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Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: LA NEGATIVA A PRACTICAR EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Emma Rojo.

Es sabido que la aportación de un título formal y la solicitud de inscripción (artículo 6 LH) da lugar a una operación registral: la práctica del asiento de presentación en el Libro Diario, que es, como escribe ANTONIO PAU PEDRÓN, un breve extracto del documento. Ahora bien, la práctica del asiento de presentación no tiene carácter inmediato o mecánico con la sola aportación del título correspondiente en el Registro. Las importantes consecuencias que conlleva la extensión del asiento de presentación determinan que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Sin embargo, este análisis que lleva a cabo el Registrador es distinto de la calificación propiamente dicha de los títulos presentados a los efectos de determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación (artículo 18 LH). En este momento inicial, el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.

Se presentan en el Diario (artículo 416 RH):

  1. Cualquier título que pueda producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal, que deberá tener el contenido previsto en el artículo 249 LH.
  2. Los documentos judiciales o administrativos que ordenen la expedición de certificaciones y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral.

Por el contrario, con arreglo al artículo 420 RH, no se presentan en el Diario,

  1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral (Vid. artículo 3 LH).
  2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios (Vid. artículo 1.2 LH).
  3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna. Ver R. de 3 de mayo de 2016.

Respecto del último apartado del artículo 420 RH, la DGRN ha señalado reiteradamente (por todas, R. de 4 y de 12 de junio de 2018) que “la negativa a la práctica del asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se pretende sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro (…). Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación”. En aplicación de esta doctrina, la DGRN no ha admitido la aportación de una copia del escrito de interposición de demanda en juicio declarativo de derechos. Se considera necesario que el letrado de la Administración de Justicia dicte un decreto admitiendo la demanda y dando traslado al demandado para que conteste en el plazo de veinte días. Por lo tanto será́ este documento judicial acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda. (R. de 20 de julio de 2016).

La falta de pago del impuesto no determina la negativa a la práctica del asiento de presentación pues aun cuando el artículo 254 LH dispone que “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”, añade a continuación el artículo 255 LH que, “(..) podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto”.     

Por último, sobre cuál sea el recurso a interponer ante la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación, la legislación hipotecaria vigente guarda silencio sobre esta cuestión. En la primera redacción del Reglamento Hipotecario el artículo 416 estableció que, ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad. La Ley 24/2001 estableció en el artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último precepto quedó derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005. Ante el silencio de la legislación vigente, el Centro Directivo ha entendido que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y ss LH (Vid. R. de 14 de julio de 2012).

En estos casos, el objeto de recurso es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

Ver resoluciones en el Fichero de Juan Carlos Casas sobre el asiento de presentación.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

Destacamos la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2018, Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018,

Ir al Archivo especial

Para la Oficina Registral:

Mantenimiento del Interés legal del dinero en el 3% hasta el 31 de diciembre del año 2018 (estaba en el 3,5% en 2015 y en el 4% en 2014). (Disp. Ad. 57ª); y en cuanto al Interés de demora a que se refieren el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, y 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, continúa en el  3,75%, como en 2017 y 2016 (estaba en el 4,375% en 2015 y en el 5% en 2014). (Disp. Ad. 57ª).

Destacamos tambien en cuanto a la Pensión de jubilación Tribunales, Universidad y Registradores lD. F. 39ª, que modifica la D.F.5ª LOPJ dispone: “A los Jueces, Magistrados, Abogados Fiscales, Fiscales, Letrados de la Administración de Justicia, docentes universitarios y Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles incluidos en el Régimen de Clases Pasivas del Estado que causen o que hayan causado pensión de jubilación a partir de 1 de enero de 2015 y que en el momento de dicho hecho causante cuenten, al menos, con sesenta y cinco años de edad cumplidos, así como a los Magistrados y Fiscales del Tribunal Supremo que en la indicada fecha estuvieran prestando servicios como eméritos, les será de aplicación lo establecido en la disposición adicional decimoséptima del Texto Refundido de la Ley de Clases Pasivas del Estado…: En estos supuestos se reconocerá a los interesados un porcentaje adicional por cada año completo de servicios efectivos al Estado entre la fecha en que cumplieron sesenta y cinco años, y la del hecho causante de la pensión, cuya cuantía estará en función de los años de servicio acreditados en la primera de las fechas indicadas, según la escala prevista en la disposición adicional mencionada en el párrafo anterior.”

Ver más contenido en el Informe General y en el Mini Informe.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

ILLES BALEARS.

 Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

MURCIA.

Ley 7/2018, de 3 de julio, de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

No se han publicado resoluciones de interés registral del  Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo

Sección II

Se han convocado los Concursos ordinario para la provisión de Registros Vacantes, Estatal y Catalan. Resoluciones de 3 de julio de 2018, hoy ya resueltos provisionalmente.

Y en cuanto a las Jubilaciones Se jubila a don Emilio García-Pumarino y Ramos, registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.

Resolución según la cual el Registrador, en el ámbito de la calificación, ha de avanzar en el conocimiento y en el manejo de aquellos ordenamientos jurídicos más frecuentes en el tráfico jurídico español, entre ellos el alemán no sólo por el número de nacionales de este Estado miembro que son titulares de inmuebles en España sino por la abundante doctrina del centro.

260.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN QUE INCLUYA EL PRECIO DE LA TRANSMISIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO: PARA PROCEDIMIENTO DE DIVORCIO.

Resolución que considera que hay interés legitimo alegado para pedir una certificación conteniendo el precio de la venta, cuando se justifica para acreditar la capacidad adquisitiva en procedimiento de divorcio

261.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA QUE PUEDE INVADIR EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO. ACUMULACIÓN DE EXPEDIENTES.

Cuando se transmite finca inscrita si el registrador sospecha invasión de dominio público hidráulico y carece de base de datos gráfica proporcionada por Costas el interesado deberá aportar certificado negativo de Costas.

262.** EMBARGO CONTRA EL MARIDO CUANDO LA FINCA, QUE FUE GANANCIAL, ESTÁ YA INSCRITA A FAVOR DE LA ESPOSA QUE FUE SÓLO NOTIFICADA. NO ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI HAY RECURSO. 

No procede anotación de suspensión cuando hay presentado un recurso, ya que el asiento de presentación ya está prorrogado y carece de utilidad. Liquidada la sociedad de gananciales, para embargar bienes adjudicados e inscritos a favor de un cónyuge en procedimientos seguidos contra el otro es preciso cumplir los requisitos del 144.4 RH

263. **NOTA SIMPLE DE QUE UNA FINCA NO ESTÁ INSCRITA.

Cabe la solicitud de una Nota Simple de contenido negativo, es decir que haga constar que la finca no está inscrita.

264. *** CERTIFICACIÓN PARA INMATRICULAR ART. 203 LH NO EMITIDA POR NO COINCIDIR DESCRIPCIÓN CON CATASTRO Y POR PODER ESTAR INMATRICULADA YA.

Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita mediante el expediente del art. 203 basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

266.*** AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA Y NO INSCRITA: EXPEDIENTE ART. 203 LH.

Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita mediante el expediente del art. 203 basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

268.** CAMBIO DE USO CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD Y SIN PROHIBICIÓN ESTATUTARIA CLARA.

Considera que el cambio de uso de un elemento en una propiedad horizontal no precisa el consentimiento de la junta de propietarios si no hay en los estatutos una prohibición clara y expresa. Considera que se autorice expresamente en un elemento concreto no implica prohibición en los restantes

269.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LA QUE NO SE DEMANDÓ AL TERCER POSEEDOR QUE YA LO ERA AL EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

En el procedimiento de ejecución hipotecaria y respecto al tercer poseedor: ha de ser demandado y requerido de pago si inscribió su título antes de la interposición de la demanda y solo notificado si lo hizo después.

270.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO.

No cabe que un convenio regulador de divorcio un tercero haga un reconocimiento de dominio a favor de uno de los cónyuges

271.** INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE SU COINCIDENCIA CON OTRA YA INSCRITA.

El registrador puede rechazar una inmatriculación del art. 205 por existir dudas suficientes de que la finca coincida con otra ya inscrita. Las dudas pueden resolverse por el procedimiento del art. 203

273. *** COMUNIDAD FUNCIONAL SOBRE LOCAL PARA DESTINARLO A TRASTEROS EN MADRID: PRESENTA DECLARACIÓN RESPONSABLE, PERO NO LICENCIA MUNICIPAL.

La realización de un acto de división, segregación o agregación respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal cuando se aumenta el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente requiere la previa autorización administrativa.

275. * PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO

La Administración puede presentar documentos electrónicos: con sello electrónico, con CSV o firmados electrónicamente

278.**SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO DE FINCA DISCONTINUA QUE NO LLEGA A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.

