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Ocas. Por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe Septiembre 2021. Los actos de disposición sobre la vivienda habitual.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MESLOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL. Emma Rojo.

El artículo 1.320 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges, o, en su caso, la autorización judicial, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual.

Son tres los requisitos para que proceda la aplicación del precepto:

1) Que se trate de vivienda, por lo que no es aplicable si se trata, por ejemplo, de una plaza de garaje.

2) Que sea vivienda habitual, no ocasional. Por esta razón, es importante que el documento que contenga el acto de disposición determine si el bien privativo o el derecho sobre el bien privativo del que uno de los cónyuges dispone tiene o no la consideración de “vivienda habitual”. El hecho de que el documento refleje que ese bien es vivienda (v.gr.: “vivienda unifamiliar”) permite presumir legítimamente que es la vivienda habitual del disponente y su cónyuge, aunque no se afirme expresamente. Si no tuviera ese carácter, lo procedente sería manifestarlo así en el documento.

3) Que medie el consentimiento de ambos cónyuges. El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella. El titular del derecho es el cónyuge, y no los hijos. La oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el otro cónyuge o haya ya fallecido (R. de 13 de junio de 2018).

En cuanto a la doctrina de la DGRN sobre la interpretación de este precepto es sumamente amplia por lo que indicaremos que NO es aplicable:

1) Cuando se trate de realizar actos dispositivos sobre la nuda propiedad de la vivienda de la que es titular uno de los cónyuges.

2) Tampoco, cuando los actos dispositivos recaigan sobre cuotas indivisas de varios condueños, salvo que los cónyuges estén casados en régimen de separación de bienes.

3) Por aplicación de la teoría del negocio jurídico complejo, no es aplicable cuando se trata de una hipoteca que tiene por finalidad la adquisición inmediata de la vivienda hipotecada.

4) No es aplicable cuando se trata de cónyuges extranjeros y se desconoce cuál es la Ley reguladora del régimen económico matrimonial y no se sabe, por tanto, si la legislación aplicable exige o no el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo actos dispositivos sobre la vivienda habitual.

6) No es aplicable a los solteros, divorciados o viudos comparecientes, salvo lo dispuesto en las respectivas normas autonómicas sobre parejas de hecho. (RDGRN de 10 de mayo de 2017 y de 29 de octubre de 2020).

Sí es aplicable el precepto, por ejemplo, cuando se trata de una ampliación de hipoteca sobre la vivienda familiar en la medida en que se trata de un acto de disposición que cae dentro del artículo 1.320.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Apenas ha habido publicaciones en agosto, tanto de Carácter General como Autonómico y de poca trascendencia para la oficina registral:

De carácter General ha habido dos:

RDLey 16/2021: Medidas de protección social por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que prorroga la suspensión de determinados desahucios y lanzamientos. Posibilidad de pedir una prórroga extraordinaria en arrendamientos de vivienda habitual. Los consumidores vulnerables podrán solicitar moratoria de renta ante arrendadores públicos o grandes tenedores. Se amplía el plazo para que el arrendador afectado solicite compensación. Ver resumen amplio.

 Nuevo modelo de Registro Civil en el Registro Civil de Madrid: R de 29 de julio de 2021, de la DGSJyFP, por la que se acuerda la entrada en servicio efectiva de la aplicación informática Dicireg en la Oficina General de Madrid: que implica la plena entrada en vigor para dicha Oficina del nuevo modelo de Registro Civil que ha de implantarse conforme a la Ley de Registro Civil de 2011, modificada por la Ley 6/2021, de 28 de abril. Ver resumen amplio.

Disposiciones Autonómicas.

Y de ámbito autonómico se han publicado disposiciones en  Andalucía, Asturias, Navarra, Extremadura y Canarias, ninguna que afecte a la oficina registral.

No se ha publicada nada relativo a los Tribunales, ni Constitucional ni Supremo.

SECCIÓN II

Resuelto el Concurso de Aspirantes por las RR de 23 de Agosto de la DGSJyFP  y de la DG de Derecho Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña

RESOLUCIONES:

Se han Publicado 32:

283.*** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO Y OPCIÓN DE COMPRA POR DESAHUCIO. TRACTO SUCESIVO

Es título suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento con opción de compra el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

284.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CUYA POSPOSICIÓN A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA NO LLEGÓ A INSCRIBIRSE

No procede cancelar una condición resolutoria inscrita antes de la hipoteca que se ejecuta, aun cuando existe un pacto de posposición de la condición a la hipoteca, ya que el pacto de posposición no llegó a inscribirse.

286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

El registrador puede denegar la inscripción de una base gráfica, aunque sea basada en la certificación catastral y la medida sea idéntica a la que figura en el registro cuando los colindantes manifiestan una oposición documentada ( loo único que cambiaba respecto a la descripción literaria era un lindero).

287.** CAMBIO DE USO DE GARAJE A VIVIENDA DE REDUCIDAS DIMENSIONES. ACREDITACIÓN ANTIGÜEDAD POR LOS ANTECEDENTES CATASTRALES

Es posible el cambio de uso de local de garaje a vivienda, si se acredita la antigüedad del cambio de uso y la prescripción de la infracción urbanística, (por certificado de técnico o por consulta a los antecedes o historial del Catastro) aunque por su reducido tamaño pueda considerarse una infravivienda, pues ese control corresponde a la autoridad municipal. De formar parte de una propiedad horizontal, no tiene que haber norma prohibitiva del cambio de uso en los Estatutos.

288.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA PREVIA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA

La rectificación de superficie de una finca registral requiere que la superficie que se desea hacer constar tabularmente sea la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados. Por tanto no procede cuando el propio interesado reconoce que comprende una porción de terreno adquirida después de la inmatriculación en documento privado y, por tanto, no inscrita.

289.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE COMPRA

La existencia del pacto comisorio ha de quedar suficientemente acreditada para denegar su inscripción, sin que pueda actuar a base de presunciones. La norma recogida en el artículo 1256 del Código Civil no tiene carácter absoluto.

290.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

La mera venta del pleno dominio de una finca por partes indivisas no es presupuesto suficiente para exigir licencia administrativa, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, que fundamenten la existencia de una parcelación urbanística; es decir, ha de ir acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones…

291.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL

Resolución que analiza la calificación registral cuando se trata de documentos administrativos, en especial, la necesidad de firmeza de la resolución administrativa y la necesidad o no de manifestación sobre el estado arrendaticio de la finca.

292.* LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Se puede legalizar un libro de actas de una mancomunidad no inscrita en los libros del registro, si ya consta en el registro la legalización de diversos libros de los edificios que la conforman.

293.** PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE POR CONTIENDA JUDICIAL. MOTIVACIÓN DE LAS DUDAS DE LA REGISTRADORA.

En el caso de un expediente del artículo 199 la registradora fundamenta correctamente sus dudas fundándose en la oposición de colindante basada en la pendencia de un procedimiento judicial sobre la configuración de las fincas.

294.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Para que la registradora pueda suspender la inscripción de una representación gráfica por invasión del dominio público, se requiere la oposición de la Administración correspondiente, sin que baste que sea alegada por las colindantes ni que conste como lindero en una descripción registral.

295, 302 y 304 () NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

Resolución que reitera la abundantísima doctrina según la cual La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

296.* SUBROGACIÓN HIPOTECA. REPRESENTACIÓN. NECESIDAD DE EXHIBICIÓN DE LA COPIA AUTORIZADA

En el juicio de suficiencia de la representación efectuado por el notario no cabe reseñar el documento con expresiones como “título legítimo”, ni se deben utilizar expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas. Se exige la constancia por el notario “de que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto de la copia autorizada de la escritura…”.

297.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

298.** DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL

El tipo documento público presentado a inscripción ha de ser congruente con la naturaleza del acto a inscribir: para inscribir la segregación de una finca se exige que conste en escritura pública aunque se haya ordenado en ejecutoria judicial. La incorporación de la representación gráfica georreferenciada es preceptiva para las segregaciones, aunque venga ordenada judicialmente.

299.**  TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE UN BIEN GANANCIAL UNA VEZ DISUELTA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Disuelta la sociedad de gananciales sin liquidarla, ninguno de los cónyuges es titular de una participación proindiviso sobre los bienes que la integran hasta que se efectúe la liquidación; sin embargo nada obsta a que con consentimiento de ambos pueda transmitirse una mitad o cualquier otra cuota del mismo modo que puede transmitirse la totalidad.

300.** EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. NOTIFICACIÓN DE LA VALORACIÓN AL INTERESADO.

Resolución que se analiza el alcance de la calificación cuando se trata de documentos administrativos.

301.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA SIN REFERENCIA NI CERTIFICACIÓN CATASTRAL

En un expediente del art. 199 LH mediante base gráfica alternativa, aun cuando exige que el promovente manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, en el caso de que se trate de una finca que no tenga asignada geometría ni referencia catastral propia basta que manifieste que que la descripción catastral no existe.

303.** SOLICITUD DE ANULACIÓN DE CANCELACIÓN. SILENCIO ADMINISTRATIVO NEGATIVO y REGISTRO.

Cancelada por resolución Judicial una inmatriculación, no puede instarse recurso gubernativo para que no se cancele por perjudicar a 3º, debiendo acudirse a la vía judicial. Los efectos del silencio o falta de resolución tempestiva se regulan en el art 327 LH, sin que exista una remisión al régimen administrativo del silencio administrativo.

306.*** LA MANIFESTACION SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA HA DE SER ESPECIFICA

Dada la trascendencia que la ley atribuye a la manifestación sobre el carácter de vivienda habitual de la familia en los actos dispositivos sobre la misma, no caben expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas sino que el artículo 91 RH exige una manifestación específica sobre que la finca no sea vivienda habitual de la familia.

La resolución analiza también los conflictos de competencia entre la DGSJyFP y Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña

307.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO EN PRECIO APLAZADO

La constancia documental de los medios de pago en las escrituras se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento pero no a los pagos aplazados. En pagos mediante transferencia basta manifestar los códigos de las cuentas de cargo y abono y por tanto es inscribible aunque el resguardo es ilegible

309.*** INMATRICULACIÓN ART 205 LH APORTANDO COMO TÍTULO PREVIO UN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

No cabe admitir como título previo inmatriculador un acuerdo transaccional homologado judicialmente: ha de ser necesariamente un título público, no sólo fehaciente; Tratándose de divisiones judiciales de herencia cuando culminan en forma no contenciosa se precisa escritura pública. En cuanto a contenido material ha de documentar una transmisión: un acuerdo de los interesados para vender no acredita ninguna adquisición.

310.**  EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART 201 LH. FINCA SEGREGADA Y GRAN EXCESO DE CABIDA. MANIFESTACIONES DE LOS COLINDANTES.

Puede tramitarse e inscribirse un expediente del art. 201, cualquiera que sea la cabida aumentada e incluso en los casos de segregación previa, siempre que no se alteren los linderos fijos y la diferencia de cabida no afecte a los colindantes, que pueden manifestar su conformidad a la rectificación pretendida.

311.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO TITULAR DE PARCELA COLINDANTE DE NATURALEZA PATRIMONIAL

En los expedientes del art. 199, cuando el colindante es la Administración, es correcto denegar la incorporación de la base grafica si dicha administración formula oposición porque alberga dudas y anuncia la iniciación de un expediente de deslinde. Esta doctrina es aplicable no solo a los bienes de dominio público sino también a los patrimoniales.

312.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

No puede incorporarse una representación gráfica rectificado la cabida, aun cuando el exceso sea muy pequeño, cuando en la propia solicitud se está reconociendo que el aumento se debe a una cesión por el colindante, lo que supone la segregación de una porción de la finca registral colindante y su posterior agregación a la finca de que son titulares. La rectificación de cabida en este caso encubre el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional.

313.* EXPEDIENTE JUDICIAL PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO

No se admite reanudar el tracto sucesivo mediante expediente de dominio si el promotor es causahabiente del titular registral, pues en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición.

316.** AGRUPACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS. OBRA NUEVA. ACREDITACIÓN DE ANTIGUEDAD

En la inscripción de las obras nuevas por antigüedad, ha de calficarse por el registrador cual es el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística, de manera que es correcto suspender la inscripción si la finca está en suelo rústico de especial protección, a fin de aclarar este extremo y si la edificación es anterior a la declaración de dicho tipo de suelo.

317.*** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA DE NACIONAL NEERLANDÉS

La partición hereditaria de un holandés se efectúa sobre la base de un acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, que se tramita porque el ultimo testamento es un testamento revocatorio de los anteriores.  Admite la Dirección, que la registradora pida dicho  testamento revocatorio puesto que en él se efectúa una “professio iuris”; es decir que forma parte del título sucesorio, y por tanto exigible de acuerdo con el art. 14 LH

318.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

En un expediente del art. 201, la Dirección admite las dudas de identidad que plantea la registradora: la finca procede de una segregación y la matriz según el catastro es infinitamente más pequeña que en el registro, además de que existe inscrita una servidumbre de paso y ahora la finca pasa a lindar con un camino – por lo que parece justificado que se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. Tales dudas debieron expresarse en la certificación, pero en este caso fue expedida por otro registrador. En cuanto a la notificación a los colindantes registrales es trámite esencial del procedimiento y el el registrador en la certificación quien ha de determinar de forma precisa cuáles son las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas.

319.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL. LEY 5/2019 Y LEGISLACIÓN CATALANA.

Resolución que analiza la compatibilidad entre la Ley 5/2019 y el Código de Consumo de Cataluña, y cómo afectaría la coexistencia de ambas normas a la actuación notarial y registral. La conclusión es que el registrador en su calificación, en cuanto a la protección de consumidores,  ha de comprobar que se ha tramitado el Acta prevista en la Ley 5/2019, y que  la reseña de la misma cumpla con los requisitos exigidos en el art 15.7; El hipotético control material de las actuaciones previstas en el Código de consumo de Cataluña, entraría dentro del contenido del acta y es allí donde se plasmaría.

 

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OTOÑO. Por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2021. Artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL 3 DE SEPTIEMBRE Y EL ARTÍCULO 28 LH. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Disposiciones Autonómicas.
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II
  6. RESOLUCIONES:
  7.  Sentencias sobre Resoluciones
  8. 222.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC
  9. 225.*** COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”
  10. 231.*** ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE.
  11. 233.*** NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA
  12. 239 y 240.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.
  13. 246.*** FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
  14. 247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA
  15. 252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL
  16. 253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.
  17. 255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO
  18. 260.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS
  19. 262 y 277.*** ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR. 
  20. 266.** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA
  21. 267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA
  22. 270.*** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO
  23. 272 y 274 ** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS
  24. 278.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.
  25. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EL 3 DE SEPTIEMBRE Y EL ARTÍCULO 28 LH. Emma Rojo.

El próximo viernes día 3 de septiembre queda suprimido el artículo 28 de nuestra Ley Hipotecaria como consecuencia de la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio.

El fundamento del artículo 28 LH se encontraba, según la doctrina tradicional, en la inseguridad del título sucesorio toda vez que podían aparecer en el último momento parientes del causante que no hubieran sido tenidos en cuenta o bien, un testamento de fecha posterior en el que se nombrara un heredero diferente. Como ha quedado expuesto, la Ley 8/2021, ha previsto la supresión del artículo 28 LH.

¿Cómo proceder desde el punto de vista registral respecto de las inscripciones practicadas con anterioridad? ¿Y respecto de las posteriores a dicha fecha? El día 3 de septiembre, ¿debemos proceder a cancelar todos los asientos en los que consten inscritos la limitación del artículo 28 LH?

Tras la Ley 8/2021, la práctica registral, en mi opinión, debe ser la siguiente:

I. Las inscripciones de herencia o legado que se inscriban antes del día 3 de septiembre, siguen las reglas generales por todos conocidos, es decir, todas las inscripciones de herencia o legado que se practiquen a favor de personas que no sean herederos forzosos se rigen por el artículo 28 y se hará constar que no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de muerte del causante.

II. Sin embargo, a partir del viernes, día 3 de septiembre, cualquier inscripción de herencia o de legado, ya sea a la inscripción a favor de herederos forzosos o de otras personas, se practicará sin necesidad de hacer constar la limitación de efectos contemplada con anterioridad en el citado precepto y ello, aunque el causante haya fallecido con anterioridad al 3 de septiembre. Por lo tanto, con posterioridad al 3 de septiembre no se hace referencia alguna en la inscripción a la limitación de efectos del – antiguo – artículo 28 LH.

III. Respecto de los asientos ya practicados con anterioridad al 3 de septiembre y que consten inscritos en el Registro, no se procede a su cancelación automática toda vez que los asientos del Registro producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por lo que hasta que no transcurran dos años desde la muerte del causante no podrán ser canceladas.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastante normativa, pero destacamos por posible interés de la Oficina Registral:

Ley Orgánica 9/2021, de 1 de julio, de aplicación del Reglamento (UE) 2017/1939 del Consejo, de 12 de octubre de 2017, por el que se establece una cooperación reforzada para la creación de la Fiscalía Europea: Contiene las normas de aplicación al ordenamiento jurídico español del Reglamento de la UE que establece una cooperación reforzada para la creación de la Fiscalía Europea, aplicándose a procedimientos penales por delitos que perjudiquen a los intereses financieros de la Unión Europea. El Fiscal europeo delegado podrá ordenar anotación de embargo preventivo o prohibición de disponer incluso excepcionando el principio de tracto sucesivo.

Ir a la página especial con amplio resumen.

Se declara un nuevo parque nacional, situado en la provincia de Málaga. Se prevé un derecho de tanteo y retracto y una zona limítrofe también con limitaciones. Se establece la imposibilidad de inscribir las transmisiones sujetas a los citados derechos de adquisición preferente sin que se acredite al registrados las notificaciones a favor de la administración.

Resolución de 25 de junio de 2021, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica el Convenio con el Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, en materia de acceso a la información registral por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos: Este Convenio se firma, tras vencer el de 2017, para definir el acceso de la ORGA a la información registral procedente de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles y la relativa a su titularidad real (es novedad) cuando la ORGA (DGSJFP) actúe, por encomienda de los órganos judiciales, de las fiscalías o en el marco de la cooperación internacional con organismos análogos (esto es novedad), en la localización, recuperación y gestión de bienes incautados, embargados o decomisados, o susceptibles de serlo. 

  • Ley 11/2021 antifraude

Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Afecta a 19 leyes, estando entre ellas ISD, ITP y AJD, IRPF, IVA, Patrimonio, LN y Catastro. En la base imponible sustitución del «valor real» por el «valor de referencia resultante de la normativa del catastro inmobiliario». Nuevas obligaciones notariales sobre todo respecto a NIFs revocados.

Ir a la página especial con amplio resumen de JMJ y de VEJ.

Ley 6/2021, de 29 de junio, por la que se modifican Se modifican el Código del Derecho Foral de Aragón y la Ley del Patrimonio de Aragón con respecto al tratamiento de bienes inmuebles vacantes y de los depósitos y saldos sin actividad de gestión en los últimos 20 años, adjudicándoselos la Comunidad Autónoma de Aragón.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones en Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha, Baleares, País Vasco, Castilla y León, Aragón y Navarra.

Destacamos:

ILLES BALEARS. Decreto-ley 4/2021, de 3 de mayo, para impulsar y agilizar la tramitación de ayudas y otras actuaciones en materia de vivienda.

NAVARRA. Ley Foral 13/2021, de 30 de junio, de Fundaciones de Navarra.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Destacamos la publicación de:

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Segunda. Sentencia 145/2021, de 12 de julio de 2021. respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia en procedimiento de ejecución hipotecaria por vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos del demandado sin agotar las posibilidades de notificación personal

ESTADO DE ALARMA. Pleno. Sentencia 148/2021, de 14 de julio de 2021. Sentencia por la se declara la nulidad parcial de los preceptos que restringen la libertad de circulación y habilitan al ministro de Sanidad para variar las medidas de contención en establecimientos y actividades económicas de los sucesivos Decretos que declararon el primer estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN II

Nombramientos y ceses en Justicia

Real Decreto 514/2021, de 10 de julio, y Real Decreto 526/2021, de 10 de julio por los que se dispone el cese de don Juan Carlos Campo Moreno como Ministro de Justicia y se nombra doña María Pilar Llop Cuenca respectivamente.

Real Decreto 544/2021, de 13 de julio, y Real Decreto 624/2021, de 20 de julio por el que se declara el cese de doña Amaya Arnáiz Serrano como Directora del Gabinete del Ministro de Justicia y se nombra a don Rafael Pérez García.

Concursillo Aspirantes Registradores.

DGSJFP y CATALUÑA RR de 8 de julio de 2021, por las que se anuncian el concursillo de aspirantes para la provision de registros vacantes

Resultado provisional en la web del Ministerio.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación de doña María de la Esperanza García-Reyes Cuevas, registradora de bienes muebles de Madrid II.

RESOLUCIONES:
 Sentencias sobre Resoluciones

9/2021. DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

Resolución de 2 de julio de 2021, que publica, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de mayo de 2021, por la que queda anulada la R. 24 de mayo de 2019.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

213.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución que reitera la doctrina sobre los expedientes del 199, sobre el fundamento de la oposición de colindantes y la posible invasión del dominio público.

214.** HERENCIA. FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Cuando no consta inscrita la superficie de la finca, y no puede deducirse por lo metros construidos puesto que son varias plantas y no figura la de la planta baja, no puede inscribirse dicha superficie sin más requisitos, ni por el 201.3, sino que ha de acudirse a un 199 o a un expediente notarial del 201.1

215.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO DE LA VIVIENDA CONYUGAL SIN LIQUIDAR GANANCIALES

En convenio regulador puede atribuirse sobre la vivienda ganancial el usufructo a uno solo de los cónyuges sin necesidad de liquidar la Sociedad de gananciales.

216.** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO

No es necesaria la intervención de los personal representatives o executors para que el beneficiario de una herencia sujeta al Derecho británico, se adjudique los bienes sitos en España.

217 y 281 NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

218.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES SIENDO EL DEFECTO INSUBSANABLE

Interpuesto recurso contra la calificación registral queda prorrogado el asiento de presentación del título y por ende se produce la prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos. Si existen asientos de presentación vigentes y anteriores con relación a las mismas fincas, debe aplazarse su calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación. No procede Anotación preventiva por defectos subsanables siendo el defecto insubsanable.

219 y 220.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACTA NOTARIAL QUE PROTOCOLIZA DOCUMENTO PRIVADO.

No procede la práctica del asiento de presentación de documentos privados protocolizados que no pueden provocar inscripción registral alguna.

221.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MANDAMIENTO JUDICIAL. PREFERENCIA CRÉDITO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución que trata sobre la preferencia de los créditos por cuotas de PH, analiza el art. 9.1.e), párrafo segundo LPH y sobre sus posibles efectos reales o personales y su alcance y posible anotación preventiva.

222.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC

El notario debe hacer constar que ha verificado personalmente la inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo de la hipoteca que sirve de antecedente a la escritura, sin que sea suficiente la manifestación de los otorgantes.

223.* SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CALIFICACIÓN DE COMPETENCIA TERRITORIAL

Es calificable la competencia territorial del Juez para la expedición de una certificación de cargas en una ejecución hipotecaria (684.1 LEC.). Aun que se admite el recurso porque la cuestión está resuelta en una interlocutoria auto firme dictado por la Audiencia Provincial.

224.* DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y DE SU PRÓRROGA

El recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y este principio se aplica también a los asientos de presentación en el libro Diario. Por ello no se puede cancelar un asiento de presentación prorrogado por interposición de demanda contra la calificación.

225.*** COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”

Las parejas de hecho inscritas en el Registro de Galicia no se rigen por el régimen de gananciales supletoriamente, debiendo pactarse éste u otro régimen e inscribirse en el citado registro para que sea aplicable. Es decir, si no está expresamente pactado no cabe una aplicación genérica y en bloque del estatuto ganancial al régimen de parejas de hecho.

226.** PRIORIDAD. DOCUMENTO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO

El registrador debe suspender la calificación de un 2º título conexo con otro previamente presentado y que está siendo objeto de recursos.

228.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART 201 LH. DUDAS CON EL EXPEDIENTE YA TERMINADO. VALOR DE LA REFERENCIA CATASTRAL INSCRITA.

En los expedientes notariales de rectificación del artículo 201 LH el registrador tiene que manifestar sus dudas en el momento de expedir el certificado, no al tiempo de calificar el expediente ya resuelto positivamente. En caso de detectar una doble inmatriculación el registrador tiene que iniciar un expediente de oficio para subsanar la situación.

229.** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA TITULARIDAD REAL. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL RESPECTO DE PODER NO INSCRITO. RESEÑA DEL CARGO O FACULTADES DEL OTORGANTE DEL PODER.

El registrador no es competente para calificar la actuación notarial respecto de la titularidad real de las entidades jurídicas. En el caso de poderes no inscritos, el notario tiene que consignar no sólo los datos del poder, sino también los del otorgante del poder y de sus facultades representativas.

230.** 251.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, REPRESENTACIÓN, NOTIFICACIONES, FIRMEZA

En los documentos administrativos la calificación alcanza a la firmeza de la resolución administrativa. En el certificado de la adjudicación han de constar todas las circunstancias que afecten a los trámites esenciales del procedimiento y deben de constar completas todas las circunstancias relativas a representación alegada, así como las personales de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción.

231.*** ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE.

En un complejo inmobiliario privado los actos que afecten a cada uno de los elementos que lo integran requieren únicamente el acuerdo de los miembros de dicha subcomunidad; pero no de las otras subcomunidades integrantes del complejo si no afectan a los elementos inmobiliarios, servicios, instalaciones y servicios comunes. El complejo, lo mismo que las propiedades horizontales sencillas pueden constituirse de modo fáctico.

233.*** NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA

Resolución que resume los efectos de la Nota Marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Impide la inscripción de la adjudicación cuando se expidió la certificación y se puso la Nota al margen de una hipoteca distinta de la que era objeto de ejecución

234.** COMPRA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

La inscripción del cargo de administrador es obligatoria pero no es constitutiva, por lo que no es requisito para inscripción de las compraventas ni cabe que el registrador pida que se le aporte copia de dicha escritura con calificación positiva: La calificación registral, en estos casos, debe limitarse a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio documentado.

236.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA DISCONTINUA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

El hecho de que una finca registral se corresponda con dos parcelas catastrales que no lindan entre sí, no impide la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para incorporar al folio real las representaciones gráficas catastrales. Los excesos de cabida no deben justificarse, solo acreditarse.

237.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA»

Resolución que resume los requisitos para que una declaración de obra nueva antigua sea inscribible conforme al artículo 28.4 del TRLSyRU. Los medios para acreditar la antigüedad no son jerárquicos, de modo que puede acreditarse por certificación de un técnico aun cuando la descripción sea distinta a la de catastro.

238.** SENTENCIA EN REBELDÍA CONDENANDO A ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO PRIVADO

Las sentencias de condena requieren para su acceso al registro, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. La sentencia dictada en rebeldía, además de ser firme, es preciso que hayan transcurrido los plazos del recurso de audiencia al rebelde.

239 y 240.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.

Para inscribir la compraventa a favor de un adquirente belga casado en régimen de separación de bienes en virtud de una escritura de capitulaciones otorgada ante notario Belga cuya copia se presenta apostillada la Dirección General exige su previa inscripción en el Registro Central de Contratos Matrimoniales de Bélgica.

241.* ACLARACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA Y SEGREGACIÓN. CAUSA

Se presenta una escritura por la que se cambia la adjudicación de una escritura de partición de herencia: en la inicial se adjudicaba una finca por participaciones proindiviso y ahora en dos porciones divididas aduciendo que fue un error, que se pretendía esto último pero que cuando se preparó la escritura no existía la licencia de división, aunque cuando se firmó sí. La Dirección revoca la calificación y entiende que no hay obstáculo para rectificar y aclarar escrituras siempre que se explique a que se debe el error para evitar fraudes.

242.** FIN DE OBRA. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE SUELO SIN CONCRETAR SI LA CABIDA AMPLIADA ESTÁ AFECTADA POR UNA SERVIDUMBRE

La rectificación de la superficie de un solar afectado parcialmente por una servidumbre, exige la determinación de si el exceso de cabida que se pretende inscribir está incluido o no en la parte afectada.

243.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PACTOS COMPLEMENTARIOS

Si el juicio de suficiencia del notario menciona el negocio principal, en este caso dación en pago, no es necesarios especificar los pactos complementarios concretos siempre que sean los propios del negocio principal (en este caso carta de pago y cancelación de hipoteca).

244.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Cancelada una Anotación e inscrita la finca a favor de terceros no puede inscribirse la adjudicación de la finca. No es objeto de recurso si fue correctamente practicada la cancelación de la Anotación.

245.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

El nombramiento de administrador judicial será preciso solo en los supuestos de demandas a ignorados herederos, pero no será preciso cuando el juzgador, en diligencia expresa al efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva. La sentencia que declare la usucapión es título suficiente para su inscripción en el registro con independencia de la existencia o no de justo título civil para la prescripción, y de si se trata de una prescripción ordinaria o extraordinaria

246.*** FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Cuando existe una Comunidad de Propietarios de hecho (en este caso reconocida por los tribunales) relativa a una propiedad horizontal tumbada o a un complejo inmobiliario, que se formaliza posteriormente en escritura pública, no se necesita unanimidad ni consentimiento expreso de todos sus integrantes pues no estamos ante un acto de constitución, sino de formalización. Se necesita, sin embargo, autorización administrativa.

247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

El colindante notificado al practicarse una inmatriculación, no puede solicitar la anulación de la inmatriculación mediante alegaciones en el propio registro, ni en consecuencia dicha petición ser objeto de recurso gubernativo.

248.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR INEXACTITUD DEL TÍTULO

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento concede algún derecho.

249.** RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA

No existiendo la conformidad del registrador, no puede rectificarse de oficio un asiento registral, sino que se requiere el acuerdo unánime de los interesados o, en su defecto, resolución judicial.

252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

La Dirección General exige en una liquidación de gananciales otorgada por ciudadanos chinos pero residentes en España que el divorcio causa de aquella se otorgue ante autoridades españolas y se inscriba en el Registro Civil español.

253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.

Cuando una cuota indivisa está gravada con cargas, al disolverse el condominio y dividirse la finca las cargas pasan a recaer sobre la finca adjudicada al condómino afectado, aunque no intervengan ni presten el consentimiento los titulares de dichas cargas

255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO

En un División Horizontal tumbada con asignación de uso exclusivo de porción de suelo no es necesaria licencia de segregación si ya existe la de obras. No es necesaria la georreferenciación individual de los elementos independientes ni que el informe grafico esté avalado por un técnico.

256.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: NECESIDAD DE TRACTO Y DE SEGREGACIÓN

No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una porción de finca ya inmatriculada sin ordenar su previa segregación y sin que haya tracto sucesivo con los demandados.

258.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE INMATRICULACIÓN. ADJUDICACIÓN A CASADOS EN GANANCIALES «POR MITADES INDIVISAS»

No cabe inmatricular sin certificación catastral con descripción coincidente con la del título. Los cónyuges en gananciales no adquieren por mitades indivisas sino para su Comunidad conyugal.

259.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR ENTIDADES DISTINTAS A LAS DE LA LEY 27/1981. TASACIÓN POR ENTIDAD NO HOMOLOGADA

En los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas en la misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles.

260.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS

Interesantísima resolución que trata sobre las particiones realizadas por contador partidor dativo tras la reforma de la Jurisdicción voluntaria y el art. 66 del Reglamento notarial: tramites, ámbito de la calificación, límites de los que no se puede exceder el contador…

Comentario: El Centro cambia totalmente el criterio en relación con el contador partidor nombrado en el ámbito de la legislación gallega, donde admitió que se omitiesen trámites esenciales, conmutación de legítimas etc… Con el único argumento de que los interesados habían sido notificados. Véase R de 18 de marzo de 2021.

261.** RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL

No cabe recurso gubernativo sobre asientos ya practicados. La asignación de una referencia catastral a una finca registral solo lo es a efectos de localización, sin que implique determinación de linderos ni de cabida, ni que necesariamente se tengan que inscribir los excesos de cabida sobre la finca basados en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

262 y 277.*** ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR. 

Resolución que aplica por primera vez la doctrina del TS sobre la prórroga de las Anotaciones de embargo al expedir la certificación de cargas: La expedición de la certificación de dominio y cargas del artículo 656 de la LEC, implica la petición tácita de prórroga por cuatro años de la anotación respecto de la cual se expide. Si la anotación de embargo está cancelada por caducidad cuando el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro, esa anotación, pese a su posible prórroga carece de virtualidad cancelatoria.

263.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTES

Aunque se trata de hacer constar una disminución de cabida superior al 10%, tramitado un 199 la rectificación no puede hacerse debido a la oposición fundada de un colindante y a la presentación de un informe negativo de la Administración. La determinación de la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral corresponde exclusivamente al registrador.

264.* SENTENCIA EN REBELDÍA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

En los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente ha de nombrarse defensor judicial cuando el llamamiento a los herederos desconocidos es puramente genérico y no hay ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento. En los llamamientos a posibles interesados debe extremarse el celo e intentar localizar sus domicilios para tratar de impedir la indefensión.

265.** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN ANDALUCÍA. ASIGNACIÓN DEL USO EXCLUSIVO DE TODO EL TERRENO COMÚN. PRESCRIPCIÓN DE LA PARCELACIÓN y CERTIFICADO TÉCNICO.

En una finca constituida en propiedad horizontal tumbada, se rectifica dicha división y se asigna el uso exclusivo del terreno común a los diferentes elementos privativos dividiéndolo en trozos. La Dg no lo admite entendiendo que hay parcelación y es necesaria autorización administrativa sin que pueda declararse prescripción de una posible infracción administrativa mediante el informe de un técnico puesto que requiere declaración administrativa.

266.** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA

Si el causante ha designado un sustituto fideicomisario al heredero designado y éste fallece sin aceptar ni repudiar la herencia entra en juego la sustitución, y no el derecho de transmisión.

267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA

El arrendamiento por plazo de 5 años es un acto de administración, y puede otorgarlo quien ostente los intereses de la mayoría de los condueños, pero ésta no se da cuando lo otorga el titular de una mitad indivisa.

268.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS FUNDADAS EN LA ENTIDAD DEL EXCESO

La mera existencia de una diferencia desproporcionada de superficie no es motivo suficiente para suspender el inicio del procedimiento del art. 199, sino que se requiere que sea palmaria y evidente la improcedencia de la tramitación del mismo.

270.*** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO

La magnitud de la diferencia de superficie no es suficiente para justificar las dudas de identidad entre la finca registral y la representación gráfica aportada, por lo que no impiden el inicio del procedimiento del art. 199 LH.

271.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA UNILATERALMENTE EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL

La hipoteca unilateral constituida unilateralmente en procedimiento criminal no puede cancelarse por el procedimiento previsto en los arts. 141 LH y 237 RH, debiendo ser el juez o tribunal quien en su caso la ordene

272 y 274 ** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS

Analiza la diferencia entre el plazo de duración del derecho de hipoteca –que determina la extinción del derecho real mismo y por tanto su cancelación-, y el plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas, -que determina que estas puedan ser reclamadas y, por tanto, la hipoteca que las garantiza no puede haberse extinguido, sino que desde esa fecha empezaría a contarse su plazo de prescripción.

273.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA EXCLUYENDO DETERMINADAS FINCAS.

Cabe modificar y aclarar un titulo erróneo inscrito y rectificar así la inscripción, siempre que el error esté suficientemente causalizado. Por tanto, es posible rectificar una escritura de herencia y excluir del inventario determinadas fincas incluidas antes por error y la inscripción errónea. Esta rectificación no implica que la aceptación de la herencia pase a ser parcial.

275.** CERTIFICACIÓN DE DATOS ECONÓMICOS DE LAS TRANSACCIONES

Para la expedición de publicidad formal, el interés legítimo se ha de acreditar a satisfacción del registrador. Para la publicidad de los datos económicos de las fincas u otros datos sensibles protegidos por la LPDCP, se debe alegar un interés que guarde estrecha relación con dichos datos, no siendo suficiente a estos efectos con alegar un interés por conocer la situación actual de la finca. Es decir, se debe expresar la causa y finalidad de la consulta de dichos datos.

276.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN POR DUDAS DE IDENTIDAD

En el momento de expedir la certificación del art. 2043 para inmatricular el registrador debe apreciar la coincidencia con otras inmatriculadas, aunque previamente haya expedido nota simple de que la finca tal y como se describe no figura inscrita a favor de los promoventes.

278.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.

A pesar de que la falta de manifestación sobre si la finca es o no activo esencial de la sociedad transmitente no es obstáculo que impida la inscripción, ni puede ser calificada por el registrador, si en la escritura se manifiesta que el bien es activo esencial y no se aporta la autorización de la Junta General de socios, el notario no puede autorizar la escritura y, si se autoriza, el registrador puede calificar el defecto.

279.** INMATRICULACIÓN. TRANSMISIONES CONCATENADAS. FALTA DE COINCIDENCIA CON CATASTRO

No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular mediante transmisiones entre SL por el solo hecho de que existan vínculos familiares entre los órganos de las sociedades intervinientes. La descripción tiene que ser “totalmente coincidente” con la de la certificación catastral.

280.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN YA CADUCADA DURANTE LA PANDEMIA COVID-19

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada. No cabe dicha prórroga por haber caducado durante la pandemia COVID, puesto que para el cómputo ya se tuvo en cuenta el plazo extra de 88 días.

282.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución relativa a la inscripción de las sentencias declarativas de dominio por usucapión. No es necesario que se manifieste en la sentencia cual es el justo título, pero sí que ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE JULIO 2021

INFORME NORMATIVA JULIO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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PORTADA DE LA WEB

Peñíscola. Castellón

Peñíscola. Castellón

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2021. Intereses contrapuestos en herencias.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LOS CONFLICTOS DE INTERESES EN LA PARTICIÓN HEREDITARIA. Emma Rojo.

Es evidente que valorar si existe o no conflicto de intereses en la partición es materia que cae dentro de la calificación registral y ello porque este tema afecta a la capacidad del que otorga el negocio. La primera cuestión que se plantea es entonces determinar cuándo existe conflicto de intereses. Como señaló la STS de 17 de enero de 2003 “la situación de conflicto se identifica con supuestos en los que sea razonable entender que la defensa por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos…”.

Para detectar las situaciones de conflicto de intereses hay que tener en cuenta tres esenciales principios:

Primero.- Hay conflicto siempre que el beneficio de una de las partes o patrimonios relacionados imponga un equivalente perjuicio para la otra parte o patrimonio. Cada parte pretende obtener el mejor beneficio, y, el problema consiste en que si lo consigue, ello redunda necesariamente en perjuicio del otro.

Segundo.- Para que exista conflicto, es necesario que el representante ejerza una facultad de decisión, es decir, emita su voluntad sustantiva sobre el contenido del negocio. No cabe el conflicto si el representante se limita a ejecutar un negocio o acto que ya esta previamente decidido y configurado en todos sus detalles por el propio representado.

Tercero.- Por último, no basta el hipotético riesgo de conflicto de intereses. Es preciso que ese riesgo cristalice en conflicto real de intereses.

