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Informe Opositores Notarías y Registros Abril 2018

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

ABRIL – 2018

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:  

NORMATIVA MARZO:

1.- Modelos de cuentas anuales. Registro mercantil

2.- Nacionalidad. Sefardíes

3.- Oficina de recuperación y gestión de activos (ORGA): Subasta

4.- Viviendas de protección pública.

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones de marzo). 

1. Hipoteca sobre vivienda habitual

2. Caducidad convencional de la hipoteca

3. Obra nueva. acta de fin de obra. Libro edificio

4. Inmatriculación. Art. 205 LH

CUESTIONARIO PRÁCTICO

Derecho de transmisión.

Enlaces

 

NORMATIVA.

1.- MODELOS DE CUENTAS ANUALES REGISTRO MERCANTIL

MERCANTIL. TEMAS. 57 (Registros)

Se trata de dos órdenes ministeriales que se ocupan, respectivamente, de las cuentas anuales y de las cuentas anuales consolidadas.

I ORDINARIAS.

1Orden JUS/319/2018, de 21 de marzo, por la que se aprueban los nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

2 Aprueba el nuevo modelo de depósito de cuentas anuales de los sujetos obligados en el Registro mercantil a partir de su entrada en vigor el día 28 de marzo de 2018.

3 Además de aprobar el modelo de cuentas contiene dos importantes novedades: (i) Incorpora un nuevo test de errores para facilitar la labor de los obligados a su cumplimentación asi como la calificación del depósito en el Registro Mercantil. (ii) Inicia, aunque sólo sea parcialmente, la transposición del art. 30. 3 de la Directiva 849/2015 antiblanqueo e incluso adelantarse a la publicación de la que será V Directiva de la UE en dicha materia.

Esta segunda novedad consiste en la incorporación de un nuevo formulario que, aunque estrictamente no forma parte de las cuentas anuales de las sociedades, deberá acompañarlas de forma obligatoria, al igual que lo son los documentos relativos a la identificación de la sociedad y el relativo a otros datos exigidos en la legislación española.

II CONSOLIDADAS.

1 Orden JUS/318/2018, de 21 de marzo, por la que se aprueba el nuevo modelo para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas de los sujetos obligados a su publicación.

2 Aprueba el nuevo modelo de depósito de cuentas consolidadas y deroga el modelo establecido por la Orden JUS/470/2017, de 19 de mayo. Las novedades que justifican la aprobación son las mismas que justifican los nuevos modelos de cuentas ordinarias, si bien no incluye, por no ser aplicable, la necesidad de cumplimentar el nuevo formulario sobre titularidad real.

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PDF (BOE-A-2018-4242 – 82 págs. – 1.813 KB)Otros formatos

 

2.- NACIONALIDAD. SEFARDÍES (prórroga del plazo para obtener la nacionalidad española).

CIVIL. TEMAS 13 Notarías y Registros

1 Orden PRA/325/2018, de 15 de marzo, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 9 de marzo de 2018, por el que se prorroga el plazo de presentación de solicitudes de concesión de la nacionalidad española en virtud de la Ley 12/2015, de 24 de junio, en materia de concesión de la nacionalidad española a los sefardíes originarios de España.

2 El único contenido sustantivo de esta orden es recoger la prórroga, acordada por el Consejo de Ministros, del plazo de presentación de solicitudes de nacionalidad española en virtud de dicha ley hasta el 1 de octubre de 2019, en aplicación de la disposición adicional primera de la Ley 12/2015, de 24 de junio.

Recordatorio:

 ARTÍCULO 21 DEL CÓDIGO CIVIL:  La Ley 12/2015, de 24 de junio, en materia de concesión de la nacionalidad española a los sefardíes originarios de España introduce un nuevo cauce para obtener la nacionalidad española entendiendo que concurren las circunstancias excepcionales en los sefardíes originarios de España que prueben dicha condición y su especial vinculación con España, con independencia de que tengan o no fijada en nuestro país su residencia.

ARTÍCULO 23 DEL CÓDIGO CIVIL: Como complemento de lo anterior, se reforma este artículo para evitar que al adquirir la nacionalidad española deban renunciar a la previamente ostentada.

La Ley dispone un procedimiento  electrónico que se inicia mediante la intervención de notario, quien, tras una valoración inicial, concertará la comparecencia del interesado y emitirá su juicio plasmado en un acta de notoriedad específica para este fin. Finalmente, la resolución del Director General de los Registros y del Notariado, tras informes complementarios, será título suficiente para practicar la inscripción en el Registro Civil correspondiente a su nacimiento.

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3.- OFICINA DE RECUPERACIÓN Y GESTIÓN DE ACTIVOS: SUBASTA

Real Decreto 93/2018, de 2 de marzo.

¿QUÉ ES LA OFICINA DE RECUPERACIÓN Y GESTIÓN DE ACTIVOS (ORGA)?

Es el órgano de la Administración General del Estado y auxiliar de la Administración de Justicia, al que corresponden las competencias de localización, recuperación, conservación, administración y realización de los efectos, bienes, instrumentos y ganancias procedentes de actividades delictivas cometidas en el marco de una organización criminal y de cualesquiera otras que se le atribuyan, en los términos previstos en la legislación penal y procesal.

La Oficina en ningún caso podrá ser titular de bienes o derechos ni podrán ser inscritos a su nombre en registros públicos. Art. 19.6

REGULACIÓN.

1 La gestión de activos por la Oficina se regirá por lo previsto en el capítulo II bis del Título V del Libro II de la LEY DE ENJUICIAMIENTO CRIMINAL, así como por el siguiente Real decreto.

2 Real Decreto 948/2015, de 23 de octubre  (Ver resumen) modificado por el presente Real Decreto 93/2018, de 2 de marzo.

3 Orden JUS/188/2016, de 18 de febrero.

4 Resolución de 19 de abril de 2017, de la Secretaría de Estado de Justicia, publica el Convenio de colaboración con el Colegio de Registradores en materia de acceso a la información registral por parte de la Oficina. Ver resumen.