No cabe inscribir la segregación de una finca por debajo de la Unidad Mínima de Cultivo aunque se aporte licencia municipal a efectos urbanísticos.

Esto es aplicable incluso cuando se trate de una finca discontinua

279.** MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.

Para la modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal ha de haber acuerdo unánime de propietarios, y para su inscripción además ese consentimiento deben comprender a los titulares registrales actuales ya que no les pueden afectar las modificaciones estatutarias no inscritas, conforme al principio de inoponibilidad.

280.* PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SI LA ANOTACIÓN CADUCÓ.

Caducada la anotación en la que se basa el procedimiento, se puede inscribir la adjudicación, pero con mantenimiento y sin cancelación de las cargas posteriores a la ejecutada.

281.** VENTA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA: ADQUISICIÓN PREFERENTE

En la venta de finca arrendada para uso distinto de vivienda, basta que el vendedor manifieste que no hay derecho de adquisición preferente (dado el carácter dispositivo de tal derecho) para que no sea exigible la notificación al arrendatario.

282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

Para realizar la partición de una herencia en la que uno de los interesados adquirió los derechos hereditarios a titulo oneroso, es precisa la intervención de su cónyuge dado el carácter presuntivamente ganancial de dicha adquisición

283.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

La elevación a público de un documento privado requiere la intervención de todos los firmantes o sus herederos para poder acceder al Registro

285.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.

Concluido un concurso y rehabilitado el concursado mediante Sentencia no firme ( y por tanto que solo ha sido objeto de anotación, no de inscripción) cabe inscribir la venta otorgada por el propio concursado, sin perjuicio de que la Anotación sirva de advertencia a los adquirentes posibles declaraciones judiciales posteriores (derivadas de la falta de firmeza)

288.*** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADOS SIN INTERVENCIÓN DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.

Cuando no existen legitimarios ni contador partidor, ni está instituido el heredero en el testamento, el legatario puede inscribir el legado del que ya estaba en posesión al fallecimiento del testador acredito esta circunstancia mediante acta de notoriedad

289.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

En la escritura de herencia del primer causante debe intervenir el cónyuge viudo del transmitente junto con sus herederos.

290.*** INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN O DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN SUCESIÓN TESTADA

La Dirección General admite que por testamento se establezca un derecho de representación, que interpreta como el establecimiento de una sustitución vulgar pero solo para los casos del art. 924 y no entraría en juego en los casos de renuncia

291.** HERENCIA. PAÍS VASCO. LEGADO DE LEGÍTIMA O APARTAMIENTO TÁCITO

Trata de la interpretación de la voluntad del causante cuando se trata de un testamento otorgado en el País Vasco antes de la Ley 5/2015, aunque el causante ya falleció después de su entrada en vigor, y en el que el testador ha dejado a dos herederos lo que les correspondía por legítima estricta, a fin de determinar si han de comparecer o no en la partición

292.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

En una partición de herencia, cuando hay un desheredado, no es preciso acreditar la inexistencia de descendientes del desheredado, pero sí manifestarlo en la adjudicación de herencia.

293.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DUDAS SOBRE REFERENCIA CATASTRAL

En la tramitación del procedimiento del art 199 LH, cuando el Registrador tenga dudas de invasión de dominio público han de entenderse despejadas si se ha notificado a la Administración afectada y no ha manifestado oposición, cuando además  hay una sentencia que declara la propiedad del pretendido camino a favor del titular registral

294.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

No es posible incorporar a la inscripción la representación gráfica georeferenciada de una finca cuando su referencia catastral consta ya con anterioridad asignada a otra finca registral colindante junto con la oposición expresa del titular de la misma.

295.* ANOTACIONES PRORROGADAS ANTES DE LA LEC. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Reitera la doctrina según la cual las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC no se pueden cancelar por caducidad.

  1. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Se revoca la exigencia de que se nombre administrador judicial a la herencia yacente en una ejecución hipotecaria habiendo fallecido uno de los deudores hipotecarios por haberse demandado a la otra deudora que es además, heredera presunta. Aplica la doctrina reiterada del Centro sobre las herencias yacentes

297.** VENTA POR TUTOR DE FINCAS DE INCAPACES. PRECIO INDICADO EN LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL, PERO VENDE SÓLO LA MITAD INDIVISA.

Es inscribible la venta efectuada por el tutor (la autorización judicial se refiere a la totalidad de la finca)de la mitad de la finca por la mitad del precio establecido en la autorización judicial para la totalidad sin necesidad de nueva autorización

298. **CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL.

Para apreciar la correspondencia entre una finca inscrita y una referencia catastral, a los efectos de hacer constar ésta de acuerdo con el art 9 LH, no sólo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca conforme al artículo 45 de la Ley del Catastro

300.** PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA FIRME: INTENTO DE MODIFICAR LA FINCA DE ORIGEN. 

Siendo firme, administrativamente, el acuerdo de aprobación de un proyecto de compensación urbanística y figurando inscrito, éste se encuentra ahora bajo la salvaguarda de los tribunales y, por  lo tanto, no cabe, una reiteración de sus trámites, ni la incoación de un expediente de operaciones complementarias, ni menos aún, una actuación unilateral, por parte de la que fuera entidad titular de la “finca de origen”, ya que, la misma, se encuentra hoy subrogada por las fincas de resultado, las cuales figuran además en poder de terceras personas.

301.*** PLUSVALÍA MUNICIPAL. CIERRE REGISTRAL. FORMAS DE PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN

A los efectos del artículo 254.5 L.H (plusvalía) basta acreditar la remisión de copia simple de la escritura pública por cualquier medio oficial (incluso correos) que acredite su recepción por el Ayuntamiento.

302.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Solo es inscribible lo pactado en un convenio regulados de la separación o divorcio cuando constituye su contenido típico según el art. 90 CC, por ello no es inscribible la adjudicación de una finca adquirida antes del matrimonio por mitad cuando no es la vivienda habitual de la familia

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JULIO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

La Ribeira (Oporto). Por María Núñez.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2018. Convenio-regulador-resoluciones

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: EL CONVENIO REGULADOR: RESUMEN DE RESOLUCIONES. Emma Rojo.

Es doctrina registral reiterada que “La liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador (…). Fuera de ese ámbito, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización.

Sobre qué materias pueden ser contenido del convenio regulador ha tenido ocasión de pronunciarse la DGRN en diversas ocasiones. Su doctrina más reciente puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1) La confesión de privatividad de un bien inscrito como ganancial. Ver R. de 27 de junio de 2005.

2) La rectificación de errores. Según R. de 21 de mayo de 2018, en un convenio regulador pueden y deben rectificarse previamente los errores acerca la indicación del carácter privativo o ganancial de un bien. La DGRN admite que en el propio convenio regulador, conforme al Art 40-d) LH pueda subsanarse el error con el consentimiento de los interesados y/o en la propia resolución judicial de divorcio. Relacionado con esta cuestión se encuentra la rectificación de la naturaleza de la vivienda habitual. Según R. de 23 de abril de 2018, para alterar el carácter ganancial o privativo de un bien inscrito hay que distinguir dos supuestos: (i) Que el carácter ganancial del bien resulte de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil, (ii) o que la ganancialidad del bien esté expresamente atribuida. Si la ganancialidad resulta de atribución expresa, entonces se trata de un error que se puede rectificar mediante el consentimiento de todos los que intervinieron en el negocio, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pero para ello será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció, y, como consecuencia de ello, el asiento por practicar será la correspondiente inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios. Si no hubo error, se trata de una confesión o de un negocio que debe estar suficientemente causalizado.

3) El derecho de uso sobre la vivienda familiar en los términos del artículo 96 CC. Por todas, R. de 30 de mayo de 2018.

4) La adjudicación de bienes privativos adquiridos constante matrimonio. Según R. de 16 de mayo de 2018, en un convenio regulador de divorcio de cónyuges en régimen de separación de bienes, pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos constante el matrimonio (no los anteriores, salvo la vivienda familiar) pero especificando el carácter privativo o ganancial de cada bien y la fecha y título de adquisición individual. Es decir, pueden incluirse en el convenio regulador bienes privativos siempre que obedezcan a una causa familiar o matrimonial (ejemplo: que se trate de la vivienda familiar) o cuando la inclusión del bien privativo sea necesaria para la completa liquidación de la sociedad conyugal. R. de 26 de julio de 2016.

