Archivo de la etiqueta: obras nuevas por antigüedad

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Junio 2019

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Junio 2019

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 202.*** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA EX ARTICULO 1124 CC. NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.
  4. 203.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. APORTACIÓN POSTERIOR DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.
  5. 205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO
  6. 206.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO PARA ADQUIRIR VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN HIPOTÉTICO UNA VEZ TERMINADA.
  7. 208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA
  8. 209, 210 y 211.*** ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO TRAS SUBASTA DESIERTA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  9. 212.* INSCRIPCIÓN PRACTICADA CON UN ARRASTRE DE CARGAS DE LO QUE DISCREPA EL RECURRENTE.
  10. 213.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL.
  11. 214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: TÍTULO DE PROPIEDAD.
  12. 215.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA. FORMA DE PRACTICARSE LAS NOTIFICACIONES PREVIAS Y PAGO DEL PRECIO. 
  13. 216.* CESIÓN EN PAGO DE DEUDAS DE UN RESTO DE FINCA: NECESARIA SEGREGACIÓN.
  14. 217.** COORDENADAS CATASTRALES DE LAS OBRAS DECLARADAS POR IMPRESIÓN EN LA ESCRITURA DEL ARCHIVO GML. 
  15. 218.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA: DUDAS SOBRE SI UNA ZONA FORMA PARTE DE LA FINCA CON SERVIDUMBRE O NO FORMA PARTE.
  16. 219.** OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE.
  17. 220.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA
  18. 221.** HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO
  19. 222 y 223.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCIÓN ART 45 TR RENTA NO RESIDENTES POR TRANSMISIÓN DE INMUEBLES. 
  20. 224.* CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
  21. 225.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199 LH. AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.
  22. 226.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.
  23. 227.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  24. 228.* EXISTENCIA DE DOS DEFECTOS: SE IMPUGNA UNO Y EL OTRO NO. LIBRO DEL EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA.
  25. 229.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. RENUNCIA DE LA PROPIEDAD A FAVOR DE LOS HIJOS Y TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE.
  26. 230.** OBRA NUEVA TERMINADA: DUDAS SOBRE SI LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA SE ENCUENTRAN EN LA FINCA REGISTRAL
  27. 232.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO
  28. 233 y 234.**  CONCENTRACIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN DE ERROR EN CUANTO A LA PARTICIPACIÓN PRIVATIVA O GANANCIAL
  29. 237, 238.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  30. 239, 240, 241, 242.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  31. 243.⇒⇒⇒ DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.
  32. 244.* INSTANCIA SOLICITANDO QUE SE DENIEGUE LA PRÁCTICA DE UNA ANOTACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  33. 245, 246.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  34. 247.*** MEDIOS DE EVITAR EL CIERRE REGISTRAL POR EL IMPUESTO DE SUCESIONES DE NO RESIDENTES. 
  35. 248.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA CUOTA DE GASTOS DE UN LOCAL. ACTO COLECTIVO. DOBLE UNANIMIDAD.
  36. 249.** SENTENCIA FIRME DE RECONOCIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMODATO
  37. 250, 251.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  38. 252.** DIVISIÓN HORIZONTAL TRAS CAMBIAR LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE UNA VIVIENDA A DOS: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
  39. 253.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE GASTOS. INTERMEDIACIÓN.
  40. 255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE.
  41. 256.*** VENTA DIRECTA DE FINCA HIPOTECADA EN CONCURSO POR PRECIO INFERIOR A LA TASACIÓN HIPOTECARIA
  42. 257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DESCRIPTIVA. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA
  43. 258.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DEL COLINDANTE SIN PRUEBA ESCRITA.
  44. RESOLUCIONES MERCANTIL
  45. 204.() NOMBRAMIENTO VOLUNTARIO DE AUDITOR, CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. 
  46. 207.*** TRANSMISIÓN FORZOSA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS.
  47. 231.* REGISTRO MERCANTIL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA LIMITANDO FACULTADES ADMINISTRADORES.
  48. 235.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR CONSULTA DE DUDA. IMPIDE LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCIÓN RELACIONADA CON LA MISMA. 
  49. 236.*** SUPRESIÓN DEL DERECHO DE VOTO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIÓN FORZOSA. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS.
  50. 254.* AUMENTO DE CAPITAL DEJADO SIN EFECTO. REQUISITOS.
  51. ENLACES:

INFORME Nº 297. (BOE JUNIO de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE JUNIO

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Junio)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
202.*** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA EX ARTICULO 1124 CC. NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Figueres a inscribir el testimonio de una sentencia que declara la resolución de una compraventa inscrita.

Resumen: En los casos de resolución de compraventa inscrita, los requisitos que exigen el artículo 175.6 RH y 180 del Reglamento Hipotecario (restitución de lo entregado con consignación, y mandamiento de cancelación) son aplicables no sólo a los casos de condiciones resolutorias explícitas inscritas, conforme a lo dispuesto en el artículo 1504 CC, sino también a los casos de resoluciones de compraventas por vía del artículo 1124 CC en que no se hubiera pactado la resolución de la compraventa.

Hechos: Se dicta sentencia declarando resuelto un contrato de compraventa inscrito y se ordena la restitución de aportaciones. La resolución de la compraventa no estaba garantizada con condición resolutoria. Se presenta ahora en el Registro testimonio de dicha sentencia.

El registrador exige mandamiento de cancelación dictado por el órgano judicial, según establecen los artículos 175.6 y 180 del Reglamento Hipotecario, en el que conste que se ha declarado bien hecha la consignación a que se refiere el artículo 1180 del Código Civil y se ordene la cancelación de las inscripciones.

El interesado recurre y alega que el mandamiento y consignación sólo es exigible si el precio aplazado está garantizado con condición resolutoria, pero no es el caso.

La DGRN desestima el recurso

Doctrina: En los casos de resolución de compraventa inscrita, los requisitos que exige el artículo 175.6 RH (restitución de aportaciones y consignación) y 180 RH (mandamiento de cancelación) son aplicables no sólo a los casos de inscripción de la resolución en virtud de condiciones resolutorias explícitas recogidas en el artículo 1504 CC sino también a los casos de resoluciones sin condición resolutoria por vía del artículo 1124 CC.

COMENTARIO.- El artículo 175.6 RH es claro “…Sexta. Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.

Por tanto la postura de la DGRN no puede apoyarse en dicho precepto y además, con su interpretación,  invade la competencia judicial de exclusividad para ejecutar las sentencias, que tiene rango constitucional. Es decir, la tutela del comprador demandado, que debe de percibir el precio restituido, corresponde a su representación procesal y en última instancia a la autoridad judicial, pero no al registrador, en particular si no hay cargas posteriores. (AFS)

203.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. APORTACIÓN POSTERIOR DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

Resumen: 1). – Presentado un título a efecto de inmatricular una finca en el Registro, no es imprescindible incorporar al mismo la certificación catastral “descriptiva y gráfica”, la cual puede ser aportada en un momento posterior, dado que lo que exige el art 205 LH, es la “total coincidencia descriptiva de ésta con aquel”. 2).- Para rechazar una inmatriculación, bastan las dudas fundadas del registrador, pudiéndose acudir al procedimiento judicial del art 204 5º LH, o al específico procedimiento notarial de inmatriculación del art 203 LH.

Hechos: Se presenta en el Registro a efecto de su inscripción, una escritura de compraventa comprensiva de dos fincas rústicas: una ya inscrita, a la que posteriormente se acompaña su certificado catastral descriptivo y gráfico, y otra pendiente de inmatriculación (conforme al art 205 LH), a cuyo fin se acompaña a la primera, una escritura previa de adjudicación de herencia.

Registradora: 1). – La registradora suspende la inscripción de la escritura de venta: en cuanto a la primera finca inscrita, porque no se ha unido a la escritura, la certificación catastral descriptiva y gráfica de aquella, la cual se aporta posteriormente, no siendo preciso que la misma vaya incorporada al título presentado.

2).- Además existen dudas fundadas en cuanto a la identidad de la segunda finca con otra previamente inmatriculada, ya que la finca a inmatricular, procede de otra ya inscrita (con lo que se podría originar una doble inmatriculación), pues resulta que el vendedor de la última ostenta la finca por herencia de sus padres y, según el Registro, la finca originaria, se habría dividido en dos registrales, resultando que una de las porciones habría sido vendida a un tercero, y, de ésta última, se había segregado más tarde, “extra registralmente”, la que ahora se pretende inmatricular de nuevo. Por tanto, existen dudas fundadas de que la finca a inmatricular proceda de otra ya inscrita.

Recurrente: Se recurre la calificación anterior, reconociendo que, la finca que se pretende inmatricular había sido adquirida por los causantes de la primera herencia, durante su matrimonio, y más tarde dividida en otras dos, que figuran debidamente inscritas (aunque tengan una sola referencia catastral). Pero figurando registralmente inscrita la que se vende, considera el recurrente, que no existe motivo para privar a ésta de los efectos favorables de la inscripción registral, ya que se dan los requisitos del art. 205 LH. 

Resolución: La DG revoca la calificación registral, en cuanto al primer defecto: No es imprescindible incorporar el certificado catastral al título presentado en el Registro, sino que aquel se puede aportar con posterioridad. Por el contrario, confirma la calificación registral en cuanto al defecto segundo, dado que las dudas fundadas del registrador impiden la inscripción y por tanto la inmatriculación.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- En cuanto al primer defecto, el título aportado recoge una certificación catastral descriptiva y gráfica que no coincide con la descripción literal de la finca en el título, aunque posteriormente se aporta al Registro, otro certificado que sí que concuerda fielmente con éste. Conforme al art 205 LH se exige que exista identidad entre el título y el certificado catastral descriptivo y gráfico. Sin embargo y aunque el precepto no lo indique, sí exige una total coincidencia entre el título y el certificado catastral, lo que aquí se cumple, con la aportación al Registro de un segundo certificado catastral que concuerda fielmente con la descripción del título aportado.

Además, y así resulta de la RS 7 julio 2016, pese a no aportarse dicho certificado catastral con las coordenadas georreferenciadas, el registrador puede obtenerlo directamente de la Dirección Gral. del Catastro, aparte de que la Consulta a dicha Sede Electrónica, por el registrador, es preceptiva para obtener la representación georreferencial de la finca y practicar la inscripción de la misma, y en este caso, la certificación aportada finalmente, concuerda con la descripción de la finca en el título, por lo que el recurso se estima, en este punto.

2).- En cuanto al segundo defecto, existen dudas fundadas por parte del registrador, en cuanto a si la finca que se pretende inmatricular está previamente inscrita. En este caso, el art 205 LH, exige que el registrador verifique la falta de previa inscripción de la finca y no tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con otra ya inmatriculada e inscrita.

 En el presente supuesto el registrador expresa en su calificación los motivos por los que tiene indicios fundados de que la finca que se pretende inmatricular, ya lo está, previamente. Concretamente emite la duda de que dicha finca procede de la división (extrarregistral) de otra finca inscrita, a la que corresponde la certificación aportada. Por lo demás estas dudas, no tienen por qué referirse a la totalidad de la finca previamente inscrita, sino a que debe evitarse la coincidencia, incluso parcial, con otras inscritas con anterioridad.

 Recuérdese que antes de la Ley 13/2015 de 24 de junio, se permitió el acceso al Registro de fincas, sin inscribir su representación gráfica, y cuya descripción era meramente literaria. Además, hay que tener en cuenta que en el procedimiento inmatriculador del art. 205 LH, se tienen menores garantías, ya que no se exige la intervención de los titulares de fincas colindantes. Por tanto, el defecto alegado por el registrador, al exponer sus dudas fundadas en cuanto a una posible inscripción previa de la misma finca o parte de ella, debe ser confirmado.

 Hacer constar, finalmente, que, ante la suspensión de la inmatriculación de la finca, no cabe hoy acudir a los procedimientos de los arts 300 y 306 del Rto Hipotecario, que conforme a la RS 17 noviembre 2015, quedaban derogados y, por tanto, al haberse desjudicializado la inmatriculación conforme al art 205 LH, los anteriores procedimientos judiciales de jurisdicción voluntaria no tienen aplicación. La competencia judicial respecto de los procedimientos de concordancia entre Registro y realidad se limita hoy al procedimiento declarativo que corresponda, y ante la negativa registral a inmatricular, se puede recurrir, al juicio verbal, conforme al art 324 LH; o hacer uso del nuevo art 198 LH, que se refiere a los procedimientos para concordar el Registro y la realidad extrarregistral y en particular se puede acudir al art. 204 LH nº 5. Cabe además acudir al procedimiento notarial de inmatriculación del art 203 LH, para disipar las dudas registrales.

Por todo ello, y en este punto, se confirma la calificación registral, según los pronunciamientos anteriores. (JLN)

205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Montilla, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia firme en procedimiento seguido contra los ignorados herederos del titular registral. 

Resumen: la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

Hechos: se presenta a inscripción el testimonio de una sentencia firme en procedimiento seguido contra los ignorados herederos del titular registral.

 La Registradora califica negativamente por no acreditarse el nombramiento de administrador o defensor judicial de la herencia yacente habiendo sido demandados genéricamente los ignorados herederos del causante.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre el particular: la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento (artículos 790 y ss LEC). Añade el Centro Directivo que procede también el nombramiento de defensor judicial en los casos de renuncia a la herencia por parte de los herederos pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Ahora bien, no será necesario el nombramiento si la renuncia de los herederos se produce una vez iniciado el procedimiento de ejecución – como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho-, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia. (ER)

206.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO PARA ADQUIRIR VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN HIPOTÉTICO UNA VEZ TERMINADA.

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por el registrador de la propiedad de Palma del Río, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo destinado a la adquisición de una vivienda unifamiliar en construcción. (CB)

Resumen: La DGRN admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.

Hechos: 1. La única cuestión que plantea el presente recurso, dado que solo se ha recurrido el defecto letra A), radica en determinar si el tipo de subasta de la vivienda unifamiliar en construcción que se hipoteca, fijado a los efectos del artículo 129 de la Ley Hipotecaria y del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, consistente en el 100% del valor de tasación fijado en el correspondiente certificado de tasación homologado «como valor hipotético una vez se haya terminado la obra nueva», es válido para la inscripción de los pactos de ejecución directo hipotecario y extrajudicial […]

En concreto, en el supuesto objeto del recurso el valor de tasación actual de la finca hipotecada es de 130.633,22 euros y el tipo fijado para subasta es de 263.911,13 euros, tipo que coincide con el valor hipotético en caso de terminación de la obra.

Registrador: Suspende la inscripción de un valor de tasación de la obra terminada por ser un valor hipotético contrario a la doctrina de la DGRN.

Recurrente: Para el notario recurrente, la nota confunde la fijación de un valor hipotético, en el sentido al que se refieren las resoluciones de 4 de Junio de 2014 y 14 de Junio de 2017, con que se fije un valor determinado, concreto, fijo e indubitado que coincida con el que esa tasación pueda prever para el supuesto de terminación del edificio.

Resolución: La DGRN revoca la nota del registrador.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina: […]

4 En resumen, el precio o tipo de subasta de la finca hipotecada no es ya una cifra fijada libremente por las partes que ha de servir en su día de base a las posturas de los licitadores, sino que esa cifra debe ajustarse, hoy en día, a los márgenes fijados legalmente respecto del valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente de ese valor real […]

5 Lo que se discute en el presente supuesto es si, con carácter general, es posible la fijación de un tipo de subasta que como se señala en el recurso, es «una cantidad fija y exacta que no está condicionada a circunstancia o evento alguno, en particular la terminación de la obra, aunque tenga la particularidad de que coincida con el valor atribuido a la finca para el caso de que se termine la construcción». […]

Es cierto, como señala el recurrente, que no existe norma alguna que, en el ámbito de la ejecución hipotecaria, imponga expresamente que el tipo de subasta no pueda ser superior al valor de tasación de la finca hipotecada sino únicamente que el tipo de subasta no puede ser inferior al 75% del valor de la tasación (artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria). […]

Así pues, no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura. Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.

Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que precisamente es contemplado en la reciente Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la tasación resulta excesiva […]

208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA

Resolución de 9 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de modificación y ampliación de préstamo hipotecario. 

Resumen: la sustitución de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

 Hechos: se presenta escritura de modificación y ampliación de préstamo hipotecario, en la que se sustituye la finca hipotecada, cancelando la anterior hipoteca, y constituyendo hipoteca sobre una nueva finca, procediendo a continuación a la modificación de las condiciones financieros del préstamo y a la ampliación del capital.

La Registradora emite calificación negativa considerando que, debido al carácter constitutivo de la hipoteca, no es posible una simple modificación objetiva de la hipoteca existente, de suerte que, manteniendo la misma garantía con todas sus consecuencias jurídicas se subrogue una nueva finca en el lugar de la anteriormente hipotecada.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación. Partiendo del principio de autonomía de la voluntad, y, con fundamento en los artículos 1.203, 1.204 y 1.207 CC y en la R. de 20 de octubre de 1998, estima que el cambio del objeto -finca- en el ámbito de los derechos reales constituye una novación extintiva.

a) En sede de Derecho de obligaciones, la novación modificativa es la regla general y así resulta del artículo 1.203.1 CC que dispone que las obligaciones pueden modificarse: variando su objeto o sus condiciones principales. Para que fuera un supuesto de novación extintiva, ex artículo 1.204 CC, sería necesario que se declare expresamente y que la antigua y la nueva obligación fueran en todo punto incompatibles.

b) En sede de Derechos reales, la regla general es la contraria. Así, ya la RDGRN de 20 de octubre de 1998 afirmó que en los derechos reales, no cabe defender la subsistencia del derecho real cuando se sustituye el objeto sobre el que recae. En sede de derecho real de hipoteca, hay que tener en cuenta,

  1. El artículo 104 LH que dispone que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
  2. En segundo lugar, se alega el carácter constitutivo de la inscripción en el Registro de la propiedad, conforme a los artículos 1.875 CC y 145 y 159 LH, y,
  3. En tercer lugar, se alega el rango registral que atribuye la inscripción a la hipoteca.

Por lo tanto, en caso de sustitución o cambio de la finca hipotecada por otra distinta, debe cumplirse los tres requisitos siguientes:

1º. Debe acreditarse previamente la cancelación de la hipoteca primitiva.

2º. A la correspondiente escritura debe incorporarse o acompañarse la primitiva escritura de constitución de hipoteca, para la debida constancia en la inscripción de la nueva hipoteca de todas sus cláusulas financieras, de vencimiento anticipado, de constitución del derecho real y los pactos de ejecución hipotecaria (salvo el tipo de subasta y el certificado de tasación que deben ser nuevos), y,

3º. La prioridad o el rango de la nueva hipoteca, será aquella que resulte de la aplicación de las normas hipotecarias al historial registral de la nueva finca gravada. (ER)

209, 210 y 211.*** ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO TRAS SUBASTA DESIERTA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 9 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Arévalo, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo.

Resumen: A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.

Hechos: En procedimiento de apremio fiscal seguido por la Agencia Tributaria contra bienes inmuebles del deudor resulta desierta la subasta en primera y segunda licitación. La mesa de la subasta acuerda, el 5 de septiembre de 2018, continuar el expediente mediante enajenación directa sin exigencia de tipo o precio mínimo. Según consta en el acta de adjudicación directa, cuya certificación es objeto de la calificación impugnada, se adjudica el lote integrado por la finca registral número 8.343 a la entidad recurrente.  El acuerdo de enajenación directa es de fecha posterior al 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 del Reglamento General de Recaudación (RGR).

Registrador: Suspende la inscripción por entender que no procede la adjudicación directa en un procedimiento de enajenación abierto después del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la reforma del Reglamento General de Recaudación operada por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, que suprimió la posibilidad de que, desierta la subasta en segunda licitación, se acordara la enajenación de los bienes hipotecados por el procedimiento de adjudicación directa.

Recurrente: El recurrente se opone a la calificación por dos motivos: en primer lugar, por considerar que el registrador se extralimita en sus funciones calificadoras, y, en segundo lugar, por entender que tal prohibición sólo era aplicable desde el 1 de septiembre de 2018.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINITSRAGIVOS.

1 Según reiterada doctrina de este Centro Directivo la calificación registral de los documentos administrativos se extiende en todo caso: (i) a la competencia del órgano, (ii) a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, (iii) a las formalidades extrínsecas del documento presentado, (iv) a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, (v) y a la relación del procedimiento con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

2 El centro Directivo viene manteniendo (incluso antes de la reforma del citado artículo 99 RH) que, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que están establecidas por las leyes y los reglamentos.

3 Refiriéndose a la calificación del procedimiento, precisa la Resolución, poniendo en relación esta doctrina con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que se requiere que la omisión del procedimiento legalmente establecido o de un trámite esencial sea ostensible.

Conclusión: Discutiéndose en el supuesto plantado la idoneidad o admisibilidad legal del procedimiento seguido, y siendo este extremo uno de los que, conforme a las disposiciones y doctrina antes expuestos, están sujetos a la calificación registral, no cabe sino desestimar este primer motivo de oposición a la calificación impugnada.

APLICACIÓN TEMPORAL DE LA NORMA.

1 La redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación (operada por Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre), vigente desde el 1 de enero de 2018,  no contempla entre los casos de adjudicación directa el supuesto ahora discutido, es decir, que realizada la subasta queden bienes o derechos sin adjudicar, a diferencia de lo que sucedía en la redacción anterior del citado artículo 107.

2 Se confirma la aplicación del citado artículo 107 RGR, en su redacción actual, al procedimiento cuestionado en esta Resolución, pues  el acuerdo de enajenación directa tiene lugar cuando ya está vigor la actual redacción del citado artículo 107 RGR (cita la disposición final única del Real Decreto 1071/2017 y la disposición transitoria tercera del Reglamento General de Recaudación.  (JAR)

212.* INSCRIPCIÓN PRACTICADA CON UN ARRASTRE DE CARGAS DE LO QUE DISCREPA EL RECURRENTE.

Resolución de 10 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Punta Umbría, por la que se practicó la inscripción correspondiente con arrastre de cargas.

Resumen: No se puede por vía de recuso revisar la legalidad de un asiento practicado al estar bajo la salvaguardia judicial, ni tampoco  la calificación positiva previa por la que se practicó.

Hechos: En el registro se practica un asiento, en la que la registradora  arrastra  una carga hipotecaria no cancelada de la finca matriz  sobre los elementos privativos resultantes de la división horizontal.

A continuación, se presenta un recurso en el registro por el que se solicita la cancelación del arrastre de cargas practicado,  sin que  hubiera mediado previamente una nota de calificación negativa al respecto.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo, reitera su doctrina por la que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 4082 de la Ley Hipotecaria).

Considera correcto el arrastre de cargas realizado, sin que pueda cancelar en tanto no medie el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme ( artículo 82 de la Ley Hipotecaria).

A continuación recuerda su doctrina sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la intervención del acreedor hipotecario.

  1. En primer lugar estaría el principio de indivisibilidad de la hipoteca por el que en caso de división o segregación realizada en la finca original, la hipoteca subsiste en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1.860 del Código Civil y 122 de la  LH);
  2. Y en segundo lugar, el principio por el que para dividir una finca hipotecada no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, pero en este caso, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la LH), y,
  3. En último lugar que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente.

Comentarios: Este recurso, tal y como estaba planteado, era evidente que no podía prosperar, en primer lugar porque lo que se ha de recurrir es la calificación del registrador y no el asiento practicado que está bajo la salvaguardia de los tribunales y luego porque tal arrastre de cargas no era posible cancelarlo sin que mediara el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme.(MGV)

213.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 10 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santander n.º 5 a anotar un embargo preventivo.

Resumen: La Agencia Tributaria puede acordar un embargo preventivo como medida cautelar sin previa audiencia del demandado. Es decir que la anotación debe ser practicada.

Hechos: En un expediente de derivación de responsabilidad, la Agencia Estatal de Administración Tributaria dicta, como medida cautelar, el embargo preventivo de una finca sin la previa notificación al titular registral de la misma.

La registradora suspende la práctica de la anotación de embargo por no resultar del mandamiento que la medida cautelar haya sido notificada a la dueña de la finca, apoyándose en el artículo 81  Ley General Tributaria 58/2003 de 17 de Diciembre en relación con el artículo 170 de la misma ley, a diferencia de la ley anterior que no exigía tal requisito.

El defecto fue subsanado por motivos prácticos y para evitar perjuicios en la actuación recaudatoria.

No obstante lo anterior, la abogada del Estado, en nombre y representación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, recurre la calificación de la registradora, en aras a que la DG fije un criterio correcto de cómo proceder en supuestos como estos, basándose en que ni el art. 81.1 de la actual LGT, ni en la regulación registral, está prevista tal notificación  resultando contraria a la propia finalidad de medida y de la normativa que la habilita

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación impugnada.

Doctrina: En primer lugar se pronuncia la DG sobre la admisibilidad del recurso cuando el documento objeto de calificación ha causado inscripción por la subsanación del defecto alegado por el registrador, afirmando que ello no es obstáculo para la interposición del recurso, ya que el objeto de éste «no es el asiento registral sino el acto de calificación del registrador», y que se declare si dicha calificación fue o no ajustada a Derecho, artículo 325 de la Ley Hipotecaria.

A continuación se centra en el objeto del expediente, pasando a analizar si es posible anotar un embargo preventivo que, como medida cautelar, ha sido acordado por la Agencia Tributaria sin haber realizado la notificación previa al titular registral de la finca trabada.

En principio, tras analizar los artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y el 140 del Reglamento Hipotecario deduce que «con carácter general, no es posible practicar anotación preventiva de un embargo, ya sea este adoptado como medida cautelar o como acto dentro de proceso de ejecución, sin que el titular registral de la finca embargada haya sido adecuadamente citado en el procedimiento en el que dicho embargo se ha acordado, con el fin de eludir la indefensión que prohíbe el artículo 24 de la Constitución Española».

Lo anterior cede cuando se trata de medidas cautelares por  la urgencia que suele concurrir para su adopción. Así nuestro ordenamiento ha previsto en el artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la posibilidad de que se tomen medidas cautelares,  inaudita parte, esto es, sin previa audiencia del demandado, basándose en la doctrina de la contradicción diferida por la que derecho a la tutela judicial efectiva se garantiza dando al demandado la oportunidad de ser oído con posterioridad.

En el ámbito de los procedimientos administrativo nuestro Centro Directivo ya se ha pronunciado  sobre la posibilidad de anotar un embargo preventivo inaudita parte en el marco de un procedimiento de derivación de responsabilidad por la Agencia Tributaria y ello por lo siguiente:

a) la necesidad de evitar que la Administración vea frustrada su legítima expectativa de obtener el pago de las deudas tributarias;

b) la contemplación por la Ley General Tributaria de la facultad de la Administración Tributaria de adoptar medidas cautelares previas al inicio del procedimiento de apremio (cfr. su artículo 128);

c) la limitación temporal de estas medidas cautelares previas, que han de ser confirmadas una vez iniciado el apremio administrativo o dejadas sin efecto en el plazo máximo de seis meses (cfr. artículo 128 de la LGT);

d) la no previsión legal especifica de previa notificación del embargo preventivo, para su anotación en el Registro de la Propiedad ni su necesaria derivación; y

e) la específica previsión en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, de la adopción de medidas cautelares sin previa audiencia del afectado, así como la equiparación legal entre los mandamientos judiciales de embargo y los expedidos por el órgano competente para el procedimiento de apremio administrativo (cfr. artículo 134 de la LGT).

La registradora basa su calificación en el artículo 81 de la Ley General Tributaria del que se deriva que la medida cautelares deberán de ser notificadas al afectado a diferencia de lo que establecía el artículo 128 de la Ley General Tributaria de 1963 lo que no es acogido por nuestro Centro Directivo ya que bajo el régimen de la anterior Ley General Tributaria la medida cautelar había de ser notificada al afectado al prever el artículo citado la posibilidad de alzar estas medidas cautelares si, una vez dictadas, a solicitud del afectado se acordaba su sustitución por otras garantías suficientes, de lo que se deduce que tal solicitud solo era posible si había sido notificado de la adopción de la medida cautelar.

Por tanto, la Agencia Tributaria puede acordar medidas cautelares con los presupuestos que el artículo 81. Y, excepcionalmente, podrá dictarlas sin la previa notificación al afectado, notificándole de forma inmediata para que este pueda ejercer la defensa de sus intereses en el procedimiento.

Comentarios: La fundamental consecuencia que puede extraerse de esta resolución es que estos embargos preventivos inaudita parte no podrán convertirse en embargos ejecutivos o prorrogarse más allá de los seis meses de vigencia inicial, sin que se acredite la oportuna notificación al afectado, es decir al titular registral de la finca embargada. Como consecuencia lógica de ello parece que estos embargos, pasados lo seis meses, podrán ser cancelados si no se acredita la notificación al titular de la finca. Recordemos a estos efectos que la DG dice que la notificación posterior deberá hacerse “de forma inmediata” para que el titular registral pueda ejercer la defensa de sus intereses en el procedimiento. (MGV)

214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: TÍTULO DE PROPIEDAD.

Resolución de 10 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 1, por la que deniega la inscripción de un acta de expediente de dominio para la inmatriculación de una finca. 

Resumen: en expediente de dominio tramitado de acuerdo con el artículo 203 LH es requisito indispensable que se aporte el título de propiedad.

Hechos: Se plantea la inmatriculación de una parcela mediante un acta de expediente dominio, tramitada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 203 LH, en la cual, el Notario declara «acreditado que la finca reseñada pertenece a sus propietarios por cuotas como se ha expuesto».

Los promotores manifiestan que la propiedad de la parcela catastral les pertenece por cuotas indivisas habiendo adquirido su propiedad por título de compraventa, que la han perfeccionado por usucapión y que adquirieron su derecho en base a una parcelación ilegal. Añaden que, “Por consiguiente, existe un condominio civil ordinario sobre dicha parcela catastral y su parcelación solo podrá legalizarse cuando lo permita la normativa urbanística municipal».

Junto con el acta, se incorpora una sentencia del orden penal, en la cual, en el apartado hechos probados, se detallan los metros cuadrados y las viviendas que fueron adquiridas por los promotores, a efectos de concluir un fallo sobre una causa por delitos de estafa, y ordenación del territorio, entre otros.

La Registradora califica negativamente al haber apreciado los siguientes defectos:

1º. Según resulta de la sentencia, el derecho de propiedad que en su día fue adquirido por los promotores no fue un porcentaje en régimen ordinario de copropiedad sobre la total parcela catastral que se pretende inmatricular por lo que no resulta de este contenido de la sentencia que los derechos adquiridos por los promotores del expediente de dominio en los contratos privados de compraventa fueran los que ahora se reconocen entre ellos.

2º. El expediente de dominio tramitado ante Notario, regulado por el artículo 203 de la LH, no es procedimiento en el cual pueda hacerse una reconfiguración respecto al contenido exacto de los derechos que fueron adquiridos en el título formal que contenía el título material de adquisición de la finca. El título de propiedad de los promotores es como se dice en el acta «por título de compraventa en documento privado hace más de diez años», título de propiedad que no se incorpora al acta.

Añade la Registradora que no ha tenido a la vista los contratos de compraventa, pero, de lo expuesto como hechos en la sentencia, y del relato hecho por el Notario se infiere que el objeto de compraventa en aquellos contratos fue una porción de terreno determinado con una construcción que implicaba una parcelación prohibida por la normativa urbanística vigente al tiempo de su firma e igualmente prohibida por el vigente artículo 230.3 de la Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana.

La DGRN confirma la calificación y señala que:

1º. Uno de los elementos inexcusables que deben aportarse en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador.

2º. De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º LH, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». (ER)

215.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA. FORMA DE PRACTICARSE LAS NOTIFICACIONES PREVIAS Y PAGO DEL PRECIO. 

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de La Unión n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa de finca en ejercicio unilateral de opción de compra inscrita sobre la misma.

Resumen: El ejercicio unilateral de la opción de compra debe de ajustarse estrictamente a lo pactado e inscrito, tanto en lo relativo al pago del precio, como en lo relativo a la forma de hacer las notificaciones previas. No es necesario especificar el porcentaje adquirido si está determinado en el derecho de opción y se especifica que se ejercita la opción conforme a lo pactado.

Hechos: Consta inscrito un derecho de  opción de compra sobre una finca a favor de dos sociedades, por mitad, y la posibilidad de ejercicio unilateral de la misma cumpliendo determinados requisitos: un primer requerimiento para otorgar la escritura, y, caso de no hacerlo, una notificación de haberse otorgado. Ahora se ejercita la opción de compra unilateralmente.

La registradora encuentra tres defectos, de los que uno es de materia fiscal, y se recurren los otros dos: no se determina el porcentaje de la adquisición entre las sociedades, y el ejercicio unilateral de la opción no se ajusta exactamente a lo pactado en cuanto al pago del precio y en cuanto a la notificación al concedente de la opción.

El interesado (parece que es el presentador) recurre y se opone.

La DGRN estima el recurso en cuanto al primero de los defectos y lo desestima en cuanto al segundo de los defectos

Doctrina: El porcentaje de adquisición viene determinado por la titularidad del derecho de opción de compra que consta en la escritura de opción y en la inscripción (es decir por mitad), teniendo en cuenta que la opción se ejercita conforme a lo pactado aunque no se especifique que es por mitad.

En cuanto al pago del precio de la compraventa, la sociedades compradoras han descontado del mismo el precio (o prima) de la opción, sin que ello se haya pactado en el contrato de opción.

Además no se ha acreditado el saldo deudor de los préstamos hipotecarios que gravan la finca en el momento de la compra, y que se retiene y descuenta unilateralmente del precio de venta. Para ello sería necesaria o bien comparecencia de un representante de la entidad acreedora o  bien mediante un certificado del saldo deudor expedido por persona facultada para hacerlo, con firma debidamente legitimada.

En cuanto a la forma de practicarse las notificaciones del ejercicio unilateral de la opción de compra, no se ajusta a los requisitos pactados ya que la primera notificación realizada por burofax no fue entregada en el domicilio pactado, dejándose aviso, y la segunda, realizada por carta certificada con acuse de recibo, fue devuelta por el motivo «desconocido/a», sin que conste que se intentase de nuevo la realización de ninguna de dichas notificaciones.

Considera la DGRN, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional, que en estos casos deben extremarse las precauciones de averiguación del paradero del destinatario, por lo que debe de intentarse una notificación presencialmente por el notario conforme al artículo 202 RN.

En cuanto a la notificación fuera del domicilio pactado, la admite pero en los casos en los que es conocido el paradero del destinatario y el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación o si el propio destinatario, conocedor de tal circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento. (AFS)

216.* CESIÓN EN PAGO DE DEUDAS DE UN RESTO DE FINCA: NECESARIA SEGREGACIÓN.

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Lucena del Cid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión en pago de deuda.

Resumen: La presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro, junto con el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral, conllevan el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular

Hechos: Se pretende la inscripción de una escritura de cesión en pago de deuda en la que se entrega un inmueble, finca registral 1695, que se describe en el asiento como «Urbana.– Resto de la parcela B, tras la construcción y división horizontal de la primera fase según la inscripción 6.ª en Fanzara, partida de (…), con una extensión superficial de mil cincuenta metros veintitrés decímetros cuadrados»,

Registradora: Suspende la inscripción porque que no se puede transmitir el pleno dominio de ninguna porción (resto) del solar de la finca registral 1.695 sin la previa segregación de lo que se cede. Sobre la finca registral se han construido cinco viviendas y la superficie restante del terreno se destina a zonas de acceso, zonas peatonales, patios, etc.

Recurrente: Se opone porque para la adquisición de la finca se solicitó una certificación registral sobre la situación de la finca, su titularidad y limitaciones (más la solicitada notarialmente e incorporada a la escritura), sin que constara nada de lo que ahora se alega para no inscribir. Alega que se encuentra en la posición descrita en el artículo 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, esto es, por un lado un título de dominio o de otro derecho real sobre un bien inmueble, que no esté debidamente inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad, no puede perjudicar a tercero, y por otro, un tercero que de buena fe ha adquirido un título o algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitirlo, no puede ser perjudicado.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

Es un principio básico de nuestro Derecho hipotecario el del tracto sucesivo (Art. 20 LH), por lo que si la finca transmitida está inscrita a favor de persona distinta a la del transmitente no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).

Conclusión: En el presente caso, sobre la finca cedida se ha declarado, según consta en la inscripción 6.ª, la primera fase de un proyecto de 12 viviendas unifamiliares, y se dice en el asiento que el resto del terreno no ocupado por las edificaciones se destina a los accesos  patios, terrazas, jardines y a zona de libre edificación que albergará las futuras fases constructivas de viviendas del conjunto edificativo.

Por tanto, debe confirmarse el defecto señalado al exigir la concreción de la parte perteneciente al titular registral porque no queda definido con claridad en el título presentado

Comentario: La presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro y la salvaguardia de los asientos  por los Tribunales de Justicia (Art. 1.3 LH) hace que prevalezca el contenido del asiento, por lo que, de producirse  error o imprecisión en la práctica de los asientos o en la publicidad registral, la reclamación  debe sustanciarse en la vía judicial pero no  en el recurso gubernativo. (JAR)

217.** COORDENADAS CATASTRALES DE LAS OBRAS DECLARADAS POR IMPRESIÓN EN LA ESCRITURA DEL ARCHIVO GML. 

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tàrrega, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obras por antigüedad. 

Resumen: La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de declaración de obra nueva por antigüedad.

La Registradora califica negativamente al considerar que las coordenadas de referenciación geográfica deben ser aportadas en formato GML.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación toda vez que a la escritura se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica así como la lista de coordenadas de la porción de suelo ocupada por las edificaciones, mediante la impresión en soporte papel del archivo GML obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y añade que la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML.

Es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Añade que el Registrador puede obtener tales coordenadas a través de la consulta a la Sede Electrónica del Catastro, por acreditarse la antigüedad en base a certificación catastral descriptiva y gráfica y tomarse su descripción de la correspondiente certificación catastral, pues el registrador puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral. (ER)

218.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA: DUDAS SOBRE SI UNA ZONA FORMA PARTE DE LA FINCA CON SERVIDUMBRE O NO FORMA PARTE.

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: La duda sobre la existencia o no de una servidumbre sobre la finca que se pretende georreferenciar justifica la suspensión de su inscripción.

Hechos: Mediante instancia privada el titular registral de una finca rectifica su descripción pasando de 20 a 288 metros cuadrados y solicita el inicio del procedimiento de rectificación descriptiva de finca e inscripción de representación gráfica previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Una vez tramitado, el registrador deniega la inscripción estimando la oposición de un colindante y considerando, en base a la misma, que existe controversia referida a una servidumbre de acequia y paso,  justificada con informe técnico y fotografías que evidencian su existencia física.

El recurrente entiende que no existen dudas sobre la determinación gráfica de la finca la cual se corresponde totalmente con la certificación catastral aportada, y que la existencia de una servidumbre  no hace variar la superficie de su finca.

Resolución: La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: En primer lugar nuestro Centro Directivo hace referencia a su doctrina relativa a la registración de un exceso de cabida que en stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, sin que se altere la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, por lo que la existencia de dudas de encontrarnos en  otro caso (inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones) darán lugar a una calificación negativa de la misma.

En segundo lugar, reitera su doctrina por la que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, aplicando los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por la que:

a) El registrador debe calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca.

b) El registrador puede utilizar, con carácter auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

c) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción, aunque serán tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

d)  El juicio de identidad, deberá de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el caso que nos ocupa no queda claro si la acequia y el posible paso constituyen una servidumbre en la que el titular del predio sirviente es el promotor del expediente o bien no forma parte de su finca, lo que justifica las dudas del registrador sobre el lindero.

Comentarios: Pese a que en este caso la DG entiende que la oposición justifica las dudas del registrador debemos de tener en cuenta, que salvo que lo prevea la ley, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hace contencioso el expediente ni impedirá que continúe hasta que sea resuelto.(MGV)

219.** OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE.

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: La DGRN no permite la inscripción de ninguna obra nueva que afecte a una parcela catastral colindante a la del titular registral sin previamente rectificar el Catastro, incluso aunque se observe a simple vista que la cartografía catastral está desplazada.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una edificación sobre una finca que ocupa la totalidad de la misma. Simultáneamente se declara  una disminución de cabida de la finca inferior al 5%.

El registrador suspende la inscripción porque la porción de suelo ocupada por la edificación, identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, invaden otra parcela catastral colindante según la cartografía del Catastro

El notario autorizante recurre y alega que la nota de calificación no manifiesta dudas de encontrarse la edificación dentro de la finca registral, que el único y escueto argumento es que, superpuestas las coordenadas de la edificación con la cartografía catastral, invaden ligeramente una parcela catastral ajena, pero ello se justifica por un pequeño desplazamiento  de la cartografía catastral cuya rectificación corresponde al Catastro.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina La DGRN declara que hay una alteración de la perimetría catastral (es decir del suelo) que necesariamente requiere la intervención de los colindantes afectados en las actuaciones correspondientes.

El registrador no tiene que tener dudas de que la edificación se encuentra dentro de la finca registral para lo que no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta, especialmente cuando la edificación ocupa la totalidad de la finca.

En caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación registral consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

COMENTARIO:

La DGRN mantiene el criterio que ya manifestó en la Resolución de 21 de Febrero de 2019 .

Si tenemos en cuenta que la inscripción de una obra nueva no supone ni la coordinación de la finca registral con el Catastro ni la extensión del principio de fe pública registral al suelo de la finca, incluso aunque la edificación ocupe la totalidad de la finca, la posición que mantiene la DGRN en estas dos Resoluciones carece, en mi opinión, de apoyo legal sustantivo pues, en definitiva, subordina, la institución registral a la catastral, ya que  el Registro no podrá inscribir la nueva obra sin que previamente el Catastro subsane las discrepancias catastrales (y ya sabemos el tiempo que lleva cualquier procedimiento en el Catastro,… en algunos sitios más de dos años).

Esto no tendría más importancia que la teórica si fuera un ejercicio dialéctico sobre la interpretación de la nueva normativa (ciertamente compleja e innovadora), pero lo cierto es que tiene muchas repercusiones prácticas pues al titular registral se le está privando de sus derechos de inscripción de la obra en contra del principio de legitimación que  tiene por su titularidad registral  y con ello se le impide  que actualice la descripción de su finca, que pueda ser tasada por una entidad bancaria y que pueda obtener (él, o peor si es el futuro comprador) financiación con garantía hipotecaria que es, justamente, la finalidad fundamental o una de las principales del Registro de la Propiedad. (AFS)

220.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 20 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 4 relativa a un testimonio de sentencia firme.

Resumen: No cabe inscribir una sentencia declarativa contra herederos en rebeldía del titular registral sin que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes .

– Hechos: Se presenta testimonio de sentencia declarativa de dominio y cancelación de asientos registrales contradictorios contra los presuntos herederos –ignorados– del titular registral que han sido declarados en rebeldía (otros acabaron personándose en el proceso y se allanaron).

– El Registrador:   califica negativamente, al dictarse la sentencia en Rebeldía, por no acreditarse la firmeza de la resolución judicial ni los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes (arts 502 y 524.4 LEC) ;

 – El abogado de los demandantes:   recurre intentando acreditar que en realidad el demandado en rebeldía ya había fallecido y que “carecía de herederos “ (sic) [nota ACM: nada se dice sobre el posible dominio del Estado, como heredero intestado o por abandono de los bienes mostrencos].

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
Reitera las RR. DGRN de 12 de mayo 2016 , de 18 de enero 2017 y de 6 de febrero 2019. Por tanto, las sentencias dictadas en rebeldía del demandado, aunque sean firmessolo son inmediatamente susceptibles de ANOTACIÓN PREVENTIVA. Para poder practicar inscripciones o cancelaciones es preciso que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes (arts  502 y 524.4 LEC), y de los 3 plazos posibles (de 20 días, de 4 meses y de 16 meses) reitera que el Registrador carece de competencia para apreciar la posible concurrencia o no de fuerza mayor y por tanto para la fijación del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión, cuestión que deberá ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia, correspondiendo por tanto al propio Juzgado la determinación del transcurso o no del oportuno plazo de la acción de rescisión. (ACM)

221.** HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO

Resolución de 20 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que acuerda practicar la inscripción de una escritura de constitución de dos hipotecas unilaterales de igual rango y suspender la inscripción del tipo de subasta por razón de la aportación de un certificado de tasación caducado (IES)

Resumen:  Es posible la inscripción de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria, en garantía de una deuda de carácter tributario, con suspensión de la constancia del valor para subasta, aunque no medie solicitud expresa del acreedor pues el procedimiento de ejecución aplicable es el del apremio administrativo que no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo.

Hechos: Mediante escritura se constituyen dos hipotecas unilaterales de igual rango sobre un inmueble, en garantía de la suspensión de la deuda ante la AEAT.

La registradora inscribe a favor del Estado –AEAT–, sus dos derechos de hipoteca y suspende la constancia del valor fijado para subasta porque a la fecha del otorgamiento de la escritura, 29 de noviembre de 2018, el informe de valoración (de fecha 1 de junio de 2018, con fecha límite de validez hasta el 1 de agosto de 2018 según consta en el propio certificado), está caducado.

Se fundamenta en el artículo 3 bis Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del Mercado hipotecario, en su redacción dada por el apartado cuatro del artículo 4 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; el artículo 8 del RD. 716/2009 de 24 de abril de Mercado Hipotecario, y artículo 62 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, apartado 4, y artículo 682-1 de la LEC, tras la reforma introducida por la Ley 1/2013 de 14 de mayo.

Recurso, el representante de la hipotecante alega que el acreedor hipotecario consintió en la aceptación de esta hipoteca con anterioridad a la fecha de caducidad de la tasación, si bien otorgó a su representada un plazo para la constitución de la hipoteca, que hizo que la misma se llevara a la inscripción al Registro con posterioridad a la citada fecha y que en el momento del otorgamiento de la escritura pública no había transcurrido el plazo de los seis meses establecido en el artículo 62 de la Orden ECO/805/2003.

Dirección General: Desestima el recurso y confirma la calificación.

La cuestión sustantiva versa sobre la posibilidad de reflejar en el Registro de la Propiedad un tipo para subasta de la finca hipotecada, cuando el certificado de tasación se encuentra caducado y se trata de una hipoteca unilateral a favor de la AEAT para la seguridad de determinadas deudas tributarias.

La dicción de los apartados 1 y 4 del artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, de 27 marzo que establecen que «la fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado», y que «los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe», implica que, a priori, no puedan acceder al Registro de la Propiedad tasaciones que tenga su base en certificados caducados; habrá de estarse a la fecha del correspondiente documento público presentado a inscripción, pues es la única fecha que puede acreditar de forma fehaciente que el certificado de tasación ha sido utilizado dentro del plazo de su vigencia.

La posible aceptación, tal como se expone el recurrente, carece de la fehaciencia necesaria para enervar los efectos de la caducidad. No obstante, al tratarse de una hipoteca a favor de un organismo público, como es la AEAT, si se acreditara con algún certificado oficial de dicho ente que el expediente con esa tasación se ha aprobado antes de la caducidad del certificado, podría entenderse que el mismo no ha caducado.

Por otra parte, no puede admitirse la alegación de que en el momento del otorgamiento de la escritura pública, no había transcurrido el plazo de los seis meses (artículo 62 de la Orden ECO/805/2003), porque este artículo establece un plazo de caducidad  máximo, y figurando en el certificado de tasación un plazo de caducidad más reducido, la calificación registral ha de atenerse al mismo.

 En este supuesto, es adecuado practicar la inscripción de la hipoteca unilateral sin reflejar el certificado de tasación al que nos hemos venido refiriendo, porque como señala la Resolución de 7 de octubre de 2015, en las hipotecas unilaterales a favor de la Agencia Tributaria, en garantía de una deuda de carácter tributario, no es precisa la tasación para subasta hecha por entidad homologada y para el caso de que en la escritura de constitución de la hipoteca se incluyera una valoración caducada, es posible inscribir la hipoteca sin el valor de tasación, sin que sea necesaria (como ocurre en los supuestos de hipoteca ordinaria) la solicitud expresa del acreedor. Ello es así porque las hipotecas constituidas a favor de la AEAT son susceptibles de realización a través del procedimiento ejecutivo propio de las Haciendas Públicas (artículos 66.4 y 74.3 del Reglamento General de Recaudación), el apremio administrativo. Respecto de este procedimiento, el Reglamento General de Recaudación, por un lado, prevé en su artículo 66.3 que, con carácter previo, pueda solicitarse informe al órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre la suficiencia de la garantía, sin sometimiento a la necesidad de una tasación determinada; por otro, que la ejecución de las hipotecas y otros derechos reales constituidos en garantía de los créditos de la Hacienda Pública se realizará por los órganos de recaudación competentes a través del procedimiento de apremio –artículo 74.3 del Reglamento General de Recaudación–, excluyendo por tanto el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, como el pacto de venta extrajudicial, con independencia de que en la escritura hayan sido previstos, y, por último, la realización de una tasación, también sin sometimiento a ningún tipo especial, al inicio de la ejecución –artículo 97 del Reglamento General, sin tener en cuenta la que, en su caso, se hubiera verificado en el momento de la constitución de la hipoteca.

La constancia en la inscripción de hipoteca del valor de tasación recogido en el certificado de referencia carece de la eficacia registral recogida en los artículos 670 y 671 de la LEC, lo que la hace superflua, porque el procedimiento de apremio administrativo no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo, y, por otra parte, su constancia carece de efectos jurídicos relevantes. (IES)

222 y 223.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCIÓN ART 45 TR RENTA NO RESIDENTES POR TRANSMISIÓN DE INMUEBLES. 

Resolución de 21 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la práctica de la anotación ordenada mediante mandamiento, que establece la afección fiscal sobre una finca. (CB)

Resumen: No procede nota de afección a favor de Hacienda por el Impuesto de Entidades no Residentes sin previa derivación de responsabilidad al titular registral por el correspondiente procedimiento.

Hechos: 1. Se plantea […] si es necesario o no que el procedimiento seguido para practicar una nota de afección en el Registro de la Propiedad a favor de Hacienda por el Impuesto de Entidades no Residentes, a que se refiere el artículo 45 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, se siga contra el titular Registral dominical o se le requiera el pago o, al menos, se le notifique.

Registrador: […] ha suspendido la anotación interesada en aplicación del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH) porque la finca figura inscrita a nombre de persona distinta de aquella frente a la que se sigue el procedimiento de apremio, sin que del expediente se deduzca que la demanda se haya dirigido contra la titular registral o haya sido requerida de pago (…)

Recurrente: La Agencia Tributaria impugna la calificación.

Resolución: Confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina: […]

3 En el presente expediente la cuestión se plantea en relación con […] afección regulada en el artículo 45.3 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, relativa al «gravamen especial sobre bienes inmuebles de Entidades no Residentes».

