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Moratoria y novaciones crediticias Covid 19: cuadros

CUADROS DE MORATORIAS CREDITICIAS COVID-19:

LEGAL, SECTORIAL, TURÍSTICA Y

TRANSPORTISTAS POR CARRETERA

(Cuarta versión)

VICENTE MARTORELL, NOTARIO DE OVIEDO

 

La finalidad de los cuadros prácticos anexos es sistematizar la regulación que de esta materia, tanto de los préstamos o créditos con garantía hipotecaria como de los que no la tienen, así como también en su caso de los leasings, y del régimen especial para las actividades turística, de transportistas por carretera y operaciones avaladas por el Instituto de Crédito Oficial, se hace en hasta ocho normas distintas (Decreto-Ley 8/2020, Decreto-Ley 11/2020, Decreto-Ley 15/2020, Decreto-Ley 19/2020, Decreto-Ley 25/2020, Decreto-Ley 26/2020, Decreto-Ley 30/2020 y Decreto-Ley 34/2020) para que de una manera rápida y visual pueda obtenerse una primera información, al tiempo que a través de los enlaces se accede a la normativa.

Sustituyen totalmente a las tres versiones publicadas hace poco. Su enfoque parte de la delimitación material, de efectos, formal y de costes de la moratoria legal y de las sectoriales, así como de la compatibilidad entre ellas y con otras moratorias adicionales. A tales moratorias generales se añade tres cuadros específicos para la “turística”, “transportistas por carretera” e “ICO”. Se procura distinguir lo que es la norma, de la interpretación que de las cuestiones dudosas hace su autor. Como tal opinión está sujeta a cambio en función de la práctica y de lo que vaya saliendo. Cualquier sugerencia será bienvenida.

Una versión continuamente actualizada puede consultarse en www.oviedonotaria.com.

  1. DELIMITACIÓN MATERIAL: régimen, eficacia, solicitud, deudores, fiadores, objeto.
  2. DELIMITACIÓN EFECTOS: régimen, contenido, compatibilidad moratorias, compatibilidad otras novaciones, LCCI 5/2019.
  3. DELIMITACIÓN FORMAL: régimen, formalización pública, tiempo, unilateralidad en su formalización pública, “masividad”, registración.
  4. DELIMITACIÓN COSTES: régimen, tramitación, fiscalidad, arancel notarial, arancel registral.
  5. MORATORIA TURÍSTICA: régimen, eficacia, solicitud, deudores, fiadores, hipotecantes no deudores, objeto, contenido, compatibilidad moratorias, compatibilidad otras novaciones, LCCI 5/2019, formalización pública, registración, tramitación, fiscalidad, arancel notarial, arancel registral.
  6. MORATORIA TRANSPORTISTAS POR CARRETERA: régimen, eficacia, solicitud, deudores, fiadores, objeto, contenido, compatibilidad moratorias, LCCI 5/2019, formalización pública, registración, fiscalidad, arancel notarial, arancel registral.
  7. MORATORIA ICO: régimen, eficacia, solicitud, deudores, fiadores, objeto, contenido, LCCI 5/2019, formalización pública, unilateralidad en su formalización pública, registración, fiscalidad, arancel notarial, arancel registral

Nota de redacción: También se puede descargar en WORD al final de este archivo. 

 

1.- DELIMITACIÓN MATERIAL:

DELIMITACIÓN MATERIAL 

MORATORIAS CREDITICIAS COVID-19

 

Moratoria legal

Moratoria sectorial

Régimen

Hipotecaria: arts. 7 a 16 DL 8/2020

Arts. 6 a 8 DL 19/2020

(hipotecaria o no)

No hipotecaria: arts. 21 a 27 DL 11/2020

Eficacia

Legal a solicitud del deudor

Convencional conforme a los Acuerdos marco sectoriales comunicados al Banco de España

La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo para que surta efectos.

Solicitud

El solicitante acreditará al acreedor la documentación necesaria, que en caso de imposibilidad puede sustituirse por una declaración responsable

Hipotecaria: Hasta 15 días después de la vigencia del DL 8/2020, que según su disposición final décima será hasta un mes después de la finalización de la alarma.