Cuando se trate de vivienda familiar, procede destacar la R. de 8 de septiembre de 2017, según la cual:

a) En los casos de vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros por mitad y proindiviso: la DGRN, ha considerado la existencia de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio, por lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos.

b) En los casos de vivienda familiar, adquirida en estado de solteros, si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, en ese caso la titularidad privativa inicial habrá devenido -«ex lege»-, con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas. Esta situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes.

c) Otro supuesto admitido, es el de la vivienda familiar de que ambos cónyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, si se explicita ante la autoridad judicial, con carácter previo a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en cuenta por los cónyuges durante su matrimonio.

d) También debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.

5) Adjudicación de mitad indivisa de finca ganancial. Según R. de 6 de septiembre de 2005, frente al argumento de que no es inscribible porque entonces la otra mitad indivisa de la finca quedaría inscrita a favor de la sociedad de gananciales disuelta, afirma la DGRN que aun cuando el artículo 1.396 CC dispone que disuelta la sociedad de gananciales se procederá a su liquidación que comenzará con un inventario del activo y del pasivo de la sociedad, no existe ningún plazo legal para que los cónyuges practiquen las operaciones de liquidación pudiendo permanecer de forma prolongada en el tiempo una sociedad de gananciales disuelta y no liquidada. Cabe pues la posibilidad de convenios reguladores que no contengan una simultánea liquidación del REM o que se haga sólo parcialmente. Por el contrario, si se acuerda “liquidar en el futuro” es un pacto obligacional y como tal no inscribible.

6) La sustitución del derecho a la pensión compensatoria por bienes inmuebles. R. de 2 de enero de 2006.

Ver más resoluciones sobre el tema en el  Índice de Juan Carlos Casas.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

Se produce el Cambio de Gobierno. Destacamos como Ministra de Justicia a doña María Dolores Delgado García. 

Así mismo se produce la reestructuración de los departamentos ministeriales, donde:

El Ministerio de Justicia. Mantiene un único órgano superior: Secretaría de Estado de Justicia. Recordemos su función, que sigue inalterada: “Corresponde al Ministerio de Justicia la propuesta y ejecución de la política del Gobierno para el desarrollo del ordenamiento jurídico, sin perjuicio de las competencias de otros departamentos, las relaciones del Gobierno con la Administración de Justicia, con el Consejo General del Poder Judicial y con el Ministerio Fiscal, a través del Fiscal General del Estado, y la cooperación jurídica internacional, así como las demás funciones atribuidas por las leyes”.

Y se disponen los Nombramientos y ceses en el Ministerio de Justicia.

Ver más contenido en el Informe General y en el Mini Informe.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

NAVARRA:

Derecho Civil de Navarra: reforma en Filiación.

Ley Foral 9/2018, de 17 de mayo, de Reforma de la Compilación de Derecho Civil de Navarra en Materia de Filiación. En la que se modifican cuatro leyes de la Compilación (de la 69 a la 72) en materia de acciones de filiación, incluyendo, entre otras reformas, la adaptación a la STC 41/2017, de 24 de abril. que declaró inconstitucional la Ley 71 B), como en su día ocurrió con el art. 133.1 Cc, por no prever la legitimación del progenitor para reclamar la filiación no matrimonial.

No se han publicado resoluciones de interés registral del  Tribunal Constitucional ni en la Sección II

RESOLUCIONES:  María Núñez.

205.** CONVENIO REGULADOR: CONSTANCIA REGISTRAL EQUIVOCADA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO Y POR MITADES, SIENDO GANANCIAL.

Figurando un bien como privativo cabe que el convenio regulador tenga virtualidad como medio para practicar las rectificaciones de inexactitudes registrales por tratarse de un documento fehaciente en el que consta de modo indubitado el consentimiento que exige el art 40.d) LH

206.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL TRAS AGRUPACIÓN. ART. 199 LH. NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS. SOLICITUD DE COPIA DE LAS ALEGACIONES DEL COLINDANTE

Cuando en una agrupación, hay un exceso del 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral es necesario tramitar el procedimiento del art. 199 LH. Cabe expedir certificaciones de las alegaciones incorporadas al expediente, aunque esto no puede traducirse en nuevos trámites

207.**CANCELACIÓN DE NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS SIN MANDAMIENTO JUDICIAL

 La nota de expedición de certificación no está sujeta a caducidad por lo que una vez practicada no podrá cancelarse la hipoteca hasta que transcurra el plazo de 21 años desde la nota si su fecha es posterior al vencimiento de la obligación

209.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.  PROCEDIMIENTOS JUDICIAL Y NOTARIAL ALTERNATIVOS PARA RESOLVER DUDAS E INMATRICULAR

Si el registrador tiene dudas sobre si una finca que se pretende inmatricular está o no inscrita solo se pueden resolver por sentencia judicial en procedimiento declarativo o en expediente de dominio notarial

211.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE SIN PREVIA DESAFECTACIÓN DEL TERRENO COMÚN OCUPADO.

Resolución que trata sobre la posibilidad de en una propiedad horizontal tumbada construir un nuevo elemento privativo sobre terreno común modificando el titulo constitutivo y la atribución de nuevas cuotas a todos los elementos (especificando, eso sí, el titulo material  por el que el nuevo elemento cambia de carácter y pasa tener naturaleza privativa)

  1. **ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN. INTERPRETACIÓN DEL ART. 671 LEC

Desierta la subasta tratándose de la vivienda habitual la adjudicación ha de ser por cantidad igual o superior al 70 % de su valor de tasación para subasta, o por la cantidad que se deba por todos los conceptos si es inferior siempre que sea superior al 60 %

213.** EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO. NECESIDAD DE PREVIA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Cuando la hipoteca se ejecuta en procedimiento Ordinario, no basta extender nota marginal (de expedición de certificación de cargas) al margen de la hipoteca, sino que además es precisa Anotación Preventiva de Embargo y extender al margen de ella nota de concordancia con la hipoteca. 

214.*** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO DE COMUNIDAD DE REGANTES

Las comunidades de regantes no pueden acudir al artículo 206 LH para lograr la inmatriculación de sus bienes. La resolución analiza diversos entes administrativos y entiende que el art. 206 solo puede ser utilizado por las administraciones públicas territoriales y dentro de las no territoriales por las administraciones institucionales, pero no por las corporativas.

215.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA Y CERTIFICADO DE COSTAS. 

En las segundas transmisiones de fincas ya inscritas el registrador debe comprobar que no invaden el dominio público, aunque estén inmatriculadas después de la Ley de Costas de 1988, y en caso de duda proceder como dispone el artículo 36 del Reglamento de Costas.

  1. VENTA DE INMUEBLE DE UNA SL A OTRA: DISCREPANCIAS SOBRE SI ES ACTIVO ESENCIAL.

La manifestación o certificación de los administradores de una sociedad de que la finca vendida no constituye activo esencial no es requisito para la inscripción

217.** INSCRIPCIÓN DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO REGULADOR: DURACIÓN.

En la atribución del uso sobre la vivienda familiar no es preciso fijar plazo de duración cuando los hijos son menores de edad, pero si cuando son mayores

220.** TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL EN SL. TRACTO SUCESIVO.

Mediante una transformación de sociedad civil en limitada no cabe inscribir a favor de esta última las fincas inscritas a favor de los socios

221.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN NULA. TRACTO SUCESIVO.

A pesar de estar caducada la anotación de demanda y no haber sido demandados su titulares cabe cancelar los asientos posteriores a una inscripción declarada ahora nula si el órgano jurisdiccional aprecia que sus titulares registrales han tenido ocasión de intervenir en el proceso, y no ha habido indefensión. En este caso abrió un trámite en ejecución para evitar la indefensión y no hicieron alegaciones  

  1. **EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. DUDAS DE IDENTIDAD

En un expediente de dominio judicial, si se plantean dudas de identidad de la finca que no se han hecho constar en la certificación registral al haberse omitido este trámite, solo pueden resolverse mediante alguno de los procedimientos actuales (arts. 199, 200 o 201) 

227.** DACIÓN EN PAGO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA

el registrador no puede tener en cuenta, al calificar un documento, otro u otros que fueron objeto de un asiento de presentación que ya no está vigente. 

228.** ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

No es título inscribible el acta notarial de protocolización de un convenio transaccional homologado judicialmente y otorgada por una sola de las partes del convenio homologado. Para que dicho acuerdo transaccional se convierta en título inscribible, será necesaria la escritura pública en la que intervengan prestando su consentimiento todas las partes intervinientes en el convenio

229.** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESTINADA A USO PROPIO DEL PROMOTOR: LIBRO EDIFICIO

Conforme al art. 202 LH y el art. 7 Decreto 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo del Libro del Edifico en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción”  

231.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN CUATRO DE ÚNICA VIVIENDA INICIAL Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. LICENCIA

la división horizontal de única vivienda en cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente implica un cambio objetivo del uso de la edificación que necesita licencia.