Esta especial afección del artículo 45, no se regula como hipoteca legal tácita del artículo 78 de la Ley General Tributaria, sino como afección de su artículo 79.1 de la misma.

Pues bien, el artículo 79.1 de la Ley General Tributaria dispone que «los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga».

Se trata de una responsabilidad subsidiaria, por derivación de la acción tributaria. […]

4 En definitiva, la garantía regulada en el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, no es una hipoteca legal tácita, sino una afección de las reguladas en el artículo 79 de la Ley General Tributaria, no previéndose la extensión de ninguna nota marginal de afección, por lo que su tramitación debe ajustarse a lo dispuesto en los artículos 174 de la Ley General Tributaria «declaración de responsabilidad» y 176 de la Ley General Tributaria «procedimiento para exigir la responsabilidad subsidiaria».

5 En el escrito de interposición del recurso, se hace constar que se precisa la tramitación del oportuno procedimiento de derivación de la responsabilidad (artículos 67 del Reglamento General de Recaudación y 174 y 176 de la Ley General Tributaria), pero no consta ahora haberse producido tal derivación, con lo que no es posible consignar una garantía en la propiedad de persona distinta, contra la que no se ha dictado ningún acto administrativo derivando la responsabilidad del pago del tributo.

La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

La 223 es igual.

224.* CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sant Mateu a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Resumen: La adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del matrimonio, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción es necesaria escritura pública o, en su defecto, sentencia firme dictada en el procedimiento que corresponda.

Hechos: se presenta un  decreto por el que se declara disuelto por divorcio un matrimonio y se aprueba el correspondiente convenio regulador por el que se  liquida de su sociedad de gananciales, así como el condominio sobre una finca que habían adquirido con carácter privativo en estado de solteros.

La registradora suspende su inscripción por entender que no es posible  liquidar como  bien ganancial un bien adquirido por los cónyuges antes del matrimonio por mitad proindiviso, por  exceder de los límites del artículo 90 del Código Civil, siendo preciso disolverlo   en escritura pública ante Notario.

La adjudicataria recurre alegando que con la reforma de la LEC por Ley 42/2015, de 5 de octubre, es posible liquidar los bienes de los cónyuges conforme al art. 437.4.4 de la LEC de forma total.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: El convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo del mismo, es inscribible siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio.

Ello es así “atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia”.

Lo anterior se debe a que el convenio no deja de ser un documento privado aprobado judicialmente  en el que la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar, son su  materia típica y propia por lo que  las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización.

Sin que en este caso sea aplicable el artículo 437.4.4 de la LEC por no constar que se haya ejercido conjuntamente la acción de división de la cosa común.

Comentarios: El hecho de que solo sean inscribibles mediante convenio aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen su contenido típico, no afecta a la eficacia y validez de otros actos que se puedan consignar en el mismo, aunque estos para su acceso al registro requerirán ser formalizados en un documento público notarial. Este principio, lógico y natural, no es aplicable en Cataluña, Comunidad Autónoma en la que, al amparo del  artículo 233-2 del libro II de su Código Civil, el convenio regulador puede contener, además de la liquidación del régimen económico matrimonial, la división de los bienes que los ex cónyuges tengan en comunidad ordinaria indivisa siendo por ello posible su inscripción en el Registro de la Propiedad. (MGV)

225.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199 LH. AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cádiz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación. 

Resumen: En un Expediente de rectificación de cabida (Art 199 LH) la sola oposición documentada de un colindante no basta para denegar la inscripción de la cabida, si tal oposición no puede afectar a la superficie del solar.

– Hechos:    Se tramita previamente un Expediente de rectificación de cabida (Art 199 LH) para agrupar dos fincas, cuya superficie conjunta excede del 10%,  una con exceso de cabida y otra con defecto [y en cuya descripción registral ya anuncia que la superficie es inexacta por no incluirse ciertos elementos] y se produce oposición documentada por varios de los vecinos colindantes.

– El Registrador: califica negativamente pues ante la documentación presentada  [Autos judiciales sobre cesación de obra nueva, escritos municipales, descripciones registrales con linderos preexistentes, Ficha de Inspección Técnica de Edificación del Ayuntamiento de Cádiz, certificaciones catastrales, fotografías…] lógicamente tiene dudas fundadas de posible invasión de las fincas colindantes, y suspende la inscripción hasta que se consienta voluntariamente por los afectados o se dicte resolución judicial.

 – La mercantil agrupante:   recurre intentando desvirtuar las 2 oposiciones formuladas:

a) Una, la del colindante de la finca con defecto de cabida, porqué este, por su propia naturaleza no puede afectarle, y aunque el contradictor opone que se invade un “patinillo”, en realidad tal patio está en el interior del edificio colindante y ni se invade ni se afecta con la reducción de cabida.

b) Y otra, la del colindante de la finca con exceso de cabida, porqué sus reclamaciones, judiciales y administrativas lo son para que se respete una servidumbre de luces y vistas, y a lo más discute la altura que pueda tener la obra nueva proyectada, pero sin poner en duda la extensión superficial del solar.

– En notario autorizante:   aun reconociendo que se trata de cuestiones predominantemente fácticas, y no jurídicas, entiende que de la documentación presentada, tanto por los colindantes disconformes como por la mercantil agrupante, pueden disiparse las dudas del registrador e inscribir la nueva superficie y la finca resultante:

a) Que en la finca de menor cabida, la superficie es la que resulta, además del proyecto técnico de agrupación, del Catastro y sin que de éste resulte invasión

b) Y que a en la finca de mayor cabida, de los lindes anteriores tampoco resulta invasión de un 2º patio (que según los oponentes consideran medianero), sino al contrario: su pertenencia a la finca agrupada (de ahí que en la colindante se diga que ésta linda con tal patio, por tanto le es ajeno), lo que resulta de su propia descripción registral antigua al expresar que en su superficie no se incluye tal patio y otros elementos.

Y en definitiva que según ha señalado la DGRN la mera oposición de algún interesado, en este caso, colindante, no ha de ser obstáculo a la continuación del expediente, cuando los documentos presentados en éste permiten disipar las dudas del registrador.

– Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina: Confirma igualmente que estamos ante una cuestión más fáctica que jurídica y señala que  “es circunstancia de hecho relevante para la resolución de este expediente que en la inscripción de una de las fincas que se agrupa consta que la superficie consignada excluye la superficie relativa a «vestíbulo de entrada, paso al patio, dos cuartos en el mismo callejón del Pozo y cuadra de las Bestias»”.

Por tanto parece que al tratarse de un verdadero expediente de Jurisdicción Voluntaria el registrador tiene funciones cuasi-jurisdiccionales, y así señala RES que la simple oposición sin más no bastaría por sí sola para transformar un procedimiento de jurisdicción voluntaria en uno contencioso. Así resultaría del 4º párrf del Art 199 LH, cuando dice: “ En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.

Reitera las RR. DGRN de  16 y 30 de enero y 15 de febrero de 2019 y la Res sintetiza su propia doctrina del siguiente modo:

a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo o de modificaciones hipotecarias.

b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática homologada en la ResDGRN 2 agosto 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

c)Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, y su delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en tales actuaciones, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (Art 199-1-4º LH).

Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

e)El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. (ACM)

226.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Arévalo, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

Igual que resolución número 209 de este Informe.

227.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Meco, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

Igual que resolución número 209 de este Informe.

228.* EXISTENCIA DE DOS DEFECTOS: SE IMPUGNA UNO Y EL OTRO NO. LIBRO DEL EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA.

Resolución de 16 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir un acta de finalización de obra autorizada por notario.

Resumen: Si se impugna un defecto de los dos observados por el registrador y nada se dice del otro el recurso tiene que substanciarse.

Hechos: Se otorga un Acta de terminación de obra nueva.

La registradora encuentra dos defectos: no se aporta Libro de la edificación y otro relativo a la expresión por el técnico de que la obra está amparada por la licencia.

El notario  recurre el segundo defecto y la registradora se allana, revocando su calificación en este punto. En cuanto al primer defecto nada se dice ni se argumenta, por lo que la registradora informa y traslada el recurso a la DGRN.

La DGRN desestima el recurso en cuanto al defecto uno.

Doctrina: Es necesario aportar el libro de la edificación en Castilla La Mancha

COMENTARIO: Si sólo es objeto de recurso explícito el defecto 2 y la registradora revoca su calificación sobre dicho  defecto, no se entiende bien porqué ha de tramitarse el recurso sobre el defecto 1, pues nada se dice respecto de él en el recurso. Lo lógico es entender que, si nada se dice ni se argumenta ni se impugna expresamente, no es objeto de recurso pues para ello ha de decirse expresamente y argumentarse debidamente. (AFS)

229.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. RENUNCIA DE LA PROPIEDAD A FAVOR DE LOS HIJOS Y TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE.

Resolución de 16 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1 a inscribir una sentencia aprobatoria del convenio regulador de los efectos de una separación judicial de mutuo acuerdo.

Resumen: El derecho de uso de la vivienda familiar en un Convenio Regulador aprobado judicialmente por separación judicial o divorcio es de naturaleza familiar, pero su contenido es patrimonial por lo que puede acceder al Registro pero respetando los principios hipotecarios, en particular el de especialidad. La renuncia o donación de la vivienda familiar en el ámbito de un Convenio Regulador es un negocio jurídico complejo, con una causa familiar, y por ello no es exigible la escritura pública que es la regla general para los inmuebles.

Hechos: En un convenio regulador aprobado judicialmente los cónyuges pactan que la esposa custodiará  a las hijas menores en el domicilio familiar, y además que el marido renuncia a su mitad en la vivienda a favor de las hijas menores, aunque continuará haciéndose cargo de parte de los gastos de la vivienda.

La registradora considera que dicho convenio no cumple con el principio de especialidad, pues no resulta con claridad la atribución de uso de la vivienda familiar, y si se atribuye a la esposa o a los hijos; en cuanto a la renuncia, si lo que se pacta es la donación de la mitad de la vivienda familiar a los hijos, se necesita escritura pública.

La interesada recurre y alega que la registradora se extralimita invadiendo la esfera judicial pues el convenio está aprobado judicialmente, que el uso se atribuye tanto a las hijas como a la madre y no se necesita precisar la fecha final, y que la renuncia implica una donación por lo que al afectar a la vivienda familiar no necesita de escritura pública, según criterio de la DGRN en resolución que cita.

La DGRN confirma el primer defecto (relativo al uso de la vivienda), y lo desestima en cuanto al segundo (relativo a la renuncia).

Doctrina: En cuanto al primer defecto comienza por recordar que el derecho de uso de la vivienda es familiar y no patrimonial, ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito.

También diferencia entre la titularidad del derecho  y el interés protegido (que es familiar, para facilitar la convivencia entre los hijos y el cónyuge que les custodia). Es posible que el derecho de uso se atribuya a un cónyuge sólo, o a un cónyuge y a los hijos menores, en cuyo caso hay que aportar sus datos personales.

Por otra parte, el derecho de uso sobre la vivienda familiar integra, por un lado, un derecho ocupacional, y por otro, una limitación de disponer que implica que el titular dominical de la vivienda no podrá disponer de ella sin el consentimiento del titular del derecho de uso o, en su caso, autorización judicial.

Sin perjuicio de este carácter familiar, el derecho de uso tiene un contenido patrimonial y por ello puede acceder al Registro de la Propiedad por lo que su acceso debe de someterse a los principios hipotecarios. Así por ejemplo no puede acceder si el titular registral no ha sido parte en el procedimiento.

En el caso concreto declara que no es lo mismo fijar la residencia que atribuir el uso de la vivienda, y además es necesario precisar si el titular del derecho de uso, en su caso, es  la madre o  las hijas, por lo que no se cumple con el principio de especialidad.

En cuanto al segundo defecto, la renuncia en el presente convenio no es sino un negocio jurídico de cesión del derecho de dominio correspondiente al marido sobre una mitad indivisa de la vivienda familiar, realizado a favor de las hijas y de forma gratuita, al no existir contraprestación alguna, lo que supone la existencia de una donación, que necesitaría en principio de escritura pública. Se admite la aceptación no expresa que resulta de los términos del convenio al estar representadas debidamente las hijas menores

Sin embargo para los casos, como el presente, en los que no se trata de una donación pura y simple sino de un negocio familiar de carácter complejo en el ámbito de un convenio regulador, y cuya finalidad se entronca en el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil, es admisible el Convenio Regulador como título formal sin necesidad de escritura pública. (AFS)

230.** OBRA NUEVA TERMINADA: DUDAS SOBRE SI LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA SE ENCUENTRAN EN LA FINCA REGISTRAL

Resolución de 16 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la inscripción de un acta de terminación de obra. 

Resumen: En obra nueva terminada: hay que aportar georreferenciación tanto de la parte ocupada por la edificación, como también la de toda la parcela si no hay concordancia entre registro y catastro y existen dudas fundadas de que puede ocupar parte de la finca colindante.

– Hechos: Tras una escritura de declaración de obra en construcción [en que ya se georreferencia la porción ocupada por la obra], se otorga el Acta de Fin de Obra, en que se vuelve a consignar la misma georreferenciación de la porción ocupada pero SIN georreferenciar el resto de la finca [carente de coordinación registro-catastro y con diferencias superficiales superiores al 10%].

– La Registradora: califica negativamente, por tener dudas de que la porción de suelo ocupada por la edificación se ubique dentro de la finca registral, y exige que se aporten las coordenadas del perímetro de toda la finca en global habida cuenta las diferencias descriptivas que resultan entre parcela catastral [en catastro ni siquiera aparece su grafía] y la finca registral hacen dudar que la parte construida no invada alguna finca colindante.

 – El notariorecurre exponiendo que:

a) La edificación, que tiene solo 150 m2 cabe dentro de la 1220 m2 de la finca, y que se halla en el centro de la finca, lo que resultaría del Proyecto y el Plano elaborado por el técnico.

b) Añade que en la previa escritura de obra nueva en construcción se consignaron las mismas coordenadas y entonces el registrador nada opuso en su calificación.

c) Asimismo invoca que la debe presumirse la buena fe en el constructor y que no se extralimitó de los linderos de su finca al construir.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: Reitera las Res de 4 enero y 21 febrero de 2019, y señala que:
a) Aunque en estos casos no es imprescindible georreferenciar toda la finca, si no hay concordancia entre la parcela registral y la catastral, puede denegarse la inscripción, aunque para ello el registrador debe fundar sus dudas, sin que baste efectuar una simple comparación aritmética, sino que es precisa una comparación geométrica espacial , que aquí no cabe realizar por las diferencias superficiales, que además exceden del 10%.

b) En cuanto al 2º argumento, lo rechaza la DGRN señalando que la aportación de las coordenadas se exige en la finalización de obra, no en la declaración de obra en construcción, por lo que en esa 1ª fase el registrador no tiene por qué calificar la correspondencia aunque se hayan aportado ya las coordenadas;

c) Y en cuanto a la presunción de buena fe y no extralimitación en el edificante, señala el Centro Directivo que al tratarse de una cuestión de hecho su apreciación corresponde a Jueces y Tribunales, no al notario ni al registrador. (ACM)

232.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial de reanudación del tracto sucesivo.

Resumen: El uso del expediente judicial de reanudación del tracto requiere que exista una verdadera interrupción del tracto y no la simple falta de documentación de trasmisiones intermedias.

Hechos: Se trata de un auto de 2010 aprobatorio de un expediente por  el que se decreta la reanudación del tracto en favor de la demandante, causahabiente de la titular registral, sin documentación que lo acredite, desde hace más de 30 años.

Se presenta junto con otro del 2013, en el que además de subsanar ciertos errores materiales declarados en una calificación anterior,  dispone que no es posible atender a la petición de la existencia de dos transmisiones (la de la titular registral a sus herederos, y de éstos a la solicitante).

El registrador deniega la inscripción considerando defecto insubsanable el hecho de que la propia resolución declare que no resulta procedente la validez del expediente de dominio como medio hábil para la inscripción de la adquisición –ya que no se acredita la interrupción del tracto ni es procedente por prescripción–, debiendo acudirse a la «vía del procedimiento declarativo para la inscripción del derecho de la actora».

El recurrente entiende que la declaración judicial en el expediente de dominio es clara e indubitada en el sentido que declara justificado el dominio de la promotora sobre la finca objeto del procedimiento y, en consecuencia, el Registrador debe atenerse al pronunciamiento judicial, procediendo a su inscripción.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: En primer lugar, nuestro CD determina la normativa aplicable desde el punto de vista temporal al supuesto planteado. A estos efectos cita la disposición transitoria única de la Ley  13/2015, de 24 de junio, de modificación de la Ley Hipotecaria: «Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior.».

Es por ello que nos encontramos con un expediente judicial de reanudación del tracto sucesivo interrumpido  iniciado antes del 1 de noviembre de 2015, siendo aplicable  la regulación prevista en los artículos 201202 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior.

El expediente de reanudación del tracto es un método excepcional de adecuación de la realidad extrarregistral a la consignada en los libros del Registro, debido a la existencia en nuestro derecho del principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el artículo 40 de la misma relativa a la rectificación del Registro.

Es por ello que para inscribir en el Registro un expediente judicial de reanudación del tracto exigía, de modo similar a la nueva normativa, “que hubiera una verdadera interrupción del tracto, debido a la inexistencia documental de alguna de las transmisiones intermedias en unión a la imposibilidad o la extrema dificultad de obtener o formular en la actualidad la voluntad del titular registral original“, lo que ha de ser valorado y calificado por el registrador.

En base a lo anterior la DG lo considera impropio e inadecuado para el caso en que nos encontramos, al ser el promotor del expediente sucesor directo del titular registral, el cual podría obtener la inscripción a su favor presentando el título que acredita la adquisición de su derecho sucediendo al titular registral.

Comentarios: En la actualidad, tras la Ley 13/2015 de 24 de mayo de reforma de la Ley Hipotecaria, este expediente se encuentra regulado en el artículo 208, recogiendo la citada doctrina, reiteradísima de nuestro Centro Directivo, al disponer como regla primera del mismo  “que no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos”. Y también se constata, al hilo de la principal finalidad de la reforma de 2015, de desjudicializar los procedimientos de jurisdicción voluntaria, la desaparición de la doble posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido por vía judicial o  notarial, pudiendo ahora hacerse únicamente a través de notario. (MGV)

233 y 234.**  CONCENTRACIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN DE ERROR EN CUANTO A LA PARTICIPACIÓN PRIVATIVA O GANANCIAL

Resolución de 17 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la inscripción de un acta de rectificación de la de Reorganización de la Propiedad de la Zona de Concentración Parcelaria. 

Resumen: la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Hechos: se presenta a inscripción acta de rectificación del acta de Reorganización de la Propiedad de la Zona de Concentración Parcelaria solicitando la rectificación de la inscripción ya practicada de forma que la finca pase a estar inscrita a favor de uno de los cónyuges con carácter privativo y no, en parte ganancial y, en parte privativa.

El Registrador califica negativamente toda vez que el titular registral afectado no ha prestado su consentimiento en escritura pública ni ha sido demandado a este efecto en juicio declarativo ordinario.

La DGRN confirma la calificación y tras repasar los preceptos de la Ley referentes a la documentación y el objeto del recurso, reitera su doctrina sobre el particular y es que: la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Por lo tanto, no puede alterarse el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente.

Cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) LH, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. (ER)

Idéntica la 234. 

237, 238.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

Igual que resolución número 209 de este Informe.

239, 240, 241, 242.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

Igual que resolución número 209 de este Informe.

243.DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

Resolución de 24 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 4, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de donación con pacto de definición. 

Resumen: No es inscribible en el Registro de la Propiedad “una donación con pacto de definición de legítima” del art. 50 de la Compilación Balear, formalizada entre ciudadanos franceses, que tienen su “residencia habitual” en Mallorca, debido a que dicha norma sólo es aplicable a ciudadanos españoles, que tengan además “vecindad civil balear”. Por otro lado, no cabe aplicar el Rto Europeo de Sucesiones (EU) 650/2012 a instituciones forales españolas, que exijan, además de la nacionalidad española, una determinada vecindad civil, ya que no se pueden incluir en el ámbito del art. 30 de dicho Reglamento Europeo, y se les aplicará lo dispuesto en el art. 36, párrafo 1º.

Hechos: Con fecha 16 de marzo de 2018, se formaliza una escritura de donación con “pacto de definición” entre ciudadanos de nacionalidad francesa, donde, tanto la madre donante como los hijos donatarios, hacen constar que tienen “residencia habitual efectiva en Mallorca” (aunque, al no ser españoles, no pueden tener “vecindad civil balear” art. 15 c.c.) Además, la donante alega, en otra acta, posterior a la donación previa, que “no ha otorgado professio iuris en favor de su ley francesa nacional”.

 En virtud de dicho pacto de “definición balear” y conforme al art 50 de la Compilación, los donatarios, han hecho renuncia, en relación con su madre, a sus futuros dchos sucesorios o a su posible legítima, en contemplación a la donación, atribución o compensación que han recibido.

Registradora: 1). – Suspende la inscripción de dicha escritura, dado que los extranjeros carecen de vecindad civil, conforme a lo que dispone el art 15 c.c. (que asigna a aquellos extranjeros que adquieran la nacionalidad española, la atribución de una determinada vecindad, según el caso). Por ello, en este caso, la institución aplicada (pacto sucesorio de “definición de la Compilación Balear) está reservada por ley y por los antecedentes históricos, a ciudadanos españoles, de “vecindad civil balear mallorquina”. Por tanto, no teniendo los otorgantes (en especial la donante) nacionalidad española, no pueden tener vecindad civil balear (exigida por la Compilación para la aplicación de dicha institución), pese a que tengan “su residencia efectiva en Mallorca”, como se indica la escritura formalizada.”

La registradora apoya su calificación, en el art 50 de la Compilación Balear, que exige en la donante vecindad civil mallorquina (circunstancia que no concurre en la donante, ni tampoco en los donatarios), ya que todos ellos, y en especial, la primera, carecen de dicha vecindad civil. Por tanto, la calificación notarial en la escritura asignando “vecindad civil mallorquina” respecto de la donante y donatarios, es incorrecta.

Teniendo la donante residencia habitual en Baleares y de acuerdo con el art. 21 del Reglamento Europeo 650/2012, la ley aplicable a su herencia sería la ley española común (código civil), que sería la correspondiente a su residencia habitual al tiempo del fallecimiento, pero nunca la de la Compilación Balear, basada, en cuanto a dicha institución, en los antiguos privilegios concedidos a Mallorca por los Reyes Jaume I y Sancho I.

Recurrente:

El notario recurrente traslada el conflicto, del terreno autonómico al plano nacional, e incluso al internacional, al dudar de que, una norma autonómica, pueda condicionar una norma de conflicto (jurídico-civil, pero también fiscal por sus beneficios) a nivel nacional e incluso internacional (Reglamento Europeo de Sucesiones 650/2012). De hecho, plantea que la propia Hacienda Foral, está concediendo los beneficios fiscales aplicables a dicha institución, a quienes lo utilizan, sin más, con su simple residencia fiscal y entiende que el propio Reglamento Europeo de Sucesiones ha venido a sustituir la regla de la vecindad civil por el de la residencia habitual (art 21 y 36 del Rto de Sucesiones Europeo), para solventar los problemas interregionales. E incluso, en caso de inexistencia de normas internas sobre solución de los conflictos internos, respecto de sus propias unidades territoriales, el Rto establece diversos criterios para solventar el problema.

 También discute el carácter formal o material de la prohibición de otorgar “un pacto de definición” por quienes no tengan vecindad civil mallorquina (lo que está presuponiendo per se la nacionalidad española) estimando, de nuevo, que el Reglamento de Sucesiones, ha venido a sustituir, en estos casos, “la vecindad civil foral” por la “residencia habitual” en su art. 36, como criterio de solución de los conflictos interregionales, al tratarse de conflictos mixtos, en los que concurren elementos de conexión internacional e interregional.

 Finalmente, estima que la interpretación de la Registradora es contraria a la finalidad del Rto de Sucesiones Europeo, que trata de coadyuvar a la libre circulación de personas y bienes en el espacio europeo, lo que sería de todo punto inútil, si las autoridades nacionales pudieran soslayar su aplicación, neutralizando los efectos del marco normativo común, mediante la inclusión de requisitos de nacionalidad (y en este caso de vecindad civil) para que los ciudadanos europeos puedan acceder a las instituciones sucesorias. Ello implicaría un acto de la autoridad nacional, contrario a la libertad de circulación y al fin de la discriminación entre ciudadanos europeos, por razón de la nacionalidad, contrario a dicho principio de libertad de circulación que establece el art 21.2 de las Carta de Derechos Fundamentales y 18 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea.

Resolución: La DG desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: El problema planteado consiste en decidir si es posible la inscripción de una “donación con pacto de definición”, otorgada entre ciudadanos franceses (donante y donatarios), residentes habitualmente en Mallorca, dado que el art 50 de la Compilación, determina que tal normativa se aplica exclusivamente respecto de la futura sucesión de ciudadanos españoles, de vecindad civil balear (mallorquina), según su costumbre histórica.

 1).- La registradora mantiene la postura que podemos considerar tradicional, rechazando la inscripción de dicha escritura de donación con pacto de “definición”, por cuanto dicha institución está reservada a los ciudadanos españoles, con vecindad civil balear (mallorquina), de acuerdo con el art. 50 de la Compilación Balear (en conexión con el art 15 c.c.), mientras que el notario mantiene la postura de que dicho criterio, ha sido sustituido, tras del Reglamento Sucesorio Europeo por el de la “residencia habitual”, aplicando el art. 36.2 del Rto (UE) 650/2012, que hace prevalecer la “residencia habitual del causante” al tiempo de su fallecimiento, en la unidad territorial en la que éste hubiera tenido dicha residencia. Por tanto, el problema sería cómo coordinar dicho Rto (UE) con las instituciones forales españolas, que exigen una vecindad civil foral determinada, y que sería distinta de las incluidas en el art 36 del Rto., el cual adopta soluciones propias, y concretamente la designación directa de la unidad territorial en caso de conflictos territoriales de leyes, en Estados con más de un sistema jurídico.

 2).- El Reglamento (UE) 650/2012 establece una solución de compromiso para el caso de Estados plurilegislativos, a los que da un trato normativo distinto, integrado por los arts 36 -conflictos territoriales de leyes-, art 37 -conflictos interpersonales de leyes- y art 38 – recuerda su no aplicación a los conflictos internos-. En definitiva, establece como principio que, para las sucesiones causadas a partir del 17 de agosto de 2015, en el caso de que la ley del País designada comprenda varias unidades territoriales, con normas propias, serán preferidas las propias normas internas sobre conflictos de leyes de dicho Estado, las cuales determinarán la unidad territorial, cuya legislación pasará a regular la sucesión. Por ello, en el Estado Español, la solución de conflictos interregionales – ley de vecindad civil- será la que determinará la norma aplicable.

En este supuesto, se exige una doble elección: por un lado, la de la ley nacional aplicable, y complementando ésta, la ley española interna, que pasará a decidir, finalmente, la norma aplicable al supuesto concreto, que, en este supuesto, sería la correspondiente a la vecindad civil española de la causante o donante. Con ello el Rto equipara las situaciones en que no haya un Dcho interregional interno, con aquellos en que lo haya, pero el causante no sea nacional.

 Por ello, no es posible equiparar, como se hace en la escritura, a ciudadanos extranjeros, con residencia española de hecho, pero sin vecindad civil balear, con ciudadanos españoles, con su correspondiente vecindad civil, dado que aquella norma del Rto se refiere exclusivamente a éstos. Por ello no se pueden considerar a ciudadanos extranjeros, aún residentes de hecho en Mallorca, como titulares de una vecindad civil balear, reservada sólo a ciudadanos con nacionalidad española.

 3).- De otra parte, el Reglamento de Sucesiones da un tratamiento especial a las disposiciones mortis causa, tanto testamentarias (incluso mancomunadas) y pactos sucesorios, dado el beneficio que supone la planificación sucesoria de los ciudadanos europeos, siendo preciso examinar la validez, admisibilidad y efectos vinculantes del pacto sucesorio, ya se trata de elementos de validez material como de validez formal. La validez de la forma será admisible si la disposición mortis causa responde a la ley del Estado en que se llevó a cabo, si el testador tiene la nacionalidad de ese Estado, o al menos la tiene una de las personas cuya sucesión sea objeto de un pacto sucesorio, bien en el momento en que se celebró el pacto o en el momento del fallecimiento o respecto de inmuebles situados en dicho Estado. En este sentido el Rto prevé en defecto de professio iuris, la validez material a favor de los vínculos más estrechos respecto de la validez material del acto.

 4) Pasando a examinar si el pacto con transmisión de bienes y efecto de “definición” supera la validez formal, ya que, los otorgantes del pacto son de nacionalidad francesa, y como tales nacionales es admisible, en su caso, el pacto sucesorio conforme a su ley nacional desde 2007 (ver arts 301, 1082, 1093 código civil francés etc..) y en dicho sistema civil, el presunto heredero (hijo) puede renunciar por anticipado a la totalidad o parte de una herencia en beneficio de una o varias personas, tengan o no éstas la cualidad de herederos (hermanos, hermanas o descendientes), lo que se debe llevar a cabo, ante dos notarios, designándose en el pacto los beneficiarios de la herencia (requisitos que de no cumplirse determina la invalidez del acto). Por ello la escritura en controversia no responde a la ley de la nacionalidad de la donante.

 5).- Y en cuanto a la ley española debe analizarse si existe una norma interna de conflicto aplicable, y la respuesta también es negativa, ya que la norma del art 9.8 2 c.c. del c.c. rige sólo entre conflictos internos entre unidades territoriales y sin elemento internacional. Y es en este ámbito internacional en que se desenvuelve el problema planteado, donde se toma como referencia la unidad territorial con la que el testador y las personas de cuya sucesión sea el objeto de pacto sucesorio hubieran tenido un vínculo más estrecho, vínculo que se refiere al momento del otorgamiento del pacto, reflejado por la residencia habitual en la unidad territorial.

 6).- La normativa balear, exige la cualidad de balear mallorquín para su celebración, y en este supuesto, no existe norma estatal aplicable, sino que es directamente el Derecho de la Unidad Territorial (Baleares) el que resuelve la cuestión, por lo que el pacto no lo puede celebrar cuando el disponente y futuro causante no sean mallorquines. Y por otro lado el disponente no ha otorgado profesio iuris a favor de su ley francesa nacional, lo que habrá de hacerse mediante disposición mortis causa o resultar de una disposición de este tipo.

 6).- Se podría haber hecho una professio iuris a favor de la ley española, si la causante hubiera obtenido la nacionalidad española, pero la elección conduciría a aplicar la ley española (c.c.) pero no a una ley foral.

 7) Además la inscripción en el registro de la Propiedad de la transmisión de dominio en los términos del art 50 de la Compilación queda fuera de la aplicación del Reglamento, y es la legislación estatal (española) la competente para la inscripción del acto. Por ello el registrador calificará el título conforme a la normativa española, incluso aunque conduzca a una ley extranjera.

 Finalmente, tras de hacer determinadas manifestaciones finales, La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

 COMENTARIO: El problema suscitado por esta Rs es de gran importancia, ya que, en este supuesto, se contraponen dos criterios: uno, el del notario, que estima que el Reglamento Europeo de Sucesiones, ha venido a modificar en su art 36 al art 15 c.c. español, en relación con las normas aplicables a las sucesiones interregionales, de suerte que sería la ley de la residencia habitual del causante en una determinada “unidad territorial” la que determinaría la sujeción a una norma determinada (en el presente supuesto, pese a la nacionalidad francesa de la donante con pacto de definición, sería la residencia efectiva de ésta en Mallorca, la que determinaría la aplicación del art. 50 de la Compilación, con independencia de la nacionalidad”); y de otro el criterio de la registradora, ratificado por la DG que estima que las normas del art 15 del c.c. y en especial las establecidas por la Compilación Balear, predominan sobre las anteriores, que es el criterio que adopta la DG. para este supuesto concreto de la figura de la “donación mallorquina con cláusula de definición”. Para gozar de dicha especialidad sucesoria, es precisa la nacionalidad española y la vecindad civil mallorquina. En virtud de este pacto, “los descendientes, legitimarios y emancipados, pueden renunciar a todos los derechos sucesorios, o únicamente a la legítima que, en su día, pudieran corresponderles en la sucesión de sus ascendientes, de vecindad mallorquina, en contemplación de alguna donación, atribución o compensación que de éstos reciban o hubieren recibido con anterioridad. La definición sin fijación de su alcance se entenderá limitada a la legítima. El cambio de vecindad civil no afectará a la validez de la definición. La definición deberá ser pura y simple y formalizarse en escritura pública.

El origen de la figura se encuentra en el Privilegi de Jaume I de 1274, y en otros dos anteriores de Sanch I de 1251, encontrándose el primer documento notarial relativo a este pacto, en el Archivo del Reino de Mallorca de 1228, que recoge una escritura de constitución de una dote de Arnaldo y Gerundina a su hija Elisenda, donde le imputan la dote recibida, para el momento de las nupcias, figurando el del esponsalicio (definitio), otorgado el día siguiente. El negocio se estructura en dos partes: el documento de constitución de la dote, como atribución a título gratuito y el posterior de la diffinitio, en el que la dotada se declaraba satisfecha de sus derechos respecto de su padre, sin que pudiera reclamar nada más.

Esta atribución se llevaba a cabo al ingresar la hija en una orden religiosa o contraer matrimonio y suponía la renuncia al patrimonio futuro de origen familiar y legal, y luego comprendió también cualquier derecho sucesorio., y se extendió a los hijos que ingresaban en una orden religiosa. Finalmente, la vecindad de los sujetos debía ser mallorquina, ibicenca (pacto de renuncia o finiquito) o formenterense, pero nunca menorquina. Sin embargo, la reforma de 2017 la extendió a Menorca.

Para quienes tengan un interés mayor en el tema que se suscita en la Rs anterior, les propongo el magnífico artículo sobre el tema del Profesor Santiago Álvarez González: El Reglamento 650/2012 sobre sucesiones, y la remisión a un sistema plurilegislativo; algunos casos difíciles o simplemente llamativos, de Santiago Álvarez González, Revista Dcho Civil , vol. II nº 4. (JLN)

Ver estudio de Inmaculada Espiñeira, derivado de esta Resolución.

Ver estudio crítico de Bartolomé Bibiloni sobre esta Resolución.

Revocada por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (sentencia de 30 de diciembre de 2020).

La Sentencia firme del Tribunal Superior de Justicia de Isles Balears de 14 de Mayo de 2021, cuyo fallo publica el BOE de 26-7-2021 desestima el recurso de casación interpuesto por la Abogacía del Estado, en nombre y representación de la DGRSJYFP, contra la sentencia de 30 de diciembre de 2020 de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, que estimó el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, de 11 de mayo de 2020, que desestimó la demanda interpuesta en la que se solicitaba la nulidad de la R. 24 de mayo de 2019, por lo que confirma el criterio de la sentencia de la audiencia y por tanto queda anulada la citada resolución.

244.* INSTANCIA SOLICITANDO QUE SE DENIEGUE LA PRÁCTICA DE UNA ANOTACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 24 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almería n.º 3 a presentar una instancia privada.

Resumen: no cabe presentar instancia solicitando que deniegue la inscripción de otros documentos. Contra la denegación de la presentación cabe recurso gubernativo.

Se presenta una instancia solicitando que no se practique una Anotación por considerarla lesiva para los intereses del solicitante. EL Registrador no presenta el documento en el Diario.

La Dirección confirma el criterio del Registrador en el sentido de que no procede presentar los documentos privados, salvo que las leyes les atribuyan alguna eficacia registral. Recuerda su criterio de que sólo procede denegar el asiento cuando “sea indudablemente de imposible acceso al registro”; lo cual se da en este caso y que además se confirma por la reiterada doctrina según la cual, en aras a la independencia del Registrador en la calificación, no se pueden tener en cuenta meros escritos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles.

También confirma que, desaparecido el recurso de queja que existía contra la negativa a extender el asiento de presentación, contra ésta cabe hoy recurso gubernativo (MN)

245, 246.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 24 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 44, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

Igual que resolución número 209 de este Informe.

247.*** MEDIOS DE EVITAR EL CIERRE REGISTRAL POR EL IMPUESTO DE SUCESIONES DE NO RESIDENTES. 

Resolución de 24 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se suspende la calificación de una escritura de aceptación de herencia y adjudicación por no acreditarse la presentación e ingreso del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de no residentes.

Resumen: A efectos de levantar el cierre del art. 254 LH en el ISyD de los no residentes ha de considerarse acreditada la presentación en la oficina competente con el recibo de la presentación en el Registro de la AEAT y certificado de la AEAT en la que consta la presentación (art. 87 bis del RISyD introducido por el RD 1074/2017, de 29 de diciembre)

Se plantea si, si a efectos de levantar el cierre registral del art. 254 LH en  el caso del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de no residentes es suficiente el recibo de presentación del modelo 650 en el registro de la AEAT local, acompañado de un certificado de autoliquidaciones emitido por la Delegación provincial de la AT, o si es necesario certificado expedido por la Oficina Nacional de Gestión Tributaria, que es la competente para la gestión del Impuesto correspondiente a los no residentes.

Resuelve la Dirección revocando la nota: Señala que es reiterada su doctrina de que ha de acreditarse la presentación del documento a liquidación o que se autoliquidado, y que los registradores deberán exigir tanto la carta de pago, debidamente sellada, como la nota de justificación, exención o no sujeción, que deberán ser expedidas por la oficina liquidadora correspondiente. Pero para resolver el recurso ha de tenerse en cuenta el art. 87 bis del RISyD introducido por el RD 1074/2017, de 29 de diciembre, que dispone que la presentación ante la oficina gestora competente, se podrán acreditar, además de por los medios previstos en la normativa reguladora del mismo, por cualquiera de los siguientes: a) Certificación de la oficina gestora competente de la AEAT que contenga todas las menciones y requisitos necesarios para identificar el documento notarial, judicial, administrativo o privado que contenga o en el que se relacione el acto o contrato que origine el impuesto, acompañada, en su caso, de la carta de pago o del correspondiente ejemplar de la autoliquidación, o b) Cualquier otro medio determinado reglamentariamente por el Ministro de Hacienda y Función Pública. En el caso del modelo 650 del ISyD de no residentes conforme a la normativa de aplicación podrá presentarse por internet mediante un modelo de autoliquidación obtenido en la Sede Electrónica de la AEAT, que una vez validado genera  un PDF con el numero de referencia y las instrucciones para la presentación; instrucciones según las cuales, en el caso de que resulte a ingresar, se deberá hacer en cualquier entidad de depósito colaboradora y posteriormente, presentar en cualquier Registro de la AEAT. A su vez la LPA 39/2015, en su artículo 16.3 señala que el registro electrónico de cada Administración garantizará la constancia, en cada asiento que se practique, de la naturaleza, fecha y hora de su presentación, identificación del interesado, órgano administrativo remitente, si procede, y persona u órgano administrativo al que se envía, y, en su caso, referencia al contenido del documento que se registra. Y emitirá automáticamente un recibo de las circunstancias del documento y de otros documentos que, en su caso, lo acompañen.

En este caso se han cumplimentado todos los pasos, y se acompaña recibo de la presentación en el Registro de la AEAT de Denia, en el que consta que se envía la Oficina Nacional de Gestión Tributaria, que es la competente y se adjunta así mismo certificado de la AEAT en la que consta la presentación de la autoliquidación; por lo que se han acreditado los requisitos para levantar el cierre registral del artículo 254 LH (MN)

248.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA CUOTA DE GASTOS DE UN LOCAL. ACTO COLECTIVO. DOBLE UNANIMIDAD.

Resolución de 29 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sanlúcar de Barrameda a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos de la junta de propietarios de una comunidad por los que se modifican los estatutos de la misma.

Resumen: La modificación de la norma de contribución a los gastos de comunidad es un acto colectivo de la Junta General que no requiere en el momento de adoptarse consentimiento individualizado y expreso de los propietarios afectados. Requiere, por otro lado, un doble consentimiento: de los propietarios en el momento de adoptar el acuerdo y de los que hayan variado cuando se presente a inscripción en el Registro de la Propiedad.

Hechos: En 2018 se otorga una escritura de elevación a público de acuerdos de una Comunidad de Propietarios adoptados en 2012 en los que se modifica una norma de los Estatutos sobre la contribución a los gastos de comunidad de un local que se presenta a inscripción en 2019.

El registrador exige que presten su consentimiento todos los nuevos titulares entre la fecha del  acuerdo (2012) y su presentación en el Registro (2019). Además plantea otros dos defectos más relativos a la concreción del local afectado y al consentimiento individualizado de su propietario.

El interesado (La Comunidad de Propietarios) recurre y alega que el local afectado es el único que existe y cuya descripción consta en la escritura de División Horizontal y en el Registro; en cuanto al segundo defecto, que el propietario afectado ha venido pagando las nuevas cuotas sin oposición; y en cuanto al tercero que el consentimiento del titular ya fue prestado en su momento por cuanto no impugnó el acuerdo.

La DGRN estima el recurso en cuanto a los defectos primero y tercero, y lo desestima en cuanto al segundo.

Doctrina: En cuanto al primer defecto, lo revoca pues no hay ninguna de qué local se trata, ya que es el único de la comunidad.

En cuanto al segundo defecto, lo confirma pues reitera su doctrina de la doble unanimidad, es decir se necesita el consentimiento unánime de los propietarios para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que exige el artículo 5 LPH  de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino además de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro.

Respecto del tercer defecto, lo revoca, ya que considera que no estamos ante un acto individual (que exige el consentimiento expreso e individual de cada propietario) sino ante un acto colectivo (que se adopta por la Junta de Propietarios, aunque sea por unanimidad).

Para ello parte de diferenciar dos conceptos: modificación de la cuota de participación en la propiedad horizontal (que afecta al derecho de copropiedad) y modificación de las reglas de contribución a los gastos  de comunidad. En el primer caso no se pronuncia, aunque apunta a que la jurisprudencia del TS lo considera un acto colectivo pues las cuotas no son inmutables.

En cuanto al segundo concepto, que es el caso presente, señala que la modificación de las reglas de contribución a los gastos es competencia exclusiva de la Junta de Propietarios como órgano colectivo de la comunidad, que no requiere consentimiento expreso e individualizado, aunque el acuerdo se haya de adoptar por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el artículo 17 LPH.  

COMENTARIO: Si se trata de actos colectivos, como el presente, la teoría de la doble unanimidad que mantiene la DGRN muestra una contradicción  pues si sólo es competente para adoptarlos la Junta de Propietarios no se entiende cómo luego, a efectos de inscripción en el Registro, se  les trata como actos individuales (con consentimiento individualizado, expreso y fehaciente de los nuevos propietarios), a menos que se interprete que todos se deben de reunir otra vez en Junta General y adoptar por unanimidad el acuerdo, lo cual puede llevar a un bucle indefinido, pues la situación registral por definición es cambiante, sobre  todo en comunidades con un número grande de propietarios .

En la práctica además es inviable, pues haría ingobernables las comunidades de propietarios, ya que aunque el anterior propietario haya aceptado el acuerdo no inscrito de nuevo reparto de gastos y haya pagado puntualmente, el nuevo propietario, años después, no se someterá a dicho acuerdo pues alegará, siguiendo a la DGRN, que dicho acuerdo no le perjudica al no estar inscrito y, por supuesto, se negará aceptarlo, si no quiere.

Creo que lo correcto, por tanto, sería ser coherente con el sistema de competencias:

Si es acto colectivo, la competente es la junta y el acuerdo es válido y afecta a todos, presentes y futuros, en el momento en que se acuerde, aunque no se haya inscrito.

Si es acto individual, (y como tales hemos de entender aquellos por los que se modifica o afecta directamente a la propiedad de los elemento privativo, a la descripción o configuración de la finca registral si se quiere), sí será necesario un consentimiento individual expreso del titular cuando se adopta el acuerdo y del que lo sea, si es otro, cuando acceda al Registro, pues en tal caso entran en juego los principios hipotecarios. Y ello incluso en los casos en que ese acto individual vaya precedido por ser necesario de un acto colectivo, como podría ser la modificación de las cuotas de participación, que requiere previo acuerdo de la Junta General.  (AFS)

249.** SENTENCIA FIRME DE RECONOCIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMODATO

Resolución de 29 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una sentencia.

Resumen: El comodato, por ser un derecho personal no asegurado especialmente, tiene vedada su inscripción en el registro de la propiedad.

Hechos: Se presenta a inscripción una sentencia firme en la que se reconoce a favor del demandado un contrato de comodato.

La registradora suspende la inscripción dado el carácter obligacional del derecho del comodatario, quedando igualmente excluida su inscripción por cuanto se refiere al simple hecho de poseer y porque del comodato sólo surge una obligación.

El recurrente entiende que se trata de un derecho de uso reconocido y atribuido judicialmente, siendo oponible frente a terceros y objeto de publicidad y protección mediante su acceso al Registro de la Propiedad.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: La DG reconoce que tanto su doctrina como como la jurisprudencia del Tribunal Supremo han admitido la inscripción del derecho de uso sobre la vivienda familiar concedido mediante sentencia al cónyuge a quien se le atribuye la custodia de los hijos del matrimonio o a aquel más necesitado de protección, considerándolo como un derecho de carácter familiar, ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito.

El mencionado derecho, cuando se le atribuye a un cónyuge no titular, impone una limitación de disponer al otro cónyuge (artículo 96 del Código Civil), que necesitará de su consentimiento  para cualesquier acto de disposición de la vivienda, limitación oponible a tercero y por ello inscribible en el Registro de la Propiedad.

Pero en la sentencia presentada a inscripción se configura el derecho otorgado de simple comodato, con su específico significado jurídico, sin que se le haya atribuido ninguna característica de los derechos reales de uso, y por ello no susceptible de inscripción en el registro.

Comentarios: Como es bien sabido, por el comodato una de las partes entrega gratuitamente a la otra una cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, y este derecho de uso que se otorga es un derecho personal que si no esta  asegurado especialmente, artículo 98 de la Ley Hipotecaria, tiene vedada su inscripción en el registro. Sin que se pueda olvidar, además,  el artículo 5 de la Ley Hipotecaria, que declara terminantemente que no son inscribibles los títulos relativos al mero o simple hecho de poseer.(MGV)

250, 251.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 30 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una finca. (JAR)

Igual que resolución número 209 de este Informe.

252.** DIVISIÓN HORIZONTAL TRAS CAMBIAR LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE UNA VIVIENDA A DOS: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 3 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Viver, por la que se suspende la inscripción de una división horizontal otorgada sin autorización administrativa.

Resumen: Cuando la descripción del edificio a dividir difiera de la que conste en el registro será preciso licencia de constitución del régimen salvo que aquella se acredite por antigüedad.

Hechos: Mediante escritura autorizada el 12 de diciembre de 2018, respecto de una finca registral que consta descrita como vivienda compuesta de planta baja y un piso, se constituye en régimen jurídico de propiedad horizontal resultando dos elementos privativos descritos como sendas viviendas, una en planta baja y otra en planta primera.

La registradora califica negativamente por no haberse aportado la  licencia municipal, artículo 53 del R.D. 1093/97 y artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal. O bien, acreditar la antigüedad de las viviendas de ambas plantas, de modo que ya constituyeran dos elementos independientes.

El notario autorizante recurre alegando, no ser necesaria la licencia municipal por no tratarse de la constitución de un complejo inmobiliario privado ni haber un fraccionamiento del suelo. Y sin que sea aplicable el apartado 10.3.b) de Ley de Propiedad Horizontal, por no tratarse de una segregación o división de entidades de un edificio ya constituido en régimen de propiedad horizontal, implicando la preexistencia del régimen.

Resolución: La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: En primer lugar hace una serie de consideraciones sobre el régimen competencial en materia de urbanismo por el que es al Estado al que le corresponde fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.

Tratándose de complejos inmobiliarios (artículo 26.6 del citado Real Decreto Legislativo 7/2015), así como en los supuestos regulados en el artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, que proporciona plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se deriva que la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado.

De ellos se deduce lo siguiente:

  1. no se necesitará aportar licencia para constituir la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorizó la construcción de las edificaciones;
  2. tampoco, cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva; y
  3. asimismo se admite la aplicación analógica, con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

En el caso que nos ocupa del registro resulta la existencia de una sola vivienda, si bien con una planta baja y un piso, y en la escritura pasa a ser una casa dividida horizontalmente en dos viviendas, sin que se pueda amparar en ninguno de los supuestos anteriores siendo por tanto exigible licencia a efectos de inscripción de su división horizontal.

Comentarios: En cuanto a la aplicación analógica del citado artículo 28.4, al referirse el mismo a construcciones, hace que se exija para inscribir «por antigüedad» la constitución de un régimen de propiedad horizontal que en primer lugar se declare la obra antigua existente para con posterioridad proceder a su división horizontal. (MGV)

253.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE GASTOS. INTERMEDIACIÓN.

Resolución de 3 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

Resumen: En una hipoteca entre particulares se rechaza que el acreedor tenga que cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (LCCPCHySI en adelante).

Hechos: Se pretende la inscripción de una hipoteca por 60.000 euros concedida por un particular no profesional a otro particular, intermediada por Kontactalia Finance […] en la escritura […] se incorpora [1] la oferta vinculante realizada por el […] acreedor don J. R. R. […] a través de la sociedad intermediaria [el prestamista no es profesional según DGRN pero hace una oferta vinculante que quien resulta obligado a hacer, por el art. 25.2 LCCPCHySI, es el intermediario] a través de la sociedad intermediaria; [2] la información previa al contrato en las actividades de concesión y/o intermediación para la celebración de contratos de préstamos o crédito, realizada por la mercantil «Kontaktalia Finance, S.L.» -como intermediaria financiera- [3] y el contrato de intermediación con su importe; [4] la inscripción en el Registro Estatal de Empresas previstos en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, de esa sociedad intermediaria, [5] y el pago por la misma del correspondiente seguro de responsabilidad civil; lo que parece suficiente para entender cumplidos los requisitos de información y transparencia material exigidos por la legislación vigente [estos requisitos se refieren a un contrato no inscribible].

COGNICIÓN LIMITADA EN EL RECURSO.- […] el objeto del […] recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada […] es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación.