Prorrogado hasta el 29/09/2020 (d.f.8ª-2 DL 26/2020)

Acuerdo marco sectorial

El art. 7-8 DL 19/2020 prevé que el acuerdo de moratoria pueda ser firmado por deudores y fiadores de manera manuscrita, mediante firma electrónica, por el sistema que tuvieran acordado el deudor y la entidad financiera, o por cualquier otro medio válido, siempre que quede constancia del contenido y fecha

No hipotecaria: Hasta 1 mes después de la vigencia del estado de alarma

Prorrogado hasta el 29/09/2020 (d.f.9ª-3 DL 26/2020)

Deudores

Personas físicas en vulnerabilidad económica

(requisitos del art. 16 DL 11/2020, ligados a renta y gastos familiares)

Sin restricciones

Fiadores

Hipotecaria: no se les reconoce el derecho a promoverla, pero sí a beneficiarse de sus efectos si implica a su vivienda habitual (art. 8-2 DL 8/2020), y gozan del beneficio de excusión (art. 10 DL 8/2020)

Es necesario el consentimiento de los fiadores para evitar que la moratoria sectorial extinga la garantía (así se desprende de la regla general del art. 1851 CC y de los arts. 7-8 y 8-1 DL 19/2020)

No hipotecaria: pueden promoverla (art. 23 DL 11/2020) y gozan del beneficio de excusión (art. 22 DL 11/2020)

¿Es necesario el consentimiento de los garantes? Desde luego si hay novación adicional. En la simple moratoria legal parece que no [sus efectos son tasados, se les reconoce el beneficio de excusión, a diferencia de la moratoria sectorial no se exige expresamente y tampoco lo contempla la Res DGSJFP 27/05/2020]

Hipotecante no deudor

No es necesario su consentimiento en la medida que tampoco se exige el de otros garantes, como fiadores, y su contenido es indisponible

Si es preciso el consentimiento del fiador, también de este garante

Cónyuge no titular vivienda familiar hipotecada

No es necesario su asentimiento en la medida que tampoco se exige el de los fiadores y su contenido es indisponible

En contra: régimen excepcional que no contempla su intervención

A favor: la Inst. 3 DGRN 20/12/2019  lo equipara al hipotecante no deudor a efectos de la LCCI y, si es preciso el consentimiento del fiador, también de este garante

Objeto

Préstamos, créditos o leasings

Préstamos, créditos o leasings sin restricciones

Hipotecaria: vivienda habitual, inmuebles empresariales, viviendas arrendadas (simulador)

 

2.- DELIMITACIÓN EFECTOS: 

DELIMITACIÓN EFECTOS

MORATORIAS CREDITICIAS COVID-19

 

Moratoria legal

Moratoria sectorial

Régimen

Hipotecaria: arts. 7 a 16 DL 8/2020

Arts. 6 a 8 DL 19/2020

(hipotecaria o no)

No hipotecaria: arts. 21 a 27 DL 11/2020

Contenido

Aplazamiento 3 meses, ampliándose el plazo de vencimiento

Aplazamiento convenido, pudiéndose redistribuir las cuotas o ampliar el plazo de vencimiento

Entretanto no se pagan intereses

Entretanto sí se pagan intereses

Compatibilidad moratorias

De haber moratoria legal, la sectorial se aplica sucesivamente, formalizándose simultáneamente

Compatibilidad otras novaciones

Hipotecaria: Puede acordarse una novación adicional a la moratoria legal, pero incluyéndola para gozar de su régimen privilegiado (art. 13-4 DL 8/2020)

No, de existir serían independientes y sujetas al régimen ordinario.

Expresamente el art. 7-3 DL 19/2020 prohíbe modificar el interés, cobrar comisiones, comercializar otros productos vinculados o bonificados, exigir garantías adicionales a las originarias; pero permite cobrar la prima adicional en caso de prórroga del seguro de pagos.

No hipotecaria: Nada se dice, luego parece que tales novaciones adicionales siguen el régimen ordinario

LCCI 5/2019

Novaciones de préstamos, anteriores o posteriores, que por destino inmobiliario e intervención de persona física consumidora, estén sujetos a la LCCI

Moratoria legal: No es de aplicación el régimen sustantivo e informativo, ni su antelación de 10 días. Tampoco en la hipotecaria es necesaria el acta previa (d.a.15ª-1 DL 15/2020)

Régimen simplificado de información precontractual “antes de la formalización de la moratoria” [no se fija un plazo].

Tampoco en la hipotecaria es necesaria acta notarial previa.

(art. 7-6 y 7-9 DL 19/2020)

Otras moratorias no sectoriales o novaciones adicionales compatibles: Régimen sustantivo e informativo de la LCCI; podrían exceptuarse, también de acta previa, plazo, mejora o imposición legal (int. demora)

En contra Instrucción 4-D DGRN 20/12/2019.

