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Informe mercantil diciembre 2023. Sobre la solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta.

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Indice:

CUESTIONES DE INTERÉS:
Sobre la anotación preventiva del levantamiento de acta notarial
Planteamiento.
Disparidades legales.
Doctrina DGSJFP.
Conclusiones.
DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.
Disposiciones Autonómicas.
Tribunal Constitucional
RESOLUCIONES
Propiedad
Mercantil.
ENLACES:

INFORME MERCANTIL DICIEMBRE DE 2023

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:

Sobre la anotación preventiva del levantamiento de acta notarial

Planteamiento.

La regulación legal acerca de la posibilidad de solicitar la asistencia de un notario a la celebración de la junta general, y de la posibilidad de que el solicitante pida la práctica de una anotación preventiva de dicha solicitud en la hoja de la sociedad a los efectos de posibilitar su conocimiento, tanto por el registrador que es el que va a inscribir, en su caso, los acuerdos que de dicha junta resulten, como de los terceros en general, asegurando su efectividad, es la contenida en los artículo 203 del TRLSC y el artículo 104 del RRM.

Conforme al primero de dichos preceptos, en lo que ahora nos interesa, los administradores de la sociedad están obligados a requerir la presencia de notario para que levante acta de la junta general, “siempre que, con cinco días de antelación al previsto para la celebración de la junta, lo soliciten socios que representen, al menos, el uno por ciento del capital social en la sociedad anónima o el cinco por ciento en la sociedad de responsabilidad limitada”. Añade el mismo artículo que en este caso “los acuerdos sólo serán eficaces si constan en acta notarial”.

Por su parte, el artículo 104 del Reglamento del Registro Mercantil, dentro de las disposiciones aplicables a las sociedades en general pero en desarrollo del artículo 97 del TRLSA de 1989, prevé que a instancia de algún interesado deberá anotarse preventivamente la solicitud de levantamiento de acta notarial de la Junta por la minoría prevista por la Ley…”. Añade que la anotación “se practicará, …, en virtud del requerimiento notarial dirigido a los administradores y efectuado dentro del plazo legalmente establecido para dicha solicitud”. Añade la norma que hecha “la anotación preventiva, no podrán inscribirse en el Registro Mercantil los acuerdos adoptados por la Junta (…) si no constan en acta notarial…”, y que esa anotación preventiva se cancelará cuando “se acredite la intervención del Notario en la Junta, o cuando hayan transcurrido tres meses desde la fecha de la anotación”.

Disparidades legales.

De la simple lectura de estos textos legales vemos las dos principales discrepancias que existen entre ellos.

La primera que el TRLSC en su art. 203 habla de solicitud del socio, sin más especificaciones y sin más formalismos. En cambio, el artículo 104 del RRM exige, para la constancia en el registro de la solicitud un “requerimiento notarial”.

La segunda discrepancia es que el artículo de la Ley dice que sin el acta notarial los acuerdos no serán eficaces, es decir que no pueden producir efecto alguno y por tanto los acuerdos derivados de esa junta no serán inscribibles en el Registro Mercantil. En cambio, el RRM al establecer la imposibilidad de inscripción de los acuerdos sin acta notarial y al establecer un plazo de caducidad de la anotación practicada de tres meses, da a entender que, una vez transcurrido esos tres meses, los acuerdos ya podrán ser inscrito en el Registro.

Cómo se explica esta disparidad tan grande entre dos textos legales vigentes.

La explicación, al menos parcial, está en la historia de ambos preceptos, en su origen y en su desarrollo.

La primera norma que se ocupa del levantamiento del acta notarial de la junta general de la sociedad anónima es el artículo 114 del derogado texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre. En este artículo 114, la solicitud de acta notarial por la minoría no producía efecto alguno sobre los acuerdos adoptados por la junta general celebrada sin la asistencia de notario.

El RRM de 19 de julio de 1996, como medida de protección de los minoritarios que hubieran solicitado la asistencia de notario a la junta, estableció la posibilidad de extensión de una anotación preventiva, a instancia de cualquier interesado, lo que provocaría el cierre del registro durante el plazo de tres meses si los acuerdos de la junta no constaban en acta notarial.

En la Ley de Sociedades Limitadas de 23 de marzo de 1995, en el mismo supuesto de solicitud de levantamiento de acta notarial, su artículo 55 ya condiciona la eficacia de los acuerdos a su constancia en acta notarial.

En consonancia con ello y sólo para la sociedad limitada, el artículo 194 del Reglamento del Registro Mercantil estableció, la constancia de la solicitud de levantamiento de acta notarial en virtud de requerimiento notarial dirigido a los administradores y añadiendo que los acuerdos adoptados por la Junta en estos casos “sólo serán inscribibles si constan en acta notarial” y sin establecer ninguna regla para la cancelación de la nota o pérdida de su eficacia por transcurso del tiempo.

En esta situación se aprueba por RDLeg. 1/2010 el TR de la LSC, y en ella se unifican las reglas para la sociedad anónima y para la sociedad limitada, mediante la extensión a las primeras del régimen de las segundas, en el ya visto artículo 203.

Es decir que el TRLSC unifica el régimen del levantamiento de acta notarial a solicitud de la minoría, con la única diferencia del tanto por ciento del capital necesario para solicitarla, mientras que el RRM no se ha modernizado ni adaptado a esta modificación sustancial, de forma que, dada la declaración de ineficacia de los acuerdos de la junta celebrada sin la asistencia de notario, la anotación preventiva pierde su utilidad sustantiva y por tanto los acuerdos son ineficaces y no inscribibles en el Registro se haya tomado o no la anotación preventiva.

Doctrina DGSJFP.

De los dos problemas que hemos planteado se ha ocupado ya la DGSJFP.

Sobre la caducidad o no de la anotación preventiva cuando de sociedades anónimas se trata, ha reiterado en varias de sus decisiones que dicha anotación preventiva no caduca, y que incluso aunque haya sido cancelada por aplicación del artículo 104, el registrador no puede desconocer su existencia dada la ineficacia de los acuerdos sociales adoptados.

Citamos la resolución de 4 de julio de 2022, que confirma su doctrina cerca de la no caducidad de la anotación de solicitud de levantamiento de acta notarial de junta. Por tanto, según esta doctrina, acorde con la nueva regulación del artículo 203 de la LSC, la anotación que se practique no caduca y por ello no debe cancelarse. Quizás a la vista de doctrina de la DG, lo más correcto sería extender a las sociedades anónimas el sistema previsto para las limitadas y hacer constar la solicitud por nota marginal, pues por su propia naturaleza el asiento de anotación preventiva es un asiento transitorio y sujeto a caducidad. También es de tener en cuenta la resolución de 11 de octubre de 2023

Y sobre el problema del documento formal necesario para la constancia de la solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta, recientemente la resolución de la DG de 14 de noviembre de 2023, también confirma que para esa constancia, y aunque de una sociedad anónima se trate, es necesario el requerimiento notarial pues una cosa son los aspectos sustantivos que se regulan en el TRLSC y otra cosa son los requisitos formales para la extensión de cualquier asiento en el Registro Mercantil que como sabemos se rige por el principio, salvo excepciones, de la documentación pública.

De conformidad con esta doctrina, conforme al artículo 203 del TRLSC, la petición de levantamiento de acta notarial sustantivamente no está sujeta a requisito formal alguno. Por tanto, si los socios hacen ese requerimiento por correo electrónico o de cualquier otra forma que pueda probarse, está bien hecha y los acuerdos adoptados por la junta sin la asistencia de notario serían ineficaces. Lo que ocurre es que, si no hay levantamiento de acta notarial y los acuerdos acceden al registro, sin que haya existido la anotación preventiva, el registrador ante su desconocimiento de esa petición de los socios no tendrá a su disposición ningún medio para poder denegar la inscripción de los acuerdos derivados de esa junta. Por tanto, el requerimiento dirigido a los administradores se hace totalmente necesario si los solicitantes del acta notarial desean que los acuerdos no lleguen a inscribirse haciendo esta forma más efectiva su derecho al levantamiento del acta notarial.

A la vista de ello estimamos que sería necesaria una reforma del citado artículo 104 del RRM, para adaptarlo a la regulación sustantiva del artículo 203 del TRLSA. Si conforme a este se haga como se haga la petición a los administradores esta surte el efecto deseado, se debe articular algún medio no formalista para que el solicitante pueda hacer llegar al conocimiento del Registro Mercantil la existencia de esa petición.

En este sentido y aunque el problema exigiría una reflexión más ponderada, quizás pudiera ser suficiente con poner en conocimiento del registrador, la existencia de ese requerimiento mediante la presentación de un acta de manifestaciones en dicho sentido del solicitante e incluso si no se desea mayor formalismo un escrito del interesado con firmas legitimadas acompañado del documento que le acredite como socio de la sociedad de que se trate y con el tanto por ciento del capital requerido.

Y dado que el RM a partir del 9 de mayo de 2024 será electrónico, quizás la formalidad de la anotación preventiva pudiera sustituirse por una alarma informática en la hoja de la sociedad. Ante la existencia de esa alarma, no sujeta a plazo, el registrador se abstendría de practicar asiento alguno derivado de acuerdos adoptados en la junta señalada, y ante esta negativa, si la solicitud no se ha llevado a cabo la sociedad podría reaccionar ejercitando las acciones que sean procedentes contra el socio que ha realizado manifestaciones falsas.

Conclusiones.

Primera: para la constancia de la solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta, se trate de anónima o limitada, es necesario un requerimiento notarial dirigido a los administradores. En el caso de anónimas quizás pudiera ser admisible cualquier otra forma de notificación a la sociedad, siempre que pueda probarse fehacientemente.

Segunda: si se trata de sociedad anónima, el asiento a practicar debe ser una nota marginal y no una anotación preventiva, o si se trata de registro electrónico una alarma en la sociedad.

Tercera: en sociedad anónima se haga por anotación o por nota marginal, esa nota o anotación no caducan, aunque lógicamente podrá ser canceladas una vez inscritos los acuerdos derivados de la junta si constan en acta notarial

Cuarta: si tratándose de sociedades anónimas ya se practicó en su día la anotación preventiva, y por transcurso de su plazo fue cancelada, el registrador en su calificación no puede desconocer su existencia y en consecuencia debe denegar los acuerdos de la junta si no constan en acta notarial.

Lo anterior es solo un apunte sobre el problema planteado y su necesidad de solución, que lógicamente también podría venir por el sendero de la reforma del artículo 203 del TRLSA, exigiendo que esa solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta, dada la trascendencia que tiene, se hiciera por vía notarial.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

En este mes se han publicado tres extensos decretos del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, que tiene por objeto y finalidad el desarrollo parcial de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, respecto de las empresas de servicios de inversión y el desarrollo del Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva. Los tres Reales Decreto son los siguientes:

— Real Decreto 813/2023, de 8 de noviembre, sobre el régimen jurídico de las empresas de servicios de inversión y de las demás entidades que prestan servicios de inversión, así como lo relativo a los proveedores de servicios de suministro de datos.

— El Real Decreto 814/2023, de 8 de noviembre, sobre instrumentos financieros, admisión a negociación, registro de valores negociables e infraestructuras de mercado, que se centra en la regulación de las anotaciones en cuenta y en la transmisión de títulos por la nueva tecnología de blockchain.

— Y el Real Decreto 816/2023, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, adaptando el Reglamento de IIC a las nuevas normas internas o de la UE, surgidas después de su publicación en el año 2012.

El resumen amplio de los tres Reales Decretos anteriores, elaborado por José Ángel García Valdecasas, se puede ver en este enlace.

— También es muy interesante el Real Decreto 817/2023, de 8 de noviembre, que establece un entorno controlado de pruebas para el ensayo del cumplimiento de la propuesta de Reglamento del Parlamento Europeo y del Consejo por el que se establecen normas armonizadas en materia de inteligencia artificial.

Se trata de adelantarse a la entrada en vigor del Reglamento de la UE sobre la materia, que, aunque está aprobado, no se espera que entre en vigor antes de 2026. Una vez que entre en vigor se contará, si el RD tiene efectividad, con una amplia experiencia en IA que hará más fácil y eficiente la aplicación del Reglamento comunitario.

Ir a la página del resumen (con enlaces). JAGV.

— El Real Decreto 829/2023, de 20 de noviembre, por el que se reestructuran los departamentos ministeriales, del que destacamos la supresión del Ministerio de Justicia y su integración en un nuevo Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes.

— La Resolución de 16 de noviembre de 2023, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se establece a efectos de cómputo de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2024, que como es lógico está conectado con el Calendario Laboral.

Ir al archivo especial de Días Inhábiles 2024.

Ir al del Calendario Laboral 2024.

Disposiciones Autonómicas.

Ninguna digna de mención.

Tribunal Constitucional

— Es importante la Sentencia 96/2023, de 25 de septiembre de 2023, Sala Primera, que reiterando la doctrina de la sentencia 91/2023, se imponen las costas a una entidad financiera en un recurso de amparo al declararse el carácter abusivo de ciertas cláusulas contractuales.

— También la Sentencia 128/2023, de 2 de octubre de 2023 declarando la constitucionalidad sobre la limitación de funciones que puede ejercer el Consejo del Poder Judicial, tras la expiración del mandato de sus miembros; sobre suspensión de las facultades de nombramiento de presidente del Tribunal Supremo y de planteamiento del conflicto de atribuciones entre órganos constitucionales. Voto particular.

— La Sentencia 138/2023, de 23 de octubre de 2023, Sala Primera, sobre la inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal (SSTC 6/2019 y 47/2019) e inadmisión de la oposición a la ejecución resultante de la confusión del deber de las personas jurídicas de relacionarse con la administración de justicia por medio de comunicaciones electrónicas con la regulación del primer emplazamiento en los procesos civiles.

RESOLUCIONES

Propiedad

— La 455, sobre una extinción de comunidad, declarando que al estar inscrita con carácter ganancial la cuota indivisa que ya pertenecía a la adjudicataria actual de las otras partes indivisas de la finca, es necesario el consentimiento del esposo de ésta para proceder a la disolución de la comunidad.

— La 458, sobre errores de concepto cometidos en inscripciones estableciendo que, si el registrador o cualquiera de los interesados en la inscripción se oponen a su rectificación, ésta sólo será posible en juicio declarativo (art. 281 LH).

—La 459, importante en cuanto considera que las normas españolas sobre protección de la vivienda habitual son de orden público y por tanto afectan a los negocios jurídicos realizados por extranjeros en España con independencia de cuál sea su régimen económico matrimonial. Sobre esta cuestión, dada su trascendencia, pronto saldrá un estudio de nuestra compañera Inmaculada Espiñeira.

— La 461, novedosa, en cuanto es extraño que los arrendamientos de viviendas acudan el Registro de la Propiedad, declarando la DG que si el arrendamiento es por más de seis años (lo era por 50), es un acto de disposición que requiere el consentimiento del cónyuge.

— La 466, también sobre arrendamientos y procesos de ejecución hipotecaria, declarando en este caso que es inscribible un contrato de arrendamiento declarado subsistente en el proceso de ejecución hipotecaria, el cual estaba otorgado lógicamente por el anterior titular registral de la finca.

— La 488, sobre donación por sociedades de capital, confirmando que las donaciones son posibles pero que por excepción cabe calificar que una enajenación de fincas por valor superior al del capital social, constituye manifiestamente un activo esencial y es claramente contrario al objeto social (donación), exigiendo por tanto el acuerdo de la Junta General.

— La 493, que declara que en el caso de una partición por contador partidor en la que existe una persona con discapacidad, cuyo padre con patria potestad prorrogada ha fallecido, será necesario nombrarle un representante legal al cual habrá que hacerle las notificaciones pertinentes y si no se le nombra la notificación podrá ser al Ministerio Fiscal.

— La 497, según la cual para inscribir un acto o negocio de una persona con discapacidad no se necesita la previa inscripción de la medida de apoyo en el Registro Civil siempre que conste que dicha inscripción se ha promovido.

— La 502, interesante en cuanto resume y analiza los requisitos para la enajenación de inmuebles por una Congregación religiosa. Entiende que el contenido de los estatutos por los que se rigen entra dentro del juicio notarial de suficiencia. Los Documentos expedidos por sus cargos órganos son documentos auténticos que no necesitan testimonio ni traducción del Ordinario Diocesano si ya están en idioma español. Las enajenaciones que se hallan dentro de los límites mínimo y máximo que fija cada Conferencia Episcopal, no necesitan autorización del ordinario si no lo disponen así sus Estatutos, ya que es aplicable el Documento “Cor Orans”, que es derecho positivo en el ámbito del Derecho Canónico.

— La 518, sobre sustitución vulgar declarando que si la sustitución vulgar era sin llamamiento nominativo a favor de sustitutos concretos, sino un llamamiento a genéricos descendientes, bastará la manifestación de su inexistencia que realiza la renunciante en la escritura pública de partición de herencia.

— La 519, sobre herencia en la que existen menores, considerando, con buen juicio, que no puede darse por sentado que siempre que en una partición hereditaria con liquidación previa del patrimonio ganancial en que intervenga el viudo en su propio nombre y en representación de un hijo existe, por definición, oposición de intereses. Se debe examinar cada caso concreto.

Mercantil.

— La 456, según la cual no es posible ni la prórroga ni el nombramiento de un nuevo auditor por la sociedad si existe un expediente de nombramiento de auditor a petición de la minoría, y la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas.

— La 460, que en relación a una liquidación de sociedad limitada dice que para la inscripción es necesario identificar a los socios con su cuota en el capital social y ello, aunque por inexistencia de haber partible, no haya nada que adjudicar.

— La 465, que de forma radical establece que una convocatoria de junta general hecha por el letrado de Administración de Justicia, en un supuesto no previsto legalmente, no puede surtir efecto alguno y los acuerdos tomados en esa junta no serán inscribibles.

— La 472, que vuelve a reiterar que un informe de auditor con opinión denegada es en principio válido a los efectos del depósito de cuentas de una sociedad obligada a la auditoría.

— La 480, sobre el balance final de liquidación de una sociedad, estableciendo que, dado que la estructura y contenido del balance final no tiene una concreta regulación, para su inscripción es suficiente con que ofrezca una imagen fiel del patrimonio de la sociedad, no siendo necesario que el mismo se ajuste a la estructura del balance que acompaña a las cuentas anuales. La calificación de dicho balance debe hacerse de forma flexible teniendo en cuenta lo anterior.

— La 485, que sobre el objeto social nos viene a decir que es admisible un objeto determinado por el epígrafe del código CNAE, y si así se hace dicho objeto no puede estimarse que es omnicomprensivo o genérico, salvo que incida en actividades profesionales u otras claramente sujetas a leyes especiales que se especifiquen en la nota de calificación.

— La 486, de la que resulta que un acta notarial de presencia o referencia, no puede sustituir al acta notarial de la junta solicitada en tiempo y forma por la minoría conforme al art. 203 de la LSC.

— La 489, que volviendo una vez más sobre el frecuente supuesto de que sea necesario rectificar un aumento de capital, aunque sea por rectificación del acta en la que consta el acuerdo, si implica una reducción de dicho capital, necesita de la aprobación de la junta general y del cumplimiento de las normas dadas para la protección de los acreedores.

— La 490, que vuelve a incidir en la cuestión de la existencia de discrepancia entre el capital inscrito y el capital que resulta del depósito de cuentas, aclarando que, si existe un aumento de capital no inscrito en el momento de formulación de las cuentas anuales de la sociedad, no es necesario que en el balance se haga constar la cifra de capital resultante del aumento, pero en la Memoria deberá hacerse la debida referencia, tanto al aumento como a su no inscripción en el registro. Lo mismo se puede aplicar a las reducciones de capital.

— La 500, facilitadora de la vida de las sociedades, en cuanto nos dice que es válida una convocatoria de junta hecha por un administrador caducado para renovar los cargos de administradores y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios.

— La 505, sobre denominaciones sociales estableciendo, desde nuestro punto de vista con excesiva rigidez, que no es admisible como denominación social la de “Eurotechnol” por su relevante identidad con la de “Eurotecno”, ya existente, de conformidad con el artículo 408 del RRM.

— La 510, reiterando una vez más que no es posible inscribir la disolución y nombramiento de liquidador de una sociedad, si la misma está dada de baja en el Índice de Entidades de la AEAT.

— La 513, sobre traslado internacional del domicilio social, estableciendo que, una vez expedido el certificado para el traslado de domicilio de una sociedad, sea el traslado nacional o internacional, la hoja de la sociedad queda cerrada, incluso para los depósitos de cuentas.

— La 527, también sobre denominaciones sociales que de forma más flexible y acertada nos dice que es posible la denominación social de “Hulis 33, S.L.P.”, pese a su supuesta semejanza con las de “Uly, SA”, “Ulises Tres, SL”, “Uli Diez, SL”.

José Ángel García-Valdecasas Butrón.

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La publicidad registral en la normativa autonómica: Derecho Registral Urbanístico en Castilla-La Mancha

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LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA NORMATIVA AUTONÓMICA

FERNANDO ACEDO-RICO HENNING, REGISTRADOR DE TARANCÓN (CUENCA)

CAPÍTULO I: DERECHO REGISTRAL URBANÍSTICO EN CASTILLA-LA MANCHA

Fernando Acedo-Rico Henning y, arriba a la derecha, entrada al Registro de la Propiedad de Tarancón (Cuenca).

ÍNDICE

RESUMEN Y PALABRAS CLAVE

1.- TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE CASTILLA-LA MANCHA

1.1 GESTIÓN URBANÍSTICA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1.2 LA REPARCELACIÓN

1.2.1 EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

1.2.2 EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN

1.2.3 LA REPARCELACIÓN INVERSA

1.3 LA EXPROPIACIÓN FORZOSA

1.4 LA OCUPACIÓN DIRECTA

1.5 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA Y EL AGENTE URBANIZADOR

1.5.1 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA

1.5.2 EL AGENTE URBANIZADOR

1.6 INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR

1.6.1 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN EDIFICADORA

1.6.2 EL DEBER DE REHABILITACIÓN Y EL AGENTE REHABILITADOR

2.- LEY 5/2020, DE 24 DE JULIO, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA DECLARACIÓN DE PROYECTOS PRIORITARIOS EN CASTILLA-LA MANCHA

2.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

2.2 ARTICULADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO DE ESPECIAL INTERÉS

3.- LEY 9/2020, DE 6 DE NOVIEMBRE, DE PATRIMONIO DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA-LA MANCHA

3.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

3.2 SOBRE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

4.- A MODO DE CONCLUSIÓN

ENLACES

Resumen:

En virtud del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, que fue aprobado en base a la Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas (la cual queda derogada).

Igualmente, y en relación con la norma anterior, resulta de verdadera importancia en esta materia lo establecido en el Decreto 29/2011, de 19 de abril de 2011, Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Y, además, hemos de tener presente la regulación establecida por la Ley 5/2020, de 24 de julio, de medidas urgentes para la declaración de proyectos prioritarios en Castilla-La Mancha.

Por último, se recoge la Ley 9/2020, de 6 de noviembre, de patrimonio de la Junta de comunidades de Castilla-La Mancha.

Si bien la competencia en materia del Registro de la Propiedad corresponde al Estado en virtud de nuestra Carta Magna, pretendo mostrar que también existe en la actualidad de alguna forma una regulación del derecho registral a través de la legislación autonómica, y esto es posible gracias a lo establecido en la famosa sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 31 de marzo.

A través del presente texto, se pretende aunar las diferentes regulaciones de Derecho registral en general, y Derecho registral urbanístico en particular, que encontramos en la normativa autonómica de Castilla-La Mancha.

Palabras clave (keywords):

Registro de la Propiedad

Derecho registral autonómico

Planeamiento urbanístico en Castilla-La Mancha

Gestión urbanística

Derecho a una vivienda digna

Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

1.- TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE LA CCAA DE CASTILLA LA MANCHA

La Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas, en su disposición final primera, autoriza al Consejo de Gobierno para que, en el plazo de un año desde su entrada en vigor, elabore y apruebe un texto único del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística que incorpore las modificaciones introducidas en él por la Ley. En base a ello, el Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (TRLOTAU).

En el cuerpo del citado Decreto Legislativo se recoge la disposición derogatoria del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y las sucesivas modificaciones que ha venido sufriendo hasta el año 2022. Sin embargo, se declaran vigentes en cuanto no se opongan a esta Ley o a sus normas de desarrollo los siguientes:

Decreto 87/1993, de 13 de julio, modificado por Decreto 58/1994, de 21 de junio, sobre catálogos de suelo de uso residencial.
Decreto 242/2004, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Decreto 248/2004, de 14 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Decreto 235/2010, de 30 de noviembre, de regulación de competencias y de fomento de la transparencia en la actividad urbanística de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.
Decreto 29/2011, de 19 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (RAE).
Decreto 34/2011, de 26 de abril por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Decreto 86/2018, de 20 de noviembre, de medidas para facilitar la actividad urbanística de la ciudadanía y los pequeños municipios.
Orden 4/2020, de 8 de enero, de la Consejería de Fomento, por la que se aprueba la instrucción técnica de planeamiento sobre determinados requisitos sustantivos que deberán cumplir las obras, construcciones e instalaciones en suelo rústico.

Conceptos urbanísticos básicos.

A continuación, el TRLOTAU en su disposición preliminar, recoge y describe, de manera muy acertada y con carácter definitorio y aclaratorio el significado y alcance de unos conceptos urbanísticos básicos utilizados en la Ley para evitar cualquier tipo de duda en la interpretación o error de conceptos.

En el concepto de unidades de suelo se diferencia entre: 1) Unidad rústica apta para la edificación; 2) Parcela; 3) Solar, al que le impone los requisitos reglados para ser considerados como tal suelo urbano en la anterior Ley del Régimen del Suelo y Valoraciones, y que no son otros que acceso rodado, suministro de agua potable, energía eléctrica, evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado, acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público; y 4) Unidad final de aprovechamiento, siendo una categoría genérica comprensiva de las de unidad rústica apta para la edificación, parcela y solar.[1]

Y desde una perspectiva jurídica privada, se introduce el concepto de finca como:

2.5. Finca: La unidad de suelo o de edificación, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo, a los exclusivos efectos jurídico-privados y del Registro de la Propiedad, referible, en su caso, a un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación.

Por su parte, con relación al concepto de superficie construida en el apartado 18 se establece:

18. Superficie construida: Se entiende por superficie construida de una edificación la suma de cada una de las plantas del edificio medida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores, y los ejes de las medianeras, en su caso. Los cuerpos volados, balcones o terrazas que estén cubiertos por otros elementos análogos o por tejadillos o cobertizos, formarán parte de la superficie construida cuando se hallen limitados lateralmente por paredes; en caso contrario, se computará únicamente el cincuenta por ciento de su superficie, medida de la misma forma. Del cómputo de la superficie construida quedan excluidos los patios y vacíos no cubiertos en cada planta.

Para el cálculo de la edificabilidad y el aprovechamiento urbanístico consumidos por una edificación residencial para la que se certifique la calificación energética A, según las condiciones establecidas en el Código Técnico de la Edificación, que regula las condiciones de Edificios de Consumo Casi Nulo, podrá incrementarse la superficie construida un cinco por ciento respecto de la permitida por el planeamiento, calculada de la forma expuesta en el párrafo anterior, cuando no se incumpla con ello el resto de parámetros de la ordenanza. De igual forma, para las edificaciones residenciales que garanticen mediante certificación de organismo independiente especializado la obtención de un estándar de mínima demanda energética superior a la normativa nacional, podrá incrementarse la superficie construida un diez por ciento respecto de la permitida por el planeamiento, calculada de la forma expuesta en el párrafo anterior, cuando no se incumpla con ello el resto de los parámetros de la ordenanza.

Con respecto a la superficie del vuelo lo define como:

19. Superficie del vuelo: Se entiende por superficie del vuelo de una edificación la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de sus planos sobre un plano horizontal, incluyendo todos los elementos volados que resulten transitables.

También cabe destacar la diferenciación correcta a la vez que sencilla que se hace en los conceptos de las clases de aprovechamientos urbanísticos, los cuales se clasifican en aprovechamiento urbanístico objetivo (o real), aprovechamiento privativo (o susceptible de apropiación), aprovechamiento tipo, aprovechamiento objetivo preexistente y excedente de aprovechamiento:

Aprovechamiento urbanístico objetivo (o aprovechamiento real): la cantidad de metros cuadrados de construcción no destinada a dotaciones públicas, cuya materialización permite o exige el planeamiento en una superficie dada o, en su caso, un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación.
Aprovechamiento privativo (o aprovechamiento susceptible de apropiación): la cantidad de metros cuadrados edificables que expresa el contenido urbanístico lucrativo a que tiene derecho el propietario de un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación, cumpliendo los deberes legales y sufragando el coste de las obras de urbanización que correspondan. El aprovechamiento privativo es el porcentaje del aprovechamiento tipo que, para cada caso, determina esta Ley.
Aprovechamiento tipo: la edificabilidad unitaria ponderada que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto o ámbito espacial de referencia.
Aprovechamiento preexistente: la edificabilidad lícitamente realizada sobre una parcela o solar en el momento de la ejecución urbanística.
Aprovechamiento objetivo preexistente: la edificabilidad y el uso establecidos por el planeamiento general municipal vigente sobre una parcela o solar en el momento de la redacción de una nueva ordenación. En aquellos municipios que no cuenten con planeamiento general, se estará a la edificabilidad lícitamente realizada.
Excedente de aprovechamiento: la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento urbanístico objetivo el aprovechamiento privativo y el correspondiente a la Administración actuante.

Por otra parte es interesante e importante la diferencia, por su finalidad, establecida en el concepto de unidad de actuación urbanizadora, cuya finalidad es la de obtener las reservas de suelo dotacional por el procedimiento de equidistribución que corresponda y ejecutar nuevas infraestructuras viario o espacios libres que den como resultado la generación de dos o más solares edificables, y el concepto de unidad de actuación edificatoria, cuya finalidad es la edificación, construcción o instalación permitida por la ordenación territorial y urbanística a través de los procedimientos de ejecución de las actuaciones aisladas.

1.1 GESTIÓN URBANÍSTICA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha (TRLOTAU) y el Decreto 29/2011, de 19 de abril de 2011, Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (RAE), son las dos normas de gestión urbanística de mayor valor en la comunidad castellano-manchega.

Analizando ahora sí el articulado propiamente dicho de ambas, encontramos numerosas alusiones al Registro de la Propiedad.

Determinaciones sobre desarrollo sostenible y sociales.

El artículo 14 bis, en su apartado 1.b) recoge la delimitación del ámbito de actuación para fomentar el crecimiento compacto de los núcleos de actuación:

Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística regulados en la presente ley […] tendrán los siguientes objetivos: 1. Fomentar el crecimiento compacto de los núcleos de población, y a tal efecto: […] b) Se priorizará la consolidación de los núcleos urbanos existentes, planificando actuaciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbana, con especial atención a la cohesión social, a los espacios urbanos degradados y vulnerables y a la recuperación de los espacios vacíos insertos en la trama urbana y a la rehabilitación, reutilización y puesta en actividad de los inmuebles abandonados o infrautilizados. Delimitando su ámbito de actuación en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, este precepto en su apartado 6.b) regula el derecho de reversión al dominio público de superficies desafectadas:

6.b) La ocupación de superficies de dominio público, espacios libres u otras dotaciones públicas, cuando sea indispensable para la instalación de ascensores, rampas, aparcamientos adaptados u otros servicios comunes legalmente exigibles o previstos en actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, será causa de utilidad pública para cambiar su clasificación y calificación, así como, en su caso, para su desafectación y posterior enajenación a la comunidad de propietarios o, en su caso, a la agrupación de comunidades, siempre que se quede asegurada la funcionalidad de los espacios públicos resultantes. No obstante, la administración que lo hubiera desafectado será titular de un derecho de reversión al dominio público, con ocasión de la sustitución edificatoria de la finca o fincas que requiriesen la ocupación de la superficie de dominio público en el caso de que hubiera desaparecido dicha necesidad. Dicho derecho de reversión se hará constar en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria.

Declaración de edificaciones fuera de ordenación plena o parcial.

En el 42 bis TRLOTAU se obliga a dejar constancia en el Registro de la Propiedad de las situaciones de fuera de ordenación:

1. Los planes expresarán qué edificaciones erigidas con anterioridad a su entrada en vigor han de quedar en situación de fuera de ordenación total, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación dirigidas a satisfacer los requisitos básicos de funcionalidad, mejora de la eficiencia energética, seguridad y habitabilidad de la edificación en los términos establecidos en la normativa de ordenación de la edificación, siendo posible la implantación de nuevos usos siempre que no sean contrarios con la ordenación territorial y urbanística vigente. 2. Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificaciones en situación de fuera de ordenación parcial que no sean totalmente compatibles con sus determinaciones, y en los que, además de las indicadas en el apartado precedente, pueden admitirse obras de reforma y de mejora y cambios de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento. 3. En los supuestos de los números anteriores, serán autorizables en todo caso medidas que permitan corregir los efectos adversos sobre el medio ambiente de edificios e instalaciones existentes en situación de fuera de ordenación. 4. No obstante lo señalado en los apartados anteriores, si algún edificio o instalación resultara disconforme con las previsiones del planeamiento y no apareciera en la relación expresa de construcciones calificadas fuera de ordenación, el Ayuntamiento resolverá expresamente, de oficio o a instancia de parte, sobre su situación jurídica, previa audiencia al interesado, bien declarando el edificio en régimen de fuera de ordenación o bien ordenando la adecuación de las previsiones del planeamiento por el procedimiento correspondiente. 5. Las actuaciones permitidas en edificaciones en régimen de fuera de ordenación en base a lo dispuesto en los apartados anteriores no supondrán en caso alguno aumento de su valor a efectos expropiatorios ni de ejecución del planeamiento. 6. La declaración de edificaciones en régimen de fuera de ordenación, tanto plena como parcial, se hará constar en el Registro de la propiedad de acuerdo con la normativa que regula éste.

Deberes y cargas urbanísticas.

En su artículo 54 y siguientes TRLOTAU se establece el régimen jurídico del suelo rústico, si bien en su artículo 58 (la formalización e inscripción de los deberes y las cargas urbanísticas) regula expresamente que los deberes y cargas [urbanísticas] previstos en esta Ley en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo rústico, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones acordadas y las licencias otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente, siendo por tanto inscribible tanto la resolución administrativa de concesión de las licencias, como las calificaciones urbanísticas o incluso el proyecto de reparcelación que impongan cargas urbanísticas sobre fincas excluidas del área de reparto, y en aquellas que se permitan realizar edificaciones, construcciones, actividades acordes con la naturaleza del suelo.

En la Sección 3ª, donde se regula el régimen del suelo urbano y urbanizable, en su artículo 67 TRLOTAU (régimen del suelo urbanizable sin programar) se recoge que, con carácter excepcional y garantista, sólo se podrán autorizar: a) Obras correspondientes a infraestructuras y sistemas generales; y b) Obras provisionales respecto de las que se haya asumido, con inscripción en el Registro de la Propiedad, la obligación de su demolición, sin derecho a indemnización, en el momento que lo requiera la administración actuante. En estos supuestos es frecuente que, con carácter previo a su autorización, la administración exija la fianza correspondiente para garantizarse la ejecución de la demolición y que se acredite que se haya practicado dicha limitación temporal de la edificación en los libros registrales mediante nota marginal en virtud de la certificación administrativa expedida por la administración competente.

Aprovechamientos urbanísticos.

En cuanto a las reservas de aprovechamiento, el artículo 130. 1 RAE, con motivo de la incorporación anticipada al dominio público de los suelos destinados a uso dotacional público, establece que podrá hacerse reserva para su posterior transferencia del aprovechamiento privativo que le corresponda, debiendo identificarse los terrenos sobre los que se podrá materializar dicho aprovechamiento.

La reserva de aprovechamiento deberá ser aprobada por el Municipio o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad al margen de la transmisión de la que traiga su causa, en los términos dispuestos por la legislación hipotecaria.

En este sentido, en los artículos 73 y 74 del TRLOTAU se regula la posibilidad que tienen los propietarios de una parcela o solar, quienes podrán transferir el aprovechamiento privativo a otras parcelas o solares que cuenten con excedente de aprovechamiento; y con motivo de la transmisión al dominio público de terrenos con destino dotacional se podrá hacer reserva del aprovechamiento privativo. En caso de transferencia de dicho aprovechamiento deberá ser aprobada por el municipio y se formalizará en escritura pública con planos adjuntos de la localización y dimensiones de las parcelas implicadas. Tanto en este caso, como en el de la incorporación de terrenos al patrimonio municipal del suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Dicho aprovechamiento urbanístico accederá al Registro de la Propiedad bien mediante nota marginal sobre la finca registral a la que pertenezca o bien abriendo folio registral independiente y una vez que se produzca su transmisión o su materialización en una parcela de destino se hará el asiento respectivo. En todo caso, la reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Municipio o administración expropiante y se anotará en el Registro de la Propiedad al margen de la transmisión de que traiga causa, si bien dicha reserva se cancelará cuando se transfiera su aprovechamiento.

Cuando el aprovechamiento privativo en su conjunto corresponda a los propietarios afectados por un Programa de Actuación Urbanizadora y en su cómputo sean inferior al total de los aprovechamientos de los terrenos comprendidos por éste, el urbanizador que financie la diferencia podrá reservarse el aprovechamiento que ésta tenga atribuida.

El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurridos más de tres años desde la constitución de la reserva o el menor plazo que resulte del número 3 del art 149, según se trate de expediente expropiatorios, ordinarios o urgentes.

Bienes del Patrimonio Público de Suelo.

Por su parte, el destino de los bienes que integran el Patrimonio Público de Suelo viene regulados en el artículo 79.4 TRLOTAU, en dicho apartado se hace una clasificación reglada de las condiciones de enajenación que deben reunir, y los destaco:

El sometimiento al derecho de tanteo y retracto regulado en el artículo 83 de esta Ley.
La vinculación, cuando su destino sea residencial en los términos de la letra a) del número 1 de este artículo, a la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública, si bien de promoción privada por el adquirente.
La enajenación, permuta o cesión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo deberá efectuarse en condiciones que aseguren, cuando proceda, los plazos máximos de urbanización y edificación y los precios finales de las viviendas e impidan, en todo caso, a los adquirentes tanto de aquéllos como de éstas la ulterior enajenación por precio superior al de adquisición con el incremento derivado de los índices pertinentes.
Los bienes del patrimonio público de suelo no podrán enajenarse, gravarse ni permutarse sin autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, cuando su valor exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual del Municipio. No obstante, se dará cuenta al órgano competente de la Comunidad Autónoma de toda enajenación de bienes que se produzca.
Las condiciones recogidas en las letras a), b) y c) anteriores se harán constar en el Registro de la Propiedad de acuerdo a la legislación hipotecaria.

En muchas Comunidades Autónomas y Entidades Locales, Diputaciones u cualquiera otro organismo público, tienen un inventario y un registro administrativo de los bienes que forman parte del patrimonio público del suelo, cuyo control y gestión es asumida por el órgano encargado: la secretaría jurídica de cada Ayuntamiento, el departamento de bienes y patrimonio en las CCAA y de una forma parecida con los servicios jurídicos de la Diputación.

Bienes, terreno o fincas rústicas sujetos a derecho de tanteo y de retracto.

En el Artículo 85 TRLOTAU, al igual que ocurre con los derechos de tanteo y retracto en el ámbito de los contratos de arrendamiento para uso de vivida, se establece que los propietarios de terrenos o edificaciones que se encuentren gravados con derecho de tanteo y retracto que pretender transmitir onerosamente dichos bienes, deberán notificar su intención al órgano de la administración competente a los efectos de que manifieste si hace uso o renuncia a ejercitar dichos derechos. En esta notificación fehaciente se protege a la administración de ese derecho pues en ella se detalla el contenido de la misma, que consiste en los siguientes requisitos:

Identificación indubitada tanto física como jurídica del inmueble objeto de la transmisión.
Título que se ostenta sobre el inmueble y, en su caso, datos de inscripción registral del mismo.
Fórmulas jurídicas previstas para la transmisión.
Condiciones para la transmisión.

Las consecuencias en cuanto a la falta de acreditación de la notificación se recogen en el apartado sexto de este precepto:

La falta de acreditación de haberse notificado la enajenación de bienes afectados por áreas de tanteo y retracto con los requisitos exigidos en los apartados anteriores, producirá los efectos obstativos de la inscripción en el Registro de la Propiedad previstos en la normativa estatal reguladora del mismo, y se considerará un requisito esencial contar con la autorización de la Administración, ya que dichos derechos de tanteo y retracto operan como un auténtica prohibición de disponer dispensada con la autorización de la Administración competente.

Licencias provisionales de actividades. Requisitos de eficacia.

El artículo 172 TRLOTAU, relativo al régimen de autorización provisional de actividades, recoge como requisito para dotar de eficacia a las licencias provisionales, la constancia en el Registro de la Propiedad:

La eficacia de las licencias provisionales quedará supeditada a la aceptación expresa y previa de las condiciones de éstas por parte de sus destinatarios, así como a su constancia en el Registro de la Propiedadde conformidad con su normativa propia.

Legalización de actuaciones clandestinas.

Por su parte, el apartado 3 del artículo 178 TRLOTAU, expone la exigencia de anotación registral en los supuestos de legalización de actuaciones clandestinas:

La Administración Municipal, dentro de los tres meses siguientes a la presentación de la solicitud de legalización, resolverá sobre el carácter legalizable o no de la actuación. En el caso de proceder la legalización de la actuación se seguirán los procedimientos y plazos previstos en la presente ley para la realización de los actos de control que en cada caso sean aplicables. Cuando a juicio de la Administración Municipal no procediera la legalización, se ordenará la demolición del edificio sin más trámite. Podrá otorgarse un acto de legalización parcial o sujeto a condición, en el plazo de un mes, con las condiciones y requisitos previstos para las licencias parciales o sujetas a condición reguladas en el artículo 168, previa verificación de los instrumentos de ordenación, proyectos técnicos y demás documentos a que se refiere el número 2 de este artículo. Deberá comunicarse al denunciante, la incoación del expediente, así como el acto de resolución del mismo. De la resolución que dé inicio al expediente se tomará razón en el Registro de la propiedad mediante anotación preventiva. Dicha anotación se cancelará con el traslado de la resolución que ponga fin al expediente, la cual se hará constar junto con su contenido mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca en cuestión.

Descalificación de suelos con reserva de vivienda sujeta a algún tipo de protección pública.

El TRLOTAU en su Disposición adicional sexta recoge:

Podrán ser objeto de descalificación como suelo para la construcción de vivienda protegida, a petición de su propietario ante el municipio correspondiente, las parcelas de suelos urbanizados en las que habiéndose sobrepasado el plazo legal para edificar no se haya materializado en forma de edificación la reserva para viviendas sujetas a algún tipo de vivienda protegida prevista en el artículo 24.3 de esta ley. La solicitud de descalificación del suelo se someterá a informe de la consejería competente en materia de vivienda quien, previa acreditación de ausencia de demandantes de vivienda en dicho municipio, inscritos en el registro administrativo correspondiente, podrá autorizar la misma. Es condición para dicha descalificación, el que el promotor ingrese, con destino en el patrimonio público de suelo del municipio, el mayor valor del solar descalificado respecto al que le correspondería de mantener el régimen de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública, tasado por el municipio del mismo modo que en los procesos de monetización de aprovechamiento. El propietario deberá comprometerse a solicitar licencia urbanística de obras en el plazo máximo de doce meses desde que, en su caso, se estime su solicitud. La descalificación deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad correspondiente, así como en el Catastro y demás registros públicos.

Entidades Urbanísticas Colaboradoras o de Conservación.

El artículo 22.2 RAE define las Entidades Urbanísticas Colaboradoras, que son las Agrupaciones de Interés Urbanístico constituida por una o varias personas que representen al menos el 50% de la superficie del ámbito, a excepción de aquellos ámbitos que pertenezca todo el ámbito a un solo propietario al carecer de sentido al no existir intereses contrapuestos.

También existen las Entidades Urbanísticas de Conservación de las obras de urbanización.

En ambos supuestos, es requisito esencial para su constitución que se inscriban en el Registro Administrativo y que pueda ser instada por la Administración urbanística actuante o por la propia entidad; adquirirán su naturaleza jurídica en el momento en que resulten adjudicatarios del Programa de Actuación Urbanizadora.

Ahora bien, es preciso diferenciar en cuanto a la inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. Mientras que la Agrupación de Interés Urbanístico podrá instar la práctica en el Registro de la Propiedad correspondiente de nota al margen de la finca de quedar afecta a los fines y objeto de la entidad de que se trate; la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación deberá practicar tal inscripción, sin que por ello tenga carácter constitutivo de la obligación, salvo que ya constare en idénticos términos por haber tenido acceso al Registro de la Propiedad a través del Proyecto de Reparcelación.

En el artículo 27 se regula la Disolución de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Esta se produce por acuerdo de la Administración urbanística actuante, previo cumplimiento íntegro de todos sus compromisos, fines y obligaciones y acuerdo de la propia entidad.

El acuerdo de disolución de la entidad debe notificarse a las personas propietarias y titulares de derechos afectadas que consten en el Registro de la Propiedad, así como inscribirse en el Registro a que se refiere el artículo siguiente.

Una vez constatada la causa de disolución, se abrirá el período de liquidación en el que la entidad deberá proceder a cancelar todas sus obligaciones y distribuir los bienes y derechos de que aun sea titular, en su caso, entre sus miembros, en la forma prevista en los Estatutos sociales.

Georreferenciación de fincas

La necesidad de definir los planos y la documentación gráfica de forma georreferenciada se recoge en el TRLOTAU en su artículo 30. 6: los planos y la documentación gráfica correspondientes deberán definir con claridad la información y la ordenación que expresen y deberán confeccionarse a la escala y con el grado de definición adecuados a la finalidad que persigan, así como debidamente georreferenciados y metadatados […].

En este sentido, el RAE hace mención a esta exigencia en la regulación de la reparcelación.

Por otro lado, resulta de verdadera importancia lo recogido en la Modificación de la Ley Hipotecaria (Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo), pues a través de la misma se ha establecido un sistema de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la representación georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral.

Artículo 9. El folio real de la finca incorporará necesariamente […] b) Siempre que se inmatricula una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Una gran novedad del actual TRLOTAU (DL 1/2023) en materia registral es la inclusión a través de su disposición adicional novena de la regulación de la inscripción y coordinación de las Representaciones Gráficas de acuerdo con la mencionada Ley Hipotecaria.

Así, se recoge que las representaciones gráficas georreferenciadas relativas a la gestión urbanística de las fincas afectadas por las normas contenidas en este texto refundido serán objeto de presentación e inscripción independiente en el folio real de las fincas registrales afectadas, al efecto de lo dispuesto en la legislación hipotecaria y su coordinación con el Catastro.

Por lo tanto, y a través de esta regulación, se legisla la necesidad de inscripción registral de las bases gráficas.

1.2 LA REPARCELACIÓN

De acuerdo con el artículo 92 TRLOTAU, se considerará titular de derechos afectados por la reparcelación a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a los que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad. Asimismo, de acuerdo con dicho precepto, la acreditación de cualquier titularidad o situación que pueda recaer sobre las fincas originarias se habrá de acreditar a través de certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.

Igualmente, y una vez recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio, pues así lo recoge su artículo 95.

1.2.1 EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Por su parte, el RAE en su artículo 40 y siguientes regula el proyecto de reparcelación.

Artículo 40. 1. La reparcelación, en cualquiera de sus variantes, se formalizará documentalmente en un proyecto expresivo de su contenido, objeto y determinaciones.

2. El proyecto de reparcelación deberá constar como mínimo de los siguientes documentos:

3. Memoria justificativa que incluirá la referencia al planeamiento para cuya ejecución se realiza, la relación de personas propietarias e interesadas afectadas por la reparcelación, la descripción de las fincas y derechos por ellas aportados, la determinación de las fincas resultantes y una propuesta de adjudicación de las mismas.

4. Memoria económica expresiva de la valoración de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o demolerse para la ejecución de las determinaciones del planeamiento, que deberá incluir la cuenta de liquidación provisional.

5. Documentación gráfica compuesta, como mínimo, por los planos que se expresan en el artículo 47 del presente Reglamento.

6. Del proyecto de reparcelación y sus sucesivas modificaciones, en su caso, se acompañarán una copia en soporte papel y otra en soporte informático, en formato que contenga georreferenciadas las fincas de resultado y sea compatible con los habitualmente utilizados por el Municipio, el Catastro y el Registro de la Propiedad. Una vez aprobado definitivamente, se aportarán tantas copias del documento final como exija la normativa hipotecaria para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Personas interesadas afectadas por la reparcelación.

