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Informe mercantil diciembre de 2022. Las «B Corps» y las sociedades de Beneficio e Interés Común.

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Indice:
  1. CUESTIONES DE INTERÉS:
  2. Las “B Corps” y las Sociedades de Beneficio e Interés Común.
  3.    Sociedades “B Corps”. 
  4.    Las entidades “B Lab”.
  5.    Condiciones para ser “B Corps”.
  6.    Sociedades de Beneficio e Interés Común.
  7.    ¿Es posible constituir desde ya una sociedad de Beneficio e Interés Común?
  8.    Estatutos de estas sociedades.
  9. DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.
  10. Disposiciones Autonómicas.
  11.    Galicia.
  12.    Canarias.
  13. Tribunal Constitucional
  14. RESOLUCIONES
  15. RESOLUCIONES PROPIEDAD.
  16. RESOLUCIONES MERCANTIL
  17. ENLACES:

INFORME MERCANTIL DICIEMBRE DE 2022 

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:
Las “B Corps” y las Sociedades de Beneficio e Interés Común.

Una de las novedades más interesantes contenidas en la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas, está en el reconocimiento explícito en nuestro derecho de las llamadas “sociedades de Beneficio e Interés Común”, ya reconocidas en otras legislaciones europeas y muy conocidas y valoradas bajo las siglas de “B Corps” en la UE, en el derecho anglosajón y por su influencia en el derecho hispano americano.

   Sociedades “B Corps”. 

Precisamente estas sociedades llamadas “B Corps” son el origen o antecedente próximo de las sociedades de Beneficio e Interés Común. Y pensamos que su órgano regulador, los “B Lab”, ha influido para su regulación, como nuevo subtipo social, en España.

Las “B Corps” son sociedades mercantiles comprometidas con el Planeta a base de organizar su funcionamiento de forma más inclusiva y transparente. Ahora bien, las “B Corps” no son organizaciones altruistas sino que persiguen la obtención de beneficios, pero no sólo tienen esa finalidad de lucro como cualquier otra sociedad, sino que se comprometen a cumplir con los más altos estándares sociales y medioambientales, de transparencia y de responsabilidad social y legal.

Una vez obtenida la calificación (sello privado) como tales empresas “B Corps”, su juego en el mercado de bienes y servicios se verá favorecido por esa calificación y las personas que contraten con este tipo de empresas o consuman sus bienes y servicios sabrán que están contribuyendo, al menos indirectamente, a la mejora de la sociedad.

Para la obtención de esa especial calificación se debe pasar por un riguroso proceso de control renovado periódicamente en el que se comprueba, para su certificación posterior, una serie de condiciones que debe cumplir la empresa.

   Las entidades “B Lab”.

La certificación las dan unas entidades denominadas “B Lab”, que giran como fundaciones sin ánimo de lucro, y que serán las que comprueben que la sociedad está realmente comprometida con los fines propios de las “B Corps”.

En nuestro ámbito existe ya una “B Lab Europe” y también una “B Lab Spain”.

La “B Lab Spain” nace en el año 2015, aunque la fundación de control oficial es del año 2019, surgiendo para crear un vehículo con entidad propia que impulse la comunidad “B Corp” en España.

   Condiciones para ser “B Corps”.

Según las páginas web de esas fundaciones las condiciones que debe cumplir la empresa para ser consideradas “B Corps” son las siguientes:

  • Un año desde la fecha de comienzo de las operaciones.
  • Estar en un mercado competitivo.
  • Cumplir con un alto estándar de compromiso social y ambiental.
  • Ser una entidad con fines de lucro.
  • La evaluación que se haga es para el negocio de la empresa en su totalidad.
  • Deben incorporar en los estatutos una norma para que todos los grupos de interés estén representados en la toma de decisiones.
  • Deben cumplir con el requisito de transparencia y firmar el acuerdo “B Corp”.
  • Y deben pagar una cuota anual en función de la facturación de la empresa.

Las condiciones anteriores se someterán a un comité de evaluación por parte de “B Lab” y si se cumplen se tendrá el sello de empresa “B Corp”.

Normalmente cada año se realiza una nueva evaluación para el mantenimiento de la calificación.

   Sociedades de Beneficio e Interés Común.

Estas especiales sociedades son las que se van a reconocer en la Disposición Adicional Décima de la “Ley crea y crece”, Ley 18/2022.

Sus características en nuestro derecho de sociedades serán las siguientes:

— Ser necesariamente sociedades de capital, es decir anónimas, limitadas o comanditarias por acciones (art. 1 LSC).

— Voluntariamente deben recoger en sus estatutos:

  • Su compromiso con la generación explícita de impacto positivo a nivel social y medioambiental a través de su actividad.
  • Su sometimiento a mayores niveles de transparencia y rendición de cuentas en el desempeño de los mencionados objetivos sociales y medioambientales.
  • La toma en consideración de los grupos de interés relevantes en sus decisiones.
   ¿Es posible constituir desde ya una sociedad de Beneficio e Interés Común?

No es posible: para poder constituir sociedades con dichas características será necesario esperar a su desarrollo reglamentario.

La misma DA 10ª nos dice en qué deberá consistir, al menos, ese desarrollo reglamentario.

En el RD que se dicte en desarrollo de esta DA, se deberán contemplar e incluir las siguientes materias:

  • Los criterios y la metodología para la validación de estas empresas.
  • Forma de verificación del “desempeño” de la sociedad.
  • Tanto la metodología, como los criterios de validación deben estar sujetos a “estándares de máxima exigencia”.

Finalmente, aunque no lo dice la Ley, si la evaluación es positiva deberá establecerse el derecho de la sociedad de usar en su denominación y en sus relaciones mercantiles un distintivo que la acredite como tal empresa de Beneficio e Interés Común que podrá consistir, o bien en la utilización de las siglas pertinentes a continuación de su forma social o la utilización de una marca corporativa o sello de calidad que la distinga del resto de las sociedades.

   Estatutos de estas sociedades.

Pues bien, ¿cómo se traducirán las exigencias anteriores en los estatutos de la sociedad?

Lógicamente habrá de estar a lo que diga el Reglamento de estas sociedades, pero como posible aproximación podemos entender los siguiente:

  • El aspecto relativo al “impacto positivo a nivel social y medioambiental” debería constar en el objeto social, pues ese impacto debe producirse en el desarrollo de su actividad. Ese objeto debe ser muy concreto y quizás pudiera exigirse que sea único y exclusivo para facilitar la evaluación de la empresa.
  • En cuanto a los “niveles de transparencia y rendición de cuentas” deberán ser objeto de la parte de estatutos dedicados a la confección y aprobación de las cuentas anuales de la sociedad. También puede consistir en un compromiso de publicidad, a través de la web de la sociedad, de toda su actividad y contabilidad. Incluso deberá reglarse en estatutos la forma de constatar, bien en un apartado especial de la memoria o en el informe de gestión, que debe ser obligatorio para estas sociedades, la información precisa sobre el cumplimiento de sus fines.
  • En cuanto a la participación de los “grupos de interés relevantes en la toma de decisiones” deberá regularse, en función de la composición de accionariado de cada sociedad, aunque en todo caso entendemos que debe quedar previsto en estatutos, y regularse como especialidad del órgano de administración. En este punto también podrá preverse si los trabajadores, o incluso, en su caso, los trabajadores, clientes o proveedores, podrán tomar parte en sus decisiones, bien de una forma reglada en el caso de los trabajadores, o bien en forma de encuestas entre los clientes.
  • También deberá preverse en el futuro Reglamento el órgano que se encargará de la validación de estas empresas, que para no incidir en un mayor gasto administrativo debería ser una Institución ya existente, como puede ser un departamento del MINECO, el ICAC, o incluso los RRMM.
  • Deberá preverse igualmente un plazo de funcionamiento de la sociedad, desde la fecha de comienzo de sus operaciones, para poder ser evaluada. A estos efectos parece suficiente el año que ya exigen las “B Lab”.
  • Finalmente, otro punto a tener en cuenta es si las revisiones serán anuales o en otro plazo que no debe estar muy alejado del anual.

Si se obtiene una calificación positiva inicial, o en cada una de las revisiones que se hagan, deberá expedirse el correspondiente certificado, el cual debe ser suficiente para hacer constar en la hoja abierta a la sociedad en el Registro Mercantil su cualidad de SBIC. La constancia sería por nota marginal, nota que debería caducar si en un plazo prudencial, después de transcurrir los plazos de vigencia establecidos, no consta una nueva validación. A partir de ese momento podría usar la sociedad su correspondiente sello oficial.

Como ya dijimos en una primera aproximación a este nuevo subtipo de sociedad de capital, su admisión y futura regulación ha sido muy bien recibida por los profesionales del derecho y también por los propios empresarios. Se pretende con su introducción crear una nueva cultura empresarial en la cual sea un valor añadido el que la empresa, aparte de su finalidad de obtención de beneficios, en su modo de operar adquiera un compromiso de mejorar el entorno, de ser más transparentes y de tener una política medioambiental y de relación con sus trabajadores que ayude a mejorar la productividad, su impacto en la sociedad, y el valor de la empresa.

En definitiva, serán sociedades que, con sus propios recursos, utilizados de forma racional, consigan un impacto beneficioso en la propia vida de la empresa y también en la sociedad en general, no sólo en el aspecto económico sino igualmente en el aspecto ambiental y social.

 

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

Sólo destacaremos las siguientes:

— La Ley 23/2022, de 2 de noviembre, por la que se modifica la Ley 13/2011, de 27 de mayo, de regulación del juego. En ella y con la “impecable” técnica legislativa a que nos tiene acostumbrado el Gobierno, se utiliza una de sus Disposiciones Finales para reformar la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en materia de potestad sancionadora, sobre visitas no solicitadas, excursiones organizadas y búsqueda de bienes y servicios. Son cuestiones que nada tiene que ver con el juego, pero cuya regulación o sanción es importante para poner un poco de orden en técnicas agresivas y molestas de venta.

— El RDLey 19/2022, sobre medidas motivadas por el aumento de los tipos de interés. En él se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos o en riesgo de vulnerabilidad, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios. Para el cumplimiento de su finalidad se prevén nuevas novaciones en los préstamos hipotecarios, con reducción en el Arancel notarial y registral con un mínimo y máximo tasado. Destacamos la suspensión de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo.

Disposiciones Autonómicas.
   Galicia.

Entre las disposiciones autonómicas de interés mercantil nos llama la atención la Ley 3/2022, de 18 de octubre, de áreas empresariales de Galicia. Tiene por objeto regular la planificación, ordenación, desarrollo y ejecución de las áreas empresariales, el Censo de suelo empresarial de Galicia, el fomento del acceso al suelo empresarial de titularidad autonómica y la gestión y conservación de las áreas empresariales de Galicia. Se crea un registro administrativo de esas áreas empresariales.

   Canarias.

También creemos que es interesante, en Canarias la Ley 4/2022, de 31 de octubre, de Sociedades Cooperativas. Se mantiene la constitución mediante escritura pública e inscripción en el Registro de Cooperativas si bien se prevé que se dispondrá un procedimiento simplificado de constitución e inscripción para determinadas cooperativas. Se pueden establecer en estatutos votaciones de forma telemática, y también reuniones de la Asamblea por videoconferencia u otros medios de comunicación a distancia, siempre que se garantice la identificación de las personas asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervención en las deliberaciones y la emisión del voto. Como cooperativas especiales se crean las de integración social o de iniciativa social carentes de ánimo de lucro.

Tribunal Constitucional

Destacamos las siguientes sentencias:

— La de la Sala Segunda, 107/2022, de 26 de septiembre de 2022 en recurso de amparo y relativa a un emplazamiento por edictos sin haber agotado las posibilidades de notificación personal (STC 122/2013).

— De la misma Sala Segunda, la sentencia 109/2022, de 26 de septiembre de 2022, también en recurso de amparo, sobre emplazamiento por correo electrónico

— La sentencia del Pleno 118/2022, de 29 de septiembre de 2022, en recurso de inconstitucionalidad del artículo 4 del Decreto-ley de la Generalitat de Cataluña 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de viviendas con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler, declarando la nulidad del precepto legal que introduce un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (STC 37/2022).

— La sentencia del Pleno 119/2022, de 29 de septiembre de 2022, en recurso de amparo sobre declaración como improcedente de una prueba videográfica aportada por la empresa en un juicio por despido y admitida en la instancia. Voto particular. 

Tribunales

Nada destacable.

 

RESOLUCIONES
RESOLUCIONES PROPIEDAD.

— La 465, sobre medios de pago declarando que la obligación de identificar los medios de pago se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la escritura pública o con anterioridad a la misma, pero no se refieren en ningún caso a los pagos aplazados, con independencia de la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros.

— La 480, confirmando la denegación de una anotación de embargo si consta en el registro que el titular registral es emprendedor individual de responsabilidad limitada, sin resultar del mandamiento ninguna de las circunstancias que suprimen el beneficio de la limitación de la responsabilidad (artículo 10.3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre).

— 495-456, confirmando que cualquiera que sea la forma de constitución del usufructo a favor de una sociedad –traslatio o retentio– se le aplica el límite temporal de treinta años (art. 515 CC).

— La 497, que declara que el derecho hereditario «in abstracto» en ningún caso es objeto de inscripción, sino únicamente de anotación preventiva, precisamente para diferenciar la situación jurídica de quien es titular de una cuota concreta de la finca, de quien es titular de una cuota hereditaria «in abstracto», y, por la misma razón, la transmisión de este derecho hereditario abstracto no es objeto de inscripción, sino de anotación preventiva.

— La 501, declarando de forma terminante que en derecho común, dada la naturaleza de la legítima como “pars bonorum”, es necesaria en escritura de liquidación de gananciales, partición y adjudicación de herencia la intervención de los legitimarios de la legitimaria que ha fallecido con posterioridad al causante.  

