Maria Nuñez &#8211; Notarios y Registradores

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE MAYO 2023

INFORME NORMATIVA MAYO 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MAYO 2023

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

RDLey 1/2023: incentivos para la contratación laboral

Ponte Vella do Miradoiro en Sarria (Lugo). Por Peregrinoteca.

Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2023. El Bizum como medio de pago.

1 respuesta

Indice:

TEMA DEL MES: EL BIZUM Y SU IDENTIFICACIÓN COMO MEDIO DE PAGO
DISPOSICIONES GENERALES.
Patrimonio de la Seguridad Social
Plan Estadístico Nacional 2023.
Seguridad Social: normas para 2023
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
SECCIÓN II:
RESOLUCIONES
ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: **EL BIZUM Y SU IDENTIFICACIÓN COMO MEDIO DE PAGO**

Por Antonio Oliva Izquierdo.

El Bizum es un novedoso método de pago, inmediato y sin comisiones, que se realiza a través del teléfono móvil y que pretende constituir una alternativa más rápida y cómoda en su tramitación que las transferencias bancarias.

Con estas características, el Bizum es un proyecto creado hace aproximadamente algo más de un lustro en colaboración con la mayoría de las entidades bancarias españolas que cada vez está teniendo una mayor acogida como medio de pago entre los ciudadanos precisamente por su carácter rápido –el dinero se recibe de manera inmediata-, cómodo –no es preciso completar los respectivos números de cuenta bancaria cada vez– y seguro, toda vez que es reconocido por la generalidad de los bancos españoles.

Para poder utilizar este nuevo medio de pago, únicamente es preciso asociar el número de cuenta bancaria personal a un número de teléfono móvil y tener descargada y activada la aplicación de Bizum, bien directamente, o bien integrada en alguna de las aplicaciones de las entidades bancarias que colaboran en el proyecto (Banco Santander, BBVA, Banco Sabadell, Caixabank, Unicaja Banco, Kutxabank, Ibercaja, Abanca, entre muchas otras). De este modo, introduciendo el número de teléfono o seleccionando en el móvil el contacto de la agenda al que queremos enviar el dinero, podremos realizar el pago, aunque desconozcamos el número concreto de su cuenta bancaria, toda vez que este último, como decimos, ya ha sido asociado por aquél a su propio número de teléfono que sí conocemos.

La aceptación y generalización del Bizum como medio de pago plantea, sin embargo, el problema de su identificación como medio de pago.

A este respecto, hemos de recordar que el párrafo primero del artículo 11 de la Ley Hipotecaria establece que “en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley”, añadiendo el referido artículo 21 en su apartado segundo que “las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862”.

Por su parte, los apartados tercero y cuarto del artículo 254 de la Ley Hipotecaria disponen que “3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. 4. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados”.

En cumplimiento de lo anterior, establece el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado que “en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria”.

Como vemos, la redacción de estos preceptos regula la identificación de los medios de pago y hace alusión a una serie de supuestos –metálico, transferencia bancaria, cheque bancario nominativo o al portador, o instrumentos de giro– entre los que no se encuentra el Bizum.

Sin embargo, el Bizum bien puede reconducirse al pago mediante transferencia bancaria, toda vez que, al igual que en ésta, el dinero se emite desde un número de cuenta bancaria a otro, diferenciándose únicamente de las transferencias bancarias en cuanto a su inmediatez y a su simplificación, por cuanto que, como indicábamos con anterioridad, las partes han asociado previamente dichos números de cuenta bancaria a sus números de teléfono móvil y, por tanto, el pago desde una cuenta a otra se hace por referencia de dichos números de teléfono a las mismas.

Así, asimilado el Bizum al pago mediante transferencia, queda sujeto a la obligatoriedad de la identificación de los medios de pago en los términos previamente indicados y desarrollados en la regla tercera del párrafo segundo y en los párrafos tercero y cuarto del artículo 177 del Reglamento Notarial: “3.ª En caso de pago por transferencia o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. En el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono. En el caso de que los comparecientes se negasen a identificar los medios de pago empleados, el Notario advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia en la escritura. A los efectos previstos en el párrafo anterior, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, (…) si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria. Igualmente, en las escrituras citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportada por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar dicha circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado”.

En este sentido, la Instrucción de la antigua Dirección General de los Registros y del Notariado – hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública – de 28 de noviembre de 2006 incide en que:

“Primero. Identificación de medios de pago. – Los notarios deberán identificar en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se constituyan, declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos. Respecto del momento del pago, el notario hará constar, si se produjo con anterioridad, la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas. A título ejemplificativo, deberá identificarse ese medio de pago haciendo constar en la escritura si se realizó en metálico, cheque bancario nominativo o al portador, cheque nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, transmisión de bienes y derechos en pago, y compensación. Igualmente, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública.

Segundo. Constancia documental en la escritura del medio de pago. – El notario deberá testimoniar en la escritura pública los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes.

Tercero. Constancia mediante manifestación del medio de pago. – Si los otorgantes no pudieran acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado, el notario deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto.

Cuarto. Negativa a identificar el medio de pago empleado. – Si el otorgante se negara a identificar en la escritura pública, en todo o en parte el medio de pago empleado, el notario le advertirá, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

Quinto. Escrituras a las que se aplica lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley del Notariado. – De conformidad con lo dispuesto en la Ley de medidas de prevención de fraude fiscal, los notarios deberán consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autoricen a partir de la entrada en vigor de dicha norma”.

Por tanto, en caso de pago por Bizum en títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consista, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, las partes deberán identificar los medios de pago y dejar constancia en la escritura, por soporte documental testimoniado en la misma o por manifestación al Notario, de los códigos de cuenta de cargo y abono como regla general, sin perjuicio de la especialidad ulteriormente prevista por el párrafo quinto del ya citado artículo 177 del Reglamento Notarial que entiende suficientemente identificados los medios de pago aun sin aportar los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que se haga constar en la escritura el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

A este respecto, téngase en cuenta que la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ya advierte en sus Resoluciones de 11 de marzo de 2013, 16 de octubre de 2014 y 9 de diciembre de 2014 -fundadas en la anterior de 2 de julio de 2011, y reiteradas por las más recientes de 4 de marzo de 2020 y 20 de marzo de 2020– que “no toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto”.

DISPOSICIONES GENERALES.

Por Maria Núñez (el resto del informe).

Promueve la contratación laboral estable con incentivos como la rebaja de cuotas de la Seguridad Social o subvenciones públicas. Obligación de mantener el empleo durante tres años. Para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento extiende la situación de vulnerabilidad. Casi todo entrará en vigor el 1 de septiembre de 2023.

Ir a la página especial.

Incapacidad temporal:

A) Real Decreto 1060/2022, de 27 de diciembre.

El médico ya no entregará al trabajador la copia en papel del parte facultativo destinada a la empresa, durante los 365 primeros días de la incapacidad temporal. El parte será comunicado a la empresa directamente por la Administración usando medios electrónicos. La empresa comunicará por los mismos medios los datos que precise la Administración para la gestión y, en su caso, compensación en la cotización. La regulación se compone de un Real Decreto y una Orden Ministerial.

Entrará en vigor el 1 de abril de 2023.

Ir al archivo especial.

B) Orden de 11 de enero.

Complementa la reforma operada por el Real Decreto a que se refiere el epígrafe anterior, adaptando la orden de desarrollo a varias reformas reglamentarias. Incluye modelos de partes médicos y de datos que han de comunicar las empresas.

Entrará en vigor el 1 de abril de 2023.

Ir al archivo especial.

Deuda del Estado durante 2023

Orden ETD/37/2023, de 17 de enero: Que regula la creación de Deuda del Estado -letras, bonos y obligaciones- hasta enero de 2024, con un incremento del monto total cifrado en 96.021.975.110 euros. Se enlaza con el calendario de subastas.

Tratados internacionales

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Secretaría General Técnica, por la que se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 13 de enero de 2023.

Reglamento IRPF: estatuto del artista

Real Decreto 31/2023, de 24 de enero, por el que se modifica el Reglamento del IRPF

Se reduce el tipo mínimo de retención en la relación laboral de los artistas y se reduce el tipo de retención en actividades económicas de artistas con ingresos modestos.

Patrimonio de la Seguridad Social

Real Decreto 37/2023, de 24 de enero, por el que se modifica el Real Decreto 1221/1992, de 9 de octubre, sobre el patrimonio de la Seguridad Social.

Adapta la regulación del patrimonio de la Seguridad Social a la reforma introducida por la Ley de Presupuestos para 2023 y a las recomendaciones del Tribunal de Cuentas. La enajenación de sus bienes puede ser por subasta o por adjudicación directa. Obras nuevas: escritura e inscripción. Caben la permuta y la cesión de uso. Determinadas adscripciones y cesiones de uso se inscribirán en el Registro de la Propiedad.

Plan Estadístico Nacional 2023.

Real Decreto 17/2023, de 17 de enero. Este real decreto desarrolla para 2023 el Plan Estadístico Nacional 2021-2024. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores:

8313 Estadística del Procedimiento Concursal (comenzó en 2021)
8284 Estadística de Sociedades Mercantiles. Interviene el Registro Mercantil Central.
8314 Estadística de Hipotecas
8315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias
8316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad
8354 Estadística de Precios del Suelo

Ministerio de Justicia: conservación y destrucción de documentos. Resolución de 17 de enero de 2023.

Aprueba los calendarios de conservación, transferencia y eliminación de siete series documentales del Ministerio de Justicia.

Seguridad Social: normas para 2023

Orden PCM/74/2023, de 30 de enero, por la que se desarrollan las previsiones legales de la Ley de Presupuestos en materia de cotizaciones sociales para el ejercicio 2023. Tiene efectos desde el 1 de enero de 2023. Las bases mínimas son provisionales hasta la publicación del nuevo SMI. Cotización adicional de un 0,6% para el mecanismo de equidad intergeneracional. Adaptación por los cambios en la cotización de autónomos.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones del País Vasco (empleo público), Cataluña (laboral, fiscal), Navarra (consumidores, presupuestos), Aragón (economía social, presupuestos), Canarias (La Palma), Andalucía (presupuestos), Asturias (nueva Agencia), La Rioja (Juventud, presupuestos, medidas fiscales), Castilla y León (presupuestos)

SECCIÓN II:

Jubilaciones y excedencias

Se declara a doña Marina Tabarés Cuadrado, Registradora de la Propiedad de Peñaranda de Bracamonte, con efectos de 31 de diciembre de 2022, en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores

RESOLUCIONES

NO se ha publicado ninguna en el BOE, aunque sí se han firmado durante ese mes. Se están publicando en febrero.

ENLACES

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE ENERO 2023

INFORME NORMATIVA ENERO 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2023: NO HUBO

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

IRPF (estimación objetiva) e IVA (régimen simplificado)

Balneario de Mondariz (Pontevedra). Por Ana Isabel Rodriguez Parada

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2023. Resoluciones relevantes.

Deja una respuesta

Indice:

TEMA DEL MES: Resoluciones de especial interés. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.
DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
Ley Sucesión contractual en Baleares: Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears.
Blanqueo de capitales: declaraciones sobre movimientos de medios de pago. Orden ETD/1217/2022, de 29 de noviembre,
Calendario Días inhábiles 2023. Resolución de 1 de diciembre de 2022,
Ley de Presupuestos para 2023
RDLey 20/2022: Medidas derivadas de la guerra de Ucrania y otras:
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
SECCIÓN II:
RESOLUCIONES:
516.*** HERENCIA. REPRESENTACIÓN A TRAVÉS DE PODER PREVENTIVO
522.*** INSCRIPCIÓN PARCIAL DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESLINDE ANTE EL REGISTRADOR.
524.*** 525, 526 SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
532.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA
533.*** CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA A EFECTOS DE EJERCITAR ACCIÓN DE RETRACTO
534.*** SOLICITUD TELEMÁTICA DE NOTA SIMPLE Y RECOGIDA MANUAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
538.* ADJUDICACIÓN EN APREMIO ADMINISTRATIVO A FAVOR DEL ARRENDATARIO POR DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
551.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. FORMA DE MOTIVAR LAS DUDAS DE IDENTIDAD
555.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE MAS DEL 400%. DUDAS DE IDENTIDAD
557** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210 LH
559.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN: LA NUEVA DESCRIPCIÓN SE PUEDE EXTENDER A UNA PARCELA COLINDANTE A LA CATASTRAL INMATRICULADA.
561.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER
563. *** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR JUDICIAL. PROTECCIÓN DE LEGITIMARIOS
570.*** EMBARGO DE FINCAS EN OTRO TERMINO MUNICIPAL. NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
571.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL
572.*** CANCELACION DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA
575.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL
578.** DOBLE INMATRICULACIÓN. INSTANCIA CON FIRMA ELECTRÓNICA PRESENTADA EN PAPEL
ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: Resoluciones de especial interés. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de enero de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de determinadas Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado desde el 23 de noviembre de 2021 hasta el 14 de junio de 2022:

Cancelación de censos. Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil. la cancelación del dominio directo por vía del artículo 210 de la Ley Hipotecaria daría lugar a la cancelación de la inscripción de censo, tal y como se encuentra practicada, y por tanto a la desinmatriculación de la finca, cancelando el dominio útil inmatriculado.

Vivienda habitual en novaciones. Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): Si se ha determinado en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto de novación el carácter de la vivienda hipotecada no es preciso expresar de nuevo tal carácter en la escritura novatoria.

Resolución de 15 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 29 de diciembre de 2021): Tratándose de una escritura de novación y no de constitución de hipoteca, no es preciso expresar si la finca hipoteca constituye o no la vivienda habitual a los efectos de los artículos 21.3 y 129.2 LH, por cuanto, al tratarse de requisitos exigidos únicamente para la escritura de constitución de la hipoteca, no puede extenderse la misma exigencia a la posterior novación del préstamo hipotecario, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso, a menos que afectara específicamente al requisito de que se trate.

Servidumbre y georreferenciación. Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): La georreferenciación sólo es obligatoria para determinados supuestos, como ocurrirá́ en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) o en los casos de declaración de obra nueva finalizada. Fuera de estos casos, la representación grafica georreferenciada se configura como meramente potestativa, por lo que estando claramente determinada en el título la delimitación de la porción de finca sobre la que se constituyen los referidos derechos de uso y servidumbre se encuentra con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de aquella porción, con pleno respeto al principio de especialidad registral, no puede exigirse aportación a este efecto de un fichero en formato GML.

Inmatriculación con deficiencias catastrales. Resolución de 4 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de noviembre de 2021): En los supuestos de desplazamientos catastrales o en aquellos en que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa.

Cancelación art. 28 LH. Resolución de 5 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 9 de febrero de 2022): Procede la cancelación de la limitación del artículo 28 LH desde el momento de la entrada en vigor de su derogación, sin que sea preciso que transcurra el plazo legal de dos años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante.

Certificaciones. Resolución de 12 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 15 de febrero de 2022): Puede certificarse del contenido de asientos cancelados con expresión de su cancelación y con inserción a continuación del asiento que haya producido la cancelación, con vista al contenido de la solicitud.

Certificaciones. Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de marzo de 2022): No cabe certificar de los títulos de adquisición que estén archivados en el Registro.

Usucapión. Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de febrero de 2022): El registrador no puede calificar la concurrencia de usucapión, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales.

Sustitución vulgar. Resolución de 18 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de febrero de 2022): La sustitución vulgar en caso de renuncia no se predica respecto de la legítima estricta, sino únicamente respecto del tercio de mejora o libre disposición.

Vivienda habitual. Resolución de 26 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 17 de febrero de 2022): La afirmación de que la vivienda objeto de un acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca al otorgamiento de la escritura cumple con las exigencias del artículo 91 del Reglamento Hipotecario.

Apremio y arrendatarios. Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de febrero de 2022): La constancia de que en el procedimiento de apremio no resulta la existencia de arrendatarios no puede estimarse como equivalente a la declaración de que la finca se encuentra libre de arrendamientos a los efectos del artículo 25 LAU.

Prohibición de disponer. Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de marzo de 2022): Las prohibiciones de disponer no son derechos reales sino restricciones impuestas a un titulare sin atribución de un correlativo derecho a otras personas y, en consecuencia, no pueden cancelarse por renuncia de su beneficiario.

Fin de obra. Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de marzo de 2022): No se admite la constancia registral de la terminación de obra por medio de instancia privada.