¿QUÉ BIENES GESTIONA?

Bienes procedentes de actividades delictivas que hayan sido intervenidos, embargados o decomisados judicialmente.

La realización de los bienes o efectos podrá consistir en la entrega a entidades sin ánimo de lucro o a las Administraciones Públicas, la realización por medio de persona o entidad especializada, o la subasta pública.

NOTAS SOBRE LA SUBASTA.

1 La subasta puede ser presencial o electrónica (ésta en el Portal del BOE).

2 Cuando resulte procedente y se trate de bienes inmuebles o bienes muebles con un régimen de publicidad registral similar, la persona titular de la Oficina emitirá certificación de la adjudicación en la que se hará constar la resolución del órgano judicial por la que se le haya encomendado la realización del bien, la firmeza en vía administrativa de la adjudicación, la identificación del adjudicatario, la descripción de los bienes enajenados, las cargas y gravámenes a que estuvieran afectos y las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación vigente.

3 Esta certificación será título suficiente para la inscripción o inmatriculación de la adquisición a favor del adjudicatario de conformidad con lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

4 En su caso, se librará el oportuno mandamiento para la cancelación de la anotación registral del embargo o decomiso que haya dado lugar a la realización, así como para la cancelación de las cargas posteriores a dicha anotación, que será suficiente para practicarlas sin necesidad de mandamiento judicial salvo que una norma de rango legal exija otros trámites.

5 Otras notas:

Para participar en la subasta los licitadores deberán Identificarse de forma suficiente y haber consignado el 5% del valor de los bienes inmuebles y el 20% del valor de los bienes muebles a efectos de la subasta. Excepcionalmente este porcentaje podrá modificarse motivadamente.

El adjudicatario no podrá ceder el remate a terceros. No obstante, los postores podrán pujar en su nombre o en representación de un tercero, circunstancia de la que deberá quedar constancia con carácter previo a la realización de la puja, sin perjuicio de la acreditación que se efectuará en caso de resultar mejor postor.

En el supuesto de que se hayan subastado bienes o derechos respecto de los cuales, según la legislación aplicable, existan interesados que tengan derechos de adquisición preferente, acordado el remate, éste se comunicará a dichos interesados. No procederá dictar la resolución de adjudicación hasta que finalice el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho o hasta que por otras causas se extinga ese derecho.

Aprobado el remate y una vez consignada en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de la Oficina la diferencia entre lo ya depositado y el precio total del remate, se dictará resolución de adjudicación por la persona titular de la Oficina en la que se expresará, en su caso, que se ha consignado el precio y, cuando proceda, el plazo para la entrega o retirada del bien. Esta resolución pondrá fin a la vía administrativa.

Serán por cuenta del adjudicatario los gastos, incluidos los fiscales y registrales, que origine la transmisión de la propiedad de los bienes adjudicados, así como cualquier obligación que recaiga en quien ostente la propiedad.

PDF (BOE-A-2018-3437 – 16 págs. – 291 KB) Otros formatos

 

4.- PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2018-2021

Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

CIVIL. TEMAS 32 Notarías y Registros.

Este plan tiene una duración de cuatro años y sus destinatarios son las personas físicas de nacionalidad española o extranjeros con residencia legal en España.

La gestión de las ayudas del Plan corresponderá, como en los anteriores, a las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla.

El plan se desarrolla a través de nueve programas mediante los cuales se pretenden alcanzar los objetivos globales que se han fijado. Se destacan seguidamente los que inciden más directamente en las limitaciones a las facultades del dominio o del uso:

I PROGRAMA DE FOMENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EN ALQUILER.

(iFomenta la consolidación del parque de viviendas en régimen de alquiler o en régimen de cesión en uso, de promoción pública o privada. (ii) Duración mínima de esos regímenes de 25 años. (iii) Se fijan rentas y precios máximos modulados en función de los niveles de ingresos tope que se fijan para el inquilino o cesionario potencial. (iv) El destino por un plazo de al menos 25 años al arrendamiento o a la cesión en uso deberá constar, en todo caso, por nota marginal en el Registro de la Propiedad.

II PROGRAMA DE FOMENTO DE VIVIENDAS PARA PERSONAS MAYORES Y PERSONAS CON DISCAPACIDAD.

(i)  Fomenta la construcción de viviendas que cuenten con instalaciones y servicios comunes adecuados para personas mayores de 65 años y personas con discapacidad y recursos económicos limitados. (ii) Las viviendas solo podrán ser ocupadas en régimen de alquiler o de cesión en uso. (iii) Se fijan rentas o precios limitados. (iv) El destino se ha de mantener por un plazo de al menos cuarenta años. Esta circunstancia deberá constar en nota marginal en el Registro de la Propiedad. Artículos 65 al 73.

III PROGRAMA DE SUBSIDIACIÓN DE PRÉSTAMOS CONVENIDOS.

Tiene por objeto mantener las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos regulados en los Planes Estatales Anteriores, tratando de evitar casos de ejecución hipotecarias que produzcan lanzamientos.

IV PROGRAMA DE AYUDA AL ALQUILER DE VIVIENDA.

(i)  Se mantiene el programa del plan anterior, con el mismo límite del 40 % de la renta del alquiler (en los mayores de 65 puede llegar al 50%). (ii) Es preciso que exista un contrato de arrendamiento conforme a la LAU, (iii)  que se trate de la residencia habitual y permanente del arrendatario y que (iv) no se sobrepasen determinados umbrales los ingresos de la unidad de convivencia.

V PROGRAMA DE AYUDA A LAS PERSONAS EN SITUACIÓN DE DESAHUCIO O LANZAMIENTO DE SU VIVIENDA HABITUAL.