— La 506, sobre un acta de protocolización de cuaderno particional aprobado judicialmente, declara que es necesario que se aporten todos los documentos precisos para acreditar el título sucesorio y quienes son los herederos que heredan por ius transmisionis, así como que consten las circunstancias identificativas de todos los adjudicatarios de conformidad con el artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario, siendo no obstante posible la inscripción parcial de adjudicaciones indivisas respecto a aquellos adjudicatarios determinados cuyo título sucesorio haya quedado igualmente determinado. 

RESOLUCIONES MERCANTIL

— La 476, según la cual es inscribible una operación acordeón diferida en el tiempo, acordada en junta universal y por unanimidad, sin verificación del balance, cuando en el segundo acuerdo se aumenta el capital hasta una cantidad idéntica a la existente antes de la reducción.

— La 486, que declara que la notificación de la renuncia de un administrador a la sociedad no puede hacerse por burofax, sino que debe practicarse conforme al artículo 202 del RN.

— La 504, que reitera que la existencia de títulos contradictorios sin despachar en el registro, sea cual sea el orden de su presentación, debe provocar la suspensión de la inscripción de todos los documentos que se encuentren en dicha situación. Sobre ello el TS ha estimado que para que el registrador los pueda tener en cuenta no es ni siquiera necesario que esos documentos sean objeto de presentación.

José Ángel García-Valdecasas Butrón.

 

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Informe mercantil mayo 2022. Artículo 40 CCom: nombramiento de auditor a instancia de socios o de terceros.

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Indice:
  1. CUESTIONES DE INTERÉS.
  2. Sobre el artículo 40 del Código de Comercio. Nombramiento de auditor a instancias de un socio o de terceros.
  3.    Esquema del artículo 40 Código de Comercio.
  4.    Breve comentario.
  5.    Interés legítimo según doctrina de la DGSJFP.
  6.    Conclusiones.
  7.    Artículo 40 Código de Comercio.
  8. DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.
  9.    Disposiciones Autonómicas.
  10. Tribunal Constitucional
  11. RESOLUCIONES
  12.    RESOLUCIONES PROPIEDAD.
  13.    RESOLUCIONES MERCANTIL
  14. ENLACES:

INFORME MERCANTIL DE MAYO DE 2022 

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS.
Sobre el artículo 40 del Código de Comercio. Nombramiento de auditor a instancias de un socio o de terceros.
   Esquema del artículo 40 Código de Comercio.

El artículo 40 del Código de Comercio según su redacción por la Ley 16/2007, de 4 de julio, estableció la posibilidad de que a petición de persona con interés legítimo el juzgado competente, incluso en vía de jurisdicción voluntaria, podría proceder al nombramiento de un auditor de cuentas para la verificación de la contabilidad del empresario no solo persona jurídica, sino también persona física.

Con posterioridad la Ley de Jurisdicción Voluntaria, Ley 15/2015, de 2 de julio, en su disposición final segunda vino a dar una nueva redacción al precepto cambiando la competencia para el nombramiento de ese auditor del Juzgado al Secretario Judicial, hoy Letrado de Administración de Justicia (LAJ) y al Registrador Mercantil(RM).

En síntesis, la norma sobre el nombramiento de auditor viene a establecer lo siguiente:

— Sujeto obligado: todo empresario.

— Solicitante: cualquier persona con interés legítimo.

— Cuentas a auditar: cuentas anuales normales y consolidadas, en su caso.

— Competencia para el nombramiento: LAJ o RM, del domicilio del empresario.

— Requisito previo al nombramiento: exigencia al solicitante de provisión de fondos para pago del auditor.

— Posible oposición: prueba documental de que no procede o de que el solicitante carece de legitimación.

— Procedimiento: si lo hace el LAJ será el procedimiento de la LJV, si el nombramiento es del registrador el procedimiento del RRM.

— Auditor a designar por el registrador mercantil: por el mismo turno que el auditor a designar a petición de la minoría (art. 265.2 de la LSC).

— Posibles recursos: ante el juez de lo mercantil, tanto si se accede al nombramiento como si se deniega.

— Trámites posteriores al nombramiento: el auditor entrega su informe al solicitante y al que lo hubiera nombrado.

— Resolución sobre pago de gastos de la auditoría: si el informe es con opinión denegada o desfavorable, se acordará, por el LAJ o por el RM, que el “empresario satisfaga al solicitante las cantidades que hubiera anticipado. Si el informe contuviera una opinión con reservas o salvedades, se dictará resolución determinando en quién deberá recaer y en qué proporción el coste de la auditoría. Si el informe fuera con opinión favorable, el coste de la auditoría será de cargo del solicitante”.

— Causas de denegación de la solicitud: se deniega si consta inscrito en el registro Mercantil un auditor, antes de la solicitud, para el ejercicio solicitado, o si tratándose de sociedades u otras personas jurídicas obligadas a la auditoría de sus cuentas, no hubiera finalizado el plazo para su nombramiento.

— Independencia de este derecho de otros concedidos por la Ley: el ejercicio de este derecho es independiente del que se pudiera tener a la designación de auditor por otras normas legales, y también es independiente del posible derecho al acceso de la contabilidad del empresario. 

   Breve comentario.

De la norma que hemos diseccionado más arriba procede destacar los siguientes puntos:

— Afecta a todo empresario y no sólo a las sociedades. El concepto de empresario es muy amplio y por tanto comprenderá toda persona física o jurídica que con habitualidad ejerza el comercio, es decir lleve a cabo una determinada actividad económica de naturaleza comercial o industrial. Y por supuesto a aquellas sociedades que lo sean por razón de su forma y al llamado empresario individual de responsabilidad limitada.

— Dado que afecta a todo empresario, el solicitante en principio podrá ser cualquier persona: no es necesario que si se trata de sociedades sea uno de los socios. Después lo veremos con más detalle.

— Se elimina, respecto de las sociedades uno de los mayores problemas que presenta el nombramiento de auditor a petición de la minoría del art. 265.2 de la LSC, como es el pago de los honorarios del auditor. Quizás, aunque ello supondría restringir los derechos de los minoritarios, el sistema de pago que se establece en el artículo que examinamos se podría aplicar al caso del artículo 265.2 de la LSC.

— El art. 40 habla solo de oposición por parte de la sociedad: se trata de un lapsus de la Ley pues obviamente si el derecho se ejercita frente a un empresario individual este también podrá oponerse al nombramiento.

— Aunque el art. 40 dice que la resolución, sin distinguir si se trata de la del LAJ o la del RM, será recurrible ante el juzgado de lo mercantil, lo cierto es que, si se trata de nombramiento hecho por el registrador, la DG, como ahora veremos, asume la competencia para resolver un recurso que accede al nombramiento de auditor. Su fundamento está en que si el nombramiento lo hace el RM, el procedimiento aplicable será el del RRM y en este procedimiento el recurso que se contempla es ante la DGSJFP.

— Cuentas anuales a verificar: no dice nada la norma, por lo que podrán ser cualquiera de los ejercicios ya transcurridos cuando se haga la petición, con la limitación de seis ejercicios conforme al artículo 30 del Código de Comercio.

— Lo fundamental para solicitar la auditoría es que el solicitante tenga un interés legítimo.

   Interés legítimo según doctrina de la DGSJFP.

Sobre este punto del interés legítimo que debe tener el solicitante para que se acceda al nombramiento de auditor ya se ha pronunciado nuestra DGSJFP en un recurso sobre nombramiento de auditor al amparo del artículo que estudiamos.

Se trataba del expediente 176/2019 sobre nombramiento de auditor, que dio lugar a la resolución de 26 de febrero de 2020 que resumimos a continuación:

Los hechos de esta resolución fueron los siguientes:

Un socio de una sociedad de responsabilidad limitada solicita del registrador la designación de auditor, al amparo del artículo 40 del Código de Comercio, para la verificación de las cuentas anuales del ejercicio 2018.

Se basa que, en la junta general en que se aprobaron las cuentas de 2018, (i) su derecho de información no fue debidamente satisfecho, (ii) que en esa junta no se autorizó por el administrador único la formulación de preguntas, (iii) que las cuentas por diversas irregularidades están impugnadas, (iv) que se ha interpuesto una querella por presuntos delitos de apropiación indebida,  por delito continuado de administración desleal,  por delito societario y  por falsedad en documento mercantil. 

La Sociedad se opone alegando que el solicitante tiene toda la información necesaria, que existe mala fe en el solicitante, que existe una querella pendiente y será el juzgado el que determine la existencia de presuntas irregularidades, y que se pudo haber solicitado el auditor del art. 265.2 de la LSC.

El registrador no estima la oposición y accede a lo solicitado, dado que la Sociedad no acredita la falta de legitimación del solicitante.

La Sociedad recurre en alzada añadiendo a sus argumentos que el solicitante “carece de interés legítimo por ser el suyo espurio por no ser su interés conocer lo que ya conoce sino adecuar la voluntad de la mercantil a sus intereses personales”.

La DG confirma la resolución del registrador.

La DG estudia con detalle cuál puede ser el interés legítimo que fundamente una petición de auditor conforme al art. 40 del Ccom.

Así señala que ese interés legítimo a que alude el precepto se mueve en los siguientes parámetros:

— la legitimación no es universal y, en consecuencia, no siempre procede la designación de auditor;

— el interés, además de legítimo, debe ser acreditado;

— ese interés es una “una situación jurídica que precise de protección y que sin la adopción de la medida solicitada quede desamparada por el ordenamiento”;

— debe ser “actual, no pretérito, y decae si por cualquier circunstancia deja de existir o deja de ser protegible”;

— no puede ser contrario a derecho, como lo sería “si con su ejercicio no se pretende la satisfacción de una necesidad propia sino una situación dañosa para la sociedad u otra finalidad ilícita”. También es “ilícito el interés si contraría los actos propios”;

—no lo tiene el presidente y consejero delegado de una Sociedad que había incumplido de forma reiterada su deber de convocar junta (vide la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 29 noviembre 2002, Sección 11ª”);

— el interés debe ser directo es decir “ligado con el remedio que se solicita”;

— ha de ser “proporcionado a la solución que se demanda pues el ordenamiento jurídico no busca la satisfacción de la necesidad de un sujeto jurídico en detrimento innecesario de la de otro”;

— el interés, lo reitera, debe acreditarse: expresamente así lo exige el artículo 40 del Código de Comercio;

— en su caso deberá aportarse la documentación que sea procedente (vid. Sentencia de nuestro Tribunal Supremo 312/2008 de 9 mayo, sala de lo Civil, Sección 1ª).

Teniendo en cuenta las consideraciones anteriores la DG dice que el solicitante acredita un interés actual, directo y proporcionado.

Rebate los argumentos de la Sociedad reiterando que el derecho de información que se alega es un derecho distinto ya que “el objeto de este expediente no es determinar si el socio minoritario puede acceder o no a la información contable o si la que dispone es o debe considerarse como suficiente sino si tiene derecho a que se designe un auditor a fin de obtener una opinión técnica, independiente e imparcial sobre si las cuentas «expresan la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la entidad auditada, de acuerdo con el marco normativo de información financiera que resulte de aplicación». (artículo 4.1 de la Ley 22/2015, de 20 julio, de Auditoría de cuentas)”.

El hecho de que exista un proceso penal en marcha no tiene trascendencia a estos efectos “pues el ámbito de actuación de la jurisdicción penal no interfiere, en principio, en la resolución de la solicitud de designación de auditor”.

Recuerda a estos efectos su doctrina de “que sólo procede la suspensión del procedimiento cuando, con anterioridad a la presentación de la instancia del socio en el Registro Mercantil solicitando la auditoría, se está discutiendo en vía judicial su legitimación, bien porque se discuta su condición de socio, bien porque se discuta el porcentaje de participación en el capital social, bien para discutir si el solicitante es titular de participaciones concretas o bien de un porcentaje sobre un conjunto de ellas”.

Añade que “tampoco tiene relevancia el hecho de que el socio pudiera haber solicitado en su día la designación de auditor al amparo del artículo 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital ni la conclusión que de ello deriva el recurrente de que existe mala fe o abuso de derecho”, pues son procedimientos diferentes dado que el concepto de interesado del art. 40 Ccom “puede abarcar no sólo a los socios sino también a terceros ajenos a la sociedad, como puedan ser acreedores, obligacionistas, suministradores o incluso, futuros acreedores que desean obtener un respaldo técnico al análisis de las cuentas sociales”.

También se ve la diferencia entre uno y otro derecho en el sistema de satisfacción de los honorarios del auditor, pues en un caso son a cargo de la Sociedad y en el otro dependerá del resultado de la auditoría, con provisión de fondos a cargo del solicitante.

Termina diciendo la DG que, si es de mala fe la petición, eso es algo ajeno a este expediente y deberá solventarse en el orden jurisdiccional que corresponda.

   Conclusiones.

La petición de auditor conforme al artículo 40 del Ccom no se da con excesiva frecuencia. Se trata de un remedio extremo al que acudir cuando el interesado, concepto que trata con gran amplitud el CD, estime que para el ejercicio o defensa de sus derechos debe conocer el estado contable de la Sociedad.

Como hemos visto el concepto de interesado es muy amplio pues al comprender a los acreedores, incluso futuros, entran en dicha categoría los trabajadores de la empresa, con forma societaria o no, bien por impago de sus salarios, en cuyo caso serán acreedores laborales, o bien porque, a la vista de la marcha de la empresa, piensen que pueden perder sus puestos de trabajo y desean que un auditor ajeno a la Sociedad, audite las cuentas.