Inicio 199 LH. Resolución de 21 de febrero 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de marzo de 2022): Se entiende que hay solicitud tácita para iniciar el procedimiento del artículo 199 LH si se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica y en el título se hace constar que existe “identidad entre la realidad física y la certificación catastral”.

199 LH. Resolución de 15 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de abril de 2022): El procedimiento del artículo 199 LH no permite rectificar la descripción de una finca colindante que tiene su base gráfica inscrita y está coordinada con Catastro sin el consentimiento de su titular registral.

199 LH. Resolución de 12 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 1 de junio de 2022): La oposición de la Administración Pública en un procedimiento del artículo 199 LH ha de estar fundada pues, aun tratándose de la oposición de un colindante cualificado, si no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación necesarios, ni aporta prueba documental alguna, ni certificación administrativa de que se esté ante la invasión de un bien de dominio público municipal, dicha oposición ha de ser rechazada si no resulta dicha invasión tampoco de la cartografía catastral de la zona.

NIF o NIE obligatorio. Resolución de 2 de marzo 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de marzo de 2022): La obligación legal de obtener el NIF o NIE no puede considerarse de imposible cumplimiento ni aun en casos especiales, ya que siempre puede obtenerse, incluso sin la solicitud de los interesados, en el Censo de Obligados Tributarios.

Derecho de habitación. Resolución de 3 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de marzo de 2022): No cabe derecho de habitación sobre la mitad indivisa de una vivienda al serle consustancial la facultad de ocuparla; sí cabe la adjudicación de la mitad indivisa del derecho de habitación de la vivienda.

Pago por transferencia. Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de marzo de 2022): Es irrelevante que los justificantes de las transferencias realizadas se incorporen al título si constan las manifestaciones de los comparecientes sobre los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono.

Licencia de obras. Resolución de 30 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de abril de 2022): La licencia de obras no puede sustituirse por una declaración responsable, a diferencia de lo que ocurre con la licencia de primera ocupación.

Valor basa gráfica. Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de abril de 2022): La inscripción de una base gráfica conlleva la proyección sobre la misma de los principios hipotecarios de especialidad, legitimación, tracto sucesivo y de prioridad registral, entre otros efectos.

Reforma y seguro decenal. Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 5 de mayo de 2022): A los efectos del seguro decenal, la acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, corresponde al ámbito de competencias y de responsabilidad del técnico competente, sin que puedan ser sus afirmaciones desvirtuadas por otro criterio salvo casos evidentes como la construcción de nuevas plantas.

Condición resolutoria. Resolución de 19 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 6 de mayo de 2022): Aunque la condición resolutoria no tiene el carácter de derecho real, sí se admite la constancia registral de su transmisibilidad en favor del adquirente mortis causa del crédito.

Novaciones previas a la LCCI. Resolución de 17 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 14 de junio de 2022): Respecto de títulos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el contenido del artículo 24 es aplicable de forma automática, se trata de una novación legal forzosa, que se impone sin necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos.

Correo electrónico. Resolución de 23 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): la falta de normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja que en tanto no se proceda a su regulación, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

Burofax. Resolución de 23 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): El burofax no está expresamente contemplado como medio de presentación en los artículos 248 de la Ley Hipotecaria y 418 del Reglamento Hipotecario, pero ello no es razón para excluir este medio como apto para efectuar la presentación en el Registro de la Propiedad. El mismo puede ser tratado como un servicio de fax, sirviendo el burofax de prueba frente a terceros del contenido de lo comunicado, lo que no implica que también acredite la identidad del firmante de la instancia a través de él presentada. Cuando la recepción de la solicitud no se ha recibido por vía telemática a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, sino que se ha recibido en papel por burofax, modalidad equiparable a la de recepción del título por correo, el documento electrónico conserva sus propiedades en cuanto viaja por la misma vía, pero una vez impreso en papel, pierde esas propiedades, pues no puede acreditarse la identidad, integridad y autenticidad del mismo, al no poder comprobarse que la firma es electrónica reconocida.

Modificación P.H. Resolución de 24 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): La cancelación, y, por tanto, la desaparición de un elemento privativo de la división horizontal, implica la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación de los elementos restantes

Hipoteca vivienda. Resolución de 24 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): Si los hipotecantes tienen su domicilio en Lituania y manifiestan que compran la finca como «segunda residencia» e, igualmente, que no son aplicables las limitaciones legales impuestas respecto de los actos de disposición sobre vivienda habitual, debe concluirse que, interpretadas las cláusulas del contrato en el sentido más adecuado para que produzcan efecto, están expresando que no se pretende atribuir a la finca que se hipoteca el carácter de vivienda habitual a los efectos de los artículos 21.3 y 129.2 LH.

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado numerosísimas disposiciones de carácter general:

Orden HFP/1172/2022: Esta Orden determina las actividades a las que se aplicará durante 2022 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA, con vocación continuista respecto de 2022, pero con mayor reducción en módulos

Modelos fiscales de información tributaria. Orden HFP/1192/2022: Esta orden modifica diversos modelos tributarios que tienen en común el que aportan a la Administración información tributaria. Son los modelos 198, 196, 181, 280, 184 y 289.

Ley Sucesión contractual en Baleares: Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears.

Desarrolla y pone al día la sucesión contractual en Baleares, al margen de la Compilación (salvo dos artículos), derogando 14 artículos de ésta que son sustituidos por los 80 artículos de la nueva ley. Adopta diferente regulación, por un lado, para Mallorca y Menorca y, por otro, para Ibiza y Formentera. Permite a los extranjeros otorgar pactos sucesorios.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Blanqueo de capitales: declaraciones sobre movimientos de medios de pago. Orden ETD/1217/2022, de 29 de noviembre,

Esta orden determina los modelos, criterios y forma de declaración de movimientos de medios de pago, con lo que desarrolla para España el Reglamento (UE) 2018/1672. Incluye movimientos entre países comunitarios y no comunitarios y también dentro del territorio nacional.

Calendario Días inhábiles 2023. Resolución de 1 de diciembre de 2022,

Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2023, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

Se complementa en Comunidad Autónoma de Canarias, con el Decreto 156/2022, de 30 de junio, por el que se determina el calendario de fiestas laborales de la Comunidad Autónoma de Canarias para el año 2023

Y la Comunidad Autónoma de Cataluña, con la Orden EMT/81/2022, de 21 de abril, por la que se establece el calendario oficial de fiestas laborales en Cataluña para el año 2023

Ir a la página especial

Modelo 309 IVA. Orden HFP/1245/2022, que modifica el modelo 309 de declaración-liquidación no periódica del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Modificación de la Ley del Sector Ferroviario. Ley 26/2022, de 19 de diciembre, por la que se modifica la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario.

Se completa la liberalización del mercado de transporte de viajeros por ferrocarril.

Relación entre infraestructuras ferroviarias y urbanismo que afecta a la determinación del dominio público, servidumbres, zonas de influencia y posibilidad de edificación.

Requisitos para constituir empresas ferroviarias. Los cánones ferroviarios dejan de ser tasas para convertirse en prestaciones patrimoniales de carácter público no tributario. Exención subjetiva en ITPyAJD. Operaciones no sujetas al IVA.

Precios medios ITP y ISD para 2023. Orden HFP/1259/2022, por la que se publican para 2023 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte. Se incorporan las motos eléctricas y los quads y se unen en una sola tabla los turismos y los todo terrenos.

Ley de empresas emergentes: Ley 28/2022, de 21 de diciembre, que trata de impulsar las empresas emergentes en España concediéndoles ventajas fiscales (15% Impuesto Sociedades), removiendo tramas administrativas y facilitando su gestión cotidiana. Formalización en cinco días que se reducen a seis horas si usan estatutos tipo. Inscripción de pactos parasociales. No modifica el TRLSC, pero sí otras leyes como IRPF, No Residentes, Estatuto Trabajadores, Emprendedores o Auditoría de Cuentas. Futuro acceso a las webs del CGN y Corpme para que los ciudadanos puedan relacionarse electrónicamente con los notarios y los registradores por dispositivos móviles.

Ir a la página especial con amplio resumen de José Ángel García-Valdecasas.

Días inhábiles a efectos procesales. Ley Orgánica 14/2022 que modifica la LOPJ, la LEC y la Ley de Jurisdicción social para determinar los días inhábiles a efectos procesales, declarando inhábiles todos los días desde el 24 de diciembre hasta el 6 de enero del año siguiente. En la jurisdicción social se mantienen muchas excepciones.

Ley de Presupuestos para 2023

Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023. En los Presupuestos de 2023 se continúa con una importante brecha ingresos-gastos, cifrada en más de 163 mil millones de euros. Nuevo tramo para las rentas del ahorro a partir de €300.000. Pequeñas sociedades tributarán al 23%. Régimen fiscal especial para las Illes Balears. Reducción en las cotizaciones de la Seguridad Social para Cuenca, Soria y Teruel. Nueva D.Ad. en la LCCI sobre anticresis. Reforma de las leyes del Sector Público, L.G.Tributaria, Concursal, Contratos Públicos, Seguridad Social, Subvenciones o Auditoría de Cuentas, entre otras.

Ir a la página especial con el resumen completo.

Aragón: reforma del Estatuto de Autonomía: tiene por objeto la supresión de los aforamientos de los diputados de las Cortes de Aragón y de los miembros del Gobierno de Aragón, y garantizar 14 escaños como mínimo por provincia para la elección a las Cortes de Aragón, lo que beneficia a Teruel.

Modificación en Leyes de cesión de Tributos. Andalucía, Canarias, Cataluña, Valencia, Galicia y Baleares

Las leyes de Cesión de Tributos a las indicadas Comunidades Autónomas se modifican para incluir el Impuesto sobre el depósito de residuos en vertederos, la incineración y la coincineración de residuos.

Impuestos Grandes Fortunas, Energético y de Entidades de Crédito. Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.

Ir a la página especial, con esquema y enlaces, elaborada por Máximo Juárez.

RDLey 20/2022: Medidas derivadas de la guerra de Ucrania y otras:

Nuevas medidas por la guerra de Ucrania y la alta inflación, muchas de ellas relacionadas con la energía. Prórroga hasta 2024 del no cómputo de pérdidas de 2020 y 2021 como causa legal de disolución de sociedades. Abono de 200 euros a determinadas personas. Prórroga de un año para la limitación en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Suspensión de los procedimientos, lanzamientos y compensación al arrendador hasta el 31 de julio de 2023. Prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento. Prórroga en aplazamientos y fraccionamientos con dispensa de garantía en obligaciones tributarias de empresas y autónomos. Rebaja del 4% al 0% en el IVA de alimentos básicos. Aumento de un 15% en pensiones no contributivas e ingreso mínimo vital. Modificación de la Ley de Auditoría de Cuentas.

Ir al archivo especial con amplio resumen de Víctor Esquirol Jiménez.

Cambios en la estructura del Ministerio de Justicia. Real Decreto 1040/2022, de 27 de diciembre: Este real decreto actualiza la estructura orgánica básica del Ministerio. Determina los órganos superiores dependientes de la Abogacía General del Estado, que tiene rango de Subsecretaría. Se amplía y desarrolla las funciones de la DGSJFP respecto de los Registros Civiles.

Revalorización de Pensiones 2023. Real Decreto 1058/2022. Dispone una revalorización del 8,5% de las pensiones del sistema de la Seguridad Social. Recoge las pensiones no contributivas y las pensiones que no se revalorizan. También concreta las pensiones del Régimen de Clases Pasivas del Estado.

Ir a la página especial, que incluye más enlaces.

Modificación de los Reglamentos IRPF y de Gestión. Real Decreto 1039/2022, de 27 de diciembre: modifica en el Reglamento IRPF el límite cuantitativo excluyente de la obligación de retener por rendimientos del trabajo y el tratamiento de los excesos de aportaciones a los sistemas de previsión social. En el Reglamento de Gestión, se equipara el régimen fiscal de los productos paneuropeos de pensiones en lo que respecta al deber de información.

Ley del Deporte. Ley 39/2022, de 30 de diciembre, del Deporte. Que tiene por objeto establecer el marco jurídico regulador del deporte dentro de las competencias que corresponden a la Administración General del Estado. Determina la naturaleza jurídica de las federaciones, ligas profesionales, clubes y comités olímpicos. Regula las sociedades anónimas deportivas y las competiciones. Derecho de tanteo y retracto en caso de transmisión onerosa de instalaciones deportivas. Régimen sancionador. Solución de conflictos.

Ir a la página especial con amplio resumen y enlaces.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones de

Baleares (de traspaso de funciones y servicios de la Administración del Estado a la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en materia de ordenación y gestión del litoral)
Murcia (sobre asistencia jurídica), Extremadura (servicios públicos),
Castilla-La Mancha (modificación de la Ley Electoral),
Castilla y León (determinadas rebajas tributarias) y
Navarra (de atención a las personas con discapacidad, Tr de la Ley IRPF, de reducción del IVA en determinadas imposiciones).

TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado STC relativas a

EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS. Sala Segunda. Sentencia 131/2022, relativa a Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin haber agotado las posibilidades de notificación personal (STC 122/2013).

SECCIÓN II:

Concurso de Registros 314: RR de 12 de diciembre de 2022 que resuelven el concurso ordinario 314.

Tras estos cuatro nuevos Registros desiertos, quedan con destino al próximo Cuerpo de Aspirantes 60 vacantes (55 por concursos DGSJFP y 5 por concursos de Cataluña). Ver recuento.

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la excedencia del registrador de Madrid nº 41. don Antonio David Álvarez Gil

RESOLUCIONES:

516.* HERENCIA. REPRESENTACIÓN A TRAVÉS DE PODER PREVENTIVO**

Resolución que trata de cómo ha de hacerse la reseña y juicio de suficiencia en el caso de los poderes preventivos: dicha reseña debe comprender los documentos acreditativos de la entrada en vigor del poder -autor del documento, fecha y objeto- (en este supuesto un certificado médico), y se expresará en el juico notarial que el poderdante ha devenido en una situación de necesidad de apoyo y que aparecen cumplidas las previsiones que realizó en el poder

517.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

No se puede inscribir la división de parcelas rústicas por debajo de la UMC, de conformidad con la legislación agraria, aunque exista licencia municipal.

518.** RECTIFICACIÓN DE TÍTULO INSCRITO

La rectificación de un título inscrito, que modifica el objeto de la compraventa, no es un mero error descriptivo y requiere la intervención de todos los intervinientes. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

519.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

La excepcionalidad del expediente de dominio para reanudar el tracto interrumpido a favor del promotor exige un escrupuloso respeto y cumplimiento de los trámites previstos, en particular la citación a los titulares registrales. En caso de dividirse fincas es necesaria la oportuna licencia o declaración de innecesariedad y la representación gráfica, aunque se trate de un documento anterior a la Ley 13/15.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ACUERDOS SOBRE VIVIENDAS TURÍSTICAS, HOSPEDERÍAS Y RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES.

La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, cesión temporal, normativa sectorial turística…) y no a otras actividades como hospederías o residencia de estudiantes.

521.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA OTRA EN TRÁMITES DE INSCRIPCIÓN

Presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, ésta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada; es indiferente que el primero sea una base gráfica alternativa y el segundo un Base gráfica catastral.

522.* INSCRIPCIÓN PARCIAL DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESLINDE ANTE EL REGISTRADOR.**

Resolución que trata de la posibilidad de inscribir una representación gráfica parcial, es decir referido a uno o varios linderos, como consecuencia de un acuerdo de deslinde derivado de un expediente del art. 199 LH; también analiza la posibilidad de deslinde ante el registrador.

523.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. ACREDITACIÓN DE LA SUCESIÓN UNIVERSAL. TRACTO ABREVIADO.

En los casos de sucesión universal entre dos sociedades (en este caso dos bancos, Banesto y Santander) se ha de aplicar el principio del tracto abreviado y es suficiente con que las circunstancias acreditativas de dichas sucesión consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad o resulten de la consulta al Registro Mercantil que debe de hacer el registrador, sin que sea necesario que la sociedad otorgante de la nueva escritura acredite la sucesión, aunque sea conveniente que lo haga.

524.* 525, 526 SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN**

Por motivos de seguridad, de protección de datos y por falta de regulación impiden la petición de notas simples a través del correo electrónico. La solicitud de publicidad formal por medios telemáticos ha de hacerse por la sede electrónica del colegio de registradores; y dentro de ésta a través del canal previsto para ello, que es de solicitud de publicidad formal y no por el previsto para la presentación de documentos.

