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Informe Agosto 2019 Registros Mercantiles. Convocatoria junta general. Posibles recursos.

INFORME DE AGOSTO DE 2019 PARA REGISTROS MERCANTILES

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

Disposiciones de carácter general.

Sólo destacamos en este informe la siguiente:

Un acuerdo de 18 de julio de 2019, de la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial, por el que se atribuye al Juzgado de lo Mercantil n.º 13 de Madrid el conocimiento, con carácter exclusivo de los asuntos que puedan surgir al amparo de la Ley 24/2015, de 24 de julio, de Patentes, de la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas, y de la Ley 20/2003, de 7 de julio, de Protección Jurídica del Diseño Industrial, así como los asuntos relativos a derecho marítimo, y medidas cautelares, diligencias preliminares, preparatorias y prueba anticipada de dichas materias.

Por este acuerdo, los juzgados de lo mercantil n.º 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 13 de Madrid (el último es nuevo) tendrán competencia exclusiva sobre patentes, marcas y diseño Industrial

Al Juzgado de lo Mercantil nº 13 le corresponderán también los asuntos relativos a derecho marítimo, y medidas cautelares, diligencias preliminares, preparatorias y prueba anticipada de dichas materias.

Supone un reconocimiento de la trascendencia que estas materias mercantiles tienen en el ámbito jurisdiccional y la importancia que la rapidez en la solución de los problemas que en estas materias supone para el mercado, tienen para su debido funcionamiento.

Disposiciones Autonómicas

No existe ninguna digna de mención.

RESOLUCIONES
RESOLUCIONES PROPIEDAD   

La 274, según la cual no es inscribible la cláusula de un préstamo hipotecario mixto, entre profesional y particular, en la que se establece un interés de demora superior en dos puntos al interés remuneratorio.  Se estima que los prestatarios personas físicas tienen la condición de consumidores, dado que […] no resultó acreditado que el préstamo tuviere por finalidad exclusiva o predominante una inversión destinada a la actividad empresarial propia de los prestatarios”. La misma regla se le aplica al avalista por actuar fuera de su ámbito profesional. La DG sigue expandiendo para los casos mixtos o dudosos la legislación de defensa de los consumidores.

La 275, que establece como posible que en una ejecución ordinaria de un inmueble(garaje), no vivienda habitual, se adjudique al acreedor la finca por menos del 50% del valor de tasación. Ahora bien la DG lo hace no por el fondo del asunto, respecto del cual reitera la no posibilidad de adjudicación por menos del 50% del valor de tasación, se trata de la finca d que se trate o el procedimiento en que se adjudique, sino porque el registrador no incluyó en su calificación, una referencia a la posibilidad del procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC, que prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior. Es decir que el registrador debió en su nota de calificación limitarse a exigir el decreto del LAJ, sobre dicha cuestión. Vemos en esta resolución la importancia que la debida redacción de la nota de calificación tiene para la decisión de la DG, aunque debemos reconocer que no siempre el CD aplica esta doctrina pues, en otras ocasiones, pasando por encima de la nota, decide el fondo de la cuestión planteada aunque ello suponga apartarse del acuerdo calificatorio.

La 277, según la cual para acreditar quien sea el sustituto vulgar y la inexistencia de otros posibles descendientes es suficiente con la sentencia firme de reconocimiento de sustituto vulgar, aunque la misma haya sido dictada en rebeldía, sin perjuicio de que deben transcurrir los plazos necesarios y acreditarse el hecho de haberse o no interpuesto acción rescisoria (RRSS 28 noviembre 2018 y 17 enero 2019).

La 279, que no admite la cancelación de una hipoteca mediante mandamiento recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria cuando la causa es la satisfacción extraprocesal y no el remate o adjudicación. No obstante, parece dar a entender la DG que se admitiría si resultara claro el reconocimiento por el acreedor de estar satisfecha la totalidad de la deuda o su voluntad de condonarla. 

La 281, sobre cancelación de hipotecas por caducidad estableciendo que si existe nota marginal de expedición de certificación, posterior al vencimiento de la obligación, la hipoteca se podrá cancelar por prescripción transcurridos 21 años desde la fecha de la nota, aunque ésta ya se hubiese cancelado. Si la nota fuese anterior al vencimiento de la obligación garantizada, no afecta al cómputo de la prescripción, y por tanto este se inicia desde la fecha de amortización final del préstamo. 

La 287, que declara que en el caso de sentencia dictada en rebeldía que condena a la elevación a público de un documento privado, siendo suplida la declaración de voluntad de la parte vendedora por el órgano judicial, no puede el Registrador entrar a calificar la firmeza de la resolución judicial y la posible acción de rescisión. Es decir que el documento inscribible en este caso no es la sentencia sino la escritura otorgada.

La 290, que considera transparente y ajustada a la legalidad una fórmula que calcula los intereses ordinarios conforme al año comercial de 360 días en el denominador y conforme a meses comerciales de 30 días en el numerador, por ser dichos períodos de duración uniformes.

La 293, según la cual la partición hecha por el contador partidor testamentario, aunque estén interesados personas que no tienen plena capacidad de obrar, no necesita autorización previa ni posterior aprobación judicial si el contador partidor no se aparta de lo meramente particional. Tampoco para la formación de inventario.

La 297, que declara no inscribible una hipoteca en la que concurren estas circunstancias: hipotecante no deudor, préstamo empresarial a sociedad y dos personas físicas que son sus únicos socios y uno de ellos su administrador, con un interés remuneratorio del 3,95%, moratorio del 9% y con límite de responsabilidad por 18 meses al mismo tipo, por ser los intereses de demora superiores al límite jurisprudencial. En cambio. la estima admisible respecto de los dos prestatarios personas físicas por no serle aplicable la normativa de protección de los consumidores.

La 298, sobre conciliación registral del art. 103 bis de la LH declarando que su finalidad es alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito, o poner fin a uno comenzado, debiendo inadmitirse la petición cuando se persigan otras finalidades distintas. Es decir, no puede servir para la cancelación total de una inscripción obviando el principio de tracto sucesivo.

La 300, que ha sido cuestionada por posible extralimitación del CD, pues niega que el juez pueda autorizar al curador de un incapacitado parcialmente, para firmar una adjudicación de herencia que el incapaz se niega a firmar. Estima por lo tanto que el juez no es competente para suplir la voluntad del incapacitado por los trámites de la jurisdicción voluntaria.

La 304, interpretativa de un poder, estimando que un poder genérico para contratar no autoriza para permutar inmuebles.

La 305, que vuelve sobre el tema de los poderes, considerando que, aunque el poder alegado en la escritura esté en el protocolo del mismo notario, siempre es preciso que este haga dación de fe de “que (i) el apoderado se halla facultado para obtener copia del mismo y que (ii) no consta nota de su revocación”. También declara que entran en las facultades del contador partidor adjudicar un bien a la viuda, en una liquidación parcial de herencia, sin intervención de los otros herederos, dejando para más adelante la compensación a la masa de la herencia con otros bienes de la misma. No obstante es necesario que exista metálico en la herencia, pues en otro caso se trataría de un acto dispositivo no permitido.

La 306, que, sobre la interpretación de un testamento notarial, nos dice que siempre se debe partir de sus términos literales, pero que a estos deben dársele el significado que les atribuye el ordenamiento jurídico. Esta tesis le sirve para distinguir, en un testamente en el que existe un legado de usufructo con facultad de disposición, este, de la sustitución fideicomisaria de residuo.

RESOLUCIONES MERCANTIL

La 263, según la cual es inscribible una sentencia declarativa de la nulidad de determinados acuerdos sociales, aunque el juzgado no especifique qué asientos contradictorios posteriores deben ser también cancelados. Ello exige que de la sentencia resulten con claridad los acuerdos declarados nulos y las inscripciones registrales en los que constan. Es decir que lo cancelable sería aquello que con claridad resulte de la sentencia, dejando para un momento posterior la cancelación de otros asientos posteriores respecto de los cuales existan dudas de si quedan o no afectados.

La 270, declarando sobre sociedades pseudo-profesionales no adaptadas, que no procede la disolución de pleno derecho de una sociedad en cuyo objeto se incluyan actividades profesionales, salvo que resulte claramente dicho carácter de los documentos presentados y del registro. A estos efectos no es suficiente con la solicitud de uno de los socios.

La 273, que aclara que, para depositar unas cuentas formuladas por la administración concursal en fase de liquidación, es necesario la aprobación de las cuentas por la junta general, salvo que dicha exigencia haya sido exonerada por el juez del concurso.

La 282, que trata sobre los muy frecuentes préstamos participativos en las sociedades, estableciendo que dichos préstamos forman parte del patrimonio neto y por tanto se tienen en cuenta a los efectos de la reducción del capital por pérdidas y también como contrapartida de capital en una transformación de sociedad anónima en limitada.

La 289, que permite la utilización de nombre de municipios en la denominación de las sociedades.

La 307, que reitera una vez más que la introducción en una denominación social de una nueva letra, fonética y gráficamente distinta, es suficiente para considerar que esa denominación es diferente a cualquier otra ya inscrita.

Cuestiones de interés:
Expediente de jurisdicción voluntaria: ¿Es posible demandar en juicio ordinario contra una denegación de convocatoria judicial de junta general?
Planteamiento.

Aunque el problema que en este informe traemos a nuestra consideración se planteó antes de la Ley de Jurisdicción voluntaria, las reflexiones, tanto procesales como de fondo, que hace nuestro TS ante una denegación de convocatoria judicial de junta, nos pueden ser de gran utilidad en la labor que ahora desempeñan los Registros Mercantiles. Pero no sólo a los RRMM sino también, e incluso más, a todos aquellos juristas preocupados por el derecho societario y que de una forma u otra entran en contacto con él.  Además, esta materia de convocatoria de junta a petición de socios en sus distintos supuestos no siempre es pacífica, pues suele existir una clara contraposición de intereses, entre los socios solicitantes de una parte y la sociedad de otra, pues esta normalmente se va a oponer a la convocatoria. Ello lo hemos visto ya reflejado en las varias resoluciones de nuestro CD sobre denegación de convocatoria registral de junta.

Sentencia del TS.

Sobre este tema trata la sentencia de la Sala Civil del TS, en recurso 230/2017, de 9 de abril de 2019, siendo ponente Don Ignacio Sancho Gargallo.

Los hechos que se contemplan en esta sentencia son los siguientes:

— Por unos socios que representan el 25% del capital social se solicita en expediente de jurisdicción voluntaria, en el año 2010, convocatoria judicial de junta con el siguiente orden del día:

“I.- Rendición de las cuentas correspondientes a las anualidades 1999 al 2008, al objeto de tener constancia del estado contable de la sociedad. «II.- Acordar la disolución de la sociedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 262.2 de la LSA”. Aclaremos nosotros, pues tiene trascendencia para el recurso, que el artículo 262.2 del TRLSA se refería al derecho de los accionistas, si existe causa legítima, de requerir a los administradores para que convoquen junta para acordar la disolución de la sociedad. Aclaremos también que según el mismo artículo los administradores, una vez que se constate la causa legal de disolución, deben convocar la junta en el plazo de dos meses.

— El juzgado ante el que se hace la solicitud no accede a la convocatoria por la existencia de “oposición de la parte demandada”, es decir de la sociedad, sin dar más explicaciones, ni fundamentar debidamente la denegación.

— Ante ello los interesados interponen demanda en juicio ordinario solicitando la convocatoria con el mismo orden del día.

— El juzgado de lo mercantil accede a la petición de convocatoria entendiendo que los demandantes estaban legitimados “conforme al art. 169 LSC” pues ostentaban más de 5% del capital social y “se habían cumplido los requisitos legales, entre ellos los previos requerimientos”.

— Por ello señala día y hora para la celebración de la junta, ya en 2014, con el siguiente orden del día en el que apreciamos una diferencia respecto de la petición inicial:

“1º Rendición de cuentas de los ejercicios 1999 a 2008.

“2º Acuerdo de disolución de la sociedad por paralización de los órganos sociales”. Antes como hemos visto se hablaba del artículo 262.2 de la LSA, que, aunque relacionado con la disolución por causa legal, no contempla exclusivamente esta causa.

— Se recurre esta sentencia.

— La Audiencia confirma la sentencia del juzgado de lo mercantil. Razona la Audiencia que si bien “no cabe convertir el procedimiento de jurisdicción voluntaria de convocatoria judicial de junta en un procedimiento contencioso”, ante la denegación por el juzgado de forma indebida de la petición de convocatoria en trámite de jurisdicción voluntaria, no es posible “negar la posibilidad de que los socios interesados acudieran a un procedimiento declarativo para hacer valer su derecho”. También razona que no existe extrapetitum por el cambio del orden del día, especificando que la disolución es por paralización de los órganos sociales, “pues se trata de una mera concreción de la petición originaria” y finalmente, ante la alegación de haberse omitido el trámite de informe o audiencia de los administradores dice “que en el juicio ordinario no está prevista de forma específica esta audiencia, sin perjuicio de que, al contestar la sociedad a través de sus administradores, estos hayan podido manifestar lo que estimaran pertinente”.

— Ante ello la sociedad recurre por infracción procesal y en casación al TS.

— La infracción procesal la concreta en los siguientes puntos:

Por infracción del ordinal 3.º del art. 469.1 LEC, por  el hecho de tramitar la convocatoria judicial por un procedimiento totalmente inadecuado, lo que puede provocar indefensión.

Este motivo se desestima pues, aunque la tramitación debía ser por los trámites de jurisdicción voluntaria, sin que exista un procedimiento ad hoc, sino que se aplicaban las reglas generales, por el hecho de la oposición de los administradores no se convertía en contencioso el procedimiento. Pero como la petición de los socios fue incorrectamente rechazada, “sin entrar a analizar la procedencia de la pretensión, no cabía negar a los socios la posibilidad de hacer valer su pretensión mediante un juicio declarativo ordinario”.

La indefensión, en su caso, se produciría en sentido contrario, es decir por parte de los socios y no de la sociedad. Por tanto la admisión de un juicio declarativo ordinario para ver si es o no procedente la pretensión de los socios “no puede ocasionar indefensión a nadie, ya que es el cauce procesal más garantista por el cual los interesados pueden hacer valer sus pretensiones en igualdad de armas y con todas las garantías que preservan la efectiva contradicción”.

El segundo motivo se apoya en el mismo precepto, pero se centra en que no existió previa audiencia de los administradores. También se rechaza: el informe de los administradores es preceptivo en la jurisdicción voluntaria en la que no hay ni existe propiamente contradicción ni partes pero en el caso enjuiciado la “demanda se interpuso contra la sociedad, que se personó representada por sus administradores, sin perjuicio de que tuvieran el cargo caducado. De tal forma que la sociedad ha sido parte y, de hecho, es la que se ha opuesto a la demanda”. Es decir, formalmente no se ha cumplido con la audiencia de los administradores pero no hay indefensión pues la sociedad ha sido parte y ha intervenido por medio de sus administradores, lo cuales han podido exponer sus razones de no convocar la junta solicitada.

El tercer motivo se ampara en el ordinal 2.º del art. 469.1 LEC, por infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, por haber “concedido un extremo en el orden del día de la convocatoria no solicitado por la parte demandante en su escrito de demanda”. Es decir se solicitó como punto el orden del día el acordar la disolución conforme al art. 262.2 de la LSA y se concedió para acordar la “disolución de la sociedad por paralización de los órganos sociales”. Con ello acuerda algo no solicitado, que además no ha podido ser objeto de discusión, lo que cuestiona la congruencia de la sentencia

También se desestima por las siguientes razones:

El TS recuerda que según su doctrina “el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir], y el fallo de la sentencia” (por todas, sentencia 173/2013, de 6 de marzo). En este sentido el Tribunal Constitucional ha dicho que “el juzgador está vinculado por la esencia y sustancia de lo pedido y discutido en el pleito, no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como se hayan sido formalmente formuladas por los litigantes” (STC 182/2000, de 10 de julio). De tal forma que “no se incurre en incongruencia cuando se da acogida a lo que sustancialmente está comprendido en el objeto del pleito o implícitamente en las pretensiones deducidas en la demanda” (sentencia 1015/2006, de 13 de octubre).

En este sentido concluye que la “sentencia recurrida no se aparta de lo solicitado, que era la convocatoria de la junta de accionistas para decidir sobre la procedencia de la disolución de la sociedad (art. 262.2 LSA). Lo que hace es especificar la causa legal de disolución que justificaba la necesidad de convocatoria de la junta general. Esta especificación no añade nada distinto a lo solicitado, en todo caso lo concreta, pues conforme a lo pedido cabía que en la junta se discutiera la procedencia del acuerdo de disolución por concurrencia de cualquiera de las causas legales previstas en el art. 260.1 LSA, entre las que se encuentra la que finalmente fue objeto de concreción (la núm. 3.º, paralización de los órganos sociales, de modo que resulte imposible su funcionamiento)”.

Una vez desestimados los motivos de infracción procesal se entra en los motivos de casación:

1º. La infracción del art. 101 LSA, que prevé “la obligatoriedad de cumplimentar por el juzgado el trámite de audiencia de los administradores de la sociedad, previo a la decisión de acordar o no la convocatoria judicial”.

El art. 101 de la LSA, precepto aplicable por el momento en que se solicitó la junta, distinguía según la junta general a convocar fuera ordinaria o extraordinaria. Para la junta general ordinaria, preveía los siguiente:

“1. Si la Junta general ordinaria no fuere convocada dentro del plazo legal, podrá serlo, a petición de los socios y con la audiencia de los administradores, por el Juez de Primera Instancia del domicilio social, quien además designará la persona que habrá de presidirla”.

Mientras que, a continuación, para la junta general extraordinaria, preveía lo siguiente:

“2. Esta misma convocatoria habrá de realizarse respecto de la Junta general extraordinaria, cuando lo solicite el número de socios a que se refiere el artículo anterior”.

Aunque en el caso de junta extraordinaria el precepto no prevé la intervención de los administradores, en los casos en los que el TS ha tenido ocasión de pronunciarse sobre ello, “ha dado por sentado que la audiencia a los administradores era precisa tanto en el caso de la convocatoria judicial de la junta ordinaria como de la extraordinaria”.

No obstante ello añade que, en “un supuesto como el presente, en el que por tratarse de un juicio declarativo ordinario la demanda se dirige contra la sociedad, quien se ha visto representada por sus administradores, y se ha opuesto a la demanda, puede entenderse que la finalidad pretendida por la ley con la exigencia de la previa audiencia a los administradores se ha cumplido”.

2º. Infracción del art. 126 LSA y el art. 145.1 RRM, que “se refieren a la limitación de los administradores con cargo caducado a la convocatoria de junta general en la que debe de figurar la designación o reelección de los cargos de administradores”.

Se desestima por lo siguiente:

Dado que lo que se solicita en la convocatoria es la disolución de la sociedad por causa legal “aunque los cargos de administrador hubieran caducado, carece de sentido ceñir el objeto de la convocatoria a la renovación del cargo de administrador, y demorar a una posterior junta la deliberación y, en su caso, decisión sobre la disolución de la sociedad”.

Por ello y porque si se acuerda la disolución procede el cese de administradores y el nombramiento de liquidadores no tiene sentido posponer el acuerdo de disolución a la celebración de una junta sólo para el nombramiento de los administradores.

Además, si según el artículo 131 el cese de administradores puede realizarse en cualquier momento, “lo que supone además el nombramiento de los nuevos administradores, la junta general extraordinaria solicitada podía pronunciarse tanto sobre la disolución, como, en caso de denegarse la disolución, el nombramiento de nuevos administradores”.

Con ello el TS da por zanjada la cuestión accediendo a la petición de convocatoria de junta.

Conclusiones.

De la sentencia resumida podemos extraer interesantes conclusiones perfectamente aplicables en la actualidad al expediente registral, y en su caso también al que se realiza ante el LAJ.

1ª. Contra la denegación de la convocatoria de junta siempre es posible demandar en juicio ordinario con la misma petición. Así lo reconoce nuestra DGRN cuando en el pie de sus resoluciones contra denegación de junta por registros mercantiles dice que la resolución agota la vía administrativa conforme al art. 114.1.a) de la L. 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, pero que “podrá ser impugnada ante los juzgados y tribunales del orden jurisdiccional civil”.

Según ello entendemos que no sería posible ir directamente en demanda en juicio ordinario contra la denegación del registrador mercantil, sino que en todo caso habrá de agotarse la vía administrativa por medio del recurso ante la DGRN. Además la posibilidad de juicio ordinario existirá. no sólo como en el caso enjuiciado en la sentencia de inexistencia de fundamentación jurídica a la denegación de convocatoria, sino en todo caso, es decir aunque esa denegación se encuentre debidamente fundamentada.

Si se trata de expediente ante el LAJ, según el art. 20 de la LJV, “deberá interponerse recurso de revisión ante el Juez competente, en los términos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil”. Una vez resuelto este recurso se entiende que cabe demanda en juicio ordinario, si se sigue denegando la convocatoria de junta.

2ª. El hecho de que los administradores tengan su cargo caducado, no es obstáculo para que se pueda acordar la disolución de la sociedad nombrando directamente a los liquidadores. El problema estará en quien convoca la junta, pero una vez válidamente convocada, se puede omitir el trámite de nombrar administradores que serían cesados inmediatamente, salvo que proceda su conversión en liquidadores.

3ª. En los expedientes jurisdicción voluntaria sobre convocatoria de junta, es esencial la citación de los administradores de la sociedad afectada. Su ausencia determinará la nulidad del expediente.

4ª. El hecho de que los administradores tengan el cargo caducado, no va a impedir que comparezcan en juicio en representación de la sociedad, si esa caducidad es alegada por los mismos administradores que demandan.

5ª. El orden del día de la convocatoria no tiene porqué ser miméticamente idéntico a lo solicitado, pues siempre que ese orden del día sea aclaración o concreción de lo solicitado por los socios sería perfectamente admisible. Quizás esta postura de nuestro TS facilite el que en trámites del expediente de jurisdicción voluntaria se puedan subsanar de oficio los posibles errores que se contengan en la petición de orden del día por los socios. No obstante estimamos que ese cambio debe ser excepcional, aunque se limite a concretar o especificar, pues el orden del día solicitado deberá ser respetado.

 

ENLACES:

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SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

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PORTADA DE LA WEB

Informe Agosto 2019 Registros Mercantiles. Convocatoria junta general. Posibles recursos.

Fuegos artificiales en Almuñécar (Granada). Por José Ángel García Valdecasas.

Informe marzo 2018 Registros Mercantiles y de Bienes Muebles. Interpretación finalista de poderes.

INFORME DE MARZO DE 2018 PARA REGISTROS MERCANTILES

José Ángel García Valdecasas Butrón. Registrador de la Propiedad y Mercantil.

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

Disposiciones de carácter general.

Como disposiciones de carácter general de interés para los RRMM y de BBMM, reseñamos las dos siguientes:

— La Reforma Reglamento Planes y Fondos de Pensiones. Este real decreto adapta dos reglamentos sobre Planes y Fondos de Pensiones a la reforma legal de 2014 que dio la posibilidad de disponer anticipadamente del importe de los derechos consolidados en determinados casos. También se reducen las comisiones máximas.

— La muy importante para notarios y registradores mercantiles Instrucción DGRN sobre Mediador Concursal y Registro Público Concursal. Esta Instrucción busca la instauración de una práctica regular sobre la información que han de recibir los mediadores concursales para aceptar el cargo sin causas de recusación y sobre las características básicas de la situación de insolvencia de que se trate. También especifica los datos iniciales –no documentos- que han de remitir notarios y registradores mercantiles al Registro Público Concursal, a efectos de su publicación en el Portal Concursal.

— También traemos a colación en este informe una muy importante sentencia del TC, Sala Segunda, Sentencia 5/2018, de 22 de enero de 2018 en recurso de amparo 5832-2016, en la que se declara, en una ejecución hipotecaria, la  vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión al haber hecho el juzgado el emplazamiento mediante edictos sin agotar los medios de comunicación personal,  dado que en la escritura de hipoteca aparece un domicilio alternativo de la demandada, coincidente con su domicilio real habitual, sin que en el mismo se hubiera hecho notificación alguna. En definitiva que antes de emplazar por edictos el juzgado debe agotar todos los medios posibles de hacer una notificación en un domicilio del demandado, señalado además en la escritura de constitución de la hipoteca. Allí tenía que haberse intentado también la notificación.

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Resoluciones propiedad.

Como resoluciones de propiedad de posible aplicación al RM y de BM podemos considerar las siguientes:

La 63 que en liquidación derivada de procedimiento concursal declara que el Registrador debe calificar si la operación es o no conforme con el plan de liquidación y que, supuesta esa conformidad, es posible que la enajenación se lleve a cabo por subasta electrónica notarial y que se adjudique el bien a un acreedor que ofertó por encima del 50% del valor del bien.

La 64 sobre el ejercicio de un derecho de opción de compra en la que la DG vuelve a declarar que ese ejercicio provoca la cancelación de todos los asientos de dominio y cargas posteriores, si bien como requisito para la cancelación debe ser la consignación del precio a favor de titulares de cargas posteriores, consignación que no procederá, cuando, en cumplimiento de lo pactado -compensación de créditos anteriores-, no exista cantidad alguna a entregar.

La 66 según la cual debe diferenciarse entre el plazo de duración de los derechos o de las medidas cautelares, que será el que establezcan las normas sustantivas administrativas que las regulan, y el plazo de duración del asiento, que en el ámbito registral es el general de 4 años o el que establezca una norma específica. Por tanto la cancelación no procederá hasta que transcurra el plazo registral de caducidad.

La 67 que, nos parece muy acertada dada el origen y la finalidad de la publicidad registral, pues permite la expedición por vía electrónica de una certificación registral sin necesidad de que el abogado solicitante acredite la representación del titular registral y sin necesidad de que su firma esté legitimada o ratificada ante el registrador.

La 78 resolución trascendental en cuanto interpreta el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria sobre conciliación registral, precepto también aplicable en el orden mercantil pues la controversia puede versar sobre  hechos o actos inscribibles en el Registro Mercantil. La DG hace un completo estudio del artículo en cuanto a sus requisitos y a las consecuencias derivadas de la solicitud de conciliación que no siempre tiene porqué desembocar en un acuerdo que sea inscribible.

—  La 81, muy interesante, en cuanto considera que queda fuera de la calificación la consideración de que determinado interés es usurario, al igual que una comisión de apertura, aunque respecto de esta declara que se deben especificar los servicios concretos que se remuneran con esa comisión y finalmente que un poder general pero con mención de los actos de riguroso domino que puede realizar el apoderado, es suficiente para hipotecar sin necesidad de que se refiera a bienes concretos, bastando con una alusión genérica a los bienes del poderdante.

La 85 que trata del candente tema del levantamiento del velo en sociedades mercantiles apuntando que se podría tomar anotación de embargo contra los bienes de una sociedad por deudas de un socios si en el mandamiento o la sentencia hubiera habido alguna referencia a esa doctrina con señalamiento de las personas que ostentan la titularidad real, las cuales deben ser también demandadas o emplazadas.

 

Resoluciones mercantil

Como resoluciones de mercantil de interés se han publicado las siguientes:

La 69 según la cual para crear participaciones privilegiadas con prestaciones accesorias es necesario el consentimiento de todos los socios y que la cláusula estatutaria que las contenga sea clara. En cambio y dado que esas participaciones se creaban en un aumento de capital, rechaza el defecto de violación del derecho de suscripción preferente respecto de los socios que no pudieran o no quisieran realizar las prestaciones accesorias.

La 74 que establece la posibilidad de tomar anotación de impugnación de acuerdos sociales pese a la existencia de asientos de presentación previos y pendientes de despacho dado que no se pueden considerar que sean contradictorios con la anotación.

La 76 que permite la rectificación de una cancelación de reserva de dominio por resultar claramente el error cometido de los documentos judiciales presentados y ello sin consentimiento del titular registral ni de dos anotantes posteriores. La rectificación se admite sin perjuicio de los mismos.

La 80 que en una muy interesante resolución declara que el complemento de convocatoria, si se solicita debe ser acordado por el órgano de administración y que una intervención notarial en la junta, sin que el notario haya sido requerido por el órgano de administración, es una mera acta de presencia pero no un acta de junta.

—  La 83 según la cual en los acuerdos de las sociedades profesionales no puede exigirse que conste la identidad de los socios en la certificación.

La 88, que reitera que los acuerdos sociales aunque sean obligados, como lo puede ser una operación acordeón, deben adoptarse con los quorum reforzados que exijan los estatutos de la sociedad.

La 89 que aborda las diferencias existentes entre consentimiento y poder a la hora de considerar inscribible o no el consentimiento dado por un administrador mancomunado a otro para la realización de determinados actos. Ese consentimiento no sería inscribible pero el poder sí.

La 90 que superando rigideces interpretativos considera como posible la elevación a púbico de unos nombramientos hechos por uno solo de los administradores mancomunados.

 

Cuestiones de interés. 

Como cuestiones de interés, en este informe, traemos a colación una interesante interpretación de un poder realizada por nuestro Tribunal Supremo.

Interpretación poderes como cláusula de estilo ¿Es posible la interpretación finalista de un poder?

Es muy frecuente en las escrituras de constitución de hipotecas y también en las escrituras de constitución de sociedades incluir en la propia escritura en que se constituye la hipoteca o la sociedad, un poder que, para las constituciones de sociedad, está concebido en estos términos o similares: “Las partes se confieren poder recíproco para que cualquiera de ellas pueda subsanar, modificar o complementar la presente escritura y los estatutos a ella incorporados siempre que dichas modificaciones tengan la finalidad de conseguir la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil”.

Cuando se trata de escrituras de hipoteca los términos del poder son muy similares si bien lo normal es que no se trate de un poder recíproco sino de un poder que el deudor hipotecario confiere al acreedor de la misma clase. También es posible y se ve en algunas escrituras que el poder no se da a una de las partes o con carácter recíproco entre ellas, sino que se confiere a un tercero, normalmente el asesor, persona física o jurídica, que ha intervenido en la constitución de la sociedad o al tercero encargado de la gestión de la misma en el caso de las hipotecas.

Pues bien, con relación a un poder de esta clase, es decir, ínsito en una escritura de préstamo hipotecario, es el que se plantea ante nuestro TS, que resuelve el problema en la sentencia de la Sala de lo Civil (recurso 1550/2015) de 16 de octubre de 2017 siendo ponente Francisco Javier Orduña Moreno.

La sentencia tiene como cuestión de fondo la posible extralimitación en el poder de representación conferido al acreedor hipotecario en los mismos términos antes señalados y con la finalidad expresada de conseguir la inscripción en el Registro de la propiedad.

Sobre la base de dicho poder y ante la suspensión de la inscripción de la escritura de hipoteca en el Registro de la Propiedad, se otorga escritura de subsanación en la que se consignan dos datos totalmente necesarios para la inscripción, con relación al procedimiento extrajudicial, y que no son precisamente baladíes. Los datos omitidos y que ahora se añaden son la valoración a efectos de subasta que se fija en la total responsabilidad de la finca, y el domicilio a efectos de notificaciones que se fija en la propia finca hipotecada.

Son datos como decimos esenciales pero también es de reconocer que la subsanación se hace de forma muy prudente pues ambas omisiones se completan con lo que suele pactarse normalmente en las escrituras de hipotecas.

No obstante ello el deudor hipotecario demanda al acreedor -no era una entidad financiera- solicitando la nulidad de la escritura de subsanación y en consecuencia pedía la cancelación registral de la hipoteca.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda lo que es confirmado por la sentencia de la Audiencia considerando ésta que “la escritura de rectificación se ajustaba a los términos del poder conferido, pues las modificaciones introducidas tuvieron que realizarse para el acceso registral de la hipoteca, conforme a lo pactado por las partes”.

La recurrente, al amparo del ordinal 2.º del artículo 477.2 LEC, interpone recurso de casación que articula en un único motivo.

En dicho motivo, la recurrente denuncia la infracción de los artículos 1259 y 1713 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial de la sala sobre los límites del mandato. Alega que la cláusula en que se contiene el poder en la escritura de constitución de hipoteca, “no ampara facultades de la mandataria para establecer unilateralmente el valor de la finca hipotecada y fijar el domicilio para las notificaciones a la entidad deudora, tal y como se hizo en la escritura de rectificación”

El TS desestima el recurso en base a los siguientes argumentos.

  1. El propio TS, en su sentencia 333/2016, de 20 de mayo, con relación a la interpretación del poder de representación, en particular respecto de los formulados en términos muy generales, ha declarado que “el fundamento del contrato de mandato” se basa “en el recíproco vínculo de confianza entre mandante y mandatario” y que también “deben destacarse los deberes de fidelidad y lealtad que constituyen auténticas directrices en el desenvolvimiento de la actividad de gestión que realiza el mandatario”.
  2. Los anteriores deberes tiene su fundamento, “tanto en el principio general de buena fe (artículo 7 del Código Civil), como en su proyección en el artículo 1258 del mismo cuerpo legal (consecuencias que según la naturaleza del contrato sean conformes a la buena fe), y también en el criterio general de la diligencia específica aplicable en los negocios de gestión (artículo 1719 del Código Civil)”.
  3. Los anteriores deberes “implican que el mandatario debe comportarse como cabe esperar de acuerdo con la confianza depositada (servare fidem)”.
  4. Igualmente debe comportarse “diligentemente y en favor del interés gestionado, con subordinación del propio interés”.

Aplicando la anterior doctrina al caso enjuiciado llega a las siguientes conclusiones:

  1. La entidad demandada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido para poder subsanar, modificar o completar la escritura de constitución de hipoteca a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad”.
  2. La “rectificación operada (…), a través del poder otorgado, trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca”.

 3 Que “era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta”.

  1. Y que no puede afirmarse que “en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos”.

Comentario: De esta interesante sentencia de nuestro TS, se pueden extraer importantes consideraciones de aplicación tanto en el ámbito notarial, como en el registral inmobiliario y mercantil.

La primera es la validez de dichos poderes, pues aunque nadie dudara de ello, dado que ya se han convertido casi en cláusula de estilo, tanto en las escrituras de hipotecas como en las de constitución de sociedades, se podía poner en duda de si al ser una condición general del contrato, el consentimiento de las partes y sobre todo la transparencia y conocimiento de las consecuencias de la cláusula eran conocidas por los interesados o al menos por el prestatario en el caso de las hipotecas. En todo caso y, debido a la protección de consumidor que ahora prima, los notarios, como seguro que ya lo hacen, deben explicar, de forma pormenorizada, las consecuencias de la inclusión de dicha cláusula en el documento que se firma.

La segunda es que, si bien su uso está casi limitado a los supuestos antes aludidos, no vemos especial inconveniente en que se utilice también para otros contratos o acuerdos inscribibles en el Registro de la Propiedad y Mercantil siempre que se pongan ciertos límites al uso del poder en estos casos, que en principio debe limitarse a elementos accesorios del negocio documentado.

La tercera en que, si bien lo normal es que el poder sea a favor de una de las partes o con carácter recíproco, no vemos inconveniente en que el poder se dé a un tercero que no intervenga en el contrato o acto inscribible. Es más quizás este tercero pueda actuar con mayor objetividad e independencia en la rectificación o modificación llevada a cabo, que una de las partes sobre todo si esta es la interesada en la inscripción registral.-

La cuarta que el uso del poder debe limitarse a los defectos señalados en la calificación y estar en perfecta concordancia con la misma. No sería válida la utilización de un poder de esta clase para subsanar o corregir defectos de la escritura, que, aunque afecten al contrato celebrado, no sean defectos registrales que impidan la inscripción.

La quinta que el poder se agota una vez que se practica la inscripción de forma que, si después de ella aparecieren otros defectos o problemas no detectados en principio, para su subsanación se deberán seguir las reglas ordinarias de consentimiento de todas las partes implicadas.

La sexta, que la rectificación o subsanación llevada a cabo debe ser la estrictamente necesaria para conseguir la inscripción y siempre con apoyo legal de forma que si se trata de omisión se complete con lo que es normal en estos casos, y si es rectificación la misma se haga de forma tal que siga existiendo la mayor reciprocidad entre las partes y la menor transmisión de intereses entre una y otro, como si de la interpretación de un contratos e tratara (cfr. artículo 1289 CC).

Y, finalmente, por vía de ejemplo podemos señalar la forma en que en concretos supuestos puede hacerse uso de los poderes concedidos en la forma que examinamos. Así en materia mercantil si el defecto afecta al objeto de la sociedad la forma correcta será suprimir la actividad, en su caso no inscribible, sin añadir ninguna otra; si el defecto tiene relación con los quórums de adopción de acuerdos la forma de subsanación debe ser remitirse a los legales; si se trata de limitaciones a la libre transmisibilidad se subsanará estableciendo la legal si de sociedad limitada se trata; si se omite algo que sea esencial en la escritura o en los estatutos la forma de subsanación debe ser el remitirse a las normas que fijan el requisitos omitido, etc. Y si se trata de documento inscribible en el Registro de la Propiedad, aparte del ejemplo que nos da la sentencia examinada, si el defecto afectase a la superficie de la finca se podrá subsanar remitiéndose  a la registral; si se ha omitido un lindero fijándolo en el que conste en el registro; si se omiten los medios de pago, fijándolos en la forma en que usualmente se fijan en la mayoría de las escrituras estos medios y que se deriven del contexto de la propia escritura; si de omisión del carácter de la adquisición en caso de cónyuges, estableciendo el que se deduzca de la comparecencia, etc. De todas formas esta medio de subsanación en cuanto al uso del poder es obvio que estará también sujeta a calificación registral y dependerá de las circunstancias concurrentes en cada caso.

En definitiva, y como regla general, la subsanación o modificación de la escritura que se haga en base a estos poderes, debe estar presidida por la prudencia y lealtad con el poderdante, y no debe en ningún caso ser creativa.

 

ENLACES

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2018 (Secciones I y II BOE)

LISTA INFORMES MERCANTIL

SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

INFORME GENERAL RESOLUCIONES DEL MES DE FEBRERO

NORMAS: Cuadro general.   Por meses.     + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2018. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionalesDerecho ForalUnión Europea

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Informe marzo 2018 Registros Mercantiles y de Bienes Muebles. Interpretación finalista de poderes.

Picos de Sierra Nevada (Granada). Por José Ángel García Valdecasas.

 

 

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME NOVIEMBRE 2016. Resoluciones novación y subrogación.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: RESOLUCIONES SOBRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN DE HIPOTECA.
  3. DISPOSICIONES GENERALES: 
  4. Disposiciones Autonómicas
  5. Tribunal Supremo
  6. SECCIÓN II:
  7. RESOLUCIONES
  8. 429.**  LEY 2/2009 y PRESTAMISTA PROFESIONAL. PODER, COPIA AUTORIZADA y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.
  9. 432.*** DESLINDE ADMINISTRATIVO
  10. 436.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO: ES COMPETENCIA DEL JUEZ DEL CONCURSO.
  11. 437.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO A UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO.
  12. 438.*** PAREJAS DE HECHO: NO INSCRIBIBLE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIOS EN CONVENIO REGULADOR EN SENTENCIA SOBRE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS.
  13. 439.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. EXCESOS DE CABIDA GRANDES. DUDAS DE IDENTIDAD.
  14. 447.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.
  15. 454.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO, NO HABIENDO MENORES
  16. 457.*** CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. CARGAS PREFERENTES AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.
  17. 458.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE RESTO SIN PORCIÓN EXPROPIADA NO INSCRITA. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.
  18. 460.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONVENIO REGULADOR
  19. 462.*** SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.
  20. 465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.
  21. 468.*** HIPOTECA. MODIFICACIÓN DE TIPO DE SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS
  22. 469.*** HIPOTECA A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: NO PRECISA FIJAR TIPO MÁXIMO POR INTERESES DE DEMORA. 
  23. 477.⇒⇒⇒ HIPOTECA. COBERTURA SUBSIDIARIA DE LOS INTERESES MORATORIOS NO PACTADOS. INTERÉS LEGAL DEL DINERO.
  24. 480.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DECLARACIÓN RESPONSABLE.
  25. 482.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO.
  26. 486.*** INMATRICULACIÓN CONFORME AL NUEVO ART 205 LH. CÓMPUTO DEL AÑO EXISTIENDO HERENCIA PREVIA. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.
  27. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

RESUMEN DEL RESUMEN:

 Disposiciones de carácter general:

Se aprueban los RRDD por los que se reestructuran y establece la estructura orgánica de los Ministerios, entre ellos el de Justicia, donde se incardina la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Especial importancia tiene la Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas, al que le hemos dedicado un archivo especial.