Y si el concepto de interesado es amplio también lo es el del interés que se tenga en conocer las cuentas auditadas de la Sociedad.  El precepto habla de que el que solicite la auditoría debe fundar su petición y acreditar un interés legítimo, Pero, como hemos visto por los hechos de esta resolución, bastaría con poner de manifiesto deficiencias en el funcionamiento de la Sociedad, junto con presuntas irregularidades o demandas o querellas en curso, que, si no son contradichas por la Sociedad, bastarían para justificar el nombramiento. Es decir que para la DG, al igual que ocurre con la legitimación necesaria para los nombramientos de auditores a instancia de la minoría del artículo 265.2 de la LSC, se presume que el interés exigible en este expediente es bastante difuso y que el hecho de pedirlo, máxime cuando tiene que provisionar los gastos del auditor y puede perderlos, es en principio indicativo de que ese interés existe y será la sociedad la que deba desvirtuar cumplidamente las afirmaciones del solicitante.

Pese a ello por parte del registrador es muy importante la comprobación de las características que debe tener el interés del solicitante. En consecuencia el registrador ante una petición al amparo del artículo 40 del Ccom siempre deberá tener muy presente las condiciones que, según la resolución que resumimos,  pueden excluir ese interés legítimo en numerosos supuestos, pese a la flexibilidad mostrada por la DG en este expediente. Lo más difícil será acreditar ese interés legítimo lo que en principio exigiría una prueba por escrito como ocurre en este caso con las querellas o impugnaciones de acuerdos existentes.

   Artículo 40 Código de Comercio.

Se transcribe a continuación el artículo examinado.

Art. 40.

1. Sin perjuicio de lo establecido en otras leyes que obliguen a someter las cuentas anuales a la auditoría de una persona que tenga la condición legal de auditor de cuentas, y de lo dispuesto en los artículos 32 y 33 de este Código, todo empresario vendrá obligado a someter a auditoría las cuentas anuales ordinarias o consolidadas, en su caso, de su empresa, cuando así lo acuerde el Secretario judicial o el Registrador mercantil del domicilio social del empresario si acogen la petición fundada de quien acredite un interés legítimo. Antes de estimar la solicitud, el Secretario judicial o el Registrador mercantil deberán exigir al solicitante que adelante los fondos necesarios para el pago de la retribución del auditor.

La sociedad únicamente podrá oponerse al nombramiento aportando prueba documental          de que no procede el mismo o negando la legitimación del solicitante.

La solicitud ante el Registrador mercantil se tramitará de acuerdo a lo previsto en el       Reglamento del Registro Mercantil. La designación de auditor se sujetará al turno     reglamentario que establece el Reglamento de Registro Mercantil.

Si se instara ante el Secretario judicial, se seguirán los trámites establecidos en la legislación de la jurisdicción voluntaria.

La resolución que se dicte sobre la procedencia o improcedencia de la auditoría será recurrible ante el Juez de lo Mercantil.

2. El mismo día en que emita, el auditor entregará el informe al empresario y al solicitante y presentará copia a quien le hubiera designado. Si el informe contuviera opinión denegada o desfavorable, el Secretario judicial o el Registrador mercantil acordará que el empresario satisfaga al solicitante las cantidades que hubiera anticipado. Si el informe contuviera una opinión con reservas o salvedades, se dictará resolución determinando en quién deberá recaer y en qué proporción el coste de la auditoría. Si el informe fuera con opinión favorable, el coste de la auditoría será de cargo del solicitante.

3. El Secretario judicial o el Registrador mercantil desestimará la solicitud de auditoría cuando, antes de la fecha de la solicitud, constara inscrito en el Registro mercantil nombramiento de auditor para la verificación de las cuentas de ese mismo ejercicio o, en el caso de las sociedades mercantiles y demás personas jurídicas obligadas, no hubiese finalizado el plazo legal para efectuar el nombramiento de auditor por el órgano competente.

4. La emisión del informe de auditoría no impedirá el ejercicio del derecho de acceso a la contabilidad por aquellos a los que la Ley atribuya ese derecho.

 

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

De incidencia en el ámbito mercantil, aunque no de forma directa, reseñamos las dos siguientes disposiciones:

— La Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, en cuanto trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular. Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración. Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no. Existe una posible actuación registral (notas marginales, comunicaciones e informe).

— El RDLey 9/2022, de 26 de abril, en cuanto permite practicar una nota marginal de prohibición de disponer sobre bienes que pudieran pertenecer a personas físicas o jurídicas relacionadas con la oligarquía rusa como consecuencia derivada de la invasión de Ucrania por el ejército ruso.

   Disposiciones Autonómicas.

— En Navarra citamos la Ley Foral 4/2022, de 22 de marzo, de Cambio Climático y Transición Energética, en cuyo artículo 27 la Comunidad se obliga a facilitar la actividad económica de cooperativas o grupos de consumo y de productores eléctricos de proximidad, a fin de  “potenciar una economía baja en carbono y un consumo de kilómetro cero, con especial atención en aquellas comarcas que sufran un mayor despoblamiento, a los efectos de la aplicación de los principios de cohesión social y territorial”. También el artículo 58 según el cual en el plazo de 18 meses debe establecerse una tipología  de empresas, incluidas las explotaciones agrícolas y ganaderas, con la finalidad de que calculen y publiquen su huella de carbono, Curiosamente cuando se desarrolle esta norma, se debe tomar en consideración “las diferentes huellas de carbono asociadas a patrones de consumo de mujeres y hombres,…”. Como es habitual en estos casos se crea un nuevo organismo autonómico que será un “Registro de huella de carbono”, registro que ya existe en otras CCAA (Andalucía, Asturias…) y que duplica el registro nacional creado por el Real Decreto 163/2014, de 14 de marzo.

Tribunal Constitucional

Destaca la Sentencia 44/2022, de 21 de marzo de 2022, sala Primera en el Recurso de amparo 3171-2021, en la que se da amparo en aplicación de la doctrina relativa a la ausencia del control judicial sobre las cláusulas abusivas al amparo del Derecho de la Unión Europea (STC 31/2019, de 28 de febrero). Se vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva pues el juez no examinó en ningún momento del procedimiento el carácter abusivo de las cláusulas del contrato.

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RESOLUCIONES
   RESOLUCIONES PROPIEDAD.

— La 127, muy interesante pues ante una venta en escritura pública en la que se hacía referencia a que el bien había sido vendido con anterioridad en documento privado, confirma la nota de calificación basada en dicha manifestación.

— La 133, que declara no inscribible la aportación de un bien a una sociedad en un aumento de capital, cuando dicho bien está sujeto a una prohibición de enajenar en un procedimiento administrativos lo que supone la efectividad de la prohibición incluso para actos de enajenación anteriores a la prohibición.

— La 136, que la traemos a colación en cuanto es un recordatorio de que en caso  de desheredación es necesario que en la escritura de partición los otorgantes declaren expresamente que desconocen la existencia de descendientes del desheredado.

— La 144, que determina que la doctrina sobre el juicio de suficiencia, ha de resolverse conforme a la normativa vigente en el momento de la autorización de la escritura calificada. Se trataba de una elevación a público de documentos privados.

— La 146, que en un ejercicio de realismo viene a determinar que la notificación y el requerimiento al deudor en el procedimiento de ejecución directa se puede hacer en el domicilio real del deudor, aunque sea distinto del fijado en la escritura y en el registro a efectos de ejecución, estableciendo además que, si el juez dice que las notificaciones se han hecho conforme a la LEC, el registrador no puede entrar en su calificación.

— La 152, que nos viene a decir la autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para aceptar la herencia del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario.

— La 154, recordando que la  partición del contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos, aunque sean legitimarios y produce todos sus efectos mientras no se impugne judicialmente. Es directamente inscribible si del título particional no resulta una patente extralimitación del contador partidor en sus funciones.

— La 165, también simplificadora en cuanto dice que por regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Sólo sería necesario si en el matrimonio de un heredero rige una comunidad de tipo universal que condiciona los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge. 

   RESOLUCIONES MERCANTIL

— La 129, sobre traslado de domicilio de una sucursal de sociedad extranjera determinado que el órgano competente para el traslado será el que determine su ley nacional. En ningún caso el acuerdo puede ser adoptado por una supuesta junta general de la sucursal.

— La 137, debatida y cuestionada por parte de la doctrina registral pues vino a establecer que, en caso de impugnación judicial de una resolución de la DGSJFP, no es posible la prórroga del asiento de presentación del documento. Sólo será posible la anotación preventiva de la demanda.

— La 139, que permite que en estatutos se establezca como forma de convocar la junta general la del telegrama, siempre que se establezca que lo es con acuse de recibo. No nos parece muy adecuado ni aconsejable el hacer la convocatoria de la junta general por telegrama.

— La 145, interesante en cuanto permite para las sociedades limitadas que en estatutos se establezca un sistema proporcional para la elección de los miembros del consejo de administración.

— La 158, que en convocatoria registral de junta a petición de socios, permite que se en la resolución registral, según petición expresa, se indique que se celebrará ante notario, en cuyo caso los acuerdos no son inscribibles si no están reflejados en acta notarial.

— La 159, que determina que, en una reducción de capital con amortización de acciones, es necesario que la numeración de las acciones amortizadas coincida con la numeración de las acciones que consten en los estatutos de la sociedad.

— La 164, que plantea un caso curioso que puede suceder en registros mercantiles con varios titulares, pues si los documentos relativos a una misma sociedad se atribuyen a distintos titulares, es posible que se califiquen con defectos que son subsanados por los documentos asignados y calificados por los otros registradores. Parece aconsejable que todos los documentos relativos a una misma sociedad presentados de forma simultánea o al menos durante los 15 primeros días del asiento de presentación se asignen al mismo registrador.

— La 167, muy básica pues de ella resulta simplemente que si la junta que toma los acuerdos es junta universal así debe constar en la certificación que se expida.

José Ángel García Valdecasas Butrón.

 

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La cesión de crédito y la garantía de los intereses del deudor

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LA CESIÓN DE CRÉDITO Y LA GARANTÍA DE LOS INTERESES DEL DEUDOR

Breve comentario a la RDGSJFP 10/09/2021

Carlos Ballugera Gómez  @BallugeraCarlos

 

  Una sociedad limitada, cesionaria de tres préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, afirma, sin acreditarlo, que ha cumplido en la Comunidad de Madrid los requisitos de inscripción y seguro impuestos por la ley 2/2009. La registradora suspende la inscripción de la hipoteca y la Dirección General se plantea, si el cesionario, adquirente profesional, debe cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, en cuanto al seguro e inscripción en el Registro de empresas. Para la Dirección General, por diversas razones, la respuesta es afirmativa, por lo que confirma la nota.

  En este comentario me voy a centrar en (1) la eficacia no sólo precontractual de los requisitos  de transparencia; y (2) si el incumplimiento de los requisitos de transparencia sólo da lugar a responsabilidad o si también determina la nulidad de la cláusula deficitaria de información.

  1.- Eficacia contractual y precontractual de los requisitos de transparencia y responsabilidad.

  Tengo que decir, primero, que la inscripción en el Registro de Empresas, como la inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, son requisitos de transparencia en la contratación, mientras que la obligación de suscribir un seguro es un requisito que atañe a la garantía que el prestamista ofrece al prestatario por la responsabilidad en que pudiera incurrir por el incumplimiento del contrato.

  Para la DGSJyFP el carácter precontractual de los requisitos de transparencia no excluye que el cesionario cumpla los exigidos en la nota (inscripción en el registro y seguro) ya que los perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones de transparencia “pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer [1] por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, [2] por el cobro de una comisión o gasto no pactado, [3] por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, [4] por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, [5] o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista”.

  Si nos paramos en estos interesantes ejemplos podemos ver que todos menos el segundo, son incumplimientos contractuales, mientras que éste es una práctica abusiva no consentida expresamente.

  Respecto de los primeros, es cierto que el seguro viene a cubrir la posible responsabilidad del acreedor por esos casos, mientras que respecto de la práctica abusiva, al ser nula, la responsabilidad se deriva de esa nulidad, que es de pleno derecho. En ambos casos el incumplimiento del acreedor impide la ejecución de la hipoteca, circunstancia de gran importancia y que no se puede desdeñar.

  Esa consecuencia se desprende del último párrafo de los arts. 1100 y 1308 CC, del apartado “o” del anexo de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas y de los arts. 85.5 y 87.1 TRLGDCU.

  Más allá de ello, debe recordarse que respecto de los requisitos de transparencia, cuando los mismos consisten en la realización de una comunicación del acreedor profesional al deudor, su cumplimiento se produce por el ajuste, correspondencia o identidad entre la información precontractual y el contenido contractual, mientras que el incumplimiento se da por el desajuste o diferencia, perjudiciales para la persona consumidora, entre esos dos términos.

  El incumplimiento, en cuanto contravención de una obligación legal imperativa, obligación, que conforme a los arts. 1258 CC y 65 TRLGDCU se vuelve contractual con la perfección del contrato, da lugar a la nulidad de pleno derecho de la correspondiente condición general, conforme al art. 8 LCGC.

  Todo ello sin perjuicio, que la falta de inscripción en el Registro de Empresas o a falta de seguro, impidan la inscripción de la hipoteca o del acto en su totalidad. Ya he tratado las dificultades que plantea la subsanación de estos defectos en otros lugares.

  2.- Si el incumplimiento de los requisitos de transparencia sólo da lugar a responsabilidad o si también determina la nulidad de la cláusula deficitaria de información.

  Para la DGSJyFP los requisitos u obligaciones de registro y seguro del prestamista frente al prestatario no deben decaer por la cesión, dada la facilidad que los arts. 149 y 150 LH dan a la cesión del crédito hipotecario.

  Con ello se pone el foco en los efectos del incumplimiento de los requisitos de inscripción y seguro en la cesión del crédito. Ya hemos visto que el mero incumplimiento de los mismos imposibilita la ejecución de la hipoteca. Pero además debe tenerse en cuenta, que por la existencia de obligaciones precontractuales y contractuales del acreedor, el moderno contrato de préstamo y crédito con condiciones generales de la contratación se ha vuelto bilateral, en él existen obligaciones para ambas partes, por ejemplo, la del prestamista de inscripción en el Registro.