527.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO. DERECHO DE TRANSMISIÓN

Que por derecho de transmisión el transmisario herede directamente al primer causante no le exime de la necesidad de aceptar y adjudicar la herencia del primer causante, así como de liquidarla.

528.** ADJUDICACIÓN A CÓNYUGES POR MITADES INDIVISAS. CAPITULACIONES MATRIMONIALES SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Para inscribir en el Registro de la Propiedad una adjudicación entre cónyuges casados en régimen convencional, es preciso acreditar la previa inscripción de las Capitulaciones Matrimoniales en el Registro Civil.

529.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Para rectificar el régimen económico matrimonial que figura en un asiento (en este caso la inscripción era a favor de una persona francesa casada con un español “con arreglo a la legislación de su país”) es necesario el consentimiento de los dos cónyuges, y para que pudiera obviarse sería preciso que la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados

530.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A UN LINDERO

No procede rectificar la descripción registral de un lindero de una finca cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» por no existir realmente ningún error que subsanar, siendo dicho cambio intrascendente registralmente.

531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

La denegación de la inscripción por oposición de la Administración requiere: 1) que el registrador la motive comprobando los indicios de invasión del dominio público; y 2) que la oposición esté suscrita por quien tenga facultades para representar a la entidad o para certificar sus acuerdos.

532.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA

No puede admitirse un certificado de tasación en el que el propio tasador duda de que las fincas tasadas sean las inscritas, puesto que condiciona su validez a la efectiva correspondencia entre las fincas registrales y las parcelas tasadas.

533.* CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA A EFECTOS DE EJERCITAR ACCIÓN DE RETRACTO**

La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto es un motivo justificado para proporcionar la información referente al precio de transmisión de la finca en la publicidad formal.

534.* SOLICITUD TELEMÁTICA DE NOTA SIMPLE Y RECOGIDA MANUAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN**

No cabe la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre.

536.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA POR ALBACEA-CONTADOR PARTIDOR

Es admisible la partición efectuada por el albacea contador partidor, que tiene facultades para interpretar el testamento sin perjuicio de que, en caso de interpretación contradictoria de los herederos, corresponderá a los Tribunales de Justicia dirimir la controversia.

**538.* ADJUDICACIÓN EN APREMIO ADMINISTRATIVO A FAVOR DEL ARRENDATARIO POR DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE**

En caso de ejecución de anotación preventiva de embargo, se produce la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito con anterioridad al derecho que se ejecuta; y si se extingue el derecho de arrendamiento, también se extingue el contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto(aplicable para los arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas).

539.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: TRACTO SUCESIVO

Para anotar una demanda se requiere que el procedimiento del que dimana el mandamiento aparezca entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado.

541.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL

La oposición de un titular catastral a la pretensión de inscribir una georreferenciación alternativa, merece menor consideración que si fuera titular registral.

542.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

El mandamiento ordenando la cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca, no basta por sí solo para cancelar la Hipoteca en sí.

543.** MODALIDADES DE HIPOTECA DE MÁXIMO. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS.

Resolución que analiza las diferencia y similitudes de la hipoteca en garantía de obligaciones futuras, la hipoteca en garantía del saldo de una cuenta y la hipoteca flotante del art. 153 bis; permite entre particulares la constitución de una hipoteca en garantía de varias obligaciones futuras sin que se trate de una hipoteca del art. 153 bis.

545.** COMPRA POR CÓNYUGES DE DISTINTA NACIONALIDAD CASADOS EN GANANCIALES

Es inscribible una Compra en la que los adquirentes casados ( español y extranjero) manifiestan estarlo bajo el régimen español legal de gananciales: ya que Realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación.

546.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA.

Si el bien objeto de la escritura es un activo esencial, y se presenta certificación del acuerdo de la junta autorizando la venta, la firma del que la expide ha de estar legitimada.

547.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES NO JUSTIFICADA

La DG considera no justificada la denegación de hacer constar un exceso por el procedimiento del art. 199, aunque hay oposición de un colindante porque se mantiene la delimitación perimetral consignada en el asiento.

549.** DONACIÓN POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Se revoca una nota de calificación basada en que el cargo del administrador interviniente no estaba inscrito ya que la inscripción del nombramiento es obligatoria pero no constitutiva;

El Centro Directivo, dado que la objeción del registrador se refiere únicamente a la falta de inscripción en el Registro Mercantil, no entra a analizar las consideraciones sobre que sea aplicable la doctrina del TS y de la DG relativa a que la calificación registral, en estos casos, debe revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas, entre ellos el relativo, en su caso, a la notificación o consentimiento respecto del anterior titular de facultad certificante, con cargo inscrito, a los efectos de lo establecido en el art 111 RRM;

550.** AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE HIPOTECA. MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL

Se suspende la inscripción de una novación de hipoteca sobre el procedimiento de venta extrajudicial, en la que no consta el carácter o no de vivienda habitual del inmueble, por no expresar dicho carácter. La DGSJyFP confirma la nota.

551. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. FORMA DE MOTIVAR LAS DUDAS DE IDENTIDAD**

El expediente del art. 199 puede tramitarse para resolver las dudas de identidad de la finca que se pretende inmatricular. El simple titular catastral no puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca colindante. La registradora debe basar sus dudas en el contraste visual de la georreferenciación con la ortofoto del PNOA, comprobando también si es aplicable el margen de tolerancia.

553.*** HERENCIA. POSIBLE EXISTENCIA DE HEREDEROS FORZOSOS PRETERIDOS

Por el hecho de que el testamento no mencione a un hijo fallecido antes del testamento y que dicha circunstancia se relate en la escritura de partición, no cabe exigir prueba negativa de que no existen herederos preteridos, o que los supuestos preteridos no tuvieron descendientes.

554.** NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EMBARGO ADMINISTRATIVO

Ver R 570

Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal.

**555.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE MAS DEL 400%. DUDAS DE IDENTIDAD**

La DG rechaza la calificación por la que el registrador duda de la identidad de una finca que estaba inscrita con 150 m2 y que ahora según catastro mide 607. Entiende que el registrador no justifica sus dudas al no haber puesto de manifiesto que haya habido alteraciones perimetrales sucesivas en la cartografía catastral del inmueble que pudieran ser reveladoras de actos de agrupación o agregación de terreno colindante. En la tramitación del 199 no hubo oposición.

COMENTARIO: Es bastante obvio que pasar de 150 metros de superficie a 605 no responde a un error de medición, y que el hecho de que no se opongan los colindantes registrales no quiere decir que no se estén encubriendo operaciones jurídicas o que se haya invadido alguna finca cuyo titular no este notificado puesto que ahora ya no figura en catastro. También es obvio que el expediente del art.199 se está utilizando cada vez más para que accedan al registro porciones de fincas sin los requisitos legales más rigurosos y más garantistas que se exigen para la inmatriculación, y que cada vez es más subjetivo el criterio para decidir si es correcto dudar o no. No se muy bien que medios están al alcance del registrador poder justificar la duda de que una finca no se multiplica por cuatro por un error de medición, puesto que los antecedentes de catastro que están a nuestro alcance no se remontan a 1976;

Está claro que con la cada vez más lasa doctrina de la DG, al propietario de una finca que adquiere una porción colindante, le resulta mucho más fácil agruparla en un expediente catastral y luego solicitar un 199, que cumplir los requisitos exigidos para inmatricularla (título traslativo, acreditación del título fehaciente del transmitente etc.): Con la simple notificación a los colindantes catastrales -que obviamente no van a oponerse si no les afecta – va a inscribir una porción de finca que no lo estaba, sin la más mínima investigación ni acreditación de quien la adquirió ya que los titulares anteriores ni figuran ni se les notifica)

556.** SOLICITUD DE EXPEDIENTE DEL 199 LH EN EL PROPIO ESCRITO DE RECURSO.

El recurso contra la calificación tiene por objeto exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y no de cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como la de iniciar la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

557 CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210 LH**

No cabe la cancelación por caducidad de las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas con anterioridad a la entrega en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sí cabe su cancelación mediante el procedimiento previsto en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria.

558** RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No es posible practicar la cancelación de un asiento registral si no concurre el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a quienes el asiento atribuya algún derecho o bien la oportuna sentencia judicial.

**559.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN: LA NUEVA DESCRIPCIÓN SE PUEDE EXTENDER A UNA PARCELA COLINDANTE A LA CATASTRAL INMATRICULADA.**

No es motivo suficiente para no expedir la certificación del expediente del art. 203 LH basado en una representación gráfica alternativa, que la finca se hubiera inmatriculado con una descripción coincidente con una certificación catastral (como exigía la Ley); El interesado alega que la finca realmente ocupa una poción de la parcela catastral colindante. Pero la DG entiende entiende que no está suficientemente fundadas las dudas de la registradora.

Comentario: En la Resolución 555 el reproche a la registradora es que no hubiese fundado sus dudas en los antecedentes catastrales; En ésta se inmatricula una finca con una descripción absolutamente idéntica a un parcela catastral y ahora se alega que por un error se omitió incluir un porción de la parcela catastral colindante. Parece claro que el título que se inmatriculó estaba erróneo, puesto que no incluyó en la descripción de la finca una porción de terreno. Entonces lo que procedería sería rectificar ese título erróneo con arreglo a los medios que estable la legislación hipotecaria y así rectificar la inscripción. Peo lo que resulta palmario es que no estamos ante un exceso de cabida tal y como lo describe la doctrina reiteradisima de la DG: “La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente

560.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Se deniega la inscripción de la representación gráfica de una finca inscrita sin superficie, al albergar dudas el registrador de que invada una finca colindante, las dudas se basan en la alegación de su titular que presenta una escritura de compra que comprende una participación proindiviso de un patio que parece estar incluido en la representación gráfica que ahora se pretende inscribir.

561.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER**

La Resolución fija los diferentes supuestos de cancelación contemplados en el artículo 82.5 LH y en el 210 LH (apartado 1, regla octava, párrafo segundo).

Permite aplicar el plazo de 20 años del art. 210.1. regla Octava de la LH, para cancelar una condición resolutoria en garantía de una obligación de alimentos cuando de los certificados de defunción resulta que ya transcurrieron dichos 20 años desde el fallecimiento de los alimentistas.

562** COMPRA POR CASADOS DE NACIONALIDADES ESPAÑOLA Y MARROQUÍ BAJO EL RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES

En la escritura en que intervienen cónyuges de distinta nacionalidad basta que advertidos por el notario sobre las normas aplicables, estos manifiesten cual es el régimen económico matrimonial aplicable, sin que el notario tenga obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil–.

563. * PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR JUDICIAL. PROTECCIÓN DE LEGITIMARIOS**

El procedimiento de partición judial de herencia, puede derivar, si no hay acuerdo en contencioso, por los trámites del juicio verbal. Es correcta la calificación del registrador sobre la existencia de herederos legitimarios que no intervienen en el procedimiento. Además es precisa la intervención del ministerio Fiscal si se trata de menores.

565** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Para el ejercicio unilateral de una opción de compra ha de cumplirse estrictamente lo pactado por las partes en la escritura de concesión de la opción, no siendo suficiente la notificación del optante por medio de burofax si no se ha pactado expresamente.

566.** COMPRAVENTA SIN TRANSMISIÓN POSESORIA

El aplazamiento del traspaso posesorio en una escritura de compraventa no excluye el efecto traditorio de la escritura.

568.** COMPRA CON ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD. CAUSA DE LA ATRIBUCIÓN. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD DEL DINERO.

Reitera la doctrina de que es posible la atribución a un bien del carácter privativo por voluntad de los cónyuges, siempre que se especifique la causa de la atribución, es decir si es onerosa o es gratuita. En una compra en el que un cónyuge confiesa que el dinero privativo del otro, es posible inscribirlo como privativo por atribución ya que se considera que por el hecho de decir que al ser privativo no procede el derecho de reembolso ya se está haciendo una atribución.

569.* REVERSION DE FINCA APORTADA A REPARCELACIÓN. INMATRICULACION

No puede inmatricularse una finca en virtud de un expediente administrativo de reversión cuando resulta que forma parte de una finca ya inmatriculada al aportarse a una reparcelación.

570.* EMBARGO DE FINCAS EN OTRO TERMINO MUNICIPAL. NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS**

Ver R 554

Pese al art. 8 LRHL, cabe la práctica de una anotación de embargo ordenada por un Ayuntamiento sobre un inmueble sito en otro término municipal, dado su carácter “declarativo y no ejecutivo”, lo que comprende también la práctica de la NM de expedición de certificación.

571.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL**

En el expediente del 199, incoado para inscribir una base gráfica alternativa la oposición del colindante catastral no implica que se deniegue la inscripción necesariamente. Pero si cuando la oposición es de un colindante registral aunque no tenga la base gráfica inscrita.

572.* CANCELACION DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA**

No cabe cancelar un arrendamiento posterior a una hipoteca y anterior a la NM de expedición certificación de cargas, cuando en el mandamiento el juez no solo no lo ordena expresamente, sino que además lo rechaza. Resumen de la extinción o no de los arrendamientos por ejecución forzosa del derecho del arredador dependiendo de si están inscritos o no y la legislación por la que se rigen.

**575.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL**

En la demanda contra herencia yacente si no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados, no procede poner como defecto la falta de nombramiento de defensor judicial, pero si que además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

578. DOBLE INMATRICULACIÓN. INSTANCIA CON FIRMA ELECTRÓNICA PRESENTADA EN PAPEL**

Los documentos privados firmados electrónicamente sólo pueden tener acceso al registro a través de la plataforma prevista para ello en la sede electrónica de los registradores. La calificación del registrador paralizando el expediente de doble inmatriculación por tener dudas de la misma ha de ser motivada.

579.* PARTICIÓN HEREDITARIA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR AL CALIFICAR

Es necesaria la intervención del cónyuge viudo en la partición hereditaria, aunque el testador haya ordenado en favor de la viuda un legado de usufructo de bienes concretos de la herencia

ENLACES

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE DICIEMBRE 2022

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2022 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2022

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

128.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FALTA DE CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS

Lugo, amaneciendo. Por María Núñez.

Foto a pantalla completa

Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2022. Venta Extrajudicial Notarial. Suelos contaminados.

1 respuesta

Indice:

TEMA DEL MES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL.
DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
Residuos y suelos contaminados. Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.
RDLey 9/2022, de 26 de abril: notas marginales relacionadas con la invasión de Ucrania. Real Decreto-ley 9/2022, de 26 de abril.
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
TRIBUNALES
SECCIÓN II
RESOLUCIONES:
127.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA A APODERADA DEL VENDEDOR. POSIBLE DOBLE VENTA
130.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE RESERVA (DE COMPRAVENTA). HERENCIA Y PARIENTES TRONQUEROS EN EL PAÍS VASCO.
131.** INSTANCIA SOLICITANDO 199 LH: HA DE PRESENTARSE AUN CUANDO INVADA REPRESENTACION GRAFICA COLINDANTE.
133.** PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA: EFECTOS
136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACION DE NO HABER DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO
141.** INSCRIPCIÓN DE AGUAS: INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE AGUAS AUNQUE YA CONSTASE EN EL REGISTRO.
146.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN EN DOMICILIO REAL DEL DEUDOR. DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO.
153.*** OBRA NUEVA PARA OFICINAS. NO CABE SUSTITUIR LA LICENCIA POR DECLARACION RESPONSABLE.
154.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. DONACIÓN NO COLACIONABLE: DEBE COMPUTARSE PARA DETERMINAR LAS LEGITIMAS.
162.*** NULIDAD DE UN EXCESO DE CABIDA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.
163.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA REGISTRAL AJENA
ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL.

El procedimiento de venta extrajudicial es otra de las vías con las que cuenta el acreedor para hacer efectivo su derecho de crédito y llevar a cabo la ejecución de la hipoteca.

Para la expedición de la certificación de cargas y la práctica de la oportuna nota marginal deben aplicarse las reglas ya expuestas para el procedimiento de ejecución directa (ver informe del mes anterior) con una serie de particularidades y es que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral.