Son muchos los casos de conflictos de intereses resueltos por la Dirección General de Registros y del Notariado. Así, es doctrina registral reiterada, por todas, Resoluciones de 6 de noviembre de 2002 y de 15 de septiembre de 2003 que no existe conflicto de intereses cuando los bienes de adjudican proindiviso respetando las normas legales sobre la partición de la herencia. El Centro Directivo reconoce que la adjudicación proindiviso, conforme a las cuotas legales o testamentarias es una operación sin transcendencia económica que supone, desde el punto de vista jurídico, una transformación de la comunidad germánica sobre el patrimonio hereditario en comunidad romana o por cuotas indivisas sobre los singulares bienes, transformación que, en sí misma, no envuelve peligro alguno de lesión o perjuicio para los hijos representados por el cónyuge viudo.

También, es criterio del Centro Directivo, por todas, Resolución de 2 de marzo de 2015, que no existe necesariamente oposición de intereses cuando en una partición interviene un representante legal en su propio nombre y en representación de un menor sino que habrá que examinar las circunstancias concretas de caso.

En cambio, sí hay conflicto de intereses cuando existen bienes que figuran inscritos con carácter presuntivamente ganancial o, en definitiva, bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal carácter, pues, no cabe duda, que el carácter ganancial o privativo que se les dé a tales bienes benefician o perjudican respectivamente al cónyuge viudo y al hijo y heredero menor de edad en cuyo nombre interviene aquél. Por todas, Resolución de 23 de mayo de 2012.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

El informe de este mes tiene importantes normas que atañen a los Registros la Propiedad, con modificaciones del Código Civil y la Ley Hipotecaria

Edificios: certificado de eficiencia energética

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Establece las condiciones técnicas y administrativas de las certificaciones de eficiencia energética de los edificios y su comunicación a usuarios y propietarios.

Ver archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Ley de apoyo a Personas con discapacidad

Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

Amplísima modificación que afecta, entre otras leyes, al Código Civil, en materia de representación legal; y a la Ley Hipotecaria, suprimiendo el artículo 28, desapareciendo las inscripciones y anotaciones relativas a la constancia de los supuestos de incapacidad, modificando la regulación del antiguo Libro de Incapacitados y las hipotecas legales.

Ir a la página especial con resumen amplio y enlaces.

Algunas tablas comparativas

Ley Orgánica de protección a la infancia y la adolescencia 

Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia.

Se trata de una ley integral sobre la violencia contra los niños, niñas y adolescentes. Sus disposiciones finales afectan a una gran cantidad de leyes, entre ellas, cuatro artículos del Código Civil.

Ir a la página especial con el resumen amplio y enlaces.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado Disposiciones de Baleares, Canarias, Castilla y León, Cataluña y Extremadura Pero sin especial interés para la oficina registral

SECCIÓN II

Concurso Registros: Resultado en el BOE

Resolución de 11 de junio de 2021, de la DGSJyFP  y de CATALUÑA, por las que se resuelven el concurso ordinario n.º 309, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ver archivo de Concursos.

Constituido el Cuerpo de Aspirantes a Registradores

Orden JUS/670/2021, de 23 de junio, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a doña María Concepción de Solance del Castillo, registradora mercantil y de bienes muebles de Asturias I.

Se declara la jubilación de doña María del Carmen Pérez López-Ponce de León, registradora mercantil de Málaga II.

 

RESOLUCIONES:
166.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: DURACIÓN

El derecho al uso a la vivienda habitual, cuando no hay hijos menores, o hay custodia compartida, debe tener un plazo de duración.

170.() ADJUDICACIÓN DIRECTA JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. REFERENCIA CATASTRAL

Aunque en un decreto de adjudicación se omitan algunos de los datos descriptivos con que las fincas figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción.

171.** COMPRAVENTA. DUDAS DE IDENTIDAD ENTRE DISPONENTE Y TITULAR REGISTRAL

En el caso de extranjeros de países cuyo número de  documentación de identidad cambia, la afirmación del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, ha de considerarse suficiente para acreditar la identidad con el titular registral, salvo que el registrador no considere suficiente dicha aseveración, pero debe motivarlo adecuadamente y en el momento de la nota de calificación.

172.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional  no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

173.** EJECUCIÓN JUDICIAL CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En los casos de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

174.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES DE HACER

Resolución que sistematiza la cancelación de asientos por transcurso del plazo y en particular: Las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer distintas a la del pago del precio se pueden cancelar, a falta del consentimiento del titular de la misma, transcurridos veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

  1. ** ACTA NOTARIAL DE DESAFECTACIÓN DE APARTAMENTOS. APROVECHAMIENTO POR TURNOS

Desde la primitiva ley 42/1998 es obligatorio un número mínimo de diez alojamientos para la constitución de un inmueble en régimen de aprovechamiento por turnos, sea en la modalidad de derecho real o personal. Para la desafectación de elemento es necesario el consentimiento a la modificación por la empresa de servicios por medio de su representante, debiéndose acreditar quien es y que además debe comparecer.

176.** INMATRICULACIÓN POR TÍTULO DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. COINCIDENCIA CON FINCA YA INMATRICULADA

Al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, sino que debe extenderse la calificación al cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 LH . Ha de razonarse porqué se considera que una finca forma parte de otra inscrita de mayor cabida.

177.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO

Las dudas fundadas sobre una posible invasión del dominio público justifican la denegación de la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca y la consecuente rectificación de su descripción.

178.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. REQUERIMIENTO AL ACREEDOR.

Admite que el envío de una copia simple de una escritura de cancelación de una hipoteca unilateral en la que se intima al acreedor, que no ha aceptado la hipoteca previamente, para que la acepte en el plazo de 2 meses con la advertencia oportuna es una verdadera notificación y si transcurre dicho plazo sin aceptar es posible solicitar la cancelación registral.

179.** PODER Y JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Cuando en un negocio jurídico relativo a bienes inmuebles en España otorgado ante notario extranjero se actúa con un poder, el notario extranjero tiene que emitir un juicio de suficiencia equivalente al que emitiría el notario español. El derecho extranjero alegado hay que probarlo adecuadamente.

181.*** COMPRAVENTA Y OPCIÓN DE COMPRA SOBRE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS

Extensa resolución sobre el aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho y el derecho de opción sobre el mismo, así como los supuestos en que sería susceptible de reflejo registral y sus requisitos.

182.** OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN O DECLARACIÓN RESPONSABLE EN MADRID.

En la Comunidad de Madrid no es necesaria la obtención de la licencia de primera ocupación para inscribir las obras nuevas terminadas de los edificios desde la entrada en vigor de  la Ley 1/2020, de 8 de octubre bastando la acreditación de la presentación de la Declaración Responsable. En la legislación anterior la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo era posible, pero era necesario reconocimiento de la Administración, o Acta de inspección de lo edificado con conformidad y transcurso del plazo de un mes para emitir la licencia.

184.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE

En el caso del derecho de trasmisión recupera la doctrina sobre la necesaria intervención del cónyuge viudo del transmitente en la herencia del primer causante, y además que tal intervención no puede limitarse a prestar su consentimiento a la escritura sin ninguna adjudicación, sino que debe estar causalizado.

185.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO PRIVATIVO EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE LIQUIDACIÓN R.E.M.

No es directamente inscribible un Decreto Judicial de adjudicación dictado en un procedimiento de liquidación de Gananciales disolviendo el condominio de una finca privativa en proindiviso oprdinario sin expresar que fue la vivienda familiar

186.** EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN

Para cancelar las cargas posteriores a la condición resolutoria como consecuencia de la resolución por incumplimiento de la condición garantizada dese requiere el consentimiento de sus titulares.

187.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDA A FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídico no pudiendo practicarse inscripciones a favor de las mismas, salvo las excepciones admitidas como las anotaciones de demanda y embargo y las inscripciones transitorias o de mero puente.

188.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RESOLUCIONES DEL ARTÍCULO 2.4 LH

Cabe practicar anotación preventiva de demanda de las resoluciones del artículo 2.4 LH por una medida cautelar por la que «se acuerda la suspensión del poder notarial otorgado por los presuntos incapaces» dada su finalidad cautelar.

189.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No es anotable un embargo entablado contra quien no es titular registral de la finca en el momento de la presentación del mandamiento en el registro.

191.** EJECUCIÓN DE EMBARGO SIN CONSTAR NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

En una ejecución de un embargo, respecto del cual no consta en el registro haberse expedido la certificación de cargas, es posible inscribir la adjudicación de la finca y la cancelación de la anotación ejecutada, pero no la cancelación de las cargas posteriores, para cuya cancelación no bastará una expresión genérica sino que deberán señalarse de forma individual cada una de las cargas que deben ser canceladas.

192.*** COMPRAVENTA INTERVINIENDO TUTOR CON JUICIO DE SUFICIENCIA SIN INSERTAR LA AUTORIZACIÓN PARA ENAJENAR

Los requisitos que se exigen en los artículos 98 de la Ley 24/2001 y 166 del Reglamento Notarial, relativos al juicio se suficiencia notarial en los supuestos de representación, son aplicables también a una declaración de incapacidad y a la autorización judicial para enajenar el tutor bastando la reseña de los documentos sin que el registrador pueda exigir la incorporación del testimonio del auto reseñado por el notario bajo su fe.

194.** SENTENCIA DECLARATIVA DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN. TRACTO SUCESIVO

Para que sea inscribible la Sentencia que declare la adquisición de una finca inscrita por prescripción es necesario que el procedimiento se haya entablado contra el titular registral, para evitar su indefensión.

195.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA DISCONTINUA

En el caso de fincas discontinuas cabe que su representación grafica se incorpore mediante 2 informes validados por catastro con las respectivas representaciones gráficas o en un único archivo GML en formato multipolígono, aun sin la aportación del informe de validación gráfica catastral, siempre que en este caso se dé cumplimiento a las prescripciones técnicas contenidas en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015.

196.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR. RECURSO DE REVISION POR CLÁUSULAS ABUSIVAS

Aunque el tercer poseedor debe ser demandado y requerido de pago, cuando el tribunal se pronuncia sobre tal extremo el registrador no puede entrar a calificar. También trata de la posibilidad del recurso extraordinario de revisión por la nulidad de clausulas abusivas en procedimientos anteriores a la Ley de Contratos Inmobiliarios.

197.* INMATRICULACIÓN ART 205 LH SIN EL TRANSCURSO DEL AÑO ENTRE TÍTULO PREVIO Y TÍTULO INMATRICULADOR

Los requisitos para la inmatriculación por el art. 205 establecidos tras la reforma por la Ley 13/15 son aplicables a todos los documentos presentados después de su entrada en vigor, aunque fueran otorgados antes y aunque hubieran sido objeto de una presentación anterior suspendida por otros motivos y cuyo asiento de presentación ya caducó.

198.** HERENCIA. RECTIFICACIÓN

Si al ratificar una escritura se rectifica su contenido es preciso a su vez la intervención de todos los otorgantes iniciales pues se está modificando precisa el consentimiento de todos quienes la otorgaron en cuanto les afecta. Reitera doctrina sobre los efectos de la confesión de privatividad

199.** INMATRICULACIÓN  Y  SOSPECHAS DEL REGISTRADOR DEL TÍTULO INICIAL.

Aunque de los documentos presentados para la inmatriculación haya indicios de los que pueda resultar que no es claro que el transmitente sea dueño de la finca (en el catastro está a nombre de desconocidos; del testamento del causante parece que la finca pudiera no ser del testador..), si se cumplen los requisitos para la inmatriculación del art. 205 (doble título, y el previo es una herencia en el que el causante ha fallecido con más de un año de antigüedad) el registrador no puede calificar que sean títulos creados ad hoc. Sólo en su caso y siempre debidamente fundamentado que la finca invade el dominio público u otra finca inmatriculada.

200.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HERENCIA. RECURRE APODERADO.

Para rectificar un error en una inscripción que se refiere a la participación en un garaje con asignación de un uso exclusivo de la plaza es preciso el consentimiento unánime de los titulares del dominio y demás derechos inscritos sobre las participaciones indivisas en que se halla dividido el departamento privativo o en su defecto resolución judicial recaída en el procedimiento correspondiente entablado contra todos ellos, al tratarse de un error de concepto. Para recurrir un apoderado no es necesario que del texto del poder resulte literal o expresamente que el apoderado tiene facultades para recurrir.

201.**  HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre registral del art. 254 LH cuando el sujeto pasivo es un no residente la competencia para la liquidación corresponde a la Oficina Nacional de Gestión Tributaria

202.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

El exceso de cabida tiene por objeto rectificar un erróneo dato en la descripción de la finca registral pero sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. El registrador a la vista de la oposición del colindante debidamente sustentada, debe adoptar un juicio de identidad de la finca motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

203.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LA INTERVENCIÓN DEL  ADMINISTRADOR CONCURSAL

El juicio notarial de suficiencia de la intervención de un administrador concursal tiene que especificar en qué fase del concurso se halla la sociedad y, de estar en fase común, emitirse a la vista del auto de declaración del concurso, no sobre la base de una credencial del nombramiento de administrador concursal. La cancelación de una condición resolutoria se equipara a la enajenación de bienes por lo que se necesita autorización judicial en la fase común.

205.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS POR MAYORÍA HABIENDO PROPIETARIOS POSTERIORES.

Tratándose de un acuerdo que no exige unanimidad sino mayoría cualificada y habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, es inscribible aunque haya propietarios inscritos que no intervinieron en el acuerdo por haber inscrito su adquisición después de haberse adoptado el acuerdo pero antes de su presentación en el registro.

206.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

La mayoría del apartado 12 del Art. 17 LPH para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas no se extiende a los acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial o el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística

207.*** EJECUCIÓN EN UN UNICO PROCEDIMIENTO DE UNA DEUDA DERIVADA DE DOS HIPOTECAS DISTINTAS

No cabe acumular en un único procedimiento, sea el especial de ejecución hipotecaria o el ordinario, la ejecución de dos créditos hipotecarios diferentes que recaen sobre distintas fincas. Ni tampoco cabe, en ejecución una única sentencia que anuló ambos créditos e impuso la devolución del importe prestado, anotar el embargo con la preferencia que tenían las hipotecas inscritas, puesto que respecto a los terceros titulares de cargas intermedias solo les puede perjudicar la hipoteca hasta el importe de su respectiva responsabilidad que figura en el registro.

208.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE DE MÁXIMO POR CADUCIDAD

Para cancelar por caducidad una hipoteca flotante (operaciones factoring) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad).

210.** PRETENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL «DERECHO A PERMANECER» EN UN INMUEBLE DECLARADO EN UN INCIDENTE DENTRO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer en el inmueble, no puede deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido un derecho arrendaticio con eficacia «erga omnes» inscribible en el Registro de la propiedad.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2021. La atribución a un bien del carácter ganancial o privativo

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LA ATRIBUCIÓN A UN BIEN DEL CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO. Emma Rojo.

1.- LA ATRIBUCIÓN GANANCIAL.

El artículo 1355 CC permite que los cónyuges atribuyan de común acuerdo carácter ganancial a un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, con independencia de la procedencia de los fondos utilizados para la adquisición.

No hay duda de que si los fondos utilizados para la adquisición del bien fueran gananciales, el bien adquirido sería ganancial por aplicación del art. 1347.3 CC; no haría falta pues la voluntad de las partes para atribuir al bien adquirido carácter ganancial. Lo que permite el art. 1355 CC es que los cónyuges atribuyan carácter ganancial a bienes que, de no existir tal acuerdo, serían privativos con arreglo a los criterios de determinación legal. Se trata en definitiva de impedir la aplicación del principio de subrogación real del art. 1346.3º CC (Vid. R de 29 y 31 de marzo de 2020).

Son cuestiones para tener en cuenta las siguientes:

1) Elementos objetivos: el art. 1355 sólo juega en relación a las adquisiciones onerosas pues las adquisiciones gratuitas y la simultánea asignación por el donante caen en el ámbito de aplicación del artículo 1.353 CC. Ahora bien, este precepto deja a salvo que el donante o testador disponga lo contrario.

2) Elemento causal: frente a la doctrina tradicional de la DGRN que consideraba que en las aportaciones a la sociedad conyugal era necesario expresar la “causa de la transferencia patrimonial”, que no puede presumirse a efectos registrales, el Centro Directivo, ha suavizado esta exigencia, al entender que la exigencia de causa ha de ser interpretada en sus justos términos pues la vida matrimonial crea entre los cónyuges necesidades y obligaciones comunes de naturaleza personal y patrimonial.

3) Elemento temporal: la atribución del carácter ganancial se ha de efectuar en el mismo momento de la adquisición del bien (STS de 27 de febrero de 2007). Sin embargo, no faltan autores que admiten que el pacto se realice con posterioridad a la vigencia del régimen de gananciales toda vez que el art. 1323 CC permite la contratación entre cónyuges. También cabe la posibilidad que el pacto se efectúe durante la vigencia de la sociedad de gananciales, pero se refiera a bienes adquiridos con anterioridad al inicio de la misma (vid. R. de 16 de abril de 2003).

2.- LA ATRIBUCIÓN PRIVATIVA.

Como ha escrito ALFONSO DE LA FUENTE, con relativa frecuencia ocurre que al realizarse la adquisición por compra de un bien inmueble por uno o por los dos cónyuges casados en régimen de gananciales se plantea el caso de que el dinero invertido es propiedad en todo o en parte de uno de ellos y quieren que conste y surta efectos ese carácter privativo. Tradicionalmente se ha acudido en estos casos de dinero privativo sin acreditar fehacientemente a la llamada confesión de privatividad del art. 1.324 CC en relación con el art. 95.4 RH.

El artículo 95.2 R.H dispone que,

“El carácter privativo del precio o de la contraprestación del bien adquirido deberá justificarse mediante prueba documental pública”.

Por lo tanto, cuando se cumple el requisito de la justificación, el bien se inscribirá como privativo por confesión y, cuando falte dicha justificación, el bien será inscrito como “presuntivamente” ganancial.

Para lograr la adquisición del bien como privativo, la DGRN no había admitido la simple manifestación por parte del adquirente; tampoco, la simple prueba documental de la procedencia del dinero, como aportar la escritura de herencia o donación del dinero y ello por la especial fungibilidad del numerario que impide considerar suficientemente acreditado que el dinero que se entrega en la venta es el que ingresó en el patrimonio del ahora adquirente como privativo; tampoco, el hecho de que el precio se haya satisfecho con cargo a una cuenta bancaria de que únicamente es titular el cónyuge comprador, ni la escritura de capitulaciones matrimoniales otorgada después de la compra en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales.

El Centro Directivo no aceptó la confesión hecha en acta de manifestaciones por un cónyuge y los vendedores y ello, aunque la manifestación se efectúe ante Notario pues la fe pública notarial no se extiende a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los otorgantes. Tampoco se ha admitido la manifestación hecha por los cónyuges en convenio regulador aprobado judicialmente dictado como consecuencia de una separación judicial ni la manifestación hecha en la escritura de venta de que el pago se hace con dinero procedente de la donación efectuada por los padres.

¿Cómo lograr entonces que el bien se inscriba con carácter privativo? La R. de 12 de junio de 2020 ha admitido que los cónyuges casados en régimen de sociedad de gananciales que adquieren una finca, consientan que la finca se inscriba como privativa de uno de ellos “por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión” de forma que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, excluyen la aplicación de la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC.

Ya la R. de 30 de julio de 2018 admitió el “pacto de privatividad” siempre y cuando concurra justa causa tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Ahora bien, como ha quedado antes expuesto, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastantes disposiciones generales aunque de escaso interés en la oficina registral. Por mencionar alguna:

Adaptación del BOE al Tablón Edictal Judicial Único.

Real Decreto 327/2021, de 11 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial del Estado», para adaptarlo al Tablón Edictal Judicial Único.

Nace un nuevo suplemento en el BOE de acceso gratuito y universal durante cuatro meses. La inserción en él sustituye a los diversos boletines y tablones donde se publicaban resoluciones y comunicaciones judiciales, dando fecha fehaciente a la publicación. Los órganos judiciales dispondrán en la oficina judicial de un sistema automatizado de remisión y gestión de edictos, controlado por el letrado de la Administración de Justicia.

Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR)

Circular 3/2021, de 13 de mayo, del Banco de España, que modifica otra anterior para adaptar la definición del índice basado en el Euro short-term rate (€STR), a efectos de su consideración como tipo oficial.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones en La Rioja (Mecenazgo), Navarra (instalaciones de energía solar; Impuestos) y Valencia (Función Pública). Pero sin interés para la oficina registral

Tribunal Constitucional

Se han publicado una seria de Sentencias del TC relativas a:

Control de oficio de cláusulas abusivas;  Notificaciones Lexnet; Emplazamiento por edictos en desahucio arrendaticio y en ejecución hipotecaria; Primer emplazamiento a persona jurídica por la dirección electrónica.

SECCIÓN II

Nuevo Concurso Registros

RR de 30 de abril de 2021, de la DGSJFP y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia de Cataluña, por la que se convoca concurso ordinario n.º 309 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

RESULTADO PROVISIONAL EN LA WEB DEL MINISTERIO DE JUSTICIA.

Ver archivo de Concursos.

Jubilaciones

Se declara la jubilación de doña María Angustias Lidueña Gómez, registradora de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.

RESOLUCIONES:

124.* NUEVA PRESENTACIÓN ESTANDO PENDIENTE RECURSO SOBRE EL MISMO DOCUMENTO YA INSCRITO

Se debe suspender la calificación e inscripción de un título anteriormente presentado e inscrito, si se encuentra pendiente de resolución un recurso del mismo, en el que se planteaba que el título no había sido inscrito en los términos que resultaban del mismo.

125.** PRENDA SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS. SOLICITUD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA SOBRE BIENES INMUEBLES DE LA HERENCIA.

La prenda sobre los derechos hereditarios en una finca concreta no es susceptible de inscripción, ya que la prenda recae sobre bienes muebles. Tampoco sería posible una hipoteca sobre los referidos derechos hereditarios, ya que la cuota del heredero puede materializarse en otros bienes siendo la partición dependiente de la voluntad de todos los herederos y no sólo del deudor.

126.** INSTANCIA SOLICITANDO LA CONSTANCIA REGISTRAL DE SER UNA FINCA ACTIVO ESENCIAL DE SOCIEDAD.

No es posible hacer constar en el asiento registral de bienes inmuebles de sociedades la constancia del carácter de activo esencial del bien porque el legislador no lo ha previsto en el art. 160de la LSC.

128.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

La mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos compradores en proindiviso no constituye una parcelación ilegal.

130 144 y 145 *** EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. GANANCIALIDAD DE LA DEUDA.

Para poder anotar embargos sobre bienes declarados privativos de un cónyuge tras la liquidación de gananciales, siendo el deudor el otro cónyuge, debe existir una declaración judicial de la ganancialidad de las deudas en procedimiento dirigido contra ambos cónyuges. Tratándose de deudas tributarias se ha de haber declarado la responsabilidad derivada respecto del cónyuge adjudicatario por el procedimiento legalmente establecido. Salvo las derivadas del IRPF que tienen un régimen específico.

131.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución que hace un recorrido por diversos medios de notificación y los efectos que se derivan de cada uno de ellos. Para el ejercicio unilateral de la opción el optante debe ajustarse estrictamente a los requisitos pactados e inscritos.

132.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE COMPRAVENTA. APROVECHAMIENTO DE AGUAS

Para la inmatriculación conforme al artículo 205 LH es necesaria la coincidencia de la descripción entre el título y certificación catastral descriptiva y gráfica. La Resolución hace un esquema muy interesante de las diversas posibilidades en la inscripción del agua y sus aprovechamientos

133.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO

No procede practicar asiento de presentación de documentos privados que no pueden provocar operación registral. El recurso que procede ante la negativa a practicar el asiento de presentación es el gubernativo ante la DG.

135.*** VENTA POR DIVORCIADO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN.

Cuando en el Registro consta inscrita una finca como privativa a favor de un cónyuge, por confesión del otro, y posteriormente se divorcian, para disponer de la finca por el titular registral divorciado debe de manifestar en la escritura si el ex cónyuge confesante ha fallecido o no.

136.** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO RESERVADO EN CONTRATO DE RENTA VITALICIA

Inscrita la transmisión de la nuda propiedad mediante un contrato bilateral garantizado con una condición resolutoria. Procede cancelar el usufructo e inscribir la consolidación del dominio una vez acreditado el fallecimiento de la usufructuaria cedente, sin perjuicio de que si se acreditase el cumplimiento de la condición resolutoria se produjera la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros.

137.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

En las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito, el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito.

138.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO

En el artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria sólo tienen cabida las acciones reales o aquellas personales que puedan determinar una mutación jurídico real. No está incluida en su ámbito la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil en el pago de una deuda procedente de una venta a plazos.

139.*** SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS DE REPARCELACIÓN.

Necesidad de concretar las consecuencias para las fincas concretas de una sentencia que anula parcialmente un proyecto de reparcelación. En el procedimiento han de haber podido intervenir los acreedores hipotecarios.

140.** EXCESO DE CABIDA: DUDAS DE IDENTIDAD

No es posible la inscripción de un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.

141.*** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN 

La expropiación urbanística determina el nacimiento de un eventual derecho de reversión para el propietario salvo que venga determinada por incumplimiento de los deberes urbanísticos. La negativa del expropiado a incorporarse voluntariamente a la junta de compensación no se considera como caso típico de incumplimiento de deberes y por tanto procede inscribir el derecho de reversión a su favor.

142.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO YA CADUCADA

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.

143.* INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. INEXISTENCIA DE DOS TRANSMISIONES

Para inmatricular una finca o participación proindiviso al amparo del art. 205 son necesarias 2 transmisiones sucesivas, con un año de diferencia entre ellas, sobre la misma finca o participación proindiviso; no son títulos sucesivos 2 transmisiones sobre participaciones diferentes.

147, 150 y 151.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.

En los acuerdos de propiedad horizontal relativos a la prohibición del alquiler vacacional no es necesario que preste su consentimiento ni que se notifique el acuerdo al titular registral no notificado, si se ha obtenido el quórum de 3/5.

148.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Puede inscribirse una liquidación de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

149.** PUBLICIDAD FORMAL EN EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN. 

No procede expedir publicidad registral ante una solicitud que no especifica el interés legítimo, ni las fincas respecto de las cuales se solicita la certificación, aunque la petición se haga en el marco de un expediente del art. 199. No es necesaria la legitimación de firma del solicitante, aunque la solicitud se haga vía fax.

152.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

En la tramitación de un expediente del art. 199 caben dudas de la identidad de la finca si están suficientemente fundadas y puestas de manifiesto en la calificación registral, aunque no haya oposición de colindantes

153.** SEGREGACIÓN. CESIÓN OBLIGATORIA DE SUELO AL AYUNTAMIENTO.

Cunado una licencia de obras se condiciona a la oportuna cesión de terrenos al Ayuntamiento, dicha cesión ha de formalizarse en el correspondiente documento público, con intervención de la cesionaria.

154.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

La adjudicación en un convenio regulador de divorcio de una finca adquirida por mitad antes del matrimonio exige que se haga una atribución del carácter ganancial del bien, que debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

156.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En el caso de que existan  sospechas fundadas de que todo o parte de la superficie objeto de inmatriculación esté ya inscrita y así se hiciese constar en la nota simple, es necesario que a la escritura se incorporen pruebas que desvirtúen las dudas, o que se opte por acudir al expediente de dominio que regula el art 203 que contiene trámites y garantías suficientes para despejar este tipo de sospechas.

157.** AUTOCONTRATACIÓN CON CONFLICTO DE INTERESES

Cuando una misma persona representa como administrador a dos sociedades en el mismo negocio jurídico hay autocontratación y debe ser salvada por las Juntas Generales de ambas.

158.*** TRANSMISIÓN  DE FINCA AFECTADA POR UNA ZONA DE EXCLUSIÓN  DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

Las denominadas «zonas de exclusión» del dominio público marítimo terrestre son de dominio público mientras no se determine  por Orden Ministerial conjunta el mecanismo de retrocesión a la propiedad privada y se otorgue la correspondiente escritura de transmisión, por lo que mientras tanto no puede inscribirse la transmisión de fincas registrales incluidas en todo o en parte en dichas zonas.

159.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

En la tramitación del expediente del art.199 la oposición del colindante, cuando está documentalmente justificada, genera dudas de identidad que permiten denegar la inscripción de la representación gráfica y la rectificación de la descripción de la finca.

160.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

161.*** RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA DE FINCA GANANCIAL SIN QUE HAYA SIDO PARTE EL CÓNYUGE EN EL PROCEDIMIENTO

La resolución judicial de la compraventa de una finca (inscrita a favor del comprador para su sociedad de gananciales) como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, no exige demanda al cónyuge del adquirente, pero si requiere al menos que haya sido notificado de la resolución

163.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN PROINDIVISO

En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal valenciano de separación de bienes, puede admitirse que se incluyan la liquidación dos fincas adquiridas por mitad, siendo una la vivienda familiar, adjudicando una a cada cónyuge,.

164.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LA SUPERFICIE OCUPADA SEGÚN LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS CATASTRALES APORTADAS.

La diferencia de superficie ocupada por una edificación, entre el título y la de la georreferenciación aportada, que resulta de la certificación catastral, no impide la inscripción si la del título se ha ajustado descriptivamente a lo que resulta de Catastro, siempre que exista identidad de la edificación y la ubicación de la misma dentro de finca registral. ( Hay una aparente incongruencia en los datos catastrales pero que resulta de que en los datos alfanuméricos del Catastro no se computan superficies, como los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos que computan al 50%)

165.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN PREVER PARA LA RESOLUCIÓN LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES QUE SE PERCIBAN

La última jurisprudencia acepta que las partes puedan pactar la renuncia del comprador a la moderación judicial de la cláusula penal (artículo 1154 CC) cuando se produce el incumplimiento concretamente previsto en el contrato y salvo que sea aplicable la legislación de consumidores y usuarios. Pero en este caso se confirma la calificación en el sentido de que es necesaria la consignación de las cantidades percibidas por el vendedor por no pactarse dicha renuncia en los términos exigidos por dicha jurisprudencia y la propia DG.

 

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playa de Baltar. Portonovo

Oficina Registral (Propiedad). Informe Mayo 2021. Complejos inmobiliarios y propiedad horizontal tumbada: cuándo se necesita licencia.

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por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

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TEMA DEL MES: COMPLEJOS INMOBILIARIOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: NECESIDAD O NO DE LICENCIA. Emma Rojo.

De la distinción entre ambas figuras se ha ocupado en numerosas ocasiones la DGRN; así, R. de 21 de enero de 2014 afirmando que mientras que en la propiedad horizontal el suelo es común en su totalidad, en el complejo inmobiliario puede no tener este carácter.

Ahora bien, las múltiples resoluciones dictadas sobre esta cuestión ponen de manifiesto que no basta con que los interesados o los Estatutos manifiesten que el suelo es común sino que hay que tener en cuenta las siguientes reglas:

1) La propiedad horizontal tumbada.

En cuanto a la propiedad horizontal tumbada, como las viviendas adosadas,

1) Como su propio nombre indica, es una auténtica propiedad horizontal, aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales.

2) Los elementos independientes forman parte de una misma cosa, estructura o unidad, que es el edificio. Es decir, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes.

3) El suelo tiene la consideración de ser elemento común en su totalidad sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

Esta inexistencia de fragmentación de terreno es lo que inspira el sentido del artículo 26.4 TRLS, con arreglo al cual, La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, los urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18”.

De la propiedad horizontal tumbada se ocupó, entre otras, la R. de 21 de noviembre de 2019 al señalar que la constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios de suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se debe considerar, a los efectos de aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que, de conformidad con el artículo 26.2 TRLS, sería necesaria la obtención de licencia correspondiente.

2) Los complejos inmobiliarios.

1) No tienen naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación la LPH, concretamente, el artículo 24.

2) Los elementos independientes, que son las parcelas, son totalmente independientes entre sí.

3) El suelo puede ser objeto de fraccionamiento “de hecho”, mediante la atribución del uso “exclusivo” de parte del suelo (jardín o patios), a un elemento privativo.

La cuestión que se ha planteado es determinar si, para constituir un complejo inmobiliario, es preceptiva o no la obtención de licencia. En la actualidad, hay que estar a lo dispuesto en los artículos 24 LPH, 10.3 LPH y al artículo 26.6 TRLS, debiendo tomar en consideración la reciente Resolución de 27 de enero de 2021. El artículo 26,

1º. Ofrece una definición de lo que debe entenderse por complejo inmobiliario (ver último párrafo): todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos. Como ha reconocido el Centro Directivo, un conjunto inmobiliario es un conjunto de inmuebles y éstos, a su vez, pueden ser edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios de naturaleza inmobiliaria.

2º. La regla general (independientemente de la CCAA dado que se trata de preceptos redactados al amparo de los artículos 149.18º y 18º) es la necesidad de autorización administrativa previa – o testimonio notarial de la misma – para la constitución o modificación de un complejo inmobiliario, al igual que sucede, con los actos de división, agregación o segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (pisos o locales), siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación (R. de 15 de febrero de 2018).

3º. Excepciones: No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel y, b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Aunque el informe mensual ha sido enorme, que afecten directamente a la oficina registral:

Tipos de interés planes de vivienda

Resolución de 24 de marzo de 2021, de la DG de Vivienda y Suelo, por la que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008.

Los nuevos tipos son: Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, el 1,72 %. Plan de Vivienda 2002-2005, el 1,43 %. Plan de Vivienda 2005-2008, el 1,46%.

Registro Civil: Ley que modifica la de 2011.

Ley 6/2021, de 28 de abril, por la que se modifica la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil.

Supone la íntegra entrada en vigor de la nueva Ley de Registro Civil el 30 de abril de 2021, aunque con una compleja fase transitoria hasta el pleno funcionamiento de las nuevas Oficinas Registrales. Entre otras, hay modificaciones en el código personal, firma electrónica, funciones de las oficinas, expediente matrimonial, cambio de nombre y/o apellidos, Libro de Familia, declaraciones sobre nacionalidad o vecindad civil. Los notarios ya pueden tramitar el expediente matrimonial. Entran también en vigor modificaciones de varios artículos del Código Civil.

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Derecho Foral de Aragón.

Ley 2/2021, de 25 de marzo, por la que se modifica el «Código del Derecho Foral de Aragón», Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón.

Es una reforma motivada por el Pacto de Estado contra la violencia de género. Tan sólo se modifica el artículo 72 en la misma dirección que el artículo 156 del Código Civil sobre atención sicológica a menores.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones de Galicia, Canarias, Navarra, Valencia y Castilla-La Mancha, pero ninguna de interés registral salvo muy indirectamente:

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas.

Tribunal Constitucional

Se han publicado varias resoluciones pero ninguna que pueda afectar a las oficinas registrales.

SECCIÓN II

No se ha publicado nada de interés para los Registros de la Propiedad, ni concursos ni jubilaciones.

RESOLUCIONES:
SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

Se han publicado cuatro, tres que afectan a Resoluciones relativas al Registro de la Propiedad

1/2021. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN DE INMUEBLES NO VIVIENDA HABITUAL. La Sentencia firme de 17-10-2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021, estima la demanda interpuesta contra la Resolución de 20 de Febrero de 2019 (87 de 2019)

2/2021. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Revocada la Resolución de 9 de Febrero de 2016 (40 de 2016) por sentencia firme de la Audiencia Provincial de Albacete de 27 de Noviembre de 2017, cuyo fallo publica el BOE de 30-04-2021

4/2021. SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA. Revocada la resolución de 18 de Mayo de 2017 (232 de 2017) por Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña de 24 de Julio de 2018, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021

RESOLUCIONES PROPIEDAD

88.** NOTIFICACIONES Y PLAZOS EN PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO DE LA LEY GALLEGA.

En la partición por contador partidor de la ley de Derecho Civil de Galicia, han de transcurrir 30 días hábiles desde la última notificación a los interesados y la fecha del sorteo para su designación. La formalización de la partición ha de notificarse a los interesados no comparecientes por edictos si el domicilio es desconocido.

89.*** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ART. 199 LH.

Resume la doctrina de la DG para la tramitación de expedientes del artículo 199 LH, en particular con excesos de cabida y dudas de identidad en relación con otras fincas inscritas.

90.*** NOTA MARGINAL DE VINCULACIÓN DE SUPERFICIE: OBRA NUEVA DIFERENTE DECLARADA POR ANTIGÜEDAD

Cabe inscribir una obra nueva con características diferentes a la que se establece en una Nota Marginal de Vinculación, siempre que la obra cuente con la oportuna licencia o se declare por antigüedad por haber transcurrido los plazos para la adopción de medidas sancionadoras.

91.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. CONVERSIÓN DE TERRAZAS PRIVATIVAS EN ELEMENTOS COMUNES

Cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo. Hay que diferenciar en la propiedad horizontal, los actos colectivos, en los que basta el acuerdo de la Junta general de Propietarios, y los actos que afectan al derecho esencial del dominio («uti singuli«) de un elemento privativo, en los que se necesita además el consentimiento individualizado de sus propietarios manifestado en escritura pública para que sean inscritos en el Registro..

92.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO

No cabe inscribir, por falta de tracto, una venta presentada después de que el vendedor ya no es el titular registral, aunque éste sea su heredero.

93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES ADJUDICANDO FINCA PRIVATIVA

No cabe adjudicar una finca en liquidación de gananciales cuando figura inscrita con carácter privativo, ni presumir un negocio de aportación a gananciales ya que la atribución del carácter ganancial de un bien privativo debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

94.*** HERENCIA. TESTAMENTO OTORGADO EN CATALUÑA POR INCAPACITADA

El registrador no puede rechazar la inscripción de un adjudicación hereditaria basándose en que el testador está incapacitado y sometido a curatela y por tanto el testamento es nulo: El testamento es personalísimo. No se puede hacer testamento por otro ni exigir que el testador sea asistido por un tercero (curador). Cuando el testador está incapacitado es el notario el encargado de garantizar el cumplimiento del artículo 12 de la Convención con la asistencia a los testadores que presentan dificultades de comprensión, y será quien, en último caso, evaluará la capacidad del compareciente y accederá o no al otorgamiento. Por ello el testamento debe quedar excluido de la relación de inhabilitaciones generales.

97.** EXCESO DE CABIDA. RECTIFICACIÓN FUERA DE PLAZO DE LA CALIFICACIÓN NEGATIVA

Aunque un exceso de cabida sea inferior al 5% es preciso que el registrador no tenga dudas sobre la identidad y correspondencia de la finca. Si tras el recurso el Registrador anuncia que rectifica la calificación, pero no lo hace en plazo, prosigue el recurso gubernativo.

98.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CON INFORME TÉCNICO

Una representación gráfica inscrita no deviene inalterable, sino que es posible su rectificación con arreglo a las normas generales de la Ley Hipotecaria para la rectificación de asientos..

99.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe interponer recursos contra asientos ya practicados, pues están bajo la salvaguardia de los tribunales

100.** COMPRAVENTA DE VIVIENDA Y ANEJO. SU RECIPROCA VINCULACIÓN.

