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Resumen RDLey 5/2021: apoyo a la solvencia empresarial.

 

RESUMEN DEL REAL DECRETO LEY 5/2021, DE 12 DE MARZO:  APOYO A LA SOLVENCIA EMPRESARIAL

 

Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19.

Texto consolidado en el BOE

Resumen:

Regula ayudas directas a empresas y autónomos. Medidas para sostener empresas viables como nuevos plazos de aval, préstamos participativos o, incluso, renegociación con quitas y aplazamientos. Reducción de aranceles. Ejecución de avales públicos y determinación del rango del fiador público en situaciones concursales. Se crea un Fondo de recapitalización de empresas medianas. Nueva exención AJD. Aplazamiento de deudas tributarias. Criptoactivos. Cédulas y bonos de internacionalización. Ampliación de la duración de medidas para posponer y agilizar concursos. Juntas de sociedades anónimas exclusivamente telemáticas.

 

A) Breve introducción:

Durante 2020 el Gobierno ha acordado ayudas que, en su conjunto, ascendieron a un 20 % del PIB, entre moratorias bancarias, fiscales y de Seguridad Social, líneas de avales públicos, subvenciones directas y otro tipo de medidas.

Las medidas discrecionales de respuesta a la COVID-19 con impacto presupuestario ya previstas para 2021 superan el 2 % del PIB a las que hay que sumar las moratorias vigentes para el pago de impuestos y cotizaciones y otras moratorias para la devolución de los créditos públicos, créditos hipotecarios y no hipotecarios con entidades financieras y otras medidas de alivio de costes.

Los objetivos del presente RDLey, según la E. de M., son:

proteger el tejido productivo hasta que se logre un porcentaje de vacunación que permita recuperar la confianza y la actividad económica en los sectores que todavía tienen restricciones;

evitar un impacto negativo estructural que lastre la recuperación de la economía española;

proteger el empleo en los sectores más afectados por la pandemia;

– y actuar de forma preventiva para evitar un impacto negativo superior sobre las finanzas públicas y los balances del sistema financiero.

No se pretende rescatar empresas que no eran viables antes del estallido de la crisis de la COVID-19, sino que se centra en las viables por disponer de un plan a medio plazo factible y un modelo de negocio idóneo.

Son medidas que movilizan una inversión pública de hasta 11.000 millones de euros en torno a cuatro líneas de actuación: tres fondos adicionales para financiar ayudas directas, restructuración de balances y recapitalización de empresas y la prórroga de moratorias fiscales y concursales.

 

B) Ayudas directas.

El Título I prevé la creación de la Línea Covid de ayudas directas a autónomos y empresas.

Se beneficiarán los autónomos y empresas no financieras con sede social en territorio español y entidades no residentes no financieras que operen en España a través de establecimiento permanente.

Su volumen de operaciones anual en 2020 tiene que haber caído al menos un 30% con respecto a 2019 y su actividad ha de estar incluida en los códigos CNAE 09 listados en el Anexo I.

El periodo temporal de las obligaciones que se atenderán se extiende desde el 1 de marzo de 2020 al 31 de mayo de 2021 y han de proceder de contratos anteriores al 13 de marzo de 2021.

Tienen carácter finalista siendo su destino el pago de costes fijos (como factura de energía), el pago a proveedores, la reducción de las deudas derivada de la actividad económica y, en caso de quedar remanente, deudas con acreedores bancarios.

En primer lugar, se satisfarán los pagos a proveedores, por orden de antigüedad y, si procede, se reducirá el nominal de la deuda bancaria, primando la reducción del nominal de la deuda con aval público.

Cuenta con una dotación de 7.000 millones de euros y se articula en dos compartimentos: Uno de 2.000 millones para Baleares y Canarias y 5.000 millones para el resto.

Se establecen los criterios para determinar las cuantías máximas de las ayudas directas y se modulan en función de la caída del volumen de operaciones. Por ejemplo: – será de hasta 3.000 euros para empresarios o profesionales que apliquen el régimen de estimación objetiva en el IRPF.

– podrá llegar al 40 % de la caída del volumen de operaciones para los que apliquen el régimen de estimación directa en el IRPF.

El seguimiento y control de la correcta utilización de las ayudas directas por parte de los destinatarios finales corresponde a las CCAA y Ciudades de Ceuta y Melilla.

No podrá concederse ninguna ayuda directa de las recogidas en este Título pasado el 31 de diciembre de 2021.

Ver Orden HAC/283/2021, de 25 de marzo, que regula la distribución de los recursos de la Línea COVID de ayudas directas a autónomos y empresas 

 

C) Reestructuración de deuda financiera Covid

El Título II contiene una batería de herramientas para acompañar los procesos de reestructuración acordados por los acreedores financieros de los créditos con aval público para las empresas y autónomos que lo necesiten.

Se trata de medidas complementarias a las adoptadas hasta la fecha (como las líneas de avales canalizadas a través del ICO, por ejemplo), pero ahora se restringe su ámbito de aplicación, tanto subjetivo (sólo empresas y autónomos con negocio viable) como objetivo (aliviar la carga financiera con problemas puntuales de solvencia).

Las características de las empresas y autónomos elegibles para las medidas se determinarán por desarrollo normativo posterior a través de Acuerdo del Consejo de Ministros. En cualquier caso, han de tener sede social en España, suscrito operaciones de financiación que cuenten con aval público, que se hubieran concedido por las entidades de crédito o por cualquier otra entidad supervisada por el Banco de España, entre el 17 de marzo de 2020 y el 13 de marzo de 202, y tuvieron que haber solicitado las medidas de ampliación de plazos y carencias, recogidas en el RDLey 34/2020, de 17 de noviembre. Ver art. 6.

Este Título prevé tres niveles de posible actuación en torno a la financiación avalada, de menor a mayor intensidad:

1º.- La posibilidad de extensión del plazo de vencimiento de los préstamos concedidos con aval público a partir del 17 de marzo de 2020, más allá de lo realizado en aplicación del Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre. Los términos los concretará el Consejo de Ministros, será en un proceso de renegociación con la entidad financiera y la duración de préstamo y aval se acompasará. Ver art. 7 y exención AJD.

La D. F. 3ª modifica el apartado 2 del artículo 29 RDLey 8/2020, de 17 de marzo, para permitir al Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital conceder avales por un importe máximo de 100.000 millones de euros, hasta el 31 de diciembre de 2021 (en la anterior redacción era hasta el 30 de junio). Las condiciones se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros.

La D. F. 6ª modifica el apartado 2 del artículo 1 RDLey 25/2020, de 3 de julio, para permitir que el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital pueda conceder avales por un importe máximo de 40.000 millones de euros, hasta el 31 de diciembre de 2021 (antes hasta el 30 de junio de2021).

2º.- De no ser suficiente, cabe convertir estos préstamos en préstamos participativos, manteniendo la cobertura del aval público. Estos préstamos participativos tendrían un tratamiento equivalente al capital a efectos mercantiles. Se remite, en cuanto a su definición, al art. 20 RDLey 7/1996, de 7 de junio. Ver art. 8.

3º.- Como medida excepcional, de último recurso, se podrán realizar transferencias a autónomos y empresas para la reducción del principal de la financiación avalada contraída durante la pandemia. Ver art. 9.

Estas últimas ayudas se financiarán con cargo a una nueva Línea para la reestructuración de deuda financiera COVID, dotada con un máximo de 3.000 millones de euros. Estas transferencias solo podrán realizarse a favor de las empresas y autónomos que cumplan con los requisitos de elegibilidad fijados por Acuerdo de Consejo de Ministros y dentro de un proceso de renegociación de deudas acordado previamente con las entidades financieras acreedoras las cuales asumirán la parte que les corresponde de la reducción del principal pendiente del préstamo. Ver art. 10.

Asimismo, el referido Acuerdo de Consejo de Ministros contendrá las características del Código de Buenas Prácticas creado mediante este RDLey, de adhesión voluntaria para las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que haya concedido financiación dotada de aval público. Este Código, que tiene como ámbito exclusivo los contratos afectados por este Título II, recogerá los criterios de coordinación entre las entidades a él adheridas en la aplicación de medidas de apoyo a las empresas y autónomos considerados elegibles.

En el caso de que las medidas contenidas en el Código de Buenas Prácticas se aplicaran sobre una deuda con garantía hipotecaria, la novación del contrato tendrá los efectos previstos en el artículo 4.3 de la Ley sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, con respecto a los préstamos y créditos novados (no alteración del rango hipotecario salvo incremento de responsabilidad o ampliación de plazo). Art. 11.

Se moderan los intereses moratorios para los contratos a los que afecte el Título II, pues serán como máximo de un punto por encima del interés remuneratorio y aplicables al capital pendiente desde el momento en que el deudor solicite y acredite a la entidad financiera la aplicación de una medida del Código de Buenas Prácticas. Art. 14.

La D. Ad. 1ª permite, a instancia del beneficiario y de forma extraordinaria, la ampliación de los plazos de ejecución y justificación de proyectos industriales beneficiarios de ayudas o financiación de la Secretaría General de Industria y de la PYME que ya hubieran sido objeto de prórroga del plazo de ejecución con anterioridad, siempre que se aleguen circunstancias sobrevenidas directamente vinculadas a los estados de alarma derivados de la crisis de la COVID-19.

La D. Ad. 2ª amplía durante un año adicional la suspensión del pago de intereses y amortizaciones correspondientes a préstamos Emprendetur, prevista en el artículo 41 RDLey 11/2020, de 31 de marzo.

La D. F. 4ª modifica el artículo 39 RDLey 11/2020, de 31 de marzo, para permitir que los beneficiarios de concesiones de préstamos a proyectos industriales otorgados por la Secretaría General de Industria y de la PYME puedan solicitar modificaciones del cuadro de amortización del mismo durante el plazo de dos años y medio contados desde la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo; siempre y cuando la crisis sanitaria provocada por el COVID-19 haya provocado periodos de inactividad del beneficiario, reducción en el volumen de sus ventas o interrupciones en el suministro en la cadena de valor.

 

D) Ejecución de avales públicos.

Este mismo Título II recoge además el detalle del procedimiento de recuperación de los avales liberados al amparo de los RDLeyes 8/2020, de 17 de marzo, y 25/2020, de 3 de julio, y que eventualmente pasen a ser ejecutados. Es importante tener en cuenta el porcentaje máximo de aval concedido en cada operación y la cláusula pari passu, que determina que en caso de que se produzcan pérdidas como consecuencia del impago de las operaciones avaladas, dando lugar a una ejecución del aval, el Estado y las entidades financieras las asumirán de manera proporcional al nivel de cobertura del aval.

En la ejecución de avales públicos se aplica un régimen de autotutela administrativa (con prerrogativas similares a las de los tributos), consagrado por los arts. artículo 116 bis y 10.1 de la Ley 47/2003, de 26 de noviembre, General Presupuestaria, que contiene un régimen jurídico, de carácter supletorio, aplicable a los avales otorgados por el Estado.

De aplicarse así, podría haber dos procedimientos superpuestos, el administrativo seguido por el Estado y el civil o mercantil seguido por las entidades financieras. Con este argumento de la E. de M., en el artículo 16 se resuelve hacer decaer la aplicación del régimen previsto en la Ley 47/2003 y encomendar a las entidades financieras concedentes los procedimientos de recuperación.

No obstante, las entidades de crédito no podrán conceder aplazamientos, fraccionamientos y quitas de las cantidades reclamadas por cuenta y en nombre del Estado sin previa aprobación por el Departamento de Recaudación de la AEAT. El Consejo de Ministros podrá dar autorizaciones generales.

Por último, en aplicación de lo ya previsto en el TR Ley Concursal para las subrogaciones del fiador en la posición del acreedor afianzado, se clarifica el rango de prelación y privilegio de los créditos que pudiera ostentar el Estado en el caso de ejecuciones de avales otorgados (art. 16.3 y4):

– Los créditos derivados de la ejecución de estos avales podrán quedar afectados por los acuerdos extrajudiciales de pagos y se considerarán pasivo financiero a efectos de la homologación de los acuerdos de refinanciación.

– Si el deudor reuniera los requisitos legales para ello, el beneficio de exoneración de pasivo insatisfecho se extenderá igualmente a los citados créditos.

– Los créditos de la Hacienda Pública derivados de la ejecución de los avales otorgados al amparo de los Reales decretos-leyes 8/2020, de 17 de marzo, y 25/2020, de 3 de julio ostentarán el rango de crédito ordinario en caso de declaración de concurso del deudor avalado.

La D. Tr. 2ª regula un régimen transitorio de cobranza de avales.

 

E) Fondo de recapitalización de empresas

El único artículo del Título III crea el «Fondo de recapitalización de empresas afectadas por COVID», fondo carente de personalidad jurídica, cuya definición se concretará por Acuerdo del Consejo de Ministros. Durará ocho años, prorrogables.

Está dotado con 1.000 millones de euros, y se dirige a empresas no financieras de mediano tamaño, con sede social en España, que resulten viables. Complementa el Fondo gestionado por SEPI para la recapitalización de empresas estratégicas de mayor tamaño, siendo incompatible con las ayudas de éste.

La gestión del Fondo corresponderá a la sociedad mercantil estatal Compañía Española de Financiación del Desarrollo, COFIDES, S.A., S.M.E. Ver la D. Tr. 1ª sobre traspaso de expedientes de SEPI a COFIDES.

El Fondo dispondrá de distintos instrumentos financieros de endeudamiento, capital y cuasi capital. Asimismo, las operaciones llevarán aparejados instrumentos para la participación del Estado en los beneficios futuros de las empresas.

Todas las transmisiones patrimoniales, operaciones societarias y actos derivados, directa o indirectamente de la aplicación de esta disposición e, incluso, las aportaciones de fondos o ampliaciones de capital, que eventualmente se ejecuten para la capitalización o reestructuración financiera y patrimonial de las empresas participadas con cargo al Fondo, estarán exentos de cualquier tributo estatal, autonómico o local.

Igualmente, todas las transmisiones, operaciones y actos antes mencionados gozarán de exención del pago de cualesquiera aranceles y honorarios profesionales devengados por la intervención de fedatarios públicos y de Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

Se fijará una estrategia de salida debido a la naturaleza temporal del Fondo, cifrada en 8 años.

La D. F. 6ª modifica el apartado 3 del artículo 2 RDLey 25/2020, de 3 de julio, para aclarar que el Tesoro Público percibe las retribuciones por la participación en el órgano de administración de las empresas solicitantes del Fondo de apoyo a la solvencia de empresas estratégicas cuando ésta corresponda a un empleado público, de forma que podrán percibirse personalmente las retribuciones correspondientes cuando los designados por el Consejo Gestor del Fondo, atendiendo a las razones técnicas y profesionales que correspondan en cada caso, no ostenten la condición de empleados públicos.

 

F) Medidas comunes a todas las ayudas.

Los destinatarios de las medidas previstas en los Títulos I, II y III deberán cumplir con determinados requisitos entre los que se encuentran estar al corriente de pago por reintegro de subvenciones o ayudas públicas, obligaciones tributarias y frente a la Seguridad Social, no haber solicitado la declaración de concurso voluntario o no tener la residencia fiscal en un paraíso fiscal. Ver D. Ad. 4ª

Estas ayudas estarán en todo caso sujetas al compromiso de mantenimiento de actividad de las empresas hasta el 30 de junio de 2022, al no reparto de dividendos durante 2021 y 2022 y a no incrementar las retribuciones de la alta dirección durante un periodo de dos años. Ver D. Ad. 4ª

Todas las medidas de apoyo público cumplirán con la normativa de la Unión Europea en materia de Ayudas de Estado. No se concederá ninguna medida de apoyo público hasta que no se cuente con la autorización expresa para ello de la Comisión Europea. Al respecto, la empresa o autónomo potencialmente beneficiario ha de realizar una declaración responsable del conjunto de ayudas públicas recibidas hasta la fecha. Ver D. Ad. 5ª.

La empresa o autónomo que se hubiese beneficiado de las medidas de este RDLey sin reunir los requisitos previstos en el mismo (o cumpliéndolos artificialmente), será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, en su caso, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de apoyo, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que su conducta pudiera dar lugar. Ver D. Ad. 6ª.

 

G) Aranceles notariales y registrales.

a) Transcribimos el artículo 12 (situado en el Título II, dedicado a la reestructuración de deuda financiera Covid):

«1. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las operaciones recogidas en este Título y en el Acuerdo de Consejo de Ministros de desarrollo, se bonificarán en un 50 por ciento, en los siguientes términos:

a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios, reducidos al 50 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. En todo caso, la suma de todos los aranceles notariales aplicables a la escritura será de un mínimo de 30 euros y un máximo de 75 euros por todos los conceptos.

b) Los derechos arancelarios notariales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice, en su caso, los aplazamientos previstos en esta norma derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria serán los establecidos en el Decreto de 15 de diciembre de 1950 y se bonificarán en un 50 por ciento.

En todo caso, la suma de todos los aranceles notariales aplicables a la póliza será de un mínimo de 25 euros y un máximo de 50 euros por todos los conceptos, incluyendo sus copias y traslados.

c) Cuando exista garantía real inscribible, por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto, según corresponda, en el caso de los registradores de la propiedad, para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores, en el caso de los registradores mercantiles, conforme a lo previsto en el artículo 36 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Al resultado se le aplicará una bonificación del 50 por ciento. En todo caso, la suma de todos los aranceles registrales aplicables al documento será de un mínimo de 24 euros y un máximo de 50 euros por todos los conceptos.

2. Lo previsto en los apartados anteriores también será de aplicación para aquellos supuestos en los que, con motivo de la formalización del aplazamiento, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo.»

b) Por otra parte, en el Título III, al regularse el Fondo de Recapitalización de Empresas, se incluye este párrafo:

“Igualmente, todas las transmisiones, operaciones y actos antes mencionados gozarán de exención del pago de cualesquiera aranceles y honorarios profesionales devengados por la intervención de fedatarios públicos y de Registradores de la Propiedad y Mercantiles”.

 

H) Aplazamiento de deudas tributarias.

La D. Ad. 3ª extiende a cuatro meses el período en el que no se devengarán intereses de demora por los aplazamientos en el pago de tributos (que sustituye a los tres previstos en el derogado artículo 8 RDLey 35/2020, de 22 de diciembre).

El ámbito de la medida está referido a la Administración del Estado, para:

– declaraciones-liquidaciones y autoliquidaciones cuyo plazo de presentación e ingreso finalice desde el día 1 de abril hasta el día 30 de abril de 2021, ambos inclusive, siempre que las solicitudes presentadas hasta esa fecha reúnan los requisitos a los que se refiere el artículo 82.2.a) LGT (cuando las deudas tributarias sean de cuantía inferior a la que se fije en la normativa tributaria).

deudas tributarias a las que hacen referencia las letras b), f) y g) del artículo 65.2 LGT (obligaciones tributarias que deban cumplir el retenedor o el obligado a realizar ingresos a cuenta; las derivadas de tributos que deban ser legalmente repercutidos, y pagos fraccionados del Impuesto sobre Sociedades).

El plazo será de seis meses y, como vimos, no se devengarán intereses de demora durante los primeros cuatro meses del aplazamiento.

 

I) ITPyAJD

La D. F. 1ª añade un número 31 al artículo 45.I.B) TR Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:

«31. Cuando exista garantía real inscribible, las escrituras de formalización de la extensión de los plazos de vencimiento de las operaciones de financiación que han recibido aval público previstos en el artículo 7 del Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este impuesto.»

 

J) Criptoactivos

Los criptoactivos son definidos por la E. de M. como representaciones digitales de valor o derechos que pueden transferirse y almacenarse electrónicamente, mediante la tecnología de registros distribuidos u otra similar. Las más conocidos son las criptomonedas como el bitcoin.