Por lo tanto, el Registrador deberá calificar (ver R. de 5 de junio de 2020):

1º. Que sea indubitado el incumplimiento del deudor y,

2º. Que el pacto conste debidamente inscrito en el Registro y es que según R. 20 de septiembre de 2019, la inscripción de la hipoteca es constitutiva así como el pacto para su ejecución (directa o extrajudicial) y por ello no puede seguirse un procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial si no está inscrito dicho pacto, conforme a lo dispuesto en el artículo 130 LH, que entiende aplicable no sólo a los procedimientos de ejecución directa sino también a los extrajudiciales. La expedición de la certificación de cargas, de la que resultaba que el pacto de ejecución extrajudicial no estaba inscrito, no produce ni puede producir el efecto de sanar la falta de inscripción del pacto de ejecución hipotecaria extrajudicial.

3º. Que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.

4º. Que la hipoteca esté inscrita a favor de la misma entidad que ha instado la ejecución. Para el caso de la que hipoteca estuviera inscrita a nombre de entidad distinta, bastará con aportar la titulación necesaria que acredite la sucesión en la titularidad de la hipoteca (R. de 19 de marzo de 2013).

¿Quién debe realizar la notificación a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta y que constan recogidos en la certificación? El artículo 236 “d” RH atribuye la competencia al Notario (ver R. de 10 de enero de 2013). Así, según R. de 25 de septiembre de 2019, las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

La regulación fundamental de la venta extrajudicial se encuentra en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (tuvo la última reforma en 2019 con la LCCI) y los arts 234 y ss. del Reglamento Hipotecario (pendientes de reforma).

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Modificación del TR Ley General de derechos de las personas con discapacidad. Ley 6/2022, de 31 de marzo.

Busca garantizar de forma efectiva la accesibilidad cognitiva de todas las personas con dificultades de comprensión y comunicación del entorno físico, el transporte, la información y la comunicación, lo que también implica la lectura fácil. El desarrollo reglamentario determinará su alcance efectivo en el día a día de notarías y registros.

Ir al archivo especial.

Instrucción DGSJFP sobre convenio de nacionalidad con Francia. De 31 de marzo de 2022, Para aplicar el Convenio de doble Nacionalidad con Francia, que se ha firmado el 15 de marzo de 2021. interpreta los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil y da pautas procedimentales de actuación tanto en Registros Civiles como en Notarías.

Ir al resumen de la Instrucción y al resumen del Convenio.

Residuos y suelos contaminados. Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

Trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular. Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración.

Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no. Dispone la regulación de la actuación en los registros. (notas marginales, comunicaciones e informe).

Ir al archivo especial. Ver especialmente el resumen del Título VIII.

RDLey 9/2022, de 26 de abril: notas marginales relacionadas con la invasión de Ucrania. Real Decreto-ley 9/2022, de 26 de abril.

Desde la perspectiva registral establece la práctica de una nota marginal de prohibición de disponer sobre bienes que pudieran pertenecer a personas relacionadas con la oligarquía rusa relacionada con la guerra de Ucrania, a pesar de no estar inscritos los bienes formalmente a su nombre.

Cartas de Servicios Ministerio de Justicia. Resolución de 1 de abril de 2022, de la Subsecretaría, por la que se se actualizan cuatro cartas de servicios.

Enlazamos con las publicadas en la web del Ministerio:

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Cataluña (5), Extremadura (3), Navarra (2) y Madrid.

Sin especial interés para los Registros de la Propiedad

TRIBUNALES

Sólo ha habido publicaciones del Tribunal Constitucional. Destacamos:

IMPUESTO DE SUCESIONES Y UNIONES DE HECHO. Sala Segunda. Sentencia 40/2022, de 21 de marzo de 2022. Que estima por unanimidad el recurso de amparo en el que la integrante de una pareja de hecho inscrita en un registro municipal madrileño impugnó la decisión de la administración tributaria, ratificada judicialmente, que le denegó la bonificación autonómica en la cuota tributaria en un caso de donación de una parte de la vivienda familiar que compartía con su pareja por no hallarse inscrita en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid.

ASISTENCIA JURÍDICA GRATUITA. Sentencia 43/2022, de 21 de marzo de 2022.Ramon

Se estima el recurso de amparo por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en relación con el derecho a la gratuidad de la justicia. Se había denegado el derecho a la asistencia jurídica gratuita al no haberse solicitado en primera instancia ni acreditado que las circunstancias económicas y condiciones necesarias para su obtención sobrevinieran posteriormente.

CONTROL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sentencia 44/2022, de 21 de marzo de 2022..

Se otorga el amparo en aplicación de la doctrina relativa a la ausencia del control judicial sobre las cláusulas abusivas. En la medida en que el juez no examinó en ningún momento del procedimiento el carácter abusivo de las cláusulas del contrato, vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva de los recurrentes.

SECCIÓN II

Se publica el Resultado del Concurso de Registros nº 312:

-De la DGSJyFP

-De la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia, en Cataluña

Ir al resumen.

Oposiciones Registros: Por Resolución de 21 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aprueba relación provisional de admitidos y excluidos

Ir a la página de las Oposiciones.

RESOLUCIONES:

127.* VENTA DE CUOTA INDIVISA A APODERADA DEL VENDEDOR. POSIBLE DOBLE VENTA**

Cuando de la escritura resulta que el comprador (que es apoderado del vendedor) conoce que la finca pudo ser vendida previamente en documento privado puede el registrador rechazar la inscripción tratándose de una doble venta y apreciando la mala fe; además puede entenderse tácitamente revocado el poder si el poderdante ya había vendido la finca.

El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jurídico documentado; es decir es rechazable un juicio de suficiencia para “hipotecar” cuando lo que se hace es “cancelar”.

130.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE RESERVA (DE COMPRAVENTA). HERENCIA Y PARIENTES TRONQUEROS EN EL PAÍS VASCO.**

En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme a lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco.

131. INSTANCIA SOLICITANDO 199 LH: HA DE PRESENTARSE AUN CUANDO INVADA REPRESENTACION GRAFICA COLINDANTE.**

Opuesta a la 163

La falta de legitimación de la firma en una instancia privada que solicita la iniciación de un expediente del art. 199 no impide la práctica del asiento de presentación. Aunque la representación gráfica invada otra inscrita debe iniciarse el expediente, aunque sin consentimiento del titular inscrito de la porción invadida no cabe la rectificación y el resultado del expediente será negativo.

132.* EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN POR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. DUDAS DE IDENTIDAD. NOTIFICACIONES

La circunstancia de que una finca proceda de segregación no impide la rectificación de su superficie mediante el procedimiento del art. 201 LH. En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación.

133. PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA: EFECTOS**

Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos o penales, dado que defienden intereses públicos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo, por tanto, a los de fecha anterior a la anotación; no siéndoles aplicables, por tanto, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario.

134.** PACTO SUCESORIO DE MEJORA DE BIENES DE PRESENTE. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Sigue vigente el cierre registral del art. 254.5LH por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque se haya declarado nulo el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto.

135.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL. FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA

En un procedimiento judicial de liquidación de la sociedad de gananciales cabe que se adjudique un bien privativo de uno de los cónyuges, cuando quedó acreditado en el procedimiento que al carácter del bien era ganancial.

136. DESHEREDACIÓN. MANIFESTACION DE NO HABER DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO**

En caso de desheredación, aunque no es exigible que se pruebe la inexistencia de descendientes del desheredado, conforme a la tradicional doctrina sobre la dificultad de probar los hechos negativos, si es necesario que en la escritura de partición los otorgantes manifiestes expresamente que no existen dichos descendientes.

138.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución que reitera su doctrina sobre cancelación por caducidad convencional o legal del derecho real de hipoteca; y esquematiza las diferencias entre los artículos 82 y 210 de la Ley Hipotecaria.

140.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE ELEMENTOS VINCULADOS «OB REM» y LICENCIA MUNICIPAL EN CANARIAS.

La desvinculación de los trasteros vinculados «ob rem» a una vivienda como fincas independientes no está sujeta a licencia municipal, salvo que la licencia municipal de edificación del edificio esté condicionada por la vinculación o el acto de desvinculación esté sujeto a licencia conforme a la legislación urbanística autonómica, lo que no ocurre en Canarias.

141. INSCRIPCIÓN DE AGUAS: INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE AGUAS AUNQUE YA CONSTASE EN EL REGISTRO.**

Para inscribir la transmisión por herencia del derecho a un tiempo de riego de un rio es preciso acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas que sea competente, aunque ya estuviera “mencionado” en inscripciones anteriores.

144.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO.

La calificación de los poderes ha de hacerse de conformidad al momento en que se otorgó el documento. No cabe aplicar la doctrina de la DG relativa al juicio de suficiencia notarial a documentos otorgados con anterioridad. Si se elevan a publico transmisiones intermedias entre el titular registral y el adquirente es preciso el consentimiento de sus intervinientes.

146.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN EN DOMICILIO REAL DEL DEUDOR. DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO.**

Resolución de 28 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

147.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.

No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente, aunque no se acompañe la carta de pago.

148, 49, 150 y 151** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO

No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo), en este último caso con una decisión judicial en el procedimiento y con las garantías procesales en cada caso previstas.

152.** VENTA POR TUTOR CON AUTORIZACIÓN JUDICIAL Y ACEPTACIÓN PREVIA DE HERENCIA.

La autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para la aceptación de la herencia previa del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario.

153.* OBRA NUEVA PARA OFICINAS. NO CABE SUSTITUIR LA LICENCIA POR DECLARACION RESPONSABLE.**

Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión.

154. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. DONACIÓN NO COLACIONABLE: DEBE COMPUTARSE PARA DETERMINAR LAS LEGITIMAS.**

La partición del contador-partidor designado por el testador no requiere el consentimiento de los herederos, aún legitimarios, siempre que no se extralimite en sus funciones o en las instrucciones del testador. Entiende la DG que no hay extralimitación aun cuando la testadora ha declarado unas donaciones no son colacionables y el contador las tiene en cuenta para el computo de las legítimas (puesto que esto último es una operación de computación (también llamada colación en sentido impropio) y no propiamente colación (que es lo que ha prohibido la testadora.)

155.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». FALTA DE IDENTIDAD ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL

Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La aportación de una representación gráfica alternativa de una finca procedente de reparcelación pone de manifiesto una nueva reordenación de terrenos. Ha de tramitarse expediente administrativo por autoridad administrativa competente para la rectificación registral y que se cumplan en dicho expediente las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas, por lo que debe admitirse la oposición de los colindantes a la tramitación del art. 199.

157.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y POSTERIOR SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Para resolver sobre la oposición del colindante, el registrador debe acudir a la aplicación informática homologada y fundar sus dudas no solo en la oposición, sino también en lo que resulte de dicha herramienta.

160.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La motivación de la nota de calificación, consistente en la existencia de oposición de colindantes, que alega un solape con la representación gráfica catastral de su parcela, es suficiente para suspender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa.

161.* LAS ANOTACIONES CADUCADAS CARECEN DE VIRTUALIDAD CANCELATORIA

No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a un Anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad.

162.* NULIDAD DE UN EXCESO DE CABIDA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.**

No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento.

163. RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA REGISTRAL AJENA**

Resolución contraria a la 131

Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la base gráfica de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, debe iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita.

165.** HERENCIA. COMUNICACION FORAL

Como regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Es necesario cuando por la vecindad civil del heredero, exista como régimen legal supletorio alguno que condicione los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge, como ocurre en este caso con la comunicación foral de bienes del País Vasco.

166.** BIEN CULTURAL EN EL PAIS VASCO. ADJUDICACIÓN AL SOCIO EN LA LIQUIDACIÓN DE UNA S.A. DERECHO DE TANTEO ADMINISTRATIVO.

En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural en el País Vasco no existe derecho de tanteo a favor de la administración.

ENLACES:

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE ABRIL 2022

INFORME NORMATIVA ABRIL 2022 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2022

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

Viñedos en Villafranca del Bierzo. Por Ramón Cela.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

Deja una respuesta

Indice:

TEMA DEL MES: LA NEGATIVA A PRACTICAR EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Emma Rojo.
Disposiciones Generales. María Núñez
Disposiciones Autonómicas. María Núñez.
Sección II
RESOLUCIONES: María Núñez.
ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES: LA NEGATIVA A PRACTICAR EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Emma Rojo.

Es sabido que la aportación de un título formal y la solicitud de inscripción (artículo 6 LH) da lugar a una operación registral: la práctica del asiento de presentación en el Libro Diario, que es, como escribe ANTONIO PAU PEDRÓN, un breve extracto del documento. Ahora bien, la práctica del asiento de presentación no tiene carácter inmediato o mecánico con la sola aportación del título correspondiente en el Registro. Las importantes consecuencias que conlleva la extensión del asiento de presentación determinan que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Sin embargo, este análisis que lleva a cabo el Registrador es distinto de la calificación propiamente dicha de los títulos presentados a los efectos de determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación (artículo 18 LH). En este momento inicial, el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.

Se presentan en el Diario (artículo 416 RH):

Cualquier título que pueda producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal, que deberá tener el contenido previsto en el artículo 249 LH.
Los documentos judiciales o administrativos que ordenen la expedición de certificaciones y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral.

Por el contrario, con arreglo al artículo 420 RH, no se presentan en el Diario,

Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral (Vid. artículo 3 LH).
Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios (Vid. artículo 1.2 LH).
Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna. Ver R. de 3 de mayo de 2016.

Respecto del último apartado del artículo 420 RH, la DGRN ha señalado reiteradamente (por todas, R. de 4 y de 12 de junio de 2018) que “la negativa a la práctica del asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se pretende sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro (…). Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación”. En aplicación de esta doctrina, la DGRN no ha admitido la aportación de una copia del escrito de interposición de demanda en juicio declarativo de derechos. Se considera necesario que el letrado de la Administración de Justicia dicte un decreto admitiendo la demanda y dando traslado al demandado para que conteste en el plazo de veinte días. Por lo tanto será́ este documento judicial acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda. (R. de 20 de julio de 2016).

La falta de pago del impuesto no determina la negativa a la práctica del asiento de presentación pues aun cuando el artículo 254 LH dispone que “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”, añade a continuación el artículo 255 LH que, “(..) podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto”.

Por último, sobre cuál sea el recurso a interponer ante la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación, la legislación hipotecaria vigente guarda silencio sobre esta cuestión. En la primera redacción del Reglamento Hipotecario el artículo 416 estableció que, ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad. La Ley 24/2001 estableció en el artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último precepto quedó derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005. Ante el silencio de la legislación vigente, el Centro Directivo ha entendido que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y ss LH (Vid. R. de 14 de julio de 2012).

En estos casos, el objeto de recurso es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

Ver resoluciones en el Fichero de Juan Carlos Casas sobre el asiento de presentación.

Disposiciones Generales. María Núñez

Destacamos la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2018, Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018,

Ir al Archivo especial

Para la Oficina Registral:

Mantenimiento del Interés legal del dinero en el 3% hasta el 31 de diciembre del año 2018 (estaba en el 3,5% en 2015 y en el 4% en 2014). (Disp. Ad. 57ª); y en cuanto al Interés de demora a que se refieren el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, y 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, continúa en el 3,75%, como en 2017 y 2016 (estaba en el 4,375% en 2015 y en el 5% en 2014). (Disp. Ad. 57ª).

Destacamos tambien en cuanto a la Pensión de jubilación Tribunales, Universidad y Registradores la D. F. 39ª, que modifica la D.F.5ª LOPJ dispone: “A los Jueces, Magistrados, Abogados Fiscales, Fiscales, Letrados de la Administración de Justicia, docentes universitarios y Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles incluidos en el Régimen de Clases Pasivas del Estado que causen o que hayan causado pensión de jubilación a partir de 1 de enero de 2015 y que en el momento de dicho hecho causante cuenten, al menos, con sesenta y cinco años de edad cumplidos, así como a los Magistrados y Fiscales del Tribunal Supremo que en la indicada fecha estuvieran prestando servicios como eméritos, les será de aplicación lo establecido en la disposición adicional decimoséptima del Texto Refundido de la Ley de Clases Pasivas del Estado…: En estos supuestos se reconocerá a los interesados un porcentaje adicional por cada año completo de servicios efectivos al Estado entre la fecha en que cumplieron sesenta y cinco años, y la del hecho causante de la pensión, cuya cuantía estará en función de los años de servicio acreditados en la primera de las fechas indicadas, según la escala prevista en la disposición adicional mencionada en el párrafo anterior.”

Ver más contenido en el Informe General y en el Mini Informe.

