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Informe Territorio Enero-Marzo 2023. Subsanación de discrepancias con Catastro.

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Indice:
  1. PRESENTACIÓN DE LA NUEVA ETAPA
  2. I. NORMATIVA (apartado elaborado por Fernando Acedo-Rico)
  3.    A) ESTATAL
  4.    B) AUTONÓMICA
  5. II. RESOLUCIONES
  6.    A) GEORREFERENCIACIÓN
  7.    B) SEGREGACIÓN:
  8.    C) INMATRICULACIÓN
  9.    D) SEGURO DECENAL
  10.    E) LICENCIAS URBANÍSTICAS
  11.    F) OBRA NUEVA
  12.    G) VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL
  13.    H) SUELOS CONTAMINADOS
  14.    I) SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA
  15. III. NUEVA HERRAMIENTA: SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CON CATASTRO
  16. IV. NUEVAS PUBLICACIONES
  17. ENLACES

INFORME TERRITORIO PRIMER TRIMESTRE 2023

Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, registrador de Tarancón (Cuenca)

 

PRESENTACIÓN DE LA NUEVA ETAPA

Con este informe iniciamos una nueva etapa de la Sección Territorio, con un doble objetivo:

  1. ofrecer las novedades que se produzcan en el ámbito propio de esta sección, tanto en normativa como en resoluciones, sentencias de interés general, herramientas y doctrina;
  2. exponer toda la información de la manera más accesible que podamos, de manera que el lector encuentre fácilmente, mostrado de una manera clara, aquello que busca o simplemente un conocimiento que le pueda servir en el futuro.

Para ello nos vamos a servir principalmente de dos subsecciones:

  1. una, para ofrecer los informes trimestrales, con todas las novedades que se produzcan en dichos periodos;
  2. y la otra, para ir incorporando la parte más relevante de dichos informes a una página que irá consolidando de forma sistemática toda la información, compaginando la anterior a los informes trimestrales con las novedades que estos aporten.

Hoy publicamos el primer informe de esta nueva etapa, el correspondiente al primer trimestre de 2023, y paulatinamente iremos estructurando y actualizando la parte de información consolidada.

Esperamos que sea de interés y utilidad para todos los que accedan a esta sección.

 

I. NORMATIVA (apartado elaborado por Fernando Acedo-Rico)
   A) ESTATAL

Fernando Acedo-Rico Henning

Real Decreto 35/2023, de 24 de enero, por el que se aprueba la revisión de los planes hidrológicos de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Occidental, Guadalquivir, Ceuta, Melilla, Segura y Júcar, y de la parte española de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Oriental, Miño-Sil, Duero, Tajo, Guadiana y Ebro.

Sinopsis.- La revisión, que tendrá vigencia hasta 2027 inclusive, afecta a las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Occidental, Guadalquivir, Ceuta, Melilla, Segura, Júcar, Ebro, y de la parte española de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Oriental, Miño-Sil, Duero, Tajo y Guadiana. Se puede acceder a los planes en las páginas web que se indican, incluyendo la memoria y la parte normativa. En el BOE ocupa 1806 páginas. Ver resumen elaborado por José Félix Merino Escartín en NyR.

   B) AUTONÓMICA

ANDALUCÍA

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

ARAGÓN

– Ley 2/2023, de 9 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón.

Sinopsis: Se corrige alguna discordancia en la regulación del suelo no urbanizable. Se amplía el contenido complementario de las Delimitaciones del Suelo Urbano como instrumento urbanístico en los municipios que carecen de Plan General de Ordenación Urbana. Se suprime la limitación de vinculación de edificaciones a las parcelas edi- ficadas con vivienda en la zona de borde. Se acorta temporalmente la tramitación de los planes urbanísticos. Se suprime el régimen transitorio de las órdenes de demolición por fijar un plazo distinto y hacer referencia a criterios jurisprudenciales, no garantizando la seguridad jurídica y siendo discordante con el régimen establecido en la Ley.

– Decreto Legislativo 1/2023, de 22 de febrero, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Patrimonio de Aragón.