Carecen de un marco regulatorio específico apropiado a nivel europeo a pesar de que cada vez tienen más presencia en nuestro sistema financiero.

Estas tecnologías presentan importantes riesgos:

– permiten la realización de operaciones de forma anónima lo que facilita su uso para fines ilegales;

– la adecuada custodia de las claves asociadas a los criptoactivos de los clientes resulta crucial para la prestación de servicios sobre estos activos y para la protección de los clientes;

– y se están ofreciendo como objeto de inversión no sólo a inversores especializados sino también al público en general.

La CNMV y el Banco de España han publicado el 9 de febrero de 2021 un comunicado conjunto en el que alertan sobre los riesgos que este nuevo tipo de activos suponen para los participantes del sistema financiero y, muy en particular, para los pequeños inversores. El comunicado incide en la complejidad, la volatilidad y la potencial falta de liquidez de estas inversiones.

La D. F. 2ª, para reforzar la protección del inversor, añade el artículo 240 bis a la Ley del Mercado de Valores, para otorgar a la CNMV competencias con el fin de sujetar a control administrativo la publicidad de criptoactivos y otros activos e instrumentos, que no se regulan en la Ley del Mercado de Valores y que se ofrecen como propuesta de inversión. También se habilita a la CNMV a desarrollar mediante Circular el ámbito objetivo y subjetivo, así como los mecanismos y procedimientos de control que se aplicarán.

 

K) Cédulas y bonos de internacionalización.

Las cédulas de internacionalización son un instrumento de financiación emitido por las entidades de crédito, que tiene como conjunto de activos de cobertura créditos a la exportación garantizados por agencias de crédito a la exportación.

La regulación del régimen especial de estas cédulas y bonos se encuentra en el propio artículo 34 de la Ley 14/2013 y el Real Decreto 579/2014, de 4 de julio.

La D. F. 5ª modifica puntualmente la disposición derogatoria del reciente TR Ley Concursal de 5 de mayo de 2020. En concreto se hace revivir el apartado 18 del artículo 34 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización que dice lo siguiente:

“18. En caso de concurso, los tenedores de cédulas y bonos de internacionalización gozarán del privilegio especial establecido en el número 1.º del apartado 1 del artículo 90 de la Ley Concursal.

Sin perjuicio de lo anterior, se atenderán durante el concurso, de acuerdo con lo previsto en el número 7.º del apartado 2 del artículo 84 de la Ley Concursal, y como créditos contra la masa, los pagos que correspondan por amortización de capital e intereses de las cédulas y bonos de internacionalización emitidos y pendientes de amortización en la fecha de solicitud del concurso hasta el importe de los ingresos percibidos por el concursado de los préstamos y créditos que respalden las cédulas y bonos y, si existen, de los activos de sustitución y de los flujos económicos procedentes de los instrumentos financieros derivados vinculados a la emisión.”

Con ello se persigue mantener el privilegio especial en caso de concurso del emisor del que tradicionalmente eran beneficiarios los tenedores de cédulas y bonos de internacionalización. Dicho privilegio tiene un valor en términos de rating y, por tanto, en el precio de colocación y cotización de estas cédulas y bonos.

 

L) Concurso y medidas procesales.

La D. F. 7ª modifica ampliamente la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, para ampliar la vigencia de algunas de las medidas de esta Ley en el ámbito concursal y definir agilizaciones adicionales en las actuaciones.

a) Se amplía hasta 31 de diciembre de 2021 la exención del deber del deudor que se encuentre en estado de insolvencia de solicitar la declaración de concurso y la no admisión a trámite de las solicitudes de concurso necesario que presenten los acreedores. Se aclara también que el plazo de dos meses del que dispone el deudor para solicitar la declaración de concurso voluntario debe computarse a partir de la fecha de finalización del plazo de suspensión del citado deber. 6.1 y 2

b) Se facilita la modificación de los acuerdos extrajudiciales de pagos o de los acuerdos de refinanciación firmados por empresas, profesionales y autónomos que se encuentren en dificultades para cumplirlos. 3.5.

c) En cuanto a los acuerdos de refinanciación homologados, se permite que, hasta el 31 de diciembre de 2021, el deudor presente una modificación del acuerdo en vigor o presente uno nuevo, sin necesidad de que transcurra un año desde la homologación del mismo. 5.

d) Hasta el 31 de diciembre de 2021 inclusive, se considerará que el acuerdo extrajudicial de pagos se ha intentado por el deudor sin éxito, si se acreditara que se han producido dos faltas de aceptación del mediador concursal para ser designado, a los efectos de iniciar concurso consecutivo, comunicándolo al juzgado. 12.

Álvaro Martín hace el siguiente comentario al respecto:

«Esta modificación de la Ley innova el ordenamiento en cuanto en el régimen actual falta una previsión sobre cuantas veces o durante cuánto tiempo puede permanecer abierto un expediente de nombramiento de mediador cuando no se obtiene la aceptación del primer nombrado.

Opta por limitar a dos los nombramientos exigibles antes de cerrar el expediente y facilitar la apertura del concurso consecutivo, antesala de la obtención del beneficio de pasivo insatisfecho, que, en definitiva, es lo que se trata de facilitar al deudor que no puede cumplir todas sus obligaciones.

Cuando cese la vigencia de la medida, volverá a aplicarse la Doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica que en Resolución de 19 de febrero de 2020 dijo que el expediente no puede cerrarse por falta de aceptación hasta que transcurran dos meses desde el primer intento de nombramiento por el Registrador Mercantil o el Notario.»

Ver también contestación de la DGRN de 14 de mayo de 2019 a consulta formulada por el Ilustre Colegio Notarial de Madrid, al amparo del artículo 70 del Reglamento Notarial.

e) Se facilita, hasta el 31 de diciembre de 2021, la posibilidad de que el concursado solicite la modificación del convenio. 3.

f) Se aplaza el deber de solicitar la apertura de la fase de liquidación cuando, durante la vigencia del convenio, el deudor conozca la imposibilidad de cumplir los pagos comprometidos y las obligaciones contraídas con posterioridad a la aprobación de aquél, siempre que el deudor presente una propuesta de modificación del convenio y ésta se admita a trámite dentro de un determinado plazo. 4.1

g) En caso de que un acreedor presente una solicitud de declaración de incumplimiento de acuerdo de refinanciación, de convenio o de acuerdo extrajudicial de pagos, se prevé su inadmisión a trámite, con comunicación al deudor, y se da un plazo para la renegociación de un nuevo acuerdo o convenio. Este régimen, que se encontraba vigente para las solicitudes de incumplimiento presentadas hasta 31 de enero de 2021, se aplica para nuevas empresas, profesionales y autónomos, desde esa fecha hasta el 30 de septiembre de 2021. 3.2, 3 y 4.

h) Se establecen una serie de normas de agilización del proceso concursal, como la tramitación preferente de determinadas actuaciones tendentes a la protección de los derechos de los trabajadores, a mantener la continuidad de la empresa y a conservar el valor de bienes y derechos. 9.

i) Se flexibilizan los incidentes de reintegración de la masa activa para facilitar el cierre de la fase común (nuevo 8 bis).

j) Se simplifican las subastas de bienes y se modifica el modo de enajenación de la masa activa en la fase de liquidación. En concreto, el 10 ahora dice lo siguiente:

“1. En los concursos de acreedores que se declaren hasta el 31 de diciembre de 2021 y en los que se encuentren en tramitación a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, la subasta de bienes y derechos de la masa activa podrá realizarse bien mediante subasta, judicial o extrajudicial, bien mediante cualquier otro modo de realización autorizado por el juez de entre los previstos en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal. Excepcionalmente, y durante el mismo período, aunque en el plan de liquidación aprobado judicialmente se hubiera previsto una determinada modalidad de subasta extrajudicial, ésta podrá realizarse conforme a cualquier otra modalidad, incluida la que se realice a través de empresa especializada, sin necesidad de modificar el plan ni de solicitar la autorización expresa del juez del concurso. En todo caso, esta sustitución se hará constar en el correspondiente informe trimestral.

2. Con carácter preferente y siempre que fuere posible, la subasta se realizará de manera telemática.

3. Si el juez, en cualquier estado del concurso, hubiera autorizado la realización directa de los bienes y derechos afectos a privilegio especial o la dación en pago o para pago de dichos bienes, se estará a los términos de la autorización.”

 

M) Juntas telemáticas.

El artículo 3 del Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, amplió para el año 2021 algunas de las medidas contenidas en el capítulo V del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo y, en concreto, la posibilidad de que todas las sociedades de capital y el resto de personas jurídicas de Derecho privado (sociedades civiles, sociedades cooperativas y asociaciones) que no hayan podido modificar sus estatutos sociales para permitir la celebración de la junta general o asambleas de asociados o de socios por medios telemáticos, puedan seguir utilizando estos medios durante el ejercicio 2021.

Ahora se le añade un párrafo al artículo 3 a) para permitir también, sólo a las sociedades anónimas, la celebración de juntas generales exclusivamente telemáticas:

“Además, el órgano de administración podrá acordar en el anuncio de convocatoria la celebración de la junta por vía exclusivamente telemática, esto es, sin asistencia física de los socios o de sus representantes, siempre que se acompañe de garantías razonables para asegurar la identidad del sujeto que ejerce su derecho de voto y se ofrezca la posibilidad de participar en la reunión por todas y cada una de estas vías: (i) asistencia telemática; (ii) representación conferida al Presidente de la Junta por medios de comunicación a distancia y (iii) voto anticipado a través de medios de comunicación a distancia. Los administradores podrán asistir a la reunión, que se considerará celebrada en el domicilio social con independencia de donde se halle el Presidente de la Junta, por audioconferencia o videoconferencia.”

Nada se dice de las reuniones del órgano de administración.

Ver artículo de José Ángel García Valdecasas: ¿Hacia Juntas Generales totalmente telemáticas?

Entró en vigor el 13 de marzo de 2021 (mismo día de su publicación en el BOE). (JFME)

Resumen Real Decreto Ley 3/2021, de 2 de febrero: moratorias, pensiones, ingreso mínimo vital, autónomos…

 

RESUMEN DEL REAL DECRETO LEY 3/2021, DE 2 DE FEBRERO: MORATORIAS, PENSIONES, AUTÓNOMOS…

 

Real Decreto-ley 3/2021, de 2 de febrero, por el que se adoptan medidas para la reducción de la brecha de género y otras materias en los ámbitos de la Seguridad Social y económico.

Texto consolidado en el BOE

Resumen:

Permite a los deudores solicitar moratorias legales y convencionales en los mismos casos regulados por la normativa Covid anterior hasta el límite de nueve meses, si no las han obtenido antes por ese tiempo. Mejora las pensiones de mujeres con hijos. Reforma del ingreso mínimo vital. Retoques en la prestación extraordinaria por cese de actividad de los autónomos.

 

A) Moratorias de préstamos.

La evolución de la pandemia a nivel europeo ha motivado que la Autoridad Bancaria Europea haya abordado nuevamente una modificación de las Directrices (EBA/GL/2020/15) para ampliar nuevamente el plazo de solicitud de las moratorias. Este RDLey adapta nuestro ordenamiento jurídico a dicha ampliación.

Se regulan en los artículos 7 y 8, en la D.Ad.4ª y en la D.Tr. única.

Qué se puede pedir: la moratoria o suspensión en el pago de las cuotas de la financiación

Plazo máximo para pedirlo: hasta el 30 de marzo de 2021, inclusive, Puede extenderse mediante orden ministerial (ver D. Ad. 4ª)

Plazo máximo de duración: nueve meses por cada financiación (contando lo ya disfrutado). Puede extenderse mediante orden ministerial (ver D. Ad. 4ª).

Quiénes lo pueden pedir: los que no hubieran solicitado previamente la moratoria o suspensión, o si se obtuvo por menos de nueve meses.

Casos en los que se puede pedir: los contemplados en los reales decretos siguientes (todos regulan moratorias legales menos el último que se refiere a la convencional y no se han de superar los nueve meses de duración desde el 30 de septiembre de 2020):

a) RDLey 8/2020, de 17 de marzo. Ver resumen

 Según su art. 8, su ámbito de aplicación es: “contratos de préstamo con garantía hipotecaria vigentes a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley cuya finalidad fuera la adquisición de vivienda habitual o de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales se aplicarán a dichos contratos cuando concurran en el deudor todos los requisitos establecidos en el artículo 16 RDLey 11/2020, de 31 de marzo, para entender que está dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica.”

Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

El art. 19 RDLey 11/2020, de 31 de marzo aclara que la deuda hipotecaria o los préstamos hipotecarios a los que se refieren los artículos 7 a 16 ter RDLey 8/2020, de 17 de marzo, serán la deuda hipotecaria contraída o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de:

– La vivienda habitual.

– Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales a los que se refiere la letra a) del artículo 16.1.

– Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma

b) Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Ver resumen

Su art. 21 regula la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria:

1. Se establecen medidas conducentes a procurar la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria que estuviera vigente a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, cuando esté contratado por una persona física que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, en la forma definida en el artículo 16, como consecuencia de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19.

En todo caso, los contratos de arrendamiento financiero se entenderán incluidos dentro del ámbito de aplicación objetivo de la suspensión temporal a que se refiere el párrafo anterior.

2. Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal en los que concurran las circunstancias señaladas en el artículo 16.

c) Real Decreto-ley 25/2020, de 3 de julio. Ver resumen.

Recoge la llamada moratoria hipotecaria turística en sus arts 3 al 9.

Pueden pedirla los trabajadores autónomos y las personas jurídicas con domicilio social en España, en dificultades económicas, respecto a contratos de préstamo hipotecario anteriores al 14 de marzo de 2020, que graven un inmueble que se encuentre afecto al desarrollo de una actividad del sector turístico.

d) RDLey 26/2020, de 7 de julio. Ver resumen.

Regula la moratoria en el transporte por carretera en sus arts. 18 al 23

Amplió hasta el 29 de septiembre de 2020 el periodo en el que se puede pedir la moratoria regulada por el RDLey 8/2020, de 17 de marzo y en el RDLey 11/2020, de 31 de marzo,

Regula las relaciones entre la moratoria legal y la convencional, dando prioridad a la legal (ver art. 13 RDLey 8/2020)

e) Real Decreto-ley 19/2020, de 26 de mayo. Ver resumen.

Los arts. 6 al 8 regulan la moratoria convencional acogida a un acuerdo sectorial.

Notas: genera dudas de interpretación la inclusión de la fecha de 30 de septiembre de 2020 en el art. 8.1. Podría ser defendible entender que, si una persona ha disfrutado de una moratoria legal de tres meses antes de dicha fecha, podría pedir otra moratoria por la misma financiación, no sólo por los seis meses restantes, sino por nueve (por ejemplo, otros tres de legal y seis de convencional.

Mantenimiento de condiciones:

Por la D.Tr. única, las siguientes moratorias y suspensiones concedidas entre el 30 de septiembre de 2020 y el 4 de febrero de 2021 mantendrán las condiciones y duración por las que fueron concedidas en su día:

– de deuda hipotecaria (artículo. 7 RDLey 8/2020, de 17 de marzo),

– de créditos sin garantía hipotecara (artículo 21 RDLey 11/2020, de 31 de marzo),

– turística (artículo 3 RDLey 25/2020, de 3 de julio),

– de transporte por carretera (artículo 18 RDLey 26/2020, de 7 de julio),

– y en un acuerdo sectorial (artículos 6 a 8 RDL 19/2020, de 26 de mayo).

Esta Disposición transitoria tiene especial trascendencia porque evita que las moratorias posteriores al 30 de septiembre de 2020 que alcancen el año (tres meses de legal y nueve de convencional) vean reducida su duración por imposición de la Autoridad Bancaria Europea. Copiamos el texto aclaratorio de la Exposición de Motivos:

“Las Directrices de la Autoridad Bancaria Europea determinan que la limitación de la duración se aplica de forma retroactiva a las moratorias concedidas hasta el 30 de septiembre de 2020, fecha límite de aplicación retroactiva de las nuevas Directrices de la Autoridad Bancaria Europea. De este modo, las moratorias concedidas después del 30 de septiembre de 2020 podrían tener una duración máxima de nueve meses. No obstante, en este real decreto-ley se establece que las moratorias concedidas antes del 30 de septiembre de 2020 podrán seguir teniendo una duración superior a los nueve meses y de otro, las concedidas entre el 30 de septiembre y la entrada en vigor del mismo, mantendrán las condiciones y duración por las que fueron concedidas en su día.

 

B) Pensiones de mujeres con hijos

El capítulo I del título I dispone un complemento de pensiones contributivas en favor de las mujeres que hayan tenido hijos y que sean beneficiarias de una pensión contributiva de jubilación, de incapacidad permanente o de viudedad, tendrán derecho a un complemento por cada uno de los hijos. 

Al respecto, el art. 1 modifica el TRLGSS: el art. 60 la regula, la D.Ad. 37ª determina su alcance temporal y la D.Tr. 33ª mantiene transitoriamente el complemento por maternidad.

Y el art. 2 modifica el TR Ley de Clases Pasivas del Estado. La D. Ad. 18ª extiende el complemento económico a los perceptores de una pensión en el Régimen de Clases Pasivas del Estado. También se incorpora una D.Tr. 14ª para regular el mantenimiento transitorio del complemento por maternidad en las pensiones de Clases Pasivas.

Según la D. Ad. 1ª, el importe del complemento será para el año 2021 de 27 euros mensuales. El complemento se reconocerá a las pensiones causadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley.

 

C) Ingreso mínimo vital.

El artículo 3, único del capítulo II, modifica en profundidad el RDLey 20/2020, de 29 de mayo (ver resumen). por el que se establece el ingreso mínimo vital. Estos son, en esquema los cambios básicos:

– personas beneficiarias de la prestación (art. 4)

– supresión del límite de titulares en el mismo domicilio (art. 5)

– características de las unidades de convivencia (arts. 6 al 6 quáter)

– causas de suspensión del derecho (art. 14)

– acreditación de los requisitos (artículo 19)

– obligaciones de los servicios sociales (nuevo 19 bis)

– cambios en el procedimiento (artículo 25)

 

D) Autónomos.

Dentro del capítulo III, el artículo 4 modifica el RDLey 2/2021 (ver resumen), con tres finalidades:

– vincula el cese de la obligación de cotizar al mes en que se presenta la solicitud de la prestación por cese de actividad cuando la misma viene determinada por resolución de la administración competente (art. 5.9)

– se modifica el artículo 7.5.2 con el objeto de facilitar a los trabajadores autónomos que tributen por estimación objetiva la prueba de la caída de ingresos estableciéndose una presunción al efecto; ver también la D.Ad. 2ª

– y se revisa la D.Tr.2ª para aclarar que la prestación extraordinaria por cese de actividad se debe devengar hasta el último día de mes en que se acuerde el levantamiento de las medidas o el 31 de mayo de 2021 si esta última fecha es anterior.

 

E) Profesiones sanitarias

El artículo 5, prevé la compatibilidad de la pensión de jubilación con el nombramiento como personal estatutario de las profesiones sanitarias, realizado al amparo del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma.

El artículo 6, acuerda que el personal que preste servicios en centros sanitarios y sociosanitarios que, en el ejercicio de su profesión, durante la prestación de servicios sanitarios o socio-sanitarios, haya contraído el virus SARS-CoV- 2, tendrá las mismas prestaciones que el sistema de la Seguridad Social otorga a las personas que se ven afectadas por una enfermedad profesional.

