CONCURSO DEL PERMUTANTE DE VUELO

Álvaro José Martín Martín

Registrador Mercantil de Murcia

 

 

ESQUEMA DEL TRABAJO:

Planteamiento

FASE COMÚN

PRIMERO. La contraprestación de la entrega del solar se ha configurado como una obligación personal del permutante.

Opciones del Acreedor:

• Exigir el cumplimiento
• Exigir la resolución

SEGUNDO. La contraprestación de la entrega del solar se ha configurado como una obligación del permutante que goza de garantía real por haberse pactado la resolución del contrato en caso de incumplimiento, constando en el RP inscrita dicha condición en el folio de la finca que le acredita como propietario del solar.

1.- Equiparación jurisprudencial a la compraventa con precio aplazado garantizada con condición resolutoria inscrita.

2.- Escenarios posibles.

• 2.1. Incumplimiento anterior a la declaración de concurso
• 2.2. Incumplimiento posterior a la declaración de concurso.

FASE DE LIQUIDACIÓN

PRIMERO. Crédito del acreedor no garantizado.

SEGUNDO. Crédito del acreedor garantizado con condición resolutoria inscrita.

1.- Realización de la finca.

2.- Sistema alternativo

Textos legales

Enlaces

 

PLANTEAMIENTO:

Parto de un supuesto sencillo tomado de una de las sentencias del TS derivadas del concurso de MARTINSA FADESA: una persona (a quien identifico como el acreedor) transmite y entrega un solar a otra persona (a quien llamo el permutante) a cambio de que este le entregue en un plazo determinado dos pisos y un local comercial que está previsto formen parte del edificio a construir sobre dicho solar.

Estando pendiente el cumplimiento de la obligación de entrega del permutante éste es declarado en concurso de acreedores.

 Me centro en las fases común y de liquidación, distinguiendo según que se haya garantizado o no registralmente la prestación del permutante y según que el acreedor pida el cumplimiento o la resolución del contrato.

Aunque sigo las pautas del Manual de Buenas Prácticas Concursales y Registrales que, patrocinado por el CGPJ y por el Colegio de Registradores y editado por THOMSON REUTERS, acabamos de presentar en Murcia, lo que sigue es de mi exclusiva responsabilidad.

Todo lo más se puede considerar un borrador de posible incorporación a una futura revisión del manual, una vez sea discutido y, seguramente, modificado en profundidad en función de los criterios de los magistrados, letrados de la Administración de Justicia y compañeros registradores que integran la comisión redactora.

 

FASE COMÚN

Hay que distinguir según se haya configurado la prestación del después concursado como una obligación personal o se haya garantizado con condición resolutoria inscrita:

PRIMERO. La contraprestación de la entrega del solar se ha configurado como una obligación personal del permutante.

Por tanto en la inscripción del Registro de la Propiedad (en lo sucesivo RP) consta exclusivamente la transmisión de la propiedad a favor del después concursado.

Los artículos 61 y 62 de la Ley Concursal (en lo sucesivo LC) regulan los efectos del concurso en relación con los contratos en los que el concursado es parte.

Opciones del acreedor:

1.- Exigir el cumplimiento (art. 61 LC).

Supone que el acreedor, que está al corriente de sus obligaciones por haber cumplido íntegramente su prestación o la parte a que estuviera obligado al tiempo de declararse el concurso, quiere que el concursado le entregue los dos pisos y el local comercial a que se había comprometido.

En este caso el contrato se mantiene (se haya producido o no algún incumplimiento por el permutante). El concursado debe concluir y entregar la obra a que se había comprometido y el acreedor recibir las fincas. Si no lo hace cabe pedir el cumplimiento al Juzgado en el que se tramita el concurso (en lo sucesivo JC), que puede ser un Juzgado Mercantil o un Juzgado de Primera Instancia (en lo sucesivo JPI), según la personalidad del concursado.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo (en lo sucesivo JP) sanciona:

a) La equiparación de la compraventa con precio aplazado, siendo concursado el vendedor, con la permuta de suelo por vuelo en que entra en concurso el adquirente del solar.

 Al admitir la JP esta equiparación en el caso de haberse pactado condición resolutoria, según resulta, entre otras de la STS. Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 66/2015 de 24 febrero. ECLI: ES: TS: 2015:561. RJ\2015\696, que se transcribe por extenso en el apartado SEGUNDO, con mayor razón debe aceptarse si no se pactó porque siendo de interpretación restrictiva los supuestos de aplicación de privilegios concursales es mucho más complicado admitir una equiparación que amplíe la lista de créditos del art. 90.1.4º LC que la que carece de dicho efecto, ya que tanto de la compraventa como de la permuta nacen obligaciones personales perfectamente encuadrables en el artículo 61 LC.

b) Y que si el acreedor está al corriente de sus obligaciones al declararse el concurso (lo está puesto que entregó el solar) el concursado debe cumplir la suya en los términos pactados (lo mismo sucede si el acreedor tiene alguna obligación no exigible todavía al tiempo de la declaración).

Cabe traer aquí a colación la sentencia núm. 525/2016 Sala I TS dictada en un supuesto en que el acreedor tenía pendiente parte de su contraprestación.

 La razón por la que considero equiparable este supuesto al de no existir obligación pendiente del acreedor es que, a diferencia de lo que sucede si se reclama la resolución contractual, si se pide el cumplimiento el TS solo supedita la viabilidad de la acción a que el acreedor esté al corriente de sus obligaciones, según resulta con toda claridad de dicha sentencia:

STS. Sala de lo Civil núm. 525/2016 de 22 de julio de 2016. ECLI: ES: TS: 2016:3732. RJ 2016\3220.

2. Estimación del motivo. Conviene advertir que los dos contratos de compraventa de vivienda estaban pendientes de cumplimiento cuando la promotora vendedora (Logaher) fue declarada en concurso de acreedores, a principios de 2008. La fecha prevista para la terminación de las viviendas, el 31 de agosto de 2008, era posterior a la declaración de concurso. Razón por la cual, se encontraban afectados por el art. 61.2 LC. Se trataba de dos contratos con obligaciones recíprocas, pendientes de cumplimiento por ambas partes al tiempo de la declaración de concurso: la compradora, parte in bonis, tenía pendiente pagar 89.000 euros por la primera vivienda (4-D), y 79.000 euros por la segunda (2-A); y la concursada la entrega de las dos viviendas. Conforme a la estipulación segunda, la finalización de las obras estaba prevista el 31 de agosto de 2008; la entrega de las llaves y la firma de la escritura pública de compraventa estaban previstas una vez obtenidos los preceptivos permisos por parte del Ayuntamiento de Arona. Y, en concreto, en la estipulación tercera se había convenido: “el plazo para la firma de la escritura pública ante notario y entrega de llaves será el de un mes a partir de que la citada compradora reciba notificación fehaciente de la vendedora». En la instancia, ha quedado acreditado que, a pesar del tiempo transcurrido desde la terminación de las obras, la vendedora no había requerido a la compradora para la elevación a escritura pública de los dos contratos de compraventa. La demanda no había pedido la resolución del contrato al amparo del art. 1124 CC, sino que ejercitaba una acción de cumplimiento contractual. Si las obras debían estar terminadas el 31 de agosto de 2008, y no se niega que en ese momento ya se había otorgado el certificado final de obras (el 13 de julio de 2008), desde entonces hasta que el comprador requirió al vendedor para cumplir con el contrato y otorgar la escritura de compraventa, los días 22 de febrero y 3 de marzo de 2011, había transcurrido tiempo razonable para que el vendedor, de acuerdo con lo pactado, hubiera logrado las licencia administrativas y requerido al comprador para otorgar la escritura pública de compraventa. Si después de haber transcurrido más de dos años y medio desde que se terminaron las obras, el vendedor no había cumplido con su obligación de propiciar el cumplimiento del contrato y su formalización en escritura pública, la compradora demandante estaba legitimada para reclamarlo, esto es, para pedir la entrega de la vivienda y la elevación a público del contrato privado. Estaba legitimada porque había cumplido con los pagos anticipados previstos en el contrato, y el resto del precio se había convenido que fuera pagado en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Aunque el incumplimiento del contrato por parte del vendedor, en este caso, no haber puesto a disposición de la compradora la vivienda con las preceptivas licencias administrativas, concede a la parte compradora legitimación para pedir la resolución del contrato o su cumplimiento, así como la indemnización de daños y perjuicios, al amparo del art. 1124 CC, esto no significa que para ejercitar la acción de cumplimiento contractual haya que acreditar un incumplimiento grave y esencial de las prestaciones del vendedor. Basta con que la obligación del vendedor sea exigible, que en este caso lo era, para que pueda pedirse, como se hizo en la demanda, el cumplimiento, sin perjuicio de que ello lleve consigo también, por parte del comprador, el pago de la parte del precio pendiente.

3. Consecuencias de la estimación del recurso. Estimado el recurso de casación, asumimos la instancia. Mantenemos la decisión del tribunal de apelación de estimar el recurso de Logaher porque la sentencia de primera instancia incurrió en incongruencia al acordar la resolución del contrato sin que esta pretensión hubiera sido solicitada por las partes. En la medida en que la impugnación de la administración concursal también se fundaba en la incongruencia de la sentencia, también procede estimarla en parte. Conforme a lo argumentado en el apartado 2, entendemos que la demandante compradora (Valle Zahara) estaba legitimada para exigir el cumplimiento del contrato, porque había cumplido sus obligaciones hasta en ese momento, al haber pagado los fraccionamientos que hasta entonces le eran exigibles, y era exigible la obligación de la demandada vendedora (de entrega de las viviendas y otorgamiento de la escritura pública). En consecuencia, condenamos a las demandadas a la entrega de las dos viviendas objeto de las compraventas y al otorgamiento de la escritura pública, sin perjuicio de la obligación de la demandante de pagar la parte del precio que resta por ser abonada [89.000 euros por la primera vivienda (4-D), y 79.000 euros por la segunda (2-A)].