En una PH, en que los garajes están vinculados a las viviendas, si se vende la vivienda se está vendiendo también el garaje vinculado a ella y ello, aunque los garajes consten inscritos como fincas independientes con número registral propio.

101.** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS. ACTA DE NOTORIEDAD DE POSESIÓN PREVIA.

Cuando la herencia no está toda distribuida en legados  y el testador no ha autorizado al legatario para tomar posesión de la cosa legada es precisa la entrega del la cosa legada para que pueda inscribirse.

102.** INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

El que considere que existe una doble inmatriculación debe solicitar la iniciación del expediente como promotor. También debe aportar la representación gráfica que la justifique.

104.*** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. RETRACTO DE COLINDANTES

Tras la reforma del RGR por RD 1071/201, ya no cabe el remate de la finca por adjudicación directa en caso de quedar desierta la subasta. En las adjudicaciones forzosas también rigen los retractos legales y en particular en de colindantes de CC, aunque solo en las fincas rústicas, no urbanas ni urbanizables.

105.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. PACTOS SOBRE BIENES CONCRETOS DE LA HERENCIA FUTURA. CAUSA.

Admite el pacto de disolución de cosa común entre dos de los comuneros bajo la condición suspensiva del fallecimiento del tercero con un testamento  en determinado sentido y con un término adicional de seis meses. El pacto tiene que expresar la causa onerosa o privativa. La prohibición general de pactos sobre la herencia futura se refiere a pactos sobre la universalidad de dicha herencia, no a pactos sobre bienes concretos pues en tal caso no existe propiamente coerción de la libertad de testar.

107.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

No puede anotarse una demanda si no ha sido dirigida contra el titular registral.

108.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

La afección real de las fincas de resultado al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación, no legitima a los acreedores de la junta de compensación por deudas contraídas en el desempeño de su cometido, a proceder contra las parcelas adjudicadas o pedir anotación preventiva de su crédito sin llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotación.

109.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA DE DEUDA. DISTINCIÓN PACTO COMISORIO y PACTO MARCIANO. OPCIÓN POR MÁS DE 4 AÑOS.

Pacto Marciano: cabe, entre empresarios NO consumidores, una opción de compra en garantía de deuda si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a terceros que excluya el enriquecimiento injusto. La opción de compra puede exceder de 4 años si acompaña a otro contrato de mayor duración.

110.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA EN COMPRAVENTA POR OBLIGACIONES ACCESORIAS. ACREDITACIÓN UNILATERAL DEL INCUMPLIMIENTO. REQUISITOS NOTIFICACIÓN NOTARIAL.

Resolución que resume los requisitos para resolver una compraventa porque no se han cumplido una obligación accesoria garantizada con Condición Resolutoria, con pacto de resolución unilateral. También analiza los requisitos para la notificación notarial al comprador.

Sobre la forma de realizar las notificaciones notariales, ver el siguiente Informe de la Oficina notarial que resume la doctrina de la Dirección General. (AFS)

111.* HERENCIA. ADJUDICACIÓN DEL PLENO DOMINIO CUANDO DEBIÓ DE SER DE UNA MITAD INDIVISA

Por un error material en una partición hereditaria se adjudica más del 100%. Aunque parece deducirse claramente cual es la voluntad de los partícipes el notario debe corregir el error sin que pueda trasladar al registrador la responsabilidad de la subsanación del error padecido en el presente caso.

112.** PARTICIÓN POR MAYORIA EN GALICIA

Resolución que trata una partición por mayoría de la Ley de Derecho Civil de Galicia. En la misma se permite que: Se haga conjuntamente la partición de ambos cónyuges aunque las disposiciones testamentarias no sean iguales; que se proponga un único contador partidor y no 5 (mínimo que exige la Ley) y por tanto no hay sorteo; que no se hagan lotes homogéneos si la partición se aprueba por las mayorías de ¾ y que las legítimas se abonen en dinero aunque sean pars valoris bonorun, partícipe no asistente.  Todo ello basándose en que el partícipe disidente fue notificado y por tanto no puede alegar indefensión. Si la notificación se hacho de modo no presencial son necesarios dos envíos.

113.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO. NECESIDAD DE RECTIFICAR PRIMERO EL REGISTRO.

No se pueden rectificar las inscripciones erróneas mediante un expediente para reanudar el tracto sucesivo; Si han accedido al registro 3 transmisiones incorrectas hay que rectificar el las inscripciones erróneas y el Art 40-d) LH exige «consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».

114.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. POSIBLE VIVIENDA FAMILIAR

Puede anotarse un embargo de finca privativa de un cónyuge sin notificación al otro cuando si del Registro no resulta de manera expresa y claramente el carácter familiar de la vivienda.

116.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO

El registrador ha de pedir informe a la administración si sospecha invasión de dominio público en una inmatriculación. Si la administración informa invasión ha de impedir la inmatriculación, aunque haya deslinde.

117.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEY 2000 EXISTIENDO NOTA DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS POSTERIOR

No cabe cancelar una anotación de embargo prorrogada antes de la LEC 2000 mediante el supuesto excepcional del art. 210.1 LH (que requiere solicitud expresa) si no ha transcurrido el plazo previsto en el precepto (20 o 40 años) contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento (en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que interrumpe la caducidad legal)

119.** HIPOTECA UNILATERAL EN GARANTIA DE OBLIGACION FUTURA. MODIFICACIÓN SIN INTERVENCION DEL DEUDOR

La hipoteca en garantía de obligación futura es inscribible, aunque no se constituya bajo esa denominación. La modificación de una hipoteca unilateral exige siempre el consentimiento del deudor titular registral en escritura pública

120.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. DUDAS DE IDENTIDAD

La falta de inscripción de la representación gráfica de la finca no necesariamente impide la inscripción de la declaración de obra nueva conforme al artículo 202 LH. Tal inscripción sólo será obligatoria cuando el registrador albergue dudas debidamente fundadas sobre la ubicación de lo edificado.

121.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. FORMA DE ACREDITAR EL PAGO Y LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre del registro por falta de pago del impuesto ha de acreditarse la presentación en la administración competente, no basta con acreditar el pago. Para cancelar una condición resolutoria en garantía de precio aplazado con pacto de cancelación unilateral acreditando el pago, solo puede hacerse cuando dicho pago se ajusta exactamente a lo pactado en la escritura, sin que quepa admitir el pago a un tercero distinto del vendedor aunque se genere una acción de repetición.

122.*** COMUNIDAD POSTGANANCIAL Y DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO

En la comunidad postganancial, se aplican las reglas de la comunidad de bienes y por tanto cabe la enajenación de los bienes que la integran con consentimiento de todos. Y, cuando existe un único bien, cabe el ejercicio de la acción de división de la cosa común, sin necesidad de proceder a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y la inscripción de la división hereditaria.

123.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Es posible tomar una anotación de demanda a favor de una comunidad de propietarios de una acción dirigida a la demolición de obras al efecto de volver al estado original por infracción de la normativa sobre propiedad horizontal.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE ABRIL 2021

INFORME NORMATIVA ABRIL 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Abril 2021. Viviendas uso turístico.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: ACUERDOS COMUNITARIOS REFERENTES A LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Y OTRAS MODALIDADES DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.

La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado, el incremento de los precios del mercado de la vivienda, la escasez del parque de vivienda social, el crecimiento del número de desahucios vinculados a contratos de alquiler y las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida justificó – según la Exposición de Motivos – la introducción de un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH vía Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Señala el nuevo apartado 12 del artículo 17 que:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

La finalidad de este precepto es rebajar el quórum de unanimidad previsto en el artículo 17.6 LPH para modificar el título constitutivo o los estatutos para permitir a las comunidades de propietarios prohibir la actividad de explotación de viviendas para uso turístico.

Han sido varias las Resoluciones de la DGSJ (R. de 5 de junio, 16 de octubre, 5 de noviembre de 2020, 15 de enero y R. de 22 de enero de 2021) que se han ocupado de esta modificación. Son dos los problemas que se plantean:

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico (VUT), y,

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico.

– La regla general es la necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo.

– Por excepción, bastará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas.

La doctrina del Centro Directivo en las sucesivas resoluciones dictadas sobre la cuestión se centra en la interpretación de los verbos “limitar” y “condicionar” empleados en la norma habiendo entendido la Dirección General que, al permitir esta norma limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad. En el mismo sentido, ver también el artículo 553 – 2 e) del Código Civil de Cataluña.

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

La R. de 16 de junio de 2020 deniega la inscripción del acuerdo comunitario de prohibición de actividades de alojamiento turístico distintas de la modalidad de viviendas de uso turístico (VUT) porque es de plena aplicación el artículo 17.6 LPH, que, como ha quedado expuesto, exige la unanimidad para la modificación del título constitutivo o de los Estatutos. Se ha escrito con razón que todo acuerdo comunitario que limite el derecho de propiedad y que no forme parte del ámbito objetivo del nuevo apartado 12 del artículo 17 LPH se regirá por la regla general, es decir, por el apartado sexto, exigiéndose la unanimidad.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

RD Ley 5/2021: apoyo a la solvencia empresarial

Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19: Establece la regulación de ayudas a empresas y autónomos, con una serie de rebajas arancelarias respecto a los documentos inscribibles relativos a las mismas; también prorroga la duración de las medidas relativas a la posposición de concursos de acreedores; nombramiento de mediadores concursales etc.

Ir a la página especial con esquema y amplia reseña.

Plan Estadístico Nacional 2021

Real Decreto 150/2021, que desarrolla para 2021 el Plan Estadístico Nacional 2021-2024. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

En una serie de estadísticas relaciona al Colegio de Registradores (Estadística del Procedimiento Concursal, de Sociedades Mercantiles, de Hipotecas, de Transmisión de Derechos de la Propiedad y de Precios del Suelo). Ver resumen.

Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Real Decreto 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Que desarrolla las leyes 39 y 40/2015 en lo referido a la actuación y el funcionamiento electrónico del sector público, incluyendo las relaciones de los ciudadanos con ella, el procedimiento y notificaciones administrativas. Desarrolla la carpeta ciudadana, el PAGe, la dirección única de notificaciones (DEHú) las sedes electrónicas, la identificación, la representación, los registros electrónicos, el registro de apoderamientos, las comunicaciones y notificaciones, el expediente electrónico, la obtención de copias y conservación de documentos. Interesante anexo terminológico.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Destacamos que establece la obligatoriedad de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas, para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo, al menos los sujetos a los que se refiere el artículo 14.2 LPA (personas jurídicas, entidades sin personalidad, profesionales de colegiación obligatoria -incluidos los notarios y registradores-, quienes representen a los anteriores y los empleados públicos por razón de su cargo.

Disposiciones Autonómicas.

Destacamos:

MADRID. Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

Ver Novedades en la inscripción registral de la obra nueva tras la reciente modificación de la Ley de Suelo de Madrid, por Francisco Bengoetxea Arrieta

Tribunal Constitucional

Dos Sentencias de las salas 1 y 2 sobre las ejecuciones hipotecarias y vulneración de la tutela judicial efectiva, relativas a la primacía de del derecho de la unión Europea y a la inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal respectivamente.

DESAHUCIO DE INMUEBLES OCUPADOS. Se admite a trámite un recurso de inconstitucionalidad contra diversos incisos y preceptos del preámbulo y la Disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, relativo a la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

SECCIÓN II

Concursos Registros: Se resuelve el concurso ordinario 308 para la provisión de registros tanto a nivel estatal según RDGSJFP. 4 de marzo de 2021; como a nivel de ÇCataluña. Quedan 73 plazas vacantes para que elijan los Aspirantes.

Ir al Archivo de Concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación del notario en excedencia y registrador de bienes muebles Central I, don Juan Luis Gimeno Gómez-Lafuente.

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

78.* NOTA MARGINAL DE FUTURO DESLINDE VÍAS PECUARIAS. INDEPENDENCIA REGISTRADOR

Reitera numerosas RR según las cuales No cabe practicar nota marginal en finca colindante con vía pecuaria, para advertir a terceros de dicha colindancia, sin que ni siquiera se haya iniciado el procedimiento de deslinde.

79.** DONACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Cabe que el cónyuge titular con carácter privativo disponga de la nuda propiedad sobre la misma aunque sea la vivienda habitual de la familia porque no impide el goce sobre la misma.

80.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES POR DIVORCIO Y TITULO PREVIO DE APORTACIÓN A GANANCIALES.

No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular cuando el antetítulo es un aportación de gananciales y el titulo inmatriculador la liquidación de gananciales por divorcio, cunado entre ellos ya han pasado 13 años

81.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor que tiene inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, para que se pueda inscribir el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

83.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD POR MAGNITUD DEL EXCESO Y PREVIA SEGREGACIÓN

No procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199, por dudas de identidad de la finca por la magnitud del exceso, sino sólo cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación.

84.*** HERENCIA. DIVISIÓN MATERIAL. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESPLAZAMIENTO.

Cabe rectificar la descripción de fincas mediante el procedimiento del art. 199 LH aun cuando sean finca procedentes de una parcelación urbanística, si se cumplen los requisitos del procedimiento legal establecido para ello. Cabe aun cuando haya incongruencia entre la base gráfica y las descripciones debido a desplazamientos, debiendo procederse como dispone la resolución conjunta punto Séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General de Catastro de 7 de octubre de 2020.

85.** ANOTACIÓN DE DEMANDA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe anotar una demanda de reclamación de cantidad, puesto que si lo que se quiere es afectar la finca al cobro de la deuda procede una de embargo. En este caso que la demandante es una comunidad de propietarios cabria si la demanda tuviera por objeto hacer constar la preferencia real de su crédito frente a otros, pero tendrían que estar demandados. Reitera su doctrina sobre la herencia yacente.

86.*** NOMBRAMIENTO DE CONTADOR PARTIDOR DATIVO. CALIFICACIÓN DEL EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.

Resolución que trata del ámbito de la calificación en los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario: en este caso el nombramiento de contador partidor dativo,  y la aprobación de las operaciones por el realizadas. La calificación se extiende a los extremos de los documentos judiciales, es decir: i) competencia del órgano, (ii) la congruencia del resultado con el expediente tramitado, (iii) las formalidades extrínsecas de la resolución o instrumento público y (iv) los obstáculos que surjan del Registro. En consecuencia puede oponerse como defecto que no conste quien solicito el nombramiento del contador (a los efectos de determinar si se cumplen las mayorías establecidas en el CC; pero no puede entrar en cuestiones relativas a su contenido como pro ejemplo en la interpretación que hace el contador de si una finca concreta es la efectivamente legada.

87.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN BASADA EN SENTENCIA PREVIA DE DIVORCIO.

Cabe inscribir  el auto homologando una transacción relativa a una liquidación de gananciales fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

 

Barreiros Costa de Lugo. Diego Muruáis Jartín

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE MARZO 2021

INFORME NORMATIVA MARZO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MARZO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2021. Embargo Postganancial.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: ANOTACIÓN DE EMBARGO CUANDO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES ESTÁ YA DISUELTA PERO AÚN NO LIQUIDADA

Por Emma Rojo

Es relativamente frecuente que se presenten documentos en los que se decreta la anotación preventiva sobre los bienes inmuebles cuya propiedad pertenece al 50% al ejecutado y se añade que las fincas objeto de anotación son los derechos de propiedad o cualesquiera otros que pudieran corresponder al ejecutado sobre la finca registral.

En este punto procede consultar los folios del Registro y distinguir según la situación en que se encuentra la sociedad de gananciales.

a) Si la finca consta inscrita a favor de ambos cónyuges con carácter ganancial (el ejecutado) y su cónyuge.

No cabe anotar el embargo sobre el 50% de la finca propiedad del ejecutado como indica el mandamiento toda vez que la sociedad de gananciales se configura como una comunidad germánica o en mano común en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano. Con fundamento en los artículos 144.1 RH y 541 LEC, para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial esposos o que, habiéndose demandado sólo al cónyuge que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despeche ejecución al cónyuge no demandado. Así, RDGRN de 17 de mayo de 2017.

b) En cuanto a la expresión de que las fincas objeto de anotación son los derechos de propiedad o cualesquiera otros que pudieran corresponder al ejecutado sobre la finca registral, con arreglo a la doctrina de la DGRN, con fundamento en el artículo 144.4 RH, no procede la anotación sobre los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en la liquidación de un bien concreto, en este caso, la finca registral nº, ya que xxx, como indica el Centro Directivo, si luego el bien no se le adjudica en la liquidación, quedará ineficaz no sólo la anotación sino también la traba. Tampoco sería posible practicar la anotación preventiva si se ordena en el mandamiento que se practique el embargo sobre la mitad indivisa de un bien concreto. Esto es así porque disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales, los cónyuges no tienen derechos sobre cuotas en bienes concretos sino derechos sobre una cuota en la totalidad del patrimonio. Así, no cabe que en el mandamiento se ordene el embargo del 50% de los derechos que le corresponden en la liquidación de la sociedad de gananciales al demandado. La calificación sería también negativa cuando el mandamiento ordene practicar el embargo sobre un determinado bien ganancial ya que puede ocurrir que éste no se le adjudique en la liquidación. Por ello, sólo se admite practicar la anotación sobre los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en la liquidación de la sociedad de gananciales.

 

DISPOSICIONES GENERALES:

Por Maria Núñez (el resto del informe).

RDLey 3/2021: Moratorias, Seguridad Social, Empleo…

Real Decreto-ley 3/2021, de 2 de febrero, por el que se adoptan medidas para la reducción de la brecha de género y otras materias en los ámbitos de la Seguridad Social y económico.

Resumen: Permite a los deudores solicitar moratorias legales y convencionales en los mismos casos regulados por la normativa Covid anterior hasta el límite de nueve meses, si no las han obtenido antes por ese tiempo. Mejora las pensiones de mujeres con hijos. Reforma del ingreso mínimo vital. Retoques en la prestación extraordinaria por cese de actividad de los autónomos.

Ver resumen completo en archivo especial

Disposiciones Autonómicas.

Destacamos:

CATALUÑA. Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler.

CATALUÑA. Decreto-ley 53/2020, de 22 de diciembre, de modificación del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19.   Que establece medidas aplicables a las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán y a las juntas de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 9/2020, de 6 de noviembre, de Patrimonio de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha. Con muchas disposiciones que afectan y se refieren al Registro de la Propiedad: obligatoriedad de inscripción, deslindes, negocios sobre inmuebles… Ver resumen. 

Tribunal Constitucional

CATALUÑA. LÍMITE RENTA ALQUILER. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad n.º 6289-2020, contra determinados preceptos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda

LEY DEL SUELO MADRID. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad n.º 231-2021, contra la Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. LEGITIMACIÓN PASIVA Sala Segunda. Sentencia 7/2021, de 25 de enero de 2021. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y a ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. LEGITIMACIÓN PASIVA Sala Primera. Sentencia 8/2021, de 25 de enero de 2021. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y a ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. LEGITIMACIÓN PASIVA Sala Primera. Sentencia 9/2021, de 25 de enero de 2021. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal

Es similar la Sentencia 10/2021, de 25 de enero de 2021.

CONSUMIDOR EN PÓLIZA DE PRÉSTAMOSala Primera. Sentencia 12/2021, de 25 de enero de 2021. Recurso de amparo 1588-2020. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y a ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia

CATALUÑA VIVIENDAS DESOCUPADASPleno. Sentencia 16/2021, de 28 de enero de 2021. Declara nulos una serie de artículos del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

La sentencia se centra en los límites de los decretos-leyes: nulidad parcial de los preceptos que tipifican como supuesto de incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda su desocupación permanente y establecen medidas coactivas para su cumplimiento.

SECCIÓN II

Nuevo concurso Registros: Se convoca el concurso n.º 308, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, tanto en la DG como en Cataluña, este último modificado por Resolución de 5 de febrero de 2021, por la que se corrigen errores 

Ver archivo de Concursos.

Ya resuelto de forma definitiva

Jubilaciones

Don Celestino Ricardo Pardo Núñez, registrador mercantil de Madrid n.º III.

Don José Luis de la Viña Ferrer, registrador mercantil de Madrid n.º IV.

Don Valentín Barriga Rincón, registrador de bienes muebles de Madrid III.

 

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

31.** ARTÍCULO 199 LH. BASE GRÁFICA Y POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PUBLICO. 

El registrador puede decidir en los expedientes del artículo 199 LH no inscribir la base gráfica si tiene duda fundada sobre la representación gráfica de la finca, en particular sobre si invade el dominio público y hay oposición de colindantes acreditando controversia judicial

32.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

En el expediente del 199 teniendo como base una representación gráfica alternativa, la oposición de colindantes puede ser tenida en cuenta para formar el juicio del registrador, pero no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto pero dicha oposición.

33.() AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En el expediente del 199 teniendo como base una representación gráfica alternativa, la oposición de colindantes puede ser tenida en cuenta para formar el juicio del registrador especialmente si están documentadas.

34.() PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS

Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas.

35.*  HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Inscrito el dominio a nombre de persona distinta del causante de la herencia no cabe inscribir la adjudicación si no se presenta el título traslativo que acredite la transmisión del titular registral, o bien se reanude el tracto sucesivo.

37.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA.  DOBLE INMATRICULACIÓN. CANCELACIÓN DE FINCA

Interesante resolución en la que el Centro Directivo analiza el procedimiento de concentración parcelaria y una certificación administrativa de Patrimonio del Estado solicitando la cancelación de una finca de concentración parcelaria por coincidir en parte por otra registral.

38.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Resolución que trata de las diferencias entre la propiedad horizontal y el complejo urbanístico y cuando es necesaria autorización administrativa para constituir el régimen.

39.*** PROYECTO DE REPARCELACIÓN: DIVERSOS DEFECTOS. ENVIOS POR CORREO ELECTRÓNICO.

Analiza diversos defectos que platearse aparecer en el Registro con la presentación de una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación: superficie, archivo GML recibido por correo electrónico, descripción de edificaciones, escritura de constitución de la Junta de Compensación, servidumbre, cesión de terrenos…

40.** OBRA NUEVA TERMINADA. RECTIFICACIÓN DE COORDENADAS DE LA PARCELA OCUPADA

La rectificación al aportar la representación gráfica que consistente en aumentar la superficie ocupada por la edificación no implica necesariamente la de aumentar la total de metros cuadrados construidos y es admisible si la diferencia es ínfima.

41.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Para dejar sin efecto la desheredación ordenada por el testador, no basta que intervengan todos los hermanos del desheredado, sino que también los descendientes del desheredado deben prestar la conformidad al acuerdo, pues conforme al artículo 857 CC son legitimarios.

42.* OBRA NUEVA DECLARADA Y AMPLIACIÓN DE OBRA ANTIGUA

No cabe declarar la ampliación de una obra por antigüedad mediante una certificación catastral que describe unitariamente la obra y se refiere al “año de la construcción” pues no hay base para entender que el año de la construcción 2008 sea precisamente el de la ampliación y no el de la construcción inicial. El certificado del arquitecto director de la obra no necesita visado colegial, pero su firma ha de estar legitimada.

43.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO QUE FUE CONVERTIDO EN DEFINITIVO POR NOTA MARGINAL

La conversión del embargo preventivo en ejecutivo se ha de hacer mediante una nueva anotación, pero si se hubiera hecho por nota marginal, se le atribuyen los efectos de la anotación de conversión, computando el plazo de duración de la traba desde la extensión de la nota marginal. Lo que ocurre es que este caso la Anotación convertida ya estaba cancelada formalmente al presentase el mandamiento ordenando la prórroga, por lo que al estar los asientos bajo la salvaguarda de los tribunales no procede practicar dicha prórroga.

44.** DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL.

Reitera la doctrina del centro según la cual en los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente es necesario nombrar un administrador judicial cuando el llamamiento a los herederos desconocidos es puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento; en este caso callo dicho emplazamiento era genérico y efectuados por edictos.

45.*** HERENCIA. DECLARACIÓN DE HEREDEROS. TÍTULO MATERIAL Y FORMAL

Designado cono heredera una nieta del testador, que a su vez lega el usufructo vidual a su viuda, la renuncia del heredero testamentario (sin sustitución ni derecho de acrecer) exige acta de declaración de herederos sin que la mera deducción de que lo sería la viuda sea suficiente para omitir su tramitación.

46.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL. OBJETO DEL RECURSO

Si el historial de una finca aparece trasladado a otro registro distinto de aquél en el que se presenta el documento, este ya no es competente para su despacho, no siendo posible discutir la procedencia o no del traslado en su día realizado por la vía del recurso gubernativo.

Analiza también la resolución la forma de practicar la notificación de la calificación para que empiecen a correr los plazos para el recurso.

47.** SEGREGACIÓN: ANTIGÜEDAD ACREDITADA POR CERTIFICADO MUNICIPAL.

Resolución que aborda el tema de la inscripción por antigüedad de segregaciones y la forma de acreditar dicha antigüedad. Este caso es muy interesante puesto que se eleva a público un documento privado de compraventa.

48.** NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO QUE SOLICITA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA.

Para la rectificación de la cartografía catastral el interesado debe acudir en primer lugar al organismo competente de Catastro para subsanar el error, y después, podrá lograr la coordinación entre Catastro y Registro utilizando cualquiera de los procedimientos previstos legalmente para ello, enunciados tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, pero que en todo caso prevén la intervención o solicitud por parte del titular registral.

Respecto a la negativa a la extensión de asiento de presentación de documentos privados, aclara que contra la misma cabe recurso gubernativo y que sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.

49.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

El exceso/reducción de cabida no puede servir para alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, ya que puede encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, afectando a derechos de terceros. En este caso es evidente la modificación de la realidad física por cuanto la finca estaba recientemente inmatriculada y ya existía base gráfica. Y además es evidente el conflicto con un colindante que podrá resolverse en su caso por la vía del deslinde.

50.** MEJORA EN GALICIA. ENTREGA DE FINCA COMO CONDICIÓN EN UN PACTO DE MEJORA

Es valida la entrega de bienes efectuada por un descendiente mejorado, en cumplimiento de una condición impuesta en el propio pacto de mejora, ya que hay causa, título y modo y ha sido consentido por parte de todos y cada uno de los implicados.

51.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIOS.

Nuevo cambio en la doctrina de la Dirección General, en el sentido de que cuando se sucede por derecho de transmisión deben intervenir todos los interesados en la herencia del transmitente, en este caso el cónyuge viudo que es legitimario.

52.*** EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR AYUNTAMIENTO

Cuando la administración celebra contratos con particulares sujetos a condición resolutoria que se rigen por derecho privado, para reinscribir el bien a su favor debe cumplir con los requisitos del (i) requerimiento notarial o judicial de resolución del contrato de compraventa, (ii) la consignación de las cantidades entregadas por la parte compradora (iii) y la presentación del título público de compraventa.

53.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS.

En caso de demandas contra la herencia yacente, ha de intervenir un administrador judicial o alguno de los interesados en la misma. Cuando el llamamiento a los desconocidos herederos sea genérico y a través de notificación edictal, debe haberse llevado a cabo previamente por el juzgado una investigación razonable sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de las personas demandadas y tratar de localizarlos en su domicilio. No cabe inscribir una sentencia obtenida en rebeldía si no consta que ha transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

54.* OPOSICIÓN A INSCRIPCIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Un acta de manifestaciones en la que una persona se opone a la inscripción de un proyecto de reparcelación no es título hábil para generar un asiento de presentación.

55.** CANCELACIÓN DE CONCESIÓN MINERA POR ACTO ADMINISTRATIVO.  CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Para cancelar una concesión minera tiene que haber un acto administrativo que lo declare, en el que haya sido citado el titular registral

56.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. VIVIENDA HABITUAL. DUDAS SOBRE IDENTIDAD TITULAR REGISTRAL-DEUDOR

Sólo cabe rechazar la anotación del embargo por falta de citación del cónyuge del deudor, cuando del Registro resultare el carácter de vivienda habitual del bien embargado de forma clara y expresa, bien porque venga directamente determinada por la manifestación de su titular al tiempo de la adquisición o con posterioridad, o bien por la realización de determinados actos que requieran el consentimiento del cónyuge no titular, por ejemplo, la constitución de una hipoteca, que ingresen en el registro dicho carácter.

62.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIÓN DEL TÍTULO PREVIO

Para inmatricular el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente.  El registrador ha de calificar ambas, aunque la del previo no es tan completa ni minuciosa. No es exigible acreditar las adquisiciones anteriores, pero cuando la alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación.

64.** y 77 CANCELACIÓN DE HIPOTECAS ANTERIORES AL CONCURSO

Puede cancelarse la hipoteca preexistente sin el consentimiento específico del acreedor privilegiado si el Juez del Concurso estima suficiente la intervención de aquél. Y en esta R#77, aun cuando se haya cedido el crédito hipotecario.

65.** PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS POR EXTRAVÍO DEL ANTERIOR.

No cabe diligenciar un nuevo libro de la comunidad de propietarios mientras no se haya agotado o extraviado el primero legalizado; pero tampoco anular la nota acreditativa de la legalización de un segundo libro de actas (por extravío del anterior) acreditando que realmente no se había extraviado el primero, puesto que esta segunda nota está bajo la salvaguarda de los tribunales.

66.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN ART. 205 LH TRAS COMUNICACIÓN A COLINDANTES POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA.

No puede cancelarse una inmatriculación a solicitud de una administración pública notificada como colindante por invadir el dominio público sin que medie consentimiento de los interesados o resolución judicial en su contra. El defecto además es insubsanable, procediendo la denegación.

67.*** EXPRESIÓN EN EL TESTAMENTO DE LA CAUSA DE LA DESHEREDACIÓN

La expresión de la causa de desheredación tiene carácter solemne y por ello debe manifestarse en el testamento, sin que sea suficiente la expresión “por las causas previstas en el artículo 853 del Código Civil”. Si se opone el desheredado corresponde al heredero la prueba de ser cierta la causa de desheredación. Han de intervenir en la partición los descendientes del desheredado puesto que son legitimarios.

68.*** HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ESLOVACA

Relativa al juicio notarial de equivalencia formal y material del título sucesorio extranjero al amparo de la disposición adicional tercera de la ley 15/2015.

69.* COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN CUANTO AL NIF DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución relativa a un error en un dígito en el NIF de la vendedora que consta en el Registro, error comprobable y que no impide la inscripción.

72.** MENCIONES. INDICACIÓN DE PERTENECER A UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 

Considera que el hecho de omitir el reflejo de una mención que consta en el título al practicar la inscripción del mismo, no exige que se haga constar en la nota de despacho. Tampoco cabe pretender su constancia por medio de un recurso gubernativo.

73.** FINCA CONSORCIAL. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SEGUIDO CONTRA UNO DE LOS CÓNYUGES

Constando en la anotación de embargo de bienes del consorcio aragonés que la demanda dirigida contra un cónyuge ha sido notificada al otro, será inscribible la adjudicación derivada de dicha anotación, aunque el notificado no haya intervenido en el procedimiento.

74.** HIPOTECA UNILATERAL VALOR A EFECTOS DE SUBASTA INFERIOR AL 75% DEL FIJADO EN EL CERTIFICADO DE TASACIÓN

No puede establecerse un valor a efectos de la subasta en el procedimiento extrajudicial (que ha de ser idéntico al judicial) inferior al fijado en el certificado de tasación. Este valor no puede determinarse minorando el valor de tasación en el importe de las cargas anteriores

75.() PETICIÓN DE NOTA MARGINAL DE AUSENCIA DE DESLINDE. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR

Reiteradísima resolución sobre la imposibilidad de hacer constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde y las limitaciones que del mismo se derivan, sin haberse incoado el oportuno expediente con intervención del titular registral.

76.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Se puede cancelar una hipoteca mediante escritura de pago otorgada por el inicial acreedor, aunque la hipoteca ya esté inscrita a favor de otro acreedor como consecuencia de una cesión del crédito, siempre que el crédito esté ya pagado con anterioridad y no haya constancia registral de la notificación de la cesión al deudor.

 

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Iglesia de Santiago. Villafranca del Bierzo

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Febrero 2021. Consultas a otros Registros.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: CONSULTAS POR EL REGISTRADOR EN SU CALIFICACIÓN A OTROS REGISTROS

En ejercicio de su labor de calificación, puede ser necesaria la consulta por parte del Registrador a otros Registros con el fin de verificar el cumplimiento de ciertos requisitos. Tales Registros son,

1.- EL REGISTRO MERCANTIL (Información mercantil (registradores.org)), a los efectos de comprobar la vigencia o revocación de poderes mercantiles inscritos, vigencia del cargo del administrador, situaciones concursales, el carácter profesional o no de la actividad de concesión de créditos o préstamos hipotecarios… Entre otras, la R. de 11 de diciembre de 2015 . Ahora bien, se ha de recordar que la falta de inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil no es defecto que impida la inscripción de los negocios jurídicos sobre bienes inmuebles por él realizados en el Registro de la Propiedad pues su nombramiento surte efectos desde su aceptación y la inscripción en el Registro Mercantil tiene carácter obligatorio. Vid. R. de 28 de enero de 2014.

2.- EL LIBRO DE INCAPACITADOS, según el Índice General Informatizado a los efectos del artículo 2.4 LH. (Vid R. de 3 de julio de 2013).

3.- EL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL, (Bienvenido | Registro Público Concursal (publicidadconcursal.es), a los efectos de conocer si la persona física/jurídica ha sido declarada en concurso, la fase en la que se encuentra y los administradores concursales, lo que tiene transcendentes efectos en la calificación.

4.- EL REGISTRO DE INTERMEDIARIOS FINANCIEROS. (registro.financieros@mscbs.es)

Para garantizar un alto nivel de protección de los consumidores y usuarios, asegurando la transparencia y la leal competencia, el artículo 3 de La Ley 2/2009, de 31 de marzo, impone a las empresas la obligación de inscripción en los registros públicos que, a tal efecto, se creen por las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias y la creación de un Registro estatal, aspecto que se reguló mediante el Real Decreto de 28 de enero de 2011 por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas. Se ha de citar sobre esta cuestión la R. 18 de enero de 2011.

Se trata de una escritura de préstamo con hipoteca a favor de una sociedad limitada que tiene por objeto la realización de operaciones dentro del ámbito de la Ley 2/2009, de 31 de marzo. En la escritura se constata que no se han creado por las comunidades autónomas los Registros de empresas a los que se refiere el art. 3 de la Ley, aunque se han cumplido los requisitos que la misma impone, a saber, folleto informativo, información previa y oferta vinculante; pero no se ha cumplido con la inscripción en el Registro de empresas por no haberse creado. El Registrador deniega la inscripción por falta de acreditación del requisito de inscripción previa en el Registro autonómico o estatal. Sin embargo, la DGRN revoca la calificación señalando que el requisito de la inscripción únicamente será aplicable una vez constituidos los Registros Públicos de empresas.

5.- EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN (Registro Bienes Muebles (registradores.org). Las cláusulas contenidas en la escritura de hipoteca suelen tener la consideración de Condiciones Generales de la Contratación al tratarse de cláusulas predispuestas por el acreedor hipotecario. La inscripción de las citadas condiciones en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación tiene carácter obligatorio.

En la escritura pública de hipoteca, es obligación del Notario hacer constar que aquellas cláusulas que constituyen condiciones generales de la contratación han sido inscritas en el citado Registro debiendo identificar los datos de inscripción o bien, subsidiariamente, que ha comprobado, mediante consulta telemática, que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro las condiciones generales de la contratación correspondientes a la escritura. Suele darse en casos en que la entidad financiera no ha facilitado el número. De todos modos, una buena práctica notarial determina que ya que ha averiguado ese número, lo haga constar en la escritura y no se lo guarde, pues así se evitan cláusulas de estilo.

Por su parte, el Registrador, debe comprobar que las citadas condiciones han sido debidamente inscritas en el mencionado Registro debiéndolo hacer constar tanto en la inscripción de hipoteca como en la nota de despacho. Ver R. de 15 de enero de 2020

Ver al respecto, el artículo 23 y demás concordantes de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria, el artículo 7 , las D.F. 4ª y 5ª de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y  el apartado 8º de la Instrucción de 20 de diciembre de 2019

6.- CARÁCTER PROFESIONAL DE LA ACTIVIDAD DE CRÉDITO HIPOTECARIO. Para que se aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, deben cumplirse una serie de requisitos entre los que se encuentra que el acreedor hipotecario, que puede ser tanto una persona física o jurídica, desarrolle la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios con carácter profesional. Para calificar tal extremo, puede ser útil consultar: el Registro Mercantil (en la forma antes expuesta) a los efectos de comprobar su objeto social, el Registro de la Propiedad (la habitualidad) y, la propia Intranet Registral (Aplicaciones/Consulta prestamistas habituales). Si efectivamente dicha persona desarrolla con carácter profesional la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, deberemos calificar que dicho prestamista conste inscrito en el Registro Especial previsto en los artículos 28 y 42 de la Ley 5/2019. Ver R. 21 de enero de 2020.

7.- ¿EL REGISTRO CIVIL? En el estado actual de nuestra legislación no está prevista la consulta por parte del Registrador de la Propiedad al Registro Civil aun cuando puede ser extremadamente útil con el fin de agilizar el tráfico (capitulaciones matrimoniales, emancipación, incapacitación…). Como expresó la Directora General, en la entrevista realizada por esta web en el mes de enero: “El nuevo sistema pivota en torno a una nueva aplicación informática llamada DICIREG y de lo que se trata es de que exista una interconexión entre la plataforma notarial y la registral a Dicireg.

Con ese objetivo se viene trabajando entre el Ministerio de justicia y ANCERT y el CORPME y lo que pretendemos es tener disponible un servicio para notarías/registros más o menos a mediados de año para acceder a la publicidad de inscripciones de Registro Civil, las de Inforeg (anterior sistema) y Dicireg y hacia finales de año, la remisión de escrituras para inscripción en Dicireg, esto último de forma progresiva en las oficinas Dicireg que se vayan desplegando”.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos

RDLey 1/2021: consumidores vulnerables y suspensión de lanzamientos

Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Reforma de la Ley de Consumidores y Usuarios, fundamentalmente en cuanto al tratamiento de los consumidores vulnerables. Modificación de las causas de suspensión de lanzamientos en inmuebles okupados y excepciones.

RDLey 2/2021: Ertes, autónomos, arrendamientos

Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo.

Prórroga de los ERTEs por fuerza mayor hasta el 31 de mayo. Posible cambio de tipo de ERTE sin nuevo expediente. Medidas aplicables a los órganos de administración de las sociedades de capital durante el año 2021. Moratoria arrendaticia. Medidas de protección por desempleo. Para trabajadores autónomos, prestaciones por cese de actividad.

Ir al resumen completo en página especial.

Disposiciones Autonómicas.

Disposiciones de casi todas las CCAA, pero sin especial trascendencia para los Registros de la Propiedad

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila a don Antonio María Isac Aguilar, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca II.

Se jubila a doña María Amparo Llorente Ayuso, registradora de la propiedad de Burgos n.º 3.

 

RESOLUCIONES:
1.** COMPRAVENTA EN RÉGIMEN DE CONQUISTAS NAVARRO. CONFESIÓN O ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD. CONFLICTO DE INTERESES.