232.** HERENCIA OTORGADA POR EL CÓNYUGE VIUDO HABIENDO RENUNCIADO LOS HIJOS HEREDEROS

La renuncia de los hijos del causante, declarados herederos abintestato, no prueba que el viudo sea el heredero único ya que en caso de renuncia de todos los parientes del grado más próximo suceden los del grado siguiente por derecho propio y no por derecho de representación

 233.*** HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. LEY APLICABLE

En esta Resolución la Dirección confirma que la aseveración del notario autorizante de que el inventario de bienes relictos expedido por la Agencia Tributaria de Kalmar, Suecia, es el título sucesorio es conforme al derecho sueco “que conoce (incluso la inexistencia de Registro de testamentos en dicho país) alcanzando no solo su contenido, sino también su vigencia y alcance doctrinal y jurisprudencial”, es suficiente y no puede rechazarse por el Registrador 

234.** EJECUCIÓN FORZOSA DERIVADA DE DIVORCIO. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LA PARTICIPACIÓN QUE COMO GANANCIAL CORRESPONDA AL EJECUTADO

Durante la vigencia de la sociedad de gananciales y hasta su liquidación, constando una anotación sobre la participación que como ganancial pudiera corresponder al ejecutado, no puede inscribirse la adjudicación del 50% sin que previamente se acredite que se ha adjudicado en la liquidación de la sociedad conyugal a la persona contra la que se dirige el procedimiento dicho 50%

236.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No procede la presentación de una instancia en que se pretende la rectificación de asientos practicados por error. 

237.** PERMUTA DE FINCA DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. CALIFICACIONES SUCESIVAS

En caso de concurso la sociedad deudora necesitará el consentimiento del administrador concursal para transmitir bienes y si además esta en la fase común la de la autoridad judicial. 

239.* INSTANCIA SOLICITANDO LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD Y LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

 Cuando en una hipoteca hay nota marginal de certificación de cargas el plazo para cancelar por prescripción se cuenta desde la fecha de la nota si es posterior al vencimiento del préstamo; pero si es anterior no interrumpe ningún plazo y se cuenta desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada.

241.***ADJUDICACIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. COLISIÓN ENTRE SUSTITUCIÓN VULGAR y IUS TRASNMISSIONIS

en caso de conflicto entre la sustitución vulgar y el ius transmisiones, cuando el sustituto es designado nominativamente y el sustituido muere sin que conste si ha aceptado, repudiado o no ha hecho nada, no cabe dar por probado esto ultimo en base a la doctrina de que los hechos negativos no pueden ser probados

243.* ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIEN GANANCIAL ESTANDO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA

Se rechaza la pretensión de sustituir el embargo de un bien ganancial de matrimonio disuelto por el 50% de uno de los divorciados sin que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes. 

246.***INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ACTA  NOTARIAL COMPLEMENTARIA: JUICIO DE NOTORIEDAD SOBRE TITULARIDAD Y ANTIGÜEDAD. INTERPRETACIÓN DE SI HAY LEGADO

Se admite una escritura de entrega de legado de dos fincas par inmatricular cuando se acompaña de un acta de notoriedad, en la que el notario hace constar en dicha escritura que “la causante era tenida como dueña de ambas fincas, desde hacía más de un año”.

247.*** COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR PAREJA DE HECHO EN EL PAIS VASCO. VALOR RELATIVO DEL RÉGIMEN ECONÓMICO DECLARADO EN EL REGISTRO ADMINISTRATIVO.

Aunque se haya pactado e inscrito en el Registro de parejas de hecho el régimen de gananciales no procede inscribir las adquisiciones con tal carácter ya que se trata de un Registro administrativo que no produce efectos frente a todos.

 249.** CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL COMPLETO DE UNA FINCA. PRECIO DE VENTA. FINALIDAD

Es admisible dar una certificación literal de una finca, incluyendo su precio, si se alega como motivo o causa de la petición la existencia de un divorcio contencioso entre cónyuges en el que se va a dilucidar las pensiones compensatorias entre los mismos. Pero dicha causa no es motivo suficiente para dar de forma literal los asientos cancelados o el precio de anteriores transmisiones.

250.⇒⇒⇒ DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: CONCEPTO, TRANSMISIBILIDAD, TRATAMIENTO REGISTRAL (INSCRIPCIÓN, ANOTACIÓN DE EMBARGO). CONCEPTO MODERNO DE PROPIEDAD Y DE FINCA REGISTRAL.

Interesantísima R que trata el derecho de aprovechamiento urbanístico desde diversos puntos de vista: concepto y diferencia con otras figuras cercanas (edificabilidad, edificaciones ilegales, aprovechamientos iniciales o subjetivos), su transmisibilidad, y tratamiento registral diferenciando las distintas posibilidades de inscripción como finca independiente o no y también los llamados actos preparatorios (embargos, opciones de compra) y de los excesos de aprovechamiento. Se redefine también el concepto de propiedad abandonando la concepción clásica (hasta el cielo y hasta el infierno) y la adquisición de facultades urbanísticas. También se redefine el concepto de finca registral que ya no sólo es perimetral (con dos dimensiones) sobre el suelo sino que puede delimitarse de forma  “cúbica” , con tres dimensiones, y recaer sobre el subsuelo o sobre el vuelo, incluso estar formada por derechos de aprovechamiento urbanístico materializables en el futuro. 

251.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La mera oposición de un interesado, que no aporta prueba escrita de su derecho, no puede paralizar un expediente notarial o registral y derivar la cuestión a la jurisdicción contenciosa.

252.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DEL ART. 203 LH. NOTIFICACIONES A LOS TITULARES CATASTRALES DE FINCAS COLINDANTES.

En el expediente del art.203 LH si los colindantes están identificados es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal. Si no da resultado se practicará la notificación edictal, que es supletoria y debe hacerse nominalmente a los interesados.

 254.***  CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO. VIVIENDA HABITUAL.

La constitución del derecho real de servidumbre que grave la vivienda familiar habitual es un acto dispositivo que, en principio, entra en el ámbito del artículo 1320 del Código Civil. No obstante, atendiendo a la jurisprudencia, en el presente caso, no es exigible el consentimiento del cónyuge por tratarse de una servidumbre externa a la vivienda habitual que sólo afecta a la azotea, con acceso directo e independiente desde la calle, sin que perturbe el uso de la vivienda. 

255***. ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. FIDUCIA CUM AMICO.

Se admite rectificar el registro mediante una escritura en la que la titular registral y los herederos de quien dicen ser  el verdadero adquirente , reconociendo que en realidad la titular registral era realmente una titular fiduciaria ya que actuaba como representante indirecta del verdadero dueño del negocio – que fue quien realmente pago el precio y todos los impuestos correspondientes. Se analiza la llamada representación indirecta o mediata, es decir La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno de acuerdo con el art. 1717 CC, así como los efectos frente a tercero y el acceso al Registro

256.** ANTERIOR APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO AL PRESENTARSE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE LA AEAT

Resolución que analiza de forma sistemática la prohibiciones de disponer así cómo afecta el “principio de prioridad registral” del artículo 26 LH, acudiendo para ello “a la consideración del interés privado o público” que éstas protegen. En el caso de que se proteja un interés público no se puede inscribir un titulo anterior dado que, el mandamiento fiscal protege el interés público y goza de prioridad registral. La solución hubiese sido distinta de ser una prohibición de disponer voluntaria.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JUNIO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JUNIO 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

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WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2018. Convenio-regulador-resoluciones

Torre del Reloj de Ponferrada, por Bernardo Santamarina

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2018. Sustitución Ejemplar.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2018. Sustitución Ejemplar.

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: A PROPÓSITO DE LA SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

El BOE de 29 de mayo de 2018 publica la R. de 10 de mayo según la cual, la institución por vía de sustitución ejemplar debe reputarse plenamente eficaz cuando, aunque existe testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación (que se produce en 1990), los nombrados herederos en él no la sobrevivieron, por lo que debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre.

I. PLANTEAMIENTO.

Al regular las llamadas sustitución pupilar (artículo 775) y ejemplar (que se denomina así porque “es fecha a semejança e a exemplo de la pupilar”: Partida Sexta, Título V, Ley XI) o cuasipupilar (artículo 776), el Código civil español recoge dos instituciones, íntimamente relacionadas, que, procedentes del Derecho romano, cumplen todavía una sociedad actual una importante función. Por virtud de la primera, el ascendiente puede nombrar sustituto a cualquiera de sus descendientes menores de catorce años para el caso de que fallezca antes de dicha edad, es decir, antes de tener capacidad para testar (art. 663-1º CC). Por virtud de la segunda, el ascendiente puede nombrar sustituto a cualquiera de sus descendientes mayores de catorce para el caso de que “haya sido declarado incapaz por enajenación mental” o, más exactamente, por “enfermedades o deficiencias persistentes de carácter físico o psíquico que impidan a la persona gobernarse por sí misma” (art. 200 CC), es decir, por no tener, a pesar de la edad, capacidad para testar (art. 663-2º CC). El denominador común de ambas instituciones es evitar, mediante la sustitución, la sucesión abintestado del sustituido.