Disposiciones Autonómicas. María Núñez.

ILLES BALEARS.

MURCIA.

Ley 7/2018, de 3 de julio, de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

No se han publicado resoluciones de interés registral del Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo

Sección II

Se han convocado los Concursos ordinario para la provisión de Registros Vacantes, Estatal y Catalan. Resoluciones de 3 de julio de 2018, hoy ya resueltos provisionalmente.

Y en cuanto a las Jubilaciones Se jubila a don Emilio García-Pumarino y Ramos, registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1.

RESOLUCIONES: María Núñez.

258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.

Resolución según la cual el Registrador, en el ámbito de la calificación, ha de avanzar en el conocimiento y en el manejo de aquellos ordenamientos jurídicos más frecuentes en el tráfico jurídico español, entre ellos el alemán no sólo por el número de nacionales de este Estado miembro que son titulares de inmuebles en España sino por la abundante doctrina del centro.

260.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN QUE INCLUYA EL PRECIO DE LA TRANSMISIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO: PARA PROCEDIMIENTO DE DIVORCIO.

Resolución que considera que hay interés legitimo alegado para pedir una certificación conteniendo el precio de la venta, cuando se justifica para acreditar la capacidad adquisitiva en procedimiento de divorcio

261.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA QUE PUEDE INVADIR EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO. ACUMULACIÓN DE EXPEDIENTES.

Cuando se transmite finca inscrita si el registrador sospecha invasión de dominio público hidráulico y carece de base de datos gráfica proporcionada por Costas el interesado deberá aportar certificado negativo de Costas.

262.** EMBARGO CONTRA EL MARIDO CUANDO LA FINCA, QUE FUE GANANCIAL, ESTÁ YA INSCRITA A FAVOR DE LA ESPOSA QUE FUE SÓLO NOTIFICADA. NO ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI HAY RECURSO.

No procede anotación de suspensión cuando hay presentado un recurso, ya que el asiento de presentación ya está prorrogado y carece de utilidad. Liquidada la sociedad de gananciales, para embargar bienes adjudicados e inscritos a favor de un cónyuge en procedimientos seguidos contra el otro es preciso cumplir los requisitos del 144.4 RH

263. **NOTA SIMPLE DE QUE UNA FINCA NO ESTÁ INSCRITA.

Cabe la solicitud de una Nota Simple de contenido negativo, es decir que haga constar que la finca no está inscrita.

264. *** CERTIFICACIÓN PARA INMATRICULAR ART. 203 LH NO EMITIDA POR NO COINCIDIR DESCRIPCIÓN CON CATASTRO Y POR PODER ESTAR INMATRICULADA YA.

Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita mediante el expediente del art. 203 basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

266.*** AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA Y NO INSCRITA: EXPEDIENTE ART. 203 LH.

268.** CAMBIO DE USO CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD Y SIN PROHIBICIÓN ESTATUTARIA CLARA.

Considera que el cambio de uso de un elemento en una propiedad horizontal no precisa el consentimiento de la junta de propietarios si no hay en los estatutos una prohibición clara y expresa. Considera que se autorice expresamente en un elemento concreto no implica prohibición en los restantes

269.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LA QUE NO SE DEMANDÓ AL TERCER POSEEDOR QUE YA LO ERA AL EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

En el procedimiento de ejecución hipotecaria y respecto al tercer poseedor: ha de ser demandado y requerido de pago si inscribió su título antes de la interposición de la demanda y solo notificado si lo hizo después.

270.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO.

No cabe que un convenio regulador de divorcio un tercero haga un reconocimiento de dominio a favor de uno de los cónyuges

271.** INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE SU COINCIDENCIA CON OTRA YA INSCRITA.

El registrador puede rechazar una inmatriculación del art. 205 por existir dudas suficientes de que la finca coincida con otra ya inscrita. Las dudas pueden resolverse por el procedimiento del art. 203

273. *** COMUNIDAD FUNCIONAL SOBRE LOCAL PARA DESTINARLO A TRASTEROS EN MADRID: PRESENTA DECLARACIÓN RESPONSABLE, PERO NO LICENCIA MUNICIPAL.

La realización de un acto de división, segregación o agregación respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal cuando se aumenta el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente requiere la previa autorización administrativa.

275. * PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO.

La Administración puede presentar documentos electrónicos: con sello electrónico, con CSV o firmados electrónicamente

278.**SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO DE FINCA DISCONTINUA QUE NO LLEGA A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.

No cabe inscribir la segregación de una finca por debajo de la Unidad Mínima de Cultivo aunque se aporte licencia municipal a efectos urbanísticos.

Esto es aplicable incluso cuando se trate de una finca discontinua

279.** MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.

Para la modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal ha de haber acuerdo unánime de propietarios, y para su inscripción además ese consentimiento deben comprender a los titulares registrales actuales ya que no les pueden afectar las modificaciones estatutarias no inscritas, conforme al principio de inoponibilidad.

280.* PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SI LA ANOTACIÓN CADUCÓ.

Caducada la anotación en la que se basa el procedimiento, se puede inscribir la adjudicación, pero con mantenimiento y sin cancelación de las cargas posteriores a la ejecutada.

281.** VENTA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA: ADQUISICIÓN PREFERENTE

En la venta de finca arrendada para uso distinto de vivienda, basta que el vendedor manifieste que no hay derecho de adquisición preferente (dado el carácter dispositivo de tal derecho) para que no sea exigible la notificación al arrendatario.

282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

Para realizar la partición de una herencia en la que uno de los interesados adquirió los derechos hereditarios a titulo oneroso, es precisa la intervención de su cónyuge dado el carácter presuntivamente ganancial de dicha adquisición

283.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

La elevación a público de un documento privado requiere la intervención de todos los firmantes o sus herederos para poder acceder al Registro

285.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.

Concluido un concurso y rehabilitado el concursado mediante Sentencia no firme ( y por tanto que solo ha sido objeto de anotación, no de inscripción) cabe inscribir la venta otorgada por el propio concursado, sin perjuicio de que la Anotación sirva de advertencia a los adquirentes posibles declaraciones judiciales posteriores (derivadas de la falta de firmeza)

288.*** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADOS SIN INTERVENCIÓN DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.

Cuando no existen legitimarios ni contador partidor, ni está instituido el heredero en el testamento, el legatario puede inscribir el legado del que ya estaba en posesión al fallecimiento del testador acredito esta circunstancia mediante acta de notoriedad

289.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

En la escritura de herencia del primer causante debe intervenir el cónyuge viudo del transmitente junto con sus herederos.

290.*** INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN O DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN SUCESIÓN TESTADA

La Dirección General admite que por testamento se establezca un derecho de representación, que interpreta como el establecimiento de una sustitución vulgar pero solo para los casos del art. 924 y no entraría en juego en los casos de renuncia

291.** HERENCIA. PAÍS VASCO. LEGADO DE LEGÍTIMA O APARTAMIENTO TÁCITO

Trata de la interpretación de la voluntad del causante cuando se trata de un testamento otorgado en el País Vasco antes de la Ley 5/2015, aunque el causante ya falleció después de su entrada en vigor, y en el que el testador ha dejado a dos herederos lo que les correspondía por legítima estricta, a fin de determinar si han de comparecer o no en la partición

292.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

En una partición de herencia, cuando hay un desheredado, no es preciso acreditar la inexistencia de descendientes del desheredado, pero sí manifestarlo en la adjudicación de herencia.

293.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DUDAS SOBRE REFERENCIA CATASTRAL

En la tramitación del procedimiento del art 199 LH, cuando el Registrador tenga dudas de invasión de dominio público han de entenderse despejadas si se ha notificado a la Administración afectada y no ha manifestado oposición, cuando además hay una sentencia que declara la propiedad del pretendido camino a favor del titular registral

294.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

No es posible incorporar a la inscripción la representación gráfica georeferenciada de una finca cuando su referencia catastral consta ya con anterioridad asignada a otra finca registral colindante junto con la oposición expresa del titular de la misma.

295.* ANOTACIONES PRORROGADAS ANTES DE LA LEC. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Reitera la doctrina según la cual las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC no se pueden cancelar por caducidad.

EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Se revoca la exigencia de que se nombre administrador judicial a la herencia yacente en una ejecución hipotecaria habiendo fallecido uno de los deudores hipotecarios por haberse demandado a la otra deudora que es además, heredera presunta. Aplica la doctrina reiterada del Centro sobre las herencias yacentes

297.** VENTA POR TUTOR DE FINCAS DE INCAPACES. PRECIO INDICADO EN LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL, PERO VENDE SÓLO LA MITAD INDIVISA.

Es inscribible la venta efectuada por el tutor (la autorización judicial se refiere a la totalidad de la finca)de la mitad de la finca por la mitad del precio establecido en la autorización judicial para la totalidad sin necesidad de nueva autorización

298. **CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL.

Para apreciar la correspondencia entre una finca inscrita y una referencia catastral, a los efectos de hacer constar ésta de acuerdo con el art 9 LH, no sólo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca conforme al artículo 45 de la Ley del Catastro

300.** PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA FIRME: INTENTO DE MODIFICAR LA FINCA DE ORIGEN.

Siendo firme, administrativamente, el acuerdo de aprobación de un proyecto de compensación urbanística y figurando inscrito, éste se encuentra ahora bajo la salvaguarda de los tribunales y, por lo tanto, no cabe, una reiteración de sus trámites, ni la incoación de un expediente de operaciones complementarias, ni menos aún, una actuación unilateral, por parte de la que fuera entidad titular de la “finca de origen”, ya que, la misma, se encuentra hoy subrogada por las fincas de resultado, las cuales figuran además en poder de terceras personas.

301.*** PLUSVALÍA MUNICIPAL. CIERRE REGISTRAL. FORMAS DE PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN

A los efectos del artículo 254.5 L.H (plusvalía) basta acreditar la remisión de copia simple de la escritura pública por cualquier medio oficial (incluso correos) que acredite su recepción por el Ayuntamiento.

302.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Solo es inscribible lo pactado en un convenio regulados de la separación o divorcio cuando constituye su contenido típico según el art. 90 CC, por ello no es inscribible la adjudicación de una finca adquirida antes del matrimonio por mitad cuando no es la vivienda habitual de la familia

ENLACES:

INFORME NORMATIVA JULIO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

205.** CONVENIO REGULADOR: CONSTANCIA RE GISTRAL EQUIVOCADA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO Y POR MITADES, SIENDO GANANCIAL.

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2018. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

La Ribeira (Oporto). Por María Núñez.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2018. Convenio-regulador-resoluciones

Deja una respuesta

Indice:

TEMA DEL MES: EL CONVENIO REGULADOR: RESUMEN DE RESOLUCIONES. Emma Rojo.
Disposiciones Generales. María Núñez
Disposiciones Autonómicas. María Núñez.
RESOLUCIONES: María Núñez.
ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

TEMA DEL MES: EL CONVENIO REGULADOR: RESUMEN DE RESOLUCIONES. Emma Rojo.

Es doctrina registral reiterada que “La liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador (…). Fuera de ese ámbito, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización.

Sobre qué materias pueden ser contenido del convenio regulador ha tenido ocasión de pronunciarse la DGRN en diversas ocasiones. Su doctrina más reciente puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1) La confesión de privatividad de un bien inscrito como ganancial. Ver R. de 27 de junio de 2005.

2) La rectificación de errores. Según R. de 21 de mayo de 2018, en un convenio regulador pueden y deben rectificarse previamente los errores acerca la indicación del carácter privativo o ganancial de un bien. La DGRN admite que en el propio convenio regulador, conforme al Art 40-d) LH pueda subsanarse el error con el consentimiento de los interesados y/o en la propia resolución judicial de divorcio. Relacionado con esta cuestión se encuentra la rectificación de la naturaleza de la vivienda habitual. Según R. de 23 de abril de 2018, para alterar el carácter ganancial o privativo de un bien inscrito hay que distinguir dos supuestos: (i) Que el carácter ganancial del bien resulte de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil, (ii) o que la ganancialidad del bien esté expresamente atribuida. Si la ganancialidad resulta de atribución expresa, entonces se trata de un error que se puede rectificar mediante el consentimiento de todos los que intervinieron en el negocio, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pero para ello será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció, y, como consecuencia de ello, el asiento por practicar será la correspondiente inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios. Si no hubo error, se trata de una confesión o de un negocio que debe estar suficientemente causalizado.

3) El derecho de uso sobre la vivienda familiar en los términos del artículo 96 CC. Por todas, R. de 30 de mayo de 2018.

4) La adjudicación de bienes privativos adquiridos constante matrimonio. Según R. de 16 de mayo de 2018, en un convenio regulador de divorcio de cónyuges en régimen de separación de bienes, pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos constante el matrimonio (no los anteriores, salvo la vivienda familiar) pero especificando el carácter privativo o ganancial de cada bien y la fecha y título de adquisición individual. Es decir, pueden incluirse en el convenio regulador bienes privativos siempre que obedezcan a una causa familiar o matrimonial (ejemplo: que se trate de la vivienda familiar) o cuando la inclusión del bien privativo sea necesaria para la completa liquidación de la sociedad conyugal. R. de 26 de julio de 2016.

Cuando se trate de vivienda familiar, procede destacar la R. de 8 de septiembre de 2017, según la cual:

a) En los casos de vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros por mitad y proindiviso: la DGRN, ha considerado la existencia de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio, por lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos.

b) En los casos de vivienda familiar, adquirida en estado de solteros, si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, en ese caso la titularidad privativa inicial habrá devenido -«ex lege»-, con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas. Esta situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes.

c) Otro supuesto admitido, es el de la vivienda familiar de que ambos cónyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, si se explicita ante la autoridad judicial, con carácter previo a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en cuenta por los cónyuges durante su matrimonio.

d) También debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.

5) Adjudicación de mitad indivisa de finca ganancial. Según R. de 6 de septiembre de 2005, frente al argumento de que no es inscribible porque entonces la otra mitad indivisa de la finca quedaría inscrita a favor de la sociedad de gananciales disuelta, afirma la DGRN que aun cuando el artículo 1.396 CC dispone que disuelta la sociedad de gananciales se procederá a su liquidación que comenzará con un inventario del activo y del pasivo de la sociedad, no existe ningún plazo legal para que los cónyuges practiquen las operaciones de liquidación pudiendo permanecer de forma prolongada en el tiempo una sociedad de gananciales disuelta y no liquidada. Cabe pues la posibilidad de convenios reguladores que no contengan una simultánea liquidación del REM o que se haga sólo parcialmente. Por el contrario, si se acuerda “liquidar en el futuro” es un pacto obligacional y como tal no inscribible.

6) La sustitución del derecho a la pensión compensatoria por bienes inmuebles. R. de 2 de enero de 2006.

Ver más resoluciones sobre el tema en el Índice de Juan Carlos Casas.

Disposiciones Generales. María Núñez

Se produce el Cambio de Gobierno. Destacamos como Ministra de Justicia a doña María Dolores Delgado García.

Así mismo se produce la reestructuración de los departamentos ministeriales, donde:

El Ministerio de Justicia. Mantiene un único órgano superior: Secretaría de Estado de Justicia. Recordemos su función, que sigue inalterada: “Corresponde al Ministerio de Justicia la propuesta y ejecución de la política del Gobierno para el desarrollo del ordenamiento jurídico, sin perjuicio de las competencias de otros departamentos, las relaciones del Gobierno con la Administración de Justicia, con el Consejo General del Poder Judicial y con el Ministerio Fiscal, a través del Fiscal General del Estado, y la cooperación jurídica internacional, así como las demás funciones atribuidas por las leyes”.

Y se disponen los Nombramientos y ceses en el Ministerio de Justicia.

Ver más contenido en el Informe General y en el Mini Informe.

Disposiciones Autonómicas. María Núñez.

NAVARRA:

Derecho Civil de Navarra: reforma en Filiación.

Ley Foral 9/2018, de 17 de mayo, de Reforma de la Compilación de Derecho Civil de Navarra en Materia de Filiación. En la que se modifican cuatro leyes de la Compilación (de la 69 a la 72) en materia de acciones de filiación, incluyendo, entre otras reformas, la adaptación a la STC 41/2017, de 24 de abril. que declaró inconstitucional la Ley 71 B), como en su día ocurrió con el art. 133.1 Cc, por no prever la legitimación del progenitor para reclamar la filiación no matrimonial.