No obstante, la declaración de concurso tiene la virtualidad de permitir al deudor o al AC pedir la resolución de la permuta por ser conveniente para el concurso, lo que implica devolver el solar al acreedor con las compensaciones que acuerde el JC al resolver el incidente que prevé el art. 61.2.pº 2.LC.

 Si la acción de cumplimiento se empezó a ejercitar antes de la declaración de concurso, por aplicación del art. 51 LC continua tramitándose ante el JPI pero aun en el caso de que se obtenga una sentencia favorable al acreedor como la ejecución corresponde al JC según el art. 53 LC parece que siempre cabrá la posibilidad de que se sustituya el cumplimiento por la resolución en interés del concurso.

Inscripción registral:

Si se cumple el contrato, sea voluntariamente, sea porque el JC lo acuerda a instancia del acreedor, el concursado transmite los dos pisos y el local, mediante la correspondiente escritura pública y contra el abono de las cantidades que procedan por el acreedor (en nuestro caso ninguna).

 El deudor no puede actuar sin intervención del AC o debe ser sustituido por el mismo, según sea el régimen de restricción de su capacidad acordado por el JC de conformidad con el art. 40 LC, si lo hace lo otorgado no tendrá acceso registral mientras no sea confirmado o convalidado, o se acredite la caducidad de la acción de anulación o su desestimación firme de acuerdo con el último párrafo de dicho artículo. Por otro lado, el cumplimiento voluntario se ve facilitado al admitir el artículo 43.3 LC la transmisión de bienes o derechos del concursado sin necesidad de autorización judicial cuando se trate de actos de disposición inherentes a la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor.

Respecto de las anotaciones de embargo que hayan podido practicarse sobre los dos pisos y el local antes de la declaración de concurso solo se cancelan si el JC lo acuerda de acuerdo con el art. 55.3 LC.

Y si existen hipotecas constituidas por el permutante antes de ser declarado en concurso (se supone) sobre los dos pisos y el local que haya atribuido carácter privilegiado al crédito respectivo en el concurso, la transmisión de las fincas supone que deja de tener tal carácter de privilegiado, aunque subsista la hipoteca:

 Cabe:

– que el acreedor de la prestación subordinada se subrogue en la obligación personal garantizada con la hipoteca por haberse previsto así desde el principio (no fue así en nuestro caso) o por aceptarlo como mal menor. La consecuencia es que el crédito se excluye de la masa pasiva. Esta subrogación precisará, además, del consentimiento del acreedor hipotecario (art. 155.3 LC) salvo la excepción del artículo 149.2. b) LC en caso de unidad productiva.

– que se le transmitan las fincas sin subrogarse pero con subsistencia de la hipoteca, al no darse el supuesto previsto en el artículo 149.5 LC que habilita al JC para ordenar la cancelación. En este caso el acreedor está expuesto a que el titular del crédito hipotecario ejecute la hipoteca en el JPI competente y en cualquier momento. No es de aplicación lo dispuesto en el art. 56.3 LC porque al haber salido regularmente las fincas del patrimonio del concursado, es decir, de la masa activa, quedan definitivamente excluidas de la futura liquidación concursal.

Esta consecuencia no puede sorprender. Es el régimen aplicable aunque no haya concurso si el permutante hipotecó el solar a espaldas del acreedor (recuérdese que con arreglo al artículo 27 LH no cabe inscribir una eventual prohibición de hipotecar). Aunque no sea declarado en concurso el permutante, si el acreedor opta por recibir la contraprestación tendrá que afrontar el riesgo de una eventual ejecución que inste el acreedor hipotecario.

 

2.- Exigir la resolución (art. 62 LC).

Debe recordarse que, según la jurisprudencia, la permuta de suelo por vuelo se equipara a la compraventa con precio aplazado.

El artículo 62 LC regula la resolución contractual a instancia del acreedor del concursado dentro del concurso mediante el planteamiento de un incidente concursal.

 Se dicta para todo caso de obligación recíproca sin referencia expresa al carácter privilegiado o no del crédito y distingue según que éste sea de tracto único o de tracto sucesivo y según que el incumplimiento del permutante se haya producido antes o después de la declaración de concurso.

 2.1. La permuta de suelo por vuelo es, a efectos concursales, un contrato de tracto único:

STS. Sala de lo Civil, Sección 1ª. Sentencia núm. 505/2013 de 24 julio ECLI: ES: TS: 2013:4091 RJ\2013\5204.

En las sentencias 145/2012 y 161/2012, ambas de 21 de marzo, con ocasión de una controversia sobre la resolución de sendos contratos de suministro de energía eléctrica, no dudamos en calificar aquellos contratos de «contratos de tracto sucesivo». En aquellas sentencias partimos de una caracterización doctrinal de los contratos se tracto sucesivo, como aquellos en que «un proveedor se obliga a realizar una sola prestación continuada en el tiempo o pluralidad de prestaciones sucesivas, periódicas o intermitentes, por tiempo determinado o indefinido, que se repiten, a fin de satisfacer intereses de carácter sucesivo, periódico o intermitente más o menos permanentes en el tiempo, a cambio de una contraprestación recíproca determinada o determinable dotada de autonomía relativa dentro del marco de un único contrato de tal forma que cada uno de los pares o periodos de prestaciones en que la relación se descompone satisface secuencialmente el interés de los contratantes».

De este modo, en el contrato de tracto sucesivo las prestaciones son susceptibles de aprovechamiento independiente, en el sentido de que cada prestación singular satisface íntegramente el interés de ambas partes durante el correspondiente periodo, independientemente de las prestaciones pasadas o futuras de ese mismo contrato.

Mientras que en el contrato de tracto único la prestación se configura como objeto unitario de una sola obligación, al margen de que se realice en un sólo acto o momento jurídico, o bien se fraccione en prestaciones parciales que se realizan en periodos de tiempo iguales o no. Los contratos de ejecución fraccionada o separada en que la prestación es única, sin perjuicio de que se ejecute por partes, en atención a la dificultad de la preparación del cumplimiento, como en el contrato de obra, o para facilitar o financiar el cumplimiento, como en la compraventa a plazos, no dejan de tener esta consideración de contratos de tracto único, a los efectos del ejercicio de la facultad resolutoria dentro del concurso por incumplimiento.

En nuestro caso, no existe duda de que el contrato de compraventa concertado entre las partes, al margen de que se hubiera diferido en el tiempo el cumplimiento de las prestaciones a que obligaba a una y otra parte, es de tracto único.

2.2. La permuta solo se resuelve si el incumplimiento fue posterior a la declaración de concurso.

Según la misma sentencia si el incumplimiento fue anterior a la declaración de concurso y, añado yo, la resolución no está garantizada mediante condición resolutoria inscrita, el JC no admitirá la pretensión resolutoria del acreedor.

Solo debe atender, como vimos en el apartado anterior, la reclamación de la prestación de dar cosa específica:

Entre la promotora, luego concursada, y el Sr. Íñigo mediaba un contrato de compraventa de un inmueble que, cuando se concertó en documento privado (5 de septiembre de 2006), estaba en construcción y, por lo tanto, pendiente de ser terminado. Se había pactado que la entrega de la vivienda se hiciera, aproximadamente, en octubre de 2007. Nueve meses después de que se cumpliera el plazo de la entrega de la vivienda sin que ésta estuviera terminada, la promotora vendedora fue declarada en concurso (24 de julio de 2008). Al tiempo de la declaración de concurso, este contrato de compraventa estaba pendiente de cumplimiento por ambas partes: la vendedora debía acabar de construir y entregar la vivienda y el comprador tenía que pagar el precio convenido.

Los efectos que sobre la vigencia de este contrato produjo la declaración de concurso vienen regulados en el art. 61.2 LC), respecto a la consideración de crédito contra la masa de las obligaciones pendientes de cumplimiento por parte de la concursada, y en el art. 62.1 LC, en relación con la imposibilidad de instar la resolución del contrato si se trata de un contrato de tracto único cuyo incumplimiento fue anterior a la declaración de concurso.

El contrato de compraventa concertado entre las partes es un contrato bilateral con obligaciones recíprocas para ambas. Como al tiempo de la declaración de concurso de la vendedora, las obligaciones de una y otra parte estaban pendientes de cumplimiento, conforme al art. 61.2 LC, la prestación a que estaba obligada la promotora concursada debía realizarse con cargo a la masa. De hecho, cuando fue terminada la vivienda, la concursada trató de entregarla al comprador, mediante el otorgamiento de escritura pública.

Este primer efecto legal no plantea en este caso mayor problema, pues la controversia se centra en torno al segundo efecto: si la parte in bonis, en este caso el comprador, puede instar después del concurso de la vendedora la resolución del contrato de compraventa.