Registrador: […] el registrador de la Propiedad pone de manifiesto que […]  en la escritura de préstamo hipotecario se ha tratado de evitar a través de la figura del acreedor interpuesto, considerar al préstamo como uno de los que se incluyen dentro del ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo […]

En la nota de calificación recurrida no se argumenta acerca de la razón por la que se llega a tal conclusión […]

En definitiva, si lo que se quiere decir es que el verdadero prestamista es dicha sociedad intermediaria y no la persona física que aparece como tal en la escritura, aunque así fuera, ello no debería ser obstáculo, en términos de información precontractual y transparencia material, para la inscripción dado que la mercantil «Kontaktalia Finance, S.L.» cumple con todos los requisitos exigidos por la Ley 2/2009, de 31 de marzo […]

[…] ante la falta de una formulación expresa de otros defectos concretos [que pudiera haber], debe entenderse que toda la argumentación de la nota de calificación gira en torno a intentar justificar los dos defectos que claramente se explicitan y que se considera que constituyen el objeto único de este recurso: a) el pago indebido a la citada mercantil intermediaria de una comisión de 6.000 euros por la intermediación, un gasto que el registrador entiende que no se corresponde específicamente con el servicio prestado, al considerar que tal entidad es la verdadera prestamista; y b) la entrega indebida a don J. C. M. F., persona que […] no interviene en el contrato, para el pago de los gastos de notaría, registro y tramitación, gastos respecto de los cuales se afirma que, con arreglo a la normativa actualmente vigente en materia de contratación de préstamos hipotecarios, deben ser satisfechos por el prestamista.

Resolución: Revoca el defecto o defectos por no ser profesional el prestamista.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

COMISIÓN DE INTERMEDIACIÓN.- 2. Respecto del primer defecto, el presunto pago indebido de la comisión de intermediación [si se menciona en el préstamo y se detrae el capital es porque es interés], se trata de una cuestión de la cual ya se ha ocupado esta Dirección General en otras Resoluciones, como la de 19 de julio de 2018, en la que ya se reconoció la legalidad de esta comisión [en un préstamo B2C] […]

La intermediación en el mercado de préstamos y créditos hipotecarios se encuentra expresamente reconocida tanto por la normativa comunitaria (Directiva 2014/17 de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial [para B2C]), como en la normativa nacional (la repetida Ley 2/2009, y la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario [para B2C]), por lo que el pago directo por parte del acreedor, como ocurre en este caso, a la empresa intermediaria, constituye un «pago a terceros» de obligaciones que son propias del deudor [pero la intermediación también se da con el prestamista], por orden y cuenta de éste [no se sabe si la intermediación a favor del prestamista ha devengado honorarios o comisiones ni a favor de quién]. La conclusión es que el importe correspondiente a este concepto de «comisión de intermediación» constituye un pago o retribución legal, responde a la prestación de un servicio efectivamente recibido y solicitado por el prestatario, ya que la concesión del préstamo que constituye su objeto se ha formalizado, y debe entenderse, a falta de prueba en contrario, como una cifra efectivamente entregada al prestatario […] [parece que lo que queda probado de la escritura es la falta de entrega del dinero al prestatario].

GASTOS DE LA HIPOTECA.- 3. En cuanto al segundo defecto, el pago por los prestatarios de los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría, habiendo entregado dichas sumas a don J. C. M. F., persona que no interviene en el contrato, debe significarse, en primer lugar, que tal señor es la persona que ha presentado la escritura en el Registro de la Propiedad, por lo que es coherente entender que su intervención en la operación jurídica ha sido legítima en concepto de gestión […]

Así, como ya se indicaba en la Resolución de 19 de julio de 2018 este Centro Directivo considera [una doctrina B2C se aplica a un préstamo entre particulares] que de la lectura de las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 y 15 de marzo de 2018, deben extraerse unas conclusiones, que son […]

[…] como regla general, deberá rechazarse la inscripción de aquella cláusula de imputación de gastos, en este caso la estipulación octava bis, y su correspondiente garantía hipotecaria, que no se ajuste, en perjuicio del consumidor, a los criterios anteriormente expuestos respecto de la asignación de los impuestos, aranceles y gastos, pero únicamente respecto del tipo o de los tipos de gastos afectados por la disconformidad, salvo que la cláusula sea absolutamente genérica en cuyo caso deberá rechazarse íntegramente. Igualmente deberá rechazarse la inscripción de la hipoteca, en supuestos como el presente, si no se aclarara que las retenciones realizadas sólo cubrirán la parte de los respectivos gastos que legalmente fueran de cuenta del consumidor.

Ahora bien […] en la estipulación octava bis relativa a «los gastos a cargo del prestatario», en su número 2, se señala expresamente que los aranceles notariales, registrales y los gastos de tramitación hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad son a cargo del prestatario «por haberse negociado expresamente entre la parte prestataria y el acreedor», añadiéndose a continuación que «en el presente caso y como resultado de la negociación, las partes han convenido que la parte prestataria en base al tipo de interés, márgenes y comisiones acordadas para la operación de préstamo, asume el pago de la totalidad de los conceptos del presente apartado», lo que de ser cierto legitimaría este pacto de imputación de gastos y las retenciones verificadas, al haber desaparecido el desequilibrio relevante del consumidor.

Sin poder valorar si se cumple, en el presente supuesto, el requisito de contraprestación respecto del tipo de interés […] es cierto que no se ha impuesto comisión alguna al consumidor (cláusula segunda bis), excepto los 30 euros por cuota impagada de la cláusula cuarta, y que en el contrato no existe margen o diferencial alguno, por cuanto el tipo de interés es fijo; lo que hace que, al menos por los motivos que se alegan en la nota denegatoria del despacho, este defecto deba ser revocado [en el caso de que el acreedor sea profesional, que no lo es], como ya se puso de manifiesto en la citada Resolución de 19 de julio de 2018, que resuelve sobre un supuesto semejante al que es objeto de este expediente [el acreedor era profesional]. A estos efectos, en el presente caso es determinante el hecho de que el prestamista sea una persona física que no se dedica de forma profesional a la concesión de préstamos y créditos, y que la cláusula de gastos ha sido objeto de suficiente información y negociación, como se ha señalado en anteriores fundamentos de Derecho.

Ver artículo especial.

255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE.

Resolución de 5 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6 a inscribir una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencias.

Resumen: La DG ratifica el giro jurisprudencial llevado a cabo, en torno al “ius transmisionis” por las STS 11/09/2013 y 5/06/2018, aceptada también por el TEAC en RS 18/12/2018 y las RRSS DG 28/09/2018  y la última de 11/04/2019. En ellas se reitera el abandono la tesis clásica del “ius transmisionis”, como una doble transmisión hereditaria y se sigue la tesis moderna de la “sucesión única y directa del primer causante a los transmisarios” (herederos del transmitente). Al tratarse de herencias distintas (la del causante 1º y la del transmitente) y habiendo establecido el transmitente, en su testamento, un fideicomiso “sine liberis deccesserit” para sus hijos, este fideicomiso, no puede afectar a los bienes que tales transmisarios, reciban de sus “primeros causantes” o abuelos.

 Hechos: Se formaliza una escritura de herencia de dos cónyuges (primeros causantes), en la que se hace constar que, uno de sus hijos (transmitente), había fallecido con posterioridad a aquellos, sin aceptar ni repudiar su herencia (art 1006 c.c.) y teniendo éste último, a su vez, tres hijos (transmisarios), a los que había impuesto, en su testamento, un fideicomiso de los de “sine liberis deccesserit”, de carácter recíproco, según el cual, al fallecimiento de cualquier fiduciario (hijo del transmitente) los bienes hereditarios, pasarían a los otros hijos, y, en su defecto a sus sustitutos vulgares, pudiendo, además, tales fiduciarios, disponer de los bienes relictos, en concepto de libres (bien inter vivos o mortis causa) y sin que, además, el fideicomiso, se extendiera a la posible contraprestación.

Registradora: La registradora califica negativamente la escritura de herencia, ya que, en la misma, no se había tenido en cuenta que, fallecido uno de los hijos de los “causantes” con posterioridad a éstos, sin aceptar ni repudiar su herencia (art 1006 c.c.), este hijo (transmitente), “postmuerto a sus padres”, había impuesto en su testamento a sus hijos y herederos (transmisarios), una sustitución fideicomisaria, que no había sido tenida en cuenta en la escritura de adjudicación de los bienes hereditarios recibidos por los transmisarios del hijo transmitente.

Recurrente: El notario recurre la calificación alegando el giro jurisprudencial llevado a cabo, tanto por la jurisprudencia del TS, del TEAC, como por las RRSS de la DG de Registros y Notariado, en especial la última citada de 11 de abril de 2019, en las que se abandona la tesis clásica de la doble transmisión y se mantiene la existencia de una sucesión única y directa desde el causante inicial a los transmisarios (herederos del transmitente), y donde ya, la misma DG, había introducido un matiz, exigiendo la intervención, en la herencia, del legitimario (cónyuge) del transmitente.

El notario hace constar que, si no se confunden los bienes hereditarios concretos de los causantes originarios, con los del transmitente, y pese a tratarse de una única sucesión del primer causante a los transmisarios, hay que concluir que el “fideicomiso establecido por el transmitente” no se extiende a los bienes que reciben los transmisarios, procedentes de otra sucesión distinta (la de los primeros causantes). Por ello las adjudicaciones de los primeros causantes (abuelos), en favor de los transmisarios (nietos), se han hecho “vacías” del fideicomiso que no había sido ordenado por aquellos de quienes proceden los bienes, sino por el transmitente.

 Y concluye que, si aceptáramos imponer el gravamen del fideicomiso sobre los bienes de la herencia de los abuelos, primeros causantes, estaríamos volviendo a la doctrina clásica de la doble transmisión, en contra de la moderna doctrina establecida por el TS y reconocida por la DG. 

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 1).- Conforme a las STS de 2013, y RRSS de la DGRN (la última de 11 abril 2019), el dcho. de transmisión del 1006 c.c., el dcho. de transmisión (art 1006 c.c.) no constituye una nueva delación hereditaria y no da lugar a una doble transmisión hereditaria o fraccionamiento del ius delationis, sino que se produce un efecto transmisivo directo del dcho. o poder de configuración jca, como presupuesto para aceptar o repudiar la herencia que ex lege tienen los transmisarios.

 2).- De esta forma, aceptando la herencia del transmitente y ejercitando el ius delationis, los transmisarios suceden directamente al causante o causantes de la herencia y en otra sucesión distinta al heredero transmitente. En definitiva, los transmisarios suceden al causante o causantes de forma directa y no mediante una doble transmisión causante-transmitente-transmisarios. Sin embargo, la determinación de quiénes son los transmisarios y en que porcentaje y modo adquieren, viene determinada por la sucesión del transmitente y no por la del primer causante.

 3).- La DG en las modernas RRSS, estima que los cotitulares de la masa hereditaria (procedente del primer causante) cuando lleven a cabo las operaciones sucesorias de éste, deben tomar en consideración a los legitimarios del transmitente, ya que están sujetos a las limitaciones legales o cargas en que consisten las legítimas (ya que éstas son susceptibles de valoración económica o venta y además se defieren desde la muerte del transmitente). Por ello, en la herencia del primer causante es necesaria la intervención de los legitimarios del transmitente (por ejemplo, su cónyuge viudo).

 4).- Hay que tener en cuenta, también, a aquellos terceros que puedan tener interés en el patrimonio del transmitente (básicamente sus acreedores y los dichos legitimarios) de forma que la partición de herencia a que esté llamado el transmitente habrá de ser otorgada por todos los interesados en su sucesión. Sin embargo, si los bienes concretos del causante originario, no se confunden con los del transmitente (como ocurre en el supuesto de la presente RS) y el ius delationis se transmite por ley a los transmisarios, hay una única sucesión del causante a éstos, por lo que el fideicomiso establecido por el transmitente a sus hijos y herederos, no se extiende a los bienes que proceden de una herencia distinta (la de los primeros causantes).

 5).- El problema se complica más cuando, como en nuestro País, concurren distintos sistemas legislativos (forales), pudiendo concurrir en un mismo supuesto, contrapuestos sistemas legitimarios, lo que puede dar lugar a que la sucesión del causante y transmitente mantengan distintos sistemas legitimarios, por lo que pueden estar involucradas, en un mismo supuesto, sucesiones (de un primer causante y un transmitente) sujetas a normas distintas, con diferentes sistemas legitimarios, lo que exige, más aún, diferenciar ambas particiones, y no confundirlas ni mezclarlas.

Por todo ello, la exigencia contenida en la calificación impugnada no puede confirmarse, ya que, de aceptarse supondría la intrusión de un elemento extraño en la sucesión del primer o primeros causantes, al inscribir las adjudicaciones realizadas a favor de los transmisarios en las herencias de sus abuelos, con las limitaciones de un fideicomiso, que los testadores no ordenaron.

Por todo ello se estima el recurso del notario y se revoca la calificación registral. (JLN)

Comentario: En Nuestro Derecho Sucesorio, siguiendo la norma del Dcho Romano, el llamamiento a la herencia no convierte por sí a una persona en heredero, sino que se precisa de la aceptación expresa o tácita de la misma. Sin embargo, puede ocurrir que, en el periodo que media entre la delación de la herencia y la aceptación, fallezca el llamado sin expresar su voluntad, con lo que este “ius delationis” se transmite a sus herederos, produciéndose entonces el “derecho de transmisión” que nuestro c.c. recoge en su art 1006 del c.c., que con una redacción mejorable dice que “Por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia, pasará a los suyos (o sea a los herederos de aquel o sea al transmitente) el mismo derecho que él tenía”.

Con una mejor técnica el c.c. catalán dice en su art. 461.13 “derecho de transmisión: 1) Si el llamado muere sin haber aceptado ni repudiado la herencia deferida, el derecho a suceder mediante la aceptación de la herencia y el de repudiar se transmiten siempre a sus herederos. Los herederos del llamado que haya muerto sin haber aceptado ni repudiado la herencia la pueden aceptar o repudiar, pero sólo si previamente o en el mismo acto aceptan la herencia de su causante. Si los herederos que aceptan esta segunda herencia son diversos, cada uno de ellos puede aceptar o repudiar la primera, independientemente de los demás y con derecho preferente de acrecer entre ellos”. En este segundo apartado del precepto (dice Marta Madriñán en el Tratado de Dcho de Sucesiones Tomo I (Thomson Reuters) el precepto catalán es más completo puesto que admite la posibilidad de que el llamado de la persona fallecida en segundo lugar pueda aceptar ambas herencias, pero no puede aceptar la del primer causante, si hubiera repudiado la del segundo (ya que en ésta se ubica el ius delationis de aquel). Por tanto, es preciso aceptar la herencia del segundo (transmitente) ya que tal dcho. forma parte de la masa hereditaria, y por tanto sólo aceptando esta segunda herencia se adquiere el ius delationis no ejercitado (por ello es posible aceptar la herencia del segundo causante y rechazar la del primero, pero no lo contrario) RSDG 23 julio 1986.

Y en cuanto al art 1006 c.c. está claro que se está refiriendo a la herencia del primer causante, que no ha sido adquirida por el primer llamado que ha muerto (transmitente), sin aceptar ni repudiar, y por tanto existe un ius delationis, que pasa al transmisario.

 Tradicionalmente se ha defendido la tesis dualista, es decir la existencia de dos herencias (la del causante primero y la del transmitente), pero hoy triunfa la monista, que viene a considerar que se trata de una sola herencia, ya que el transmisario sucede directamente al primer causante, ejercitando el ius delationis del transmitente. Sin embargo, la protección de los herederos forzosos del transmitente (en este caso el cónyuge viudo RS 30 abril 2019) exige que se compute el valor de dicha legítima en el ius delationis, debiendo intervenir en la partición de herencia del primer causante. En la que aquí comentamos, sin embargo, el fideicomiso ordenado por el transmitente, no se toma en cuenta en la herencia del primer causante. Y también sería dudoso qué pasaría en un supuesto que planteó una compañera en el última reunión de NyR: imaginemos a un abuelo con haberes y a un único hijo lleno de deudas: éste último fallece sin aceptar ni repudiar la herencia del padre, teniendo un hijo único. Entiendo que posiblemente no podría aceptar la herencia del abuelo, sin tomar en cuenta las deudas del padre. Según la RS de 5 de junio de 2019 “. Es necesaria la eventual protección de terceros que puedan acreditar algún interés sobre el patrimonio del transmitente (básicamente sus acreedores y sus legitimarios), de modo que cualquier operación tendente a la partición de la herencia a la que está llamado el transmitente en su caso habrá de ser otorgada por todos los interesados en la sucesión (serían los cotitulares de esta masa los que deban verificar estas operaciones, entre los cuales deben tenerse en consideración los designados como herederos y sus legitimarios) ¿Y los acreedores del transmitente, posiblemente también?

Referencia a páginas que se pueden tomar en cuenta:

(JLN)

256.*** VENTA DIRECTA DE FINCA HIPOTECADA EN CONCURSO POR PRECIO INFERIOR A LA TASACIÓN HIPOTECARIA

Resolución de 5 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Denia n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: en el concurso los créditos hipotecarios inscritos gozan del privilegio especial aunque no estén reconocidos como tales en la masa. Los bienes hipotecados solo pueden ser objeto de venta directa con autorización del juez y por un precio no inferior a la tasación hipotecaria, salvo consentimiento del acreedor.

Estando el deudor en concurso, en fase de liquidación, se presenta la venta de una finca hipotecada, en ejecución del plan de liquidación, por un precio inferior al de tasación hipotecaria.

El Registrador considera, en base al artículo 155.4 LCVV que es precisa la aceptación expresa del acreedor hipotecario.

La Dirección aborda en la Resolución distintas cuestiones:

Considera que el crédito hipotecario no pierde el carácter de privilegiado especial por el hecho de que no se haya notificado a la administración concursal ni se haya impugnado la lista de acreedores, como pretende el recurrente. Entiende que hay supuestos en que no es necesario el reconocimiento del crédito por la administración concursal (art. 86.2 LC), sino que la ley impone el reconocimiento, háyanse o comunicado los créditos respectivos: y eso ocurre en los “asegurados con garantía real inscrita en el registro público”.

Lo que ocurre con los créditos con garantía real inscrita es que abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración del concurso no hubieran ejercitado estas acciones, perderán el derecho a hacerlo en procedimiento separado, debiendo incorporarse al proceso de liquidación (57.3 LC). Pero los créditos siguen teniendo una situación particular: y uno de los efectos de dicha situación es que la venta de los mismos ha de hacerse en pública subasta, aunque el juez puede autorizar otros procedimientos de enajenación, como la venta directa con ciertas condiciones (art. 155.4): como que el oferente deba ofrecer un precio superior al mínimo y al contado, salvo que el concursado y el acreedor acepten un precio inferior. Además establece el Centro Directivo que, (como ya venía manteniendo en su propia doctrina y que se confirmó tras la modificación por la ley 9/2015 del art.149 LC) la norma del art. 155.4 no es supletoria sino imperativa.

En el caso planteado el crédito en cuestión es un crédito hipotecario, por tanto de reconocimiento legal, y no consta que haya habido aceptación expresa por al acreedor a la venta por un precio inferior al de tasación hipotecaria, por lo que se confirma la calificación del Registrador. (MN)

257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DESCRIPTIVA. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA

Resolución de 5 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de O Carballiño-Ribadavia, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público complementada por acta de notoriedad. (ACM)

Resumen: Para inmatricular una finca mediante la Doble Titulación Pública del Aº 205 LH, no es preciso, para lograr plena identidad descriptiva (registro-catastro) que se otorgue una escritura de ratificación del 1er título, bastando que se acredite tal correspondencia descriptiva (por Acta de notoriedad, por diligencia de subsanación, por instancia con firma legitimada…).

– Hechos:      Se presenta a inmatriculación una escritura de herencia de 2006 y un Acta de Notoriedad complementaria de 2019 (autorizadas, una y otra, por distintos notarios), entre las que se aprecia una leve diferencia entre los m2 superficiales y los construidos, pero sustancialmente idénticas en lo demás (titulares, linderos, georreferenciación, calle y nº…) y con la actual certificación catastral.
     Desde el registro solicitan que se haga constar la correspondencia entre la descripción de la escritura, la del acta, y la del catastro.
     El notario autorizante del Acta expide por si y ante si una diligencia subsanatoria haciendo constar que su juicio de notoriedad alcanza también dicha correspondencia.

– La Registradora:    califica negativamente, por 2 defectos:

a) conforme al 205 LH, por entender que la descripción de la finca en el título inmatriculador sigue sin coincidir con la catastral.

b) Y conforme al Art 153 RN, por entender que no cabe subsanar tal defecto por diligencia y que es precisa una escritura de rectificación de la escritura de 2006 otorgada por todos los otorgantes iniciales o sus herederos y causahabientes.
      Además entiende que un notario no puede subsanar por diligencia una escritura autorizada por otro notario que no sea su sustituto o antecesor.

– El notario:    recurre exponiendo, en síntesis, que:

a) No está subsanando la escritura (de otro notario) sino su propia acta, y lo que subsana es su propio juicio de notoriedad (no las voluntades de los otorgantes iniciales ni de los requirentes actuales), para extenderlo a la correspondencia entre las descripciones de la escritura, del acta y del catastro.

b)  Y que la exigencia de que la descripción del título y de la certificación han de ser totalmente coincidentes, exige precisar en qué momento temporal debe darse esa coincidencia plena, si al tiempo del otorgamiento del título (2006) o al tiempo de instar la inmatriculación (2019), de modo que la interpretación lógica y finalista del Art. 205 LH  nos lleva al 2º momento, ya que en aras a la coordinación de Catastro y Registro, será precisa, no una rectificación del título previo otorgada por todos los que fueron parte en el mismo, sino una acreditación por parte de los titulares actuales de que la descripción de la finca a inmatricular se adapta a la realidad catastral.

– Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
a) Señala que la exigencia de coincidencia descriptiva del  Art. 205 LH obedece a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por tal vía nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral.

b) Y aunque la propia DGRN es restrictiva con el ámbito del Art 153 RN, que solo permite subsanar meros errores materiales, sin necesidad de un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasión del otorgamiento del documento rectificado, Y así en el caso planteado ya en la propia acta complementaria, los interesados del título público señalan la nueva descripción de la finca.

c) Pero lo determinante para la resolución del recurso es que en este caso concreto resulta evidente que estamos ante una modificación catastral sobrevenida que se limita a la rectificación del dato alfanumérico referido a la superficie de la parcela pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble.

d) En estos casos para solventar la inicial falta de coincidencia basta que se acredite tal correspondencia descriptiva por cualquier medio fehaciente: Acta de notoriedad, diligencia de subsanación, instancia con firma legitimada, comparecencia ante el propio registrador, quien también puede y debe de oficio examinar el contenido del Catastro, incluso los antecedentes catastrales de que no han existido alteraciones en la perimetría del inmueble. (ACM)

258.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DEL COLINDANTE SIN PRUEBA ESCRITA.

Resolución de 5 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una agrupación de fincas.

Resumen: La mera oposición del colindante que no esté debidamente fundamentada en una prueba escrita de su derecho no puede derivar el procedimiento notarial de rectificación de fincas o el procedimiento registral de incorporación de representación gráfica a la jurisdicción contenciosa.

Hechos: Previamente a la escritura de agrupación de fincas cuya inscripción se cuestiona, se han tramitado dos actas notariales de expediente de rectificación de descripción de fincas (Art. 201 LH). Concluidas positivamente las dos actas, se agrupan las dos fincas y se aporta a la escritura de agrupación un listado de coordenadas del que resulta una diferencia de 10 metros cuadrados de superficie respecto de la superficie que consta en las actas; se solicita en el título la tramitación del  expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que concluye denegando la inscripción en base a que existe oposición de un propietario colindante.

Registrador: El registrador, tras la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 LH concluye denegando la inscripción en base a que existe oposición de un propietario colindante.

Recurrente: Recurre la calificación porque el colindante que se opone lo hace mediante escrito que carece de argumentos suficientes para suspender dicha inscripción por varios motivos: 1) No interpuso alegación alguna durante la tramitación de las actas notariales de rectificación de superficie tramitadas previamente. 2) Solamente aporta como argumentación ortofotos de la base gráfica del catastro que no desvirtúan en modo alguno la superficie´

Resolución: Estima el recurso y revocar la nota de calificación.

Doctrina:  

1 La oposición del colindante afirmando que se opone de que se produce un solapamiento entre las fincas  no resulta acreditada, pues no aporta delimitación gráfica de la misma que permita verificar tales afirmaciones.

2 No pueden tomarse en consideración las alegaciones del colindante relativas a temores de eventuales futuros excesos de cabida. Dichas afirmaciones resultan de todo punto improcedentes, pues la calificación debe limitarse a la documentación y representación gráfica que pretende inscribirse.

3 Es reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr. «Vistos»), que no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria.

4 El juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

Conclusión: En definitiva, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la representación gráfica alternativa.

Comentario: Todo el problema deriva de una tramitación improcedente, como dice la Resolución: (i) Hay una contradicción en el título que solicita la tramitación de un procedimiento del art. 199 LH cuando ya se habían tramitado dos actas notariales con el mismo objeto (art. 201 LH). (ii) Se tramita dicho procedimiento cuando lo lógico hubiera sido inscribir las actas notariales previas rectificando las cabidas de las fincas agrupadas como títulos previos a dicha agrupación. (iii) Una vez inscritas las rectificaciones superficiales resultantes de las actas notariales, bien podría haberse planteado la procedencia de inscribir una nueva representación gráfica a la vista de una ínfima diferencia superficial y perimetral, circunstancia que podría haber dado lugar a una solicitud de aclaración al respecto, antes de volver a tramitar un nuevo expediente de rectificación, con la duplicidad de trámites y costes que ello conlleva. (iv) Hay que tener en cuanta, a más abundamiento, que en los casos en que la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa del  artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos (que no se aprecian en este caso) en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. (JAR)

RESOLUCIONES MERCANTIL
204.() NOMBRAMIENTO VOLUNTARIO DE AUDITOR, CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. 

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil V de Valencia, por la que se rechaza la inscripción de auditor.

Resumen: No es posible inscribir un nombramiento de auditor si el registro está cerrado por falta de depósito de las cuentas anuales de la sociedad.

Hechos: Por un consejo de administración se toma el acuerdo de nombrar auditor voluntario de la sociedad.

El registrador suspende la inscripción por estar cerrado el registro por falta de depósito de cuentas de la sociedad.

La sociedad recurre y alega la no prevalencia, a su juicio, del auditor designado a instancia de socio minoritario sobre el designado por la sociedad con carácter voluntario.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG prescinde de la cuestión planteada por la sociedad sobre prevalencia o no del auditor nombrado por la sociedad. Por ello entrando en el fondo de la cuestión debatida confirma la nota de calificación de conformidad con el artículo 282 de la LSC, reiterando su doctrina acerca de que el cierre del registro “constituye una sanción contra la sociedad por el incumplimiento de una obligación legal”.

Comentario: Reiteración de la doctrina de la DG sobre esta materia, sin que sea obstáculo a su aplicación razones de supuesta justicia material pues al parecer se había inscrito un auditor a instancia de la minoría. (JAGV)

207.*** TRANSMISIÓN FORZOSA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS.

Resolución de 9 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil X de Madrid a inscribir determinada cláusula de los estatutos sociales de una entidad.

Resumen: Es inscribible una cláusula estatutaria que fija el valor de las participaciones en lo que resulte del balance social, para el caso de que se inicie un procedimiento judicial o administrativo de ejecución. Es decir para antes de que se llegue al remate o adjudicación. Ese mismo valor puede servir para la exclusión del socio.

Hechos: En junta universal y por unanimidad se toma el acuerdo de modificar el sistema de transmisión forzosa de participaciones sociales estableciendo el derecho prioritario de la sociedad y en su defecto el de los socios, si se inicia un procedimiento judicial o administrativo de ejecución  y fijando para dicho supuesto  el precio de las participaciones de la siguiente forma: “el precio de la transmisión se corresponderá con el valor razonable de las participaciones, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta”. También se modifica otro artículo de los estatutos estableciendo como causa de exclusión de la sociedad “el inicio de un procedimiento administrativo o judicial que acuerde el embargo de las participaciones de cualquier socio, ya sea de forma total o parcial”. Se añade el necesario acuerdo de la junta general y al final se dispone que la valoración de las participaciones en este caso será “el valor razonable de las participaciones afectadas, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta”.

El registrador suspende la inscripción del artículo relativo a la transmisión forzosa “por no adecuarse a lo regulado en el art. 109.3 LSC en donde el precio en caso de transmisión forzosa viene predeterminado y no en función del valor razonable”. No dice nada sobre valor de las participaciones para el caso de exclusión del socio.

La sociedad recurre y alega que el “ procedimiento de transmisión se ajusta a lo dispuesto en los artículos 175.2.b) y 188.3 RRM, 109 LSC y 635 y 637 LEC” y que además “el artículo estatutario fue redactado utilizando como base y casi en redacción idéntica “al de la resolución de RDGRN de 15 de noviembre de 2016, “la cual establece que el método es válido para los supuestos contemplados en el 188.3 RRM, que es precisamente lo que acuerda la sociedad” y además que en los estatutos sociales se establece el mismo sistema de valoración de participaciones sociales para el caso de separación y exclusión de socios, siendo además causa de exclusión el inicio de un procedimiento administrativo o judicial que acuerde el embargo de las participaciones.

Resolución: La DG revoca la calificación recurrida.

Doctrina: La DG empieza haciendo un breve resumen de la doctrina sentada en su resolución de 15 de noviembre de 2016, a la que nos remitimos.

Añade que entre las limitaciones legales no existe ninguna “que prohíba pactar como precio o valor de las participaciones objeto del derecho de adquisición preferente el valor contable que resulte del balance de la sociedad”.

Reconoce que para las acciones el artículo 123.6 del Reglamento del Registro Mercantil establece que no podrán inscribirse en tal Registro «las restricciones estatutarias que impidan al accionista obtener el valor real de las acciones». Por ello y sobre la base de dicho artículo en varias de sus resoluciones estimó que también para las participaciones “debe respetarse el «principio de responder o buscar el valor real o el «valor razonable”.

No obstante la DG admitió en la resolución de 2 de noviembre de 2010, “la inscripción de cláusulas de valoración de participaciones sociales para el caso de transmisión voluntaria por acto «inter vivos» de las mismas aun cuando no coincida dicho valor con el valor razonable determinado por auditor de cuentas, por entender que no rebasan los límites generales de la autonomía de la voluntad (cfr. artículos 1255 y 1258 del Código Civil y 28 de Ley de Sociedades de Capital), y que su acceso al Registro Mercantil tiene claro apoyo en la norma del artículo 175.2.b) del Reglamento del Registro Mercantil, introducida por el Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero”.

Por ello en su opinión “deben admitirse también cláusulas como la enjuiciada en la citada Resolución de 15 de noviembre de 2016, en el marco de la autonomía privada, con los límites generales derivados de la prohibición de pactos leoninos y perjudiciales a terceros”.

Por tanto en base al principio de autonomía de la voluntad pueden establecerse  en estatutos sociales “sistemas alternativos como los establecidos en los estatutos objeto de la calificación impugnada, que, en caso de inicio de un procedimiento de embargo –en una fase anterior a la suspensión del remate o adjudicación a que se refiere el citado artículo 109 de la Ley de Sociedades de Capital– atribuye a la sociedad y a los socios el derecho de adquirir tales participaciones por su valor razonable (con la correlativa obligación del socio de transmitirlas –cfr. artículo 188.3 del Reglamento de Registro Mercantil–), con la previsión añadida de que, en defecto de ejercicio de tal derecho de adquisición, pueda la junta general adoptar el acuerdo de excluir al socio afectado por el inicio de ese procedimiento de embargo de las participaciones, con la consiguiente amortización de las participaciones del socio afectado por la exclusión”.

En este punto “no puede desconocerse (cfr., especialmente, el artículo 635.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual –y para la fase propiamente de realización de bienes embargados–, si lo embargado fueren participaciones sociales, la realización se hará atendiendo a las disposiciones estatutarias y legales sobre enajenación de participaciones y, en especial, a los derechos de adquisición preferente)”.

Sobre esta base dice que no puede mantenerse la calificación recurrida pues el registrador admite la configuración del derecho de adquisición preferente tal y como se configura en estatutos, y también admite como causa de exclusión el inicio del procedimiento de embargo. Por ello “no resulta aplicable la norma del artículo 109.3 de la Ley de Sociedades de Capital” se llegue al remate y adjudicación de las participaciones.

Comentario: Importante e interesante resolución de la que podemos extraer varias conclusiones:

— Es posible establecer en estatutos un derecho de adquisición preferente para el caso de que se inicie un procedimiento judicial o administrativo de ejecución. Dicho derecho sería totalmente distinto del regulado en el art. 109 de la LSC.

— Al establecer dicho derecho se puede pactar, siempre que sea en junta universal y por unanimidad, que el valor razonable es el que resulta del balance aprobado por la junta general.

— Es posible también establecer, para el caso de que no se ejercite dicho derecho de suscripción preferente, como causa de exclusión el inicio del procedimiento judicial o administrativo de ejecución.

— Para la exclusión o separación que así se regule la DG no señala ningún inconveniente a que la forma de fijación del valor  de las participaciones sea la anteriormente señalada.

De las conclusiones anteriores, que derivan de la lectura de la propia resolución y de sus fundamentos de derecho, nos ofrecen dudas dos de ellas.

La primera que, en el caso de ejercicio del derecho de adquisición preferente, se le concede ese derecho también a la sociedad, con lo que se daría la paradoja de que en ese caso va a ser la misma sociedad la que fije el precio de las participaciones en contra del principio establecido en el CC, y en otras muchas resoluciones, de que el precio de la compraventa no puede dejarse al arbitrio de los contratantes, en este caso del comprador (cfr. art. 1449 CC).

La segunda duda que se me ofrece es que para el caso de   exclusión de socios el sistema de valoración es el regulado en el artículo 353 de la LSC el cual establece que a falta de acuerdo entre el socio y la sociedad el valor deberá ser determinado por un experto independiente designado por el registrador mercantil competente. Aunque la DG parte de la base de que el pacto queda amparado por el principio de autonomía de la voluntad, es indudable que ese pacto podrá vincular, en su caso, a los que adoptaron el acuerdo en la junta general universal en la que se modifica el artículo pero en ningún caso podrá afectar o condicionar a los sucesivos adquirentes de los socios pues el articulo será claramente impugnable por ellos, pese a su inscripción.

El hecho de que el registrador no señalara defecto alguno al sistema de exclusión propuesto, creemos que no debe ser apoyo para que el CD revoque su nota, pues con los demás argumentos utilizados pudiera haberlo hecho igualmente. Tampoco el hecho de que ese artículo, admitido por el registrador, se alegue por los recurrentes, obliga a la DG pues esta pudiera haber razonado que no entra en el problema dado que el registrador no lo señaló en su nota. Tal y como se redactan los FD da la impresión que la DG no ve inconvenientes en dicho pacto aunque es lo cierto que alude a los condicionamientos resultantes de la resolución de 15 de noviembre de 2016, uno de los cuales era precisamente que el derecho no se ejercitara por la sociedad, estando además la cláusula debatida en dicha resolución exclusivamente reservada al ejercicio del derecho de adquisición preferente y no para el ejercicio del derecho de exclusión por parte de la sociedad. De todas formas la DG alude a la posibilidad de someter el pacto al control jurisdiccional, en su caso. (JAGV).

231.* REGISTRO MERCANTIL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA LIMITANDO FACULTADES ADMINISTRADORES.

Resolución de 16 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Córdoba, por la que se deniega la práctica de anotación preventiva de denuncia.

Resumen: No es posible tomar en el RM una anotación de denuncia ante el juzgado,  aunque con ella se pretenda limitar la facultad de disponer de los administradores respecto de los bienes de la sociedad.

Hechos: Se presenta mandamiento por el que se solicita la anotación, en la hoja de determinada sociedad, de una denuncia con la que se trataba de evitar “el riesgo … de que se hubieran puesto a la venta determinados bienes inmuebles de la sociedad…, que era patrimonio familiar de la denunciante y de su ex cónyuge y denunciado…”.

El registrador deniega la anotación por ser el registro competente para dicha anotación, en su caso, el Registro de la Propiedad pues el RM tiene por objeto “la inscripción de personas jurídicas y empresarios individuales”, no tratándose de un registro de bienes.

El interesado recurre afirmando que se trataba de limitar las facultades dispositivas de los administradores y que por otra parte en materia de concurso de acreedores sí son posibles las anotaciones la inscripción de resoluciones que limiten las facultades de los administradores con lo que se pretende “dar seguridad al tráfico jurídico y proteger a los terceros”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para rechazar la pretensión del recurrente se basa la DG en que es calificable respecto de los documentos judiciales el llamado “principio de coherencia del procedimiento judicial con el resultado jurídico pretendido”. Sobre esta base el registrador puede rechazar el documento judicial si este dispone “de un cauce jurídico distinto que no se acomoda al escogido o que resulta inviable de acuerdo a la Ley aplicable”. Por ello y dado que el RM es esencialmente un registro de personas, las resoluciones judiciales inscribibles serán solo las establecidas en las leyes y en el RRM. Además las demandas anotables son sólo aquellas que puedan alterar “el contenido registral, con la finalidad de enervar la presunción de buena fe de terceros que confían en lo que publican los asientos del Registro”. Concluye diciendo el CD que siempre ha exigido en materia de anotaciones “que la anotación preventiva a practicar no implique una contradicción de los principios y normas que articulan la regulación del Registro (vid., por todas, la Resolución de 18 de junio de 2012)”, sin que pueda confundirse lo pretendido con la regulación del concurso de acreedores que tiene finalidades distintas.

Comentario:  Dado el sistema de “números clausus” que sigue nuestra legislación registral en materia de anotaciones preventivas, era indudable la inviabilidad de la anotación pretendida, máxime cuando lo que se perseguía con dicha anotación era claramente materia de la competencia del Registro de la Propiedad por afectar a bienes inmuebles. (JAGV)

235.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR CONSULTA DE DUDA. IMPIDE LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCIÓN RELACIONADA CON LA MISMA. 

Resolución de 17 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se rechaza la inscripción de nombramiento de auditor voluntario.

Resumen: No es posible practicar una inscripción en la hoja de una sociedad, si respecto de la misma existe una anotación vigente por consulta de duda ante la DGRN.

Hechos: Los complejos hechos de esta resolución, extraídos de su primer FD, son los siguientes:

a) En 2016 la junta general de una sociedad procede a designar nuevo consejo de administración y cargos. Ello es objeto de elevación a público. Se acompaña además el acta notarial de la junta de la que resulta que se nombró auditor para los ejercicios 2016 a 2018. Se inscriben los nombramientos pero no la designación del auditor por diversos defectos, sin que se interponga recurso y caducando el asiento de presentación.

b) Antes de la caducidad de ese asiento de presentación se solicita por la minoría la designación de auditor para el ejercicio de 2016. Por vicisitudes que no son relevantes a estos efectos la designación por parte del registrador Mercantil se prolonga en el tiempo. El registrador consulta a la DG “sobre el número de nombramientos que proceden cuando se suceden las negativas de los distintos auditores designados” y toma la pertinente anotación preventiva. Resuelta “se practica la designación de determinado auditor a instancia de la minoría, pendiente de aceptación al tiempo de la emisión del informe por parte del registrador”.

c) Posteriormente se vuelve a presentar el acta notarial con la designación de auditor para el ejercicio de 2016 a 2018, siendo prorrogado su asiento “por constar previamente presentada la solicitud anterior “habiendo tomado el registrador anotación preventiva letra B por constar pendiente” la consulta de duda dicha.

d) Finalmente en 2019 se convierte la anotación B en inscripción, pero sólo respecto de la designación de auditor voluntario para los ejercicios 2017 y 2018.

El registrador suspende la inscripción “hasta que acepte el nombramiento de Auditor de Cuentas de alguno de los designados por el Registrador Mercantil y se resuelva la consulta a la DGRN, respecto de quien ha de aceptar el cargo”, si el nombrado por el Registrador Mercantil o el nombrado por la Sociedad.

La sociedad recurre poniendo de manifiesto las diversas vicisitudes del expediente, sobre todo el hecho de que el depósito de las cuentas de 2016 fue practicado por el registrador, aunque después fuera cancelado y además que “el nombramiento de auditor voluntario enervaba la solicitud de los socios minoritarios…”.

Resolución: La DG confirma la suspensión del nombramiento de auditor.

Doctrina: La DG, según su reiterada doctrina, no entra en la corrección o no de la cancelación del depósito ni tampoco en las diversas vicisitudes narradas por el recurrente en su escrito limitándose a afirmar que dado que en el momento de la calificación existía una anotación por consulta de duda ante la DGRN era evidente la imposibilidad de practicar la inscripción del título presentado (artículo 481 del Reglamento Hipotecario).

Comentario: Se trata de un caso, como se ha visto,  tan particularísimo que respecto del mismo sólo cabe decir que debe extremarse el control de los asientos de presentación vigentes en el momento de la práctica de cualquier asiento, incluyendo la práctica de los depósitos de cuentas pues  aunque los mismos se hagan casi de forma masiva, en ningún caso deben desconocerse en su práctica las reglas generales del sistema. Por ello el personal a cargo de los depósitos de cuentas debe tener un conocimiento profundo de los principios registrales.

Quizás lo más interesante de esta resolución no sea la resolución en sí misma sino la solución a la duda planteada por el registrador sobre el número de nombramientos de auditor a realizar hasta que se acepte por alguno. Cuando llegue a nuestro conocimiento la estudiaremos. JAGV.

236.*** SUPRESIÓN DEL DERECHO DE VOTO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIÓN FORZOSA. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS.

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil I de Madrid a inscribir determinada cláusula de los estatutos sociales de una entidad.

Resumen: Es posible establecer un derecho de adquisición preferente y un supuesto de exclusión de socios por el inicio de un procedimiento de ejecución. El precio puede ser el que resulte del balance. También es posible suprimir el derecho de voto en esos casos.

Hechos: En junta universal y por unanimidad se modifican los estatutos de una sociedad en los siguientes extremos que resumimos:

1.Sobre transmisión forzosa. Iniciado un procedimiento judicial o administrativo de ejecución “la Sociedad, a través del órgano de administración, podrá adquirir la totalidad de las participaciones embargadas” en determinado plazo “siempre que se cumplan los requisitos legales de las participaciones en autocartera, o bien adquirirlas con el fin de amortizarlas en un acuerdo de reducción de capital”. En su defecto los socios … en determinado plazo podrás adquirirlas. En ambos casos “el precio de la transmisión se corresponderá con el valor razonable de las participaciones, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta”. Si no se ejercitan esos derechos se estará a lo dispuesto en los mismos estatutos sobre exclusión de socios. Si no se excluye al socio “el órgano de administración pondrá en conocimiento de la autoridad judicial o administrativa esta circunstancia, a fin de que proceda a la adjudicación de las participaciones en los términos legalmente previstos”.

2. Sobre derecho de voto. Mientras no sean transmitidas las participaciones “conferirán a su titular el ejercicio de sus derechos económicos y políticos, a excepción del ejercicio del voto en acuerdos que tengan por objeto decisiones que requieran de una mayoría reforzada…”.  Se reitera que “en caso de producirse el embargo de participaciones de cualquiera de los socios, se estará a lo dispuesto en el artículo relativo a la exclusión de socios”.»

3. Sobre exclusión de socios. Se establece como causa de exclusión de los socios “el inicio de un procedimiento administrativo o judicial que acuerde el embargo de las participaciones de cualquier socio, ya sea de forma total o parcial”. Para ello se exige el acuerdo de la junta general y se añade que la “valoración a efectos de su contraprestación corresponderá con el valor razonable de las participaciones afectadas, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta”.

La registradora suspende la inscripción en los siguientes términos:

— Lo relativo a la transmisión forzosa pues no es conforme con el artículo 109 del TRLSC al conceder un “derecho de adquisición preferente a los socios y a la sociedad, … cuando el remate aún no es firme”. Ello supone una alteración de las normas del procedimiento que “tienen carácter de orden público por lo que este derecho concedido por el artículo 109 TRLSC, que, en realidad es un derecho de subrogación, queda fuera de la autonomía de la voluntad y no puede ser modificado en estatutos”.

— Lo relativo a la supresión del derecho de voto pues “implica una limitación parcial del derecho de voto que no se comprende con ninguno de los casos que la Ley admite esta limitación del derecho de voto: artículo 83-1 LSC; artículos 127 y 132 LSC; artículo 133 remite al artículo 132 LSC; artículo 148-a) LSC; artículo 190 LSC (Artículo 188-1 TRLSC)

— Lo relativo a la valoración de las participaciones del socio excluido “por no ser conforme con lo dispuesto en el artículo 353 LSC”.

La sociedad, en un extenso y fundamentado escrito, recurre.

Se basan, entre otros, en los artículos 175 y 188 del RRM.

Se alega que el acuerdo fue tomado en junta universal y por unanimidad en una sociedad estrictamente familiar y por tanto cerrada. También se alega que no aplica el principio universal de legalidad de que «está permitido lo que la Ley no prohíbe».  Que existe contradicción en la misma calificación pues admite el derecho de exclusión, pero no el establecimiento del derecho de adquisición preferente cuando el resultado en ambos casos es el mismo.

Para ellos el derecho de adquisición preferente, está “establecido de forma clara y precisa, como exige el precepto legal, siendo una posibilidad expresamente contemplada en nuestra legislación”.

Añade que se adopta sobre la base de la RDGRN de 30 de julio de 2018 por la que se admiten las cláusulas estatutarias que prohíben la constitución de derechos reales sobre las participaciones. “Se pretenden evitar largos e imprevisibles procedimientos de adjudicación de las participaciones embargadas, no quedando al arbitrio de los tiempos judiciales ni de los precios de subasta”.  Otorga seguridad al acreedor, “por ya conocer la naturaleza del bien y de la liquidez que le podrá reportar la enajenación de las participaciones embargadas, de forma mucho más rápida que por el procedimiento ordinario de ejecución”.

La participación social no es un bien “susceptible de adjudicación por vía ajena a lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital”. Dicen que “de forma clara, la participación social es un bien de transmisibilidad restringida, tal y como reconoce de forma expresa la Ley rituaria civil”. Así resulta del art. 623 de la LEC que establece que en caso de embargo “los administradores de la sociedad, … deberán poner en conocimiento del tribunal la existencia de pactos de limitación a la libre transmisión de acciones o cualquier otra cláusula estatutaria o contractual que afecte o las acciones embargadas.» También el 635 de la misma LEC.

Una vez efectuada la transmisión se consignará por la sociedad el precio obtenido “para su entrega inmediata al embargante, quien verá satisfecha su deuda”.

En cuanto a la determinación del precio, la cláusula se basa en la resolución de 15 de noviembre de 2016.

En cuanto al sistema de valoración en caso de exclusión dice que se basa en el propio art. 353 LSC pues según el mismo sólo hará la valoración el experto si no hay acuerdo entre los interesados y aquí existe un acuerdo anticipado.

Finalmente dice que la supresión del derecho de voto se basa en el art. 28 de la LSC y que el hecho de que “la Ley establezca casos concretos de privación del derecho de voto, ni por asomo quiere decir que esos supuestos constituyan numerus clausus o sean únicos y exclusivos, ni que los socios no puedan libremente establecer supuestos adicionales”.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Sobre el derecho de adquisición preferente.

La DG recuerda su resolución de 9 de mayo de 2019, sobre un problema similar aunque referido exclusivamente al precio de las participaciones.

Su decisión la basa, en esencia, en los siguientes principios:

— La autonomía de la voluntad.

— Que se trata de un derecho que opera antes del remate o adjudicación a que se refiere el citado artículo 109 de la Ley de Sociedades de Capital.

— Que el sistema se completa con la posibilidad de excluir al socio, pacto al que no se le han puesto defectos.

— Que el artículo 635.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece para la fase de realización de bienes embargados, en el caso de participaciones, que la realización “se hará atendiendo a las disposiciones estatutarias y legales sobre enajenación de participaciones y, en especial, a los derechos de adquisición preferente”.

Sobre la eliminación del derecho de voto.

Lo basa en lo siguiente:

— Aunque no está previsto legalmente ello “no autoriza para concluir que con tales previsiones legales expresas se cercena el margen de autonomía de la voluntad de los socios para prevenir la suspensión del ejercicio del derecho de voto en otros supuestos”.

— En la flexibilidad del régimen jurídico de la sociedad de responsabilidad limitada.

— El hecho de que se admita la creación de privilegios respecto del derecho de voto (cfr. artículos 96 -«a contario sensu»- y 188.1 de la Ley de Sociedades de Capital, con posibilidad incluso de crear participaciones sin voto –artículos 98 y siguientes de la misma ley–).

— Por tanto deben admitirse “más allá de los supuestos de conflicto de intereses expresamente contemplados en al artículo 190 de la LSC.

Sobre el sistema de valoración en caso de exclusión del socio.

También recuerda su resolución de 9 de mayo de 2019.

Sintetizamos su doctrina:

— Valor razonable es valor de mercado.

— No hay propiamente mercado de participaciones sociales y por ello según el PGC dicho valor debe determinarse por aproximación.

— Son admisible “métodos de valoración dinámicos” con criterios de flexibilidad.

— El  artículo 123.2 de la Ley de Sociedades de Capital, en relación con el  artículo 123.6 del Reglamento del Registro Mercantil “no pueden proscribir los pactos que, amparados en la autonomía de la voluntad de los socios, no contradigan el mencionado precepto legal» (Resolución de 1 de diciembre de 2003)”.

— en Resolución de 2 de noviembre de 2010, este Centro Directivo ha admitido la inscripción de cláusulas de valoración de participaciones sociales para el caso de transmisión voluntaria por acto «inter vivos» de las mismas aun cuando no coincida dicho valor con el valor razonable determinado por auditor de cuentas”, sobre la base del principio de autonomía de la voluntad.

— Su apoyo se puede encontrar en la norma del artículo 175.2.b) del Reglamento del Registro Mercantil.

— No obstante, al ser aplicadas, “deben respetarse los límites impuestos por los usos, la buena fe y la prohibición de abuso del derecho”.

— En todo caso queda “a salvo el eventual control judicial de este extremo”.

— En principio “no puede afirmarse que dicha cláusula tenga objetivamente carácter expropiatorio o sea leonina para el socio transmitente”.

— La cláusula responde “a lo pactado y aceptado previamente por todos los socios cumpliendo con lo establecido en el art. 175.2.b) del Reglamento del Registro Mercantil para la inscripción del «pacto unánime de los socios de los criterios y sistemas para la determinación del valor razonable de las participaciones sociales previstas para el caso de transmisiones «inter vivos» o «mortis causa».

— Concluye que “no puede confirmarse la concreta objeción que opone la registradora a la forma de valoración de las participaciones del socio excluido”.

Comentario: Aunque esta resolución trata de las mismas cuestiones, salvo la limitación del derecho de voto, que los tratados en la resolución de 9 de mayo de este mismo año, en ella se precisan con mayor claridad las ideas del CD sobre las diversas materias examinadas. Así:

— Es admisible el establecimiento en estatutos de un derecho de adquisición preferente cuyo desencadenante sea el inicio de un procedimiento de embargo de participaciones sociales.