Considera que hay conflicto de intereses que debe ser salvado cuando se produce una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado: en este caso el poderdante hace una confesión de privatividad del precio a su favor en nombre de su cónyuge, que es el representado.

4, 5, 6 y 21.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. ANOTACIÓN PREVENTIVA CALIFICADA NEGATIVAMENTE CON ASIENTO PRORROGADO. PERMUTA POSTERIOR

La calificación y el despacho de un documento presentado después, ha de aplazarse hasta que se despache el documento presentado con anterioridad o caduque su asiento de presentación, salvo aquellos títulos que no constituyan documentos conexos, por no guardar relación entre ellos ni tener una vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo,.

7.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN

El registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener certificación catastral correcta cunado no se aporta por el interesado.

8.* TÍTULO INSCRIBIBLE. TESTIMONIO DEL LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA

El testimonio expedido por el letrado de la Administración de Justicia es inscribible, pero en este caso, dado el transcurso del tiempo desde que se dictó, que pretende que se practique una anotación preventivo, y que ya recayó sentencia absolutoria – aunque no consta que sea firme- es preciso que resulte clara la finalidad del testimonio.

9.* INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA.

El registrador debe rechazar la inmatriculación de una finca si duda de que coincide total o parcialmente con otra inscrita, aunque estas dudas han de estar fundamentadas.

10.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN SENTENCIA JUDICIAL SIN EXPRESIÓN DE CAUSA. POSIBLE FIDUCIA.

El reconocimiento de dominio, aunque sea judicialmente, sin expresión de causa, carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.

11.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART.199 LH. GRANDES DIFERENCIAS DE CABIDA Y DUDAS DE IDENTIDAD. USUCAPIÓN.

El registrador no puede denegar inicialmente la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 LH por dudas de identidad de la finca, salvo excepciones. Lo procedente es tramitar el expediente y a la vista de lo actuado decidir.

12.* EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA ART 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Sólo procede denegar el inicio del expediente previsto en el art. 199 LH cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente. En otro caso, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.

13.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN EL 75% DEL VALOR DE TASACIÓN

El valor mínimo de tasación para subasta es el 100% de la tasación homologada por imperio del art. 129 LH reformado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que ha modificado el art. 682 LH, aunque no se pacte procedimiento extrajudicial.

14.** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. CUÁNDO EXISTE AUTÉNTICA INTERRUPCIÓN

Hay interrupción del tracto si existen varios títulos pendientes de inscripción, pero no lo hay cuando el promotor ha adquirido del titular registral o de sus herederos. Si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad, la comparecencia y conformidad del titular en el expediente es un trámite esencial.

15.() SUJECIÓN PLUSVALÍA MUNICIPAL (DOCUMENTOS JUDICIALES): CALIFICACIÓN REGISTRAL

El registrador puede apreciar la sujeción o no del título al Impuesto (Plusvalía Mpal.) a los efectos de no exigir la presentación, pero en todo caso puede exigir su acreditación.

16.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO

En caso de dudas de invasión del dominio público el registrador debe comunicar a la Administración titular del dominio público afectado, a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión.

18.** TESTIMONIO PARCIAL DE ESCRITURA DE CESIÓN DE UNA CARTERA HIPOTECARIA A UN FONDO DE TITULIZACIÓN.

Para inscribir la cesión de créditos a un fondo de titulación de activos ha de aportarse copia autorizada y no basta testimonio. Se considera que el deudor no está legitimado para solicitarla.

22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE CON PRONUNCIAMIENTO JUDICIAL EXPRESO SOBRE LA NO NECESIDAD DE NOMBRAR ADMINISTRADOR.

Para anotar en el Registro un embargo contra la herencia yacente no es preciso previo nombramiento de administrador judicial de la herencia si el Juez ha rechazado específicamente la necesidad de tal nombramiento.

23.** MANDAMIENTO ELECTRÓNICO CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN PRESENTADO POR PROCURADOR.

Los Procuradores de los Tribunales pueden presentar electrónicamente documentos judiciales electrónicos con CSV, a través del portal registradores.org

24.* EL ALCALDE SOLICITA LA RECTIFICACIÓN DE UNA FINCA YA INSCRITA A FAVOR DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA.

Lo inscrito está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo se puede modificar o por sentencia judicial o por consentimiento del titular registral.

25.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACIÓN DEL TRACTO CUANDO EL PROMOTOR ADQUIRIÓ DEL TITULAR REGISTRAL

No hay interrupción del tracto cuando los promoventes han adquirido determinadas cuotas indivisas de la finca por compraventa directa a los titulares registrales, y las restantes a supuestos herederos de otros titulares registrales.

26.*** ACTA DE RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA POR CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON OPOSICIÓN. CLÁUSULA PENAL. NO CONSIGNACIÓN. 

En una venta con condición resolutoria, ejercitada la resolución notificándola por acta notarial la DG ratifica la calificación que exige intervención judicial por la oposición, pero admita la no consignación del precio por la cláusula penal pues el TS y la DG admiten que la moderación de la cláusula penal es renunciable para sancionar un incumplimiento concreto y no considerar al comprador como consumidor.

27.** PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y OTROS FINES ADOPTADA POR 3/5 LOS PROPIETARIOS

Admite la mayoría de 3/5 para prohibir “los usos turísticos”, pero no entra en que también se prohíbe el alojamiento vacacional y hotelero, ya que el registrador sólo alegó en la nota que la mayoría indicada sólo valía para limitar o condicionar el uso turístico, pero no para prohibirlo.

28.** EMBARGO DE BIEN GANANCIAL SIN NOTIFICACIÓN AL ESPOSO QUE RESULTÓ LUEGO ESTAR FALLECIDO

Para anotar un embargo sobre un bien ganancial es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, si sólo se demandó al que contrajo la deuda, se le dé al cónyuge no demandado traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución. (no entra en el fallecimiento del cónyuge por haberse alegado en el recurso y no en el momento de la nota de calificación)

30.*** MARIDO COMPRA Y LOS CÓNYUGES ATRIBUYEN CARÁCTER PRIVATIVO AL BIEN (NO POR CONFESIÓN)

Admite la atribución de privatividad entre cónyuges sin necesidad de inscribirlo privativo por confesión.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE ENERO 2021

INFORME NORMATIVA ENERO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Rio Tambre a su paso por A Ponte Maceira (A Coruña). Por Luis Miguel Bugallo Sánchez (Lmbuga)

 

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Enero 2021. Sociedad concursada con folio cancelado.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.
  2. DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
  3. DISPOSICIONES GENERALES:
  4. RESOLUCIONES:
  5. 538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 
  6. 540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 
  7. 550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 
  8. 551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 
  9. 556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 
  10. 557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.
  11. 560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 
  12. 565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 
  13. 566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 
  14. 567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 
  15. 570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 
  16. 577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.
  17. 578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 
  18. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.

Procede analizar la actuación registral en aquellos casos en los que, el Registrador, en cumplimiento de su deber de colaboración, consulta el Registro Mercantil o el Registro Público Concursal y constata que la sociedad, titular de la finca registral sobre la que se ha ordenado la práctica de un asiento, ha sido declarada en concurso y, en cumplimiento del artículo 178.3 de la Ley Concursal de 2003 (hoy, artículo 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020) y se ha procedido a su extinción y cancelación.

¿Se puede practicar en el Registro de la Propiedad asiento alguno a favor de dicha sociedad cuyo folio registral ha sido cancelado en el Registro Mercantil?

1.- ASPECTO TEÓRICO.

– La STS de 27 de marzo de 2011 defendió la tesis de la eficacia declarativa de la cancelación registral reconociendo que la sociedad cancelada que no terminó su liquidación continúa manteniendo su personalidad jurídica hasta la finalización de la liquidación y en la medida precisa para concluirla y que la inscripción en el Registro Mercantil tiene eficacia meramente declarativa de una extinción ya producida. En el mismo sentido se han pronunciado las RDGRN de 13 de mayo de 1992 y de 27 de diciembre de 1999.

– Sin embargo, la STS de 25 de julio de 2012, cambia de criterio y defiende la tesis de la naturaleza constitutiva de la cancelación registral pero sin efectos sanatorios de los defectos de la liquidación. Esto es, la cancelación registral señala el momento de extinción de la personalidad social. Si la sociedad adquiere su personalidad jurídica en el momento en que se inscribe en el Registro, la cancelación de las inscripciones debe reputarse como el modo de poner fin a la personalidad.

– Por último, se ha de tomar en consideración la STS de 24 de mayo de 2017, que reconoce que la sociedad mantiene su personalidad jurídica tras la cancelación cuando ésta se produjo sin haber terminado la liquidación. Es decir, la sociedad cancelada que tiene pasivo insatisfecho sigue existiendo y sigue teniendo personalidad jurídica.

2.- ASPECTO PRÁCTICO.

Hechas estas consideraciones, ¿cuál debe ser entonces la actuación del Registrador de la Propiedad al consultar el Registro Mercantil (o recibir la certificación a la que alude el artículo 323 RRM) y constatar que figura inscrita la cancelación de los asientos, el cierre de la hija registral, el cese del administrador concursal y/o societario y la conclusión del concurso?

Al amparo de la RDGRN de 14 de diciembre de 2016, se ha de entender que lo procedente es redactar la oportuna nota de calificación solicitando que se acredite que la finca registral en cuestión no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en cao de contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso. Ver también RDGRN de 10 de marzo de 2017.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos respecto a las disposiciones de carácter general (pinchar en el título para más información):

Código Civil de Cataluña: modificación Libro II Patria potestad. 

Se añade un apartado al artículo 236-8 del Libro Segundo para que no precise el consentimiento del progenitor condenado por violencia de género -o contra el que se siga un procedimiento por esa razón- para la atención y la asistencia psicológica de los hijos menores.

Días inhábiles 2021. 

Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2021, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

RDLey 35/2020: sector servicios y tributos. 

Sus medidas buscan aliviar la situación de empresas y autónomos, especialmente los relacionados con la actividad turística, hostelera y comercial que evite su cierre como consecuencia de la pandemia. Reducción o moratoria de renta arrendaticia para locales o industria. Cotizaciones a la Seguridad Social. Medidas tributarias. Desempleo. Comedor de empresa. Pequeña reforma Leyes del Suelo y de la Seguridad Social. Ingreso mínimo vital…

RDLey 37/2020: desahucios, transportes, consumidores

Sus tres artículos se dedican a situaciones de vulnerabilidad respecto a la vivienda (suspensión de desahucios, ampliando los casos y evitación del corte de suministros a hogares vulnerables), a los transportes (revisión de contratos de gestión de servicios públicos de transporte regular de viajeros por carretera) y a los consumidores (teléfono de atención al cliente e infracciones por no expurgar cláusulas declaradas abusivas).

Autoliquidación ISD.

Se aprovecha la Ley 10/2020, de 29 de diciembre, para modificar el art. 34 LISD e incluir a Cantabria y a Madrid entre las CCAA que usan como obligatorio el sistema de autoliquidación.

RDLey 38/2020: Brexit. Salario mínimo. 

Este RDLey adapta nuestro ordenamiento jurídico a la salida del Reino Unido de la Unión Europea tras concluir el periodo transitorio. Se prorroga el RD sobre salario mínimo hasta que se determine el de 2021.

Precios medios para 2021: ITPyAJD, ISD, Vehículos. 

Como en años anteriores, se publican para 2021 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Ley de Presupuestos 2021. 

En los Presupuestos de 2021 destaca un incremento muy notable en el techo de gasto y en la autorización de endeudamiento  Sube la presión fiscal sobre las rentas altas en IRPF y Patrimonio (que deja de tener carácter temporal). Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Se reduce la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben un 0,9%, pero desaparece la referencia al factor de sostenibilidad. Se prevé una tarjeta sanitaria única compatible en todas las CCAA. Regulación de las agencias estatales dentro de una amplia reforma de la Ley del Sector Público. Los organismos públicos estatales no tendrán ya que disolverse por llevar dos ejercicios presupuestarios consecutivos en desequilibrio financiero.

RDLey 36/2020: Modernización Administración Pública y Plan de Recuperación. 

Tras la aprobación en julio de 2020 de un Instrumento Europeo de Recuperación, lo que supone para España una inyección de 140.000.000.000 euros, se ha de implementar un Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que se presentará ante las instituciones europeas. Ahora se dictan normas para facilitar la ejecución de dicho Plan, creando la figura de los PERTES y modificando las disposiciones finales varias leyes en consonancia. Se creará una web para la gestión del Plan que funcionará como ventanilla única.

Disposiciones Autonómicas.

Disposiciones de Andalucía, Cataluña (muy abundantes), Cantabria, Canarias y Baleares (calendario de días inhábiles).

SECCIÓN II. 

Se publican en el BOE los resultados de los concursos de Registros (DGSJFP y Cataluña). De las 53 plazas convocadas (2 de ellas en Cataluña), se han cubierto 43, quedando desiertas 10 (una en Cataluña).

Se jubila a don Carlos María Caviedes Inestrillas, registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8.

RESOLUCIONES:

En DICIEMBRE se han publicado, CUARENTA Y CINCO. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTEdonde pueden verse todos los titulares con sus respectivos enlaces. 

Destacamos, dentro de las de Propiedad:

535.** PARTICIÓN HEREDITARIA HABIENDO FALLECIDO LA PRIMERA ESPOSA Y LEGATARIA NOMBRADA EN EL TESTAMENTO. PRETERICIÓN DE LA SEGUNDA ESPOSA. 

La partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) es válida sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución de heredero.

538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 

No hay derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de vivienda cuando lo que se vende está en parte arrendado pero no todo (artículo 25 LAU), y ello aunque no coincida la descripción de la finca real con la que aparezca registrada, pues prevalece la realidad. Basta para acreditar dicho extremo la manifestación de la parte vendedora de la misma forma que basta esa manifestación para acreditar que no está arrendada.

541.*** ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO CONSTANDO YA EN EL REGISTRO LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS. 

Constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras.

544.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS IMPORTANTES DE CABIDA ENTRE EL PRIMER TÍTULO Y EL SEGUNDO. 

Están justificadas las dudas de la identidad de la finca a inmatricular cuando entre el primer título y el segundo hay una diferencia importante en la superficie (en el presente caso de 5 veces mayor en el segundo).

546.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO. 

Inscrito el dominio a nombre del causante no cabe inscribir la hipoteca otorgada por el cónyuge sobreviviente y tres de sus hijos (falta un cuarto hijo legitimario) mientras no se inscriba la herencia.

547.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE SOBRE MEDIANERÍA. 

Procede la denegación de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral si resultan fundadas e identificadas las dudas que evidencian la existencia de conflicto entre fincas colindantes discutiéndose sobre el carácter medianero o no de la línea divisoria entre las propiedades.

550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 

A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo». Para la constancia de la superficie de un elemento concreto es necesario, además de seguir uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la superficie de las fincas, el consentimiento de todos los propietarios.

551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 

El Acta de Manifestaciones no es un título adecuado para inscribir en el Registro de la Propiedad, tanto porque contienen obligaciones personales con declaraciones de voluntad meramente manifestadas, como porque el título adecuado es la escritura pública donde ha de configurarse el derecho real inscribible con la declaración de voluntad consintiendo el acto o negocio jurídico inscribible y las demás circunstancias necesarias para su inscripción.

552.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO AL CÓNYUGE VIUDO «EN PAGO DE SUS GANANCIALES». 

Cabe adjudicar en la partición al cónyuge supérstite bienes privativos del causante en pago de sus derechos en la sociedad conyugal, pero tal adjudicación no cabe hacerla sin más sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.

554.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. OBRA NUEVA. 

La declaración de obra nueva requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada y para certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, la de la finca donde se ubique.

555.* ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA EN ASTURIAS SIN APORTAR LIBRO EDIFICIO. 

Es exigible el depósito previo en el Registro del libro del edificio en Asturias, incluso en los supuestos de autopromoción.

556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 

Solicitada la prórroga de una anotación preventiva, el registrador la considera caducada por deberse contar su duración desde la anotación preventiva inicial y no desde el momento de su concreción por nota marginal de modo poco técnico aunque con fuerza sustantiva propia. La DGSJyFP revoca la nota.

557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.

La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. La adquisición por el postor de la mitad indivisa del concursado implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate.

559.*** HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO PREVIA DECLARACIÓN DE HEREDEROS. 

Es trámite inexcusable del expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado que se acredite la ausencia de otros interesados. En el Derecho común es el notario el único funcionario competente para autorizar el acta de interpelación del artículo 1005 CC.

560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 

Para inmatricular fincas resultantes de una división han de describirse totalmente y coincidir con la certificación catastral. No pueden describirse elementos privativos de una DH con inclusión de superficie en los elementos comunes.

562.** CONVENIO REGULADOR: PREVIA INSCRIPCIÓN DIVORCIO EN REGISTRO CIVIL. [NO CABE] CANCELACIÓN DE HIPOTECA MEDIANTE CERTIFICACIÓN BANCARIA. 

Para inscribir en el Registro de la propiedad un convenio regulador de divorcio es precisa la previa inscripción de este en Registro Civil. No cabe cancelar una hipoteca mediante certificación bancaria de “saldo cero”.

565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 

A los efectos de dar publicidad registral, el registrador debe tener en cuenta la finalidad para la que se solicita, y aún en el caso de que dicha finalidad sea aceptable, deberá cohonestar la legislación sobre protección de datos con el derecho a esa información de forma que no deberá dar publicidad respecto de titularidades o de cargas o gravámenes no vigentes y ajenos al objeto de la solicitud.

566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 

Para inscribir un acto sujeto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana debe acreditarse su presentación o declaración para el pago del impuesto conforme establezca la legislación aplicable. La adjudicación de un bien por el doble título de liquidación de gananciales y herencia exige liquidar. No hubiera sido preciso si la adjudicación hubiese sido sólo por gananciales al estar no sujeto.

567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 

Para inscribir la obra nueva de una piscina basta, además de la licencia de obras, la licencia de primera ocupación, que acredita que la obra está terminada conforme a la licencia municipal. La licencia de funcionamiento únicamente es necesaria para el uso de instalaciones, en este caso de una piscina, pero no para la inscripción en el Registro de la edificación. Es posible inscribir condicionantes de la licencia urbanísticas como mera publicidad noticia, siempre que se refiera a requisitos urbanísticos y no impliquen mención de derechos o gravámenes susceptibles de inscripción independiente.

568.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA Y RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR CANTIDADES ALZADAS. 

En un préstamo hipotecario se garantizan cantidades alzadas por intereses de demora y remuneratorios, cantidades que la DGRN estima lícitas por no superar la responsabilidad hipoteca por cinco años de cada tipo de interés.

570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 

La falta de referencia catastral propia de una finca no constituye duda fundada que impida el inicio del procedimiento para la inscripción de su representación gráfica alternativa. En la inscripción de una obra nueva no sería preciso la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, si del CSV del informe catastral de ubicación de construcciones, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación, evidencian la ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita.

574.** TRANSMISIÓN DE FINCA INSCRITA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS EXTEMPORÁNEO. 

En las segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público marítimo terrestre el certificado de Costas tiene que recibirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de 1 mes a contar desde la fecha de la recepción por Costas de la notificación registral. Pasada esa fecha la anotación preventiva se convertirá en inscripción de dominio.

576.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. TÍTULO INSCRIBIBLE. 

No se puede pedir la rectificación del registro por persona no legitimada para ello conforme al art 40 de la LH, sin perjuicio de que se pueda llevar a cabo la presentación del documento en base a los art 6 de la LH y 39 de su Reglamento. La exigencia de documentación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, impide que se pueda practicar una inscripción en base a un acta de requerimiento acompañada de un CD de datos, en el que se incluyen las escrituras otorgadas al efecto, por no tener la consideración de título formal inscribible.

577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.

 Se puede rectificar una base inscrita y coordinada con el catastro, siempre que no existan dudas de invasión de otras fincas, del dominio público o se altere la realidad física exterior de la finca. Parámetros establecidos en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.

578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 

Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) NO es imprescindible incorporar a la escritura el certificado del saldo pendiente expedido por el acreedor inicial. Pero la Ley sí que exige que conste el justificante del pago al anterior acreedor.

 

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE DICIEMBRE 2020

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2020

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TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Vista panorámica desde el sur de la Plaza de Cervantes de Alcalá de Henares. Por Raimundo Pastor

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe diciembre 2020. Resoluciones del año.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y  DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: 12 MESES, 11 RESOLUCIONES Y 1 LEY

ENERO 2020. Ejecución ordinaria de hipoteca. Su relación con la anotación de embargo.

Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

R. de 29 de noviembre de 2019.

FEBRERO 2020. Venta de finca de entidad concursada.

Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.

R. de 5 de diciembre de 2019.

MARZO 2020. Cancelación de hipoteca sobre finca de entidad concursada.

El juez del concurso es competente para dictar y expedir mandamientos cancelatorios de garantías reales, en fase de liquidación, al objeto de facilitar la enajenación del bien hipotecado en beneficio de los créditos concúrsales y contra la masa, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso y no puede entrar el Registrador a calificar cuando en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

R. de 10 de diciembre de 2019.

ABRIL 2020. Publicidad formal relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona.

Es realmente difícil apreciar el interés legítimo en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de una persona lo que podría vulnerar la legislación de datos de carácter personal. Es por ello por lo que la obtención de tal información solo sería posible con el consentimiento del interesado o con resolución judicial o administrativa firme en procedimiento adecuado dirigido contra él.

R. de 9 de enero de 2020.

MAYO 2020. TR de la Ley Concursal.

El BOE de 7 de mayo de 2020 publica el Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal pasando de un texto (la Ley Concursal de 2003) de 250 artículos a uno de 752 artículos con 4 disposiciones adicionales si bien no hay que olvidar que se trata de un Texto Refundido. Ver tabla de correspondencias.

JUNIO 2020. Ley 2/2009, concepto de consumidor. Habitualidad.

Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer objetivamente esa cifra. Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 de julio de 2015) a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir [1] bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley [2] o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario o el carácter de no consumidor de este último.

R. de 21 de enero de 2020.

JULIO 2020. Medios de pago en la compensación.

La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

R. de 20 de marzo de 2020.

AGOSTO 2020. Domicilio habitual pero no familiar.

No todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual y es que puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia.

R. de 16 de junio de 2020.

SEPTIEMBRE 2020. Cancelación de condición resolutoria mediante instancia privada.

La regla general para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura publica. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

R. de 10 de agosto de 2020.

OCTUBRE 2020. Segregación de local comercial.

Para segregar un local se precisa autorización administrativa salvo que esté previsto en la licencia de obras. Será la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales. En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el artículo 10 LPH, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas.

R. de 16 de septiembre 2020.

NOVIEMBRE 2020. Principio de prioridad. Títulos contradictorios.

Se presenta a inscripción una escritura de compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad una escritura de compraventa sobre la misma finca a favor de persona distinta, otorgada con fecha anterior. El Centro Directivo estima que en caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral.

R. de 19 de octubre de 2020.

DICIEMBRE 2020. Poder otorgado en el extranjero.

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

R. de 19 de noviembre de 2020.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Respecto a las disposiciones de carácter general destacamos:

Calendario laboral 2021

Resolución de 28 de octubre de 2020, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2021.

En el próximo año habrá doce fiestas por Comunidad Autónoma. De ellas, ocho son fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. Otras tres, o bien son fiestas nacionales sustituibles, o bien la sustitución de éstas. Y una es la fiesta de la propia Comunidad Autónomas. Aparte se encuentran las locales que no aparecen en el cuadro.

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Prórroga y modificación del estado de alarma

Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma, hasta el 9 de mayo de 2021. Se modifica el decreto prorrogado permitiendo a los presidentes de las CCAA suprimir, modificar o restablecer el estado de queda.

Servicios electrónicos de confianza.

Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza. Deroga la Ley de firma electrónica de 2003. Complementa para nuestro país el Reglamento (UE) n.º 910/2014, que regula directamente la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior, recogiendo principios como el de que sólo pueden firmar electrónicamente las personas físicas. Efectos jurídicos de los documentos electrónicos. Duración de los certificados e identificación de sus titulares. DNI y su certificado. Sistemas de las AAPP. Es neutral con la fe pública.

Ir a la página especial.

RDLey 34/2020: avales, préstamos, concursos, energía, tributos…

Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria.

En el que regula entre otras cosas: la Ampliación de carencia en préstamos con rebaja arancelaria y exención AJD. Reuniones telemáticas de personas jurídicas de derecho privado durante 2021. Aplazamientos en concursos, como el de la obligación de solicitarlo o inadmisión de concursos necesarios.

Ir al archivo especial con el resumen completo y enlaces

Caja General de Depósitos. Venta extrajudicial: Reforma del Reglamento Hipotecario.

Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Caja General de Depósitos, que Incluye una reforma parcial de los artículos del Reglamento Hipotecario dedicados a la venta extrajudicial, pero sólo afecta al destino del precio, su relación con la Caja General de Depósitos y las actuaciones notariales y registrales para obtener la devolución de lo ingresado.

Ir al archivo especial con el resumen completo y enlaces

Este más no se han publicado Disposiciones Autonómicas de interés para la oficina registral

TRIBUNALES

Tribunal Constitucional:

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por Diputados del Grupo Parlamentario de Vox en el Congreso, contra el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN 2ª:

Concurso de Registros nº 307: resultado.

Ver archivo de concursos.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
483.*** SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL. TRACTO SUCESIVO

Es aplicable el artículo 28.4 del TRLS a los actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística , por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

485.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

Para anotar un embargo sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado en la herencia de su padre, se ha de acreditar el fallecimiento del titular registral, y la condición de heredero del ejecutado.

487.*** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD UN TÍTULO CONTRADICTORIO

En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral, aunque el presentado en segundo lugar fuera otorgado antes.

488.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN REBELDÍA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe inscribir una sentencia de dominio contra el titular registral fallecido, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

490 y 491.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

En el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor para poder ejecutar la hipoteca tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso que se pronuncie si el bien es necesario o no para la actividad; si no es necesario podrá ejecutarla desde el principio, en otro caso no podrá iniciar la ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no se hubiera abierto la fase de liquidación.

492.*  INSRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DE LA ADMINISTRACIÓN

Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada al haber un conflicto entre fincas colindantes, que resulta de un previo litigio en los tribunales.

493.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN ART. 209 LH: LEGITIMACIÓN.

Solo está legitimado para iniciar expediente de doble inmatriculación el titular de un derecho inscrito o anotado sobre una finca, conforme al artículo 209 LH, por lo que no es posible ejercitar la acción pública que regula el artículo 62 de la Ley del Suelo, por cualquiera que considere que se invade el dominio público.

494.** SOLICITUD DE REINSCRIPCIÓN. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. COMPETENCIA DGSJFP VERSUS CATALUÑA.

El recurso gubernativo no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados. Cuando el recurso verse sobre un tema basado exclusivamente en el derecho catalán el registrador debe remitirlo a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña.

495.* INMATRICULACIÓN ART. 205. FINCA COINCIDENTE CON OTRA YA INMATRICULADA

No cabe inmatricular una finca si ello produce una doble inmatriculación, en particular si tiene la misma referencia catastral que otra inscrita que además procede de un mismo titular.

498.*** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR SIN CITACIÓN DEL REPRESENTANTE LEGAL DEL MENOR

El albacea contador partidor debe, para entregar legados, hacer el inventario, avalúo y liquidación general de la herencia, a fin de garantizar que no se perjudican las legítimas. Si después de hacer el inventario renuncian varios herederos y es llamado como tal un menor o incapaz ha de citar a sus representantes legales para rectificar la partición.

499.** HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO

El heredero, sin la concurrencia de los demás interesados, no puede interpretar el testamento y resolver que hubo un error en las manifestaciones de la testadora. A falta de acuerdo de todos los interesados, privar de eficacia el contenido patrimonial de un testamento exige una declaración judicial

502.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES

El consentimiento unánime para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, tiene que ser adoptado, no sólo por todos los propietarios que lo fueran al tiempo de la fecha de su adopción, sino también por quienes sean titulares registrales, en el momento en que, tal acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria, acceda al Registro.

503.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

En los expedientes de reanudación del tracto tramitados conforme a la normativa anterior es esencial tanto la notificación a los titulares registrales como que se indique con claridad  las inscripciones contradictorias a cancelar.

504.*** ELEMENTO PRIVATIVO EN P.H. SALIDA A UN ELEMENTO COMUN MEDIANTE VINCULACIÓN OB REM

Cabe admitir un elemento privativo, en edificio en régimen de PH, cuya salida a la vía pública o a un elemento común se configure a través de otro elemento con una vinculación ob rem.

505 y 506.** COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC

En las escrituras otorgadas por una sociedad que contengan actos de adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad no es exigible la manifestación o certificación de su representante sobre el carácter de activo no esencial de los bienes objeto de dichas escrituras para su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque el notario deberá pedir dicha manifestación para cumplir con su deber de diligencia.

507.*** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. CLÁUSULA DE EJERCICIO UNILATERAL E INDETERMINACIÓN DEL PRECIO

Se admite el pacto que permite al acreedor adjudicarse o vender a un tercero el bien objeto de la garantía (pacto comisorio)siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya situaciones de abuso para el deudor. Se flexibiliza la doctrina de que la determinación de las condiciones del contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

508.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SENTENCIA SIN SER PARTE LOS TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS.

No puede cancelarse por sentencia el historial de una finca cuando hay derechos inscritos cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento.

509.* DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH. NO PUEDE RESOLVERSE SIN COMPARECENCIA DEL TITULAR REGISTRAL O CAUSAHABIENTE DE UNA DE LAS FINCAS

No puede resolverse un expediente de doble inmatriculación sin que comparezca el titular (o sus causahabientes) en el expediente

510.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO INSCRITO Y SIN DESLINDE

No puede inscribirse una base gráfica cuando el registrador tiene duda fundada de posible invasión de dominio público, aunque no esté inscrito ni se haya practicado deslinde.

511.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN EN EXPEDIENTE DE CADUCIDAD SIN SER PARTE SU TITULAR REGISTRAL

No puede cancelarse por caducidad un derecho de reversión inscrito si en el expediente no ha tenido intervención el actual titular del mismo.

512.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Exceso de cabida es la rectificación de un error en la superficie de la finca cuando se inmatriculó pero que no altera la realidad física acotada por los linderos. La nueva cabida ha de ser la que inicialmente debió registrarse.

514. y 534. *** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER

No cabe que la donación inter vivos sea libremente revocable. Si el donante no pierde la libre disposición de lo donado mientras viva y puede revocarla por su sola voluntad, la donación es mortis causa y no es inscribible.

515.*** COMPRAVENTA POR ESPAÑOL Y EXTRANJERA. RÉGIMIEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. LEY APLICABLE

En el supuesto de adquisiciones de bienes por matrimonios de distinta nacionalidad, debe determinarse cuál es la ley –española o extranjera– aplicable al régimen económico matrimonial de los compradores.

516.*** APORTACIÓN DE CUOTA INDIVISA A UNA SOCIEDAD POR DIVORCIADO SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Los divorciados (al igual que los solteros y viudos) NO necesitan manifestar si la vivienda transmitida constituye o no vivienda habitual familiar (si estuviera sujeta a algún derecho de uso por divorcio debería ya constar en el Registro).

517.* SENTENCIA DE NULIDAD DE SEGREGACIÓN SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL

No puede acceder al Registro la Sentencia firme que anula un acto inscrito, sin que el titular del asiento que vaya a ser cancelado haya sido citado en el procedimiento.

518.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. CONSENTIMIENTO DEL VENDEDOR

Resumen: cuando no se ha prestado un consentimiento anticipado o pactado una caducidad convencional, para cancelar una condición resolutoria en garantía del pago del precio se precisa consentimiento del vendedor en escritura pública o resolución judicial firme.

519.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN SIN EXPRESIÓN DE CAUSA

En una herencia con una desheredación testamentaria comparecen las desheredadas para renunciar a la herencia y no reclamar nada. La registradora entiende que han de comparecer los posibles descendientes de las desheredadas al ser legitimarios. La Dirección revoca la nota por no expresarse en el testamento la causa de desheredación.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS. ÁMBITO OBJETIVO DE LA ACTIVIDAD.

Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas. Sin embargo, tal limitación o prohibición habrá de tener por objeto estrictamente la actividad turística recogida en el artículo 5.e de la LAU y no exceder de ella.

522.* HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA. «ESTIMACIÓN» DEL RECURSO EN CUANTO A UN DEFECTO

En caso de que existiendo en la nota varios defectos, se recurra solo uno que es estimado por el registrador, no procede entrar en los otros defectos, al no haber sido recurridos.

523.* PUBLICIDAD FORMAL. CONGURENCIA ENTRE EL INTERÉS LEGÍTIMO Y LOS DATOS SOLICITADOS

Para obtener publicad sobre fincas registrales ha de acreditarse al registrador in interés legítimo y justificado y la congruencia con los datos solicitados con el interés invocado.

525.*** COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS INSCRITOS.  IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS AFECTADAS.

Resolución que trate de los complejos inmobiliarios privados, distinguiendo si tienen o no una finca indivisible común, en cuyo caso se rigen imperativamente por la Ley de Propiedad Horizontal aun cuando tengan estatutos inscritos contrarios a dicha norma. En otro caso (si no hay finca común) es de los regulados en el art. 24.2 y prevalece la voluntad de los copropietarios.

526.** RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN PRACTICADA. NO NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EX ART. 206 LH.

Practicada la inscripción, no puede instarse recurso gubernativo (ante DGRN) para su cancelación, debiendo acudirse a la vía judicial. NO son aplicables a la inmatriculación por Certificación Adva Aº 206 LH las notificaciones previas a colindantes del Aº 203 LH.

527.() OPCIÓN DE COMPRA POR MANDATARIO VERBAL SIN RATIFICACIÓN

No cabe inscribir un título otorgado por mandatario verbal sin acreditar la ratificación en escritura pública.

528.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN, SIN EXPRESIÓN DE CAUSA, DE NUDA PROPIEDAD DE VIVIENDA PRIVATIVA

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones puras entre cónyuges aunque se trate de la vivienda familiar siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La Homologación Judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

Para hacer constar en el registro la existencia de un pozo en una finca, se ha de acreditar la obtención de la licencia y la inscripción del aprovechamiento de aguas en el Registro administrativo de Aguas.

530.** NO LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS SIN QUE SE APORTE EL ANTERIOR

No se puede legalizar un nuevo libro de actas sin que se aporte el anterior, aunque se acompañe diligencia acreditativa de la interposición de una demanda de extravío, ya que lo que existe es la negativa a la devolución del mismo como consecuencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas.

531.*** DOCUMENTO JUDICIAL DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIONES: CERTIFICADO DE COSTAS POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Anulada una inscripción relativa a la transmisión de las participaciones de una finca como consecuencia de una resolución judicial, para volver a reinscribir las participaciones a favor de los demandantes se ha de acreditar, mediante certificado de Costas, que no hay invasión del dominio público Marítimo Terrestre.

532.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO

No pueden realizarse actos dispositivos (en este caso una hipoteca) sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes, entre los que se encuentran los legitimarios con legitima pars bonorum y legatarios de parte alícuota.

 

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INVIERNO. Jesús Álvarez Barthe

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe noviembre 2020. Tasación hipotecaria.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y  DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LA TASACIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. Por Emma Rojo.

Según el artículo 13 de la Ley 5/2019, “los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito (…), y/o profesional homologado (…) independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizado normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente (…).

A la vista de este precepto, el Registrador deberá tener en cuenta en su calificación:

1.- El ámbito de aplicación.

En primer lugar deberá calificarse si se trata de hipotecas incluidas o no en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 (ver artículo 2). En caso afirmativo, la finca deberá ser objeto de tasación por cualquiera de las entidades mencionadas en el precepto.

No será necesario aportar certificado de tasación en los dos siguientes supuestos:

1º) Escrituras de novación de hipoteca (siempre que el valor de tasación no sea vea modificado).

2º) Cuando se trate de VPO y las partes estipulen que el valor de tasación será el precio máximo de venta.

2.- La vigencia.

El certificado de tasación deberá estar vigente, es decir, deberá estar firmado dentro de los 6 meses anteriores al otorgamiento de la escritura de hipoteca (artículo 62.4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo).

3.- El supuesto de obra nueva en construcción.

En esta cuestión, se ha de hacer un especial mención a la RDGRN de 8 de mayo de 2019. En la escritura se establece como valor de tasación a efectos de subasta un valor «hipotético», que es el que tendrá la finca una vez se haya terminado la obra nueva cuya declaración en construcción consta inscrita.

El Registrador califica negativamente pues es doctrina reiterada de la DGRN que no cabe inscribir como valor de tasación un valor hipotético, futuro o condicionado, sin perjuicio de que una vez que ocurra ese hecho futuro que modifique el valor de la finca hipotecada pueda hacerse constar el mismo en los libros del registro presentando el nuevo certificado de tasación y demás exigencias legales.

La Dirección revoca la calificación y admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.

El Centro Directivo distingue entre,

a) La normativa reguladora del mercado hipotecario (la Ley 2/1981 y la Orden ECO 805/2003) con arreglo a la cual, el importe del préstamo no debe superar un determinado porcentaje (60-80-95%) del valor de tasación del bien, y si la tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución el tipo de subasta será, como mínimo, el importe de la tasación para subasta.

No obstante, estas limitaciones no se exigen necesariamente para la constitución de cualquier hipoteca, sino únicamente para que, constituida una hipoteca que se ajuste a las mismas (y sin que el cumplimiento de tales limitaciones tenga necesariamente reflejo en la escritura ni en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad), sea posible la emisión de bonos o cédulas hipotecarias respaldadas por ella.

b) En segundo lugar, se ha de tener en cuenta el artículo 129 de la Ley Hipotecaria que impone la limitación de que la tasación de la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75% del valor de tasación (el 100% tras la entrada en vigor de la Ley 5/2015).

Sin embargo puede observarse que este artículo 129 LH no está armonizado con el artículo 682 LEC (precepto no tocado en la reforma de 2019) que mantiene el 75% para el procedimiento de ejecución directa.

Así pues,

No existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura.

– Puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Como disposiciones Generales de interés para la Oficina Registral destacamos:

Resolución Conjunta Catastro – Registro

Resolución de 7 de octubre de 2020, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Incorpora como anejo la Resolución de 23 de septiembre de 2020, complementaria de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 y en ella se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro. Crea la categoría de finca precoordinada. Define márgenes de tolerancia métricos y concepto de identidad gráfica. Precisiones sobre edificaciones. Solares de las propiedades horizontales. Giros y desplazamientos. Bienes de dominio público: inmatriculación y relaciones con colindantes. Reparcelaciones, deslindes, concentración parcelaria. Intercambio de información. Código de buenas prácticas. 

Ir al archivo especial con el resumen y enlaces

Registro de Telde

Resolución de 18 de septiembre de 2020, de la DGSJFP, por la que se deja sin efecto la de 28 de agosto de 2020, por la que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso  de rebrotes de COVID-19 en el Registro de Telde.