El art. 62.1 LC, para aquellos casos en que el contrato está pendiente de cumplimiento por ambas partes, regula los efectos de la declaración de concurso sobre la facultad de resolución del contrato. Para ello distingue según el contrato sea de tracto único o sucesivo.

Al margen del acierto o desacierto que pueda haber supuesto la opción legislativa por esta terminología, hemos de dotar de contenido a estas categorías para contribuir a una adecuada interpretación del precepto. La distinción determinará, en función de cuándo se hubiera producido el incumplimiento resolutorio, en relación con la declaración de concurso, que pueda o no ejercitarse la facultad de resolución una vez declarado el concurso.

 Después de la declaración de concurso, conforme al art. 62.1 LC, la parte in bonis en un contrato de tracto único tan sólo podrá ejercitar la facultad resolutoria por incumplimiento de la concursada si el incumplimiento es posterior a la declaración de concurso; mientras que si se tratara de un contrato de tracto sucesivo, » la facultad resolutoria podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso”. Consiguientemente, cuando el incumplimiento sea anterior a la declaración de concurso, no cabrá instar la resolución del contrato de tracto único.

Tal y como han quedado acreditados los hechos en la instancia, la promotora concursada se había obligado a entregar la vivienda objeto de la compraventa en octubre de 2007, y no fue ofrecida al comprador hasta diciembre de 2009. Entre medio, en julio de 2008, fue solicitado y declarado el concurso de la promotora. Es claro que, al tiempo de la declaración de concurso, se había cumplido el término convenido por las partes para el cumplimiento de la prestación de la promotora vendedora, habían transcurrido nueve meses desde entonces sin que se hubiera entregado la vivienda. El incumplimiento es claramente anterior a la declaración de concurso, sin perjuicio de que se prolongara la situación de incumplimiento. La prolongación en el tiempo del incumplimiento de la prestación debida por la concursada, después de la declaración de concurso, no obsta la aplicación de la regla prevista en el art. 62.1 LC. El incumplimiento fue anterior a la declaración de concurso y, como no consta que se hubiera ejercitado antes la facultad resolutoria del contrato, no cabe hacerlo después.

Por esta razón debemos desestimar el recurso, en la medida en que la sentencia recurrida llevó a cabo una correcta interpretación y aplicación del art. 62.1 LC.

En el mismo sentido STS. Sala de lo Civil núm. 235/2014 de 22 mayo. ECLI: ES: TS:2014:2261. RJ 2014\3333.

Por lo tanto, al tiempo de declararse el concurso de acreedores de Martinsa Fadesa, el contrato de permuta estaba pendiente de cumplimiento tan sólo por una de las partes, la promotora concursada. Consiguientemente, el derecho que la Sra. Verónica y, en su caso, sus cesionarios, pudieran tener sobre las dos viviendas, con sus trasteros y garajes, y el local constituía, conforme al art. 61.1 LC, un crédito concursal que debía comunicarse y ser reconocido, y ser satisfecho conforme a la solución concursal por la que optase.

Estamos ante un contrato de tracto único que, al tiempo de la declaración de concurso sólo estaba pendiente de cumplimiento por la concursada. No resulta de aplicación el art. 61.2 LC, que presupone la existencia de un contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes. Por consiguiente, tampoco puede pretenderse la resolución por incumplimiento al amparo del art. 62.1 LC, porque sólo lo admite en los casos del art. 61.2 LC, esto es, sólo cuando el contrato estuviera pendiente de cumplimiento por ambas partes al tiempo de la declaración de concurso. Todo ello, sin perjuicio de la distinción que el art. 62.1 LC hace entre contratos de tracto sucesivo y único, para permitir en el primer caso la resolución tanto si el incumplimiento es anterior como posterior a la declaración de concurso, y restringir la resolución en el segundo caso al incumplimiento posterior a la declaración de concurso, tal y como hemos declarado en las Sentencias 505/2013, de 24 de julio (RJ 2013, 5204), y 510/2013, de 25 de julio (RJ 2013, 5534).

Pero la razón de la desestimación de la resolución del contrato no es tanto que se trata de un contrato de tracto único y que el incumplimiento fue anterior a la declaración de concurso, como que en ese momento tan sólo estaba pendiente de cumplimiento por la concursada, por lo que no eran de aplicación los arts. 61.2 y 62.1 LC, sino el art. 61.1 LC. En este caso, la demandante tenía un crédito concursal cuyo incumplimiento, una vez declarado el concurso, no puede justificar la resolución del contrato sino la reclamación del crédito (aunque consista en una prestación de dar cosa específica) dentro del concurso.

2.3. Excepciones en beneficio del concurso.

 Si el acreedor optó por resolver el contrato hasta tres meses antes de la declaración de concurso, pero no se inició procedimiento ante el JPI es aplicable también a la permuta de suelo por vuelo, por asimilación a la compraventa con precio aplazado, el art. 69 LC, de forma que el AC puede acordar la rehabilitación del contrato antes de que finalice el plazo para la comunicación de créditos. La distinción entre incumplimiento seguido de resolución (i) del incumplimiento seguido de resolución y de ejercicio en forma de la acción resolutoria (ii) se desprende del número 2 de dicho artículo según el cual el transmitente puede oponerse a la rehabilitación si antes de la fecha inició acciones resolutorias, se entiende que ante el JPI.

Y si el incumplimiento se produjo después de la declaración de concurso y se interesa la resolución contractual por el acreedor de conformidad con el artículo 62.2 LC siempre cabe que el JC atendiendo al interés del concurso, acuerde, de conformidad con el art. 62.3 LC, el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.

2.4. Efectos de la resolución contractual acordada por el JC.

De estimarse por el JC que procede la resolución según la JP se aplica el art. 62.4 LC con una variación que es esencial en este caso: al ser un contrato de tracto único la resolución implica la devolución al acreedor de la finca, al deber ambas partes restituirse lo recibido hasta que se produce el incumplimiento:

STS. Sala de lo Civil núm. 500/2016 de 19 julio. ECLI: ES: TS: 2016:3630N RJ 2016\3422.

Debemos partir de que se solicitó, y el juzgado acordó, como consecuencia del allanamiento de la concursada, la resolución del contrato por incumplimiento de la concursada de su obligación de entrega de la vivienda. Acordada la resolución de un contrato por incumplimiento de la concursada, los efectos deberían ser los previstos en la norma específica.

En principio, esta norma es la contenida en el art. 62.4 LC, cuyo tenor literal es el siguiente:

«Acordada la resolución del contrato, quedarán extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento. En cuanto a las vencidas, se incluirá en el concurso el crédito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaración de concurso; si fuera posterior, el crédito de la parte cumplidora se satisfará con cargo a la masa. En todo caso, el crédito comprenderá el resarcimiento de los daños y perjuicios que proceda».

Pero esta norma, en realidad, regula los efectos de la resolución sobre los contratos de tracto sucesivo, en los que es posible distinguir entre las obligaciones pendientes de vencimiento y las vencidas, y dentro de estas últimas según el incumplimiento por parte del concursado fuera anterior o posterior a la declaración de concurso. La norma prevé los efectos liberatorio, liquidatorio de la relación jurídica contractual e indemnizatorio propios de la resolución de un contrato de tracto sucesivo.

4. Como ha explicado la doctrina, los contratos de tracto sucesivo requieren de modo esencial del tiempo para su cumplimiento, de tal forma que, una vez celebrado el contrato que sirve de marco para la relación contractual, nacen obligaciones para ambas partes de modo sucesivo, periódico o continuado. En estos periodos de tiempo, ambas partes de manera recíproca ven parcialmente satisfecho su interés, en cierto modo independiente de los demás periodos del contrato, ya que la obligación de una parte y su correlativa se circunscriben a un tiempo determinado, sin perjuicio de que en cada periodo nazcan de nuevo recíprocas obligaciones para ambos. Por eso la resolución del contrato no afecta a las obligaciones ya cumplidas por ambas partes, porque han sido ya recíprocamente correspondidas por la correlativa y han satisfecho el interés de ambas partes. Y de ahí que no tenga sentido un efecto restitutorio asociado a la resolución, pues la eficacia de la resolución es ex nunc y no ex tunc. Luego los efectos serán liberatorios, liquidatorios de la relación contractual y, en su caso, indemnizatorios.

El efecto liberatorio de la resolución del contrato conlleva que los contratantes dejan de estar obligados a ejecutar las prestaciones pactadas pendientes de vencimiento.

Respecto de las obligaciones ya vencidas, procede la liquidación de la relación jurídica. Para ello, partiendo de que el cumplimiento de la parte in bonis y el incumplimiento del concursado han justificado la resolución del contrato, el art. 62.4 LC reconoce a la parte in bonis su derecho de crédito a las prestaciones incumplidas por la concursada, pero atribuye a este crédito un distinto tratamiento según este incumplimiento fuera anterior o posterior a la declaración de concurso. Respecto de las obligaciones incumplidas antes de la declaración de concurso, la parte in bonis tiene un crédito concursal; mientas que respecto de las obligaciones incumplidas después de la declaración de concurso, el crédito de la parte in bonis debe satisfacerse con cargo a la masa.

Todo ello, sin perjuicio de que, en caso de que se acrediten daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la concursada, el tribunal pueda condenar, con cargo a la masa, a la indemnización de dichos daños y perjuicios.