En el artículo 40.2.a) RAE se exige en el proyecto de reparcelación una memoria justificativa que habrá de contener una relación de las personas interesadas afectadas por la misma y que se define en el artículo 42.2: tendrán la consideración de personas interesadas afectadas por la reparcelación, aquellas que consten en Registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, las que aparezcan con tal carácter en registros fiscales en concepto de titulares de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados o de cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad […].

Planos del proyecto.

Es importante reseñar que entre los documentos con los que tiene que conformar el proyecto de reparcelación destacamos los planos, al que conforme el artículo 47.2 a) RAE exige deben elaborarse utilizando, cuando sea posible, las bases gráficas catastrales, de modo que resulten compatibles con el Catastro y los demás instrumentos coordinados con éste, en especial el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la prevalencia de la realidad física plasmada en plano topográfico suscrito por técnico competente, tal como se establece en el número 3 del artículo 51 de este Reglamento.

Actuaciones preparatorias.

El RAE en sus artículos 51 y 52 recoge la importancia del Registro de la Propiedad en las actuaciones preparatorias de la reparcelación:

Artículo 51. Actuaciones preparatorias de averiguación de las circunstancias de las fincas y aprovechamientos afectados.

1. Las personas propietarias de inmuebles y las titulares de derechos afectados por la reparcelación están obligadas a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas.

Del mismo modo, estarán obligadas a facilitar cuantos datos resulten necesarios para la valoración de los bienes y derechos que resulten incompatibles con la ordenación.

2. La omisión, el error o la falsedad en las declaraciones a que se refiere el número anterior no podrán afectar al resultado objetivo de la reparcelación. No obstante, si se apreciase dolo o negligencia grave en las citadas declaraciones, deberá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.

3. En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta sobre aquéllos en el procedimiento de reparcelación.

4. Cuando existan litigios civiles respecto a la titularidad de bienes y derechos que se pongan de manifiesto en el procedimiento de reparcelación, el proyecto deberá calificar la titularidad de dudosa o litigiosa, según proceda, debiendo la Administración actuante velar por la adecuada representación de los derechos e intereses en disputa o litigio a los solos efectos de la tramitación y resolución del procedimiento. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán hacerse efectivos por la vía de apremio en caso de impago.

5. Cuando en la unidad de actuación existan bienes de dominio y uso público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquéllos. Las superficies de los bienes de dominio y usos públicos ya existentes y obtenidos por entrega gratuita en cumplimiento de deberes legales se entenderán sustituidas por las que resulten como consecuencia de la ejecución del planeamiento urbanístico si aquéllas fueren iguales o inferiores a éstas.

Si fueran superiores, la Administración percibirá el exceso, en la proporción que corresponda, en parcelas edificables.

6. En el caso de que la reparcelación traiga causa de un Programa de Actuación Urbanizadora, Edificadora o Rehabilitadora, las personas propietarias sólo estarán obligadas a dar cumplimiento a lo previsto en el número 1 anterior a requerimiento de la Administración actuante o del Agente responsable de la ejecución o aspirante a serlo. En este último caso, no podrá formular requerimiento alguno sino desde que haya depositado la alternativa técnica del Programa en la Administración actuante.

Artículo 52. Actuaciones preparatorias de determinación de personas titulares afectadas y publicidad frente a terceros.

1. Desde el momento en que quepa promover la reparcelación de conformidad a lo dispuesto en el número 3 del artículo 48 de este Reglamento, la Administración actuante o la persona que lo promueva deberá interesar del Registro de la Propiedad correspondiente, mediante la comunicación pertinente, la práctica, de acuerdo con la normativa hipotecaria vigente, de nota al margen de cada finca afectada por el proyecto, así como la expedición de certificado registral de dominio y cargas.

2. No podrá tramitarse reparcelación alguna sin acreditar haber solicitado lo previsto en el número anterior.

3. La nota marginal tendrá la vigencia y producirá los efectos establecidos en la normativa hipotecaria aplicable.

4. Quien hubiera promovido la práctica de la nota marginal vendrá obligado a cancelar a su costa la misma, en los supuestos en que desista de la tramitación que le hubiere legitimado para solicitar su práctica o hubiere sido rechazada por la Administración actuante. Si así no lo hiciere, se ejecutará por la Administración a su costa.

Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa.

Conforme a lo establecido en el artículo 53 RAE, cuando la Administración actuante sea el Municipio, la tramitación del proyecto de reparcelación podrá seguir el procedimiento ordinario o, cuando proceda, un procedimiento simplificado, con arreglo a las reglas del citado precepto.

En el procedimiento ordinario el proyecto de reparcelación forzosa, formulado por la Administración municipal, por el Agente responsable de la ejecución o por el aspirante a serlo, será objeto con carácter previo a su aprobación definitiva de los trámites previstos en dicho artículo.

En el procedimiento simplificado el agente responsable de la ejecución podrá impulsar la tramitación del proyecto de reparcelación forzosa por medio de procedimiento simplificado, llevado a cabo con intervención y bajo la responsabilidad de Notario, de acuerdo a las peculiaridades que vienen recogidas en el citado artículo.

Publicidad del acuerdo de aprobación definitiva e inscripción del proyecto de reparcelación forzosa.

En el artículo 57 RAE se recogen las formas de publicidad del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación forzosa, el cual será notificado personalmente a todos los afectados y se publicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y uno de los periódicos de mayor difusión. Además, si se trata de un PAU, la copia se depositará en la Consejería competente:

3. Cumplido lo dispuesto en [el párrafo anterior], la Administración actuante procederá a expedir título inscribible que reúna los requisitos exigidos por la normativa hipotecaria aplicable y lo inscribirá en el Registro de la Propiedad, a cuyo fin podrá facilitar la documentación precisa al Agente responsable de la ejecución para que cuide de su presentación en el mismo.

4. El título inscribible acreditará el cumplimiento de lo dispuesto en los números 1 y 2 anteriores mediante certificación expedida por la Administración actuante, que asimismo contendrá la manifestación de que el acuerdo de aprobación es definitivo en vía administrativa, pudiendo acceder desde entonces al Registro de la Propiedad.

5. La Administración actuante podrá aprobar las operaciones jurídicas complementarias que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al plan que se ejecute, formalizándolas con los requisitos previstos en este artículo. Además, podrá realizar en cualquier momento cuantas subsanaciones sean precisas en el título inscribible que traigan causa de errores materiales de hecho o aritméticos.

Las demás modificaciones en el proyecto de reparcelación para su adecuación a la calificación del Registro de la Propiedad no podrán dictarse sin que previamente se haya dado audiencia a todas las personas titulares de derechos reales afectados por la subsanación requerida en los términos dispuestos en el número 2 del artículo 54 de este Reglamento.

Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación voluntaria.

Conforme a lo establecido en el artículo 58 RAE en su apartado 5º, recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio, acreditando haber dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 57 precedente.

1.2.2 EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN

Relativo a la reparcelación, se regula en el Decreto 29/2011, de 19/04/2011, Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Efectos jurídicos reales.

A continuación, procederemos a analizar los efectos jurídicos reales de la reparcelación, recogidos en los art. 62 a 66 RAE.

62. Ocupación de terrenos.

Desde la definitiva aprobación del proyecto de reparcelación o en su caso de la normalización de las fincas, la Administración actuante o el agente responsable de la ejecución podrán ocupar los terrenos a los efectos de llevar a cabo las obras de urbanización.

63. Subrogación real de las antiguas parcelas por las nuevas.

La aprobación de la reparcelación producirá, por sí misma, la subrogación con plena eficacia real, de las antiguas fincas o parcelas por las nuevas resultantes, siempre que quede correspondencia entre las aportadas y las nuevas.

Cuando opere la subrogación real, los derechos y las cargas que no fueran incompatibles existentes sobre las fincas o parcelas aportadas, se transferirán por ministerio de la ley a las fincas resultantes adjudicadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y las cargas incompatibles con el planeamiento.

Cuando no existe plena correspondencia entre las fincas aportadas y las adjudicadas, el acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación constituirá el título de adquisición originaria a favor de las personas adjudicatarias y éstas recibirán la plena propiedad de aquellas, libre de cargas que no se derive del propio acuerdo.

Las mismas reglas se aplicarán en casos de adjudicaciones pro indiviso.

64. Subsistencia de derechos y cargas existentes sobre las parcelas.

En los casos de subrogación real, si existieran derechos o cargas incompatibles con el planeamiento, el acuerdo de la reparcelación deberá declararlo así y fijar la indemnización correspondiente.

Cuando se trata de fincas en las que no opera la subrogación real, la extinción de derechos y cargas se producirá por virtud del acuerdo de reparcelación.

Respecto a los derechos y cargas que deban extinguirse y las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que deban destruirse o demolerse, el acta de reparcelación tendrá el mismo efecto que el Acta de Ocupación a efectos expropietarios.

65. Entrega obligatorias de suelo a la Administración.

La resolución con que se apruebe el Proyecto de Reparcelación determinará la cesión de pleno derecho a la Administración actuante, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos que sean de entrega obligatoria, según el plan, para su incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en aquél.

Los terrenos dotacionales que el plan contemple como de dominio público quedarán afectados al destino propio de éste.

66. Afección con carácter real de los terrenos al pago de las cargas de urbanización.

Las fincas resultantes que deban responder del pago de los gastos de urbanización quedarán afectadas, con carácter real, y en los términos previstos por la normativa hipotecaria, al pago del saldo deudor que a cada una de ellas se asigne en la cuenta de liquidación provisional del proyecto de reparcelación aprobado y al pago del saldo de la cuenta de liquidación definitiva que, en su día se practique si resultara preciso.

No será preciso afectar las fincas al pago de los costes de urbanización cuando del proyecto de reparcelación resulte que la obligación de urbanizar se ha asegurado íntegramente mediante otro tipo de garantías, que deberán depositarse ante la Administración actuante y ser aprobadas por ésta.

Asimismo, podrá cancelarse la afección siempre que se acredite, en los términos de la normativa hipotecaria y mediante certificación expedida por la administración actuante, la recepción de las obras de urbanización que afecten a la parcela de que se trate y el haber sido íntegramente satisfechos los gastos de urbanización correspondientes.

Efectos económicos.

Si se practicase la cuenta de liquidación definitiva se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la Ley Hipotecaria, como así lo establece el artículo 67.

1.2.3 LA REPARCELACIÓN INVERSA

Relativo a la reparcelación inversa, se regula en el artículo 59 bis RAE:

Artículo 59 bis. La reversión de la reparcelación.

La reversión de la reparcelación se incoará en aquellos supuestos en que resulte necesario dejar sin efecto las determinaciones contenidas en el proyecto de reparcelación definitivamente aprobado debiendo, en todo caso, ajustarse a las siguientes reglas:

a) Se seguirá el procedimiento previsto para la reparcelación voluntaria o para la reparcelación forzosa cuando la Administración actuante la imponga por ser necesaria para la ejecución del planeamiento.

b) Se elaborará un proyecto en el que las fincas iniciales serán las que se adjudicaron en el proyecto de reparcelación aprobado, incluidos los suelos dotacionales. Las fincas resultantes del proyecto de reversión serán las fincas de origen aportadas a la reparcelación, si bien por razones justificadas, se podrá regularizar su configuración.

c) Será necesaria la intervención de los titulares de derechos y cargas inscritos sobre las fincas resultantes de la reparcelación, para lo que se aportará certificación registral acreditativa de dichas titularidades, y se extenderá nota marginal del inicio del proceso de reversión.

d) En el proyecto de reversión se indicarán las titularidades que deben trasladarse desde las fincas de resultado del proyecto de reparcelación a las nuevamente creadas. Los terceros adquirentes de las fincas resultantes de la reparcelación se integrarán en el proceso de reversión, conforme a lo establecido en el artículo 27.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

e) Se aplicarán las reglas previstas en la normativa básica del Estado relativas al régimen de las titularidades limitadas y de los derechos y gravámenes inscritos en las fincas de origen, considerándose a tal efecto como fincas de origen las de resultado de la reparcelación, y como fincas de resultado las que se adjudiquen en el proyecto de reversión.

f) El proyecto de reversión contendrá, cuando sea necesario, una cuenta de liquidación con las posibles compensaciones económicas resultantes de la devolución de cantidades abonadas o percibidas durante la reparcelación.

g) Será título inscribible de la reversión de la parcelación en el Registro de la Propiedad, el previsto para las operaciones de equidistribución de beneficios y cargas en la legislación hipotecaria.

h) A las transmisiones de terrenos a los que dé lugar el proceso de reversión de la reparcelación les serán de aplicación las exenciones y bonificaciones fiscales que, para los tributos que graven por cualquier concepto los actos jurídicos documentados y las transmisiones patrimoniales, prevean la legislación general, autonómica y local.

Mediante la introducción de este precepto, la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha fue pionera en su legislación urbanística. Así, se recoge la reversión de la parcelación, siempre con la finalidad de dar respuesta a los desarrollos urbanísticos que no se han materializado o que se han quedado sin terminar como consecuencia de diferentes circunstancias, principalmente por el azote de la crisis económica.

1.3 LA EXPROPIACIÓN FORZOSA

El Decreto legislativo 1/2023 (TRLOTAU) recoge en su Título VI la regulación de la expropiación forzosa. Así, su artículo 143 recoge los supuestos expropiatorios:

1. Sin perjuicio de su aplicación instrumental para la ejecución del planeamiento territorial y urbanístico en los términos de esta Ley, la expropiación forzosa por razón de urbanismo podrá́ proceder, además de en los supuestos previstos por la legislación estatal pertinente, en los siguientes, cuya concurrencia determinará por sí misma la utilidad pública de aquélla:

a) El destino de los terrenos, por su calificación urbanística, al dominio público de uso o servicio públicos, siempre que deban ser adquiridos forzosamente por la Administración actuante, bien por no ser objeto del deber legal de cesión obligatoria y gratuita, bien por existir, en todo caso, necesidad urgente de anticipar su adquisición.

A los efectos de la expropiación se considerarán incluidos en estos terrenos los colindantes que fueran imprescindibles para realizar las obras o establecer los servicios públicos previstos en el planeamiento o que resulten especialmente beneficiados por tales obras o servicios.

b) La constitución o dotación, conforme a esta Ley, de los patrimonios públicos de suelo.

c) La declaración, definitiva en vía administrativa, del incumplimiento de los deberes legales urbanísticos del propietario, cuando la declaración esté motivada por:

1) La realización de actos de parcelación o reparcelación, uso de suelo o edificación legalmente merecedores de la calificación de infracción urbanística grave.

2) La inobservancia de los plazos fijados para la ejecución total del planeamiento, incluido el deber de edificar, o de alguna de las fases en que aquélla haya quedado dividida.

3) La inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles legalmente exigibles.

d) La inadecuación de los inmuebles a las condiciones de mínimas de salubridad y habitabilidad legalmente establecidas, así́ como la inobservancia del deber de actualizar, en las edificaciones de uso predominantemente residencial y en los términos requeridos por la ordenación urbanística, los servicios e instalaciones precisas para hacer efectiva la accesibilidad prevista por la legislación sectorial pertinente. En este último caso, los beneficiarios podrán ser los propietarios de la edificación en cuestión o quien ostente una mayoría suficiente para ejecutar las obras. El beneficiario deberá́ solicitar la expropiación acreditando tanto que promueve un proyecto que cuenta, o es susceptible de contar, con las autorizaciones administrativas precisas como la imposibilidad de inicio de las obras por no disponer de la totalidad de los bienes y derechos afectados.

e) La declaración o catalogación administrativas formales, conforme a la legislación urbanística o la sectorial aplicable, del valor cultural, histórico-artístico o medioambiental de terrenos o edificios que los haga merecedores de su preservación o especial protección.

f) La obtención de terrenos destinados en el planeamiento territorial y urbanístico a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, así́ como a usos declarados de interés social.

Se hace referencia a la expropiación forzosa por razón de urbanismo, añadiéndose estos supuestos del artículo 143 a aquellos “previstos por la legislación estatal pertinente”.

En este sentido, sería de aplicación en materia registral el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (RD 1093/1997). Esta norma recoge así en su Capítulo III la regulación de las expropiaciones urbanísticas y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Igualmente resultaría de aplicación lo recogido en el artículo 32 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, que recoge las normas establecidas para la práctica de los asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa.

1.4 LA OCUPACIÓN DIRECTA

El procedimiento de ocupación directa se constituye como un modo utilizable facultativamente por la Administración urbanística actuante, generalmente municipal, alternativo a la expropiación. Los artículos 127 y 128 TRLOTAU recogen esta forma de ejecución:

Artículo 127. La expropiación y ocupación del suelo destinado a sistemas generales y locales.

1. Cuando el planeamiento que legitime la actividad de ejecución prevea la obtención del suelo destinado a sistemas generales y locales mediante expropiación u ocupación directa, esta deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a su entrada en vigor, salvo que se trate de suelos clasificados como rústicos no urbanizables o urbanizables sin programar.

2. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el número anterior, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la Ley de conformidad con lo dispuesto en el artículo 150.

Artículo 128. La ocupación directa de los terrenos destinados a sistemas generales y locales.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el número 1 del artículo 126, los terrenos destinados a sistemas generales y locales no adscritos ni incluidos en un ámbito de actuación urbanizadora, podrán obtenerse mediante su ocupación directa a cambio del reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en un sector o unidad de actuación con exceso de aprovechamiento urbanístico objetivo o real.

La ocupación directa requerirá la determinación:

a) Del aprovechamiento urbanístico que corresponda al propietario afectado.

b) De la unidad de actuación en la que deba hacerse efectivo el aprovechamiento anterior.

2. La ocupación directa se producirá por el procedimiento reglamentariamente establecido, que deberá respetar las siguientes reglas:

a) Serán preceptivas la publicación de la relación de terrenos y propietarios afectados, con indicación de los aprovechamientos urbanísticos correspondientes a estos y de las unidades de actuación en las que deben hacerse efectivos, y la notificación personal a los propietarios, con un mes de antelación, de la ocupación prevista y las demás circunstancias relevantes que en ella concurran.

b) En el momento de la ocupación deberá levantarse acta haciendo constar el lugar y la fecha de otorgamiento y la Administración actuante; la identificación de los titulares de los terrenos ocupados y la situación registral de estos; la superficie ocupada y los aprovechamientos urbanísticos que les correspondan; y la unidad de ejecución en la que deben ser estos hechos efectivos.

c) Las actuaciones deberán entenderse con el Ministerio Fiscal en lo que se refiere a propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin representación y propiedades litigiosas.

d) Los propietarios afectados por la ocupación tendrán derecho a la expedición de certificación administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.

e) La Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acta levantada a los efectos de la inscripción que proceda de conformidad con la legislación estatal aplicable.

f) Transcurridos cinco años desde la ocupación directa sin que se haya aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación de la unidad de actuación designada para la materialización del aprovechamiento correspondiente a las fincas obtenidas por ocupación, las personas propietarias de las mismas pueden requerir a la Administración actuante el inicio del expediente de justiprecio, en los términos y con los plazos del número 3 del artículo 149.

De nuevo, la normativa autonómica hace referencia a “la legislación estatal aplicable”, siendo de aplicación lo recogido en el RD 1093/1997.

Cabe mencionar asimismo que, en el supuesto de ocupación directa de terrenos destinados a sistemas generales, es requisito esencial el haberse practicado la notificación personal dirigida a las personas titulares de terrenos y derechos afectados por la ocupación, por lo que, se consideran personas titulares a estos efectos, como señala el párrafo 2º del artículo 120, a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a los que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

1.5 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA Y EL AGENTE URBANIZADOR

1.5.1 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA

Efectos económicos.

En el artículo 110 TRLOTAU se regulan los Programas de Actuación Urbanizadora. Expone que los propietarios de terrenos afectados por una iniciativa urbanizadora podrán asociarse como agrupación de interés urbanístico siempre que cumplan los siguientes requisitos:

1º) Tener por objeto competir por la adjudicación de un Programa o colaborar con su urbanizador de forma convenida con él.

2º) Asociar a los propietarios de terrenos que representen más de la mitad de superficie afectada por la iniciativa.

3º) Contar con poder dispositivo sobre los terrenos referidos en el apartado anterior. La afección de una finca a los fines y obligaciones de una agrupación de interés urbanístico podrá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

4º) Haber reconocido el derecho a adherirse como asociado a favor de los terceros propietarios afectados por la iniciativa en las mismas condiciones y análogos derechos a los propietarios fundadores.

La constitución de agrupaciones de interés urbanístico se otorgará en escritura pública a la que se incorporarán sus estatutos y deberá inscribirse en el Registro de Programas de Actuación Urbanizadora y de Agrupaciones de Interés Urbanístico dependiente de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística.

También ha previsto y regulado en el artículo 119 TRLOTAU la forma en la que se le retribuirá al agente urbanizador sus servicios mediante cuotas de urbanización y que tras la aprobación del proyecto de reparcelación, el urbanizador también podrá exigir las indemnizaciones sustitutivas a que se refiere la letra f) del 93, además es importe destacar que las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización y de las indemnizaciones se afectarán a dichos pagos, como carga real de las fincas que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, por el importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidación provisional.

En el Artículo 120 se desarrolla con detalle el trámite de los Programas de Actuación Urbanizadora de iniciativa particular o a desarrollar en régimen de gestión indirecta, por lo que se potencia unos de los principios básicos en el ámbito urbanístico – y que se conoce como participación ciudadana, la cual presentada ante el Alcalde – Presidente de la corporación- la elevará al Pleno la citada propuesta motivada y el Pleno podrá desestimarlo o abrir un periodo de información pública y se admitirán tanto alegaciones como alternativas técnicas y tras la información pública quienes tengan interés en asumir el Programa de Actuación Urbanística deberán presentar sus proposiciones jurídico – económicas.

El promotor designado deberá solicitar al Registro de la Propiedad donde radiquen las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento afectados, a fin de que se practiquen las notas al margen de cada finca afecta por la actuación que exprese la iniciación del procedimiento. A dicha solicitud se deberá acompañar la acreditación del inicio del procedimiento ante la Administración competente, la identificación del ámbito de la actuación en relación con las previsiones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, y una relación de las fincas o derechos afectados por la actuación, así como, en su caso, certificación administrativa acreditativa de su sujeción a los derechos de tanteo y retracto previstos en la presente Ley.

Se considerará titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a los que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

Igualmente, el reciente artículo 125 ter TRLOTAU, regula la tramitación de las modificaciones de programas de actuación urbanizadora:

2. Las modificaciones del programa de actuación urbanizadora deberán formalizarse en documento administrativoy serán, en su caso, objeto de traslado a los instrumentos urbanísticos de ejecución correspondientes. Dicho documento constituirá título suficiente para acceder a cualquier registro público.

Por su parte, el RAE, en su artículo 74 recoge que los PAU determinan y organizan la actividad de ejecución en los Municipios que cuenten con Plan de Ordenación Municipal [Plan Parcial] en el suelo urbanizable y en el Suelo Urbano no consolidado respecto a terrenos sometidos a reformas interiores [PERI o ED] y/o delimitados como unidades de actuación, fijando la forma de gestión de aquella y estableciendo de manera definitiva los ámbitos de ejecución concretos y las condiciones de desarrollo del planeamiento y de la gestión necesarias para la completa ejecución de la actuación urbanizadora.

Dentro del procedimiento para la aprobación del programa de actuación urbanizadora en régimen de gestión directa, así como en el caso de presentarse alternativas técnicas en el procedimiento ordinario, conforme a lo que establece los artículos 80.2 y 87 se exige que se será preceptiva la notificación formal e individual a las personas titulares de derechos afectados por la actuación urbanizadora propuesta antes de la primera publicación del anuncio.

Se considerará titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a las personas que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

La entidad promotora, la Administración actuante, o en su caso el proponente de la alternativa de ésta, deberá formular solicitud al Registro de la Propiedad en la que consten las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento afectados, al objeto de la práctica de nota al margen de cada finca afectada por la actuación que exprese la iniciación del procedimiento.

En el supuesto de los programas de actuación urbanizadora en régimen de procedimiento simplificado o de impulso particular, conforme a lo señalado en el artículo 91, cuando lo prevean las Bases para la adjudicación del PAU, las personas particulares que formulen una alternativa técnica y pretendan la adjudicación de las gestión de su ejecución realizarán por sí mismos las actuaciones ante el Registro de la Propiedad que se regulan en el número 2 del artículo 87 del Reglamento y que hemos mencionado anteriormente.

1.5.2 EL AGENTE URBANIZADOR

Mucho se ha escrito sobre el agente urbanizador, figura que también se regula en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha. En el artículo 104 RAE, se dispone que cuando así se estableciese en el Programa aprobado, el urbanizador adjudicatario de la gestión de la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora, contratará la ejecución material de las obras de urbanización correspondientes al mismo, regulándose en los siguientes artículos las relaciones ente el urbanizador y las personas propietarias, prerrogativas y facultades del urbanizador, derechos de los propietarios y el pago de los servicios del agente urbanizador, mediante pago por cesión de terrenos edificables o mediante cuotas de urbanización.

En el artículo 109 se regula el pago por cesión de terrenos edificables; en su apartado tercero dispone que las adjudicaciones que realice el proyecto de reparcelación al agente urbanizador por este concepto se efectuarán sujetas a condición resolutoria explícita, que asegure su retorno al dueño inicial, la cual deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. No será precisa la condición si el urbanizador, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, deposita en la Administración actuante garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de contratos del sector público.

Y el artículo 110, sobre el pago mediante cuotas de urbanización, dispone que la retribución mediante cuotas de urbanización se adecuará a las reglas siguientes:

c) El procedimiento […] se podrá subsumir en el de tramitación del proyecto de reparcelación, toda vez que éste asigna a cada finca de resultado la cuota de participación en los gastos de urbanización de que debe responder. En todo caso, una vez aprobado el proyecto de reparcelación:

1) El urbanizador podrá exigir el pago de los costes de urbanización ya devengados y también, en su caso, el desembolso de las indemnizaciones sustitutorias a que se refiere el número 2 del artículo 34 y las compensaciones previstas en el número 8 del artículo 60, en ambos casos de este Reglamento.

2) Las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización y de las indemnizaciones a que se refiere el número anterior se afectarán a dichos pagos, como carga real que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, por el importe estipulado en la cuenta de liquidación provisional.

Asimismo, considerando la posibilidad que se produzcan aumento en los gastos de urbanización contemplados en la cuenta de liquidación provisional, se regula la opción de que dicho incremento se haga constar en el Registro de la Propiedad a instancia del agente urbanizador.

Artículo 111. Retasación de gastos de urbanización.

5. El incremento que apruebe la Administración actuante de los costes de urbanización contemplados en la cuenta de liquidación provisional podrá hacerse constar en el Registro de la Propiedad, a instancias del Agente urbanizador, sin perjuicio de la afección ya practicada para responder del saldo de la cuenta de liquidación definitiva que en su día se practique.

1.6 INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR[2]

La importancia y la obligatoriedad que tiene el proceso de gestión urbanística y de su ejecución hace que se establezca un mecanismo para el cumplimiento de los plazos y condiciones en defensa de los propietarios, así como mecanismos de coacción administrativa para lo que no faciliten o participen en la forma adecuada al sistema de gestión aprobado.

Por ello, el artículo 132 TRLOTAU regula la expropiación y la ejecución mediante sustitución por incumplimiento del deber de edificar habilitando a la Administración competente y actuante para expropiar la parcela o solar o proceder a la ejecución del planeamiento mediante la sustitución del propietario, para ello es preciso conocer que la declaración de la situación de ejecución por sustitución contenida en resolución que agote la vía administrativa: “a) Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable, mediante certificación, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca. b) Habilitará para la convocatoria de concurso bien por un particular bien por la Administración actuante dirigido a la ejecución por sustitución por persona que se comprometa a la edificación en condiciones y plazo determinados”.

Igualmente, la edificación de los terrenos en situación apta para ello se ha regulado como un derecho y a la vez como un deber, debiendo cumplirse con las prescripciones técnicas, autorizaciones, permisos y plazos establecidos. De ahí que el legislador, en el propósito de considerar la urbanización y puesta en carga de los terrenos como una plusvalía en beneficio de la sociedad, establece unas consecuencias jurídicas en el supuesto del incumplimiento del deber de edificar. Para ello, el artículo 133 RAE y siguientes regulan de forma clara y precisa dichos extremos y disponen que:

Artículo 133. Expropiación y ejecución mediante sustitución por incumplimiento del deber de edificar.

1. El incumplimiento del deber de edificar habilitará al Municipio para expropiar la parcela o el solar, o proceder a la ejecución del planeamiento mediante sustitución de la persona propietaria. El incumplimiento del deber de edificar deberá declararse mediante resolución expresa en procedimiento dirigido a tal fin.

2.La ejecución del planeamiento mediante la sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar, requerirá de la previa celebración de concurso en que se apruebe un Programa de Actuación Edificadora y se seleccione un agente edificador para llevarlo a efecto.

Artículo 134. Declaración del incumplimiento del deber de edificar.

1. La declaración del incumplimiento del deber de edificar recaerá en procedimiento dirigido a tal fin, que podrá iniciarse de oficio o a instancia de cualquier persona y en el que 116 deberá darse audiencia a las personas propietarias afectadas y a los demás titulares de derechos reales sobre el solar de que se trate.

2. La solicitud de particular para la iniciación del procedimiento previsto en el número anterior, se presentará ante el Municipio y deberá reunir, como mínimo, los siguientes requisitos sustantivos y documentales:

a) Fundamentación suficiente, en su caso, del incumplimiento del deber de edificar por la persona propietaria de la parcela o del solar. En este sentido, la solicitud formulada deberá manifestar que se ha producido el vencimiento de los plazos máximos establecidos, de acuerdo con lo previsto en el número 2 artículo 126 del presente Reglamento, por referencia a la fecha de recepción definitiva de las obras de urbanización correspondientes en el caso de solares resultantes de una actuación urbanizadora, o fundándolo en la condición de solar edificable, para los suelos clasificados originariamente como urbanos.

A estos efectos, cualquier particular tendrá el derecho de recabar la información que conste en los archivos públicos sobre las circunstancias y extremos que permitan identificar los datos señalados. La Administración competente estará obligada a poner en conocimiento de la persona solicitante los citados datos.

b) Memoria comprensiva, como mínimo, de la valoración de las obras de edificación y, en su caso, de las obras de urbanización complementarias, así como de documento acreditativo de la constitución de garantía provisional de ejecución de éstas en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos del sector público y por el importe del siete por ciento del total de las obras. El Municipio establecerá con carácter anual un módulo estandarizado del presupuesto de contrata de las obras de edificación más habituales en la localidad en virtud de la tipología y usos globales, con la finalidad de fijar una base común sobre la que aplicar la garantía referida en el párrafo anterior. En caso de su inexistencia, podrán aplicarse los módulos establecidos por los Colegios Oficiales a los efectos de su actuación profesional.

3. En el caso de la declaración de incumplimiento de oficio por el Municipio, el órgano competente del mismo deberá formular la documentación y cumplir los requisitos establecidos en el número anterior, con excepción de la constitución de la garantía.

Para la declaración del incumplimiento del deber de edificar se sigue un procedimiento que se tramitará ante la Administración actuante del municipio donde radiquen las parcelas o solares, e implicará la incoación de procedimiento de expropiación de la parcela o el solar, si así lo contempla expresamente la resolución administrativa.

Artículo 135. Procedimiento de declaración de incumplimiento.

1. En el plazo máximo de quince días desde la entrada de la documentación señalada en el artículo anterior en el Registro del Municipio o una vez ultimada la documentación pertinente en caso de incoación de oficio del procedimiento, la persona titular de la Alcaldía abrirá un período de información pública de veinte días contados a partir de la última publicación del edicto en que se anuncie dicho trámite, realizada, además de por medios electrónicos, en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y en un diario de amplia difusión en el Municipio con la finalidad de formular alegaciones.

Previa o simultáneamente al anuncio de la información pública, se notificará la apertura del trámite a las personas propietarias y demás titulares de bienes y derechos afectados. A tal efecto, se solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de la parcela o solar correspondiente y se hará constar en él por nota marginal el comienzo del procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de edificar.

2. Ultimado el período de información pública, el Municipio deberá resolver sobre la declaración de incumplimiento del deber de edificar en el plazo máximo de un mes, resolución que deberá fijar el plazo por el que se suspende la concesión de licencias. Procederá la declaración siempre que hayan transcurrido sin efecto los plazos legalmente establecidos para haber solicitado la licencia de acuerdo con el número 2 del artículo 126 del presente Reglamento.

No obstante, previamente a la resolución de incumplimiento y previa suscripción de convenio entre el Municipio y la propiedad, se podrá acordar la convocatoria de concurso de oficio mediante la modalidad exclusiva de aportación y sin aplicación de medidas sancionadoras derivadas del incumplimiento.

3. La declaración de incumplimiento implicará la incoación de procedimiento de expropiación de la parcela o el solar, si así lo contempla expresamente la resolución administrativa. En otro caso, la declaración comportará la situación de ejecución por sustitución de la propiedad y el inicio del procedimiento de concurso correspondiente.

4. Cuando la persona propietaria o las propietarias afectadas así lo ofrezcan en el trámite de audiencia e información pública, el procedimiento regulado en los números anteriores podrá terminarse, sin acuerdo de alguna otra medida por razón del incumplimiento del deber de edificación, si se hubiera concedido licencia para construir la edificabilidad que pueda materializarse en el solar o se hubiera formalizado convenio con las personas propietarias y titulares de derechos reales del solar en el que se convenga la convocatoria, de oficio, de concurso para la ejecución de la edificación exclusivamente en la modalidad de aportación.

5. En caso de inactividad del Municipio, y transcurrido un mes desde la finalización de los plazos establecidos en los números 1 y 2 anteriores, la persona interesada que haya promovido la declaración de incumplimiento del deber, previo requerimiento de actuación dirigido a aquél y con señalamiento de plazo de un mes al efecto, podrá solicitar a la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística que prosiga los trámites que resten para completar el expediente y declare la situación de ejecución por sustitución.

Recibida la solicitud, la Consejería llevará a cabo un previo requerimiento al Municipio para que remita copia certificada de todo lo actuado y prosiga el expediente hasta su resolución. Si el Municipio no acreditare haber atendido el requerimiento en el plazo máximo de un mes desde que fuera practicado, no podrá continuar con la tramitación del expediente, el cual se proseguirá por la Consejería hasta su resolución. Será responsabilidad del Municipio realizar las actuaciones subsiguientes a la resolución que se dicte por la Consejería.

6. El plazo para resolver el procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de edificar será de seis meses, si bien la práctica de cualquiera de los requerimientos señalados en el número anterior supone la suspensión automática de dicho plazo.

Y qué consecuencia traerá la declaración de incumplimiento del deber edificar se estipula en el artículo 136 RAE:

Artículo 136. Efectos de la declaración del incumplimiento del deber de edificar.

1. La declaración del incumplimiento del deber de edificar contenida en resolución que agote la vía administrativa:

a) Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable y mediante certificación administrativa de la resolución dictada, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca.

b) Habilitará para el inicio del expediente de expropiación si expresamente la resolución que declare el incumplimiento acuerda llevarla a efecto conforme a lo dispuesto en el Título VIII de este Reglamento. En otro caso, se entenderá implícita en la resolución que se dicte la declaración de la situación de ejecución por sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar. En este supuesto, la expropiación también podrá llevarse a efecto en el marco del Programa de Actuación Edificadora que se apruebe, de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo IV siguiente, y tener como beneficiario al agente edificador adjudicatario del mismo.

2. La declaración de la situación de ejecución por sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar habilitará para la convocatoria de concurso, bien a instancia de particular, bien de oficio por el Municipio, dirigido a la ejecución por sustitución por persona que se comprometa a la edificación en condiciones y plazo determinados por el Programa de Actuación Edificadora que se apruebe. También habilitará, sin necesidad de convocatoria de concurso, para la presentación para su tramitación de éste. La convocatoria deberá producirse como máximo dentro de los seis meses siguientes a la declaración de la situación de ejecución por sustitución. El transcurso de dicho plazo sin que la convocatoria haya tenido lugar, ni haya sido presentado para su tramitación un Programa de Actuación Edificadora, dejará sin efecto la declaración por ministerio de la Ley y sin necesidad de trámite o requisito alguno, no pudiendo la Administración volver a acordar la expropiación o la referida situación dentro de los dos años siguientes, salvo por cambio de las circunstancias que tenga reflejo en la ordenación urbanística de aplicación.

Artículo 137. Convocatoria de concurso para la sustitución de la persona propietaria incumplidora.

2. El Municipio procederá a someter a información pública durante un mes la convocatoria del concurso mediante edicto publicado, además de por medios electrónicos, en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y, simultáneamente o con posterioridad, en uno de los periódicos de mayor difusión en el Municipio, comenzando a correr el plazo al día siguiente de la última publicación del anuncio.

Antes de la publicación del edicto en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha se notificará la apertura de la información pública a quienes constaran en la información obtenida del Registro de la Propiedad, en el expediente de declaración del incumplimiento del deber de edificar, como titulares de derechos afectados por la actuación edificadora propuesta y las demás personas interesadas personadas en el mismo.

1.6.1 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN EDIFICADORA

Los Programas de Actuación Edificatoria determinan y organizan la actividad de edificación de las parcelas o solares en el caso de que se haya declarado la situación de sustitución de la ejecución por incumplimiento del deber de edificar de sus propietarios, estableciéndose las condiciones para su efectivo desarrollo e identificando al agente edificador sustituto del propietario incumplidor.

Definición, objetivos y funciones.

Así se regula en el artículo 140 RAE, el cual dispone que los Programas de Actuación Edificadora deberán comprender la totalidad de la parcela o solar, y habrán de satisfacer, al menos, los siguientes objetivos básicos:

a) La ejecución inmediata de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento previsto por el planeamiento de ordenación territorial y urbanística para la parcela o solar correspondiente y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, incluso el pago de las tasas e impuestos que graven la construcción, en todo caso.

b) La ejecución simultánea de las obras de urbanización complementarias que, en su caso, estuvieran aún pendientes.

c) En su caso, obtener gratuitamente a favor del Municipio el aprovechamiento que exceda del privativo de las personas propietarias de los terrenos o la compensación económica sustitutiva que proceda.

3. El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos deberá afrontarse por la persona propietaria o propietarias de la parcela o solar, en el modo que se establezca al aprobar el Programa, con la finalidad de cumplimentar el régimen urbanístico de la propiedad y su función social.

4. Los Programas de Actuación Edificadora:

a) Determinarán el proyecto básico de edificación que habrá de ser ejecutado y, en su caso, describirán las obras de urbanización complementarias a realizar con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.

b) Preverán el inicio de la ejecución material de las obras de edificación dentro de su primer año de vigencia y previa aprobación del proyecto de ejecución de la edificación, del proyecto de urbanización simplificado, en su caso, y del proyecto de reparcelación, y la conclusión de la totalidad de las obras antes de los cinco años desde la fecha establecida para su inicio.

Por causas excepcionales, el Municipio podrá aprobar Programas de Actuación Edificadora con plazos más amplios o prórrogas de los que hubiere aprobado.

c) Determinarán el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la actividad de ejecución.

d) Asegurarán el cumplimiento de sus previsiones mediante garantía financiera al primer requerimiento, prestada y mantenida por la persona adjudicataria seleccionada como agente edificador, en cualquiera de las formas permitidas por la legislación de régimen local.

El importe de la garantía provisional será del siete por ciento del coste de ejecución material por contrata, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o tributo que pudiera sustituirle, de las obras de edificación y urbanización complementarias; mientras que la definitiva será del diez por ciento de la referida cantidad.

5. Los Programas podrán ser promovidos por cualesquiera personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, que pretendan ser adjudicatarias de los mismos. Cuando los promuevan el Municipio, la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha o los organismos de ellas dependientes, su ejecución tendrá lugar por gestión directa, con las especialidades que se determinan en las secciones siguientes de este Reglamento.

6. Será de aplicación para la formulación del Programa de Actuación Edificadora lo dispuesto respecto de la obtención de información en el artículo 78 de este Reglamento para los Programas de Actuación Urbanizadora.

Procedimiento para la aprobación de los Programas de Actuación Edificadora.

La exposición pública de la alternativa técnica de los Programas de Actuación Edificadora, audiencia y presentación de alternativas en competencia, se contempla en el artículo 144, en su apartado 2º, que establece:

2. Antes de la publicación del edicto, deberá notificarse la apertura de la información pública y la presentación de alternativas en competencia a quienes constaran en la información obtenida del Registro de la Propiedad, en el expediente de declaración de incumplimiento del deber de edificar, como personas titulares de derechos afectados por la actuación edificadora propuesta y a las demás personas interesadas personadas en el mismo.

Asimismo, se hará expresa referencia a la imposibilidad de la simultánea o posterior tramitación de Programas de Actuación Edificadora por el procedimiento de impulso particular regulado en el artículo 150 de este Reglamento.

Por lo que se refiere a la ejecución de las actuaciones edificatorias, en concreto edificación de parcelas y solares, el artículo 126 RAE, el derecho y el deber de edificar corresponderán a quien sea su propietario. La transferencia del derecho implica legalmente la del deber y así deberá hacerse constar en los actos de transmisión de la propiedad o cesión del inmueble y en el Registro de la Propiedad. A tal efecto, la Administración actuante deberá practicar la pertinente comunicación a este último.

Por otro lado, en el supuesto de la ejecución de los Programas de Actuación Edificadora por el agente edificador en sustitución por incumplimiento del deber de edificar, el artículo 158 y siguientes RAE regula las actuaciones del agente edificador y las relaciones con la Administración derivadas de la adjudicación del Programa de Actuación Edificadora. Concretamente en el artículo 162 se regulan una serie de prerrogativas y facultares del edificador entre las que se destaca:

2. El proyecto de reparcelación que el edificador deberá someter a la aprobación administrativa se redactará y tramitará de conformidad a lo dispuesto en el Título II de este Reglamento, con la salvedad de que podrán constituir fincas resultantes en los términos del artículo 43 de este Reglamento los diferentes pisos o locales que conformen el edificio que se construya conforme al proyecto de ejecución aprobado.

A tal fin, el proyecto de reparcelación, como una operación complementaria más, declarará la obra nueva en construcción y previa su división en el régimen de propiedad horizontal, determinará los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios resultante y adjudicará las fincas constituidas de acuerdo con éste régimen, haciendo constar la obligación del edificador de ejecutarlas. El proyecto realizará tales operaciones en la forma dispuesta por la normativa hipotecaria aplicable a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad.

El pago de los saldos resultantes de la cuenta de liquidación y la ocupación de la parcela o solar para la ejecución de las obras se regirán por lo dispuesto en el referido Título II de este Reglamento. Si la persona propietaria se negare a recibir la compensación económica que, en su caso, se le reconozca, surtirá los efectos del pago la consignación de su importe.

3. En el caso de que el agente edificador adquiera las parcelas o solares afectados, el pago del precio de adquisición o su consignación se acreditarán mediante el levantamiento de acta de ocupación de la finca, levantada en los términos y con las formalidades previstas en la legislación expropiatoria. Su otorgamiento se hará constar en la certificación administrativa que constituye el título inscribible del proyecto de reparcelación, a los efectos de que la adquisición pueda acceder al Registro de la Propiedad.

4. No obstante lo dispuesto en el número 2 anterior, no será preciso aprobar un proyecto de reparcelación si todas las personas titulares afectadas comparecen voluntariamente al otorgamiento de escritura pública en que se materialicen todas las operaciones precisas de modo que puedan acceder al Registro de la Propiedad.

La escritura pública podrá ser sustituida por un convenio urbanístico tramitado y aprobado de conformidad a lo dispuesto en la Sección 1ª del Capítulo III del Título I de este Reglamento, accediendo al Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa de su contenido que reúna los requisitos exigidos en la normativa hipotecaria para su inscripción.

Al igual que ocurre con el agente urbanizador, en el caso del agente edificador en sustitución por incumplimiento del deber de edificar, en el artículo 164 se regula el pago mediante la cesión de terrenos edificables u otros inmuebles resultantes:

3. Las adjudicaciones que realice el proyecto de reparcelación al agente edificador por este concepto se efectuarán sujetas a condición resolutoria explícita, que asegure su retorno al dueño inicial, la cual deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. No será precisa la condición si el edificador, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, deposita en el Municipio garantía financiera al primer requerimiento que asegure el coste de ejecución de la edificación o parte de ésta de que se trate.

Y en el supuesto de pago en metálico de los costes de la actuación edificatoria se ajustará a las reglas previstas en el artículo 165. En este sentido, el agente edificador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se amplíe la garantía financiera prestada en la cuantía que apruebe el Municipio y, entre tanto, que las fincas adjudicadas a la persona propietaria se afecten el pago de los costes de edificación que no se encuentren garantizados, como carga real que se inscribirá en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

Por otro lado, en el supuesto de que procediera la recepción de las obras de urbanización si éstas forman parte del Programa de Actuación Edificadora, el artículo 167 y con respecto a la edificación, procederá la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finalización de la construcción mediante certificación administrativa que surtirá los mismos efectos de escritura de obra nueva terminada.

El artículo 182 dispone que el acta de recepción de las obras de urbanización se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal en las Inscripciones de todas las fincas afectadas.

Dichas obras de urbanización ejecutadas se someterán al plazo de garantía que se hubiere previsto con ocasión de la aprobación definitiva del Programa, o en su caso del convenio por el que se formalice la adjudicación de éste, y no podrá ser inferior a un año a contar desde el día siguiente a la formalización del acta de recepción o desde el día siguiente a aquel en se produzca la recepción tácita. Dentro de dicho periodo de tiempo el urbanizador queda obligado a subsanar las deficiencias que se pongan de manifiesto y que sean consecuencia de una incorrecta ejecución a requerimiento del Municipio, salvo que las citadas deficiencias deban su origen en una acción del Municipio. Transcurrido dicho periodo de tiempo se extingue la responsabilidad del urbanizador salvo las que tengan su origen en vicios o defectos ocultos, en cuyo caso la responsabilidad del citado agente se prolongará durante los 15 años a contar desde la recepción (ex artículo 184). Transcurrido este plazo de quince años sin que se haya manifestado ningún daño o perjuicio, quedará totalmente extinguida la responsabilidad del urbanizador.

En cuanto al deber de conservación de las obras de urbanización, está previsto en el artículo 185 RAE, el cual dispone que:

1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, incumbe con carácter general al Municipio.

Se exceptúan de esta regla los supuestos de actuaciones urbanizadoras autónomas de uso predominante turístico o residencial de densidad poblacional baja de carácter aislado o consistentes en complejos industriales o terciarios de similar carácter, en los cuales, en virtud de las determinaciones del correspondiente instrumento de planeamiento, la obligación de conservación corresponde a las personas propietarias de terrenos lucrativos, edificaciones e instalaciones, en tanto se mantengan dichas circunstancias.

En este caso, dichas personas propietarias deberán constituir al efecto, y con carácter previo al acto de recepción de dichas obras, una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación en los términos contenidos en la Sección 4 del Capítulo III del Título I del presente Reglamento.

2. En las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación la participación de las personas propietarias privadas de parcelas lucrativas en la obligación de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, cuando no estén a cargo del Municipio, se determinará en función de la participación que tuviesen fijada en el proyecto de reparcelación, o en su caso, en la que se hubiere fijado en la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, la cual deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si sobre los solares se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de las personas propietarias en la referida obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada comunidad, siendo ésta el sujeto inicialmente obligado.

Hemos de destacar que, conforme al artículo 186, el incumplimiento injustificado del deber de conservación y rehabilitación regulado en el artículo 137 del TRLOTAU, habilitará a la Administración actuante para optar por la sustitución de la persona propietaria incumplidora mediante la formulación de los Programas de Actuación Rehabilitadora, siendo el contenido de tales programas el previsto para los de Actuación Edificatoria regulado en el artículo 141 de dicho Reglamento.

En el artículo 188 se regulan las particularidades a la tramitación de Programas de Actuación Rehabilitadora.

El procedimiento relativo a la convocatoria del concurso, la tramitación del mismo, la adjudicación y las demás circunstancias que definen el Programa de Actuación Rehabilitadora se realizarán de acuerdo a lo establecido para los Programas de Actuación Edificadora, con las siguientes particularidades:

a) Tendrán la consideración de personas interesadas en el expediente las arrendatarias existentes en la finca, a quienes se remitirán las notificaciones que a lo largo del procedimiento deben practicarse.

A estos efectos, se requerirá a las personas propietarias que manifiesten la situación de ocupación de las fincas, sin perjuicio de lo que resulte de la información que debe ser solicitada al Registro de la Propiedad para conocer quiénes sean titulares del dominio y de las cargas de las fincas afectadas.