Sinopsis: Recopila las tres normas vigentes sobre la materia: 1) la Ley 2/2016, de 28 de enero, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón, que incluyó la regulación del procedimiento administrativo para la sucesión legal a favor de esta Administración; 2) la Ley 5/2021, de 29 de junio, de Organización y Régimen Jurídico del Sector Público Autonómico de Aragón, por la que se modifica el trámite administrativo para la constitución o disolución de sociedades mercantiles autonómicas; y 3) la Ley 6/2021, de 29 de junio, por la que se modifican el Código del Derecho Foral de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, y el Texto Refundido de la Ley del Patrimonio de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 4/2013, de 17 de diciembre, del Gobierno de Aragón, en lo que afecta a la regulación de los inmuebles vacantes y los saldos y depósitos abandonados.

– Ley 6/2023, de 23 de febrero, de protección y modernización de la agricultura social y familiar y del patrimonio agrario de Aragón.

Sinopsis: La Ley pretende proteger la agricultura familiar en Aragón, mediante dos medidas: 1) limitando el tamaño de todas las explotaciones ganaderas intensivas, extendiendo la limitación nacional establecida para las explotaciones de ganado porcino 2) condicionando la implantación de explotaciones intensivas a la capacidad potencial de recepción de estiércoles de los suelos agrícolas de su entorno.

PRINCIPADO DE ASTURIAS

– Decreto 23/2023, de 16 de marzo, de Espacios Integrados para Uso Turístico.

Sinopsis: Constituye el objeto de este decreto la creación de una nueva modalidad de actividad de alojamiento turístico, con establecimiento de los procedimientos para su inicio y desarrollo. En este sentido, se busca superar una posible limitación de estrategias dirigidas exclusivamente a las tradicionales empresas turísticas, apostando por la transversalidad, y considerando el territorio más que como un simple soporte de la actividad, como configurador del producto final.

ISLAS BALEARES

– Decreto-ley 10/2022, de 27 de diciembre, de medidas urgentes en materia urbanística.

Sinopsis: Su finalidad principal es reducir el suelo urbanizable. Para ello: 1) reclasifica como suelo rústico varios suelos urbanos sin urbanización consolidada; 2) modificar la ley de urbanismo de las IIles Balears, con el fin de contener el crecimiento de nueva urbanización, limitando la clasificación de terrenos como suelo urbanizable por parte de los Ayuntamientos; 3) establecer medidas de carácter medioambiental tales como medidas para la reducción del consumo de agua o la ampliación de algunos ámbitos de las áreas de especial protección.

– Ley 5/2023, de 8 de marzo, de sociedades cooperativas de las Illes Balears.

Sinopsis: El objetivo de la ley es tanto fomentar la constitución de cooperativas como dar una respuesta viable a las demandas de la sociedad, y además conseguir la consolidación de las ya existentes. Por eso, se ha tratado de conseguir una mayor flexibilización del régimen económico y societario, potenciando fórmulas que ayuden a aumentar la financiación de estas entidades.

⇒ Los artículos 115 y ss. regulan las cooperativas de viviendas, que podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos. El art. 119 establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa en caso de que un socio se proponga transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local.

CANARIAS

– Decreto-ley 9/2022, de 21 de septiembre, que modifica el Decreto-ley 1/2022, de 20 de enero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia urbanística y económica para la construcción o reconstrucción de viviendas habituales afectadas por la erupción.

Sinopsis: Permite la edificación de viviendas sobre parcelas situadas en zonas de protección ambiental, previa emisión de informe razonado y detallado por parte de la Administración Insular que acredite que en la parcela no se mantienen los valores ambientales que determinaron su zonificación.