El art. 7-9-a DL 19/2020 excluye que, con ocasión de la moratoria sectorial, se aplique el régimen sustantivo LCCI a los contratos anteriores a su entrada en vigor el 16/06/2019, según prevé su d.t.1ª-2

 

3.- DELIMITACIÓN FORMAL:

 

DELIMITACIÓN FORMAL

NOVACIONES CREDITICIAS COVID-19

 

 

MORATORIA LEGAL

MORATORIA SECTORIAL

Régimen

Hipotecaria: arts. 7 a 16 DL 8/2020

Arts. 6 a 8 DL 19/2020

(hipotecaria o no)

No hipotecaria: arts. 21 a 27 DL 11/2020

Formalización pública

Hipotecaria: deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad

(art. 13-3 DL 8/2020)

Para su inscripción en el Registro correspondiente el acuerdo de moratoria deberá constar en documento público, cuando, conforme a las reglas generales, resulte exigible (arts. 7-8 y 8-1 DL 19/2020), sujetándose al control notarial de legalidad ordinario (E.M.)

No hipotecaria: No es obligatoria la intervención notarial, salvo si se trata de prenda sin desplazamiento.

(Res I DGSJFP 12/05/2020)

Nunca es obligatoria salvo para ciertos actos sujetos a inscripción, pero puede resultar conveniente para su ejecutividad, además del asesoramiento imparcial al deudor, conforme prevé la Res II DGSJFP 12/05/2020.

En caso de elevación a público unilateral de moratoria sectorial consistente en la ampliación del plazo de vencimiento, se deberá protocolizar junto con el acuerdo:

[a] prórroga, en su caso, seguro de pagos

[b] información simplificada [c] y su recepción

[d] declaración responsable del apoderado:

[i] cumplimiento concreto Acuerdo marco sect. [ii] recepción por deudor inform. simplificada [iii] consentimiento deudor conforme art. 7-8 [ìv] fecha de la firma del acuerdo de moratoria

Tiempo

Pueden formalizarse

desde el 28 de mayo de 2020.

La d.d. única DL 19/2020 deroga el art. 16-ter-2 DL 8/2020 que difería la formalización de la hipot. al restablecimiento de la libertad deambulatoria, olvidándose del equivalente art. 24-6 DL 11/2020 para la no hipotecaria (olvido corregido en la d.f.9ª-4 DL 26/2020).

Pueden formalizarse desde el 28 de mayo de 2020.

Es la fecha de entrada en vigor del DL 19/2020, cuya d.t.1ª regula las suscritas con anterioridad.

Unilateralidad en su formalización pública

La mera moratoria legal puede formalizarse unilateralmente por acreedor (d.a.15ª-3 DL 15/2020)

La moratoria sectorial (con garantía real o arrendamiento financiero) consistente en la ampliación del plazo de vencimiento puede elevarse a público unilateralmente por el acreedor, salvo que el deudor manifieste su voluntad de comparecer (art. 8 DL 19/2020)

Por lo mismo, tal unilateralidad en su formalización pública (y en los mismos supuestos) ha de predicarse de las moratorias sectoriales sin garantía real

Las novaciones adicionales exigen concurso deudor (Res IV DGSJFP 12/05/2020)

La Res I DGSJFP 26/06/2020 extiende tal unilateralidad a los modelos de modificación de contratos inscritos en RBM

“Masividad”

Parecen trasladables a las moratorias legales hipotecarias los argumentos de la Res II DGSJFP 26/06/2020 negando la formalización en una sola escritura

La Res II DGSJFP 26/06/2020 niega que las moratorias sectoriales hipotecarias puedan formalizarse en una sola escritura, incluso para aquellas que deban inscribirse en la misma demarcación registral.

No obstante, la Res III DGSJFP 12/05/2020 admite para el RVPBM solicitud masiva electrónica a cada uno

Registración

Hipotecaria: deberá inscribirse en el Registro Propiedad. Conserva rango

(art. 13-3 DL 8/2020)

Conserva rango

(art. 7-10 DL 19/2020)

No hipotecaria: será necesaria la inscripción si el préstamo estuviera garantizado con algún derecho inscribible o hubiera accedido al RVPBM.
La inscripción se practicará de acuerdo con las normas generales (la Res DGSJFP 27/05/2020 aprueba los modelos de solicitud para el RBM).

 

4.- DELIMITACIÓN COSTES:

 DELIMITACIÓN COSTES

MORATORIAS CREDITICIAS COVID-19

 

Moratoria Legal

Moratoria sectorial

Régimen

Hipotecaria: arts. 7 a 16 DL 8/2020

Arts. 6 a 8 DL 19/2020

(hipotecaria o no)

No hipotecaria: arts. 21 a 27 DL 11/2020

Tramitación

Del art. 16-ter-3 DL 8/2020 parece desprenderse que la tramitación registral de la moratoria legal hipotecaria corresponde al notario autorizante, sin perjuicio de que como presentante pueda figurar la gestoría elegida por el acreedor

Nada se dice, quizás por su carácter convencional

Fiscalidad

Exención cuota gradual del IAJD

(art. 45-I-B-29 D-leg 1/1993)

 Nada se dice acerca de la innecesidad de liquidación

Para las novaciones adicionales a la moratoria legal hipotecaria, el art. 45-I-B-28 D-leg 1/1993 [literalmente] sólo excepciona de la cuota gradual de IAJD las que recaigan sobre vivienda habitual, mientras que al resto de supuestos les sería de aplicación, en su caso, la exención general del art. 9 Ley 2/1994… y su problemática

Arancel notarial

(acreedor)

Más IAJD timbre e IVA

 

art. 16-ter-1 DL 8/2020, art. 24-6 DL 11/2020 y art. 7-11 DL 19/2020

Hipotecaria: 50% novaciones, con mínimo 30 y máximo 75 €uros.

