- VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
- RESOLUCIONES PROPIEDAD
- 69.*** COMPRAVENTA POR CASADOS EN SEPARACIÓN DE BIENES DE SINGAPUR SIN ACREDITAR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL
- 70.*** COMPRA DE FINCA COLINDANTE CON MONTE PÚBLICO. ADQUISICIÓN PREFERENTE
- 71.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALORES DE SUBASTA NO INSCRITOS
- 72. HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA
- 73.** VENTA DE PLAZA DE GARAJE VINCULADA OB REM A VIVIENDA CON CARÁCTER OBLIGACIONAL
- 74.*** SEGREGACIÓN Y PSEUDO EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LICENCIA. VINCULACIÓN «OB REM».
- 75.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO
- 76. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA
- 78.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIN AMPLIACIÓN DE RESPONSABILIDAD
- 79.** RECTIFICACIÓN DE LINDEROS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
- 80.*** RECTIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA UNA VEZ INICIADA LA EJECUCIÓN
- 81.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL BASADA EN UNA MEDICIÓN
- 83.*** HERENCIA DE CAUSANTE FRANCÉS. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO INCOMPLETO
- 84.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE REFERENCIAS CATASTRALES YA ASIGNADAS A FINCAS REGISTRALES CON RECIBOS DE IBI. ¿DENEGACIÓN O SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN?
- 85.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
- 86.*** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH INCOADO POR UNO SOLO DE LOS COTITULARES DE LA FINCA
- 87.*** VENTA DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA
- 88. EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
- 89-90-91.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA
- 92.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A UNA SOCIEDAD MERCANTIL. FIADOR PERSONA FÍSICA QUE ES ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD. CONDICIÓN DE NO CONSUMIDOR Y LCCI.
- 94.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL
- 95.*** HERENCIA DE CAUSANTE RUSO. CERTIFICADO SUCESORIO. NIE DEL RENUNCIANTE
- 96.*** LIQUIDACIÓN PARCIAL DE GANANCIALES SIN PREVIA DISOLUCIÓN EXPRESA.
- 98. ** HERENCIA DE CAUSANTE MEXICANO. IDENTIDAD CAUSANTE-TITULAR REGISTRAL. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES
- 99. SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO
- 101. EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN UN PROYECTO DE PARCELACIÓN
- 102.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA
- 104. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE CORRESPONDENCIA DE LA ADJUDICACIÓN CON EL BIEN INVENTARIADO. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN CAUSA
- 105.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y ADICIÓN DE HERENCIA
- 106.() SUBSANACIÓN DE ESCRITURA EN CUANTO A LA REFERENCIA CATASTRAL
- 108. MANDAMIENTO ART. 708 LEC. TÍTULO INSCRIBIBLE
- 110. VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
- 111. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE HERENCIA Y PAGO DE LEGÍTIMA
- 112. COMPRAVENTA. RENUNCIA AL USUFRUCTO DE LA FINCA QUE SE VENDE
- 113. VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
- 114. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE FINCA INMATRICULADA
- 115.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. CABE EXCLUIR, ENTRE EMPRESARIOS, LA CONSIGNACIÓN A 3º PERO NO SU NOTIFICACIÓN.
- 116.** SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN APORTAR LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD
- 117.*** VENTA DE FINCA DE TUTELADO. ¿INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL? TRACTO SUCESIVO.
- 118.* EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO BASADA EN UNA IMAGEN DEL GEOPORTAL REGISTRAL.
- 119.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN A FAVOR DE EXPROPIADOS POR JUNTA DE COMPENSACIÓN
- 121. DONACIÓN DE PADRE A HIJO MENOR REPRESENTANDO AQUEL A ÉSTE Y A LA MADRE. CAPACIDAD PARA ACEPTACIÓN
- 122. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALOR DE SUBASTA DIFERENTE AL ÚLTIMO INSCRITO
- 123.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. OBRA NUEVA
- 124.** ARTÍCULO 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN.
- 125. SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ALEGACIÓN DE COLINDANTES.
- 126.** COMPRAVENTA. FALTA DE EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA AUTORIZADA DEL PODER INGLÉS
- 127. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD
- 128.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
- 129. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN INSCRIBIR DERECHO DE USO EN CONVENIO REGULADOR
- 130. INSTANCIA DE SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. FALTA DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO
- 131. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. PAGO DE SOBRANTE A TITULAR DE HIPOTECA DE IGUAL RANGO
- 132. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. USUFRUCTO SOBRE ANEJO DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
- 133. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ALEGACIÓN DE COLINDANTES
- 134.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA A FAVOR DEL ESTADO. ACREDITACIÓN DE LA AUSENCIA DE PARIENTES CON MEJOR DERECHO
- 135. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN
- 136. NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 5/2019. OMISIÓN NUMÉRICA DEL DE DIFERENCIAL
- 137. SEGREGACIÓN Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. TRACTO SUCESIVO. GEOREFERENCIACIÓN
- 138. ACEPTACIÓN DE LEGADO. TRACTO SUCESIVO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
- 139. CANCELACIÓN DE USUFRUCTO INSCRITO CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN
- 140. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN PRESENTACIÓN A OFICINA LIQUIDADORA
- 141. CONSTITUCIÓN DE RENTA VITALICIA
- 142. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
- 143. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. EXTRALIMITACIÓN. HERENCIA YACENTE
- 144. CANCELACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE INSTANCIA Y DECRETO DE JUEZ DEL CONCURSO
- 146. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER CON QUE FIGURA INSCRITA UNA FINCA
- RESOLUCIONES MERCANTIL
- 68.() DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA
- 77.*** CONCILIACIÓN REGISTRAL MERCANTIL: NEGATIVA A LA APERTURA DEL EXPEDIENTE. OBJETO DE LA CONCILIACIÓN.
- 82.* DEPÓSITO DE CUENTAS. DISCORDANCIA EN LA CIFRA DE CAPITAL SOCIAL
- 93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD SIN MANIFESTACIÓN DE PAGO A ACREEDORES
- 97.** EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA DE NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR: SU EJECUCIÓN.
- 100.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES: FIRMEZA Y PRESTACIÓN DE CAUCIÓN.
- 103.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN ESTAR DEPOSITADAS LAS DE EJERCICIOS ANTERIORES.
- 107.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN ESTAR DEPOSITADAS LAS DE EJERCICIOS ANTERIORES.
- 109.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR Y CERTIFICADO DE NO APROBACIÓN DE CUENTAS ANUALES.
- 120.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ÚNICO DE SOCIEDAD EN CONCURSO EN FASE DE LIQUIDACIÓN
- 145. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DEPÓSITO DE CUENTAS
- ENLACES:
INFORME Nº 339. (BOE MARZO de 2024)
2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:
RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR
Ir al INFORME MARZO (Secciones I y II del BOE)
IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE FEBRERO
VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:
() Reiterativa o de escasísimo interés
* Poco interés o muy del caso concreto
** Interesante (categoría estándar)
*** Muy interesante.
⇒⇒⇒ Imprescindible.
RESOLUCIONES PROPIEDAD
69.*** COMPRAVENTA POR CASADOS EN SEPARACIÓN DE BIENES DE SINGAPUR SIN ACREDITAR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL
Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa
Resumen.- El artículo 266. 6 del Reglamento del Registro Civil exige que en las inscripciones que en cualquier otro registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil. Pero entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el citado precepto no está la compra de un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales.
Hechos.- En la escritura de compraventa cuya calificación ha sido impugnada una española y su esposo, extranjero, casados según se expresa en aquélla «bajo el régimen legal de separación de bienes de Singapur», donde tienen su domicilio, compraron, por mitad y pro indiviso, determinada finca.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, deben acreditar que el matrimonio está inscrito en el Registro Civil Central.
El notario recurrente alega: a) que es suficiente la manifestación sobre el estado civil y el régimen económico-matrimonial vigente, de manera que sólo se exige acreditar este último si es convencional (artículo 159 del Reglamento Notarial); b) que, si a dos españoles casados no se les exige justificar la celebración del matrimonio para la inscripción de los bienes o derechos que adquieran sobre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, tampoco se les puede exigir a aquellos ciudadanos españoles que han contraído nupcias con personas de diferente nacionalidad a la española, pues, de lo contrario, se estaría vulnerando el principio de igualdad de todos los españoles ante la ley proclamado en el artículo 14 de la Constitución Española; c) que no hay ninguna norma, ni en la Ley Hipotecaria ni en el Reglamento Hipotecario, que exija para inscribir un título público que afecte a casados que se acredite en el Registro de la Propiedad la previa inscripción del matrimonio en el Registro Civil, y d) que, respecto de las normas citadas en la calificación, el artículo 9 del Código Civil no puede invocarse en contra de la inscripción del título de referencia, sino a su favor; el artículo 1392 del Código Civil se refiere a la disolución y liquidación de gananciales, y el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil se refiere a la obligatoria mención de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil como requisito previo a la inscripción en cualquier otro registro público, pero en este caso no se trata de personas casadas en un régimen convencional.
Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.
Señala que respecto del estado civil de los otorgantes de escrituras públicas que hayan de acceder al Registro de la Propiedad, debe distinguirse claramente entre aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario acreditar documentalmente dicho estado, y aquellos otros en los cuales, por no darse tales circunstancias y tratarse sólo de completar la identificación de la persona ha de bastar la manifestación del interesado.
En el presente caso, el notario hace constar en la escritura que los cónyuges compradores están casados bajo el régimen económico-matrimonial legal de separación de bienes de Singapur.
Como puso de relieve este Centro Directivo en R. de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiendo este Centro Directivo, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante (de suerte que –bajo su responsabilidad y empleando a tal efecto la fórmula que estime oportuna– deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico-matrimonial entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones de los otorgantes sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 12.1 del Código Civil–). Al haber precisado el notario el estado civil de los compradores –por la manifestación de estos– y cuál es la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, carecen de virtualidad alguna los obstáculos manifestados por el registrador, pues se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 9 del Código Civil que se cita en la calificación impugnada; no se trata de supuesto alguno de disolución o liquidación de la sociedad de gananciales a que se refiere el artículo 1392 del mismo Código, también citado por el registrador.
Tampoco tiene fundamento alguno la exigencia relativa a la acreditación de la inscripción del matrimonio en el Registro Civil Central, pues el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento; de modo que en caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable. Pero entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el citado precepto reglamentario no está la compra de un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales (vid., por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de noviembre de 1994 y 5 de julio de 1995).
Comentario.- Muy buena resolución. Tenemos que recordar la resolución citada de 5 de julio de 1995 (BOE 18 de agosto), que sostenía que para los casos en los que las capitulaciones no son el título directamente inscribible, no es necesaria la indicación: «Pero la exigencia del Reglamento del Registro Civil se refiere sólo a los supuestos en que sean las mismas capitulaciones o el mismo hecho que afecte al régimen del matrimonio el que haya de reflejarse en el Registro de la Propiedad por afectar el cambio de régimen económico a la titularidad o régimen de un derecho inscrito o inscribible que, según el título adquisitivo, hubiera sido adquirido antes de la separación judicial (confróntense los artículos 102, 1.333 y 1.436 del Código Civil; 2.º de la Ley Hipotecaria y 75, 90 a 96 del Reglamento Hipotecario).» (IES)
70.*** COMPRA DE FINCA COLINDANTE CON MONTE PÚBLICO. ADQUISICIÓN PREFERENTE
Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Elche n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa
Resumen: La acreditación de haberse practicado la notificación fehaciente a la Administración titular del Monte del artículo 25.4 Ley de Montes es exigible con independencia de que la finca rústica transmitida tenga o no la consideración de monte, porque resulta imposible para el registrador valorar si los terrenos transmitidos tienen la condición de monte.
– Hechos: Se presenta una escritura de venta de tres fincas rústicas, una de las cuales linda con monte público, acompañada de escritura complementaria en la que los compradores exponen que las fincas no tienen la consideración de montes, estando destinadas a explotación agrícola y, además, de regadío, y por ello no procede la previa notificación exigida por la señora registradora en una primera nota de calificación, citándose la RDGRN de 9 julio 2015 (la primera escritura se había calificado negativamente por no haberse acreditado la notificación fehaciente que exige el art. 25.4 de la Ley de Montes).
– La Registradora: califica negativamente señalando que, dada la colindancia de las fincas con Monte Público (art 25.2 Ley Montes) resulta necesaria la acreditación de la notificación a la Administración Pública (Ayuntamiento de Elche y Generalitat Valenciana), todo ello sobre la base de los arts 25 Ley de Montes y 40 Ley Forestal de la Comunidad Valenciana y de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona, Sala segunda, de 25 septiembre 2007, en la que se señala que el objeto de la norma (25.2 de la Ley de Montes) son las “fincas o montes” enclavados en un monte público o colindantes con él, de manera que una finca calificada de rústica no ha de quedar excluida del ámbito del retracto.
– El interesado recurre exponiendo:
-.- Que el supuesto de aplicación del derecho de adquisición preferente se define en el número 1 del art 25 que habla de transmisión “de montes” y no de cualquier otro tipo de finca, y no en el número 2 cuya finalidad es regular la preferencia entre administraciones concurrentes.
-.- Que la ley de Protección Forestal del Estado de 10 de marzo de 1941, antecedente directo de la ley de montes de 2003, no sujetaba a retracto la trasmisión de fincas no montuosas, con lo que no tiene sentido que ahora lo esté por un mero cambio de terminología.
-.- Que la finalidad de la norma es expandir la superficie montuosa de dominio público, no la adquisición indiscriminada de fincas rústicas o urbanas que puedan lindar con ese dominio público forestal.
-.- Que el art 25 se ubica en el capitulo titulado “régimen de los montes privados” y no tendría sentido que, titulándose así, su regulación se extienda a cualquier tipo de finca aunque no tenga la consideración de monte.
-.- Que en ningún momento la nota de calificación duda que las fincas objeto de la escritura no son monte.
-.- Que extender el retracto a fincas no montuosas de la manera que se deduce de la nota requeriría una manifestación expresa y clara del legislador que no contienen el artículo 25.1.
-.- Y que la sentencia de la Audiencia citada en la nota como argumento lo ha sido de manera sesgada “en tanto que la afirmación que recoge la nota tiene la consideración de “obiter dicta” y no de “ratio decidendi” omitiéndose un dato fundamental como es que la superficie transmitida objeto de dicho pleito sí era monte”.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
–Doctrina: Señala el centro directivo:
-.- Que los apartados 1 y 2 del artículo 25 de la Ley de Montes contemplan supuestos distintos: El apartado 1 regula un derecho de adquisición preferente a favor de las CCAA en caso de transmisión onerosa de montes de una determinada superficie o de montes declarados protectores, sin necesidad de que linden con montes públicos; Y el apartado 2 regula un derecho de adquisición preferente a favor de los favor de los titulares de Montes Públicos en caso de transmisión onerosa de fincas o montes que colinden con dichos montes públicos o se encuentren enclavados en estos, sin atender a su superficie, y es su segundo inciso el que regula el orden de preferencia para el ejercicio del derecho de adquisición preferente.
-.- Que no se puede entender limitado el derecho de adquisición preferente al caso de transmisión de montes enclavados en un monte público o colindantes con él, con exclusión de los restantes tipos de fincas, cuando el legislador ha incluido expresamente a las fincas enclavadas en un monte público o colindantes con él. Se trata de una fórmula disyuntiva, fincas o montes.
-.- Que el argumento de la sentencia 371/2007, de la Audiencia Provincial de Girona, Sección Segunda no tiene la consideración de «obiter dicta» sino de «ratio decidendi» en la medida en que se relaciona directamente con el objeto del recurso y resuelve sobre una de las alegaciones del recurrente en dicho procedimiento.
-.- Que la nueva ley no es un simple retoque o actualización de la anterior, pues si no, hubiese bastado una modificación de esta.
-.- Que la finalidad de la norma es extender el dominio público forestal y que, para ello, puede ejercitarse el derecho de adquisición preferente cuando se transmiten fincas, no solo montes, enclavados en un monte público o colindantes con él, precisamente para suprimir esos enclavados o convertir en monte público fincas privadas incluidas en la delimitación administrativa de éste y que colindan con él.
-.- Que el art 25 se ubica en el capítulo V llamado «Derecho de adquisición preferente y unidades mínimas de actuación forestal» y es el capítulo IV del mismo título el que se titula «Régimen de los montes privados” con lo que la interpretación sistemática nos lleva a la conclusión contraria a la que pretenden los recurrentes.
-.- Que la RDG de 9 julio 2015 citada en la escritura complementaria se refería a un supuesto en que, siendo la finca en su mayor parte monte, no procedía el derecho de adquisición preferente porque la medida superficial de la finca no daba lugar a ello, pero se indicaba que podría surgir dicho derecho de retracto si la finca estuviera enclavada o fuera colindante con terrenos de titularidad de la Administración o si se tratara de monte declarado protector.
-.- Y que, subsidiariamente, aun cuando se llegase a la conclusión de que el derecho de adquisición preferente solo procede en caso de transmisión onerosa de montes enclavados o colindantes con montes públicos, este caso las fincas transmitidas colindantes se describen, según el Registro, como terrenos, y resulta imposible para el registrador valorar si las fincas transmitidas tienen la condición de monte. (SNG)
71.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALORES DE SUBASTA NO INSCRITOS
Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 7, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación derivado de una ejecución hipotecaria de dos fincas registrales por razón de haberse tenido en cuenta un tipo de subasta no inscrito e inferior al que figura como pactado en la inscripción del derecho real de hipoteca ejecutada.
Resumen: en el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación.
Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria y la Registradora califica negativamente porque en la subasta se han tomado en consideración unos tipos de subasta distintos de los que figuran inscritos.
El Centro Directivo confirma la calificación con base a las R. de 24 de abril de 2017 y de 9 de mayo de 2023.
¿Es posible modificar el tipo de subasta a efectos de ejecución, pactado e inscrito, durante la ejecución hipotecaria, con posterioridad a la celebración de la subasta, con el fin de amoldar la tasación inscrita a la tenida en cuenta en la ejecución hipotecaria?
– Durante la «fase de seguridad» de la hipoteca, es decir, antes de interponerse la demanda ejecutiva, es innecesario el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los titulares registrales de cargas posteriores, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares posteriores hasta la utilización de los correspondientes procedimientos ejecutivos hipotecarios, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar la expectativa que tienen a un posible sobrante acudiendo a otros procedimientos distintos a la ejecución hipotecaria para llevar a cabo la ejecución (la ejecución ordinaria o el procedimiento declarativo).
– Cuando la hipoteca ya está en trámites de ejecución, Sí es necesario tal consentimiento.
El momento de separación de ambas situaciones hipotecarias vendría marcado a efectos registrales por la expedición de la certificación de dominio y cargas prevista, a efectos de la ejecución hipotecaria, en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es que, mientras que en el procedimiento de ejecución ordinario existe el trámite del avalúo de los bienes embargados o hipotecados para la fijación del tipo de la subasta, trámite que, como expresan los artículos 639 y 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, está sujeto a revisión en caso de presentación alegaciones por parte del deudor, del acreedor ejecutante, o de los acreedores posteriores inscritos, en cuanto partes afectadas por el mismo; en el procedimiento de ejecución hipotecario, tal trámite no existe y el requisito del tipo de subasta ya viene definido o predeterminado en el título ejecutivo y en la inscripción constitutiva de la hipoteca, y a dicha valoración debe ajustarse necesariamente la ejecución.