No se han publicado resoluciones de interés registral del Tribunal Constitucional ni en la Sección II

RESOLUCIONES: María Núñez.

Figurando un bien como privativo cabe que el convenio regulador tenga virtualidad como medio para practicar las rectificaciones de inexactitudes registrales por tratarse de un documento fehaciente en el que consta de modo indubitado el consentimiento que exige el art 40.d) LH

206.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL TRAS AGRUPACIÓN. ART. 199 LH. NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS. SOLICITUD DE COPIA DE LAS ALEGACIONES DEL COLINDANTE.

Cuando en una agrupación, hay un exceso del 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral es necesario tramitar el procedimiento del art. 199 LH. Cabe expedir certificaciones de las alegaciones incorporadas al expediente, aunque esto no puede traducirse en nuevos trámites

207.**CANCELACIÓN DE NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS SIN MANDAMIENTO JUDICIAL

La nota de expedición de certificación no está sujeta a caducidad por lo que una vez practicada no podrá cancelarse la hipoteca hasta que transcurra el plazo de 21 años desde la nota si su fecha es posterior al vencimiento de la obligación

209.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. PROCEDIMIENTOS JUDICIAL Y NOTARIAL ALTERNATIVOS PARA RESOLVER DUDAS E INMATRICULAR

Si el registrador tiene dudas sobre si una finca que se pretende inmatricular está o no inscrita solo se pueden resolver por sentencia judicial en procedimiento declarativo o en expediente de dominio notarial

211.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE SIN PREVIA DESAFECTACIÓN DEL TERRENO COMÚN OCUPADO.

Resolución que trata sobre la posibilidad de en una propiedad horizontal tumbada construir un nuevo elemento privativo sobre terreno común modificando el titulo constitutivo y la atribución de nuevas cuotas a todos los elementos (especificando, eso sí, el titulo material por el que el nuevo elemento cambia de carácter y pasa tener naturaleza privativa)

**ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN. INTERPRETACIÓN DEL ART. 671 LEC

Desierta la subasta tratándose de la vivienda habitual la adjudicación ha de ser por cantidad igual o superior al 70 % de su valor de tasación para subasta, o por la cantidad que se deba por todos los conceptos si es inferior siempre que sea superior al 60 %

213.** EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO. NECESIDAD DE PREVIA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Cuando la hipoteca se ejecuta en procedimiento Ordinario, no basta extender nota marginal (de expedición de certificación de cargas) al margen de la hipoteca, sino que además es precisa Anotación Preventiva de Embargo y extender al margen de ella nota de concordancia con la hipoteca.

214.*** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO DE COMUNIDAD DE REGANTES

Las comunidades de regantes no pueden acudir al artículo 206 LH para lograr la inmatriculación de sus bienes. La resolución analiza diversos entes administrativos y entiende que el art. 206 solo puede ser utilizado por las administraciones públicas territoriales y dentro de las no territoriales por las administraciones institucionales, pero no por las corporativas.

215.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA Y CERTIFICADO DE COSTAS.

En las segundas transmisiones de fincas ya inscritas el registrador debe comprobar que no invaden el dominio público, aunque estén inmatriculadas después de la Ley de Costas de 1988, y en caso de duda proceder como dispone el artículo 36 del Reglamento de Costas.

VENTA DE INMUEBLE DE UNA SL A OTRA: DISCREPANCIAS SOBRE SI ES ACTIVO ESENCIAL.

La manifestación o certificación de los administradores de una sociedad de que la finca vendida no constituye activo esencial no es requisito para la inscripción

217.** INSCRIPCIÓN DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO REGULADOR: DURACIÓN.

En la atribución del uso sobre la vivienda familiar no es preciso fijar plazo de duración cuando los hijos son menores de edad, pero si cuando son mayores

220.** TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL EN SL. TRACTO SUCESIVO.

Mediante una transformación de sociedad civil en limitada no cabe inscribir a favor de esta última las fincas inscritas a favor de los socios

221.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN NULA. TRACTO SUCESIVO.

A pesar de estar caducada la anotación de demanda y no haber sido demandados su titulares cabe cancelar los asientos posteriores a una inscripción declarada ahora nula si el órgano jurisdiccional aprecia que sus titulares registrales han tenido ocasión de intervenir en el proceso, y no ha habido indefensión. En este caso abrió un trámite en ejecución para evitar la indefensión y no hicieron alegaciones

**EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. DUDAS DE IDENTIDAD

En un expediente de dominio judicial, si se plantean dudas de identidad de la finca que no se han hecho constar en la certificación registral al haberse omitido este trámite, solo pueden resolverse mediante alguno de los procedimientos actuales (arts. 199, 200 o 201)

227.** DACIÓN EN PAGO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA

el registrador no puede tener en cuenta, al calificar un documento, otro u otros que fueron objeto de un asiento de presentación que ya no está vigente.

228.** ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

No es título inscribible el acta notarial de protocolización de un convenio transaccional homologado judicialmente y otorgada por una sola de las partes del convenio homologado. Para que dicho acuerdo transaccional se convierta en título inscribible, será necesaria la escritura pública en la que intervengan prestando su consentimiento todas las partes intervinientes en el convenio

229.** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESTINADA A USO PROPIO DEL PROMOTOR: LIBRO EDIFICIO

Conforme al art. 202 LH y el art. 7 Decreto 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo del Libro del Edifico en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción”

231.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN CUATRO DE ÚNICA VIVIENDA INICIAL Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. LICENCIA

la división horizontal de única vivienda en cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente implica un cambio objetivo del uso de la edificación que necesita licencia.

232.** HERENCIA OTORGADA POR EL CÓNYUGE VIUDO HABIENDO RENUNCIADO LOS HIJOS HEREDEROS

La renuncia de los hijos del causante, declarados herederos abintestato, no prueba que el viudo sea el heredero único ya que en caso de renuncia de todos los parientes del grado más próximo suceden los del grado siguiente por derecho propio y no por derecho de representación

233.*** HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. LEY APLICABLE

En esta Resolución la Dirección confirma que la aseveración del notario autorizante de que el inventario de bienes relictos expedido por la Agencia Tributaria de Kalmar, Suecia, es el título sucesorio es conforme al derecho sueco “que conoce (incluso la inexistencia de Registro de testamentos en dicho país) alcanzando no solo su contenido, sino también su vigencia y alcance doctrinal y jurisprudencial”, es suficiente y no puede rechazarse por el Registrador

234.** EJECUCIÓN FORZOSA DERIVADA DE DIVORCIO. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LA PARTICIPACIÓN QUE COMO GANANCIAL CORRESPONDA AL EJECUTADO

Durante la vigencia de la sociedad de gananciales y hasta su liquidación, constando una anotación sobre la participación que como ganancial pudiera corresponder al ejecutado, no puede inscribirse la adjudicación del 50% sin que previamente se acredite que se ha adjudicado en la liquidación de la sociedad conyugal a la persona contra la que se dirige el procedimiento dicho 50%

236.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No procede la presentación de una instancia en que se pretende la rectificación de asientos practicados por error.

237.** PERMUTA DE FINCA DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. CALIFICACIONES SUCESIVAS

En caso de concurso la sociedad deudora necesitará el consentimiento del administrador concursal para transmitir bienes y si además esta en la fase común la de la autoridad judicial.

239.* INSTANCIA SOLICITANDO LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD Y LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Cuando en una hipoteca hay nota marginal de certificación de cargas el plazo para cancelar por prescripción se cuenta desde la fecha de la nota si es posterior al vencimiento del préstamo; pero si es anterior no interrumpe ningún plazo y se cuenta desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada.

241.***ADJUDICACIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. COLISIÓN ENTRE SUSTITUCIÓN VULGAR y IUS TRASNMISSIONIS

en caso de conflicto entre la sustitución vulgar y el ius transmisiones, cuando el sustituto es designado nominativamente y el sustituido muere sin que conste si ha aceptado, repudiado o no ha hecho nada, no cabe dar por probado esto ultimo en base a la doctrina de que los hechos negativos no pueden ser probados

243.* ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIEN GANANCIAL ESTANDO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA

Se rechaza la pretensión de sustituir el embargo de un bien ganancial de matrimonio disuelto por el 50% de uno de los divorciados sin que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes.

246.***INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ACTA NOTARIAL COMPLEMENTARIA: JUICIO DE NOTORIEDAD SOBRE TITULARIDAD Y ANTIGÜEDAD. INTERPRETACIÓN DE SI HAY LEGADO

Se admite una escritura de entrega de legado de dos fincas par inmatricular cuando se acompaña de un acta de notoriedad, en la que el notario hace constar en dicha escritura que “la causante era tenida como dueña de ambas fincas, desde hacía más de un año”.

247.*** COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR PAREJA DE HECHO EN EL PAIS VASCO. VALOR RELATIVO DEL RÉGIMEN ECONÓMICO DECLARADO EN EL REGISTRO ADMINISTRATIVO.

Aunque se haya pactado e inscrito en el Registro de parejas de hecho el régimen de gananciales no procede inscribir las adquisiciones con tal carácter ya que se trata de un Registro administrativo que no produce efectos frente a todos.

249.** CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL COMPLETO DE UNA FINCA. PRECIO DE VENTA. FINALIDAD

Es admisible dar una certificación literal de una finca, incluyendo su precio, si se alega como motivo o causa de la petición la existencia de un divorcio contencioso entre cónyuges en el que se va a dilucidar las pensiones compensatorias entre los mismos. Pero dicha causa no es motivo suficiente para dar de forma literal los asientos cancelados o el precio de anteriores transmisiones.

250.⇒⇒⇒ DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: CONCEPTO, TRANSMISIBILIDAD, TRATAMIENTO REGISTRAL (INSCRIPCIÓN, ANOTACIÓN DE EMBARGO). CONCEPTO MODERNO DE PROPIEDAD Y DE FINCA REGISTRAL.

Interesantísima R que trata el derecho de aprovechamiento urbanístico desde diversos puntos de vista: concepto y diferencia con otras figuras cercanas (edificabilidad, edificaciones ilegales, aprovechamientos iniciales o subjetivos), su transmisibilidad, y tratamiento registral diferenciando las distintas posibilidades de inscripción como finca independiente o no y también los llamados actos preparatorios (embargos, opciones de compra) y de los excesos de aprovechamiento. Se redefine también el concepto de propiedad abandonando la concepción clásica (hasta el cielo y hasta el infierno) y la adquisición de facultades urbanísticas. También se redefine el concepto de finca registral que ya no sólo es perimetral (con dos dimensiones) sobre el suelo sino que puede delimitarse de forma “cúbica” , con tres dimensiones, y recaer sobre el subsuelo o sobre el vuelo, incluso estar formada por derechos de aprovechamiento urbanístico materializables en el futuro.

251.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La mera oposición de un interesado, que no aporta prueba escrita de su derecho, no puede paralizar un expediente notarial o registral y derivar la cuestión a la jurisdicción contenciosa.

252.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DEL ART. 203 LH. NOTIFICACIONES A LOS TITULARES CATASTRALES DE FINCAS COLINDANTES.

En el expediente del art.203 LH si los colindantes están identificados es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal. Si no da resultado se practicará la notificación edictal, que es supletoria y debe hacerse nominalmente a los interesados.

254.*** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO. VIVIENDA HABITUAL.

La constitución del derecho real de servidumbre que grave la vivienda familiar habitual es un acto dispositivo que, en principio, entra en el ámbito del artículo 1320 del Código Civil. No obstante, atendiendo a la jurisprudencia, en el presente caso, no es exigible el consentimiento del cónyuge por tratarse de una servidumbre externa a la vivienda habitual que sólo afecta a la azotea, con acceso directo e independiente desde la calle, sin que perturbe el uso de la vivienda.

255***. ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. FIDUCIA CUM AMICO.

Se admite rectificar el registro mediante una escritura en la que la titular registral y los herederos de quien dicen ser el verdadero adquirente , reconociendo que en realidad la titular registral era realmente una titular fiduciaria ya que actuaba como representante indirecta del verdadero dueño del negocio – que fue quien realmente pago el precio y todos los impuestos correspondientes. Se analiza la llamada representación indirecta o mediata, es decir La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno de acuerdo con el art. 1717 CC, así como los efectos frente a tercero y el acceso al Registro

256.** ANTERIOR APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO AL PRESENTARSE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE LA AEAT

Resolución que analiza de forma sistemática la prohibiciones de disponer así cómo afecta el “principio de prioridad registral” del artículo 26 LH, acudiendo para ello “a la consideración del interés privado o público” que éstas protegen. En el caso de que se proteja un interés público no se puede inscribir un titulo anterior dado que, el mandamiento fiscal protege el interés público y goza de prioridad registral. La solución hubiese sido distinta de ser una prohibición de disponer voluntaria.

ENLACES:

INFORME NORMATIVA JUNIO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JUNIO 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

PDF (BOE-A-2018-6937 – 2 págs. – 161 KB)   Otros formatos

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2018. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2018. Convenio-regulador-resoluciones

Torre del Reloj de Ponferrada, por Bernardo Santamarina

Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2018. Sustitución Ejemplar.

Deja una respuesta

Indice:

TEMA DEL MES: A PROPÓSITO DE LA SUSTITUCIÓN EJEMPLAR
Disposiciones Generales. María Núñez
Disposiciones Autonómicas. María Núñez.
Sección II
SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:
RESOLUCIONES:
ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

TEMA DEL MES: A PROPÓSITO DE LA SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

El BOE de 29 de mayo de 2018 publica la R. de 10 de mayo según la cual, la institución por vía de sustitución ejemplar debe reputarse plenamente eficaz cuando, aunque existe testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación (que se produce en 1990), los nombrados herederos en él no la sobrevivieron, por lo que debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre.

I. PLANTEAMIENTO.

Al regular las llamadas sustitución pupilar (artículo 775) y ejemplar (que se denomina así porque “es fecha a semejança e a exemplo de la pupilar”: Partida Sexta, Título V, Ley XI) o cuasipupilar (artículo 776), el Código civil español recoge dos instituciones, íntimamente relacionadas, que, procedentes del Derecho romano, cumplen todavía una sociedad actual una importante función. Por virtud de la primera, el ascendiente puede nombrar sustituto a cualquiera de sus descendientes menores de catorce años para el caso de que fallezca antes de dicha edad, es decir, antes de tener capacidad para testar (art. 663-1º CC). Por virtud de la segunda, el ascendiente puede nombrar sustituto a cualquiera de sus descendientes mayores de catorce para el caso de que “haya sido declarado incapaz por enajenación mental” o, más exactamente, por “enfermedades o deficiencias persistentes de carácter físico o psíquico que impidan a la persona gobernarse por sí misma” (art. 200 CC), es decir, por no tener, a pesar de la edad, capacidad para testar (art. 663-2º CC). El denominador común de ambas instituciones es evitar, mediante la sustitución, la sucesión abintestado del sustituido.

La eficacia de las sustituciones es progresiva en el tiempo: comienza a partir del momento de la muerte del sustituyentes y se consolida cuando fallece el sustituido. En efecto, estas sustituciones pupilar y ejemplar tienen una “eficacia gradual” en la medida en que exigen dos muertes sucesivas. La sustitución deviene perfecta, aunque todavía ineficaz, cuando se produce la muerte del sustituyente –la primera-, siempre naturalmente que el sustituido le sobreviva, no hubiera nombrado heredero al sustituyente (art. 912-3º CC) y que sus representantes acepten la herencia (STS [1º] de 7 de noviembre de 2008). El sustituto adquirirá el derecho a la herencia cuando muera el sustituido –la segunda muerte-, a quien, por tanto, el sustituto ha de sobrevivir. A la muerte del sustituido el sustituto se convierte en heredero del sustituido, no del sustituyente (STS [1ª] de 14 de abril de 2011).

Sin embargo, el régimen legal de estas dos instituciones es escaso y los pocos artículos dedicados a la materia son deficientes. De ahí los muchos problemas derivados de las lagunas o de la falta de precisión de tan reducidas normativa –comenzando por el relativo al objeto de la sustitución-, y que incluso no falten propuestas de reforma. Los Tribunales de Justicia se han enfrentado con algunos de esos problemas. Así, en relación con la sustitución ejemplar, la jurisprudencia, a pesar del tenor literal de la norma (art. 776, párrafo primero, CC), admite la validez de una sustitución ordenada antes de la incapacitación del descendiente sustituido siempre que la declaración judicial de incapacitación tenga lugar antes del fallecimiento del sustituido (STS [1ª] de 10 de junio de 1941, 12 de junio de 1956 y de 29 de marzo de 2001; v. también Ley 227 de la Compilación del Derecho civil de Navarra).