Tanto para mera moratoria, legal o sectorial, como novaciones adicionales compatibles.

Parece que incluye copias, salvo la autorizada en soporte papel que solicite el acreedor.

No hipotecaria: 50%, con mínimo 25 y máximo 50 €uros.

Incluye copias y traslados (a diferencia de la regulación hipotecaria, que nada dice).

Parece que debe aplicarse a todos las pólizas, no sólo a las inscribibles en registros públicos; y hacerse extensivo a la moratoria convencional, pero no a otras novaciones adicionales.

Arancel registral

(acreedor)

Más IVA

art. 16-ter-1 DL 8/2020, art. 24-6 DL 11/2020 y art. 7-11 DL 19/2020

Hipotecaria: 50% novaciones, con mínimo 24 y máximo 50 €uros.
¿Gratuidad información registral previa por “telefax”? Puede suplirse por condición suspensiva (gratuita, según Res DGRN 31/05/2010), además de la conservación del rango. ¿Asiento de presentación y su certificación telemática?¿Notas de afección? Las Sentencias TSJ Madrid 5838/2020 y 5839/2020, de 22 junio, dicen que no proceden ni pueden cobrarse salvo en los supuestos de transmisión.¿Cancelación de las notas de afección indebidamente practicadas?

No hipotecaria (cuando sea necesaria la inscripción): 6 €uros

 

5.- MORATORIA TURÍSTICA

 

MORATORIA TURÍSTICA

Régimen

arts. 3 a 9, d.a. 2ª y 3ª, y d.f. 1ª DL 25/2020

Eficacia

Legal a solicitud del deudor

Solicitud

 

Hasta el final del plazo fijado en el punto 10 del EBA/GL/2020/02 o sus prórrogas

El solicitante acreditará al acreedor la documentación del art. 5-3;

no previéndose la sustitución por una declaración responsable

Deudores

Trabajadores autónomos y personas jurídicas con domicilio social en España, en dificultades financieras conforme al art. 3-4

(reducción de facturación del 40% de marzo a mayo de 2020 en promedio mensual respecto de 2019)

Arrendador en dificultades financieras de inmueble afecto a actividad turística, en cuyo caso deberá conceder o haber concedido al arrendatario una moratoria de al menos el 70% de la cuantía de la moratoria hipotecaria.

En el caso de que la dificultad financiera concurra en el arrendatario, éste podrá instar de su arrendador la solicitud de la moratoria hipotecaria, facilitándole la documentación necesaria

Fiadores

Los efectos de la moratoria se extenderán a los avalistas, sin necesidad de que la consientan o puedan oponerse a ella, manteniéndose inalterada su posición jurídica

Hipotecantes no deudores

Aunque el DL 25/2020 sólo habla del deudor hipotecario y del avalista, parece que los requisitos financieros han de concurrir en el deudor pero que es preciso el consentimiento del hipotecante no deudor

Objeto

Préstamos hipotecarios sujetos a la ley española, suscritos antes del 14/03/2020, sobre inmuebles afectos a una actividad del sector turístico de la d.a. 3ª, ejercida en territorio nacional

[parece que deben incluirse los créditos pero no los leasings]

Contenido

Aplazamiento 12 meses a las cuotas vencidas e impagadas desde el 01/01/2020, pudiéndose redistribuir las cuotas o ampliar el plazo de vencimiento

Entretanto sí se pagan intereses

Las personas jurídicas beneficiarias no podrán distribuir beneficios, hacer devoluciones de capital, recomprar acciones propias o retribuir el capital en forma alguna hasta que haya finalizado la moratoria

Compatibilidad moratorias

Es incompatible con las moratorias legal y sectorial generales, salvo por el tiempo restante hasta alcanzar un total de 12 meses de aplazamiento

Compatibilidad otras novaciones

Es incompatible con cualquier otra moratoria acordada después del 14/03/2020, salvo que se renuncie a ella o por el tiempo restante hasta alcanzar un total de 12 meses de aplazamiento

LCCI 5/2019

No está sujeta

Formalización

pública

Reglas generales, es decir, escritura pública para su inscripción

No se fija tiempo

Parece que, conforme a lo establecido para las moratorias generales, cabe el otorgamiento unilateral cuando consista en la ampliación del plazo de vencimiento y no haya renuncia a otras novaciones.

