del CSV del informe catastral de ubicación de construcciones, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación, evidencian la ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita.

574.** TRANSMISIÓN DE FINCA INSCRITA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS EXTEMPORÁNEO. 

En las segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público marítimo terrestre el certificado de Costas tiene que recibirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de 1 mes a contar desde la fecha de la recepción por Costas de la notificación registral. Pasada esa fecha la anotación preventiva se convertirá en inscripción de dominio.

576.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. TÍTULO INSCRIBIBLE. 

No se puede pedir la rectificación del registro por persona no legitimada para ello conforme al art 40 de la LH, sin perjuicio de que se pueda llevar a cabo la presentación del documento en base a los art 6 de la LH y 39 de su Reglamento. La exigencia de documentación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, impide que se pueda practicar una inscripción en base a un acta de requerimiento acompañada de un CD de datos, en el que se incluyen las escrituras otorgadas al efecto, por no tener la consideración de título formal inscribible.

577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.

 Se puede rectificar una base inscrita y coordinada con el catastro, siempre que no existan dudas de invasión de otras fincas, del dominio público o se altere la realidad física exterior de la finca. Parámetros establecidos en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.

578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 

Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) NO es imprescindible incorporar a la escritura el certificado del saldo pendiente expedido por el acreedor inicial. Pero la Ley sí que exige que conste el justificante del pago al anterior acreedor.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE DICIEMBRE 2020

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2020

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