Y la D.Ad. 3ª extiende la protección por contingencias profesionales al personal sanitario que presta servicios en la inspección médica de los Servicios Públicos de Salud y del INSS y del Instituto Social de la Marina, que haya contraído una enfermedad causada por el SARS-CoV-2.

 

F) Instituto de Crédito Oficial

El artículo 9 otorga al ICO el derecho a obtener información individualizada por empresa de las calificaciones crediticias del Banco de España, pero le obliga a tratarla de manera confidencial y de utilizarla exclusivamente para el cumplimiento de las obligaciones establecidas en la normativa europea de ayudas de Estado en la concesión o gestión de avales públicos.

Entró en vigor el 4 de febrero de 2021. (JFME)

Oficina Registral (Propiedad). Informe diciembre 2020. Resoluciones del año.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y  DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: 12 MESES, 11 RESOLUCIONES Y 1 LEY

ENERO 2020. Ejecución ordinaria de hipoteca. Su relación con la anotación de embargo.

Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

R. de 29 de noviembre de 2019.

FEBRERO 2020. Venta de finca de entidad concursada.

Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.

R. de 5 de diciembre de 2019.

MARZO 2020. Cancelación de hipoteca sobre finca de entidad concursada.

El juez del concurso es competente para dictar y expedir mandamientos cancelatorios de garantías reales, en fase de liquidación, al objeto de facilitar la enajenación del bien hipotecado en beneficio de los créditos concúrsales y contra la masa, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso y no puede entrar el Registrador a calificar cuando en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

R. de 10 de diciembre de 2019.

ABRIL 2020. Publicidad formal relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona.

Es realmente difícil apreciar el interés legítimo en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de una persona lo que podría vulnerar la legislación de datos de carácter personal. Es por ello por lo que la obtención de tal información solo sería posible con el consentimiento del interesado o con resolución judicial o administrativa firme en procedimiento adecuado dirigido contra él.

R. de 9 de enero de 2020.

MAYO 2020. TR de la Ley Concursal.

El BOE de 7 de mayo de 2020 publica el Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal pasando de un texto (la Ley Concursal de 2003) de 250 artículos a uno de 752 artículos con 4 disposiciones adicionales si bien no hay que olvidar que se trata de un Texto Refundido. Ver tabla de correspondencias.

JUNIO 2020. Ley 2/2009, concepto de consumidor. Habitualidad.

Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer objetivamente esa cifra. Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 de julio de 2015) a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir [1] bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley [2] o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario o el carácter de no consumidor de este último.

R. de 21 de enero de 2020.

JULIO 2020. Medios de pago en la compensación.

La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

R. de 20 de marzo de 2020.

AGOSTO 2020. Domicilio habitual pero no familiar.

No todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual y es que puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia.

R. de 16 de junio de 2020.

SEPTIEMBRE 2020. Cancelación de condición resolutoria mediante instancia privada.

La regla general para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura publica. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

R. de 10 de agosto de 2020.

OCTUBRE 2020. Segregación de local comercial.

Para segregar un local se precisa autorización administrativa salvo que esté previsto en la licencia de obras. Será la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales. En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el artículo 10 LPH, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas.

R. de 16 de septiembre 2020.

NOVIEMBRE 2020. Principio de prioridad. Títulos contradictorios.

Se presenta a inscripción una escritura de compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad una escritura de compraventa sobre la misma finca a favor de persona distinta, otorgada con fecha anterior. El Centro Directivo estima que en caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral.

R. de 19 de octubre de 2020.

DICIEMBRE 2020. Poder otorgado en el extranjero.

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

R. de 19 de noviembre de 2020.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Respecto a las disposiciones de carácter general destacamos:

Calendario laboral 2021

Resolución de 28 de octubre de 2020, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2021.

En el próximo año habrá doce fiestas por Comunidad Autónoma. De ellas, ocho son fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. Otras tres, o bien son fiestas nacionales sustituibles, o bien la sustitución de éstas. Y una es la fiesta de la propia Comunidad Autónomas. Aparte se encuentran las locales que no aparecen en el cuadro.

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Prórroga y modificación del estado de alarma

Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma, hasta el 9 de mayo de 2021. Se modifica el decreto prorrogado permitiendo a los presidentes de las CCAA suprimir, modificar o restablecer el estado de queda.

Servicios electrónicos de confianza.

Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza. Deroga la Ley de firma electrónica de 2003. Complementa para nuestro país el Reglamento (UE) n.º 910/2014, que regula directamente la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior, recogiendo principios como el de que sólo pueden firmar electrónicamente las personas físicas. Efectos jurídicos de los documentos electrónicos. Duración de los certificados e identificación de sus titulares. DNI y su certificado. Sistemas de las AAPP. Es neutral con la fe pública.

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RDLey 34/2020: avales, préstamos, concursos, energía, tributos…

Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria.

En el que regula entre otras cosas: la Ampliación de carencia en préstamos con rebaja arancelaria y exención AJD. Reuniones telemáticas de personas jurídicas de derecho privado durante 2021. Aplazamientos en concursos, como el de la obligación de solicitarlo o inadmisión de concursos necesarios.

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Caja General de Depósitos. Venta extrajudicial: Reforma del Reglamento Hipotecario.

Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Caja General de Depósitos, que Incluye una reforma parcial de los artículos del Reglamento Hipotecario dedicados a la venta extrajudicial, pero sólo afecta al destino del precio, su relación con la Caja General de Depósitos y las actuaciones notariales y registrales para obtener la devolución de lo ingresado.

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Este más no se han publicado Disposiciones Autonómicas de interés para la oficina registral

TRIBUNALES

Tribunal Constitucional:

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por Diputados del Grupo Parlamentario de Vox en el Congreso, contra el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN 2ª:

Concurso de Registros nº 307: resultado.

Ver archivo de concursos.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
483.*** SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL. TRACTO SUCESIVO

Es aplicable el artículo 28.4 del TRLS a los actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística , por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

485.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

Para anotar un embargo sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado en la herencia de su padre, se ha de acreditar el fallecimiento del titular registral, y la condición de heredero del ejecutado.

487.*** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD UN TÍTULO CONTRADICTORIO

En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral, aunque el presentado en segundo lugar fuera otorgado antes.

488.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN REBELDÍA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe inscribir una sentencia de dominio contra el titular registral fallecido, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

490 y 491.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

En el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor para poder ejecutar la hipoteca tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso que se pronuncie si el bien es necesario o no para la actividad; si no es necesario podrá ejecutarla desde el principio, en otro caso no podrá iniciar la ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no se hubiera abierto la fase de liquidación.

492.*  INSRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DE LA ADMINISTRACIÓN

Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada al haber un conflicto entre fincas colindantes, que resulta de un previo litigio en los tribunales.

493.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN ART. 209 LH: LEGITIMACIÓN.

Solo está legitimado para iniciar expediente de doble inmatriculación el titular de un derecho inscrito o anotado sobre una finca, conforme al artículo 209 LH, por lo que no es posible ejercitar la acción pública que regula el artículo 62 de la Ley del Suelo, por cualquiera que considere que se invade el dominio público.

494.** SOLICITUD DE REINSCRIPCIÓN. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. COMPETENCIA DGSJFP VERSUS CATALUÑA.

El recurso gubernativo no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados. Cuando el recurso verse sobre un tema basado exclusivamente en el derecho catalán el registrador debe remitirlo a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña.

495.* INMATRICULACIÓN ART. 205. FINCA COINCIDENTE CON OTRA YA INMATRICULADA

No cabe inmatricular una finca si ello produce una doble inmatriculación, en particular si tiene la misma referencia catastral que otra inscrita que además procede de un mismo titular.

498.*** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR SIN CITACIÓN DEL REPRESENTANTE LEGAL DEL MENOR

El albacea contador partidor debe, para entregar legados, hacer el inventario, avalúo y liquidación general de la herencia, a fin de garantizar que no se perjudican las legítimas. Si después de hacer el inventario renuncian varios herederos y es llamado como tal un menor o incapaz ha de citar a sus representantes legales para rectificar la partición.

499.** HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO

El heredero, sin la concurrencia de los demás interesados, no puede interpretar el testamento y resolver que hubo un error en las manifestaciones de la testadora. A falta de acuerdo de todos los interesados, privar de eficacia el contenido patrimonial de un testamento exige una declaración judicial

502.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES

El consentimiento unánime para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, tiene que ser adoptado, no sólo por todos los propietarios que lo fueran al tiempo de la fecha de su adopción, sino también por quienes sean titulares registrales, en el momento en que, tal acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria, acceda al Registro.

503.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

En los expedientes de reanudación del tracto tramitados conforme a la normativa anterior es esencial tanto la notificación a los titulares registrales como que se indique con claridad  las inscripciones contradictorias a cancelar.

504.*** ELEMENTO PRIVATIVO EN P.H. SALIDA A UN ELEMENTO COMUN MEDIANTE VINCULACIÓN OB REM

Cabe admitir un elemento privativo, en edificio en régimen de PH, cuya salida a la vía pública o a un elemento común se configure a través de otro elemento con una vinculación ob rem.

505 y 506.** COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC

En las escrituras otorgadas por una sociedad que contengan actos de adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad no es exigible la manifestación o certificación de su representante sobre el carácter de activo no esencial de los bienes objeto de dichas escrituras para su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque el notario deberá pedir dicha manifestación para cumplir con su deber de diligencia.

507.*** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. CLÁUSULA DE EJERCICIO UNILATERAL E INDETERMINACIÓN DEL PRECIO

Se admite el pacto que permite al acreedor adjudicarse o vender a un tercero el bien objeto de la garantía (pacto comisorio)siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya situaciones de abuso para el deudor. Se flexibiliza la doctrina de que la determinación de las condiciones del contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

508.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SENTENCIA SIN SER PARTE LOS TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS.

No puede cancelarse por sentencia el historial de una finca cuando hay derechos inscritos cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento.

509.* DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH. NO PUEDE RESOLVERSE SIN COMPARECENCIA DEL TITULAR REGISTRAL O CAUSAHABIENTE DE UNA DE LAS FINCAS

No puede resolverse un expediente de doble inmatriculación sin que comparezca el titular (o sus causahabientes) en el expediente

510.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO INSCRITO Y SIN DESLINDE

No puede inscribirse una base gráfica cuando el registrador tiene duda fundada de posible invasión de dominio público, aunque no esté inscrito ni se haya practicado deslinde.

511.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN EN EXPEDIENTE DE CADUCIDAD SIN SER PARTE SU TITULAR REGISTRAL

No puede cancelarse por caducidad un derecho de reversión inscrito si en el expediente no ha tenido intervención el actual titular del mismo.

512.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Exceso de cabida es la rectificación de un error en la superficie de la finca cuando se inmatriculó pero que no altera la realidad física acotada por los linderos. La nueva cabida ha de ser la que inicialmente debió registrarse.

514. y 534. *** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER

No cabe que la donación inter vivos sea libremente revocable. Si el donante no pierde la libre disposición de lo donado mientras viva y puede revocarla por su sola voluntad, la donación es mortis causa y no es inscribible.

515.*** COMPRAVENTA POR ESPAÑOL Y EXTRANJERA. RÉGIMIEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. LEY APLICABLE

En el supuesto de adquisiciones de bienes por matrimonios de distinta nacionalidad, debe determinarse cuál es la ley –española o extranjera– aplicable al régimen económico matrimonial de los compradores.

516.*** APORTACIÓN DE CUOTA INDIVISA A UNA SOCIEDAD POR DIVORCIADO SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Los divorciados (al igual que los solteros y viudos) NO necesitan manifestar si la vivienda transmitida constituye o no vivienda habitual familiar (si estuviera sujeta a algún derecho de uso por divorcio debería ya constar en el Registro).

517.* SENTENCIA DE NULIDAD DE SEGREGACIÓN SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL

No puede acceder al Registro la Sentencia firme que anula un acto inscrito, sin que el titular del asiento que vaya a ser cancelado haya sido citado en el procedimiento.

518.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. CONSENTIMIENTO DEL VENDEDOR

Resumen: cuando no se ha prestado un consentimiento anticipado o pactado una caducidad convencional, para cancelar una condición resolutoria en garantía del pago del precio se precisa consentimiento del vendedor en escritura pública o resolución judicial firme.

519.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN SIN EXPRESIÓN DE CAUSA

En una herencia con una desheredación testamentaria comparecen las desheredadas para renunciar a la herencia y no reclamar nada. La registradora entiende que han de comparecer los posibles descendientes de las desheredadas al ser legitimarios. La Dirección revoca la nota por no expresarse en el testamento la causa de desheredación.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS. ÁMBITO OBJETIVO DE LA ACTIVIDAD.

Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas. Sin embargo, tal limitación o prohibición habrá de tener por objeto estrictamente la actividad turística recogida en el artículo 5.e de la LAU y no exceder de ella.

522.* HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA. «ESTIMACIÓN» DEL RECURSO EN CUANTO A UN DEFECTO

En caso de que existiendo en la nota varios defectos, se recurra solo uno que es estimado por el registrador, no procede entrar en los otros defectos, al no haber sido recurridos.

523.* PUBLICIDAD FORMAL. CONGURENCIA ENTRE EL INTERÉS LEGÍTIMO Y LOS DATOS SOLICITADOS

Para obtener publicad sobre fincas registrales ha de acreditarse al registrador in interés legítimo y justificado y la congruencia con los datos solicitados con el interés invocado.

525.*** COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS INSCRITOS.  IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS AFECTADAS.

Resolución que trate de los complejos inmobiliarios privados, distinguiendo si tienen o no una finca indivisible común, en cuyo caso se rigen imperativamente por la Ley de Propiedad Horizontal aun cuando tengan estatutos inscritos contrarios a dicha norma. En otro caso (si no hay finca común) es de los regulados en el art. 24.2 y prevalece la voluntad de los copropietarios.

526.** RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN PRACTICADA. NO NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EX ART. 206 LH.

Practicada la inscripción, no puede instarse recurso gubernativo (ante DGRN) para su cancelación, debiendo acudirse a la vía judicial. NO son aplicables a la inmatriculación por Certificación Adva Aº 206 LH las notificaciones previas a colindantes del Aº 203 LH.

527.() OPCIÓN DE COMPRA POR MANDATARIO VERBAL SIN RATIFICACIÓN

No cabe inscribir un título otorgado por mandatario verbal sin acreditar la ratificación en escritura pública.

528.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN, SIN EXPRESIÓN DE CAUSA, DE NUDA PROPIEDAD DE VIVIENDA PRIVATIVA

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones puras entre cónyuges aunque se trate de la vivienda familiar siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La Homologación Judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

Para hacer constar en el registro la existencia de un pozo en una finca, se ha de acreditar la obtención de la licencia y la inscripción del aprovechamiento de aguas en el Registro administrativo de Aguas.

530.** NO LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS SIN QUE SE APORTE EL ANTERIOR

No se puede legalizar un nuevo libro de actas sin que se aporte el anterior, aunque se acompañe diligencia acreditativa de la interposición de una demanda de extravío, ya que lo que existe es la negativa a la devolución del mismo como consecuencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas.

531.*** DOCUMENTO JUDICIAL DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIONES: CERTIFICADO DE COSTAS POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Anulada una inscripción relativa a la transmisión de las participaciones de una finca como consecuencia de una resolución judicial, para volver a reinscribir las participaciones a favor de los demandantes se ha de acreditar, mediante certificado de Costas, que no hay invasión del dominio público Marítimo Terrestre.

532.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO

No pueden realizarse actos dispositivos (en este caso una hipoteca) sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes, entre los que se encuentran los legitimarios con legitima pars bonorum y legatarios de parte alícuota.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE NOVIEMBRE 2020

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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PORTADA DE LA WEB

INVIERNO. Jesús Álvarez Barthe

 

Moratoria y novaciones crediticias Covid 19: cuadros

CUADROS DE MORATORIAS CREDITICIAS COVID-19:

LEGAL, SECTORIAL, TURÍSTICA Y

TRANSPORTISTAS POR CARRETERA

(Cuarta versión)

VICENTE MARTORELL, NOTARIO DE OVIEDO

 

La finalidad de los cuadros prácticos anexos es sistematizar la regulación que de esta materia, tanto de los préstamos o créditos con garantía hipotecaria como de los que no la tienen, así como también en su caso de los leasings, y del régimen especial para las actividades turística, de transportistas por carretera y operaciones avaladas por el Instituto de Crédito Oficial, se hace en hasta ocho normas distintas (Decreto-Ley 8/2020, Decreto-Ley 11/2020, Decreto-Ley 15/2020, Decreto-Ley 19/2020, Decreto-Ley 25/2020, Decreto-Ley 26/2020, Decreto-Ley 30/2020 y Decreto-Ley 34/2020) para que de una manera rápida y visual pueda obtenerse una primera información, al tiempo que a través de los enlaces se accede a la normativa.

Sustituyen totalmente a las tres versiones publicadas hace poco. Su enfoque parte de la delimitación material, de efectos, formal y de costes de la moratoria legal y de las sectoriales, así como de la compatibilidad entre ellas y con otras moratorias adicionales. A tales moratorias generales se añade tres cuadros específicos para la “turística”, “transportistas por carretera” e “ICO”. Se procura distinguir lo que es la norma, de la interpretación que de las cuestiones dudosas hace su autor. Como tal opinión está sujeta a cambio en función de la práctica y de lo que vaya saliendo. Cualquier sugerencia será bienvenida.

Una versión continuamente actualizada puede consultarse en www.oviedonotaria.com.

  1. DELIMITACIÓN MATERIAL: régimen, eficacia, solicitud, deudores, fiadores, objeto.
  2. DELIMITACIÓN EFECTOS: régimen, contenido, compatibilidad moratorias, compatibilidad otras novaciones, LCCI 5/2019.
  3. DELIMITACIÓN FORMAL: régimen, formalización pública, tiempo, unilateralidad en su formalización pública, “masividad”, registración.
  4. DELIMITACIÓN COSTES: régimen, tramitación, fiscalidad, arancel notarial, arancel registral.
  5. MORATORIA TURÍSTICA: régimen, eficacia, solicitud, deudores, fiadores, hipotecantes no deudores, objeto, contenido, compatibilidad moratorias, compatibilidad otras novaciones, LCCI 5/2019, formalización pública, registración, tramitación, fiscalidad, arancel notarial, arancel registral.
  6. MORATORIA TRANSPORTISTAS POR CARRETERA: régimen, eficacia, solicitud, deudores, fiadores, objeto, contenido, compatibilidad moratorias, LCCI 5/2019, formalización pública, registración, fiscalidad, arancel notarial, arancel registral.
  7. MORATORIA ICO: régimen, eficacia, solicitud, deudores, fiadores, objeto, contenido, LCCI 5/2019, formalización pública, unilateralidad en su formalización pública, registración, fiscalidad, arancel notarial, arancel registral

Nota de redacción: También se puede descargar en WORD al final de este archivo. 

 

1.- DELIMITACIÓN MATERIAL:

DELIMITACIÓN MATERIAL 

MORATORIAS CREDITICIAS COVID-19

 

Moratoria legal

Moratoria sectorial

Régimen

Hipotecaria: arts. 7 a 16 DL 8/2020

Arts. 6 a 8 DL 19/2020

(hipotecaria o no)

No hipotecaria: arts. 21 a 27 DL 11/2020

Eficacia

Legal a solicitud del deudor

Convencional conforme a los Acuerdos marco sectoriales comunicados al Banco de España

La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo para que surta efectos.

Solicitud

El solicitante acreditará al acreedor la documentación necesaria, que en caso de imposibilidad puede sustituirse por una declaración responsable

Hipotecaria: Hasta 15 días después de la vigencia del DL 8/2020, que según su disposición final décima será hasta un mes después de la finalización de la alarma.