– El artículo 682.2 LEC dispone que para que proceda la aplicación de ese especial procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados es necesario, entre otros extremo, «que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta (…)».
Pero no basta con que tal precio conste en la escritura de constitución –o de modificación– de la hipoteca, sino que, es preciso además que conste también inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta segunda exigencia ya parece inducirse directamente del propio artículo 682, en su apartado 3, cuando afirma que «el Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior» y es que la inscripción del derecho real de hipoteca tiene carácter constitutivo tal y como resulta del artículo 1875 CC y del artículo 130 LH.
Es decir, en el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación.
En cuanto al ámbito de calificación del Registrador cuando se trata de documentos judiciales, como ocurre en este caso, señala el Centro Directivo que el registrador no está revisando el fondo de la resolución judicial, sino que se limita a calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y los obstáculos que surgen del Registro, en relación, con el prestatario y, también, con los titulares de asientos posteriores vigentes, quienes pueden verse afectados en sus derechos y el ejercicio de los mismos, en caso de que no se hubiera respetado, en su perjuicio, el valor a efectos de tasación que se pactó y figura en el Registro; posibilidad de perjuicio o afectación que sen enmarca dentro del ámbito de la calificación. (ER)
72. HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA
Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 55, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales y aceptación y adjudicación de herencia (JAR)
73.** VENTA DE PLAZA DE GARAJE VINCULADA OB REM A VIVIENDA CON CARÁCTER OBLIGACIONAL
Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa
Resumen: En la inscripción de la finca vinculada debe figurar su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad ob rem y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales, sin que se pueda presumir o establecer de forma tácita.
Hechos: Se trata de una escritura de compraventa por la que se vende la partición indivisa de 1/49 de una finca registral consistente en un local comercial, que daba el derecho a uso y disfrute en exclusiva de una plaza de garaje.
En el Registro y en la nota simple informativa constaba lo siguiente: “Las señaladas plazas de garaje tendrán la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda y en consecuencia se obligan expresamente a no transmitir la plaza de garaje adquirida sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada uno de ellos”.
El registrador califica negativamente entendiendo que el pacto determinado por los propietarios del local supone una vinculación de la participación indivisa que da derecho a usar y disfrutar de una plaza de garaje a la vivienda de la que al tiempo de la delimitación eran propietarios los titulares y que vincula a todo propietario tanto si se considera una subcomunidad dentro del bloque de que forma parte, regida supletoriamente por las normas de la LPH, como si es una comunidad especial derivada de la condición de vecinos del barrio de todos los propietarios regida por el Código Civil, considerando preciso que se proceda a la venta conjunta de la vivienda y de la participación indivisa que da derecho al uso y disfrute del garaje, o que la comunidad de propietarios del garaje autorice la transmisión.
La recurrente alega: que se trata de un pacto obligacional, habiéndose establecido sin respetar las reglas propias de la LPH, dándole el registrador un alcance idéntico al que tendría si las hubieran respetado, generando una vinculación ob rem, que carece de apoyatura legal; además la vinculación no consta ni en el título constitutivo de la PH ni en los estatutos. Realmente se trata de una mención cuyo destino debe ser la cancelación.
El notario autorizante alega que se trata de una comunidad ordinaria y no una subcomunidad propia dentro de la propiedad horizontal, no habiéndose seguido el cauce jurídico adecuado para vincular la propiedad de una plaza de garaje con la vivienda, por lo que no hay sino un pacto meramente obligacional entre los comuneros del local comercial destinado a aparcamiento.
Resolución: La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.
Doctrina: Antes de entrar en el fondo del asunto nuestro CD hace una breve referencia al concepto de vinculación ob rem.
Existe tal vinculación entre dos (o más) fincas cuando se da entre ellas un nexo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio.
En estos casos se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada, cuya consecuencia jurídica es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que están adscritos, por lo que la compraventa de una vivienda conlleva la de la participación indivisa que le está vinculada, siempre y cuando el elemento principal y el vinculado aparecen descritos expresamente en tal concepto.
Para que esta configuración jurídica surta estos efectos deberá venir determinada por la ley, o bien resultar de la inscripción registral, sin que en ningún caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita.
En el caso que nos ocupa lo que se discute es si en virtud del principio de especialidad registral, la descripción de la participación en la finca, que se dice vinculada por titularidad ob rem a la que se transmite, es suficiente o, por el contrario, se ha presumido de forma tácita y por tanto, el contenido del Registro no da efectos reales a esa “vinculación”.
Lo cierto es que de lo que consta en el registro (trascrito en hechos) carece de la precisión necesaria, lo que nos lleva a concluir que la vinculación ob rem no consta debidamente formalizada, tratándose de una mención que carece de carácter real relativa a una obligación de los propietarios de las plazas de aparcamiento en favor de cualesquiera propietarios de viviendas del barrio, con los efectos obligacionales procedentes, sin que, por tanto, pueda aplicarse el régimen jurídico propio de las titularidades ob rem al constituir la vivienda y la plaza de garaje dos fincas registralmente independientes.
Comentarios: Por lo que consta en el registro era claro que no se trataba de una vinculación “ob rem” debidamente constituida puesto que:
No hay relación de una vivienda concreta con una participación indivisa de local de garajes.
No se expresa vinculación de cada una de las plazas de garaje a una vivienda concreta.
No se determina que el elemento –la plaza da aparcamiento– sea una propiedad conectada ob rem a otra –la vivienda–, ni se identifica cada participación indivisa de finca como anexo a una vivienda determinada.
En definitiva, que en virtud del principio de especialidad registral para estimar existente una vinculación “ob rem” entre dos fincas independientes, debe estar claramente establecida en la inscripción de ambas o si se trata de una PH en el título constitutivo o estatutos.(MGV)
74.*** SEGREGACIÓN Y PSEUDO EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LICENCIA. VINCULACIÓN «OB REM».
Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Vicente del Raspeig, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de condominio previa segregación
Resumen: La licencia del ayuntamiento es determinante de las condiciones en que puede efectuarse la segregación: debe contemplar la situación especial que se puede dar en la finca segregada y su resto.
Hechos: Se trata de una escritura de extinción de condominio, previa segregación, por la que los propietarios de dos fincas registrales llevan a cabo las siguientes operaciones:
-desvinculan ob rem dos fincas, una que es la que se va a segregar y otra que es la vinculada;
-segregan de una de las fincas un local en planta baja de 377,40 metros cuadrados;
-a la finca resultante se vincula ob rem una mitad indivisa de otra finca que fue desvinculada, y a la finca resultante resto se vincula ob rem la otra mitad indivisa.
Del registro resulta que la finca de la que se hace la segregación es un local comercial en planta baja de un edificio dividido horizontalmente; y la finca vinculada, antes lo estaba totalmente al local comercial y ahora lo va a estar por mitades indivisas.
Se acompañan licencia de segregación y vinculación “ob rem” simultánea, donde se autoriza a la segregación del local comercial indicándose que a cada una de las fincas resultantes de la segregación se le vincula “ob rem” 432,60 metros cuadrados de la finca vinculada antes y después, aunque se dice que la vinculación es una mitad indivisa de cada finca.
El registrador considera que tal y como se realiza esta operación implica una parcelación presunta de la finca vinculada por partes indivisas lo cual requiere necesariamente una licencia del Ayuntamiento donde de manera clara y concreta se autorice a la división del solar o bien que declare su innecesaridad; no entendiéndose suficiente una licencia de segregación de local con admisión de vinculación ob rem de metros determinados de una finca.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: En primer lugar, la DG determina si es ajustada a Derecho la calificación registral basada en la diferente interpretación del negocio formalizado y amparado en una licencia municipal de segregación.
No comparte la interpretación del registrador de considerar necesario formalizar y obtener licencia específica para la división de la finca registral, vinculada “ob rem” a la finca objeto de segregación y que, a su juicio, es objeto también de división de forma indirecta o presunta.
Al dividirse en dos fincas resultantes por segregación, la nueva relación jurídica con el solar colindante se resuelve mediante la respectiva vinculación “ob rem” de cada finca resultante con una cuota indivisa de dicho solar, aclarándose que la vinculación es con la cuota indivisa, esto es, sin referencia a superficie concreta.
Para la DG es clara la voluntad de las partes de que el solar colindante sea de titularidad común, mediante la atribución de la titularidad de respectivas cuotas indivisas a los propietarios de los dos locales resultantes, sin que exista pacto alguno de asignación de uso exclusivo de porción determinada del mismo que podría justificar, en su caso, una licencia específica.
Por lo que, en contra de lo que exige el registrador, no considera necesaria licencia o pronunciamiento administrativo adicional relativo al solar colindante que se mantiene indiviso.
No obstante, añade, la licencia de segregación aportada no sólo contempla la vinculación ob rem del solar colindante, sino que parece suponer, sin la precisión adecuada, la atribución ob rem de metros cuadrados concretos a cada finca resultante, pero, esta división material no se encuentra contenida en el documento presentado, ni en el informe de validación gráfica aportado.
Por tanto, existen dudas objetivas en cuanto a si el Ayuntamiento ha autorizado la segregación considerando, con carácter condicionante, la vinculación a cada elemento resultante de metros cuadrados concretos del solar colindante, lo que no resultaría acorde con la escritura calificada, pues exigiría atribuir derechos de uso exclusivo a las fincas segregadas; o por el contrario se trata la referencia de la licencia a metros concretos supone un mera división ideal o abstracta de la superficie total, lo que adolecería de cierta imprecisión que podría ser aclarada con el informe técnico al que se remite la propia licencia, si del mismo resulta con claridad que la finca registral vinculada “ob rem” se mantiene indivisa, tal y como refleja la escritura calificada.
Por lo que es en este sentido confirma la calificación, al ser la licencia determinante de las condiciones en que puede efectuarse la segregación pretendida.
Comentarios: De nuevo la DG hace lo que algún autor ha llamado una calificación o resolución creativa: de una parte, señala que no comparte el criterio del registrador, pues la finca vinculada sigue indivisa, y por otra confirma su nota pues dice que, al señalarse unos metros cuadrados determinados para las fincas resultantes de la segregación, ello debe ser objeto de examen expreso por pate del Ayuntamiento, suponemos que para comprobar que no ha habido división material alguna, o al menos que se haga una referencia en un informe técnico unido a la licencia ya acorad. Es decir, parece que el defecto ya no es el que señalaba el registrador, la falta de licencia respecto de la finca vincula, sino la falta de claridad en la licencia y la falta de claridad en un informe técnico del que debe resultar que la finca sigue indivisa.
Por tanto, el defecto señalado por el registrador no existe y si no existe la calificación en cuanto tal debió ser revocada, sin perjuicio de que la DG dijera que se revoca “tal y como se ha redactado”, pues de la interpretación que ella hace del negocio llevado a cabo por las partes el efecto en definitiva está en señalar unos metros cuadrados concretos que corresponde en la finca indivisa respecto de la segregada y el resto.
No obstante reconocemos que al hablar la escritura de metros concretos, respecto de la finca que permanece indivisa, se introduce la duda de si a cada local resultante se le ha asignado una porción de finca concreta y determinada, pero si la escritura dice lo que dice, que sigue indivisa y los contratos deben ser interpretados en la forma más adecuada para que surtan efecto, estimamos que con la licencia otorgada pudiera ser más que suficiente pues esa referencia a metros es simplemente indicativa de la parte, no concreta, sino ideal que cada una de las resultantes pueda hacer uso de la vinculada, sin que ello suponga que la vinculada se divida materialmente, pero aunque lo hiciera también podría entenderse que esa división queda cubierta por la licencia ya concedida y por la vinculación “ob rem” establecida que seguirá a la finca en todo caso. En definitiva, que el defecto realmente lo pone la DG y no el registrador calificante lo que supone una aparente desviación del artículo 326 de la LH.
Y es que realmente la configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter “ob rem” respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales y no pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos, y por tanto la titularidad de las mismas no puede separarse por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifica dicha conexión, así como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio. (MGV)
75.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO
Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 10 a inscribir la atribución de uso de una vivienda en sentencia de divorcio (ACM)
Resumen provisional: El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable.
– Hechos: En una sentencia de divorcio (de 2006) se atribuyó el uso de la vivienda familiar a la madre (y a un hijo ya mayor de edad pero con dependencia económica. Se presenta ahora tal testimonio sin que consten datos de la finca y titular del derecho ni la duración temporal del derecho de uso.
– La Registradora: califica negativamente, por 2 defectos:
a) No expresarse la completa descripción de la finca y os datos de identidad del titular del derecho de uso ( 9 LH y 51 RH y RR. 19 mayo 2012 y 11 enero 2018).
b) Y NO constar la duración temporal del derecho de uso por lo que no cabe su inscripción: ya antes de la Ref Art 96 por la Ley 8/2021 la DG (RR. de 19 enero y 20 octubre 2016, entre otras, y más recientemente la R. 28 julio 2022) había exigido constancia expresa de la duración de un derecho esencialmente temporal (ex STS infra).
Por tanto, ex Ppio Especialidad, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico.
– La madre recurre exponiendo que sería un derecho vitalicio y que su duración viene implícita por la edad de la titular del uso. Para la identificación de la finca y la titular, aporta a la DG fotocopia del DNI y Nota simple informativa.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Deben identificarse todos los extremos sujeto y objeto (finca) sin que lógicamente tenga en cuenta los documentos presentados durante el concurso y que no pudo calificar en su día el registrador, y también la duración temporal.
b) En cuanto a esa duración temporal: reitera, entre otras, las R. 27 diciembre 2017, RR de 17 de mayo y 29 noviembre de 2021, R. 28 julio 2022; las RR. de 6 julio, 30 agosto y 28 noviembre de 2023 o esta de 29 enero 2024 que, siguiendo los criterios del TS (STS 14 de enero de 2010, STS 6 de febrero de 2018 y STS de 18 abril 2023–estudiada por ÁLVARO MARTÍN–), han venido señalando que, ex el Art 96 CC (tanto antes como despuésde la reforma de 2 junio 2021), el derecho de uso sobre la vivienda familiar es ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito y no tiene carácter patrimonial SINOfamiliar, lo que le atribuye consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho (exclusivamente del cónyuge) y el interés protegido (el de la familia); o la distinción entre un derecho ocupacional y una limitación de disponer para el titular dominical.
Por tanto, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico, especialmente su duración temporal, determinada o determinable, pero no indefinida. (ACM)
76. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA
Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cieza n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca, por tratarse de una determinación de resto, sin expresión de sus linderos (ER)
78.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIN AMPLIACIÓN DE RESPONSABILIDAD
Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Rinconada a inscribir una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria
Resumen: La novación de un préstamo hipotecario de la vivienda habitual familiar, privativa de uno de los cónyuges, sin ampliación de responsabilidad hipotecaria, no requiere del consentimiento del otro.
Hechos: Mediante la escritura otorgada el día 24 de agosto de 2023, se formaliza la novación de un préstamo con garantía de hipoteca constituida sobre una finca propiedad privativa del prestatario, casado, que había adquirido en estado de soltero.
El préstamo que se había formalizado en escritura otorgada el día 20 de junio de 2013, por 100.000 euros fue objeto novación modificativa en otra escritura otorgada en el 2017, con ampliación del principal del préstamo en 44.000 euros.
En la escritura cuya inscripción se pretende las partes acuerdan modificar, sin efecto retroactivo, solo el tipo de interés ordinario, los intereses de demora, así como las causas de vencimiento anticipado del préstamo y expresamente se hace constar que no existe ampliación de la responsabilidad hipotecaria y que no se modifica el valor de la finca hipotecada a efectos de subasta.
La registradora suspende la inscripción por entender necesario el consentimiento de la esposa del prestatario para la modificación de la hipoteca objeto de dicha escritura, ya que de la inscripción 8.ª de ampliación de dicha hipoteca resulta que la finca constituye su vivienda habitual. Y cita los artículos 1320 del Código Civil y 91, 92, 93, 94, 95 del Reglamento Hipotecario.
El notario recurrente alega que la novación modificativa del préstamo hipotecario sin incremento del capital del mismo, no supone un acto dispositivo sino un acto de administración beneficioso para el grupo familiar y, por tanto, aunque afecte a la vivienda habitual familiar, no supone un nuevo gravamen sobre la finca hipotecada y la puede realizar solo el cónyuge propietario del inmueble.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.
Doctrina: La vivienda habitual de la familia está protegida especialmente por la ley, al amparo del artículo 1320 del Código Civil, protección que con variantes existe también en otros Derechos civiles de España, como es el caso del Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código civil de Cataluña) y del Derecho civil aragonés (artículo 190 del Código del Derecho Foral de Aragón). Al que se añade en el ámbito de los préstamos hipotecarios, el apartado tercero del artículo 21 de la LH.
La técnica de tutela se articula a través de la exigencia del consentimiento de ambos cónyuges: tanto de aquel que ostenta la titularidad sobre la vivienda o la titularidad del derecho sobre ella como del otro cónyuge.
Con dicha técnica se prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, bajo cualquier forma, contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado el alojamiento familiar.
El consentimiento que se requiere para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos.
A estos efectos es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho sobre la vivienda y la fecha de su adquisición, así como el régimen económico del matrimonio.
Es por ello que el artículo 91 del RH exige –para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del CC– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.
El consentimiento constituye una medida de control, siendo requisito de validez del acto de disposición, determinando su ausencia la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión.
En base a esta doctrina es claro que la constitución de hipoteca, o su novación con aumento de la responsabilidad hipotecaria, en tanto acto de disposición que comporta la sustracción –siquiera meramente potencial– de la vivienda al uso de la familia habrá de contar con el consentimiento a que se refiere el artículo 1320 del CC.
Sin que se pueda extender esta conclusión a la novación del préstamo que alcance únicamente al tipo de interés ordinario, los intereses de demora, así como las causas de vencimiento anticipado del préstamo, sin ampliación de la responsabilidad hipotecaria, puesto que tal modificación no aumenta las posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca del patrimonio del prestatario, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real.
Comentarios: Al ser la función del art 1320 del CC la de asegurar al otro cónyuge y, a través de él, a la familia el espacio propio de convivencia frente a aquellos actos de disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o titular de un derecho sobre ella, tal función no se cumple cuando el acto que se realiza no implica que el bien quede sustraído del patrimonio del prestatario. (MGV)
79.** RECTIFICACIÓN DE LINDEROS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción y la georreferenciación de una finca, por dudas en la identidad de la finca.
Resumen: No es posible rectificar la descripción de los linderos de una finca conforme a la representación gráfica catastral sin adoptar también la superficie que resulta de ella. La posible invasión de dominio público no deslindado no es causa de denegación del inicio del expediente del art. 199 LH.
Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de linderos de una finca, adoptando los que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica, pero manteniendo una superficie distinta de la que figura en esta.
Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción sin iniciar el expediente del art. 199 LH, por tener dudas en la identidad de la finca, entendiendo que en la modificación de linderos hay indicios de operación de modificación de entidad hipotecaria encubierta, por posible invasión de finca inscrita y de parte de dominio público.
Recurso: Los interesados alegan que la registradora debería haber tramitado el expediente del art. 199 antes de suspender la inscripción.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente no es suspender la inscripción, sino denegarla.
Doctrina: El objeto del art. 199 es inscribir la georreferenciación de la finca, por lo que su alcance no puede limitarse a una mera rectificación de linderos, sin extenderse a la rectificación de la superficie, pues la misma es consecuencia de la inscripción de la georreferenciación.
