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Informe Mercantil Septiembre 2022. Derecho de separación, validez de la Junta del que nace y nombramiento de experto.

INFORME MERCANTIL SEPTIEMBRE DE 2022 

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:
NOMBRAMIENTO DE EXPERTO POR EJERCICIO DEL DERECHO DE SEPARACIÓN: ¿PUEDE EL REGISTRADOR CALIFICAR LA VALIDEZ DE LA JUNTA DE DONDE SURGE EL DERECHO?
Planteamiento.

De conformidad con el artículo 354 de la LSC, en caso de ejercicio del derecho de separación por un socio,  si no existe acuerdo entre la sociedad y el socio  “sobre el valor razonable de las participaciones sociales o de las acciones, o sobre la persona o personas que hayan de valorarlas y el procedimiento a seguir para su valoración, serán valoradas por un experto independiente, designado por el registrador mercantil del domicilio social a solicitud de la sociedad o de cualquiera de los socios titulares de las participaciones o de las acciones objeto de valoración”.

Si la causa del ejercicio del derecho de separación es una causa legal (cfr. art. 346 LSC), su existencia va a exigir un previo acuerdo de la junta general. Lógicamente esa junta general debería celebrarse con todos los requisitos necesarios que determinen su validez, pues si la junta que da origen al derecho fuera impugnable o adoleciera de algún vicio que la invalidara, el derecho de separación no habría nacido.

Opiniones doctrinales.

Álvaro José Martín en un trabajo publicado en esta web sobre el nombramiento de experto por ejercicio del derecho de separación sostiene que “el registrador debe abstenerse de nombrar experto en caso de que, a la vista de las alegaciones de las partes, le parezca imprescindible un pronunciamiento previo sobre el cumplimiento de los requisitos de ejercicio del derecho de separación, lo que, en tanto no se legisle de otro modo, implica resolver negativamente la petición de nombramiento”. Es decir que “el registrador no tiene en ningún caso atribuida la función de declarar separado al socio” pues no es de su competencia “resolver si se ejercitó su derecho en forma y plazo, si concurrían las circunstancias previstas en la ley o en los estatutos sociales o si existen razones de peso para que la sociedad se niegue a permitir la salida”. Todo ello es de competencia judicial.

Desde su punto de vista el RM se limita a acordar o rechazar nombrar experto. Pero a continuación añade algo que parece contradictorio con su primera opinión pues sigue diciendo que a los efectos de proceder o no al nombramiento, “está facultado para valorar si, aparentemente, se cumplen los requisitos, todos los requisitos, de la naturaleza que sean, que justifican legalmente su intervención”. Y continúa “por eso si de la documentación presentada por las partes no resulta con meridiana claridad el cumplimiento de dichos requerimientos tiene que abstenerse de hacer el nombramiento”.

Lo difícil es saber cuáles son esos requisitos que justifican el nombramiento. El expediente se inicia con una solicitud, que será el primer y esencial requisito. Pero a partir de ahí y una vez notificada la sociedad o, en su caso el socio, si la sociedad es la solicitante, y hechas en su caso las alegaciones pertinentes, el registrador tendrá que ponderar cuáles de los requisitos que justifican el nombramiento se dan en el expediente.

En el mismo sentido y también en trabajo publicado en esta web, hemos sostenido que exista o no exista oposición al nombramiento, sea la oposición de la sociedad o del socio si el expediente es instado por la sociedad, “el registrador siempre deberá comprobar que se cumplen todos los requisitos para efectuar el nombramiento”. Si considera que se dan esos requisitos ello no significa que el registrador o la DG declaren que existe o no derecho de separación, sino que desde un punto de vista administrativo se cumplen los requisitos para el nombramiento. Si las partes no están de acuerdo con la decisión del registrador siempre podrán acudir a los tribunales, solicitando también de los mismos las medidas cautelares que estimen pertinentes. Esto además tiene una clara consecuencia: incluso en aquellos casos en que exista acuerdo entre el socio y la sociedad para el nombramiento, si no se dan esos requisitos no procederá el nombramiento. Nueva referencia a unos misteriosos requisitos que no sabemos cuáles son.

Requisitos para proceder al nombramiento.

Por ello, lo verdaderamente complejo será determinar cuáles son los requisitos que el registrador debe tener en cuenta para efectuar el nombramiento. Es decir ¿será requisito necesario que se le certifique la existencia de la junta que toma el acuerdo que origina el derecho de separación? ¿bastará que sea alegada por el socio y no contradicha por la sociedad? Si ante ello la sociedad se opone ¿cómo podrá acreditar el socio la existencia de la junta? Para acreditar la existencia necesita la colaboración de la sociedad, entonces ¿si la sociedad no le presta esa colaboración como la acreditará? Si el registrador ve de forma palmaria que la junta no ha sido debidamente convocada, bien por la forma o por la antelación, ¿podrá denegar el nombramiento? ¿Si no consta la aprobación del acta de la junta, también podrá denegarlo? Si el quorum de adopción del acuerdo no es suficiente ¿también podrá denegar ese nombramiento? En fin, son muchas las dudas que surgen al hilo de las consideraciones previas que hemos hecho y que no tienen una fácil solución.

Otro de los requisitos será el de su ejercicio en plazo: entonces, si no se ejercita en el plazo de un mes al que alude el artículo 348 de la LSC, ¿ello será apreciable por el registrador? Entendemos que sí sobre todo si ante la alegación de la sociedad en dicho sentido el socio no opone nada y para el registrador resulta claro de los hechos ese ejercicio fuera de plazo. Es decir, parece a primera vista que uno de los primeros requisitos apreciables por el registrador, será el ejercicio del derecho en forma y plazo, sobre todo si la sociedad lo alega.

Normalmente las juntas que originan el derecho de separación, o al menos las juntas que llegan a provocar un recurso ante la DG, son juntas ante notario, de fácil acreditación por el socio, pero si la junta no se ha celebrado ante notario el socio queda realmente desarmado si la sociedad no está dispuesta a prestar su colaboración.

En definitiva, es realmente difícil decir y precisar cuáles son los requisitos necesarios para proceder al nombramiento del experto. En algunas ocasiones el CD ha dicho que, si no existe derecho de separación, lógicamente no procede nombramiento de experto y en otras ocasiones, caso de derecho de separación por cambio de sistema de transmisión de participaciones o modificación del objeto, ha estimado en contra del criterio de la sociedad y a la vista de los hechos y de los acuerdos de la junta, que sí existía ese derecho. Lógicamente en estos casos la DG sólo declara la existencia del derecho de separación a los simples efectos del nombramiento, sin otras consecuencias, de forma que si la sociedad no comparte ese criterio pese al nombramiento siempre tendrá abierta la vía judicial para discutirlo. Y lo mismo se puede decir del socio al que la DG niegue su derecho a nombrar un experto por estimar que no se origina derecho de separación por falta de algún requisito. Ejemplo paradigmático de lo que decimos es el ejercicio del derecho de separación al amparo del artículo 348 bis de la LSC, respecto el cual son numerosos los pronunciamientos de la DG ponderando o no la existencia de los requisitos exigidos para su ejercicio en la nueva redacción del artículo.

Resolución de la DGSJFP de 3 de enero de 2020.

Aunque las decisiones de la DG son muchas y variadas para intentar aclarar algo los interrogantes que nos hemos hecho, traemos a colación una reciente resolución de la DG que trata de este problema, y que, aunque de forma limitada, algo nos puede ayudar a dar soluciones y a resolver los expedientes de nombramiento de experto.

Se trata de la resolución de 3 de enero de 2020 en expediente 167/2019 sobre nombramiento de experto.

Los hechos de esta resolución fueron los siguientes.

Se solicitó por una socia el nombramiento de experto para la valoración de sus participaciones como consecuencia del ejercicio de su derecho de separación por no reparto de dividendos.

En la junta celebrada, votó en contra de la propuesta de no reparto de dividendos haciendo constar su protesta.  A la junta, que no fue universal, solo asistieron   dos socios, el mayoritario y la solicitante, aprobándose al acta por mayoría siendo firmada por ambos. Es decir, no hubo reservas ni protestas de los socios ni el presidente hizo observación alguna sobre la debida constitución de la junta. No resultan de la solicitud más datos sobre los concretos aspectos de celebración de la junta.

La sociedad se opone y alega que debido que la Sociedad es agencia de viajes, no puede haber reparto de dividendo sin poner en riesgo la vida de la Sociedad, debido que se les exige un aval bancario, dependiente de su patrimonio neto, añadiendo como fundamental argumento que la participación del minoritario en la junta no fue válida pues del poder, por el que actuó el representante del socio, no resulta que lo fuera para administrar la totalidad del patrimonio del poderdante. Por tanto, si no estuvo bien representado no participó en la junta ni pudo oponerse al acuerdo.

El registrador acepta la oposición de la Sociedad, “por cuanto no resulta la correcta celebración de la junta …al no resultar del acta presentada el cumplimiento de las circunstancias y requisitos establecidos legal y estatutariamente”. Tampoco especifica más en el acuerdo y no sabemos por tanto a que circunstancias y requisitos se refiere.

La socia recurre alegando, aparte de variadas razones que inciden incluso en la validez de la convocatoria de la junta, en que esas cuestiones, en su caso, corresponden al juzgado su resolución.

La DG revoca la resolución del registrador.

Reitera la DG que el procedimiento registral de nombramiento de experto “se caracteriza por lo limitado de su ámbito de conocimiento y de sus medios de conocimiento”.

Sigue diciendo que, en “cuanto a los medios de conocimiento, el procedimiento es de naturaleza escrita y al mismo han de traerse exclusivamente aquellos documentos en los que las partes funden sus pretensiones”.

Por ello todo lo que no se derive de la documentación presentada queda fuera del conocimiento del registrador y deberá hacerse valer en el proceso jurisdiccional que corresponda.

En consecuencia, la DG no entra en el análisis de si la convocatoria de la junta estuvo o no bien realizada pues lo trascendente es que los asistentes admitieron la válida constitución de la junta, y sus acuerdos quedaron plasmados en el acta a que se refiere el artículo 202 de la Ley de Sociedades de Capital. Cuestión distinta es que si los acuerdos fueran inscribibles en el Registro Mercantil el registrador deberá calificar su legalidad, pero sin que esta función calificatoria pueda confundirse con la función derivada del artículo 348 bis de la Ley de Sociedades de Capital, en lo tocante al nombramiento de experto que valore las acciones o participaciones en caso de ejercicio del derecho de separación.

 En el caso que motiva esta resolución están presentes dos socios que representan el 95,77% del capital social, ambos consienten en celebrar junta general, quedando designado presidente y secretario, aceptando los asistentes la constitución de la junta y los asuntos a tratar, siendo aprobada el acta por mayoría que la firman los dos socios.

La sociedad, además no discute la válida constitución de la junta ni de los acuerdos adoptados “por lo que no cabe gravar a la solicitante con la aportación de unos eventuales documentos que, de existir, están bajo la custodia del órgano de administración”.

Basta con que la solicitante acredite “la existencia de la junta y de los acuerdos de lo que se derivaría la existencia de su derecho de separación, que acredita haber ejercitado”.

En cuanto a las alegaciones concretas que hace la Sociedad, para la DG es irrelevante la actividad que constituye el objeto social. Será responsabilidad de los administradores el tomar las medidas concretas para evitar perjuicios a la Sociedad en este aspecto.

Igualmente, lo que alega la Sociedad sobre las deficiencias en la representación alegada, queda fuera de este procedimiento “que, como se ha fundamentado, no tiene por objeto determinar si la constitución de la junta fue o no válida en función del poder exhibido por un representante, como no tiene por objeto la valoración de la conducta de los asistentes que afirmaron expresamente aceptar su constitución”.

Conclusiones.

De esta interesante resolución resulta que el registrador, a la hora de decidir si nombra o no nombra experto, debe prescindir del hecho de si la junta se ha celebrado con todos los requisitos que sean necesarios para calificar su validez. A la DG le basta con que la junta se haya celebrado y que ello no sea discutido por la sociedad, a que el presidente no haga ninguna reserva sobre la asistencia de los socios y a que el acta se apruebe. A sensu contrario parece que si falta alguna de dichas circunstancias no procedería el nombramiento.

Distingue claramente dos planos en que se mueve la actuación del registrador: uno será el plano de designación del experto, en el que debe atender a si se cumplen o no los requisitos necesarios para su nombramiento, y otro es el plano de la posible inscripción de los acuerdos derivados de la junta, en el cual sí debe calificar que se han cumplido todos los requisitos necesarios para su validez.

Ahora bien, pese a esta importante aclaración del CD, si del acta de la junta que acompaña a la petición no resulta claramente la adopción del acuerdo del cual surge el derecho de separación, o la aprobación del acta, o existen dudas insalvables con la lista de asistentes, o el presidente de la junta no da esta por válidamente constituida, o no acepta la representación del socio que vota en contra, no dando su voto por válido, el registrador, aunque no califique la inscribibilidad de los acuerdos en la hoja de la Sociedad, deberá denegar el nombramiento pues del acta acompañada no resultará el fundamental requisito que hace surgir el derecho de separación.

Pero lo que sí debe quedar claro es que fuera de esos casos realmente excepcionales, en ningún supuesto el registrador entrará en si la junta ha sido o no debidamente convocada, en si existe o no quorum válido para adoptar acuerdos, o si el orden del día es o no el procedente, y ello por muchas reservas o protestas que hagan los socios, que siempre podrán impugnar judicialmente la junta celebrada. Es decir que deberá estar a lo que diga el presidente sobre la constitución de la junta y si este dice que la junta se constituyó válidamente y que se adoptan los acuerdos, el registrador no podrá oponer al nombramiento del experto defectos distintos de los estrictamente exigidos para que surja el derecho de separación del socio que lo ejercita.

Por consiguiente, de esta resolución pueden resultar los requisitos para proceder al nombramiento de experto: solicitud del socio como primer paso, y acreditar la celebración de la junta y la adopción del acuerdo que origina el derecho de separación. Fuera de estos requisitos parece que no son necesarios ninguno más: ni siquiera, lo que para nosotros es muy dudoso, si el derecho se ejercitó en forma y plazo, ni si la causa de separación alegada por el socio es o no alguna de las previstas en la LSC, ni si esa causa reúne todos los requisitos necesarios para ser efectiva (pensemos de nuevo en el art. 348 bis LSC), ni los requisitos que determinan que la junta estuvo válidamente celebrada, etc.

Como conclusión a todo lo dicho y como en otras resoluciones la DG sí ha apreciado la necesaria concurrencia de otros requisitos para poder nombrar al experto, nos parece que es realmente difícil dar reglas fijas en este punto y será el registrador o en su caso la DG la que a la vista de todos los elementos fácticos y jurídicos que concurran en el caso decida lo que considere es más ajustado al ejercicio del derecho de separación. Se tratará en definitiva de una cuestión de hecho lo que hace más urgente, si cabe, la debida regulación reglamentaria de esta materia.