Prorrogado hasta el 29/09/2020 (d.f.8ª-2 DL 26/2020)

Acuerdo marco sectorial

El art. 7-8 DL 19/2020 prevé que el acuerdo de moratoria pueda ser firmado por deudores y fiadores de manera manuscrita, mediante firma electrónica, por el sistema que tuvieran acordado el deudor y la entidad financiera, o por cualquier otro medio válido, siempre que quede constancia del contenido y fecha

No hipotecaria: Hasta 1 mes después de la vigencia del estado de alarma

Prorrogado hasta el 29/09/2020 (d.f.9ª-3 DL 26/2020)

Deudores

Personas físicas en vulnerabilidad económica

(requisitos del art. 16 DL 11/2020, ligados a renta y gastos familiares)

Sin restricciones

Fiadores

Hipotecaria: no se les reconoce el derecho a promoverla, pero sí a beneficiarse de sus efectos si implica a su vivienda habitual (art. 8-2 DL 8/2020), y gozan del beneficio de excusión (art. 10 DL 8/2020)

Es necesario el consentimiento de los fiadores para evitar que la moratoria sectorial extinga la garantía (así se desprende de la regla general del art. 1851 CC y de los arts. 7-8 y 8-1 DL 19/2020)

No hipotecaria: pueden promoverla (art. 23 DL 11/2020) y gozan del beneficio de excusión (art. 22 DL 11/2020)

¿Es necesario el consentimiento de los garantes? Desde luego si hay novación adicional. En la simple moratoria legal parece que no [sus efectos son tasados, se les reconoce el beneficio de excusión, a diferencia de la moratoria sectorial no se exige expresamente y tampoco lo contempla la Res DGSJFP 27/05/2020]

Hipotecante no deudor

No es necesario su consentimiento en la medida que tampoco se exige el de otros garantes, como fiadores, y su contenido es indisponible

Si es preciso el consentimiento del fiador, también de este garante

Cónyuge no titular vivienda familiar hipotecada

No es necesario su asentimiento en la medida que tampoco se exige el de los fiadores y su contenido es indisponible

En contra: régimen excepcional que no contempla su intervención

A favor: la Inst. 3 DGRN 20/12/2019  lo equipara al hipotecante no deudor a efectos de la LCCI y, si es preciso el consentimiento del fiador, también de este garante

Objeto

Préstamos, créditos o leasings

Préstamos, créditos o leasings sin restricciones

Hipotecaria: vivienda habitual, inmuebles empresariales, viviendas arrendadas (simulador)

 

2.- DELIMITACIÓN EFECTOS: 

DELIMITACIÓN EFECTOS

MORATORIAS CREDITICIAS COVID-19

 

Moratoria legal

Moratoria sectorial

Régimen

Hipotecaria: arts. 7 a 16 DL 8/2020

Arts. 6 a 8 DL 19/2020

(hipotecaria o no)

No hipotecaria: arts. 21 a 27 DL 11/2020

Contenido

Aplazamiento 3 meses, ampliándose el plazo de vencimiento

Aplazamiento convenido, pudiéndose redistribuir las cuotas o ampliar el plazo de vencimiento

Entretanto no se pagan intereses

Entretanto sí se pagan intereses

Compatibilidad moratorias

De haber moratoria legal, la sectorial se aplica sucesivamente, formalizándose simultáneamente

Compatibilidad otras novaciones

Hipotecaria: Puede acordarse una novación adicional a la moratoria legal, pero incluyéndola para gozar de su régimen privilegiado (art. 13-4 DL 8/2020)

No, de existir serían independientes y sujetas al régimen ordinario.

Expresamente el art. 7-3 DL 19/2020 prohíbe modificar el interés, cobrar comisiones, comercializar otros productos vinculados o bonificados, exigir garantías adicionales a las originarias; pero permite cobrar la prima adicional en caso de prórroga del seguro de pagos.

No hipotecaria: Nada se dice, luego parece que tales novaciones adicionales siguen el régimen ordinario

LCCI 5/2019

Novaciones de préstamos, anteriores o posteriores, que por destino inmobiliario e intervención de persona física consumidora, estén sujetos a la LCCI

Moratoria legal: No es de aplicación el régimen sustantivo e informativo, ni su antelación de 10 días. Tampoco en la hipotecaria es necesaria el acta previa (d.a.15ª-1 DL 15/2020)

Régimen simplificado de información precontractual “antes de la formalización de la moratoria” [no se fija un plazo].

Tampoco en la hipotecaria es necesaria acta notarial previa.

(art. 7-6 y 7-9 DL 19/2020)

Otras moratorias no sectoriales o novaciones adicionales compatibles: Régimen sustantivo e informativo de la LCCI; podrían exceptuarse, también de acta previa, plazo, mejora o imposición legal (int. demora)

En contra Instrucción 4-D DGRN 20/12/2019.

El art. 7-9-a DL 19/2020 excluye que, con ocasión de la moratoria sectorial, se aplique el régimen sustantivo LCCI a los contratos anteriores a su entrada en vigor el 16/06/2019, según prevé su d.t.1ª-2

 

3.- DELIMITACIÓN FORMAL:

 

DELIMITACIÓN FORMAL

NOVACIONES CREDITICIAS COVID-19

 

 

MORATORIA LEGAL

MORATORIA SECTORIAL

Régimen

Hipotecaria: arts. 7 a 16 DL 8/2020

Arts. 6 a 8 DL 19/2020

(hipotecaria o no)

No hipotecaria: arts. 21 a 27 DL 11/2020

Formalización pública

Hipotecaria: deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad

(art. 13-3 DL 8/2020)

Para su inscripción en el Registro correspondiente el acuerdo de moratoria deberá constar en documento público, cuando, conforme a las reglas generales, resulte exigible (arts. 7-8 y 8-1 DL 19/2020), sujetándose al control notarial de legalidad ordinario (E.M.)

No hipotecaria: No es obligatoria la intervención notarial, salvo si se trata de prenda sin desplazamiento.

(Res I DGSJFP 12/05/2020)

Nunca es obligatoria salvo para ciertos actos sujetos a inscripción, pero puede resultar conveniente para su ejecutividad, además del asesoramiento imparcial al deudor, conforme prevé la Res II DGSJFP 12/05/2020.

En caso de elevación a público unilateral de moratoria sectorial consistente en la ampliación del plazo de vencimiento, se deberá protocolizar junto con el acuerdo:

[a] prórroga, en su caso, seguro de pagos

[b] información simplificada [c] y su recepción

[d] declaración responsable del apoderado:

[i] cumplimiento concreto Acuerdo marco sect. [ii] recepción por deudor inform. simplificada [iii] consentimiento deudor conforme art. 7-8 [ìv] fecha de la firma del acuerdo de moratoria

Tiempo

Pueden formalizarse

desde el 28 de mayo de 2020.

La d.d. única DL 19/2020 deroga el art. 16-ter-2 DL 8/2020 que difería la formalización de la hipot. al restablecimiento de la libertad deambulatoria, olvidándose del equivalente art. 24-6 DL 11/2020 para la no hipotecaria (olvido corregido en la d.f.9ª-4 DL 26/2020).

Pueden formalizarse desde el 28 de mayo de 2020.

Es la fecha de entrada en vigor del DL 19/2020, cuya d.t.1ª regula las suscritas con anterioridad.

Unilateralidad en su formalización pública

La mera moratoria legal puede formalizarse unilateralmente por acreedor (d.a.15ª-3 DL 15/2020)

La moratoria sectorial (con garantía real o arrendamiento financiero) consistente en la ampliación del plazo de vencimiento puede elevarse a público unilateralmente por el acreedor, salvo que el deudor manifieste su voluntad de comparecer (art. 8 DL 19/2020)

Por lo mismo, tal unilateralidad en su formalización pública (y en los mismos supuestos) ha de predicarse de las moratorias sectoriales sin garantía real

Las novaciones adicionales exigen concurso deudor (Res IV DGSJFP 12/05/2020)

La Res I DGSJFP 26/06/2020 extiende tal unilateralidad a los modelos de modificación de contratos inscritos en RBM

“Masividad”

Parecen trasladables a las moratorias legales hipotecarias los argumentos de la Res II DGSJFP 26/06/2020 negando la formalización en una sola escritura

La Res II DGSJFP 26/06/2020 niega que las moratorias sectoriales hipotecarias puedan formalizarse en una sola escritura, incluso para aquellas que deban inscribirse en la misma demarcación registral.

No obstante, la Res III DGSJFP 12/05/2020 admite para el RVPBM solicitud masiva electrónica a cada uno

Registración

Hipotecaria: deberá inscribirse en el Registro Propiedad. Conserva rango

(art. 13-3 DL 8/2020)

Conserva rango

(art. 7-10 DL 19/2020)

No hipotecaria: será necesaria la inscripción si el préstamo estuviera garantizado con algún derecho inscribible o hubiera accedido al RVPBM.
La inscripción se practicará de acuerdo con las normas generales (la Res DGSJFP 27/05/2020 aprueba los modelos de solicitud para el RBM).

 

4.- DELIMITACIÓN COSTES:

 DELIMITACIÓN COSTES

MORATORIAS CREDITICIAS COVID-19

 

Moratoria Legal

Moratoria sectorial

Régimen

Hipotecaria: arts. 7 a 16 DL 8/2020

Arts. 6 a 8 DL 19/2020

(hipotecaria o no)

No hipotecaria: arts. 21 a 27 DL 11/2020

Tramitación

Del art. 16-ter-3 DL 8/2020 parece desprenderse que la tramitación registral de la moratoria legal hipotecaria corresponde al notario autorizante, sin perjuicio de que como presentante pueda figurar la gestoría elegida por el acreedor

Nada se dice, quizás por su carácter convencional

Fiscalidad

Exención cuota gradual del IAJD

(art. 45-I-B-29 D-leg 1/1993)

 Nada se dice acerca de la innecesidad de liquidación

Para las novaciones adicionales a la moratoria legal hipotecaria, el art. 45-I-B-28 D-leg 1/1993 [literalmente] sólo excepciona de la cuota gradual de IAJD las que recaigan sobre vivienda habitual, mientras que al resto de supuestos les sería de aplicación, en su caso, la exención general del art. 9 Ley 2/1994… y su problemática

Arancel notarial

(acreedor)

Más IAJD timbre e IVA

 

art. 16-ter-1 DL 8/2020, art. 24-6 DL 11/2020 y art. 7-11 DL 19/2020

Hipotecaria: 50% novaciones, con mínimo 30 y máximo 75 €uros.

Tanto para mera moratoria, legal o sectorial, como novaciones adicionales compatibles.

Parece que incluye copias, salvo la autorizada en soporte papel que solicite el acreedor.

No hipotecaria: 50%, con mínimo 25 y máximo 50 €uros.

Incluye copias y traslados (a diferencia de la regulación hipotecaria, que nada dice).

Parece que debe aplicarse a todos las pólizas, no sólo a las inscribibles en registros públicos; y hacerse extensivo a la moratoria convencional, pero no a otras novaciones adicionales.

Arancel registral

(acreedor)

Más IVA

art. 16-ter-1 DL 8/2020, art. 24-6 DL 11/2020 y art. 7-11 DL 19/2020

Hipotecaria: 50% novaciones, con mínimo 24 y máximo 50 €uros.
¿Gratuidad información registral previa por “telefax”? Puede suplirse por condición suspensiva (gratuita, según Res DGRN 31/05/2010), además de la conservación del rango. ¿Asiento de presentación y su certificación telemática?¿Notas de afección? Las Sentencias TSJ Madrid 5838/2020 y 5839/2020, de 22 junio, dicen que no proceden ni pueden cobrarse salvo en los supuestos de transmisión.¿Cancelación de las notas de afección indebidamente practicadas?

No hipotecaria (cuando sea necesaria la inscripción): 6 €uros

 

5.- MORATORIA TURÍSTICA

 

MORATORIA TURÍSTICA

Régimen

arts. 3 a 9, d.a. 2ª y 3ª, y d.f. 1ª DL 25/2020

Eficacia

Legal a solicitud del deudor

Solicitud

 

Hasta el final del plazo fijado en el punto 10 del EBA/GL/2020/02 o sus prórrogas

El solicitante acreditará al acreedor la documentación del art. 5-3;

no previéndose la sustitución por una declaración responsable

Deudores

Trabajadores autónomos y personas jurídicas con domicilio social en España, en dificultades financieras conforme al art. 3-4

(reducción de facturación del 40% de marzo a mayo de 2020 en promedio mensual respecto de 2019)

Arrendador en dificultades financieras de inmueble afecto a actividad turística, en cuyo caso deberá conceder o haber concedido al arrendatario una moratoria de al menos el 70% de la cuantía de la moratoria hipotecaria.

En el caso de que la dificultad financiera concurra en el arrendatario, éste podrá instar de su arrendador la solicitud de la moratoria hipotecaria, facilitándole la documentación necesaria

Fiadores

Los efectos de la moratoria se extenderán a los avalistas, sin necesidad de que la consientan o puedan oponerse a ella, manteniéndose inalterada su posición jurídica

Hipotecantes no deudores

Aunque el DL 25/2020 sólo habla del deudor hipotecario y del avalista, parece que los requisitos financieros han de concurrir en el deudor pero que es preciso el consentimiento del hipotecante no deudor

Objeto

Préstamos hipotecarios sujetos a la ley española, suscritos antes del 14/03/2020, sobre inmuebles afectos a una actividad del sector turístico de la d.a. 3ª, ejercida en territorio nacional

[parece que deben incluirse los créditos pero no los leasings]

Contenido

Aplazamiento 12 meses a las cuotas vencidas e impagadas desde el 01/01/2020, pudiéndose redistribuir las cuotas o ampliar el plazo de vencimiento

Entretanto sí se pagan intereses

Las personas jurídicas beneficiarias no podrán distribuir beneficios, hacer devoluciones de capital, recomprar acciones propias o retribuir el capital en forma alguna hasta que haya finalizado la moratoria

Compatibilidad moratorias

Es incompatible con las moratorias legal y sectorial generales, salvo por el tiempo restante hasta alcanzar un total de 12 meses de aplazamiento

Compatibilidad otras novaciones

Es incompatible con cualquier otra moratoria acordada después del 14/03/2020, salvo que se renuncie a ella o por el tiempo restante hasta alcanzar un total de 12 meses de aplazamiento

LCCI 5/2019

No está sujeta

Formalización

pública

Reglas generales, es decir, escritura pública para su inscripción

No se fija tiempo

Parece que, conforme a lo establecido para las moratorias generales, cabe el otorgamiento unilateral cuando consista en la ampliación del plazo de vencimiento y no haya renuncia a otras novaciones.

Igualmente no caben otorgamientos masivos en una sola escritura.

Registración

Conserva rango

Tramitación

De la d.a.2ª-2 parece desprenderse que la tramitación registral corresponde al notario autorizante, sin perjuicio de que como presentante pueda figurar la gestoría elegida por el acreedor

Fiscalidad

Exención cuota gradual del IAJD

(art. 45-I-B-30 D-leg 1/1993, tras su modificación por d.f.2ª DL 30/2020)

El BOE 11/09/2020 publicó Res. Congreso de Diputados derogando el DL 27/2020 que había dado nueva redacción a esta específica exención, recuperada por el DL 30/2020

Arancel notarial

(acreedor)

d.a.2ª DL 25/2020

Escrituras: 50% novaciones, con mínimo 30 y máximo 75 €uros.

No incluye copias autorizadas y simples (con limitación a 4 folios).

Más IAJD timbre e IVA.

Arancel registral

(acreedor)

d.a.2ª DL 25/2020

50% novaciones, con mínimo 24 y máximo 50 €uros.
Ver APARTADO 4.

 

6.- MORATORIA TRANSPORTES POR CARRETERA

 

 

MORATORIA TRANSPORTISTAS POR CARRETERA

Régimen

arts. 18 a 23 DL 26/2020

Eficacia

Legal a solicitud del deudor

Solicitud

 

Hasta el final del plazo fijado en el punto 10 del EBA/GL/2020/02 o sus prórrogas

El solicitante acreditará al acreedor la documentación del art. 19-2; admitiéndose sólo la declaración responsable para la no prestación de un servicio público regular de viajeros

Deudores

[o arrendatarios]

Trabajadores autónomos y personas jurídicas, en dificultades financieras conforme al art. 19-1 (reducción de facturación del 40% de marzo a mayo de 2020 en promedio mensual respecto de 2019)

Siempre que se trate de la financiación de vehículos dedicados al transporte público discrecional de viajeros en autobús y al transporte público de mercancías, incluyendo el transporte de carbón de centrales térmicas, de más de 3,5 toneladas de masa máxima autorizada

No será de aplicación a los autobuses vinculados a la prestación de un servicio público regular de viajeros en el marco de un contrato con la Administración o sujetos a obligaciones de servicio público

Fiadores

Los efectos de la moratoria se extenderán a los avalistas, sin necesidad de que la consientan o puedan oponerse a ella, manteniéndose inalterada su posición jurídica

Objeto

Préstamos, leasings y rentings, vigentes a 08/07/2020 y que no tuvieran cuotas impagadas anteriores al 01/01/2020

Contenido

Aplazamiento hasta un máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del DL (09/07/2020) , pudiéndose redistribuir las cuotas o ampliar el plazo de vencimiento

Entretanto sí se pagan intereses

Las personas jurídicas beneficiarias no podrán distribuir beneficios, hacer devoluciones de capital, recomprar acciones propias o retribuir el capital en forma alguna hasta que haya finalizado la moratoria

Compatibilidad moratorias

Es incompatible con cualquier otra moratoria, legal o convencional, salvo por el tiempo restante hasta alcanzar un total de 6 meses de aplazamiento

LCCI 5/2019

Nada se dice

Normalmente no incidirá, pero cabe que una persona física haya hipotecado su vivienda para comprar un autobús o un camión

Formalización

La novación se formalizará conforme a las reglas generales

No se fija tiempo

Registración

Conserva rango

Fiscalidad

Exención cuota gradual del IAJD (art. 2-2 DL 34/2020)

 

Extensiva la exención a la formalización pública de la operación que se lleva a cabo con motivo de la formalización de la ampliación (art. 2-3 DL 34/2020)

 

Arancel notarial

Art. 2-1 DL 34/2020

Escrituras: 50% novaciones, con mínimo 30 y máximo 75 €uros. No incluye copias autorizadas y simples (con limitación a 4 folios). Más IAJD timbre e IVA.

Pólizas: 50%, con mínimo 25 y máximo 50 €uros. Incluye copias y traslados.

Nada se dice de que corresponda al acreedor

Según art. 2-3 DL 34/2020, “… Lo dispuesto en los apartados anteriores también será de aplicación para aquellos supuestos en los que, con motivo de la formalización del aplazamiento aquí regulado, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo…”

 

Arancel registral

50% novaciones, con mínimo 24 y máximo 50 €uros

Tampoco se dice nada de que corresponda al acreedor; y también es de aplicación el art. 2-3 DL 34/2020

 

 

7.- MORATORIA ICO.

 

MORATORIA ICO

Régimen

arts. 1 y 2 DL 34/2020 (entrada en vigor 19/11/2020)

Eficacia

Legal a solicitud del deudor

Solicitud

 

Hasta el 15 de mayo de 2021

La entidad podrá comunicarlo al Instituto hasta el 1 de junio de 2021

Deudores

Se requiere que el deudor no esté sujeto a procedimiento concursal; que no esté en mora con la misma entidad ni en el CIRBE; y que cumpla con la normativa de Ayudas del estado de la UE

Fiadores

Sólo se dice que su formalización pública puede hacerse unilateralmente por la entidad sin su comparecencia. Parece que los efectos de la moratoria se extenderán a los avalistas, sin necesidad de que la consientan o puedan oponerse a ella, manteniéndose inalterada su posición jurídica

Objeto

Operaciones avaladas por el ICO al amparo del D-L 8/2020,

vigentes a 17/11/2020 y que no estuvieran en mora (impagadas más de 90 días)

ni se hubiese comunicado ningún impago

Contenido

Ampliación del vencimiento de la operación y del aval ICO por un plazo máximo de 3 años, siempre que el total no supere los 8 años

Ampliación de la carencia en la amortización del principal por un plazo máximo de 12 meses, siempre que el total no supere los 24 meses.

Dicho principal se prorrateará entre las cuotas restantes, salvo que se acuerde acumularlo a la última cuota o una combinación de ambos sistemas

LCCI 5/2019

Nada se dice

Formalización

pública

Conforme a las reglas generales. No se fija tiempo.

Unilateralidad

en su formalización pública

Pueden formalizarse unilateralmente por la entidad acreedora, salvo que el deudor manifieste su voluntad de comparecer

Tal unilateralidad en su formalización pública no alcanza a la operación principal, pues un eventual apoderamiento contenido en la previa formalización privada no es suficiente para el control y garantías notariales a los que se ligan los efectos del documento público

Caso de que, con ocasión de la formalización pública unilateral de la moratoria, se pretenda también la de la operación principal en su día formalizada en documento privado, el alcance de la intervención notarial respecto de esta última se limitará a la entidad de crédito y a la simple protocolización de dicho documento, que no lo convierte en público mientras no sea ratificado o reconocido por el deudor en la forma notarial o en el procedimiento judicial adecuados

Registración

Nada se dice de la conservación del rango

Fiscalidad

Exención cuota gradual del IAJD (art. 2-2 DL 34/2020)

Extensiva la exención a la formalización pública de la operación que se lleva a cabo con motivo de la formalización de la ampliación (art. 2-3 DL 34/2020)

Arancel notarial

Art. 2-1 DL 34/2020

Escrituras: 50% novaciones, con mínimo 30 y máximo 75 €uros.

No incluye copias autorizadas y simples (con limitación a 4 folios). Más IAJD timbre e IVA.

Pólizas: 50%, con mínimo 25 y máximo 50 €uros. Incluye copias y traslados.

Nada se dice de que corresponda al acreedor

Según art. 2-3 DL 34/2020, “… Lo dispuesto en los apartados anteriores también será de aplicación para aquellos supuestos en los que, con motivo de la formalización del aplazamiento aquí regulado, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo…”

Arancel registral

Art. 2-1 DL 34/2020

50% novaciones, con mínimo 24 y máximo 50 €uros

Tampoco se dice nada de que corresponda al acreedor; y también es de aplicación el art. 2-3 DL 34/2020

 

Vicente Martorell, notario

5 de diciembre de 2020

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Moratoria hipotecaria por coronavirus

MORATORIA HIPOTECARIA POR CORONAVIRUS

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

  ¿Hasta cuándo se puede pedir la moratoria hipotecaria? ¿A qué acreedores afecta? ¿Qué hay que poner en la solicitud? ¿Qué efectos tiene? ¿Cuánto dura? ¿Aumenta el plazo de la hipoteca? ¿Los intereses se perdonan o hay que pagarlos después de la moratoria? ¿Qué pasa si el acreedor o el deudor incumplen los requisitos legales? ¿Cómo se devuelve el capital aplazado? ¿Tengo que ir al notario? ¿Se altera el rango si hay titulares intermedios?

  Trataré de responder a estas preguntas que plantea la moratoria hipotecaria establecida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, que, sólo catorce días, después sufría una importante reforma publicada en el Boletín Oficial del Estado del pasado primero de abril de 2020.

 

1.- LOS REQUISITOS DE LA MORATORIA HIPOTECARIA

  Esta moratoria es un aplazamiento de las cuotas, en las hipotecas de amortización gradual, durante un mínimo de tres meses prorrogables por acuerdo de las partes, a favor de personas con extraordinarias dificultades para su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

 Siguiendo el modelo del R. D.-l. 6/2012 y de la Ley 1/2013, en los Reales Decretos-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19  y 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 se definen varios grupos de potenciales beneficiarios de la medida, atendiendo a una disminución de ingresos por causa de la crisis, en este caso la pandemia covid-19. Sin embargo, los parecidos entre las medidas anticrisis de 2012 y las de ahora son nominales, ya que la causa de las mismas es distinta y el ámbito de protección de las normas que comentamos es más amplio.

  Las medidas incluyen en su ámbito a personas físicas, sean consumidoras por la vivienda habitual, empresarios, por el inmueble afecto a su actividad, o tenedores de segundas residencias arrendadas y adquiridas con la hipoteca objeto de moratoria; incluyen también a sus fiadores y avalistas; los límites de ingresos son mayores, la tramitación más sencilla y, lo que es muy notable, se trata de una concesión legal que no depende de la voluntad del acreedor.

  No ahondaré en exceso en los requisitos concretos, pero no es ocioso apuntar que los potenciales beneficiarios deben tener unos ingresos brutos por unidad familiar de un máximo entre tres y cinco veces el IPREM según las circunstancias (art. 16 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo)[1].

  También es necesario que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, alteración que se computa de la siguiente manera: es necesario que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar y que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3. Si el potencial beneficiario fuera un empresario persona física debe haber experimentado una caída sustancial de las ventas de al menos el 40 %.

 

2.- SUJETOS AFECTADOS

  El ámbito de los potenciales beneficiarios por la moratoria hipotecaria, se ha extendido a personas físicas empresarias y a arrendadores de segundas residencias financiadas con hipoteca, conforme al art. 19 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Estos arrendadores no se benefician en cuanto tales, sino como deudores hipotecarios que financian una segunda residencia destinada a arrendamiento.

  En cuanto a los acreedores no sólo están afectados los sujetos a la supervisión del Banco de España, sino, en general, todo tipo de acreedor, incluso los particulares, pero también los profesionales e intermediarios de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito y de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

  Así resulta del art. 8 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, al decir que el ámbito de aplicación de la moratoria hipotecaria a “los contratos de préstamo con garantía hipotecaria vigentes a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley cuya finalidad fuera la adquisición de vivienda habitual o de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales”, donde no se hace distinción entre acreedores, debiendo incluirse en dicho ámbito, todo tipo de acreedores, tanto profesionales como no profesionales.

  Son entidades sujetas a supervisión las comprendidas en el art. 56 en relación con el primero de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, incluidos los establecimientos financieros de crédito. conforme a los arts. 12 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial y 33 del Real Decreto 309/2020, de 11 de febrero, sobre el régimen jurídico de los establecimientos financieros de crédito y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, y el Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

 

3.- SOLICITUD DE MORATORIA: ASESORAMIENTO, NEGOCIACIÓN, INICIATIVA

  ¿Cuándo se podrá pedir la moratoria? Los deudores, potenciales beneficiarios de la moratoria, podrán solicitarla hasta 15 días después de la vigencia del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, tal como dice su art. 13. Esta remisión no es muy clarificadora.

  Ateniéndonos a la literalidad de la norma podríamos pensar que la solicitud puede hacerse no desde que termine el estado de alarma sino desde que termine la vigencia del Real Decreto-ley, lo que puede suceder mucho más tarde.

  Teniendo en cuenta que las medidas del Real Decreto-ley, por tanto, el mismo decreto, conforme a su Disposición final décima, mantendrá su vigencia hasta un mes después del fin del estado de alarma; la moratoria hipotecaria se podría pedir hasta un mes y 15 días después del cese de tal estado.

  Sin embargo, como la vigencia del Real Decreto-ley continúa mientras duren las medidas que tengan una duración específica, lo que puede determinarse por pacto de los interesados, ocurrirá que la vigencia se extenderá, por ejemplo, durante una moratoria hipotecaria pactada de un año, por el plazo de un año más un mes. A ese plazo se le sumarán entonces los 15 días, pudiendo entretanto solicitar el deudor una nueva moratoria o una modificación de la existente, con sujeción al régimen del Real Decreto-ley, si sus circunstancias así lo aconsejaran.

  No hay que olvidar tampoco que el Gobierno, conforme al párrafo segundo de la Disposición final décima, puede prorrogar la vigencia de la que hablamos, es decir del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por medio de otro Real Decreto-ley. Esto contrasta con el art. 14.1.2 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que establece que para prorrogar la moratoria baste el acuerdo del Consejo de Ministros, que suponemos se articulará por medio de un Real Decreto.

  Por eso, estas dos disposiciones parecen contradictorias, la moratoria ¿se prórroga por Real Decreto-ley o sólo por Real Decreto? Nosotros con una interpretación pro persona consumidora creemos que, en tanto en cuanto la prórroga sea beneficiosa para la persona consumidora, podrá prorrogarse con el solo acuerdo del Consejo, toda vez que admitimos que la misma prórroga, al menos para las partes interesadas, se produzca por un mero acuerdo entre particulares.

  ¿Qué debe poner la solicitud? La solicitud del deudor requiere una especial atención del deudor que debe ser cuidadoso para su elaboración, acudiendo a su asesor de confianza, a una asociación o a las autoridades de consumo. Debe ser tan detallada y ambiciosa como sea posible, deberá expresar el plazo de duración del aplazamiento que se solicita, importe de las cantidades objeto de la moratoria, el programa de amortización de las mismas, cuando cese la medida y cualesquiera otras peticiones que se adapten a las circunstancias de las personas y del caso.

  Aunque el art. 17 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo establece un conjunto numeroso de documentos que el deudor tiene que entregar al acreedor, que acrediten la situación de vulnerabilidad de la unidad familiar del beneficiario, si al momento de la solicitud no pudiera aportarlos, el mismo art. 17 dispone que el deudor podrá sustituirlos por una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas tendrá un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

  Con ello se aligera mucho la acreditación de los requisitos de la moratoria y se dificultan sobremanera posibles maniobras dilatorias de los acreedores.

  Ese alivio de la perentoria exigencia de aportar documentos debe recibirse bien, máxime si entre los documentos que el deudor está obligado a entregar al acreedor, hay algunos cuya exigencia tiene difícil justificación, como es el caso de la escritura de hipoteca que el deudor no tiene y que por el contrario está en poder del acreedor, como título expeditivo de su derecho.

  El régimen de acreditación provisional por medio de declaración responsable unida a la solicitud, basta para producir todos los efectos de la moratoria, incluso la falta de devengo de intereses moratorios, sin que respecto de la suspensión de los mismos se necesite una acreditación inicial de vulnerabilidad[2].

  Una vez solicitada la moratoria, el acreedor está obligado a aplicarla en un plazo de 15 días, para lo que no son necesarias la aprobación o adhesión del acreedor, como dice expresamente el art. 13.3 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, al indicar que la “aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos”. Esta norma es muy importante, porque sitúa la solicitud del deudor como centro de gravedad de la medida.

  Pese al disenso entre el deudor solicitante y el acreedor, la suspensión de la deuda se produce y se aplica, por imperio de la ley, durante tres meses o los que se establezcan por Decreto del Consejo de Ministros, por lo que el acreedor deberá aplicarla, aunque no la acepte.

 

4.- EFECTOS DE LA MORATORIA

  Sucintamente, los efectos de la moratoria, que se producen pasados quince días de la recepción de la solicitud por el acreedor, salvo que este conteste antes, son la suspensión de la deuda hipotecaria y obligaciones contractuales durante el plazo de tres meses, de modo que los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos (art. 13.2); inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado; dejarán de devengarse intereses; obligación de formalizar e inscribir la moratoria hipotecaria; obligación de los acreedores supervisados de comunicar ciertos datos al Banco de España y, finalmente, la inscripción de la ampliación del plazo tendrá plenos efectos frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos (art. 13.3).

4.1.- SUSPENSIÓN DE LA DEUDA Y AUMENTO DEL PLAZO

  La moratoria hipotecaria establecida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, es una suspensión de la deuda hipotecaria durante un plazo legal de tres meses mínimo. Ese plazo puede ser mayor si así lo acuerdan las partes. En ambos casos, el plazo inicial legal o convencional, puede ser prorrogado por un nuevo acuerdo de esas partes o por acuerdo del Consejo de Ministros, conforme al art. 14.1.II Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

  Hasta ahí la caracterización mínima de la moratoria, sabemos que durante su vigencia no se pueden exigir las cuotas, pero nada más, el resto, en particular, el modo de devolver las cuotas de capital no pagadas durante la moratoria, lo deja el legislador a la interpretación. Lo iremos viendo.

  No obstante, en cuanto a la duración de la moratoria, teniendo en cuenta que la crisis desencadenada por el coronavirus, razón que justifica la suspensión, puede extender sus efectos negativos en la situación del deudor, más allá de los tres meses legales, algunas voces han considerado más ajustado un plazo mínimo de suspensión de seis meses, prorrogables en atención a la situación del deudor. Los mismos bancos han dicho públicamente y en algún caso han ofrecido a sus clientes plazos de moratoria más amplios que esos tres meses legales. Esperamos, por tanto, que los plazos de la moratoria sean más amplios que el mínimo legal.

4.2.- CÓMPUTO DEL INCUMPLIMIENTO PARA VENCIMIENTO ANTICIPADO

  Según el art. 14.1 la solicitud de la moratoria conllevará mientras dure, la inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado que, en su caso, constara en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

  Este efecto sólo nos plantea la duda para el caso de que el préstamo hipotecario, anterior o posterior a la LRCCI, no tenga cláusula de vencimiento anticipado o la haya perdido por abusiva, de si el régimen legal del art. 24 LRCCI se aplicará o no y si se computarán a esos efectos los impagos durante la moratoria. Parece claro que tampoco se aplicará, mientras haya vigente una moratoria, este vencimiento anticipado, más problemático que el lícitamente pactado.

  Problemático porque la sustitución de una cláusula de vencimiento anticipado abusiva por el régimen legal de la LRCCI es integración del contrato a favor del profesional, que no puede admitirse pese a la doctrina jurisprudencial favorable a esa solución, sobre la que pende el riesgo, dicho sea de paso, de una nueva desautorización por el Tribunal de Luxemburgo.

  Es triste que, si miramos atrás, casi todos los préstamos hipotecarios anteriores a la Ley 1/2013, se han quedado sin cláusula de vencimiento anticipado por ser abusiva la que juega por el impago de una cuota. La irresponsabilidad y cierta impunidad de los bancos no pueden ocultar esta situación de las personas consumidoras en España, quienes tras haber sufrido el abuso durante décadas ahora tienen que ponerse una venda en los ojos para no ver las discreciones y lindezas de una doctrina jurisprudencial que integra el abuso con una solución equilibrada pero no disuasoria.

4.3.- INTERESES. CONDONACIÓN O APLAZAMIENTO

  ¿Los intereses se perdonan o hay que pagarlos después de la moratoria? Al tratar los efectos de la moratoria, el art. 13.2 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, dice que los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos. Durante el período de suspensión no se devengará interés alguno, lo que se repite en el art. 13.4. El art. 15 añade que durante la vigencia de la suspensión no se podrán aplicar intereses moratorios.

  Estas normas no nos sacan de la duda sobre si los intereses se suspenden, debiendo computarse de nuevo en la deuda cuando pase la moratoria o si, por el contrario, se condonan. Creemos que se condonan.

  A la condonación legal nos llevan las expresiones sobre la imposibilidad de exigir el pago de la cuota o de alguno de sus conceptos como el pago de intereses del art. 25.1 a) y el deseo expresado en la Exposición de Motivos de una pronta vuelta a la normalidad tras la crisis.

  Aunque el primer precepto citado es para la moratoria no hipotecaria, la restricción del apartado 3 del mismo incluye y no excluye los contratos de préstamo hipotecario dentro de los regulados en el presente decreto-ley, es decir, en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, que regula tanto la moratoria de préstamos hipotecarios como de no hipotecarios, fundamentalmente porque la restricción de la aplicación de las reglas de una moratoria a la otra se limita al no devengo de intereses, pero no al resto de reglas, que podrán aplicarse analógicamente.

4.4.- INTERESES MORATORIOS

  Parece evidente que hallándose suspendido el pago de capital e intereses durante la moratoria, tampoco podrán producirse intereses de demora. Sin embargo, Martínez de Santos sostiene que para que los intereses de demora se suspendan es necesaria la acreditación de la vulnerabilidad, bastando la mera solicitud para que se produzcan el resto de efectos de la moratoria hipotecaria.

  Pero ni esto segundo es cierto, la solicitud del deudor necesita para que se aplique la moratoria que vaya acompañada de la declaración responsable a la que se refiere el art. 17.2 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Pero tampoco es cierto que los requisitos de acreditación de la vulnerabilidad para la suspensión de los intereses de demora sean distintos de los necesarios para la producción del resto de efectos de la misma, en cuyo caso, la solicitud deberá siempre ir acompañada de la declaración responsable a la que se refiere el art. 17.2 citado.

  Por otro lado, aun en el caso de que se produjera esa distinción estando suspendidas y no siendo exigibles las cuotas no se entiende como un préstamo en estado de cumplimiento podría devengar interés de demora.

  Aquí toda cautela es poca, porque pretender salir adelante con el solo argumento lógico no siempre es posible si se piensa que hasta el Tribunal Supremo sostiene que durante la mora el préstamo por alguna cualidad natural desconocida sigue devengando intereses remuneratorios.

  Sin embargo, de la mano de estas reflexiones nos topamos con otra cuestión, la de si puede el deudor en mora, pero en situación de vulnerabilidad, pedir la moratoria, la respuesta es no. Lo impiden los arts. 1096, 1101 y 1182 CC, el primero porque el deudor moroso debe soportar las consecuencias del caso fortuito, en este caso de la pandemia; el segundo porque el moroso está sujeto a la indemnización de daños y perjuicios y esta, según el art. 1108 CC, son los intereses de demora; y el art. 1182 impide al deudor acogerse a la extinción de la obligación cuando se hallare constituido en mora.

  A ello se le añade que habiéndose vuelto bilateral el préstamo, incumpliendo el deudor sus obligaciones no puede poner en mora al acreedor, en concreto no podrá pedir el deudor moroso al acreedor que cumpla las obligaciones derivadas de la moratoria hipotecaria legal[3].

4.5.- RESPONSABILIDAD POR INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR

  El deudor que se aproveche de la moratoria sin reunir los requisitos del art. 9 será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de la moratoria, conforme al art. 16.1 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

  Este artículo tiene un claro antecedente en el art. 7 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, del que viene a ser una copia.

  El beneficio que el deudor habría obtenido con la moratoria marca el límite de su responsabilidad y comprende las cuotas demoradas y los gastos, que producirán intereses de demora desde su reclamación, conforme al art. 1108 CC, salvo que el interés de demora convenido en el contrato fuera abusivo, lo que deberá analizarse de oficio, en su caso. El acreedor deberá demostrar el incumplimiento y los gastos.

  Vemos que, en este caso, al privarse al deudor de los beneficios de la moratoria, deberá devolver las cantidades de capital no pagadas durante la dilación indebidamente obtenida, junto con intereses y gastos cuando se lo reclame el acreedor y de una sola vez.

4.6.- PLAZO DE AMORTIZACIÓN DE LAS CANTIDADES INCLUIDAS EN LA MORATORIA

  Tras la solicitud, la moratoria entra en vigor a los quince días sino media acuerdo con el acreedor, con los efectos legales establecidos expresamente, en particular la suspensión del pago de cuotas durante la vigencia de la moratoria. Nada se dice en la regulación del modo de devolver las cantidades objeto de la medida, en concreto, las cuotas de capital que se han dejado de pagar durante la suspensión. Sin embargo, está es una cuestión central.