La modificación de la geometría de la finca en relación con la que consta en el título de adquisición, introduciendo un lindero consistente en un camino donde antes figuraba una finca e incorporando una porción de terreno cedida al Ayuntamiento, justifica las dudas de identidad de la registradora.
La calificación negativa del registrador a iniciar el procedimiento por eventual invasión del dominio público debe aclarar si la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público, en cuyo caso debe denegar la inscripción sin tramitar el expediente del art. 199; o si simplemente deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía, en que debe iniciar el procedimiento del art. 199, con la pertinente notificación a la Administración titular del terreno supuestamente invadido, para que con sus alegaciones puedan desvanecerse o confirmarse las dudas del registrador.
La descripción de la finca en el título debe coincidir necesariamente con la que resulta de la georreferenciación que se incorpora a la misma, cuya solicitud de inscripción no se puede excluir cuando se solicita el inicio de un expediente del art. 199, pues su objeto es la subsanación de una discordancia con la realidad física, mediante la incorporación de la georreferenciación, que puede determinar la rectificación de la descripción y que permite alcanzar la coordinación gráfica con el Catastro.
Comentario: Destaco de esta resolución el distinto tratamiento que debe darse a la posible invasión del dominio público en la calificación registral, doctrina que ya introdujo la R. de 26 de julio de 2023 y que ratifica la presente:
a) Debe denegarse la inscripción sin tramitar el art. 199: cuando la apreciación de la posible invasión del dominio público deriva del solapamiento entre las coordenadas de la georreferenciación que se pretende inscribir y las del dominio público deslindado, resultante de la aplicación registral homologada.
b) Debe tramitarse el expediente del art. 199, notificándolo a la Administración afectada: cuando dicha apreciación se basa simplemente en el contraste visual entre la georreferenciación aportada y la capa de la ortofotografía del PNOA. (VEJ)
80.*** RECTIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA UNA VEZ INICIADA LA EJECUCIÓN
Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadarrama-Alpedrete, por la que se suspende la inscripción de la modificación del valor de subasta de la finca gravada para la ejecución hipotecaria, cuando dicha ejecución ya ha comenzado.
Resumen: cuando la hipoteca se encuentre en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible sin presencia de titulares de cargas posteriores, tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución como porque en tal caso la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar.
Hechos: Consta inscrito en el Registro escritura de ampliación de capital del préstamo hipotecario, modificación de la responsabilidad hipotecaria y alteración del tipo para subasta para la finca hipotecada, en la que se hizo constar como nuevo tipo de subasta el de 272.700 euros y mediante nota al margen se hizo constar la expedición de certificación registral para la ejecución de la referida hipoteca.
Se presenta traslado a papel de copia electrónica de la escritura de ampliación de hipoteca a la que se acompañaba una instancia en la que se solicitaba se subsanase el error padecido al inscribirse en su día la escritura en el sentido de que en la inscripción se hizo como constar como valor de tasación de la finca a efectos de subasta la cantidad de 272.700 euros cuando en realidad se pactó la cifra de 262.700 euros.
La Registradora califica negativamente ya que con posterioridad a la ampliación de hipoteca en la que se determinó el valor de tasación a efectos de subasta para el caso de ejecución, consta practicada una anotación de embargo que se encuentra vigente por lo que para la rectificación del Registro es preciso el consentimiento de la entidad titular de la anotación de embargo añadiendo que la modificación de hipoteca no es posible cuando se ha extendido nota de certificación de cargas.
La Dirección confirma la calificación. Ver R. de 23 de enero de 2024 (nº 71 de este informe).
a) En los casos de inexactitud registral por error en la constatación del tipo de subasta, es posible la rectificación tabular con la sola presentación de la escritura de constitución de hipoteca o, en su caso, de la escritura de novación del préstamo hipotecario, aunque existan cargas posteriores, siempre que la hipoteca se encuentre en «fase de seguridad», sin necesidad que presten su consentimiento para la modificación del tipo de subasta los titulares registrales de esas cargas posteriores.
b) Por el contrario, cuando la hipoteca se encuentre en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible sin presencia de titulares de cargas posteriores, tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución (artículos 682 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), como porque en tal caso la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).
Y este efecto denegatorio de la inscripción de la modificación del asiento registral, en esta fase de ejecución, se produce cualquiera que sea la razón por la que el tipo de subasta utilizado en la misma no coincida con el recogido en la certificación de dominio y cargas expedida por el Registro de la Propiedad, es decir, ya lo sea por tomar como tipo el recogido en una escritura de novación que no se presentó a inscripción, ya fuera el convenido en una escritura de novación cuyo despacho, total o parcial, fue denegado sin haber sido recurrido por la parte interesada, o ya concurriere un supuesto de error material en la constatación registral de los datos del título, cuya rectificación no fue promovida en el momento oportuno. (ER)
81.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL BASADA EN UNA MEDICIÓN
Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Órgiva-Ugíjar, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones de un cotitular colindante.
Resumen: Los titulares catastrales de las fincas colindantes están legitimados para oponerse a la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral. Una medición hecha por un técnico es documento suficiente para fundamentar la oposición y acreditar la existencia de controversia.
Hechos: Se solicita, mediante instancia privada, la rectificación de la descripción de una finca y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, uno de los colindantes catastrales se opone alegando invasión de la parcela de que es titular y aportando un informe técnico del que resulta la medición y la planimetría de la finca.
Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción de ambos actos por considerar acreditada la existencia de una controversia sobre la titularidad de la porción de terreno en cuestión.
Recurso: El interesado alega que la mera afirmación de quien alega ser propietario de una finca, pero no lo acredita debidamente en términos fehacientes ni oponibles a terceros, no puede ser por sí misma motivo suficiente para que impedir estimar la pretensión del promotor del procedimiento del art. 199 LH, para la georreferenciación de la finca registral de la que éste sí que es titular registral.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Los colindantes catastrales tienen derecho a ser oídos en el expediente del art. 199.2 y pueden y deben tomarse en consideración las alegaciones que fundadamente efectúen en su tramitación, tal y como resulta del citado precepto.
Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación y titularidad de las fincas, concretamente de una acequia que se añade como lindero, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas. (VEJ)
83.*** HERENCIA DE CAUSANTE FRANCÉS. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO INCOMPLETO
Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación parcial de herencia
Resumen.- En el otorgamiento de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia con repercusiones transfronterizas, no cabe un certificado sucesorio europeo incompleto referido al adjudicatario ya que los que intervengan como herederos, deben acreditar su condición de tales, aportando el título sucesorio que los designe, aun cuando no sean adjudicatarios de ninguno de los bienes del inventario parcial.
Hechos.- Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de manifestación y adjudicación parcial de herencia en la que se llevan a cabo las operaciones de manifestación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de don A. M. F., de nacionalidad francesa, fallecido el día 2 de abril de 2019, (residente en Francia) en estado de casado con doña J. M. M. C. F., dejando dos hijos, doña S. M. A. F. y don P. J. G. F. –
Se incorpora testimonio de certificado sucesorio europeo expedido por notaria francesa, en el que se acredita que el causante tenía nacionalidad francesa y que doña J. M. M. C. (viuda) tiene la condición de heredera de una cuarta parte indivisa en pleno dominio y tres cuartas partes en usufructo.
Intervienen en la citada escritura la viuda y los dos hijos del causante ; se inventaría un única finca que se dice que es la única del causante que se ubica en España; se liquida la sociedad conyugal respecto de la misma y se adjudica la finca descrita a la viuda doña J. M. M. C.F., la mitad indivisa en pago de sus derechos en la liquidación parcial de la sociedad conyugal, y la otra mitad indivisa en pago parcial de sus derechos en la herencia, haciéndose constar que «la presente adjudicación se realiza sin perjuicio del abono de la cuota hereditaria del resto de herederos, así como de la propia adjudicataria en un momento posterior con bienes y derechos no radicados en España».
El registrador señala como defecto que el certificado sucesorio europeo que se incorpora como título sucesorio es incompleto o parcial, pues no contiene la designación de todos los herederos del causante sino solamente de la solicitante, para lo cual el propio modelo de formulario prevé la incorporación de «hojas adicionales» con el fin de identificarlos y acreditar su participación en la herencia conforme a la ley reguladora de la sucesión.
El notario recurrente alega que se contraviene el artículo 63 del Reglamento (UE) n.º 650/2012
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.
El certificado sucesorio europeo, tal como es previsto en el título VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012 tiene la consideración de título sucesorio a los efectos del Registro; también artículo 14 de la Ley Hipotecaria.
Dicho certificado servirá de título formal acreditativo de la cualidad de heredero (cfr. el apartado 2 del artículo 69 del Reglamento), si bien, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad habrá de ser complementado en su caso por los requisitos impuestos por la ley nacional para la práctica de aquélla.
El artículo 63 del Reglamento (UE) nº 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012 establece lo siguiente: «Finalidad del certificado 1. El certificado se expedirá para ser utilizado por los herederos, legatarios que tengan derechos directos en la herencia y ejecutores testamentarios o administradores de la herencia que necesiten invocar, en otro Estado miembro, su cualidad de tales o ejercer sus derechos como herederos o legatarios, o bien sus facultades como ejecutores testamentarios o administradores de la herencia. 2. El certificado podrá utilizarse, en particular, como prueba de uno o varios de los siguientes elementos: a) la cualidad y/o los derechos de cada heredero o, en su caso, de cada legatario mencionado en el certificado y sus respectivas cuotas hereditarias; b) la atribución de uno o varios bienes concretos que formen parte de la herencia al heredero o a los herederos o, en su caso, al legatario o a los legatarios mencionados en el certificado; c) las facultades de la persona mencionada en el certificado para ejecutar el testamento o administrar la herencia».
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de diciembre de 2017, 10 y 17 de septiembre de 2018 y R. 30 de julio de 2021), en relación con el artículo 14 de la Ley Hipotecaria que el testamento es un negocio jurídico que, en tanto que manifestación de la voluntad del causante, se constituye en ley de la sucesión (cfr. artículo 658 del Código Civil). El mismo, como título sustantivo de la sucesión hereditaria (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria), junto, en su caso, con el título especificativo o particional, serán los vehículos para que las atribuciones hereditarias sobre bienes o derechos concretos puedan acceder al Registro. Desde esta perspectiva, la calificación del título sucesorio, con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y conforme a los medios y límites fijados en el mismo, ha de ser integral, como la de cualquier otro título inscribible, incluyendo en el caso del testamento, por su condición de negocio jurídico, no sólo la legalidad de las formas extrínsecas, sino también la capacidad del otorgante, y la validez de las cláusulas testamentarias. Desde el punto de vista formal, la doctrina de este Centro Directivo admite (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») como suficiente a los efectos del Registro, que al ser el testamento el título fundamental en la sucesión testamentaria y conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, aquél ha de aportarse al Registro, bien sea en copia autorizada o en testimonio por exhibición, e incluso relacionado en la escritura de partición, pero en este último caso no basta con que el notario relacione sucintamente las cláusulas del testamento, sino que ha de expresar la exactitud de concepto entre lo relacionado y el texto original, con expresa constancia de que no existen cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto.
También puede inscribirse la escritura de adjudicación de herencia basada en un acta de declaración de herederos si en aquélla se realiza un testimonio en relación de los particulares del documento (la declaración judicial o acta de declaración de herederos abintestato) necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. En efecto, la doctrina de este Centro Directivo es que «basta con que el Notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad» (cfr. Resolución de 8 de julio de 2005, confirmada por la sentencia firme número 220/2008, de 18 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Teruel).
Como añadió la R. 12 de noviembre de 2011, de todo ello se deduce que frente al testamento, en las resoluciones judiciales o actas de declaración de herederos abintestato el registrador, si bien debe contar para su calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta –incluyendo todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos hereditarios operados por la Ley–, ello no impide que la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 3 de abril de 1995). Testimoniados los referidos extremos de la declaración de herederos abintestato, no es necesario acompañar ni testimoniar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad, porque sólo es exigido por el artículo 76 del Reglamento Hipotecario cuando se trata de herencia testada, mientras que para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración judicial o notarial de herederos –cfr. párrafo segundo del artículo 76 del Reglamento Hipotecario–. La diferencia de régimen es perfectamente explicable a la vista de que la declaración de herederos abintestato presupone forzosamente que al órgano competente se habrán aportado esos certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad
En el presente caso, la autoridad de origen, en coherencia con la ley europea –artículo 67 del Reglamento (UE) n º 650/2012–, responderá de que los extremos que vayan a ser certificados «hayan sido acreditados con arreglo a la ley aplicable a la sucesión o en virtud de cualquier otra ley aplicable a extremos concretos de la herencia». Concretamente: «i) la ley aplicable a la sucesión y los extremos sobre cuya base se ha determinado dicha ley; j) la información relativa a si la sucesión es testada o intestada, incluyendo la información sobre los extremos de los que se derivan los derechos o facultades de los herederos, legatarios, ejecutores testamentarios o administradores de la herencia». Dado que se trata en este supuesto de una sucesión intestada, para la apreciación de quienes son llamados, es precisa, bien la aportación de la copia autorizada del acta de declaración de herederos, o bien el testimonio por exhibición o relación, con afirmación en este último caso de que en lo omitido no existe nada que modifique lo inserto o fórmula similar, o, en otro caso, que en el certificado sucesorio consten, como título sucesorio, los datos completos que determinen quienes son los llamados y en consecuencia quienes tienes que prestar su consentimiento para la partición y adjudicación hereditaria.
En el supuesto concreto, sólo uno de los llamados a la herencia figura designado en el certificado sucesorio europeo, con lo que éste resulta incompleto o parcial, pues no contiene la designación de todos los herederos del causante sino solamente de la solicitante, para lo cual el propio modelo de formulario prevé la incorporación de «hojas adicionales» con el fin de identificarlos y acreditar su participación en la herencia conforme a la ley reguladora de la sucesión. En el Anexo IV, Nota 11 a Pie de Página consta lo siguiente: «Si se trata de más de un heredero, adjúntese una hoja adicional». No se completa en la escritura calificada, ya que, en el otorgamiento, intervienen, además de la viuda mencionada como heredera en el certificado sucesorio, otros que, como herederos, no acreditan su condición de tales aportando el título sucesorio que los designe, y aun cuando no son adjudicatarios de ninguno de los bienes del inventario parcial, son interesados en la herencia. (IES)
84.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE REFERENCIAS CATASTRALES YA ASIGNADAS A FINCAS REGISTRALES CON RECIBOS DE IBI. ¿DENEGACIÓN O SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN?
Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Gérgal, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por dudas fundadas sobre su coincidencia con otra ya inmatriculada.
Resumen: En los casos de inmatriculación de fincas con referencias catastrales ya asignadas a otras fincas inscritas, la calificación ha de ser de suspensión, no de denegación, especialmente si la referencia catastral accedió al Registro con un recibo de IBI sin certificación catastral descriptiva y gráfica .
Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca, que es un solar, con una determinada referencia catastral; dicha referencia ya consta en el Registro como correspondiente a otra finca registral, que es una vivienda
El registrador tiene dudas de la identidad de la finca, y deniega la inmatriculación.
El interesado recurre y alega que hay un error evidente en el Registro, ya que la referencia catastral de su finca corresponde a un solar; y la misma referencia que ya consta en el Registro, por error, corresponde a una finca colindante que es una edificación. Añade que probablemente la asignación se produjo al presentar un recibo de IBI y no un certificado catastral descriptivo y gráfico.
La DG estima parcialmente el recurso.
Doctrina: En casos como éste, de dudas, la calificación no ha de ser de denegación de inscripción sino de suspensión; por otro lado, las dudas de la identidad de la finca a inmatricular deben de resolverse con un expediente del articulo 199 LH.
Las referencias catastrales que se hicieron constar en el Registro de la Propiedad sin que nadie tuvieran a la vista una certificación catastral descriptiva y gráfica, sino un simple recibo de I.B.I. han de tener necesariamente un efecto jurídico muy relativo, meramente indiciario, que en modo alguno puede asemejarse a los importantísimos efectos jurídicos que produce la inscripción de la georreferenciación de la finca conforme a los requisitos establecidos legalmente para este último supuesto. (AFS)
85.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Monóvar, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al aportarse alegaciones de un cotitular colindante.
Resumen: La oposición basada en un levantamiento topográfico es suficiente para ser estimada por el registrador y denegar la inscripción.
Hechos: Se tramita el procedimiento del art. 199 LH para rectificar la descripción de una finca mediante la aportación de una representación gráfica alternativa a la catastral y un colindante registral formula oposición aportando un levantamiento topográfico de la finca en cuestión.
Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción en base al escrito de oposición formulado por un titular colindante, del que resulta el carácter controvertido de la titularidad de la misma, afectada en caso de incorporar la representación gráfica solicitada.
Recurso: El interesado considera que no está justificada la oposición del colindante, que se basa exclusivamente en sus propias manifestaciones y que, por tanto, la nota de calificación no está suficientemente motivada.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: La nota de calificación está suficiente motivada cuando se fundamenta en la existencia de una oposición basada en un levantamiento topográfico, que acredita la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en vía de recurso gubernativo. (VEJ)
86.*** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH INCOADO POR UNO SOLO DE LOS COTITULARES DE LA FINCA
Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, solicitado mediante acta notarial por uno de los cotitulares registrales de la finca, por falta de consentimiento del otro cotitular registral.
Resumen: El expediente del art. 119 LH puede ser incoado por el titular de una cuota indivisa de la finca.
Hechos: Se solicita, mediante acta otorgada por un cotitular registral de una finca, el inicio del expediente del art. 199 LH para rectificar su descripción e inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral.
Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción, junto con otro motivo que no se recurre, porque el expediente se insta por uno solo de los cotitulares registrales de las fincas, por lo que falta el consentimiento del otro cotitular, en base al art. 397 CC.
Recurso: La notaria autorizante interpone recurso alegando que el art. 199 LH permite que el expediente lo inste tanto el titular registral del dominio, como el titular registral de cualquier otro derecho real sobre la finca inscrita, por lo que tan derecho real es el dominio sobre la totalidad del inmueble, como sobre una cuota del mismo. Además, la rectificación descriptiva es considera por la DG como un acto de administración en que los intereses de los demás condueños quedan salvaguardados con la notificación que se les debe hacer conforme al art. 199.
Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina: El titular registral de una cuota del dominio está legitimado para instar el procedimiento del art. 199 LH, interpretación que ya realizó la R. de 28 de febrero de 2023. El condómino no solicitante será notificado, una vez practicada la inscripción, por aplicación de lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 199.1.
La rectificación de la descripción de la finca, para adaptarla a la realidad física, no perjudica, sino que beneficia al otro comunero, pues su cotitularidad registral goza de una protección registral más intensa, al poder extenderse a la ubicación y delimitación geográfica del objeto de su derecho, por aplicación del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria.
Comentario: La DG resuelve en la forma indicada el «lapsus» del art. 199 LH que, a diferencia del art. 201.1, no dispone que el procedimiento pueda iniciarlo el titular de una cuota indivisa del dominio. No obstante, la DG aclara que la solución no sería la misma en el caso de una comunidad de tipo germánico, como la comunidad hereditaria, “en la que mientras la partición no se realice, hay un derecho hereditario «in abstracto» y cualquier actuación requiere la actuación de todos los herederos”.