5. Pero los efectos de la resolución de un contrato de tracto único, como es la compraventa objeto del presente caso, son diferentes. Como declaramos en la Sentencia 505/2013, de 24 de julio, «en el contrato de tracto único la prestación se configura como objeto unitario de una sola obligación, al margen de que se realice en un sólo acto o momento jurídico, o bien se fraccione en prestaciones parciales que se realizan en periodos de tiempo iguales o no». De modo que, en principio, un cumplimiento parcial de esta obligación no satisface el interés y la obligación correlativa de la contraparte.

De ahí que, además del efecto liberatorio, la resolución en estos contratos traiga consigo, cuando alguna de las prestaciones hubiera sido ejecutada, un efecto ex tunc, restitutorio, debiendo ambas partes restituir lo recibido. La doctrina justifica la procedencia de este efecto, en caso de resolución por incumplimiento contractual ex art. 1124 CC, en la aplicación de lo dispuesto en el art. 1123 CC para las genuinas condiciones resolutorias, que impone a los interesados la restitución de lo que hubieren percibido. Esta restitución será in natura, cuando pueda ser posible, y de no serlo, por equivalente.

El que este efecto restitutorio no venga expresamente previsto en el art. 62.4 LC no significa que no resulte de aplicación en caso de resolución por incumplimiento contractual del concursado. Es connatural al carácter recíproco de las obligaciones y se acomoda mejor a la previsión contenida en el art. 61.2 LC, que para estos casos en que las obligaciones estaban pendientes de cumplimiento al tiempo de la declaración de concurso, califica como crédito contra la masa la obligación pendiente de cumplimiento por la concursada. Al margen de si debía o no resolverse el contrato, porque el incumplimiento era anterior, si se resuelve, el efecto restitutorio se aplica indistintamente a todos los contratos y el crédito restitutorio de la parte in bonis es contra la masa.

2.5. Resolución acordada por el JPI.

Veíamos antes que, de conformidad con el artículo 69 LC, si en el momento de ser declarado el permutante en concurso de acreedores había ya incumplido y el acreedor iniciado el ejercicio de las acciones de resolución del contrato no cabe rehabilitación contractual en interés del concurso.

 Esa acción de resolución por incumplimiento contractual que se empezó a ejercitar antes de la declaración de concurso, por aplicación del art. 51 LC no se suspende, continúa tramitándose ante el JPI, pero, aun en el caso de que se obtenga una sentencia favorable al acreedor, está sujeta a la limitación de que, según el art. 53 LC, la ejecución corresponde al JC, que debe darle a la resolución del JPI el “tratamiento concursal que corresponda”.

Por tanto, debe reconocerse al JC la facultad de dar vía libre a la restitución del solar al acreedor o declarar en interés del concurso que la sentencia del JPI se ejecute devolviendo al acreedor el valor estimado del solar, calificando el crédito como concursal o, incluso, dadas las circunstancias, contra la masa.

Como veremos a continuación la posibilidad de que se continúe la tramitación de una acción de resolución de contrato de permuta de suelo por vuelo que se haya iniciado ante un JPI, si el deudor es declarado en concurso, está condicionada a que se haya pactado e inscrito una condición resolutoria explicita y a que se dicte por el JC una resolución declarando innecesaria la finca (art. 56 LC). Solo en ese caso la resolución firme del JPI supone que salga de la masa activa la finca sin más trámite.

Faltando dichos requisitos, como sucede en el caso que nos ocupa, la tramitación en el JPI no se suspende, pero el cumplimiento de su sentencia dependerá de lo que acuerde el JC.

Inscripción registral.

Autorizada por el JC la resolución de la permuta o acordada en la sentencia que dicte al resolver el incidente concursal del art. 62.2 LC la escritura otorgada de acuerdo con lo pactado o la ejecutoria será inscribible en el RP. Respecto de la cancelación de eventuales anotaciones de embargo o hipotecas impuestas por el permutante se aplican las mismas reglas que expongo en el apartado 1. para caso de cumplimiento: las anotaciones de embargo se cancelaran si lo acuerda el JC con arreglo a lo dispuesto en el art. 55.3 LC; las hipotecas subsistirán, estando expuesto el acreedor que recupera el solar a una inmediata ejecución a instancia del acreedor hipotecario, liberado ya de la servidumbre de formar parte del activo del concurso.

Si la resolución fue acordada por el JPI (incumplimiento anterior y acción en tramitación cuando se declara el concurso), es imprescindible que la ejecución sea acordada por el JC, a tenor del artículo 53 LC, por lo que, en definitiva, será también una resolución de éste la que produzca la reinscripción de la finca a favor del acreedor.

 

SEGUNDO. La contraprestación de la entrega del solar se ha configurado como una obligación del permutante que goza de garantía real por haberse pactado la resolución del contrato en caso de incumplimiento, constando en el RP inscrita dicha condición en el folio de la finca que le acredita como propietario del solar.

Cuando el cumplimiento del contrato está garantizado mediante condición resolutoria inscrita hay que tener en cuenta, antes y con preferencia sobre las anteriores, las reglas especiales de ejecución de dicha garantía en caso de concurso del obligado, en particular, en fase común el art. 56 LC que permite (i) una acción de recuperación extraconcursal de bienes no necesarios y, cumpliendo determinadas condiciones, (ii) una acción de recuperación concursal de bienes necesarios.

1.- Equiparación jurisprudencial a la compraventa con precio aplazado garantizada con condición resolutoria inscrita.

El presupuesto de ejercicio de estas acciones y su virtualidad en este caso, pese a no tratarse de una compraventa con precio aplazado resulta, entre otras de la STS. Sala de lo Civil núm. 66/2015 de 24 febrero. ECLI: ES: TS: 2015:561 RJ\2015\696:

3. El motivo debe estimarse por las razones que exponemos a continuación.

El art. 90.1.4º LC establece que son créditos con privilegio especial los que resulten del precio de la cosa vendida con condición resolutoria, que los equipara, a estos efectos, a las cláusulas de reserva de dominio y de prohibición de disponer.

Para que puedan gozar de este privilegio especial es necesario que figuren las garantías con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, conforme prevé el art. 90.2 LC.

Es evidente que, en el presente supuesto, el crédito que ostentan los recurrentes resulta de una escritura pública otorgada por los mismos con Pavimentos Moraga, S.C.L, el 18 de enero de 2006, ante el Notario don Miguel Ángel Vicente Martínez, nº 148 de su protocolo, calificada de permuta de finca urbana por obra nueva, en la que aparecen las estipulaciones sexta y séptima que se han dejado reproducidas en el fundamento de derecho primero 1 de la presente resolución, que incluyen la controvertida condición resolutoria. Condición debidamente inscrita, respecto de la que la hoy concursada pretendió la rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad para su cancelación. Solicitud que le fue denegada por el Registrador encargado del registro público y, frente a cuya denegación, la parte recurrida interpuso recurso gubernativo ante la DGRN, que resolvió desfavorablemente para quien impugnaba la calificación, señalando que la existencia de la condición resolutoria no era un error, y que, para su modificación o rectificación o anulación, sólo podría realizarse mediante el consentimiento del o de todos sus titulares registrales o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo.

En el presente caso, la condición resolutoria resultaba debidamente inscrita y vigente al tiempo de elaborarse la lista de acreedores. No fue impugnada, según prescribe el art. 86.2 LC, como hemos apuntado. Por consiguiente, dentro de este preciso y concreto trámite del incidente que impugna la parte actora, debe darse la razón al recurrente por concurrir, en el crédito cuya clasificación impugna, todas las condiciones y todos los requisitos que señala el art. 90.1.4 º y 2 LC para ser clasificado como crédito con privilegio especial.

Como límite a esta equiparación debe tenerse en cuenta que, siguiendo la doctrina del TS, con independencia de que exista o no una situación concursal, no cabe aplicar a la permuta de suelo por vuelo el especial régimen resolutorio del artículo 1504 del Código Civil, ni siquiera cuando el acreedor, además del solar, tiene que pagar alguna cantidad a cambio de la obra a recibir.

En este sentido la STS. Sala de lo Civil núm. 914/2011 de 2 diciembre. ECLI: ES: TS: 2011:8156. RJ 2012\4520, dice:

F.D. SEGUNDO. Débese partir de la calificación del contrato. Este es un contrato complejo, llamado también mixto, en que su especificidad se halla en la síntesis, que no suma, de diversos elementos, fundidos en la unidad de causa, lo que le da identidad diferenciada (así, sentencia de 19 de mayo de 1982 (RJ 1982, 2581)). Contrato que se rige, como norma básica, por lo pactado, lex contractus que proclama el artículo 1091 del Código civil ( sentencia de 18 de noviembre de 1980 (RJ 1980, 4140) relativa a un «contrato complejo de cesión de solar por obra y entrega de cantidad en concepto de precio»), a cuyo contrato se aplica la normativa de los pactos que aúna, en lo que se ha dado en llamar teoría de la combinación ( sentencia de 23 de octubre de 1981 (RJ 1981, 3953) ) que, en el fondo, no es otra cosa que volver «al viejo principio de la analogía» (como dice la sentencia de 19 de mayo de 1982 ). Este es el caso: el demandante, propietario de un solar, transmite el mismo a la cooperativa de viviendas demandada a cambio de un precio (como la compraventa) y del derecho a adquirir un piso en el edificio que ésta construirá en el solar (como permuta de cosa futura) por un precio (como si fuera compraventa). Es un contrato con unidad de causa, como función objetiva (artículo 1274 del Código civil y sentencias de 8 de febrero de 1993 (RJ 1993, 690), 8 de febrero de 1996 (RJ 1996, 952), 28 de julio de 1998 (RJ 1998, 6449)). Y a este contrato complejo, no hay duda en la aplicación del artículo 1124 del Código civil, resolución por incumplimiento de la obligación sinalagmática de una de las partes.