Este más no se han publicado ni Disposiciones Autonómicas y ni Resoluciones Judiciales de interés para la oficina registral

SECCIÓN 2ª:

Convocado Concurso Registros nº 307

DGSJFP. Resolución de 21 de octubre de 2020,

CATALUÑA. RESOLUCIÓN JUS/2598/2020,

Ver resultado.

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara a don Antonio David Álvarez Gil, registrador de la propiedad de La Palma del Condado, en situación de excedencia voluntaria.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

413.** DONACIÓN (A HIJOS) EN CONVENIO REGULADOR

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones sobre un piso que NO sea la vivienda familiar, siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La homologación judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

415 y 417* ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

No cabe practicar anotación preventiva de demanda por reclamación de cantidad.

416.** EXCESO DE CABIDA POR EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, como porción resto, siempre que quede determinada georreferenciadamente esta porción que no ha sido objeto de expropiación sobre la que se pretende declarar la modificación descriptiva y siempre que quede acreditado que con tal modificación pretendida no se invade dominio público.

418.*** ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ACTA DE MANIFESTACIÓN Y FOTOCOPIAS

El acta de manifestaciones sobre un contrato privado de arrendamiento con incorporación de fotocopia del mismo y con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado

419.** DOBLE INMATRICULACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación debe el registrador apreciar la existencia de doble inmatriculación. Cuando el interesado declara en escritura que dos fincas son en realidad una sola debe el registrador iniciar la tramitación del expediente para apreciar o no la posible doble inmatriculación.

420.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL ADQUIRENTE. TRACTO SUCESIVO

No se puede rectificar el contenido de los asientos sin el consentimiento de su titular y de todos a quienes el asiento atribuya algún derecho, o mediante resolución judicial, salvo que se acredite el error de modo absoluto con documentos fehacientes, auténticos e independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

421.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Es anotable el embargo seguido contra la herencia yacente del deudor si la diligencia de embargo se ha notificado por edictos a los posibles interesados y personalmente a la esposa e hijos del deudor, al no ser un supuesto de herederos totalmente desconocidos y ello sin que exista testamento y sin necesidad de declaración de herederos abintestato.

422.* CADUCIDAD MEDIANTE INSTANCIA DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRA DE CAMBIO

Para que sea posible la cancelación por caducidad de una hipoteca siempre ha de atenderse al plazo máximo inscrito y que ese plazo de caducidad esté establecido claramente como tal plazo de caducidad de la hipoteca, pues en otro caso se tratará del plazo de la obligación asegurada y se aplicarán los plazos ordinarios de prescripción de la acción hipotecaria.

423.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA JUDICIAL E INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES REGISTRALES. COMPETENCIA JUDICIAL. TRACTO SUCESIVO.

Para la inscripción de sentencias los titulares registrales han debido ser emplazados en el procedimiento y el registrador ha de calificar este extremo, perolos jueces son competentes para valorar si han tenido intervención suficiente en el procedimiento los titulares registrales afectados. También cabe subsanar dicha falta abriendo un procedimiento de ejecución de sentencia en el que intervengan dichos titulares registrales.

424.** ACTA DE FIN DE OBRA DE VARIOS PROPIETARIOS CON MODIFICACIONES RESPECTO DEL PROYECTO INICIAL

Para declaran una obra en construcción en necesario el consentimiento de la totalidad de los copropietarios. Para el acta de final de obra basta la mayoría, salvo que se produzca alguna variación en la obra en cuyo caso, sea o no necesaria licencia es preciso el consentimiento de todos ellos.

426 y 427.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES CATALÁN. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE LA VIVIENDA FAMILIAR.

 En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal catalán de separación de bienes, puede adjudicarse TODA la vivienda familiar a un cónyuge y el Garaje y trastero al otro, por entrar dentro del contenido propio del convenio.

428.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En una sociedad de gananciales disuelta no liquidada, en un procedimiento dirigido contra la herencia yacente no cabe el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

430 y 473.** COMPRA POR CÓNYUGES EN SEPARACIÓN DE BIENES. NECESIDAD DE PREVIA INDICACIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Se debe acreditar la previa indicación en el Registro Civil de las capitulaciones matrimoniales que fijan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes, para que un bien adquirido por compraventa pueda ser inscrito con carácter privativo a favor de los cónyuges compradores.

431.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. EJECUCIÓN ORDINARIA DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO TERCER POSEEDOR. TRACTO SUCESIVO

El tercer poseedor debe ser demandado en los procedimientos de ejecución hipotecaria cualquiera sea el procedimiento elegido por el acreedor para ejecutar su crédito hipotecario, incluida la ejecución ordinaria.

432.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN NAVARRA DE VIVIENDA. TERRENO ANEJO. AMPLIACIÓN PREVIA DE OBRA NUEVA. 

Es necesaria la inscripción de la ampliación de la obra nueva para constituir un régimen de división horizontal si la superficie construida inscrita es inferior. Para dividir horizontalmente en varios elementos una vivienda inscrita es necesaria licencia; pero no para atribuir un huerto como anejo a un elemento privativo, ya que no implica división.

433.** OBRA NUEVA EN EXTREMADURA: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. DUDAS DE UBICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

Para inscribir obras nuevas, basta con que se acredite la antigüedad necesaria para la prescripción y que no conste anotado ningún expediente de infracción urbanística; no se requiere una prueba exhaustiva de la prescripción, ni acreditar que la edificación se ubica en dominio público o zona de servidumbre. La normativa aplicable a la prescripción es la vigente en el momento de la terminación de la obra. En caso de duda sobre la ubicación de la edificación por ser muy próxima a los lindes hay que inscribir previamente la representación gráfica alternativa de la finca.

434 y 435.** COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

Vendida una 120 ava parte indivisa de una finca rústica sita en la Comunidad de Murcia (sin adscripción de uso concreto de suelo), el registrador, ante posible parcelación ilegal, lo traslada al Ayuntamiento correspondiente, quien solicita la práctica de la nota marginal del Registro, por posible infracción urbanística. El califica negativamente la venta y la Dirección confirma la venta.

436.** SEGREGACIÓN DE LOCAL COMERCIAL ALEGANDO PRESCRIPCIÓN

Cabe apreciar la prescripción por informe técnico en la segregación de un elemento de división horizontal que no afecte al terreno, pero el registrador deberá comunicar al Ayuntamiento las inscripciones realizadas y hará constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

437.** INSTANCIA SOLICITANDO QUE NO SE PRACTIQUE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A DETERMINADAS FINCAS

Los registradores no deben extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

438.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. REINSCRIPCIÓN

El artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita.

439.* INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN ESCRITURA. TRACTO SUCESIVO

Para la inscripción de un título traslativo del dominio es precisa la previa inscripción del derecho del transmitente.

440.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCAS COLINDANTES

Existen dudas fundadas de invasión de fincas colindantes cuando está iniciado un procedimiento judicial, que afecta a la descripción de las parcelas colindantes no coincidente con el informe del técnico, y del que puede resultar una cartografía con georreferenciación distinta a la aportada.

441.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En caso de herencia yacente, la renuncia a la herencia no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Distinto es el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

442 y 443.*** ANULACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN INSCRITO. CALFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

A falta de regulación específica, la reversión de la reparcelación con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no sea objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del proyecto.

445.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y DE LA ADMINISTRACIÓN PUBLICA

En el expediente del artículo 199 LH, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción; pero si cuando provoca dudas, que han de ser fundadas, al registrador.

446.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. CONCORDANCIA FINCA CATASTRAL-FINCA REGISTRAL

El registrador cuando dude la identidad de una finca registral que se pretende georreferenciar ha de motivarlas, sin que pueda exigir un certificado de concordancia de ambas.

447.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DILIGENCIACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA

No constando inscritas específicamente las distintas subcomunidades, aunque sí los edificios, se puede diligenciar los libros de actas, aunque con una advertencia y sin practicar nota marginal en los libros de inscripciones.

448.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. TRACTO SUCESIVO

Caducada una anotación ya carece de virtualidad cancelatoria de asientos posteriores. La expedición de la certificación de cargas y de dominio no produce la prórroga de la anotación.

449.* CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES SIN INTERVENCIÓN DE TITULARES REGISTRALES EN DIVISIÓN HORIZONTAL.

Para inscribir una sentencia judicial tienen que haber sido demandados o haber intervenido en el procedimiento todos los titulares de fincas registrales de la división horizontal en el momento de inscripción en el Registro. 

450.* ACTUALIZACIÓN DE LINDEROS SOLICITADA EN INSTANCIA POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

Las instancias presentadas en el registro que puedan producir algún efecto han de tener la firma legitimada o firmarse ante el registrador. No puede solicitarse una modificación de linderos por quien no es el titular registral, aunque traiga causa de él, sin que se inscriban los títulos intermedios.

453.** HERENCIA. FINCA INVENTARIADA COMO PRIVATIVA FIGURANDO INSCRITA COMO GANANCIAL. PRUEBA DE SOLTERÍA.

No puede rectificarse la inscripción de una finca con carácter ganancial, presentando un certificado del registro civil en el que no consta nota de haber contraído matrimonio, sino que es necesario el consentimiento del titular registral ya que la rectificación del estado civil del causante afecta al régimen jurídico del bien adquirido, publicado por el Registro y amparado por el principio de legitimación del artículo 38 LH.

454.*** LEGÍTIMA EN EL DERECHO GALLEGO. PRETERICIÓN

Para que la preterición provoque la ineficacia de un testamente hace falta la pertinente declaración judicial, aunque puede ser salvada con el acuerdo e intervención de todos los interesados; en este caso dado que la legítima en el vigente Derecho gallego se configura como pars valoris, es necesaria la intervención del legatario de una finca concreta para inscribir una cuota legitimaria sobre la finca en cuestión.

455.*** DERECHO NAVARRO. SUSTITUCIÓN VULGAR. RECTIFICACIÓN DE RENUNCIA.

Cuando unas herederas que además son legatarias (con sustitución vulgar a favor de descendientes en ambos casos) renuncias a los legados entra en juego la sustitución vulgar respecto a los bienes objeto del legado. Para rectificar esta renuncia por causa de error exigirá para su eficacia el consentimiento de todos los interesados, incluso de aquellos que resultarían beneficiados de ser eficaz la renuncia, que, por principio, es irrenunciable una vez hecha.

456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN HEREDEROS NI LEGITIMARIOS

Si la partición de la herencia se efectúa por el contador partidor no es necesaria la intervención de los herederos ni de los legitimarios.

457.*** HIPOTECA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LA HIPOTECANTE EXTRANJERA

La DG mantiene su doctrina tras la aplicación del Reglamento 2016/1103. Para determinar el régimen económico matrimonial legal, según el artículo 159 RN, «bastará la declaración del otorgante»; que se recogerá por el notario, tras haber informado a dicho otorgante, de suerte que bajo su responsabilidad deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones del otorgante sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos etc.

458.* RECURSO CONTRA CALIFICACIÓN POSITIVA Y NOTA DE DESPACHO DE ESCRITURA INSCRITA

Una vez practicado un asiento, no es posible por vía de recurso, revisar su legalidad, al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales.

459.** CESIÓN DE DERECHOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y OPCIÓN DE COMPRA (LEASING) EXISTIENDO PROHIBICIÓN CONTRACTUAL DE CEDER.

Si el contrato de arrendamiento financiero con opción de compra contiene una cláusula de prohibición de cesión sin consentimiento del acreedor, no es inscribible la cesión sin dicho consentimiento.

460.** DONACIÓN DE MITAD INDIVISA DE VIVIENDA PROTEGIDA

La duración general del régimen de protección de las viviendas para las que se hubiera obtenido financiación especial debe diferenciarse del régimen dispositivo de las mismas; el hecho de que haya transcurrido el plazo de vigencia de las prohibiciones de disponer no determina que la vivienda sea libre o haya quedado descalificada automáticamente.

462.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD: OPOSICIÓN COLINDANTES

La oposición de los colindantes basada en previa sentencia judicial firme es bastante para suspender el Expediente de rectificación descripción literaria del art. 199LH.

463.*** EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. RENUNCIA DE LOS LLAMADOS.

Aunque en juicio declarativo haya comparecido un heredero renunciando, el juicio ejecutivo consiguiente es distinto y para embargar una finca de la herencia yacente sin nombramiento administrador judicial, debe acreditarse que se ha intentado localizar (personalmente o por edictos) a otros herederos.

464.*** SUCESIÓN SUJETA AL DERECHO BRITÁNICO SIN PROBATE. PROFESSIO IURIS 

No es necesaria para la liquidación sucesoria de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, la obtención de «probate» en Reino Unido ni acreditar la imposibilidad de su obtención. Confirma la doctrina ya dictada respecto de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, por «professio iuris» (incluso tácita transitoria) y ahora por la «professio iuris» establecida en títulos sucesorios otorgados tras la entrada en aplicación del Reglamento ante Notario español.

466.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE DEMANDA. FIRMEZA DEL AUTO

Solo pueden cancelarse las anotaciones en virtud de resoluciones judiciales firmes, a diferencia de los que ocurre para practicarlas, donde no se exige dicha firmeza.

467.** SUBROGACIÓN DE FIADOR QUE PAGA COMO ACREEDOR EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. ESCRITURA DE SUBROGACIÓN.

En el caso de una subrogación de un fiador en la posición del acreedor por pago es necesario el otorgamiento de una escritura de subrogación de acreedor para su acceso al Registro y si el acreedor que ha admitido el pago no quiere formalizar la escritura de carta de pago y subrogación la única alternativa es acudir al procedimiento judicial declarativo que corresponda.

468.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Cuando se pretende la incorporación de una base gráfica, La existencia de cambios en la descripción de la finca, como el número de calle, incluida la superficie, o la duda de una posible invasión de dominio público han de resolverse mediante la tramitación del expediente del 199, sin que pueda rechazarse a priori su tramitación.

469.** RECTIFICACIÓN DE ERROR EN SERVIDUMBRE AL CONFUNDIR PREDIO SIRVIENTE Y DOMINANTE..

Para rectificar la inexactitud registral, que ha provocado el nacimiento de derechos a favor de una persona es necesario el consentimiento de ésta. En este caso en la inscripción de una servidumbre se confundieron predios sirviente y dominante y el favorecido por error se opone.

470.**PLUSVALÍA MUNICIPAL. ADICIÓN DE HERENCIA

No es necesario presentar la escritura de partición de herencia adicionada, cuando de la escritura de adición resultan todas las circunstancias necesarias para la inscripción

471.** DIVORCIO. RESOLUCIÓN JUDICIAL DE TRIBUNAL BRITÁNICA SIN EXEQUATUR.

La inscripción de una Resolución de un tribunal británico ordenando la transmisión de una finca, que figura inscrita a nombre de persona distinta del obligado es rechazable de plano. El reconocimiento incidental que realiza el registrador, como forma singular del reconocimiento general de los Reglamentos europeos –en los que se suprime el exequatur– no excluye la calificación, conforme al art. 12 del Código Civil.

472.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE BIENES NO NECESARIOS PARA LA ACTIVIDAD DEL CONCURSADO EN FASE DE LIQUIDACIÓN: COMPETENCIA

se admite la competencia del juez de primera instancia para la iniciación o reanudación de las ejecuciones hipotecarias una vez abierta la fase de liquidación, cuando se trata de bienes no necesarios para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del concursado 

477.** DOBLE INMATRICULACIÓN. DESCRIPCIÓN LITERARIA Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL. JUICIO DEL REGISTRADOR SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS.

Para apreciar la doble inmatriculación el registrado tiene que apreciar además de la descripción literaria la cartografía catastral al tiempo de la inmatriculación.

478.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL CON ASIGNACIÓN DE USO ¿ES PARCELACIÓN URBANÍSTICA?

La cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un ‘módulo’ en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza, no implicaría parcelación, si bien queda sujeta a la comunicación al Ayuntamiento competente debiendo procederse en la forma prevista en los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio.

479.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE ALQUILER TURÍSTICO

Las excepciones a la regla general que exige la unanimidad para modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal (como el alquiler turístico) no pueden extenderse a otros acuerdos no comprendidos expresamente en la excepción (vacacional, de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad).

480.** GALICIA: PARTIJA Y TESTAMENTO MANCOMUNADO.  PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR Y PACTO DE MEJORA.

Para adelantar los efectos de la partija prevista en el Derecho gallego es preciso el consentimiento de todos los herederos y su cumplimiento por el cónyuge supérstite con atribuciones en vida exige integridad.

481 y 482.* VIÁS PECUARIAS. NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE OCTUBRE 2020

INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES OCTUBRE 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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HAYEDO DE BUSMAYOR, EL BIERZO. Por Bernando Santamarina

La foto de cabecera es la Cascada rio Escaleras (Vizcaya), de Mari Carmen Isasi Ruiz

 

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe OCTUBRE 2020. ¿Segregaciones antiguas sin licencia?

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: ¿SEGREGACIONES ANTIGUAS SIN LICENCIA?

El artículo 26.2 TRLS dispone que : “En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción”. Añade el artículo 78 del RD 1093/1997 de 4 de julio que, “Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.

No hay duda pues que para inscribir una escritura de división o segregación es imprescindible la existencia de licencia y ello con independencia de la fecha en que se hubiera producido la segregación pues, puesto que la segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior (ver, por todas, R. de 7 de septiembre de 2017).

Sin embargo, existen resoluciones (por todas, la R. de 17 de octubre de 2014 y la más reciente, aún no publicada en el BOE, de 19 de octubre de 2020) que han admitido la inscripción de escrituras de segregación y división aplicando por analogía el régimen de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el registrador, tanto al Ayuntamiento, como a la CCAA, con constancia en el asiento y en la publicidad registral (artículos 28.4 y 65.3 del TRLS).

En conclusión, la Dirección entiende que las parcelaciones de cierta antigüedad presentan semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 del TRLS. En este caso el título formal será la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos:

Ir a la página especial

  • Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo.: Ertes, autónomos, medidas sociales…Se prorroga la regulación especial de los ERTEs y de las exoneraciones de cuotas en la Seguridad Social hasta el 31 de enero de 2021, con especial atención a los sectores más afectados. Mediadas desempleo. Prestaciones para autónomos. Exención AJD y reducción de aranceles para moratorias turísticas y de transporte. Ingreso mínimo vital. Prestaciones familiares. Prorroga y moratoria en arrendamientos de vivienda habitual.

Ir a la página especial con el resumen y enlaces.

Establece una serie de bonificaciones en los Aranceles notariales y registrales relativos a las moratorias hipotecarias. 

  • Registros de Totana, Telde y Lorca: RR de 27 y 28 de agosto y 11 de Septiembre, por las que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso de rebrotes de COVID-19 en los Registros de Totana, Telde y Lorca
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

CATALUÑA. Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Que establece un sistema de contención de rentas.

TRIBUNALES
SECCIÓN 2ª:

Concurso de Registros 306: resolución. RR de 1 de Septiembre por el que se resuelve el concurso ordinario 306 en todo el territorio nacional y en Cataluña respectivamente

Ir al Archivo de Concursos

Jubilaciones

Se dispone la jubilación de don Vicente Artime Cot, registrador mercantil y de bienes muebles de Pontevedra I.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

384.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. REDUCCIÓN DE CABIDA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA

En caso de expropiación no inscrita se puede inscribir la porción resto siempre que esté determinada mediante sus coordenadas geográficas, pero no por la vía de reducir la cabida de la finca. Es función del registrador apreciar la coincidencia de una finca registral con la catastral sin que pueda exigirse una certificación municipal al afecto

385 y 386* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

El notario tiene que comprobar si se ha depositado o no en el Registro General de Condiciones de Contratación las minutas o modelos de los préstamos hipotecarios y hacerlo constar en la escritura, pero no está obligado a consignar el código identificador de depósito en la escritura.

387.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Las dudas fundadas del registrador y el conflicto con el colindante impiden la inscripción de las coordenadas de una finca en base una representación gráfica alternativa

388.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

No es necesario que conste en la escritura el número de depósito de las condiciones en el RGCGC. Lo que si debe constar expresamente que el notario ha comprobado si están depositadas. La reseña del acta en la escritura en los términos legalmente previstos acredita por si misma el cumplimiento de todos los requisitos del control de transparencia y en particular que la FEIN se corresponde con el préstamo.

389.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO DE LOS PRESTATARIOS

Si son varios prestatarios hay que expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan una sola dirección de correo electrónico para todos. Se entiende que hay ese consentimiento cuando se señala un único correo en la cláusula correspondiente.

390.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

El registrador no puede calificar la triple coincidencia de la escritura, el proyecto del contrato y la FEIN, cuando consta la reseña del acta en los términos de la LCI.

391.** NEGATIVA A EMITIR CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INICIO DEL PROCEDIMIENTO

Cuando se solicita calificación sustitutiva ha de aportarse original o testimonio la documentación original calificada dentro del plazo de 15 días previsto legalmente, sin que la registradora sustituta tenga que requerir la presentación de la documentación, sino que por los principios de rogación y de titulación auténtica, exigen la presentación en el Registro del título formal, no bastando la mera solicitud para que comience el procedimiento registral.

394.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. DISCREPANCIAS ENTRE COPIAS AUTORIZADAS DE LA MISMA MATRIZ

Habiendo discrepancias entre dos copias de la misma matriz  sin la oportuna diligencia el notario debe aclararlas.

395.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE FINCA INSCRITA EN USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD

Caben las extinciones de comunidad reduciendo el número de comuneros y extinguiendo un usufructo, compensando en metálico a los que cesan en la misma.

396.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. RESPETO A LA DELIMITACIÓN DEL PERÍMETRO DE LA FINCA MATRIZ. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En toda segregación es indispensable el acompañar una representación gráfica georreferenciada de la finca así como tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 LH cuando la representación gráfica aportada no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral. Pero las dudas sobre la identidad de la finca derivadas de dicho expediente han de estar fundamentadas sin que sea suficiente la mera alegación del colindante.

397.* OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. INDICIOS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Aunque hay indicios de invasión de dominio público al pretender incorporar una base gráfica, el Registrador debe tramitar el expediente del art. 199 a fin de disipar tales dudas.

398.** OBRA NUEVA EN TERRENO RÚSTICO SIN ACREDITAR SI ESTÁ EN ZONA DE ESPECIAL PROTECCIÓN. LEGISLACIÓN APLICABLE TRAS CAMBIO DE NORMATIVA.

La Dirección considera aplicable en una obra nueva que se declara hoy, pero que se construyó en el año 2020, los requisitos administrativos vigentes en el momento de su construcción y no los actuales.

399.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En caso de procedimientos contra herencia yacente es necesario administrador judicial cuando el llamamiento es puramente genérico y no hay ningún interesado personado.

400.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA

En el Expediente de rectificación de cabida del art. 201, una vez caducada la anotación preventiva, es preciso, para pedir otra anotación, que se solicite nueva certificación de dominio.

401.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%

Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.

402.**  AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica cuando, de los datos y documentos aportados por los colindantes catastrales afectados, basados en unos informes técnicos contradictorios, se pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.

403.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA. RECURSOS POSIBLES.

Para que haya dudas de coincidencia de una finca a inmatricular con otra inscrita basta que la coincidencia sea parcial. Para resolver dichas dudas puede presentarse recurso ante la DG o en la vía judicial, acudir al expediente notarial de dominio regulado en el artículo 203 LH, o Interponer una demanda judicial en un procedimiento declarativo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 204 LH .

404.** PACTO SUCESORIO CON ENTREGA DE BIENES Y DEFINICIÓN ENTRE EXTRANJEROS. BALEARES

Resolución que concluye que no cabe aplicar a un extranjero residente en un territorio español que tenga legislación civil propia (en este caso se trata de un pacto sucesorio regulado en la legislación Balear) dicha legislación; sino que al amparo del Reglamento Sucesorio Europeo sería aplicable la legislación estatal, pero no la particular civil, ya que los extranjeros no tienen vecindad civil.

405 y 411.** COMPRAVENTA. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.

La regla general para para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura pública. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

406.** INSCRIPCIÓN DE FINCA A FAVOR DE ENTIDAD ABSORBENTE. PLUSVALÍA MUNICIPAL, NO SUJECCIÓN Y CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH.

El registrador, a los solos efectos de practicar la inscripción, puede calificar si el acto jurídico inscribible se halla sujeto o no a tributación; Pero no está obligado a ello y puede exigir dicha la presentación a liquidación del documento o comunicación salvo que su exigencia sea desproporcionada.

407.** CANCELACIÓN DE EMBARGO AEAT ORDENADA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL

Para cancelar un embargo anterior al concurso a favor de la Hacienda Pública en fase de convenio, es necesario que se le notifique y que conste que el embargo está sujeto al mismo.  

408.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE ZONA ARQUOLÓGICA DECLARADA BIEN DE INTERÉS CULTURAL EN UNA PORCIÓN DE TERRITORIO

Para inscribir en el Registro la declaración de bien de interés cultural de una zona arqueológica deben estar identificadas las fincas registrales afectadas, con las circunstancias de la legislación hipotecaria, así como la porción de finca afectada si lo estuvieran parcialmente. Igualmente debe constar la posibilidad de intervención de sus titulares en el procedimiento

409.*** ESCRITURA DE HERENCIA INTERNACIONAL. PROFESSIO IURIS TÁCITA. PRUEBA DEL DERECHO FRANCÉS.

Resolución que analiza la interpretación del artículo 83.2 del Reglamento Sucesorio Europeo relativo a elecciones tacitas de la ley aplicable hechas antes de la entrada en vigor del Reglamento. «El notario debe realizar al aceptar o rechazar la professio iuris tacita retroactiva, un análisis de su compatibilidad o no con la ley nacional del testador, referida al momento del otorgamiento de la disposición mortis causa, considerando 51 y artículo 26, sobre la validez material».

410.*** DONACIÓN CON AUTOCONTRATACIÓN: EL DONATARIO ACTÚA CON PODER PREVENTIVO DEL DONANTE.

El juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, comprende las circunstancias y contenido del poder preventivo del art. 222.2 del CC de Cataluña. Pero cuando hay  autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses,  es preciso que se exprese “de manera clara y sin dudas que el autocontrato se encuentra específicamente salvado para el negocio jurídico correspondiente, en este caso, de donación”.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE SEPTIEMBRE

INFORME NORMATIVA SEPTIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES SEPTEIMBRE 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

OTOÑO. Por Ramón Cela

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe SEPTIEMBRE 2020. Nueva Resolución Conjunta Catastro-Registro.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

TEMA DEL MES: NUEVA RESOLUCIÓN CONJUNTA CATASTRO – REGISTRO. Emma Rojo.

PRIMERA APROXIMACIÓN A LA RESOLUCIÓN CONJUNTA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA Y DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO, POR LA QUE SE APRUEBAN ESPECIFICACIONES TÉCNICAS COMPLEMENTARIAS PARA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS FINCAS SOBRE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL Y OTROS REQUISITOS PARA EL INTERCAMBIO DE INFORMACIÓN ENTRE EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Como cuestiones a destacar de esta nueva resolución conjunta destacamos los siguientes:

1.- El Informe de Validación Gráfica de Alternativas del Catastro.

La necesidad de obtener un Informe de Validación Gráfica de Alternativas del Catastro (IVGA), que se obtiene en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, como el elemento que permite acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas (RGGA) para poder ser incorporadas a la cartografía catastral, siendo éste indispensable para obtener la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

2.- Modificación de entidades hipotecarias.

En las operaciones de agrupación, segregación y división en las que no resulten afectadas parcelas colindantes, con el fin de facilitar la coordinación, se introducen mecanismos de “tracto abreviado” y cuando existan discrepancias entre la delimitación catastral y la realidad física de la finca, que hayan sido acreditadas por su propietario, se exigirá la previa subsanación de las discrepancias geométricas en la descripción catastral de la finca matriz.

3.- Desplazamientos cartográficos.

Se dan soluciones técnicas a los problemas derivados de los desplazamientos cartográficos: es requisito necesario su metadatación y su constancia en el folio real. En estos casos la representación gráfica georreferenciada alternativa deberá estar conformada por (i) dos archivos en formato GML, uno con las coordenadas técnicas y otro con las coordenadas catastrales correspondientes, debiéndose adjuntar además (ii) los parámetros de transformación.

4.- Discrepancias geométricas.

En cuanto a las simples discrepancias geométricas, para su rectificación deberán utilizarse, en sede registral, los procedimientos especialmente habilitados a tal fin por la legislación hipotecaria, con determinación de las parcelas implicadas y afectadas, siendo requisitos necesarios:

  1. Que el propietario consienta expresamente la nueva delimitación,
  2. Que la discrepancia no encubra un acto de modificación física que debiera haberse formalizado de forma autónoma,
  3. Que la parcela modificada no invada el dominio público ni otras propiedades inscritas en el Registro de la Propiedad y,
  4. Que la nueva geometría se notifique a los titulares registrales y catastrales afectados.

5.- Otros temas.

Otras cuestiones a destacar son:

1) La necesidad de la representación gráfica y consiguiente certificación del solar de un edificio en división horizontal.

2) El tratamiento de las representaciones gráficas alternativas en determinados supuestos. Así, introduce conceptos prácticos esenciales como la precisión de cartografía, margen de tolerancia (MTG) y, sobre todo, identidad gráfica de parcela.

3) La coordinación de las superficies incluidas en el dominio público.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES

Destacamos:

Ir al archivo especial.

  • Registro de Totana

Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso de rebrotes de COVID-19 en el Registro de Totana. Que fija los servicios esenciales registrales al haber vuelto el municipio a la Fase 1.

  • Código Civil de Cataluña: Mediación. Libro II, personas y familia. Ley 9/2020, de 31 de julio, de modificación del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia, y de la Ley 15/2009, de mediación en el ámbito del derecho privado. Ley que potencia la mediación. Y por otro lado se centra en la delación de la tutela, actuaciones parentales y sobre todo en los conflictos conyugales. Ver resumen más amplio.
Disposiciones autonómicas

De las que también destacamos:

 SECCIÓN 2ª:

Jubilaciones: Se jubila a don Antonio García-Pumarino Ramos, registrador de la propiedad de Torrelavega n.º 1.

RESOLUCIONES: 

317.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO.

En la liquidación de la sociedad de gananciales, es necesaria la intervención de los legitimarios del cónyuge fallecido, aunque no fueran nombrados herederos.

318.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON CUOTA INDIVISA GANANCIAL. INTERVENCIÓN DE AMBOS CÓNYUGES.

En las comunidades de bienes en las que alguna de las cuotas indivisas es ganancial es necesaria la intervención de ambos cónyuges para el otorgamiento de la escritura de disolución de la comunidad y consiguiente extinción del condominio.

319.** HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR

Establecida una sustitución vulgar a favor de los descendientes del sustituido para el caso de premoriencia no cabe ampliar la sustitución vulgar a supuestos distintos como son la renuncia y la incapacidad de los llamados

321.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

La existencia de una diferencia de superficie desproporcionada no es suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa.

322.⇒⇒⇒ CANCELACIÓN ANOTACIÓN DE EMBARGO CONFORME AL ART. 210 LH POR PETICIÓN EXPRESA.

La anotación de embargo, al tener una indudable eficacia real, puede ser cancelada al amparo de la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria  por transcurso del plazo de 20 años desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento.

323.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.

La negativa a inmatricular una finca por posible invasión del dominio público exige la notificación a la entidad u órgano competente por el procedimiento previsto en el artículo 205 LH.

324.** VENTA DE INMUEBLES POR UNA FUNDACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID. LEGISLACIÓN APLICABLE.

En las Fundaciones de ámbito autonómico de la Comunidad de Madrid no se exige para la venta de bienes la previa aprobación del Protectorado que sí se exigiría por la ley estatal. Se analizan las diferentes competencias del Patronato, del Protectorado y del Registro de Fundaciones.

325.*** HIPOTECA. EJECUCIÓN EN CASO DE VENCIMIENTO PARCIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Para poder ejecutar una hipoteca por impago parcial del préstamo, en los términos previstos en la LEC, es necesario que el pacto expreso conste inscrito en el Registro; para ello no basta la remisión genérica al artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que debe establecerse. Pero si se admite la inscripción parcial.

326.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN DEL USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS Y OTRAS PROHIBICIONES. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Cuando la comunidad de propietarios de una finca en propiedad horizontal adopta acuerdos por  mayoría de 3/5 respecto de asuntos que exigen esa mayoría, como la prohibición de actividades de uso turístico de las viviendas, y a la vez adopta otros acuerdos que exigen unanimidad, es posible la inscripción parcial de los que cumplen esa mayoría y la denegación de los que exigen unanimidad.

327.*** HIPOTECA. VIVIENDA QUE CONSTITUYE DOMICILIO HABITUAL PERO NO FAMILIAR.

La afirmación de que la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal ni familiar cumple adecuadamente con las exigencias aunque si sea la habitual del cónyuge disponente.

328.** DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA EN LA QUE SE SOLICITA LA INSPECCIÓN IN SITU DE UN TERRENO

La solicitud de que el registrador proceda a verificar in situ la invasión de dominio público supone una extralimitación respecto sus funciones y la instancia solicitándolo no es susceptible de presentación al no provocar asiento alguno

329.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS. VISADO ARQUITECTO.

El visado colegial no viene exigido para la inscripción de la obra nueva por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, ni siquiera respecto de caso del art. 50.3 (cualquier técnico no comprendido en los demás números), «siempre que se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta».

330.** OBRA NUEVA INSCRITA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA POR NOTA MARGINAL. ¿DAR TRASLADO IGUAL A NOTIFICADO?

Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de la ampliación de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha, así como que está fuera de ordenación, aunque no proceda su demolición. Vale con que el Secretario diga que se ha dado traslado al interesado sin especificar que ha sido efectivamente notificado.

331.*** COMPRAVENTA. CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN

Interesante resolución sobre un caso de doble inmatriculación en un expediente de concentración parcelaria, habiéndose vendido la finca de origen durante el transcurso del expediente.

332.* EXPEDIENTE DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINESTATO A FAVOR DE LA GENERALITAT VALENCIANA

En la Comunidad Valenciana, el expediente para la declaración de herederos abintestato a favor de la Comunidad Valenciana, se rige por la legislación autonómica, según la Ley 14/2003, de 10 de abril, de Patrimonio de la Generalitat Valenciana. Voluntaria

333.** CIERRE REGISTRAL ART. 258.5 LH. COMUNICACIÓN AL AYUNTAMIENTO PLUSVALÍA MUNICIPAL.

Acreditado la existencia de la declaración dirigida a la Administración competente y su presentación por medios electrónicos, procede el levantamiento del cierre registral.

334.*** VENTA DE FINCA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICACIÓN DE COSTAS EMITIDA FUERA DE PLAZO.

En segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público, el Servicio de Costas dispone del plazo de un mes desde que reciba la comunicación del registrador para remitir la preceptiva certificación sobre la posible invasión del dominio público. Si transcurre dicho plazo de un mes sin que ésta se haya recibido en el Registro, ha de practicarse la inscripción, pues opera el silencio positivo.

335.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DEL ARTÍCULO 201 LH. ERRORES Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL HISTÓRICA.

En los expedientes notariales de rectificación descriptiva del artículo 201 LH el registrador puede alegar dudas sobre la identidad de la finca consultando el catastro histórico, de modo que debe denegar si resulta que ha variado la forma y perimetría de la finca, aunque no haya oposición de los colindantes registrales.

338.** VENTA DE  CUOTA INDIVISA ESTANDO ARRENDADA TODA LA FINCA. ADQUISICIÓN PREFERENTE

Considera la Dirección que la venta de una cuota indivisa arrendada no impide el tanteo y retracto del arrendatario, aunque el retracto de comuneros sea preferente al del arrendatario porque si no sería muy fácil eludir la posibilidad de acceso a la propiedad del arrendatario

339.** HIPOTECA EN GARANTÍA DE AVAL CONCEDIDO POR S.G.R. APLICABILIDAD O NO DE LA LEY 5/2019.

Analiza la aplicabilidad de la Ley de Crédito inmobiliario a las hipotecas a favor de sociedades de garantía recíproca como contragarantía de avales; entiende la dirección que no es aplicable porque no hay préstamo, salvo que en la cuenta especial abierta entre ambas partes se concedan aplazamientos o facilidades de pago.

341.** VENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS Y VINCULACIÓN “OB REM”

Se plantea la duda de si la venta de una parcela mediante participaciones ob rem a los propietarios de los pisos supone o no modificación del régimen estatutario de la Comunidad de Propietarios y por tanto exige o no la unanimidad.

342.* CANCELACIÓN DE LA SITUACIÓN CONCURSAL. PETICIÓN VERBAL.

La mera solicitud verbal, no documentada fehacientemente, no puede provocar asiento registral alguno ni, por tanto, desembocar en nota de calificación susceptible de recurso. Los asientos practicados por mandamiento judicial solo se pueden cancelar por providencia ejecutoria, salvo las anotaciones preventivas que se pueden cancelar por caducidad, pero para ello es preciso solicitar una certificación, sin que puedan omitirse en una nota simple.

343.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. CONSULTA HISTORIAL CATASTRAL

Una herramienta útil para resolver dudas sobre la identidad de la finca es la es la consulta a los antecedentes de la parcela catastral en cuestión

344.*** AMPLIACIÓN OBRA NUEVA. NÚMERO DE POLICÍA. SUPERFICIE DE PARCELA OCUPADA.

No se pueden modificar los datos registrados de nombre y número de la calle, o los números de polígono y parcela de la finca si no se acredita. Pero ello no impide la inscripción de la ampliación de una obra duda si no hay duda de la finca registral sobre la que se efectúan. No hay que georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación ya inscrita si la ampliación de obra nueva consiste en una nueva planta.

345.** HERENCIA PAÍS VASCO. EJERCICIO DE PODER TESTATORIO.

Resolución que trata la figura del testamento mancomunado y el nombramiento de comisario, reconociendo a éste amplísimas facultades a pesar de reconocer que la legítima sigue teniendo la naturaleza de pars valoris bonorum.

346.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO.

En el fideicomiso de residuo la condicionalidad se refiere al “quantum” pero no al llamamiento. El fideicomisario de residuo adquiere su derecho desde la muerte del causante y lo transmite a sus herederos.

348.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN.

En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el artículo 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta.

349.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE FACTO. LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS.

La falta de identidad del inmueble en relación al que figura registrado ha de motivarse en la calificación. Una mera fotocopia de un acta no sirve para acreditar la existencia de una comunidad de facto. La legalización puede solicitarla cualquiera que manifieste hacerlo en representación del presidente

350 y 377. * ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

No es posible tomar anotación preventiva de acciones de carácter personal, salvo aquéllas que pese a su naturaleza personal tengan alguna trascendencia real.

351.*** SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD DE FINCA RÚSTICA

Para escriturar e inscribir segregaciones debe aportarse la oportuna licencia, la declaración de innecesariedad o la declaración que expresamente declare el transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, es decir para inscribir una segregación “por antigüedad” es preciso un reconocimiento expreso de la Administración en cuanto a la improcedencia de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

353.** COMPRAVENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA.