En cuanto a los «beneficios» de la rectificación de descripción, tengo mis dudas al respecto, ya que puede perjudicar a los otros condueños, como es el supuesto en que se reduzca notablemente la superficie de la finca (pensemos, por poner un ejemplo, en el caso de que el promotor sea dueño de la totalidad del predio colindante que se beneficia por dicha disminución) o en el supuesto de que se vea incrementada notablemente la superficie catastral (con el incremento fiscal que ello supondría a los demás condueños en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Por todo ello, considero que la rectificación de descripción (al menos cuando se modifica su superficie en más de un 10%) es más que un mero acto de administración, pues el objeto del derecho es un elemento esencial en las relaciones jurídicas (v.gr., art. 1261 CC); y que su rectificación debería realizarse en documento público (no mediante instancia o documento privado, como admite la DG) y ser notificada a los condueños en el curso del art. 199 (o del 201.1) y no posteriormente, una vez practicada la inscripción. (VEJ)
87.*** VENTA DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA
Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por indeterminación del objeto, pues se trata de una finca resto no descrita.
Resumen: si la segregación se otorgó tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, sin determinarse ni describirse la finca resto, por encontrarnos en alguno de los supuestos de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, cuando se realizase cualquier operación posterior con dicho resto, es cuando este debía georreferenciarse.
Hechos: se presenta escritura de compraventa de una determinada finca registral que es un resto no descrito tras haberse practicado una segregación previa, inscrita en el año 2008.
El registrador califica negativamente exigiendo su georreferenciación por derivar de una operación de reordenación de los terrenos, por lo que, aunque se haya otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, al presentarse una vez ha entrado en vigor la misma, deben exigirse los nuevos requisitos previstos por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección confirma la calificación y es que,
1º. Cuando se trata de fincas segregadas, una vez entrada en vigor la Ley 13/2015, su inscripción requiere que se acompañe al título la georreferenciación de la finca segregada.
2º. Respecto de la finca resto,
- Regla general: debe aportarse su georreferenciación, puesto que es una de las fincas resultantes de la reordenación de los terrenos, como exige el artículo 9.b), primer párrafo, de la Ley Hipotecaria.
- Excepción, que debe ser objeto de interpretación restrictiva, se puede prescindir de la georreferenciación (ex artículo 47 del Reglamento Hipotecario) cuando fue imposible describirla (por existir segregaciones que no han tenido acceso registral).
En cuanto al ámbito temporal de aplicación de la Ley 13/2015, es doctrina registral reiterada que respecto a las fincas segregadas, cuya escritura pública se formalizó previamente a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, pero fueron presentadas en el Registro una vez entrada en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, éstas habrán de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva de su georreferenciación, para su calificación e inscripción, en su caso. Esta doctrina es también aplicable a una finca resto, sin descripción, cuya segregación se inscribió antes de entrar en vigor la Ley 13/2015 (ver R. de 13 de marzo de 2018).
Con arreglo a la R. de 6 de febrero de 2020, si la segregación se otorgó tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, sin determinarse ni describirse la finca resto, por encontrarnos en alguno de los supuestos de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, cuando se realizase cualquier operación posterior con dicho resto, es cuando este debía georreferenciarse. (ER)
88. EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia firme recaída en un procedimiento de acción declarativa de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (ER)
89-90-91.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA
TRES (3) Resoluciones de 1 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la/s registradora/s de la propiedad de ORGAZ (1ª) e ILLESCAS n.º 2 (2ª y 3ª R), por las que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)
Las 3 RR son idénticas.
Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente.
– Hechos: Es el enésimo recurso interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR de nuestra Dirección General (véanse infra). En ellas la CCAA solicita la práctica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un hipotético expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).
– El Registrador: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.
– LA CCAA solicitante: recurre, exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.
– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera las RR de 11 diciembre 2020, las de 13 enero, 18 febrero, de 15 de junio y de 19, 22, 23 y 26 de julio 2021, las dos de 21 octubre 2022, otras dos de 16 mayo 2023, las 3 de octubre: de 5, de 10 y de 31 octubre, la de 30 noviembre, las de 14 y 15 diciembre de 2023, la R. 18 enero 2024, y las 4 RR de 1 febrero 2024, asi como todas las demás RR que en ellas se citan y enlazan).
Por tanto (se puede decir más alto pero no más claro ni más veces…) NO puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares (art. 8 Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, el art. 13-7 Ley 9/2003, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha, la LPatrAAPPs, y el art. 21 Ley 43/2003, de Montes).
Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario.
– ANULACIÓN por ST: R. 9 junio 2023 (06/2023) publica la sentencia firme del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que anula la R. 4 mayo 2022 y ordena que se practique nota al margen de la inscripción ….de la finca del siguiente tenor: «Esta finca colinda con la vía pecuaria (…) clasificada en el término municipal de…….. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de ….metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». (ACM)
92.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A UNA SOCIEDAD MERCANTIL. FIADOR PERSONA FÍSICA QUE ES ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD. CONDICIÓN DE NO CONSUMIDOR Y LCCI.
Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria
Resumen: El fiador persona física de un préstamo empresarial a una sociedad mercantil de la que es administrador, apoderado, o socio tiene un vínculo funcional con la sociedad que excluye que tenga la condición de consumidor y no le será por tanto de aplicación la LCCI 5/2019. Las personas jurídicas pueden tener la consideración de consumidores si no tienen ánimo de lucro, algo que no ocurre en las sociedades mercantiles.
Hechos: Se trata de un préstamo hipotecario a favor de una sociedad A, garantizado con una hipoteca sobre un local propiedad también de A, y con afianzamiento de la sociedad B y de la persona física C, administradora de las dos sociedades.
La registradora suspende la inscripción porque no se ha acreditado ni nada se manifiesta en la escritura sobre que la sociedad prestataria sea no consumidor y, por tanto, no le sea de aplicación la Ley 5/2029.
El notario autorizante recurre y alega que el prestatario es una sociedad mercantil con ánimo de lucro y por tanto no es consumidor; añade que el fiador persona física no es consumidor por el hecho de ser administrador de la sociedad prestataria interviniente, según jurisprudencia del TS que cita.
La DG estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina: Las personas jurídicas pueden ser consumidores en España, pero para ello no tienen que tener ánimo de lucro, por lo que ninguna de las sociedades mercantiles, lo son, como en este caso.
El fiador, persona física, es también administrador de la sociedad prestataria, lo que comporta un vínculo funcional que excluye su condición de consumidor, según la sentencia del TS 314/2018 de 18 de mayo de 2018.
COMENTARIO: Recordemos que :
1.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA CONSUMIDORA
Si el prestatario es persona jurídica consumidora, por tanto sin ánimo de lucro (por ejemplo una Fundación o una Asociación) NO se necesita acta previa, aunque sea consumidora
2.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA NO CONSUMIDORA
Si el fiador es una persona física, y es socio, administrador, o apoderado de la sociedad NO tiene la condición de consumidor y por tanto no necesita de Acta Previa o de Transparencia ni se le aplica la LCCI
Si resulta de la escritura este vínculo (especialmente si actúa también como administrador o apoderado) no es necesaria siquiera la manifestación expresa de que no es consumidor
Si el hipotecante no deudor es una persona física que NO tiene la condición de consumidor, (si es socio, administrador o apoderado de la persona jurídica) no necesita Acta Previa o de Transparencia.
Excepción: que hipoteque una vivienda de su propiedad, en cuyo caso sí necesita Acta Previa o de Transparencia, aunque no sea consumidor. (AFS)
94.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL
Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se suspende la rectificación de una inscripción registral en virtud de instancia privada, acompañada de escritura de obra nueva y división horizontal
Resumen: Un error en la trascripción del contenido de los estatutos, si altera y varia su verdadero sentido, se califica como error de concepto y ha de rectificarse con los requisitos de estos.
Hechos: Mediante instancia privada suscrita por el presidente de una comunidad de propietarios se solicita la rectificación (por existir un error de transcripción) de la inscripción de las normas estatutarias que contiene la escritura de constitución de la división horizontal, en el sentido de que en los apartados a) y c) de las normas especiales se impone a todos los titulares de las viviendas el pago de los gastos de mantenimiento descritos por partes iguales, en vez de imponerlos de manera proporcional a su cuota de participación, y que en vez de exonerar de dichos gastos a los titulares de los departamentos 38 y 39, exonera al titular del departamento número 1), acompañada de copia autorizada de la escritura que motivó la inscripción y que pone de manifiesto la existencia de dicho error de transcripción.
El registrador reconoce la existencia del error, pero considera que se trata de un error de concepto, dada la gravedad del mismo, por lo que al afectar dicho error a la totalidad de los propietarios del régimen de propiedad horizontal y tratarse de unos estatutos inscritos, es necesario acreditar un acuerdo de la junta general de propietarios de la división horizontal, adoptado por unanimidad, o por cuasi unanimidad, en el que así se solicite.
El recurrente entiende que no es un error de concepto, sino un error de transcripción de la escritura, motivo por el cual considera que procede rectificar la inscripción sin necesidad de un acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.
Doctrina: La rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Es por ello que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse.
Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento, siendo necesario en primer lugar determinar el tipo de error cometido (artículo 211).
El error es material si con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos (artículo 212 de la LH).
Y el error de concepto se comete cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido (artículo 216 LH) y también el cometido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro (artículo 327 del RH).
En base a lo expuesto parece claro que en el presente caso el error no sería material, sino de concepto, pues al transcribir en el Registro el contenido de los estatutos de la división horizontal convenidos en la escritura se ha alterado, y de manera considerable, su verdadero sentido teniendo una gran trascendencia y afectando a todos los propietarios de la comunidad, en la medida en que tendrán que contribuir de manera distinta a determinados gastos de la comunidad, además de afectar de manera especial a los titulares de los departamentos números uno, treinta y ocho y treinta y nueve, que se deberá rectificar aplicando los requisitos de estos.
El hecho de que sea un error de transcripción no determina por sí mismo que baste con la presentación de nuevo del mismo título que motivó la inscripción para poder llevar a cabo la rectificación, pues el error al realizar la transcripción puede hacer nacer un error material o uno de concepto, siendo en este caso de la última clase.
Siendo indispensable conforme al artículo 217, párrafo primero, de la LH el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador y al encontrarnos en este caso ante la rectificación de una inscripción de división horizontal, el consentimiento de los titulares registrales de los departamentos podrá formalizarse mediante un acuerdo adoptado por unanimidad por la junta general de la comunidad.
Comentarios: Es conocida la doctrina de nuestro CD en materia de propiedad horizontal en la que distingue entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público para su acceso al Registro de la Propiedad; en el supuesto que nos ocupa como se trata de modificar la contribución de los propietarios en los gastos de la comunidad es indudable la competencia de la junta, siendo preciso el acuerdo de ésta para llevar a cabo la rectificación pretendida, y sin que baste para ello la mera presentación del título que causó la inscripción a rectificar. (MGV)
95.*** HERENCIA DE CAUSANTE RUSO. CERTIFICADO SUCESORIO. NIE DEL RENUNCIANTE
Resolución de 6 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Almoradí, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia
Resumen.- Un certificado sucesorio ruso hace prueba de la condición de heredero y de su respectiva cuota, y sirve en España para la adjudicación de bienes de herencias, aunque aquél se remita exclusivamente a los manifestados en Rusia, ya que puede utilizarse como título sucesorio para adicionar bienes situados en España (artículo 23 del R (UE) 650/2012). Es necesario aportar el NIE del heredero renunciante.
Hechos.- Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de manifestación y adjudicación de herencia en la que concurren los hecho y circunstancias siguientes: – en la escritura, de fecha 19 de septiembre de 2023, se formalizan las operaciones de manifestación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de don A. A. D., ciudadano de nacionalidad rusa, que fallece el día 25 de septiembre de 2021, en estado de soltero dejando dos hijos, ambos intervinientes en la escritura. –
Se manifiesta en la escritura que el causante falleció sin haber otorgado testamento ni disposición testamentaria alguna en España, lo que se acredita con certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad. –
En la escritura respecto del título sucesorio que se incorpora el testimonio de Certificado de derecho a herencia según Ley, expedido por notario de Moscú, traducido y apostillado, del que resulta la identidad de los herederos, conforme a la legislación personal del causante, siendo estas sus hijos, don M. A. D. y doña M. A. D.», resultando los dos intervinientes en proporción de una mitad a cada uno.
De la traducción jurada del citado título sucesorio resulta lo siguiente: «Título sucesorio abintestato (…) que en virtud del artículo 1142 del Código Civil de la Federación Rusa, el heredero de los bienes a los que se refiere el presente título de A. A. D., fallecido el 25 de septiembre de 2021, es: en la proporción de 1/2: M. A. D. [refleja datos personales] La herencia a la que se refiere el presente título se compone de: Depósitos constituidos en la entidad Banco de Crédito de Moscú, Sociedad Anónima en las cuentas (…) El presente título acredita la adquisición del derecho de propiedad en pro indiviso sobre la citada herencia». –
La hija y heredera doña M. A. D., renunciante a la herencia de su padre, no exhibe ni acredita número de identidad de extranjero.
La registradora señala los siguientes de defectos que se recurren: 1) Los certificados de herederos que se testimonian no tienen por objeto toda la herencia del causante, ni incluyen los bienes sitos en España objeto de adjudicación, solo determinado depósito bancario, y 2) no consta en la escritura el número de identidad de extranjero del llamado a convertirse en titular registral ni de la heredera renunciante a la herencia.
Dirección General.-
1.- En cuanto al primer defecto estima el recurso y revoca la calificación
Conforme a los artículos 1162 y siguientes del Código Civil ruso, los notarios de la Federación Rusa tienen unas funciones determinantes en el desarrollo de las actuaciones posteriores al fallecimiento del causante. Así, desde el momento en que reciben comunicación de la apertura de una sucesión tienen el deber de informarlo a los herederos (personalmente si los conocen, o por medio de anuncios públicos), y les corresponde el inventario y la adopción de medidas de protección de los bienes hereditarios. Asimismo, el notario –o funcionario habilitado para ejercer funciones notariales– del lugar del último domicilio del causante es el encargado de expedir el llamado «Certificado de Derecho a la Herencia» (Sviditelstva o prave na nasliedstvo), semejante al Erbschein del Derecho alemán, por el cual se acredita quienes son los herederos del causante, ya sean testamentarios o abintestato. Para ello el notario debe verificar el hecho del fallecimiento, el lugar y tiempo de la apertura de la sucesión, la composición y situación de la masa hereditaria y la existencia de testamento o, en su defecto, de las relaciones familiares sobre las que se basa el derecho a suceder abintestato de las personas que solicitan el certificado. Se puede expedir para todos los herederos conjuntamente o para cada uno de ellos por separado, y con relación a la totalidad de la herencia o a partes concretas de la misma. En definitiva, el testamento o las normas que rigen la sucesión intestada son el título remoto de la sucesión, que sirven de base para expedir el certificado de herencia (Sviditelstva o prave na nasliedstvo). Es el título sucesorio formal que acredita la condición de heredero, que debe expedirse notarialmente, regulado por los artículos 1162 y siguientes del Código Civil ruso.
De esta normativa resulta, de forma semejante a la española, que para la expedición del certificado sucesorio de herencia es necesario aportar el certificado de defunción del causante según inscripción del Registro Civil, y el certificado del Registro de Asuntos Hereditarios ruso, –registro electrónico a cargo de la Cámara del Notariado a través del Sistema Unificado de Información Notarial (artículos 31.1 y siguientes de la Ley Federal del Notariado en vigor desde 1 de julio de 2014). En definitiva, este certificado hace prueba de la condición de heredero y de su respectiva cuota, por lo que sirve en España para la adjudicación de bienes de herencias, aunque aquél se remita exclusivamente a los manifestados en Rusia, y ahora se utiliza como título sucesorio para adicionar otros situados en España. Por otra parte, conforme al Reglamento Europeo de Sucesiones, según el artículo 23, la ley que rige la sucesión de un causante es única y se aplica a la totalidad de la misma. En consecuencia, debe estimarse en este punto el recurso.
2.- En cuanto al segundo defecto desestima el recurso y confirma la calificación.
Aplica los artículos 254.2 LH, 23. 1 letra d) LN, y 156.5ª del RN.
En el supuesto objeto de este expediente, se ha presentado en el Registro de la Propiedad un título que contiene actos por los que se transmiten derechos reales sobre inmuebles, vía hereditaria, como consecuencia de la renuncia de uno de los herederos instituidos por el causante, acto con trascendencia tributaria, debiendo por tanto reflejarse el número de identificación fiscal de todos los que participan en el mismo. Los elementos determinantes de la subsunción en el supuesto de hecho de la norma que desencadena la exigencia impuesta en la misma son dos: o bien tratarse de un acto o contrato por el que «se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles», o bien tratarse de un acto o contrato distinto, pero con transcendencia tributaria. En cualquiera de tales casos la obligación de acreditación y constancia de los respectivos números de identificación fiscal se extiende a «los comparecientes» y a las personas o entidades en cuya representación actúen.
Asimismo, el artículo 27.2.c) del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, dispone que «Cuando se formalicen actos o contratos ante notario que tengan por objeto la declaración, constitución, adquisición, transmisión, modificación o extinción del dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles o cualquier otro acto o contrato con trascendencia tributaria. En estos casos, se deberá incluir en las escrituras o documentos el número de identificación fiscal de las personas o entidades que comparezcan y los de las personas en cuya representación actúen. Cuando se incumpla esta obligación los notarios deberán presentar a la Administración tributaria la declaración informativa regulada en el artículo 51». En similares términos se pronuncian –aparte el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria– los artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.5.ª del Reglamento Notarial. En definitiva, en el presente supuesto es indudable que la renuncia a la herencia es uno de los actos incluidos en el supuesto de hecho del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, no sólo porque tiene indudable trascendencia para la determinación del adquirente de los bienes como heredero, sino también por su trascendencia tributaria, dado que no se trata de uno de los actos exceptuados de presentación en la oficina liquidadora conforme al artículo 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (IES)-.
Comentario. Resolución coherente. Se echa en falta en las resoluciones sobre herencias de carácter transfronterizo de causantes fallecidos el día/o después del 17 de agosto de 2015 que no se aluda con mayor precisión al Estado de la residencia habitual del causante en el momento del fallecimiento. (IES)
96.*** LIQUIDACIÓN PARCIAL DE GANANCIALES SIN PREVIA DISOLUCIÓN EXPRESA.
Resolución de 6 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación parcial de sociedad conyugal
Resumen: Para liquidar la sociedad de gananciales, aunque sea parcialmente, es necesario que exista una previa disolución. No es posible la disolución tácita de la sociedad de gananciales, sino que tiene que ser expresa. La disolución de gananciales, en defecto de pacto, conlleva que surja el régimen de separación de bienes.
Hechos: Se otorga una escritura de liquidación parcial de sociedad de gananciales relativa a un bien que se adjudican por mitad ambos cónyuges. Se dice también en dicha escritura que “es voluntad de los comparecientes sin prestar (sic, léase pactar) un nuevo régimen económico matrimonial proceder a liquidar parcialmente su sociedad conyugal de gananciales “
El registrador suspende la inscripción porque no se ha disuelto la sociedad de gananciales, lo cual resulta imprescindible para liquidarla.
El notario autorizante recurre y alega que de la escritura resulta que los cónyuges disuelven su régimen matrimonial, que lo liquidan sólo parcialmente, y además anticipan su voluntad de continuar con un nuevo régimen económico matrimonial de gananciales, que no es el mismo que el que se disuelve, y que no tiene porqué pactarse tampoco en dicho instrumento público.
La DG desestima el recurso.
Doctrina: Siendo cierto que no existe ningún precepto que exija la previa disolución de modo expreso, de la interpretación sistemática de los artículos 1344, 1392, 1393 y 1396 del Código Civil resulta inequívoco que es indispensable disolver la sociedad de gananciales para poder liquidarla, total o parcialmente.