 

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

El Real Decreto-ley 14/2022, de 1 de agosto, de medidas de sostenibilidad económica en el ámbito del transporte, en materia de becas y ayudas al estudio, así como de medidas de ahorro, eficiencia energética y de reducción de la dependencia energética del gas natural. De este nuevo RDLey nos interesan las medidas contenidas en su título I centrado en la sostenibilidad del transporte de mercancías por carretera, con medidas como la necesidad de que los contratos se formalicen por escrito (carta de porte, con efectos probatorios por cada envío superior a €150), con indicación del precio, tratando de garantizar que el precio del transporte sea superior a los costes y gastos individuales efectivos en los que incide el transportista.

   Disposiciones Autonómicas.

LA RIOJA. Ley 9/2022, de 20 de julio, sobre economía social y solidaria de La Rioja. Entre otras considera empresas de economía social y solidaria a las cooperativas, a las sociedades laborales y a las sociedades agrarias de transformación. Para fomentarlas establece medidas de simplificación y automatización progresiva de los procedimientos, reducción de cargas burocráticas y trámites, así como la posibilidad de ayudas financieras. En concreto la DA3ª dispone que el registro de Cooperativas de La Rioja para la tramitación de sus procedimientos de calificación e inscripción, legalización de libros y depósito de cuentas y auditorías, “promoverá los mecanismos de colaboración con el resto de Administraciones públicas, los notarios y registradores de la propiedad y mercantiles, que aseguren la interoperabilidad y seguridad de los sistemas y soluciones adoptadas por cada una de ellas, …”.

PDF (BOE-A-2022-13067 – 22 págs. – 319 KB) Otros formatos

   Tribunal Constitucional: Notificación a sociedad extranjera

— Es muy interesante, para la eficacia de las notificaciones que se deben llevar a cabo en los Registros, o por los notarios, tener en cuenta la sentencia de la Sala Segunda, sentencia 91/2022, de 11 de julio de 2022, Recurso de amparo 1434-2021, en la que se plantea si una notificación a una sociedad extranjera que se lleva a cabo en la sede de una supuesta filial en España es hábil a los efectos de tenerla por emplazada para la contestación de una demanda de reclamación de cantidad. En la demanda, aparte el domicilio en el extranjero de la sociedad demandada, se indicó un domicilio en España de una filial participada de forma indirecta. El juzgado de lo Mercantil sólo lleva a cabo el emplazamiento en España. Pues bien, solicitado el amparo por infracción del principio de tutela judicial efectiva, el TC concede dicho amparo, sin indefensión, retrotrayendo los autos al momento de la incorrecta notificación. No se puede confundir el domicilio de una filial indirecta, con el domicilio de la propia sociedad.

RESOLUCIONES
   RESOLUCIONES PROPIEDAD.

La 304, según la cual si un usufructo está sujeto a una prohibición de disponer sin consentimiento del donante, no es posible la inscripción de una adjudicación en pago pues las prohibiciones de disponer no son derechos reales, sino restricciones impuestas a un titular sin atribución de un correlativo derecho a otras personas.

La 312, que vuelve a reiterar que el recurso gubernativo no cabe contra la forma en la que se ha practicado un asiento, pero sí cabe recurrir la nota de despacho cuando comporta una calificación negativa parcial al expresar que se excluyen del asiento determinaciones sustanciales o significativas del título.

La 317, que ratifica que el juicio de suficiencia sobre una escritura de sustitución de poder, es suficiente a los efectos de dar cumplimiento al art. 98 de la Ley 24/2001, no siendo necesario dar ese juicio de suficiencia en relación a la escritura de poder, en este caso otorgada por un notario extranjero, en cuya virtud se confirió el poder de que ahora se hace uso.

La 323, que igualmente en relación a un juicio de suficiencia notarial de una representación afirma que el juicio de suficiencia notarial de la escritura de poder comprende una certificación complementaria de ese poder.

La 332, un clásico pues vuelve a insistir en que aunque el testador faculte al cónyuge viudo para tomar posesión por su propia autoridad los bienes legados, es necesario en cualquier caso la intervención de los hijos legitimarios, tengan o no la condición de herederos.

La 335, que ha originado cierta polémica registral al insistir que el pacto comisorio se admite siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas, debiéndose analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, para determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.

La 345, según la cual para cancelar por caducidad una hipoteca (unilateral) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad).

La 347, que revoca determinada nota de calificación por no corresponder a la registradora calificante valorar si el inmueble ejecutado es o no vivienda habitual, y sin que la DGSJyFP se pronuncie sobre si la expresión sobre la vivienda habitual es obligatoria siempre en el decreto de adjudicación.

La 349, que a vueltas sobre el pacto comisorio considera admisible el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. La notificación del ejercicio de la opción de forma unilateral debe de llevarse a cabo por conducto notarial. Las cláusulas que carezcan de transcendencia real, deberán ser denegadas conforme a las reglas generales del derecho hipotecario.

La 351, sobre posible conflicto de intereses estimado la DG que existe conflicto de intereses, artículo 283 CC, en una compraventa en que la sociedad vendedora está representada por dos apoderados mancomunados, uno de los cuales es el tutor de la compradora, aunque hubo ratificación posterior del Consejo de Administración, certificación de acuerdo de Junta General y compareció la propia persona con discapacidad.

La 354, que vuelve a insistir en la necesidad en toda ejecución hipotecaria de demandar y requerir de pago  al deudor no hipotecante. 

La 358 que, en una herencia con desheredación de un legitimario, declara que basta con la afirmación del heredero de que no existen descendientes del desheredado, sin que sea necesario acreditar dicho extremo.

La 363, que declara de forma terminante que no es inscribible una prohibición de disponer impuesta en una compraventa en base a una donación anterior de metálico.

La 367, sobre medios de pago declarando que la exigencia de identificar los medios de pago se aplica a los reconocimientos de deuda y a las liquidaciones de la sociedad conyugal en las que media contraprestación en dinero o signo que lo represente.

La 368, limitativa de la publicidad formal del registro al establecer que en una certificación literal de una finca no cabe hacer constar el precio de una compraventa, salvo en los supuestos admitidos por el Centro Directivo.

La 387, insistiendo en que la revocación del NIF de una entidad supone la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal.

La 389, de carácter interpretativo en cuanto establece que es inscribible una herencia en que dos herederos se adjudican por partes iguales un inmueble y una cuenta y donde la igualdad se establece respecto de la herencia y no del bien, deduciéndose por ello la igualdad de modo indubitado.

La 392, según la cual, si en un acta notarial de herederos se dice que la causante estaba separada de hecho, carece de fundamento la afirmación del registrador de que no resulta acreditada en sede extrajudicial esa separación de hecho.

La 396, conforme a la cual no cabe inscribir una mera autorización adva de uso, si no confiere un aprovechamiento exclusivo y excluyente sobre un inmueble y aparece claramente determinados todos los elementos, subjetivos, objetivos y de contenido. 

   RESOLUCIONES MERCANTIL

La 310, estableciendo que, si una junta general es desconvocada, los acuerdos derivados de esa junta no son inscribibles, pese a que uno de los socios asistiera a la junta desconvocada y se certifique de sus acuerdos. A estos efectos el registrador puede tomar en consideración las alegaciones hechas por los administradores cesados al serle notificado su cese, y por el notario en cuya notaría se debería celebrar la junta.

La 311, que declara la anotación de solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta en sociedades anónimas no caduca a los tres meses y por tanto no debe cancelarse.

La 315, que con evidente propósito simplificador y no formalista declara si un acuerdo de aumento de capital con cargo a reservas, se toma en junta universal y por unanimidad, no es necesario que en el acuerdo se diga de forma expresa que se aprueba el balance tenido en cuenta para el aumento y tampoco es necesario que la fecha del informe del auditor sea anterior a la fecha de la junta.

La 350, sobre Registro de Bienes Muebles declarando que en la inscripción de reservas de dominio u otras garantías, sobre vehículos de no matriculación obligatoria, no es defecto que impida la inscripción la falta de toma de razón en el Registro de Vehículos de la Dirección General de Tráfico.

La 377, interesante en cuanto declara que en un acuerdo relativo a la modificación global de estatutos, es necesario, salvo que el acuerdo lo sea en junta universal y por unanimidad, el votar por separado los artículos que se refieran a materias diferentes o con autonomía propia. Si cambia el sistema de transmisión, existe derecho de separación.

La 378, que reitera su doctrina sobre la retribución de los administradores pues estima como no inscribible un artículo de los estatutos de una sociedad que dice que el sistema de retribución será fijado por la Junta General.

La 379, trascendental en materia de publicidad formal mercantil declarando que no existe obligación de suministrar de forma gratuita publicidad formal del Registro Mercantil, en tanto no esté operativa la plataforma de interconexión de registros mercantiles de la UE.

La 385 que viene a decir que un informe de auditoría con opinión “denegada” es admisible a los efectos de posibilitar el depósito de cuentas, salvo que la causa de esa opinión denegada sea la imposibilidad absoluta de emitir el informe.

José Ángel García Valdecasas Butrón.

 

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Foto de José Ángel García Valdecasas Butrón.

Tulipanes. Por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2022. Venta Extrajudicial Notarial. Suelos contaminados.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL.

El procedimiento de venta extrajudicial es otra de las vías con las que cuenta el acreedor para hacer efectivo su derecho de crédito y llevar a cabo la ejecución de la hipoteca.

Para la expedición de la certificación de cargas y la práctica de la oportuna nota marginal deben aplicarse las reglas ya expuestas para el procedimiento de ejecución directa (ver informe del mes anterior) con una serie de particularidades y es que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral.

Por lo tanto, el Registrador deberá calificar (ver R. de 5 de junio de 2020):

1º. Que sea indubitado el incumplimiento del deudor y,

2º. Que el pacto conste debidamente inscrito en el Registro y es que según R. 20 de septiembre de 2019, la inscripción de la hipoteca es constitutiva así como el pacto para su ejecución (directa o extrajudicial) y por ello no puede seguirse un procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial si no está inscrito dicho pacto, conforme a lo dispuesto en el artículo 130 LH, que entiende aplicable no sólo a los procedimientos de ejecución directa sino también a los extrajudiciales. La expedición de la certificación de cargas, de la que resultaba que el pacto de ejecución extrajudicial no estaba inscrito, no produce ni puede producir el efecto de sanar la falta de inscripción del pacto de ejecución hipotecaria extrajudicial.

3º. Que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.

4º. Que la hipoteca esté inscrita a favor de la misma entidad que ha instado la ejecución. Para el caso de la que hipoteca estuviera inscrita a nombre de entidad distinta, bastará con aportar la titulación necesaria que acredite la sucesión en la titularidad de la hipoteca (R. de 19 de marzo de 2013).

¿Quién debe realizar la notificación a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta y que constan recogidos en la certificación? El artículo 236 “d” RH atribuye la competencia al Notario (ver R. de 10 de enero de 2013). Así, según R. de 25 de septiembre de 2019, las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

La regulación fundamental de la venta extrajudicial se encuentra en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (tuvo la última reforma en 2019 con la LCCI) y los arts 234 y ss. del Reglamento Hipotecario (pendientes de reforma).

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Busca garantizar de forma efectiva la accesibilidad cognitiva de todas las personas con dificultades de comprensión y comunicación del entorno físico, el transporte, la información y la comunicación, lo que también implica la lectura fácil. El desarrollo reglamentario determinará su alcance efectivo en el día a día de notarías y registros.

Ir al archivo especial.

  • Instrucción DGSJFP sobre convenio de nacionalidad con Francia. De 31 de marzo de 2022, Para aplicar el Convenio de doble Nacionalidad con Francia, que se ha firmado el 15 de marzo de 2021. interpreta los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil y da pautas procedimentales de actuación tanto en Registros Civiles como en Notarías.

Ir al resumen de la Instrucción y al resumen del Convenio.

Trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular. Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración.

Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no. Dispone la regulación de la actuación en los registros. (notas marginales, comunicaciones e informe).

Ir al archivo especial. Ver especialmente el resumen del Título VIII.

Desde la perspectiva registral establece la práctica de una nota marginal de prohibición de disponer sobre bienes que pudieran pertenecer a personas relacionadas con la oligarquía rusa relacionada con la guerra de Ucrania, a pesar de no estar inscritos los bienes formalmente a su nombre.

Enlazamos con las publicadas en la web del Ministerio:

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Cataluña (5), Extremadura (3), Navarra (2) y Madrid.

Sin especial interés para los Registros de la Propiedad

TRIBUNALES

Sólo ha habido publicaciones del Tribunal Constitucional. Destacamos:

IMPUESTO DE SUCESIONES Y UNIONES DE HECHO. Sala Segunda. Sentencia 40/2022, de 21 de marzo de 2022. Que estima por unanimidad el recurso de amparo en el que la integrante de una pareja de hecho inscrita en un registro municipal madrileño impugnó la decisión de la administración tributaria, ratificada judicialmente, que le denegó la bonificación autonómica en la cuota tributaria en un caso de donación de una parte de la vivienda familiar que compartía con su pareja por no hallarse inscrita en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid.

ASISTENCIA JURÍDICA GRATUITA. Sentencia 43/2022, de 21 de marzo de 2022.Ramon

Se estima el recurso de amparo por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en relación con el derecho a la gratuidad de la justicia. Se había denegado el derecho a la asistencia jurídica gratuita al no haberse solicitado en primera instancia ni acreditado que las circunstancias económicas y condiciones necesarias para su obtención sobrevinieran posteriormente.

CONTROL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sentencia 44/2022, de 21 de marzo de 2022..

Se otorga el amparo en aplicación de la doctrina relativa a la ausencia del control judicial sobre las cláusulas abusivas. En la medida en que el juez no examinó en ningún momento del procedimiento el carácter abusivo de las cláusulas del contrato, vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva de los recurrentes.

SECCIÓN II
  • Se publica el Resultado del Concurso de Registros nº 312:

-De la DGSJyFP

-De la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia, en Cataluña

Ir al resumen.

  • Oposiciones Registros: Por Resolución de 21 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aprueba relación provisional de admitidos y excluidos

Ir a la página de las Oposiciones.

RESOLUCIONES:
127.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA A APODERADA DEL VENDEDOR. POSIBLE DOBLE VENTA

Cuando de la escritura resulta que el comprador (que es apoderado del vendedor) conoce que la finca pudo ser vendida previamente en documento privado puede el registrador rechazar la inscripción tratándose de una doble venta y apreciando la mala fe; además puede entenderse tácitamente revocado el poder si el poderdante ya había vendido la finca.

128.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FALTA DE CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS

El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jurídico documentado; es decir es rechazable un juicio de suficiencia para “hipotecar” cuando lo que se hace es “cancelar”.

130.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE RESERVA (DE COMPRAVENTA). HERENCIA Y PARIENTES TRONQUEROS EN EL PAÍS VASCO.

En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme a lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco.

131.** INSTANCIA SOLICITANDO 199 LH: HA DE PRESENTARSE AUN CUANDO INVADA REPRESENTACION GRAFICA COLINDANTE.

Opuesta a la 163

La falta de legitimación de la firma en una instancia privada que solicita la iniciación de un expediente del art. 199 no impide la práctica del asiento de presentación. Aunque la representación gráfica invada otra inscrita debe iniciarse el expediente, aunque sin consentimiento del titular inscrito de la porción invadida no cabe la rectificación y el resultado del expediente será negativo.

132.* EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN POR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. DUDAS DE IDENTIDAD. NOTIFICACIONES

La circunstancia de que una finca proceda de segregación no impide la rectificación de su superficie mediante el procedimiento del art. 201 LH. En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación.

133.**  PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA: EFECTOS 

Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos o penales, dado que defienden intereses públicos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo, por tanto, a los de fecha anterior a la anotación; no siéndoles aplicables, por tanto, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario.

134.** PACTO SUCESORIO DE MEJORA DE BIENES DE PRESENTE. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Sigue vigente el cierre registral del art. 254.5LH por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque se haya declarado nulo el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto.

135.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL. FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA

En un procedimiento judicial de liquidación de la sociedad de gananciales cabe que se adjudique un bien privativo de uno de los cónyuges, cuando quedó acreditado en el procedimiento que al carácter del bien era ganancial.

136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACION DE NO HABER DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

En caso de desheredación, aunque no es exigible que se pruebe la inexistencia de descendientes del desheredado, conforme a la tradicional doctrina sobre la dificultad de probar los hechos negativos, si  es necesario que en la escritura de partición los otorgantes manifiestes  expresamente que no existen dichos descendientes.

138.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución que reitera su doctrina sobre cancelación por caducidad convencional o legal del derecho real de hipoteca; y esquematiza las diferencias entre los artículos 82 y 210 de la Ley Hipotecaria.

140.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE ELEMENTOS VINCULADOS «OB REM» y LICENCIA MUNICIPAL EN CANARIAS.

La desvinculación de los trasteros vinculados «ob rem» a una vivienda como fincas independientes no está sujeta a licencia municipal, salvo que la licencia municipal de edificación del edificio esté condicionada por la vinculación o el acto de desvinculación esté sujeto a licencia conforme a la legislación urbanística autonómica, lo que no ocurre en Canarias.

141.** INSCRIPCIÓN DE AGUAS: INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE AGUAS AUNQUE YA CONSTASE EN EL REGISTRO.

Para inscribir la transmisión por herencia del derecho a un tiempo de riego de un rio es preciso acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas que sea competente, aunque ya estuviera “mencionado” en inscripciones anteriores.

144.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO.

La calificación de los poderes ha de hacerse de conformidad al momento en que se otorgó el documento. No cabe aplicar la doctrina de la DG relativa al juicio de suficiencia notarial a documentos otorgados con anterioridad. Si se elevan a publico transmisiones intermedias entre el titular registral y el adquirente es preciso el consentimiento de sus intervinientes.

146.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN EN DOMICILIO REAL DEL DEUDOR. DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO.

Resolución de 28 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

147.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. 

No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente, aunque no se acompañe la carta de pago.

 148, 49, 150 y 151** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO

No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo), en este último caso con una decisión judicial en el procedimiento y con las garantías procesales en cada caso previstas.

152.** VENTA POR TUTOR CON AUTORIZACIÓN JUDICIAL Y ACEPTACIÓN PREVIA DE HERENCIA.

La autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para la aceptación de la herencia previa del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario.

153.*** OBRA NUEVA PARA OFICINAS. NO CABE SUSTITUIR LA LICENCIA POR DECLARACION RESPONSABLE.

Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión.

154.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. DONACIÓN NO COLACIONABLE: DEBE COMPUTARSE PARA DETERMINAR LAS LEGITIMAS.

La partición del contador-partidor designado por el testador no requiere el consentimiento de los herederos, aún legitimarios, siempre que no se extralimite en sus funciones o en las instrucciones del testador. Entiende la DG que no hay extralimitación aun cuando la testadora ha declarado unas donaciones no son colacionables y el contador las tiene en cuenta para el computo de las legítimas (puesto que esto último es una operación de computación (también llamada colación en sentido impropio) y no propiamente colación (que es lo que ha prohibido la testadora.)

155.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». FALTA DE IDENTIDAD ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL

Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La aportación de una representación gráfica alternativa de una finca procedente de reparcelación pone de manifiesto una nueva reordenación de terrenos. Ha de tramitarse expediente administrativo por autoridad administrativa competente para la rectificación registral y que se cumplan en dicho expediente las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas, por lo que debe admitirse la oposición de los colindantes a la tramitación del art. 199.

157.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y POSTERIOR SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Para resolver sobre la oposición del colindante, el registrador debe acudir a la aplicación informática homologada y fundar sus dudas no solo en la oposición, sino también en lo que resulte de dicha herramienta.

160.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La motivación de la nota de calificación, consistente en la existencia de oposición de colindantes, que alega un solape con la representación gráfica catastral de su parcela, es suficiente para suspender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa.

161.* LAS ANOTACIONES CADUCADAS CARECEN DE VIRTUALIDAD CANCELATORIA

No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a un Anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad.

162.*** NULIDAD DE UN EXCESO DE CABIDA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento.

163.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA REGISTRAL AJENA

Resolución contraria a la 131

Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la base gráfica de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, debe iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita.

165.** HERENCIA. COMUNICACION FORAL 

Como regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Es necesario cuando por la vecindad civil del heredero, exista como régimen legal supletorio alguno que condicione los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge, como ocurre en este caso con la comunicación foral de bienes del País Vasco.

166.** BIEN CULTURAL EN EL PAIS VASCO. ADJUDICACIÓN AL SOCIO EN LA LIQUIDACIÓN DE UNA S.A. DERECHO DE TANTEO ADMINISTRATIVO.

En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural en el País Vasco no existe derecho de tanteo a favor de la administración.

 

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Viñedos en Villafranca del Bierzo. Por Ramón Cela.

 

La donación mutilada

LA DONACION MUTILADA

Antonio Ripoll Jaén

Notario

 

«En aqueste enterramiento/ Humilde, pobre y mezquino,/ Yace envuelto en oro fino Un hombre rico avariento.» (Quevedo).

 

SUMARIO:

I.- Antecedentes.

II.- En busca del orden discursivo.

III.- El párrafo en negrita.

IV.- La dramatización de lo dicho.

Enlaces

 

I.- Antecedentes.

En la virulencia de la pandemia, todavía vigente y hoy amenazante, traté en estas páginas el tema de la Donación y el Derecho de Reversión paccionado, a impulsos de la Resolución de la DGRN de 27 de marzo de 2019, cuyo supuesto de hecho y circunstancias me obligo a recordar así como la muy buena calificación registral que la motivó.

Antes de continuar, yo escribiendo y tu leyendo, es oportuno hacer una advertencia: lo único tal vez interesante de este breve es el párrafo que irá en negritas.

 

II.- En busca del orden discursivo.

A) Donación: El Derecho de Reversión.

En aquel trabajo se mantenía que las limitaciones a la donación, impuestas por el donante y aceptadas por el donatario, solo eran posibles cumulativamente, conforme a derecho, en la donación universal de todos los bienes presentes ex art. 634 CcE y siempre que no recayeran sobre todos los bienes.

Por limitaciones entiendo las tipificadas legalmente ex arts 634, 639 y 641 CcE, concretando: 1) reserva, por imperativo legal, en plena propiedad o en usufructo, de lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias; 2) la facultad de disponer de alguno de los bienes donados o de alguna facultad con cargo a ellos; 3) la reversión a favor del donador. En definitiva, limitaciones en beneficio del donante.

No comprendo entre las limitaciones la escisión entre el usufructo y la nuda propiedad, con diversificación de donatarios, para uno o varios el usufructo y para otro u otros la nuda propiedad, ni la reversión a favor de terceros, así como tampoco la imposición de pagar las deudas del donante, ex arts 640, 641 y 642 CcE.

Respecto a esta última limitación, ha de entenderse que cuando las deudas sean iguales o superiores al valor de los bienes donados, estaremos ante una figura bien distinta a la donación, muy a pesar de la dicción del Código, incluso ante lo que podríamos llamar una donación inversa y mixta con repercusiones en el art. 622 CcE.

Así es como yo interpreto y resumo hoy, fiado en mi memoria, lo que en su día escribí, incluso con las rectificaciones y contradicciones que puedan surgir y que las asumo.

B) La resolución de 27 de marzo 2019.

1. Supuesto de hecho: Donación de una sola finca con las siguientes limitaciones: a) reserva de usufructo a favor de los donantes (art. 634 CcE), con acrecimiento en el sobreviviente (art. 521 CcE); b) prohibición de disponer inter vivos en vida de los donantes (art. 26.3ª LH); c) reversión a favor de los donantes para cualquier caso y circunstancia (art. 641 CcE).

Limitación esta última en la que pretendí profundizar, de ahí el título del mencionado trabajo «Donación: El Derecho de Reversión».

2. Calificación: «Todo lo que se pactó es legal, individualmente considerado, pero su combinación impide que se pueda calificar de donación inter vivos«, no existe desplazamiento patrimonial de presente porque estamos ante una donación mortis causa lo que imposibilita su inscripción de presente.

3. Lo acordado: la DG, después de distinguir el tema donacional entre el Derecho Civil Común, que reside en el CcE (¿?), y el Derecho Civil de Cataluña, con regímenes jurídicos distintos, distinción que hace en contestación a lo argumentado por el recurrente, hace suya la calificación del registrador, declarando no haber lugar al recurso.

Es de significar el sondeo que hace el Centro Directivo en la doctrina de la donación mortis causa y su reconocimiento de que esta figura jurídica no está exenta de oscuridad, cuyo acceso registral solo sería posible instrumentado en el proceso sucesorio y bajo la forma testamentaria.

4. Critica: Se hizo en el aludido trabajo al que me remito y solo añadir que los perfiles de la donación mortis causa siguen estando muy desdibujados debido, tal vez, a la prohibición de los contratos sucesorios en el CcE y al confuso art. 620 del mismo cuerpo legal.

La crítica de hoy, la que motiva este trabajo, si se puede llamar así, está en el siguiente apartado, de cuyo contenido anticipo esta reflexión: ¿Es posible que cuatro vasos de agua vertidos en un solo recipiente se conviertan en vino? No me estoy refiriendo, desde luego, a pasajes bíblicos ni a la accesión en su modalidad de conmixtión.

 

III.- El párrafo en negrita.

La calificación registral que merece una crítica positiva, lo mismo que la resolución, me induce a cierta confusión: ¿Cómo es posible que tres limitaciones, individualmente consideradas, sean licitas y sumadas devengan en ilícitas, contrarias a Derecho o determinen la mutación de la naturaleza jurídica de un acto, por ser más explícito, de donación inter vivos a mortis causa?

Valga como ilustrativo el ejemplo del agua y el vino y es que así, sin más, planteadas las cosas lo argumentado y resuelto deviene en opaco cuando no contradictorio.

A nadie se le escapa que una resolución, lo mismo que la calificación registral de la que trae causa, no pueden declarar directamente la ineficacia de los actos jurídicos, si se prefiere, la nulidad de una donación, pues ello es competencia exclusiva de las partes y de la judicatura.

Resolución y calificación, actos administrativos, limitan su competencia a declarar si un acto jurídico es susceptible de tener o no acceso registral con el soporte de un título adecuado (art. 3 LH) y publicar la titularidad real, erga omnes, que su contenido reclama, con sus obligados fundamentos de derecho.

Y es aquí, en los fundamentos de derecho, cuando calificación y resolución quedan cortos. En efecto, el fundamento de derecho en virtud del cual la donación, con las tres limitaciones apuntadas (reserva de usufructo, prohibición de disponer y derecho de reversión ad nutum), no puede tener acceso registral está, además de lo argumentado por calificación y resolución, en que una donación así limitada o mutilada está carente de causa, con clara vulneración de los arts 618, 1261, 1274 y ss del CcE. ¿Dónde, en una supuesta donación, así considerada y mutilada. está el acto de liberalidad, lo gratuito y la mal llamada beneficencia del bienhechor? y ¿qué decir de la nobleza y bondad de corazón? En ninguna parte, estamos ante un falso donante cicatero que lo que no hace es donar, no da nada, no hay desplazamiento patrimonial efectivo, ni siquiera posesorio (¿?) y además con presunta intención de ganarse la voluntad del donatario, que no lo es, ante una mera expectativa jurídica si la escritura contiene todos los requisitos testamentarios, una expectativa revocable aunque habría que hablar mucho de ello.

Ya apunté, en el tantas veces citado trabajo, que el Notario, en virtud del principio presencial y de inmediatez, puede apreciar matices que escapan a la calificación registral y a la resolución misma.

Estoy escribiendo un jueves. así se explica que el agua se convierta en vino. ¿No te recuerda esto «Los jueves milagro» de Berlanga, con la inmejorable interpretación de Pepe Isbert? también allí el agua del grifo se convirtió no en vino y si en agua mineral embotellada y vendida cara.

Existen en lo escrito hasta ahora dos contradicciones con el trabajo de referencia, contradicciones que asumo y me llevan a rectificar parte de lo que en su día se dijo.

 

IV.- La dramatización de lo dicho.

Todo sí es Derecho y esta es la tercera contradicción.

La causa, un tema tan poco valorado en las oposiciones libres y casi ausente en las restringidas, cuando esta, la causa, es el fundamento del Derecho y el Derecho mismo.

Lo expuesto hasta ahora lo expresa y resume mejor Francisco de Quevedo Villegas y es que la poesía también es Derecho.

«En aqueste enterramiento

Humilde, pobre y mezquino,

Yace envuelto en oro fino

Un hombre rico avariento.

 

Murió con cien mil dolores,

Sin poderlo remediar,

Tan solo por no gastar

Ni aun hasta malos humores

 

En la dehesa del Saler, a 25 de julio de 2020, cumpleaños de mi hijo Carlos.

Antonio Ripoll Jaen

Notario

 

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SECCIÓN DOCTRINA

PORTADA DE LA WEB

Flamencos en la Albufera de Valencia (cerca de la Dehesa del Saler). Foto jandro en Wikipedia.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2018

 

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA. Emma Rojo.

Artículos 202 LH, 28 TRLS, 45 Y SS RD 1093/1997, 20 LOE

1. DECLARACIÓN OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN

1) Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad.

Vid. R. de 15 de enero de 2010: La acreditación de la licencia de obra ha de hacerse por certificado del Secretario del Ayuntamiento o bien por comunicación del Alcalde al notario y R. de 25 de marzo de 2011: el certificado del Secretario debe contener el visto bueno del Alcalde.

2) Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada – sin que baste con el visado – que indique que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo licencia.

Vid. Artículo 50 RD 1093/1997 y R. de 1 de diciembre de 2015.

2.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA

1) Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad,

2) Licencia de primera ocupación, salvo que la legislación urbanística autonómica prevea un régimen de comunicación o declaración responsable, es exigible la licencia de primera ocupación (R. de 4 de marzo de 2014, R. de 7 de noviembre de 2016)

3) El certificado de eficiencia energética.

4) Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada y visado acreditativa de que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.

5) El seguro decenal. Vid. trabajo de Vicente Martorell: “Exigibilidad del Seguro Decenal”.

6) El archivo registral del Libro Edificio que deberá presentarse en soporte informático, con los documentos en formato PDF y firmado por el promotor, a menos que por la antigüedad de la edificación no lo fuera, es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la LOE,. Su contenido se califica con arreglo al artículo 7 LOE y legislación autonómica. Vid. R. de 18 de enero de 2017 y de 19 de febrero de 2018.

Excepciones: No será necesaria aportar el Libro Edificio en los siguientes casos:

a) Cuando la normativa autonómica exima del depósito: R. 8 de septiembre de 2016

b) Cuando se trate de obras nuevas antiguas del art. 28.4 TRLS: R. 6 de septiembre de 2016

c) Cuando se trate de edificaciones sencillas que cumplan los tres siguientes requisitos cumulativos: 1) que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, lo que se acreditará mediante informe técnico; 2) que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público; y 3) se desarrollen en una sola planta (artículo 2.apartado 2, letra “a” LOE): R. 9 de enero de 2017

En los supuestos de autopromoción: ver R. de 26 de octubre de 2016

7) Identificación de la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, ex artículo 202.2 LH (vid. por todas RDGRN 23 de mayo de 2016)

3.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA.

Ver: Obras nuevas antiguas, por Manuel Matas Bendito.

1) Que se pruebe – por certificación del Catastro (descriptiva y gráfica) o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial-, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. No se exige que se determine la fecha exacta de terminación, sino que basta con se indique que estaba terminada en una determinada fecha.

2) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

3) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

4) El seguro decenal, salvo que hayan transcurrido más de diez años desde la recepción de la obra. Vid. Resolución de 23 de octubre de 2017.

5) Identificación de la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, ex artículo 202.2 LH. (Vid. por todas, R. de 19 de abril de 2016).

Y NO se precisa. Según doctrina de la DGRN para las declaraciones de obra nueva antiguas, no es necesario:

1) Acreditar que el suelo no tiene carácter demanial o que no está afectado a una servidumbre de uso público general y no es necesaria licencia de ocupación (vid, por todas, R. de 5 de noviembre de 2013),

2) No es necesario el certificado de eficiencia energética (vid. R. 19 de abril de 2016).

3) No es necesario el archivo registral del Libro Edificio. Vid. R. de 29 de mayo o de 7 de junio de 2017.

4) No es necesario licencia de ocupación. Vid. R. de 15 de abril de 2013.

 

DISPOSICIONES GENERALES Y AUTONOMICAS. María Núñez.

No se han publicado hay Disposiciones Generales ni Autonómicas de interés registral.

Tribunal Constitucional.

Cabe mencionar la Sentencia 5/2018, de 22 de enero de 2018, relativa al EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Considera que se ha vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva, porque el emplazamiento por edictos del que fue objeto la demandante en un procedimiento de ejecución hipotecaria no fue tras haber agotado el órgano judicial los medios de averiguación de su domicilio real. En la escritura de hipoteca aparece un domicilio alternativo de la demandada, coincidente con su domicilio real habitual. Allí tenía que haberse intentado también la notificación.

PDF (BOE-A-2018-2461 – 5 págs. – 184 KB) Otros formatos

SECCIÓN II:

Destaca el Concurso de Registros, cuyo resultado provisional fue dado a conocer por la DGRN en un tiempo récord inferior a las 24 horas. En el propio mes se publicó el resultado definitivo, quedando sólo cinco plazas desiertas entre los concursos de la DGRN PDF (BOE-A-2018-2763 – 3 págs. – 240 KB) Otros formatos y Cataluña. PDF (BOE-A-2018-2772 – 2 págs. – 158 KB) Otros formatos

Jubilaciones. Durante el mes se han jubilado dos registradores:

Don Antonio Manuel Fernández Sarmiento, registrador mercantil y de bienes muebles de Granada II, y Don Antonio Manuel Oliva Rodríguez, registrador de la propiedad de Madrid n.º 1, 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES. Se ha publicado una Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sección Primera, de 14 de julio de 2016, que ha devenido firme.

1/2018. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO Y HERENCIA YACENTE

Resolución de 12 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sección Primera, de 14 de julio de 2016, que ha devenido firme. Revoca una Resolución y calificación registral sobre si era inscribible una sentencia declarando el dominio por usucapión, recaída en procedimiento seguido contra desconocidos herederos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente.

Ver resto del resumen y texto completo de la resolución.

PDF (BOE-A-2018-2491 – 1 pág. – 216 KB) Otros formatos

En cuanto a las resoluciones publicadas durante el mes de febrero, podemos sintetizarlas en las siguientes (dejando al margen las que son muy reiterativas)

63.*** TRANSMISIÓN DE UNIDAD PRODUCTIVA EN CONCURSO DE ACREEDORES POR SUBASTA ELECTRÓNICA NOTARIAL. SE INTERPRETA PLAN DE LIQUIDACIÓN.

Donde se analiza la calificación del Registrador en las enajenaciones efectuadas durante la liquidación en los concursos de acreedores, así como la interpretación del plan de liquidación

64.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR A ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.

Establece los requisitos para cancelar las cargas inscritas con posterioridad a una opción de compra cuando se ejercita ésta, en particular la consignación a favor de sus titulares y los casos en que no es necesaria dicha consignación (por haberse empleado en pagar un crédito preferente y se presenta con la escritura de cancelación de la hipoteca que la garantiza

65.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA. ERROR DE CONCEPTO Y MODALIDADES DE RECTIFICACIÓN.

Sobre los supuestos en que cabe la rectificación del Registro y la determinación de si es o no un error de concepto.

66.** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA. PLAZO DE DURACIÓN DE LAS MEDIDAS CAUTELARES Y CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.

Sobre la duración de unas medidas cautelares administrativas y la distinta duración de la Anotación de Prohibición de Disponer en el Registro

67.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN TELEMÁTICA

Resolución que sistematiza los requisitos para solicitar publicidad registral analizando en particular la solicitud por un profesional que actúa por encargo de otro, siendo necesario igualmente invocar un interés legítimo

68.** INMATRICULACIÓN DE FINCA EXPROPIADA

Resolución que analiza indicios que pueden tenerse en cuanta para determinar que una finca que se pretende inmatricular ya está inscrita parcialmente

70.*** PROHIBICIONES DE DISPONER EN UN PROCESO CIVIL Y EN UN PROCESO PENAL O ADMINISTRATIVO. TÍTULO DISPOSITIVO E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO.

Sobre los efectos que produce las Anotaciones de Prohibición de disponer respecto a los actos dispositivos realizados por el titular registral, distinguiendo según se trata de las ordenadas en procesos civiles y en procedimientos penales o administrativos

71.** RECTIFICACIÓN DE ERRORES VOLUNTARIOS E INVOLUNTARIOS. FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL POR MANIFESTACIONES ERRÓNEAS.

Trata sobre la forma de rectificar los errores del Registro sobre el carácter ganancial o no de una finca, distinguiendo según se trate de un error voluntario o no. Efectos limitados de la fe de vida y estado a estos efectos.

72.** ANOTACIÓN DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO

Sobre los requisitos para embargar bienes de una sociedad en procedimientos dirigidos contra el socio (art. 20 último párrafo LH), y la imposibilidad de utilizarlo para embargar bienes de la sociedad por deudas de los socios, en cuyo caso hay que acudir a la doctrina del levantamiento del velo.

73.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO EN GALICIA. APLICACIÓN DEL ART. 1057-2 CC. REFERENCIA A ARAGÓN Y A NAVARRA.

Sobre la aplicación del procedimiento de jurisdicción voluntaria del artículo 1057 del CC a las particiones de causantes con vecindad civil gallega, pese a la normativa específica; criterio aplicable también a Navarra y Aragón.

77 ** SENTENCIA DE NULIDAD DE INSCRIPCIÓN DE PERMUTA SIN DETERMINAR LOS ASIENTOS A PRACTICAR

Sobre la interpretación no formalista de las sentencias que declaren la nulidad de contratos inscritos cuando resulte claro cuáles son los asientos que deben cancelarse.

78.⇒⇒⇒ PROCEDIMIENTO DE CONCILIACIÓN ANTE EL REGISTRADOR DEL ARTÍCULO 103 BIS LH

Resolución novedosa que aborda el procedimiento de mediación ante el Registrador, su finalidad y  naturaleza, las reglas sobre la competencia del registrador así como las formalidades para su tramitación.

79.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRAS INSCRITAS

Resolución que plantea los movibles procedimientos a seguir cuando el registrador alega duda fundada de que la finca que se pretende inmatricular coincide total o parcialmente con otra también inscrita. (ya no es aplicable lo dispuesto en los artículos 300 y 306 RH), cabe el recurso gubernativo o judicial contra la calificación, el procedimiento del art. 203 – ya que n su tramitación hay mayores garantías para disipar las dudas- o incoar proceso jurisdiccional- art. 204 LH

81.** HIPOTECA. INTERESES Y COMISIÓN DE APERTURA. POSIBLE CARÁCTER USURARIO. PODER GENERAL Y MANDATO EXPRESO.

Resolución que analiza la calificación del Registrador respecto a un posible carácter usurario de los intereses, así como de la comisión de apertura de un préstamo. Analiza igualmente la posibilidad de retener parte del importe del préstamo como provisión de fondos; considera que la retención de una parte de capital como comisión de entrada es admisible, aunque respecto a dicha comisión de entrada considera que incumple las exigencias de la transparencia al no definir claramente cuáles son los servicios que se remuneran con dicha comisión de apertura.

82.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA SIN OPOSICIÓN. ES NECESARIA LA PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL.

Relativa a la formalización de las particiones judiciales de herencia, que exige protocolización notarial si no es contencioso, y Sentencia firme cuando las partes no aceptan la partición propuesta por el contador partidor nombrado el procedimiento se transforma en contencioso.

84.*** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA DESTINADA A GARAJE CON USO EXCLUSIVO. POSIBILIDADES DE INSCRIPCIÓN. COMUNIDAD ORDINARIA Y COMUNIDAD ESPECIAL.

Se determina la posibilidad de inscribir la transmisión de plazas de garaje sin delimitación física, cuando la venta de dichas plazas se inició antes de la regulación que así lo impone (art. 53 del Rto de 4 de julio de 1997)

85.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO y LEVANTAMIENTO DEL VELO.

Reitera la doctrina del centro directivo sobre el principio de tracto sucesivo en las anotaciones de embargo y el supuesto excepcional del último párrafo del art. 20 LH, así como la interpretación relativa al levantamiento del velo.

86.** INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA A LA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD.

Relativa a la tramitación del procedimiento del artículo 199 con una representación gráfica alternativa y la necesidad de notificar a los colindantes cualquiera que sea el porcentaje del exceso

87.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución que aclara que aun cuando las diferencias de superficie de la finca sean mínimas, el registrador debe tramitar el procedimiento de del art. 199 o exigir el del artículo 201 para incorporar la representación gráfica si a su juicio existen colindantes registrales que pueden resultar afectados por la inscripción de dicha representación

92.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA SOBRE ELEMENTO PRIVATIVO CONSTRUYÉNDOSE CUATRO ELEMENTOS NUEVOS.

Relativa a la diferencia entre la propiedad horizontal tumbada y los complejos urbanísticos y el consentimiento de la comunidad de propietarios para construir sobre un elemento privativo

94.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Sobre la imposibilidad de adjudicar la finca -vivienda no habitual-  al acreedor por todo lo que se le debe cuando es inferior al 50% del valor de tasación, incluso cuando es una diferencia no significativa

95.** HIPOTECA. COBERTURA DE LOS INTERESES. LIMITE DE LOS 5 AÑOS. CARÁCTER AUTÓNOMO

Reitera el criterio sobre la posibilidad de garantizar intereses ordinarios y de demora por plazo de 5 años de forma autónoma y no conjunta

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2018

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

Villafranca del Bierzo por Bernardo Santamarina

Tema 52 Hipotecario Registros. Anotación de embargo, secuestro y prohibicion de disponer.

TEMA 52 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 52. Anotación preventiva de embargo. Procedimiento para obtenerla. Efectos que produce. Examen de la prelación de créditos anotados. Las anotaciones preventivas de secuestro y de prohibición de enajenar.

 

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 49

Notarías: tema 44

 

TEMA 52:

TEMA 52. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
  2. PROCEDIMIENTO PARA OBTENERLA
  3. EFECTOS QUE PRODUCE
  4. EXAMEN DE LA PRELACIÓN DE CRÉDITOS ANOTADOS
  5. ANOTACIONES PREVENTIVAS DE SECUESTRO Y PROHIBICIÓN DE ENAJENAR

 

1.- ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

ROCA SASTRE define la anotación preventiva como el asiento registral de vigencia temporalmente limitada que enerva la eficacia de la fe pública registral a favor de los titulares de ciertas situaciones jurídicas que no son inscribibles. En este tema en concreto se nos exige el examen de las anotación preventiva de embargo, secuestro y de prohibición de disponer.

En cuanto a la anotación preventiva de embargo el art. 42 apdo. 2 y 3 LH, dispone que:

“Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

Pero el art. 141 RH señala que: “La anotación preventiva de que trata el caso tercero del artículo 42 de la Ley no podrá verificarse hasta que, para la ejecución de la sentencia, se mande embargar bienes inmuebles del condenado por ésta, en la forma prevenida respecto al juicio ejecutivo”. (*Este art. 141 RH transforma “la anotación de sentencia ejecutoria” del art. 42.3 LH en “anotación de embargo” derivada de sentencia ejecutoria, lo cual plantea problemas interpretativos).

A – En cuanto a LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO, es una cuestión muy discutida en la doctrina:

  1. Una parte de la doctrina, encabezada por ROCA SASTRE, partiendo del concepto de “hipoteca judicial”, entiende que la anotación no sólo publica la existencia de la traba, sino que también constituye una especie de garantía de Registro a favor del crédito que se ejecuta, sujetando al bien anotado a una afección de carácter hipotecario. De ahí que se defienda que la anotación tiene un carácter parcialmente constitutivo, y para la plena existencia del embargo siempre es necesaria su constancia registral.
  2. La mayoría de la doctrina, y también la DGRN, sostienen que las anotaciones de embargo son asientos meramente declarativos, cuya eficacia se limita a conceder oponibilidad erga omnes a una traba que ya tiene existencia jurídica desde el momento en que es decretada por los Tribunales.

SARMIENTO RAMOS entiende que la traba existe desde que se decreta judicialmente y desde entonces el embargo produce todos sus efectos procesales y sustantivos, quedando únicamente supeditado a la anotación en el Registro el efecto de preferencia para el cobro respecto al bien anotado sobre créditos posteriores.

Esta última teoría viene confirmada por el tenor de la LEC 2000, cuyo art. 587 dispone que el embargo se entenderá hecho desde que se decrete por resolución judicial o se reseñe la descripción de un bien en el acta de la diligencia de embargo, aunque no se hayan adoptado aún medidas de garantía o publicidad de la traba. Pero ello se entiende sin perjuicio de las normas que en materia de protección de terceros de buena fe deban aplicarse.

De esta forma, la eficacia de la anotación de embargo se limita a dos planos:

Por un lado, publica la afección real del bien al proceso ejecutivo, impidiendo la aparición deterceros hipotecarios. 

Y por otro, atribuye a la traba una determinada prioridad registral, como vamos a ver en el presente tema.

B – En cuanto a LOS CASOS EN QUE PROCEDE:

El párrafo 1º del art. 140 RH señala que: “Se hará anotación preventiva de todo embargo de bienes inmuebles o derechos reales que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea preventivo o en procedimiento administrativo de apremio, debiendo observarse las reglas siguientes.

1.ª Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según

los casos. Los Registradores conservarán uno de los duplicados del mandamiento judicial y devolverán el otro, con arreglo a lo prevenido en el artículo 133”.

De acuerdo con este precepto, hay dos tipos de anotaciones:

a) Anotaciones de embargo de origen judicial, como son:

— la decretada en juicio ejecutivo (arts. 613 y 629 LEC);

— la decretada en trámite de ejecución de sentencia, del art. 141 RH;

— la anotación de embargo preventivo (distinta de la anotación preventiva de embargo), que constituye una medida cautelar que puede solicitarse por el actor en toda clase de procedimientos judiciales (arts. 140 RH, y 727.1 y 738.2 LEC);

— la ordenada en concursos de acreedores (art. 17 Ley Concursal, de 9 de julio de 2003);

— las ordenadas de oficio en Procedimientos Laborales (art. 253 del TR de la Ley de Procedimiento Laboral, de 7 de abril de 1995);

— o la decretada en juicio criminal seguido ante la jurisdicción ordinaria. (Ley de enjuiciamiento criminal modificada por la Ley 3/2009 entre otras)

b) Y anotaciones de embargo de origen administrativo, como son:

— las dictadas en procedimientos de apremio de carácter fiscal (reguladas en la Ley General Tributaria de 17 de diciembre de 2003 y en el Reglamento General de Recaudación, de 29 de julio de 2005);

— las ordenadas por la Tesorería General de la Seguridad Social (reguladas en el Reglamento de Recaudación de la Seguridad Social, de 11 de junio de 2004);

— o las recaídas en procedimientos urbanísticos, como permite el art. 65 del RD 1093/ 1997, de 4 de julio.

 

2.- PROCEDIMIENTO PARA OBTENERLA

De esta materia se ocupa la legislación procesal, y en particular la vigente LEC 7-1-2000, cuyo art. 629 (modificado por la Ley de 3 de noviembre de 2009) comienza disponiendo que Cuando el embargo recaiga sobre bienes inmuebles u otros bienes o derechos susceptibles de inscripción registral, el secretario judicial encargado de la ejecución, a instancia del ejecutante, librará mandamiento para que se haga anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad o anotación de equivalente eficacia en el registro que corresponda. El mismo día de su expedición el Secretario judicial remitirá al Registro de la Propiedad el mandamiento por fax, o en cualquiera de las formas previstas en el artículo 162 de esta Ley. El Registrador extenderá el correspondiente asiento de presentación, quedando en suspenso la práctica de la anotación hasta que se presente el documento original en la forma prevista por la legislación hipotecaria.

Por tanto también es posible la remisión por vía telemática conforme a lo dispuesto en el art. 162 de la LEC, en cuyo caso se aplicarán las disposiciones de los artículos 418 y SS RH que se estudian en el tema 25.

Según el art. 206.2.2ª LEC, la resolución judicial que acuerde la anotación revestirá la forma de auto (GARCÍA GARCÍA entiende que podría admitirse que el embargo se decrete por Auto y la anotación preventiva de embargo por Providencia). La práctica de la anotación, una vez solicitada por el ejecutante, será acordada por el letrado de la Administración de Justicia mediante mandamiento; en cuanto a éste, dice el 165 RH que:

“Toda anotación preventiva que haya de practicarse por mandato judicial se verificará en virtud de presentación en el Registro del mandamiento del Juez o Tribunal, en el que se insertará literalmente la resolución respectiva, con su fecha, y se hará constar, en su caso, que es firme”. En este sentido, el art. 524.4 LEC exige que las resoluciones judiciales que den lugar a inscripciones o cancelaciones sean firmes; sin embargo, al ser la anotación preventiva un asiento provisional y no definitivo, y dado el carácter urgente de las de embargo, no es necesaria la firmeza de la resolución que ordene practicar en el Registro una anotación preventiva (aunque sí sería necesaria la firmeza de la resolución judicial que ordene la cancelación de una anotación).

Añade el art. 257 LH que: Para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedirá el Juez o Tribunal, por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias.

El Registrador devolverá uno de los ejemplares al mismo Juez o Tribunal que lo haya expedido o al interesado que lo haya presentado, con nota firmada expresiva de quedar cumplido en la forma que proceda; y conservará el otro en su oficina, extendiendo en él una nota rubricada igual a la que hubiere puesto en el ejemplar devuelto.

Estos documentos se archivarán numerados por el orden de su presentación”.

  1. Una vez practicado el correspondiente asiento de presentación, el Registrador calificará el mandamiento de acuerdo con los criterios de los artículos 99 ó 100 RH, según proceda.

Dentro de los posibles obstáculos que pudieran apreciarse en la calificación, tanto la legislación hipotecaria como la procesal contemplan expresamente el incumplimiento del tracto sucesivo, diferenciando 3 hipótesis:

1) Si el bien está inscrito a nombre del demandado, debe practicarse la anotación, salvo que existan otros defectos.

2) Si el bien se halla inscrito a favor de persona distinta, debe denegarse la práctica de la anotación,

excepto en el caso del art. 105 RH, que permite suspender la anotación cuando conste o se acredite que la persona contra la que se dirige el embargo es causahabiente del titular inscrito (regla que reproduce el art. 629.2º LEC). No obstante, ha de tenerse en cuenta la regla especial que para procedimientos criminales prevé el párrafo último del art. 20 LH, cuya redacción ha sido recientemente modificada por la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales:

“No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento. “

3) Si la finca no está inmatriculada, el art. 140.2º RH dispone que: 2.º” Si la propiedad de los bienes embargados no constare inscrita, se suspenderá la anotación del embargo, y en su lugar se tomará anotación preventiva de la suspensión del mismo” (son también de aplicación, en este caso, los números 3 a 5 del citado precepto). Además debemos recordar la regla general según la cual “la anotación de suspensión”, por esta u otras causas, deberá ser solicitada por los interesados, con la excepción del art. 164 RH, que dice que:

“Cuando en mandamiento judicial o administrativo se ordene tomar una anotación preventiva y no pueda efectuarse por defecto subsanable, se extenderá el asiento, si los interesados lo solicitaren, en la forma prevenida por el artículo 169 (**anotación preventiva de suspensión de la anotación ordenada que adolezca de defecto subsanable**). Cuando se trate de embargos por causas criminales o en que tenga el Estado un interés directo, no será necesaria la solicitud del interesado para que se tome la referida anotación”.

  1. Respecto al contenido de la anotación de embargo

En primer lugar se exige la constancia en ella de las circunstancias generales; dicen los arts. 72 y 73.1 LH que: “Las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que se exigen para las inscripciones en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones. Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresarán la causa que haya dado lugar a ello y el importe de la obligación que los hubiere originado”.

“Todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotación preventiva expresará las circunstancias que deba ésta contener, según lo prevenido en el artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotación”.

Además, es necesario hacer constar, en la medida en que resultan del mandamiento librado, las siguientes circunstancias:

La identidad del que haya obtenido el embargo a su favor, y la de aquel contra quien se hubiera dictado.

La expresión de quedar constituida la anotación de embargo y la persona a cuyo favor se verifica.

La fecha del mandamiento, con indicación del Juez o Tribunal que lo haya dictado y la expresión de quedar archivado uno de los ejemplares (*así resulta de los números 9 y 10 del art. 166 RH*).

El domicilio del anotante para que puedan practicarse las notificaciones del art. 353 RH, aunque sólo si consta del título. En las inscripciones el domicilio del titular registral debe constar en todo caso. (Art. 51.9 RH)

Además, el art. 166 RH señala en sus párrafos 1 y 3 que: “Las anotaciones preventivas se practicarán en la misma forma que las inscripciones, y contendrán las circunstancias determinadas en general para éstas, haciendo constar, además, las siguientes:

  1. Si se pidiese anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos indeterminados del deudor, por responsabilidades del mismo, se expresará la fecha del fallecimiento de éste. Cuando el procedimiento se hubiese dirigido contra herederos ciertos y determinados del deudor, también por obligaciones de éste, se consignarán, además, las circunstancias personales de aquéllos. Si las acciones se hubieren ejercitado contra persona en quien concurra el carácter de heredero o legatario del titular, según el Registro, por deudas propias del demandado, se harán constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Ultima Voluntad y de defunción del causante. La anotación se practicará sobre los inmuebles o derechos que especifique el mandamiento judicial en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor.
  1. Si se hiciese a consecuencia de mandamiento de embargo o secuestro, o en cumplimiento de alguna ejecutoria, se expresará así, manifestando el importe de lo que por principal y, cuando proceda, por intereses y costas, se trate de asegurar y las circunstancias del que haya obtenido la providencia a su favor y de aquel contra quien se haya dictado”.

También dispone el art. 167 RH que: “La anotación preventiva de diferentes bienes expresará la cuantía del crédito u obligación de que respondan todos ellos o la especial de cada uno, caso de haberse efectuado la distribución”.

(**Esta innecesidad de distribución de la cantidad adeudada entre las diversas fincas que sean objeto de embargo es una diferencia básica en relación con las hipotecas, donde es esencial y obligatoria tal distribución teniendo en cuenta los arts. 119 LH y 216 RH**).

  1. En cuanto a la posible ampliación del embargo

Vamos a exponer sintéticamente esta materia (ciertamente compleja) poniendo en relación los correspondientes preceptos de la LEC con los Principios Hipotecarios generales, y analizando igualmente la doctrina de la DGRN y la Jurisprudencia de los Tribunales en este punto:

  1. Uno de los caracteres básicos de la anotación de embargo es la constancia de la cantidad adeudada en concepto de principal, intereses y costas, la cual, EN PRINCIPIO, limita la eficacia de la ejecución frente a terceros adquirentes del bien embargado objeto de anotación.

Dice el art. 613.4 LEC, de forma bastante confusa, que “el ejecutante podrá pedir que se mande hacer constar en la anotación preventiva de embargo el aumento de la cantidad prevista en concepto de intereses y costas, acreditando que unas y otras han superado la cantidad que, por tales conceptos, constara en la anotación anterior”. Esta norma no especifica la clase de asiento que debe reflejar esta ampliación:

mientras que algunos autores entienden que debe ser una nota marginal, otros creen que debe ser otra anotación.

Según RDG de 26 de Septiembre de 2003 (confirmada por RDG de 12 de Febrero de 2005), cabe consignar por nota marginal a la anotación de embargo un exceso decretado por intereses y costas, aunque haya titulares registrales posteriores, mientras no sean los terceros que adquieran el bien trabado en otra ejecución. La resolución de 16 de febrero de 2015 ha aclarado además que dicha ampliación es válida incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que por ello pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica. Además, hay que tener en cuenta que tal y como señaló la resolución de 28 de julio de 2012, no puede pretenderse, en el caso de los procedimientos de apremio derivados de deudas a la Seguridad Social, que a través de una ampliación de un embargo por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, se obtenga la práctica de un nuevo asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial. El Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social establece una regulación clara al respecto que se distancia de la contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículos 610 y 613 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por otra parte, del art. 613.3 LEC resulta que: “…….cuando los bienes sean de las clases que permiten la anotación preventiva de su embargo, la responsabilidad de los terceros poseedores que hubieran adquirido dichos bienes en otra ejecución, tendrá como límite las cantidades que, para la satisfacción del principal, intereses y costas, aparecieran consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran inscrito su adquisición”. Este precepto sólo se refiere a “los terceros poseedores que sean adquirentes en otra ejecución”, es decir, a los rematantes de otra subasta derivada de anotación de embargo posterior; en consecuencia, se ha de estar a la existencia de la anotación de embargo anterior y a la constancia registral de las cantidades que figuren en la misma, sin que quepa ninguna ampliación por intereses, costas o vencimientos posteriores. GARCÍA GARCÍA sostiene que la interpretación lógica del precepto supone que la ampliación no puede perjudicar a ningún titular registral de hipotecas intermedias, y no sólo a los terceros poseedores adquirentes del dominio, por aplicación de los Principios de la legislación hipotecaria y de otros preceptos de la LEC (*no obstante, esta interpretación puede plantear problemas teniendo en cuenta la doctrina de la DGRN que ahora veremos*). Opina igualmente dicho autor que la limitación consignada en el art. 613. 3 LEC es de aplicación a los “terceros poseedores adquirentes voluntarios”, dada la remisión que el art. 662.3 LEC hace al apartado 3º del art. 613.

c. La DGRN, en Resoluciones de 12 de Febrero, 26 de Abril y 1 de Octubre de 2005 y la de 26 de marzo de 2008 (entre otras), entiende que el límite de la anotación de embargo sólo opera respecto de terceros que adquieren en una ejecución derivada de otra anotación de embargo posterior, pero NO respecto a terceros adquirentes voluntarios que hayan adquirido directamente el bien del titular embargado.

No obstante, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de 5 de Febrero de 2004 señala que el tercer poseedor que adquiere voluntariamente NO queda afectado por ulteriores ampliaciones

de embargos anteriores anotados en el Registro, teniendo en cuenta la remisión del art. 662.3 LEC al art. 613.3 de la misma. Concluye dicha Sentencia que “existiendo tercer poseedor de cualquier tipo debe denegarse la ampliación de embargo”.

A pesar de esto, no podemos olvidar la existencia de otras Sentencias que secundan la posición defendida en este particular por la DGRN, como la Sentencia de 6 de Junio de 2006, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Murcia, que confirma la RDG de 26 de Abril de 2005.

Por último, de lo expuesto anteriormente no parece posible aplicar el art. 613.4 a ampliaciones derivadas de otros procedimientos de ejecución. Pero la RDG de 2 de Diciembre de 2004 señala que una anotación de embargo primeramente practicada respecto a un determinado acreedor y por un determinado crédito, puede extender su cobertura a las acumulaciones de otras ejecuciones (*en el caso concreto, los créditos de otros trabajadores por cantidades distintas en el Juzgado de lo Social*), lo cual vulnera los preceptos de la LEC estudiados, el art. 72 LH y el 166.3 RH. En contra de esta doctrina, debe acudirse a la delimitación que de la naturaleza del embargo y de su anotación preventiva se dibuja en la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Noviembre de 2004.

Respecto a la duración de la anotación de embargo

Se sujeta a la regla general del art. 86 LH, redactado según la LEC: 4 años, prorrogables por períodos de igual duración máxima, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga se presente antes de la caducidad del asiento. Las anotaciones prorrogadas en virtud de mandamientos anteriores al 8-enero-2001 quedan sujetas en cuanto a la duración al art. 199 RH (como ha zanjado, entre otras, la RDG de 30 de Noviembre de 2005, que vuelve al criterio de la Instrucción de 12 de Diciembre de 2000; o la Sentencia de 31 de Enero de 2007, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pontevedra, que anula la RDG de 21 de Julio de 2005). Un estudio más amplio corresponde a otros temas del programa.

  1. En cuanto a la cancelación

Son causas para la misma:

La nulidad del asiento, según el art. 75 LH, que siempre requiere resolución firme.

La terminación del procedimiento por caducidad de la instancia, abandono del procedimiento o porque el Tribunal mandare alzar el embargo anotado, por las causas recogidas en la LEC. En todos estos casos, el título será el correspondiente mandamiento.

La renuncia del anotante que, según el art. 208 RH, debe hacerse mediante solicitud dirigida al

Tribunal que haya ordenado la anotación, que librará el oportuno mandamiento.

Y la adjudicación derivada del embargo anotado, o de ejecución de hipotecas o embargos preferentes.

 

3.- EFECTOS QUE PRODUCE

Siguiendo a la doctrina más autorizada, podemos clasificarlos en GENERALES Y ESPECÍFICOS:

A – En cuanto a LOS EFECTOS GENERALES, cabe citar los siguientes:

a) La anotación atribuye el “ius distrahendi” (o derecho de realización del valor) sobre el bien anotado, pero el anotante no goza de los efectos derivados de los principios de inoponibilidad y fe pública registral.

b) La anotación NO cierra el Registro ni excluye el “ius disponendi” (o poder de disposición) del ejecutado, aunque los actos dispositivos que realice quedan subordinados al resultado de la ejecución.

c) La anotación NO afecta a todo el valor en cambio del bien, sino solamente a la parte equivalente al importe del crédito reclamado que da lugar al embargo, sin perjuicio de lo expuesto acerca de la ampliación del embargo Por ello, la existencia de una anotación de embargo no impide la concurrencia de otros embargos anotados sobre el mismo bien.

d) No atribuye al actor una preferencia absoluta para el cobro, sino únicamente respecto de los créditos posteriores, con arreglo al art. 44 LH.

e) Finalmente, la anotación preventiva no es constitutiva del embargo, pero sí de su eficacia frente a terceros.

B – En cuanto a SUS EFECTOS ESPECÍFICOS, dimanantes de la fecha de anotación:

a) Debemos analizar, en primer lugar, las inscripciones posteriores a la anotación, hechas en virtud de títulos posteriores a ésta:

Según el art. 71 LH: “Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación”.

Surge así la figura del “tercer poseedor de bienes embargados” que, si inscribe su adquisición en el Registro, queda investido de ciertos derechos que varían según que la inscripción sea anterior o posterior a la expedición de la certificación de cargas:

• si es anterior, tiene derecho a ser citado en el procedimiento, a comparecer para que le exhiban los autos y se entiendan con él las diligencias como subrogado en el lugar del deudor;

• si es posterior, sólo tiene derecho a comparecer espontáneamente en el procedimiento (pues al inscribir su adquisición en el Registro ya figuraba en éste “la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas”, que presupone un procedimiento de ejecución en curso y, por lo tanto, se tiene al tercer poseedor por notificado en virtud de los pronunciamientos del Registro).

b) En 2º lugar, las inscripciones posteriores a la anotación, practicadas en virtud de títulos anteriores a la misma:

Este era el GRAN PROBLEMA que planteaba la anotación de embargo, y las posturas de los autores eran divergentes:

  1. Para algunos (como GAYOSO), tales inscripciones otorgaban la posibilidad de emplear la llamada “tercería registral”; presentada en autos la Certificación del Registrador que acredita la inscripción, debía sobreseerse el procedimiento.
  2. Para otros, la anotación tenía primacía sobre tales inscripciones al considerar que aquella equivale a una suerte de “hipoteca judicial” (en este sentido, RAMOS FOLQUÉS).
  3. Para un tercer grupo (ROCA y LACRUZ), debía arbitrarse un procedimiento especial para la salvaguarda del derecho del tercer adquirente, con audiencia del anotante y sin admitir la aplicación de “la tercería registral”.

En la actualidad, la cuestión ha quedado resuelta por el art. 175.2 RH, según el cual: 2. Cuando, en virtud del procedimiento de apremio contra bienes inmuebles se enajene judicialmente la finca o derecho embargado, se cancelarán las inscripciones y anotaciones posteriores a la correspondiente anotación de embargo aunque se refieran a enajenaciones o gravámenes anteriores y siempre que no estén basadas en derechos inscritos o anotados con anterioridad a la anotación del embargo y no afectados por ésta (*por ej: la inscripción posterior del dominio a favor del optante en virtud del ejercicio de una opción de compra inscrita con anterioridad a la anotación de embargo*).

La cancelación se practicará a instancia del que resulte ser dueño de la finca o derecho, con sólo presentar mandamiento ordenando la cancelación, expedido de acuerdo con lo previsto en el artículo 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

Igualmente, dispone el art. 594 LEC que: 1. El embargo trabado sobre bienes que no pertenezcan al ejecutado será, no obstante, eficaz. Si el verdadero titular no hiciese valer sus derechos por medio de la tercería de dominio, no podrá impugnar la enajenación de los bienes embargados, si el rematante o adjudicatario los hubiera adquirido de modo irreivindicable, conforme a lo establecido en la legislación sustantiva (**ART. 34 LH, para inmuebles; y 464 CC, para muebles**.)

  1. Lo dispuesto en el apartado anterior se entenderá sin perjuicio de las acciones de resarcimiento o enriquecimiento injusto o de nulidad de la enajenación”.

Y el art. 674 LEC establece que: 1. Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario Judicial, comprensivo del auto de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria.

  1. A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, se mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso

las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados. También se expresaren en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación”.

 

4.- EXAMEN DE LA PRELACIÓN DE LOS CRÉDITOS ANOTADOS

A- Vamos a analizar someramente la evolución legislativa y doctrinal en esta materia:

  1. Con la LH 1861, se procuraba que las anotaciones de embargo tuvieran una eficacia limitada en cuanto a la prioridad, y su preferencia con respecto a otros créditos debía regirse por criterios extrarregistrales. Así se justificaba el mandato del art. 44, que indicaba que los créditos anotados sólo eran preferentes frente a los que tuvieran contra el mismo deudor un crédito posterior.
  2. Más tarde, el Código Civil matizó esta postura: en principio, el art. 1923.4º, regulando los privilegios inmobiliarios, atribuye preferencia a los créditos preventivamente anotados en el Registro

de la propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargo, secuestro o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados y sólo en cuanto a créditos posteriores (**se deduce de la literalidad del precepto que la anotación no concede preferencia en cuanto a créditos anteriores, aunque no estén anotados**). Pero el art. 1927, al regular la prelación de los créditos, dispone que los refaccionarios, hipotecarios o que hubieran obtenido anotación preventiva, gozarán de prelación entre sí por el orden de antigüedad de las respectivas inscripciones o anotaciones; y esta regla parece seguir el criterio ordinario de prioridad.

Con la LH 1909, no se aclara nada al respecto, ya que se limita a remitirse al Código Civil. Pero

la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia siguieron la tesis tradicional, entendiendo que la anotación sólo podía dispensar prioridad frente a los créditos nacidos después de la propia anotación, pero no frente a los anteriores, aunque no hubieran sido anotados.

Con la reforma de 1944 se confirmó este criterio, reformando el art. 44 LH, que en la actualidad dispone que: “El acreedor que obtenga anotación a su favor en los casos de los números 2, 3 y 4 del artículo 42, tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el artículo 1923 del Código Civil”.

Así, el RH sólo permitió la cancelación de las inscripciones o anotaciones posteriores a la anotación de embargo referidas a créditos no preferentes al anotado o nacidos después de la anotación.

Esta situación determinaba una quiebra del sistema de prioridad registral, y provocó una reacción de la doctrina, dirigida a poner de manifiesto la diferencia entre:

La preferencia crediticia, que debe determinarse por normas de Derecho sustantivo.

Y la prioridad registral, que se determina por el momento de acceso al Registro, mediante el asiento de presentación.

Finalmente se acometieron reformas legales: por RD 13-noviembre-1992 se modificó el art.175.2 RH, en los términos que hemos mencionado; y la vigente LEC ordena igualmente la cancelación de los asientos extendidos después de la anotación, aunque lo hayan sido en virtud de títulos de fecha anterior al que dio lugar a la anotación de embargo.

B – En consecuencia, en el sistema actual las reglas de preferencia de créditos sólo pueden tener reflejo sustantivo pero no registral. Si no coincide el rango registral de la anotación de embargo con la preferencia sustantiva de los créditos, cabe distinguir 2 casos:

1) Si se ejecuta la anotación prioritaria, el titular del crédito con preferencia sustantiva, pero que fue anotado después, puede ejercitar una “tercería de mejor derecho”. Dicha tercería no suspende la ejecución, la cual continúa hasta la enajenación de los bienes embargados, dando lugar a la cancelación de la anotación posterior no prioritaria. Pero si la tercería es estimada, determinará el orden en que los respectivos créditos deben ser satisfechos con el metálico obtenido en la ejecución (o el orden de adjudicación de la finca ejecutada, en caso de que la subasta quede desierta).

2) Si se ejecuta la anotación no prioritaria, el rematante o adjudicatario siempre adquiere los bienes con subsistencia de las anotaciones anteriores, aunque los créditos garantizados por éstas no fueran preferentes; pero cabe que el rematante o adjudicatario acuda al proceso declarativo correspondiente y obtenga resolución judicial declarando la extinción de tales créditos por ejecución de otros preferentes, ordenando la cancelación de las anotaciones respectivas.

C – Más importante actualmente es la cuestión de LOS CRÉDITOS PRIVILEGIADOS:

Respecto a los créditos tributarios, sólo los del art. 78 Ley General Tributaria de 2003 tienen preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, por lo que constituyen una auténtica hipoteca legal tácita y NO simplemente un crédito privilegiado (**recordar que se trata de tributos que graven periódicamente

los bienes o derechos inscribibles en un Registro público –por ej: el IBI-, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior**).

Respecto a los créditos laborales del art. 32 del Estatuto de los Trabajadores, constituyen créditos privilegiados pero no hipotecas legales tácitas. En consecuencia, “la anotación de embargo

por créditos salariales” NO puede determinar la cancelación de hipotecas y anotaciones de embargo anteriores; los titulares de créditos salariales del art. 32 ET, para su preferencia en la ejecución de un bien anteriormente hipotecado o sujeto a una anotación de embargo, deberán ejercitar “tercería de mejor derecho”, por lo que no puede cancelarse la hipoteca o la anotación de embargo anterior a “la anotación de embargo de los créditos salariales” por mandamiento judicial en esa ejecución laboral (*ni siquiera acompañando certificación judicial de haber sido declarada la absoluta preferencia del crédito laboral por el Juzgado de lo Social, previa notificación al acreedor hipotecario anterior sin oposición de éste*); es necesario tramitar “tercería de mejor derecho” en procedimiento adecuado (entre otras, RsDG de 3 y 12 de Abril de 1998, y 28 de Junio de 2005).

En cuanto a “las anotaciones de embargo por créditos de la propiedad horizontal”, a que se

refiere el art. 9.1 e) LPH (*créditos a favor de la comunidad por los gastos generales correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. Nueva redacción de este artículo tras la modificación introducida en laLPH por la l Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación.

La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 22 abril 2015, fija como doctrina que «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».

Entiende GARCÍA GARCÍA que dicho crédito tiene un doble carácter derivado del tenor de los párrafos 2 y 3 del citado artículo:

— por un lado, es crédito singularmente privilegiado;

— y por otro, constituye afección real respecto de adquirentes del piso o local de que se trate.

En todo caso, no podrá anotarse el embargo con el carácter de “crédito singularmente privilegiado respecto a titulares registrales de créditos anteriores”, sin que conste que han sido demandados (*no vale la mera notificación) dichos titulares registrales para que puedan discutir en juicio la preferencia, conforme a la RDG de 26 de Diciembre de 1999, entre otras. Si no se ha demandado a tales titulares registrales anteriores, podría anotarse el embargo sin constancia registral de la preferencia respecto de los mismos, aunque SÍ respecto de los asientos posteriores que se puedan practicar en lo sucesivo.

 

5.- ANOTACIONES PREVENTIVAS DE SECUESTRO Y PROHIBICIÓN DE ENAJENAR.

Dice el art. 42.4 LH que: Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

  1. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles”.

A – La LH asimila LA ANOTACIÓN DE SECUESTRO a la de embargo, tanto en lo que se refiere a su naturaleza como en lo concerniente a su procedimiento. Según ROCA, se distinguen sólo por su finalidad:

la de embargo evita que el demandado frustre la ejecución; la de secuestro, que el bien se desvalorice por una mala gestión.

Se trata de evitar por tanto, mediante la administración judicial de los bienes, que la gestión de los mismos por el demandado pueda resultar nociva para los intereses del demandante

Señalan los arts. 1785 y 1786 CC que: “El depósito judicial o secuestro tiene lugar cuando se decreta el embargo o aseguramiento de bienes litigiosos”.

“El secuestro puede tener por objeto así los bienes muebles como los inmuebles”.

En cuanto a sus efectos son esencialmente los mismos que la anotación preventiva de embargo, pero referidos a su cometido fundamental de mantener el valor económico del bien anotado.

B – En cuanto a LA ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR, es el cauce de las prohibiciones de disponer judiciales y administrativas, del art. 26.2 LH, para cuya enumeración ejemplificativa nos remitimos al tema 17 de DH.

Respecto al procedimiento para obtenerlas, la única especialidad en relación con las de embargo es que estas anotaciones pueden comprender todos los bienes de una persona o afectar a todo un patrimonio, en cuyo caso no será necesario que el mandamiento describa los bienes sobre los que ha de practicarse la anotación, aplicándose por analogía lo dispuesto en los arts. 73.2 L.H. y 171 R.H.

Por lo que se refiere a sus efectos, aunque el art. 44 LH asimile sus efectos a las de embargo, no obstante las de prohibición de disponer tienen como esencia producir el cierre registral. Así, dispone

el art. 145 RH, como excepción al 71 LH, que: “Las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, comprendidas en el número 2.° del artículo 26 y número 4.° del artículo 42 de la Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación hubiere realizado posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación”.

Tener en cuenta la R. De 26 de febrero de 2008, de la DGRN según la cual, la prohibición de disponer que resulta por préstamo cualificado no impide inscribir una posterior hipoteca.

En cuanto a la duración de estas anotaciones tener en cuenta lo dicho para las anotaciones preventivas de embargo Y se cancelarán cuando se ordene alzar el secuestro o la prohibición de disponer de conformidad al artículo 206.3 RH.

 

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Informe Opositores Febrero 2016

INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS

FEBRERO – 2016

 

 José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

SUMARIO.

Guarda de hecho.

Prohibiciones de disponer y Registro de la Propiedad

 

GUARDA DE HECHO

 

I REGULACIÓN. II CONCEPTO. III CARACTERES. IV SUJETOS. V Prueba de la situación de guarda.  VI RÉGIMEN JURÍDICO VII   EXTINCIÓN.

 

Temarios de oposiciones:

CIVIL

Notarias

T. 100

Registros

T.100

I Regulación.

1) Código Civil (CC): Arts. 303, 304 y 306 en relación con el 220.

2) Código de Derecho Foral de Aragón (CDFA): Arts. 156 a 159.

3) Código Civil de Cataluña (CcC: Art. 225-1 al 225-5

4) La Ley del Registro Civil de 2011 (LRC) contempla la posibilidad de anotación registral de la guarda de hecho, que tendrá carácter informativo (art. 40.3.9º).

Otros textos legales: a) Código Penal (art. 118) y Ley Orgánica de responsabilidad penal de los menores (LORPM), art. 61.3, sobre responsabilidad civil y penal del guardador por los actos realizados por la persona que está bajo su guarda. b) Ley 41/2003, de protección de las personas con discapacidad, sobre constitución de patrimonio protegido por el guardador. c) Ley 41/2002, de 14 de noviembre, reguladora de la autonomía del paciente y de derechos y obligaciones en materia de información y documentación clínica, que contempla la intervención del guardador de hecho para prestar consentimiento por persona no capaz (art. 9)

 

II Concepto

El Código Civil no ofrece un concepto de guarda de hecho ni de guardador, a diferencia del CDFA (art. 156) y del CcC (art. 225-1).

Se puede definir la guarda de hecho como aquella situación fáctica que se produce siempre que alguien, sin estar investido oficialmente de funciones tutelares respecto de un menor o incapaz, asume y ejerce estas funciones por iniciativa propia (SAP Asturias de 17 abril 1999).

Dos notas caracterizan la guarda de hecho: (i) una positiva, protección de una persona necesitada de ello, (ii) y otra negativa, inexistencia de un deber legal de protección por parte del guardador, quien actúa por iniciativa propia.

Para perfilar esta situación de hecho, conviene precisar sus diferencias con otros supuestos que se dan en la práctica:

a) Poderes preventivos: el apoderado no es un guardador de hecho por cuanto no actúa por iniciativa propia sino por encargo del poderdante. Los efectos de la gestión del apoderado serán los propios de la actuación representativa (PARRA LUCÁN).

b) Delegación de las funciones de guarda y custodia en casos específicos, que no suponen incumplimiento por parte de los padres o tutores de sus funciones ni generan situaciones de desamparo (ej., situaciones temporales por razones de trabajo, internamiento, etc). En estos casos tampoco las personas delegadas actúan por iniciativa propia y por causa de desamparo (es frecuente que tal delegación se haga mediante una declaración notarial en la que consta la causa de la delegación y su temporalidad).

c) Supuestos de guarda provisional y temporal adoptada por la autoridad judicial en interés del menor, que no suponen privación ni suspensión de la patria potestad ( STS 29 de marzo 2001).

d) Supuestos en los que el Juez nombra defensor judicial o administrador de los bienes a quien venía ejerciendo la guarda de hecho, posibilidad que puede decidir ante una situación de guarda de hecho y mientras se constituya o restablezca una institución de protección estable (art. 303 CC en rel. con el art. 762.1 LECivil). 

 

III Caracteres.

1) Se dice que es una situación informal de cuidado y representación porque se desenvuelve sin reconocimiento o declaración formal, y sin perjuicio de que deba ser probada en su caso.

2) Se desempeña por propia iniciativa del guardador, es decir, sin que exista una obligación legal o contractual para el guardador.

3) Es una situación transitoria, lo que no impide que deba presentar una cierta permanencia (diferenciándola de actos aislados u ocasionales).

Se dice que es transitoria por cuanto, conocida la situación de hecho existente, el Juez debe adoptar las medidas de control y vigilancia que estime oportunas para la protección de la persona y patrimonio del presunto incapaz, y pondrá el hecho en conocimiento del Ministerio Fiscal para que promueva, si lo estima procedente, la incapacitación (art. 303 CC en relación con el 762.1 LECivil). Nade impide que entre esas medidas el Juez decida atribuir funciones al guardador de hecho, pero desde ese momento la guarda de hecho se transforma en una guarda de derecho por cuanto su reconocimiento y atribuciones derivan de la decisión judicial (PARRA LUCÁN).

 

IV Sujetos

1) Guardador de hecho, que es “aquella persona que, sin nombramiento alguno, ni judicial, ni administrativo, se encarga del cuidado de un menor, incapacitado o persona que, sin estar incapacitado, no puede valerse por sí misma” (FÁBREGA RUIZ).

2) Guardado, respecto del que existen discrepancias doctrinales sobre quiénes tienen tal consideración, distinguiéndose dos criterios: (i) Concepción amplia: comprende en la guarda de hecho toda aquella situación de protección de una persona necesitada de ella, sea menor o discapaz, incluso aunque haya sido incapacitada judicialmente (Díez Picazo, Rogel Vide, Ventoso Escribano, Moreno Quesada y Sancho Rebullida). (ii) Concepción restringida: sólo comprende en la guarda de hecho aquellas situaciones de protección del presunto incapaz o incapaz de hecho, pero con exclusión de los casos de incapacitado judicialmente. (Cano Tello, Rodrigo Bercovitz y Alvarez Caperochipi).

 

V Prueba de la situación de guarda.

Con MARTÍNEZ DÍE se pueden citar los siguientes medios de prueba:

1) Resolución dictada en procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria seguido para acreditar dicha guarda de hecho.

2) Resolución dictada con ocasión de adoptar medidas cautelares previas a la incapacitación (art. 862 LECivil).

3) Acta notarial de notoriedad, siendo pruebas hábiles para la declaración de notoriedad (entre otras) las siguientes: (i) documentales: empadronamientos, tarjetas sanitarias, certificaciones del registro Civil, etc). (ii) Audiencia del guardado. (iii) Testifical, etc.

4) Decreto del Ministerio Fiscal.

5) Declaración jurada o manifestación ante la Administración competente ante quien se presente la solicitud.

 

VI Régimen jurídico.

1 Artículo 303 Código Civil (…).

¿Está obligado el guardador de hecho a poner en conocimiento del Juez o del Ministerio Fiscal la situación de hecho existente? Parece lógico que así sea. El art. 229 CC, por ejemplo, lo incluye entre las personas que tienen obligación de promover la tutela. También debe entenderse comprendido entre las personas legitimadas para promover la incapacitación (art. 757 LEcivil).

En el CDFA se contempla la obligación del guardador de notificar la situación de guarda (art. 157)

En el CcC (art. 225-2) se distingue entre (i) el acogimiento transitorio de un menor desamparado, estando el guardador obligado a comunicarlo a la Entidad pública competente o a la Autoridad judicial en setenta y dos horas desde el inicio de la guarda; (ii) y la guarda de hecho de una persona mayor de edad, caso en el que sólo establece esta obligación para la persona titular del establecimiento residencial donde se encuentre el guardado.

2 Artículo 304 Código Civil.

“Los actos realizados por el guardador de hecho en interés del menor o presunto incapaz no podrán ser impugnados si redundan en su utilidad”.

Este artículo se aparta del criterio general del art. 1259 CC cuando el acto realizado por el guardador de hecho resulta útil para el representado. Se trata de una regla que no distingue entre actos de administración y de disposición. En caso de que lo actuado no haya sido útil para el representado, el régimen aplicable que parece más apropiado es el de la anulabilidad, lo que exigirá la justificación de que lo actuado no ha sido útil, con la dificultad que tal prueba puede comportar en algunos casos, lo que exigirá examinar cada situación concreta.

El art. 159.3 CDFA establece en este sentido que “el acto declarado necesario por la Junta de Parientes será válido; los demás serán anulables si no eran necesarios, salvo si han redundado en utilidad de la persona protegida”.

Especial mención merecen las facultades representativas que se le reconocen al guardador de hecho en la Ley 41/2002, de 14 de noviembre, básica reguladora de la autonomía del paciente y de derechos y obligaciones en materia de información y documentación clínica, sobre consentimiento prestado en nombre del paciente no capaz por las personas vinculadas a él por razones familiares o, de hecho. (art. 9)

3 Artículo 306 Código Civil.

“Será aplicable al guardador de hecho lo dispuesto en el artículo 220 respecto del tutor”. Por tanto, el guardador de hecho puede tener derecho a que se le indemnicen los daños padecidos en el ejercicio de la guarda de hecho. En igual sentido el art. 225-4 CcC.

Se plantea PARRA LUCÁN si cabe reconocer al guardador de hecho el derecho a una retribución, opinando que no parece posible porque la remisión se hace únicamente al art. 220 CC.

4 Responsabilidad del guardador de hecho por actos del guardado.

A El art. 61.3 de la Ley Orgánica 5/2000, de responsabilidad penal de los menores establece una responsabilidad civil solidaria de los padres, tutores, acogedores y guardadores legales y, de hecho.

Señala PARRA LUCAN que, al fijar este artículo, expresamente, un orden en la enumeración, cabe plantear si la responsabilidad del guardador será sólo exigible en defecto de los anteriormente enumerados (padres, tutores…).

B ¿Será de aplicación a los guardadores de hecho lo dispuesto en el art. 1903.2 CC sobre responsabilidad de padres y tutores? La cuestión no resulta pacífica en la doctrina, pues, frente a quienes opinan que les resulta aplicable dicha responsabilidad, opinan otros que parece más razonable excluirles de la misma, sin perjuicio de la responsabilidad que les fuera exigible en los términos del artículo 1902 CC (PARRA LUCAN).

C Sobre responsabilidad penal cabe citar el artículo 118 CP, que determina la responsabilidad “…por los hechos que ejecuten los declarados exentos de responsabilidad penal quienes los tengan bajo su potestad o guarda legal o, de hecho, siempre que haya mediado culpa o negligencia por su parte…”.

 

VII Extinción

No se contempla la extinción en el CC, aunque si se regula en el art.225-5 CcC.

Art. 225-5: “La guarda de hecho se extingue por desaparición de las causas que la motivaron, por la declaración de desamparo del menor, por el nombramiento de defensor judicial o por la constitución del pertinente régimen de protección”.

 

Bibliografía

BERROCAL LANZAROT Ana Isabel. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. número 722/2010, noviembre-diciembre.

FÁBREGA RUIZ, Cristóbal Francisco. La guarda de hecho y la protección de las personas con discapacidad. Ed. Universitaria Ramón Areces.2006.

MARTÍNEZ DÍE, Rafael. Instituciones de protección de las personas en situación de discapacidad (págs. 1249 y ss), en Instituciones de Derecho Privado. T. V, Vol.2 (Coord. Víctor M. Garrido Palma)- Ed. Civitas-Thomson Reuters- 2015

PARRA LUCÁN, María Ángeles.  Comentarios al Código Civil. Tomo II, págs. 2531 y ss.  Directo: Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano. Ed. Tirant lo Blanch. 2013.

 

PROHIBICIONES DE DISPONER Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Temarios de oposiciones:

Hipotecario

Notarias

T. 12

Registros

T.14

Supuesto de hecho.

La secuencia de hechos relevantes para el caso es la siguiente:

a) En 2014 (diligencias previas 38/2014) se sigue un procedimiento penal por varios delitos en el Juzgado Central de Instrucción número 4 de Madrid contra una sociedad.

b) Esta sociedad vende el 26 de enero de 2015 una finca en escritura pública que se presenta a inscripción el 9 de septiembre de 2015.

c) Previamente, el 29 de junio de 2015, por el citado Juzgado se libró mandamiento ordenando la práctica de una anotación prohibición de vender, gravar, obligar o enajenar los derechos de propiedad de la sociedad contra la que se sigue el procedimiento penal. Dicho mandamiento se presenta el mismo día en el Registro de la propiedad y causa asiento registral antes de la presentación de la escritura de compraventa.

¿Cierra esta prohibición de disponer el Registro a la compraventa? SI. ¿Toda prohibición de disponer inscrita cierra el Registro a los actos traslativos del titular registral contra quien se dictó? NO.

 

Doctrina de la DGRN.

1 Hay que distinguir entre los diversos tipos de prohibición: No cabe someter a todas las prohibiciones de disponer a un solo y único régimen jurídico, pues su regulación y finalidad no son unitarias. Por ello es preciso distinguir entre las voluntarias y las administrativas y judiciales y, entre estas, entre las decretadas en procedimientos civiles y penales.

2 Régimen de las prohibiciones decretadas en procesos penales y expedientes administrativos: En las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y en expedientes administrativos se aplica por este Centro Directivo el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la interpretación más o menos literal y laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

Como fundamento de este régimen jurídico argumenta la DGRN que “no cabe duda que tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto pues la seguridad económica de los deudores no debe prevalecer sobre superiores intereses de los ciudadanos como pueden ser los penales o los urbanísticos”.

 

Comentario.

La DGRN distingue entre (i) prohibiciones de disponer voluntarias y derivadas de procesos civiles, por un lado, y (ii) las prohibiciones derivadas de procesos penales y procedimientos administrativos, por otro.

Las del primer grupo no producen el cierre del Registro respecto de actos dispositivos anteriores, como regla general, mientras que las del segundo grupo si lo cierran, aplicándose rigurosamente el principio de prioridad. 

Siguiendo el orden de la Resolución. podemos esquematizar la cuestión del siguiente modo:

1 Prohibiciones de disponer voluntarias:

a) Regulación: arts 26, 27 y 42.4.º LH y art.145 RH.

b) Efectos respecto de los actos dispositivos posteriores a la prohibición: produce el cierre registral para estos actos dispositivos voluntarios del titular registral, pero no para las ejecuciones judiciales (ej. subastas judiciales) y otras debidas a las particularidades del caso concreto (ej., procedimientos administrativos de apremio).

c) Efectos respecto de los actos dispositivos anteriores a la inscripción de la prohibición de disponer: no produce el cierre registral y se aplica el artículo 145 RH. La prohibición de disponer no excluye la validez sustantiva de las enajenaciones anteriores a la prohibición, si bien el Centro Directivo mantiene la siguiente posición ecléctica: aunque no cierra el Registro a los actos anteriores, sin embargo, su inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que ésta se arrastrará. El fundamento favorable al no cierre del Registro se encuentra en que, cuando se otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer, el titular no tenía limitada su poder de disposición el acto fue válido y por ello debe acceder al Registro a pesar de la prioridad de la prohibición de disponer.

2 Prohibiciones de disponer judiciales en procesos civiles: tienen su régimen jurídico en los mimos preceptos que las voluntarias, pero han de añadirse las normas procedimentales de la Ley de Enjuiciamiento Civil (fundamentalmente los artículos 726 y 727).

3 Prohibiciones en procesos penales y expedientes administrativos: se aplica el principio de prioridad en plenitud (art. 17 LH) frente a la interpretación más o menos literal y laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. El fundamento de este criterio se encuentra en que en estas prohibiciones existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto pues la seguridad económica de los deudores no debe prevalecer sobre superiores intereses de los ciudadanos como pueden ser los penales o los urbanísticos. En los procedimientos penales y administrativos (RR 7, 8 y 18 de abril de 2005 y 28 de octubre de 2015) lo que quiere garantizarse es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.

R.28 enero 2016. BOE 11 febrero 2016/1360.

 

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Puente romano en Cangas de Onís (Asturias). Por Jose Luis Cernadas Iglesias

Puente romano en Cangas de Onís (Asturias). Por Jose Luis Cernadas Iglesias

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FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

PROHIBICION DE DISPONER

COMPRAVENTA. PROHIBICIÓN DE DISPONER. ADQUISICIÓN PREFERENTE. HIPOTECA UNILATERAL. (Sem bilbao, 04/12/2000, caso 6)

PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CAUSA CRIMINAL. NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE. GANANCIALES  (Semin Bilbao, 16/03/2004, caso 4)

VPO. LIMITACIONES DE DISPONER Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. PROHIBICIÓN DE DISPONER (48-1- BCNR 104)

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. ANOTACIÓN DE EMBARGO (33-1 BCNR 104)

OPCION DE COMPRA. VPO. PROHIBICIÓN DE DISPONER. ANOTACIÓN DE EMBARGO. PLAZO OPCIÓN (Lunes 4,30 nº 340, feb 2003/BCNR 93, pag 1567)

VIVIENDA USADA. PROHIBICIÓN DE DISPONER (Semin Bilbao,  04/02/2003, caso 5)

EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. PROHIBICIÓN DE TRANSMITIR Y GRAVAR (Lunes 4,30, nº  323, may 2002/BCNR 85, pag 1612)

PROHIBICIÓN DE DISPONER TESTAMENTARIA. IGLESIA (Lunes 4,30,  nº 364, feb 2004, pag 4/BCNR 103, pag 1593)

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER (Lunes 4,30, nº 46 y repert 140, 19/BCNR 268, jun 90, pag 1255)

OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN Y SEGURO DECENAL. PROHIBICIÓN DE DISPONER (Lunes 4,30,  nº 344, abr 2003/BCNR 93, pag  1569)

ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE ESCRITURA DE VENTA Y ULTERIOR ASIENTO DE PRESENTACION DE MANDAMIENTO EN CAUSA CRIMINAL ORDENANDO ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DEL VENDEDOR SEGUN RESOLUCION ANTERIOR A LA VENTA (Práctica hip 1, 176, pág 253/BCNR 282, oct 91, pag 2142)

PRÉSTAMOS CUALIFICADOS. VPO. PROHIBICIÓN DE DISPONER. HIPOTECA (Lunes 4,30,  325, jun 2002/BCNR 87, pag  2239)

VENTA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER DERIVADA DE SU CONDICIÓN DE VPO (Lunes 4,30, nº 287/BCNR 66, dic  2000, pag 2793).

TESTAMENTO. USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. PROHIBICIÓN DE DISPONER. HEREDERO. SUSTITUCIONES.FISCAL (Lunes 4,30, nº 269/BCNR 56, en 2000, pag 326).

PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Bilbao,  21/01/2003, caso 9)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. TRASCENDENCIA REAL. PROHIBICION DE DISPONER (Seminario Bilbao, 12/02/2002, caso 6)

VIVIENDA USADA. PROHIBICIÓN DE DISPONER (Semin Bilbao,  04/02/2003, caso 5)

ANOTACIÓN DE EMBARGO O DE PROHIBICION DE DISPONER (Lunes 4,30, nº 45 y  repert 140, 16/BCNR 268, jun 90, pag 1267)

PROHIBICION DE DISPONER TESTAMENTARIA (Lunes 4,30, repert 139, 100)

PROHIBICIÓN DE DISPONER (Lunes 4,30 nº 122 y repert 175, pag 92/BCNR 310, ab 94, pag 886)

PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE PERSONA DETERMINADA  (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 131/BCNR 316 nov 94, pag 2857)

UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER JUDICIAL ¿CIERRA EL REGISTRO A UN ARRENDAMIENTO? (Lunes 4,30, nº 198,2)

ANOTACIÓN DE PROHIBICION DE DISPONER. PROPIETARIO NO DEMANDADO (Lunes 4,30, nº 228, 2)

ANOTACIÓN DE PROHIBICION DE DISPONER. CANCELACION (Lunes 4,30, nº 236, 4-5/BCNR 40 ag-sept 1998, pag 2443)

MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER (Lunes 4,30, repert 139, 48)

PROHIBICIÓN DE DISPONER DIRECTA O INDIRECTAMENTE A FAVOR DE LOS SUEGROS. CANCELACIÓN (Lunes 4,30, repert 139, 95)

PROHIBICIÓN DE DISPONER DURANTE 5 AÑO EN PRESTAMOS SUBSIDIADOS RD 20-12-1991. HIPOTECA (Lunes 4,30, repert 175, 83)

PROPIEDAD HORIZONTAL Y PROHIBICIONES DE DISPONER (Lunes 4,30, repert 139, 88)

CONCESIÓN DE GASOLINERA SOBRE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER SIN CONSENTIMIENTO DEL DONANTE (Lunes 4,30, repert 139, 100)

DONACIÓN EN METÁLICO. COMPRAVENTA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER (Lunes 4,30, nº 34 y repert 139, pag 108/BCNR 264, feb 90, pag  291)

LEGADO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER (Lunes 4,30, nº 114 y repert 175, pag 60/BCNR 299, ab 93, pag 928)

PROHIBICION DE DISPONER Y CR (Lunes 4,30 nº 86 y repert 140, pag 70/BCNR 284, dic 91, pag 2601)

PROHIBICION DE DSIPONER SOBRE LA MITAD INDIVISA DE EDIFICIO.¿PUEDE EL GRAVADO CON ELLA DIVIDIR HORIZONTALMETE Y CONCRETARLA EN ALGUNO DE LOS PISOS? (Lunes 4,30, 186,4/ BCNR nº 16, jun 1996, pag 1509)

MANDAMIENTO QUE ORDENA AP DE DEMANDA.PROHIBICION DE DISPONER SOLICITADA EN LA DEMANDAM POR OTROSI (Lunes 4,30, 200,5/BCNR nº 23, feb 1997, pag 683)

PROHIBICIÓN DE DISPONER. DONACIÓN DE UN DERECHO DE VUELO (Lunes 4,30, nº 225,3)

COMPROMISO DE NO ENAJENAR (Lunes 4,30, repert 139, 68)

PROHIBICIÓN DE DISPONER DIRECTA O INDIRECTAMENTE A FAVOR DE LOS SUEGROS. CANCELACIÓN (Práctica hip 1, 191, pág 274)

CONCESIÓN DE GASOLINERA SOBRE FINCA SUJETA A PROHIBICION DE DISPONER (Práctica hip 1, 192, pág 274)

PROHIBICION DE DISPONER: EFECTOS RESPECTO DE ACTOS DISPOSITIVOS ANTERIORES (Sem Bol SERC nº 118 may-jun 2005, pag 21)

DOCUMENTO ADMINISTRATIVO SOLICITANDO ANOTACIÓN DE PROHIBICION DE DISPONER DURANTE 5 AÑOS VPO (Práctica hip 1, 193, pág 274)

PROHIBICIÓN DE DISPONER DURANTE 5 AÑOS EN ESCRITURAS DE PRESTAMO HIPOTECARIO SUBSIDIADOS RD 20-12-1991 (Práctica hip 1, 194, pág 275)

LEGADO MODAL A FAVOR DE IGLESIA. PROHIBICIONES DE DISPONER. CARGAS: CANCELACION. MENCIONES. EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVAMENES (Libro Sem Bilbao 2-95/96, pág 12)

MANDAMIENTO EN EL QUE SE SOLICITA LA ANOTACIÓN DE DEMANDA CONSISTENTE EN LA PRETENSIÓN DE ANULAR UN TESTAMENTO.  PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 1 de AP jul-sept 2004)

LEGADO USUFRUCTO. PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 3 de COMP,  jul-sept 2004)

HIPOTECA: AMPLIACION. PRIORIDAD. CONCURSAL. EJECUCIÓN DE CARGAS INTERMEDIAS. PROCEDIMIENTOS (Semin Bilbao, 14/06/2005, caso 1)

AUTO JUDICIAL DE ADJUDICACIÓN Y CANCELACIONES DE UN PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO NO CONSTA LA FIRMEZA SINO, POR EL CONTRARIO, SE DICE QUE ES SUSCEPTIBLE DE RECURSO DE APELACIÓN SIN EFECTOS SUSPENSIVOS, SINO SÓLO DEVOLUTIVOS (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 6 de HIP, ab-jun 2005)

PROHIBICIÓN PERPETUA DE ENAJENAR INSCRITA. DISOLUCIÓN DE FUNDACIÓN. CANCELACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 2 de HER, abr-jun 2006)

PROHIBICIÓN DE DISPONER. OBRA NUEVA. CANCELACIÓN VENTA (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 1 de DOC JUD, jul-sept 2006)

CONDICIÓN RESOLUTORIA. PERMUTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA POR EDIFICACIÓN FUTURA SOBRE PARCELAS RESULTANTES DE UNA ACTUACIÓN URBANÍSTICA, DENTRO DE PLAZO DETERMINADO. CLÁUSULAS OBLIGACIONALES. PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de CR, en-mzo 2006)

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CON PROHIBICIÓN DE DISPONER (Lunes 4.30, nº 419, Sept 2006, pág 2/BCNR 129, pag  2909, caso 1)

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. COMPRAVENTA Y RATIFICACIÓN. ASIENTO DE PRESENTACIÓN. TRACTO SUCESIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de ANOT, oct-dic 2006/BCNR 133, pág 596)

MANDAMIENTO JUDICIAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER RECAYENTE SOBRE ANOTACIONES DE DEMANDA Y DE EMBARGO  (Lunes 4,30, nº 426, feb 2007, pág 9)

EN UNA ESCRITURA SE OTORGAN UNA DONACIÓN DE DINERO DE LOS PADRES A UN HIJO, Y LA COMPRA SIMULTANEA POR ÉSTE DE UNA VIVIENDA CON DICHO DINERO. LOS DONANTES IMPONEN UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER, ¿ES INSCRIBIBLE LA MISMA? (Sem Hern crespo nº 15, Jul-Sept 2007, caso  de PROH/BCNR 144, pág 826, caso 13)

PROHIBICIÓN DE DISPONER. DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso  de PROH D

NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. CANCELACIÓN.  PRÉSTAMO CUALIFICADO. TANTEO Y RETRACTO. VPO (Lunes 4,30, nº 455, dic 2008, pág 2/BCNR 153, pág*)

OPCIÓN DE COMPRA. HIPOTECA. PACTO COMISORIO. PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso 2 de OPC/BCNR nº 160, pág 1841, caso 6)  

SE PRESENTA UNA PARTICIÓN DE HERENCIA EN QUE EL TESTAMENTO EL CAUSANTE DISPONE : “DEJO A A EL PISO X CON LA PROHIBICIÓN DE DISPONER DE ÉL Y A SU MUERTE HEREDARAN B Y C SIENDO MI DESEO QUE TAMPOCO TRANSMITAN”. ¿QUÉ ALCANCE TIENE DICHA CLÁUSULA?. (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso 1 de HER/BCNR nº 161, pág 2136, caso 12-1

PROHIBICIÓN DE DISPONER. HIPOTECA ANTERIOR. SUBROGACIÓN. NUEVA HIPOTECA SUBVENCION A INTERESES. VENTA ANTERIOR A LA PROHIBICIÓN PERO POSTERIOR A LAS HIPOTECAS (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso 3 de VPO

 

SE ENCUENTRA EN EL REGISTRO UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. AHORA SE PRESENTA UN ARRENDAMIENTO POR PLAZO DE 10 AÑOS CON OPCIÓN DE COMPRA -NO LEASING- POR CUATRO AÑOS DESDE LA CANCELACIÓN DE LA ANOTACIÓN DE LA PROHIBICIÓN DE DISPONER, DE CUYO PLAZO DE CADUCIDAD QUEDAN TRES AÑOS. ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso 1 de ANOT/ BCNR nº 160, pág 1840, caso 5

 

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE INSCRIBIR UN DOCUMENTO DETERMINADO.  FE PUBLICA REGISTRAL. EXISTIENDO PRESENTADA UNA VENTA DE UNA FINCA, PERO SIN DESPACHAR, SE PRESENTA UN MANDAMIENTO CONTENIENDO LA PROHIBICIÓN DE INSCRIBIR PRECISAMENTE ESA VENTA. ¿QUÉ DEBE HACERSE? (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso 2 de AP

DONACIÓN Y PROHIBICIÓN DE DISPONER (Semin Bilbao, 27/10/2009, caso 2).

ANOTACION PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. FINCA INSCRITA CON CARÁCTER GANANCIAL FIGURANDO SOLO DEMANDADO EL ESPOSO (Lunes 4,30, nº 470, nov 2009, pág 4)

CONCESIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA SOBRE UNA FINCA QUE TIENE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER (Lunes 4,30, nº 476, abr 2010, BCNR 169, pág 1411)

CERTIFICACIÓN PREVISTA EN EL ART. 688 LEC PARA EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ¿DEBE SER LITERAL DEL CONTENIDO DE LA HIPOTECA, EN TODO CASO? ¿PUEDE EXPEDIRSE POR MEDIO DE FOTOCOPIA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 14 de HIP, oct-dic 2010/ BCNR 178, pág 1117)

PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CONVENIO REGULADOR (Sem Bilbao, 26/05/2010, caso 3)

PROHIBICIÓN DE DISPONER SUJETA A CONDICIONAMIENTO (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

PROHIBICIÓN DE DISPONER TESTAMENTARIA, IMPUESTA SOBRE TRES FINCAS Y LAS EDIFICACIONES EXISTENTES DURANTE UN PLAZO DE 50 AÑOS. LA CUESTIÓN ES SI LA PROHIBICIÓN SE EXTIENDE O NO AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO NO MATERIALIZADO QUE SE RECONOCE A ESAS FINCAS POR EL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN APROBADO DESPUÉS DEL FALLECIMIENTO DE LA CAUSANTE O SÓLO AL APROVECHAMIENTO VIGENTE EN EL MOMENTO DE LA SUCESIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso de PROH en-mzo 2012)

DONACIÓN INTERVIVOS O MORTIS CAUSA. PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, cuad nº 35, caso DON, jul-sept 2012)

CANCELACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, 26 Febrero 2014, caso 40)

LIMITACIONES DE DISPONER: CANCELACIÓN (Sem Hern Crespo, 7 Mayo 2014, caso 65)

PROHIBICIÓN DE DISPONER. CANCELACIÓN (Sem Hern Crespo, 19 Noviembre 2014, caso 124)

CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, 8 Abril 2015)

PROHIBICIÓN DE DISPONER EN PROCEDIMIENTO PENAL (Sem Hern Crespo, 25 de mayo de 2016)

TESTAMENTO. PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, 2 de noviembre de 2016)

PROHIBICIÓN DE ENAJENAR. FINCA NO INSCRITA A FAVOR DE LA PERSONA CONTRA LA QUE SE DIRIGE EL PROCEDIMIENTO CRIMINAL. (Sem Hern Crespo, 21 de Febrero de 2018)

PROHIBICIÓN DE ENAJENAR. CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE ENAJENAR. FUERZAS ARMADAS (Sem Hern Crespo, 21 de Marzo de 2018)

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, 27 de Junio de 2018)

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DE LA AEAT AL AMPARO DEL 170.6 DE LA LGT. CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA AEAT (Seminario Hernández Crespo 27/03/2019, caso 4)

PROHIBICIÓN DE DISPONER IMPUESTA EN TESTAMENTO (Seminario Hernández Crespo 15/07/2022)

PROHIBICIÓN DE DISPONER DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. TRACTO SUCESIVO (Seminario Hernández Crespo 15/07/2022)

HERENCIA, LEGADO Y PROHIBICIÓN DE DISPONER (Caso de Seminario SERCataluña de 16 de marzo de 2022, Boletín nº 216, marzo-Junio 2022, pág 212)

RESTRICCIONES LEYES RUSAS MARZO 2022. PROHIBICIONES DE DISPONER. MEDIOS DE PAGO. PROHIBICIONES DE ADQUIRIR (Caso de Seminario SERCataluña de 16 de marzo de 2022, Boletín nº 216, marzo-Junio 2022, pág 214)

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