La eficacia de las sustituciones es progresiva en el tiempo: comienza a partir del momento de la muerte del sustituyentes y se consolida cuando fallece el sustituido. En efecto, estas sustituciones pupilar y ejemplar tienen una “eficacia gradual” en la medida en que exigen dos muertes sucesivas. La sustitución deviene perfecta, aunque todavía ineficaz, cuando se produce la muerte del sustituyente –la primera-, siempre naturalmente que el sustituido le sobreviva, no hubiera nombrado heredero al sustituyente (art. 912-3º CC) y que sus representantes acepten la herencia (STS [1º] de 7 de noviembre de 2008). El sustituto adquirirá el derecho a la herencia cuando muera el sustituido –la segunda muerte-, a quien, por tanto, el sustituto ha de sobrevivir. A la muerte del sustituido el sustituto se convierte en heredero del sustituido, no del sustituyente (STS [1ª] de 14 de abril de 2011).

Sin embargo, el régimen legal de estas dos instituciones es escaso y los pocos artículos dedicados a la materia son deficientes. De ahí los muchos problemas derivados de las lagunas o de la falta de precisión de tan reducidas normativa –comenzando por el relativo al objeto de la sustitución-, y que incluso no falten propuestas de reforma. Los Tribunales de Justicia se han enfrentado con algunos de esos problemas. Así, en relación con la sustitución ejemplar, la jurisprudencia, a pesar del tenor literal de la norma (art. 776, párrafo primero, CC), admite la validez de una sustitución ordenada antes de la incapacitación del descendiente sustituido siempre que la declaración judicial de incapacitación tenga lugar antes del fallecimiento del sustituido (STS [1ª] de 10 de junio de 1941, 12 de junio de 1956 y de 29 de marzo de 2001; v. también Ley 227 de la Compilación del Derecho civil de Navarra).  

II. LA CUESTIÓN PLANTEADA Y LA SOLUCIÓN DE LA DGRN.

La cuestión que se plantea en el recurso ahora comentado es si el testamento otorgado por la sustituida antes de ser judicialmente incapacitada –anterior también al otorgado por la sustituyente–- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar.

Se trata de una cuestión que no está prevista en la regulación del Código Civil por lo que el Centro Directivo considera que “atendiendo a la «ratio» del precepto legal examinado y a su interpretación lógica y sistemática: si conforme al testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación en 1990, instituyó heredera a su madre, sustituida para el caso de premoriencia por su tía carnal, y ninguna de éstas ha sobrevivido a la testadora, debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento (vid. artículo 912.3.º del Código Civil, según el cual la sucesión legítima tiene lugar cuando el heredero muere antes que el testador) a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Por ello, esta institución por vía de sustitución debe reputarse plenamente eficaz”.

III. UNA SOLUCIÓN ALTERNATIVA.

Como se acaba de exponer, el Código Civil no ofrece una solución a la cuestión planteada pero sí regula una muy próxima: la ineficacia sobrevenida de la sustitución contenida en el testamento anterior del ascendiente en el caso de que el incapacitado, después de la incapacitación, hubiera otorgado testamento tras haber “recobrado la razón” o lo hubiera hecho “durante un intervalo lúcido” (art. 776, párrafo segundo). Para la extinción de la sustitución se precisa pura y simplemente que el sustituido incapacitado teste válidamente, es decir, que en el momento de testar, no obstante la incapacitación, tenga capacidad para hacerlo. En algunas legislaciones próximas se encuentran normas semejantes, aunque no idénticas. Por ejemplo, en el Código civil portugués de 1966 se prevé que esta clase de sustitución queda sin efecto una vez que finaliza la incapacitación o si el sustituido fallece dejando descendientes o ascendientes (art. 2298.2).

Tampoco los Tribunales de Justicia han resuelto el problema. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya [Sección 3ª] de 17 de abril de 2015, se ocupa de un caso en el que en el testamento anterior de la luego incapacitada había nombrado esta heredero universal a su padre, en cuyo testamento posterior se contenía la sustitución ejemplar, pero, como el padre heredero sustituyente había fallecido antes de la hija sustituida, se consideró que la ya declarada incapaz había fallecido intestada (art. 912-3º CC), por lo que entró en juego la  sustitución ejemplar.

Se plantea así la cuestión de si en el Derecho español común la existencia de un testamento válido anterior a la sustitución impide que dicha sustitución despliegue eficacia o, por el contrario, si la posterior declaración de incapacitación del testador permite que el ascendiente, al otorgar testamento, nombre sustituto del descendiente, privando así de efectos al testamento de éste, siempre que en la sustitución no se perjudiquen los derechos legitimarios de los herederos forzosos (art. 777 CC).

Cada una de estas dos interpretaciones tiene consecuencias prácticas que no es posible desconocer:

– Si el testamento válido anterior de la descendiente posteriormente incapacitada impide la eficacia de la sustitución ejemplar contenida en el testamento posterior de la ascendiente se respetaría escrupulosamente la voluntad de la luego declarada incapaz, manifestada en el momento en que, con capacidad de testar, decidió lo que consideró más oportuno. El respeto a ese acto personalísimo sería absoluto.

– Si el testamento válido anterior de la descendiente posteriormente incapacitada no impide que sea válida la sustitución ejemplar posterior, se concedería al ascendiente la posibilidad de adecuar la sucesión a las circunstancias cambiantes de la vida, decidiendo en lugar de la descendiente lo que, según criterio de la sustituyente, mejor convenga. Se impediría así – por citar un ejemplo- que heredara a la declarada incapaz una persona que estuviera próxima a su afecto en el momento de otorgar el testamento la descendiente aun no incapacitada, si, por virtud de ese testamento, tuviera la condición de heredera, cuando, tras la incapacitación, dicha persona, por una u otra causa (incapacidad de interrelación, traslado del domicilio a lugar distinto del de la residencia de la incapacitada, etc.), se hubiera distanciado por completo de la testadora. La incapacitación abriría así la posibilidad de que, a través de la sustitución ejemplar, el ascendiente determinara la voluntad presunta de quien ya no puede tenerla o no consigue expresarla.

La primera interpretación impone la voluntad histórica real de la ahora incapacitada, mientras que la segunda permitiría a la sustituyente interpretar cual podría ser la voluntad implícita de quien no puede válidamente manifestarla, pero también permitiría sustituir esa voluntad totalmente a la propia conveniencia de la sustituyente.   

En mi opinión, la sustitución contenida en el testamento de la madre respecto de los bienes que herede la hija no puede privar de efecto lo que ésta hubiera decidido cuando, teniendo capacidad para testar, había testado válidamente. A favor de esta interpretación, cabe alegar los dos siguientes argumentos:

1º.- El primero es el de que, conforme a las normas legales vigentes, el testamento hecho antes de la incapacitación del sustituido (o, con la terminología actual, antes de  la modificación judicial de su capacidad: arts. 43 y siguientes de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria) es plenamente valido y eficaz (arts. 662, 663-2º y 664 CC) sin que la incapacitación posterior prive de efectos a la institución de heredero, a los legados y a las demás cláusulas que contenga. El Código civil no reconoce excepciones. La sucesión de la hija sustituida en el testamento de la madre se regirá por el testamento por ella otorgado, y no por el testamento otorgado años después por la ascendiente sustituyente. La sustituyente «puede testar por otro» cuando ese otro no ha testado, pero no puede revocar o, de uno u otro modo, dejar sin efecto el anterior testamento otorgado por la hija sustituida. Si la finalidad de la sustitución pupilar y cuasipupilar es evitar la sucesión intestada, en el caso ahora analizado decae la razón de ser de la sustitución contenida en el testamento de la madre: la hija sustituida muere testada por haber otorgado testamento antes de la incapacitación.

2º.- El segundo argumento se puede encontrar en aquellos Derechos civiles forales que contienen normas más expresivas que la que figura en el Código civil. Así, la Compilación de Derecho civil navarro, al tratar de la sustitución del incapaz –que reconduce a la categoría de las sustituciones fideicomisarias-, señala que esas sustituciones son las que dispone un ascendiente en los bienes por él dejados a su descendiente para el caso de que éste, habiendo sido declarado incapaz por enajenación mental, no haya otorgado testamento válido” (Ley 227), sin distinguir el momento en que ese otorgamiento hubiera tenido lugar; y el Código civil de Cataluña, después de señalar que la sustitución ejemplar sólo puede ser ordenada por ascendientes de una persona incapacitada que sea legitimaria de la misma, precisa que esa sustitución comprende, además de los bienes del testador, los del incapaz que no ha otorgado testamento ni pacto sucesorio” (art. 425-10, apartado primero).