El legislador junto a la importancia que tiene las obras de edificación y conservación dedica una sección del Reglamento a potenciar la rehabilitación preferente, para ello, el artículo 189 habilita a los Municipios y la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para delimitar Áreas de Rehabilitación Preferente con la finalidad de la recuperación del patrimonio arquitectónico y urbano en ellas existente, así como su rehabilitación social y económica. Además, la gestión de las ARP (Áreas de Rehabilitación Preferente), delimitadas en el artículo 141.2 del TRLOTAU, se determinará y organizará de forma analógica a las Actuaciones de Rehabilitación Integrada, acompañadas, en su caso, de Planes Especiales de Reforma Interior, dedicándose el artículos 190 a la formas de gestión y el 191 a la formulación de las Actuaciones de Rehabilitación Preferente.

1.6.2 EL DEBER DE REHABILITACIÓN Y EL AGENTE REHABILITADOR

En el Capítulo V del TRLOTAU se regula la conservación de obras y construcciones, tanto de las urbanizaciones como edificaciones e inmuebles.

En su artículo 137 se establece que los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, en todo caso, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

En conexión con esta obligación-deber de los propietarios, hay analizar el concepto de situación legal de ruina. Así en su artículo 139 determina que procederá la declaración de la situación legal de ruina de una construcción o edificación cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de manifiesto deterioro cuando supere el límite del deber normal de conservación; o bien, cuando se acredite por el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes.[3]

Corresponderá en este caso [supuesto de acreditación por el propio propietario] al Municipio la declaración de la situación legal de ruina, que conllevará la adopción de las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, así como la de aquellas medidas y obras urgentes para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad.

En el caso de los bienes de interés cultural (conocidos comúnmente como los BIC), los Municipios, y el órgano de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha competente en materia de patrimonio deberán dictar las órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deterioradas, al amparo del artículo 140, y en el caso del incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución faculta a la Administración actuante para adoptas algunas de las siguientes medidas: a) ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite normal del deber de conservación, b) imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mensual por un valor máximo cada una de ellas de hasta el diez por ciento del coste estimado de las obras y c) sustitución del propietario incumplidor mediante la formulación de Programas de Actuación Rehabilitadora de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículo 132 a 134 para la ejecución de actuaciones edificatorias.

Además de lo establecido anteriormente en cuanto al concepto de situación legal de ruina, el legislador ha previsto la situación de ruina física inminente, sin que ello suponga ni presuponga la situación legal de ruina o la adopción de medidas provisionales y de carácter urgente. Así, en el artículo 142, se recoge que cuando una construcción o edificación amenace con arruinarse de modo inminente, con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado o declarado de interés histórico o artístico, [la Administración competente] estará habilitada para disponer todas las medidas que sean precisas, incluso el apuntalamiento de la construcción o edificación y su desalojo. Además, se podrá proceder a su demolición salvo que se trate de un patrimonio catalogado o declarado de interés histórico o artístico, y siempre que dicha demolición resulte estrictamente indispensable para proteger valores superiores y, sobre todo, la integridad física de las personas.

El Municipio será responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas anteriores sin exonerar de responsabilidad al propietario, y pudiendo dicha administración actuante reclamar el importe de las indemnizaciones satisfechas hasta la cuantía que alcance el deber normal de conservación.

2.- LEY 5/2020, DE 24 DE JULIO, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA DECLARACIÓN DE PROYECTOS PRIORITARIOS EN CASTILLA-LA MANCHA

En esta Ley se consideran prioritarios aquellos proyectos que contribuyan de modo especial a la reactivación de la actividad económica de la región o pertenezcan a sectores económicos estratégicos por su especial relevancia para el desarrollo económico, social y territorial de Castilla-La Mancha.

De esta forma, para ser considerados prioritarios, los proyectos deberán superar unos umbrales de inversión y creación de puestos de trabajo, definidos en el Artículo 5 de la Ley.

Aquellos proyectos que sean catalogados como prioritarios disfrutarán de los beneficios de impulso preferente y urgente, calificación urbanística, la declaración de utilidad pública o interés social.

2.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La actual situación socioeconómica sitúa a Castilla-La Mancha en la necesidad de que las fuerzas políticas adopten medidas urgentes para hacer frente a las necesidades de la Comunidad Autónoma. Como consecuencia de ello, el 3 de junio de 2020, las fuerzas políticas suscribieron un acuerdo político para conseguir la recuperación de Castilla-La Mancha post Covid-19. Entre sus medidas se incluía la aprobación de una ley que estableciera la tramitación preferente y la agilización y simplificación administrativa de iniciativas empresariales, con el objeto de atraer y captar inversiones consideradas como estratégicas para la Comunidad; por ello se dicta la presente Ley, para incentivar la dinamización económica y empresarial dentro de su territorio, coordinando y articulando los recursos disponibles del conjunto de la sociedad y de sus empresas y, en especial, de sus emprendedores. Igualmente, para impulsar la atracción de nuevos proyectos empresariales considerados estratégicos, facilitando e impulsando la simplificación administrativa y agilizando los trámites para la implantación de nuevas actividades económicas que redundan en la generación de empleo y mayor crecimiento que apueste decididamente por el desarrollo y la innovación en nuestro territorio.

La presente Ley, en base a lo anterior, no sólo crea los instrumentos necesarios para afrontar los desafíos económicos regionales, sino que, además, se centra en la simplificación administrativa de las actividades económicas. Esto se pone de manifiesto en la eliminación o reducción de trámites burocráticos a la hora de iniciar un negocio, lo que se traduce en evidentes beneficios tanto para la económica regional y local como para el conjunto de la sociedad.

Además, hay que tener presente que ya la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del régimen jurídico del sector público, impone a las administraciones públicas la obligación de respetar en su actuación los principios de simplicidad, claridad y proximidad a los ciudadanos.

En virtud del Estatuto de Autonomía de Castilla-La Mancha, aprobado por la Ley 9/1982, de 10 de agosto, en su artículo 31.1.12ª, se atribuye la competencia exclusiva en la planificación de la actividad económica y fomento económico de la región dentro de los objetivos marcados por la política económica nacional y del sector público de Castilla-La Mancha; además, el artículo 31.1.2º le otorga la competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda; y su artículo 32.7 recoge el desarrollo legislativo y la ejecución en materia de protección del medio ambiente y de los ecosistemas.

Por ello, esta Ley pretende crear un marco de tramitación preferente y de agilización y simplificación administrativa, para facilitar la captación y atracción de proyectos e inversiones empresariales que se declaren prioritarios, bien porque contribuyan de modo especial a la reactivación de la actividad económica de la región o porque pertenezcan a sectores estratégicos por su relevancia para el desarrollo económico, social y territorial de Castilla-La Mancha.

Para dichos cometidos se ha creado la Unidad de Acompañamiento Empresarial con el objeto de dar apoyo e impulso a los proyectos que pretendan su declaración como prioritarios; así como la coordinación, seguimiento e impulso de los proyectos que hayan obtenido esta declaración.

Considerar un proyecto como prioritario conforme a los requisitos y procedimientos regulados en la Ley conllevará una tramitación administrativa preferente y urgente, con reducción de los plazos administrativos, pudiendo incluso comportar la declaración de utilidad pública o interés social, con los efectos previstos en la Legislación de Expropiación Forzosa, cuando dicho proyecto prioritario afecte a sectores económicos estratégicos. Además, la Ley prevé que se beneficiarán de unas medidas de incentivación económica y financiera, así como en materia de ordenación territorial y urbanística.

Se establecen mecanismos para el adecuado seguimiento y coordinación de los proyectos declarados como prioritarios, encargándose la Unidad de Acompañamiento Empresarial, en coordinación con los diferentes órganos de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, de prestar apoyo a la persona promotora; y, además, a dicho organismo le incumbe el seguimiento continuo del proyecto hasta la total implementación, la cual deberá ejecutarse conforme a la solicitud presentada sin perjuicio de las modificaciones que pueda autorizar el órgano que efectuó la declaración de proyecto prioritario.

Para la adecuada implantación y el desarrollo de los proyectos en cada uno de los sectores económicos estratégicos, se ha puesto a disposición de la ciudadanía un visor cartográfico en el que se recogen las condiciones ambientales a que pueda estar sometido su proyecto en función de su ubicación. Asimismo, la Ley establece una clasificación del territorio en función de la regulación ambiental o valor de los recursos y de la aptitud para absorber los condicionantes ambientales de un territorio.

2.2 ARTICULADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO DE ESPECIAL INTERÉS

En su artículo 6, al regular las solicitudes de la declaración de proyecto prioritario, se establece que se deberá presentar por medios electrónicos una serie de documentación, entre la cual se recoge la memoria del proyecto, que incluirá obligatoriamente la localización, titularidad o disponibilidad, delimitación del ámbito y detalle de los terrenos y la estructura de la propiedad. Lo que se acreditará por los medios de publicidad que facilite el Catastro y el Registro de la Propiedad. También contendrá la memoria la solicitud, en su caso, de la declaración de utilidad pública o interés social, identificando la relación de bienes y derechos afectados.

En cuanto a los efectos de la declaración como proyecto prioritario, el artículo 13 establece que la declaración de proyecto prioritario perteneciente a sectores estratégicos podrá incluir la declaración de utilidad pública o interés social con los efectos previstos en la Ley de Expropiación Forzosa, además de la tramitación administrativa preferente y reducción de los plazos administrativos.

En cuanto a los efectos en materia de ordenación del territorio y urbanística:

Artículo 17. Implantación en suelo rústico.

1. Cuando el proyecto prevea su implantación en suelo rústico la declaración como proyecto prioritario implica la obtención de la calificación urbanística prevista en la normativa de ordenación territorial y urbanística, así como, en su caso, la autorización para excepcionar los parámetros de ocupación máxima y parcela mínima previstos en la Instrucción Técnica de Planeamiento.

2. A la actuación propuesta se le aplicará el resto del régimen del suelo rústico a todos los efectos incluido el devengo del canon que, en su caso, proceda por la obtención de la calificación urbanística.

Artículo 18. Planes y proyectos de singular interés.

Cuando la persona interesada hubiera propuesto en su solicitud la utilización de los instrumentos urbanísticos previstos en el Capítulo II del Título III del Decreto Legislativo 1/2010 [ahora Decreto Legislativo 1/2023 TRLOTAU], la declaración del proyecto como prioritario por el Consejo de Gobierno tendrá los efectos de declaración de interés regional previstos en el artículo 33.2 del citado Decreto Legislativo, reduciéndose a la mitad todos los plazos previstos en la regulación del procedimiento de aprobación del correspondiente Plan o Proyecto de Singular Interés.

Por su parte, la Disposición adicional primera establece que la Consejería pondrá a disposición de la ciudadanía un visor cartográfico en el que se especifique los condicionantes ambientales a los que puede verse sometido su proyecto por su ubicación, en función de la clasificación establecida por la disposición adicional segunda de la presente ley.

Como consecuencia de lo anterior en la Disposición adicional segunda se establece la clasificación del territorio en función de la regulación ambiental o valor de los recursos y de la aptitud para absorber proyectos empresariales o industriales. Por ello el territorio de Castilla-La Mancha se clasifica en:

a) Zonas aptas: el territorio de la Comunidad Autónoma no incluido en las otras zonas que cuenta con recursos naturales no sometidos a regulación especial y por lo tanto es apto para la absorción de proyectos empresariales o industriales.

b) Zonas potencialmente aptas, pero con limitaciones ambientales: zonas con recursos naturales de interés general para la protección de determinados valores naturales que deben considerarse aptas para la absorción de determinados proyectos con condicionantes ambientales.

c) Zonas sometidas a regulación específica ambiental: zonas que albergan valores ambientales especialmente sensibles y que se corresponden con áreas declaradas como protegidas por la aplicación de la normativa vigente.

2. La clasificación definida en el apartado anterior se concreta en función de las diferentes figuras de protección y la aplicación de otra normativa de carácter específico:

Zonificación del territorio de Castilla-La Mancha:

a) Zonas aptas: El territorio de la Comunidad Autónoma no incluido en las otras zonas.

b) Zonas potencialmente aptas, pero con limitaciones ambientales: a. Red Natura (cuando el plan de gestión no lo considere incompatible explícitamente). b. Áreas Importantes para la conservación de aves (IBAS). c. Zonas de dispersión del águila imperial y águila perdicera. d. Zonas Periféricas de Protección de Espacios Naturales Protegidos. e. Zonas de presencia estable y reproductora del lince ibérico no declaradas Áreas Críticas. f. Montes de utilidad pública con cubierta forestal. g. Refugios de fauna. h. Reservas de la Biosfera (zonas tampón y núcleo) no incluidas en el apartado siguiente.

c) Zonas sometidas a regulación específica ambiental: a. Parques Nacionales. b. Espacios Naturales Protegidos. c. Red Natura (cuando así lo determine su plan de gestión, en función de la actividad a desarrollar). d. Hábitats y elementos geomorfológicos de protección especial. e. Vías pecuarias. f. Humedales integrados en la Lista Ramsar. g. Áreas críticas para la flora y fauna amenazada h. Dominio Público Hidráulico y su zona de servidumbre i. Inventario de Zonas Húmedas.

3. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entiende sin perjuicio de las limitaciones o condicionantes que vengan establecidas por la normativa sectorial o instrumentos de planificación autonómicos vigentes.

En la Disposición Adicional Décima se aprecia el carácter prioritario de proyectos de instalaciones de producción de energía eléctrica a partir de fuentes de energía renovables e instalaciones de transporte y distribución de energía pertenecientes al sector económico estratégico de la energía.

3.- LEY 9/2020, DE 6 DE NOVIEMBRE, DE PATRIMONIO DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA-LA MANCHA

3.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El Patrimonio de la Junta de Comunidades es una de las instituciones jurídicas previstas en el Estatuto de Autonomía de Castilla-La Mancha, aprobado por Ley Orgánica 9/1982, de 10 de agosto. En este sentido, el artículo 43.1 establece que el patrimonio de la Comunidad Autónoma estará integrado por el patrimonio de la Junta de Comunidades en el momento de aprobarse el Estatuto, los bienes afectos a los servicios traspasados y los bienes adquiridos por la Junta de Comunidades por cualquier título jurídico válido. El apartado segundo de ese mismo precepto continúa diciendo que el régimen jurídico del patrimonio, su administración, defensa y conservación serán regulados por una ley de las Cortes de Castilla La Mancha, en el marco de la legislación básica del Estado.

En cumplimiento del mandato estatutario recogido en el artículo 43.2, las Cortes de Castilla-La Mancha aprobaron la Ley 6/1985, de 13 de noviembre, de Patrimonio de la Comunidad Autónoma, que fue objeto de desarrollo al año siguiente por medio del Decreto 104/1986, de 23 de septiembre, por el que se aprobó el Reglamento para su aplicación.

En la actualidad la realidad institucional, organizativa y competencial -y por tanto patrimonial- de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, es de mucha mayor entidad y complejidad que en el año de 1985, ya que respecto a la materia objeto de regulación, es decir, gestión del patrimonio público, ha sufrido un gran desarrollo y evolución en todo este tiempo, sirviendo de parámetro a estos efectos el nuevo bloque normativo dictado por el Estado, constituido por la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, y su Reglamento de desarrollo, aprobado por Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto.

El objetivo de esta iniciativa legislativa será dotar a la Comunidad Autónoma de un nuevo marco normativo en materia patrimonial más completo, totalmente renovado y actualizado a las circunstancias actuales, adaptado a la legislación básica y de aplicación general del Estado, y que sea el instrumento idóneo para una gestión eficaz del patrimonio regional, abordando, suficientemente todos los aspectos integrantes de la citada gestión: desde la protección, defensa y conservación del patrimonio, en tanto que soporte material de los fines de uso general, los servicios públicos u otras funciones públicas; pasando por las normas relativas a la utilización y administración de los bienes y derechos por la Administración y los ciudadanos; y abordando los negocios jurídicos patrimoniales, es decir todas aquellas cuestiones de derecho público relativas a la adquisición y enajenación de bienes y derechos por parte de la Junta de Comunidades, estableciéndose las debidas garantías para la seguridad jurídica y la defensa de los derechos e intereses de la misma en el tráfico jurídico; o la necesidad de hacer frente a las especialidades de las empresas públicas de Castilla-La Mancha, asumiendo con plenitud todas las facultades y prerrogativas administrativas en materia patrimonial.

La ley tiene una nueva estructura, que intenta no alejarse de la establecida en la ley estatal básica para facilitar la interconexión e interpretación conjunta de ambos textos.

La ley comienza con un título I que versa sobre las disposiciones generales.

El título II regula la protección y defensa del patrimonio, el capítulo I aborda cuestiones generales, como las obligaciones y deberes de la propia Administración a través de sus órganos y agentes, lo que se hace extensivo a los concesionarios y demás usuarios de los bienes, así como el deber de colaboración de los ciudadanos en general, o la obligación de los registros y los archivos públicos de suministrar información a la Comunidad Autónoma cuando se requiera para la adecuada protección y defensa de sus bienes y derechos. Los capítulos II y III prevén, respectivamente, el Inventario General y el régimen registral.

En relación al régimen registral, además de la ya clásica obligación de inscribir los bienes y derechos, se incorporan en la ley la facultad para instar, cuando concurran los supuestos que se especifican, la cancelación y rectificación de determinadas inscripciones. Los capítulos IV a VII están dedicados a las «facultades y prerrogativas» de las Administraciones Públicas «para la defensa de su patrimonio» previstas en la legislación básica del Estado.

La regulación de las prerrogativas de investigación, deslinde y recuperación de la posesión es más amplia y precisa que la recogida en la anterior Ley de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de 1985.

El título III tiene por objeto el destino de los bienes y derechos en el ámbito de la propia Comunidad Autónoma desde una doble vertiente: la finalista, es decir, la función o servicio a que se destinarán (la afectación), y la subjetiva u orgánica, esto es, los órganos, organismos o entidades de la Comunidad a los que se asignarán para la ejecución de sus competencias (la adscripción). El capítulo I se dedica a la afectación, la desafectación y la mutación demanial. Junto a la afectación expresa se contempla, como novedad, la afectación tácita y presunta, para así poder extender los efectos de la demanialidad a aquellos bienes y derechos que estén, de facto, vinculados al uso general o a los servicios públicos. Asimismo, se importa la figura de la mutación demanial subjetiva, reconocida en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y acogida por las Comunidades Autónomas que han legislado con posterioridad a dicha ley, por cuya virtud se admitirá la afectación de bienes y derechos del patrimonio regional a otras Administraciones Públicas para el cumplimiento de sus fines y competencias, sin que ello incida en la naturaleza y titularidad del bien. No obstante, esta figura no es completamente nueva en nuestra legislación, puesto que la Ley de Patrimonio de 1985 ya preveía en el artículo 44 la cesión de uso de bienes demaniales.

El siguiente título de la ley, el IV, aborda el régimen de uso y aprovechamiento de los bienes y derechos demaniales (capítulos I a III) y patrimoniales (capítulo IV). El régimen jurídico que se establece es prácticamente nuevo, puesto que la regulación de la Ley de Patrimonio de 1985 sobre el uso y aprovechamiento de los bienes y derechos era muy sumaria.

El capítulo I trata de la utilización de los bienes destinados al uso general, distinguiendo los distintos tipos de uso, que clasifica en uso común, uso especial y uso privativo, mientras que el capítulo II se dedica a los bienes destinados a los servicios públicos, determinando el régimen jurídico general aplicable a los mismos y su excepcional ocupación por terceros. Como corolario, el capítulo III establece de forma pormenorizada el régimen de las autorizaciones y concesiones demaniales, destaca el plazo de duración máxima, que se fija en diez años para las autorizaciones y setenta y cinco para las concesiones (sustituyendo a los actuales plazos de treinta y cincuenta años, respectivamente), y la novedosa reglamentación de los procedimientos de adjudicación de autorizaciones y concesiones. Este título finaliza con el capítulo IV, que trata del aprovechamiento y explotación de los bienes y derechos de derecho privado o patrimoniales.

El título V se ocupa, por primera vez en nuestro ordenamiento patrimonial, de los edificios de uso administrativo, que serán aquellas edificaciones, locales o espacios que se destinen a las sedes, oficinas, servicios administrativos y dependencias auxiliares de las consejerías, organismos y demás entidades públicas de la Junta de Comunidades.

El título VI es el más extenso de la ley, constituyendo una de las razones o fundamentaciones principales de esta iniciativa legislativa. Su contenido son los negocios jurídicos patrimoniales, abordando todas las cuestiones de derecho público relativas a la adquisición, enajenación y gravamen de los bienes y derechos patrimoniales por parte de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.

En cuanto al contenido de este título, el capítulo I recoge unas disposiciones generales aplicables a todos los contratos y negocios patrimoniales, cuyo punto de partida será el reconocimiento de la potestad negocial y la proclamación de la libertad de pacto, así como el régimen jurídico aplicable a los negocios patrimoniales, acogiendo la clásica doctrina de los actos separables.

Las particularidades de cada tipología se van desarrollando en los sucesivos capítulos, que clasifica en «negocios jurídicos de adquisición» (capítulo II), «jurídicos de enajenación» (capítulo III), incluida la constitución de cargas y gravámenes, la «permuta de bienes y derechos» (capítulo IV) y el «arrendamiento de inmuebles» (capítulo V).

El último título de la ley, el VII, contiene la regulación del patrimonio empresarial de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, en el que tiene especial protagonismo el régimen de las empresas públicas.

En cuanto a las disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales, destaca la disposición relativa a los patrimonios de gestión separada, siendo también de especial interés la disposición que aborda los convenios en materia patrimonial o la relativa a las actuaciones de ejecución del planeamiento en las que participe la Junta de Comunidades como titular de bienes o derechos afectados.

3.2 SOBRE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Artículo 20. Obligatoriedad de la inscripción en general. Los bienes y derechos del Patrimonio de la Junta de Comunidades que sean susceptibles de inscripción deberán inscribirse en los correspondientes registros públicos, así como todos los actos y contratos referidos a aquellos que puedan tener acceso a dichos registros, de conformidad con su normativa reguladora. No obstante, la inscripción de los derechos de arrendamiento sobre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad será potestativa, conforme a la legislación hipotecaria.

Este artículo establece la obligatoriedad de la inscripción de los bienes y derecho del Patrimonio de la Junta de Comunidades, siendo una de las excepciones frente a la inscripción voluntaria de bienes y derechos en el Registro de la Propiedad, inscripción que con carácter obligatorio deberán promover y rogar los responsables de las Administración Públicas y, cuando tuviera conocimiento de ello, el Registrador de la Propiedad requerirá al órgano competente para que se proceda a practicar su inscripción.

Inscripción que se realizará mediante escritura pública, testimonio de la sentencia judicial o auto, o por resolución administrativa; y, en el supuesto de contrato de arrendamiento sobre bienes inmuebles, deberán constar en escritura pública; y todo ello tras haberse practicado la liquidación efectiva del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al amparo de lo establecido en el artículo 249.1 de la Ley Hipotecaria.

Hay que señalar que en el caso de que los bienes no estuvieran inmatriculados o para reanudar el tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad, se practicará conforme a lo establecido en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria al señalar:

Artículo 206. 1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

2. En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.

3. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.

4. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

5. Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.

Artículo 21. Cuestiones relacionadas con el régimen registral de los bienes inmuebles.

1. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los bienes inmuebles y derechos que recaigan sobre los mismos, titularidad de la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha,se llevará a cabo por el órgano directivo competente en materia de patrimonio, salvo aquellos que sean adquiridos por expropiación forzosa y los integrantes de los patrimonios de gestión separada a los que se refiere la disposición adicional primera de esta ley. En el caso de los bienes y derechos de titularidad de los organismos públicos o las entidades de derecho público, la inscripción deberá solicitarse por el órgano que se establezca en sus propias normas de creación, organización o funcionamiento, y en su defecto, por sus presidentes o directores.

2. La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha podrá, mediante certificación administrativa emitida por el órgano competente, instar la cancelación o rectificación de las inscripciones a su favor en los siguientes casos, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación hipotecaria:

a) Cuando quede acreditada la inexistencia actual o la imposibilidad de localización física de un inmueble.

b) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre un inmueble que esté inscrito a nombre de la Junta de Comunidades o en caso de doble inmatriculación. En estos supuestos, el expediente deberá ser informado por el órgano o unidad que tenga atribuido el asesoramiento jurídico del órgano competente para la expedición de la certificación.

Las comunicaciones que los Registradores de la Propiedad deban efectuar a la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha durante la tramitación de los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria, se dirigirán al órgano o entidad que haya instado el correspondiente procedimiento, y en su defecto, a la consejería competente en materia de hacienda.

Deslinde de inmuebles.

Artículo 27. Iniciación e instrucción del procedimiento.

3. En el supuesto de que la finca objeto de deslinde estuviera inscrita, el acuerdo de iniciación se comunicará al Registro de la Propiedad para que tome razónde dicha circunstancia.

El registrador en base a la certificación administrativa preceptiva practicará nota marginal de la afección de la finca en el procedimiento de deslinde, indicando órgano, fecha, procedimiento, fincas afectadas.

Artículo 28. Terminación del procedimiento.

3. La resolución aprobatoria del deslinde, una vez sea firme, se anotará en el Inventario General, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad, y habilitará para la ejecución del amojonamiento, con intervención de los interesados que así lo soliciten.

Dicha terminación del procedimiento lo hará constar el registrador mediante la certificación administrativa, fecha, expediente, superficie con la que queda la finca matriz y la superficie objeto del deslinde se procederá a practicar nuevo asiento de inscripción.

Incorporación por supresión del organismo.

Artículo 54. Incorporación por supresión del organismo.

1. Los bienes y derechos de los organismos públicos y entidades de derecho público que sean objeto de supresión se incorporarán al patrimonio de la Administración de la Junta de Comunidades.

3. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la Administración regional se practicará con la presentación de la disposición por la que se hubiese producido la supresión del organismo.

Reservas demaniales (art 57).

Artículo 57. Reservas demaniales.

1. La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha puede reservarse el uso de bienes de dominio público para la ejecución de sus fines y competencias, cuando existan razones de utilidad pública o interés general que así lo justifiquen.

2. La reserva deberá ser acordada por el Consejo de Gobierno, a propuesta de la consejería competente en materia de hacienda e iniciativa de la consejería, organismo o entidad que tenga interés en su adopción. El acuerdo determinará, al menos, los bienes que comprende, los fines y competencias para los que se declara y el plazo máximo, que no podrá exceder del tiempo necesario para la ejecución o cumplimiento de las mencionadas competencias o fines que la justifican. El acuerdo se publicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Derecho de adquisición preferente (art. 72).

Artículo 72. Cuando se acuerde la enajenación onerosa de los bienes patrimoniales a los que se refiere el apartado 4 del artículo anterior, los titulares de derechos vigentes sobre los mismos que deriven de concesiones otorgadas cuando tenían la condición de demaniales, tendrán derecho de adquisición preferente en los términos previstos en los apartados 1 y 3 del artículo 103 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. El derecho podrá ser ejercitado dentro de los veinte días naturales siguientes a aquel en que se les notifique la decisión de enajenar el bien, con indicación del precio y las demás condiciones esenciales de la enajenación. A falta de notificación, o cuando la enajenación se efectúe en condiciones distintas de las mencionadas en la comunicación, el derecho podrá ejercitarse desde la perfección de la venta hasta que trascurran treinta días naturales posteriores a la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

Para que se practique la inscripción es preciso que se acredite haber practicado la notificación fehaciente al titular del derecho del derecho de adquisición preferente las condiciones de la enajenación o que se aporte certificación administrativa en el que el titular del derecho haga renuncia expresa al mismo, pero siendo necesario que se acredite haber practicado la notificación con carácter previo o en su defecto haber transcurrido el plazo de 30 días desde la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad.

Aprovechamiento y explotación de bienes patrimoniales.

Artículo 76. Formalización y subrogación.

1. Los contratos se formalizarán en documento administrativo, salvo que la normativa aplicable al negocio o el acceso al Registro de la Propiedad exijan otra forma distinta.

2. La subrogación de un tercero en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato sólo será posible cuando, estando prevista en las condiciones acordadas, sea autorizada expresamente por el órgano competente para la adjudicación.

Negocios jurídicos patrimoniales.

Se trata el documento administrativo de cesión gratuita con otra Administración pública como título inscribible.

Artículo 89. Formalización de determinados negocios jurídicos sobre inmuebles.

1. Los negocios jurídicos de adquisición, gravamen y enajenación que afecten a bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos se formalizarán en escritura pública, cuando esta forma sea requisito constitutivo del negocio o sea necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

2. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales que se realicen con otras Administraciones Públicas, organismos o entidades públicas vinculadas o dependientes, se podrán formalizar en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. En el otorgamiento de las escrituras y la formalización de los documentos administrativos, ostentará la representación de la Administración de la Junta de Comunidades el titular del órgano directivo competente en materia de patrimonio o el titular del órgano o funcionario en quien delegue.

4. El arancel que deba satisfacer la Junta de Comunidades por la formalización de los negocios jurídicos patrimoniales se reducirá en el porcentaje previsto en la normativa arancelaria notarial.

Expedientes de expropiación forzosa.

Artículo 91. Adquisiciones sometidas a legislación específica.

Con independencia de lo establecido en el artículo 84 sobre el régimen jurídico aplicable a los negocios jurídicos patrimoniales, se regirán por su normativa específica:

a) Las adquisiciones de bienes muebles u otros derechos patrimoniales que se encuentren dentro del ámbito del contrato típico de suministro o de cualquier otro de los regulados en la legislación de contratación del sector público.

b) Las adquisiciones que provengan del ejercicio de la facultad de expropiación forzosa, así como su reversión. Los expedientes de expropiación forzosa se tramitarán por la consejería competente por razón de la materia. A la misma consejería corresponderá conocer de la reversión, aunque los bienes y derechos expropiados hubieran sido afectados a otros fines y adscritos a otra consejería, organismo o entidad de la Comunidad Autónoma. De las actas de pago y ocupación, debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, así como de la reversión, se dará cuenta al órgano directivo competente en materia de patrimoniopara su anotación en el Inventario General.

Enajenación onerosa de inmuebles y derechos reales.

Artículo 106. Preparación de la venta.

1. El expediente de venta se iniciará de oficio por el órgano directivo competente en materia de patrimonio, a iniciativa propia, a propuesta motivada de las consejerías, organismos o entidades que tengan adscritos los bienes o derechos, o a solicitud de un particular interesado. En este último caso, se informará al solicitante sobre la decisión que se haya tomado en relación a la iniciación del procedimiento.

2. Será requisito para la venta la previa depuración física y jurídica del bien o derecho real, practicándose su deslinde, si fuera necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, si todavía no lo estuviese. No obstante, podrá aprobarse la venta sin sujeción a los requisitos establecidos en el párrafo anterior cuando se trate de bienes que vayan a segregarse de otros de titularidad de la Administración, organismo o entidad enajenante, o que estén pendientes de deslinde, o pendientes de inscripción, o sujetos a cargas y gravámenes, siempre que estas circunstancias se indiquen en el pliego de condiciones o, en el supuesto de adjudicación directa, se pongan en conocimiento del interesado y sean aceptadas por este.

3. Preparado el expediente, el órgano directivo competente en materia de patrimonio declarará motivadamente la alienabilidad del bien y elevará propuesta al órgano competente para su aprobación. La motivación de la declaración de alienabilidad será comprensiva, al menos, de las circunstancias previstas en el artículo 101.

Artículo 112. El acuerdo de cesión.

1. El acuerdo de cesión establecerá, al menos, el fin al que obligatoriamente deberá ser destinado el bien o bienes por parte del cesionario, el plazo para el cumplimiento o efectividad inicial del citado destino, que no podrá ser superior a cinco años, y las causas de resolución. Además, la transmisión podrá someterse al cumplimiento de otras obligaciones y sujetarse a condición, término o modo, con arreglo a lo dispuesto por la legislación civil.

2. La cesión se formalizará en los términos previstos en el artículo 89, momento en el que surtirá sus efectos, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad por parte del cesionario. En la inscripción se hará constar el fin al que deben destinarse los bienes y las demás cargas y condiciones a las que queda sometida la cesión, y la advertencia de que el incumplimiento de las mismas dará lugar a su resolución. No obstante, el acuerdo de cesión podrá demorar los efectos a la inscripción registral.

3. La cesión, una vez formalizada, se publicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha.

Artículo 114. 4.La resolución por la que se acuerde la extinción de la cesión y la reversión del bien al Patrimonio de la Junta de Comunidades será título suficiente para la inscripción de dichos actos en el Registro de la Propiedad.

Convenios de contenido patrimonial inmediatamente ejecutivos con otras entidades públicas como título inscribible

Disposición adicional segunda. Convenios de contenido patrimonial con otras entidades públicas.

1. La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha podrá celebrar convenios con otras Administraciones Públicas y demás entidades del sector público con la finalidad de ordenar sus relaciones patrimoniales en un determinado ámbito o para realizar las actuaciones comprendidas en esta ley. Los convenios podrán tener un contenido o clausulado meramente orientativo de actuaciones futuras que sólo comporten declaraciones de intención, en cuyo caso se considerarán protocolos, o podrán recoger compromisos de operaciones concretas y determinadas, siendo en este caso inmediatamente ejecutivos y obligatorios para las partes, en los términos que, en ambos supuestos, se prevea en los mismos.

2. Cuando se trate de convenios inmediatamente ejecutivos, la totalidad de las actuaciones previstas se considerarán integradas en un único negocio jurídico complejo, cuya conclusión requerirá, además de la observancia de las normas que sean de aplicación en función de su naturaleza y contenido, el cumplimiento de los requisitos establecidos en esta ley para las operaciones patrimoniales que contemple. La celebración de los convenios corresponderá al órgano que sea competente para decidir sobre las operaciones patrimoniales que constituyen su objeto, previo informe del órgano o unidad que tenga atribuido su asesoramiento jurídico y, cuando afecten a bienes inmuebles o derechos reales, informe del órgano directivo competente en materia de patrimonio. Estos convenios constituirán título suficiente para inscribir las operaciones que contengan en el Registro de la Propiedad y otros registros públicos.

3. Los convenios urbanísticos se regirán por su normativa específica.

4.- A MODO DE CONCLUSIÓN

A través del presente texto, se ha pretendido recoger las diferentes regulaciones de Derecho registral en general, y Derecho registral urbanístico en particular, que encontramos en la normativa autonómica de Castilla-La Mancha, referentes a la gestión urbanística y su relación con el Registro de la Propiedad.

Observamos que el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, que entra en vigor hoy, 20 de marzo de 2023, reviste de especial importancia la figura del Registro de la Propiedad y su relación con la ordenación territorial y el urbanismo. En este sentido, entre las cuestiones más importantes, me gustaría destacar las que siguen:

a) La nota marginal de afección de la actuación urbanizadora a los gastos o costes de urbanización. De esta forma se permite que, una vez se haga constar la nota marginal en el Registro de la Propiedad, cualquier adquirente posterior tenga conocimiento de que tiene que pagar los costes de urbanización, y cualquier titular de un derecho real como, por ejemplo, la hipoteca, sabe que los costes de urbanización son preferentes.

b) La delimitación del ámbito de actuación del planeamiento en el Registro de la Propiedad. Es un desiderátum desde hace muchos años que el planeamiento esté coordinado con el Registro de la Propiedad, dado que es la única forma de conocer con exactitud a qué ámbito de actuación nos estamos refiriendo, fundamentalmente para dotar de seguridad jurídica a cualquier comprador de suelo o bien para aquellos que ejerciten el derecho de tanteo y retracto, o el derecho de reversión, en relación con transmisiones de viviendas en áreas de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

Sin duda, resulta del todo necesario una coordinación planeamiento-Registro de la Propiedad, al igual que ya se ha conseguido la coordinación Catastro-Registro de la Propiedad.

Como podemos observar, si bien la competencia en materia del Registro de la Propiedad corresponde al Estado en virtud de nuestra Carta Magna, pretendo mostrar que también existe en la actualidad de alguna forma una regulación del derecho registral a través de la legislación autonómica. Esto es posible gracias a lo establecido en la famosa Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 31 de marzo.

El derecho registral tiene una variante adjetiva autonómica especialmente importante en el momento en que vivimos, ya que encontramos que en la normativa de las comunidades autónomas se están regulando muchas figuras que tienen que ver con la gestión urbanística y con el Registro de la Propiedad, y que no tienen ninguna regulación estatal.

El interés no es otro que mostrar la importancia de reformar el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que hoy en día no recoge todavía figuras jurídicas del urbanismo principales como la reparcelación inversa o el agente rehabilitador. La trascendencia de este Real Decreto 1093/97 es indiscutible en esta materia pues, en el fondo, sustituye al Reglamento de Gestión de 1978, y resulta de aplicación en todo el territorio nacional, sea cual sea el régimen urbanístico de la comunidad autónoma.

Por todo lo anterior, resulta de especial interés leer con detenimiento este trabajo y concluir la necesidad de que el legislador autonómico impulse con mayor potencia y fuerza la coordinación del Registro de la Propiedad, el urbanismo y la ordenación del territorio, hasta que sea el legislador estatal el que modifique e incluya estas figuras en la norma urbanística española, todo ello con la finalidad de construir viviendas dignas y dotar de seguridad jurídica a todos los ciudadanos de nuestro país.

NOTAS:

[1] Sobre el cambio de uso de una parcela al previsto en el PGOU se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, en una interesante Sentencia núm. 1384/2022, ECLI:ES:TSJCLM:2022:1384, con D. Ricardo Estévez Goytre como ponente.

[2] Sobre el incumplimiento del deber de edificar y su regulación en la legislación autonómica castellano-manchega se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (contencioso), Sección 1ª, en su Sentencia de 17 de diciembre de 2012, nº 618/2012, rec. 233/2009, con D. Manuel Domingo Zaballos como ponente.

[3] Sobre la situación legal de ruina y su regulación en la legislación castellano-manchega se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (contencioso), Sección 1ª, en su Sentencia de 17 de julio de 2017, nº 136/2017, rec. 89/2016, con D. José Antonio Fernández Buendía como ponente.

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RESOLUCIONES PROPIEDAD
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ABRIL de 2022

MODIFICACIONES INTRODUCIDAS:

En la reciente XIII Convención de la web, se ha acordado dar un nuevo enfoque al hasta ahora llamado Miniinforme consistente en lo siguiente:

Cambio de nombre a “No te lo pierdas…”. Idea de Emma Rojo.
Segregar de él los índices mensuales del Índice-Fichero de Juan Carlos Casas, que abrirán folio propio (perdón por la terminología registral)
Probar a ver si tiene éxito una enumeración con enlace de los contenidos más significativos publicados durante el mes y que no se incluyan entre la normativa o las resoluciones.

DISPOSICIONES GENERALES:

Modificación del TR Ley General de derechos de las personas con discapacidad. La reforma del RDLeg. 1/2013 busca garantizar de forma efectiva la accesibilidad cognitiva de todas las personas con dificultades de comprensión y comunicación del entorno físico, el transporte, la información y la comunicación, lo que también implica la lectura fácil. El desarrollo reglamentario determinará su alcance efectivo en el día a día de notarías y registros.

Bachillerato: enseñanzas mínimas y modalidades. Este real decreto tiene por objeto establecer la ordenación y las enseñanzas mínimas de la etapa de Bachillerato. Se implantará para el primer curso en el año académico 2022-2023, y para el segundo en el curso 2023-2024.

Instrucción DGSJFP sobre convenio de nacionalidad con Francia. Para mejor aplicar el Convenio de doble Nacionalidad con Francia, esta Instrucción interpreta los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil y da pautas procedimentales de actuación tanto en Registros Civiles como en Notarías.

Residuos y suelos contaminados. Esta ley trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular. Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración. Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no. Actuación registral (notas marginales, comunicaciones e informe).

Mascarillas: nueva regulación. Permite prescindir del uso de mascarillas en interiores salvo en centros, servicios y establecimientos sanitarios; centros sociosanitarios (como residencias de ancianos) y transporte público. En el ámbito laboral no son ya obligatorias salvo determinación de los responsables en materia de prevención de riesgos laborales.

RDLey 9/2022, de 26 de abril: notas marginales relacionadas con la invasión de Ucrania. Permite practicar una nota marginal de prohibición de disponer sobre bienes que pudieran pertenecer a personas relacionadas con la oligarquía rusa relacionada con la guerra de Ucrania, a pesar de no estar inscritos los bienes formalmente a su nombre.

Cartas de Servicios Ministerio de Justicia. Se actualizan cuatro cartas de servicios, entre ellas la Carta de servicios de la Subdirección General del Notariado y de los Registros,

Reglamento del Senado: voto telemático. Se amplía el uso del voto telemático a todos los asuntos y a supuestos nuevos como catástrofes, calamidades, crisis sanitarias o paralización de los servicios públicos esenciales.

Disposiciones Autonómicas. Normas de Cataluña (5), Extremadura (3), Navarra (2) y Madrid.

Tribunal Constitucional. Impuesto de Sucesiones y uniones de hecho. Asistencia jurídica gratuita. Control de cláusulas abusivas. Recurso contra la Ley del Territorio de Andalucía. Ingreso mínimo vital en comunidades forales.

SECCIÓN II.

Se convoca nuevo concurso notarial. El BOE publica el resultado del concurso de registros nº 312. Convocatoria para el tercer ejercicio de Notarías. Nuevas Oposiciones Registros: relación provisional de admitidos y excluidos. Jubilación de un notario.

Vaso de la Doma. Procedente del Tossal de San Miguel, cerca de Liria (Valencia). Siglos III al II AC.

RESOLUCIONES. En ABRIL, se han publicado CUARENTA Y UNA. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

127.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA A APODERADA DEL VENDEDOR. POSIBLE DOBLE VENTA. La buena fe es aplicable al caso de la doble venta de inmueble contemplado en el párrafo segundo del artículo 1473 del Código Civil, aunque no la mencione.

128.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FALTA DE CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS. El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jurídico documentad (préstamo hipotecario por cancelación).

130.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE RESERVA (DE COMPRAVENTA). HERENCIA Y PARIENTES TRONQUEROS EN EL PAÍS VASCO. En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme a lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco.

131.** SOLICITUD DE EXPEDIENTE 199 LH PARA RECTIFICAR EL REGISTRO EN CUANTO A LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA COLINDANTE. La falta de legitimación de la firma en una instancia privada no impide la práctica del asiento de presentación. El hecho de que la representación gráfica que se pretenda inscribir se corresponda con otra que ya está inscrita, no es obstáculo para la tramitación del procedimiento del art. 199 LH.

132.* EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN POR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. DUDAS DE IDENTIDAD. NOTIFICACIONES. La circunstancia de que una finca proceda de segregación no impide la rectificación de su superficie. En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación.

133.** AUMENTO DE CAPITAL. APORTACIÓN DE INMUEBLE SUJETO A ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo, por tanto, a los de fecha anterior a la anotación.

134.** LIQUIDACIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL. Lo declarado nulo por la Sentencia con relación al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto, pero no el Impuesto mismo por lo que debe considerarse subsistentes la necesidad de asegurarse de que las administraciones correspondientes sigan teniendo la información de los hechos imponibles generadores del Impuesto que se sigan produciendo. Sigue plenamente vigente el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria.

136.** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO. En caso de desheredación es necesario que en la escritura de partición los otorgantes declaren expresamente que desconocen la existencia de descendientes del desheredado.

138.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD. Resolución que reitera su doctrina sobre cancelación por caducidad convencional o legal del derecho real de hipoteca.

140.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE ELEMENTOS VINCULADOS «OB REM» y LICENCIA MUNICIPAL EN CANARIAS. La desvinculación de los trasteros vinculados «ob rem» a una vivienda como fincas independientes no está sujeta a licencia municipal, salvo que la licencia municipal de edificación del edificio esté condicionada por la vinculación o el acto de desvinculación esté sujeto a licencia conforme a la legislación urbanística autonómica, lo que no ocurre en Canarias.

141.** INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PÚBLICAS. Para inscribir la transmisión por herencia del derecho a un tiempo de riego de un rio es preciso acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas que sea competente.

144.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO. La doctrina sobre el juicio de suficiencia, ha de resolverse conforme a la normativa vigente en el momento de la autorización de la escritura calificada.

146.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN EN DOMICILIO REAL DEL DEUDOR. DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO. La notificación y el requerimiento al deudor en el procedimiento de ejecución directa se puede hacer en el domicilio real del deudor, aunque sea distinto del fijado en la escritura y en el registro a efectos de ejecución.

147.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente.

148.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO. No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo).

152.** VENTA POR TUTOR CON AUTORIZACIÓN JUDICIAL Y ACEPTACIÓN PREVIA DE HERENCIA. La autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para aceptar la herencia del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario.

153.*** OBRA NUEVA PARA OFICINAS. NO CABE SUSTITUIR LA LICENCIA POR DECLARACION RESPONSABLE. Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión.

154.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. La partición del contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos, aunque sean legitimarios y produce todos sus efectos mientras no se impugne judicialmente. Es directamente inscribible si del título particional no resulta una patente extralimitación del contador partidor en sus funciones.

155.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». FALTA DE IDENTIDAD ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL. Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. La aportación de una representación gráfica alternativa de una finca procedente de reparcelación pone de manifiesto una nueva reordenación de terrenos que debe ampararse en una certificación catastral, por lo que debe admitirse la oposición de los colindantes a la tramitación del art. 199.

157.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y POSTERIOR SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Para resolver sobre la oposición del colindante, el registrador debe acudir a la aplicación informática homologada y fundar sus dudas no solo en la oposición, sino también en lo que resulte de dicha herramienta.

160.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. La motivación de la nota de calificación, consistente en la existencia de oposición de colindantes, es suficiente para suspender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa.

161.* LAS ANOTACIONES CADUCADAS CARECEN DE VIRTUALIDAD CANCELATORIA. No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a un Anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad.

162.** SENTENCIA DE NULIDAD DE INSCRIPCIÓN DE UN EXCESO DE CABIDA. No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento.

163.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA REGISTRAL AJENA. Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la descripción de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, debe iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita.

165.** HERENCIA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. Como regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Es necesario si en el matrimonio de un heredero rige una comunidad de tipo universal que condiciona los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge.

166.** BIEN CULTURAL EN EL PAIS VASCO. ADJUDICACIÓN AL SOCIO EN LA LIQUIDACIÓN DE UNA S.A. DERECHO DE TANTEO ADMINISTRATIVO. En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural no existe derecho de tanteo a favor de la administración.

RESOLUCIONES MERCANTIL

129.** TRASLADO DE DOMICILIO DE SUCURSAL DE SOCIEDAD EXTRANJERA. ÓRGANO COMPETENTE. El órgano competente para el traslado de domicilio de una sucursal de sociedad extranjera en España, será el que determine su ley nacional. En ningún caso el acuerdo puede ser adoptado por una supuesta junta general de la sucursal.

137.*** REGISTRO MERCANTIL. SUSPENSIÓN O PRÓRROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE RESOLUCIÓN DE LA DGSJFP. En caso de impugnación judicial de una resolución de la DGSJFP, no es posible la prórroga del asiento de presentación del documento. Sólo será posible la anotación preventiva de la demanda.

139.*** ESTATUTOS. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL POR TELEGRAMA. Para poder establecer en estatutos el telegrama como medio de convocatoria de junta, es necesario indicar que debe ser con acuse de recibo.

142.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES Y POR REVOCACIÓN DEL NIF. La DG en esta resolución ratifica plenamente su doctrina acerca del cierre registral que suponen tanto la baja en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda como la revocación del NIF. Y frente a estos cierres no cabe alegar ni que la fecha de la renuncia fue anterior a la baja y a la revocación, ni tampoco que sin la inscripción de la renuncia sería imposible la cancelación de la revocación o el alta en el Índice de Entidades por falta de tracto sucesivo.

145.*** SOCIEDAD LIMITADA. NOMBRAMIENTO DE CONSEJEROS POR SISTEMA DE REPRESENTACIÓN PROPORCIONAL. En las sociedades limitadas es perfectamente posible organizar en estatutos un sistema de representación proporcional para designar a los miembros del consejo de administración.

158.*** ACTA NOTARIAL DE JUNTA: SU POSIBILIDAD POR ACUERDO DEL REGISTRADOR AL CONVOCAR LA JUNTA. Si la junta es convocada por resolución registral a petición de los socios, y se indica en el acuerdo que se habilita a un notario para asistir a la junta, los acuerdos no son inscribibles si no constan en acta notarial.

159.* REDUCCIÓN DE CAPITAL POR AMORTIZACIÓN DE ACCIONES. NUMERACIÓN DE LAS ACCIONES AMORTIZADAS. En caso de reducción de capital con amortización de acciones, para su inscripción es necesario que la numeración de las acciones amortizadas coincida con la numeración de las acciones que consten en los estatutos de la sociedad.