  El art. 25.2 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, aplicable a la moratoria no hipotecaria dice que la “fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará, como consecuencia de la suspensión, por el tiempo de duración de esta, sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas”.

  El legislador considera que la moratoria no hipotecaria entraña una suspensión del pago de cuotas que implica un aplazamiento en su pago y una ampliación del plazo del préstamo sin modificación del resto de condiciones contractuales.

  Aplicando ese efecto a la moratoria hipotecaria el tiempo de su vigencia es como si a efectos de la amortización del préstamo no hubiera pasado y la vida del préstamo se reanudase trascurrida la moratoria en el punto donde quedó, con la única excepción de que el plazo de duración del crédito se ampliará en un tiempo igual al de duración de la moratoria.

  Esta es la interpretación más clara y sencilla y por la que nos inclinamos, cuya nota característica es que presupone una ampliación del plazo del préstamo con mantenimiento del resto del contrato. Esta presuposición parece estar en la mente del legislador, como indican los arts. 24.2, 25.2 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo y 13.3 y 14.1 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

  El citado art. 24.2 aunque es aplicable a la moratoria no hipotecaria se aplica también a la hipotecaria, según se indica en el mismo al decir que al “igual que en la moratoria de los préstamos hipotecarios regulada en los artículos 7 a 16 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo la aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novación contractual alguna” y también cuando habla de “ampliación de plazo”, el art. 13.3. Por su parte el art. 14.1 también habla de plazo como elemento en el que consiste la suspensión. A la misma interpretación lleva el art. 25. 2 y 3 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo que, aunque rige la moratoria no hipotecaria se aplica analógicamente a la hipotecaria como hemos visto para el art. 24.

  Sin embargo, esta solución simple, no es la única y puede ser sustituida por otras si media acuerdo entre las partes. En primer lugar, pudieran las partes optar porque las cantidades de capital objeto de la moratoria se pagasen al acreedor de una vez al término de la vigencia de la suspensión legal del pago de cuotas.

  Hemos visto que la devolución de una vez de capital demorado más intereses es una consecuencia del incumplimiento por el deudor de los requisitos de la moratoria, por lo que será bastante raro que las partes lleguen a un acuerdo sobre esa modalidad de reintegro, por eso, salvo que al deudor le toque la lotería lo descartamos. Creemos, al contrario, que respecto de las cantidades de capital comprendidas en la mora su devolución puede hacerse de varias maneras y todas ellas tienen en común que implican la concesión de un nuevo préstamo al deudor.

  En primer lugar, las partes pudieran también, considerar las cantidades objeto de la moratoria como un nuevo crédito, que tras detraerlo del capital vivo del préstamo, sea objeto de su propio programa de amortización, continuando la amortización del préstamo base con las mismas condiciones que las pactadas inicialmente.

  Pudieran, también, las partes acordar la refundición de las cantidades de capital objeto de la moratoria en el préstamo y fijar un nuevo cuadro de amortización, para todo el préstamo, cambiando o no la duración del plazo restante y las condiciones del préstamo siempre en beneficio de la persona consumidora.

  Salvo que se pague de una vez tras la moratoria, siempre tiene que haber, como he dicho, la concesión de un nuevo crédito, que debe acordarse por las partes. Sin perjuicio de pacto, sin embargo, sería conveniente que el legislador fijase algunos requerimientos mínimos. En primer lugar, establecer con carácter imperativo y de modo expreso la aplicabilidad de la solución adoptada para la moratoria no hipotecaria a la moratoria hipotecaria, a saber, la ampliación del plazo del préstamo en un tiempo igual a la duración de la moratoria con mantenimiento del resto de condiciones contractuales.

  Respecto a los requerimientos de un pacto que se apartara de esa solución de mínimos, pudieran ser similares a los establecidos para el abono de las rentas demoradas en los arrendamientos tal como establecen los arts. 4.2.b) y 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo que disponen el fraccionamiento de las cuotas demoradas durante al menos tres años y hasta el límite de diez que se establece en el art. 9.1.

  En todo caso es necesaria una norma que establezca también la necesaria financiación de estas cantidades con apoyo público, ya sea con avales ICO o con cualquier otra fórmula, con o sin subvención de intereses.

4.7.- FORMALIZACIÓN.

  ¿Cuándo tengo que ir al notario? Ya hemos visto que la aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos, pero deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

  Se ha sostenido que el deudor no debe comparecer a la formalización de la moratoria legal, lo que no se comparte, ya que la comparecencia es necesaria para la prueba del cumplimiento por el acreedor de sus obligaciones de información al deudor respecto de la moratoria legal[4].

  Disenso. La formalización deberá hacerse tanto en el caso de disenso como en el de acuerdo. En el primer caso, pese al disenso, será necesaria alguna comunicación entre las partes. La comunicación del deudor al acreedor suponemos que se habrá producido mediante la solicitud de la moratoria, la del acreedor deberá contener al menos una negativa expresa a conceder la moratoria en los términos de la solicitud y la manifestación de los términos en los que va a aplicar la moratoria legal, fecha de inicio de su aplicación, duración, cantidades que comprende, suspensión del pago de cuotas, no devengo de intereses, suspensión del cómputo de cuotas impagadas para el vencimiento anticipado, modo de devolver al cese de la moratoria las cantidades comprendidas en la misma y la obligación de formalizar la propia moratoria e inscribirla en el Registro de la Propiedad, con el contenido obligatorio señalado en el art. 13.4 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

  Pero lo que es más importante, nos parece necesario que si el acreedor quiere bloquear el juego de los términos de la solicitud debe rechazarlos expresamente, de otro modo, puede crearse la expectativa razonable en el deudor de que el acreedor acepta lo manifestado por el deudor en su solicitud.

  El mismo art. 13.4 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo lo da a entender así al ordenar que se incluya en la escritura la suspensión de obligaciones contractuales “solicitada por el deudor”. También deberá incluirse en la escritura el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.

  Acuerdo. En caso de acuerdo, este deberá lograrse y habrá de respetar las reglas legales y jurisprudenciales sobre los requisitos de la negociación en el contrato por adhesión con condiciones generales de la contratación, a saber, transparencia y equilibrio.

  La primera se concreta en el reconocimiento y comunicación por quien hasta el momento impide negociar al adherente, el acreedor, de que el deudor es libre de negociar y que no debe actuar por miedo a que se perpetúen cláusulas abusivas en el contrato.

  El equilibrio, por su parte, se concreta en que, si se estipulan cláusulas favorables al profesional, deberán concederse, correspectivamente, contrapartidas apreciables al deudor. En todo caso las determinaciones legales de la moratoria son mínimos que el acuerdo debe respetar en beneficio de la persona consumidora.

  Formalización. En cuanto a la formalización del acuerdo o del disenso, las comunicaciones habrán de sujetarse a las reglas aplicables tanto en orden al control de transparencia como al control del contenido.

  En concreto si se trata de hipotecas residenciales habrá que respetar los mandatos de LRCCI, mientras que si no lo son habrá de estarse a los requisitos de transparencia de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que deberán ser objeto del control de transparencia registral, como hemos detallado en otro lugar.

  Así en caso de desacuerdo, no parecen necesarias FEIN ni FIPER, si bien subsiste el derecho del deudor a elegir notario y a examinar el proyecto de escritura con tres días de antelación en el despacho del mismo. El acreedor deberá también, informar al adherente de los extremos que ya se han señalado.

  En caso de acuerdo la formalización comprenderá el acuerdo mismo, la suspensión de obligaciones y el no devengo de intereses. Si se trata de hipotecas residenciales será necesario, también, el depósito previo de las condiciones generales del acuerdo en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, la entrega de la FEIN, oferta vinculante y proyecto de escritura y acta notarial de transparencia material, además el acreedor deberá informar de todos los extremos señalados anteriormente para el caso de disenso.

  Si en lugar de aplicar las reglas de transparencia de la LRCCI, por no estar la hipoteca bajo su ámbito, se aplicarán las obligaciones legales de transparencia de la normativa sectorial bancaria y la OEH 2899/2011, el control de transparencia registral deberá centrarse en comprobar que el notario haga constar que FIPER y oferta vinculante se han entregado al cliente, que el notario haya tenido el proyecto de escritura con la antelación debida a disposición del mismo y que consten, en su caso, las discrepancias entre el documento precontractual y el contenido de la escritura[5].

  Tanto en hipotecas residenciales como no residenciales el registrador deberá comprobar que el acreedor ha informado al deudor de todos los extremos señalados respecto de la moratoria hipotecaria, que el notario deberá incorporar a la escritura sin que puedan suponerse incorporados al acta de transparencia material.

  Formalizada la escritura se presentará a inscripción en el Registro de la Propiedad, donde será objeto de calificación. Tratándose de hipotecas residenciales el registrador comprobará especialmente que el acreedor ha informado al deudor tanto en caso de acuerdo como desacuerdo de los extremos en que se concreta la moratoria hipotecaria.

 

5.- EFECTOS ESPECIALES DE LA MORATORIA: LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ACREEDOR

  La moratoria hipotecaria, por la simple solicitud del deudor beneficiario, sujeta al acreedor a un conjunto de obligaciones, primero a la de soportar los efectos que a favor del deudor produce la moratoria, en particular la suspensión del pago de las cuotas, con condonación legal de intereses y a no poder computar las cuotas impagadas en las sumas necesarias para el vencimiento anticipado.

  Junto a estas, con la moratoria, el acreedor adquiere otras obligaciones, como la de aceptar la solicitud del deudor para documentar la moratoria e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

  Además, la documentación deberá estar bien hecha, es decir, con arreglo al contenido obligatorio impuesto por las normas aplicables al caso, ya sean las reglas de transparencia de la LRCCI o las de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, pero también a las del art. 13.4 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, según el que la escritura deberá contener, en caso de acuerdo, el contenido del mismo y la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto-ley y solicitada por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.

  Finalmente, el art. 16 bis Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo impone a las entidades prestamistas supervisadas por el Banco de España la remisión diaria de un conjunto de informaciones sobre las moratoria solicitadas y concedidas.

 

6.- SUSPENSIÓN DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES DEL ACREEDOR

  Para el préstamo, la existencia de obligaciones pre y post contractuales tanto para acreedor como para deudor significa que se ha vuelto, como decimos, bilateral, por lo que, en ese contexto, nos preguntamos si la expresión profusamente utilizada en los decretos leyes de “suspensión de obligaciones contractuales”, puede aplicarse o no, también, en lo que beneficia al acreedor, es decir, suspendiendo el cumplimiento de las obligaciones a las que contractualmente el acreedor esté sujeto.

  Conduce a una respuesta afirmativa la circunstancia que las medidas responden a un acontecimiento ajeno a la voluntad de las partes y al no caber responsabilidad del acreedor en la producción de la pandemia, la norma no tiene ni puede tener, carácter penalizador de ninguna de las partes, tampoco del acreedor.

  Sin embargo, esta conclusión no puede admitirse. Por la misma estructura del contrato de consumo y por la desigualdad de poder contractual, negociador y de mercado de las partes, el legislador actúa gravando más a acreedores que a deudores, o incluso de manera antitética, porque los derechos de las personas consumidoras son las obligaciones de los profesionales.

  Además, en el art. 13.4 se concreta que la suspensión de obligaciones contractuales se refiere a suspensión de “las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto-ley y solicitada por el deudor”. Por tanto, la suspensión de obligaciones debe ser solicitada por el deudor y el deudor solicita la suspensión de sus obligaciones no de las del acreedor.

  En el presente caso se establecen derechos a favor de los deudores que son obligaciones a cargo de los acreedores, como hemos visto y que no pueden ser suspendidas, pues aparecen y son el contenido de la moratoria legal establecida.

 

7.- INCUMPLIMIENTO DE LA MORATORIA POR EL ACREEDOR

  Mientras que el art. 16 visto establece la responsabilidad jurídico-privada y contractual del deudor que pese a incumplir los requisitos para la moratoria, la ha solicitado y conseguido indebidamente, el decreto no contiene ninguna regla parecida sobre la responsabilidad del acreedor que incumple las normas de la moratoria, por ejemplo, del acreedor que no aplica la moratoria pese a una solicitud válida de su deudor.

  En ese caso, además de que deberá indemnizar al deudor los daños y perjuicios producidos, el acreedor incumple una obligación legal y contractual lo que, curiosidades de la regulación, le impide al acreedor poner en mora al deudor en la hipoteca sobre la que verse su solicitud, hasta que el acreedor cumpla lo que le incumbe. O sea que todo termina en una moratoria, la legal, u otra.

  Ahora bien, en cuanto a la imposibilidad de poner en mora al deudor y, en consecuencia, la imposibilidad para el acreedor de reclamar el cumplimiento de las obligaciones del deudor, no está sujeta a plazo, sino que depende y durará hasta que el acreedor cumpla sus obligaciones.

  Junto a esta responsabilidad jurídico-privada, el art. 16 bis. 2 considera las normas de la moratoria hipotecaria reglas de ordenación y disciplina, por lo que el acreedor incumplidor cuando sea entidad de crédito, estará sujeto a las mismas.

 

8.- NOVACIÓN, RANGO Y TITULARES INTERMEDIOS

  El art. 13.3 nos dice, como por casualidad que la inscripción de la ampliación del plazo tendrá plenos efectos frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos.

  Se confirma así una regla importante en punto al rango hipotecario, las novaciones no alteran el rango de la hipoteca aunque los titulares intermedios no presten su consentimiento, con lo que se consolida una línea expresada en múltiples resoluciones de la DGRN como la de 26 octubre 2016, donde se considera que la novación modificativa de la hipoteca sólo excepcionalmente produce la pérdida del rango hipotecario, a saber, en caso de ampliación del capital del préstamo con ampliación de la responsabilidad hipotecaria o con ampliación de plazo y, sólo, por el incremento del capital. La moratoria hipotecaria no se encuentra en ninguno de esos casos.

 

9.- CONCLUSIONES

  Cuando la moratoria no ha empezado a andar casi, cualquier conclusión puede ser prematura. Esperaremos por ello. Con esta reserva, quiero, sin embargo, destacar o retener algunos puntos útiles para quienes tengan que aplicar en este tiempo extraordinario, una normativa que tiene bastantes novedades.

  1.- En primer lugar, hay que insistir que los deudores hipotecarios deben asesorarse bien, que deben acudir a la ayuda que les brinda el Estado social y democrático de Derecho, a las asociaciones de personas consumidoras, a los servicios de consumo municipales, autonómicos, estatales y europeos, al Ministerio Fiscal, a notarios y registradores, a jueces y abogados.

  El legislador ha dado a la solicitud de la moratoria una gran fuerza. Es un poder a favor de la persona consumidora que ésta debe aprovechar para reequilibrar, en su beneficio y en el del mercado, las hipotecas para financiar viviendas y locales de negocio de los trabajadores autónomos.

  2.- La moratoria hipotecaria consiste en una ampliación del plazo durante la que no se devengan intereses ni se incurre en mora. Un respiro para salir con fuerzas de la crisis sanitaria, cuyo plazo más allá del mínimo legal, debe acompasarse a las necesidades de las partes, para que la crisis sea un bache y no un punto final. Por eso se propone un mínimo de seis meses prorrogables de acuerdo a las circunstancias del deudor.

  3.- Para la devolución de las cantidades incluidas en la moratoria habría de existir una regulación legal garantista, con plazos razonables y apoyo financiero público. El mismo Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo fija pautas suficientemente garantistas para los alquileres no pagados con plazo de devolución de tres a diez años sin interés, pero falta un plazo mínimo para la devolución de las cantidades comprendidas en la moratoria.

  4.- Hay responsabilidad del acreedor por el incumplimiento de la regulación de la moratoria hipotecaria, pero se deduce de reglas generales y no se contempla en el decreto. El régimen de responsabilidad del supuesto beneficiario por incumplimiento de los requisitos, sí está en el decreto y es más benigno que la indemnización por demora: la indemnización solo alcanza al daño real (intereses remuneratorios y gastos) y el incumplimiento debe probarse por el acreedor.

  5.- Pese a la suspensión de las obligaciones contractuales del deudor, el acreedor sigue obligado al cumplimiento de las suyas., tanto las que nacen con la moratoria como las contractuales.

  6.- El rango de la hipoteca se mantiene, aunque se inscriba la novación donde se formalice la moratoria hipotecaria y existan titulares intermedios que no hayan dado su consentimiento.


NOTAS:

[1] Para información detallada sobre requisitos y documentación a aportar pueden verse los Reales Decretos-ley y también diversos trabajos como los valiosos de Monserrat y Zunzunegui.

[2] En contra, en su admirable trabajo, Martínez de Santos, A., “¿Ha introducido el RDL 8/2020 de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 un nuevo motivo de oposición a la ejecución?”, en Diario La Ley, Nº 9611, Sección Tribuna, 13 de Abril de 2020, Wolters Kluwer, pg. 3.

[3] He demostrado la bilateralidad del préstamo de consumo en alguna parte de mi “Las pólizas bancarias”, Thomson-Reuters-Aranzadi, 2011.

[4] Álvarez Royo-Villanova, S. “La formalización en escritura pública de las moratorias de préstamos consecuencia del Covid”, en notariosyregistradores.com, 16 abril 2020.

[5] Sobre la doctrina de la DGRN en este punto vid. resoluciones de 13 setiembre 2013, 5 febrero 2014; 22 enero, 28 abril y 25 septiembre 2015 y 9 marzo; 31 mayo 2016,15 y 19 mayo, 14 julio 2017, 1 febrero y 13 diciembre 2018.

 

ENLACES:

La transparencia en la formalización de la moratoria hipotecaria por coronavirus (Rdl 15/2020)

NORMATIVA CORONAVIRUS

CONSUMO Y DERECHO

ARCHIVO LLAVE PARA LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

PORTADA DE LA WEB

 

Monte Aldamin, entre Bizkaia y Álava. Por Basotxerri

La formalización en escritura pública de las moratorias de préstamos consecuencia del Covid

LA FORMALIZACIÓN DE LAS MORATORIAS DE PRÉSTAMOS CONSECUENCIA DEL COVID

SEGISMUNDO ALVAREZ ROYO-VILLANOVA, NOTARIO DE MADRID

 

 

El RDL 8/2020 reguló la moratoria hipotecaria y el RDL 11/2020 ha modificado esa regulación y ha introducido la moratoria para préstamos personales, con unos requisitos semejantes. He intentado un análisis de la –endiablada- regulación resultante en este post y aquí solo me refiero a la formalización de estas moratorias o suspensiones, a la que el primer RDL no hacía referencia pero que el segundo regula para ambos tipos de moratoria.