(i)  Este Programa es nuevo y tiene por objeto y tiene por objeto un fondo de viviendas desocupadas de las entidades de crédito y otras entidades o particulares tenedores de viviendas. (ii) Trata de proteger a las personas especialmente vulnera que hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento de su vivienda habitual, por no poder hacer frente al pago del alquiler o de las cuotas del préstamo hipotecario. (iii) La ayuda puede alcanzar hasta el 100% de la renta. (iv) El momento procesal determinante será el anuncio de subasta o el del requerimiento judicial, según el caso. (v) La presunción de ser la vivienda habitual, en las ejecuciones hipotecarias, procederá de lo declarado en la escritura.

VI PROGRAMA DE AYUDA A LOS JÓVENES.

(i) Alquiler: Para facilitar el acceso a los jóvenes al disfrute de una vivienda en régimen de alquiler (mediante el otorgamiento de ayudas directas al inquilino entre 18 y 34 años y unos niveles máximos de renta. La duración ordinaria de la ayuda será de tres años). (ii) Propiedad: Para facilitar el acceso en régimen de propiedad localizada en un municipio con población residente inferior a los 5.000 habitantes (mediante la concesión de una subvención directa para su adquisición).

OTROS.

VII Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

VIII Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

IX Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

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PDF (BOE-A-2018-3358 – 49 págs. – 799 KB)    Otros formatos

 

APUNTES PARA TEMAS.

1 HIPOTECA SOBRE VIVIENDA HABITUAL.

HIPOTECARIO. TEMAS: 50 (Notarías) y 20 (Registros).

Cabe atribuir el carácter de vivienda habitual a dos fincas registrales independientes cuando en la escritura se expresa que «constituyen una unidad funcional que ha sido adquirida para destinarla a vivienda habitual». Ello no implica, sin embargo, que registralmente adquieran la consideración de finca registral única, para lo que se precisaría la agrupación.

I SOBRE EL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL.

La obligación de recoger en la escritura de constitución de hipoteca la declaración sobre si se le atribuye o no a la vivienda hipotecada el carácter de vivienda habitual se extiende a cualquier hipoteca en garantía de préstamo constituida sobre vivienda.

 Es trascendente esta circunstancia porque la inscripción de tal carácter, protegida por la legitimación registral, determinará el conjunto normativo aplicable a la vivienda (art. 21.3 Ley Hipotecaria).

En este sentido se puede considerar que el nuevo apartado 3 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley 1/2013, tiene por finalidad establecer una presunción legal destinada a dispensar de toda otra prueba sobre el carácter habitual de la vivienda a los efectos de permitir aplicar en el ámbito de la ejecución hipotecaria las medidas protectoras del deudor hipotecario introducidas en la nueva ley, sin necesidad de adicionar trámite alguno al procedimiento.

Para concretar el régimen de protección específico que tiene la vivienda habitual, cabe distinguir TRES NIVELES DE PROTECCIÓN de los deudores hipotecarios, como hace la Resolución, conforme a la Ley 1/2013:

II PRIMER NIVEL.

 Es de carácter universal (con independencia de que la finca gravada sea o no una vivienda) y consiste en (i) la nueva regulación del vencimiento anticipado por impago de tres mensualidades del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, (ii) imposición del límite mínimo del 75% de la tasación para el tipo de subasta (artículo 682.2.1.º de la misma Ley procesal).

III SEGUNDO NIVEL.

Sólo se aplica si la finca hipotecada es la vivienda habitual independientemente de la finalidad del préstamo (Artículos 21.3 y 129 de la Ley Hipotecaria, y 575 y 671 de la ley procesal civil)

1 En las subastas sin ningún postor no cabe la adjudicación al acreedor, si se tratara de vivienda habitual del deudor, por valor inferior al 70% del valor de tasación a efectos de subasta o si la cantidad debida por todos los conceptos es inferior a dicho porcentaje, por el 60% (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la nueva redacción dada por el artículo 7.10 de la Ley 1/2013).

2 En caso de vencimiento anticipado de la totalidad de lo adeudado por falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales, si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá pedir, aún sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviese vencida en la fecha de la presentación de la demanda (artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado por el artículo 7.13 de la Ley 1/2013).

IV TERCER NIVEL:

1 Requisitos cumulativos: (i) la finca hipotecada ha de ser la vivienda habitual del deudor y (ii) el préstamo o crédito garantizado debe tener como destino o finalidad financiar la adquisición de la misma vivienda habitual hipotecada.

2 Medidas de protección:

A Medida temporal y excepcional (primer capítulo de la Ley): suspensión de lanzamientos por un plazo de siete años cuando la ejecución de la que resulte el lanzamiento venga derivada del préstamo por el que se adquirió la vivienda habitual. (Artículo 1.3.d) y en artículo 2.c).2.º de la propia Ley 1/2013) (según la modificación realizada por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo).

Ha de tratarse de (i) desahucios en curso y que (ii) afecten a familias en situación de especial riesgo de exclusión.

B Artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, que limita los intereses de demora pero sólo a créditos o préstamos concertados para la adquisición de vivienda habitual tres veces el interés legal del dinero y prohibición del pacto de anatocismo).

C El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado con la hipoteca no puede ser superior a treinta años, cuando está destinado a financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual (artículo 5.2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, modificado por el artículo 4.6 de la Ley 1/2013, de 15 de mayo).

OTRAS MANIFESTACIONES DEL RÉGIMEN DE LA VIVIENDA HABITUAL.

(i) Supuesto de disposición de derechos sobre la vivienda (vid. artículo 91 del Reglamento Hipotecario -vid. las Resoluciones de 27 de junio de 1994, 25 de abril de 2005 y 28 de septiembre de 2010-), (ii) en caso de liquidación del régimen económico matrimonial (artículo 90 del Código Civil -vid. la Resolución de este Centro Directivo de 7 de julio de 2012-) (iii) o en caso de embargo y ejecución subsiguiente pues la Ley 1/2013 introduce importantes novedades al respecto (vid. el artículo 7.Cuatro por el que se añade el apartado 1 bis al artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 7.Cinco de reforma del artículo 579, el artículo 7.Diez de reforma del artículo 671 y el artículo 7.Trece de reforma del 693 de la Ley de procedimiento).