164.** DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE DEPÓSITO DE EJERCICIOS ANTERIORES. CALIFICACIÓN POR DISTINTOS REGISTRADORES. En caso de registros mercantiles con varios titulares, es conveniente que la calificación de los documentos de una misma sociedad se atribuya a un único registrador.

167.* DEPÓSITO DE CUENTAS. REQUISITOS DE LA CERTIFICACIÓN DEL ACUERDO DE LA JUNTA. Si la junta aprobatoria de las cuentas ha sido universal debe constar así en la certificación junto con los demás requisitos exigidos en el RRM (art. 97 y 112).

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2021. Artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

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Indice:

TEMA DEL MES: EL 3 DE SEPTIEMBRE Y EL ARTÍCULO 28 LH. Emma Rojo.
DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
Disposiciones Autonómicas.
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
SECCIÓN II
RESOLUCIONES:
Sentencias sobre Resoluciones
222.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC
225.*** COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”
231.*** ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE.
233.*** NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA
239 y 240.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.
246.*** FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA
252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL
253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.
255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO
260.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS
262 y 277.*** ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR.
266.** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA
267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA
270.*** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO
272 y 274 ** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS
278.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.
ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: EL 3 DE SEPTIEMBRE Y EL ARTÍCULO 28 LH. Emma Rojo.

El próximo viernes día 3 de septiembre queda suprimido el artículo 28 de nuestra Ley Hipotecaria como consecuencia de la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio.

El fundamento del artículo 28 LH se encontraba, según la doctrina tradicional, en la inseguridad del título sucesorio toda vez que podían aparecer en el último momento parientes del causante que no hubieran sido tenidos en cuenta o bien, un testamento de fecha posterior en el que se nombrara un heredero diferente. Como ha quedado expuesto, la Ley 8/2021, ha previsto la supresión del artículo 28 LH.

¿Cómo proceder desde el punto de vista registral respecto de las inscripciones practicadas con anterioridad? ¿Y respecto de las posteriores a dicha fecha? El día 3 de septiembre, ¿debemos proceder a cancelar todos los asientos en los que consten inscritos la limitación del artículo 28 LH?

Tras la Ley 8/2021, la práctica registral, en mi opinión, debe ser la siguiente:

I. Las inscripciones de herencia o legado que se inscriban antes del día 3 de septiembre, siguen las reglas generales por todos conocidos, es decir, todas las inscripciones de herencia o legado que se practiquen a favor de personas que no sean herederos forzosos se rigen por el artículo 28 y se hará constar que no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de muerte del causante.

II. Sin embargo, a partir del viernes, día 3 de septiembre, cualquier inscripción de herencia o de legado, ya sea a la inscripción a favor de herederos forzosos o de otras personas, se practicará sin necesidad de hacer constar la limitación de efectos contemplada con anterioridad en el citado precepto y ello, aunque el causante haya fallecido con anterioridad al 3 de septiembre. Por lo tanto, con posterioridad al 3 de septiembre no se hace referencia alguna en la inscripción a la limitación de efectos del – antiguo – artículo 28 LH.

III. Respecto de los asientos ya practicados con anterioridad al 3 de septiembre y que consten inscritos en el Registro, no se procede a su cancelación automática toda vez que los asientos del Registro producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por lo que hasta que no transcurran dos años desde la muerte del causante no podrán ser canceladas.

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastante normativa, pero destacamos por posible interés de la Oficina Registral:

Fiscalía europea.

Ley Orgánica 9/2021, de 1 de julio, de aplicación del Reglamento (UE) 2017/1939 del Consejo, de 12 de octubre de 2017, por el que se establece una cooperación reforzada para la creación de la Fiscalía Europea: Contiene las normas de aplicación al ordenamiento jurídico español del Reglamento de la UE que establece una cooperación reforzada para la creación de la Fiscalía Europea, aplicándose a procedimientos penales por delitos que perjudiquen a los intereses financieros de la Unión Europea. El Fiscal europeo delegado podrá ordenar anotación de embargo preventivo o prohibición de disponer incluso excepcionando el principio de tracto sucesivo.

Ir a la página especial con amplio resumen.

Parque Nacional de la Sierra de las Nieves: Ley 9/2021, de 1 de julio, de declaración del Parque Nacional de la Sierra de las Nieves.

Se declara un nuevo parque nacional, situado en la provincia de Málaga. Se prevé un derecho de tanteo y retracto y una zona limítrofe también con limitaciones. Se establece la imposibilidad de inscribir las transmisiones sujetas a los citados derechos de adquisición preferente sin que se acredite al registrados las notificaciones a favor de la administración.

Convenio sobre información registral para la ORGA

Resolución de 25 de junio de 2021, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica el Convenio con el Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, en materia de acceso a la información registral por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos: Este Convenio se firma, tras vencer el de 2017, para definir el acceso de la ORGA a la información registral procedente de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles y la relativa a su titularidad real (es novedad) cuando la ORGA (DGSJFP) actúe, por encomienda de los órganos judiciales, de las fiscalías o en el marco de la cooperación internacional con organismos análogos (esto es novedad), en la localización, recuperación y gestión de bienes incautados, embargados o decomisados, o susceptibles de serlo.

Ley 11/2021 antifraude

Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Afecta a 19 leyes, estando entre ellas ISD, ITP y AJD, IRPF, IVA, Patrimonio, LN y Catastro. En la base imponible sustitución del «valor real» por el «valor de referencia resultante de la normativa del catastro inmobiliario». Nuevas obligaciones notariales sobre todo respecto a NIFs revocados.

Ir a la página especial con amplio resumen de JMJ y de VEJ.

Derecho Foral de Aragón.

Ley 6/2021, de 29 de junio, por la que se modifican Se modifican el Código del Derecho Foral de Aragón y la Ley del Patrimonio de Aragón con respecto al tratamiento de bienes inmuebles vacantes y de los depósitos y saldos sin actividad de gestión en los últimos 20 años, adjudicándoselos la Comunidad Autónoma de Aragón.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones en Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha, Baleares, País Vasco, Castilla y León, Aragón y Navarra.

Destacamos:

ILLES BALEARS. Decreto-ley 4/2021, de 3 de mayo, para impulsar y agilizar la tramitación de ayudas y otras actuaciones en materia de vivienda.

NAVARRA. Ley Foral 13/2021, de 30 de junio, de Fundaciones de Navarra.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Destacamos la publicación de:

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Segunda. Sentencia 145/2021, de 12 de julio de 2021. respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia en procedimiento de ejecución hipotecaria por vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos del demandado sin agotar las posibilidades de notificación personal

ESTADO DE ALARMA. Pleno. Sentencia 148/2021, de 14 de julio de 2021. Sentencia por la se declara la nulidad parcial de los preceptos que restringen la libertad de circulación y habilitan al ministro de Sanidad para variar las medidas de contención en establecimientos y actividades económicas de los sucesivos Decretos que declararon el primer estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN II

Nombramientos y ceses en Justicia

Real Decreto 514/2021, de 10 de julio, y Real Decreto 526/2021, de 10 de julio por los que se dispone el cese de don Juan Carlos Campo Moreno como Ministro de Justicia y se nombra doña María Pilar Llop Cuenca respectivamente.

Real Decreto 544/2021, de 13 de julio, y Real Decreto 624/2021, de 20 de julio por el que se declara el cese de doña Amaya Arnáiz Serrano como Directora del Gabinete del Ministro de Justicia y se nombra a don Rafael Pérez García.

Concursillo Aspirantes Registradores.

DGSJFP y CATALUÑA RR de 8 de julio de 2021, por las que se anuncian el concursillo de aspirantes para la provision de registros vacantes

Resultado provisional en la web del Ministerio.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación de doña María de la Esperanza García-Reyes Cuevas, registradora de bienes muebles de Madrid II.

RESOLUCIONES:

Sentencias sobre Resoluciones

9/2021. DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

Resolución de 2 de julio de 2021, que publica, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de mayo de 2021, por la que queda anulada la R. 24 de mayo de 2019.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

213.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución que reitera la doctrina sobre los expedientes del 199, sobre el fundamento de la oposición de colindantes y la posible invasión del dominio público.

214.** HERENCIA. FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Cuando no consta inscrita la superficie de la finca, y no puede deducirse por lo metros construidos puesto que son varias plantas y no figura la de la planta baja, no puede inscribirse dicha superficie sin más requisitos, ni por el 201.3, sino que ha de acudirse a un 199 o a un expediente notarial del 201.1

215.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO DE LA VIVIENDA CONYUGAL SIN LIQUIDAR GANANCIALES

En convenio regulador puede atribuirse sobre la vivienda ganancial el usufructo a uno solo de los cónyuges sin necesidad de liquidar la Sociedad de gananciales.

216.** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO

No es necesaria la intervención de los personal representatives o executors para que el beneficiario de una herencia sujeta al Derecho británico, se adjudique los bienes sitos en España.

217 y 281 NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

218.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES SIENDO EL DEFECTO INSUBSANABLE

Interpuesto recurso contra la calificación registral queda prorrogado el asiento de presentación del título y por ende se produce la prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos. Si existen asientos de presentación vigentes y anteriores con relación a las mismas fincas, debe aplazarse su calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación. No procede Anotación preventiva por defectos subsanables siendo el defecto insubsanable.

219 y 220.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACTA NOTARIAL QUE PROTOCOLIZA DOCUMENTO PRIVADO.

No procede la práctica del asiento de presentación de documentos privados protocolizados que no pueden provocar inscripción registral alguna.

221.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MANDAMIENTO JUDICIAL. PREFERENCIA CRÉDITO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución que trata sobre la preferencia de los créditos por cuotas de PH, analiza el art. 9.1.e), párrafo segundo LPH y sobre sus posibles efectos reales o personales y su alcance y posible anotación preventiva.

222.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC

El notario debe hacer constar que ha verificado personalmente la inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo de la hipoteca que sirve de antecedente a la escritura, sin que sea suficiente la manifestación de los otorgantes.

223.* SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CALIFICACIÓN DE COMPETENCIA TERRITORIAL

Es calificable la competencia territorial del Juez para la expedición de una certificación de cargas en una ejecución hipotecaria (684.1 LEC.). Aun que se admite el recurso porque la cuestión está resuelta en una interlocutoria auto firme dictado por la Audiencia Provincial.

224.* DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y DE SU PRÓRROGA

El recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y este principio se aplica también a los asientos de presentación en el libro Diario. Por ello no se puede cancelar un asiento de presentación prorrogado por interposición de demanda contra la calificación.

225.* COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”**

Las parejas de hecho inscritas en el Registro de Galicia no se rigen por el régimen de gananciales supletoriamente, debiendo pactarse éste u otro régimen e inscribirse en el citado registro para que sea aplicable. Es decir, si no está expresamente pactado no cabe una aplicación genérica y en bloque del estatuto ganancial al régimen de parejas de hecho.

226.** PRIORIDAD. DOCUMENTO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO

El registrador debe suspender la calificación de un 2º título conexo con otro previamente presentado y que está siendo objeto de recursos.

228.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART 201 LH. DUDAS CON EL EXPEDIENTE YA TERMINADO. VALOR DE LA REFERENCIA CATASTRAL INSCRITA.

En los expedientes notariales de rectificación del artículo 201 LH el registrador tiene que manifestar sus dudas en el momento de expedir el certificado, no al tiempo de calificar el expediente ya resuelto positivamente. En caso de detectar una doble inmatriculación el registrador tiene que iniciar un expediente de oficio para subsanar la situación.

229.** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA TITULARIDAD REAL. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL RESPECTO DE PODER NO INSCRITO. RESEÑA DEL CARGO O FACULTADES DEL OTORGANTE DEL PODER.

El registrador no es competente para calificar la actuación notarial respecto de la titularidad real de las entidades jurídicas. En el caso de poderes no inscritos, el notario tiene que consignar no sólo los datos del poder, sino también los del otorgante del poder y de sus facultades representativas.

230.** 251.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, REPRESENTACIÓN, NOTIFICACIONES, FIRMEZA

En los documentos administrativos la calificación alcanza a la firmeza de la resolución administrativa. En el certificado de la adjudicación han de constar todas las circunstancias que afecten a los trámites esenciales del procedimiento y deben de constar completas todas las circunstancias relativas a representación alegada, así como las personales de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción.

231.* ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE.**

En un complejo inmobiliario privado los actos que afecten a cada uno de los elementos que lo integran requieren únicamente el acuerdo de los miembros de dicha subcomunidad; pero no de las otras subcomunidades integrantes del complejo si no afectan a los elementos inmobiliarios, servicios, instalaciones y servicios comunes. El complejo, lo mismo que las propiedades horizontales sencillas pueden constituirse de modo fáctico.

233.* NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA**

Resolución que resume los efectos de la Nota Marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Impide la inscripción de la adjudicación cuando se expidió la certificación y se puso la Nota al margen de una hipoteca distinta de la que era objeto de ejecución

234.** COMPRA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

La inscripción del cargo de administrador es obligatoria pero no es constitutiva, por lo que no es requisito para inscripción de las compraventas ni cabe que el registrador pida que se le aporte copia de dicha escritura con calificación positiva: La calificación registral, en estos casos, debe limitarse a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio documentado.

236.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA DISCONTINUA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

El hecho de que una finca registral se corresponda con dos parcelas catastrales que no lindan entre sí, no impide la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para incorporar al folio real las representaciones gráficas catastrales. Los excesos de cabida no deben justificarse, solo acreditarse.

237.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA»

Resolución que resume los requisitos para que una declaración de obra nueva antigua sea inscribible conforme al artículo 28.4 del TRLSyRU. Los medios para acreditar la antigüedad no son jerárquicos, de modo que puede acreditarse por certificación de un técnico aun cuando la descripción sea distinta a la de catastro.

238.** SENTENCIA EN REBELDÍA CONDENANDO A ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO PRIVADO

Las sentencias de condena requieren para su acceso al registro, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. La sentencia dictada en rebeldía, además de ser firme, es preciso que hayan transcurrido los plazos del recurso de audiencia al rebelde.

239 y 240.* COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.**

Para inscribir la compraventa a favor de un adquirente belga casado en régimen de separación de bienes en virtud de una escritura de capitulaciones otorgada ante notario Belga cuya copia se presenta apostillada la Dirección General exige su previa inscripción en el Registro Central de Contratos Matrimoniales de Bélgica.

241.* ACLARACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA Y SEGREGACIÓN. CAUSA

Se presenta una escritura por la que se cambia la adjudicación de una escritura de partición de herencia: en la inicial se adjudicaba una finca por participaciones proindiviso y ahora en dos porciones divididas aduciendo que fue un error, que se pretendía esto último pero que cuando se preparó la escritura no existía la licencia de división, aunque cuando se firmó sí. La Dirección revoca la calificación y entiende que no hay obstáculo para rectificar y aclarar escrituras siempre que se explique a que se debe el error para evitar fraudes.

242.** FIN DE OBRA. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE SUELO SIN CONCRETAR SI LA CABIDA AMPLIADA ESTÁ AFECTADA POR UNA SERVIDUMBRE

La rectificación de la superficie de un solar afectado parcialmente por una servidumbre, exige la determinación de si el exceso de cabida que se pretende inscribir está incluido o no en la parte afectada.

243.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PACTOS COMPLEMENTARIOS

Si el juicio de suficiencia del notario menciona el negocio principal, en este caso dación en pago, no es necesarios especificar los pactos complementarios concretos siempre que sean los propios del negocio principal (en este caso carta de pago y cancelación de hipoteca).

244.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Cancelada una Anotación e inscrita la finca a favor de terceros no puede inscribirse la adjudicación de la finca. No es objeto de recurso si fue correctamente practicada la cancelación de la Anotación.

245.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

El nombramiento de administrador judicial será preciso solo en los supuestos de demandas a ignorados herederos, pero no será preciso cuando el juzgador, en diligencia expresa al efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva. La sentencia que declare la usucapión es título suficiente para su inscripción en el registro con independencia de la existencia o no de justo título civil para la prescripción, y de si se trata de una prescripción ordinaria o extraordinaria

246.* FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.**

Cuando existe una Comunidad de Propietarios de hecho (en este caso reconocida por los tribunales) relativa a una propiedad horizontal tumbada o a un complejo inmobiliario, que se formaliza posteriormente en escritura pública, no se necesita unanimidad ni consentimiento expreso de todos sus integrantes pues no estamos ante un acto de constitución, sino de formalización. Se necesita, sin embargo, autorización administrativa.

247.* RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA**

El colindante notificado al practicarse una inmatriculación, no puede solicitar la anulación de la inmatriculación mediante alegaciones en el propio registro, ni en consecuencia dicha petición ser objeto de recurso gubernativo.

248.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR INEXACTITUD DEL TÍTULO

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento concede algún derecho.

249.** RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA

No existiendo la conformidad del registrador, no puede rectificarse de oficio un asiento registral, sino que se requiere el acuerdo unánime de los interesados o, en su defecto, resolución judicial.

252.* DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL**

La Dirección General exige en una liquidación de gananciales otorgada por ciudadanos chinos pero residentes en España que el divorcio causa de aquella se otorgue ante autoridades españolas y se inscriba en el Registro Civil español.

253.* DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.**

Cuando una cuota indivisa está gravada con cargas, al disolverse el condominio y dividirse la finca las cargas pasan a recaer sobre la finca adjudicada al condómino afectado, aunque no intervengan ni presten el consentimiento los titulares de dichas cargas

255.* OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO**

En un División Horizontal tumbada con asignación de uso exclusivo de porción de suelo no es necesaria licencia de segregación si ya existe la de obras. No es necesaria la georreferenciación individual de los elementos independientes ni que el informe grafico esté avalado por un técnico.

256.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: NECESIDAD DE TRACTO Y DE SEGREGACIÓN

No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una porción de finca ya inmatriculada sin ordenar su previa segregación y sin que haya tracto sucesivo con los demandados.

258.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE INMATRICULACIÓN. ADJUDICACIÓN A CASADOS EN GANANCIALES «POR MITADES INDIVISAS»

No cabe inmatricular sin certificación catastral con descripción coincidente con la del título. Los cónyuges en gananciales no adquieren por mitades indivisas sino para su Comunidad conyugal.

259.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR ENTIDADES DISTINTAS A LAS DE LA LEY 27/1981. TASACIÓN POR ENTIDAD NO HOMOLOGADA

En los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas en la misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles.

260.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS**

Interesantísima resolución que trata sobre las particiones realizadas por contador partidor dativo tras la reforma de la Jurisdicción voluntaria y el art. 66 del Reglamento notarial: tramites, ámbito de la calificación, límites de los que no se puede exceder el contador…

Comentario: El Centro cambia totalmente el criterio en relación con el contador partidor nombrado en el ámbito de la legislación gallega, donde admitió que se omitiesen trámites esenciales, conmutación de legítimas etc… Con el único argumento de que los interesados habían sido notificados. Véase R de 18 de marzo de 2021.

261.** RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL

No cabe recurso gubernativo sobre asientos ya practicados. La asignación de una referencia catastral a una finca registral solo lo es a efectos de localización, sin que implique determinación de linderos ni de cabida, ni que necesariamente se tengan que inscribir los excesos de cabida sobre la finca basados en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

262 y 277.* ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR.**

Resolución que aplica por primera vez la doctrina del TS sobre la prórroga de las Anotaciones de embargo al expedir la certificación de cargas: La expedición de la certificación de dominio y cargas del artículo 656 de la LEC, implica la petición tácita de prórroga por cuatro años de la anotación respecto de la cual se expide. Si la anotación de embargo está cancelada por caducidad cuando el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro, esa anotación, pese a su posible prórroga carece de virtualidad cancelatoria.

263.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTES

Aunque se trata de hacer constar una disminución de cabida superior al 10%, tramitado un 199 la rectificación no puede hacerse debido a la oposición fundada de un colindante y a la presentación de un informe negativo de la Administración. La determinación de la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral corresponde exclusivamente al registrador.

264.* SENTENCIA EN REBELDÍA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

En los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente ha de nombrarse defensor judicial cuando el llamamiento a los herederos desconocidos es puramente genérico y no hay ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento. En los llamamientos a posibles interesados debe extremarse el celo e intentar localizar sus domicilios para tratar de impedir la indefensión.

265.** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN ANDALUCÍA. ASIGNACIÓN DEL USO EXCLUSIVO DE TODO EL TERRENO COMÚN. PRESCRIPCIÓN DE LA PARCELACIÓN y CERTIFICADO TÉCNICO.

En una finca constituida en propiedad horizontal tumbada, se rectifica dicha división y se asigna el uso exclusivo del terreno común a los diferentes elementos privativos dividiéndolo en trozos. La Dg no lo admite entendiendo que hay parcelación y es necesaria autorización administrativa sin que pueda declararse prescripción de una posible infracción administrativa mediante el informe de un técnico puesto que requiere declaración administrativa.

266. HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA**

Si el causante ha designado un sustituto fideicomisario al heredero designado y éste fallece sin aceptar ni repudiar la herencia entra en juego la sustitución, y no el derecho de transmisión.

**267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA**

El arrendamiento por plazo de 5 años es un acto de administración, y puede otorgarlo quien ostente los intereses de la mayoría de los condueños, pero ésta no se da cuando lo otorga el titular de una mitad indivisa.

268.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS FUNDADAS EN LA ENTIDAD DEL EXCESO

La mera existencia de una diferencia desproporcionada de superficie no es motivo suficiente para suspender el inicio del procedimiento del art. 199, sino que se requiere que sea palmaria y evidente la improcedencia de la tramitación del mismo.

270.* NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO**

La magnitud de la diferencia de superficie no es suficiente para justificar las dudas de identidad entre la finca registral y la representación gráfica aportada, por lo que no impiden el inicio del procedimiento del art. 199 LH.

271.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA UNILATERALMENTE EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL

La hipoteca unilateral constituida unilateralmente en procedimiento criminal no puede cancelarse por el procedimiento previsto en los arts. 141 LH y 237 RH, debiendo ser el juez o tribunal quien en su caso la ordene

272 y 274 CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS**

Analiza la diferencia entre el plazo de duración del derecho de hipoteca –que determina la extinción del derecho real mismo y por tanto su cancelación-, y el plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas, -que determina que estas puedan ser reclamadas y, por tanto, la hipoteca que las garantiza no puede haberse extinguido, sino que desde esa fecha empezaría a contarse su plazo de prescripción.

273.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA EXCLUYENDO DETERMINADAS FINCAS.

Cabe modificar y aclarar un titulo erróneo inscrito y rectificar así la inscripción, siempre que el error esté suficientemente causalizado. Por tanto, es posible rectificar una escritura de herencia y excluir del inventario determinadas fincas incluidas antes por error y la inscripción errónea. Esta rectificación no implica que la aceptación de la herencia pase a ser parcial.

275.** CERTIFICACIÓN DE DATOS ECONÓMICOS DE LAS TRANSACCIONES

Para la expedición de publicidad formal, el interés legítimo se ha de acreditar a satisfacción del registrador. Para la publicidad de los datos económicos de las fincas u otros datos sensibles protegidos por la LPDCP, se debe alegar un interés que guarde estrecha relación con dichos datos, no siendo suficiente a estos efectos con alegar un interés por conocer la situación actual de la finca. Es decir, se debe expresar la causa y finalidad de la consulta de dichos datos.

276.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN POR DUDAS DE IDENTIDAD

En el momento de expedir la certificación del art. 2043 para inmatricular el registrador debe apreciar la coincidencia con otras inmatriculadas, aunque previamente haya expedido nota simple de que la finca tal y como se describe no figura inscrita a favor de los promoventes.

278. COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.**

A pesar de que la falta de manifestación sobre si la finca es o no activo esencial de la sociedad transmitente no es obstáculo que impida la inscripción, ni puede ser calificada por el registrador, si en la escritura se manifiesta que el bien es activo esencial y no se aporta la autorización de la Junta General de socios, el notario no puede autorizar la escritura y, si se autoriza, el registrador puede calificar el defecto.

279.** INMATRICULACIÓN. TRANSMISIONES CONCATENADAS. FALTA DE COINCIDENCIA CON CATASTRO

No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular mediante transmisiones entre SL por el solo hecho de que existan vínculos familiares entre los órganos de las sociedades intervinientes. La descripción tiene que ser “totalmente coincidente” con la de la certificación catastral.

280.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN YA CADUCADA DURANTE LA PANDEMIA COVID-19

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada. No cabe dicha prórroga por haber caducado durante la pandemia COVID, puesto que para el cómputo ya se tuvo en cuenta el plazo extra de 88 días.

282.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución relativa a la inscripción de las sentencias declarativas de dominio por usucapión. No es necesario que se manifieste en la sentencia cual es el justo título, pero sí que ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

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INFORME NORMATIVA JULIO 2021 (Secciones I y II BOE)

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CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME OCTUBRE 2017. Certificación y nota marginal.

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Indice:

RESUMEN DEL RESUMEN
TEMA DEL MES: LA PRÁCTICA (O NO) DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS ANTE UNA SOLICITUD JUDICIAL O NOTARIAL DE CERTIFICACIÓN
DISPOSICIONES GENERALES:
Calendario laboral 2018
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
SECCIÓN II: Concursos Registros: resultado provisional
Jubilaciones y excedencias
RESOLUCIONES
VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
402.** SEGREGACIÓN. TÍTULOS RETARDADOS. LEGITIMACIÓN Y TRACTO. GEORREFERENCIACIÓN: DERECHO TRANSITORIO
404.** PRÓRROGA DE EMBARGO ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ANTERIOR
409.** PROCEDIMIENTO CONCURSAL. VENTA DE FINCA POR PRECIO INFERIOR AL QUE CONSTA EN LA HIPOTECA PREVIA.
410.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN EXISTIR NOTA MARGINAL
420.*** HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.
423.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE INDIGNIDAD SUCESORIA. NÚMERUS CLAUSUS/APERTUS
426.** EXCESO DE CABIDA EN SENTENCIA DECLARATIVA: CUMPLIMIENTO REQUISITOS LH SOBRE GEORREFERENCIACIÓN Y NOTIFICACIÓN COLINDANTES.
427.*** AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECA UNITARIA O SEGUNDA HIPOTECA. DERECHO DE RECARGA DE LA HIPOTECA.
428.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO POR MANDAMIENTO ELECTRÓNICO. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN CSV.
430.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO CABE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
433.** CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO
436.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PAGO EN DINERO. DEFENSOR JUDICIAL.
437. INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA DESCRITA COMO SOLAR QUE CUENTA CON UNA CASA CUEVA QUE DESBORDA SU SUPERFICIE
438.*** CERTIFICACIÓN ART. 206 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACION. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS
439.** AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. INNECESARIEDAD DE LICENCIA
446.*** ARRENDAMIENTO DE CUOTA INDIVISA: NO ES INSCRIBIBLE.
448.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA.
451.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. 208 LH: NO SE DEFINE CADENA DE TRANSMISIONES.
455.* CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
457.** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. PLAZO PARA RECURRIR CUANDO HAY INTENTO DE SUBSANACIÓN.
461.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR
463.** CANCELACIÓN TOTAL DE HIPOTECA. CAUSA SI HAY QUITA PARCIAL.
ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2017

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN

Como Disposiciones Generales de interés registral solo cabe mencionar la Resolución por la que se publica la relación de fiestas laborales. No hay Disposiciones Autonómicas de interés registral.

Respecto al Tribunal Constitucional: se ha admitido a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, de determinados artículos de Ley de Aragón 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón.

Se ha levantado la suspensión de varios artículos en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto; También en Cataluña se ha admitido a trámite y acordado la suspensión de la aplicación de determinados artículos de la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña; así como del interpuesto contra diversos preceptos de la Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

En la Sección II se publicó el resultado provisional del Concurso de Registros (hoy ya definitivo y a punto de tomas posesión los registradores).

Respecto a las Resoluciones destacamos por su interés registral:

La 402 en la que se reitera la necesidad de las coordenadas en una segregación antigua, cuando se presenta después de la entrada en vigor de la ley 13/2015; así como que solo es necesario georreferenciar la porción que es objeto de inscripción, sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción

La 404 que entiende que un asiento de presentación de un mandamiento ordenando la prórroga de una anotación no se suspende por un asiento relativo a una anotación de embargo recurrido, ya que no son asientos contradictorios o conexos

La 409 que exige para una venta directa en concurso de una finca hipotecada por un valor inferior al fijado en la escritura de hipoteca exige el consentimiento del acreedor

La 410 en la que en un procedimiento de de adjudicación de la cosa común, en la que uno de los comuneros hipotecó su porción, no se puede cancelar la hipoteca sin intervención del acreedor ya que no se anotó la demanda iniciando el procedimiento

La 420 en la que se declara la innecesaridad de acreditar el fallecimiento de los ascendientes del testador, cuando éste manifestó en el testamento que carecía de ellos

La 423 que admite una anotación de demanda dirigida por el heredero sustituto frente al sustituido reclamando una indignidad para suceder

La 426 relativa a un exceso de cabida declarado en un procedimiento declarativo y a la necesidad de la georreferenciación

La 427 relativa a la forma de configura las ampliaciones de hipotecas: como una hipoteca unitaria, como una segunda hipoteca o como derecho de recarga y los requisitos de cada una de ellas

La 428, sobre los documentos electrónicos y la forma de comprobar su autenticidad y sobre la necesidad de que en un mandamiento administrativo se contenga la providencia de apremio y la diligencia de embargo

La 430 sobre la imposibilidad de la adjudicación al acreedor hipotecario por un valor inferior al 50% de la tasación

La 433 que resumen los caso en que un recurso enCataluña debe interponerse ante la DGRyN o ante Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña,

La 436 sobre la necesidad de la intervención de todos los herederos forzosos en la partición y los requisitos para disponer en testamento del pago en metálico de la legítima

La 437 sobre la inmatriculación de una finca con una casa cueva que desborda su superficie

La 438 sobre la inmatriculación del 206 cuando la titularidad catastral está en investigación

La 439 sobre la necesidad de licencia en las divisiones de elementos de la propiedad horizontal, pero no en la agrupación

La 446 sobre la posibilidad de inscribir el arrendamiento de una cuota indivisa

La 448 sobre una declaración de obra nueva que excede de la superficie inscrita, la necesidad de tramitar el procedimiento del 199 y la posibilidad de entender solicitado implícitamente la tramitación del procedimiento

La 451 sobre la imposibilidad de utilizar el acta notarial de reanudación de tracto interrumpido cuando no hay una cadena de transmisiones sino que el promovente tiene un titulo anterior al del actual titular registral, sin que sea inscribible aun cuando el titular haya prestado un consentimiento formal

La 457 sobre la necesidad o no de acreditar que el suelo no es de especial protección a los efectos de computar la prescripción de una infracción urbanística

La 463 sobre la cancelación de una hipoteca pese a que solo hay un pago parcial

TEMA DEL MES: LA PRÁCTICA (O NO) DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS ANTE UNA SOLICITUD JUDICIAL O NOTARIAL DE CERTIFICACIÓN

Con ocasión de la R. de 11 de septiembre de 2017, se ha considerado de interés analizar cuándo debe el Registrador practicar la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas ante una solicitud judicial (o notarial) de certificación:

I.- Cuando se trate de procedimientos de ejecución:

(Vid. R. de 2 de marzo de 2010): para poder extender la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución es necesaria la previa constancia registral del derecho del ejecutante y ello con fundamento en los artículos 143 RH, 659, 674 y 689 LEC. Añade el Centro Directivo que: “Todos estos preceptos presuponen una previa anotación de embargo (o en su caso inscripción de hipoteca) para que se pueda practicar la nota marginal de expedición de la certificación, de modo que, si no está anotado el embargo, no cabe extenderla”.

En el caso resuelto en la Resolución ahora comentada, no constaba registralmente el derecho del ejecutante toda vez que no se había practicado anotación de demanda (por el ejercicio de la acción de división). Si, a solicitud del interesado, se hubiera practicado la oportuna anotación de demanda, sí hubiera procedido la expedición de la certificación de cargas y consecuente nota marginal.

Cuando se trata del derecho real de hipoteca, para poder expedir la certificación de dominio y cargas y practicar la correspondiente nota marginal, es sabido que no sólo se precisa que la hipoteca esté inscrita y vigente (dado el carácter constitutivo que la inscripción de hipoteca tiene en nuestro Derecho) sino que también se exige, como es lógico, que en la inscripción de constitución de la hipoteca figure inscrito el procedimiento de ejecución directa constando el domicilio para notificaciones y requerimientos y el valor de tasación (R. de 3 de junio de 2015). Además, se exige que el mandamiento judicial ordenando la expedición de la certificación y práctica de la nota marginal se identifique claramente la hipoteca que se ejecuta y es que es bastante frecuente en la práctica que una misma finca esté gravada con varias hipotecas de una misma entidad. Practicar la nota al margen de una hipoteca distinta a la que se está ejecutando vicia la ejecución (vid. R. de 7 de septiembre de 2012).

Las funciones de esta nota marginal han sido analizadas por la DGRN, en múltiples resoluciones reconociendo que la referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto a los titulares posteriores a la misma. Permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de estos asientos han sido notificados dada la función notificadora que cumple la nota. Iniciada la ejecución hipotecaria, el hecho de que hayan transcurrido varios años desde la práctica de la nota marginal no significa que se haya desenvuelto íntegramente el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente adjudicación. Esta nota marginal tiene una vigencia indefinida; no se le puede aplicar el plazo de caducidad de 4 años de las anotaciones preventivas del artículo 86 LH pues se trata de supuestos completamente diferentes. En cuanto a los efectos, no cierra el Registro de modo que tras ella, podrán practicarse inscripciones y anotaciones relativas al bien hipotecado.

Si, solicitada la expedición de certificación y la consecuente nota marginal, el Registrador, en el ejercicio de su labor de calificación, observa que al margen de la hipoteca que ahora se pretende ejecutar existe ya extendida otra nota marginal, procede distinguir los siguientes supuestos que pueden darse en la práctica:

1º) Si ya existe extendida una nota marginal emitida por razón del mismo procedimiento y ante el mismo Juzgado, lo procedente a nuestro juicio será denegar la expedición de la nueva certificación (dados los efectos jurídicos que tal expedición provocaría en relación con las notificaciones a los titulares de asientos posteriores) y adjuntar una copia del contenido de la certificación expedida en su día.

2º) Si ya existe extendida una nota marginal pero se refiere a otro procedimiento distinto al actual, ¿puede haber dos notas marginales de expedición en la misma hipoteca? Cabría defender una primera respuesta, afirmativa, de forma que el segundo Juzgado va a conocer que la finca está siendo ya ejecutada en otro y a su vez, se notifica al Juez de la primera ejecución para que tenga noticia de la segunda correspondiéndoles a ellos tomar la decisión oportuna a la vista de las circunstancias. No obstante, el tenor literal del artículo 688.2 LEC (que impide cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución mientras no se cancele por mandamiento judicial la nota marginal) nos lleva a defender que no son admisibles dos notas marginales y es que este precepto está pensado, precisamente, para que una vez iniciada la ejecución de la hipoteca, quede el desenvolvimiento de ésta en sede judicial y evitar de esta forma novaciones, cancelaciones… al margen del proceso.

II.- Cuando se trate de procedimientos de enajenación de una finca en procedimientos de subasta voluntaria (sea judicial o notarial),

los artículos 108 y ss de la LJV y los artículos 72 y ss de la Ley del Notariado (vid. “La regulación de las subastas notariales y su coordinación con las normas relativas a la venta extrajudicial de bienes hipotecados” de Fernando Leal, Notario de Langreo) prevén la solicitud por parte del secretario judicial, o en su caso, por el notario, de la oportuna certificación registral de dominio y cargas y el reflejo de su expedición mediante nota marginal. Sin embargo, y esto es lo relevante, esta nota cumple una función distinta a la prevista para los procedimientos de ejecución y es que simplemente producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho pero no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos inscritos con posterioridad a la misma.

Para terminar recordaremos que la existencia de una nota marginal de expedición de certificación de cargas no impide cancelar la hipoteca por caducidad si la fecha de la nota marginal supera los 21 años (R. 24 de septiembre de 2011).

DISPOSICIONES GENERALES:

Calendario laboral 2018

Resolución de 9 de octubre de 2017, de la Dirección General de Empleo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2018.

En el próximo año habrá nueve fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. A ellas se añaden las fijadas por las CCAA (que pueden sustituir otras nacionales) y las locales.

Enero:

– el lunes 1 de enero (nacional no sustituible)

– el sábado 6 de enero, Epifanía del Señor (ninguna comunidad lo ha querido sustituir)

Febrero:

– el miércoles 28 de febrero, Día de Andalucía

Marzo:

– el jueves 1 de marzo, Día de las Illes Balears

– el lunes 19 de marzo, San José, en Valencia y Murcia

– el 29 de marzo (Jueves Santo), todas con la excepción de Cantabria, Cataluña y Valencia

– el 30 de marzo (Viernes Santo, nacional no sustituible)

Abril:

– el Lunes de Pascua (2 de abril) será festivo en Baleares, Cataluña, Valencia, Navarra y País Vasco

– el lunes 23 de abril es el Día de Aragón y el Día de Castilla y León.

Mayo:

– el martes 1º de mayo (Fiesta del Trabajo, nacional no sustituible)

– el miércoles 2 de mayo es la Fiesta de la Comunidad de Madrid

– el jueves 17 de mayo es el Día de las Letras Gallegas

– el miércoles 30 de mayo es el Día de Canarias

– el jueves 31 de mayo es el día de Castilla-La Mancha.

Junio:

– el sábado 9 de junio es el Día de la Región de Murcia y también el Día de La Rioja.

– San Juan cae en domingo

Julio:

– Santiago Apóstol (25 de julio, miércoles) será festivo en Galicia

– el 28 de julio, sábado, es el Día de las Instituciones de Cantabria.

Agosto:

– el miércoles 15 de agosto, Asunción de la Virgen (nacional no sustituible)

– el miércoles 22 de agosto se celebra la Fiesta del Sacrificio, tanto en Ceuta como en Melilla.

Septiembre:

– el sábado 8 de septiembre tendrán lugar el Día de Asturias y el Día de Extremadura

– el martes 11 de septiembre será la Fiesta Nacional de Cataluña

– el sábado 15 de septiembre, Fiesta de la Bien Aparecida, Cantabria.

Octubre:

– el martes 9 de octubre, Día de la Comunitat Valenciana

– el viernes 12 de octubre, Fiesta Nacional de España (nacional no sustituible)

Noviembre:

– el jueves 1 de noviembre, Todos los Santos.

Diciembre:

– el jueves 6 de diciembre, Día de la Constitución Española (nacional no sustituible)

– el sábado 8 de diciembre, La Inmaculada Concepción (nacional no sustituible)

– el marte 25, Navidad (nacional no sustituible)

– el miércoles 26 de diciembre, San Esteban, será fiesta en Cataluña.

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TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

ARAGÓN. Recurso de inconstitucionalidad nº. 4403-2017, contra los artículos 3; 5 apartados 1 a 4; 20 y 24; el inciso final de la disposición adicional primera; la disposición adicional quinta y la disposición transitorias segunda de la Ley de Aragón 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra los siguientes artículos, entre otros, de la Ley de la Ley de Aragón 10/2016, de 1 de diciembre:

3: naturaleza de las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales
5, apartados 1 a 4: Inembargabilidad de las prestaciones económicas de carácter social
20: suspensión de los lanzamientos en situación de especial vulnerabilidad.
24: cesión y uso de viviendas desocupadas.
Ad. 5ª: seguimiento y aplicación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

De los indicados preceptos, se ha producido la suspensión de la vigencia y aplicación exclusivamente de los artículos 20; 24, para los terceros desde el 12 de octubre de 2017.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2557-2017, contra el artículo 3 por el que se da nueva redacción a los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa), y a los arts. 621-56 y 621-57 (contrato de permuta) del libro sexto del Código civil de Cataluña; artículo 4, por el que se da nueva redacción a los arts. 622-21 a 622-42 del Código civil de Cataluña; contra el artículo 9, en tanto que introduce una disposición transitoria primera en el libro sexto del Código civil de Cataluña, de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

El Pleno del Tribunal Constitucional, en el recurso de inconstitucionalidad promovido por el del Presidente del Gobierno, ha acordado: «Levantar la suspensión del art. 3, en la parte por la que se da nueva redacción a los arts. 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa) y a los arts. 621-56 y 621-57 (contrato de permuta); del art. 4, por el que se da nueva redacción a los arts. 622-21 a 622-42 del Código civil de Cataluña (mandato y gestión de asuntos ajenos sin mandato) y del art. 9, en tanto que introduce una disposición transitoria primera en el libro sexto del Código Civil de Cataluña, de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.».

La suspensión estuvo vigente entre el 14 de junio de 2017 y el 16 de octubre de 2017.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 4751-2017, contra diversos preceptos de la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña.

En concreto, se impugnan estas nuevas redacciones:

Artículo 411-10.3.b) del Libro Cuarto: voluntad emitida mediante documento que debe inscribirse en el Registro electrónico de voluntades digitales.
Artículo 421-24.1 del Libro Cuarto: Designación de la persona encargada de ejecutar las voluntades digitales del causante.
Ad. 3ª del Libro Cuarto: creación del Registro electrónico de voluntades digitales.
Ad. 5ª del Libro Cuarto: Organización, funcionamiento y acceso al referido Registro
y D. F. 1ª: desarrollo reglamentario.

Se ha producido la suspensión de la vigencia y aplicación de los referidos artículos, para los terceros desde el 26 de octubre de 2017.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 4752-2017, contra diversos preceptos de la Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

8, apartado e), funciones de la Comisión de Vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia Social
1, mediación en el ámbito del consumo.
8, naturaleza de las resoluciones de la referida Comisión.
15, expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social.
16, obligación de realojamiento en determinados supuestos de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial.
17, expropiación del uso.
F. 3ª, apartado 3, Modificación de la Ley 18/2007. de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda
Y D. F. 6ª, criterios de regulación de los arrendamientos urbanos.

Se ha producido la suspensión de la vigencia y aplicación de los referidos artículos, para los terceros desde el 26 de octubre de 2017.

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SECCIÓN II: Concursos Registros: resultado provisional

La web del Ministerio de Justicio ha publicado con gran celeridad -al siguiente día hábil tras el cierre del plazo- el resultado provisional.

Se han cubierto 62 de las 74 plazas en el territorio DGRN y 3 de las 6 que salían en Cataluña.

Así pues, 15 vacantes más para las futuras promociones. Como habían sobrado 10 destinos en el último concurso de aspirantes, en la actualidad hay ya 25 registros destinados a las oposiciones que acaban de convocarse.

Ir a la convocatoria.

Archivo de concursos

Ir a la web del Ministerio de Justicia

Jubilaciones y excedencias

se jubila a don Juan Dionisio García Rivas, registrador de la propiedad de Figueres.

RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

401.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. NECESIDAD DE ESCRITURA PUBLICA.

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cervera a inscribir un auto de homologación judicial de una transacción entre las partes.

Hechos: Dentro de un procedimiento judicial se tramita un incidente por la tasación de las costas y se acuerda una transacción entre las partes en virtud de la cual se formaliza una dación en pago de deuda (de las costas) de un inmueble, acuerdo que es homologado por el juez.

El registrador suspende la inscripción y exige el otorgamiento de una escritura pública citando varias resoluciones de la DGRN.

El interesado recurre alegando que el documento transaccional reúne todos los requisitos de fondo (acto traslativo de dominio) como de forma (documento auténtico) para su inscripción.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda su doctrina ya consolidada de que la transacción en un procedimiento judicial es un negocio jurídico recogido en un documento privado, que no se convierte en documento público por la homologación judicial posterior.

El Auto Judicial de homologación no es equiparable a una sentencia, pues no se pronuncia sobre el fondo del acuerdo, ya que se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley, sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes. Por ello puede ser objeto de impugnación judicial.

La presente transacción, que conlleva la transmisión de propiedad de un inmueble, necesita del otorgamiento de la correspondiente escritura pública para acceder al Registro, conforme dispone el artículo 3 LH. Si una de las partes no la otorgara voluntariamente se puede solicitar del juzgado su ejecución por la vía de apremio, pues la transacción es un título ejecutivo, siendo aplicable lo dispuesto en el artículo 708 LEC para que el juez resuelva que se tenga por emitida esa declaración de voluntad del que no la otorgare voluntariamente. (AFS)

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402. SEGREGACIÓN. TÍTULOS RETARDADOS. LEGITIMACIÓN Y TRACTO. GEORREFERENCIACIÓN: DERECHO TRANSITORIO**

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.

Hechos: se presenta en el Registro escritura pública de segregación y venta del año 1988. La finca matriz se encuentra inscrita a favor de la entidad pública Mancomunidad de Municipios del Área Metropolitana de Barcelona y se acompaña certificado expedido por el secretario general accidental del Área Metropolitana de Barcelona manifestando que la finca que es objeto del negocio no forma parte de la finca matriz y no es de titularidad del Área Metropolitana de Barcelona.

El Registrador alega los siguientes defectos:

1º. La falta de tracto y de legitimación al no prestar consentimiento el titular registral.

2º. El cierre registral al ser un título rezagado presentado casi treinta años después de su otorgamiento y figurar inscrita una enajenación de fecha posterior.

3º. No aportarse una certificación gráfica georreferenciada con las coordenadas de los vértices de las fincas objeto de la operación de segregación.

4º. Que no se ha seguido el procedimiento regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, tras la Ley 13/2015 para inmatricular la finca en el Registro o en su caso el rectificar la cabida conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

5º. Que el certificado expedido por el secretario del Área Metropolitana carece del visto bueno del presidente de la misma.

La DGRN realiza los siguientes pronunciamientos:

1. En cuanto al primer y segundo defecto alegado, estos son, la falta de tracto y de legitimación y el cierre registral: artículos 17, 20 y 38 LH.

La DGRN confirma la calificación toda vez que la escritura de segregación y venta aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral y no aparece reservada superficie alguna, conforme al artículo 47 «in fine» RH, para el acceso al Registro de la escritura ahora presentada.

Con cita en una antigua Resolución de 23 de mayo de 1944 y RDGRN de 16 de noviembre de 2004, señala el Centro Directivo que:

1º.- Cuando el propietario que segregó determinó el resto y lo transmitió a un tercero sin dejar superficie pendiente de segregar, para poder inscribir ahora la segregación y venta habrá que identificar de forma adecuada la finca cuya inscripción se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso será necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los artículos 38, 20 y 40 LH y por el procedimiento previsto actualmente en los artículos 201 y 203 LH.

2º.- Si se trata de alguna de las segregaciones que debieron acceder al Registro y no se inscribieron, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirlas ahora, será necesario proceder a la rectificación de los asientos ya practicados, conforme al artículo 40 LH.

2. En cuanto al tercer defecto alegado, esto es, que no se aporta una certificación gráfica georreferenciada con las coordenadas de los vértices de las fincas objeto de la operación de segregación, la DGRN revoca el defecto (pues se ha aportado la certificación catastral descriptiva y gráfica en la que consta la representación gráfica catastral de la finca segregada) y cita, entre otras, la RDGRN de 12 de febrero de 2016 sobre régimen aplicable a los supuestos de segregación, división, agrupación o agregación cuando el asiento de presentación se practique tras la entrada en vigor, el día 1 de noviembre de 2015, de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015.

Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, con arreglo al nuevo artículo 9 LH, la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, “la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”.

Ámbito temporal de aplicación de la nueva norma: puesto que la segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

Por tanto, con todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división, segregación, agrupación o agregación y presentado en el Registro a partir del 1 de noviembre de 2015, deberá aportarse la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.

En los casos del artículo 47 in fine del RH, únicamente deberá aportarse la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción. (Vid R. de 2 de septiembre de 2016). (ER)

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403.** AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. GEORREFERENCIACIÓN Y ARCHIVOS GML

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y declaración de obra nueva.

Hechos: Se trata de una escritura en la que se acuerda la agrupación de dos fincas registrales y sobre la resultante se declara una obra nueva en construcción.

En el Registro consta la referencia catastral de las fincas que se agrupan, existiendo total coincidencia con la que figura en las certificaciones catastrales incorporadas al título. Coincide, igualmente la superficie de cada una de las fincas registrales con las parcelas catastrales colindantes y la superficie de la finca agrupada resulta de la suma de las superficies de las fincas registrales que se agrupan.

El registrador suspende la inscripción:

– la agrupación, por no aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante en fichero electrónico, formato GML, firmado electrónicamente por el técnico competente y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario.