Es, como se ha dicho al tratar del motivo anterior, un contrato complejo en el que concurren obligaciones principales, cuyo incumplimiento ha dado lugar a la resolución acordada en la sentencia de instancia.

F.D. TERCERO. Precisamente, al declararse esta naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, no cabe la aplicación del artículo 1504 del Código civil que se alega como infracción por inaplicación, en el motivo tercero del recurso. Este artículo se aplica en un doble supuesto: que se trate de una compraventa de cosa inmueble y que se haya incumplido la obligación del pago del precio por el comprador. Ninguno de ambos supuestos concurre aquí: no es compraventa, como se ha dicho, sino negocio jurídico complejo y no se ha producido un incumplimiento de la obligación de pago de precio. Los argumentos que se exponen en el desarrollo del motivo, por más que insistan en el requerimiento que exige este artículo 1504, en nada puede alterar que no hay compraventa, ni hay falta de cumplimiento de la obligación de pago.

Reiterando de este modo la doctrina sentada por la STS. Sala de lo Civil núm. 765/2011, de 20 de octubre de 2011. ECLI: ES: TS: 2011:6846. RJ 2012\3387:

El motivo segundo se desestima simplemente porque aduce la infracción del artículo 1504 del Código civil y éste no es aplicable al contrato de permuta. Este artículo dispone: En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. Lo cual no es aplicable al contrato de permuta que carece de «precio» cuyo impago dé lugar a la resolución, sino que se trata de cambio de cosa por cosa; no exactamente un simple trueque, sino obligación de entregar una cosa por una parte y la otra, obligación de entregar otra cosa, sin perjuicio de que una de ellas pueda ser futura, que es el caso presente. No tiene, pues, posible aplicación el artículo 1504.

Más adelante defiendo la compatibilidad de esta declaración jurisprudencial con la frecuente inscripción, también en el ámbito de la permuta de suelo por vuelo, de condiciones resolutorias ejercitables por la vía del artículo 59 del Reglamento Hipotecario.

Compete en todo caso al acreedor y debe extremar la diligencia, precisar el tipo de acción que está ejercitando. No es lo mismo pedir al JC que declare la resolución de un contrato por incumplimiento del concursado usando la acción personal del art. 1124 CC que ejercitar la acción real que deriva de la condición resolutoria inscrita, según pone de relieve también la JP:

 STS. Sala de lo Civil núm. 439/2016 de 29 junio. ECLI: ES: TS: 2016:3143. RJ 2016\3159.

CUARTO

Decisión de la sala. Improcedencia de resolver el contrato generador de obligaciones recíprocas cuando está pendiente de cumplimiento exclusivamente por el concursado.

1.- La acción ejercitada por la arrendadora financiera tiene una base puramente obligacional, esto es, sobre la base de que el contrato de arrendamiento financiero concertado con la ahora concursada es un contrato bilateral del que resultan obligaciones recíprocas para las partes, que la arrendadora financiera es la parte in bonis mientras que la arrendataria ha incumplido su obligación de pago de las cuotas, la arrendadora financiera solicita la resolución del contrato por el incumplimiento de la arrendataria financiera y la consiguiente restitución de los bienes objeto del contrato.

2.- Para resolver la cuestión planteada en el recurso ha de determinarse, en primer lugar, si el contrato de arrendamiento financiero mobiliario suscrito por las partes se encuentra en la situación prevista en el art. 61.1 de la Ley Concursal (esto es, que al momento de la declaración del concurso una de las partes hubiera cumplido íntegramente sus obligaciones y la otra tuviese pendiente el cumplimiento total o parcial de las recíprocas a su cargo) o en la prevista en el art. 61.2 (esto es, que se tratara de un contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte).

7.- Por tanto, debe concluirse que el contrato de leasing o arrendamiento financiero objeto del litigio no establece obligaciones a cargo de la arrendadora financiera que se encuentren pendientes de cumplimiento en el momento de declaración del concurso, sino que se trata de un contrato que, al tiempo de la declaración de concurso, solo estaba pendiente de cumplimiento por la concursada, arrendataria financiera.

Sentado lo anterior, no resulta de aplicación el art. 61.2 de la Ley Concursal, que presupone la existencia de un contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes en el momento de declararse el concurso. Por consiguiente, tampoco puede acordarse la resolución del contrato por incumplimiento al amparo del art. 62.1 de la Ley Concursal, porque solo permite tal resolución por incumplimiento en los casos del art. 61.2 de la Ley Concursal, esto es, solo cuando el contrato estuviera pendiente de cumplimiento por ambas partes al tiempo de la declaración de concurso. Así lo declaramos en la sentencia 235/2014, de 22 de mayo.

En este caso, la arrendadora financiera tiene un crédito concursal cuyo incumplimiento, una vez declarado el concurso, no puede justificar la resolución del contrato sino la reclamación del crédito dentro del concurso (art. 49 y 61.1 de la Ley Concursal), sin perjuicio de que pueda promover la realización de la garantía mediante la acción de recuperación del bien si reúne los requisitos exigidos para su ejercicio, como se analizará en el siguiente apartado. Desde el punto de vista puramente obligacional, la arrendadora financiera es un acreedor más de la concursada cuyo crédito, si se cumplen los requisitos exigidos con carácter general a los acreedores concursales, se integra en la masa pasiva para ser satisfecho en los términos previstos en el convenio o en la liquidación. Pero no puede instar la resolución del contrato por el incumplimiento por el arrendatario financiero de su obligación de pago de las cuotas, porque en caso de acordarse la resolución del contrato y la restitución al arrendador de los bienes dados en arrendamiento financiero, se le estaría permitiendo extraer de la masa del concurso determinados bienes o derechos y librarse de sus consecuencias, frente a los demás acreedores concursales que deberían pasar por las consecuencias negativas que para su crédito supone la declaración de concurso.

8.- Lo anterior no obsta a que los titulares de los créditos privilegiados del art. 90.1.4º de la Ley Concursal que reúnan los requisitos exigidos en el art. 56.1.a de la Ley Concursal, puedan, en los términos previstos en dicha ley, ejercitar las acciones tendentes a recuperar los bienes cedidos en arrendamiento financiero mediante contratos inscritos en los Registros de la Propiedad o de Bienes Muebles o formalizados en documento que lleve aparejada ejecución, pues el art. 56.1.a de la Ley Concursal les ha extendido el tratamiento de las acciones de ejecución de garantías reales.

De ahí que, pese a tratarse de créditos concursales, el art. 155.2 de la Ley Concursal permita a la administración concursal comunicar a los titulares de estos créditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la masa para evitar la realización de la garantía, que en este caso tendría lugar mediante el ejercicio de la acción de recuperación de los bienes cedidos en arrendamiento financiero.

Pero no es esa la acción ejercitada por la hoy recurrida en la demanda incidental. La acción ejercitada en la demanda fue la de resolución contractual por incumplimiento con restitución de los bienes entregados. En la demanda incidental se fundó la acción en los arts. 1124 del Código Civil, la pretensión formulada fue la de resolución del contrato por incumplimiento de la concursada y restitución de los bienes entregados en virtud del contrato, y la mención puntual al art. 56.1 de la Ley Concursal que se realizaba en la demanda lo fue a los solos efectos del plazo previsto en tal precepto.

A la acción ejercitada le es aplicable el régimen expuesto en los anteriores fundamentos, por lo que procede su desestimación.

2.- Escenarios posibles:

Si la permuta de suelo por vuelo se garantizó con condición resolutoria inscrita y, antes de la declaración de concurso, se incumplió por el concursado, cabe que el acreedor haya ejercitado la acción resolutoria ante el JPI o practicado el requerimiento notarial resolutorio antes de dicha declaración o que no lo haya hecho.

El carácter más específico de la regulación de la LC al tratar del ejercicio de este tipo de acciones resolutorias de base registral respecto de las generales del artículo 62 LC me inclina por las siguientes soluciones:

2.1. Incumplimiento anterior a la declaración de concurso:

a) Si el acreedor demandó la resolución de contrato ante el JPI la LC le permite continuar su ejercicio ante el mismo JPI desde el momento en que acredite haber obtenido del JC declaración de tratarse de bienes innecesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado (art. 56.2. LC). Obtenida ésta declaración no se aplica la legislación concursal por lo que no habrá restricciones derivadas del ejercicio anterior o posterior a la declaración de concurso. Y sin perjuicio de que las prestaciones recíprocas a cargo del acreedor, de existir, formen parte de la masa activa.

b) Si el acreedor no demandó la resolución de contrato ante el JPI aplicando la doctrina sentada por el TS respecto del ejercicio de la acción hipotecaria, podrá hacerlo ante el JPI hasta que se abra la fase de liquidación siempre que haya obtenido la misma declaración de innecesidad (art. 56.1 LC). El límite temporal indicado resulta de la previsión del art. 57.3 LC que, como luego veremos, excluye el ejercicio de la acción resolutoria en procedimiento separado una vez abierta la fase de liquidación.