— Es admisible establecer como precio de las participaciones el que resulte del último balance aprobado por la sociedad, y ello, aunque la misma sociedad esté interesada por tener derecho de adquisición preferente.

— Es admisible establecer como causa de exclusión del socio el inicio de un procedimiento de embargo, como subsidiario del de adquisición preferente, si no se ejercita este.

— Es admisible establecer como precio de las participaciones en este caso de exclusión del socio el resultante del último balance aprobado por la sociedad.

— Es admisible eliminar el derecho de voto de las participaciones embargadas mientras se dirimen los derechos de adquisición preferente o la exclusión del socio.

El apoyo legal de estas distintas posibilidades lo basa la DG en los siguientes puntos:

— Que el acuerdo se toma en junta universal y por unanimidad.

— Que el artículo 635 de la LEC prevé que en caso de ejecución deba estarse a las limitaciones estatutarias sobre transmisión de participaciones.

— En el carácter flexible de la regulación de las SL, y su carácter cerrado.

— En que el precio resultante del balance se apoya en la libertad de pacto entre los socios.

— En que en caso de exclusión el mismo art. 353 de la LSC, establece la valoración por experto en ausencia de acuerdo entre socio y sociedad.

— En que el derecho de voto puede ser modalizado por voluntad social.

De todas las  conclusiones anteriores, para cuya admisión la DG da una relevancia desmesurada a la libertad de pacto entre socios, sin tener en cuenta que la regulación estatutaria se impondrá, no sólo a los que suscribieron ese pacto, sino también a los sucesivos adquirentes de las participaciones sociales, la que nos ofrece mayores dudas, derivadas de la misma doctrina de la DG, es que el valor que resulte del balance de la sociedad para las participaciones sociales, será un valor razonable y objetivo incluso cuando sea la sociedad la que ejercite el derecho de adquisición preferente o decida en junta general excluir al socio. En estos casos al estar interesada, tanto en la adquisición como en la exclusión, la propia sociedad, el hecho de que sea la junta, mediante un acuerdo mayoritario, y ni siquiera reforzado, la que fije el precio de las participaciones, hace aparecer a la sociedad como juez y parte en contra del principio de que en ningún caso el precio en una compraventa puede dejarse al arbitrio de los contratantes, como ya expusimos al comentar la resolución del 9 de mayo. Claramente desde mi punto de vista no es admisible.

Por lo demás y aunque tanto el derecho de adquisición preferente y la posibilidad de exclusión del socio puedan plantear alguna duda desde un punto de vista procesal, creemos que están bien fundamentados en la propia LEC al establecer estar al respeto a lo que digan los estatutos. El juez podrá adoptar, de oficio o a petición del acreedor, las medidas cautelares que estime oportunas para garantizar que el precio de las participaciones proceda ese precio del ejercicio del derecho de adquisición preferente o de la exclusión del socio, queden a disposición de los acreedores en la cuantía necesaria para cubrir la deuda reclamada. Desde este punto de vista y como dice el recurrente todo son ventajas para el acreedor por la rapidez con se resolverá el embargo, aunque para el acreedor tampoco pueda ser indiferente el que el precio sea fijado por la propia sociedad. De todas formas, desde un punto de vista práctico y utilitarista, dada la no existencia de mercado para las participaciones, probablemente el valor que de las mismas pudiera fijar un experto independiente, no creo se apartara mucho del que resulte del balance social.

Más dudas puede plantear la supresión del derecho de voto durante el período que media entre el embargo y la transmisión de las participaciones. El de voto, como resulta claramente del artículo 93 de la LSC, es uno de los derechos mínimos del socio, del cual sólo puede ser privado, según resulta del mismo artículo, en los casos previsto en la propia LSC. Es cierto que son posibles las participaciones sin voto; que es admisible la participación de voto plural; que en determinados casos de conflicto de intereses el socio queda privado del derecho de voto, pero estimar válido el pacto estatutario por el que, aunque sea de forma transitoria, se priva del derecho de voto a determinadas participaciones, no parece que esté muy justificado. Debe tenerse en cuanta que el socio embargado o sujeto a un régimen de transmisión forzosa de sus participaciones o afectado por una causa de exclusión, sigue siendo socio hasta que se culmine todo el proceso. Por todo ello ponemos en duda la admisibilidad de este pacto, aunque la DG lo centre en la libertad de estipulación de las partes y en que el hecho de que no esté previsto no quiere decir que esté prohibido.

En conclusión, la resolución, desde nuestro particular punto de vista liberal y respetuoso de la voluntad de los socios, nos parece interesante y acertada, salvo en lo que se refiere a la valoración de las participaciones, cuando sea la propia sociedad la interesada, en lo que se refiere a la supresión del derecho de voto, y en el hecho de quedar afectados los posibles socios futuros por todo ello. JAGV.

254.* AUMENTO DE CAPITAL DEJADO SIN EFECTO. REQUISITOS.

Resolución de 5 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil y de bienes muebles II de Las Palmas de Gran Canaria, por la que suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otra de aumento del capital de una sociedad.

Resumen: No es posible anular o dejar sin efecto un acuerdo de aumento del capital de una sociedad sin cumplir los requisitos establecidos para la reducción del capital.

Hechos: Plantea esta resolución el problema de si es o no inscribible el acuerdo de la junta general de una sociedad por el que se anula y deja sin efecto un aumento de capital por compensación de créditos, justificado en que el “referido aumento del capital perjudicaba significativamente a los socios minoritarios, quienes habían visto diluida gravemente su participación en el capital social”.

El registrador estima que dicho acuerdo no es inscribible pues la “Junta General no puede anular y dejar sin efecto un aumento de capital ya inscrito en el Registro Mercantil sin que exista el correspondiente acuerdo de reducción de capital adoptado con los requisitos legales, dado que la sociedad no puede rebajar la cifra del capital social inscrito en perjuicio de terceros sin respetar para ello los requisitos previstos en la Ley para la reducción de capital. RDGRN de 4 de Abril de 2013 y 18 de Abril de 2017 en relación con el artículo 7.º del RRM.

La sociedad recurre insistiendo en el posible perjuicio de los minoritarios y en que los créditos son de dudoso cobro. También alegan el articulo 204.1 LSC que dice «no será procedente la impugnación de un acuerdo social cuando haya sido dejado sin efecto o sustituido válidamente por otro».

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG recuerda su doctrina de las resoluciones de 4 de abril de 2013, 23 de noviembre de 2015 y 18 de abril de 2017, según las cuales cualquier alteración al alza o a la baja del capital inscrito  sólo puede “hacerse valer frente a terceros cuando exista el correspondiente acuerdo social adoptado con los requisitos previstos en la Ley para el aumento o reducción de capital social y una vez que el correspondiente acuerdo sea a su vez debidamente inscrito”.

Finalmente, y aunque no hubiera sido estrictamente necesario, también recuerda que el concreto acuerdo de reducción del capital social deberá contar con las garantías de protección de terceros que se deriven de la LSC, según la modalidad de reducción acordada.

Comentarios: Se trata de una resolución clara sobre una cuestión que además ya había sido tratada en resoluciones anteriores.

Efectivamente publicada determinada cifra de capital, tanto en la hoja de la sociedad como en la publicación en el Borme, los terceros que hayan contratado con la sociedad es la que han tenido en cuenta para sus negociaciones y por consiguiente dicha cifra es inmodificable sin cumplir los requisitos establecidos para ello. Para la aplicación de esta doctrina, además, es indiferente el motivo o la causa por la que se produce la anulación voluntaria del acuerdo. (JAGV)

ENLACES:

INFORME NORMATIVA JUNIO 2019 (Secciones I y II BOE)

MINI INFORME DE JUNIO

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

PORTADA DE LA WEB

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Junio 2019

Pinus nigra. Árbol singular situado en Cuenca.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2016. Arrendamientos urbanos.

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 
RESUMEN DEL RESUMEN 

No hay disposiciones  generales de interés registral

En cuanto a las disposiciones Autonómicas:

Destacamos en Galicia la Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia. donde se refiere a los registros de la Propiedad en los artículos 21 y 50, donde se refiere a la inscripción de la declaración de bienes de interés cultural, así como a la necesidad de acreditar el cumplimiento de los requisitos para el tanteo y retracto de dichos bienes para inscribir su transmisión en el Registro de la Propiedad.

En Andalucía la Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

En cuanto al Tribunal Constitucional, se admiten a trámite dos recursos de inconstitucionalidad contra sendas Leyes del Parlamento Catalán relativas a la propiedad temporal y medidas urgentes en el ámbito de la vivienda y la pobreza extrema respectivamente

Respecto a las Resoluciones, han sido numerosísimas. Además de remitirnos al informe de la oficina Registral de mayo, donde como tema del mes abordábamos las novedades relativas a la interpretación de la Ley 13/2015, casi todas contenidas en Resoluciones publicadas en Junio podemos resaltar como interesantes:

22 de abril sobre la titularidad ob rem que viene determinada por la titularidad de la finca principal aunque el registro este erróneo

 19 de abril: el certificado de eficiencia energética no se exige en las obras nuevas declaradas por antigüedad

20 de abril sobre la inscripción de una compraventa sin la condición resolutoria que ya estaba caducada

13 de abril que contiene un estudio sobre el aprovechamiento urbanístico

19 de abril que el contenido de la certificación registral no comprende el precio de venta si no se aprecia interés legítimo

26 de mayo que establece reglas sobre la interpretación del testamento y la prevalencia de la voluntad del testador así como que la sustitución fideicomisaria implica la vulgar

25 de abril que realiza un resumen de procedimiento registral, sus plazos cuando la certificación es negativa y aborda el siempre complicado tema de la cancelación de las hipotecas en garantía de títulos al portador

11 de mayo sobre la disolución de comunidad cambiando el carácter (ganancial o privativo) del bien: lo admite por el principio de prevalencia de la voluntad de las partes

12 de mayo sobre el computo de los plazos para la acción de rescisión en las sentencias dictadas en rebeldía

25 de abril Concreción de la afección urbanística en los casos de división de fincas

14 de abril Relativa al concepto de interrupción de tracto cuando el promovente adquiere de  todos o parte de los herederos del titular registral

13 de mayo sobre la inscripción de división de locales y cambio de uso de los elementos de una propiedad horizontal por prescripción de la posible infracción

25 de mayo sobre la cancelación de Anotación de embargo sobre cuota indivisa cuando se disuelve la comunidad y se adjudica al titular no deudor: necesidad de notificación al acreedor

12 de mayo sobre la comunidad valenciana y conversión en propiedad horizontal como títulos inmatriculadores

5 de mayo Admite que en un convenio regulador de divorcio se adjudique una finca adquirida por mitad por los cónyuges casados en separación de bienes aunque no se trate de la vivienda familiar

5 de mayo División de fincas sin licencia y la posible inscripción por prescripción de la infracción: modo y forma de computar los plazos

12 de mayo Calificación por el registrador de la correcta aplicación del art. 671 LEC en las adjudicaciones hipotecarias

17 de mayo Notas de afección fiscal: el plazo de 5 años es de caducidad no de prescripción por lo que procede su cancelación pasado el plazo

17 de mayo relativa a modificaciones estructurales de los acreedores hipotecarias: análisis de la forma de acreditarlas para calificar el tracto

6 de mayo  Desheredación: No es necesario acreditar que el hijo desheredado no tiene hijos o descendientes

30 de mayo Resumen de los requisitos para inscribir la obras nuevas “viejas”

30 de mayo Retracto arrendaticio: ejercicio dentro del plazo pero formalizado después

3 de mayo Análisis sobre la prueba del derecho extranjero y el alcance de la calificación del Registrador

1 de junio adjudicación al acreedor hipotecaria ”por lo que se le debe por todos los conceptos”: no significa que no haya sobrante si es superior a la responsabilidad hipotecaria, lo que implica la obligación de consignar

6 de junio Modificación de la fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal por el propietario de un local

7 de junio Adjudicación hipotecaria con declaración sobrevenida de concurso del deudor. Es necesaria declaración del juez del concurso de que los bienes no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial

28 de abril sobre la posibilidad de inscribir un derecho de realojamiento y retorno en actuaciones urbanísticas pero de carácter convencional

6 de junio sobre la sustitución vulgar a favor de descendientes y la necesidad de acreditar que no existen en caso de renuncia del sustituido. Asi mismo aclara que la capacidad para suceder del sustituto ha de analizarse al momento de la apertura de la sucesión y no en el momento de la renuncia

2 de junio sobre la condena judicial a emitir una declaración de voluntad que conlleva necesidad de otorgar la escritura a que se refiere, aunque esta se otorgue únicamente por el demandado con el mandamiento judicial

Tema del Mes: RD 297/1996, inscripción de arrendamientos urbanos

Como tema de interés para la Oficina Registral de este mes, recogemos las resoluciones relacionadas con el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos.

Disposiciones generales: 

No hay en este mes disposiciones generales de interés registral

Disposiciones Autonómicas

GALICIA. Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia.

La ley consta de:

Un Titulo preliminar en el que, entre otras cosas, se procede a una racionalización de los órganos colegiados asesores y consultivos en materia de patrimonio cultural.

El título I establece la clasificación de los bienes integrantes del patrimonio cultural de Galicia. Así, se parte de la consideración de que los bienes inmuebles no se pueden considerar como elementos aislados, sino que se entienden integrados en un contexto que es su territorio. Como principal novedad en este aspecto, la ley establece en qué tipo de bienes será necesaria siempre la delimitación de un entorno de protección, y crea un nuevo instrumento, la zona de amortiguamiento, que podrá delimitarse para cada bien en función de sus características.

Otra importante novedad de la ley es la creación del Censo del Patrimonio Cultural, como instrumento de publicidad y transparencia que le otorga seguridad jurídica a la ciudadanía y que será objeto de continua actualización.

El título II regula el régimen genérico de protección y conservación del patrimonio cultural de Galicia.

En el título III introduce la ley precisiones con respecto al régimen de protección específico para los bienes declarados de interés cultural, y en el título IV establece el régimen específico de protección de los bienes del Catálogo del Patrimonio Cultural de Galicia.

En su título V la ley incluye una importante novedad: la regulación en un título específico y separado de las peculiaridades propias del patrimonio inmaterial, teniendo en cuenta su naturaleza y las medidas específicas de protección, incorporando a la regulación autonómica los principios fundamentales de la Convención para la salvaguarda del patrimonio cultural inmaterial.

El título VI integra en esta ley la regulación específica del régimen de protección de los Caminos de Santiago.

El título VII regula los distintos patrimonios específicos integrantes del patrimonio cultural de Galicia.

El título VIII establece el régimen de los museos y crea la Red y el Sistema de Museos de Galicia.

El título IX regula el fomento del patrimonio cultural de Galicia.

El título X regula la actividad inspectora y el régimen sancionador.

Entrará en vigor el 16 de agosto de 2016. GGB

PDF (BOE-A-2016-5942 – 71 págs. – 1.248 KB)   Otros formatos

 

ANDALUCÍA. Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

La Ley se estructura en una exposición de motivos, un título preliminar y cinco títulos, cinco disposiciones adicionales, una transitoria y seis finales.

El título preliminar, referido a las disposiciones generales, concreta en su artículo primero el objeto de la Ley.

En el artículo 4 de la Ley se incluye una serie de definiciones a tener en cuenta a efectos de lo previsto en la misma. Para el caso de la persona consumidora y usuaria, se toma como referencia la definición prevista en el artículo 3.a) de la Ley 13/2003, de 17 de diciembre.

En este mismo título se introduce el reconocimiento de la persona que intervenga como garante, en su caso, en el préstamo hipotecario como sujeto protegido por la norma.

El título I de la Ley, denominado «De la información a las personas consumidoras y usuarias y de las actuaciones preparatorias», contiene el régimen de información que precede al otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario.

Se incrementa la obligación de información, optándose por la creación de nuevos documentos adicionales, estableciendo de manera pormenorizada un elenco de extremos y advertencias que han de relacionarse en los documentos creados en esta norma, tanto el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC) como el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC).

Se adopta el concepto de «explicaciones adecuadas», como un mecanismo tendente a superar la dificultad de comprensión de los documentos informativos preceptivos debido a la complejidad derivada de estos productos financieros y del lenguaje propio del sector en que se desarrollan estos productos.

En cuanto a la regulación de las comunicaciones comerciales y la publicidad, se impone la obligación de facilitar una información básica, que se suministrará mediante un ejemplo representativo que tome como referencia una hipoteca de 150.000 euros a veinticinco años.

Además de los citados anteriormente, en esta ley se crea un nuevo documento, denominado «Índice de Documentos de Entrega Preceptiva (IDEP)». Además, se exige que un ejemplar del citado índice deba ser suministrado a modo de lista de comprobación (check list) inmediatamente después de la entrega de la oferta vinculante, quedando cumplimentado mediante la indicación en el mismo de los documentos, de entre los relacionados en su contenido, que han sido efectivamente entregados a la persona consumidora y usuaria y garante, en su caso.

Capilla de Nuestra Señora del Carmen en Ayamonte (Huelva). Creative Commons Attribution

Capilla de Nuestra Señora del Carmen en Ayamonte (Huelva). Creative Commons Attribution

En cuanto a la información precontractual, se exige que, además de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), en el caso de entidades prestamistas, se aporte un nuevo Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC), con el que se obliga a facilitar información adicional a la exigida en los documentos preexistentes, añadiéndose la obligatoriedad de incluir un ejemplo representativo tomando como referencia los parámetros de la hipoteca prevista para el caso de las comunicaciones comerciales y publicidad.

Con la presente norma también se aumenta la información personalizada a suministrar, de tal modo que se impone la entrega, además de la Ficha de Información Personalizada (FIPER), en el caso de entidades prestamistas, de un nuevo Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC).

Se recoge de forma expresa que no podrá obligarse a la persona consumidora y usuaria a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados.

En su caso, se establece expresamente, en beneficio de la persona consumidora y usuaria, un derecho de información y conocimiento de las fuentes, criterios y motivos que han justificado la denegación de un préstamo, así como la posibilidad de revisar dicha decisión.

El título II, referido al Contrato de Préstamo Hipotecario, recoge el derecho de la parte consumidora a examinar y disponer de una copia del proyecto de escritura pública en el despacho de la notaría elegida por esta, con objeto de que pueda comprobar la adecuación de su contenido con el de la oferta vinculante.

Se recogen expresamente en la Ley los derechos de las personas consumidoras y usuarias en el ámbito de las notarías y registros de la propiedad. La Ley prevé, por un lado, la puesta en conocimiento por parte del fedatario público de las cláusulas abusivas que detecten en el ejercicio de sus funciones al órgano directivo competente en materia de consumo de la Junta de Andalucía, a efectos de la posible incoación de posibles expedientes sancionadores, y, por otro lado, la firma de convenios de colaboración con las corporaciones de derecho público que representen a notarios y registradores de la propiedad.

El título III crea el Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios, en el seno de la Junta Arbitral de Consumo de Andalucía, que conocerá de los conflictos en materia de contratación hipotecaria y desahucios. Se prevé igualmente la creación de órganos sectoriales de mediación en el seno del Consejo Andaluz de Consumo y sus consejos provinciales.

El título IV se refiere a la información y formación en materia de contratación de préstamos hipotecarios.

El título V se dedica al régimen sancionador, para lo que se remite expresamente a lo previsto en el título II, capítulo IV de la Ley 13/2003, de 17 de diciembre.

En las disposiciones adicionales se han incluido determinadas obligaciones formales que no son encuadrables en la información previa o simultánea al momento de la contratación del préstamo hipotecario, sino que son exigibles en un momento posterior a la firma de este.

Se prevé también la elaboración de un contrato de préstamo hipotecario de confianza, que la Consejería competente en materia de consumo promoverá junto con las organizaciones de personas consumidoras y usuarias, sindicales y empresariales más representativas, el Colegio Notarial de Andalucía y los decanatos territoriales de Andalucía occidental y oriental del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley.

Por otra parte, se establece que las empresas prestamistas y los servicios de intermediación deberán conservar la documentación a que se refiere esta ley durante la vigencia del contrato y los cuatro años siguientes a la finalización del mismo, y, en caso de no formalizarse, durante un plazo de cuatro años.

Mediante la disposición final segunda, se modifica el régimen sancionador previsto en la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Finalmente, mediante la disposición final tercera, se modifica la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, para crear el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento Integral en Materia de Desahucios para la información y el asesoramiento relacionado con el derecho a una vivienda digna, con especial atención a aquellas personas que carecen de los medios adecuados para la defensa de sus intereses.

Entrará en vigor el 16 septiembre 2016. (GGB)

 

Tribunal Constitucional

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2465-2016, contra el artículo 1, y, por conexión, en lo que a la propiedad temporal se refieren, las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, y disposición final, de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra el artículo y conexiones referidos, produciéndose la suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados desde el 3 de junio de 2016.

El artículo 1 añade el capítulo VII, dedicado a la propiedad temporal, al título IV del libro quinto del Código Civil de Cataluña.

Ver resumen de la Ley por Jorge López Navarro.

PDF (BOE-A-2016-5336 – 1 pág. – 149 KB)   Otros formatos

 

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2501-2016, contra los artículos 2 (apartado 2), 3, 4, 5 (apartados 1, 2, 3, 4 y 9), 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra los referidos artículos, quedando en suspenso su vigencia y aplicación desde el 3 de junio de 2016.

Los artículos afectados se refieren a:

  • los procedimientos extrajudiciales para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, gestionados por comisiones de sobreendeudamiento;

  • procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento;

  • extensión de la cancelación del pasivo;

  • algunas de las medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda;

  • medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles en alquiler, pudiendo disponer la Administración la cesión obligatoria de viviendas, por un período de tres años;

  • cesión de créditos garantizados con la vivienda, con liberación del consumidor si abona lo pagado en la cesión (acción anastasiana, ver art. 1535 Cc;

  • modificación de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda con propuestas de alquiler social.

SECCIÓN II:
 Jubilaciones 

Se jubila a don Andrés Colorado Castellary, registrador de la propiedad de Torrent nº 3.

RESOLUCIONES

 

  1. Publicidad formal. Negativa a expedir certificación

Resolución de 7 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Boi de Llobregat a expedir una certificación en los términos recogidos en la solicitud.

Se plantean varias cuestiones relativas a la publicidad formal. Por el interesado se solicitan una serie de extremos relativos unos al contenido de los libros registrales y otros a aspectos relativos al funcionamiento de la oficina y al nombramiento del Registrador. Vamos a resumir los que fueron objeto de denegación y por tanto de recurso:

En primer lugar se alega incompatibilidad del registrador por cuanto la información se solicita con objeto de utilizarla en la interposición de una reclamación judicial de responsabilidad contra dicho registrador por determinadas actuaciones registrales previas. La Dirección para interpretar el concepto de interés previsto en el art. 102 acude al criterio establecido para los jueces en el art. 219 de la LOPJ: debe producirse su abstención cuando existe o ha existido un procedimiento judicial instado por las partes, pero no cuando lo único que hay es el anuncio de que quizá se pueden interponer dichas acciones posibles en el futuro; y a la doctrina del TS (STS 133/2014, de 22 de julio), cuando, al analizar la imparcialidad de los jueces y magistrados, ha puntualizado que no basta con que las dudas o sospechas sobre la imparcialidad del Juez surjan en la mente de quien recusa, sino que es preciso determinar, caso a caso, si las mismas alcanzan una consistencia tal que permita afirmar que se hallan objetiva y legítimamente justificadas. Por lo que no considera acreditado que el registrador tenga interés alguno en el documento por el que se le solicita la expedición de certificación, con lo que no se considera necesaria la intervención de un registrador sustituto .

Se solicita certificación literal de las notas a pie de título a las que se refiere el art 412 RH. Se pretende conocer el contenido de la nota de calificación que en su momento recayó sobre diferentes documentos públicos y privados que se presentaron en distintas fechas en el Registro. Pero este objetivo ha quedado satisfecho con la certificación por fotocopia de los asientos de presentación y de las notas puestas a su margen, en las que constan reproducidas esas calificaciones (art 435 RH). Además no hay una obligación legal expresa de conservación y archivo de las notas de calificación: Cuando la calificación fuese negativa debe el registrador firmar una nota de calificación que se ha de notificar al presentante y al notario autorizante del título y, en su caso, al juzgado o funcionario que lo haya expedido, al efecto de que puedan subsanarse los defectos apreciados, o de que se interpongan los pertinentes recursos o se haga uso del derecho a pedir la calificación sustitutoria (arts 19, 19 bis, 322 y 323 de la Ley Hipotecaria). Una vez agotado el plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente, dicha calificación deja de surtir efecto y el documento podrá ser nuevamente presentado para que se vuelva a calificar, siempre que no se haya dictado Resolución en un recurso o sentencia en un juicio verbal por los que se haya impugnado la misma (art 108 RH y RR de 30 de enero de 2014 5 de junio de 2015).

Se pide también certificación de los legajos de documentos públicos o de documentos privados a que se refiere el art 410 RH, pretendiendo certificación de las escrituras públicas que han motivado los diferentes asientos de presentación relativos a la finca 4.444. También se confirma el criterio del registrador al negarse ya que aunque el art. 342 RH dispone: «También podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», los registradores no son los archiveros naturales de estos títulos. La expedición de copias de escrituras públicas corresponde al notario encargado del protocolo correspondiente, de acuerdo con el procedimiento y conforme a los requisitos que prescribe la legislación notarial. El Registro de la Propiedad en España es un registro de derechos, y no un archivo de títulos (arts 1 y 2 LH) y por tanto, con carácter general los títulos presentados a inscripción, una vez calificados y, en su caso, inscritos, son devueltos al presentante con la nota de despacho o de calificación correspondiente. En cuanto a las distintas instancias, documentos privados, que se relacionan en los asientos incluidos en la certificación, certifica el registrador que tienen carácter peticionario y/o de concreción, y acompañan a los documentos notariales y por tanto las notas que se hayan extendido lo han sido en estos documentos notariales principales y tales notas, como se ha dicho, aparecen literalmente transcritas al margen de los asientos de presentación.

Por último, se solicita certificación del acta de toma de posesión del actual registrador titular, y del libro inventario a que aluden los arts 400 y 401 RH, debe igualmente confirmarse el criterio del registrador, dado que, ni forman parte del objeto de la publicidad formal (asientos de los libros de inscripciones y del libro diario, y documentos respecto de los que el registrador es archivero natural), ni tampoco concurre en los recurrentes interés legítimo suficiente. (MN)

PDF (BOE-A-2016-5288 – 10 págs. – 224 KB)   Otros formatos

 

  1. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Resolución de 11 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de un documento privado de 1994 relativo a un contrato de compraventa de la mitad de un solar. Los otorgantes son los herederos de los vendedores. Se complementa dicho contrato aclarando en la escritura que en dicho solar estaba construido un edificio y que en realidad el objeto de venta era la mitad de varios locales del edificio. El documento se liquida de ITP pero no de ISD.

La registradora considera como defecto principal que hay un cambio en el objeto de la venta respecto del documento privado, por lo que no se trata de  un acto meramente recognoscitivo sino de un nuevo contrato o  “renovatio contractus” y que se necesita por ello un nuevo consentimiento, pues incluso hay actos posteriores contradictorios con el del documento privado. Además alega diferentes defectos menores, relativos a la acreditación del pago de los impuestos o formales relativos a la acreditación de la condición de herederos de los vendedores.

Los interesados recurren y alegan que no hay tal nuevo contrato pues el edificio sobre el solar ya existía desde 1976. El notario autorizante informa en el mismo sentido.

La DGRN desestima el recurso en cuando al defecto principal ya expuesto, ya que considera que estamos ante un nuevo contrato y no ante un mero reconocimiento de uno anterior regulado en el artículo 1224 CC.

Parte de la consideración de que el objeto del contrato, interpretando el  artículo 1261 CC debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie, de manera que la indeterminación en cuanto a la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato siempre que sea posible determinarlo sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes. En el caso concreto considera que hay una diferencia abismal entre el objeto mencionado en el documento privado y el contenido en la escritura pública pues no coincide prácticamente nada.

Respecto de la competencia del registrador para apreciar la no sujeción al impuesto del documento objeto de inscripción sin necesidad de presentación en la administración competente señala que como norma general no existe tal competencia, y sólo deberá calificar este aspecto en supuestos excepcionales como en los casos de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, o expresa e indubitada no sujeción al impuesto o de clara causa legal de exención fiscal.

En cuanto a la liquidación por ITP pero no por ISD declara que si un documento contiene actos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y al de Sucesiones, la nota de pago de uno de ellos no posibilita la inscripción si no se acredita el pago, sujeción o exención del otro, al tratarse de tributos de naturaleza y régimen distintos.

Respecto de los restantes defectos los confirma todos, excepto el número 6, pues considera que no ha habido actos contradictorios de los compradores, y parcialmente el 1, pues sí considera acreditada la liquidación de la plusvalía municipal. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5289 – 16 págs. – 287 KB)   Otros formatos

 

  1. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

Resolución de 11 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Segorbe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de un cuaderno de partición y adjudicación de herencia.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de protocolización de un cuaderno judicial relativo a las operaciones particionales de Don B, formalizada por un contador-partidor judicial, en cuyo inventario se habían incluido algunas fincas registrales, que pertenecían a dicho causante por herencia de su esposa A.

La herencia de A se había formalizado e inscrito, en su día, en base a su testamento, en el que establecía una sustitución fideicomisaria de residuo “de eo quod supererit”, de suerte de que tras instituir ésta heredero universal a su esposo B, “limitaba dicha institución en el sentido de que su esposo podría disponer de los bienes y derechos heredados siempre que lo hiciera por actos inter vivos y a título oneroso”, ya que los bienes de que éste no hubiera dispuesto, pasarían a determinados sobrinos de la testadora, con derecho de representación en favor de sus descendientes y en su defecto derecho de acrecer”.

La protocolización de las operaciones particionales de B, fueron aprobadas judicialmente, ya que se hizo necesaria la intervención judicial ante la demanda de alguno de los sobrinos de B. Otros sobrinos de éste habían renunciado a la herencia del mismo (pero no a la de la esposa A, que era la fideicomitente) y además se había presentado por otros sobrinos un documento privado de renuncia ante el juez, sin ninguna legitimación de firma.

Registrador: Suspende la inscripción, dado que en la protocolización de la herencia del esposo B, se habían incluido fincas heredadas por éste de su esposa A, sin tomar en cuenta que estaban sujetas a la referida sustitución fideicomisaria de residuo, establecida por la misma, y de las que, como se indica, el esposo sólo podía disponer por acto inter vivos y a título oneroso, pero no por actos mortis causa, dado que  la esposa causante había restringido los poderes del esposo fiduciario en tal sentido.

Dirección General: Rechaza el recurso planteado, ya que quienes han prestado su consentimiento en la protocolización del cuaderno particional, han sido los herederos del esposo B, pero no los que realmente eran los sustitutos fideicomisarios de la esposa A, que eran los llamados por dicha causante en su testamento y que eran los que deberían haber renunciado, no a la herencia del esposo B, sino a la de la esposa A, aparte de que en el testamento de ésta, estaban llamados también determinados sustitutos vulgares de los fideicomisarios nombrados. Por tanto, las renuncias efectuadas por audiencia ante el juez, suponían renuncia a la herencia del esposo, pero no a su calidad de sustitutos fideicomisarios.

Un último problema interesante que plantea la RS es el de la renuncia verificada en un documento privado, que había sido presentado en sede judicial, lo que planteaba la posibilidad de interpretar el anterior art 1008, en relación con la renuncia de un heredero hecha judicialmente en “documento auténtico” que ahora se relaciona con el nuevo precepto que exige, en todo caso, que la renuncia a la herencia se haga ante notario en instrumento público, por lo que aquella renuncia se debería haber hecho en un documento que procediera indubitadamente del renunciante, y las renuncias ante el juez en audiencia, no son indubitadas, en lo que se refiere a su autoría ni a su capacidad.

En definitiva, para que la protocolización notarial hubiera surtido su efecto y pudiera ser inscrita, respecto de las fincas procedentes de la herencia de la esposa A, hubiera sido necesaria la renuncia a la herencia de la misma, tanto por los fideicomisarios de residuo nombrados, como por sus sustitutos vulgares, lo que aquí no ha ocurrido. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-5290 – 5 págs. – 179 KB)   Otros formatos

  1. Tracto sucesivo y prioridad ^

Resolución de 12 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resolución practicante idéntica a las de 7 y 8 de marzo de 2016 – resoluciones resumidas en el informe correspondiente al mes de abril -, en las que la Dirección reitera su doctrina contenida en la R. de 12 de noviembre de 2010 en el sentido de que en estos supuestos de contradicción entre los principios de Prioridad – que exige que los documentos se despachen por riguroso orden de presentación salvo que sean compatibles- y el de Tracto Sucesivo – que impide que se inscriban o anoten títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral-.  una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego nos lleva a entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado. (MN)

PDF (BOE-A-2016-5292 – 8 págs. – 204 KB)   Otros formatos

  1. Independencia del Registrador al calificar.  Inmatriculación de finca en término en que existen montes demaniales. Protección del dominio público en la ley 13/2015.

Resolución de 12 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cogolludo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Se plantean dos cuestiones:

Por un lado se reitera la doctrina del Centro según la cual el registrador al calificar no está vinculado, por el principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

Y por otro reitera también su doctrina relativa al art. 22 de la Ley de montes,  («toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma”) que interpreta en el sentido de que no basta que la finca en cuestión esté situada en municipio en que existan montes demaniales, sino que es preciso que dicha finca (i) sea monte (ii) o linde  con un monte demanial o monte situado en término municipal donde existan montes demaniales (R de 1 de agosto de 2014R. 4 de Diciembre de 2007R. 18 de Septiembre de 2008)

Además y aprovechando la cuestión planteada hace un extenso análisis de los preceptos que establece la Ley 13/2015 para asentar el principio general los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial. Así los arts 199 al regular el procedimiento para la inscripción de la delimitación georreferenciada de las fincas ya inmatriculadas, ordena que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado». Y al regular el procedimiento inmatriculador del art 203, se establece que «si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes». Incluso en el caso del art 205 de la Ley, se ocupa de recordar, en términos casi idénticos a los ya señalados en otros preceptos, que «si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación». Y añade que «si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida».

Y además la propia Ley, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público señalando en al art. 9 «todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática (…) para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente». Y en su Disp.Adic. 1ª, añade que «para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado». (MN)

PDF (BOE-A-2016-5301 – 5 págs. – 182 KB)   Otros formatos

  

  1. COMPRAVENTA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

Resolución de 13 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir una escritura de compraventa de aprovechamiento urbanístico.

Hechos: El propietario de una parcela A en Andalucía vende en escritura al propietario de la parcela B determinadas unidades de aprovechamiento urbanístico. Ambas parcelas se definen como urbanizables en suelo sectorizado, aunque está pendiente de aprobación definitiva el Plan Parcial del que forman parte.

El registrador  suspende la inscripción porque considera que no se cumple lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley 7/2002 de 17 de Diciembre de Andalucía.

En concreto encuentra los siguientes defectos: no se identifican plenamente las parcelas; no se acredita la existencia, en relación con la parcela origen de la transmisión, de un excedente entre el aprovechamiento lucrativo correspondiente al titular de la misma y el aprovechamiento objetivo o patrimonializable sobre la misma parcela y el correlativo déficit en la parcela de destino. Tampoco se acredita, ni puede comprobarse, la equivalencia de valor urbanístico entre el aprovechamiento urbanístico que se transmite y el aprovechamiento objetivo atribuido por razón del mismo a la finca de destino. No consta la cesión gratuita al municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de las superficies de suelo de que trae causa el aprovechamiento subjetivo objeto de transferencia y no se acredita la autorización del municipio para la transferencia de aprovechamiento que se pretende, con la consiguiente inscripción de dicha transferencia en el Registro de transferencias de aprovechamiento. Además hay un defecto más relativo a una hipoteca posterior, que no es objeto de recurso.

El interesado recurre y alega que el registrador no interpreta correctamente dicho artículo 62, pues sólo es de aplicación a las actuaciones urbanísticas  asistemáticas donde el planeamiento prevé transferencias de suelos excedentarios a deficitarios de aprovechamiento subjetivo con el fin de obtener dotaciones o compensar el defecto del aprovechamiento susceptible de apropiación de un propietario, y sin embargo las transmisión es libre en las actuaciones urbanísticas sistemáticas (referidas a sistemas tradicionales de ejecución) ya que el aprovechamiento urbanístico como bien jurídico de contenido patrimonial independiente del suelo puede transmitirse libremente.

La DGRN desestima el recurso. Realiza una didáctica explicación sobre la el origen, naturaleza de dichos derechos de aprovechamiento y la posibilidad de transmisión, definiendo el aprovechamiento urbanístico subjetivo como  la superficie edificable, medida en metros cuadrados, del uso y tipología característicos, que refleja el contenido urbanístico lucrativo al que el propietario del suelo tendrá derecho si bien condicionado en su efectividad y ejercicio legítimo al cumplimiento de los deberes y limitaciones establecidos por la legislación urbanística y, en su virtud, por el propio planeamiento. Por ello son bienes jurídicos de contenido patrimonial que pueden transmitirse, pero la transferencia la tiene que permitir la legislación y además la finca de destino tiene que reunir los requisitos urbanísticos adecuados.

En el caso concreto considera en primer lugar que el citado artículo 62 de la Ley 7/2002 se refiere tanto a los aprovechamientos sistemáticos como a los asistemáticos por la propia estructura de dicha Ley y situación de dicho artículo, por lo que es de aplicación al presente caso, ratificando el criterio del registrador.

Desde el punto de vista registral hay que tener en cuenta también que la inscripción de los aprovechamientos viene regulada en los artículos 33 y siguientes del Real Decreto 1093/1997. Conforme a dicha norma, en el presente caso no se cumple  lo siguiente:

1.- La perfecta identificación de las fincas de origen y destino del aprovechamiento y ello sólo será posible con la aprobación definitiva del Plan Parcial o instrumento urbanístico de desarrollo.

2.- Que la norma prevea la transferencia y que se obtenga la autorización administrativa pertinente.

Cumplidos los anteriores requisitos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad en folio independiente el aprovechamiento urbanístico transmitido, aunque la consolidación de los derechos transmitidos quedará condicionada a la efectiva aprobación de la reparcelación con asignación de los metros y aprovechamiento subjetivo pactado. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5303 – 10 págs. – 226 KB)   Otros formatos

 

  1. HIPOTECA DE MÁXIMO. MODIFICACIÓN. TÍTULOS INTERMEDIOS COMPATIBLES

Resolución de 13 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de préstamo hipotecario por razón de haberse alterado con la rectificación la naturaleza de la hipoteca, lo que impide la aplicación del principio de prioridad al existir presentada entre la escritura de constitución de hipoteca y la escritura de rectificación de la misma, una escritura de constitución de derecho de obtención de grava y servidumbre sobre la misma finca.

Supuesto planteado: Se presenta una hipoteca en que la Registradora establece como defecto que no está clara si es una hipoteca en garantía del saldo de una cuenta corriente (art. 153) o una hipoteca flotante del 153 bis; a continuación se presenta una cesión de derechos de explotación de grava y áridos y constitución de una servidumbre sobre la finca; y finalmente la escritura de rectificación de la hipoteca concretando los aspectos exigidos .

La registradora sin embargo deniega la inscripción de la hipoteca con la prioridad derivada de su asiento de presentación porque considera que la modificación – al establecerse un plazo de duración de la hipoteca –es de tal entidad que no puede afectar a los terceros intermedios.

La Dirección hace un análisis del principio de prioridad formal y la preferencia que viene determinada por el orden de presentación de los documentos, pero que puede ser alterada en determinados casos, por ejemplo: a través de la calificación registral conjunta de todos los títulos presentados, determina la inscripción unitaria de un título subsanatorio con el título al que subsana (arts 19 LH y 111 RH), o porque son subsanatorios del defecto subsanable de la falta de tracto (art 105 RH), o el efecto especial previsto en el art 432.1.d) RH. Ahora bien, estos supuestos de alteración del orden de despacho deben ser objeto de interpretación estricta y sólo pueden ir referidos a aquellos títulos que contengan una auténtica subsanación del documento primeramente presentando a que se refieren, debiendo excluirse aquellos otros que supongan de una u otra forma una alteración o modificación siquiera encubierta de su contenido; por ejemplo en el caso de sustitución de la obligación garantizada con la hipoteca (R. de 17 de agosto de 1993), en aquel en que el título presentado en primer lugar carece de virtualidad registral (R de 7 de mayo de 2013), en el caso de que el documento subsanatorio sea una ratificación, dada la doctrina civilista acerca de sus efectos y el carácter de insubsanable del defecto de la falta de representación (R. de 28 de mayo de 2013), o en el caso de sustitución de la finca objeto del negocio alegando error (R. de 23 de enero de 2014).

Es por tanto el objeto de este recurso decidir acerca de si con la escritura aportada en tercer lugar se ha llevado a cabo una auténtica subsanación aclaratoria de la escritura de constitución de hipoteca o bien una modificación del tipo de hipoteca primeramente constituido, pera ello el centro directivo analiza las cláusulas de la hipoteca original para comprobar si se puede deducir cual era el tipo de hipoteca constituida: por un lado se constituye en garantía de 2 obligaciones independientes y por otro lado convienen el establecimiento de una cuenta especial para poder cargar los importes de las obligaciones; pero entiende que la existencia de la cuenta no es incompatible con la hipoteca flotante del 153 bis, que no se pactó efecto novatorio sobre las primitivas obligaciones, que el hecho que no se fijara un plazo sería un defecto en ambos tipos de hipotecas…por todo ello señala que parece los más razonable entender que se trataba de constituir una hipoteca del 153 bis, que es lo que se determina en la escritura de rectificación por lo que podemos concluir que se trata de una aclaración y no una modificación de la hipoteca.

El otro obstáculo que alega la registradora es que se está estableciendo un plazo a la hipoteca y de acuerdo con el 153 bis y la propia doctrina de la dirección, la alteración del plazo no puede afectar a los terceros, Pero tal doctrina no es aplicable cuando, como en este supuesto, lo que tiene lugar no es propiamente una subsanación o rectificación de la inicial escritura, de un dato omitido, sino que realmente se está ante una aclaración de un dato que sí constaba – ya existía el plazo de la obligación garantizada y en este supuesto se establece además el mismo plazo a la propia hipoteca-. Por último, tampoco puede alegarse desconocimiento por parte de los terceros de la situación en que se encontraba la hipoteca ya que la publicidad registral ordinaria se extiende a los correspondientes asientos vigentes del Libro Diario.(MN)

PDF (BOE-A-2016-5304 – 11 págs. – 234 KB)   Otros formatos

 

  1. Expediente de dominio para reanudar el tracto. Adquisición a sólo alguno de los herederos. Incomparecencia de los citados.

Resolución de 14 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Briviesca, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de auto dictado en un expediente de dominio-reanudación del tracto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Briviesca.

Se plantea en primer lugar un problema de derecho transitorio ya que se trata de un expediente para reanudar el tracto presentado después de la entrada en vigor de la ley 13/2015, pero iniciada antes su tramitación. La Dirección General confirma que es aplicable la legislación anterior por aplicarse la disposición transitoria única que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior.

Una segunda cuestión es si debe considerarse interrumpido el tracto cuando el promovente ha adquirido de algunos herederos del titular registral sin que se acredite quienes sean todos los herederos, ni se haya practicado la partición. La Dirección señala que hay dos líneas doctrinales: primera línea doctrinal que no admite la interrupción del tracto cuando el promotor del expediente es adquirente del heredero del titular registral; y una segunda línea que entiende que desde el momento en que existe una partición de herencia previa son diferenciables dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, aquella partición y la posterior transmisión por quien en ella resulte adjudicatario de la finca. Ya no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del primero de ellos por la vía del art 1.279 CC pues no tiene acción directa más que frente a su vendedora, no frente a los coherederos de la misma y cuyo consentimiento sería necesario para esa protocolización del cuaderno particional privado que la propia registradora considera necesaria. En este caso y teniendo en cuenta que son dos transmisiones – partición y venta- , que no puede concluirse que el promotor adquirió de todos los herederos de la titular registral, por lo que no puede descartarse que efectivamente fuera necesaria dicha partición de herencia; además el recurrente alega el fallecimiento de los transmitentes herederos de la titular registral (extraordinaria dificultad) y concluye el centro que debe admitirse el expediente incluso aunque no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados.

A continuación se plantea el Centro Directivo CUAL SERÍA LA SOLUCIÓN SI SE HUBIERA INICIADO CON POSTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LEY 13/2015:sería aplicable el art. 208 actual que contiene una previsión cuando señala «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada». Aun así cabe plantearse la duda de si la expresión legal «o sus herederos», debe entenderse referida a «todos sus herederos» o a «alguno o algunos de sus herederos». Concluye que parece razonable entender que sólo se excluye la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos, pues, en tal caso, bastaría aportar el título sucesorio: pero sí ha de admitirse la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho de alguno o algunos herederos concretos del titular registral que previamente se hubieran adjudicado el bien en virtud de un título particional. En este supuesto, como se ha razonado más arriba, el adquirente final sólo tiene acción contra su transmitente o transmitentes directos, y no contra los demás herederos del titular registral que no fueron adjudicatarios del bien ni transmitentes del mismo.

Por otro lado plantea el problema de la oposición o incomparecencia de los citados, ya que en la nueva regulación se dispone «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde». Interpreta que el tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal. (MN)

PDF (BOE-A-2016-5305 – 8 págs. – 232 KB)   Otros formatos

 

  1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Resolución de 18 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de San Lorenzo de El Escorial n.º 3 a inscribir un auto de expediente de dominio para inmatricular una finca.

Se presenta para su inmatriculación un expediente de dominio y por la registradora se alegan varios defectos:

Que parte de la finca se encuentra situada sobre otra finca ya inmatriculada, por lo que no se trataría de una inmatriculación sino de un derecho de superficie o de vuelo sin que haya formado parte en el procedimiento el titular de dicha finca. Confirma el Centro Directivo el defecto, señala que es un hecho la existencia del fenómeno constructivo relativo a la superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo de otro y que no deben imponerse construcciones jurídicas específicas, sino permitir de elección del instrumento jurídico que resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Pero han de respetarse las exigencias estructurales del sistema y tener en cuenta a) que el dominio de un terreno se extiende a todo el espacio delimitado por la proyección vertical de sus linderos (arts 348, 350592, CC) b) que es principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo (arts 353 y 358 CC), de modo que toda pretendida excepción no podrá ser reconocida jurídicamente si no cuenta con respaldo legal suficiente; y c) que la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada de modo que no cabe considerar como unidades jurídicas absolutamente independientes lo que no son sino partes inseparables de un todo, único respecto del cual pueda predicarse la individualidad fáctica. En este caso la finca cuya inmatriculación se pretende recae sobre uno de los elementos privativos de otra inscrita dividida en régimen de propiedad horizontal, cuyo titular ha sido citado. Pero para proceder a su inmatriculación debe entenderse necesaria la agrupación de ambas fincas y la modificación del título constitutivo de propiedad horizontal (arts 512 y 17.1 LPH), o bien la modificación de la finca inscrita de forma que incorpore a su descripción la superficie de 107 metros construida sobre su planta, pero no cabe es inmatricular por medio del expediente de dominio, sin efectuar las anteriores operaciones, y sin que el hecho de que el titular de esta última haya sido notificado en el expediente altere la antedicha conclusión, pues en todo caso va a ser necesario su consentimiento expreso -y, en su caso, el de todos los demás titulares registrales-, debidamente formalizado, o subsidiariamente, una sentencia judicial en procedimiento en el que todos ellos hayan sido demandados.

El otro defecto que se alega es que la certificación catastral descriptiva y gráfica no es coincidente ni en la ubicación de la finca ni en las superficies construidas. En este punto reitera la Dirección su doctrina según la cual ha de darse una total coincidencia entre la descripción de la finca en el titulo y en la certificación catastral, en cuanto a su situación, superficie y linderos; con la matización de la R de 5 de agosto de 2014 en la que señala que no es necesaria la coincidencia de identidad de los titulares catastrales colindantes con los colindantes mencionados en el título inmatriculador. Así también resulta de la regla 8ª de la R. de 29 de octubre de 2015, Resolución conjunta DGRN y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad al afirmar que la apreciación de la falta de correspondencia no puede basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes. En cuanto a la superficie de la finca, que no es otra cosa que la medición del área comprendida entre sus linderos, es necesaria también una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del 10% que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral).

Por otro lado y para el caso de que fuera aplicable la regulación de la Ley 13/2015 se exige el mismo requisito de coincidencia total y absoluta en relación a la superficie del suelo, ya que el nuevo art 205 LH en su redacción dada por la Ley 13/2015 exige para inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos que exista identidad entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica. (MN)

PDF (BOE-A-2016-5306 – 10 págs. – 256 KB)   Otros formatos

 

  1. OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN: SÍ ANTIGUAS, NO EN OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadalajara n.º 3 a inscribir una escritura de obra nueva terminada.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva con un certificado de antigüedad del que resulta que fue terminada en 2008; se acredita también que en 2011 se le concedió licencia municipal por la que fue legalizada la obra. No se aporta certificado de georreferenciación de la edificación, ni certificado de eficiencia energética, ni Libro del Edificio.

La registradora suspende la inscripción por cuatro defectos: no se aporta certificado del técnico acreditativo de que la obra se ajusta al proyecto y a la licencia, con la fecha exacta de su terminación; no se aportan las coordenadas de georreferenciación del edificio; no se aporta certificado de eficiencia energética, y no se aporta Libro del Edificio. Solicitada calificación sustitutoria se revoca el cuarto defecto y se mantienen los tres primeros.

El notario autorizante recurre la calificación. En cuanto al primer defecto considera que no es necesario tal certificado porque la obra se declaró por antigüedad; en cuanto al segundo defecto interpreta que la georreferenciación de las obras es potestativa, al menos de las antiguas; respecto del tercer defecto, que el certificado de eficiencia energética no es aplicable a las obras declaradas por antigüedad, sino a las obras de nueva construcción.

La DGRN estima parcialmente el recurso. En cuanto al primer defecto lo revoca porque la obra se declara por antigüedad (aunque se aporte también licencia de legalización) y por tanto no es de aplicación el artículo 28.1 de la Ley del Suelo sino el artículo 28.4 de dicha ley, que exige, además de la acreditación de la antigüedad, que no conste en el Registro la anotación de expediente de disciplina urbanística. Tampoco es preciso determinar la fecha exacta de terminación, sino que estaba terminada en una determinada fecha.