– y la declaración de obra nueva, porque no se acredita la representación gráfica georreferenciada de la edificación declarada ni en fichero electrónico, formato GML, firmado electrónicamente por el técnico competente y autenticado por el propietario, ni mediante otros medios gráficos con iguales requisitos de autenticidad.

La notaria recurre, señalando que la representación gráfica de la finca resultante de la agrupación es la que resulta de sendas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporan al título y que no es preciso aportar las coordenadas de la edificación declarada al encontrarse ésta en construcción.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo centrándose en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015 que configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria. Y se aplicaría a todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015.

Tras confirmar la necesidad de aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, el caso objeto de este expediente consiste en la agrupación de dos fincas colindantes que se identifican con dos parcelas catastrales también colindantes. Existe, además, una total coincidencia entre la superficie las fincas registrales y las parcelas catastrales y en el número de referencia catastral que además consta en el Registro.

Respecto al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Debe tenerse en cuenta que en buena parte de los casos a los que alude el párrafo primero del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria resulta imprescindible aportar una base gráfica específica de la finca o fincas resultantes. De hecho, del punto primero del apartado quinto de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, resulta que cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de una agregación o agrupación de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta resolución.

En nuestro caso hubiera sido sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de la cartografía catastral.

No obstante, no podemos olvidar lo que se establece en el párrafo tercero del apartado octavo de la citada Resolución Conjunta que «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador».

De lo anterior se deriva que no hay ningún obstáculo para inscribir la agrupación que nos ocupa, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan. Sin que por otra parte exista contradicción entre el punto cuarto y el octavo de la citada Resolución Conjunta, que impida la aplicación de este último a las agrupaciones.

En cuanto al segundo defecto relativo a la inscripción de la obra nueva, tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, se ha declarado en relación a el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica» de forma general y sin excepciones.

Asimismo de la resolución conjunta citada se deriva que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse por los registradores al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

Por todo ello en la actualidad para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Si bien, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, este es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental:

Desde el técnico, porque aun cuando la georreferenciación deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 no necesita ser aportada en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución.

También es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

Asimismo recuerda que en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello.

Finalmente, y dado que se trata de coordinar el Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo se exige si la edificación se encuentra finalizada, momento en el que podrán determinar las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. También de aduce que, como las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación, tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada ya que si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase, el Registro publicaría una información errónea. (MGV)

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404. PRÓRROGA DE EMBARGO ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ANTERIOR**

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Valladolid n.º 7, por la que se suspende la práctica de una prórroga de anotación preventiva de embargo.

Hechos:

Estando en el registro pendiente de despacho un mandamiento que ordena extender una anotación preventiva de embargo sobre una finca registral, documento que fue calificado negativamente, recurrida la calificación y resuelto desestimatoriamente por nuestro Centro Directivo, se presenta otro mandamiento por el que se ordena la prórroga de una anotación preventiva de embargo en su día extendida.

El registrador suspende la inscripción solicitada en base al principio de prioridad consagrado en el art 17 de la Ley Hipotecaria.

La recurrente interpone recurso «ad cautelam» a los efectos de evitar la firmeza que pudiera adquirir esta «segunda calificación» y, posteriormente, señala que la citada calificación fundamenta la suspensión en razón de lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que se pretende prorrogar un embargo «existente» referido a la misma vivienda en virtud del mismo procedimiento judicial, y «no se trata de ningún otro título traslativo de dominio», sino del mismo embargo ya inscrito.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Comienza recordando lo ya dicho por la misma en anteriores resoluciones de que estando vigentes asientos de presentación anteriores, lo procedente es aplazar o suspender la calificación del documento presentado posteriormente mientras no se despachen los títulos previamente presentados (artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario).

Lo anterior se encuentra confirmado en el artículo 18.2.º de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, al establecer que el plazo máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del título previo.

En los casos en los que un asiento de presentación anterior este vigente como consecuencia de la interposición de un recurso, no procede calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327.4.º de la Ley Hipotecaria, es suspender o aplazar la propia calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación de forma que se respeta el principio de prioridad esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo quedan debidamente protegidos los derechos de quien presentó con posterioridad.

Sentado lo anterior, nuestro Centro Directivo deja claro que esta suspensión afecta a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores, como resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria.

Pero en el caso que nos ocupa (mandamiento ordenando extender anotación preventiva de embargo y documento presentado con posterioridad a la interposición del recurso de prórroga de una anotación de embargo previa ya practicada) no se trata de documentos conexos, ya que no guardan relación entre ellos ni tienen una vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo, ni tampoco de documentos contradictorios.

En conclusión, ni el sentido estimatorio o desestimatorio de la resolución del recurso afectará a la posibilidad de extender la prórroga ordenada, que dependerá de otros factores singularmente de la vigencia de la anotación al tiempo de la presentación del mandamiento que la ordena, ni el hecho de inscribir o, en su caso, denegar ésta tendrá transcendencia sobre la anotación objeto de recurso ya que, en el caso de que llegara a practicarse, sería posterior en rango a la anotación de embargo ya extendida. Por lo tanto en este caso no procede la suspensión del despacho del documento ahora presentado. (MGV)

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405.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EXISTIENDO INSCRITA PREVIA DONACIÓN CON BONIFICACIÓN FISCAL

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de comunidad.

Hechos: el documento presentado a inscripción es una escritura de disolución de comunidad.

Mediante nota al margen de una inscripción consta que una participación de la finca no puede ser transmitida en un plazo de cinco años sin que se acredite el previo pago del Impuesto de Donaciones.

El Registrador calificó negativamente el título al considerar que es necesaria la previa autoliquidación del Impuesto de sucesiones y donaciones de la escritura de donación

La recurrente interpreta que, puesto lo que se ha producido es una extinción del condominio, no hay transmisión, no hay hecho imponible que tenga como efecto incumplir el requisito de la bonificación aplicada a la donación previa. Tendría que darse una transmisión a un tercero, ajeno al condominio.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral. Tras interpretar la normativa fiscal de Castilla – La Mancha (en especial, la Ley 8/2013, de 21 de noviembre, de Medidas Tributarias de Castilla-La Mancha) concluye que:

1) Para que la concesión de la bonificación prevista en la citada normativa, son determinantes los elementos personales intervinientes en la relación y de ahí que se imponga el mantenimiento en el patrimonio del adquirente del bien objeto de la donación.

2) Lo decisivo en este caso “no es la naturaleza traslativa o meramente declarativa que corresponda a la extinción de condominio, sino el hecho de que la adjudicataria como consecuencia de la extinción es ajena a la donación previa de una cuarta parte de la finca, de la que no era titular, que originó la liquidación y por lo tanto no reúne los requisitos que determinaron la aplicación de la bonificación. Dicho de otro modo, la participación de la finca objeto de donación pasa al patrimonio de una tercera persona distinta al beneficiario de aquélla, incumpliéndose el requisito de permanencia y surgiendo por tanto la obligación del pago del impuesto bonificado”.

3) En cuanto a la constancia registral de un beneficio fiscal cuya definitiva efectividad dependa del ulterior cumplimiento por el obligado tributario de cualquier requisito por aquélla exigido, la legislación tributaria señala que los titulares de los registros públicos correspondientes lo harán constar por nota marginal de afección (artículo 79.3 LGT y artículo 9.2 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

4) No se trata de una prohibición de disponer que impida la inscripción de una transmisión posterior de la finca afectada antes del transcurso del plazo fijado sino que lo que surge es una obligación de pago del impuesto dejado de ingresar junto a los correspondientes intereses de demora desde la fecha del incumplimiento, esto es desde que el bien sale del patrimonio del beneficiario.

5) La falta de presentación de la autoliquidación complementaria relativa a la donación previa no impide la inscripción de la extinción de condominio posterior. La transmisión ahora efectuada devengará su propio impuesto y será su pago el que deberá quedar debidamente acreditado para que se proceda a su inscripción conforme a lo dispuesto en el artículo 254 LH. (ER).

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407.() CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 8 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Hechos:

Se presenta en el registro testimonio de sentencia aprobatoria de divorcio y de su convenio regulador dentro de cuyas estipulaciones incluye la liquidación y adjudicación de varios bienes.

Los cónyuges, inicialmente casados en régimen de gananciales, tras haber otorgado capitulaciones post-matrimoniales, ostentan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes.

La finca objeto de controversia fue adquirida por los contrayentes, en estado de solteros, por mitad y en comunidad ordinaria.

De la documentación aportada no consta que la vivienda fuera la vivienda habitual del matrimonio, ya que de la documentación objeto de calificación resulta ser otra la que tiene tal carácter. Tampoco consta que su adquisición fuera financiada con un crédito hipotecario pagado durante el matrimonio.

El registrador, suspende la inscripción por no pertenecer la finca inventariada a la sociedad de gananciales, siendo por tanto un negocio independiente ajeno a la liquidación del patrimonio común.

El recurrente alega que si bien la vivienda fue adquirida en estado de solteros lo fue para que constituyera su domicilio familiar tras la celebración del matrimonio y que el pago del precio aplazado de la carga hipotecaria constituida tras su adquisición se pagó con dinero ganancial.

Lo anterior no quedó acreditado con la documentación presentada al registrador en el momento de la calificación, por lo que, si dicha circunstancia fuera probada en el trámite del recurso no puede ser tenida en consideración en la resolución a formular, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a su doctrina sobre la calificación de documentos judiciales, como es la sentencia de aprobación de un convenio regulador, en la que no se puede entrar en el fondo de la resolución judicial, ni en la validez del convenio regulador, sino que en sí constituye título inscribible para la práctica del asiento registral teniendo en cuenta los aspectos susceptibles de calificación conforme a los artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 523.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No obstante manifiesta que esta posibilidad ha de interpretarse en sus justos términos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen una significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.

Como sabemos, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, lo no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse, de lo que se deriva que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro sino que exigen que sea congruente con la naturaleza del acto inscribible

Se ha de partir de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común.

Por lo anterior, fuera de ese ámbito, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización

En los casos de vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros por mitad y proindiviso, esta Dirección General ha considerado la existencia de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio, por lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos.

También hace referencia la DG a los casos de vivienda familiar, adquirida en estado de solteros, si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, en ese caso la titularidad privativa inicial habrá devenido -«ex lege»-, con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1354 y 1357.2 del Código Civil). Esta situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario).

Otro supuesto admitido, es el de la vivienda familiar de que ambos cónyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, si se explicita ante la autoridad judicial, con carácter previo a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en cuenta por los cónyuges durante su matrimonio.

También debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.

En el caso que nos ocupa, de la documentación presentada al registrador, no queda en ningún caso acreditada ni manifestada el carácter de vivienda familiar, ni su financiación o la relación de la operación de extinción de comunidad con operación matrimonial o familiar alguna, ni tampoco consta que se haya ejercido conjuntamente la acción de división de cosa común, conforme al citado artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Siendo por tanto una adjudicación de un bien adquirido en proindiviso y por partes iguales por dos personas solteras, que después contraen matrimonio y quedan sujetos en su régimen económico matrimonial a la sociedad de gananciales regulada en el Código Civil, y sin que en dicha liquidación intervenga causa hábil alguna en los términos que hemos visto con anterioridad. (MGV)

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408.** EJECUCIÓN JUDICIAL: TRACTO SUCESIVO Y CIRCUNSTANCIAS PERSONALES

Resolución de 8 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tavernes de la Valldigna, por la que se suspende la inscripción de un decreto dimanante de procedimiento ejecución de títulos judiciales.

Supuesto de hecho:

Se cuestiona la inscripción de un decreto dimanante de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales en el que se dan las circunstancias siguientes: (i) no se acredita la intervención en el procedimiento judicial de la titular del pleno dominio de la mitad indivisa de la finca y usufructuarias de la restante mitad. (ii) No se indican los números de documento nacional de identidad e identificación fiscal y las demás circunstancias identificativas de las partes intervinientes en el procedimiento judicial; además, respecto de la adquirente, no consta su estado civil y, de ser casada, el régimen económico-matrimonial, el carácter ganancial o privativo de la adquisición realizada, y, en su caso, el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge.

Doctrina de la Resolución

1 Principio de tracto sucesivo, legitimación registral y tutela judicial efectiva: para inscribir el resultado de un procedimiento judicial que afecte a una titularidad inscrita es inexcusable la intervención del titular registral en el procedimiento judicial, y ello cualquiera que sea el procedimiento, incluso en procedimiento de ejecución de títulos judiciales derivados de un procedimiento ordinario. Así resulta de los artículos 24 C.E y 1, 20, 38 y 40 L.H y de las SS. TS (Sala primera) de 21 de octubre de 2013 y la núm. 295/2006, de 21 de marzo, y la STC (Sala segunda) número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015. Esta circunstancia es calificable conforme al art. 100 R.H.

2 Constancia en el título del número de DNI, NIF y demás circunstancias identificativas de las partes intervinientes en el procedimiento judicial: (i) Datos relativos a quien resulta adjudicatario de la finca y nuevo titular registral: ha de resultar con total claridad del título y se ha de consignar en la inscripción la completa identificación de la persona natural o jurídica a cuyo favor se haya de practicar la inscripción, conforme a lo previsto en los artículos 9.e) de la Ley Hipotecaria y 51.9.ª de su Reglamento, cuya aplicación es plena. (ii) Respecto a las demás partes del proceso, lo especialmente relevante desde la perspectiva registral es que se produzca una perfecta identidad entre la persona demandada y la titularidad registral (art. 20 LH), para evitar que puedan practicarse asientos de manera incorrecta sobre fincas pertenecientes a personas distintas. Esta exigencia no se ve exceptuada o relajada en el caso de títulos públicos judiciales.

3 Constancia del estado civil del adquirente: la constancia del estado civil del adquirente es obligada en todo caso en el título inscribible (o en el que lo complemente, incluso mediante instancia suscrita por el interesado con firma legitimada notarialmente) sea cual sea el carácter de la adquisición, a la luz del contenido de la letra a) de la regla 9.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario citado. Así lo ha recordado esta Dirección General en numerosas ocasiones (Resoluciones de 23 de diciembre de 1998, 28 de octubre de 2005, 8 de enero de 2010, 13 de noviembre de 2012, 8 de enero de 2013 y 30 de mayo de 2017, entre otras).

4 Constancia del régimen económico matrimonial: ha de constar obligatoriamente en el título inscribible el régimen económico-matrimonial del adquirente cuando está casado y la adquisición afecta a su régimen económico-matrimonial (art. 51.9.ª del Reglamento Hipotecario). Para que no sea exigible dicha constancia, debe resultar de los documentos auténticos que la adquisición resulta privativa conforme a ley (por ejemplo, adquisición por herencia). Tal exigencia es aplicable también a las adquisiciones derivadas de subasta.

5 Recurso gubernativo: los documentos no presentados a calificación y aportados con el escrito de recurso no pueden ser tenidos en cuenta para su resolución (art. 326 L.Hipotecaria).

Conclusión.

Para inscribir un título judicial es inexcusable que conste la intervención del titular registral en el procedimiento judicial, cualquiera que sea, incluso tratándose de ejecución de títulos judiciales. (JAR)

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409. PROCEDIMIENTO CONCURSAL. VENTA DE FINCA POR PRECIO INFERIOR AL QUE CONSTA EN LA HIPOTECA PREVIA.**

Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a la inscripción de determinada transmisión de inmueble con cancelación de cargas registrales como consecuencia de un proceso concursal.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una venta directa de una finca y la cancelación de las cargas existentes sobre la misma. La venta se celebra como consecuencia del plan de liquidación aprobado en un proceso concursal por el Juzgado de lo Mercantil, que acuerda aprobar dicha adjudicación directa en favor del proponente de la mejor oferta de las seis presentadas (por el precio de 550.000 euros, que es inferior al precio fijado para la venta en la escritura de hipoteca.

El registrador suspende la inscripción conforme al art. 155.4 LC), que para el caso de realización fuera del convenio exige la conformidad de los acreedores hipotecarios para la adjudicación directa por un precio inferior al fijado en las escrituras.

Doctrina de la Resolución.

1 La venta directa de bien hipotecado fuera del convenio exige la conformidad del acreedor hipotecario para la adjudicación directa por un precio inferior al fijado en las escrituras en las que se constituyó la garantía hipotecaria.

Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 «el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización o enajenación de los activos del deudor, alternativa o complementaria a las previstas con carácter general y subsidiario en el artículo 149 LC, pero no puede obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legalmente, en este caso, en el artículo 155 LC».

Aprobado el plan de liquidación, el artículo 155.4 exige, respecto de bienes hipotecados, que la enajenación se realice por regla general mediante subasta; si bien, admite que el juez autorice otros procedimientos de enajenación, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial, como la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

Como ha tenido ocasión de poner de relieve este Centro Directivo, las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación.

Conclusión.

La venta directa de bien hipotecado, en procedimiento concursal, por precio inferior al fijado en la escritura de constitución de hipoteca debe ajustarse necesariamente al art. 155.4 L.C, exigiéndose aceptación expresa del acreedor hipotecario. (JAR)

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410. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN EXISTIR NOTA MARGINAL**

Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santander n.º 4 a cancelar determinadas inscripciones al inscribir un decreto de adjudicación.

Supuesto de hecho.

A consecuencia de un procedimiento judicial de división de cosa común se tramita procedimiento de ejecución de títulos judiciales, expidiéndose a tales efectos la certificación de cargas de las fincas afectadas. Son circunstancias relevantes que no se practicó nota marginal expresiva de la expedición de la certificación de cargas y que no se solicitó por la parte interesada, en su momento, la práctica de la anotación de demanda.

Tras la expedición de la certificación de cargas, uno de los copropietarios constituyó hipoteca sobre su cuota indivisa, cuya cancelación, que es denegada por el registrador, origina este recurso.

Concluido el procedimiento de ejecución, se presentan para inscripción el decreto de adjudicación, que ordena la inscripción de las fincas a favor de la sociedad adjudicataria y la consiguiente cancelación de las cargas posteriores existentes sobre las fincas.

El registrador deniega la cancelación de la hipoteca constituida por el copropietario pues el acreedor hipotecario no fue parte en el proceso. El adjudicatario cuestiona en el recurso si debió practicarse la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que habría impedido que el acreedor hipotecario estuviera protegido por la fe pública registral.

Doctrina de la Resolución.

1 ¿Debió practicarse la nota marginal expresiva de la expedición de certificación de cargar? NO.

Dice la Resolución que “… este Centro Directivo, en su Resolución de 2 de marzo de 2010 ya dejó claro que no: «Para poder extender la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución es necesaria la previa constancia registral del derecho del ejecutante…” (Arts. 143 Reglamento Hipotecario, 659.1 y 659.3 L.E. Civil).

En el caso cuestionado el derecho del ejecutante no consta al no haberse practicado en su momento la anotación de demanda por ejercicio de la acción de división.

2 ¿Si, a solicitud del interesado, se hubiera practicado anotación preventiva de demanda de ejercicio de acción de división, hubiera procedido practicar la nota marginal expresiva de la expedición de la certificación de cargas? SI.

La constancia del derecho del ejecutante (que hubiera permitido la cancelación de la hipoteca al no verse amparada por la fe pública registral) “… se habría producido si se hubiera solicitado y tomado anotación preventiva de demanda de ejercicio de la acción de división… Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General, la anotación de demanda puede tener lugar no sólo cuando se demanda la propiedad de un inmueble, sino también cuando la demanda ejercitada puede traer como consecuencia una alteración registral y, en este caso, es evidente que el ejercicio de la acción de división, una vez estimada y cualquiera que sea su resultado, trae como consecuencia la alteración que justifica la anotación procedente…”.

3 ¿Qué efectos produce la nota marginal prevista para el caso del procedimiento de subasta voluntaria judicial o notarial prevista por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria (LJV)? (Arts. 108 a 111 LJV y 72 a 77 Ley del Notariado):

“…Resulta claro que la nota marginal a que se refieren estos preceptos no es en absoluto equiparable a la que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trata de una nota que simplemente «producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho», pero que no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma…”.

Conclusión.

Por todo lo expuesto, en el caso planteado NO procede cancelar la hipoteca constituida y NO puede prosperar el recurso. (JAR)

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412.** RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS PRACTICADOS. LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que acuerda no inscribir una escritura de rectificación en la que se alega la ley aplicable al régimen económico-matrimonial.

Supuesto de hecho.

Se discute si cabe rectificar el carácter ganancial que se atribuye a la finca en el asiento registral mediante una escritura que es otorgada unilateralmente por la ex esposa y notificada al ex marido. Concurren las siguientes circunstancias: (i) la escritura de compraventa fue otorgada sólo por la esposa. (ii) Alega la recurrente que el régimen económico del matrimonio no era el ganancial porque cuando contrajo matrimonio con su ex esposo, británico, fijaron la primera residencia en Bristol (Inglaterra, Reino Unido). (iii) Aporta una documentación que no puede ser valorada, por no ser indubitada en los términos que tiene aceptados este Centro Directivo.

¿Cabe en este caso la rectificación unilateral? NO

Doctrina de la Resolución.

1 Regla general: La rectificación de los asientos registrales (que están bajo la salvaguardia de los tribunales, art. 1.3 L.H) exige el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o en su defecto, resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (RRDGRN de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015).

2 Matizaciones: (i) Cuando se haya producido un error de los comprendidos en el artículo 212 de la Ley Hipotecaria respecto de los errores materiales o en artículo 216 que alude al error de concepto, excepción que no cabe alegar en este supuesto ya que el registrador no cometió error alguno al inscribir el título de compraventa (R. de 13 de febrero de 2017). (ii) Cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto mediante documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido (RRDGRN de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero de 2012 y 14 de mayo de 2013). (JAR)

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413.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA EN CUANTO AL D.N.I MEDIANTE ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES ANTE NOTARIO DISTINTO

Resolución de 12 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un acta de manifestaciones.

Supuesto de hecho.

El titular registral consta inscrito con un número de identidad equivocado. El error se debe a que en la escritura se omitió al reseñar el DNI el primer número, lo que motivó que la letra asignada en el asiento registral no fuera la que efectivamente le corresponde.

¿Puede rectificarse el error mediante acta de manifestaciones que testimonia el DNI correcto? SI.

Doctrina de la Resolución.

1 La reseña equivocada en la escritura del DNI del adquirente es un error material y se puede acreditar por acta de manifestaciones que incorpore el DNI del titular registral, aunque se autorice por Notario distinto al que autorizó el título inscrito.

2 Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de defecto del título que causó la inscripción, y que, a diferencia de lo que ocurre con la rectificación de errores de concepto, no exige el consentimiento del registrador. La regla general en tales casos es que basta para la rectificación del asiento el consentimiento del titular o, en su defecto, la resolución judicial.

Sin embargo, si tales rectificaciones se refieren a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. (RRDGRN de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 4 de octubre de 2007, 19 de junio de 2010 y 29 de febrero de 2012). (JAR)

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414.() CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA EXISTIENDO ADJUDICACIÓN POR HIPOTECA ANTERIOR. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 12 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mataró n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una sentencia por la que se acuerda la nulidad de una escritura de compraventa y se ordena el reintegro de la finca objeto de la misma al patrimonio de la vendedora.

Hechos: el documento presentado a inscripción en el Registro que motiva la calificación negativa es el testimonio de una sentencia en la que se declara la nulidad de un contrato de compraventa y se ordena la cancelación de la inscripción.

El Registrador apreció los siguientes defectos que impidieron la inscripción:

1º. Estar la finca registral inscrita a nombre de persona distinta de la demandada.

2º. La falta de firmeza de la sentencia, defecto que fue subsanado por lo que el recurso versa exclusivamente sobre el primer defecto alegado.

La DGRN confirma la calificación reiterando su doctrina y es que en base al principio de tracto sucesivo, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Recuerda además el ámbito de calificación cuando se trata de documentos judiciales y “(…) si bien es cierto que los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la resolución de las resoluciones judiciales firmes no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna. Esta exigencia impide, en el ámbito registral, practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste directamente o a través de sus órganos de administración y representación haya sido parte en el procedimiento de que se trata”. (ER)

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416.* AGRUPACIÓN Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INDEPENDENCIA EN LA CALIFICACIÓN. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

Resolución de 13 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, constitución de régimen de propiedad horizontal y extinción de comunidad.

Hechos:

Se presenta en el registro una escritura de agrupación y constitución de régimen de propiedad horizontal.

La registradora alega como defectos:

1) no aportarse informe histórico de la Diputación Foral que acredite la actualización de la superficie de una de las fincas, con las causas correspondientes;

2) faltar cédula parcelaria del Unidad Fiscal 1 del Edificio 1 -vivienda-;

3) entender que existe duplicidad en la descripción de la finca agrupada: en cuanto al local -138,81 metros cuadrados- en el edificio primero y el trastero-almacén -142,10 metros cuadrados – en el segundo cuerpo de edificios, entendiendo que es el mismo y que estaría bien descrito dentro del primer edificio, pero con la superficie del descrito en el segundo cuerpo de edificio, esto es con 142,10 metros cuadrados -según cédula parcelaria, y

4) no poder comprobar que la vivienda se encuentra tanto en planta baja -12,84 metros cuadrados- como en planta primera, al no acompañarse cédula parcelaria de la vivienda en planta primera.

El Notario autorizante de la escritura recurre haciendo constar que disiente radicalmente de la particular opinión que expresa en su nota el Sr. Registrador de la Propiedad sustituto, así como del criterio de la nota de calificación que fue objeto.

La Dirección General estima parcialmente el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora en cuanto a los defectos primero, segundo y cuarto, y la confirma respecto del tercero.

En primer lugar y antes de entrar en el fondo del asunto hace referencia a las observaciones del recurrente sobre una calificación realizada con anterioridad.

En este punto el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador rechazándose cualquier otra pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma.

Así cuando el registrador ejerce su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación, lo que implica que la nueva presentación del mismo documento supone el inicio -«ex novo»- de todo el procedimiento registral.

En el caso que nos ocupa, además se han producido cambios legislativos entre la primera y la segunda presentación que afectan a los requisitos de inscripción del documento por lo que estaría más que justificado la realización de una nueva calificación.

Por otro lado, el recurrente hace alusión tanto a la calificación del registrador competente como a la del registrador sustituto.

A este respecto la DG nos dice que el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido y a la documentación aportada inicialmente. Su posible calificación negativa tampoco puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad.

En nuestro caso al haber confirmado el registrador sustituto la calificación de la registradora sustituida, aun cuando el recurso presentado se interpone también contra la calificación sustitutoria, la resolución, conforme al precepto legal señalado, se limitará a revisar la calificación de la registradora sustituida, única que puede ser legalmente recurrida.

A continuación pasa a centrarse en cada uno de los defectos señalados por la registradora:

En el primer defecto se precisa que se aporte el informe histórico de la Diputación Foral que acredite la actualización de la superficie de una de las fincas, con las causas correspondientes.

No expresa en la nota el motivo por el que se exige dicho informe pero si lo hace en el informe emitido a consecuencia del recurso.

La DG revoca el primer defecto por ser la nota es totalmente insuficiente, ya que se limita a exigir la aportación de documentación aclaratoria sobre las modificaciones catastrales históricas de la finca, sin manifestar motivos que justifiquen dicha exigencia ni la existencia de dudas de identidad debidamente fundamentadas.

A este respecto nos recuerda su doctrina reiterada por la que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, que, al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, sin que sea suficiente una mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que hay que justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.

En materia de rectificaciones descriptivas, cuando para su inscripción se aporta la representación gráfica georreferenciada de la finca, las dudas de identidad de la finca pueden referirse:

– a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,

-a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).

Cuando se pretendan efectuar sin inscribir la representación gráfica de la finca, el último párrafo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria dispone que «será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie».

Concluye este punto recordándonos que cuando el registrador formule un juicio de identidad de la finca, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En cuanto al segundo defecto, se señaló que «faltaba la cédula parcelaria del Unidad Fiscal 1 del Edificio 1 -vivienda-».

De nuevo, la nota de calificación no expresa motivo alguno por el que se exige dicha cédula parcelaria, si resultando, no obstante, del informe de la registradora.

En este caso, nuestro CD expone los mismos argumentos que en el punto anterior concluyendo que este defecto tampoco puede mantenerse.

En lo que respecta al tercer defecto entiende la registradora que existe duplicidad en la descripción de la finca agrupada en cuanto al local en el edificio primero y el trastero-almacén del segundo cuerpo de edificios.

Este defecto es confirmado pues de la documentación gráfica que se acompaña resulta una falta de coincidencia de la descripción del inmueble en su conjunto con la de los elementos individuales y también con la documentación aportada para acreditar la antigüedad de la edificación (cfr. artículo 28.4 de la Ley de Suelo), motivada por la duplicidad de este elemento en la descripción literaria del edificio.

En cuanto al último defecto, se señala que no se puede comprobar que la vivienda se encuentra tanto en planta baja -12,84 metros cuadrados- como en planta primera, al no acompañarse cédula parcelaria de la vivienda en planta primera.

Defecto revocado ya que de la documentación gráfica que se incorpora a la escritura de rectificación, resulta la existencia de tal superficie en planta baja, lo que, además, también resulta de la cédula parcelaria del otro elemento que integra el edificio uno en que se ubica la citada vivienda, en ambos casos con la leyenda «vivienda». Y además por falta de justificación en la nota del motivo de la exigencia tal y como ocurría en los defectos primero y segundo. (MGV)

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417.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 13 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: se presenta en el Registro testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, documentos que son calificados negativamente por el Registrador al no constar que hayan sido demandados los titulares registrales, los cuales, adquirieron las fincas seis años antes de iniciarse el procedimiento.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación reiterando su doctrina sobre comunicaciones que se han de efectuar al tercer poseedor de la finca hipotecada en sede de procedimientos de ejecución hipotecaria y es que de los documentos presentados no se infiere que los titulares registrales de la fincas hayan sido demandados ni requeridos debidamente de pago y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma. Por todas, ver R. de 22 de mayo de 2017 y el informe del mes de mayo de 2017: comunicaciones al tercer poseedor. (ER)

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419.** VENTA POR SOCIEDAD LIMITADA NO ADAPTADA A LA LEY 2/1995. CONSULTA AL REGISTRO MERCANTIL. ALCANCE DEL INFORME DEL REGISTRADOR EN EL RECURSO.

Resolución de 13 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Corcubión, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra anterior de compraventa.

Hechos: En 1994 se otorga una escritura de compraventa por una SL. En dicha escritura se cometió un error, pues se omitió incluir una finca que también era objeto de venta, error que se subsana en 2008 por los mismos otorgantes. La SL nunca se adaptó a la ley 2/1995 de sociedades de responsabilidad limitada.

La registradora no inscribe la finca objeto de la subsanación porque, tras consultar el Registro Mercantil, detecta que la sociedad no está adaptada a la citada Ley y ello lo considera defecto.

La interesada recurre y alega que la no adaptación no resulta de la escritura y por tanto no puede considerarse defecto y que aunque así fuera la compradora de buena fe no puede verse afectada por esa situación de la parte vendedora.

La DGRN revoca la calificación. Recuerda en primer lugar que el registrador se encuentra legitimado para acceder a los datos contenidos en otros Registros cuyo contenido pueda afectar a la legalidad del negocio cuya inscripción se pretende y en consecuencia es correcta la actuación de la registradora de consultar el Registro Mercantil.

Sin embargo, la conclusión de la registradora es errónea, pues la falta de adaptación de las SL a la Ley 2/95 trae únicamente como consecuencia el cierre del Registro Mercantil, según la disposición transitoria segunda de dicha norma.

La registradora en su Informe posterior a la calificación alegó que el cargo de administrador estaba caducado. Recuerda la DGRN que el Informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar en los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso puede añadir nuevos defectos, aunque está obligado a ponerlos de manifiesto (y advierte que ello puede conllevar una posible responsabilidad disciplinaria y reclamación de daños y perjuicios por el interesado). (AFS)

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420.* HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.**

Resolución de 14 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Hechos: Una persona soltera y sin descendientes hace testamento manifestando que sus padres habían fallecido y nombra una única heredera. Posteriormente fallece (con 75 años) y se otorga la escritura de herencia por la heredera, reiterando que los padres estaban fallecidos.

El registrador considera que ha de acreditarse con el certificado de defunción el fallecimiento de los padres, que son herederos forzosos, ya que en otro caso podría existir una desheredación encubierta.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesario probar el fallecimiento con certificados, pues ya lo manifestó el testador en su testamento, y que la prueba de hechos negativos haría perder al testamento el carácter de ley fundamental de la sucesión. Cita además varias resoluciones de la DGRN en esa línea.

La DGRN revoca la calificación. Parte del principio de que debe entenderse válido y eficaz el contenido de lo manifestado por el testador en el testamento, salvo que haya una resolución judicial en contra o que estén de acuerdo todos los interesados, pues lo contrario conduciría a la ineficacia de todo testamento si no se acompañara acta notarial acreditativa de la inexistencia de otros herederos forzosos.

Recuerda su tradicional doctrina de la innecesariedad de probar los hechos negativos, dada la dificultad de prueba. Así no es necesario probar que haya más herederos forzosos en el caso de un hijo desheredado sin descendientes, o en el caso de premoriencia de un legitimario sin descendientes, o cuando se nombra herederos a varios descendientes o a un extraño, pues en todos estos casos dicha inexistencia de más herederos forzosos resulta del propio testamento.

Por tanto, habiendo manifestado el testador en el testamento el fallecimiento de sus padres no es necesario acreditar dicho fallecimiento. Sin embargo, si el fallecimiento de los padres del testador se hubiera producido con posterioridad al otorgamiento del testamento sí sería necesaria esa acreditación habida cuenta de que no consta en el testamento. (AFS)

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421.** ANOTACIÓN DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 14 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de demanda.

– HECHOS: En un procedimiento civil sobre la purificación o no de una sustitución fideicomisaria, se ordena anotación preventiva de demanda sobre varias fincas que no constan ya inscritas a favor del heredero fiduciario demandado, sino que han sido aportadas a sociedades unipersonales por él constituidas o transmitidas a terceros que no han sido demandados. El juez de 1ª instancia desestimó el fondo de la demanda (declarando que el heredero demandado quedó libre del fideicomiso) pero se halla pendiente de recurso en la Audiencia Provincial.

– La REGISTRADORA lógicamente suspende su extensión, por no acreditarse que haya sido demandado el titular registral (la SLU o los 3os), conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y el Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78 dirigido a evitar la indefensión del Titular registral.

– El ABOGADO de los interesados recurre (y además de aportar nueva documentación, que en principio es irrelevante, y que en todo caso la DGRN no tiene en cuenta por presentación extemporánea de documentos que la registradora no pudo calificar en su día) y trata de demostrar que existe una efectiva vinculación entre el heredero demandado y su SLU a la que aportó las fincas, con lo que sí habría Tracto sucesivo “implícito”.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su abundante jurisprudencia, entre otras, en la Res 12 julio 2016, basada en las citadas exigencias de Tracto y de proscripción de la indefensión. Y así resulta claramente del art 20 i.f LH que contempla una única excepción a ese principio, y es que se ordene por el Juez en un proceso Penal; es pues un numerus clausus de excepciones, de interpretación restrictiva.

Con todo la DGRN deja abierta la puerta a otra excepción: si en el mandamiento o la sentencia hubiera habido alguna referencia específica a la doctrina del levantamiento del velo (cuyos elementos repasa, obiter dicta, la Res.), señalando las personas que ostentan la titularidad real y económica del ente y su vinculación al caso concreto, y que igualmente hayan sido demandadas o emplazadas para poder alegar lo que estimen oportuno; con todo la DGRN señala que para ello sería más idóneo entablar un procedimiento “ad hoc” y no en uno sobre purificación de un fideicomiso. (ACM).

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423.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE INDIGNIDAD SUCESORIA. NÚMERUS CLAUSUS/APERTUS**

Resolución de 15 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santander n.º 2 a practicar una anotación preventiva ordenada en un procedimiento ordinario.

– HECHOS: Un testador (fallecido) nombra Único Heredero universal a una persona (que puede haber incurrido en causa de indignidad) sustituida vulgarmente (sin expresión de casos) por una fundación.

La fundación entabla demanda de indignidad y el Juzgado expide mandamiento ordenando, anotación preventiva de demanda sobre fincas inscritas a nombre del propio testador.

– El REGISTRADOR, en su extensa calificación, deniega la práctica de la anotación, por NO encajar en ninguno de los supuestos del Art 42 LH, que constituye un “numerus clausus” de casos, y aunque la DGRN adopta una interpretación amplia del nº 1 y admite cualquier demanda que aunque sea parcialmente sea susceptible de causar alguna mutación registral, no es el caso que nos ocupa en que si la Fundación, como sustituta vulgar, llega a heredar (por indignidad del 1er llamado) ya podrá inscribir por sí y directamente los bienes.

Tampoco encajaría en el nº 6 del art 42 LH, de Dº Hereditario, al no concurrir varios herederos, ni deba determinarse una cuota o porción para cada uno.

Por tanto, conforme al Art 100 RH, cabe calificar negativamente tal pronunciamiento judicial, por razones de congruencia, al ordenar una anotación no prevista en la legislación hipotecaria.

– El ABOGADO de la fundación recurre, y señala, que no solo cabría aplicar “a mayore” el nº 6 de art 42 LH, pues si el Dº Hereditario puede anotarlo un coheredero para determinar su cuota, también debería poder el Heredero único, sino que el supuesto encajaría en el nº 1: anotación preventiva de demanda de propiedad, pues:

Por el juego de la retroactividad de la aceptación desde la fecha de la muerte del causante que provocaría que la adquisición se verificara “ope legis” desde tal fecha (Arts. 657, 658, 659 y 661 CC) a favor del propio sustituto vulgar (Arts. 774 y 780 CC) y ello por el solo hecho de que la Sentencia declare que el heredero único es indigno de suceder (Art. 760 CC).

Por tanto como del procedimiento principal (indignidad de un heredero único hacia su causante) depende que adquiera su sustituto vulgar (fundación demandante), es lógico que se puedan anotar bienes inmuebles de ese causante, conforme los criterios de la R. 23 de noviembre de 2016 , pues se acabará produciendo una mutación jurídico-real inscribible.

– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral, señalando que el tradicional carácter «numerus clausus» de tipos de anotaciones preventivas se ha ido matizando por la propia DGRN en base al nº 10 del art 42 LH que permite solicitar anotaciones conforme a lo dispuesto en «esta o en otra Ley» y en el Art. 727.5 y 6 LEC especialmente el punto 6: que permite «otras anotaciones registrales, en casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin del procedimiento».

1.- Lo determinante es que en la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre un inmueble, de suerte que su estimación propicie directamente una alteración registral.

2.- En el supuesto de hecho, si se declara la indignidad para suceder del heredero llamado en primer término, la Fundación recurrente ocupará, como sustituta vulgar, su lugar como heredera del testador, donde por la retroactividad de los citados Arts. 657, 658, 659 y 661 CC la transmisión del haber del causante se ha producido y lo que se resuelva en el pleito afecta plenamente a su titularidad dominical y la sentencia estimatoria será susceptible de provocar alguna alteración registral, ya que cabrían 2 hipótesis:

a) Que hubiera (otros) legitimarios, caso en que la Fundación sería coheredera concurriendo con herederos forzosos, lo que a su vez admitiría la anotación de Dº Hereditario del nº 6 del art 42 LH;

b) O lo más probable en el caso: que la Fundación quede como heredera única del testador y la sentencia estimatoria le habilitaría para obtener la inscripción a su favor de la finca registrada a nombre del causante, aportando testamento y demás documentos ex 14 LH.

3.- Finalmente, la DGRN apunta “obiter dicta” (por no haberse suscitado en el recurso) la posibilidad de hacer constar la existencia del procedimiento en el Libro de Incapacitados, ya que una vez anotada la demanda de indignidad, permite tenerla en cuenta para supuestos posteriores en los que intervenga el demandado sobre otras fincas no inscritas o no incluidas en el procedimiento y que fueran titularidad del causante. (ACM)

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424.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE SOBRE VIVIENDA HABITUAL EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA DE SEPARACIÓN.

Resolución de 18 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4 a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de un acuerdo transaccional homologado judicialmente (que los interesados califican de convenio regulador) que tiene por objeto disolver el condominio existente sobre la vivienda familiar y sobre plaza de aparcamiento y trastero sitos en el mismo edificio, mediante su íntegra adjudicación a la esposa que abona una cantidad al otro cónyuge en compensación.

Interesa destacar, siguiendo el texto de la resolución, que (i) se trata de un convenio alcanzado entre dos cónyuges que se hallan separados en virtud de sentencia previa. (ii) Dicho acuerdo se alcanza en fase de ejecución de una sentencia dictada por el mismo Juzgado que decretó la separación, en un procedimiento de modificación de medidas reguladoras de la propia separación. (iii) Además, tiene por objeto disolver el condominio existente sobre la que había sido vivienda habitual del matrimonio y sus dos elementos accesorios (cochera y trastero.

¿Es título inscribible el acuerdo transaccional homologado judicialmente en este caso? SI.

Doctrina de la Resolución.

Las recientes Resoluciones de este Centro Directivo (vid Resoluciones de R. 18 de mayo de 201718 de mayo y 26 de julio de 2017) han admitido la viabilidad como título inscribible de un acuerdo transaccional homologado por el juez, siempre que su objeto sea el propio de un convenio regulador (artículo 90 del Código Civil) y resulte de la documentación presentada la conexión de dicho acuerdo con una situación de crisis matrimonial, lo que sin duda sucede en este supuesto.

Comentario.

Se trata de una cuestión que ha sido tratada recientemente en varias ocasiones, como destaca la misma Resolución, que cita dos resoluciones de julio de 2017.

Frente a la regla general que sostiene que el acuerdo transaccional homologado judicialmente no es título inscribible por tratarse de un acuerdo privado, se admite la inscripción cuando el acuerdo es equiparable, por razón de los bienes objeto del mismo y su conexión con una situación de crisis matrimonial, al convenio regulador que se homologa judicialmente.

En el comentario a la R. de 17 de mayo de 2017 y 30 de mayo de 2017 (Informe del mes de junio, RR. nº 229 y 256)) también se trató de esta materia y a lo dicho en ella nos remitimos. También puede verse la R. de 19 de junio de 2017 (Informe del mes de julio, Res. nº 290).

Para más información puede consultarse el comentario de Albert Capell a la Resolución de 30 de mayo antes citada, donde se reseñan las siguientes resoluciones: “… RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (, para la Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio#173/17) de 2017 y la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta)”. (JAR)

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426. EXCESO DE CABIDA EN SENTENCIA DECLARATIVA: CUMPLIMIENTO REQUISITOS LH SOBRE GEORREFERENCIACIÓN Y NOTIFICACIÓN COLINDANTES.**

Resolución de 18 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento declarativo ordinario.

ABSTRACT (ACM).- En síntesis, esta Res. viene a confirmar que los excesos de cabida pueden constatarse mediante procedimiento judicial declarativo ordinario pero deben respetarse las garantías de la Legislación Hipotecaria (tras la Reforma de la Ley 13/2015) en cuanto a colindantes y los requisitos de georreferenciación gráfica.

– HECHOS: 1) En 2015 se inicia judicialmente un Expediente de Dominio para constar un exceso de cabida de 100 áreas en una finca rústica de una SL que la adquirió en escritura por superficie (inicial) de 15 áreas, que ahora pasa a 115 a. Solo hay 2 colindantes una sociedad transmitente (cuya finca se halla hipotecada) y la Confederación Hidrográfica. Ésta inicialmente se opuso, pero tras alegaciones en la Confederación se constató que el exceso no afectaba a un camino de servicios, por lo que la Confederación no se opone al exceso (en tanto que no recae sobre esa zona).

2) Se dicta Auto desestimatorio del expediente, por entender que un procedimiento de jurisdicción voluntaria no es cauce para un exceso de cabida tan notable, que precisaría de un procedimiento contradictorio mediante un declarativo ordinario.

3) En 2016 se inicia tal proceso declarativo ordinario, en el que la sociedad colindante simplemente se allana a la demanda (aunque el acreedor hipotecario no es notificado) y la Confederación Hidrográfica reitera su posición permisiva en tanto no afecte al camino. Se dicta sentencia estimatoria, declarando la propiedad de la finca de 115 áreas.

4) Se presentó a inscripción la Sentencia (y solo esta, no el Auto), y el registrador calificó negativamente por un único y exclusivo defecto: tras la Reforma de la Ley 13/2015, el juicio declarativo ordinario ya NO es medio de constatar excesos de cabida y necesariamente habría que acudir a los procedimientos de los Arts. 9 y 201 LH. Esa calificación fue objeto de un 1er RECURSO GUBERNATIVO (por esta única cuestión) que culminó con la Res 17 de febrero de 2017, en la que se revocaba la calificación y admitía, ex Art 204-5º LH, inscribir un exceso de cabida mediante Sentencia recaída en proceso declarativo ordinario;

5) Ahora, tras el 1er recurso, se presenta de nuevo a inscripción, tanto la sentencia, como el auto y la escritura de adquisición;

– El REGISTRADOR califica (ahora sobre el fondo del asunto, no sobre el procedimiento) también negativamente, por 3 razones:

a) Ante el mero allanamiento del demandado, se está soslayando (como si de una «in iure cessio» acausal se tratara) una verdadera fase probatoria y valoración judicial del exceso de cabida. Además del 1er auto desestimatorio resulta que puede estarse encubriendo una transmisión previa no adecuadamente documentada o una rectificación de una segregación originaria.

b) Desde un punto de vista procedimental, a tratarse de un exceso superior al 10%, deben cumplirse todas las medidas que el 203 LH establece para la protección de los colindantes, y así faltaría una nueva notificación a la Confederación Hidrográfica que solo intervino en el 1er proceso; y al acreedor hipotecario de la SL colindante, titular de un derecho real sobre esa finca y que nunca ha tenido conocimiento de la pretensión de exceso de la finca vecina, así como al Ayuntamiento.

c) Y en 3er lugar, también por ser un exceso superior al 10%, es preciso aportar una representación catastral totalmente coincidente con la descripción dada a la finca en la Sentencia o bien aportar una representación gráfica alternativa.

– El INTERESADO recurre alegando que;

1) El registrador está calificando un asunto ya resuelto en un recurso gubernativo (y un juicio declarativo ordinario) anterior.

2) Que la existencia de un allanamiento no disminuye las garantías del proceso, pues el Art 21 LEC exige que el Juez previamente examine que no se haya hecho en fraude de ley ni suponga renuncia contra el interés general o perjuicio de tercero.

3) Que no existe litisconsorcio pasivo necesario con los colindantes ni sus acreedores hipotecarios, por lo que no hay obligación de emplazarlos.

4) Y que las correspondientes coordenadas georreferenciadas pueden obtenerse directamente por el Registrador de la Sede Electrónica del Catastro.

– La DGRN desestima la mayor parte el recurso y confirma parcialmente la calificación, y tras aclarar que no se debaten asuntos ya resueltos (idoneidad procedimiento), sino cuestiones de fondo nuevas no planteadas en la calificación originaria y en base a documentos no presentados la 1ª vez; por lo que señala el Centro Directivo que:

a) En cuanto al 1er defecto, lo revoca, sin que el allanamiento pueda presuponer fraude de ley, y que el Juez necesariamente ha tenido en cuenta (Art 21 LEC), por lo que la titularidad de la finca del demandante, con toda la extensión superficial solicitada, deviene incuestionable (desde un punto de vista sustantivo, sin perjuicio de que para su inscripción deban cumplirse los requisitos hipotecarios de los excesos de cabida).

b) En cuanto al 2º defecto, lo mantiene en parte: si bien NO es necesario notificar de nuevo a la Confederación Hidrográfica, que ya intervino previamente y no se opuso al exceso (art 203-6º LH por analogía), sí resulta ineludible notificar al Acreedor Hipotecario de la finca colindante (que puede resultar perjudicada por el exceso de la finca vecina)

c) Y en cuanto al 3er defecto, lo confirma plenamente: la necesidad de aportar, en un exceso superior al 10%, una representación gráfica alternativa ante la falta de una certificación catastral totalmente coincidente con la descripción dada a la finca en la Sentencia. (ACM).

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427.* AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECA UNITARIA O SEGUNDA HIPOTECA. DERECHO DE RECARGA DE LA HIPOTECA.**

Resolución de 19 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.

Hechos: Consta inscrita una hipoteca en garantía de un préstamo con su correspondiente responsabilidad por capital, intereses ordinarios, de demora y costas y gastos. Posteriormente se nova y amplía el préstamo y se amplía la responsabilidad hipotecaria de la parte del préstamo ampliada, si bien los intereses garantizados por la ampliación se calculan a un tipo y por un plazo diferente de los garantizados en la constitución. Finalmente se suman las cantidades de constitución y ampliación para fijar la responsabilidad total.