Los actos de la sociedad concursada realizados sin la intervención del administrador social, en caso de intervención, o del propio administrador concursal, en caso de suspensión, no pueden acceder al Registro, salvo que sean confirmados o convalidados expresamente por el administrador concursal o se acredite la caducidad de la acción de anulación, o la desestimación por sentencia firme de la acción ejercitada. 

356.*** CESIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE UN FONDO DE TITULIZACIÓN. NO NOTIFICACIÓN AL DEUDOR.

Esta R. analiza la titulización, cesión de créditos y los fondos de titulización. Al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de esa notificación previa al deudor para poder practicarse, como se infiere de los artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria, salvo, quizás, en créditos litigiosos.

357.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD.

El procedimiento del art. 201 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (superficie y linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (superiores o inferiores al 10% de la superficie previamente inscrita) siempre que no se albergue dudas de invasión de dominio público o de fincas colindantes o encubrir negocios traslativos o de modificación de entidades hipotecarias. En cualquier caso las dudas deben estar justificadas.

358.** AGRUPACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA. COLINDANCIA A PESAR DE UN CAMINO. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

La existencia de un camino entre fincas no obsta su colindancia (si es un camino privado), ni impide su agrupación ( si es público puede ser una finca discontinua aunque debe constar en la descripción). La negativa del registrador a la inscripción de la representación gráfica de las fincas por oposición de colindantes exige por parte del mismo hacer un juicio fundamentado sobre su imposibilidad.

359.** PARTICIÓN HEREDITARIA. ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.

Transcritas en la copia de la escritura de herencia las diligencias que incorporan el CSO (Código Seguro de Operación), que acredita la veracidad y autenticidad de la diligencia de presentación telemática de la escritura, y pudiéndose acreditar a través de la Oficina Virtual Tributaria en el Portal del Contribuyente www.madrid.org, las cartas de pago del impuesto a las que se incorporan su CSO y el número completo de la Comunidad de Madrid (NCCM) que justifica la aceptación del pago por la entidad colaboradora correspondiente, que relaciona, fecha, importe ingresado y nº de autoliquidación, todo ello permite al registrador verificar la autenticidad de la liquidación y descargar la carta de pago, para su archivo, conforme exige el art 256 de la LH.

360.** CONVENIO REGULADOR. PACTO SIN TRASCENDENCIA REAL. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE.

No es inscribible la obligación futura de transmitir. Solicitar anotación preventiva por defecto subsanable, si se recurre gubernativamente, no tiene función práctica dada la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación por el hecho de recurrir y durante la tramitación del recurso.

361.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LICENCIA

Cuando en una división horizontal tumbada se atribuye a los elementos de la división horizontal el uso exclusivo de una determinada parcela de terreno agotando la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, implica una efectiva división del suelo y por tanto necesita licencia.

362.*** HERENCIA. MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS

En los legados de cosa específica y determinada la propiedad del bien pasa recta vía al legatario desde la muerte del testador. En este caso la heredera única modifica la división horizontal declarando una planta más sin intervención de los legatarios cuando  varios de los pisos fueron objeto de legado específico y determinado.

363.** COMPRAVENTA. SIN DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA VENTA DEL EDIFICO EN SU CONJUNTO.

No hay derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario de un piso o local cuando lo que se vende es el edificio en su conjunto.

365.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%

Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.

366.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL. NUMERUS CLAUSUS ART 42 LH IMPIDE AUTONOMIA VOLUNTAD.

Las anotaciones preventivas son un numerus clausus de supuestos que no admiten figuras atípicas ni pueden desnaturalizar la estructura del registro. No es admisible una Anotación preventiva con el contenido y efectos establecidos por acuerdo de las partes que alteren la estructura o principios hipotecarios y registrales básico. Si querían garantizar un acuerdo podían hacerlo mediante una.

368.*** HIPOTECA DE LOCAL COMERCIAL SIN QUE CONSTE SI EL PRESTATARIO ES CONSUMIDOR. FORMA DE SUBSANAR DEFECTOS DE TRANSPARENCIA Y  FALTA DE ACTA PREVIA.

En el caso de hipoteca de local por persona física consumidora es aplicable la LCCI 5/2019 y por ello tiene que haberse seguido todo el procedimiento de transparencia y otorgado el acta notarial previa. Si el hipotecante es un no consumidor tiene que manifestarlo en la escritura pues es una situación de hecho. Es posible subsanar este tipo de defectos por falta de transparencia y por tanto salvar la ineficacia del contrato, siempre que se otorgue una escritura confirmatoria de la primera con novación modificativa, en su caso, de las cláusulas que hayan de adaptarse a dicha ley.

371.* RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL CON QUE SE INSCRIBIERON CIERTAS PARTICIPACIONES INDIVISAS

La rectificación del carácter ganancial de un bien requiere, o acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales, o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral, o bien resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir.

372.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE POR CADUCIDAD. ADVERTENCIA AL RECURRENTE DE NO ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN. 

Resolución que analiza el plazo de duración y por tanto de posible cancelación por transcurso del plazo en las hipotecas flotantes. Entiende que la nota de expedición de certificación cancelada en nada afecta al cómputo de este plazo de caducidad de la hipoteca.

373.*** DIVISIÓN HORIZONTAL. ACREDITACIÓN DE LA ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

Para inscribir una división horizontal por antigüedad se precisa que los documentos que la acrediten refieran dicha antigüedad no solo a la edificación sino a la configuración del edificio que se pretende inscribir, con una descripción individualizada de cada elemento al menos respecto a superficie construida y su uso.

374.*** HIPOTECA SOBRE VIVIENDA. CORREO ELECTRÓNICO DE HIPOTECANTE NO DEUDOR Y AVALISTA

La exigencia de un correo electrónico en las hipotecas es también aplicable a los fiadores y garantes.

375.** HERENCIA SUJETA A LA LEY SUCESORIA ALEMANA. CERTIFICADO REGISTRO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD EXTRANJERO

Es necesario aportar, si existe, Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del Estado cuya ley rige la sucesión.

376.*** HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INTERÉS DE DEMORA. Idéntica la 352

Cuando los intereses son variables a efectos hipotecarios cabe que el máximo del interés de demora sea superior en 3 puntos al máximo de los intereses ordinarios

378.*** HERENCIA SUJETA AL DERECHO SUIZO.

Resolución sobre el valor y alcance del certificado sucesorio suizo y sobre los juicios que el notario debe realizar en las sucesiones con repercusiones transfronterizas.

381.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE TÍTULO INSTRUMENTAL. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO.

Una permuta de cuotas indivisas entre comuneros no es título inmatriculador, ni utilizarse para extinguir una sustitución fideicomisaria de residuo que afecta a dichas participaciones.

382.** COMUNIDAD VALENCIANA DE VIVIENDAS AUTOCONSTRUIDAS Y  SEGURO DECENAL.

Para que no sea exigible el seguro decenal en varias viviendas autoconstruidas individualmente sobre una misma parcela en comunidad valenciana (cada uno construye la suya individualmente) tiene que haber una independencia estructural entre las mismas.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE AGOSTO

INFORME NORMATIVA AGOSTO 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES AGOSTO 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2020. Cuándo hay retracto en los arrendamientos urbanos y cuándo no.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES: DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN ARRENDAMIENTOS URBANOS.

El artículo 25.1 LAU dispone: “1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes”.

1.- SÍ PROCEDEN LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO.

Aunque el precepto sólo se refiere a la venta, los derechos de tanteo y retracto proceden también,

1) En las ventas forzosas, en cuyo caso la declaración de que la vivienda se haya o no libre de arrendamientos podrá ser efectuada por el adquirente – adjudicatario. R. de 3 de julio de 2013.

2) En la venta de una cuota indivisa, salvo que sea al otro condueño. Ver R. de 18 de junio de 2020.

Es cierto que la LAU no establece el derecho de adquisición preferente al transmitir una cuota indivisa de una finca arrendada, como lo hace sin embargo el artículo 22.2 LAR y además, tanto el TS como La DGRN han reconocido el derecho de adquisición preferente, sobre cualquier derecho similar, excepto el reconocido al retracto en favor del condueño de local arrendado o el convencional que figure inscrito, al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento (arts. 25.4 y 31 LAU) y de ello resulta que también procede el tanteo y retracto en caso de transmisiones de cuotas de vivienda o local, pudiendo operar también el retracto de comuneros. De otra forma se dejaría sin efecto el derecho del arrendatario a adquirir la propiedad de la vivienda o local arrendado, ya que, mediante la transmisión por cuotas del inmueble, se lograría eludir la aplicación de una norma protectora del arrendatario, y no existe razón para privarle de tal derecho, en caso de transmisión por cuotas indivisas, siempre a salvo el posible derecho preferente del comunero.

3) Es requisito necesario que exista coincidencia entre lo vendido y lo retraído. Por ello, cuando el retrayente enajena una porción de finca mayor a la que el inquilino tiene arrendada, no existe derecho de retracto.

2.- NO PROCEDE.

1) Dación en pago, porque las normas que regulan el retracto arrendaticio deben ser objeto de interpretación estricta en la medida en que constituyen una limitación a las facultades dispositivas; además, la dación en pago no aparece mencionada en el artículo 25, a diferencia del artículo 22 LAR. R. de 20 de junio de 2020.

2) Dación para pago, pues no se trata en sentido estricto de una venta sino de un mandato para la venta.

3) Aportación de un bien inmueble a una sociedad anónima o limitada.

4) Plazas de garaje. Para que exista derecho de adquisición preferente en caso de venta de plazas de garaje es preciso que hayan sido configuradas como accesorias de la finca, ex artículo 2 (R. de 3 de marzo de 2004 y R. de 15 de junio de 2016).

5) Derecho de opción. En este caso, la manifestación de que la finca se encuentra o no arrendada debe hacerse, no al tiempo de constitución de la opción sino al tiempo de su ejercicio, es decir, de la venta.

6) Solares. No existen derechos de adquisición preferente en la medida en que no se cumplen los requisitos del artículo 2 LAU: no se trata de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

7) Permuta, a diferencia del 22 LAR, toda vez que no aparece mencionado en el 25 LAU y las normas que regulan el retracto arrendaticio deben ser objeto de interpretación estricta en la medida en que constituyen una limitación a las facultades dispositivas.

8) Donación,

9) División de la cosa común. Ver Disposición Transitoria 2ª que dispone que: “No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado”.

La expresión “ocupada por” no implica manifestación acerca de la situación arrendaticia de la finca. R. de 10 de junio de 2020.

Ver otras resoluciones sobre arrendamientos urbanos (María Núñez en 2016)

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES:

En el mes de Julio, cabe destacar la publicación de dos nuevos reales decretos leyes, regulando la moratoria turística y la moratoria para transporte por carretera, así como ampliando la posibilidad de solicitar la moratoria legal hasta el 29 de septiembre. También se prevé un Derecho de superficie y concesiones sin canon durante 80 años para viviendas sociales. La DGSJFP ha restablecido temporalmente las medidas Covid-19 en determinados registros como los de Lleida y Totana (Murcia):

RDLey 25/2020: Financiación. Moratoria turística. Plan Renove. Se regula la moratoria hipotecaria turística. Plan Renove 2020…

RDLey 26/2020: transportes, moratorias, vivienda, arrendamientosMoratoria en el transporte público de viajeros y mercancías. Derecho de superficie y concesiones sin canon durante 80 años para viviendas sociales. Solicitud de la moratoria legal hasta el 29 de septiembre en préstamos con y sin garantía hipotecaria. Relaciones entre moratoria legal y convencional. Prórroga arrendamientos vivienda y en solicitud de moratoria. Prórroga ITV.

Estatuto de los Trabajadores: derogación despido objetivo. Se vuelve a derogar -ahora por ley ordinaria- el apartado d) del artículo 52 TR Estatuto de los Trabajadores que consideraba causa objetiva de extinción del contrato de trabajo determinado nivel de faltas de asistencia al trabajo.

RDGSJFP: restablecimiento en registros de Lleida de medidas COVID-19. Afecta sólo a los registros que lo han pedido, esto es, Registro Mercantil y de Bienes Muebles de Lleida, así como de los Registros de la Propiedad n.º 1, n.º 2, n.º 3 y n.º 4 de Lleida.

Disposiciones autonómicas. Se recogen de Cataluña, Extremadura, Baleares y Cantabria.

SECCIÓN 2ª: Comienzo de las Oposiciones a Registros el 7 de septiembre. 

RESOLUCIONES: 

Resumimos muy brevemente las Resoluciones publicadas más significativas. En el mes de julio se han publicado nada menos que 153, de las que 49 lo fueron en los dos últimos días. Debido a su gran número, se cerró la edición del informe general dejando las 49 últimas para el siguiente mes. Entresacamos de las restantes 104 las siguientes: 

165.*** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE SOLO POR LA PARTE COMPRADORA. Distinto a la modificación de un pacto contractual, que exige el consentimiento de todos los que en él fueron parte, es la rectificación de un error en la expresión de la superficie de una finca que no afecta a su realidad física, y que puede hacerla el propietario actual por los procedimientos legalmente previstos.

166.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CUANDO EL TITULAR REGISTRAL HA FALLECIDO. Se analizan los diversos supuestos que pueden darse.

167. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN PREVIA DEMOLICIÓN. A efectos notariales y registrales la concesión de la licencia para construir comprende también la previa demolición de lo previamente construido.

168.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL. Solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la cifra de responsabilidad hipotecaria, o la condonación expresa del acreedor respecto de lo no pagado, que resulten de la declaración de voluntad de dicho acreedor manifestada en documento público o reconocida por sentencia dictada en un procedimiento seguido contra él, pueden ser causa suficiente de la cancelación total de la hipoteca que ordena el mandamiento calificado.

171.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA INCLUIDA EN EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 LH, es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede tener lugar durante la tramitación del procedimiento correspondiente.

174.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA EN CUANTO A SU TITULAR REGISTRAL. FONDOS DE TITULIZACIÓN. Es posible la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización hipotecaria, no obstante carecer de personalidad jurídica, si se presenta una copia auténtica (no simples fotocopias) de la escritura de constitución del «FTA 2015» y los demás documentos intermedios que fueren necesarios y el titular registral consiente en la cancelación de su inscripción o ésta es ordenada por los tribunales.

175.*** LEGADO EN FAVOR DE LEGITIMARIO RENUNCIANTE. SUSTITUCIÓN VULGAR. La sustitución vulgar para el caso de renuncia del heredero forzoso sólo cabe en el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado.

176.*** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. El artículo 1717 prevé la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno (representación indirecta o mediata); la propiedad pertenece al «dominus» desde la consumación del contrato; la acreditación de la titularidad del dominus puede exteriorizarse mediante la escritura otorgada por el representante y el dominus en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último; el transmitente inicial es totalmente ajeno al pacto de fiducia. La transmisión y su causa se recogen en el título previo y ahora se pretende hacerlos concordar con la realidad. En el reconocimiento de dominio se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real.

178.*** COMPRAVENTA CON CARÁCTER PRIVATIVO A FAVOR DE PERSONA EN TRÁMITES DE DIVORCIO. PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA. La sociedad de gananciales se disuelve con la sentencia firme de divorcio, sin que haya efectos retroactivos a la fecha de la interposición de la demanda. Las prohibiciones de disponer administrativas o judiciales en procedimientos penales, una vez anotadas, impiden la inscripción de cualquier acto dispositivo voluntario sobre el bien anotado cualquiera que sea su fecha.

179.** ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA TGSS SOBRE FINCA DE ENTIDAD EN FASE PRECONCURSAL. El deudor ha de señalar qué bienes tienen el carácter de necesario cuando presente el escrito de comunicación al juzgado del inicio de las negociaciones con los acreedores. La limitación temporal del inicio de ejecuciones judiciales de bienes que resulten necesarios no afectará a procedimientos de ejecución que tengan por objeto hacer efectivos créditos de derecho público.

183.** NOTA DE CALIFICACIÓN REVOCADA POR DEFECTOS FORMALES Y NUEVA NOTA DE CALIFICACIÓN. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LH. Cuando una nota de calificación es revocada por defectos formales no significa que el documento presentado tenga que ser inscrito, sino que el registrador debe emitir una nueva calificación subsanando las deficiencias formales, incluso con nuevos defectos, pues en todo caso ha de primar el principio de legalidad de los actos jurídicos que acceden al Registro.

185.*** EJECUCIÓN EN UN MISMO PROCEDIMIENTO DE HIPOTECAS EN GARANTÍA DE PRÉSTAMOS DISTINTOS TRAS NOVACIÓN AFECTANDO A VARIAS FINCAS. La división de un préstamo con varias fincas hipotecadas en varios préstamos independientes se puede producir tácitamente si se nova parcialmente estableciendo condiciones diferentes para cada una de las partes de crédito garantizado con las diferentes fincas hipotecadas. No es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecario varias hipotecas que garantizan obligaciones diferentes, aunque inicialmente hubieran sido una sola obligación.

189.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA A INSTANCIA DE UN MERO ANOTANTE. El mero anotante de un embargo NO puede solicitar la cancelación por caducidad –legal o convencional— de una Condición resolutoria.

192.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DIFERENCIAS CON LA DESCRIPCIÓN DEL TÍTULO DOMINICAL. DUDAS DE IDENTIDAD. Para constatar un exceso de cabida (Aº 203 LH) NO es precisa coincidencia entre la superficie expresada en el acta (la correcta) y la del título previo (la incorrecta y que precisamente se trata de rectificar). Las dudas de identidad sobre la finca del registrador pueden disiparse durante la tramitación del procedimiento.

193.* EXCLUSIÓN DE GANANCIALIDAD EN VIRTUD DE SENTENCIA POR DONACIÓN ENCUBIERTA EN VEZ DE COMPRA. SIMULACIÓN. La rectificación del registro requiere el consentimiento de los titulares registrales y no de personas distintas a las mismas, por lo que no ha de intervenir el vendedor/donante.

195.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL DINERO EMPLEADO. PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA. Prueba documental pública de la contraprestación privativa con la que se obtiene un bien, es necesario que sea directamente la fe notarial –y no tanto las manifestaciones plasmadas en soporte documental público– la que ampare la privatividad del precio invertido.

197.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. No cabe la aplicación del artículo 108 RH -que ampara la posibilidad de reproducir la presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores- en los supuestos en que la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada y ya ha sido resuelta en sentido negativo como tampoco cabe una vez recaída resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para ello (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria).

198.* COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN DISTRIBUIR EL PRECIO APLAZADO.  Tras formalizarse una compraventa de varias fincas por un precio único que queda, en parte, aplazado, y se garantiza con condición resolutoria, éste no se distribuye entre las fincas vendidas, lo que la DG considera posible, dado que, aun cuando, su constancia registral, pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida de la inscripción de la venta, si lo solicita el vendedor, como único beneficiario de la misma (arts. 425433 y 434 del RH).

200.** VENTA DE PISO DENTRO DE INMUEBLE QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Se formaliza una segunda venta de un elemento (debe ser un piso) de un edificio, dividido en propiedad horizontal, que linda con el dominio público marítimo terrestre. El registrador, tras comunicarle el Servicio de Costas que aquel invade el dominio público, suspende la inscripción, alegando el comprador, que otros registradores han inscrito las segundas ventas de tal edificio. La DG estima que tras del nuevo Reglamento de Costas, es correcta la suspensión efectuada, y que el registrador no está sujeto a las calificaciones efectuadas por otros compañeros, ni siquiera a las suyas propias anteriores.

203.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL: CAUSA. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. En una adjudicación de bienes por disolución de la sociedad de gananciales, la “causa” no está en que proceda de un “divorcio” o de unos “capítulos matrimoniales”, sino en la “Liquidación del régimen económico-matrimonial”. No es necesaria la indicación en el registro civil de las capitulaciones de Separación de bienes si ya se ha inscrito en él la Sentencia de Divorcio. El registrador sustituto no puede añadir defectos no calificados por el sustituido.

204.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. Analiza los defectos formales de la calificación también el fondo ya que pese a éstos, el recurrente en su escrito de recurso entra en el fondo del asunto. Grave desproporción entre finca registral resultante de segregación y superficie de representación gráfica catastral y oposición de colindante.

205.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. Las dudas de la identidad de la finca en la que se halla la obra nueva declarada pueden disiparse con la inscripción de los vértices georreferenciados de la finca, mediante la tramitación de un expediente conforme al artículo 199 LH, o bien mediante actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados.

206.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. No todo error en la escritura es un defecto que impida la inscripción, especialmente cuando son de escasa importancia. En caso de discrepancia entre el número del cheque consignado en la escritura, que es un error material, y el que consta en el cheque testimoniado ha de prevalecer el que resulta del cheque.

207.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD COMO TÍTULO INMATRICULADOR. TITULOS DE LOS COPARTÍCIPES. La DG rechaza la inmatriculación de una escritura de disolución de comunidad por entender que la documentación aportada se había creado “ad hoc”. Admite que la disolución de comunidad tenga potencial capacidad inmatriculadora pero ha de aportarse la titulación pública de los copartícipes.

208.* HERENCIA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS HEREDEROS CASADOS. En una escritura de herencia, intervienen tan sólo los herederos (pero no sus cónyuges), manifestando aquellos, que se encuentran casados y tienen vecindad común, y además se otorga el documento en territorio en que es de aplicación dicho régimen común, por lo que no es precisa la intervención de los cónyuges de aquellos herederos, conforme a los arts. 159 RN y 51.9 del RH.

210.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. LIBRO EDIFICIO. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. SEGURO DECENAL. LICENCIA PARA DIVISIÓN HORIZONTAL (EN MADRID). A las obras nuevas declaradas por antigüedad no le son exigibles ni el libro del edificio, ni el certificado de eficiencia energética, ni la licencia (en su caso) para la división horizontal. Sí le son exigibles el seguro decenal si no han pasado 10 años desde su terminación.

211.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS. La responsabilidad por intereses de demora puede ser inferior a la cuantía legal máxima del interés de demora, pero nunca superior.

213.*** DONACIÓN DE VIVIENDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. CONCEPTO DE VIVIENDA FAMILIAR. En los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria.

214.*** PARTICIÓN HEREDITARIA OTORGADA EN FRANCIA. La equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español es un requisito esencial.

216.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE POR SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. Es posible inmatricular fincas, rectificar su superficie, y reanudar el tracto sucesivo interrumpido en un juicio declarativo sin necesidad de acudir a los otros expedientes previstos en la legislación hipotecaria. El registrador puede calificar si han sido demandadas todas las personas y se han cumplido todas las garantías exigidas por el artículo 203 LH.

217.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN. CONSIGNACIÓN DEL PRECIO. No cabe reinscribir a favor del vendedor por ejercicio de la condición resolutoria por impago, sin consignar el precio a favor del comprador, aunque éste consienta y se allane tras ser requerido, y aunque no haya cargas posteriores.

221.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. El comienzo del cómputo «a partir del día siguiente», en los plazos fijados por meses o años no supone que el «dies ad quem» concluya a las 24 horas del día equivalente en el mes o en el año a aquel en que comenzó el cómputo sino a las 24 horas del día inmediatamente anterior aquel en que comenzó dicho cómputo, esto es haciendo coincidir este término con el contenido en la expresión «de fecha a fecha». Artículo 30, apartados 4 y 5 de la citada Ley 39/2015. La duda de identidad es fundada cuando la oposición colindante se fundamenta en informe técnico contradictorio, que pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.

222.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. En expediente judicial para inscribir un exceso de cabida, las dudas de identidad han de manifestarse al tiempo de expedir la certificación correspondiente y si el exceso es superior en más de un 20% a la cabida inscrita, se ha de aportar certificación catastral coincidente.

223.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA CON OTRA YA INSCRITA. FORMA DE RESOLVER LAS DUDAS. En caso de dudas del registrador sobre si la finca a inmatricular se encuentra inscrita o no, no es posible utilizar el procedimiento que recogen los artículos 300 y 306 del RH de acudir al juez de primera instancia, pues dichos artículos están derogados por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015. Sólo cabe obtener sentencia en juicio declarativo.

224.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CONSIGNACIÓN PARA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Deben consignarse, a favor de titulares de cargas posteriores, las cantidades que el optante entregue al ejercitar la opción (y que no retenga para la asunción y pago de cargas preferentes).

225.*** DERECHO DE VUELO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN. Para constituir un derecho de vuelo y que sea inscribible hay que especificar: 1) las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento, 2) las normas del régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción, 3) el número de nuevas plantas a construir, y 4) el plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo. Además, en caso de finca en propiedad horizontal, para desafectar el vuelo se necesita el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

227.** NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE POR VÍAS PECUARIAS. La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

229.** RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL QUE PUEDE PERJUDICAR A TERCEROS. Aunque se trate de un puro error material, si la rectificación de dicho error puede afectar a terceros, su rectificación exige el consentimiento de los mismos.

230.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO CON DILIGENCIA PREVIA A LA DECLARACIÓN DE CONCURSO NO INSCRITO. No es anotable un embargo administrativo, con diligencia anterior a la declaración de concurso, sin que el Juez de lo Mercantil declare que no considera el bien preciso para continuar la actividad profesional o empresarial. No es obstáculo el que el concurso no esté anotado, si aparece en el Registro Público Concursal que consultó la registradora.

232.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. MEDIOS DE PAGO Y COMPENSACIÓN. La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

234.* SUBROGACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA SOBRE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. La autorización administrativa, necesaria para constituir hipoteca sobre concesiones administrativas, no es exigible para la transmisión del crédito hipotecario, salvo que la legislación sectorial o autonómica aplicable al caso determine otra cosa.

235.** OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. El silencio opera en los procedimientos administrativos iniciados a solicitud del interesado cuando se paralicen por causa no imputable al mismo, de forma se produce la estimación o desestimación, según el caso, en virtud de dicho silencio administrativo. En el presente expediente, la Administración no expide el certificado acreditativo del silencio requerido ya que alega que la paralización del procedimiento no le es imputable, motivo por el que, a su juicio, el silencio no opera. Es un problema de derecho material y no corresponde ni puede el registrador, con los limitados medios de que dispone, valorar sobre la efectividad del silencio.

236.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS QUE NO EXIGE UNANIMIDAD Y COMPRA POSTERIOR. Acordado por mayoría suficiente un cambio de estatutos de propiedad horizontal no es necesario que se apruebe por el propietario que adquiere después de adoptarse el acuerdo e inscribe antes de la inscripción de la modificación estatutaria, si su potencial voto negativo no desvirtuaría la mayoría necesaria.

237.* MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA REGISTRAL QUE APARECE DIVIDIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Para la modificación descriptiva del edificio en su conjunto es necesario acuerdo unánime de la junta de propietarios. Si afecta a alguno de los departamentos independientes es necesario que preste su consentimiento el titular registral afectado.

238.*** INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA EN VIRTUD DE EXPEDIENTE NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. La certificación registral relevante para tramitar el expediente de dominio (Art. 203 LH) debe ser suscrita por el notario autorizante aunque la pueda presentar el interesado.

239.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. Se reitera doctrina sobre el cumplimiento del tracto sucesivo como requisito imprescindible para la inscripción y se compendia la doctrina jurisprudencial y del Centro Directivo sobre la interpretación de los testamentos.

240.** INMATRICULACIÓN CANCELADA POR FALTA DE PUBLICACIÓN DE EDICTO E INMATRICULADA DE NUEVO POR OTRO TÍTULO. ART. 207 LH. Habiéndose cancelado un asiento de inmatriculación realizado en 1995 por falta de publicación del edicto en el plazo de tres meses, según preveía la anterior redacción del artículo 298 RH, no cabe volver a inscribir la compra que la motivó al estar ahora inscrita la finca a favor de los herederos del transmitente.

241.* VENCIMIENTO DE LA HIPOTECA SUPERIOR AL DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. No cabe fijar un vencimiento de la hipoteca superior al de la obligación garantizada pues, al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma.

242.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. Puede acreditarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales, por medios distintos a la aportación de la carta de pago del impuesto.

243.*** ESCRITURA DE ENTREGA DE DIVIDENDO EN ESPECIE: CAUSA. En la adjudicación en especie del pago del dividendo, la causa onerosa consta en el propio acuerdo.

246.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD. OBRA NUEVA. Reitera la Resolución su doctrina sobre el alcance de las dudas fundadas en estos procedimientos, la importancia que tiene la oposición de los colindantes afectados y la protección preferente del dominio público.

247.** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Para inscribir un derecho de vuelo y una nueva planta en un edificio ha de formalizarse un título material de adquisición. La cláusula estatutaria permitiendo la agrupación, segregación o división sin autorización de la junta solo puede inscribirse si contiene los criterios de cálculo para la distribución de las cuotas. La calificación sustitutiva no admite recurso gubernativo.

248.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. INEXISTENCIA DE VERDADERA INTERRUPCIÓN. No cabe el expediente de reanudación del trato si la cadena de trasmisiones desde el titular registral hasta quien promueve el expediente está documentada públicamente y lo que sucede es que alguna de las trasmisiones presenta defectos que impiden la inscripción.

249.*** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Practicada una Anotación de Embargo posterior a la inscripción del convenio en el caso de un deudor concursal no puede el Registrador oponerse a la expedición de certificación de dominio y cargas.

251.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. RECLAMACIÓN POR CANTIDAD QUE SUPERA LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. El acreedor hipotecario puede ejecutar por importe superior a la cobertura hipotecaria y adjudicarse el sobrante (sin consignarlo) aunque haya un ulterior acreedor Anotante, si éste es posterior a la Nota marginal de Certificación de cargas extendida al inicio de la ejecución.

252.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO NO FORMALIZADA. SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE UN ELEMENTO PRIVATIVO YA SEGREGADO. En las situaciones de propiedad horizontal de hecho (anteriores a la LPH de 1960), en las que los elementos privativos se encuentran segregados, es posible inscribir actos dispositivos sobre los mismos, pero no es posible inscribir actos de modificación hipotecaria, como subdivisión de alguno de ellos en propiedad horizontal, sin que previamente se constituya formalmente e inscriba la propiedad horizontal de todo el edificio con la descripción de las fincas, coeficientes y requisitos habituales.

253.** OBRA ANTIGUA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA SIN EXPEDIENTE. Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. No se precisa expediente al ser un hecho objetivo el carecer de licencia. El registrador no puede pedir los informes municipales.

254.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Si, expedida la Certificación de dominio y caraos, se inscribe una cesión del crédito hipotecario, no hay obstáculo en inscribir la adjudicación, aunque la ejecutante no sea la titular registral.

255.** SEGREGACIÓN Y DETERMINACIÓN DE RESTO EN FINCAS DISCONTINUAS. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. Si existen discrepancias entre la descripción literaria de la finca y las parcelas catastrales que la componen no es posible la georreferenciación por los medios normales debiendo acudirse a expediente notarial del art. 201 LH o a un procedimiento judicial.

256.*** HERENCIA. SOLICITUD TÁCITA DEL PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. Puede considerarse implícita la solicitud de tramitar el expediente del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifica la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora.

257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. En ningún caso un expediente de rectificación de finca puede encubrir negocios jurídicos que no se han formalizado debidamente y no han tenido acceso al Registro.

259.** INSCRIPCIÓN DE EJECUTORIA DE SENTENCIA FIRME. SENTENCIAS DECLARATIVAS Y SENTENCIAS DE CONDENA. Las sentencias declarativas pueden inscribirse directamente si tienen por si un contenido inscribible. Las de condena no, ya que exigen una actuación por los condenados.

260.*** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. ARRASTRE DE CARGAS Y CADUCIDAD DE LA NOTA MARGINAL. Caducada la nota marginal que indica el inicio de un proyecto de reparcelación, las cargas inscritas con posterioridad a ella se han de arrastrar de la finca aportada a la parcela resultante, salvo acuerdo de las partes sobre la forma de traslado. También en las segregaciones, si no hay concreción de responsabilidad, las cargas de la finca originaria han de trasladarse a las resultantes y al resto.

262.** PUBLICIDAD FORMAL Y PROTECCIÓN DE DATOS. CERTIFICACIÓN INDICANDO DOMICILIO DEL TITULAR REGISTRAL. Además de exigirse un interés directo legítimo y conocido para tener acceso al contenido de los libros, la publicidad registral no debe comprender los datos personales sin que se acredite también un interés legítimo respecto a ellos, al ser ajenos a la finalidad propia de la institución registral.

263.*** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA. Cuando una sentencia se dicta en rebeldía se precisa para su inscripción que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Ello sin perjuicio de pueda practicarse anotación preventiva.

264.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Se tratan diversos temas de procedimiento registral y del pie de recursos. Se consideran dudas fundadas la suma del informe técnico presentado por los colindantes, la importante disminución de cabida que supondría y la existencia de un procedimiento judicial sobre la materia.

265, 266 y 267.** SUSPENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ANTES DE LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO POR DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE. El registrador en su calificación tiene que expresar además de la diferencia superficial, los motivos, como alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc., que justifiquen las dudas de identidad de la finca.

 
ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE JULIO

INFORME NORMATIVA JULIO 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Iglesia de Portomarín (Lugo). Por JFME

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe JULIO 2020. Inscripción a favor de persona casada extranjera.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD A FAVOR DE CÓNYUGES EXTRANJEROS. Emma Rojo.

Antonio y Joao son dos amigos que adquieren una finca por mitades indivisas. Antonio está divorciado y Joao manifiesta que la adquiere para su régimen legal del Derecho Portugués sin que conste el nombre de su cónyuge. En la escritura inmediatamente siguiente con el número de protocolo, la hipotecan.

Es doctrina registral reiterada con fundamento en el artículo 92 RH que,

1) Si los dos cónyuges son extranjeros, se aplica el citado artículo 92 RH sin necesidad de acreditar cuál es su régimen económico matrimonial.

2) Si uno de los cónyuges es español y el otro es extranjero, deberán manifestar a qué Ley están sujetos.

– Si es el español, habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 51.9 RH,

Si es extranjero, se aplicará el artículo 92.

Así pues, se han de distinguir dos momentos:

1) En el momento de inscripción de la adquisición del bien: la inscripción se practicará a favor del cónyuge adquirente con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que sea necesario indicar cuál fuera éste.

2) Es al tiempo de disposición del bien adquirido, cuando deberán comparecer ambos cónyuges salvo que, el cónyuge a cuyo favor se hubiera practicado la inscripción acredite:

– La sujeción al Derecho extranjero,

– Indicando cuál es el régimen económico matrimonial aplicable, y,

– La innecesariedad del consentimiento del otro cónyuge.

Se ha de añadir que los Notarios y Registradores no están obligados a conocer el Derecho extranjero pero el Notario debe determinar cuál es la Ley extranjera aplicable y ello porque el artículo 159 RN no hace distinción alguna por lo que el Notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen o no capitulaciones matrimoniales entre los cónyuges debiendo testimoniar los aspectos que pudieran ser relevantes. Aunque el Notario desconozca el contenido de la Ley material extranjera aplicable, reflejará debidamente, en la comparecencia del instrumento público, cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges. Es decir, no basta con que se consigne en la escritura que “se adquiere con arreglo a su régimen económico matrimonial” sino que debe hacer constar en todo caso de qué Ley extranjera se trata, es decir, cuál es la Ley que rige el régimen económico matrimonial y ello aunque no se haga referencia al contenido material de la Ley o de dicho régimen (artículo 12.6 CC).

En consonancia, el Registrador debe requerir la mención en la escritura pública de cuál es la Ley extranjera aplicable conforme a los normas de Derecho Internacional Privado aunque puede, a la luz de los datos aportados, suplir dicha omisión y hacerlo constar en la inscripción.

En definitiva, para autorizar o inscribir actos de disposición de un bien inmueble debe exigirse que se determine cuál es el régimen económico matrimonial aplicable y ello porque conforme al artículo 36 RH, el Derecho extranjero debe ser objeto de prueba.

Ver R. de 2 de abril de 2018, 31 de agosto de 2017 o de 15 de marzo de 2017, entre otras.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES:

En el mes de Junio, entre el maremágnum de disposiciones relativas a la situación excepcional provocada por la pandemia, que incluye la última prórroga del estado de alarma, se han publicado 2 esenciales para el funcionamiento del Registro de la Propiedad:

  • 16º RDLey Covid: Nueva Normalidad. Plazos.

Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Plazos de caducidad de los asientos registrales

La D. Ad. 4ª, con efectos desde el 10 de junio de 2020, alza la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, reanudándose su cómputo en esa misma fecha. Plazos que habían sido suspendidos por el artículo 42 del RDley 8/2020, de 17 de marzo, que se deroga por la D.F.4ª de este RDLey.

Entró en vigor el 11 de junio de 2020. 

Ir a la página especial.

  • Procedimientos registrales: Instrucción DGSJFP 4 de junio de 2020

Instrucción de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del COVID-19.

Esta Instrucción concreta el cómputo de plazos de caducidad de los asientos registrales. Suprime medidas especiales tomadas durante la crisis, como horarios o plazos de calificación y despacho. Mantenimiento de teletrabajo y medidas preventivas en las oficinas.

Entrada de vigor. EL 11 de junio de 2020.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Cabe mencionar:

Cataluña. Ley 5/2020, de 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente.

Que modifica el texto refundido de la Ley de urbanismo

SECCION II. JUBILACIONES Y EXCEDENCIAS

Resultado Concurso Registros: se ha publicado en la web del Ministerio de Justicia el resultado provisional del que se desprende que se han cubierto 41 plazas y quedado desiertas, para aspirantes, otras seis.

Jubilaciones 

Se jubila a don Josep María Quintana Petrus, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca I.

Se jubila a don Octavio Linares-Rivas Lalaguna, registrador de la propiedad de Adeje.

Se jubila a don José Luis Aragón Aparicio, registrador de la propiedad de Madrid n.º 28.

RESOLUCIONES: 

Resumimos muy brevemente las Resoluciones publicadas, omitiendo mención a las reiterativas, sobre todo relativas a la FEIN, o al Depósito de las Condiciones Generales de los modelos de Hipotecas, de las que se han publicado varias idénticas

67.* HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL.CONCORDANCIA OFERTA VINCULANTE-FEIN-ESCRITURA.

Al reseñar el notario autorizante el acta previa al otorgamiento de la escritura de hipoteca se entiende que es conforme con la FEIN

68.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS DE DEMORA SIN APLICAR EL IMPERATIVO ART. 25

No cabe pactar un interés de demora diferente al legal imperativo, (el ordinario más 3 puntos) aunque sea inferior.

70.** HERENCIA APORTANDO ACTA FINAL DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS PERO NO ACTA PREVIA Y CERTIFICADOS

En una partición con declaración de herederos abintestato no es necesario aportar para la calificación registral el acta inicial de requerimiento para declarar herederos abintestato ni las certificaciones de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad de los causantes. La calificación registral de las actas notariales de declaraciones de herederos abintestato abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente –incluyendo la congruencia respecto del grupo de parientes declarados herederos–, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro…”.