Respecto del segundo defecto lo mantiene, conforme al criterio de la Resolución de 8 de Febrero de 2016, y declara que la legislación vigente exige necesariamente la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por las obras nuevas, precisando lo siguiente:

1.-No es necesaria la georreferenciación de la parcela, salvo que el registrador albergue dudas sobre si la edificación se encuentra dentro o no de la finca registral.

2.-No es necesario aportar fichero informático GML y basta aportar la lista de coordenadas de la edificación bien de forma directa, bien de forma indirecta mediante la representación gráfica de la superficie ocupada por el  edificio en un plano georreferenciado aunque no consten las coordenadas del edificio, como puede ser mediante un certificado catastral con las coordenadas de la parcela.

3.-No es necesario notificar a colindantes, salvo que el registrador albergue dudas de la ubicación de la edificación.

4.-No es necesario iniciar ningún procedimiento de coordinación de la finca con el Catastro.

5.-No es aplicable a los edificios en construcción, sino sólo a los terminados.

En cuanto al tercer defecto lo revoca también, porque el certificado de eficiencia energética no es aplicable a las obras nuevas declaradas por antigüedad  respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. Matiza que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril que regula el certificado se aplica a los edificios nuevos y a los antiguos reformados, cuya reforma suponga más de un 25% de su valor. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5308 – 10 págs. – 223 KB)   Otros formatos

 

  1. CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN

Resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 16 a cancelar un derecho de reversión. 

Supuesto de hecho. Se solicita por la Administración expropiante la cancelación de un derecho de reversión a favor del expropiado porque ha caducado, circunstancia ésta que ha quedado acreditada en el expediente administrativo y que no es contradicha en la calificación registral. Se alega por la registradora que se precisa para la cancelación el consentimiento del titular registral o la resolución judicial supletoria. La administración recurrente, sin embargo, solicita la cancelación por caducidad al amparo del artículo 82 LH.

¿Procede en este caso la cancelación por caducidad? SI.

Doctrina de la DGRN.

  1. Aunque la regla general sea que para la cancelación de un asiento registral se precisa bien el consentimiento del titular del derecho inscrito o la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones, y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito o por disposición directa de la ley(art. 82 de la Ley Hipotecaria).
  2. Se extiende la Resolución en una serie de consideraciones sobre la reversión por expropiación que se resumen a continuación en el comentario.

Comentario. La reversión en el procedimiento de expropiación,

  1. Concepto: La reversión es el derecho que se reconoce al propietario de la finca expropiada (o a sus causahabientes) para resolver la expropiación que ha resultado infructuosa total o parcialmente.
  2. Supuestos:Surge este derecho cuando no se ejecuta la obra o no se establece el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación.
  3. Fundamento:El cese de la utilidad pública o del interés social que justifica la limitación del dominio que supone la expropiación.
  4. Fases del derecho de reversión.

a) Fase de derecho expectante: el derecho de reversión nace directamente con la expropiación y simultáneamente con ella. En esta fase la reversión es un derecho eventual o condicional de adquisición preferente sobre cosa ajena (finca expropiada) y constituye un gravamen sobre la misma. Es, por tanto, un derecho subjetivo, aunque condicionado a que se de la causa de la reversión. Pero ya tiene un contenido patrimonial y es transmisible inter vivos o mortis causa, así como oponible frente a terceros (STS 8 de febrero de 2006. Sala de lo Contenciosos Administrativo),

b) Fase de derecho efectivo: tienen lugar cuando se da la causa legitimadora de la reversión. En esta fase se trata de un derecho plenamente efectivo y similar a cualquier otro derecho de adquisición preferente o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, si bien requiere para su consumación el reconocimiento por la Administración. Este reconocimiento exige la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (art. 54, apartado 4 LEF).

c) Fase de consumación y extinción: tiene lugar cuando el derecho de reversión ha sido reconocido y ejercitado de forma completa, lo que exige que el reversionista pague o restituya a la Administración la indemnización expropiatoria percibida (art. 55.3 LEF). Cumplido con ello, el reversionista adquiere o readquiere el dominio. En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.

Consecuencias del incumplimiento por el reversionista de sus obligaciones: acreditado en el expediente administrativo que los reversionistas no han cumplido con la obligación de pagar el justiprecio en el plazo preclusivo de tres meses (ni siquiera en el plazo de prórroga de cuarenta y cinco días que se les concedió al efecto), se cumplen los presupuestos determinantes de la caducidad y consiguiente extinción del mencionado derecho de reversión. (JAR).

PDF (BOE-A-2016-5309 – 7 págs. – 200 KB)   Otros formatos

 

  1. CERTIFICACIÓN REGISTRAL. PROTECCIÓN DE DATOS SOBRE PRECIO DE LA COMPRA Y DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona nº 3, por la que se deniega la expedición de una certificación registral compresiva de datos protegidos por la normativa de protección de datos al no justificarse la legitimación para obtenerlos.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la Resolución si el arrendatario de un local de negocio, que se ha vendido, puede obtener certificación registral que ponga de manifiesto el precio en que fue vendido a un tercero el local arrendado. El interés legítimo del arrendatario solicitante estaría en el ejercicio del derecho de retracto. Sin embargo, consta que en el contrato de arrendamiento el arrendatario solicitante había renunciado al derecho de adquisición preferente del local en caso de venta

¿Procede obtener información sobre el precio de la venta en tales circunstancias? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 El registrador no puede revelar de manera indiscriminada el contenido de los asientos, debiendo quedar bajo su responsabilidad la publicidad de los mismos.

2 En el caso de la Resolución, tras considerar el registrador que es eficaz la renuncia al derecho de adquisición preferente realizada por el arrendatario en el contrato de arrendamiento, carece éste de interés legítimo para conocer datos que pudieran afectar a cuestiones protegidas por la normativa aplicable (en este caso el precio de venta), pues carece del derecho de adquisición preferente que le legitimaría para conocer dicho dato.

3 No obstante lo anteriormente expuesto, podrá el interesado de conformidad con el artículo 284 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proponer como prueba que se aporte la correspondiente certificación registral y así podrá ser acordada por el tribunal, de conformidad con el artículo 285 de la misma ley, en cuyo caso ningún impedimento existirá para que se expida la correspondiente

Comentario. Esta materia ha sido tratada por el Centro Directivo en resoluciones anteriores, que se citan en el texto de la presente. Se trata de una cuestión que necesariamente ha de plantear dudas dado el carácter público del Registro, lo que exige su coordinación con la legislación de protección de datos en vigor. Es interesante el argumento formulado por el Registrador cuando dice que el precio de compra no fue objeto de ninguna garantía real específica que delimite el contenido del derecho real, y permita por ello su publicación. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5310 – 5 págs. – 182 KB)   Otros formatos

 

  1. Negativa a emitir calificación sustitutoria

Resolución de 20 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barcelona nº 11 a emitir una calificación sustitutoria.

Supuesto de hecho. El notario autorizante de una escritura que resulta calificada negativamente insta el procedimiento de calificación sustitutoria que se rechaza por el registrador competente, que alega la falta de motivación en el escrito de interposición y falta de legitimación del notario autorizante, que no se considera interesado a los efectos del artículo 6 de la Ley Hipotecaria.

¿Hay que motivar el desacuerdo por el que se solicita la calificación sustitutoria? NO

¿El notario autorizante del titulo es interesado para solicitarla? SI.

¿Cabe recurso contra la negativa a emitir una calificación sustitutoria? SI.

Doctrina de la DGRN.

1 Cabe el recurso gubernativo contra la negativa del registrador a emitir una calificación sustitutoria.

2 La calificación sustitutoria no es un recurso y por ello no es preciso motivar el desacuerdo, como sucedería en un trámite de alegaciones propio de un recurso, ni hay por tanto necesidad de entrar a desarrollar con profundidad las causas que opone a los antecedentes de hecho y fundamentos de Derecho de la nota de calificación.

3 La doctrina de este Centro Directivo se ha decantado por extender al notario autorizante del título calificado la cualidad de interesado para solicitar la segunda calificación, pues, si bien no está facultado para instar la inscripción salvo que sea también presentante del documento en los términos que resultan de la letra d) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 39 de su Reglamento, no es menos cierto que es uno de los destinatarios de notificación de la calificación negativa por lo que si el notario autorizante del documento puede recurrir debe entenderse igualmente legitimado para instar la calificación sustitutoria.

Comentario. Que la calificación sustitutoria no es un recurso lo tienen dicho, entre otras, las RR DGRN 5 mayo 2008 (BOE 24 de mayo 2008) 24 abril 2008 (BOE 13 mayo 2008). 2 de marzo 2009 (BOE 18 marzo 2009), 12 marzo 2009 (BOE 1 abril 2009), 12 febrero 2010 (BOE 24 abril 2010).

 Sobre el interés del notario en la calificación sustitutoria, puede verse, entre otras, la RDGRN 21 noviembre 2009, que declara que la calificación negativa debe notificarse, no solo al presentante, sino también al notario autorizante del título presentado, notificación que también procede en el caso de la segunda calificación.

No deja de llamar la atención que a estas alturas aun se sigan dando vueltas al tema. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5312 – 6 págs. – 188 KB)   Otros formatos

 

  1.  Inscripción de compraventa antigua sin condición resolutoria ya caducada

Resolución de 20 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vielha de una escritura de compraventa con condición resolutoria.

Hechos: Se otorga en 2001 una escritura de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, cuyo plazo de vencimiento finalizaba en 2001. Se establecía una caducidad convencional del derecho y del propio asiento registral de 3 meses a partir del vencimiento. La escritura no llegó a inscribirse en su momento y ahora el comprador solicita la inscripción sólo de la compraventa y no de la condición resolutoria por estar caducada.

La registradora suspende la inscripción pues considera que la condición resolutoria es una parte esencial del negocio jurídico y no es posible inscribir parcialmente la compraventa sin la condición resolutoria, salvo que consienta el vendedor. Considera que no puede apreciar la caducidad del derecho, pues se desenvuelve fuera de la esfera registral y tampoco la del asiento, al no haberse practicado. Además la condición resolutoria adolece de defectos, pues no se ha distribuido el precio aplazado entre las dos fincas vendidas ni está identificada la letra de cambio.

El notario autorizante recurre y alega que no es lógico inscribir un derecho ya caducado para cancelarlo a continuación, y que la caducidad sí la puede apreciar la registradora. Cita la resolución de 13 de Marzo de 1999 que admitió la caducidad convencional mediante una cláusula idéntica a la de esta escritura.

La DGRN  estima el recurso, manteniendo el criterio de la citada resolución. Reitera en primer lugar que es admisible la caducidad convencional de un derecho real y concretamente que ya lo regula el derecho foral catalán en el artículo 121-3 del Libro I del Código Civil catalán. Señala también que en el presente caso es posible inscribir la compraventa sin la condición resolutoria, pues en tal caso se estaría inscribiendo un derecho inexistente.

En cualquier caso el derecho a ejercitar la condición resolutoria habría prescrito el 1 de Enero de 2014, si se considera que es un plazo de prescripción y no de caducidad, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 121-20 del Código Civil catalán.  (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5314 – 5 págs. – 181 KB)   Otros formatos

 

  1. Cancelación de condición resolutoria en garantía de permuta de suelo por obra futura 

Resolución de 21 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Getafe nº 1, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria por transcurso de los plazos señalados en los artículos 177 del Reglamento Hipotecario y 1964 del Código Civil.

Hechos: Consta inscrita sobre una finca una condición resolutoria en garantía de suelo por obra futura. La condición resolutoria se constituyó en 2007 y garantizaba el cumplimiento de determinadas obligaciones urbanísticas cuyo plazo era de 3 años, y por tanto vencía en 2010.

El titular de la finca, mediante instancia privada, solicita la cancelación por caducidad de la condición resolutoria, en base al artículo 177 RH, entendiendo que ya han pasado los 5 años que señala dicho artículo para que se haya producido la caducidad de dicha condición.

El registrador deniega la inscripción pues considera que dicho artículo 177 no es aplicable ya que el día inicial del cómputo es el de vencimiento del plazo de cumplimiento de la obligación garantizada (2010); en cuanto al plazo para el ejercicio de la acción resolutoria actualmente es de 5 años (artículo 1964 CC), pero hay que contarlo desde que entró en vigor la modificación introducida por la Ley 42/2015 (concretamente el 26 de Octubre de 2015) por lo que entiende que no se produciría la caducidad hasta 26 de Octubre de 2020.

El interesado recurre y alega que han pasado ya los 5 años de caducidad de la condición resolutoria (2010-2015) y que el registrador incumple la doctrina de la DGRN que cita.

La DGRN desestima el recurso y ratifica lo argumentado por el registrador: no es aplicable el artículo 177 RH, siendo necesario por el momento el consentimiento del titular registral (de la condición resolutoria) o resolución judicial, pues la caducidad no se produciría hasta pasados 5 años desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, por tanto, el 26 de octubre de 2020, salvo que antes se hubiera producido la caducidad (recordemos que antes el plazo era de 15 años)

Aprovecha para aclarar que el articulo 177 RH se refiere a derechos de modificación jurídica pactados por las partes (tales como derechos de opción, pacto de retracto, etc…), que el  artículo 82.5 LH se aplica a las condiciones resolutorias  en garantía de precio aplazado o a las hipotecas  en garantía de obligaciones. Consecuencia de todo ello es que ninguno de dichos artículos es aplicable a la cancelación por caducidad de las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio.

Finalmente declara que el artículo 210.8 LH sería el aplicable a este tipo de condición resolutoria, que establece un plazo de caducidad de 5 años si consta en el asiento la fecha de vencimiento, o en otro caso el de 20 o 40 años.

Ver para más información su doctrina sobre este punto en la Resolución de 2 de Diciembre de 2015.  (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5316 – 5 págs. – 202 KB)   Otros formatos

 

  1. Inmatriculación. Valoración de la Identidad de descripciones entre los dos títulos

Resolución de 21 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 1, por la que se suspende la inmatriculación de varias fincas por medio del doble título adquisitivo. 

HECHOS: Se presentan, con fines de inmatriculación sobre varias fincas, 2 escrituras de compraventa, con 13 años de separación (2000-2014).

El REGISTRADOR deniega la inmatriculación por: a) tener dudas sobre la identidad de las fincas; y b) respecto de la finca 2, por no aportarse la oportuna certificación catastral descriptiva y gráfica.

El INTERESADO recurre y alega: a) las razones por las que no hay una coincidencia absoluta, pero sí sustancial de las fincas, tanto las vendidas como las colindantes, por diversas agrupaciones catastrales y puntuales cambios de colindantes que han ido verificándose en esos 13 años (entre uno y otro título); y b) que en la finca 2: es la web del propio Catastro la que no permite obtener tal certificación catastral descriptiva y gráfica.

La DGRN estima el recurso en cuanto al 1er defecto, y confirma la calificación negativa en el 2º:

a) Señala que conforme al actual 205 LHno puede existir -ni exigirse- identidad plena y absoluta entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por parte del registrador en su calificación, bastando una identificación razonableentre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca; y analizando el caso planteado, las semejanzas entre ambas descripciones exceden de las discrepancias.

Las alteraciones catastrales acaecidas en 13 años pueden generar dudas a la hora de identificar las fincas, pero que esas dudas deben estar justificadas y debidamente identificadas, no bastando para impedir la inscripción fórmulas genéricas o vagas sin desarrollo de los hechos y fundamentos que las justifiquen.

b) En cambio confirma el 2º defecto, pues conforme al mismo  205 LHno cabe (ni cabía antes) inmatricular sin aportar como requisito esencial la oportuna certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. (ACM)

PDF (BOE-A-2016-5317 – 7 págs. – 201 KB)   Otros formatos

 

  1. Limitación dispositiva administrativa (municipal) y aportación de finca a SL

Resolución de 22 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrelaguna a inscribir una escritura de aportación de un inmueble a dicha sociedad.

– HECHOS: Se adjudica una finca por un Ayuntamiento, para fomentar el asentamiento de población, con las limitaciones que se dirán, y que luego fueron dejadas sin efecto por el propio Ayuntamiento. Años después (de la adjudicación y de quedar sin efecto las limitaciones) el adjudicatario aporta la finca a una SL mediante un aumento de capital.

1) En el registro aún consta como carga: “[punto 9] el adjudicatario no podrá enajenar, donar o transmitir por cualquier procedimiento, salvo la herencia, la parcela adjudicada a terceras personas físicas o jurídicas, a través de documentos públicos o privados, en el plazo de siete años contados desde la fecha de formalización de la escritura… Se considerará transmisión la aportación del inmueble a una persona jurídica y la posterior transmisión de las participaciones representativas del capital social. e) Si por necesidades económicas o de otra índole el adjudicatario quisiese enajenar su parcela en dicho plazo de siete años, quedará obligado a la enajenación de la misma a el Ayuntamiento…, por el precio…f) Desde los siete hasta lo s12 años contados desde la formalización de la escritura pública el adjudicatario que venda la parcela deberá abonar al Ayuntamiento.. la cantidad de 24.000 euros. g) El incumplimiento de los puntos a, b, c y f del presente artículo generará la reversión automática de la propiedad de la parcela al Ayuntamiento…

2) Se acompaña certificación expedida por la Secretaria del Ayuntamiento del acuerdo adoptado por el Pleno celebrado el 30 de junio de 2011, por el que se acuerda dejar sin efecto el punto 9 (limitaciones indicadas) del Pliego de la enajenación por concurso de la parcela.

– El REGISTRADOR deniega la inscripción pues considera que dicho acuerdo municipal vulnera los arts. 92 bis y ss de la Ley CSP en su redacción dada por la disposición final decimosexta de la Ley 2/2011 de Economía Sostenible, vigente en el momento de adopción de dicho acuerdo, –hoy arts. 105 a 107 del TR de la Ley de Contratos del Sector Público– de suerte que los contratos del sector publico sólo podrán modificarse cuando así se haya previsto en los pliegos o en el anuncio de licitación o en los casos taxativos legalmente establecidos (que no concurrirían), por lo que en tal caso debería procederse a la resolución del contrato en vigor y a la celebración de otro bajo las condiciones pertinentes previa nueva convocatoria que permita a los iniciales participantes o nuevo 3os adaptar/introducir su oferta a las condiciones sobrevenidas.

– El INTERESADO recurre y alega que, con la crisis económica y las dificultades de financiación bancaria, la finalidad, de consolidar población, que perseguía el Ayuntamiento no era compatible y aún se dificultaba más con las limitaciones del punto 9, de ahí que el Pleno las dejara sin efecto (que no es exactamente una “modificación”, precisamente por razones de interés público y de facilitar el cumplimiento de la finalidad última.

Tampoco la función calificadora del registrador alcanzaría la nulidad por ilicitud de un Acuerdo municipal plenario, lo que exigiría una resolución judicial.

– La DGRN  estima el recurso y revoca la calificación: pues aunque la compraventa de un bien inmueble por una Administración pública es, en vía de principios, un contrato privado y no administrativo [vid. art. 4.1.p) del TR Ley Contratos Sector Público], no es totalmente ajeno a la disciplina de la normativa sobre contratación del sector público y le es aplicable la “doctrina de los actos separables” [art. 20-2)] según la cual los aspectos relativos a los efectos y extinción del contrato quedan sujetos a las normas de Derecho privado y aunque tras la reforma de la Ley 2/2011 de Economía Sostenible,  se aplicarían a las modificaciones contractuales los arts. 105 a 107 TR LCSP, tal reforma fue POSTERIOR al contrato administrativo de adjudicación y por tanto no resulta aplicable al mismo. (ACM)

PDF (BOE-A-2016-5318 – 9 págs. – 215 KB)   Otros formatos

 

  1. INSCRIPCIÓN DE CUOTA INDIVISA VINCULADA OB REM CON TRACTO ROTO.

Resolución de 22 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Bañeza, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa de una finca rústica.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de determinada finca que lleva consigo, con titularidad ob rem, una participación o cuota indivisa en la matriz de la que se segregó y que es en la que se ubican los elementos comunes del conjunto.

Inscrita la primera finca a favor del comprador, se suspende la inscripción de la cuota indivisa, dado que la misma figura inscrita a favor de otra persona distinta del vendedor, por cuanto ésta última participación, por la razón que sea, no fue inscrita en su momento. En el Registro, no obstante, figura la siguiente inscripción en la finca matriz: “cada una de las fincas tiene atribuida una cuota de participación, que tendrá carácter funcional o de servicio a las otras”

 Dirección General: Para la DG la configuración de una finca registral con el carácter ob rem de otras, trae consigo la consecuencia de que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales, al igual que ocurre con las servidumbres prediales, la cual, por tanto, es inseparable de ellas, y no puede ser objeto de enajenación ni gravamen alguno, con independencia de la propia parcela principal”.

  Al no figurar inscrita a nombre del vendedor la titularidad ob rem de la cuota, no es preciso el consentimiento de los restantes titulares de participaciones, para inscribir ésta (que fue omitida en su día) a nombre del vendedor, sino que el único consentimiento contractual preciso es el prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que se precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota vinculada. En consecuencia, se trata de una inexactitud registral en tanto en cuanto el asiento publica la titularidad en favor de una persona que no puede ser titular de ella, toda vez que no es titular de la finca principal, sin que se pueda alegar falta de tracto sucesivo, dado que el tracto en los supuestos de titularidad ob rem es el de la finca principal (tracto sustantivo) y no al de la subordinada.

  El carácter de titularidad ob rem que figura en la inscripción de la finca subordinada impide que su titular registral pueda ejercitar el poder de disposición que de otra forma la propia inscripción presupondría. Hay diversas RS 10 de marzo y 5 de mayo de 1978 etc. hasta las de 13 septiembre de 2005 y 19 junio 2010) donde la DG ha admitido la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado, como aquí ocurre, de forma absoluta. Por tanto, bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada, acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-5319 – 4 págs. – 171 KB)   Otros formatos

 

  1. HERENCIA EN INSTANCIA PRIVADA. EXCESO DE CABIDA. MEDIOS PARA RECTIFICAR DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE.

Resolución de 22 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las calificaciones de la registradora de la propiedad de Valls, por las que se suspende la inscripción de una instancia privada de manifestación y aceptación de herencia, así como contra las calificaciones negativas de diversos escritos complementarios de aquella instancia, presentados por el mismo recurrente con el encabezamiento de «recurso potestativamente ante la Dirección General de Registros y del Notariado».

Se solicita la inscripción de una manifestación de herencia en instancia privada en la que se realizan excesos de cabida en varias fincas, que exceden del 10% de la cabida inscrita.

La DGRN recuerda (Resolución 17 de noviembre de 2015) que, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas, se sistematizan en tres grandes grupos:

A.- Los que consistan en la mera rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a) y b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

B.- Rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b) de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).

C.- Finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso – competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.

En el caso que nos ocupa puede acudirse a alguno de los procedimientos indicados en este último punto (artículos 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria) para obtener la inscripción del exceso resultante de la representación gráfica catastral de la finca que se aporta.

No puede rechazarse a efectos de tales procedimientos la utilización de una representación gráfica catastral por el motivo de exceder un 10% de la cabida inscrita. Como señala el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto Cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita tal y como ha quedado expuesto.

Confirma la calificación. (IES)

PDF (BOE-A-2016-5320 – 6 págs. – 189 KB)Otros formatos

 

  1. DIVISIÓN MATERIAL Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. CONCRECIÓN DE UNA AFECCIÓN URBANÍSTICA, NO PUEDE HACERLO SOLO EL AGENTE URBANIZADOR.

Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6 a inscribir una resolución judicial por la que se acuerda la inscripción registral de resolución de una compraventa y la división material y disolución de la comunidad existente entre sus titulares que son varias sociedades.

Se presenta una sentencia recaída en procedimiento ordinario en la que se acordó la división material de una finca registral 75.321 en dos fincas y la distribución entre ellas de la afección urbanística derivada del proyecto de reparcelación que grava la finca matriz.

La registradora considera necesario para inscribir la concreción de garantía, al tratarse de una carga urbanística, el consentimiento del Ayuntamiento, por lo que éste deberá aprobar la distribución.

La Dirección, después de hacer un análisis de la naturaleza del procedimiento de equidistribución, de los distintos tipos de procedimiento de gestión, de la figura del agente urbanizador y de la naturaleza del crédito a que quedan afectas las fincas de resultado del pago de los gastos de urbanización, concreta el problema en determinar si inscrito el proyecto de equidistribución y afecta la finca de resultado a la carga urbanística, puede dividirse ésta con motivo de una resolución judicial firme que extingue la comunidad existente en dicha finca. En la distribución no ha intervenido el ayuntamiento ni la sentencia se pronuncia sobre la distribución, sino que se trata de un acuerdo entre particulares, aunque el recurrente matiza que uno de ellos es el agente urbanizador. Examina la figura del urbanizador: la relación jurídica entre la Administración urbanística y el agente urbanizador conserva su carácter público porque está vinculada a una función específica de la Administración Pública, con la peculiaridad de que la retribución del agente urbanizador corresponde a los propietarios del suelo, pero sin embargo quien decide la cuantía de las contraprestaciones no son los propietarios, ni los propietarios y el urbanizador, sino la Administración actuante, y ello porque el control y dirección del proceso urbanístico, con independencia de la forma de gestión, siguen correspondiendo a la Administración municipal; y esto ocurre igualmente en la legislación valenciana ( Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana – arts. 113.2, 144, 138, 116, 147, 150, 153.3…) . Por todo ello concluye: la carga urbanística se asigna en función del aprovechamiento atribuido, por lo que su división debe conservar el criterio de proporcionalidad respecto a la finca resultante que no solo se determina en función de la superficie, y dado que, como se ha dicho anteriormente, la afección no solo garantiza la retribución y beneficio del urbanizador y la garantía legal es de interés público, con importantes privilegios y efectos «erga omnes» desde su inscripción, su alteración debe requerir la intervención del órgano administrativo que tiene legalmente atribuida la dirección y control del procedimiento urbanístico. No hay que olvidar que la ordenación del territorio, tal y como se configura en las normas urbanísticas, está basada en el principio de equidistribución y en consecuencia en el de justa distribución de beneficios y cargas, tal objetivo podría quedar fácilmente estéril si posteriormente los particulares, o éstos y el urbanizador pueden comerciar libremente con dichos porcentajes de distribución sin tener en cuenta las propias limitaciones derivadas del régimen urbanístico de la propiedad del suelo, ya que este el régimen es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. (MN)

PDF (BOE-A-2016-5474 – 9 págs. – 217 KB)   Otros formatos

 

  1. VENTA DE LOCALES POR ENTIDAD CONCURSADA. FALTA SELLO Y RÚBRICA DEL LETRADO.

Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de venta de bienes de una entidad declarada en concurso de acreedores.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de tres locales por los administradores concursales de una sociedad en fase de liquidación, siguiendo un plan aprobado judicialmente.

El registrador encuentra varios defectos. En cuanto a la forma considera que no se le ha acreditado al notario con un documento adecuado el nombramiento de los administradores concursales, y que el juicio de suficiencia notarial es incongruente. También que falta el sello del juzgado y rúbrica del letrado de la administración de justicia en uno de los documentos judiciales presentados y que no se acredita la firmeza del auto que aprueba el plan de liquidación. En cuanto al fondo de asunto, considera que hay otro defecto consistente en que la oferta es para la compra de un local y sin embargo en la escritura se venden tres locales.

El notario sustituido (por incompatibilidad, y por tanto no autorizante de la escritura) recurre cuatro de los anteriores defectos. Alega que la exhibición de la credencial no es el único modo de acreditar la representación, pues se puede consultar también el Registro Mercantil y el Registro Público de Resoluciones Concursales, que se hallan al alcance del registrador. Añade que el notario ha emitido un juicio de suficiencia válido. Considera también que no es esencial el documento judicial al que le falta el sello y la rúbrica. Finalmente, en cuanto al último defecto recurrido, que la diferencia deriva de que son tres locales desde el punto de vista registral, pero uno sólo desde el punto de vista catastral y económico.

La DGRN revoca en parte la calificación. Respecto del primer defecto considera suficientemente acreditado el cargo de Administradores Concursales por la consulta telemática incorporada del citado Registro y del Plan de Liquidación aportado. También considera que el juicio de suficiencia está bien expresado, en particular porque se trata de una representación orgánica. En cuanto al tercer defecto lo confirma ya que la Diligencia de ordenación del Plan de Liquidación debe de reunir los requisitos formales habituales, para tener certeza de que se han cumplido los trámites previstos en dicho Plan. Respecto del último defecto lo confirma pues considera necesario que se aclare con algún documento adicional la discrepancia entre la oferta de compra (un local) y lo vendido (tres locales) ya que hay diferencia también en el número de policía expresado en ambos documentos. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5475 – 19 págs. – 337 KB)   Otros formatos

 

  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA. PLAZOS PARA CALIFICAR Y NOTIFICAR. RECURSOS POSIBLES.

Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación denegatoria del registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria.

Hechos: Se otorga una escritura de cancelación de una hipoteca en garantía de varios pagarés debidamente identificados que se presentan e inutilizan ante la notaria autorizante, excepto 5 de ellos respecto de los que se presenta un certificado bancario acreditativo de que fueron debidamente pagados. Consta nota marginal relativa a la existencia de un procedimiento de ejecución de dicha hipoteca cambiaria.

El registrador suspende la inscripción por dos defectos: debe de cancelarse primero la nota marginal de ejecución hipotecaria por mandamiento del juzgado y del certificado bancario no resulta que hayan sido inutilizados dichos 5 pagarés y que el banco sea el tenedor de los mismos, además de que debe de emitirse un juicio notarial de suficiencia sobre las facultades del apoderado del banco para certificar.

El interesado recurre y se queja de que la notificación es 15 días posterior al día teórico de la calificación, por lo que se ha excedido el plazo de 15 días que entiende es para calificar y notificar; de que no se expresan todos los recursos que proceden y que tampoco se expresa si los defectos son subsanables o no. En cuanto al fondo del asunto alega que la entidad bancaria es tomadora de los pagarés y que no le fue exigido el mandamiento de cancelación de la hipoteca que obra en su poder. Finalmente, que el derecho real de hipoteca ha caducado, conforme a lo pactado, pues han transcurrido 3 años desde el vencimiento de todos y cada uno de los pagarés por lo que puede cancelarse a instancia del interesado.

La notaria autorizante emite un informe en el mismo sentido que el interesado, en cuanto a las cuestiones formales, y en cuanto al fondo señala que la cancelación se ha efectuado conforme a lo pactado en la escritura de constitución de hipoteca y además que, en todo caso, ha caducado dicho derecho de hipoteca, conforme a lo pactado.

La DGRN desestima el recurso y afirma:

1.- Que el plazo de 15 días  es para calificar (no para calificar y notificar), y además que son días hábiles en el Registro, por lo que se excluyen los festivos y los sábados también (artículo 48.4 de la Ley 30/92. En todo caso la calificación fuera de plazo no determina su nulidad, sino los efectos previstos en el artículo 18 LH.

2.- Que el plazo para notificar es de 10 días hábiles también (artículo 58 de la Ley 30/92 y artículo 19 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre). El plazo para interponer los recursos se cuenta desde la recepción de la notificación (artículo 326 LH)

3.- Que la expresión de los recursos posibles es una información, y, siguiendo la doctrina del TS, su falta produce el efecto de que el interesado tiene abierto el plazo para recurrir en tanto no sea notificado debidamente o lo tenga por conveniente el interesado si no lo es, sin perjuicio también de que si tiene conocimiento por otros medios del recurso y lo interpone se entiende subsanado dicho defecto.

4.- La expresión en la nota de calificación “se suspende la inscripción” implica que los defectos son subsanables.

5.- Es necesario aportar mandamiento judicial de cancelación de la nota marginal acreditativa de que se ha expedido certificación para la ejecución, conforme al artículo 688.2 LEC, pues en otro caso no se puede inscribir la cancelación mediante escritura de la hipoteca.

6.- Si se acredita que el tenedor es la entidad bancaria no será necesario acreditar la inutilización de los títulos, conforme al artículo 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque.

7.- La notoriedad de las fusiones bancarias no es por sí un medio de acreditación de la fusión, si bien sí puede serlo la consulta al Registro Mercantil (que debe de hacer el registrador).

8.- Debe ser acreditada al notario o al registrador la representación alegada del apoderado bancario que certifica el pago de los pagarés.

9.- No es válido el pacto de que pueda cancelarse la hipoteca por la carta de pago del primer tomador de los pagarés por ser contrario al orden público económico, ya que del tomador pueden aún circular y pasar a nuevos tenedores.

10.- Es válido el pacto de cancelación por caducidad de la hipoteca, pasado determinado plazo. En el presente caso lo que ocurre es que se condicionó a que no constara en el Registro la existencia de ninguna demanda y lo cierto es que consta en el Registro dicha nota marginal de estar abierto un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5476 – 11 págs. – 234 KB)  Otros formatos

 

  1. SEGUNDA CALIFICACIÓN LIMITADA A EFECTOS FISCALES.

Resolución de 26 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Otorgada una escritura pública, se presenta en el Registro de la Propiedad suspendiéndose la inscripción por faltar, a juicio del registrador determinado requisito. Se presenta de nuevo, suspendiéndose la calificación por no acreditarse “el pago del impuesto relativo a la constitución de la condición resolutoria establecida en el otorgando 6.5 de la precedente escritura, o en su caso la no sujeción o exención, devengado como consecuencia de los actos y contratos documentados en la precedente escritura y cuyo rendimiento corresponde a la Comunidad Autónoma de Aragón y ello porque dicho pago y presentación para quedar acreditado exige no sólo que el documento presentado lleve incorporado la nota (etiqueta) justificativa de mismo sino que además debe acompañarse para el correspondiente ejemplar del modelo de autoliquidación aprobado por el Departamento de Economía.”

Recurre el notario autorizante exponiendo que “no se alcanza a entender cómo puede ser emitida una primera nota “strictu sensu” de calificación y una segunda de suspensión de calificación”; pudiéndose pensar “que lo que ha existido es doble calificación”, no cabiendo “calificar el fondo y luego suspender la calificación del documento por falta del requisito fiscal.”

Por otro lado, el notario autorizante expresa que “la condición resolutoria no garantiza el precio aplazado, sino el incumplimiento de cláusula penal, luego no es inscribible, por lo que no tiene la consideración de no sujeta a AJD. Tal pareció ser el criterio seguido al haber sido liquidado ante esa misma liquidadora el propio documento en cuanto al negocio principal y por ese mismo concepto de AJD, según resulta de lo antes indicado y por eso parece difícil sostener, además de por todo lo antes indicado, la viabilidad de la segunda nota». ”Cuestiona el Notario recurrente la calificación por cuanto debería «en el ámbito de su función, haber apreciado por sí la no sujeción de la indicada condición resolutoria»; añadiendo “que del contenido de la escritura resulta que la condición resolutoria pactada no se inscribirá en el Registro de la Propiedad por cuanto no garantiza el precio aplazado, sino el incumplimiento de cláusula penal, y en consecuencia no se dan los presupuestos exigidos por el artículo 31 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para su sujeción al impuesto.”

La Dirección General antes de entrar en el fondo del asunto expone que “hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual, la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador.” Todo ello “tiende, entre otros fines, a evitar que la carga o gravamen, impuesto por la incorrecta calificación, lo soporte el interesado o el Notario autorizante de la escritura pública». Por ello, debe ser resuelto el recurso no obstante haber sido inscrito el título mediante la subsanación exigida por la calificación impugnada.”

Por otro lado, reconoce que “la secuencia de los hechos pone de relieve una actuación atípica por parte del registrador, ya que, si realiza una calificación sobre el negocio objeto de inscripción, calificación que debía haber sido global y unitaria, como tiene reiteradamente declarado esta Dirección General, y abarcando por consiguiente también los aspectos fiscales del documento, no se entiende cómo en un momento posterior realiza esa segunda calificación limitada a los aspectos fiscales.” Sin embargo, las exigencias formales sobre la calificación ceden ante el superior principio de legalidad que establece el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador,”

Reitera el Centro Directivo la doctrina de que “no resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, si para salvar su responsabilidad el registrador exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse.”

Sin embargo, la DGRN estima el recurso y revoca la calificación, al constar “nota la presentación de declaración en la oficina liquidadora de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones”, “sin perjuicio de que el registrador, de conformidad con el artículo 107 del Reglamento Hipotecario lo ponga en conocimiento de la Delegación de Hacienda, u oficina competente, respectiva los errores o deficiencias que advirtiesen, si lo estimaren procedente.”

Ver amplio comentario en archivo aparte. (JZM)

PDF (BOE-A-2016-5478 – 4 págs. – 175 KB)  Otros formatos

 

  1. Expediente de dominio para la reanudación de tracto.

Resolución de 28 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Lora del Río, por la que se suspende la inscripción de un expediente judicial de dominio con finalidad de reanudación de tracto.

En un expediente de dominio para reanudar el tracto se dan las circunstancias siguientes: El promotor del expediente adquirió directamente su participación del titular registral, mediante documento privado de compraventa. A día de hoy la sociedad vendedora se encuentra ya disuelta y liquidada. No han sido notificados los demás cotitulares de la finca en cuestión, ni consta el estado civil y en su caso el carácter de la adquisición del comprador.

Confirma el defecto. Aunque recientemente se ha admitido la línea doctrinal de que cabe el expediente no solo cuando hay una ruptura en la cadena de titularidades sino también cuando exista una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que permita completar la cadena de titularidades y conectar al titular registral con el promotor del expediente -Véase RR de 24 de marzo de 2015 de 14 de abril de 2016 en este mismo informe donde se analizan los supuestos en que puede considerarse interrumpido el tracto – en este caso el auto aprobatorio del expediente simplemente determina la relación causal directa entre el titular registral y el demandante y cualquier otra circunstancia que pudiera justificar esa interrupción o la enorme dificultad para su consecución debieron haberse aportado al título presentado, no siendo suficiente su alegación y justificación en el trámite del recurso.

PARA EL CASO DE QUE FUERA APLICABLE LA LEY 13/2015, la solución sería la misma de conformidad con la previsión del art. 208 «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».

También se confirma el defecto de la necesidad de notificación a los cotitulares como trámite esencial del expediente, tal y como establece el art 278 RH.

RESPECTO A LA EXIGENCIA DE ESTE REQUISITO EN LA NUEVA LEGISLACIÓN, también es indispensable a todos los titulares del dominio según la última inscripción vigente (art. 208 regla segunda, 3.º y 4.º ). Reitera la interpretación recogida en la R de 14 de abril respecto a conclusión del expediente por la oposición o incomparecencia de los citados, en el sentido debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente

Por último, también se confirma la necesidad de expresar el título de adquisición, así como el estado civil (y en su caso, el régimen económico matrimonial y la identidad del cónyuge) del promotor y declarado como titular en el expediente. (Arts.9 de la LH y 51 de su Reglamento) (MN)

PDF (BOE-A-2016-5482 – 7 págs. – 201 KB)  Otros formatos

 

  1. Compraventa: carácter real o personal de una cláusula. Acceso al Registro del realojamiento y retorno arrendaticio

Resolución de 28 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Murcia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de determinados pactos contenidos en una escritura de compraventa.

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa de un inmueble a favor de Vallehermoso División Promoción S.A., con destino a la ejecución de determinada Unidad Urbanística, la cual se inscribe en el R.P. de Murcia nº 8, con excepción, entre otros extremos, del párrafo 2º de la cláusula 1ª, por carecer el mismo de trascendencia real. La cláusula, en cuestión, dice literalmente, lo siguiente:

«No obstante lo anterior, la parte vendedora se reserva todos los derechos de indemnización y realojo –en su caso– dentro de la Unidad de Ejecución que le correspondan, por las edificaciones, vallados o plantaciones y demás partidas indemnizables, que existan sobre la finca objeto de esta escritura, y que se reconozcan a la citada finca, en el Proyecto de Compensación o Reparcelación correspondiente, cuyos derechos no están comprendidos en la presente transmisión y que solamente podrá cobrar la parte vendedora».

Es decir, la compradora y propietaria del terreno, Vallehermoso, tiene derecho al aprovechamiento urbanístico que generen los terrenos afectados por el planeamiento urbanístico; mientras que los vendedores tienen, a su vez, derecho a aquellas indemnizaciones en metálico o en especie (realojo o retorno) que nazcan de las propiedades inmuebles, sitas en dicha propiedad, que no se transmiten y que siguen perteneciendo a la parte vendedora.

Y ahora se plantea, desde el punto de vista registral, la cuestión de qué naturaleza tienen estos derechos reservados, o sea si, los mismos, tienen naturaleza personal o real y por tanto si la cláusula, en cuestión, es o no inscribible en el registro de la propiedad.

Registradora: Estima que la cláusula de reserva de tales derechos es un pacto convencional y por tanto no puede ser objeto de inscripción en el registro de la propiedad.

Recurrente: Tiene la opinión contraria, o sea solicita su inscripción y para ello, se apoya en los siguientes preceptos:

  • El artículo 160 del anteriormente vigente Decreto 1/2005 de 10 de junio de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, idéntico a la norma hoy vigente que considera gastos de la urbanización a «… las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para satisfacer los derechos de realojo y retorno, cuando sean procedentes…», y se valorarán con independencia del suelo, según el artículo 175.
  • Y el artículo 98 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística, aplicable como norma supletoria estatal, que establece que: «… las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe se satisfará a los propietarios o titulares interesados, con cargo al proyecto, en concepto de gastos de urbanización…»
  • Además, el artículo 87 de la Ley 13/2015 de Ordenación territorial y urbanística de Murcia, establece como dcho. de los propietarios de suelo urbano sin consolidar, incluidos en cada unidad de actuación el “g) Garantizar los derechos de realojo y retorno de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual. h) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras o instalaciones que no puedan conservarse».

Dirección General: La DG rechaza, por distintas causas, la inscripción de la cláusula referida, aunque estableciendo un trato distinto, para el supuesto del realojamiento y retorno arrendaticio o para el caso de indemnización, y establece la siguiente doctrina, tras una muy prolija justificación:

a).- En cuanto al derecho de realojamiento y retorno, se apoya en algunos precedentes normativos y especialmente destaca dos normas:

  • El actual Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuyo artículo 19, norma de carácter básico, dispone: «Los derechos de realojamiento y de retorno. 1. En la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, deberán garantizar el derecho de aquéllos al realojamiento en los términos establecidos por este artículo y por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
  • El derecho de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, siempre y cuando acrediten que comparten con el titular en términos de residencia habitual, la vivienda objeto del realojo. Este derecho personal debe contar con un régimen jurídico adecuado que tutele los distintos intereses implicados en la relación surgida en tales derechos, y para ello la DG se acoge al art 15 del RH: «Los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca que se reedifique. Sin esta constancia no perjudicará a terceros adquirentes el expresado derecho. Para extender la nota bastará solicitud del interesado, acompañada del contrato de inquilinato o arriendo y el título contractual judicial o administrativo del que resulte el derecho de retorno. Transcurridos cinco años desde su fecha, las expresadas notas se cancelarán por caducidad».
  • Realojamiento y retorno arrendaticio por tanto tienen cierta equivalencia y debe reconocerse el acceso al registro de la propiedad, aunque el título para proceder a su inscripción es el correspondiente título administrativo, que reconozca el derecho al realojamiento o retorno.
  • No obstante, también el retorno puede tener un origen convencional, aunque en este supuesto, este realojo o retorno convencional o por pacto o acuerdo, sólo tendrá eficacia frente a terceros, si se establece en una clara estipulación, con constancia registral, estando el derecho de realojamiento o retorno urbanístico, sujeto al cumplimiento de los requisitos legales, derechos que están basados en la atribución de derechos sobre viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
  • ..- En el caso del presente expediente, sin embargo, y en cuanto al realojo, no pueden estimarse cumplidos los requisitos expuestos para el acceso registral de los derechos de realojamiento y retorno, dado que, si se refieren a derechos legales, derivados de una actuación urbanística, no se ha acreditado, ni aportado el título administrativo que los reconozca.
  • ..- Y para el supuesto que pretendan atribuirse convencionalmente, tales derechos, no se delimitan los elementos esenciales básicos que permitan configurar con eficacia frente a tercero, el contenido concreto y plazo de cumplimiento de tal derecho –vid. Sentencia de 14 de junio de 2013 de la Sala Primera del Tribunal Supremo–, exigencia derivada del principio general de especialidad registral, sin perjuicio de la caducidad legal de la nota marginal por el transcurso de cinco años. Todo ello añadido a que no se identifica la finca registral sobre la que se hará efectivo el realojamiento o retorno y sobre la que deberá recaer la nota marginal del mentado artículo 15 del Reglamento Hipotecario, coherentemente con las exigencias del folio real.

b).- En lo que se refiere a los derechos de indemnizaciónciertamente, no puede admitirse el carácter real y consiguiente inscripción, con eficacia frente a tercero, de los derechos discutidos en el presente expediente, al faltar la nota esencial de poder directo e inmediato sobre cosa inmuebleatribuyendo únicamente al titular, por razón del bien, eso sí, el derecho a percibir una prestación de otro sujeto.

c).- Consecuentemente, dejando a un lado los casos absolutamente excepcionales de acceso registral de derechos con cierta connotación personal o cuasi personal –v.gr. el derecho de arrendamiento o el propio derecho de retorno o realojamiento–, deben quedar excluidos del registro los pactos que no contribuyan a delimitar el poder recayente sobre el inmueble, la finca registral, como ocurre con los derechos patrimoniales de carácter obligacional, aunque estos deriven de la titularidad de aquélla o de sus pertenencias, si no son configurados como propios derechos reales típicos o atípicos, configurados con los requisitos necesarios, según la doctrina de este Centro Directivo –cfr. Resoluciones de 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993 y 12 de mayo de 2010 entre otras–, declarando la Resolución de 25 de abril de 2005: «(…) Es perfectamente conocida la doctrina de esta Dirección General acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de «numerus apertus» que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario, lo que tampoco aquí ocurre. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-5483 – 14 págs. – 266 KB)  Otros formatos

 

  1. Acta de pública subasta por comunidad de regantes. 

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Roa, por la que se suspende la inscripción de una finca en virtud de acta de subasta pública expedida por la Comunidad de Regantes del Canal de Riaza.

Se platean dos cuestiones previas: Falta de legitimación del recurrente – afirma ser cesionario del adquirente en el documento que da lugar al recurso- la Dirección confirma el criterio de la registradora, aunque señala la facilidad para la subsanación presentando el documento que acredite la cesión; La segunda es la competencia del Registrador para calificar los trámites esenciales del procedimiento cuando se trate de documentos administrativos, tanto se trate de motivos causa de nulidad como de anulabilidad y sin que se queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral.

En cuanto al fondo del asunto, estamos ante un acta de subasta pública como consecuencia de un procedimiento administrativo de apremio expedida por la Comunidad de Regantes del Canal de Riaza de finca que no está inscrita. Aunque en realidad la finca que se pretende inscribir consta inscrita como parte de una finca inscrita a favor del Ayuntamiento. Se señalan los siguientes defectos:

1.-Se confirma el primer defecto en el sentido de que no procede su inmatriculación (art. 205 LH) sino la previa segregación de la finca.

2.-También se confirma la necesidad de que para poder inscribir la adjudicación en virtud de un procedimiento administrativo de apremio consten las circunstancias constitutivas del órgano competente en materia de recaudación, en este caso la comunidad de regantes y como señala la registradora tales circunstancias serían la aprobación por el organismo de cuenca de los estatutos y ordenanzas conforme a los arts. 82 y 84 del TR de la Ley de Aguas.

3.-Otro defecto confirmado es que la finca es un bien de dominio público y por tanto inembargable: es un monte demanial, incluido en el catálogo de Montes de utilidad pública (arts. 11 y 12 de la Ley 43/2003 de Montes) y por tanto inalienables, inembargables e imprescriptibles (art 14 y 19 de la Ley 3/2009 de Montes de Castilla y León.

4.-Otro defecto alegado es la falta de notificación a la Comunidad Autónoma a efectos de ejercitar el derecho de tanteo y retracto. Repasa la Dirección estos derechos de tanteo y retracto de conformidad con la ley de Montes de Castilla y León (art. 30); así como la obligatoriedad de calificación por el Registrador. (art. 25.5) Pero en este caso a ser inalienable, no hay posibilidad de transmisión onerosa ni consecuentemente retracto.

5.-Lo mismo señala respecto a la necesidad de hacer constar la libertad de arrendamientos, ya que al ser inalienable no podrá ser objeto de arrendamiento.

6.- Por último, aun reconociendo que las Comunidades de Regantes ante el impago pueden ejercitar la vía de apremio por el procedimiento establecido en el Reglamento General de Recaudación, (arts 83.4 del TR de la Ley de Aguas) se confirma que el acta de la subasta no es titulo inscribible sino que deberá aportarse certificación del acta de adjudicación donde deberá acreditarse el pago del remate así como las circunstancias del adjudicatario (104 del RGR). Y así mismo confirma la necesidad de publicación en el BOE (art. 106 RGR) y no solo en el de la Provincia.

En conclusión la comunidad de regantes no debió iniciar el procedimiento administrativo apremio contra la finca dado que es un monte de dominio público sino que tendría que haber dirigido dicho procedimiento contra bienes patrimoniales del Ayuntamiento, salvo que se hubiera procedido previamente a la desafectación (art 19 de la Ley de Montes de Castilla y León). (MN)

PDF (BOE-A-2016-5487 – 8 págs. – 231 KB)  Otros formatos

 

  1. Denegación de asiento de presentación.

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almería nº 3 a extender asiento de presentación de un auto y un decreto judicial.

Supuesto: Se trata de decidir acerca de si es o no procedente practicar asiento de presentación en el Registro del testimonio de sendas resoluciones judiciales dictadas en un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales.

La registradora, en la nota de calificación, se limita a denegar la práctica del asiento de presentación con arreglo a lo establecido en el artículo 420.3 del Reglamento Hipotecario.

Desde el punto de vista formal, reitera a) que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante este recurso, si bien su objeto será exclusivamente la decisión sobre si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la futura calificación que el registrador deberá en su momento llevar cabo respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones. Y b) que no pueden admitirse documentos que el registrador no haya tenido a la vista a la hora de emitir su calificación.

En cuanto al fondo del asunto, dados los efectos que sobre el principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (arts 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro, por lo que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario, si bien, como criterio que debe presidir la interpretación del art. 420.3 RH, la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

En el caso objeto de este expediente, de los documentos presentados resulta con total claridad que se requiere al arrendatario financiero para que pague determinadas cantidades y restituya al arrendador el bien inmueble objeto del contrato. La falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento, consecuentemente pone de manifiesto una incidencia en la relación jurídica de arrendamiento financiero inscrita, que el presentante pretende que tenga el oportuno reflejo registral. Por tanto, de acuerdo con lo hasta ahora expuesto, lo procedente es practicar el asiento de presentación y, cuando procedimentalmente corresponda, realizar la pertinente calificación en la que la registradora decidirá motivadamente, conforme al art.18 LH, si dicho título es o no susceptible de causar el asiento solicitado (JCC)

PDF (BOE-A-2016-5488 – 4 págs. – 174 KB)Otros formatos

 

  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO A LA ESPOSA DEL DEMANDADO DEPENDERÁ DE SU RÉGIMEN ECONÓMICO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida nº 1, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

 La cuestión objeto de Resolución es determinar si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

La registradora suspende la inscripción por no constar en la documentación presentada que haya sido demandada y requerida de pago la esposa del demandado; según el historial registral y la nota simple la finca consta que es privativa del demandado.