1.- Naturaleza de la moratoria y función de la formalización

 Es fundamental analizar la naturaleza de la modificación del contrato para ver después qué es lo que se formaliza e inscribe. A pesar de la deficiente técnica legislativa, que regula la moratoria hipotecaria en el RDL 8/2020 y la de préstamos personales en el RDL 11/2020 pero introduce algunas normas comunes -pero no del todo comunes…- en los arts. 16 y 17, la naturaleza es la misma en los dos casos (disculpen por ello las reiteraciones en las citas de artículos)

 La moratoria no es un contrato entre deudor y acreedor sino una modificación legal de un contrato sujeta a determinadas condiciones. Por un lado están las condiciones relativas al tipo de préstamo (art. 19 para préstamos hipotecarios y art. 21 para personales, ambos del RDL 11/2020). Por otro las condiciones subjetivas del deudor (la vulnerabilidad) se regulan en los arts. 16 y 18 del RDL 11/2020. El tercer requisito es la solicitud del deudor, que debe ir acompañada de la documentación referida en el art. 17 RDL 11/2020. A pesar de la denominación legal de solicitud, esta no tiene que ser aceptada por el prestamista: no es necesario el consentimiento de la entidad acreedora ni el otorgamiento de contrato alguno. Esto queda claro en la Ley a pesar de que el título de los arts. 13 RDL 8/2020 y 24 RDL 11/2020 hablen de “concesión”: “Una vez realizada la solicitud de la moratoria … la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días” (art. 13.1 RDL 8/2020); “Una vez realizada la solicitud de la suspensión … el acreedor procederá a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria” (art. 24 RDL 11/2020). El legislador vuelve a insistir en el art 13.3 RDL 8/2020 y en el art. 24.2 RDL 11/2020 : “La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes ni novación contractual alguna, para que surta efectos”. Ese automatismo del efecto se refuerza en el art 14 RDL 8/2020 que dice ahora: “La solicitud de la moratoria a la que se refiere el artículo 12 conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria”.

 Parece que la aplicación automática de la medida se produce incluso en el caso de que algunos de los requisitos subjetivos no se cumplieran: el art. 16 RDL 8/2020 establece para ese caso la consecuencia de la obligación de indemnizar, sin que por tanto quede ineficaz la novación.

 Por tanto, la modificación del contrato se produce de manera automática con la solicitud -más bien comunicación- y eso es muy relevante a los efectos de la formalización: ésta no es un requisito de validez, ni de prueba, ni de eficacia, pues es evidente que es válida y eficaz desde que el prestamista recibe la solicitud. Ni siquiera existe un contrato, sino una modificación legal cumplidas determinadas condiciones. Que no constituye una novación -acuerdo entre las partes que modifica un contrato- parece confirmado por el art. 13.4 RDL 11/2020 que distingue el supuesto de mera suspensión determinado por Ley del de una novación en la que se pacten otras modificaciones.

 Sin embargo, el art. 13 dice que a pesar de producir efectos inmediatos “deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”. ¿Para qué? No para su validez ni para su eficacia, como reitera el art. 16.ter del RDL 8/2020 que regula la formalización: “No obstante, ello no suspenderá la aplicación de la de la moratoria… se haya formalizado o no aún dicha suspensión en escritura pública”. La finalidad es en primer lugar facilitar la ejecución a través del procedimiento especial de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial: para iniciar esos procedimientos es necesario título ejecutivo inscrito, y dado que la solicitud se presenta en documento privado, se podrían plantear problemas a la hora de emitir el documento fehaciente de liquidación con arreglo al art. 573 LEC. Esta finalidad resulta también del art. 24 RDL 11/2020 que para los préstamos personales exige también formalización cuando el préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles”. La formalización e inscripción también tienen por objeto la oponibilidad a los acreedores de ulterior rango a la hipoteca o prenda, sin necesidad de su consentimiento, como establece el art. 13.3 in fine RDLey 8/2020. Adicionalmente la formalización e inscripción producirán efectos probatorios (art. 1218 Cc) y de publicidad noticia (útil por ejemplo para la cancelación de la hipoteca por caducidad).

La conclusión es que lo que se pretende es solo la constancia en documento público e inscripción de una modificación ya producida por la solicitud del deudor. Así resulta claramente del art. 13.4 que se ocupa de los efectos de esa formalización e inscripción: “La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos.” Esto viene a confirmar que se trata de un efecto legal, distinto de una novación, lo que explica que no sea necesario el consentimiento de los acreedores posteriores en rango para que surta efecto frente a ellos.

Esta particular naturaleza de la modificación contractual debe tener efectos sobre el contenido y requisitos de esta formalización.

 

2.- Contenido y forma de la formalización ¿Es necesario el otorgamiento por el deudor?

La Ley dice que se debe formalizar la modificación, y concreta que se debe hacer en escritura pública conforme al art. 16.ter RDL 8/2020 y art 24.6 RDL 11/2020. Entiendo que si alguno de los supuestos del art. 24 que se pueden inscribir mediante póliza se podrá formalizar con ese documento público. Ya hemos visto que la formalización no es requisito para su aplicación: de hecho el RDL se ocupa de aclarar que no solo no es necesario hacerlo de manera inmediata sino que ni siquiera es posible hacerlo “durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria” (art. 16.ter.2). No está claro que sea necesario que se produzcan las dos circunstancias conjuntamente: entiendo que lo que quiere la Ley es que no se considere esta formalización urgente, por lo que solo podrá realizarse cuando el acceso a las notarías sea normal y no requiera urgencia. En realidad, tampoco parece que sea conveniente hacerla hasta que termine ese periodo pues hasta entonces no podrá saberse si va a ser prorrogado el plazo por el Consejo de Ministros como admite el art. 14.1.

¿Cuál será su contenido? El RDL 8/2020 solo se ocupa del contenido de las verdaderas novaciones, es decir las que incluyan modificaciones “que vayan más allá de la mera suspensión” (art. 13.4). En ese caso ordena que se incorporen, además de estas, “la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto-ley y solicitada por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión”. Parece evidente que en las formalizaciones de las modificaciones ordinarias habrá de incluirse esta mención, y también el alargamiento del plazo por tres meses (o por el plazo adicional que establezca el Consejo de Ministros); parece conveniente hacer constar el momento inicial y final de la suspensión y su consecuencia que es la prórroga del plazo por tres meses.

Como consecuencia de lo anterior es evidente que no es necesaria el acta previa de la Ley 5/2019 pues no hay asesoramiento que prestar, ya que la modificación tiene un contenido predeterminado y se ha realizado antes de la formalización (aunque entiendo que ni siquiera es necesaria la presencia del deudor, como veremos más adelante).

En relación con los honorarios notariales y registrales se establece en el art.13.ter una reducción arancelaria del 50%, con mínimo 30 y máximo 75 €uros para la escritura y mínimo 24 y máximo 50 €uros para la inscripción. (Corregido tras apreciación de V. Martorell)

Quizás la cuestión más importante de la formalización es quién la debe otorgar. En principio una novación ha de otorgarse ante notario por las dos partes, como sucede con cualquier contrato. Sin embargo, entiendo que este es un supuesto especial por varios motivos.

El primero es que no es una novación, como se ha visto, sino de la formalización de una modificación contractual legal que ya ha tenido lugar.

Por otra parte, la finalidad de la formalización no es la ordinaria de una escritura pública, en la que el notario se asegura –además de la identidad y capacidad- de que las partes comprenden el contenido de la escritura y lo consienten. La única declaración de voluntad de todo el proceso está en la solicitud del deudor, y su efecto es inmediato, insistiendo el RDL en que no depende del otorgamiento de la escritura. El contenido de la modificación está predeterminado por Ley y por tanto nada puede añadir el asesoramiento notarial, menos a una modificación ya realizada.

Además, el beneficiario de la suspensión es el deudor pero el interesado en la formalización es solo el prestamista, para asegurar la ejecución en su caso.

Desde un punto de vista práctico resulta absurdo exigir la presencia del deudor. En primer lugar, porque supone para él un coste de tiempo y desplazamiento sin que vaya a obtener nada que no tenga ya. Por otra parte, no supone para él ninguna garantía pues por su propia naturaleza la suspensión no puede perjudicarle: simplemente deja de pagar intereses durante 3 o más meses. En el casi imposible caso de que un prestamista formalizara la suspensión sin que exista de hecho la solicitud no haría más que beneficiar al deudor pues en el caso de que se realizara la ejecución se le reclamarían tres cuotas menos en la liquidación. No olvidemos tampoco que los gastos son todos de cuenta del prestamista.

La solución también es mejor para el prestamista pues no ha de reclamar el otorgamiento al prestatario (quien sabe si judicialmente) y el coste de gestión también será mucho menor si no tiene que requerir al deudor y fijar cita en la notaría para cada novación.

La literalidad de la Ley también apoya esta postura: es revelador que reiteradamente habla de “formalización” y no de otorgamiento. Con ello sin duda quiere dejar claro que la modificación ya se ha producido con anterioridad, pero también que no se trata de un verdadero contrato que esté sujeto a los requisitos ordinarios de las novaciones. A la misma conclusión llevaría el criterio interpretativo de la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada la norma: aún después del estado de alarma, parece claro que se seguirán tomando medidas de distanciamiento y de reducción de contacto, por lo que habría que evitar desplazamientos y reuniones inútiles como sería esta comparecencia del deudor.

No obstante, no cabe duda de que para evitar dudas en las notarías y registros y facilitar la vida a prestamistas y prestatarios, convendría que el legislador modificara la Ley, o al menos que la Dirección General interpretara la norma en este sentido.

 

ENLACES:

Resumen del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo

Resumen del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo

Resumen del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril

Cuadros moratoria y novaciones crediticias Covid 19. Vicente Martorell

¿Cuándo y cómo puedo pedir la moratoria hipotecaria (y no hipotecaria)? Hay Derecho

Ver Moratoria Convencional en el RDLey 19/2020, de 26 de mayo

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Real Decreto Ley coronavirus 31-marzo alquiler, moratoria, autonomos…

 RESUMEN SEXTO REAL DECRETO LEY MEDIDAS CORONAVIRUS

 

Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. (legislación consolidada)

Resumen:

En arrendamientos, suspensión de lanzamientos, posibles prórroga extraordinaria, moratoria y avales. La moratoria hipotecaria se extiende a autónomos, arrendadores y a créditos no hipotecarios. No suspensión de suministros para los hogares. Subsidios para las empleadas de hogar. Los autónomos pueden solicitar moratorias y aplazamientos de cuotas a la Seguridad Social. Contratos con consumidores: medidas sobre resolución y nuevas cuotas. Diversas medidas tributarias y de procedimiento administrativo. Rescate de planes de pensiones. Amplia reforma del RDLey 8/2020. Acuerdos a distancia en entidades locales. Inversiones extranjeras. Preaviso para reembolso de fondos y refuerzo de liquidez…

 

1.- Arrendamientos. Arts. 1 al 15

Según la exposición de motivos, se persiguen tres objetivos:

– responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual por la crisis

– diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios

– y movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad.

Estás son las principales medidas sobre alquiler:

A) Suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. 1

B) Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. 2.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU de 1994 en los que, dentro del periodo comprendido desde el 2 de abril de 2020 hasta que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Ver ampliación del plazo a tres meses en el RDLey 16/2020, de 28 de abril.

C) Moratoria de la deuda arrendaticia. Arts 3 al 9.

Está pensada para arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

a) Grandes tenedores y empresas públicas de vivienda. 4

En este caso, las medidas son obligatorias pero han de solicitarse por el arrendatario.

Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

La petición se formulará en el plazo de un mes (hasta el 2 de mayo), pidiendo el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

Si no hay acuerdo el arrendador puede ofrecer una quita del 50% o un aplazamiento de hasta cuatro meses a contar desde el fin del estado de alarma.

El art. 5 define la situación de vulnerabilidad y el artículo 6 cómo se justifica. Dentro de la  documentación que deberá aportar el solicitante su incluye, sobre la titularidad de bienes, una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar, aunque puede ser sustituida temporalmente por una declaración responsable. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

b) Pequeños arrendadores. Artículo 8.

Si el arrendador tiene diez o menos inmuebles, la moratoria es voluntaria.

Si no hay acuerdo, el arrendatario puede hacer la solicitud en el mismo plazo de un mes (hasta el 2 de mayo).

Si el arrendador no acepta ni quita ni moratoria, el inquilino no le puede obligar. pero podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el art. 9.

D) Creación de una línea de avales del Estado para los hogares en situación de vulnerabilidad por el COVID-19 y que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante. Art. 9. La financiación avalada ha de dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

E) Nuevo programa de Ayudas al Alquiler y otras medidas financieras. Arts 10 al 15

– Se incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual». En lo no regulado se aplica el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo (D. Ad. 2ª). Ver la D. Ad. 5ª sobre comprobaciones.

Nuevo programa tendrá por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables. Art. 11. y D. Tr. 1ª.

– Se modifica el programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. Art. 12. Se podrán destinar ayudas para la compra de viviendas por entidades públicas con objeto de incrementar el parque público de viviendas.

Otras medidas financieras en los arts. 13 al 15.

Ver modificación RDLey 26/2020, de 7 de julio

Consultas de la DGT en IVA e IRPF 

2.- Moratoria hipotecaria. Arts. 16, 17 y 19

Esta medida ya fue introducida por el RDLey 8/2020, de 17 de marzo (ver resumen).

Ahora se implementas las siguientes modificaciones:

– Se clarifica que las cuotas suspendidas no se deben liquidar una vez finalizada la suspensión, sino que todos los pagos futuros se deben posponer lo que haya durado la suspensión.

– Se clarifica asimismo el concepto de «gastos y suministros básicos» a efectos de la definición del umbral de vulnerabilidad, incluyendo en este concepto los gastos asociados a suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente y de los servicios de telecomunicación fija y móvil. Ver definición de vulnerabilidad económica en el art. 16.

– Entre el modo de acreditar las condiciones subjetivas (ver art. 17), se encuentra la de la titularidad de los bienes, para lo que se precisa:

  1. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  2. Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.

– Se adapta la acreditación de vulnerabilidad a las dificultades derivadas del estado de alarma que pueda impedir la obtención de determinados documentos, mediante la presentación de una declaración responsable. Pero habrá de completar la documentación en el mes siguiente a la conclusión del estado de alarma.

– Se amplía la información que deben remitir las entidades financieras al Banco de España. Art. 27.

– La moratoria de la deuda hipotecaria, inicialmente prevista para la vivienda habitual, se extiende ahora a dos nuevos colectivos (art. 19):

– el de los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica,

– y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios por el estado de alarma.

Ver también la importante reforma que sobre esta materia sufre el RDLey 8/2020 y tabla comparativa.

Ver modificación RDLey 15/2020, de 21 de abril

Ver modificación RDLey 26/2020, de 7 de julio

Ver Moratoria Convencional en el RDLey 19/2020, de 26 de mayo

3.- Moratoria no hipotecaria. Art. 18, 21 al 26

Este real decreto-ley amplía el alcance de la moratoria a los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo.

Los supuestos de vulnerabilidad son los del art. 16, con dos especialidades:

– No se tendrá en cuenta la aplicación de una posible moratoria hipotecaria o de alquiler a efectos de calcular si se ha alcanzado o no el límite de la carga hipotecaria o la renta arrendaticia del 35% de los ingresos.

– Se tratan los casos de los que deban hacer frente a uno o varios préstamos que le suponen más de un 35% de sus ingresos.

La concurrencia de las circunstancias de vulnerabilidad se acreditará por el deudor ante el acreedor mediante la presentación de la documentación establecida en el artículo 17. El importe de los pagos periódicos para la devolución de la financiación sin garantía hipotecaria se acreditará mediante la aportación del correspondiente contrato suscrito con la entidad financiera.

Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal en los que concurran las circunstancias señaladas en el artículo 16. Estos podrán exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión. (Arts. 21.2 y 22).

La solicitud de la suspensión podrá hacerse hasta un mes después del fin de la vigencia del estado de alarma, aportando la documentación prevista en el artículo 17.

Una vez acreditadas las circunstancias concurrentes, la suspensión es automática sin que sea precisa acuerdo ni novación contractual alguna.

La suspensión de las obligaciones contractuales surtirá efectos desde la solicitud del deudor al acreedor, acompañada de la documentación requerida, a través de cualquier medio.

Si está inscrita la garantía en un registro como el de Venta a Plazos de Bienes Muebles, será necesaria la inscripción de la ampliación de plazo para que sea oponible a terceros.

Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos.

La suspensión tendrá una duración de tres meses ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros.

Cuando prestamista y prestatario beneficiario de la moratoria acuerden una novación en aspectos distintos a la suspensión, incorporarán también la suspensión de las obligaciones contractuales impuestas por este RDLey y solicitadas por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.

Hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria, no podrán formalizarse las escrituras públicas referidas. No obstante, ello no suspenderá la aplicación de la moratoria, que deberá aplicarse automáticamente, se haya formalizado o no aún dicha suspensión en escritura.

Ver modificación RDLey 15/2020, de 21 de abril

Ver RDGSJFP DE 12 DE MAYO DE 2020 (Registro de Bienes Muebles)

Ver modificación RDLey 26/2020, de 7 de julio

 

4.- Común a la moratoria hipotecaria y no hipotecaria. Art. 25.

Como el artículo 25 no distingue, entendemos que es aplicable a ambos tipos de moratoria:

Según él, se darán estos efectos durante el periodo de suspensión:

– El acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni parcialmente.

No se devengarán intereses, ni ordinarios, ni de demora. no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente real decreto-ley.

– La fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará, como consecuencia de la suspensión, por el tiempo de duración de esta, sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas.

– Tratándose de bienes o derechos inscribibles se ajustarán a su propia normativa.

Ver Moratoria Convencional en el RDLey 19/2020, de 26 de mayo

5.- Subsidios y otras medidas sociales. Arts. 29 al 33 y 54

– Medidas dirigidas a garantizar la continuidad del suministro energético y de agua para hogares mientras dure el estado de alarma, prohibiéndose la suspensión del suministro a consumidores domésticos en su vivienda habitual, no computándose tampoco los plazos de los procedimientos de suspensión del suministro iniciados con anterioridad a dicho periodo. Art. 29.

– Para las empleadas del hogar se crea un subsidio extraordinario temporal del que se podrán beneficiar ante la falta de actividad, la reducción de las horas trabajadas o la extinción del contrato como consecuencia del COVID-19. Tienen que estar dadas de alta desde antes de la crisis en el Sistema Especial de Empleados del Hogar del Régimen General de la Seguridad Social. Art. 30. Los arts. 31 y 32 regulan la cuantía del subsidio y sus compatibilidades. La D. Tr. 3ª reconoce ciertos efectos retroactivos y fija el plazo de un mes para determinar el procedimiento.

– Respecto a aquellas personas trabajadoras cuyo contrato temporal llega a su fin se adoptan medidas excepcionales, asimilándoles a los trabajadores de los ERTEs, para contratos con duración mínima de dos meses. Art. 33.

Subvenciones y ayudas públicas. Art. 54. Podrán ser ampliadas en el tiempo y modificadas.

– Compatibilidad del subsidio por cuidado de menor y prestación por desempleo o cese de actividad durante la permanencia del estado de alarma. D. Ad. 22ª

 

6.- Trabajadores Autónomos: 

Entre las medidas que buscan paliar las situaciones tan difíciles que afrontan se encuentran:

– La ya referida de ampliar la moratoria hipotecaria a los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, (art. 19)

– El derecho a percepción del bono social por parte de trabajadores autónomos que hayan cesado su actividad o hayan visto reducida su facturación en un 75% como consecuencia del COVID-19. Art, 28.

– La moratoria de las cotizaciones sociales a la Seguridad Social. Art. 34.

Se habilita a la Tesorería General de la Seguridad Social a otorgar moratorias de seis meses, sin interés, a las empresas y los trabajadores por cuenta propia incluidos en cualquier régimen de la Seguridad Social, que lo soliciten y cumplan los requisitos.

La moratoria en los casos que sea concedida afectará al pago de sus cotizaciones a la Seguridad Social y por conceptos de recaudación conjunta,

El periodo de devengo será en el caso de las empresas esté comprendido entre los meses de abril y junio de 2020 y, en el caso de los trabajadores por cuenta propia entre mayo y julio de 2020, siempre que las actividades que realicen no se hayan suspendido con ocasión del estado de alarma.