– Ley 3/2023, de 6 de marzo, por la que se modifica parcialmente la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, y otra normativa sobre suelo, el artículo 24.1 de la Ley 7/2014, de 30 de junio, de la Agencia Tributaria Canaria, y se incorpora una disposición adicional novena a la Ley 6/2006, de 17 de julio, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Sinopsis: Se facilita la declaración de la urgente ocupación de los bienes afectados por la expropiación a que dé lugar la realización de proyectos de interés insular o autonómico. Se determina la competencia para la aprobación de un plan de ordenación de los recursos naturales no integrado en un plan insular de ordenación. Se desarrolla un régimen específico para la declaración de ruina de edificaciones afectadas por una erupción volcánica. Se dispone que los cabildos puedan iniciar los planes urbanísticos. Se atribuye a la Agencia Tributaria Canaria la titularidad de los bienes del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias que esta destine al cumplimiento de los fines de dicha agencia.

– Decreto 1/2023, de 19 de enero, por el que se establecen las medidas de acceso a la propiedad de viviendas protegidas y se regula el procedimiento para su calificación.

Sinopsis: El Decreto tiene por objeto facilitar el acceso a la propiedad de las viviendas protegidas a las personas adjudicatarias en régimen de alquiler de viviendas protegidas de promoción pública calificadas con anterioridad al III Plan Canario de Vivienda, así como a las personas adjudicatarias en régimen de compraventa anteriores al I Plan Canario de Vivienda. Además, esta norma regula el procedimiento detallado para la calificación de las viviendas protegidas, tanto la calificación provisional como la calificación definitiva.

CANTABRIA

– Ley 11/2022, de 28 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas.

Sinopsis: El artículo 18 modifica la Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria.

⇒ Se condiciona la autorización en suelo rústico de construcciones, instalaciones y obras destinadas al uso residencial, a la correspondiente anotación en el registro de la propiedad de la indivisibilidad de la parcela o edificación en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, así como a la imposibilidad de su enajenación mediante participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, o mediante aportaciones a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva (art. 48.5, Ley 5/2022)..

⇒ Se podrán autorizar directamente, mediante licencia municipal o en su caso, declaración responsable o comunicación, las pequeñas construcciones en suelo rustico de protección ordinaria y en el de protección agrícola o ganadera destinadas a la guarda de aperos de labranza, siempre que su superficie máxima no supere los seis metros cuadrados y carezcan de cimentación y ventanas (art. 227.3.e, Ley 5/2022).

⇒ Se exige previa licencia urbanística, entre otras actuaciones, para: 1) llevar a cabo obras de reconstrucción o sustitución de edificaciones existentes; 2) todas las obras de urbanización; 3) las actividades sujetas a control ambiental, susceptibles de incidir en la salud y seguridad de las personas y de afectar de forma significativa al medio ambiente; 4) la primera ocupación de las edificaciones e instalaciones, aunque los municipios de población superior a diez mil habitantes, podrán sujetar a declaración responsable la primera ocupación de dichas edificaciones (art. 233.1, Ley 5/2022).

⇒ Cuando para las obras en cualquier clase de suelo, sobre edificaciones, construcciones e instalaciones existentes sea exigible la obtención de licencia según la normativa sectorial, esta no podrá ser sustituida por la declaración responsable ante la administración (art. 234.2.b.5º, Ley 5/2022).

⇒ En los casos en que la licencia urbanística pueda sustituirse por la declaración responsable, tampoco será exigible el informe previo de habitabilidad, sino que bastará acompañar un certificado suscrito por la dirección facultativa de la obra en la que se acredite que la edificación resultado de la actuación prevista cumplirá las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en la normativa vigente (DA 10ª).

– Decreto 21/2023, de 23 de marzo, por el que se crea el Programa de movilización de vivienda vacía en la Comunidad Autónoma de Cantabria.

Sinopsis: Este decreto tiene por objeto crear y establecer el régimen jurídico del Programa de movilización de vivienda vacía «MOVIVA», con la finalidad de fomentar el alquiler de vivienda de titularidad privada en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, y facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población que por sus circunstancias económicas no pueden acceder a una vivienda en alquiler a precios de mercado.