Recuerda la DGRN que de conformidad con el artículo 159 RN el notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes: A) si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos, procederá, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto (vid. Resolución de 15 de junio de 2009). B) Si no existen capítulos, el notario español aplica la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y determina, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera reflejará en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges pues no debe confundirse la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable.

En el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición, debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Como ya ha indicado La DGRN en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2003, 26 de febrero de 2008 y 15 de julio de 2011) el singular régimen de constancia del régimen económico-matrimonial de los cónyuges extranjeros en la inscripción de los bienes y derechos que adquieren, previsto en el artículo 92 del RH difiere el problema para el momento de la enajenación posterior, pues en tal momento es preciso el conocimiento del Derecho aplicable (reglas que disciplinan el régimen de disposición del bien y requisitos que el mismo impone). Dicho régimen no se aplicará, si la enajenación o el gravamen se realizan contando con el consentimiento de ambos cónyuges (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).

La prueba del Derecho extranjero ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015). El régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales queda regulado en el artículo 33 de dicha Ley y no modifica ni afecta a las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del RH. Los artículos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores. Esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria [disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio], en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley.

El Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba también en el ámbito notarial y registral (vid., entre otras, Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005, 20 de enero de 2011, 22 de febrero de 2012 y 31 de octubre de 2013, entre otras). Recuerda que el Centro Directivo ha señalado en diversas ocasiones que la aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial. En consecuencia, los preceptos mencionados son subsidiarios para el caso de que las normas especiales sobre aplicación extrajudicial del derecho extranjero no proporcionen una solución. Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta.

La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. La enumeración expuesta en el artículo 36 RH no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados.

Al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la LEC, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999, y Resolución de 20 de enero de 2011) y debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera, aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005).

La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicación de un ordenamiento extranjero, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquél no sea invocado por las partes. En consecuencia, como señalaron las Resoluciones de 20 de enero y 15 de julio de 2011, el registrador, pese a que quien insta la inscripción no acredite el contenido del ordenamiento extranjero de acuerdo a los imperativos expuestos, podrá aplicar un Derecho extranjero si tiene conocimiento de él o indaga su contenido y vigencia. En caso contrario, deberá suspender la inscripción.

 En el presente caso se trata de determinar si es necesario o no haber demandado y requerido de pago a la esposa del demandado para poder inscribir un decreto de adjudicación de finca como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Según el historial registral, la finca está inscrita «a favor de D. T., casado bajo el régimen matrimonial que le sea aplicable, de conformidad con lo establecido en artículo 92 del Reglamento Hipotecario y que según manifestó es de separación de bienes». Ello supone que, de acuerdo al artículo 9.2 del Código Civil, la ley aplicable respecto del comprador sería la togolesa como ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo, como resulta del propio título adquisitivo, y, por tanto, para otorgar la escritura pública por la que se hipotecó la vivienda, y para practicar, en su caso, la ulterior inscripción registral, el notario y la registradora, debieron conocer el régimen económico matrimonial del hipotecante, al objeto de determinar si goza por sí sólo de facultades dispositivas.

Como se practicó el asiento a nombre del demandado con carácter privativo, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), en virtud del principio de legitimación, su contenido se presume exacto y válido y en base a ello no conforma el defecto señalado por la registradora de la Propiedad porque habiendo el interesado constituido e inscrito la hipoteca a su favor en virtud del régimen de separación de bienes, no se puede exigir posteriormente que se debió demandar y requerir de pago a su esposa cuando el bien consta inscrito a su nombre con carácter privativo, reforzando también este criterio, el hecho de que la finca en cuestión no es su vivienda familiar habitual según consta en el historial registral y en la nota simple expedida.

 Estima el recurso interpuesto y revoca la calificación. (IES)

PDF (BOE-A-2016-5489 – 9 págs. – 218 KB)Otros formatos

 

  1. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. ATRIBUCIÓN DE CARÁCTER PRIVATIVO A BIEN QUE EN OTRO CASOS SERÍA DE LA COMUNIDAD.

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la atribución de carácter privativo atribuido por el comprador, sujeto al régimen económico-matrimonial de Chihuahua (México), de una finca sita en el indicado Registro.

 Se debate en este recurso la inscripción con carácter privativo de la adquisición de una finca por una persona casada en régimen de comunidad de Chihuahua (México) por haber adquirido el bien el comprador con dinero procedente de una donación que se relaciona en el documento presentado.

  El Centro Directivo reitera que en las adquisiciones realizadas por personas casadas sujetas a un régimen económico-matrimonial extranjero, la práctica y la doctrina de este Centro primero y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario desde la reforma de 1982 después, entendieron que lo más práctico, en el caso de adquirentes casados cuyo régimen económico-matrimonial estuviera sometido a una legislación extranjera, era entender no necesario expresar el régimen en la inscripción («con indicación de éste si constare» expresa la disposición in fine de ese precepto reglamentario) y en el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición es cuando debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Sin embargo, en el supuesto de este expediente, cuando se trata de hacer constar el carácter privativo de un bien que, de otro modo, pertenecería a la comunidad, el momento de probar el derecho extranjero será el de la adquisición, pues dicha constancia hará que su titular pueda disponer, llegado el momento, del bien sin consentimiento de su cónyuge y sin ninguna traba. Por lo anterior es necesario anticipar la prueba del Derecho extranjero.

Probado debidamente el Derecho extranjero y en el supuesto de que fuera admisible el carácter de bienes privativos por donación, ninguna dificultad existiría en admitir como prueba del carácter privativo, la donación del dinero mediante escritura formalizada el día anterior. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. (IES)

PDF (BOE-A-2016-5490 – 4 págs. – 174 KB)Otros formatos

 

  1. ACTA NOTARIAL DE DESLINDE PARCIAL.

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Palencia nº 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial denominada de delimitación de fincas (deslinde).

Hechos: Mediante un acta notarial de deslinde, de fecha 1 de Julio de 2015, se delimita una finca con alguno de los colindantes, que comparecen y prestan su consentimiento, pero no con los restantes. No se presenta inicialmente certificado catastral descriptivo y gráfico. El acta se insta con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

La registradora encuentra varios defectos: No es un deslinde oficial, no consta el consentimiento de todos los colindantes, y tiene dudas en cuanto a la superficie y de que la operación de deslinde en realidad encubra nuevas segregaciones y agrupaciones.

El interesado recurre y aporta documentos catastrales acreditativos de que hay una perfecta coordinación entre la finca deslindada y el Catastro. Además, alega que es un deslinde parcial y que han intervenido todos los interesados en dicho deslinde. El notario autorizante no efectuó alegaciones.

La DGRN estima el recurso. Comienza por aclarar que la legislación aplicable al presente caso es la anterior a la reforma de la Ley 13/2015 en la que no estaba regulado el deslinde voluntario, pero que era factible conforme al artículo 384 CC sin necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica.

Admite también que se trata de un deslinde parcial y que por ello no es necesaria la intervención de otros colindantes no interesados, aunque considera que más que Acta debería de haberse reflejado en una escritura por ser el instrumento adecuado para recoger su consentimiento.

Respecto de las dudas de la registradora las rechaza, porque no están fundamentadas sin que sea suficiente la mención de una hipotética posibilidad de fraude.

Finalmente aclara que con la nueva legislación el deslinde de fincas inscritas tiene que ajustarse a lo dispuesto en los artículos 200 y 201 LH y habrán de aportarse necesariamente datos catastrales y georreferenciación de las fincas. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5492 – 7 págs. – 203 KB)Otros formatos

  

  1. Convenio regulador. Adjudicación de finca privativa (adquirida antes del matrimonio).

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Huelva nº 3, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

– HECHOS: En una Sentencia de divorcio, en el convenio regulador aprobado, se adjudica a uno de los cónyuges, una vivienda que pertenece privativamente y en pro indiviso a ambos, por haberla adquirido antes de su matrimonio. En la sentencia no se acredita que tal vivienda hubiese constituido en algún momento “la vivienda familiar habitual”, ni que se hubiera financiado con un préstamo hipotecario con cuotas satisfechas constante el matrimonio con fondos consorciales. Estas circunstancias tampoco resultan de los documentos presentados a la registradora.

– La REGISTRADORA califica negativamente el título porqué al no tratarse un bien ganancial ni la vivienda familiar, excede del ámbito objetivo y material de un convenio regulador de divorcio y la liquidación de gananciales: arts 1396 y 1397 CC.

– La ABOGADA recurre y ante la DGRN alega y aporta documentación acreditativa de que la vivienda había sido domicilio familiar y se financió con préstamo hipotecario satisfecho constante el matrimonio.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación por no haberse aportado los documentos en sede registral, y, por tanto, lógicamente, no poderlos tener en cuenta en la resolución del recurso.  Pero añade obiter dicta que si tales extremos se acreditan a la registradora la sentencia sí será inscribible.

Reitera múltiples resoluciones [R. 31 de Marzo de 2008R. 13 de Marzo de 2015R. 19 de junio de 2015 ; ;] que deniegan la inscripción de convenios relativos a bienes privativos salvo que constituyan vivienda familiar (art 90 CC) o pueda aplicarse el pro indiviso privativo-ganancial de los arts 1354 y 1357 CC y Aº 91-3 RH (ACM)

PDF (BOE-A-2016-5494 – 5 págs. – 183 KB)Otros formatos

 

  1. Inmatriculación. Títulos instrumentales. Diferencias descriptivas.

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia en unión de acta de notoriedad con finalidad inmatriculadora.

Hechos: Con fecha 30 de junio de 2014, se otorga una escritura de adjudicación de herencia, la cual se modifica, posteriormente, por otra escritura complementaria de la anterior, de fecha 19 de agosto de 2015 y en la que se adecúa la descripción de la finca, adjudicada en la primera, a la descripción catastral. Al mismo tiempo, o sea con fecha 19 de agosto de 2015, se formaliza (conforme al anterior art. 298 RH) un acta de notoriedad con efectos inmatriculadores, cuya declaración de notoriedad se efectúa el 9 de diciembre de 2015, y conforme a la cual se acredita que el causante de la herencia anterior, era tenido como dueño de la finca adjudicada.

Los tres documentos anteriores (herencia, complementaria de ella y acta de notoriedad del art 298 RH), se presentan el registro de la propiedad el 30 de diciembre de 2015 (es decir una vez en vigor la reforma de la LH llevada a cabo por la ley 13/2015).

Registrador: Suspende la inscripción por dos defectos:

  • Se aprecia el carácter instrumental de la documentación presentada, elaborada ad hoc, a los efectos de conseguir la inmatriculación de la finca adjudicada, tras la modificación llevada a cabo.
  • Además, tiene dudas en cuanto a la identidad de la finca que se pretende inmatricular, ya que hay diferencias descriptivas del inmueble entre la inicial y la rectificada, que son muy relevantes (incremento de la superficie de 38 a 162 m2, así como en los metros cuadrados construidos de la edificación que alberga).

Notario: Estima que existe un título único de herencia, que se complementa y rectifica por el de modificación descriptiva posterior, y que no existen dudas en cuanto a la identidad de la finca, ya que aporta datos que revelan un espacio físico similar y por tanto se trata de un error descriptivo en el título anterior. 

Dirección General: Sienta la siguiente doctrina: 

  • Normativa aplicable: La titulación indicada se presenta en el registro el 30 de diciembre de 2015, es decir cuando ya está en vigor la ley 13/2015, cuya disp. transitoria dice que “a efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el art. 205 o 206 L.H., sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si, a la fecha de entrada en vigor de la ley, estuviese presentado el título público inmatriculador en el R de la P. En este supuesto no sólo resulta que la titulación se ha presentado en el R. de la P. con posterioridad a dicha fecha, sino que incluso el acta de notoriedad se concluye con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley. (Por tanto, la normativa aplicable es la de la ley 13/2015 y no la anterior).
  • Títulos públicos traslativos: La anterior normativa hacía referencia a títulos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, mientras que ahora se habla de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, mediante título público”. Por tanto, el título inmatriculador debe ser “traslativo” y anterior en un año a la fecha del segundo documento traslativo (como veremos, cabe, no obstante acta de notoriedad que acredite que esa adquisición previa se había producido un año antes del segundo título traslativo).
  • Forma documental: Hoy ya no basta con acreditar la previa adquisición por cualquier medio, para lo que antes bastaban incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del art. 1227 c.c., mientras que ahora debe ser un título público.
  • Acta de notoriedad: Ahora, por tanto, no basta una simple declaración de notoriedad del hecho de que una persona es tenida por dueña de una finca, sino que es preciso, conforme al art 209 del RN y tras del requerimiento expreso y práctica de pruebas y diligencias pertinentes, que el Notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la notoriedad de la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre que tales extremos resulten evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
  • Momento temporal: Antes no se exigía ninguna antelación mínima en cuanto a la fecha del otorgamiento del título que operaba como inmatriculador. Ahora no sólo se exige el título público, sino que también se exige que dicha adquisición previa se haya producido (o se acredite por notoriedad que se ha producido) al menos un año antes del otorgamiento del segundo título traslativo, que va a operar como título inmatriculador. Ese lapso de tiempo no se computa sólo por la fecha de otorgamiento de los respectivos documentos, sino que debe mediar entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público (así resultar de acta de notoriedad) y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.
  • Rechazo de la calificaciónPrimer defecto: La doctrina de la DG sobre la fabricación ad hoc de títulos inmatriculadores, ya no es aplicable al presente caso, y tampoco lo es en este caso, cuando lo que se hace es rectificar un título previo de herencia y otorgamiento de un acta complementaria de notoriedad. Por tanto, la DG no se puede pronunciar, por no haber sido objeto del recurso, si el acta de notoriedad aportada reúne los requisitos exigidos por el nuevo art 205 LH.
  • Segundo defecto, se revoca, ya que sólo tienen ahora fundamento legal las posibles dudas sobre la identidad de una finca, cuando las mismas resulten de: comparar una descripción registral inscrita con otra nueva descripción, cuya inscripción se pretende ahora respecto de la misma finca, ya inmatriculada o cuando refiriéndose a una finca no inmatriculada, tales dudas resulten de comparar la descripción de la finca que se haga en el título inmatriculador con la que se haga en el título previo de adquisición. Según el art actual 205 LH aplicable a este supuesto, se exige “que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos (previo y posterior) a juicio del registrador y en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

En este supuesto las dudas del registrador no surgen de ninguna de estas comparaciones, sino de comparar la descripción inicial de la finca no inmatriculada y la de rectificación, tratando de rectificar la previa descripción de la finca no inmatriculada para adaptarla a la descripción registral. Por tanto, el registrador no tiene elementos de juicio ni competencia formal para apreciar que tal rectificación no responda a una mera rectificación de error descriptivo, sino a una operación instrumental o fraudulenta que pretenda ilegítimamente obtener la inmatriculación. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-5495 – 7 págs. – 201 KB)Otros formatos

 

  1. Acuerdo transaccional homologado judicialmente: es documento privado.

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mataró nº 1, por la que se deniega la inscripción de un convenio de disolución y extinción de condominio homologado judicialmente.

Reitera el aspecto de documento privado del acuerdo transaccional, por más que esté homologado judicialmente (R. 9 de julio de 2013R. 5 de agosto de 2013R. 25 de febrero de 2014R. 3 de marzo de 2015R. 2 de octubre de 2015)

Igualmente reitera que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio pues en este supuesto su evidente afección a las necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los bienes adquiridos constante el régimen matrimonial (R. 11 de abril de 2012 y R. 7 de Julio de 2012).

Ahora bien, en supuesto de este expediente, no consta que se haya alcanzado por los cónyuges un acuerdo plasmado en el convenio regulador, ni el acuerdo ha sido aprobado judicialmente en un proceso de crisis matrimonial: separación, nulidad o divorcio (JCC)

PDF (BOE-A-2016-5496 – 5 págs. – 179 KB)Otros formatos

 

  1. EJECUCIÓN DE EMBARGO EXISTIENDO CON POSTERIORIDAD A ÉSTE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Amposta nº 2, de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución de título judicial por existir sobre la finca una prohibición judicial de disponer.

– HECHOS: Por orden cronológico constan en el registro:

1) Embargo, ordenada por Juzgado de lo civil (por deudas comunidad de vecinos, pero no se discute aquí nada de prioridades ni privilegios);

2) Embargo y Prohibición de disponer, ordenada en causa criminal por la Audiencia Nacional;

3) Se presenta el auto de adjudicación de la finca en el 1er procedimiento (civil), donde consta además un auto desestimatorio de la pretensión del propio deudor de suspender la ejecución por existir una prohibición de disponer.

– La REGISTRADORA deniega la inscripción de la adjudicación y la cancelación de la anotación preventiva, por tratarse de una prohibición de disponer, por lo que el registro queda cerrado hasta que lo ordene la autoridad judicial que decretó la prohibición (arts. 26 LH y 145 RH)

– El ABOGADO de la comunidad de vecinos recurre y alega que:

a) el principio de prioridadrecogido en el art 145 RHsupone que no podrán realizarse actos de disposición posteriores a dicha anotación preventiva de prohibición de disponer, pero no anteriores o basados en una anotación anterior, como en el caso, que es además un supuesto de…

b) …“enajenación forzosa”, de modo que la prohibición de disponer solo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral pero no puede afectar a los actos de disposición forzosa ordenados por la autoridad judicial (ex Res DGRN de 13 abril 2012)

– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación y, en cuanto a la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, se sigue también el criterio ya marcado por este Centro Directivo de permitir la inscripción, sin arrastre de la prohibición, cuando se trate de actos que sean el desenvolvimiento de asientos anteriores a la prohibición, como aquí, en el que el decreto de adjudicación trae causa de una anotación preventiva de embargo anterior a la prohibición de disponer. (ex Res DGRN de 3 agosto 2011 y 28 enero 2016). (ACM)

PDF (BOE-A-2016-5497 – 6 págs. – 188 KB)   Otros formatos

 

  1. INMATRICULACIÓN MEDIANTE APORTACIÓN A COOPERATIVA PREVIA APORTACIÓN A GANANCIALES.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar nº 3, por la que se suspende la inmatriculación de una finca rústica mediante una escritura de aportación voluntaria a una sociedad precedida por el título de otra escritura de aportación a la sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho. Se plantea la inmatriculación de una finca de acuerdo con el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Los dos títulos traslativos que se presentan son los siguientes: a) El título previo es una escritura de aportación a la sociedad de gananciales. b) El título inmatriculador es la aportación de esa finca a una sociedad cooperativa.

Las importantes cuestiones (por la novedad) que se plantean en la Resolución son las siguientes: 1. Calificación registral. 2 Identidad de la finca. 3 Alcance del requisito de la identidad de la finca. 4. Base gráfica georreferenciada. 5 Dudas fundadas del registrador.

Junto a las enunciadas, se reitera la doctrina de la DGRN sobre la necesidad de que se exprese la causa negocial en el título inscribible.

Doctrina de la DGRN y comentarios.

Calificación registralse extiende a los dos títulos, es decir, al título previo y al título propiamente inmatriculador. Dice la Resolución: “…a los efectos de la inmatriculación por título público conforme a dicho precepto, el registrador ha de calificar no solo el título público traslativo e inmatriculador, sino también el título público previo de adquisición…”.

Esta es la razón por la que uno de los defectos que señala la calificación es que la causa de la aportación a gananciales (título previo) no se expresa en el título.

Sobre este defecto reitera la DGRN su doctrina sobre la aportación a gananciales (o la comunicación de bienes entre cónyuges: “…nada se opone a la inscripción desde el momento en que son válidos cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges, siempre que se produzcan por alguno de los medios admitidos en Derecho, entre los cuales ha de admitirse el negocio de aportación de derechos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente como categoría autónoma y diferenciada, con sus propios elementos y características (…) (sin embargo, en la aportación) no se expresa ni menciona causa alguna (…) por lo que no está expresada y ni siquiera determinada perfectamente la causa, y además no se afirma siquiera –que hubiese bastado como expresión de la causa– que la aportación se hizo con carácter gratuito, que sería una de las causas recogidas en el artículo 1274 del Código Civil, o que se realizó en atención a una causa matrimonii (Resolución de 22 de junio de 2006) como negocio de atribución de bienes en favor de la sociedad de gananciales. Ninguna de estas causas está reflejada directa ni indirectamente en la escritura de aportación a la sociedad de gananciales. Por todo ello, no se puede más que confirmar este defecto señalado en la nota de calificación.

Identidad de la finca: el requisito de la identidad de la finca ha de darse entre los dos títulos (previo e inmatriculador) y entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

 En este sentido señala la Resolución, trascribiendo el art. 205 LH, que “entre los requisitos exigidos por el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, está el de que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».

Como comentario a lo destacado en negrita, parece que la identidad descriptiva de la finca en los dos títulos (previo e inmatriculador) es apreciable por el Registrador, mientras que la identidad de la finca entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y grafica es constatable. O sea, la identidad exigida en el segundo caso ha de ser plena, mientras que entre los dos títulos no ha de ser necesariamente plena, bastando que lo sea en la medida suficiente para que se pueda emitir un juicio de identidad.

Alcance de la identidad constatable entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica: sigue siendo aplicable el criterio fijado por la RDGRN de 4 de agosto de 2014. Tal identidad se refiere a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca. No comprende necesariamente los elementos físicos, tales como las edificaciones ubicadas en la finca (que no tienen que ser necesariamente inscritas), ni tampoco a la identidad del titular catastral (que no tiene que ser necesariamente el que resulte titular registral). Según la RDGRN de 5 de agosto de 2014, también sigue siendo aplicable la no necesidad de coincidencia de los nombres de los colindantes y la no procedencia de su mención en la descripción registral.

“En el caso concreto objeto del presente recurso, ciertamente se produce identidad en la descripción de la finca contenida en los dos títulos públicos que se aportan –el traslativo inmatriculador y el adquisitivo previo–, pero no existe tal identidad con la ubicación, delimitación geográfica y superficies resultantes de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporta al efecto”.

  1. Base gráfica georreferenciada: a los efectos de la inmatriculación no se admite otra base gráfica georreferenciada que no sea la certificación catastral descriptiva y gráfica. Si no hay coincidencia entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y la descripción catastral, lo que procede es tramitar la subsanación de discrepancias que proceda conforma a la legislación catastral.

Dice la Resolución que “…Ha de recordarse que conforme al artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, «únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos».

Y resulta que en el concreto procedimiento de concordancia regulado en el artículo 205 –al igual que en el regulado en el artículo 203–, no existe expresa previsión legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI –por ejemplo, el 199.2, el 200, el 201, el 202, el 204, o el 206– en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa…”.

5 Dudas fundadas del registrador: para solventar tales dudas no cabe, en modo alguno, aplicar los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, pues según la RDGRN de 17 de noviembre de 2015 «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del R.H, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la L.H, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015».

Teniendo en cuenta la desjudicialización operada por la Ley 13/2015, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia.

Destaca, por último, la Resolución la posibilidad obtener también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo» (art. 204 LH). (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5498 – 9 págs. – 217 KB)Otros formatos

 

  1. SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de una segregación contenida en una escritura de segregación y compraventa autorizada en el año 1997, sin licencia. Ahora se solicita la inscripción de la segregación y se alega por el interesado la prescripción de la posible infracción urbanística.

¿Se necesita obtener la licencia de segregación o declaración de innecesariedad para la inscripción? SI.

¿El plazo de prescripción de la posible infracción urbanística se cuenta desde la fecha en que el Ayuntamiento ha tenido conocimiento de los hechos constitutivos de la posible infracción? NO¿El plazo de prescripción se cuenta desde la fecha de la autorización de la escritura de segregación? SI.

Doctrina de la DGRN.

La Resolución confirma que “para inscribir cualquier acto de división o segregación de fincas o, en términos urbanísticos, un acto de parcelación –cfr. artículo 26 de la Ley de Suelo–, (se necesita) del correspondiente título administrativo habilitante previsto en la norma autonómica de aplicación, sea licencia, declaración de innecesariedad, declaración de improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística o cualquier otro que dicha normativa regule”.

Comentario.

La argumentación del centro Directivo ha quedado expuesta, con más o menos extensión, en resoluciones precedentes. Resumidamente, pueden sistematizarse las siguientes razones:

1 Cuando la autorización de la escritura y su presentación en el Registro se producen bajo la vigencia de legislaciones distintas, se puede plantear un problema de derecho intertemporal o transitorio. Con cierta frecuencia se da esta situación respecto de actos o negocios jurídicos afectados por la legislación urbanística, como sucede, por ejemplo, con la inscripción de obras nuevas concluidas hace años o con segregaciones escrituradas hace tiempo, caso este último que se plantea en esta Resolución.

2 La DGRN (RR de 27 de enero y 23 de julio de 2012) ha venido señalando, de acuerdo con los criterios jurisprudenciales en vigor, que la solución en tales casos es la siguiente: (i) la segregación se sujeta, a los efectos de su inscripción, a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. (ii) Sin embargo, tal criterio debe conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.

3 Frente a la objeción de que tal criterio supone aplicar retroactivamente una norma, argumenta lo siguiente:

A Conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo, “se admite la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley; debiendo insistirse en que la prohibición de la retroactividad solo es aplicable a los derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto y no a los pendientes, futuros, condicionados y expectativas”.

B Sobre si exigir la presentación de licencia o declaración de innecesariedad exigidas actualmente para una legislación, supone aplicar con carácter retroactivo una norma sancionadora, lo que resulta proscrito por el art. 9.3 de la C.E, argumenta que debe distinguirse entre “los llamados expedientes de reposición o restauración de la legalidad urbanística y los expedientes sancionadores que se incoan como consecuencia de la infracción urbanística cometida” pues sólo en los sancionadores “son de aplicación, y con ciertas reservas, los principios propios de la potestad punitiva del Estado, entre ellos el de irretroactividad, pero no en el caso de la potestad ejercida e impugnada para la restauración de la realidad física alterada ilegalmente por las obras…”.

4 La DGRN (R. 17 de octubre de 2014) reconoció, por analogía con el caso de las obras nuevas, la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas. En la resolución citada, por ejemplo, admitió la inscripción de una segregación practicada en el año 1974 por acompañarse una certificación administrativa en la que se manifestaba que «consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo esta Dirección General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso, además, que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse”.

 Conclusiones:

1 Al igual que ocurre con las edificaciones, cabe justificar la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística en las segregaciones, de acuerdo con la analogía que este Centro Directivo ha mantenido con el régimen aplicable a las edificaciones, acorde además con el régimen análogo al de fuera de ordenación –Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000–, para entender cumplidos los requisitos de acceso registral de divisiones o segregaciones.

2 Sin embargo, como reconoció la RDGRN 17 de octubre de 2014, debe acompañarse a la escritura una certificación administrativa acreditativa de la licencia de segregación, o de su innecesariedad o acreditativa de que no es posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente Ley.

3 Además, se da la circunstancia que en el concreto caso planteado la norma de 1992, vigente al hacer la segregación, ya imponía licencia o declaración de innecesariedad, coincidente con la legislación actualmente en vigor. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5499 – 13 págs. – 253 KB)Otros formatos

 

  1. Convenio regulador. Liquidación del régimen de separación de bienes.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 44, por la que se suspende la inscripción de sentencia de divorcio por mutuo acuerdo, aprobatoria del convenio regulador de los efectos del mismo.

Supuesto de hecho. En convenio regulador, aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio, se adjudican los cónyuges varios bienes que les pertenecen por mitad y que habían adquirido constante el matrimonio en régimen de separación de bienes. Se inscribe la adjudicación de la vivienda familiar, pero se deniega la adjudicación de un local comercial por carecer de carácter familiar.

¿Es inscribible la adjudicación de este local comercial? SI.

Doctrina de la DGRN.

El Centro Directivo ha venido fijando en sucesivas resoluciones la idoneidad del convenio regulador aprobado judicialmente como título inscribible de las adjudicaciones realizadas por los cónyuges con ocasión de un procedimiento de separación o divorcio.

Como la propia Resolución reconoce, su doctrina ha sido, en ocasiones, vacilante:

1 El objeto del convenio regulador es, entre otros extremos, la liquidación del régimen económico matrimonial con independencia de la naturaleza y características de este. Una vez aprobado por el juez, el convenio será inscribible en el Registro de la Propiedad siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria.

2 La doctrina de este Centro Directivo, aunque algo vacilante, tiene señalado que el convenio regulador aprobado judicialmente es título inscribible en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como –en los supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común.

3 Fuera de estos casos, todo acto o negocio debe recogerse en el instrumento típico para ello, la escritura pública, y su inclusión en el convenio regulador aprobado por el juez no le concede categoría de documento judicial, quedándose en la consideración de un mero contrato privado.

Conclusión. En el caso de este expediente, la adjudicación en extinción de comunidad de un elemento que fue adquirido por los ex esposos durante su matrimonio, por mitad y pro indiviso en régimen de separación de bienes, puede considerarse como un bien incluido dentro de su patrimonio consecuencia de una adquisición derivada de la vida en común, y por ello es posible su liquidación y adjudicación dentro del convenio regulador aprobado por la autoridad judicial, no siendo precisa la escritura pública. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5500 – 8 págs. – 206 KB)Otros formatos

 

  1. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

Resolución de 6 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: el testador deshereda al único hijo que tiene por la causa del 853.1 del Código Civil e instituye a la viuda como heredera universal; la heredera otorga la escritura y manifiesta «1.º.–Que no le consta la existencia, y consecuentemente el paradero, del hijo del causante, D. J. M. F. L., del que ni ella ni su esposo, el causante, ni el entorno familiar, han tenido noticias desde hace más de cuarenta años. 2.º.–Que, en la misma forma, no le consta si dicho hijo tiene o tuvo descendencia.

¿Es necesario acreditar que al fallecimiento del testador no existían hijos ni descendientes del hijo desheredado, quienes, de existir, tendrían derecho a su legítima? NO.

Doctrina de la DGRN

1 No puede ser estimada la exigencia de que debe acreditarse la inexistencia de otros descendientes a los designados en el testamento, toda vez que ello conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece contradicha en la propia regulación legal (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 4 de mayo de 1999 y 29 de enero de 2016).

2 Respecto de la existencia de legitimarios desheredados, cabe recordar que, como ya ha declarado reiteradamente el Centro Directivo (cfr. Resolución 21 de noviembre de 2014), la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial); y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. artículo 658 del Código Civil), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (Resolución de 13 de septiembre de 2001).

Comentario. La doctrina sentada por la Resolución puede extractarse del siguiente modo:

1 Desheredado el legitimario, basta con declarar en la herencia que se desconoce si tiene descendientes. No se puede exigir la prueba negativa de la inexistencia de legitimarios. En la escritura calificada se decía que se «ignora si dicho hijo tiene o tuvo descendencia», lo que es suficiente.

2 La RDGRN 29 de septiembre de 2010 señaló en este sentido que «el problema de fondo radica en dilucidar si, desheredados los hijos del testador, y conservando sus descendientes ulteriores su derecho a la legítima (cfr. artículo 857 del Código Civil), basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo. Hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza.

También Resolución de 21 de noviembre de 2014. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5501 – 5 págs. – 179 KB)Otros formatos

 

  1. Instancia privada para la modificación de descripción de finca.

Resolución de 6 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey nº 1, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada por la que se solicita la rectificación de la descripción de una finca rústica inscrita.

Supuesto de hecho. Mediante instancia privada se quiere hacer constar en la última inscripción de la finca el polígono y la parcela catastral. No se acompaña a la instancia certificación catastral descriptiva y gráfica.

Se da la circunstancia que en un asiento anterior sí que constaban el polígono y la parcela, pero en la última inscripción han desaparecido dichos datos del asiento.

¿La instancia privada es título suficiente para añadir a la descripción de la finca inscrita el número de polígono y de parcela? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Constancia registral de la referencia catastral: Para la constancia registral de los datos de identificación catastral de la finca es preciso aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca de la que resulte dicha identificación y la correspondencia con la finca inscrita, lo que será objeto de calificación registral. No basta la mera manifestación en instancia privada de los interesados para rectificar la descripción de la finca, por exigencia del principio de titulación pública.

2 Coordinación gráfica de la finca: la constancia de la referencia catastral (art. 9.a) LH) no puede equipararse a la coordinación gráfica a que se refiere el artículo 10 LH. Debe recordarse que la constancia registral de la referencia catastral (que es el código alfanumérico que permite situar inequívocamente el inmueble en la cartografía catastral) tiene unos efectos limitados que no pueden equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el art. 10 LH, ni supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria de la finca. Para ello se necesita solicitar la inscripción de la representación gráfica de la finca mediante la tramitación del procedimiento correspondiente (ver arts. 9, 10 y 199 LH).

Comentario.

I Interesa destacar en primer lugar que tanto para solucionar una inexactitud registral como para subsanar un error de los asientos no es suficiente la mera instancia privada por exigencia del principio de titulación pública (arts. 3 y 40 LH).

Si la omisión de los datos catastrales en el último asiento se hubiera producido involuntariamente al trasladarlos del título al asiento, estaríamos ante una discordancia consecuencia de un error, que puede ser material o de concepto. 

Para la rectificación de los errores de los asientos debe aportarse el título que causó la inscripción u otro rectificatorio si fuera necesario. No será suficiente, sin embargo, la mera instancia privada.

Ahora bien, si la omisión no se debe a un error y se trata de una inexactitud registral, que se produce cuando existe cualquier discrepancia entre el Registro y la realidad, tal inexactitud registral se soluciona aportando el documento público que la ponga de manifiesto, pero, igual que sucede con el error, no basta con la mera instancia privada.

En el caso de la Resolución puede hablarse de inexactitud en el sentido de que los datos de la finca no están completos.

II Por otro lado resulta interesante la distinción entre constancia de la referencia catastral y la representación gráfica georreferenciada en los términos que hemos visto al reseñar la doctrina de la DGRN. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5502 – 4 págs. – 175 KB)Otros formatos

 

  1. INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON LA CATASTRAL. REQUISITOS DE LAS OBRAS NUEVAS TRAS LA LEY 13/2015

Resolución de 9 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Medina Sidonia a inmatricular una finca en virtud de una escritura de partición de herencia y rectificación de otra.

Se plantea si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia precedida de otra de compraventa en la que la descripción de la finca, que es la misma entre ellas, difiere en extensión de la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

El recurrente alega que la diferencia no es superior al 10%

La Dirección confirma la nota pues el art. 205 LH exige que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Y en el procedimiento de concordancia regulado en el art 205–al igual que en el regulado en el art 203–, no existe expresa previsión legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI –por ejemplo, el 199.2, el 200, el 201, el 202el 204, o el 206– en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa.

Por tanto, si se pretende inmatricular una delimitación perimetral catastral distinta, lo procedente será promover y obtener previamente la correspondiente alteración catastral. Ahora bien esa identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, así como tampoco es necesaria la coincidencia de los nombres de los colindantes (R. de 5 de agosto de 2014)

Otro defecto alegado por la Registradora es que no se acredita la terminación de la obra declarada en fecha anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante y que no conste en el Registro anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. La Dirección confirma el defecto ya que también en las inmatriculaciones es necesario acreditar la terminación de la obra en fecha anterior al plazo de prescripción mediante certificación catastral, municipal, técnica, o acta notarial, y en este supuesto la descripción de la obra no coincide con la de la catastral por lo que no puede entenderse cumplido.

Además, TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 13/2015 señala la Dirección otro defecto que no figura en la nota cual es la necesidad de que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica» (art. 202 LH y R de 8 de febrero de 2016); aprovecha para hacer un resumen de los requisitos relativos a la georreferenciación en las obras nuevas teniendo en cuenta los preceptos aludidos y la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015:

1.-la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica cuando se trate de obras nuevas terminadas, nuevas o antiguas, ya que la terminación momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral

2.- A su vez siempre que sea necesario para que el Registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir puede ser necesario que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique;

3.- Pero la georreferenciación no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML, siendo válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

4.- y tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas

5.- Por último, la obligada georreferenciación de las edificaciones no afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella; sin perjuicio de que haya de ser comunicada a catastro. (MN)

PDF (BOE-A-2016-5503 – 6 págs. – 208 KB)Otros formatos

 

  1. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Resolución de 9 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación de herencia.

Mediante escritura, se protocolizan las operaciones particionales a la muerte de los cónyuges don J. M. y doña R. A. ambos de nacionalidad francesa y residentes en Francia. Ambos cónyuges fallecieron habiendo dejando dos hijos, con testamento autorizado por notario español, instituyendo al cónyuge heredero en pleno dominio una cuarta parte de los bienes que integran la herencia, más el usufructo de las tres cuartas partes restantes, y a su elección, el usufructo total; y, herederos en el resto de sus bienes a sus hijos, a partes iguales. En la escritura de partición de herencia comparecen ambos hijos y se adjudican los bienes por mitades indivisas.

La referida escritura fue presentada en sucesivas ocasiones, en unión de acta de subsanación y de testimonios de vigencia de leyes extendidos por el notario los días 8 y 27 de enero de 2015. Respecto del testimonio de vigencia de Leyes, de fecha 27 de enero de 2015, el registrador estima que: «(…) deberá estar traducido por un intérprete jurado del MAEC.–Además deberá reseñarse que no hay ninguna otra norma que altere, restrinja o condicione dicho contenido»; y no se acredita si los testamentos otorgados en España, y que se protocolizan en el titulo sucesorio, tienen validez y se adecuan a la legislación francesa, indicando la norma extranjera aplicable.

Hay que distinguir:

Validez formal de los testamentos, en relación a este punto, señala la DGRN que: «Con independencia de la normativa contenida en la Ley, española, 29/2015, de Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil, la norma aplicable al caso debatido es el Convenio de La Haya de 5-10-1961 (BOE 17-8-88) sobre Conflictos de Leyes en Materia de Forma de las Disposiciones Testamentarias, cuyo art. primero establece que una disposición testamentaria es válida en cuanto a la forma si ésta se ajusta a la ley interna del lugar en que se otorgó el testamento».

La validez formal de los testamentos ante notario español se rige por la ley española (RDGRN 13 de octubre de 2015)

En cuanto a la prueba del derecho material aplicable a la sucesión, se remite a la DGRN de 15 de febrero de 2016, analizada en esta sección.

En el caso de este expediente, la herencia es anterior al 17 de agosto 2015, fecha de aplicación del Reglamento (UE) número 650/2012; hay que estar, por tanto, a la ley de la nacionalidad del causante, artículo 9.8 del Código Civil, que conduce a la aplicación de la ley francesa.

El registrador cuestionó inicialmente la acreditación de la norma extranjera aplicable. Es doctrina de esta Dirección General que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del RH, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. El citado precepto no contiene un numeras clausus de medios de prueba y la Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la LEC, 168.4 del RN y 36.2.º del RH), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). En definitiva, el artículo 36 del Reglamento Hipotecario posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario, habiendo manifestado esta Dirección General (cfr. Resolución 20 de julio de 2015) que si el registrador entendiese que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.

Si se aportan los testimonios de vigencia de leyes que en su momento acompañaron a la escritura calificada, quedaría fácilmente subsanada la nota de calificación y en cuanto a la traducción señala que en este supuesto concreto resulta excesiva la exigencia de una traducción jurada ya que el notario asume expresamente la responsabilidad de conocer suficientemente la legislación francesa en este punto, declarando que, conforme a la meritada legislación, las cláusulas de los testamentos de los causantes son suficientes para permitir la partición (cláusulas por otra parte recogidas en testamentos otorgados ante notario español y en lengua española) y dicha aseveración prevalecerá salvo que el registrador disienta de la misma y lo motive expresamente por conocer también, bajo su responsabilidad, suficientemente la legislación extranjera aplicable, cuestión esta que no se ha planteado.

Esta Dirección General recuerda nuevamente (cfr. Resolución 15 de febrero de 2016) tanto a notarios como a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la Unión Europea, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y, excepcionalmente, a los artículos de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, sino a los medios que proporciona el entorno E-Justicia.

Estima el recurso. (IES)

PDF (BOE-A-2016-5504 – 6 págs. – 187 KB)  Otros formatos

 

  1. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIEN PRIVATIVO. ADJUDICACIÓN CON CARÁCTER GANANCIAL.

Resolución de 11 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 45 a inscribir una escritura de disolución de condominio y aportación a sociedad de gananciales.

Hechos: Se disuelve una comunidad de diez copropietarios y se adjudica el bien (el 90%) a uno de los comuneros, (que era titular con carácter privativo del 10%), y a su esposa con carácter ganancial, alegando que el dinero para compensar a los restantes comuneros procede de un préstamo inmediatamente posterior efectuado a ambos cónyuges y por tanto imputable a la sociedad de gananciales. En cuanto al 10 por ciento restante se aporta a la sociedad conyugal.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no cabe la adjudicación directa al comunero con carácter ganancial y además tampoco cree posible aportar el 10% privativo a la sociedad de gananciales una vez disuelta la comunidad.

El notario autorizante recurre y alega que consta claramente la intención de los cónyuges de atribuir el carácter de ganancial a dicho bien conforme al artículo 1355 CC y que la causa es onerosa.

La DGRN revoca el defecto, pues, aunque declara que el orden de las estipulaciones podría haberse estructurado de forma distinta, da prevalencia a la intención de las partes ya que lo que los cónyuges han querido es, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1355 del Código Civil, atribuir al bien que están adquiriendo carácter ganancial, a pesar de que por el principio de subrogación real, le correspondería tener carácter privativo.

Comentario: El orden lógico hubiera debido de ser: o bien disolución de condominio con adjudicación al marido del 100% con carácter privativo, y simultánea aportación a la sociedad de gananciales con carácter oneroso de ese 100%, o bien aportación previa del marido de su 10% a la sociedad de gananciales y posterior disolución de la comunidad con adjudicación del 100% con carácter ganancial. En todo caso deberían de ser siempre dos negocios jurídicos diferenciados. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5506 – 8 págs. – 225 KB)Otros formatos

 

  1. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO DE KUWAIT.

Resolución de 11 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

El supuesto de hecho se refiere a la adjudicación en escritura autorizada ante notario de español de la herencia de un nacional kuwaití:

 Don F. A. A. A. fallecido en 2008, en estado de casado en únicas nupcias con doña S. A. J. A. S, de cuyo matrimonio tuvo ocho hijos, doña W., doña S., doña H., doña N., doña D., don A., don S. y don O. A. A. Su hija doña S. A. A. premurió al causante, casado con don M. M. A. A., con cinco hijos, don M., doña S., doña F., don A. y don M. A. A.

El causante, don F. A. A. A., falleció bajo testamento abierto autorizado ante el notario de Benalmádena, don Francisco José Torres Agea, el 19 de agosto de 1987, en el que legó todos sus bienes sitos en España, a su esposa y a sus ocho hijos en la siguiente proporción: A su esposa el 12%; a sus cinco hijas el 8% a cada una, y a sus tres hijos el 16% restante.

En este expediente se establece la siguiente sustitución vulgar: «Para el caso de premoriencia de alguno de los anteriormente nombrados, la porción que le corresponde será repartida en iguales partes entre los demás herederos».

Ratifican la escritura de partición: La viuda, doña S. A. J. A. S., los siete hijos que sobreviven, y los cinco nietos, hijos de la premuerta hija doña S. A. A.

Incorpora certificado de defunción del causante, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español, testamento español, certificado kuwaití de «limitación de herederos» expedido por el Departamento de certificaciones y legalizaciones en el que se manifiesta que sus herederos se limitan a: su esposa, sus siete hijos, y habiendo testamento a favor de los hijos de su hija doña S., fallecida antes que él (tiene esposo y madre), sus cinco hijos; se incorpora también documento de «partición hereditaria» del Ministerio de Justicia, Departamento de Certificaciones y Legalizaciones, en el que se establece las participaciones hereditarias de la esposa, hijos y nietos, certificado firmado por notario don Nazer Alazemi, jefe de la Sección de Herencias, con los correspondientes sellos de legalización diplomática

El registrador suspende la inscripción en cuanto al serle «totalmente desconocida la legislación sucesoria kuwaití, le es imposible calificar sobre los efectos y alcance de dichos documentos, si los mismos pueden dar lugar a que deje de aplicarse la cláusula testamentaria “para el caso de premoriencia de alguno de los anteriormente nombrados, la porción que le corresponde será repartida en iguales partes entre los demás herederos”, y en concreto, si dichos documentos sirven por sí solos para justificar el fallecimiento de doña S. y acreditar que, de conformidad con la legislación kuwaití, sus hijos, al haber fallecido dicha causante antes que el testador, serían sus únicos herederos, independientemente de los que pudiera haber designado en su testamento y excluyendo a su cónyuge y a otros parientes. Además, de prevalecer sus disposiciones testamentarias, debería aportarse testamento de esta última señora, acompañado del certificado de Actos de Últimas Voluntades y, en su caso, del certificado de defunción».

El presente recurso aborda, por tanto, una vez más, la prueba extrajudicial del Derecho extranjero en relación al Registro de la Propiedad y reitera lo reseñado en resoluciones anteriores (vid, entre otras, Resolución 20 de julio de 2015).

Vuelve a recordar a notarios y a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la UE, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo también a los medios que proporciona, en el ámbito de la Unión Europea, el entorno E-Justicia y recuerda la especial importancia que tienen las inversiones extranjeras en la economía nacional, por lo que, sin perjuicio de la necesaria seguridad jurídica que debe siempre prevalecer, resulta especialmente importante la labor que han de desempeñar notarios y registradores, en criterios de razonabilidad, en el conocimiento necesario para que tanto la inversión como la realización de la inversión extranjera resulte lo menos compleja posible. En este sentido, los informes notariales sobre vigencia y aplicación de la ley extranjera adquieren una especial relevancia, de modo que el registrador, al calificar, deba expresar y motivar concretas razones de su rechazo, sin referencias genéricas.

En este caso, a la sucesión del fallecido, nacional kuwaití y residente en Kuwait, se le aplicaría su ley nacional en atención a la fecha de fallecimiento. El testamento otorgado se refiere solo para el patrimonio en España –práctica que en la actualidad será generalmente incompatible con el Reglamento (UE) nº 650/2012 (vid. sus artículos 4, 20, 21 y 23, pero también 30, 32, 33 y 29).

Nada se dice, sin embargo, respecto del eventual carácter escisionista o no de la sucesión en el Derecho kuwaitíque pudiera conducir a la aplicación del Derecho español, en determinadas condiciones, siempre sobre la base del criterio de unidad de sucesión (sin que se prejuzgue la eventual aplicación del artículo 34 del Reglamento (UE) n.º 650/2012) que aquí no es del caso.

Sin perjuicio de ello, la ley sucesoria kuwaití, en cuanto basada en el estatuto personal de base islámica no contempla secesionismo alguno siendo por tanto aplicable en todos sus elementos (como ocurre, con sus correspondientes matices, en el Derecho marroquí, argelino y tunecino, Arabia Saudí, Bahréin, Qatar, Emiratos Árabes Unidos, Sudán y Yemen) el Derecho nacional, como estatuto personal del difunto. Por lo tanto, hay dos elementos a valorar. Uno de carácter formal, se fundamenta en los artículos 76 y 78 del Reglamento Hipotecario y se refiere al título sucesorio –testamento español, mas documento kuwaití– que exige que en la inscripción se haga constar la fecha de defunción, el contenido del Registro de Últimas Voluntades y otro, el derecho material. En éste, al regirse la sucesión por la ley nacional del causante no es posible extrapolar las instituciones sucesorias españolas tales como la preterición o el efecto de la premoriencia.

Por lo que se refiere al presente expediente, el registrador manifiesta que le resulta totalmente desconocida la legislación sucesoria kuwaití por lo que le es imposible calificar sobre los efectos y alcance de dichos documentos (el llamado certificado de «limitación de herederos» y de «partición de herederos»), y si los mismos pueden dar lugar a que deje de aplicarse la cláusula testamentaria para el caso de premoriencia de alguno de los anteriormente nombrados, entendiendo que deberá acreditarse la aptitud de dichos documentos kuwaitíes.

Señala la DGRN, que el certificado de «limitación de herederos» en el que se confirma la fecha de fallecimiento del causante y se especifican individualmente quiénes son los herederos, se encuentra expedido por el Ministerio de Justicia de Kuwait, departamento de certificaciones y legalizaciones, firmado por el juez del Departamento, juez don Abdullah Abdulaziz Alduaij, con las correspondientes legalizaciones diplomáticas. Junto al certificado de «limitación de herederos» se acompaña un certificado de «partición de herencia», en el que expresamente se refiere al indicado certificado de «limitación de herederos», se determinan las cuotas hereditarias correspondientes a la viuda, hijos y nietos del causante, certificado firmado por notario don Nazer Alazemi, jefe de la Sección de Herencias, con los correspondientes sellos de legalización diplomática; la DGRN entiende que la documentación aportada es suficiente al objeto de lograr la correspondiente inscripción registral y estima el recurso. (IES)

PDF (BOE-A-2016-5507 – 7 págs. – 202 KB) Otros formatos

 

  1. INMATRICULACIÓN. «COMUNIDAD VALENCIANA». EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA CON OTRA NO INSCRITA.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Clemente, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de partición de herencias, elevación a público de un documento privado de compraventa, adición de otra herencia con posterior agrupación, declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal.

Se plantea si es inscribible un título, presentado tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de adjudicación por extinción de comunidad, en particular, de la llamada «comunidad valenciana», cuando el solar sobre el que se ha realizado la construcción es el resultado de agrupar una finca inmatriculada con otra sin inmatricular.

Señala la Dirección que la principal diferencia entre la antigua legislación y la Ley 13/ 2015 respecto a la inmatriculación por título público no es la necesidad de que el titulo sea traslativo sino en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad: respecto a la forma documental ya no cabe cualquier forma de acreditación fehaciente, sino que ha de ser título público; y además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo si bien dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior lo que se da en este supuesto.

Lo que se debate en este caso es si la adjudicación a cada propietario de su respectivo elemento privativo en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, habiendo sido promovida la construcción en régimen de la llamada «comunidad valenciana» es o no título público traslativo.

Señala el Centro Directivo que ya ha admitido que la extinción de comunidad ordinaria es un título traslativo a los efectos de la inmatriculación, y que se produce una efectiva adquisición porque existe una auténtica mutación jurídico real. Así ocurre con la constitución de la propiedad horizontal en general precedida de una comunidad ordinaria o de una «comunidad valenciana», y el título constitutivo se acompaña de una efectiva adjudicación. En la «comunidad valenciana» lo que ocurre es que tal título y adjudicación tienen lugar «ab initio». Por tanto, la adquisición se provoca cuando se inicia la construcción, aunque se documente e inscriba ahora. Por ello se ha de concluir que ciertamente, la mutación de la comunidad ordinaria en una comunidad valenciana y ésta a su vez en una propiedad horizontal, supone una extinción de aquellas para dar lugar a ésta. En consecuencia, habiendo admitido esta Dirección General la extinción de la comunidad ordinaria como título inmatriculador, de forma semejante, es admisible la mutación real que se produce desde la comunidad valenciana a una propiedad horizontal. (MN)

PDF (BOE-A-2016-5509 – 7 págs. – 195 KB)Otros formatos

 

  1. INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE LOS TÍTULOS Y CON LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL ACTUALIZADA.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Manilva a inmatricular una finca en virtud de una escritura de compraventa y de otra de dación en pago.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca que consta en una escritura de dación en pago otorgada en 2009, previamente transmitida en una escritura de compraventa. Consta incorporado en la escritura de 2009 un certificado catastral descriptivo y gráfico coincidente la descripción literaria de dicha finca.

La registradora encuentra dos defectos: el primero que la descripción de la finca entre ambas escrituras no es plenamente coincidente, y el segundo que tampoco coincide ahora la descripción literaria con la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada en el 2016, que ha variado respecto de la incorporada a la escritura.

El interesado recurre y alega que las diferencias de descripción de la finca en ambos títulos se reducen a una diferencia de superficie inferior al 10% y que no hay duda de que se trata de la misma finca. En cuanto al segundo defecto, que la descripción de la finca coincide con el certificado incorporado a la escritura y que no es precisa la constancia de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la finca pues ya consta las coordenadas UTM en metros.

La DGRN estima el recurso respecto del primer defecto argumentando que la coincidencia entre ambos títulos no tiene porqué ser plena sino sólo a juicio del registrador, conforme al artículo 205 LH. El juicio del registrador no se puede limitar a constatar que hay diferencia de metros o de algún otro dato descriptivo, sino que debe fundamentar la falta de identidad exigida por la ley, o, al menos, que tiene dudas fundadas sobre ella.

En cuanto al segundo defecto relativo a la falta de coincidencia entre la descripción de la escritura y el certificado catastral actualizado afirma que:

1.- La coincidencia de la descripción en la escritura con la certificación catastral ha de referirse a una certificación actualizada en el momento de solicitud de inscripción, que el registrador está facultado para obtener, y en todo caso la certificación catastral del título ha de estar vigente (1 año desde su emisión).

2.- La coincidencia o identidad ha de ser plena en lo relativo a la ubicación y delimitación perimetral (por tanto a su superficie), pero no a las construcciones, ni al titular catastral, ni a los colindantes catastrales, conforme al apartado 8 de la Resolución Conjunta de 26 de Octubre de 2016.

3.- La variación únicamente de los datos alfanuméricos entre certificaciones, pero sin variación de los vértices georreferenciados (es decir un ajuste o precisión en la medida superficial sin cambio en la representación gráfica) puede ser fácilmente subsanada mediante una instancia del interesado consintiendo la inscripción de los metros que consten en el Catastro.

En el presente caso confirma el defecto, pues considera que se ha producido una alteración catastral en la delimitación poligonal de la finca entre ambos certificados, el incorporado a la escritura y el actual, y por tanto el documento no es inscribible, pues en otro caso la finca no estaría coordinada gráficamente con el Catastro. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5510 – 14 págs. – 266 KB)Otros formatos

 

  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN VIVIENDA HABITUAL POR EL 60 % DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)

EL CASO, DEFECTO Y DECISIÓN DE LA DGRN.- En una ejecución directa el valor de tasación de la finca a efectos de subasta son 146.764,80 euros, el 70% de dicho valor es 102.735,36 y la cantidad reclamada por todos los conceptos asciende a 100.581,62 euros. Como consecuencia de estos datos, desierta la subasta por falta de postores, se procede adjudicar la vivienda habitual hipotecada por el 60% del valor de tasación, es decir, 88.058,88 euros, ya que la cantidad reclamada por todos los conceptos es inferior al 70%, todo ello conforme al art. 671 LEC.

El registrador suspende la inscripción de la adjudicación por el 60% del precio fijado para subasta, por no cumplir el requisito legal por el que la adjudicación del bien, al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al 70% de su valor de tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, entonces se lo adjudique por dicha cantidad. Lo contrario sería una interpretación no querida por el legislador, ya que aun debiendo el deudor más del 60% del valor de tasación, si el acreedor se adjudica por el 60%, quedaría un remanente para el acreedor en perjuicio del deudor que podrá seguir reclamándoselo en procedimiento adecuado.

La recurrente señala que la finca debe adjudicarse por el 60% ya que, conforme al art. 671 LEC, la cantidad que se debe por todos los conceptos es inferior al 70%.

La DGRN confirma el defecto y la interpretación del art. 671 LEC [no literal] del registrador. 

COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA SUFICIENCIA DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR TRAS SUBASTA DESIERTA.- Tras recordar su doctrina sobre la calificación registral de las resoluciones judiciales, la DGRN indica que siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. art. 130 LH), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los arts. 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos estos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art. 132.4 LH.

SUBASTA DESIERTA: VALOR SEGÚN LA LEC DE LA ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR.- Procede evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca.

Para el caso de ejecución de bienes inmuebles existiendo postores, el art. 670.4 LEC señala que «cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura».

Y para el caso de subasta sin ningún postor, el art. 671 LEC, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señala que «si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».

Para la DGRN, conforme al art. 3 CC, la interpretación del art. 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%.

Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los arts. 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del art. 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.

Finalmente, ha de destacarse que esta correcta interpretación del art. 671 LEC no supone imponer una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

La interpretación ponderada y razonable del art. 671 LEC, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».

Ver archivo especial con comentario más amplio.

PDF (BOE-A-2016-5511 – 6 págs. – 189 KB)  Otros formatos 

 

  1. Sentencia dictada en rebeldía, habiendo sido notificado personalmente el rebelde.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento ordinario en el que el demandado fue declarado en rebeldía.

Hechos. Se solicita la inscripción de una sentencia dirigida contra el titular registral, declarado en situación de rebeldía. El declarado rebelde fue notificado con éxito de la sentencia firme por correo certificado con acuse de recibo, por lo que no fue preciso el edicto.

La registradora considera que ha de pasar para inscribir el mayor de los plazos contemplados en el art. 502 LECdieciséis meses. Mientras tanto, sólo cabe anotación preventiva de sentencia.

La recurrente alega que, cuando se acredite que ha existido notificación personal, es suficiente el transcurso de veinte días, no existiendo un supuesto de fuerza mayor.

La DGRN recuerda que, para practicar un asiento de inscripción de una sentencia firme dictada en rebeldía, conforme al art. 524 LEC, es preciso que haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

El demandado no está obligado jurídicamente a comparecer y actuar en el proceso, siendo la causa de su incomparecencia indiferente para declararle en situación de rebeldía procesal. En cualquiera de los casos, tras ser declarado rebelde, el proceso continúa, sin que pueda asimilarse su inactividad al allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda. Y, tras la sentencia firme, la LEC (art. 502) le concede en todos los casos el derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma, pero durante distintos plazos, según las circunstancias:

– Veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se hubiere practicado personalmente.

– Cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente.

– Dieciséis meses desde la notificación de la sentencia, en caso de fuerza mayor ininterrumpida, aplicable tanto a supuestos de notificación personal como por edictos.

Considera la DG que la existencia de fuerza mayor determinante de la incomparecencia, y en consecuencia de la declaración de rebeldía, es compatible con el hecho de haberse efectuado la notificación de la demanda personalmente, por lo que también ha de ser compatible con la notificación de la sentencia por ese medio. Además, el art. 502.2 se remite a todo el apartado anterior y no sólo a la notificación por edictos.

Y la concurrencia o no de fuerza mayor no puede ser presumida ni apreciada por el registrador, sino que conforme al artículo 134.2 LEC, que excepciona la improrrogabilidad de los plazos, habrá de ser apreciada por el Secretario judicial mediante decreto, de oficio o a instancia de la parte que la sufrió, con audiencia de las demás.

Así, pues, sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. (JFME)

PDF (BOE-A-2016-5512 – 5 págs. – 179 KB)Otros formatos

 

  1. INCAPACIDAD. VENTA EN PÚBLICA SUBASTA DE MITADES INDIVISAS DE FINCAS GANANCIALES.

Resolución de 13 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se celebra una subasta de la porción ganancial perteneciente al marido, declarado incapaz, en varios bienes gananciales, previo avalúo de dichos bienes, conforme a una previa resolución judicial. El Auto judicial que ordena el remate, entendiendo que la parte del incapaz se concreta en el 50% de dichos bienes, adjudica dicho porcentaje al mejor postor. Se otorga 9 años después una escritura de venta de la totalidad de dichos bienes gananciales subastados en la que el marido está representado por su esposa, que es la tutora, y en la que el precio de venta es el doble del resultante de la subasta.

El registrador suspende la inscripción pues considera que no puede subastarse un 50% por ciento de un bien ganancial, al ser la sociedad de gananciales una comunidad germánica y que debió de subastarse el 100% de la finca, pues además al subastarse la mitad se perjudica al incapaz, ya que el precio obtenido será menor.

La entidad compradora recurre y alega que lo que se pretendió vender desde el principio fueron los bienes completos y para ello se pidió autorización judicial, que ningún perjuicio se le causa al incapaz ya que han intervenido en el procedimiento el juez y el ministerio fiscal. La parte del incapaz se adjudica mediante subasta y la venta se perfecciona cuando presta su consentimiento el otro cónyuge respecto de su parte.

El notario autorizante argumenta en igual sentido, y considera que han de entenderse debidamente protegidos y tutelados los derechos e intereses de ambos cónyuges vendedores, y cumplidos todos los requisitos y formalidades legales necesarias para la plena validez y eficacia de la enajenación de la totalidad de las tres fincas.

La DGRN confirma la calificación. Considera que la subasta debió de celebrarse respecto del pleno dominio de las tres fincas, y que la subasta de sólo una parte indivisa de dichos bienes es contraria a la naturaleza de comunidad germánica de la sociedad de gananciales y perjudica al incapaz al tener menos posibilidades de éxito. Apunta sin embargo que el acto puede ser sólo anulable y por ello convalidable con la aprobación judicial a posteriori.

COMENTARIO.- Afirma la DGRN como fundamento de su postura que “la resolución judicial es clara en cuanto a que la venta debía celebrarse en pública subasta de las tres fincas (no de mitades indivisas)”. Sin embargo, la autorización judicial lo fue, según el resumen de los hechos, «para proceder a la venta de la parte de los bienes correspondientes al incapaz…» en subasta y así se hizo, si bien interpretando el juzgado que celebró la subasta que esa parte era el 50% de cada uno de los bienes y no el derecho abstracto del incapaz en dichos bienes (que lógicamente en valor es un 50% del todo).

Parece por tanto excesivamente rigurosa y formalista la postura del registrador y de la DGRN si se tiene en cuenta lo anterior, que el concepto de comunidad germánica es una construcción doctrinal que conlleva serias dificultades de comprensión para la mayoría de las personas, incluidos juristas, y que es difícil de llevar a la práctica en casos como éste o, por ejemplo, en los de embargos por deudas de uno de los cónyuges (art 1373 CC).

Hay que considerar también que el interés del cónyuge era concurrente con el de su marido incapaz, que fueron previamente tasados los bienes, que el precio de la venta es el doble que el de la subasta, que había deudas que pagar en la sociedad de gananciales (y una situación difícil para la esposa con su marido incapacitado). Por ello, hubiera bastado con interpretar que lo rematado en subasta era no el 50% de cada bien sino la porción ganancial del marido en dichos bienes (que era lo que se ordenó subastar) y que ello se complementa ahora con el consentimiento respecto de la parte ganancial de la esposa, con lo que concurren todos los elementos para considerar perfeccionado y consumado el contrato de venta respecto del 100% de dichos bienes, que es lo que se documentó en la escritura pública. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5514 – 8 págs. – 207 KB)Otros formatos

 

  1. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA.

Resolución de 13 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cunit, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de cambio de uso de local y división en dos viviendas.

Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual uno de los elementos privativos de una propiedad horizontal, destinado a local, se divide en dos fincas y se cambia su uso a dos viviendas, en territorio de Cataluña. Se justifica el cambio de uso con un certificado municipal del que resulta la prescripción de la infracción del cambio de uso y de la división, aunque se declara también que se deniega la legalización de las viviendas, porque el uso y el volumen no son conformes a la normativa.

La registradora suspendió la inscripción por una serie de defectos, de los que sólo se mantiene, después de la calificación sustitutoria, el relativo a que no se presenta la correspondiente licencia urbanística para la realización de las obras consistentes en la modificación del uso de un inmueble, pasando de ser local comercial a dos viviendas.

El interesado recurre y argumenta que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.4 de la nueva Ley del Suelo y por tanto es inscribible por prescripción.

La notaria autorizante suscribe la opinión del recurrente y argumenta adicionalmente que en Cataluña dicha infracción prescribe a los 6 años, conforme a lo dispuesto en el artículo 207 Decreto Legislativo 1/2010, y en este caso el cambio de uso y la división del local se produjo en 1966, por lo que está prescrita la posible infracción; cita también algún precedente de aplicación de este criterio por la DGRN en alguna Resolución.

La DGRN revoca la calificación. Parte de considerar que, desde la Resolución de 17 de octubre de 2014, ha admitido la posibilidad de que se inscriban las segregaciones por vía de prescripción de la infracción, por analogía con las edificaciones.

En cuanto a la cuestión de la normativa aplicable y la distribución de competencias en urbanismo entre el Estado y las Comunidades Autónomas, declara la aplicación de las normas estatales (adjetivas o procedimentales) en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, y la aplicación de la normativa autonómica (sustantiva) para determinar la remisión a autorizaciones o licencias o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa.

En definitiva, ordena la inscripción de la división material y el cambio de uso, pues es de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.4 de la nueva Ley del Suelo, que permite la inscripción si la infracción ha prescrito, como en este caso ha ocurrido por el transcurso de seis años conforme a la normativa sustantiva aplicable, que es el artículo 207 del Decreto Legislativo 1/2010 de Cataluña. Sin embargo, el registrador debe dejar constancia de la situación urbanística declarada uso y el volumen de las viviendas no conformes a la normativa) y comunicar al Ayuntamiento la inscripción, conforme al artículo 28.4.b) citado. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-5515 – 13 págs. – 252 KB)Otros formatos

 

  1. ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento en el que ordena practicar una anotación preventiva de embargo.

Se debate si cabe trabar una anotación preventiva de embargo cuando la finca registral se encuentra inscrita a favor de una titular fallecida, y en el mandamiento judicial en que ordena la práctica de la traba resulta que el procedimiento se ha entendido con un heredero que ha renunciado a sus derechos hereditarios, sin indicar que el mismo se ha entendido con ningún otro llamado al fenómeno sucesorio al resultar desconocidos.

El cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva sin indefensión debe ser objeto de calificación por el propio registrador a la hora de practicar o no los correspondientes asientos registrales. Es cierto que este Centro Directivo había exigido, para poder considerar cumplimentado el tracto sucesivo (arts 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario, por analogía), el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, si bien con posterioridad se ha aclarado, para adecuar esa doctrina a los pronunciamientos jurisprudenciales en la materia (por todas, R. de 27 de julio de 2010R. 10 de enero de 2011), que la exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

En el presente caso, y siguiendo tal doctrina constitucional, cabe concluir que la actuación judicial ha sido suficientemente garantista para entender cumplidos los requisitos hipotecarios en la traba del embargo, al haber identificado al llamado a la herencia, así como haber entendido con el mismo el procedimiento, pese a su posterior declaración unilateral en relación al llamamiento hereditario (JCC)

PDF (BOE-A-2016-5639 – 5 págs. – 179 KB)Otros formatos

 

  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 3 a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.

Reitera la doctrina DGRN a propósito de la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos (principalmente de créditos y préstamos hipotecarios) producidos como consecuencia de modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras con aplicación del art. 20 de la Ley Hipotecaria (R. 9 de octubre de 2014):

Tales modificaciones estructurales de las sociedades, «a través de las operaciones de fusión, escisión total o parcial o cesión global de activos, producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra. En todos estos supuestos la eficacia de la transformación respectiva se produce con la inscripción en el Registro Mercantil, y con ello el efecto legal de la transmisión en bloque de todos los bienes, derechos y obligaciones de las sociedades absorbidas, extinguidas, y también de las segregadas a favor de las sociedades beneficiarias. En este sentido no hay duda del carácter constitutivo de la inscripción de tales operaciones en el Registro Mercantil. Por tanto, la inscripción (en este caso en su modalidad de cesión global de activos) en el Registro Mercantil provoca «ope legis» el efecto del traspaso en bloque y por sucesión universal del patrimonio de la sociedad cedente a favor de la sociedad cesionaria. En su traslación al Registro de la Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el art. 16 de la Ley Hipotecaria, que permite la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos, cuando en los títulos respectivos no los señalen y describan individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir».

Y añade la misma Resolución que «tratándose de sucesiones universales motivadas por operaciones de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles previamente inscritas en el Registro Mercantil, sus requisitos y operativa de inscripción en el Registro de la Propiedad presenta singularidades, especialmente en relación con el título formal inscribible y con la modalización del principio del tracto sucesivo. La transmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro Mercantil, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

Lo relevante es que el nuevo titular traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate; que acredite que se trata de un supuesto de sucesión universal, y que identifique de modo claro el título traslativo, con expresión de todas las circunstancias que para la inscripción se reseñan en los arts 9 LH y 51 RH, relativas a titulares, derechos y fincas (art. 21.1 de la Ley Hipotecaria), incluyendo los datos de su inscripción en el Registro de la Mercantil. El registrador no puede actuar de oficio sin aquella previa postulación, requisito básico con arreglo al art. 16 expresado, que entronca con la norma general que en materia de inscripciones en el Registro de la Propiedad proclama el art. 6 LH, del que deriva el principio general de rogación en la práctica de tales inscripciones. (…)

Por otro lado, en cuanto al requisito del tracto sucesivo, ningún inconveniente existe para aplicar en este ámbito el principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido.

Resulta, por tanto, de la documentación presentada al tiempo de efectuarse la calificación, que no constan debidamente reseñadas por el notario autorizante todas las operaciones de fusión que desembocaron en la actual titularidad del préstamo hipotecario a favor de «Unicaja Banco, S.A.», ya que no se hace mención alguna a la primera transmisión operada por el titular registral, «Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera», a favor de otra nueva entidad, «Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga, Antequera y Jaén», resultante tras la fusión con «Caja Provincial de Ahorros de Jaén» y previa a la transmisión por segregación del negocio financiero a la actual titular. (JCC)

PDF (BOE-A-2016-5640 – 7 págs. – 194 KB)Otros formatos

 

  1. Cancelación de nota de afección caucional

Resolución de 17 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Roses nº 1, en la que se suspende la cancelación de una nota de afección caucional del artículo 13 de la Ley Catalana 31/2002, de 30 de diciembre.

Se trata de determinar cuál sea la caducidad–y cómo ha de computarse– de la nota marginal de afección fiscal practicada en un supuesto contemplado en el artículo 13 de la Ley catalana 31/2002, de 30 de diciembre, para el caso de no cumplir con los requisitos exigidos por la citada ley para consolidar la bonificación de la cuota en el impuesto de transmisiones que provisionalmente se concedió.

Por lo tanto, la cuestión que se plantea es la de determinar si toda nota de afección fiscal debe ser cancelada «en todo caso» transcurridos cinco años desde su fecha, o si, por el contrario, las particulares notas de afección en garantía del cumplimiento futuro de requisitos para consolidar un beneficio fiscal tienen un plazo de caducidad mayor de esos cinco años –o al menos, subsidiariamente, si esos cinco años han de ser computados de otro modo que no sea desde la fecha de la nota de afección misma.

Es evidente que la primera solución–que toda nota de afección caduque a los cinco años de su propia fecha– es la que resulta más respetuosa con el principio constitucional de seguridad jurídica, y por ello, más acorde la esencia de los principios registrales.

En cambio, la segunda solución supondría una mayor protección de los intereses de la gestión y recaudación tributaria, pero con una sensible merma de la seguridad jurídica que ha de proporcionar el Registro de la Propiedad, ya que, siendo la nota marginal el medio legalmente previsto para enervar la protección que en otro caso otorgaría el principio de pública registral –art. 34 de la Ley Hipotecaria–, se produciría una brecha en el sistema si tal nota marginal tuviera una vigencia indefinida, o cuando menos incierta, o dependiente de datos, circunstancias o extremos extrarregistrales.

Esta cuestión, aunque no fue la específicamente planteada por el consultante, sí que fue abordada por la Dirección General de Tributos en la resolución de consulta vinculante de fecha 23 de septiembre de 2009, con el número V2126-09, que el recurrente alega en su apoyo. Y aun cuando el efecto de tal vinculación queda ceñido a lo dispuesto en el artículo 89 de la Ley General Tributaria y, por tanto, no se extiende a lo que haya de apreciar este Centro Directivo al resolver el presente recurso contra la calificación registral, lo cierto es que por esta Dirección General de los Registros y del Notariado sí que se comparten en gran medida los argumentos y conclusiones señalados al respecto por la Dirección General de Tributos que se reseñan a continuación.

En conclusión –que también se comparte por esta Dirección General–: «(…) el plazo de la nota de afección del art. 5 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y 122 del Reglamento del Impuesto, es un plazo de caducidad. No sometido a posibles suspensiones o interrupciones. Su duración es de cinco años desde la fecha de la extensión de la nota marginal». (JCC)

PDF (BOE-A-2016-5641 – 7 págs. – 199 KB)Otros formatos

  

  1. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO MEDIANTE EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES

Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sabadell n.º 4, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo prorrogada, la cual se solicita en una instancia privada que pide el inicio de un expediente de liberación de cargas y gravámenes.

Se debate si el expediente de liberación de cargas y gravámenes previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria es título hábil para poder cancelar una anotación preventiva de embargo vigente en el Registro de la Propiedad.

La DGRN comienza reiterando su doctrina según la cual los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales y por tanto no pueden ser objeto de nueva calificación por ningún registrador en el ejercicio de sus funciones y tampoco objeto de recurso ante este Centro Directivo

Pero es que, además, en el presente caso no cabe duda de que dicha anotación de embargo, como destaca la registradora, está vigente, ya que la anotación inicial se practicó el 26 de abril de 2010, y mediante mandamiento presentado el 15 de abril de 2014 -por tanto, antes de que transcurriera el plazo de cuatro años de vigencia de la misma-, fue prorrogada por anotación de 30 de abril de 2014. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el plazo de caducidad de la anotación se computará desde la fecha de la anotación misma, y no desde la fecha de presentación del documento que la originó (R. 1 de septiembre de 2000).

Estando fuera de duda que el asiento de anotación de embargo está plenamente vigente, sí se plantea si podría obtenerse su cancelación por la vía del expediente regulado en el artículo Dicho precepto, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro, establece que «el titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes».

Como resulta claramente de la dicción legal, se precisa que la carga o derecho que grave la finca haya quedado extinguido por prescripción, caducidad o no uso.

Y es claro que un embargo, que en esencia no es propiamente un «derecho» real, ni de goce -como sería, por ejemplo, un servidumbre- ni de configuración jurídica -como sería por ejemplo un derecho de opción, o retracto-, sino una medida administrativa o judicial que afecta de modo especial un determinado bien a la satisfacción de las responsabilidades pecuniarias que se deriven de un determinado procedimiento. Por tanto, el embargo, no es algo que, en sí mismo sea susceptible de uso o no uso, ni tampoco de prescripción, pues tal medida procedimental subsiste en tanto no sea expresamente revocada por la autoridad administrativa o judicial que la decretó. Por tanto, el procedimiento del artículo 210 de la Ley Hipotecaria no es el medio hábil para obtener la cancelación de anotaciones de embargo vigentes como la que es objeto del presente recurso.

PDF (BOE-A-2016-5643 – 8 págs. – 209 KB)Otros formatos

 

  1. Hipoteca mobiliaria. Nota marginal en Propiedad. Acreditación recurrente.

Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vilafranca del Penedès, por la que se suspende la práctica de la nota marginal prevista en el artículo 75.3.º de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión.

Hechos: Una sociedad arrendataria de una nave industrial constituye hipoteca mobiliaria sobre una máquina de su propiedad. Una vez constituida dicha hipoteca en el Registro de Bienes Muebles, se presenta certificación emitida por la registradora de Bienes Muebles, para practicar en el Registro de la Propiedad la nota marginal prevista en el artículo 75 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión.

Esta nota sirve para relacionar la hipoteca mobiliaria constituida con el folio registral del inmueble y permite mantener la preferencia de la hipoteca mobiliaria respecto a cualquier hipoteca inmobiliaria o gravamen que se inscriba posteriormente con pacto de extensión a la maquinaria.

El registrador suspende la práctica de la nota por constar inscrita la finca a favor de persona distinta de la que hipoteca o pignora y no resultar inscrito el derecho de arrendamiento.

La DGRN, previamente a resolver sobre el fondo, observa que el recurrente no acreditó su representación, conforme al artículo 325 LH(“quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria”). No obstante, entra en el fondo para evitar indefensión, porque no consta que el registrador le hubiese requerido, ofreciendo un plazo de diez días para realizar la acreditación.

Y considera que la práctica de la nota marginal debatida exige, tanto por aplicación del principio registral de tracto sucesivo, como por la propia dicción del art. 75 LHMyPSD, que la finca registral se encuentre inscrita a favor del que hipoteca o pignora el bien correspondiente o que se encuentre inscrito el contrato de arrendamiento.

Así, pues, debe de constar en escritura pública el contrato de arrendamiento a favor de la sociedad hipotecante e inscribirse conforme a la normativa general y el específico Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos. (JFME) 

PDF (BOE-A-2016-5646 – 3 págs. – 169 KB)Otros formatos

 

  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. VIVIENDA HABITUAL. LÍMITE DEL 5% DE LA CANTIDAD RECLAMADA. DERECHO TRANSITORIO

Resolución de 19 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7 a inscribir un decreto dictado en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.-

La registradora ha suspendido la inscripción y las cancelaciones pertinentes de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas de una ejecución directa sobre bienes hipotecados porque la tasación de costas realizada en el procedimiento vulnera el art. 575.1 bis LEC (según la redacción de la Ley 1/2013, de 14 de mayo), en tanto que, tratándose de ejecución sobre vivienda habitual de los ejecutados, supera el 5% de la cantidad reclamada.

El recurrente considera que este artículo, con esa redacción, no es aplicable al caso, dado que la tasación de costas fue aprobada con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma introducida por la Ley 1/2013. Para acreditar tal extremo acompaña al recurso copia obtenida por consulta al sistema de gestión procesal judicial de un decreto de 13 mayo 2013, de la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado, por el que se aprueba la correspondiente tasación de costas.

La DGRN confirma el defecto, pero indica una manera simple de subsanarlo.

DOS NORMAS OPUESTAS.-

La nota tiene apoyo en la disposición transitoria primera de la Ley 1/2013, claramente retroactiva, que establece: «Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales y extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran incoado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento».

El recurrente alega que mediante decreto de 13 mayo 2013, por tanto anterior a la Ley 1/2013, se aprobaron las costas, tratándose pues de una actuación procesal ya realizada cuando dicha ley entró en vigor, a la que no sería aplicable la limitación del art. 575.1 bis LEC, conforme a la disposición transitoria cuarta [que atempera la retroactividad indicada] que establece «las modificaciones de la LEC introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar».

Aquel decreto se ha aportado mediante fotocopia, sin firma y junto al escrito de recurso, por lo que no puede tenerse en cuenta para la resolución de este expediente y conduce a la confirmación del defecto.

No obstante, el defecto es de fácil subsanación, ya que mediante una nueva presentación de la documentación calificada junto con el original o testimonio del decreto de fecha 13 mayo 2013 debidamente formalizado quedará acreditada la no aplicabilidad del art. 575.1 bis LEC en los términos antes relacionados.

PDF (BOE-A-2016-5647 – 5 págs. – 196 KB)Otros formatos

 

  1. DERECHO DE SUPERFICIE Y OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 19 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un derecho de opción de compra sobre una finca propiedad del Ayuntamiento de Granada sita en el indicado Registro.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de un derecho de superficie junto con un derecho de opción de compra sobre el pleno dominio de la finca objeto del derecho de superficie. Se trata de un negocio jurídico complejo en que se faculta al superficiario para optar entre ejercitar una opción de compra sobre el pleno dominio de la finca sobre la que se constituye el derecho de superficie dentro de un plazo, o mantenerse en la propiedad superficiaria durante la totalidad del plazo señalado para la duración del derecho de superficie, más largo que el concedido para el ejercicio de la opción.

Se inscribió el derecho de superficie, pero no el derecho de opción por entender que desnaturaliza el derecho de superficie al privarle de una de sus notas esenciales, cual es la reversión de lo edificado al concedente, de acuerdo con los artículos 53 y 54 del TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación urbana de 30 de octubre de 2015.

Doctrina de la DGRN.

1 Declara que superficie y opción son compatibles, de modo que la opción no desnaturaliza el derecho de superficie por el hecho de que su ejercicio impida la revisión del bien.

2 El art. 14 RH se ocupa de un supuesto concreto de opción de compra conexa con un arrendamiento, pero ello no excluye que la opción pueda ser compatible con otros derechos sin por ello violentar dicho artículo, dada la vigencia del numerus apertus en nuestro derecho:

“Un derecho de opción que forma una unidad con otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o que se ejercita sobre un derecho real distinto del pleno dominio, produce una dependencia del fin del negocio que no puede ser ignorada por el ordenamiento jurídico. De otra forma sería imposible el avance y adaptación del derecho al devenir de los tiempos.

En todo caso debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico, fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales, exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para dotarla de efectos erga omnes”.

3 Sobre el plazo de la opción dice que los cuatro años fijados por el artículo 14 RH no puede ser obstáculo para la inscripción cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita, como ocurre con el derecho de superficie.

  1. 4. La Resolución reitera la doctrina de la DGRN sobre la extensión de la calificación registral de los documentos administrativos.

Conclusión: Por tanto, cabe un derecho de opción que forme una unidad con otro derecho que no sea un arrendamiento o que se ejercite sobre un derecho distinto del pleno dominio. (R. 18 marzo 2016). (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5649 – 8 págs. – 210 KB)Otros formatos

 

  1. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA SUPERFICIE OCUPADA.

Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva.

Supuesto de hecho. Se declara obra nueva consistente en una planta más sobre el almacén ya existente, así como un sobrevuelo para una nueva caja de escalera o torreta. La ampliación coincide de manera aproximada con la parte ocupada por la planta inferior de la construcción. La superficie de solar y la de la planta baja ya declarada no se modifican.

Dichas circunstancias se acreditan por medio de certificación expedida por arquitecto técnico que comprende también las coordenadas de georreferenciación de la totalidad de la parcela sobre la que se declara la nueva planta, así como de la superficie ocupada por la construcción.

¿Hay que georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación (ya inscrita) cuando se eleva una planta alta pero no se altera la superficie ocupada por la planta baja ya construida e inscrita? NO.

Doctrina de la DGRN. La Resolución fija doctrina importante en una materia tan novedosa:

1 Regla general: Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, es imprescindible que la porción de suelo ocupada por la edificación esté georreferenciada (art. 202 LH).

a La R. de 8 de febrero de 2016 dice sobre el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

b La Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también» (por los registradores al Catastro) «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

2 Precisiones: (i) No es exigible la georreferencia cuando la planta baja ya está inscrita y no se modifica, porque el asiento registral se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales. (ii) Solo es exigible la georreferencia cuando la edificación se encuentre finalizada.

3 Sobre la expresión de la georreferencia: De todos los supuestos legales previstos, la georreferencia de la porción de suelo ocupada por la edificación es la más sencilla técnica y procedimentalmente: 

a Desde el punto de vista técnico: (i) no debe ser aportada obligatoriamente en formato GML; (ii) será válida la representación gráfica del suelo ocupado por la edificación realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifica las coordenadas concretas de la superficie ocupada.

b Desde el punto de vista procedimental: la georreferencia no requiere con carácter general que se tramite ningún procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes o posibles terceros afectados (salvo dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre dentro del perímetro de la finca en cuestión). 

4 La georreferencia de la porción de finca ocupada, aún cuando se notifica al Catastro por el Registro, no afecta propiamente «al concepto ni al proceso de coordinación geográfica» entre finca registral y finca catastral.

5 Sobre qué es finca coordinada: se predica respecto del contorno perimetral del terreno, es decir, comprende su ubicación y delimitación gráfica, independientemente de las construcciones interiores y de las titularidades jurídicas. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5688 – 5 págs. – 200 KB)Otros formatos

 

  1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA RENUDAR EL TRACTO. NORMATIVA ACTUAL.

Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Balaguer, por la que se suspende la inscripción de un expediente notarial de dominio con finalidad de reanudación del tracto.

Supuesto de hecho. 1 El promotor del expediente ha adquirido la finca de quién resulta ser titular registral de la mitad indivisa, constando inscrita la otra mitad a nombre del padre de la vendedora, quien falleció legando dicha finca, por mitad, a la vendedora y a otra hija. 

En su momento, el hijo heredero había entregado el legado de la mitad indivisa a la vendedora, quien inscribió dicha mitad a su nombre. En la compraventa al promotor del expediente, la vendedora dice que la otra mitad indivisa le pertenece por «juntos y legítimos títulos». El expediente para reanudar el tracto se refiere a esta mitad adquirida por justos y legítimos títulos.

2 La tramitación del expediente notarial se notifica de manera no personal a los herederos del titular registral, por medio de edictos genéricos en el BOE.

3 La calificación registral destaca que «no queda acreditado que todos los interesados han sido citados, al no haberse citado expresamente al heredero del titular registral, ni que los citados hayan comparecido y convenido unánimemente la reanudación».

Doctrina de la DGRN

I Resolución del expediente: Confirma la calificación registral porque «consta en el historial registral de la finca, que don G. B., titular registral de la mitad indivisa cuyo tracto se pretende reanudar, legó por mitades indivisas la finca a sus hijas doña A.G.T. y doña M. G. P. e instituyó heredero a su otro hijo don J. G. T. Consta en el acta notarial que el promotor del expediente de reanudación de tracto adquirió la totalidad de la finca por compraventa a doña M. G. P., pero no consta el título de adquisición de doña M. G. P. de la mitad indivisa de su hermana doña A. G. T., ni tampoco consta que en los edictos se haya notificado de manera nominal a don J. G. T., heredero del titular registral, cuya identidad consta en el Registro y constaría en la certificación registral que debería haberse aportado al expediente de reanudación de tracto, por ser el documento que acredita el contenido del historial registral cuya reanudación de tracto se pretende (artículos 203 y 208 de la Ley Hipotecaria), cuya omisión no ha sido objeto de calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria)».

II Doctrina sobre el art. 208 LH:

1 Sobre los títulos de adquisición:

a La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor.

b No cabe la alegación genérica de haber adquirido por justos y legítimos títulos sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos.

c La mera alusión a la inexistencia del título -tanto material y formal- del transmitente autorizarían para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema -de carácter excepcional- podría devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudación del tracto.

2 Sobre la citación del titular registral o sus herederos.

Dice el artículo 208 LH que «…deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos».

Armonizando este texto con lo dispuesto en el apartado segundo, cuarto, del mismo artículo cuando dispone que «cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal», cabe concluir lo siguiente:

a La citación al titular registral o a sus herederos ha de ser personal cuando la última inscripción de dominio o del derecho real tenga menos de treinta años de antigüedad. 

b La citación al titular registral o a sus herederos puede practicarse por edictos cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años. En tal caso, (i) la citación al titular registral debe ser nominal (ii) y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.

3 Sobre la comparecencia y consentimiento de todos los citados.

Dispone la regla cuarta del artículo 208 de la Ley Hipotecaria que «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde».

a La comparecencia inexcusable y sin formular oposición se refiere sólo a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento).

b En los casos de más de treinta años de antigüedad no será obligada la comparecencia, sin perjuicio de que si se produjera y se formulara oposición determinaría la conclusión del expediente. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal.

4 Naturaleza del expediente y efectos en caso de desestimarse de la pretensión del promotor:

a Naturaleza: Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial que permite la inscripción de un documento público excepcionando la necesaria consecución de titularidades y títulos formales que instaura con carácter general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de los títulos ausentes.

b Efectos en caso de desestimación: debe acudirse al procedimiento judicial ordinario, que habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-5689 – 6 págs. – 216 KB)Otros formatos

 

  1. Inscripción de sentencia. Exceso de cabida. Calificación de documentos judiciales,

Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid nº 19, por la que se suspende la inscripción de una sentencia. (MGV)

Son hechos de esta compleja resolución son los siguientes:

– La finca registral objeto del recurso, es procedente por agrupación de otras dos fincas registrales y aparece inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de la sociedad «Antiguas Posesiones, S.L.», quien la adquirió́ como sociedad absorbente de «Agropecuaria Colonial, S.L.» anterior titular según su inscripción 1a.

– En dicha inscripción figura lo siguiente: «Urbana. Parcela (…) Tiene una superficie real de seis hectáreas ochenta y dos áreas setenta y seis centiáreas, y según el Registro cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas», resultando del acta de inscripción: «En su virtud, inscribo esta finca (…) entendiéndose inscrita esta finca con la superficie de cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas, que es la que resulta del Registro; suspendiéndose la inscripción de dos hectáreas cincuenta y tres áreas treinta y seis centiáreas que al título atribuyo de más a la superficie da esta finca, por los defectos que se reputan de naturaleza subsanable de no identificarse perfectamente la finca y su exceso de cabida, conforme lo dispuesto en el artículo 298.3 párrafo 1º del Reglamento Hipotecario, y por las dudas del Registrador que suscribe en relación a la descripción da la finca, respecto a la concordancia entre los linderos que resultan del Registro en las fincas que se agrupan y los expresados en el título como actualización de los antiguos, cuya concordancia fue objeto de denegación al solicitarse como rectificación de linderos en los títulos de adquisición por la Sociedad «Agropecuaria Colonial, S.L.–de las fincas agrupadas (…)».

– En sentencia número 56/2009, dictada el 16 de abril de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid, autos de juicio ordinario número 17/2008 seguidos entre la sociedad «Antiguas Posesiones, S.L.», como demandante, y la sociedad «La Amarguilla Valdecarros, S.L.», como demandada, se estima en parte la demanda declarando que la finca en cuestión, con la descripción que de la misma se transcribe en dicho fallo y de la que resulta la finca con una superficie de cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas -42.940 metros cuadrados-, pertenece en pleno dominio a la demandante.

– En sentencia número 400/2010 dictada el 16 de julio de 2010, por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Vigesimoquinta, recurso de apelación número 597/2009, en la que la sociedad «Antiguas Posesiones, S.L.», actúa como apelante y parte demandante, y la sociedad «La Amarguilla Valdecarros, S.L.», también como apelante y parte demandada, se estima en parte ambos recursos de apelación, manteniéndose el pronunciamiento principal del Juzgado de Primera Instancia y declarando «que la actual parcela nº 25 del Polígono 16 del Catastro de urbana de (…) corresponde a la finca registral nº 66.352 del Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid, con extensión de 68.276 m2, y pertenece en pleno dominio a la sociedad Antiguas Posesiones S.L.».

– Finalmente, la sociedad «La Amarguilla Valdecarros, S.L.», interpuso recurso de casación y extraordinario por infracción procesal contra la citada sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid y, en auto dictado el día 14 de junio de 2011 por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, recurso número 1837/2010, no admite la Sala los referidos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, y se declara firme la expresada sentencia de la Audiencia.

Presentados en el Registro testimonios de las anteriores sentencias, la registradora suspende la inscripción de la sentencia de la Audiencia, declarada firme por el auto del Tribunal Supremo en base a los siguientes defectos:

  1. Porque el exceso de cabida no había sido objeto de la demanda inicial, sino únicamente la declaración del dominio de la parcela y en el procedimiento no se habían seguido los trámites oportunos para la inscripción de un exceso de cabida, no citándose por tanto a los titulares de los predios colindantes. Además, al margen de la inscripción 2ª de la finca en cuestión aparece extendida la nota a que se refiere el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en la que consta que «la misma se encuentra totalmente incluida dentro del ámbito del U.Z.P. 3.01 “Desarrollo del (…)ˮ», sería la aprobación de las operaciones reparcelatorias el momento en el que deberían resolverse las controversias relativas a la inmatriculación y/o excesos de cabida de las fincas.
  2. Porque, aunque por parte de la Audiencia Provincial se diga que la superficie de la finca registral, según el Registro, era de 68.266 metros cuadrados, la finca está inscrita con la superficie de cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas, que es la que resulta del Registro.
  3. Por ser la superficie de la finca agrupada -68.276 metros cuadrados-, casi idéntica a la de su finca de origen, con una cabida de 68.480 metros cuadrados.

Por su parte, el recurrente argumenta principalmente que la identidad de la finca con su superficie ha quedado debidamente acreditada en el procedimiento judicial desarrollado en tres instancias y que los pronunciamientos judiciales son firmes por lo que no cabe sino su inscripción.

La Dirección General comienza haciendo referencia al problema de la inscripción y calificación de los documentos judiciales, reconociendo el pleno respeto a la función jurisdiccional con el deber de cumplir las resoluciones judiciales, pero teniendo en cuenta que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento.

Dentro de la función de calificación reglada, tiene declarado el centro directivo que al registrador le corresponde apreciar la identidad de la finca y las dudas sobre su identidad en los excesos de cabida, y en tales casos la denegación de su acceso registran ha de estar suficientemente motivado.

En cuanto al primer inciso del primer defectose confirma la nota ya que, aunque es posible inscribir los excesos de cabida a través de procedimientos distintos de los previstos en la Ley Hipotecaria es preciso que se cumplan los requisitos previstos para la protección de los titulares colindante y en este caso no había tenido lugar la citación de los titulares de predios colindantes a los que se les deja indefensos al no haber intervenido en una resolución judicial que les puede perjudicar.

En relación al segundo inciso del primer defecto del expediente subyace una controversia en cuanto a la titularidad de una finca, vinculada a su identidad con determinada finca registral y a la cabida real de ésta, por lo que si se hubiese producido la intervención de los titulares de los predios colindantes nada obstaría su inscripción, si bien con el alcance y los efectos producidos por la extensión de la nota marginal indicativa del desarrollo urbanístico que afecta a la misma.

 En cuanto al segundo defecto de la nota, se revoca ya que, aunque en la sentencia se hace referencia a la medición registral sin especificar que es la obrante al inicio del asiento posteriormente objeto de suspensión, también se mencionan la medición catastral y pericial y el plano topográfico, para continuar afirmando que no hay controversia en cuanto al objeto de la acción declarativa. Siendo claro el fallo de la sentencia firme en cuanto a la inclusión de la medida superficial, afirmándose que «la actual parcela nº 25 del Polígono 16 del Catastro de urbana (…) corresponde a la finca registral en cuestión con extensión de 68276 m2…».

No correspondiéndole por tanto a la registradora cuestionar el fondo del pronunciamiento judicial.

 En cuanto al tercer defecto de la nota tampoco puede prosperar por el mismo motivo anterior. En ambas sentencias, la del Juzgado de Primera Instancia y la de la Audiencia Provincial, que confirma parcialmente y completa la anterior, se hace una profusa relación de los antecedentes de la finca registral objeto del procedimiento, declarando la identidad de esta con la extensión superficial recogida en el fallo, por lo que el registrador no puede hacer una nueva valoración de las pruebas que en dicho procedimiento se hayan practicado, ni en consecuencia revisar la decisión adoptada por el juez.

Finalmente declara la Dirección General que para la inscripción del exceso de cabida existente podrán utilizarse, como complementarios al pronunciamiento judicial y a fin de procurar la intervención de los colindantes, que no se ha producido en el procedimiento declarativo, los medios existentes a partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015.

Comentarios: Aunque no queda claro en el acuerdo, de los fundamentos de derecho parece que el primer defecto se confirma en su totalidad mientras que los otros dos son revocados por los motivos que reseñamos más arriba. (MGV).

PDF (BOE-A-2016-5690 – 12 págs. – 279 KB)Otros formatos

 

  1. Herencia. Tracto sucesivo y expresión de causa.

Resolución de 25 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y protocolización de operaciones particionales. 

– HECHOS: En una escritura de herencia se adjudica a todos los herederos una finca que figura inscrita a favor de uno solo de ellos, quien la había comprado a sus padres en vida. La partición se efectúa por un contador partidor dativo, judicialmente designado, y que luego es ratificada por dicha heredera titular registral, consintiendo para que se inscriba a nombre de todos. No hay ninguna sentencia que declare la nulidad de la compraventa.

– El REGISTRADOR lógicamente deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo (Art 20 LH) y no caber ni siquiera el tracto abreviado o comprimido del Art 105 RH.

– El ABOGADO de los herederos recurre y alega que con la “ratificación” sí hay tracto y enlace directo entre los sujetos.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación por no resultar ningún título material ni expresión de causa que justifique la transmisión (o sentencia de nulidad del asiento previo). (ACM)

PDF (BOE-A-2016-5691 – 3 págs. – 166 KB)Otros formatos

 

  1. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE GRAVA UNA CUOTA. NOTIFICACIÓN AL ACREEDOR. ^

Resolución de 25 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alcoy, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de aceptación, adjudicación de herencia y disolución del condominio por solicitarse la cancelación de una anotación preventiva de embargo que grava una cuota.

Hechos: Se trata de una escritura de herencia en la que las hermanas interesadas adjudican a una sola de ellas la cuota indivisa de la finca objeto de la sucesión en base al art 1062 Código Civil.

Las hermanas, siendo cotitulares de la otra mitad indivisa, extinguen el condominio existente entre ellas adjudicándosela a la misma titular.

La cuota indivisa de la hermana que deja de ser titular de la finca se encontraba gravada con diversas anotaciones de embargo y, al extinguirse su titularidad, solicitan su cancelación quedando afectos, por subrogación real, a dichos embargos una cantidad de dinero que la adjudicataria abonaría a la comunera saliente y que retendría por quedar afecta al pago de los embargos.

El registrador suspende la inscripción basándose en que la cancelación no se había sido ordenada por providencia ejecutoria firme, dimanante del mismo Juzgado que ordenó en su día la práctica de las expresadas anotaciones, en la medida que la retención practicada por la adjudicataria tendría efectos inter-partes exclusivamente. Basa su calificación en los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria y 173, 174 y 206 de su Reglamento.

La recurrente, alega, que la finca, al ser una vivienda de carácter indivisible, atendiendo a los artículos 406 y 1062 del Código Civil, se adjudica en su totalidad a una de las comuneras.

La otra comunera ha de recibir el valor de la adjudicación, cantidad que fue objeto de retención por parte de la adjudicataria al quedar afecta al pago de los embargos.

Que, en base a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de febrero de 2015 (sic), se solicita expresamente la inscripción a favor de la adjudicataria sin arrastre de la carga, pero con constancia de la subrogación real operada.

La Dirección General revoca la nota de calificación.

Considera aplicable a este caso, pese a no haber adjudicación de finca alguna a la titular de la cuota gravada con la anotación de embargo, las Resoluciones de 27 de abril del 2000, 20 de enero y 26 de febrero de 2015 (sic) y 16 de marzo de 2016.

Por tanto, siendo la comunidad ordinaria una situación transitoria y a la que el ordenamiento jurídico contempla con disfavor dada su inestabilidad y alta conflictividad, la acción para solicitar su división es absoluta, irrenunciable e imprescriptible quedando a salvo los derechos de terceros, especialmente los de los acreedores de los condóminos, los que según el art 403 Código Civil tienen derecho a concurrir a la división, a oponerse o a impugnarla.

Por lo anterior, siendo el titular de la anotación de embargo un titular registral, deberá de ser notificado con carácter previo a la extinción del condominio para hacer valer los derechos que le corresponden según el artículo citado y quedando concretados los derechos de los acreedores que pesaban sobre la cuota a la finca adjudicada, por disponerlo así el art 399 Código Civil y si no hay adjudicación de finca alguna al titular de la cuota gravada se hará la adjudicación sin arrastre de cargas pero con la constancia de la subrogación real operada y permitiéndose por tanto su cancelación. 

Comentarios: Como vemos lo fundamental para el CD es que el acto de disolución de comunidad se notifique al acreedor cuyo embargo va a ser cancelado. Ahora bien, la DG no entra en ello pues la nota no señaló como defecto la falta de notificación. De todas formas, los requisitos necesarios para poder llevar a cabo esa cancelación, aunque se realice la notificación requerida quedan en el aire. Efectivamente ni se invoca por parte de la DG cómo debe efectuarse la concreta notificación, ni se indica cómo debe de actuarse en caso de que la notificación no llegase a su destino, ni tampoco y como muy importante cómo actuará el registrador en caso de que el titular del derecho anotado se oponga a la cancelación de su anotación.

En nuestra modesta opinión la notificación deberá llevarse cabo en la forma prevista en la Ley de Procedimiento Administrativo, y en caso de que la notificación no llegue a su destino o el titular se oponga, o incluso guarde silencio, el registrador debe abstenerse de cancelar la anotación.

Quizás exista error en la cita que se hace de la resolución de 26 de febrero de 2015 que puede que se corresponda con la de 16 de febrero del mismo año. (MGV).

PDF (BOE-A-2016-5692 – 5 págs. – 201 KB) Otros formatos

  

  1. HERENCIA. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN

Resolución de 26 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Rute, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de adjudicación de herencia, por parte de dos hijas del causante, una de ellas representada por la otra, en la que la apoderada procede a adjudicarse el pleno dominio de la totalidad de la única finca que constituye el caudal hereditario, y manifestando que ha abonado a la poderdante, en metálico, el valor de su participación en la herencia, en uso de las facultades del artículo 1062 del c.c.

La fórmula utilizada por la notario autorizante es ésta: “Doña A ostenta la representación de su hermana B, en virtud de escritura de apoderamiento (siguen los datos del poder) y yo, el notario, hago constar bajo mi responsabilidad que he tenido a la vista, en el momento del presente otorgamiento, el documento auténtico del que resulta dicha representación y que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas que me han sido acreditadas por la compareciente para esta escritura de adjudicación de herencia, según resulta del documento auténtico reseñado. Me manifiesta la compareciente la vigencia de la representación alegada y de sus facultades en orden el presente otorgamiento, así como que no ha variado la capacidad de la poderdante”.