La disolución de la sociedad de gananciales no puede pactarse tácitamente pues se encuentra sujeta a un régimen de publicidad en el Registro Civil, garantía de terceros, que cohonesta mal con el juego de las presunciones; además, si se hubiese admitido la tácita disolución de la sociedad de gananciales, de preceptos como el artículo 1374 o el 1435.3.º del Código Civil, se inferiría que el matrimonio se encontraría en situación de separación de bienes, incompatible con la manifestación expresa que los cónyuges vierten en la escritura calificada («sin prestar un nuevo régimen económico matrimonial»).
Comentario: Una posible vía alternativa para llegar al mismo fin es el negocio jurídico de atribución de privatividad sobre dicho bien, en el que los dos cónyuges le dan al bien ganancial el carácter de privativo (es decir lo “sacan” de la sociedad de gananciales) en la forma que tengan por conveniente, a favor de uno, o de los dos cónyuges por mitad, expresando, eso sí, si la causa es onerosa o gratuita.
No se entiende bien del relato de los hechos, pero parece que los dos cónyuges se adjudican el usufructo vitalicio “cruzado”, es decir que se adjudica a cada uno el usufructo vitalicio de la mitad adjudicada al otro cónyuge en nuda propiedad; en mi opinión, alternativamente, podrían haberse adjudicado la nuda propiedad por mitad, como han hecho, pero el usufructo vitalicio de la totalidad de forma conjunta y sucesiva, y de esta forma ninguno de los dos tendrá el pleno dominio de su mitad pues el usufructo que recae sobre su nuda propiedad es de dos personas. (AFS)
98. ** HERENCIA DE CAUSANTE MEXICANO. IDENTIDAD CAUSANTE-TITULAR REGISTRAL. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES
Resolución de 7 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados (IES)
Resumen.- causante de doble nacionalidad mexicana y española, residente en México con bien en España; siendo la Ley española la que determina los requisitos de inscripción y, siendo la exigencia del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad uno de ellos (artículo 76 y 78 del Reglamento Hipotecario), es preceptiva dicha exigencia.
Hechos.– Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados en la que concurren las circunstancias siguientes:
– Se otorga escritura ante un notario de México, se otorga la aceptación de herencia y entrega de los legados causados por el fallecimiento de doña «M. T. F. G. M. (quien también acostumbraba usar otros nombres. El título sucesorio es una escritura ante el cónsul de México en Barcelona, de fecha 22 de abril de 2016, del que resulta el testamento otorgado por la «señora M. T. F. G. M.».
– La causante fallece en México el día 21 de junio de 2020, lo que se acredita mediante certificado del acta de defunción; se manifiesta que se incorpora un oficio expedido por el Archivo de Notarías de la Ciudad de México, de fecha 29 de octubre de 2020, «en el que consta que la autora de la sucesión no otorgó ni depositó testamento posterior al relacionado (…)».
– En el testamento de la causante, consta lo siguiente: que se llama M. T. F. G. M.; que «declara llamarse como ha quedado escrito»; que es de nacionalidad mexicana; que es originaria del Distrito Federal (México); que está domiciliada en el Distrito Federal (México), y que es hija de don E. F. G. y doña A. G. M. Se identificó para el otorgamiento de testamento con pasaporte mexicano.
La registradora señala como defectos los siguientes: a) debe acreditarse la identidad entre la causante y la titular registral; b) debe acreditarse que la adjudicación y la documentación presentada, se ajusta a la legislación sucesoria de su nacionalidad aplicable, y c) no se acompaña certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad acreditativo de haberse otorgado por la causante, testamento u otra disposición de última voluntad en España, o certificado negativo de dicho Registro en su caso.
La recurrente impugna exclusivamente el primero y tercero de los defectos señalados, por lo que debe entenderse el recurso exclusivamente respecto de estos.
Respecto a la necesidad de acreditar la identidad entre la causante y la titular registral la recurrente alega que para oponerse a la inscripción debe existir discrepancia y esta debe ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir; que la causante resulta identificada por su número de pasaporte en los documentos que la acompañan debidamente legalizados, mientras que en el Registro de la Propiedad está identificada con el número de número de identidad de extranjero; que no existe ninguna discrepancia entre los datos de identidad de la causante que constan en el Registro de la Propiedad y los que constan en el documento calificado otorgado en México; que la identificación de la causante que consta en el Registro se corresponde con un número de identidad de extranjero español, por traer causa dicha inscripción en la escritura de compraventa de la vivienda; que, en la escritura, el nombre y apellidos de la causante son coincidentes con los de la titular registral; que ha quedado debidamente acreditada la identidad entre la causante y la titular registral de acuerdo con los documentos presentados.
Respecto a la necesidad de acompañar certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad en España, o certificado negativo de dicho Registro en su caso, alega que tanto la nacionalidad y residencia habitual de la causante, como la de los herederos y legatarios, como la mayor parte de los bienes del inventario, de notario autorizante de la escritura de aceptación de herencia y del testamento, son de legislación mexicana, por lo que la sucesión se formaliza con sujeción a la legislación sucesoria mexicana.
Dirección General. Desestima el recurso y confirma la calificación.
En cuanto al primer defecto, en Resolución de 15 de febrero de 2017 se expresó que el registrador podrá oponerse a la inscripción del título cuando las discrepancias sean trascendentes por ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir.
En este sentido, este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 2016 señaló que, en la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que no varía el número del documento oficial de identificación, el registrador deberá comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad. Pero respecto de los nacionales de aquellos países en los que se produce una alteración en los números de identificación del documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la declaración que realice el notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente dicha aseveración.
La cuestión que hay que resolver es si la duda causada por la falta de coincidencia absoluta de los datos es o no razonable en este caso.
La titular aparece en el Registro identificada por su nombre y apellidos (M. T. F. G. M.), mientras que en el título presentado se refiere se afirma que dicha persona puede ser conocida por hasta cuatro nombres adicionales, similares pero diferentes: «M. T. F. G. M. (quien también acostumbraba usar los nombres de M. T. G. G., M. T. F. G. F., M. T. F. G. M. F. y T. F. G.)», y el título sucesorio que causa la sucesión, testamento de fecha 22 de abril de 2016, resulta otorgado por la «señora M. T. F. G. M.»; en el Registro, consta como titular «doña M. T. F. G. M.», lo que coincide con los nombres aportados en la escritura, si bien, sus datos de identificación documental difieren en la numeración de los documentos.
En el Registro aparece la causante con nacionalidad española y mexicana, y con número de identidad de extranjero número L0(…), circunstancia esta última –nacionalidad española y número de identidad de extranjero– que se obvia y desconoce absolutamente en la escritura, en la que ni tan siquiera se hace una mención por el notario autorizante de la posible identidad entre la causante y la titular registral, pudiendo originarse por tanto dudas de identidad.
Como documentos complementarios al título se acompaña un testamento autorizado por el cónsul de México en la ciudad de Barcelona en el que la testadora, cuyo nombre coincide con el de la titular registral, se identifica por medio de un número de pasaporte mexicano, pero no con el número de identidad de extranjero.
Consta como anejo también un certificado de defunción mexicano sin número de identificación referido a la persona respecto del que va emitido.
Se acompañan certificados mexicanos de últimas voluntades (uno por cada uno de los posibles nombres que identifican a la causante), en los que nuevamente no existe número de identificación. Pero no se utilizan los datos del testamento, relativos a filiación de la testadora –nombres y apellidos de padres–, nombre de hijos habidos de primer matrimonio –doña M. T. y don J. C. F. F.–, así como de sus esposos –don J. F. G., en primeras nupcias, y don N. A. B., en segundas nupcias–, para realizar una declaración de notoriedad que acredite la identidad de titularidades. La titular registral es identificada en el Registro, además, por determinadas circunstancias personales como son la doble nacionalidad española y mexicana, casada en separación de bienes, vecina de Barcelona en determinado domicilio –en todos los documentos aportados a la escritura y en el testamento, la residencia es mexicana–, y ninguno de estos datos coincide con los que resultan de los documentos aportados, por lo que es imposible establecer la correspondencia de identidad.
En consecuencia, confirma la calificación.
El tercero de los defectos, relativo a la exigencia de que se aporte certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español.
En Resolución de 26 de octubre de 2022 de este Centro Directivo, se pone de relieve que siendo la Ley española la que determina los requisitos de inscripción y, siendo la exigencia del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad uno de ellos (artículo 76 y 78 del Reglamento Hipotecario), es preceptiva dicha exigencia.
Además, en el supuesto concreto, la aportación del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad no es en absoluto excesiva dado que la causante había residido en Barcelona, se dice de nacionalidad española –junto con la mexicana–, y es titular de un inmueble en Barcelona, por lo que perfectamente podría haber otorgado un testamento en España. No se trata de un requisito complicado, dada la facilidad y rapidez para la obtención de este certificado en el sistema español.
Confirma el defecto señalado.
99. SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO
Resolución de 7 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una resolución de la Dirección General de Patrimonio del Estado, de declaración de herederos abintestato (JAR)
101. EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN UN PROYECTO DE PARCELACIÓN
Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19 a tramitar un expediente de doble inmatriculación (JCC)
102.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA
Resolución de 1 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Illescas n.º 2, por la que suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)
# Idéntica, incluso en fecha, a las 3 RR #89-90-91
104. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE CORRESPONDENCIA DE LA ADJUDICACIÓN CON EL BIEN INVENTARIADO. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN CAUSA
Resolución de 12 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Sahagún, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, agregación, división horizontal y disolución de comunidad (JAR)
105.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y ADICIÓN DE HERENCIA
Resolución de 13 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 22, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa y adición de herencia
Resumen: En la elevación a publico de un documento privado, además de intervenir las partes contratantes o sus herederos, se precisa que los terceros que puedan resultar perjudicados por la elevación a público admitan su autoría y validez.
La identificación de los medios de pago alcanza a los reconocimientos de deuda.
Hechos: Se trata de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa y adición de herencia en la que concurren los hechos y circunstancias siguientes por orden cronológico:
– en el Registro consta que la finca está sujeta a una sustitución fideicomisaria de residuo por actos inter vivos a favor de una residencia de disminuidos;
– el fiduciario vende la finca por documento privado en el año 2009, por un precio que se pagaría en parte en compensación por reconocimiento que hace el vendedor de una deuda y el resto en cuotas mensuales mediante entregas en efectivo pactándose que el vendedor podrá solicitar, que el pago se realice por transferencia bancaria a la cuenta que se indica;
– el comprador fallece en el año 2020 y, mediante escritura del mismo año su heredera se adjudica la herencia causada por aquél;
– el heredero fiduciario fallece en el año 2023 bajo testamento del año 2021 en el que nombra heredero a determinada persona que acepta la herencia; y, finalmente,
– mediante escritura autorizada en el año 2023, el heredero del vendedor y la heredera del comprador, elevaron a público el contrato de compraventa y adicionaron a la herencia del mismo la finca comprada, que se adjudica su heredera para sí en pleno dominio.
La registradora señala como defectos recurridos dos:
- El relativo a la autenticidad del contrato privado y la necesaria intervención de la entidad beneficiaria del fideicomiso que puede resultar perjudicada por el documento privado, siendo preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado;
- y el referente a la acreditación de los medios de pago empleados tanto en el reconocimiento de deuda que se compensa parcialmente con el precio, como en el pago de la cantidad restante del precio.
La recurrente alega lo siguiente:
— que habiendo fallecido uno de los otorgantes del documento privado el referido documento privado tiene fehaciencia de fecha desde entonces y que los contratos producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos;
— que el acto de traslación de dominio ha sido realizado con anterioridad a la efectividad de cualquier derecho, y se deja en manos de la voluntad de dicho fideicomisario de residuo la posibilidad de manifestarse a favor o en contra del acto de disposición adoptado por el fiduciario;
— que la Ley no exige que el fideicomisario de residuo intervenga en los actos de disposición del fiduciario;
— Que al heredero del comprador le consta que los pagos por reconocimiento y por pago en metálico siendo su prueba, dado el tiempo transcurrido muy difícil.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.
Doctrina: El primer defecto es confirmado por la DG pronunciándose sobre la eficacia y fehaciencia de documentos privados, recordando que el artículo 1227 del Código Civil determina la fehaciencia de la fecha de los documentos privados, pero esa fehaciencia no significa ni presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez, lo que puede ser obviado si los firmantes fueran los únicos interesados.
Pero si existen terceros interesados, como en el caso que nos ocupa, que pueden resultar perjudicados por la existencia y validez del documento privado, será preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado.
Además, debe tenerse en cuenta que en el lapso de tiempo transcurrido entre la fehaciencia de su fecha y la fecha de elevación a público el fideicomisario de residuo es el propietario aparente de la finca, al tratarse de un tercero al que no afecta el documento privado, y por tanto es parte legítima en la elevación a público de dicho documento.
En cuanto al segundo de los defectos impugnados relativo a la acreditación de los medios de pago empleados tanto en el reconocimiento de deuda que se compensa parcialmente con el precio como en el pago de la cantidad restante del precio, aclara de nuevo nuestro CD que la exigencia de identificación de los medios de pago se extiende a los reconocimientos de deuda todo ello en aras a evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite los controles derivados de normativas tan esenciales como la tributaria o la de prevención del blanqueo de capitales.
En cuanto a los pagos en metálico su justificación puede hacerse por manifestación, pero el recurso sea el lugar adecuado para ello, sino que deberá subsanarse la escritura en los términos que se indican en los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento sobre la exigencia de que la forma de pago conste en la escritura.
Comentarios: Se pone de manifiesto en esta resolución dos cuestiones a traer en consideración:
La importancia del documento publico frente al privado ya que éste solo produce efectos entre los que lo hubiesen firmado y sus causahabientes y no frente a tercero, diferenciándose en ello de los documentos públicos que, conforme al artículo 1218 del Código Civil, hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste.
Y la importancia de la inscripción. Ya que si el contrato privado de compraventa se hubiere elevado a público 14 años antes y se hubiera inscrito en el registro se hubiera consolidado la posición del comprador del fiduciario, y por consiguiente la de su heredero. (MGV)
106.() SUBSANACIÓN DE ESCRITURA EN CUANTO A LA REFERENCIA CATASTRAL
Resolución de 13 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cieza n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación.
Resumen: Caso muy concreto. Se solicita la constancia registral de una referencia catastral adicional de una finca inscrita. El registrador alega dudas sobre la identidad de la finca. El recurrente aporta documentación para disipar las dudas. La DG concluye que las dudas fundadas pueden dilucidarse aportando la documentación correspondiente e iniciando un procedimiento de representación gráfica.
– Hechos: Se pretende hacer constar, en la descripción de una finca ya inscrita con 21 referencias catastrales, una referencia catastral adicional. Para ello se presenta, junto con la escritura ya inscrita, una escritura de subsanación en la que se indica que, por error involuntario, no se incluyó la referencia catastral adicional.
– El Registrador califica negativamente por tener dudas sobre la identidad de la finca, de conformidad con lo dispuesto en art. 45.b) TRLCI, fundadas en las siguientes circunstancias: que la titularidad catastral aparece “en investigación”; que la finca catastral es, además, un enclave dentro de otra parcela catastral mayor cuya titularidad está asignada por Catastro a un Ministerio; que la parcela catastral colindante más cercana (distinta aquella de la que es un enclave) está titulada en catastro a nombre del Excmo. Ayuntamiento de Cieza; y que, según su descripción registral, la finca no es discontinua.
– El Presentante recurre cada uno de los puntos señalados por el registrador:
Con relación a la titularidad catastral, que ya consta correctamente titulada a nombre del propietario. Y con relación a que se trate de un enclave y a que la finca sea ahora discontinua a pesar de su descripción registral, señala que existen más fincas catastrales que conforman la finca registral que están aisladas respecto del resto de las parcelas catastrales que también conforman la finca y aporta un informe técnico de defensa de la propiedad del que resulta que la alteración cartográfica fue motivo de una expropiación de solo una parte de la finca para la construcción de una presa, esa superficie expropiada es la que dio lugar a la parcela titulada a nombre del Ministerio; dicha expropiación, a su vez, motivó la alteración de los linderos, pues al Este la finca pasó a lindar con la parcela expropiada; y el hecho de que la expropiación no fuera de la totalidad de la finca, dejándose al margen la superficie situada en la cota más alta y, por tanto, no inundable, es lo que ocasionó que esa superficie no inundable y no expropiada se mantuviera con la referencia catastral originaria, siendo esa referencia catastral respecto de la cual se solicita la constancia registral.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
-Doctrina: El centro directivo concluye que: Teniendo en cuenta la alteración catastral producida, existen elementos que permiten fundamentar que la parcela puede ser un sobrante de la expropiación, pero dado que la documentación de la expropiación no ha sido presentada ni se ha tramitado procedimiento en el que se haya dado intervención a la Administración titular del dominio público, se consideran fundadas las dudas expuestas por el registrador en su nota y en este sentido debe confirmarse la calificación.
Todo ello sin perjuicio que pueda iniciarse un procedimiento de representación gráfica donde, previa notificación a la Administración afectada, puedan dilucidarse las dudas fundadas planteadas. (SNG)
108. MANDAMIENTO ART. 708 LEC. TÍTULO INSCRIBIBLE
Resolución de 12 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Balaguer a inscribir un mandamiento dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales (MGV)
110. VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
Resolución de 12 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (ER)
111. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE HERENCIA Y PAGO DE LEGÍTIMA
Resolución de 13 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de herencia y pago de legítima (JAR)
112. COMPRAVENTA. RENUNCIA AL USUFRUCTO DE LA FINCA QUE SE VENDE
Resolución de 14 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Miranda de Ebro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (AFS)
113. VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
Resolución de 14 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (ER)
114. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE FINCA INMATRICULADA
Resolución de 14 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por indicios de invasión de otras ya inmatriculadas (AFS)
115.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. CABE EXCLUIR, ENTRE EMPRESARIOS, LA CONSIGNACIÓN A 3º PERO NO SU NOTIFICACIÓN.
Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (ACM)
Resumen (Provisional): Cabe inscribir el pacto entre empresarios no consumidores de Condición Resolutoria automática por falta de pago de precio aplazado, cuyo importe se hace coincidir con una cláusula penal indemnizatoria sustitutiva, que a su vez permite EXCLUIR la CONSIGNACIÓN a 3ºs pero NO su NOTIFICACIÓN, que es imprescindible para que tales 3ºs posteriores puedan intervenir en el desenvolvimiento extrajudicial de la condición y la reinscripción del primitivo dominio del vendedor.
116.** SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN APORTAR LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD
Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Elche n.º 4 a inscribir una escritura de segregación.
Resumen: Para inscribir una segregación por antigüedad y sin licencia por vía de la aplicación analógica del art. 28.4 de la Ley del Suelo, es necesario o bien una declaración de innecesariedad de licencia o bien una certificación acreditativa de la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.
– Hechos: Se presenta escritura de segregación por antigüedad fundada en el artículo 28.4 Ley de Suelo y la RDGSJFP 19 octubre 2020 en la que se aporta un informe de técnico acreditativo de que la finca segregada era finca independiente desde la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Elche del año 1998 y una cédula de garantía urbanística emitida por el Ayuntamiento de Elche que se considera suficiente para sustituir la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad.