72.** ESCRITURA EN CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA FIRME. CSV ILEGIBLE. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

En una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia firme por la que se condena Gerencia Municipal de Urbanismo al cumplimiento de formalizar un acuerdo de permuta no puede el Registrador entrar a valorar los requisitos exigidos por la legislación de régimen local para los contratos, puesto que ya ha sido declarado valido en sentencia judicial. Si puede exigir que sea visible el CSV del documento administrativo firmado digitalmente e incorporado a la escritura

73.** ART. 199 LH. NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO POR DUDAS DE IDENTIDAD. SUCESIVAS CALIFICACIONES: PRINCIPIO DE LEGALIDAD

No puede el registrador oponerse a la tramitación del expediente del art. 199 por albergar dudas sobre la identidad de las fincas, ya que dichas dudas pueden disiparse con la tramitación del expediente

83.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 5/2019. INTERESES. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL.

La registradora suspende una cláusula de bonificación de condiciones financieras porque [1] no se especifica qué circunstancias determinan la «relación más estrecha» de las que se hace depender el tipo de interés; y, [2] que se hace depender la bonificación de interés del impago del préstamo, de modo que si a la aplicación de los intereses de demora se suma la penalización del 1% sobre los intereses ordinarios, se estaría aplicando de hecho un sobregiro de 4 puntos, excediéndose los límites legales. La DGRN revoca la nota alegando que la registradora no puede hacer control de transparencia.

85.*** HERENCIA. CONMUTACIÓN DE USUFRUCTO VIUDAL EXISTIENDO UNA MENOR

En la partición, estando representada una menor por un defensor judicial expresamente exonerado de la aprobación judicial, puede la viuda optar por la conmutación del usufructo vidual, sin necesitad de aprobación judicial

87 y 88.** INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE NOTARIAL ART. 203 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACIÓN

En expediente de dominio notarial solo se exige identidad entre el título y la certificación catastral  referida a la descripción de la finca, y no con el titular catastral. con el adquirente o transmitente. Sila finca esta “en investigación” se exige la notificación en el expediente a la Administración

89.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL CON CONTRAPRESTACIÓN. MEDIOS DE PAGO

El origen de los medios de pago debe también manifestarse o acreditarse en las adjudicaciones en convenio regulador por divorcio.

91.** HERENCIA. CONTRADICCIÓN EN CUANTO AL ESTADO CIVIL QUE TENÍA EL CAUSANTE AL ADQUIRIR

Para rectificar una inscripción en la que el titular aparece casado en régimen de gananciales, haciendo constar que estaba soltero no basta el libro de familia derivado de otro matrimonio posterior del que resulta tal circunstancia, si no que se necesita la certificación de nacimiento del que resulte no haber matrimonio.

92 y 93.** ACREDITACION NOTIFICACION PLUSVALÍA. SOLICITUD DE PRÓRROGA

La instancia presentada para solicitar prórroga del plazo de liquidación y pago del IIVTNU (Madrid) es suficiente para levantar el cierre registral si facilita los datos que permitan, finalizada la prórroga, iniciar las actuaciones inspectoras en caso de impago (Art. 254 LH).

94.** OBRA NUEVA. DUDAS SOBRE SU UBICACIÓN. GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS DE CONCENTRACIÓN.

Para solventar las dudas de si una edificación está o no en una finca de concentración cabe georreferenciar la finca entera.

95.** VENTA EN PROCESO CONCURSAL. IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS. TÍTULO INSCRIBIBLE ESCRITURA PÚBLICA

La enajenación directa en un proceso concursal requiere escritura pública, sin que sea suficiente el auto aprobatorio. Las fincas, aunque no estén determinas con todos los datos exigibles según la legislación hipotecaria, han de estar perfectamente identificadas.

96.*** ANOTACION DE EMBARGO SOBRE UN EMBARGO ANTERIOR. ADJUDICACION SIN SER PARTE EL TITULAR REGISTRAL.

Resumen: cuando en una ejecución el objeto de un embargo sea otro embargo anterior del deudor no se puede rematar la finca sin intervención del titular registral

97.** SEGURO DECENAL. TRANSMISIÓN DE VIVIENDA AUTOCONSTRUIDA.  ACREDITACIÓN DEL USO PROPIO CON LA LICENCIA DE OCUPACIÓN.

A los efectos de poder acreditar el uso propio de una vivienda por su autopromotor individual que va a venderla exonerado por el comprador de la obligatoriedad del seguro decenal, no es suficiente la licencia de primera ocupación.

98.* CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN FISCAL ISD

Para cancelar la nota marginal de afección fiscal no basta justificar haber presentado la autoliquidación del impuesto, ya que ésta es susceptible de comprobación y por tanto no es firme.

99.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NO COINCIDENCIA EN LA DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS CON EL CATASTRO

El título inmatriculador debe contener la descripción de las fincas en términos totalmente coincidentes con la que resulta del Catastro.

100.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009: REQUISITOS PARA SU APLICACIÓN. HABITUALIDAD. CONCEPTO DE CONSUMIDOR.

Interesantísima Resolución que analiza los presupuestos para que a una hipoteca le sea aplicable la Ley 2/2019: En un préstamo hipotecario concedido por un inversionista que tiene otras cuatro hipotecas inscritas, a un pensionista para arreglos en un bar adquirido por herencia pero que dedica a actividad empresarial, La DGRN considera que no está sujeto a la LCCPCHySI.

101.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.  OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resumen: En un expediente del art. 199 procede rechazar la inscripción de una representación gráfica basada en una RGA, si hay oposición fundamentada de un colindante catastral.

102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.  OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En un expediente del art. 199 el registrador puede rechazar la inscripción de una BGA si hay oposición fundamentada de un colindante.

106.** INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA TESTAMENTARIA:  SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA O HEREDERA CONDICIONAL. 

Resolución que interpreta una clausula testamentaria en la que se establece una sustitución vulgar y fideicomisaria: unos interesados entienden como condicionada a que el fiduciario contraiga nuevas nupcias y otros que dicha condición no afecta a la sustitución en si, sino a la propia institución de heredero a favor del fiduciario.

108.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECANTE NO DEUDOR: ACTA NOTARIAL LEY 5/2019

En la reseña del acta notarial de transparencia material que debe hacer el notario autorizante en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 15 LRCCI debe indicarse que el hipotecante no deudor, persona física, ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previstos.

109.** COMPRAVENTA OTORGADA EN 1980. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA SUFICIENCIA DEL PODER

El registrador ha de calificar la suficiencia de un poder utilizado en escritura anterior a la Ley 24/2001, sin que la manifestación del notario de que era suficiente baste para la inscripción, ya que dicha manifestación se refería a la capacidad natural de los otorgantes para obrar en nombre propio, no respecto de la capacidad para actuar en nombre ajeno.

110.* HERENCIA SIN APORTAR COPIA AUTORIZADA DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO

No es necesario acompañar el acta de declaración de herederos si en la escritura de herencia el notario hace un testimonio en relación sobre dicha acta de los aspectos calificables por el registrador (competencia del notario y  congruencia del resultado del acta con el expediente incluyendo la congruencia de los herederos declarados, entre otros).

111.() CONVENIO REGULADOR APORTANDO INSTANCIA Y FOTOCOPIAS

Las fotocopias de una Sentencia no son documentos públicos ni por tanto inscribibles.

112.() CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES: TRACTO SUCESIVO

No es inscribible un testimonio de auto por el que se acuerda la liquidación del régimen de gananciales en cuanto a la adjudicación que se hace de una participación indivisa inscrita a nombre de persona que no han intervenido en el procedimiento.

113.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

El recurso gubernativo no es adecuado para la revisión de una inscripción practicada.

114.* CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN DE DEMANDA EN ANOTACIÓN DE EMBARGO. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO

Practicada una anotación de reclamación de legítima catalana como anotación de demanda del art. 42.1 no cabe la conversión en anotación de embargo, conversión que no consta prevista en la legislación hipotecaria, y que, de practicarse, iría en contra de los principios inspiradores de la legislación registral.

115.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DEL USUFRUCTO A LA VIUDA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER. CAUTELA SOCINI.

La prohibición de disponer que se impone en el testamento a la heredera, hasta alcanzar la edad de veinticinco años, no conculca la intangibilidad cualitativa de la legítima, pues se establece una cautela «Socini», admitida doctrinal y jurisprudencialmente, o cláusula de opción compensatoria de la legítima, de modo que la heredera forzosa tiene la facultad de elegir entre respetar la prohibición de disponer, recibiendo más de lo que le corresponde por su legítima, o bien la infracción de dicha prohibición aun cuando en este caso quede reducida su porción hereditaria a su legítima.

120.* SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

Resolución que interpreta una clausula testamentaria: se discute si se ha dispuesto una sustitución fideicomisaria condicional o, por el contrario, una sustitución vulgar y fideicomisaria de residuo, esto último es lo que entiende la DG confirmando el criterio del registrador.

121.** COMPRAVENTA. DUDAS EN CUANTO A LOS APELLIDOS DEL TRANSMITENTE

Las erratas de transcripción (apellidos) que resulten evidentes del contexto y documentos calificados y que no hagan dudar de la identidad del sujeto no impiden la inscripción del documento sin necesidad de subsanarlo formalmente.

122.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE DOS OBLIGACIONES CONEXAS O DEPENDIENTES ENTRE SÍ. HIPOTECA FLOTANTE. COMPRAVENTA PREVIA.

Se admite la constitución de una sola hipoteca en garantía de obligaciones distintas cuando tienen conexión causal entre sí o relación de dependencia de unas respecto de las otras. En otro caso, cabría constituir una hipoteca llamada flotante regulada en el artículo 153 bis LH cuando el acreedor es una entidad financiera u organismo oficial especificado en dicho artículo. 

123 y 124.*** OPCIÓN DE COMPRA. PACTO COMISORIO

Interesantes resoluciones que entran a valorar la existencia de un pacto comisorio rechazando la inscripción de un negocio jurídico complejo del que se desprende claramente que se trata de un negocio jurídico con fines de garantía.

125.** CONVENIO REGULADOR: CONSTITUCIÓN (por DONACIÓN) DE DERECHOS DE USUFRUCTO Y USO

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones (ni entre cónyuges ni a los hijos sobre un piso que NO sea la vivienda familiar) siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

126.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Ase confirman las dudas fundadas del registrador en un 199 basado en una RGA atendiendo a alegaciones de un colindante titular de la matriz de la que se segregó la finca y la gran diferencia con el Catastro y ello a pesar de que la superficie coincidía con la inscrita. La notificación a colindantes -incluidos los catastrales en la alternativa- es un requisito esencial.

130.* EJECUCIÓN CON ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES.

Caducada la anotación de embargo se puede inscribir la adjudicación ordenada en el procedimiento ejecutivo pero sin cancelar las cargas posteriores a la misma.

131.** COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Resumen: El juicio notarial de suficiencia de la representación es correcto cuando se formula refiriéndose a “el acto o contrato a que esta escritura se refiere”.

132.⇒⇒⇒ HIPOTECA. VENCIMIENTO ANTICIPADO ART. 24 LEY 5/2019. INTERESES.

En una hipoteca se pacta la cláusula de vencimiento anticipado sin transcribir exactamente lo establecido en el art. 24: La registradora la deniega por faltar que se diga que el deudor debe estar en mora y porque no decir que en el correspondiente requerimiento ha de advertírsele  de que si no paga en plazo tras el mismo, hay vencimiento total. La DGSJyFP revoca la primera parte de la nota y confirma la segunda.

134.*** COMPRAVENTA. CAPITULACIONES MATRIMONIALES. PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.

No se puede inscribir con carácter privativo un bien comprado por cónyuge casado en régimen de separación de bienes pactado en capitulaciones matrimoniales si estas no constan indicadas en el Registro civil.

135.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.

No cabe anotar en embargo si la finca no está inscrita a favor del deudor. Si no está inscrita su adquisición el ordenamiento dispone de los medios para hacerlo.

136.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN O CÉDULA DE HABITABILIDAD EN MALLORCA.

En las Islas Baleares es necesario aportar la Licencia de Ocupación en las escrituras de obra nueva terminadas. En la isla de Mallorca, para las solicitudes presentadas después de 8 de Diciembre de 2018 relativas a viviendas, basta con aportar la cédula de habitabilidad, pues para su concesión se ha tenido que presentar la licencia de ocupación. Antes de esa fecha la relación entre dichos documentos era la inversa: la licencia de ocupación presuponía la existencia de la cédula de habitabilidad .

139.** PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. CESIÓN DE DERECHOS

La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.

145.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

La anotación de embargo por las deudas propias del heredero solo se puede tomar en la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor para lo que es imprescindible aportar el titulo sucesorio correspondiente.

146.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR ESTAR ECONÓMICAMENTE SATISFECHA LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA

No es posible cancelar una hipoteca con la mera manifestación del interesado en escritura de haber realizado el pago del préstamo.

147.** EJECUCIÓN DE CARGA URBANÍSTICA. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Se puede cancelar una hipoteca con nota de expedición de certificación de cargas, por ejecución de una carga anterior preferente. Quedan afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto.

148.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: POSIBILIDADES.

Para inscribir las escrituras rectificatorias de otras no siempre han de aportarse las escrituras rectificadas al Registro si las primeras tienen todos los requisitos necesario para la inscripción. La RGA debe aportarse en un GML, sin que quepa la presentación de un pdf. El registrador debe de obtener por sí la Certificación Catastral, si no la aporta el interesado. La rectificación de cabida, en diferencias no superiores al 10%, puede ser meramente literaria o además con inscripción de la representación gráfica, a elección del interesado. Para diferencias superiores al 10% hay que tramitar un expediente o bien notarial del artículo 201.1 LH o bien registral del artículo 199 LH.

149.*** EJECUCIÓN EN UN MISMO PROCEDIMIENTO DE HIPOTECAS EN GARANTÍA DE PRÉSTAMOS DISTINTOS AFECTANDO A VARIAS FINCAS

La DG confirma la calificación al no expedir Certificación en una ejecución de hipoteca, cuando en el mismo procedimiento se están ejecutando hipotecas en garantías de préstamos distintos, que recaen sobre distintos bienes, solo cabe la acumulación cuando las hipotecas recaen sobre el mismo bien.

152.** SEGREGACIÓN DE FINCA CON LA CONDICIÓN DE CEDER UNA PARTE PARA ZONA VERDE. CONDITIO IURIS. 

Una finca inscrita procede por segregación al amparo de una licencia que impone la obligación urbanística inscrita, de “ceder al Ayuntamiento correspondiente una zona verde pública. Es ahora objeto de transmisión a favor de otra sociedad y la DG admite su inscripción sin formalizar la cesión obligatoria a favor del ayuntamiento ya que entiende que la obligación de cesión como una especie de “condumio iuris”, que va unida a la cesión del terreno, lo que no impide la transmisión de aquel a un tercero pero comporta la obligación de ceder la zona verde a la Entidad Municipal.

153.* HIPOTECA. REPRESENTACIÓN, RESEÑA INSUFICIENTE DEL PODER.

La reseña del poder que el notario ha de hacer cuando se refiere a una mercantil debe contener la  referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil o al carácter especial del citado poder

155.** HIPOTECAS LEY 5/2019. PRÉSTAMOS CON UNA PERSONA FÍSICA CONSUMIDORA PRESTATARIA, FIADORA O GARANTE, PARA ADQUIRIR O CONSERVAR TERRENOS O INMUEBLES CONSTRUIDOS O POR CONSTRUIR

En los préstamos con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, la Ley 5/2019 será aplicable con independencia de que su destino sea o no residencial; es correcto también en este caso el interés de demora más tres puntos; en la reseña del acta notarial previa a la formalización del préstamo debe indicarse que los hipotecantes no deudores y el fiador, personas físicas, han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento legal.

158.** HERENCIA. FINCA DESCRITA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEL RESTO.

La falta de descripción del resto de una finca después de una segregación, no puede impedir que accedan al Registros las operaciones jurídicas sucesivas sobre la misma. Cosa distinta es que si la segregación es posterior a la Ley 13/15, deba exigirse ahora la georreferenciación de la porción resto, lo que ocurre es que esto no se planteó en la nota de calificación.

159.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD DEL CÓNYUGE QUE YA HA FALLECIDO.

Cuando se inscriba un bien privativo por confesión, para la inscripción de los actos dispositivos posteriores es precisa la intervención de los herederos forzosos del confesante, y, al no haber intervenido éstos ni haberse acreditado que no los hubiera, no puede accederse a la inscripción Es decir artículo 95, número 4, del Reglamento Hipotecario configura una auténtica limitación de las facultades que corresponden al favorecido por la confesión.

164.** ADJUDICACIÓN EN APREMIO FISCAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DEL ADJUDICATARIO

En una subasta administrativa debe constar el estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial del adjudicatario.

 
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Bilbao. Desde el Puente de la Merced. Por Mari Carmen Isasi Ruiz

Oficina Registral (Propiedad). Informe JUNIO 2020. Carácter privativo de la adquisición en la sociedad de gananciales.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: LA JUSTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO O DE LA CONTRAPRESTACIÓN. Emma Rojo.

       Dispone el artículo 95.2 R.H que “El carácter privativo del precio o de la contraprestación del bien adquirido deberá justificarse mediante prueba documental pública”. Con fundamento en este precepto, es doctrina reiterada de la DGRN (vid. por todas, R. de 8 de octubre de 2014) que, cuando se cumple el requisito de la justificación, el bien se inscribirá como privativo por confesión. Por el contrario, cuando falte dicha justificación, el bien será inscrito como “presuntivamente” ganancial. Ahora bien, fuera de los casos de permuta, la justificación de la naturaleza privativa o ganancial del precio no es cuestión sencilla pues han de acreditarse dos extremos: primero, el origen de los fondos y, segundo, la subsistencia de dichos fondos en el patrimonio privativo de los cónyuges.

        La DGRN había señalado que la presunción de ganancialidad tienen carácter iuris tantum por lo que es necesario que la justificación del carácter del precio o contraprestación se haga en prueba documental pública; además, es necesario que se trate de una prueba concluyente, no bastando meros indicios.

        La DGRN no había admitido:

1) La simple manifestación por parte del adquirente,

2) La simple prueba documental de la procedencia del dinero, como aportar la escritura de herencia o donación del dinero y ello por la especial fungibilidad del numerario que impide considerar suficientemente acreditado que el dinero que se entrega en la venta es el que ingresó en el patrimonio del ahora adquirente como privativo.

3) El hecho de que el precio se haya satisfecho con cargo a una cuenta bancaria de que únicamente es titular el cónyuge comprador.

4) La escritura de capitulaciones matrimoniales otorgada después de la compra en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales.

5) La confesión hecha en acta de manifestaciones por un cónyuge y los vendedores y ello aunque la manifestación se efectúe ante Notario pues la fe pública notarial no se extiende a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los otorgantes.

6) El testimonio de la confesión de un cónyuge hecho en juicio de medidas provisiones de separación.

7) Manifestación hecha por los cónyuges en convenio regulador aprobado judicialmente dictado como consecuencia de una separación judicial.

8) La manifestación en la escritura de venta de que el pago se hace con dinero procedente de la donación efectuada por los padres.

9) Manifestación hecha en testamento de la esposa fallecida.

10) Un resguardo de transferencia bancaria…

        Sin embargo, existen dos resoluciones de 12 de junio de 2020, aún no publicadas en el BOE en los que la DGSJFP parece cambiar de criterio.

       Así, dos cónyuges casados en régimen legal de gananciales compran un inmueble, haciendo constar que compran una participación indivisa del 70% con carácter ganancial del matrimonio y una participación indivisa del 30% con carácter privativo de la esposa por haber sido adquirida con tal carácter y no por confección. Manifiestan que el dinero con el que se ha efectuado la citada adquisición del 30% es privativo de la esposa compradora por provenir de la herencia de su madre, formalizada en la escritura que se reseña, «de modo que no procederá́ compensación o reembolso alguno actual o futuro entre los patrimonios ganancial y privativo de los cónyuges, sin perjuicio de las acciones que en el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales pudieran corresponder a acreedores o legitimarios en caso de demostrarse su falta de certeza».

       El registrador de la propiedad suspende la inscripción y la DGSJFP revoca la calificación. Tras analizar la naturaleza de la sociedad de gananciales y la posibilidad de pactos entre cónyuges al amparo del artículo 1.355 CC de forma que los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado (doctrina de la “causa matrimonii”) concluye admitiendo que: “los cónyuges, con ocasión de la adquisición de determinado bien a tercero, puedan convenir que este ingrese de manera directa y erga omnes en el patrimonio personal de uno de ellos a pesar de no haberse acreditado la privatividad de la contraprestación, siempre que dicho negocio conyugal atributivo (que mantiene su sustantividad y autonomía jurídica pese a su conjunción con el negocio adquisitivo) obedezca a una causa adecuada que justifique la no operatividad del principio de subrogación real (1.347.3.o del Código Civil) cual, por ejemplo, la previa transmisión gratuita de la contraprestación a favor del cónyuge adquirente, el derecho de reembolso al que se refiere el artículo 1.358 del Código Civil, etc…”.

       Ahora bien, para que el pacto de privatividad sea admisible es necesario su causalización – que ha de ser interpretada en sus justos términos-, tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura (vid. R. de 30 de julio de 2018).

* Ver: artículo de Máximo Juárez: consecuencias fiscales de la confesión de privatividad.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

De nuevo este mes se han publicado numerosísimas disposiciones relacionadas con la crisis del Coronavirus, pero ninguna resolución judicial que afecte directamente a los Registros de la Propiedad y ninguna Resolución de la Dirección General 

DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos:

-Cuarta prórroga del estado de alarma

Resolución de 6 de mayo de 2020, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de autorización de la prórroga del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Resumen: El Congreso aprueba y un real decreto dispone una nueva prórroga que alcanzará hasta el 24 de mayo de 2020 para organizar la desescalada que tendrá lugar en cuatro fases. Será asimétrica territorialmente y habrá decisiones compartidas con las comunidades autónomas. Se permitirán elecciones autonómicas.

 

 -Texto Refundido Ley Concursal

Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.

Un primer acercamiento al mismo fue el tema del mes en el informe de mayo

Ir al archivo especial 

Texto consolidado

-Quinta prórroga del estado de alarma

Resolución de 20 de mayo de 2020, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de autorización de la prórroga del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Resumen: El Congreso aprueba y un real decreto dispone una nueva prórroga que alcanzará hasta el 7 de junio de 2020. Se prepara el fin de la interrupción o suspensión de los plazos procesales, administrativos, de prescripción y de caducidad. Determina qué órdenes y resoluciones quedarán vigentes. Deroga, con efectos de primeros de junio, las disposiciones adicionales sobre plazos que contiene el decreto que declaró el estado de alarma.

– Plazos en los Registros: Instrucción DGSJFP

Instrucción de 28 de mayo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre levantamiento de la suspensión de plazos administrativos.

Resumen: Se reanudan determinados plazos como los de recurrir, calificación sustitutoria, resoluciones DGSJFP o designación de auditor.

Ir a la página especial.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

ILLES BALEARS. Decreto-ley 3/2020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.

No hay Resoluciones del Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo de interés para el Registro de la Propiedad 

SECCIÓN 2ª:

Jubilaciones y excedencias

Se declara a don Francisco Javier Serrano Fernández, registrador de la propiedad de Olmedo, en situación de excedencia voluntaria.

RESOLUCIONES:  No se han publicado

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SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2020. Texto Refundido Ley Concursal.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES. PRIMERA APROXIMACIÓN A LA LEY CONCURSAL. Emma Rojo.

En plena crisis del COVID – 19, el BOE de 7 de mayo de 2020 ha publicado el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal cuya entrada en vigor está prevista para el 1 de septiembre de 2020.

Sin perjuicio de estudios más pormenorizados que se realizarán en los próximos meses, son cuestiones que interesan destacar en su relación con el Registro de la Propiedad los siguientes:

I. ASIENTO A PRACTICAR (artículo 37)

– Si el auto de declaración de concurso no es firme se practicará anotación preventiva de declaración de concurso.

– Si, por el contrario, fuera firme, el asiento a practicar será un asiento de inscripción (ver también artículo 32).

– Contenido del asiento:

1) La declaración de concurso,

2) La indicación del órgano judicial que la hubiera dictado,

3) El carácter de la resolución y,

4) La fecha en que se hubiera producido,

5) La intervención o, en su caso, la suspensión de las facultades de administración y disposición del concursado sobre los bienes y derechos que integren la masa activa,

6) La identidad del administrador o de los administradores concursales.

II. ACTOS DEL CONCURSADO EN LA FASE COMÚN DEL CONCURSO.

1) Actos posteriores

1) La regla general consagrada en el artículo 109.4 es que: “4. Los actos realizados por el concursado con infracción de la limitación o de la suspensión de facultades patrimoniales no podrán ser inscritos en registros públicos mientras no sean confirmados o convalidados, alcance firmeza la resolución judicial por la que se desestime la pretensión de anulación o se acredite la caducidad de la acción”.

– En cuanto a los pagos al concursado, señala el artículo 110 que: “El pago realizado al concursado solo liberará a quien lo hiciere si, al tiempo de efectuar la prestación, desconocía la declaración de concurso. Se presume el conocimiento desde la publicación de la declaración de concurso en el «Boletín Oficial del Estado»”.

2) Por excepción,

a) Hasta la aceptación de la administración concursal el concursado podrá realizar los actos que sean imprescindibles para la continuación de su actividad, siempre que se ajusten a las condiciones normales del mercado, sin perjuicio de las medidas cautelares que hubiera adoptado al respecto el juez al declarar el concurso (artículo 111).

b) Con el fin de facilitar la continuación de la actividad profesional o empresarial del concursado, la administración concursal, en caso de intervención, podrá autorizar, con carácter general, aquellos actos u operaciones propios del giro o tráfico de aquella actividad que, por razón de su naturaleza o cuantía, puedan ser realizados por el concursado o por su director o directores generales (artículo 112).

c) En caso de suspensión de las facultades de administración y disposición del concursado, la administración concursal adoptará las medidas que sean necesarias para la continuación de la actividad profesional o empresarial (artículo 113).

2) Actos anteriores.

El acto dispositivo del deudor realizado antes de la declaración judicial de concurso es plenamente válido y eficaz debiendo el Registrador proceder a su inscripción.

III. EFECTOS SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS DECLARATIVOS.

1) NUEVOS juicios declarativos.

– Según el artículo 136.1.1º,

1. Desde la declaración de concurso y hasta la fecha de eficacia del convenio o, si no se hubiera aprobado convenio o el aprobado se hubiera incumplido, hasta la conclusión del procedimiento:

1.º Los jueces del orden civil y del orden social no admitirán a trámite las demandas que se presenten en las que se ejerciten acciones que sean competencia del juez del concurso, previniendo a las partes que usen de su derecho ante este último”.

2) CONTINUACIÓN de juicios declarativos EN TRAMITACIÓN.

– Dispone el artículo 137 que,

Los juicios declarativos que se encuentren en tramitación a la fecha de la declaración de concurso en los que el concursado sea parte, continuarán sustanciándose ante el mismo tribunal que estuviere conociendo de ellos hasta la firmeza de la sentencia, salvo aquellos que, por disposición de esta ley, se acumulen al concurso o aquellos cuya tramitación quede suspendida”.

3) SUSPENSIÓN de la tramitación de los juicios declarativos.

– Con arreglo al artículo 139,

1. Desde la declaración del concurso hasta la fecha de eficacia del convenio o, en caso de liquidación, hasta la conclusión del procedimiento quedarán en suspenso los procedimientos iniciados antes de esa declaración de concurso en los que se hubieran ejercitado acciones de reclamación de obligaciones sociales contra los administradores de las sociedades de capital concursadas que hubieran incumplido los deberes legales en caso de concurrencia de causa de disolución.

2. Desde la declaración del concurso hasta la fecha de eficacia del convenio o, en caso de liquidación, hasta la conclusión del procedimiento quedarán en suspenso los procedimientos iniciados antes de esa declaración en los que se hubiera ejercitado contra el dueño de la obra la acción directa que se reconoce a los que pusieren su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista”.

IV. EFECTOS SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS.

1) La prohibición de inicio de ejecuciones singulares.

Desde la declaración de concurso, no podrán iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales, ni tampoco apremios administrativos, incluidos los tributarios, contra los bienes o derechos de la masa activa (artículo 142).

2) Procedimientos en ejecución.

– Con arreglo al artículo 143,

“1. Las actuaciones y los procedimientos de ejecución contra los bienes o derechos de la masa activa que se hallaran en tramitación quedarán en suspenso desde la fecha de declaración de concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos. Serán nulas cuantas actuaciones se hubieran realizado desde ese momento.

2. El juez del concurso, a solicitud de la administración concursal, previa audiencia de los acreedores afectados, podrá acordar el levantamiento y cancelación de los embargos trabados en las actuaciones y los procedimientos de ejecución cuya tramitación hubiera quedado suspendida cuando el mantenimiento de esos embargos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. El levantamiento y cancelación no podrá acordarse respecto de los embargos administrativos”.

V. LA EJECUCIÓN DE GARANTÍAS REALES.

1) La prohibición.

– Según el artículo 145,

1. Desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sean o no acreedores concursales, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.

2. Desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta”.

2) El carácter necesario o no de los bienes.

Con arreglo al artículo 146,

“Los titulares de derechos reales de garantía, sean o no acreedores concursales, sobre bienes o derechos de la masa activa no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendida el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido ese requisito podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el órgano jurisdiccional o administrativo originariamente competente para tramitarla”.

La declaración del carácter necesario o no necesario de cualquier bien o derecho integrado en la masa activa corresponde al juez del concurso (artículo 147). Sobre la competencia exclusiva y excluyente del Juez del concurso, ver artículos 44 y ss.

3) Fin de la prohibición.

– Dispone el artículo 148 que,

“1. Los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa, sean o no acreedores concursales, podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido suspendida en los siguientes casos:

1.º Desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada sobre esos bienes o derechos.

2.º Desde que hubiera transcurrido un año a contar de la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación.

2. La demanda de ejecución o la solicitud de reanudación de las ejecuciones suspendidas se presentará por el titular del derecho real ante el juez del concurso, el cual, de ser procedente la admisión a trámite de la demanda o de la solicitud de reanudación, acordará la tramitación en pieza separada dentro del propio procedimiento concursal, acomodando las actuaciones a las normas propias del procedimiento judicial o extrajudicial que corresponda.

3. Iniciadas o reanudadas las actuaciones ejecutivas, no podrán ser suspendidas por razón de las vicisitudes propias del concurso”.

4) La apertura de la fase de liquidación.

– Con arreglo al artículo 149,

“1. La apertura de la fase de liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso o no las hubieran iniciado transcurrido un año desde la declaración de concurso.

2. Las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Desde que se produzca la acumulación, la suspensión quedará sin efecto”.

5) El tercer poseedor.

La declaración de concurso no afectará a la ejecución de la garantía real cuando el concursado tenga la condición de tercer poseedor del bien o derecho objeto de ésta (artículo 151).

Ver «DIEZ TEMAS PARA UNA PRIMERA APROXIMACIÓN AL NUEVO TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY CONCURSAL«, de Álvaro José Martín Martín, Registro Mercantil de Murcia.

Ver también Resumen del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo. Y Tabla de correspondencias entre leyes concursales

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES:

Se han publicado numerosísimas disposiciones relacionadas con la crisis del Coronavirus, de las que destacamos:

1.-Sexto RDLey: alquileres, moratoria hipotecaria, autónomos, consumidores.

Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Resumen: En arrendamientos, suspensión de lanzamientos, posibles prórroga extraordinaria, moratoria y avales. La moratoria hipotecaria se extiende a autónomos, arrendadores y a créditos no hipotecarios. No suspensión de suministros para los hogares. Subsidios para las empleadas de hogar. Los autónomos pueden solicitar moratorias y aplazamientos de cuotas a la Seguridad Social. Contratos con consumidores: medidas sobre resolución y nuevas cuotas. Diversas medidas tributarias y de procedimiento administrativo. Rescate de planes de pensiones. Amplia reforma del RDLey 8/2020. Acuerdos a distancia en entidades locales. Inversiones extranjeras. Preaviso para reembolso de fondos y refuerzo de liquidez…

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2.- Segunda prórroga del Estado de Alarma

Real Decreto 487/2020, de 10 de abril, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Entró en vigor el 11 de abril de 2020.

3.-Décimo RDLey Covid: Economía y empleo

Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Resumen: Arrendamientos de autónomos y pymes. Refuerzo de avales y reaseguros. Pagos fraccionados en el Impuesto de Sociedades. Estimación objetiva en IRPF e IVA. Ampliación de plazos tributarios. Liquidaciones sin ingresar. Fondo cooperativas. Sociedades laborales. Trabajo a distancia, Planes de pensiones. Clases pasivas. Moratoria legal en préstamos y créditos. Fuerza mayor en ERTEs. Aplazamiento deudas Seguridad Social. Resolución contratos con consumidores…

IR AL ARCHIVO ESPECIAL

A su vez en este Rd destacamos:

15.- Moratoria legal en préstamos y créditos. D. Ad. 15ª y D.F.10ª.3

4.-Tercera prórroga del Estado de Alarma

Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

5.- Undécimo RDLey Covid: Administración de Justicia.

Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia.

Ir al ARCHIVO ESPECIAL

Resumen: Para evitar el colapso de la Administración de Justicia, se dictan medidas procesales de agilización y organizativas. Concursos de acreedores. Medidas para evitar la disolución de sociedades. En Registro Civil se amplían plazos para bodas y nacimientos y se retrasa de nuevo la plena entrada en vigor de la Ley de 2011. Los arrendatarios de vivienda habitual tienen tres meses para pedir la moratoria. Rescate del plan de pensiones para autónomos que no hayan cesado del todo su actividad…

Destacamos en las medidas Procesales:

B) Reinicio en el cómputo de plazos. 1.Tras la suspensión ordenada por la D. Ad. 2ªRD 463/2020, de 14 de marzo, ahora se establecen unas reglas generales para el cómputo de los términos y plazos, optándose por el reinicio del cómputo de los plazos y por no tomar en consideración, por tanto, el plazo que hubiera transcurrido previamente a la declaración del estado de alarma.

Será el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

Y en el Concurso de acreedores. Arts 8 al 17

– Se aplaza el deber de solicitar la apertura de la fase de liquidación cuando, durante la vigencia del convenio, el deudor conozca la imposibilidad de cumplir las obligaciones contraídas y solicite la modificación del convenio antes del 14 de marzo de 2021.  Art. 9.1 y D. Tr. 2ª

– Se facilita la modificación del convenio y acuerdo extrajudicial de pagos, hasta el 14 de marzo de 2021 (art. 8). Ver también la D. Tr. 2ª.

– También se facilita, durante un año, respecto a los acuerdos de refinanciación homologados, no sólo su modificación, sino la firma de otros nuevos. Art. 10.

– Se califican durante dos años como créditos contra la masa los derivados de compromisos de financiación o de prestación de garantías a cargo de terceros o incluso personas relacionadas con el deudor. Art. 9.3

– Se califican como ordinarios los créditos de las personas especialmente vinculadas con el deudor en los concursos que pudieran declararse hasta el 14 de marzo de 2022. Art. 12

–  Hasta el 31 de diciembre de 2020 el deudor que se encuentre en estado de insolvencia no tendrá el deber de solicitar la declaración de concursoArt. 11. y D. Tr. 2ª

–  Hasta el 31 de diciembre de 2020, no se admitirán a trámite las solicitudes de concurso necesario que se hayan presentado desde la declaración del estado de alarma. Ver también la D. Tr. 2ª.

– Las subastas serán preferentemente extrajudiciales para los concursos vigentes a 14 marzo de 2021. Puede el Juez ordenar la enajenación directa o la dación en pago o para pago. Art. 15

– Serán de tramitación preferente actuaciones para proteger los derechos de los trabajadores,  mantener la continuidad de la empresa, conservar el valor de bienes y derechos… Art. 14.

– Simplificación de trámites en impugnación de inventario, listas de acreedores (art. 13) o aprobación de planes de liquidación (art. 16).

– Hasta el 14 de marzo de 2021, se considerará que el acuerdo extrajudicial de pagos se ha intentado sin éxito, si se acreditara que se han producido dos faltas de aceptación del mediador concursal para ser designado, a los efectos de iniciar concurso consecutivo. Art. 17.

 – Se amplía la suspensión del deber de solicitar la declaración de concurso de acreedores hasta el 31 de diciembre de 2020, pues el 11 no distingue entre personas físicas y jurídicas, al aludir genéricamente al “deudor”). La previsión anterior era sólo durante el estado de alarma (se deroga el art. 43 RDLey 8/2020). De todos modos, el art. 18. 2 especifica que “lo dispuesto en el apartado anterior se entiende sin perjuicio del deber de solicitar la declaración de concurso de acuerdo con lo establecido en el presente real decreto-ley”.

No hay Disposiciones Autonómicas de interés para el Registro de la Propiedad ni Resoluciones del Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo

SECCIÓN 2ª:

Tribunal de Registros: cambio en su composición.

Orden JUS/327/2020, de 11 de marzo, por la que se modifica la composición del Tribunal calificador, debido a la renuncia de dos de sus miembros

Ir al archivo de las Oposiciones.

Jubilaciones y excedencias

Se declara a don Carlos Pindado López, registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, en situación de excedencia voluntaria.

 

RESOLUCIONES:

56, 57, 59 y 61 * PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

En un préstamo hipotecario no es obligatorio que se indique el código identificador de depósito en la escritura.

58.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

En un convenio regulador sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen su llamado contenido típico, fuera de los cuales, su acceso al Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial.

60.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

62.** ARRENDAMIENTO DE SEIS AÑOS DE DURACIÓN SUJETO A TÉRMINO. ACTO DE ADMINISTRACIÓN.

El arrendamiento hasta 6 años es un acto de administración y por más de 6 años un acto de disposición, aunque su comienzo de su duración esté sujeto a término y comience inmediatamente después del fin de otro preexistente, en este caso dentro de 10 años.

63.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN VIRTUD DE DOCUMENTO PRIVADO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No se puede practicar un asiento de presentación de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de rectificación de una inscripción, aunque su denegación puede recurrirse ante la DG.

64.* DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO

Tras haber reducido la superficie de una finca mencionando en una transmisión que el resto se había cedido para viales, no se puede inscribir ahora una donación efectuada por el primitivo titular alegando que tal cesión no se formalizó. Además sería precisa licencia de segregación

65.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE LA ADMINISTRACIÓN A UN PARTICULAR. TÍTULO INSCRIBIBLE. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO

la transmisión de un inmueble por parte de la Administración Pública a un particular cuando es urbano o rustico superior a 150000 € requiere escritura pública.

66.* DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE NOTA SIMPLE INFORMATIVA. INTERÉS LEGÍTIMO

Para la obtención de publicidad formal, relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona, es preciso acreditar la existencia de un interés directo, legítimo y patrimonial.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE ABRIL

INFORME NORMATIVA ABRIL 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2020. Texto Refundido Ley Concursal.

Rosa recién regada. Por Raquel Laguillo

Oficina Registral (Propiedad). Informe ABRIL 2020. Oficina Registral y Covid-19

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. REGISTROS DE LA PROPIEDAD Y COVID – 19. Emma Rojo.

En este informe se trata de sintetizar aquellas cuestiones de especial interés para las oficinas registrales en la situación de estado de alarma en la que nos encontramos.

Se recomienda consultar el archivo especial elaborada con la normativa dictada al respecto. Ver Normativa Crisis Covid.