Igualmente no caben otorgamientos masivos en una sola escritura.

Registración

Conserva rango

Tramitación

De la d.a.2ª-2 parece desprenderse que la tramitación registral corresponde al notario autorizante, sin perjuicio de que como presentante pueda figurar la gestoría elegida por el acreedor

Fiscalidad

Exención cuota gradual del IAJD

(art. 45-I-B-30 D-leg 1/1993, tras su modificación por d.f.2ª DL 30/2020)

El BOE 11/09/2020 publicó Res. Congreso de Diputados derogando el DL 27/2020 que había dado nueva redacción a esta específica exención, recuperada por el DL 30/2020

Arancel notarial

(acreedor)

d.a.2ª DL 25/2020

Escrituras: 50% novaciones, con mínimo 30 y máximo 75 €uros.

No incluye copias autorizadas y simples (con limitación a 4 folios).

Más IAJD timbre e IVA.

Arancel registral

(acreedor)

d.a.2ª DL 25/2020

50% novaciones, con mínimo 24 y máximo 50 €uros.
Ver APARTADO 4.

 

6.- MORATORIA TRANSPORTES POR CARRETERA

 

 

MORATORIA TRANSPORTISTAS POR CARRETERA

Régimen

arts. 18 a 23 DL 26/2020

Eficacia

Legal a solicitud del deudor

Solicitud

 

Hasta el final del plazo fijado en el punto 10 del EBA/GL/2020/02 o sus prórrogas

El solicitante acreditará al acreedor la documentación del art. 19-2; admitiéndose sólo la declaración responsable para la no prestación de un servicio público regular de viajeros

Deudores

[o arrendatarios]

Trabajadores autónomos y personas jurídicas, en dificultades financieras conforme al art. 19-1 (reducción de facturación del 40% de marzo a mayo de 2020 en promedio mensual respecto de 2019)

Siempre que se trate de la financiación de vehículos dedicados al transporte público discrecional de viajeros en autobús y al transporte público de mercancías, incluyendo el transporte de carbón de centrales térmicas, de más de 3,5 toneladas de masa máxima autorizada

No será de aplicación a los autobuses vinculados a la prestación de un servicio público regular de viajeros en el marco de un contrato con la Administración o sujetos a obligaciones de servicio público

Fiadores

Los efectos de la moratoria se extenderán a los avalistas, sin necesidad de que la consientan o puedan oponerse a ella, manteniéndose inalterada su posición jurídica

Objeto

Préstamos, leasings y rentings, vigentes a 08/07/2020 y que no tuvieran cuotas impagadas anteriores al 01/01/2020

Contenido

Aplazamiento hasta un máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del DL (09/07/2020) , pudiéndose redistribuir las cuotas o ampliar el plazo de vencimiento

Entretanto sí se pagan intereses

Las personas jurídicas beneficiarias no podrán distribuir beneficios, hacer devoluciones de capital, recomprar acciones propias o retribuir el capital en forma alguna hasta que haya finalizado la moratoria

Compatibilidad moratorias

Es incompatible con cualquier otra moratoria, legal o convencional, salvo por el tiempo restante hasta alcanzar un total de 6 meses de aplazamiento

LCCI 5/2019

Nada se dice

Normalmente no incidirá, pero cabe que una persona física haya hipotecado su vivienda para comprar un autobús o un camión

Formalización

La novación se formalizará conforme a las reglas generales

No se fija tiempo

Registración

Conserva rango

Fiscalidad

Exención cuota gradual del IAJD (art. 2-2 DL 34/2020)

 

Extensiva la exención a la formalización pública de la operación que se lleva a cabo con motivo de la formalización de la ampliación (art. 2-3 DL 34/2020)

 

Arancel notarial

Art. 2-1 DL 34/2020

Escrituras: 50% novaciones, con mínimo 30 y máximo 75 €uros. No incluye copias autorizadas y simples (con limitación a 4 folios). Más IAJD timbre e IVA.

Pólizas: 50%, con mínimo 25 y máximo 50 €uros. Incluye copias y traslados.

Nada se dice de que corresponda al acreedor

Según art. 2-3 DL 34/2020, “… Lo dispuesto en los apartados anteriores también será de aplicación para aquellos supuestos en los que, con motivo de la formalización del aplazamiento aquí regulado, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo…”

 

Arancel registral

50% novaciones, con mínimo 24 y máximo 50 €uros

Tampoco se dice nada de que corresponda al acreedor; y también es de aplicación el art. 2-3 DL 34/2020

 

 

7.- MORATORIA ICO.