En ambos casos si se acepta, como defiendo, que se haya pactado la aplicación del procedimiento de reinscripción previsto en el artículo 59 RH, cuyo ámbito natural es el de la condición resolutoria de la compraventa de inmuebles con precio aplazado a que se refiere el art. 1504 CCivil pero que puede, mediante acuerdo entre las partes, extenderse a la permuta de suelo por vuelo, debe aceptarse también que, obtenida la declaración de innecesidad del JC, se pueda resolver el contrato y reinscribir la finca en virtud de requerimiento notarial.

 Lo que sucede es que, siguiendo doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en lo sucesivo DGRN), el concursado o el AC pueden neutralizar la utilización de la vía extrajudicial contestando el requerimiento en el sentido de oponerse a la resolución y en tal caso, será el JC el competente para acordar lo procedente, en particular para declarar la innecesidad de la finca.

 Así dice la Resolución DGRN de 5 de septiembre de 2016 que publicó el B.O.E. de 27 de septiembre de 2016:

2. Por las razones expuestas, queda ceñida la presente Resolución al examen del defecto invocado por el registrador en la nota recurrida, según el cual, formulada oposición por el destinatario de la notificación, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución; esto es, que se dicte resolución judicial firme, siendo único juez competente para adoptarla, en este caso, el juez del concurso, por aplicación de lo dispuesto por el artículo 62 de la Ley Concursal. Y sin duda alguna procede confirmar tal calificación y desestimar las pretensiones de las recurrentes.

Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, la reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: Primero: Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; Segundo: La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y Tercero: El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).

     Formulada, por tanto, oposición, tal y como ha sucedido en el caso al que se refiere este recurso, la cuestión habrá de suscitarse ante el órgano jurisdiccional correspondiente, que es competente para dilucidar, con las debidas garantías para todos los afectados y para todos los intereses en juego, si se dan los presupuestos necesarios para llevar a término el ejercicio de la resolución pretendida.

c) Incumplimiento anterior a la declaración de concurso no habiéndose obtenido del JC declaración de tratarse de bienes innecesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado.

 El acreedor de la permuta garantizado con condición resolutoria inscrita tiene que ejercitar su derecho en el JC, sea iniciando el procedimiento en él sea continuando ante él el procedimiento que había iniciado ante el JPI, pero, en ambos casos, tiene que esperar el año previsto como máximo en el art. 56.1 LC y durante ese año el AC puede decidir cumplir el contrato en sus términos con lo que se impide la resolución, a tenor del artículo 56.3 LC en relación con el artículo 155.2 LC.

De no acordar el JC el cumplimiento se seguirá el procedimiento resolutorio por los trámites propios de la acción ejercitada en pieza separada, a tenor del art. 57.1 LC que prevalece sobre lo dispuesto con carácter general en el art. 62.3 LC, que, como sabemos, le da el trámite del incidente concursal.

 2.2. Incumplimiento posterior a la declaración de concurso.

 Si el incumplimiento fue posterior antes he examinado las previsiones de la LC cuando el acreedor carece de garantía inscrita, destacando la necesidad de que se tramite como incidente concursal; que en todo caso puede ser enervado por resolución del JC en interés del concurso y que las prestaciones a cargo del concursado se satisfacen con cargo a la masa.

En el caso de que el acreedor esté garantizado con condición resolutoria no se aplican, a mi juicio, estas reglas si se hacen valer en el procedimiento concursal las especiales de los artículos 56 y 57 LC.

 En particular y por lo que se refiere al momento del incumplimiento obviamente no puede existir un juicio declarativo en tramitación cuando se declara el concurso porque en este apartado parto de que todavía no se había producido.

 Si se produce después el acreedor puede solicitar la declaración de innecesidad del JC antes de que se abra la fase de liquidación y, caso de obtenerla, podrá ejercitar la resolución ante el Juzgado que corresponda, pudiendo también emplearse el requerimiento resolutorio y el procedimiento de reinscripción de los artículos 1504 CCivil y 59 RH si así se hubiera pactado.

 En defecto de declaración de innecesidad, la resolución podrá ejercitarse en pieza separada dentro del concurso siempre antes de que se abra la liquidación.

 Inscripción de la resolución contractual.

En la vía judicial si la acción resolutoria prospera, se ejercite ante el JPI o ante el JC, la consecuencia es la misma en cuanto que en el RP se presenta la sentencia que declara resuelto el contrato y ordena reinscribir el solar a favor del acreedor, con obligación por su parte de devolver aquello a que, en su caso, tenga derecho el concursado, al producir efectos ex tunc la resolución judicial, según la regla general que aplica la jurisprudencia en este caso, como vimos antes al estudiar el régimen del art. 62.4 LC.

Siempre que la resolución decretando la resolución de la permuta haya sido emitida por Órgano Jurisdiccional distinto del JC habrá de constar la declaración de innecesidad que corresponde dictar al JC, según dispone el art. 56.5 LC, que igualmente es imprescindible si se utiliza como procedimiento de resolución el requerimiento notarial y como vía de reinscripción la del art. 59 RH. Y, como vimos, si del acta notarial resulta la oposición del concursado o del AC habrá de acreditarse que el JC dio vía libre a la resolución.

En este caso la condición resolutoria inscrita se cancela por su ejercicio y así debe constar en la sentencia (sin perjuicio de que si se omite pueda pedirla el readquirente por confusión de derechos).

Respecto de otras cargas, no mediando situación concursal si existen hipotecas o anotaciones posteriores a la condición resolutoria el mismo Juzgado que tramite la acción tiene la potestad de acordar su cancelación para lo que se entiende necesario que sus titulares sean demandados. Y si se utiliza la vía extrajudicial lo que se requiere es que, de conformidad artículo 175 RH y la doctrina ya citada sobre su aplicación emanada de DGRN, de existir alguna devolución que deba hacer el acreedor readquirente al otro permutante se acredite su entrega o consignación a favor de los titulares de esas cargas que se cancelan.

En caso de concurso de acreedores habrá de entenderse, para los casos en que no sea el JC el que acuerde la resolución, que toda cantidad que deba entregarse al permutante o, por subrogación real, a titulares de cargas o anotaciones que se cancelan por efecto de la resolución, deberá serlo al AC.

Si se trata de hipoteca o carga que confiera al crédito carácter de especialmente privilegiado, aunque posterior a la condición resolutoria, a su vez el AC de acuerdo con el párrafo 2º del art. 155.3 LC deberá entregarlo al acreedor hipotecario hasta donde alcance el privilegio a tenor del art. 155.5 LC y el resto irá a la masa activa debiendo constar dicha circunstancia en el documento que motive la cancelación de la hipoteca. Si se trata de anotaciones de embargo la eventual contraprestación pasará entera a formar parte de la masa activa y con ella se pagarán las deudas reconocidas conforme a la legislación concursal que no atribuye preferencia a los créditos protegidos por anotaciones preventivas de embargo. La cancelación es en todo caso procedente porque forma parte del derecho del acreedor que los bienes vuelvan a su poder como estaban al tiempo de entregarlos, libres de toda carga o hipoteca impuesta por el permutante, parafraseando lo que dispone el art. 1520 CCivil respecto de la resolución de la venta por ejercicio del retracto convencional y en aplicación estricta del último párrafo del art. 175 RH.

En nuestro caso el acreedor no había recibido contra la entrega del solar nada que hubiera de devolver o consignar, sin embargo cabe que sea necesario un pronunciamiento judicial si sobre el solar se había comenzado a ejecutar la obra.

 Sin mediar procedimiento concursal ni de otro tipo al haberse acordado extrajudicialmente la resolución de una permuta de suelo por vuelo, dice la Resolución DGRN de 28 de julio de 2016 publicada en el B.O.E. de 21 de septiembre de 2016:

3. Como ha puesto de relieve reiteradamente esta Dirección General (vid. la Resolución de 24 de julio de 2014), «por lo que se refiere a la consignación de las cantidades que hayan de ser devueltas al cesionario, o que, por el principio de subrogación real, correspondan a los titulares de derechos que se hayan de extinguir por la resolución, es cierto que según la doctrina reiterada de esta de esta Dirección General (cfr., entre otras, las Resoluciones de 19 de junio de 2007, 10 de diciembre de 2010, 10 de julio de 2013 y 14 de abril de 2014), los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la facultad resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: ……………………………………

Debe precisarse que en alguno de los casos a los que se refieren tales resoluciones se daba la circunstancia de haberse operado la resolución por no haberse obtenido licencia de construcción ni haber ésta comenzado, lo que condujo a que, al no haber realizado el cesionario ninguna contraprestación, no procediera consignación alguna; lo que no ocurre en el presente caso, en el cual se constatan unas obras realizadas; no terminadas, pero en avanzada fase de construcción.

A mayor abundamiento, también tiene declarado este Centro Directivo de forma reiterada que «en el ámbito extrajudicial la conclusión a la que debe llegarse es que el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario impone la consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasará a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble de modo que los derechos que antes recaían sobre el inmueble, recaigan ahora sobre el precio. Y es lógico que así sea, pues en caso contrario el comprador estaría saldando su crédito frente al vendedor con preferencia a las cargas que pesan sobre dicho inmueble, cuando dicho crédito no goza de protección alguna frente los créditos consignados en el Registro, por lo que la cláusula penal no puede tener virtualidad frente a la consignación de las cantidades retenidas, sin que así haya sido declarado por un juez» (Resolución de 10 de diciembre de 2015).