Ver también:

* Artículo de Juan Francisco Herrera, Notario de Valencia.

* Jurisprudencia sobre sustitución ejemplar, por Inmaculada Espiñeira.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

Solo mencionamos por su interés Registral: 

Planes de vivienda: tipos de interés. Se revisan los tipos de interés para préstamos cualificados o convenidos, correspondientes a diversos Planes de Vivienda, entre los años 1993 y 2008, bajando los más antiguos. 

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

ANDALUCÍA: 

 Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía,   

Ver resumen previo publicado

PDF (BOE-A-2018-6936 – 13 págs. – 257 KB)    Otros formatos 

Ley 2/2018, de 26 de abril, para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable

PDF (BOE-A-2018-6937 – 2 págs. – 161 KB)   Otros formatos

No se han publicado resoluciones de interés registral del  Tribunal Constitucional

Sección II

Se han publicado las órdenes que resuelven el concurso de Registradores, nacional y catalán, cuyo resultado ya anunciábamos el informe pasado 

PDF (BOE-A-2018-7069 – 3 págs. – 238 KB)Otros formatos 

PDF (BOE-A-2018-7078 – 2 págs. – 223 KB)    Otros formatos 

En cuanto a las Jubilaciones

Se jubila a don Ángel de la Puente Jiménez, registrador de la propiedad y mercantil de Maó; y a don Guillermo Herrero Moro, registrador mercantil y de bienes muebles de Barcelona III. 

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

5/2018. ALCANCE DE LAS FACULTADES INTERPRETATIVAS DEL CONTADOR-PARTIDOR.  

Estima el Recurso contra una R. en la que se considera que el contador partidor no podía hacer actos extraordinarios como apreciar el cumplimiento de una condición impuesta a un legatario.

6/2018. INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD.  

Entiende que procede la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de las fincas, cuya inscripción había suspendido el Registrador por dudar de que podían estar comprendidas en el perímetro descrito en fincas ya inscritas. 

7/2018. ESTIMA LA DEMANDA CONTRA R. 16 de Julio de 2011. 

 Deja sin efecto la resolución en el sentido de que debe admitirse la elevación a público de un documento privado efectuado por la esposa del firmante, porque en una posterior disolución y liquidación de la sociedad de gananciales se le adjudicó la finca vendida 

RESOLUCIONES:

158.** El recurso no cabe contra asientos ya practicados. Recurso extemporáneo.  

No cabe recurso (en el que el Ministerio de Fomento alega que no se le notificó previamente una inmatriculación) contra asientos ya practicados. 

159.**  Inmatriculación art 205 LH. Plazo del año cuando el título previo es una herencia.

Cuando el título previo es una herencia la fecha del título, a los efectos de inmatriculación del siguiente título traslativo, no es la de la escritura de herencia sino la del fallecimiento del causante. 

160.*** ENCLAVADOS (o ENCLAVES). MENCIONES REGISTRALES Y SU CANCELACIÓN. INMATRICULACIÓN POR DESLINDE ADMINISTRATIVO.

Se define el concepto de enclave o enclavado (finca totalmente rodeada por otra); se define el concepto de mención registral en una descripción de finca (derecho no inscrito aunque susceptible de inscripción). Se aborda el tema de la cancelación de las menciones por solicitud. También el de deslinde administrativo y sus  efectos registrales. 

162.*** VENTA DE FINCA POR FUNDACIÓN y REQUISITOS POSTERIORES. INICIAL ESTUDIO DE DETALLE DECLARADO NULO Y EFECTOS EN LAS FINCAS REGISTRALES.

La declaración de nulidad de una norma o plan urbanístico no conlleva automáticamente la de las ventas de fincas subsiguientes por la doctrina jurisprudencial llamada de los actos separados sin perjuicio de que puedan ser anulados. En las ventas por Fundaciones basta un certificado del Secretario de la Junta del Patronato, acreditativo de que la venta se ha llevado cumpliendo las previsiones legales sin necesidad de  pronunciamiento expreso posterior ni del Patronato ni del Protectorado.

164.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

En una ejecución hipotecaria es imprescindible demandar o requerir formalmente de pago (no basta notificación posterior) al 3er Poseedor que ha inscrito su adquisición antes de la ejecución, aún cuando sea una SL cuyo administrador único es el propio deudor ejecutado.

165.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. CONTRUCCIONES CATASTRADAS A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL

Exige correspondencia entre la identidad descriptiva en una finca y la certificación catastral para modificarla e para incorporar la base gráfica por el procedimiento del artículo 199. Respecto a las fincas discontinuas establece la necesidad de una relación o conexión de dependencia.

166.** CONVENIO REGULADOR. RECTIFICACIÓN DE NATURALEZA DE LA VIVIENDA HABITUAL: DE GANANCIAL A PRIVATIVA

En convenio regulador se puede rectificar el carácter ganancial o privativo de un bien, con los requisitos exigibles en cada caso. Sin embargo, en este caso no se admite la rectificación del carácter solicitada dado la ambigüedad de la redacción del convenio, ya que no se sabe si se pretende corregir un error o simplemente atribuir carácter privativo a la finca, o una confesión de privatividad del precio

167.⇒⇒⇒ EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y CATASTRALES

Utilísima resolución. Establece la forma de las notificaciones en el procedimiento del art. 201 LH en el sentido de que debe de intentarse 2 veces la notificación personal y admitir la edictal solo para los desconocidos.

Así mismo determina que son colindantes que deben ser notificados los que se establezcan en la certificación del registrador (los que figuren en las bases gráficas, pero también los de la descripción literaria actualizados según la labor de investigación que debe hacer el Registrador para determinarlo de forma precisa). De igual forma ha de notificarse al titular catastral

168.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOMBRE DE COLINDANTES. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y TITULARES DE FINCAS CATASTRALES COLINDANTES

R similar a la anterior, aunque estudia también la cuestión de que debe entenderse por coincidencia de una finca con la representación grafica:  los transcendente son los linderos que resultan de su delimitación geográfica, pero no quien figure en cada momento como titular de la finca colindante (sin perjuicio de que quien sea su titular si es relevante a efectos de que debe ser necesariamente notificado en el curso del expediente.

171. ** CONVENIO REGULADOR. PACTO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL

Considera que carece de transcendencia real (y por tanto no es inscribible) el pacto en un convenio regulador de divorcio que establece la obligación de uno de los cónyuges de hacer efectiva en el plazo de un año la disolución del condominio sobre una finca común y atribuirse la mitad indivisa

173.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL DESPLAZADA O ERRONEA.

Resolución que confirma que no puede inmatricularse una finca que invade el dominio público (en este caso una carretera) por estar desplazada la cartografía catastral,

174.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La simple oposición de un colindante a un expediente del art. 199 de la LH, por sí sola, no impide la inscripción, por lo que el registrador ha de dar argumentos adicionales para no inscribir.

177.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN MADRID. LICENCIA DE DIVISIÓN DE TERRENOS. CAMBIO DE USO DE UNIFAMILIAR A COLECTIVA.

Resolución que exige para los casos de división horizontal tumbada en Madrid licencia municipal ya que se equiparan a los de división de terrenos cuando se asigna el uso exclusivo de todo el terreno

178.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. FALTA DE INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Todos los legitimarios del transmitente, incluido el cónyuge viudo, deben intervenir en la partición del primer causante, independientemente de la delación testamentaria o abintestato de las legítimas.

179.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. AGRUPACIÓN Y EXCESO DE CABIDA. PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO

En un exceso de cabida derivado de una agrupación declarada judicialmente en Sentencia, procede suspender la inscripción por dudas en la identidad de las fincas si se detecta que hay otras fincas inscritas no incluidas en la agrupación pero que sí forman parte de la agrupada y su superficie total; por lo que si no se produciría una doble inmatriculación.

180.*** SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UN OFICIO POR EL QUE COMUNICA QUE UNA FINCA ESTÁ AFECTADA POR LA LEGISLACIÓN DE COSTAS.

Resolución que trata de la negativa a la inscripción de un expediente de deslinde de dominio público marítimo-terrestre por falta de intervención de los titulares registrales de una finca ya inscrita.

182.*** SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL

Para inscribir una segregación por antigüedad se precisa título administrativo habilitante, ya sea licencia, declaración municipal de que es innecesaria o declaración de la Administración competente sobre la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida,  o su situación de fuera de ordenación o similar.