LIBRO DIARIO

La oficina registral permanece abierta al público de 9 a 14 horas debiendo adoptarse las medidas de protección sanitaria recomendas. Éste es también el horario a efectos del Libro Diario de forma que la diligencia de cierre del mismo se debe practicar a las 14 h.

MEDIOS DE PRESENTACIÓN

·         Los medios de presentación de documentos son los previstos en el artículo 418 RH, es decir, la presentación física, por correo, por telefax y telemática. 

·         En caso de presentación por fax, deberá procederse a su consolidación en el plazo de los 10 días.

·         Si se trata de un documento electrónico y la verificación del csv no da error, se entiende consolidado. Si el resultado de dicha consulta fuera erróneo, se suspenderá el plazo de consolidación del asiento de presentación. El presentante podrá aportar físicamente el documento.

·         Si se trata de documento no electrónico, se suspenderá el plazo de consolidación. El presentante podrá aportar físicamente el documento.

·         NO cabe la presentación de documentos por e –mail o correo electrónico aunque se trate de un documento con CSV o con firma electrónica.

ASESORAMIENTO POR EL REGISTRADOR

El Registrador tiene el deber de atender al público en aquellas materias relacionadas con el Registro si bien en esta situación en la que nos encontramos, dicho asesoramiento se realizará por correo electrónico o por teléfono.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Si a fecha 14 de marzo el asiento de presentación estaba vigente,  caben dos posibilidades:

1º. Si el documento no adolece de defectos à debe procederse a su inscripción.

2º. Si el documento que provocó el asiento esté pendiente de subsanación de algún defecto à el cómputo del plazo de 60 días de vigencia del asiento de presentación queda interrumpido desde el día 14 de marzo. El día siguiente a la finalización del estado de alarma se reanudará por el número de días pendientes.

PLAZOS DE CALIFICACIÓN

El plazo máximo de calificación y despacho de un documento es de 30 días como máximo.

– En caso de calificación positiva, no se plantean problemas.

– Para el caso de que la calificación fuera negativa, caben las dos siguientes alternativas:

1º. Que se notifique el defecto desde el Registro y el interesado subsane à se sigue el procedimiento habitual de inscripción. Si el interesado por el contrario, no contesta a la notificación à el plazo para subsanar se iniciará al día siguiente del Decreto del cese del estado de alarma.

2º. Que el Registro no notifique el defecto à el plazo de 10 días hábiles para notificar queda suspendido hasta que se decrete el fin del estado de alarma. Para el caso de que el documento hubiese sido calificado antes del 13 de marzo, el plazo de 10 días hábiles se reiniciará por el número de días hábiles restantes.

CADUCIDAD DE ASIENTOS

·         Asientos de presentación, menciones, anotaciones preventivas, notas marginales y cualquier otro asiento susceptible de cancelación por el transcurso del tiempo vigentes el 14 de marzo à se suspenden sus plazos de caducidad y su cómputo se reanudará al día siguiente del cese del estado de alarma.

·         Las cargas ya caducadas antes del 14 de marzo à podrán cancelarse por caducidad.

PUBLICIDAD FORMAL

·         Plazos: no se han modificado.

·         Necesidad de seguir calificando el interés legítimo.

·         Solicitud de certificaciones: por la web www.registradores.org

·         Solicitud de notas simples: por la web o, excepcionalmente, por correo electrónico. En este caso se exige: DNI escaneado del presentante y manifestación del interés legítimo.

·         No es posible la solicitud acudiendo presencialmente a las oficinas del Registro.

·         Las notas de información continuada de notarios: no hay modificación. Se siguen remitiendo por fax.

NOTAS DE ÍNDICES PARA MORATORIA HIPOTECARIA

La solicitud se hará enviando un correo electrónico al Registro donde esté inscrita la vivienda habitual del deudor o bien, a cualquier otro de la misma población. Debe acompañarse: DNI/NIF de la persona sobre la que se deba expedir la información y, en caso de ser varios los miembros de la unidad familiar, de cada uno de ellos.

MORATORIA HIPOTECARIA

·         La suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses no está sujeta a lo dispuesto en la Ley de crédito inmobiliario. Nota: en consecuencia, no será precisa el acta previa.

·         No se precisa de la comparecencia del deudor en la escritura, pues será obligación unilateral de la entidad acreedora la elevación a escritura pública del reconocimiento de la suspensión a los efectos de que pueda procederse a la inscripción de la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad.

·         Respecto a los créditos o préstamos sin garantía hipotecaria, igualmente, será obligación unilateral de la entidad acreedora promover la formalización de la póliza o escritura pública en la que se documente el reconocimiento de la suspensión de estas obligaciones contractuales y la inscripción, en su caso, en el Registro de Bienes Muebles, siempre que el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro.

EXPEDIENTES DEL ART. 199 LH

·         Procedimientos abiertos a fecha 14 de marzo à no procede su cierre.

·         Procedimientos cuyo plazo de alegaciones ya hubiera transcurrido a fecha 14 de marzo à procede practicar las inscripciones que correspondan.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES:

Como consecuencia de la crisis sanitaria y la pandemia provocada por el COVID 19 se publica un maremágnum de disposiciones destinadas a dictar medidas para afrontar la situación, de las que destacamos:

1.-Decreto Estado de alarma (14/03), Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Se suspenden términos y plazos procesales y administrativos, así como plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones civiles. Las notarías y los registros funcionarán, pero el público no podrá acudir salvo contadas excepciones.

IR A LA PÁGINA ESPECIAL DONDE SE INCLUIRÁN TAMBIÉN LAS MODIFICACIONES DEL DECRETO Y SUS PRÓRROGAS.

Registros: de la Resolución DGSJyFP 15 de marzo de 2020 se desprende: 

  • la atención diaria al público que debe prestar el registrador y su plantilla, recogida en el artículo 5 del Real Decreto 1935/1983, de 25 de mayo, se hará exclusivamente mediante correo electrónico o por vía telefónica.
  • Las solicitudes de notas simples y certificaciones deberán hacerse excepcionalmente durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y en su caso, las prórrogas del mismo, a través de la web org, debiendo acreditar en todo caso el interés legítimo. No obstante, las notas simples también podrán solicitarse por correo electrónico.
  • El horario de atención al público será el de verano, es decir, de lunes a viernes de 9 a 14 horas.
  • En Registros, muchas de las solicitudes del público (como petición de notas simples o certificaciones) pueden hacerse por Internet a través de la web registradores.org. Aquí se encuentran los trámites que pueden hacerse on line.

PRÓRROGAS: DEL 28 DE MARZO: Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Se van publicando una serie de decretos leyes para tomar medidas en el ámbito laboral, fiscal, etc.:

1.- Resumen Primer RDLey coronavirus: Sareb. Desahucios. Bancos. Baja laboral por Coronavirus (12/03) 

Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública.

2.- Resumen Segundo RDLey medidas coronavirus. Aplazamiento deudas tributarias (13/03)

Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19.

3.- Resumen Tercer Real Decreto Ley Medidas coronavirus. Asiento Presentación. Cuotas hipotecas. Que afecta de manera directísima a las oficinas registrales:

Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

En el que se suspende el plazo de caducidad del asiento de presentación y de otros asientos registrales. Ver en archivo aparte el Esquema de suspensión de plazos de caducidad de los asientos registrales elaborado por Antonio Manuel Oliva Izquierdo, registrador de Casas Ibáñez (Albacete) 

 Y también se regula una Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual. Arts. 7 al 16.

 No se cierra el Libro Diario, por lo que pueden practicarse nuevos asientos de presentación. 

4.- Resumen Cuarto Real Decreto ley 9/2020, 27 marzo: medidas laborales

5.- Resumen Quinto R eal Decreto Ley 10/2020, 29 marzo: permiso retribuido recuperable

OTRAS DISPOSICIONES NO RELACIONADAS DIRECTAMENTE CON LA CRISIS

Ministerio de Justicia: desarrollo de su estructura básica

Real Decreto 453/2020, de 10 de marzo, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Justicia, y se modifica el Reglamento del Servicio Jurídico del Estado, aprobado por el Real Decreto 997/2003, de 25 de julio, que completa otros anteriores, desarrollando la estructura orgánica y distribución de funciones hasta el nivel de Subdirección General. Se comparan las funciones de la actual DGSJyFP con respecto a las de la anterior DGRN.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

CATALUÑA. Decreto-ley 1/2020, de 21 de enero, por el que se modifica el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

Se modifica el concepto de vivienda vacía para dejar claro que la ocupación sin título legítimo no impide que una vivienda se considere vacía, aunque el propietario haya iniciado acciones judiciales.

Entró en vigor el 22 de enero de 2020. Convalidado por Resolución 751/XII, del Parlamento de Cataluña, publicada en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña» número 8080, de 9 de marzo de 2020. GGB

No hay Resoluciones destacables del Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo

 SECCIÓN 2ª:

Concurso Registros

DGSJyFP. Resolución de 2 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se convoca concurso ordinario n.º 306, para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. Y en CATALUÑA. Resolución de 2 de marzo de 2020, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario n.º 306 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Está suspendido como consecuencia de la declaración del estado de alarma según la regla cuarta de la Resolución DGSJFP 15 de marzo de 2020 (Registros)  plazo que se reanudará en el momento en que pierda vigencia el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 o, en su caso, las prórrogas del mismo.«

Oposiciones Registros: Aplazamiento del comienzo de ejercicios

Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aplaza la fecha de comienzo de los ejercicios de las oposiciones. En un comunicado del tribunal se señala el mes de septiembre como el mes en que más probablemente comiencen los ejercicios.

Ir al archivo especial.

Jubilaciones

Se jubila a don Alfonso Presa de la Cuesta, registrador de bienes muebles de Madrid I.

RESOLUCIONES:

21.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

El juez del concurso puede en fase de liquidación ordenar la cancelación de cargas reales anteriores al concurso, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso siempre que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

22.** EJERCICIO UNILATERAL PARCIAL DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS. COMPETENCIA D.G.R.N. PARA RESOLVER EL RECURSO.

Si así se pacta es posible el ejercicio unilateral, total o parcial, del derecho de opción de compra. El precio pagado hay que consignarlo como regla general para cancelar las cargas posteriores, pero se admiten excepciones cuando el pago del precio se lleve a cabo en términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su consignación. En este caso se efectúa por imputaciones al pago de las rentas arrendaticias, de la cantidad inicialmente entregada, y por la compensación de pagos de gastos de comunidad, impuesto de bienes inmuebles y otros realizados por los optantes.

23.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución que trata el denominado beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho del artículo 178 bis de la Ley Concursal, y los efectos que produce respecto al fiador y al hipotecante no deudor: en concreto resuelve que el juez del concurso no puede ordenar la cancelación de la hipoteca constituida por el hipotecante no deudor.

24.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO

Estando inmatriculada una finca en la que existe una propiedad horizontal de hecho o “casa de vecinos”, es posible reanudar el tracto respecto de una parte determinada de la misma, constando inscrito el resto de habitaciones o dependencias a favor de otras personas.

25.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR

En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. No consta que la notaria haya realizado la comprobación de tal extremo, pero como no esta este defecto como tal incluido en la nota la Dirección General revoca el defecto.

26.() CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de atribución de ganancialidad o de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

28.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN

Cabe ampliar una obra nueva añadiendo nuevas plantas y/o metros construidos siempre que se cumplan los requisitos para la inscripción de las obras nuevas independientemente de que en la escritura no se le llame ampliación de obra nueva, sino rectificación o complemento de la misma.

29.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación cabe una sola dirección de correo electrónico para varios prestatarios; no es obligatorio que se indique en la escritura el código identificador de depósito en el RCGC.

30.** DIVISIÓN FÁCTICA DE FINCA REGISTRAL A CONSECUENCIA DE EXPROPIACIÓN CAUSADA POR CARRETERA

No es posible la segregación de una finca por debajo de la unidad mínima de cultivo pese a estar dividida por una carretera, si no existe informe favorable de la Administración Agraria competente.

31.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR. REBELDÍA.

No cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral fallecido sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

32.*** INMATRICULACIÓN DE SÓLO ALGUNOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. 

Es posible inmatricular sólo alguno de los elementos de la propiedad horizontal siempre que conste la división horizontal del edificio completo en escritura otorgada por todos los propietarios y se cumplan los requisitos sustantivos para los elementos a inmatricular, en este caso doble título.

33.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE LEGADO. LEGITIMARIOS

La entrega del legado es requisito imprescindible para verificar la inscripción en favor del legatario, salvo que el testador le haya atribuido la facultar de tomar posesión del legado. En caso de acta notarial que acredite la posesión continuada por parte del legatario, para que exima de la entrega debe acreditar la posesión al tiempo de la apertura de la posesión.

34.** DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR ART 831 CC. LEGÍTIMA EN EL PAÍS VASCO

Se aborda el problema Inter temporal de las herencias en el país vasco que se rigen por la Ley actual bajo testamentos otorgados durante la vigencia del Código Civil. En este caso la interpretación conforme a la ley 5/2019 de Derecho Civil Vasco de la delegación de la facultad de mejorar del artículo 831 de Código Civil, que entiende que no puede utilizarse para apartar a los legitimarios. También sobre la naturaleza de la legítima en el País Vasco, que tiene carácter global.

35.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN. LEY APLICABLE. LEGÍTIMA. DOCUMENTACIÓN AUTÉNTICA

El ámbito de aplicación del Reglamento UE 650/2012 de sucesiones, artículo. 1.2. letra a, no comprende las cuestiones relativas a filiación ni por tanto el eventual reconocimiento incidental de la acreditación de la filiación respecto de la causante.

36.*** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

La previa inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil no es necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad del negocio jurídico otorgado por dicho administrador. El notario debe reseñar la escritura y circunstancias del nombramiento y emitir el juicio notarial de suficiencia de la representación alegada, que implica un juicio sobre la existencia, validez y vigencia del nombramiento. El registrador no puede revisar el juicio notarial de suficiencia, sino únicamente comprobar que es congruente y que se ha reseñado el documento y circunstancias del nombramiento

40.*** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y DERECHO DE TRANSMISIÓN

En el caso de la herencia del cónyuge fallecido en último lugar, cuando ambos se han instituido recíprocamente son sustitución fideicomisaria de residuo a favor de sus respectivos sobrinos, tienen que intervenir también los del primero pues son sustitutos fideicomisarios de residuo del primer fallecido si hubiera bienes de su herencia de los que no dispuso el segundo.

41.** HERENCIA DERECHO CIVIL VASCO. RENUNCIA A DERECHOS HEREDITARIOS DE MENORES. AUTORIZACIÓN JUDICIAL

En la herencia de un testador de vecindad civil vasca, se aplican las legítimas vigentes en el momento del fallecimiento, en este caso la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco aun cuando en testamento se haya otorgado antes, bajo la vigencia del Código civil. El centro directivo no considera renuncia de derechos el hecho de que los nietos – menores de edad y representados por su madre – reciban menos de lo que correspondería si a su padre se le considere apartado (en el testamento disponía que se le dejaba la legítima estricta)

42.*** COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO

Cuando se venden varias fincas con precio aplazado garantizado con condición resolutoria es preciso distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas y ello aun cuando se haya hecho constar que «la condición resolutoria afecta a la totalidad de las fincas, sin que se pueda hacer ninguna imputación de pagos a fincas en concreto. Por tanto, en caso de que se decida ejercitar se realizará sobre la totalidad de las fincas.”

44.** REPARCELACIÓN. RECTIFICACIÓN. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN

Es posible extender la nota marginal y expedir la certificación de dominio y cargas para la modificación de una reparcelación ya inscrita, con independencia de que esa modificación de reparcelación en su día no sea inscribible.

45.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

La modificación de los Estatutos de la propiedad horizontal para permitir expresamente la actividad de alquiler vacacional requiere de unanimidad y no le es de aplicación la mayoría reforzada de 3/5 establecida por el artículo 17.12 LPH que sólo es aplicable para limitar dicha actividad.

46.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. IMPERATIVIDAD DEL ART. 25 DE LA LEY 5/2019

No cabe establecer un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, porque la ley no admite pacto en contrario.

47.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN

La rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad exige la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, no siendo posible la vía del artículo 199.

48.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONCEDIDO A EMPLEADO DE LA ENTIDAD PRESTAMISTA

La DG considera no aplicable la LRCCI a un préstamo hipotecario concedido a un empleado del acreedor en condiciones que no se ofrecen al público en general.

49.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AVALISTA. CLÁUSULAS DE GASTOS E INTERESES DE DEMORA. DEPÓSITO EN EL RCGC

En una hipoteca constituida en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, entre los que se incluyen gastos e intereses de demora, pero no a la totalidad del préstamo; no es necesario identificar el depósito de las condiciones generales en la escritura.

50.** COMPRAVENTA. INCOMPATIBILIDAD AL SUSTITUIR UN NOTARIO EL PODER RECÍPROCO PROPIO Y DE LA ESPOSA. 

Un notario, apoderado con facultad de sustituir el poder, no puede otorgar por si mismo dicha sustitución en favor de un tercero, con la formula “por mí y ante mí”, entendiendo que existe incompatibilidad.

53.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR INSTANCIA PRIVADA

No cabe cancelar una anotación de embargo privada por instancia privada

54.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO EXISTIENDO TERCEROS

No cabe elevar a público una venta en documento privado efectuada por un heredero fiduciario con facultad de disponer Inter vivos, después de su fallecimiento, cuando dicha elevación se efectúa por sus herederos que a su vez son los favorecidos en la venta, al no intervenir aceptando la autoría y validez del documento privado un tercero perjudicado, como es el herederos fideicomisario de residuo.

55.** COMPRAVENTA. AUTOLIQUIDACIÓN INDETERMINADA. CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL CON DOCUMENTACIÓN APORTADA.

En la autoliquidación del impuesto es exigible que se haya efectuado por el impuesto devengado. Se admite la absoluta diferencia en la firma de identificar en la escritura y en el registro porque puede deducirse que es la misma al ser la otorgante dueña de uno sólo de los elementos de la división horizontal.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE MARZO

INFORME NORMATIVA MARZO

2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MARZO 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Santiagomillas (León). Por Ramon Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe MARZO 2020. Cláusula Rebus sic Stantibus.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS. CRISIS COVID – 19. Emma Rojo.

Con ocasión de las desgraciada crisis COVID – 19 que estamos sufriendo, vuelve a cobrar relevancia la teoría de origen medieval de la cláusula «rebus sic stantibus», con arreglo a la cual, en los contratos de tracto sucesivo se presume implícita una cláusula en cuya virtud el obligado puede resolver el contrato que se había convertido en demasiado oneroso si sobrevenía un cambio importante en el estado de cosas existente al momento de contratar. La aplicación de esta cláusula puede constituir un alivio para paliar las consecuencias que esta crisis ha provocado y va a provocar en la economía de la gran mayoría de la población.

El Código Civil español, a diferencia de la Ley 498 de la Ley Foral Navarra, Ley 21/2019, de 4 de abril, no contiene ninguna previsión al respecto si bien su validez ha sido reconocida por la doctrina y por el Tribunal Supremo (ya desde la STS de 6 de junio de 1959 y las más recientes de 30 de junio de 2014 y de 20 de febrero de 2015) siendo requisitos para que proceda la revisión los siguientes:

a) Alteración extraordinaria al momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

b) Desproporción exorbitante entre las pretensiones de las partes que aniquila el equilibrio de las prestaciones.

c) Que todo ello acontezca por la superviniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

d) Que se carezca de otro medio de remediar y salvar el perjuicio.

Frente a la reticencia de los Tribunales a aplicar esta clausula y hacer el valer el principio de “pacta sunt servanda”, la crisis económica de 2008 obligó a una revisión de la doctrina jurisprudencial (vid. STS de 13 de julio de 2017). Desgraciadamente en estos momentos concurre una circunstancia imprevisible y sobrevenida como es la aparición de esta epidemia que ha sido calificada por la OMS como pandemia. Habrá que esperar para conocer cómo resuelven nuestros Tribunales los casos que vayan surgiendo a la luz de la situación actual.

Ver Fuerza Mayor y Clausula «Rebus sic stantibus», por Gerardo García-Boente

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

A pesar de que el Boe de Marzo ha sido muy amplio, pocas disposiciones que afecten a la oficina registral:

Entre las Disposiciones de carácter General Solo cabe mencionar

Plan Estadístico Nacional 2020

Real Decreto 308/2020, de 11 de febrero, por el que se aprueba el Programa anual 2020 del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores:

7284 Estadística de Sociedades Mercantiles

7314 Estadística de Hipotecas

7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias

7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad

7354 Estadística de Precios del Suelo

Disposiciones autonómicas

Destaca el decreto-ley catalán Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, que contiene disposiciones relativas al alquiler social de viviendas, posibilidad de multas a “viviendas desocupadas”, Derechos de tanteo y retracto de las autoridades catalanas respecto de las cesiones onerosas que afecten a los terrenos que el planeamiento urbanístico reserva para uso de vivienda social, inscribible en el Registro de la propiedad…

Además, se publican las leyes de presupuestos de Castilla-La Mancha, Canarias, Galicia, La Rioja, Navarra y Extremadura.

Tribunal Constitucional

Destacamos que el pleno ha acordado admitir a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 315-2020, contra el artículo 2 de la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo, en varios casos, por lo que se dispone respecto a inscripciones en el Registro de la Propiedad.

SECCIÓN 2ª:

Oposiciones Registros: comienzo ejercicios.

Acuerdo de 24 de enero de 2020,, por el que se señala la fecha de comienzo de los ejercicios (hoy aplazada por el coronavirus )

Ir al archivo de las Oposiciones.

Jubilaciones

Se jubila a don Enrique Aznar Rivero, registrador de la propiedad de Santander n.º 1.

RESOLUCIONES:

13.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. APLICABILIDAD DE LA LEY 5/2019 CUANDO INTERVIENE FIADOR PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDOR

Cuando una hipoteca se constituye en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición de una vivienda,  y es avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, aunque no a la totalidad del préstamo porque el fiador puede obligarse a menos que el deudor principal.

14.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. INTERÉS DE DEMORA SIN APLICAR EL IMPERATIVO ART. 25

En un préstamo hipotecario no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. El interés de demora no puede ser inferior al legal establecido, por el principio de certeza y seguridad jurídica.

Las Resoluciones 15, 16, 17, 18 y 19 se refieren también a lo no necesidad de que en la escritura se indique el código identificador del depósito en la escritura.

20.** SEGREGACIÓN Y VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. APORTACIÓN DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN. FIRMEZA DEL AUTO. SEGUNDA CALIFICACIÓN TRAS SENTENCIA.

Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan de liquidación aprobado por el juez que debe aportarse mediante testimonio del auto firme que lo aprueba. El registrador tiene que calificar que la venta se ajusta al plan, aunque no alcanza a “al cumplimiento de otros requisitos o condiciones que pudieran haberse previsto en el plan de liquidación y que presupongan una valoración jurídica que no le corresponde, como pudieran ser los términos y condiciones de la venta previstos en el plan”; ni puede pedir una declaración judicial de que la venta se ajusta al plan.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE FEBRERO

INFORME NORMATIVA FEBRERO

2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Basílica de San Martiño de Mondoñedo. Por Yeza.

Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2020. Desafectación Vivienda del Portero.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. LA DESAFECTACIÓN DE LA VIVIENDA DEL PORTERO.  Emma Rojo.

La venta de la vivienda destinada a la portería de un edificio en régimen de propiedad horizontal es un supuesto que se da con relativa frecuencia en la práctica como lo evidencian el elevado número de resoluciones de la Dirección General que se han ocupado del tema (vid. R. 13 de junio de 1998, 28 de febrero de 2000, 11 de octubre de 2001 y, sobre todo, R. de 4 de junio de 2003 y de 23 de marzo de 2005).

Ahora bien, para llevar a cabo la venta de este elemento, es necesario su previa desafectación de forma que deja de tener la consideración de elemento común, pasando a ser elemento privativo.

El acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, debe comprender:

1) La desafectación del elemento común,

2) La determinación de la cuota de participación del nuevo elemento privativo,

3) La determinación de la nueva cuota del resto de elementos privativos.

4) Para el caso de trasmisión – venta – del nuevo elemento privativo, se harán constar en la escritura las circunstancias del comprador y los elementos objetivos, como son, el precio y el destino del dinero obtenido de la venta, bien sea, acordando el reparto entre los propietarios, en función de su cuota de participación, o su destino al fondo de reserva.

Así resulta del artículo 17.6 LPH, según el cual, Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”. Es doctrina registral reiterada que: “(…) en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (…)”.

Conviene advertir que el párrafo 3º del artículo 17 de la LPH se refiere al establecimiento o supresión de los servicios de portería” exigiendo el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación” pero no debe confundirse con la desafectación a las que nos referimos pues el párrafo tercero contempla el servicio como tal y no la desafectación de elementos comunes de la propiedad horizontal como es la vivienda del portero y que, en realidad, es independiente del servicio de portería pues existir dicho servicio, sin que el portero viva en la casa.

Es doctrina registral reiterada que en estos casos de desafectación de piso-portería (aplicable al supuesto de desafectación de cualquier otro elemento común), no es necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios que tuvieran sus hipotecas inscritas sobre los departamentos independientes antes de la desafectación, si bien, en caso de no constar tal consentimiento para la desafectación y liberación de la carga hipotecaria respecto del nuevo elemento creado, lo que ocurrirá es que el gravamen que recae sobre dichos elementos privativos se traslada al elemento desafectado, de manera que éste quedará gravado en una cuota equivalente a la que a los pisos correspondía anteriormente sobre los elementos comunes.

Lo ortodoxo es que el representante de la entidad acreedora acuda al notario para consentir en la escritura pública, pues no deja de ser una pequeña modificación del derecho real de hipoteca que tiene inscrito, por razón del objeto y exigirlo así, entre otros, el artículo 1280.1 del Código Civil. Pero en la práctica, suelen ser reacios a acudir.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

En Enero no hay Disposiciones Generales, ni Autonómicas, ni resoluciones judiciales de interés registral salvo el Real Decreto 139/2020, de 28 de enero, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales. Determina los órganos directivos de los diferentes ministerios – y entre ellos el de Justicia- hasta el nivel de Dirección General.

Destaca el cambio de nombre de la Dirección General de los Registros y el Notariado, tras 111 años, que pasa a llamarse Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Ver resumen más amplio.

SECCIÓN 2ª:

Orden JUS/1288/2019, de 23 de diciembre: Composición del Tribunal de Registros.

Ir al archivo de las Oposiciones.

Ministerio de Justicia: ceses y nombramientos.

Se publican en el BOE del 22 de enero y en el BOE del 30 de enero:

Destacamos que se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña Sofía Puente Santiago.

Jubilaciones

Se jubila a don Jesús Garbayo Blanch, registrador mercantil y de bienes muebles de Girona I.

Se jubila a don José Ramón Fraguas Solé, registrador de la propiedad de Madrid n.º 14.

 

RESOLUCIONES:

1 y 2 **HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL

No puede el registrador suspender la inscripción de una hipoteca por no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

3.() INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

No es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente.

4.*** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICIÓN AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

El haber obtenido una licencia de segregación, no impide calificar negativamente la representación gráfica alternativa de unas fincas por posible invasión del dominio público, manifestada en escrito de oposición por el mismo Ayuntamiento.

5.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN

Los casos inscripción en el registro de fincas de procedencia, si hay discrepancias con las fincas de resultado no pueden servir para rectificar las nuevas s resultantes salvo: o bien la rectificación del título de concentración por el órgano competente (y además el consentimiento del titular inscrito) o bien el otorgamiento de una escritura de subsanación del título de concentración por todos los interesados, titulares de las fincas de origen y de concentración, solicitando la rectificación registral, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 LH.

6.- ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACIÓN CON LA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Cuando se ejecuta una hipoteca por procedimiento de ejecución previsto en la LEC para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario) es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

7.() PRESENTACIÓN DENEGADA DE INSTANCIA SOLICITANDO MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN PRACTICADA.

No procede ni presentar al Diario una solicitud por la que se pide la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita. Contra la denegación del asiento de presentación cabe recurso gubernativo

8.***HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO

Pese a que no puede en fase de liquidación constituirse hipotecas, la Dirección admite la inscripción, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvió para proceder a la satisfacción de los acreedores.

Esta resolución es objeto de análisis más detallado por Emma Rojo como TEMA DEL MES  en el informe  de la Oficina Registral de Enero de 2020. Ver trabajo 

9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN

El traslado a papel de la copia autorizada electrónica hecho por el notario que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial. Aunque las copias electrónicas sólo serán válidas para la concreta finalidad para la que fueron solicitadas, lo que deberá hacerse constar expresamente en cada copia indicando dicha finalidad

11.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLIDANTE INMATRICULADA

No puede inscribirse una base gráfica alternativa cuando es registrador albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la invasión a colindantes afectados

12.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución que resume la doctrina del Centro Directivo relativa a la rectificación de superficie y linderos de un finca inscrita mediante el expediente del art. 201 LH

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE ENERO

INFORME NORMATIVA ENERO 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2020

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TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

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NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Villafranca del Bierzo por Bernardo Santamarina

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2020. Constitución de hipotecas durante el concurso.

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2020. Constitución de hipotecas durante el concurso.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. LA CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA EN EL CONCURSO DE ACREEDORES. A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÓN DE 2 DICIEMBRE DE 2019. Emma Rojo.

El supuesto de hecho de la RDGRN de 2 de diciembre de 2019 es el siguiente:

– Por auto del año 2012, una persona física fue declarada en concurso de acreedores.

– Por resolución del año 2014, se acordó la apertura de la fase de liquidación.

– En el año 2015 se autorizó escritura en cuya virtud el deudor, persona física, en situación de concurso de acreedores, en fase de liquidación, con intervención de su administrador concursal constituyó hipoteca sobre una serie de fincas registrales.

– Por auto del año 2016 se acordó la conclusión del concurso teniendo todas estas fases del concurso su oportuno reflejo registral.

– En el año 2019 se presenta a inscripción la escritura de hipoteca. La registradora califica negativamente al considerar que la constitución de hipoteca no puede considerarse liquidatoria en los términos de los artículos 148 y 149 de la Ley Concursal, esto es, no está destinada a convertir en dinero los bienes y activos del concurso a los efectos de proceder posteriormente al pago de los acreedores. La DGRN revoca la calificación y analiza en esta Resolución la posibilidad de constituir – e inscribir – el derecho real de hipoteca según las distintas fases del concurso.

A) LA FASE COMÚN.

En esta fase no hay limitación a propósito de la clase de negocios jurídicos que pueden formalizarse por el concursado, ya sea con la intervención de la administración concursal, en caso de intervención, o, por la administración concursal directamente, en caso de suspensión, pues en tal caso el deudor queda sustituido por la administración concursal (artículo 40 Ley Concursal). En la fase común del concurso pueden realizarse enajenaciones o transmisiones de bienes, adquisiciones, cesiones de bienes o derechos, contraer nuevas deudas y obligaciones y, constituir toda clase de garantías, en especial, constituir hipoteca sobre los bienes y derechos que integran la masa activa. El Registrador, para practicar la inscripción, deberá calificar que concurre la oportuna autorización judicial del artículo 43 de la Ley cuyo párrafo segundo dispone: “2. Hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, no se podrán enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del juez”.

Respecto a las hipotecas constituidas antes de la fase de declaración de concurso que se presentan en el Registro a inscripción una vez declarado el concurso, ver R. de 2 de noviembre de 2011 y de 26 de enero de 2012.

B) LA FASE DE CONVENIO.

Durante la fase de convenio, el deudor recupera la totalidad de las facultades dispositivas (artículo 133.2 de la Ley Concursal). Por lo tanto, la posibilidad de formalizar préstamos o créditos hipotecarios no plantea problemas pudiendo comparecer el deudor por sí solo sin necesidad de intervención de la administración concursal.

C) LA FASE DE LIQUIDACIÓN.

La liquidación se define como aquella fase del concurso de acreedores dirigida a convertir en dinero, los bienes y derechos que integran la masa activa para el pago a los acreedores por el orden legalmente establecido. La liquidación del concurso se divide, pues, en dos fases: la primera, la de realización de las operaciones de la liquidación, conforme a un plan elaborado por la administración concursal o conforme a las reglas legales supletorias contenidas en los artículos 148 y ss, y, la segunda, la fase de pago a los acreedores.

¿Se puede constituir un derecho real de hipoteca en esta fase?

La respuesta debe ser negativa y ello por los siguientes argumentos:

1) No es una operación tendente a la liquidación, es decir, y como ha quedado expuesto, no es una operación tendente a realizar los bienes y derechos de la masa activa para proceder al pago de los créditos reconocidos en el concurso y, en última instancia, a la conclusión del concurso.

2) Puede implicar una alteración del principio “par conditio creditorum”. Como escribe ANTONIO PAU, la constitución de hipotecas, (…) supondría una mejora en el rango del crédito concursal que se garantiza, lo que no puede tener lugar durante la tramitación del concurso.

Está postura negativa es también la acogida en la RDGRN ahora comentada en su Fundamento Jurídico 5º: “(…) la constitución de hipotecas sobre los bienes que integran la masa activa una vez abierta la fase de liquidación del concurso debe ser rechazada”. Sin embargo, las circunstancias concurrentes llevan al Centro Directivo a revocar la calificación registral y a estimar el recurso. Estas circunstancias son que, aun cuando la hipoteca se constituyó en la fase de liquidación, por el deudor, sustituido por la administración concursal, se hizo a favor de una entidad bancaria que ostentaba la condición de acreedora concursal y para satisfacer íntegramente un crédito reconocido a su favor en el concurso.

En conclusión, la DGRN opta por una solución razonable aunque no correcta desde el punto de vista estrictamente concursal y es que, aunque desde una perspectiva dogmática, no hay inconveniente a constituir hipoteca pues el deudor, con la intervención de la administracion concursal, puede solicitar un préstamo o un crédito y otorgar la garantía hipotecaria; lo que no puede es, con ese crédito, pagar a los acreedores concursales y solicitar la conclusión del concurso, porque ese crédito o ese préstamo es un crédito contra la masa y en consecuencia, mientras no estén pagados todos los créditos contra la masa, aunque tengan un vencimiento a largo plazo, no se puede concluir el concurso.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
Disposiciones Generales

En el mes de diciembre, destacamos como normas generales de interés registral:

  1. Calendario días inhábiles 2020: Resolución por la que se establece a efectos de cómputo de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2020.
  2. Y sobre todo la Instrucción DGRN sobre dudas LCCI: Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. : La DGRN resuelve dudas planteadas por el CGN y el CORPME y algunas más acerca de la aplicación práctica de la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Entre otras materias, interpreta el ámbito de aplicación de la LCCI o los casos en que ha de otorgarse acta previa.

Disposiciones Autonómicas.

No hay disposiciones autonómicas de interés registral.

En cuanto a la jurisprudencia sólo podemos mencionar del  Tribunal Constitucional

  1. EXTREMADURA. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno contra los siguientes artículos de la Ley 6/2019, de 20 de febrero, del Estatuto de las personas consumidoras de Extremadura
  2. CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA.  Sentencia sobre el recurso de inconstitucionalidad respecto de diversos preceptos, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, Ver resumen.
  3. EXTREMADURA. Pleno. Sentencia que resuelve la Cuestión de inconstitucionalidad sobre la Ley, del suelo y ordenación territorial de Extremadura. (hoy ya derogada)
SECCIÓN II 

En cuanto a la sección  segunda:

Concursos Registros: BOE publica resultado definitivo del concurso ordinario n.º 305

Oposiciones Registros: listas definitivas y fecha del sorteo: Resolución de 29 de noviembre de 2019, por la que se aprueba la relación definitiva de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 25 de julio de 2019.

Oposiciones Registros: resultado del sorteo.

Jubilaciones
  • Se jubila a don Eduardo Martínez Gil, registrador de la propiedad de Burjassot.
  • Se jubila a doña Concepción Rodríguez Gil, registradora mercantil de Madrid XX.
RESOLUCIONES:

535.* TESTIMONIO DE UN AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL.

El testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción no es título inscribible debiendo otorgarse escritura pública para su inscripción registral.

536.* EXPEDIENTE ART. 199 LH EXISTIENDO EXPEDIENTE PREVIO SOBRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

La Dirección entiende que son suficientes para suspender la inscripción de la base grafica de una finca por el procedimiento del art. 199, cuando hay oposición de un colindante que además ha presentado previamente la petición de la inscripción la base grafica de su finca en otro expediente del art.199.

537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. 

Cuando hay 2 herencias sucesivas, operando el ius transmissionis del art. 1006 CC, no pueden entenderse a efectos del art. 205 LH, aunque entre las fechas de fallecimiento de ambos causantes haya transcurrido más de un año, haya dos trasmisiones susceptibles de provocar la inmatriculación de la finca.

539.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA POSIBLE HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL

Para anotar embargos contra la herencia yacente será preciso, bien que se acredite que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

540.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En el procedimiento del artículo 199 LH, siendo la notificación a los colindantes un trámite esencial del procedimiento, el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca y teniendo que estar las dudas fundadas.

541.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

En la tramitación del expediente del art. 199 LH se consideran fundadas las dudas consistentes en el posible encubrimiento de un negocio traslativo que se trataría de esconder en la rectificación pretendida, alterando la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA

El procedimiento del 199 LH se puede iniciar mediante una solicitud del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica o en su defecto la indicación de la referencia catastral, sin que se precise de ningún otro documento público adicional.

543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

No cabe modificar asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los títulos intermedios.

544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN.

La constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se ha de considerar una verdadera división de terrenos, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente. (aunque en este caso se admite el recurso por existir una autorización de Ayuntamiento que debe considerarse como título administrativo habilitante, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la actividad de naturaleza urbanística)

545.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

No cabe practicar un asiento de presentación de una instancia solicitando la rectificación de un asiento ya practicado, ya que, aunque la denegación debe ser excepcional, solo cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral.

547.*** CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER 90DE VIVIENDAS DEL PLAN 2005-2008

La nota marginal de prohibición de disponer de las viviendas sujetas al Plan 2005/2008 tiene lugar durante toda la duración del régimen y afecta a cualquier comprador, independientemente de que haya préstamo cualificado o ayudas financieras, por lo que no procede su cancelación aun cuando se transmita con la correspondiente autorización.

548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO

En operaciones hipotecarias sujetas a licencia, las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia. Las firmas de documentos administrativos (en este caso una licencia de segregación) no tienen que estar legitimadas

551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS

Se confirma la suspensión de la inscripción de una sentencia reconociendo un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986 por falta de identificación de la finca registral a que corresponden y no constar la inscripción del aprovechamiento en el Catálogo de Aguas Privadas.

552.*** ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Las anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en vigor la LEC, no se pueden cancelar por caducidad sino a través de un mandamiento judicial salvo que se justifique la aplicabilidad del art 210 de la LH, por transcurso de los plazos establecidos en el mismo.

554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN.

 Es posible constituir un usufructo de tipo personalísimo con prohibición de disponer y gravar, pero si se constituye el derecho a título oneroso dicha prohibición no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.

556.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACI