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Venta extrajudicial: dictamen ante una inhibitoria notarial

CONTRATO DE CREDITO INMOBILIARIO: INHIBITORIA NOTARIAL

Antonio Ripoll Jaén, Notario

“Por entre unas matas,/seguido de perros,/-no diré corría- volaba un conejo.//De su madriguera/salió un compañero,/y le dijo: “Tente,/amigo: ¿qué es esto?//”Qué ha de ser -responde-/sin aliento llego…/Dos picaros galgos/me vienen siguiendo.”//”Si -replica el otro-/por allí los veo…/pero no son galgos”/”¿Pues qué son?” “Podencos”//”¿Qué? ¿Podencos dices?//Sí, como mi abuelo./galgos y muy galgos,/bien visto los tengo.”//”Son podencos, vaya,/que no entiendes de eso”/”Son galgos, te digo.”/”Digo, que podencos.”//En esta disputa,/llegando los perros/pillan descuidados/a mis dos conejos.///Los que por cuestiones/de poco monto/dejan lo que importa,/llévense este ejemplo.” (Tomas de Iriarte (1750-1791) “Galgos o podencos”, “Los dos conejos”).

Entro directamente en materia: Las letras que siguen esquematizan un dictamen sobre hechos, con trascendencia jurídica, sometidos a nuestra consideración (la vuestra y la mía) y que se conocen en dos tramos sucesivos, uno vía telefónica y otro vía telemática, por exigencias de la pandemia y con las limitaciones que implica el acto no presencial al que ya están preparados, en serio, los notarios y así lo confirman, como antecedentes, las comunicaciones institucionales, las juntas societarias de hoy y las, que bien pueden decirse, subastas online arraigadas. (1)

Supuesto de hecho:

En escritura autorizada, vigente el “Antiguo Régimen”, ante un Notario de Tempranillo, se pacta un crédito, afianzado con “hipoteca de máximo”, ofreciéndose en garantía, con la consiguiente distribución de responsabilidad hipotecaria, dos fincas “rústicas”, una situada en termino de Tempranillo y otra en el de Monastrel, pertenecientes a la misma provincia y a distintos distritos notariales y que fueron tasadas con idéntico valor.

Acreedor y deudor son dos “sociedades mercantiles” cuyo objeto es ajeno al tráfico crediticio; la operación es “afianzada personalmente” por el administrador de la sociedad acreditada o deudora.

En las mencionadas localidades están demarcadas quince y cuatro notarias respectivamente.

En el referenciado instrumento se pactó que además del procedimiento judicial sumario podría ejercitarse, a elección del acreedor, el procedimiento ejecutivo extrajudicial (hoy de venta extrajudicial del bien hipotecado o de venta forzosa de finca hipotecada), designando para tal fin al notario autorizante de la escritura de préstamo, su sustituto o sucesor, en su caso. El punto de conexión es pues, aunque parezca violento decirlo y entenderlo así, la notaria cualquiera que sea el notario que la sirva y el concepto en que lo haga, incluso aunque el pacto no se hubiera apostillado con “Notario sustituto o sucesor” y es que para las cuestiones procesales, como es esta, no son admisibles las designaciones ad nominem y sí ad locus.

La escritura tuvo acceso a los Registros de la Propiedad competentes, causando las correspondientes inscripciones y quedando así constituida la hipoteca de máximo.

Vencido el préstamo e impagado, el acreedor opta por el procedimiento notarial o ejecutivo extrajudicial, pero antes de iniciarlo solicita y obtiene nota informativa registral de la que resulta que la finca hipotecada, en termino de Tempranillo, ha cambiado de titular en virtud de procedimiento ejecutivo judicial, iniciado vigente el Antiguo Régimen, y causado por cargas anteriores y preferentes, con la consiguiente liberación y cancelación de las posteriores

Así las cosas y ya en vigor el “Nuevo Régimen”, el acreedor pretende la venta forzosa de la finca situada en el término de Monastrel y acude al delegado de distrito para que designe notario de turno; evacuado este trámite, el Notario designado deniega su ministerio fundado en que una hipoteca de máximo no es susceptible “legalmente” de procedimiento notarial de realización de valor.

Ante tal circunstancia el acreedor pretende la venta forzosa ante el notario de Tempranillo (autorizante de la escritura de préstamo y designado para autorizar el procedimiento ejecutivo extrajudicial, hoy venta forzosa de finca hipotecada) quien también deniega su ministerio fundado en su incompetencia territorial, según la legislación ahora y entonces vigente.

Ante esta situación, que recuerda al reenvío, el acreedor acude en consulta.

Vistos los artículos 9.3, 14 y 24 de la Constitución, Ley 5/2019 de Contratos de Créditos Inmobiliarios y las Disposiciones Transitorias 4ª y 5ª de la LH y 1ª, 2ªy 4ª del Código Civil Español.

Fundamentos de Derecho:

Primero.- La cuestión planteada se resume en dilucidar si es fundada en derecho la doble inhibitoria notarial a impulsos de los hechos nuevos, de las sucesivas producciones legislativas y, en consecuencia, el cierre del cauce notarial.

El método de atenta observación de la realidad, constituida por los hechos sucesivos que la conforman en su dimensión histórica, nos lleva a las consideraciones que siguen.

Segundo.-Nos encontramos ante una relación jurídica compleja y ello por tres razones:

a) Es la primera que el contrato de préstamo o de crédito hipotecario es en sí mismo complejo al concurrir un contrato principal, el préstamo, con otro accesorio, la garantía hipotecaria, complejidad que bien ponen de manifiesto las contradictorias sentencias del Tribunal Supremo de 16, 22 y 23 de octubre de 2018, sobre el sujeto pasivo del Impuesto de Actos jurídicos Documentados y que motivaron el RDL 17/2018 de 8 de noviembre (2) (3);

b) Es la segunda el estar involucrados en el procedimiento dos notarios, dos fincas situadas en distintos términos municipales y distritos notariales así como diversos momentos procesales;

c) en fin, a todo ello se une la complejidad también de la hipoteca de máximo.

Tercero.- Si la complejidad denunciada fuera poca el factor tiempo impide ver la probable sencillez del tema que aquí se plantea, el de una pretendida inhibitoria notarial con posibles repercusiones constitucionales, según veremos después.

Cuarto.- El instrumento, en apariencia, adecuado para atender a esta problemática no puede ser otro que el Derecho Transitorio, con una visión temporal muy sui generis.

Quinto.- No debe soslayarse el hecho de que la situación del acreedor puede considerarse neutra y tal vez, como ya se anticipaba, próxima a un estado de indefensión con connotaciones en el artículo 24 de la Constitución, supuesto que la tutela judicial efectiva es extensible también, por analogía, a los funcionarios públicos de la Administración, y más si lo son del Estado, como es el caso de los Notarios de expresa mención constitucional en el artículo 149.8ª al indicar la “ordenación de los instrumentos públicos” como competencia exclusiva estatal.

Hay que reconocer que la materia que se estudia no es ajena al principio de Seguridad Jurídica sancionado por el artículo 9.3 del texto constitucional y a la excepcionalidad de la retroactividad de las leyes y también ¿por qué no? de los hechos.

Aquí y ahora se enjuician hechos pasados, el statu quo inicial, hechos latentes en el recuerdo instrumental (la escritura de hipoteca de máximo) y por ello en Derecho presentes.

Y eufemismos aparte habremos de convenir que en el antiguo procedimiento notarial sumario y hoy en el de venta forzosa de finca hipotecada el Notario ejerce una función jurisdiccional o cuasi jurisdiccional, afirmación esta que se consolida con la realidad social legislativa de hoy y sirva de ejemplo la ley 15/2015, de 5 de julio de la Jurisdicción Voluntaria.

Sea por resumir diré, provisionalmente, que esa doble inhibitoria notarial priva al acreedor de un derecho que adquirió legítimamente y que no es otro que la realización de valor y cobro de su crédito por la vía notarial.

Sexto.- Un mejor entendimiento del caso que se examina sugiere una valoración de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la crítica no puede ser más negativa, excepción hecha de su espíritu social y tuitivo.

Es una ley que invita a no leerla, especialmente por sus disposiciones transitorias y adicionales que crean confusión; porque al ser tan amplia su vocación de reforma se aparta de su espíritu y finalidad que no es otro que informar al prestatario persona física y de forma singular además proteger al prestatario en situación de exclusión social, siempre que la finca hipotecada sea la “vivienda residencial” (4); introduce conceptos de difícil comprensión que van mucho más allá de lo jurídico y no cumple la exigencia de hoy consistente en que las normas sean comprensibles, una ley dirigida al ciudadano; y por no decir más concluyo la crítica alertando sobre su vicio repetitivo y cansino sin olvidar su endeble sistemática. (5)

Y ¿acaso es aplicable esta ley al contrato que se examina y su pendiente consumación?

Séptimo.- El que podría denominarse “principio de unidad de procedimiento” (un solo juez, un solo notario) que siempre ha reclamado para si nuestro sistema procesal e hipotecario inclina a pensar, prima facie, que la competencia para la venta forzosa de las fincas hipotecadas no puede ser de dos notarios, solo uno y este es el notario designado para tal fin aunque las fincas estén sitas fuera de su distrito, solución esta no exenta de problemas y que es necesario fundamentar en su devenir histórico.

Es, entre otros, contestar a esta pregunta: ¿Las partes del contrato gozan de absoluta libertad para pactar y designar al notario autorizante de la venta forzosa, cualquiera que sea su residencia y el termino o términos municipales donde radiquen las fincas hipotecadas? ¿Es la radicación de las fincas punto de conexión necesario?

Tal vez la respuesta pueda ser afirmativa en el Antiguo Régimen; distingamos:

1.- Competencia territorial: el Notario tiene fe pública (jurisdicción) solo en su distrito (art. 3 RN) exceptuados los casos expresamente previstos y así puede citarse, en materia testamentaria, la autorización del testamento en distrito colindante (art. 118 RN) y su competencia, incluso provincial y autonómica, en materia electoral ( Anexo IV RN).

2.- Efectos espaciales o territoriales de la fe pública: Son universales o ilimitados, con sujeción, fuera del territorio del Estado, a las normas de la Unión Europea, a los tratados internacionales y a los principios rectores del Derecho Internacional.

Como decía Alfonso X en las Partidas “e de cuyas cartas nasce averiguamiento de prueba e deben ser credidas en todo el Reino”.

Si las partes son libres, que efectivamente lo son, para otorgar las escritura de préstamo hipotecario ante notario de su elección, cualquiera que sea su residencia y el lugar donde radiquen las fincas, el iter discursivo sugiere afirmar la licitud del pacto por el que se señala, a efectos de procedimiento, a un notario sin conexión real y jurisdiccional alguna con las fincas hipotecadas.

A la tesis expuesta se opone el anterior art. 236 RH que exige la competencia notarial ob rem, limitando la libertad de pacto, a lo que puede reconvenirse que estamos ante un supuesto no previsto y por ello no prohibido, solución esta a la que no se pueden objetar más que razones prácticas y reglamentarias (¡no legales!) que socaban la libertad de contratación ex art. 1255CcE.

Aquí también se podría exclamar como en Aragón, aunque con fundamento distinto, “Que callen Fueros e fablen barbas”. Entiéndase aquí por “barbas” el foro de la libertad contractual, más acorde con el espíritu constitucional ya vigente en el antiguo régimen.

Habrá de convenirse que la argumentación que antecede es francamente endeble y se ofrece a los solos efectos de rechazarla, por lo que ese “tal vez si” deviene en un no.

Pero ¿y hoy con el Nuevo Régimen?

La inconstitucionalidad hoy del régimen hipotecario de entonces no es este momento oportuno para justificarla ni rechazarla.

La vinculación ob rem, ahora con más apoyatura legal, art. 129 LH y reglamentaria, art. 236 RH así como la analogía procesal, obliga a dar una respuesta también negativa al problema planteado, en definitiva esa libertad de pacto es limitada, lo ha sido siempre, pero bien entendido que su interpretación es libre siempre que esté adecuada a las circunstancias del momento contractual en que la norma se aplica (art. 1091 CcE).

Me explico, por norma ha de entenderse tanto la que deriva de los preceptos invocados como de la ley contractual que debe respetarse.

Octavo.- Que el tiempo es inexorable obliga a preguntar qué ha de entenderse por “Antiguo Régimen” y “Nuevo Régimen”.

El “Antiguo Régimen” nace con la Ley Hipotecaria misma, se desarrolla con su Texto Refundido y se inicia su actualización con las normas posteriores, que no son pocas, dada la sensibilidad técnica y social de todo lo hipotecario.

El “Nuevo Régimen” se inicia con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 11 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

A estas fracciones temporales hay que adicionar otra, no menos importante, que es la del “Tiempo Intermedio” en el que se inicia la verdadera modernización y armonización de nuestro sistema hipotecario regido, así lo creo, por el principio de equidad, principio este que, atenuando la generalidad de la Ley, desciende a sectores humanos concretos necesitados de la tutela jurídica.

El tiempo intermedio tiene muchas manifestaciones normativas entre las que pueden citarse la ley 2/2009, de 31 de marzo, el RDL 6/2012 de 9 de marzo y Ley 1/2013 de 14 de mayo, movimiento legislativo este dirigido a restablecer el principio de igualdad en la contratación mediante la protección de la parte más débil, el prestatario.

A todo ello hay que añadir el importante impulso jurisprudencial comunitario.

Noveno.- Y en este contexto, el temporal, me preguntaba, líneas atrás, “Y ¿acaso es aplicable esta ley al contrato que se examina?”, me refiero a la ya mencionada Ley 5/2019, de 11 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La respuesta es mixta, si digo que no lo mismo que sí, diría una verdad a medias.

No es aplicable por no concurrir los requisitos que determinan su ámbito de aplicación y que se concretan en sus arts 1 y 2 que se resumen así: El prestatario no es persona física, el acreedor no se dedica profesionalmente al tráfico crediticio y la garantía no es una vivienda de uso residencial por lo que también la fianza personal, presente en nuestro caso, queda excluida del ámbito legal.

Se da además la circunstancia, atendiendo a la realidad, que la hipoteca de máximo está destinada al mundo empresarial y no es concebible ni operativa para un sujeto con riesgo de exclusión social que es al que la ley pretende proteger.

Sí es aplicable porque esta ley, además de su ámbito competencial modifica otras y regula, en sus disposiciones adicionales, materias que nos afectan, especialmente la reforma de la LH y de la LEC, destacando entre todas la nueva redacción del art. 129 de aquella.

Decimo.- Lo expuesto hasta ahora nos permite ya una aproximación a nuestro tema:

1.- Si la mencionada ley del 2019 no es plenamente aplicable a nuestro caso ¿por qué encabezar las letras que anteceden así “Contrato de Crédito Inmobiliario…”? La respuesta es bien sencilla y es que esta ley convierte lo que es género en especie porque bajo esta rúbrica tiene cabida toda hipoteca de tráfico y de máximo en garantía de cualquier obligación siempre que la garantía ofrecida sea un inmueble.

Mejor hubiera sido hablar de “Crédito inmobiliario protegido” o “Deudores y fiadores hipotecarios especialmente protegidos”.

2.- Ya en sede de competencia notarial se observa en esta evolución normativa que la competencia notarial instructora, con mayor o menor apoyatura legal, sigue siendo la misma, notario competente el estipulado en la escritura de constitución de hipoteca siempre que tenga jurisdicción en el territorio donde radique alguna de las fincas hipotecadas, aunque no la tenga en todas; la vinculación ob rem es imperativa.

De ahí que en líneas anteriores hablara de “una visión temporal suigéneris” porque la problemática de la competencia no surge de cambios legislativos y si de la mutación de los hechos lo que hace que nos encontremos ante un Derecho Transitorio atípico.

Undécimo.- Supuesto que el notario paccionado tiene, en nuestro caso, originariamente, jurisdicción en el territorio donde está sita una de las fincas, la de Tempranillo, ¿el hecho de que esta finca haya desaparecido por ejecución anterior y preferente, con liberación y cancelación de cargas posteriores (la nuestra) pasando a otro titular, hace que esta circunstancia sobrevenida determine la incompetencia de este notario? ¿Decae la competencia por este hecho?

La respuesta es negativa, subsiste la competencia y para ello me fundo en los siguientes argumentos:

1:- El principio de conservación del negocio jurídico en su integridad y sobre todo si no existe perjuicio para tercero.

2.- El principio, de la Escuela de Derecho Natural, “pacta sunt servanda” que es consecuencia y también causa de la anterior al que se añade el principio de libertad, extensible también a lo contractual, que inspira nuestra Constitución.

Los pactos han de ser respetados, sí, pero no solo por los contratantes (art. 1256 CcE) sino también por el Estado y sus distintos poderes así como por terceros, el doctrinal poenitus estranei, terceros que están obligados a respetar una relación jurídica libremente constituida por otros.

Que esto recuerda al texto y doctrina del art. 1257 CcE no lo oculto.

3.- Y en fin, ya más en serio, las disposiciones transitorias, no las de la ley del 19 y sí las de las propias leyes que modifica, en nuestro caso la LH y, por su carácter general, el CcE, teniendo en cuenta además la alusión que se hace, en el art. 129 LH y en el que le precedió, al art. 1858 del mismo.

En esta tesitura observamos como en las disposiciones 4ª y 5ª LH se respetan las inscripciones de posesión anteriores, hoy imposibles, y la referencia a los procedimientos ejecutivos en cuanto a hipotecas anteriores que aunque se rijan por la presente ley, la nueva, se da la circunstancia que en tema de competencia las sucesivas normas dicen lo mismo (Art. 236 RH).

4.- A la misma conclusión se llega atendiendo al principio constitucional de Seguridad jurídica y a la excepcionalidad de la retroactividad aunque esta sea motivada por hechos posteriores ajenos a la voluntad de las partes del negocio jurídico.

5.- El acreedor adquirió un derecho del que no puede ser privado; si equiparamos normas sobrevenidas con hechos sobrevenidos, se estará a la irretroactividad y al respeto de los derechos nacidos (fecha del otorgamiento de la escritura) y no ejercitados antes del hecho sobrevenido, conforme a las disposiciones transitorias primera, segunda y cuarta del CcE (Téngase en cuenta que la determinación de la competencia, en lo que nos afecta no ha variado normativamente, insisto en ello, aunque sea reiterativo).

Duodécimo.- Y se cierran estas consideraciones jurídicas con el tema de la hipoteca de máximo. ¿Es susceptible esta modalidad hipotecaria de ejecutarse mediante el procedimiento notarial de venta forzosa de finca hipotecada?, ¿es fundada la negativa del notario de Monastrel?

La respuesta debe ser negativa y a la búsqueda de su fundamentación debe dirigirse el intérprete.

Hipoteca de máximo e hipoteca de tráfico tienen en común: 1) Son derechos de garantía al servicio de una obligación principal; 2) Son derechos reales de constitución registral; 3) Una y otra exigen, por lo general, la determinación de lo adeudado al tiempo de la ejecución, por todos los conceptos, mediante los medios estipulados y los exigidos por la ley; 4) El incumplimiento de las obligaciones garantizadas determina la vía ejecutiva, judicial o notarial, para reclamar lo adeudado.

Hipoteca de máximo e hipoteca de tráfico difieren: 1) La primera se basa en un contrato de tracto sucesivo mientras que la segunda, por lo general, tiene su causa en un contrato de tracto único; 2) La de máximo garantiza cualquier obligación y la de tráfico solo obligaciones dinerarias que son las reguladas en el art. 1170 del CcE; 3) Lo adeudado respecto a terceros está garantizado con las cantidades que resultan de la responsabilidad hipotecaria, mientras que la deuda por principal, inter partes, es desconocida ab initio en la primera y determinada en su origen en la segunda, circunstancia esta que no altera, en ninguna de ellas, la seguridad y protección jurídica de terceros, ; 4) Una tiene su ámbito natural de actuación, aunque no excluyente, en el mundo empresarial y la otra en la sociedad en general, genuinamente en el consumidor persona física.

Las diferencias, respecto a terceros, no son tan acusadas para excluir del procedimiento notarial a las de máximo que son las más necesitadas de un procedimiento ágil y con suficientes garantías, agilidad que es la que reclama la estabilidad de la empresa y las obligaciones causadas por las relaciones entre empresarios. Así lo exige el tráfico mercantil.

No alcanzo a entender por qué la de tráfico si y las de máximo no. ¿Acaso se piensa que el procedimiento judicial es más garantista para el deudor y terceros? De ser las cosas así encuadraríamos al consumidor persona física y sus acreedores en una situación protectora de segundo grado con vulneración del art. 14 de la Constitución.

Nuestro Derecho Procesal es garantista sí pero nunca obstruccionista como parece pretender un sector de la doctrina.

Entonces ¿estas elucubraciones en que desembocan? Obsérvese lo que sigue.

El problema de limitar la ejecución de la hipoteca de máximo a la vía judicial es tradicional en nuestra doctrina y antes de la reforma del 19 y la anterior(2013) de la que trae causa la DG, en contra de esa corriente, admitió, en dos resoluciones (RR 8 y 9 febrero 2001) la vía notarial ya que la limitación de cauces procesales se derivaba de la vía reglamentaria, hoy sin embargo el tema es de ardiente actualidad porque esta limitación parece derivarse de la ley, concretamente del art. 129.2.c LH que vuelve a reiterar lo que ya decía el RH, que “La venta extrajudicial solo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada…”

Derecho y sociedad, ésta causante de aquél. ¿Vía judicial o notarial? La respuesta a pie de calle todos la sabemos.

CONCLUSIONES:

1ª.- La alegación de falta de competencia del notario de Tempranillo es infundada.

Contra la negativa notarial el acreedor puede interponer recurso de queja ante la DG de conformidad con lo previsto en el art. 145 RN.

El notario puede acudir en consulta de duda a la DG, a través de la Junta Directiva del Colegio Notarial, aunque la viabilidad de la misma es dudosa porque los arts 70 y 313 parecen limitarla a las dudas que surjan de la aplicación de la Ley del Notariado, su Reglamento y disposiciones complementarias (¿?); sin embargo el recurso de queja es el que legitima y resuelve la consulta de duda.

2ª La negativa del notario de Monastrel es inocua e infundada por falta de competencia.

3ª El tema de la hipoteca de máximo es el que debería de haber opuesto el Notario de Tempranillo por ser cuestión, a pesar de lo fundamentado en este trabajo, muy dudosa y de ardiente actualidad.

Este trabajo, bajo la forma de dictamen o de ´…, queda sometido a otro mejor fundado.

Alicante 28 noviembre 2020

Antonio Ripoll Jaen

Notario.

NOTAS

Que la infraestructura informática del Notariado es de vanguardia los hechos lo evidencian, véase la editorial y los trabajos de la revista Escritura Pública, septiembre-octubre-2020, número 125, con su ilustrativa portada ”España digital”; pero no basta con los servicios telemáticos del Notariado y la preparación de sus miembros y colaboradores; hoy es exigible, a pesar de los riesgos que entraña, una nueva Ley del Notariado que aborde, con las debidas limitaciones, los otorgamientos no presenciales y el desembarazo del protocolo, limitándolo a casos muy concretos y sustituyéndolo por un asiento abreviado en un nuevo libro indicador, asientos que serían firmados por los otorgantes o requirentes con la autorización notarial, completado todo ello con la garantía que ofrece hoy el archivo informático, siendo objeto de circulación el instrumento original, tantos como otorgantes, que podrá ser testimoniado cuantas veces se quiera, con nota en el mencionado libro; “e de cuyas cartas guarda memoria” (Partidas) pero no las cartas.
Los efectos de estas sentencias y del RDL han sido contrarios a lo que se perseguía pues el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ahora lo pagamos todos los ciudadanos, incluidos los deudores hipotecarios, con la cuasi imposición de los fondos de inversión, con sus correspondientes comisiones y el cobro, también de estas, por los depósitos bancarios. Y es que para enjuiciar y legislar hay que tener en cuenta también la infraestructura económica y las circunstancias sociales.
Vide sobre esta cuestión mi trabajo “¿Jurisprudencia? Y ¿Por qué? ¿Para qué? en notariosyregistradoresww.com.
“Vivienda residencial”. La expresión es, cuanto menos, hiriente teniendo en cuenta el uso social de “residencial” y el espíritu y finalidad de la ley; mejor hubiera sido “vivienda habitual” o “vivienda habitacional”, abstracción hecha de si constituye o no domicilio; esta última expresión no se confunde, aunque pueda pretenderse, con el derecho de habitación que por su naturaleza e imperativo legal no es hipotecable (arts 525 CcE y 108.3º LH).
Vide Instrucción de la DGRN de 20-XII-2019.

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Indice:

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
RESOLUCIONES PROPIEDAD
3.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009. DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. DIVERSAS CLÁUSULAS. USURA.
4.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL
5.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
7.** OBRA NUEVA ANTIGUA SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN
8.⇒⇒⇒ SILENCIO NEGATIVO EN LICENCIAS DE OBRA NUEVA.
9.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CONSULTA AL SERVICIO DE INTERCONEXIÓN REGISTRAL.
10.** TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO CONTRA EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL
13. *** INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA POR HERENCIA Y DONACIÓN.
15.⇒⇒⇒ PODER OTORGADO EN SUECIA. REQUISITOS DE EQUIVALENCIA DE PODERES Y ESCRITURAS EXTRANJERAS. JUICIO NOTARIAL DE EQUIVALENCIA DE PODERES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL. NO INSCRIBIBILIDAD DIRECTA DE DOCUMENTOS INMOBILIARIOS EXTRANJEROS.
17.** HERENCIA. LEY FORAL VASCA. LEGÍTIMA. APARTAMIENTO
19.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. CONFLICTO ENTRE FINCAS COLINDANTES
22.** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO POR EL PROPIO LEGATARIO. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA
23.* CESIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDA. ÁMBITO DE ACTUACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN
28.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO
29.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA
31.** RENUNCIA ABDICATIVA DE DOMINIO
RESOLUCIONES MERCANTIL
1.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ¿AUDITORÍA VOLUNTARIA?
2.* CERTIFICACIÓN EXPEDIDA POR UNO SOLO DE LOS DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS: NO ES POSIBLE.
6.() INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE CONSEJERO DELEGADO. RETRIBUCIÓN
11.⇒⇒⇒ BIENES MUEBLES. HIPOTECA SOBRE BUQUE. ES POSIBLE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL
12.() BIENES MUEBLES. HIPOTECA SOBRE BUQUE. ES POSIBLE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL.
14.* RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR, CONSTANDO YA INSCRITO SU CESE.
16.*** EXTINCIÓN DE SOCIEDAD CONSTANDO INSCRITA LA DECLARACIÓN DE INSOLVENCIA PROVISIONAL.
18.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.
20.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR NOMBRADO DE FORMA VOLUNTARIA.
21.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. IDENTIFICACIÓN DEL RECURRENTE.
24.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.
25.⇒⇒⇒ HIPOTECA MOBILIARIA: SU EJECUCIÓN DIRECTA EXIGE TASACIÓN PROFESIONAL Y SE LE APLICA LA REGLA DEL 75%.
26.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.
27.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.
30.⇒⇒⇒ HIPOTECA NAVAL. PACTO RELATIVO A LA VENTA EXTRAJUDICIAL Y PACTO MARCIANO: SU ADMISIBILIDAD.
ENLACES:

INFORME Nº 292. (BOE ENERO de 2019)

Segunda Parte: RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE ENERO

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Enero)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

3. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009. DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. DIVERSAS CLÁUSULAS. USURA.**

Resolución de 12 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

Resumen: El registrador suspende la inscripción de la hipoteca por nulidad del préstamo por usurario y no admite la subsanación por diligencia de la falta de oferta vinculante. La DGRN revoca el segundo defecto y confirma el primero mientras no se aclare la escritura.

Hechos: […] el presente expediente se refiere a una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista es una persona física dedicada profesionalmente a la concesión de préstamos e inscrita en el Registro estatal a que se refiere la Ley 2/2009 […] las prestatarias e hipotecantes son dos personas físicas, y la finca hipotecada una vivienda que no constituye el domicilio habitual de las mismas […] es aplicable la legislación de protección de consumidores y usuarios […]

Registrador: En respuesta a una primera nota del registrador que denunciaba la falta de FIPER y oferta vinculante en la escritura […] el notario autorizante extendió […] «diligencia de subsanación» en la que […] se procedió a anexar a la escritura calificada testimonio de la «Oferta Vinculante» del préstamo. Medio de subsanación, […] que no fue considerado por éste, en una segunda nota de calificación, como medio idóneo para subsanar el defecto aludido, por entender que la importancia de la rectificación (la incorporación de la oferta vinculante previa), hacía necesarios la comparecencia y el consentimiento de ambas partes contratantes mediante una escritura complementaria.

Resolución: La DGRN revoca la nota en cuanto que la subsanación de falta de oferta vinculante no necesita consentimiento del deudor, pero confirma la suspensión total de la hipoteca.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

SUBSANACIÓN [defecto dos de la nota]. La DGRN no comparte el criterio del registrador sobre la subsanación de la falta de oferta vinculante […] no existe ninguna norma que exija la comparecencia y el consentimiento de las partes contratantes si, como ocurre en el presente supuesto, el requisito de información precontractual fue verdaderamente cumplido y se trata solo de una omisión formal en la confección de la escritura de préstamo hipotecario [por lo que se debería entender que la adhesión del deudor se extendió también a ese contenido que sufrió una omisión sólo formal, en cuanto a su consignación por el notario en la escritura].

USURA Y NULIDAD DE LA HIPOTECA [primer defecto de la nota]. Subsanado este defecto, la única cuestión que queda por dilucidar en este recurso […] es la nulidad del préstamo hipotecario convenido por razón de su carácter usurario […] por suponerse recibida por el prestatario una cantidad notablemente mayor a la verdaderamente entregada por el prestamista […] debido a la pluralidad de cantidades retenidas por éste o efectivamente entregadas a terceras personas.

2. Concurrencia de la normativa sobre usura y sobre protección del consumidor, delimitación de sus respectivos ámbitos de control […] debe recordarse que según doctrina del Tribunal Supremo […] la aplicación conjunta e integrada al caso de la normativa sobre usura y de protección de las personas consumidoras “resulta incompatible al tratarse de controles causales de distinta configuración y alcance, con ámbitos de aplicación propios y diferenciados”. […]

[…] el control de usura se proyecta unitariamente sobre la validez misma del contrato celebrado, que se contempla como única sanción […] de ahí que, como afirma el Tribunal Supremo […] «su régimen de aplicación, esto es, la nulidad del contrato de préstamo, o negocio asimilado, alcance o comunique sus efectos tanto a las garantías accesorias, como a los negocios que traigan causa del mismo». Frente a ello, el control de contenido de la cláusula abusiva no se extiende a la eficacia y validez misma del contrato celebrado, esto es, no determina su nulidad, sino la ineficacia de la cláusula declarada abusiva que no pueda ser objeto de integración contractual ni de moderación, no extendiéndose sus efectos a las garantías accesorias. […]

3. Caracterización del denominado préstamo falsificado. El […] párrafo segundo del artículo 1 de la Ley de 23 de julio de 1908 […] dispone que será nulo el contrato de préstamo «en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias», supuesto que tiene su razón de ser en el entendimiento de que las cantidades no entregadas al prestatario constituyen una forma de remunerar el préstamo de forma encubierta, agravando las condiciones económicas del contrato […]

Por otra parte, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2015, para la aplicación de esos efectos comunes a la usura, basta con que se cumplan los requisitos de alguno de los tres supuestos tipificados en el artículo 1 de la Ley de 1908 para considerar el préstamo como usurario (préstamo usurario, leonino o falsificado), sin que sea preciso exigir la concurrencia de todos los requisitos, objetivos y subjetivos, previstos en el citado artículo. […]

Estos efectos tan radicales de la usura implican que, en todo caso en el que existan evidencias de que el prestatario ha recibido una cantidad de dinero inferior a la que figura en el contrato, antes de practicar la inscripción, sea necesario examinar cuidadosamente si efectivamente determinadas cantidades del nominal del préstamo deben entenderse, realmente, como no entregadas a los prestatarios.

Pero este obligatorio examen no implica que toda retención de cantidades por parte del prestamista o su entrega a terceras personas suponga, de forma automática, que nos encontramos en el supuesto de usura examinado. Antes al contrario, la regla interpretativa debe ser la de entender como verdaderamente entregadas al prestatario [1] todas aquellas cantidades cuya finalidad sea atender el pago de deudas pendientes del mismo, aunque se verificare directamente a favor de sus acreedores, [2] así como las cantidades que sean invertidas en el pago de obligaciones que son propias del deudor (sentencia número 488/2015, de 11 de diciembre, de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante), bien por ser el obligado legal al pago, bien por resultar así del contrato en virtud de pacto válido [no de una cláusula abusiva].

En cuanto a la acreditación de esa concreta finalidad de cada una de las entregas, es cierto que, el artículo 319.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que «en materia de usura, los tribunales resolverán en cada caso formando libremente su convicción sin vinculación a lo establecido en el apartado primero de este artículo»; es decir, que, en lo que ahora afecta, las manifestaciones de las partes en la escritura de préstamo hipotecario acerca de las cantidades entregadas no hacen prueba plena de tal hecho [salvo, creemos que tales manifestaciones no sean sino cláusulas abusivas]. […]

4. Retenciones del importe del préstamo. La cláusula primera del préstamo hipotecario, cuya inclusión en la nota de calificación negativa es objeto de impugnación, es la siguiente: «la cantidad total de 415.000 euros del principal del préstamo, deducidos [1] sus intereses ordinarios de 12 meses computados al 8% que ascienden a 33.200 euros, o sea la cantidad de 381.800 euros, se entregan a la parte prestataria, a petición de ésta, mediante cuatro cheques bancarios del siguiente tenor: a) uno de la cantidad de 15.064,50 euros que se entregan a don F. B. L. en pago de comisión de apertura del préstamo; b) otro de la cantidad de 10.900,78 euros que se entregan a favor del mismo señor F. B. L. en pago de gastos relativos a la formalización de la operación (AJD, notaría, registro, etc); c) otro de una cantidad de 35.000,00 euros que se entregan a la mercantil «Financial Solutions Mallorca, S.L.», en pago de los servicios de intermediación prestados en esta operación [la sociedad no está inscrita en el Registro de empresas, como puede verse fácilmente consultando el mismo]; y d) un último de una cantidad de 320.834,72 euros en concepto de saldo deudor para la cancelación de las hipotecas que gravan el inmueble hipotecado».

El registrador de la Propiedad en su nota entiende que el contrato de préstamo que ha de garantizar la hipoteca cuya constitución se pretende es nulo, al suponerse recibida una cantidad superior a la verdaderamente entregada, fundamentalmente por la retención de los importes correspondientes [1] al pago anticipado de los intereses, [2] la comisión de apertura, [3] los gastos relacionados con la formalización de la operación [4] y los costes de intermediación […]

Por razones de claridad se analizan por separado las distintas retenciones efectuadas […]

5. El cobro anticipado de los intereses ordinarios por todo el período antes de su respectivo vencimiento. A este respecto señala el registrador de la Propiedad en su nota que […] se descuentan anticipadamente los intereses remuneratorios del préstamo, esto es la cantidad de 33.200 euros, pero sin precisar por qué este pago anticipado constituye un supuesto de no entrega del dinero al prestatario, que es el fundamento de su nota.

[…] el Tribunal Supremo en su Sentencia de 2 de diciembre del 2014 indica que […] ese cobro anticipado ni constituye en sí mismo una práctica ilícita, ni tampoco implica sin más que deba entender como recibida una cantidad inferior a la manifestada.

Por otra parte, es habitual en los préstamos hipotecarios el anticipo, siquiera parcial, de los intereses ordinarios, como ocurre cuando se establece el sistema de amortización francés […]

El pago anticipado de los intereses es un sistema más de amortización de los préstamos, en el cual los intereses ordinarios se pagan al comienzo de cada período y, así, el efectivo inicial que recibe el prestatario será el importe del principal del préstamo menos los intereses correspondientes al primer período, y, de existir más períodos, la cuota que se sigue pagando al final de cada uno de ellos se compone de la amortización de capital de dicho período más los intereses del período siguiente, comprendiendo la cuota final únicamente el principal restante.

Por tanto, no existiendo ninguna norma o interpretación jurisprudencial que proscriba de forma objetiva y automática el pago de los intereses por adelantado, de lo que es prueba la Sentencia del Tribunal Supremo antes citada [no se ve la prueba], no puede considerarse que tal cobro anticipado de todos los intereses ordinarios correspondientes al año pactado de amortización, incluso si éstos se han descontado del capital convenido, implique que la cantidad entregada al prestatario sea inferior a la pactada [modestamente, me parece evidente lo contrario].

6. Coste de la intermediación y pagos a terceros […] la escritura […] señala que una cantidad de 35.000 euros se entregan a la sociedad «Financial Solutions Mallorca, S.L.», en pago de los servicios de intermediación prestados en esta operación [la sociedad no está inscrita en el Registro de empresas] […]

[…] el importe correspondiente a este concepto de «comisión de intermediación» debe entenderse como efectivamente entregado al prestatario [y al no poder considerarse como comisión de intermediación por no estar inscrito como tal el sedicente intermediario, es rebaja injustificada del importe del préstamo, lo que tiene importancia a la hora de establecer la cantidad que debe devolver el prestatario]. […]

En cuanto al pago por parte del prestamista a otros acreedores del prestatario de la cantidad de 320.834,72 euros en concepto de saldo deudor para la cancelación de las hipotecas que gravan el inmueble hipotecado, como ya ha reconocido el registrador […] constituye también un supuesto de «pagos a terceros» que responde a una orden del propio prestatario a la entidad acreedora, lo que equivale a la entrega al mismo […]

7. Comisión de apertura. A este respecto, la escritura calificada señala que la cantidad de 15.064,50 euros se entregan a don F. B. L. (al parecer un gestor), en pago de la comisión de apertura del préstamo; considerando el registrador de la Propiedad que la comisión de apertura debe responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria del préstamo o crédito, lo que no se acredita, y que no consta en la oferta vinculante referencia alguna ni a la comisión de apertura ni a la identidad de la persona que la recibe.

[…] en el supuesto específico que es objeto de este recurso concurren las siguientes circunstancias especiales: [1] la primera, que tal comisión de apertura no consta como pactada ni en la oferta vinculante ni en la escritura de préstamo hipotecario, por lo que no es susceptible de imposición al deudor; [2] la segunda, que en un primer momento se indica que ha sido percibida por una tercera persona ajena a la concesión del préstamo y, por tanto, inhabilitada para su cobro; [3] y la tercera, que en una rectificación posterior se indica que no ha sido ese el motivo de la entrega, pero no se señala uno concreto que responda a una obligación del deudor.

En consecuencia, para que la inscripción de la hipoteca sea posible es necesario que bien se aclare en qué concepto concreto y legítimo recibió don F. B. L. los citados 15.064,50 euros o, en caso contrario, tal cantidad deberá ser entregada efectivamente al prestatario. Inscripción de la hipoteca que, en cualquier caso, exigirá también, dados los efectos de nulidad radical y originaria anudados a la usura y antes expuestos, el consentimiento expreso del prestatario en favor del mantenimiento de la operación [eso sería confirmación de una nulidad de pleno derecho].

8. Gastos asociados al préstamo hipotecario. En cuanto a la entrega por el prestamista al citado don F. B. L. de la cantidad de 10.900,78 euros «en pago de gastos relativos a la formalización de la operación (AJD, notaría, registro, etc)», señala el registrador de la Propiedad que tanto la oferta vinculante como la escritura carecen de suficiente información respecto de la obligación de pago por parte del prestatario de este tipo de gastos y acerca de la cuantía de los mismos. Por su parte, el acreedor manifiesta en su recurso que tales gastos responden a una finalidad absolutamente legítima, como es el pago de impuestos y gastos en nombre del prestatario, y que en ningún momento han revertido en el prestamista, ni implica una mayor onerosidad del préstamo [imputar todos los gastos de formalización al deudor es abusivo por sentencia firme y no legítimo]. […]

Por otra lado, es normal que los distintos conceptos que integran el grupo de gastos de formalización del préstamo hipotecario a los que se viene aludiendo (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, gastos de tasación, Notaría, gestoría y Registro de la Propiedad), carezcan de individualización de sus respectivas cuantías en la oferta vinculante, ya que la determinación exacta de las mismas corresponde a operadores independientes, por lo que respecto a estos gastos la cifra retenida suele tener la consideración de «provisión de fondos» sujeta a devolución en cuanto a la cuantía sobrante. Esta consideración de «provisión de fondos» debe entenderse también aplicable en el presente supuesto, no obstante, la expresión «en pago de los gastos (…)» utilizada en la escritura […]

Por tanto, también deberá rechazarse la inscripción de la hipoteca en supuestos como el presente, si no se aclara que el pago realizado lo es en concepto de «provisión de fondos» y, además, que sólo cubrirá la parte de los respectivos gastos que legalmente fueran de cuenta del consumidor conforme a los criterios antes señalados [si la cláusula de imputación de gastos al deudor es abusiva, como lo es, esta solución es, conforme al art. 65 TRLGDCU, integración prohibida a favor del acreedor], excluyendo los gastos inimputables al mismo (como, por ejemplo, los registrales) que, en su caso, deberían devolverse al prestatario, siendo aplicables entonces los requisitos señalados en el fundamento de derecho anterior [consentimiento del deudor] […]

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al segundo de los defectos de la nota de calificación, revocando respecto del mismo la calificación del registrador de la Propiedad [subsanación por diligencia de la falta de oferta vinculante]; y confirmar parcialmente el primer defecto en los términos que resultan de los fundamentos de Derecho séptimo y octavo [comisión de apertura y gastos anulan el contrato y la hipoteca].

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Comentario: La Dirección General otra vez contra la usura

**4.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL**

Resolución de 12 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5 a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Resumen: En los casos en que interviene la herencia yacente procede el nombramiento de un administrador judicial o la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Hechos: se presenta a inscripción decreto de adjudicación (junto con el correspondiente mandamiento de cancelación) frente a la herencia yacente o los desconocidos herederos del titular registral.

La Registradora califica negativamente pues al tratarse de una herencia yacente, no resulta de la documentación aportada, el nombramiento judicial de un administrador de la herencia, a la espera de un heredero definitivo.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre el particular: en los casos en que interviene la herencia yacente procede el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y ss LEC, o, la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente añadiendo que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. (ER)

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5. DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE**

Resolución de 12 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Benidorm n.º 3 a inscribir un testimonio de un auto de homologación de una transacción judicial.

Resumen: Cuando los procesos judiciales de división de herencia culminan de manera no contenciosa, para la inscripción se precisa escritura pública por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Hechos: Se discute la posibilidad inscribir un testimonio de un auto dictado en un procedimiento de división judicial de herencia por el que se acuerda la homologación de una transacción judicial alcanzada entre las partes y recogida en el correspondiente cuaderno particional.

Registrador: Estima que dicho auto no constituye título formal adecuado para la inscripción, siendo precisa su oportuna protocolización notarial.

Recurrente: Entiende que el auto judicial que aprueba un acuerdo de transacción que pone fin a un pleito comenzado es un documento público y solemne que cumple sin duda alguna el requisito exigido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

I ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADA JUDICIALMENTE:

1 Fuera de los supuestos en que hubiese habido oposición entre las partes y verdadera controversia, el acuerdo de los interesados que pone fin al procedimiento de división de un patrimonio no pierde su carácter de documento privado, que en atención al principio de titulación formal previsto en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, exige el previo otorgamiento de escritura pública notarial a los efectos de permitir su acceso al Registro de la Propiedad. 5. En el presente caso,

2 En el presente caso se trata de una transacción que deriva del acuerdo alcanzado por las partes en un procedimiento de división judicial de herencia, que por el acuerdo alcanzado culmina de manera ni contenciosa. En los casos en que los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

3 Este criterio, además, es compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas

II INDEPENDENCIA EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

El registrador no se encuentra vinculado en su calificación por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

Comentario: Extraña que, tras reiteradas resoluciones y a la vista de los dispuesto en artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siga planteándose la misma cuestión, que gira siempre en torno a cuestiones ya tratadas en resoluciones anteriores: (i) Principio de legalidad. (ii) Naturaleza de la transacción. (iii) Naturaleza del auto que homologa la transacción alcanzada. (JAR)

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7. OBRA NUEVA ANTIGUA SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN**

Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ronda, por la que suspende la inscripción de una escritura de obra nueva terminada.

Resumen: Las obras nuevas “antiguas” no requieren para su inscripción de una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción ni que se certifique por parte del Ayuntamiento el carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o sometido a un régimen urbanístico especial.

Hechos: Se declara mediante escritura sobre una finca registral descrita como rústica una obra nueva, para ello se incorpora certificación de técnico expedido en el 2016 de la que resulta que: a) la antigüedad de la edificación correspondiente a la vivienda principal y alberca, es de nueve años; mientras que la antigüedad de las edificaciones correspondientes a naves y cobertizos y vivienda de invitados es de siete años y b) el terreno sobre el que se levanta la edificación, no pertenece a zona clasificada como suelo no urbanizable de especial protección, ni se halla en ninguno de los supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002.

El registrador suspende la inscripción por el defecto de no haberse aportado certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento de la que resulte de que la finca sobre la que se ha construido la edificación no es suelo de especial protección, a fin de acreditar que ya no procede el restablecimiento de la legalidad urbanística por tener dichas obras una antigüedad superior a seis años, invocando el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y concordantes.

El recurrente afirma que ha solicitado al Ayuntamiento de forma reiterada la emisión de la certificación requerida por el registrador sin resultado positivo.

Por otra parte, el recurrente aporta junto con el escrito del recurso diversa documentación, respecto de la que recuerda nuestro Centro Directivo que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador rechazándose cualquier otra pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Comienza nuestro CD haciendo un repaso sobre su doctrina reiterada relativa a la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa.

Cuando se trata de escrituras de declaración de obra nueva, en nuestra legislación hay dos vías para lograr su registración, una ordinaria y otra prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto del art 28 del texto refundido de la Ley de suelo, que permite el acceso al Registro de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones: vid. artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina.

Para su inscripción solo se exige:

La aportación de los documentos que acrediten “la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título”, de los que resulte además, que dicha fecha sea “anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante”.
La inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística
Y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

Vemos por tanto que legalmente no es imprescindible, aportar una prueba documental que certifique por parte del Ayuntamiento, como órgano competente en sede de disciplina urbanística, la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Cuando la legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la acción de restauración de la realidad física alterada, el registrador habrá de constatar por lo que resulte del Registro y del título calificado, de acuerdo con la normativa aplicable, que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección, para ello también podrá utilizar medios de calificación o de prueba que no consten en el Registro como serían los concretos planes de ordenación territorial o urbanística en vigor que afecten a la zona en cuestión.

Para la efectividad de lo anterior es importante contar con elementos auxiliares de calificación en cuanto a la localización y la situación urbanística del suelo, necesidad a la que responde la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario, en su disposición adicional quinta.

A ello se suma lo dispuesto en el 202 de la Ley Hipotecaria, por el que ya no es posible el acceso registral de declaración de edificaciones o instalaciones sin que en el título correspondiente conste la delimitación geográfica de su ubicación precisa.

Lo anterior permitirá al registrador comprobar:

Que edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y
Que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o suelo de especial protección determinante de la imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de legalidad.

En el caso de que se albergaren dudas sobre la afección, siempre que estén justificadas, deberán solventarse mediante la resolución de la Administración competente que aclare la situación urbanística de la edificación.

Comentarios: Vemos con esta resolución que en nuestra legislación no se exige que se aporte una certificación administrativa acreditativa bien de la naturaleza del suelo, bien de la propia prescripción de la acción de disciplina, tal intervención administrativa previa y excepcional solo puede obedecer a una motivación concreta y expresada en la nota de calificación, apreciada por los medios de que dispone válidamente el registrador, con referencia a los distintos presupuestos impeditivos, como tratarse de posible suelo demanial o suelo sujeto a un particular régimen de ordenación que determine la imposibilidad de que operen plazos de prescripción de medidas de protección de legalidad urbanística, según la ubicación geográfica que identifica la finca. (MGV)

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8.⇒⇒⇒ SILENCIO NEGATIVO EN LICENCIAS DE OBRA NUEVA.

Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: para inscribir en el Registro de la Propiedad una obra nueva terminada debe aportarse la preceptiva licencia sin que pueda entenderse adquirida por silencio administrativo.

Hechos: se presenta a inscripción escritura pública de declaración de obra nueva terminada.

La registradora califica negativamente y entre otros defectos, alega el no aportarse la correspondiente Licencia Municipal de Obras, en la que se ampara dicha construcción, de conformidad con lo establecido en el artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. En el recurso interpuesto se expresa que las obras se iniciaron sin haberse obtenido licencia municipal de forma expresa, transcurridos tres meses de la presentación de la última documentación al Ayuntamiento y se contaba con informes favorables a la solicitud de la licencia y se habían abonado las tasas correspondientes.

La DGRN confirma la calificación y dicta una interesante resolución que puede ser sintetizada de las siguiente forma:

I. DISTRIBUCIÓN DE COMPETENCIAS ESTADO Y CCAA.

Haciendo remisión a la importante STC de 14 de diciembre de 2017, señala la DGRN que es competencia de las normas estatales determinar cuáles son los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa.

Sentada esta afirmación, el artículo 9.7 del TRLS de 2008 (art. 11.3 TR de 2015) es taxativo excluyendo la posibilidad de entender adquirida por silencio administrativo positivo la licencia solicitada («en ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística»), «serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen: b) Las obras de edificación, (…) de nueva planta»).

Aun cuando el recurrente alega que existen informes técnicos y jurídicos del propio Ayuntamiento favorables a la concesión de la licencia, la DGRN señala que “no cabe atribuir a los referidos informes jurídico y técnico la virtualidad jurídica propia del acto administrativo de resolución del procedimiento de concesión de licencia en sentido estimatorio”.

Ver: Informe de enero de 2017, Tema del mes: ¿Es realmente negativo el silencio administrativo?

II. RÉGIMEN TRANSITORIO.

En esta Resolución, el Centro Directivo comienza haciendo un repaso a los antecedentes históricos en la materia. En lo que al régimen transitorio se refiere, señala, con fundamento en las R. de 21 de enero y 1 de marzo de 2012 que: “(…) las sucesivas redacciones legales en la materia (…) serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior. Ahora bien tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción».

Tomando como punto de partida la Disposición Transitoria 4ª del Código Civil, cuando, se plantean problemas de derecho intertemporal o transitorio, “los derechos nacidos y no ejercitados (en este caso, no inscritos) ciertamente subsisten con la extensión y en los términos que les reconoce la legislación precedente; pero han de sujetarse para hacerlos valer (en éste, para inscribirlos) al procedimiento dispuesto en la legislación vigente (que lo regula) en el momento en que el asiento se solicite”. Añade la DGRN que, “(…) el curso del procedimiento registral se desarrolla bajo la vigencia de la nueva norma sobre requisitos de inscripción y esta misma se remite a la correspondiente normativa sustantiva que resulte de aplicación conforme a las normas transitorias particulares y principios generales del derecho intertemporal, por tanto, deberá atenderse a cada requisito particular –vgr., licencia, seguro, certificado de eficiencia energética,…–para comprobar si efectivamente resulta de aplicación, conforme a su régimen normativo específico, aunque a él se refiera la norma registral como requisito de inscripción” . Vid. R. de 2 de abril de 2013, 3 de julio de 2015, y de 28 de junio de 2017. (ER)

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9.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CONSULTA AL SERVICIO DE INTERCONEXIÓN REGISTRAL.

Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (CB).

Resumen: La registradora suspende la inscripción de una hipoteca concedida por un particular porque, consultado el Servicio de Interconexión Registral, resulta éste ser acreedor de otras seis hipotecas y no cumple los requisitos de la LCCPCHySI, a saber, inscripción en el Registro de empresas y garantía.

Hechos: Tras la subsanación de varios defectos, respecto del indicado en el hecho número 1, el notario autorizante hace constar que las partes le manifestaron que la concesión del préstamo se debía a una relación de amistad entre ambas y que el préstamo no tenía en ningún caso el carácter de profesional.

Registradora: […] mantiene la calificación desfavorable respeto del defecto señalado en el hecho 1 […] al ser la acreedora titular de otras hipotecas, según resulta de la consulta hecha al Servicio de Interconexión entre los Registros, ello constituye indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional de concesión de préstamos, que justifica la exigencia del cumplimiento de todos los requisitos previstos en la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

Cuestión controvertida: […] El objeto del debate se centra, pues, exclusivamente en la cuestión de determinar cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de créditos o préstamos por parte del prestamista, y si es suficiente para excluir la aplicación de dicha Ley el hecho de que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de préstamo hipotecario que no se dedica con carácter de habitualidad y profesionalidad a las actividades reguladas en la citada Ley 2/2009, de 31 de marzo […]

2. Respecto la citada cuestión, la registradora pone de manifiesto […] que la persona física prestamista es también titular de otras seis hipotecas en garantía de otros préstamos concedidos previamente, además de la que es objeto de calificación […] según consulta realizada al Servicio de Interconexión entre los Registros, por lo que […] la acreedora sí ejerce profesional o habitualmente la actividad de concesión de préstamos, siéndole […] aplicable […] la Ley 2/2009, y ello a pesar de la manifestación vertida […] por la propia interesada negando el citado ejercicio profesional de la actividad de prestamista, que estima carece de fuerza enervante, al existir una prueba objetiva en sentido contrario.

Recurrente: El recurrente […] opone a la calificación el […] que el préstamo se concedió como «un favor entre amigas», dada la necesidad urgente de la prestataria de no incurrir en impago de cuotas de otro préstamo contraído con una entidad financiera, y que la suma de todos los intereses devengados por los distintos préstamos concedidos, por su reducida cuantía […] no son suficientes para considerarla como actividad profesional […]

Resolución: La DGRN confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

3. Conviene recordar […] que […] no sólo las autoridades económicas sino todos los operadores jurídicos deberán prestar la mayor diligencia en la consecución de esa finalidad de protección del consumidor […]

[…] ya la Ley 2/2009, de 31 de marzo […] contiene un conjunto de normas cuya razón de ser consiste en garantizar la transparencia del mercado hipotecario, incrementar la información precontractual y la protección a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado; y reafirma el deber de control sobre el cumplimiento de las obligaciones que impone –información precontractual, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación, compensación por amortización anticipada, etc.– por parte de notarios y registradores de la propiedad […] en el artículo 18.1

En consecuencia, ha sido correcta la actuación de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta del Servicio de Interconexión entre los Registros y no admitir sin más la manifestación negativa de la acreedor acerca de su condición de profesional […]

LA HABITUALIDAD DETERMINA EL CARÁCTER PROFESIONAL DEL PRESTAMISTA.- 4. En cuanto al supuesto de hecho de este expediente […] la cuestión fundamental se centra en determinar si concurre el presupuesto de aplicación de la citada Ley 2/2009, es decir, el carácter profesional del prestamista.

[…] el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter […] la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. […]

5. Es doctrina de este Centro Directivo […] que el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral, Así, este Centro Directivo [1] ha admitido la posibilidad de que el registrador de la propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el Registro Mercantil […] [2] así como que pueda proveerse de la prueba a su alcance si puede acceder a ella con facilidad […] [3] siendo compatible el principio de rogación que exige que se inscriba lo que se pide con la posibilidad de consulta al Registro Mercantil por parte del registrador de la propiedad para acreditar el cargo y la representación del administrador de una sociedad […] [4] pudiendo incluso consultar de oficio en algún caso el Registro General de Actos de Última Voluntad para aclarar una determinada cuestión […] [5] o calificar la declaración de concurso por consulta al Registro Mercantil o al Registro Público Concursal [6] o, por último, consultar, como ha ocurrido en este caso, el Servicio de Interconexión entre los Registros en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el carácter de entidades financieras (Resolución de 4 de febrero de 2015).

En definitiva, se trata de obtener datos que de manera objetiva e indubitada, acrediten o complementen el contenido de la documentación presentada o que apoyen la emisión de una calificación lo más precisa y acertada posible, y en este sentido el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes Registros de la Propiedad, que revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria.

LA HABITUALIDAD EXIGE AL MENOS DOS PRÉSTAMOS.- 6. Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009 […] Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo […] a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario. Por tanto, con más razón, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesión de seis préstamos hipotecarios por el mismo acreedor constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en el ejercicio de tal actividad, circunstancia que si bien no convierte necesariamente al prestamista en profesional, justifica la denegación de la inscripción registral mientras no exista prueba en contrario.

Por lo demás, la mera afirmación de la recurrente de que el préstamo hipotecario ahora debatido fue concedido por razón de amistad entre las contratantes, desnuda de cualquier principio de prueba que la avale, no puede tener valor probatorio por sí misma conforme al principio tradicional en nuestro Derecho de que la confesión sólo hace prueba contra su autor, no a su favor (cfr. artículos 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1232 de la redacción original del Código Civil). […]

7. Despejada la cuestión anterior, procede confirmar la aplicabilidad de la Ley 2/2009 al presente supuesto de hecho por concurrir no sólo el presupuesto exigido por la misma relativo al carácter profesional de la actuación del prestamista, sino también los demás requeridos por dicha norma.

[…] El ámbito de aplicación de dicha normativa viene determinada, por tanto, no por la naturaleza del bien hipotecado (parcela, vivienda o local de negocio), ni por la naturaleza física o jurídica de la persona prestataria, sino por el destino del préstamo o crédito concedido para una actividad ajena a la propia actividad empresarial o profesional del prestatario.

8. Por tanto, si bien en el presente supuesto la finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual de la deudora, se hace preciso delimitar cuál es el destino del préstamo hipotecario a que se refiere este recurso, para poder atribuir al prestatario la condición de consumidor.

Pues bien, en el presente caso no hay ningún factor favorable a estimar un supuesto destino empresarial de dicho préstamo vinculado a la actividad propia del deudor. Antes al contrario la finalidad o destino del préstamo ahora cuestionado, desde el punto de vista del deudor, es claramente ajena a toda actividad profesional o empresarial, pues […] el préstamo «es motivado por la necesidad urgente de la prestataria para tratar de no perder su única vivienda, pues el préstamo bancario ya estaba cerrado por impago de cuotas e intereses de demora, no pudiendo hacer frente al pago de la deuda acumulada», es decir, se trata de una refinanciación de un préstamo anterior con objeto de evitar la eventual ejecución de la vivienda habitual de la deudora por impago de aquél. Todo lo cual conduce necesariamente a la confirmación de la calificación impugnada por ser conforme a Derecho.

COMENTARIO:

La DGRN confirma en esta resolución la suspensión de la inscripción de una hipoteca por no acreditarse por la persona física prestamista su inscripción en el Registro de empresas y la prestación de las correspondientes garantías a favor de sus clientes, pese a que la prestamista dice que no es profesional y que da el préstamo por amistad.

La razón es que debe prevalecer la prueba objetiva que resulta de la consulta del Servicio de Interconexión de los Registros, donde la prestamista es titular de seis hipotecas en otros registros, frente a dicha manifestación de parte, documentada notarialmente pero sin prueba adicional.

La consulta de organismos oficiales por la registradora es correcta, ya que dichas fuentes –Registro Mercantil, Registro Concursal, Registro de Actos de Últimas Voluntades, Servicio de Interconexión de los Registros- lo son de datos objetivos e indubitables y persigue no sólo el acierto de la calificación sino la liberación a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente la registradora.

La necesidad de respetar en el contrato de consumo un alto nivel de protección de las personas consumidoras, es la que obliga a las registradoras y registradores a extremar la diligencia en su función de control de la legalidad y a realizar este tipo de consultas.

Sin embargo, me llama la atención que tratándose de una hipoteca regulada por la Ley 2/2009, la Dirección General no mencione la necesidad de que la registradora consulte también el Registro de empresas y los precios de los servicios, las tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que las empresas aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios que prestan, y los tipos de interés máximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por demora. Datos todos ellos de obligatoria declaración al Registro de empresas.

Tratándose también de una hipoteca en contrato por adhesión con cláusulas no negociadas individualmente, conviene recordar la obligación de notarios y registradores de consultar el Registro de Condiciones Generales de la Contratación a fin de no incluir cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita, cuando enfrenten su labor de documentar el crédito hipotecario.

Estos medios objetivos e indubitables que deberá consultar la registradora son también de gran interés para potenciar la calificación registral de las hipotecas si el proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario se llega a hacer ley.

La comprobación notarial del cumplimiento por el acreedor del principio de transparencia material no puede ser obstáculo a una intensa labor de calificación del contenido de la hipoteca por los registradores en pro de los intereses económicos de las personas consumidoras. Al respecto, sin embargo, me permito opinar con Orduña, que la garantía de la transparencia, desde el punto de vista notarial pudiera conseguirse igualmente mediante las correspondientes advertencias en el seno de la escritura (Orduña Moreno, J., “La transparencia como valor del cambio social: su alcance constitucional y normativo. Concreción técnica de la figura y doctrina jurisprudencial aplicable en el ámbito de la contratación”, Thomson Reuters Aranzadi, Cizur Menor, 2018, Valencia, 2016, pg. 85.).

Desgajar del documento elementos importantes como son los que se quieren incluir en el contenido del acta regulada por el art. 13 del Proyecto, no nos parece el mejor modo de defender a las personas consumidoras y menos cuando se les quiere imponer una vergonzante obligación de conocer el contenido contractual y la obligación de comparecer al examen notarial si quieren tener el préstamo.

En todo caso, la resolución que comentamos contiene un sugestivo punto de vista, en cuanto permite, con la mayor naturalidad, ejercer sus respectivas funciones a notarios y registradores, concurriendo ambos profesionales, con todos los recursos, a la defensa de los intereses económicos de las personas consumidoras y al establecimiento de un equilibrio real en la hipoteca con cláusulas no negociadas individualmente. (CB)

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10. TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO CONTRA EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL**

Resolución de 14 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Llíria a inscribir un testimonio de una sentencia.

Resumen: No cabe inscribir una sentencia dictada en un procedimiento seguido exclusivamente contra quienes ya no son los titulares registrales de la finca en la actualidad,

Hechos: Se discute la inscripción de un mandamiento judicial librado para dar cumplimiento a la sentencia dictada en procedimiento ordinario por la que se acuerda la rescisión por fraude de acreedores de una serie de transmisiones y la correspondiente cancelación de las consecuentes inscripciones registrales.

Registrador: Deniega la inscripción por no constar la finca inscrita a nombre de los demandados, sino de aquellas personas que la adquirieron en posteriores transmisiones.

Recurrente: El hecho que la finca no esté inscrita a favor de los demandados, y, que haya sido objeto de transmisiones posteriores, en ningún caso puede ser motivo de denegación de un mandamiento judicial de cancelación de dominio.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Entre los principios de nuestro Derecho hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar en el presente caso la negativa a la inscripción de una sentencia dictada en un procedimiento seguido exclusivamente contra quienes ya no son los titulares registrales de la finca en la actualidad.

Como se deduce del artículo 222.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los efectos de una sentencia solo alcanzan a las partes del proceso en que se haya dictado la y a sus herederos y causahabientes. Los adquirentes que han inscrito su titularidad en el Registro con posterioridad solo se verán afectados por la sentencia, y podrá cancelarse su inscripción como consecuencia de dicha sentencia, si han sido oportunamente demandados en el procedimiento o si la demanda había sido objeto de anotación preventiva en el Registro antes de que inscribieran su respectivo derecho.(JAR)

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13. * INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA POR HERENCIA Y DONACIÓN.**

Resolución de 7 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Resumen: Si el título previo es una herencia, el plazo del año se cuenta desde la muerte del causante (no desde la fecha de la escritura de herencia). El art. 205 LH sólo exige la aportación de dos títulos, el previo y el inmatriculador.

Hechos: Se cuestiona la inmatriculación de una finca (mitad indivisa) en virtud de un título público de donación, aportándose como título previo escritura de adjudicación de herencia.

Registrador: (i) Debe acreditarse que el bien transmitido pertenecía exclusivamente a la herencia de la causante de la sucesión. Entiende que el bien no es privativo de la causante porque en la certificación catastral descriptiva y gráfica consta a nombre del esposo de la fallecida. (ii) Falta conocer el título de adquisición de quien transmitió al transmitente para poder verificar si la finca está o no inscrita (es decir, el antetítulo del título previo).

Recurrente: (i) Los títulos presentados cumplen con los requisitos del artículo 205 L.H. (ii) Este artículo sólo exige dos títulos, mientras que la calificación está exigiendo las presentación de tres al incluir el antetítulo del titulo previo. (iii) La identidad exigible entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica no se extiende a la titularidad.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Para inmatricular por el procedimiento del doble título (Art. 205 LH), el titulo previo ha de ser necesariamente un título público, y la adquisición anterior ha de haberse producido con un año de antelación al título inscribible (título traslativo inmatriculador).

Se precisa que el plazo del año se refiere a la adquisición material (al título material adquisitivo) y no al título público formalizador de la adquisición producida. Por ejemplo, en caso de herencia, el año se cuenta dese la muerte del causante, no desde la fecha de la escritura de herencia.

2 El título público previo no debe ser necesariamente traslativo. Puede ser declarativo siempre que acredite el hecho y el momento de haberse producido la adquisición anterior (ej, sentencia declarativa, acta de notoriedad del artículo 209.4 RN).

3 No cabe exigir el antetítulo del título previo (en el caso de la Resolución, el título adquisitivo del causante). De la obligación que tiene el registrador de hacer una búsqueda exhaustiva y rigurosa para evitar la doble inmatriculación, no cabe colegir una genérica obligación para los interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta documentación previa obre en su poder, pues la norma exige la presentación de dos títulos públicos.

4 Debe entenderse derogado el Titulo VI del Reglamento Hipotecario, de ahí que no quepa exigir que la finca que se pretende inmatricular esté a nombre del transmitente o del adquirente. La identidad con la finca catastral se refiere a la descripción de la finca, no a la titularidad.

5 El juicio de identidad que formule el registrador respecto de otra finca ya inscrita ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos, no puede ser arbitrario o discrecional.

6 Reitera doctrina sobre la inadmisibilidad de títulos instrumentales o “ad hoc”, si bien la calificación registral en este punto no puede basarse en meras sospecha sino que ha de estar suficientemente fundada, lo que exige analizar caso por caso (por ejemplo, simultaneidad de fechas, transmisiones circulares, ausencia de función económica, nulo o bajo coste fiscal del negocio jurídico, etc). (JAR)

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15.⇒⇒⇒ PODER OTORGADO EN SUECIA. REQUISITOS DE EQUIVALENCIA DE PODERES Y ESCRITURAS EXTRANJERAS. JUICIO NOTARIAL DE EQUIVALENCIA DE PODERES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL. NO INSCRIBIBILIDAD DIRECTA DE DOCUMENTOS INMOBILIARIOS EXTRANJEROS.

Resolución de 18 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mijas n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Los poderes autorizados por notario sueco son equivalentes a los poderes otorgados ante notario español y deben de admitirse. Requisitos del principio de equivalencia de documentos otorgados en el extranjero y su aplicación a poderes y a escrituras relativas a inmuebles. El juicio de equivalencia del notario de estos documentos puede estar implícito en el de suficiencia y aunque el registrador puede discrepar tiene que demostrar el error del juicio notarial con conocimientos del derecho extranjero aplicable y su vigencia. Incidentalmente (obiter dicta) declara o puede concluirse que declara que las escrituras relativas a inmuebles otorgadas en el extranjero no son directamente inscribibles sin intervención de notario español.

Hechos: Se otorga un poder ante una notaria sueca por la parte vendedora. Con ese poder se otorga en España una escritura de compraventa ante notario español que estima suficiente el poder y además emite un juicio expreso de equivalencia de funciones respecto de la notaria sueca autorizante.

El registrador (con la conformidad de los cotitulares de dicho Registro y confirmación de la registradora sustituta para la calificación alternativa) suspende la inscripción pues, a pesar del juicio notarial de equivalencia, estima que el notario sueco no realiza funciones equivalentes al español y el poder en realidad es una mera legitimación de firmas. Basa principalmente su argumentación en la respuesta a una consulta emitida por la Comisión de Derecho Internacional Privado del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España en su informe 164 en la que concluye que el “notarius publicus” sueco es un legitimador de firmas y no lleva a cabo propiamente un juicio de identidad ni de capacidad de las partes, ni en su caso, de la legalidad de los poderes.

El notario autorizante recurre y alega:

En cuanto al fondo del asunto, que el notario sueco, y por extensión los nórdicos, es titular de una función pública y que ha sido nombrado para conferir autenticidad a los actos y negocios jurídicos por lo que sus documentos son ejecutables (utilizables) en España, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 56 y 57 de la Ley 29/2015, de 30 de julio de Cooperación Jurídica internacional en materia civil.

En cuanto a la competencia para valorar la suficiencia del poder extranjero y su equivalencia, compete al notario si bien si el registrador puede disentir de la equivalencia declarada por el notario en cuyo caso deberá motivarlo adecuadamente con base en las leyes y no en una respuesta a una consulta de una comisión interna registral.

Alega también que de admitirse la postura del registrador llevaría a la perturbadora situación para la economía nacional que los ciudadanos de dichos países tendrían que otorgar los poderes ante el cónsul español o desplazarse a España para otorgar las escritura en las que estén interesados.

Finalmente pone de manifiesto la importancia y necesidad de que la DGRN fije su posición en este asunto ante la disparidad de criterios en los diferentes Registros de la Costa del Sol y sus importantes repercusiones prácticas.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: La DGRN declara que para que los documentos públicos otorgados en el extranjero sean considerados como tales en España, cuando la ley española exija para el acto o negocio un documento público, tienen que ser equivalentes a los documentos públicos españoles pues corresponde al legislador nacional fijar las condiciones del propio sistema de seguridad jurídica preventiva y cita para ello la Sentencia de 9 de marzo de 2017 (asunto C-342/15) del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Este principio de equivalencia documental (en el ámbito extrajudicial) se concreta en la práctica en las siguientes exigencias al documento extranjero:

1).- Equivalencia formal o aparente, es decir haber sido autorizado por persona que ejerza una función pública y haya sido nombrado por el Estado.

2).- Equivalencia sustantiva o de funciones, es decir que la función pública encomendada por el Estado al autorizante del documento tenga por objeto conferir autenticidad a los actos y negocios jurídicos, como ocurre con la función de fe pública extrajudicial atribuida al notario español.

No son admisibles por ello los documentos extrajudiciales generados en aquellos sistemas en los cuales la intervención, aun cualificada, corre a cargo de quienes no tienen encomendada esa función (fedataria), y sin que sea posible en tales supuestos su adecuación mediante la actuación del notario español (a posteriori).

3.- Equivalencia de efectos, es decir que su país de origen atribuya al documento los mismos o similares efectos que le vaya a atribuir la legislación española.

Llevando a la práctica dichos principios examina dos tipos de documentos a los que aplicar dichos principios:

I) Los Poderes otorgados en el extranjero, en los que la aplicación del principio de equivalencia ha de ser más laxo pues no son documentos directamente inscribibles y debe de facilitarse su circulación internacional.

De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 56 y 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de Cooperación Jurídica Internacional tienen que cumplir estos tres requisitos para considerarse equivalentes:

a) Que sean autorizados por funcionario nombrado por el Estado.

b) Que tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública al documento.

c) Que, para surtir efectos en España, el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante y su capacidad para el acto o negocio que contenga.

Aclara que esta dación de fe sobre los puntos anteriores no tiene por qué resultar explicitada en el documento sino que basta con que la autoridad extranjera autorizante cumpla conforme a su normativa unas funciones equivalentes a las de la autoridad española.

En cuanto a la intervención notarial y registral y el principio de equivalencia en los poderes otorgados en el extranjero, la DGRN concluye, en resumen, que:

El notario tiene que emitir un juicio de equivalencia del poder extranjero, pero este juicio de equivalencia puede ser explícito o ser implícito, si el notario ha emitido el juicio de suficiencia que necesariamente presupone el de equivalencia del poder.

El registrador puede discrepar de ese juicio notarial de equivalencia, pero para ello tiene que fundamentar su calificación y el error del juicio del notario con una motivación expresa, adecuada y suficiente, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo sin que baste una citada aislada de una norma o la respuesta a una consulta interna registral, que además no es vinculante.

Aclara también sobre este punto que no basta una interpretación de dicha ley realizada por el registrador que meramente difiera de la que haya realizado el notario, pues la competencia para este juicio de equivalencia la tiene atribuida el notario, sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la equivalencia de funciones del notario extranjero en el poder otorgado en el extranjero.

En el caso concreto el notario ha emitido un juicio de equivalencia expreso y el registrador no ha desvirtuado el error notarial en ese juicio, por lo que concluye -sin entrar en el análisis profundo de la legislación sueca- que el poder de representación otorgado ante la notaria sueca objeto de este expediente es susceptible de ser adecuado al ordenamiento español y, por tanto, es formal y funcionalmente equivalente a los autorizados por los notarios españoles, al tiempo que surte los mismos o más próximos efectos en el país de origen.

II. Los documentos relativos a inmuebles potencialmente inscribibles de forma directa en el Registro de la Propiedad en los que esta equivalencia de funciones ha de ser más estricta ya que quien interviene es un funcionario extranjero, carente de formación y autoridad para controlar una legalidad ajena a su competencia y exento de deberes de cooperación con una Administración Pública de la que no forma parte.

Este control más estricto tiene su fundamento en que los negocios jurídicos inmobiliarios contenidos en documentos extranjeros tienen como finalidad la inscripción en el Registro de la Propiedad cuyo objeto es garantizar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias.

Por ello el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 9 de marzo de 2017, asunto C-342/15, y otras más, considera justificado que la normativa nacional exija la intervención notarial (en este caso española) en la medida en que pretende garantizar una correcta aplicación de la ley y la seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares, objetivos que forman parte de las misiones y responsabilidades del Estado.

Los notarios, según dicha sentencia, verifican la exactitud de las inscripciones practicadas en un Registro de la Propiedad y garantizan la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias y el buen funcionamiento del Registro de la Propiedad, y su función entronca, en términos más generales, con la protección de la buena administración de justicia, razón imperiosa de interés general.

COMENTARIO: Interesante y densa Resolución, difícil de sintetizar, pero de la que cabe concluir que:

1.- Los poderes otorgados en el extranjero autorizados por notario, aunque sea del tipo anglosajón, como regla general deben de admitirse pues hay que ser flexible en el principio de aplicación del principio de equivalencia y en la circulación internacional de este tipo de documentos, ya que de no hacerlo se generarían muchos problemas prácticos en las transacciones inmobiliarias.

2.- Si el notario emite, bajo su responsabilidad, el juicio de equivalencia del poder otorgado en el extranjero (incluso implícito en el juicio de suficiencia) el registrador, aunque puede discrepar, deberá demostrar el error (evidente) del juicio notarial con un estudio detallado del contenido y vigencia de la normativa extranjera en que se basa y no bastará una mera discrepancia basada en opiniones ajenas o en cita de preceptos aislados del derecho extranjero.

3.- Los documentos autorizados por notario extranjero (todos, no sólo los del notariado anglosajón) no son inscribibles directamente en el Registro de la Propiedad español conforme a la Ley 29/2015, de 30 de julio, de Cooperación Jurídica Internacional, la posición del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea en varias de sus sentencias, y a un juicio más estricto del principio de equivalencia documental, si se tiene en cuenta la finalidad de garantizar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias, el buen funcionamiento del Registro de la Propiedad y el interés general. No obstante habrá que esperar a que se plantee el primer caso práctico cuando un Registro de la Propiedad deniegue la inscripción de un documento otorgado en el extranjero sin intervención de notario español.

Esta último punto especialmente levantará polvareda, pero resulta lógico pues los notarios de tipo germánico-latino (dejemos de lado por resultar obvia su falta de equivalencia en estos documentos del notariado anglosajón), digamos alemanes o franceses o cualquier otro extranjero, no tienen conocimientos del derecho sustantivo español por lo que nunca se puede aplicar la presunción de legalidad a los actos consistentes en transacciones inmobiliarias de bienes sitos en España y por tanto sujetas al derecho español, como ocurre con los notarios españoles y sin perjuicio de las facultades de calificación del registrador, algo que no entendió el Tribunal Supremo español en su sentencia famosa de 19 de Junio de 2012 que se quedó en la equivalencia meramente formal de sus funciones sin tener en cuenta lo anterior y que el principio de exactitud de los asientos registrales y el buen funcionamiento del Registro de la Propiedad y en general el sistema de seguridad jurídica preventiva español está basado en la calidad y el rigor del documento notarial, algo que sólo es posible con la preparación jurídica sustantiva del notario español no sólo con sus funciones fedatarias . Recordemos que la normativa alemana y también la francesa (por decir dos ejemplos) exigen la intervención de notario de dicha nacionalidad para la inscripción de documentos inmobiliarios en sus Registros de la Propiedad.

Y ello sin considerar que los funcionarios extranjeros no están encuadrados en la Administración Pública española por lo que ni deben ni pueden facilitar a las autoridades españolas la información cada vez más abundante y necesaria para el correcto funcionamiento de dicha Administración (Hacienda, Catastro, Comunidades Autónomas, Ayuntamientos, Control de Cambios, Blanqueo de Capitales) .

Todo lo anterior conduce a concluir que mientras no haya una legislación unificada en lo sustantivo los documentos notariales que accedan al Registro de la Propiedad español deberán estar formalizados ante notario español, bien directamente, bien ratificando, o adecuando, en terminología de la DGRN, documentos previos otorgados en el extranjero. (AFS)

Ver artículo de José Ordóñez Cuadros.

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17.** HERENCIA. LEY FORAL VASCA. LEGÍTIMA. APARTAMIENTO

Resolución de 20 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Eibar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: La vigente legislación vasca aplicable a la sucesión no reconoce la legitima individual de los hijos, por lo que el hijo a quien se le legó la legítima estricta conforme a la ley vigente al tiempo del testamento, debe entenderse apartado de la herencia y no es necesario que intervenga en la escritura.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia que se rige por la ley territorial vasca (Ley 5/2015, de 25 de junio). Sin embargo, el causante había otorgado testamento abierto conforme al Código Civil, pues al tiempo de otorgarlo tenía la vecindad civil de Derecho común, aunque fallece después con la vecindad foral vasca y bajo el imperio de la referida ley 5/2015 que suprime la legítima individual.

En el testamento lega la legítima estricta a un hijo e instituye heredero al otro hijo. En la escritura de herencia no comparece el legitimario.

Registradora: El legitimario debe otorgar la escritura de herencia porque se le deben adjudicar bienes en pago de su legítima.

Notaria: No debe intervenir el legitimario porque, conforme a la legislación territorial vasca vigente al tiempo del fallecimiento no existe legítima estricta.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Dado que la vigente legislación vasca aplicable a la sucesión no reconoce la legitima individual de los hijos, el hijo a quien se le legó la legítima estricta, conforme a la ley vigente al tiempo del testamento, debe entenderse apartado de la herencia y no es necesario que intervenga en la escritura

Comentario: Pone de manifiesto la Resolución que se plantean en este tema sucesorio dos cuestiones, una de ellas de Derecho interregional y la otra de Derecho intertemporal o transitorio. Ambas se solucionan principalmente conforme a las disposiciones transitorias de nuestro Código Civil, porque lo bien hecho resiste con las adaptaciones precisas el paso del tiempo.

En las dos cuestiones planteadas se concluye que, conforme a la legislación aplicable, el hijo a quien se le dejó la legítima estricta debe considerarse apartado.

I Cuestión de Derecho transitorio:

1 Por el envío de la norma vasca (D.T 1ª) se acude al Código Civil (Exposición de Motivos, D.T. 12ª del texto originario del Código Civil y D.T 8ª de la Ley 11/1981, de 13 de mayo, por la que se modificaron varios artículos del Código Civil): De todo ello se deduce que rige el principio de que las sucesiones abiertas antes de entrar en vigor una ley se rigen por la legislación anterior y las abiertas después por la nueva legislación y que en consecuencia el sistema de legítimas aplicable será el correspondiente a la nueva legislación pero siempre respetando en la medida de lo posible las disposiciones testamentarias que son la esencia que rige la sucesión, esto es, el imperio de la voluntad del causante.

2 Referidos a la sucesión objeto de este expediente, recoge el número 4 del artículo 48 de Derecho Civil Vasco, que: «La preterición, sea o no intencional, de un descendiente heredero forzoso, equivale a su apartamiento». Por otro lado, el número 2 del artículo 48 del mismo texto legal, establece que: «El causante está obligado a transmitir la legítima a sus legitimarlos, pero puede elegir entre ellos a uno o varios y apartar a los demás, de forma expresa o tácita» (…)

II Cuestión de Derecho interregional:

1El causante otorga el testamento conforme al Código Civil porque el tiempo de testar tenía la vecindad civil común; sin embargo, fallece con vecindad civil foral vasca y bajo la vigencia de la Ley 5/2015, de 25 de junio.

2 ¿Cómo solucionar la aplicación las leyes en juego? Por el envío de la norma vasca, es el Código Civil quien da la solución (art. 16 y 9.8) de lo que resulta que “… aplicado dicho artículo (9.8) a los conflictos de derecho interregional, la sucesión se rige por la vecindad civil del causante en el momento de su fallecimiento, que ha sido la vasca, si bien el testamento otorgado bajo la vigencia de la vecindad civil común es válido pero las legítimas se ajustan a la vecindad civil vasca que es la que rige la sucesión. De ahí que sea aplicable como se ha dicho antes el artículo 48 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, que en su número 2 dice: «El causante está obligado a transmitir la legítima a sus legitimarlos, pero puede elegir entre ellos a uno o varios y apartar a los demás, de forma expresa o tácita»». (JAR)

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19.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. CONFLICTO ENTRE FINCAS COLINDANTES

Resolución de 20 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villaviciosa, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral tras la tramitación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Registradora: Suspende la inscripción porque considera que la representación gráfica que se pretende inscribir coincide con otra finca registral. A lo cual cabe añadir la oposición formulada en el procedimiento por el titular colindante.

Recurrente: Entiende que cabe la incorporación de la representación gráfica alternativa validada positivamente, porque los argumentos alegados por los colindantes en nada alteran la situación de la finca.

Resolución: Conforma la calificación y desestima el recurso.

Doctrina:

Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:

a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Estas dudas pueden referirse a (i) que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, (ii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas (iii) o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

c) El juicio de identidad ha de ser ponderado y suficientemente fundado en criterios objetivos y razonados, porque hay un riesgo de imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas, pues con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

d) En caso de oponerse algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (Art. 199 LH).

Conclusión: En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, como la oposición del colindante o la resolución del expediente de alteración catastral, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente.(JAR)

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22.** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO POR EL PROPIO LEGATARIO. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA

Resolución de 21 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y toma de posesión de legado.

Resumen: En una escritura de entrega de legado, comparece la propia legataria, autorizada para ello por el testador, y consistiendo, el legado, en una vivienda de éste, aunque, registralmente, aparece como una finca rústica, sin vivienda declarada. La DG ratifica la calificación registral, desechando las aclaraciones que efectúa la legataria, en el recurso, en torno a la vivienda legada, ya que tales aclaraciones y rectificaciones correspondería hacerlas a los herederos e interesados en la herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de legado por la legataria beneficiada por él, que estaba autorizada por el testador para tomar posesión por sí, de dicho legado, y manifestando aquella que, pese a la descripción registral de la finca legada como rústica, “la vivienda legada era el domicilio del causante, estaba en el interior de la finca calificada como rústica por el Catastro, y pendiente de llevarse a cabo la declaración de obra nueva”.

Registrador: Deniega la inscripción de la escritura presentada, haciendo constar que la finca legada por el testador no es la finca inscrita y que se adjudica en la escritura de entrega de legado, ya que, según registro, se trata de una finca rústica, en tanto que el legado establece que es una vivienda. Por tanto, al tratarse de dos fincas diferentes, y encontrase en término municipal distinto del que recoge el testamento, rechaza la inscripción, basándose además en que el ART 675 C.C. indica que toda disposición testamentaria debe entenderse en el sentido literal de sus palabras, a menos que aparezca que sea otra la voluntad del testador.

Recurrente: La propia legataria interpone el recurso contra la calificación registral, alegando, entre otros extremos, que la finca legada tiene su referencia catastral como finca rústica, pero en ella se encuentra una vivienda, construida desde hace más de 30 años y legalmente modificada posteriormente. Que, el testador, no poseía ninguna otra casa en Formentera (donde se ubica la vivienda), la cual fue ampliada posteriormente. Que tras del divorcio del causante y su esposa, le fue adjudicada al primero. Que los documentos catastrales y municipales ubican la finca en determinado municipio, siendo la única finca propia del testador en el mismo. Además, la legataria, acompañaba a la escritura, todos los documentos a los que hacía referencia

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Hace constar que, la finca legada, se encuentra en otro término municipal diferente del que indica el testador en su testamento, por lo que, una interpretación literal, hace ver que son fincas diferentes. El testamento además habla de una finca urbana, cuando según el registro es rústica, pese a que contiene una casita sin declarar, la cual habría que segregar de aquella.

2) Alega la recurrente que el testador cometió un error en cuanto a la ubicación de la vivienda en otro término municipal distinto, y que el registrador, no puede rectificar ese extremo, ya que serán, según la RS 27 octubre 2016, todos los llamados a la sucesión (y no uno de ellos) quienes tendrían la posibilidad de decidir sobre el cumplimiento de la voluntad del testador, y en su defecto lo decidirán los tribunales de justicia.

3).- La interpretación de la voluntad del testador y aclaración respecto de la finca legada corresponde a todos los herederos e interesados en la sucesión, por lo que sería una cuestión de competencia exclusiva de los herederos intestados y de la legataria, o en su defecto, lo podría hacer la autoridad judicial

4) Finalmente, tampoco cabe alegar que el causante era sólo titular de dos fincas inscritas en Formentera, ya que pudiera ocurrir que lo fuera de otras no inmatriculadas, o que, la finca legada, hubiera sido vendida, con posterioridad al otorgamiento del testamento.

Por tanto, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral. (JLN)

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23.* CESIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDA. ÁMBITO DE ACTUACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN

Resolución de 21 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Salamanca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una cesión de inmuebles en pago de deuda.

Resumen: Sólo los actos contradictorios con el objeto social quedan fuera del ámbito de poder de representación del órgano de administración de una sociedad de capital.

Hechos: Se trata de una escritura pública que documenta la cesión de dos fincas llevada a cabo por una sociedad a favor de otra en pago de unas deudas de una tercera sociedad que no es parte en el negocio.

El registrador califica negativamente por no constar el acuerdo por la junta general de sociedad cedente sobre la cesión de bienes que se lleva a cabo.

El recurrente alega que el negocio plasmado en la escritura es una dación en pago de deuda ajena, en el que concurren los requisitos establecidos por el artículo 1261 del Código Civil.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo, para resolver el recurso se centra en su doctrina relativa al ámbito de representación de los administradores de sociedades de capital, en la que distingue:

Respecto de los actos comprendidos en el objeto social, son ineficaces frente a terceros las limitaciones impuestas a las facultades de representación de los administradores, aunque están inscritas en el Registro Mercantil.
Y respecto de los actos que no estén comprendidos en el objeto social, la sociedad queda obligada también frente a terceros de buena fe.

Para facilitar la apreciación de si un acto queda dentro o no de facultades conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad, se incluye en el ámbito del poder de representación de estos, no sólo los actos de desarrollo del objeto social sino también los neutros y los aparentemente no conectados con el objeto social, quedando excluidos únicamente los actos contradictorios o denegatorios del objeto social.

Todo ello pese a que el artículo 161 de la Ley de Sociedades de Capital establece la posibilidad de que junta general de las sociedades de capital pueda impartir instrucciones al órgano de administración, salvo limitación estatutaria, y ello sin perjuicio de lo establecido en el artículo 234 de la propia ley que establece que cualquier limitación a al ámbito del poder de representación de los administradores , aún inscrita, es ineficaz frente a terceros quedando restringida su eficacia al ámbito interno de la sociedad.

Comentario: La DG vuelve a reiterar su ya clásica doctrina sobre el ámbito de poder de representación de los administradores de las sociedades de capital. La podemos resumir en pocas palabras: los administradores, como órgano de representación de la sociedad, están facultados por ley para la realización de toda clase de actos en nombre de la sociedad de que se trate. Y dentro de esos actos se incluyen, como es el caso de la resolución, los que se pudieran calificar de no onerosos aparentemente- cesión para pago de deuda ajena-, es decir aquellos que no conllevan una contraprestación actual, pero que pueden responder a relaciones internas que escapan a la calificación del registrador.

En suma que sólo los actos claramente contradictorios con el objeto social son los que están vedados a los administradores. (MGV)

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28.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO

Resolución de 28 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de auto dictado por el Juzgado Mixto n.º 1 de Chiclana de la Frontera en un expediente de dominio de inmatriculación.

Resumen: El expediente judicial de dominio tramitado para inmatricular no sirve para reanudar el tracto. Cuando se adquiere del titular registral no está interrumpido el tracto.

En un expediente de dominio tramitado con arreglo a la legislación anterior a la Ley 13/15 se plantean varios defectos. La Dirección General confirma la nota respecto a dos de ellos y no entra en los restantes por considerarlos innecesarios:

1.-No cabe que el auto recaído en un expediente para inmatricular sirva para reanudar el tracto puesto que éste tiene unas reglas y requisitos específicos que no resultan cumplidas en el expediente inmatriculador;

2.-No puede considerarse interrumpido el tracto cuando el promovente ha adquirido directamente del titular registral. (MN)

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29.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA

Resolución de 26 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento de ejecución, por estar caducada y cancelada por caducidad la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Resumen: Caducada una anotación carece de virtualidad para cancelar los asientos posteriores.

Resolución que reitera la doctrina del centro en el sentido de que caducada una anotación de embargo cuando se presenta el decreto de adjudicación, no cabe cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad; sin perjuicio de que, de conformidad con las STS de 12 de marzo de 2007 y de 23 de febrero de 2015, pueda el adquirente de la finca adjudicada acudir a un procedimiento judicial en el que pueda discutirse, con intervención de los titulares de dichas cargas posteriores, si procede o no la cancelación de las mismas. (MN)

Ver también la Resolución de 9 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que resuelve la consulta vinculante en esta materia.

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31.** RENUNCIA ABDICATIVA DE DOMINIO

Resolución de 26 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de La Almunia de Doña Godina, por la que se rechaza la inscripción de renuncia abdicativa sobre el dominio de una finca.

Resumen: La renuncia abdicativa de dominio sobre una finca es un acto inscribible, pero tras ella, no cabe inscribir directamente a favor del Estado, siendo preciso iniciar el procedimiento administrativo al efecto con su correspondiente resolución expresa y firme.

– Hechos: Se presenta escritura de renuncia abdicativa, pura y simple, al dominio de una finca por sus titulares (usufructuaria y nudo-propietarios), solicitando al registrador que practique anotación y lo notifique a la AA.PP pertinente para que inicie el procedimiento administrativo.

– La Registradora: practica Anotación por Defecto subsanable, consistente en la falta de acreditación de la tramitación, sobre finca registral correspondiente, del oportuno expediente administrativo previsto en Arts 17-2 y 3 y 47 Ley 33/ 2003 Patrimonio AAPP (acta de toma de posesión, alta en el Inventario de bienes, resolución expresa poniendo fin al procedimiento de investigación de la propiedad).

– La abogada de los interesados: recurre exponiendo que si ex art 6-2 CC cabe la renuncia sobre cualquier derecho, una vez producida debe tener su reflejo en el Registro de la Propiedad (ex Art 7 RH, que habla de actos extintivos del dominio) salvo que la registradora considere que es contraria al interés u orden público o perjudique a 3º.
Y que siendo la renuncia un negocio unilateral y no recepticio que produce la vacancia de los bienes renunciados, los cuales, ex Art 17 L.P.AA.PP. pertenecen al Estado como bienes patrimoniales, deben inscribirse a su nombre sin perjuicio de la posterior incorporación al inventario de bienes.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Señala la DGRN que la renuncia sí sería en si misma un acto inscribible, siempre que reúna todos los requisitos precisos (como han reconocido las RR de 30 agosto 2013 (piso en división horizontal), 21 de octubre de 2014, 5 mayo 2015 (cuota indivisa) y 19 octubre 2018 (Multipropiedad);

b) Pero lo que no cabe es entender una adquisición automática y directa a favor del Estado de los bienes vacantes, y menos una inscripción a su favor sin su consentimiento, considerando correcta la práctica de una simple Anotación por defecto subsanable, al no contemplar nuestro ordenamiento ninguna otra específica para el caso (que solicitaban los interesados). (ACM)

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RESOLUCIONES MERCANTIL

1.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ¿AUDITORÍA VOLUNTARIA?**

Resolución de 10 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Ciudad Real, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondientes al ejercicio 2017.

Resumen: Si consta inscrito un auditor, aunque no lo sea de forma voluntaria, no es posible el depósito sin el informe de auditor pese a que la sociedad pueda presentar balance abreviado.

Hechos: Se solicita depósito de las cuentas de una sociedad correspondientes al ejercicio de 2017. De la certificación resulta que la sociedad no está obligada a auditoría y por ello no se acompaña informe de auditor.

Sin embargo del registro resulta que para dicho año la sociedad cuenta con auditor social nombrado para los ejercicios, 2015, 2016 y 2017.

La registradora suspende el depósito ya que “la sociedad está obligada a auditar las cuentas por lo que deberá presentar informe de auditoría. (art. 366-1-5.º RRM)”.

La sociedad recurre alegando que durante los ejercicio 2016 y 2017 la sociedad dejó de estar sujeta a auditoría obligatoria y que el nombramiento inscrito no tiene carácter voluntario.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: La DG dado el contenido del artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital según el cual el informe de auditoría es obligatorio, no solo cuando la sociedad esté obligada a auditoría, sino cuando se nombre “de forma voluntaria y se hubiese inscrito el nombramiento de auditor en el Registro Mercantil”, confirma la nota de calificación no permitiendo el depósito sin el informe, si bien añadiendo que la forma de subsanación del defecto es muy simple pues bastará un acuerdo de junta revocando el nombramiento de auditor para el concreto año de que se trata para que el depósito pueda hacerse.

Alega el CD que dada su doctrina sobre los efectos de un nombramiento de auditor voluntario, inscrito ese nombramiento, “el depósito de las cuentas sólo puede llevarse a cabo si vienen acompañadas del oportuno informe de verificación”.

Citando de forma expresa su resolución de 16 de diciembre de 2016, dice que “no es admisible el argumento de contrario que afirma que la sociedad ha dejado de estar obligada, porque aun siendo así y no habiendo procedido la sociedad a la revocación del nombramiento, como le autoriza el artículo 264 de la Ley de Sociedades de Capital, lo relevante es que existe la inscripción lo que conduce a la aplicación del artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital y a la exigencia del informe de verificación”. En definitiva argumenta la DG que siendo responsabilidad de la junta hacer el nombramiento en tiempo oportuno también es de su responsabilidad revocar al auditor cuando ya no sea necesario.

Comentarios o conclusiones: Aunque los argumentos que da el CD para confirmar la nota pudieran parecer razonables, no podemos compartir la doctrina que de esta resolución se deriva, al menos tal y como se ha formulado.

Si el nombramiento de auditor se hizo por la junta por estar la sociedad obligada a verificación contable, y para en un ejercicio determinado esa obligación desaparece, estimamos que la sociedad, certificando que ya puede presentar balance abreviado, debe poder depositar sus cuentas sin necesidad del informe del auditor inscrito por obligación legal. Precisamente es eso lo que, a mi juicio, resulta de la resolución citada de 16 de diciembre de 2016, en que se revocó la nota del registrador, existiendo como única diferencia la de que en el supuesto de esa resolución del registro resultaba claramente que el nombramiento se había hecho con carácter obligatorio. Pero aunque en este caso ello no constaba, si del registro resulta que una sociedad nombra auditor por el plazo mínimo legal (tres años) y durante dos ejercicio presenta balance normal acompañado por el informe de auditoría y al tercer ejercicio, certificando que puede presentar balance abreviado, no acompaña ese informe parece claro que igualmente resulta del registro, al menos de forma tácita, que el nombramiento lo fue por cumplir con la obligación legal y no de forma voluntaria como exige el artículo 279 de la LSC en su inciso final.

Es decir que para nosotros la regla debe ser la contraria. Sólo en el caso de que resulte de la inscripción que el auditor es nombrado de forma voluntaria procede denegar el depósito si no viene acompañado del pertinente informe, pero si ello no resulta de la inscripción y la sociedad no está obligada a auditar sus cuentas, a nuestro juicio es excesivo y de una rigidez desmesurada el obligar a un acuerdo de junta revocatorio del nombramiento de auditor, cuando ello se aviene muy mal con las últimas normas mercantiles cuya finalidad es simplificar la vida de las sociedades y minimizar sus costes de funcionamiento. Convocar una junta para revocar un audito, si esta no se puede celebrar de forma universal, tiene un coste elevado, que no se debe repercutir en la sociedad salvo que sea estrictamente necesario. (JAGV)

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**2.* CERTIFICACIÓN EXPEDIDA POR UNO SOLO DE LOS DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS: NO ES POSIBLE.**

Resolución de 11 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil XX de Madrid, por la que se rechaza un depósito de cuentas correspondientes al ejercicio 2016.

Resumen: La certificación de acuerdos, en caso de administración de dos mancomunados, debe expedirse por ambos. A estos efectos la existencia de un nombramiento de administrador único defectuoso y recurrido, para nada afecta a la anterior doctrina.

Hechos: Se presenta a depósito las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio de 2016. La certificación aparece expedida por uno solo de los administradores mancomunados.

La registradora suspende el depósito por dicho motivo pues deben expedirla todos los mancomunados que “tengan atribuido el poder de representación”.

La sociedad recurre diciendo que el certificante es ya administrador único si bien el acta notarial del que resulta su nombramiento está pendiente de recurso.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG reitera su doctrina sobre esta materia en base al artículo 210 de la Ley de Sociedades de Capital, sobre formas de administración, y al artículo 109 del RRM sobre la facultad de certificar.

El hecho de que el certificante ya sea administrador único, no obsta a la anterior doctrina, pues su nombramiento no puede ser tenido en cuenta hasta la resolución del recurso pendiente. Es decir que la presentación del nombramiento, si el mismo está defectuoso, es insuficiente para destruir la presunción del art. 20.1 del Ccom en virtud del cual “El contenido del Registro se presume exacto y válido”.

Comentario o conclusiones: Reiteración de la doctrina del CD sobre este punto. En caso de administración mancomunada, ambos administradores son los que tiene la facultad certificante. Y aunque también según su doctrina el nombramiento de administradores no es constitutivo, en el caso planteado al estar ese nombramiento defectuoso y recurrido, es obvio que para que surta efectos registradles deberá esperarse al resultado del recurso.(JAGV)

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6.() INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE CONSEJERO DELEGADO. RETRIBUCIÓN

Resolución de 12 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil sustituto I de Valencia a inscribir el nombramiento de consejero delegado de una sociedad anónima.

Similar a la resumida bajo el número 454 de 2018, resolución de 8 de noviembre. (JAGV)

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11.⇒⇒⇒ BIENES MUEBLES. HIPOTECA SOBRE BUQUE. ES POSIBLE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL

Resolución de 14 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife, por la que deniega la expedición de certificación solicitada al amparo del artículo 236 del Reglamento Hipotecario.

Resumen: Es posible la ejecución extrajudicial de la hipoteca sobre buques en los mismos términos previstos para los inmuebles.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

Aparece en la sección de buques del Registro de Bienes Muebles una hipoteca sobre determinada embarcación en la que en su día se pactó el procedimiento extrajudicial de ejecución señalándose valor de tasación y domicilio para requerimientos y notificaciones. La hipoteca está constituida al amparo de la Ley de hipoteca naval 21 de agosto 1893.
Ahora a petición del acreedor se solicita de un notario que inicie los trámites para dicha ejecución y el notario, en cumplimiento el artículo 236-b del RH, solicita al registro la pertinente certificación de dominio y cargas.

El registrador deniega la expedición de la certificación de cargas “ya que dicho procedimiento de ejecución no es aplicable a las hipotecas navales” pues el artículo 141 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima determina que la ejecución de la hipoteca naval “se sujetará a lo dispuesto en el capítulo V del título IV del Libro tercero de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo las especialidades establecidas en esta Ley”. “En consecuencia, solo se prevé como procedimiento de ejecución, la ejecución directa de la LEC, con las especialidades previstas en la citada Ley; pero no es posible admitir el procedimiento extrajudicial por carecer de cobertura legal. El defecto consignado tiene carácter de insubsanable”.

El notario y los acreedores recurren alegando, en esencia, que el pacto de ejecución extrajudicial “no queda excluido por la dicción del artículo 141 de la Ley de Navegación Marítima que se remite en lo en ella no contemplado a la Ley Hipotecaria en su artículo 144 y que, en todo caso, “no podría aplicarse la limitación a una hipoteca ya constituida e inscrita antes de la entrada en vigor de la Ley de Navegación Marítima que carece de disposición transitoria alguna”.

Resolución: La DG revoca la calificación y admite el recurso.

Doctrina: Tres son las cuestiones que según la DGRN deben analizarse:

La naturaleza del pacto de ejecución extrajudicial,
Su impacto sobre las hipotecas constituidas con anterioridad a la vigente Ley de Navegación Marítima, y
La posibilidad de dicho pacto tras la citada Ley.

Sobre todo ello hace los siguientes razonamientos:

— La facultad de venta del bien hipotecado es “consustancial del derecho del acreedor” pero “no puede ser llevada a cabo por su titular de forma unilateral dada la proscripción en nuestro derecho del pacto comisorio (artículos 1858 y 1884 del Código Civil) por lo que es preciso que su ejercicio se acomode a los procedimientos legalmente preestablecidos ya sean judiciales o extrajudiciales”.

— Es evidente que si se incumple la obligación garantizada “el acreedor puede ejercer el «ius distrahendi» inherente a su derecho mediante el ejercicio de la acción directa o de la ordinaria previstas en la norma ritual sujetas al control de jueces y tribunales”.

— No obstante también “nuestro ordenamiento contempla la posibilidad de su ejercicio extrajudicial cuyo fundamento no es ya el ejercicio coercitivo por el ordenamiento de la responsabilidad del deudor, sino el previo consentimiento que éste presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento”.

— Pese a las dudas que surgieron tras la constitución de 1978 sobre la posibilidad de ejecución extrajudicial, dichas dudas “ han quedado disipadas por el amparo legal que la misma le confirió al modificar el contenido del artículo 129 de la Ley Hipotecaria que, tras diversas reformas, establece que la acción hipotecaria podrá ejercerse directamente en los términos previstos en la LEC, o extrajudicialmente “conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada (…)”.

— En materia de hipoteca naval la posibilidad de su ejecución extrajudicial nunca se puso en duda pese a que la primitiva LHN de 21/8/1893 “no contemplaba dicha posibilidad”.

— Fue en el RH de 1915 en donde el pacto de venta extrajudicial obtuvo un reconocimiento reglamentario “a pesar de que con anterioridad ya era una práctica habitual su inclusión en las escrituras de hipoteca”.

— Por todo lo dicho “el artículo 141 de la Ley de Navegación Marítima, que no contiene un mandato de exclusividad de acción procesal ni de jurisdicción”, no puede “interpretarse en el sentido de que excluye la venta extrajudicial ante notario”.

— El artículo citado sólo contiene una “simple remisión, por lo demás perfectamente innecesaria (artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a las normas del procedimiento de apremio para el caso de ejecución judicial por esta vía”.

— En este sentido no sólo son admisibles los apremios administrativos sino que también es admisible “la posibilidad de que el acreedor tenga derecho a enajenar un bien específico del deudor (ius distrahendi) porque lo permita una norma legal (v. gr., art. 45 de la Ley de Sociedades Anónimas, sobre enajenación de acciones por cuenta y riesgo del socio que se halle en mora en la obligación de desembolso de dividendos pasivos), o en virtud de un negocio jurídico, como los constitutivos de prenda o hipoteca”.

— Debe reconocerse que “la enajenación forzosa constituye un mero desenvolvimiento de la eficacia de la hipoteca, de suerte que, in nuce, tal enajenación está en el mismo acto de constitución de la hipoteca”.

— Ahora bien dado que el comiso está prohibido en nuestra legislación le ejecución extrajudicial no la puede “realizar por sí solo el acreedor, en las condiciones libremente fijadas por él, sino” que la enajenación “ha de pasar por el tamiz de la dirección que realiza el notario (cfr. art. 236.2 del Reglamento Hipotecario

— Por todo ello “el pacto de venta extrajudicial no añade ni quita nada al derecho real de hipoteca como nada le quita o añade el pacto relativo a la tasación del bien o al domicilio para notificaciones a efectos de ejercitar la acción directa. En ambos casos lo único que se hace es posibilitar el ejercicio del derecho real por un cauce y por unos trámites predeterminados legalmente”.

— Añade que la DGRN reconoció desde muy pronto la validez del pacto de venta extrajudicial al igual que también lo hizo la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 21 de octubre de 1902).

— Se trata de “un pacto que hunde su origen en la tradición jurídica de nuestro ordenamiento” no existiendo “argumento que permita excluirlo del contenido de la hipoteca naval como no existió en su momento cuando, sin estar contemplado legalmente por la Ley de 1893” era admitido sin cortapisas.

— Su apoyo legal se puede encontrar en el artículo 132.1.h de la Ley de Navegación Marítima que permite que en el contrato de hipoteca naval se puedan hacer constar “h) Las demás estipulaciones que establezcan los contratantes sobre intereses, seguros, vencimiento anticipado y extensión y cualesquiera otras que tengan por conveniente”, y entre ellas la de sujetar el ejercicio de la acción hipotecaria al procedimiento extrajudicial.

— Finalmente el amparo legal también lo proporciona el artículo 144 de la Ley de Navegación Marítima que establece como supletoria de dicha Ley a la Ley Hipotecaria. Ese llamamiento a la LH es total “sin más exclusión que aquello específicamente previsto en la ley especial o que resulte incompatible por razón de su objeto”.

— Concluye la DG diciendo que como “resulta de las consideraciones anteriores el pacto de venta extrajudicial ante notario regulado en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria no resulta incompatible con la regulación de la hipoteca naval ni existe causa jurídica alguna que justifique su exclusión del llamamiento genérico que el artículo 144 de la Ley de Navegación Marítima hace al contenido de aquélla. Consecuentemente no sólo persiste la posibilidad de llevar a cabo la realización del valor del buque por esta vía en relación con las hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Navegación Marítima, es que no existe motivo alguno para excluirlo de la negociación en las que se constituyan con posterioridad y para proceder a su debida inscripción en el Registro de Bienes Muebles”. Por consiguiente “el acreedor puede hacer valer el pacto de realización y el notario podrá ejercer su competencia de acuerdo con las previsiones de la Ley Hipotecaria y su Reglamento sin perjuicio de llevar a cabo las adaptaciones precisas por razón del objeto y de las especialidades legales que pudieran ser de aplicación”.

Comentarios o conclusiones: Interesante resolución pues soluciona un problema de gran trascendencia para el acreedor garantizado con hipoteca naval.

De ella resulta que si la ejecución extrajudicial es posible para los bienes inmuebles, no se aprecia razón de peso alguna para que la misma no sea posible para los buques. El hecho de que legalmente no se haya previsto, como con razón argumenta la DG, no es obstáculo para su admisibilidad. Por tanto todos los pactos de ejecución extrajudicial inscritos en la sección de buques podrán desenvolverse sin problema alguno y los pactos sobre la ejecución extrajudicial de la hipoteca naval que se pacten en adelante no deben encontrar tampoco obstáculo alguno para su constancia en el registro. El notario deberá tener en cuenta las normas de la LH y de su Reglamento adaptándolas convenientemente dada la especialidad del bien que se ejecuta y con la importante limitación de que sólo será posible esa ejecución extrajudicial por falta de pago del capital o intereses.

Nos parece que esta resolución refuerza la hipoteca naval al dar al acreedor más posibilidades para la ejecución de la misma en caso de incumplimiento. (JAGV)

Rectificación: El BOE del 30 de enero publica sendas rectificaciones de esta resolución y de la número 12, ambas sobre la hipoteca naval.

Se concretan en el Fundamento de derecho 6 y son los siguientes:

— la referencia que se hacía al artículo 129,2º de la LH ahora es al artículo 129 párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria.

— En la redacción inicial, al final del FD6 se decía “no se trata de una enajenación que pueda realizar por sí solo el acreedor, en las condiciones libremente fijadas por él, sino una enajenación que ha de pasar por el tamiz de la dirección que realiza el notario (cfr. art. 236.2 del Reglamento Hipotecario:… «.

Y ahora se le intercala a «la dirección que realiza el notario» la expresión «y del control de legalidad» de forma que, tras la rectificación, dice: “no se trata de una enajenación que pueda realizar por sí solo el acreedor, en las condiciones libremente fijadas por él, sino una enajenación que ha de pasar por el tamiz de la dirección y del control de legalidad que realiza el Notario (cfr. artículo 236.2 del Reglamento Hipotecario:… «.

Aunque la DG ha estimado necesario añadir una referencia expresa al «control de legalidad» en el desarrollo del procedimiento extrajudicial, era algo que se daba por supuesto, lo dijera o no, dado el principio establecido en el artículo 9.1 de la CE. (JAGV)

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12.() BIENES MUEBLES. HIPOTECA SOBRE BUQUE. ES POSIBLE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL.

Idéntica a la anterior. (JAGV)

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**14.* RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR, CONSTANDO YA INSCRITO SU CESE.**

Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil II de Valencia, por la que se rechaza la solicitud de inscripción de una escritura pública de renuncia al cargo de administrador.

Resumen: No es posible la inscripción de la renuncia de un administrador único si ya constaba inscrito su cese por acuerdo anterior de la junta general.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de renuncia de administrador único.

La registradora suspende la inscripción por el defecto subsanable(sic) de que ya consta inscrito su cese. Art. 11 del Reglamento del Registro Mercantil.

El renunciante recurre alegando una serie de circunstancias jurídicas relativas a la validez de acuerdos y personales, de problemas entre los socios, en virtud de las cuales estima que la inscripción practicada “carece de valor alguno, debiéndose proceder a la inscripción de la renuncia”.

Resolución: La DG desestima el, recurso.

Doctrina: La DG, sobre la base de la salvaguarda judicial de los asientos, y sobre la limitación del objeto del recurso a la nota de calificación del registrador, va a concluir, como no podía ser de otro modo que si consta “inscrito el cese del administrador en virtud de un título distinto al que ha sido objeto de calificación no procede sino el rechazo de su inscripción mientras persista la inscripción contradictoria”.

Comentario: La resolución es clara. Sólo si la renuncia hubiera sido anterior al cese del administrador que se hizo constar en el registro, hubiera podido plantearse la posibilidad de su inscripción como dato histórico de la sociedad. Pero en este caso en que el cese, según resulta de los hechos, se produjo por acuerdo de junta anterior a la renuncia, es obvio que esta ha operado en el vacío y no podrá acceder al registro, salvo que se anule la inscripción practicada.

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16.*** EXTINCIÓN DE SOCIEDAD CONSTANDO INSCRITA LA DECLARACIÓN DE INSOLVENCIA PROVISIONAL.

Resolución de 19 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles VI de Barcelona a inscribir una escritura de extinción de una entidad.

Resumen: La existencia de una inscripción de declaración de insolvencia provisional, ordenada por un juzgado de lo social, no impide la extinción y cancelación de asientos de una sociedad carente de haber social.

Hechos: Se presenta escritura de disolución, liquidación y extinción de sociedad declarándose que no existen acreedores, ni haber partible.

El registrador suspende la inscripción por constar en la hoja de la sociedad una “inscripción de declaración de insolvencia, practicada en virtud de mandamiento expedido por el Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado Social”. En suma porque la insolvencia que consta inscrita es “contradictori (o)a con la manifestación de inexistencia de acreedores contenida en la certificación protocolizada (artículos 276.5 y 277 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Social, artículos 391.2 y 395.1.b) de la Ley de Sociedades de Capital, artículos 6, 58 y 247.2.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fechas 2 de julio y 4 de octubre de 2012).

La sociedad recurre alegando que la insolvencia provisional de un juzgado de los social es distinta de la insolvencia mercantil pues la primera tiene la única finalidad de que “los trabajadores puedan cobrar sus créditos laborales del Fondo de Garantía Salarial”. Por consiguiente no hay contradicción entre la declaración de inexistencia de acreedores y la insolvencia provisional pues al único trabajador existente le fueron abonados sus haberes por el FOGASA.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Parte la DG del artículo 33, apartado 6, del texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, según el cual “se entiende que existe insolvencia del empresario cuando, instada la ejecución en la forma establecida por la Ley 36/2011, de 10 de octubre, Reguladora de la Jurisdicción Social, no se consiga satisfacción de los créditos laborales. La resolución en que conste la declaración de insolvencia será dictada previa audiencia del Fondo de Garantía Salarial”. “La finalidad de esta declaración de insolvencia es permitir que el Fondo de Garantía Salarial se haga cargo de las deudas salariales pendientes de pago que el empresario no puede afrontar por no tener bienes libres para ello”.

Registralmente se dispone en el artículo 276.5 de la Ley 36/2011 que «la declaración firme de insolvencia del ejecutado se hará constar en el registro correspondiente según la naturaleza de la entidad». Por su parte la Dirección General, en sus Resoluciones de 29 de abril de 2011 y 1 y 22 de agosto de 2016, “entendió que, sin necesidad de prejuzgar sobre la procedencia o improcedencia de la declaración de concurso, en el ámbito estrictamente registral no existe norma alguna que supedite la cancelación de los asientos registrales de una sociedad de capital que carezca de activo social a la previa declaración de concurso”.

Es decir que “si resulta acreditada la inexistencia de haber social, no puede impedirse la cancelación de los asientos registrales de la sociedad”. Para practicar tal cancelación, se estima “suficiente que en el balance de liquidación, y bajo la responsabilidad del liquidador, constara la inexistencia de activo alguno para la satisfacción del acreedor”.

Además añade que ello “no impedirá la ulterior responsabilidad de la sociedad si después de formalizarse e inscribirse la escritura pública de extinción de la sociedad aparecieren bienes sociales no tenidos en cuenta”.

Por todo ello concluye que en “el caso del presente recurso el hecho de que conste la declaración de insolvencia en el procedimiento laboral no significa que existan acreedores sociales pues, si los únicos que existían en el momento de esa declaración de insolvencia son los trabajadores, estos créditos han sido asumidos por el Fondo de Garantía Salarial” y finalmente “si no existe activo patrimonial carece de sentido la declaración de concurso y, según la doctrina de esta Dirección General antes referida, el hecho de que la sociedad se encuentre vacía de patrimonio no impide que se pueda hacer constar en el Registro Mercantil la extinción de la sociedad, con la consiguiente cancelación de su hoja registral”.

Comentario: Partiendo de una doctrina ya consolidada de la DG relativa a la posibilidad de extinción y cierre de hoja por inexistencia de haber social e incluso con existencia de un único acreedor sin necesidad de declarar el concurso, el destino de este recurso estaba predeterminado.

Si los únicos créditos existentes en contra de la sociedad son los derivados de las relaciones laborales y estos han sido abonados por el FOGASA, y además la sociedad carece totalmente de bienes de forma que, aunque este último se subrogara en los derechos de los trabajadores les sería imposible su cobro, carece de sentido mantener viva registralmente una sociedad que ha muerto en la realidad. Por supuesto si la declaración del liquidador fuera falsa o después aparecieren nuevos bienes sociales, los acreedores podrán instar el ejercicio de todas las acciones que estimen procedentes en contra de la sociedad, de sus administradores o liquidadores
Aunque en el caso de la resolución sólo existía un único trabajador la doctrina derivada de la misma entendemos que es aplicable sea cual sea el número de trabajadores afectados. (JAGV)

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18.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

Resolución de 20 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil VII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de determinados acuerdos de una sociedad.

Resumen: No es posible la inscripción si el registro está cerrado por falta de depósito de cuentas de la sociedad, sea cual sea la causa de la falta de depósito.

Hechos: Trata la resolución sobre una escritura de modificación de estatutos, en concreto el artículo relativo a la forma de convocatoria, constando los acuerdos, según se expresaba en la escritura, en acta notarial de la misma notaria. “La escritura tenía como base una certificación de tales acuerdos expedida por el secretario del consejo de administración con el visto bueno del presidente del mismo”.

El registrador suspende la inscripción por los siguientes motivos:

1º. Cierre del registro por falta del depósito de cuentas añadiendo que “para inscribir este documento es preciso que, con carácter previo, se practique el depósito de las cuentas anuales debidamente aprobadas o se acredite que la sociedad se encuentra en el supuesto contemplado en el apartado 5 del art. 378 RRM”.

2º. Deben completarse las circunstancias del contenido del acta notarial cuyos acuerdos se elevan a público, o aportar dicha acta extendida por la Notario autorizante. Art. 58 y 101 y ss. R.R.M.

El interesado, en un extenso y farragoso escrito, viene a decir que las cuentas de los años 2013 y 2014, iguales en todo a las de los años 2015 y 2016, sí fueron depositadas y que la sociedad ha utilizado idéntico modo de convocar las juntas en todos los casos, entendiendo que la convocatoria está correctamente realizada, que es el obstáculo que se opone al depósito.

Por su parte el registrador en su informe, confirmando lo dicho por el recurrente, “expresaba que las cuentas anuales de los ejercicios 2015 y 2016, presentadas, no habían sido depositadas al no estar convocadas las juntas generales con arreglo a lo establecido en el artículo 12 de los estatutos sociales”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación en cuanto al único defecto recurrido que es el relativo al cierre el registro.

Doctrina: Esta resolución está íntimamente relacionada con la de 17 de octubre del pasado año que fue resumida bajo el número 459. En ella se declara admisible una convocatoria de junta, basada en un artículo de los estatutos que en su día no era válido para ello, pero que posteriores modificaciones legales, lo hacen posible.

Sobre la base de esta resolución, y si se recurre la calificación de los depósitos de cuentas, cuyo defecto es precisamente la irregular convocatoria de junta, lo previsible es que la DG falle a favor de la sociedad y las cuentas puedan depositarse con lo que desaparecerá el defecto alegado por el registrador.

Ahora bien, como el recurso debe limitarse a la nota de calificación del registrador y a la documentación presentada en dicho momento, “sin que pueda la recurrente en el escrito de recurso introducir nuevos elementos que no se han hecho constar en el título presentado o no se refieran directamente al defecto expresado en dicha calificación”, la DG no tiene más remedio que confirmar la nota de calificación conforme a los preceptos señalados por el registrador.

Comentario: Para la debida comprensión de este recurso nos remitimos en todo, incluyendo comentarios y trabajo de Ventoso Escribano, a la resolución antes citada. (JAGV)

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20.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR NOMBRADO DE FORMA VOLUNTARIA.

Resolución de 20 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Córdoba, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Igual contenido que la resumida bajo el número 1 de 2019, resolución de 10 de diciembre de 2018.

Comentario: Como posibles remedios para evitar los problemas que surgen en el caso de que nombrado un auditor voluntario, su inscripción esté vigente para el ejercicio de que se trate, apuntamos la posibilidad, admitida por la DG, de que el nombramiento se haga con la indicación de que sólo surtirá efectos si legalmente fuera necesaria su actuación o si la misma fuera requerida por la junta o por el órgano de administración a los efectos de llevar a cabo informes de cuentas o de aspectos puntuales de la mismas. Aunque si por las razones que sean se hace alguno de estos nombramientos, una vez cumplida su misión, lo más sensato para evitar problemas es revocarlo. (JAGV)

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21.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. IDENTIFICACIÓN DEL RECURRENTE.

Resolución de 20 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XVIII de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: Aunque el recurso se presente directamente en la DG, si el escrito adolece de defectos, es el registrador competente el que debe señalarlos dando el plazo de 10 días al interesado para su subsanación.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad.

El registrador suspende el depósito por cierre del registro por falta del depósito del ejercicio precedente.

El interesado, en escrito firmado, pero sin identificación alguna de quien lo hace, recurre directamente a la DG alegando que las cuentas están presentadas.

El registrador en su informe confirma esa presentación, pero añade que dichas cuentas también están defectuosas.

Resolución: La DG confirma la calificación.

Doctrina: Dado lo reiterativo de la resolución en cuanto al fondo del problema debatido, sólo nos detendremos en las manifestaciones de la DG acerca de la forma de proceder en el caso de que no quede debidamente identificada la persona que interpone el recurso.

Sobre ello dice que es el artículo 325 de la Ley Hipotecaria el que determina que “el recurso podrá ser interpuesto por quien ostente notoriamente la representación del interesado o la acredite de forma auténtica, resultando que la falta de acreditación de la misma se podrá subsanar en el plazo concedido para ello, no superior a diez días, salvo que las circunstancias del caso así lo requirieran”.

Añade que aunque “no precisa en qué fase del procedimiento ni por quién se ha de advertir ese defecto formal para su subsanación, esta Dirección General ha señalado que bien cabe entender que es el propio registrador, como impulsor del procedimiento, quien deberá examinar la documentación presentada y, si observare deficiencia, exigir al recurrente la subsanación de la misma, con referencia al plazo para hacerlo, en los términos establecidos por el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición, sin perjuicio de que la omisión pueda y deba subsanarse en su caso por este Centro Directivo en cuanto competente para resolver el fondo del asunto”.

Pese a ello y a que el registrador no había realizado actividad alguna para subsanar el defecto, el CD entra en el fondo del asunto para evitar la indefensión del recurrente y resuelve en el sentido ya indicado.

Comentario: El recurso y la documentación en su caso acompañada, debe ser objeto de comprobación por el registrador que haya calificado el título, y esa regla es de aplicación se le presente el recurso a ese registrador directamente o se presente a la DGRN. Por consiguiente, el hecho de que la presentación no se haga en el registro, no exime al registrador del examen de toda la documentación y de poner de manifiesto cualquier deficiencia del recurso, incluyendo su interposición fuera de plazo. (JAGV)

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24.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

Resolución de 21 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XXII de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Su contenido es idéntico a la resumida anteriormente bajo el número 21 y por supuesto a otras muchas que planteaban el mismo problema. (JAGV)

25.⇒⇒⇒ HIPOTECA MOBILIARIA: SU EJECUCIÓN DIRECTA EXIGE TASACIÓN PROFESIONAL Y SE LE APLICA LA REGLA DEL 75%.

Resolución de 21 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Granada, por la que se suspende la inscripción de un derecho real de hipoteca mobiliaria sobre distintos bienes.

Resumen: Toda hipoteca mobiliaria exige para su inscripción certificado de tasación llevado a cabo por entidad homologada, si ha de servir para su titulización, y por entidad no homologada en caso contrario. Y la tasación pactada no podrá ser inferior al 75% de dicha tasación.

Hechos: El problema que se plantea en esta resolución es de una gran simplicidad, pero de una gran repercusión doctrinal y práctica.

Se constituye una hipoteca mobiliaria sobre determinada maquinaria industrial consistente en paneles y otros equipos dedicados a la generación de energía eléctrica de origen fotovoltaico, ubicados en dos plantas solares fotovoltaicas localizadas en las fincas cuyos datos registrales se consignaban en la escritura…

La registradora suspende la inscripción por el defecto, que califica de subsanable, de que como consecuencia de pactarse “el procedimiento ejecutivo sobre bienes hipotecados previsto en el art. 681 y ss de la Ley de enjuiciamiento Civil” señalando un valor de tasación a los bienes hipotecados, “no se presenta el certificado pertinente al respecto. No se cumple por tanto, lo dispuesto en el art. 682.2.1.º de la ley de Enjuiciamiento civil, al no aportarse el correspondiente certificado de tasación. Todo ello en relación al art. 8 del RD 716/2009”.

Los interesados recurren. Para ello se basan en que la obligación de tasación a que obliga el art. 682.2.1. de la LEC y el RD 716/2009 “no resulta de aplicación al crédito garantizado con la hipoteca mobiliaria cuya inscripción se solicita”, basando el recurso en “que el citado artículo se refiere a “la tasación que, en su caso, se hubiere realizado…”, remitiéndonos para determinar los casos en los que dicha tasación procede a lo dispuesto en la Ley 2/1981”.

Es decir que para el recurrente la obligación de tasación sólo rige para los créditos o préstamos garantizados por una hipoteca inmobiliaria.

Además insisten en que “la obligación de realizar una tasación a fin de garantizar que el precio tipo de la subasta no sea inferior al 75% del valor señalado en dicha tasación fue introducida por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (en adelante la “Ley 1/2013”)” y el espíritu de dicha ley era “defender a los deudores que hubiesen contratado un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual y que se encontraran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones corriendo el riesgo de ser desahuciados”.

En definitiva que para los recurrentes, dada la naturaleza de la hipoteca constituida y los bienes sobre los que recae, en ningún caso se dejaría al deudor en situación de desamparo.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, en una muy extensa resolución, resumen de su doctrina sobre la misma cuestión planteada en el ámbito inmobiliario, llega a la confirmación de la nota de calificación tras repasar su total doctrina sobre la modificación de la LEC en materia de tasación de la finca.

Esta doctrina se basa en los siguientes puntos:

— La tramitación del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados requiere “que los interesados fijen en la escritura de constitución de la hipoteca el precio en que tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta”.

— Este “precio o tipo de subasta lo establecen libremente «los interesados» según prevé el citado artículo 682.2, número 1, de la Ley de ritos”.

— Tales interesados son “obviamente acreedor y deudor, pero también deben considerarse aludidos por tal expresión los hipotecantes no deudores o fiadores reales…” pues todos ellos tienen “intereses, en parte contrapuestos y en parte convergentes: el del acreedor de evitar que un tipo excesivamente elevado dificulte la realización del bien, el del deudor de evitar que un tipo excesivamente bajo deje la deuda perseguida en parte insatisfecha con mantenimiento de la acción de responsabilidad personal del acreedor por la diferencia, y el interés del fiador real de establecer un precio que favorezca la existencia del mayor sobrante posible tras la aprobación del remate”.

— Estas consideraciones también deben aplicarse a los “bienes muebles (y en particular en el caso de la maquinaria industrial) sujetos incluso a oscilaciones mayores, como consecuencia de su amortización, obsolescencia tecnológica, mayor o menor rentabilidad de la explotación industrial a la que se encuentren afectos, alteración del valor de mercado de los bienes o productos generados por dicha industria, etc”.

— Por ello “hasta la reforma introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, la tasación de la finca hipotecada realizada de conformidad con la Ley 2/1981, de 25 de marzo, respondía a un doble objetivo encaminado, en primer lugar, a garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al importe de los créditos que puedan servir de garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios (límites fijados en un porcentaje sobre el valor de los inmuebles hipotecados en su garantía o «loan to value») y, en segundo lugar, a asegurar que el tipo de subasta, a través de la que se obtiene la realización del valor del bien, no sea inferior a dicha tasación (vid. artículo 5 de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo)”.

— Por aplicación del sistema vigente existía un “riesgo de descapitalización del deudor” y por ello la 1/2013, de 14 de mayo, impone a “toda hipoteca (destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercado hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación”.

— También se modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria que en consonancia con lo anterior dispone que la tasación no podrá ser distinta a la del procedimiento de ejecución directa “ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”.

— Añade que con “la nueva regulación se evita que se puedan dar situaciones como las que originaron los litigios que dieron lugar a la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2003 en la que, con arreglo al marco legal entonces vigente, descartó la existencia de enriquecimiento injusto compensable incluso cuando la divergencia entre el precio de tasación y el de adjudicación sea notable, «ni siquiera en un supuesto en que se reconoció que el precio del remate a favor de la entidad concedente fue irrisorio y absolutamente desproporcionado»”.

— Concluye que esta era la “finalidad de la reforma de la Ley 1/2013 en este punto, que no se limita pues al exclusivo ámbito de las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual del deudor, como alega la recurrente”.

— En consecuencia para la DG queda fuera de toda duda que para la inscripción de la hipoteca, si se quiere su ejecución directa o extrajudicial, es necesario que se acredite al registrador “a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca o bien hipotecada «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario», y que el valor (o precio) en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al setenta y cinco por ciento del valor señalado en la tasación realizada conforme a la citada ley”.

— Dichas normas “tienen carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes, por lo que su infracción pararían en la nulidad de la estipulación que incurriesen en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria)”. “Y ello aun en el caso de que la hipoteca se constituyese a favor de una persona física o jurídica distinta de las entidades financieras a que se refiere el artículo 2 de la Ley 1/1982, reguladora del mercado hipotecario, únicas habilitadas legalmente para la movilización de sus créditos hipotecarios mediante la emisión de los títulos hipotecarios del mercado secundario (vid. Resoluciones de 22 de enero y 24 de marzo de 2014)”.

— “La referencia literal a la «escritura de constitución» sin distinguir categorías de constituyentes hace que la exigencia del certificado de tasación sea para todo tipo de pactos de ejecución con independencia de si los contratantes son o no entidades financieras, pues donde la ley no distingue, tampoco debe distinguir el obligado a su cumplimiento”.

— No obstante todo ello “la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, reformó de nuevo la redacción del artículo 682.2.1.º de la Ley procesal civil. Esta reforma consistió en la introducción del inciso «en su caso» en relación con la tasación que se hubiera realizado conforme a la legislación del mercado hipotecario, afirmando ahora que el tipo de la subasta no puede ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario”.

— Sobre ello dice que Resolución de 14 de septiembre de 2016, analizó “desde el punto de vista subjetivo el ámbito de aplicación de la regla general, y correlativa excepción, en la interpretación de la nueva redacción del artículo 682.1.2.ª de la Ley procesal civil dada por la Ley 19/2015, afirmando que «tratándose de entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, indudablemente la tasación debe realizarse por entidad de tasación a que se refiere el artículo 3 de la misma Ley. Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los mencionados en el citado artículo 2 de la Ley 2/1981, la tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad de tasación”, pues así resulta del artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

— Por tanto “en tales supuestos no se excepciona la exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad –como entidad homologada– que realice la tasación, que podrá ser una entidad que no sea necesariamente de las homologadas, pudiendo ser realizada por otras entidades o profesionales, siempre que entre sus funciones figure la de la realización de tasaciones, lo que, a su vez, dependerá de la adecuación de las cualificaciones técnicas de los tasadores a la naturaleza específica del bien objeto de la tasación”.

— En definitiva que ante las dudas surgidas en la interpretación del “en su caso” del artículo 682.1.2 reformado la DG se ha inclinado por estimar que la tasación es obligatoria en todo caso, “si bien admitiendo que aquella sea realizada por entidad no homologada cuando la hipoteca carezca de aptitud para servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, conforme a la Ley 1/1981, por tratarse de hipotecas constituidas por entidades que carezcan de legitimación para realizar tales emisiones” (Resolución de 14 de septiembre de 2016”).

— Por consiguiente de la obligación de tasación no se excluyen “a las hipotecas que habiendo sido concedidas por las entidades de crédito del artículo 2 de la Ley 1/1982 recaigan sobre bienes muebles y no sobre bienes inmuebles, hipotecas en cuya constitución quedan alcanzadas por la regla general, y subsumidas en ella y no en su excepción, pues no hay razones para dotar de un régimen legal distinto en este punto a las hipotecas mobiliarias, al cumplirse la doble exigencia subjetiva y objetiva de ser concedidas por entidades de crédito de las previstas por el citado artículo 2 de la Ley 1/1981 y poder servir de cobertura para la emisión de títulos hipotecarios (y salvo que concurran razones vinculadas a la naturaleza o al régimen jurídico específico del bien hipotecado, como podría ser en el caso de los inmuebles el supuesto de las viviendas de protección oficial –vid. Resolución de 21 de noviembre de 2013–, o el caso de los bienes muebles el de los buques –vid. artículos 60 y 141 y siguientes de la Ley 14/2014, de 24 julio, de Navegación Marítima–)”.

— Por su parte y entrando en el concreto caso planteado, el supuesto debe resolverse de conformidad con la Ley 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión que en su artículo 81 establece la aplicabilidad de los procedimientos fijados en la LEC. Añade que “no se trata, por tanto, de una norma de aplicación supletoria, sino de una aplicación directa en virtud de la citada remisión” a los artículos 681 y siguientes, que no excluyen a los bienes muebles.

— A ello se añade que “la Ley sobre hipoteca mobiliaria de 16 de diciembre de 1954, en su artículo 8 «in fine», tras la reforma introducida por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, establece que «los créditos garantizados con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento podrán servir de cobertura a las emisiones de títulos del mercado secundario”.

Concluye la DG diciendo que sobre “esta base hay que aceptar que, en contra de lo que sostiene la recurrente, las hipotecas mobiliarias sobre los bienes señalados en el artículo 12 de la citada Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión de 1954, es decir, las constituidas sobre los establecimientos mercantiles, los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril, de propiedad particular, las aeronaves, la maquinaria industrial y la propiedad intelectual y la industrial, pueden ser titulizadas, ampliando así el ámbito de las operaciones activas a que se refiere el artículo 4 de la Ley 1/1982, cuyas referencias a los préstamos garantizados con «hipoteca inmobiliaria» han de ser integradas con las que el artículo 8 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria de 16 de diciembre de 1954 hace a «los créditos garantizados con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento». Por consiguiente esta “ampliación de los créditos susceptibles de servir de cobertura a la emisión de títulos del mercado secundario debe coadyuvar a una correcta interpretación del artículo 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo”.

Comentario: Las conclusiones que se extraen de esta resolución son evidentes.

La primera conclusión es que, a partir de ahora, toda hipoteca mobiliaria, sean cualquiera los bienes sobre los que recaiga, va a exigir para su inscripción en el Registro de Bienes Muebles de una tasación por empresa especializada, que deberá ser entidad homologada si la hipoteca es susceptible de ser titulizada, o simplemente por una empresa de tasación con objeto adecuado para ello, en caso contrario.

La segunda consecuencia también es evidente. La tasación que pacten los interesados no podrá ser inferior al 75% de la tasación pericial efectuada.

Y la tercera consecuencia es igualmente evidente. Tal exigencia va a suponer un encarecimiento de la total operación crediticia que la hará menos competitiva y también menos competitivos a los que participen en ella sobre todo al deudor.

Ante ello nos tenemos que preguntar, ¿es acertada la interpretación que hace la DGRN sobre los artículos aplicables al problema planteado? Partimos de que la resolución está aceptablemente fundamentada pero que los preceptos aplicables carecen de la claridad deseada y en principio parecen pensados para supuestos distintos.

Por ello, si se trata de hipotecas constituidas a favor de las entidades a que se refiere el artículo 2 (entidades bancarias y asimilados) del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, parece evidente que la conclusión a que llega el CD es la acertada. Si los créditos garantizados con hipoteca mobiliaria pueden ser titulizados es obvio que, como medida de protección de los inversores, ajenos a la operación, deba procederse a la tasación oficial del bien de que se trate sea este de la clase que sea.

Pero si se trata de hipotecas constituidas por otras entidades distintas de las del artículo 2 citado, expresamos nuestras dudas al respecto.

Como muy bien dice la DG la norma sobre tasación pretende proteger al acreedor al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor. Y si las partes que intervienen en una hipoteca mobiliaria, por la naturaleza de los bienes hipotecados, son personas físicas (empresarios) o jurídicas que pueden protegerse a sí mismos, no parece que sea muy adecuado, sobre todo a la vista de las dudas que surgen en la interpretación de las normas aplicables, que esas personas deban ser protegidas, no ya contra su voluntad, sino a su costa pues es obvio que el mayor coste de la operación será debidamente repercutido en el deudor.

Por consiguiente la interpretación que se hizo de las palabras “en su caso” incluidas por la reforma de julio de 2015 en el artículo 682 de la LEC, nos parece correcta en cuanto se trate de hipotecas a favor de consumidores y dirigidas a la adquisición de viviendas, o inmuebles en general si queremos, pues en otro caso la reforma de 2013 hubiera quedado totalmente desactivada como apuntaron ilustres tratadistas, pero cuando la hipoteca no se relaciona con consumidores, sino con empresarios que tienen medios más que suficientes para estar debidamente informados de las consecuencias de lo que firman, creemos que la interpretación hubiera podido ser distinta.

En definitiva, que con esta resolución se impone una nueva traba o cortapisa a la constitución de hipotecas, normalmente dirigidas a empresarios y no a consumidores, que, sobre todo en las grandes operaciones crediticias, puede encarecer y retrasar de forma desmesurada toda la operación. A veces y cuando se trata de entidades extranjeras, como es parcialmente en este caso, sus servicios jurídicos no entienden las sutilezas de las leyes españolas ni su interpretación por los encargados de hacerlas cumplir, pues estas sutilezas normalmente se traducen en un incremento, fiscal u operacional, de los costes de intermediación. (JAGV)

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26.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

Resolución de 21 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil XVII de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: No es posible el depósito de cuentas de un ejercicio si el registro está cerrado por falta del depósito del ejercicio precedente.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad.

La registradora suspende el depósito por no constar previamente depositadas las del ejercicio anterior.

El interesado alega que están presentadas.

La registradora en su informe aclara que están presentadas pero calificadas defectuosas en nota no recurrida.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Reitera su doctrina sobre cierre del registro por falta depósito de cuentas, suficientemente conocida (cfr. art. 378.1 del RRM). Sólo añade que al parecer el interesado ignora la falta de depósito del ejercicio anterior lo que podría haber subsanado “con gran facilidad mediante la consulta al servicio de información del Registro Mercantil”.

Comentario: Sólo destacar la alusión al servicio de información del registro, que más que servicio específico como tal, es simplemente la obligación de informar sobre el estado de los documentos presentados, y ello sin perjuicio de que la calificación le sería debidamente notificada si bien por causas desconocidas no llegó a conocimiento de la sociedad o si llegó, no la atendieron. (JAGV)

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27.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

Resolución de 21 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil XVII de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Idéntica a la anterior. (JAGV)

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30.⇒⇒⇒ HIPOTECA NAVAL. PACTO RELATIVO A LA VENTA EXTRAJUDICIAL Y PACTO MARCIANO: SU ADMISIBILIDAD.

Resolución de 26 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la inscripción de determinados pactos de una hipoteca naval.

Resumen: Es posible el procedimiento extrajudicial en la hipoteca naval. También el pacto marciano si se sujeta a un sistema objetivo de valoración y a un sistema de consignación del sobrante que quede, en su caso, a disposición de acreedores posteriores.

Hechos: Se trata de una póliza intervenida notarialmente en la que se constituye una hipoteca naval actuando uno de los acreedores como “agente” designado por las partes.

Entre las estipulaciones de la hipoteca figuran las dos siguientes:

1ª. Se pacta la venta extrajudicial notarial “conforme al artículo 1.858 del Código Civil y artículos 129.II de la Ley Hipotecaria y artículos 234 a 246 del Reglamento Hipotecario”, “ sin que el ejercicio de esta vía suponga la renuncia al ejercicio de las otras vías de ejecución contempladas en esta cláusula. A estos efectos se apodera al agente para que “pueda otorgar la escritura pública de venta del Buque” y se añade que “al Notario encargado de la subasta (corresponde) acordar, a petición del Agente, las medidas de publicidad de la misma que entienda razonables, siendo en todo caso los gastos que se deriven de ello incluidos en la liquidación de costas a cargo del Hipotecante”.

2ª. Se pacta también “la venta extrajudicial por las Partes Garantizadas” lo que se califica de “pacto marciano”. La venta podrá llevarse a cabo “a instancia de las Partes Garantizadas, a través del Agente, mediante (i) la adjudicación del Buque al Agente por precio referido en el párrafo siguiente; o (ii) la venta del Buque a terceros”. A estos efectos pactan que “el Agente está facultado para promover la transmisión del Buque por un precio objetivo que será, al menos, su valor de mercado al momento de su transmisión. El valor de mercado será determinado por una firma de corredores marítimos o «marine brokers» que será independiente, de prestigio e internacionalmente reconocida (el Bróker). Para proceder a su designación, el Agente remitirá al Hipotecante una lista de al menos cuatro (4) firmas o entidades que cumplan con los requisitos anteriormente mencionados, con el fin de que el Hipotecante, en el plazo de tres (3) días hábiles, a contar desde la fecha de recepción de la lista, seleccione dos (2) Brókeres. En el caso de que el Hipotecante no seleccionara ninguno dentro de dicho plazo, será el Agente quien seleccione dos (2) Brókeres y se lo notificará inmediatamente al Hipotecante. Los Brókers determinarán el valor de mercado del Buque y el valor final de mercado será la media entre el valor de mercado establecido por cada Bróker. Cualesquiera costes que se deriven de la determinación del valor de mercado del Buque por los Brókers serán íntegramente asumidos por el Hipotecante. Asimismo, los Brókers no asumirán responsabilidad alguna por la valoración que realicen del Buque, salvo aquélla que se derive del dolo o negligencia grave. El Hipotecante se compromete a facilitar a los Brókers toda aquella información financiera, comercial, jurídica o técnica que éstos soliciten y que sea conveniente o necesaria, a criterio de los Brókers, para determinar el valor de mercado del Buque”.

También a estos efectos el “Hipotecante se obliga, en caso de ser requerido por el Agente, a transmitir la titularidad del Buque a favor del Agente, o de un tercero designado por el Agente, y a adoptar aquellas medidas necesarias para enajenar o transmitir el Buque”.

La registradora deniega ambas estipulaciones “por carecer de cobertura legal de acuerdo con el artículo 141 de la Ley de Navegación Marítima y su remisión a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El interesado recurre y sobre la venta por medio de notario expone que el hecho de que no se regule expresamente no quiere decir que esté prohibido, que el Tribunal Supremo en su sentencia de 15 de octubre de 1990 afirmó la viabilidad de la venta extrajudicial y que la regulación de la Ley de Navegación Marítima “debe completarse con el Convenio Internacional sobre privilegios marítimos y la hipoteca naval hecho en Ginebra el 6 de mayo de 1993, así como con la Ley Hipotecaria a la que se remite la Ley de Navegación Marítima”.

Sobre el pacto Marciano alega que “la tradicional prohibición del pacto comisorio de nuestro ordenamiento jurídico ha sufrido una flexibilización como demuestra el Real Decreto Ley 5/2005, en relación con las garantías financieras y el Convenio de Ciudad del Cabo en materia de garantías aeronavales que se encuentra ratificado por España y que la propia DG “ha fundamentado la existencia de la prohibición del pacto comisorio en la posibilidad de abuso por parte del acreedor” posibilidad que en esta caso no existe al existir un pacto muy preciso sobre la determinación del valor del buque, con entrega del precio al acreedor y del sobrante al dueño del buque.

Resolución: La DG admite el pacto relativo a la venta extrajudicial ante notario y respecto del pacto marciano, tras afirmar su validez, confirma la nota al no estar previsto un sistema de protección de los acreedores posteriores.

Doctrina: Las consideraciones del CD sobre los dos problemas planteados en el acuerdo de calificación, son las siguientes:

— Sobre el procedimiento extrajudicial ante notario.

Reitera su resolución de 14 de diciembre de 2018, señalada bajo el número 11 de esta serie, que curiosamente no cita en el extenso “vistos” de la resolución. Y la reiteración es tan literal que incluso se les cuela el párrafo relativo a que el pacto de ejecución extrajudicial es admisible pues ya constaba inscrito, lo que es una clara referencia a la anterior resolución pues en ella lo que se discutía era si procedía expedir una certificación a efectos de que el notario tramitara el procedimiento.

No obstante recordamos las conclusiones de la resolución en este punto:

1ª. Su fundamento está en el previo consentimiento del deudor.

2ª. Con anterioridad a la ley de Navegación Marítima la admisibilidad del pacto no encontraba dificultades aún antes de su expreso reconocimiento en el Reglamento del Registro Mercantil de 1956.

3ª. El artículo 141 de la LNM “no contiene un mandato de limitación procesal sino de simple remisión, por lo demás perfectamente innecesaria (artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a las normas del procedimiento de apremio para el caso de ejecución judicial por esta vía”.

4ª. “No existe causa jurídica que justifique su exclusión del contrato de hipoteca naval” y su constancia en el RBM.

5ª La LH es supletoria de la LNV en todo lo no específicamente regulado en ella o que resulte incompatible por razón de su objeto.

6ª. Por consiguiente si el pacto ya consta inscrito, no existe problema alguna en que la ejecución extrajudicial se lleve a cabo y tampoco existe problema alguno en que se inscriba dicho pacto estipulado en hipotecas navales posteriores a la LNM de 2014.

— Sobre la posibilidad de pacto marciano o “pacto en virtud del que el acreedor hace suya la cosa hipotecada o la cede a un tercero en función del valor que se le atribuye”.

Las consideraciones de la DG sobre este controvertido pacto son las siguientes:

1ª. La DG recuerda “que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de su crédito, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil)”.

2ª. Sigue insistiendo que el pacto comisorio ha sido rechazado “por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil), rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia” sobre la materia del TS que lo declara nulo de forma radical y absoluta.

3·ª. La prohibición alcanza incluso a las “operaciones elusivas del mismo… mediante negocios jurídicos indirectos”.

4ª La finalidad de la prohibición “es impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado”. Y también plantean problemas relativos a la obtención del mejor precio de venta y respecto de los titulares de asientos posteriores.

5ª. No obstante todo ello, sigue diciendo, que “Doctrinalmente se ha propugnado la admisibilidad del pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor” citándose en apoyo de este tesis el llamado pacto marciano recogido en el Digesto.

6ª. En esa misma línea reconoce que “los sistemas ordinarios de ejecución de las garantías presentan cierta ineficiencia, por el tiempo y los costes del procedimiento y por la baja calidad que con frecuencia presentan las ofertas” y que como consecuencia de ello “en nuestro ordenamiento jurídico se van abriendo nuevas vías de ejecución de las garantías o realización de los bienes objeto de éstas que resulten más eficientes”.

7ª. Así cita el Convenio relativo a garantías internacionales sobre elementos de equipo móvil, hecho en Ciudad del Cabo el 16 de noviembre de 2001 (e incorporado a nuestro ordenamiento jurídico mediante el Instrumento de Adhesión de España al mismo, publicado en el «Boletín Oficial del Estado del 4 de octubre de 2013), y el Real Decreto-ley 5/2005, de 11 de marzo, permitiendo el primero que el acreedor, si se ha previsto, pueda tomar la posesión o el control de cualquier objeto gravado en su beneficio, o vender o arrendar dicho objeto” y el segundo, en garantías sobre dinero o valores negociables o derechos de crédito, “que se conceda al beneficiario de la garantía un derecho de apropiación o de disposición del objeto de aquélla”.

8ª. Por ello dice que “la prohibición del pacto comisorio del artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que admite excepciones”, si existe la posibilidad de una valoración objetiva del bien dado en garantía.

9ª Por su parte el “Tribunal Supremo ha admitido en la ejecución de la prenda la aplicación de la compensación por parte de la entidad acreedora si es la depositaria del importe de que se trate, toda vez que, al referirse a valores dinerarios no hay riesgo de abuso para el deudor (cfr. Sentencias de 19 de abril y 7 de octubre de 1997 y 10 de marzo de 2004)”. En este sentido el mismo TS en sentencia de 24 de junio de 2010, afirma que los dos presupuestos que configuran el pacto comisorio son que nazca junto con el derecho de garantía y que no exista “un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición, esto es, que se realice haciendo abstracción de su valor”. En la misma línea, la Sentencia de 21 de febrero de 2017.

10ª. Una vez hechas las consideraciones anteriores, afirma que el pacto establecido en la póliza sujeta a calificación es válido en sí mismo “pues el procedimiento pactado asegura al deudor la obtención del valor del bien”.

11ª. No obstante concluye que lo que no queda determinado es la garantía de los derechos de posibles terceros, por ejemplo compradores o acreedores posteriores, por el sobrante del precio y dado que en la póliza no se ha pactado nada sobre ello, estableciendo por ejemplo la consignación judicial o incluso notarial de ese sobrante, aunque el pacto es válido, por esa carencia no es inscribible.

Comentario: La resolución de 14 de diciembre de 2018, que sirve de base a esta en lo relativo a la posibilidad del procedimiento extrajudicial en la hipoteca naval, y la que ahora resumimos, se pueden enmarcar en una nueva línea doctrinal e incluso jurisprudencial, propicia y favorable a la resolución extrajudicial de los conflictos que puedan surgir entre particulares. Y dando un paso más, se vislumbra en las nuevas disposiciones legales, sobre todo en el ámbito de las garantías mobiliarias, cierta tendencia a dejar en manos especializadas del ámbito privado, funciones que hasta ahora han estado reservadas en exclusiva a los órganos jurisdiccionales, por el ahorro de costes y de tiempo que normalmente ello implica.

En pleno siglo XXI, en que instituciones ya clásicas, como la mediación o el arbitraje, se han revelado como merecedoras de una mayor atención por parte de los legisladores, racionalmente usadas, y sin detrimento de los derechos de los consumidores, pueden prestar una gran utilidad disminuyendo la litigiosidad y dando respuesta rápida a problemas que si bien recibirían una solución jurisdiccional, la tardanza de esa solución en ocasiones la hace inservible o agrava de forma innecesaria la onerosidad de la solución final para la parte perdedora.

Por tanto esta resolución y la de 14 de diciembre de 2018, en tanto se hacen eco de esas nuevas corrientes legales, jurisprudenciales y doctrinales deben ser bienvenidas en cuanto suponen un adelanto, dentro del ámbito notarial y registral, de las tendencias que ahora iniciadas, deben recibir pronto el respaldo legal pertinente.

No obstante no ocultamos que las citadas resoluciones han recibido fuertes críticas por parte de la autorizada pluma de José Manuel García García que las ha calificado, sobre todo a la primera, de resoluciones leyes, pues desde su punto de vista, que apegado al texto literal de la Ley puede ser acertado, nunca debieron dar a los problemas planteados, la solución final que les da el CD. Es decir que a su juicio, diga lo que digan las resoluciones de la DG, ni el procedimiento extrajudicial es posible para el buque, con el texto de la LNM en la mano, ni cabe la admisión del pacto marciano con los condicionamientos que señala la DG, pues ello nos haría retroceder a tiempos anteriores al derecho romano.

Sobre el procedimiento extrajudicial aplicado al buque, no acertamos a comprender, el por qué si es posible para los bienes inmuebles no va a ser posible para el buque, cuando para el resto de los bienes muebles que pueden ser hipotecados, también es posible desde la LHMPSDP de 1954. El buque puede ser un bien de extraordinario valor, pero también lo pueden ser los inmuebles, y el buque, piénsese en los pesqueros de bajura o de litoral, e incluso los dedicados a la pesca artesanal, que son los que más abundan en nuestros Registros de Buques, pueden ser de valor muy inferior al de muchas viviendas, en los cuales un procedimiento ágil sencillo y económico puede suponer una revitalización y abaratamiento del crédito para esos empresarios. Así que si el valor no nos sirve no se ven razones de política legislativa o de filosofía jurídica que nos desaconsejen el procedimiento extrajudicial para el buque. Cuestión distinta y ahí JM García García tiene toda la razón, es que debiera haberse previsto en la LNM, lo que no se hizo quizás en la idea de que si era posible con la LHN de 1893, como lo demuestran los pactos inscritos en nuestros registros, lo seguiría siendo con la LNM de 2014. Recordemos que el artículo 165 del RRM aprobado por Decreto de 14/12/1956, citado en la resolución, admite de forma expresa el procedimiento extrajudicial en la hipoteca naval y dicho artículo, junto con los demás dedicados al buque, fueron declarados expresamente vigentes, primero por el RRM de 1989 y después por la DT 13 del vigente Reglamento de 1996. Y si bien dicho artículo pudo quedar afectado por la Disposición Derogatoria general de la LNM, lo cierto es que los artículos 145 a 190 del RRM de 1956 no los cita entre los expresamente derogados por dicha norma.

Por ello pese a su falta de regulación legal, a partir de la resolución de 14 de diciembre de 2018, si se pacta el procedimiento extrajudicial, en la escritura, póliza o documento privado de hipoteca naval (cfr. art. 128 LNM) el pacto será inscribible y, si se solicita certificación a efectos del procedimiento, deberá expedirse y si el procedimiento llega a su término también será inscribible la adjudicación del buque, en su caso.

Más dudas puede presentar la admisibilidad del pacto marciano de forma generalizada.

La DG, en cuanto a su inscribibilidad, lo sujeta a un doble condicionamiento: que se pacte un sistema objetivo de valoración, el diseñado en la póliza era realmente seguro y tremendamente garantista, y que se prevea que el sobrante, en caso de existir, sea objeto de consignación -judicial o notarial- a disposición del dueño o de los acreedores posteriores. Se pregunta JM García García qué sobrante puede existir en caso de un pacto marciano. Es claro que si se acude a un sistema objetivo de valoración, se venda por ese precio a un tercero o se lo adjudique por el mismo precio el acreedor, si ese valor determinado de forma objetiva supera el montante del crédito, puede existir un sobrante que deberá ser reintegrado al deudor o puesto a disposición de los titulares de derechos posteriores a la hipoteca naval inscrita. Recordemos la importante sentencia de nuestro TS de la Sala de lo Civil, en recurso 3485/2015, de 3 de octubre de 2018, según la cual la entrega voluntaria del bien financiado a plazos extingue la deuda por el importe de la tasación a efectos de subasta con independencia del precio obtenido en la venta.

No obstante no podemos dejar de reconocer que el punto relativo a la entrega del sobrante a favor de acreedores posteriores puede ser el punto más conflictivo en cuanto a la admisión del pacto marciano con carácter generalizado en derechos de garantía sobre toda clase de bienes. Son tantas y tan diversas las situaciones que pueden producirse respecto de acreedores posteriores, que resultará realmente complejo que con carácter semiprivado se pueda dar solución a esos problemas. Por ello quizás la admisibilidad del pacto marciano, debería condicionarse, no sólo al sistema de obtención de un precio real y justo, sino también a la inexistencia de acreedores posteriores de forma tal que si existen, el pacto marciano dejaría de producir efectos y no podría ser utilizado por el acreedor pese a ser pactado en la constitución de la garantía. Se trata de un tema vidrioso sobre el cual quizás haya que ahondar más adelante. (JAGV)

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2017. Derecho de representación en la sucesión testada.

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Indice:

RESUMEN DEL RESUMEN
TEMA DEL MES: EL DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN LA SUCESIÓN TESTADA
DISPOSICIONES GENERALES:
**Ley Jurisdicción Voluntaria: modificación. Apellidos. Matrimonio.
Tribunal Constitucional
SECCIÓN II:
Resultado Concursos Registros
Concursillos Aspirantes
RESOLUCIONES.
VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA
234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR
235.** HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO
236.** HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.
237.*** HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA
241.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO
245.*** HIPOTECA. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE IMPUESTOS Y GASTOS AL PRESTATARIO
246.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO POR CADUCIDAD. NO PRECISA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. RECURSO. LEGITIMACIÓN
247.*** DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.
248.*** PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
254.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN O NO DEL PRECIO DEPENDE DE LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE OPCIÓN.
257.** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SUSPENSIÓN POR QUERELLA
260.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.
261.*** REANUDACIÓN DE TRACTO EX ART. 208 LH EXISTIENDO TITULACIÓN PÚBLICA. LICENCIA SEGRAGACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA: RESEÑA DE FACULTADES.
263.*** PROCEDIMIENTO DEL 199 CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES.
266.** AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LA TRANSMISIÓN INDIVIDUAL DE LAS FINCAS SIN AGRUPARLAS.
267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO COINCIDE LA TASACIÓN PARA SUBASTA CON LA INSCRITA. POSIBLES DEFECTOS YA RESUELTOS JUDICIALMENTE.
ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN

Como Disposiciones Generales de interés registral solo podemos mencionar la Ley 4/2017, de 28 de junio, de modificación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que tiene dos objetivos fundamentales:

Adaptar a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad la redacción del artículo 56 del Código Civil y del artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011
Retrasar el calendario de entrada en vigor de la Ley de Registro Civil de 2011 en lo relativo al expediente y celebración del matrimonio.

Tampoco hay Disposiciones Autonómicas con interés registral

Respecto a los tribunales, tampoco hay Sentencias del Tribunal Supremo y respecto al Tribunal Constitucional reseñamos que El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad, promovido por el Presidente del Gobierno, que afecta al Libro Sexto del Código Civil de Cataluña

Seccion II: Se han resuelto los Concursos de Registros número 296 y publicado la convocatoria del concursillo de aspirantes

Respecto a las Resoluciones destacamos:

la de 18 de mayo que no admite una rectificación de una escritura de renuncia otorgada por los herederos y que pretende transformar una renuncia pura y simple en una renuncia a favor de otro heredero evitando así la sustitución vulgar
la de 18 de mayo que rechaza la posibilidad de que en un convenio regulador se efectúe una donación pura y simple de los padres a una hija
la de 18 de mayo sobre la imposibilidad de que haya una suspensión voluntaria del procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca
la de 19 de mayo que establece la obligatoriedad de incorporar la expresión manuscrita por clausula cero en las copias de la escritura de hipoteca
la de 19 de mayo sobra la forma y requisitos para subsanar una hipoteca concedida por una persona física, luego reconocida como prestamista, a los efectos de cumplir las obligaciones de transparencia de la Ley 2/2009
la de 22 de mayo que reitera la necesidad de que el 3º poseedor de la finca hipotecada que haya inscrito su derecho antes de que se haya iniciado la ejecución sea demandado, pero que en el caso planteado no resulta aplicable porque dicho titular ya había promovido un incidente de nulidad y hay un pronunciamiento judicial declarando que no ha habido indefensión
la de 24 de mayo que analiza la legalidad e inscribibilidad de una clausula hipotecaria relativa a la imputación de impuestos y gastos procesales al prestatario
la de 24 de mayo sobre la inecesariedad de liquidar el impuesto de una instancia solicitando la cancelación de un asiento por caducidad
la de 25 de mayo relativa a la desheredación de los hijos y descendientes del causante que ha de hacerse conteniendo los datos necesarios para identificar los desheredados y su “aptitud” para ser excluidos
la de 25 de mayo que admite una disposición conjunta de un bien ganancial hecha por ambos cónyuges a favor de un hijo mediante pacto sucesorio de Galicia, con la particularidad de que uno lo hace en concepto de apartación y otro de mejora
la de 30 de mayo sobre la suspensión de la ejecución extrajudicial de la hipoteca por la interposición de una querella criminal
la de 30 y 31 de mayo que analizan la cancelación de cargas posteriores en el ejercicio de una opción inscrita, la necesidad de consignar el precio y las excepciones ( así como la necesidad de que que para admitir estas excepciones deban estar pactadas e inscritas)
la de 1 de junio sobre el procedimiento para reanudación de tracto del artículo 208 LH; el concepto de interrupción de tracto y sobre la necesidad de que el registrador que entiende que hay defectos para su tramitación ya no expida la certificación
la de 1 de junio sobre el procedimiento del art. 199 LH con representación grafica alternativa y oposición de colindantes catastrales
la de 5 de junio sobre agrupación de tres finas y venta de la agrupada que admite que por petición de inscripción parcial y teniendo defectos la agrupación se pueda inscribir la venta de las tres fincas registrales sin agrupar
la de 5 de junio sobre la discrepancia entre la tasación para subasta inscrita y la que se tiene en cuenta en ejecución hipotecaria, confirmando que es un defecto; sin embargo admite el recurso por haber un pronunciamiento judicial sobre el defecto

TEMA DEL MES: EL DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN LA SUCESIÓN TESTADA

Con ocasión de la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares de 2 de junio de 2017, se ha considerado oportuno escribir unas líneas sobre un tema clásico del Derecho de sucesiones como es el derecho de representación en la sucesión testada.

En la sucesión intestada, en virtud del derecho de representación, los descendientes del premuerto, aunque sean de grado ulterior, concurren -en algunos supuestos- con sucesores de grado más próximo y en la misma medida en que lo hubiera hecho aquél. Es una excepción al principio fundamental en la sucesión intestada de que el pariente más próximo en grado excluye al más remoto (ex artículo 921 del Código civil ).

Ahora bien, este derecho de representación consagrado en la sucesión intestada ha sido objeto de discusión cuando se trata de la sucesión testada.

La doctrina, tras la publicación del Código civil, vino manteniendo que el derecho de representación sólo era aplicable a la sucesión intestada porque, a diferencia de lo que ocurre en otros ordenamientos jurídicos como el italiano, el Código trataba tal derecho de representación únicamente dentro de esta clase de sucesión, sin hacer mención alguna a él en las disposiciones generales de la sucesión ni en las específicas de la sucesión testada. Se estimaba que el derecho de representación era innecesario en la sucesión testada, pues su cometido lo suple, y, además con ventajas, la sustitución vulgar. En efecto, en principio, en la sucesión testada, cuando un llamado voluntariamente a la herencia no puede (por premoriencia o por indignidad) o no quiere (repudia) adquirirla, ocupará su puesto otro que haya sido llamado por el testador subsidiariamente; es decir, se aplicará la sustitución vulgar si la ha previsto el testador; en caso contrario, si no la ha previsto, se dará el derecho de acrecer si concurren los requisitos de éste; y a falta de éste, se procederá a la apertura de la sucesión intestada.

Sin embargo, tras la reforma introducida por la Ley de 13 de mayo de 1981, el artículo 814 párrafo tercero del Código Civil dispone que: “Los descendientes de otro descendiente que no hubiera sido preterido representan a éste en la herencia del ascendiente y no se consideran preteridos”, viene a reconocer el derecho de representación en la sucesión testada.

La cuestión que se debate y que ha sido abordada por la sentencia ahora comentada es la extensión objetiva de ese derecho de representación, es decir, si lo que ha de recibir el descendiente es solamente la legítima o, si además de ésta, la parte de libre disposición que hubiera correspondido al premuerto.

Disintiendo de un importante sector doctrinal que considera que frente a lo que acontece en los artículos 761 y 857, en los que sólo se sucede en la legítima estricta, en el artículo 814, el representante ocupa el lugar del causante en todo lo que éste estaba llamado, la sentencia balear entiende que: “(…) por razones de interpretación sistemática, el derecho de representación en la sucesión testamentaria se refiere sólo a la legítima ya que, en efecto, el artículo 814.3 del Código Civil se halla incluido en la sección correspondiente a las legítimas y no tiene, por tanto, un alcance general para toda la sucesión testamentaria”.

DISPOSICIONES GENERALES:

**Ley Jurisdicción Voluntaria: modificación. Apellidos. Matrimonio.

Ley 4/2017, de 28 de junio, de modificación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

Esta reforma tiene dos objetivos fundamentales:

– Adaptar a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad la redacción del artículo 56 del Código Civil y del artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011.

– Retrasar el calendario de entrada en vigor de la Ley de Registro Civil de 2011 en lo relativo al expediente y celebración del matrimonio.

A) Discapacidad

La Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, hecha en Nueva York el 13 de diciembre de 2006, ratificada por España en 2008, insta a los Estados firmantes a prohibir «toda discriminación por motivos de discapacidad», y que se reconozca su derecho «a casarse y fundar una familia sobre la base del consentimiento libre y pleno de los futuros cónyuges».

En esa línea, la reforma del artículo 56 del Código Civil en 2015 (a través de la Ley de Jurisdicción Voluntaria), al regular los requisitos necesarios para contraer matrimonio, dispuso que “si alguno de los contrayentes estuviere afectado por deficiencias mentales, intelectuales o sensoriales, se exigirá por el Secretario Judicial, Notario, Encargado del Registro Civil o funcionario que tramite el acta o expediente, dictamen médico sobre su aptitud para prestar el consentimiento”.

Tal redacción, que iba a entrar en vigor el 30 de junio de 2017, planteó dudas interpretativas respecto al término «discapacidad». Por ello, la Resolución-Circular de 23 de diciembre de 2016 del Director General de los Registros y del Notariado aclaró que la exigencia de dicho dictamen médico por parte del funcionario que tramite el acta o expediente, se debe entender limitada exclusivamente a aquellos casos en los que la deficiencia afecte de forma sustancial a la prestación del consentimiento por el interesado en cuestión.

Ahora, aprovechando, además, que la nueva redacción todavía no ha entrado en vigor, se modifica su contenido potenciando un régimen legal favorecedor de la celebración del matrimonio, si esa es la voluntad de las personas con discapacidad. La solicitud de dictamen médico pasa a ser la excepción, modificándose en tal sentido el párrafo segundo del artículo 56, pues el primer párrafo no varía.

En la misma línea se modifica el artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011.

Ambas redacciones entrarán en vigor el 30 de junio de 2018.

B) Retraso en la entrada en vigor

El tema es enrevesado, pues se modifican, tanto la disposición transitoria cuarta y disposición final vigésima primera de la propia Ley de Jurisdicción Voluntaria, como la Disposición final décima de la Ley de Registro Civil de 2011 que regula su compleja entrada en vigor.

1.- Ley de Registro Civil

a) Regla general de entrada en vigor. La Ley de Registro Civil de 2011 entrará en vigor el 30 de junio de 2018, con importantes excepciones. Se modifica, para ello, su disposición final cuarta.

b) Expedientes matrimoniales. La D. Tr. 4ª LJV prevé que los expedientes matrimoniales que se inicien antes de la completa entrada en vigor de la Ley del Registro Civil de 2011 se seguirán tramitando por el Encargado del Registro Civil conforme a las disposiciones del Código Civil y de la Ley del Registro Civil de 1957. Ahora ya no se pone fecha concreta, sino que se hace remisión a la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley de 2011. Es decir, que, si en 2018, vuelve a retrasarse, afectaría automáticamente a esta previsión.

c) Orden de apellidos. El 49.2 entró en vigor el 30 de junio de 2017:

“2. La filiación determina los apellidos.

Si la filiación está determinada por ambas líneas, los progenitores acordarán el orden de transmisión de su respectivo primer apellido, antes de la inscripción registral.

En caso de desacuerdo o cuando no se hayan hecho constar los apellidos en la solicitud de inscripción, el Encargado del Registro Civil requerirá a los progenitores, o a quienes ostenten la representación legal del menor, para que en el plazo máximo de tres días comuniquen el orden de apellidos. Transcurrido dicho plazo sin comunicación expresa, el Encargado acordará el orden de los apellidos atendiendo al interés superior del menor.

En los supuestos de nacimiento con una sola filiación reconocida, ésta determina los apellidos. El progenitor podrá determinar el orden de los apellidos.

El orden de los apellidos establecido para la primera inscripción de nacimiento determina el orden para la inscripción de los posteriores nacimientos con idéntica filiación. En esta primera inscripción, cuando así se solicite, podrán constar la preposición «de» y las conjunciones «y» o «i» entre los apellidos, en los términos previstos en el artículo 53 de la presente Ley.”

d) Cambio de apellidos mediante declaración de voluntad. También entró en vigor el 30 de junio de 2017 el artículo 53 que regula la materia y que permite, por ejemplo, solicitar la inversión del orden de los apellidos ante el Encargado del Registro Civil, sin determinar plazo para ello.

e) Otros artículos LRC pendientes para 2018. Aparte del artículo 58 (expediente matrimonial), están el 58 bis (Matrimonio celebrado en forma religiosa), la disposición final segunda (referencias a los Encargados del Registro Civil y a los Alcaldes) y la disposición final quinta bis (aranceles notariales) que entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la propia Ley 20/2011 (de momento, el 30 de junio de 2018)

f) Registros civiles. Hasta la completa entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adoptará las medidas y los cambios normativos necesarios que afecten a la organización y funcionamiento de los Registros Civiles. Desaparece, en la D. F. 10ª, la referencia de que ha de hacerse a través del Ministerio de Justicia.

2.- Código Civil.

Hemos visto que ha cambiado el segundo párrafo del artículo 56 del Código Civil. Es el único que varía.

Las modificaciones de los artículos 49, 51, 52, 53, 55, 56, 57, 58 (artículos sobre la celebración del matrimonio), 62 (acta o escritura matrimonial), 65 (matrimonio sin expediente) y 73 (nulidad de matrimonio) entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, que, si no vuelve a variar, será el 30 de junio de 2018.

El resto de la reforma del Código Civil ya entró en vigor en 2015.

3.- Ley del Notariado.

Las disposiciones de la sección 1.ª del capítulo II del título VII de la Ley del Notariado, que establecen las normas reguladoras del acta matrimonial y de la escritura pública de celebración del matrimonio, entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil que, si no vuelve a variar, será el 30 de junio de 2018. Afecta tan sólo a los artículos 51 y 52.

El resto de la reforma de la Ley del Notariado ya entró en vigor en 2015.

4.- Confesiones religiosas.

Las modificaciones del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Federación de Entidades Religiosas Evangélicas de España; las del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Federación de Comunidades Israelitas de España; y las del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Comisión Islámica de España, entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, en principio, el 30 de junio de 2018

Los artículos indicados recogen los efectos civiles de los matrimonios celebrados con las respectivas formas religiosas.

La Ley 4/2017 entró en vigor el 30 de junio de 2017.

Ver resumen del Proyecto por Albert Capell.

Ir a la página de la Ley de Jurisdicción Voluntaria

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Disposiciones Autonómicas

Remisión al Informe General: Andalucía, Cantabria, Illes Balears, Asturias, Aragón, Canarias, Comunitat Valenciana, Madrid y Cataluña.

Tribunal Constitucional

Código Civil de Cataluña

Recurso de inconstitucionalidad n.º 2557-2017, contra el artículo 3 por el que se da nueva redacción a los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa), y a los artículos 621-56 y 621-57 (contrato de permuta) del libro sexto del Código civil de Cataluña; artículo 4, por el que se da nueva redacción a los artículos 622-21 a 622-42 del Código civil de Cataluña; contra el artículo 9, en tanto que introduce una disposición transitoria primera en el libro sexto del Código civil de Cataluña, de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad, promovido por el Presidente del Gobierno, que afecta a los siguientes artículos del libro sexto del Código civil de Cataluña:

– los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa),

– los artículos 621-56 y 621-57 (contrato de permuta),

– los artículos 622-21 a 622-42 (mandato)

– la nueva disposición transitoria primera (compraventas y permutas previas).

El Presidente del Gobierno ha invocado el artículo 161.2 de la Constitución, lo que produce la suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados desde la fecha de interposición del recurso –22 de mayo de 2017–, para las partes del proceso, y desde el 14 de junio de 2017 para los terceros.

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SECCIÓN II:

Resultado Concursos Registros

DGRN. Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 296 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 18 de abril de 2017, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

En el concurso DGRN se han cubierto 59 plazas de 67 ofrecidas. 8 vacantes para el Cuerpo de Aspirantes.

Ver convocatoria

Ver archivo de concursos.

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CATALUÑA. Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario nº 296 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 18 de abril de 2017.

En el concurso catalán se han cubierto 9 plazas de 11 ofrecidas. 2 vacantes para el Cuerpo de Aspirantes.

Ver convocatoria. Ver archivo de concursos.

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Cruces de San Raimundo de Peñafort

El BOE del 17 de junio publica cinco reales decretos con la concesión de la Gran Cruz de la Orden de San Raimundo de Peñafort a las siguientes personalidades:

San Raimundo de Peñafort

Don Óscar Alzaga Villaamil.

Don Julio Banacloche Pérez-Roldán.

Don José Luis González Montes.

Don Juan José Solozábal Echavarría.

Doña María Soledad Becerril Bustamante.

Posteriormente, se ha tenido noticia de la lista entera de galardonados todos ellos vinculados con las profesiones jurídicas, como jueces, letrados, notarios o registradores. Entre ellos, se encuentran dos personas relacionadas históricamente con esta web:

– Joaquín Zejalbo Martín, recientemente fallecido, quien ha recibido la Cruz Distinguida de 1ª Clase, a título póstumo.

– Y Joaquín Delgado Ramos, que actualmente dirige la web Regispro.es.

También ha recibido la condecoración Rosalina Díaz Valcárcel, Presidenta de la Fundación Wolters Kluwer que preconizó durante un amplio periodo de tiempo -2010 a 2014- una estrecha relación con NyR.

Entre los homenajeados, se encuentran personas sobradamente conocidas en el ámbito notarial y registral como las siguientes:

Salvador Torres Escámez,

Francisco Javier Guerrero Arias,

Alfonso Cavallé Cruz,

Vicente José García-Hinojal López,

Ana Elisa de Gregorio García,

Jorge Sáez-Santurtún Prieto.

Aviso que es una lista a vuelapluma con notorias omisiones. ¡Enhorabuena a todos!

Ver relación completa de concesiones junio 2017 (incluye Cruces de San Raimundo y Medallas de Mérito a la Justicia).

Concursillos Aspirantes

DGRN. Resolución de 12 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio español, con excepción de la Comunidad Autónoma de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

Salen 46 plazas. Son 58 si se suman las del Concursillo de Cataluña.

La nueva promoción está formada por 45 Registradores. Por tanto, quedarán vacantes 13 plazas para las Oposiciones de 2018.

El plazo concluye, salvo error, el 29 de junio, al ser diez días naturales desde la publicación.

Ver archivo de concursos.

Ver resultado con sus primeros destinos.

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CATALUÑA. Resolución de 12 de junio de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

Salen 12 plazas.

El plazo concluye, salvo error, el 29 de junio, al ser diez días naturales desde la publicación. Sin embargo, se prorroga por la corrección de errores publicada el 28 de junio.

Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2017-6981 – 5 págs. – 467 KB) Otros formatos Corrección de errores

Jubilaciones

Se acuerda la jubilación de don José Antonio Calvo González de Lara, registrador mercantil de Madrid IX.

Se jubila a don José Ignacio Barona Fleta, registrador de la propiedad de Jávea n.º 2.

RESOLUCIONES.

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

229.* DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mataró n.º 1, por la que deniega la inscripción de un auto judicial por el que se homologa una transacción judicial.

Supuesto de hecho.

Ha existido un pleito entre las partes sobre la división de una cosa común y, firme la sentencia, se solicita su ejecución judicial. Durante la tramitación de la misma las partes llegan a un acuerdo contractual sobre el modo en que ha de llevarse a cabo la división y ponen fin al procedimiento judicial existente. El acuerdo es homologado judicialmente y se presenta para su inscripción testimonio del auto judicial que homologa el acuerdo alcanzado y solicitan su inscripción.

¿Es inscribible el testimonio del auto judicial que homologa un acuerdo transaccional? NO.

Doctrina de la DGRN.

El auto judicial que homologa el acuerdo transaccional por el que las partes ponen fin a un procedimiento judicial no es título inscribible (resoluciones de 16 de febrero de 2017, 6 de septiembre de 2016, 9 de julio de 2013, entre otras).

Las razones que reitera la Resolución son las siguientes: (i) Principio de titulación formal (art. 3 LH), siendo excepcionales los casos en los que se permite ”permutar” el tipo de título inscribible. (ii) La transacción es un contrato, no una sentencia. (iii) El auto judicial de homologación tampoco es una sentencia, pues el juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones legales (art. 19 Ley de Enjuiciamiento Civil).

Comentario.

Puede complementarse lo dicho siguiendo el propio texto de la resolución:

1 Titulación formal y libertad de forma: el principio de libertad para obligarse no es incompatible con la exigencia de una titulación formal si se quieren alcanzar determinados efectos (arts. 1279 y 1280 del Código Civil, art. 3 de la Ley Hipotecaria y art. 17 de la Ley del Notariado).

No se discute que los contratos son obligatorios cualquiera sea la forma en que se hubieran celebrado, ex. art. 1278 del Código Civil (y así desde el Ordenamiento de Alcalá, de 1348). Por ello, dice la resolución que “las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento”.

Más aún, si alguna de las partes se negara al otorgamiento de la escritura pública “cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución del mismo a través de lo establecido en los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

2 Transacción: La transacción es un contrato pues “son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda así sin objeto”.

Dicho consentimiento exige la forma pública notarial, pues es el notario “el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales” (art 1 Ley del Notariado).

3 Transacción y homologación judicial (Resolución de 6 de septiembre de 2016): (i) “la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil)”. (ii) El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (iii) “La homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento” (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013). (iv) Ello no quiere decir, dice la resolución, que el auto judicial que homologa el acuerdo sea un documento privado. La doctrina de esta Dirección General no afirma tal cosa, sino que la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes. La homologación judicial no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada (JAR)

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230.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES. NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL DEMANDADO

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Hechos: una determinada finca registral figura inscrita a nombre de un cónyuge con carácter ganancial. Se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo y el registrador califica negativamente por no constar que el otro cónyuge haya sido demandado o, en su caso, notificado con fundamento en el artículo 144 RH.

La DGRN confirma la calificación recordando que:

1) La sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica por lo que no puede contraer deudas. Son los cónyuges con los que aparecen como deudores. Por esta razón, el artículo 541.1 LEC dispone que: “no se despachará ejecución frente a la comunidad de gananciales”.

2) La sociedad de gananciales se configura como una comunidad de tipo germánico en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afectada indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano.

3) Con fundamento en los artículos 144.1 RH y 541 LEC, para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial el Registrador debe calificar que la demanda se ha dirigido contra ambos esposos o que, habiéndose demandado sólo al cónyuge que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despeche ejecución al cónyuge no demandado. (ER)

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231.() CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

En esta resolución al igual que en la de 10 de mayo de 2017 se plantea si es posible de conformidad con el artículo 1324CC y 95.4 RH, inscribir en el registro de la propiedad un bien a nombre de un cónyuge con carácter privativo por confesión del consorte cuando el régimen económico matrimonial se halla sujeto a una legislación extranjera.

En el supuesto de ambas resoluciones los comparecientes son un matrimonio formado por ruso y ucraniana que acreditan haberse casado en Ucrania y manifiestan estar sujetos al régimen económico matrimonial ucraniano. Sobre esta base el esposo manifiesta, con el consentimiento de la esposa, que el bien adquirido es privativo por haberse adquirido con dinero de tal carácter.

Nos remitimos, pues, al resumen de la R. 10 de mayo de 2017, sin perjuicio de que más adelante se publique una pincelada sobre ambas resoluciones. (IES)

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232.* SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA**

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho.

Uno de los llamados otorga escritura pública de renuncia pura y simple a la herencia de sus padres, el 7 de octubre de 2014; el 26 de julio de 2016 otorga una nueva escritura rectificando la renuncia primera y declarando que realmente se había hecho en favor de sus hermanos, lo que evitaba la sustitución vulgar ordenada por los testadores para el caso de renuncia en favor de los herederos del renunciante.

En el intermedio entre ambas escrituras los hermanos del renunciante habían otorgado escritura de herencia adjudicándose los bienes de sus padres, como únicos herederos y sin intervención de los sustitutos vulgares del renunciante.

¿Es inscribible la escritura de herencia? NO. ¿Deben consentir lo sustitutos vulgares del renunciante? SI.

Doctrina de la DGRN.

No es incompatible el principio de irrevocabilidad de la aceptación y renuncia de la herencia (art. 997 Código Civil) con la posibilidad de rectificar un error padecido en la escritura (art. 153 Reglamento Notarial). Por ello es posible que otorgada una renuncia de herencia pura y simple (renuncia abdicativa) pueda el otorgante rectificar el error padecido y declarar que su voluntad era la de renunciar traslativamente en favor de personas determinadas (renuncia traslativa).
Como ha dicho este Centro Directivo en la recientísima Resolución de 21 de abril de 2017, no son incompatibles estos preceptos, sino que en el caso del artículo 997 del Código Civil se recoge una aceptación o renuncia efectiva que posteriormente se revoca para realizar un acto distinto y el caso del artículo 153 del Reglamento Notarial se refiere a las rectificaciones que se hayan producido por errores en el documento.
La posibilidad de rectificación tiene como límite que no se perjudiquen o desprotejan las expectativas de terceros fundadas en la renuncia realizada, lo que sucede, por ejemplo, cuando la rectificación hace que la renuncia pase de ser pura y simple a ser hecha en favor de personas determinadas, viéndose perjudicados en sus expectativas los sustitutos vulgares.
Para valorar si se defraudan expectativas fundadas de terceros es determinante el tiempo transcurrido entre la renuncia inicial y la posterior rectificación, así como el hecho de que se hubiera expedido la copia autorizada de la renuncia inicial.

Comentario.

En el caso resuelto por la R. de 21 de abril de 2017, que admitió la rectificación, la renuncia se había hecho el mismo día, mediante diligencia en la misma escritura y antes de expedirse copia de la misma, lo que determina que no se hayan podido perjudicar o crear expectativas a los llamados como sustitutos.

Sin embargo, en el caso de la presente resolución, la rectificación se hizo dos años después de la renuncia inicial, por lo que se exige para reconocer eficacia plena a la rectificación la concurrencia de quienes tenían una expectativa de derecho fundada en la renuncia inicial, en este caso los sustitutos vulgares.

Dado el estrecho cauce en el que se desenvuelven las funciones notarial y registral para decidir cuestiones que pueden ser contenciosas, la doctrina del Centro Directivo es totalmente razonable, de modo sólo en aquellos casos en que, por las circunstancias concurrentes, no quepa presumir razonablemente un potencial perjuicio a fundadas expectativas de terceros, podrá hacerse la rectificación, mientras que en caso de duda deberán consentir la rectificación los potencialmente perjudicados. (JAR).

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233.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chipiona a inscribir el testimonio de un auto de homologación judicial de una transacción.

Supuesto de hecho.

Nuevamente se plantea una cuestión que ha sido tratada recientemente y comentada en Informes anteriores. Se solicita la inscripción de un testimonio de auto de homologación de un convenio transaccional alcanzado por las partes en un procedimiento de liquidación de una sociedad conyugal.

Reitera también la resolución el principio de independencia en la calificación registral.

¿Es título hábil para la inscripción el auto de homologación? NO.

¿El decreto del letrado de la Administración de Justicia aprobando el convenio de liquidación del régimen económico matrimonial debe protocolizarse notarialmente? SI.

¿Cabe aplicar analógicamente el mismo criterio previsto para los convenios reguladores aprobados en los procedimientos de separación o divorcio? NO.

Doctrina de la DGRN.

1. No estamos en presencia de un convenio regulador aprobado en un proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. artículos 769 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino ante un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial (cfr. artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

2. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que el convenio regulador puede suponer un título inscribible en materia de liquidación del régimen económico-matrimonial en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como –en los supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común.

3. Fuera de los casos de convenio matrimonial, conforme al artículo 806 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el proceso se aplica para la liquidación de cualquier régimen económico-matrimonial, tanto si ha sido establecido por capitulaciones matrimoniales o por disposición legal, siempre que concurra en dicho régimen una situación que determine la existencia de una masa común de bienes y derechos sujeta a determinadas cargas y obligaciones, que es precisamente el patrimonio que hay que liquidar y dividir.

4. Poniendo en relación los artículos 787.2 y 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, “se deduce la necesidad de su protocolización notarial. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas”.

5. Principio de independencia en la calificación registral: el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por (i) las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores (ii) o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. (iii) Tampoco está vinculado por la calificación efectuada sobre el mismo título por otro registrador, aunque este haya sido inscrito. (JAR)

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234. CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR**

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona si es inscribible la donación pura y simple de una vivienda (que no es el domicilio familiar) que hacen los padres a una hija en un convenio regulador homologado judicialmente en un procedimiento de divorcio. La donataria vive independiente de sus padres, la donación se hace libre de cargas o deudas y no consta la intervención de la hija en el convenio, ni tampoco se aporta aceptación del negocio gratuito verificado en su favor.

¿Es inscribible la donación pura y simple hecha por los padres a una hija en convenio regulador homologado judicialmente en procedimiento de divorcio? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 Tratándose de donaciones de bienes inmuebles, la regla general que condiciona su validez se recoge en el artículo 633 del Código Civil, que impone su otorgamiento en escritura pública notarial como requisito «ad solemnitatem» de validez de la misma, así como su constancia en el mismo título formal la aceptación de la misma, ya sea en la misma escritura o en otra posterior separada.

2 Este rigor formalista, sin embargo, se ha dulcificado en los casos de negocios complejos de carácter familiar contenidos en convenios reguladores, cuya debida autorización en el convenio regulador obedece a una causa matrimonial concreta. Por tanto, como dice la resolución de 8 de mayo de 2012, ha de resultar del convenio que no se trata de una simple donación a favor de los hijos, sino que realizan los cónyuges “un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso”.

3 Para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad, debe tratarse de un negocio diferente a una donación pura y simple, acercándose más a un acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo, y cuya finalidad se entronca con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil.

Comentario.

Nueva resolución que precisa el alcance del convenio regulador homologado judicialmente como título traslativo e inscribible.

La complejidad que puede plantear la liquidación de las relaciones familiares (personales y patrimoniales) en un proceso de separación o divorcio aconseja que el contenido del convenio regulador no deba ajustarse de modo absoluto e inflexible a la literalidad del artículo 90 del Código Civil. Ahora bien, ello no significa, dice le Resolución, que los pactos puedan hacerse al margen del citado artículo 90 pues “deben apoyarse en él”.

Por tanto, los actos o negocios del convenio deben estar causalizados en la relación matrimonial concreta que se trata de liquidar, permitiendo, por ejemplo, la liquidación de bienes privativos cuando exista una causa matrimonial concreta, “tal y como resulta de los negocios relativos al uso o titularidad de la vivienda habitual o la necesaria y completa liquidación del régimen económico del matrimonio”.

Puede decirse como conclusión que no es inscribible una donación pura y simple, sino que ha de tratarse de acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo, y cuya finalidad se entronca con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil, lo que excluye el mero ánimo de liberalidad. (JAR)

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235. HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO**

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 1, por la que deniega la inscripción de una escritura de venta extrajudicial en realización de un derecho de hipoteca.

Hechos: En 2012 se inicia un procedimiento de venta extrajudicial de bien hipotecado ante notario. Posteriormente (antes de la entrada en vigor de la ley 1/2013), habiéndose celebrado ya dos subastas que quedaron desiertas, el acreedor instante del procedimiento solicita la suspensión durante seis meses, a lo que el notario accede. Pasado el periodo de seis meses de suspensión, se celebra la tercera subasta y resulta adjudicatario el propio acreedor que cede el remate a un tercero. El procedimiento culmina con la venta extrajudicial en escritura pública.

El registrador suspende la inscripción de la venta pues considera que la suspensión voluntaria del procedimiento, no amparada en una causa legal, provoca la nulidad de todo el procedimiento.

El interesado recurre y alega que el acreedor hipotecario tiene un derecho de ejecución, que incluye ese derecho de suspensión siempre que no haya perjuicio para el deudor o para terceros, como en este caso, y que la situación creada es semejante a la quiebra de la subasta.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que la venta extrajudicial ante notario tiene su fundamento en el previo consentimiento que el deudor presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento. Las dudas que se planteaban sobre su legalidad antes de la entrada en vigor de la LEC (aprobada por la Ley 1/2000) han quedado disipadas por el artículo 129 LH, después de la redacción dada por la Ley 1/2013.

Concluye que una suspensión unilateral del procedimiento, a criterio y conveniencia del acreedor, vicia la tramitación del mismo y violenta el alcance del poder de representación que conforme al artículo 234.1.3.ª RH se confirió en su día para el otorgamiento de la escritura de venta tras la conclusión de un procedimiento con trámites reglados, indisponibles.

Cita como argumentos lo dispuesto en el artículo 236-ñ RH que regula taxativamente las causas de suspensión y en el 236-n RH. Duda también de que la suspensión no haya perjudicado al deudor hipotecario y de que el aplazamiento de la subasta sea semejante a la quiebra de la subasta, como afirma el recurrente.(AFS)

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236. HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.**

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villarrobledo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- Mediante escritura de 22 diciembre 2016 se formalizó un préstamo con garantía de hipoteca otorgada por personas físicas consumidoras a favor de «Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, Globalcaja», para financiar la adquisición de su vivienda habitual, hipoteca que fue constituida sobre esa misma vivienda.

Se suspenden y recurren la inscripción de diversas cláusulas del contrato, constituyendo el objeto del recurso, por suponer la razón del rechazo de la inscripción parcial del título y la única a la que se alude en el mismo (encontrándose los demás defectos claramente identificados), el análisis del apartado «tipo de interés negativo» de la cláusula tercera bis «tipo de interés variable» que señala: «En el supuesto que en la fecha de revisión del tipo de interés aplicable al préstamo, el tipo de interés de referencia sea inferior a 0, en ningún caso devengará intereses favorables para la parte prestataria», y la determinación de si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo. La DGRN confirma la nota, con la salvedad de que el requisito se entenderá cumplido si está incorporado a la copia telemática objeto de presentación.

TEMA CONTROVERTIDO.- […] la cuestión que se debe resolver consiste en la determinación de si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es decir, que no podrá recibir importe alguno por tal concepto, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula; expresión que viene impuesta por el artículo 6 de la Ley 1/2013 de 14 de mayo […] Adicionalmente debe resolverse también, dados los términos del recurso, si tal expresión manuscrita debe incorporarse a las copias autorizadas de la escritura de préstamo hipotecario que se expidan o es suficiente su incorporación a la matriz. […]

En consecuencia, debe abordarse ahora tanto el análisis de la necesidad sustantiva de la suscripción de la expresión manuscrita en el supuesto objeto de este recurso, como el examen de si, como se afirma en éste, dicho requisito se ha cumplido realmente a efectos de la inscripción.

NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 4. En cuanto a la primera cuestión, […] baste recordar ahora brevemente la doctrina de esta Dirección General, recogida en las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre 2016, según la cual en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos del tipo de interés a cotas negativas, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula a que se refiere el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Este requisito de la expresión manuscrita en presencia de cláusulas suelo no se encuentra relacionado con la naturaleza, gratuita, onerosa o de otro tipo, del préstamo hipotecario mercantil, sino con los requisitos de información contractual y de transparencia material o comprensibilidad real que se deben cumplir en los contratos bajo condiciones generales celebrados entre profesionales y consumidores […]

[…] el control de transparencia y el cumplimiento de sus requisitos legales […] operan tanto si la limitación a la variabilidad de los intereses a la baja resulta de un pacto expreso del tipo cláusula suelo, como si la misma deriva, en determinados supuestos, de la propia naturaleza o tipicidad del contrato de préstamo, o bien de un pacto de exclusión de devengo de intereses en determinados supuestos, expreso o como consecuencia del sistema de amortización elegido.

La materialización o cumplimiento de este deber de transparencia material en el ámbito de las cláusulas limitativas de los tipos de interés se proyecta [1] en una adecuada diferenciación de las mismas, dentro del contenido contractual, [2] a través de su inclusión en una cláusula propia [3] o su indicación en párrafo separado [4] y con letras en negrita, mayúsculas o subrayado, [5] en una información acerca de los escenarios posibles y de la evolución histórica de los tipos de interés adoptados, [6] y, especialmente, en la actualidad, en la confección de la expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

[…] frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del art. 6.1 Ley 1/2013, debe prevalecer una interpretación extensiva pro–consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros. (vid. Resolución de 29 septiembre 2014).

A este respecto, el Tribunal Supremo no ha considerado que el cumplimiento del proceso de contratación de los préstamos hipotecarios con consumidores recogido en la Orden EHA/2899/2011, de 28 octubre, sea suficiente para cubrir las exigencias del control de transparencia […]

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el referido art. 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario […]

Este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 marzo, 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre de 2016, es de carácter imperativo […] por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. Respecto de la no inscripción de la propia cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés, porque su nulidad derivaría de la declaración general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relación con las cláusulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relación con las cláusulas abusivas, dado que la falta de la expresión manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulación y, en consecuencia, su abusividad en los términos señalados por el TS. Y respecto de la no inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, porque estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados (vid. arts. 19 bis y 322 LH y Resolución de 18 febrero 2014, entre otras). […]

CUMPLIMIENTO DEL REQUISITO SOBRE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 6. En cuanto al examen de si, como se afirma por la notaria, el requisito de la confección de la citada expresión manuscrita por parte de los prestatarios se ha cumplido realmente y que el escrito que la contiene se incorporó a la copia autorizada de la escritura de préstamo hipotecario que se remitió telemática al Registro de la Propiedad; no cabe duda de que si así hubiera sido el citado requisito debería tenerse por cumplido […]

[…] la registradora de la Propiedad calificante […] señala que ni la copia telemática ni la expedida en soporte papel incorporan el escrito que contiene la repetida expresión manuscrita, lo que unido a que la copia autorizada que se acompaña al recurso tampoco la recoge, hace que deba entenderse, como presupuesto de esta Resolución, la falta de incorporación del mismo a todas las copias expedidas.

Por otra parte, como señala registradora de la Propiedad, tampoco basta para entender que el requisito se ha cumplido con la mera manifestación de la notaria de haberse redactado la expresión manuscrita en su presencia, sino que la misma deberá incorporarse físicamente a las copias que se expidan de la escritura de préstamo hipotecario, del mismo modo que se exige la incorporación de la ficha de información personalizada o del certificado de tasación a efectos de subasta […]

El carácter imperativo de la incorporación de la expresión manuscrita que resulta del precepto citado, ya ha sido puesto de relieve por este Centro Directivo en diversas Resoluciones, entre ellas, las de 12 marzo y 10 diciembre 2015, siendo, por tanto, un aspecto que debe ser calificado por el registrador. Esta calificación se extiende tanto al hecho de la redacción misma del escrito por parte del propio prestatario o prestatarios y, en su caso, por el hipotecante o hipotecantes de deuda ajena (vid. STJUE de 19 diciembre 2015, asunto C–74/15, que considera consumidores a los garantes y fiadores que no tengan la condición de profesionales o no se encuentren vinculados funcionalmente con el prestatario profesional), como a que los términos concretos de la redacción se ajustan a la fórmula fijada por el Banco de España en el Anexo 9 de «la guía de acceso al préstamo hipotecario de julio de 2013».

En definitiva, el registrador de la Propiedad debe comprobar el cumplimiento de la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse el conocimiento por parte de los consumidores de los productos bancarios del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras que lo componen, y, es indudable, que para que el registrador pueda realizar estas comprobaciones es necesario que el indicado escrito se protocolice en la correspondiente escritura y se incorpore posteriormente a todas las copias que de la misma se expidan.

Cuestión distinta es que «lege ferenda» la aseveración notarial en instrumento adecuado del cumplimiento por el predisponente de la obligación de informar de los riesgos jurídicos y económicos del negocio, desplace la exigencia legal de la declaración manuscrita.

Por todo lo cual, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada; con la salvedad de que si realmente la copia autorizada remitida telemáticamente al Registro de la Propiedad contuviere el escrito objeto de este recurso, no será necesario aportar testimonio del mismo en soporte papel. (CB)

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237.* HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA**

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Torrelodones, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- 1. Se presenta una escritura de préstamo hipotecario, que implica la resolución de otro anterior cuya inscripción se había denegado por incumplir los requisitos de la Ley 2/2009. La novación deja sin efecto expresamente los pactos del préstamo anterior. El prestamista es una persona física que manifiesta, en este segundo préstamo, dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos, y en el que los prestatarios son dos personas físicas consumidoras que hipotecan una vivienda, domicilio habitual familiar; destinándose el préstamo al pago de deudas pendientes, que deben presumirse no empresariales ni profesionales a falta de manifestación expresa en tal sentido.

Se señala en esta segunda escritura, la sujeción del préstamo a la Ley 2/2009, y que se han cumplido todos los requisitos que se imponen en la misma como son, entre otros, la inscripción del prestamista en el Registro estatal especial a que se refiere la indicada ley, el seguimiento del proceso de contratación y los requisitos de información de la Orden EHA 2899/2011, incluida la aportación de la preceptiva oferta vinculante. El registrador considera insuficiente la subsanación y deniega la inscripción de la hipoteca. La DGRN revoca la nota.

LOS ARGUMENTOS DEL REGISTRADOR.- Se plantea el modo de subsanar un préstamo hipotecario en el que se han incumplido las obligaciones de transparencia del predisponente por medio de dejar sin efecto el primero y formalizar un segundo préstamo hipotecario respetuoso con tales requisitos. El registrador deniega la subsanación porque el incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato es insubsanable [resolución 31 mayo 2016] por novación, que no sana el primitivo contrato, siendo, además, la entrega del dinero anterior a la información precontractual; tampoco se admite porque la hipoteca del segundo instrumento garantizaría un reconocimiento de deuda y no un préstamo y el reconocimiento lo sería de una deuda ilícita por haber afirmado falsamente el prestamista que no tenía carácter profesional.

LOS ARGUMENTOS DEL RECURRENTE.- El recurrente alega, en favor de la inscribilidad de la segunda escritura de préstamo, que las partes han procedido a novar extintivamente el primitivo contrato de préstamo sustituyéndolo por otro préstamo nuevo, para lo cual basta con que se determine así expresamente según los arts. 1255 y 1204 CC. En cuanto a la entrega de dinero de este segundo préstamo se señala que las partes, por razones prácticas, han sustituido la restitución de la cuantía del préstamo inicial y la posterior nueva entrega del mismo montante al prestatario, por la conversión de esa obligación de restitución en ese nuevo préstamo, que ya no guarda vinculación con el originario.

CUESTIÓN PREVIA.- 2. […] el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa del registrador de la Propiedad es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe.

Por tanto, no procede abordar en este momento el defecto señalado en el Hecho II de la nota de calificación, referido a que se fija un interés de demora de tres veces el interés legal del dinero en el momento del devengo, el cual inicialmente (9{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}) es inferior al interés ordinario fijo pactado (10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}) […]

EL OBJETO DEL RECURSO.- 3. La cuestión objeto del recurso debe ser tratada, dada la condición de los contratantes, no sólo desde el ámbito de la normativa civil de los contratos, sino fundamentalmente desde el de la normativa de contratación bajo condiciones generales en presencia de consumidores [ello obligaría a analizar de oficio si había más cláusulas abusivas].

CONTRATACIÓN CON CONDICIONES GENERALES.- El TS, en Sentencias de 18 junio 2012, 9 mayo 2013, 8 septiembre 2014 y 22 abril y 23 diciembre 2015, ha sentado la conclusión que tal contratación de adhesión a condiciones generales constituye una categoríadiferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última del contrato, no tanto en la estructura negocial del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden al reforzamiento de la información y, en caso de concurrir consumidores, a facilitar la comprensibilidad real de la reglamentación predispuesta y al equilibrio prestacional entre las partes [retoma los pasos de la resolución de 22 enero 2015].

Ello implica que en caso de no seguirse el procedimiento de contratación impuesto por la regulación sectorial aplicable, en materia de préstamos hipotecarios con consumidores por la Orden EHA 2899/2011 y por la Ley 2/2009 antes citadas, y los especiales deberes de información que la misma impone, la eficacia del contrato en sí mismo o de una concreta cláusula, según la amplitud del incumplimiento, se verá comprometida ya que para entender que las cláusulas no negociadas se han incorporado al contrato, en este caso de préstamo hipotecario, es necesario respetar todos los trámites del indicado proceso de contratación, de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebración del contrato (art. 7 LCGC). Estos trámites de forma sintética, [1] comienzan por la entrega al solicitante de una guía del préstamo hipotecario (art. 20), [2] sigue con la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) (art. 21), [3] continúa con la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que incluye las condiciones financieras (entre ellas, en su caso, tipo de interés variable y límites a la variación del tipo de interés) (arts. 22, 24 y 25) [4] y con la oferta vinculante que incluye las mismas condiciones financieras (art. 23), [5] más el posible examen de la escritura pública por el prestatario durante los tres días anteriores al otorgamiento (art. 30.2) [6] y, por último, se formaliza el préstamo en escritura pública, estando obligado el notario a informar a las partes y a advertir, entre otras, sobre las circunstancias del interés variable, de las limitaciones del tipo de interés y, especialmente, si las limitaciones a la variación del tipo de interés no son semejantes al alza y a la baja (art. 30.3).

EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE INFORMACIÓN PREVIA AL CONTRATO.- Por tanto, la consecuencia principal del incumplimiento por parte del acreedor predisponente de sus obligaciones legales de información, previas a la firma del contrato, consiste en la no incorporación al mismo de la cláusula o cláusulas deficitarias de información, por defectos en su inclusión y falta de transparencia; pudiendo incluso considerarse nulas por abusivas, al amparo de los arts. 85.5 y 87.1 TRLGDCU, al suponer la imposición de obligaciones al consumidor sin haber el empresario cumplido las suyas, en este caso el deber de información.

Esta ineficacia de la cláusula o cláusulas deficitarias de información determina que las mismas se tengan por no puestas, pero que el contrato siga siendo obligatorio entre las partes en los mismos términos, siempre que ese contrato pueda subsistir sin dichas cláusulas –arts. 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 TRLGDCU–; sin que, por tanto, sea posible la moderación judicial de las cláusulas ni la integración del contrato con una norma de derecho supletorio nacional, salvo en beneficio exclusivo de la persona consumidora, como ocurriría cuando la cláusula afectada de ineficacia recayere sobre un elemento esencial del contrato que determine su subsistencia.

Es decir, el incumplimiento de los requisitos de información previa al contrato produce como sanción, la posible nulidad del contrato, que será parcial, si la información deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato de préstamo, si la omisión de la información afectaré a todas las condiciones del contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información precontractual o la entrega de la oferta vinculante. Nulidad que, por otra parte, actúa «ope legis» o por ministerio de la Ley y, en consecuencia, como han destacado las SSTS de 9 mayo y 13 septiembre 2013, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y también en el registral; por lo que la exclusión por el registrador de la propiedad de las cláusulas afectadas o la no inscripción de la hipoteca, en su caso, no queda subordinada a su previa declaración judicial (sin perjuicio del posible recurso o que las partes puedan contender acerca de su validez), cuando la apreciación de la misma puede hacerse de forma objetiva, como ocurre con las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente «lista negra» recogida en los arts. 85 a 90 TRLGDCU, o cuando la misma viene provocada por la falta de algún requisito especifico exigido por la legislaciónsectorial aplicable respecto del proceso de contratación.

LA SUBSANACIÓN DE LOS DEFECTOS DE INFORMACIÓN ES POSIBLE ANTES DE LA INSCRIPCIÓN.- 4. Por tanto, la omisión de la entrega al consumidor de la oferta vinculante impide la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, sin que proceda inscripción parcial alguna, en caso de que ello fuere posible (vid. Resolución de 20 junio 2016), ya que la deficiencia informativa afecta a todas las cláusulas contractuales.

El contrato de préstamo hipotecario con consumidores se perfecciona con la firma de la escritura pública, no en un momento anterior de forma privada, porque la oferta vinculante sólo obliga al acreedor profesional a contratar en los términos de la misma, pero el deudor goza del derecho de reflexión o deliberación previo a la prestación del consentimiento durante al menos tres días (art. 30.2 de la Orden EHA 2899/2011), alternativa en este contrato de préstamo o crédito al derecho de desistimiento existente en otros tipos de contratos de adhesión con consumidores.

Pero, además, la circunstancia de que la inscripción de la hipoteca tenga carácter constitutivo, lo que genera normalmente que la efectividad del préstamo o crédito queden condicionados a esa inscripción (así [1] unas veces es condición para la entrega del dinero o la disposición del crédito, [2] otras se constituye como una condición suspensiva del contrato [3] y otras como una causa de vencimiento anticipado de la obligación de restitución), provoca importantes consecuencias sobre la ineficacia del contrato, entre ellas, que el contenido concreto del contrato de préstamo hipotecario o del derecho real de hipoteca que lo garantiza, hasta el momento de su efectiva inscripción, pueda alterarse mediante la subsanación de aquellos errores cometidos en el otorgamientoque impidan su inscripción y sean puestos de manifiesto por el registrador en su nota de calificación. También podrá modificarse el contrato, en favor del consumidor, mediante la adaptación de sus cláusulas a la legalidad sustantiva igualmente puesta de manifiesto por la calificación registral, ya que el Registro de la Propiedad es una institución al servicio de la seguridad jurídica preventiva (cfr. art. 9.3 CE) que, como tal, actúa ex ante, evitando litigios y situaciones de conflicto con el carácter preventivo y cautelar propio de su naturaleza, y en el campo del que ahora se trata de protección del consumidor, actúa mediante la exclusión de la cláusula abusiva del contrato antes que pueda haber comenzado a desplegar sus efectos sobre el prestatario.

Ello no supone, en ningún caso una integración registral del contenido abusivo del contrato de préstamo hipotecario, vedada también al registrador por la legislación hipotecaria (Resoluciones de 16 y 17 diciembre 1996), sino una circunstancia derivada de la operativa del principio de efectividad de la protección de los consumidores dentro del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, y de las exigencias del principio de determinación registral cuando se vea afectada la responsabilidad hipotecaria u otros elementos esenciales del derecho real de hipoteca.

La suspensión de la inscripción tampoco obliga a las partes a una moderación del contenido del contrato, porque, como ya se expuso en la Resolución de 20 junio 2016, la denegación registral de una estipulación abusiva supone la eliminación formal de la misma, y posibilita un nuevo acuerdo entre partes y «ex novo» pactar [2] una mejora de la cláusula dejada sin efecto porque la calificación registral ha restablecido el equilibrio contractual y el consumidor con pleno conocimiento de causa y adquiriendo una posición dominante, puede prestar un consentimiento libre e informado a una cláusula concreta o, en su caso, al conjunto del contrato, posibilitando su ratificación, modificación favorable o el rechazo a mantener la cláusula denegada por abusiva, no obstante los defectos formales o sustantivos que se hubieran puesto de manifiesto.

A este respecto ya ha tenido esta Dirección General ocasión de manifestarse en Resoluciones como las de 13 septiembre 2013, 5 febrero 2014 o las 22 enero, 28 abril y 25 septiembre 2015 y 19 octubre 2016, en el sentido que el registrador de la propiedad en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc».

La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidaddel proceso de contratación que culmina, en el sentido antes señalado, en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El registrador de la Propiedad, como ya se ha indicado, no sólo puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión recogido en los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC. Este control de incorporación, como han tenido ocasión de señalar las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, se refiere a los requisitos de información que afectan al contenido de las cláusulas incorporadas al contrato y posibilitan una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y su real conocimiento y comprensión de los términos del contrato, es decir, tanto de las consecuencias económicas que supone para él el contrato celebrado, como de su posición jurídica en el mismo y de los efectos que su incumplimiento puede ocasionarle y asume.

Es cierto a este respecto, como señala el registrador de la Propiedad en la nota de calificación, que la Resolución DGRN de 19 octubre2016 señaló que el incumplimiento de los requisitos de información precontractual y transparencia, en cuanto genera la nulidad del contrato (cuando afecta a todas las condiciones generales), constituye en principio un defecto insubsanable, salvo que habiéndose realmente cumplido tales requisitos, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario. Sin embargo, esta doctrina deber ser matizada atendiendo a las particularidades de la normativa de protección de los consumidores, por un lado, en el sentido que también podrá paliarse ese riguroso efecto si se acredita por el acreedor o el deudor reconoce que ha existido una auténtica negociación respecto de las cláusulas afectadas y, en segundo, lugar, cuando el propio prestatario libre e informadamente consienta o se aquiete a la aplicación de la cláusula o cláusulas abusivas, porque en tal caso esa nulidad queda convalidada.

RENUNCIA A LA INEFICACIA DE LA CLÁUSULA ABUSIVA.- A este respecto debe recordarse que es doctrina consolidada del TJUE (Sentencias de 4 junio 2009 –asunto Pannon– y de 21 febrero 2013 –asunto Banif Plus Bank–), recogida por el Tribunal Supremo español en su Sentencia de 9 mayo 2013, que el consumidor goza del derecho a renunciar al régimen de protección de la Directiva 93/13 respecto de una o varias concretas cláusulas del contrato, y así señala que «el juez nacional no tiene, en virtud de la Directiva, el deber de excluir la aplicación de la cláusula en cuestión si el consumidor, tras haber sido informado al respecto por dicho juez, manifiesta su intención de no invocar el carácter abusivo y no vinculante de tal cláusula» de tal forma que «cuando considere que tal cláusula es abusiva se abstendrá de aplicarla, salvo si el consumidor se opone».

De igual manera, el registrador de la Propiedad, aunque no sea juez, tampoco puede rechazar la prestación expresa del consentimiento, por parte del deudor, a unas determinadas condiciones contractuales a las cuales se adapta a posteriori una oferta vinculante; [1] si ese consentimiento se otorga después de haber sido informado adecuadamente por la nota de calificación registral de la no vinculación para él de esas cláusulas o del contrato en su conjunto [no son equiparables, ya que la liberación respecto del contrato implica la restitución del dinero, es decir, una amenaza insuperable a la libertad contractual][2] y se presta consentimiento expreso en escritura pública. Piénsese, además, que, en caso contrario, el efecto que se produce, es decir, la obligación de restitución de todo el dinero recibido [persiste el temor a la nulidad total: inadmisible], el cual puede haberse invertido en la finalidad para la que se pidió, resultaría perjudicial para el deudor al impedir la subsistencia del contrato.

REQUISITOS DE LA RE-NEGOCIACIÓN SUBSANATORIA.- 6. En este contexto la afirmación de ciertos sectores doctrinales, de la que se hace eco la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 14 marzo 2016 (Sección Quinta, número de resolución 156/2016), de que en los contratos por adhesión con condiciones generales de la contratación predispuestas, no se puede eliminar el carácter abusivo de una cláusula incorporada por medio de la negociación plasmada en una novación hipotecaria, porque la negociación posterior, a priori, no puede convalidar las condiciones generales nulas, porque la rebaja del carácter perjudicial del abuso no lo elimina sino que lo modera, también debe ser matizada.

Así, en primer lugar, la propia sentencia señala que para que esa negociación posterior pueda convalidar la cláusula abusiva es necesario [1] que previamente se elimine del contrato esa cláusula abusiva [implica comunicación de la eliminación], y se parta de una verdadera libertad contractual, o sea, que cuando haya cláusulas abusivas es necesario que antes de un nuevo pacto que sustituya al nulo por abusivo es necesario liberar expresamente a la persona consumidora de la cláusula abusiva; y eso es precisamente lo que se produce con la calificación registral denegatoria ya que conforme al art. 130 LH la ejecución directa hipotecaria sólo podrá operar sobre la base de los pactos que hubieran sido objeto de inscripción.

En segundo lugar, porque el supuesto objeto de este recurso, en el que ninguna cláusula se entiende incorporada al contrato, se asemeja más a aquel en que la ineficacia de la cláusula abusiva impide la subsistencia del contrato con perjuicio para el consumidor, supuesto en el cual la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea flexibiliza los efectos rigurosos de tal ineficacia, permitiendo la integración del contrato con la norma supletoria correspondiente del derecho nacional [cuanto mejor con las condiciones generales del contrato que benefician a la persona consumidora y que están en la misma escritura afectada por la falta de transparencia].

Y, por último, porque precisamente lo que las partes hacen en el presente supuesto, al pactar una novación extintiva del contrato y no meramente una novación modificativa, es extinguir la obligación primitiva sustituyéndola por una nueva en que sí se cumplan los requisitos legales, y, adicionalmente, liberan al prestatario de las consecuencias perjudiciales que esa novación tiene para él, al no exigirse la restitución automática de las cantidades recibidas, sustituyendo la misma por una devolución periódicaen los mismos términos en que originariamente se habían pactado [este resultado se obtiene, precisamente mediante la integración del contrato a favor de la persona consumidora].

No debe olvidarse, a este respecto, como señala el recurrente, que la conversión de la obligación de restitución que procedería del préstamo anterior en una nueva obligación está motivada por haber intentado hacer valer el acreedor frente al deudor una cláusula abusiva, como lo es el vencimiento anticipado por falta de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuando la causa de ello no es imputable al deudor (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 diciembre 2009), como ocurre el en presente supuesto con la falta de la oferta vinculante.

ARGUMENTOS ADICIONALES DEL REGISTRADOR.- 7. Aclarada la validez del negocio presentado a inscripción, tanto desde el punto de vista estrictamente civil, como desde el ámbito de la normativa de la protección de los consumidores, procede examinar el argumento del registrador de la propiedad acerca de que, aun en tal caso, la inscripción no es posible porque la obligación de restitución que surge de la segunda escritura de préstamo hipotecario, ya se considere éste como un nuevo préstamo, ya se considere como un reconocimiento de deuda, es consecuencia de la entrega de un dinero realizada con anterioridad a la entrega de la información precontractual que legalmente debe darse al consumidor, y por tanto, lo procedente es la efectividad de la [1] devolución del primitivo préstamo, [2] la entrega de la oferta vinculante [3] y finalmente la nueva entrega del dinero por parte del acreedor al prestatario. […]

Es cierto que entre los efectos derivados del simple reconocimiento de deuda no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida, sino que el reconocimiento presenta como característica propia la de «operar sobre débito preexistente a cargo del que lo reconoce» (vid. Sentencia de 27 noviembre 1999). En este sentido, el propio Tribunal Supremo ha aclarado que el llamado por algunas Sentencias de la Sala Primera «efecto constitutivo» del reconocimientode deuda no supone la extinción de la deuda anterior o su sustitución por una obligación de distinta naturaleza, sino que con tal expresión se describe el efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico.

Sólo existiría sustitución de la obligación reconocida por la nueva resultante del reconocimiento en caso de que se hubiera producido una novación extintiva o propia de la primitiva obligación, la cual (con arreglo al principio según la cual la novación extintiva exige una declaración terminante o una incompatibilidad entre la antigua y la nueva obligación: art. 1204 CC) ha de constar expresamente en la escritura de reconocimiento, según establece el art. 1224 CC (vid. Sentencias de 28 enero 2002 y 16 abril 2008). Pues bien, esta circunstancia, como consta en los hechos, es la que tiene lugar en el supuesto que nos ocupa, por lo que no cabe duda de que nos encontramos ante la garantía de una nueva obligación que ya no tendrá su causa en el préstamo previo aunque se haga una referencia expresa al mismo, sino que se tratará de un nuevo préstamo en que la entrega se ha sustituido por la excusa o, prórroga si se quiere, de la obligación de restitución. […]

En consecuencia, la DG estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Ver artículo de Enrique Amérigo.

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238.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES INSCRIBIBLE.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Estepa, por la que se deniega la inscripción de un auto de homologación judicial de una liquidación de bienes gananciales.

Hechos: Se trata de un auto dictado un procedimiento de liquidación de gananciales por el que se homologa judicialmente el acuerdo alcanzado por las partes.

El registrador, deniega la inscripción, alegando que los documentos privados no son inscribibles, y no pierden su carácter por la simple homologación judicial, por lo que es necesario presentar escritura pública de liquidación de gananciales debidamente anotada en el Registro Civil (art. 3 L.H. y reiterada doctrina de la DGRN).

El recurrente manifiesta su disconformidad con el motivo de denegación al entender que según lo establecido en el artículo 1216 del Código Civil y 317.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los secretarios judiciales. Y que el documento presentado es parte del convenio regulador de los efectos de la nulidad, separación o divorcio,

Decisión: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Nuestro Centro Directivo se ha pronunciado en numerosas ocasiones sobre el tema considerando el convenio regulador como negocio jurídico, propio y específico, que goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro. Pero éste no deja de ser un acuerdo privado que requiere de la correspondiente aprobación judicial.

El reconocimiento que se le confiere al mismo en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, suponen un marco adecuado para producir asientos registrales, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico matrimonial.

Por otro lado, afirma con rotundidad la DG que la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso no puede ni debe tener acceso al Registro, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del registro.

Lo anterior, viene justificado por el principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, siendo muy excepcional los supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o instancia privada con plena relevancia registral, sin que en este caso pueda encajarse en alguna de estas excepciones.

La DG, basándose en el concepto que de esta nos da el Código Civil y la ley jurisdiccional Civil, ha elaborado una doctrina ya reiterada sobre el supuesto de hecho ante el que nos encontramos, así, en una Resolución de 6 de septiembre de 2016 señaló que: «‘‘ la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Basándose en lo expresado, en el caso que nos ocupa no resulta la relación del proceso con el previo de nulidad, separación o divorcio. Y además, en el convenio inicial recoge una estipulación que establecía que la liquidación de la sociedad de gananciales se haría en un momento posterior, judicial o extrajudicialmente.

Y por esa la falta de conexión entre la acción entablada que conlleva a la liquidación de la sociedad conyugal con una situación de crisis matrimonial despojan a este documento en cuestión de su excepcional habilitación para acceder al registro, al no poder ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado.(MGV)

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239.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. TRACTO SUCESIVO. BASTA QUE LA DEMANDA SE DIRIJA CONTRA LOS HEREDEROS LEGALES DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento por el que se ordena la inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción adquisitiva.

Hechos:

Se trata de un mandamiento en el que se testimonia una sentencia declarativa de dominio por prescripción adquisitiva por la que se ordena inscribir determinada finca registral a favor de los demandantes, habiéndose allanado la parte demandada.

El registrador suspende la inscripción, por no resultar del título presentado que el procedimiento se haya seguido contra uno de los cotitulares registrales, y en caso de fallecimiento de éste, contra sus herederos. Sin que quede acreditado debidamente la condición de herederos del titular registral de los demandados.

La recurrente alega que se acompañó el escrito de interposición de demanda testimoniado por el referido Juzgado, del cual resulta que el cotitular registral mencionado falleció y por ello se demanda a su viuda y sus hijos.

Decisión: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Comienza explicando que el problema planteado entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española.

Este principio, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, circunstancia, que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Ya que el respeto a la función jurisdiccional, que impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos los registradores de la Propiedad, no excluye la obligación de calificar determinados extremos, entre los que está el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia.

Asimismo hace referencia a una Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, de la que se deriva que el registrador “debe tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica”.

En los casos en que interviene una herencia yacente, nuestro Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Doctrina que ha quedado matizada en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesadoen la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Lo anterior implica que se admitiría el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni su aceptación.

En el caso que nos ocupa consta que la demanda se ha dirigido frente a quienes tienen la condición de herederos legales de los titulares registrales, cuya legitimación pasiva ha sido considerada como suficiente en el procedimiento judicial, por lo que no puede apreciarse la indefensión alegada por el registrador. (MGV)

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241.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO**

Resolución de 22 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Priego de Córdoba a inscribir testimonio de un decreto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: se presenta decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria y el registrador califica negativamente por no constar que ha sido demandado ni requerido de pago sino meramente notificado de la existencia del procedimiento el tercer poseedor cuya inscripción es anterior a la fecha de la expedición de la certificación de dominio y cargas.

La DGRN, tras recordar su doctrina sobre calificación de documentos judiciales, realiza las siguientes afirmaciones:

1) El artículo 132 LH, en relación con el artículo 685 LEC, exige al Registrador que califique que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, al hipotecante no deudor y a los terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.

2) Por su parte, el artículo 685.1 LEC condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. Frente a la postura inicial del Tribunal Supremo –con arreglo a la cual era necesaria una “conducta positiva” a cargo del adquirente no siendo suficiente con la inscripción registral-, en la actualidad y con arreglo a la STC de 8 de abril de 2013, “(…) la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos “erga omnes”, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral”. Por ello, a juicio del Centro Directivo,

1) Si antes de la interposición de la demanda, el tercer adquirente tiene su título inscrito quedando por lo tanto suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor, desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, debe ser demandado y requerido de pago.

2) En aquellos casos en los que no se hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados ni se hubiera inscrito en el momento de formular la demanda sino que la inscripción es posterior y aparece en la certificación registral, deberá ser entonces, tras la expedición de la certificación cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento.

En el caso resuelto en este expediente, la tercera poseedora, una vez que fue notificada de la existencia del procedimiento, promovió un incidente de nulidad de actuaciones solicitando la suspensión de la subasta, incidente que fue desestimado por entender que no se ha producido indefensión que justifique la nulidad. Con cita en la R. de 2 de agosto de 2016, la DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando que: “(…) existe un auto dictado por el juez competente que se pronuncia expresamente declarado que no ha existido indefensión y que ha sido correcta la tramitación del procedimiento en lo que se refiere al llamamiento al proceso de la tercera poseedora. Porque, si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor en el procedimiento en la forma dispuesta por la legislación invocada, una vez una resolución judicial firme decida sobre dicha cuestión, no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 RH”. (ER)

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242.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO E INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

Resolución de 22 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Campello, por la que se suspende la inscripción de un testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas expedidos en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos:

Se trata de un decreto de adjudicación, presentado junto con el mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a los herederos desconocidos e inciertos del titular registral, en este caso, hipotecante no deudor, cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente y dándose la circunstancia de ser el deudor hermano de la causante.

El registrador, en su nota, alega que la demanda se ha dirigido contra los ignorados herederos de la titular registral y al no constar el emplazamiento a personas determinadas como posibles llamados a la herencia, se ha de suspender la inscripción por aplicación del principio de tracto sucesivo.

Por su parte el recurrente considera que no ha habido indefensión procesal de la titular registral fallecida, toda vez que en el procedimiento se encontraba demandado, y debidamente notificado, el hermano de la fallecida, el cual, tal y como puso de manifiesto el Juzgado podría haber defendido la posición de la causante y de la herencia yacente, actuando así en nombre de los ausentes o desconocidos.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha devenir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que implica desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y derivando a su vez de la legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Lo anterior provocará el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

El respeto a la función jurisdiccional no va a excluir la obligación del registrador de calificar determinados extremos, entre los que no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, lo que implica poder no practicar el asiento solicitado si existe algún obstáculo derivado del registro.

Cuando interviene la herencia yacente, nuestra Dirección General impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina anterior se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial, admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo, si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

En el caso que nos ocupa la demanda se dirige frente al deudor no hipotecante, y frente a los ignorados herederos de la hipotecante no deudora. Junto con la documentación se acompaña un mandamiento en el que se afirma que «al estar demandando el hermano de la fallecida, el mismo podría haber defendido la posición de la causante y de la herencia yacente, sin que por tanto se haya producido indefensión de la misma».

En base a lo anterior se debe de dilucidar si dicha apreciación del Juzgado es suficiente para que el registrador practique los asientos ordenados o si, por el contrario se deben acreditar determinadas circunstancias.

Llega a la conclusión de que, en el supuesto de este expediente, el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de la titular de la finca, que pudieran excluir a su hermano.

Y pese a que el tribunal considere que no se ha producido indefensión de la herencia por ser el deudor hermano de la fallecida, no consta que se hubiese apreciado esta circunstancia desde un principio, ni que el parentesco en cuestión, implique por sí solo, el carácter de heredero de su hermana.

Asimismo se ha de tener en cuenta, que su posición contractual de deudor no hipotecante, supone, que no tiene intereses confluyentes con la fallecida que, es hipotecante no deudora, puesto que podría quedar liberado del pago de la deuda por la ejecución de la finca. Salvo, que se hubiese acreditado el carácter de heredero de su citada hermana, en cuyo caso, sí se vería perjudicado por la ejecución de la finca lo que justificaría su interés en la defensa de la herencia yacente.

En base a las especiales circunstancias que concurren en el caso la DG confirma el defecto apreciado por el registrador. Pero considerando que es fácilmente subsanable si se acredita la condición de heredero, testamentario o legal, del deudor demandado. Y en su defecto, debería nombrarse un defensor judicial.

Comentario: Como vemos es un caso distinto del contemplado en la resolución de 26 de abril de 2017, pues en esta sí se permitió la ejecución hipotecaria contra la herencia yacente, sin nombramiento de defensor judicial, pues habían sido citados los presuntos herederos. Por tanto, para exigir o no el nombramiento de defensor o administrador judicial de una herencia yacente, lo esencial es la forma en que se diga por el juzgado cómo se han hecho las pertinentes notificaciones. A su vista calificaremos de forma negativa o positiva. (MGV)

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244.** CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DECLARADA NULA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE SUS TITULARES.

Resolución de 24 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almonte, por la que se suspende las cancelaciones ordenadas en un mandamiento judicial.

Hechos: se presenta en el Registro de la propiedad mandamiento derivado de sentencia firme declarando la nulidad de un contrato de compraventa ordenando restituir al actor su cuota de propiedad y la cancelación de la inscripción de venta a la que se refería el contrato anulado así como las inscripciones posteriores.

El Registrador alega los siguientes defectos:

1º.- No constan las circunstancias personales del demandante ni del demandado.

2º.- No se identifica la finca registral.

3º.- Al no figurar la finca registral, se desconoce si existen más personas que tendrían que haber sido parte en el procedimiento o haber prestado su consentimiento por exigencias de los principios de tracto sucesivo y de legitimación registral.

4º.- No se identifican los asientos concretos posteriores a cancelar.

Subsanados los tres primeros defectos, la DGRN desestima el recurso y tras recordar su doctrina sobre calificación de documentos judiciales, señala:

Primero.- La declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial no determina la cancelación automática de los asientos posteriores si los titulares de dichas titularidades y cargas posteriores (y sin que se haya practica anotación de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos) no han sido parte. Para que la sentencia despliegue su eficacia cancelatoria es necesario que, al menos, hayan sido emplazados en el procedimiento.

Segundo.- Todo documento que pretenda tener acceso al Registro, debe cumplir con los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria, y ello, aunque se trate de un documento judicial. Si lo que se pretende es la cancelación de asientos vigentes, deberá especificarse qué asiento o asientos deben ser objeto de cancelación. (ER)

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245.* HIPOTECA. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE IMPUESTOS Y GASTOS AL PRESTATARIO**

Resolución de 24 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-Solares, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO.- Mediante escritura de 8 noviembre 2016, se formalizó un préstamo con garantía de hipoteca otorgada por personas físicas consumidoras a favor de «Liberbank, S.A.», con destino a «otras financiaciones a familias», en la que se grava una vivienda que constituye su residencia habitual.

Dicha escritura fue presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad y el 16 diciembre 2016 se practicó la inscripción correspondiente, pero con suspensión de algunas de las cláusulas del préstamo hipotecario […] entre la que se encuentra una cláusula de imputación de gastos por pago de impuestos. La DGRN revoca la nota. […]

Debe recordarse que […] el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada […] es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar [1] otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, [3] o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe.

En este caso, se ha recurrido únicamente [1] el rechazo de la cláusula financiera quinta de «gastos», en cuanto a la imposición a la parte prestataria de la obligación de pago del IAJD derivado del préstamo hipotecario, [2] y la imposición, igualmente al deudor de las costas procesales y honorarios de abogado y procurador.

La estipulación quinta de la escritura es del siguiente tenor: «Quinta: Gastos a cargo de la parte prestataria Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gastos futuros, o pendientes de pago siguientes: a) Gastos de tasación y comprobación registral del inmueble hipotecado realizados con carácter previo a la firma de esta escritura, b) Aranceles notariales y registrales relativos a la formalización del préstamo y constitución (incluidos los de la expedición de la primera copia de la presente escritura para la entidad y en su caso, los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos derivados del otorgamiento de la carta de pago c) Impuestos devengados por esta operación, salvo en el caso de préstamos formalizados en consumidores, en los que se excluirán los impuestos que por ley resulte sujeto pasivo la entidad d) Gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos e) Los derivados de la conservación y seguro de daños del inmueble hipotecado f) Los derivados del seguro de vida de la parte prestataria, caso de que se hubiere pactado la obligación de contratarlo para obtener el préstamo en las presentes condiciones g) Gastos de correo, según las tarifas oficiales aplicables en cada momento h) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad dirigida a la concesión o administración del préstamo».

GASTOS POR IMPUESTO AJD.- 2. En cuanto a la cláusula de imputación del pago de «los impuestos que devengue la operación de préstamo» al prestatario, salvo los que, tratándose de consumidores, «por ley resulte sujeto pasivo la entidad crediticia» […]

No obstante, el Alto Tribunal -Sala Civil-, en la citada Sentencia, siguiendo el criterio de la Sala Contencioso-administrativa, considera, en primer lugar, que la exención de tributación, a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, del otorgamiento de préstamos cualquiera que sea la forma en que se instrumente (art. 45.I.B.15 TRLITPyAJD), o la no sujeción por tal concepto de los préstamos sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido -los concedidos por entidades financieras- que también están exentos de este impuesto (art. 20.Uno.18.ºc de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido), conduce a su tributación por el concepto de Actos Jurídicos Documentados […]

La STS 23 diciembre 2015 […] argumenta que, como el art. 29 TRLITPyAJD indica que será sujeto pasivo del impuesto por el concepto tributario de AJD «el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan», la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo [1] en lo que se refiere a la constitución del derecho (en cuanto adquirente del derecho real de hipoteca que es lo que verdaderamente se inscribe) [2] y, en todo caso, porque las copias autorizadas se expiden a su instancia [3] y es la principal interesada en la inscripción de la garantía hipotecaria. Este interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria se materializa, según el TS -Sala Civil-, en que permite al prestamista obtener un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2.º LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

3. Ahora bien […] en cuanto al sujeto pasivo en el concepto impositivo de Actos jurídicos Documentados, el art. 68 RITPyAJD establece que «será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan», añadiendo en su párrafo segundo que «cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario», lo que lleva a concluir que también por el concepto de AJD, el sujeto pasivo es el prestatario.

Así se ha manifestado la jurisprudencia de la Sala competente del TS, la Sala Tercera […] que señala reiteradamente que la constitución de un préstamo hipotecario por una entidad de crédito está sujeta al IAJD, y que conforme a la legislación fiscal el sujeto pasivo es el prestatario, por entender que el «derecho» a que se refiere el precepto (art. 29 TRLITPyAJD) es el préstamo mismo, aunque se encuentre garantizado con hipoteca [al elegir entre las distintas posibilidades existentes las peores para la persona consumidora la sala usa una interpretación contra persona consumidora que le está vedada por los arts. 9.2 y 51 CE].

Esta doctrina de la Sala Contencioso-administrativa del TS ha sido seguida, apartándose del criterio recogido en la STS de 23 diciembre 2015, con posterioridad a la misma, por diversas Salas Civiles de Audiencias Provinciales, de lo que son ejemplos las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 9 junio 2016 y de Oviedo de 25 noviembre 2016.

Por último, debe señalarse que, a este respecto, que el Auto número 24/2005, de 18 enero, del Pleno del Tribunal Constitucional (reiterado por la Sentencia número 223/2005, de 24 de mayo) resolvió negativamente la posible inconstitucionalidad del citado art. 68.2.º RITPyAJD, declarando, entre otras cosas, que «es una opción de política legislativa válida desde el punto de vista constitucional que el sujeto pasivo de la modalidad de «actos jurídicos documentados» lo sea el mismo que se erige como sujeto pasivo del negocio jurídico principal (en el impuesto sobre el valor añadido o en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), tanto cuando se trata de préstamos con constitución de garantías (aunque la operación haya sido declarada exenta en ambos impuestos), como cuando se trata de constitución de garantías en aseguramiento de una deuda previamente contraída, pues en ambos supuestos se configura como obligado tributario de aquella modalidad impositiva a la persona que se beneficia del negocio jurídico principal: en el primer caso, el prestatario (el deudor real); en el segundo supuesto, el acreedor real (el prestamista)».

En consecuencia, dada la asignación legal de competencias jurisdiccionales y la constitucionalidad del art. 68 RITPyAJD antes expuesta, este Centro Directivo se ha de inclinar por la legalidad y no abusividad de la cláusula que nos ocupa […]

La alegación del registrador de la Propiedad calificante en su informe de que la redacción de la letra c) de la cláusula adolece de ambigüedad, ya que sólo refiere a impuestos devengados por préstamos, por lo que no queda claro si incluye o no el IAJD, debe ser rechazada ya que como se ha expuesto anteriormente, el hecho imponible tanto por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas como por el concepto de AJD debe entenderse referenciado al préstamo y no a la hipoteca. Otra [es lo mismo] podría ser la solución si se hubiere señalado, como defecto suspensivo de la inscripción, la falta de transparencia objetiva de dicha cláusula por su carácter meramente declarativo, sin una concreción referida a lo que ocurre realmente en el contrato que se formaliza, que informe adecuadamente al consumidor de las obligaciones que verdaderamente asume; pero al no haber sido así, no procede entrar a valorar en este expediente las consecuencias de esta circunstancia.

GASTOS PROCESALES.- […] en el recurso se señala, que la cláusula quinta analizada, en ningún momento hace referencia alguna a la atribución a la parte prestataria de ninguno de los gastos procesales mencionados por el registrador, ya sean las costas procesales propiamente dichas, ya sean los honorarios de abogado y procurador. La simple lectura de la citada cláusula basta para comprobar la realidad de la afirmación del recurrente, por lo que también en este punto debe revocarse la nota de calificación registral, aunque la propia inexistencia de esa atribución de gastos impide la constancia de circunstancia alguna en la inscripción por dicho concepto.

Por todo lo cual, aun concurriendo todos los presupuestos de aplicación de la normativa de consumidores, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los extremos recurridos.

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246. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO POR CADUCIDAD. NO PRECISA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. RECURSO. LEGITIMACIÓN**

Resolución de 24 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la calificación de una instancia por no acreditarse el pago, la exención o la no sujeción a los impuestos correspondientes.

Hechos: se presenta instancia privada solicitando la cancelación por caducidad del artículo 82 LH de una condición resolutoria.

– El Registrador suspende la calificación por no acreditarse el pago, la exención o la no sujeción a los impuestos.

– El recurrente, Notario, interpone recurso gubernativo alegando:

1) La doctrina de la DGRN sobre si el registrador puede declarar de oficio la no sujeción o exención del impuesto.

2) Que un documento privado no está sujeto al concepto de AJD.

3) Que no hay hecho imponible toda vez que la condición resolutoria se extingue automáticamente por caducidad y porque no hay acto o contrato liquidable ni título inscribible.

4) Que no hay base imponible por cuanto que la mutación jurídico real no la produce la instancia sino que se ha producido antes y fuera de ella.

La DGRN realiza las siguientes afirmaciones:

1) La decisión del Registrador conforme al artículo 255 LH de suspender la calificación del documento es susceptible de recurso ex artículo 324 LH.

2) La legitimación para la interposición del recurso se regula en el art. 325 LH. La letra “b” del citado precepto reconoce legitimación “al Notario autorizante o aquél en cuya sustitución se autorice el título, en todo caso”.

En el caso resuelto, el recurrente resulta ser un Notario pero que no actúa en su condición de tal sino que es una de las dos personas que firma la instancia privada solicitando la cancelación de la condición resolutoria. Frente a la opinión del Registrador – plasmada en el informe -, la DGRN le reconoce legitimación para recurrir, no por su condición de Notario, si no por su condición de firmante de la instancia quedando englobado en la letra “a” del art. 325: “la persona natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto (…)”.

3) La interpretación de los arts. 254 y 255 LH: es doctrina registral reiterada (R. de 12 de setiembre de 2016) que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos. Ahora bien, la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos. No obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

En el caso resuelto por esta Resolución, – instancia privada solicitando la cancelación por caducidad de una condición resolutoria-, carece de fundamento la decisión del Registrador toda vez que al tratarse de un documento privado queda excluida la posibilidad de quedar sujeto al impuesto de AJD y tampoco queda sujeto a ninguna de las modalidades del ITP o del ISyD o a la Plusvalía Municipal ya que no documenta ninguna transmisión patrimonial onerosa, ni gratuita, ni ninguna operación societaria sino que se limita a solicitar que el registrador cancele un determinado asiento en aplicación de un determinado precepto. (ER).

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247.* DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.**

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de una escritura de herencia otorgada por la única heredera del causante, su viuda, tras resultar desheredados en el testamento todos los hijos y nietos mediante el siguiente texto: «deshereda a sus hijas doña C. G. G., doña E. G. G., doña A. G. G. y doña B. G. G., habidas de su anterior matrimonio con doña E. G. A., y a todos los descendientes de éstas, por la causa establecida en el artículo 853, número 2.º del Código Civil».

¿Están los herederos desheredados suficientemente determinados para reconocer eficacia inmediata a la desheredación? NO en lo que se refiere a los descendientes de los hijos.

¿En un caso como este será necesario el consentimiento de los nietos desheredados o, en su defecto, una declaración judicial confirmatoria de la causa de desheredación? SI.

Doctrina de la Resolución.

I Requisitos de la declaración de desheredación: en cuanto declaración de voluntad que es, la desheredación ha de ser expresa y determinada.

La determinación se proyecta en un doble sentido: (i) determinación (expresión) de la causa legal. (ii) Determinación en cuanto a la identificación suficiente del legitimario desheredado.

II Determinación de la causa de desheredación: ha de ser una de las tipificadas por la ley y ha de ser anterior al otorgamiento del testamento. La expresión de la causa puede hacerse, bien por referencia a la norma que la tipifica, bien mediante la imputación de la conducta tipificada.

III Determinación del desheredado: La determinación del sujeto ha de exigirse con el mismo rigor que se exige para la designación de heredero «por su nombre y apellidos» (cfr. artículo 772 del Código Civil). Subsidiariamente habrán de ser perfectamente determinables, por estar designados de manera que no pueda dudarse de quien sea el sujeto afectado».

IV Capacidad del desheredado: es preciso que el desheredado sea susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación.

Y aunque es cierto que el Código Civil -a diferencia de lo que hizo algún texto legal anterior, como Las Partidas- no expresa ni concreta la capacidad para ser desheredado, lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa.

V Prueba de la desheredación: En nuestro sistema, de conformidad con una reiterada doctrina jurisprudencial, basta para que la desheredación sea eficaz la simple expresión testamentaria de la causa legal, o de la conducta tipificada como tal, que se imputa al sujeto desheredado, sin que, a diferencia de lo que ocurre con la indignidad, sea precisa ex ante la prueba de la certeza de la causa desheredationis. Esta prueba sólo se impone, a cargo del favorecido por la desheredación, cuando el privado de la legítima impugnase la disposición testamentaria.

VI Eficacia de la desheredación testamentaria: con carácter general, en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima.

No obstante, esta doctrina no empece para que se niegue ab initio eficacia a las desheredaciones que no se funden en una causa de las tipificadas en la ley, o que se refieran a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas que, de modo patente e indubitado (por ejemplo, un recién nacido) resulte que no tienen aptitud ni las mínimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado o ser responsables de la conducta que se les imputa.

Conclusión: Debe poder deducirse del título de la sucesión, o de la herencia la aptitud genérica del desheredado para serlo. Por ello, y aunque no deban intervenir en la partición ni contar con su consentimiento, es preciso que la escritura pública de herencia contenga los datos suficientes para deducir, en los términos expresados, la plena legitimación de los otorgantes. En consecuencia, deben ser identificados los desheredados a los efectos de determinar que efectivamente son imputables por lo que se refiere a la causa de desheredación.

Comentario.

Se trata de una materia que ha sido tratada en varias ocasiones en los últimos años por el Centro Directivo, que ha consagrado una doctrina consolidada. Interesa destacar, no obstante, la importancia que tiene el que, bien en el testamento, bien en la escritura de partición, consten datos suficientes que permitan deducir la plena legitimación de los otorgantes y la aptitud de los desheredados para ser excluidos al tiempo de hacer la desheredación.

No está exigiendo la resolución actuación probatoria alguna, que sólo procedería en vía judicial en caso de impugnación, sino que se trata de una constancia de datos formulados, bien por el testador, bien por los herederos, que permitan deducir la idoneidad de la desheredación, y su plena eficacia en el ámbito extrajudicial, que es el principio general de partida. (JAR).

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248.* PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES**

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de pactos sucesorios de mejora y apartación.

Se decide en este expediente si es inscribible una escritura de pacto sucesorio de mejora y apartación con entrega de bienes que tiene por objeto un bien que pertenece a la sociedad de gananciales; el otorgamiento en la adjudicación de la finca es el siguiente: «Doña O. R. C. y don J. M. A. adjudican a su hijo don J. M. R. la nuda propiedad del bien descrito (…)» de manera que el esposo adjudica la nuda propiedad que le corresponde en dicha finca, en concepto de apartación, a su hijo que acepta y declara recibido, quedando éste excluido de la condición de legitimario del adjudicante por sí y sus descendientes y, además, queda también excluido del llamamiento intestado; por otro lado, la esposa adjudica la nuda propiedad que le corresponde en dicho bien, en concepto de mejora, con entrega de presente, a su hijo, que adquiere dicha nuda propiedad del bien objeto de la mejora.

Señala el registrador como defecto que es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales entre los cónyuges, para que puedan disponer de sus respectivas adjudicaciones en los bienes que les sean atribuidos.

Recuerda la Dirección General (Resolución de 13 de julio de 2016), que entre los pactos sucesorios admitidos en el artículo 209 de la LDCG, ley 2/2006, de 14 de junio, se encuentran los llamados pactos de mejora regulados en los artículos 214 a 218 de la ley. El pacto de mejora se define como aquél pacto sucesorio (artículo 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. De esta definición resulta que el mejorado debe ser tratado como un legatario, identificación que resulta útil para solucionar los problemas de integración normativa. El artículo 215 distingue según el pacto de mejora conlleve o no la entrega de presente de los bienes objeto del mismo al mejorado o adjudicatario. Cuando el pacto de mejora vaya acompañado de la entrega de bienes de presente, como ocurre en el supuesto de este expediente, el mejorado adquirirá desde ese mismo momento la propiedad de dichos bienes (artículo 215). Por el contrario, cuando el pacto de mejora no vaya acompañado de la entrega de presente de los bienes, la transmisión del dominio al adjudicatario o mejorado se produce tras el fallecimiento del mejorante (artículo 217), momento en que tiene lugar la apertura de su sucesión.

El Centro Directivo se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre los efectos del pacto sucesorio de mejora que tiene por objeto bienes gananciales. Así, se ha considerado posible la transmisión por pacto de mejora sin entrega de presente otorgada por un cónyuge sobre un bien perteneciente a una comunidad postganancial, admitiéndose su inscripción como situación jurídica interina, en la que sus efectos definitivos solo se producirán tras la apertura de la sucesión, con las operaciones liquidatorias y particionales correspondientes (Resolución de 13 de julio de 2016). Por el contrario, se ha rechazado la posibilidad de que un cónyuge, aun el con el consentimiento del otro, transmita de presente por pacto de mejora sus derechos sobre un bien de una comunidad postganancial, ya que la naturaleza de dicho pacto, en la modalidad de entrega de presente, es dispositiva y la inscripción debe, consiguientemente, reflejar una transmisión actual, sin que los derechos de un solo cónyuge en un bien ganancial o postganancial puedan transmitirse de presente. (Resolución de 19 de abril de 2017). Ha admitido la aplicación de los artículos 205 a 207 de la LDCG a los pactos de mejora sin transmisión de presente y niega la aplicación de los mismos en la mejora con transmisión de presente, particularmente en relación con la presunción del artículo 207.2.1.º y mientras vivieran ambos disponentes (Resolución de 19 de abril de 2017).

La DGRN señala que en el supuesto objeto de este expediente la disposición debe entenderse conjunta por los cónyuges. Frente a ello, la calificación registral plantea que siendo la causa de la disposición distinta para cada cónyuge (cada cónyuge disponente lo hace en virtud de un negocio jurídico distinto, apartación, en un caso, y pacto de mejora con transmisión de presente, en el otro), éstos no disponen de modo conjunto sino que lo hacen separadamente cada uno en cuanto a sus respectivos derechos en el bien, lo que contradeciría la intransmisibilidad de dichos derechos, proponiéndose para salvar el defecto la previa liquidación de la sociedad de gananciales (lo que exige su previa disolución). Señala la DGRN que esta objeción tendría especial relevancia si se tratase de dos negocios jurídicos que produjesen efectos traslativos distintos (por ejemplo, la disposición de un cónyuge se somete a término o condición suspensiva y la del otro no), o bien se hallasen sujetos a un régimen jurídico esencialmente diverso, con trascendencia tanto frente a las partes como frente a terceros, y con incidencia en los efectos propios de la inscripción (como si un cónyuge dispusiese a título gratuito y el otro a título oneroso). Pero en este caso ambos negocios de disposición son pactos sucesorios y sin negar que son negocios diversos una apartación y un pacto de mejora con entrega de presente, ambos producen un efecto traslativo similar, pudiendo resolverse las distintas consecuencias sucesorias de uno y otro pacto, que serán, fundamentalmente, la exclusión del apartado en la sucesión forzosa y «ab intestato» del apartante (según los términos expresos de la misma) y la colación de la apartación (artículo 227 de la LDCG), y la imputación y colación de la mejora en la herencia del mejorante como atribución gratuita (artículo 245 de la LDCG), sin necesidad de dividir el acto dispositivo en los respectivos derechos de cada cónyuge, pues las cuestiones de exclusión, imputación y colación se resolverán con la determinación de la parte del valor del bien dispuesto a atribuir a cada herencia y, en todo caso, tras el fallecimiento de los disponentes, sin afectar a los efectos inmediatos del acto dispositivo, (R 12 de diciembre de 2016). La idea de imputación de valores en las respectivas herencias subyace en el artículo 1046 del CC. También se refieren a imputación de valor en las respectivas herencias como resultado de actos de disposición testamentaria sobre bienes gananciales los artículos 206 y 207.1 de la LDCG, que entrarían aquí en juego en el momento en que los distintos efectos sucesorios se deban determinar, abierta ya la sucesión de, al menos, uno de los cónyuges. Similar idea se encuentra en el artículo 200.2 de la LDCG, respecto de la adjudicación por el cónyuge comisario de bienes de la sociedad de gananciales no liquidada, previendo que «se imputará su valor por mitad a los respectivos patrimonios». Apartación y pacto de mejora con transmisión de presente de bienes, encajan en la categoría de actos gratuitos, artículo 1274 del CC, siendo aplicables a los mismos idéntico régimen tanto en la adquisición de la propiedad por el beneficiario, como en cuestiones que afectan a terceros, el adquirente no resulta amparado por la fe pública registral ex artículo 34 de la LH y están sujetos a la presunción de fraude si se realizan en perjuicio de acreedores ex artículo 1297 del CC. (vid, STS de 5 de noviembre de 2013). El legislador gallego somete ambos pactos sucesorios al mismo régimen general (artículos 209 a 213 de la LDCG), sin perjuicio de sus particularidades; entre estas quizás la que más dudas pueda suscitar, sea la existencia de particulares causas legales de rescisión en la mejora (artículo 218 de la LDCG), que no se prevén para el caso de la apartación, pero la aplicación de estas causas de rescisión legal exigirá siempre la tramitación del correspondiente proceso judicial en que la autoridad judicial determinará la forma de su aplicación al negocio unitariamente celebrado. Por otra parte, cabe citar, en relación con un acto de disposición conjunto sobre un bien de una sociedad de gananciales no liquidada, otorgada por el cónyuge comisario, en el doble concepto de apartación y acto particional, relativos, respectivamente, a los derechos en el bien ganancial del comisario y del cónyuge premuerto, la STSJ de Galicia número 26/2014, de 13 de mayo, que califica este negocio de complejo y confirma su admisión como pacto sucesorio atípico y su tratamiento unitario. Concluye la DGRN señalando que la escritura que da lugar al presente expediente formaliza un acto dispositivo realizado conjuntamente por ambos cónyuges sobre un bien ganancial, lo que no exige liquidación previa alguna, estando disuelta la sociedad de gananciales, ni aun menos no estando disuelta, como sucede en el caso, sin que la presencia una causa sucesoria particular para cada cónyuge pueda alterar el efecto traslativo que refleja la inscripción, ni influya en la aplicación al mismo de los principios registrales, ni comprometa derechos de terceros, sin perjuicio de los efectos particulares que produzca en la sucesión de cada transmitente, que se resolverán tras la apertura de la respectiva sucesión y con aplicación de lo expresamente pactado o de las reglas legales supletorias previstas para la distribución del valor del bien en cada herencia (artículos 205, 206 y 207.1 de la LDCG). La DGRN estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.(IES)

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249.** REPRESENTACIÓN DE UNA PERSONA JURÍDICA. PODER ESPECIAL NO INSCRITO. JUICIO DE SUFICIENCIA

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la parte vendedora es una sociedad que está representada por un apoderado especial, cuyo poder no consta inscrito en el Registro Mercantil. Se reseña la escritura de otorgamiento del poder pero, al parecer, no los del representante de la sociedad otorgante en dicho poder. El notario emite el juicio de suficiencia del poder para el otorgamiento de la compraventa.

El registrador suspende la inscripción porque al no constar inscrito el poder utilizado por el apoderado de la parte vendedora en el Registro Mercantil el registrador de la propiedad debe de calificar la realidad, validez y vigencia del citado poder.

El notario autorizante recurre y alega que al tratarse de un poder para un acto concreto no tiene por qué ser inscrito. Que en el presente supuesto en la reseña identificativa del poder se incluyen los datos de inscripción en el Registro Mercantil, de la entidad y del Consejero Delegado y por tanto los datos y documentos relativos a la representación orgánica de la que deriva, que permiten entender acreditada la legalidad y existencia de dicha representación y que la calificación del registrador contradice la letra y el espíritu del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre ya que la revisión del juicio de suficiencia notarial sólo será posible en casos de errores palmarios y que en ningún caso faculta al Registrador para reinterpretar los poderes, de modo diferente al Notario.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda su doctrina relativa a que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil de los poderes de sociedades puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento incluyendo la aceptación del nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral.

En el presente caso de la escritura (según lo que se transcribe) no constan los datos y facultades del otorgante del poder, por lo que desestima el recurso.

COMENTARIO.- Cuando una sociedad otorga un poder a un apoderado, sea especial o general, el notario emite un juicio de suficiencia sobre dicho poder y por tanto sobre la legitimación del representante de la sociedad poderdante, que tiene el valor y produce los efectos prevenidos en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.

Cuando el apoderado, en uso de dicho poder, otorga una escritura, por ejemplo de compraventa de un inmueble, el notario autorizante de esa compraventa emite un juicio de suficiencia sobre la base de la realidad, validez y vigencia de dicho poder y no es necesario reproducir todos los detalles de legitimación del otorgante del poder precisamente porque ya existe un juicio de suficiencia de otro notario sobre el poder. Así lo ha entendido la propia DGRN en los casos de la existencia de una cadena de subapoderamientos.

No se entiende por tanto por qué habría de ser diferente el modo de proceder en los poderes de sociedades, especialmente de los que están no sujetos a inscripción en el Registro Mercantil. La realidad de la existencia del primer poder se acredita con la exhibición de copia autorizada y reseña identificativa del mismo (en la segunda escritura), la validez resulta del juicio notarial emitido al autorizar dicho poder (que juzgó suficientes las facultades del otorgante) y la vigencia se basa siempre, en todos los poderes, en las manifestaciones del apoderado, o bien de forma expresa o bien de forma tácita por el mero hecho del ejercicio del poder, pues en otro caso sería una prueba diabólica acreditar la inexistencia de revocación o cualquier otra de las causas de extinción del poder. En el presente caso además es el propio notario autorizante el que ha emitido los dos juicios de suficiencia y en un lapso de breves días.

El criterio de la DGRN en estos casos es que en la escritura de compraventa tiene que constar no sólo los datos básicos del poder (notario autorizante, fecha) sino también los del otorgante del poder ( consejero delegado o administrador, fecha de nombramiento, duración del cargo, inscripción en el Registro Mercantil, …, etc) para que el registrador de la propiedad califique dichos extremos. Esta postura, por las razones dichas, no encuentra fundamento en el citado artículo 98 de la Ley 24/2001 pues ya hay un doble juicio de suficiencia notarial, y reaviva una polémica ya resuelta por numerosos pronunciamientos judiciales sobre el alcance y sentido de dicha norma. (AFS)

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250.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES INCLUYENDO UN BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial aprobatorio de una liquidación de sociedad conyugal.

Hechos: Se presenta a inscripción un mandamiento judicial de aprobación de unas operaciones de liquidación de bienes gananciales en las que se incluye un bien de carácter privativo, adquirido por uno de los cónyuges en estado de soltero, y sin mayor precisión sobre la atribución del carácter ganancial del mismo. Al parecer dicho bien es la vivienda familiar y está hipotecada.

El registrador suspende la inscripción por constar inscrito el bien con carácter privativo a favor de uno de los cónyuges.

El interesado recurre y alega que el registrador se debe de limitar a cumplir lo ordenado en el mandamiento judicial, y que el bien ha sido incluido en la sociedad de gananciales por acuerdo tácito de ambas partes.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que no estamos ante un convenio regulador de los efectos de la separación o divorcio sino ante un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial regulado en el artículo 806 y siguientes de la LEC.

Recuerda que en este tipo de procedimientos es necesaria la protocolización notarial de las operaciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 787 LEC por remisión del artículo 788 LEC.

En el caso concreto confirma la calificación pues el bien no puede transformarse automáticamente de privativo a ganancial, sin que exista una causa adecuada que lo justifique, causa que no consta expresada. (AFS)

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251.** PROYECTO DE REPARCELACIÓN. DOCUMENTOS SOBRE LA FINCA DE ORIGEN QUE NO ACCEDIERON AL REGISTRO.

Resolución de 29 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa.

La cuestión se plantea por no haber tenido acceso al Registro dos documentos privados de compraventa consecutivos de una finca cuyo historial registral ha sido cerrado, al haberse agrupado con otras y trasmitida la resultante por partes indivisas a distintos compradores, quedando sólo a nombre de los herederos de la vendedora una cuota indivisa de la finca resultante de la agrupación. La finca resultante a su vez fue aportada a un proyecto de actuación urbanística que está en proceso según resulta de la NM acreditativa de haberse expedido la certificación a los efectos de iniciar un proyecto de actuación urbanística. Los interesados (herederos de la compradora en el primero de los documentos privados) aportan una sentencia ordenando elevar a público aquel contrato privado, (asi se hizo siendo representados los herederos de la vendedora por el juez de primera instancia) y otra sentencia en el que les reconoce el derecho a que se tramite el procedimiento previsto en el artículo 9 del RD 1093/1997 a efectos de que se les tenga por aportantes en el proyecto de parcelación para reanudar el tracto sucesivo.

La Dirección confirma la nota de la registradora: el artículo 9 del Real Decreto 1093/1997 establece una serie de normas para el caso de que «la finca conste inscrita a favor de persona distinta de quien justificare tener mejor derecho». Dicho artículo distingue dos supuestos según las trasmisiones estén o no documentadas en títulos públicos. En primer lugar dice el artículo 9 que «cuando los títulos públicos intermedios tan sólo estuviesen pendientes de inscripción, se procederá previamente a la práctica de ésta». En segundo lugar, para el caso de que no existiera título público, se articula un procedimiento dirigido por la Administración actuante que se incorpora al acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, que en este caso, será el título hábil para regularizar las titularidades registrales de las fincas de origen.

En el supuesto planteado en el presente expediente los títulos públicos no sirven para reanudar el tracto ya que como consecuencia de haberse cerrado el historial de la finca vendida al haberse agrupado con otras, será necesario el consentimiento de todos y cada uno de los propietarios de la finca agrupada para determinar sobre que cuota debe recaer el derecho del comprador. Pero tampoco procede aplicar el procedimiento del artículo 9, como pretenden los recurrentes que es que la reanudación el tracto se haga con carácter previo a las operaciones de reorganización, puesto que el titulo hábil para depurar las fincas de origen y así reanudar el tracto es el mismo proyecto de reparcelación una vez aprobado: Según los párrafos 4,5,y 6 del citado art. 9 «4. La realización de los trámites a que se refieren los apartados anteriores deberá llevarse a efecto por la Administración actuante y su resultado se incorporará al acuerdo de aprobación definitiva del proyecto, que deberá contener la referencia a los documentos en que se apoya la reanudación del tracto, a las notificaciones realizadas, a su destinatario y a las comparecencias que, en su caso, hayan tenido lugar por parte de los interesados. 5. Si no se cumplen los requisitos de los apartados anteriores, la Administración actuante adjudicará las fincas de resultado al titular registral de las de origen, haciendo constar en el título inscribible que el expediente se ha entendido con persona distinta. El Registrador de la Propiedad hará la inscripción sin indicación alguna de la posible contradicción. ..” (MN)

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252.** OBRA NUEVA EN AUTOPROMOCIÓN EN CATALUÑA. LIBRO DEL EDIFICIO. RECURSO ANTE LA DGRN O ANTE DEJ CATALUÑA.

Resolución de 29 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Igualada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar por un autopromotor en Cataluña. En el Registro de la Propiedad se presenta, junto con la escritura, el Libro del Edificio en un CD.

El registrador suspende la inscripción porque dicho archivo informático no viene autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente declarando que el CD que presenta (y que deberá quedar suficientemente identificado) contiene el Libro del Edificio de la obra correspondiente (también identificada), así como que el mismo reúne o se ajusta al contenido exigido por el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y disposiciones concordantes, todo ello conforme a la Disposición Adicional Segunda de la Resolución Conjunta de 29 de Octubre de 2015.

La notaria autorizante recurre y alega que la legislación catalana no exige el Libro del Edificio para el caso de la obra nueva consistente en una vivienda unifamiliar construida en régimen de autopromoción y para uso propio del declarante, conforme a la normativa que cita, y que la Resolución citada por el registrador no es una norma sustantiva sino técnica para intercambio de información Catastro-Registro.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por delimitar su competencia para conocer los recursos gubernativos, diferenciando si el recurso se fundamenta exclusivamente en Derecho autonómico en cuyo caso el órgano competente sería el autonómico o si se fundamenta además en otras normas o motivos ajenos al Derecho autonómico la competente es la DGRN, cuestión que el registrador debe examinar antes de remitir el recurso.

En cuanto al fondo del asunto, diferencia entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. Por ello concluye que el depósito del libro del edificio será exigible, conforme al artículo 202 LH, salvo que la normativa autonómica exima de depósito, para las obras nuevas declaradas conforme a proyecto y licencia (Artículo 28.1 de la Ley del Suelo), pero no para las obras declaradas por certificado de antigüedad (Artículo 28.4 de dicha Ley).

En el caso concreto concluye que la legislación autonómica catalana sí exige el Libro del Edificio al autopromotor conforme al artículo 25 de la Ley 18/2007 de Cataluña y Decreto 67/2015, de 5 de mayo. (AFS)

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254. EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN O NO DEL PRECIO DEPENDE DE LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE OPCIÓN.**

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción.

Hechos:

Se trata de una escritura pública por la que se eleva a público un contrato verbal de compraventa por ejercicio de un derecho de opción de compra concedido en el año 2012, en el que los titulares del derecho adquieren el referido inmueble y solicitan la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la opción de compra. Ya que con posterioridad a la inscripción del derecho de opción se anotaron en la finca dos embargos.

El registrador suspende la inscripción al entender que, para la inscripción con cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la de la opción de compra, es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de cargas posteriores, por exigirlo así el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente, por su parte, alega que está aceptado por la Dirección General de los Registros y del Notariado que ni la Ley ni el Reglamento Hipotecarios regulan la cancelación de los derechos y gravámenes posteriores a la opción y que se extinguen por su ejercicio, debiendo de resolverse la cuestión por los principios generales de nuestro ordenamiento.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Comienza haciendo referencia a su doctrina general y reiterada sobre la materia que implica que cuando el derecho de opción se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la cancelación de las cargas que se hubieran inscrito con posterioridad al mismo, siendo por tanto una consecuencia inevitable de la misma extinción del derecho (artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria).

Lo anterior solo tendrá lugar si se han cumplido los requisitos que para ello exige el ordenamiento jurídico, ya que al afectar el ejercicio del derecho de opción a los titulares de derechos posteriores inscritos, al cancelarse sus asientos sin su concurso, se requiere que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).

No obstante esta regla general se excepciona en aquellos supuestos en los que se pacta por las partes contratantes del derecho de opción que el pago del precio se lleve a cabo en términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su consignación.

Como ejemplo de estos pactos destaca:

El de la deducción del importe de la prima de la opción o del importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante.
El de la retención por el optante de la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía.
Y también la satisfacción por parte del optante del precio pactado mediante la subrogación en una carga hipotecaria previamente inscrita, siempre que no supere las coberturas hipotecarias, ya que el descuento o subrogación en cantidades superiores implicaría necesariamente la necesidad de consignar la diferencia.

Lo fundamental en todos estos casos es que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.

En el caso que nos ocupa de inscripción del derecho de opción resulta que el precio de compraventa en ejercicio del derecho, habría de pagarse al contado, incluso que en caso del ejercicio unilateral debería de consignarse el importe del precio a favor de titulares de cargas posteriores en caso de su existencia. Lo que implica que la modificación del modo de pagar el precio pactado e inscrito entre las partes no podrá perjudicar en ningún caso a los titulares de gravámenes posteriores que no han prestado su consentimiento.

Conclusión: la inscripción de un derecho de opción no lleva consigo el cierre del registro a derechos o cargas posteriores pero, una vez ejecutado, determinará la cancelación de los asientos posteriores sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio y pudiéndose o no llevar a cabo la consignación del precio en favor de los titulares de cargas posteriores en función de lo pactado e inscrito en el mismo derecho de opción. (MGV)

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255.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de hipoteca.

La Dirección reitera otra ya recaída sobre la misma documentación el 31 de julio de 2014, resumida en el informe de septiembre de 2014.

Los recurrentes presentaron a mayores esta vez copia del testimonio del auto firme, de fecha 3 de mayo de 2016, en el que el juez que conocía de una acción de ejecución hipotecaria sobre la hipoteca inscrita, estimaba la oposición de los demandados y ponía fin al procedimiento por entender que concurría causa de nulidad del procedimiento hipotecario por estar extinguida la hipoteca; entienden los recurrentes que de dicho documento resulta la extinción por pago de la hipoteca, pero la Dirección también confirma la nota en este punto ya que en nuestro ordenamiento jurídico la cancelación de los derechos inscritos requiere la debida acreditación de que existe una justa causa, así como que dicha causa se ponga de manifiesto en el título formal previsto por el ordenamiento: De aquí que no sean equiparables los distintos títulos susceptibles de presentación en el Registro de la Propiedad para la cancelación de distintos derechos y de aquí que el título presentado para la cancelación de la nota marginal a que se refiere el artículo 688 LEC no sea en absoluto apto para la cancelación del derecho real de hipoteca.

También aportan copia de una escritura, que dio lugar a la inscripción 8ª, por la que los entonces propietarios de la finca y deudores del préstamo que dio lugar a la inscripción de hipoteca, reconocieron el impago de siete letras de cambio y entregaron al primer tenedor, en pago de su deuda, el dominio de la finca. El registrador la rechaza porque es una mera fotocopia y del contenido del Registro no resultan los hechos que justificarían la cancelación de la hipoteca.

En definitiva no se aporta ninguno de los documentos que según el art 82 LH servirían para cancelar la hipoteca y como ya estableció la Resolución citada tratándose de hipoteca cambiaria, y no concurriendo la aportación de los títulos que para las hipotecas en garantía de títulos endosables recoge el art 156 LH, no cabe sino reiterar la imposibilidad de llevar a cabo su cancelación (MN)

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256.() TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: NO CONVIERTE EN PÚBLICO EL DOCUMENTO PRIVADO NI LO HACE INSCRIBIBLE.

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un auto de homologación de transacción judicial. (ACM)

Reitera la abundante y reciente doctrina DGRN de que la homologación judicial de un acuerdo transaccional no altera su naturaleza de documento privado y su inscripción requiere escritura pública notarial.

– HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple AUTO judicial de homologación de un acuerdo transaccional en el que, para RESOLVER POR INCUMPLIMIENTO UNA PERMUTA (y poner fin al procedimiento), se pacta que el permutante adjudicará fincas a los herederos del otro permutante.

– La REGISTRADORA, califica acertada y negativamente conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH, porqué el documento presentado no es título inscribible ya que el acuerdo transaccional se equipara al documento privado aunque esté homologado judicialmente, por lo que no es un título formal adecuado; la transacción judicial, aún homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no contiene un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que el Auto judicial sería un título público auténtico que encajaría dentro de las previsiones del Art 3º LH;

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su doctrina de que :

1) La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo permitido por el art. 1809 CC y 19 LEC, entre otros. (R. 9 de julio 2013);

2) No estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario ya que el Juez se limita a declararlo terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes, y sin entrar al FONDO del asunto planteado.

COMENTARIO (ACM).- Interesante y acertada resolución que crea ya una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras, en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013(adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (, para la Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio #173/17) de 2017 y la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta). (ACM)

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257. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SUSPENSIÓN POR QUERELLA**

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por las que suspende las inscripciones derivadas de un procedimiento de venta extrajudicial por ejecución de hipoteca.

Hechos: Se sigue un procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. De los trámites del Acta Notarial resulta que el ejecutado promovió un procedimiento penal, pero que el notario no procedió a suspender dicho procedimiento, subastándose la finca y adjudicándose a un postor. Posteriormente se efectúa la venta extrajudicial ante otro notario.

La registradora suspende la inscripción argumentando que debió de suspenderse la ejecución hipotecaria conforme a lo dispuesto en el artículo 236-ñ RH.

El interesado recurre y alega que la registradora no tiene competencias para decidir si debió o no suspenderse el procedimiento, que su decisión no se basa en ningún precepto de la LH, que el título presentado cumple todos los requisitos para su inscripción y que ninguno de los recurrentes tiene nada que ver con el proceso penal.

La DGRN desestima el recurso pues es evidente que la validez del título de los adjudicatarios compradores depende de las resultas del procedimiento criminal, por lo que no puede practicarse la inscripción solicitada hasta que resulte una vez finalizado que la hipoteca carece de tacha de nulidad.

Añade que la registradora no suspende el procedimiento de subasta, que sólo lo puede hacer el notario, sino la inscripción del documento y ello en ejercicio de su función de calificación.

COMENTARIO.- Llama la atención que la escritura de venta extrajudicial la autorice un notario (de Madrid) que no es el competente para ello, pues el Acta de tramitación de la ejecución o venta extrajudicial está sujeta a competencia territorial (lugar donde radique la finca) y además sujeta a turno oficial, siendo competente en este caso un notario de Málaga. La escritura de venta no puede desligarse del Acta previa de adjudicación en subasta, pues no es sino el acto final del procedimiento notarial que es llamado de ejecución o venta extrajudicial y que no acaba hasta que no se transmite la propiedad con la escritura de venta. Por tanto el único notario competente para autorizar la venta es el que ha tramitado el Acta previa de la subasta, conforme dispone el artículo 236 RH. (AFS)

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258.** SEGREGACIÓN Y SIMULTÁNEA CESIÓN GRATUITA AL AYUNTAMIENTO SIN QUE CONSTE SU ACEPTACIÓN.

Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de segregación y simultánea cesión de suelo con destino a viales.

Se plantea en este expediente la inscripción de una segregación y cesión gratuita de parte de una finca registral otorgada por sus titulares registrales, sin que conste la aceptación del cesionario, el Ayuntamiento de Valencia, cuando la declaración de éste de innecesariedad de licencia de parcelación se concede para la segregación y simultanea cesión al mismo en concepto ámbito vial de servicio

La registradora suspende la inscripción de la segregación por considerar que la resolución que declara la innecesariedad de la licencia de parcelación se encuentra condicionada a la simultánea cesión a favor del Ayuntamiento, y dado que, en el presente caso, no se acompaña el documento o título en el que el Ayuntamiento acepta la cesión, ello impide inscribir la misma, y por ende, la segregación de la parcela.

En definitiva la cuestión es si dicha declaración de innecesariedad que legitima la segregación queda condicionada a la simultánea cesión a favor del Ayuntamiento de Valencia, de la parcela segregada, en concepto de ámbito vial de servicio, más en concreto, si la inscripción de la segregación sin la simultánea cesión gratuita a favor del Ayuntamiento, tal y como solicita el presentante del documento, se ajusta a los términos en que la misma ha sido autorizada.

Entiende el Centro Directivo que es claro e indiscutido la necesidad de aceptación del cesionario para la inscripción de la cesión gratuita a su favor; pero no lo es tanto si lo que se pretende es la inscripción únicamente de la segregación previa. Y en este punto revoca la nota: Cuando el órgano actuante declara la innecesariedad de licencia de parcelación para la segregación de la finca registral y su simultánea cesión al municipio con destino a viales, lo que afirma es la compatibilidad de la actuación pretendida con la norma de planeamiento aplicable, en este caso, el destino de la parcela resultante a uso viario, supuesto legal de no sujeción a licencia. No se trata de una condición con eficacia real suspensiva, sino una condición de destino que deberá reflejarse en el correspondiente asiento registral, (es decir que la finca segregada se inscriba a nombre del mismo cedente pero haciendo constar el destino a viales de la misma) sin perjuicio de que, cuando se acredite la aceptación por el Ayuntamiento, se haga efectiva la cesión y por tanto, permita la inscripción de la titularidad pública de la nueva parcela con destino a vial. (MN)

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259.** INMATRICULACIÓN: DUDAS CON OTRA INSCRITA, PERO QUE TIENE DIFERENTE REFERENCIA CATASTRAL.

Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.

Hechos: Los hechos a que se refiere esta Resolución son los siguientes:

Se formaliza una escritura de donación relativa a una finca urbana, situada en Alcalá de Xivert, calle Y, número Z, cuya inmatriculación se pretende, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 205 actual de la LH. Sin embargo, según la descripción “literaria” del registro de la propiedad, dicha finca, a inmatricular, concuerda, en cuanto a su número de orden y nombre de calle, con otra finca urbana, ya inscrita, de la misma localidad.

No obstante lo anterior, en el presente supuesto, la finca, que constaba ya inscrita, tenía registrada su referencia catastral (4453152BE6645S0001TW), la cual era diferente de la que correspondía a la que se pretendía inmatricular (4453153BE6645S0001LW). Además existían entre ambas, determinadas diferencias físicas, incluso en su superficie respectiva.

Registrador: Manifiesta que tiene dudas fundadas en cuanto a la diferente identidad física de ambas fincas, dado que las mismas (la inscrita y la que se pretende inmatricular) parecen ser la misma, y por tanto suspende la inmatriculación pretendida, en especial debido a la identidad en cuanto al nombre de la calle y número de orden de las dos fincas.

Notario: Recurre la suspensión, haciendo constar que la simple concordancia literal de calle y número de orden, no son argumento para dicha suspensión, respecto a la finca a inmatricular, ya que, aparte, la distinta referencia catastral, existen multitud de elementos físicos y descriptivos, que se diferencian ambas fincas. Así hace referencia, al transcurso de los años (más de 20 desde la inmatriculación de la finca inscrita), su diferente descripción física, la superficie ocupada por cada una, sus linderos, y en especial su diferente referencia catastral etc…

Doctrina de la DG:

. En principio la nueva inmatriculación se sujeta al nuevo artículo 205 de la ley 24 junio 2015, el cual establece que “el registrador deberá verificar la falta de inscripción de la nueva finca y no tener dudas sobre la coincidencia total o parcial de la misma con otra ya inmatriculada”. (art 205 LH)

. Que, pese a la coincidencia de nombre de la calle y número de orden de ambas fincas, resulta que la finca, antes inscrita, tiene entre sus datos literarios registrales, su propia referencia catastral, que no coincide con la asignada a la finca a inmatricular, lo cual es relevante a todos los efectos. Aunque hay que tomar en cuenta que tal circunstancia es un dato más de su descripción, que sólo implica la localización de la finca (artículo 9 LH) y (RS 4 diciembre 2013).

. Esta referencia catastral, es verdad, que tiene unos efectos limitados, que no pueden equipararse a lo que supone la coordinación gráfica que establece el artículo 10 de la LH. (artículo 10 LH).

. Aquí no plantea duda que la representación gráfica de cada finca, sea diferente de la otra, sino que se plasma, tan sólo, una coincidencia “literaria” en cuanto a la localización registral de ambas fincas (calle y número de orden). Pero consta una diferencia clara entre la referencia catastral de ambas (cada una tiene su propia referencia catastral), las cuales permiten situar cada inmueble “inequívocamente” en un lugar distinto de la cartografía catastral, por lo que las dudas del registrador no pueden mantenerse, revocándose, por tanto, el defecto alegado.

COMENTARIO: Interesante RS, dado que sigue siendo frecuente, tanto en pueblos pequeños, como en ciudades importantes (léase Alicante) que coincidan “físicamente, en cuanto a número de orden en la calle” dos fincas distintas, cuyo cambio físico de numeración no se ha llevado a cabo, posiblemente, por el coste material, que supone el cambiar toda la numeración de la calle (cuando, por ejemplo, un edificio se divide en dos), aunque, a veces, se acude al expediente fácil de colocar un número “bis” o “2 bis” o “3 bis” manteniendo el mismo número antiguo. Yo comprendo que registralmente es un problema Esta no coincidencia registral-municipal, lo que plantea bastantes problemas (en Alicante nos han llevado de cabeza en algunos sectores), pero con esta Rs podrían tener salida todas estas cuestiones diarias que se plantean. (JLN)

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260. EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.**

Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción.

Supuesto de hecho.

Se discute si para inscribir a favor del comprador el dominio de una finca adquirida en ejercicio de un derecho de opción inscrito, con cancelación de los gravámenes posteriormente anotados, es preciso o no consignar la totalidad del precio pactado cuando ha sido en parte confesado recibido con anterioridad y en parte satisfecho por subrogación en un préstamo hipotecario previamente inscrito. Del folio de la finca resulta la existencia de tres anotaciones de embargo practicadas con posterioridad a la inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad.

¿Caben excepciones a la obligación de consignar el precio de la compraventa por el titular del derecho de opción inscrito (art. 175. 6º R.H)? SI.

Doctrina de la Resolución.

1 La transcendencia real del derecho de opción inscrito supone que, ejercitada la opción, puede el comprador solicitar la cancelación de cargas posteriores al asiento del derecho de opción sin el concurso de sus titulares.

2 La regla general en tales casos es que se debe consignar a favor de esos titulares de cargas posteriores el precio del inmueble, que se debe destinar a la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario). (RR. 18 de mayo de 2011, 2 de marzo de 2015, 16 de diciembre de 2015 y 7 de diciembre de 1978).

2 Sin embargo, esta regla general tiene excepciones que son necesarias porque, de lo contrario, sería inoperante el derecho de opción. En general, puede decirse que se exceptúan aquellos supuestos en los que la forma de pago pactada e inscrita haga inviable hagan inviable la consignación (R. de 27 de septiembre de 2014).

Concretamente, (i) puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, (ii) también el importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, (iii) tampoco procede exigir la consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado (iv) o cuando se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía.

3 No obstante, para que las excepciones sean oponibles a los terceros es fundamental que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y estén debidamente inscritas, de modo que los titulares cargas y derechos que accedan posteriormente al Registro tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio especifico y con posibilidad, o no, de la íntegra consignación del precio.

Comentario.

Se trata de una depurada doctrina sentada por la Dirección General en números resoluciones, muchas de ellas comentadas en estos informes. Destaca la importancia que tiene una esmerada redacción de los términos en que se conviene el derecho de opciónen la escritura y su reflejo en el asiento registral. Entre otras ,pueden consultarse R. 18 de Abril de 2002, R. 5 de septiembre de 2013, R. 4 de Marzo de 2014 R. 16 de noviembre de 2012, R. 6 de noviembre de 2013, R. 4 de Marzo de 2014. (JAR)

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261.* REANUDACIÓN DE TRACTO EX ART. 208 LH EXISTIENDO TITULACIÓN PÚBLICA. LICENCIA SEGRAGACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA: RESEÑA DE FACULTADES.**

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, en procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Supuesto de hecho.

Se presenta solicitud de certificación para comenzar la tramitación del procedimiento de reanudación del tracto interrumpido y el registrador la expide, pero señala en la propia certificación una serie de defectos que impiden dicha tramitación. Se recurre la calificación, pero el registrador alega que «no ha habido ninguna nota de calificación que motive la interposición de un recurso».

¿Cabe el recurso? SI. ¿Ha habido calificación? SI.

¿Lo procedente en estos casos es expedir la certificación alegando defectos? NO. ¿Lo procedente es denegar la expedición de la certificación fundadamente y posibilitar el recurso o la subsanación de los defectos? SI.

Doctrina de la resolución.

1 Si el registrador aprecia obstáculos para tramitar el expediente de reanudación del tracto interrumpido, debe denegar la certificación inicial y emitir calificación negativa que permita el recurso gubernativo o la subsanación o complemento correspondiente.

2 Si el registrador, en vez de denegarla, expide la certificación, pero con expresión de defectos que impiden la tramitación del procedimiento, se trata sin duda de una calificación sujeta a las reglas generales que permiten que sea objeto de recurso, pues de otro modo se causaría indefensión al interesado.

3 En el presente caso no existe una verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que alguno de estos títulos adolezca de defectos o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos.

El expediente para reanudación del tracto no exime de la obligación de obtener licencia de segregación o división cuando sea necesaria, pero tal exigencia, a efectos registrales, debe cumplirse al tiempo de la inscripción, por lo que no cabe alegarla como defecto al tiempo de expedir la certificación inicial.

Comentario.

Reitera el Centro Directivo su doctrina relativa a que el procedimiento para reanudar el tracto es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y por ello de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto han de ser objeto de una interpretación restrictiva, y en especial las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis puede accederse a la inscripción.

El tenor literal de la norma primera del artículo 208 LH antes transcrita excluye la interrupción del tracto únicamente en los supuestos en que la adquisición se haya efectuado directamente del titular registral o bien de los herederos de éste, lo que viene a consagrar legalmente la doctrina que sobre este particular ha venido manteniendo este Centro Directivo. (JAR)

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262.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. NECESIDAD DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Jumilla, por la que se suspende la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación.

Hechos:

Se trata de un auto dictado en un procedimiento de expediente de dominio por el que se acuerda tener por acreditado el dominio de dos personas respecto de dos fincas rusticas, ordenándose que se proceda a la inmatriculación de las mismas.

La registradora suspende la inscripción alegando como defectos que existen dudas fundadas de identidad de las fincas con otras ya inscritas y que no se acompañan certificaciones catastrales en términos totalmente coincidentes con la descripción del título calificado.

El recurrente, en cuanto al primer defecto, señala que, antes del inicio del expediente se expidió certificación por el Registro en la que se hacía constar de conformidad con el artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria, «Que examinados los libros e índices de este Registro a mi cargo, se observa que las fincas a que dicha instancia se refiere, tal y como en la misma se describen, no aparecen inscritasen este Registro de la Propiedad a favor de persona alguna».

Y en relación al segundo, alega que las certificaciones catastrales están aportadas junto al auto que se pretende inmatricular.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

En primer lugar, hace referencia al hecho de que, al tiempo de expedirse la certificación para iniciar el procedimiento, no se manifestaron dudas de identidad de las fincas y que la certificación se expidió por registrador distinto del que ahora califica.

Tras esta puntualización, considera que se ha de determinar la legislación aplicable al caso para lo que hace referencia a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, llegando a la conclusión de que en el presente caso es de aplicación el artículo 201 de la Ley Hipotecaria en la redacción anterior a la reforma de la Ley 13/2015.

A continuación se centra en el defecto relativo a las dudas de identidad de la finca haciendo referencia a su doctrina reiterada de que las dudas del registrador no pueden impedir la inscripción, en los supuestos de expediente de dominio, ya que se trata de un juicio que corresponde en exclusiva al juez, pudiendo éste despejar las posibles dudas de identidad en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas.

De lo anterior se llega a la conclusión de que la decisión le corresponde a la autoridad judicial, sin que el registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del juez, ya que es algo que no queda amparado por el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Lo anterior se debe a que en el marco del antiguo expediente de dominio el registrador sólo emitía su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refería la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido.

Si dichas dudas no se expresaban por el registrador al expedir la certificación, no podría plantearlas al presentarse a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio salvo dos excepciones:

Que en tal momento, el registrador tenga, no la duda sino la certeza de que la finca que se pretende inmatricular ya está inmatriculada o que
el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción. Aunque esta última excepción no sería aplicable si consta extendida y vigente anotación preventiva que advierta el inicio del procedimiento, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguardia de los tribunales, publicando, de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento, no pudiendo, por tanto el registrador, oponer dudas que pusieran en entredicho la anotación practicada.

En el caso que nos ocupa, la registradora manifiesta dudas de coincidencia con varias fincas registrales señalando para ello circunstancias de procedencia, situación, cabida y demás datos descriptivos, dudas todas ellas fundadas, salvo en cuanto una finca ya que consta la referencia catastral de la misma en su historial registral y es distinta a la de la finca que se pretende inmatricular, quedando acreditada su diferente localización, ya que la referencia catastral es un código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (artículo 6.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario).

Concluye nuestro Centro Directivo manifestando que la única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejando tales dudas, para lo que se puede acudir a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble(artículo 199), o también, el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en el artículo 203, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas, en particular la citación a los titulares de fincas cuya notificación no ha podido cumplimentarse.

En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio del inmueble, con citación de dichos posibles perjudicados.

Finalmente, se aborda el defecto relativo a la falta de coincidencia de la descripción de las fincas en el auto y la que resulta de las certificaciones catastrales.

Tanto el antiguo artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, como hoy el artículo 203 que regula el nuevo expediente notarial para la inmatriculación y también el artículo 205 para la inmatriculación por doble título traslativo, exigen para que una finca acceda por primera vez al registro que se aporte la certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que de la finca se hace en el título, lo que viene a ser un requisito propio de la inmatriculación, así como instrumento imprescindible para incorporar la representación gráfica de la finca a los libros del Registro art. 9.b) LH. (MGV)

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263.*** PROCEDIMIENTO DEL 199 CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lorca n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Se refiere la resolución a si es inscribible una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, una vez tramitado el expediente del art 199 LH.

El registrador suspende la inscripción a la vista de la oposición formulada por dos titulares registrales colindantes, que ponen de manifiesto la posible invasión de las fincas registrales de las que son titulares.

La Dirección confirma la nota y analiza el supuesto de la tramitación del art. 199 cuando se presenta un representación gráfica alternativa: En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b) dispone que en todo caso «habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» y que «si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral». El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. En este caso las dudas del registrador se ponen de manifiesto ya que: a) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral, pues no respeta el perímetro catastral. b) Las alegaciones de varios titulares colindantes evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente. c) Uno de los titulares que formula la oposición alega, asimismo, cotitularidad sobre la finca cuya representación pretende inscribirse, sobre la base de títulos presentados pendientes de inscripción. d) Existe una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro y la que resulta de la representación gráfica aportada (alteración de superficie superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y alteración de linderos). El promotor podrá conforme al propio artículo 199 instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente». Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016, que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. (MN)

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264.** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y PREVIA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. PLAZO DEL AÑO.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de adjudicación de herencia acompañada de escritura pública de extinción de comunidad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca contenida en una escritura de herencia. El causante de la herencia había adquirido dicha finca según resulta de un título previo, que es una escritura de disolución de comunidad. No hay un año de diferencia entre la muerte del causante y la escritura previa de adquisición.

El registrador suspende la inmatriculación porque entre los dos títulos aportados no hay un año de diferencia.

El notario autorizante sostiene que la diferencia de un año entre los títulos públicos ha de aplicarse cuando los títulos tienen otorgantes, pero en el caso de las herencias no hay otorgantes propiamente dichos, pues el otorgante es el causante fallecido, y no puede sospecharse que sea un título artificialmente creado.

La DGRN desestima el recurso. No acepta en primer lugar la interpretación del notario recurrente, pues de la dicción de la ley (art. 205 LH) resulta claramente la necesidad de la diferencia de 1 año entre los títulos.

Admite que en las herencias el año no se cuenta desde el otorgamiento de la escritura, sino desde la muerte del causante.

Finalmente declara que el título previo (disolución de comunidad) es apto como título previo para la inmatriculación, pues la ley no exige que el título previo sea de adquisición sino que basta con que en él se acredite la adquisición. (AFS)

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265.** MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. CALIFICACIÓN FORMAL.

Resolución de 2 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Palma de Mallorca n.º 5 a inscribir una rectificación de descripción de finca manifestada en una escritura de aceptación y partición de herencia. (ACM)

– HECHOS:      Practicada la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la nota de despacho del documento se indica que:
   a) En una de las fincas no se ha inscrito la rectificación/actualización de su descripción;
   b) Y en otras 2 fincas, que no se inscribe su nº de referencia catastral.

– El REGISTRADOR califica negativamente, y se limita a decir que, conforme al Pº de Rogación, no se ha solicitado expresamente la modificación descriptiva de la 1ª finca; y que en las demás hay dudas de identidad y correspondencia con la referencia catastral protocolizada;

– El NOTARIO recurre señalando que en la escritura consta una petición expresa de inscripción de todo lo inscribible. Tampoco precisa cuáles son las dudas de identidad de las fincas.

– La DGRN estima el recurso en cuanto al 1er defecto y confirma la calificación en el 2º, señalando que:

1) NO solo en la escritura había tal petición de inscripción expresa, aunque no la hubiere podría deducirse del Art 425 RH cuando dice «presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia».

2) En cuanto a la constancia de los números de referencia catastral, de la propia escritura consta específicamente de los interesados sus dudas sobre la superficie y linderos de las fincas y de su concordancia entre las registrales y las catastrales. (ACM)

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266. AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LA TRANSMISIÓN INDIVIDUAL DE LAS FINCAS SIN AGRUPARLAS.**

Resolución de 5 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Torrevieja n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa complementada con un acta de manifestaciones. (ACM)

– HECHOS: Se presentan 3 títulos:
a) Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, y agrupación de las 3 fincas heredadas;
b) Escritura, de igual fecha, de venta de las 3 fincas agrupadas, en la que además compradores y vendedores se apoderanrecíprocamente, para otorgar cuantas escrituras de subsanación, aclaración o rectificación fueren necesarias para la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, aunque incidan en la figura jurídica del autocontrato;
c) Y un acta notarial de manifestaciones, de fecha posterior, en la que los compradores, por sí y como apoderados de los compradores solicitan la inscripción de la agrupación y/o, al menos venta de las fincas individualmente, si bien con la descripción y superficie resultante del Registro, «sin tener en cuenta ninguna rectificación ni modificación ni exceso de cabida», procediendo a continuación a describir la finca agrupada con la superficie que tendría conforme al Registro, si bien con los linderos que resultaban de las certificaciones catastrales.

– El REGISTRADOR califica negativamente por:

a) FALTAR una solicitud expresa de inscripción separada de la venta de cada una de las 3 fincas como finca independiente en vez de una sola agrupada;

b) Y NO constar la ratificación de los vendedores representados, o al menos de uno de ellos, ex Art 433 RH (desistimiento asiento presentación).

– Los compradores recurren señalando que del Acta y del apoderamiento especial en la escritura de venta, resulta la voluntad expresa de que se inscriba todo lo inscribible, y que no son necesarios más consentimientos ni peticiones.

– La DGRN estima el recurso atendiendo exclusivamente a los 2 defectos advertidos en la calificación revocada:

1) En las 2 escrituras existe una petición de inscripción parcial (Art 19-bis LH) siendo la agrupación y venta negocios jurídicos independientes, y no habiendo perjuicio para nadie, ni para interesados ni 3os, nada obsta a que el registrador practique la inscripción de la venta de las fincas manteniendo la descripción registral, sin perjuicio de que después, si interesa a los compradores, al ser la inscripción de la agrupación voluntaria y declarativa, y cuya perfección no condiciona la validez de la transmisión, procedan a subsanar los defectos de tal agrupación.

2) En cuanto al apoderamiento, aunque no consta en el Acta de manifestaciones, sí en la escritura de venta que son presentadas simultáneamente, por lo que al Registrador le consta la representación, pero incluso SIN QUE SEA NECESARIO un consentimiento adicional de los vendedores, o de al menos uno de ellos, para practicar la inscripción parcial, pues ex Art 19-bis 2º LH, ésta debe solicitarla los interesados, quienes no son otros que los enumerados en el Art 6 LH y ex Art. 39 RH el presentante del documento es representante del interesado. (ACM)

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267. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO COINCIDE LA TASACIÓN PARA SUBASTA CON LA INSCRITA. POSIBLES DEFECTOS YA RESUELTOS JUDICIALMENTE.**

Resolución de 5 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Ejido n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación de finca en ejecución hipotecaria.

Hechos: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria el bien hipotecado sale a subasta por un valor de 53.910 euros, cuando en el Registro de la Propiedad consta un valor de tasación de 75.557 euros, y se adjudica al mejor postor por 49.910 euros. En un incidente posterior de nulidad de actuaciones por la divergencia entre ambos valores de tasación se acuerda en sede judicial desestimar dicha nulidad y confirmar la adjudicación en subasta.

El registrador suspende la inscripción porque el valor de salida en subasta no se ajustó al que constaba en el Registro, conforme a lo dispuesto en el artículo 130 LH, y en consecuencia el valor de adjudicación no alcanzó el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de tasación para subasta que exige el artículo 670 LEC.

El interesado recurre y alega que la validez de la subasta ya ha sido debatida en sede judicial y se ha desestimado la impugnación de la misma y la nulidad de actuaciones, y además que es posible la adjudicación por un valor inferior al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} en diferentes supuestos. Además consta informe del Letrado de la Administración de Justicia en el que reitera la legalidad de las actuaciones, ya debatida y decidida en sede judicial.

La DGRN estima el recurso. Comienza por señalar que el valor por el que el bien hipotecado debió de salir a subasta es el valor de tasación que consta en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 130 LH sin que el Letrado de la Administración de Justicia tenga potestad para cambiar esta regla.

Lo decisivo por otro lado no es que el valor de adjudicación no alcanzara el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, sino que no se ofreció la posibilidad de ejercitar el derecho que la ley confiere, primero al ejecutado, y luego al ejecutante, de mejorar la postura, o de adjudicarse el bien, respectivamente, en los términos y por las cantidades que prevé el artículo 670.4 LEC.

A pesar de lo anterior, estima el recurso pues sobre dichos defectos ya se han pronunciado los tribunales con el valor de cosa juzgada, por lo que el registrador no puede calificar el fondo de las resoluciones judiciales y más si ha sido recurrente el propio titular registral, que no queda por tanto indefenso.

Apunta, sin embargo, que podría existir un obstáculo derivado de los asientos del Registro (artículo 100 RH) -respecto de los titulares de cargas posteriores que han sido perjudicados por el vicio en el procedimiento- , pero que al no haber sido argumentado por el registrador no puede resolver dicha cuestión. (AFS)

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268.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resolución de 6 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la expedición de una certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria del registrador de la propiedad de Guardamar del Segura.

Hechos: El registrador, cumpliendo un mandamiento judicial, emitió una certificación de dominio y cargas para un procedimiento de ejecución hipotecaria y practicó la correspondiente nota marginal de expedición.

El interesado solicita que se dejen sin efecto y anulen, porque no ha sido demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

La DGRN desestima el recurso pues su objeto no puede extenderse a asientos ya practicados, sino que se centra solamente en determinar si determinada calificación negativa es o no ajustada a Derecho.

Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

Recomienda al recurrente que alegue la circunstancia de no haber sido demandado ante el Juzgado que tramita la ejecución hipotecaria y recuerda la doctrina mantenida por el Centro Directivo sobre la necesidad de que quien es titular registral en el momento de la presentación de la demanda de ejecución hipotecaria deba ser demandado. En concreto, el tercer poseedor que inscribe su derecho antes de la interposición de la demanda ha de ser demandado y requerido de pago, sin que sea suficiente al efecto la comunicación que, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 689 LEC, le haga el registrador al expedir la certificación de dominio y cargas. (JFME)

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269.** LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 6 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana n.º 2, por la que suspende practicar la anulación de la diligencia de expedición del libro de actas de una comunidad de propietarios. (ACM)

– HECHOS: Se presenta instancia por quien dice ser presidenta de una comunidad de propietarios, solicitando que se cancele la diligencia de expedición de un libro de Actas anterior, y se diligencia uno nuevo. Para el anterior se había acreditado el extravío (por certificación de la Policía) del libro originario y solicitado un nuevo ejemplar por quien era entonces Presidente. Para cancelar el segundo libro (duplicado) se invoca ahora que tal extravío era inexistente y que el anterior Presidente incurrió en falsedades.

– El REGISTRADOR califica negativamente, en una extensa y muy fundada nota de calificación, no solo porqué de la propia instancia presentada resulta la caducidad del cargo (Art 13-7º LPHz) de la presentante, sino porque conforme al art. 415 RH, NO puede diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior o su pérdida o extravío. Y que las posibles falsedades del anterior Presidente no pueden delimitarse ante el Registrador sino ante los Juzgados y Tribunales

– La INTERESADA recurre reiterando que el anterior Presidente, cuando solicitó el duplicado por extravío incurrió en responsabilidad y tenía ya el cargo caducado.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación añadiendo a lo señalado por el registrador que la nota marginal de legalización del libro de actas que se extendió, una vez practicada, quedó bajo la salvaguardia de los tribunales s, produciendo sus efectos mientras no se declare su invalidez en el procedimiento oportuno. (ACM)

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270.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE DEMANDA YA CANCELADA. CONCURSO DE ACREEDORES Y JUEZ COMPETENTE PARA CANCELAR.

Resolución de 7 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almendralejo a prorrogar unas anotaciones preventivas de demanda.

Hechos: Se ordena judicialmente la prórroga de cuatro anotaciones de demanda practicadas en su momento dentro de un procedimiento civil; dichas anotaciones han sido canceladas posteriormente, estando vigentes, en virtud de mandamiento ordenado por un Juzgado de lo Mercantil que había declarado en concurso de acreedores a la entidad titular registral de las fincas y dentro de cuyo procedimiento se enajenaron también dichas fincas. Esa cancelación ha sido previa a la presentación del mandamiento de prórroga de las anotaciones.

El registrador deniega la prórroga porque al estar ya canceladas las anotaciones no se cumple con el principio de tracto sucesivo.

El interesado recurre argumentando que las cancelaciones de las anotaciones de demanda fueron indebidamente practicadas en su momento al haber sido ordenadas por un juzgado incompetente (de lo mercantil) que no era el que las había ordenado (de lo civil) y porque se trataba de anotaciones de demanda y no de embargo, por lo que, considera, que no les afectaba el concurso de acreedores y no podían ser canceladas.

La DGRN desestima el recurso ya que el presupuesto para la prórroga de las anotaciones es que estén vigentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 86 LH.

Recuerda al recurrente que no puede valorar sus alegaciones sobre la improcedencia de las cancelaciones de las anotaciones, porque el objeto del recurso es la calificación del registrador, (artículo 326 LH), y porque los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 y 40.d LH) y sólo pueden ser modificados o por consentimiento del titular registral o por resolución judicial. (AFS)

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271.** OBRA NUEVA. LIBRO EDIFICIO EN AUTOPROMOCIÓN

Resolución de 7 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Priego de Córdoba a inscribir una declaración de obra nueva terminada.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar de autopromotor, siendo relevantes para el caso los siguientes datos: (i) La escritura se autoriza el día 6 de julio de 2007 y se refiere a una edificación finalizada el día 9 de marzo de 2007. (ii) Se presenta para la inscripción tras la entrada en vigor la le Ley 13/2015, de 24 de junio, que da nueva redacción, entre otros, al artículo 202 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria.

Lo que se discute es si resulta requisito necesario para la inscripción que se aporte el libro del edificio. ¿Debe aportarse el libro del edificio en este caso? Si. ¿Incluso en caso de autopromotor? SI. ¿Y si se trata de un edificio industrial? SI. ¿Y cuando se trata de edificaciones declaradas por antigüedad (art. 28.4 Ley del Suelo? NO. ¿Y cuando la normativa propia de cada Autonomía exima del depósito? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 El deposito del libro del edificio es un requisito para la inscripción: Tras la modificación operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que da nueva redacción al artículo 202 LH, su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». En base a este precepto se añade un requisito para la inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio.

2 Exigible para todo tipo de edificaciones: se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

3 Se exceptúan aquellas edificaciones que por su antigüedad no les fuera exigible. ¿Cuáles son estas edificaciones?: (i) indudablemente aquellos supuestos de edificaciones que no están sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, es decir, edificios existentes y obras de nueva construcción para cuyos proyectos se solicitó la correspondiente licencia de edificación, antes su entrada en vigor, el 6 de mayo de 2000 (cfr. disposición transitoria primera de la Ley). (ii) Asimismo, en el caso de edificaciones declaradas por antigüedad en los supuestos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo. Por tanto, en caso de inscribirse la declaración de obra nueva de conformidad con el citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo no será exigible el libro del edificio, si bien para ello el interesado debe solicitar proceder de este modo con respeto al principio de rogación.

¿Cabe alguna otra excepción? SI. Cuando la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda exima del depósito.

Comentario.

Como reconoce la Resolución, tras la reforma de la Ley 13/2015, que da nueva redacción al artículo 203 LH, el depósito de libro del edifico se constituye en requisito para la inscripción de la obra nueva.

Con esta interpretación el deposito libro del edificio pasa a estar en función de la inscripción e independiente (o además) de cualquier otra finalidad perseguida por la Ley de Ordenación de la Edificación cuando lo estableció.

Se exceptúa el caso de que la Ley autonómica exima del depósito, es decir, parece que ha de haber una exención expresa y que no basta con el mero silencio.

Sobre la necesidad de solicitar la inscripción sin depósito del libro del edificio en el caso de obras nuevas por antigüedad, con fundamento en el principio de rogación, tal afirmación de la Resolución debe interpretarse, a mi juicio, en el contexto del caso cuestionado, es decir, parece lógico que se deba solicitar cuando se declara una obra nueva conforme al artículo 28 apartado 1 LS, no obstante haber transcurrido plazo suficiente para poder declararla por antigüedad conforme al artículo 28 apartado 4 LS. Sin embargo, sería excesivo entender que tal rogación deba formularse en aquellas declaraciones de obra nueva que directamente se hacen por antigüedad, pues tal declaración lleva implícita tal exención conforme a la propia doctrina de la DGRN. (JAR)

En este mismo Informe puede verse comentario de Alfonso de la Fuente Sancho a la resolución número 252. (JAR)

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272.** HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. PLAZOS DE INSCRIPCIÓN PARA LA SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA.

Resolución de 7 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que suspende la inscripción de un mandamiento presentado en unión de testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario.

Hechos: Se presenta una sentencia declarando la adquisición de una parte indivisa de una finca por la entidad demandante. En el procedimiento judicial se demanda a los desconocidos herederos de la esposa del titular registral (pues el bien era ganancial y los herederos del esposo ya habían otorgado escritura de venta). No se nombra administrador de la herencia yacente, pero se personan dos de las presuntas herederas de dicha causante, una de ellas oponiéndose y reconviniendo y la otra declarada finalmente en rebeldía.

El registrador opone como defectos que no se ha demandado al titular registral ni se ha nombrado administrador de la herencia yacente y que no se ha acreditado el transcurso del plazo de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía de los demandados.

El interesado recurre y alega, en cuanto al primer defecto, que no es necesario nombrar administrador de la herencia yacente porque alguno de los herederos se ha personado en el procedimiento; en cuanto al transcurso de los plazos de rescisión, presenta documentos que acreditan que han pasado más de cuatro meses desde la publicación de la sentencia en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, plazo que exige para la inscripción el artículo 524 LEC.

La DGRN revoca el primer defecto y mantiene el segundo.

En cuanto al primer defecto recuerda su doctrina (siguiendo la del Tribunal Constitucional) de que toda actuación que pretenda tener reflejo registral (respecto de herencias yacentes) debe articularse o mediante el nombramiento de un administrador judicial de la herencia, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Sin embargo, esta doctrina debe de restringirse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

En el presente supuesto, de dicha doctrina y de los particulares del caso (hay prescripción adquisitiva extraordinaria), concluye que sería excesivo exigir el nombramiento de un administrador judicial, que nada podría alegar.

En cuanto al segundo defecto, recuerda que, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde recogido en el citado artículo 502 LEC de veinte días, cuatro meses o dieciséis meses, según los casos; mientras ello no ocurra no será inscribible conforme al artículo 524 LEC.

Sin embargo, sólo pueden tenerse en cuenta los documentos presentados en el momento de calificación, sin perjuicio de que dicha subsanación pueda llevarse a cabo por la presentación u aportación posterior de los títulos que la fundamenten, por lo que en el presente caso mantiene el defecto. (AFS)

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ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JUNIO 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD POR VOCES MERCANTIL

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2017. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2017. Derecho de representación en la sucesión testada.

Puente gótico sobre el río Parga en Guitiriz (Lugo). Por José Antonio Gil Martínez

Revista de Derecho civil. Volumen IV. Número 1

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TABLA DE CONTENIDOS DEL DECIMOTERCER NÚMERO DE LA REVISTA DE DERECHO CIVIL:

ESTUDIOS

La transmisión del riesgo al comprador consumidor en las compraventas con transporte de mercancías: art. 66 ter TRLGDCU / Passing of risk to the consumer in sales with transportation of goods: article 66 ter TRLGDCU

Reyes Sánchez Lería

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pp. 1-29

Incumplimiento y resolución contractual (con particular referencia al retraso y a las cláusulas resolutorias) / Breach and contract termination (with special reference to delay and cancellation clauses)

Victor Herrada Bazán

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pp. 31-75

Reconocimiento de filiación en testamento y reclamación de alimentos / Recognition of a child in a will and maintenance claims

Mónica García Goldar, Julia Ammerman Yebra

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pp. 77-124

ENSAYOS

El inicio del cómputo del plazo de nulidad del artículo 1301 del código civil en los contratos de tracto sucesivo no complejos / The beginning of the computation of the period of nullity of the article 1301 of the Spanish Civil Code in non-complex successive contracts, according to the Supreme Court’s Decision of 24 May 2016

Marta Casasayas Ramis

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pp. 125-161

Un nuevo ejemplo de la tortuosa relación del Derecho español con la Directiva de cláusulas abusivas. Comentario a la STJUE de 26 de enero de 2017 (Banco Primus) / Another Example of the Tortuous Relationship between Spanish Law and the Unfair Terms Directive

Ricardo Pazos Castro

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pp. 163-181

Los límites al control de legalidad notarial y registral de las cláusulas abusivas. Comentario crítico a las Resoluciones de la DGRN de 19 de octubre de 2016 / The limits to the on control of legality of abusive clauses by notaries and registrars. Critical commentary to the resolutions of the DGRN of October 19, 2016

José Antonio García Vila

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pp. 183-218

El procedimiento extrajudicial para la restitución de las cantidades pagadas en aplicación de las cláusulas suelo / The extrajudicial procedure to claim amounts unduly paid in application of the ground clauses

Jesús Conde Fuentes

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pp. 219-233

VARIA

Reseña: SERRANO FERNÁNDEZ, María,Garantías mobiliarias sin desplazamiento de la posesión en el derecho inglés. La figura del charge, Cizur Menor (Navarra), Aranzadi, 2016.

Manuel Espejo Lerdo de Tejada

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pp. 235-238

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ÍNDICE DE TODOS LOS NÚMEROS

SECCIÓN PRACTICA

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2017. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

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Procedimiento extrajudicial para devolver por clausulas suelo que sean abusivas.

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Indice:

Instrumento legal:
Porqué esta regulación:
Procedimiento:
Puesta en marcha del procedimiento:
Esquema del procedimiento:
Medidas compensatorias distintas:
Vía judicial:
Costas judiciales:
Aranceles:
Tratamiento fiscal:
Órgano de seguimiento:
Enlaces

APROBADO EL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LO COBRADO INDEBIDAMENTE POR CLÁUSULAS SUELO ABUSIVAS

Se recoge, a continuación, lo fundamental de la reseña de Consejo de Ministros de hoy 20 de enero de 2017. Hemos añadido negritas:

Instrumento legal:

Será un Real Decreto Ley.

Porqué esta regulación:

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea sentenció el pasado 21 de diciembre que la restitución de cláusulas suelo abusivas debe producirse desde la fecha de la firma del contrato de hipoteca. Con esta decisión, el TJUE aclaró que los efectos económicos de la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013 sobre este mismo asunto no se limitan a esta última fecha (del 09/05/2013 en adelante), sino a toda la vida de la hipoteca.

Procedimiento:

Se establece un cauce extrajudicial para resolver con celeridad las reclamaciones de los consumidores derivadas de las últimas sentencias judiciales. El procedimiento será obligatorio para la entidad financiera cuando lo solicite el cliente, y ésta tendrá tres meses para llegar a un acuerdo y resolver las reclamaciones. Pero. en todo caso, la vía judicial siempre está abierta.

Puesta en marcha del procedimiento:

– Para las entidades de crédito es obligatorio poner en marcha, en el plazo máximo de un mes, las medidas necesarias para dar cumplimiento al procedimiento.

– El procedimiento, de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales, es voluntario para el consumidor afectado por cláusulas suelo.

– Las entidades de crédito deben garantizar que este sistema es conocido por todos los consumidores con cláusulas suelo en sus contratos.

– Tendrá carácter gratuito entre el banco y el consumidor.

Esquema del procedimiento:

– Lo inicia el consumidor, dirigiendo una reclamación a su entidad de crédito

– la entidad ha de contestar de dos modos:

a) remitiendo al consumidor el cálculo de la cantidad a devolver, incluyendo los intereses,

b) alternativamente, diciendo que no procede y por qué razones.

– Tras recibir la comunicación, el consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo

– Si acepta el cálculo, la entidad realizará la devolución del efectivo.

Duración máxima: 3 meses desde que la entidad reciba la reclamación.

Medidas compensatorias distintas:

Alternativamente, el consumidor y la entidad pueden acordar medidas compensatorias distintas de la devolución en efectivo como, por ejemplo, la novación de las condiciones de la hipoteca. En este caso, la aceptación por parte del cliente será manuscrita, tras haber sido debidamente informado del valor económico de la medida alternativa.

Vía judicial:

– El consumidor puede decidir acudir a la vía judicial directamente.

– Pero no cabe esta vía mientras se esté tramitando este procedimiento, sobre la misma reclamación. Tampoco otra vía extrajudicial alternativa.

– Si ya se ha interpuesto la demanda judicial, las partes, de común acuerdo, puedan solicitar la suspensión de éstas para someterse al trámite extrajudicial.

Costas judiciales:

Su regulación trata de evitar demandas:

– Si el consumidor demanda a la entidad tras no llegar a un acuerdo en la reclamación extrajudicial y la sentencia que obtiene es económicamente más favorable para él, la entidad será condenada en costas

– Si consumidor acude a la vía judicial directamente sin usar la reclamación previa y la entidad de crédito se allana totalmente antes del trámite de contestación a la demanda, la entidad no será condenada en costas.

Aranceles:

Se prevé una reducción sustancial de los aranceles notariales y registrales derivados de las novaciones de contratos que puedan resultar de la adopción de medidas compensatorias distintas a la devolución del efectivo.

Tratamiento fiscal:

Para las cantidades percibidas, se reforma la Ley del IRPF para que, en el caso de devolución de cantidades indebidamente cobradas por cláusulas suelo, ya sea en aplicación del acuerdo prejudicial, derivada de cualquier acuerdo con las entidades financieras o del cumplimiento de sentencias o laudos arbitrales, se garantice la neutralidad fiscal para el consumidor.

Órgano de seguimiento:

Se habilita al Gobierno para regular el establecimiento de un órgano de seguimiento, control y evaluación de las reclamaciones efectuadas en el ámbito de aplicación de este Real Decreto Ley. En este órgano estarán, en todo caso, presentes consumidores y abogados, y emitirá un informe semestral. Este órgano velará por que las entidades cumplan sus obligaciones de información, sobre todo, con respecto a personas vulnerables.

Enlaces

RESUMEN DEL RDLEY 1/2017

RESUMEN STJE 21 DE DICIEMBRE DE 2016

RESUMEN STS 9 DE MAYO DE 2013

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

SECCIÓN NOTICIAS

Informe 268. BOE enero 2017

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Indice:

DISPOSICIONES GENERALES:
*** Cláusulas suelo y consumidores
Vehículos viejos
Paraguay
Deuda del Estado 2017
Plan de Control Tributario 2017
Daños causados por temporales
Acuerdos internacionales
Disposiciones autonómicas
Tribunal Supremo
SECCIÓN II:
Sorteo Oposiciones Notarías
Resultado provisional concurso electrónico de Registros.
Concursos Registros: resolución
Jubilaciones y excedencias
RESOLUCIONES
ENLACES:

INFORME Nº 268. (BOE ENERO de 2017).

Primera Parte: Secciones I y II.

Ir a la Segunda Parte (Resoluciones)

Nota: por quinto mes, DIVIDIMOS EL TRADICIONAL INFORME MENSUAL ÚNICO EN DOS PARTES:

Una parte es el presente archivo. Recoge el contenido de las secciones I y II del BOE. Fundamentalmente RESÚMENES DE NORMAS.
La otra parte incluye el resumen de todas las RESOLUCIONES DGRN y su calificación.

Las razones fundamentales del cambio son dos: el archivo único es demasiado largo y para evitar repeticiones de contenido.

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES

Equipo de redacción:

* José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de Madrid.

* Carlos Ballugera Gómez registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz.

* Alfonso de la Fuente Sancho, notario de San Cristóbal de La Laguna (Tenerife).

* María Núñez Núñez, registradora mercantil de Lugo.

* Inmaculada Espiñeira Soto, notario de Santiago de Compostela.

* Jorge López Navarro, notario de Alicante.

* José Ángel García-Valdecasas Butrón, registrador bienes muebles central.

* Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba)

* Juan Carlos Casas Rojo, registrador de la propiedad de Vitigudino (Salamanca)

* José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas (Gran Canaria)

* Albert Capell Martínez, Notario de Boltaña (Huesca)

* Gerardo García-Boente Dávila, Letrado de empresa y E3 Universidad Comillas

* María García-Valdecasas Alguacil, registradora de Barcelona

DISPOSICIONES GENERALES:

*** Cláusulas suelo y consumidores

Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

Ir al archivo especial

Objeto. Este RDLey intenta facilitar la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor a las entidades de crédito en aplicación de determinadas cláusulas suelo contenidas en contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.

Requisitos de aplicación:

– Contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria

– Con cláusula suelo

– El deudor ha de ser un consumidor.

La D. F. 3ª habilita al Gobierno para regular la extensión del ámbito de aplicación a otros consumidores relacionados con el prestatario de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria. Nota: Podría ser el caso de los fiadores.

Definiciones:

– Consumidor es cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 TRLGDCU. Lo es, en consecuencia “la persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”. Son también consumidores las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

– Cláusula suelo es cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.

Procedimiento: Se establece un cauce extrajudicial previo a una demanda judicial para resolver con celeridad las reclamaciones de los consumidores derivadas de las últimas sentencias judiciales sobre la materia. El procedimiento será voluntario para el consumidor y obligatorio para la entidad financiera cuando lo solicite el cliente y durará un máximo de tres meses.

A) Puesta en marcha del procedimiento (D. Ad.1ª, sobre todo):

– Para las entidades de crédito es obligatorio poner en marcha, en el plazo máximo de un mes, las medidas necesarias para dar cumplimiento al procedimiento. Concluye el 21 de febrero de 2017.

– Sin embargo, las reclamaciones pueden presentarse ya.

– Deberán poner a disposición de sus clientes, en todas las oficinas abiertas al público, así como en sus páginas web, la información que se detalla, relacionada con la efectiva ejecución de este RDLey. No incluye la obligación de tener un modelo de formulario.

– Deberán disponer de un departamento o servicio especializado que tenga por objeto atender las reclamaciones presentadas en el ámbito de este real decreto-ley

– Las entidades de crédito deben garantizar que este sistema es conocido por todos los consumidores con cláusulas suelo en sus contratos.

– También informarán a sus clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias. Y comunicarán a la Agencia Tributaria la información relativa a las devoluciones acordadas.

– Tendrá carácter gratuito entre el banco y el consumidor. Lo interpretamos así, aunque la D. Ad. 3ª se limita a decir que “el procedimiento de reclamación extrajudicial tendrá carácter gratuito”, añadiéndose, seguidamente, unas reducciones arancelarias. Pero, no parece que pueda imponer la gratuidad si intervienen otros profesionales como abogados o gestores, máxime cuando su intervención puede no ser imprescindible.

B) Esquema del procedimiento:

– Lo inicia el consumidor, dirigiendo una reclamación a su entidad de crédito. Nota: Así pues, las entidades de crédito no están obligadas a proponerlo.

– La entidad ha de contestar de dos modos:

a) Remitiendo al consumidor el cálculo de la cantidad a devolver, debidamente desglosados los conceptos entre los que se encuentran los intereses. Nota: No aclara de modo expreso si han de recogerse también los intereses de demora legales a favor del deudor motivados por el pago indebido de cantidades.

b) Alternativamente, diciendo que no procede y por qué razones, lo que implica la conclusión del procedimiento.

– Tras recibir la comunicación, el consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo.

– Si acepta el cálculo, la entidad realizará la devolución del efectivo en los términos que acuerde con el consumidor.

C) Soluciones alternativas al pago en efectivo. La D. Ad. 2ª prevé que se acuerden medidas compensatorias distintas de la devolución del efectivo. Requisitos:

– Es preciso que, previamente, se acuerde la cantidad a devolver.

– La entidad deberá suministrar al consumidor una valoración que le permita conocer el efecto de la medida compensatoria

– Tiene un plazo de 15 días para decidir. Nota: Parece que no puede renunciarse a él.

– La aceptación ha de ser deberá ser manuscrita y en documento aparte en el que también quede constancia del cumplimiento del plazo referido de 15 días.

D) Duración máxima:

– Será de 3 meses desde que la entidad reciba la reclamación.

– Sin embargo, por la D. Ad.1ª, para las presentaciones del primer mes, el plazo de tres meses no se comenzará a contar hasta la efectiva adopción de las medidas necesarias para su cumplimiento por la entidad de crédito, o haya transcurrido un mes sin que la entidad hubiera puesto en marcha el departamento correspondiente.

E) Fracaso del procedimiento. Se da cuando:

a) La entidad de crédito rechaza expresamente la solicitud del consumidor.

b) Si finaliza el plazo de tres meses sin que la entidad comunique nada al consumidor.

c) Si el consumidor discrepa del cálculo realizado por la entidad o rechaza la cantidad ofrecida.

d) Si transcurridos los tres meses no se ha puesto a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida.

Paralización de acciones.

– Las partes no podrán ejercitar entre sí ninguna acción judicial o extrajudicial, en relación con el objeto de la reclamación previa, durante el tiempo en que ésta se sustancie.

– Si, aun así se interpusiera demanda mientras, con el mismo objeto, se producirá la suspensión del proceso hasta que se resuelva la reclamación previa.

– La DTr única prevé, para los procedimientos judiciales en curso, por acción sobre cláusulas suelo ejercida por uno o varios consumidores frente a una entidad de crédito, que las partes de común acuerdo se podrán someter a este procedimiento extrajudicial, solicitando la suspensión del proceso.

Costas judiciales:

Su regulación, en el art. 4, trata de evitar demandas, dictando varias normas especiales y remitiendo, para lo demás a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estas son las reglas especiales:

– Cuando ha habido procedimiento extrajudicial, la entidad sólo será condenada en costas si se dan estos dos requisitos acumulados:

a) El consumidor rechazó el cálculo de la cantidad o declinase la devolución del efectivo

b) La sentencia es económicamente más favorable para él.

– Cuando no ha habido procedimiento extrajudicial, porque el consumidor acude a la vía judicial directamente sin intentarlo:

a) En caso de allanamiento de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, se considerará que no concurre mala fe procesal, a efectos de lo previsto en el artículo 395.1 segundo párrafo LEC. Esto significa que no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado, pero no está obligado a considerar que existe mala fe.

b) En el caso de allanamiento parcial de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, siempre que consigne la cantidad a cuyo abono se comprometa, solo se le podrá imponer la condena en costas si el consumidor obtuviera una sentencia cuyo resultado económico fuera más favorable que la cantidad consignada.

Reducción de Aranceles:

Se prevé una reducción sustancial de los aranceles notariales y registrales derivados de los acuerdos a que puedan llegar las partes como consecuencia de este procedimiento extrajudicial.

Dice la D. Ad. 3ª: “La formalización de la escritura pública y la inscripción registral que, en su caso, pudiera derivarse del acuerdo entre la entidad financiera y el consumidor devengará exclusivamente los derechos arancelarios notariales y registrales correspondientes, de manera respectiva, a un documento sin cuantía y a una inscripción mínima, cualquiera que sea la base.”

Nota: Creo que, para su aplicación, de la documentación debe derivarse que la novación que se otorga -es de suponer que ésta sea la operación más usual- es fruto de un acuerdo producido en el seno del procedimiento extrajudicial regulado en este real decreto ley.

Tratamiento fiscal:

Para las cantidades percibidas, se reforma la Ley del IRPF, añadiendo una nueva disposición adicional 45ª para que, en el caso de devolución de cantidades indebidamente cobradas por cláusulas suelo, se garantice la neutralidad fiscal para el consumidor.

Se aplica, tanto al acuerdo prejudicial aquí regulado, como a cualquier acuerdo con las entidades financieras o del cumplimiento de sentencias o laudos arbitrales, siempre que estén relacionados con cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos. Nota: no se alude expresamente a créditos y tampoco se circunscribe expresamente a los hipotecarios.

a) Cantidades ahora percibidas: No se integrará en la base imponible de este Impuesto la devolución derivada de acuerdos celebrados con entidades financieras, en efectivo o a través de otras medidas de compensación, junto con sus correspondientes intereses indemnizatorios, de las cantidades previamente satisfechas a aquellas en concepto de intereses por la aplicación de cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos.

b) Cantidades previamente satisfechas por el contribuyente y que ahora se devuelven:

– Deducción por inversión en vivienda habitual. Si, en ejercicios anteriores, hubieran formado parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual o de deducciones establecidas por la Comunidad Autónoma, se perderá el derecho a practicar la deducción en relación con las mismas, debiendo sumar a la cuota líquida estatal y autonómica, devengada en el ejercicio en el que se hubiera celebrado el acuerdo con la entidad financiera, exclusivamente las cantidades indebidamente deducidas en los ejercicios respecto de los que no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación, en los términos previstos en el art. 59 RIRPF.

Excepción: Si las cantidades se destinan directamente por la entidad financiera, tras el acuerdo con el contribuyente afectado, a minorar el principal del préstamo.

No declaraciones autónomas complementarias. Parece deducirse del texto anterior que se va a utilizar la declaración anual del IRPF (Modelo 100) para regularizar esas cantidades.

– Si fue gasto deducible. Cuando tales cantidades hubieran tenido la consideración de gasto deducible en ejercicios anteriores respecto de los que no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación, se perderá tal consideración, debiendo practicarse autoliquidación complementaria correspondiente a tales ejercicios, sin sanción, ni intereses de demora, ni recargo alguno en el plazo comprendido entre la fecha del acuerdo y la finalización del siguiente plazo de presentación de autoliquidación por este Impuesto.

Sí autoliquidación complementaria autónoma en este caso.

c) Ejercicios no autoliquidados. Cuando tales cantidades hubieran sido satisfechas por el contribuyente en ejercicios cuyo plazo de presentación de autoliquidación por el IRPF no hubiera finalizado con anterioridad al acuerdo de devolución, así como las cantidades destinadas a minorar el préstamo, no formarán parte de la base de deducción por inversión en vivienda habitual ni de deducción autonómica alguna ni tendrán la consideración de gasto deducible.

¿Novación?

No se cita la palabra “novación” en todo el real decreto ley, aunque sí en la reseña del Consejo de Ministros, pero parece lógico que sea la solución alternativa por excelencia al pago en efectivo.

Podría convenirse, por ejemplo, la reducción de las cantidades debidas (esto le evitaría al consumidor devoluciones fiscales), disminución del importe de la cuota a pagar, del plazo de duración del préstamo e hipoteca, la concesión de un complemento de préstamo o crédito por la diferencia…

Como no hay mal que por bien no venga, también se podría aprovechar el otorgamiento de la escritura para adaptar los intereses de demora a la STS de 3 de junio de 2016 (dos puntos adicionales máximo), la cláusula de vencimiento anticipado a la reforma de la LEC que exige, al menos, el impago de tres meses, etc.

Órgano de seguimiento. La D.F. 3ª habilita al Gobierno para regular el establecimiento de un órgano de seguimiento, control y evaluación de las reclamaciones efectuadas en el ámbito de aplicación de este Real Decreto Ley y que puede proponer medidas para su aplicación. En este órgano estarán presentes consumidores y abogados, y emitirá un informe semestral. Velará para que las entidades cumplan sus obligaciones de información, sobre todo, con respecto a personas vulnerables.

La disposición derogatoria es genérica.

Exposición de Motivos:

Es muy interesante. Destaquemos de ella su breve paseo histórico y las pautas para determinar si es abusiva una cláusula suelo.

A) Resumen histórico.

1.- STS 9 de mayo de 2013. El Tribunal Supremo, sentencia 241/2013, analizó el carácter abusivo o no de las cláusulas suelo, declarando la nulidad de las enjuiciadas en esa sentencia. Se trataba de una acción colectiva de consumidores dirigida contra varios bancos. Ver resumen.

a) Declaró nulas estas cláusulas en concreto, porque, aunque superaban el control de transparencia formal a efectos de su inclusión como condición general de los contratos, no superaban en cambio el control de transparencia material o comprensibilidad real de su importancia.

b) Los contratos subsisten sin la cláusula.

c) Limita temporalmente la declaración de nulidad, no afectando a resoluciones judiciales ya firmes ni a las cantidades satisfechas antes del 9 de mayo de 2013.

2.- Reitera el criterio la STS de 25 de marzo de 2015. Los bancos no han de devolver lo pagado antes de la publicación de la STS 9 de mayo de 2013.

3.- Diversos tribunales españoles cuestionaron, ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la base del Derecho de la Unión Europea mediante sendos reenvíos prejudiciales

4.- STJUE 21 de diciembre de 2016. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea acumula varios reenvíos y resuelve que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo. Ver resumen.

El apartado citado dice: “1. Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.”

5.- Este real decreto ley, que trata de evitar la presumible litigiosidad derivada de determinar si es aplicable la STJUE a cada uno de los contratos con cláusula suelo.

B) ¿La cláusula suelo de mi contrato es abusiva?

La E. de M. trata de dar pistas, resumiendo la doctrina del Tribunal Supremo:

– la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero;

– la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato;

– la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo;

– su eventual ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor;

– la ausencia de simulaciones de escenarios diversos sobre evolución de los tipos de interés;

– y la inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

El RDLey ha sido dictado a propuesta, tanto del Ministro de Economía, Industria y Competitividad, como del Ministro de Justicia.

Entró en vigor el 21 de enero de 2017.

ver archivo especial

PDF (BOE-A-2017-653 – 8 págs. – 206 KB)Otros formatos Convalidación

Vehículos viejos

Real Decreto 20/2017, de 20 de enero, sobre los vehículos al final de su vida útil.

Este real decreto tiene por objeto establecer medidas destinadas a la prevención de la generación de residuos procedentes de vehículos y a la recogida, a la preparación para la reutilización, al reciclado y otras formas de valorización de los vehículos al final de su vida útil, incluidos sus componentes.

El titular de un vehículo que vaya a desprenderse del mismo queda obligado a entregarlo a un CAT (Centros autorizados para el tratamiento de los vehículos al final de su vida útil), bien directamente o a través de una instalación de recepción.

En cualquier caso, la entrega del vehículo no supondrá coste alguno para su titular cuando el vehículo carezca de valor de mercado o éste sea negativo, siempre que contenga, al menos, la carrocería y el grupo motopropulsor y que no incluya otros elementos no pertenecientes al mismo ni se le haya realizado ningún tipo de operación previa de desmontaje de piezas o componentes.

El CAT en el que se vaya a descontaminar y tratar el vehículo emitirá el certificado de destrucción, que entregará al titular del vehículo, bien en el momento de la entrega del vehículo en el CAT, o a través de la instalación de recepción de vehículos, cuando el vehículo se entregue ahí.

El certificado constituirá el justificante de la entrega y puesta a disposición del vehículo para su descontaminación y deberá cumplir los requisitos mínimos establecidos en el anexo III.

Este certificado justificará la baja definitiva en circulación del vehículo en el Registro de Vehículos de la Dirección General de Tráfico, a cuyo efecto el CAT emisor realizará la tramitación electrónica de la baja del vehículo.

La emisión del certificado de destrucción da lugar a la obligación de descontaminación del vehículo al final de su vida útil en el plazo de treinta días.

Entró en vigor el 22 de enero de 2017

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Paraguay

Acuerdo Administrativo para la aplicación del Convenio de Seguridad Social entre el Reino de España y la República del Paraguay, hecho en Madrid el 15 de septiembre de 2016.

De conformidad con el artículo 30, literal a) del Convenio de Seguridad Social entre la República de Paraguay y el Reino de España de fecha 24 de junio de 1998, las Autoridades Competentes, por el Reino de España, el Ministerio de Empleo y Seguridad Social, y por la República de Paraguay, el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, han acordado las siguientes disposiciones:

Se designan los siguientes Organismos de Enlace:

A) En España:

El Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS), para todos los regímenes excepto para el Régimen Especial de los Trabajadores de Mar.

El Instituto Social de la Marina (ISM), para el Régimen Especial de los Trabajadores del Mar.

La Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS), para las disposiciones sobre legislación aplicable.

B) En Paraguay: El Instituto de Previsión Social (IPS).

También se designan las Instituciones Competentes.

Regula, entre otras materias:

– Prestaciones económicas por enfermedad o accidente común y maternidad.

– Invalidez, vejez, muerte y supervivencia

– Prestaciones familiares

– Prestaciones por accidente de trabajo y enfermedad profesional

El Convenio tiene efectos desde el 1 de marzo de 2006. Este Acuerdo es aplicable desde el 1 de diciembre de 2016.

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Deuda del Estado 2017

Orden EIC/36/2017, de 24 de enero, por la que se dispone la creación de Deuda del Estado durante el año 2017 y enero de 2018 y se autorizan las operaciones de gestión de tesorería del Estado.

La Deuda del Estado es el conjunto de capitales tomados a préstamo por el Estado mediante emisión pública, concertación de operaciones de crédito, subrogación en la posición deudora de un tercero o, en general, mediante cualquier otra operación financiera del Estado, con destino a financiar los gastos del Estado o a constituir posiciones activas de tesorería.

El artículo 94 de la Ley General Presupuestaria, establece que la creación de Deuda del Estado habrá de ser autorizada por ley.

En el artículo 47 de la Ley de Presupuestos para 2016 se autoriza al Ministro de Economía y Competitividad para que incremente la Deuda del Estado, con la limitación de que el saldo vivo de la misma en términos efectivos a 31 de diciembre del año 2016 no supere el correspondiente saldo a 1 de enero de 2016 en más de 52.882.394,53 miles de euros.

Esta autorización de endeudamiento es extensible, por su mismo importe y condiciones para el año 2017, por haberse producido la prórroga automática de los Presupuestos del ejercicio 2016 hasta la aprobación de los nuevos que establece el artículo 134.4 de la Constitución, desarrollado por el art. 38 de la Ley General Presupuestaria.

Esta orden incorpora el contenido fundamental de la anterior Orden ECC/2847/2015, de 29 de diciembre. Como novedad, puede mencionarse la eliminación en el artículo 4 de las referencias a los sorteos de amortización de Deuda Pública, al tratarse de una práctica en desuso.

La emisión se realizará por la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera en nombre del Estado y por delegación.

La Deuda del Estado en euros tiene las siguientes modalidades: Letras del Tesoro, Bonos del Estado y Obligaciones del Estado.

– Son Letras del Tesoro cuando se emita, al descuento o a premio, y a plazo no superior a veinticuatro meses. Su valor de amortización será a la par.

– Son Bonos del Estado cuando su plazo de emisión se encuentre entre dos y cinco años.

– Son Obligaciones del Estado cuando su plazo de emisión supere los cinco años.

La Deuda del Estado en valores denominada en euros estará representada exclusivamente mediante anotaciones en cuenta.

Aunque se fije una fecha de amortización, se podrá establecer, en la resolución por la que se disponga la emisión, una o más fechas en las que el Estado, los tenedores, o uno y otros, puedan exigir la amortización de la Deuda antes de la fecha fijada para su amortización definitiva, debiendo en ese supuesto fijar el precio al que se valorará la Deuda a efectos de su amortización en cada una de esas fechas, así como el procedimiento y, en su caso, condiciones para el ejercicio de dicha opción en el supuesto de que la misma se atribuya a los tenedores. Se regulan los procedimientos para hacerla efectiva.

La emisión puede realizarse por cuatro procedimientos básicos o combinación:

a) Mediante subasta, que se desarrollará conforme a las reglas hechas públicas con anterioridad a la celebración de la misma, entre el público en general, entre colocadores autorizados o entre un grupo restringido de éstos.

b) Mediante operaciones de venta simple, que consistirán en colocaciones directas de deuda del Estado a una o varias contrapartidas, u operaciones de venta con pacto de recompra.

c) Mediante el procedimiento de sindicación, que consistirá en la cesión de parte o la totalidad de una emisión a un precio convenido a varias entidades financieras que aseguren su colocación.

d) Mediante cualquier otra técnica que se considere adecuada, en función del tipo de operación de que se trate.

El tipo de interés de las Letras del Tesoro podrá fijarse por subasta o por el titular de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera. Para los Bonos y las Obligaciones del Estado, tan sólo se usará el segundo sistema, pudiendo estar referenciado a algún índice. El art. 14 da las fórmulas para el cálculo del tipo de interés.

Los arts. 7 y ss regulan el procedimiento de suscripción pública de la Deuda del Estado, pudiendo formular peticiones cualquier persona física o jurídica, con excepciones. Las peticiones de inversión se considerarán compromisos en firme de adquisición de la Deuda solicitada, de acuerdo con las condiciones de la emisión, y su no desembolso íntegro en las fechas establecidas dará lugar a la exigencia de la correspondiente responsabilidad, o, en su caso, a la pérdida de las cantidades que se exijan como garantía (2{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}).

Se elaborará un calendario anual de subastas que será publicado en el BOE antes del 1 de febrero de 2017. Se pueden convocar subastas especiales no incluidas en el calendario o cancelar alguna de las subastas ordinarias programadas.

Se podrán formular tanto ofertas competitivas como no competitivas (art. 10).

– Las ofertas competitivas son aquellas en que se indica el precio, expresado en tanto por ciento sobre el valor nominal, que se está dispuesto a pagar por la Deuda o el tipo de interés en tanto por ciento que se solicita.

– Las ofertas no competitivas son aquéllas en que no se indica precio o tipo de interés.

El resultado de la resolución de la subasta se publicará por el Banco de España y por la Secretaría a través de los medios que oportunamente se determinen y en el «Boletín Oficial del Estado».

El art. 15 se dedica al pago del nominal adjudicado en la subasta y el 16 a los casos de prorrateo.

El Banco de España efectuará los pagos de intereses y reembolsos por amortización derivados de la Deuda del Estado por cuenta del Tesoro, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Autonomía del Banco de España.

Entró en vigor el 26 de enero de 2017.

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Plan de Control Tributario 2017

Resolución de 19 de enero de 2017, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2017.

La Agencia Estatal de Administración Tributaria (Agencia Tributaria), tiene como uno de sus principales cometidos la prevención y la lucha contra el fraude fiscal, lo que desempeña una importante labor para contribuir al saneamiento de las cuentas públicas y conseguir los recursos necesarios con los que financiar los servicios públicos.

Su actuación se ve favorecida por la última reforma de la Ley General Tributaria (septiembre 2015):

– las modificaciones en materia del plazo de prescripción del derecho a comprobar e investigar para algunos supuestos;

– la ampliación de la duración de los plazos del procedimiento inspector;

– la práctica de liquidaciones tributarias cuando se tramite un procedimiento penal por delito contra la Hacienda Pública o por contrabando, y que se complementa con la no paralización de las actuaciones administrativas dirigidas al cobro de la deuda tributaria y aduanera liquidada.

El Plan de Control Tributario, al que se refiere el artículo 116 LGT, tiene carácter reservado, pero pueden hacerse públicas las directrices generales que lo informan.

Las directrices del Plan se estructuran en tres grandes ámbitos:

I. Prevención, investigación y control del fraude tributario y aduanero.

Economía sumergida.
Investigación patrimonial de personas físicas.
Prácticas de elusión fiscal de multinacionales y empresas con actividad transfronteriza.
Economía digital y nuevos modelos de negocio.
Actuaciones relacionadas con prestaciones de servicios profesionales.
Actuaciones de control relacionadas con el IVA.
Actuaciones de control sobre grupos fiscales.
Actuaciones relacionadas con el Impuesto sobre Sociedades.
Otras actuaciones de control
Control de productos objeto de Impuestos Especiales.
Control de Impuestos medioambientales.
Control aduanero.
Prevención y represión del contrabando, narcotráfico y blanqueo de capitales.

II. Control del fraude en fase recaudatoria.

El amplio elenco de medidas se dirige fundamentalmente al cobro efectivo de las deudas, tanto en periodo voluntario como en periodo ejecutivo.

Actuaciones coordinadas entre las áreas de Inspección Financiera y Tributaria, Inspección Aduanera y Gestión Tributaria, por un lado, y Recaudación por el otro.
Investigaciones patrimoniales que pongan de manifiesto insolvencias ficticias o conductas tendentes a eludir el pago de las deudas mediante la ocultación patrimonial o que pudieran constituir incluso posibles insolvencias punibles.
Adopción de derivaciones de responsabilidad, lo que se ha revelado en los últimos años como una de las herramientas más eficaces en la prevención del fraude en la fase recaudatoria.
Adopción de medidas cautelares para prevenir y combatir el vaciamiento patrimonial de los deudores, como el embargo preventivo.
Control de deudores con incumplimiento sistemático de sus obligaciones fiscales (Grandes Deudores).
Seguimiento de insolvencias aparentes y revisión de deudores fallidos.
Control de deudores en proceso concursal.
Actuaciones de control en materia de delito, especialmente delitos contra la Hacienda Pública y contrabando.
Control de la deuda pendiente en período ejecutivo, en particular de la deuda en fase de embargo.
Control de deudas suspendidas y paralizadas.
Control de garantías ofrecidas, tanto sobre las garantías aportadas en el caso de aplazamientos y fraccionamientos de pago, como en los supuestos de suspensión de deudas garantizadas.

III. Colaboración entre la Agencia Tributaria y las Administraciones Tributarias de las Comunidades Autónomas.

Control global de las deducciones sobre el tramo autonómico del IRPF, aprobadas por las distintas Comunidades Autónomas. Discapacidad y familia numerosa.
Impuesto sobre el Patrimonio correspondiente a ejercicios no prescritos y su relación con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Operaciones inmobiliarias significativas al objeto de determinar su tributación por el IVA o, alternativamente, por el concepto «Transmisiones Patrimoniales» del ITPyAJD.
Operaciones societarias más relevantes declaradas exentas del ITPyAJD por haberse acogido al régimen fiscal especial del capítulo VII del Título VII Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Cumplimiento de los requisitos para disfrutar de determinados beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, a través de la comprobación de la principal fuente de renta.
Cumplimiento de los requisitos para la aplicación del régimen fiscal de las cooperativas.
Domicilios declarados y sus modificaciones.
Comprobación de los requisitos para el disfrute de la exención o bonificación del IEDMT por adquisición de vehículos por minusválidos y familias numerosas.

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Daños causados por temporales

Real Decreto-ley 2/2017, de 27 de enero, por el que se adoptan medidas urgentes para paliar los daños causados por los últimos temporales.

Este real decreto-ley tiene por objeto la adopción de medidas complementarias a las contempladas en los acuerdos del Consejo de Ministros de 9 de diciembre de 2016 y de 23 de diciembre de 2016.

Se extiende también a los episodios de nevadas, lluvias, vientos y fenómenos costeros acaecidos entre el 15 y el 23 de enero de 2017, en las Comunidades Autónomas Valenciana, de Illes Balears, de Cataluña y de la Región de Murcia, así como a la provincia de Albacete.

Y se autoriza al Gobierno para que, mediante real decreto, pueda declarar la aplicación de estas medidas a otras situaciones de emergencia que puedan acaecer en lo que queda de semestre.

Entre las medidas se encuentran subvenciones, beneficios fiscales o ayudas a las corporaciones locales.

Los beneficios fiscales se extienden, entre otros, al Impuesto sobre Bienes Inmuebles y al Impuesto sobre Actividades Económicas. Estarán exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas las ayudas excepcionales por daños personales concedidas por los acuerdos de los Consejos de Ministros referidos.

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Acuerdos internacionales

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales.

De conformidad con lo establecido en el artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales, se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación desde la publicación de la anterior hasta el 23 de enero de 2017.

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Disposiciones autonómicas

EXTREMADURA. Ley 8/2016, de 12 de diciembre, de medidas tributarias, patrimoniales, financieras y administrativas de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

La ley consta de 21 artículos, que se organizan en cuatro títulos, una disposición adicional, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y cuatro disposiciones finales. Su contenido es el siguiente:

El título I, dedicado a los tributos cedidos, se divide en cuatro capítulos.

En el capítulo I, con relación al Impuesto de Patrimonio, se modifica el mínimo exento de este impuesto que pasará de 700.000 euros a 500.000 euros.
En el capítulo II, en cuanto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se mantienen todos los beneficios tributarios aprobados por la Comunidad Autónoma, salvo el relativo a las bonificaciones del 99{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, 95{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y 90{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} en la cuota del Impuesto sobre las donaciones que se suprimen.
En el capítulo III, respecto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, se eleva el tipo impositivo en la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, que pasa a ser del 1,50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, como en la mayor parte de las Comunidades Autónomas. Igualmente, se incrementa el tipo de gravamen del impuesto que recae sobre las escrituras públicas en las que se formalicen operaciones inmobiliarias con renuncia a la exención del IVA, que pasa del 2{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} al 3{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}.
En el capítulo IV, se introducen modificaciones en los Tributos sobre el Juego.

El título II, dedicado a los tributos propios, se divide en cuatro capítulos.

En cuanto al Impuesto sobre Instalaciones que incidan en el medio ambiente, se revisan las tarifas que recaen sobre las redes de transporte de energía eléctrica.

Con relación al Impuesto sobre la eliminación de residuos en vertedero, se revisan al alza los tipos impositivos.

Por lo que se refiere al canon de saneamiento, se establece un mínimo exento en el consumo de agua para uso doméstico, es decir por vivienda.

Destaca la creación de dos tasas en materia de telecomunicaciones originadas por la implantación de infraestructuras de una red troncal de alta capacidad de fibra óptica, que puede ser compartida por operadores interesados en dar servicios a través de las mismas, así como por la instalación de equipos radioeléctricos en edificios o inmuebles públicos de titularidad de esta Administración.

Por otra parte, las actividades de radiodifusión sonora y televisión pasan a calificarse como servicios de interés general, cuya habilitación se realizará mediante el otorgamiento de licencias.

Ello origina la modificación de las actuales tasas por actividades administrativas en materia de concesiones de televisión terrenal digital y en materia de radiodifusión, así como la creación de la tasa por actividades administrativas en materia de comunicación audiovisual.

En el título III, destinado a las normas de gestión de los tributos, se procede a dar nueva redacción al artículo 37.a) de la Ley 1/2015, de 10 de febrero, de medidas tributarias, administrativas y financieras de la Comunidad Autónoma de Extremadura, referente a los actos y disposiciones no impugnables ante la Junta Económico-Administrativa, relativos a los actos de aplicación de los tributos cedidos por el Estado.

En el título IV, se incluyen una serie de medidas patrimoniales, financieras y administrativas divididas en cuatro capítulos.

El capítulo I está referido a medidas patrimoniales y financieras. Así, se modifica la Ley 2/2008, de 16 de junio, de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Extremadura y la Ley 20/2010, de 28 de diciembre, de concentración empresarial pública en la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Se plantean diversas modificaciones que afectan al Título III de la citada Ley 5/2007, de 19 de abril, General de Hacienda que permitan cumplir con los compromisos que directa o indirectamente afectan a la actividad financiera de la Comunidad Autónoma.

Las medidas administrativas se afrontan en los capítulos II, III y IV.

En el capítulo II se modifica la Ley 6/2011, de 23 de marzo, de subvenciones de la Comunidad Autónoma de Extremadura. Asimismo, se incluyen medidas con la finalidad de seguir criterios o recomendaciones del Tribunal de Cuentas, incluyendo lo que ya está recogido en la propia Ley 38/2003, sin carácter básico.

En el capítulo III, en materia de contratación, se regula la ampliación del plazo para la tramitación de los contratos. Finamente, se incluyen determinadas medidas para garantizar el reconocimiento de obligaciones por parte de la administración.

En el capítulo IV se incluyen medidas sobre procedimiento y organización. En concreto, se incluyen medidas sobre el procedimiento sancionador en materia de consumo.

Finalmente, se modifica la letra f) del apartado 1 del artículo 135 de la Ley 13/2015, de 8 de abril, de Función Pública de Extremadura, para clarificar la redacción en cuanto al pase a la situación de servicios especiales del personal directivo. Asimismo, se introduce en esta última ley una habilitación genérica al Consejo de Gobierno para el desarrollo reglamentario de la misma.

Entre las disposiciones de la ley, destacar la disposición derogatoria, que, por una parte, deroga un beneficio tributario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y por otra, se procede a la derogación de los artículos 18 y 27, que regulaban al plazo de resolución del procedimiento iniciado mediante declaración del Impuesto sobre sucesiones y donaciones y las infracciones por incumplimiento de las obligaciones formales referidas en la misma ley y prevé las sanciones correspondientes. También incluye la derogación expresa de los artículos 29, 30, 31 y 31 bis de la Ley 6/2001, de 24 de mayo, del Estatuto de los Consumidores de Extremadura.

Entró en vigor el 15 de diciembre de 2016, con las excepciones previstas en la ley. GGB

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EXTREMADURA. Ley 9/2016, de 12 de diciembre, de modificación de la Ley 13/2015, de 8 de abril, de Función Pública de Extremadura.

Mediante esta ley, entre otras cuestiones, se adoptan las siguientes medidas:

Con relación a la formación de los empleados públicos con discapacidad, se establecen reservas para personas con discapacidad en los cursos de formación y asimismo la posibilidad de realizar cursos de formación destinados únicamente a personas con discapacidad.

De igual modo, con relación a la discapacidad sobrevenida y el deterioro progresivo, se abordan fórmulas que aseguren la permanencia voluntaria en la Administración pública de las personas que se encuentran en estos. En este sentido, se articulan los procedimientos que permitan reubicar al titular de un puesto en otro distinto para cuyo desempeño reúna las condiciones y aptitudes psicofísicas necesarias, así como, en su caso, establecer fórmulas razonables de adecuación del puesto de trabajo a las nuevas circunstancias.

Entró en vigor el 15 de diciembre de 2016. GGB

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ILLES BALEARS. Ley 16/2016, de 9 de diciembre, de creación de la Oficina de Prevención y Lucha contra la Corrupción en las Illes Balears.

Esta ley se desarrolla en un título preliminar y tres títulos más, treinta y seis artículos, tres disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y cuatro disposiciones finales.

En el título preliminar, «Disposiciones generales», que está formado por tres artículos, se recoge el objeto, el ámbito de aplicación y los principios generales.

En el título I se establece la creación de la Oficina de Prevención y Lucha contra la Corrupción en las Illes Balears con la finalidad de fomentar los valores y los principios que informan esta ley y de llevar a cabo el seguimiento de las obligaciones que establecen esta y otras leyes, así como prevenir e investigar actividades que resulten contrarias a ello.

La Oficina de Prevención y Lucha contra la Corrupción en las Illes Balears se adscribe al Parlamento de las Illes Balears.

En el título II se regulan las obligaciones de los cargos públicos en relación con la información sobre declaraciones patrimoniales.

En el título III se regula el correspondiente régimen sancionador, que se ordena en dos capítulos, relativos, respectivamente, a infracciones y sanciones y a procedimiento sancionador

Entró en vigor el 16 de diciembre de 2016. GGB

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ARAGÓN. Ley 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón.

Esta ley, y en particular, en su título I, se establecen disposiciones relacionadas con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales. En este sentido, entre otras medidas:

Se modifica la regulación relativa al carácter embargable de las prestaciones económicas de carácter social.
Se declara la naturaleza no subvencional de las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales.
Además, se refuerza la transparencia y el derecho a la información sobre estas prestaciones ligadas a las situaciones de emergencia.
Por último, se declara la preferencia en la tramitación de los expedientes relativos a ayudas y prestaciones de carácter social por parte de las unidades administrativas correspondientes, debiendo adoptándose las medidas que se precisen para reducir los trámites y las cargas administrativas.

En el título II se establecen medidas en materia de vivienda.

En primer lugar, se garantiza el derecho a una alternativa habitacional digna a las personas o unidades de convivencia de buena fe en situación de vulnerabilidad que se vean privadas de su vivienda habitual como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago de la renta.

En segundo lugar, se suspenden los lanzamientos derivados de esos procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en supuestos de especial vulnerabilidad.

La tercera medida implica a las entidades financieras, a sus sociedades de gestión inmobiliaria, a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y a los que esta ley define como «grandes propietarios de viviendas», a todos los cuales se obliga a que pongan a disposición de la Administración de la Comunidad Autónoma las viviendas, situadas en el territorio de Aragón, que, siendo de su propiedad, se encuentren desocupadas cuando, en el caso de las pertenecientes a los tres primeros, provengan de procedimientos de ejecución hipotecaria, de pago o dación en pago de deudas con garantía hipotecaria, si el parque de viviendas del sector público fuera insuficiente para dar una adecuada respuesta a las necesidades de alojamiento de personas o unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad.

Instrumentalmente, en cuarto lugar, se garantiza que la Administración de la Comunidad Autónoma de Aragón tenga conocimiento de las demandas que se admitan a trámite en relación con los desahucios de arrendamientos y las ejecuciones hipotecarias.

Dice el art. 21: Con la finalidad de proporcionar una alternativa habitacional digna a las personas o unidades de convivencia que puedan verse afectadas por un desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, el órgano judicial o, en su caso, el notario que conozca del asunto remitirá, mediante procedimientos preferentemente telemáticos, al órgano autonómico competente en materia de servicios sociales comunicación de la demanda de desahucio de arrendamiento y las de ejecución hipotecaria admitidas a trámite, indicando además, si le consta, la identidad del demandado y de las personas que habitan habitualmente en la vivienda.

Se crea el Registro de Viviendas Desocupadas de Aragón.

Se crea el Parque Público de Vivienda Social de Aragón, como poder público competente en el conjunto del territorio aragonés y atender las situaciones de vulnerabilidad social.

Por último, la presente ley contiene seis disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y seis finales.

Entró en vigor el 1 de enero de 2017. GGB

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ILLES BALEARS. Decreto 72/2016, de 23 de diciembre, por el que se fija el calendario de días inhábiles para el año 2017 a efectos del cómputo administrativo.

Publicación del calendario de días inhábiles para el año 2017 a efectos del cómputo administrativo.

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CATALUÑA. Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

La ley consta de dieciocho artículos, agrupados en tres títulos, y de doce disposiciones adicionales, siete disposiciones finales y un anexo.

En ella se establecen mecanismos para asistir a las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación, mediante fórmulas de actuación de las administraciones públicas catalanas.

Entre esas medidas se regulan las siguientes:

La mediación en el ámbito del consumo.
La expropiación temporal de viviendas vacías.
La obligación de realojamiento, en determinados supuestos, de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial.
La expropiación del derecho de uso en los casos establecidos por la presente ley.
La dotación de ayudas económicas que permitan mantener el uso de la vivienda habitual.
La dotación de ayudas económicas para el realojamiento.
La dotación de las ayudas necesarias para garantizar a las familias en situación de vulnerabilidad el acceso a una vivienda como apoyo básico.
El apoyo y la información tanto a la Administración de justicia como a los particulares implicados en procedimientos que pueden conllevar la pérdida de su vivienda habitual, para evitar la vulneración de sus derechos fundamentales.

Las medidas reguladas por esta ley no son sustitutivas sino complementarias de las establecidas por otras leyes y de las que puedan establecerse en el ámbito estatal o local.

Entró en vigor el 30 de diciembre de 2016. GGB

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ILLES BALEARS. Ley 18/2016, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears para el año 2017.

Aprobación de los presupuestos del año 2017.

En cuanto a las normas tributarias, indicar que se mantienen, con carácter general, las cuantías correspondientes al año 2016 de las tasas y el resto de prestaciones patrimoniales públicas no tributarias reguladas por ley.

Además, se establecen otras medidas y beneficios fiscales en el ámbito de los tributos propios y cedidos, que se contienen en las disposiciones finales de la ley.

Entró en vigor el 1 de enero de 2017. GGB

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ANDALUCÍA. Ley 10/2016, de 27 de diciembre, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para el año 2017.

Aprobación de los presupuestos del año 2017.

En lo relativo a las normas tributarias, se actualiza el importe de las tasas de cuantía fija de la Comunidad Autónoma de Andalucía mediante la aplicación del coeficiente 1,012 a las cantidades exigibles en 2016.

Además, a los efectos previstos en el artículo 49 bis de la Ley 21/2007, de 18 de diciembre, de Régimen Jurídico y Económico de los Puertos de Andalucía, se aprueban los coeficientes correctores de las tasas portuarias para el ejercicio 2017.

Entró en vigor el 1 de enero de 2017. GGB

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NAVARRA. Ley Foral 22/2016, de 21 de diciembre, por la que se adoptan medidas de apoyo a los ciudadanos y ciudadanas en materia de vivienda.

Entre las medidas adoptadas en esta ley, destacamos las siguientes:

Vivienda protegida

En primer lugar, se posibilita que las viviendas protegidas de las Administraciones Públicas de Navarra o de sociedades públicas dependientes se cedan en precario para atender así a personas acogidas a programas de integración o ayuda social.

Se amplían los supuestos en los que se podrá habilitar la reserva de viviendas protegidas a este colectivo de personas.

Asimismo, se recoge la posibilidad de autorizar el arrendamiento de viviendas protegidas, bien a las entidades locales, bien a las personas jurídicas sin ánimo de lucro que precisen de la vivienda para los fines sociales que tienen encomendados.

Por otra parte, se da una regulación distinta al precio máximo de venta de las viviendas protegidas y al precio máximo de renta para desvincular el precio máximo de renta de las viviendas protegidas de la evolución de los módulos y precios aplicables a la venta de viviendas protegidas. Como contrapartida, se recupera la subvención a los promotores de viviendas protegidas en régimen de arrendamiento sin opción de compra.

Se posibilita la constitución de cooperativas de personas empadronadas en el municipio para promover viviendas protegidas. Esta previsión que existía anteriormente, se amplía a municipios de hasta 10.000 habitantes situados fuera de la Comarca de Pamplona y se reduce de 4 a 1 año el requisito de antigüedad en el empadronamiento del municipio.

Asimismo, se modifican los baremos de acceso a la compra o al alquiler.

Se obliga por último a la adjudicación de los apartamentos tutelados para personas mayores de 60 años o discapacitadas a través del Censo de solicitantes de vivienda protegida, eliminando el baremo anteriormente existente solo para tal fin.

Se establecen varias obligaciones a los gestores de viviendas protegidas en régimen de arrendamiento con la finalidad de velar por la necesaria transparencia en la fijación de los diferentes conceptos que pueden englobar los gastos derivados de la gestión de los elementos comunes del edificio.

En último lugar, se añade un nuevo título a la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, fijando el contenido mínimo y procedimiento de elaboración del Plan de Vivienda de Navarra.

En primer lugar, se exigirá que todas las promociones de viviendas protegidas que se presenten a calificar a partir del 1 de enero de 2017, acrediten que obtendrán, como mínimo, un nivel B de calificación energética relativa al consumo de energía.

En segundo lugar, se establece una subvención del 75{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del precio de renta para los casos de renovación o prórroga de los arrendamientos de viviendas protegidas, cuando la persona arrendataria sea perceptora de la renta de inclusión social.

Rehabilitación protegida de edificios y viviendas

Se disminuye la cantidad mínima que se debe gastar en las obras para poder tener la actuación la consideración de protegida y por tanto el derecho a acceder a las correspondientes ayudas, y se establece una línea de ayudas específicas para dotar de condiciones adecuadas las viviendas adquiridas bajo el programa de Vivienda de Integración Social o que sea propiedad de unidades familiares perceptoras de renta de inclusión social, permitiéndose la posibilidad de anticipar la subvención a través de los entes sin ánimo de lucro y las entidades locales.

Asimismo, también se establece un porcentaje adicional de ayudas para los beneficiarios de la renta de inclusión social y se mejoran las subvenciones a conceder a determinados colectivos: personas mayores de 65 años, discapacitados motrices graves, familias numerosas, jóvenes, víctimas de violencia de género y víctimas de terrorismo.

Se amplía a 120 m² la superficie máxima de las viviendas rehabilitadas que se creen por adición o división de las existentes.

Se suprime el requisito de acceso a las ayudas por rehabilitación relativo a no ser propietario de otra vivienda.

Se procede a la ampliación de los potenciales destinatarios de las ayudas a la mejora de la envolvente térmica y la creación de una nueva ayuda para las comunidades de propietarios que actúen sobre el conjunto de la instalación de calefacción y/o de agua caliente sanitaria centralizadas.

Se establece una nueva subvención para las Entidades Locales que rehabiliten sus viviendas para destinarlas al arrendamiento.

Por último, se modifica y flexibiliza la regulación referida a la posibilidad de continuar destinando al arrendamiento protegido aquellas viviendas con respecto a las que haya concluido el plazo de protección para el que fueron calificadas.

Finalmente destacar que la disposición adicional única tiene por objeto congelar durante 2017 el nuevo precio de renta de las viviendas protegidas establecido en la presente ley foral.

Entró en vigor el 1 d enero de 2016. GGB

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Tribunal Supremo

REGLAMENTO DE COSTAS. Sentencia de 27 de octubre de 2016, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima parcialmente el recurso interpuesto contra el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, y anula el apartado 9.b) de su Disposición adicional segunda.

El apartado anulado dice lo siguiente:

9. En las urbanizaciones marítimo-terrestres existentes a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se tendrá en cuenta lo siguiente:…

b) Se presumirá la existencia del título administrativo necesario según la legislación de puertos y costas, a los efectos previstos en la letra a) del apartado 4, salvo prueba en contrario, para las construcciones existentes a la entrada en vigor de este Reglamento.

A su vez, la letra a) del apartado 4 dice:

4. La realización de las obras para construir los canales navegables de la urbanización marítimo-terrestre que dan lugar a la invasión por el mar o por las aguas de los ríos, hasta donde se haga sensible el efecto de las mareas, de terrenos que antes de dichas obras no sean de dominio público marítimo-terrestre, ni estén afectados por la servidumbre de protección, producirán los siguientes efectos:

a) El terreno inundado se incorporará al dominio público marítimo-terrestre. No obstante, no se incluirán en el dominio público marítimo-terrestre los terrenos de propiedad privada colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal navegable que se destinen a estacionamiento náutico individual y privado. Tampoco se incorporarán al dominio público marítimo-terrestre los terrenos de titularidad privada colindantes con el canal navegable e inundados como consecuencia de excavaciones, que se destinen a estacionamiento náutico colectivo y privado.

Ver otras recientes anulaciones en el Reglamento de Costas.

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SECCIÓN II:

Sorteo Oposiciones Notarías

Resolución de 2 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se ordena la constitución de los Tribunales de la oposición para obtener el título de Notario convocada por Orden JUS/1410/2016, de 10 de agosto, y se anuncia el sorteo de los opositores y el comienzo de los ejercicios.

Habiendo sido nombrados, los dos Tribunales calificadores de la oposición, en cumplimiento de lo establecido en los artículos 12, 13 y 14 del Reglamento Notarial, la DGRN dispone:

Que los Tribunales se constituirán y sus miembros formularán declaración de compatibilidad el día 10 de enero, a las 11:30 horas, en la sede de la DGRN.
Que el sorteo de los solicitantes admitidos se celebrará independiente para cada turno el día 10 de enero, a las 12:00 horas, en la sede de la DGRN.
La plaza en exceso corresponde al Tribunal n.º 1, debiendo actuar ante cada Tribunal un número de opositores proporcional al número de plazas que deban proveer, haciéndose, en su caso el redondeo oportuno.
Los opositores del turno general comprendidos entre los números de sorteo 1 al 425, ambos inclusive, actuarán por su orden respectivo ante el Tribunal número 1, que proveerá 43 plazas
Los comprendidos entre los números 426 al 841, ambos inclusive, actuarán, por su orden respectivo, ante el Tribunal número 2, que proveerá 42 plazas.
Los opositores del turno de personas con discapacidad comprendidos entre los números de sorteo 1 al 6, ambos inclusive, actuarán ante el Tribunal número 1, que proveerá 5 plazas y los comprendidos entre los números 7 al 11, ambos inclusive, actuarán ante el Tribunal número 2 que proveerá 4 plazas. Dichos opositores serán llamados por orden de lista de sorteo tras la celebración del primer llamamiento del turno general de cada uno de los dos primeros ejercicios, y los que dejaren de presentarse al primer llamamiento serán llamados por segunda vez. Los ejercicios tercero y cuarto los desarrollarán simultáneamente al turno general. Todos los ejercicios los realizarán con las adaptaciones procedentes, que decida el Tribunal.
El primer ejercicio comenzará el día 21 de marzo de 2017 a las 16,30 horas en el local del Ilustre Colegio Notarial de Madrid.

Ir al archivo especial de la Oposición Madrid 2016-2017

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Resultado provisional concurso electrónico de Registros.

El 4 de enero el Ministerio de Justicia ha dado a conocer el resultado provisional del concurso nº 295.

Ver PDF.

Convocatoria.

Archivo concursos.

Concursos Registros: resolución

DGRN. Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 25 de noviembre de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Se han cubierto 39 plazas, quedando desiertas 6 de las 45 ofertadas.

Archivo concursos.

PDF (BOE-A-2017-764 – 2 págs. – 217 KB) Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario nº 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 25 de noviembre de 2016.

Se han cubierto 9 plazas. Vacantes: 3.

Archivo concursos.

PDF (BOE-A-2017-765 – 2 págs. – 160 KB) Otros formatos

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a don José María Ruíz Jiménez, registrador de bienes muebles Central I, por haber cumplido la edad reglamentaria.

Se jubila al notario de Alcalá de Henares don José María Baldasano Supervielle.

Se jubila al notario de Girona don Ramón Coll Figa.

Se declara en situación de excedencia voluntaria al notario de Brunete don José Manuel Meseguer Pérez.

Se jubila al notario de Gijón don Ángel Luis Torres Serrano.

Se jubila al notario de Santander don Fernando Arroyo del Corral.

Se jubila a la notaria de El Prat de Llobregat doña Ana Carreras Cruells.

RESOLUCIONES

Durante este mes, se han publicado CUARENTA Y CUATRO, cuyo resumen se ofrece en ARCHIVO APARTE.

ENLACES:

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2017. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

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La Cuerda Larga de Madird, vista desde el norte. Por Reynaldo Vázquez Lapuerta.

Informe 48 de Consumo y Derecho. Noviembre de 2016

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Mª del Mar Gómez Lozano

Profesora de Derecho Mercantil de la Universidad de Almería

@margomezlozano

Repositorio en la UAL para descarga en PDF

ARTÍCULOS

BLOGS / OPINIÓN

NOTICIAS

LEGISLACIÓN

INICIATIVAS LEGISLATIVAS

JURISPRUDENCIA (Selección)

ENLACES

ARTÍCULOS

BALLUGERA: La renegociación del contrato cuando hay cláusulas suelo abusivas

BERMÚDEZ: Aplicación de la normativa de protección a los consumidores a la compraventa celebrada a partir del anuncio del vendedor en el portal web “milanuncios.com” y concluida vía whatsapp

CARRASCO: Nulidad de cláusulas abusivas apreciadas directamente por la administración

DOMÍNGUEZ: Póliza colectiva de seguro de accidentes. Necesidad de aceptación de las cláusulas limitativas de los derechos de los asegurados tanto por el tomador del seguro como por los asegurados

MARTÍN: La cláusula suelo abusiva no es fundamento de la ejecución hipotecaria

PÉREZ: El Tribunal Supremo se pronuncia sobre el procedimiento de ejecución extrajudicial hipotecaria

BLOGS / OPINIÓN

AMER: Cláusulas suelo: Lo que va a decir el TJUE

BERTOLÁ: Caso Volkswagen: primera sentencia favorable para el comprador

DANS: WhatsApp, Facebook y la privacidad

DANS: Los bancos y la innovación en los pagos

FERNÁNDEZ: El Tratado Transatlántico de Comercio e Inversiones (TTIP) y los consumidores

LÓPEZ: Mala praxis en la contratación financiera: ¿indemnización de daños morales?

LÓPEZ-DÁVILA: ¿Es válido el pacto que establece el pago de la plusvalía a cargo del comprador consumidor?

MORENO: ¿Han sancionado a Bla Bla Car?

TAPIA: Crisis bancarias europeas: el TJUE y la Audiencia Nacional establecen que las medidas de rescate de los bancos en crisis no infringen el derecho de propiedad de sus depositantes y accionistas perjudicados

TAPIA: Transparencia de los seguros de vida vinculados a los préstamos hipotecarios: la adaptación a la Directiva 2014/17/UE

NOTICIAS

TWITTER: lista NR-CONSUMO (posibilidad de suscripción)

COMPROMISO-RSE: Bankia entrega 63 viviendas más a la Generalitat de Cataluña para destinar a alquileres sociales

CONSUMO COLABORATIVO: La OCU abre un portal de apoyo al ciudadano colaborativo

FACUA: La Junta se desdice y anuncia que no puede instar a Endesa a devolver cantidades cobradas ilegalmente

FACUA: Alemania prohíbe la cesión de datos personales de WhatsApp a Facebook

FACUA: FACUA reclama una ley que regule los servicios de atención al cliente

FACUA: FACUA insta a la Junta de Extremadura a abrir una investigación sobre los móviles Zetta

FACUA: Madrid propone sanciones a BlablaCar y dos conductores por vulnerar la normativa de transportes

FACUA: Globalia irá a juicio por fraude continuado en los descuentos de billetes a residentes

FACUA: Primera condena a Volkswagen en España por el fraude de las emisiones

FACUA: Reino Unido multa con cinco millones de euros a Vodafone por deficiencias en la atención al cliente

FACUA: El cuento del consumo «colaborativo»

FACUA: Falsos packs ahorro: el fraude estrella en tu súper

FACUA: Consumidores 2.0: las redes sociales han cambiado nuestra manera de comprar

FACUA: Derecho al olvido: cómo ejercitarlo y prevenirse ante Google

FACUA: Participaciones preferentes: 18 años de engaños sucesivos

FACUA: La CNMV alerta de once ‘chiringuitos’ financieros en Reino Unido, Luxemburgo y Malta

FINANZAS PARA TODOS: Los seguros que incorpora tu tarjeta de crédito

FINANZAS PARA TODOS: Decálogo del ahorrador

IUSTEL: El Govern aprueba una nueva ley del derecho a la vivienda para esquivar al TC

NOTARIADO: Los notarios recuerdan a los ciudadanos sus derechos

OCU: 10 reglas para no sentirte tonto ante el banco

PODER JUDICIAL: El Tribunal Supremo fija la responsabilidad de la empresa comercializadora de electricidad en daños derivados del suministro

RDMF: Las Salas del Supremo se alinean en la protección del cliente bancario

RDMF: El juez debe controlar de oficio el carácter abusivo de las cláusulas (STJUE 28 julio 2016)

TICBEAT: MotionCode, la tarjeta de crédito antifraude que cambia tu CVC cada hora

TICBEAT: 10 claves para realizar operaciones de banca online de forma segura

TICBEAT: Cataluña es donde más acuden para acogerse a Ley de Segunda Oportunidad

TICBEAT: Qué hacer cuando eres víctima de un producto defectuoso

TICBEAT: Este año acabará con 1.200 millones de usuarios de banca móvil

LEGISLACIÓN

UNIÓN EUROPEA

Reglamento de Ejecución (UE) 2016/1842 de la Comisión, de 14 de octubre de 2016, por el que se modifica el Reglamento (CE) nº 1235/2008, en lo que se refiere al certificado de control electrónico para los productos ecológicos importados y otros elementos, y el Reglamento (CE) nº 889/2008, en lo que se refiere a los requisitos que han de cumplir los productos ecológicos transformados o conservados y a la transmisión de información.

ESTATAL

ORDEN PRE/1590/2016, de 3 de octubre, por la se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 30 de septiembre de 2016, por el que se dictan instrucciones para habilitar la participación pública en el proceso de elaboración normativa a través de los portales web de los departamentos ministeriales

Resolución de 7 de octubre de 2016, de la Secretaría de Estado de Energía, por la que se aprueba el calendario y las características, para la temporada eléctrica 2017, del procedimiento competitivo de subastas para la asignación del servicio de gestión de la demanda de interrumpibilidad regulado en la Orden IET/2013/2013, de 31 de octubre.

AUTONÓMICA

ANDALUCÍA

Acuerdo de 12 de septiembre de 2016, de la Subcomisión de Seguimiento Normativo, Prevención y Solución de Controversias de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración General del Estado-Comunidad Autónoma de Andalucía, en relación con la Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

ARAGÓN

Decreto 150/2016, de 11 de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento regulador de los Servicios de Atención a Consumidores y Usuarios, de las Hojas de Reclamaciones y por el que se crea el Distintivo de Calidad de Consumo de la Comunidad Autónoma de Aragón

CASTILLA Y LEÓN

Ley 1/2016, de 13 de octubre, por la que se modifica la Ley 2/2015, de 4 de marzo, por la que se aprueba el Estatuto del Consumidor de Castilla y León

MADRID

Orden de 24 de octubre de 2016, del Consejero de Transportes, Vivienda e Infraestructuras, por la que se establecen normas para la aplicación del Decreto 52/2016, de 31 de mayo, por el que se crea el Parque de Viviendas de Emergencia Social y se regula el proceso de adjudicación de viviendas de titularidad de la Agencia de la Vivienda Social

INICIATIVAS LEGISLATIVAS

Proposición no de Ley sobre medidas para erradicar la pobreza energética (162/000191)

Proposición no de Ley relativa al incremento de la desigualdad social entre la población en España desde 2008, año del comienzo de la crisis económica (162/000213)

Proposición no de Ley sobre la reducción del uso de poliestireno en la distribución de alimentos (161/000688)

JURISPRUDENCIA (Selección)

TJUE

Auto del Tribunal de Justicia (Sala Octava) de 5 de octubre de 2016. «Procedimiento prejudicial — Artículo 99 del Reglamento de Procedimiento del Tribunal de Justicia — Inexistencia de duda razonable — Transportes aéreos — Reglamento (CE) n.º 261/2004 — Artículo 2, letra l) — Concepto de “cancelación” — Vuelo que fue objeto de una escala no programada»

Auto del Tribunal de Justicia (Sala Sexta) de 12 de octubre de 2016. «Procedimiento prejudicial — Artículo 99 del Reglamento de Procedimiento del Tribunal de Justicia — Contratos de crédito al consumo — Directiva 2008/48/CE — Contrato de crédito inmobiliario — Tipo de interés variable — Obligaciones que incumben al prestamista — Normativa nacional aplicable a los contratos en curso en la fecha de su entrada en vigor — Inaplicabilidad de la Directiva 2008/48»

Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Quinta) de 26 de octubre de 2016. «Procedimiento prejudicial — Prácticas comerciales desleales — Directiva 2005/29/CE — Artículos 6 y 7 — Publicidad relativa a un abono de televisión por satélite — Precio del abono que incluye, además de la cuota mensual, una cuota semestral por la tarjeta necesaria para descodificar las emisiones — Importe de la cuota semestral que se omite o se presenta de forma menos notoria que el de la cuota mensual — Acción engañosa — Omisión engañosa — Transposición de una disposición de una directiva únicamente en los antecedentes legislativos de la ley nacional de transposición y no en el propio texto de esa ley»

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Recursos de inconstitucionalidad

Recurso de inconstitucionalidad n.º 2501-2016, contra los artículos 2 (apartado 2), 3, 4, 5 (apartados 1, 2, 3, 4 y 9), 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Recurso de inconstitucionalidad n.º 4952-2016, contra los artículos 1, 9 y 12; las disposiciones transitorias segunda y tercera y la disposición adicional cuarta del Decreto-ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda (BOE de 8 de octubre de 2016)

Sentencias

Sala Segunda. Sentencia 148/2016, de 19 de septiembre de 2016. Recurso de amparo 7120-2014. Promovido por don Jorge Pacheco Cordero y doña Raquel Blanco Ruiz respecto de los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de lo Mercantil de Barcelona en proceso sobre validez de cláusula suelo de un préstamo hipotecario. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): archivo de las actuaciones por litispendencia resultante de una interpretación irrazonable de la ley procesal (STC 106/2013) y contraria a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

TRIBUNAL SUPREMO

Nulidad de contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (STS, Sala Primera, de 4 de octubre de 2016; STS, Sala Primera, de 4 de octubre de 2016; STS, Sala Primera, de 6 de octubre de 2016)

Responsabilidad civil por suministro de energía eléctrica (STS, Sala Primera, de 24 de octubre de 2016)

AUDIENCIAS PROVINCIALES, JUZGADOS DE LO MERCANTIL Y JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA

Improcedencia de compensación por retraso en vuelo (SJM núm. 2 de Zaragoza, de 3 de octubre de 2016)

Nulidad de condiciones generales de la contratación en préstamos con garantía hipotecaria (SJM núm. 1 de Zaragoza, de 3 de octubre de 2016; SJM núm. 1 de Badajoz, de 3 de octubre de 2016; SAP León, Sección 1ª, de 3 de octubre de 2016; SJM núm. 1 de Valladolid, de 3 de octubre de 2016; SAP Albacete, Sección 1, de 3 de octubre de 2016; SAP Mérida, Sección 3, de 5 de octubre de 2016)

Nulidad de contratos de productos financieros complejos (SAP A Coruña, Sección 4, de 5 de octubre de 2016)

ENLACES

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

INFORMES PERIÓDICOS

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2016. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

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Consumo y Derecho Informe noviembre 2016.

Cala de San Pedro (Almería). Por Damián López Martín-Prieto

Procedimiento extrajudicial

HIPOTECA

Procedimiento extrajudicial

De acuerdo con el artículo 201 del Reglamento Hipotecario vigente en la fecha de esta resolución, no es inscribible la ejecución de hipoteca derivada de un procedimiento extrajudicial, por hallarse vigente y sin cancelar a favor de otra persona un crédito hipotecario anterior y preferente, sin que su titular, que tiene el carácter de tercero, haya tenido intervención en el procedimiento. El hecho de que este crédito anterior, por otra parte, hubiere sido cedido a la ejecutante, no puede ser tenido en cuenta, dado que la cesión no se inscribió en el Registro.

1 julio 1930

Procedimiento extrajudicial.- Rechazada la inscripción de un acta de ejecución extrajudicial de hipoteca, por entender el Registrador que dicho procedimiento fue declarado contrario a la Constitución por sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1998, la Dirección (aparte de considerar que no es tarea propia de la calificación la declaración de ser un precepto inconstitucional, lo que puede verse en el epígrafe «LEYES: Constitucionalidad»), considera procedente el procedimiento extrajudicial con los siguientes argumentos: 1) La sentencia del Tribunal Supremo, de 16 de octubre de 1995, decidió que el artículo 117.3 de la Constitución «lo que consagra es la potestad exclusiva y excluyente de los Juzgados y Tribunales para ejecutar lo juzgado en los procesos de que aquellos conozcan… y, en consecuencia, el referido monopolio de las actividades de ejecución se circunscribe a lo juzgado por los propios órganos jurisdiccionales». Como consecuencia, no sólo son válidos los apremios administrativos, sino también las ejecuciones por el propio acreedor cuando así lo permite una norma o se ha pactado en un negocio jurídico, como la prenda o la hipoteca, si bien no pueden realizarse libremente por éste, sino bajo el tamiz de la dirección y control del Notario. 2) El propio legislador ha previsto la ejecución extrajudicial no sólo en leyes preconstitucionales, sino en otras postcontitucionales, citando la Dirección numerosos ejemplos de unas y otras, entre las cuales, la más reciente, es la el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, según la nueva redacción dada por la disposición adicional novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero de 2000. 3) La sentencia del Tribunal Constitucional de 18 de diciembre de 1981 declaró que en el procedimiento extrajudicial, si bien se limita extraordinariamente la contradicción procesal, no hay indefensión, pues no se producen los efectos de la cosa juzgada y siempre queda abierta la puerta al juicio declarativo. 4) Finalmente, no se vulnera el principio de reserva de Ley previsto en el artículo 117.3 de la Constitución para las normas de competencia y procedimiento, puesto que el llamado procedimiento extrajudicial no es más que el ejercicio privado del «ius distrahendi», esencial en la hipoteca, para el cual no existe la reserva de Ley.

28 mayo 2001; 24 marzo 2003

Procedimiento extrajudicial.- Rechazada la inscripción de una escritura de hipoteca en la que se pactó el procedimiento extrajudicial de ejecución, por entender el Registrador que dicho procedimiento fue declarado contrario a la Constitución por diversas sentencias del Tribunal Supremo, se reitera la doctrina de la Resolución de 28 de mayo de 2001, que declara su validez.

13 febrero 2004

Procedimiento extrajudicial.- Respecto del pacto por el que se puede ejecutar la hipoteca mediante la venta extrajudicial de la finca conforme al artículo 1858 del Código Civil, el Registrador suspende su inscripción porque considera que, al tratarse de una hipoteca de máximo, se contradice el artículo 235.1 del Reglamento Hipotecario. Pero tampoco este defecto puede ser confirmado, toda vez que en este tipo de hipoteca esta Dirección General ha admitido la inscripción de dicho pacto, para el supuesto de que en el momento de la ejecución se pueda determinar la cantidad por la que se lleva a cabo la ejecución (cfr., por todas la Resolución de 9 de octubre de 1997).

2 y 3 septiembre 2005

Procedimiento extrajudicial.- 2. El Registrador deniega la inscripción de una escritura de compraventa derivada de un acta de protocolización de un procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria por entenderlo derogado por oposición a las normas constitucionales según sentencias del Tribunal Supremo de 4 de Mayo y 30 de noviembre de 1998 y 20 de abril de 1999, siendo confirmada dicha calificación por el Auto Presidencial.

3. El asunto ya ha sido resuelto en anteriores ocasiones por este Centro Directivo y ciertamente la Sala Primera del Tribunal Supremo, en la Sentencia de 4 de mayo de 1998 (y, posteriormente, en la de 20 de abril de 1999), ha declarado inaplicables el párrafo segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria y los artículos 234 a 236– o del Reglamento Hipotecario, por entender que tales preceptos son contrarios a los artículos 24.1 y 117.3 de la Constitución. Pero debe tenerse en cuenta que, si bien se reconoce a los Jueces y Tribunales la facultad de declarar inaplicable una norma preconstitucional por considerarla derogada por la Constitución (cfr. por todas, las Sentencias del Tribunal Constitucional números 4, 9 y 11, de 2 de febrero, 31 de marzo y 8 de abril de 1981, respectivamente), lo cierto es que sólo las sentencias del Tribunal Constitucional que declaren la inconstitucionalidad de una ley tienen –«erga omnes» y con carácter definitivo– la virtualidad de expulsar del ordenamiento jurídico dicha norma de modo que no pueda ser aplicada en lo sucesivo (cfr. artículo 164.1 de la Constitución). Además, tampoco puede olvidarse que las Sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 16 y 23 de octubre de 1995 admitieron la constitucionalidad y legalidad del procedimiento.

Por otra parte, en el presente supuesto se trata de una enajenación extrajudicial del inmueble hipotecado basada en un pacto inscrito cuya validez se presume mientras no recaiga la correspondiente declaración judicial en contrario (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Habida cuenta que sólo los órganos judiciales (en el caso concreto), y no el Registrador, pueden declarar inaplicable una ley preconstitucional por considerarla derogada por la Constitución, debe concluirse que la calificación registral ahora debatida excede del ámbito establecido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

A mayor abundamiento, no pueden ser compartidas las objeciones expresadas por el Registrador, y ello por las siguientes consideraciones:

a) El llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria cuenta con antecedentes históricos en nuestra tradición, pues, como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones BOE núm. 100 Sábado 26 abril 2003 16313 de 3 de julio de 1920 y 14 de junio de 1933), frente a la corriente germánica reflejada en la edición latina del Fuero Juzgo –Ley 3.ª del título 6.º, libro V, que preceptuaba la intervención del Juez y la tasación de la prenda– y en el Fuero Real –Ley 1.ª del título 19, libro III, que ordenaba la venta con mandado del Alcalde consejeramente– y encarnada en el artículo 133 de la Ley Hipotecaria primitiva, según el cual, al vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor podría pedir que se despachase mandamiento judicial contra todos los bienes hipotecados, fue introduciéndose en nuestro Derecho el procedimiento extrajudicial con raíces en el Derecho romano clásico, que, al conceder derecho al acreedor para que pudiese vender «la prenda» si el deudor no cumplía la obligación, y conciliándose con los precedentes de la edición romanceada del Fuero Juzgo pasó a las Partidas –cfr. leyes 41 y siguientes del título 13 de la Partida V– y, posteriormente, al artículo 1.872 del Código Civil, desenvuelto por la Jurisprudencia y por el artículo 201 del Reglamento Hipotecario de 1915.

b) Respecto del artículo 117.3 de la Constitución, debe recordarse que, como expresa la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1995, el citado precepto constitucional, «lo que consagra es la potestad exclusiva y excluyente de los Juzgados y Tribunales para ejecutar lo juzgado en los procesos de que aquellos conozcan según las reglas de competencia y procedimiento que las leyes establezcan y, en consecuencia, el referido monopolio de las actividades de ejecución se circunscribe a lo juzgado por los propios órganos jurisdiccionales». De ahí que sea admisible no sólo la existencia de apremios administrativos, sino también la posibilidad de que el acreedor tenga derecho a enajenar un bien específico del deudor (ius distrahendi) porque lo permita una norma legal (v.gr., artículo 45 de la Ley de Sociedades Anónimas, sobre enajenación de acciones por cuenta y riesgo del socio que se halle en mora en la obligación de desembolso de dividendos pasivos) o en virtud de un negocio jurídico, como los constitutivos de prenda o hipoteca (cfr., para la primera el artículo 1872 del Código Civil –que ni siquiera exige para la enajenación de la prenda «por ante Notario» que se haya pactado expresamente– y, para la segunda, el artículo 129, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria de 1946, sin que la omisión de esta posibilidad en el Código Civil pueda interpretarse como una muestra de la voluntad del legislador de admitir el procedimiento sólo para la prenda y no para la hipoteca, sino más bien como una consecuencia de la autonomía de la legislación hipotecaria con remisión a ella por parte del artículo 1880 del Código). La enajenación forzosa constituye un mero desenvolvimiento de la eficacia de la hipoteca, de suerte que, «in nuce», tal enajenación está en el mismo acto de constitución de la hipoteca (cfr. artículo 1858 del Código Civil y Resolución de 8 de noviembre de 1990). Habida cuenta de la elasticidad y carácter abstracto del dominio, cabe constituir un derecho real, como el de hipoteca, que confiere a su titular el «ius disponendi» sobre una cosa ajena, la perteneciente al deudor, sobre la que se constituye la garantía, para el caso de incumplimiento de la obligación asegurada. Como expresa la Exposición de Motivos del Real Decreto 290/1992, de 27 de marzo, «la ejecución de la hipoteca constituye el ejercicio de un derecho privado –el derecho del acreedor a la enajenación de la cosa hipotecada– que puede efectuarse privadamente cuando así se ha pactado». Lo que ocurre es que, conforme a la interdicción del comiso contenida en el artículo 1859 del Código Civil (que, por cierto, carecería de sentido si sólo se admitiera la ejecución judicial y no la manifestación de autotutela privada que ahora se cuestiona), no se trata de una enajenación que pueda realizar por sí solo el acreedor, en las condiciones libremente fijadas por él, sino una enajenación que ha de pasar por el tamiz de la dirección y del control de legalidad que realiza el Notario (cfr. artículo 236.2 del Reglamento Hipotecario: «La enajenación del bien hipotecado se formalizará en escritura pública, después de haberse consignado en acta notarial el cumplimiento de los trámites y diligencias previstos en los artículos siguientes»). Así, el título de adquisición del adjudicatario en dicho procedimiento queda integrado por la escritura de constitución de hipoteca, inscrita, y por la escritura de enajenación en ejercicio del «ius distrahendi», ya que una vez autorizadas ambas, el valor traditorio de la escritura y lo convenido por las partes al constituir la hipoteca produce la tradición adecuada para investir de dominio al adquirente.

Tampoco puede olvidarse que si se admite que la actividad de declaración de derechos puede apartarse del ámbito judicial por el convenio de las partes que la someten a arbitraje, con mayor razón hay que predicar la validez de esa exclusión de la jurisdicción cuando los propios interesados acuerdan voluntariamente la realización de un derecho privado como la hipoteca mediante la enajenación del inmueble a través de un procedimiento cuya dirección se encomienda en nuestro ordenamiento a un funcionario público que autentica hechos y formula juicios de los que, según la norma, deriva la consecuencia jurídica de la adjudicación del dominio al rematante y «la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella» (cfr. artículo 236.1.3 del Reglamento Hipotecario).

Por otra parte, es preciso tener en cuenta que el legislador ha previsto la ejecución extrajudicial de la hipoteca y otros derechos de garantía no sólo en leyes preconstitucionales (cfr., aparte otras disposiciones posteriormente derogadas y el mencionado artículo 1872 del Código Civil, los artículos 94 y 95 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de 16 de diciembre de 1954, y la ley 469 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra de 1 de marzo de 1973), sino también en leyes postconstitucionales, algunas de las cuales son incluso posteriores a la mencionada Sentencia de 4 de mayo de 1998: cfr. artículos. 322 y 323 del Código de Comercio, sobre la prenda sobre valores cotizables, redactados por la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores (vid., también, la disposición adicional 6.ª de la Ley 37/1998, de 16 de noviembre, de reforma de la del Mercado de Valores, que se refiere a la ejecución extrajudicial de las prendas); el artículo 14 de Ley del Parlamento de Cataluña 22/1991, de 29 de noviembre, de Garantías Posesorias sobre Cosa Mueble (que regula la enajenación del objeto pignorado, por subasta pública notarial); el artículo 261 del texto refundido de la Ley de Procedimiento Laboral de 7 de abril de 1995 (que entre los procedimientos de liquidación de los bienes embargados menciona la «subasta ante fedatario público en los términos que se establezcan reglamentariamente »); el artículo 37.1 de Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados (que, entre los procedimientos que quedan en suspenso durante la liquidación de Entidades Aseguradoras, se refiere a los ejecutivos extrajudiciales); el artículo 16 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles (que, después de su reforma por la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, se remite en el apartado 1 al proceso de ejecución previsto en esta última Ley, si bien en el apartado 2, letra «c» se prevé la enajenación en pública subasta, con intervención de Notario, siguiéndose en lo que sea posible las reglas del artículo 1872 del Código Civil); el artículo 14.1, párrafo segundo, de Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (según el cual, el prestador de los servicios podrá recurrir al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria para hacer efectiva el gravamen de carácter real para responder de las dos últimas cuotas que contempla específicamente dicha ley); y la disposición adicional 3.ª Uno de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre hoy derogada por Ley 44/2002, de 22 de Noviembre, que contempla la ejecución mediante subasta organizada por el Banco de España de la especial garantía de créditos a que se refiere dicha disposición. Más recientemente, en fin, se ha pronunciado el legislador sobre la admisibilidad de la enajenación extrajudicial del bien inmueble hipotecado al establecer en el hoy vigente artículo 129 de la Ley Hipotecaria, según la redacción que del mismo hace la disposición adicional novena, apartado 4, de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el cual, después de establecer que la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto por la propia Ley procesal, añade que «Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario ».

c) En relación con el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado por la Constitución, no cabe sino traer a colación los razonamientos que contiene la Sentencia del Tribunal Constitucional 41/1981, de 18 de diciembre, en relación con la constitucionalidad del procedimiento judicial sumario que regulaba el hoy derogado artículo 131 de la Ley Hipotecaria y que dicha sentencia considera válidos para el procedimiento extrajudicial, al declarar que aunque en dicho procedimiento se limita extraordinariamente la contradicción procesal (falta la controversia entre las partes) no implica indefensión, porque la ausencia de fase de cognición conlleva el carácter no definitivo del procedimiento: no se produce el efecto de cosa juzgada y se deja abierta la puerta a un juicio declarativo; y añade que «… La ausencia de cognición parece tan esencial a la ejecución hipotecaria, que se halla presente por imperativo legal en la ejecución extrajudicial ante Notario. Nos hallamos, pues, ante una ejecución tan expeditiva como la judicial. Las causas de suspensión son, según el artículo 236 del Reglamento Hipotecario, las mismas que se prevén en el artículo 132 Ley Hipotecaria, con la diferencia, respecto de la ejecución judicial, de que la suspensión procede….». Después de afirmar que no se limitan las posibilidades de contradecir (que siguen abiertas en el juicio ordinario), sino las de suspender, aduce otro argumento más para concluir que no se viola el artículo 24 Constitución Española: «… el constituyente de la hipoteca ha consentido la posición en que el título ejecutivo le sitúa, ya que tal posición deriva de un negocio jurídico. Se puede afirmar que quien constituye una hipoteca se somete voluntariamente a un procedimiento con elementos de cognición limitados. Aquí no hay renuncia a la defensa frente a las pretensiones del acreedor, ni una renuncia a la tutela jurisdiccional. Mas no debe olvidarse que, al constituir la hipoteca, se consiente en que la defensa tenga una eficacia momentáneamente disminuida, por no ser apropiada para suspender la ejecución».

d) Y, por último, por lo que concierne al principio de legalidad ex artículo 9 de la Constitución, y la reserva de ley que el artículo 117.3 de la Constitución prevé para «las normas de competencia y procedimiento», debe advertirse que dicha «reserva de ley» únicamente entra en juego para los procesos en sentido estricto, mientras que tratándose, como ha quedado expuesto, del ejercicio privado –bajo control notarial– del «ius distrahendi» que está en la raíz de la hipoteca misma, y al no ser ésta una materia reservada explícitamente a la ley, nos encontramos ante el ejercicio normal de la potestad reglamentaria del Gobierno sobre la base del artículo 129.2 de la Ley Hipotecaria (cfr. artículo 97 de la Constitución).

3. Por cuanto antecede, no puede ser mantenido el criterio sustentado por el Registrador en su calificación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto apelado y la nota de calificación.

29 diciembre 2005

Procedimiento extrajudicial.- 5. El segundo defecto (el primer defecto al que se refiere la Resolución puede verse más atrás, en este apartado de HIPOTECA, bajo el título “Modificación”), por el contrario, no puede ser confirmado. El procedimiento extrajudicial de ejecución, con las limitaciones de procedimiento derivadas de la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008, es válido y eficaz, especialmente en el ámbito de ejecución de obligaciones garantizadas con hipoteca. El artículo 235 del Reglamento Hipotecario cuando limita el mismo a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con el título, no excluye los gastos de ejecución, si bien los limita (párrafo in fine del mismo precepto) a los previstos en el artículo 236 K (honorarios y gastos derivados de los distintos trámites previstos).

La cláusula debatida cuando se refiere a los gastos extrajudiciales, debe entenderse, por ello, en la forma más adecuada para que surta efecto. Aunque del precepto se deduce un concepto restrictivo de los citados gastos, éstos podrán ser acreditados posteriormente durante el proceso extrajudicial. Y, al igual que los intereses de demora, no pueden entenderse como una deuda futura e indeterminada, sino susceptibles de liquidación, por lo que la constancia en el Registro del valor de la finca, mandatario y domicilio, precisos para ejecutar extrajudicialmente, permitiría en el momento de iniciarse el procedimiento o más posiblemente incluso, durante el mismo, determinar exactamente la deuda exigida en este apartado, lo que no puede excluirse en el momento de la constitución de la hipoteca.

La utilidad del procedimiento extrajudicial, pese a sus actuales carencias, consiste precisamente en su flexibilidad y rapidez, características que permiten acreditar la liquidación de la deuda, en todos sus extremos, con las máximas garantías jurídicas derivadas de la actuación notarial.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, en los términos que anteceden.

29 junio 2009

CONTRATO DE CREDITO INMOBILIARIO: INHIBITORIA NOTARIAL

Antonio Ripoll Jaén, Notario

SUMARIO:

Supuesto de hecho:

Fundamentos de Derecho:

CONCLUSIONES:

NOTAS

ENLACES:

INFORME Nº 292. (BOE ENERO de 2019)

Segunda Parte: RESOLUCIONES DGRN:

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

3.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009. DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. DIVERSAS CLÁUSULAS. USURA.

4.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

5.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

7.** OBRA NUEVA ANTIGUA SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN

8.⇒⇒⇒ SILENCIO NEGATIVO EN LICENCIAS DE OBRA NUEVA.

9.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CONSULTA AL SERVICIO DE INTERCONEXIÓN REGISTRAL.

10.** TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO CONTRA EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL

13. *** INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA POR HERENCIA Y DONACIÓN.

15.⇒⇒⇒ PODER OTORGADO EN SUECIA. REQUISITOS DE EQUIVALENCIA DE PODERES Y ESCRITURAS EXTRANJERAS. JUICIO NOTARIAL DE EQUIVALENCIA DE PODERES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL. NO INSCRIBIBILIDAD DIRECTA DE DOCUMENTOS INMOBILIARIOS EXTRANJEROS.

17.** HERENCIA. LEY FORAL VASCA. LEGÍTIMA. APARTAMIENTO

19.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. CONFLICTO ENTRE FINCAS COLINDANTES

22.** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO POR EL PROPIO LEGATARIO. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA

23.* CESIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDA. ÁMBITO DE ACTUACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN

28.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO

29.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA

31.** RENUNCIA ABDICATIVA DE DOMINIO

RESOLUCIONES MERCANTIL

1.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ¿AUDITORÍA VOLUNTARIA?

2.* CERTIFICACIÓN EXPEDIDA POR UNO SOLO DE LOS DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS: NO ES POSIBLE.

6.() INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE CONSEJERO DELEGADO. RETRIBUCIÓN

11.⇒⇒⇒ BIENES MUEBLES. HIPOTECA SOBRE BUQUE. ES POSIBLE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL

12.() BIENES MUEBLES. HIPOTECA SOBRE BUQUE. ES POSIBLE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL.

14.* RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR, CONSTANDO YA INSCRITO SU CESE.

16.*** EXTINCIÓN DE SOCIEDAD CONSTANDO INSCRITA LA DECLARACIÓN DE INSOLVENCIA PROVISIONAL.

18.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

20.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR NOMBRADO DE FORMA VOLUNTARIA.

21.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. IDENTIFICACIÓN DEL RECURRENTE.

24.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

25.⇒⇒⇒ HIPOTECA MOBILIARIA: SU EJECUCIÓN DIRECTA EXIGE TASACIÓN PROFESIONAL Y SE LE APLICA LA REGLA DEL 75%.

26.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

27.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

30.⇒⇒⇒ HIPOTECA NAVAL. PACTO RELATIVO A LA VENTA EXTRAJUDICIAL Y PACTO MARCIANO: SU ADMISIBILIDAD.

ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN

TEMA DEL MES: EL DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN LA SUCESIÓN TESTADA

DISPOSICIONES GENERALES:

**Ley Jurisdicción Voluntaria: modificación. Apellidos. Matrimonio.

Tribunal Constitucional

SECCIÓN II:

Resultado Concursos Registros

Concursillos Aspirantes

RESOLUCIONES.

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA

234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR

235.** HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO

236.** HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.

237.*** HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA

241.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO

245.*** HIPOTECA. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE IMPUESTOS Y GASTOS AL PRESTATARIO

246.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO POR CADUCIDAD. NO PRECISA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. RECURSO. LEGITIMACIÓN

247.*** DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.

248.*** PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

254.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN O NO DEL PRECIO DEPENDE DE LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE OPCIÓN.

257.** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SUSPENSIÓN POR QUERELLA

260.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.

261.*** REANUDACIÓN DE TRACTO EX ART. 208 LH EXISTIENDO TITULACIÓN PÚBLICA. LICENCIA SEGRAGACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA: RESEÑA DE FACULTADES.

263.*** PROCEDIMIENTO DEL 199 CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES.

266.** AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LA TRANSMISIÓN INDIVIDUAL DE LAS FINCAS SIN AGRUPARLAS.

267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO COINCIDE LA TASACIÓN PARA SUBASTA CON LA INSCRITA. POSIBLES DEFECTOS YA RESUELTOS JUDICIALMENTE.

ENLACES:

TABLA DE CONTENIDOS DEL DECIMOTERCER NÚMERO DE LA REVISTA DE DERECHO CIVIL:

ESTUDIOS

ENSAYOS

VARIA

APROBADO EL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LO COBRADO INDEBIDAMENTE POR CLÁUSULAS SUELO ABUSIVAS

3. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009. DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. DIVERSAS CLÁUSULAS. USURA.**

**4.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL**

5. DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE**

7. OBRA NUEVA ANTIGUA SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN**

10. TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO CONTRA EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL**

13. * INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA POR HERENCIA Y DONACIÓN.**

1.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ¿AUDITORÍA VOLUNTARIA?**

**2.* CERTIFICACIÓN EXPEDIDA POR UNO SOLO DE LOS DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS: NO ES POSIBLE.**

**14.* RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR, CONSTANDO YA INSCRITO SU CESE.**

232.* SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA**

234. CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR**

235. HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO**

236. HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.**

237.* HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA**

241.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO**

245.* HIPOTECA. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE IMPUESTOS Y GASTOS AL PRESTATARIO**

246. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO POR CADUCIDAD. NO PRECISA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. RECURSO. LEGITIMACIÓN**

247.* DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.**

248.* PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES**

254. EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN O NO DEL PRECIO DEPENDE DE LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE OPCIÓN.**

257. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SUSPENSIÓN POR QUERELLA**

260. EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.**

261.* REANUDACIÓN DE TRACTO EX ART. 208 LH EXISTIENDO TITULACIÓN PÚBLICA. LICENCIA SEGRAGACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA: RESEÑA DE FACULTADES.**

266. AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LA TRANSMISIÓN INDIVIDUAL DE LAS FINCAS SIN AGRUPARLAS.**

267. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO COINCIDE LA TASACIÓN PARA SUBASTA CON LA INSCRITA. POSIBLES DEFECTOS YA RESUELTOS JUDICIALMENTE.**