– La Registradora: califica negativamente, exigiendo: licencia de segregación, declaración de innecesariedad de licencia o certificación expresa que acredite la prescripción de la acción administrativa para el restablecimiento de la legalidad urbanística
– El presentante recurre alegando que el reconocimiento de que la finca segregada es independiente desde 1998 viene avalado por el Informe del Excelentísimo Ayuntamiento de Elche en el que obra un plano de la finca como independiente, que coincide con catastro, y viene avalado por el hecho de que la finca segregada tiene asignada su propia referencia catastral y paga el IBI como suelo urbanizable a diferencia del resto de finca, que tiene referencias catastrales rústicas y en la que se desarrolla actividad agrícola.
Por lo tanto, hay una situación fáctica plenamente acreditada y reconocida desde el punto de vista urbanístico y catastral que permite tomar el año 1998 como punto de partida para el cómputo de los plazos de prescripción y, con ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 TRLS y, al tratarse de una situación fáctica creada y reconocida por el propio ayuntamiento, no es necesaria la certificación administrativa que se pronuncie expresamente sobre los plazos de prescripción, pues el Ayuntamiento ya está reconociendo expresamente esa circunstancia, con clara especificación de las características de la parcela.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
–Doctrina: Fundándose en las RR 17 octubre 2014, 17 febrero 2018, 19 octubre 2020 y 10 abril 2023, el Centro Directivo señala que la aplicación analógica del del art 28.4 TRLS permitiendo la vía de la prescripción acreditada para inscribir divisiones o segregaciones antiguas debe ser matizada en el sentido de que, de conformidad con el art 26 TRLS , es necesaria la acreditación documental de “la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable” y para esta acreditación documental en el caso de parcelaciones ya existentes en la realidad, en sentido jurídico y material, reconocida su existencia y validez por la propia Administración y que, sin embargo, no cumplen las prescripciones del planeamiento vigente para obtener licencia, es necesario un pronunciamiento explícito del órgano con competencia urbanística que implique un reconocimiento del carácter consolidado e independiente de la parcela. (SNG).
117.*** VENTA DE FINCA DE TUTELADO. ¿INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL? TRACTO SUCESIVO.
Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Sariñena a inscribir una escritura de compraventa.
Resumen: La inscripción de medidas de apoyo y del cargo de curador en el Registro Civil no es constitutiva, aunque tenga efectos probatorios y de legitimación. En ausencia de inscripción, se admite como suficiente -a pesar de no constar la comunicación del nombramiento al Registro Civil- el auto judicial incorporado a la escritura que autoriza a la tutora para vender.
Hechos: Se trata de una escritura de compraventa otorgada como vendedora por la tutora de una persona con discapacidad. Se incorpora a la escritura testimonio del auto judicial que autoriza la venta por la tutora.
El registrador mantiene dos defectos:
– no se aporta la certificación del Registro Civil acreditativa de la inscripción de la tutela y de la aceptación del cargo de tutora
– ha de inscribirse el título previo de adquisición por parte de los vendedores, ya que no está todavía inscrito.
Recurrió el interesado. En el informe emitido por el notario se hace hincapié en el alcance del juicio de suficiencia notarial.
La DG revoca el primer defecto y confirma el segundo.
Doctrina:
El centro directivo hace un repaso de su doctrina sobre la materia y su evolución:
– En resoluciones -como la de 6 de noviembre de 2002– consideró suficiente la constancia en el auto de que se ordena enviar exhorto al Registro Civil para que inscriba los nombramientos.
– Endureció su criterio posteriormente exigiendo acreditar la inscripción previa en el Registro Civil en resoluciones dictadas entre 2006 y 2023. Se basaba para ello en lo dispuesto en el artículo 300 del Código Civil que dispone la inscripción obligatoria y el artículo 19.2 de la actual Ley de Registro Civil, por el que los hechos y actos inscribibles serán oponibles a terceros desde que accedan al Registro Civil. La Resolución más reciente que defiende esta línea es de 5 de septiembre de 2023.
– Pero, poco después, en Resolución de 31 de octubre de 2023, vuelve a su posición anterior admitiendo que es suficiente la diligencia por la que se ordena remitir exhorto al Registro Civil para la inscripción del auto sobre la medida de apoyo adoptada, basándose en que la inscripción no es constitutiva y en que las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo y sobre el cargo de curador son documentos públicos que constituyen medio de prueba suficiente para acreditar los hechos a que se refieren.
En el presente caso no consta ni se reseña el hecho de haberse remitido al Registro Civil las correspondientes resoluciones judiciales relativas al nombramiento de tutora y la aceptación del cargo.
A pesar de ello, la DG revoca el defecto basándose en lo siguiente:
– Se incorpora a la escritura testimonio del auto judicial de autorización a la tutora para proceder a la venta. De él se desprende que la autoridad judicial ha cumplido la función de control de las facultades del representante legal de la persona con discapacidad. Con esta incorporación, el registrador puede calificar la autorización judicial que constituye medio de prueba suficiente de la medida de apoyo y del referido cargo y da soporte al acto dispositivo realizado por la tutora en nombre de su representada.
– Cita, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 y 22 de noviembre de 2018 para alegar que “la calificación registral, en un caso como éste, se limitaría a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas y del complemento de las mismas de requerirse alguna autorización o habilitación adicional (la cual habrá de reseñarse de forma suficiente y rigurosa); y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado.”
El segundo defecto es confirmado por aplicación de los principios de legitimación y de tracto sucesivo por los que, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad, se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente.
Comentario:
Después del radical cambio de criterio que marcó la Resolución de 31 de octubre de 2023, ahora la Dirección General todavía suaviza más su posición, admitiendo que ni siquiera es necesario que el auto del juzgado exhorte al Registro Civil para que practique la inscripción no acreditada.
Se observa, por otra parte, una cierta contradicción entre los dos argumentos que da la Dirección General para resolver este caso en concreto, con respecto a la calificación del registrador, pues mientras que en un primer párrafo alude a que el registrador puede calificar el testimonio del auto («la registradora cuenta con todos los elementos precisos para calificar la autorización judicial»), en el segundo parece que limita su actuación a una actividad meramente formal de controlar cómo el notario ha realizado su valoración. (JFME)
118.* EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO BASADA EN UNA IMAGEN DEL GEOPORTAL REGISTRAL.
Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa pretendida.
Resumen: La oposición municipal basada en una imagen del geoportal registral es suficiente para acreditar la posible invasión del dmonio público.
Hechos: Solicitada la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, la registradora de la propiedad procede a tramitar el procedimiento del art. 199 LH, en el que se presenta oposición por parte del Ayuntamiento, que alega que la representación gráfica aportada invade una calle y aporta una fotografía del Geoportal de Colegio de Registradores en la que se superpone dicha representación gráfica con la cartografía catastral.
Calificación: La registradora suspende la inscripción de la representación gráfica al existir dudas fundadas de identidad por posible invasión del dominio público.
Recurso: El interesado alega que la calificación se fundamenta exclusivamente en la existencia de una oposición que carece de toda fundamentación y se basa en meras manifestaciones sin aportación de informe alguno.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Conforme al art. 199 LH, la registradora denegará la inscripción de la georreferenciación cuando esta invada total o parcialmente el dominio público, siendo la documentación gráfica aportada suficiente para confirmar la nota de calificación. (VEJ)
119.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN A FAVOR DE EXPROPIADOS POR JUNTA DE COMPENSACIÓN
Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19, por la que se deniega la cancelación de un derecho de reversión solicitada por instancia privada.
Resumen: No procede cancelar un derecho de reversión inscrito derivado de un expediente expropiatorio contra propietarios no adheridos voluntariamente a la Junta de expropiación, por no haberse acreditado la recepción definitiva de las obras hace más de 5 años. Para validar un documento con CSV, este debe de ser verificable.
Hechos: Mediante instancia privada se solicita la cancelación de las que denomina “menciones” de los derechos de reversión que constan en tres fincas registrales. Su constancia registral deriva del expediente expropiatorio seguido contra los propietarios no adheridos voluntariamente a la Junta de Compensación. En la inscripción se especifica que procedería la reversión en el supuesto previsto en el párrafo 2.a) del artículo 34 de la Ley del Suelo –hoy artículo 47 TRLS–, y el de retasación en el supuesto previsto en el párrafo 2.b) del mismo artículo.
Hubo una nota de calificación denegatoria anterior con respecto a otra instancia privada que pretendía la misma finalidad y que, recurrida judicialmente, fue confirmada, citando como modos de cancelación los previstos en las Resoluciones de 30 de marzo de 2016, 30 de octubre de 2016 (no la hemos encontrado) y 20 de abril de 2021.
Tras la sentencia, los presentantes aportan nueva documentación con la que consideran acreditada la terminación de la urbanización y el cumplimiento íntegro de las obligaciones por parte de la junta de compensación. En concreto, acompañan un documento del ayuntamiento, firmado electrónicamente, dónde se expresa que ha tenido lugar “la completa urbanización del ámbito y cumplida su total carga urbanística”.
La registradora califica negativamente de nuevo por no aportarse certificación del acta de la recepción definitiva de las obras con fecha de al menos 5 años de antigüedad y por no poder verificar el CSV del certificado del ayuntamiento presentado.
La Dirección General confirma la calificación.
Doctrina:
El expediente expropiatorio seguido contra el propietario no adherido voluntariamente a una Junta de Compensación se configura como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo en el seno del sistema de compensación (art. 138 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid). Entre las garantías legales previstas en favor del propietario expropiado se encuentra el derecho de reversión, y su constancia registral que ordena el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa.
Por ello, siempre que el título inscribible sea el de expropiación, se debe hacer constar la reversión, salvo que en el propio título se declare la improcedencia por concurrir alguna excepción legal, lo que no ocurre en este caso. Además, en las inscripciones consta la advertencia de los casos en que podrá ser ejercitado el derecho de reversión (hoy art. 47 TR Ley del Suelo, que en su apartado 2) establece: “procede la reversión cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido”.
La resolución de 30 de marzo de 2016 recoge que la jurisprudencia viene reiterando que, para los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio -supuesto al que la DG equipara la inejecución de la urbanización-, en los que no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley de Expropiación Forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez para la urbanística, para poder ejercer la acción, pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no fija un plazo máximo para su ejercicio, sino sólo el término inicial para el ejercicio del derecho. En los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se concreta un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho.
Entre los medios de cancelación de la que denomina “mención registral”, la citada resolución de 30 de marzo de 2016, para el concreto supuesto de derecho de reversión procedente de una expropiación en un sistema de actuación urbanística por compensación, estima procedente la cancelación, citando el art. 82.2 LH, “una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento”.
El centro directivo confirma esta doctrina según la cual, la cancelación de la mención registral del derecho de reversión en un sistema de actuación urbanística por compensación se podría realizar trascurridos cinco años desde la fecha de recepción de las obras por la Administración, acreditado mediante certificación administrativa del Acta.
Analiza el documento complementario presentado para deducir que no es adecuado para realizar la acreditación exigida, porque el CSV no se ha podido verificar, lo que impide comprobar su autenticidad y, en cuanto a su contenido, porque se limita a la transcripción de un informe de los Servicios Técnicos del Ayuntamiento. Debe aportarse certificación administrativa del Acta de recepción de obras de forma definitiva hace más de cinco años.
Comentario:
En el texto de esta resolución, incluidos los fundamentos de derecho, se utiliza la palabra “mención” para referirse a la constancia registral del derecho de reversión. Pero el uso de esta expresión no debe de confundirse con las menciones a las que expulsa del Registro el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, derechos susceptibles de inscripción especial y separada, pues su constancia registral se deriva del propio título que se inscribe y de una exigencia legal y no deriva de una mera referencia a otros títulos previos no inscritos. Por tanto, en este caso, no procede la cancelación prevista en el artículo 353.3 RH.
Como la solicitud cancelación de estos derechos de reversión es muy común en la práctica, produciendo su permanencia importantes inconvenientes que socavan el crédito territorial, cito, para facilitar su búsqueda, algunas resoluciones que la estudian:
– 2 de octubre de 2023: para cancelar un derecho de reversión inscrito se exige certificación administrativa acreditativa de la extinción de aquel derecho de reversión, escritura pública de cancelación otorgada por la Administración expropiante o en su defecto resolución judicial firme que la declare.
– 27 de febrero de 2023: naturaleza del derecho de reversión y sus fases.
– 30 de noviembre de 2022: inmatriculación por expediente administrativo de reversión
– 29 de junio de 2022: para cancelar por caducidad un derecho de reversión por cumplimiento fines expropiación urbanística, se precisa el consentimiento de los titulares, resolución judicial o certificación administrativa firme en que conste la extinción del derecho de reversión y su notificación a los titulares.
– 7 de marzo de 2022: renuncia a la reversión por un ayuntamiento.
– 20 de abril del 2021: el acuerdo con el propietario en el procedimiento de expropiación no impide el derecho de reversión
– 30 de octubre de 2020: necesidad de intervención del titular del derecho de reversión para cancelarlo.
– 12 de diciembre de 2016 y 26 de octubre de 2015: en una concesión administrativa.
– 12 de diciembre de 2016. Reversión a favor del Ayuntamiento.
– 13 de octubre de 2016. Solicitud de cancelación del derecho de reversión en favor de los expropiados, presentada por el Ayuntamiento.
– 19 de abril de 2016: cancelación por caducidad del derecho de reversión a solicitud de la administración expropiante.
– 30 de marzo de 2016: didáctica resolución donde se exponen medios de cancelación entre otros contenidos; la motiva una instancia del presidente de la Junta de Compensación en la que solicita la cancelación del derecho de reversión. (JFME)
121. DONACIÓN DE PADRE A HIJO MENOR REPRESENTANDO AQUEL A ÉSTE Y A LA MADRE. CAPACIDAD PARA ACEPTACIÓN
Resolución de 19 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir una escritura de donación (JAR)
122. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALOR DE SUBASTA DIFERENTE AL ÚLTIMO INSCRITO
Resolución de 19 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 2, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una adjudicación hipotecaria (MN)
123.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. OBRA NUEVA
Resolución de 20 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Güímar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de coordinación de descripción literaria de finca según su realidad física y de declaración de obra nueva finalizada.
Resumen: La apreciación de un solape entre la representación gráfica aportada y la catastral es un elemento objetivo que pone de manifiesto la existencia de una controversia que no puede resolverse en sede registral.
Hechos: Se solicita la rectificación de descripción de una finca (disminución de cabida de 2185 a 1895 m2) y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, junto con la declaración de una obra nueva. En la tramitación del art. 199 se opone un colindante catastral quien alega que en dicha representación gráfica no se reconoce la existencia de una serventía no constituida formalmente, pero respetada durante más de 40 años, y la invasión de la finca de su propiedad; en defensa de sus alegaciones aporta un acta notarial de presencia y nueve fotografías.
Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción pues, tras analizar la documentación aportada, alberga la duda de si la representación gráfica aportada invade parcialmente la parcela colindante y advierte la existencia de una situación de pre litigiosidad.
Recurso: El interesado afirma hallarse en situación de indefensión, por cuanto no se le ha dado traslado de la documentación aportada por el colindante. Por otra parte, alega que la serventía solo existe en el tramo final de la finca del promotor del expediente, que no se acredita la invasión de la parcela colindante y que no existe litigiosidad al respecto. Finalmente, solicita que la DG acuerde la inscripción parcial de la obra nueva.
Calificación: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: No habiéndose solicitado la inscripción parcial de la declaración de obra nueva al presentarse el documento en el Registro, no cabe pronunciarse al respecto ya que el recurso solo puede recaer sobre la calificación registral.
No procede trasladar al recurrente la documentación aportada por quien se opone a la inscripción, pues solo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; y ello es debido a que en el expediente del art. 199 no existe trámite de prueba, pues su finalidad no es resolver una controversia.
La apreciación de un solape entre la representación gráfica aportada y la catastral es un elemento objetivo que pone de manifiesto la existencia de una controversia que no puede resolverse en sede registral. (VEJ)
124.** ARTÍCULO 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN.
Resolución de 20 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Baeza, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de la finca.
Resumen: De formularse oposición de colindantes, el registrador debe analizar la documentación presentada por aquellos para formar su juicio de identidad y expresar motivadamente, en su caso, que la denegación de la rectificación de la superficie se debe a una alteración de la realidad física amparada por el folio registral.
Hechos: Se insta la rectificación de descripción y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral de una finca propiedad de un Ayuntamiento. En la tramitación del art. 199 LH uno de los colindantes se opone alegando invasión de su parcela, acompañando un plano de situación.
Calificación: El registrador de la propiedad suspende la práctica de los asientos solicitados por albergar dudas de identidad de la finca con la georreferenciación, basadas en las alegaciones del colindante.
Recurso: El Ayuntamiento alega que no existe la invasión alegada por el colindante y falta de motivación de la nota de calificación.
Resolución: La DGSJFP acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación, por falta de fundamentación objetiva, procediendo a inscribir la georreferenciación y la rectificación de la superficie, por no existir indicios suficientes de existencia de una contienda latente, dada la falta de consistencia de la alegación presentada.
Doctrina: El registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación. Por consiguiente, debe analizar la oposición planteada y expresar si la denegación de la rectificación de la superficie se debe a una alteración de la realidad física amparada por el folio registral.
Aunque la oposición del colindante vaya acompañada, como en el presente caso, de una documentación técnica de la que derive el solape de la finca, el registrador debe analizar dicha documentación para formarse un juicio sobre la invasión y fundamentar objetivamente su nota de calificación.
En el supuesto que nos ocupa, la DG considera que la alegación no tiene virtualidad suficiente para hacer contencioso el expediente, pues: no se ha presentado georreferenciación que acredite que la georreferenciación aportada al expediente invada la del colindante que formula la alegación; que este solo aporta un plano no georreferenciado; que la franja de terreno objeto de discusión no está inscrita en el Registro; que en la realidad física no existen signos exteriores que atribuyan la posesión y la propiedad de esa franja de terreno a la finca colindante propiedad de quien formula la alegación; que el Ayuntamiento acredita que la georreferenciación cuya inscripción se solicita se ajusta a la realidad física, superponiendo la misma sobre las fotografías aéreas oficiales.
Comentario: Destacamos de esta resolución el hecho de que la DG no se limite a requerir del registrador una nueva nota de calificación en la que motive adecuadamente su juicio de identidad, sino que acuerda la práctica de las inscripciones solicitadas por no apreciar fundamento alguno en las alegaciones del colindante opositor.
Sorprende un tanto el rigor de esta resolución que, además, parece lamentarse de que el registrador suspenda la inscripción en lugar de denegarla (“debe volver a reiterarse la doctrina” al respecto) y de que no motive su juicio de identidad (doctrina contenida “en multitud de resoluciones”), frente a otras en que no se incide de la misma manera en estas cuestiones. En esta resolución y en las que le siguen sobre esta materia parece advertirse un mayor rigor al exigir del registrador una motivación de la nota basada, no simplemente en la existencia de una controversia, sino en un análisis de las alegaciones de los opositores y en la expresión en la nota de los motivos en que se basa la denegación de la inscripción. (VEJ)
125. SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ALEGACIÓN DE COLINDANTES.
Resolución de 20 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se deniega la inscripción de la segregación de una finca registral (VEJ)
126.** COMPRAVENTA. FALTA DE EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA AUTORIZADA DEL PODER INGLÉS
Resolución de 21 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10 a inscribir una escritura de compraventa
Resumen.- Tratándose de un documento de poder inglés que circula como documento original con la firma de los otorgantes, y no en copia auténtica, debe considerarse suficiente que el notario afirme que ha tenido a la vista, o se le ha exhibido, ese documento de poder extranjero sin que obviamente, sea necesario decir que ha tenido a la vista copia autorizada u original de dicho poder porque circula como documento original y sin que tampoco deba aportarlo al título.
