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Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2020 Nº 13.

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2020 Nº 13

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

         En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 15 de enero de 2020.

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NUEVA ETAPA BILBAO

1.- Procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

2.- Comisión por amortización anticipada

3.- Subapoderamiento

4.- Ejecución de resolución de permuta

5.- Impugnación de modificación estatutaria

6.- Ampliación de obra con creación de dos elementos

Enlaces

 

1.- PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA

Con ocasión de una escritura de venta, se solicita una rectificación de cabida de una finca urbana con arreglo al procedimiento del 199 de la Ley Hipotecaria, que en Registro mide 135,09 metros cuadrados, para hacer constar la mayor superficie que consta en catastro y que es de 152,19 metros cuadrados. Dada la situación especial en País Vasco ¿creéis aplicable el 199 LH?

   Es importante poner relieve desde un principio que la situación existente en el País Vasco no es homogénea, ya que al disponer cada territorio histórico de su propio catastro el estado de la negociación del convenio y las posibilidades de actuación en cada caso son distintas.

   Dicho esto, y dado que con carácter general no existe un convenio firmado que venga a hacer las veces de instrucción conjunta, hemos de plantearnos si es posible o no aplicar el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para poder registrar un exceso de cabida superior al 10%.

   Igualmente ha de tenerse en cuenta que tras la reforma de 2015, la Ley Hipotecaria regula en su título VI dos procedimientos distintos: los tendentes a regular un exceso de cabida recogidos en el artículo 201, que como consecuencia accesoria lleva consigo la incorporación de la descripción gráfica de la finca, y el que tiene por objeto la incorporación de la base gráfica catastral como complemento a la descripción literaria de la finca, que puede tener como consecuencia accesoria que se recoja un exceso de la cabida inscrita, contemplado en el artículo 199. Por tanto se aprecia que nos encontramos con dos procedimientos diferenciados y que cada uno tiene una finalidad propia y específica, si bien como consecuencia de los efectos accesorios ambos producen unos efectos prácticos similares.

   No obstante es relevante tener en cuenta cuál es esa finalidad principal del procedimiento.

   El artículo 199 de la Ley Hipotecaria es un procedimiento que tiene por objeto, como se ha dicho, complementar la descripción literaria de la finca mediante la incorporación gráfica de la finca con el fin último de lograr la coordinación con del Registro con el catastro.

   Ha de plantearse en este punto cuál es la finalidad propia de este procedimiento, si la incorporación de base gráfica o la coordinación con catastro. Así, en caso de ser la primera, podrá procederse a la incorporación de bases y su consiguiente consecuencia accesoria de ampliación de superficie a pesar de resultar imposible la coordinación con catastro. En cambio, si fuese la coordinación con catastro mediante la incorporación de base gráfica catastral, entonces no será posible acudir a este procedimiento en tanto no esté habilitado el canal de comunicación con los catastros forales en orden a lograr la referida coordinación.

   Esta última parece ser la finalidad del artículo, o al menos eso resulta de los siguientes extremos: el hecho de que el artículo 199.1 alude a la incorporación de la base catastral, el hecho de que sólo excepcionalmente se prevé la posibilidad de acudir a alternativa (cuando manifieste que la catastral no coincide con la realidad, no cuando no exista, a diferencia de la inmatriculación), la prevención de notificación a catastro para la coordinación, y la limitación en cuanto a la publicidad sólo al período de tiempo que medie hasta la recepción de la comunicación de catastro.

   Por ello, en principio parece que en el País Vasco no es aún posible acudir al procedimiento del artículo 199, salvo que sea uno de los Registros que está en pilotaje de coordinación con el respectivo catastro foral.

 

2.- COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA

En escritura de préstamo hipotecario se observa que se fija una comisión por amortización anticipada en período de tipo de interés frontal cuando el préstamo es a interés variable fijada para ese período como si fuese interés fijo.

En particular se observa que ello sucede en los préstamos de Laboral Kutxa, en el que se señala para el primer año, durante el cual se pacta un tipo frontal/inicial, que después pasará a ser variable, una comisión máxima del 2%, pasando después a señalarlo en 0,15 por los restantes cuatro.

   La cuestión principal es determinar si el periodo denominado de tipo inicial es o no un período a tipo fijo, o sólo una prevención específica (para el comienzo del préstamo) dentro de un préstamo a tipo fijo. La solución podría resultar de la propia configuración del préstamo. Si la duración del período inicial es igual o inferior a la duración de los distintos períodos entre las revisiones derivadas del interés variable, entonces debería considerarse que la totalidad del préstamo es a interés variable y por tanto la comisión aludida no es ajustada a la normativa. En cambio si el período de interés inicial es superior a los períodos entre revisiones (por ejemplo duración de un año cuando luego las revisiones son semestrales), entonces sí podríamos entender que nos encontramos con un período a tipo fijo en el que la comisión está pactada de manera adecuada.

   A estos efectos ha de tenerse en cuenta que el denominado período irregular, de ajuste o similar no debería ser computado a esos efectos, ya que el mismo tiene por objeto ajustar la fecha que transcurre desde la firma de la escritura a la primera fecha de liquidación.

   En todo caso ha de tenerse en cuenta que tras la ley de crédito inmobiliario esta comisión tendrá además otro límite que necesariamente ha de ser recogido en la escritura, y es que no podrá exceder tampoco de la pérdida que sufra la entidad acreedora.

 

3.- SUBAPODERAMIENTO

Apoderado compareciente en escritura reseñando únicamente escritura de sustitución de poder y sin hacer reseña de la escritura de apoderamiento primitiva, ¿es suficiente o tiene que dar juicio de suficiencia de la primera escritura?

   En caso de que se califique de manera expresa en la reseña que el compareciente actúa en virtud de una escritura de subapoderamiento es suficiente con que el juicio de suficiencia se efectúe en relación con esta última, sin extenderse al primer o anterior apoderamiento.

   Así lo reconoció la Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 25 de octubre de 2016, donde entiende que el juicio de suficiencia para el subapoderamiento queda bajo la fe pública del Notario autorizante de la propia escritura de subapoderamiento.

   Por tanto deberán ser reseñadas todas y cada una de la escrituras de apoderamiento y subapoderamiento, pero sólo será necesario que se presente al Notario autorizante de la escritura la última escritura en cuya virtud actúa el compareciente que será aquélla respecto de la cual el Notario haya de formular el juicio de suficiencia.

 

4.- EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN DE PERMUTA

Inicialmente consta inscrita permuta de solar a cambio de 14 pisos y efectivo en metálico. Ante el incumplimiento de la Sociedad adquiriente del solar se insta procedimiento de incumplimiento de la permuta. Dictada sentencia resolviendo la permuta, en la que se obliga a la Sociedad a devolver las fincas, se dicta despacho de ejecución. Sobre la finca constan inscritas dos hipotecas posteriores a la permuta.

Se presenta auto de despacho de ejecución. Hablado con el interesado interesa al menos tomar alguna anotación para avisar a terceros. Se solicita recomendación por parte del Seminario.

   Habiéndose obtenido sentencia de resolución de la permuta, procede ahora la ejecución del fallo, a cuyo efecto se procede a la ejecución de la sentencia mediante el correspondiente procedimiento de ejecución.

   Con la finalidad señalada de avisar a terceros de la situación parece que lo conveniente sería que se practique una anotación preventiva de la demanda de ejecución. A este efecto deberá solicitarse al órgano judicial y presentarse en el Registro el correspondiente mandamiento ordenando la práctica del asiento correspondiente.

 

5.- IMPUGNACIÓN DE MODIFICACIÓN ESTATUTARIA

Como continuación del caso expuesto en el café hipotecario de 3 de abril de 2019, en el que se aludió a la existencia de una mención relativa al destino del edificio, a fin de poder autorizar estatutariamente el destino de los departamentos a apartamentos turísticos, se ha inscrito la correspondiente modificación estatutaria. La misma contempla la posibilidad de destinar los departamentos a todos los usos permitidos por las ordenanzas. Ahora ha comparecido ante el Registro uno de los propietarios de la Comunidad manifestando que quiere demandar la referida actuación porque a su entender no refleja el sentir de lo manifestado en la Junta.

   Se agradece por parte de los asistentes que se nos mantenga informados del devenir de aquellos casos que ya se han tratado con anterioridad.

   Se recomienda que se aconseje al interesado la práctica de una anotación de demanda, a fin de que, si la misma prosperase, afecte a los terceros que entre tanto puedan adquirir alguno de los departamentos.

 

6.- AMPLIACIÓN DE OBRA CON CREACIÓN DE DOS ELEMENTOS

Se presenta una modificación de obra, en virtud de la cual se procede a crear dos elementos dentro de la edificación, cuando antes sólo había una. Además, existe una ampliación la obra que consta inscrita.

   Esta obra, en la cual se constituye una vivienda más y se amplía la edificación, es una obra nueva que debe reunir la totalidad de los requisitos: seguro decenal, certificado de eficiencia energética, declaración de técnico sobre la finalización conforme a la licencia y seguro decenal (salvo que concurra alguna de las excepciones legalmente previstas).

   Se pone de manifiesto el hecho de que la licencia contempla una sola vivienda. No obstante se señala por los presentes que si la licencia de primera ocupación recoge la existencia de las dos viviendas, será admisible la inscripción, ya que la misma acredita la sujeción de la obra, tal y como ha sido realizada, a la legalidad urbanística.

 

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Panorámica de la costa vizcaína desde Baquio. Por LBM1948.

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2020 Nº 12.

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2020 Nº 12

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

         En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 6 de noviembre de 2019.

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NUEVA ETAPA BILBAO

1.- Adquisición privativa en sociedad de gananciales.

2.- Autocontratación en sociedad de gananciales

3.- Novación tras la Ley 5/2019

4.- Comisión de reclamación posiciones deudoras

5.- Medios para la constancia registral de la consolidación del dominio útil y directo

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1.- ADQUISICIÓN PRIVATIVA EN SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Compra por cónyuges casados en régimen de gananciales, en la que se solicita expresamente, su inscripción en proporción del 70% ganancial y 30% privativo de la esposa, pero privativo y no por confesión del esposo.

       La cláusula en cuestión señala: “Los cónyuges haciendo uso de la preferencia del principio de autonomía de la voluntad, sobre el principio de subrogación real establecido por las normas del Código Civil para la sociedad de gananciales consiente en la adquisición de una participación indivisa del 30% de la finca con carácter privativo de XXX y solicitan expresamente que se inscriba dicha participación  indivisa del 30% a nombre del cónyuge adquirente con carácter privativo por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión. Igualmente manifiestan a los únicos efectos de lo dispuesto en el artículo 1358 del Código Civil, que el dinero con el que ha efectuado la citada adquisición del 30% es privativo de XXX por provenir de la herencia de su madre …. Otorgada ante mí el …. Nº… de protocolo, de modo que no se procederá compensación o reembolso alguno actual o futuro entre los patrimonios ganancial y privativo de los cónyuges, sin perjuicio de las acciones que en el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales pudieran corresponder a acreedores o legitimarios en caso de demostrarse su falta de certeza”

¿Se puede estimar de la redacción de la cláusula que hay un negocio de atribución de privatividad o se trata simplemente de una confesión del esposo?

            Como bien se apunta al plantear la cuestión, existen dos negocios diferenciados, que, tal y como ya advirtió la Dirección General en resolución de 25 de septiembre de 1990 no deben ser confundidas entre sí.

            Por un lado se encuentra la confesión de privatividad recogida en el artículo 1324 del Código Civil en virtud del cual uno de los cónyuges manifiesta el carácter privativo del bien, lo cual da lugar al régimen específico de los bienes privativos por confesión. Por otro lado está la posibilidad de atribuir carácter privativo, en sentido estricto, y no por confesión, en virtud del principio de libertad de contratación entre cónyuges que resulta del artículo 1323 del Código Civil. Ahora bien, tal y como se ha señalado en múltiples ocasiones, entre otras en la resolución de 30 de julio de 2018, es preciso que se señale con claridad la causa o negocio causal de atribución, no pudiendo resultar de modo implícito.

            De la redacción aportada no resulta con la precisión propia que demanda la institución registral que la voluntad de las partes sea una atribución privativa del bien, ni se alude a causa alguna de la misma. Más al contrario lo que se señala es que el bien tiene carácter privativo porque la contraprestación de la compra es privativa: sea alude en su defensa por el autorizante primero a una autonomía de la voluntad (que justificaría la atribución) y por otro el principio de subrogación.

            Ahora bien, en relación con esto último ha de tenerse en cuenta que, tratándose de contraprestación dineraria, la propia naturaleza fungible del dinero impide determinar con certeza la subrogación. Es por este motivo  por lo que sólo será posible acudir a la confesión de privatividad del otro cónyuge.

            En definitiva, lo que se aprecia en este caso es que no queda determinado con claridad qué es lo que las partes están llevando a cabo, lo cual resulta contrario al principio de determinación registral. Además, salvo que se alegue una causa clara y específica de atribución privativa, la presunción de ganancialidad sólo podrá ser desvirtuada a través de una confesión de privatividad que determinará su propio régimen jurídico.

Nota de la redacción: la DGSJFP se ha pronunciado posteriormente sobre este caso en sentido contrario en dos resoluciones de 12 de junio de 2020

 

2.- AUTOCONTRATACIÓN EN SOCIEDAD DE GANANCIALES

Se presenta escritura en la que una sociedad vende a una persona. Dicha sociedad está representada por el cónyuge de la adquirente, estando su matrimonio sometido al régimen de sociedad de gananciales.

       Si bien en la escritura objeto de calificación comparecen dos personas distintas, concurre en el caso un supuesto de autocontratación.

         Ello es así porque el bien vendido pasa a integrarse en el patrimonio ganancial, que es una tercera masa patrimonial de titularidad conjunta y que es distinta del patrimonio personal de cada uno de los cónyuges. Ello supone que el bien (se inscriba como ganancial o presuntivamente ganancial), al integrarse en la masa ganancial, pasa a corresponder a ambos cónyuges por ese carácter ganancial.

        Por tanto el representante de la sociedad vendedora pasa a ser titular del bien adquirido por su cónyuge dado el carácter ganancial. Así se recoge en el supuesto de hecho que dio lugar a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2011.

 

3.- NOVACIÓN TRAS LA LEY 5/2019

Efectuada novación, tras la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, de hipoteca celebrada con anterioridad a la misma, se plantea si ha de procederse a efectuar notificación a los prestatarios.

      Señala la Disposición transitoria primera de la Ley de Crédito inmobiliario que las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. Y si bien a continuación se hace referencia de manera específica a la obligación de información del artículo 14, la expresión sin límite alguno a las previsiones de la ley determina sin lugar a dudas que también comprende la notificación a los prestatarios prevista en la Disposición Adicional octava (por correo electrónico, copia simple los notarios y nota simple los registradores)

 

4.- COMISIÓN DE RECLAMACIÓN POSICIONES DEUDORAS

Se plantea tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2019 relativa a la anulación de la cláusula relativa a la comisión por reclamaciones deudoras de Kutxabank, cuál parece el criterio más oportuno a adoptar.

           En relación a la exclusión de la cláusula relativa a la comisión por reclamación de posiciones deudoras, se presentan dos posturas, o bien excluir todas o bien sólo aquéllas que en su redacción no se ajustan a los parámetros establecidos por la jurisprudencia relativos a la necesidad de que haya una actividad efectiva por parte de la entidad de crédito. Dentro de los defensores de esta segunda postura, a su vez, hay quien defiende que es necesario un previo pronunciamiento judicial, de tal forma que sólo una vez solventada judicialmente la cuestión pueden ser expurgadas las referidas cláusulas, no pudiendo hacerse con carácter previo por analogía con otras ya anuladas por los tribunales.