 

MORATORIA ICO

Régimen

arts. 1 y 2 DL 34/2020 (entrada en vigor 19/11/2020)

Eficacia

Legal a solicitud del deudor

Solicitud

 

Hasta el 15 de mayo de 2021

La entidad podrá comunicarlo al Instituto hasta el 1 de junio de 2021

Deudores

Se requiere que el deudor no esté sujeto a procedimiento concursal; que no esté en mora con la misma entidad ni en el CIRBE; y que cumpla con la normativa de Ayudas del estado de la UE

Fiadores

Sólo se dice que su formalización pública puede hacerse unilateralmente por la entidad sin su comparecencia. Parece que los efectos de la moratoria se extenderán a los avalistas, sin necesidad de que la consientan o puedan oponerse a ella, manteniéndose inalterada su posición jurídica

Objeto

Operaciones avaladas por el ICO al amparo del D-L 8/2020,

vigentes a 17/11/2020 y que no estuvieran en mora (impagadas más de 90 días)

ni se hubiese comunicado ningún impago

Contenido

Ampliación del vencimiento de la operación y del aval ICO por un plazo máximo de 3 años, siempre que el total no supere los 8 años

Ampliación de la carencia en la amortización del principal por un plazo máximo de 12 meses, siempre que el total no supere los 24 meses.

Dicho principal se prorrateará entre las cuotas restantes, salvo que se acuerde acumularlo a la última cuota o una combinación de ambos sistemas

LCCI 5/2019

Nada se dice

Formalización

pública

Conforme a las reglas generales. No se fija tiempo.

Unilateralidad

en su formalización pública

Pueden formalizarse unilateralmente por la entidad acreedora, salvo que el deudor manifieste su voluntad de comparecer

Tal unilateralidad en su formalización pública no alcanza a la operación principal, pues un eventual apoderamiento contenido en la previa formalización privada no es suficiente para el control y garantías notariales a los que se ligan los efectos del documento público

Caso de que, con ocasión de la formalización pública unilateral de la moratoria, se pretenda también la de la operación principal en su día formalizada en documento privado, el alcance de la intervención notarial respecto de esta última se limitará a la entidad de crédito y a la simple protocolización de dicho documento, que no lo convierte en público mientras no sea ratificado o reconocido por el deudor en la forma notarial o en el procedimiento judicial adecuados

Registración

Nada se dice de la conservación del rango

Fiscalidad

Exención cuota gradual del IAJD (art. 2-2 DL 34/2020)

Extensiva la exención a la formalización pública de la operación que se lleva a cabo con motivo de la formalización de la ampliación (art. 2-3 DL 34/2020)

Arancel notarial

Art. 2-1 DL 34/2020

Escrituras: 50% novaciones, con mínimo 30 y máximo 75 €uros.

No incluye copias autorizadas y simples (con limitación a 4 folios). Más IAJD timbre e IVA.

Pólizas: 50%, con mínimo 25 y máximo 50 €uros. Incluye copias y traslados.

Nada se dice de que corresponda al acreedor

Según art. 2-3 DL 34/2020, “… Lo dispuesto en los apartados anteriores también será de aplicación para aquellos supuestos en los que, con motivo de la formalización del aplazamiento aquí regulado, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo…”

Arancel registral

Art. 2-1 DL 34/2020

50% novaciones, con mínimo 24 y máximo 50 €uros

Tampoco se dice nada de que corresponda al acreedor; y también es de aplicación el art. 2-3 DL 34/2020

 

Vicente Martorell, notario

5 de diciembre de 2020

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SEGISMUNDO ALVAREZ ROYO-VILLANOVA, NOTARIO DE MADRID

 

 

El RDL 8/2020 reguló la moratoria hipotecaria y el RDL 11/2020 ha modificado esa regulación y ha introducido la moratoria para préstamos personales, con unos requisitos semejantes. He intentado un análisis de la –endiablada- regulación resultante en este post y aquí solo me refiero a la formalización de estas moratorias o suspensiones, a la que el primer RDL no hacía referencia pero que el segundo regula para ambos tipos de moratoria.