Hechos.- Escritura de compraventa en la cual, respecto de la representación de la entidad compradora, la notaria autorizante expresa que el compareciente: «Acredita su representación en virtud del poder especial otorgado por don L. A. H. como Administrador único de dicha entidad, autorizado por el Notario de Londres, don Manuel Jesús Doña Martín el día 22 de junio de 2022, número 69/2022 de protocolo […] Me exhibe dicho poder, redactado a doble columna en inglés y español debidamente apostillado; resultando concedidas facultades especiales para comprar cualquier bien inmueble sito en España, siendo, a mi juicio, las facultades representativas acreditadas y la forma en que lo han sido, suficientes para el otorgamiento de la escritura a que este instrumento se refiere».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque en dicha escritura no consta que la notaria autorizante «haya tenido a la vista copia autorizada u original de dicho poder, sin que tampoco se haya aportado al título».
La notaria recurrente alega, que, al tratarse de un poder inglés, no se aporta copia del mismo dado que en el derecho anglosajón circula el documento original. Añade que ninguna norma exige que se acompañe al título el poder reseñado en la misma ni que dicho poder se aporte al Registro de la Propiedad para su inscripción.
Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.-
Alega la dicción literal de los apartados primero y segundo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre y del artículo 166 del Reglamento Notarial.
El notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación.
La interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias números 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas resoluciones se infiere que para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.
Deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado. ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018)
Según las mismas Sentencias, conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”.
El Centro Directivo ha afirmado que, habida cuenta de los efectos y especialmente la transcendencia que la Ley atribuye a la valoración notarial de la suficiencia de la representación, se impone un mayor rigor en la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial). Por ello, tratándose de escrituras de apoderamiento autorizadas por notarios españoles, se exige que el notario autorizante que emite el juicio de suficiencia haga constar que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto es la copia autorizada de la escritura (o mediante examen directo de la matriz si obrara en su protocolo), sin que basten referencias imprecisas como las relativas a «copia» de escritura o simplemente «escritura» que pudieran incluir medios insuficientes de acreditación como la copia simple o los testimonios.
Tampoco puede considerarse suficiente el hecho de que el notario autorizante exprese que emite el juicio de suficiencia «previo examen del título público exhibido», pues pudiera comprender, por ejemplo, el testimonio notarial de una copia autorizada de la escritura de apoderamiento, el cual no equivale a tal copia a los efectos establecidos en el citado artículo 98 de la Ley 24/2001.
En el presente caso se trata de un documento de poder inglés que –como afirma certeramente la notaria recurrente– circula como documento original con la firma de los otorgantes, y no en copia auténtica. Por ello, debe considerarse suficiente que el notario afirme que ha tenido a la vista, o se le ha exhibido, ese documento de poder extranjero –sin necesidad de añadir que no sea una reproducción o copia de este–.
El registrador no puede solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación. (IES)
127. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD
Resolución de 21 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación de demanda (MN)
128.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
Resolución de 21 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación catastral pretendida por los promotores.
Resumen: El registrador debe detallar los motivos en que basa la denegación de la inscripción en lo nota de calificación, no en el informe posterior al recurso.
Hechos: En la tramitación del art. 199 LH se plantea oposición por uno de los colindantes, alegando que la representación gráfica que se pretende inscribir invade la finca de su propiedad.
Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción «a la vista de la alegación presentada».
Recurso: El promotor del expediente recurre por falta de motivación de la nota de calificación.
Informe: En su informe el registrador detalla los extremos en que se basa la nota de calificación.
Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota, sin entrar en el fondo de la cuestión.
Doctrina: La motivación de la calificación negativa debe realizarse en la nota de calificación, no en el informe, ya que solo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción.
No obstante, la revocación de la nota no debe tener como consecuencia la inscripción del documento calificado, pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral. (VEJ)
129. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN INSCRIBIR DERECHO DE USO EN CONVENIO REGULADOR
Resolución de 23 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Madrid n.º 18 a inscribir la adjudicación de determinados inmuebles mediante acuerdo transaccional de liquidación de sociedad de gananciales homologado judicialmente (ACM)
130. INSTANCIA DE SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. FALTA DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO
Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mancha Real, por la que se suspende la inscripción de una instancia solicitando rectificación de asientos (MN)
131. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. PAGO DE SOBRANTE A TITULAR DE HIPOTECA DE IGUAL RANGO
Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción del testimonio de los decretos de adjudicación y de adición del mismo, así como del correspondiente mandamiento de cancelación de cargas (MN)
132. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. USUFRUCTO SOBRE ANEJO DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zafra a inscribir una escritura de liquidación de sociedad de gananciales (JAR)
133. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ALEGACIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva y la rectificación de la descripción de la finca sobre la que se declara (VEJ)
134.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA A FAVOR DEL ESTADO. ACREDITACIÓN DE LA AUSENCIA DE PARIENTES CON MEJOR DERECHO
Resolución de 28 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 3 a inscribir la adjudicación de herencia a favor del Estado como heredero intestado.
Resumen: En una declaración de herederos intestados a favor del Estado no es exigible la acreditación de la inexistencia de cualquier pariente vivo del causante con derecho preferente al llamamiento intestado, pues, aparte de implicar una prueba casi diabólica de hechos negativos, supone revisar el fondo de la decisión administrativa, cuestión vedada a la calificación registral.
– Hechos: Se presenta declaración de herederos intestados de un causante español, nacido en Argentina, a favor del Estado., en el expediente se concluye que no se ha acreditado la existencia de parientes con mejor derecho, por lo que procede la declaración del Estado como heredero abintestato. Junto con ella se presenta la documentación acreditativa de las publicaciones y actuaciones seguidas para averiguar si el causante tenía o no parientes con derecho a la sucesión intestada.
– La Registradora califica negativamente exigiendo la acreditación de la inexistencia de cualquier pariente vivo del causante con derecho preferente al llamamiento intestado.
– El delegado de Economía y Hacienda en Córdoba recurre exponiendo que la actividad investigadora para acreditar la inexistencia de herederos en el expediente de declaración de herederos intestados a favor del Estado es discrecional de la Administración, que practicará aquello que entienda suficiente en el marco de los trámites legalmente previstos para ello y, en el presente caso, consta acreditado que se ha llevado a cabo una extenuante labor de investigación en ese sentido. La calificación negativa impugnada, de ser confirmada, llevaría a que hubiera de desplegarse una labor de investigación universal y a veces imposible.
– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina: El registrador puede calificar las posibles discordancias entre la declaración de herederos y lo que resulte del correspondiente llamamiento legal, así como la no acreditación de los presupuestos legales para la apertura de la sucesión intestada. Pero la exigencia de que se acredite la inexistencia de parientes con derecho a heredar abintestato, habiéndose cumplido los trámites esenciales razonablemente exigibles para averiguar si una persona de nacionalidad española, pero nacida en Argentina, tenía o no parientes con derecho a la sucesión intestada, aparte de implicar una prueba casi diabólica de hechos negativos, supone revisar el fondo de la decisión administrativa, cuestión vedada a la calificación registral. (SNG)
135. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN
Resolución de 28 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se califica negativamente la inscripción de una declaración de obra nueva, previa tramitación de un expediente previsto en el artículo 199 de le Ley Hipotecaria (VEJ)
136. NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 5/2019. OMISIÓN NUMÉRICA DEL DE DIFERENCIAL
Resolución de 29 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1, por la que se califica negativamente una escritura de novación de préstamo hipotecario (JFME)
137. SEGREGACIÓN Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. TRACTO SUCESIVO. GEOREFERENCIACIÓN
Resolución de 4 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ontinyent, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y extinción de comunidad (VEJ)
138. ACEPTACIÓN DE LEGADO. TRACTO SUCESIVO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
Resolución de 5 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Armilla a inscribir una escritura de adjudicación de legado (JAR)
139. CANCELACIÓN DE USUFRUCTO INSCRITO CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN
Resolución de 5 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a la cancelación de un derecho de usufructo (ACM)
140. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN PRESENTACIÓN A OFICINA LIQUIDADORA
Resolución de 5 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se suspende la calificación de un mandamiento de cancelación de embargo (MN)
141. CONSTITUCIÓN DE RENTA VITALICIA
Resolución de 6 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril n.º 2 a inscribir una escritura de cesión onerosa con constitución de renta vitalicia (MN)
142. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 6 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz, por la que se suspende la inmatriculación de finca (SNG))
143. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. EXTRALIMITACIÓN. HERENCIA YACENTE
Resolución de 1 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 6, por la que se suspende la inscripción de la escritura de protocolización y aprobación de operaciones particionales (SNG)
144. CANCELACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE INSTANCIA Y DECRETO DE JUEZ DEL CONCURSO
Resolución de 4 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la cancelación de inscripciones de hipoteca y demás cargas vigentes sobre una finca (MGV)
146. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER CON QUE FIGURA INSCRITA UNA FINCA
Resolución de 5 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada por la que se solicita la rectificación del carácter con que consta inscrita una finca registral (MN)
RESOLUCIONES MERCANTIL
68.() DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA
Resolución de 26 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.
Resumen: Mismo contenido que las resoluciones señaladas bajo los números 25 y 29 a 32. Nos limitamos a reseñar que no es posible presentar un envío telemático de cuentas anuales debidamente firmado con certificado validado, pero en el que el certificado de aprobación de cuentas y el certificado de huella digital se han presentado mediante documentos escaneados que incorporan una firma e imagen las cuales obviamente no pueden ser validadas. (JAGV)
77.*** CONCILIACIÓN REGISTRAL MERCANTIL: NEGATIVA A LA APERTURA DEL EXPEDIENTE. OBJETO DE LA CONCILIACIÓN.
Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la resolución extendida por la registradora mercantil II de Valencia, por la que se rechaza la tramitación de un expediente de conciliación registral.
Resumen: No es posible iniciar un expediente de conciliación registral mercantil sobre la aprobación o no de las cuentas anuales de una sociedad.
Hechos: Se solicita ante un Registro Mercantil acto de conciliación registral (103 bis de la LH) sobre las siguientes bases
— se convoque a determinadas personas que se señalan;
— el objeto de controversia es la: “no aprobación de cuentas, siendo los apuntes contables con cargo a la sociedad o condenada judicialmente en costas la sociedad (sic)”.
La propuesta de conciliación era la siguiente: “Aprobación cuentas anuales”.
— se acompaña un acta notarial de junta en la que la misma se da por no constituida;
— se acompaña otra acta notarial de fecha posterior de la que resultaba que constituida la junta con el 50% del capital social las cuentas no fueron aprobadas.
La registradora deniega la conciliación por los siguientes motivos:
1.- Por ser la aprobación de las cuentas competencia exclusiva de la junta general (art. 272 LSC) la cual no puede ser suplida por la certificación del registrador que derive del acto de conciliación por falta de competencia registral e indisponibilidad de la materia sometida a conciliación. Insubsanable.
2.- Se tiene constancia documental de la existencia de la misma petición de conciliación en el Ilustre Colegio de Abogados de Valencia, lo que podría dar lugar a resoluciones contradictorias. Alega las normas dada por el Corpme sobre conciliación que dicen que no podrá desarrollarse la conciliación “cuando las partes estén incursas en un procedimiento arbitral o de mediación.” Art. 1.4 e dichas normas. Subsanable.
3.- No constan identificados, con todos los datos necesarios para hacer las notificaciones, los socios que se indican en la solicitud según resulta del Libro Registro de Socios, el cual se acompaña por fotocopia sin testimoniar por lo que no tiene valor documental (art. 7.1 de las normas del Corpme). Subsanable.
La sociedad recurre por medio de su liquidador el defecto primero, alegando que sólo se pretende conciliar a los socios, para que los que votaron en contra de la aprobación de las cuentas expliquen sus motivos a los efectos, en su caso, de presentar unas cuentas alternativas.
Resolución: Se confirma la resolución de la registradora.
Doctrina: Para centrar el debate con carácter previo la DG, aplicando doctrina derivada de sus resoluciones en materia de auditores, va a señalar lo siguiente:
— la función de conciliación no es una función de calificación;
— dicha función se enmarca en otras competencias de los registradores distintas a la calificación;
— en estas cuestiones existe normalmente contienda entre las partes;
— su resolución en estos expedientes es un acuerdo de autoridad pública competente para resolver la solicitud (Resoluciones de 13 de enero de 2011 y 10 de julio de 2013).
— el registrador es competente para determinar si tiene o no competencia para resolver el expediente;
— no procede la estimación de la solicitud cuando del expediente no resulte la concurrencia de los requisitos establecidos por la Ley;
— en estos expedientes no se aplican las reglas de procedimiento para la calificación de la legislación hipotecaria;
— el sistema de recursos es distinto del que se aplica a las calificaciones negativas;
— se aplica la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, en lo no previsto por una norma específica;
— por todo ello en el expediente derivado del art. 103 bis de la LH, si el registrador rechaza la solicitud debe tener en cuenta que no está calificando, y que es una competencia distinta a la prevista en el artículo 16.1 del Código de Comercio y en su apartado segundo en cuanto a la legalización de libros y depósito de cuentas;
— ello es trascendente a los efectos de los posibles recursos, pues tratándose de resoluciones de jurisdicción voluntaria y siendo de aplicación la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, el recurso que procede es el de alzada previsto en su artículo 121(ante el superior jerárquico en el plazo de un mes);
— la consecuencia de esta aplicación es que el registrador “debe señalar, en beneficio del administrado, la posibilidad de recurso, el plazo y la autoridad ante la que debe entablarse como dispone el artículo 88.3 de la ley citada.
Hechas las consideraciones anteriores, aunque sin sacar consecuencia de ellas, la DG entra en el fondo del asunto. Dice que el hecho de no aprobación de las cuentas anuales de una sociedad, “no es materia propia del expediente de conciliación pues, por sí mismo, no revela la existencia de conflicto alguno, ni identifica a sus protagonistas, ni expone mínimamente su postura, que puede obedecer a muy distintas razones”. Es decir que esa no aprobación de cuentas en cuanto tal no es materia contenciosa.
Añade que lo que sí pudiera ser objeto de conciliación es el conflicto previo entre los socios, debidamente identificado con sus protagonistas y posturas, y es este conflicto el que “podrá ser objeto del expediente de conciliación”. En definitiva, el “objeto del expediente de conciliación no es, (…), encontrar o averiguar la existencia de un conflicto, sus límites o su contenido, sino procurar la solución de una situación de conflicto bien identificada en cuanto a sus interesados y objeto” (art. 141 de la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria).
Comentario: La conciliación registral es un MASC que debe ser potenciado en todas las competencias a cargo de los registradores, y en especial en las mercantiles, pues así se conseguirá un funcionamiento más ágil para la solución de los problemas que se le pueden presentar a los socios en el seno de la sociedad, sin necesidad de recurrir la vía judicial. Por ello es interesante esta resolución en materia de conciliación mercantil.
De ella deducimos estas conclusiones:
— ante una solicitud de conciliación, como ante una solicitud de experto, auditor o convocatoria de junta, no procede nota de calificación ni existen defectos subsanables o insubsanables;
— lo procedente es adoptar una resolución admitiendo o rechazando la solicitud;
— si se rechaza no es posible calificación sustitutoria ni el recurso ante las calificaciones registrales, sino el recurso del artículo 121 de la LPA, Ley 39/2015;
— esta doctrina es de aplicación al Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles, cada uno en su ámbito competencial;
— el objeto sobre el que debe versar la conciliación debe ser designado con claridad y precisión en la solicitud;
— ese objeto debe ser una concreta controversia entre las partes, no la solución de un determinado problema de la sociedad;
— en materia mercantil no se puede someter a conciliación la aprobación de las cuentas anuales de una sociedad. (JAGV)
82.* DEPÓSITO DE CUENTAS. DISCORDANCIA EN LA CIFRA DE CAPITAL SOCIAL
Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.
Resumen: No es posible el depósito de cuentas de una sociedad, si el capital de la sociedad que consta en la hoja registral no coincide con el resulta del balance.
Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.Del registro resulta un capital inferior al que consta en las cuentas.
También resulta inscrita una fusión con otra sociedad, ambas con el mismo socio, en la que por esta circunstancia no se procedió al aumento de capital.
El registrador suspende el depósito por cierre el registro al no estar depositadas las cuentas de ejercicio anteriores, presentadas y defectuosas, y por no coincidir el capital inscrito con el capital que resulta de las cuentas anuales. (art. 58 RRM). Ver Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28/02/05, 16/01/06 y de 23/01/06. Defecto subsanable.
La sociedad recurre. Sólo alega que como consecuencia de la fusión aludida se entendió que el capital de la sociedad era la suma del capital e las sociedades fusionadas solicitando que fuera modificado el importe que figuraba como capital de la sociedad.
Resolución: Se desestima el recurso.
Doctrina: La cuestión planteada en este recurso ha sido ya resuelta en múltiples resoluciones (28 de febrero de 2005, 23 de enero de 2006, 10 de diciembre de 2008, 17 de diciembre de 2012, 13 de mayo de 2013, 13 de marzo de 2015 y, entre las más recientes, las de 21 de febrero de 2022 y 19 de octubre de 2023.
Reitera totalmente su doctrina de la necesaria coincidencia del capital inscrito con el que resulta del balance de las cuentas anuales de la sociedad presentadas a depósito y ello pese a lo que dispone artículo 368.1 del Reglamento del Registro Mercantil, que dice que el registrador calificará “exclusivamente” las materias que cita, y cuyo contenido fue traspasado al art. 280.1 de la LSC pero suprimiendo el adverbio “exclusivamente”. En definitiva, que lo que viene a decir la DG es que “resultando de los asientos registrales una determinada cifra de capital que se presume exacta y válida y que resulta oponible a terceros, no puede accederse al depósito de unas cuentas que proclaman otro contenido pues de hacerlo así, se estarían distorsionando los derechos de información y publicidad que el depósito de las cuentas pretende”.
Comentario: Reiteramos también nuestro comentario de las otras resoluciones citadas de que dicha doctrina de la DG no debe extenderse en ningún caso a otros puntos del depósito de cuentas, pues aparte de su dificultad creemos que el 368 RRM y el 280.2 de la LSC son suficientemente claros. Sólo apuntamos que, si por este motivo no son devueltas las cuentas, y se depositan, creemos que no existe responsabilidad alguna por parte el registrador, pues el tercero que consulte las cuentas debe tener claro que las mismas no están cubiertas por el principio de legitimación: no se inscriben las cuentas, sólo se depositan. Lo que vale es lo inscrito. (JAGV)
93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD SIN MANIFESTACIÓN DE PAGO A ACREEDORES
Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil VII de Madrid a inscribir la escritura de liquidación de una sociedad.
Resumen: Es posible la liquidación y la cancelación de asientos con cierre de hoja de una sociedad que carezca de activo social, tenga un único o varios acreedores, sin que sea necesario para ello declarar el concurso, una resolución judicial en dicho sentido o la intervención del acreedor o acreedores en la liquidación.
Hechos: Se trata de una escritura de liquidación de sociedad de la que resulta que en junta universal y por unanimidad se aprueba el balance final de liquidación, en el que no figura ningún activo social, se declara extinguida la sociedad, se solicita la cancelación de los asientos registrales y por el liquidador se manifiesta que “la sociedad tenía un solo acreedor (la Agencia Tributaria), cuyo crédito no puede satisfacerse por inexistencia de masa activa”. Se cita la RDGRN de 22 de agosto de 2016.