R. 20 de febrero de 2018. BOE 7 DE marzo de 2018/3194/100

 

2 CADUCIDAD CONVENCIONAL DE LA HIPOTECA.

HIPOTECARIO. TEMAS: 64 (Notarias) y 70 (Registros)

Constituida la hipoteca por plazo determinado, únicamente podrá ejercitarse la acción hipotecaria durante dicho plazo, pues, vencido el mismo sin que se hubiera iniciado la ejecución, se extingue el derecho real. Si la ejecución se hubiera iniciado antes del vencimiento, la hipoteca se extinguirá concluido el procedimiento.

Resulta esencial cuando se fija el plazo que resulte claramente determinado que el mismo se refiere al derecho real y no a la obligación garantizada.

R. 20 de febrero de 2018. BOE 7 de marzo de 2018/3196/102

 

3 OBRA NUEVA. ACTA DE FIN DE OBRA. LIBRO EDIFICIO

HIPOTECARIO. TEMAS: 16 (Notarías) y 19 (Registros).

RESUMEN.

1 Una vez finalizada la edificación, el director de obra debe entregar el Libro del edificio al promotor, quien debe entregarlo a los usuarios del edificio. (Art. 7 LOE).

2 La Ley 13/2015 impone el requisito registral de aportar para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. (Art. 202 en relación con el art. 9, ambos de la Ley Hipotecaria y Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro)..

3 Se exceptúa el caso de que la normativa autonómica aplicable dispense de la obligación sustantiva de confeccionar el referido libro del edificio y quedan excluidas de esta obligación, como el mismo artículo 202 LH dice, aquellas edificaciones que por su antigüedad “no le fuera exigible”, es decir, “aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley” (R. de 7 de junio de 2017).

4 El Libro del edificio debe contener (i) el proyecto (con las modificaciones que, en su caso, se hayan introducido y se hayan aprobado), (ii) el acta de recepción, (iii) la relación identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso de la construcción (iv) y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones. (Art. 7 LOE).

R. de 19 de febrero de 2018. BOE 7 de marzo de 2018/3191/97.

 

4 INMATRICULACIÓN ART. 205 LH (diferencias descriptivas con el antetítulo en superficie y linderos).

HIPOTECARIO. TEMAS: 27 (Notarías) y 30 (Registros).

I ¿La identidad entra las descripciones de la finca en el título y en el antetítulo ha de  ser plena? NO.

1 No puede exigirse identidad plena y absoluta entre ambas descripciones (puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno del registrador sobre la identidad) sino una identidad razonable entre ambas descripciones, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca

 2 Por tanto, la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que ha de ser motivada.

 II ¿ Remedios contra la falta de identidad? : Cabe recurrir al procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria o bien (como ya se indicó en Resolución de esta Dirección General de 1 de febrero de 2017) complementando el título inmatriculador con acta de notoriedad. En dicha acta, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha.

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CUESTIONARIO PRÁCTICO.

CUESTIONES SOBRE DERECHO DE TRANSMISIÓN.

Supuesto de hecho.

El relato de los hechos se puede resumir de la siguiente manera: (i) fallece don F. Q. F., con cinco hijos vivos y nietos de otro premuerto, a los que se declaró herederos abintestato por cabezas y estirpes salvo la cuota legal usufructuaria de la viuda. (ii) Uno de los hijos muere con posterioridad al causante, y, en sus disposiciones testamentarias, había nombrado herederos a uno de sus hijos y a su esposa, legando la legítima estricta a su otra hija. (iii) Comparecen estos herederos renunciando a la herencia de su abuelo y suegro respectivamente (acreciendo, por tanto, la parte del heredero postmuerto a los otros coherederos abintestato del primer causante), lo que significa que han aceptado la de su padre y esposo respectivamente. (iv) La hija a la que se ha legado la legítima estricta aceptó su legado pero mantiene un pleito para determinación del alcance de su legítima. (v) Ahora, en la partición de la herencia del abuelo, intervienen todos los hijos y nietos llamados, renuncian los herederos del hijo postmuerto como se ha expresado, y se adjudican los bienes correspondientes a la masa hereditaria del causante, sin intervención de la otra legitimaria del hijo fallecido

¿Debe intervenir en la partición de la herencia del abuelo la legataria legitimaria del hijo transmitente cuando los herederos de ése transmitente han renunciado la herencia del abuelo? NO.

Planteamiento.

Se centra la Resolución en resolver qué derechos corresponden al hijo legitimario-legatario del transmitente en la herencia del abuelo si los herederos del transmitente (su hermano y su madre) renuncian a dicha herencia y lo renunciado acrece al resto de herederos del abuelo (Art. 1006 del Código Civil).

Doctrina de la Resolución.

1 ¿El ius delationis tiene valor económico relevante para determinar el importe de la legítima en la herencia del transmitente? SI.

Esta solución por la que opta la Resolución supone: (i) que ius delationis es computable para el cálculo de las legitimas en la herencia del transmitente, (ii) sin que tal conclusión contradiga el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el «ius delationis». (iii) Que sea valor computable no quiere decir que debe ser considerado en sí como un bien de la herencia que está afecto directamente al pago de la legítima, pues, si es personalísimo y no transmisible, menos podría ser susceptible de embargo o afección real.

2 ¿Partiendo de lo anterior que posición jurídica tiene el legitimario del transmitente ante la renuncia hecha por los herederos? (i) Aceptada la herencia pura y simplemente, la legítima, que ya es desde que se defiere carga de la herencia, pasa a ser también deuda de la que el heredero ha de responder incluso con sus propios bienes. (ii)  Los legitimarios tienen para conseguir el pago total de la legítima, acción personal frente al heredero y, a la vez, acción real sobre los distintos bienes que integran la herencia. (iii) No tienen, sin embargo, acción real sobre cada uno de los bienes concretos de la herencia repudiada por el transmisario en el libre ejercicio de una facultad que es personalísima suya, ni, tampoco, sobre todos ellos en su conjunto en cuanto objeto del derecho hereditario que por sí sea enajenable y embargable. (iv) Pero los legitimarios podrían como titulares de un crédito –su propio derecho legitimario– que lo es frente a la herencia aceptada por el transmisario y frente al transmisario mismo, ejercitar el derecho que a los acreedores, en general, confiere el artículo 1001 del Código Civil cuando el llamado repudia una herencia en perjuicio de sus propios acreedores.

Conclusión: Si consta la repudiación de la primera herencia, nada podrá oponer la registradora al funcionamiento respecto de aquélla del derecho de acrecer en favor de los restantes herederos abintestato del primer causante que aceptaron la herencia, y tampoco habría obstáculo para la inscripción solicitada, al igual que ocurría cuando el que repudia la herencia tenga acreedores en tanto no conste que, en efecto, usaron de la facultad prevista en el artículo 1001 del Código Civil en términos que inutilicen o mengüen el derecho de acrecer.

PDF (BOE-A-2018-4282 – 10 págs. – 221 KB)Otros formatos

 

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Informe Opositores Notarías y Registros Abril 2018

Vista del Roque Nublo y del Teide desde el Mirador del Pico de las Nieves (Gran Canaria). Por El Coleccionista de Instantes.

Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2015

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

SEPTIEMBRE – 2015

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

SUMARIO.   

SOCIEDADES.

I. Retribución de los administradores.

II. Junta general. Separación de los administradores.

III. Modificación estatutaria y derechos individuales de los socios.

IV. Renuncia del apoderado de la sociedad.

V. Elevación a público de acuerdos sociales. Apoderado.

VI. Junta general. Convocatoria.

VII Participaciones sociales. Valor razonable.

PRESTAMO HIPOTECARIO.

Tasación de la finca hipotecada.  Ejecución hipotecaria.

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1. Administradores mancomunados. Facultades representativas.

2. Determinación del objeto social.

3. Préstamo: intereses remuneratorios y de demora.

 

SOCIEDADES.

I Retribución de los administradores.

Temas de oposición: 

Mercantil. Notarias (17). Registros (818)

Artículos: Arts. 217. 2 y 3 y 249. 3 y 4 (TRLSC)

Ideas básicas.

  1. El sistema de retribución de los administradores forma parte del contenido obligatorio de los estatutos.
  2. No sucede lo mismo con la retribución de quienes desempeñan funciones ejecutivas (consejeros delegados), que se detallará en el contrato que se debe celebrar entre el administrador ejecutivo y la sociedad.
  3. ¿La determinación del sistema de retribuciones de quienes desempeñan funciones ejecutivas en el órgano de administración deben constar necesariamente en los estatutos? NO.

Supuesto práctico.

La cláusula cuya inscripción se discute se refiere a la remuneración de aquellos miembros del consejo que desarrollen funciones ejecutivas, y dice así: «Adicionalmente, y con independencia de la retribución arriba señalada, los miembros del Consejo de Administración que desempeñen funciones ejecutivas percibirán por este concepto: (i) una cantidad fija y (ii) una cantidad variable en función de cumplimiento de objetivos de acuerdo con lo que figure en sus respectivos contratos, los cuales preverán asimismo las oportunas indemnizaciones para el caso de cese en tales funciones o resolución de su relación con la Sociedad. Adicionalmente, en la medida en que resulte adecuado para garantizar una adecuada compensación por sus funciones, su retribución se verá complementada con: (i) aportaciones a un plan de pensiones, (ii) póliza de seguro por fallecimiento e invalidez y (iii) seguro médico personal y para los familiares a su cargo que convivan con ellos».

Doctrina de la Resolución.

“De la literalidad del artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital se deduce que es necesario que se celebre un contrato entre el administrador ejecutivo y la sociedad, que debe ser aprobado previamente por el consejo de administración con los requisitos que establece dicho precepto. Es en este contrato en el que se detallarán todos los conceptos por los que pueda obtener una retribución por el desempeño de funciones ejecutivas, incluyendo, en su caso, la eventual indemnización por cese anticipado en dichas funciones y las cantidades a abonar por la sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro”.

R. 30 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre de 2015/10470/319.

 

II Junta general. Separación de los administradores.

Temas de oposición:

Mercantil. Notarías (16 y 17). Registros (17 y 18).

Artículos: Arts. 28, 198, 199, 200, 223.2 y 292 TRLSC y 175.1 RRM

Ideas básicas.

  1. La modificación estatutaria del régimen de mayorías previsto para separar a los administradores de su cargo NO está comprendida entre los acuerdos que afectan de modo directo e inmediato a los derechos individuales de los socios.
  2. ¿Si para separar a los administradores de su cargo exigen los estatutos una mayoría reforzada, el acuerdo social que modifique esa previsión estatutaria también debe adoptarse por la misma mayoría reforzada prevista? No. En caso de silencio de los estatutos, bastará el acuerdo adoptado por la mayoría legalmente prevista.

Supuesto práctico.

En escritura de elevación a públicos de acuerdos sociales de una sociedad limitada resulta la modificación de los estatutos sociales, de suerte que la mayoría reforzada de dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones sociales en ellos establecida queda sustituida por el «acuerdo de los socios que representen más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social», y, por otra parte, en el cese de la administradora única y nombramiento de nuevo administrador único. Tales acuerdos fueron adoptados en junta general, a la que asistió únicamente un socio, que es la persona nombrada para el citado cargo y cuyas participaciones representan el cincuenta y uno por ciento del capital social. El registrador resuelve no practicar la inscripción solicitada porque, a su juicio, la mayoría reforzada establecida en los estatutos para la separación del administrador es exigible para modificar dicha disposición estatutaria reduciendo dicha mayoría.