1.- Naturaleza de la moratoria y función de la formalización

 Es fundamental analizar la naturaleza de la modificación del contrato para ver después qué es lo que se formaliza e inscribe. A pesar de la deficiente técnica legislativa, que regula la moratoria hipotecaria en el RDL 8/2020 y la de préstamos personales en el RDL 11/2020 pero introduce algunas normas comunes -pero no del todo comunes…- en los arts. 16 y 17, la naturaleza es la misma en los dos casos (disculpen por ello las reiteraciones en las citas de artículos)

 La moratoria no es un contrato entre deudor y acreedor sino una modificación legal de un contrato sujeta a determinadas condiciones. Por un lado están las condiciones relativas al tipo de préstamo (art. 19 para préstamos hipotecarios y art. 21 para personales, ambos del RDL 11/2020). Por otro las condiciones subjetivas del deudor (la vulnerabilidad) se regulan en los arts. 16 y 18 del RDL 11/2020. El tercer requisito es la solicitud del deudor, que debe ir acompañada de la documentación referida en el art. 17 RDL 11/2020. A pesar de la denominación legal de solicitud, esta no tiene que ser aceptada por el prestamista: no es necesario el consentimiento de la entidad acreedora ni el otorgamiento de contrato alguno. Esto queda claro en la Ley a pesar de que el título de los arts. 13 RDL 8/2020 y 24 RDL 11/2020 hablen de “concesión”: “Una vez realizada la solicitud de la moratoria … la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días” (art. 13.1 RDL 8/2020); “Una vez realizada la solicitud de la suspensión … el acreedor procederá a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria” (art. 24 RDL 11/2020). El legislador vuelve a insistir en el art 13.3 RDL 8/2020 y en el art. 24.2 RDL 11/2020 : “La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes ni novación contractual alguna, para que surta efectos”. Ese automatismo del efecto se refuerza en el art 14 RDL 8/2020 que dice ahora: “La solicitud de la moratoria a la que se refiere el artículo 12 conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria”.

 Parece que la aplicación automática de la medida se produce incluso en el caso de que algunos de los requisitos subjetivos no se cumplieran: el art. 16 RDL 8/2020 establece para ese caso la consecuencia de la obligación de indemnizar, sin que por tanto quede ineficaz la novación.

 Por tanto, la modificación del contrato se produce de manera automática con la solicitud -más bien comunicación- y eso es muy relevante a los efectos de la formalización: ésta no es un requisito de validez, ni de prueba, ni de eficacia, pues es evidente que es válida y eficaz desde que el prestamista recibe la solicitud. Ni siquiera existe un contrato, sino una modificación legal cumplidas determinadas condiciones. Que no constituye una novación -acuerdo entre las partes que modifica un contrato- parece confirmado por el art. 13.4 RDL 11/2020 que distingue el supuesto de mera suspensión determinado por Ley del de una novación en la que se pacten otras modificaciones.

 Sin embargo, el art. 13 dice que a pesar de producir efectos inmediatos “deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”. ¿Para qué? No para su validez ni para su eficacia, como reitera el art. 16.ter del RDL 8/2020 que regula la formalización: “No obstante, ello no suspenderá la aplicación de la de la moratoria… se haya formalizado o no aún dicha suspensión en escritura pública”. La finalidad es en primer lugar facilitar la ejecución a través del procedimiento especial de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial: para iniciar esos procedimientos es necesario título ejecutivo inscrito, y dado que la solicitud se presenta en documento privado, se podrían plantear problemas a la hora de emitir el documento fehaciente de liquidación con arreglo al art. 573 LEC. Esta finalidad resulta también del art. 24 RDL 11/2020 que para los préstamos personales exige también formalización cuando el préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles”. La formalización e inscripción también tienen por objeto la oponibilidad a los acreedores de ulterior rango a la hipoteca o prenda, sin necesidad de su consentimiento, como establece el art. 13.3 in fine RDLey 8/2020. Adicionalmente la formalización e inscripción producirán efectos probatorios (art. 1218 Cc) y de publicidad noticia (útil por ejemplo para la cancelación de la hipoteca por caducidad).

La conclusión es que lo que se pretende es solo la constancia en documento público e inscripción de una modificación ya producida por la solicitud del deudor. Así resulta claramente del art. 13.4 que se ocupa de los efectos de esa formalización e inscripción: “La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos.” Esto viene a confirmar que se trata de un efecto legal, distinto de una novación, lo que explica que no sea necesario el consentimiento de los acreedores posteriores en rango para que surta efecto frente a ellos.

Esta particular naturaleza de la modificación contractual debe tener efectos sobre el contenido y requisitos de esta formalización.

 

2.- Contenido y forma de la formalización ¿Es necesario el otorgamiento por el deudor?

La Ley dice que se debe formalizar la modificación, y concreta que se debe hacer en escritura pública conforme al art. 16.ter RDL 8/2020 y art 24.6 RDL 11/2020. Entiendo que si alguno de los supuestos del art. 24 que se pueden inscribir mediante póliza se podrá formalizar con ese documento público. Ya hemos visto que la formalización no es requisito para su aplicación: de hecho el RDL se ocupa de aclarar que no solo no es necesario hacerlo de manera inmediata sino que ni siquiera es posible hacerlo “durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria” (art. 16.ter.2). No está claro que sea necesario que se produzcan las dos circunstancias conjuntamente: entiendo que lo que quiere la Ley es que no se considere esta formalización urgente, por lo que solo podrá realizarse cuando el acceso a las notarías sea normal y no requiera urgencia. En realidad, tampoco parece que sea conveniente hacerla hasta que termine ese periodo pues hasta entonces no podrá saberse si va a ser prorrogado el plazo por el Consejo de Ministros como admite el art. 14.1.