II. LA CUESTIÓN PLANTEADA Y LA SOLUCIÓN DE LA DGRN.

La cuestión que se plantea en el recurso ahora comentado es si el testamento otorgado por la sustituida antes de ser judicialmente incapacitada –anterior también al otorgado por la sustituyente–- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar.

Se trata de una cuestión que no está prevista en la regulación del Código Civil por lo que el Centro Directivo considera que “atendiendo a la «ratio» del precepto legal examinado y a su interpretación lógica y sistemática: si conforme al testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación en 1990, instituyó heredera a su madre, sustituida para el caso de premoriencia por su tía carnal, y ninguna de éstas ha sobrevivido a la testadora, debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento (vid. artículo 912.3.º del Código Civil, según el cual la sucesión legítima tiene lugar cuando el heredero muere antes que el testador) a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Por ello, esta institución por vía de sustitución debe reputarse plenamente eficaz”.

III. UNA SOLUCIÓN ALTERNATIVA.

Como se acaba de exponer, el Código Civil no ofrece una solución a la cuestión planteada pero sí regula una muy próxima: la ineficacia sobrevenida de la sustitución contenida en el testamento anterior del ascendiente en el caso de que el incapacitado, después de la incapacitación, hubiera otorgado testamento tras haber “recobrado la razón” o lo hubiera hecho “durante un intervalo lúcido” (art. 776, párrafo segundo). Para la extinción de la sustitución se precisa pura y simplemente que el sustituido incapacitado teste válidamente, es decir, que en el momento de testar, no obstante la incapacitación, tenga capacidad para hacerlo. En algunas legislaciones próximas se encuentran normas semejantes, aunque no idénticas. Por ejemplo, en el Código civil portugués de 1966 se prevé que esta clase de sustitución queda sin efecto una vez que finaliza la incapacitación o si el sustituido fallece dejando descendientes o ascendientes (art. 2298.2).

Tampoco los Tribunales de Justicia han resuelto el problema. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya [Sección 3ª] de 17 de abril de 2015, se ocupa de un caso en el que en el testamento anterior de la luego incapacitada había nombrado esta heredero universal a su padre, en cuyo testamento posterior se contenía la sustitución ejemplar, pero, como el padre heredero sustituyente había fallecido antes de la hija sustituida, se consideró que la ya declarada incapaz había fallecido intestada (art. 912-3º CC), por lo que entró en juego la sustitución ejemplar.

Se plantea así la cuestión de si en el Derecho español común la existencia de un testamento válido anterior a la sustitución impide que dicha sustitución despliegue eficacia o, por el contrario, si la posterior declaración de incapacitación del testador permite que el ascendiente, al otorgar testamento, nombre sustituto del descendiente, privando así de efectos al testamento de éste, siempre que en la sustitución no se perjudiquen los derechos legitimarios de los herederos forzosos (art. 777 CC).

Cada una de estas dos interpretaciones tiene consecuencias prácticas que no es posible desconocer:

– Si el testamento válido anterior de la descendiente posteriormente incapacitada impide la eficacia de la sustitución ejemplar contenida en el testamento posterior de la ascendiente se respetaría escrupulosamente la voluntad de la luego declarada incapaz, manifestada en el momento en que, con capacidad de testar, decidió lo que consideró más oportuno. El respeto a ese acto personalísimo sería absoluto.

– Si el testamento válido anterior de la descendiente posteriormente incapacitada no impide que sea válida la sustitución ejemplar posterior, se concedería al ascendiente la posibilidad de adecuar la sucesión a las circunstancias cambiantes de la vida, decidiendo en lugar de la descendiente lo que, según criterio de la sustituyente, mejor convenga. Se impediría así – por citar un ejemplo- que heredara a la declarada incapaz una persona que estuviera próxima a su afecto en el momento de otorgar el testamento la descendiente aun no incapacitada, si, por virtud de ese testamento, tuviera la condición de heredera, cuando, tras la incapacitación, dicha persona, por una u otra causa (incapacidad de interrelación, traslado del domicilio a lugar distinto del de la residencia de la incapacitada, etc.), se hubiera distanciado por completo de la testadora. La incapacitación abriría así la posibilidad de que, a través de la sustitución ejemplar, el ascendiente determinara la voluntad presunta de quien ya no puede tenerla o no consigue expresarla.

La primera interpretación impone la voluntad histórica real de la ahora incapacitada, mientras que la segunda permitiría a la sustituyente interpretar cual podría ser la voluntad implícita de quien no puede válidamente manifestarla, pero también permitiría sustituir esa voluntad totalmente a la propia conveniencia de la sustituyente.

En mi opinión, la sustitución contenida en el testamento de la madre respecto de los bienes que herede la hija no puede privar de efecto lo que ésta hubiera decidido cuando, teniendo capacidad para testar, había testado válidamente. A favor de esta interpretación, cabe alegar los dos siguientes argumentos:

1º.- El primero es el de que, conforme a las normas legales vigentes, el testamento hecho antes de la incapacitación del sustituido (o, con la terminología actual, antes de la modificación judicial de su capacidad: arts. 43 y siguientes de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria) es plenamente valido y eficaz (arts. 662, 663-2º y 664 CC) sin que la incapacitación posterior prive de efectos a la institución de heredero, a los legados y a las demás cláusulas que contenga. El Código civil no reconoce excepciones. La sucesión de la hija sustituida en el testamento de la madre se regirá por el testamento por ella otorgado, y no por el testamento otorgado años después por la ascendiente sustituyente. La sustituyente «puede testar por otro» cuando ese otro no ha testado, pero no puede revocar o, de uno u otro modo, dejar sin efecto el anterior testamento otorgado por la hija sustituida. Si la finalidad de la sustitución pupilar y cuasipupilar es evitar la sucesión intestada, en el caso ahora analizado decae la razón de ser de la sustitución contenida en el testamento de la madre: la hija sustituida muere testada por haber otorgado testamento antes de la incapacitación.

2º.- El segundo argumento se puede encontrar en aquellos Derechos civiles forales que contienen normas más expresivas que la que figura en el Código civil. Así, la Compilación de Derecho civil navarro, al tratar de la sustitución del incapaz –que reconduce a la categoría de las sustituciones fideicomisarias-, señala que esas sustituciones son las que dispone un ascendiente en los bienes por él dejados a su descendiente para el caso de que éste, habiendo sido declarado incapaz por enajenación mental, no haya otorgado testamento válido” (Ley 227), sin distinguir el momento en que ese otorgamiento hubiera tenido lugar; y el Código civil de Cataluña, después de señalar que la sustitución ejemplar sólo puede ser ordenada por ascendientes de una persona incapacitada que sea legitimaria de la misma, precisa que esa sustitución comprende, además de los bienes del testador, los del incapaz que no ha otorgado testamento ni pacto sucesorio” (art. 425-10, apartado primero).

Ver también:

* Artículo de Juan Francisco Herrera, Notario de Valencia.

* Jurisprudencia sobre sustitución ejemplar, por Inmaculada Espiñeira.

Disposiciones Generales. María Núñez

Solo mencionamos por su interés Registral:

Planes de vivienda: tipos de interés. Se revisan los tipos de interés para préstamos cualificados o convenidos, correspondientes a diversos Planes de Vivienda, entre los años 1993 y 2008, bajando los más antiguos.

Disposiciones Autonómicas. María Núñez.

ANDALUCÍA:

 Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía,

Ver resumen previo publicado.

PDF (BOE-A-2018-6936 – 13 págs. – 257 KB)    Otros formatos

Ley 2/2018, de 26 de abril, para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

No se han publicado resoluciones de interés registral del Tribunal Constitucional

Sección II

Se han publicado las órdenes que resuelven el concurso de Registradores, nacional y catalán, cuyo resultado ya anunciábamos el informe pasado

PDF (BOE-A-2018-7069 – 3 págs. – 238 KB)Otros formatos

PDF (BOE-A-2018-7078 – 2 págs. – 223 KB)    Otros formatos

En cuanto a las Jubilaciones:

Se jubila a don Ángel de la Puente Jiménez, registrador de la propiedad y mercantil de Maó; y a don Guillermo Herrero Moro, registrador mercantil y de bienes muebles de Barcelona III.

RESOLUCIONES: María Núñez.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

5/2018. ALCANCE DE LAS FACULTADES INTERPRETATIVAS DEL CONTADOR-PARTIDOR.

Estima el Recurso contra una R. en la que se considera que el contador partidor no podía hacer actos extraordinarios como apreciar el cumplimiento de una condición impuesta a un legatario.

6/2018. INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD.

Entiende que procede la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de las fincas, cuya inscripción había suspendido el Registrador por dudar de que podían estar comprendidas en el perímetro descrito en fincas ya inscritas.

7/2018. ESTIMA LA DEMANDA CONTRA R. 16 de Julio de 2011.

Deja sin efecto la resolución en el sentido de que debe admitirse la elevación a público de un documento privado efectuado por la esposa del firmante, porque en una posterior disolución y liquidación de la sociedad de gananciales se le adjudicó la finca vendida

RESOLUCIONES:

158.** El recurso no cabe contra asientos ya practicados. Recurso extemporáneo.

No cabe recurso (en el que el Ministerio de Fomento alega que no se le notificó previamente una inmatriculación) contra asientos ya practicados.

159.** Inmatriculación art 205 LH. Plazo del año cuando el título previo es una herencia.

Cuando el título previo es una herencia la fecha del título, a los efectos de inmatriculación del siguiente título traslativo, no es la de la escritura de herencia sino la del fallecimiento del causante.

160.*** ENCLAVADOS (o ENCLAVES). MENCIONES REGISTRALES Y SU CANCELACIÓN. INMATRICULACIÓN POR DESLINDE ADMINISTRATIVO.

Se define el concepto de enclave o enclavado (finca totalmente rodeada por otra); se define el concepto de mención registral en una descripción de finca (derecho no inscrito aunque susceptible de inscripción). Se aborda el tema de la cancelación de las menciones por solicitud. También el de deslinde administrativo y sus efectos registrales.

162.*** VENTA DE FINCA POR FUNDACIÓN y REQUISITOS POSTERIORES. INICIAL ESTUDIO DE DETALLE DECLARADO NULO Y EFECTOS EN LAS FINCAS REGISTRALES.

La declaración de nulidad de una norma o plan urbanístico no conlleva automáticamente la de las ventas de fincas subsiguientes por la doctrina jurisprudencial llamada de los actos separados sin perjuicio de que puedan ser anulados. En las ventas por Fundaciones basta un certificado del Secretario de la Junta del Patronato, acreditativo de que la venta se ha llevado cumpliendo las previsiones legales sin necesidad de pronunciamiento expreso posterior ni del Patronato ni del Protectorado.

164.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

En una ejecución hipotecaria es imprescindible demandar o requerir formalmente de pago (no basta notificación posterior) al 3er Poseedor que ha inscrito su adquisición antes de la ejecución, aún cuando sea una SL cuyo administrador único es el propio deudor ejecutado.

165.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. CONTRUCCIONES CATASTRADAS A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL

Exige correspondencia entre la identidad descriptiva en una finca y la certificación catastral para modificarla e para incorporar la base gráfica por el procedimiento del artículo 199. Respecto a las fincas discontinuas establece la necesidad de una relación o conexión de dependencia.

166.** CONVENIO REGULADOR. RECTIFICACIÓN DE NATURALEZA DE LA VIVIENDA HABITUAL: DE GANANCIAL A PRIVATIVA

En convenio regulador se puede rectificar el carácter ganancial o privativo de un bien, con los requisitos exigibles en cada caso. Sin embargo, en este caso no se admite la rectificación del carácter solicitada dado la ambigüedad de la redacción del convenio, ya que no se sabe si se pretende corregir un error o simplemente atribuir carácter privativo a la finca, o una confesión de privatividad del precio

167.⇒⇒⇒ EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y CATASTRALES

Utilísima resolución. Establece la forma de las notificaciones en el procedimiento del art. 201 LH en el sentido de que debe de intentarse 2 veces la notificación personal y admitir la edictal solo para los desconocidos.

Así mismo determina que son colindantes que deben ser notificados los que se establezcan en la certificación del registrador (los que figuren en las bases gráficas, pero también los de la descripción literaria actualizados según la labor de investigación que debe hacer el Registrador para determinarlo de forma precisa). De igual forma ha de notificarse al titular catastral

168.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOMBRE DE COLINDANTES. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y TITULARES DE FINCAS CATASTRALES COLINDANTES

R similar a la anterior, aunque estudia también la cuestión de que debe entenderse por coincidencia de una finca con la representación grafica: los transcendente son los linderos que resultan de su delimitación geográfica, pero no quien figure en cada momento como titular de la finca colindante (sin perjuicio de que quien sea su titular si es relevante a efectos de que debe ser necesariamente notificado en el curso del expediente.

171. ** CONVENIO REGULADOR. PACTO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL

Considera que carece de transcendencia real (y por tanto no es inscribible) el pacto en un convenio regulador de divorcio que establece la obligación de uno de los cónyuges de hacer efectiva en el plazo de un año la disolución del condominio sobre una finca común y atribuirse la mitad indivisa

173.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL DESPLAZADA O ERRONEA.

Resolución que confirma que no puede inmatricularse una finca que invade el dominio público (en este caso una carretera) por estar desplazada la cartografía catastral,

174.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La simple oposición de un colindante a un expediente del art. 199 de la LH, por sí sola, no impide la inscripción, por lo que el registrador ha de dar argumentos adicionales para no inscribir.

177.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN MADRID. LICENCIA DE DIVISIÓN DE TERRENOS. CAMBIO DE USO DE UNIFAMILIAR A COLECTIVA.

Resolución que exige para los casos de división horizontal tumbada en Madrid licencia municipal ya que se equiparan a los de división de terrenos cuando se asigna el uso exclusivo de todo el terreno

178.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. FALTA DE INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Todos los legitimarios del transmitente, incluido el cónyuge viudo, deben intervenir en la partición del primer causante, independientemente de la delación testamentaria o abintestato de las legítimas.

179.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. AGRUPACIÓN Y EXCESO DE CABIDA. PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO

En un exceso de cabida derivado de una agrupación declarada judicialmente en Sentencia, procede suspender la inscripción por dudas en la identidad de las fincas si se detecta que hay otras fincas inscritas no incluidas en la agrupación pero que sí forman parte de la agrupada y su superficie total; por lo que si no se produciría una doble inmatriculación.

180.*** SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UN OFICIO POR EL QUE COMUNICA QUE UNA FINCA ESTÁ AFECTADA POR LA LEGISLACIÓN DE COSTAS.

Resolución que trata de la negativa a la inscripción de un expediente de deslinde de dominio público marítimo-terrestre por falta de intervención de los titulares registrales de una finca ya inscrita.

182.*** SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL

Para inscribir una segregación por antigüedad se precisa título administrativo habilitante, ya sea licencia, declaración municipal de que es innecesaria o declaración de la Administración competente sobre la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida, o su situación de fuera de ordenación o similar.

184.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA EN EL ÁMBITO PROCESAL.

Se refiere esta Resolución a una hipoteca unilateral que se constituye para garantizar la interposición de un recurso judicial. La hipoteca no se aceptó y el recurso se inadmitió. No se puede cancelar sin el requerimiento fehaciente al acreedor.

185.** CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR CINCUENTA Y CINCO AÑOS Y DURACIÓN INDEFININDA.

Permite inscribir un contrato de arrendamiento por plazo de 55 años y prorrogas sucesivas con facultad de desistir el arrendatario en cualquier momento preavisando con 2 meses de antelación, ya que la legislación no establece un plazo máximo ni limita las prórrogas.

186.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA SIN DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. SUBROGACIÓN EN LA DEUDA GARANTIZADA.

Permite cancelar una hipoteca solidaria (que resulta de haberse dividido la finca matriz sin distribuirse la responsabilidad) que recae sobre la finca segregada, sin distribución de la responsabilidad con el solo consentimiento del acreedor y sin que sea necesario el del titular del resto ya que este titular se había subrogado en la total responsabilidad de la deuda.