            Ahora bien, de la sentencia del Tribunal Supremo aludida resulta una motivación jurídica diferente que permite calificar negativamente todas las cláusulas relativas a la citada comisión.

            Señala el artículo 1108 del Código Civil que si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal. Es decir, que salvo que en el contrato se haya estipulado lo contrario los propios intereses moratorios suponen ya una indemnización de los daños ocasionados por el retraso o mora.

            El artículo 25 de la Ley de Crédito Inmobiliario establece imperativamente el contenido de los intereses de demora fijando un extratipo del 3% al interés vigente cuando se trate de préstamos contratados por personas físicas sobre inmuebles residenciales. Esta norma ha sido además trasladada al artículo 114 de la Ley Hipotecaria. Además, el carácter imperativo de la Ley 5/2019 es reforzado por el propio artículo 25 en esta materia al señalar que “las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”.

            Por tanto, de conformidad con el articulo 1108 Cc citado, la indemnización por mora ya ha sido fijada imperativamente, no pudiendo añadirse esa comisión por reclamación de posiciones deudoras. Además, la sentencia analizada se refiere a su vez a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de octubre de 2019 que se refiere al “solapamiento” de gastos.

 

5.- MEDIOS PARA LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA CONSOLIDACIÓN DEL DOMINIO ÚTIL Y DIRECTO

Consta en el Registro un asiento en el que se certifica que en el Libro de la Contaduría de Hipoteca constaba la donación de un padre a su hijo del dominio útil de una finca. Tras esta inscripción primera, los sucesivos asientos tienen siempre por objeto el dominio útil. No teniéndose constancia de la titularidad del dominio directo se plantea si existe algún medio para la reunión de ambos dominios en el folio registral, como por ejemplo la cancelación ex artículo 210 de la Ley Hipotecaria.

            Es cierto que el artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria permite la cancelación de los censos establecidos por tiempo indefinido, una vez transcurran 60 años desde el último asiento relativo a los mismos. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que en el censo enfitéutico la propiedad radica en el dominio directo, sin perjuicio del derecho de redención del artículo 1651 del Código Civil.

            Pero, además, en el caso analizado hay un impedimento aún mayor que imposibilita acudir al medio planteado, y es que aún falta por inmatricular esa parte del dominio desmembrado. Así, no se trata de un censo enfitéutico constituido sobre la plena propiedad previamente inscrita, sino que directamente fue sólo inmatriculada esa parte del dominio, quedando aún pendiente la inmatriculación de la restante.

            La única solución posible es la obtención de una sentencia dictada en juicio declarativo relativa a la titularidad del dominio directo con el fin de poder proceder a su inmatriculación.

 

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Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 11.

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 11

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 16 de octubre de 2019.

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NUEVA ETAPA BILBAO

Índice:

1.- Comisario y conflicto de intereses

2.- Naturaleza del período de interés frontal

3.- Ejercicio de facultades reservadas por el promotor

4.- Excepción de empleado en la Ley de Crédito Inmobiliario

5.- Notificaciones en el expediente para la rectificación de superficie

6.- Subcomunidades de portales

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1.– COMISARIO Y CONFLICTO DE INTERESES

Fallece una persona con cónyuge nombrado comisario y con un hijo menor. Existiendo distribución desigual de bienes, ¿hay conflicto de intereses y debe nombrarse un defensor judicial? o atendiendo a las amplias facultades del comisario, ¿ha de entenderse facultado para ello?

Existiendo un único hijo, en caso de distribución desigual de los bienes, al igual que ocurre en derecho común, existe un conflicto de intereses entre el comisario foral y su hijo menor al que representa en virtud de la patria potestad. A pesar de las amplias facultades del Comisario Foral la existencia del referido conflicto deriva de la valoración de los bienes que son distribuidos de manera desigual entre el viudo y el descendiente, y que puede realizarse en perjuicio de este último. Por ello será preciso que en tal caso se nombre un defensor judicial conforme al artículo 299 del Código Civil que ampare y represente los intereses del menor.

Otra cuestión distinta es que existiendo dos hijos, aunque alguno sea menor, en caso de que se nombre herederos de manera desigual a ellos, o incluso a uno apartando al otro, ello sí debe considerarse que entra dentro de sus facultades como tal comisario foral. Por tanto en este último caso no parecería necesario el nombramiento de defensor judicial.

 

2.- NATURALEZA DEL PERÍODO DE INTERÉS FRONTAL

¿Es el periodo de interés frontal un periodo de interés a tipo fijo a efectos de determinar las comisiones por reembolso anticipado previstas por la ley de crédito inmobiliario?

Dada la variación existente en relación al plazo y cuantía que como comisión por reembolso anticipado permite exigir la nueva ley de crédito inmobiliario resulta una cuestión cuyo análisis merece la pena realizar.

El tipo frontal, en principio no parece suponer un período de interés fijo a estos efectos, sino simplemente un primer período de tiempo en el que las reglas de determinación del tipo de interés quedan fijadas de antemano.

Ahora bien, ello siempre y cuando su duración sea razonable, y no pueda deducirse que esconde (dada una excesiva duración) un período de tipo de interés fijo encubierto.

En todo caso, siendo el tipo de interés variable, el período durante el cual puede solicitarse por el acreedor la referida comisión es inferior al tipo fijo. Y el plazo de cómputo no puede atenderse desde el comienzo de aplicación del tipo de interés variable, sino desde la formalización del préstamo.

 

3.- EJERCICIO DE FACULTADES RESERVADAS POR EL PROMOTOR

Suspendida la inscripción de cláusula estatutaria en la que el promotor se reserva la modificación de descripción de las fincas incluidas las cuotas (ahora presentadas las ventas en Diario) se rectifican las cuotas alegando como facultades dicho artículo estatutario respecto de lo cual el Notario da juicio de suficiencia. ¿Resulta este extremo calificable?

Es criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado, reflejado, entre otras, en resolución de 19 de septiembre de 1994, que no es legal, en términos generales, la reserva de facultades en favor del constructor y enajenante de los pisos y locales en régimen de Propiedad Horizontal, a fin de que él solo en el futuro pueda por sí decidir lo que ha de ser competencia de la Junta de Propietarios. Por tanto no es posible llevar a cabo la rectificación de las cuotas por el promotor por sí solo, una vez enajenados elementos privativos, alegando dicha reserva.

Así, conforme al tradicional criterio mantenido por la Dirección General, la última en resolución de 29 de mayo de 2019, para la inscripción de la referida modificación de cuotas deberá acreditarse el consentimiento de los propietarios actuales.

 

4.- EXCEPCIÓN DE EMPLEADO EN LA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Se plantea consulta por parte de una gestoría en torno a la redacción de una cláusula en orden a excluir la aplicación de la Ley de Crédito Inmobiliario por tratarse de empleado del prestamista.

Se trata de la cláusula que motivó recientemente el envío de la respuesta a la consulta, en la cual se manifestó la procedencia de que se identifique el convenio colectivo.

Como precisión o aclaración a la misma, resulta de interés señalar que parece ser que se quieren incorporar a los préstamos de Laboral Kutxa. En relación con esta entidad, se señala que es costumbre de la misma conceder condiciones favorables a todos los miembros de algunas de las cooperatvas que pertenecen al amplio conglomerado de cooperativas del grupo Mondragón.

Por ello hay que tener en cuenta, que la excepción, como tal, ha de ser objeto de interpretación estricta, de tal forma que ajustándonos al texto de la norma se precisa que sean empleador y empleado. No resultaría por tanto admisible en ningún caso que Laboral Kutxa pretenda excluir las normas de la ley de crédito inmobiliario dadas las condiciones supuestamente beneficiosas a miembros de otras cooperativas, como por ejemplo Eroski.

Ver, al respecto, Instrucción DGRN 20 de diciembre de 2010 (respuesta 5ª).

 

5.- NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

Se plantea cuál es el medio en que han de efectuarse las notificaciones a colindantes en el expediente regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, con las especialidades del 203 en caso de pretenderse una rectificación de superficie. Es decir si tiene que ser personal del Notario o basta con una notificación por correo con acuse de recibo.

Del Reglamento Notarial resulta que su artículo 202 regula lo que propiamente se puede conocer como notificación notarial. El artículo anterior, el 201 admite, por su parte la notificación por correo por acuse de recibo.

Atendiendo a García García la ausencia de una previsión específica sobre la forma de hacer las notificaciones en el artículo regulador del expediente ha de interpretarse como una remisión a las normas generales. Ello quiere decir que habrán de intentarse dos notificaciones personales y en caso de resultar infructuosas por edicto en BOE. La forma de efectuar las notificaciones será la prevista en el artículo 202 del Reglamento Notarial, sin perjuicio del artículo 201.

En cuanto cuál de ellos es válido, la Dirección General ya aludió al problema en la resolución de 16 de diciembre de 2013. Así reconoce que la notificación por correo postal con acuse de recibo ha de entenderse como válida, pero solamente la efectuada con las prevenciones del artículo 202 del Reglamento Notarial permite tener certeza del efectivo conocimiento por parte del notificado. De ello parece deducirse que puede entenderse como válida la notificación efectuada por correo certificado con acuse de recibo, pero, en caso de resultar infructuosa, antes de proceder a la notificación por edictos en el Boletín Oficial del Estado, ha de intentarse una notificación con sujeción a las normas del artículo 202 del Reglamento Notarial.

 

6.- SUBCOMUNIDADES DE PORTALES.

Tratándose de un edificio conformado por tres portales constituido como una sola propiedad horizontal se presenta escritura en la que en orden a suprimir las barreras arquitectónicas existentes y que las mismas sean costeadas únicamente por los propietarios de los respectivos portales se faculta a las subcomunidades de los portales para adoptar el acuerdo por mayoría.

Aceptando la doctrina tradicional de la Dirección General de la posibilidad de constitución ulterior de múltiples subcomunidades, se plantea que se alude a unas subcomunidades que no existen en el folio registral. Además, íntimamente unido a ello, y como obstáculo principal, no se reflejan las cuotas de los distintos elementos de las pretendidas subcomunidades, las cuales resultan absolutamente indispensables en orden a computar las mayorías necesarias en esos futuros acuerdos a que se alude. Esta ausencia determina que el acuerdo adolezca del defecto de no cohonestarse con  las necesidades derivadas del principio de determinación registral.

 

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Niebla y brumas. De Vicente Quintanal.

Seminario Registral de Bilbao

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BILBAO, 2018-2019 Nº 10

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 2 de octubre de 2019 (el primer caso es de la sesión anterior de 11 de septiembre).

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NUEVA ETAPA BILBAO

Índice:

1.- Legatario de legítima y partición.

2.- Tratamiento de las solicitudes de publicidad formal por correo electrónico con certificado de firma reconocido. 

3.- Prohibición de alquirer para apartamentos turísticos, pero no de temporada.

4.- Deudas de las Comunidades de Propietarios.

5.- Segregación con un pasillo como resto. Subcomunidad. 

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1.- LEGATARIO DE LEGÍTIMA Y PARTICIÓN.

Se ha dictado por la Audiencia Provincial de Guipúzcoa (SAP Guipúzcoa 13 mayo 2019) una sentencia en relación con la interpretación de los testamentos otorgados antes de la nueva LDCV 2015 por la que se posiciona expresamente en contra del criterio de la DGRN. Interpreta la AP que el legatario de legítima debe intervenir en la partición y debe ser satisfecho de la parte que le corresponde.

Resulta de enorme interés la sentencia expuesta, por lo que se agradece enormemente la puesta a disposición de la misma.

Esta sentencia junto con la reciente resolución de 4 de julio de 2019 nos ayudarán, sin duda, a perfilar las dudas que en torno a esta materia se han suscitado tras la publicación de la ley de derecho civil vasco de 2015.

Ver Sentencia SAP Guipuzcoa legítima en Word

Ver importante comentario de Javier Oñate al final.

 

2.- TRATAMIENTO DE LAS SOLICITUDES DE PUBLICIDAD FORMAL POR CORREO ELECTRÓNICO CON CERTIFICADO DE FIRMA RECONOCIDO. 

Se plantea una duda en torno a las posibles solicitudes de publicidad formal a través de correo electrónico con firma electrónica reconocida, si estamos obligados a aceptarlas o no.

Se pone de manifiesto la existencia de unas prevenciones al respecto enviadas desde la Vocalía del Colegio encargada de la materia de protección de datos. En dicha comunicación se señalaba que a efectos de dar cumplimiento a la normativa relativa a la protección de datos, el sistema de publicidad vía FLOTI sí resulta seguro tanto para que se presenten solicitudes como para remitir la publicidad al solicitante. En relación a los correos electrónicos, se señalaba que a efectos de solicitar información, sólo era admisible tal medio si contaba con firma electrónica reconocida, y que la remisión por correo electrónico de la publicidad resultado de la misma sí infringe claramente la normativa de protección de datos, por lo que no es oportuno realizarla.

Atendiendo por tanto a que, en nuestras normas reguladoras, los medios previstos para la solicitud de publicidad formal son la solicitud directa en el propio Registro o bien el sistema FLOTI, y a que la comunicación anteriormente expuesta se refiere a la normativa de protección de datos, parece quedar al criterio del Registrador, dentro de su competencia de gestión de la oficina, la determinación de si se admiten o no solicitudes de publicidad formal por correo electrónico, siempre que se cumpla la normativa de protección de datos de carácter personal.

 

3.- PROHIBICIÓN DE ALQUILER DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS PERO NO DE TEMPORADA.

Se plantea la posibilidad de prohibir los apartamentos turísticos en un edificio en régimen de propiedad Horizontal, que es un edificio situado en una zona de veraneo y que se utiliza por sus propietarios para veranear ellos mismos o alquilar por vacaciones a otras personas.

El problema estriba en cómo redactar la norma estatutaria que prohíba los apartamentos turísticos, pero permitiendo el alquiler de verano “tradicional” (por años, meses o incluso quincenas)

En los estatutos ya consta la prohibición de destinar los pisos a hospederías.  

El problema es que en la Ley 13/2016 de Turismo del País Vasco en el artículo 53.1 se establece que “son viviendas para uso turístico las que se ofrezcan como alojamiento por motivo turístico o vacacional de forma habitual“ y el artículo 53.7 dispone que “se presumirá la habitualidad cuando se facilite alojamiento por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días dos o más veces dentro del mismo año”, situación esta última que suele ser frecuente en las viviendas que se arriendan para vacaciones de verano y/o Semana Santa.

En el 53.4 se dice “quedan fuera del ámbito de aplicación de esta ley las viviendas que se arrienden según lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos”.

Y el artículo 3 de la LAU establece que “tendrán la consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea está de verano o cualquier otra” y el artículo 1 de la misma ley entiende que se les aplica la LAU.

¿Creéis que la solución sería hacer constar en los Estatutos que se permiten los arrendamientos vacacionales sometidos a la Ley de Arrendamientos urbanos pero NO los de uso turístico? 

El principal problema en esta materia se encuentra en diferenciar el denominado arrendamiento turístico, surgido recientemente, del más tradicional “arrendamiento de temporada”. Ha de tenerse en cuenta que el arrendamiento de temporada, al igual que el resto de arrendamientos, supone una obtención de frutos civiles, mientras que el denominado arrendamiento turístico supone una actividad económica propiamente dicha.