  Eso significa que no hay crédito unilateral a favor del acreedor, sino obligaciones recíprocas, por lo que no cabría la cesión desnuda de crédito, sino que debiera haber cesión del contrato, la cual requiere el consentimiento del deudor del dinero, acreedor de las obligaciones de transparencia que sujetan al profesional acreedor. Ese sería un efecto fundamental, la cesión del contrato exige no ya la notificación, sino el consentimiento del deudor.

  Sin embargo, me parece una conclusión muy drástica, que choca con el común entendimiento de la regulación de la cesión de crédito, en particular con los citados artículos 149 y 150 Ley Hipotecaria.

  Ese problema no es óbice para apuntar una solución, que respetando los derechos de los acreedores a la movilización de sus créditos, sin consentimiento ni notificación al deudor, respete también los intereses de las personas consumidoras y adherentes, que tienen, en el moderno préstamo y crédito, la doble condición de deudores de dinero y acreedores de las obligaciones de transparencia.

  En caso de cesión no consentida el cedente seguirá obligado en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones de transparencia o de otro tipo frente al deudor, de modo que el incumplimiento del mismo impedirá la ejecución del préstamo o crédito y dará lugar a las responsabilidades correspondientes, mientras que el cesionario quedará obligado, con el mismo régimen, al cumplimiento de sus propios requisitos de transparencia, en este caso, a la previa inscripción en el Registro de empresas y a la constitución de la garantía reglamentaria.

 

RESUMEN DE LA RESOLUCIÓN DGSJYFP 10 SEPTIEMBRE 2021

337. CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. APLICABILIDAD DE LA LEY 2/2009

Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 32, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de créditos hipotecarios. (CB)

Resumen: En una cesión de préstamo hipotecario se plantea si el cesionario, adquirente profesional, debe cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, en cuanto al seguro e inscripción en el Registro de empresas.

Hechos: El cesionario de tres préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, afirma, sin acreditarlo, que ha cumplido en la Comunidad de Madrid los requisitos de inscripción y seguro.

Registradora: Suspende la inscripción de la hipoteca.

Cuestión planteada: 1. Se debate en el presente recurso si es preciso el cumplimiento por parte del cesionario de créditos hipotecarios de lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo […] esto es, que la entidad cesionaria está inscrita en el Registro a que se refiere el artículo 3 y que tenga un seguro de responsabilidad civil vigente a que se refieren los artículos 7 y 14 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo desarrollada por el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero.

Recurrente: […] se alega que no es aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo ya que el comprador no realiza ni realizará actividades de contratación o intermediación de préstamos o créditos hipotecarios […] los contratos de préstamo o crédito de los que proceden los créditos hipotecarios (i) fueron suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo […] (ii) no han sido objeto de novación o subrogación desde la entrada en vigor de la LCI; y, (iii) la presente compraventa […] no constituye la subrogación del Comprador en los mencionados contratos de préstamo o crédito […]».

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 [Se transcriben] El artículo 1 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo […] [el] El artículo 3.1 de la Ley 2/2009 […] el artículo 27 de la Ley 5/2019 [sobre Registro de intermediarios] […] El artículo 28 de la Ley 5/2019 […] el artículo 7 de la Ley 2/2009 [sobre seguro] […]el artículo 36.1 de la Ley 5/2019 […]

3 Es doctrina de esta Dirección General (véase, por todas, la Resolución de 13 de junio de 2015) que es cierto que la Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad.

Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos [obligaciones en las que el deudor del prestatario ocupa la posición acreedora] exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (vid. artículos 7 y 14.1.a) de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer [1] por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, [2] por el cobro de una comisión o gasto no pactado, [3] por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, [4] por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, [5] o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista.

5 Esta doctrina es confirmada en la Resolución de fecha 22 de julio de 2016, en cuyo fundamento de Derecho 5 se afirmó [se transcribe] lo siguiente: [se abunda en la necesidad de que los requisitos u obligaciones de registro y seguro del prestamista frente al prestatario no deben decaer por la cesión, dada la facilidad que los arts. 149 y 150 LH dan a la cesión del crédito hipotecario] […]

[…] aunque se hubiera formalizado el préstamo con anterioridad a la Ley 2/2009, el cesionario que pretenda su inscripción con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley y esté dedicado profesionalmente a esta actividad, requiere el cumplimiento de los requisitos en ella establecidos.

En el supuesto de hecho de este expediente, del propio contexto de la cesión, se deduce que no se trata de la cesión de un préstamo o crédito hipotecario aislado, ya que el objeto de la transmisión –entre otros préstamos hipotecarios que gravan otras fincas no pertenecientes al mismo Registro–, son tres préstamos hipotecarios sobre fincas que constituyen la vivienda habitual de deudor persona física.

[…]

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

 

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Inscripción de la representación gráfica: apuntes sobre el articulo 199 de la Ley Hipotecaria.

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INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA: APUNTES SOBRE EL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA

JOSÉ FÉLIX MERINO ESCARTÍN, REGISTRADOR DE MADRID Nº 18

 

NOTA INTRODUCTORIA: los apuntes que siguen son una puesta al día de este apartado, que forma parte de un archivo más amplio -vivo porque va siendo objeto de incorporaciones con el tiempo- dedicado a la Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro causada por la Ley 13 /2015 de 24 de junio, accesible desde la columna derecha de la portada de la web.

Últimos añadidos a este trabajo: 20 de abril de 2020.

ÍNDICE:

A) Cuándo seguir el procedimiento

   a) Cuándo no es necesario

   b) Casos en que procede

   c) Casos en que no procede

B) Inicio

C) Qué ha de aportar

D) Valoración previa por el Registrador

E) Notificaciones

   a) A quién

   b) Personas a las que no hay que notificar

   c) Cuándo

   d) Forma de la notificación

   e) Contenido de la notificación

F) Invasión del dominio público

G) Dudas sobre la correspondencia entre representación gráfica y descripción literaria

   a) Pautas generales de actuación

   b) Dudas suficientes para suspender

   c) No son razones suficientes para dudar

H) Aspectos procedimentales

I) Incorporación de la base gráfica

J) Anotación preventiva por imposibilidad

K) Nota de despacho

L) Efectos de la incorporación

M) Posibles soluciones a la no inscripción de la representación gráfica

Enlaces

 

A) Cuándo seguir el procedimiento.

La inscripción de la representación gráfica puede ser una operación independiente o puede ser una segunda operación registral adicional a la operación jurídica tradicional (venta, segregación…). Cabe este procedimiento incluso cuando ya aparezca en el folio registral una referencia catastral.

Implicará el desarrollo de un procedimiento autónomo en el que se tendrán que ir documentando los trámites que se realicen como referencia a la representación gráfica, notificaciones, comparecencias, oposición, etc… El Registrador deberá archivar el expediente.

a) Cuándo no es necesario. 

Conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de este complejo procedimiento:

  • en muchos casos de inscripción potestativa -diferencias de superficie de -10% y clara identificación sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para colindantes, En estos casos puede elegir el interesado quedarse en una mera descripción literaria: R. 4 de febrero de 2020.
  • o en casos de inscripción obligatoria del art. 9 b) en que no hay remisión al art. 199, salvo excepciones.

Incluso puede evitarse con cambio de lindero fijo, si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral (R. 26 de abril de 2017).

Puede haber casos con diferencias inferiores al 10% y que el registrador entienda que ha de seguirse el procedimiento completo (R. 7 de febrero de 2018), pues no ha de haber dudas fundadas, siéndolo, por ejemplo, que no exista coincidencia entre las descripciones literarias de las fincas matriz, segregada y resto, con las que resultan de la línea perimetral de las parcelas catastrales que las integran (R. 29 de septiembre de 2017). 

Ver R. 6 de octubre de 2016 sobre cancelación parcial en cumplimiento de sentencia y que condensa criterios de la DGRN al respecto.

b) Casos en que procede:

Puede seguirse el procedimiento, como vimos, aunque la diferencia de cabida sea inferior al 10% o incluso en caso de no existir diferencia, si lo considera necesario el registrador: R. 21 de marzo de 2018.

Procede alternativamente este procedimiento con el notarial del art. 201– para inscribir representaciones gráficas con diferencias de superficie superiores al 10%. R. 4 de abril de 2017. 

Para la rectificación de una representación gráfica ya inscrita, ha de seguirse de nuevo este procedimiento (R. 7 de junio de 2019).

También es necesario para fincas sin superficie registral que se quieran transmitir o hipotecar, no para anotaciones: R. 13 de diciembre de 2017 y R. 13 de diciembre de 2016. Sin embargo, la R. 28 de junio de 2019 no lo consideró necesario en una finca en cuya descripción registral aparece la longitud de los lados, pero no su cabida. Entiende la DG que con ello se puede calcular su cabida mediante una operación matemática. Pero resulta criticable porque, para ello, tendría que ser un rectángulo o un cuadrado perfecto, por ejemplo, cuando ni se dice la forma ni si es regular o irregular.

Si se inscribe parcialmente una compra, pero se suspende el cambio de descripción en cuanto a paraje, superficie y linderos, procede iniciar este procedimiento: R. 20 de julio de 2018.

En la agrupación de fincas no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes (R. 24 de julio de 2019).

c) Casos en que no procede

No cabe en elementos de división horizontal como una plaza de aparcamiento (R. 22 de julio de 2016). La R. 19 de julio de 2018 trata de un caso patológico en el que está inscrita la representación gráfica de una plaza de aparcamiento y se pretende rectificar su descripción unilateralmente atendiendo a ella. 

Tampoco procede cuando esa referencia catastral la tiene otra finca registral, si se opone su titular (R. 5 de julio de 2018)

Como regla general, no cabe en casos de fincas que proceden de una concentración parcelaria salvo que sea patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo: R. 10 de octubre de 2019.

Tampoco cabe cuando se trata de una finca inscrita en virtud de un procedimiento administrativo de reordenación de terrenos, y en concreto de un proyecto de equidistribución o reparcelación. La R. 19 de diciembre de 2019 alega al respecto la prohibición que, para el expediente notarial, se sigue del artículo 201.1, letra e) LH. De utilizarse esta analogía, tampoco cabría el expediente del art. 199 LH para fincas que han tenido expropiación o deslinde. Parece que la DG admite excepciones similares a las apuntadas para la concentración parcelaria: que pueda acreditarse que la representación gráfica obrante en el expediente aprobado en su día coincida con la descripción actualizada de la finca, aunque no coincida con la descripción y superficie obrantes en el Registro.

 B) Inicio

Puede solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, incluso mediante instancia privada con firma legitimada (R. 20 de noviembre de 2019).

La DGRN se inclina por la rogación (R. 8 de junio de 2016), pero puede ser tácita, por lo que no cabe de oficio.

Recuerda la R. 15 de junio de 2016 el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015: se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora, incluso alternativa, según R. 28 de noviembre de 2018, R. 4 de julio de 2019 y 4 de septiembre de 2019).

Puede iniciar el registrador el procedimiento, aún con cabidas inferiores al 10%, considerándose que hay rogación si lo notifica al interesado y este no se opone (R. 19 de julio de 2016).

La instancia en la que se solicite no precisa nota de liquidación (R. 12 de septiembre de 2016). La escritura de rectificación de superficie en la que se solicita un 199 LH sí precisa: R. 20 de noviembre de 2019).

C) Qué ha de aportar:

– sólo certificación catastral descriptiva y gráfica, si cree que hay coincidencia.

– Si cree que la certificación catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

– Ningún documento más es obligatorio (R. 20 de noviembre de 2019).

– No es precisa una nueva descripción literaria adaptada, pero sí muy conveniente: R. 8 de junio de 2016.

D) Valoración previa por el Registrador.

Con carácter previo el Registrador puede hacer una primera valoración de la representación gráfica aportada, sin valor de calificación pero que puede ayudar a encauzar el procedimiento. R. 8 de junio de 2016. De todos modos, no está obligado hasta la calificación.

Las R. 9 de junio de 2017, 16 de enero de 2018, 15 de octubre de 2019 y 20 de noviembre de 2019 contemplan casos de valoración previa negativa por dudas fundadas respecto a un defecto de cabida. Tras confirmar la nota, la DGRN sugiere el uso del procedimiento notarial del art. 201. Las dudas de identidad sobre la finca han de ser de gran entidad para cercenar desde el principio la continuación del procedimiento: la R. 28 de noviembre de 2019 y la R. 15 de enero de 2020 analizan varias que no lo son, pudiéndose disipar durante la tramitación del expediente.

Aunque crea que puede afectar al dominio público, es necesario que las sospechas de invasión del dominio público se vean refrendadas permitiendo pronunciarse a la Administración durante el procedimiento del artículo 199 correspondiente, no debiéndose denegar antes de su tramitación por sospechas de invasión (R. 18 de noviembre de 2018). Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público (R. 27 de noviembre de 2018 y R. 10 de abril de 2019).

E) Notificaciones

a)  A quién:

— a los titulares registrales del dominio (si no incoaron ellos)

— a los titulares de las fincas registrales colindantes afectadas, salvo si son elementos de división horizontal. Se puede solicitar información adicional del presentante, si, tras revisar los archivos del registro y bases de datos auxiliares, quedase la duda sobre la certeza de la colindancia o sobre si se han identificado todos a los que se ha de notificar. Todo ello, con la finalidad de tratar de evitar posibles impugnaciones futuras y, teniendo en cuenta que el Registro alberga descripciones de 150 años, con linderos referidos a personas, que, por imperativos de la vida, han tenido que cambiar.