184.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA EN EL ÁMBITO PROCESAL.

Se refiere esta Resolución a una hipoteca unilateral que se constituye para garantizar la interposición de un recurso judicial. La hipoteca no se aceptó y el recurso se inadmitió. No se puede cancelar sin el requerimiento fehaciente al acreedor.

185.** CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR CINCUENTA Y CINCO AÑOS Y DURACIÓN INDEFININDA.

Permite inscribir un contrato de arrendamiento por plazo de 55 años y prorrogas sucesivas con facultad de desistir el arrendatario en cualquier momento preavisando con 2 meses de antelación, ya que la legislación no establece un plazo máximo ni limita las prórrogas.

186.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA SIN DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. SUBROGACIÓN EN LA DEUDA GARANTIZADA.

Permite cancelar una hipoteca solidaria (que resulta de haberse dividido la finca matriz sin distribuirse la responsabilidad) que recae sobre la finca segregada, sin distribución de la responsabilidad con el solo consentimiento del acreedor y sin que sea necesario el del titular del resto ya que este titular se había subrogado en la total responsabilidad de la deuda.

187.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN SIN SOLICITAR LA DE LAS CARGAS POSTERIORES

No es posible cancelar una carga posterior a una inmatriculación declarada nula cuando los titulares de la carga, habiendo sido parte en el proceso, han sido absueltos de las pretensiones ejercitadas contra los mismos.

188.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PROCEDE DE OTRA MAYOR. INFRACCIÓN DE LA NORMATIVA DE UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

En la Inmatriculación, si la finca catastral es inferior a la “unidad mínima de cultivo”, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad.

190.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

La institución por vía de sustitución ejemplar debe reputarse plenamente eficaz cuando, aunque existe testamento otorgado por la sustituida antes de su incapacitación, los nombrados herederos en él no la sobrevivieron, por lo que debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Ver más arriba informe del mes de Emma Rojo.

192.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DE SUBSISTENCIA DE HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Imposibilidad de modificar o hacer constar circunstancias relativas a una hipoteca caducada según el registro, aunque no cancelada

193.** COMPRAVENTA CON PODER EXTINGUIDO: VALIDEZ DEL CONTRATO Y BUENA FE DEL APODERADO Y DEL TERCERO.  ASIENTOS DE PRESENTACIÓN Y TERCEROS INTERESADOS EN LA INSCRIPCIÓN.

Resolución en la que la Dirección entiende que la posible extinción del poder por fallecimiento del poderdante (habiéndose presentado en el registro el certificado de defunción) es una cuestión ajena a la esfera del Registro, donde no pueden adoptarse medidas cautelares, y debe plantearse en la espera judicial. Por tanto la presentación del certificado de defunción del poderdante no paraliza la inscripción.

194.** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. TRACTO SUCESIVO

La modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado.

195.** SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE A LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Resolución que reitera que la mera oposición de un colindante catastral no es suficiente por sí sola para suspender la inscripción de una segregación y su representación gráfica georreferenciada.

197.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO. INTERPRETACIÓN DE CLAÚSULAS TESTAMENTARIAS

La interpretación del testamento, a falta de albacea, contador partidor o persona específicamente designada por el testador, corresponde a los herederos y, si no hubiera acuerdo, a los Tribunales de Primera Instancia.

198.** EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ANOTACIÓN PREVENTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución que establece la forma de actuar del registrador cuando estando en la tramitación de un expediente del 199, no concluye éste durante la vigencia del asiento de presentación. Entiende la Dirección que debe practicarse una anotación de suspensión por imposibilidad de terminar el procedimiento en plazo y luego hacer constar por NM la decisión adoptada al concluirse el expediente

199.** CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE BIEN INSCRITO POR MITAD EN SEPARACIÓN DE BIENES

Resolución que admite que en el convenio regulador de un divorcio de cónyuges en régimen de Separación de Bienes, debe hacerse la liquidación del haber conyugal  siendo indiferente si se trata de una comunidad romana o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen económico-matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de liquidación, pero siempre que  se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes.

202.** MANDAMIENTO SUBSANATORIO. SU FIRMEZA

la firmeza de las resoluciones judiciales ha de exigirse respecto a la que es el título material inscribible, pero no al mandamiento que es solo el acto de comunicación de aquella al registro.

203.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO IDENTIFICAR ADECUADAMENTE LAS FINCAS SOBRE LAS QUE SE SOLICITA

Los problemas para identificar las fincas registrales no justifican que se expida certificación de asientos y cargas cancelados o caducados; la solicitud debe identificar adecuadamente las fincas a las que se refiere.

204. HIPOTECA: CANCELACIÓN SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA

La DGRN rechaza la cancelación condicional y analiza si determinada condición es meramente potestativa.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA MAYO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MAYO 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2018. Sustitución Ejemplar.

Viveiro. Por Ana Isabel Rodrigez Parada

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Mayo 2018. Legislación de Costas y Registro de la Propiedad.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: LEGISLACIÓN DE COSTAS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.

Con ocasión de la publicación de la reciente R. de 25 de abril de 2018, se considera procedente hacer un breve esquema sobre la Ley de Costas y su incidencia en el Registro de la Propiedad.

Con esta finalidad, se exponen las principales materias que guardan relación con el Registro, preceptos aplicables y doctrina de la DGRN sobre el particular.

I. IDEA GENERAL.

– Legislación aplicable: Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, afectada por la Ley 2/2013 y Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

– Doctrina de la DGRN: R. de 7 y 8 de marzo de 2018: (…) los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial”.

II. EL DESLINDE: artículos 11 y ss Ley y 17 y ss Reglamento.

  • R. 27 de junio de 2017: aunque no esté publicada en el BOE la Orden aprobatoria del deslinde, el registrador no puede practicar la inscripción si hay indicios de que la finca invade el dominio público marítimo – terrestre.
  • R. 18 de abril de 2017: “El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha aplicación, homologada por Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. De todas estas normas resulta que con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 consideraron que, en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración”.

III. SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN: artículos 23 y ss Ley de Costas y 45 del Reglamento.

  • R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.

IV. LA INMATRICULACIÓN: artículos 15 de la Ley, 34 y 35 del Reglamento.

  • R. 23 de agosto de 2016: Si se trata de inmatricular una finca que se declara colindante en la escritura con el dominio público hay que aportar por el interesado el certificado de Costas. Una vez inmatriculada no se necesitará dicho certificado para sucesivas transmisiones, pues ya se acreditó la no invasión. Si la finca no se declara colindante o afecta a las servidumbres, pero el registrador tiene sospechas motivadas de que lo sea, éste tiene que pedir de oficio el Certificado de Costas, tanto si es para inmatriculación como para segundas transmisiones, siempre, claro está, que no disponga de la cartografía oficial en su base de datos en cuyo caso podrá consultarlo directamente.
  • R. 30 de junio de 2017: el control de la inmatriculación por el registrador debe de hacerse con la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado y que tiene que estar integrada en la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores.
  • R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.

V. INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA.

– Artículo 16: “Las mismas reglas del artículo anterior se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre”.

VI. SEGUNDAS Y ULTERIORES TRANSMISIONES: artículo 36 del Reglamento.

  • R. 18 de agosto de 2010: “Debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones”.
  • R. 6 de septiembre de 2012: la certificación aportada para la práctica de una inscripción anterior, cuya existencia se hace constar en el Registro, y en la que la Administración declara de forma expresa que la finca de que se trata y cuya descripción no se altera no invade el dominio público, excluye la necesidad de exigir nueva certificación.
  • R. 8 de agosto de 2011: la instancia privada en la que se rectifica la descripción de la finca para acomodarse a un deslinde administrativo no es bastante para entender acorde con las exigencias legales la descripción y la acreditación de la no invasión. Debe, por tanto, presentarse certificación acreditativa de que la nueva descripción no invade el dominio público.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

En abril se ha publicado:

La trascendental Consulta vinculante a la DGRN sobre caducidad anotaciones de embargo y efectos sobre cargas posteriores, mediante la Resolución de 9 de abril de 2018.

Resumen: el registrador solo podrá cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente al presentarse el decreto de adjudicación. El adjudicatario tendrá que acudir a los tribunales para solicitar su cancelación en estos casos.

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Y Cartas de servicios del Ministerio de Justicia 

Se aprueba por Resolución de 5 de abril de 2018, de la Subsecretaría, la actualización de las Cartas de servicios del Ministerio de Justicia y, entre ellas, la Carta de Servicios de la Subdirección General del Notariado y de los Registros.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

No existen disposiciones normativas de especial trascendencia registral, quizás mencionar en la COMUNITAT VALENCIANA. Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Huerta de València, en la que se establece la formulación de un plan de acción territorial como instrumento de ordenación supramunicipal al que se deben adaptar los planes urbanísticos de los municipios que integran el ámbito de la huerta, que propondrá un régimen jurídico para los suelos de la huerta, como suelos protegidos, y de compatibilidad de los distintos usos y actividades que puedan implantarse.

No se han publicado resoluciones del  Tribunal Constitucional

Sección II

Se ha convocado los Concursos de registradores – estatal y catalán – hoy ya resuelto provisionalmente

Jubilaciones y excedencias

Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador a don Jesús Alberto Lleonart Torán.

Se jubilan don Augusto Olarte Madero, registrador de la propiedad de Ocaña. Y don José María Gómez Valledor, registrador mercantil y de bienes muebles de Salamanca II.

Se declara a don José Eduardo Alfonso Dolz en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

En abril se han publicado 3 SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES

2/2018. SENTENCIA que anula una R en la que se entendía inscribible la sentencia dictada en un procedimiento declarativo por la que se ordenaba la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y la inscripción a favor de la demandante, sin cumplir los requisitos para la inmatriculación 

3/2018.  SENTENCIA que anula una R que consideraba instrumentales unos títulos creados ad hoc para inmatricular  

4/2018. Sentencia firme que anula una R que confirmaba el criterio del Registrador al entender justificadas las dudas de identidad de que una finca que se pretendía inmatricular estuviese ya inscrita 

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

  1. PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA.

Resolución que interpreta una “prohibición para vender” de modo literal, de manera que no comprende la donación. 

134.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Confirma la tramitación del procedimiento del artículo 199 para incorporar la representación gráfica aun cuando no haya diferencias de superficie), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción y en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. 

135.*** SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN DE RESTO, DIFERENCIAS DE CABIDA CON EL CATASTRO Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y RESTO.

Reitera que para inscribir una segregación basta con aportar las coordenadas del la parcela que se segrega, pero ha de ser coincidente. Sin perjuicio de exigir también la del resto cuando se quiere inscribir alguna operación sobre el mismo.

En caso de expropiación o de una segregación no inscrita en los que habrá que determinar el resto, que no será inscribible sin inscribir simultáneamente la RGG plenamente coincidente, y por tanto no será inscribible la transmisión del resto sin la previa determinación e inscripción de ese resto.

136.*** VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ATRIBUCIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN. COMPETENCIA URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA.

Resolución que considera que la venta de una porción indivisa de una finca en Andalucia, cuando el Registrador tiene indicios reveladores de que implica una parcelación ilegal, ha de ser la Administración competente la que determine si constituye o no parcelación ilegal; Comunicación al Ayuntamiento por parte del registrador y aplicación de los artículos 78 y 79 del RD 1093/1997

138.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICAR A PRIVATIVO EL CARÁCTER GANANCIAL DE UNA FINCA COMPRADA POR LA ARRENDATARIA.

Considera un error de error de concepto que se haya inscrito como ganancial una compra en ejercicio de un derecho de adquisición preferente. (el arrendamiento del que procede se formalizó en estado de viuda de la adquirente). Entiende que aunque no se acreditó al registrador que en su día firmo la inscripción, ahora si se aportan documentos fehacientes que lo acreditan)

139.*** VENTA DE FINCA PERTENECIENTE A PERSONA INCAPACITADA DE NACIONALIDAD ALEMANA RESIDENTE EN ALEMANIA.

Analiza el alcance del juicio de suficiencia de un poder otorgado en Alemania para representar a una persona incapaz. Dado que la residencia del representado es la alemana, ha de acreditarse la normativa aplicable para calificar la capacidad del representado, al no estar amparada por el juicio de suficiencia; se refiere también a las formas de acreditar la legislación extranjera aplicable

140.** MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPORÁNEO POR VARIAR LA NOTA.

Confirma que no es necesario la firmeza del mandamiento para practicar una anotación de embargo.

Respecto al plazo del recurso considera que se vuelve a contar cuando, a pesar de tratarse del mismo defecto, se ha puesto una segunda nota sobre el mismo ampliando la fundamentación.

141.** PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: NO CABE ADJUDICAR LA FINCA (AUNQUE NO SEA VIVIENDA HABITUAL) EN PAGO DE LO DEBIDO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Reitera la interpretación de los arts 671 y 615 LEC, en el sentido de que no cabe una adjudicación en favor del rematante por un importe inferior al 50% del valor de tasación, se trate o no de la vivienda habitual.

 142.** MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS INDIVIDUALES.

Analiza la distinción de actos colectivos (que requieren consentimiento unánime pero adoptado en la junta de propietarios) e individuales (que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes), en la modificación de elementos de la propiedad horizontal, según afecten a elementos comunes o privativos

143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS

Se refiere a la compra efectuada por cónyuges chinos con sujeción a su régimen. La registradora entiende que no pueden comprar por cuotas indivisas puesto que su régimen es de comunidad, pero el Centro Directivo revoca la nota al entender que no dicen que compren con carácter privativo, por lo que procede inscribir a cada uno su cuota con sujeción a su régimen, debiendo acreditarse si es o no preciso el consentimiento de ambos cuando procedan a enajenarlas. 

144.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN. ALCANCE DE LAS “OPERACIONES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS”

Sobre los requisitos para rectificar un proyecto de equidistribucion que efectúa el Ayuntamiento de oficio, y sobre la necesidad del consentimiento de los titulares registrales afectados

 145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.

Resolución relativa a publicidad formal de la que podemos deducir: que la presunción de representación de los profesionales no exime de expresar el interés legítimo; que este interés cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposición de acciones; que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples; y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimación de su firma ni la ratificación ante el registrador

146.*** CESIÓN GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.

Resolución que analiza una cesión de una finca a una comunidad de propietarios en una DH, y la necesidad de que acepte en escritura pública, sin que quepan consentimiento tácito o presunto. También se refiere a la imposibilidad de inscribir a su favor salvo casos transitorios – lo que implica en este caso o bien de que se la finca se convierta en un elemento común o que se inscriba en proindiviso a favor de todos los propietarios 

147.** OBRA NUEVA TERMINADA CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SEGURO DECENAL Y MANIFESTACIÓN DE USO PROPIO.

Reitera, para evitar el seguro decenal en la obra nueva de vivienda unifamiliar, la necesidad de la declaración que se va a destinar para uso propio: esta doctrina es aplicable a las viviendas declaradas por antigüedad de menos de 10 años.

149.*** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y GEORREFERENCIACIÓN

Reitera la doctrina acerca de las coordenadas de la edificación en las finalizaciones de obras, así como la no necesidad de georreferenciar la parcela, salvo que tenga dudas de que la edificación invade una finca colindante. 

150.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN COMPLETA DE LA FINCA. CALIFICACIÓN DE LA IDENTIDAD CON EL TÍTULO PREVIO

Sobre la necesidad de describir en el título inmatriculador la finca con los datos mínimos que exige la normativa hipotecaria sin que quepa tomarlos del título previo, ya que además hay que calificar la identidad.  

151.** VENTA DE PARCELA EN QUE EXISTE UNA NAVE NO INSCRITA PREVIAMENTE. INFORME DEL REGISTRADOR. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Sobre la no necesidad de solicitar expresamente la inscripción parcial cuando el defecto no afecte a la esencialidad del contrato.

 152.** TRANSMISIÓN DE BIEN MUNICIPAL PATRIMONIAL MEDIANTE ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS DECLARARSE DESIERTA LA SUBASTA DE ESTE

Se establece a imposibilidad de transmitir los bienes municipales patrimoniales mediante adjudicación directa aun cuando hubiese quedado desierta la subasta.

154.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.

Entiende que en la dación en pago de deudas es necesario acreditar el origen de la deuda, aun cuando ante hubiera ha habido una cesión del crédito inscrita en el Registro Mercantil al efectuarse dicha cesión mediante una ampliación de capital.

 155.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE PREFERENCIA CREDITICIA DEL ART. 9 LPH. CON CARÁCTER REAL. CARGAS INTERMEDIAS.

Sistematiza la doctrina del Centro Directivo sobre la naturaleza de la preferencia crediticia a favor de la comunidad en el art. 9 LPH; su posible acceso al Registro cuando tiene naturaleza real y los efectos respecto a las cargas intermedias sobre las que no tiene preferencia.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART 199 LH. EXCESO DE CABIDA POR UN CORRAL SIN SUPERFICIE. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución que reitera el criterio para inscribir los excesos de cabida por el procedimiento del artículo 199 LH y las dudas que puede albergar el registrador, especialmente si considera que ha habido invasión de dominio público.

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INFORME NORMATIVA ABRIL 2018 (Secciones I y II BOE)

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INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

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POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.