Comentario.

Si los estatutos no prevén un régimen específico de mayorías, debe aplicarse el régimen general previsto por los estatutos o por la ley sin interpretaciones correctoras. Cosa distinta es que el acuerdo adoptado afecta a derechos individuales de los socios (cuestión que se trata en el siguiente apartado de este Informe). Sin embargo, la Resolución no entiende que estemos ante uno de tales supuestos: “… no cabe entender que la modificación estatutaria cuestionada afecte de modo directo e inmediato a los derechos individuales de los socios. Ciertamente, con la exigencia estatutaria de mayoría reforzada para la separación del administrador (vid. artículo 223.2 de la Ley de Sociedades de Capital) puede satisfacerse el interés no sólo del propio administrador sino la de determinados socios, sea porque hayan sido nombrados para dicho cargo o porque puedan decidir con sus votos el mantenimiento o separación de la persona nombrada para el mismo. Pero son esos mismos socios quienes -en el ámbito de la autonomía de la voluntad- deben prevenir mediante las correspondientes disposiciones estatutarias el mantenimiento de esa concreta conformación de mayorías respecto de la separación del administrador, extendiendo el reforzamiento de las mismas también a la modificación de la cláusula estatutaria que la estableció. A falta de esta cautela, y dado el carácter que los estatutos tienen como norma orgánica a la que debe sujetarse la vida corporativa de la sociedad, debe respetarse forzosamente la norma estatutaria que permite la modificación de estatutos con el voto favorable de más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social”.

R.30 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre de 2015/10469/318.

 

III Modificación estatutaria y derechos individuales de los socios.

Temas de oposición:

Mercantil. Notaría (14). Registros (14)

Artículos: Arts. 29, 292 y 329 LSC.

Ideas básicas.

¿Qué debe entenderse por derechos individuales de los socios?  Por derechos individuales de los socios deben entenderse todos aquellos derechos esenciales que configuran la posición jurídica de socio. No se pueden reducir los derechos especiales o privilegiados.

Supuesto práctico.

Mediante la escritura cuya calificación es impugnada se elevan a público los acuerdos de sociales de modificación de los estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada, de suerte que, por una parte -en el artículo 18-, se dispone que la junta general podrá acordar que el reparto de dividendos o de prima de emisión sea satisfecho total o parcialmente en especie (siempre que se trate de alguno de los bienes o valores «incluidos en los acuerdos privados que se alcanzaron en el año 2005» y no se distribuyan por un valor inferior al que tengan en el balance de la sociedad), y, por otro lado, se añade un artículo -18 bis- según el cual en caso de reducción de capital social por devolución de aportaciones, «el pago a los socios podrá hacerse en especie siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en el artículo 18 de estos estatutos». Tales acuerdos fueron adoptados en junta general, a la que asisten los dos únicos socios, con el voto favorable de uno de ellos, cuyas participaciones representan, aproximadamente, el setenta por ciento del capital social y con la oposición del restante socio.

¿Cabe este acuerdo adoptado en junta universal por sólo uno de los dos socios? NO.

Doctrina de la Resolución.

Al no distinguir la norma, como se expresa en la Resolución citada de 21 de mayo de 1999, «han de incluirse en aquel concepto todos los derechos esenciales que configuran la posición jurídica de socio y que no pueden ser suprimidos o modificados por acuerdo mayoritario de la Junta, si no concurre el consentimiento de su titular, de modo que la protección legal ahora debatida está justificada por el perjuicio que la alteración estatutaria produzca sobre aquéllos». Y añade que «tales derechos no son únicamente los atribuidos por disposición estatutaria, o la medida o proporción en ésta fijada, sino también los reconocidos «ex lege» con carácter inderogable a cualquier socio, de suerte que el consentimiento individual ahora cuestionado será exigible no sólo cuando se trate de una modificación estatutaria que afecte al contenido de derechos de participaciones privilegiadas preexistentes o que pretendan alterarlo mediante la creación de nuevas participaciones privilegiadas que afecten a los privilegios de las anteriores, sino, igualmente, cuando no exista previa desigualdad entre las posiciones jurídicas de los socios y la modificación estatutaria implique la introducción de diferencias en el contenido de derechos» (vid. la Resolución de 7 de diciembre de 2011).

Comentario.

La modificación estatutaria cuestionada afecta a los derechos individuales de los socios, en cuanto que atañe al contenido del derecho participar en el reparto de las ganancias sociales y en el patrimonio afectado por la restitución del valor de las aportaciones sociales.

R.30 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre 2015/10468/317.

 

IV Renuncia del apoderado de la sociedad.

Temas de oposición:

Mercantil. Notarias (18 y 19). Registros (17 y 18).

Artículos: Arts. 147 y 5, ambos del RRM.

Ideas básicas.

1 El artículo 147.1 RRM no es aplicable a la renuncia del apoderado.

2 ¿Para inscribir la renuncia de un apoderado de sociedad es preciso acreditar la notificación de su renuncia a la sociedad? NO.

Doctrina de la Resolución.

Cambio de criterio.

“Ciertamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 26 de febrero de 1992 y 21 de mayo de 2001) exigió para poder inscribir en el Registro Mercantil la renuncia del apoderado, que por éste se notificara a la sociedad dicha renuncia en aplicación del artículo 1736 del código civil, al confluir la misma circunstancia justificativa que no era otra que el conocimiento que de la renuncia deba tener la sociedad, para adoptar las medidas adecuadas a la nueva situación producida. Sin embargo, esta doctrina debe ser revisada. Si bien el artículo 147.1 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la inscripción de la dimisión de los administradores escrito de renuncia al cargo otorgado por el administrador y notificado fehacientemente a la sociedad, ninguna exigencia análoga se establece en relación con la renuncia del apoderado. En este sentido, la exigencia de notificación de la renuncia por quien es administrador de la sociedad, junto en su caso con la exigencia añadida de convocatoria de junta, se justifica en la necesidad de evitar la situación indeseable de acefalia, pero esta situación no se predica respecto de la renuncia del apoderado. También conviene resaltar que es diferente la inscripción del nombramiento de administrador a la inscripción del nombramiento del apoderado, pues si bien en el primer caso el artículo 141 del Reglamento del Registro Mercantil exige que conste la aceptación del cargo por el administrador nombrado, este requisito de la aceptación no se exige para la inscripción del nombramiento de apoderado, por lo que tampoco la inscripción de la renuncia en uno y otro caso deben someterse a idénticos requisitos, dadas las diferencias institucionales entre administrador y apoderado, todo ello sin perjuicio de la conveniencia de poner en conocimiento del poderdante de la renuncia, al objeto de poder adoptar las precauciones precisas al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 1736 del Código Civil, en evitación de posibles responsabilidades”.

R.30 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre de 201/10467/316.

 

V Elevación a público de acuerdos sociales. Apoderado.

Temas de oposición:

Mercantil. Notarías (19). Registros (20).

Artículos: Art. 107 LSC y 108.3 RRM.

Ideas básicas.

  1. Ningún obstáculo hay para que el acuerdo o la decisión de órganos de administración no colegiados que consten por escrito alcancen forma pública mediante escritura otorgada por apoderado en los términos del art. 108 RRM, que no distingue entre los diversos sistemas de administración.
  2. ¿Puede un apoderado de la sociedad elevar a público el acuerdo social que conste por escrito cuando el órgano de administración no es colegiado? SI.

Supuesto practico.

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso el administrador solidario de una sociedad de responsabilidad limitada confiere poder general a determinada persona para ejercitar, entre otras muchas facultades, la siguiente: «Elevar a público acuerdos o decisiones sociales, sean acuerdos de órganos colegiados, como la junta general o el consejo de administración, sean decisiones del socio único, administrador único o solidario, administradores mancomunados, consejeros delegados o comisiones ejecutivas». El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, conforme al artículo 108.3 del Reglamento del Registro Mercantil, es posible el apoderamiento para elevar a público acuerdos de los órganos colegiados, pero no para las decisiones adoptados por órganos que no lo son («administrador único, solidarios, mancomunados, ni consejeros delegados»).

Doctrina de la Resolución.

El defecto no puede ser confirmado, toda vez que, según la doctrina reiterada de este Centro Directivo, la elevación a instrumento público de acuerdos de una sociedad, en tanto en cuanto comporta una manifestación de voluntad relativa a un negocio o acto preexistente que se enmarca en el ámbito de actuación externa de aquélla, compete «prima facie» al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente (cfr. las Resoluciones de 3 de septiembre de 1980 -relativa a un supuesto de administradores mancomunados-, 15 de mayo de 1990, 18 de enero de 1991, 28 de octubre de 1998 y 7 de abril de 2011). Así lo confirma el artículo 108.3 del Reglamento del Registro Mercantil, que no distingue según el sistema o la estructura del órgano de administración. Por ello, ningún obstáculo puede oponerse a la posibilidad de que el acuerdo o la decisión de órganos de administración no colegiados que consten por escrito alcancen forma pública mediante escritura otorgada por apoderado en los términos permitidas por el citado precepto reglamentario. El criterio contrario conduciría a formalismo que no añadiría garantía sustancial alguna a tales decisiones o acuerdos y a su reflejo tabular (algo en suma beneficioso para la seguridad del tráfico mercantil, pues no lesionan ningún interés legítimo).

R. 27 de julio de 2015. BOE 30 de septiembre 2015/10454/303.

 

VI Junta general. Convocatoria.

Temas de oposición:

Mercantil. Notarías (16). Registros (17)

Artículos: Arts. 166, 171 y 273 TRLSC.

Ideas básicas.

  1. El tratamiento legal de las facultades de gestión (internas) y de representación (externas) del órgano de la administración social es distinto, de modo que el modo de organizar la representación de la sociedad no puede aplicarse extensivamente a las restantes facultades de gestión, y concretamente a la competencia para convocar la junta general.
  2. En caso de administración mancomunada, la junta debe ser convocada por todos los administradores mancomunadamente, salvo las excepciones legalmente previstas: (i) sociedad en fase de liquidación, (ii) convocatoria judicial (artículos 169 y 171, párrafo primero LSC y (iii) y el caso de órgano de administración incompleto y con objetivo limitado (como admite el párrafo segundo del artículo 171 de la misma Ley)

3 ¿Pueden dos de los tres administradores mancomunados convocar eficazmente la junta general? NO.

4 ¿Cabe aplicar por extensión el artículo 233.1 LSC a las facultades representativas en caso de administradores mancomunados? NO.

 Supuesto de hecho.

Se discute sobre la inscripción de acuerdos sociales de una sociedad limitada adoptados en junta convocada únicamente por dos de los tres administradores mancomunados cuyos cargos están vigentes.

Doctrina reiterada de la Resolución.

(vid. Resoluciones de 28 de enero, 11 de julio y 28 de octubre de 2013 y 23 de marzo de 2015).

No cabe equiparar el presente supuesto al de fallecimiento o cese de uno de los tres administradores mancomunados, pues precisamente la norma del artículo 171, párrafo segundo, contempla sólo estos supuestos singularmente como únicas excepciones a la regla de la convocatoria por todos los integrantes del órgano de administración plural y, como ha entendido reiteradamente el Tribunal Supremo debe seguirse un criterio estricto al interpretar las normas relativas a la competencia para la convocatoria de las juntas generales (cfr. las Sentencias de 24 de febrero de 1995, 8 de octubre de 2001, 4 de diciembre de 2002, 14 de marzo de 2005, 30 de octubre de 2009 y 9 de diciembre de 2010). Por ello, fuera del supuesto excepcional contemplado en el mencionado precepto legal –limitado, por lo demás, a la convocatoria con el único objeto de nombramiento de administradores–, en los supuestos en que dicho órgano no pueda adoptar el acuerdo relativo al ejercicio de la facultad de convocar la junta quedará expedita la vía de la convocatoria judicial.