CASTILLA Y LEÓN

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

CASTILLA-LA MANCHA

– Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Sinopsis: Véase el trabajo de Fernando Acedo-Rico Henning en NyR: La publicidad registral en la normativa autonómica: Derecho Registral Urbanístico en Castilla-La Mancha

⇒ La nota marginal de afección de la actuación urbanizadora a los gastos o costes de urbanización (art. 119.4). De esta forma se permite que, una vez se haga constar la nota marginal en el Registro de la Propiedad, cualquier adquirente posterior tenga conocimiento de que tiene que pagar los costes de urbanización, y cualquier titular de un derecho real como, por ejemplo, la hipoteca, sabe que los costes de urbanización son preferentes.

⇒ La delimitación del ámbito de actuación del planeamiento en el Registro de la Propiedad (art. 14 bis.1). Es un desiderátum desde hace muchos años que el planeamiento esté coordinado con el Registro de la Propiedad, dado que es la única forma de conocer con exactitud a qué ámbito de actuación nos estamos refiriendo, fundamentalmente para dotar de seguridad jurídica a cualquier comprador de suelo o bien para aquellos que ejerciten el derecho de tanteo y retracto, o el derecho de reversión, en relación con transmisiones de viviendas en áreas de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

⇒ En caso de subrogación en la posición jurídica de la persona o entidad particular que tenga atribuida la ejecución, deberá otorgarse escritura pública del acuerdo suscrito entre las partes, en el que deberá identificarse la persona o personas que pretendan subrogarse, expresarse todas y cada una de las condiciones en que se verificaría la subrogación y contenerse compromiso de la persona o personas que pretendan hacerse cargo de la ejecución de prestar garantías suficientes y, como mínimo, equivalentes a las ya constituidas (art. 21).

⇒ La declaración de edificaciones en régimen de fuera de ordenación, tanto plena como parcial, se hará constar en el Registro de la Propiedad (art. 42 bis.6).

⇒ Los deberes y las cargas previstos en esta Ley en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo rústico, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones acordadas y las licencias otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad (art. 58).

⇒ Las transferencias de aprovechamiento deberán formalizarse en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las parcelas o solares implicados. Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 73).

⇒ La propuesta de reparcelación voluntaria se formalizará en escritura pública, que presentarán al Municipio los propietarios y, en su caso, éstos en unión del urbanizador. Recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio (art. 95).

⇒ Para poder autorizar la urbanización simultánea a la edificación se requerirá el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización, que deberá figurar como condición en la licencia que autorice la edificación y urbanización simultáneas, y de incluir dicho compromiso en las escrituras de declaración de obra en construcción y obra nueva que se otorguen o inscriban (art. 102).

⇒ Los particulares que formulen una alternativa técnica de Programa de Actuación Urbanizadora y pretendan su ejecución, podrán obviar las actuaciones reguladas en el artículo anterior protocolizando la alternativa y los proyectos que la acompañen mediante acta autorizada por Notario con competencia territorial en el Municipio afectado (art. 121).

⇒ Las transmisiones inter vivos de aquellos terrenos calificados como dotación pública estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto por parte de la administración competente. A este efecto, los notarios y registradores que autoricen o inscriban, respectivamente, escrituras de transmisión de terrenos calificados como dotación pública lo pondrán en conocimiento de la administración (art. 150.6).

⇒ El procedimiento de declaración responsable en sustitución de licencia urbanística, en los casos en que proceda, se iniciará mediante solicitud presentada, al menos, con quince días de antelación respecto de la fecha en la que se pretenda dar inicio a la realización del acto, operación o actividad. Transcurrido dicho plazo, el promotor podrá realizar el acto, ejecutar la operación o desarrollar libremente la actividad y tratándose de obra nueva, se entenderá autorizado para inscribirla en el Registro de la Propiedad (art. 158.4).

– Ley 1/2023, de 27 de enero, de Medidas Administrativas, Financieras y Tributarias de Castilla-La Mancha.

Sinopsis: 1) Permite que, en los procedimientos de contratación de las obras que sean necesarias para la finalización de promociones públicas de vivienda, el pago del precio se haga mediante la entrega de contraprestaciones consistentes en bienes inmuebles que obren los patrimonios de las gestoras de dichas obras (art. 1); 2) Declara expresamente como viviendas protegidas, las viviendas objeto de los programas regulados en los Reales Decretos 853/2021, de 5 de octubre, y 42/22, de 18 de enero (art. 10).      

– Ley 4/2023, de 24 de febrero, por la que se modifica la Ley 9/2003, de 20 de marzo, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha.

⇒ Castilla-La Mancha podrá crear nuevas vías pecuarias, así como ampliar y recuperar las existentes; si se ven afectadas fincas registrales debido a actuaciones derivadas de lo anterior, dicha modificación se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad con la resolución firme, que será título suficiente (art. 12).

⇒ Los terrenos desafectados adquirirán la condición de bienes patrimoniales, debiendo quedar constancia en el Registro de la Propiedad (art. 15).

⇒ Si se adquiriesen por cualquier título inmuebles o terrenos para su incorporación a vías pecuarias ya existente o para la restitución de las ya desaparecidas, deberá quedar constancia en el Registro de la Propiedad (art. 16).

⇒ La aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico que afecte a alguna vía pecuaria producirá los efectos propios del deslinde, lo que habrá de constar en el Registro de la Propiedad (folios registrales relativos a la vía pecuaria y a las fincas que lo componen) (art. 19).

CATALUÑA

– Ley 11/2022, de 29 de diciembre, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y villas.

Sinopsis: Tiene por objeto crear y regular el Fondo de Cooperación Urbana, Ambiental y Social de Barrios y Villas de Atención Especial, para paliar las desigualdades sociales, fomentar la equidad territorial y hacer frente a la crisis ambiental, intentando mejorar de las condiciones de vida de la población en los barrios y villas que sufren déficits urbanísticos, baja calidad de la edificación, carencia de equipamientos y servicios, dificultades de accesibilidad, riesgos ambientales, exposición grave a los efectos de la emergencia climática, alta vulnerabilidad social y riesgos de exclusión.

– Ley 1/2023, de 15 de febrero, de modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en relación con la adopción de medidas urgentes para afrontar la inactividad de los propietarios en los casos de ocupación ilegal de viviendas con alteración de la convivencia vecinal. BOE-A-2023-5752.

Ver resumen publicado por José Félix Merino Escartín en NyR.

Sinopsis: Se establecen mecanismos para que los ayuntamientos y comunidades de propietarios puedan actúan ante situaciones de ocupación conflictivas en propiedades cuyo titular sea “gran tenedor”. En estos supuestos, incluso, se permite al ayuntamiento adquirir de forma temporal el uso de la vivienda con el objetivo de destinarla a políticas públicas de alquiler social, por un plazo de 7 años.

– Ley 3/2023, de 16 de marzo, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público para el 2023.

⇒ Modifica el libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, para:

1) Permitir la cancelación de censos anteriores a 1990 mediante otorgamiento unilateral por el censatario de la escritura pública de redención de censo (art. 93).

2) Facilitar la adopción de acuerdos en la juntas de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, en relación con la ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables (art. 94).

⇒ Modifica la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, para mejorar el acceso a la vivienda y la construcción de viviendas de promoción pública (arts. 60 a 63).

COMUNIDAD VALENCIANA

– Ley 8/2022, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat.

⇒ En el capítulo X se modifica la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisajismo, aprobada por el Decreto legislativo 1/2021, de 18 de junio, en las siguientes materias: 1) se modifica la participación por parte de la administración actuante del aprovechamiento urbanístico resultante de las actuaciones de renovación urbana del artículo 82.1c; 2) se incluye un nuevo destino de los ingresos derivados del patrimonio municipal del suelo; 3) se modifica la promoción del programa de actuación integrada en la gestión directa; 4) se incluye la inscripción en el Registro de la Propiedad de los incumplimientos de una orden de ejecución; 5) se aclara el régimen de licencia y declaración responsable en obras sobre vía pública; y 6) se modifica el plazo de caducidad del procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística.

– Decreto-Ley 4/2023, de 10 de marzo, del Consell, de modificación del Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de cooperativas de la Comunitat Valenciana.

⇒ Recoge el preámbulo de la norma que “la encomienda de gestión a los Registros mercantil y de la propiedadpublicada en el DOGV de 28 de enero de 2022, ya está ejecutándose, y durante su funcionamiento se han puesto de manifiesto y producido incidencias y se han detectado obstáculos que pueden comprometer la agilidad administrativa y la seguridad jurídica en las operaciones registrales de las cooperativas valencianas, inconvenientes que la modificación del TRLCCV contribuirá́ a resolver”.

⇒ En su artículo 91.7 se regula el derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa en el supuesto de transmisión inter vivos de una vivienda o local antes de haber transcurrido cinco años desde la adjudicación al socio/a. El derecho de retracto se puede ejercitar en el plazo de un año a contar desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

⇒ El artículo 91.8 permite a las personas socias la constitución de una hipoteca de máximo desde el momento de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de propiedad horizontal.

– Decreto 10/2023, de 3 de febrero, del Consell, de regulación de la gestión de la calidad en obras de edificación.

Sinopsis: El presente decreto tiene por objeto la regulación de la gestión de calidad de obra en los edificios incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, así como el desarrollo de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación.

⇒ Se regula el Libro de gestión de calidad de obra, que el promotor deberá incluir en el Libro del edificio.

⇒ Se regulan los casos en que es exigible el certificado final de obra, su contenido, y su suscripción y visado.

EXTREMADURA

– Ley 4/2023, de 29 de marzo, que modifica la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, y por la que se crea el Impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores, el Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura y el Mecanismo de garantía de alojamiento y realojamiento del menor y se modifican otras normas tributarias.

Sinopsis: Se modifica la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, orquestando un conjunto de medidas orientadas a procurar el derecho de acceso a una vivienda desde diferentes ámbitos. 1) en el ámbito fiscal, se establece un impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores.; 2) en el ámbito social, se adoptan medidas para proteger los derechos de las personas que necesitan acceder a una vivienda en régimen de alquiler y establecer líneas de actuación que favorezcan la integración e inclusión social con carácter general; 3) en el ámbito financiero, se recurre a un instrumento financiero regional que pretende ayudar a solventar las actuales barreras para la financiación en la adquisición de vivienda.

– Ley 2/2023, de 22 de marzo, por la que se regulan determinados aspectos de la Red ecológica europea Natura 2000 en la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Sinopsis: Esta ley declara zonas de especial protección para las aves los territorios relacionados en el artículo 2. Por su parte, el artículo 7 establece que “los usos del suelo y las transformaciones urbanísticas que, a la entrada en vigor de esta ley, se hayan aprobado en el ámbito territorial de los espacios contemplados en el artículo 2 quedan legalizados cuando sean compatibles con la protección de los valores que su correspondiente plan o programa de gestión hubiera establecido con carácter previo”.

GALICIA

– Ley 7/2022, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.

Sinopsis: Entre las medidas administrativas, se modifica la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, en las siguientes materias:

1) se recoge expresamente la inclusión de las obras de ampliación del volumen de edificaciones existentes entre los supuestos que determinan el deber de cesión gratuita de terrenos previsto en los citados preceptos para el suelo urbano consolidado y de núcleo rural;

2) con la finalidad de proteger el recurso hídrico, se establece que, para edificar en el ámbito de los núcleos rurales, solo será exigible ejecutar la conexión de las redes de abastecimiento de agua y saneamiento con las redes existentes en el núcleo o en sus cercanías, cuando existan redes públicas autorizadas y con capacidad de servicio suficiente;

3) se incide en la condición de mantener el estado natural de los terrenos en el suelo rústico;