Son múltiples las soluciones legislativas que se han ido dictando al respecto. La ley de Arrendamientos Urbanos señala que tienen consideración de arrendamientos distintos de vivienda, pero indudablemente, sujetos a la ley, los arrendamientos de temporada. A continuación en el artículo 5 letra e) excluye lo que para ella deja de ser arrendamiento de temporada para ser alquiler turístico: cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Estos últimos son los que permite prohibir en estatutos el nuevo artículo 17.12, ya que se remite directamente al 5e de la ley de arrendamientos urbanos. Del mismo resultan como notas caracterizadoras de los mismos: estar equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, finalidad lucrativa, que tengan un particular régimen jurídico en la normativa turística.

Por su parte la normativa autonómica vasca señala para determinar si un arrendamiento es turístico, que al menos se alquile a lo largo del año en dos períodos inferiores a 31 días. Ello no quiere decir que en virtud de la norma autonómica de turismo, en cuanto se dé este requisito, el alquiler de temporada pasa a ser turístico, sino que se añade como requisito adicional, dentro de los términos de la legislación sectorial a que aluden tanto en 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y 5 e de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como argumento de refuerzo se puede señalar que la propia Ley Vasca, tal y como se señala en el encabezamiento, excluye de su ámbito a los arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y los de temporada, calificados por la propia Ley como arrendamiento para uso distinto de vivienda, sí se encuentran sujetos a la misma, por lo que no pueden verse regulados por la ley de turismo de Euskadi.

Teniendo en cuenta ello y dado que la prohibición de alquiler turístico, al ser una limitación, ha de interpretarse de manera restrictiva, con el voto favorable de tres quintos a que se refiere el artículo 17.12 sólo pueden ser prohibidos los arrendamientos turísticos propiamente dichos, y no los de temporada sujetos a la LAU. En cuanto a la redacción, buscando precisamente esa distinción, parece adecuada la propuesta presentada, sustituyendo “vacacionales” por “de temporada”, evitando así los posibles conflictos entre los vecinos en relación al alcance la norma introducida.

 

4.- DEUDAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

Una comunidad de propietarios resulta acreedora por cuotas de comunidad de un local, con embargo sin anotar, notificaciones por edictos a herencia yacente, auto de fin de monitorio ordenando embargo.

 Otra comunidad es acreedora por cuotas de un piso, los titulares registrales fallecidos, en la casa vivía un hijo que recoge la demanda. Hay resolución de fin de monitorio condenando a pagar, el embargo está anotado a favor de la comunidad.

 Se plantea, en ambos casos el resultado de la subasta, necesidad de nombramiento de administrador de la herencia. Si queda desierta la subasta, se plantea si se va a levantar el embargo sin posibilidad de nuevo embargo. Si se adjudican los inmuebles las comunidades, por cuanto es la adjudicación mínima, y el modo de hacer constar a nombre de la comunidad los inmuebles.

En relación con ambos embargos parece que lo oportuno sería pedir la administración judicial. En el primer caso resulta meridianamente claro. Más dudoso puede resultar el segundo. No obstante, de los datos que se proporciona dice que se ha notificado a un hijo que vivía en la casa, pero ello no quiere decir que dicho hijo sea heredero, más en nuestra Comunidad Autónoma en que se puede apartar de la herencia a los descendientes. Por tanto no puede entenderse, en tanto no resulte clara su cualidad de heredero, que nos encontramos ante una de las excepciones a la administración judicial de la herencia resultan de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

En el previsible caso de que la subasta quedase desierta podrá la Comunidad de Propietarios adjudicarse la finca, conforme a doctrina reiterada de la Dirección General. Por ello, pese a no tener personalidad jurídica, y prever el artículo 11 del Reglamento Hipotecario que no se practicará inscripción a favor de entidades de personalidad jurídica, sin que tal norma se exceptúe para las adjudicaciones en el 9 e) de la Ley Hipotecaria, podrá obtener la inscripción de la fina a su favor.

En cuanto a si la adjudicación se hará por todos los conceptos que se le deban, aún siendo inferior al 50%, o deberá ser por el 50% del valor de la finca, se pone de manifiesto la disparidad de soluciones que al respecto resultan de las resoluciones de la Dirección General y de las sentencias que se pronuncian al respecto. Desde el punto de vista de justicia material se pone de manifiesto que siendo normalmente las deudas a la comunidad de propietarios de escasa cuantía en relación al valor de la finca, la adjudicación por el valor de la deuda siendo notoriamente inferior al 50% del valor de la finca, puede suponer una injusticia manifiesta.

 

5.- SEGREGACIÓN CON UN PASILLO COMO RESTO. SUBCOMUNIDAD. 

Sobre un local se procede a la segregación, con la preceptiva licencia, de diversos garajes y trasteros, distribuyéndose la cuota en la propiedad horizontal. efectuadas las segregaciones queda la siguiente finca resto: «pasillo, local de acceso a los trasteros y garajes, …… tiene una superficie … linda….. Participa con un dos con diecisiete pro ciento en los elementos comunes».

Es decir queda como resto de la finca el pasillo común de los elementos segregados, la cual quedaría inscrita a nombre del que efectúa la segregación para el resto de los tiempos. ¿se puede exigir la constitución de una subcomunidad, en la cual este pasillo sea elemento común, que en el fondo es lo que es?

La definición del resto de la matriz como pasillo resulta contradictoria con el hecho de que sea un elemento privativo con cuota, y que esté asignado a un titular. Así el pasillo debe entenderse siempre como un elemento común por destino dentro de la propiedad horizontal.

Debe valorarse por otro lado al calificar si los distintos elementos segregados tienen o no acceso a la via pública o a un elemento común del edificio, ya que en otro caso no podrán constituirse como elementos independientes.

Además no constituyéndose un título hábil, para pasar por ese pasillo, como es la constitución de subcomunidad, el titular si lo desea podrá prohibir el paso por el mismo a los propietarios. Por otro lado, teniendo cuota de participación, el impago de la misma podrá motivar el embargo y ejecución del denominado “pasillo” amén de otras deudas que pueda tener el titular registral.

 

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Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 10.

Pasarela sobre la ría de Plencia (Vizcaya). Por aherrero.

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 9-LCCI

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL (LCCI)

BILBAO, 2018-2019 Nº 9

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 11 de septiembre de 2019, dedicado fundamentalmente a cuestiones relativas a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

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Índice:

1.- Contenido del asiento en relación a las cláusulas financieras.

2.- Cláusula de tasa anual equivalente.

3.- Cláusula de resolución anticipada.

4.- Vencimiento parcial

5.- Hipoteca sobre local

6.- Préstamos a empleados

7.- Intereses de demora

8.- Notificación de la nota despacho al prestatario

9.- Constancias de la dirección de correo electrónico por nota marginal

Enlaces

 

1.- CONTENIDO DEL ASIENTO EN RELACIÓN A LAS CLÁUSULAS FINANCIERAS

Tras la entrada en vigor se plantea la cuestión de cuáles son las cláusulas financieras que han de ser recogidas en la inscripción de la hipoteca.

Ello depende de la interpretación que se haga del artículo 12 de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción. Así algunos compañeros opinan que todas las cláusulas financieras (siempre que se ajusten a la legalidad) deben ser recogidas en la inscripción independientemente de que estén o no garantizadas por la hipoteca. Por otro lado hay compañeros que entienden que las cantidades no garantizadas por la hipoteca, a pesar de ser cláusulas financieras (comisiones y gastos no judiciales o extrajudiciales no garantizados), no deben de reflejarse en el asiento de inscripción, puesto que inducen a confusión. Solo algunas entidades garantizan expresamente determinados gastos vinculados a la conservación y mantenimiento de la garantía, cuya falta de pago puede producir el vencimiento anticipado de la hipoteca que en cualquier caso, deben de inscribirse. En cuanto a las bonificaciones, también hay compañeros que consideran que no deben de reflejarse en el asiento (haciéndolo constar en la nota de despacho y en la nota informativa remitida al prestatario), puesto que al tiempo de otorgamiento de la escritura aún no se han pactado, están sujetas a cambios, y en lo que a la hipoteca se refiere, no han modificado, por falta de pacto, el tipo de interés ordinario garantizado.

No es una cuestión inocua, pero tampoco es fácil de resolver, tal y como se ve en los distintos foros donde se debate sobre la materia. En todo caso ambas posturas tienden a reforzar el valor de la inscripción.

 

2.- CLÁUSULA DE TASA ANUAL EQUIVALENTE

Se plantea si la TAE es o no cláusula financiera.

Su carácter meramente informativo parece dar a lugar a su exclusión, dado que no configura la obligación garantizada. Así fue señalado por la Dirección General en resoluciones de 23 de febrero y 8 de marzo de 1996. En el sentido contrario se señala que la reciente resolución de 3 de marzo de 2015, le atribuye el carácter de cláusula financiera que por tanto debe ser recogida en la inscripción.

Al igual que lo anterior se vierten posiciones muy dispares: entender que es una cláusula financiera inscribible, entender que es meramente informativa y debe ser excluida, o entender que si bien puede tener el carácter de cláusula financiera no define ni configura la obligación garantizada sobre la que se extiende la hipoteca por lo que no parece que deba acceder al Registro.

 

3.- CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN ANTICIPADA

Se plantean dudas en torno a la validez de la cláusula de resolución anticipada recogida en las escrituras de préstamo hipotecario de Laboral Kutxa.

Así, en consonancia con las condiciones generales depositadas, se prevé la resolución anticipada por el impago de la parte de capital o cuotas legalmente previstas. No obstante no se recoge el requerimiento y la existencia del plazo de un mes para el cumplimiento.

Se plantea si esa falta supone o no defecto que impida la inscripción.

Teniendo en cuenta que conforme al artículo 3 de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, sus disposiciones son imperativas, se plantea que aunque nada se diga en la escritura ese requisito deberá siempre ser cumplido por establecerlo así la norma, y, por tanto, no debe ser considerado como defecto.

No obstante, se señala que a efectos del procedimiento de ejecución directa y venta extrajudicial el artículo 693.2 de la Ley  de Enjuiciamiento Civil prevé que para acudir a tales procedimientos, además de cumplir lo ya señalado en el fundamento anterior, es necesario que tal posibilidad haya sido pactada en la escritura y recogida en la inscripción, lo cual no es sino consecuencia necesaria del artículo 130 de la Ley Hipotecaria. Por tanto no pactándose la resolución anticipada con todos sus requisitos, no es posible inscribir la posibilidad de acudir al procedimiento de ejecución directa y venta extrajudicial, para el caso de impago, precisamente porque no se reúnen en el pacto todos los requisitos legales para poder acudir a los mismos.

 

4.- VENCIMIENTO PARCIAL

Señalan las escrituras de Kutxabank que «vencido parcial o totalmente el préstamo y hasta el completo pago de la deuda…. Kutxabank podrá ejercitar las acciones …». Se plantea la cuestión de que el término parcial ha de ser calificado negativamente, dando lugar a una calificación negativa parcial.

Conforme al artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo será posible la ejecución parcial si se pacta expresamente la ejecución por incumplimiento parcial, y deberá además respetarse un límite mínimo de impago de tres cuotas o cantidad equivalente. En las escrituras de kutxabank, es dudoso la existencia del pacto expreso (aunque esa expresión así se puede considerar), pero en todo caso no se fija el límite mínimo. Además, en ningún caso se puede aplicar los impagos a que hace referencia la cláusula de resolución anticipada a este supuesto, ya que se trata de algo distinto y además tiene una naturaleza diferente.

 

5.- HIPOTECA SOBRE LOCAL.

Se plantea la cuestión en torno a si entran en el ámbito de aplicación de la ley de crédito inmobiliario la hipoteca de local comercial en un edificio de viviendas.

En principio, y teniendo en cuenta el ámbito de aplicación de la ley, parece que debe quedar excluido, ya que a pesar de encontrarse en un edificio de viviendas no es ni puede ser un inmueble residencial. Así, el caso se diferencia de un garaje independiente en que éste, siquiera de manera fáctica puede llegar a ser utilizado conjuntamente con una vivienda adquiriendo, mientras que en relación al local ello no podrá suceder en ningún caso.

De todos modos, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 2.1 b) LCCI, ya que también la ley es de aplicación a:  b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

 

6.- PRÉSTAMOS A EMPLEADOS

Para quedar excluidos del ámbito de aplicación de la ley, deberá ser concedido dentro del convenio de la empresa y expresarse así de manera clara en la escritura.

 

7- INTERESES DE DEMORA

En los préstamos suscritos por persona física sobre bienes inmuebles residenciales se plantea la validez del pacto de intereses de demora consistente en el interés ordinario más dos puntos, cuando el artículo 25 de la ley 5/2019 recoge imperativamente que en tal caso el interés de demora consistirá en el interés ordinario incrementado en 3 puntos.

A favor de su admisibilidad se señala que es más beneficioso para el deudor, por lo que debe admitirse su validez.

En contra de su admisión se alega el carácter imperativo del precepto, cuyo párrafo segundo reitera que lo en él dispuesto no admite pacto en contrario. Además se señala que el artículo dice que el interés de demora será ese, no que no podrá exceder u otra fórmula que suponga simplemente el establecimiento de un límite.

Por otro lado se pone de manifiesto que ese interés demora lo será en todo supuesto que entre bajo su ámbito de aplicación, es decir concluido por persona física y sobre inmueble residencial, independientemente de que caiga o no bajo la reglamentación de la propia norma en relación con la transparencia material y otras normas de protección del consumidor (así por ejemplo un préstamo concedido a empleados).

 

8.- NOTIFICACIÓN DE LA NOTA DESPACHO AL PRESTATARIO

Se pone de manifiesto la necesidad de hacer constar en la nota de despacho que se ha notificado la nota simple literal de la hipoteca y la nota de despacho al prestatario en cumplimiento de la disposición adicional octava de la ley 5/2019.

 

9.- CONSTANCIAS DE LA DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO POR NOTA MARGINAL

Se plantea la posibilidad de hacer constar la dirección de correo electrónico proporcionada a efectos de la notificación por el prestatario de la nota simple y de la nota de despacho a través de una nota marginal en virtud del artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

Señala dicho precepto que “En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas”.

Parece que las finalidades en ambos casos son distintas por lo que se recomienda prudencia.

 

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Puente de Balmaseda en Bizkaia. Por Eugenio Muñoz.

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Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 8

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 8

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 8 de mayo de 2019

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Índice:

1.- Testimonio de escritura como título inscribible

2.- Derechos legitimarios del cónyuge viudo separado de hecho en la Ley de Derecho Civil del País Vasco de 2015

3.- Posible extinción de la troncalidad en la Ley de Derecho Civil Foral de 1992 por el hecho de pasar los bienes troncales a un pariente que jamás tuvo vecindad vizcaína.

4.- Necesidad de autorización judicial para la aceptación de la herencia por tutor en derecho civil vasco.

Enlaces

 

1.- TESTIMONIO DE ESCRITURA COMO TÍTULO INSCRIBIBLE

Constando unas fincas inscritas a nombre de un matrimonio, se ha inscrito en el Registro la anotación de embargo sobre el derecho hereditario de una de las dos hijas, que es la deudora. Para poder practicar esta anotación preventiva, se pidió que se justificase la cualidad de heredera de la hija deudora, y así se hizo: se aportó un testimonio judicial donde constaban los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad y testamentos del matrimonio titular registral, pero también se testimonió la escritura de partición de herencia en la que las dos hijas herederas se adjudicaban las fincas por mitades indivisas.

Ahora el acreedor quiere que se inscriba la mitad indivisa a nombre de la deudora para poder embargar la mitad indivisa en lugar del derecho hereditario sobre la finca y se pregunta si con ese testimonio judicial se podría inscribir la herencia a nombre de la heredera deudora. Se le ha argumentado que, conforme al artículo 3 de la LH, solo se puede inscribir con la copia auténtica de la escritura pero parece ser que el acreedor interesado tiene dificultades para obtener la copia por parte del Notario autorizante de la escritura de herencia.

          Ante las dificultades planteadas por la parte interesada se pone de manifiesto la posibilidad prevista en la regla tercera del artículo 140 del Reglamento Hipotecario. En dicho precepto se indica que en caso de que el sujeto pasivo del embargo no hubiese inscrito su derecho, el interesado en su práctica podrá requerirle para que subsane esa falta y en caso de negarse podrá solicitar al Juez o Tribunal que así lo acuerde. A tal efecto el artículo 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que el Letrado de la Administración de Justicia pueda requerir al Notario para que expida copia autorizada.

 

2.- DERECHOS LEGITIMARIOS DEL CÓNYUGE VIUDO SEPARADO DE HECHO EN LA LEY DE DERECHO CIVIL DEL PAÍS VASCO DE 2015

Se plantea si el cónyuge separado de hecho conserva en la nueva ley los derechos legitimarios o, como ocurre en el derecho común, la separación de hecho priva de los derechos legitimarios.

          El artículo 55 de la ley de 25 de junio de 2015 de derecho civil Vasco únicamente excluye de los derechos legitimarios y del derecho legal de habitación al cónyuge viudo o superviviente de la pareja estable en los supuestos de estar separado por sentencia firme o por mutuo acuerdo, si bien en este caso exige que conste fehacientemente, y ulteriormente por nueva vida marital.

          Teniendo en cuenta que como exclusión de derechos ha de interpretarse de manera estricta, en caso de separación de hecho, y salvo que la misma conste en documento fehaciente, no se encuentra dentro de la exclusión y por tanto conserva los derechos legitimarios. Eso sí, siempre y cuando no inicie una vida marital o relación afectivo sexual con nueva persona, ya que ello es igualmente causa de extinción del derecho legitimario.

 

3.- POSIBLE EXTINCIÓN DE LA TRONCALIDAD EN LA LEY DE DERECHO CIVIL FORAL DE 1992 POR EL HECHO DE PASAR LOS BIENES TRONCALES A UN PARIENTE QUE JAMÁS TUVO VECINDAD VIZCAÍNA.

Adquiridos los bienes troncales por el padre de vecindad vizcaína por herencia de la abuela los bienes pasaron a su hijo que nunca ha tenido vecindad vizcaína. Existiendo parientes tronqueros ¿puede el hijo donar a un extraño los bienes troncales bajo pretexto de no haber tenido nunca vecindad vizcaína? ¿U ocurre como en la saca foral y mientras existan parientes tronqueros con vecindad vizcaína deben respetarse sus derechos?

          En esta materia han existido tradicionalmente dos corrientes divergentes que coinciden con las dos posibilidades señaladas.

          Una consiste en entender que en el ámbito de las disposiciones gratuitas no rige la prohibición en caso de que el disponente ya no tuviese vecindad civil vizcaína, a diferencia de la saca foral en caso de transmisión onerosa en la que si los beneficiados por ella conservaban la vecindad civil vizcaína sí se mantenía el derecho aun cuando el titular del bien ya no tuviese vecindad vizcaína.

          La otra consiste en entender que aunque no tuviese vecindad vizcaína, si existía un pariente tronquero que sí la tuviese persistía la nulidad de los actos realizados en su contravención, de forma igual a lo que ocurría con el derecho de adquisición preferente derivado de la saca foral. Se argumenta en su favor que no son dos instituciones separadas, sino que son dos manifestaciones distintas de la misma institución, por lo que la troncalidad persiste independiente del acto a que la misma afecte.

 

4.- NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN JUDICIAL PARA LA ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA POR TUTOR EN DERECHO CIVIL VASCO

Se vuelve a plantear la cuestión ya tratada en seminarios anteriores sobre si persiste la obligación de obtener autorización judicial para la aceptación de la herencia por el tutor teniendo en cuenta que el artículo 25 de la Ley de 25 de junio de 2015 dice que el heredero sólo responderá de las deudas de la herencia hasta el valor de los bienes al tiempo de la delación.

          Ha de tenerse en cuenta que el artículo 1023 del Código Civil señala que el heredero a beneficio de inventario solo responde hasta donde alcancen los bienes de la herencia. En cambio, la ley de derecho civil señala que la responsabilidad del heredero será siempre hasta el valor de los bienes.

          No se trata de supuesto análogos, sino que esa diferencia gramatical supone una diferencia sustancial en el fondo. En el beneficio de inventario las deudas de la herencia quedan limitadas en su ámbito de responsabilidad a los bienes que integran la masa hereditaria. En cambio en nuestro derecho civil, la masa objetiva de responsabilidad es más amplia, ya que no se limita a los bienes de la herencia, sino que alcanza también al patrimonio personal del heredero. Por tanto, aunque existe una limitación en cuanto a la responsabilidad, ya que la misma deja de ser ilimitada, no pueden entenderse como situaciones análogas.

          Además, ha de tenerse en cuenta que en el supuesto de herencia aceptada a beneficio de inventario hay un llamamiento general a los acreedores, lo cual no existe en el supuesto contemplado en la Ley de derecho civil vasco.

          En consecuencia, y dado que no son equivalentes, no puede entenderse que sea posible aceptar una herencia sin beneficio de inventario sin autorización judicial.

 

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Trainera de Castro Urdiales (Cantabria)

 

 

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 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 7

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 3 de abril de 2019

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Índice:

1.- Cancelación de reserva de facultad de disponer:

2.- Expediente de dominio para inmatricular:

3.- Facultades del contador partidor y limitaciones testamentarias

4.- Ejecución de sentencia con actos posteriores inscritos

5.- Partición judicial efectuada por Notario heredero

6.- Acreditación vigencia poder testatorio.

Enlaces

 

1.- CANCELACIÓN DE RESERVA DE FACULTAD DE DISPONER:

El donante donó la nuda propiedad a su sobrino y se reservó para sí y su mujer conjunta y sucesivamente el usufructo de la finca. Además se reservó la facultad de disponer para sí y para su mujer.

Ahora ha fallecido el donatario y al hacer la herencia se solicita la cancelación del usufructo por haber fallecido ambos usufructuarios así como la cancelación de la reserva de la facultad de disposición para finalmente inscribir la finca libre de cargas a favor del heredero del donatario.

¿Puede cancelarse la reserva de la facultad de disposición por el simple fallecimiento de los reservistas? ¿No siendo suficiente, bastaría con el transcurso de cinco años tras el fallecimiento para cancelar por caducidad?

            Tal y como se plantea la cuestión parece que al hacer la donación se ha reservado del donante tanto el derecho de usufructo, como la facultad de disponer. Lo cual ha de entenderse de un supuesto diferenciado al hecho de que se hubiese reservado un usufructo con la facultad de disponer.

            Si bien es cierto que el 639 del Código Civil señala que si el donante que se hubiese reservado la facultad de disponer de algunos de los bienes donados y muriese sin haber hecho uso de este derecho, pertenecerán al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado, no parece que por el simple fallecimiento pueda cancelarse la facultad reservada.

            Aunque tras el fallecimiento está claro que no se va a poder ejercitar la facultad reservada, no sabemos si fue ejercitada con anterioridad y aún no ha accedido al Registro.

            Puede resultar más dudoso conforme al artículo 210 regla octava LH si puede enmarcarse como un derecho de configuración jurídica y cancelarse por el transcurso de 5 años, como ocurre con los derechos de opción o retractos convencionales…

            Lo prudente parece exigir por tanto un expediente de liberación de cargas.

 

2.- EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR:

Iniciado el expediente para la inmatriculación de una finca incorporando el título de adquisición coincidente con la certificación catastral y los demás requisitos legales, y practicadas por el notario las oportunas notificaciones a los colindantes, uno de ellos presentó oposición por entender que algunos metros le pertenecían. El notario, en vez de poner fin al procedimiento como establece el artículo 203 LH, emplaza a los interesados y al colindante para realizar un acta de fijación de límites con el objeto de solicitar posteriormente de catastro la oportuna rectificación, lo que finalmente consiguen.

¿Puede realizarse la inmatriculación teniendo en cuenta que la finca a inmatricular ya no es la que define el título adquisitivo sino la finca con la nueva descripción que resulta de esa acta de fijación de límites y de catastro y que toda la publicidad y notificaciones se hicieron con la primitiva descripción?

Como complemento al caso, se señala que el colindante que se opuso fue ADIF, y no se había practicado anotación de iniciación del expediente de inmatriculación.

            En caso de oposición, la ley prevé que se dará por concluido el expediente y se acudirá a la vía judicial. Ahora bien, se pone de manifiesto que dicha norma no ha de aplicarse siempre literalmente. Así se alude a un caso en el que, al citarse a las partes, una de las citadas se opone, pero sólo por el título alegado, no por el derecho ni el objeto. En tal caso, si bien hay oposición no procede la conclusión del expediente ya que no hay problemas en cuanto al objeto del derecho que es el centro del expediente.

            En cambio en el caso planteado, la oposición a la descripción sí parece que determina una variación en cuanto al objeto, ya que es distinto del que correspondía al inicio del expediente. Ello parece determinar la necesidad de que el Notario hubiere iniciado un nuevo expediente.

            Ahora bien, también se plantea que lo que se inmatricula es el propio expediente, siendo lo importante la descripción de catastro, de tal manera que si, como consecuencia del acta de fijación de limites, se ha logrado la modificación de catastro podrá procederse a la inmatriculación. La disparidad entre el objeto inicial y final podría solventarse mediante un complemento del acta con nuevas notificaciones y publicaciones de edictos.

 

3.- FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR Y LIMITACIONES TESTAMENTARIAS

Testamento en el que causante tiene cuatro hijas: una incapaz y las otras en el momento del otorgamiento son menores. Además, en el mismo se establece un régimen de administración y disposición para una de las menores muy pormenorizado que alcanza hasta los 25 años.

Ahora el contador partidor eleva a público el cuaderno particional sin la intervención de los herederos, en el que se aparta de lo ordenado por el testador, y en el que no consta el nombramiento de tutor y aprobación judicial para la incapaz.

            En cuanto al régimen de administración y disposición especial establecido en el testamento, a pesar de que hoy la heredera sea mayor, no puede nunca alcanzar la legítima.

            Por otro lado nos encontramos con la partición efectuada por el contador partidor en la que se aparta de lo establecido en el testamento y no consta la intervención de los herederos.

            No hay duda de que  el contador partidor está excediéndose de sus facultades. No puede considerarse de aplicación la posibilidad de inscripción bajo condición suspensiva, ya que ésta lo es a la aceptación de la herencia, no a la forma de la partición. Además al haber un incapaz será necesario el nombramiento de tutor y la aprobación judicial para lograr la inscripción.

 

4.- EJECUCIÓN DE SENTENCIA CON ACTOS POSTERIORES INSCRITOS

Dos hermanos compraron una finca por mitades, si bien la inscribieron a nombre de uno sólo de ellos. El titular registral donó la nuda propiedad de la finca a sus hijos, quienes la hipotecaron. Posteriormente el titular registral les donó el usufructo.

El hermano no titular registral interpuso demanda contra el hermano y los dos sobrinos, la cual fue admitida por el Tribunal Supremo, Como los demandados no han cumplido voluntariamente, se ha iniciado fase de ejecución en la que se dicta resolución en la que se declara que se tiene por emitida la declaración de voluntad, reconociéndose el dominio y la nulidad de la primera donación.

La hipoteca fue constituida durante la tramitación del procedimiento y la segunda donación, la relativa al usufructo, con posterioridad a la sentencia del Tribunal Supremo.

            Antes de entrar a analizar las posibles soluciones de esta cuestión, se pone de relieve la importancia de registrar adecuadamente los derechos a fin de evitar litigios ulteriores, dados los efectos legitimadores que proporciona el Registro de la Propiedad, que pueden llegar a suponer si se reúnen los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria el surgimiento de un tercero protegido de manera inatacable dada la protección iuris et de iure del principio de fe pública registral.

            Igualmente se pone de manifiesto la importancia de solicitar la práctica de anotación preventiva de demanda, y asegurarse el mantenimiento de su vigencia, a fin de avisar la existencia del pleito, impidiendo a través de ella el surgimiento de un tercero protegido por el referido principio de fe pública registral.

            En virtud de la resolución presentada sólo podrá inscribirse a favor del demandante la mitad indivisa de la nuda propiedad, que es lo que reconoce la resolución. Además dicha mitad se encontrará gravada por la hipoteca, porque el acreedor hipotecario ha adquirido el derecho sin que conste en el Registro la existencia del procedimiento judicial y no ha sido parte en el mismo.

 

5.- PARTICIÓN JUDICIAL EFECTUADA POR NOTARIO HEREDERO

Se presenta escritura de partición de herencia autorizada por Notario que es a su vez heredero, quien interviene en su propio nombre y como mandatario verbal de los dos coherederos, quienes ratifican la partición en otros Notarios.

            El artículo 139 del Reglamento Notarial parece terminante al efecto, y sólo son admisibles las excepciones que en él se recogen, la cuales, como tales, han de ser objeto de interpretación restrictiva.

            Si bien es cierto que el posible conflicto de intereses con los coherederos queda salvada mediante la comparecencia de los mismos ante Notario diferente para para ratificar, la incompatibilidad del Notario no es sólo para para autorizar el acto, que sigue sin terminar de encajar, sino también para la custodia del protocolo y para la expedición de copias.

             Ver RDGRN 10 de julio de 2019.

 

6.- ACREDITACIÓN VIGENCIA PODER TESTATORIO.

Testamento con nombramiento de comisario habiendo fallecido la causante en 2006. El mismo, al igual que prevén la vigente ley y la anterior, contiene una cláusula por la que un nuevo matrimonio revoca el nombramiento. En la escritura comparece el comisario foral manifestando que es viudo, si bien no dice que son de sus únicas nupcias. ¿Constituye ello un defecto?

            No sólo porque en este caso se contempla expresamente sino que las propias leyes civiles contemplan, tanto la anterior de 1992 en su artículo 48 como la vigente en su artículo 45.4, el nuevo matrimonio como causa legal de extinción del cargo de comisario foral.

            Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria debe ser objeto de calificación la capacidad y por tanto debe entenderse incluido en tal examen la vigencia del poder testatorio por no concurrir alguna causa legal o testamentaria de ineficacia del nombramiento. Así, no hay duda de que constituirá defecto el hecho de que el comisario comparezca señalando cualquier estado civil que no sea viudo.

            La principal cuestión radica, y así se plantea en el caso, en qué sucede cuando el que comparece como Comisario foral señala simplemente viudo, sin indicar que lo es de las nupcias de las que deriva su cargo. A fin de acreditar la efectiva vigencia del cargo que está ejerciendo sí parece conveniente que se recoja de manera efectiva tal circunstancia.

            Se señala por los asistentes que las circunstancias son muy variables, y que la posibilidad de nuevas nupcias aumenta según el número de años que han transcurrido desde el fallecimiento del causante. No obstante la imposibilidad de fijar un plazo determinado parece procedente pedirlo siempre.