R. 27 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre de 2015/10452/301.

 

VII Participaciones sociales. Valor razonable.

Temas de oposición.

Mercantil. Notarías (14). Registros (15).

Artículos: Arts. 23, 107.2.d), 110.2, 124.2, 210, 233, 308.2.c) y 353 TRLSC.

Ideas básicas.

1 El “valor razonable” es el valor de mercado.

2 La expresión valor real debe ser entendida como equivalente a valor razonable.

3 ¿Impide la inscripción que se utilice la expresión valor real en vez de valor razonable, referidos ambos a la fijación del valor de las participaciones sociales? NO.

Supuesto de hecho.

El artículo 9 de los estatutos, discutido, dice  que, respecto del derecho de adquisición preferente para el caso de transmisión de acciones transmisión de acciones, tanto «intervivos» como «mortis causa», «en caso de discrepancia, el precio de adquisición de las acciones será el de su valor real… el cual se determinar por el auditor de cuentas de la sociedad, y si ésta no lo tuviera, por no estar obligada a ello, por el auditor que a solicitud de cualquier interesado designe el Registro Mercantil del domicilio social y, en su defecto, el que designe el Juez competente para ello».

Doctrina de la Resolución.

El «valor real» o «valor razonable» de las participaciones sociales y acciones al que se refieren diversas normas, legales y reglamentarias, la jurisprudencia, esta Dirección General, así como la doctrina científica, es un concepto propio del acervo común del Derecho sociedades europeo; deriva de la expresión anglosajona «fair value», y entronca con el «juste prix» de la jurisprudencia francesa anterior a la reforma del Derecho de sociedades galo de 1966. El término «valor razonable» sustituyó al de «valor real» al que se referían los artículos 64.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.

Se puede afirmar que el valor razonable es el valor de mercado, sin bien, al no existir propiamente un mercado de participaciones sociales y –salvo en el caso de sociedades abiertas– tampoco de acciones, dicho valor debe determinarse por aproximación, según la normativa contable.

Con base en tales consideraciones no puede entenderse que el hecho de que la cláusula debatida se refiera al «valor real» y no al «valor razonable» tenga entidad suficiente para impedir la inscripción, pues aquella expresión debe ser interpretada en el sentido más favorable para que produzca efecto (cfr. artículo 1284 del Código Civil) y, por ende, conforme a la expresión legal –es decir equivalente a «valor razonable»–, como valor obtenido mediante la aplicación de los modelos y técnicas de valoración generalmente aceptados anteriormente referidos. Y es que en la propia normativa legal y reglamentaria coexisten ambos términos, con ese sentido equivalente [así, todavía se emplea el término «valor real» en algunos artículos –107.2.d) y 308.2.c– de la Ley de Sociedades de Capital –que contrastan con el empleado en ese mismo artículo 107.2.d), así como en los artículos 110.2, 124.2 y 353.1–, y en los artículos 123, apartados 6 y 7, 208.1.2.ª y 363.1 del Reglamento del Registro Mercantil, a pesar de que se utiliza el de «valor razonable» en los artículos 114.2.b) y 175.2.b) del mismo Reglamento, desde su modificación por la disposición final 2.3 del Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero

R.23 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 2015/10281/205.

 

PRESTAMO HIPOTECARIO.

Tasación de la finca hipotecada.  Ejecución hipotecaria.

Temas de oposición:

Hipotecario. Notarías (62 y ss). Registros (67 y ss)

Artículos: Arts. 12, 24, 104, 115, 122, 123, 129 y 144 y ss. LH. 637 a 639 y 682 LEcivil la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Ideas básicas.

Toda hipoteca, aunque el prestamista no sea una entidad financiera, ha de reunir la siguiente doble condición como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial: (i) que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y (ii) que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación.

Supuesto de hecho.

La única cuestión que plantea el presente recurso es si es necesario establecer una tasación oficial de las previstas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, debe ser acreditada en la constitución de garantía hipotecaria en favor de una persona jurídica que, carece de la calificación de entidad de crédito.

Doctrina de la Resolución.

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, impone, para toda hipoteca, ya se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación.

La cuestión ya ha sido abordada, explícitamente en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de enero de 2014, cuya doctrina es totalmente aplicable al presente supuesto. En dicha Resolución se indicó que, pese a no ser el acreedor una entidad financiera, era totalmente aplicable –como indicó la resolución de 29 de octubre de 2013– que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario o pacto posterior relativo a la ejecución directa de los bienes sobre los que recae la garantía, precise, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma.

R.17 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 201510273/287/

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1 Administradores mancomunados. Facultades representativas.

¿Cabe estatutariamente fijar que los administradores mancomunados podrán actuar individualmente en aquellos negocios de cuantía inferior a 6000 euros? NO.

No cabe organizar un sistema de administración en parte mancomunado y en parte solidario (arts. 210 LSC y 120 RRM).

R.23 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 2015/10281/205

 

2 Determinación del objeto social.

¿Incurre en la indeterminación proscrita por los artículos 178 RRM y 23 b) LSC la expresión “etc” añadida al final de la enumeración de actividades delimitadoras de un objeto social? NO.

Se trata de una expresión que se usa para sustituir el resto de una enumeración que se sobreentiende o no interesa expresar (en igual sentido R. 4 de enero de 2013).

R.23 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 2015/10281/205.

 

3 Préstamo: intereses remuneratorios y de demora.

¿Cabe que el interés remuneratorio de un préstamo sea superior al interés fijado para el caso de demora?  NO.

El interés de moratorio por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que el interés de mora debe calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero.

R.22 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 2015/10280/294.

 

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