¿Cuál será su contenido? El RDL 8/2020 solo se ocupa del contenido de las verdaderas novaciones, es decir las que incluyan modificaciones “que vayan más allá de la mera suspensión” (art. 13.4). En ese caso ordena que se incorporen, además de estas, “la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto-ley y solicitada por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión”. Parece evidente que en las formalizaciones de las modificaciones ordinarias habrá de incluirse esta mención, y también el alargamiento del plazo por tres meses (o por el plazo adicional que establezca el Consejo de Ministros); parece conveniente hacer constar el momento inicial y final de la suspensión y su consecuencia que es la prórroga del plazo por tres meses.

Como consecuencia de lo anterior es evidente que no es necesaria el acta previa de la Ley 5/2019 pues no hay asesoramiento que prestar, ya que la modificación tiene un contenido predeterminado y se ha realizado antes de la formalización (aunque entiendo que ni siquiera es necesaria la presencia del deudor, como veremos más adelante).

En relación con los honorarios notariales y registrales se establece en el art.13.ter una reducción arancelaria del 50%, con mínimo 30 y máximo 75 €uros para la escritura y mínimo 24 y máximo 50 €uros para la inscripción. (Corregido tras apreciación de V. Martorell)

Quizás la cuestión más importante de la formalización es quién la debe otorgar. En principio una novación ha de otorgarse ante notario por las dos partes, como sucede con cualquier contrato. Sin embargo, entiendo que este es un supuesto especial por varios motivos.

El primero es que no es una novación, como se ha visto, sino de la formalización de una modificación contractual legal que ya ha tenido lugar.

Por otra parte, la finalidad de la formalización no es la ordinaria de una escritura pública, en la que el notario se asegura –además de la identidad y capacidad- de que las partes comprenden el contenido de la escritura y lo consienten. La única declaración de voluntad de todo el proceso está en la solicitud del deudor, y su efecto es inmediato, insistiendo el RDL en que no depende del otorgamiento de la escritura. El contenido de la modificación está predeterminado por Ley y por tanto nada puede añadir el asesoramiento notarial, menos a una modificación ya realizada.

Además, el beneficiario de la suspensión es el deudor pero el interesado en la formalización es solo el prestamista, para asegurar la ejecución en su caso.

Desde un punto de vista práctico resulta absurdo exigir la presencia del deudor. En primer lugar, porque supone para él un coste de tiempo y desplazamiento sin que vaya a obtener nada que no tenga ya. Por otra parte, no supone para él ninguna garantía pues por su propia naturaleza la suspensión no puede perjudicarle: simplemente deja de pagar intereses durante 3 o más meses. En el casi imposible caso de que un prestamista formalizara la suspensión sin que exista de hecho la solicitud no haría más que beneficiar al deudor pues en el caso de que se realizara la ejecución se le reclamarían tres cuotas menos en la liquidación. No olvidemos tampoco que los gastos son todos de cuenta del prestamista.

La solución también es mejor para el prestamista pues no ha de reclamar el otorgamiento al prestatario (quien sabe si judicialmente) y el coste de gestión también será mucho menor si no tiene que requerir al deudor y fijar cita en la notaría para cada novación.

La literalidad de la Ley también apoya esta postura: es revelador que reiteradamente habla de “formalización” y no de otorgamiento. Con ello sin duda quiere dejar claro que la modificación ya se ha producido con anterioridad, pero también que no se trata de un verdadero contrato que esté sujeto a los requisitos ordinarios de las novaciones. A la misma conclusión llevaría el criterio interpretativo de la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada la norma: aún después del estado de alarma, parece claro que se seguirán tomando medidas de distanciamiento y de reducción de contacto, por lo que habría que evitar desplazamientos y reuniones inútiles como sería esta comparecencia del deudor.

No obstante, no cabe duda de que para evitar dudas en las notarías y registros y facilitar la vida a prestamistas y prestatarios, convendría que el legislador modificara la Ley, o al menos que la Dirección General interpretara la norma en este sentido.

 

ENLACES:

Resumen del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo

Resumen del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo

Resumen del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril

Cuadros moratoria y novaciones crediticias Covid 19. Vicente Martorell

¿Cuándo y cómo puedo pedir la moratoria hipotecaria (y no hipotecaria)? Hay Derecho

Ver Moratoria Convencional en el RDLey 19/2020, de 26 de mayo

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