4. En el presente caso…………, no se acredita la consignación del valor de los bienes que hayan de ser devueltos al adquirente o correspondan por subrogación real a los titulares de derechos inscritos que hayan de ser cancelados como consecuencia de la resolución operada, ni tampoco -pues la notificación remitida y recibida no lo implica en absoluto en el ámbito extrajudicial- su consentimiento para la cancelación del asiento; o la subsidiaria resolución judicial que así lo ordene.

Cierto es que se había estipulado en el primitivo contrato de permuta que, a título de indemnización y en caso de resolución, la parte transmitente recuperaría la propiedad de las fincas permutadas así como las obras realizadas hasta dicho momento; pero es constante doctrina de este Centro Directivo que respecto de la posible cláusula penal o indemnizatoria tratándose de resolución convencional y no judicial no cabe deducción alguna de cantidad que haya de ser consignada, toda vez que la devolución de las prestaciones que fueron objeto del contrato resuelto ha de comprender las cantidades afectadas por la cláusula penal (obras que quedarían en propiedad de los iniciales cedentes), por la sencilla razón de que la cláusula penal es susceptible de moderación judicial (cfr. artículo 1154 del Código Civil). En suma, aun existiendo acuerdo entre las partes para la resolución, por imperativo del artículo 175.6ª del Reglamento Hipotecario sigue siendo necesaria la consignación, a favor de los terceros cuyos asientos se pretende cancelar.

FASE DE LIQUIDACIÓN

Siguiendo la pauta del apartado de la fase común hay que distinguir según que la obligación personal del concursado esté garantizada o no con condición resolutoria inscrita.

Por el contrario carece de interés el carácter necesario o innecesario de los bienes sobre los que recae porque ya se ha abandonado la aspiración de que el concursado pueda volver a la normalidad mediante la firma de un convenio o salir incólume del concurso de otra forma.

Además, hay que tener en cuenta que abierta la fase de liquidación, se precipita legalmente el vencimiento anticipado de los créditos concursales aplazados y que la prestación no dineraria consistente en entregar la obra se convierte en dineraria conforme al art. 146 LC por lo que a nuestros efectos deja de ser relevante la distinción entre acción de cumplimiento (entrega de la parte de obra a se comprometió el después concursado) o acción de resolución por incumplimiento (recuperar el solar que entregó), dado que sea lo que sea lo que aparezca incluido en la masa activa se va a liquidar conforme al PL o, en su defecto o por insuficiencia de éste, conforme a las normas de la LEC para el procedimiento de apremio (art. 149.2 LC).

Es decir, la entrega de la contraprestación de obra (cumplimiento) o la restitución del solar (resolución) se convierte en una deuda dineraria por lo que la diferencia de tratamiento concursal según que exista o no condición resolutoria inscrita pasan a recaer en la calificación del crédito, lo que conlleva la mayor o menor expectativa de satisfacción.

 

PRIMERO. Crédito del acreedor no garantizado.

Si no existe garantía inscrita el crédito del acreedor será concursal o a cargo de la masa dependiendo de la situación existente al tiempo de declararse el concurso. Si antes de dicha declaración ya se había producido el incumplimiento por parte del después concursado y el acreedor estaba al corriente de sus obligaciones, como sucede en nuestro caso, el crédito es concursal; si el incumplimiento fue posterior se debe satisfacer con cargo a la masa (artículo 62.4 LC).

La realización de la finca seguirá el régimen del artículo 149 LC y culminará con la transmisión del dominio a favor de quien corresponda, acordando el JC la cancelación de las cargas que no deban subsistir, conforme al número 5 de dicho artículo. La documentación a presentar en el RP no presenta especialidad en relación con los demás supuestos de ejecución concursal. La transmisión se documentará notarial o judicialmente según el procedimiento seguido y la cancelación de eventuales cargas debe acordarla el JC.

 

SEGUNDO. Crédito del acreedor garantizado con condición resolutoria inscrita.

1.- Realización de la finca.

Si existe garantía inscrita se debe calificar al acreedor como titular de un crédito con privilegio especial, a tenor del art. 90.1.4º LC, pero al haberse abierto la fase de liquidación sin haberse ejercitado dentro o fuera del JC la acción resolutoria en la forma y plazos examinados en el apartado relativo a la fase común, la resolución, entendida como recuperación de la finca entregada, no es un derecho reconocido al acreedor. La aplicación del art. 57.3 LC supone que el acreedor ha perdido el derecho de exigir la resolución contractual, dado que en esta fase solo se permite la ejecución colectiva por lo que, en principio, parece que lo procedente será reconocer el derecho de cobro preferente como acreedor con privilegio especial cuando se realice la finca (art. 155.5 LC).

 De esta manera la diferencia con el caso anterior, en relación con el reparto del producto de la realización de los bienes concursales en general, es que el crédito del acreedor será satisfecho como concursal o con cargo a la masa, según las reglas del apartado anterior, pero respecto de lo que se obtenga en el concurso a cambio de la finca sobre la que recae la garantía, el acreedor debe hacer valer, haya plan de liquidación o no, su preferencia de cobro y este derecho le debe ser reconocido y satisfecho por lo que, de no existir algún otro crédito singularmente garantizado con la misma finca que tenga prioridad registral sobre el suyo, (lo que puede suceder si el acreedor consintió posponer la condición resolutoria a una hipoteca constituida por el permutante por ejemplo), de acuerdo con el régimen de prioridad temporal que consagra el art. 155.3, 2º párrafo LC deberá ser el primero en cobrar.

Al RP habrá de presentarse la documentación que acredite haberse enajenado la finca conforme al PL o a la LEC y acordado la cancelación tanto de la condición resolutoria como de las demás cargas que no deban subsistir, a tenor del artículo 149.5 LC. Pero, a diferencia del caso del apartado anterior, será imprescindible que de la documentación resulte haberse respetado el procedimiento de realización previsto en el artículo 155.4 LC al que, caso de existir crédito privilegiado, se subordina el artículo 149.2 LC, salvo que se trate de transmisión de la finca integrada en unidad productiva. Por tanto, habrá de constar la participación que haya tenido el acreedor en el procedimiento concursal, su consentimiento si viene exigido por dicho artículo 155 LC y especialmente, que le ha sido entregado en pago de su crédito lo que le corresponde según el mismo precepto, reformado por la Ley 9/2015 para garantizar que el Plan de Liquidación no pueda vulnerar directa o indirectamente ese derecho.

2.- Sistema alternativo.

Si hay PL y el crédito del acreedor es el único privilegiado (o el que tiene prioridad de haber varios) creo que no cabe descartar que éste prevea ofrecer al acreedor un derecho preferente de recuperación del solar si se estima beneficioso para el interés del concurso, lo que no será raro si el permutante no llegó a invertir un euro en la construcción de la obra. En definitiva si con el producto de la venta del solar se va a pagar en primer lugar al acreedor de la permuta y no se prevé que haya sobrante, es posible que resulte beneficioso para el concurso ahorrarse todos los gastos asociados a la transmisión y como en este caso, a diferencia de los privilegios que el artículo 90 LC reconoce a los acreedores con derecho de realización de valor, el acreedor solo tiene, en caso de incumplimiento, el derecho de recuperar lo que entregó (con daños y perjuicios en su caso) parece una previsión legítima. Por las mismas razones, si la contraprestación que debía entregar el concursado llegó a construirse y es posible cumplir el contrato en sus propios términos parece que el PL puede optar por reconocer al acreedor el derecho de recibirla extinguiendo de tal forma su crédito y quedando liberadas las demás fincas construidas sobre el solar.

Más dudoso es que esta solución alternativa se pueda imponer al acreedor por el carácter vinculante del PL, una vez firme. Se trataría de una adaptación de las previsiones del art. 155.4 2º párrafo LC, que no es aquí directamente aplicable porque faltan la venta directa y el precio que, según sea mayor o menor del pactado, obliga a contar con el consentimiento de acreedor y deudor y a tasar el objeto sobre el que recae la garantía o permite prescindir de dicho consentimiento y tasación.

De aceptarse esta alternativa parece que, en defecto de recepción voluntaria de la finca o de la obra, podrá el JC suplir directamente el consentimiento del acreedor de forma que en la misma resolución se contendrá la entrega de una u otra y el mandato cancelatorio de la misma condición resolutoria y de las cargas y anotaciones posteriores que deban serlo, a tenor del art. 149.5 LC.

Y dicha resolución será inscribible siempre que se haya dado al acreedor y a los titulares de otros créditos privilegiados existentes sobre la finca o la obra que se acuerda entregar oportunidad de defender sus derechos oponiéndose a esa previsión del plan de liquidación y que la resolución sea firme, debiendo constar ambos extremos en el documento que se presente en el RP.

Acompaño como anexo el texto de las principales disposiciones que he utilizado.

Y, desde luego, someto todo al mejor criterio del lector que espero no juzgue con severidad los errores que haya podido cometer o si se deslizó algún disparate. Sirva en mi descargo que lo del “laberinto” aplicado a nuestra legislación concursal es un eufemismo.

Cabe decir, parodiando a Clausewitz, que el concurso es la continuación de la Justicia por otros medios.

 

TEXTOS LEGALES

Ley Concursal

Artículo 51. Continuación y acumulación de juicios declarativos pendientes.

1. Los juicios declarativos en que el deudor sea parte y que se encuentren en tramitación al momento de la declaración de concurso continuarán sustanciándose ante el mismo tribunal que estuviere conociendo de ellos hasta la firmeza de la sentencia.