La registradora: suspende la inscripción alegando que existe un claro conflicto de intereses entre representante y representada, autocontratación que no ha sido salvado expresamente en el juicio de suficiencia de la notario. Dicho conflicto de intereses o autocontrato deriva claramente de la adjudicación del único bien hereditario a la representante que ha abonado en metálico a su representada el importe de sus derechos.

Dirección General: Para la DG, la registradora de acuerdo con lo dispuesto en el art. 98 de la ley 24/2001 de 27 de diciembre, debe calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza (cfr., entre otras muchas, la Resolución de 14 de julio de 2015).

En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura de adjudicación de herencia emitió un juicio de suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el concreto acto o negocio jurídico pretendido en relación con las facultades que se pretenden ejercitar, pero no hizo constar la posibilidad de salvar el autocontrato o el conflicto de intereses. Faltando tal concreción, y de conformidad con la doctrina antes reseñada, no puede estimarse correctamente formulado el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del apoderado. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-5694 – 7 págs. – 213 KB)Otros formatos

 

  1. HERENCIA SIN DESIGNACIÓN CLARA DE HEREDERO.

Resolución de 26 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Salamanca nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia, basada en el testamento de A, en el que el albacea y contador partidor, designado por la testadora y uno de los patronos de la fundación, designada heredera (aparte de algunos legados) establecía lo siguiente: “«Instituye heredero universal en todos sus bienes, derechos y acciones a su querido esposo B, en la seguridad de que su esposo respetará en todo caso, tanto los deseos de la testadora respecto del destino de sus objetos personales, como la voluntad de ambos de que, a su fallecimiento, su patrimonio pase a la Fundación que lleva el nombre de “Fundación Vargas Zúñiga y Pérez Lucas”. El testamento no establecía ninguna sustitución para el caso de que el esposo no llegara a ser heredero.

B esposo de A, había premuerto a la misma, habiendo aquel otorgado otro testamento similar, en el que legaba a su esposa el usufructo universal de sus bienes e instituía heredera a la citada Fundación Vargas Zúñiga y Pérez Lucas.

El contador partidor nombrado por la causante, formaliza la escritura de herencia de la esposa y tras de manifestar que se habían entregado los legados ordenados por la misma a los correspondientes legatarios, ahora hacía entrega del resto de los bienes de la herencia a la citada Fundación que aceptaba la herencia a través de su representante.

Registrador: Para el registrador no constaba, con claridad y certeza, que la causante A hiciera ninguna disposición testamentaria, para el supuesto de que el esposo no llegara a heredar, ni había nombrado ningún sustituto, por lo que lo procedente era abrir la sucesión intestada.

Dirección General: Para la DG es fundamental en esta materia el art 675 c.c. del que resulta que el entendimiento de las cláusulas ha de hacerse en el sentido literal de las palabras a menos que aparezca ser otra la voluntad del testador, pero en todo caso, tanto la doctrina como la jurisprudencia coinciden en que el centro de gravedad en la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica en buscar la voluntad real del testador, esto es, el sentido espiritualista de sus disposiciones.

La DG sienta los siguientes principios (Rs 18 enero 2010):

– Que la voluntad del testador es la ley de la sucesión (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).

– Que, en congruencia con la naturaleza del testamento como acto formal y completo una vez otorgado, ha de ser determinante la voluntad pretérita del testador, su voluntad en el momento de otorgar la disposición, por lo que la simple alteración sobrevenida de determinadas circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la revocabilidad esencial del testamento (cfr. artículo 739 del Código Civil) y en la posibilidad de otorgamiento de una nueva disposición testamentaria.

– Ha de primar el criterio subjetivista, que busca indagar la voluntad real del testador, armonizando en lo posible las distintas cláusulas del testamento, y acudiendo con la debida prudencia a los llamados medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta, tal y como tiene declarad el Tribunal Supremo en diferentes Sentencias.

– Que debe prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil (cfr., por ejemplo, el propio artículo 767, y los artículos 715, 743, 773, 786, 792, 793, así como, «ex analogía», el 1284).

– Que es lógico entender que en un testamento autorizado por notario las palabras que se emplean en la redacción de aquél tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación del notario debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje.

Por tanto: La voluntad de ambos esposos, si bien no eran literalmente la misma, es verdad que finalmente ambos querían que sus bienes pasaran finalmente a la Fundación, y que además el albacea tenía facultades para interpretar la voluntad de la testadora, y habiendo ésta nombrado como albacea a uno de sus patronos, era evidente, su voluntad de que los bienes pasaran a la Fundación referida. Por tanto, es evidente que en el testamento de la esposa A, hay una voluntad clara de que dicha Fundación fuera sustituta fideicomisaria, lo que implica, como ya ha reiterado la DG que dicha sustitución implica la vulgar tácita. Por tanto, admite y acepta el recurso, en contra de la calificación registral. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-5695 – 8 págs. – 237 KB)Otros formatos

 

 

  1. RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. PLAZO DE EJERCICIO Y ESCRITURA.

Resolución de 30 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13 a inscribir una escritura de venta en ejercicio de retracto legal.

Hechos: Una vivienda está arrendada desde 1985, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En 2014 se vende y la sociedad compradora notifica fehacientemente a la parte arrendataria su derecho de ejercitar el retracto. En documento privado posterior, la parte arrendataria comunica en plazo (antes de los 60 días) su decisión de ejercitar el retracto, si bien por acuerdo entre ambas partes se decide posponer el otorgamiento de la escritura pública de retracto por diversos inconvenientes. Finalmente se otorga la escritura de retracto cuatro meses después de la notificación inicial, en la que además las partes hacen referencia a lo pactado en documento privado.

La registradora suspende la inscripción, en una escueta calificación, pues considera que el derecho de retracto se ha ejercitado fuera del plazo legal (ya que la escritura se ha otorgado más de 60 días después de la notificación). Solicitada calificación sustitutoria la registradora sustituta confirma la calificación.

El notario autorizante recurre. Alega que el derecho de retracto se ha ejercitado en plazo, como reconocen ambas partes, y que no es necesario que dicho acuerdo conste fehacientemente, pues basta que así lo reconozcan ambas partes, siendo de aplicación la teoría de los actos propios, conforme a la jurisprudencia que cita.

La DGRN revoca la calificación. Recuerda que el registrador sustituto, al emitir la calificación sustitutoria, no puede añadir más defectos, sino que debe limitarse a los expresados en la calificación inicial.

En cuanto al fondo del asunto, señala que una cosa es el ejercicio del derecho de retracto, que ha sido ejercitado en plazo, como reconocen ambas partes, y que no requiere de forma alguna “ad solemnitatem”, y otra cosa es la formalización en escritura pública, que es la plasmación documental de un derecho ya consumado, que no está sujeta a plazo. Y ello sin perjuicio de los efectos que le son propios a la escritura, que será de adquisición dominical, si bien por vía de subrogación del retrayente en la posición jurídica del comprador. Cita en este sentido diversa jurisprudencia del TS, y el propio criterio de la DGRN en relación con el ejercicio del derecho de opción y los plazos, por ejemplo, en la Resolución de 27 de marzo de 2000. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-6109 – 9 págs. – 218 KB)Otros formatos

 

  1. OBRA NUEVA. PRESCRIPCIÓN. SUELOS PROTEGIDOS. EXCESO DE CABIDA

Resolución de 30 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de donación de nuda propiedad, previa declaración de obra nueva.

Hechos: Se formaliza una escritura de donación, en la que se recoge una reducción de cabida (de 1610 m2 a 1530 m2; ésta última era la superficie registral de la finca) y declaración de una obra antigua, a la que se acompaña un certificado de un arquitecto, que acredita la terminación de la obra en 1984 y que el suelo sobre el que se ubica la obra nueva es “no urbanizable común”.

Registrador: Se declaran como defectos para su inscripción:

1) que no se hace constar la disminución de cabida, ya que existen dudas fundadas para identificar la finca; 2) el certificado del técnico no está visado; 3) no se aporta licencia de primera ocupación; 4) no se acredita con documento fehaciente que la edificación no se ha construido sobre suelo no urbanizable de especial protección; 5) no se acreditan las coordenadas referenciadas gráficas de la obra nueva y de la finca.

Registradora Sustituta: Interpuesto recurso de calificación sustitutoria, la registradora, sólo confirma tres de los defectos anteriores: 1) dudas sobre la identidad de la finca; 2) necesidad de visado colegial; 4) y no se acredita que la edificación no se halla construida sobre suelo no urbanizable de especial protección.

Notario: Acepta el defecto 2) y entiende revocados por la registradora sustituto los números 3 y 5 y recurre los números 1 (dudas fundadas en cuanto a la identificación de la finca) y 4 (no se acredita que la edificación se haya construida sobre suelo no urbanizable de especial protección).

DGRNEn cuanto al defecto 1) se ratifica, ya que al establecerse por el notario en la escritura que las operaciones registrales sobre la finca, se ajustan a la cabida que figura registrada (pero no a la real), lo que hace el notario es confirmar el defecto, aunque tiene fácil subsanación por los arts 199 y 201 de la LH (rectificación de cabida en diferencias inferiores al 10% o 5%).

En cuanto al defecto 2) –certificado técnico visado– la DG manifiesta que existen dos vías para la declaración de obra nueva en Nuestro Ordenamiento, conforme al artículo 28 LS: según se trate de ON terminada o en construcción: el número 1 exige el cumplimiento de los requisitos y autorizaciones necesarias legalmente; en tanto el del apartado 4 de dicho art, respecto de edificaciones antiguas (o sus ampliaciones y mejoras) en las que no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por haber transcurrido los plazos de prescripción, en las que se exige lo siguiente:

Declaración de obras antiguas, requisitos:

  • La aportación de documentos que acrediten la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  • Además, es necesario, conforme al Dto. 1093/1997, que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la ley para la prescripción de la infracción.
  • Todo ello unido a la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca y que el suelo sobre el que se ubica no tiene carácter demanial o no está afectado por servidumbres públicas

Tales son los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro, por lo que cumpliendo tales formalidades la obra puede acceder al mismo, pero sería además muy conveniente, pero legalmente no exigible, aportar además una prueba documental que certifique por parte del Ayuntamiento la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.

  • No obstante, lo anterior, entra en el campo de la calificación registral y por tanto compete al registrador, el comprobar que, respecto de tales construcciones antiguas, ya no cabe adoptar tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. En tal sentido la RS 6 mayo 2013 indica que “el legislador sigue exigiendo que el registrador califique: a) la antigüedad suficiente para considerar posible la prescripción de las acciones que puede provocar la demolición de la obra, y además b) compruebe que la edificación no se encuentra en suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público o dentro de los que se incluyen los supuestos en que la ley declare la imprescriptibilidad de las acciones de restauración de la realidad física alterada.
  • En cuanto a los medios de calificación o de prueba, que no resultan del Registro y que puede utilizar el registrador para comprobar la posible inclusión de la finca en una zona de especial protección, por exigencia del art 18 de la LH, la RS 1 julio 2015, reconoce que no es competencia de la DG ni del registrador el comprobar la naturaleza de la eventual infracción, pero si es de su competencia comprobar el plazo aplicable a la misma, a los efectos del art 28.4 de la LS, la cual no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción, ya que hay terrenos calificados como de régimen especial en los que la Admón. puede actuar sin limitación de plazo en los que no cabe la consolidación por antigüedad – sistemas generales, zonas verdes, espacios libres o suelo especial no urbanizable, según las normas autonómicas-. Todo ello demuestra la necesidad de que el registrador cuente con elementos auxiliares de calificación para detectar estos supuestos.

En el caso presente, no se aporta certificado municipal de ubicación de la finca, sino que es el técnico el que certifica sobre la antigüedad de la obra (extremo que no se duda que esté incluido entre sus atribuciones profesionales y facultades certificantes), y que califica el suelo como no urbanizable común, pero la cuestión es estrictamente jca y no técnica, por lo que este certificado sólo tiene el valor de un informe o dictamen profesional y no el de auténtica certificación, que acredite de modo concluyente la concreta calificación urbanística del suelo, extremo reservado a la Admón. Urbanística, ya que emana del correspondiente Planeamiento.

No obstante, y pese a que el 5) defecto ha sido revocado por la registradora sustituto, la DG entra en su estudio, pienso que a efectos doctrinales:

En cuanto al defecto 5) exigencia de las coordenadas de referenciación geográfica:

Se parte de que, al haberse otorgado la escritura, con antelación a la entrada en vigor de la nueva ley 13/2015, la exigencia no era aplicable a la edificación en cuestión, y, además, la calificación registral, fue revocada por la registradora sustituto.

Sin embargo la DG -entiendo que con efecto aclaratorio o para sentar doctrina- manifiesta que con dicha georreferenciación se pretende que la calificación registral compruebe si la edificación en cuestión, está plenamente incluida dentro de la finca o parcela registral; y al tiempo se pueda examinar en qué medida tal superficie ocupada puede o no afectar a zonas de dominio público o servidumbres públicas, cual sea la calificación urbanística del suelo; y permitir que, cuando al registrador efectúe las comunicaciones procedentes a las distintas administraciones o al catastro, se incluya en ellas esa información tan relevante.

No obstante dado que la certificación técnica hace constar que la edificación es anterior a la norma que impuso en la Comunidad Valenciana, un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección, quedando la edificación fuera de ordenación, a falta de resolución de la Admón. urbanística competente, que deberá dictar, tras de la comunicación posterior a la inscripción, que deberá efectuar, el registrador, al Ayuntamiento respectivo y a la Comunidad Autónoma, haciendo constar en la inscripción, en la nota de despacho y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

(Realmente todas las notas registrales solicitadas y recibidas, por este notario, de obra nuevas antiguas, los registradores han actuado de este modo: inscriben la obra, pero la sujetan, en cuanto a su calificación urbanística, a la comunicación que reciban del Ayuntamiento).

Con todo ello la DG da por revocado el 4) defecto, aunque también como vemos hace un repaso del defecto número 5), pienso que a efectos doctrinales.

Comentario: En relación con la Rs anterior, hay un hecho cierto que he comprobado a lo largo de mi vida profesional: No llego a comprender cómo en un Estado de Derecho, una vivienda o una nave construida ilegalmente y sin los requisitos necesarios para su habitabilidad o explotación (con los riesgos que ello conlleva) se pueda legalizar y vender, sin problemas, por el transcurso de un plazo y todo lo más previo un certificado técnico y una escritura de declaración de obra nueva. Plazo que, encima, varía según la autoridad urbanística autonómica a que corresponde (por ejemplo creo que en Castilla La Mancha, el plazo de prescripción de las construcciones ilegales es de 5 años y en la comunidad Valenciana es de 15), y ello sin perjuicio, claro es, de aquellas edificaciones llevadas a cabo en terrenos de dominio público, montes, veredas etc. que se han ido ocupando con el transcurso de los años y respecto de los que nadie ha tomado medida alguna (he llegado a ver una vivienda construida en la falda de un monte protegido, que se vende con una construcción claramente ilegal y sin que nadie haya llevado a cabo su demolición).

Otro hecho cierto es que, la Autoridad Urbanística, y por las razones que sean, no ha tomado, a veces, medidas respecto a la demolición de tales construcciones ilegales. Todo ello acabaría simplemente con una norma estatal (ley del Suelo) en que se prohibiera la legalización, por transcurso del tiempo, de estas edificaciones, normalmente en terrenos rústicos, ya que para su legalización debería exigirse, en todo caso, un proyecto técnico. El problema añadido es el de que, absurdamente, nuestro TC estimó que el urbanismo es de competencia autonómica, con lo que desaparecieron todas aquellas normas urbanísticas que hablaban de un proyecto urbanístico a nivel nacional, que hoy día no existe o de unas normas uniformes para todo el territorio, que recogían aquellas nuestras primeras Leyes del Suelo.

La segunda cuestión es la de que, estimo excesivo, que la DG haga constar que los requisitos que exige la ley son insuficientes para inscribir las obras nuevas antiguas, y además introduzca otras comprobaciones, como medios auxiliares del registrador, posiblemente tratando de reforzar la inscripción definitiva de tales construcciones, y estableciendo la posibilidad de que se empleen otra serie de medios supletorios (que la norma no exige) para llevar a cabo la inscripción de tales edificaciones o al menos para proceder a su inscripción, cuando es a la Autoridad Urbanística a la que compete el tomar esas medidas..

Creo también excesivo estimar por parte de la DG que la calificación del suelo es jurídica y no técnica, lo que quita valor al certificado del arquitecto, considerándolo como un simple informe o dictamen, pero sin valor definitivo frente al Registro, al tiempo que amplía la calificación registral, extendiéndola también a la calificación urbanística del suelo que ocupa la edificación.

Finalmente, y aunque el defecto 5) coordenadas gráficas, había sido revocado por la calificación sustitutoria, realmente y no sé si por establecer una doctrina, la DG pasa a examinar finalmente también tal defecto. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-6110 – 14 págs. – 262 KB)  Otros formatos

 

  1. PRESTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. 

Resolución de 31 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de no acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por parte del prestamista. (CB)

PDF (BOE-A-2016-6112 – 12 págs. – 245 KB)Otros formatos

EL CASO, LA NOTA Y LA DECISIÓN DE LA DGRN. – La registradora deniega la inscripción de una hipoteca concedida por una viuda a un industrial con propósito ajeno a su actividad profesional, por falta de requisitos previstos en la Ley 2/2009, de 31 de marzo (también LCCPCHySI). La DGRN confirma la nota.

CUESTIONES DISCUTIDAS.- La única cuestión que se plantea, [1] consiste en determinar las condiciones que deben reunir los prestamistas no entidades de crédito para que les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo, [2] y, en consecuencia, los requisitos de la inscripción en el Registro Público previsto en su art. 3; la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el art. 7, [3] y todos los requisitos de información precontractual y transparencia exigidos por los arts. 14 a 16 y 18.2 de dicha Ley, teniendo en cuenta las circunstancias del carácter de consumidor-persona física del deudor y de vivienda de la finca hipotecada.

COMPETENCIA DE LA REGISTRADORA PARA INDAGAR MÁS ALLÁ DE SU REGISTRO.- En concreto se discute acerca de la competencia de los registradores de la Propiedad para realizar indagaciones más allá de su Registro en orden a averiguar [1] si una determinada persona o entidad se dedica de forma habitual a la concesión de préstamos, [2] acerca de cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de tales créditos o préstamos, y [3] acerca de si es suficiente para excluir la aplicación de la Ley 2/2009 que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de constitución del préstamo hipotecario que no se dedica de manera profesional a la concesión de préstamos hipotecarios.

CONCESIÓN PROFESIONAL DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.- La registradora calificante pone de manifiesto en su nota denegatoria que la persona física prestamista es titular de otras treinta y cinco hipotecas más inscritas en distintos registros de la Propiedad de España, en garantía de los respectivos préstamos hipotecarios que se han concedidos a lo largo de varios años; circunstancia que reconoce expresamente la prestamista, la cual se limita a alegar que algunos de los mismos se encuentran cancelados en la actualidad.

La DGRN concluye que ha sido correcta la actuación de la registradora al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta de los asientos de su Registro en otras fincas (como también, según ha declarado este Centro Directivo, se encuentra facultado para consultar, a estos efectos, los asientos de otros registros de la Propiedad a través del «Servicio de Interconexión entre los Registros») y no admitir sin más como suficiente la manifestación negativa del acreedor acerca de su condición de profesional.

El otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye, indudablemente, un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura.

Respecto a cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y hacer aplicable la Ley 2/2009, este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 julio 2015) considera que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada Ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Por tanto, con más razón, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesión de treinta y cinco créditos, constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en tal actividad.

Y es que, en este ámbito, el cumplimiento de los fines perseguidos por la Directiva 93/13/CEE ha erigido, como principio esencial del ordenamiento jurídico de la Unión Europea (art. 169 TFUE), el de la protección de los legítimos intereses de los consumidores, que provoca que la carga de la prueba, tanto del cumplimiento de los requisitos legales o su no necesidad –art. 8 Ley 2/2009- como de la negociación individual de las cláusulas de los contratos en que intervenga un consumidor –art. 82.2 TRLGDCU-, corresponda al acreedor.

Por otra parte, la condición de industrial del prestatario tampoco es obstáculo para la aplicación de la Ley 2/2009, ya que, para la exclusión de dicha norma hubiera sido necesario que el préstamo se hubiera concedido para una finalidad comprendida dentro del ámbito propio de su actividad empresarial o profesional y, en este caso, como expone el notario en su informe, el prestatario industrial actúo en su condición particular.

CARÁCTER SUBSANABLE O INSUBSANABLE DE LOS DEFECTOS.- Se debe distinguir, aunque se encuentren íntimamente relacionados entre sí, [1] entre la ausencia de los requisitos de inscripción previa del prestamista profesional en el registro público especial que corresponda y de contratación previa de un seguro de responsabilidad civil o un aval bancario y, [2] por otro lado, la falta de reflejo en el título calificado del cumplimiento de las obligaciones o requisitos del proceso de contratación del préstamo hipotecario de los arts. 14 a 18 Ley 2/2009: información precontractual, oferta vinculante, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación del bien hipotecado, derecho de examen del proyecto de escritura con una antelación de tres días en el despacho del notario autorizante y obligaciones de información y advertencias notariales.

1.- INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE EMPRESAS Y SEGURO O AVAL.- En cuanto a la ausencia del cumplimiento de los requisitos del primer grupo, es decir, la inscripción con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad del prestamista profesional en el Registro público especial que corresponda (art. 3 Ley 2/2009), y de contratación previa a tal inscripción de un seguro de responsabilidad civil o de un aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios (art. 7 Ley 2/2009); según el art. 9.2 de la Ley de referencia, su incumplimiento será infracción muy grave, aplicándose lo dispuesto en los arts. 51 y 52 TRLGDCU.

Pues bien, esos arts. 51 y 52 TRLGDCU no establecen la invalidez del contrato sino la imposición de unas multas y la posibilidad del cierre temporal del establecimiento, instalación o servicio; por lo que en tales casos el defecto debe considerarse subsanable.

2.- CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE TRANSPARENCIA.- Por lo que respecta al segundo grupo de defectos, debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia TS, ha sentado la doctrina acerca de que la contratación con condiciones generales constituye una categoría contractual diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden, especialmente al reforzamiento de la información.

Estos deberes, en el ámbito de la contratación de préstamos y créditos hipotecarios, se materializan en el seguimiento del proceso de contratación e información regulado en los citados arts. 14 a 18 Ley 2/2009 y en la Orden Ministerial EHA 2899/2011, también aplicable a los profesionales que no sean entidades de crédito.

En consecuencia, en cuanto su cumplimiento es determinante de una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y del conocimiento real por el deudor de los concretos riesgos contratados, su omisión puede afectar a la validez del contrato de adhesión de préstamo hipotecario de conformidad y en los términos que disponen los arts. 5, 7 y 10 LCGC, y el art. 14.3 Ley 2/2009. Es por ello que los requisitos del proceso de contratación deben ser objeto de control de incorporación por parte del registrador de la Propiedad (Resoluciones de 5 de febrero de 2014 y 9 de marzo de 2016), y su ausencia constituye un defecto insubsanablesalvo que habiéndose realmente cumplido, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario.

PDF (BOE-A-2016-6112 – 12 págs. – 245 KB)Otros formatos

  

  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SOBRANTE

Resolución de 1 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dimanantes de procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea si cuando el acreedor, en el ejercicio de la facultad que le reconoce el art 671 LEC, pide la adjudicación «por la cantidad que se le deba por todos los conceptos», se produce la inmediata extinción de los créditos objeto de la ejecución como si se tratase de una dación en pago, de forma que no hay remate propiamente dicho ni en consecuencia sobrante o si, por el contrario, por existir acreedores posteriores, dicho valor de adjudicación en el exceso de lo garantizado por la hipoteca, ha de tener el mismo tratamiento que el precio de remate.

La Dirección confirma el criterio de la registradora teniendo en cuenta los arts. 692 LEC, y 130 y 132 3º y 4º LH. Admitido por el recurrente que la deuda acumulada es superior a la responsabilidad hipotecaria hay que determinar el destino de la cantidad excedente cuando, como en este caso, el acreedor se adjudique la finca por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, existiendo acreedores posteriores. Entiende la Dirección que resulta claro que la referencia a la cantidad que se le deba por todos los conceptos es tomada como el valor o precio por el que se adjudica el inmueble. Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante y al resto de acreedores que, dado que excede de las cantidades garantizadas con la hipoteca que actúan como límite; (art. 692 LEC) sin perjuicio de que el ejecutante pueda reclamar el importe de la adjudicación que se aplique al pago de deudas posteriores de conformidad con el 579 LEC porque respecto a esa cantidad no aplicada al pago de su deuda «por todos los conceptos» el crédito sigue subsistente. Respecto al argumento del recurrente de que se trata de una especie de dación en pago y la deuda se extingue por lo que no hay remanente a favor de terceros, entiende que no es admisible puesto que aunque es más que dudoso que se produzca una suerte de dación en pago está supondría la extinción de la deuda pero no la de los acreedores posteriores, es más si se aplicasen las consecuencias de la dación en pago convencional, el ejecutante debería adquirir la finca con la subsistencia de las cargas inscritas. (MN)

PDF (BOE-A-2016-6114 – 6 págs. – 192 KB) Otros formatos

 

  1. REVIVISCENCIA DE ANOTACIÓN CANCELADA

Resolución de 1 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ferrol de una instancia en la que se solicitaba la cancelación de un asiento cancelatorio de una anotación preventiva de embargo por ser nula la cancelación practicada como consecuencia de una ejecución hipotecaria, así como la nulidad de la inscripción de la transmisión de la hipoteca a que se refiere dicha ejecución.

Se solicita la cancelación de una cesión de hipoteca y posterior remate por el titular de un embargo intermedio que resultó cancelado por la adjudicación, obteniendo así la reviviscencia de la anotación

La Dirección confirma la nota. Como cuestión previa resuelve que la solicitud de la rectificación ha de hacerse por quien se considere lesionado por el asiento practicado o por medio de un representante, pero dicha representación debe acreditarse y no está incluida dentro de la autorización de los art. 6 LH 39 RH para presentar los documentos en el registro: una cosa es que la solicitud de rectificación deba hacerse por el interesado o representante debidamente autorizado y que cualquiera se considere autorizado para presentar la documentación al amparo de los citados artículos.

En cuanto al fondo reitera su doctrina sobre la imposibilidad de cuestionar asientos vigentes, que están bajo la salvaguardia de los tribunales, en recurso gubernativo: la rectificación de los mismos exige bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (MN)

PDF (BOE-A-2016-6115 – 9 págs. – 215 KB)Otros formatos

 

  1. Rectificación de proyecto de compensación

Resolución de 2 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cunit, por la que se suspende la inscripción de una solicitud de rectificación acompañada de certificación administrativa.

Tres fincas independientes resultantes de un proyecto de compensación figuran inscritas a favor de varios titulares registrales. Se presenta certificación administrativa solicitando la rectificación en el sentido de que se inscriban como una única finca, ya que de otra forma no reuniría la condición de parcela mínima y no sería edificable.

La registradora entiende exigible el otorgamiento de una escritura de rectificación debiendo comparecer todos los interesados consintiendo en dicha rectificación.

La Dirección, después de hacer un resumen de los tipos de errores registrales y la forma de rectificarlos, entiende que se trata de un error de concepto pero que al provenir de la tramitación de un expediente administrativo cabría su rectificación mediante la rectificación a su vez del expediente administrativo sin que sea inexcusable siempre y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria; cuando se trata de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente es competente para la modificación bastará con que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas. (una manifestación concreta sería la reflejada en el apartado 3 del artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, en el que se contempla la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad «las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al plan que se ejecute», una vez aprobadas por el órgano urbanístico actuante, a través del procedimiento legalmente previsto). En este caso según el recurrente se justifica la procedencia de la rectificación, por la forma errónea de practicar las inscripciones de fincas: como tres fincas registrales independientes, cuando lo correcto era la inscripción en una sola finca registral y en proindiviso a favor de los titulares. Lo que ocurre en este supuesto es que, si bien de la certificación administrativa se infiere que la parcela debió inscribirse como una sola finca registral, debe contener también la expresión formal de que ese era el contenido propio del proyecto de compensación, ya que si el contenido fuera el reflejado registralmente no estaríamos propiamente ante un error de concepto sino ante una rectificación del propio proyecto que debe tramitarse por el cauce correspondiente. Es decir, que la rectificación tendrá lugar bien mediante la rectificación del proyecto de compensación, si el error se produjo en el mismo, bien mediante el procedimiento de rectificación por haberse cometido un error de concepto si la inexactitud se hubiera producido al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título alterando o variando su sentido, con los requisitos también antes expuestos; todo ello sin perjuicio de que puedan los titulares otorgar escritura pública por la que procedan a agrupar las fincas. (MN)

PDF (BOE-A-2016-6117 – 6 págs. – 187 KB)  Otros formatos

 

  1. CONDENA JUDICIAL A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD [ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO]

Resolución de 2 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial. 

– Hechos: Se presenta un mandamiento judicial en el que simplemente se inserta una sentencia firme que se limita a ordenar la elevación a escritura pública del contrato privado verbal de compraventa y la inscripción del dominio a favor de la demandante contra la herencia yacente e ignorados herederos (*ACM: tampoco consta que se haya nombrado un administrador judicial de la herencia).

– El registrador lógicamente deniega la inscripción, conforme a los arts. 9 LH y 51 RH porque no se puede conocer el contenido del negocio jurídico y del documento privado que se eleva a público, debiendo acreditarse de modo fehaciente cuál es el contenido mínimo de ese contrato.

– El interesado dice que tal contenido puede deducirse de la propia demanda interpuesta (a pesar de que el propio Juzgado desestimó un recurso de aclaración).

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación por la necesidad de que del título presentado resulten todas las circunstancias precisas para la inscripción, contenido mínimo del contrato y no solo, conforme a los arts. 9 LH y 51 RH, las personales de los sujetos (nombre y apellidos, DNI/NIF, edad, estado civil …) también los objetivos y la causa del negocio (por la distinta protección registral según sea onerosa o gratuita) y SIN que sea suficiente con que la Sentencia declare que la finca es propiedad del demandante y que se inscriba a su nombre.

En efecto, del art. 708 LEC se desprende que son inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero NO suplen a la forma en que deben exteriorizarse, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. arts 1217 y 1218, y 1279 y 1280 CC, el art 3 LH y los arts 143 y 144 RN).

Es decir que la LEC no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino solo permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado, de modo que el auto del art. 708 LEC tan sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. La única excepción, serían los negocios unilaterales, como la opción de compra o la cancelación de hipoteca, cuando ya estén predeterminados de antemano todos los extremos del negocio y lo único que falte es la declaración de voluntad en sí.

Comentario (ACM).- Interesante resolución muy respetuosa con la forma documental que viene a aclarar la mecánica de las sentencias de condena a una declaración de voluntad del art. 708 LEC en el sentido de que ya no es preciso que el Juez se persone a la notaría para firmar la escritura (como en la LEC 1881) sino que tal escritura puede otorgarse unilateralmente por el propio demandante por sí solo, aportando al notario el testimonio del auto o mandamiento correspondiente.

Por lo demás, aunque no se debate en el caso, del supuesto de hecho de la resolución se desprende que tampoco se ha nombrado un defensor judicial de la herencia yacente, como exigen, entre otras las Res. DGRN de 3 oct. 2011, la Res 17 julio 2015, 19 sept. 20159 dic. 2015 o 17 marzo 2016 y antes la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero 200715 oct. 2007 y 5 nov. 2007, para tutelar los intereses de los eventuales herederos inciertos del causante demandado (ACM)

PDF (BOE-A-2016-6118 – 4 págs. – 185 KB)   Otros formatos

  

  1. SUSTITUCIÓN VULGAR. FORMA DE ACREDITAR SU INEFICACIA. CAPACIDAD PARA SUCEDER.

Resolución de 6 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Vigo nº 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (MGV)

Como hechos de interés en este expediente son los siguientes:

– Se trata de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la que los cónyuges causantes fallecieron los días 29 de enero de 1994 y 13 de marzo de 2005, respectivamente.

– El causante instituye herederas a sus dos hijas, doña M. J. y doña R. M., en determinadas proporciones y ordena legados a favor de sus nietos, don J. P., doña E. M. y doña N. M., en determinados pisos, estableciendo, para todo lo dispuesto un derecho de sustitución por la respectiva descendencia.

– La nieta doña N. M. renuncia el 25 de agosto de 2015, manifestándose en la escritura que no tiene descendencia.

-La hija doña R. M. renuncia el 25 de septiembre de 2015. De su libro de familia resulta que tiene una hija, la nieta E.M, que también renuncia el 25 de septiembre de 2015.

– Del libro de familia de la nieta doña E. M. resulta que tiene una única hija, llamada doña V. D., bisnieta de los causantes, nacida el día 27 de julio de 2015, es decir, después de fallecidos los causantes y antes de producirse la renuncia por su madre, doña E. M.

La registradora, señala como defectos:

  1. La necesidad de acreditar la inexistencia de descendientes de la nieta N.M.
  2. Y la necesidad de concurso de todos los llamados por la vía de la sustitución, entendiendo que lo están los que viven al tiempo de la renuncia, aunque no hubieren nacido al tiempo de la apertura de la sucesión.

El notario recurre la nota y alega en relación a los dos defectos señalados:

– que los medios para determinar la inexistencia de sustitutos vulgares no son «numerus clausus»;

– que bastan las manifestaciones de inexistencia de otros descendientes sustitutos, hechas por todos los comparecientes en la escritura –unos con interés y otros sin él;

– que se trata de un llamamiento de sustitución vulgar y no de llamamientos de sustitución fideicomisaria o a plazo o condicionales, por lo que los llamados deben reunir capacidad para suceder al tiempo de la apertura de la sucesión y no en el de la renuncia, por lo que los nacidos tras esa apertura de sucesión, pero antes de la renuncia no están llamados como sustitutos para suceder.

La DGRN, confirma el primer defecto y revoca el segundo.

Señala en cuanto al primer defecto que de los párrafos tercero y cuarto del artículo 82 RH resulta:

– que a efectos registrales no es suficiente la mera manifestación para hacer constar la ineficacia del llamamiento sustitutorio, ya que ambos párrafos se refieren a la “acreditación” del hecho;

 – que admite el acta de notoriedad como medio adecuado para acreditar la ineficacia;

 – y que del precepto reglamentario resulta que dicho acta no es un medio exclusivo existiendo otros medios de acreditación como el testamento del heredero sustituido, obtener la declaración de los herederos abintestato del propio sustituto e incluso la realizada por los albaceas según las circunstancias de cada caso, y no siendo suficiente el alegar que la sustituida murió en estado civil de soltera.

En relación al segundo defecto la cuestión radica en determinar el momento en el que el sustituto debe de tener capacidad para suceder:

Así del art 758 Código Civil números 1º y 3º, resulta que el sustituto para poder heredar debe sobrevivir no sólo al testador sino también al acto jurídico de la repudiación hecho válidamente por el instituido. Lo anterior se entiende sin perjuicio de las excepciones a este principio fundamental como la situación interina del concebido no nacido, el concepturus por técnicas de reproducción asistida, los llamados por sustitución fideicomisaria, y los descendientes comunes en el caso de delegación de la facultad de mejorar del art 831 del Código Civil, todas las cuales tienen limitaciones legales para su funcionamiento. De todo lo dicho se deduce, para el supuesto de este expediente, que la bisnieta cuya renuncia exige la registradora, al no haber nacido en el momento de la apertura de la sucesión, no tiene capacidad para suceder y por lo tanto es innecesario su concurso tal y como exigía la calificación.

PDF (BOE-A-2016-6250 – 10 págs. – 223 KB)Otros formatos

 

222.Propiedad horizontal. Modificación en fachada de local comercial.

Resolución de 6 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mojácar, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de adaptación descriptiva de local comercial.

Supuesto de hecho. La propietaria de un local comercial incluido en una propiedad horizontal otorga unilateralmente escritura haciendo constar que el local tiene una nueva salida a la calle. No se justifica que haya habido acuerdo unánime de la comunidad de propietarios y en los estatutos del edificio no se autoriza que se pueda hacer de forma unilateral una modificación que afecte a la fachada del edificio.

¿Cabe que el propietario de un local de la división horizontal pueda escriturar e inscribir tal modificación de forma unilateral? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 El artículo 7.1 de la Ley 49/1960 dispone que «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

2 La fachada del edificio es un elemento común conforme al artículo 396 del Código Civil que se refiere a “los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.

3 En el presente supuesto en el título constitutivo no se contiene regla estatutaria alguna que permita la apertura de huecos en la fachada o accesos diferentes a los existentes que pudiera justificar la innecesaridad de consentimiento de la comunidad de propietarios.

Comentario.

1 El propietario de un elemento privativo de la división horizontal puede realizar alteraciones dentro de su piso o local ajustándose a lo previsto en el reseñado art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). No puede, sin embargo, alterar los elementos comunes ni el resto del edificio en general, para lo cual se exige acuerdo de la Junta de propietarios en los términos previstos en el art. 17 LPH.

2 Lo dicho ahora debe matizarse porque el título constitutivo puede autorizar anticipadamente modificaciones unilaterales que alteren, incluso, la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad. Es lógico que así sea desde el momento que la junta puede autorizar tales modificaciones, aunque no estén previstas estatutariamente. Por tanto, en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil.

3 Tratándose de locales comerciales, la jurisprudencia viene admitiendo, incluso, con mayor amplitud, tales modificaciones unilaterales, “pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros” (SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009 y 11 de febrero y 15 de noviembre de 2010).

4 Sin embargo, en el procedimiento notarial-registral no se pueden apreciar tales circunstancias, que son propias de la esfera judicial, de modo que sólo procede autorizar e inscribir tales modificaciones cuando exista previsión estatutaria que las autorice, o bien cuando se justifique el correspondiente acuerdo de la comunidad de propietarios o la resolución judicial que estime la demanda frente al acuerdo que no autorizase dichas alteraciones.

Informe del Registrador: la DGRN dice que se trata de “un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos (…) La valoración sobre el informe corresponde a este Centro Directivo, pero de ninguna forma genera trámite de audiencia que pueda justificar la necesidad de dar traslado del mismo al recurrente, precisamente porque su contenido, como se ha dicho, no puede modificar los defectos apreciados en la nota de calificación. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-6252 – 7 págs. – 197 KB)Otros formatos

 

  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN

Resolución de 7 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Palencia nº 1 a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Supuesto de hecho. Se presenta a inscripción un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dictados en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. La circunstancia determinante es que la sociedad ejecutada había sido declarada en concurso de acreedores con anterioridad a la fecha en la que se ha dictado el decreto de adjudicación.

Concretando la situación existente cabe destacar: 1) El procedimiento del que deriva el decreto de adjudicación se había iniciado antes de la declaración del concurso, pero su tramitación no había concluido en el momento de producirse la misma. 2) Se ha declarado la apertura de la fase de liquidación concursal antes que el decreto de adjudicación presentado

La cuestión central es la aplicación del artículo 56.2 de la Ley Concursal.

Doctrina de la DGRN.

1 Resulta plenamente aplicable al caso el artículo 56.2 de la Ley Concursal que determina la suspensión de las actuaciones ya iniciadas desde la declaración de concurso, sea o no firme, y aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho. «Sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor», dice el citado artículo.

2 Es doctrina de la DGRN que «de la interpretación conjunta de los artículos 56 y 57 de la misma Ley Concursal debe entenderse que los bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial no están sujetos a limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución, por cuanto la paralización de ejecuciones de garantías reales a que se refiere el artículo 56, se refiere únicamente a los bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, y, el artículo 57 dice literalmente «el ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá́ a la jurisdicción del juez de este,…», es decir, referido exclusivamente a los bienes necesarios».

3 Por tanto, la cuestión debe resolverse del siguiente modo: resulta fundamental que quede claramente establecida la condición del bien en cuestión, en este caso la finca hipotecada, como necesario o no para la continuidad de la actividad profesional o empresarial y la calificación del registrador debe extenderse a la exigencia de dicha circunstancia.

En consecuencia, dado que no consta que se haya aportado al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes objeto de ejecución no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial ha de entenderse que la ejecución ha quedado en suspenso desde la declaración de concurso. Una vez abierta la fase de liquidación del concurso, las actuaciones suspendidas se reanudarán, pero acumuladas al procedimiento concursal como pieza separada. Procede, por tanto, confirmar el defecto señalado por la registradora.

Comentario. La Resolución trata de otras cuestiones que se resumen seguidamente:

1 Errores de escasa importancia en el nombre de la sociedad: pueden ser relevantes y provocar una calificación negativa cuando por su reiteración puedan generar dudas sobre los datos exactos de la entidad a cuyo favor se ha de practicar la adjudicación. Parece lógico este criterio siempre que su aplicación sea razonable y fundada, de modo que un error de este tipo no ha de provocar una calificación negativa cuando no quepan dudas sobre el particular.

2 Sobre la constancia en el mandamiento de cancelación de ”que lo entregado al acreedor en pago del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas no excede del límite de la respectiva cobertura hipotecaria» conforme dispone el artículo 132 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil«.

Se trata de una cuestión calificable por el registrador pero que en el caso presente no cabe sostener pues, no obstante el texto del art. 130 LH y 692 LECivil, este » Centro Directivo ha tenido oportunidad en numerosas ocasiones (vid. «Vistos») de confirmar la competencia del registrador proclamada por el artículo 132 de la Ley Hipotecaria pero también de expresar que su actuación debe acomodarse a las circunstancias del caso concreto de modo que cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque estos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000 y 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002).

Del expediente resulta que las fincas ejecutadas se han adjudicado al actor ante la ausencia de postores y por el 50% del valor de tasación, por lo que es evidente que el importe total de la adjudicación es inferior a la cantidad reclamada por principal y a la responsabilidad hipotecaria global sobre este concepto, por lo que no existe sobrante ni posibilidad de calificar si el mismo está o no consignado debidamente en beneficio de acreedores posteriores que, por otro lado, no consta si existen según lo consignado en la calificación. Y tampoco se ha señalado en la nota que el valor de adjudicación de alguna de las fincas exceda de la cantidad que por principal constituya el límite de cobertura hipotecaria». (JAR)

PDF (BOE-A-2016-6253 – 9 págs. – 229 KB)Otros formatos

 

  1. Principio de prioridad. Asiento de presentación caducado. Tracto sucesivo.^

Resolución de 7 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Llobregat nº 1, por la que acuerda denegar la inscripción de una escritura de compraventa de una participación indivisa de un local de aparcamiento. (MGV)

Son hechos a destacar de esta resolución:

  1. Se trata de una escritura autorizada en el año 2002 por la que se vende una participación indivisa de un local
  2. El notario autorizante en aplicación del artículo 249 del Reglamento Notarial (en la redacción vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura) remite por fax al registro la comunicación de haber autorizado una escritura, dando lugar al correspondiente asiento de presentación.
  3. El asiento de presentación caduca al no haberse presentado en diez días hábiles la copia auténtica de la escritura que lo motivó.
  4. En el año 2016 se presenta la escritura de compraventa en el registro, momento en el que la finca no constaba inscrita a nombre del transmitente por haberse adjudicado e inscrito la finca en un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales dirigido contra el anterior titular.

La registradora deniega la inscripción aplicando el principio de tracto sucesivo del artículo 20 LH, al no constar inscrita la participación indivisa de la finca a nombre del transmitente.

Los interesados recurren la nota de calificación basándose que en el año 2002 la finca constaba inscrita a nombre del transmitente; que la compraventa se comunicó al registro conforme el art 249 RN, quedando practicado el asiento de presentación por lo que debía de haberse calificado el título no constando, ni a los recurrentes ni al notario autorizante la calificación negativa del título debiéndose, por tanto, inscribir el título de propiedad a los ahora recurrentes.

La DGRN resuelve con total rotundidad que el recurso no puede mantenerse, declarando que en virtud del principio de prioridad proclamado por el art 17 LH, una vez inscrito un título traslativo del dominio (la adjudicación por ejecución de títulos no judiciales) no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca, aunque sean de anterior fecha (la compraventa del 2002).

En el presente caso el notario el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa remitió por fax al registro la comunicación de haber autorizado una escritura susceptible de inscripción dando lugar al correspondiente asiento de presentación, que, conforme al art 418 RH tiene una vigencia de 10 días hábiles, debiendo de presentarse, en dicho plazo, la copia auténtica de la escritura que lo motivó, pero ésta al no haber sido presentada en el registro provocó la caducidad del asiento, perdiendo la prioridad ganada, y sin que los ahora recurrentes puedan beneficiarse de las ventajas y garantía de la inscripción.

Comentario: Se trata de un claro caso de aplicación de fundamentales principios registrales como son el de prioridad, destacado por la DG, y el de tracto sucesivo. En estos supuestos de presentación por fax es de suma importancia que los interesados sigan las indicaciones que sin duda les haría el notario autorizante acerca de la necesidad de presentar la copia auténtica de la escritura en el plazo de diez días hábiles para beneficiarse así de la prioridad ganada antes de que caducara el asiento de presentación y en todo caso antes de que surgiera el nuevo título.

PDF (BOE-A-2016-6255 – 3 págs. – 167 KB)Otros formatos

 

  1. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. ROGACIÓN. DESCRIPCIÓN LITERARIA NO OBLIGATORIA. MOMENTO DE EXPONER LAS DUDAS POR PARTE DEL REGISTRADOR.

Resolución de 8 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Petra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, segregación, donación con definición de legítima y disolución de comunidad.

Hechos: Se otorga una escritura de agrupación y posterior segregación. Se agrupan tres fincas que suman 500 metros según las superficies registrales de las fincas de procedencia. Sin embargo, se indica en la escritura que la finca agrupada se corresponde con dos parcelas catastrales -una rústica y otra urbana- que suman 635 metros (204 + 431). Seguidamente se segrega la parte urbana de 204 metros.

En escritura posterior de rectificación, se solicita que se complete la descripción literaria de la finca mediante certificación catastral, descriptiva y gráfica de la misma, de la que resulta que la agrupada tiene una cabida de 616 metros cuadrados (parece, pues, que ha habido una modificación catastral en medio), «debiendo entenderse que se da así inicio al procedimiento que prevé el artículo 199 de la Ley Hipotecaria». En esta escritura no se hace descripción literaria de las fincas para adaptarlas a lo que resulta del Catastro.

La registradora señala que se deberá manifestar por el interesado expresamente cuál de las dos cabidas es la que ha de tomarse como referencia para seguir la tramitación del expediente:

– Si es la del Registro, el titular está manifestando que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de la finca y deberá aportar además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación georreferenciada alternativa.

– Si es la del Catastro, entonces el artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece el procedimiento idóneo para la adaptación del Registro a la realidad jurídica extrarregistral.

El recurrente alega que, cuando el titular aporta la certificación catastral que lleva incorporada la ubicación de la finca mediante las coordenadas UTM, ya se está pronunciando.

La DGRN, aprovechando el recurso, analiza dos temas de interés:

  1. Si el procedimiento del art. 199 LH para completar la descripción literaria de las fincas registrales, debe ser tramitado por el registrador con la descripción de la certificación catastral o, por el contrario, debe ser iniciado a instancia y rogación expresa del titular registral describiendo éste como debe quedar definida literariamente la parcela. Responde, tras analizar los artículos 9, 10 y 199.1, que en ninguno de ellos se habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación. Es conveniente, conforme al art. 170.1 RN, la rectificación de la descripción literaria, pero no obligatoria, máxime cuando no es exigible la total coincidencia descriptiva, salvo en supuestos de inmatriculación.
  1. Si procede calificar la certificación catastral al tiempo de presentarse en el Registro o si por el contrario sólo ha de efectuarse tal calificación tras haber completado los pasos propios del procedimiento señalado. Este tema no se deriva directamente de la nota de calificación.

Se responde diciendo que, sin perjuicio de la calificación de las dudas en la identidad de la finca que en todo caso deberán quedar justificadas en la calificación, estas dudas podrán ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios.

Tales dudas han de referirse a

– que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,

– a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas

– o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Comentario: Aparte de resolver las dos cuestiones referidas el centro directivo aprovecha para realizar otros apuntes de interés:

– Se inclina por la rogación expresa para la iniciación del procedimiento del art. 199, pues analiza y valora que se ha cumplido en el caso.

– Permite prescindir de la georreferenciación de fincas registrales efímeras, que sean meros pasos intermedios respecto a las fincas registrales finales. En el caso estudiado, no sería precisa la georreferenciación de la agrupación, si se aporta la de la finca inmediatamente segregada (lo que no ha ocurrido en el caso, siendo defecto no recurrido).

No dice nada sobre la georreferenciación dela finca resto que, en mi opinión también debería de aportarse.

En cuanto al momento y modo en que el registrador puede manifestar sus dudas sobre la identidad de la finca:

– Respecto al momento, debe hacerlo en la calificación, tras la elaboración del expediente, argumentando las dudas, pero puede hacerlo también al inicio del procedimiento, para evitar dilaciones (no está obligado en ese momento).

– En cuanto al modo de exponer esas dudas al inicio del procedimiento -mientras no lo aclare la DG- opino que podría ser adecuada una diligencia especial al respecto, dentro del expediente, en la que debe de quedar claro que no se trata de una calificación y que su finalidad es meramente la de favorecer los trámites. Incluso podría ser conveniente citar esta resolución.

La nota de calificación, respecto al defecto recurrido -pronunciamiento del interesado sobre qué cabida ha de tenerse de referencia-, se revoca. Aunque no queda claro, es de suponer que sea por aceptar la DG el criterio del presentante de que el otorgante ya se ha pronunciado tácitamente sobre la superficie que considera que tiene la finca: la del Catastro (que encima ha cambiado respecto a la escritura inicial). Sorprende un recurso sobre tema tan nimio que podría haberse aclarado con una instancia.

También llama la atención que, en esta resolución, la nota de calificación es una mera excusa para que la DG siga en su labor de utilizarla para ir sentando criterio sobre diversos temas relacionados con la Ley 13/2015 que allanen su aplicación práctica, siendo de destacar, de modo especial, el permitir que se prescinda de la georreferenciación de fincas registrales intermedias a la configuración final. (JFME)

PDF (BOE-A-2016-6256 – 5 págs. – 181 KB)Otros formatos

 

ENLACES:

INFORMES OFICINA REGISTRAL ANTERIORES

SECCIÓN OFICINA REGISTRAL

INFORME GENERAL DEL MES DE JUNIO

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

 

Villafranca del Bierzo. Por Ramón Cela.

Villafranca del Bierzo. Por Ramón Cela.