187.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN SIN SOLICITAR LA DE LAS CARGAS POSTERIORES

No es posible cancelar una carga posterior a una inmatriculación declarada nula cuando los titulares de la carga, habiendo sido parte en el proceso, han sido absueltos de las pretensiones ejercitadas contra los mismos.

188.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PROCEDE DE OTRA MAYOR. INFRACCIÓN DE LA NORMATIVA DE UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

En la Inmatriculación, si la finca catastral es inferior a la “unidad mínima de cultivo”, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad.

190.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

La institución por vía de sustitución ejemplar debe reputarse plenamente eficaz cuando, aunque existe testamento otorgado por la sustituida antes de su incapacitación, los nombrados herederos en él no la sobrevivieron, por lo que debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Ver más arriba informe del mes de Emma Rojo.

192.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DE SUBSISTENCIA DE HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Imposibilidad de modificar o hacer constar circunstancias relativas a una hipoteca caducada según el registro, aunque no cancelada

193.** COMPRAVENTA CON PODER EXTINGUIDO: VALIDEZ DEL CONTRATO Y BUENA FE DEL APODERADO Y DEL TERCERO. ASIENTOS DE PRESENTACIÓN Y TERCEROS INTERESADOS EN LA INSCRIPCIÓN.

Resolución en la que la Dirección entiende que la posible extinción del poder por fallecimiento del poderdante (habiéndose presentado en el registro el certificado de defunción) es una cuestión ajena a la esfera del Registro, donde no pueden adoptarse medidas cautelares, y debe plantearse en la espera judicial. Por tanto la presentación del certificado de defunción del poderdante no paraliza la inscripción.

194.** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. TRACTO SUCESIVO

La modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado.

195.** SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE A LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Resolución que reitera que la mera oposición de un colindante catastral no es suficiente por sí sola para suspender la inscripción de una segregación y su representación gráfica georreferenciada.

197.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO. INTERPRETACIÓN DE CLAÚSULAS TESTAMENTARIAS

La interpretación del testamento, a falta de albacea, contador partidor o persona específicamente designada por el testador, corresponde a los herederos y, si no hubiera acuerdo, a los Tribunales de Primera Instancia.

198.** EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ANOTACIÓN PREVENTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución que establece la forma de actuar del registrador cuando estando en la tramitación de un expediente del 199, no concluye éste durante la vigencia del asiento de presentación. Entiende la Dirección que debe practicarse una anotación de suspensión por imposibilidad de terminar el procedimiento en plazo y luego hacer constar por NM la decisión adoptada al concluirse el expediente

199.** CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE BIEN INSCRITO POR MITAD EN SEPARACIÓN DE BIENES

Resolución que admite que en el convenio regulador de un divorcio de cónyuges en régimen de Separación de Bienes, debe hacerse la liquidación del haber conyugal siendo indiferente si se trata de una comunidad romana o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen económico-matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de liquidación, pero siempre que se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes.

202.** MANDAMIENTO SUBSANATORIO. SU FIRMEZA

la firmeza de las resoluciones judiciales ha de exigirse respecto a la que es el título material inscribible, pero no al mandamiento que es solo el acto de comunicación de aquella al registro.

203.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO IDENTIFICAR ADECUADAMENTE LAS FINCAS SOBRE LAS QUE SE SOLICITA

Los problemas para identificar las fincas registrales no justifican que se expida certificación de asientos y cargas cancelados o caducados; la solicitud debe identificar adecuadamente las fincas a las que se refiere.

204. HIPOTECA: CANCELACIÓN SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA

La DGRN rechaza la cancelación condicional y analiza si determinada condición es meramente potestativa.

ENLACES:

INFORME NORMATIVA MAYO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MAYO 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

Y Cartas de servicios del Ministerio de Justicia

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2018. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2018. Sustitución Ejemplar.

Viveiro. Por Ana Isabel Rodrigez Parada

Oficina Registral (Propiedad). Informe Mayo 2018. Legislación de Costas y Registro de la Propiedad.

Deja una respuesta

Indice:

TEMA DEL MES: LEGISLACIÓN DE COSTAS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.
Disposiciones Generales. María Núñez
Disposiciones Autonómicas. María Núñez.
Sección II
RESOLUCIONES: María Núñez.
ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

TEMA DEL MES: LEGISLACIÓN DE COSTAS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.

Con ocasión de la publicación de la reciente R. de 25 de abril de 2018, se considera procedente hacer un breve esquema sobre la Ley de Costas y su incidencia en el Registro de la Propiedad.

Con esta finalidad, se exponen las principales materias que guardan relación con el Registro, preceptos aplicables y doctrina de la DGRN sobre el particular.

I. IDEA GENERAL.

– Legislación aplicable: Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, afectada por la Ley 2/2013 y Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

– Doctrina de la DGRN: R. de 7 y 8 de marzo de 2018: “(…) los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial”.

II. EL DESLINDE: artículos 11 y ss Ley y 17 y ss Reglamento.

R. 27 de junio de 2017: aunque no esté publicada en el BOE la Orden aprobatoria del deslinde, el registrador no puede practicar la inscripción si hay indicios de que la finca invade el dominio público marítimo – terrestre.
R. 18 de abril de 2017: “El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha aplicación, homologada por Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. De todas estas normas resulta que con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 consideraron que, en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración”.

III. SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN: artículos 23 y ss Ley de Costas y 45 del Reglamento.

R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.

IV. LA INMATRICULACIÓN: artículos 15 de la Ley, 34 y 35 del Reglamento.

R. 23 de agosto de 2016: Si se trata de inmatricular una finca que se declara colindante en la escritura con el dominio público hay que aportar por el interesado el certificado de Costas. Una vez inmatriculada no se necesitará dicho certificado para sucesivas transmisiones, pues ya se acreditó la no invasión. Si la finca no se declara colindante o afecta a las servidumbres, pero el registrador tiene sospechas motivadas de que lo sea, éste tiene que pedir de oficio el Certificado de Costas, tanto si es para inmatriculación como para segundas transmisiones, siempre, claro está, que no disponga de la cartografía oficial en su base de datos en cuyo caso podrá consultarlo directamente.
R. 30 de junio de 2017: el control de la inmatriculación por el registrador debe de hacerse con la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado y que tiene que estar integrada en la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores.
R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.

V. INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA.

– Artículo 16: “Las mismas reglas del artículo anterior se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre”.

VI. SEGUNDAS Y ULTERIORES TRANSMISIONES: artículo 36 del Reglamento.

R. 18 de agosto de 2010: “Debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones”.
R. 6 de septiembre de 2012: la certificación aportada para la práctica de una inscripción anterior, cuya existencia se hace constar en el Registro, y en la que la Administración declara de forma expresa que la finca de que se trata y cuya descripción no se altera no invade el dominio público, excluye la necesidad de exigir nueva certificación.
R. 8 de agosto de 2011: la instancia privada en la que se rectifica la descripción de la finca para acomodarse a un deslinde administrativo no es bastante para entender acorde con las exigencias legales la descripción y la acreditación de la no invasión. Debe, por tanto, presentarse certificación acreditativa de que la nueva descripción no invade el dominio público.

Disposiciones Generales. María Núñez

En abril se ha publicado:

La trascendental Consulta vinculante a la DGRN sobre caducidad anotaciones de embargo y efectos sobre cargas posteriores, mediante la Resolución de 9 de abril de 2018.

Resumen: el registrador solo podrá cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente al presentarse el decreto de adjudicación. El adjudicatario tendrá que acudir a los tribunales para solicitar su cancelación en estos casos.

Ir a página especial

Se aprueba por Resolución de 5 de abril de 2018, de la Subsecretaría, la actualización de las Cartas de servicios del Ministerio de Justicia y, entre ellas, la Carta de Servicios de la Subdirección General del Notariado y de los Registros.

Disposiciones Autonómicas. María Núñez.

No existen disposiciones normativas de especial trascendencia registral, quizás mencionar en la COMUNITAT VALENCIANA. Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Huerta de València, en la que se establece la formulación de un plan de acción territorial como instrumento de ordenación supramunicipal al que se deben adaptar los planes urbanísticos de los municipios que integran el ámbito de la huerta, que propondrá un régimen jurídico para los suelos de la huerta, como suelos protegidos, y de compatibilidad de los distintos usos y actividades que puedan implantarse.

No se han publicado resoluciones del Tribunal Constitucional

Sección II

Se ha convocado los Concursos de registradores – estatal y catalán – hoy ya resuelto provisionalmente

Jubilaciones y excedencias

Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador a don Jesús Alberto Lleonart Torán.

Se jubilan don Augusto Olarte Madero, registrador de la propiedad de Ocaña. Y don José María Gómez Valledor, registrador mercantil y de bienes muebles de Salamanca II.

Se declara a don José Eduardo Alfonso Dolz en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores.

RESOLUCIONES: María Núñez.

En abril se han publicado 3 SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES

2/2018. SENTENCIA que anula una R en la que se entendía inscribible la sentencia dictada en un procedimiento declarativo por la que se ordenaba la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y la inscripción a favor de la demandante, sin cumplir los requisitos para la inmatriculación

3/2018. SENTENCIA que anula una R que consideraba instrumentales unos títulos creados ad hoc para inmatricular

4/2018. Sentencia firme que anula una R que confirmaba el criterio del Registrador al entender justificadas las dudas de identidad de que una finca que se pretendía inmatricular estuviese ya inscrita

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA.

Resolución que interpreta una “prohibición para vender” de modo literal, de manera que no comprende la donación.

134.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Confirma la tramitación del procedimiento del artículo 199 para incorporar la representación gráfica aun cuando no haya diferencias de superficie), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción y en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca.

135.*** SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN DE RESTO, DIFERENCIAS DE CABIDA CON EL CATASTRO Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y RESTO.

Reitera que para inscribir una segregación basta con aportar las coordenadas del la parcela que se segrega, pero ha de ser coincidente. Sin perjuicio de exigir también la del resto cuando se quiere inscribir alguna operación sobre el mismo.

En caso de expropiación o de una segregación no inscrita en los que habrá que determinar el resto, que no será inscribible sin inscribir simultáneamente la RGG plenamente coincidente, y por tanto no será inscribible la transmisión del resto sin la previa determinación e inscripción de ese resto.

136.*** VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ATRIBUCIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN. COMPETENCIA URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA.

Resolución que considera que la venta de una porción indivisa de una finca en Andalucia, cuando el Registrador tiene indicios reveladores de que implica una parcelación ilegal, ha de ser la Administración competente la que determine si constituye o no parcelación ilegal; Comunicación al Ayuntamiento por parte del registrador y aplicación de los artículos 78 y 79 del RD 1093/1997

138.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICAR A PRIVATIVO EL CARÁCTER GANANCIAL DE UNA FINCA COMPRADA POR LA ARRENDATARIA.

Considera un error de error de concepto que se haya inscrito como ganancial una compra en ejercicio de un derecho de adquisición preferente. (el arrendamiento del que procede se formalizó en estado de viuda de la adquirente). Entiende que aunque no se acreditó al registrador que en su día firmo la inscripción, ahora si se aportan documentos fehacientes que lo acreditan)

139.*** VENTA DE FINCA PERTENECIENTE A PERSONA INCAPACITADA DE NACIONALIDAD ALEMANA RESIDENTE EN ALEMANIA.

Analiza el alcance del juicio de suficiencia de un poder otorgado en Alemania para representar a una persona incapaz. Dado que la residencia del representado es la alemana, ha de acreditarse la normativa aplicable para calificar la capacidad del representado, al no estar amparada por el juicio de suficiencia; se refiere también a las formas de acreditar la legislación extranjera aplicable

140.** MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPORÁNEO POR VARIAR LA NOTA.

Confirma que no es necesario la firmeza del mandamiento para practicar una anotación de embargo.

Respecto al plazo del recurso considera que se vuelve a contar cuando, a pesar de tratarse del mismo defecto, se ha puesto una segunda nota sobre el mismo ampliando la fundamentación.

141.** PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: NO CABE ADJUDICAR LA FINCA (AUNQUE NO SEA VIVIENDA HABITUAL) EN PAGO DE LO DEBIDO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Reitera la interpretación de los arts 671 y 615 LEC, en el sentido de que no cabe una adjudicación en favor del rematante por un importe inferior al 50% del valor de tasación, se trate o no de la vivienda habitual.

142.** MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS INDIVIDUALES.

Analiza la distinción de actos colectivos (que requieren consentimiento unánime pero adoptado en la junta de propietarios) e individuales (que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes), en la modificación de elementos de la propiedad horizontal, según afecten a elementos comunes o privativos

143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS

Se refiere a la compra efectuada por cónyuges chinos con sujeción a su régimen. La registradora entiende que no pueden comprar por cuotas indivisas puesto que su régimen es de comunidad, pero el Centro Directivo revoca la nota al entender que no dicen que compren con carácter privativo, por lo que procede inscribir a cada uno su cuota con sujeción a su régimen, debiendo acreditarse si es o no preciso el consentimiento de ambos cuando procedan a enajenarlas.

144.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN. ALCANCE DE LAS “OPERACIONES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS”

Sobre los requisitos para rectificar un proyecto de equidistribucion que efectúa el Ayuntamiento de oficio, y sobre la necesidad del consentimiento de los titulares registrales afectados

145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.

Resolución relativa a publicidad formal de la que podemos deducir: que la presunción de representación de los profesionales no exime de expresar el interés legítimo; que este interés cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposición de acciones; que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples; y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimación de su firma ni la ratificación ante el registrador

146.*** CESIÓN GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.

Resolución que analiza una cesión de una finca a una comunidad de propietarios en una DH, y la necesidad de que acepte en escritura pública, sin que quepan consentimiento tácito o presunto. También se refiere a la imposibilidad de inscribir a su favor salvo casos transitorios – lo que implica en este caso o bien de que se la finca se convierta en un elemento común o que se inscriba en proindiviso a favor de todos los propietarios

147.** OBRA NUEVA TERMINADA CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SEGURO DECENAL Y MANIFESTACIÓN DE USO PROPIO.

Reitera, para evitar el seguro decenal en la obra nueva de vivienda unifamiliar, la necesidad de la declaración que se va a destinar para uso propio: esta doctrina es aplicable a las viviendas declaradas por antigüedad de menos de 10 años.

149.*** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y GEORREFERENCIACIÓN

Reitera la doctrina acerca de las coordenadas de la edificación en las finalizaciones de obras, así como la no necesidad de georreferenciar la parcela, salvo que tenga dudas de que la edificación invade una finca colindante.

150.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN COMPLETA DE LA FINCA. CALIFICACIÓN DE LA IDENTIDAD CON EL TÍTULO PREVIO

Sobre la necesidad de describir en el título inmatriculador la finca con los datos mínimos que exige la normativa hipotecaria sin que quepa tomarlos del título previo, ya que además hay que calificar la identidad.

151.** VENTA DE PARCELA EN QUE EXISTE UNA NAVE NO INSCRITA PREVIAMENTE. INFORME DEL REGISTRADOR. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Sobre la no necesidad de solicitar expresamente la inscripción parcial cuando el defecto no afecte a la esencialidad del contrato.

152.** TRANSMISIÓN DE BIEN MUNICIPAL PATRIMONIAL MEDIANTE ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS DECLARARSE DESIERTA LA SUBASTA DE ESTE

Se establece a imposibilidad de transmitir los bienes municipales patrimoniales mediante adjudicación directa aun cuando hubiese quedado desierta la subasta.

154.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.

Entiende que en la dación en pago de deudas es necesario acreditar el origen de la deuda, aun cuando ante hubiera ha habido una cesión del crédito inscrita en el Registro Mercantil al efectuarse dicha cesión mediante una ampliación de capital.

155.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE PREFERENCIA CREDITICIA DEL ART. 9 LPH. CON CARÁCTER REAL. CARGAS INTERMEDIAS.

Sistematiza la doctrina del Centro Directivo sobre la naturaleza de la preferencia crediticia a favor de la comunidad en el art. 9 LPH; su posible acceso al Registro cuando tiene naturaleza real y los efectos respecto a las cargas intermedias sobre las que no tiene preferencia.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART 199 LH. EXCESO DE CABIDA POR UN CORRAL SIN SUPERFICIE. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución que reitera el criterio para inscribir los excesos de cabida por el procedimiento del artículo 199 LH y las dudas que puede albergar el registrador, especialmente si considera que ha habido invasión de dominio público.

ENLACES:

INFORME NORMATIVA ABRIL 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2018

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO