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Informe Oficina Notarial ABRIL 2020. Adveración de Testamentos en tiempo de epidemia y ológrafo

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INFORME OFICINA NOTARIAL ABRIL 2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  MODELOS DE ACTAS DE ADVERACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DE TESTAMENTOS NO NOTARIALES, PARA  TIEMPOS DE EPIDEMIA Y OLÓGRAFO

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

NORMATIVA CRISIS CORONAVIRUS

Haremos mención exclusivamente a la normativa especial por causa del coronavirus y solo a los enlaces publicados en el mes de Marzo, dada la avalancha de normas.

Decreto Estado de alarma (14/03)

Reales Decretos Leyes:

INSTRUCCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PUBLICA.

 

NOTICIAS NOTARIALES

NUEVOS NOTARIOS

Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica la relación de aprobados en la oposición para obtener el título de Notario, convocada por Resolución de 27 de julio de 2018.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 21 del Reglamento Notarial, los Tribunales examinadores de la oposición para obtener el título de notario, convocada por RDGRN de 27 de julio de 2018, y celebrada en el Ilustre Colegio Notarial de Andalucía, han elevado escrito a la DJSJFP al que se adjunta la relación de los opositores que superaron las pruebas de selección.

Ir al archivo de la Oposición

El 21 de abril se publicó una pequeña corrección de errores.

JUBILACIONES

Se jubila al notario de Caldes de Montbui don Jorge Figa López-Palop.

Se jubila al notario de L’Hospitalet de Llobregat don Daniel Tello Blanco.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario excedente don Ángel Olmos Martínez.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Cuenca don José María Víctor Salinas Martín.

Se jubila al notario de Vigo don José Antonio Rodríguez González.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Almería don Luis Enrique Lapiedra Frías.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  MARZO se han publicado TREINTA Y CINCO RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

23.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. interesante resolución que trata el denominado beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho del artículo 178 bis de la Ley Concursal.

32.*** INMATRICULACIÓN DE SÓLO ALGUNOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. Es posible inmatricular sólo alguno de los elementos de la propiedad horizontal siempre que conste la división horizontal del edificio completo en escritura otorgada por todos los propietarios y se cumplan los requisitos sustantivos para los elementos a inmatricular, en este caso doble título.

33.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE LEGADO. LEGITIMARIOS. La entrega del legado es requisito imprescindible para verificar la inscripción en favor del legatario.

36.*** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. La previa inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil no es necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad del negocio jurídico otorgado por dicho administrador (una compraventa en este caso). El notario debe reseñar la escritura y circunstancias del nombramiento y emitir el juicio notarial de suficiencia de la representación alegada, que implica un juicio sobre la existencia, validez y vigencia del nombramiento. El registrador no puede revisar el juicio notarial de suficiencia, sino únicamente comprobar que es congruente y que se ha reseñado el documento y circunstancias del nombramiento.

40.*** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y DERECHO DE TRANSMISIÓN. La esencia de las sustituciones fideicomisarias no es la obligación de conservar sino el llamamiento sucesivo, lo que lleva a admitir dos modalidades: normal, con obligación de conservar; y de residuo, en la que -con mayor o menor amplitud- se conceden al fiduciario facultades dispositivas sobre los bienes.

42.*** COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. Cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas.

49.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AVALISTA. CLÁUSULAS DE GASTOS E INTERESES DE DEMORA. DEPÓSITO EN EL RCGC. En una hipoteca constituida en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, entre los que se incluyen gastos e intereses de demora, pero no a la totalidad del préstamo; tampoco es necesario identificar el depósito de las condiciones generales en la escritura.

22.** EJERCICIO UNILATERAL PARCIAL DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS. COMPETENCIA D.G.R.N. PARA RESOLVER EL RECURSO. Si así se pacta en el contrato de opción, es posible el ejercicio unilateral, total o parcial, del derecho de opción de compra. El precio pagado hay que consignarlo como regla general, pero se admiten excepciones si así se ha pactado. Es posible también cancelar las cargas posteriores en dichos casos.

24.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. Estando inmatriculada una finca en la que existe una propiedad horizontal de hecho o “casa de vecinos”, es posible reanudar el tracto respecto de una parte determinada de la misma, constando inscrito el resto de habitaciones o dependencias a favor de otras personas.

25.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. Las partes manifiestan que se ha depositado el formulario en el RCGC, pero no consta que la notaria haya realizado la comprobación de tal extremo.

28.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN. Lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si efectivamente de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.

29.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO. En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique en la escritura el código identificador de depósito en el RCGC y la dirección de correo electrónico puede ser única para varios prestatarios si consta su consentimiento.

30.** DIVISIÓN FÁCTICA DE FINCA REGISTRAL A CONSECUENCIA DE EXPROPIACIÓN CAUSADA POR CARRETERA. No es posible la segregación de una finca por debajo de la unidad mínima de cultivo pese a estar dividida por una carretera, si no existe informe favorable de la Administración Agraria competente.

34.** DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR ART 831 CC. LEGÍTIMA EN EL PAÍS VASCO. Cuestiones de derecho inter temporal e interregional que plantea la Ley 5/2015 de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco en sucesiones con testamentos otorgados bajo la vigencia del Código Civil. No cabe asimilar las facultades del art. 831 CC al poder testatorio y al comisario de la legislación sucesoria vasca.

35.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN. LEY APLICABLE. LEGÍTIMA. DOCUMENTACIÓN AUTÉNTICA. El ámbito de aplicación del Reglamento UE 650/2012 de sucesiones, artículo. 1.2.letra a, no comprende las cuestiones relativas a filiación ni por tanto el eventual reconocimiento incidental de la acreditación de la filiación respecto de la causante.

41.** HERENCIA DERECHO CIVIL VASCO. RENUNCIA A DERECHOS HEREDITARIOS DE MENORES. AUTORIZACIÓN JUDICIAL. (i) La Ley 5/2015 admite un apartamiento tácito en la legítima, que es global o colectiva. (ii) Es doctrina del Centro Directivo que la regla general en materia de legítimas en la Ley 5/2015 es que, si un testamento instituye heredero a un hijo sin prever la existencia de otros, que resultan preteridos, fallecido el causante tras la entrada en vigor de dicha ley, esa preterición equivale a apartamiento.

44.** REPARCELACIÓN. RECTIFICACIÓN. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN. Es posible extender la nota marginal y expedir la certificación de dominio y cargas para la modificación de una reparcelación ya inscrita, con independencia de que esa modificación de reparcelación en su día no sea inscribible.

45.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL. La modificación de los Estatutos de la propiedad horizontal para permitir expresamente la actividad de alquiler vacacional requiere de unanimidad y no le es de aplicación la mayoría reforzada de 3/5 establecida por el artículo 17.12 LPH que sólo es aplicable para limitar dicha actividad.

46.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. IMPERATIVIDAD DEL ART. 25 DE LA LEY 5/2019. La DGRN confirma la suspensión de un préstamo hipotecario que establece un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, porque la ley no admite pacto en contrario.

47.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN. La rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, exige la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, no siendo posible la vía del artículo 199.

48.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONCEDIDO A EMPLEADO DE LA ENTIDAD PRESTAMISTA. La DGRN revoca la nota por la que la registradora considera aplicable la LRCCI a un préstamo hipotecario concedido a un empleado del acreedor en condiciones que no se ofrecen al público en general.

50.** COMPRAVENTA. INCOMPATIBILIDAD AL SUSTITUIR UN NOTARIO EL PODER RECÍPROCO PROPIO Y DE LA ESPOSA.  Un matrimonio (en el que el marido es notario), formaliza en 1984, un poder general recíproco, ante otro notario, en el que, se confieren amplias facultades, incluso de sustitución en favor de un tercero. En 2019, el cónyuge-notario, actuando “por sí y ante sí”, y además en representación de su esposa, sustituye aquel poder primitivo, en favor de un tercero, para vender un inmueble. La DG estima que no cabe la sustitución así otorgada y que es calificable por el registrador.

54.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO EXISTIENDO TERCEROS. Los documentos privados con fecha fehaciente no pueden equipararse a los públicos, pues no tienen ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez de los mismos. Si se elevan a público por los herederos que a su vez fueron firmantes de los mismos, en su propio nombre o como apoderados, y hay terceros posibles perjudicados deben de consentir éstos.

55.** COMPRAVENTA. AUTOLIQUIDACIÓN INDETERMINADA. CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL CON DOCUMENTACIÓN APORTADA. Se formaliza la escritura de venta de una vivienda, en la que se plantean dos cuestiones: 1) Se presenta autoliquidación pero no se concreta qué impuesto se ha autoliquidado. 2) la duda en cuanto a la identificación registral de la vivienda vendida, que, atendiendo a las circunstancias del caso, la DGRN considera realizada: según la escritura notarial, se trata de “la puerta 4 de la planta segunda del inmueble”, en tanto, según el Registro, la vivienda vendida, aparece descrita como “departamento 11 de la división horizontal, apartamento 8 ”.

RESOLUCIONES MERCANTIL

27.*** CESE Y DESIGNACIÓN DE PERSONA FÍSICA QUE HA DE EJERCER LAS FUNCIONES DE ADMINISTRADOR PERSONA JURÍDICA. FACULTADES PARA ELLO. Un apoderado, con facultades suficientes para ello, puede nombrar representante natural de la persona jurídica administradora en otra sociedad. Es necesaria la aceptación de la persona física representante de la jurídica.

43.*** REGISTRO MERCANTIL. SUSTITUCIÓN DE PODER. Para que una sustitución de poder lo sea en sentido propio, es decir que implique la revocación del primer poder, es necesario que así resulte claramente del poder conferido con expresa solicitud de su revocación. En el mismo sentido para que el apoderado que sustituye su poder pueda a su vez conferir esa facultad de sustituir, también debe resultar claramente del primer poder.

52.*** CONVENIO ENTRE CÓNYUGES SOBRE EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE SOCIO. UNIPERSONALIDAD DE LA SOCIEDAD. La atribución del derecho de voto a unas participaciones gananciales hecha por su titular al otro cónyuge, no convierte a la sociedad en unipersonal. El otro cónyuge, titular del resto de las participaciones, no tiene la condición de socio único.

37.** DENOMINACIÓN SOCIAL. SEMEJANZA FONÉTICA Y GRÁFICA ENTRE DENOMINACIONES.  Es admisible como denominación social la de “Clorawfila” pese a que exista ya otra sociedad registrada como “Clorofila”.

38.** SOCIEDAD PROFESIONAL DISUELTA DE PLENO DERECHO. DT 3ª LEY 2/2007. POSIBLE REACTIVACIÓN DE LA SOCIEDAD. Si una sociedad pseudo profesional ha sido disuelta de oficio y cancelados sus asientos, por no adaptación a la Ley 2/2007, no es posible ninguna inscripción salvo las relativas a la liquidación o reactivación, en su caso.

51.** ACUERDOS SOCIALES DESTINADOS A SUSTITUIR LOS DECLARADOS JUDICIALMENTE NULOS. Para la adopción de un acuerdo que sustituya a otro declarado nulo, será necesario cumplir en su integridad con todos los requisitos exigidos para la adopción de ese acuerdo, debiendo igualmente determinarse la situación en que quedan los acuerdos intermedios afectados por la nulidad del primero.

39.* HIPOTECA MOBILIARIA SOBRE MARCAS COMERCIALES. TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA. Toda hipoteca mobiliaria exige para su inscripción certificado de tasación llevado a cabo por entidad homologada, si ha de servir para su titulización, y por entidad no homologada en caso contrario. Y la tasación pactada no podrá ser inferior al 75% de dicha tasación.

 

PRACTICA NOTARIAL: ADVERACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DE TESTAMENTOS NO NOTARIALES, PARA TIEMPO DE EPIDEMIA Y OLÓGRAFO.

En el informe anterior de Marzo se publicaron dos modelos de testamentos no notariales, uno el testamento ológrafo y otro el testamento en tiempo de epidemia,  en la idea de que  en estos tiempos actuales de epidemia son dos posibles alternativas al testamento notarial para otorgar por el testador, que no pueda desplazarse a la notaría, en su domicilio o allá donde se halle hospitalizado sin la presencia de notario.

Dichos testamentos, al ser privados, necesitan de un plus de garantía para ser considerados válidos, que es la llamada adveración notarial y consecuente protocolización.

Se propone un modelo orientativo de Acta en cada caso, que en realidad son dos: la primera una Acta de Tramitación en la que se recojan todas las diligencias y pruebas necesarias para acreditar la validez de dichos testamentos y la segunda una Acta de Resolución en la que se  recoja la decisión o resolución notarial de declarar adverado el testamento o no el testamento y se protocolice a continuación.

1.- ADVERACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DE TESTAMENTO EN TIEMPO DE EPIDEMIA

Recordemos que este tipo de testamento especial viene regulado en el artículo 701 del Código Civil y que tiene plazo de caducidad, pues, aunque el testamento se haya otorgado cumpliendo todos los requisitos, pierde su eficacia a los dos meses desde que haya cesado el estado de epidemia si el testador no muere en ese plazo y, si se da la circunstancia anterior, además debe adverarse en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del testador (artículo 703 CC).

Su adveración y protocolización viene regulada en los artículos  64 y 65 del la Ley del Notariado.

Hay que tener en cuenta también que, si la adveración es positiva y el testamento se protocoliza, hay que enviar un parte de testamento al Registro de Actos de Última Voluntad, conforme a lo dispuesto en el artículo 3, apartado C, del Anexo II del Reglamento Notarial, como si el testamento fuera ya notarial al haber sido adverado.

NOTA DE ACTUALIZACIÓN (Agosto de 2020): 

1.- En cuanto al tiempo en que fue posible otorgar este tipo de testamentos:

El estado de epidemia, que equiparamos al estado de alarma, comenzó el 14 de Marzo de 2020 ( ver Real Decreto  463/2020, de 14 de marzo)  y finalizó el día 20 de Junio de 2020 a las 24 horas (Ver sexta prórroga Real Decreto 555/2020, de 5 de junio,). Por tanto entre estos días fue posible otorgar testamento en tiempo de epidemia

2.- En cuanto al tiempo en que el testador debió de fallecer para que tenga  validez de este tipo de testamentos.

El causante debió de fallecer entre el 14 de Marzo de 2020 y dos meses después de cesar el estado de alarma, es decir el día 20 de Agosto de 2020.

3.- En cuanto al plazo para solicitar la adveración y protocolización, considerando la suspensión de los plazos procesales.

En la presente crisis sanitaria causada por el COVID19 los plazos procesales fueron suspendidos con efectos 14 de Marzo de 2020 (ver disposición adicional 2ª del Real Decreto  463/2020, de 14 de marzo)  y el 4 de Junio de 2020 se alzó esa suspensión en virtud de lo dispuesto en el  artículo 8 del Real Decreto 537/2020 de 22 de Mayo.

Al tratarse de un expediente notarial de jurisdicción voluntaria, hay que entender que le afecta la suspensión de los plazos procesales, por lo que el plazo de tres meses estará en suspenso mientras estén en suspenso los plazos procesales, y no se empezará a contar sino desde que cese la suspensión de dichos plazos.

Por ello hay que diferenciar:

a) Para los fallecidos entre 14 de Marzo de 2020 y 3 de Junio de 2020 el plazo de tres meses para solicitar la adveración empezará a contarse desde el día 4 de Junio de 2020 y finalizará por ello el 4 de Septiembre de 2020.

b) Para los fallecidos entre el día 4 de Junio de 2020 y el día 20 de Agosto de 2020 inclusive (dos meses después de cesar la epidemia), el plazo para adverar los testamentos de los fallecidos finalizará tres meses después de su fallecimiento, por lo que el último día posible de solicitud de adveración de este tipo de testamentos será el 20 de Noviembre de 2020.

   Modelo de Acta de Tramitación de Expediente Sucesorio para Adveración y Protocolización de testamento en tiempo de Epidemia. (2ª versión, incluyendo la suspensión de los plazos procesales)

 

Modelo de Acta de Resolución de Expediente Sucesorio para Adveración y Protocolización de testamento en tiempo de Epidemia (2ª versión, incluyendo la suspensión de los plazos procesales).

 

2.-  ADVERACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DE TESTAMENTO OLÓGRAFO.

Recordemos también que viene regulado en el artículo 688 y siguientes del Código Civil , que tiene que estar escrito (de su puño y letra) y firmado por el testador,  tiene que expresarse la fecha (año, mes y día, pero no hace falta la hora), y si hay palabras tachadas las tiene que salvar el testador al final bajo su firma. 

Este testamento tiene también  plazo de caducidad, pues deberá adverarse en el plazo de cinco años desde el fallecimiento del testador (artículo 693 CC). Si no se adverare en ese plazo perderá su eficacia, según lo dispuesto en el artículo 704 CC.

Modelo de Acta de Tramitación de Expediente Sucesorio para Adveración y Protocolización de testamento Ológrafo.

 

Modelo de Acta de Resolución de Expediente Sucesorio para Adveración y Protocolización de testamento Ológrafo.

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Informe Oficina Notarial ABRIL 2020. Adveración de Testamentos en tiempo de epidemia y ológrafo

Campo de cebada al atardecer en primavera. Castillo-Tejeriego (Valladolid). En homenaje a Godofredo de la Fuente Urdiales.  Por JFME

Informe Oficina Notarial MARZO 2020. Testamento en tiempo de Epidemia y ológrafo

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INFORME OFICINA NOTARIAL MARZO 2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:   TESTAMENTOS NO NOTARIALES PARA  TIEMPO DE EPIDEMIA

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Salario mínimo interprofesional. Se incrementa el SMI en un 5,55% hasta las 950 euros mensuales, importe que estará vigente durante todo el año 2020. La disposición transitoria armoniza este incremento con otras disposiciones y contratos.

Extinción del contrato de trabajo por causas objetivas. Se deroga el apartado d) del artículo 52 TR Estatuto de los Trabajadores que consideraba causa objetiva de extinción del contrato de trabajo determinado nivel de faltas de asistencia al trabajo.

Establecimientos financieros de crédito. Reglamento del Registro Mercantil. Caducidad. Se establece el régimen jurídico de los establecimientos financieros de crédito en materia de acceso a la actividad, requisitos de solvencia y régimen de supervisión. Incluye una pequeña reforma del Reglamento del Registro Mercantil.

Disposiciones autonómicas. En Cataluña se publica un decreto-ley sobre medidas relacionadas con la vivienda. Aparte, se publican disposiciones de Castilla-La Mancha, Canarias, Galicia, La Rioja, Navarra y Extremadura.

Tribunal Constitucional.  Recurso de inconstitucionalidad sobre varias leyes de la Compilación Navarra reformada en 2019, en varios casos, por lo que se dispone respecto a inscripciones en el Registro de la Propiedad.

 

NOTICIAS NOTARIALES

Se jubila al notario de Padrón don Nelson Rodicio Rodicio.

Se jubila al notario de Dos Hermanas don José Ojeda Pérez.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Parla don Manuel Pérez de Camino Palacios.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  FEBRERO se han publicado  OCHO RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

13.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. APLICABILIDAD DE LA LEY 5/2019 CUANDO INTERVIENE FIADOR PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDOR. En una hipoteca constituida en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, pero no a la totalidad del préstamo.

14.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. INTERÉS DE DEMORA SIN APLICAR EL IMPERATIVO ART. 25. En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura y el interés de demora no puede ser inferior al legal establecido, no en beneficio de la persona consumidora sino en el de la certeza y seguridad jurídica.

20.** SEGREGACIÓN Y VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. APORTACIÓN DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN. FIRMEZA DEL AUTO. SEGUNDA CALIFICACIÓN TRAS SENTENCIA. Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.

RESOLUCIONES MERCANTIL

No se han publicado durante febrero..

 

PRACTICA NOTARIAL: TESTAMENTOS NO NOTARIALES PARA TIEMPO DE EPIDEMIA. 

Es posible, y hasta probable, que durante el estado de alama que vivimos se nos requiera, como notarios, para atender algún testamento urgente en peligro de muerte o de alguien que quiera otorgar testamento porque esté enfermo  en cama en su domicilio, no pueda salir de casa y tema por su vida por ser una persona de riesgo o tener una enfermedad terminal, aunque no exista ese peligro de muerte inminente.

Los notarios, en estos tiempos de epidemia, estamos obligados a atender únicamente casos urgentes, de acuerdo con lo dispuesto en la  INSTRUCCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE  PÚBLICA DE 15 DE MARZO DE 2020   y cumpliendo los requisitos establecidos en la misma (norma segunda), es decir:

.- Petición telefónica o por email, nunca presencial.

.- Justificación de la urgencia

.- Cita previa individual y firma en la notaría

.- Adopción de medidas de prevención adecuada por el solicitante: mascarilla, guantes, y llevar su propio bolígrafo, al menos.

.- Adopción de medidas en la notaría: cita individual y distancia de seguridad, además de otras prácticas sanitarias preventivas.

Sin embargo, no podemos salir del despacho e ir a un hospital o a un domicilio particular por el riesgo que ello supone de ser contagiados o de contagiar pues conforme a dicha Instrucción  (norma segunda, 3º, b) «… La actuación notarial se desarrollará exclusivamente en la oficina notarial....».  Ello es coherente con la limitación de movimientos que establece el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el virus COVID-19, pues el bien principal protegido es la salud pública de todos.

Para tales casos y poder dar  una solución  a las personas que necesitan o quieren otorgar testamento y no pueden acudir a la notaría  existen, como alternativa al testamento notarial, varios testamentos NO NOTARIALES, en particular el testamento en caso de epidemia que el Código Civil (redactado en 1889) prevé, pues en aquella época eran relativamente frecuentes las epidemias. Este tipo de testamento parecía una reliquia del pasado que nunca se iba a utilizar, pero hoy cobra, desgraciadamente, actualidad y utilidad. La mayor dificultad será la de reunir a los tres testigos, dada la regla general de confinamiento, pero quizá pueda serlo el personal sanitario que le atienda, con el debido equipamiento de protección.

Otra alternativa es el testamento ológrafo, el cual tiene la ventaja de no necesitarse testigos en el acto de otorgamiento, pero la desventaja de que tiene que estar escrito y firmado de puño y  letra del testador y cumplir determinados requisitos formales, algo que quizá no sea posible por el estado en que se encuentre.

Finalmente existe la posibilidad de otorgar el testamento en peligro de muerte, que necesita de cinco testigos, pero que está en desventaja con el testamento en caso de epidemia  ya que necesita de tres testigos únicamente y además el testador tiene que estar en peligro cercano de muerte.

Recordemos también que en el País Vasco, además de los anteriores, existe el testamento en peligro de muerte o hilburuko ante tres testigos regulado en el artículo 23 de la Ley 5/2015 de 25 de junio de derecho civil vasco, que es similar al de epidemia.

Las legislaciones forales con competencia en materia de sucesiones se remiten casi todas en esta materia al Código Civil (Ver la legislación en Aragón, Navarra, Balerares, Galicia  y País Vasco), que es de aplicación supletoria. Sin embargo, en Cataluña están expresamente prohibidos los testamentos ante testigos (artículo 421.5.3 de la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones), por lo que, las personas con vecindad civil catalana no podrán otorgar el testamento en tiempo de epidemia, al menos en  territorio de Cataluña. 

1.-  EL TESTAMENTO EN TIEMPO DE EPIDEMIA

Este tipo de testamento especial viene regulado en el artículo 701 del Código Civil.

Presupuesto: Que exista una epidemia, que en el presente caso es notoria su existencia en España (en realidad en el mundo, pues ha sido declarada pandemia internacional por la Organización Mundial de la Salud el pasado 11 de Marzo de 2020) y por ello se ha declarado el estado de alarma por el citado  Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. Por tanto en España entenderemos que hay epidemia mientras esté en vigor ese estado de alarma, que empezó el 14 de Marzo de 2020 y que  al haberse prorrogado (Real Decreto 476/2020) durará, al menos,  hasta el 11 de Abril de 2020, con posibilidad seguramente de nuevas prórrogas. 

Requisitos: Que el testador exprese su voluntad, al menos de forma oral, ante tres testigos idóneos, (ver artículos 681 y 682 CC) es decir que, los testigos sean mayores de 16 años,  que entiendan al testador, (su idioma) y tengan capacidad suficiente (discernimiento) para comprender el significado del acto del que son testigos, que no sean los nombrados herederos o legatarios (salvo de objetos escaso valor) o parientes cercanos de dichos herederos o legatarios , es decir dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad.

Formalidades: No es imprescindible que conste por escrito, pues basta que el testador manifieste su voluntad de  forma oral a los testigos si no es posible escribirlo. La Ley del Notariado permite en su artículo 64 que se grabe el acto  de otorgamiento de dicho testamento mediante audio o vídeo para facilitar su adveración en sede notarial, pero ello no exime de la presencia de los testigos, que deberán conocer o identificar la testador.

Si es posible, deberá redactarse por escrito (que no tiene por que ser manuscrito por el testador pudiendo ser  escrito a máquina), y en tal caso lo adecuado para dejar clara su voluntad es que el testador lo lea en voz alta a los testigos aseverando que las disposiciones contenidas son su voluntad y lo firme junto con los testigos. Si el testador no sabe leer, será alguno de los testigos quien se lo lea, manifestará  igualmente ser esa su voluntad y lo firmará o pondrá su huella dactilar, siendo posible, y luego lo  firmarán los testigos.

Los tres testigos tienen que estar presentes (no parece que sea posible ser testigos virtuales a distancia, es decir por videoconferencia). Respecto de la necesidad de que estén presentes simultáneamente, en el mismo acto, no lo exige el Código Civil pero parece exigirlo  indirectamente el  artículo 65.3.3 de la Ley del Notariado  al menos cuando el testamento sea oral, es decir cuando el testador manifieste su voluntad de palabra o leyendo alguna nota escrita pues en tal caso existe mayor riesgo de que el testimonio  de los testigos no sea plenamente coincidente.

Sin embargo, en el caso de que conste por escrito y se firme por el testador y testigos, normalmente no habrá  dudas sobre la voluntad del testador y por ello no parece razonable exigir en tal caso esa simultaneidad. Hay que tener en cuenta también que la finalidad de la ley es facilitar este tipo de testamentos por la situación excepcional del tiempo en que se otorgan y que la presencia no simultánea de testigos puede facilitar el cumplimiento de las medidas de precaución sanitaria.

Eficacia temporal: Este testamento tiene plazo de caducidad, pues, aunque el testamento se haya otorgado cumpliendo todos los requisitos, pierde su eficacia a los dos meses desde que haya cesado el estado de epidemia si el testador no muere en ese plazo  (artículo 703 CC).

Es decir, sólo producirá efectos si el testador muere en el tiempo transcurrido entre el acto del otorgamiento y dos meses después de haber cesado el estado de epidemia, pues  si sobrevive es como si no se hubiera hecho nunca.  

Modelo de Testamento: Para facilitar que, tanto respecto de la forma como  del fondo, el testamento en tiempo de epidemia cumpla los requisitos legales y sea adverado y se ajuste a la legalidad, desde la notaría  se debe asesorar telefónicamente al testador sobre el contenido del testamento y facilitarle  un  modelo  de testamento a completar por el testador o incluso un borrador  completo de testamento. Al final de estas notas se propone un modelo orientativo.

NOTA DE ACTUALIZACIÓN (Agosto de 2020): 

1.- En cuanto al tiempo en que fue posible otorgar este tipo de testamentos:

El estado de epidemia, que equiparamos al estado de alarma, comenzó el 14 de Marzo de 2020 ( ver Real Decreto  463/2020, de 14 de marzo)  y finalizó el día 20 de Junio de 2020 a las 24 horas (Ver sexta prórroga Real Decreto 555/2020, de 5 de junio,). Por tanto entre estos días fue posible otorgar testamento en tiempo de epidemia

2.- En cuanto al tiempo en que el testador debió de fallecer para que tenga  validez de este tipo de testamentos.

El causante debió de fallecer entre el 14 de Marzo de 2020 y dos meses después de cesar el estado de alarma, es decir el día 20 de Agosto de 2020.

3.- En cuanto al plazo para solicitar la adveración y protocolización, considerando la suspensión de los plazos procesales.

En la presente crisis sanitaria causada por el COVID19 los plazos procesales fueron suspendidos con efectos 14 de Marzo de 2020 (ver disposición adicional 2ª del Real Decreto  463/2020, de 14 de marzo)  y el 4 de Junio de 2020 se alzó esa suspensión en virtud de lo dispuesto en el  artículo 8 del Real Decreto 537/2020 de 22 de Mayo.

Al tratarse de un expediente notarial de jurisdicción voluntaria, hay que entender que le afecta la suspensión de los plazos procesales, por lo que el plazo de tres meses estará en suspenso mientras estén en suspenso los plazos procesales, y no se empezará a contar sino desde que cese la suspensión de dichos plazos.

Por ello hay que diferenciar:

a) Para los fallecidos entre 14 de Marzo de 2020 y 3 de Junio de 2020 el plazo de tres meses para solicitar la adveración empezará a contarse desde el día 4 de Junio de 2020 y finalizará por ello el 4 de Septiembre de 2020.

b) Para los fallecidos entre el día 4 de Junio de 2020 y el día 20 de Agosto de 2020 inclusive (dos meses después de cesar la epidemia), el plazo para adverar los testamentos de los fallecidos finalizará tres meses después de su fallecimiento, por lo que el último día posible de solicitud de adveración de este tipo de testamentos será el 20 de Noviembre de 2020.

2.-  EL TESTAMENTO OLÓGRAFO.

Viene regulado en el artículo 688 y siguientes del Código Civil.

Presupuesto:  No es necesario que esté declarada la epidemia.  Basta la mera voluntad del testador para hacerlo, que ha de saber leer y escribir y ser mayor de edad (no basta por tanto tener 14 años).

Requisitos:  Que esté escrito (de su puño y letra) y firmado por el testador, que se exprese la fecha (año, mes y día, pero no hace falta la hora), y que si hay palabras tachadas las salve el testador al final bajo su firma. 

Formalidades:  No hacen falta testigos. Puede otorgarse en idioma extranjero (no oficial).

Eficacia temporal: Este testamento tiene plazo de caducidad, pues deberá protocolizarse en el plazo de cinco años desde el fallecimiento del testador (artículo 693 CC). Si no se adverare en ese plazo perderá su eficacia, según lo dispuesto en el artículo 704 CC.

Modelo de Testamento: Igualmente es conveniente asesorar telefónicamente al testador sobre la forma y contenido del testamento y facilitarle  un  modelo  de testamento orientativo para que lo escriba a mano y lo firme.

3.-  EL TESTAMENTO EN PELIGRO DE MUERTE.

Viene regulado en el artículo 700 del Código Civil. 

Presupuesto:  No es necesario que esté declarada la epidemia. Basta que exista peligro inminente de muerte. Sería el caso de un enfermo de coronavirus, cuyo peligro de muerte hay que presumirlo por padecer esta enfermedad, y que esté debilitado para otorgar testamento ológrafo. Aunque en el presente estado de epidemia será preferible acudir al testamento para el caso de epidemia antes visto por sus menores requisitos, es posible en teoría acudir también a este tipo de testamento.

Requisitos:  Basta que el testador manifieste oralmente su voluntad.

Formalidades:  Son necesarios 5 testigos idóneos, es decir que sean mayores de edad y que cumplan los requisitos antes vistos, establecidos en los artículos 681 y 682 del Código Civil.

Eficacia temporal: Este testamento tiene también plazo de caducidad, y pierde su eficacia si el testador sale del peligro de muerte en el plazo de dos meses, o aún muriendo en ese plazo no se protocoliza en el plazo de tres meses desde el fallecimiento  (artículo 703 CC).

No se propone modelo de testamento, pues puede servir para ello los propuestos para el ológrafo y para el testamento en tiempo de epidemia. 

MODELO DE  TESTAMENTO EN TIEMPO  DE EPIDEMIA

 

 

MODELO DE TESTAMENTO OLÓGRAFO

 

 

 

ADVERACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DE TESTAMENTOS NO NOTARIALES, PARA TIEMPO DE EPIDEMIA Y OLÓGRAFO.

Ver también trabajo de Antonio Ripoll Jaén sobre el testamento en peligro de muerte y en caso de epidemia.

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Huevos del Teide en las Cañadas (Tenerife)

Informe Oficina Notarial Enero 2020. Notificaciones Notariales en Expedientes Catastrales

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INFORME OFICINA NOTARIAL ENERO  2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES Y NOTIFICACIONES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Calendario días inhábiles 2020

Días inhábiles de ámbito nacional: Son, aparte de los sábados y domingos,

  • el miércoles 1 de enero,
  • el lunes 6 de enero
  • el 10 de abril (Viernes Santo),
  • el viernes 1 de mayo,
  • el lunes 12 de octubre,
  • el martes 8 de diciembre,
  • el viernes 25 de diciembre. 

Días inhábiles sólo en algunas CCAA:

  • FEBRERO Día 28, viernes: Andalucía.
  • MARZO Día 13, viernes: Inhábil en la Ciudad de Melilla.
  • MARZO Día 19, jueves (San José): Inhábil en las CC.AA. de Castilla-La Mancha, Galicia, Murcia, País Vasco, Valencia y Navarra.
  • ABRIL Día 9 (Jueves Santo): Inhábil en las CC.AA. de Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, Murcia, País Vasco, La Rioja, Castilla y León, Madrid, Navarra y en las ciudades de Ceuta y Melilla.
  • ABRIL Día 13 (Lunes de Pascua): Inhábil en Baleares, Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, País Vasco, La Rioja, Valencia y Navarra.
  • ABRIL Día 23, jueves: Aragón y Castilla y León.
  • JUNIO Día 9, martes: Murcia y La Rioja.
  • JUNIO Día 11, jueves: Castilla-La Mancha
  • JUNIO Día 24, miércoles: Inhábil en Cataluña, Galicia y Valencia.
  • JULIO Día 28, martes: Cantabria.
  • JULIO Día 31, viernes: ciudades de Ceuta y Melilla.
  • SEPTIEMBRE Día 2, miércoles: Ciudad de Ceuta.
  • SEPTIEMBRE Día 8, martes: Asturias y Extremadura.
  • SEPTIEMBRE Día 11, viernes: Cataluña.
  • SEPTIEMBRE Día 15, martes: Cantabria.
  • OCTUBRE Día 9. viernes: Comunidad Valenciana.
  • NOVIEMBRE Día 2, lunes: Inhábil en Andalucía, Aragón, Asturias, Extremadura, Castilla y León y Madrid
  • DICIEMBRE Día 7, lunes: Inhábil en las CCAA de Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Extremadura, Murcia, la Rioja, Castilla y León, Madrid, Navarra y en las ciudades de Ceuta y Melilla.

Para especialidades de Canarias y Cataluña, ir a la página especial.

Ir al calendario de las Illes Balears.

Ir al Calendario Laboral 2020.

Instrucción DGRN sobre dudas LCCI

Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado : La DGRN resuelve dudas planteadas de la aplicación práctica de la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Ámbito de aplicación de la LCCI. Acta previa.

Resumen más amplio a la página especial y al texto de la Instrucción con enlaces. 

 

Ir a un resumen más amplio de disposiciones.

 

SECCIÓN II

Concurso Notarías: resultado provisional y definitivo

La web del Ministerio de justicia publica el listado provisional el 5 de diciembre de 2019 y el BOE publicó el resultado definitivo el 27 de diciembre del último concurso notarial.

Ir al resultado en formato word (por conversión del pdf)

Ir a la convocatoria.

Ir al archivo de concursos.

CATALUÑA.  Se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 11 de noviembre de 2019.

Jubilaciones

Se declara en situación de excedencia voluntaria a la notaria de Garrucha doña Laura Mercedes Febles García.

Se jubila al notario de Gandía don Jesús Ibáñez Calomarde.

Se declara la jubilación anticipada al notario de Camargo, don Pablo de Torres Gómez-Pallete.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  DICIEMBRE se han publicado     VEINTIOCHO RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO. En operaciones hipotecarias sujetas a licencia, las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia.

554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN. Es posible constituir un usufructo de tipo personalísimo con prohibición de disponer y gravar, pero si se constituye el derecho a título oneroso dicha prohibición no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.

559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.  En el caso de venta de dos fincas con el precio totalmente aplazado, no es preciso determinar la suma que garantiza cada finca (que tiene consignado su valor), dada la asimilación, en este caso, entre “precio y valor” para cada una de las fincas vendidas.

561.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. AGRUPACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. Aunque haya dudas, procede tramitar el expediente notarial del artículo 201 LH, que permite practicar las diligencias adicionales que se estimen oportunas para disipar las dudas expuestas por el registrador en su calificación (en un expediente del 199 LH).

537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. El registrador suspende la inmatriculación por doble título del art. 205 LH porque no se acredita que el causante de la misma tenga un título anterior de adquisición al no haberse justificado la aceptación tácita de la segunda causante.

542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA. El procedimiento del artículo 199 de la ley hipotecaria se puede iniciar mediante una solicitud del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica o en su defecto la indicación de la referencia catastral, sin que se precise de ningún otro documento público adicional.

543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. No cabe modificar (judicialmente) asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los títulos intermedios.

544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN. La constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se ha de considerar, a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con el artículo 26, número 2, TR Ley de Suelo y 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente.

551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS. Se confirma la suspensión de la inscripción de un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986 por falta de identificación de la finca registral a que corresponden y no constar la inscripción del aprovechamiento en el Catálogo de Aguas Privadas.

560.** DERECHO DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN. La escritura de elevación a público además de una eficacia meramente recognoscitiva, también puede tener una eficacia complementadora del negocio, añadiendo los elemento necesarios para hacerlo inscribible. Cabe el derecho de superficie sobre una porción de finca, sin segregación y por tanto sin necesidad de georreferenciación.

562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES. El archivo GML se puede aportar en soporte físico, o mediante el CSV del informe de validación previo en la web del Catastro, o telemáticamente en formato texto siempre que se pueda copiar para generar un fichero texto con formato GML. La existencia de titulares catastrales diferentes que los registrales es indiferente para la inscripción de la segregación y para la coordinación Catastro-Registro.

RESOLUCIONES MERCANTIL

538.*** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. CERTIFICACIÓN LITERAL UNIDA A LA ESCRITURA POR DIGITALIZACIÓN HECHA POR EL NOTARIO.SU ADMISIBILIDAD. No es admisible que la certificación literal, para traslado de domicilio a provincia distinta, sea digitalizada notarialmente y trasladada a la copia de la escritura para ser todo ello presentado de forma telemática en el registro mercantil competente.

546.*** ACUERDOS SOCIALES ADOPTADOS EN ESCRITURA PÚBLICA. NO SON INSCRIBIBLES DIRECTAMENTE SIN ELEVACIÓN A PÚBLICO. La elevación a público de los acuerdos sociales, por persona con facultades para ello, es exigible, aunque los acuerdos se hayan tomado en escritura pública por los únicos socios de la sociedad acreditando debidamente su condición de tales al notario autorizante.

555.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL PARA EL EJERCICIO DE LA ABOGACÍA POR UN NOTARIO. Un notario en activo no puede constituir una sociedad profesional para el ejercicio de la abogacía.

 

PRACTICA NOTARIAL: ACTAS DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES Y NOTIFICACIONES NOTARIALES.

Nos referimos a las Actas que han de tramitarse conforme a lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro  “con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela..”  y que llamamos de Subsanación de Discrepancias Catastrales.

1.- OBJETO: Subsanar las discrepancias (errores) del Catastro con la realidad en lo relativo a la superficie o a la representación gráfica de la parcela catastral.

2.- REQUISITOS PARA LA ACTUACIÓN NOTARIAL:

.- Que el notario autorice previamente un documento que contenga un  acto o negocio jurídico relativo a dicha finca.

.- Que el documento contenga la descripción literaria actualizada de la finca conforme a lo manifestado por los otorgantes.

.- Que se incorpore un plano de la finca con los vértices georreferenciados y un Informe de Validación de dicha finca en la sede electrónica del Catastro (para lo que previamente hay que subir el fichero GML).

.-  Que se incorpore el certificado catastral descriptivo y gráfico.

.-  Que existan discrepancias entre la descripción actualizada de la finca y plano aportado y la parcela catastral resultante del certificado.

.- Que el propietario manifieste su voluntad de que el notario tramite un expediente notarial para subsanar dichas discrepancias.

Ello debe de ser así conforme al principio general de que la actuación notarial en las actas y en general en los documentos que autorice tiene que ser rogada, frente a lo que parece desprenderse del citado artículo, falto de precisión técnica, que podría hacer pensar que el notario tiene que actuar de oficio siempre que haya discrepancias.

.-  Que los interesados aporten un principio de prueba de la discrepancias y que el notario considere, en principio, acreditada dicha discrepancia.

La prueba será normalmente la manifestación de la parte propietaria, su título escrito de propiedad (que posiblemente contenga también errores), y la realidad física de la parcela observable a través de la cartografía catastral en vista aérea, que tienen que tener entre sí una correspondencia razonable.

El notario debe de aceptar, como regla general, el requerimiento para el Acta salvo que, de entrada, las discrepancias entre título escrito y realidad física sean muy grandes o inverosímiles pues posiblemente en estos casos haya que depurar la titulación jurídica ya que es posible que existan varias fincas colindantes con títulos diferentes, unidas físicamente, lo que habrá que acreditarse previamente

Hay que tener en cuenta, para favorecer su  admisibilidad,  que el Acta se notificará a los colindantes que podrán oponerse, y que la titulación antigua tiene muchos errores, bien por falta de medios en su momento para medir las fincas, bien porque muchas veces (en fincas rústicas) había imprecisiones en las conversiones de medidas locales al sistema métrico decimal. También es notorio que hace años existía, al parecer, la práctica generalizada de declarar menos cabida con el objetivo de pagar menos impuestos, por lo que el perímetro de la finca no ha cambiado en muchos años a pesar de que formalmente  puede haber grandes discrepancias de cabida.

3.-  DOCUMENTOS NOTARIALES PREVIOS.

El documento notarial previo puede ser por tanto cualquier ESCRITURA que documente un acto traslativo (donación compraventa, herencia, etc.) o de modificación hipotecaria (declaración de obra nueva, división horizontal, agrupación, etc…) siempre que contenga la descripción de la finca y se incorpore el certificado catastral descriptivo y gráfico.

También podría ser un ACTA NOTARIAL de presencia o de deslinde que tengan por objeto acreditar la delimitación física de la finca pues la norma habla, con poca precisión, de autorización de un hecho.

4.- COMPETENCIA NOTARIAL.

Para tramitar este tipo de Actas, como resulta de lo anterior, la competencia vendrá determinada por la previa autorización del documento notarial. El notario que haya autorizado dicho documento previo será el competente para tramitar el Acta.

No hay por tanto competencia territorial por el lugar donde radique la finca, excepto que el documento previo sea un acta notarial que conlleve de por sí competencia territorial, como es el caso de las actas de presencia.

5.-  ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

5.1.- MANIFESTACIÓN DEL INTERESADO EN EL DOCUMENTO PREVIO.

   La fórmula podría ser la siguiente:

DATOS CATASTRALES: La finca anteriormente descrita, conforme a las manifestaciones de la parte propietaria, tiene la siguiente Referencia Catastral *, según resulta también de certificado catastral descriptivo y gráfico obtenido por mí telemáticamente que incorporo a la presente.

Manifiesta la parte propietaria  que la  descripción de dicha parcela catastral tiene discrepancias con la realidad física en lo relativo a la superficie, ya que no es la que refleja el certificado (*) sino la expresada anteriormente de * metros, y en lo relativo a la representación gráfica de la misma, que no es la reflejada en la cartografía catastral sino la que figura * en el plano anexo que se incorpora a la presente * y en el Informe de Validación Gráfica obtenido del Catastro que incorporo a la presente.

Don * me manifiesta su voluntad de que dichas discrepancias sean subsanadas mediante la tramitación de un  Acta de subsanación de discrepancias catastrales, cuyo requerimiento efectuará  en el número siguiente de protocolo.

5.2.- REQUERIMIENTO.

 Aunque en el documento previo se haya manifestado la voluntad de que se tramite el acta ello no será suficiente, y lo más acorde a la normativa reglamentaria notarial será un requerimiento específico en el acta y una correlativa aceptación del requerimiento por el notario

5.3.- DOCUMENTOS A INCORPORAR AL ACTA.

Habrá que describir la finca de forma actualizada e incorporar certificado catastral, plano con vértices georreferenciados,  y, deseablemente, informe de validación catastral.

 5.4.- NOTIFICACIONES.

Hay que notificar con doble intento de notificación a todos los colindantes catastrales en la dirección que aparezca en el Catastro, sea cual sea el lugar donde radique su domicilio, pues como hemos visto no hay competencia territorial del notario  que puede utilizar el servicio de Correos para notificar.

Sobre este tema es aplicable, cambiando lo que haya que cambiar por su especialidad, lo dicho para las notificaciones en  los expedientes inmobiliarios que puede verse en el Informe de la Oficina notarial de Diciembre de 2019. 

La normativa supletoria que nos servirá de guía es la que regula  los expedientes catastrales de subsanación de discrepancias tramitados por el Catastro, pues este tipo de actas notariales, en esencia, son una alternativa a dichos expedientes y cumplen la misma función. Su regulación específica viene recogida en el citado artículo 18 de la  Ley del Catastro. Respecto del doble intento de notificación, el artículo 112 de la Ley General Tributaria, que es aplicable a este tipo de expedientes en sede catastral.

Es recomendable por ello el envío de carta por medio del organismo público de  Correos con doble intento de notificación, que figura explicado en el Informe anterior de Diciembre. 

Intentos infructuosos de notificación.

Al encontrarnos dentro de un expediente administrativo habrá que diferenciar, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo:

Si no ha podido entregarse la carta, pero se deja el aviso de notificación en el domicilio y el interesado no se persona en las oficinas de correos en plazo para retirar la carta que contiene la notificación, se tiene por hecha hecha la notificación, pues se entiende que hay falta de diligencia imputable al notificado. Este será el caso en que la carta es devuelta con la mención de “ausente”, “caducado”, o “devuelto”.

Si el notificado es desconocido en dicho domicilio o la dirección es incorrecta la notificación será infructuosa. En ese sentido el citado artículo 112 de la Ley General Tributaria  establece que si la notificación es devuelta porque el domicilio es desconocido bastará un intento.

En tal caso se plantea la cuestión de si habrá que notificar por medio de un edicto en el BOE . En los expedientes catastrales se acude al procedimiento previsto en el artículo 112 de la Ley General Tributaria, es decir no se practica la notificación por el BOE sino que se cita al colindante  por el BOE y se le requiere para que comparezca en la sede del Catastro y allí ser notificado personalmente, de modo que si pasan 15 días desde la publicación en el BOE y el notificado no comparece la notificación se entenderá producida a todos los efectos legales el día siguiente al del vencimiento del plazo señalado. También es posible la autonotificación en sede electrónica.

Se puede ver aquí un ejemplo de como cita el Catastro. La citación no incluye el nombre del colindante (sólo el D.N.I.) por lo que en la práctica es  imposible tener conocimiento de esa citación, salvo que se tenga habilitado algún robot o medio de búsqueda automatizado en internet por DNI.

Hay que tener en cuenta también que existe una obligación general del titular de una parcela catastral de notificar al Catastro (que es un registro fiscal) el cambio de domicilio fiscal, conforme al artículo 48.3 de la LGT de forma que siempre esté actualizada la titularidad catastral y  el domicilio de su titular; por ello, si no lo está, ha de achacarse exclusivamente a la falta de diligencia del colindante titular catastral que ha de sufrir las consecuencias de dicha falta.

No parece que el notario tenga esa prerrogativa propia de los órganos administrativos fiscales de citar para comparecencia personal en la sede de la notaría a los colindantes y allí ser notificados. Tampoco parece que el notario esté habilitado por ninguna norma para hacer esa notificación por medio del BOE, que además rechaza los intentos notariales de notificación si no se cita la norma que le faculta y obliga a ello. De todas formas la cuestión es dudosa porque la plataforma telemática notarial de Ancert sí establece esa posibilidad, pues hay una pestaña exclusiva para las notificaciones del artículo 112 LGT.

Mientras no se clarifique esta cuestión, quizá lo procedente en tales casos de meros intentos de notificación  sea cerrar el Acta en sentido negativo y ponerlo en conocimiento del Catastro para que complete dicho expediente por vía  catastral.

5.5.- CONTESTACION.

El colindante puede contestar oponiéndose a la pretensión de subsanación catastral del requirente del Acta.

Legitimación: Basta que sea el titular catastral para que se le admita la contestación. Tratándose de uno de los herederos del titular catastral, sin embargo, tendrá que aportar el título sucesorio.

Formas de contestación:

Es necesario que la contestación sea fehaciente, por lo que habrá de hacerse en el plazo de veinte días (que han de entenderse hábiles en el ámbito administrativo, es decir 4 semanas o 20 días laborables), a contar desde el día siguiente al de la notificación.

.-O compareciendo en la notaría que tramita el Acta.

.-O compareciendo en una notaría de su elección y contestando mediante un Acta de Manifestaciones, que deberá solicitar que se remita telemáticamente al notario que tramite el Acta de Subsanación, quien deberá incorporarla mediante diligencia a dicha acta.

Para dichos casos sería conveniente regular reglamentariamente a quien corresponde pagar los costes del Acta de Manifestaciones, pues parece lógico que sea el requirente del Acta de Subsanación, pero mientras no se regule no podremos obligar al promotor a hacerse cargo de dicho gastos y tendrá que pagarlas el notificado que contesta, si no quiere desplazarse a la notaría de origen.

5.6.-CIERRE DEL ACTA.

El acta puede cerrarse con tres posibles resultados:

    1.- Que no haya oposición de colindantes.

    2.- Que haya oposición de algún colindante o no se haya podido notificar a todos los             colindantes

    3.- Que, aunque no haya oposición, el notario no estime  acreditada la discrepancia.

En el primer caso el Catastro tiene que incorporar a sus bases gráficas la nueva descripción de la parcela catastral pues el expediente ha finalizado con resultado positivo, previa validación técnica de la información enviada.

En los dos siguientes casos el Acta se notifica al Catastro, que incoará expediente para decidir sobre la pretensión del requirente.

6.- COMUNICACIONES FINALES DEL NOTARIO AL CATASTRO. 

El notario tiene que informar telemáticamente del resultado del acta al Catastro. Por el momento no es posible a través de la plataforma notarial de ANCERT por lo que habrá que comunicarlo con su firma electrónica dentro de la Sede Electrónica del Catastro/ en el apartado trámites ante el Catastro (declaraciones, recursos, solicitudes)/ luego en  presentar otras solicitudes, ESCRITOS Y DOCUMENTOS GENÉRICOS. 

Finalmente se rellena el formulario electrónico y se adjuntan los ficheros (PDF del Acta y fichero GML o Informe de Validación catastral).

Si el acta se ha cerrado en sentido positivo, el Catastro en el plazo de 5 días tiene que ejecutar la modificación catastral oportuna.

Si el acta se ha cerrado en sentido negativo, el Catastro tiene que tramitar un expediente catastral y luego tomar una decisión de la pretensión del requirente.

Como la comunicación por esta vía es genérica, abierta al público en general, el Catastro no puede detectar que es una comunicación notarial y por ello no podrá ejecutarla en el plazo legal , por lo que habrá que contactar telefónicamente con la Gerencia de Catastro competente avisándoles de la existencia de dicha comunicación electrónica para que se le dé el curso correspondiente.

A continuación se ofrece un posible  MODELO DE ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

INFORME GENERAL DE  NOVIEMBRE: 

NORMAS: Cuadro general.  Por meses.    + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2019.    Futuras.   Consumo

NORMAS: Tratados internacionales,   Derecho Foral,   Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses.   Por titulares.   Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemosNyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao.   Internacional.

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PORTADA

Los Gigantes (Tenerife). Por Jean-Louis Potier


 

Informe Oficina Notarial Mayo 2019. Catastro y validación de ficheros GML

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INFORME OFICINA NOTARIAL MAYO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: LOS DOCUMENTOS NOTARIALES Y EL CATASTRO.   VALIDACIÓN DE FICHEROS GML

1.- IDENTIFICACIÓN CATASTRAL DE FINCAS EN LAS ESCRITURAS

2.- ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

3.- ALGUNAS NOCIONES DE MANEJO DE LOS FICHEROS GML Y VALIDACIÓN EN EL CATASTRO.

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Reglamento que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliario. El desarrollo es parcial y afecta a los servicios de asesoramiento, al registro de prestamistas, a la información dirigida al prestatario, a la remisión telemática de documentación por el prestamista al notario, y al proceso de otorgar el acta notarial, entre otros contenidos, que entrarán en vigor el 16 de junio de 2019, con la LCCI.

Orden que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Esta Orden adapta la Orden de transparencia 2899/2011, conectándola con la LCCI. Entre otros aspectos, modifica la ficha de información precontractual (FIPRE), determina el contenido de la ficha de advertencias estandarizadas (FIAE, que entra en vigor el 29 de julio de 2019, el documento a entregar en préstamos a interés variable, la compensación por riesgo de tipo de interés. préstamos en moneda extranjera, formación del Personal al servicio de los prestamistas, vinculación de cuenta o hipoteca inversa. También afecta a la Orden 1718/2010, sobre publicidad de los servicios y productos bancarios.

En este Archivo llave de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se pueden encontrar enlaces a disposiciones, resúmenes, artículos o utilidades (como modelos o táblas comparativas). Estará disponible en el lateral derecho de la portada de la web.

 

SECCIÓN II:

Oposición entre Notarios: resultado

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la relación de aprobados en la oposición entre notarios, convocada por Resolución de 30 de junio de 2017.

Una vez terminados los ejercicios de la oposición entre notarios convocada por Resolución de 30 de junio de 2017, la DGRN hace pública la lista de opositores aprobados, especificando la puntuación obtenida en cada uno de los ejercicios y la puntuación final alcanzada.

Los opositores aprobados, salvo aquellos a quienes les sea aplicable la limitación establecida en el artículo 95 RN (no llevar un año en la actual notaría), podrán aplicar el abono de antigüedad en cualquier concurso que se convoque en los cinco años siguientes a la publicación en el BOE de la lista de aprobados, en los términos establecidos en el artículo 100 RN.

PDF (BOE-A-2019-4972 – 2 págs. – 168 KB)   Otros formatos

Jubilaciones:

Se jubila al notario de Majadahonda don Rafael María Ortiz Montero.

Se jubila al notario de Palencia don Juan Carlos García Bertrán.

Se jubila al notario de Cebreros don Vidal Olivas Navarro.

Ir al INFORME COMPLETO de LAS SECCIONES I Y II. 

 

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  ABRIL se han publicado CINCUENTA Y OCHO RESOLUCIONES. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO. La adecuación de instituciones extranjeras por el notario y la adaptación de derechos reales por el registrador presentan perfiles diferentes. La adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida.

152.⇒⇒⇒ DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD. Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad.

145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD. La certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble cumplen los requisitos para poder constatar el cambio de uso en el asiento registral conforme a lo previsto en el Art. 28.4 TRLSyRU.

146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA. El donante no puede reservarse la facultad de disponer «para sí» de los bienes donados, por lo que en buena lógica no puede tampoco reservarse indirectamente el dominio de los bienes donados por la simple decisión de recuperarlos sin más.

162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. No hay partición por el testador y sí mera norma particional cuando en el testamento se omite el inventario y el avalúo del caudal partible. Habiendo legitimarios se imposibilita, además, el cálculo de la legitima global y de las legítimas individuales, por lo que éstos han de concurrir en la partición junto a los herederos.

173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN. No cabe inscribir un único edificio sobre dos parcelas registrales separadas. Articularlo describiendo cada porción sujetándolo a un juego de servidumbres es artificioso e incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD. En Galicia toda nueva edificación está sujeta a la Licencia de primera ocupación y no se suple con la comunicación previa de inicio de actividad en los casos en los que el edificio se destina para realizar una actividad económica.

126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. A los efectos de acreditar las obligaciones fiscales en relación con la plusvalía municipal que se considera exenta en una Herencia y levantar el cierre registral, es suficiente la declaración de presentación en el Registro Electrónico de cualquier Administración Pública que contenga 1) expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), 2) la expresa declaración del hecho imponible a los efectos de la Plusvalía Municipal, solicitando su exención, y 3) copia simple de la escritura de herencia como anexo.

127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL. El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD.

128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO. La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir intervención administrativa alguna.

129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA. Se rechaza el traslado de una cuota de participación con uso de garaje y trastero de una finca a otra y su complemento descriptivo por una escritura de subsanación por no tener el constructor-vendedor ninguna cuota en la finca destino del traslado y necesitar esa operación y el complemento de la descripción con la adición de la superficie, el consentimiento de todos los comuneros de esa finca común.

131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS. La rectificación del anejo asignado en la división horizontal requiere, como requisito esencial, el consentimiento del titular de la finca registral cuya rectificación se pretende.

133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Procede la suspensión de todas las ejecuciones hipotecarias que se sigan en el momento de declararse el concurso, aunque ya se haya celebrado la subasta. Sólo se alzará y continuará la ejecución si se incorpora al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes no son necesarios para continuar la actividad. 

136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE. En caso de sentencia de condena, ésta no es título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo. 

137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. Es posible que el adquirente de un inmueble, no consumidor, exonere al transmitente de su obligación de presentar un certificado de eficiencia energética.

140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. Hay conflicto de intereses en la partición si el cónyuge viudo, titular de la patria potestad prorrogada, opta por el tercio de libre disposición en propiedad y por su cuota usufructuaria en vez de atribuirse el usufructo universal, cuando no se le concedió en el testamento la posibilidad de elegir.

155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. El artículo 28.4 de la Ley de Suelo se aplica a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad, tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro como si consta declarada e inscrita en construcción.

156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA. A los efectos de entender cumplidos los requisitos para el levantamiento del cierre registral en el impuestos de la plusvalía municipal habrá de estarse a la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, que son los competentes para regular dicho impuesto.

163.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD. Se formaliza una escritura de herencia, de la que resulta lo siguiente: fallece un primer causante, dejando viuda A y cuatro hijos. Tras él, ha fallecido uno de estos hijos (transmitente), sin aceptar ni repudiar la herencia del padre (art. 1006 c.c.), y que deja, a su vez, viuda B y tres hijos (transmisarios). En la escritura de herencia comparecen los tres hijos y los tres nietos, hijos del hijo fallecido, así como la viuda del primer causante (A), a quien se adjudica el usufructo vitalicio de toda la herencia, pero no interviene la viuda del transmitente (B), estimándose que, su usufructo legitimario tiene valor “cero”, tras adjudicar a la viuda A, el usufructo universal. La DG ratifica la moderna doctrina del derecho de transmisión, manifestando que, en estos supuestos, existe una sola herencia y además hace constar, que es posible un “usufructo sobre la nuda propiedad” a favor de la viuda (B) del transmitente, la cual debería haber concurrido a la partición de herencia del primer causante.

165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL. En el caso de representación por tutor con autorización judicial para una venta no es necesario acompañar testimonio del Auto Judicial si el notario ha reseñado de forma suficiente y rigurosa el contenido del Auto (por ejemplo identificando el procedimiento y transcribiendo o testimoniando en relación la parte dispositiva). 

169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE. La DG mantiene el criterio moderno sobre el ius transmisionis, tras la STS 11 septiembre 2013, y la de la Sala 3ª de 5 junio 2018, considerando que los bienes del primer causante pasan directamente al trasmisario, cuando ejercita positivamente el ius delationis del transmitente, pero no como una doble transmisión, sino que sucede directamente al causante de la herencia y en otra sucesión distinta al transmitente. En el presente supuesto, hay un nuevo efecto añadido: “pese a que, la legitimaria del transmitente es sólo una legataria de cuota usufructuaria, aun así, tiene, por exigencia legal, una cotitularidad en el activo hereditario líquido, que exige su intervención en la partición hereditaria”.

RESOLUCIONES MERCANTIL

122.** DISOLUCIÓN SOCIEDAD. PRÓRROGA DE LOS ADMINISTRADORES Y NOMBRAMIENTO POSTERIOR DEL LIQUIDADOR.  No es posible por acuerdo de junta disolver la sociedad y al propio tiempo prorrogar por un determinado plazo la posibilidad de actuación de los administradores. Estos cesan con la disolución y, en su caso, se convierten en liquidadores.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES. 

 

PRACTICA NOTARIAL

LOS DOCUMENTOS NOTARIALES Y EL CATASTRO. ACTAS DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.  VALIDACIÓN DE FICHEROS GML.

El Catastro ha sido una institución ajena durante muchos años a la oficina notarial, pero desde hace años, en particular desde la publicación de la Ley 13/2015 que modificó la legislación hipotecaria y la catastral, ya no lo es y en la elaboración de escrituras es necesario siempre la identificación de las fincas registrales constituidas por suelo dentro de la cartografía catastral, es decir hay que posicionar las fincas en el mapa de la cartografía catastral.

A continuación vamos a ver algunos ejemplos prácticos de esa relación entre el documento notarial y catastro

1.- IDENTIFICACIÓN CATASTRAL DE FINCAS EN LAS ESCRITURAS

Normalmente indentificaremos las fincas con el recibo de IBI aportado por el cliente, que nos proporciona directamente la referencia catastral. En estos casos hay que visualizar su representación gráfica desde la Oficina Virtual del Catastro introduciendo los 20 dígitos que componen la referencia catastral.

Si se desconoce la referencia (caso frecuente en las rústicas, que normalmente no pagan IBI), es muy conveniente hacer una pequeña labor de investigación previa y averiguar la referencia catastral identificándolas  visualmente.

Para aprender cómo realizar esta identificación visual ver este artículo que se puede descargar  Google Earth y la cartografía catastral.

Una vez identificada la parcela catastral habrá que superponer la cartografía catastral sobre la vista aérea del terreno de forma que podamos comprobar si la superficie de la escritura es correcta, y si coincide o no con la cartografía catastral.

Si no coincidiera la realidad física de la finca descrita en la escritura y/o su superficie con la parcela catastral es posible que el cliente solicite rectificar el Catastro conforme a lo dispuesto en el artículo 18.2.c de la Ley del Catastro.

Aunque la citada norma permite que dicha subsanación se haga en la propia escritura, sin embargo no resulta recomendable puesto que por su naturaleza no es materia de escritura ya que  la serie de notificaciones que hay que realizar, la posible contestación de los colindantes afectados, así como el tiempo de espera, aconsejan llevarlas a cabo en un documento independiente, y el que mejor se adecua a su naturaleza es un Acta, que llamaremos para Subsanación de Discrepancias Catastrales.

2.- ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

A) Requisitos: Ausencia de dudas por el notario.

Presupuesto para su aplicación es que el notario no tenga dudas, en principio, de la veracidad de dichas discrepancias según las manifestaciones del interesado.

Este tipo de Actas se autorizarán, normalmente,  como consecuencia del otorgamiento de escrituras en las que no hay título previo ni por tanto pruebas fehacientes. Hay que considerar que si el notario presume la veracidad de las manifestaciones sobre la descripción literaria de la finca, sobre su propiedad y autoriza la escritura de venta o herencia, de forma coherente con ello tendrá que admitir  y presumir la veracidad de las manifestaciones sobre la ubicación y delimitación física de la finca y las discrepancias catastrales siempre que: 1) sean coherentes con la descripción literaria de la finca y 2) de la de la observación de la realidad física de la finca y de la cartografía catastral,  no resulten indicios en contra de lo manifestado (por ejemplo muros o linderos físicos  claramente diferenciados que no se corresponden con la cartografía catastral), pues la representación gráfica del Catastro de la finca real no es fiable muchas veces,  sobre todo en zonas rurales y minifundios.

B) Competencia territorial del notario.

En este tipo de actas no hay competencia territorial como ocurre en los expedientes inmobiliarios, ya que la competencia deriva del otorgamiento de la escritura relativa a inmuebles con discrepancias. Por tanto cualquier notario autorizante de la escritura previa puede tramitar este tipo de actas, aunque  las parcelas tienen que estar situadas en territorio no foral gestionado por el Catastro.

Recordemos que el Catastro no es competente sobre las parcelas catastrales de los territorios forales del País Vasco y Navarra que tienen su propio organismo Catastral (uno por cada provincia) y su propia forma de organización y subsanación.

C) Notificaciones.

Hay que notificar a todos los titulares catastrales de las parcelas  colindantes la subsanación pretendida por carta certificada con acuse de recibo a la dirección que resulte del Catastro, especialmente a aquellos que sean afectados por la nueva representación gráfica alternativa a la del Catastro.

D) Doble Intento de notificación.

Recordemos que aunque en el ámbito del Reglamento Notarial no es exigible el doble intento de notificación, sin embargo en el presente caso sí parece necesario que se haga ese doble intento si el primero falla, pues en definitiva el objeto del Acta y de las notificaciones cae dentro del ámbito administrativo (sustituye a un expediente en el Catastro)  y parece lógico la aplicación  para este tipo de Actas del artículo 42 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas que exige un segundo intento de notificación cuando el primero fracasa.

E) Admisión de oposición de los notificados.

Si algún notificado quiere dejar constancia en el Acta de su oposición (dada la naturaleza de la misma, que no requieren competencia territorial del notario), hay que admitir la contestación en plazo enviada también por correo pues si se le notifica por carta, es lógico entender como contrapartida que tiene derecho a contestar por carta también, y además habrá que presumir que es el propio notificado el que contesta, a los efectos al menos de esta Acta, aunque la fe notarial no se extienda a este extremo.

F) Cierre del Acta.- Habiendo transcurrido el plazo para oponerse a las pretensiones del requirente se cerrará el Acta declarando expresamente el notario en la diligencia de cierre que no ha habido oposición a la pretensión del requirente o en caso contrario que sí la ha habido. El plazo es de 20 días, que hemos de entender que son naturales, aunque por precaución habrá de esperarse unos días más para el cierre, quizá hasta cumplirse el mes, por si la contestación se hubiera puesto en Correos en dicho plazo y no hubiera llegado a la notaría la carta de oposición.

Si el notario considerara que no se ha acreditado debidamente la discrepancia, lo motivará y lo hará constar así para que el interesado pueda acudir directamente al Catastro a tramitar un expediente de subsanación de discrepancias catastrales  y, en su caso, contender en la vía contencioso-administrativa.

Aquí se aporta un MODELO DE ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

 

3.- ALGUNAS NOCIONES DE MANEJO DE LOS FICHEROS GML Y VALIDACIÓN EN EL CATASTRO.

Existen  casos en los que es necesario  o conveniente manejar los ficheros GML (recordemos que son ficheros informáticos) fundamentalmente para conocer en detalle  la nueva representación gráfica y su incidencia en la cartografía catastral o simplemente para saber con exactitud el posicionamiento en el mapa de la finca que representa o de las edificaciones, en el caso de las obras nuevas. Estos ficheros ocupan muy poco espacio y son fácilmente manejables (3 o 4 K, normalmente).

Por otro lado el Catastro nos permite visualizarlos y superponerlos a la cartografía catastral, y además emitir un informe de validación que es muy útil para ver con precisión las parcelas afectadas por la nueva cartografía, en particular si hay que notificar a los colindante afectados como en las Actas para subsanación de discrepancias catastrales que acabamos de ver.

Pasos a dar:

1.- Entrar en la Sede electrónica del Catastro

2.- Pinchar en el apartado Validaciones Gráficas.

3.- Dentro de ese apartado se nos ofrecerán varios servicios: elegir el siguiente

Servicio de validación gráfica frente a parcelario catastral(IVG) Generación de IVG a través del visor cartográfico. NUEVO 

4.-  Nos aparecerá una pantalla como ésta:

También podremos acceder a este paso, si estamos ya en la oficina virtual del Catastro pinchando en el 7º icono por la izquierda, que tiene un color verde y pone IVG

5.-En el recuadro de la derecha pincharemos en agregar ficheros , a continuación elegiremos el fichero GML en la carpeta donde lo tengamos guardado y luego pincharemos en Iniciar carga

6.- Una vez subido el fichero GML nos aparecerá superpuesta la finca sobre la cartografía catastral.

7 .- El siguiente paso será pinchar el botón VALIDACIÓN y el resultado será que se nos mostrarán las parcelas afectadas  en una imagen como ésta en la que aparecen en amarillo más fuerte dichas parcelas.

8.- El siguiente paso sería obtener un Informe de Validación para ver las parcelas afectadas para lo que habría que pinchar en IVG sin autenticar.

El resultado sería algo como esto, con el CSV:

9.-  Luego hay que descargarse el informe de validación, cuya  primera y última página (que es la que más interesa) serán como ésta:

 

FIN

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

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INFORME GENERAL DE  ABRIL: 

NORMAS: Cuadro general.Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2019. Futuras.Consumo

NORMAS: Tratados internacionales,   Derecho Foral,   Unión Europea

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WEB: Qué ofrecemosNyR, página de inicioIdeario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao.Internacional.

Informe Oficina Notarial Mayo. Catastro y validación de ficheros GML

Vista general de Garachico (Tenerife). Por Diego Delso.

 

Una propuesta para el acta del artículo 15 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Una propuesta para el acta del artículo 15 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

1 respuesta

EL ACTA DEL ARTíCULO 15 LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO:

UNA PROPUESTA

Salvador Torres Escámez, Notario de Arganda del Rey (Madrid)

Reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

INDICE:

 

I.- INTRODUCCION.-

            Lo mejor que he encontrado en la L.C.C.I. es que sólo la tendré que aplicar durante nueve meses. Es el tiempo que falta para mi jubilación.

            En mi opinión, la principal novedad que presenta la Ley es su aspecto precontractual, estableciendo unas pautas de transparencia formal (art. 14) a cargo del Banco y otras de transparencia material (art. 15) a cargo del Notario. Esto último constituye un tratamiento insólito en el Derecho Comparado, a pesar de que el Notariado es una institución vigorosa en prácticamente todos los países de la Unión Europea.

            Después de un ejercicio profesional, que he intentado riguroso durante cuarenta y cuatro años, he procurado informarme e instruirme en el contenido de la nueva Ley, para lo cual he leído al respecto todo lo que he podido y asistido a algún curso o seminario sobre la materia, donde he oído muchas cosas de interés y también algunas tonterías. Entre éstas, la más gorda la que dice que el art. 15 está para proteger al consumidor, cuando cualquier analista mínimamente avisado percibe rápidamente que lo que trata dicho precepto es de proteger a la Banca.

            Ésta ha sido acosada durante los últimos años por un sinfín de reclamaciones que tienen su origen en errores de planteamiento de los propios contratos bancarios (redacción en ocasiones muy prolija o poco clara, algunas condiciones excesivamente rígidas o exageradas, …), pero también en algunas decisiones jurisprudenciales a mi juicio poco acertadas.

            El hecho es que la L.C.C.I. viene a intentar poner orden en una situación que ha llegado a ser algo caótica y, en este punto relativo a la información, lo hace a costa del Notariado, con un alcance que puede llegar a ser muy peligroso.

            La idea del art. 15 sale del Ministerio de Economía, cuya aversión a los notarios desde hace tiempo es bien conocida, con el desamparo del Ministerio de Justicia, teóricamente encargado de la protección de su función. Ni que decir tiene que la Banca ha asistido encantada al cambio de escudo frente a las responsabilidades en la información.

            Y es que es en este punto, en la información del consumidor, donde radica, en mi opinión, el fallo en el tratamiento de la crisis hipotecaria. La mayoría de las críticas de los especialistas en consumo y algunas decisiones jurisprudenciales que anulan contratos y dan lugar a indemnizaciones en el fondo se basan en que el prestatario no está bien informado, aunque se lo disfrace bajo otro nombre: abusividad, asimetría, falta de transparencia…

            Pero eso es un error, porque se trata de una situación subjetiva, que siempre se puede alegar por el que la sufre, aunque se le haga manuscribir textos, visitas al Notario, incluso cursos obligatorios. Para ilustrarlo he acudido en alguna ocasión a la anécdota conocida en el mundo de la traumatología y del seguro como «el chollo cervical»: el siniestrado con collarín, que cobra de su empresa el sueldo íntegro y además una indemnización de la aseguradora por cada día de baja, siempre tendrá dolores y mareos, aunque en la exploración y en las radiografías no salga nada.

            La Ley debería establecer con toda claridad cuáles son las cláusulas ilegales o abusivas, fijar un mecanismo seguro para vigilar el plazo de antelación para la entrega de la documentación al prestatario, incluso reforzar la posibilidad de la visita previa al Notario por si se considera necesitado de un asesoramiento especial e independiente. Pero imponer a éste la explicación «individualizadamente» de todo el contenido de la FEIN y de la FiAE me parece, además de inútil para el cliente, peligroso para el Notario.

            En mi opinión, que saco de mi experiencia en miles de hipotecas que he autorizado, sólo un cinco o diez por ciento de los prestatarios tiene interés en la información insistida. Tal porcentaje acude a la Notaría con la oferta vinculante subrayada y pregunta sobre ello. El noventa por ciento restante tiene prisa y lo único que le interesa es terminar pronto, que le den las llaves y una copia simple para correr a contratar el agua y la luz.

            Por todo ello, veo oscuro el panorama de la situación planteada. A falta del esperado desarrollo reglamentario, en estos momentos, no soy optimista al respecto[1].

 

II.- PLANTEAMIENTO DEL CASO.

            Pero el objetivo que me propuse al escribir este pequeño trabajo no es un análisis del sistema, ni siquiera una queja, sino el tratamiento de las dificultades prácticas que puede plantear su aplicación en lo que se refiere al acta del art. 15.

            Veamos un supuesto concreto.

            Un martes cualquiera a la cinco de la tarde, previamente citados, se presentan en mi Notaría la pareja de futuros deudores y el futuro fiador, que es el padre de ella. Van con un bebé recién nacido, que no para de llorar porque le están saliendo los dientes. Tienen, además, cierta prisa, porque han de recoger al hijo mayor que sale a las seis de clase de judo.

            Yo les explico a los tres lo más pormenorizadamente posible el contenido de la FEIN, las advertencias de la FIAE y repasamos el borrador de la futura escritura. La esposa deudora (siempre más atenta a los pormenores de la economía familiar) hace un par de preguntas y las contesto. El fiador no pregunta nada [2].

            La actuación me ha llevado media hora. Mientras tanto, el apoderado de Ibercaja, que ha venido a cerrar una póliza que se ha firmado esta mañana, se ha tenido que marchar porque tenía prisa.

            Voy a darle las notas al empleado que ha de redactar el acta, pero éste está terminando de preparar un poder urgente de una sociedad, cuyos datos facilitados ayer estaban incompletos. Deudores y fiador firman conmigo a las siete menos cuarto.

            El resultado es previsible. Todo el mundo descontento. La culpable es la Notaría.

 

III.- LA SOLUCIÓN PROPUESTA.

            Lo que propongo es la utilización de la técnica de las actas notariales. No otra cosa es el documento previsto en la Ley. Se trata de la constatación de hechos (el asesoramiento prestado; las preguntas y las contestaciones; la formulación de un test) que son el contenido propio de las actas (art. 144, párrafo cuarto, R.N.). La prestación del consentimiento (párrafo segundo del mismo artículo) se hará en la escritura de préstamo hipotecario.

            Me explico. Los deudores y el fiador firman el requerimiento (que está previamente preparado) el día que han sido citados para ello, como mínimo el día anterior a la escritura de hipoteca. El notario cumple el protocolo del art. 15 y toma las notas oportunas. Los deudores se van a recoger a su hijo a la clase de judo. El empleado redacta con tranquilidad la diligencia conforme a las notas que le ha dado el notario. Éste firma la diligencia.

            El día de la firma de la escritura de hipoteca los deudores y el fiador firman otra diligencia en el acta en que expresan su conformidad con el contenido de la diligencia anterior. Se firma la escritura de préstamo hipotecario.

 

IV.- CONCLUSIÓN.

            La solución propuesta (que someto gustosamente a otros pareceres, que me gustaría mucho conocer) me parece la más sensata para que el art. 15 no conduzca al colapso de la Notaría o a la falsedad, finales que no resultan deseables ciertamente.

            El procedimiento deberá ser completado necesariamente por una prevista norma gubernamental, quizás por una Instrucción de la DGRN y seguramente por alguna circular del CGN. Esperemos que todo ello sea lo más razonable y práctico posible, para evitar cualquiera de las dos indeseadas consecuencias a las que puede conducir el art. 15.

 

V.- UN EPÍLOGO SOBRE LA GRATUIDAD.

            El acta del art. 15, que genera un importante esfuerzo y una peligrosa responsabilidad patrimonial y disciplinaria, es gratuita (número 8 de dicho precepto). Cosa chocante, si se tiene en cuenta que el interés protegido es el del Banco.

            En algún otro lugar he dicho que el trabajo obligatorio (art. 349, b, R.N.) y gratuito sólo tiene un nombre: esclavitud. La esclavitud fue abolida en España en 1880.

            El trabajo obligatorio y gratuito es una humillación para el que lo realiza y poco o nada valorada por el que lo recibe. Además, es probablemente inconstitucional y responde a una filosofía perversa del Poder: como os dejamos ganar dinero en otras actuaciones, ésta la tenéis que hacer gratis o perderéis aquéllas.

            Por todo ello, desaparecidas desgraciadamente las antiguas Asociaciones Notariales, aprovecho desde aquí para hacer a mi Colegio (Madrid) y al CGN una petición, que probablemente será la última, el encargo a profesionales cualificados de un estudio procesal y constitucional que pueda fundamentar, si así resulta de su conclusión, la impugnación de dicho planteamiento ante los organismos o Tribunales competentes, incluso el Europeo de Derechos Humanos.

 

VI.- MODELO DE ACTA.

       ACTA DEL ART. 15 L.C.C.I.

            NUMERO…

            En …, mi residencia, a …

            COMPARECEN:

            DON DEUDOR Y su esposa DOÑA DEUDORA …

            Y DON FIADOR …

            Les identifico por sus reseñados documentos. Tienen, a mi juicio, capacidad suficiente e interés legítimo para este ACTA y

            EXPONEN:

            I.- El Banco …ha concedido y ofrecido a los cónyuges comparecientes un préstamo de …€, con garantía hipotecaria de la finca registral número … del Registro de la Propiedad …

            El otro compareciente está previsto que sea fiador de la operación.

            II.- ME REQUIEREN para que tramite el acta regulada en el art. 15 L.C.C.I. , lo cual llevaré a cabo en diligencia a continuación.

            Acepto el requerimiento.

            Leído …

 

            DILIGENCIA.- Siendo las …del mismo día, tengo presentes en mi despacho a los tres requirentes.

            Compruebo en XXX que la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el art. 14 de la Ley ha sido puesta a su disposición en fecha …

            Les informo pormenorizadamente de las cláusulas recogidas en la FEIN y en la FiAE, con referencia expresa a cada una de ellas:

            – las características principales del préstamo.

            – el tipo de interés y otros gastos

            – la periodicidad de los pagos y su número.

            – el importe de cada cuota.

            – la tabla ilustrativa del reembolso.

            – las obligaciones que ha cumplir el prestatario para beneficiarse de las condiciones del préstamo.

            – las consecuencias para el prestatario de un posible incumplimiento, la posibilidad de vencimiento anticipado y los gastos derivados de ello.

            – (en su caso) la referencia al índice de interés variable utilizado .

            – (en su caso) la existencia de límites mínimos al interés variable.

            – (en su caso) se trata de un préstamo en moneda extranjera.

            – (en su caso) la puesta a su disposición de un borrador del contrato.

            Los comparecientes contestan, firman y me entregan el test acerca de la documentación facilitada y la información suministrada.

            Plantean cuestión(es) referente(s) a … y les asesoro sobre ello.

            A continuación y, a petición de los comparecientes, que no desean esperar, una vez que éstos se han marchado, procedo a redactar esta diligencia conforme a las notas tomadas en el transcurso de la actuación anterior, la cual será ratificada por aquéllos antes de la firma de la escritura de hipoteca. Lo hago a continuación del requerimiento que la motiva, en …

            De lo pertinente de su contenido, doy fe.

 

            DILIGENCIA DE RATIFICACIÓN.- El día …, antes de la firma de la escritura de hipoteca, los requirentes leen por sí la diligencia anterior, prestan su conformidad a su contenido y redacción y firman conmigo. Queda extendida esta diligencia a continuación de la anterior y todo el acta en …

            De lo pertinente de su contenido, doy fe.

[1] En el momento de redactar estas líneas (guardia electoral del 28-A) esta web anuncia la aprobación de un real decreto en el Consejo de Ministros del paso viernes 26, todavía no publicado.

[2] Algún día, si Dios me da tiempo y ganas, escribiré sobre la figura del fiador en la L.C.C.I., que da mucho juego en cuanto a la crítica, por el absoluto desconocimiento que supone en Ministerio de Economía y en los legisladores de lo que es la fianza. Adelanto un detalle: ¿qué es un fiador o garante consumidor (art. 2, 1, b)?

 

NOTA SOBRE LAS HIPOTECAS DEL DÍA 17 DE JUNIO (LUNES)

(apéndice publicado el 2 de junio de 2019)

Salvador Torres Escámez,  Notario

 

            Me han debido considerar ingenuamente «especialista» en la parte precontactual de la nueva LCCI [1], porque una de las Gestorías que vienen habitualmente por la Notaría para la firma y tramitación de los préstamos hipotecarios bancarios me ha pedido «de arriba» mi opinión sobre los plazos y las fechas para el otorgamiento de las nuevas escrituras de hipoteca.

            Como es bien sabido la Ley entra en vigor el próximo 16 de junio. Una postura maximalista -sin duda la más fácil y también la más segura- defendería que todos los trámites, empezando por la entrega de la documentación al prestatario, tendría que hacerse a partir de dicha fecha, por lo que la escritura no podría autorizarse hasta diez días naturales después. Eso significaría que del 16 al 26 de junio la liquidez bancaria hipotecaria sería inexistente..

            En el extremo opuesto del maximalixmo, quien considere que lo importante es la inscripción de la hipoteca por su carácter constitutivo (cuestión un poco cansina, permítaseme pasarla por alto), debería admitir que, siempre que se inscriba después del 16 de junio, todo lo demás podría ser de fecha anterior.

            Nuestros mayores nos enseñaron que los extremismos son malos y Don Jerónimo González, que el crédito territorial es pilar fundamental para el desarrollo y el progreso de la Nación. Por eso, se hace necesario encontrar una salida a la poco deseable situación apuntada.

            La solución pasa, a mi juicio, por ponderar la verdadera naturaleza y la finalidad de la información bancaria (art.14) y del asesoramiento notarial (art. 15) precontractuales. Me parece que se trata de aportar al prestatario una serie de datos y explicaciones que le permitan prestar en el momento del otorgamiento de la escritura un consentimiento plenamente informado.

            Con esa premisa, yo no veo inconveniente en que los requisitos de transparencia formal y de transparencia material se puedan cumplir antes de la entrada en vigor de la Ley, incluso el acta del art. 15 (naturalmente cumpliendo con todos los pormenores de ésta, desde el primero hasta el último), firmando la escritura de hipoteca después de su vigencia, es decir, después del 16 de junio.

            Este es mi parecer, que he transmitido a los responsables «de arriba» de la Gestoría y que gustosamente someto a cualquier otro mejor fundado en Derecho, pero, si es posible, también en el sentido común.

            Me da la impresión de que otra cosa va a ser que lleguen a tiempo «los medios telemáticos seguros, cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente» (art. 14, 1, párrafo final), que ya deberían estar ensayándose en las Notarías y explicándose.

[1] Debido sin duda a un modesto articulito sobre el acta del art. 15 que esta acogedora página me hizo el honor de publicar hace un par de semanas, respecto del cual, por cierto, he recibido varias llamadas y correos de compañeros monstrando su agradecimiento y coincidencia de parecer. En mi larga trayectoria de publicista, es la primera vez que me pasa.

ENLACES:

 

Una propuesta para el acta del artículo 15 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Puente en Arganda del Rey (Madrid)

Modelos para documentos notariales

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MODELOS PARA DOCUMENTOS NOTARIALES

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En este archivo se coleccionan enlaces a modelos de escrituras, actas, pólizas o meras cláusulas que se publicaron de modo autónomo o forman parte de trabajos más amplios o Informes Mensuales para la Oficina Notarial.

Se cita el año, lo que puede ser importante si ha habido normativa o jurisprudencia posterior que pudiera afectarlos.

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ÍNDICE:

 

Mercantil

Constitución de sociedades CIRCE: Parte I  –  Parte II  –  Parte III. Alfonso de la Fuente.

Cláusulas estatutarias sobre medios alternativos de resolución de conflictos: arbitraje, mediación, conciliación.

Artículos estatutarios para asistencia telemática a la junta y de juntas exclusivamente telemáticas. José Ángel García-Valdecasas.

Estatutos de Sociedad de Responsabilidad Limitada 2020. Luis Jorquera García.

Estatutos de Sociedad Anónima 2020 que incluyen cláusulas «telemáticas». Luis Jorquera García.

Acta notarial en remoto de Juntas Generales. Abril 2020. Alfonso de la Fuente y José Ángel García-Valdecasas.

Modelo de Estatutos de Sociedad de Responsabilidad Limitada 2018, que incluyen cláusulas “telemáticas” Luis Jorquera.

Modelo de cláusula de protección de datos para documentos que se inscriban en el Registro de Bienes muebles 2018.

Modelos de Contratos de Bienes Muebles de uso general 2017.

SRL: modelos de estatutos-tipo y de escritura 2015. 

Web corporativa 2013. Luis Jorquera.

Acta de emprendedor individual de responsabilidad limitada 2013.  Jorge López Navarro,

Acta de asunción de la condición emprendedor de responsabilidad limitada. José Clemente Vázquez López.

Constitución de sociedad con aportación de bitcoins 2014. Ignacio Gomá Lanzón

Constitución S.L. sin estatutos tipo y sin tramitación CIRCE 2013. José Clemente Vázquez.

Constitución S.L. de formación sucesiva, sin estatutos tipo y sin tramitación CIRCE 2013. José Clemente Vázquez.

Convocatoria de Junta General 2012. José Ángel García Valdecasas

Constitución de sociedades de responsabilidad limitada adaptados al decreto ley 13/2010. 2011. Luis Lorenzo Serra.

Sociedad limitada express 2011. Jorge López Navarro.

Sociedad civil profesional 2009. Luis de la Higuera y María Teresa Barea.

Intervención en pólizas bancarias 2008. Ramón Bernabé y Panós.

Estatutos de sociedad limitada profesional 2008. Jorge López Navarro, y José Ángel García-Valdecasas

Estatutos de sociedad anónima profesional. José Ángel García Valdecasas.

Estatutos sociedades profesionales 2008 Word. José Ángel García Valdecasas.

Escritura de sociedad civil profesional 2008. Patricia Olivencia Cerezo

Escritura de adaptación de sociedad limitada unipersonal a sociedad limitada unipersonal profesional 2008. Alejandra Ceballos Martínez-Amo

Página dedicada a las sociedades profesionales 2007.

Modelo de estatutos de Sociedad limitada profesional 2008. José Ángel García Valdecasas

Acta por extravío, robo o destrucción de cheque I (inicio). II: Oficios, anuncios y Acta de Resolución.

CONCURSAL Y MEDIACIÓN

Acta notarial para tramitar expediente de acuerdo extrajudicial de pagos. Hoja administrativa de control 2018. Alfonso de la Fuente 

Acuerdo extrajudicial de pagos 2014. Antonio Ripoll Jaén.

Acta notarial designación mediador concursal 2013. Antonio Ripoll Jaén.

Mediación: Cuatro modelos para el procedimiento 2013. Antonio Ripoll Jaén.

Mediación interna 2012. Antonio Ripoll Jaén.

MATRIMONIO Y PAREJAS DE HECHO

Capitulaciones con renuncia a pensión compensatoria o por trabajo para la casa. José Manuel Vara. Noviembre 2023.

Requerimiento de acta previa matrimonial con elemento extranjero. Diciembre 2021

Acta Inicial de Expediente Matrimonial. Agosto 2021.

Acta de resolución de Expediente Matrimonial. Septiembre 2021.

Documento de información a los contrayentes. Julio 2021.

Información inicial para el expediente matrimonial. Junio 2021.

Escritura de Elección de ley (Reglamento UE 24 de junio de 2016) y Capitulaciones Matrimoniales

Modelos de acta previa y de escritura de matrimonio 2017 de Clemente Vázquez

Preguntas a los novios

Escritura de celebración de matrimonio 2016. Jorge López Navarro

Acta inicial, edicto y escritura de matrimonio 2014. Jorge López Navarro.

Artículo y Modelos de Clemente Vázquez de 2015 

IR AL ARCHIVO DE LA LEY DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA

Escritura matrimonial 2015. Antonio Ripoll Jaén

Escritura de divorcio por mutuo acuerdo 2015. Fernando Gomá Lanzón

Escritura de divorcio de mutuo acuerdo con elemento internacional. 2023. Inmaculada Espiñeira.

Escritura de unión de hecho 2013. Luis Lorenzo Serra.

Escritura de disolución de pareja de hecho 2008. Enrique Rojas Martínez de Mármol.

Acta acreditativa de régimen económico matrimonial 2015. Jorge López Navarro.

Capitulaciones: solicitud de indicación en el Registro Civil

SUCESIONES

Testamento de persona con discapacidad artículo 665 Cc sin acta previa.

Modelo general de testamento adaptado a ley 8/2021 sin necesidad de ajustes

Relacionados con el derecho de transmisión (ius transmissionis). Vicente Martorell 2022

Testamento con sustitución fideicomisaria que grava la legítima. Isidoro Lora Tamayo.

Testamento sin heredero. Antonio Botia Valverde.

Adveración de Testamentos en tiempo de epidemia y ológrafo. Abril 2020.

Testamento ológrafo y testamento en caso de epidemia. Abril 2020. Alfonso de la Fuente.

Testamentos no notariales en tiempo de epidemia. Marzo 2020.

Heredamiento universal cumulativo en Cataluña y con entrega de presente. Tomás Feliu Álvarez de Sotomayor

Declaración de herederos: modelos de oficio. Septiembre 2019.

Certificado sucesorio europeo 2018. Alfonso de la Fuente

Modelo de testamento inglés 2017. Jorge López Navarro.

Escritura de nombramiento de contador-partidor dativo 2016. Carlos Pérez Ramos.

Acta de interpelación del artículo 1005 del Código Civil. Inmaculada Espiñeira Soto.

Acta de formación de inventario 2016. Inmaculada Espiñeira Soto.

Reserva del derecho a deliberar: modelo de escritura 2016. Inmaculada Espiñeira Soto.

Acta de declaración de herederos 2015. Inmaculada Espiñeira Soto.

Sucesión intestada y posesión de estado 2014. Antonio Ripoll Jaén

Testamento sin heredero 2014. Antonio Botia Valverde.

Escritura de entrega de legado atípica 2013. Antonio Ripoll Jaén.

Partición con colación 2013. Antonio Ripoll Jaén.

Manifestación en escritura con desheredación 2018. Alfonso de la Fuente.

Fuero del Baylio: modelo de testamento 2015. Jorge López Navarro

Declaración de herederos abintestato en Cataluña

Declaración de herederos abintestato en el País Vasco

Declaración de herederos abintestato en Aragón

Declaración de herederos abintestato en Navarra

Declaración de herederos abintestato en Baleares

MEDIDAS DE APOYO Y AULA SOCIAL

Modelos breves de juicio de capacidad y cierre.

Medida voluntaria de apoyo asistencial vinculante (autoimpuesta)

Modelo de testamento con normas de gestión, administración y disposición de bienes en favor de una persona necesitada de apoyo.

Acta de nombramiento de asistentes voluntarios ex artículo 226-3 Código Civil de Cataluña

Modelo de Medidas de Apoyo Voluntarias

Modelo general de testamento adaptado a ley 8/2021 sin necesidad de ajustes

Poder preventivo con subsistencia de efectos. Agosto 2021. Inmaculada Espiñeira

Medidas de apoyo para persona que padece Parkinson. Julio 2021. Inmaculada Espiñeira 

Medidas de apoyo para persona con discapacidad moderada. Junio 2021. Inmaculada Espiñeira 

Poder notarial para el ejercicio de la patria potestad. Febrero de 2020. José Manuel Vara González.

Testamento de persona con discapacidad (antes de la reforma). Abril 2019. Inmaculada Espiñeira.

Escritura de autocuratela. Inmaculada Espiñeira. Nov 2018.

Posible contenido de escritura de autotutela por Isidoro Lora Tamayo. Enero 2021

Nombramiento de TUTOR: Padres con relación a hijos menores  2018

Nombramiento de CURADOR: Hijos mayores de edad o emancipados que precisen de apoyos 2018

Modelo de testamento enfermos ELA

DERECHO COMUNITARIO Y EXTRANJERO

Acta notarial para certificado sucesorio europeo 2022. Alfonso de la Fuente

Certificado sucesorio europeo 2018. Alfonso de la Fuente

Designación de ley aplicable al régimen económico matrimonial y capitulaciones matrimoniales pre-nupciales. Enero 2021. Inmaculada Espiñeira

Innecesidad del asentimiento del consorte para la adquisición común 2018

Declaración unilateral de privatividad 2018

Admisibilidad del <<negocio complejo>> 2018

Certificado sucesorio europeo 2018. Alfonso de la Fuente

Modelo de testamento inglés 2017. Jorge López Navarro.

Documento francés de “cambio de régimen de comunidad de adquisiciones a otro de comunidad universal” 2016. Jorge López Navarro.

HIPOTECAS

Tabla de ayuda para el acta previa. Julio 2019. Alfonso de la Fuente.

Acta previa: esquema de plazos. Junio 2019. Alfonso de la Fuente.

Advertencias préstamos y créditos hipotecarios 2012. Adauca Aparicio y Mariano Melendo.

Subrogaciones: acta de notificación y requerimiento (ley 41/2007) 2008. Luis Lorenzo Serra

Subrogaciones: acta de notificación y requerimiento (ley 41/2007) 2007. José Ricardo Serrano.

Subrogaciones: acta de notificación y requerimiento (ley 41/2007) 2007. Jorge López Navarro y Tomás María Dacal Vidal

Acta de exhibición del depósito de condiciones generales de la contratación. Vicente Martorell.

OBRAS NUEVAS

Acta final de obra 2007. Jorge López Navarro.

Certificado técnico obra nueva 2007. Jorge López Navarro.

Certificado técnico obra antigua. Alfonso de la Fuente. 2022.

TESTIMONIOS Y PÓLIZAS

Testimonios notariales 2008. Juan Luis Millet Sancho.

Acta para acreditar la correcta liquidación del saldo deudor 2007. Jose Ignacio Olmedo Castañeda

Acta de liquidación de saldo ajustada al artículo 218 del Reglamento Notarial 2007. Mariano Melendo.

Modelos para la intervención de pólizas, testimonios, notas y diligencias del libro registro 2006. Javier López Cano.

Diligencias pólizas 2006. Antonio Ripoll Jaén.

EXPEDIENTES ARTÍCULOS 201 Y SS LH y CATASTRO

Expedientes Notariales de rectificación de cabida superior al 10%: hoja de seguimiento y explicación. Enero 2021.

Edictos y carta para Notificaciones Notariales en Expedientes Inmobiliarios. Enero 2020. Alfonso de la Fuente. 

Acta de subsanación de discrepancias catastrales. Febrero 2020. Alfonso de la Fuente. 

Acta de subsanación de discrepancias catastrales. Junio 2019. Alfonso de la Fuente.

Catastro: subsanación de discrepancias 2011. Eugenio de Vicente Garzarán,

OTRAS:

Escritura de jura de nacionalidad por derecho de opción (3 modelos). Enero 2022.

Escritura de jura o promesa de nacionalidad. Modelo diciembre de 2021

Escritura de jura de nacionalidad por mayor de 14 años 

Escritura de aceptación de nacionalidad para menor de 14 años 

Guía para seleccionar Notario por Internet en la LCCI. Mayo 2020.

Solicitud de copias a través de otro notario. Abril 2021.

Expedientes notariales previos al documento notarial (página especial) 2018. Alfonso de la Fuente.

Manifestación sobre situación arrendaticia 2018. Alfonso de la Fuente.

Venta SAREB 2013. Jorge López Navarro

Acta de identificación de titular real 2010.  Juan Luis Millet.

Blanqueo 2010. Jorge López Navarro.

Cláusulas pago del precio 2006. Juan Luis Millet Sancho

Certificado de vida 2005. BOE.

Reconstrucción de documento notarial 2015. Jorge López Navarro.

Acta por extravío, robo o destrucción de cheque

 

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