            A este respecto se plantea la existencia de un plazo previsto por la propia ley civil, como es el año y el día en el que el viudo puede permanecer en la casería conforme al artículo 146, en el que la propia ley entiende que de ordinario el cónyuge viudo no ha cambiado de estado de civil, señalándose que podría ser objeto de valoración en el caso de que no se indique de quién es viudo el compareciente. Como inconveniente, el propio artículo reconoce que ese derecho lo tendrá mientras se conserve en tal estado (de viudo).

            En relación con esta materia se advierte por uno de los comparecientes, que suele ocurrir que casados en cuya adquisición no señalaron régimen matrimonial, ahora comparecen viudos. En estos casos es preciso que señalen el régimen económico matrimonial de su matrimonio o que liquiden el régimen de comunicación que se hubiese consolidado.

 

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Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 7

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 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 6

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 20 de marzo de 2019

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Índice:

1.- Renuncia a los derechos de tanteo y retracto en arrendamiento de vivienda.

2.- Derecho de adquisición preferente de carácter perpetuo y permanente.

3.- Licencia de parcelación para atribución de uso exclusivo de terrenos.

4.- Adjudicación directa Agencia Tributaria.

5.- Requisitos de la hipoteca unilateral a favor de la Diputación Foral.

6.- DNI y protección de datos.

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1.- RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

En virtud de un contrato de arrendamiento celebrado el 1 de marzo de 2013 (antes de la reforma del art 25 practicada en 2013) los arrendatarios en un contrato celebrado por 1 año prorrogable hasta 5 renunciaron a estos derechos.

El 1 de julio de 2018 el arrendador vende la vivienda diciendo que está arrendada pero que no se notifica a los arrendatarios porque renunciaron.

Como se puede apreciar ha transcurrido el plazo de máximo de duración prevista del contrato, si bien se aludía a posibles prórrogas ulteriores del contrato. Ello parece tener una importancia capital.

En caso de que el contrato en vigor sea consecuencia de una tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil, la misma supone que prosigue el arrendamiento pero con un contenido conforme a las reglas generales, habiendo perdido eficacia las cláusulas pactadas en el contrato originario, a modo de una especie de nuevo contrato. Por lo tanto en caso de haberse producido la mencionada tácita reconducción no tendrá eficacia la cláusula de renuncia alegada por no entenderse existente el pacto aludido.

 En cambio, si ha existido una nueva prórroga, ésta sí implica la continuación del contrato originario con todas sus cláusulas, y por tanto la renuncia seguirá surtiendo sus efectos. Por tanto será preciso que se acredite la prórroga del contrato originario mediante el cumplimiento de los requisitos que en su caso se hubieran estipulado en el mismo.

 

2.- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE CARÁCTER PERPETUO Y PERMANENTE.

En una escritura de división horizontal en cuya virtud se constituyen dos elementos privativos, los titulares de las mismas se atribuyen recíprocamente un derecho de adquisición preferente de carácter perpetuo y permanente.

 Dada la especial interrelación que existe en la finca queda justificada la motivación por la que las partes desean establecer el derecho de adquisición preferente. Ahora bien ello debe conjugarse en todo caso con los principios generales de nuestro derecho.

 La constitución de cualquier tipo de derecho real con carácter perpetuo e irredimible se encuentra proscrito en nuestro derecho, pudiendo ello ser considerado como un principio general del derecho. Así las normas relativas a la redención de los censos, la limitación temporal del usufructo, etc… En consecuencia, no es posible la constitución como un derecho real autónomo y desligado de la propiedad horizontal del derecho de adquisición preferente aludido

 En cambio, sí parece admisible la existencia de ese pacto como una cláusula estatutaria de la propiedad horizontal que se está constituyendo.

 Ha de tenerse en cuenta que el artículo 396 del Código Civil señala que los titulares de los elementos privativos no tendrán por este sólo título un derecho de tanteo y retracto, pero nada excluye que los interesados, en virtud de su autonomía de la voluntad, establezcan tal pacto. Además, parece más conforme con la voluntad de los otorgantes, ya que el mismo no se liga personalmente a los que hoy comparecen en la escritura ni hay que hacer referencia a los ulteriores titulares de las fincas, sino que esta vinculación a aquél que en cada momento sea propietario del otro elemento privativo queda establecida por su propia naturaleza.

 En relación a su duración, la misma tendrá carácter indefinido, siendo modificable conforme a las normas relativas a la modificación del título constitutivo.

 

3.- LICENCIA DE PARCELACIÓN PARA ATRIBUCIÓN DE USO EXCLUSIVO DE TERRENOS.

En una escritura de división horizontal de vivienda bifamiliar con atribución a cada elemento del derecho de uso exclusivo y excluyente de la mitad del terreno. ¿Es necesaria licencia de parcelación? 

 Hemos de partir que la ley del suelo de País del País Vasco, a diferencia de otras legislaciones autonómicas del suelo no exige licencia para las atribuciones de uso del suelo. Por tanto, hay que determinar si existe o no parcelación encubierta cada vez que se presenta una escritura en la que hay atribución de uso exclusivo de suelo.

 De las distintas posturas expuestas parece que el criterio a seguir parece ser si se distribuye el uso de la totalidad del suelo hay parcelación encubierta, mientras que si queda algo como suelo común de uso común puede entenderse que ya no existe la referida parcelación encubierta.

 En definitiva, es necesario que no se agote el suelo en uso común para no pedir licencia de parcelación.

 

4.- ADJUDICACIÓN DIRECTA AGENCIA TRIBUTARIA.

Adjudicación directa de la agencia tributaria tras subasta declarada desierta después del 1 de enero de 2018. Interpretación de las disposiciones transitorias 3 y 4 del Reglamento General de Recaudación.

 Se presenta la adjudicación directa de un inmueble tras haberse declarado desierta la subasta dos veces. Conforme a la nueva redacción del reglamento de recaudación, declarada desierta la subasta ya no es factible la adjudicación directa, sino que, o bien se procede a una nueva subasta, o bien se adjudica el bien la Administración Tributaria.

 Las Disposiciones transitorias 3 y 4, ello es aplicable a los procedimientos de recaudación iniciados tras el 1 de julio de 2004, y la eliminación de la posibilidad de la adjudicación directa para aquellos trámites de adjudicación iniciados tras la entrada en vigor de la nueva redacción es decir 1 de enero de 2018. Esta interpretación es la que resulta de informe remitido con carácter general por el Colegio de Registradores.

 Formalizada nota de calificación ya que habiendo sido declarada desierta la subasta después del 1 de enero de 2018, los trámites para la adjudicación directa han de haberse iniciado con posterioridad, se ha interpuesto recurso. El referido recurso contiene principalmente dos alegaciones:

– falta de competencia para la calificación de tal extremo por parte del Registrador

– que, en caso de ser competente, ha de entenderse aplicable a los procedimientos de ejecución iniciados a partir del 1 de septiembre de 2018, conforme a la DT 4ª.

 Tal y como ha señalado nuestra compañera, que ha sido apoyada por los asistentes, la cuestión de si es posible la adjudicación directa o no es un trámite esencial del procedimiento y por tanto objeto de calificación conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 La disposición transitoria cuarta hace referencia a la sujeción necesariamente a la tramitación telemática de la subasta, es decir a sus normas procedimentales, las cuales efectivamente sólo serán exigibles a los procedimientos ejecutivos iniciados tras el 1 de septiembre. Pero los demás aspectos de la normativa reformada han de entenderse aplicables desde su entrada en vigor conforme a las normas de derecho transitorio ya señaladas.

 Confiamos en una pronta resolución con carácter favorable a nuestra compañera, y esperamos que cuando tenga noticias al respecto nos lo haga saber.

 

5.- REQUISITOS DE LA HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA DIPUTACIÓN FORAL.

¿Cuáles son los requisitos para inscribir los procedimientos de ejecución? Habiéndose pactado el vencimiento anticipado por falta de pago de una mensualidad, ¿es admisible la ejecución por la vía de apremio?

 En relación con el procedimiento de apremio, el reglamento de recaudación de Bizkaia parece exigir que el impago sea de dos meses.

 En relación con los procedimientos propiamente hipotecarios (ejecución directa y procedimiento extrajudicial) deberá presentar los requisitos específicos previstos en la legislación y que son aplicables con carácter general a todas las hipotecas. En relación con el vencimiento anticipado, deberá pactarse que el mismo se producirá por impago de tres cuotas.

 En línea con tales requisitos deberá presentar la correspondiente tasación, y, además deberá expresar si la vivienda hipotecada es su vivienda habitual o no.

 En un intento de subsanación mediante diligencia conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial se manifiesta que la vivienda habitual es otra que también se hipoteca y que radica en otro distrito hipotecario. Siendo titular la misma persona de ambas viviendas, parece que es admisible una declaración así, recogiéndose en la inscripción, no que manifiesta que no es su vivienda habitual (lo cual no hace), sino que la vivienda habitual es esa otra.

 Ahora bien, aunque ello es materialmente admisible parece que trasciende del ámbito del artículo 153. Igualmente se renuncia los procedimientos de ejecución directa y de venta extrajudicial. No obstante no corresponde al presentante tal renuncia sino a aquél que, como titular del derecho que se va a inscribir sin tales facultades, resultaría perjudicado. El carácter unilateral de la hipoteca hace que, en este caso, no exista acreedor hipotecario, y, por tanto, los referidos procedimientos deben ser renunciados por el constituyente.

 

6.- DNI Y PROTECCIÓN DE DATOS.

El BOE ha publicado recientemente la forma de notificación a través de BOE a particulares, lo cual ha sido también informado por el Vocal de la Junta de Gobierno de Oficinas Liquidadoras. Conforme a las mismas no deben publicarse juntos el nombre y apellidos de una persona y su número de DNI, de tal manera que sólo se publicarán 4 cifras del DNI, NIE o similar.

 ¿Sería conveniente adaptar nuestra publicidad formal?

 De los manuales suministrador por el Colegio parece que no hay problema en que se publiciten ambos datos conjuntamente. Además hay una serie de argumentos que refuerzan tal sentido:

 Primero, si sólo se publica el nombre y apellidos, resulta más difícil la identificación concreta, ya que los mismos pueden coincidir en una pluralidad de personas.

 Segundo, porque la publicación en el BOE permanece indefinidamente en el Boletín y es accesible públicamente. En cambio nuestra publicidad formal es una acto concreto, expedida previo análisis del interés alegado y con tratamiento profesional de la publicidad suministrada, y que además no puede incorporarse a ficheros y demás prevenciones de la normativa de protección de datos.

 No obstante, otras opiniones son bienvenidas y si nos la hacéis saber al Centro de Estudios intentaremos sistematizar los distintos criterios que pueden llegar de cara a adoptar la mejor solución y de la manera más armonizada posible entre todos.

  

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 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 5

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 6 de marzo de 2019

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Índice:

1.- Entrega de legados por contador partidor sin intervención del heredero no legitimario. 

2.- Venta por ADIF de una antigua estación de tren abandonada.

3.- Constancia en el Registro de la referencia catastral y la eficiencia energética de un piso.

4.- Herencia con carga o modo testamentario.

5.- Constancia de que una finca es activo esencial

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1.- ENTREGA DE LEGADOS POR CONTADOR PARTIDOR SIN INTERVENCIÓN DEL HEREDERO NO LEGITIMARIO. 

Ampliación de datos: No se aprecia identidad entre las fincas entregadas y las descritas como legadas en el testamento. El contador partidor ha sido designado en el testamento con todas las facultades para entregar legados. El heredero es Cáritas y los legatarios son sobrinos. En la escritura se hace entrega de algunos legados de fincas que no coinciden con las que constan en el testamento, ni en cuanto al título de adquisición, ni en cuanto a  la descripción.

La opinión unánime es que tendrá que comparecer Cáritas como heredera para entregar los legados.

 

2.- VENTA POR ADIF DE UNA ANTIGUA ESTACIÓN DE TREN ABANDONADA.

La finca se inmatriculó a favor de ADIF por una certificación del 206 directamente como patrimonial y sin que conste el título de adquisición.

La Ley del Sector Ferroviario permite la venta de estos bienes una vez desafectados siempre que se hubiesen cumplido los requisitos previstos en la legislación de expropiación forzosa para la reversión.

En este caso no sabemos si se adquirió el bien por expropiación forzosa ni por lo tanto si hay algún derecho de reversión.

Ampliación de datos: la estación se utilizó como tal y en la inscripción de inmatriculación consta que la finca se desafectó aunque no consta si el título de adquisición fue por expropiación.

¿Puede inscribirse directamente la venta o deben hacer alguna aclaración al respecto?

Se opina que debe pedirse que ADIF acredite que no adquirió la finca por expropiación o, en caso contrario, que no hay derecho de reversión.

 

3.- CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA REFERENCIA CATASTRAL Y LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE UN PISO.

Ampliación de datos: no solicitan previamente el cambio de calle y número cuando en el Registro sigue con el antiguo.

La opinión unánime es que si en la escritura no se modifica la calle y el número, en el Registro no se puede hacer constar la referencia catastral ni la acreditación del certificado de eficiencia energética que se refiera a los nuevos datos que no constan en el Registro y respecto de los cuales no se solicita su constancia.

 

4.- HERENCIA CON CARGA O MODO TESTAMENTARIO:

El causante en el testamento instituye herederos a dos de sus hijos e impone a los herederos la carga de pagar al otro hijo durante 10 años una pensión de 150€ considerando dicha pensión integrada en la legitima estricta. ¿Debe inscribirse la carga modal? ¿Es necesario que en la escritura de partición se haga expresa mención de ella?

Respuesta: Tal y como está redactado el testamento, no parece que se trate de una carga y hay que tener sumo cuidado en no introducir en el Registro cargas de difícil cancelación posterior.

Además, en caso de inscribirla, si se produce el incumplimiento, no podría operar la acción de rescisión, sino que estaríamos ante una demanda de resolución del articulo 1124 del Código Civil.

 

5.- CONSTANCIA DE QUE UNA FINCA ES ACTIVO ESENCIAL

Se plantea el procedimiento para hacer constar en una finca el carácter de activo esencial de la misma.

Por un lado se opina que podría bastar la instancia del representante de la sociedad titular con firma legitimada y acreditación de su representación y justificando el hecho de alguna forma, por ejemplo con el balance de la sociedad. Algún compañero plantea si no sería mejor hacerlo constar con ocasión de la inscripción de algún otro derecho sobre la finca y solicitado en escritura pública.

También se plantea el problema de la posible temporalidad del carácter de activo esencial.

 

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Preparando la regata en Plentzia (Bizkaia).
Por Javierme Javier Mediavilla Ezquibela

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Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 20 de febrero de 2019

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Índice:

1.- Constancia registral de la concesión de subvenciones.

2.- Licencia para división horizontal. 

3.- Reflejo registral de limitación dispositiva.

4.- Poder testatorio y representación en la partición.

5.- Eliminación de la constancia de camino dentro de la finca.

6.- Responsabilidad del heredero en derecho civil vasco.

7.- Mandamiento de embargo constando el nombramiento de mediador concursal.

8.- Embargo de bien en sociedad de gananciales disuelta y no liquidada.

9.- Carácter de las donaciones de bienes troncales a extraños.

10.- Embargo de arrendamiento inscrito.

Enlaces

 

1.- CONSTANCIA REGISTRAL DE LA CONCESIÓN DE SUBVENCIONES.

Interesa la constancia registral de la concesión de una subvención para la realización de obras en un edificio en cumplimiento del artículo 31.4 de la Ley General de Subvenciones. En relación con ello y vista la resolución de Dirección General de 4 de mayo de 2009 se plantean las siguientes cuestiones, ponderando  que dentro de la memoria justificativa deberá incluirse la correspondiente inscripción y la falta de justificación es causa da sanción:

  • Medios y documentación pertinente para la constancia de forma que se pueda entender cumplida la obligación
  • ¿Es necesario que la finca sea titularidad de la beneficiaria de la subvención? En caso afirmativo, ¿qué derecho ha de ostentar sobre la finca? Y si no es necesario, ¿qué clase de intervención ha de tener en el documento el titular de la finca?

Para la constancia de la concesión de la subvención en el Registro de la Propiedad, en línea con la resolución planteada, hará falta algún tipo de afección o modificación jurídico real. Así de ordinario suele presentarse la correspondiente resolución administrativa que prohíbe disponer de la finca antes del plazo sin devolver el dinero, pero ello no excluye cualquier otra medida similar.

Como documentación formal, podrá presentarse una resolución expresa de establecimiento de la limitación, o bien puede valorarse que se infiera del propio convenio de concesión de la subvención.

En caso de que la beneficiaria de la subvención sea persona distinta del titular de la finca (supuesto factible en caso de grupos de sociedades), han de plantearse dos cuestiones:

a) Deberá quedar determinado con precisión quién se ve afectado por la limitación

b) Los consentimientos necesarios. A este respecto, de la ley no resulta imprescindible que el procedimiento se siga contra el propietario. Ahora bien sí es necesario que preste su consentimiento. En relación con ello se plantea la posibilidad de instancia, si bien es excluida porque es necesaria la concurrencia del juicio de capacidad. En consecuencia, el propietario deberá manifestar su conformidad bien en escritura pública o bien mediante su comparecencia en el procedimiento administrativo.

 

2.- LICENCIA PARA DIVISIÓN HORIZONTAL.

Una casa con dos viviendas se ha construido en una parcela cuyo planeamiento ha sido anulado por STS 3 julio 2009, habiendo prescrito la acción para restablecimiento de la legalidad urbanística, se plantea si es necesaria licencia de división para proceder a la constitución en propiedad horizontal de la edificación, que de facto tiene dos viviendas. La licencia obtenida conforme al planeamiento anulado contemplaba la construcción de una sola vivienda, aunque el uso actual desde su construcción es el de dos.

En el caso de que los interesados puedan acreditar la antigüedad de las dos viviendas se podrá proceder a la modificación de la obra mediante obra nueva antigua.

Señala la resolución de 13 de mayo de 2016 que ya desde la resolución de 17 de octubre de 2014 la Dirección General admite por analogía la declaración por prescripción no sólo para la obra nueva sino también para las divisiones y propiedades horizontales.

Para la constitución de la propiedad horizontal no será necesaria licencia porque, al estar el edificio inscrito con dos viviendas, no se crean más elementos que los declarados por antigüedad. Tampoco ha de entenderse que entra en juego el hecho de que se declaran más viviendas que los de la licencia porque, para la práctica de los asientos, no se está teniendo en cuenta la licencia.

Ahora bien, todo ello no impide que, como consecuencia de la notificación obligatoria al Ayuntamiento, las viviendas puedan ser declaradas fuera de ordenación.

 

3.- REFLEJO REGISTRAL DE LIMITACIÓN DISPOSITIVA.

Impuesta una limitación a las facultades dispositivas por plazo de 10 años como garantía de una subvención del departamento de Agricultura que grava una nave, se plantea si ha de practicarse una anotación preventiva o una inscripción.

La consulta parte de las siguientes premisas: el artículo 26.2 de la ley hipotecaria señala que las prohibiciones de disponer que tengan su origen inmediato en una resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva. No obstante la anotación preventiva tiene un carácter temporal limitado inferior al plazo de duración de la medida, por lo que parece no cuadrar adecuadamente con la finalidad práctica de la solicitud de constancia registral.

Las anotaciones preventivas a las que se refiere el artículo 26 de la Ley Hipotecaria parece más bien que son una especie de medida cautelar impuesta mientras se tramita el procedimiento administrativo o judicial oportuno, y por ello la previsión de constancia a través de anotación preventiva.

Además la medida en sí misma no es una prohibición de disponer, sino una limitación o modalización de la facultad dispositiva ya que únicamente obliga a devolver el dinero antes de enajenar. Ello unido al hecho de que el plazo de la medida es superior al del asiento, obligando a la Administración a prorrogar la anotación, desaconsejan la extensión de una anotación preventiva. Parece que el asiento oportuno sería una nota marginal.

 

4.- PODER TESTATORIO Y REPRESENTACIÓN EN LA PARTICIÓN.

El marido hizo poder testatorio a favor de su esposa con el contenido clásico consistente en:

  • Le lega el quinto de libre disposición o el usufructo de toda la herencia.
  • Le da amplio poder testatorio para disponer de los bienes en favor de los hijos o descendientes, pudiendo hacer apartamientos, con plazo por todos los años que viviere el cónyuge.
  • Para el caso de que el cónyuge no hiciera o no pudiera hacer uso del expresado poder testatorio dentro del plazo indicado o le premuriese, instituye herederos a sus hijos…..»

Además existe un poder voluntario de 2015 por el que los dos padres apoderan a sus dos hijos » para que con relación a sus bienes propios o privativos o de su sociedad conyugal, conjunta e individualmente ejerciten las siguientes facultades: … aceptar y renunciar legados y herencias testadas, hacer todas las operaciones particionales y por tanto la liquidación de sociedades conyugales, salvando la autocontratación y previendo que el apoderamiento no se extinguirá en caso de incapacidad sobrevenida de alguno de ellos.

Ahora ha fallecido el marido, y la esposa está incapacitada judicialmente, si bien esta circunstancia no consta en la escritura ni en los libros del Registro, si bien resulta de documentación complementaria aportada.

Se presenta escritura de aceptación de herencia en la que intervienen los dos hijos como apoderados mancomunados de su madre ejercitando parcialmente el contenido de la cláusula tercera del testamento de su padre, dicen que son llamados a la herencia los dos hijos, liquidan la sociedad y aceptan la herencia del padre, adjudicando al cónyuge viudo por el legado del quinto una participación en bienes de la herencia, adjudicándose el resto los dos hijos.

Fallecido el marido, en base al poder testatorio la disposición de los bienes corresponde a la viuda. Y, conforme al artículo 36 de la Ley de Derecho Civil Vasco que manifiesta que el poder testatorio es personalísimo e intransferible, la madre no puede apoderar a otra persona para ejercitar el poder testatorio.

Ahora bien, ha de entenderse conforme al artículo 45 de la Ley de Derecho Civil, dada la incapacidad sobrevenida, que el poder testatorio ha devenido ineficaz. En consecuencia entra en juego el testamento preventivo, que es el que hemos de entender que se está ejecutando.

A pesar de que uno de los hijos ha sido nombrado tutor de su madre, los hijos se encuentran facultado para la práctica de las operaciones, incluida la liquidación de la sociedad conyugal, ya que su carácter de representante voluntario prevalece sobre el carácter de representación legal. Ahora bien, habrá que verificar que no ha sido revocado el citado poder en la resolución de nombramiento de tutor, de conformidad con el último inciso del párrafo segundo del artículo 1732 del Código Civil. Además, se prevé expresamente la concesión de poder para practicar operaciones de liquidación de la sociedad conyugal y salva expresamente la autocontratación. Por ello no se plantean problemas a que representen a la madre en la liquidación del régimen y ejecución del testamento preventivo, adjudicándole a la madre el quinto correspondiente, y repartiéndose ellos la parte restante, y ello, dado que se salva expresamente el conflicto de intereses, aunque procedan a hacer una distribución desigual de los bienes.

 

5.- ELIMINACIÓN DE LA CONSTANCIA DE CAMINO DENTRO DE LA FINCA.

La constancia en la inscripción de » un camino que atraviesa la finca» ¿se puede eliminar por  simple solicitud en una escritura por la que se transmite la finca?

Mi opinión es que no, porque puede afectar a los colindantes que pueden estar sirviéndose del mismo, independientemente de las servidumbres legales

Efectivamente, parece que no pueden cancelarse ya que esos caminos existen, o, al menos existieron, si bien es cierto que también pueden considerarse menciones que no merecen protección al no tener tampoco una categoría jurídica.

El principal problema radica en que se desconoce la naturaleza del camino, por lo que parece que lo pertinente sería solicitar certificación al Ayuntamiento y en base a ello ponderando las demás circunstancias concurrentes en el caso decidir.

 

6.- RESPONSABILIDAD DEL HEREDERO EN DERECHO CIVIL VASCO.

De conformidad con el artículo 21 de la Ley de Derecho Civil Vasco que dispone que » el heredero responde de las obligaciones del causante, de los legados y de las cargas hereditarias HASTA EL VALOR  de los bienes heredados en el momento de la delación» hay algunas corrientes que entienden que en nuestro derecho foral ya no hace falta aceptar expresamente a beneficio de inventario sin autorización judicial, sino que siempre se entiende aceptada a beneficio de inventario. ¿Cuál se considera la postura correcta?

Es cierto que la nueva Ley de Derecho Civil Vasco ha supuesto una importante novedad ya que sin necesidad de declaración o procedimiento alguno se limita la responsabilidad del heredero que ya no es personal e ilimitada, sino que se entiende limitada hasta el valor de los bienes heredados en el momento de la delación.

Ahora bien, ha de tenerse en cuenta la diferencia gramatical entre la previsión de nuestra ley civil y el beneficio de inventario. Así, el artículo 1023 del Código Civil señala que el heredero a beneficio de inventario solo responde hasta donde alcancen los bienes de la herencia. En cambio, la ley de derecho civil señala que la responsabilidad del heredero será siempre hasta el valor de los bienes.

No se trata de supuesto análogos, sino que esa diferencia gramatical supone una diferencia sustancial en el fondo. En el beneficio de inventario las deudas de la herencia quedan limitadas en su ámbito de responsabilidad a los bienes que integran la masa hereditaria. En cambio en nuestro derecho civil, la masa objetiva de responsabilidad es más amplia, ya que no se limita a los bienes de la herencia, sino que alcanza también al patrimonio personal del heredero. Por tanto, aunque existe una limitación en cuanto a la responsabilidad, ya que la misma deja de ser ilimitada, no pueden entenderse como situaciones análogas.

Además, ha de tenerse en cuenta que en el supuesto de herencia aceptada a beneficio de inventario hay un llamamiento general a los acreedores, lo cual no existe en el supuesto contemplado en la Ley de derecho civil vasco.

En consecuencia, y dado que no son equivalentes, no puede entenderse que sea posible aceptar una herencia sin beneficio de inventario sin autorización judicial.

 

7.- MANDAMIENTO DE EMBARGO CONSTANDO EL NOMBRAMIENTO DE MEDIADOR CONCURSAL.

Anotado el nombramiento de mediador concursal en enero de 2019 se presenta ahora un embargo judicial de fecha anterior a dicho nombramiento pero presentado con posterioridad. ¿Es posible anotar  este embargo?

El art 235 de la Ley Concursal dice que anotado el nombramiento de mediador concursal no podrán anotarse embargos posteriores al nombramiento pero nada dice de los anteriores presentados con posterioridad, si bien es cierto que si dice que desde la publicación del expediente no podrán iniciarse ni continuarse ejecuciones sobre bienes del deudor.

A falta de normativa específica ha de procederse a una aplicación analógica de la normativa concursal. Ello determina que deberá anotarse el embargo practicado quedando suspendida la ejecución. Por ello deberá notificarse la circunstancia al juez de la ejecución.

Además debe tenerse en cuenta que la suspensión derivada del nombramiento de mediador concursal tiene una vigencia temporal muy limitada, y la calificación negativa tendría una consecuencia negativa mayor a la extensión del asiento.

 

8.- EMBARGO DE BIEN EN SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA.

Embargo de bien ganancial sobre el que se inscribió sentencia de separación de los cónyuges para hacer constar el derecho de uso sobre la vivienda familiar a favor de la madre y las dos hijas pero sin liquidar la sociedad de gananciales en procedimiento seguido contra el exmarido con notificación a la madre.

Conforme al artículo 144 del Reglamento Hipotecario es preciso demandar a ambos cónyuges para embargar bienes de la sociedad disuelta y no liquidada. Por tanto, dado que sólo se ha notificado al cónyuge, debe suspenderse la anotación. Además, debe tenerse en cuenta que el derecho de uso inscrito no puede embargarse.

En caso de que se solicite el embargo de la cuota que le corresponda al cónyuge embargado, el embargo se está efectuando sobre aquello que es estrictamente suyo, y además no afecta al derecho de uso.

 

9.- CARÁCTER DE LAS DONACIONES DE BIENES TRONCALES A EXTRAÑOS.

Donaciones de bienes troncales a extraños: ¿las estáis considerando rescindibles y por lo tanto inscribibles? En caso afirmativo, ¿hacéis constar algo en la publicidad sobre la posible rescindibilidad?

Es cierto que la ley dice que tales actos son anulables. Sin embargo se señala que la acción se contará desde la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por tanto, no debe considerarse el acto como anulable, y por tanto no inscribible, sino como rescindible, y sí inscribible.

Dado que hay una enorme dificultad para constatar desde el Registro el carácter troncal de los bienes, no suele recogerse expresión alguna en la publicidad formal.

 

10.- EMBARGO DE ARRENDAMIENTO INSCRITO.

Consta inscrito un contrato de arrendamiento ordinario y piden anotación sobre el derecho de arrendamiento.

Una vez consta inscrito el derecho de arrendamiento, a pesar de su carácter personal, ha de tener el mismo tratamiento que los derechos reales.

Uno de los principales problemas que se plantean es que en caso de ejecución se procederá a la cesión de la posición de deudor sin el consentimiento del acreedor.

Ahora bien, la decisión de si el arrendamiento es embargable o no, ya ha sido decidido por el órgano ejecutante. La calificación se limita a determinar si el mismo es anotable, y constando inscrito el derecho parece que ha de inclinarse por el sentido afirmativo.

 

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Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 4

Santuario de Santa Maria del Yermo (Llodio). Por Euskaldunanaiz. Wikipedia.

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Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 3

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 3

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 6 de febrero de 2019

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NUEVA ETAPA BILBAO


Índice:

1.- Ius transmisionis a favor de renunciante.

2.- Rectificación de descripción errónea.

3.- Adquisición directa por entidad local.

4.- Hipoteca de vivienda no habitual.

5.- Ratificación tácita por parte de tutora.

6.- Constancia de una resolución administrativa en un edificio en régimen de propiedad horizontal.

7.- Reparcelación sin intervención de titular de derecho.

8.- Acreditación de traspaso de bbk a kutxabank de local adquirido por compra.

9.- Usufructo sobre mitad indivisa de un edificio que se pretende concretar sobre la planta baja del edificio.

10.- Requisitos para cancelar derecho de opción por caducidad convencional.

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1.- IUS TRANSMISIONIS A FAVOR DE RENUNCIANTE.

Fallecida la madre en 2015 los hijos nombrados herederos por testamento renunciaron a su herencia y tras fallecer el padre en 2018 se hace declaración de herederos ab intestato de la madre y se nombra heredero al padre.

¿Pueden los hijos renunciantes por testamento aceptar ahora como transmisarios la herencia de su madre?

Si seguimos la teoría clásica sobre el derecho de transmisión es claro que como heredan al padre y sólo a través de él a su madre si pueden ahora aceptar la herencia previamente renunciada.

Pero de acuerdo con la tesis moderna y actualmente seguida por el TS los transmisarios heredan directamente a la madre. En este caso quizás sería defendible que no puedan aceptar la herencia que ya renunciaron. Aunque también puede entenderse que son dos llamamientos independientes y que si es posible.

Efectivamente, el artículo 1.009 del Código Civil prohíbe la aceptación de la herencia ab intestato por quien la ha repudiado por testamento. Ahora bien su conexión con los supuestos de ius transmisionis plantean dudas interpretativas, aumentadas por la variación experimentada por el Tribunal Supremo en su sentencia más reciente.

Como acertadamente se señala en el enunciado, si sigue la teoría clásica no hay problema alguno.

Mayores problemas se plantean, sin embargo, en caso de optar por la tesis moderna seguida en la última sentencia del Tribunal Supremo, dado que se entiende que la sucesión se defiere de la madre, a cuya herencia ya repudiaron, directamente a su favor. Sin embargo, incluso en este caso, por su renuncia hay un nuevo ius delationis que adquiere el padre, y a través de él llega a ellos, que lo reciben.

Además, parece defendible que el 1009 del Código Civil quiere decir que renunciada a la herencia deferida por testamento, al producirse la apertura de la sucesión intestada, no deberá hacerse llamamiento a su favor, sino que pasará a los siguientes en grado o línea, según corresponda.

Igualmente ha de ponderarse que la sentencia del Tribunal Supremo es sólo una, la cual se ha apartado de la doctrina tradicionalmente mantenida, y, además, ha ido siendo matizada en diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

 

2.- RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN ERRÓNEA.

Practicada una segregación de fincas en 1993, quedando dos fincas segregadas y una finca resto, se dejó la casa que existía inscrita sobre la finca matriz en la finca equivocada.

Ahora al hacer la herencia de estas fincas la heredera declara que hubo un error y que procede a rectificar la descripción de la finca colocando la casa en otra de las fincas y haciéndola desaparecer de la finca en la que erróneamente se colocó.

Viendo los linderos, catastro… puede resultar que realmente existió este error, pero formalmente ¿es posible hacer esta rectificación sin más requisitos?

Ha de tenerse en cuenta que la titular registral de las tres fincas resultantes de la segregación es la misma persona, y que la heredera interesada en la sucesión es única.

El error efectuado en la escritura de segregación colocando la casa en la finca equivocada ha de ser corregido rectificando la escritura de segregación. En este caso ello podrá llevarse a cabo en la propia escritura de herencia. Ahora bien, no deberá decir que es una rectificación de descripción (que tiene sus correspondientes procedimientos previstos en la legislación) sino que es una rectificación de la escritura.

Adicionalmente, sería interesante, si fuese posible, comprobar dónde se situaba la casa en la licencia de segregación.

 

3.- ADQUISICIÓN DIRECTA POR ENTIDAD LOCAL.

Normativa aplicable a la adquisición por un ayuntamiento de un terreno para un parking que de servicio al ambulatorio.

Se presenta una escritura de compraventa en la que el ayuntamiento siguiendo la normativa de contratos del sector público adquiere un terreno para parking del ambulatorio.

El Reglamento de Bienes de Entidades Locales remite al cumplimiento de los requisitos previstos por la normativa reguladora de la contratación de las corporaciones locales.

La Ley de Contratos del Sector público considera los contratos de compraventa de entidades locales como contratos privados y remite a la legislación patrimonial. ¿Debe aplicarse supletoriamente la ley del patrimonio de las administraciones públicas? En este caso ¿qué habría que exigir para admitir la inscripción?

Sin embargo el artículo 25 determina que tendrán carácter administrativo los de naturaleza administrativa especial por satisfacer su objeto de forma directa o inmediata una finalidad pública de la específica competencia de la administración contratante. Aunque el bien aún no pertenece al patrimonio municipal del suelo ¿puede considerarse que al estar previsto destinarlo al parking público se aplique la normativa de contratación de corporaciones locales?

En la escritura que motiva la consulta se dice que se ha seguido el procedimiento de compraventa del sector público. Sin embargo, no ha habido subasta, sino compra directa.

Este procedimiento de adquisición directa se encuentra justificado en la propia finalidad de la adquisición, y es que desean adquirir el terreno para destinarlo a aparcamiento que dé servicio al ambulatorio. Por tanto parece suficiente con que digan que se ajusta al procedimiento de venta directa y que existe tasación.

Por último, no debemos olvidar que deberá expresarse el carácter del bien adquirido, en este caso demanial, de conformidad con el artículo 27 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

 

4.- HIPOTECA DE VIVIENDA NO HABITUAL.

Supuestos de consumidor hipotecante en garantía de préstamo a favor de sociedad cuando el bien hipotecado NO es la vivienda habitual.

Se trata de una cuestión que genera grandes dudas, y en el que debe ponderarse la circunstancia de consumidor del que es hipotecante no deudor y el hecho de que a través de la interposición torticera de un hipotecante no deudor persona física la sociedad podría estar obteniendo una financiación más beneficiosa por estar sujeta a la normativa tuitiva de los consumidores.

Por ello, lo que está claro es que en caso de que la persona física que constituye la hipoteca en garantía de la deuda ajena titularidad de una sociedad no quedará en ningún caso sujeta a las normas relativas a la protección de los consumidores si se encuentra especialmente relacionado con la sociedad (por ejemplo es su administrador).

En el resto de los casos las múltiples interpretaciones abundan. Por un lado se pone de manifiesto que una compañera nuestra de Bilbao ganó un juicio verbal contra su calificación en la que entendía que sí le eran aplicable las normas protectoras. Por otro lado, las resoluciones de la Dirección General, si bien reconocen el carácter de consumidor del hipotecante no deudor distingue entre el préstamo (en el que no hay consumidor) y la relación de afianzamiento o garantía que se produce con la hipoteca por deuda ajena. Como consecuencia de ello entiende que las condiciones financieras del préstamo no tienen por qué sujetarse a las referidas normas protectoras.

 

5.- RATIFICACIÓN TÁCITA POR PARTE DE TUTORA.

Partición de herencia otorgada por una hermana como mandataria de su hermano estando iniciado el procedimiento de incapacitación de este último e indicando el notario que producido su nombramiento como tutora ratificará la presente escritura.

Ahora se presenta la escritura sin ratificación junto con la sentencia de incapacitación y el nombramiento de la mandataria como tutora y la aprobación judicial de la herencia.

En puridad debería pedirse una ratificación expresa de la tutora una vez aceptado el cargo.

No obstante debe tenerse en cuenta que es una ratificación meramente formal, porque ya conoce el contenido. Igualmente debe tenerse en cuenta que hay una aprobación judicial posterior en la que el Juez ha valorado positivamente las circunstancias concurrentes.

Es más, dado que ella como tutora es la que habrá incoado el procedimiento para la aprobación judicial, podría entenderse que en el fondo es una ratificación tácita.

 

6.- CONSTANCIA DE UNA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA EN UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Resolución de Ura declarando que el edificio en propiedad horizontal sobre el que se pretende construir un ascensor está en suelo inundable. ¿Qué debe exigirse para entender cumplido el requisito de tracto sucesivo? ¿Sería necesario un acuerdo de la comunidad de propietarios?

Es habitual solicitar que junto con la certificación de URA se presente una instancia solicitando la constancia. Ello se suele solicitar para lograr dos finalidades: cumplir con el principio de rogación y además cumplir con principio de tracto sucesivo ya que en la resolución de URA no se suele hacer constar la intervención del titular registral o su notificación. Por tanto deberá en todo caso  presentarse la referida instancia a fin de cumplir con el principio de rogación.

Sin embargo, y dado que se trata de una finca de propiedad horizontal, se plantean dudas entre los asistentes en torno a qué intervención en el procedimiento hace falta.

Algunos asistentes consideran que basta la extensión de la instancia firmada por el Presidente de la Comunidad de Propietarios. Además probablemente conste que el procedimiento de declaración del suelo como inundable que el mismo fue iniciado a instancia de la Comunidad. Entienden los defensores de esta postura que basta con que tenga conocimiento del procedimiento de la Comunidad en General, como representante de la totalidad de intereses concurrentes, y cuyos miembros conocerán del procedimiento ya que deben conocer el propósito de instalar un ascensor.

Otros asistentes, en cambio, consideran que la resolución afecta al derecho individual de cada propietario, por lo que será necesaria una notificación a cada uno de los titulares de los elementos independientes. Acaso, podría ser posible a través de alguna puesta en conocimiento a través de una Junta General.

Por último se pone manifiesto la importancia que en relación con esta materia y otras similares será que dispongamos ya de un adecuado sistema de bases gráficas análogo al que se encuentra implantado en el ámbito común.

 

7.- REPARCELACIÓN SIN INTERVENCIÓN DE TITULAR DE DERECHO.

Se presenta una reparcelación de propietario único de 2009 que se hizo sin tener en cuenta que la finca estaba hipotecada a favor de Banco Popular y por lo tanto sin su intervención.

En 2014 la finca pasó a manos del banco por ejecución hipotecaria y en 2018 el banco la transmitió a Aliseda.

Ahora se pretende inscribir la reparcelación de 2009 subsanando el defecto de falta de intervención del acreedor hipotecario mediante una instancia firmada por Aliseda en la que expresa su conformidad a la inscripción.

Teóricamente hay un vicio de procedimiento de extraordinaria importancia ya que hacía falta el consentimiento del titular del derecho. Dado el carácter esencial, en un principio, ha de volverse a llevar a cabo la totalidad del procedimiento desde la falta de consentimiento.

Ahora bien, deberían ponderarse todas las circunstancias concurrentes en el caso concreto. Lo que está claro es que deber rectificarse en todo caso el procedimiento señalándose que el Banco Popular fue parte del mismo.

 

8.- ACREDITACIÓN DE TRASPASO DE BBK A KUTXABANK DE LOCAL ADQUIRIDO POR COMPRA.

En la escritura de venta consta que en virtud de la segregación adquirió todos los activos adscritos al negocio financiero, pero ¿cómo sabemos que es un activo adscrito?

Es preciso tener constancia de que el inmueble vendido se encontraba entre los activos financieros que fueron objeto de cesión.

Ahora bien, no hace falta una expresión formularia, sino que ha de entenderse cumplido cuando estando la finca inscrita a nombre de bbk ahora comparece Kutxabank, cuenta la relato de cesiones y dice ser dueña de la finca.

Dado que no se trata de uno de los supuestos incluidos en las normas que obligan a cobrar únicamente la última operación que se inscriba, es posible cobrar la cesión. No obstante y dado que se trata de un supuesto de tracto abreviado deberá reducirse el arancel en un 50% conforme al artículo 611.

 

9.- USUFRUCTO SOBRE MITAD INDIVISA DE UN EDIFICIO QUE SE PRETENDE CONCRETAR SOBRE LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO.

Se presenta escritura en el que siendo dos hermanas titulares en proindiviso de un edificio, una de ellas transmite su mitad a la otra reservándose el usufructo de la referida mitad indicándose que el mismo se concretará sobre la planta baja del edificio.

Ha de tenerse en cuenta que parece que tanto en el ámbito judicial como en la resoluciones de la DGRN no es posible concretar un derecho de habitación sobre parte de la finca. En cambio la Resolución de 1 de julio de 2013 sí prevé tal posibilidad para el derecho de usufructo. Además en la escritura calificada consta el consentimiento de las dos titulares de las mitades indivisas.

No obstante ha de tenerse en cuenta que en el marco de un edificio la adscripción del usufructo a parte del edificio es equivalente a lo que para el suelo es claramente una parcelación encubierta. Por tanto ese uso independiente de la planta baja implica una propiedad horizontal de hecho, debiendo constituirse legalmente.

De cara a salvar la inscripción del derecho de usufructo sin tener que hacer mayor modificación de la escritura, podría valorarse la posibilidad de que hagan una instancia solicitando la inscripción parcial atribuyendo a la concreción del derecho de usufructo un carácter meramente obligacional.

 

10.- REQUISITOS PARA CANCELAR DERECHO DE OPCIÓN POR CADUCIDAD CONVENCIONAL.

Consta inscrita una opción de compra con una duración de cuatro años, y se prevé que transcurridos cuatro meses desde el final del plazo podrá cancelarse en el Registro.

Cumplidos los requisitos pactados e inscritos bastará una instancia del propietario solicitando la  referida cancelación.

 

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Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 3

Puesta de sol sobre costa recortada. Vicente Quintanal.

Seminario Registral de Bilbao

Seminario de Derecho Registral Bilbao: Índice de Casos Prácticos,

 ÍNDICE DE CASOS PRÁCTICOS DEL SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL BILBAO

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

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Seminario del 15 de enero de 2020

1.- Procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

2.- Comisión por amortización anticipada

3.- Subapoderamiento

4.- Ejecución de resolución de permuta

5.- Impugnación de modificación estatutaria

6.- Ampliación de obra con creación de dos elementos

Seminario del 6 de noviembre de 2019:

1.- Adquisición privativa en sociedad de gananciales.

2.- Autocontratación en sociedad de gananciales

3.- Novación tras la Ley 5/2019

4.- Comisión de reclamación posiciones deudoras

5.- Medios para la constancia registral de la consolidación del dominio útil y directo

Seminario del 16 de octubre de 2019

1.- Comisario y conflicto de intereses

2.- Naturaleza del período de interés frontal

3.- Ejercicio de facultades reservadas por el promotor

4.- Excepción de empleado en la Ley de Crédito Inmobiliario

5.- Notificaciones en el expediente para la rectificación de superficie

6.- Subcomunidades de portales

Seminario del 2 de octubre de 2019:

1.- Legatario de legítima y partición.

2.- Tratamiento de las solicitudes de publicidad formal por correo electrónico con certificado de firma reconocido. 

3.- Prohibición de alquirer para apartamentos turísticos, pero no de temporada.

4.- Deudas de las Comunidades de Propietarios.

5.- Segregación con un pasillo como resto. Subcomunidad.

Seminario de 11 de septiembre de 2019 (LCCI):

1.- Contenido del asiento en relación a las cláusulas financieras.

2.- Cláusula de tasa anual equivalente.

3.- Cláusula de resolución anticipada.

4.- Vencimiento parcial

5.- Hipoteca sobre local

6.- Préstamos a empleados

7.- Intereses de demora

8.- Notificación de la nota despacho al prestatario

9.- Constancias de la dirección de correo electrónico por nota marginal

Seminario de 8 de mayo de 2019:

1.- Testimonio de escritura como título inscribible

2.- Derechos legitimarios del cónyuge viudo separado de hecho en la Ley de Derecho Civil del País Vasco de 2015

3.- Posible extinción de la troncalidad en la Ley de Derecho Civil Foral de 1992 por el hecho de pasar los bienes troncales a un pariente que jamás tuvo vecindad vizcaína.

4.- Necesidad de autorización judicial para la aceptación de la herencia por tutor en derecho civil vasco.

Seminario de 3 de abril de 2019:

1.- Cancelación de reserva de facultad de disponer:

2.- Expediente de dominio para inmatricular:

3.- Facultades del contador partidor y limitaciones testamentarias

4.- Ejecución de sentencia con actos posteriores inscritos

5.- Partición judicial efectuada por Notario heredero

6.- Acreditación vigencia poder testatorio.

Seminario del 20 de marzo de 2019

1.- Renuncia a los derechos de tanteo y retracto en arrendamiento de vivienda.

2.- Derecho de adquisición preferente de carácter perpetuo y permanente.  

3.- Licencia de parcelación para atribución de uso exclusivo de terrenos.

4.- Adjudicación directa Agencia Tributaria.

5.- Requisitos de la hipoteca unilateral a favor de la diputación foral.

6.- DNI y protección de datos.

Seminario del 6 de marzo de 2019

1.- Entrega de legados por contador partidor sin intervención del heredero no legitimario. 

2.- Venta por ADIF de una antigua estación de tren abandonada.

3.- Constancia en el Registro de la referencia catastral y la eficiencia energética de un piso.

4.- Herencia con carga o modo testamentario.

5.- Constancia de que una finca es activo esencial

Seminario del 20 de febrero de 2019

1.- Constancia registral de la concesión de subvenciones.

2.- Licencia para división horizontal. 

3.- Reflejo registral de limitación dispositiva.

4.- Poder testatorio y representación en la partición.

5.- Eliminación de la constancia de camino dentro de la finca.

6.- Responsabilidad del heredero en derecho civil vasco.

7.- Mandamiento de embargo constando el nombramiento de mediador concursal.

8.- Embargo de bien en sociedad de gananciales disuelta y no liquidada.

9.- Carácter de las donaciones de bienes troncales a extraños.

10.- Embargo de arrendamiento inscrito.

Seminario del 6 de febrero de 2019:

1.- Ius transmisionis a favor de renunciante.

2.- Rectificación de descripción errónea.

3.- Adquisición directa por entidad local.

4.- Hipoteca de vivienda no habitual.

5.- Ratificación tácita por parte de tutora.

6.- Constancia de una resolución administrativa en un edificio en régimen de propiedad horizontal.

7.- Reparcelación sin intervención de titular de derecho.

8.- Acreditación de traspaso de bbk a kutxabank de local adquirido por compra.

9.- Usufructo sobre mitad indivisa de un edificio que se pretende concretar sobre la planta baja del edificio.

10.- Requisitos para cancelar derecho de opción por caducidad convencional.

Seminario del 16 de enero de 2019:

1. Aceptación tácita fideicomiso

2. Sentencia condenatoria ordenando la adecuación del Registro a la realidad jurídica

3. Intervención de Comisaria foral en acto de extinción de condominio en cuya virtud se adjudica a la herencia yacente

Seminario del 19 de diciembre de 2018:

1. Derecho de usufructo y de habitación constituido sobre un bien a favor de una misma persona

2. Derecho de adquisición preferente entre comuneros.

3. Operaciones particionales y poder testatorio.

4. Poder de la comisaria a una hija.

Seminario del 7 de noviembre de 2018:

1. Rectificación BBK-Kutxabank.

2. Hipoteca constituida por viudo comisario.

Seminario del 12 de septiembre de 2018:

1. Reparcelación. Nota de afección.

2. Obra nueva. Seguro decenal y libro del edificio.

3. Legado sin entrega.

4. Propiedad horizontal. Prohibición de disponer.

5. Hipoteca recargable.

 

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Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 2

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 19 de diciembre y 16 de enero de 2019

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NUEVA ETAPA BILBAO


Índice:

Seminario de 19 de diciembre de 2018

1. Derecho de usufructo y de habitación constituido sobre un bien a favor de una misma persona

2. Derecho de adquisición preferente entre comuneros.

3. Operaciones particionales y poder testatorio.

4. Poder de la comisaria a una hija.

Seminario de 16 de enero de 2019

1. Aceptación tácita fideicomiso

2. Sentencia condenatoria ordenando la adecuación del Registro a la realidad jurídica

3. Intervención de Comisaria foral en acto de extinción de condominio en cuya virtud se adjudica a la herencia yacente

 

CASOS PRACTICOS SEMINARIO 19-12-2018

1. Derecho de usufructo y de habitación constituido sobre un bien a favor de una misma persona:

En una partición de herencia se adjudica sobre una vivienda al hijo la mitad indivisa en pleno dominio y la nuda propiedad de la otra mitad indivisa y a la viuda en pago de sus derechos legitimarlos el usufructo de la mitad indivisa y el derecho de habitación regulado en la ley foral.

¿Puede una misma persona ser titular simultáneamente de ambos derechos?

¿Sería necesario aclarar las piezas de la vivienda que el habitacionista tiene derecho a ocupar?

R.: El usufructo y el derecho de habitación no tienen el mismo objeto. Así el usufructo recae sobre una mitad indivisa mientras que el derecho de habitación tiene por objeto la totalidad de la vivienda.

Si bien el hecho de no aclarar las piezas de la vivienda sobre la que va a recaer el derecho de habitación puede parecer contrario al principio de determinación que preside la actividad registral, ha de tenerse en cuenta que la extensión del derecho de habitación es variable a lo largo de la vida del derecho ya que depende de las circunstancias del habitacionista y su familia.

 

2. Derecho de adquisición preferente entre comuneros.

Existiendo una comunidad entre dos personas se concedió un derecho de adquisición preferente para la primera venta durante 25 años. Han practicado la extinción del condominio sin aludir en nada al tanteo y retracto.

Se plantea la posible extinción por confusión de derechos, lo cual es afirmativo respecto del que se queda la finca, pero no para la otra parte. Además no ha habido aún una primera venta.

R.: Si bien civilmente puede entenderse extinguido el derecho por falta de causa, que era la comunidad existente, hace falta el consentimiento expreso de su titular registral para cancelar en el Registro el derecho adquisición preferente. Ahora bien, tal consentimiento puede considerarse como obligatorio por lo que en caso de negativa a prestarlo se podrá demandar en juicio.

 

3. Operaciones particionales y poder testatorio.

Se presenta copia parcial y copia simple de la escritura total a mi requerimiento.

Se trata de una herencia, en la que el causante otorga testamento, con poder testatorio por plazo de 10 años, a favor de una persona ajena a la familia.

Son interesados, la viuda y dos hijos mayores de edad, comparecientes.

En el testamento, el causante nombra herederos a sus dos hijos, y poder testatorio para que el comisario, disponga de todos sus bienes, distribuyéndolos entre los citados hijos, y facultado para que dote de contenido económico la institución de herederos a favor de los citados hijos, intervivos o mortis causa, haciendo conforme al Derecho Civil Vasco las donaciones, adjudicaciones, sustituciones, exclusiones y apartamientos que tenga a bien, sin limitación alguna, conservando mientras no haga uso del poder que se le confiere la representación de la herencia y la administración de los bienes relictos.

Se ha hecho uso anteriormente del poder. Ahora se practican las operaciones y las adjudicaciones: Viuda, derecho de usufructo y los hijos, por iguales partes la nuda propiedad.

En el momento de la aceptación, los herederos (hijos), ACEPTAN LA ADJUDICACION CON LA LIMITACION DURANTE EL PLAZO DE 10 AÑOS, DE QUE PARA DISPONER O GRAVAR LOS BIENES SOLO LO PODRAN HACER CON EL CONSENTIMIENTO DEL COMISARIO. Dicha limitación no aparece en ninguna otra parte de las citadas escrituras. Se ignora si dicho pacto es impuesto por el Comisario (no tiene esas facultades atribuidas en el testamento) o si se la autoimpone el heredero. ¿Tiene es facultad el Comisario? ¿Puede gravar la legítima? Si fuese unilateral, ¿considerarse que tiene carácter personal, revocable unilateralmente en cualquier momento y por tanto no inscribible?

La complejidad del caso planteado supone la necesidad de desgranar las distintas cuestiones y supuestos de manera sistematizada.

Dicho análisis debe siempre realizarse sobre la premisa de que el pacto limitativo cuya inscribibilidad se plantea es una prohibición de disponer, y como tal, conforme al artículo 27 de la Ley Hipotecaria sólo son inscribibles las impuestas a título gratuito.

Sentado claramente que la referida prohibición no se encuentra establecida en el testamento, la cuestión es determinar quién la estipula, y si en ese caso sería inscribible.

Por tanto, en primer lugar debemos analizar si entra dentro de las facultades del comisario la posibilidad de establecer tal limitación. Conforme al artículo 33 de la ley de derecho civil vasco el Comisario a falta de disposición expresa del testador tendrá todas las facultades que corresponderían al testador según la ley y el derecho supletorio. Aunque parece que, al menos teóricamente, es posible que el comisario pueda establecer esas limitaciones, en la práctica no se suele hacer, lo cual puede considerarse como costumbre del derecho de familia vasco. Además se constituye el propio Comisario como garante de la limitación, al supeditarlo a su consentimiento, autoatribuyéndose a sí mismo una facultad nueva como es la de condicionar la disposición a su consentimiento, atribuyéndose en definitiva una especie de facultad de disposición que va más allá de sus facultades. Además no se recoge causa justificativa suficiente que permita admitir tal limitación a la facultad de disposición

Si fuesen los propios herederos los que están estableciendo la limitación, se trataría de una autolimitación, la cual no se encuentra dentro del ámbito inscribible y no obedece a causa alguna.

En relación a la intangibilidad de la legítima, una limitación como ésta, que no está constituida a favor de otros legitimarios supone una vulneración de la legítima. No obstante, se trata de un ejercicio parcial del poder testatorio, por tanto, es posible que con la otras disposiciones quedase cubierta la legitima. Por tanto debe poder comprobarse a través del inventario y los documentos que recogiesen los anteriores ejercicios del poder testatorio que se ha cubierto la cuota legitimaria o quedan bienes suficientes para poder cubrirla en el futuro.

 

4. Poder de la comisaria a una hija.

Cuestión: Fallecido un cónyuge nombra al otro comisario, habiendo dos hijas. Se va a proceder a la venta de un bien que integra la masa hereditaria, pero por diversas circunstancias la comisario y una de las hijas no pueden acudir a la Notaría y otorgan un poder de venta a la otra hija determinando el bien en concreto y la persona del comprador.

R.: Si bien es cierto que el cargo de Comisario foral es personalísimo, y por tanto no puede ejercerse a través de representante, en los casos en los que  la formación del negocio se ha hecho por el propio comisario, y lo que se hace es otorgar un poder específico y concreto, en el fondo el apoderado se asemeja más a un nuncio que a un representante, ya que sólo firma el contrato sin tomar decisiones al respecto. Por ello, en estos supuestos es preciso ponderar todas las circunstancias concurrentes en el acto jurídico realizado a través de apoderado y en el propio título de apoderamiento.

En el caso concreto no se encontraba determinado el precio de la venta. Ello motivó que se entendiese por parte de los asistentes que estaba tomando ya alguna decisión al respecto, por lo que parecía que violaba el carácter personalísimo del ejercicio del cargo de comisario.

 

CASOS PRACTICOS SEMINARIO 16-1-2019

1. Aceptación tácita fideicomiso

¿Es posible la aceptación tácita por parte del fideicomisario del correspondiente llamamiento una vez operada la cláusula de sustitución?

Consta inscrito un bien a favor del fiduciario con la cláusula de sustitución fideicomisaria, en la cual los fideicomisarios constan designados individualmente. Fallecido el fiduciario, lo cual se acredita mediante el correspondiente certificado de defunción, se presenta escritura en la cual los fideicomisarios se tienen ya por dueños, dan por extinguido el fideicomiso, y proceden a la extinción del condominio.

R.: Fallecido el fiduciario los bienes pasan a los fideicomisarios, pero supone una nueva transmisión hereditaria, no del fiduciario a los fideicomisarios, sino del primer causante a los fideicomisarios, de ahí la necesidad de aportar de nuevo el testamento del causante.

No obstante, si bien es cierto que no hay una aceptación expresa de la atribución hereditaria, sí puede entenderse que hay aceptación tácita, ya que se trata de actos concluyentes de los herederos fideicomisarios. Dicha aceptación tácita debe ser admitida para el llamamiento sustitutorio, igual que se admite para todo llamamiento hereditario.

Otra cuestión es el problema fiscal, lo que determina que sea preciso que se presente la liquidación de la escritura tanto por el impuesto de sucesiones como de transmisiones.

 

2. Sentencia condenatoria ordenando la adecuación del Registro a la realidad jurídica

Una finca registral pertenecía en realidad a dos hermanos pero estaba inscrita solo a nombre de uno. El titular registral donó a sus hijos toda la finca y estos la hipotecaron y declararon una obra nueva.

Tras el correspondiente procedimiento judicial contra los titulares regístrales pero sin intervención del acreedor hipotecario el juez declara el dominio de la mitad indivisa a favor del otro hermano y la nulidad de la donación y condena a los titulares regístrales a otorgar escritura pública de reconocimiento de titularidad de los demandantes y de declaración de obra nueva y división horizontal previo pago de la mitad de los gastos de construcción.

Ante el incumplimiento de este mandato por los condenados el tribunal en ejecución resuelve dar por emitidas estas declaraciones de voluntad y libra mandamiento al registro para la inscripción y cancelación correspondiente.

No existiendo intervención del acreedor hipotecario ¿sería posible inscribir el dominio de la mitad de la finca a favor del demandante con subsistencia de la hipoteca? ¿Qué pasa con la obra nueva declarada por los donatarios sobre la mitad indivisa que no les pertenecía?

¿Para la división horizontal que nunca se ha hecho sería posible una escritura solo otorgada por los demandantes entendiendo que la voluntad de los demandados ya ha sido suplida por el juez?

R.: Ha de partirse de que la demanda no estaba anotada.

Es posible la inscripción planteada, de tal forma que se inscriba el nuevo domino pero con la carga de la hipoteca. Planteaban los interesados que iban a intentar que el acreedor liberase la hipoteca, pero para ello será en todo caso necesario que preste su consentimiento en la correspondiente escritura pública.

Se pone de manifiesto que el mandamiento no ordena la cancelación del domino de los demandados, sino sólo la inscripción a favor de los demandantes. No obstante, dicha cancelación sí resulta de la sentencia.

En cuanto a la finalización de la obra, al estar suplido el consentimiento sí se puede formalizar. La misma solución debe ser predicada respecto de la propiedad horizontal. No obstante en la misma, lo que no puede entenderse suplido, porque no se encuentra contemplada las resoluciones judiciales, es la adjudicación individualizada a las partes. Ello supone que todos los elementos de la propiedad horizontal formalizada deberán ser adjudicados por mitad a las partes.

 

3. Intervención de Comisaria foral en acto de extinción de condominio en cuya virtud se adjudica a la herencia yacente

Se trata de un matrimonio sujeto al régimen de separación de bienes. Ella muere, quedando el viudo con dos hijos, uno mayor y otro menor pero sin vida independiente. La fallecida concedió en testamento poder testatorio al supérstite. Entro los bienes de la herencia se encuentra un solar a medias con la hermana de la fallecida, sobre la que el viudo ha construido una casa. El viudo pretender dejar las cosas arregladas para sus hijos otorgando una extinción de condominio con la hermana de la fallecida de tal manera que se quede la finca integrada en la herencia de la fallecida hasta que se formalice su herencia.

Dos son las cuestiones que se plantean en relación con este caso.

1 ¿Entra dentro de las facultades del Comisario?

2 ¿Es posible la adjudicación en la disolución a favor de la comunidad hereditaria?

R.: Este supuesto entra dentro de las facultades Comisario conforme al artículo 43 de la ley de derecho civil vasco, ya que hay un bien que entra en sustitución. Lo único es que es necesario el consentimiento de uno de los legitimarios, si bien parece que no habrá mayor problema dado que uno de ellos es mayor de edad.

Por otro lado no parece haber problema para la adjudicación a favor de la comunidad hereditaria, ya que es ella la titular de la cuota de la comunidad y así parece haberse admitido por la Dirección General. No obstante ha de ponerse de relieve que en este caso no se adjudicará a favor de la comunidad hereditaria ya que aún no han sido designados los sucesores y por tanto no puede haber comunidad hereditaria porque no se conocen los integrantes. Por tanto la adjudicación deberá ser a favor de la herencia yacente de la fallecida.

 

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