Artículo 52. Procedimientos arbitrales.

2. Los procedimientos arbitrales en tramitación al momento de la declaración de concurso se continuarán hasta la firmeza del laudo…….

Artículo 53. Sentencias y laudos firmes.

1. Las sentencias y los laudos firmes dictados antes o después de la declaración de concurso vinculan al juez de éste, el cual dará a las resoluciones pronunciadas el tratamiento concursal que corresponda.

Artículo 56. Paralización de ejecuciones de garantías reales y acciones de recuperación asimiladas.

1. Los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación….

Tampoco podrán ejercitarse durante ese tiempo:

1. b) Las acciones resolutorias de ventas de inmuebles por falta de pago del precio aplazado, aunque deriven de condiciones explícitas inscritas en el Registro de la Propiedad.
2. Las actuaciones ya iniciadas en ejercicio de las acciones a que se refiere el apartado anterior se suspenderán, si no hubiesen sido suspendidas en virtud de lo dispuesto en el artículo 5 bis, desde que la declaración del concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho. Sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.
3. Durante la paralización de las acciones o la suspensión de las actuaciones y cualquiera que sea el estado de tramitación del concurso, la administración concursal podrá ejercitar la opción prevista en el apartado 2 del artículo 155.

Artículo 57. Inicio o reanudación de ejecuciones de garantías reales.

1. El ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez de éste, quien a instancia de parte decidirá sobre su procedencia y, en su caso, acordará su tramitación en pieza separada, acomodando las actuaciones a las normas propias del procedimiento judicial o extrajudicial que corresponda.
2. Iniciadas o reanudadas las actuaciones, no podrán ser suspendidas por razón de vicisitudes propias del concurso.
3. Abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada.

Artículo 61. Vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas.

1. En los contratos celebrados por el deudor, cuando al momento de la declaración del concurso una de las partes hubiera cumplido íntegramente sus obligaciones y la otra tuviese pendiente el cumplimiento total o parcial de las recíprocas a su cargo, el crédito o la deuda que corresponda al deudor se incluirá, según proceda, en la masa activa o en la pasiva del concurso.
2. La declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Las prestaciones a que esté obligado el concursado se realizarán con cargo a la masa.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la administración concursal, en caso de suspensión, o el concursado, en caso de intervención, podrán solicitar la resolución del contrato si lo estimaran conveniente al interés del concurso.

Artículo 62. Resolución por incumplimiento.

1. La declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso.
2. La acción resolutoria se ejercitará ante el juez del concurso y se sustanciará por los trámites del incidente concursal.
3. Aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.
4. Acordada la resolución del contrato, quedarán extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento. En cuanto a las vencidas, se incluirá en el concurso el crédito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaración de concurso; si fuera posterior, el crédito de la parte cumplidora se satisfará con cargo a la masa. En todo caso, el crédito comprenderá el resarcimiento de los daños y perjuicios que proceda.

Artículo 69. Rehabilitación de contratos de adquisición de bienes con precio aplazado.

1. La administración concursal, por propia iniciativa o a instancia del concursado, podrá rehabilitar los contratos de adquisición de bienes muebles o inmuebles con contraprestación o precio aplazado cuya resolución se haya producido dentro de los tres meses precedentes a la declaración de concurso, siempre que, antes de que finalice el plazo para la comunicación de créditos, notifique la rehabilitación al transmitente, satisfaga o consigne la totalidad de las cantidades debidas en el momento de la rehabilitación y asuma los pagos futuros con cargo a la masa. El incumplimiento del contrato que hubiera sido rehabilitado conferirá al acreedor el derecho a resolverlo sin posibilidad de ulterior rehabilitación.
2. El transmitente podrá oponerse a la rehabilitación cuando, con anterioridad a la declaración de concurso, hubiese iniciado el ejercicio de las acciones de resolución del contrato o de restitución del bien transmitido, o cuando, con la misma antelación, hubiese recuperado la posesión material del bien por cauces legítimos y devuelto o consignado en lo procedente la contraprestación recibida o hubiese realizado actos dispositivos sobre el mismo en favor de tercero, lo que habrá de acreditar suficientemente si no constare a la administración concursal.

Artículo 84. Créditos concursales y créditos contra la masa.

6.º Los que, conforme a esta Ley, resulten de prestaciones a cargo del concursado en los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento que continúen en vigor tras la declaración de concurso, y de obligaciones de restitución e indemnización en caso de resolución voluntaria o por incumplimiento del concursado.

7.º Los que, en los casos de pago de créditos con privilegio especial sin realización de los bienes o derechos afectos, en los de rehabilitación de contratos o de enervación de desahucio y en los demás previstos en esta Ley, correspondan por las cantidades debidas y las de vencimiento futuro a cargo del concursado.

Artículo 90. Créditos con privilegio especial.

1. Son créditos con privilegio especial:

4.º Los créditos por contratos……. de compraventa con precio aplazado de bienes … inmuebles, a favor de los….. vendedores … sobre los bienes … vendidos ……con condición resolutoria en caso de falta de pago.

2. Para que los créditos mencionados en los números 1.º a 5.º del apartado anterior puedan ser clasificados con privilegio especial, la respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores.

Artículo 92. Créditos subordinados.

Son créditos subordinados:

7.º Los créditos derivados de los contratos con obligaciones recíprocas a que se refieren los artículos 61, 62, 68 y 69, cuando el juez constate, previo informe de la administración concursal, que el acreedor obstaculiza de forma reiterada el cumplimiento del contrato en perjuicio del interés del concurso.

Artículo 146. Efectos sobre los créditos concursales.

Además de los efectos establecidos en el capítulo II del título III de esta Ley, la apertura de la liquidación producirá el vencimiento anticipado de los créditos concursales aplazados y la conversión en dinero de aquellos que consistan en otras prestaciones.

Artículo 149. Reglas legales de liquidación.

2. Los bienes a que se refiere la regla 1.ª del apartado anterior, así como los demás bienes y derechos del concursado se enajenarán, según su naturaleza, conforme a las previsiones contenidas en el plan de liquidación y, en su defecto, por las disposiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio.

Para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se aplicará lo dispuesto en el artículo 155.4.

Artículo 155. Pago de créditos con privilegio especial.

1. El pago de los créditos con privilegio especial se hará con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecución separada o colectiva.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en tanto no transcurran los plazos señalados en el apartado 1 del artículo 56 o subsista la suspensión de la ejecución iniciada antes de la declaración de concurso, conforme al apartado 2 del mismo artículo, la administración concursal podrá comunicar a los titulares de estos créditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la masa y sin realización de los bienes y derechos afectos. Comunicada esta opción, la administración concursal habrá de satisfacer de inmediato la totalidad de los plazos de amortización e intereses vencidos y asumirá la obligación de atender los sucesivos como créditos contra la masa y en cuantía que no exceda del valor de la garantía, calculado de conformidad con lo dispuesto por el artículo 94. En caso de incumplimiento, se realizarán los bienes y derechos afectos para satisfacer los créditos con privilegio especial conforme a lo dispuesto en el apartado 5.
3. Cuando haya de procederse dentro del concurso, incluso antes de la fase de liquidación, a la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial, el juez, a solicitud de la administración concursal y previa audiencia de los interesados, podrá autorizarla con subsistencia del gravamen y con subrogación del adquirente en la obligación del deudor, que quedará excluida de la masa pasiva. De no autorizarla en estos términos, el precio obtenido en la enajenación se destinará al pago del crédito con privilegio especial conforme a lo dispuesto en el apartado 5 y, de quedar remanente, al pago de los demás créditos.

Si un mismo bien o derecho se encontrase afecto a más de un crédito con privilegio especial, los pagos se realizarán conforme a la prioridad temporal que para cada crédito resulte del cumplimiento de los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros. La prioridad para el pago de los créditos con hipoteca legal tácita será la que resulte de la regulación de ésta.

4. La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.

La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar.

5. En los supuestos de realización de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial previstos en este artículo, el acreedor privilegiado hará suyo el montante resultante de la realización en cantidad que no exceda de la deuda originaria, correspondiendo el resto, si lo hubiere, a la masa activa del concurso.

CÓDIGO CIVIL

Artículo 1123.

Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen percibido.

En el caso de pérdida, deterioro o mejora de la cosa, se aplicarán al que deba hacer la restitución las disposiciones que respecto al deudor contiene el artículo precedente.

En cuanto a las obligaciones de hacer y no hacer, se observará, respecto a los efectos de la resolución, lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.120.

Artículo 1124.

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Artículo 1504.

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Artículo 1520.

El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe y según costumbre del lugar en que radique.

Artículo 1541.

En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.

Artículo 1921.

Los créditos se clasificarán, para su graduación y pago, por el orden y en los términos que en este capítulo se establecen.

En caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal.

Artículo 1923.

Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:

1.º Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la última anualidad, vencida y no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.

2.º Los créditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.

3.º Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.

4.º Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.

5.º Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.

Artículo 1925.

No gozarán de preferencia los créditos de cualquiera otra clase, o por cualquier otro título, no comprendidos en los artículos anteriores.

LEY HIPOTECARIA

Artículo 11.

En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley.

La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.

Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.

REGLAMENTO HIPOTECARIO

Artículo 59.

Si en la venta de bienes inmuebles o derechos reales se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tenga lugar de pleno derecho la resolución del contrato, será necesario para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de su causahabiente que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe el título de vendedor.

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