La registradora considera que la responsabilidad inicial y la ampliada de la hipoteca, en lo relativo a los intereses ordinarios y de demora, tienen que ser homogéneas en cuanto a tipos y plazos y además adaptarse a lo pactado después en la novación, pues se trata de una única hipoteca en garantía de una única obligación con un mismo rango.

El notario autorizante recurre y alega que la ampliación de la hipoteca funciona en la práctica como una nueva hipoteca y que ninguna norma exige que los tipos y plazos garantizados de los intereses tengan que ser homogéneos.

La DGRN desestima el recurso. Parte de considerar que, como dice el notario recurrente, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una segunda hipoteca.

Sin embargo, en ausencia de terceros, es posible configurar la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca con la inicial si se establece un régimen único y uniforme para la hipoteca, lo que exigiría que la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, tanto en la constitución como en la ampliación; no es exigible esa homogeneidad en las costas y gastos. Para este supuesto de única hipoteca es necesario que sea expresamente solicitada tal operación por el interesado.

Recuerda también, para los casos de ampliación, la posibilidad de “recarga de la hipoteca preexistente” sin necesidad de ampliar la hipoteca por la parte del préstamo ampliado, es decir de utilizar la garantía hipotecaria preexistente para garantizar la parte ampliada.

En el presente caso hay dudas de cuál fue la intención de los otorgantes, por lo que procede la aclaración de la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango.

COMENTARIO.- Por tanto en los casos de ampliación del préstamo hipotecario hay varias posibilidades:

1.- No ampliar la responsabilidad hipotecaria, utilizando el derecho de recarga de la hipoteca. Es decir, por ejemplo, si el préstamo inicial fue de 100, luego se han devuelto 40 y después se amplía en 30, la obligación personal ahora es de 90 y sin necesidad de modificar la hipoteca la cobertura inicial de 100 cubre el saldo deudor actual de 90.

2.- Ampliar la hipoteca como una segunda hipoteca, fijando una nueva responsabilidad por la parte ampliada incluso con reglas nuevas de plazos y tipo garantizados de interés. En tal caso funcionará como una segunda hipoteca con rango diferente a la primera. Será la aplicable por defecto si no resulta otra cosa de la escritura.

3.- Ampliar la hipoteca configurándola como una hipoteca unitaria con la primera, para lo cual se requiere que no haya titulares de derechos intermedios, solicitarlo expresamente en la escritura, fijar la responsabilidad unitariamente en ambos tramos con las mismas reglas de cálculo de intereses (mismo números de años y de tipo de interés máximo garantizados, modificando si fuere necesario la primera hipoteca) y finalmente fijar la responsabilidad total por ambos tramos.

Recordemos también que si es una novación del préstamo hipotecario que no implica ampliación del plazo o de la responsabilidad hipotecaria, la hipoteca inicial mantiene el rango. (AFS)

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428.* EMBARGO ADMINISTRATIVO POR MANDAMIENTO ELECTRÓNICO. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN CSV.**

Resolución de 19 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.

Hechos: se presenta en el Registro mandamiento de anotación preventiva de embargo dictado por la Agencia Estatal de Administración Tributaria emitido electrónicamente solicitando que se practique anotación preventiva y se libre certificación de las cargas.

El Registrador califica negativamente:

1º. Por considerar que debe acompañarse la certificación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo cuya anotación se pretende. Con fundamento en los artículos 84 y 85 RGR y en el artículo 165 RH, el Registrador argumenta que no es lo mismo la certificación de un documento (que es lo contemplado en los preceptos citados y que requiere inserción literal de su contenido) que certificar de la existencia de los mismos (que es lo que se hace en el mandamiento calificado, refiriendo solo su fecha).

2º. Además y dado que sólo aparece firmado electrónicamente el mandamiento ordenando la anotación pretendida, pero no los anexos expresivos del importe reclamado y del bien objeto de la traba, no queda garantizada la exigencia de la documentación pública requerida por el artículo 3 LH.

El recurrente alega que:

1) En cuanto al primer defecto consistente en la falta de aportación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo cuya anotación se pretende, cita el tenor literal del artículo 85 RGR. Este precepto se ocupa de los requisitos que debe “contener” el mandamiento para la práctica de la anotación preventiva. No exige que dichos documentos se “acompañen” sino que el mandamiento “contenga”.

2) En cuanto al segundo defecto, el recurrente aduce que el documento en su conjunto, es decir, tanto el mandamiento como los Anexos, aparece firmado mediante Código Seguro Verificación (CSV) y es que, con independencia del lugar en que aparezca ubicada la firma (en este caso al final del mandamiento), la autenticidad que garantiza el CSV alcanza a la totalidad del documento, mandamiento y anexos como parte integrante del mismo.

La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación con los siguientes argumentos:

1) Respecto al primero de los defectos: la falta de aportación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo cuya anotación se pretende: artículos 70, 84 y 85 RGR.

Frente a la exigencia del artículo 165 RH, cuando de documentos judiciales se trata, el artículo 85 RGR no exige la incorporación literal de providencia y diligencia. En el caso resuelto, la DGRN considera que constan todos los elementos que deben contener las providencias aun cuando no se hayan insertado literalmente por lo que estima suficiente la certificación.

2) Respecto al segundo de los defectos: la falta de cumplimiento del artículo 3 LH, interesa destacar que:

Primero.- Cae dentro de la calificación registral la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el CSV incorporado al propio documento.

Segundo.- El registrador puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral.

En el caso resuelto, reconoce el Centro Directivo que: “(…) aunque ciertamente sería más correcta la inclusión del código en todas las hojas, incluidas las comprensivas de los anexos, su consulta en la sede electrónica de la Agencia Tributaria permite comprobar la integridad y verificar la autenticidad del mandamiento mediante el acceso a la sede electrónica de la agencia tributaria, con los efectos antes reseñados, resultando que en él se incluyen los repetidos anexos, teniendo en cuenta, además, la referencia a los mismos que se efectúa en la certificación incorporada”. (ER)

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429.() ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO MEDIANTE MANDAMIENTO PRESENTADO ELECTRÓNICAMENTE. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA.

Mismo contenido que la anterior, la identificada con el número 428. (ER)

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430.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO CABE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 20 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arcos de la Frontera a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

Se plantea si una adjudicación al acreedor, en una ejecución hipotecaria, cuando no se trata de la vivienda habitual y no habiendo postores, puede hacerse por la cantidad que se debía por todos los conceptos y dicha cantidad es inferior al 50% del valor de tasación.

La Dirección General siguiendo el criterio ya fijado cuando se trata de la vivienda habitual ( RR de 12 de mayo de 2016, 21 de octubre de 2016) hace una interpretación sistemática y ponderada del art. 671 LEC, en el que para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta». En este caso y no tratándose de la vivienda habitual esta interpretación nos lleva a la conclusión que efectúa la registradora en la calificación, es decir: que hay que hacer una interpretación conjunta con el art. 651 LEC en el sentido de que aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca. (MN)

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432.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE PENSIÓN ALIMENTICIA. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR

Resolución de 20 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vic n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación seguido a consecuencia del incumplimiento de una obligación consignada en el convenio regulador de los efectos del divorcio.

En primer lugar y como cuestión procedimental, en tiende la Dirección que el plazo de un mes para interponer el recurso gubernativo debe interpretarse:

Se cuenta desde que se reciba la notificación física si no hay autorización para remitirla por telefax
Se cuenta de fecha a fecha, es decir, de acuerdo con el artículo 30 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas: si el plazo se fija en meses o años concluirá el mismo día en que se produjo la notificación, publicación o silencio administrativo en el mes o el año de vencimiento. En este supuesto, dado que se recibió la notificación el día 23 de mayo, está en plazo el recurso presentado el 23 de junio.

Respecto al fondo del asunto la cuestión se centra en determinar la posibilidad de inscripción de un auto de adjudicación de la mitad de un bien en pago de una pensión alimenticia. La mitad del bien que ahora se adjudica a la ex esposa estaba inscrita a favor del ex esposo en virtud de la Sentencia de divorcio y aprobatoria del convenio regulador en la que se había entregado al esposo deudor «respondiendo del pago de la pensión alimenticia antes convenida»; dado el incumplimiento del pago de las responsabilidades establecidas por dicha sentencia, se decide la adjudicación forzosa de dicha mitad indivisa a la ex esposa y demandante por impago de pensiones de alimentos debidas.

La Registradora invoca como defecto que no existe causa para tal adjudicación toda vez que no se documenta negocio jurídico alguno, y del historial del Registro no resulta traba que implique que la finca garantiza deuda alguna de la que pudiera deducirse alguna adjudicación.

Sin embargo el Centro Directivo revoca el defecto en los términos en que ha sido redactado en la nota de calificación, es decir, no puede invocarse falta de causa: hay una deuda existente, verdadera y lícita, pero sin que proceda valorar el procedimiento seguido de adjudicación (ya que aunque de la documentación presentada resulta la traba del embargo y su anotación como consecuencia de la ejecución de título judicial por impago de las pensiones alimenticias, no el trámite de realización de los bienes embargados , pero como es una documentación que no se tuvo en cuenta al efectuar la calificación no entra a valorarla (MN)

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433. CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO**

Resolución de 21 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sant Boi de Llobregat, por la que se suspendió la conversión de anotación preventiva en inscripción mediante instancia.

Hechos:

Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la conversión de una anotación preventiva de resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña en inscripción definitiva sobre una finca registral.

Para su comprensión se han de precisar los antecedentes de la misma:

Mediante escritura se había otorgado por el recurrente una adjudicación de legado por sustitución fideicomisaria del abuelo del compareciente.

La registradora consideró que el concepto de adjudicación no quedaba suficientemente claro en el título adquisitivo y que era oportuno y conveniente precisar los términos de la adquisición, aclarando que lo era a título de legado; que siendo un error en el otorgamiento, no se trata de un supuesto de error material del 212 de la Ley Hipotecaria.

El recurrente alegó que se había producido un error material al omitir en la inscripción el título de adquisición.

La nota de calificación negativa parcial fue objeto de recurso ante la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña que causó Resolución de 12 de junio de 2014, que resolvió que se practicase la inscripción en cuanto a una cuarta parte -Trebeliánica- con la carga fideicomisaria en cuanto a las otras tres cuartas partes restantes.

Dicha Resolución fue recurrida ante los tribunales de Justicia y, como consecuencia de su impugnación judicial, y por lo tanto de la falta de firmeza de la Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques, constaba en el Registro una anotación preventiva de Resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques, con nota marginal de que se había procedido a la impugnación de la citada Resolución.

La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación.

Con carácter previo aborda nuestro Centro Directivo la cuestión relativa a la competencia para la resolución del recurso.

El recurrente tenía una doble posibilidad, impugnar directamente la calificación negativa ante los juzgados de la capital de la provincia a que pertenece el lugar de situación del inmueble, conforme a las normas procesales establecidas para el juicio verbal, o recurrir ante la Administración Pública competente (artículo 324 de la Ley Hipotecaria), optando por esta última.

En este punto se plantea si esa autoridad es esta Dirección General de los Registros y del Notariado, del Ministerio de Justicia, o si, por el contrario, el conocimiento del recurso corresponde a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Cataluña y es que, a diferencia de otras Comunidades, la de Cataluña tiene reconocida competencia para conocer en ciertos casos de esos recursos.

Así se deriva del artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción» (artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que «si la persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, entiende que, en aplicación del artículo 1, es competente la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, deberá formar expediente en los términos establecidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel hecho».

Por tanto, para mayor claridad:

– cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante esta Dirección General de los Registros y del Notariado.

-y cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a esta Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria.

En base a lo anterior, nuestro Centro Directivo se considera competente para resolver el presente recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino de Derecho registral como es la referente a los medios de rectificación del Registro de la Propiedad.

En cuanto a la pretensión del recurrente de que la DG resuelva únicamente sobre su falta de competencia y el reconocimiento de la competencia de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña, a la vista de la resolución de ese organismo declarándose incompetente, según la doctrina de esta Dirección General relativa a la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto resulta relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, y de la que resultan los siguientes criterios que resumimos:

La calificación registral presenta particularidades que justifican un tratamiento específico desde el punto de vista científico, normativo y jurisdiccional. Desde este último, la revisión de la actividad registral no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, sino al orden jurisdiccional civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su objeto.
Por ello la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta.
La Dirección General de los Registros y del Notariado es un órgano administrativo y sus resoluciones tienen naturaleza administrativa, pero la inserción de éstas en el ámbito de la función de calificación de los registradores las dota de características muy especiales frente al régimen de la actividad administrativa.
En consecuencia, las resoluciones de la DG no son un acto administrativo abstracto, sino que tiene como presupuesto y objeto un acto de calificación, que no puede ser considerado por razón de su contenido como acto sujeto al Derecho administrativo, y su consecuente jurídico es el examen de su legalidad por parte del orden jurisdiccional civil.
De esto se sigue que la naturaleza de acto administrativo que tienen las Resoluciones de esta Dirección General no permite, proyectar el régimen administrativo general sobre su regulación, ya que ello determinaría efectos incompatibles con los principios del sistema registral.
Lo anterior no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento

Esta esta jurisprudencia ha obligado a nuestro CD a recuperar la doctrina clásica en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral.

En este sentido, señala que si bien el procedimiento registral es un procedimiento rogado, también es reglado, en el que convergen no sólo los intereses de quienes solicitan la inscripción, sino también, los intereses de terceros, especialmente tutelados por el registrador (cfr. artículos 1, 18, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria). Por lo anterior las diversas fases del procedimiento registral y de sus recursos son imperativos de modo que el margen a la autonomía de la voluntad en lo que constituye procedimiento registral es muy limitado.

Y por todo lo anterior concluye que no es admisible que la resolución de este expediente quede limitada a determinar la falta de competencia de este Centro Directivo en su Resolución.

A continuación se centra en el tema de rectificación registral, haciendo referencia a la regla básica en nuestro Derecho hipotecario de que los asientos del registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).

El artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro y como se ha de llevar a cabo su rectificación.

Uno de ellos puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento que se rectificará en la forma determinada en el Título VII.

Así, el artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; el artículo 216 señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; y el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria, el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.

Cuando la inexactitud está provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, su rectificación, no exige el consentimiento del registrador, pero en el caso de errores de concepto, esta intervención es necesaria (artículo 217 de la Ley Hipotecaria), siendo requisito indispensable por tanto el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador.

Lo anterior se justifica porque en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación del Registro precisará el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuye algún derecho, pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud.

En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que deban intervenir será necesaria la oportuna resolución judicial.

Diferente de inexactitud por error o nulidad de un asiento, es el de la inexactitud provocada por defecto en el título que hubiera motivado el asiento.

En el caso que nos ocupa el acta de inscripción es conforme con el contenido del otorgan de la escritura que motiva la inscripción y que es la que recoge la voluntad negocial de los otorgantes, por lo que la inexactitud registral no deriva de un error en el asiento sino de un defecto en la escritura.(MGV)

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434.** CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO

Resolución de 21 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sant Boi de Llobregat, por la que se suspende la conversión de anotación preventiva en inscripción mediante instancia.

Hechos:

Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la conversión de una anotación preventiva de resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña en inscripción definitiva sobre una finca registral.

La registradora señala como defecto que, al haberse impugnado judicialmente la Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de 12 de junio de 2014, anterior de la que aquélla traía causa y no habiendo devenido firme, no puede procederse a la conversión de la anotación en inscripción definitiva sino que deberá esperarse a las resultas del procedimiento judicial, con prórroga del asiento de presentación hasta que recaiga y se presente la resolución definitiva que establezcan los términos de la práctica del asiento.

El recurrente alega la improcedencia de la forma en que se practicó la anotación preventiva y que al no haberse practicado por mandamiento judicial sino por presentación de documentos privados, debe cancelarse de oficio a la vista del título y de que no hay tal mandamiento.

La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación.

Con carácter previo aborda nuestro Centro Directivo la cuestión relativa a la competencia para la resolución del recurso.

Así se deriva del artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña que atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción» (artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que «si la persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, entiende que, en aplicación del artículo 1, es competente la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, deberá formar expediente en los términos establecidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel hecho».

Por tanto, para mayor claridad:

– cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

-y cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a la Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria.

En base a lo anterior, nuestro Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino de Derecho registral como es la referente a los medios de rectificación del Registro de la Propiedad.

a) La calificación registral presenta particularidades que justifican un tratamiento específico desde el punto de vista científico, normativo y jurisdiccional. Desde este último, la revisión de la actividad registral no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, sino al orden jurisdiccional civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su objeto.

b) Por ello la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta.

c) La Dirección General de los Registros y del Notariado es un órgano administrativo y sus resoluciones tienen naturaleza administrativa, pero la inserción de éstas en el ámbito de la función de calificación de los registradores las dota de características muy especiales frente al régimen de la actividad administrativa.

d) En consecuencia, las resoluciones de la DG no son un acto administrativo abstracto, sino que tiene como presupuesto y objeto un acto de calificación, que no puede ser considerado por razón de su contenido como acto sujeto al Derecho administrativo, y su consecuente jurídico es el examen de su legalidad por parte del orden jurisdiccional civil.

e) De esto se sigue que la naturaleza de acto administrativo que tienen las Resoluciones de esta Dirección General no permite, proyectar el régimen administrativo general sobre su regulación, ya que ello determinaría efectos incompatibles con los principios del sistema registral.

f) Lo anterior no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento

Esta jurisprudencia ha obligado a nuestro CD a recuperar la doctrina clásica en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral.

Y por todo lo anterior concluye que no es admisible que la resolución de este expediente quede limitada a determinar la falta de competencia de este Centro Directivo en su Resolución.

Como sabemos, de conformidad con el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».

En base a ello considera necesario nuestro CD recordar el valor de los asientos practicados en el Registro de la Propiedad lo que va a implicar que una vez practicados los asientos que ahora cuestiona el recurrente y no habiéndose recurrido estos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales, sin que la DG pueda entrar en su valoración. Por ello considera que no puede tener en cuenta las consideraciones hechas en el escrito de recurso sobre lo que el recurrente considera deficiencias en la práctica de los asientos.

A continuación se centra en el defecto señalado sobe si cabe la conversión de una anotación preventiva de resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña en inscripción definitiva sobre una finca registral.

Como sabemos el artículo 41 del Reglamento Hipotecario contempla varias clases de asientos con efectos distintos cada uno de ellos. Tratándose de inscripciones, estas configuran un derecho definitivo.

Frente a estas situaciones, hay otras de mera interinidad, hasta que no se resuelva controversia entre las partes, para las que el ordenamiento jurídico ha considerado más prudente publicar y proteger mediante otros asientos de carácter temporal, como es el de la anotación preventiva.

Del artículo 19 bis párrafo 3º de la LH se deriva que en los casos de calificación negativa el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de Registros y del Notariado. Así, una vez se plantee el recurso, todos los términos relativos a la práctica de los asientos registrales quedarán en suspenso desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta su resolución definitiva, como consagra el artículo 66 de la Ley Hipotecaria.

El efecto inmediato de lo anterior según el artículo 327 de la Ley Hipotecaria párrafo cuarto es la prórroga del asiento de presentación.

Por su parte, el artículo 6.2 y 3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, antes mencionada, establece que “Si la resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas no es firme, los registradores deben practicar la anotación preventiva de acuerdo con la Ley hipotecaria. Si, transcurridos dos meses desde la práctica de la anotación preventiva, no consta en el registro que se haya impugnado judicialmente la resolución, los registradores convierten de oficio esta anotación en el correspondiente asiento definitivo».

En nuestro caso, el 21 de julio de 2014 se practicó una anotación preventiva en los términos previstos en el artículo 6.2 de la Ley 5/2009. Al haberse impugnado judicialmente la Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de 12 de junio anterior de la que aquélla traía causa y no habiendo devenido firme, tal como consta por nota marginal de fecha 24 de julio del mismo año, no puede procederse a la conversión de aquella anotación en inscripción definitiva, por las causas más arriba expuestas y según resulta de lo establecido en el artículo 6 de la Ley 5/2009 en conexión con el artículo 327 de la Ley Hipotecaria. (MGV)

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436.* INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PAGO EN DINERO. DEFENSOR JUDICIAL.**

Resolución de 22 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.

Supuesto de hecho.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: (i) se ha instituido herederos a dos de los hijos, se lega la cuota usufructuaria al viudo y se lega la legítima estricta a una tercera hija «ordenando la testadora que el pago de la misma se realice en efectivo»; (ii) en la escritura de partición no interviene la legitimaria de cuota estricta; (iii) el viudo está incapacitado y es representado por un defensor judicial nombrado por el juez, y en el nombramiento determina: «(…) quien deberá rendir cuantas de su gestión al Juzgado, una vez concluida, sin perjuicio de la necesidad de obtener aprobación judicial conforme el art. 1060.2 C.C.», y en consecuencia, la partición ha sido aprobada por el Juzgado

La resolución centra la problemática en tres cuestiones a las que va dando respuesta:

1 ¿Es necesaria intervención de todos los legitimarios en la partición realizada?

2 Requisitos legales para activar la facultad de pago de la legítima en metálico.

3 ¿La aprobación de una partición realizada por un defensor judicial nombrado puede servir para cumplir la exigencia en su caso de la aprobación exigida a falta de consentimiento de los legitimarios en la partición con facultad de pago de la legítima en metálico, ex Art. 843 CC?

Doctrina de la Resolución.

I ¿Es necesaria intervención de todos los legitimarios en la partición realizada? SI.

No habiendo partición hecha por el testador ni contador-partidor designado, es imprescindible la concurrencia del legitimario para la adjudicación y partición de la herencia, y también para la entrega de legados, con la finalidad de proteger la intangibilidad de su legítima.

De no ser así, quedaría limitada la defensa de la legítima a las posteriores acciones de resarcimiento o reparación del daño, que son insuficientes para garantizar la intangibilidad, pues pueden permitir el resarcimiento económico del legitimario, pero no garantizan que se le pueda satisfacer la legítima en bienes de la herencia, lo que le corresponde por ser la legitima, en el derecho común, una pars bonorum, como regla general.

¿Puede suplirse la ausencia del legitimario en la partición con una citación o notificación? NO.

II Sobre el pago en metálico de la legitima:

1 Supone una importante excepción a la consideración de la legítima como pars bonorum, admitiéndose (vgr. STS de 22 de octubre de 2012) que pueda pagarse con dinero extra hereditario. Esta excepcionalidad fundamenta las cautelas que el Código establece para este supuesto, pues, concretamente, será necesaria en estos casos la confirmación de la legitimaria o en su defecto, la aprobación del notario o del letrado de la Administración de Justicia en los términos del artículo 843 del Código Civil y 80.2 del Reglamento Hipotecario.

A falta de norma expresa, la aprobación notarial prevista en el artículo 843 del Código Civil deberá regirse por el artículo 66 de la Ley del Notariado que en su apartado 1.d) se refiere a la partición realizada por el contador-partidor cuando resulte necesario por no haber confirmación expresa de todos los herederos y legatarios. Esta aprobación notarial de la partición practicada por el contador-partidor supone un expediente específico de jurisdicción voluntaria, tramitado por notario competente (sea o no el mismo notario que autorice la escritura de partición) de acuerdo con los criterios de competencia que establece el artículo 66.2 de la Ley del Notariado, sin que rija el principio de libre elección de notario.

2 ¿Cómo disponer en el testamento la facultad de pagar en metálico las legítimas? Es preciso que la autorización del testador se refiera al artículo 841, ya sea invocándolo numeralmente o bien refiriéndola al supuesto en él previsto, con sus propias palabras o con otras cualesquiera con sentido equivalente, de modo que su sentido resulta indudable la intención del testador de conferir una autorización que encaje con el supuesto del artículo 841.

3 ¿La disposición del testador instituyendo herederos a dos de los hijos, legando la cuota usufructuaria al viudo y la legítima estricta a una tercera hija «ordenando la testadora que el pago de la misma se realice en efectivo» cumple las exigencias dichas? NO.

Así pues, a diferencia de lo previsto en el artículo 1056 del Código Civil, y pese al mero tenor literal del artículo 841, el testador o, en su caso, el contador-partidor expresamente autorizado, en rigor, no están ordenando imperativamente la conmutación del pago de la legítima, sino facultando a alguno o algunos de sus hijos o descendientes para que, si así lo quieren, se adjudiquen todo o parte del caudal relicto, compensando a los demás legitimarios con dinero no hereditario. En el supuesto de este expediente, del literal del testamento resulta una orden y no facultad concedida a los herederos, y en consecuencia, estos requisitos para que resulten aplicables los artículos 841 y siguientes del Código Civil no se cumplen en este caso. (JAR)

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437. INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA DESCRITA COMO SOLAR QUE CUENTA CON UNA CASA CUEVA QUE DESBORDA SU SUPERFICIE

Resolución de 22 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Arganda del Rey n.º 1 a inmatricular una finca en la que existe una vivienda cueva.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inmatriculación de una finca que cuenta con una casa-cueva que ocupa parte del subsuelo de la finca colindante.

Doctrina de la Resolución.

Se plantean varias cuestiones que la Resolución va resolviendo escalonadamente por estar condicionadas entre sí.

1 Configuración jurídica de la finca: Al desbordar la casa cueva el perímetro de la finca y ocupar parte del subsuelo de la colindante, plantea la Resolución el modo de articular jurídicamente estas situaciones.

Hay varias formas de configurar jurídicamente este tipo de situaciones, partiendo del principio general de libertad de creación de derechos reales (numerus apertus) siempre que se respeten los requisitos estructurales del derecho real y de nuestro sistema registral.

2 Resuelto lo anterior, se trata a continuación la configuración descriptiva de la finca, que ha de quedar perfectamente delimitada, incluso en la porción de subsuelo ocupada de la finca colindante. Para ello, a la delimitación georreferenciada de la finca deben añadirse las cotas que determinan la situación exacta de la cueva en el plano vertical. Es evidente que técnicamente es posible obtener una representación gráfica georreferenciada de la cueva vivienda.

3 ¿Qué ocurre cuando la certificación catastral georreferencia el perímetro de la finca, pero, aun cuando representa gráficamente la casa cueva, no facilita las referencias de la misma? “En los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral, que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales. En el presente caso, además, dado que consta representada en la cartografía catastral la finca y la vivienda cueva, será fácilmente verificable que la representación alternativa georreferenciada que se aporte sea coincidente con dicha representación catastral, incompleta por omitir la totalidad de las coordenadas, acudiendo para ello a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, lo que permitirá comprobar, además, que se respeta la coordinación geográfica con el Catastro. Y todo ello sin perjuicio de la necesidad adicional de delimitar la finca en el plano vertical…”.

Complementa esta resolución la número 291 del Informe de Julio 2017 (Resolución de 20 de junio de 2017). (JAR)

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438.* CERTIFICACIÓN ART. 206 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACION. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS**

Resolución de 25 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 3, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de certificación.

Se pretende la inmatriculación de una finca mediante una certificación del art. 206 LH, y de la Certificación catastral resulta que la finca no está catastrada a nombre de la administración certificante sino que figura “en investigación”.

En primer lugar y como cuestión procedimental se plantea la admisibilidad de la notificación telemática al Ayuntamiento de la nota de calificación. La Dirección así lo admite dada la remisión que a la legislación administrativa se efectúa en el art. 322 LH, y por tanto la aplicabilidad del art. 14 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, donde se establece la obligatoriedad de relacionarse telemáticamente con las administraciones públicas los registradores. Ahora bien para que la notificación se entienda realizada es preciso que permita tener constancia de su envío o puesta a disposición, de la recepción o acceso por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la misma. Si omitiesen alguno estos requisitos surtirán efecto a partir de la fecha en que el interesado realice actuaciones que supongan el conocimiento del contenido y alcance de la resolución o acto objeto de la notificación, o interponga cualquier recurso que proceda (Art.40). En este caso dado que solo figura aportado un informe de pantalla de donde no figuran los datos anteriores no puede darse por notificada la calificación.

Respecto a la cuestión de fondo, es decir, la necesidad de que la finca este catastrada a nombre del transmitente o adquirente en el caso de una certificación del art. 206: la Dirección General rechaza el defecto. Primero porque tal requisito estaba establecido en el art. 298 RH, pero se refería a las inmatriculaciones por título traslativo del art. 205 LH y no del 206 y, segundo porque como ha reiterado el propio centro directivo por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios. Por tanto debe entenderse derogado el art. 298 RH y la coincidencia de la Certificación catastral con el título se ha de referirse a las circunstancias descriptivas y no a la titularidad. Cosa distinta es que estando la finca en investigación pudiera determinar duda respecto a una posible invasión del dominio público, duda que debe estar suficientemente documentada (art 9.b LH) y que además en este caso se da la circunstancia de que quien pretende la inmatriculación es precisamente la Administración Pública (MN)

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439. AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. INNECESARIEDAD DE LICENCIA**

Resolución de 25 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Hechos: Se agrupan dos fincas que son elementos privativos de una división horizontal en Madrid; no se aporta autorización de la Junta de Propietarios pues la modificación está permitida por los Estatutos de la Comunidad. No se aporta licencia municipal.

El registrador considera defecto la falta de Licencia municipal para la agrupación conforme a lo dispuesto en el artículo 10.3 LPH.

El notario autorizante recurre y argumenta que dicha licencia no es necesaria, pues no se crean más elementos privativos en la división horizontal, y que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 26.6 de la Ley del Suelo, por remisión del citado artículo 10.3 LPH a la Ley del Suelo.

La DGRN estima el recurso. Parte de considerar que los actos de modificación hipotecaria en una propiedad horizontal están sujetos a licencia administrativa siempre que, como dice la LPH «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre)”. Conforme a dicho artículo se exceptúan de licencia dos supuestos: que no haya aumento de elementos privativos (como en el presente caso) o cuando el número de elementos privativos resultante sea el fijado en la licencia de obras.

Recuerda también que, como norma general, corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué actos están sujetos a licencia y al Estado determinar cuándo debe de acreditarse la licencia para la inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos actos.

Sin embargo, cuando la normativa estatal tiene el carácter de normativa básica, como en este caso, los actos regulados en la norma estatal están sujetos a licencia. Así en los supuestos de constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

COMENTARIO: Queda claro, por tanto, que aunque la normativa autonómica guarde silencio sobre la necesidad de licencia en los actos de segregación u otros de modificación de los elementos privativos de las divisiones horizontales si la normativa básica estatal exige licencia, habrá que obtener y aportar la licencia municipal. De igual forma, si la normativa estatal tiene excepciones serán aplicables directamente y no deberá exigirse dicha licencia.

Falta por saber el criterio de la DGRN en aquellos supuestos en que la normativa autonómica va más allá de la estatal y exige licencia en casos en que la norma básica estatal la exceptúa de licencia, como sería en los supuestos de agrupación de fincas por no formarse más elementos privativos. En estos casos la DGRN deja entrever, aunque no lo dice expresamente, que sí será exigible esa licencia, lo cual sería coherente con el carácter de legislación de mínimos de la legislación básica estatal.

Recordemos también que la DGRN ya se ha pronunciado sobre esta materia en dos resoluciones en la misma línea: R. 20 de marzo de 2014: se precisa autorización administrativa para segregar un local como normativa estatal básica y R. 28 de mayo de 2014: no se precisa autorización cuando no se crean más elementos de los que había o se adaptan a la licencia.

Finalmente recordar que la DGRN admite la segregación de un local sin necesidad de licencia si se acredita la prescripción de la infracción por un certificado de técnico en un caso de local físicamente dividido con anterioridad. R. 15 de febrero de 2016. No es ya sólo que se admita la posibilidad de prescripción de la infracción sino que la DGRN no exige la declaración de innecesariedad de licencia por el Ayuntamiento sobre la base de que el técnico puede certificar la antigüedad de la obra de separación, de los muros divisorios de cerramiento, de forma análoga a lo que ocurre con las edificaciones. (AFS)

Ver sobre esta materia artículo de Antonio Chaves Rivas.

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440.* AMPLIACIÓN DE EMBARGO YA ANOTADO CON ANTERIORIDAD, REFERIDO TANTO A PRINCIPAL COMO A LAS COSTAS PROCESALES

Resolución de 26 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se suspende la constancia registral en una anotación de embargo de la ampliación de cantidades reclamadas por principal.

Se plantea si procede practicar una ampliación de un embargo ya anotado con anterioridad, referido tanto a principal como a las costas procesales.

Recuerda la Dirección General su doctrina acerca de la interpretación de los artículos 578 y 613 LEC en el sentido de que ha permitido la llamada ampliación de embargo no sólo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que por ello pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica (RR 4 de Diciembre de 2003, R. 7 de Junio de 2006 y R. 14 de julio de 2011, R. 16 de febrero de 2015).

En el presente recurso la registradora sostiene que para que se pueda anotar la ampliación en cuanto al principal reclamado es necesario que la misma se restrinja a “cantidades que pudieran hacerse valer en el mismo procedimiento que motivó la anotación originaria”; pero dado que consta en el mandamiento que se trata de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales (número 1711/2015) dimanante del procedimiento ordinario número 1121/2011 y medidas cautelares número 1199/2011, que fue el que motivó la primera anotación preventiva de embargo que ahora se pretende ampliar, debe entenderse que todo ello deriva de la misma obligación y por ello estima el recurso (MN)

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441.** RECURSO INTERPUESTO FUERA DE PLAZO. COMPUTO DEL PLAZO DE UN MES PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN POR FAX.

Resolución de 26 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de pactarse intereses moratorios abusivos.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura relativa a un préstamo con garantía hipotecaria concertado con una sociedad. El interés de demora es del 29%.

El registrador suspende la inscripción porque considera el interés de demora como abusivo. Se notifica la calificación negativa a la gestoría presentante del título un 21 de Abril por fax, medio que había sido previamente admitido por ésta. En su informe sobre el recurso que se presenta alega que está interpuesto fuera de plazo.

El interesado (el banco) recurre y argumenta que el prestatario no es un consumidor sino una sociedad, por lo que no es aplicable la legislación sobre consumidores y cláusulas abusivas. El recurso se presenta el día 21 de Junio siguiente ya que el banco alega que le fue notificado el 23 de Mayo de 2017.

La DGRN inadmite el recurso sin entrar en el fondo del asunto. Considera probado que la notificación a la gestoría del banco por el registrador se efectuó el 21 de Abril, por lo que el plazo para interponer el recurso caducó el 22 de Mayo (al ser festivo el 21 de Mayo), sin perjuicio de presuponer que quizá la gestoría se lo notificó a su representado, la entidad bancaria, el 23 de Mayo pero que ello no afecta al cómputo de los plazos.

Analiza a continuación si el recurso fue presentado en plazo, y comienza por señalar que tradicionalmente el plazo para interponer el recurso gubernativo de un mes se contaba de fecha a fecha, interpretando conjuntamente el artículo 5 del Código Civil, y 48 de la Ley 30/92.

El artículo 30.4 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, vigente actualmente establece expresamente que el día final del cómputo es el mismo día en que se produjo la notificación.

En el caso concreto considera probado que se notificó el 21 de Abril, por lo que aplicando la normativa vigente concluye la DGRN que el plazo para interponer el recurso finalizaba el 21 de Mayo, pero al ser festivo dicho día el plazo finalizó el día siguiente hábil, 22 de Mayo. Por ello concluye que el recurso fue interpuesto fuera de plazo e inadmite el recurso. Recuerda que una nueva presentación del documento, y una nueva calificación, abriría de nuevo el plazo para recurrir.

En cuanto al medio de notificación, el fax, lo admite si el interesado (la gestoría) prestó su consentimiento para ello, como efectivamente ocurrió por escrito.

COMENTARIO:

Conforme a la tesis tradicional el cómputo del plazo de un mes para recurrir se hacía de fecha a fecha, de forma que si se notificaba, como en este caso, el día 21 de Abril el plazo finalizaba a las 24 horas del día 21 de Mayo siguiente (o si se prefiere a las 00:00 del día 22 de Mayo).

Posteriormente hubo cierta polémica, después de una reforma legislativa que estableció que el día inicial del cómputo era el siguiente al de la notificación, pues había otra interpretación según la cual si el día inicial del cómputo (“dies a quo”) era el siguiente al de la notificación, (ver ley 30/92 citada ) el día final del cómputo (“dies ad quem”) tenía que ser el equivalente del mes siguiente. El Tribunal Constitucional, en Sentencia número 209/2013, de 16 de diciembre, consideró que la interpretación tradicional no era manifiestamente irrazonable, aunque admitió la posibilidad de otras interpretaciones.

Actualmente la Ley 39/2015, quizá para acabar con la polémica, refuerza la interpretación tradicional ya que al fijar expresamente como día final del cómputo el mismo día en que se produjo la notificación presupone que hay que computar los plazos de fecha a fecha desde la notificación (en este caso el día de la notificación era el 21 de Abril, por lo que el plazo empezó el 22 de Abril y finalizó, en principio, el 21 de Mayo, pero al ser festivo pasó a ser el 22 de Mayo).

Recordemos también que si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes, y que, cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente. (AFS)

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442.** SEGREGACIÓN: REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA

Resolución de 27 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Berja a inscribir una escritura de segregación y las bases gráficas correspondientes.

Hechos:

Se trata de una escritura por la que se realiza la segregación de una finca.

La finca matriz tiene una superficie, según Registro 320.792 metros cuadrados, y según el título la finca se compone de dos parcelas catastrales, la 1, con una superficie según Catastro de 280.541 metros cuadrados, y la parcela 2 con una superficie según Catastro de 56.387 metros cuadrados. Por tanto, la suma total de las superficies catastrales es de 336.928 metros cuadrados.

En el título, el notario autorizante señala que no considera justificadas las referencias catastrales dadas las diferencias de superficie entre la finca documental/registral y la parcela catastral.

De la finca matriz se segrega una porción que se corresponde con la parcela 2 y se describe con una superficie de 56.387 metros cuadrados, coincidente con la superficie catastral de dicha parcela. El resto de finca se describe con una superficie de 264.405 metros cuadrados, afirmándose que se corresponde con la parcela 1, si bien se observa una superficie inferior en la descripción del título.

En cuanto a la representación gráfica, se aporta informe de validación catastral positivo, en cuanto a la finca segregada, e informe de validación catastral negativo, respecto a la finca resto, observándose una diferencia 16.136 metros cuadrados respecto a la superficie que consta en la representación gráfica catastral de la parcela 1.

Iniciado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se presentó un escrito por el que el titular catastral de una finca se opone a la segregación y a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada, ya que aduce que la misma se corresponde con una finca registral de la que es titular registral

La registradora después de iniciar la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y a la vista de las alegaciones realizadas por uno de los titulares colindantes, suspendió la inscripción por existir dudas de que la finca matriz coincida realmente con las referencias catastrales manifestadas en el título.

Con posterioridad, habiendo ya cesado dicha registradora como titular del Registro, el registrador interino, una vez presentado el recurso, revocó parcialmente la calificación, practicando la inscripción de la segregación, y de la base gráfica de la porción segregada, al no haber oposición, manteniendo la negativa a inscribir la representación gráfica de la porción resto de la finca matriz.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

La cuestión planteada es el régimen jurídico aplicable a las segregaciones en relación a la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas resultantes de tal operación, tanto segregada como resto.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura tal incorporación con carácter preceptivo ya que se ha interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación.

La otra cuestión es la relativa al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse la calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.

El artículo 9 se remite al procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa, siendo su principal finalidad el de la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, careciendo de sentido generalizar tales tramites cuando de la calificación registral no resulta afectado colindante alguno.

Por lo anterior, el mismo artículo 9 admite la posibilidad inscribir la representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, cuando no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Cuando la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos del artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Asimismo, nuestro Centro Directivo considera que ha de tenerse en cuenta el supuesto especial del art 47 Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación.

En tales casos solo se tendrá que aportar la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento, sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título, ni causan asiento de inscripción. Y ello por aplicación del propio articulo cuando señala que se hará constar la descripción de la porción restante (incluida en esta la representación gráfica) cuando esto «fuere posible», imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también se puede entender que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, como ocurre en el presente caso, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.

Tras esto, la única cuestión que nos queda es si una vez inscrita la segregación conforme a la anterior doctrina, es procedente la negativa de la registradora que expidió la nota de calificación inicial (confirmada por el registrador interino) a inscribir la representación gráfica del resto de finca matriz pues a su juicio, existen dudas acerca de que tal finca se corresponda con la referencia catastral manifestada en el título.

A este respecto la DG ha señalado que en todo caso, ha de ser objeto de calificación la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Tales dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).

En nuestro caso el problema radica en que habiéndose tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la LH para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de la finca segregada y resto, uno de los titulares colindantes formuló oposición, la cual, debe suscitar una duda razonable en el registrador sobre la identidad de la finca registral respecto a la representación gráfica que pretende atribuírsele y por ello confirma el defecto observado. (MGV)

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443.* ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 27 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de un auto judicial que homologa un acuerdo transaccional alcanzado entre las dos partes de un procedimiento, don F. S. E. y doña T. F. R., entablado con la finalidad de poner fin al proindiviso existente sobre una serie de fincas. No existe conexión apreciable entre la extinción del condominio y la crisis matrimonial ni los bienes objeto del negocio constituyen la vivienda habitual.

¿Es equiparable esta situación a la de un convenio regulador? NO.

¿Es inscribible este acuerdo homologado judicialmente? NO.

Doctrina de la Resolución.

En el supuesto de este expediente, los titulares adquirieron las fincas en estado de casados en régimen de separación de bienes y no ha quedado acreditado ni el carácter habitual de alguna de las viviendas adjudicadas ni que al tiempo de emitirse la calificación por parte del registrador, exista una conexión directa entre este acuerdo y la crisis matrimonial de los contendientes, lo que además parece improbable dado que los interesados se divorciaron por sentencia de 25 de mayo de 2011 y el procedimiento ordinario de división se interpone en 2015.

A la vista de este precepto, no cabe sino confirmar el defecto apreciado por el registrador y denegar la inscripción.

Comentario.

En este Informe se resuelve de manera diferente la inscripción de dos acuerdos homologados judicialmente. Se puede ver la Resolución 424. (JAR)

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444.** DESCRIPCIÓN DE FINCA NO COINCIDENTE CON CATASTRO. PARCELACIONES URBANÍSTICAS: CONCEPTO TÉCNICO.

Resolución de 27 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villarcayo a inscribir una escritura de compraventa.

– HECHOS: En una escritura de compraventa, tras la descripción registral de la finca se añade una descripción de la actividad económica de un Camping, con sus instalaciones y edificaciones, algunas de las cuales no coinciden con el catastro, tampoco la superficie. También se hace constar el número de las parcelas destinadas a campistas…

No se solicita específicamente la inscripción parcial (salvo en una diligencia posterior a la calificación, que no es tenida en cuenta).

– El REGISTRADOR califica negativamente, por 3 defectos:

1) La descripción registral y la catastral no son coincidentes;

2) Es precisa licencia de segregación y demás requisitos de las parcelaciones urbanísticas;

3) Para la inscripción de las edificaciones preexistentes faltan los requisitos de las obras nuevas, especialmente la coincidencia con la descripción catastral y la fecha de finalización de las obras y demás.

– El NOTARIO recurre alegando que la descripción contenida en la Escritura y en el registro son la misma, y que solo se solicita que se inscriba el único negocio documentado: una compraventa de una finca sin más; y así señala que:

1) Ninguna norma exige, para fincas ya inmatriculadas, que exista concordancia o coincidencia entre la descripción del Registro y la del Catastro.

2) Que no existe ninguna “parcelación” o “segregación” en sentido técnico, y cuando se dice que en el Camping hay 40 parcelas, 160 plazas de parcela y 40 plazas sin parcela se trata simplemente de una descripción de las zonas o áreas de acampada individual de los usuarios de las instalaciones.

3) Y que no se solicita la inscripción de nuevas edificaciones, para lo cual sería preciso otorgar una declaración de obra nueva en la escritura, que no existe en ella ni se solicita su inscripción (rogada).

– La DGRN estima la mayor parte el recurso y revoca parcialmente la calificación, y tras aclarar que a falta de solicitud expresa de inscripción parcial, por la mera presentación de un titulo al Registro se entiende implícita una petición de inscripción (y por tanto de calificación) de todos los actos contenidos (Art. 425 RH); Ahora bien, la DGRN:

a) En cuanto al 1er defecto, lo revoca, pues conforme al 44-3 L.C.I. «la no constancia de la referencia catastral (…) no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad».

b) En cuanto al 2º defecto, lo revoca también: el concepto técnico-jurídico de parcelación es el del Art. 26 L.Suelo, para la formación de fincas independientes, y es evidente que en la escritura de compraventa, al hablar de “parcelas de un camping” no se trata de segregaciones o parcelaciones urbanísticas.

c) Y en cuanto al 3er defecto, lo confirma en el sentido antes indicado: como no hay una petición expresa de inscripción parcial el registrador puede calificar todos los actos y exigir los requisitos correspondientes, en este caso los de las declaraciones de obra nueva (sin perjuicio de desistir a posteriori de esa petición tácita de inscripción), y teniendo en cuenta además que hoy el art 202 LH permite específicamente declarar obras nuevas no en una escritura “ad hoc” sino en cualquier título en que se describa. (ACM).

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445.** DESLINDE. DESCRIPCIÓN DE FINCA CON REFERENCIA A UN PLANO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS

Resolución de 28 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ocaña, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento dimanante de un procedimiento ordinario.

HECHOS:

Se parte de una finca matriz, con una determinada cabida registral que previa la práctica de la oportuna medición, -que arrojó una superficie real mayor- fue dividida en escritura pública de 1980, en 6 lotes de igual valor, entre los herederos de don F.

El lote número 3, se inscribió como finca registral 17 con una cabida de 6 hectáreas, 52 áreas y 50 centiáreas, y el lote número 4 como finca 18 con una cabida de 58 hectáreas, 29 áreas y 5 centiáreas.

En la finca 17 se inscribió en 1984, un exceso de cabida conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria entonces vigente, constando una superficie mayor.

En 2005 el titular de la finca 18 presentó demanda de juicio ordinario contra don F, el entonces titular de la finca 17, ejercitando acumuladamente, acciones de declaración de dominio, deslinde, amojonamiento y reivindicatoria.

En dicho procedimiento se dictó sentencia firme en la que se estima la demanda en todos sus puntos y por la que se ordenaba:

Que se realizara el deslinde de las fincas que se corresponden con las denominaciones Lote 4 y lote 3, practicada conforme a títulos y plano originario de división de lotes de la finca matriz, y con distribución proporcional de la superficie real que excede de la que se refleja en ellos, fijando la línea de colindancia de los predios, en la forma que se contempla en el informe pericial.
que se realice el amojonamiento.
y declarar que el pleno dominio de la finca del lote deslindado número 4, y con la superficie determinada tras el deslinde y reparto proporcional del terreno de exceso sobre la cabida figurada en el título, pertenece al actor al haberla adquirido de Dña. C., por Escritura otorgada en 1.997.
y que se cancelaran las inscripciones registrales contradictorias

En ejecución de la sentencia, por documento privado, el actor y el cónyuge supérstite y herederos de Don F., declaran que han llevado a cabo las operaciones de deslinde y amojonamiento conforme a la sentencia y se acompaña un plano.

En el registro se presenta el mandamiento dimanante del procedimiento ordinario, en unión de testimonio judicial de la citada sentencia, junto con el documento privado antes reseñado, que el registrador califica negativamente, observando los siguientes defectos:

que dicho documento privado no es título hábil para causar un asiento en el Registro de la Propiedad, siendo el título adecuado para su inscripción la escritura pública otorgada por los litigantes y no su reflejo procesal.
en dicho documento privado no se contiene la descripción literaria de las fincas tras el deslinde efectuado, sino que se acompaña un plano, descripción totalmente necesaria para la inscripción así como para la calificación del exceso de cabida.
el documento privado está suscrito por el actor y por el cónyuge supérstite y herederos del demandado, sin que se acredite su fallecimiento ni la cualidad de herederos del mismo.
no procede la inscripción ordenada por cuanto la finca registral número 18 está inscrita a favor del actor y su esposa por título de aportación a la sociedad de gananciales, y sin que esta última haya intervenido en el procedimiento.
y finalmente que pese a que se ordena la cancelación de las inscripciones contradictorias, ni en la sentencia ni en el mandamiento constan las inscripciones contradictorias que deben ser objeto de cancelación.

La recurrente en su escrito manifiesta que la aportación del documento privado y del plano a él incorporado, solo tenía como finalidad, acreditar el cumplimiento de la sentencia, y el compromiso contraído por la parte demandada de facilitar el cumplimiento íntegro de la sentencia para que “pueda procederse a la cancelación de las inscripciones registrales contradictorias”.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General estima el recurso en cuanto a los defectos primero, tercero y cuarto y confirma la nota de calificación del registrador en cuanto a los defectos segundo y quinto.