Así mismo, se aprueba el Plan Estadístico 2017-2020, donde se establece, entre otras materias, las estadísticas donde interviene el Colegio de Registradores

Respecto a las disposiciones Autonómicas no hay ninguna relevante desde la perspectiva de la oficina registral

En cuanto a la jurisprudencia del Tribunal Supremo hay que resaltar la STS de 8 de septiembre de 2016 por la que se anula al apartado 9 a) d la Disp. Ad 2ª del RD 876/2014 de 10 de octubre por el que se aprueba el Reglamento General de Costas

En la Sección II destacamos el nombramiento como Ministerio de Justicia a don Rafael Catalá

Resoluciones: destacamos como más relevantes:

·       de 10 de octubre que considera defecto que en la escritura no esté el juicio de suficiencia de un poder y que no se le hay exhibido al notario copia autorizada y ello aun cuando se aporte el poder al registrador; y reitera el carácter de prestamista profesional al que hay dado dos préstamos admitiendo como prueba en contra un acta notarial

·       de 11 de octubre sobre la diferencia entre el deslinde administrativo y la acción reivindicatoria, y los asientos registrales que puede provocar el deslinde aunque no puede perjudicar a un titular inscrito; así mismo analiza la eficacia de una nota marginal de inicio del expediente de deslinde

·       de 13 de octubre sobre el embargo de un bien ganancial cuando el otro cónyuge está en concurso y sobre la competencia en este caso del juez del concurso

·       de 13 de octubre sobre el requerimiento de pago hecho a un administrador mancomunado de la sociedad deudora, en una ejecución extrajudicial

·       la de 13 de octubre sobre la no inscribibilidad de le disolución de condominios en convenio regulador en sentencia sobre guarda y custodia de hijos en caso de una pareja de hecho.

La de 17 de octubre sobre el procedimiento notarial del artículo 201 LH para modificar la descripción de una finca, que no tiene límites de diferencia en cuanto a la superficie, y sobre lo que es objeto de calificación por el registrador

·       De 19 de octubre, sobre el cómputo de los plazos para interponer el recurso gubernativo, considerando valido y dentro del plazo cuando se presenta por vía administrativa, pero sin perjuicio de que no pueda prorrogarse el asiento de presentación. También hace un análisis sobre la nulidad de las clausular declaradas abusivas por sentencias registrales y su transcendencia a la hora de calificar e inscribir los contratos afectados

·       La de 20 de octubre sobre el uso de la vivienda familiar en los convenios reguladores y cuando ha de establecerse un plazo

·       De 24 de octubre sobre el desenvolvimiento de las cargas preferentes en el procedimiento ejecutivo ordinario, 

·       La 24 de octubre y 7 de noviembre, sobre desplazamientos patológicos en la cartografía catastral.

·       De 24 de octubre y de 7 de noviembre, sobre la imposibilidad de declarar una obra nueva en un convenio regulador

·       Las de 25 de octubre sobre cómo ha de ser la reseña y juicio de suficiencia en los casos de sustitución de poder así como la calificación registral

·       La de 26 de octubre sobre los testamentos particionales y la intervención de todos los herederos  cuando comprende bienes gananciales en el derecho gallego

·       La de 26 de octubre sobre si es necesario el consentimiento de los titulares intermedios cuando se modifica la tasación para subasta de una hipoteca

·       La de 26 de octubre sobre la no necesidad de fijar tipo máximo de intereses de demora en las hipotecas a favor de la agencia tributaria

·       La 7 de noviembre  sobre la garantía hipotecaria de intereses de demora aunque no haya un pacto específico sobre su devengo

·       De 14 de noviembre sobre la imposibilidad de cancelar por caducidad un usufructo establecido en testamento

 

TEMA DEL MES: RESOLUCIONES SOBRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN DE HIPOTECA.

Vamos a repasar algunas resoluciones relacionadas con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

La R. 29 de febrero de 2008 consideró aplicable los beneficios de esta Ley también a los créditos hipotecarios.

La R. 30 de noviembre de 2015 determina los requisitos que ha de reunir la subrogación activa en un préstamo hipotecario por parte de quien no tiene la condición de entidad de crédito.

Las R. 23 de septiembre de 2009 y R. 23 de septiembre de 2009, sobre derecho de enervación, exigen para su ejercicio que haya emitido el acreedor inicial certificado del saldo.

La R. 21 de febrero de 2001 indica que debe distinguirse entre la cantidad en que se produce la subrogación -solo lo que se debe por capital pendiente– y la cantidad que es necesario pagar a la entidad acreedora, que incluye también intereses y comisiones.

La R. 21 de abril de 2014 trata de la ampliación de plazo con cargas intermedias, exigiendo consentimiento expreso, aunque sea el mismo acreedor.

La R. 14 de mayo de 2015 se refiere también a la ampliación de plazo y de responsabilidad con cargas intermedias, exigiendo -frente a su posición anterior- el consentimiento de los titulares de anotaciones. Habla también de la recarga.

La R. 19 de julio de 2012 estudia la novación transcurrido el plazo de la obligación garantizada, distinguiendo entre obligación vencida y extinguida.

Las R. 26 de octubre de 2016 y R. 29 de febrero de 2016 permiten la modificación del tipo de subasta con cargas intermedias y sin exigir el consentimiento de sus titulares.

Las R. 14 de septiembre de 2001 y R. 6 de junio de 2006, en una novación del préstamo sobre capital que actualmente se debe, entienden que no se precisa una previa cancelación parcial.

La R. 18 de mayo de 2013 es sobre novación sujeta a la condición suspensiva de inexistencia de otras cargas, se entiende que no recogidas en la escritura.  

Las  R.  5 de noviembre de 1999R. 2 de Septiembre de  2002R. 4 de Septiembre de  2002R. 14 de Septiembre de  2002 tratan del cambio de interés variable a fijo que puede implicar la necesidad de modificar simultáneamente la hipoteca en lo relativo a las reglas de cálculo de los intereses ordinarios y de demora con arreglo al nuevo interés fijo pactado.

La R. 26 de septiembre de 2001 considera que no es preciso valorar si hay o no mejora de las condiciones.

La R. 25 de Febrero de 2015 dispone que en la novación de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, debe constar la duración de la cuenta y prórroga o no del plazo. 

Respecto al certificado de tasación, si la novación no afecta a la tasación de la finca, no es necesario nuevo certificado: R. 29 de octubre de 2013R. 9 de diciembre de 2013R. 18 de febrero de 2014R. 24 de febrero de 2014. Pero, si se modifica el valor para subasta, sí que es es exigible el certificado de tasación: R. 18 de febrero de 2014

El vencimiento anticipado por impago de tres plazos debe constar en la constitución de hipotecas, pero en la novación no es necesario, salvo la necesidad de adaptación al cambio legislativo. R. 18 de febrero de 2014R. 24 de febrero de 2014

Podéis ver más resoluciones en el Fichero de Juan Carlos Casas, cuando trata de la subrogación y cuando se refiere a la novación.

O podéis acudir al texto legal, donde hemos incluido bastantes de ellas.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

Reestructuración de departamentos ministeriales

Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, por el que se reestructuran los departamentos ministeriales.

 Ministerio de Justicia. Dispone de una sola Secretaría de Estado (la de Justicia).

  

Cambios en la numeración de órdenes ministeriales

Resolución de 4 de noviembre de 2016, de la Subsecretaría, por la que se modifica el anexo del Acuerdo del Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, por el que se dispone la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el Boletín Oficial del Estado.

Mediante Acuerdo del Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, se dispuso la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el «Boletín Oficial del Estado».

Según él, todas las disposiciones y resoluciones que adopten la forma de orden ministerial y deban publicarse, en las Secciones I, II y III del BOE se numerarán, incorporando entre otros elementos, un código alfabético de tres letras indicativo del departamento de procedencia.

El Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, que acabamos de resumir, hace necesario adaptar la tabla de códigos ministeriales recogida en el anexo del referido Acuerdo, que queda sustituida por la del nuevo anexo.

Los nuevos códigos ministeriales se aplicarán para numerar aquellas órdenes ministeriales que se adopten a partir del 4 de noviembre de 2016.

ANEXO. Tabla de códigos ministeriales:

  • Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación: AEC
  • Ministerio de Justicia: JUS
  • Ministerio de Defensa: DEF
  • Ministerio de Hacienda y Función Pública: HFP
  • Ministerio del Interior: INT
  • Ministerio de Fomento: FOM
  • Ministerio de Educación, Cultura y Deporte: ECD
  • Ministerio de Empleo y Seguridad Social: ESS
  • Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital: ETU
  • Ministerio de Agricultura y Pesca, Alimentación y Medio Ambiente: APM
  • Ministerio de la Presidencia y para las Administraciones Territoriales: PRA
  • Ministerio de Economía, Industria y Competitividad: EIC
  • Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad: SSI

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Estructura orgánica Departamentos Ministeriales

Real Decreto 424/2016, de 11 de noviembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales.

 El Ministerio de Justicia se estructura en los siguientes órganos superiores y directivos:

A) La Secretaría de Estado de Justicia, de la dependen los siguientes órganos directivos:

La Secretaría General de la Administración de Justicia, de la que depende la Dirección General de Relaciones con la Administración de Justicia.

La Oficina de Recuperación y Gestión de Activos, con rango de Dirección General.

La Dirección General de Cooperación Jurídica Internacional y Relaciones con las Confesiones.

B) La Subsecretaría de Justicia, de la que dependen los siguientes órganos directivos:

La Secretaría General Técnica.

La Dirección General de los Registros y del Notariado.

C) La Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado, con rango de Subsecretaría.

Las referencias del ordenamiento jurídico a los órganos suprimidos por este real decreto, se entenderán realizadas a los que por esta misma norma se crean, los sustituyen o asumen sus competencias o, en su defecto, al órgano del que dependieran.

Las delegaciones de competencias otorgadas por los distintos órganos superiores y directivos afectados por este real decreto y por el Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, continuarán vigentes, hasta que sean expresamente revocadas o nuevamente otorgadas.

Entró en vigor el 12 de noviembre de 2016

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Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas con ella

Instrucción de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Introducción.

En ella, el Centro Directivo realiza un repaso de la normativa que justifica la Instrucción:

1.- Nueva ley de Procedimiento Administrativo. Según el artículo 14, apartado dos c) de la recién entrada en vigor ley 39/2015 de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, los notarios y los registradores de la propiedad mercantiles y de bienes muebles están obligados a relacionarse a través de medios electrónicos con las administraciones públicas para realizar cualquier trámite de un procedimiento administrativo

2.- Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Según su artículo 108, notarios y registradores deben disponer, para la adecuada prestación de sus funciones públicas, de firma electrónica reconocida. Con ella (art. 110), pueden remitir documentos públicos notariales, comunicaciones, partes, declaraciones y autoliquidaciones tributarias, solicitudes o certificaciones por vía electrónica  con destino a otro notario o registrador, a las administraciones públicas o a cualquier órgano jurisdiccional, siempre que sea en el ámbito de su competencia respectiva y por razón de su oficio. 

3.- Legislación hipotecaria. Hay diversas previsiones de emitir información periódica, como la certificación semestral sobre el estado del registro, trimestral de documentos fuera de plazo, participación en concurso de vacantes, recursos contra calificación, licencias o ausencias reglamentarias o traslados de oficina.

4.- Reglamento Notarial. Los notarios han de comunicar su participación en concursos de vacantes, licencias, ausencias reglamentarias, negativas a expedir copias solicitadas por autoridades, solicitud de prórroga de plazo posesorio en los concursos o solicitud de duplicado de títulos.

Cuerpo de la Instrucción.

Qué comunicaciones: todas aquellas que, por disposición legal o reglamentaria. deban realizar los notarios o registradores a la DGRN.

Dónde: se realizará a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia, actualmente en https://sede.mjusticia.gob.es

Qué firma. Se utilizará certificado de firma electrónica reconocida, que se comprobará en el directorio del Consejo General del Notariado o del Colegio de Registradores. Como excepción, los notarios de nuevo ingreso, los miembros del cuerpo de aspirantes a registradores y los excedentes, mientras no dispongan de la anterior firma electrónica, podrán identificarse mediante firma electrónica reconocida de la FNMT o con su DNI electrónico.

Formularios. Habrá de dos tipos, específicos y genéricos.

 – Si hubiera un formulario específico para el caso concreto, las comunicaciones deberán remitirse a través de ellos, a los que se adjuntarán, en su caso los ficheros que se requieran. Todo ello firmado electrónicamente.

– Si no lo hubiera, se utilizarán los formularios genéricos, adjuntándose como fichero la comunicación que proceda y otros documentos, en su caso.

Formato de los ficheros. Puede ser en PDF, o en formato de texto (DOC o DOCX).

Representación. Sobre todo, para concursos. Este apartado se mezcla con el del concurso lo que genera una cierta confusión. La representación se documentará mediante apoderamiento apud acta, efectuado mediante comparecencia personal o comparecencia electrónica en la sede electrónica. En el futuro, podrá ser a través de la acreditación de su inscripción en el registro electrónico de apoderamientos, cuando esté disponible.

Acuse de recibo. La sede electrónica generará un acuse de recibo digital acreditativo de la presentación de la documentación.

Otros medios.  Podrán aprobarse otros medios técnicos de interconexión entre los sistemas informáticos de notarios, registradores y DGRN distintos a que sea a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia.

Vamos a ver algunas comunicaciones en concreto:

1.- Recursos Gubernativos. Ha de remitirse telemáticamente el expediente previsto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, conteniendo copia del título calificado y documentación complementaria en su caso; la calificación, el recurso, el informe del Registrador, y las alegaciones del notario autoridad o funcionario no recurrente. Los documentos generados por el registrador se emitirán en formato de texto.

2.- Actas de toma de posesión de registro. Las regula el artículo 518 del Reglamento Hipotecario. Se enviará telemáticamente la copia firmada por el registrador entrante. El original firmado por los dos registradores se puede hacer llegar por otros medios.

3.- Títulos despachados fuera de plazo.  El punto 3.5 de la instrucción, enumera su contenido, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del Código de Comercio, que incluye datos identificativos de Registrador y Registro, periodo, datos estadísticos y enumeración individualizada de los títulos afectados.

4.- Certificaciones semestrales. Se considerará como fecha la que conste en la misma, aunque el envío telemático se firme digitalmente en fecha posterior.

5.- Remisión por los Colegios o por el CGN. Los documentos o informes correspondientes a expedientes tramitados en la DGRN en los que han de intervenir, así como cualesquiera otras comunicaciones o informes, se remitirán telemáticamente siguiendo los criterios indicados sobre el uso de formularios genéricos.

6.- Concursos. A efectos de la presentación electrónica de instancias para participar en concursos de vacantes, se considerará válidamente acreditada la representación mediante escrito original firmado por el representado del que resulte la misma. El escrito digitalizado ha de aportarse junto con la instancia suscrita por el interesado o mediante formulario genérico. Podrá la DG solicitar el cotejo con el original.

Se deroga la instrucción de 14 de marzo de 2007 sobre remisión por los registradores de determinada información relativa a los títulos inscritos fuera de plazo.

La instrucción entrará en vigor el 6 de noviembre de 2016.

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PDF (BOE-A-2016-10201 – 4 págs. – 174 KB) Otros formatos

 

Plan Estadístico Nacional 2017-2020

Real Decreto 410/2016, de 31 de octubre, por el que se aprueba el Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

El artículo 149.1.31 de la Constitución determina la competencia exclusiva del Estado sobre las estadísticas para fines estatales, teniendo tal consideración las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional.

Las estadísticas cuya realización resulte obligatoria por exigencia de la normativa europea quedarán incluidas automáticamente en el Plan Estadístico Nacional, siendo la disposición más relevante el Reglamento (UE) n.º 99/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 15 de enero de 2013.

El Plan tendrá una vigencia de cuatro años y es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado, según la Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública.

El sexto Plan Estadístico Nacional correspondiente al cuatrienio 2013-2016 se aprobó por Real Decreto 1658/2012, de 7 de diciembre, siendo desarrollado en programas anuales

Próxima a finalizar su vigencia se aprueba el nuevo plan para el cuatrienio 2017-2020, que se inserta en los cinco anexos de este real decreto.

Las estadísticas han de efectuarse en el cuatrienio por los servicios estadísticos de la Administración General del Estado o cualesquiera otras entidades dependientes de ella.

Las estadísticas del plan se presentan clasificadas en sectores atendiendo a la materia tratada y se concretan las líneas estratégicas que van a regir la producción estadística para fines estatales en dicho cuatrienio.

Para cada operación estadística se determinan sus aspectos esenciales: los organismos que intervienen, fines y descripción general, colectivo y ámbito territorial y la estimación de los créditos presupuestarios necesarios para su financiación, así como el Programa de inversiones.

Artículo 3. Obligatoriedad de respuesta.

De conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública, y en la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1990, de 29 de junio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 1990, para la elaboración de todas las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional 2017-2020 los datos se exigirán con carácter obligatorio, sin perjuicio de que serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, solo podrán recogerse, previo consentimiento expreso de los interesados, los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Obligatoriedad de respuesta. Las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional 2017-2020 son de cumplimentación obligatoria (art. 3 de este RD, art. 7 Ley 12/1989 y D. Ad. 4ª Ley 4/1990). No obstante, serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, solo podrán recogerse previo consentimiento expreso de los interesados los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Contenido de los anexos.

En el anexo I se incluyen las líneas estratégicas del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

En el anexo II figura la relación de operaciones estadísticas que forman parte del Plan, clasificadas por sector o tema y por organismo responsable de su ejecución.

El anexo III detalla, para cada una de las operaciones estadísticas, los siguientes aspectos esenciales: fines, organismos que intervienen en su elaboración, descripción general de su contenido, colectivo con referencia al ámbito territorial, en su caso, y estimación de los créditos presupuestarios. También se definen los conceptos anteriores y los códigos utilizados.

El anexo IV contiene el Programa de inversiones y estimaciones de los créditos presupuestarios precisos.

En el anexo V, se proporciona información complementaria para enlazar este Plan con el anterior.

Interviene el Consejo General del Notariado en la estadística 

7353 Índice de Precios de la Vivienda (IPV).

Fines: Obtener información sobre la evolución de los precios de las viviendas compradas. 

Organismos que intervienen: INE, Consejo General del Notariado (MJUS). 

Descripción general (principales variables): Precios de transacción de las viviendas. Tipo de vivienda. Colectivo: Viviendas transaccionadas.        

Interviene el Colegio de Registradores en cuatro estadísticas:

7284 Estadística de Sociedades Mercantiles.

Fines: Información mensual y anual de las sociedades creadas, disueltas, y de las modificaciones de sociedades.

Organismos que intervienen: INE, Registro Mercantil Central y Colegio de Registradores (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número y capital social de las sociedades constituidas, disueltas o que modifican su capital. Estado de la sociedad (constitución, aumento de capital, condición jurídica de la sociedad, capital…). Colectivo: Sociedades mercantiles.

7314 Estadística de Hipotecas.

Fines: Obtener información sobre constituciones, ampliaciones y cancelaciones de las hipotecas.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (Servicio de Sistemas de Información) (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (viviendas, solares y otras). Naturaleza de la finca, capitales, tipos de interés, entidades financieras y años. Colectivo: Fincas hipotecadas.

7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias.

Fines: Conocer con carácter trimestral la evolución de las ejecuciones hipotecarias distinguiendo según la naturaleza de las fincas, como aproximación al análisis de los alzamientos y desahucios.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de ejecuciones hipotecarias en proceso. Naturaleza de la finca. Colectivo: Certificaciones por ejecución hipotecaria iniciadas e inscritas en el registro de la propiedad correspondiente.

7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad.

Fines: Obtener información sobre transmisión de derechos de la propiedad.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (Servicio de Sistemas de Información) (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de transmisiones de derechos de la propiedad sobre fincas rústicas y urbanas. Naturaleza de la finca, título de adquisición, compraventa de viviendas según régimen y estado. Colectivo: Transmisiones de derechos de la propiedad inscritos en los registros de la propiedad.

Este real decreto entrará en vigor el día 1 de enero de 2017.

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Disposiciones Autonómicas

CATALUÑA. Ley 2/2016, de 2 de noviembre, de modificaciones urgentes en materia tributaria.

La ley contiene cinco artículos, que afectan al impuesto sobre el patrimonio, al impuesto sobre sucesiones y donaciones, a tareas de control tributario y lucha contra el fraude, al impuesto sobre la emisión de óxidos de nitrógeno a la atmósfera producida por la aviación comercial y al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

En primer lugar, en cuanto a los impuestos sobre el patrimonio y sobre sucesiones y donaciones, las modificaciones introducidas permiten que los beneficios fiscales previstos para los patrimonios protegidos constituidos de acuerdo con la normativa estatal también sean de aplicación a los constituidos de acuerdo con el derecho civil catalán.

También en el ámbito del impuesto sobre sucesiones y donaciones, se amplía de nuevo el plazo (hasta el 31 de diciembre de 2017) para poder aplicar el aplazamiento excepcional a dos años, concedido por los órganos de gestión de la Administración tributaria, en los casos de falta de liquidez de la herencia.

En tercer lugar, se regula la comunicación de datos con trascendencia tributaria obtenidos por las administraciones tributarias a la Agencia Tributaria de Cataluña.

En cuanto al impuesto sobre la emisión de óxidos de nitrógeno a la atmósfera producida por la aviación comercial, se amplía el hecho imponible al transporte aéreo de mercancías; se suprime de la base imponible el límite de 20.000 vuelos, y se establece un único tipo de gravamen.

Finalmente, con relación al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, se establece una bonificación del 100{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} en la modalidad de actos jurídicos documentados que grava la escritura pública de separación y divorcio y de extinción de pareja estable.

Entró en vigor el 8 de noviembre de 2016. (GGB)

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Tribunal Supremo

Reglamento de Costas

Sentencia de 5 de julio de 2016, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto y anula la Disposición transitoria 26 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

Esta sentencia anula la Disposición transitoria 26 del vigente Reglamento General de Costas sobre  Ocupaciones existentes procedentes de títulos extinguidos o en tramitación.

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Reglamento de Costas

Sentencia de 8 de septiembre de 2016, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima parcialmente el recurso interpuesto contra el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, y anula el apartado 9.a) de su disposición adicional segunda.

Esta sentencia anula este apartado de la D. Ad. 2ª:

9. En las urbanizaciones marítimo-terrestres existentes a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se tendrá en cuenta lo siguiente:

a) A efectos de aplicación de lo establecido para los estacionamientos náuticos individuales o colectivos y privados en la letra a) del apartado 4, el propietario colindante deberá acreditar la existencia de título de propiedad, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

A su vez, la letra a) del apartado 4 dice: 

4. La realización de las obras para construir los canales navegables de la urbanización marítimo-terrestre que dan lugar a la invasión por el mar o por las aguas de los ríos, hasta donde se haga sensible el efecto de las mareas, de terrenos que antes de dichas obras no sean de dominio público marítimo-terrestre, ni estén afectados por la servidumbre de protección, producirán los siguientes efectos:

a) El terreno inundado se incorporará al dominio público marítimo-terrestre. No obstante, no se incluirán en el dominio público marítimo-terrestre los terrenos de propiedad privada colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal navegable que se destinen a estacionamiento náutico individual y privado. Tampoco se incorporarán al dominio público marítimo-terrestre los terrenos de titularidad privada colindantes con el canal navegable e inundados como consecuencia de excavaciones, que se destinen a estacionamiento náutico colectivo y privado.

  
SECCIÓN II:

Nuevos Ministros

Real Decreto 417/2016, de 3 de noviembre, por el que se nombran Ministros del Gobierno.

Esta es la lista de los miembros del nuevo Gabinete:

  • Ministro de Justicia, don Rafael Catalá Polo.

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RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

428.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a inscribir una representación gráfica catastral.

Debe decidirse en este expediente si es inscribible la representación gráfica catastral de una finca una vez tramitado el expediente del art. 199 LH

La registradora alberga dudas basadas en: las diferencias descriptivas existentes en las fincas registrales colindantes entre el catastro y el registro; consta en el historial previo de las fincas operaciones de segregación división y agrupación; y que uno de los cotitulares se opone.

El recurrente alega falta de motivación, extemporaneidad en las alegaciones e irregularidades en la inscripción de la cabida en inscripciones anteriores.

La Dirección confirma la nota. Rechaza la falta de motivación: la argumentación será suficiente si expresa suficientemente la razón que justifica la negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa. En este caso se señalan las dudas que a juicio de la registradora impiden la inscripción de la representación gráfica, y los fundamentos en los que se apoya para justificarlas.

En cuanto al fondo del asunto la Dirección reitera su doctrina acerca de la incorporación al registro de la representación gráfica de una finca y el procedimiento para realizarlo. Establece que es aplicable el procedimiento del art. 199 LH, pero que del tenor del art. 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.  RR de 12 de febrero de 2016 y de 17 de noviembre de 2015. En todo caso ha de aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, que debe ser objeto de calificación por el registrador: Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en cuanto a la posible invasión de fincas colindantes: se basa en la comparación  de las descripciones registrales y catastrales de las fincas colindantes, no en las alegaciones del colindante, por lo que se rechaza la afirmación sobre la extemporaneidad de la presentación de tales alegaciones. Toda vez que tales dudas impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199: «si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».

Por último y, respecto de las alegaciones relativas a las irregularidades en la tramitación del procedimiento que causó la inscripción de un exceso de cabida en una finca colindante, debe reiterarse la doctrina de que el objeto del recurso tiene por objeto las calificaciones del Registrador y  que una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos. (MN)

PDF (BOE-A-2016-10061 – 8 págs. – 211 KB)   Otros formatos

 

429.**  LEY 2/2009 y PRESTAMISTA PROFESIONAL. PODER, COPIA AUTORIZADA y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión parcial de préstamo hipotecario entre particulares.

Hechos: Se otorga una escritura, complementada por otra, en virtud de la cual se cede la posición jurídica acreedora del prestamista en un préstamo con garantía hipotecaria. El adquirente manifiesta que no es un prestamista profesional. En la primera escritura se aporta copia simple de un poder, pero no se emite juicio de suficiencia. En la segunda se hace uso de un poder contenido en la escritura complementada, pero no se dice que se exhibe copia autorizada.

La registradora encuentra dos defectos: que el cesionario es un prestamista profesional, a pesar de su aseveración en contra, pues figura como titular de otros préstamos hipotecarios. Y, en cuanto a los poderes, que falta el juicio de suficiencia notarial en la primera escritura, y la exhibición al notario autorizante de copia autorizada en la segunda.

El interesado recurre y alega, en cuanto a los poderes, que al exhibirse al registrador la copia autorizada de la primera escritura puede comprobar por sí mismo las facultades del apoderado, y en cuanto a la escritura complementaria, que el poder consta en el cuerpo de la escritura, que también tiene a la vista el registrador. En cuanto a la consideración de prestamista profesional del cesionario, alega que la apreciación de la registradora es subjetiva e imprecisa, que se trata de un jubilado y que únicamente ha otorgado 2 préstamos en los últimos seis años y por cuestiones personales.

La DGRN desestima el recurso. En cuanto al poder recuerda su doctrina de que el notario deberá hacer constar el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, y que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. En la primera escritura falta ese juicio de suficiencia, y en la segunda escritura falta la mención a la exhibición de copia auténtica o al menos a la existencia en el protocolo del original sin nota de revocación, conforme al artículo 166.2 del Reglamento Notarial.

En cuanto al segundo defecto, entiende que, para considerar a un prestamista como profesional basta la existencia de dos préstamos, lo  que constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Admite como prueba negativa, cuya carga atribuye al prestamista, el acta notarial de notoriedad que, en este supuesto concreto, podría ir dirigida a la acreditación de la amistad existente entre los deudores y el acreedor y al estado de necesidad de los primeros que operaría como causa de la concesión excepcional del préstamo.

COMENTARIO: Respecto de los poderes hay que sacar como conclusión de la posición de la DGRN que, en la práctica, el notario tendrá que emitir siempre el juicio de suficiencia del poder sobre la base de la copia simple, advirtiendo de la falta de copia autorizada, pues en otro caso habrá de subsanar ese defecto registral mediante diligencia; y por otro lado, si no se le exhibe copia autorizada del poder al notario, no se subsanará la omisión exhibiendo la copia autorizada al registrador, con lo que tendrá que exhibirse al notario, y éste reflejarlo por diligencia, de la que se emitirá copia para el Registro lo cual parece, como mínimo, excesivamente formalista, pues el Registrador puede comprobar por sí mismo tanto la existencia de la copia autorizada, como las facultades contenidas evitando un nuevo viaje documental de ida y vuelta.

Respecto del carácter profesional del prestamista, el notario, al no tener acceso al Servicio de Interconexión de los Registros, no podrá ejercer adecuadamente su función, por lo que parece imprescindible que se le permita el acceso a dicho servicio para ejercer su función  y velar por la legalidad, al menos en este tipo de operaciones, pues no olvidemos que en tal caso la subsanación del préstamo o de la cesión no es posible y habría que empezar la operación de nuevo desde el principio (FIPER, seguro profesional, etc). (AFS)

 

431.* ASIENTOS YA PRACTICADOS. LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda no practicar la rectificación de una inscripción de escritura de herencia. 

Hechos:

 El supuesto planteado consiste en la elevación a escritura pública, en 2015, de un documento autorizado por notario inglés que ya había causado inscripción en el Registro de la Propiedad en el año 2004. La razón por la que se procedió a dicha elevación a público radicaba en la expedición en el año 2004 de una nota informativa errónea.

El registrador rechaza la inscripción del documento ya que los derechos cuya inscripción se pretende constaban inscritos a favor de las mismas personas no siendo por tanto procedente la rectificación de la inscripción, al estar debidamente practicada y por tanto bajo la salvaguarda de los Tribunales.

El notario recurrente, por su parte alega que con la autorización de dicha Escritura se pretendían cumplir tres objetivos:

-el  primero, registral, consistente en la rectificación de la información/inscripción del registro.

-el segundo,  documental, con el fin de obtener todos los efectos que sólo producen las escrituras españolas y no otros documentos españoles o extranjeros.

– y el último objetivo, de carácter notarial para proveer a los interesados de un único título.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, puesto que lo  presentado  a inscripción, una escritura de elevación a público de un documento notarial extranjero,  ya fue objeto de inscripción.

Esto implica que  el asiento practicado está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), cerrándose el Registro a otros títulos formales relativos a la misma transmisión y a otros que sean contradictorios (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Y por ello, si en su día se expidió una nota informativa errónea, como así reconoce el registrador, la expedición de dicha nota informativa podrá implicar la correspondiente responsabilidad civil, pero ello no implica que en el asiento se hubiera cometido algún tipo de inexactitud, cuestión que podría haber quedado resuelta con la necesaria coordinación entre notario y registrador, mediante la constancia en el documento de que dicha transmisión ya constaba inscrita correctamente, sin necesidad de provocar una nota de calificación negativa, un recurso y una resolución por esta Dirección General.

Comentario:

Esta resolución, deja claro que ante la presentación en un registro de un documento que refleje una operación debidamente inscrita, en ningún caso deberá de ser objeto de calificación negativa, bastando hacer constar en el documento “que no se practica operación registral alguna al constar la misma inscrita  en los libros del registro”, añadiendo los datos de inscripción y  evitando de este modo una nota, un recurso y una resolución innecesarios. (MGV)

432.*** DESLINDE ADMINISTRATIVO

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla, por la que se suspende la inscripción de un certificado de acuerdo de deslinde.

Hechos: Se efectúa un deslinde administrativo llevado a cabo por una entidad local menor (Junta Vecinal) en virtud del cual una finca registral de su propiedad pasaría de 40.000 a 62.000 metros cuadrados (casi 50.000 en Catastro). Hay una finca colindante por el Este de 21000 m2 que se ha inmatriculado, al parecer, durante el procedimiento de deslinde.

La registradora considera que el deslinde supone ampliar la parcela pública por el lindero Este, que esa ampliación puede afectar al titular de la finca colindante inscrita, y que la vía adecuada para ello es la acción reivindicatoria.

El interesado (la Junta Vecinal) recurre y alega que la finca que se deslinda ha sufrido una usurpación, pues la parcela colindante por el Este tenía históricamente una superficie de 6000 m2 en Catastro y de forma indebida ha pasado a tener 21.000 m2 en Catastro e inscribirse en el Registro. Se queja también que la citada finca se ha inmatriculado en el Registro después de practicada la nota marginal de inicio del deslinde. Añade que el fin del deslinde, precisamente, es restablecer los límites correctos de la parcela pública.

La DGRN desestima el recurso y hace un extenso y didáctico estudio sobre la figura del deslinde administrativo en general, y su encaje con el Registro.

En cuanto a su naturaleza, declara que el acto administrativo de deslinde es el que tiene por objeto determinar los límites concretos de los bienes públicos, el cual podrá ser impugnado ante la jurisdicción contencioso-administrativa, que es la competente para conocer de cualquier controversia sobre vicios de competencia y procedimiento, como conjunto de actos dictados en ejercicio de una potestad administrativa, conforme a un procedimiento establecido, o ante la jurisdicción civil para resolver los litigios en que se discutan cuestiones de fondo en torno a la propiedad de los bienes

Reconoce que el deslinde administrativo es un título apto para inmatricular la finca en el Registro de la Propiedad y, si ya está inscrita, el artículo 68 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio permite la inscripción del deslinde firme.

A continuación, diferencia entre deslinde y acción reivindicatoria: El deslinde hace referencia a confusión de linderos, y conlleva la recuperación de la posesión; La acción reivindicatoria hace referencia a controversia de títulos de propiedad. Por ello el TS declara que el deslinde no puede convertirse en una acción reivindicatoria simulada, y no puede con tal pretexto la Administración hacer declaraciones de propiedad sobre terrenos en los que los particulares ostenten derechos de propiedad y prueben una posesión superior a un año, ya que el deslinde sólo sirve para la fijación precisa de la situación posesoria entre las fincas deslindadas.

Finalmente, en cuanto a los efectos del deslinde en relación con los asientos registrales de otras fincas, recuerda que la jurisprudencia señala que en todo expediente de deslinde administrativo ha de ser respetado el principio de legitimación registral del artículo 38 de la LH, a tenor del que se presume a todos los efectos que los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

Como resumen, el deslinde (salvo casos especiales como el de Costas o de Vías Pecuarias) limita su eficacia al ámbito estrictamente posesorio, lo que impide que pueda considerase como título declarativo de propiedad a favor de la Administración, y, por tanto, no es suficiente para rectificar las inscripciones registrales contradictorias con el deslinde. En el presente caso concluye que se trata de un conflicto de títulos y no de confusión de linderos.

En cuanto a la nota marginal registral de inicio del expediente de deslinde y el posible cierre registral para otros títulos, concluye que no provoca ese efecto, y que, en todo caso, la finca colindante ya fue inscrita y está bajo la salvaguardia de los tribunales.

Respecto de la calificación del registrador de los documentos administrativos, recuerda que es más amplia que en los judiciales y le corresponde examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal.

Concluye que el título administrativo presentado es insuficiente, en este caso, para rectificar el contenido de los asientos registrales en perjuicio de tercero, sin perjuicio del ejercicio de las acciones que se estimen procedentes.

COMENTARIO: De dicha doctrina parece deducirse, como conclusión, que el deslinde administrativo  sí es un título declarativo apto para modificar la descripción de la finca registral e inscribir, en su caso, el exceso de cabida, pero  si perjudica a un tercero inscrito entonces no es apto para rectificar el Registro (salvo deslindes especiales), ya que la vía correcta es ejercitar la acción reivindicatoria en la vía jurisdiccional, y todo ello sin perjuicio de su plena validez a efectos posesorios.

Las “roderas” que menciona el recurrente y que llaman la atención a la DGRN, hacen referencia a la marca que dejan las ruedas de los vehículos pesados al pasar por un terreno blando, que no es camino pero que puede parecerlo en una vista aérea y confundir, como al parecer le ha ocurrido al Catastro, que considera a esas roderas camino, y posiblemente haya influido en la delimitación de las parcelas, de lo cual se queja el recurrente. (AFS)

433.** INMATRICULACIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD TRAMITADA ANTES DE LA LEY 13/2015

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrox, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de título público complementado con acta de notoriedad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca en base a un título que se complementa con un acta de notoriedad complementaria de título público iniciada antes de la entrada en vigor de la ley 13/2015 y terminada después. Se da la particularidad de que una copia de dicha acta, sin terminar, fue presentada en el Registro de la Propiedad en Octubre de 2015, por tanto antes de la entrada en vigor de la Ley, aunque caducó el asiento. Finalmente el acta se terminó en 2016 declarándose la notoriedad conforme al requerimiento y a la antigua legislación.

El registrador deniega la inscripción porque la notoriedad debe de ir referida no sólo al hecho de ser considerado propietario, sino también a la fecha de su adquisición.

El interesado recurre y alega que el acta fue presentada antes de la entrada en vigor de la Ley.

La DGRN desestima el recurso y alega que conforme a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 a dicha acta sólo le sería de aplicación la legislación anterior si se hubiera presentado el titulo a inmatricular (no el Acta) antes de su entrada en vigor (1 de Noviembre de 2016).

Conforme a la nueva legislación (artículo 205 LH), esta Acta será apta para complementar el título a inmatricular siempre que el notario emita formalmente, si procede, su juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso. (AFS)

434.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO HABIENDO FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL. DIFERENTES SUPUESTOS

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 5, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.

La Dirección, como ya hizo en la R de 9 de julio de 2011 esquematiza en esta Resolución los distintos supuestos que pueden plantearse en las Anotaciones de embargo cuando el titular registral está fallecido y sus requisitos:

a) procesos por deudas del titular registralfallecido antes o durante el procedimiento: si falleció durante el procedimiento deberá acreditarse que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos por sucesión procesal conforme al 16 LEC; Si falleció antes de iniciado el procedimiento, además del fallecimiento deberá acreditarse, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (art 166.1.º RH), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.

b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral fallecido antes de iniciado el procedimiento: igual que en supuesto anterior deberá acreditarse el fallecimiento, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y además, acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad ( 166.1.º párrafo segundo RH). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) procesos ejecutivos contra herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral, bien sea por deudas propias del causante o de la propia herencia yacente, será preciso para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador.

En este supuesto se trata de una demanda efectuada por la comunidad de propietarios de un piso, contra un heredero concreto y contra la herencia yacente y los herederos desconocidos de los titulares registrales. De la documentación aportada en el expediente resulta que los titulares fallecidos lo hicieron intestados y que las deudas reclamadas se deben a cuotas impagadas posteriores al fallecimiento de los mismos.

Para resolver el expediente la Dirección distingue dos supuestos:

1.-Respecto a la esposa, que premurió, resulta la existencia de un documento de partición firmado por sus 2 hijos – que están demandados- y el viudo, ahora fallecido. En este caso entiende el Centro que estamos ante el supuesto de deudas de herederos ciertos y determinados, en cuyo caso, conforme el art. 166.1.ª, párrafo segundo, RH deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral y para ello es imprescindible la presentación del título sucesorio. Por lo que en este punto confirma la nota.