Las solicitudes de moratoria deberán comunicarse a la TGSS, por el procedimiento que se indica, dentro de los 10 primeros días naturales de los plazos reglamentarios de ingreso correspondientes a los períodos de devengo señalados, sin que en ningún caso proceda la moratoria de aquellas cotizaciones cuyo plazo reglamentario de ingreso haya finalizado con anterioridad a dicha solicitud.

Ver modificación en el Real Decreto-ley 13/2020, de 7 de abril,

– Aplazamiento en el pago de deudas con la Seguridad Social. Art. 35.

Las empresas y los trabajadores por cuenta propia incluidos en cualquier régimen de la Seguridad social, siempre que no tuvieran otro aplazamiento en vigor, podrán solicitar el aplazamiento en el pago de sus deudas con la Seguridad Social cuyo plazo reglamentario de ingreso tenga lugar entre los meses de abril y junio de 2020, siendo de aplicación un interés del 0,5%

Las solicitudes de aplazamiento deberán efectuarse antes del transcurso de los diez primeros naturales del plazo reglamentario de ingreso anteriormente señalado.

– Flexibilización y suspensión de suministros. Arts. 42 al 44.

Afecta a los contratos de electricidad, gas natural y productos derivados del petróleo.

Excepcionalmente y mientras esté en vigor el estado de alarma estas medidas se podrán implementar respecto de puntos de suministro titularidad de autónomos que acrediten dicha condición mediante su alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o asimilable, y empresas.

Pueden solicitar la flexibilización de sus contratos e, incluso la suspensión del pago de las facturas que correspondan a periodos de facturación que contengan días integrados en el estado de alarma, incluyendo todos sus conceptos de facturación. 

–  Aplazamiento extraordinario del calendario de reembolso en préstamos concedidos por Comunidades Autónomas y Entidades Locales a empresarios y autónomos. Art. 50.

Podrán solicitar el aplazamiento del pago de principal y/o intereses a satisfacer en lo que resta de 2020.

La solicitud deberá efectuarse antes de que finalice el plazo de pago en periodo voluntario y deberá ser estimada de forma expresa por el órgano que dictó la resolución de concesión.

La estimación de la solicitud llevará consigo la modificación del calendario de reembolsos, respetando el plazo máximo del préstamo, pudiendo las cuotas aplazadas ser objeto de fraccionamiento.

Las cuotas aplazadas devengarán el tipo de interés fijado para el préstamo o crédito objeto del aplazamiento. No se aplicarán gastos ni costes financieros.

– Para rescate de planes de pensiones ver la D. Ad. 20ª

Modificado el art. 35 por el RDLey 15/2020, de 21 de abril.

 

7.- Contratos con consumidores. Art. 36.

Se adoptan diferentes medidas aplicables a los contratos de compraventa de bienes y de prestación de servicios, sean o no de tracto sucesivo, cuya ejecución sea imposible como consecuencia de la aplicación de las medidas adoptadas en la declaración del estado de alarma. – Los consumidores y usuarios podrán ejercer el derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días. Caben propuestas de revisión en los 60 días siguientes desde la imposible ejecución. El empresario deberá devolver el importe menos gastos.

– En los contratos de tracto sucesivo, se paralizará el cobro de nuevas cuotas hasta que el servicio pueda volver a prestarse con normalidad. El contrato no se rescinde. El empresario podrá ofrecer opciones de recuperación del servicio a posteriori y, si el consumidor no pudiera o no aceptara, se procedería a la devolución de los importes ya abonados en la parte proporcional.

– Cuando intervengan varios proveedores, como los viajes combinados, el consumidor o usuario podrá optar por solicitar el reembolso o hacer uso del bono que le entregará el organizador o, en su caso, el minorista. Durará un año desde el fin del estado de alarma.

Modificado el art. 36 por el RDLey 15/2020, de 21 de abril

 

8.- Apoyo a la actividad económica. Arts. 38 al 46

Las medidas excepcionales adoptadas en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, han provocado que muchas actividades económicas se han visto obligadas a cerrar sus puertas o a limitar drásticamente su actividad.

En los artículos referidos se adoptan medidas que ayuden a sostener la actividad económica ante las dificultades transitorias que provoca la crisis del COVID-19:

– Para facilitar liquidez a las empresas, se establece que durante un plazo de dos años y medio, extensible por Acuerdo de Consejo de Ministros se podrán refinanciar los préstamos otorgados por la Secretaría General de Industria y PYME. Ver también D. Ad. 17ª

– Se incrementa la dotación del Fondo de Provisiones Técnicas de CERSA para dar una cobertura extraordinaria del riesgo de crédito de operaciones de financiación para PYMEs.

– Se procederá a la devolución de lo abonado por las empresas en eventos organizados por ICEX que han debido ser cancelados por razones de fuerza mayor.

– Para las empresas del sector turístico, se suspenden durante un año el pago de intereses y amortizaciones correspondientes a los préstamos concedidos por la Secretaría de Estado de Turismo en el marco del Programa Emprendetur.

 

9.- Donaciones para apoyo frente al COVID-19. Art. 47

Las donaciones de dinero que se efectúen para contribuir a la financiación de los gastos ocasionados por la crisis sanitaria provocada por el COVID-19 se ingresarán en la cuenta del Tesoro Público ES17 9000 0001 2002 5001 2346 u otra que se designe a tal efecto y generarán crédito sin necesidad de aceptación expresa.

Las donaciones de equipamiento y suministros destinados a la lucha contra el COVID-19 que tengan la consideración de bienes muebles se entenderán aceptadas por su mera recepción por el Ministerio de Sanidad o por el órgano u organismo que este designe como destinatario.

Las donaciones de bienes inmuebles serán aceptadas por la Ministra de Hacienda, en la forma prevenida en la legislación del patrimonio de las Administraciones Públicas, pudiendo destinarse los inmuebles directamente a la lucha contra el COVID-19 o enajenarse y aplicar el producto obtenido a esta finalidad.

Las cantidades obtenidas por estas vías quedarán afectadas a la financiación exclusiva de los gastos derivados de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19.

 

10.- Medidas tributarias.

Sin perjuicio de un más amplio tratamiento en archivo especial por Javier Máximo Juárez, aquí se apuntan telegráficamente:

– Aplazamiento de deudas derivadas de declaraciones aduaneras. Art. 52

– Suspensión de plazos en el ámbito tributario de las CCAA y de las Entidades Locales. Art. 53 y D. Tr. 5ª.

Plazo para recurrir. D. Ad. 8ª. 2

– Suspensión de plazos de prescripción y caducidad. D. Ad. 9ª. 2, 3 y 4

– Planes de pensiones. D. Ad. 20ª

– Exención ITPAJD escrituras de novación. Se modifica la exención recogida en el art. 45.1B) 28 LITPyAJD

Ver Medidas Tributarias en el RDLey 15/2020, de 21 de abril

 

11.- Procedimientos administrativos. D.Ad. 8ª 9ª y 10ª

A) Ampliación del plazo para recurrir. Ad. 8ª

El cómputo del plazo para interponer recursos en vía administrativa o para instar cualesquiera otros procedimientos de impugnación, reclamación, conciliación, mediación y arbitraje que los sustituyan de acuerdo con lo previsto en las Leyes, en cualquier procedimiento del que puedan derivarse efectos desfavorables o de gravamen para el interesado, se computará desde el día hábil siguiente a la fecha de finalización de la declaración del estado de alarma, con independencia del tiempo que hubiera transcurrido desde la notificación de la actuación administrativa objeto de recurso o impugnación con anterioridad a la declaración del estado de alarma.

 Lo anterior se entiende sin perjuicio de la eficacia y ejecutividad del acto administrativo objeto de recurso o impugnación.

Para el ámbito tributario ver el apartado segundo.

B) Ejecución de resoluciones. Ad. 9ª

El período comprendido desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 30 de abril de 2020 no computará a efectos de la duración máxima del plazo para la ejecución de las resoluciones de órganos económico-administrativos.

Durante este mismo periodo quedan suspendidos los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos contemplados en la normativa tributaria.

Lo previsto en el artículo 33 del Real Decreto-ley 8/2020 para las deudas tributarias (suspensión de plazos), resultará de aplicación a los demás recursos de naturaleza pública.

C) Pagos a justificar. Ad. 10ª.

Se amplían los plazos previstos en el artículo 79.4 de la Ley General Presupuestaria, para la rendición de cuentas justificativas que venzan durante el periodo de duración del estado de alarma o transcurran en parte dentro de dicho periodo. Se dispondrá de un plazo adicional de un mes para su rendición, y en todo caso hasta transcurrido un mes desde la finalización del estado de alarma.

 

12.- Medidas procesales. D. Ad. 19ª

Finalizado el estado de alarma, el Gobierno, a propuesta del Ministerio de Justicia, aprobará en el plazo máximo de 15 días, un Plan de Actuación para agilizar la actividad judicial en los órdenes jurisdiccionales social y contencioso-administrativo así como en el ámbito de los Juzgados de lo mercantil con la finalidad de contribuir al objetivo de una rápida recuperación económica tras la superación de la crisis.

 

13.- Planes de pensiones. D. Ad. 20ª

Durante el plazo de seis meses (que podrá ampliar el Gobierno) a contar desde el 14 de marzo, los partícipes de los planes de pensiones podrán, excepcionalmente, hacer efectivos sus derechos consolidados en los siguientes supuestos:

a) Encontrarse en situación legal de desempleo como consecuencia de un ERTE derivado de la crisis sanitaria COVID-19.

b) Ser empresario titular de establecimientos cuya apertura al público se haya visto suspendida.

c) Autónomos que hubieran estado previamente integrados en un régimen de la Seguridad Social y hayan cesado en su actividad como consecuencia de esta situación de crisis sanitaria.

Se fija un límite al importe disponible de los derechos consolidados.

Lo ha de solicitar el partícipe, sujetándose al régimen fiscal establecido para las prestaciones de los planes de pensiones.

También se aplicará a los asegurados de los planes de previsión asegurados, planes de previsión social empresarial y mutualidades de previsión social (ver art. 51 LIRPF).

Ver complemento de regulación en el RDLey 15/2020, de 21 de abril.

Ver ampliación a autónomos que no hayan cesado totalmente en su actividad en el RDLey 16/2020, de 28 de abril.

 

14.- Medidas laborales. D. Ad. 21ª y D. Ad. 22ª

Incapacidad temporal en situación excepcional de confinamiento total. Con efectos desde el inicio de la situación de confinamiento, y mediante el correspondiente parte de baja, se extenderá esta protección a aquellos trabajadores obligados a desplazarse de localidad y tengan obligación de prestar los servicios esenciales a los que se refiere el Real Decreto-ley 10/2020, siempre que se haya acordado el confinamiento de la población donde tenga su domicilio y le haya sido denegada de forma expresa la posibilidad de desplazarse por la autoridad competente, no pueda realizar su trabajo de forma telemática por causas no imputables a la empresa para la que prestas sus servicios o al propio trabajador y no tenga derecho a percibir ninguna otra prestación pública. 

Ver modificación en el Real Decreto-ley 13/2020, de 7 de abril,

Empresas concursadas. La D. Tr. 4ª abre la posibilidad de que se acojan a ERTEs si son viables.

– Si a fecha 2 de abril de 2020 se hubiera dictado auto por el juez del concurso acordando la aplicación de las medidas previstas en los artículos 22 y 23 del Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo (suspensión de contratos y reducción de jornada), la resolución judicial tendrá plenos efectos para el reconocimiento de las prestaciones previstas en el capítulo II de esa norma legal.

– Las solicitudes presentadas en las que no se haya dictado resolución por el juez del concurso deberán remitirse a la autoridad laboral y continuarán su tramitación por el procedimiento y con las especialidades previstas en los referidos artículos 22 y 23. Las actuaciones previamente practicadas y el periodo de consultas que estuviera en curso o se hubiera celebrado conservarán su validez a los efectos del nuevo procedimiento.

 

15.- Inversión directa extranjera. D. Tr. 2ª

De forma transitoria, se regirán por el procedimiento simplificado que se establece las solicitudes de autorización administrativa previa de las operaciones de inversión directa extranjera incluidas en el artículo 7 bis de la Ley 19/2003, de 4 de julio, descritas a continuación:

a) Si se acredita un acuerdo entre las partes o una oferta vinculante en los que el precio hubiera sido fijado antes del 18 de marzo.

b) Aquéllas cuyo importe sea igual o superior a 1 millón de euros e inferior a 5 millones de euros hasta que entre en vigor la normativa de desarrollo del artículo 7.bis.

Se entenderán exentas de la obligación de autorización previa las operaciones de inversión cuyo importe sea inferior a 1 millón de euros».

La D. F. 3ª modifica el apartado 1 del artículo 7 bis de la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior y sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales, por el que se suspende el régimen de liberalización de determinadas inversiones extranjeras directas en España. Esta artículo fue introducido por el RDLey 8/2020.

Se afina más a qué personas afecta, pues se añade a las realizadas por residentes de países de la Unión Europea o de la Asociación Europea de Libre Comercio cuya titularidad real corresponda a residentes de países de fuera de la Unión Europea y de la Asociación Europea de Libre Comercio. Se entenderá que existe esa titularidad real cuando estos últimos posean o controlen en último término, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25% del capital o de los derechos de voto del inversor, o cuando por otros medios ejerzan el control, directo o indirecto, del inversor.

Podrá establecerse reglamentariamente el importe por debajo del cual las operaciones de inversión directa extranjera quedarán exentas de someterse al régimen de autorización previa.»

 

16.- Modificaciones del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo:

Ir a la página especial dedicada al RDLey 8/2020 donde hay una tabla comparativa de la reforma.

A) Precios del petróleo y gas natural. Art. 4

B) Moratoria de deuda hipotecaria. Art. 7

Se extiende desde la vivienda habitual a inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales y a viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler. En todo caso deberán ser personas que padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

– Se considerarán empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 Ley del IVA. Art. 7

– Se sustituye la expresión “moratoria hipotecaria” por “suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria”. Art. 8

– Aclaración de su ámbito temporal: se puede aplicar a los contratos vigentes el 18 de marzo de 2020. Art. 8.

– Los requisitos que han de cumplirse son ahora los del artículo 16 RDLey 11/2020, de 31 de marzo. Art. 8.

– La documentación que acompañará a la solicitud es ahora la los del artículo 17 RDLey 11/2020, de 31 de marzo. Art. 12

– Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos. Art. 13.

– Durante el período de suspensión no se devengará interés alguno. Art. 13.

– La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos, pero deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos. Art. 13.

– Cuando prestamista y prestatario beneficiario de la moratoria acuerden una novación como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en términos o condiciones contractuales que vayan más allá de la mera suspensión a la que se refiere el artículo 13, incorporarán, además de aquellos otros aspectos que las partes pacten, la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto-ley y solicitada por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión. Art. 13.

– La duración de la moratoria se fija en tres meses, ampliable por el Consejo de Ministros. Art. 14.

– Régimen de supervisión y sanción de las entidades prestamistas. Nuevo art. 16 bis.

– Se reducen los aranceles notariales y registrales por las escrituras e inscripciones motivadas por la presente moratoria. Los pagará el acreedor. Nuevo art. 16 ter.

– No podrán formalizarse estas escrituras del art. 13 hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria. Pero ello no impedirá la aplicación de la moratoria, que deberá comenzar en el plazo máximo de 15 días, aun sin haber otorgado la escritura. El notario deberá remitir copia de la escritura al Registro. Nuevo art. 16 ter.

C) Prestación extraordinaria por cese de actividad de autónomos. Se modifican algunos de los requisitos. 17

D) Supresión de la portabilidad. 20

E) Medidas en materia de contratación pública (suspensión de contratos). 34.

F) Medidas extraordinarias aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado. Art. 40. Estudio aparte de las modificaciones por José Ángel García-Valdecasas.

G) Medidas extraordinarias aplicables al funcionamiento de los órganos de gobierno de las Sociedades Anónimas Cotizadas. Art. 41. Estudio aparte de las modificaciones por José Ángel García-Valdecasas.

H) Entidades concursadas. Se les aplica el capítulo II (Medidas de flexibilización de los mecanismos de ajuste temporal de actividad para evitar despidos), con las especialidades de la nueva Disposición adicional décima.

I) Suspensión de contratos y reducción de jornada anteriores al 14 de marzo. Se modifica la disposición transitoria que determina las medidas de cotizaciones y protección por desempleo aplicables. Tr. 1ª

J) Exención ITPAJD escrituras de novación. Se modifica la exención recogida en el a 45.1B) 28 LITPyAJD, añadiendo lo que aparece en negrita cursiva:

«28. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto, siempre que tengan su fundamento en los supuestos regulados en los artículos 7 a 16 del citado real decreto-ley, referentes a la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual». D. F. 1ª

K) Vigencia de las medidas: Será hasta un mes después del fin del estado de alarma, salvo que tengan plazo concreto fijado. Se puede prorrogar por acuerdo del Consejo de Ministros. F. 10ª.

 

17.- Entidades locales: acuerdos a distancia. D. F. 2ª

Se modifica la Ley de bases del régimen local para añadir un nuevo apartado 3 al artículo 46:

«3. En todo caso, cuando concurran situaciones excepcionales de fuerza mayor, de grave riesgo colectivo, o catástrofes públicas que impidan o dificulten de manera desproporcionada el normal funcionamiento del régimen presencial de las sesiones de los órganos colegiados de las Entidades Locales, estos podrán, apreciada la concurrencia de la situación descrita por el Alcalde o Presidente o quien válidamente les sustituya al efecto de la convocatoria de acuerdo con la normativa vigente, constituirse, celebrar sesiones y adoptar acuerdos a distancia por medios electrónicos y telemáticos, siempre que sus miembros participantes se encuentren en territorio español y quede acreditada su identidad. Asimismo, se deberá asegurar la comunicación entre ellos en tiempo real durante la sesión, disponiéndose los medios necesarios para garantizar el carácter público o secreto de las mismas según proceda legalmente en cada caso.

A los efectos anteriores, se consideran medios electrónicos válidos las audioconferencias, videoconferencias, u otros sistemas tecnológicos o audiovisuales que garanticen adecuadamente la seguridad tecnológica, la efectiva participación política de sus miembros, la validez del debate y votación de los acuerdos que se adopten».

 

18.- Instituciones de inversión colectiva. D. F. 4ª

Se modifica el apartado 7 del artículo 71 septies de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, para permitir a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, de manera temporal:

a) Exigir a las sociedades gestoras de instituciones de inversión colectiva que refuercen el nivel de liquidez de las carteras de las instituciones de inversión colectiva gestionadas y, en particular, que incrementen el porcentaje de inversión en activos especialmente líquidos.

b) Autorizar a las sociedades gestoras de instituciones de inversión colectiva el establecimiento de periodos de preaviso para los reembolsos sin sujeción a los requisitos de plazo, importe mínimo y constancia previa en el reglamento de gestión aplicables con carácter ordinario.

 

19.- Desarrollo reglamentario

La D. F. 11ª habilita al Gobierno y a los titulares de los departamentos ministeriales, en el ámbito de sus competencias, a dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y ejecución de lo dispuesto en este real decreto-ley.

 

20.- Vigencia de las medidas.

Según la D. F. 12ª, con carácter general, las medidas previstas en el presente RDLey mantendrán su vigencia hasta un mes después del fin de la vigencia de la declaración del estado de alarma.

No obstante lo anterior, aquellas medidas de este RDLey que tienen un plazo determinado de duración se sujetarán al mismo.

La vigencia de las medidas previstas se podrá prorrogar por el Gobierno mediante RDLey.

Entró en vigor el 2 de abril de 2020. (JFME)

 

ENLACES: 

PORTADA DE LA WEB

Alfombra de flores en Aranjuez. Abril 2015. Por Manuel M.V.