En primer lugar en cuanto a las alegaciones de la recurrente se consideran relacionadas con la interpretación del principio de rogación, no obstante, es doctrina consolidada que la sola presentación de un documento implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse.

En nuestro caso, se presenta por medio de un mandamiento judicial una sentencia que decreta la obligación de efectuar un deslinde, proclama la titularidad de una finca con determinada superficie y linderos y finalmente, ordena cancelar las inscripciones contradictorias. Resultando claro que sólo procede la cancelación si con carácter simultáneo se inscriben las modificaciones derivadas del pronunciamiento judicial.

A continuación se centra la DG en el estudio de la calificación.

El primer defecto, relativo al documento privado presentado se revoca ya que este no es el título material que recoge el deslinde, sino que pone en conocimiento del Juzgado que se han llevado a cabo las operaciones de deslinde y amojonamiento conforme a la sentencia.

El fallo contiene la delimitación concreta de la rectificación que deba llevarse a cabo en las fincas afectadas imponiendo una obligación de llevar a cabo el deslinde conforme a los títulos, plano e informe pericial aportados al procedimiento, por tanto, al contener la sentencia las directrices necesarias para llevar a cabo el deslinde y recogerse su contenido en el mandamiento, procede la revocación del defecto.

En cuanto al segundo defecto, relativo a la falta de la descripción literaria de las fincas tras el deslinde, acompañando simplemente un plano, se confirma.

Como sabemos la finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real, siendo presupuesto de toda actividad registral la coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro.

Por tanto ha afirmado nuestro Centro Directivo que los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario y 21.1 LH)

La doctrina anterior ha sido matizada en relación a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya tiene los requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca.

En el caso que nos ocupa, las modificaciones derivadas del deslinde exigen que la descripción de las fincas afectadas se adecue a la superficie y linderos resultantes como medio indispensable para lograr la claridad y certeza precisas para su acceso a los libros del registro y para la práctica de las cancelaciones acordadas. Por lo que confirma el defecto señalado.

En cuanto al tercer defecto por el que se dice que el documento privado presentado esta suscrito por el actor, y por el cónyuge supérstite y herederos del demandado, sin que se acredite su fallecimiento ni la cualidad de herederos del mismo, es revocado ya que éste no es el título inscribible sino que lo que hace es poner en conocimiento del Juzgado que se han llevado a cabo las operaciones de deslinde y amojonamiento conforme a los pronunciamientos de la sentencia dictada, ejecutando voluntariamente las operaciones ordenadas. Correspondiéndole al juez apreciar la condición de herederos de los firmantes.

El cuarto de los defectos señala que la finca 18 está inscrita a favor del actor y su cónyuge, por título de aportación a la sociedad de gananciales, sin que ésta última haya intervenido en el procedimiento.

Pese a lo limitado de la calificación de los documentos judiciales, el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

Por ello no podrá practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular, no obstante en el expediente que nos ocupa la esposa del actor pese a no haber intervenido en el procedimiento es precisamente la recurrente por lo que parece evidente su consentimiento a la práctica de los asientos que deban realizarse.

El último defecto se confirma ya que las inscripciones que deben de cancelarse se han de especificar expresamente de conformidad con el principio de especialidad o determinación, por el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas. (MGV)

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446.*** ARRENDAMIENTO DE CUOTA INDIVISA: NO ES INSCRIBIBLE.

Resolución de 28 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se deniega la inscripción de arrendamiento.

– HECHOS: Se presenta escritura de elevación a público de documento privado de arrendamiento por 15 años, en el que tras diversas subsanaciones aclaratorias, parece que se arrienda, no la mitad de las fincas sino la mitad indivisa (50%) de que el arrendador (divorciado) es copropietario sobre 4 fincas (una vivienda y otras 3, no edificadas, cuya naturaleza rústica o urbana no parece clara).

– La REGISTRADORA, en su calificación, deniega la inscripción por entender que el arrendamiento de cuota indivisa no encaja en las previsiones de los Arts. 2 y 3 LAU, que habla de edificaciones o parte de ellas, pero no de cuotas sobre las mismas. Además, en el caso de los terrenos no edificados, no encaja ni en la LAU ni en la LAR al no destinarse a usos agrícolas; y en el de la vivienda exige una posesión y uso permanente que no puede asegurarse en un arrendamiento de cuota.

Ni siquiera se regiría por las normas del CC sobre arrendamiento de cosas, pues Arts. 1543 y 1546 CC exigen que el arrendador, ya sea propietario, usufructuario o titular de un derecho de goce resoluble, “entregue la cosa arrendada” y aquí se trata de una abstracta participación indivisa ideal.

Sería una cesión de uso de la cuota, que cabría conforme al Art. 399 CC (donde «Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte (…) pudiendo en su consecuencia (…) cederla (…) y aún sustituir otro en su aprovechamiento» (…)), pero no sería inscribible, al no tener por objeto una finca o parte de finca (Art. 2-5 LH)

Y aunque la DGRN (RR 22 abril 2006 y 26 enero 2015) permite arrendar una finca por acuerdo de la mayoría de los comuneros, pero siempre teniendo por objeto la totalidad de la finca y no una cuota. Además, lo considera como acto de administración adoptable por mayoría cuando no excede de 6 años, pero en este caso la duración es de 15 años, por lo que sería un acto de disposición que requeriría unanimidad.

– El ARRENDADOR recurre, y señala, con escasa técnica jurídica y confusamente, y tras reafirmarse en que no es un arrendamiento de parte de finca sino de cuota indivisa, solicita su inscripción, como Arrendamiento Urbano, al amparo del RD 297/1996, “sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos”, cuyos Arts 3-2 y 6-2 regulan la inscripción de parte de finca.

Además, según el recurrente, arrendamiento es acto de disposición de un bien inmueble (sic), lo que implica que deba inscribirse inmediatamente y sin más, pero de naturaleza “personal”, bastando la capacidad gral para contratar (y por tanto sin unanimidad).

Tampoco faltaría la mayoría, pues no consta que el otro copropietario de la mitad (50%) se haya opuesto, pues no ha manifestado nada.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral con criterios análogos a los de las RR. de 16 de diciembre de 2015 (indivisibilidad del derecho de habitación sobre una vivienda) y de 17 de abril de 2017 (objeto del arrendamiento y ley aplicable), señalando que, tanto si fuera un arrendamiento de cuota indivisa como de toda una finca o de parte de ella, tal contrato NO sería inscribible, ex Ppio Registral de Determinación (Arts. 9 y 21 LH) por no reunir el título, los mínimos requisitos de certeza y determinación del derecho a inscribir.

Además en este caso solo concurre el titular del 50% por lo que no existe ni mayoría ni unanimidad, y esta última sería necesaria (cfr. Arts. 271-7, 397 y 398 y 1548 CC y R. 26 enero 2015) por tratarse de un arrendamiento de 15 años. (ACM).

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447.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. CÓMPUTO DEL PLAZO DE CUATRO AÑOS

Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Vecilla a practicar la prórroga de unas anotaciones preventivas de embargo.

Supuesto: Se debate sobre la posibilidad de prórroga de unas anotaciones de embargo, prórroga que deniega la Registradora al entender que al tiempo de presentarse el mandamiento ya estaban caducadas las anotaciones.

La DGRN, expone su doctrina ya reiterada sobre la caducidad de las anotaciones, que opera “ipso iure”, y deja claro que si el mandamiento ordenando la prórroga se presenta pasado el plazo de vigencia de la anotación, ésta caduca y dejar de producir efectos. Pero considera que en el presente caso, el plazo no había concluido, o más exactamente, el plazo concluía el mismo día en que se presentó el mandamiento, por lo que la anotación aún estaba vigente

Para ello tiene en cuenta lo dispuesto, en cuanto al cómputo de los plazos, por el art. 109 RH (que resulta aplicable, sin necesidad de acudir a la legislación administrativa, dado que es doctrina del TS -a partir de la Sentencia de 3 de enero de 2011-, doctrina asumida por este Centro Directivo, que la peculiar naturaleza del procedimiento registral impide una aplicación mecánica como norma supletoria de la normativa de procedimiento administrativo salvo que haya una remisión explicita de la propia legislación hipotecaria como sucede en el caso del último párrafo del artículo 326)

En concreto, señala: que las anotaciones preventivas habían sido practicadas el 2 de junio de 2009 y fueron prorrogadas mediante anotación de fecha 20 de mayo de 2013, por lo que el plazo de cuatro años debe contarse tomando como «dies a quo» el día 20 de mayo de 2013, consecuentemente, hasta el 20 de mayo de 2017 inclusive. Y que dicho día fue sábado y por tanto inhábil, conforme al art. 19-1 de la Ley 14/2013, por lo que el primer día hábil siguiente era el día 22 de mayo, lunes, último día de vigencia de las correspondientes anotaciones, fecha en que se presentó el mandamiento de prórroga. (JCC)

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448.* AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA.**

Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11 a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva y compraventa.

Supuesto de hecho.

Se trata de la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva que ocupa de solar en su planta baja 93,12 m2, cuando la superficie registral de la finca, descrita como casa que ocupa la totalidad de la parcela, es de 73,66 m2. En el expositivo I del título presentado se describe la finca de forma coincidente con la descripción registral aludida.

El registrador opone como defecto que para poder inscribir la ampliación de obra nueva debe hacerse previamente el exceso de cabida y es preciso tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199 o 201 de la Ley Hipotecaria para tal rectificación de la descripción de la finca.

El notario recurre, considerando que el registrador debe proceder de oficio a la iniciación de dicho procedimiento.

¿Puede el registrador de oficio iniciar el procedimiento del artículo 199 LH? NO.

¿Debe solicitarse por el interesado conforme al principio de rogación? SI.

¿Puede entenderse implícitamente solicitada la tramitación en ciertos casos con la presentación del título? SI.

Doctrina de la Resolución.

1. Determinación de los procedimientos aplicables: En el caso de este recurso, la rectificación de superficie que resulta de la descripción de la ampliación de la edificación supera el 10% de la cabida inscrita, por lo que para lograr su inscripción es precisa la previa tramitación de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 o en el 201 de la Ley Hipotecaria, tal y como señala el registrador en su calificación.

2. El procedimiento del art. 199 LH se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende. De la escritura calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma.

3. Junto a la solicitud expresa cabe también considerar que se halla implícita cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso (apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015).

Comentario.

Reitera la Resolución su doctrina sobre los medios hábiles para registrar las rectificaciones descriptivas de fincas, sistematizándolos en tres grandes grupos:

1. Aquellos que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación literaria de la superficie, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca: supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a y b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita.

2. El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.

3 Aquellos procedimientos especialmente cualificados que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. (JAR)

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449.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN: LICENCIA. PROCEDIMIENTOS PARA MODIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA

Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Écija a inscribir una escritura de rectificación de otra de segregación.

Se pretende la rectificación de una segregación ya inscrita, rectificando la descripción de la finca matriz, de la porción segregada y de la finca resto y se plantean varios defectos:

1.- Entiende el registrador que es necesaria nueva licencia y el recurrente que no porque se reduce la superficie segregada y con una diferencia inferior al 10%. La Dirección confirma el defecto, admite que constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia cabe la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia. Pero en este supuesto no se produce una mera falta de correspondencia en la superficie de las fincas entre el título y la licencia, sino la total alteración de las parcelas catastrales que se identifican en dicha licencia así como la desaparición de una porción determinada de la finca y la creación de una finca discontinua; circunstancias que denotan una ordenación de los terrenos que no se corresponde con la modificación hipotecaria inscrita para la que se concedió la licencia.

2.- El Registrador considera que no existe coincidencia entre las descripciones literarias de las fincas matriz, segregada y resto, con las que resultan de la línea perimetral de las parcelas catastrales que las integran. El recurrente sin embargo alega la doctrina de la Dirección en el sentido de que una vez identificada la ubicación y delimitación de una finca a través de la georreferenciación de sus vértices resulta ya superfluo la mención unilateral de cual pueda ser el nombre y apellidos de las personas que en momento dado puedan ser los propietarios de las fincas colindantes. El argumento es admitido por el Centro Directivo pero lo que ocurre en este supuesto es que la coordinación gráfica a la que alude la recurrente sólo tiene lugar en cuanto a la representación gráfica de la finca. Hay que distinguir que una finca este georreferenciada y la constancia de la referencia catastral de la finca que sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. En este expediente la finca no está georreferenciada lo que es objeto de estudio en el 3º defecto:

3.- que no se ha tramitado ni el procedimiento previsto en art 199 ni en el 201 LH para la rectificación de la descripción, al existir dudas fundadas de identidad de la finca que impiden la rectificación descriptiva sin las garantías de tales procedimientos. Al analiza este defecto la Dirección vuelve a sistematizar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas tras la Ley 13/2015:

– La rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, (art 201.3, letras a y b, LH) limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%; sin ninguna tramitación salvo la notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

–rectificaciones superficiales no superiores al 10% con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca.(art 9, letra b LH). Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa salvo que «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

– Y, finalmente las rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices: son los procedimientos del art 199 y 201.1 LH

En el caso planteado las diferencia no superan el 10% pero el registrador expone en su calificación dudas fundadas que justifican la tramitación de un procedimiento para la rectificación que implique mayores garantías, ya que como dispone el art. 201.3 para rectificar la descripción sin representación gráfica “será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.” (MN)

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450.** INMATRICULACIÓN CON TÍTULO PREVIO PRIVADO DE FECHA FEHACIENTE. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA Y ALTERNATIVAS. BASE DE DATOS GRÁFICA CATASTRAL INCONSISTENTE.

Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Hellín a inmatricular una finca en virtud de escritura pública de donación.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca mediante una escritura de donación siendo el título previo un documento privado de permuta con fecha fehaciente, al haber sido liquidado de impuesto.

El registrador deniega la inscripción porque el título previo no es público, porque tiene dudas de la identidad de la finca y porque la finca no coincide con la que refleja el certificado catastral.

El interesado recurre y alega que el título es anterior a la modificación de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, además de hacer varias consideraciones para despejar las dudas de identidad de la finca con el Catastro poniendo en duda la legalidad de algún asiento registral previo.

La DGRN desestima el recurso, aunque revoca el tercer defecto. Señala en primer lugar que la legislación aplicable es la vigente en la fecha de presentación del asiento, conforme a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 mencionada. El artículo 205 LH exige que el título previo sea un documento público, no bastando un documento privado, aunque sea de fecha fehaciente. Pero es que incluso el antiguo artículo 205 de la Ley Hipotecaria anterior a la reforma de la citada Ley se interpretó en el sentido de que no sólo exigía que la fecha del documento se reputara auténtica, conforme a lo dispuesto por el artículo 1227 del Código Civil, sino que dicho documento acreditara de modo fehaciente haber adquirido el derecho.

Considera igualmente fundadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca y desestima las alegaciones del recurrente que pone en duda la validez de alguna de las inscripciones previas.

Aprovecha también para aclarar que, ante la negativa del registrador a inmatricular por dudas de la identidad de la finca, cabe recurrir la decisión del registrador en el ámbito judicial mediante un juicio verbal (artículo 324 LH) o acudir a los procedimientos inmatriculadores previstos en el artículo 198 LH), singularmente el expediente de dominio ante notario, o entablar un juicio declarativo y obtener sentencia, conforme dispone el artículo 204 LH. Lo que no cabe ya es utilizar el recurso judicial que prevén los artículos 300 y 306 RH, que hay que entender derogados.

En cuanto al certificado catastral a aportar en las inmatriculaciones, realiza las siguientes afirmaciones:

Debe aportarse certificación gráfica catastral coincidente en cuanto a la descripción de la finca con la descripción de la finca en escritura, no así en cuanto a titularidad, pues el artículo 298 RH debe de entenderse derogado

Si no es posible aportar certificación gráfica catastral porque existe una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la representación gráfica georreferenciada catastral, con carácter excepcional podría admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta. (AFS)

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451.* ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. 208 LH: NO SE DEFINE CADENA DE TRANSMISIONES**.

Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Herrera del Duque-Puebla de Alcocer a inscribir un acta de reanudación del tracto sucesivo.

Supuesto de hecho.

Presentada para inscripción un acta autorizada en procedimiento para reanudar el tracto de finca registral (art. 208 L.H), se discute si existe verdaderamente interrupción del tracto sucesivo. La calificación registral entiende que no hay tal interrupción del tracto.

La secuencia de titularidades es la siguiente: (i) Titularidad de los promotores del expediente: compraron la finca a don C. C. G. mediante documento privado de compraventa fechado el 2 de octubre de 1997. (ii) Titularidad inscrita: La finca se encuentra inscrita a favor de don J. A., doña O. y doña A. D. S., que adquirieron por título de herencia según escritura autorizada el día 12 de mayo de 2015, al fallecimiento de la anterior titular, doña A. S. L., acaecido el día 15 de septiembre de 2001.

De la documentación presentada no resulta conexión alguna entre la titularidad registral y quienes transmitieron al promotor del expediente, lo que “no permite apreciar qué titular registral inicia la cadena de titularidades que llega hasta la de los promotores”.

¿Existe en este caso un verdadero supuesto de interrupción del tracto sucesivo? NO.

¿Aun cuando se admita que no hay interrupción del tracto sucesivo, es hábil para causar la inscripción a favor del promotor el acta si se tiene en cuenta que los actuales titulares registrales han comparecido en el expediente y prestado su consentimiento formal? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 No existe una verdadera interrupción del tracto pues no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentación adecuada para ello.

En realidad, la titularidad anterior de los promotores supone una titularidad contradictoria con la que consta tabularmente, lo que revela una discordancia entre el registro y la realidad que deberá documentarse adecuadamente, efectuando las oportunas rectificaciones del título inscrito, si es que estuviera erróneamente otorgado, o en su defecto, mediante resolución judicial que así lo ordene (cfr. artículo 40.d) Ley Hipotecaria).

2 Siendo el título de los promotores de fecha anterior al que consta inscrito, no es el expediente de dominio para la reanudación del tracto el procedimiento adecuado para rectificar esta titularidad que se considera errónea.

3 No altera esta conclusión el que se haya recabado y obtenido en el expediente el consentimiento del titular registral bajo el pretexto de respetar el principio de legitimación registral. En nuestro ordenamiento jurídico no basta el mero consentimiento formal, abstractamente considerado, para la cancelación de la titularidad que consta inscrita, que no se convienen con las exigencias de nuestro sistema traslativo, que es causalista, y nuestro sistema registral (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria y 193 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 4 de junio de 2012 ó 25 de septiembre de 2014, entre otras).

4 Por último, reitera la Dirección General su doctrina sobre la plena autonomía e independencia del registrador en el ejercicio de la función calificadora, sin que puede considerarse vinculado por el precedente de calificaciones propias.

Comentario.

El supuesto planteado en este recurso no constituye un caso de interrupción del tracto sucesivo, pues ni expresamente lo contempla el artículo 208 LH ni guarda analogía con el presupuesto de la norma y la doctrina del Centro Directivo. Ello determina la inadmisión del recurso, pues, dada la excepcionalidad de este procedimiento para reanudar el tracto sucesivo (antes judicial y ahora notarial), se impone una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto. (JAR)

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452.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.

Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arona, por la que se suspende la inscripción de una compraventa por no acreditarse debidamente los medios de pago del precio y existir dudas sobre su importe.

Supuesto de hecho.

Se discute si la siguiente expresión del precio y de los medios de pago cumple los requisitos exigidos por la legislación vigente: De la escritura calificada se deduce con claridad que el precio total de la compraventa fue de 99.300 euros, de los cuales, 10.000 euros, se pagaron en cumplimiento de un contrato de arras penitenciales celebrado en enero de 2016, por medio de tres pagos en el año 2016, especificándose la fecha e importe de cada uno de esos tres pagos, (el 13 de enero, 1.500 euros; el 19 de enero, 6.000 euros, y el 20 de enero, 2.500 euros) y que el resto del precio total se pagó en dos pagos en el mes de junio de 2017, especificándose también la fecha e importe de cada uno de esos dos pagos finales (a saber, el 2 de junio, 42.000 euros, y el 9 de junio, 47.300 euros). Igualmente, constan reseñados en la escritura, e incorporados como documentos anexos, todos y cada uno de los justificantes documentales de esos cinco pagos parciales referidos.

Doctrina de la Resolución.

Se revoca la calificación porque de la lectura de la escritura queda claro el precio de la venta, del que forma parte la cantidad entregada en el contrato de arras, y, por otra parte, constan perfectamente identificados los medios de pago empleados en cada uno de los cinco pagos parciales efectuados.

A los efectos previstos en la legislación vigente, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria» (arts. 21 y 254 LH, art. 24 LN y 177 RN). (JAR)

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453.** ANOTACIÓN CADUCADA. NO TIENE EFECTOS CANCELATORIOS

Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo.

Supuesto de hecho.

Se presenta en el Registro auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores a la anotación letra B, que se ordenó en los autos de los que deriva la adjudicación que ahora se presenta. Al tiempo de la presentación de auto y mandamiento la anotación letra B se encuentra caducada.

El registrador toma razón del auto de adjudicación, pero se rechaza la cancelación de la anotación preventiva de embargo posterior, que se encuentra vigente, al estar caducada la anotación del embargo letra B.

¿Procede cancelar la carga posterior? NO.

¿El hecho de que se haya expedido certificación de titularidad y cargas que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica la conversión de la anotación en otra anotación o produce la prórroga de la misma? NO.

Doctrina de la Resolución.

I Doctrina consolidada:

1 Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad y el consecuente efecto cancelatorio de las cargas posteriores.

2 Caducada la anotación los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002).

3 Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos citados en los precedentes vistos. En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).

II Prórroga de anotación preventiva y certificación de cargas:

El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su prórroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria y su extinción se produce cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción (art. 77 LH).

La Ley Hipotecaria no contempla la prórroga de la anotación preventiva como consecuencia de la expedición de la certificación de cargas. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria es claro a este respecto, al regular la expresa caducidad de las anotaciones preventivas.

Comentario.

Como la misma Resolución dice, se trata de una doctrina consolidada en reiteradas resoluciones citadas en los vistos. Únicamente destacar (i) la mención que se hace a la certificación registral 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada por la Ley 42/2015 de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, (ii) y que, no obstante la no cancelación en la esfera registral de las cargas posteriores, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), como así ha ocurrido en la citada sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017. (JAR)

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454.** CESIÓN ENTRE ADMINISTRACIONES PÚBLICAS. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Montblanc, por la que se suspende una solicitud de rectificación del Registro.

La Dirección General reitera su doctrina recaida en supuestos muy similares de cesión de bienes entre administraciones públicas (RR. De 3 de enero de 2013, o 20 de marzo de 2013) en que el recurrente pretende que hay un error en la inscripción ya que interpretó mal el decreto de cesión.

La Dirección reitera su doctrina recogida en aquellas resoluciones y toda la doctrina elaborada relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud y que por ello la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (MN)

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455.* CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 3 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tías, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo prorrogada.

Se reitera en esta resolución la doctrina relativa a los requisitos para la cancelación de cargas posteriores a una condición resolutoria inscrita al reinscribir a favor del transmitente como consecuencia da la resolución: el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión. (MN)

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456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR QUE ADJUDICA TODO A LA VIUDA CON SALDO NETO CERO.

Resolución de 4 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Hechos: Se formaliza una escritura de protocolización de operaciones particionales, por un contador partidor testamentario, en la que concurren éste y la viuda del testador y que tiene como base determinado testamento en el que, el testador, lega a su esposa, el usufructo universal de la herencia, y manifiesta, que, si quedaren hijos menores, lega a ésta el pleno dominio del tercio libre, aparte de su cuota usufructuaria, y finalmente, instituye herederos, por partes iguales, a sus hijos… y designa contador partidor al compareciente.

En la citada escritura, el contador nombrado adjudica íntegramente a la viuda (con el concurso de ésta), todo el activo y pasivo hereditario, sin la intervención de los herederos forzosos (ya mayores de edad y a los que nada adjudica aquel), dado que, el activo menos el pasivo de la herencia, es de cero euros, y, manifestando dicho contador, que todo ello se ha “puesto en conocimiento” de tales herederos del causante, que “indican” no tener capacidad económica suficiente para asumir dicho pasivo.

Registradora: La registradora suspende la inscripción de dicha escritura, porque entiende que el contador se excede de sus funciones, dado que: 1) no se acredita si los hijos y herederos son mayores o menores de edad y 2) Al adjudicar todo el haber hereditario a la viuda, el contador, lleva a cabo un acto dispositivo que se excede de acto puramente particional, y que requiere, por tanto, el consentimiento de los herederos forzosos (recogido en documento público), no bastando la “simple indicación “ manifestada por éstos al contador nombrado, aparte de que el acto puede suponer una renuncia a la herencia, para lo que sería preciso, entonces, abrir la sucesión intestada.

Recurrente: Contra la calificación anterior, recurre la viuda adjudicataria, manifestando que, si el testamento se otorgó en el año 1975 y la protocolización de la herencia se formaliza en el año 2016, es evidente la mayoría de edad de los hijos y herederos. Y por otro lado, no existe renuncia de los hijos y herederos a la herencia del padre, ya que los efectos son diferentes.

Por otro lado, el fallecimiento del causante se ha producido estando ya en vigor la ley 5/2015 de 25 de junio del Dcho. Civil del País Vasco, cuyo artículo 21.2 dice que “ El heredero responde de las obligaciones del causante, legados y cargas hereditarios hasta el valor de los bienes hereditarios en el momento de la delación”, ya que los herederos no responden “ultra vires”, y por tanto, si nada se les adjudica, de nada responden, y tendrán la opción de. si aparecieren nuevos bienes hereditarios, podrían aceptar el saldo entre activo y pasivo, mientras que, con la renuncia, se apartarían definitivamente de la herencia, y se abriría la sucesión intestada. Por tanto no parece necesaria la aprobación de los herederos de la escritura de protocolización formalizada.

Dirección General: Da la razón, en parte, a la recurrente y acepta el recurso en cuanto al primer defecto de la nota, ya que es evidente la mayoría de edad de los hijos y herederos del causante, por tanto no hay que acreditarla. También señala que no ha habido renuncia, por los herederos, a la herencia de su padre y causante, la cual conforme al artículo 1008 del c.c. (vigente y anterior a la Reforma de la ley 15/2015 del c.c.) exigía que la renuncia se hiciera ante notario en instrumento público”. Por tanto, no hay, en el supuesto, renuncia de herencia, ya que, los herederos, si apareciesen otros bienes, mantienen sus derechos, e igualmente responden frente a los acreedores de las deudas, pese a que, ahora, según el Dcho. Vasco, su responsabilidad se limita al valor de los bienes heredados.

No obstante ser cierto lo anterior, es decir que practicada la partición por el contador-partidor no es precisa la intervención de los herederos (RS 19 julio 2016), las facultades de aquel se limitan sólo a “la simple facultad de hacer la partición” donde cabe incluir: la calificación del carácter privativo o consorcial de los bienes, avalúo, formación de lotes y su entrega y adjudicación a los interesados, y también es cierto que la partición realizada por el contador partidor, es por sí sola inscribible, sin necesidad de aprobación de los herederos, siempre que no se extralimite en sus funciones, que son (se insiste) en “la simple facultad de hacer la partición”.

Sin embargo la DG, apoyada en la RS de 22 julio 2016, que indica que “la adjudicación de un bien de la herencia a la viuda en pago de una deuda ganancial, implica un acto dispositivo, admisible en caso de ser los interesados, con facultades de libre disposición los que lo convinieren”, estima que, en el presente supuesto, en que no se han atribuido, al contador partidor, facultades expresas, hay que interpretar que, entre sus facultades, no se encuentra la de realizar actos dispositivos, lo que aquí ocurre al adjudicarse todo el activo y pasivo a la viuda, sin el consentimiento expreso de los interesados, que son quienes tienen las facultades de disposición, con lo que hay una extralimitación en las funciones del contador-partidor, que precisa necesariamente, para ello, el concurso de los herederos, que son quienes tienen dichas facultades, y quienes deben así manifestarlo a través de su consentimiento, recogido en forma fehaciente. (JLN)

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457. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. PLAZO PARA RECURRIR CUANDO HAY INTENTO DE SUBSANACIÓN.**

Resolución de 4 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se presenta una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad, que es objeto de una primera calificación con varios defectos, que no son subsanados, caducando el asiento de presentación.

Posteriormente se efectúa una segunda presentación que da lugar a una segunda calificación en la que se mantienen varios defectos y se añade un defecto nuevo no contemplado en la primera calificación, relativo a que no se acredita que el suelo es no urbanizable de especial protección.

Más tarde se presenta una tercera vez la escritura, dentro del plazo de vigencia del segundo asiento de presentación, en la que se reitera el defecto relativo al suelo no urbanizable.

El interesado presenta finalmente un documento del que resulta que el suelo es no urbanizable de especial protección.

El registrador en su cuarta calificación deniega la inscripción por el defecto de que el suelo es no urbanizable de especial protección y por tanto, en Andalucía, no es susceptible de prescribir la infracción urbanística. Se opone también al recurso que se presenta después por estimar que está fuera de plazo para recurrir, ya que lo computa desde la segunda calificación.

Los interesados recurren y alegan que el registrador ha incluido un nuevo defecto no contemplado en la primera calificación, lo que les ha ocasionado muchos perjuicios y es contrario al principio de unidad de calificación, por lo que no debe de tenerse en cuenta en las posteriores calificaciones que deben de limitarse a los defectos observados en la primera.

La DGRN desestima el recurso. Como cuestión previa desestima la pretensión del registrador de inadmitir el recurso, ya que el recurso está presentado en plazo porque se ha intentado la subsanación y por tanto se ha emitido una nueva calificación que versa sobre la subsanación y en la que se considera no subsanado el defecto. Añade que no es aplicable el artículo 323.2 LH (alegado por el registrador) que considera debe de aplicarse sólo a los casos de nueva aportación del documento sin intentar subsanar los defectos.

La calificación debe de ser unitaria y global , pero esa obligación del registrador no puede prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente.

Caducado el asiento de presentación del anterior de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar el título que puede ser objeto de una nueva calificación, la cual puede ser diferente a la inicial, pues comienza de nuevo el procedimiento registral.

Finalmente admite que, estando vigente el asiento de presentación, está plenamente justificada una nueva calificación cuando se aportan nuevos documentos complementarios que suponen, por tanto, alteración del contenido documental que se tuvo a la vista al realizar una primera calificación.

COMENTARIO: El defecto alegado por el registrador, relativo a que no se acredita que el suelo es no urbanizable de especial protección, no estaba justificado, pues el interesado no está obligado a justificar las características del suelo sobre el que se desarrolla la obra nueva ya que no lo exige ninguna norma. Ver en este sentido la reciente Resolución de 28 de Junio de 2017.

Cuestión diferente es que el Registrador, con los medios que tiene a su alcance y que está obligado a utilizar, pueda identificar el suelo y presumir fundadamente que no es apto para la prescripción de las infracciones urbanísticas, pero en tal caso deberá alegarlo y fundamentarlo y no invertir desde el momento inicial la carga de la prueba en el ciudadano.

Otra cuestión diferente también es que el propio interesado, aun no estando obligado a ello, haya presentado una prueba del tipo de suelo de que se trata (en este caso como de rústico de especial protección) y si de ella resulta que no es apto para la prescripción de las obras nuevas la calificación negativa estará plenamente justificada. (AFS)

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459.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: FINCA INSCRITA A NOMBRE DE TERCERO. TRACTO SUCESIVO: NO HAY EXCEPCIONES SALVO LAS LEGALMENTE ESTABLECIDAS.

Resolución de 4 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de demanda.

Hechos:

Para la comprensión de este expediente se han de tener en cuenta estos antecedentes:

– La finca en cuestión, fue adquirida por don G., por título de herencia de su padre sujeta a determinada sustitución fideicomisaria.

– Por fallecimiento de don G. se inscribe por título de herencia a favor de don A. previa cancelación y purificación de la sustitución fideicomisaria.

– La citada finca registral, en la actualidad, consta inscrita a favor de una sociedad mercantil persona distinta del demandado.

A continuación, se presenta en el registro mandamiento que inserta un auto de la Audiencia Provincial ordenando que se tome una anotación preventiva de demanda contra don A. Solicitando que se declare no extinguida la sustitución fideicomisaria impuesta por su difunto padre.

La registradora calificó negativamente el documento por constar inscrita la finca a favor de persona distinta del demandado.

El recurrente, por su parte, alega que la Audiencia Provincial de Barcelona, tenía conocimiento de la aportación de las fincas objeto del fideicomiso por parte del demandado a la citada sociedad mercantil y aun así ordenó la anotación preventiva de la demanda al registro y por ello, el Registrador [sic] debe atenerse al pronunciamiento judicial, y proceder a su inscripción».

Resolución:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia al principio básico del tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). El cual está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Estas exigencias hacen que se haya de confirmar la calificación ya que el procedimiento del que dimana el mandamiento no está entablado contra el titular registral, sin que pueda alegarse en contra, el limitado ámbito de calificación de los mandamientos judiciales, pues aunque los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la resolución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución Española) les impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna.

Lo anterior impide, en el ámbito registral, practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita si no consta el consentimiento de su titular o que este directamente o a través de sus órganos de administración y representación haya sido parte en el procedimiento de que se trata.

Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia con los preceptos constitucionales y legales, incluye dentro de la calificación de los documentos judiciales, los obstáculos que surjan del Registro.

Así también, el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece que «no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento».

No obstante, establece la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento».

Vemos que excepcionalmente, es posible anotar, sin cumplir estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se contempla sólo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, sin que sea susceptible de interpretación extensiva.

Lo anterior implica que cuando el legislador quiere excepcionar la regla general de tracto sucesivo, lo hace expresamente y por virtud de una norma de rango legal. Y además exige justificación en el mandamiento de las razones que llevan a la autoridad judicial o administrativa al levantamiento del velo de la personalidad jurídica, lo que tampoco concurre en este expediente, por lo que procede la confirmación de la nota de calificación.

De lo anterior se llega a la conclusión de que no puede tomarse anotación preventiva de demanda, cuando la finca está inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada y sin decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo de la personalidad jurídica, pues entonces se incurriría en indefensión de la sociedad titular registral de los bienes, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y sin que se pueda tomar al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular del bien, salvo en los supuestos legalmente admitidos, que como se ha visto son excepcionales y de interpretación restrictiva. (MGV)

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460.* ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. NEGATIVA A CANCELAR INSCRIPCIÓN POSTERIOR DE CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO

Resolución de 5 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que no fueron objeto de cancelación todas las cargas y gravámenes que constan sobre una finca registral.

En el historial de una finca figura una hipoteca, la anotación de embargo letra A a favor de del Principado de Asturias, la cesión del crédito hipotecario a la SAREB y finalmente, mediante certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de cargas derivada del procedimiento de apremio la inscripción 5.ª de dicha finca a favor del recurrente junto con la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra A.

El recurrente pretende la cancelación de la inscripción de cesión del crédito hipotecario a favor de «SAREB por ser posterior a anotación de embargo y además por constar en la publicación de la subasta de la finca como «libre de cargas y gravámenes anteriores”.

La Dirección pese a inadmitir el recurso ya que no cabe contra asientos ya practicados sino únicamente frente a las notas de calificación negativa, hace una serie de consideraciones sobre el fondo del asunto:

Resulta claro que la hipoteca es anterior y por lo tanto de rango prioritario a la anotación de embargo, rango preferente que no se ve alterado por la posterior transmisión de activos de la entidad acreedora a «Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.» que tuvo su oportuno reflejo registral. En consecuencia los efectos cancelatorios del mandamiento derivado del procedimiento de la anotación letra A sólo pueden extenderse a las cargas posteriores (art.110 RGR y 175.2 RH) y, por tanto, subsisten las anteriores, que quedan vigentes. Es intrascendente que en la certificación administrativa de adjudicación se refieran a la finca como libre de cargas pues en la certificación registral expedida como consecuencia del procedimiento y obrante en el expediente figuraba la hipoteca. Alega también el recurrente que el crédito estaba satisfecho económicamente, frente a este argumento recuerda que para su cancelación se precisaría la correspondiente sentencia firme o el consentimiento en escritura pública del actual acreedor hipotecario (art 82 LH) nunca por la vía del mandamiento administrativo de cancelación de cargas posteriores (MN)

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461.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR

Resolución de 5 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 1 a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se reitera la doctrina (22 de mayo de 2017, 23 de enero de 2017, 27 junio 2016 y 2 agosto 2016 y los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013 según la cual el tercer poseedor en una ejecución hipotecaria: 1) Si antes de la interposición de la demanda, tiene su título inscrito debe ser demandado y requerido de pago. 2) En aquellos casos en los que no se hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados ni se hubiera inscrito en el momento de formular la demanda sino que la inscripción es posterior y aparece en la certificación registral, deberá ser entonces, tras la expedición de la certificación cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento.

Ahora bien, en el expediente planteado se presenta decreto aclaratorio en el que consta que los cónyuges actuales titulares de la finca han formulado oposición y que la misma ha sido desestimada. Y aunque no figure el fundamento de dicha oposición sí queda suficientemente acreditado que los citados titulares registrales han tenido intervención directa en el procedimiento de ejecución, no puede entenderse que ha existido indefensión por lo que revoca el defecto y admite el recurso(MN)

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462.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN VIRTUD DE MANDAMIENTO EXPEDIDO VIGENTE AQUELLA PERO CADUCADA AL PRESENTARSE EN EL REGISTRO

Resolución de 6 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Leganés n.º 1, por la que se deniega la inscripción del mandamiento ordenando la prórroga de una anotación preventiva del embargo.

Supuesto: Se debate si es posible prorrogar una anotación preventiva en virtud de un mandamiento judicial expedido aun no transcurrido el plazo de cuatro años desde la fecha de la anotación, pero presentado en el registro una vez ya caducada.

La DGNR confirma la calificación registral negativa teniendo en cuenta el art. 86 LH y la reiterada doctrina de este Centro Directivo según la cual con independencia de la fecha de expedición del mandamiento ordenando la prórroga, si se presenta en el Registro transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se produce la caducidad de ésta, caducidad que opera de forma automática «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente (JCC)

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463.** CANCELACIÓN TOTAL DE HIPOTECA. CAUSA SI HAY QUITA PARCIAL.

Resolución de 9 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arteixo a practicar una cancelación de hipoteca.

Hechos: Una entidad acreedora (Sareb) de un préstamo con garantía hipotecaria recibe un pago de parte de la deuda, otra parte es objeto de condonación, y a continuación se cancela totalmente la hipoteca para facilitar la venta de la finca.

El registrador considera que falta la causa por la que se cancela la totalidad de la responsabilidad hipotecaria.

El notario autorizante recurre y alega que, aunque es un negocio complejo, existe una clara “causa solvendi” pues precisamente se libera la finca para recibir una parte de lo que se le adeuda.

La DGRN revoca la calificación. Recuerda que la cancelación de hipoteca necesita de una causa, como norma general. Sin embargo, el derecho de hipoteca puede ser objeto de una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, de una renuncia de derechos. En estos casos serán indiferentes las vicisitudes del crédito. En el caso concreto considera que sí hay causa y que es precisamente el pago parcial del crédito, pues parte del crédito se paga y parte es objeto de una quita. (AFS)

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465.* INMATRICULACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS DEL TITULO INMATRICULADOR CON EL TÍTULO PREVIO. CASAS EMPOTRADAS O ENGALABERNOS.

Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Cifuentes, por la que se suspende la inmatriculación de dos elementos de una finca dividida horizontalmente.

Hechos: Asunto muy del caso concreto y algo confuso. Existe una escritura previa de herencia en la que se describen dos casas independientes, pero colindantes. Posteriormente dichas casas son objeto de una segunda escritura, de división horizontal, con modificación de su descripción aumentando su superficie construida y disminuyéndose la superficie de suelo; aparece ahora en la construcción una bodega en la planta sótano que se interna, al parecer, en el subsuelo de la calle. Además una de dichas casas monta o está empotrada en parte sobre casas vecinas, por lo que se fijan unas cuotas para la “envolvente” de las casas afectadas. Finalmente las dos casas, como elementos privativos de la propiedad horizontal, son objeto de aportación a la sociedad de gananciales al objeto de su inmatriculación.

La registradora encuentra varios defectos, entre otros menores que en la división horizontal las casas individuales no han sido objeto de agrupación, que no tienen elementos comunes, que tiene dudas sobre la ubicación de la bodega y la calle pública, que hay diferencias descriptivas entre el título previo y el que se pretende inmatricular, tanto respecto del suelo como de las construcciones, y que se fijan unas cuotas con las casas vecinas empotradas, cuyos propietarios no comparecen en la escritura.

El interesado recurre y alega que la división horizontal se hizo por inercia, que las diferencias físicas entre el último título y el anterior están justificadas por el Catastro, que no hay elementos comunes salvo un patio, que los propietarios de las casas vecinas empotradas no tienen inscrito su derecho. En definitiva que lo que quiere es inscribir sus casas renunciando a lo que sea un obstáculo en el Registro, como la agrupación previa, la división horizontal o la bodega.

La DGRN desestima el recurso por razones obvias, aunque lo admite en cuanto al defecto relativo a las diferencias descriptivas entre el título previo y el título segundo a inmatricular, ya que las diferencias del suelo y de la construcción recogidas en el segundo título son coincidentes con el Catastro y por tanto están justificadas. Recuerda también que en caso de dudas de invasión del dominio público el registrador tiene que proceder conforme dispone al artículo 205 LH en su párrafo tercero.(AFS)

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466.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Hechos: Se otorga una Acta de rectificación de cabida de una finca, que de 400 m2 pasa a 528 m2, la cual linda por todos sus lados con calles y con una finca de propiedad municipal. Se aporta una representación gráfica georreferenciada, catastral, en adelante RGC.

El registrador suspende inicialmente la inscripción por dudas en la identidad de la finca (ya que en el título aparece como rústica y ahora se dice que es urbana). Retirado el documento y vuelto a presentar se inicia un procedimiento previsto en el artículo 199 LH para la inscripción de la RGC con sucesivas diligencias, de las que es de destacar la última, pues el Ayuntamiento alega, fuera del plazo de los 20 días pero dentro del plazo para calificar, que no procede la rectificación que se solicita pues la finca siempre tuvo 400 metros cuadrados, según los planos municipales. Por ello, el registrador deniega la inscripción de la RGC.

El interesado recurre y alega que la primera calificación sólo tenía una duda sobre el carácter rústico o urbano de la parcela que quedó resuelta con un informe municipal, por lo que debió de inscribirse una vez resuelta. Y en cuanto a la segunda calificación que no está motivada por el registrador y además se basa en un informe municipal que ni justifica ni siquiera refleja que la finca rectificada coincida en todo o en parte con el dominio público y que la alegación está presentada fuera de plazo y no tuvo que tenerse en cuenta.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda que realizada una nueva presentación hay una nueva calificación y que el registrador no está vinculado por la primera pues es un nuevo procedimiento.

En cuanto al fondo del asunto considera que el registrador ha motivado suficientemente su calificación y que las dudas que expresa de una posible invasión del dominio público justifican la negativa del registrador, conforme al artículo 9 LH. Respecto de la oposición fuera de plazo del Ayuntamiento considera que debe de prevalecer el principio de legalidad, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada. (AFS)

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467.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. DIVISIÓN HORIZONTAL.

Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santoña, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo.

– HECHOS: Se presenta mandamiento municipal solicitando Anotación Preventiva de embargo, en un procedimiento de apremio dirigido exclusivamente sobre la SA promotora inicial de un edificio que fue ya dividido horizontalmente y vendidos todos sus elementos.

– El REGISTRADOR, lógicamente deniega el asiento por existir ningún elemento inscrito a favor de la SA ejecutada.

– El abogado del AYUNTAMIENTO recurre señalando que según sus datos (“un barrido” [sic] de información que realizaron los Servicios Municipales [¿?]) al tiempo de la presentación del mandamiento sí había algo inscrito a favor de la SA y que en la calificación registral “no se constata el agotamiento de la parcela en cuestión, ni la fecha de la inscripción de dicha propiedad horizontal”.

– Obviamente la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, en base a los citados Ppios de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y de tutela judicial efectiva (Aº 24 CE-78), por no acreditarse que los demás copropietarios han sido citados y podido intervenir en el procedimiento advo.

COMENTARIO (ACM). Creo que este caso ni siquiera debía haberse recurrido por el abogado municipal por absurdo, y más que un caso de falta de tracto lo es de inexistencia de objeto. Si el registrador, al calificar, afirma bajo su responsabilidad, que ya no existe ningún elemento inscrito a favor del embargado, tal afirmación goza de Fe Pública y solo podría desvirtuarse judicialmente por falsedad, a la que lógicamente no ha incurrido el registrador. No entiendo que pretendía el abogado, ni con su petición ni con su recurso… y mejor conocería el Ayuntamiento si la edificabilidad de la finca está o no agostada (si es que es eso lo que se pretendía…) (ACM).

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468.*** ANOTACIÓN CADUCADA. NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES (DOCTRINA TS SOLO APLICABLE EN SEDE JUDICIAL, NO REGISTRAL)

Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y el Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se deniega la cancelación de anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de cancelación de cargas posteriores a una Anotación Preventiva de embargo ya caducada.

– El REGISTRADOR, ante la literalidad de los Arts 86 y 97 LH, Art 175-2 RH, y reiteradísima doctrina de la DGRN (véanse, por todas, las 2 últimas RR. de 20 y 24 de julio de 2017), inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores, porque tras la caducidad la anotación pierde todos sus efectos.

– La SL adjudicataria recurre invocando las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y otras de las Audiencias, que señalan que la certificación de cargas previa tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación, por lo que el adjudicatario debe adquirí la finca en tal situación, siendo por tanto posible cancelar los asientos posteriores incompatibles..

– La DGRN desestima el recurso y confirma su doctrina reiterada anterior, a pesar de las 3 citadas St TS: señala que las 2 primeras se refieren a anotaciones anteriores a la LEC-2000 (que en materia de anotaciones puso fin a la inseguridad jurídica que suponía la prórroga indefinida de anotaciones anticuadas, derogando el Art 199-2 RH).

Y en cuanto a la STS 7 julio 2017 señala el Centro Directivo que ninguna norma establece que la Certificación de cargas produzca la prórroga (legal tácita) de la anotación preventiva, NI tampoco hay base legal para extender una Nota Marginal anunciando tal posible prórroga. El registrador debe atenerse estrictamente a la Ley en cuanto a la caducidad de los asientos y sus efectos, y caducada la anotación es como si nunca hubiera existido, sin que el registrador tenga elementos para valorar si deben o no mantenerse alguno de sus efectos. Para ello ya existe la posibilidad de prorrogar, incluso sucesivamente, las anotaciones, lo que es la clave para evitar tales problemas. Lo contrario produciría inseguridad jurídica y el riesgo de que en un procedimiento posterior se solicitara una nueva certificación de cargas, que en esta ya no se incluya una previa caducada, y que al final esa anotación previa si produjera efectos en perjuicio de quién no pudo conocerla (por estar ya cancelada por caducidad).

Por tanto, en el plano registral el registrador debe ceñirse a la Ley y a la estricta prioridad del registro: la caducidad extingue la anotación y sus efectos (que NO es una “hipoteca judicial”, sino un asiento provisional y no definitivo). Ello NO significa que el adjudicatario deba necesariamente soportar y pasar por los asientos posteriores, que es posible que civilmente NO le perjudiquen, pero esa es una cuestión que debe resolver el Juez y no el registrador, en un procedimiento judicial (p.ej tercería de dominio o de mejor derecho) contradictorio dirigido a todos los titulares de esos asientos posteriores, para que puedan alegar lo que les convenga sin indefensión. (ACM)

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD POR VOCES MERCANTIL

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME OCTUBRE 2017. Certificación y nota marginal.

Órgano de la Colegiata de Villafranca del Bierzo (León). Por Ramón Cela.

Nota de afección sólo en transmisiones.

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TRIBUTOS REITERA QUE SÓLO PROCEDE PRACTICAR NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN EN LAS TRANSMISIONES

Joaquín Zejalbo Martín

Notario con residencia en Lucena (Córdoba)

La reciente Consulta V0937-16, de 10/03/2016, que reitera la doctrina de la Consulta V0244-11, de 04/02/11, expone el “alcance de la afección de los bienes establecida en el artículo 5 del texto refundido del ITP y AJD, que dispone lo siguiente:

“1. Los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos, cualquiera que sea su poseedor, a la responsabilidad del pago de los impuestos que graven tales transmisiones, salvo que aquél resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral o se justifique la adquisición de los bienes con buena fe y justo título en establecimiento mercantil o industrial en el caso de bienes muebles no inscribibles. La afección la harán constar los Notarios por medio de la oportuna advertencia en los documentos que autoricen. No se considerará protegido por la fe pública registral el tercero cuando en el Registro conste expresamente la afección.