— a los titulares de las parcelas catastrales colindantes, sólo si se va a utilizar una representación gráfica alternativa. Sin embargo, si, de facto les ha notificado, aunque no fuese necesaria, ha de tener en cuenta sus alegaciones (R. 18 de diciembre de 2017). No es preciso que tengan su finca inmatriculada (R. 21 de enero de 2020).

— en divisiones horizontales sólo al representante de la comunidad de propietarios.

— a las Administraciones Públicas responsables de los bienes demaniales si entiende el Registrador que pueden verse afectados (interpretando teleológicamente la referencia a colindantes en sentido amplio, la situación fáctica que permite la reseñada R. 18 de diciembre de 2017 y la aplicación analógica del art. 205 párrafo tercero LH) sugiriendo, si hay aspectos dudosos, la emisión de informe. 

— en parcelas que se encuentran «en investigación«, para los procedimientos de los artículos 201 y 203 LH. la R. 20 de junio de 2019 y RR. 17 de enero de 2020 exigen notificar al Director General del Patrimonio del Estado (pudiéndose dar razones similares en este procedimiento del 199 LH, sobre todo, si hay excesos de cabida).

b) Personas a las que no hay que notificar:

  • titulares de las fincas registrales colindantes NO afectadas. Por ejemplo, porque ese lindero esta ya deslindado, porque está inscrita su representación gráfica…
  • cuando ya han sido citados en los expedientes que recojan la delimitación gráfica: reparcelaciones, concentraciones parcelarias…

c) Cuándo: Ha de ser antes de la inscripción.  A las AAPP responsables de bienes demaniales ha de ser antes de calificar negativamente, pues, si no se oponen, no procede por ese motivo.

d)  Forma de la notificación:

– como regla, se hará de forma personal. Es difícil determinar su alcance, pero es razonable entender que puede utilizarse el correo certificado con acuse de recibo y que se intente en dos ocasiones utilizando el último domicilio que conste en el registro (para titulares registrales) o en el Catastro (para titulares catastrales).

– por edicto en el BOE si alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación;

– para reforzar el conocimiento efectivo se utilizará para convocar, en todo caso, el sistema de alertas en línea previsto para fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Lo dicho es meramente provisional, pues está pendiente de desarrollo reglamentario.

e) Contenido de la notificación:

Debe incluir, al menos, el plano de la finca cuya representación gráfica se debe de inscribir y los datos para identificar el procedimiento registral en curso, así como el derecho que le asiste a alegar en veinte días ante el Registrador.

Según el apartado séptimo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en toda notificación personal o edicto, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor público de alertas geográficas registrales. A través del citado visor, una vez seleccionando el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el Código Único de Finca, en su caso, así como el contenido de la comunicación o edicto publicado en el BOE.

F) Invasión del dominio público.

Como vimos, conviene que notifique a la Administración competente, si potencialmente puede verse afectado el dominio público, aunque no sea titular registral colindante, y solicitarle informe si hay aspectos dudosos. El artículo 205 LH da pautas para los casos en que se emita informe opuesto, favorable o no emita informe que podrían aplicarse por analogía.

Ha de denegar en todo caso si la representación gráfica de la finca coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.

Esto último lo ha de comunicar a la Administración titular del inmueble afectado.

Resoluciones:

– R. 27 de noviembre de 2020 (son 2): La Administración se opone por entender que, con el exceso de cabida, se invade una vía pecuaria que es de dominio público. La registradora sugiere el deslinde. 

– R. 10 de julio de 2019: oposición por el Ayuntamiento a la inscripción de una representación gráfica alternativa basado en la existencia de un camino que se encuentra inventariado y catastrado a su nombre.

– R. 19 de julio de 2016 y R. 4 de julio de 2019 (alegaciones de la Confederación Hidrográfica).

– R. 8 de marzo de 2018 (la representación gráfica engloba un callejón).

– R. 5 de julio de 2018: se notificó al Ayuntamiento por la posible invasión de un camino público y éste no se opuso. Pero en el caso de la R. 5 de marzo de 2019 sí que se opuso, basado en la invasión de dominio público.

– La R. 14 de enero de 2019 considera no inscribible la representación gráfica alternativa al oponerse el organismo responsable del monte público que puede ser invadido.

– En la R. 12 de junio de 2019, la registradora calificó negativamente y notificó a la Administración para que se pronunciase sobre la posible invasión de un viario, sin que conste su respuesta ni si la comunicación fue previa (parece que simultánea a la nota), pero existiendo también múltiples modificaciones catastrales. La DG confirma la calificación.

– En una escritura de segregaciones y venta, en la que se solicita la tramitación del procedimiento del art. 199LH, aunque se haya obtenido licencia para segregar, procede denegar si hay indicios de invasión del dominio público alegados por el propio Ayuntamiento que va a revisar de oficio la licencia. R. 29 de noviembre de 2019.

G) Dudas sobre la correspondencia entre representación gráfica y descripción literaria. 

El Registrador ha de calificar conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Esta referencia al art. 9 se refiere a que ha de valorar la correspondencia de la representación gráfica con la descripción literaria, no tener dudas al respecto y la posibilidad de utilizar los medios auxiliares de calificación allí recogidos.

Ha de tener en cuenta las alegaciones efectuadas, que se irán documentando mediante diligencias sucesivas en el expediente. Sin embargo, no parece que éstas puedan servir para rectificar el recinto gráfico dentro del propio procedimiento, sino tan sólo para decidir definitivamente si esa representación gráfica puede inscribirse o no.

a) Pautas generales de actuación:

Vamos a extraer algunas reglas de la copiosa doctrina de la Dirección General, que a veces queda difuminada por tener que aplicar soluciones adecuadas a cada caso concreto:

– El registrador, al exponer sus dudas, ha de cargarse de razón, no siendo suficiente el indicar que un colindante o varios se han opuesto.

– Aunque crea que hay invasión de dominio público, antes de suspender, ha de dar posibilidad de pronunciarse a la Administración Pública competente.

– Ha de prestar especial atención a que no se Intenten encubrir negocios jurídicos u operaciones de modificación hipotecaria no documentadas

– Debe de sopesar el riesgo de que se estén invadiendo fincas colindantes, especialmente si están inscritas.

– Debe valorar la dificultad o no de identificar la finca con la descripción obrante en el registro unida a la identificación mayor o menor de las fincas de los colindantes.

– La existencia de previos litigios sobre la materia son un fuerte argumento de peso.

– También lo puede ser el que en el expediente obren informes técnicos contradictorios.

– Otro indicio es la inestabilidad de la superficie de la finca en el tiempo, según el historial registral o el histórico del catastro.

– Conviene identificar en la medida de lo posible las fincas y personas que pudieran resultar perjudicadas.

– Ha de denegar si se opone el que acredite ser titular registral de la propia finca

– Pero no puede basarse simplemente en la diferente titularidad catastral, pues no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad

– Tampoco solo en que la parcela esté en investigación.

– Al colindante no se le ha de exigir necesariamente documentación, pero ha de razonar su oposición. Y le ayuda mucho que presente un informe técnico, sobre todo si es contradictorio.

– Las alegaciones han de basarse en la figura geométrica de la superficie y no en otros elementos que no afectan a la superficie en si, como si se recoge o no una servidumbre.

– Aumenta el peso de la oposición de un colindante el hecho de que también sea titular registral.

– Ver en la R. 8 de junio de 2016 una lista de dudas que puede tener. También en la R. 10 de octubre de 2016. 

Vamos a citar a continuación un importante número de resoluciones, con el correspondiente enlace, agrupadas en función de que se haya estimado justificada la oposición o no:

b) Dudas suficientes para suspender:

Resoluciones que confirman la nota de calificación acepta como suficientes las 

– La R. 11 de febrero de 2020 considera suficientes las alegaciones de un colindante titular de la matriz de la que se segregó la finca más la gran diferencia con el Catastro. Y ello, a pesar de que la superficie coincidía con la inscrita.

– La R. 17 de enero de 2020 recoge un conflicto en relación con una franja del terreno lo que se pone de manifiesto con abundante documentación aportada por el colindante. También la R. 21 de enero de 2020, aunque el colindante que alega no tenga la finca inmatriculada.

– La R. 20 de noviembre de 2019 se basa en la comparación de los planos, tanto de parcelas catastrales como de representaciones alternativas, aportantdo el colindante que se opone un informe de ingeniero agrónomo: todo ello muestra un conflicto sin que el registrador pueda apreciar la usucapión.

– La R. 4 de diciembre de 2019 acepta las alegaciones de un colindante, titular de una finca segregada previamente, basado en que se produjo una rectificación por error de la licencia de segregación, que daba a su finca mayor cabida y que ahora ignora el solicitante de la inscripción de la representación gráfica de la matriz. 

– la R. 24 de octubre de 2019: correlativamente al aumento de la superficie en la finca que se pretende modificar se produce la disminución de la superficie de la finca registral colindante, y de la comparación de las superficies registrales de las fincas con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa), se aprecian indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante. La circunstancia de que el informe de validación aportado sea positivo no altera esta conclusión.

– La R. 9 de octubre de 2019 admite que puede inscribirse la representación gráfica de fincas discontinuas, pero no aparecía dicho dato esencial en la descripción de la finca en el título. Además había una tremenda diferencia de superficies (de 6000 a 60000 metros).

– En la R. 24 de julio de 2019, son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.

– En la R. 6 de agosto de 2019, el colindante se apoya en planos, mediciones y documentación publica 

– La R. de 5 de septiembre de 2019 trata de una disminución de cabida importante con cambio sin justificar de rústica a urbana.

– La R. 19 de junio de 2019 estima suficiente la oposición de dos colindantes alegando la existencia de un anterior procedimiento judicial por el que se desestima la inscripción de un exceso de cabida.

– La R. 18 de febrero de 2019 también estima suficiente la suma de oposición de varios colindantes, la identificación de sus fincas y las circunstancias físicas que caracterizan la finca objeto del expediente que dificultan el que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción literaria de la finca y la de sus colindantes que figura en el Registro con la representación gráfica que pretende inscribirse.

– R. 7 de junio de 2019: está justificada la oposición basada en una documentación fehaciente que pone de manifiesto la existencia de un litigio relativo a un camino que se encuentra dentro de la base gráfica cuya inscripción se pretende. En el mismo sentido la R. 21 de enero de 2020.

– La R. 14 de mayo de 2019 consideró suficiente las dudas de si el terreno sobre el que se sitúa una servidumbre de paso y acequia, cuya existencia acreditó el colindante, formaba parte o no de la finca.

– La R. 17 de enero de 2018: se presenta informe técnico contradictorio y posible invasión de camino público.

– La R. 6 de febrero de 2018: oposición de colindante que presenta mediciones diferentes a la representación gráfica alternativa. La DG considera justificado notificar a colindantes, a pesar de ser la diferencia inferior al 10%.

– En el caso de la R. 19 de julio de 2018 la registradora entiende que la representación gráfica puede coincidir parcialmente con otra ya inmatriculada (haciendo una explicación exhaustiva) e inicia de oficio un procedimiento de doble inmatriculación.

– La R. 23 de abril de 2018 trata de una finca discontínua con diferencias descriptivas y en la que además aparecen construcciones catastradas a nombre de un tercero.

– En la R. 13 de abril de 2018 se solicita, con un amplio exceso de cabida, basándose en que el corral incluido descrito aparecía sin superficie, pero se opuso el Ayuntamiento por entender que invadía dominio público.

– La R. 20 de julio de 2018 confirma la nota en una representación gráfica alternativa cuando hay oposición de titulares registrales y catastrales de fincas colindantes basadas en informes técnicos.

– No precisan los colindantes aportar base gráfica (R. 27 de noviembre de 2017)

– R. 28 de noviembre de 2016: oposición de dos colindantes a inscribir la representación gráfica alternativa en una agrupación, basándose en la documentación que obra en el expediente.

– La R. 14 de noviembre de 2016, donde se opuso un colindante, pero también se basa el registrador en la documentación presentada. 

– La R. 19 de julio de 2016 acepta la intervención de uno de los herederos del titular registral colindante. También hizo alegaciones la Confederación Hidrográfica.

– La R. 15 de junio de 2017 recoge otro caso de oposición de colindantes con rectificación de la representación gráfica alternativa inicial.

– Las R. 4 de septiembre de 2017 y R. 10 de octubre de 2017 y R. 5 de marzo de 2019 confirman la denegación por oposición fundada del Ayuntamiento colindante, incluso fuera de plazo.

– R. 27 de septiembre de 2017 en la que no se inscribe la representación gráfica de la matriz resto por oposición razonada de un colindante.

– R. 18 de diciembre de 2017: finca que ha ido creciendo con el tiempo.

– R. 14 de noviembre de 2019: El colindante ha iniciado un expediente inconcluso de inscripción de representación gráfica alternativa y aporta abundante documentación.

c) No son razones suficientes para dudar: 

Resoluciones que revocan la nota de calificación:

– Las R. 24 de abril de 2018, la R. 20 de diciembre de 2018 y la R. 21 de febrero de 2019 reiteran que la mera oposición de un colindante, sin documentación adicional, no es suficiente. Lo mismo la R. 11 de mayo de 2011 en la que se oponía un colindante a la segregación (que exige inscribir la representación gráfica siempre, al menos de la parte segregada).

– La R. 8 de enero de 2018 considera que la diferente titularidad catastral no es razón suficiente para suspender, ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad.

– La R. 16 de julio de 2018 no consideró suficientemente fundamentadas las dudas siguientes: finca procedente de segregación, lo que debe de desarrollarse, y parcela «en investigación, artículo 47 Ley 33/2003 (pero la Administración no se pronunció tras ser notificada). 

– La R. 24 de julio de 2019 no consideró suficiente la procedencia de segregación más oposición simple de colindantes. 

– La R. 12 de junio de 2018 no consideró suficientes las alegaciones de dos colindantes de posible invasión y ausencia de mojones, pues no aportaron prueba documental alguna.

– La R. 15 de febrero de 2019 no considera alegable que no se recoja en la representación gráfica una servidumbre de paso.

– Según la R. 22 de mayo de 2019, la sola oposición documentada de un colindante no basta para denegar la inscripción de la cabida, si tal oposición no puede afectar a la superficie del solar.

– La R. 30 de enero de 2019 dice que no es suficiente la mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica, que no esté debidamente fundamentada en prueba escrita de su derecho,

– Según la R. 5 de marzo de 2019, la mera afectación de una finca para ser destinada a viales, no implica que tengan carácter demanial antes de producirse el acto formal de cesión y aceptación por la Administración cesionaria.

– R. 27 de marzo de 2019: el registrador alegó que anteriormente ya se inscribió un exceso de cabida pasando de 2 hectáreas a 9,24; ahora se pretende su rectificación con una superficie de 13781 m2. La DG echa de menos un mayor desarrollo de la nota y la falta de identificación de las fincas o titulares que eventualmente pudieran resultar perjudicados por la rectificación superficial pretendida.

La R. 10 de octubre de 2019 revocó la nota en la que el colindante alegó un pleito porque era un mero interdicto donde se debatía acerca de la posesión de un camino y el riego existente, no sobre linderos. Aunque presentó informe técnico, versaba sobre lo mismo, 

– La posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción. R. 10 de abril de 2019.

– El colindante se opuso y sólo aportó ortofotos del Catastro que nada desvirtuaban (R. 5 de junio de 2019).

H) Aspectos procedimentales:

Comparecencia. Los convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Se suele considerar en la legislación hipotecaria que son días hábiles, conforme al art. 109 RH y atendiendo a que la Ley Hipotecaria no utiliza el término hábil, salvo en el art. 248 y sin embargo los días se consideran hábiles, por ejemplo, los relacionados con el Libro Diario.

Respecto del cómputo o no de los sábados, desde el 2 de octubre de 2016, fecha de la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, queda claro que SON INHÁBILES pues su artículo 30.2 dice:  «Siempre que por Ley o en el Derecho de la Unión Europea no se exprese otro cómputo, cuando los plazos se señalen por días, se entiende que éstos son hábiles, excluyéndose del cómputo los sábados, los domingos y los declarados festivos.» Ver nota de Constancio Villaplana.

El registrador decidirá motivadamente. Sólo la calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Las calificaciones negativas siempre han de ser motivadas (ej. R. 9 de octubre de 2019). Puede apartarse motivadamente de la primera valoración que hizo el registrador al comienzo del expediente (R. 10 de octubre de 2017).

En las positivas no se exige que se expliciten los motivos. Sin embargo, la redacción del precepto siembra dudas respecto a calificaciones positivas, pese a la oposición expresa de personas que no hayan acreditado ser titulares registrales. En caso de calificación positiva, a pesar de alegaciones en sentido contrario, el alegante no puede interponer recurso gubernativo (R. 25 de octubre de 2017).

No procede nota de calificación respecto de las alegaciones, por lo que no cabe recurso (R. 15 de febrero de 2019).

No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso gubernativo contra la negativa al asiento de presentación (R. 1 de abril de 2019). 

La R. 14 de noviembre de 2016 y R. 15 de febrero de 2019 admiten que se certifique del expediente en cuanto a las alegaciones del colindante.

La R. 21 de mayo de 2018 admite dar copia al interesado de las alegaciones del colindante, si la pide, pero a efectos meramente informativos, sin que pueda generar trámites adicionales.

– En la R. 6 de agosto de 2019, el registrador califica la consideración de colindante del que alega (presenta poder) 

I) Incorporación de la base gráfica. 

— Si es la catastral. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. El contenido de la notificación -que habrá de hacerse en cinco días- se desarrolla en el punto 4º de la Resolución conjunta Catastro – Registro.

— Si no es la catastral. Incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda conforme al art. 18 TRL Cat. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador para que haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. Sólo hasta ese momento podrá darse publicidad a la representación gráfica alternativa.

J) Anotación preventiva por imposibilidad.

Resulta bastante frecuente que el procedimiento incoado consuma el tiempo de un asiento de presentación ordinario (sobre todo por las vicisitudes en las notificaciones) y el legislador no ha previsto de modo expreso su prórroga. Esta importante omisión la colma la Instrucción-Circular de 3 de noviembre de 2015: si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 LH. Si finalizado el procedimiento el Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada. Lo recuerda la R. 16 de mayo de 2018.

K) Nota de despacho.

Ha de incluir, al menos, aparte de la práctica de otras operaciones tradicionales, la inscripción de la representación gráfica y que la finca queda coordinada con el Catastro a fecha del asiento (o que no lo está). Díaz Fraile añade los trámites esenciales del expediente y las comunicaciones con el Catastro. Mi postura es más sobria, máxime cuando algunas comunicaciones son posteriores.

L) Efectos de la incorporación:

– La superficie. Será la de la representación gráfica registral inscrita y tiene capacidad para sustituir la que, hasta entonces constaba en los libros registrales. Si después cambia el catastro unilateralmente, ello no afecta por sí solo a la superficie de la finca registral. La R. 17 de noviembre de 2015 admite incluso rectificaciones registrales superiores al 10% de la superficie inscrita, porque la Ley no distingue.

– La descripción y los linderos. Acogemos el criterio de Díaz Fraile que da preferencia al artículo 199 sobre el 9 y, en consecuencia, pueden ser afectados los linderos literarios que hasta ahora aparecen en el Registro, máxime si la sustitución es por algo tan preciso y, en principio intemporal, como son las coordenadas de los vértices. La R. 17 de noviembre de 2015 reconoce expresamente que pueden rectificarse descripción y linderos -incluso fijos-. Entendemos por descripción, aquella parte del relato literario que define la finca y que no es ni superficie, ni linderos. Ej.: “Rústica. Terreno secano donde dicen Valle del viento…”. Para modificar un lindero, no es necesario exigir siempre la previa modificación catastral (R. 22 de octubre de 2018).

– La presunción. Se extenderá la presunción del art. 38 LH -iuris tantum de titularidad y de posesión- a los datos físicos. No hubiera estado de más que el Legislador hubiese retocado este art. 38 en armonía con la reforma y de paso aclarado la extensión o no de esta presunción a ciertas referencias catastrales inscritas antes del 1º de noviembre de 2015.

La D.F.4ª. excluye de la presunción la constancia de la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca como operación específica anterior al 1º de noviembre de 2015, si había diferencias de cabida  (segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre). Pero podría defenderse, a sensu contrario, ante los Tribunales, la extensión de la presunción a otros supuestos del propio artículo 53 ya derogado, especialmente a los casos de inmatriculaciones (art. 53.7) o cuando la superficie catastral y registral coincidían.

Recordemos que, si se trata de representación gráfica alternativa, dicha representación, para obtener la presunción, ha debido de ser validada previamente por una autoridad pública, y es preciso esperar seis meses desde la comunicación de la inscripción al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

Aunque el Catastro, posteriormente, provoque de modo unilateral una descoordinación, esta presunción no por ello desaparece con respecto a la representación gráfica inscrita que, por esta circunstancia, no va a verse afectada.

– La prioridad. La representación gráfica inscrita habrá de ser respetada a la hora de inscribir posteriormente las representaciones gráficas de las fincas vecinas.

– La coordinación. En los casos ordinarios, en los que la representación gráfica es coincidente con la catastral, se producirá la coordinación a una fecha determinada (el Catastro puede descoordinar unilateralmente después) y ha de plasmarse así en el asiento.

M) Posibles soluciones a la no inscripción de la representación gráfica

Si se deniega la incorporación por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, hay dos soluciones:

— el promotor podrá instar el deslinde,

— los colindantes registrales afectados pueden consentir la rectificación solicitada, bien en documento público, bien ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En cuanto a los recursos, cabe solicitar calificación sustitutoria, recurso gubernativo o presentar demanda en juicio verbal, es decir, los mismos recursos que ante una calificación adversa tradicional.

 

ENLACES:  

a) Normativa y resoluciones:

   Resumen completo de la reforma

    Archivo del artículo 205 LH (inmatriculación por doble título)

    Resoluciones DGRN relacionadas con esta ley 

    Resumen Resolución Catastro – Registro

    Resumen Resolución Notarios

    Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

    Hechos imponibles ITPyAJD tras la reforma: R. 17 de mayo de 2018.

    Resolución de 2 de agosto de 2016: Homologa la aplicación registral

    Texto de la ley

    Código seguro de verificación catastral

    Ley Hipotecaria ya actualizada

    Normas más importantes

    Cuadro normas básicas

b) Herramientas:

    Comparativa artículos antes y después de la reforma

    Modelo de acta de subsanación de discrepancias. Alfonso de la Fuente

    Modelos registrales jdr

    Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org

    Manejo de ficheros GML. Alfonso de la Fuente

    Productos catastrales en la web del Catastro

    En la Sección Territorio

c) Webs

    Catastro

    Geoportal Colegio Registradores

d) Artículos doctrinales: 

    La Ley 13/2015, de 24 de junio: tres años de vigencia. Alfonso Rentería Arocena.

    Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral, por Vicente Martorell

    El título de adquisición en el expediente notarial de dominio. Antonio Jiménez Clar.

    Expedientes hipotecarios. José Luis Rodríguez García-Robés

    El Código Registral Único. JFME

    Las claves de las reforma (por Joaquín Delgado)

    Cartografía Jurídica de la Propiedad Inmobiliaria (por Javier Gragera)

    Revista La Buhaira (registro y bases gráficas)

    Amplio estudio de Juan María Díaz Fraile en el BOCR 23

    Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología

    Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación

    Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)

    Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó 

    Reanudación de tracto sucesivo interrumpido: La DGRN allana el camino. Rafael Torres Escámez,

RESOLUCIONES POSTERIORES AL TRABAJO:

361.*** AGRUPACIÓN CON CAMBIOS DESCRIPTIVOS. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. 

Resumen: En la agrupación de fincas hay que inscribir la representación gráfica de la finca agrupada, para lo que no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes. Son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.

362.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resumen: Las dudas de identidad han de ser motivadas. No basta una oposición no debidamente fundamentada del colindante. No basta en sí mismo que la finca proceda de segregación

386.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resumen: El registrador, valorando la legitimación del titular colindante, puede denegar la inscripción, sobre la  base de una oposición del mismo siempre que esté debidamente fundamentada.

Informe septiembre 2017 Registros Mercantiles. Éxodo y retorno de sociedades catalanas.

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Indice:
  1. Resumen del resumen:
  2. Disposiciones generales
  3. Resoluciones propiedad
  4. Resoluciones mercantil
  5. Tema del mes:
  6. Éxodo y posible retorno de sociedades catalanas.
  7. RESOLUCIONES
  8. 380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS
  9. 382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.
  10. 383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN
  11. 385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.
  12. 397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.
  13. 399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.
  14. Enlaces

INFORME DE SEPTIEMBRE DE 2017 PARA PERSONAL DE LOS REGISTROS MERCANTILES

José Ángel García Valdecasas Butrón. Registrador Central de Bienes Muebles

Resumen del resumen:
Disposiciones generales

En este mes no se ha publicado ninguna disposición de carácter general que sea de interés para los RRMM y de BBMM.

Tampoco es de reseñar ninguna disposición autonómica, ni sentencias del TC.

Resoluciones propiedad

Como resoluciones de propiedad de posible aplicación al RM y de BM podemos considerar las siguientes:

— La 380 que aunque de propiedad hace importantes declaraciones en la esfera mercantil: Así que la disolución de una sociedad constituida por plazo fijo de duración se produce a la última hora del día final, contado de fecha a fecha. También que el presidente del consejo, como tal, no puede representar a la sociedad y que aunque los estatutos digan que en caso de disolución por terminación del plazo de duración determinados bienes pasan a uno de los socios, esa transmisión no es automática sino que debe preceder la pertinente liquidación con el pago previo a acreedores.

— La 382 expresiva de que el tracto sucesivo comprende no sólo la titularidad del transmitente sino también la identidad del título de adquisición.

— La 399 en la que no admite una tasación a efectos de subasta por no cumplir los requisitos de la Orden ECO/805/2003 pues no se detalla el método utilizado de valoración (artículo 54), ni el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del bien (artículo 8) y por ello no se cumple el principio de transparencia (artículo 3). La tasación fue de solo 1 céntimo de euro y parece que si esa tasación hubiera cumplido los anteriores requisitos hubiera sido admisible.

Resoluciones mercantil

Como resoluciones de mercantil de interés se han publicado las siguientes:

— La 383 confirmando una vez más que para que una notificación se entienda realizada no basta con el envío de cartas no recibidas sino que como paso final el notario debe hacer notificación personal y dar fe de su resultado.

— La 385 declarando que es posible la inscripción de una disolución y liquidación voluntaria de una sociedad, aunque su hoja ya esté cerrada por extinción decretada en auto concursal.

— La 397 que declara la no necesidad de indicar en los depósitos de cuentas la forma, telemática o física, en que se hace la presentación.

Tema del mes:

Como cuestiones de interés, en este informe, planteamos la siguiente:

Éxodo y posible retorno de sociedades catalanas.

1. Traemos a este informe mensual una cuestión que está siendo muy comentada mediáticamente y que es una consecuencia los eventos ocurridos en Cataluña, especialmente a lo largo de los últimos meses.

2. Nos referimos a los traslados de domicilio a distinta provincia situada en otra autonomía, de sociedades sitas en Cataluña, fundamentalmente Barcelona y su zona de influencia, traslados que fueron facilitados en primer lugar por la Ley 9/2015 de 25 de mayo, y últimamente por el Real Decreto-ley 15/2017, de 6 de octubre, de medidas urgentes en materia de movilidad de operadores económicos dentro del territorio nacional, según el cual el cambio de domicilio a cualquier lugar del territorio nacional puede ser acordado por el órgano de  administración digan lo que digan los estatutos de la sociedad con anterioridad al 7 de octubre de 2017. Dicho RDL todavía no ha sido ratificado por el Congreso de los Diputados

3. El gran éxodo de sociedades se produjo a partir del 7 de octubre. Son ya, según datos del Corpme, más de 1300 las sociedades las que han trasladado su domicilio a provincia distinta. Es decir, en escasos 20 días se han producido más traslados que en varios años. Parece evidente que en el traslado ha influido decisivamente la situación creada en Cataluña por el problema político subyacente en la sociedad catalana, aunque no descartamos que algunos de esos traslados ya estuvieran pensados y decididos con anterioridad, también por el exceso de regulación identitaria y que la norma habilitante y facilitadora y las circunstancias sobrevenidas hayan acelerado la decisión de la sociedad.

4. Como es posible que a partir de primeros de noviembre la situación se vaya normalizando por la nueva postura adoptada por el Gobierno Central, también es posible que algunas de esas empresas que han cambiado de domicilio deseen volver a domiciliarse en Cataluña pues a algunas, por no decir que casi a todas, les será difícil cumplir a corto plazo con la norma imperativa del artículo 9.1 de la LSC que impone que el domicilio se fijará “dentro del territorio español en el lugar en que se halle el centro de su efectiva administración y dirección, o en el que radique su principal establecimiento o explotación”. También es fundamental en esta materia el artículo 10 de la misma LSC según el cual en “caso de discordancia entre el domicilio registral y el que correspondería según el artículo anterior, los terceros podrán considerar como domicilio cualquiera de ellos”. Por ello si el cambio de domicilio no responde a un cambio del centro de administración o a un cambio de su principal establecimiento o explotación, sin perjuicio de que el acuerdo pueda ser impugnable y de la exigencia, en su caso, de responsabilidad al órgano de administración, la Administración Pública, que a estos efectos será un tercero, pudiera desconocer el nuevo domicilio a todos los efectos.

5. Por ello y a la vista de estos inconvenientes de los cambios de domicilio decididos, no por estrictos motivos mercantiles o de normal funcionamiento de la sociedad, sino por motivos políticos, pudiera ocurrir que una vez normalizada la situación en Cataluña, y recuperada la seguridad jurídica, lo que parece que está ya próximo, muchas de las sociedades que han cambiado de domicilio quieran volver a su lugar natural de residencia. Pues bien, en este estudio de finalidad exclusivamente divulgativa, vamos a dar unas pautas para que las sociedades sepan el modo de funcionamiento de los cambios de domicilio a distinta provincia y el posible retorno a la provincia de origen, con el objetivo fundamental de minimizar trámites y costes innecesarios.

6.Para el cambio de domicilio a distinta provincia, según la regulación contenida en el artículo 19 del RRM, los requisitos o pasos a cumplimentar serán los siguientes:

a) Acuerdo del órgano de administración elevado a escritura pública.

Aquí se puede plantear la duda, suscitada por el registrador mercantil de Madrid José María Mendez Castrillón, de si en caso de que el órgano de administración estuviere organizado en forma de consejo y este hubiera nombrado un consejero delegado con todas las facultades salvo las indelegables, si este consejero delegado puede acordar por sí sólo el cambio de domicilio. Aunque la cuestión merecería un estudio detallado y profundo, en principio no parece que el consejero delegado pueda acordar por sí sólo el cambio de domicilio y ello por dos razones fundamentales: Una porque el artículo 285.2 de la LSC habla de órgano de administración y el consejero delegado forma parte de dicho órgano pero no es todo el órgano de administración. Y la segunda porque la Ley  31/2014, de 3 de diciembre, sobre mejora del gobierno corporativo en las sociedades de capital, introdujo el artículo 249 bis de la LSC incrementando de forma considerable las facultades indelegables del consejo, entre las cuales no podía estar la del cambio de domicilio a distinta provincia pues ello fue establecido en ley posterior de 2015. Pero si en la actualidad no son delegables facultades como la determinación de las políticas y estrategias generales de la sociedad, o la de hacer informes sobre temas de su competencia, entre los cuales parece lógico que se incluya el informe sobre el cambio de domicilio, o el nombramiento y destitución de los consejeros delegados u otros directivos y sus remuneraciones, no parece lógico entender que el consejero delegado pueda por sí solo acordar un cambio de domicilio a distinta provincia.

b) Solicitud de una certificación literal para traslado en el registro de origen. Si se acompaña la escritura de cambio de domicilio no son necesarios más requisitos, pero, si no se acompaña, la solicitud debe ser realizada por el órgano de administración con las firmas legitimadas. Quizás esta solicitud sí pudiera hacerla por sí solo el consejero delegado.

c) Expedida la certificación se cierra el registro durante seis meses a la práctica de toda clase de asiento, salvo, entendemos, el cambio de domicilio de nuevo a la misma provincia donde antes estaba situado. Ello exigiría no obstante la entrega de la certificación literal expedida. Es decir que, en caso de volver al inicial domicilio, el cierre registral no operaría y sería levantado con el nuevo cambio de domicilio operado. Tampoco debe cerrarse el registro a la publicidad formal hasta que no se comunique al registro de origen que el traslado de domicilio se ha inscrito en el registro de destino.

d) La certificación literal para traslado tiene una vigencia de tres meses y en ese plazo deberá presentarse en el registro de destino.

e) Si en el plazo de seis meses el registro de destino no notifica al de origen que el traslado se ha inscrito, se procede a la reapertura de la hoja de la sociedad en dicho registro y el cambio de domicilio no surtirá efectos frente a terceros, pues éste seguirá estando en el primitivo registro. En este caso ya se podrán seguir practicando inscripciones en el primitivo registro. Si se notifica que el traslado se ha inscrito, el cierre se hace definitivo.

7. A la vista de la regulación anterior las situaciones en que pueden encontrarse las sociedades que hayan adoptado el acuerdo de trasladar su domicilio a distinta provincia pueden ser las siguientes:

a) Sin presentar en destino.

Que expedida la certificación literal por el registro de origen, la misma, junto con la escritura de modificación del domicilio, no haya sido presentada en el plazo de tres meses en el registro de destino. La certificación ha perdido su eficacia y aunque se presente en el registro de destino no podrá provocar inscripción alguna en el mismo. Si en este caso se dejan pasar seis meses desde la expedición de la certificación, la hoja en el registro de origen será reabierta y frente a terceros es como si el domicilio no hubiera sido modificado. Ahora bien el que registralmente y frente a terceros todo quede igual que antes del acuerdo, ello no quiere decir que la sociedad no deba adoptar un acuerdo en sentido contrario al primeramente adoptado pues, entre partes, es decir entre los miembros del órgano de administración y los socios, si consultado el registro han tenido conocimiento de dicho cambio, ese cambio sí ha surtido efecto entre ellos. Es decir se ha creado, al expedir la certificación literal para traslado, una determinada apariencia jurídica que, aunque no haya sido consumada, debe ser destruida mediante un acuerdo en sentido contrario al adoptado. Para calibrar la necesidad de inscripción de todos los acuerdos producidos, debe tenerse muy presente que la inscripción en el Registro Mercantil es obligatoria (cfr. artículo 19 del Ccom) y que si de esa falta de inscripción se derivara algún perjuicio para los socios, acreedores o terceros en general, el órgano de administración sería responsable de esos daños y perjuicios al ser él el obligado a presentar los documentos necesarios en el registro, y ello además en el plazo perentorio de un mes desde el otorgamiento de la escritura.

b) Presentada en destino y aún no inscrita.

Que la escritura y la certificación literal hayan sido debidamente presentadas en el registro de destino pero todavía no hayan sido despachadas, es decir no haya sido inscrito el cambio de domicilio. En este caso la sociedad, y mientras la inscripción no se produzca, tiene derecho a retirar el título sin otra nota que la de la presentación (cfr. artículo 54 RRM). Una vez en poder de la sociedad la escritura de cambio y la certificación literal puede dejar pasar los seis meses de cierre a que se alude en la letra anterior y el supuesto hace tránsito al también anteriormente comentado. Es decir como no se inscribe el cambio, la sociedad seguirá domiciliada en donde originalmente lo estaba, pero con la posible responsabilidad para el administrador si existiera perjuicio para socios o terceros por la no inscripción del cambio de domicilio inicial y por el nuevo cambio de domicilio a donde antes estaba situado.

c) Presentada en destino y ya inscrita. 

Que la escritura haya sido debidamente inscrita en el registro de destino. En este caso para volver de nuevo a estar domiciliada en el registro de origen será necesario reiterar todos los trámites anteriormente señalados: Acuerdo cambio de domicilio elevado a escritura pública, petición de nueva certificación literal y presentación de todo ello en el registro de destino que era el primitivo registro de origen en el que inicialmente estaba domiciliada la sociedad. La única especialidad en este caso es que si el nuevo registro de destino es el mismo de origen en el primer cambio de domicilio, la certificación sólo debe contener las inscripciones realizadas en el registro de destino, es decir sólo constará en la certificación la inscripción de cambio de domicilio, y las posteriores inscripciones que, en su caso, se hayan practicado en dicho registro. Esta regla es aplicable también al supuesto de que la sociedad no fije el nuevo domicilio en donde antes estaba, siempre que la provincia de dicho domicilio sea la misma que la inicial de origen.

Finalmente debe tenerse en cuenta que en todos estos cambios de domicilio acordado por el órgano de administración, al formar parte el domicilio de los estatutos de la sociedad, va a exigirse una modificación del artículo estatutario en que esté contenido y que dicha modificación también la puede acordar el órgano de administración, si bien con la importante limitación de que si el artículo contiene alguna otra norma estatutaria, como suelen ser las relativas a la creación, traslado o supresión de sucursales o normas que incidan en otros aspectos orgánicos de la sociedad, dicho extremos deben permanecer inalterados en la nueva redacción que se le dé al artículo de los estatutos por el órgano de administración.

 

RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()   Reiterativa o de escasísimo interés

*   Poco interés o muy del caso concreto

**  Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS

Resolución de 1 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38 a inscribir un acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos.

Se presenta un «acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos» de la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» en la que dicha sociedad mercantil y el Ayuntamiento de Madrid formalizan la cesión de los bienes inmuebles aportados por ese Ayuntamiento en la escritura de constitución de la sociedad.

Se dan las siguientes circunstancias

1.- la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» se constituyó por cincuenta años. El acta está firmada el mismo día que se cumplían dichos 50 años

2.-el acta está firmada por un representante de la sociedad que intervine en concepto de presidente

3.-en los estatutos existe la siguiente norma estatutaria: «Al extinguirse la Empresa Mixta por transcurso del plazo de cincuenta años de duración fijado en estos Estatutos, revertirá todo su activo al Ayuntamiento de Madrid, quedando éste como dueño absoluto, en pleno y exclusivo dominio de todos los bienes de la sociedad y careciendo las acciones de la serie B del derecho a participar en la cuota de liquidación de aquélla». En el acta se transcribe dicha norma, aunque con la diferencia de que incluye la reversión “todo su activo y pasivo”

La Dirección General confirma la nota tratando las siguientes cuestiones:

1.-La Registradora considera que el día de la firma del acta la sociedad no estaba todavía disuelta: la Dirección lo confirma ya que, en las sociedades constituidas por años, el cómputo debía realizarse de fecha a fecha por tanto el día correlativo mensual al de la fecha inicial. Pero como no se determina la hora desde la que realizar el cómputo de fecha a fecha, opta por el criterio no de contar como hora inicial las cero horas de la fecha inicial, sino las 24, es decir que la disolución se produce la última hora del día final.

2.- La persona que actuó en representación de la sociedad no tenía poder de representación: si no se había disuelto, el presidente del consejo de administración no tiene poder de representación por razón del cargo que recae en el consejo como órgano colegiado-, y además se trata de una operación de cesión global del activo y del pasivo por lo que hubiera sido necesario acuerdo de la junta general;

3.- en el caso de que se considerara a la sociedad disuelta: La disolución abre el periodo de liquidación de la sociedad de modo que no se produce una transmisión automática de los bienes al Ayuntamiento, sino que se abre el periodo de liquidación, de modo que primero procede el pago a los acreedores Ese pago es un presupuesto para que la «reversión» sea operativa. Precisamente, el art 393.2 LSC que contempla la posible existencia de una cláusula estatutaria de reversión de bienes aportados por los socios, ordena que la restitución solamente proceda cuando los bienes objeto de la restitución «subsistan» en el patrimonio social, y no subsistirán cuando sea imprescindible su enajenación a terceros para hacer efectivo el derecho de los acreedores y sin perjuicio, en fin, claro es, de que estos últimos hubieren prestado su consentimiento a la reversión/restitución o que la reversión/restitución se instrumente por la vía de una cesión global del activo y pasivo o de una modificación estructural en cuyo marco, y previo reconocimiento del derecho de oposición, quedan tutelados los correspondientes derechos. (MN)

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382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.

Resolución de 2 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Roa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura pública por la que las partes elevan a público un documento privado de compraventa relativo a dos fincas registrales.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo pues, aunque la finca se encuentra inscrita a nombre del transmitente, dicha inscripción lo es en virtud de títulos diferentes a los alegados en el documento que pretende inscribirse. Del Registro resulta que el transmitente es titular de la finca en virtud de adjudicación en concentración parcelaria, pero en el título calificado, se dice que la adquirió por herencia de su hermana, en concreto, por escritura de protocolización de división judicial de su herencia (tenida a la vista el registrador al tiempo de emitir su calificación).

El recurrente entiende que la calificación no se ajusta a Derecho ya que la finca consta inscrita a nombre de la persona que otorga el título.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

El objeto del presente expediente consiste en decidir si es inscribible la elevación a público de un documento privado de compraventa en el caso de que la finca se encuentre inscrita a nombre del transmitente, pero por títulos diferentes a los alegados en el documento que se pretende inscribir.

La Dirección General, al igual que en otras ocasiones, declara que no se puede acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

 Y aunque dicho poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y también, pese a que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) es claro que no se debe calificar sólo por lo que resulte del Registro, sino también hay que atender al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Es decir que la doctrina de los actos propios puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral del asiento a cancelar (artículos 1, 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria), a lo que se une la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes debiéndose de calificar no solo de lo que resulte del registro sino también del contenido del documento presentado. (MGV)

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383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN

Resolución de 3 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IX de Madrid a inscribir la renuncia al cargo de administradora solidaria de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Los hechos son los siguientes.

  1. Escritura de renuncia del administrador de una sociedad limitada.
  2. Se requiere al notario autorizante para que «a través de correo certificado con acuse de recibo envíe cédula literal de la presente escritura a…» la misma sociedad y al otro administrador solidario en sus respectivos domicilios.
  3. El notario hace constar por diligencia haber recibido los sobres enviados, sin abrir, junto con los acuses de recibo.

El registrador suspende la inscripción pues a su juicio no ha existido notificación fehaciente dado que el envío certificado al domicilio social ha sido devuelto. En consecuencia, la notificación debe realizarse en la forma indicada para este caso en el artículo 202 del Reglamento Notarial.(Art. 147 RRM). Es defecto subsanable.

El interesado recurre alegando que se ha hecho todo lo posible por realizar las notificaciones requeridas pero, en el domicilio social, ya no existe la sociedad, cuyos negocios fueron ruinosos,  y en el domicilio que constaba del otro administrador, tampoco es actualmente el domicilio de dicha persona.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Hace un resumen de su doctrina en materia de notificaciones que extractamos en los siguientes puntos:

— Es suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento de renuncia, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio social de la propia entidad, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio.

— La devolución de un correo certificado con acuse de recibo no produce los efectos de una notificación.

— No obstante, hay sentencias “que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibido son devueltas con la mención avisado «ausente», «caducado», o «devuelto», se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que, salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere”. “Pero –añaden– son sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones –no al previsto en el Reglamento Notarial– y a los efectos de no entender caducado el procedimiento”.

— El principio constitucional de tutela efectiva exige que se extremen “las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales” … “y que esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo”.

Comentario: Dada la trascendencia que para la sociedad tiene el hecho de la renuncia de uno de sus administradores, es razonable que para dar por notificada esa renuncia se lleven a cabo, aparte de las averiguaciones sobre el domicilio de los notificados que se estimen pertinentes, la necesidad de poder acreditar que el notario, ante la devolución de las cartas enviadas por correo certificado, de fe que efectivamente, personado en el o los domicilio designados, no se encuentra al destinatario de la notificación.

Por tanto cualquier notificación que deba hacerse a la sociedad, o a sus administradores, en el ámbito de la LSC, deberá cumplir con todos los trámites del artículo 202 del RN, interpretado a estos efectos por el CD, que siempre terminan, si la notificación por otros medios ha resultado fallida, con la presencia del notario en el lugar en el que deba hacerse la notificación.(JAGV)

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385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.

Resolución de 30 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a inscribir la escritura de disolución y extinción de una sociedad.

Hechos: Los hechos son muy simples:

— Se presenta a inscripción una escritura de disolución voluntaria, liquidación y solicitud de cierre de hoja de una sociedad.

— La sociedad ya constaba en el registro disuelta y extinguida según auto que declaró la conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa de la sociedad, acordó su extinción y dispuso «la cancelación de su inscripción en los registros públicos y el cierre de las hojas registrales a los efectos concursalesde” lo que fue debidamente inscrito.

— En la escritura se manifiesta expresamente que los únicos acreedores de la sociedad son los propios socios, renunciando formal y expresamente a sus créditos.

El registrador deniega la inscripción de la extinción y cierre de hoja  por constar ya inscrita.(Art. 11 RRM).

El interesado recurre manifestando la necesidad de inscripción del documento debido a que tiene que acreditar la extinción de la sociedad ante determinadas administraciones y alegando que el cierre de hoja no supone la pérdida de la personalidad jurídica pues la sociedad requiere la liquidación de su patrimonio  y a su juicio “las sociedades de capital afectadas por una resolución concursal de extinción sin liquidación del patrimonio son sociedades devenidas irregulares, lo que determina la aplicación del régimen jurídico correspondiente a la sociedad civil o colectiva según cuál sea el objeto (artículos 39 y 40 LSC)”.

Doctrina: La DG estima el recurso revocando la nota de calificación.

Para la DG la extinción de la personalidad jurídica que dispone el artículo 178.3 de la Ley Concursal para los llamados concursos sin masa, “debe entenderse como una presunción de extinción de la sociedad, evitando así que la sociedad deudora e insolvente pueda seguir operando en el tráfico”. Pero, la misma DG, en varias de sus resoluciones ya ha declarado que “después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor”. Esta línea también ha sido seguida por el TS, (Sala de lo Civil, Pleno) en Sentencia 324/2017, de 24 de mayo, en unificación de doctrina, ratificando que «aunque formalmente la cancelación de los asientos registrales relativos a la sociedad conlleva su extinción, no podemos negarle cierta personalidad jurídica respecto de reclamaciones derivadas de pasivos sobrevenidos”.

Sobre esta base añade la DG que “en el supuesto de este expediente el concurso se ha declarado y concluido sin pasar por el trámite intermedio de la apertura de la liquidación, por lo que, al haber relaciones jurídicas pendientes, la liquidación societaria complementaria, fuera del concurso, no debe quedar al margen del Registro Mercantil”. Y así “el nombramiento de liquidador es una vicisitud posterior a la cancelación que interesa a terceros; y, sin duda, las operaciones de liquidación reflejadas en la escritura calificada … constituyen otras vicisitudes de la sociedad que interesan también al liquidador, en cuanto comportan un efectivo cumplimiento de su cometido, de suerte que está justificado su reflejo registral «post mortem»”. Además “tal constancia registral tiene claro apoyo en la aplicación analógica de lo establecido en el artículo 248, apartados 1 y 2, del Reglamento del Registro Mercantil, respecto de la inscripción -no obstante la cancelación efectuada- del valor de la cuota adicional de liquidación que hubiera correspondido a cada uno de los antiguos socios en caso de activo sobrevenido”.

Comentario: Interesante resolución pues es la primera vez que se plantea, que recordemos, si extinguida una sociedad y cerrada su hoja, es posible, sin necesidad de reactivación, volver a hacer constar esa extinción y cierre de hoja, ahora por un acto voluntario de la propia sociedad.

Come vemos nuestra DG lo admite, pero dándose unas circunstancias muy determinadas.

Lo primero que debemos constar es que la escritura hubiera sido totalmente innecesaria si cualquier Administración Pública, no hubiera considerado que la extinción y cierre de hoja declarada judicialmente en vía concursal era insuficiente para acreditarle la extinción de la sociedad. Desde nuestro punto de vista es una desmesura poco justificable que la propia AP no admita la extinción de la sociedad vía judicial.

Lo segundo es que la solución ha sido posible porque se trataba de una sociedad de pocos socios y todos localizados de forma que se pudo celebrar una junta universal en la que se adoptaron los acuerdos. Si la sociedad no se hubiera encontrado fácticamente en esta situación difícil lo hubieran tenido los socios para encontrar esta solución, pues con disolución cesan los administradores y si no existe un liquidador que los sustituya la convocatoria de la junta debería haber sido hecha vía expediente de jurisdicción voluntaria.

Y finalmente también se da la circunstancia de que no existían acreedores, salvo los mismos socios, con lo que se facilita mucho el poder llevar a cabo la liquidación y extinción de forma voluntaria, pues si los acreedores hubieran sido distintos de los socios la situación creada hubiera podido ser cuasi diabólica pues se les podría haber exigido que se declarara un concurso que ya había sido resuelto. En todo caso y aunque no se planteara en la nota de calificación, quizás hubiera sido necesario que se notificara la escritura al juez del concurso por si de la nueva situación derivara alguna consecuencia en sede concursal. Así se exige en casos similares, según nuestras noticias, en algunos RRMM.

En definitiva, una resolución para un caso excepcional y que en principio para que pueda ser aplicable a otros casos, estos deben tener características similares al contemplado. (JAGV)

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397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora mercantil y de bienes muebles de Toledo, por las que se rechaza los depósitos de cuentas de una sociedad correspondientes a los ejercicios 2012, 2013, 2014 y 2015.

Hechos: Se presentan a registro para su depósito las cuentas anuales de una sociedad. Vienen acompañadas de certificación expedida por el propio administrador del que resulta la huella digital generada por el depósito de cuentas correspondiente.

La registradora suspende el depósito pues sobre la base de que el ejemplar de las cuentas anuales debe estar “debidamente identificado en la certificación…” dice que “las cuentas que se presentan para su depósito no están correctamente identificadas en la certificación del Acta de la Junta, ya que no se indica si se presentan en papel, si se presentan en soporte magnético o si han sido remitidas telemáticamente”.

El interesado recurre y dice que lo que se le exige acerca de la constancia en la certificación de cómo se presentaron las cuentas, no resulta de ningún precepto de la LSC ni del RRM,

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Dice la DG que la “correspondencia entre las cuentas aprobadas y las presentadas a depósito en el Registro Mercantil se garantiza por un lado por la firma que en las mismas debe constar de los administradores sociales (artículos 279 de la Ley de Sociedades de Capital y 366.1.2.º del Reglamento del Registro Mercantil), y por otro, por la identificación que de las mismas debe hacerse en la certificación del acuerdo de aprobación (artículo 366.1.3.º del Reglamento del Registro Mercantil). La identificación se lleva a cabo por referencia tanto a la denominación social como por referencia al ejercicio a que las cuentas aprobadas se refieren, y, en su caso, al número de hojas en que las mismas están extendidas”. Si las cuentas se presentan en soporte informático o telemáticamente “la identidad entre las cuentas aprobadas y las que son presentadas a depósito se garantiza mediante el propio mecanismo de firma electrónica o mediante la certificación que lleva a cabo el órgano de administración sobre la huella digital generada (vid. las Resoluciones de 17 de octubre de 2013 y 21 de diciembre de 2015)” y que en definitiva “corresponde al órgano de administración de la sociedad la responsabilidad sobre el hecho de que las cuentas presentadas a depósito son precisamente las aprobadas por la junta general (artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital), limitándose el registrador mercantil a la verificación de que los datos de correspondencia (ya físicos ya de generación por medios informáticos), coinciden (artículo 280 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Pero dado que lo que exige la nota es que “el certificado especifique el modo o soporte en que se lleva a cabo la presentación”, y ello es una mera circunstancia de hecho que resultará del propio registro, no puede “exigirse su constancia en el certificado emitido por el órgano de administración”.

Comentario: Curioso recurso en el que parece que lo exigido en la nota no es propiamente el defecto que refleja. La nota exige la constancia en el certificado del modo en que se ha efectuado la presentación, pero ello como dice la DG resultará del propio certificado. La duda que parecía tener la registradora era la relativa a si las cuentas estaban debidamente identificadas en la certificación, y que para poder calificar dicho extremo es por lo que pedía que se expresara la forma de presentación. Pero dado que no lo expresa con claridad la DG dice que tal y como ha sido formulado el defecto no puede ser mantenido, con lo que está dando a entender que si se hubiera formulado de otro modo quizás la solución hubiera sido distinta. Es decir que, dado que la forma de presentación resultaba del propio registro, la calificación debía haberse centrado en si dada esa forma de presentación las cuentas estaban debidamente identificadas.

De todas formas, si como parece la presentación fue telemática, con la forma electrónica o la huella digital generada, como también apunta la DG, es suficiente para tener por debidamente identificadas las cuentas que acompañan al depósito sin exigir requisitos adicionales. (JAGV)

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399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda de varias sociedades, sobre 47 fincas, la mayoría rústicas.

Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca con varias fincas hipotecadas. Una de dichas fincas es una concesión administrativa de una mina que según el certificado de tasación está valorada en 0,01 euros, respondiendo por un principal de 200.000 euros.

La registradora considera que debe indicarse un valor de tasación acorde con la realidad física de la finca y un valor a efectos de subasta acorde con el principal del que responde, que en ningún caso podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación.

El interesado recurre y alega que no hay ninguna norma que exija que el valor de tasación sea acorde con la realidad física y tampoco que exija una correlación entre el valor de subasta y el principal de que responde.

La DGRN desestima el recurso. Declara en primer lugar que el hecho de que el valor de tasación de la finca sea muy reducido no hace especialmente inhábil la tasación para que pueda producirse el procedimiento de ejecución directa, ni tampoco la falta de correlación entre el valor de tasación y la cantidad garantizada.

Analiza a continuación la evolución histórica de la normativa de la tasación y recuerda que no afecta a la constitución de hipoteca en sí, sino a la inscripción de los procedimientos judiciales de ejecución directa y al extrajudicial notarial.

A continuación, analiza si en el caso concreto la tasación cumple la normativa recogida en la Orden ECO/805/2003. Admite en primer lugar que sea aplicable a este tipo de bienes (una concesión administrativa de explotación de una mina), pues, aunque la normativa está pensada fundamentalmente para valorar inmuebles, también es aplicable para valorar concesiones administrativas (artículo 52).

Concluye que la tasación aportada NO cumple los requisitos de dicha Orden ya que no se detalla el método utilizado de valoración (artículo 54), ni el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del mismo (artículo 8) y por ello no se cumple el principio de transparencia (artículo 3). (AFS)

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