2.-Sin embargo, respecto a esposo no está aceptada su herencia ni realizada operación alguna en cuanto a la partición hereditaria, pudiendo existir herederos que no sean coincidentes con los de su esposa; estamos por tanto ante un supuesto de deudas de estos herederos indeterminados –ya que nos encontramos ante un supuesto de herencia yacente–, y será preciso, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. En este caso como la demanda se ha dirigido finalmente contra personas determinadas como posibles herederos del causante, la herencia yacente está correctamente emplazada y no es precisa la designación de administrador judicial. Por lo que respecto a este causante se rechaza el defecto. (MN)

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435.** EXPROPIACIÓN. DERECHO DE REVERSIÓN. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Elche n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una instancia en que se solicita la cancelación de un derecho de reversión. 

Hechos:

 Se trata de la presentación  en el Registro de una  instancia expedida por la Consellería de Vivienda, Obras Publicas y Vertebración del Territorio de la Generalitat Valenciana, el día 16 de mayo de 2016, en la que se solicitaba la cancelación del derecho de reversión, a favor de los expropiados, sobre una finca registral  acompañada de certificación administrativa de fecha 19 de junio de 2013, expediente número 2013/328, expedida por la misma Consellería, donde se manifiesta que la obra finalizó el día 24 de febrero de 2006, «por lo que no se pueden dar los presupuestos para la reversión». Igualmente se manifiesta que la obra se ejecutó en su totalidad en los terrenos mencionados, no existiendo sobrante de metros en ningún caso, y copia del acta de recepción de la obra de fecha 24 de febrero de 2016.

El registrador suspende la inscripción basándose en los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, 63 y siguientes de su Reglamento, 78 y siguientes y 210 de la Ley Hipotecaria y en una resolución de la Dirección General  su Resolución de 30 de marzo de 2016, relativa a una expropiación urbanística en sede de un procedimiento de compensación, pero cuyas conclusiones las considera aplicables  al presente caso.

 A la luz de la citada doctrina de la DGRN, analiza  las circunstancias concurrentes en el presente caso, alegando:

a) Que se trata de un supuesto de expropiación ordinaria.

b) La cancelación del derecho de reversión, sin consentimiento de sus titulares registrales, se fundamenta en el transcurso del plazo de 10 años desde la terminación–recepción de las obras, y en la no existencia de terrenos sobrantes.

Y en base a lo anterior considera que no procede la cancelación solicitada, dado que todavía está vigente el plazo de caducidad de 20 años desde la toma de posesión, más el plazo de seguridad de 5 años impuesto por el artículo 210 de la Ley Hipotecaria.

Estas precauciones las considera lógicas ya que a pesar de alegarse por el titular registral del dominio la terminación de las obras con una antelación superior a 10 años, existe la posibilidad de que naciera todavía el derecho de reversión por exceso de expropiación, o por desafectación la obra realizada.

Concluye haciendo referencia a los posibles medios de cancelación:

a) Que sea consentida en escritura pública por sus titulares registrales o sus causahabientes acreditados, de acuerdo con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

b) Acudir al expediente de liberación de cargas y gravámenes previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria una vez transcurridos los 20 años de caducidad desde la toma de posesión.

c) Presentar certificación del acto administrativo firme que, con audiencia de todos los interesados (titulares registrales del derecho de reversión), declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa.

 A juicio de la recurrente, los requisitos necesarios para excluir, y cancelar, el derecho de reversión, son:

a) el mantenimiento de la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad o interés social, y

b) que dicha afectación se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio. Para acreditar tales requisitos se aportaron al Registro de la Propiedad la certificación en la que se manifiesta que la obra dio comienzo el 24 de junio de 2003 y finalizó el 24 de febrero de 2006, así como que la obra se ejecutó en su totalidad en los terrenos mencionados, no existiendo sobrante de metros en ningún caso.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Nuestro Centro Directivo para ello comienza haciendo referencia a su doctrina en esta materia, al ser la expropiación forzosa  una limitación del dominio por causa de  utilidad pública o interés social. Dicha causa afecta al objeto expropiado (cfr. artículo 9 de la Ley sobre expropiación forzosa) e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa.

 Este derecho a resolver la expropiación, o derecho de reversión, surge en los casos de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (cfr. artículo 54.1 de la Ley sobre expropiación forzosa).

 A continuación distingue los tres hitos del iter de la reversión:

 La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma.

En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la Ley, el derecho de reversión latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (cfr. artículo 54, apartado 4, de la Ley sobre expropiación forzosa).

Finalmente, en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los términos previstos en el artículo 55 de la misma Ley, dando paso con ello a su consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio.

 En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio del reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.

 El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptible de reflejo registral.

Tras eso, se centra en el  modo de cancelar la mención registral del derecho de reversión expectante o reconocido, lo que constituye la cuestión principal del presente expediente, y tratada en dos recientes resoluciones.

 En la Resolución de 30 marzo de 2016, se recordó que en el ejercicio del derecho de reversión expropiatorio, cuando se dan sus presupuestos legales, el plazo para que el dueño primitivo o sus causahabientes puedan solicitarla será el de tres meses, a contar desde la fecha en que la Administración hubiera notificado el exceso de expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio.

En defecto de esta notificación, el derecho de reversión podrá ejercitarse por el expropiado y sus causahabientes en los casos y con las condiciones siguientes:

a) cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos;

b) cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio, y

c) cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera por parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación.

 La competencia para resolver sobre la reversión corresponderá a la Administración en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que se solicite aquella o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la expropiación, en su caso, titular de los mismos.

Respecto al plazo de ejercicio del derecho de reversión, con  la nueva redacción del artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa dada por la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, parece diferenciar los supuestos de desafectación y de exceso de expropiación, de los de inejecución, al disponer que en tales casos cuando la Administración desatiende su obligación de notificar tales hechos al expropiado, este podrá ejercitar el derecho de reversión en tanto no hayan transcurrido veinte años desde la toma de posesión de los bienes.

 En los casos de expropiaciones urbanísticas, en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, procede la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido (artículo 34 del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio).

Sin embargo, en los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio, supuesto que podemos equiparar al de inejecución de la urbanización, en los no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley sobre expropiación forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez años para la urbanística, para poder ejercer la acción pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no establece un plazo máximo para su ejercicio, estableciéndose, a diferencia de los otros supuestos de reversión, únicamente el término inicial para el ejercicio del derecho y no un término final, mientras que en los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se fija un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho.

No obstante, en las urbanísticas, sí puede estimarse procedente la cancelación, del derecho de reversión, una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

 En la Resolución de 19 de abril de 2016, se planteó, sin embargo, otro supuesto cancelatorio diferente a los anteriores, ya que, después de recordar que, es regla general que para la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Pero, no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, al margen de las otras posibilidades de cancelación estudiadas, el Centro Directivo sostiene que la cancelación registral solicitada al amparo del artículo 54 de la ley –cfr. Resolución de 30 de marzo de 2016–, debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa, cuyo fundamento legal deriva directamente de los artículos 1, 3 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Y aunque deben diferenciarse los supuestos previstos en el artículo 54.2, relativos a la improcedencia del derecho de reversión, esto es, cuando no es posible reconocer el nacimiento del mismo como pleno y efectivo derecho, y no ya como mera expectativa latente, siquiera constatada registralmente; de los casos previstos en el artículo 54.3, donde dándose las circunstancias que permiten reconocer tal derecho, no se dan sus condiciones de ejercicio, registralmente, su tratamiento a efectos de justificar la cancelación de la expectativa o derecho de reversión, es el mismo.

Ello sin perjuicio de la viabilidad de otros medios como la renuncia o el expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, o la regla octava de cancelación del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, siempre y cuando pueda afirmarse la existencia de un plazo preclusivo de ejercicio del derecho, a partir del cual puedan computarse los cinco años exigidos por el precepto. (MGV)

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436.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO: ES COMPETENCIA DEL JUEZ DEL CONCURSO.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 9, por la que se deniega una anotación de embargo seguido contra el cónyuge de una persona declarada en concurso.

Se plantea la procedencia de una Anotación de embargo decretado contra un cónyuge estando la finca inscrita con carácter común para su consorcio conyugal y con la declaración de concurso voluntario del otro cónyuge.

El Registrador sostiene que el embargo debería proceder del juzgado de lo mercantil.

La Dirección confirma la nota. La declaración de concurso supone, de un lado, la determinación de todo el activo del concursado que va a responder de los créditos concursales y de otro la integración en la masa pasiva de todos los créditos contra el concursado. Desde el punto de vista del activo, el art 76 LC establece, como regla general, que constituyen la masa activa del concurso los bienes y derechos integrados en el patrimonio del deudor a la fecha de la declaración de concurso y los que se reintegren al mismo o adquiera hasta la conclusión del procedimiento. Y en el caso de que se trate de persona casada el art 77 determina que: «1. En caso de concurso de persona casada, la masa activa comprenderá los bienes y derechos propios o privativos del concursado. 2. Si el régimen económico del matrimonio fuese el de sociedad de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se incluirán en la masa, además, los bienes gananciales o comunes cuando deban responder de obligaciones del concursado. En este caso, el cónyuge del concursado podrá pedir la disolución de la sociedad o comunidad conyugal y el juez acordará la liquidación o división del patrimonio que se llevará a cabo de forma coordinada con lo que resulte del convenio o de la liquidación del concurso».  La exclusión del bien consorcial de la masa activa del concurso, por no responder de las obligaciones del concurso, corresponde declararlo al juez del concurso. De esta posible responsabilidad de los bienes comunes respecto de las deudas contraídas por el concursado, se deriva el hecho de que se mande inscribir la declaración del concurso de un cónyuge sobre la finca inscrita con carácter consorcial, requiere notificación al cónyuge no deudor (arts 144 RH y 77 LC y R 23 de octubre de 2015).

Lo que ocurre en este caso el mandamiento de embargo se refiere a una deuda del cónyuge  del concursado, debiendo resolverse si sus acreedores se ven afectados por la situación concursal de una persona que no es quien contrajo la deuda sino su consorte. La LC tras la reforma por la Ley 38/2011 dice en el art. 49.2 «en el caso de concurso de persona casada en régimen de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se integrarán en la masa pasiva los créditos contra el cónyuge del concursado, que sean, además, créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal. El art.219 del Código de Derecho Foral de Aragón prevé que «de las deudas contraídas por un cónyuge… responden en primer lugar los bienes privativos del cónyuge deudor, y faltando estos o siendo estos insuficientes, los bienes comunes…». En el caso de embargo de bienes comunes por insuficiencia de los privativos, puede el cónyuge no deudor pedir la disolución de la comunidad.

En el caso planteado, el embargo del bien consorcial es solicitado por los acreedores del cónyuge no concursado, embargo que debe ser notificado al cónyuge concursado, para que, si lo estima oportuno, ejercite la opción de disolver la comunidad conyugal o, como le permite el Código de Derecho Foral de Aragón, salvar el valor que le corresponde en el patrimonio común, pidiendo la liquidación del bien, sin disolución del consorcio. Cualquiera de las dos opciones, dada la situación especial del concursado, deberán ejercitarse ante el juez del concurso, y dado que el concursado tiene sus facultades intervenidas, se requiere la concurrencia de la administración concursal. Esto no significa que los acreedores del cónyuge deudor no concursado queden desprotegidos. De las deudas contraídas por uno solo de los cónyuges responden como se ha dicho, sus bienes privativos y subsidiariamente los bienes comunes, pero estos bienes comunes están sujetos a las vicisitudes derivadas de la actividad de ambos cónyuges no solo de su cónyuge deudor. Permitir la ejecución separada supondría hacer estos créditos de mejor condición que el resto de créditos contra el consorcio conyugal. Corresponde, en definitiva, al juez del concurso determinar si los acreedores del cónyuge del concursado deben incluirse en la masa pasiva, por tratarse de créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal. (MN)

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437.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO A UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alicante n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de adjudicación de dos fincas, objeto de un procedimiento ejecutivo extrajudicial.

Hechos:

Se trata de una escritura por la que se procede a la venta de dos fincas registrales a favor de una entidad bancaria como consecuencia de un procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca, acompañándose copia del acta autorizada por el mismo notario donde se recogen los trámites y diligencias esenciales exigidas por el Reglamento Hipotecario.

 La venta extrajudicial se produce como consecuencia del impago del préstamo hipotecario. En la escritura de constitución de la hipoteca se señaló como domicilio de notificaciones de la mercantil deudora el propio domicilio de la entidad.

 En primer lugar, se llevó a cabo un requerimiento notarial, en el domicilio que constaba en la escritura y en el Registro, que resultó fallido.

Así mismo, se intentó efectuar el requerimiento en la vivienda hipotecada, compareciendo finalmente en la notaria el administrador mancomunado de la sociedad deudora que aceptó darse por notificado, entregándole copia íntegra de las diligencias practicadas hasta ese momento. Se hizo constar que dicho requerimiento se llevaba a cabo con respecto al mismo en su doble condición de administrador mancomunado de la mercantil deudora y de hipotecante no deudor (el órgano de representación de la mercantil deudora, está formado por tres administradores mancomunados, debiendo actuar dos de ellos cualesquiera conjuntamente).

La registradora señala que, siendo la deudora una sociedad, el requerimiento fuera del domicilio social debe ser efectuado a quien ostente su representación, y un administrador mancomunado no ostenta por sí solo la representación de una sociedad limitada.

El notario recurrente argumenta que una cosa es el poder de representación de los administradores y otra la facultad para recibir notificaciones y requerimientos, que tiene su regulación en el artículo 235 de la actual Ley de Sociedades de Capital.

Decisión:

La Dirección general, estima el recurso y revoca la nota de calificación para ello encuentra la solución al problema se plantea, en cuanto a si, estando compuesto el órgano de administración por tres administradores mancomunados debiendo ejercer la representación conjuntamente al menos dos de ellos, es válida la notificación efectuada a un solo administrador.

Para ello considera que hay que diferenciar el poder de representación de los administradores en virtud del cual estos tienen encomendadas la gestión de la actividad ordinaria de la sociedad y las relaciones de ésta con los terceros y que se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos y otra la capacidad para recibirnotificaciones y requerimientos.

 La  Ley de Sociedades de Capital distingue ambas cuestiones:

  • Por un lado en su artículo 233 señala que la representación de la sociedad, en juicio o fuera de él, corresponde a los administradores en la forma determinada por los estatutos, sin perjuicio de las reglas contempladas en el propio artículo,
  • y por otro el 235 establece que cuando la administración no se hubiera organizado en forma colegiada, las comunicaciones o notificaciones a la sociedad podrán dirigirse a cualquiera de los administradores.

Nuestro Centro Directivo considera que este último artículo sería del todo innecesario si el legislador hubiese considerado que la capacidad para recibir comunicaciones y notificaciones debiera corresponder a los administradores en la misma forma que ejercen la representación.

Su finalidad es impedir que la necesidad de notificar a todos y cada uno de los componentes del órgano de administración, haga infructuoso este trámite en múltiples ocasiones.

En el caso de este expediente, la administración de la mercantil deudora está conferida a tres administradores mancomunados, entre los que se encuentra el notificado, debiendo actuar dos de ellos cualesquiera conjuntamente. No siendo por tanto una administración colegiada, estará habilitado para recibir notificaciones dirigidas a la sociedad.

Comentario: El sistema establecido por la LSC es totalmente lógico y racional. Cuando se trata de recibir una notificación, el administrador, cualquiera que sea la forma en que se organice el órgano de administración, no está actuando su poder de representación en nombre de la sociedad. Sólo se está dando por enterado de una noticia, quedando ya bajo su responsabilidad el transmitirla debidamente a quien corresponda, en nuestro caso a otro cualquiera de los administradores, para que, ya ambos, en ejercicio de sus facultades representativas, puedan tomar la decisión más favorable para la sociedad. El sistema sólo tiene como excepción el caso de Consejo, en el cual las notificaciones se harán al Presidente, el cual, aunque no tenga facultades expresamente delegadas por el consejo de administración, es el representante nato del consejo.

El problema obviamente sólo se plantea con la administración mancomunada tanto en sociedades limitadas como anónimas (en estas últimas el máximo de administradores mancomunados es de dos). No pude existir ni en el caso de administrador único, ni en el caso de administradores solidarios.

Aunque el problema se ha planteado en sede del procedimiento extrajudicial, la doctrina del art. 235 y de la DG, es aplicable a cualquier supuesto de notificaciones que debe recibir la sociedad y por tanto también en los supuestos de expedientes de jurisdicción voluntaria. (MGV)

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438.*** PAREJAS DE HECHO: NO INSCRIBIBLE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIOS EN CONVENIO REGULADOR EN SENTENCIA SOBRE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia aprobatoria de las medidas de guarda y custodia de hijos no matrimoniales. 

HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de Sentencia recaída en un proceso sobre guardia y custodia de hijos menores (no matrimoniales) de una pareja de hecho en el que se homologa un convenio regulador por el cual los miembros de la pareja pactan la disolución del condominio existente sobre la vivienda familiar habitual (y una plaza de garaje) que se adjudican a uno solo de ellos asumiendo íntegramente la deuda hipotecaria.

La REGISTRADORA califica acertada y negativamente porque la Sentencia presentada no recae dentro de un procedimiento de división judicial de patrimonios, sino en un proceso de Familia, de guarda y custodia de menores, que no guarda relación alguna con aquél y al que no es aplicable analógicamente la doctrina de la DGRN sobre inscripción de convenios reguladores en caso de divorcio y (por tanto con matrimonio previo), pues conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH no es que sean inscribibles cualesquiera documentos públicos sino los que sean congruentes con la naturaleza del acto a inscribir según el procedimiento empleado, como ya habían señalado las RR. 31 de Marzo de 2008; R. 22 marzo 2010; R. 13 de Marzo de 2015; o R. 19 de junio de 2015.

– Los INTERESADOS recurren señalando que sí habría analogías entre las parejas de hecho y los matrimonios, y por tanto entre la ruptura y el divorcio, por lo que tratándose de la vivienda familiar habitual cabría aplicar los criterios de las RR. de 9 septiembre 2015 o la R. 4 mayo 2016.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral:

1) Pues el Ppio. de Legalidad del Art 3º LH impone una rigurosa selección de los títulos inscribibles, y aunque el propio Centro Directivo ha admitido la inscripción de Convenios Reguladores de divorcio relativos a fincas privativas o en pro indiviso, siempre que constituyan la vivienda familiar habitual, tal doctrina no implica que –a efectos de inscripción- se admita el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de una disolución de una comunidad de bienes, adquiridos en ausencia de todo régimen conyugal;

2) Además, añade la DGRN que mientras las operaciones relativas a la guarda y custodia de hijos menores deben ser objeto de autorización o aprobación judicial, las operaciones de liquidación de la comunidad de bienes existentes entre los padres NO REQUIEREN tal habilitación.

3) Por ello, y volviendo al citado Ppio de Legalidad y titulación formal, al tratarse de una transmisión voluntaria y libre, verificada por 2 personas plenamente legitimadas, capaces de obrar y no sujeta –como tal extinción de pro indiviso– a la aprobación judicial, debe verificarse a través del medio formal típico para los actos de tráfico jurídico ordinario, es decir, la escritura notarial.

Comentario: Acertada resolución que sigue los mismos criterios que la R. 24 octubre 2016, que rechaza que en el convenio regulador se formalice una declaración de Obra Nueva sobre finca de cónyuges divorciados, siendo lo procedente la asignación al adjudicatario simplemente del solar, y que posteriormente tal consorte otorgue la oportuna escritura. (ACM)

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439.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. EXCESOS DE CABIDA GRANDES. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sepúlveda a inscribir un acta notarial de finalización de expediente de rectificación.

Hechos: Se tramita ante notario un expediente para rectificación de la descripción de una finca, que finaliza con la declaración de la notoriedad de la descripción correcta de la finca que pasa de tener 475 m2 a más de 1283 m2. El Catastro refleja una superficie de 1252 m2.

El registrador suspende la inscripción pues entiende que ese aumento de cabida encubre una inmatriculación, y además que la superficie no coincide con la del Catastro.

La interesada recurre y alega que se han cumplido escrupulosamente los trámites legales a seguir en ese expediente y que no hay ninguna inmatriculación sino la corrección de un error previo.

La DGRN estima el recurso. Admite que por este tipo de expedientes puede rectificarse la descripción de las fincas y que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 LH.

Sin embargo, el registrador puede rechazar la inscripción si tiene dudas, pero dichas dudas han de estar basadas en criterios objetivos tales como que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso la sola mención a la magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos (que no son fijos) no pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.

En cuanto a la coincidencia de la superficie rectificada con la del Catastro, si no coincide con el Catastro, debe de aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa que ha de cumplir los requisitos exigidos por la Resolución conjunta de la DGRN y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015.

COMENTARIO: El notario titula a esta Acta “de Notoriedad” y así lo repite la DGRN. Sin embargo en este tipo de expedientes inmobiliarios encomendados al notario y anteriormente al Poder Judicial, por su propia naturaleza de expediente de jurisdicción voluntaria en el ámbito inmobiliario no tiene por objeto, pienso, la declaración notarial de estimar acreditada notoriedad de lo que constituye su objeto (acreditación de la correcta descripción de una finca, de la titularidad de un bien a efectos de la inmatriculación o de la reanudación del tracto)  sino la declaración de autoridad del notario competente de estimar justificado el objeto de la misma, que presupone un examen jurídico de la cuestión y un juicio personal desligado de que la situación jurídica o fáctica sea notoria o no; a dicha declaración la norma le confiere la virtualidad de ser un medio adecuado para lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad de la modificación pretendida, salvo los supuestos de duda debidamente justificados por el registrador. (AFS)

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441.** TRACTO SUCESIVO. TÍTULOS INTERMEDIOS

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Fuengirola nº 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. 

Hechos:

a) Se presenta en el registro una escritura de compraventa en la que el transmitente trae su causa de una escritura de herencia de número de protocolo inmediatamente anterior a la venta, que fue presentada en el Registro antes que la venta pero cuyo asiento de presentación, al no subsanarse los defectos advertidos por el registrador, fue objeto de cancelación por caducidad.

b) Con posterioridad a la venta, se presentó un mandamiento ordenado la anotación de la demanda, como medida cautelar, en la que se solicita la nulidad del testamento.

c) Finalmente, vuelve a presentarse la escritura de herencia, subsanados los defectos advertidos y acreditado el cumplimiento de las cuestiones fiscales.

El registrador, suspende la inscripción con la prioridad derivada de su asiento de presentación al considerar que no cabe subsanar la falta de tracto mediante el despacho previo de la escritura de herencia presentada en tercer lugar al impedirlo el principio de prioridad por estar presentado con anterioridad a la misma un título contradictorio de  anotación de demanda.

El recurrente, por su parte hace referencia a la doctrina de la Dirección General recogida en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual de una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, así como de las normas hipotecarias vigentes, se debe de entender que el documento presentado en el diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado.

Decisión: La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación de registrador.

Para ello, en primer lugar hace un resumen del problema que se plantea en el recurso: si puede tenerse en cuenta un documento presentado posteriormente (la escritura de herencia), para reconstruir el tracto de otro presentado con anterioridad (la escritura de venta), cuando entre medias hay un título contradictorio, en este caso, un mandamiento ordenando anotación preventiva de demanda reclamando la nulidad del testamento.

Considera nuestro Centro Directivo que la cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, expuesta anteriormente y alegada por el recurrente.

Considera que la última Resolución sobre el particular -de 8 de marzo de 2016– sostiene la tesis apuntada en base a los siguientes argumentos:

  1. En primer lugar, que la rígida aplicación de cualquier principio hipotecario no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Sin que de lo anterior se puede deducir que los registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la intervención de los interesados legitimados para ello, el orden de despacho de los documentos cuando ello carezca de apoyo legal.
  2. En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad.

– En cuanto al primero, frente a la rotundidad del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que prevé la denegación de la inscripción solicitada en caso de que el derecho resulte inscrito «a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o el gravamen», el artículo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza la regla anterior. Este precepto es esencial para la resolución del conflicto examinado en el presente recurso, ya que califica como subsanable el defecto consistente en la falta de previa inscripción a favor del transferente en el caso de que el mismo alegue en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resulte tal circunstancia del Registro y del referido documento, por lo cual en tales casos procede la suspensión del despacho del documento y no su denegación.

– En cuanto al segundo, también modaliza el principio de prioridad en su vertiente formal del despacho de los documentos por el riguroso orden de su presentación, ya que, al ser calificado el defecto como subsanable, la fecha del asiento de presentación del título presentado primeramente (escritura de compraventa) determina la prioridad del mismo y también la del que fue presentado posteriormente con objeto de acreditar aquella cualidad de causahabiente (escritura de herencia), permitiendo con ello reconstruir el tracto, de tal manera que los efectos de la subsanación del defecto de la falta de tracto se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título subsanado.

Conclusión: En el caso del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanatorio (en este caso la demanda de nulidad del testamento) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado.  (MGV)

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442.* LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de Castro del Río, relativa a la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios.

Hechos:

Se presenta en el registro una  instancia por la que se solicita la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios, no constituida formalmente, de conformidad con lo establecido por el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Se acompaña  un escrito que manifestaba ser un acta de junta general extraordinaria de dicha comunidad de propietarios, así como un plano de una serie de parcelas sin constar su autoría, ni acreditar su autenticidad, y copia de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de agosto de 2014.

Registralmente la finca costa descrita como de naturaleza rústica, formada por una parcela de tierra y constando su titularidad a favor de veintiséis propietarios en régimen de comunidad ordinaria, sin que resulte la existencia de parcelas o fincas independientes o régimen alguno de correlación entre los condóminos.

El registrador, suspende la inscripción del documento, pues según establece el artículo 415 del RH, serán diligenciados los libros de actas de las juntas de las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, siendo competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo que considera que ni de la documentación aportada ni de los asientos del Registro se deduce la existencia de ninguno de los supuestos previstos en el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal a los que resulte aplicable el indicado artículo 17 de dicha Ley, que permita la diligencia del libro de actas a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente, por su parte  entiende subsumible dicha comunidad  en el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto a un complejo inmobiliario, ya que los propietarios lo son de parcelas, como describe el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no el 17, y los mismos poseen como elemento común un camino que comparten y mantienen. Esto es lo que la doctrina ha venido a llamar «Propiedad Horizontal Tumbada» y que es perfectamente incardinable en la inscripción que se solicita de conformidad al art. 415 del Reglamento Hipotecario.

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso; para ello comienza haciendo referencia al origen de esta función de los registradores, que fue  la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, la que  reformó el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendando a los registradores de la propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara.

 Con base en tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador, imponiéndole dos tareas:

– La práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla,

– y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido de forma amplia a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto  inscritas, o como  no inscritas, mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.

Por tanto, el criterio general es que  basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo, ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Pero al  no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.

 En estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales, ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

 Si bien, Dirección General ha considerado que debe atenderse a la diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, lo que unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos. Pero esto no es lo ocurre  en el supuesto de hecho planteado  en que la finca es rústica y  no está integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. La legalización en este caso supondría dotar a la comunidad de una presunción de semejanza con una comunidad en propiedad horizontal que no se corresponde con la naturaleza rústica de las fincas.(MGV)

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443.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA EL CAUSAHABIENTE DEL TITULAR REGISTRAL. ART. 105 RH.

Resolución de 18 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de A Coruña nº 6, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Una Finca figura inscrita a favor de «Progalsaga Coruña, S.L.», que no ha sido parte en el procedimiento. Se presenta mandamiento de embargo de una finca dirigido contra el deudor LMGR. Tres días después sentencia firme por la que se condena entre otros a don L. M. G. R., como autor responsable de un delito de insolvencia punible; y se declara «la nulidad de la escritura pública nº 1.681 del protocolo de 2010 del Notario de A Coruña Juan Cora Guerreiro, con el fin de que los bienes inmuebles objeto de la misma (…) se restituyan al patrimonio del deudor L. M. G. R. a disposición de sus acreedores».

El registrador califica el primer documento, que es objeto del presente recurso, resolviendo no practicar la anotación solicitada por no constar inscrita la finca a nombre del embargado, don L. M. G. R., sino a nombre de la mercantil «Progalsaga Coruña, S.L.», en virtud de la misma escritura que después es declarada nula.

La Dirección admite que es cierto que cuando se presenta el primer mandamiento de embargo las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento; y que por el principio de tracto sucesivo procede denegar toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral; pero que también es doctrina reiterada que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación, lo que significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de realizar una más acertada calificación. El principio de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, queda modalizado los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad, de modo que el art. 105 RH prescribe que «no obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del art 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable. Por tanto este art. al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado. El criterio del art. citado además ha sido sancionado mediante norma de rango legal a través del art. 629.2 LEC, el cual, en relación con el embargo de bienes inmuebles, establece que «si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria». En consecuencia, y sin perjuicio de la calificación de la sentencia por la que se reintegran las fincas a nombre del deudor demandado procede el despacho, previa su calificación por el registrador, del testimonio de la sentencia presentado como título que subsana el incumplimiento del tracto que ha sido recogido en la nota de calificación. (MN)

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445.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN VIRTUD DE SEGUNDA COPIA POR SER ERRÓNEA LA PRIMERA

Resolución de 18 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fraga, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa junto con una diligencia de subsanación.

Hechos: Se inscribe una compraventa, en base a una copia autorizada, de la que resulta que se transmiten dos terceras partes de una finca. Posteriormente se anotan dos embargos sobre la cuota no transmitida de uno de los vendedores. Finalmente se presenta una segunda copia con diligencia de subsanación de la que resulta que hubo un error en la primera copia que se subsana, ya que contrastada con la matriz lo que se transmitía era la totalidad de la finca.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que el procedimiento para la rectificación de dichos asientos ya practicados es el establecido en el citado artículo 40 apartado d) LH, pues no se trata de error material o de concepto dado que no se ha producido un traslado equivocado a los libros del Registro de algún dato del título inscrito sino de defecto del título inscrito cuyo desacuerdo o inexactitud solo puede ser rectificado por la expedición de la copia correcta pero con consentimiento de los titulares registrales que han inscrito su derecho y además con los titulares de los derechos de embargo.

Los interesados recurren y alegan que conforme al artículo 40, a) LH no es preciso notificar ni obtener el consentimiento de nadie para la inscripción de la rectificación, ni tampoco el de los titulares del embargo que no se verán afectados por esta rectificación.

La DGRN estima el recurso. Comienza señalando la presunción de veracidad de la copia notarial y la posibilidad de rectificarla el notario por sí solo conforme al artículo 243 del Reglamento Notarial. No se trata por tanto de un supuesto de rectificación de la matriz recogido en el artículo 153 RN. Por tanto el consentimiento para la inscripción de la compraventa de los interesados en los términos que figuran en la matriz ya ha sido prestado. La copia rectificada trata, precisamente, de servir de vehículo para adecuar el contenido inexacto del Registro a la voluntad de los interesados.

En cuanto al consentimiento de los titulares de derechos previamente inscritos (anotaciones de embargo) la rectificación de la inscripción no puede perjudicarles, por lo que no se necesita su consentimiento (artículo 40 in fine LH).(AFS)

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446.** RECTIFICACIÓN DE ERROR EN PROYECTO DE REPARCELACIÓN. MERA INSTANCIA. OBRA NUEVA.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Armilla, por la que se deniega la práctica de asiento de presentación de un documento privado.

Supuesto de hecho. Mediante documento privado se pretende la rectificación de la inscripción de un proyecto de reparcelación, derivado de un error, según la recurrente, cometido en el expediente administrativo. El error se produce porque una edificación que constaba declarada en una parcela de origen no fue incluida en las fincas de resultado adjudicadas a su propietaria, sino en otra finca registral en la que no existe físicamente y que es adjudicada e inscrita a favor de otra persona.

¿Procede la rectificación solicitada? NO

Doctrina de la DGRN.

1 Si el error en el asiento proviene de la tramitación de un expediente administrativo no procede la rectificación del Registro por mera solicitud, sino que se precisa rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible.

2 En tales casos se puede rectificar el asiento mediante la rectificación del título administrativo que lo causó, por medio de nueva resolución de la Administración dictada en el correspondiente expediente rectificador seguido de acuerdo con las leyes (R. de 30 de julio de 2015 y arts. 102 y ss de la entonces vigente Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y 109 de la nueva Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

3 Para tal rectificación no será necesario, inexcusablemente y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará un expediente meramente rectificador en el que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas (por ejemplo, apartado 3 del artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto).

Comentario. El principio básico de nuestro sistema registral es que la rectificación de los asientos del Registro exige, como norma general, el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial supletoria dictada en procedimiento en que haya participado oportunamente dicho titular (cfr. artículos 1 y 40 Ley Hipotecaria). Ahora bien, no supone alteración de tal principio básico el que se puedan producir rectificaciones de asientos causados en virtud de título administrativo cuando, por ser erróneo, dicho título es rectificado por resolución administrativa dictada en el procedimiento legalmente previsto y en el que haya intervenido (o tenido posibilidad de intervenir), en su caso, el titular registral si dicha intervención se precisa.

Conclusión. Tras reiterar la DGRN su doctrina sobre la rectificación de los errores materiales y de concepto, concluye diciendo que no tratándose de un error de concepto cometido en la inscripción, o en otros asientos referentes a ella, que «resulten claramente de la misma», sino derivado de una eventual omisión en el proyecto de reparcelación, no puede entenderse suficiente la instancia privada y por tanto, no constituyendo, en este caso, supuesto que permita la extensión del asiento de presentación de un documento privado, conforme al artículo 420 del Reglamento Hipotecario en relación al artículo 3 de la Ley (JAR).

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447.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Supuesto de hecho. Se cuestionan con ocasión de la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario varias cuestiones, procedimentales y sustantivas: I Cómputo de los plazos administrativos. II Notificación de la calificación entre notarios y registradores. III Interposición del recurso gubernativo. IV Intereses de demora abusivos en préstamos hipotecarios.

Doctrina de la DGRN.

I CÓMPUTO DE LOS PLAZOS ADMINISTRATIVOS.

Caso planteado: La calificación registral se notificó el día 21 de junio de 2016 por vía telemática (lo cual se acredita con listado del programa registral de gestión y notificaciones). El recurso se interpuso mediante escrito remitido por correo certificado que tuvo su entrada en el Registro de la Propiedad el día 22 de julio de 2016, pero que se presentó en la oficina del Servicio de Correos el día 21 de julio de 2016 –último día del plazo–.

¿Se ha presentado el recurso en plazo? SI, según se razona en los apartados siguientes.

Solución: El cómputo de los plazos fijados por meses o años ha de hacerse conforme al artículo 5 CC, de fecha a fecha, siguiendo un criterio unificado y general que resulta más apropiado para garantizar el principio de seguridad jurídica. Lo que interesa es dejar claramente fijados los días inicial y final que se deben tener en cuenta: el día inicial es el siguiente al de la notificación o publicación, mientras que el día final coincide con el correlativo mensual de dicha notificación o publicación.

Resolución: “Cuando se trata de plazos de meses (o años) el cómputo ha de hacerse según el artículo 5 del Código Civil, de fecha a fecha, para lo cual, aun cuando se inicie al día siguiente de la notificación o publicación del acto o disposición, el plazo concluye el día correlativo a tal notificación, en el mes (o año) de que se trate. (…) Es indudable, por tanto, que el «dies a quo» del cómputo no puede ser el mismo día en que se ha notificado la calificación, sino el siguiente, pero según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo y de esta Dirección General la (fecha) del vencimiento («dies ad quem») ha de ser la del día correlativo mensual al de la notificación, de manera que el día final debe coincidir con el de la notificación del acto impugnado”.

II NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN ENTRE NOTARIOS Y REGISTRADORES.

Notificación a los particulares: la notificación de la calificación ha de ser por correo certificado con acuse de recibo salvo que los interesados hubieran consentido la notificación electrónica.

Respecto del notario valdrá la notificación telemática siempre que quede constancia de la misma, con indicación del destinatario de la notificación y el contenido de ésta. (Arts. 248.3 y 322.2.º LH y STS de 20 de septiembre de 2011).

III INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.

“El recurso se entiende correctamente interpuesto si se presenta por vía administrativa (Correos u otros órganos públicos competentes) el último día de plazo, aunque acceda al Registro de la Propiedad correspondiente días después (párrafo tercero del artículo 327 de la Ley Hipotecaria y artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, vigente cuando se interpuso el recurso); sin perjuicio de que no pueda prorrogarse el asiento de presentación del documento calificado, por impedirlo el párrafo cuarto del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, si en el ínterin hubiera caducado (Resoluciones de 2 de julio de 2011 y 3 de junio, 22 de julio y 20 de noviembre de 2013)”.

IV INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

Caso planteado: Se discute si la STS de 3 de junio de 2016, relativa a la determinación de cuándo los intereses moratorios de un préstamo hipotecario celebrado por profesionales con consumidores deben considerarse abusivos (fijando como límite máximo los dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio pactado), es aplicable a las escrituras públicas otorgadas antes de dicho fallo.

Resolución: “La cláusula que recoja intereses moratorios que excedan de dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado, deberá ser denegada ya que ese parámetro ha sido fijado expresamente por el Tribunal Supremo como criterio objetivo de abusividad por razones de seguridad jurídica con efectos «ex tunc”.

Efectividad de la Sentencia en el tiempo. La nulidad de una cláusula hipotecaria por abusividad y la consecuencia de que deba tenerse por no puesta se aplica a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el Registro de la propiedad. Por tanto, si el carácter abusivo de los intereses moratorios puede ser invocado por los prestatarios, sobre la base del contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, no sólo respecto de los préstamos o créditos autorizados con posterioridad a su fecha o a la de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» u otra medio oficial, sino también respecto de préstamos o créditos anteriores a tales fechas; igualmente podrá ser calificado por el registrador de la propiedad cuando el título que las contenga, cualquiera que sea su fecha, se presenta para su inscripción.

¿Este criterio supone que la Sentencia tiene efectos retroactivos? NO. Las sentencias no tienen eficacia retroactiva en sentido propio, sino que lo que hacen es interpretar normas vigentes cuyo sentido fijan, de tal manera que ese pasa a ser el significado que les corresponde desde que se promulgaron. El principio de irretroactividad opera respecto de las leyes y la jurisprudencia pero no respecto de la doctrina que las interpreta (Resolución de 21 de marzo de 2013), la cual puede tener en consideración la realidad social del tiempo en que aquellas deben ser aplicadas (artículo 3 del Código Civil).

Aplicación en la esfera extrajudicial de las sentencias que declaran abusivas cláusulas de los préstamos o créditos hipotecario. ¿Necesariamente debe estar inscrita la sentencia en el Registro de Condiciones generales de Contratación? NO

Respecto a casos planteados con calificaciones registrales, la doctrina de esta Dirección General (RR.DGRN de 28 de abril y 25 de septiembre de 2015), le permite rechazar la inscripción de tales cláusulas: a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el «principio de efectividad» de la normativa europea de protección de consumidores. b) No obstante, a falta de tal inscripción, es necesario que la sentencia judicial proceda del Tribunal Supremo (con valor de jurisprudencia o casacional por provenir del Pleno de Sala), en cuanto fuente complementaría del derecho (artículo 1 del Código Civil), o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores; y en todos los casos que se refieran al contrato de préstamo o crédito hipotecario. c) Cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación en relación con las circunstancias particulares del caso concreto, bien porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios o bien por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (respecto de los intereses moratorios en su ámbito concreto de aplicación fijado por el Tribunal Supremo), con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013.

Nulidad de cláusula e inscripción parcial.