2. Siempre que la ley conceda una exención o reducción cuya definitiva efectividad dependa del ulterior cumplimiento por el contribuyente de cualquier requisito por aquélla exigido, la Oficina Liquidadora hará figurar en la nota en que el beneficio fiscal se haga constar el total importe de la liquidación que hubiere debido girarse de no mediar la exención o reducción concedida.

Los Registradores de la Propiedad o Mercantiles harán constar por nota marginal la afección de los bienes transmitidos, cualquiera que fuese su titular, al pago del expresado importe, para el caso de no cumplirse en los plazos señalados por la ley que concedió los beneficios, los requisitos en ella exigidos para la definitiva efectividad de los mismos.

3. Igualmente harán constar, por nota marginal, en los casos de desmembración del dominio, la afección de los bienes al pago de la liquidación que proceda por la extinción del usufructo, a cuyo efecto las Oficinas Liquidadoras consignarán la que provisionalmente, y sin perjuicio de la rectificación, procediere, según las bases y tipos aplicables en el momento de la constitución del usufructo.”

Por tanto y conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del precepto transcrito, la institución de la afección se aplica a “los bienes y derechos transmitidos”, es decir, se requiere la existencia de una transmisión. La misma conclusión se desprende de la redacción del párrafo segundo del apartado 2 del precepto, que se refiere a la nota marginal de “los bienes transmitidos”. La Conclusión del Centro Directivo es la de que “no se producirá la institución de la afección regulada en el artículo 5 del TRLITPAJD, según el cual los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos, cualquiera que sea su poseedor, a la responsabilidad del pago de los impuestos que graven tales transmisiones, cuando no se haya producido transmisión alguna de bienes o derechos.”

En dicha Consulta también se afirma que “cualquier condición resolutoria que no encaje en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria (porque no se imponga en garantía del pago de la parte aplazada del precio ni con la finalidad de resolver el contrato en caso de impago del mismo) no constituye una condición resolutoria explícita de las previstas en el artículo 7.3 del Texto Refundido y en el 73 del Reglamento del impuesto “sino un elemento accidental más del negocio jurídico transmisorio, y no valuable ni inscribible «per se».”

La Consulta V0244-11 fue reseñada por nosotros en las notas publicadas bajo el título de “Sólo procede practicar nota marginal de afección en las transmisiones” en notariosyregistradores.com el pasado 23 de marzo de 2011, en las que expresamos lo siguiente:

“De la Consulta V0244-11 de 04/02/2011, que a continuación se reproduce, resulta la conclusión que encabeza estas notas. Semejante opinión es la sostenida por nuestro compañero el Registrador y Notario Joaquín Delgado Ramos en su trabajo titulado «Notas marginales de afección fiscal y de afección al reintegro se subvenciones», publicado en estas páginas de notariosyregistradores.com el pasado 12 de junio de 2006, en el que literalmente escribe que tal afección no procede en actos jurídicos documentados tales como declaraciones de obra nueva, segregaciones, divisiones materiales u horizontales, constitución y cancelación de hipoteca, etc.

Las notas de afección fiscal en el ITP también fueron estudiadas por el Registrador de la Propiedad Jesús Camy Escobar, dentro de la obra «Propiedad y Derecho Fiscal», 2005, coordinado por Carlos Colomer. Concretamente en el capítulo titulado «Las garantías de la deuda tributaria y su ejecución», páginas 97 a 216, llega a una conclusión semejante a la anteriormente expuesta: se exige, como presupuesto operativo, que se produzca una transmisión de bienes, y este requisito deja fuera de su alcance los actos o negocios en los que no hay propiamente tal desplazamiento patrimonial, aunque desde el Reglamento de ITP de 1981 el Ejecutivo ha pretendido y conseguido extenderla a cualquier acto o negocio sujeto al ITP -artículo 122-. No obstante, de la nueva regulación derivada del artículo 79.1 de la LGT, 2003, colige Camy que la nota de afección se concreta solo por razón de las deudas que se deriven por los tributos que gravan las transmisiones o adquisiciones de los bienes o derechos, sin que pueda extenderse a los actos o negocios gravados por los conceptos de actos jurídicos documentados y operaciones societarias.

De la misma opinión es la Profesora Consuelo Arranz de Andrés, que así lo expresa en su obra » Las garantías reales del crédito tributario. Aspectos sustantivos y procedimentales», 2006, páginas 217 y 218, criticando que la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 22 de febrero de 1995, que admitió la práctica de dicha nota en un supuesto de sujeción a AJD con motivo de la constitución de una hipoteca, afirmase que puesto que el impuesto gravita sobre el instrumento público en función del acto jurídico que contiene, y ese acto jurídico tiene, a efectos fiscales, la consideración de transmisión, la afección entonces regulada en el artículo 74 de la LGT encontrase abiertas sus posibilidades de actuación en AJD.”

En los Casos prácticos de propiedad, publicados en los Cuadernos del seminario Carlos Hernández Crespo, editado por el Centro de Estudios Registrales y el Decanato Autonómico de Madrid, nº 29, enero – marzo 2011, páginas 68 a 71, se trata como cuarta cuestión la de cuándo procede la extensión de la nota marginal de afección fiscal. A continuación, reproducimos la exposición publicada.

“Con motivo de estas discusiones se planteó la cuestión relativa a cuándo procede la extensión de la nota de afección fiscal, si sólo en caso de transmisión de algún bien o derecho, como claramente se desprende del tenor de los artículos 79 LGT y 5 TR ITPAJD, o si por inercia se estaba haciendo un uso abusivo y erróneo de la misma extendiendo el asiento en supuestos no amparados por la norma legal. Al respecto existen también dos posturas. A.- Postura extensiva. Defendida por JOSE MANUAL GARCÍA GARCÍA que entiende que debe extenderse en todos los casos del ITPAJD, sin que puedan excluirse alguno de ellos, aunque no impliquen propiamente transmisión, pues el espíritu del precepto y la propia literalidad de los apartados del artículo 122 RITPAJD, es que la nota marginal se refiere a todos los casos, a pesar de la expresión que emplea este mismo artículo de “bien o derecho”. Por tanto, también en Actos Jurídicos Documentados y en constituciones o extinciones de derechos reales o en operaciones societarias y demás supuestos hay que extender la nota marginal de afección por autoliquidación. B.- Postura restrictiva. Defendida por JOSE MENÉNDEZ HERNÁNDEZ (El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, edición 1996, pp. 37 y ss) que llega a la conclusión de que sólo cabe la afección tratándose de “transmisiones” en sentido estricto pues así resulta del artículo 5 del TR ITPAJD, con rango de ley; y en cambio, la afección motivada por los actos liquidables que no son transmisiones, sólo está preconizada en el artículo 122 RITPAJD, por lo que entiende que una norma reglamentaria carece de envergadura jurídica para alterar el estado de la propiedad.

La propia Comisión Nacional de Calificación, en la consulta antes citada, entiende que la extensión de notas de afección al practicar anotaciones preventivas debe ponerse en relación con el tipo de anotación de que se trate, esto es, sólo procede cuando dichas anotaciones son “sucedáneas de una inscripción y reflejan una adquisición (legado, derecho hereditario, etc.…). Sin embargo, no procederá, por tanto, en las más frecuentes de origen judicial: embargo, demanda, concurso, etc. Si el artículo 41-b del TRITPAJD declara que el sujeto pasivo es la persona que solicita la anotación, es lógico sostener que la afección sólo puede recaer sobre el derecho del anotante y no sobre la finca o derecho gravado con la anotación y del que es titular el deudor demandado, quien no está obligado al pago ni como contribuyente ni como responsable subsidiario porque la constancia registral de la afección siempre será, por definición, posterior a la adquisición de su titularidad. Por su parte JOAQUÍN DELGADO RAMOS (“Notas marginales de afección fiscal y de afección al reintegro de subvenciones” trabajo publicado en notariosyregistradores.com junio 2006) considera que de la regulación transcrita se desprende claramente que sólo existe afección legal de los bienes al pago del impuesto en dos supuestos: a.- En caso de transmisión de un bien o derecho, tal bien o derecho responde del impuesto ya devengado que grave tal transmisión. Este supuesto es un caso concreto de la afección legal prevista en la Ley General Tributaria –Artículo 79 de Afección de bienes-. b.- En caso de desmembración del dominio en usufructo y nuda propiedad, responde del impuesto futuro (no devengado todavía) que gravará en su día la extinción del usufructo. Consecuencias que se extraen de la regulación legal: 1ª.- No es correcta la práctica de poner nota marginal en muchos otros supuestos distintos de los dos citados: El ITPAJD son en realidad tres impuestos distintos: el de TPO (transmisiones patrimoniales onerosas), que grava determinadas transmisiones onerosas; el de AJD (actos jurídicos documentados), que grava documentos; y el de OS (operaciones societarias), que grava determinadas operaciones societarias. Por tanto, debe distinguirse:

1.- En la modalidad de TPO, sí surge y tiene plena aplicación la afección legal, pues se refiere a bienes o derechos transmitidos, y tal supuesto es precisamente el hecho imponible gravado con este impuesto. 2.- En cuanto a la modalidad de OS podría argumentarse que sí puede operar la afección legal en algún supuesto, cuando exista una transmisión de bienes o derechos tipificada como operación societaria (por ejemplo, la aportación de bienes o derechos a una sociedad con motivo de su constitución, ampliación de capital, para reponer pérdidas, o la adjudicación de bienes a los socios por disolución social o disminución de capital). En cambio, no procedería en otros casos en que no hay tal transmisión, tales como el traslado de domicilio social. 3.- En cambio, es claro que tal afección NO PROCEDE EN AJD (actos jurídicos documentados) (tales como declaraciones de obra nueva, segregaciones, divisiones materiales o horizontales, constitución y cancelación de hipoteca, etc). El impuesto de AJD no grava una transmisión, sino un documento (notarial, mercantil o administrativo). En concreto, el gravamen gradual de documentos notariales (al 1 %) está gravando el documento mismo, en la medida que contenga determinados actos (inscribibles, valuables y no sujetos a TPO, OS ni ISD) pero no está gravando el acto, sino el documento, como lo prueba el que sólo se devenga si se formaliza y cuando se formalice el documento notarial. Por tanto, al no ser AJD un impuesto que grave una transmisión, no existe la afección legal, por lo que en ningún caso debe inventarla ni crearla el Registrador de la Propiedad. Cuestión distinta es si se quiere advertir al legislador de la conveniencia de crear una afección legal específica para este impuesto, (que, repetimos, no grava una transmisión, sino un documento), pero lo cierto es que, de momento, no ha sido creada ni, por tanto, existe tal afección.

4.- Tampoco procede en cualquier caso en que se alegue o aplique un beneficio fiscal pendiente de cumplir requisitos futuros, sino sólo cuando se trate de una “transmisión”, pues así lo exige la redacción del art. 5 de la ley, y 5 y 122 de su Reglamento, que hablan de “nota marginal de afección de los bienes transmitidos”. Tampoco cabe discutir esta conclusión con argumentos sobre la conveniencia de una reforma legal futura. 2ª.- Cuando estemos ante una auténtica transmisión de un bien o derecho, solo queda afectado el bien o derecho transmitido.

Por tanto, en la transmisión de un derecho real distinto del dominio, sólo queda afecto tal derecho, y no el dominio mismo. Por ejemplo, si se constituye a favor de otra persona (o transmite, que a estos efectos es lo mismo) un derecho de arrendamiento, o de usufructo, o de servidumbre. o de opción de compra, o cualquier otro inscribible en el Registro de la Propiedad, lo correcto es afectar tal derecho real, y no afectar la finca misma, que sería tanto como decir el pleno dominio, pues no es éste el derecho transmitido. En el caso particular de la desmembración del dominio (ya sea que se transmita la nuda propiedad reservándose el usufructo, o al revés), es claro que queda afecto el derecho que se transmita (pues así lo dispone la primera afección legal que estudiamos, esto es, la relativa a los bienes o derechos transmitidos), pero, además, entra en juego la segunda afección legal que estudiamos (la específica de desmembración del dominio) que, por expresa previsión legal, no habla de la afección de bien o derecho transmitido, sino de la “afección del bien”, esto es, del pleno dominio de la finca objeto de desmembración.”

El registrador de la propiedad José Manuel García García, al comentar el artículo 122 del Reglamento Hipotecario, en su conocida obra “Código de Legislación Inmobiliaria, Hipotecaria y del Registro Mercantil”, octava edición, 2014, tomo II , páginas 5356 a 5358 , escribe lo siguiente: “Obsérvese la expresión «en estos casos», significativa de que se refiere a los casos previstos en apartados anteriores, que son todos los del ITPAJD, sin que puedan excluirse algunos de ellos aunque no impliquen propiamente transmisión, pues el espíritu del precepto y la propia literalidad de dichos apartados anteriores, es que la nota marginal se refiere a todos los casos, a pesar de la expresión que emplea este mismo número de «bien y derecho transmitido». Por tanto, también en Actos Jurídicos Documentados o en constituciones o extinciones de derechos reales o en operaciones societarias y demás supuestos hay que extender la nota marginal de afección por autoliquidación. José MENÉNDEZ HERNÁNDEZ (El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, edición 1985, pp. 55 y ss., y edición 1996, pp. 37 y ss.) se plantea el problema, señalando la dificultad interpretativa, y llega a la conclusión de que sólo cabe la afección tratándose de «transmisiones» en sentido estricto, pues así resulta del artículo 5 del propio Reglamento, concordante con el correspondiente del texto refundido de la Ley, y por tanto, con rango de Ley; y en cambio, la afección motivada por los actos liquidables que no son transmisiones, sólo está preconizada por el artículo 122 del Reglamento del Impuesto, por lo que entiende que una norma reglamentaria carece de envergadura jurídica para alterar el estado de la propiedad. No obstante, hay que tener en cuenta los antecedentes del sistema de autoliquidación, que sustituye al sistema en que era requisito previo para poder inscribir el acreditar el pago de los impuestos devengados por el documento objeto de inscripción. Así lo exige el artículo 254 de la LH (§ 1.1) y el artículo 54.1 de la Ley del IT-PAJD, así como el artículo 123 de este Reglamento. Pues bien, la única forma de entender cumplido el requisito, sobre la base del sistema de autoliquidación, es cumplimentando dos requisitos: el previo pago de la autoliquidación provisional y la afección a las resultas del pago de la liquidación definitiva. En otro caso, queda a la voluntad del interesado dicho requisito, a base de autoliquidar una mínima cantidad. No obstante, la Resolución de la DGT de la consulta vinculante de 4 de febrero de 2011 entiende que no puede extenderse nota marginal de afección en caso de declaración de obra nueva, por entender que el precepto sólo se refiere a las «transmisiones» y no a los actos jurídicos documentados. Pero no tiene en cuenta que el artículo 5 del texto refundido del Impuesto está comprendido dentro de las normas generales aplicables a las tres modalidades del Impuesto. En un informe del Colegio de Registradores se dice que las Resoluciones de la DGT tan sólo vinculan a los órganos y entidades de la Administración tributaria, pero no a los Registradores por tratarse de una institución competencia del Estado que no forma parte de la Administración Tributaria y el Tribunal Supremo en Sentencia de 4 de junio de 1994 con referencia a un supuesto de la modalidad de actos jurídicos documentados dice que «era obligación del Liquidador practicar la correspondiente liquidación y hacer constar la afección de los bienes al pago de tal liquidación». Y la Sentencia TS de 7 de marzo de 2006, en otro supuesto de AJD, también hace referencia a la obligación de los Registradores de la propiedad o mercantiles de hacer constar por nota marginal la afección de los bienes transmitidos al pago del expresado importe. El TSJ de Aragón en Sentencia de 9 de julio de 2007 en relación con una escritura de obra nueva en construcción y división horizontal sigue el criterio del Tribunal Supremo entendiendo que «la finalidad de la norma (la de la afección fiscal) no es sino la de concretar, frente a terceros, el quantum de afección de los bienes transmitidos, y que la práctica de dicha liquidación, de no mediar previa comprobación, hubiera sido una liquidación provisional, que no hubiera impedido la definitiva previa comprobación». Y el carácter general de la afección, cualquiera que sea la modalidad del impuesto de transmisiones se manifiesta en el artículo 5.2 del TR del ITP y AJD, pues se refiere a las exenciones o bonificaciones provisionales, sin distinguir la modalidad del impuesto. Aparte de ello, la consulta de la DGT perjudica los intereses de las Comunidades Autónomas, que lógicamente deben tener una garantía real para el cobro de los impuestos cuando se deja a los interesados la libertad de hacer las autoliquidaciones que estimen pertinentes hasta que llegue la comprobación definitiva, en que puede pasar un lapso de tiempo antes de la prescripción en que han podido surgir terceros. Precisamente, la referencia a transmisiones y a terceros más bien sitúa el problema en el ámbito de los efectos de las afecciones respecto a las ulteriores transmisiones a favor de terceros y no en relación con el acto determinante de la afección, en que ha de aplicarse el concepto amplio y comprensivo de «transmisión» propio de la denominación del impuesto en el ámbito de las disposiciones generales en que resulta incardinada la regulación de la afección, máxime teniendo en cuenta que hay supuestos de «transmisiones onerosas» que no implican técnicamente una transmisión y sin embargo se prevé la afección de los mismos. Y además, el artículo 79 de la LGT (§ 8.3) no sólo se refiere a las «transmisiones» sino también a las «adquisiciones» y estas últimas determinan un concepto más amplio en el que caben los actos jurídicos documentados, en que existe siempre una adquisición, como ocurre en las declaraciones de obra nueva y en las divisiones horizontales, en que se trata de formalizar la adquisición de la edificación y de la adquisición de los distintos pisos o locales como consecuencia de la propiedad del terreno y de la obra nueva, así como de la configuración de la división horizontal.”

El inspector de Hacienda del Estado Rafael Acosta España en el Tomo VII.1º de los “Comentarios a las Leyes Financiera y Tributarias”, dirigidos por Narciso Amorós Rica, dedicado al ITP y OS, 1991, páginas 144 a 148, tras estudiar el problema expuesto concluye que “es obligado entender que sólo se da la afección en los casos en que exista una transmisión gravada como tal transmisión”, quedando excluidas los actos que según el artículo 7.2 se consideran transmisiones patrimoniales, pues sólo lo son a efectos de la liquidación y pago del impuesto, y no a otros efectos. Precisa Acosta España que la configuración de las operaciones societarias es algo distinto de las transmisiones, pues la determinación de sus hechos imponibles se hace remitiéndose a las figuras tipificadas en la Ley sustantiva: constitución, aumento o disminución de capital, fusión o disolución de sociedades. En definitiva, mantiene una interpretación restrictiva.

En relación con los argumentos utilizados por la Profesora Consuelo Arranz de Andrés en su citada obra titulada “Las Garantías Reales del Crédito Tributario. Aspectos sustantivos y procedimentales”, 2006, complementamos lo expuesto con la reproducción de sus argumentos acerca de la exclusión de la afección en los Impuestos de AJD y de Operaciones Societarias, contenidos en las páginas 216 a 221: “Dado el carácter restrictivo que debe imperar en la interpretación del ámbito de aplicación de los privilegios, deberíamos sostener la inconveniencia de incluir bajo el ámbito de aplicación del art. 79.2 LGT los débitos por IAJD. No podemos, por ello, manifestar más que nuestro desacuerdo con la postura mantenida por el TEAC en su Resolución de 22 de febrero de 1995 cuando afirmó que puesto que el impuesto gravita sobre dicho instrumento en función del acto jurídico que contiene, y ese acto jurídico tiene, a efectos fiscales la consideración de transmisión, la afección legal del art. 74.1 LGT encontraba abiertas sus posibilidades de actuación”; “Por el mismo motivo, debamos concluir negando la improcedencia del ejercicio del derecho de afección en garantía de la deuda de IAJD que por la realización de las referidas operaciones mercantiles surja”; y “La restricción que debe imperar en la interpretación de previsiones como la del art. 79.2 -de la que cabe deducir cierta posición de ventaja para la Administración- nuevamente nos debe llevar a negar su aplicación en supuestos como éste –Operaciones Societarias- en los que no se encuentra claramente definida la auténtico naturaleza de operación gravada.”

Precisa la autora que dicha afección también procede en los supuestos asimilados a la transmisión de bienes en el ITP: adjudicación en pago, para pago o en pago de asunción de deuda, excesos de adjudicación, expedientes registrales y reconocimiento de dominio.

Los profesores de Derecho Financiero y Tributario José Luis Muñoz del Castillo, Marta Villarín Lagos. y Carlos de Pablo Varona, en su obra “COMENTARIOS AL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS”, segunda edición 2008, escriben en la página 68 lo siguiente: “Como se ha expuesto, la afección de bienes es aplicable con carácter general al ITPyAJD. Esta conclusión genérica en principio no ofrece dudas. Aún más, se puede afirmar que por la ubicación sistemática de la norma que la declara (art. 5 integrado en el Título Preliminar) es predicable de las tres modalidades de gravamen que conforman el Impuesto: transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados. Sin embargo, esta proposición general debe ser matizada en el sentido de que el presupuesto de hecho del precepto está configurado por una transmisión de bienes, con lo que en aquellos actos y negocios jurídicos en que tal transmisión no se produzca no se podrá exigir la responsabilidad del pago del tributo por la afección de bienes, aunque se trate de actos sujetos al impuesto. Piénsese, a título de ejemplo, en la agrupación o segregación de fincas de propietario.”

El registrador de la propiedad Jesús Camy Escobar escribió literalmente en su trabajo antes expresado, página 159 que “se puede colegir sin mucho esfuerzo no solo la irregularidad que supone extender una nota marginal de afección no amparada en norma con rango de Ley, sino también practicarla en todos los casos de actos o negocios sujetos al ITP. Por este motivo no debe extenderse la afección a todos los supuestos de actos jurídicos documentados y operaciones societarias, como pueden ser obras nuevas, divisiones horizontales, segregaciones, agrupaciones, divisiones, agregaciones, anotaciones de embargo, hipotecas, negocios sobre el rango, distribuciones de responsabilidad, actos urbanísticos, actos jurídicos documentados en transmisiones de bienes sujetas a IVA, etc…” Concluía en la página 161, tras dudar de la legalidad del artículo 122 del Reglamento del Impuesto de ITP a la vista de la nueva regulación contenida en el párrafo 1º del artículo 79 de la LGT, exponiendo que “se ratifica la necesidad de que la afección se concrete solo en las deudas que deriven de los tributos que gravan las transmisiones o adquisiciones de los bienes o derechos, sin que pueda extenderse a los actos y negocios gravados por los conceptos de actos jurídicos documentados y operaciones societarias. En relación con el ISD solo debería abarcar la parte de cuota proporcional que corresponda al bien o derecho afecto.”

A la vista de lo expuesto pensamos que dicho artículo 122 del Reglamento se ha de interpretar conforme a Ley, e incluso pensar que ha sido derogado tácitamente en lo que afecte a que se pueda interpretar que impone la extensión de notas marginales de afección en los supuestos gravados por AJD y OS. Sobre el tema de las derogaciones tácitas hemos escrito lo siguiente: “la Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de marzo de 2014, Recurso 38/2014, ….. declaró en los fundamentos jurídicos lo siguiente: “Cuando dos normas se encuentran relacionadas por el principio de jerarquía normativa, como lo están las leyes y los reglamentos ejecutivos, la reforma o modificación no retroactiva de la ley en cuya ejecución se ha dictado el Reglamento impugnado conllevará normalmente la derogación tácita del Reglamento en aquello que se le oponga, a partir del momento en que ésta produzca efectos.” A dicha Sentencia añadimos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 28 de diciembre de 1998, recurso 33/1998, en la que se declaró “ahora bien, se plantea la cuestión de que el Rto. 2641/1986 esté derogado, ya que desarrolla el R.D. Legislativo 1301/1986 derogado expresamente por la Ley 30/1995, lo cual, en virtud del principio de jerarquía normativa, implicaría la derogación tácita del Reglamento por ser de rango inferior a la Ley, que es el rango que tiene un Real Decreto Legislativo. Sin embargo, tal tesis no es nunca tan radical ya que cuando se dicta una nueva Ley, a no ser que se prevea expresamente, el Reglamento conserva su validez en todo lo que no la contradiga de forma palmaria y manifiesta.”

Al estudiar el artículo 79.1 de la Ley General Tributaria que dispone: “los adquirentes de bienes afectos por Ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente por ello por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga”, el profesor J. Andrés Sánchez Pedroche y los inspectores de Hacienda del Estado Javier Bas Soria y Faustino Moya Calatayud escriben en la obra “Estudio concordado y sistemático de la Ley General Tributaria”, Tomo I, 2012, página 635 que “La afección de bienes es una garantía tradicional de la deuda tributaria. No obstante, al existir dudas sobre la forma y procedimiento para hacerla valer, la LGT, en un esfuerzo clarificador, la ha calificado como una responsabilidad subsidiaria.

Se produce, por esta circunstancia, una curiosa regulación normativa de esta garantía. Como sabemos, la LGT ha separado los aspectos materiales de las responsabilidades, regulados en los artículos 41,42 y 43 LGT, y los procedimentales, fijados en los artículos 174, 175 y 176 LGT. El artículo 43 LGT se limita a contemplar la afección de bienes como un supuesto de responsabilidad subsidiaria, remitiendo su régimen al precepto que estudiamos ahora. Los aspectos procedimentales de la aplicación de esta garantía se regulan por los artículos 174 y 176 LGT.

El primero de los presupuestos de esta responsabilidad es la existencia de una transmisión, con la existencia de un tributo que grave de forma específica dicha transmisión. Dicho tributo debe haber sido liquidado y, como se trata de una responsabilidad subsidiaria, no deben haber sido ingresado por el obligado principal, o, en su caso, por los responsables subsidiarios, habiendo sido declarados uno y otros fallidos. No obstante, esta exigencia de la liquidación se predica en el momento de la exigencia de la responsabilidad, que no en el de la adquisición; por lo que las cantidades podrán ser liquidadas en un momento posterior a la adquisición por el responsable.

El segundo de los presupuestos es la existencia de una afección por ley, es decir, este precepto es una mera habilitación genérica, que debe ser ratificada por la norma de cada uno de los tributos. Sin tal ratificación, no puede exigirse la responsabilidad. Aunque existen tributos a los que sería aplicable esta previsión genérica (como el IVA o los IIEE), actualmente está prevista la afección de los bienes al pago de los impuestos que gravan su transmisión en el ITP y AJD (realmente, de las tres modalidades que existen en este impuesto, solo grava transmisiones TPO).”

Sobre el alcance de las Consultas Vinculantes de la Administración Tributaria en nuestro trabajo titulado “Calificación de sujeción a plusvalía. Convenio regulador con exceso de adjudicación”, publicado en notariosyregistradores.com el pasado 22 de febrero escribimos lo siguiente:

“Llama la atención que se exija por la registradora un requisito que no está exigido por la Ley, y más cuando la no sujeción ha sido declarada por la Dirección General de Tributos con carácter vinculante. Empezando por lo último, diremos que se plantea el alcance de dicha vinculación El Catedrático Francisco D. Adame Martínez en su estudio “NATURALEZA JURÍDICA Y EFECTOS DE LAS CONTESTACIONES A CONSULTAS TRIBUTARIAS”, Doc. Nº 28/05, editado en 2005 por el Instituto de Estudios Fiscales, expone que “el apartado tercero del artículo 89.1 de la Ley General Tributaria dispone lo siguiente: “Los órganos de la Administración tributaria encargados de la aplicación de los tributos deberán aplicar los criterios contenidos en las consultas tributarias escritas a cualquier obligado, siempre que exista identidad entre los hechos y circunstancias de dicho obligado y los que se incluyan en la contestación a la consulta”. Por tanto, siempre y cuando exista identidad entre los hechos y circunstancias en que se encuentre un contribuyente y la situación descrita en la consulta, la contestación producirá efectos vinculantes para ese contribuyente.”, página 19. También expone que “una cuestión que nunca ha estado bien resuelta en las sucesivas redacciones de la Ley General Tributaria es si los efectos de las consultas alcanzan a otras Administraciones distintas de la que contesta. Lo primero que debemos destacar es que la jurisprudencia tampoco ha sido clara a este respecto. Entendemos que la contestación debería tener carácter vinculante para todas las Administraciones públicas. Y ello por la sencilla razón de que, si cada Administración o cada órgano dotado de personalidad jurídica pudiera alegar una personalidad diferenciada para no acatar las contestaciones emanadas del órgano competente en cada caso, no tendría mucho sentido la institución de la consulta,” página 20.

A nuestro juicio esta eficacia frente a otras administraciones públicas es consecuencia de la aplicación del principio constitucional de coordinación entre las administraciones públicas recogido en el artículo 103 de la Constitución española: “1. La Administración Pública sirve con objetividad los intereses generales y actúa de acuerdo con los principios de eficacia, jerarquía, descentralización, desconcentración y coordinación, con sometimiento pleno a la ley y al Derecho.” El precepto constitucional es desarrollado por el artículo 4 de la Ley 3071992 sobre el RJAP y PAC, al disponer que “1. Las Administraciones públicas actúan y se relacionan de acuerdo con el principio de lealtad institucional y, en consecuencia, deberán: a) Respetar el ejercicio legítimo por las otras Administraciones de sus competencias.” El artículo 18 de dicha Ley complementa lo anterior al declarar que “1. Los órganos administrativos en el ejercicio de sus competencias propias ajustarán su actividad en sus relaciones con otros órganos de la misma o de otras administraciones a los principios establecidos en el artículo 4.1 de la Ley, y la coordinarán con la que pudiera corresponder legítimamente a éstos, pudiendo recabar para ello la información que precisen. 2. Las normas y actos dictados por los órganos de las Administraciones Públicas en el ejercicio de su propia competencia deberán ser observadas por el resto de los órganos administrativos, aunque no dependan jerárquicamente entre sí o pertenezcan a otra Administración.”

A nuestro juicio, los Registradores de la Propiedad y Mercantil en cuanto funcionarios públicos, órganos de la Administración Pública del Derecho Privado, y colaboradores de la Administración tributaria, y no sólo por ser titulares de Oficinas Liquidadoras, deberán ajustar su actuación a los principios que se desprenden de los preceptos transcritos, no pudiendo desconocer y no tener en cuenta la doctrina que objetivamente se desprende de las Consultas Tributarias, emitidas por el órgano competente. Lo mismo se puede decir de los Notarios en lo relativo a la obligación de informar periódicamente a la Administración de los actos sujetos a imposición, con independencia de su opinión como profesionales del derecho, lo que es perfectamente legítimo.

Las Consultas Tributarias tienen la naturaleza de acto administrativo: la Profesora María Begoña Villaverde Gómez en un artículo publicado en Dereito Vol.22, nº ext.:685-715 (Novembro, 2013), titulado UN SUPUESTO DE INTERPRETACIÓN DE LAS NORMAS TRIBUTARIAS: LOS EFECTOS JURÍDICOS DE LAS CONTESTACIONES A CONSULTAS, escribe en las páginas 706 y 707 que “resulta innegable la condición de verdadero acto administrativo de la contestación a consulta, y son varios los elementos que permiten sustentar esta afirmación. Un primer dato que puede servir para una aproximación a la naturaleza jurídica de la contestación a la consulta tributaria es que procede de un órgano de la Administración, y que constituye un acto jurídicamente imputable a tal órgano. En segundo lugar, se puede ampliar su delimitación en el seno de la categoría de acto administrativo, ofreciendo una clasificación de la contestación a la consulta tributaria dentro de la tipología de actos administrativos. Así, dando un paso más, si se siguen definiciones estrictas de acto administrativo que limitan esta categoría a las declaraciones de voluntad, respecto a las contestaciones a consultas con eficacia vinculante no puede ponerse en tela de juicio que este acto contiene una auténtica declaración de voluntad, de la que derivan efectos jurídicos favorables al consultante, con un correlativo deber para la Administración tributaria; desde esta perspectiva, no cabe negar que nos hallamos ante una auténtica resolución. Así las cosas, las resoluciones de las consultas tributarias constituyen auténticos actos administrativos declarativos de derechos y finales de un procedimiento, lo que deriva en la exigencia de que le sea de aplicación el régimen jurídico correspondiente al acto como categoría. Esto es, como se acaba de señalar, en cuanto a sus efectos, se trata de un acto declarativo de derechos o favorables, puesto que reconocen un derecho a favor de su destinatario.”

Una aplicación práctica desde el punto de vista registral de dicho artículo 18 de la Ley 30/1992 la hemos encontrado en los Casos Prácticos de Propiedad del número 25 de los Cuadernos del Seminario Carlos Hernández Crespo, a cargo de los Registradores Ángel Valero Fernández-Reyes y Ernesto Calmarza Cuencas, página 105, en los que escriben lo siguiente: “la cuestión de que se trata ha sido objeto de numerosas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, como las de 10-4-2007, 28-08-2008, 29-08-2008, 8-07-2007, 29-09-2008, etc, habiendo recaído las tres primeramente citadas en recursos interpuestos, precisamente, por la Tesorería General de la Seguridad Social. En todas esas Resoluciones de la DRGN, además de rechazar la posibilidad de anotar embargos sobre inmuebles de extranjeros, inscritos con sujeción al régimen económico matrimonial de su nacionalidad, mediante mera notificación al cónyuge no deudor, aplicando las normas del Código Civil español para el régimen de gananciales, recomienda a las Administraciones Públicas embargantes, la solución práctica de que dirijan el procedimiento ejecutivo contra ambos cónyuges extranjeros, lo que resulta francamente sencillo y legalmente posible para la Tesorería General de la Seguridad Social, dados los amplios términos del artículo 84.1 RRSS que autoriza a proceder genéricamente contra “los responsables del pago de la deuda”, y no exclusivamente contra el deudor. Por ello no se entiende la insistencia de la Tesorería General de la Seguridad Social, en seguir utilizando para el embargo de inmuebles de matrimonios extranjeros en España, sujetos a su ley nacional, un procedimiento que le ha sido rechazado por la DGRN, lo que implica contravenir el artículo 18.2 LRJAP, que establece que “ las normas y actos dictados por los órganos de las Administraciones Públicas, en el ejercicio de su propia competencia, (en este caso por la DGRN) deberán ser observados por el resto de los organismos administrativos, aunque no dependan jerárquicamente entre sí o pertenezcan a otra Administración”. A la inversa, afirmamos nosotros, la Dirección General de los Registros y del Notariado también deberá observar la doctrina que se desprenda de las Consultas Vinculantes emanadas de la Dirección General de Tributos.

No ha de extrañar la aplicación de dicho artículo 18.2 en el ámbito registral al tener la Ley 30/1992 el carácter de derecho supletorio de las normas fiscales, pues dispone el artículo 7.2 de la Ley General Tributaria, al regular las fuentes del ordenamiento tributario español, que “tendrán carácter supletorio las disposiciones generales del derecho administrativo y los preceptos del derecho común,” entre las que está, obviamente la Ley, 30/1992. Por otro lado, el Registrador, al igual que el Notario, forman parte del concepto acuñado por el administrativista italiano Zanobini y reconocido por la jurisprudencia española llamado “Administración Pública del Derecho Privado”; y la función fiscal que le atribuyen al Registrador en un sentido coincidente tanto el artículo 254 de la Ley Hipotecaria como el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de ITP y AJD, ha de ser complementado por el artículo 18 de la Ley 30/1992 en cumplimiento de un deber legal de coordinación entre las potestades públicas

En la reciente Resolución de 13 de enero de 2016, BOE de 4 de febrero de 2016, la DGRN ha efectuado una importante declaración sobre la naturaleza jurídica de la institución registral al exponernos que “el registrador presenta un inequívoco carácter de funcionario público resultante de los artículos 274 de la Ley Hipotecaria y 536 del Reglamento Hipotecario (vid. Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de noviembre de 1999 y Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000); que, por esta misma razón, la institución registral queda necesariamente ubicada dentro del ámbito de la Administración Pública; que el artículo 2 de la Ley 11/2007, al fijar su ámbito de aplicación en lo que ahora interesa, señala que se aplicará a las Administraciones Públicas, entendiendo por tales la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como las entidades de derecho público vinculadas o dependientes de las mismas, y las relaciones entre las distintas Administraciones, quedando excluidas las Administraciones Públicas en las actividades que desarrollen en régimen de derecho privado, régimen donde, en este concreto ámbito, no cabe en modo alguno ubicar al Registro de la Propiedad.”

Es significativo que el ámbito de aplicación de lo que se entiende por Administración en dicha Ley 11/2007, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, coincide literalmente con lo que se entiende por Administración en el artículo 2 de la Ley 30/1992, RJAP y PAC, pues ello implica que dicho artículo 18 de la Ley 30/1992 sería aplicable no sólo al Centro Directivo sino también al Registrador.

Por otro lado, también se podría argumentar para defender la aplicación de dicho artículo 18 de la Ley 30/1992 que el artículo 5.de la LGT dispone que “A los efectos de esta Ley, la Administración Tributaria estará integrada por los órganos y entidades de derecho público que desarrollen las funciones reguladas en sus títulos III, IV, V, VI y VII”, y el Registro de la Propiedad y el Registrador son mencionados expresamente en los artículos 168 y 170 dentro del título V, regulando funciones específicas, sin exigir el precepto que se desarrollen todas.

En la revista “OL Revista Tributaria Oficinas Liquidadoras”, nº 41, 2013. página 77, Eulalia Hernando Rivera y Marta Zurdo Verdugo escriben en el trabajo titulado “Normativa hipotecaria y fiscal sobre el cierre registral” que “en la primera década del siglo actual, la Dirección General de los Registros y del Notariado intentó consolidar una doctrina según la cual tanto notarios como registradores podían, en cierta forma, ser considerados como Administración tributaria a los efectos de adverar el cumplimiento de las obligaciones fiscales por los obligados tributarios.

Ejemplo de dicha postura lo encontramos en resoluciones como las de 13 de marzo de 2009, en las que señala la Dirección General, en la primera de ellas que el Registrador de la Propiedad debe inscribir una cancelación de hipoteca, calificando el acto como exento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aun sin haber pasado por la Oficina Liquidadora, aunque a los solos efectos de la inscripción en el Registro. En la segunda establece que el Registrador de la Propiedad debe hacer caso de la manifestación notarial de la satisfacción del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por cuanto es expresión de la fe pública notarial.”

Las autoras discrepan de dichas conclusiones, sin embargo, otra apreciación se podría obtener de la argumentación expuesta.”

La reciente Sentencia del TSJ de las Islas Canarias, Sede de Santa Cruz de Tenerife, de 16 de noviembre de 2016, Recurso 382/2013, magistrada ponente Adriana Fabiola Martín Cáceres, profesora titular de Derecho Financiero y Tributario, ha declarado con carácter obiter dicta que «el derecho de afección establecido en el citado artículo 5 tiene por objeto los bienes transmitidos, y se establece respecto de los impuestos que graven las transmisiones, lo que no es aplicable al caso controvertido puesto que no se trata aquí de la transmisión de bienes, sino de la constitución de un préstamo garantizado con hipoteca.» Respecto de la hipoteca mencionada se exigía el Impuesto de AJD al prestatario, quien alegaba que el obligado tributario era el acreedor, siendo desestimada su pretensión.

Nuestra conclusión es la de que hay argumentos sólidos –remitiéndonos aquí a la doctrina registral y fiscal antes expuesta- para entender que sólo cabe la extensión de las notas marginales de afección en los supuestos gravados por ITP, y no cuando se devengue AJD u OS.

Joaquín Zejalbo Martín

SECCIÓN FISCAL

Consulta V0937-16

LITPYAJD

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Torre de La Calahorra (Córdoba). Por Toni Castillo Quero

Asientos

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FICHERO – INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

ASIENTOS

HIPOTECA CAMBIARIA. NULIDAD POR ALZAMIENTO DE BIENES. ASIENTOS (Lunes 4,30 nº 274/BCNR 59, abr 2000, pag 948).

REPARCELACIÓN INSCRITA: NULIDAD. NOTIFICACIONES. ANOTACIÓN DE DEMANDA (Lunes 4,30 312, nov 2001/BCNR 80, pag 381)

ACUERDO ADMINISTRATIVO DE CANCELACIÓN DE UNA FINCA REGISTRAL (Lunes 4,30, nº 357)

REPARCELACION Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS. COMUNICACIONES. CANCELACIÓN ASIENTOS. HIPOTECA (lunes 4,30, nº 358)

PERMUTA DECLARADA NULA DE PLENO DERECHO. AYUNTAMIENTOS. LEGITIMACIÓN REGISTRAL. (Seminario Bilbao, 23/10/2001, caso 2)

UN SUPUESTO DE NULIDAD DE COMPRAVENTA INSCRITA (Lunes 4,30, 227, 2/BCNR 37 may 1998, pag 1227)

FORMA DE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN (Lunes 4,30 repert 139, 55)

INSCRIPCIÓN FUERA DE PLAZO (Lunes 4,30 nº 96 y repert 140, pag 94/BCNR 288, ab 92, pag 766)

PLAZO PARA VERIFICAR LA INSCRIPCIÓN (Lunes 4,30 nº 113 y repert 175, pag 59/BCNR 299, ab 93, pag 927)

ASIENTO DE PRESENTACIÓN. RECURSO GUBERNATIVO. VIGENCIA DEL ASIENTO (Lunes 4,30 nº 69 y repert 140, pag 52/BCNR 278, may 91, pag 1034)

INSCRIPCIÓN DE HERENCIA A EFECTOS FISCALES. ¿BENEFICIA A LOS TITULARES DE OTROS ASIENTOS? (Lunes 4,30, 222,2/BCNR 34, feb 1998, pag 593)

HIPOTECA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO EN LA HIPOTECA. NUEVA PRESENTACIÓN. SUBROGACIÓN DE COMPRADOR. TERCERO. REGISTRO. INSCRIPCIÓN (Lunes 4,30 380, Oct 2004)

PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE DESTINO. ASIENTOS. DOCUMENTOS (Sem Bilbao, 03/11/2004, caso 2)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. RECTIFICACIÓN UNILATERAL DEL ACTA. SUPERFICIE. EXCESO DE CABIDA. ASIENTOS (Sem Bol SERC 106, may-jun 2003, pag 29/ BCNR nº 107, caso 9, pag 2739)

EXPROPIACIÓN FORZOSA: NOTA MARGINAL: CANCELACIÓN (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 29/ BCNR nº 108, caso 27, pag 2991)

URBANISMO: RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD VIGENTE. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIÓN. ASIENTO ADECUADO (CERC 106 y 107/BCNR 108, pag 2981)

OBRA NUEVA. REFLEJO REGISTRAL DE ESCRITURA DE COMPROMISO URBANISTICO EN SUSTITUCION DE AVAL. ASIENTOS (Lunes 4,30 nº 387 pag 2, feb 2005/BCNR 113, marz 2005, pag 517)

ASIENTOS CADUCADOS. PLAZO DE CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS POSTERIORES. CONTENIDO DEL REGISTRO A EFECTOS DE CALIFICACION (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 26/ BCNR nº 108, caso 22, pag 2988)

HIPOTECA. DACIÓN EN PAGO. SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. ANOTACIONES. CONCURSO. SENTENCIA DE NULIDAD DE LA DACIÓN EN PAGO. ASIENTOS A PRACTICAR (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 1 de DOC JUD)

INFORME MERCANTIL DICIEMBRE DE 2023

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:

Sobre la anotación preventiva del levantamiento de acta notarial

Planteamiento.

Disparidades legales.

Doctrina DGSJFP.

Conclusiones.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

Disposiciones Autonómicas.

Propiedad

Mercantil.

ENLACES:

LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA NORMATIVA AUTONÓMICA

FERNANDO ACEDO-RICO HENNING, REGISTRADOR DE TARANCÓN (CUENCA)

CAPÍTULO I: DERECHO REGISTRAL URBANÍSTICO EN CASTILLA-LA MANCHA

ÍNDICE

Resumen:

Palabras clave (keywords):

1.- TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE LA CCAA DE CASTILLA LA MANCHA

1.1 GESTIÓN URBANÍSTICA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1.2 LA REPARCELACIÓN

1.2.1 EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

1.2.2 EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN

1.2.3 LA REPARCELACIÓN INVERSA

1.3 LA EXPROPIACIÓN FORZOSA

1.4 LA OCUPACIÓN DIRECTA

1.5 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA Y EL AGENTE URBANIZADOR

1.5.1 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA

1.5.2 EL AGENTE URBANIZADOR

1.6 INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR[2]

1.6.1 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN EDIFICADORA

1.6.2 EL DEBER DE REHABILITACIÓN Y EL AGENTE REHABILITADOR

2.- LEY 5/2020, DE 24 DE JULIO, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA DECLARACIÓN DE PROYECTOS PRIORITARIOS EN CASTILLA-LA MANCHA

2.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

2.2 ARTICULADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO DE ESPECIAL INTERÉS

3.- LEY 9/2020, DE 6 DE NOVIEMBRE, DE PATRIMONIO DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA-LA MANCHA

3.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

3.2 SOBRE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

4.- A MODO DE CONCLUSIÓN

NOTAS:

ENLACES:

¡NO TE LO PIERDAS!

ABRIL de 2022

MODIFICACIONES INTRODUCIDAS:

DISPOSICIONES GENERALES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

RESOLUCIONES MERCANTIL

SELECCIÓN DE OTROS CONTENIDOS PUBLICADOS:

ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: EL 3 DE SEPTIEMBRE Y EL ARTÍCULO 28 LH. Emma Rojo.

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

RESOLUCIONES:

Sentencias sobre Resoluciones

ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2017

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN

TEMA DEL MES: LA PRÁCTICA (O NO) DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS ANTE UNA SOLICITUD JUDICIAL O NOTARIAL DE CERTIFICACIÓN

DISPOSICIONES GENERALES:

Calendario laboral 2018

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

SECCIÓN II: Concursos Registros: resultado provisional

Jubilaciones y excedencias

RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

402.** SEGREGACIÓN. TÍTULOS RETARDADOS. LEGITIMACIÓN Y TRACTO. GEORREFERENCIACIÓN: DERECHO TRANSITORIO

404.** PRÓRROGA DE EMBARGO ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ANTERIOR

409.** PROCEDIMIENTO CONCURSAL. VENTA DE FINCA POR PRECIO INFERIOR AL QUE CONSTA EN LA HIPOTECA PREVIA.

410.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN EXISTIR NOTA MARGINAL

420.*** HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.

423.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE INDIGNIDAD SUCESORIA. NÚMERUS CLAUSUS/APERTUS

426.** EXCESO DE CABIDA EN SENTENCIA DECLARATIVA: CUMPLIMIENTO REQUISITOS LH SOBRE GEORREFERENCIACIÓN Y NOTIFICACIÓN COLINDANTES.

427.*** AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECA UNITARIA O SEGUNDA HIPOTECA. DERECHO DE RECARGA DE LA HIPOTECA.

428.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO POR MANDAMIENTO ELECTRÓNICO. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN CSV.

402. SEGREGACIÓN. TÍTULOS RETARDADOS. LEGITIMACIÓN Y TRACTO. GEORREFERENCIACIÓN: DERECHO TRANSITORIO**

404. PRÓRROGA DE EMBARGO ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ANTERIOR**

409. PROCEDIMIENTO CONCURSAL. VENTA DE FINCA POR PRECIO INFERIOR AL QUE CONSTA EN LA HIPOTECA PREVIA.**

410. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN EXISTIR NOTA MARGINAL**

420.* HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.**

423.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE INDIGNIDAD SUCESORIA. NÚMERUS CLAUSUS/APERTUS**

426. EXCESO DE CABIDA EN SENTENCIA DECLARATIVA: CUMPLIMIENTO REQUISITOS LH SOBRE GEORREFERENCIACIÓN Y NOTIFICACIÓN COLINDANTES.**

427.* AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECA UNITARIA O SEGUNDA HIPOTECA. DERECHO DE RECARGA DE LA HIPOTECA.**

428.* EMBARGO ADMINISTRATIVO POR MANDAMIENTO ELECTRÓNICO. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN CSV.**

433. CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO**

436.* INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PAGO EN DINERO. DEFENSOR JUDICIAL.**

438.* CERTIFICACIÓN ART. 206 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACION. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS**

439. AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. INNECESARIEDAD DE LICENCIA**

448.* AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA.**

451.* ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. 208 LH: NO SE DEFINE CADENA DE TRANSMISIONES**.

457. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. PLAZO PARA RECURRIR CUANDO HAY INTENTO DE SUBSANACIÓN.**