El registrador suspende la inscripción por no manifestarse por el liquidador que se ha procedido al pago de los acreedores o a la consignación de sus créditos (art. 395 LSC).
La sociedad recurre: dice que la sociedad carece de activo alguno con que satisfacer la única deuda social, y en este sentido cita diversas resoluciones de la DGRN que permiten la cancelación de los asientos de la sociedad en estos casos pues las normas de la Ley de Sociedades de Capital y de la Ley Concursal no exigen que para la cancelación de los asientos registrales sea necesario declarar el concurso ni que intervenga en la escritura el único acreedor (resoluciones de 13 de abril de 2000, 29 de abril de 2011 y 22 de agosto de 2016 y 19 de diciembre de 2018)
Resolución: Se revoca la nota de calificación.
Doctrina: la DG va a reiterar su doctrina establecida en las resoluciones citadas por el recurrente de las cuales resulta que “sin necesidad de prejuzgar sobre la procedencia o improcedencia de la declaración de concurso, en el ámbito estrictamente registral no existe norma alguna que supedite la cancelación de los asientos registrales de una sociedad de capital que carezca de activo social a la previa declaración de concurso”.
Reconoce no obstante la DG que en resoluciones de 2 de julio y 4 de octubre de 2012, en base a determinados preceptos de la LSC, se sostuvo la postura contraria, y se concluyó que el pago a los acreedores es requisito previo a la liquidación y extinción de la sociedad, siendo necesario para ello la declaración de concurso con independencia de que exista una pluralidad de acreedores o un único acreedor.
Pero en las resoluciones posteriores se vuelve a la doctrina correcta, aprovechando la DG esta resolución para en uno de sus fundamentos de derecho confrontar su doctrina con el nuevo TRLC y su última reforma. Así en base al artículo 485 y al artículo 720.2 para las microempresas llega a la conclusión de que la cancelación de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil en caso de insuficiencia de bienes no va a requerir la intervención de los acreedores ni una resolución judicial que lo ordene.
Lo anterior no significa que los acreedores queden desprovistos de toda medida tuitiva, pues “al margen del procedimiento concursal, pueden iniciar un procedimiento de ejecución singular contra la sociedad y contra los socios, administradores o liquidadores si la falta de pago de la deuda por la sociedad es a ellos imputable, mediante el ejercicio de la acción individual de responsabilidad (cfr. artículos 397 a 400 de la Ley de Sociedades de Capital), con posibilidad de ejercitar las acciones previstas en el Código Civil para los actos realizados en fraude de acreedores (artículo 1291.3.º) o la acción revocatoria o pauliana (artículo 1111)”.
Comentario: Se reitera la doctrina de la DG, que puede considerarse ya clásica, sobre la posibilidad de cierre de hoja de una sociedad, tenga un único o varios acreedores, si no existe activo social con el que pagar, y sin necesidad de declarar el concurso o de que intervenga el acreedor en la escritura. Esta doctrina, como señala la misma DG, tuvo un pequeño lapsus o paréntesis en cierta época del CD, en la que se volvió a exigir para la cancelación la declaración de concurso, pues vuelto a plantear el problema fue desechada esa exigencia por equivocada y se volvió a la senda del sentido común pues donde no hay nada que repartir, se declare o no el concurso, que con un único acreedor es un contrasentido, se va a poder proceder al pago de los acreedores. No se puede cargar a los juzgados mercantiles con una tarea más, inútil por otra parte y además costosa, y tampoco se puede condenar a una sociedad a sobrevivir de forma indefinida. (JAGV)
97.** EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA DE NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR: SU EJECUCIÓN.
Resolución de 6 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil VI de Madrid, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial de aceptación de título de liquidador de una sociedad de capital.
Resumen: Para la inscripción del nombramiento de un liquidador en expediente de jurisdicción voluntaria, basta el mandamiento del que resulta su nombramiento, acompañado del documento de aceptación.
Hechos: son tres los hechos que delimitan esta resolución.
Primero. Se presenta en el registro mandamiento judicial derivado de procedimiento de jurisdicción voluntaria, del que resulta que se había designado determinada persona como liquidadora de una sociedad, constando también por diligencia la aceptación del cargo.
Segundo. A dicho documento se acompaña otro del mismo Juzgado y de fecha anterior a la aceptación, del que resultaba la necesidad de citar a la liquidadora nombrada para que acepte el cargo.
Tercero. Se acompaña también un escrito del Colegio de Economistas competente que señala a la persona designada liquidadora como aquella que por turno le correspondía.
La registradora en su acuerdo de calificación se limita a decir que “Debe de inscribirse junto con el nombramiento de liquidador”.
El recurrente tras explicar la compleja situación de la sociedad, también se limita a decir que “era precisamente el nombramiento de liquidador lo que fue objeto del mandamiento cuya inscripción se pretendía”.
La registradora en su informe, aparte de los que resulta de los hechos 2 y 3, añade que la nota era incompleta y que lo que se exigía era el nombramiento de liquidador.
Resolución: Se revoca la nota de calificación.
Doctrina: La DG, de los artículos 19.1, 22, 123 y 20 de la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria, deduce “que para la toma de razón en el Registro Mercantil del cargo de liquidador designado en procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria es preciso aportar al Registro tanto la resolución judicial firme de la que resulte la designación como la de su aceptación, por tratarse de actos que se producen en dicho ámbito en momentos diferentes”. Por consiguiente, resultando del título presentado la designación del liquidador y que el mismo ha aceptado “el defecto en los términos que ha sido redactado debe ser revocado”.
Comentario: La DG en esta resolución, en lugar de resolver según lo que ella ha visto de todos los documentos aportados y de las alegaciones del recurrente, adopta la postura de otras resoluciones al decir que tal y como ha sido redactado la nota la misma debe ser revocada. De la resolución no resulta claro cuál pueda ser el defecto o los problemas que la registradora vio para la inscripción el mandamiento, y que el CD parece advertir en el mismo, aunque pudiera ser que ya constaba inscrito otro liquidador en cuyo caso debería ese haber sido cesado antes de nombrar a otro o bien que no constaba la firmeza de la resolución. No queda claro, pero si el problema era el relativo a la existencia de otro liquidador, es de suponer que el LAJ lo tuviera en cuenta al resolver el expediente y por tanto no parece que pudiera ser puesto como defecto para la inscripción del nuevo liquidador.
En definitiva, un expediente algo confuso del que no puede extraerse otra enseñanza que la de que la DG unas veces resuelve en derecho con independencia de lo que diga la nota de calificación, y otras revoca la nota alegando que su redacción, a su juicio, es defectuosa o insuficiente.
Quizás en estos casos, si el defecto es de fondo o afecta a la esencia del documento, lo mejor sea allanarse al recurso y volver a calificar aún a riesgo de ser corregido disciplinariamente. (JAGV)
100.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES: FIRMEZA Y PRESTACIÓN DE CAUCIÓN.
Resolución de 7 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Tarragona, por la que se rechaza la solicitud de practicar anotación preventiva de suspensión de acuerdos sociales.
Resumen: Para la anotación preventiva de una medida cautelar consistente en la suspensión de determinados acuerdos sociales es necesario que conste la firmeza de la resolución y que se ha prestado la caución fijada.
Hechos: Una sociedad presenta una instancia solicitando que se anote preventivamente en el Registro Mercantil la suspensión de unos acuerdos por haber resuelto el Juzgado de lo Mercantil que conoce del procedimiento, dicha medida cautelar. A la solicitud se acompaña copia del auto no firme que contiene la resolución judicial: se declaraba la suspensión de determinados acuerdos adoptados en sendas juntas generales uno de los cuales era de disolución de la sociedad y nombramiento de liquidador, previa prestación de la caución que se señala.
El registrador suspende la anotación pues debe acompañarse mandamiento en el que conste que la resolución judicial es firme.
Dos socios recurren. Reconocen que la resolución se encuentra pendiente de recurso, pero dice que conforme al art. 735 de la LEC el recurso no tiene efectos suspensivos. Citan la resolución de la DGRN de 19/10/2020.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: Dado que el registrador en su informe pone en duda la legitimación de los recurrentes, que son meros socios de la sociedad afectada, lo primero que hace la DG es pronunciarse sobre dicho extremo. Así dice que de acuerdo con el art. 325 de LH aplicable al recurso gubernativo en el ámbito mercantil, los recurrentes carecen de legitimación para recurrir. No obstante, dado que la sociedad “como consecuencia de la resolución judicial y reconocen los propios recurrentes, está en situación de acefalia pues ni el liquidador puede actuar en ejercicio de sus funciones ni los que ostentaron con anterioridad la representación de la sociedad han visto revivir sus competencias”, aconsejan reconocer su legitimación en virtud del principio “pro actione” consagrado por al TC.
Sobre el fondo del asunto la DG hace un repaso de la legislación aplicable: del artículo 157 del RRM resulta clara la exigencia de la firmeza de la resolución para la práctica de la anotación de suspensión. Reconoce que el artículo 735 LEC, alegado por los recurrentes, expresa que la apelación del auto adoptando medidas cautelares no tendrá efectos suspensivos, pero la misma LEC en su artículo 738 sobre la ejecución de las medidas cautelares establece en el último inciso de su apartado segundo, que si se trata de practicar una anotación preventiva “se procederá conforme a las normas del Registro correspondiente”.
Pero si ello no fuera suficiente para confirmar la calificación añade que tal y como exige el artículo 737 de la LEC, para la eficacia de las medidas cautelares la caución establecida será siempre “previa a cualquier acto de cumplimiento de la medida cautelar acordada. El tribunal decidirá, mediante providencia, sobre la idoneidad y suficiencia del importe de la caución”.
Comentario: De la resolución resumida resulta claro que, para la práctica de una anotación de suspensión de acuerdos sociales, dada la trascendencia de la medida, será siempre preciso que conste la firmeza de la resolución judicial, e incluso que igualmente conste la prestación efectiva de la caución que la resolución determine para la adopción de la medida. Sobre este último punto, no señalado en su nota por el registrador, sino apuntado por la DG en sus FD, se puede plantear la cuestión acerca de que, -si la resolución se tiene por firme, y así consta en mandamiento expedido a estos efectos-, si esa declaración de firmeza supone que la caución se ha prestado en cuantía suficiente a juicio del Tribunal. Dado que son dos actos distintos, la declaración de firmeza que puede ser por no haberse planteado recurso, y la declaración de la prestación de caución adecuada, creemos que si esta última falta, deberá plantearse como un defecto distinto al de la falta de firmeza. (JAGV)
103.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN ESTAR DEPOSITADAS LAS DE EJERCICIOS ANTERIORES.
Resolución de 14 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se rechaza un depósito de cuentas correspondiente al ejercicio 2022.
Resumen: Reitera la DGSJFP su doctrina de que no es posible el depósito de las cuentas anuales aprobadas, correspondientes a un ejercicio determinado, si no constan previamente depositadas las de ejercicios anteriores (JAGV)
107.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN ESTAR DEPOSITADAS LAS DE EJERCICIOS ANTERIORES.
Resolución de 13 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Barcelona a practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad relativas al ejercicio 2022.
Idéntico contenido que la señalada bajo el número 103. (JAGV)
109.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR Y CERTIFICADO DE NO APROBACIÓN DE CUENTAS ANUALES.
Resolución de 12 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación del registrador mercantil XXII de Madrid y el registrador mercantil XXIII de Madrid, por las que se suspende la toma de razón de una escritura de elevación a público de nombramiento de administrador y de un certificado de no aprobación de las cuentas anuales de una sociedad.
Resumen: Si existe un documento previamente presentado que es objeto de recurso, o simplemente con asiento de presentación vigente, no puede despacharse el presentado con posterioridad.
Hechos: El iter seguido por el documento cuya calificación se recurre es el siguiente:
— en fecha 20 de enero de 2023 se presenta en el Registro Mercantil la escritura pública de elección del recurrente, don TLV, como administrador único de la sociedad;
— dicha escritura se califica negativamente, al estar presentada previamente otra escritura en la que se reelegía a don AAR como administrador único, así como por falta del depósito de cuentas de los ejercicios 2019, 2020 y 2021. Dicha calificación no fue objeto de impugnación;
— la misma escritura fue presentada nuevamente el día 14 de febrero de 2023, junto con certificado de no aprobación de cuentas por no haber sido aprobadas por la junta general al no haberse convocado la misma por caducidad del cargo de administrador;
— se reitera la nota de calificación y se señala que la escritura de nombramiento de don AAR, presentada anteriormente ha sido objeto de recurso resuelto por resolución de 8/5/2023(falta depósito de cuentas);
— la anterior calificación se impugna por don TLV siendo desestimado el recurso por resolución de 7/6/2023;
— se presenta de nuevo la escritura de nombramiento de don TLV, junto con certificado no aprobatorio de las cuentas;
— esta escritura es calificada por dos registradores distintos, en distintos momentos:
1ª calificación: el cargo de administrador de don AAR está cancelado por lo que debe inscribirse previamente su reelección como administrador único en el documento previamente presentado junto con el certificado de no aprobación de cuentas.
2ª calificación: se reitera la nota de calificación anterior de fecha 23 de febrero de 2023, añadiendo que don AAR no figura inscrito en este Registro como administrador único de la sociedad a la que se refiere el precedente documento. (Artículos 11 y 109 RRM).
Se recurre por el administrador nombrado y alega, en esencia, que el asiento de presentación del documento anteriormente presentado de nombramiento de don AAR como administrador (cuya calificación negativa fue objeto de recurso, dando lugar a la Resolución de 8 de mayo de 2023) ha caducado por lo que el documento presentado en segundo lugar gana prioridad, siendo por tanto la calificación errónea.
Resolución: se desestima el recurso.
Doctrina: La DG basa la desestimación del recurso en que no se aporta al expediente el documento, por ejemplo, nota simple o certificación, que acredite que efectivamente el documento primeramente presentado ha caducado. Mientras así no se haga sigue vigente su doctrina fijada en la resolución de 7 de junio de 2023, según la cual no procede la calificación de una escritura cuando existe vigente un asiento de presentación sobre la sociedad en el registro en virtud de un título previamente presentado y pendiente de recurso gubernativo.
Comentario: La resolución es un pequeño galimatías sin duda provocado por la situación de conflicto que vive la sociedad y que se pone de manifiesto en las resoluciones citadas por la DG y resolutorias de dos recursos de la misma sociedad. Para su solución parece que lo único posible es presentar los dos títulos, junto con el certificado de no aprobación de cuentas, de forma simultánea de forma que sean objeto de una calificación o despacho conjunto en su caso.
De todas formas, la DG al resolver como lo hace parece dar a entender que cuando caduque efectivamente el primer asiento de presentación se podrá despachar el documento, siempre, claro está, que los defectos que provocaron las dos anteriores resoluciones que fueron desestimatorias se hayan solucionado, lo que no parece que es el caso por las notas de calificación que ahora se recurren: parece que deberá inscribirse, si es posible, el nombramiento de don AAR, para la inscripción del administrador ahora nombrado. No obstante la DG en la segunda resolución citada lo que dice es que no es posible ni siquiera la calificación, pero lo cierto es que el documento ha sido ya calificado. (JAGV)
120.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ÚNICO DE SOCIEDAD EN CONCURSO EN FASE DE LIQUIDACIÓN
Resolución de 19 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil XVII de Madrid a inscribir el nombramiento de administrador único de una sociedad que se encontraba en concurso en fase de liquidación.
Resumen: No es posible inscribir el nombramiento de un administrador en una sociedad concursada con la fase de liquidación abierta.
Hechos: Se trata de una escritura que entre otros acuerdos procede al nombramiento por la junta general de un administrador único de una sociedad concursada y en fase de liquidación, acompañando otra escritura en la que el administrador concursal, ratificaba los acuerdos de la junta general.
La registradora deniega la inscripción porque resulta del registro y del Registro Público Concursal(RPC), que el concurso está en fase de liquidación no siendo procedente la inscripción del nombramiento de administrador pues al estar el concurso en dicha fase la sociedad está disuelta y cesados sus administradores que han sido sustituidos por la administración concursal (art. 413,2 LC).
La sociedad recurre y alega que la disolución debe decretarse de forma expresa lo que no se ha hecho, que la administración social sólo queda suspendida pero no cesada y que pese a la disolución y liquidación la sociedad conserva su personalidad jurídica.
La registradora en su informe indica que del registro resulta que está abierta la fase de liquidación y aprobación del plan de liquidación, aunque esas anotaciones aparecen canceladas por caducidad, estando solo vigente el nombramiento de administrador concursal, resultando además del RPC la apertura de la fase de liquidación.
Resolución: Se confirma la nota de liquidación.
Doctrina: Lo primero que hace la DG es aseverar que tanto el tener en cuenta asientos caducados, como el consultar el RPC, son actuaciones correctas para el mayor acierto en la calificación, lo primero con apoyo en la Sentencia número 561/2022, de 12 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y lo segundo porque la consulta del registrador a otros registros públicos, no sólo es una facultad, sino que en ocasiones puede ser una obligación.
Sobre el fondo de la cuestión planteada nos viene a decir que la dicción del art. 413.2 de la LC no puede ser más clara: la apertura de la fase de liquidación contendrá la declaración de disolución de la sociedad, si no estuviese disuelta, y el cese de los administradores, que serán sustituidos por la administración concursal.
Y sobre la continuidad de la personalidad jurídica de la sociedad pese a la apertura de la fase de liquidación y aprobación del plan de liquidación, es cierto y así lo entiende el TS (Sentencia número 324/2017, de 24 de mayo) y la misma DG(resoluciones, entre otras, de 29 de abril de 2011 y 17 de diciembre de 2012), pero ello no puede suponer “la reanudación de la vida social, mediante la elección de órgano de administración como si la sociedad no se encontrase en estado de liquidación, situación incompatible con el contenido que proclama el Registro”.
Comentario: La situación de la sociedad sobre la que se pronuncia la resolución que resumimos es un tanto especial: desde el año 2013 aparece que la sociedad está concursada y abierta la fase de liquidación y aprobado el plan de liquidación, según anotaciones ya caducadas, pero en el año 2023 aparecen otras dos anotaciones misteriosas, un nombramiento de administrador concursal y otra de dispensa judicial de presentar cuentas anuales, que curiosamente no aparecen en el RPC y que aparentemente son contradictorias con la situación previa de la sociedad.
Parece que la sociedad está en una situación anómala, como si se hubiera reabierto el concurso y la sociedad todavía tuviera que tomar acuerdos inscribibles. A ello se une que el administrador concursal vigente aprueba el acuerdo de nombramiento de administrador y que el art. 413.2 de la LC en su inciso final nos dice que la sustitución de administradores o liquidadores por la administración concursal es sin perjuicio de continuar los administradores “en representación de la concursada en el procedimiento concursal y en los incidentes en los que sea parte”.
Todo ello parece indicar que quizás el nombramiento de administrador pudiera estar justificado, si bien la DG no entra en este tipo de consideraciones, ni en la situación especial de la sociedad, sino que se apoya en la literalidad de la norma, que dice lo que dice, aunque con el añadido que hemos señalado, añadido que al menos introduce alguna duda al ser contradictorio con el cese total del órgano de administración que proclama el mismo artículo. JAGV.
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145. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DEPÓSITO DE CUENTAS
Resolución de 4 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Lleida, por la que se rechaza la cancelación de la práctica de depósitos de cuentas (JAGV)
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