1 Efectos de la declaración de abusividad. La declaración de abusividad de una cláusula supone (i) que se tenga por no puesta, (ii) con mantenimiento del contrato en los demás extremos si fuera posible su subsistencia sin la misma –artículos 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios–,  (iii) con imposibilidad de moderación o integración porque la abusividad se impone coactivamente al profesional como una sanción, con la consecuencia que, por ejemplo, en la materia de intereses moratorios que ahora nos ocupa, le impide cobrar nada en absoluto por tal concepto indemnizatorio.

2 Inscripción parcial. En cuanto a la posibilidad de que se hubiera procedido a practicar la inscripción de la hipoteca excluyendo la cláusula relativa a los intereses moratorios, procede únicamente reiterar ahora el criterio de este Centro Directivo (RR. de 14 de diciembre de 2010, 7 de noviembre de 2012, 18 de febrero, 12 de septiembre y 3 de octubre de 2014 y 21 de enero, 30 de marzo y 14 de mayo de 2015), mantenido a partir de la reforma llevada a cabo por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, según el cual la inscripción parcial de los títulos, en caso de calificación suspensiva o denegatoria de una parte de los mismos, si el pacto o estipulación rechazados afecta a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende, como ocurre respecto de la responsabilidad hipotecaria en cuanto al derecho real de hipoteca, exige la solicitud expresa del interesado o interesados (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).

En caso de suspensión del asiento registral, el préstamo seguirá operando entre las partes en sus mismos términos, lo único que ocurre es que carecerá de garantía hipotecaria. (JAR)

Ver artículo de Joaquín Zejalbo sobre la retroactividad de la Jurisprudencia

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448.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

De igual contenido que la inmediatamente anterior comentada. (JAR)

Ver artículo de Joaquín Zejalbo sobre la retroactividad de la Jurisprudencia

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450.* CANCELACIÓN DE EMBARGO. FIRMEZA Y CLARIDAD DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María nº 2, por la que se suspende la cancelación de un embargo.

Hechos:

Se presenta en el registro  una Sentencia por la que se declara la nulidad de un procedimiento de apremio que fue objeto de anotación preventiva en el año 1993.

Dicho procedimiento, finalizó con la realización forzosa y adjudicación del bien embargado, causando la correspondiente inscripción de la venta pública y la cancelación de la anotación de la que traía causa en el año 1998, quedando la finca inscrita en favor de persona distinta de los ahora demandados en la sentencia de nulidad.

 En ejecución de dicha sentencia se acompaña un auto aclaratorio de la misma, así como diligencia de ordenación, que se considera como «firme a efectos registrales» en el que se aclara la firmeza de la sentencia y del auto a los que complementa, y se insta al registrador  a la práctica de la «anotación interesada».

 El  registrador competente suspende la práctica del asiento solicitado alegando en su nota de   calificación tres defectos:

  1. Que existen dudas sobre la firmeza de la resolución recaída pues aunque se dice que es “firme a efectos registrales” el mandamiento consta expedido antes del transcurso del plazo para la interposición del recurso, considerando además que la firmeza de una resolución judicial es un concepto unitario y univoco para el ordenamiento jurídico en su conjunto, no existiendo un concepto de “firmeza a efectos registrales” distinto de su concepto procesal “estricto sensu”.
  2. Por otro lado, alega dudas sobre el asiento registral a practicar ya que el mandamiento se refiere indistintamente a la inscripción de lo contenido en el fallo de la sentencia y del auto cuando éstos no acuerdan la práctica de inscripción
  3. Y que la anotación de embargo que anula la Sentencia se encuentra cancelada como consecuencia de su ejecución y la finca inscrita a nombre de persona distinta de los demandados y que no han intervenido en el procedimiento ahora tramitado.

El recurrente, por su parte, fundamenta sus alegaciones basándose en documentos que no fueron aportados a la hora de presentar el título para su calificación, sino que han sido incorporados al tiempo de la presentación del escrito de recurso.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Lo primero que hace nuestro Centro Directivo es recordar que  a tenor de lo que dispone   el artículo 326 de nuestra Ley Hipotecaria, el recurso sólo puede versar sobre los pronunciamientos señalados por el registrador en su nota de calificación y en atención a las circunstancias contenidas en el título presentados para la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones, por lo que la documentación complementaria aportada inicialmente en el escrito de recurso no se puede tener en cuenta en el momento de elaborar esta Resolución.

En relación al primer defecto señalado por el registrador y teniendo en cuenta los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, considera que la firmeza de los pronunciamientos judiciales no puede diseccionarse en cuanto a una posible diferente eficacia una para «efectos registrales» y otra a «restantes o plenos efectos», debiendo la misma ser única para todos los efectos posibles, por lo que la expresión firme «a efectos registrales» no resulta viable en el sistema procesal e hipotecario español, debiendo ser una firmeza a únicos efectos, por lo que la especificación de efectos en la firmeza no puede ser aceptada y el defecto, por ello, debe ser mantenido.

En cuanto al segundo de los defectos relativo a la naturaleza y claridad de la documentación complementaria aportada en la que nos encontramos  una resolución judicial emitida por el secretario ordenando la práctica de la «anotación interesada» de todo punto diferente al asiento que en verdad corresponda practicar( de cancelación) considera que tal discrepancia entre  la naturaleza y eficacia que existe  entre ambos  asientos, en ningún caso  puede ser salvada por la labor interpretadora del registrador. Por lo que declara que es necesario que se aclare el tipo de asiento a practicar.

Y finalmente en cuanto al último defecto considera la Dirección General que el respeto a la función jurisdiccional, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero  el registrador tiene, sobre las mismas, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Y debido a las exigencias del principio de tracto sucesivo se debe denegar la inscripción solicitada ya que  el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido el actual  titular registral de la finca afectado por la pretensión  que ahora se pretende  reflejar en el Registro. Por lo que el defecto debe ser mantenido.

Conclusión:

Esta situación se hubiera podido evitar si el demandante de la nulidad del embargo hubiera protegido sus intereses solicitando una anotación de demanda ya que en el caso contrario no puede producir efecto alguno frente a un nuevo titular registral, ajeno al  proceso, debiendo  entablar las acciones que correspondan contra dicho titular registral en un nuevo procedimiento dirigido contra él. (MGV)

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451.*** RECURSO INTERPUESTO FUERA DE PLAZO. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Una nota de calificación se notificó telemáticamente al notario el 21 de junio de 2016. De acuerdo con el art. 326 LH el plazo para la interposición del recurso es de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación. El apartado último del mismo artículo determina que «el cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». Por tanto presentado el recurso el día 23 de julio ha de rechazarse por extemporáneo 

En cuanto a la alegación por el recurrente de no haber recibido notificación de la calificación, que las noticias que tiene de la misma son sólo por referencias de terceros, y de que jamás ha dado autorización para que la notificación deje de hacerse de manera ordinaria de correo con acuse de recibo, debe ser rechazada porque el registrador ha dejado demostrado en su informe, mediante listado de su programa electrónico de gestión, que la notificación tuvo lugar por vía telemática el día 21 de junio de 2016 a las 11:02:30 horas. Interpretando teleológicamente los arts 248.3 y 322.2.º LH el TS, en Sentencia de 20 de septiembre de 2011 –– que confirma la sentencia de 19 de diciembre de 2007 de la Audiencia Provincial de Valencia, reconoce la admisibilidad de la notificación al notario, por vía telemática, de la calificación negativa. Señala el TS que la relación entre registradores y notarios es distinta de la mantenida por aquéllos con los particulares y debe estar presidida por los principios de lealtad y colaboración institucional, de suerte que no puede rechazarse la notificación de la calificación por vía telemática, si previamente se admite ésta como medio de presentación de los documentos notariales en el Registro. Añadiendo que, además, esa admisibilidad se desprende de la remisión que el art 322 LH hace al artículo 58 Ley de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, pues cuando el primero de dichos preceptos dice que la notificación telemática sólo será válida cuando previamente el interesado la haya aceptado, hay que entender que éste interesado es exclusivamente el particular (que puede que ni siquiera disponga de medios técnicos para recibir comunicaciones telemáticas), pero no el notario (que sí está obligado a disponer de dichos medios), respecto del cual valdrá este tipo de notificación siempre que quede constancia de la misma, con indicación del destinatario de la notificación y el contenido de ésta, debiendo incorporarse al expediente la correspondiente acreditación de dichos datos. (MN) 

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454.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO, NO HABIENDO MENORES

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moncada nº 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia aprobatoria del convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Se plantea la posibilidad de inscribir un derecho de uso sobre la vivienda familiar en un convenio de divorcio que carece de un plazo o término específico que concrete su duración.

La recurrente alega que la Ley 5/2011, de 1 de abril, de la Generalitat, de relaciones familiares de los hijos e hijas cuyos progenitores no conviven, sólo es de aplicación cuando existen hijos menores de edad, y que en el momento del divorcio, año 2009, era de aplicación el CC; además, la R de 20 de febrero de 2004, reconoció expresamente que no es necesario señalar un plazo de duración del derecho de uso. 

La Dirección analiza, recordando anteriores resoluciones, la naturaleza del derecho de uso sobre la vivienda familiar. Lo clasifica como derecho de carácter familiar, ajeno a la tradicional distinción entre derechos reales y de crédito, lo que impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo.

Con carácter general el derecho de uso familiar para ser inscribible debe tener trascendencia a terceros y debe configurarse con expresión concreta de las facultades que integra, identificación de sus titulares, temporalidad –aunque no sea necesario la fijación de un día certus, salvo que la legislación civil especial así lo establezca, como ocurre con el CC Catalán, art. 233.20– y además debe establecerse un mandato expreso de inscripción –principio de especialidad.

No obstante, dado su peculiar régimen jurídico, su carácter temporal ha de matizarse: la STS de 18 de mayo de 2015, que refiriéndose al art. 96 CC dice expresamente  “que en defecto de acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. Esta es una regla taxativa, que no permite interpretaciones temporales limitadoras. Incluso el pacto de los progenitores deberá ser examinado por el juez para evitar que se pueda producir este perjuicio. El principio que aparece protegido en esta disposición es el del interés del menor, que requiere alimentos que deben prestarse por el titular de la patria potestad, y entre los alimentos se encuentra la habitación (art. 142 CC); por ello los ordenamientos jurídicos españoles que han regulado la atribución del uso en los casos de crisis matrimonial o de crisis de convivencia, han adoptado esta regla (así, expresamente, el art. 233-20.1 CCCat). La atribución del uso de la vivienda familiar, es una forma de protección, que se aplica con independencia del régimen de bienes del matrimonio o de la forma de titularidad acordada entre quienes son sus propietarios, por lo que no puede limitarse el derecho de uso al tiempo durante el cual los progenitores ostenten la titularidad sobre dicho bien”.

A su vez las STS de 29 de mayo de 2015, reiterada por la de 21 de julio de 2016, dice, por su parte, que: … distingue los dos párrafos del art. 96 CC en relación a la atribución de la vivienda y fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: «la atribución del uso de la vivienda familiar en el caso de existir hijos mayores de edad, ha de hacerse a tenor del párrafo 3.º del artículo 96 CC, que permite adjudicarlo por el tiempo que prudencialmente se fije a favor del cónyuge, cuando las circunstancias lo hicieren aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección». La mayoría de edad alcanzada por los hijos a quienes se atribuyó el uso, marido y mujer ante este derecho, enfrentándose uno y otro a una nueva situación que tiene necesariamente en cuenta, no el derecho preferente que resulta de la medida complementaria de guarda y custodia, sino el interés de superior protección, que a partir de entonces justifiquen, y por un tiempo determinado. Y es que, adquirida la mayoría de edad por los hijos, tal variación objetiva hace cesar el criterio de atribución automática del uso de la vivienda que el artículo 96 establece a falta de acuerdo entre los cónyuges, y cabe plantearse de nuevo el tema de su asignación, pudiendo ambos cónyuges instar un régimen distinto del que fue asignación inicialmente fijado por la minoría de edad de los hijos, en concurrencia con otras circunstancias sobrevenidas. 

En el caso, la atribución del uso de la vivienda sin limitación temporal alguna, vulnera lo dispuesto en el art. 96.3 …. Puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial un diferente tratamiento del derecho de uso cuando existen hijos menores, -que no permite explícitas limitaciones temporales-, que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho. Y aunque la Ley 5/2011 de la Generalitat (art 6) establece que, en todo caso, la atribución de la vivienda familiar tendrá carácter temporal, y la autoridad judicial fijará el período máximo de uso) no es aplicable temporalmente al supuesto planteado (D.Trans 2ª) conforme a la doctrina jurisprudencial antes expuesta es clara la indefinición temporal por lo que se confirma el defecto ya que se atribuye a la esposa el derecho de uso, al amparo del art 96.3 CC, es decir, no habiendo hijos menores, que pudieran justificar la procedencia de ausencia de expresa limitación temporal. (MN)

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455.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN VIVIENDA HABITUAL POR EL 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 21 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo nº 4 a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación expedidos en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos:

En un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados se dicta decreto de adjudicación de una finca registral que constituía la vivienda habitual del ejecutado. La referida finca, conforme a lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se adjudicó al banco actor por un importe equivalente al 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de tasación, dado que no hubo postores en la subasta y que lo adeudado no alcanzaba el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de dicho valor, aunque sí que excede del 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, quedando en consecuencia un remanente de deuda pendiente de abono al acreedor.

La registradora, suspende la inscripción ya que al ser la finca el domicilio habitual del ejecutado, no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al setenta por ciento de su valorde tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje (como ocurre en el presente caso), entonces se lo adjudique por dicha cantidad, es decir, por la suma de lo que se deba por todos los conceptos, siempre que esa cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación (artículos 670.4.2 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Disposición Adicional 6.ª de la misma Ley, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo).

El recurrente considera que se ha cumplido con exactitud lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que no es competencia de la registradora revisar el criterio interpretativo recogido en el decreto de adjudicación.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora  considerando que la cuestión debatida es idéntica a la abordada por la misma en su Resolución de 12 de Mayo de 2016.

En primer lugar hace referencia a si el registrador tiene competencia para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución directa, respondiendo en sentido afirmativo ya que  los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firme, pero no por ello quedan  excluidas de la calificación registral  las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española).

La Dirección General considera  que la inscripción de la hipoteca es uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria). Por su parte la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación(art 682 LEC), son elementos esenciales que han de constar en la escritura de constitución de la hipoteca sobre los cuales girará posteriormente la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para evaluar si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria, por ello entiende que el registrador puede y debe calificar si el efectivo importe de la adjudicación de la finca en el procedimiento dese acomoda a lo previsto en la Ley de enjuiciamiento Civil.

A continuación se centra en el supuesto del presente caso en el que la subasta queda desierta por falta de licitadores, tratándose de la vivienda habitual del ejecutado y en la que la adjudicación se ha realizado al 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}del valor de tasación.

Nuestro Centro Directivo considera que en base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil  la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, asimismo se ha de atender  al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual,  y concluyen que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta. Ya que si se atiende a la literalidad del precepto podría ocurrir como en el caso del expediente que por ser la deuda inferior al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}del valor de la subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y seguir existiendo un saldo a su favor o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual. (MGV)

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456.* CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 21 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 6, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad. 

Hechos:

Se trata de una escritura  por la que se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo. En la constitución de la misma se dispuso, para la cuenta de crédito garantizada, un plazo de duración de un año prorrogabletácitamente a su vencimiento por períodos sucesivos e iguales, salvo que medie denuncia expresa de una de las partes con quince días de antelación. En la cláusula segunda, se dijo que esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de la escritura, prorrogables por dos años más. La hipoteca se constituyó mediante escritura autorizada el día 27 de enero de 2006 habiendo transcurrido el plazo estipulado.

La registradora suspende la cancelación considerando que no ha transcurrido el plazo de 20 años señalado para la prescripción de la acción hipotecaria por el art 128LH, más otro año señalado por el párrafo 5º del art 82 de la Ley Hipotecaria. Llega a la conclusión  que el plazo de ocho años prorrogables por dos más no es el plazo de caducidad del derecho de hipoteca, sino que es un plazo de la cuenta especial objeto de la hipoteca de máximo pactada, plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del día del vencimiento, son las únicas que quedan garantizadas por la hipoteca constituida.

 El interesado, recurrente, entiende  que sí, que está diferenciado el plazo de la cuenta especial objeto de la hipoteca de máximo (un año prorrogable tácitamente a su vencimiento por periodos sucesivos e iguales, salvo que medie denuncia expresa de una de las partes con quince días de antelación, es decir, hasta el 27 de enero de 2011) y el plazo de caducidad de la hipoteca ocho años prorrogables por dos más.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora para ello comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada por la que nada impide que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento.

 Si bien reconoce que no siempre es fácil decidir si  el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma, o si se trata  únicamente de definir el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.

En los casos de caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultar aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que permite la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. Que  sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa  por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca.

Ya que en el caso contrario  debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, para lo que es  necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

 En el caso que nos ocupa nuestro Centro Directivo afirma  que se diferencia claramente entre el plazo de duración de la cuenta de crédito, un año prorrogable hasta el 27 de enero de 2011  y, por otro lado se señala que «esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de esta escritura, prorrogable por dos años…», que debe entenderse referido a la duración de la hipoteca misma, por lo que considera que el recurso debe ser estimado.  (MGV)

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457.*** CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. CARGAS PREFERENTES AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida nº 1 a practicar una nota marginal ordenada por un mandamiento judicial.

Supuesto de hecho. Se sigue en el Juzgado procedimiento de ejecución de títulos judiciales contra la mercantil Megacris SL, a cuyas resultas se practicó anotación preventiva de embargo sobre una finca registral el día 3 de marzo de 2014. Sobre dicha finca ya constaba registrada anteriormente una hipoteca a favor de «Financial Business Angels, SA» en garantía de un crédito abierto concedido a la entidad «Megacris, SL», respondiendo de 480.000 euros de principal, y 48.000 euros para costas y gastos.

El mandamiento cuya calificación es objeto de recurso transcribe una diligencia de ordenación del letrado de la Administración de Justicia en la que consta que, al amparo de lo dispuesto en el número 2 del art. 654 de la LEC y art. 144 de la LH, se acuerda remitir mandamiento al Registro de la Propiedad ordenando la cancelación de tal carga hipotecaria, haciendo constar que el importe del crédito garantizado con dicha hipoteca es “0”. Este dato se deberá hacer constar en el Registro de la Propiedad como nota marginal, en la que deberá constar que el posible adjudicatario en la subasta del bien embargado no asume el cargo de tal hipoteca de máximo.

La registradora acuerda suspender la práctica de la nota marginal solicitada «por el defecto subsanable de no acreditarse, mediante la correspondiente documentación suscrita por la representante de la entidad acreedora hipotecaria, y con facultades suficientes para cancelar hipotecas, o testimonio judicial de la propia documentación».

Doctrina de la DGRN.

La Resolución reitera la doctrina del Centro Directivo sobre la extensión de la calificación registral de documentos judiciales, la cual, por conocida, sólo reseñamos muy brevemente. Presenta más interés su didáctico razonamiento sobre el desenvolvimiento de las cargas preferentes en el procedimiento ejecutivo ordinario, que se resume más extensamente.

I CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES.

1 Doctrina: El registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos de las resoluciones judiciales entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión. Por tanto, el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario le permite calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

2 Fundamento: reitera como fundamentos los artículos 24 CE, art. 20 LH, art. 522 LECivil, la STS (Sala Primera) de 21 de octubre de 2013, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo y la STC número 266/2015, de 14 de diciembre (Sala Segunda).

3 Solución del caso: no puede imputarse a la registradora una extralimitación en su función de calificación del mandamiento que ha dado lugar a la nota objeto de recurso, en tanto el defecto por ella alegado encuentra su fundamento en el principio de tracto sucesivo y en la adecuada intervención en el procedimiento de la entidad titular del derecho real de hipoteca que se vería afectado por la práctica de la nota marginal pretendida. 

II EJECUCIÓN ORDINARIA DE BIENES EMBARGADOS y CARGAS PREFERENTES.

1Necesidad de la tasación: En la ejecución ordinaria de bienes constituye trámite esencial la tasación de la finca, pues, a diferencia de lo que sucede en la ejecución directa de bienes hipotecados, que ya constan tasados desde el mismo momento en que se inscribe la hipoteca (art. 682.2.1.º LH), en la ejecución ordinaria esto no sucede (art. 637 LECivil).

2 Deudas preferentes y valoración de los bienes: Puede ocurrir que sobre los bienes embargados objeto de ejecución consten inscritas o anotadas cargas anteriores y preferentes a la anotación del embargo que causa la ejecución, por lo que resulta lógico el interés del ejecutante en conocer el estado actual que presentan los créditos garantizados preferentemente, es decir, cuánto se debe al día de la fecha.

Esto es así porque, cuanto más se aminoren las cargas o derechos de garantía anteriores, mayor valor tendrá el bien en la ejecución, que saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución. Por tanto, si el valor de las cargas anteriores es igual o superior al valor del inmueble, el ejecutante verá alzado el embargo y perderá cualquier expectativa de sacar el inmueble a subasta, fuere por el precio que fuere.

3Procedimiento a seguir para conocer el estado actual de los créditos preferentes: El letrado de la Administración de Justicia ha de seguir el procedimiento previsto en el artículo 657 LECivil y dirigirá oficios a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.

 Según cual sea la contestación, y haya o no acuerdo, se resolverá directamente por el Letrado o habrá una vista ante el Tribunal. En el caso de que los titulares de tales créditos no contesten“se entenderá que la carga, a los solos efectos de la ejecución, se encuentra actualizada al momento del requerimiento en los términos fijados en el título preferente” (Art.657 3º LECivil).

En el presente caso, la entidad titular del derecho real de hipoteca, que ha sido requerida para que manifestase el importe de su crédito, no ha atendido a dicho requerimiento y, en consecuencia, no ha comparecido en el procedimiento, por lo que, alega el recurrente, ha de tenérsele por confesa y debe considerarse adecuadamente prestado su consentimiento conforme al artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4 Solución de la DGRN:

A Conviene recordar que para cancelar una hipoteca sin el consentimiento de su titular se requiere, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, una sentencia firme dictada en un procedimiento declarativo seguido contra dicho titular registral, y que si dicho acreedor hipotecario demandado no comparece se observan todas las garantías que prevé la Ley Rituaria para las situaciones de rebeldía.

B Sin embargo, ahora se pretende obtener no la cancelación de la hipoteca sino la constancia de que el saldo actual es cero euros, en virtud de un mandamiento librado en un procedimiento de apremio en el que no ha comparecido el titular de la referida hipoteca.

C Especialmente debe tenerse en cuenta, además, que en el presente expediente, la hipoteca preferente se ha constituido en garantía de un crédito abierto, cuyo saldo al día de hoy puede ser «cero», pero ello no es impedimento para que la finca siga respondiendo de unas obligaciones que aunque todavía no hayan nacido, nazcan en un futuro, dentro del plazo de vigencia del crédito abierto.

D Por ello, para el posible postor en la subasta puede resultar perturbador indicar que el saldo es «cero» haciendo pujas por importe superior, sin «descontar» ninguna cantidad. Debe, por tanto, prevalecer, en el presente caso, la protección de un derecho (hipoteca en garantía de una cuenta de crédito) que figura inscrito a favor de una determinada entidad.

Especial consideración debe darse a la circunstancia de que la minoración de valor que publica la nota marginal no es un mero dato informativo, sino que supone una manifestación de la llamada publicidad material, provocando los efectos derivados de los principios hipotecarios, y de las presunciones de veracidad y exactitud de los asientos registrales.

En consecuencia, desestima el recurso. (JAR)

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458.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE RESTO SIN PORCIÓN EXPROPIADA NO INSCRITA. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia en la que se adjudica a la heredera una finca de 17.484 m2, en la que se indica que dicha superficie es la que resulta tras la expropiación de una parte que no ha accedido al registro, ya que éste proclama una cabida de 28.458 m2 y, según el certificado catastral, la misma tiene una superficie de 16.784 m2. Tras de una primera calificación negativa del registrador, se suspende la inscripción de la finca adjudicada de 17.484 m2, así como también suspende la de la otra escritura complementaria de la primera, formalizada para subsanar aquélla.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura de adjudicación de herencia de la finca de 17.484 m2, y su complementaria, por considerar que:

  • Es preciso aportar la representación georreferenciada tanto de la porción expropiada como la del resto.
  • No es inscribible la representación gráfica de la finca que se incorpora en el título, al existir un desplazamiento patológico en la cartografía catastral del municipio de Alicante.

Notario: Interpuesto recurso por la heredera adjudicataria, contra la suspensión de la inscripción por los defectos alegados, quien hace constar que ignora las coordenadas de la porción expropiada por la Administración, que es la única responsable y titular de dicha porción, sin que la actuación irregular de ésta y sus consecuencias puedan recaer sobre la recurrente, y siendo además informado, dicho recurso, en tal sentido por el notario autorizante, que indica que la expropiación de llevó a cabo hace más de 10 años,  y reitera que no tiene sentido ni se pueden aportar las georreferencias de la “porción pendiente de segregar” (o sea la expropiada), por cuando esta segregación ha sido impuesta, le genera al particular indefensión y le obliga a llevar a cabo y soportar el coste de un dato de difícil obtención.

Doctrina de la Dirección General: Revoca los dos defectos alegados por el registrador:

1).- En cuanto a la exigencia de la georreferenciación de la porción segregada y expropiada, se remite al contenido del art 9 de la LH, conforme al cual la representación gráfica es preceptiva siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».

Como ya afirmaron las Resoluciones de 2 y de 21 de septiembre de 2016, tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, pero en este caso, nos encontramos con la necesidad de inscribir una finca resto tras una segregación que no ha tenido acceso registral, por ello (Rs 14 enero de 2013) no se precisa inscribir una segregación no inscrita para disminuir la superficie de la finca matriz, ya que el art 47 del RH permite el acceso de las segregaciones de una finca en diferentes momentos temporales.

Por tanto, en estos casos sólo deben aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica de la porción que se presente a inscribir, en cada momento (sea la porción resto o segregada), sin que se pueda exigir la representación gráfica de otras porcionesque  no son objeto del título ni se pretende su inscripción y ello por aplicación, como digo, del art 47 del RH que indica “que se hará constar la descripción de la porción restante “cuando fuere posible”.

El defecto debe ser revocado ya que es posible inscribir la porción resto, tras la expropiación, si se aporta su representación gráfica, incorporable al folio registral.

Se ha omitido sin embargo hacer constar que la diferencia entre la superficie de la descripción literaria y la gráfica catastral es inferior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, por lo que no se puede impedir la inscripción de la representación gráfica (RS 8 junio 2016)

2).- Por lo que hace al defecto relativo a un desplazamiento patológico o generalizado de la cartografía catastral del Municipio (Alicante) ello no impide la inscripción de la representación gráfica de la finca. El tratamiento de estos desplazamientos está previsto en la RS Conjunta de la DGRN y DGC de 25 octubre 2015 que dispone que “cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador, junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe».

En consecuencia, para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. En el presente expediente, no consta ninguna representación alternativa que derive de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, sino que el registrador se limita en su calificación a poner de manifiesto la existencia de un desplazamiento generalizado, sin que éste resulte justificado técnica ni gráficamente en tal nota de calificación. Además y conforme al 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad. No corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral.

COMENTARIO: La presente RS resuelve los siguientes dos problemas:

En primer lugar: Expropiada o segregada una porción de finca con anterioridad, sin que la misma haya tenido acceso al registro, es posible adjudicar e inscribir la finca resto o la segregada, o varias fincas segregadas, en diferentes momentos temporales y formalizadas en diferentes títulos; y por otro lado, la única referencia gráfica que debe aportarse, es únicamente la relativa a la porción que sea objeto de inscripción, en cada momento, sin que se pueda exigir dicha representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título a inscribir ahora. Se aplica aquí el artículo 47 del RH que señala que se hará constar la descripción de la porción restante o sea las no inscritas (comprendida su representación gráfica) “cuando fuere posible”. La imposibilidad debe valorarse de forma objetiva y podrá entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse.

En segundo lugar: No se puede calificar por el registrador un posible desplazamiento patológico del Catastro, porque no puede revisar de oficio dicha cartografía, ya que la Rs Conjunta de la DGRN y DG del Catastro de 26 octubre de 2015 dispone que “cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de  un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondiente, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.” Sin embargo, aquí parece que se hace referencia a casos concretos de desplazamientos (una finca determinada, una parcelación o conjunto urbanístico). La cuestión más grave es qué ocurre cuando al desplazamiento afecta a la totalidad o a porciones importantes del Catastro de un Municipio, como parece ocurrir en Alicante. Ver artículo de Antonio Jiménez Clar. (JLN)

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460.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONVENIO REGULADOR

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Osuna, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio aprobado por sentencia judicial.

Supuesto de hecho.

En convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio se liquidan los bienes gananciales y se declaran diversas obras nuevas sobre algunas de las fincas inventariadas, siendo una de ellas la destinada a vivienda familiar.

¿Es el convenio regulador aprobado judicialmente el vehículo formal idóneo para inscribir declaraciones de obra nueva? NO, incluso aunque una de las viviendas sea el domicilio familiar.

Solución de la DGRN.

La declaración de obra nueva se puede configurar como un acto de administración mediante el que se incorpora al Registro la descripción de una construcción.

La declaración de obra nueva no es necesaria para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial, sino que será el adjudicatario de la finca, tras la liquidación de los gananciales, quien, en escritura pública, que es el título ordinario para ello, deba, si así lo desea, otorgar la declaración de obra nueva, pues la inscripción de la obra nueva es un asiento de naturaleza voluntaria y declarativa.

Comentario.

1 El artículo 3 LH enumera como títulos públicos inscribibles los documentos notariales, judiciales y administrativos. Sin embargo, no cabe elegir indistintamente unos u otros documentos públicos, pues el acto o negocio jurídico -título material-que se documenta exigirá una u otra forma documental según que la competencia funcional esté atribuida a una u otra función pública (judicial, administrativa o notarial).

2 La doctrina de la DGRN sobre el contenido del convenio regulador en cuanto título inscribible se ha venido perfilando en los últimos años con carácter expansivo, siendo criterios rectores de su doctrina los que en la presente Resolución se recuerdan: (i) los acuerdos con transcendencia inmobiliaria contenidos en un convenio regulador serán inscribibles cuando se encuentren dentro del contenido propio del convenio conforme a lo previsto en el artículo 90 de nuestro Código Civil. (ii) En este sentido el convenio es título inscribible cuando se refiere a la liquidación del haber conyugal, ya sea derivado de un régimen de comunidad o de separación de bienes, e incluso a actos o negocios relativos a bienes privativos cuando ello suponga un requisito esencial para esa absoluta y completa liquidación del haber conyugal; y en el mismo sentido, las adjudicaciones o derechos de uso relativos a la vivienda habitual.

3 Sin embargo, no cabe que el convenio sea título hábil para la inscripción de la declaración de obra nueva, pues tal declaración no es necesaria para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial. Por ello, será la escritura pública otorgada por el adjudicatario el título hábil para documentar dicha declaración, correspondiendo a notarios y registradores en el ámbito de sus respectivas competencias controlar el cumplimiento de los requisitos previstos por la legislación sectorial.  (JAR).

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461.*** PODER GENERAL Y DONACIÓN. MANDATO EXPRESO.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 34 a inscribir una escritura de donación.

Hechos: Utilizando un poder general de una madre a un hijo, con facultades de donar y autocontratar, el poderdante se otorga una donación de un inmueble a sí mismo. El notario emite un juicio de suficiencia favorable del poder.

La registradora considera que el juicio de suficiencia del notario sobre el poder es incongruente, a la vista de la doctrina contenida en la sentencia del TS de fecha 6 de Noviembre de 2013, ya que el poder está concedido con carácter genérico, con relación a bienes de todas clases, sin que, en consecuencia, se designen específicamente los bienes sobre los que el apoderado puede actuar. 

El interesado recurre y alega que la registradora está obviando el juicio de suficiencia notarial y que dos años antes inscribió otra donación usando el mismo poder.

La DGRN revoca la calificación. Comienza por señalar la diferencia entre poder (de ámbito externo, facultades del apoderado con relación a terceros) y mandato (de ámbito interno, instrucción del mandante a mandatario) pues son realidades jurídicas diferenciadas. Sólo en el caso de que la representación tenga su origen en un contrato de mandato se habla de mandato representativo, figura en la que el mandato-contrato va unido a la representación.

También señala que es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo según la cual en el caso de realización de actos de riguroso dominio es necesario mandato expreso pero no es necesario que el poder especifique los bienes sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas, siendo suficiente que se refiera genéricamente a los bienes del poderdante.

Añade que el TS ha admitido varias veces la validez del poder general para efectuar donaciones y añade que no se exige para su validez un poder especial con determinación del objeto a donar y del sujeto donatario, cautelas que adopta el Código Civil italiano. Será el apoderado quien puede elegir tanto al donatario como el bien que se dona, de modo que se origina una donación perfecta y sólo revocable conforme a las reglas generales de la misma, pues el consentimiento del poderdante se entiende prestado con el del representante.

Concluye que los poderes generales para donar son válidos, así como las donaciones hechas en uso de dichos poderes. Cuestión diferente es que en cada caso concreto el mandatario apoderado no haya seguido las instrucciones del mandante y se haya extralimitado de su mandato, pero dicha circunstancia no puede ser apreciada ni por el notario ni por el registrador sino por los tribunales que actúan con una función correctora de abuso de poder en casos concretos. Tal circunstancia no puede impedir que «ex ante», en el ámbito de la actuación de notarios y registradores, se apliquen las normas de Derecho positivo sobre la materia y que los poderes generales, incluso con facultades para donar, puedan otorgarse y ejecutarse sin necesidad de que especifique la persona del donatario o el bien que se dona (AFS)

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462.*** SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga nº 10 a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Hechos: Una entidad bancaria otorga un poder para vender determinado inmueble al apoderado 1, que posteriormente subapodera en favor del apoderado 2. Ahora el apoderado 2 en uso del poder conferido eleva a público un contrato privado de compraventa. El notario autorizante de la compraventa emite un juicio positivo de suficiencia de las facultades del apoderado 2 y reseña dicho subpoder en la escritura.

El registrador considera que existen dos defectos: que el notario no ha reseñado las facultades del apoderado 1 luego subpoderdante y, (cuando finalmente se le aporta en el Registro copia autorizada de dicho poder 1), que el subpoderdante no tenía facultades para subapoderar en favor del apoderado 2, pues, consultado el Registro Mercantil, se trata de un poder de ámbito mercantil por lo que tenía que estar expresamente facultado para ello y hay incongruencia en el juicio notarial de suficiencia. Dicha calificación es confirmada por el registrador sustituto.

El notario autorizante recurre y alega que el notario no tiene que tener a la vista y por tanto reseñar las facultades conferidas al apoderado del poder 1 puesto que ya la notaria autorizante del subpoder emitió un juicio de suficiencia en base al poder 1 que se le exhibió y que reclamar todos los poderes anteriores supone una quiebra del juicio de suficiencia notarial y de la seguridad del tráfico jurídico. En cuanto al segundo defecto, además de reiterar que existe juicio de suficiencia notarial del subpoder y de entender que el registrador se excede de sus funciones,  señala que el poder inicial, aun emitido por una entidad bancaria, es un poder de carácter civil ( y por ello es posible subapoderar si no hay prohibición expresa), ya que no se refiere a ningún acto de comercio (operación típica bancaria) sino a la venta de un inmueble, y cita en su apoyo una Resolución de 11 de Junio de 2004.

La DGRN revoca los dos defectos. En cuanto al primero sintetiza su doctrina y del TS en que el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado.

En los casos de sucesivos apoderamientos, como en el presente, es suficiente la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y la de la de sustitución de poder, con indicación de los datos antes referidos, y que se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado . No es necesario por el contrario  que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que éste exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder.

Respecto del segundo defecto, analiza en primer lugar el alcance de la calificación del registrador en relación con la congruencia del juicio de suficiencia notarial señalando que ello sólo es posible en casos de errores palmarios y que en ningún caso facultan al registrador para reinterpretar los poderes, de modo diferente al notario. Entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar.

En el presente caso admite que el registrador puede calificar si  es congruente o no el juicio notarial por erróneo por las razones que constan en la calificación. Sin embargo concluye que no hay tal error ni por tanto incongruencia pues para que el mandato se repute comisión mercantil el artículo 244 del Código de Comercio requiere la acumulación de dos circunstancias: que tenga por objeto un acto u operación de comercio y que sea comerciante o agente mediador el comitente o el comisionista. En el presente caso la venta aislada de inmuebles no es acto de comercio pues las entidades bancarias tienen un objeto social exclusivo y por tanto el poder es de carácter civil y es de aplicación el artículo 1721 CC. Añade que en el presente caso al elevar a público un documento privado nos encontramos ante un acto debido, y no un acto de enajenación propiamente dicho y por tanto no hay acto dispositivo, sino de mero reconocimiento conforme al artículo 1.224 del Código Civil y de obligado cumplimiento.

COMENTARIO: En resumen, no hay que exhibir al notario la cadena de poderes previos ni emitir juicio de suficiencia sobre los mismos, pero sí tienen que ser reseñados en la escritura sus principales datos identificativos (notario autorizante, fecha, otorgantes y su cargo, en su caso). La calificación registral de la congruencia del juicio de suficiencia notarial es posible pero está limitada a supuestos de errores palmarios y no autorizan para reinterpretar las facultades del apoderado de modo diferente que el notario, que asume en exclusiva la responsabilidad de su juicio. (AFS) 

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463.() SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga nº 10 a inscribir una escritura de compraventa.

Ídem que la 462. (AFS)

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464.** DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo administrativo. 

Hechos:

Son hechos que debemos de  tener en cuenta para el estudio de este expediente los siguientes:

 – La finca registral en cuestión, figura inscrita a favor de la  entidad 1 adquirida  por título de donación de la entidad 2, esta, a su vez la adquirió por donación de unos hermanos, quienes la adquirieron de su padre, quien se reservó la facultad de disposición de los bienes donados, sin necesidad de obtener consentimiento de los donatarios en todas las sucesivas transmisiones.

 – Durante el período de tiempo en que la finca estuvo a nombre de la entidad 2 se extendió una anotación preventiva de embargo administrativo con fecha 7 de marzo de 2014.

 – El actual titular (entidad 1) interpone recurso por no haberse cancelado dicha anotación al tiempo de la inscripción de esta última donación.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación, concluyendo que no es posible cancelar la anotación preventiva de embargo para lo que comienza haciendo un análisis de la figura jurídica ante la que nos encontramos que es la donación con reserva de la facultad de disposición regulada en el artículo 639 del Código Civil.

Nuestro Centro Directivo declara que ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria  en la que el donatario adquiere la propiedad de los bienes y podrá transmitirlos a terceros si bien quedando sujetos al ejercicio del derecho del donante, salvo que estuvieren protegidos por la buena fe (artículos 34 y 37 de la Ley hipotecaria).

En base a lo anterior es posible practicar anotaciones de embargo sobre un bien donado sujeto a la facultad del artículo 639 del Código Civil aunque pudiera quedar extinguida en el caso de resolverse el derecho del propietario. En estos casos el  anotante conocerá  que el derecho embargado es claudicante ya que  la efectividad de la ejecución dependerá de la falta de ejercicio de la facultad reservada, en cuyo caso el bien ejecutado se adjudicará no en plena propiedad sino con la carga de la reserva, o bien de la consolidación del derecho del deudor por la extinción de dicha facultad por renuncia o fallecimiento del reservista en cuyo caso la finca será adjudicada en plena propiedad.

También sería posible inscribir una nueva donación exigiendo la intervención del acreedor favorecido por el embargo dado que, al extinguirse el derecho del donatario gravado con la reserva de la facultad de disposición, ha desaparecido el objeto de la traba, por lo que la posterior ejecución, caso de efectuarse, resultara infructuosa.

Con tales cautelas se evitaría  que el ejercicio de la facultad de disposición se produzca en menoscabo de  terceros que hayan anotado o inscrito su derecho. Y además, el registrador, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria, deberá poner en conocimiento de la administración ejecutante, la inscripción practicada.

Aparte de lo anterior, la cancelación del embargo solo puede tener lugar en la forma establecida por la ley, ya que fuera de los supuestos de caducidad de la anotación preventiva –artículo 86 de la Ley Hipotecaria– las practicadas en virtud de mandamiento judicial o administrativo no se cancelarán sino por una resolución firme que ordenará el juez o tribunal cuando sea procedente –artículo 83 de la Ley Hipotecaria– o en su caso por consentimiento del titular registral. (MGV)

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465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Padrón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, adjudicación parcial de herencia y entrega de legado.

Hechos: Mediante escritura pública don E. I. S. (viudo de la causante), doña M. R. I. P. (hija de la causante) y doña N. R. I. (nieta legataria de la causante e hija de la anterior compareciente), otorgaron escritura de aceptación, adjudicación parcial de herencia y entrega de legado causados por el óbito de doña P. P. S. No concurre al otorgamiento de la citada escritura un segundo hijo de la causante, llamado don J. M. I. P. que ha sido instituido como heredero de la misma junto con su hermana doña M. R. I. P.

En el testamento de la causante, interesa reseñar a los efectos de este expediente las cláusulas siguientes: Lega a su cónyuge el usufructo universal y vitalicio de la herencia; dispone que «instituye herederos universales a sus hijos J. M. y M. R., y en virtud de la facultad que le otorga el artículo 1056 del Código Civil y concordantes de la Ley de Derecho Civil de Galicia, distribuye sus bienes en la siguiente forma adjudicando a) A su hijo J. M. las siguientes fincas… b) A su hija R. las siguientes fincas…», (se describen cada una de las fincas adjudicadas de forma completa y dando un valor para cada una de ellas). Se hace un legado a su nieta doña N. R. I. de unas fincas que se describen también de forma completa y se valoran. Se dispone que «en el resto de los bienes de la herencia, si los hubiese, corresponderán a su hija M. R.». Por último, «declara ser su voluntad que se tenga en cuenta al efectuar el inventario y avalúo de la herencia, la finca que su hijo J. M. recibió, en donación, autorizada por…», (datos de protocolo). Se sustituyó a los herederos y legatarios nombrados por sus respectivos descendientes. La finca objeto de este expediente es de carácter ganancial de la causante.

Nota de Calificación.- Es necesaria la concurrencia de D. J. M. heredero que no lo hizo porque debe intervenir en la liquidación de gananciales ya que es una operación previa, independiente y distinta de la partición de la herencia del cónyuge fallecido. En la liquidación de gananciales es necesario llevar a cabo una serie de operaciones que requieren la intervención del cónyuge sobreviviente y todos los herederos, como son: el inventario del activo y pasivo de la sociedad (artículos 1.396, 1.397 y 1.398 CC), el avalúo y la determinación del haber líquido (artículos 1.399 a 1.403, 1.405 y 1.410 CC) y la división y adjudicación (artículos 1.404 y 1.406 y siguientes CC). Sólo después de tal liquidación es posible proceder a determinar el caudal hereditario partible y hacer inventario de los bienes del cónyuge fallecido.

Además, de conformidad con las DGRN en sus resoluciones de 1 de agosto y 12 de septiembre de 2012, 8 de enero de 2014 y 3 de marzo de 2015, tratándose de varios herederos, a efectos registrales se exige, para que la partición tenga plena virtualidad como título inscribible, que deben completarse por todos los ellos las operaciones particionales omitidas por el testador. En este caso sería necesaria su intervención para llevar a cabo el inventario y avalúo definitivos de la herencia ya que la causante, en la cláusula sexta de su testamento, se remite, expresamente, al posterior inventario y avalúo que se realice, al efecto de señalar que habrá de tenerse en cuenta en los mismos la finca que en vida donó a su hijo D. J. M. Pero, además, en las citadas resoluciones la DGRN también establecen que, habiendo varios herederos, en la operación de liquidación, y antes de proceder a las adjudicaciones, ha de quedar perfectamente clarificada la posición de cada uno de ellos respecto de las deudas hereditarias, ha de aclararse qué sucede con las deudas y concretamente si existen o no, y caso de existir, quiénes han aceptado la herencia y si lo han hecho pura y simplemente o a beneficio de inventario, pues mal se pueden repartir los bienes, sin antes pagar las deudas, que son imprescindibles para la entrega de legados y también para que los herederos reciban los bienes que les corresponden.

Dirección General.– Recuerda que la regla general de la concurrencia de todos los herederos a la partición, tiene excepciones en las que no es precisa la misma: que haya sido hecha por el testador la partición –1056 del CC–, que haya sido hecha por contador partidor designado –1057 del CC– o incluso los casos especiales de la delegación de la facultad de mejorar del 831 del CC.

Primera cuestión: En el supuesto de este expediente debemos dilucidar si nos encontramos ante un auténtico testamento particional o no. A la partición por el testador se refiere el artículo 1056 CC y La Ley de Derecho Civil de Galicia, en su artículo 273 dispone: «El testador podrá hacer la partición de la herencia o realizar adjudicaciones de bienes y derechos determinados, sin perjuicio de las legítimas». El Centro Directivo diferencia la partición propiamente dicha de las llamadas normas de la partición. La partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, e implica la realización de todas las operaciones particionales –inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos–, mientras que en las normas para la partición el testador, expresa la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique.

La STS de 7 de septiembre de 1998, ha establecido como principio general pero no exento de matizaciones, que para la distinción entre partición y operaciones particionales –normas para la partición– «existe una regla de oro consistente en que si el testador ha distribuido sus bienes practicando todas las operaciones (inventario, avalúo…) hay una verdadera partición hecha por el testador, pero cuando no ocurre así, surge la figura de las «normas particionales», a través de las cuales el testador se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen los bienes en pago de su haber a los herederos que mencione». También en este sentido, las STS de 7 de septiembre de 1993 y 15 de julio de 2006. La diferencia entre ambos supuestos es muy importante. La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la STS de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». El derecho gallego recoge expresamente esta distinción en el artículo 273. Vid también Resolución de 1 de agosto de 2012.

En el testamento objeto de estudio hay una institución de herederos a favor de los hijos de la causante y se formula una partición hecha por el testador en la que concurren todas y cada una de las fases de inventario, avalúo, y adjudicación de bienes. Solo falta que la liquidación la misma no puede verificarse sino hasta la apertura de la sucesión ya que no se conocen hasta ese momento la totalidad de las deudas líquidas. Incluso en la disposición final del testamento, se hace una adjudicación de los bienes que quedaran sin incluir en el inventario, a favor de la hija doña M. R. I. P. Existe una partición realizada por el testador y se pasará por ella en cuanto no perjudique la legítima de los herederos forzosos.

La segunda cuestión, recogida como primer defecto en la calificación, es la de adjudicar en la partición hecha en el testamento bienes de carácter ganancial. La Dirección General señala que tratándose de una sucesión de causante sujeto a Derecho Civil gallego, la legítima tiene una naturaleza especial «pars valoris», lo que permite que en esa liquidación de bienes comunes, el legitimario ostente solo un derecho al valor. Además, del conjunto de la regulación gallega en materia sucesoria resulta la voluntad legislativa de evitar situaciones de bloqueo derivadas de la no concurrencia de algún heredero o legitimario a la partición, lo que se traduce en la inclusión y desarrollo de figuras como la partición de los herederos por mayoría, auténtica excepción al carácter unánime de la partición; del refuerzo de la eficacia de los actos particionales realizados por los testadores, especialmente si son cónyuges, a los que se permite, partir conjuntamente, aunque testen por separado, y satisfacer la legítima de los hijos con bienes solo de uno de ellos (artículo 282 de la LDCG), y hacerlo con independencia del origen de los bienes (276 de la LDCG), o que el cónyuge sobreviviente atribuya eficacia a la partición conjunta, que puede incluir bienes comunes, tras el fallecimiento del otro cónyuge, mediante actos de atribución dispositiva inter-vivos (artículo 277 de la LDCG).

Este mismo espíritu se refleja en la regulación especial de la disposición testamentaria de bienes gananciales o de su participación en los mismos por uno de los cónyuges. Los artículos 205 y siguientes de la Ley de Derecho Civil de Galicia recogen las reglas de la disposición de bienes gananciales: –si se dispone por entero de un bien ganancial, la disposición producirá todos sus efectos si el bien fuere adjudicado a la herencia del testador en la liquidación de gananciales –en cuyo caso hay que esperar a esa liquidación de gananciales– y en otro caso, el valor que tuviera al fallecimiento del testador. – si se adjudica o lega el derecho que corresponde al testador en un bien ganancial, la disposición se entenderá referida solo a la mitad de su valor, pero no obstante, la disposición se entenderá referida a la mitad indivisa del bien, «1º cuando el cónyuge sobreviviente o sus herederos lo acepten» o «si ambos cónyuges hubieran realizado la disposición de forma coincidente y ambas herencias estuvieren deferidas». Así pues, en el caso de disposición de la cosa ganancial, cabe que se extienda a la totalidad de la misma por adjudicación a la herencia en la liquidación de gananciales; y en la de disposición de los derechos sobre la cosa ganancial se extendería a la mitad indivisa por consentimiento del cónyuge supérstite o sus herederos.

Centrados en el supuesto de este expediente, tenemos que en el testamento se adjudican a la heredera «todos los derechos que corresponden a la testadora en la finca…». En consecuencia nos encontramos en el caso de adjudicación del derecho que corresponde a la testadora en un bien ganancial y el efecto es el de que se entiende referida a la mitad de su valor y siendo que presta su consentimiento el cónyuge superviviente, a la mitad indivisa de la finca. Intervienen en esa liquidación el viudo y la heredera adjudicataria del resto de los bienes, pero no concurre el otro heredero, que aun cuando no es adjudicatario de los bienes que ahora se inventarían en la escritura objeto del expediente, tiene ciertos intereses dignos de protección tales como determinación de haberes líquidos que resultan del avalúo de los bienes gananciales, y la coordinación de créditos y débitos entre bienes privativos y comunes. Pero hay que tener en cuenta que en el testamento se hace una adjudicación final de los bienes que restaran a favor de su hija doña M. R. I. P., por lo que esta asumiría el resultado negativo de esa coordinación de créditos-deudas. Además, los términos del artículo 207 de la LDCG, son claros: la disposición o adjudicación de los derechos que corresponden a la testadora sobre un bien ganancial se entenderán referidos a la mitad de su valor y se concreta en la mitad indivisa por consentimiento del cónyuge supérstite o sus herederos. Ocurre, que de esta forma se ha liquidado la sociedad de gananciales, esto es, la mitad indivisa al viudo y la otra mitad indivisa de la finca a la herencia parcial de doña M. R. I. P., a lo que consiente el viudo. Por lo tanto concurriendo este consentimiento del supérstite, reúne la exigencia del artículo 207: «No obstante, la disposición se entenderá referida a la mitad indivisa del bien. 1º Cuando el cónyuge sobreviviente o sus herederos lo acepten». Otra cosa es que posteriormente, dueños proindiviso de la finca el viudo y la hija heredera, hayan liquidado su comunidad en la forma que hayan tenido por conveniente.

La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la calificación. (IES)

467.** OBRA NUEVA EN VIVIENDA AUTOPROMOVIDA CASTILLA LEÓN: ES OBLIGATORIO EL DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO.

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

Hechos:

El hecho objeto de recurso consiste en una escritura por la que se solicita la inscripción de una declaración de obra nueva terminada en la que se hace constar que se trata de una vivienda unifamiliar destinada al uso propio de autopromotor.

El registrador suspende la inscripción  por no acompañarse el libro de edificación telemático para ser archivado en el registro con el contenido del artículo 202 de la Ley Hipotecaria y resolución conjunta de la DGC y de la DGRN de 26 de octubre de 2015.

 El recurrente, por su parte, considera   que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria hay que ponerlo en relación con la Ley de Ordenación de la Edificación y con la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en la que no exige el libro del edificio para edificaciones destinadas a uso propio del promotor.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

El Centro Directivo comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada sobre la exigencia del libro del edificio con la que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y  por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control  cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. No obstante esta doctrina tras los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha de ser sometida a revisión ya que  el artículo 202 señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca».

De este modo se añade un requisito para la  inscripción de las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y para  todo tipo de edificación sean viviendas o industriales. Lo que queda  confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

La función del libro del edificio, en principio es ajena  al contenido estricto de la publicidad registral pero  el legislador de la reforma, aprovechando la  dinámica de la institución registral, impone como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad. De este modo su contenido actualizado será accesible a los sucesivos interesados, propietarios, y sucesivos adquirentes

 Así se entiende que en la disposición adicional segunda de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro 29 de octubre 2015  regule el formato informático del libro del edificio, el cual, se debe presentar en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

Si bien nuestro Centro directivo declara que hay que distinguir entre normas de naturaleza registral, reguladoras  de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y las normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción.

Así, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica  aplicable exima de dicho depósito.

En el caso que nos ocupa, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla y León, del artículo 21 de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda, no resulta que se exima de dicho depósito sino que por el contrario se establece su entrega al primer y sucesivos adquirentes, al presidente de la comunidad de propietarios, en su caso, y el depósito de libro “en los términos previstos en la normativa que resulte de aplicación”. (MGV)

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468.*** HIPOTECA. MODIFICACIÓN DE TIPO DE SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Balaguer, por la que suspende la inscripción de una escritura de modificación del tipo de tasación para subasta de una finca hipotecada.

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- La única cuestión planteada es determinar si para la inscribilidad del pacto de tasación de la finca a efectos de subasta es necesaria su aceptación por los titulares de las cargas intermedias anteriores a la novación que se pretende inscribir.

En el Registro consta una tasación de 326.000, después de la hipoteca un embargo a favor de BBVA y lo que se presenta es una subsanación de errores (no se dice de qué error) en que se fija el tipo de subasta de la finca hipotecada en 160.000 euros según tasación por entidad homologada de 210.000, reducción de valor no consentida por el BBVA. El registrador suspende la inscripción por falta de consentimiento del titular intermedio y la DGRN revoca la nota.

SE ADMITE EL PACTO QUE REBAJA LA TASACIÓN.- La DGRN y la generalidad de la doctrina estiman que el precio en que los interesados han tasado la finca en la escritura de hipoteca para que sirva de tipo a la subasta, puede ser objeto de modificación posterior por acuerdo entre el acreedor y el deudor (y el hipotecante no deudor, en su caso) pese a la ausencia de regulación en la LEC y a la pretendida “inmodificabilidad” del tipo de salida de la STS de 24 marzo 1993.

LAS DOS PREGUNTAS PARA RESOLVER EL PROBLEMA.- Para resolver la cuestión es necesario determinar [1] si la reducción del tipo de subasta es de tal carácter que afecta al rango registral de la hipoteca inscrita [2] o, en todo caso, si por implicar la constancia de tal valor en la inscripción, la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores, se hace necesario su consentimiento para su rectificación o novación.

RESPUESTA A LA PRIMERA PREGUNTA.- La respuesta a la primera pregunta debe partir del rango como una cualidad jurídica o posición inherente a los derechos reales inscritos negociable y susceptible de posposiciónúnicamente cuando se altera el contenido propio del derecho real de que se trate.

CONTENIDO ESENCIAL DE LA HIPOTECA.- En lo tocante a la hipoteca, el contenido del derecho real viene constituido, en esencia [1] por la extensión objetiva de la misma en cuanto a la finca y sus accesorios, [2] por la responsabilidad hipotecaria en sus diferentes conceptos [3] y, por último, por la determinación de la relación jurídica garantizada, singularmente en los préstamos hipotecarios por sus condiciones financieras y de vencimiento anticipado (art. 12 LH), en cuanto delimita el contenido de la reclamación hipotecaria o fija los requisitos necesarios para que ésta se ponga en marcha.

NO FORMAN PARTE DEL CONTENIDO ESENCIAL.- Los pactos relativos a las acciones ejecutivas especiales, en la medida que la ejecución es posible por otros procedimientos y no son impuestos como requisito obligatorio para la constitución de la hipoteca, sino que constituyen un convenio voluntario de naturaleza procesal, no forman parte del contenido esencial del derecho real de hipoteca (STS 14 enero 1924 y Resolución de 29 febrero 2016) [la resolución de 12 setiembre 2014 afirma lo contrario], sin perjuicio de que puedan afectar a terceros en cuanto tienen transcendencia real y forman parte del contenido de la hipoteca entendido en un sentido amplio [tal vez con esta afirmación se pretende compatibilizar las afirmaciones contrarias de esta resolución y la de 12 de setiembre citada].

EFECTOS DE LAS NOVACIONES EN EL RANGO.- Es por ello por lo que el art. 4 de la Ley 2/1994, tras la reforma de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, al tratar sobre la repercusión que las novaciones del préstamo hipotecario pueden tener en relación con el rango de la hipoteca, en su número 2 dispone que: «…las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: i) La ampliación o reducción de capital; ii) la alteración del plazo; iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente. iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. v) la prestación o modificación de las garantías personales»; y, por su parte, el número 3 señala que: «…las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso una alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores». Es decir, no se hace alusión alguna a los pactos específicos de los procedimientos de ejecución hipotecaria a que se refieren los arts. 682 LEC y 129 LH, entre ellos al tipo o valor de la finca gravada a efectos de la subasta, precisamente por esa naturaleza procesal del pacto y ajena al rango hipotecario.

Estos párrafos del art. 4 de la Ley 2/1994 no son más que un desarrollo en el ámbito de los préstamos hipotecarios de los arts. 1203 y 1204 CC, según los cuales las obligaciones pueden modificarse por «la variación de su objeto o condiciones principales» (en este caso las recogidas en el apartado segundo del citado art. 4), lo que implicaría una mera novación modificativa, y sólo existirá una novación extintiva cuando «así se declara expresamente por las partes, o la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles», incompatibilidad que en el marco de los préstamo hipotecarios viene determinada, en caso de existir terceros registrales posteriores a la hipoteca cuyo préstamo garantizado es objeto de la modificación, por la eficacia erga omnes del contenido del derecho real inscrito (art. 38.I LH) y por el principio registral de que la novación [pero sólo lo nuevo] de cualquier derecho real (en este caso de la obligación hipotecaria) no surte efectos contra terceros que hayan inscrito o anotado sus derechos con anterioridad (arts. 32, 115 y 144 LH) [pero no necesitan su consentimiento para ser inscritos: si no tienen consentimiento la novación no les afectará, salvo en este caso que les afecta sin consentimiento].

Pero esta incompatibilidad ha sido precisada legalmente, en el ámbito de los préstamos hipotecarios por el apartado 3 del art. 4 Ley 2/1994 antes citado, el cual considera que sólo en dos supuestos la novación del préstamo hipotecario implica una pérdida de rango de la hipoteca inscrita y los términos concretos de esa pérdida. La determinación de cuáles son exactamente estos dos supuestos de novación no meramente modificativa y sus efectos sobre el rango hipotecario según criterio que hoy debe tenerse por consolidado de la Resolución de 14 mayo 2015 que los concreta al supuesto de «ampliación del capital cuando, además, [1] implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria [2] o exista una ampliación del plazo del préstamo» (simultánea, previa o posterior), y los efectos de la pérdida de rango «al incremento de la responsabilidad hipotecaria (descontada la recarga) o a la total ampliación [descontado el capital pendiente] del capital, respectivamente».

La alteración del tipo o del valor a efectos de subasta de la finca hipotecada, por tanto, no es que no genere en sí misma una alteración del rango de la hipoteca a la que se refiera, por no estar incluida en los dos supuestos citados, es que ni siquiera tiene la consideración de circunstancia susceptible de provocar una novación de la obligación garantizada porque opera en el ámbito meramente procesal. Por tanto, en términos de estricto rango hipotecario, la modificación del tipo de la finca hipotecada a efectos de subasta, para adaptarlo al valor de mercado, no requeriría del consentimiento de los titulares registrales posteriores.

RESPUESTA A LA SEGUNDA PREGUNTA.- En cuanto a la respuesta a la segunda pregunta, si la constancia del tipo de subasta en la inscripción de la hipoteca implica la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores que haga necesario su consentimiento para su rectificación o novación del mismos […]

Tras exponer la doctrina de procesalistas e hipotecaristas, los últimos concluyen que el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por los titulares de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la hipoteca, es innecesario, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares hasta la utilización de los correspondientes procedimientos, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros procedimientos distintos para llevar a cabo la ejecución. Todo ello sin perjuicio que de «lege ferenda» sea conveniente regular expresamente esta modificación posterior del tipo de subasta.

ARGUMENTOS ADICIONALES SOBRE INNECESARIEDAD DEL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.- Por último, señalar dos aspectos que inciden en la innecesariedad del consentimiento de los titulares de cargas posteriores. El primero es que la modificación del tipo de subasta responde a una causa adecuada (semejante a la causa de la acción de devastación) consistente en la necesidad o conveniencia de ajustar dicho tipo de subasta al valor de mercado de la finca en un momento posterior a la constitución de la hipoteca cuando, por motivo de la larga duración del préstamo o crédito garantizado, se ha deteriorado o depreciado de tal manera la misma, que se ha producido una variación sustancial de su valor […]

El segundo aspecto es que esa nueva tasación, tras la reforma de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, «no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981», es decir, tasación por entidad homologada, con una antigüedad no superior a seis meses, y ajustada al método regulado por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía, en su redacción del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril; lo que garantiza una valoración objetiva y que la modificación del tipo no se producirá en fraude de los terceros interesados.

Procede en consecuencia la estimación del recurso interpuesto y la revocación de la calificación registral. (CB)

469.*** HIPOTECA A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: NO PRECISA FIJAR TIPO MÁXIMO POR INTERESES DE DEMORA. 

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Vitoria nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución unilateral de hipoteca. 

– HECHOS: Se presenta escritura de hipoteca (unilateral y de máximo) a favor de la AEAT en garantía de un aplazamiento tributario de una SA, y en cuanto a los intereses de demora parece que (el texto de la res no es muy claro en este punto) no solo NO se fija ningún tipo máximo, sino tampoco una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria para tales intereses, limitándose a mencionar que serán los legalmente procedan ex art 26 LGT (y arts 40, 48, 52, 56, 58 y 72-bis RGR y diversas Instrucciones AEAT).

– La REGISTRADORA (y también el registrador sustituto), califican negativamente por NO fijarse un tipo máximo para los intereses de demora, conforme al Ppio de determinación de los arts 12 y 114 LH y Art 219 RH.

– La SA recurre señalando que, habiendo intentado subsanar el defecto, la propia AEAT no permitió fijar ni quiso señalar tal tipo o cantidad máxima por intereses moratorios, alegando que su exigibilidad y limites vienen predeterminados directamente por la Ley, sin que la AAPP (a diferencia de bancos o particulares) tenga margen ni potestad alguna para negociar o variar el importe o cálculo de tales intereses, invocando para ello el Ppio de legalidad administrativa –y el de coordinación inter-administrativa, Registro-AAPP-.

– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación señalando que:

1) Aunque es cierto que para garantizar intereses variables debe acudirse a la figura de la Hipoteca de máximo o seguridad y fijarse la cantidad máxima a reclamar por cada concepto (RR. de 26 y 31 de octubre 1984, R. 14 de enero 1991, RR. de 8 y 9 de febrero de 2001; y R. 31 de octubre de 2013)

2) Añade la DGRN que también ha admitido (en múltiples RR, la última de 9 de marzo de 2016) alguna excepción a este principio, como la hipoteca sobre vivienda habitual en garantía del préstamo concertado para su adquisición, que exige dejar a salvo, al definir la garantía por intereses de demora, el límite legal del triple del interés legal del dinero impuesto por el Aº 114-3 LH (incluso cabría pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca deje de tener la condición de vivienda habitual).

3)En conclusión: las hipotecas a favor de la AEAT no requieren fijación de un tipo máximo para los intereses de demora a efectos hipotecarios porque: a) está determinado por ley, el tipo de interés moratorio que en cada período se puede imponer al sujeto pasivo incumplidor –objetivamente referenciado al interés legal del dinero–, y b) la Administración no goza de la facultad de fijar un tipo concreto máximo que, en un momento determinado de la vida de la hipoteca, pudiera ser inferior al legalmente aplicable. (ACM)

470.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Resolución de 27 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia nº 9, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Hechos: En un testamento la testadora nombra herederos a quien la cuide, dependiendo de si fallecía en casa o en una institución. Ahora se otorga la escritura de herencia en favor de un hermano que se considera único heredero. Se aporta también acta de manifestaciones de los descendientes de los otros hermanos que reconocen que efectivamente dicho hermano fue el que la cuidó.

La registradora suspende la inscripción. Argumenta que no estamos ante un caso de interpretación integradora del testamento (por voluntad insuficientemente expresada del testador) sino ante una integración del testamento (pues el heredero es condicional) para lo que hay que acudir a medios externos: o bien acreditando la notoriedad, o bien probando los hechos documentalmente o bien mediante una decisión judicial.

El interesado señala que en el testamento la testadora designó nominativamente a tres hermanos nombrando heredero a aquel de ellos que la cuidare, y habiendo premuerto dos de ellos y reconocido por sus hijos que el tercero fue el que la cuidó queda integrada la voluntad de la testadora y acreditado quien es el único heredero.

La DGRN desestima el recurso. Argumenta que para probar el cumplimiento de la condición en el caso de los herederos condicionales es necesaria, de acuerdo con el artículo 82 RH  que considera aplicable al presente caso, un Acta de Notoriedad en la que el notario emita un juicio sobre la notoriedad de un hecho, en este caso el cumplimiento de la condición. El notario en este tipo de actas no da fe de la verdad del hecho ni de la exactitud de su notoriedad sino que se limita a expresar un juicio sobre esa notoriedad pretendida conforme al artículo 209 RN, lo que no ha ocurrido en el presente caso.

COMENTARIO: En el presente caso habría que acreditar en dicha Acta de notoriedad: que la causante falleció (y residió) en su domicilio (y no en una residencia o institución), que en su domicilio no la cuidó ningún tercero no familiar, y que la cuidó el hermano sobreviviente, ahora heredero; una vez concluidas esas pruebas el notario debe de emitir un juicio y declarar acreditada la notoriedad de esos hechos, de los que resultará en definitiva que el único heredero es el hermano otorgante de la escritura. (AFS)

 

472.*** DONACIÓN. FALTA DE RATIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN POR MANDATARIO VERBAL EN VIDA DEL DONANTE

Resolución de 2 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sabadell nº 2 a inscribir una escritura de donación.

Supuesto de hecho: En escritura pública autorizada el día 10 de diciembre de 1987, dos cónyuges de vecindad civil catalana, casados en régimen de separación de bienes, donaron a una hija determinada finca, inscrita en el Registro de la Propiedad. En el mismo acto se aceptó la donación por mandatario verbal. El día 18 de febrero de 2015 falleció el marido donante y padre de la donataria. En escritura autorizada el día 9 de julio de 2015 –después del fallecimiento del padre donante–, la hija donataria ratificó dicha donación. Ahora se pretende inscribir el bien donado a nombre de la hija.

También resuelve la Resolución sobre su competencia para tratar de una materia en la que convergen cuestiones propias del Derecho civil catalán y del Código Civil.

¿Es inscribible la donación de la finca cuando la donataria, que fue representada por mandatario sin poder, ratifica la donación después del fallecimiento de uno de los donantes? NO.

Solución de la DGRN

1 La aceptación de la donación o la ratificación de la aceptación realizada sin poder o con extralimitación del poder no pueden tener lugar cuando el donante ha fallecido.

2 Sobre la competencia para resolver los recursos gubernativos, la Resolución afirma la competencia del Centro Directivo para conocer aquellos recursos en que la calificación impugnada o los argumentos del recurso se fundamentan además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán.

Comentario.

Se trata de una Resolución de contenido didáctico y de la que merecen destacarse, en breve resumen, los siguientes aspectos:

1 Sobre la forma de la donación de bienes inmuebles: la forma de las donaciones en general viene condicionada por el objeto donado (arts. 632 y 633 CC).

Tratándose de bienes inmuebles, la donación (y la aceptación si se hace separadamente) ha de constar en escritura pública, que es “requisito esencial, de validez (ad solemnitatem, ad sustantiam, ad constitutionem), como tiene destacado reiteradamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, STS 3 de maro de 1995).

Consecuencia de lo expuesto es que la donación de bienes inmuebles sin escritura pública  es ”inexistente por falta de un requisito esencial” (STS 25 de enero de 2007), de ahí que en tales casos no resulta aplicable lo establecido en el artículo 1279 CC (STS 10 de septiembre de 2007). Esta conclusión es predicable también para la aceptación de la donación hecha separada y posteriormente.

2 Tiempo de aceptación de la donación: la aceptación de la donación ha de hacerse obligatoriamente antes de la muerte del donante, pues, una vez fallecido, la aceptación será ineficaz (artículo 633, párrafo segundo, del Código Civil, y artículo 531-7 del Código civil catalán).

Este criterio es igualmente aplicable a la ratificación por el donatario de la aceptación formulada por quien no tenía poder para ello o poder insuficiente para.

3 Sobre el alcance de la retroactividad de la ratificación: destaca la Resolución que el efecto retroactivo de la ratificación tiene un doble límite: (I) Especial para la donación, porque, como se ha dicho, necesariamente la aceptación o la ratificación han de hacerse antes del fallecimiento del donante. (ii) General para cualquier ratificación, pues la retroactividad de sus efectos no puede perjudicar los derechos adquiridos en el tiempo que media entre la realización del acto y su ratificación. Por tanto, los efectos retroactivos ceden ante la preponderancia del derecho adquirido medio tempore. (JAR)

Ver Forma de la aceptación de la Donación, por Joaquín Zejalbo

473.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Resolución de 2 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Roda, por la que se suspende la inscripción de un decreto judicial dimanante de un proceso de división de herencia.

Hechos: Seguido en el juzgado un procedimiento de división de patrimonios por herencia, sin oposición, se aprueba el cuaderno particional y se ordena su protocolización ante notario. Se presenta a inscripción testimonio judicial de dicho Decreto.

El registrador suspende la inscripción al no haberse protocolizado notarialmente el cuaderno particional conforme a lo dispuesto en el artículo 787.2 y 788 LEC y a lo ordenado por el letrado de la Administración de Justicia.

El interesado recurre alegando que son de aplicación a este caso los principios constitucionales de razonabilidad y proporcionalidad y el criterio de la DGRN en Resolución de 27 de Marzo de 2014 de que el testimonio judicial era documento suficiente para practicar la inscripción.

La DGRN desestima el recurso. Argumenta que en el caso tratado en dicha Resolución de 2014 el juez ordenaba la inscripción directa, cosa que no ocurre en el presente caso en el que únicamente se ordena la protocolización notarial.

COMENTARIO.- En definitiva, el criterio de la DGRN es que salvo que se ordene expresamente la inscripción por el órgano judicial competente (antes Juez y ahora Letrado), el documento apto para la inscripción de las operaciones judiciales de división de patrimonios (herencias, liquidación de sociedad conyugal, etc..) es el Acta Notarial de Protocolización. (AFS)

475.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE EMISIÓN DE OBLIGACIONES

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Lillo, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una hipoteca en garantía de una emisión de obligaciones mediante instancia privada.

Hechos: En 1986 se inscribe una hipoteca en garantía de 35 obligaciones con un plazo de vencimiento de 1 año, pero prorrogable otros 10 años más. Se presenta ahora una instancia en la que se solicita la cancelación por caducidad de dicha hipoteca. De dichas 35 obligaciones 15 fueron pagadas e inutilizadas con constancia en acta notarial, 15 motivaron un proceso de ejecución hipotecaria, y de las otras 5 se ignora su situación.

El registrador deniega la inscripción pues entiende que no ha caducado la hipoteca ya que el vencimiento final de las obligaciones tendría lugar en 1997, por lo que la caducidad no se produciría hasta 2018.

El interesado recurre y argumenta que ya se acreditó el impago mediante requerimiento de 1988 y subsiguiente proceso judicial, y que la hipoteca ha caducado por tanto en 2009.

La DGRN desestima el recurso computando los plazos igual que el registrador. Argumenta que en la hipoteca en garantía de varias obligaciones hay tantas hipotecas como obligaciones, que el ejercicio de la acción hipotecaria respecto de quince obligaciones no implica ni el requerimiento de pago de los obligacionistas no ejecutantes ni el vencimiento de la totalidad de las obligaciones de la emisión dada su igualdad de rango. Por tanto respecto de las 5 obligaciones cuya situación se ignora no se consumará el plazo de caducidad hasta 2018. (AFS)

476.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN DEL CRÉDITO

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alcoy, por la que acuerda suspender la anotación de un mandamiento de prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Se plantea la posibilidad de practicar la prórroga de un embargo cuando no se ha hecho constar en el Registro la cesión del crédito del acreedor embargante, incumpliéndose según el Registrador elart. 20 LH. 

LaDirecciónrevoca la nota: A diferencia de lo que ocurre en una ejecución hipotecaria,la anotación de embargo no es constitutivani supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino quepublica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución, por ello corresponde al juez apreciar la sucesión procesal del demandante (art. 540 LEC) y no debe haber obstáculo para practicar la prórroga, ni para la expedición de la certificación de dominio y cargas, ni para la inscripción de la adjudicación aunque sea a favor del cesionario. Por ello, a diferencia del procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados, donde sólo puede ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (art 130 LH) y en el que la DG ha exigido la previa inscripción a favor del acreedor hipotecario en relación con la inscripción de la adjudicación, entiende queesta doctrina no es directamente aplicable respecto de las anotaciones preventivas de embargo, dadas las diferencias estructurales existentes entre el titular de un crédito hipotecario y el titular de una anotación preventiva de embargo(MN)

477.⇒⇒⇒ HIPOTECA. COBERTURA SUBSIDIARIA DE LOS INTERESES MORATORIOS NO PACTADOS. INTERÉS LEGAL DEL DINERO.

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca. 

Hechos: Se trata de escritura por la que una mercantil constituye hipoteca a favor de otra entidad en garantía del precio aplazado de una compraventa de participaciones sociales, cuya deuda había asumido la hipotecante, asunción que fue consentida por el acreedor-vendedor.

La registradora acuerda no practicar la inscripción solicitada por garantizar la hipoteca intereses moratoriossin que exista un pactoconcreto relativo a su devengo.

Considerando que la regla general en el sistema registral español es que no cabe la posibilidad de extender la garantía hipotecaria a conceptos cuya obligación de pago no resulte de la propia escritura de préstamo hipotecario, ya que la accesoriedad del derecho real de hipoteca respecto del crédito garantizado (artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil) exige una precisa determinación de éste, tanto en cuanto a su existencia, presente o futura, como a su cuantía y también de las obligaciones accesorias y/o complementarias que adicionalmente se pretendan garantizar, de tal manera que puede afirmarse que sin obligación pactada y determinada no puede existir hipoteca  y que no es posible la discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito.

El recurrente alega que los intereses de demora, a diferencia de los ordinarios o remuneratorios que se pactan como precio pagado por poder disponer de una cantidad de dinero en un momento de tiempo anterior a aquel otro en el que debe de ser devuelta, son una sanción derivada del incumplimiento por el obligado a pagar en un determinado instante temporal, por tanto nacen “ex lege” salvo pacto en contrario de las partes y por ello, no del contrato sino de una conducta (incumplimiento por mora) ulterior de una de las partes.

Concluye argumentando que en una obligación pecuniaria (como lo es el pago de las cantidades aplazadas), la ausencia de pacto relativo a los intereses de demora no determina sino la voluntad de las partes de someterse al régimen legal subsidiario, consistente en la aplicación de intereses de demora para el caso de incumplimiento en tiempo por el deudor a un tipo igual a la del interés legal del dinero vigente en el momento en que deba verificarse el pago. Y alegar que la ausencia de pacto equivale a la voluntad de las partes de no aplicar intereses de demora a una eventual situación de incumplimiento es hacer una interpretación “contra legem” del art. 1.108 del Código Civil, y más tratándose de un negocio entre empresarios (sociedades de capital) y con causa onerosa.

Decisión: La DGRN acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

Nuestro Centro Directivo, dando la razón a la registradora en cuanto a la regla general que rige en el sistema registral español basada en la accesoriedad de la hipoteca, considera que ésta le sería aplicable a la parte de la responsabilidad hipotecaria que garantiza la obligación de pagar intereses ordinarios o remuneratorios dado que los mismos derivan exclusivamente del contrato porque los préstamos o créditos pueden ser gratuitos o con pacto de pagar interés (artículos 1755 del Código Civil y 314 del Código de Comercio) y, por tanto, no será inscribible la garantía hipotecaria por intereses remuneratorios, si previamente no se ha pactado que la obligación principal garantizada los devengue, y no cabe tampoco que la cobertura hipotecaria quede definida por referencia a un tipo de interés superior al estipulado o por un número de años mayor que el plazo de vencimiento convenido. Igualmente, para incluir una responsabilidad hipotecaria específica por una determinada comisión a pagar por el deudor, o por los gastos extrajudiciales de conservación de la finca hipoteca o que estén directamente vinculadas a la misma, que siendo de cuenta del prestatario hubieren sido anticipados por el acreedor, es preciso que dichas comisiones o anticipo de gastos vengan previamente determinados en el clausulado de la hipoteca.

Este criterio general no rige en el caso de los intereses de demora que nacen, no porque hayan sido pactados por las partes, sino porque la Ley expresamente atribuye ese efecto al incumplimiento y lo cuantifica de forma subsidiaria (artículo 1108 del Código Civil).

En el ámbito de las hipotecas, esto implica que si las partes, no pactan la exclusión del devengo de intereses moratorios y tampoco señalan la cuantía de los mismos, el prestatario en caso de incumplimiento estará obligado a pagar los intereses moratorios correspondiente al interés legal del dinero fijado oficialmente cada año y, en consecuencia, tal obligación podrá ser garantizado con la hipoteca y de forma separada a el resto de conceptos garantizados con la misma.

La aplicación supletoria del artículo 1108 del Código Civil rige también en el ámbito de la normativa de protección de los consumidores cuando en la escritura de préstamo hipotecario no se hubieren pactado expresamente el devengo de tales intereses moratorios, si bien, en este ámbito  cuando se declara la  abusividad de una cláusula de intereses moratorios, el efecto que se produce es la no aplicación al consumidor de la cláusula abusiva de intereses de demora con mantenimiento del contrato en lo demás si ello fuera posible sin la misma.

Al supuesto objeto de nuestro recurso no le es aplicable la normativa de protección de consumidores ya que ni el acreedor ni el deudor son entidades dedicadas profesionalmente a la concesión de créditos sino al negocio inmobiliario y, además, la hipoteca se constituye en garantía del precio aplazado de una compraventa de participaciones sociales llevada a cabo por el acreedor-vendedor a favor de tres sociedades, deuda que ha sido asumida por la hipotecante de forma onerosa, habiendo consentido tal asunción el citado acreedor-vendedor.

Se puede concluir diciendo que el hecho de que el contrato de hipoteca no contenga un pacto específico relativo al devengo y cuantía de los intereses de demora -tampoco tiene ningún pacto que lo excluya ni expresa ni deductivamente-, bastaría para considerar que la voluntad de las partes es someterse al régimen legal subsidiario del artículo 1108 del Código Civil, consistente en la aplicación de intereses moratorios a un tipo igual al del interés legal del dinero.

Por ello, lo que nos viene a decir esta resolución es que una hipoteca pueda garantizar intereses de demora, como indemnización por el retraso en el pago de la obligación garantizada, y ello aunque no se pacte que la obligación principal los devengue y aunque no se establezca un tipo concreto para la demora, pues de forma subsidiaria será aplicable el interés legal del dinero anualmente establecido. (MGV)

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479.** HERENCIA. NO APORTACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL.

Resolución de 3 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia . No se aporta referencia catastral de alguna de las fincas inventariadas.

El registrador suspende la inscripción pues considera que es obligatoria aportarla siempre, y además es imprescindible dicha referencia a efectos de identificar gráficamente la finca, verificar la concordancia de la finca catastral con la registral y hacer constar la referencia catastral en los folios de la finca registral. Fundamenta dicha exigibilidad en el artículo 38 de la Ley del Catastro y 170 del Reglamento Notarial.

La interesada recurre y argumenta que el artículo 44 de la Ley del Catastro expresamente señala que no es necesaria la referencia catastral ni para autorizar el documento notarial ni para la inscripción registral. El notario autorizante informa en igual sentido.

La DGRN revoca la calificación ante la claridad del citado artículo 44 de la Ley del Catastro. Concluye que no hay lugar a interpretación alguna sobre la posibilidad de inscribir el documento aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral, circunstancia esta que en ningún caso puede considerarse defecto que impida la inscripción. (AFS)

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480.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DECLARACIÓN RESPONSABLE.

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Hechos: En el año 2005, se formaliza una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de un edificio de cuatro alturas, que se califica negativamente por el registrador, dado que no se había obtenido por el promotor el correspondiente seguro decenal, estimando, el promotor, que al ser un edificio destinado a su familia, no era preciso. Posteriormente, una vez transcurridos más de 10 años del otorgamiento anterior, se formaliza otra escritura complementaria de la primera (en la que, una vez transcurrido el plazo referido, se considera no ser necesaria la obtención de dicho seguro, lo que es aceptado por el registrador) y a la que se incorpora un certificado técnico, en el que se recoge la georreferenciación de la parcela y edificio referidos, e incluso de cada uno de los pisos, de acuerdo con el certificado del Catastro e incluso en formato GML.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura complementaria de la obra nueva y división horizontal anterior, que se presenta, junto con ésta, por considerar que:

  • Es preciso aportar la representación gráfica alternativa, tanto del suelo como de la obra nueva, ya que considera no inscribible la representación gráfica catastral de la finca que se incorpora al título (incluso en formato GML), al existir un desplazamiento patológico en la cartografía catastral del municipio.
  • Falta la aportación de la licencia de primera ocupación.
  • Es preciso que el nuevo arquitecto (el que ha determinado la georreferenciación del edificio y la parcela) afirme que la obra concuerda con la realidad.
  • Y finalmente, debe aclararse si ha existido un cambio en el arquitecto director de la obra, ya que puede existir un cambio en dicho profesional, al estar expedido el certificado relativo a las coordenadas de la edificación, por un arquitecto distinto del que consta en la licencia de obras, autor del certificado fin de obra del edificio.

Notario: Interpone el recurso contra la calificación anterior, en base a los siguientes argumentos:

  • En cuanto a la determinación de las coordenadas georreferenciales, hace constar que la escritura complementaria, cumple todos los requisitos exigidos, ya que concuerdan con el Catastro e incluso se han aportado las georreferencias en formato GML.
  • En cuanto a la exigencia de licencia de primera ocupación, hace constar que la misma debió solicitarse al tiempo de la primera escritura, pero no ahora, una vez transcurridos más de diez años de la conclusión del edificio, habiendo transcurrido el plazo de prescripción para cualquier posible infracción urbanística.
  • Que el arquitecto autor y director de la obra, ya hizo constar, en su día, el fin de la misma y la concordancia de la construcción con la licencia
  • Y que finalmente, indica que no hay cambio en cuanto al arquitecto director de la obra, que la dio por concluida y ajustada al proyecto, y que no hay problema en que sea otro profesional el que lleve a cabo la determinación de las georreferencias de la parcela y del edificio construido.

 DGNR: Revoca la calificación registral y sienta la siguiente doctrina:

1).- En primer lugar, el artículo 202 de la LH  de la LH establece que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica” y la RS de 25 octubre 2015 dictada por la DGRN y la DGC exigen “en caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse por los registradores al Catastro, las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas”. Dicha georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación deberá hacerse en el sistema oficial de la RS de 26 octubre de 2015 (UTM, sistema ETRS89)y no precisa ser aportada en formato GML, e incluso es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada, realizada sobre un plazo georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella”.

Cuando la parcela, sobre la que se edifica tiene determinadas sus georreferencias, el registrador puede comprobar que la superficie que el edificio ocupa en ella, “cabe” en la parcela, y tan sólo, cuando la parcela sobre la que se edifica, no está georreferenciada, en tales casos  (Rs 8 febrero, 19 abril, 9 de mayo y 5 julio 2016) puede ocurrir de que para que el registrador tenga la certeza de que la porción de suelo que ocupa la edificación, se encuentra dentro del perímetro de la parcela, se exija previa o simultáneamente la delimitación geográfica de la misma y su lista de coordenadas. Pero ello no exige un procedimiento especial.

Como en el caso del recurso, se demuestra que el edificio construido ocupa 159,95 m2 y la parcela 163,80 m2,  por lo que no cabe exigir unas coordenadas georreferenciadas alternativas del suelo y de la edificación, más en base a un desplazamiento patológico del Catastro en Alicante, pero sin alegar para ello duda alguna que justifique tal exigencia. Por tanto no estando justificadas las dudas que justifiquen la necesidad de la previa georreferenciación de la parcela, este defecto ha de ser revocado.

Por lo que hace al “desplazamiento patológico o generalizado de la cartografía catastral” la RS apartado 5 del punto 7º de la RS de la DGRN y DGC 26 octubre 2015 dice que “cuando se  inscriba la representación gráfica alternativa, derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro junto con los datos de inscripción correspondiente, a fin de incorporar los metadatos a la modificación catastral que se efectúe”. En consecuencia para que el registrador aprecie tal desplazamiento es preciso un técnico que así lo determine. Por tanto, este caso, donde no existe tal certificado técnico, debe considerarse válida e inscribible la representación gráfica catastral de la finca  y también las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación.

2).- En cuanto a la licencia de primera ocupación,  debe partirse del art. 28.1.b) de la Ley del Suelo 7/2015 de 30 de octubre que exige para la declaración de obra nueva terminada, el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias que garanticen que el edificio reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto según la ordenación urbanística y los requisitos de eficiencia energética. La ley aplicable es la ley 5/2014 de 25 de julio en cuyo artículo 214 dispone que están sujetos a “una declaración responsable”. Según la RS 28 junio 2016, el título administrativo habilitante a los efectos del artículo 28.1.B de la Ley del Suelo, es en la Comunidad Valenciana “la declaración responsable del promotor o interesado, que es el documento suscrito por éste, acompañado de la documentación requerida, en el que aquel manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente, que dispone de la documentación que así lo acredita y se compromete  a mantener su cumplimiento durante el tiempo inherente al reconocimiento o ejercicio, requisitos que deberán estar recogidos de manera expresa, clara y precisa en la correspondiente declaración responsable”.

En este caso no se ha acreditado la existencia de la declaración responsable, pero no puede mantenerse el defecto, al exigirse una licencia de primera ocupación,cuando lo procedente sería la declaración responsable. Pero además dado el tiempo transcurrido desde la fecha de conclusión de la edificación, no procede en este momento exigir aquellas licencias o autorizaciones, ya que ha transcurrido el periodo de tiempo necesario para que la Administración pueda instar el restablecimiento de la legalidad urbanística (4 años), y no resulta del Registro la incoación de ningún expediente de infracción urbanística, por tanto no hay obstáculo para la inscripción de la obra nueva en los libros registrales. Queda revocado el defecto.

3).- En cuanto a la exigencia de que el arquitecto afirme que la obra concuerda con la realidad, según ley artículo 19 de la ley 3/2004 de 30 de junio,  de  Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, en la Comunidad Valenciana y atendiendo a esta ley y al artículo 28 de la Ley del Suelo, “para inscribir escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán “certificado expedido por técnico competente y acreditativa del ajusta de la edificación de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo”. Basta pues que el certificado, obrante en la escritura exprese que la descripción de la obra se ajusta al proyecto sin que sea necesario ninguna mención adicional, por lo que se revoca el defecto.

4).- En cuanto a la exigencia de que se aclare si ha existido un cambio en el profesional director de la obra, al estar expedido el certificado relativo a las coordenadas de la edificación por técnico distinto del que consta en la licencia de obras, el artículo 202 de la LH no exige ahora para la inscripción de obras nuevas ningún requisito adicional, relativo a la forma o quién debe expedir dicho certificado, por lo que la DG ha interpretado este requisito de una manera amplia, en el modo en que pueden acreditarse dichas coordenadas de la edificación, de forma que pueden contenerse en una certificación catastral descriptiva y gráfica o en un certificado técnico, en formato GML u otro. Por tanto no es preciso que el certificado técnico deba ser suscrito por el mismo técnico que dirigió la obra o proyecto, con lo que el defecto debe ser también revocado.

RESUMEN DE LA RS ANTERIOR: 1) Salvo que el registrador tenga dudas fundadas respecto de las georreferencias de la parcela edificable o de la construcción, no puede exigir una representación gráfica alternativa, sino que debe aceptar la del Catastro. Tampoco se puede alegar por el registrador un desplazamiento del Catastro, en cuanto a la finca o la construcción, a menos que venga avalado por un técnico.  2).- En la Comunidad Valenciana lo procedente no es exigir la licencia de primera ocupación respecto de una edificación, sino que la ley 5/2014 de 25 de julio, lo que exige es una declaración responsable del promotor. 3).- No es correcta la exigencia de que un segundo arquitecto declare que la obra, que ya tiene formalizado el fin de obra por un arquitecto anterior, manifieste que se ajusta al proyecto, cuando ya lo hizo el arquitecto anterior. 4) Cabe que el certificado relativo a las georreferencias, bien de la parcela o del edificio se pueda llevarse a cabo por un profesional distinto del que formalizó el fin de obra. (JLN)

Ver trabajo de Antonio Jiménez Clar

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482.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO.

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Carmona, por la que se suspende la inscripción de una instancia solicitando la cancelación de una condición resolutoria. 

Hechos: Se trata de una instancia suscrita en nombre y representación de una mercantil por la que se solicita la cancelación de una condición resolutoria inscrita en una finca del Registro por proceder otras dos fincas registrales, como consecuencia de haber trascurrido el plazo de prescripción legalmente establecido en virtud del artículo 82 de la Ley Hipotecaria desde el fallecimiento de doña A.

Dicha condición tiene su origen en la disposición testamentaria hecha por unos cónyuges en la que instituye herederos por cuartas partes a sus cuatro hijos pero únicamente en usufructo vitalicio y por muerte de los mismos recaerá el pleno dominio de los bienes en que aquí son instituidos, en los hijos que respectivamente dejaren cada uno de ellos y le sobrevivan; y si alguno de sus nominados hijos muere sin descendientes legítimos, los bienes que en virtud de dicha institución hubieren usufructuado recaerán en pleno dominio en sus hermanos que le sobrevivan y en los descendientes legítimos de los fallecidos si hubieran dejado y que respectivamente sobrevivan al usufructuario, llevando en pleno dominio la descendencia del fallecido, la porción que a su padre o madre, según al que represente, le hubiera correspondido en el momento de la extinción del usufructo por muerte del hijo de los testadores que no deje descendientes.

 En los términos de esa disposición testamentaria, el usufructo vitalicio de las fincas registrales de procedencia fue adquirido por doña A por herencia y mejora de sus padres.

 Dicha señora renunció a este usufructo a favor de sus dos hijos, doña B y don C, y en el Registro constan inscritas estas fincas a nombre de éstos dos por mitad y proindiviso, a título de herencia, en pleno dominio, por extinción del usufructo, sujetas a la condición resolutoria en cuanto a la participación indivisa que a cada uno corresponda actualmente, a que los expresados dos hermanos, sean los únicos hijos de doña A al fallecimiento de la misma

El registrador suspende la inscripción al entender que únicamente pueden cancelarse por caducidad las condiciones resolutorias constituidas en garantía del pago del precio aplazado (82 párrafo quinto Ley hipotecaria; 1964 Código civil). Siendo, por tanto necesaria sentencia firme o una escritura o documento auténtico en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos, salvo que el derecho inscrito quede extinguido por declaración de la ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (82 párrafos primero y segundo Ley hipotecaria).

El recurrente, por el contrario, considera que puede cancelarse por caducidad la condición resolutoria por haber transcurrido el plazo de prescripción previsto en la legislación civil aplicable, puesto que, habiendo fallecido la señora A el 20 de diciembre de 1980, ha transcurrido el mayor plazo de prescripción, treinta años, así como los cinco años establecidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Para llegar e esta conclusión considera que lo primero a analizar es la naturaleza jurídica de la carga o gravamen cuya cancelación se solicita.

Nuestro Centro Directivo, no lo considera una condición resolutoria en sentido propio, sino lo que la doctrina denomina «pseudousufructo testamentario», que se define como aquella institución testamentaria en usufructo vitalicio, en la cual se silencia la atribución de la nuda propiedad respecto a los bienes usufructuados, pese a designarse las personas a quienes corresponderán en pleno dominio dichos bienes una vez extinguido el usufructo, siempre y cuando vivan en el momento del fallecimiento del usufructuario, ya que solo en ese momento quedarán determinadas.

Para determinar el alcance de la cláusula testamentaria hace un repaso a los principios que han de regir la interpretación de las mismas llegando a la conclusión de que en el presente caso estamos ante un llamamiento directo en usufructo a favor de los hijos y un llamamiento también directo en nuda propiedad a favor de los hijos que respectivamente dejare cada uno de ellos y les sobrevivan.

De lo anterior se deriva que la transmisión del usufructo a favor de los hijos se produce con el primer llamamiento, y la de la nuda propiedad está pendiente del cumplimiento de la condición de que sobrevivan a los usufructuarios. Por lo tanto, la adquisición de esa nuda propiedad se producirá al cumplimiento de la condición y no por la renuncia del usufructuario y durante esa situación de pendencia, hay otros hermanos y sobrinos pendientes de que se cumpla o no para ver si adquieren y en su caso, en qué proporción lo van a hacer.

En consecuencia declara que no procede cancelar la condición resolutoria por caducidad en virtud del artículo 82.5.º o el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria.

Finalmente hace referencia al ámbito de aplicación de ambos preceptos y sus diferencias:

  • el artículo 82.5.º limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», y se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado.
  • el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado» y tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Tampoco es aplicable al presente caso el apartado primero del artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, pues este precepto se refiere a los derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

De lo anterior se deriva que ninguno de estos preceptos es aplicable al presente caso ya que no estamos ante una condición resolutoria en garantía del precio aplazado, ni tampoco ante una condición resolutoria como forma de garantía con efectos reales, ni un derecho de opción, retracto convencional o cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, sino ante un llamamiento sucesorio en favor de no concebidos, en el que hasta que no se produzca el fallecimiento de la usufructuaria no pueden los titulares del derecho consolidar su dominio. Es por ello por lo que dicha cancelación podría obtenerse mediante el procedimiento general regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria relativo al expediente de liberación de cargas y gravámenes o bien acreditando el fallecimiento de la usufructuaria acompañada de acta de notoriedad en relación a la existencia e identificación de los sucesores, a los efectos de entenderse cumplida la condición impuesta en el testamento.(MGV).

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483.** AGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA. MENCIÓN DE CESIÓN DE VIALES 

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 11 a inscribir una escritura de compraventa y agregación.

Hechos: El hecho que origina este expediente es una escritura de compraventa y agregación, debiéndose de tener en cuenta lo siguiente:

– La suma de las superficies de las fincas registrales es de 506,17 metros cuadrados.

– Tanto en el Registro como el título consta la mención de que, de la superficie expresada, cincuenta y cinco metros con noventa y cinco decímetros cuadrados serán cedidos para viales.

– Y que el título incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica que se dice corresponder a las dos fincas en la que la consta una superficie de 438 metros cuadrados.

La registradora suspende la inscripción por dos defectos:

–En primer lugar, advierte falta de congruencia en cuanto a las facultades acreditadas ante el notario autorizante por el representante de la sociedad compradora, ya que la reseña de facultades le reconoce representación suficiente para una cesión gratuita, y lo llevado a cabo es un contrato oneroso de compraventa. Todo ello de conformidad con el principio hipotecario de calificación, art 18 LH en relación art 98 ley 24/2001 redacción dada por Ley 24/2005, resolución circular de la Dirección General de Registros y del Notariado de 24 de abril de 2002.

– En segundo lugar  considera necesario que se aporte la base gráfica de la finca resultante de la agregación, incluyendo las coordenadas georreferenciadas de sus vértices de conformidad art 10 LH, en el formato y con los requisitos establecidos por la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de Catastro y de Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2015.

El recurrente, por su parte alega que pese a tratarse de dos fincas registrales independientes, en el catastro figuran como una sola, siendo ya titular catastral la sociedad compradora, que la cartografía  georreferenciada de la parcela resultante de la agregación se ha protocolizado en la escritura presentada, que no se han expresados dudas por parte de la registradora calificante, y finalmente  que, en todo caso, hubiere debido calificarse la escritura con el mismo efecto que el de si se hubiere aportado una representación gráfica alternativa y el registrador entendiere que la correspondencia no hubiere quedado acreditada con tal representación alternativa. Es decir, la inscripción de la escritura, sin perjuicio de dar traslado el registrador de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno (art. 10.2 LH, párrafo 3).

Decisión: La DGRN desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Para ello considera que el art 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria y por ello todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.

La otra cuestión que se plantea es cuál ha de ser el procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.

En los casos en que la aportación para la inscripción de representación gráfica sea potestativa se remite al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria pero en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica es preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente.

Quedarían exceptuados aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral  fuera necesario tramitar el citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Y en cuanto a los requisitos técnicos que debe reunir la representación gráfica georreferenciada que se aporte cuando no sea catastral sino alternativa, habrá que estar a los detallados en la Resolución Conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, a la que remite el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

Tras confirmar la necesidad de aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agregación, procede a analizar la admisibilidad a tales efectos de la representación gráfica catastral aportada.

Del artículo 9 y 10 de la Ley Hipotecaria resulta que para la incorporar la representación gráfica de la finca al folio real,  se deberá aportar junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa pero en ninguno de estos preceptos, ni en el artículo 199.1, se habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación y aun siendo conveniente la rectificación de la descripción literaria, la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria). Lo que se ha de entender  sin perjuicio de la calificación de las dudas en la identidad de la finca.

En el caso que nos ocupa, según el recurrente, lo que se pretende es completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral incorporada al título y que se afirma corresponder con la finca resultante de la agregación. Sin embargo, las diferencias de superficie entre tal representación gráfica y descripción literaria exceden del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} a que se refiere el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, por lo que no se aprecia la correspondencia exigida en este precepto.

No se puede admitir la alegación del recurrente en el sentido de que no debe tenerse en cuenta a efectos de este cómputo la superficie de 55,95 metros cuadrados que se dice serán cedidos para viales ya que de la documentación presentada no resulta que la representación gráfica catastral excluya tal superficie. Incluso de ser así, la admisión de la representación gráfica catastral supondría la rectificación de la descripción literaria  para ajustarla a tal representación gráfica, lo que conllevaría omitir el correspondiente negocio traslativo y operaciones de modificación de entidad hipotecaria necesarias para tal cesión, lo cual proscribe expresamente la normativa hipotecaria que regula la inscripción de representaciones gráficas, además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

 No obstante considera que sí sería inscribible si resultare del título que la agregación es la porción restante tras una segregación ya efectuada con tal finalidad de cesión para viales, aunque estuviera pendiente de formalizar. Así, en los casos del articulo 47 del Reglamento Hipotecario, únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento, sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción.

En base a lo anterior, concluye nuestro Centro Directivo considerando que la manifestación relativa a la cesión de superficie para viales, tal y como figura en la inscripción y en el título, no es más que una mención (cfr. artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 de su Reglamento y Resolución de 26 de julio de 2007), ya que no está documentada ni consignada registralmente tal cesión de viales, que además requeriría la correspondiente modificación hipotecaria para lograr la disminución de la cabida por tal cesión, defecto que sería subsanable en la forma prevista en el párrafo anterior. (MGV)

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485.*** INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA. OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE. PROCEDIMIENTO REGISTRAL; CERTIFICACIÓN DE ALEGACIONES

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Monóvar a inscribir una representación gráfica catastral.

Hechos: Se  trata de una instancia por la que se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una determinada finca registral para lo que se acompañaba una certificación descriptiva y gráfica de los bienes inmuebles de naturaleza rústica correspondientes a  tres parcelas de un polígono de Monóvar.

El registrador suspende la inscripción, ya que, de los documentos aportados y de la oposición de un colindante, resulta que existe un conflicto en cuanto al derecho de propiedad de parte de la base gráfica aportada, considerando  que lo procedente es que dicho conflicto se resuelva por acuerdo entre las partes enfrentadas o, en su defecto, en la vía judicial sin que competa al registrador tomar la decisión al respecto.

El interesado recurre alegando:

  • Que la base gráfica catastral de las parcelas se corresponde exactamente con la realidad física de la finca registral en cuestión.
  • Que se parte de la base cartográfica catastral por lo que existe coordinación entre la realidad física y la jurídica, siendo su petición un mero formalismo denegado por el Registrador por la oposición formulada por una vecina colindante, considerando que el propio artículo 199 establece que no basta para denegar la inscripción la mera oposición del que no ha acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de los colindantes, solicitando además que se les dé copia de la alegación y documentación aportada a los efectos de poder defender sus intereses de la forma más correcta posible.
  • Y finalmente consideran que la oposición de la colindante no está fundamentada ya que no aporta una representación gráfica georreferenciada alternativa ni tienen constancia de la iniciación de un expediente rectificativo en Catastro ni en Registro.

Decisión. La DGRNdesestima el recurso y confirma la calificación del registrador.

En primer lugar analiza sobre la posibilidad de inscribir la representación gráfica de la finca. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria tras la redacción dada por la Ley 13/2015, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Para ello se deben de observar los requisitos establecidos en el artículo 199, siendo precisa la solicitud expresa del titular de la finca y la aportación junto con el título inscribible, de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca siendo su principal finalidad la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, careciendo de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

En el presente caso se aportan tres representaciones gráficas correspondientes a tres parcelas catastrales que se dicen corresponder con una finca registral.

Nuestro Centro Directivo recuerda que una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales tal y como se deriva del párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015. Por ello, de este precepto resulta  que además de ser admisibles varias representaciones graficas catastrales para una finca registral, ello no impide que la finca quede en situación de coordinada con el Catastro, con lo efectos propios que de ello se derivan (artículo 10 de la Ley Hipotecaria).

A continuación reitera, al igual que en otras resoluciones, que la certificación gráfica aportada debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, acudiendo a la aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente.

Y que  las dudas que puede albergar el registrador han de referirse:

  • A que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.
  • A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o
  • a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio sin que pueda hacer un juicio de identidad arbitrario o discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, la Dirección General considera identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en su nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas y  aunque el artículo 199 establezca que  «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador.

En relación a la solicitud del recurrente de acceder al contenido de lasalegaciones del titular colindante, la Ley Hipotecaria no se pronuncia al regular el procedimiento en el artículo 199.

 Nuestro Centro Directivo teniendo en cuenta la especial naturaleza del procedimiento registral recuerda lo que en este sentido declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011 que la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta, lo que no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral.

No obstante, también tiene en cuenta el artículo 342 del Reglamento Hipotecario, por el que los Registradores, a petición de los interesados, también pueden expedir certificaciones de los documentos que conserven en su archivo, documentos entre los que se encontraran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Concluyendo  que esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados.

Así, cuando existan dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica se podrá acudir a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199, pudiendo el promotor instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

Finalmente recuerda que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Y, por tanto, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos ya que en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión. (MGV)

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486.*** INMATRICULACIÓN CONFORME AL NUEVO ART 205 LH. CÓMPUTO DEL AÑO EXISTIENDO HERENCIA PREVIA. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Piedrabuena, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Supuesto de hecho: Se plantea la inmatriculación de una finca por doble título conforme al vigente artículo 205 LH. Los títulos públicos presentados son los siguientes: (i) Escritura pública de compraventa de fecha 18 de abril de 2016 y (ii) escritura pública de adjudicación de herencia de los vendedores, de fecha 16 de diciembre de 2015, dándose la circunstancia de que el fallecimiento de la causante de dicha herencia se produjo el 27 de junio de 2015.

¿Procede la inmatriculación? NO, porque no ha transcurridos un año entre la adquisición previa y la fecha del título público inmatriculador.

 Computo del plazo en el caso de adquisición previa por herencia: ¿Se cuenta desde el otorgamiento de la escritura de herencia? NO. ¿Desde el fallecimiento del causante? SI.

Doctrina de la DGRN.

I Requisitos para la inmatriculación conforme al artículo 205 LH: (i) Que el título inmatriculador sea público y traslativo. (ii) Que el título de la previa adquisición también sea título público. (iii) Que haya transcurrido al menos un año entre la adquisición previa y la fecha del otorgamiento del título público traslativo inmatriculador.

II. Forma de computar el plazo del año: Dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el del título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.

III Interpretación de la exigencia legal de que “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”: Cabe la posibilidad de que mediante título público meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.

Por último recuerda la DGRN su doctrina sobre los títulos ad hoc.

Solución al caso planteado. En los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad otorga título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia.

Comentario. Como pone de relieve la Resolución, esta materia ya fue tratada en la R. de 19 de noviembre de 2015, que sentó el criterio posteriormente reiterado en RR. 4 de mayo y 27 de junio de 2016.

La inmatriculación con arreglo al artículo 205 LH exige que haya dos títulos públicos, el inmatriculador y el previo: (i) El título inmatriculador necesariamente ha de ser público (título formal) y traslativo (título material). (ii) El título previo también ha de ser necesariamente público (título formal) pero no tiene que ser inexcusablemente el título material adquisitivo, sino que cabe que sea un título público declarativo de una adquisición producida anteriormente (ej. en el caso de la herencia).

En el caso de la partición es indiferente a estos efectos que se la califique de acto declarativo, traslativo o especificativo, pues el fenómeno sucesorio se produce por una secuencia de actos que comienzan con la apertura de la sucesión y concluyen con la adjudicación particional, constituyendo un todo (vgr.657, 989 y 440 CC).

A los efectos del cómputo del año se toma como término inicial la fecha de la adquisición (que no tiene por qué coincidir necesariamente con la fecha del título público declarativo) y la fecha del título público traslativo inmatriculador. (JAR)

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Plaza de la Soledad (Lugo), por María Núñez 

 

Informe Mayo 2016 Registros Mercantiles. Poder General. Mediadores Concursales.

José Angel García Valdecasas Butrón

Registrador Central de Bienes Muebles

 

Resumen del resumen: 
  1. Como disposiciones de interés general para los Registros Mercantiles y de Bienes Muebles en el mes de mayo se han publicado las siguientes:

— Sólo merece la pena reseñar la Resolución de 10 de mayo de 2016, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se establece la aplicación del procedimiento para la presentación de la autoliquidación y las condiciones para el pago por vía telemática de la tasa prevista en el artículo 88 de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

Como resoluciones de propiedad de posible aplicación al RM y de BM podemos considerar las siguientes: No se han publicado.

Como  resoluciones de mercantil de interés se han publicado las siguientes: Tampoco se han publicado.

Cuestiones de interés

Como cuestiones de interés, en este informe, ante la escasez de resoluciones y disposiciones generales, planteamos las dos siguientes:

— El poder general para vender o donar: ¿Es válido?

Nos preguntamos ¿Siguen siendo posibles los poderes para ejecutar actos de riguroso dominio, como sería el vender o donar, sin que se especifique el objeto y sujeto respecto del cual deben utilizarse por el apoderado dichas facultades?

Al hilo de la resolución de la DGRN de 11 de abril de 2016, sobre la imposibilidad de que el administrador de una sociedad conceda, vía poder, facultades al apoderado para donar activos sociales, al citarse en dicha resolución las   Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2010 y 6 de noviembre de 2013, se vuelve a plantear el problema de si siguen siendo posibles los poderes expresos para actos de riguroso dominio en los términos del artículo 1713 del Código Civil.

La primera sentencia, la de 26 de noviembre de 2010, contempla un caso de transacción extrajudicial. El poder en virtud del cual el abogado de una de las partes llevó a cabo la transacción estaba concebido en los siguientes términos, según resulta de la sentencia citada: Se confería, como cláusula especial de un poder para pleitos, la facultad de transigir especificando “claramente el objeto para cual se confiere el mandato para transigir (las indemnizaciones derivadas de un accidente de trabajo que se concreta con lugar y fecha), el carácter con que pueden transigir los mandatarios (cada uno de ellos de forma independiente), la forma en que pueden hacerlo (por acuerdo transaccional o sentencia judicial, es decir, judicial o extrajudicialmente) y las personas con las cuales puede realizarse la transacción (particulares y sus respectivas aseguradoras)”. De ello concluye el TS que, aparte del poder general para pleitos, en el poder se contenía una facultad especial para transigir.

Pues bien dicho poder concedido en los términos antes vistos, fue considerado insuficiente tanto por el juzgado de 1ª Instancia como por la Audiencia. En cambio el TS casa sentencia y declara que la transacción extrajudicial, pese a que los términos de la misma eran claramente perjudiciales para el poderdante, lo que motiva un voto particular también muy fundamentado, es suficiente para llevar a cabo la transacción y por tanto confirma la validez de la misma. De ello podemos deducir que si el poder no hubiera especificado todos los términos transaccionales como lo hizo, el TS hubiera ratificado la insuficiencia del poder y por tanto la necesidad de ratificación del negocio por parte del poderdante.

La sentencia de 6 de noviembre de 2013, que cita la anterior en su apoyo, contempla un caso de donación realizada por un apoderado. En este caso se trataba de un poder general en el que se incluía, entre otras muchas facultades, la de hacer donaciones. Pues bien el TS considera que dicha facultad de hacer donaciones, no puede entenderse puesta de tal modo que equivalga al mandato expreso exigido legalmente. Y por consiguiente declara la nulidad o inexistencia de la donación por falta de consentimiento.

 Resulta por ello de dicha sentencia que la expresión contenida habitualmente en los poderes notariales de que se le faculta al apoderado para “hacer y aceptar donaciones puras, condicionales u onerosas”, que eran los términos utilizados en el poder debatido, no será suficiente si no se acompaña la expresión del sujeto que puede recibir la donación y del objeto sobre el que la misma recaiga. Es decir que los poderes generales en los que se faculta al apoderado para “para hacer y aceptar donaciones”, no serán válidos sin  “una designación concreta del objeto para el cual se confiere, pues no basta una referencia general al tipo de actos para el cual se confiere” el poder. 

Pues bien  el grado de concreción necesario en la designación del objeto del mandato depende del carácter y circunstancias de aquél. Así, la jurisprudencia tiene declarado que cuando el mandato tiene por objeto actos de disposición es menester que se designen específicamente los bienes sobre los cuales el mandatario puede ejercitar dichas facultades, y no es suficiente con referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del mandante, como antes hemos dicho.

De forma literal dice el TS: “Es decir, conforme a la doctrina jurisprudencial que ahora se reitera, es que el mandato representativo cuyo poder viene a referirse a un acto o actos de disposición, sólo alcanza a un acto concreto cuando éste ha sido especificado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada. Y esto no es lo que se ha dado en el presente caso, por lo que la donación que hizo el codemandado a la codemandada, no estaba dentro del mandato representativo y debe declararse inexistente por falta del consentimiento, elemento esencial del contrato, lo que así han hecho las sentencias de instancia”.

Finalmente el TS aclara que el hecho de que un determinado negocio jurídico admita ratificación no significa que sea anulable, sino que como en este caso, en que faltaba uno de los elementos esenciales del contrato, el negocio está aquejado de un vicio de nulidad absoluta que implica la no posibilidad de caducidad de la acción para demandarla.

Como vemos se trata de una doctrina, la derivada de las sentencias anteriores, que afecta de forma implacable a la generalidad de los poderes que se confieren, tanto por particulares como por las empresas. Ahora bien para su debido entendimiento creo que debemos reseñar las especiales circunstancias en que se produjo la donación anulada.

Se trataba de un poder conferido por una persona, probablemente aquejada de una enfermedad, pues lo otorga antes de entrar en una residencia. En base a dicho poder, el apoderado, hijo del poderdante, dona determinada finca a su pareja. Donación que no sale a la luz hasta años después, una vez fallecido el poderdante-donante. Este además, una vez fuera de la residencia, revoca el poder, aunque la revocación es obviamente posterior a la donación, lo que implica que ya había perdido la confianza en el apoderado. Además nombra heredera universal a otra hija, hermana del apoderado, que es la que demanda la nulidad de la donación por poder afectar a sus derechos como legitimaria y heredera. Vemos claramente el principio de  justicia material aplicado en la decisión adoptada por nuestro TS.

Aunque sea entrar en el terreno puramente especulativo de las hipótesis, quizás el TS ante la necesidad de declarar la nulidad de la donación, adopta la doctrina antes señalada. Por tanto, aunque siempre existirá la posibilidad de aplicación de esta doctrina jurisprudencial, que ha sido reiterada como dice la propia sentencia al apoyarse en la de 2010, si se le plantea un problema similar al TS, sin que en el mismo  aprecia el fraude o la mala fe, lo más normal es que se incline por el principio de seguridad jurídica y por el respeto al uso mercantil que siempre ha considerado que dichos poderes, sin designación de objeto y sujeto, siendo esto último o más difícil y complicado, se ajustan perfectamente al artículo 1713 del Código Civil.

— Designación de mediadores concursales. Doctrina de la DGRN.

La segunda cuestión que traemos a este informe es un resumen de la doctrina de la DG, existente hasta ahora, sobre la nueva facultad de los registradores mercantiles para designar mediadores concursales.

La DG ha tenido ya ocasión de pronunciarse en dos de sus resoluciones sobre esta cuestión.

En la primera,  expediente 1/2016 se solicita por una persona física del Registrador Mercantil la designación de un mediador concursal conforme al artículo 231 de la Ley 22/2003. Se trata de una trabajadora autónoma y por tanto, según su escrito, tiene la condición de empresaria.

El registrador deniega la solicitud por estimar que el nombramiento es de competencia notarial (cfr. art. 242 bis de la LC).

La DGRN acepta el recurso revocando la decisión del registrador.

Como paso previo, por la novedad de la materia, se pronuncia sobre cuatro cuestiones fundamentales para su resolución: Objeto del expediente, su naturaleza, normas aplicables y ámbito de actuación del registrador.

1. Objeto del expediente. El objeto es muy claro y simple pues se trata de determinar si la solicitud cumple los requisitos necesarios para proceder al nombramiento de un mediador concursal. Por tanto no se entra ni en los motivos de la solicitud, ni en la veracidad de la documentación aportada, ni en la procedencia de un determinado encuadramiento en la Seguridad Social, ni en la conveniencia de que se solicite el nombramiento.

2. Naturaleza del expediente. Su naturaleza se encuadra en los que se llaman “otras funciones el Registro Mercantil”. Por lo tanto no es calificación en sentido propio y de ello deriva su escaso rigor formalista, régimen de recursos distintos y aplicación supletoria de la Ley 30/1992.

3. Normativa aplicable. El artículo 233.1 de la Ley Concursal lo dice claramente. En lo no previsto en la propia Ley Concursal se aplicarán las normas sobre nombramiento de expertos independientes. Por tanto los artículos 238 y siguientes del RRM, pero, insistimos, sólo en cuanto a lo no previsto.

4.Ámbito de la actuación registral. El registrador debe comprobar el cumplimiento de los requisitos del artículo 231, así como los datos y documentación aportada por el deudor. También debe examinar su propia competencia. Y la competencia del registrador se extiende no sólo a la designación de mediador en el caso de empresarios o entidades inscribibles, sino también al caso de los profesionales, a los trabajadores autónomos e igualmente a los que tengan la consideración de empresarios según la legislación de la Seguridad Social.

Por todo ello y dado que el registrador no ha puesto en duda la condición de trabajador autónomo de la solicitante, se revoca su decisión.

Aparte de ello la DG, al hilo de las argumentaciones de la solicitante, hace las siguientes interesantes declaraciones:

1ª. No hay indefensión, pese a lo escueto de la decisión registral, pues la solicitante ha podido ejercer sus derechos en plenitud.

2ª. En cuanto a los recursos admisibles, dada la naturaleza del expediente, son los del artículo 354.3 del RRM y por tanto así deberá reflejarse en el pie de recurso de la decisión del registrador. El registrador señaló como recursos posibles los de la legislación hipotecaria, es decir como si se tratara de una calificación.

Se trata de una  Importante resolución de nuestro CD en cuanto aborda la espinosa cuestión del nombramiento de mediador concursal para llegar a un acuerdo extrajudicial de pagos, cuando se trata de personas físicas.

La DG, en su resolución, centra el tema considerando que esta nueva función de designación de mediador concursal no forma parte de su actividad calificatoria sino que debe encuadrarse dentro de los que llama “otras funciones del Registro Mercantil”. De ello saca una serie de conclusiones de las que nos vamos a fijar en tres de ellas: La relativa al escaso rigor formalista del procedimiento, la acreditación, en caso de persona física, de su cualidad de empresario o asimilado, y la relativa a los recursos admisibles contra la decisión del registrador.

En cuanto al escaso rigor formalista que debe presidir todo el expediente, compartimos plenamente la opinión de la DG,  pero, precisamente por ello,  vamos a hacer una puntualización en relación al formulario preciso para hacer la solicitud que, previsto y anunciado en el artículo 232.2 de la Ley Concursal, ha sido aprobado por la Orden JUS/2831/2015, de 17 de diciembre, por la que se aprueba el formulario para la solicitud del procedimiento para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos.

Todo formulario tiene una doble vertiente: De una parte facilita a los ciudadanos el cumplimiento de todos los requisitos legalmente establecidos para conseguir la finalidad de que se trate y de otra facilita su labor a los funcionarios encargados de la verificación del cumplimiento de dichos requisitos, que no sabemos si llamarla calificatoria a la vista de la resolución, pero que en definitiva, sea o no calificación, se dirige a la comprobación del cumplimiento de dichos requisitos.

En principio el formulario parece totalmente necesario según el artículo citado, pero sin embargo el legislador, con la imprecisión a que nos tiene acostumbrados, al hablar de la designación del mediador por el registrador mercantil dice que la solicitud se hará “mediante instancia que podrá ser cursada telemáticamente” (cfr. Art. 232.3 LC). Es decir no dice, como sería lo lógico, que mediante el formulario a que antes se alude, sino mediante instancia. Ante ello debemos preguntarnos si como RRMM podemos o no exigir la cumplimentación del formulario aprobado por el Ministerio de Justicia para la solicitud de mediador concursal. Es decir si en caso de que la solicitud no venga en el concreto formulario aprobado y publicado en el BOE, podemos denegar, no ya el nombramiento, sino la misma presentación de la solicitud por falta de requisitos formales necesarios para su inclusión en el libro diario de expertos independientes y auditores. Para responder a esta pregunta creemos que debemos hacer una serie de consideraciones:

1ª. El escaso rigor formalista del expediente según la propia DG.

2ª. Que si el formulario está creado para facilitar su cumplimentación al interesado, este puede renunciar a dicho formulario.

3ª. Que en el caso de designación por el Registro Mercantil no se habla de formulario, como hemos visto, sino de instancia. Quizás la imprecisión no sea tal sino que el legislador, en atención al carácter de jurista del registrador, lo considera suficientemente cualificado para verificar el cumplimiento de los requisitos legales sin necesidad de comprobar que han sido rellenadas todas las casillas de un formulario. De esta forma también se refuerza la labor profesional del registrador.

4ª. Que lo verdaderamente importante para acceder o no a la solicitud de nombramiento de mediador concursal, es que se dé cumplimiento a los requisitos que para ese nombramiento se establecen en el art. 231, relativo a los presupuestos para la solicitud y el 232 relativo al contenido del formulario.

5ª Que la propia DGRN en materia de modelos de contratos inscribibles en los Registro de Bienes Muebles, tiene declarado, con reiteración, que si el contrato viene en escritura pública de la que resulta el cumplimiento de todos los requisitos exigidos por la Ley para el contrato de que se trate, la escritura es inscribible sin que se necesite modelo alguno (Vid. R. 24 de Enero de 2005 , R. 25 de Enero de 2005, R. 27 de Enero de 2005. En este caso carecemos de la garantía que da la intervención notarial pero contamos con la verificación, si no queremos decir calificación, que debe hacer el registrador mercantil.

Por lo tanto a la vista de las consideraciones anteriores nos inclinamos por la respuesta positiva. Es decir que  aunque la solicitud de nombramiento de mediador concursal no venga en el mismo formulario aprobado por la Orden antes dicha, si la misma contiene todos los requisitos que se necesitan, según los artículos 231 y 232 de la Ley Concursal, la instancia debe ser admitida, iniciado el procedimiento y concluido con el nombramiento solicitado.

Cualquier otra solución nos parece entorpecer y retrasar el expediente y en definitiva perjudicar con más requisitos a la persona favorecida precisamente por el formulario que por las razones que sean no ha utilizado.

Por lo que respecta a la acreditación del carácter de empresario o asimilado del solicitante persona física, nada nos dice la resolución de la DG, ni nada objetó en su acuerdo el Registrador Mercantil, pero a nosotros nos parece claro que será necesario acreditar dicha cualidad de empresario persona física por parte del solicitante. Si el empresario figurara ya inscrito o se inscribiera como paso previo a la solicitud, del mismo registro resultaría su carácter y por tanto nada más se podría exigir. Pero si el empresario persona física no consta inscrito, para dar curso a la solicitud deberá acreditarnos dicha cualidad con el alta pertinente como tal en la Seguridad Social y, en su caso,  deberá aportar la documentación necesaria para que se puede inscribir en el Registro como empresario individual. La duda en este punto surge con los que hemos llamado empresarios por asimilación es decir los del artículo 231.1 de la LC que asimila a los empresarios propiamente dichos a los “que ejerzan actividades profesionales o tengan aquella consideración(de empresarios) a los efectos de la legislación de la Seguridad Social, así como los trabajadores autónomos”. Volvemos a acogernos al escaso rigor formalista que proclama la DG para estimar que respecto de los profesionales, y mientras no se publique el  nuevo Código de Comercio, no son empresarios y por tanto no sería necesaria su inscripción simultánea como tales y respeto de los propiamente asimilados, dado que su condición surge de su afiliación a la Seguridad Social, creemos que basta con dicho requisito sin necesidad de gravarlos con nuevas obligaciones.

Finalmente y como en materia recursos la LC nada dice, por tanto y según la misma Ley deberemos aplicar supletoriamente las normas de designación de experto independiente y ellas nos llevar a considerar que el único recurso admisible es el del art. 354.3 del RRM. Así lo dice la DG expresamente.

La otra resolución dimana del  expediente 2/2016.  En esta unos cónyuges en régimen de gananciales solicitan la designación de un mediador concursal a los efectos de un acuerdo extrajudicial de pagos. Alegan que la esposa es trabajadora autónoma, dada de alta como tal en la Seguridad Social, mientras que el marido ya está jubilado.

El registro deniega la solicitud por estimar que el nombramiento es de competencia notarial.

Los solicitantes recurren alegando el carácter de autónoma de la esposa, que se hace la solicitud conjunta pues puede quedar afectada la vivienda familiar y que se aportan los datos para su inscripción como empresaria individual.

 La DG, como en el caso anterior,  acepta el recurso y revoca la decisión de la registradora Mercantil.

Se reitera la doctrina antes vista haciendo una interesante declaración en el F.D. 8 pues en él se dice que si, como es este caso,  el expediente implica una inscripción en los libros del Registro de la solicitante como empresaria individual, es en el mismo procedimiento donde deben ponerse manifiesto cualquier defecto o deficiencia que exista sobre ello y actuar en la forma prevista en el art. 232 de la LC, sin que contra esa calificación dentro del expediente sea posible un recurso contra la calificación del registrador, sino que en todo caso el recurso será el del art. 354.3 del RRM.

En este expediente la DG da casi por supuesto que todos los asimilados deben inscribirse en el Registro Mercantil como empresarios. Como hemos defendido en comentarios al expediente 1/2016, ello, a nuestro juicio, sólo será necesario en caso de empresario individual en sentido propio o en caso de que así se considere por el solicitante  y de forma espontánea presente los documentos necesarios para su inscripción. Pero en el caso de profesionales no parece necesario, ni entendemos que ello añada nada a la seguridad del nombramiento o a la actuación del mediador. Lo mismo podemos decir de los trabajadores autónomos. Recordemos que la Ley habla de que los deudores sean empresarios o entidades inscribibles, a los efectos de la apertura de hoja.  No obstante, a la vista de esta resolución, nos parece que la cuestión, cuando menos es dudosa y respecto de la cual hubiera sido muy interesante que la DG se hubiera pronunciado de forma expresa, pues exigir la inscripción en todo caso supone un requisito añadido que no contribuye a la sencillez que se pregona en toda la resolución.

Tampoco vemos claro que esa inscripción del solicitante como empresario individual deba sujetarse al mismo procedimiento de todo el expediente. Aquí no existen las razones alegadas por la DG de que no existe calificación y posterior inscripción, en su caso. Aquí existe una documentación, ínsita en la solicitud o separada de ella (en el formulario nada se dice), que debe ser debidamente calificada, y como resultado de esa calificación se procederá o no a practicar la inscripción. Desnaturalizar el procedimiento de esa inscripción, en aras de facilitar el proceso, nos parece, cuando menos, poco ajustado a las norma legales, pues si se hubiera querido facilitar de verdad toda la tramitación, lo que debería haberse declarado es que en el supuesto de trabajadores autónomos o profesionales no es precisa la apertura de hoja registral, que por otra parte en la Ley, como hemos señalado, sólo se predica de  los empresarios propiamente tales. No tendría mucho sentido que si el solicitante presenta su instancia para inscribirse como empresario individual se siga el procedimiento registral común, mientras que si lo hace dentro o junto a la solicitud de nombramiento de auditor, deba sujetarse al procedimiento de la propia Ley concursal que señala plazos realmente breves para la subsanación  defectos (cinco días).

Como vemos pese a las dos resoluciones bastante clarificadoras de la cuestión relativas al nombramiento de mediador concursal de personas naturales, todavía quedan algunos puntos oscuros respecto de los cuales sería muy conveniente su clarificación en el futuro RRM.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 
Tasas Auditoría de Cuentas: autoliquidación y pago telemáticos

Resolución de 10 de mayo de 2016, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se establece la aplicación del procedimiento para la presentación de la autoliquidación y las condiciones para el pago por vía telemática de la tasa prevista en el artículo 88 de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

La presente Resolución tiene por objeto establecer la aplicación del procedimiento para la presentación de la autoliquidación y las condiciones para el pago por vía telemática de la tasa del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (en adelante, ICAC) por la expedición de certificados o documentos a instancia de parte y por las inscripciones y anotaciones en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas, prevista en el artículo 88 de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

Los sujetos pasivos podrán efectuar el pago de esta tasa, por los medios telemáticos aquí descritos, a través de la Sede Electrónica del ICAC, cuya dirección es https://sede.mineco.gob.es/portal/site/sede/icac.

De momento, la utilización de este medio es voluntaria, pero ya se anuncia que esto puede cambiar cuando se desarrolle reglamentariamente la D.Ad.8ª de la Ley de Auditoría.

Serán requisitos contar con NIF, disponer de DNI electrónico u otro certificado electrónico reconocido y tener una cuenta abierta en una entidad colaboradora.

Se incorpora un modelo normalizado en el Anexo I que también se encuentra en la Sede Electrónica del ICAC.

Esta Resolución produce efectos desde el 18 de mayo de 2016.

RESOLUCIONES

Durante este mes  NO se han publicado.

Enlaces: 

LISTA INFORMES MERCANTIL

SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

INFORME GENERAL DEL MES

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

 

Montefrío (Granada). Por RaMaOrLi

Montefrío (Granada). Por RaMaOrLi

 

Autocontratación. Conflicto de intereses

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

AUTOCONTRATACION, CONFLICTO DE INTERESES  (Véase también, poderes, representación)

 

AUTOCONTRATACIÓN. ADMINISTRADORES. PODERES (Lunes 4,30 nº 345, may 2003)

CONFLICTO DE INTERESES. AUTOCONTRATACION. SOCIEDADES. PODERES (Lunes 4,30 nº 345, may 2003/BCNR 94, pag 1909)

MENOR EMANCIPADO COMPRA CON SUBROGACIÓN. HIPOTECA. DEFENSOR JUDICIAL (Lunes 4,30 nº 287/BCNR 66, dic  2000, pag 2794).

DEFENSOR JUDICIAL (Lunes 4,30 repert 139, 38)

HIPOTECA POR DEUDA AJENA. AUTOCONTRATACIÓN Y CONFLICTO DE INTERESES. GANANCIALES. INTERESES (Lunes 4,30 nº 46 y  repert 140, 19/BCNR 268, jun 90, pag 1270)

AUTOCONTRATACIÓN (Lunes 4,30 nº 73 y repert 140, pag 56/BCNR 278, may 91, pag 1045)

AUTOCONTRATACIÓN O PROHIBICIÓN (Lunes 4,30 nº 96 y repert 140, pag 92/BCNR 288, ab 92, pag 754)

ADMISIÓN DE AUTOCONTRATO NO APARECIENDO ESPECIFICADA FACULTAD DE AUTOCONTRATAR (Lunes 4,30 repert 140, 102)

AUTOCONTRATACIÓN (Lunes 4,30 nº 104 y repert 175, pag 46/BCNR 293, oct 92, pag 2341)

UN SUPUESTO DISCUTIBLE DE AUTOCONTRATO (Lunes 4,30, repert 175, 98)

ALCANCE DE LA PROHIBICION DEL ART. 1459 CC ¿PUEDE DISPENSARSE?. AUTOCONTRATO.CONFLICTO DE INTERESES (Lunes 4,30, nº 126 y repert 175, pag 106/BCNR 317, dic 94, pag 3286)

ALCANCE DE LA PROHIBICIÓN 1459 CC. AUTOCONTRATO.CONFLICTO DE INTERESES (Lunes 4,30, nº 128 y repert 175, pag 111/BCNR 317, dic 94, pag 3288)

AUTOCONTRATACIÓN (Lunes 4,30, 176,10-11)

AUTOCONTRATACIÓN ADMITIDA (Lunes 4,30, 200,6)

AUTOCONTRATO (Lunes 4,30 repert 139, 46)

AUTOCONTRATACIÓN (Lunes 4,30 repert 139, 52)

AUTOCONTRATACIÓN(Lunes 4,30 repert 139, 58)

AUTOCONTRATACIÓN (Lunes 4,30 repert 139, 102)

AUTOCONTRATACIÓN (Lunes 4,30 nº 39 y repert 140, pag 2/BCNR 264, feb 90, pag  301)

TUTELA ANTIGUA VERSUS TUTELA ACTUAL. DEFENSOR JUDICIAL. HERENCIA. APROBACIÓN JUDICIAL (BCNR 281, sept 91, pag 1876)

AUTOCONTRATACIÓN (Lunes 4,30 nº 68 y repert 140, pag 52/BCNR 278, may 91, pag 1046)

TRADUTTORE, TRADITORE, POSIBLE CONTRADICCIÓN DE INTERESES (Lunes 4,30, repert 139, 67)

AUTOCONTRATACIÓN. GANANCIALES (Lunes 4,30, repert 139, 60)

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. INTERESES CONTRAPUESTOS (Lunes 4,30,  repert 139, 80)

AUTOCONTRATACIÓN: LA DE CARACTER BILATERAL NECESITA RATIFICACION DE AMBOS DOMINUS NEGOTII. CALIFICACIÓN: VINCULACIÓN POR LA INSCRIPCIÓN EN OTROS REGISTROS (Sem Bol SERC nº 111 mzo-abr 2004, pag 17)

POSIBLE AUTOCONTRATACIÓN. SOCIEDADES (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 5 de HIP,  oct-dic 2004)

CONTRAPOSICION DE INTERESES (Lunes 4,30, nº 104 y repert 175, pag 46/BCNR 293, oct 92, pag 2341)

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD: AUTOCONTRATACIÓN; CAUSA: NECESIDAD DE QUE RESULTE EN UNA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON MAYOR ADJUDICACIÓN DE LA QUE RESULTARÍA DE LA PROPIA CUOTA (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 112, caso 9, pag 336)

PARTICION DE HERENCIA. RECTIFICACIÓN. GANANCIALES. AUTOCONTRATACIÓN  (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 2 de HER, oct-dic 2005)

INMATRICULACIÓN. COINCIDENCIA DE ADMINISTRADORES. AUTOCONTRATACION. TITULO PREVIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso de INM, ab-jun 2005)

CONFLICTO DE INTERESES EN ACTUACIÓN DE EMANCIPADO (Sem Bilbao, 12/04/2005, caso 4)

PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN DE LOS INMUEBLES A LA VIUDA Y EL METÁLICO A MENORES DE EDAD. CONFLICTO DE INTERESES .DEFENSOR JUDICIAL (Semin Bilbao, 08/02/2005, caso 3)

OPCIÓN: RENUNCIA AL DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA. CONFLICTO DE INTERESES. SOCIEDADES. (Sem Bilbao, 17/01/2006, caso 2)

REPRESENTACIÓN PADRE-HIJO. AUTOCONTRATACIÓN Y CONFLICTO DE INTERESES (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 1 de REP/BCNR 119, nov 2005, pag 2934, caso 13-1)

DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA USUFRUCTO. MENORES. CONFLICTO DE INTERESES. PATRIA POTESTAD (lunes 4,30 334, nov 2002/BCNR 91 pag 537)

PODERES. AUTOCONTRATACION. CONFLICTO DE INTERESES (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 9 de REP/BCNR 120, dic 2005, pag 3441, caso 4-7)

PODER GENERAL Y AUTOCONTRATACIÓN (Lunes 4,30 nº 407, dic 2005, pag 4/ BCNR 124, pag 1041, caso 3-1)

PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. CONFLICTO DE INTERESES. DEFENSOR JUDICIAL (Seminario Hern Crespo, nº 8, pag 31, caso 6 de HER/BCNR 123, abr 2006, pag 757, caso 12-2)

CONTADOR PARTIDOR. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE LOS HEREDEROS. CONFLICTO DE INTERESES. EXTRANJEROS. DOCUMENTOS (Seminario Hern Crespo, nº 8, pag 31, caso 1 de HER/BCNR 123, abr 2006, pag 756, caso 12-1)

DEFENSOR JUDICIAL EN LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD (Seminario Bilbao, 28/11/2006, caso 6)

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA OTORGADA EN REPRESENTACIÓN DE LA COMPRADORA FALLECIDA SÓLO POR UNA HIJA HEREDERA UNIVERSAL. EXISTIENDO DONACIÓN POSTERIOR.  DEBE CONCURRIR NECESARIAMENTE EL OTRO HIJO LEGITIMARIO? AUTOCONTRATACION (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 2 de COMP/BCNR 137, pág 1988, caso 6)

HERENCIA. DONACIÓN POR EL PADRE. CONFLICTO DE INTERESES. DEFENSOR JUDICIAL (Sem Bilbao, 13/05/2008, caso 5)

TUTOR DE INCAPACITADO. CONFLICTO DE INTERESES. DEFENSOR JUDICIAL. (Sem Bilbao, 28/10/2008, caso 2)

CONFLICTO DE INTERESES EN PRESTAMO HIPOTECARIO (Lunes 4,30, nº 464, 2009/ BCNR nº161, pag 2132, caso 5)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE VENTA DE UNA SOCIEDAD A OTRA. POR LA COMPRADORA COMPARECE SU ADMINISTRADOR ÚNICO A Y POR LA VENDEDORA EL APODERADO ESPECIAL B , CON JUICIO SUFICIENCIA DEL NOTARIO. AUTOCONTRATACION (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  de REP/BCNR 168, pág 1121)

CAUTEL SOCINI. CONFLICTO DE INTERESES. CONTADOR PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 1 de HER, Ener-Mzo 2010)

RESPECTO DE UNA ESCRITURA EN QUE POR EXISTIR AUTOCONTRATACIÓN CALIFICADA POR EL REGISTRADOR, SE PRESENTAN SENDAS CERTIFICACIONES DE LAS JUNTAS GENERALES DE LAS SOCIEDADES AFECTADAS -HIPOTECANTES DE DEUDA AJENA- CON FIRMAS LEGITIMADAS NOTARIALMENTE, Y SE PREGUNTA SI ESAS CERTIFICACIONES SON SUFICIENTES (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 5 de REP, Ener-Mzo 2010/BCNR 172, pág 2609)

CONFLICTO DE INTERESES. DEFENSOR JUDICIAL. CAUTELA SOCINI. (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 2 de HER, abr-junio 2010/BCNR 170, pág 1730)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE PARTICIÓN DE HERENCIA REALIZADA POR LA VIUDA POR SÍ Y EN REPRESENTACIÓN DE SUS DOS HIJOS MENORES, EXISTIENDO TESTAMENTO CON  CAUTELA SOCINI  . EN LA PARTICIÓN, LA VIUDA SE ADJUDICA LA MITAD DE LOS BIENES POR GANANCIALES Y EL USUFRUCTO DE LA OTRA MITAD, LA NUDA PROPIEDAD DE LA CUAL SE ADJUDICA POR MITADES A LOS DOS HIJOS. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 29, caso 2 de HER, en-mzo 2011)

MENOR DE EDAD MAYOR DE 16 AÑOS: CONFLICTO DE INTERESES (Sem Hern Crespo, 26 Febrero 2014, caso 34)

CONFLICTO DE INTERESES EN HERENCIA (Sem Hern Crespo, 10 Septiembre 2014, caso 2)

VENTA DE FINCA POR UNA SOCIEDAD A OTRA CON MISMO APODERADO. AUTOCONTRATACIÓN (Sem Hern Crespo, 19 de Noviembre de 2014, caso 120)

PARTICIÓN. CONFLICTO DE INTERESES (Sem Hern Crespo, 23 de Marzo de 2017)

COMISARIO Y CONFLICTO DE INTERESES (Seminario Bilbao 16/10/2019, caso 1)

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

NORMAS:      Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.

 

Poderes

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

PODERES   (Véase también “Representación”)

 

PODERES:COPIA EXPEDIDA A INSTANCIA DE UNO DE LOS APODERADOS EXISTIENDO VARIOS (Sem Bol SERC 108, sept-oct 2003, pag 19/ BCNR nº 103, caso 19, pag 1603)

 

HIPOTECA Y AFIANZAMIENTO.SOCIEDADES.PODERES.ADMINISTRADORES (BCNR 281, sept 91, pag 1889)

 

IGUALDAD DE RANGO. HIPOTECA.PODERES (Lunes 4,30 nº 357, nov 2003, pag 6/BCNR 99, pag  77)

 

PODERES. SUBAPODERAMIENTO (Lunes 4,30 nº 356, oct 2003, pag 4/BCNR 98, pag  4272)

 

PODERES.SUBAPODERAMIENTO (Lunes 4,30 nº 372, jun 2004, pag 3/BCNR 107, pag 2733)

 

PODERES.DIVISIÓN (Lunes 4,30 nº 356, oct 2003, pag 7/BCNR 98, pag  4275)

 

CANCELACION DE HIPOTECA.PODERES (Lunes 4,30 nº 345, may 2003/BCNR 94, pag 1910)

 

AUTOCONTRATACION.ADMINISTRADORES.PODERES (lu 345)

 

CONFLICTO DE INTERESES. AUTOCONTRATACION. SOCIEDADES. PODERES. (Lunes 4,30 nº 345, may 2003/BCNR 94, pag 1909)

 

ADQUISICION PREFERENTE EN VENTA JUDICIAL.ARRRENDAMIENTOS. INSTANCIA: REPRESENTACION.PODER (lu 347)

 

PODERES. INTERPRETACIÓN. COMPRAVENTA. PRECIO. RETRACTO DE COLINDANTES  (lu 358)

 

CALIFICACION DE PODERES. CALIFICACIÓN  (Sem Bilbao, 23/04/2002, caso 1)

 

PODERES. APODERADO FALSO. REVOCACIÓN DEL PODER Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. LIBRO DE ALTERACIONES 386 RH (Semin Bilbao, 06/03/2001, caso 9)

 

PAIS VASCO. PODER TESTATORIO. COMISARIO. PODER PARA RENUNCIAR. ALBACEA CP.  (Seminario Bilbao, 23/10/2001, caso 3)

 

PODER INSUFICIENTE.HIPOTECA Y PRESTAMO (Lunes 4,30 nº 277/BCNR 60, may 2000, pag  1160).

 

ADJUDICACION DE FINCA DE COMISIONISTA PARA QUE VENDA LA FINCA HIPOTECADA EN NOMBRE PROPIO QUEDANDOSE CON EL SOBRANTE COMO COMISION.PODERES (Práctica hip 1, 213, pág 304/BCNR 282, oct 91, pag  2127)

 

CALIFICACION DE LOS PODERES PARA VENDER OTORGADAS POR EL ADMINISTRADOR DE UNA SOCIEDAD (Práctica hip 1, 219, pág 310 y Práctica hip 6, 59, pág 181/lunes 4,30 nº 147 y repert 175, pag 135/BCNR 315, oct 94, pag 2601)

 

PODERES ESPECIALES.REGISTRO MERCANTIL.CARGO VIGENTE Y FACULTADES DEL OTORGANTE  (Lunes 4,30 341, marz 2003/BCNR 92 pag 997)

 

EFICACIA DE LA DECLARACION CONJUNTA DE NO EXISTIR MATRIMONIO.VALIDEZ DEL PODER EXISTENTE.GANANCIALES.ESTADO CIVIL (Lun 299)

 

EXPEDIENTE DE DOMINIO REANUDACION DE TRACTO. RUPTURA DE TRACTO. NOTIFICACIONES. PODERES (Semin Bilbao, 06/03/2001, caso 3)

 

EXPROPIACION. PODERES. (Sem Bilbao, 26/03/2002, caso 4)

 

VENTA POR REPRESENTANTE. RATIFICACION.MANDATARIO VERBAL.FE PUBLICA REGISTRAL. DNI.TITULAR REGISTRAL (Semin Bilbao,  04/02/2003, caso 2)

 

PUBLICIDAD FORMAL. NOTARIOS. TELEFAX DE INFORMACIÓN CONTINUADA. PODERES. REVOCACION (Sem Bilbao, 26/03/2002, caso 6)

 

PODER POSTERIOR A LA VENTA (Lunes 4,30 repert 139, 49)

 

PODER EXCESIVO PERO AMPLIO (Lunes 4,30 repert 139, 63)

 

PODER CIVIL O MERCANTIL (Lunes 4,30 repert 139, 68)

 

REPRESENTACION.PODERES (Lunes 4,30 nº 49 y repert 140, pag 28/BCNR 268, jun 90, pag 1283)

 

AMPLITUD DEL PODER (Lunes 4,30 repert 139, 75)

 

PODER (Lunes 4,30 repert 139, 86)

 

INTERPRETACION PODER (Lunes 4,30 repert 139, 93)

 

CIRCUNSTANCIAS PODERDANTE (Lunes 4,30 repert 139, 94)

 

PODERES (Lunes 4,30 repert 139, 102)

 

PODER PARA ACTUAR CON LA FIRMA DE OTRA PERSONA (Lunes 4,30 repert 139, 108)

 

PODER CON CARACTER SOLIDARIO.VENTA POR UNO DE LOS APODERADOS AL OTRO (Lunes 4,30 nº 39 y repert 140, pag 3/BCNR 264, feb 90, pag  301)

 

PODERES (Lunes 4,30 repert 140, 36)

 

REFLEJO REGISTRAL DE UNA ESCRITURA DE REVOCACION DE PODER (Lunes 4,30 nº 68 y repert 140, pag 52/BCNR 278, may 91, pag 1047)

 

REVOCACION DE PODER POR FALLECIMIENTO DEL PODERDANTE.PRESENTACION DE CERTIFICADO DE DEFUNCION DEL PODERDANTE EN COMPRAVENTA CELEBRADA CON ANTERIORIDAD (Práctica hip 6, 17, pág 64/BCNR nº 20, nov 1996, pag 2382)

 

FACULTADES EXPRESAS EN LOS PODERES  (Lunes 4,30 nº 86 y repert 140, pag 71/BCNR 284, dic 91, pag 2606)

 

PODER RECIPROCO PARA VENDER CONCEDIDO POR VARIOS PODERDANTES A VARIOS APODERADOS.CALIFICACION REGISTRAL DEL LEGITIMADO A OBTENER COPIA (Lunes 4,30 repert 140, 82)

 

PODERES INSUFICIENTES (Lunes 4,30, repert 175, 43)

 

PODER INSUFICIENTE (Lunes 4,30, repert 175, 61)

 

SUFICIENCIA DEL PODER (Lunes 4,30, repert 175, 75)

 

APODERAMIENTO SUJETO A CONDICION (Lunes 4,30, repert 175, 93)

 

ESCRITURA DE PODER INSUFICIENTE (Lunes 4,30, repert 175, 137)

 

CONSTANCIA REGISTRAL DE REVOCACION DE PODER (Lunes 4,30, repert 175, 137)

 

PODERES¿HAN DE PRESENTARSE? (Lunes 4,30, 195,2-3-4-5)

 

APORTACION DE COPIA DE LOS PODERES (Lunes 4,30, 196,2-3-4-5)

 

EXTINCION DEL PODER POR MUERTE DEL REPRESENTADO (Lunes 4,30, 207,4-5/BCNR 28, jul 1997, pag 2075)

 

PODER QUEDA EXTINGUIDO POR FALLECIMIENTO DEL PODERDANTE (Lunes 4,30, 212,2-3/BCNR 29, agos 1997, pag 2244)

 

PODER.PERMUTA.COMPRAVENTA (Lunes 4,30 1,7/139,37, nº 7)

 

PODER PARA COMPRA EL TODO COMPRANDOSE LA PARTE (Lunes 4,30, 200,5)

 

PODER PARA HIPOTECAR (Lunes 4,30 nº 71 y repert 140, pag 54/BCNR 278, may 91, pag 1038)

 

PODER PARA VENDER ¿AUTORIZA TAMBIEN A DIVIDIR? (Lunes 4,30, 230, 5)

 

PODER PARA DAR CARTAS DE PAGO ¿AUTORIZA PARA CANCELAR HIPOTECAS? (Lunes 4,30, 212,2-3/BCNR 29, agos 1997, pag 2243)

 

¿PUEDE UN APODERADO CON AMPLIAS FACULTADES, ENTRE ELLAS LA DE REALIZAR ACTOS DE DISPOSICION A TITULO GRATUITO REALIZAR ADJUDICACIONES EN PAGO DE DEUDAS AJENAS (Lunes 4,30, 232, 2)

 

CONVENIO DE ACREEDORES.PODERES IRREVOCABLES. (Lunes 4,30 repert 139, 45)

 

PODER.TESTIMONIO (Lunes 4,30 repert 139, 73)

 

PODER CONFORME ANTIGUO ART. 1413 CC (Lunes 4,30 repert 139, 81)

 

PODERES RECIPROCOS ENTRE CONYUGES (Lunes 4,30 nº 100 y repert 140, pag 100/BCNR 293, oct 92, pag 2351)

 

PODERES.TESTIMONIO DE LA MATRIZ (Lunes 4,30 nº 114 y  repert 175, pag 64/BCNR 317, dic 94, pag 3273)

 

COMPRAVENTA REALIZADA SOBRE LA BASE DE UN APODERAMIENTO VERBAL (Lunes 4,30, repert 175, 69)

 

PODER PARA CONFESION DE PRECIO PRIVATIVO (Lunes 4,30 nº 121 y repert 175, pag 84/BCNR 299, ab 93, pag 948)

 

CONFESION DE PRIVATICIDAD. PODERES (Lunes 4,30 nº 47 y repert 140, pag 23/BCNR 268, jun 90, pag 1277)

 

PODER PARA VENDER POR PRECIO EN MARCOS ALEMANES (Lunes 4,30 nº 156 y repert 175, pag 149/BCNR 316, nov 94, pag 2872)

 

APODERADO QUE RECONOCE DEUDA Y LUEGO CEDE EN PAGO DE ELLA ESTANDO FACULTADO SOLO PARA LO ULTIMO (Lunes 4,30, 193,4)

 

PODER EXTRANJERO SIN FIRMA DEL NOTARIO PERO CON LA APOSTILLA DE LA HAYA (Lunes 4,30, 197,4)

 

NO BASTA UN PODER PARA CEDER EN PAGO CUANDO SE TRATA DE DEUDAS AJENAS AL PODERDANTE (Lunes 4,30, 226, 2-3)

 

CANCELACIÓN DE HIPOTECA.CAUSA.PODERES  (Sem bilbao, 25/01/2005, caso 5)

 

¿SE MANTIENE LA EXIGENCIA DE RESEÑA NOTARIAL COMPLETA DE LOS PODERES EN LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 1 de REP, en mzo 2004

 

ESCRITURA DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA. SOCIEDADES  (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 2 de REP, en mzo 2004

 

COMPLEMENTO DEL PODER MEDIANTE CERTIFICACIONES (Sem Hern Crespo, cuad nº 3,  caso  de REP, jul-sept 2004)

 

PODER: COPIA EXPEDIDA A INSTANCIA DE UNO DE LOS APODERADOS, CUANDO EXISTE PLURALIDAD DE ELLOS. (Sem Bol SERC 108, sept-oct 2003, pag 19/ BCNR nº 103, caso 19, pag 1603)

 

PODER MANCOMUNADO PARA ACTOS DE ADMINISTRACIÓN Y SOLIDARIO PARA ACTOS DISPOSITIVOS. CALIFICACION (Sem Bol SERC 105, mzo-abr 2003, pag 19/ BCNR nº 106, caso 1, pag 2421)

 

CONDICION RESOLUTORIA: POSPOSICIÓN POR QUIEN NO TIENE FACULTADES PARA POSPONER, AUNQUE SI PARA CANCELAR. PODERES (Sem Bol SERC 105, mzo-abr 2003, pag 24/ BCNR nº 106, caso 7, pag 2424)

 

REPRESENTACION: CALIFICACION DE LAS FACULTADES DEL APODERADO. (Sem Bol SERC nº 115 nov-dic 2004, pag 15)

 

PODER: OTORGADO EN EL EXTRANJERO MANIFESTANDO EL NOTARIO ESPAÑOL QUE A SU JUICIO SON SUFICIENTES LAS FACULTADES. (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr 2005, pag 17)

 

PODERES: REVOCACION: POSIBLE CONSTANCIA REGISTRAL DE LAS REVOCACIONES QUE CON CARÁCTER GENERAL HAYA OTORGADO UNA PERSONA DE LOS PODERES POR ELLA OTORGADA. (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 32)

 

CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE UNA CAJA EN GARANTÍA DE UNA PÓLIZA DE CRÉDITO SIN DAR CARTA DE PAGO.JUICIO DE SUFICIENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso 1 de HIP, abr jun 2004)

 

PODER: NO COINCIDENCIA ENTRE LA FACULTAD CONFERIDA Y EL ACTO OTORGADO. (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 37)

 

HIPOTECA. RESEÑA DE LAS FACULTADES: “TIENE FACULTADES PARA TOMAR DINERO A PRÉSTAMO PUEDE OTORGAR CUALQUIER CONTRATO CIVIL, MERCANTIL O LABORAL Y OTORGAR LOS DOCUMENTOS PÚBLICOS PARA ELLO NECESARIOS”. ¿ES SUFICIENTE  PARA HIPOTECAR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 2 de REP, en-mzo 2005)

 

PODER PARA COMPRAR DE UN PARTICULAR Y COMPRA UNA TERCERA PARTE INDIVISA DE UNA FINCA CON DOS SOCIEDADES MERCANTILES. ¿ES SUFICIENTE PARA EL ACTO EFECTUADO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 4 de REP,  en-mzo 2005)

 

REVOCACIÓN DE PODER. FLEI (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 5 de REP,  en-mzo 2005)

 

ESCRITURA DE VENTA. JUICIO DE SUFICIENCIA. “JUZGO CON FACULTADES SUFICIENTES PARA EL OTORGAMIENTO DE ESTA ESCRITURA, POR CUANTO TIENE PODER GENERAL” (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 1 de REP, ab-jun 2005)

 

HIPOTECA.NECESIDAD DE RATIFICACIÓN POR OTRO APODERADO.JUICIO DE SUFICIENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 2 de REP, ab-jun 2005)

 

CANCELACIÓN DE HIPOTECA Y CARTA DE PAGO, JUICIO DE SUFICIENCIA. SE ACOMPAÑA EL PODER, DEL QUE RESULTA QUE  NO TIENE FACULTADES PARA DAR CARTAS DE PAGO Y SÓLO  FACULTADES PARA CANCELACIONES PARCIALES (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 3 de REP, ab-jun 2005)

 

DONACIÓN OTORGADA POR SOCIEDAD MERCANTIL, REPRESENTADA POR APODERADO QUE SEGÚN LA RESEÑA NOTARIAL TIENE FACULTADES PARA “VENDER, ENAJENAR Y TRANSMITIR” (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 4 de REP,  ab-jun 2005)

 

¿ES VÁLIDA LA REPRESENTACIÓN EN QUE EL NOTARIO SEÑALA QUE “COPIA DE DICHA ESCRITURA SE ME HA EXHIBIDO”, SIN INDICAR SI ES AUTORIZADA, AUTÉNTICA NI NINGUNA EXPRESIÓN SIMILAR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 5 de REP, ab-jun 2005)

 

SUBAPODERAMIENTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 7 de REP, ab-jun 2005)

 

ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA. PARTICIÓN HEREDITARIA Y DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL.ACTOS DE DISPOSICIÓN  (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 8 de REP, ab-jun 2005)

 

DOS JUICIOS DE SUFICIENCIA CONTRADICTORIOS (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 9 de REP, ab-jun 2005)

 

HIPOTECA.CUANTIA MÁXIMA APODERADO.JUICIO DE SUFICIENCIA.FLEI (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 10 de REP, ab-jun 2005)

 

PODERES.HIPOTECA.FALTA DE RESEÑA DE FACULTADES Y DE DATOS DE INSCRIPCIÓN. FLEI (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 2 de REPR,  oct-dic 2005)

 

COMPRA DE NAVE.GARAJES. JUICIO DE SUFICIENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 6 de REPR, oct-dic 2005)

 

CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN AVAL BANCARIO POR NO UTILIZACIÓN DEL MISMO (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 7 de REPR, oct-dic 2005)

 

VENTA DE FINCA PRIVATIVA, DOMICILIO HABITUAL, A TRAVÉS DE UN REPRESENTANTE CUYO PODER COMPRENDE LA FACULTAD DE VENDER SEGÚN TRANSCRIPCIÓN NOTARIAL DE SUS FACULTADES. SUBAPODERAMIENTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 8 de REPR, oct-dic 2005)

 

VENTA POR UNA SOCIEDAD MERCANTIL. EL NOTARIO NO INDICA EL CONCEPTO (APODERADO O CARGO SOCIAL) CON QUE INTERVIENE EL REPRESENTANTE (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 9 de REPR, oct-dic 2005)  

 

¿CÓMO QUEDA LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA REPRESENTACIÓN TRAS LA LEY 24/2005? (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 10 de REPR, oct-dic 2005)

 

SUBSISTENCIA DEL PODER. (Semin Bilbao, 10/05/2005, caso 3)

 

REPRESENTACION. PODERES. SUFICIENCIA.CERTIFICACION DE ORGANO SOCIAL. SECRETARIO Y PRESIDENTE  (Seminario Hern Crespo En-Mzo 2005, nº 5, pag 55, caso 6 de REP/BCNR 115, may-jun 2005, pag 1292, caso 23-2)

 

VENTA DE PERSONA FÍSICA A PERSONA JURÍDICA AMBAS REPRESENTADOS POR MISMA PERSONA APODERADA, SALVÁNDOSE LA AUTOCONTRATACIÓN SOLO EN EL PODER CONCEDIDO POR LA PERSONA FÍSICA QUE ES GENERAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 6 de REP, ab-jun 2005)

 

HIPOTECA: APODERADO COMPLEMENTANDO SU PODER CON CERTIFICACIÓN. NECESIDAD DE DOCUMENTO PUBLICO. CONSUMIDORES. EJECUCION HIPOTECA.SOCIEDADES (Semin Bilbao, 14/06/2005, caso 3)

 

REPRESENTACION: EXTENSION DEL PODER EN CUANTO AL OBJETO; AUTOCONTRATACION: ADQUISICION CONJUNTA POR APODERADO Y PODERDANTE. (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 19)

 

REPRESENTACION: DOCUMENTO PUBLICO LIMITADO POR UNO PRIVADO. (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 19)

 

PODER PARA ACEPTAR HIPOTECA UNILATERAL. (Sem Bilbao, 17/01/2006, caso 12)   

 

PODER. APODERADO CON FACULTADES PARA HIPOTECAR PERO LO HACE EN GARANTIA DE DEUDA PROPIA, NO DEL PODERDANTE (Sem Bol SERC 108 sept-oct 2003, pag 27)

 

PODERES.UTILIZACION DEL FLEI (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 3 de REP/BCNR 119, nov 2005, pag 2935, caso 13-2)

 

REPRESENTACION PADRE-HIJO.AUTOCONTRATACION Y CONFLICTO DE INTERESES (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 1 de REP /BCNR 119, nov 2005, pag 2934, caso 13-1)

 

EMANCIPACION.PODERES: JUICIO DE SUFICIENCIA (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 2 de REP/BCNR 120, dic 2005, pag 3438, caso 4-1)

 

PODERES: AUSENCIA DE JUICIO DE SUFICIENCIA Y DE RESEÑA DE FACULTADES Y DE EXHIBICION DE COPIA.FLEI (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 4 de REP/BCNR 120, dic 2005, pag 3439, caso 4-2)

 

REPRESENTACION.NO INDICACION DEL CONCEPTO EN QUE INTERVIENE EL ***

 

PODERES.DERECHO DE TRANSMISION.SUSTITUCION (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 5 de REP/BCNR 120, dic 2005, pag 3439, caso 4-3)

 

PODERES.SUBAPODERAMIENTO.FLEI.JUICIO DE SUFICIENCIA.PODER ESPECIAL (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 6 de REP/BCNR 120, dic 2005, pag 3440, caso 4-4)

 

PODERES.TRANSACCION.JUICIO DE SUFICIENCIA. DOCUMENTOS (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 7 de REP /BCNR 120, dic 2005, pag 3440, caso 4-5)

 

PODERES.HIPOTECA.LEGITIMACION DE FIRMAS (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 8 de REP/BCNR 120, dic 2005, pag 3441, caso 4-6)

 

PODERES.AUTOCONTRATACION.CI (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 9 de REP/BCNR 120, dic 2005, pag 3441, caso 4-7)

 

EJECUCION EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN QUE EL DEUDOR HAYA NOMBRADO APODERADO (Práctica hip 1, 263, pág 361/Lunes 4,30,  nº 135 y repert 175, pag 123/BCNR 315, oct 94, pag 2578)

 

PODER PARA ENTREGAR EL ACTA DE ENTREGA DE CAPITAL  (Lunes 4,30, nº 143 y repert 175, pag 130/BCNR 316 nov 94, pag 2854)

 

PODER GENERAL Y AUTOCONTRATACION (Lunes 4,30 nº 407, dic 2005, pag 4/ BCNR 124, pag 1041, caso 3-1)

 

¿EL PODER PARA VENDER CON CARÁCTER GENERAL AUTORIZA PARA VENDER TODA LA CUOTA QUE EL PODERDANTE TIENE EN UNA FINCA?. SENTENCIA FIRME DECLARANDO NULIDAD DE APE Y DECLARANDO EL DOMINIO A FAVOR DE Y.CANCELACIONES (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso de SENT, abr jun 2004)

 

PRESENTACION POR FAX DE DOCUMENTO PENDIENTE DE RATIFICAR. ASIENTO DE PRESENTACION. MANDATARIO VERBAL (Semin Bilbao, 21/03/2006, caso 4)

 

HIPOTECA EN GARANTÍA DE DEUDA AJENA. PODER PARA AVALAR, GARANTIZAR Y AFIANZAR TODA CLASE DE OPERACIONES, DEUDAS Y OBLIGACIONES Y PRÉSTAMOS DE TERCEROS, POR CUENTA Y REPRESENTACIÓN DE LA SOCIEDAD. JUICIO DE SUFICIENCIA:CONGRUENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de REP, en-mzo 2006)

 

VENTA ANTICIPADA EN VARIOS AÑOS (MÁS DE LA MITAD) DE UN LEASING INMOBILIARIO. RESEÑA DE FACULTADES.JUICIO DE SUFICIENCIA.CONGRUENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 3 de REP, en-mzo 2006)  

 

ESCRITURA DE VENTA POR MANDATARIO VERBAL A LA QUE SE ACOMPAÑA UNA ESCRITURA DE RATIFICACIÓN EFECTUADA ANTE OTRO NOTARIO. JUICIO DE SUFICIENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 5 de REP, en-mzo 2006)

 

ESCRITURA DE COMPRA POR ENTIDAD FINANCIERA DE UNA FINCA A EFECTOS DE UN LEASING. RESEÑA Y JUICIO DE SUFICIENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 6 de REP, en-mzo 2006)

 

REPRESENTACION.PODER REVOCADO.FLEI  (Seminario Hern Crespo, nº 8, pag 31, caso 5 de REP/BCNR 123, abr 2006, pag 759, caso 14-2)

 

PODERES.APOSTILLA.LEGALIZACION (Seminario Hern Crespo, nº 8, oct-dic 2005, caso 5 de REP/BCNR 122, marz 2006, pag 398, caso 7-2)

 

BIEN INSCRITO CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN. FALLECIDO EL CONFESANTE EL OTRO CONSTITUYE HIPOTECA. INCAPACITACION. CONFLICTO DE INTERESES. DEFENSOR JUDICIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 8 de REP, en-mzo 2006)

 

ESCRITURAS DE HIPOTECA EN QUE LA CAPACIDAD DEL REPRESENTANTE SE COMPLEMENTA CON UN CERTIFICADO DE OTRO APODERADO. JUICIO DE SUFICIENCIA.LEGITIMACIÓN DE FIRMAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 9 de REP,  en-mzo 2006)

 

EN UNA ESCRITURA EL NOTARIO RESEÑA COMO FACULTADES DEL APODERADO TRANSMITENTE LAS DE “VENDER Y DAR CARTAS DE PAGO”. EL NEGOCIO ES DE DACIÓN EN PAGO.CONGRUENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 11, en-mzo 2006)

 

CIRCUNSTANCIAS DEL PODERDANTE:DISCORDANCIA CON LAS DEL TITULAR REGISTRAL.JUICIO DE SUFICIENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 2 de REP, en-mzo 2006)  

 

REGISTRO MERCANTIL. CONSEJERO DELEGADO Y APODERADOS.FACULTADES (Sem Hern Crespo nº 9, caso de RM, en-mzo 2006/BCNR 125, Jun 2006, pag 1450, caso 14).

 

VENTA POR SOCIEDAD EN SUSPENSION DE PAGOS. CONVENIO. PODER REVOCADO. INSCRIPCION REGISTRO MERCANTIL. CALIFICACION. (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 4 de REP, en-mzo 2006)

 

REPRESENTACIÓN. PODERES. JUICIO DE SUFICIENCIA. NECESIDAD DE SALVAR LA AUTOCONTRATACION (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 1 de REP, abr-jun 2006/ BCNR 127, Sept 2006, pág 2386)

 

REPRESENTACIÓN. PODERES.JUICIO DE SUFICIENCIA INCONGRUENTE CON EL CONTENIDO DE LA ESCRITURA.DONACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 2 de REP, abr-jun 2006)

 

REPRESENTACIÓN. PODERES. JUICIO DE SUFICIENCIA. COMPROBACIÓN POR FLEI DE FACULTADES INSUFICIENTES Y DE REVOCACIÓN DE PODER.CALIFICACIÓN.PUBLICIDAD FORMAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 3 de REP, abr-jun 2006/BCNR 128, Oct 2006, pág 2693)

 

REPRESENTACIÓN. PODERES. EL NOTARIO NO HACE CONSTAR QUE HAYA TENIDO A LA VISTA LA COPIA AUTORIZADA  (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 4 de REP, abr-jun 2006/BCNR 129, Nov  2006, pág 2912)

 

ESCRITURA DE VENTA EN QUE EL PODER, INCORPORADO A LA MISMA, CONSISTE EN UN DOCUMENTO PRIVADO CON FIRMAS LEGITIMADAS POR NOTARIO SUIZO Y CON APOSTILLA (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 5 de REP, abr-jun 2006/BCNR 128, Oct 2006, pág 2693)

 

HIPOTECA.ACEPTACIÓN OFERTA VINCULANTE.RATIFICACIÓN.JUICIO DE SUFICIENCIA.EXHIBICIÓN COPIA AUTORIZADA  (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso  1 de REP,  jul-sept 2006/BCNR 131, pág 67)

 

PARTICIÓN.ACTOS DISPOSITIVOS.JUICIO DE SUFICIENCIA INCONGRUENCIA. (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso  2 de REP,  jul-sept 2006)

 

EN UNA ESCRITURA DE VENTA, POR EL NOTARIO, RESPECTO DE LA ESCRITURA DE SUBAPODERAMIENTO SE SEÑALA QUE «HE TENIDO A LA VISTA TESTIMONIO DE COPIA AUTORIZADA E INSCRITA DE DICHO PODER». (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso  3 de REP,  jul-sept 2006)

 

PODER ESPECIAL. NO SE EXPRESA QUIÉN LO OTORGÓ, NI SI ERA ADMINISTRADOR U OTRO APODERADO (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso  4 de REP,  jul-sept 2006)

 

PARTICIÓN HEREDITARIA. «CAUTELA SOCINI».  FACULTADES SUFICIENTES POR RAZÓN DE SU PATRIA-POTESTAD. INCONGRUENCIA.CONFLICTO DE INTERESES (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso  5 de REP,  jul-sept 2006/BCNR 130, Dic  2006, pag 3499).

 

PARTICION HEREDITARIA.AUTOCONTRATACION NO SALVADA (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso  6 de REP,  jul-sept 2006/BCNR 131, pág 67)

 

ARRENDAMIENTO FINANCIERO.COMPRA.MANDAMIENTO VERBAL. FLEI (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de REP, oct-dic 2006/BCNR 133, pág 601)

 

INSCRITA UNA FINCA A FAVOR DE DON A B-C D CON UN DNI: X. AHORA SE PRESENTA LA ESCRITURA DE VENTA EN QUE DICHO SEÑOR ESTÁ REPRESENTADO Y SEGÚN LA ESCRITURA DE SUBAPODERAMIENTO INCORPORADA A LA ESCRITURA DE VENTA SE LLAMA Y SE LE IDENTIFICA COMO DON A B C CON DNI: Y. (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 3 de REP oct-dic 2006/BCNR 136, pág 1657, caso 11)

 

RECTIFICACION DE PARTICION.SUBAPODERAMIENTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 4 de REP oct-dic 2006)

 

LA  CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS PODERES ¿HA VARIADO TRAS LA SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA DE 25 DE OCTUBRE DE 2006? (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 5 de REP oct-dic 2006)

 

ESCRITURA DE HIPOTECA EN QUE LOS REPRESENTANTES DEL BANCO SON CONOCIDOS, PERO EL PODER RESEÑADO NO COINCIDE CON EL QUE CONSTA EN EL REGISTRO. FLEI: ESE PODER NO CORRESPONDE AL COMPARECIENTE, PERO OSTENTA OTRO PODER SUFICIENTE Y VIGENTE. (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 6 de REP oct-dic 2006/BCNR 133, pág 602)

 

VENTA E INCAPACIDAD. PODERES (Seminario Bilbao, 28/11/2006, caso 5)

 

PODER DE SOCIEDAD A PARTICULAR (Sem Bilbao,  24/04/2007, caso 2)

 

EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA SIMPLE. JUICIO DE SUFICIENCIA (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 1 de REPR/BCNR, 137, Pág 1993, caso 14-1)

 

EN UNA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA SE SEÑALA QUE «DADA LA SITUACIÓN ACTUAL DEL CONTRATO, SE MANIFIESTA QUE YA NO SE CONSIDERA NECESARIO EL MANTENIMIENTO DE LA HIPOTECA», Y EN LA REPRESENTACIÓN QUE LAS FACULTADES DEL APODERADO LO SON PARA «CANCELAR HIPOTECAS DANDO CARTAS DE PAGO». ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 2 de REPR)

 

UN ADMINISTRADOR A DE UNA SOCIEDAD VENDE UNA FINCA A FAVOR DE B, QUE COMPRA PARA SU SOCIEDAD GANANCIAL. RESULTA DEL TÍTULO QUE A Y B SON CÓNYUGES. ¿ES INSCRIBIBLE LA VENTA? (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 3 de REPR/BCNR, 137, Pág 1993, caso 14-2)

 

EN UNA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO, A LA ENTIDAD CREDITICIA LE REPRESENTAN DOS PERSONAS, PERO SE RESEÑA EL PODER DE UNA DE ELLAS, AUNQUE DE LA MISMA RESULTAN QUE SUS FACULTADES SON SOLIDARIAS HASTA UNA CIFRA SUPERIOR A LA DEL PRÉSTAMO ESCRITURADO. ¿ES INSCRIBIBLE LA ESCRITURA? (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 2  de REPR)

 

EN UNA RESEÑA IDENTIFICATIVA DEL PODER DEL REPRESENTANTE DE UNA SOCIEDAD VENDEDORA, AL CONSIGNARSE LOS DATOS DE LAS MISMA EN EL REGISTRO MERCANTIL, LA HOJA SOCIAL EN LA QUE SE DICE INSCRITA NO COINCIDE CON LA DE LA SOCIEDAD REPRESENTADA. ¿ES INSCRIBIBLE LA VENTA? (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 3  de REPR)

 

EN UNA ESCRITURA NO SE INCORPORA LA CERTIFICACIÓN COMPLEMENTARIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS DEL APODERADO DE LA ENTIDAD CREDITICIA, QUE EL NOTARIO MANIFIESTA QUE SE LE HA EXHIBIDO. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 4  de REPR)

 

PODERES. ESCRITURA DE ACLARACIÓN Y RECTIFICACIÓN DE UNA PARTICIÓN HEREDITARIA. JUICIO DE SUFICIENCIA. INCONGRUENCIA (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 1  de REPR/BCNR 138, pág 2569, caso 19)

 

EN UNA ESCRITURA COMPARECE DON A APODERADO DE LA SOCIEDAD X, FACULTADO EN VIRTUD DE ESCRITURA INSCRITA EN EL REGISTRO MERCANTIL, QUE RESEÑA EL NOTARIO A LA VISTA DE LA COPIA AUTORIZADA. EXISTE JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE FACULTADES «PARA EL OTORGAMIENTO REALIZADO». ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern crespo nº 15, Jul-Sept 2007, caso 2 de REP/ BCNR 144, pág 826, caso 14)

 

SE PRESENTA EL PODER DE UNA PERSONA EN UNA HIPOTECA Y COMO REPRESENTANTE DE UN BANCO, AL OBSERVAR LOS DATOS DE LA INSCRIPCIÓN DE SU PODER, SE OBSERVA QUE NO COINCIDEN CON LA HOJA REGISTRAL DE LA ENTIDAD ACREEDORA, PERO EL NOTARIO HACE EL JUICIO DE SUFICIENCIA. ¿ES INSCRIBIBLE LA HIPOTECA? (Sem Hern crespo nº 15, Jul-Sept 2007, caso 4 de REP/BCNR 142, pág 49, caso 9)

 

PODERES COOPERATIVAS (Lunes  4,30 nº 438, Nov 2007, pág 2/BCNR 142, pág 45, caso 1)

 

VENTA A SOCIEDAD C DE FINCA (SOBRE LA QUE FIGURA INSCRITO UN Dº DE OPCION DE COMPRA A FAVOR DE SOCIEDAD B)  POR SA EN LIQUIDACIÓN MEDIANTE LIQUIDADOR SIN FACULTADES ESPECIALES. LA SOCIEDAD B RENUNCIA AL DERECHO DE OPCIÓN “Y LO CANCELADA A TODOS LOS EFECTOS LEGALES». CONSTA QUE LA SOCIEDAD B ES PROPIETARIA DEL 50% DE LAS ACCIONES DE LA SOCIEDAD C. ¿ES INSCRIBIBLE LA VENTA?. (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 1 de REPR/ BCNR 147, pág 1599, caso 7-1

 

¿LA EXIGENCIA DEL NIF DE LOS REPRESENTANTES, QUE HA SIDO INTERPRETADO COMO QUE ES NECESARIO TAMBIÉN EL DE LOS INTERMEDIOS, OBLIGA A INDICAR EN EL CASO DE SUBAPODERAMIENTOS, PODERES ESPECIALES O SUPUESTOS SIMILARES EL DEL QUE LO DA, PUES ESTÁ CIRCUNSTANCIA ÚLTIMAMENTE NO SE REFLEJA EN LAS ESCRITURAS?. (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 2 de REPR/BCNR nº 146, pág 1331, caso 14-1

 

HIPOTECA. ENTIDAD ACREEDORA REPRESENTADA POR PERSONA DE LA CONSTAN LOS DATOS DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. EL NOTARIO EFECTÚA JUICIO DE SUFICIENCIA FAVORABLE, PERO AL EXAMINAR LA ESCRITURA RESULTA QUE LA HOJA REGISTRAL DE LA CITAD ENTIDAD Y LA QUE SE DICE ESTÁ INSCRITO EL PODER NO COINCIDEN. ¿ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 3 de REP

 

SE PRESENTAN VARIAS ESCRITURAS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO DE UNA MISMA ENTIDAD BANCARIA OTORGADAS POR DISTINTOS NOTARIOS, EN QUE EN RELACIÓN CON EL PODER DEL REPRESENTANTE QUE ES EL MISMO Y CON EL MISMO PODER, EN UNA SE DICE QUE SUS FACULTADES SON SOLIDARIAS HASTA 400.000 EUROS Y EN LAS OTRAS HASTA 200.000 EUROS. EN LA PRIMERA HIPOTECA, QUE ASCIENDE HASTA 340.000 EUROS, COMPARECE SÓLO DICHO APODERADO, ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 4 de REP

 

VENTA DE TITULAR REGISTRAL SUJETO AL Dº ARAGONÉS, EL VENDEDOR SE ENCUENTRA REPRESENTADO Y EL NOTARIO HACE UN JUICIO Y UNA RESEÑA ORDINARIO DE SU FACULTADES. EN UN EXPOSITIVO SE DICE QUE EL REPRESENTANTE MANIFIESTA LA MUJER DEL VENDEDOR EN LA MISMA ESCRITURA DE PODER HA RENUNCIADO AL DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD. ¿SE PUEDE EXIGIR LA EXHIBICIÓN DE DICHA ESCRITURA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 5 de PATR

 

EN UNA PARTICIÓN HEREDITARIA LA VIUDA Y UN HIJO SE ENCUENTRAN REPRESENTADOS POR DISTINTOS APODERADOS. EL NOTARIO REALIZA EL JUICIO DE SUFICIENCIA HABITUAL, Y RESEÑA COMO FACULTAD DE AMBOS APODERADOS LA DE «EFECTUAR LA PARTICIÓN HEREDITARIA DE D….». AL SER TODOS LOS BIENES GANANCIALES, ES NECESARIA EFECTUAR LA PREVIA DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL. ¿ES SUFICIENTE LA RESEÑA DE FACULTADES DE LOS NOTARIOS?. (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 6 de REP/ BCNR nº 146, pág 1331, caso 14-2

 

ALCANCE PRÁCTICO DE LAS RES. DGRN DE 6 Y 13 DE NOVIEMBRE DE 2007 QUE RESPECTIVAMENTE SEÑALAN QUE EL REGISTRADOR NO PUEDE CALIFICAR PODERES AUNQUE SE LE APORTEN NI UTILIZAR EL FLEI PARA COMPROBAR SUS FACULTADES Y VIGENCIA, PUES ELLO ES UNA COMPETENCIA NOTARIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 7 de REP/BCNR nº 146, pág 1332, caso 14-3

 

CONSTANCIA EXPRESA DE LA INDICACIÓN DE QUE AL NOTARIO SE LE HA EXHIBIDO «COPIA AUTORIZADA» DE LA ESCRITURA DE PODER O DEL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 8 de REP/BCNR 147, pág 1599, caso 7-2

 

ESCRITURA DE PARTICIÓN HEREDITARIA EN QUE ALGUNOS HEREDEROS ESTÁN REPRESENTADOS EN VIRTUD DE PODERES, OTORGADOS EN UN ESTADO DE USA CON LA DEBIDA APOSTILLA, QUE EL NOTARIO INCORPORA A LA PARTICIÓN Y QUE NO CONTIENEN NI IDENTIFICACIÓN DEL PODERDANTE -DNI- NI JUICIO DE CAPACIDAD. EL NOTARIO DA JUICIO DE SUFICIENCIA, PERO ¿SON ESOS PODERES REALMENTE SUFICIENTES? (Sem Hern Crespo, cuad nº 17, en mzo 2008, caso 1 de REP/BCNR 148, pág 1803, caso 10-1)  

 

RESEÑA Y JUICIO DE FACULTADES. FINCA. INCONGRUENCIA QUE RESULTA DE LA ESCRITURA Y DEL REGISTRO  (Sem Hern Crespo, cuad nº 17, en mzo 2008, caso 2 de REP/BCNR 148, pág 1804, caso 10-2

 

EN UNA ESCRITURA DE VENTA, EL NOTARIO, AL HACER LA RESEÑA DE LA REPRESENTACIÓN, AFIRMA QUE “OTRA COPIA AUTORIZADA DEL PODER TUVO A LA MISMA MI COMPAÑERO DE DESPACHO X AL OTORGAR LA ESCRITURA DE FECHA …….. “. ESA OTRA ESCRITURA ES DE HACE MÁS DE UN AÑO. ¿SE PUEDE INSCRIBIR LA VENTA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 1 de REP

 

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE PARTICIÓN HEREDITARIA EN QUE LA MAYORÍA DE LOS HEREDEROS SE ENCUENTRAN REPRESENTADOS Y EN QUE EL NOTARIO NO RESEÑA EL PODER DE REPRESENTACIÓN, SINO QUE SE LIMITA A DECIR QUE “LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS SE ACREDITARÁN DONDE PROCEDA”, HACIENDO LUEGO UN GENÉRICO JUICIO DE CAPACIDAD DE OBRAR Y LEGITIMACIÓN REPRESENTATIVA. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 3 de REP

 

EN UNA ESCRITURA DE VENTA, EL NOTARIO AUTORIZANTE NO INDICA QUE HA TENIDO A LA VISTA COPIA AUTORIZADA DEL PODER DE LOS REPRESENTANTES, NI HACE JUICIO EXPRESO DE SUFICIENCIA DE LA REPRESENTACIÓN, SIN CONCRETARLO A UN NEGOCIO DETERMINADO. NO CONSTA TAMPOCO LA INSCRIPCIÓN DEL PODER DE LOS REPRESENTANTES DE LA SOCIEDAD ACREEDORA EN EL REGISTRO MERCANTIL. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 5 de REP/BCNR nº 149, pág 2031, caso 10

 

ESCRITURA DE VENTA EN QUE EL NOTARIO RESEÑA EL PODER DEL REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD BANCARIA, LUEGO AFIRMA QUE SUS FACULTADES SE COMPLEMENTAN POR UNA CERTIFICACIÓN COMPLEMENTARIA QUE NO TIENE LEGITIMADA LA FIRMA, Y FINALMENTE HACE JUICIO DE SUFICIENCIA DE LA REPRESENTACIÓN “EN BASE A ESE COMPLEMENTO DE CAPACIDAD” (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 6 de REP/BCNR nº 150, pág 2197, caso 5)  

 

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE HIPOTECA DE JULIO DE 2008 EN QUE EN NOTARIO AL EFECTUAR LA RESEÑA DEL PODER DE REPRESENTACIÓN DE LA ENTIDAD BANCARIA, SEÑALA DESPUÉS DE INDICAR LA FECHA Y NOTARIO AUTORIZANTE: “CUAL SE ACREDITÓ A MI COMPAÑERO DE DESPACHO CON COPIA AUTORIZADA EN SU NÚMERO DE PROTOCOLO 3542 DE 2006”. ¿ES CORRECTA ESTA RESEÑA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 19, jul-sept 2008, caso 3 de REPR/BCNR 153, pág 49, caso 4

 

¿ES VÁLIDA EL JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DE LA REPRESENTACIÓN QUE SE LIMITA A INDICAR: “JUZGO CON FACULTADES SUFICIENTES PARA ESTE OTORGAMIENTO A LA VISTA DEL CONTENIDO DE LOS APODERAMIENTOS INDICADOS”. LOS PODERES ESTÁN GRAPADOS A LA ESCRITURA: ¿SE PUEDEN CALIFICAR? (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 4 de REP)

 

PODER INSUFICIENTE EN BASE A CONSULTA AL FLEI. SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA EN QUE EN REPRESENTACIÓN DE LA ENTIDAD CREDITICIA COMPARECE UNA APODERADO DEL QUE EL NOTARIO REALIZA EL JUICIO DE SUFICIENCIA EN LOS TÉRMINOS LACÓNICOS HABITUALES ÚLTIMAMENTE. ANTE LA ELEVADA CUANTÍA DEL PRÉSTAMO, INHABITUAL PARA PODER SER OTORGADO SOLIDARIAMENTE POR UN SOLO APODERADO DE ESA ENTIDAD CREDITICIA, SE CONSULTA EL FLEI Y SE COMPRUEBA QUE, EFECTIVAMENTE, EL APODERADO COMPARECIENTE NO TIENE ESAS FACULTADES CON CARÁCTER SOLIDARIO SINO MANCOMUNADO. QUÉ HACER? (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 7 de REP/BCNR nº 157, pag 988, caso 10)

 

ESCRITURA DE ACEPTACIÓN DE HERENCIA, LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL Y PARTICIÓN HEREDITARIA, INCORPORANDO UN PODER EXTRANJERO CON APOSTILLA. ELEVACIÓN A PUBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 5 de REP)

 

SE PRESENTAN UN CONJUNTO DE RATIFICACIONES DE UNA PARTICIÓN DE HERENCIA OTORGADAS EN DISTINTOS ESTADOS DE USA, CON LAS DEBIDAS APOSTILLAS Y TRADUCCIONES, TODAS DE CONFECCIÓN MUY DEFICIENTE (NOMBRE Y DNI A MANO, JUICIO DE CAPACIDAD DISCUTIBLE), UNAS EFECTUADAS ENTE NOTARIO Y OTRAS ANTE “DEPUTY OF REGISTER RECORDER”: ¿SON VÁLIDAS ESTAS ÚLTIMAS” (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 6 de REP)

 

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE HIPOTECA EN QUE EL HIPOTECANTE DE DEUDA AJENA SE ENCUENTRA REPRESENTADO POR EL PROPIO PRESTATARIO. EL NOTARIO REALIZA EL JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES INDICANDO: “POR CUANTO ESTÀ EXPRESAMENTE FACULTADO PARA CONSTITUIR HIPOTECAS A FAVOR DE TERCEROS”. ¿SE PUEDE INSCRIBIR” (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso 1 de REP/BCNR nº 159, pág 1641, caso 20)

 

PARTICION. PODER EXTRANJERO PARA REALIZAR PARTICIONES (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso 1 de REP/ BCNR, nº 162, pág 2395, caso 10-1

 

UNA SOCIEDAD VENDE A OTRA UN EDIFICIO. EL REPRESENTANTE DE LA COMPRADORA ACTÚA EN VIRTUD DE UN PODER ESPECIAL NO INSCRITO QUE SE INDICA, EN LA ESCRITURA DE VENTA, CONFERIDO POR LA PRESIDENTA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y ACCIONISTA MAYORITARIA (80%). EL NOTARIO DICE QUE EL REPRESENTANTE TIENE FACULTADES SUFICIENTES, A SU JUICIO, PARA LA VENTA. ¿SE PUEDE INSCRIBIR, DADO QUE NI LA PRESIDENTA NI LA JUNTA PUEDEN DAR PODERES? (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso 2 de REP/ BCNR, nº 162, pág 2396, caso 10-2

 

COMENTARIO ACERCA DE LA SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID DE 13 DE MAYO DE 2009, ACERCA DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA REPRESENTACIÓN (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio, caso 9 de REP

 

SE PRESENTAN UNAS ESCRITURAS DE VENTA DE UNA NUEVA PROMOCIÓN, AUTORIZADAS POR DISTINTOS NOTARIOS, EN QUE EL REPRESENTANTE ES EL MISMO APODERADO. SE DA LA CIRCUNSTANCIA DE QUE EL PODER RESEÑADO EN LAS AUTORIZADAS POR CADA NOTARIO ES DISTINTO. ¿SE DEBEN INSCRIBIR TODAS SIN MÁS? (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso  3 de REP

 

ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO DE 250.000 EUROS, EN QUE EL NOTARIO, EN LA RESEÑA DE LA REPRESENTACIÓN INDICA QUE LAS FACULTADES DEL APODERADO SON SOLIDARIAS HASTA 180.000 EUROS Y QUE SE COMPLEMENTA CON UN CERTIFICADO BANCARIO FIRMADO -SIN LEGITIMACIÓN DE LA FIRMA- POR OTRO APODERADO -DIRECTOR DE ZONA-, RESPECTO DEL CUAL NI SE RESEÑA SU PODER NI SE ACREDITA SU PERSONALIDAD. ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso  4 de REP

 

ESCRITURA DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL Y ADJUDICACIÓN DE LA HERENCIA DE UN SEÑOR INTERVINIENDO LA VIUDA INCAPACITADA INTERVIENE REPRESENTADA POR SUS DOS HIJAS EN VIRTUD DE UNA ESCRITURA DE PODER (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso  1 de REP/BCNR 166, pág 495

 

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE VENTA DE UNA SOCIEDAD A OTRA. POR LA COMPRADORA COMPARECE SU ADMINISTRADOR ÚNICO A Y POR LA VENDEDORA EL APODERADO ESPECIAL B , CON JUICIO SUFICIENCIA DEL NOTARIO. AUTOCONTRATACION (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  de REP/BCNR 168, pág 1121

 

EN UNA ESCRITURA DE HIPOTECA SE INCORPORAN DOS PODERES DE SENDAS SOCIEDADES EXTRANJERAS OTORGADOS EN SUS RESPECTIVOS PAÍSES, QUE CONTIENEN LA CORRESPONDIENTE APOSTILLA, UNO ESTÁ TRADUCIDO Y OTRO NO. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. CONGRUENCIA O NO CON EL ACTO (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso 2 de REP/BCNR 168, pág 1121

 

HIPOTECA CONSTITUIDA POR EL MARIDO EN REPRESENTACIÓN DE SU ESPOSA, CON PODER PARA HIPOTECAR, QUE EL NOTARIO DECLARA SUFICIENTE, EN GARANTÍA DE DEUDA DE UNA SA CUYO REPRESENTANTE Y ADMINISTRADOR SOLIDARIO ES EL ESPOSO COMPARECIENTE.RATIFICACIONES (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 1 de REP, Ener-Mzo 2010/BCNR 171, pág 2374

 

SE PREGUNTA POR LA ACTITUD A SEGUIR TRAS LA COMUNICACIÓN DEL CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO DE 16 DE DICIEMBRE DE 2009, QUE EXHORTA A LOS NOTARIOS A DENUNCIAR A AQUELLOS REGISTRADORES QUE EXIJAN RESEÑA DE FACULTADES EN LAS ESCRITURAS EN QUE INTERVENGA UN REPRESENTANTE (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 2 de REP, Ener-Mzo 2010

 

EN UNA CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE UNA CONOCIDA ENTIDAD DE CRÉDITO, LOS REPRESENTANTES TIENEN FACULTADES PARA CANCELAR DANDO CARTA DE PAGO, CUANDO LA HIPOTECA SE CANCELA  PORQUE SE HA DEJADO SIN EFECTO EL AVAL GARANTIZADO .  ¿ES INSCRIBIBLE?. (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 3 de SOC G, Ener-Mzo 2010

 

ESCRITURA QUE DOCUMENTA UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO, RESPECTO DE CUAL, EN LA COMPARECENCIA SE SEÑALA QUE COMPARECE LA ENTIDAD BANCARIA, NO SEÑALÁNDOSE QUÉ PERSONA FÍSICA NI CON PODER NI COMO MANDATARIO VERBAL LA REPRESENTA, Y SIN QUE SE ESTABLEZCA TAMPOCO QUE SE ESTÁ CONSTITUYENDO UNA HIPOTECA UNILATERAL. LA ÚNICA REFERENCIA A LA REPRESENTACIÓN DE LA INDICADA ENTIDAD CREDITICIA FIGURA EN LA PARTE EXPOSITIVA, EN LA QUE SE SEÑALA QUE LA ESCRITURA SE ENCUENTRA  RATIFICADA PREVIAMENTE POR ESCRITURA DE FECHA … DE RATIFICACIÓN DE UN CONVENIO ENTRE LA CECA Y LA ENTIDAD ANCERT -DEPENDIENTE DEL CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO- PARA LA FORMALIZACIÓN DE OPERACIONES POR VÍA TELEMÁTICA Y  PRESTACIÓN DE CONSENTIMIENTO ANTICIPADO A LOS NEGOCIOS JURÍDICOS DE… Y SIN QUE CONSTE NINGUNA CIRCUNSTANCIA MÁS DE LA REPRESENTACIÓN. (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 4 de REP, Ener-Mzo 2010

 

CALIFICACIÓN DE PODERES Y SUBAPODERAMIENTOS. GESTORIAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 6 de REP, Ener-Mzo 2010/BCNR 172, pág 2609)

 

SUSTITUCIÓN DE PODERES GESTORÍAS  (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 1 de REP, abr-junio 2010/BCNR 173, pág 2800

 

HIPOTECA CONSTITUIDA POR EL MARIDO EN REPRESENTACIÓN DE SU ESPOSA, CON PODER PARA HIPOTECAR, QUE EL NOTARIO DECLARA SUFICIENTE, EN GARANTÍA DE DEUDA DE UNA SA CUYO REPRESENTANTE Y ADMINISTRADOR SOLIDARIO ES EL ESPOSO COMPARECIENTE.RATIFICACIONES (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 1 de REP, Ener-Mzo 2010/BCNR 171, pág 2374

 

SE PREGUNTA SOBRE LA POSIBILIDAD DE INSCRIBIR UN PODER OTORGADO EN PORTUGAL POR UN AYUDANTE DE NOTARIO PRIVATIVO DE LA CAIXA GENERAL DE DEPÓSITOS (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 2 de REP, abr-junio 2010

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE PARTICIÓN POR FALLECIMIENTO DE LOS CÓNYUGES A Y B. EN LA ESCRITURA UNOS HIJOS Y HEREDEROS ESTÁN REPRESENTADOS POR OTROS HIJOS Y HEREDEROS. EL NOTARIO RESEÑA UNOS PODERES Y DICE QUE FACULTAN, A SU JUICIO, PARA OTORGAR AMBAS HERENCIAS, PATERNA Y MATERNA. SIN EMBARGO, DICHOS PODERES SE ACOMPAÑAN Y SÓLO AUTORIZAN PARA LA HERENCIA DEL PADRE QUE ES EL ÚLTIMO FALLECIDO. ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 3 de REP, abr-junio 2010

 

PODER OTORGADO ANTE UN NOTARIO ARMENIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 1 de REPR, jul-sept 2010/BCNR 175, pág 47)

 

SE PRESENTA EN EL REGISTRO UNA ESCRITURA DE REVOCACIÓN DE UN PODER PARA VENDER UNA FINCA ACOMPAÑADA DEL REQUERIMIENTO NOTARIAL AL APODERADO PARA LA DEVOLUCIÓN DE LA ESCRITURA DE PODER. ¿QUÉ ASIENTO DEBE PRACTICARSE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 1 de REPR, jul-sept 2010)

 

PODERES PARA VENDER INMUEBLES POR LAS INMOBILIARIAS DE LAS ENTIDADES DE CRÉDITO, COMPLEMENTADOS POR CERTIFICADOS DE OTRO APODERADO DE LA INMOBILIARIA DEL QUE SE LEGITIMA LA FIRMA, PERO SIN DECIR NADA SOBRE SU REPRESENTACIÓN. FLEI (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 2 de REPR, jul-sept 2010)

 

EN EL REGISTRO CONSTA INSCRITO UNA COMPRA DE LA NUDA PROPIEDAD DE UNA FINCA POR PARTE DE A, QUE LA HIZO REPRESENTANDO, A SU VEZ, A LA VENDEDORA QUE ERA SU MADRE B. LA VENTA SE EFECTUÓ EN ESCRITURA DE FECHA 23 DE MARZO DE 2010.AHORA SE PRESENTA EL CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN DE B PARA CONSOLIDAR EL USUFRUCTO CON LA NUDA PROPIEDAD, Y DEL MISMO RESULTA QUE LA MADRE MURIÓ EL 22 DE MARZO DE 2010, ES DECIR, QUE EL PODER ESTABA REVOCADO Y LA VENTA LA EFECTUÓ LA HERMANA CASI SIN ESPERAR EL ENTIERRO, ¿QUIZÁS PARA EVITAR PROBLEMAS CON LOS HERMANOS?. ¿QUÉ HACER? (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 4 de REPR, jul-sept 2010)

 

VENTA POR ENTIDAD CREDITICIA DE ALGUNAS DE SUS OFICINAS A UNA SOCIEDAD MERCANTIL, QUE DESPUÉS LAS HIPOTECA. LIMITACIONES A LA LIBRE TRANSMISIÓN DE LOS INMUEBLES VENDIDOS. PODER NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL CON JUICIO DE SUFICIENCIA. DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES: “EL DE LA FINCA HIPOTECADA” EXISTIENDO VARIAS FINCAS HIPOTECADAS. INTERESES DE DEMORA. CLARIDAD Y PRECISION. CIFRA NO COICIDENTE CON LOS MESES AL % PACTADO (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 2 de COMP, oct-dic 2010/BCNR 177, pág 763)

 

PODER EXTRANJERO. FALTA DE LA FE DE CONOCIMIENTO Y EL JUICIO DE CAPACIDAD (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 1 de REP, oct-dic 2010)

 

CALIFICACIÓN DE LOS PODERES ESPECIALES (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 2 de REP, oct-dic 2010)

 

PODER EXTRANJERO (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 3 de REP, oct-dic 2010/ BCNR 178, pág 1119)

 

PODER MANCOMUNADO (Sem Bilbao, 22/03/2001, caso 3)

¿ES INSCRIBIBLE UNA ESCRITURA EN LA QUE EL NOTARIO DICE QUE SUS FACULTADES REPRESENTATIVAS ACREDITADAS, QUE BAJO MI RESPONSABILIDAD JUZGO SUFICIENTES PARA OTORGAR LA DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO Y TODOS LOS PACTOS COMPLEMENTARIOS INCLUIDOS EN ESTA ESCRITURA, RESULTAN DEL PODER, QUE ASEGURA VIGENTE, QUE SUS MANDANTES LE TIENEN CONFERIDO EN ESCRITURA OTORGADA EL DÍA…, POR LA NOTARIO…, QUE ME HA SIDO REMITIDA ELECTRÓNICAMENTE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 1 de REP, abr-jun 2011/BCNR 184, pág 3.922, caso 6)

 

SUPUESTO DE PODER OTORGADO EN COSTA RICA QUE CONSISTE EN UNA SIMPLE PROTOCOLIZACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES, EN QUE LA JUNTA GENERAL DE LA SOCIEDAD ACUERDA CONCEDER PODERES A UNA PERSONA PARA OPERAR EN ESPAÑA. SE REMITEN ARCHIVOS DE LOS PODERES. EL NOTARIO ESPAÑOL DECLARA QUE POR SU CONOCIMIENTO DEL DERECHO COSTARRICENSE, HACE JUICIO DE LA VALIDEZ DEL PODER (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 3 de REP, abr-jun 2011/BCNR 186, pág 59, caso 6)

 

COMENTARIO DE LA SENTENCIA 26 DE SEPTIEMBRE DE 2011 DEL JUZGADO DE 1ª INSTANCIA NÚMERO 31 DE LOS DE MADRID (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso  1 de REPR, oct-dic 2011)

 

EXAMEN DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 23 DE SEPTIEMBRE DE 2011 SOBRE CALIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso  2 de REPR, oct-dic 2011)

 

ESCRITURA DE PARTICIÓN DE HERENCIA EN LA QUE EXISTEN CINCO HEREDEROS, DOS DE ELLOS ESTÁN REPRESENTADOS POR OTRO HEREDERO. INCONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 2 de REP, en-mzo 2012)

 

EN UNA ESCRITURA DE VENTA EL MARIDO TITULAR REGISTRAL VENDE CON PODER DE SU MUJER Y EN LA RESEÑA DE LA REPRESENTACIÓN EL NOTARIO INDICA QUE EL PODER LO HA VISTO POR EXISTIR EN SU PROTOCOLO Y NO TENER NOTA DE REVOCACIÓN. ¿ES VÁLIDA DICHA RESEÑA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso 1 de REP, abr-jun 2012)

 

EXTINCION DE SOCIEDAD APODERADA, ABSORBIDA POR UNA NUEVA (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso 2 de REPR, abr-jun 2012

 

HIPOTECA, REPRESENTACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL INTERÉS DE DEMORA Y COSTAS (Sem Hern Crespo, Enero 2014, caso 9)

SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN: PODERES. (Sem Hern Crespo, 7 Mayo 2014, caso 67)

INSCRIPCIÓN DE PODER EN EL REGISTRO MERCANTIL. FORMA DE ACTUACIÓN DEL APODERADO. (Sem Hern Crespo, 18 Febrero 2015)

PODER GENERAL PARA DONAR (Sem Hern Crespo, 11 Marzo 2015)

RENUNCIA POR APODERADO (Sem Hern Crespo, 20 Mayo 2015)

PODER. VENTA CON PRECIO APLAZADO SIN CONDICIÓN RESOLUTORIA. (Sem Hern Crespo, 2 de noviembre de 2016)

 

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

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NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.