4) se clarifican las obras que se pueden llevar a cabo en las edificaciones existentes en el suelo rústico que no sean plenamente compatibles con las determinaciones previstas para este tipo de suelo en la normativa urbanística, pero que no estén incursas en la situación de fuera de ordenación, así como aquellas para las que hubiesen transcurrido los plazos para la adopción de medidas de restauración de la legalidad urbanística;

5) se sustituyendo el régimen de licencia de primera ocupación por el de comunicación previa para la primera ocupación de los edificios;

6) se extiende al suelo de uso residencial el régimen de las solicitudes de licencia y comunicaciones urbanísticas presentadas con certificación de conformidad emitida por una entidad de certificación de conformidad municipal, lo que permitirá reducir a un mes el plazo de resolución de la licencia.

COMUNIDAD DE MADRID

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REGIÓN DE MURCIA

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NAVARRA

– Ley Foral 6/2023, de 9 de marzo, por la que se declara de utilidad pública y se aprueba la desafectación de 54.002,93 metros cuadrados de terreno comunal, perteneciente al Concejo de Sagaseta.

Sinopsis: La finalidad de la desafectación para su posterior permuta es la adquisición de terrenos particulares para la unificación de los pastos del monte Izpikudi y así poder hacer un mejor aprovechamiento de este.

– Ley Foral 7/2023, de 9 de marzo, de modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.

Sinopsis: se adoptan medidas para favorecer que las actuales promociones de arrendamiento protegido que han contado con subvención de la Comunidad Foral para su promoción prorroguen su vinculación al sistema de público de alquiler, más allá de su periodo de calificación obligatorio.

PAÍS VASCO

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LA RIOJA

– Ley 2/2023, de 31 de enero, de biodiversidad y patrimonio natural de La Rioja.

Sinopsis: La presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico de la conservación, protección, investigación, conocimiento, difusión, uso sostenible, mejora y restauración del patrimonio natural, de la biodiversidad y de la geodiversidad, aplicable en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de La Rioja, como parte del deber de conservar y del derecho a disfrutar de un medioambiente adecuado para el desarrollo de la persona.

⇒ La Comunidad Autónoma tendrá la facultad para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en el interior de los humedales que se designen. El transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad Autónoma el precio y las condiciones           esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dicha notificación será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad (art. 29).

⇒ La declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad Autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior. El transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad     Autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dicha notificación será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad (art. 61).

CEUTA Y MELILLA:

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II. RESOLUCIONES
   A) GEORREFERENCIACIÓN

a) En propiedad horizontal tumbada

En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes (R. de 13 de marzo de 2023).

b) Expediente del art. 199 LH

1. Ámbito de aplicación

– Denegación de inicio por el registrador. Solo puede denegarse la iniciación del expediente del art. 199 LH cuando sea palmaria y evidente su improcedencia, sin que la existencia de una división anterior, la magnitud del exceso de cabida o la sospecha de encubrimiento de una agrupación sean suficientes para ello (R. de 10 de enero de 2023).

– Art. 9.b vs. art. 199 LH. Solo debe tramitarse el procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados (R. de 23 de febrero de 2023).

– Art. 9.b vs. art. 199 LH. El procedimiento del art. 199 LH debe seguirse siempre que el registrador tenga dudas sobre la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica (R. de 28 de febrero de 2023).

2. Denegación tras su tramitación

– Oposición de colindante. La oposición justificada de los colindantes, es causa suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de la finca (R. de 13 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. La oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción (R. de 17 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. La oposición basada en la certificación catastral y otros indicios es suficiente para justificar la denegación de la inscripción (R. de 24 de enero de 2023).

– Correspondencia a través de la ortofoto. Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, procede denegar la inscripción de la representación gráfica si esta se solapa con la delimitación de la colindante en la ortofoto del PNOA (R. de 25 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. Las alegaciones de los colindantes que no tienen su título inscrito pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio sobre si existe una controversia que impida la inscripción de la georreferenciación (R. de 25 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. Cuando se pretende inscribir una georreferenciación alternativa, la oposición basada solamente en la certificación catastral descriptiva y gráfica no tiene entidad suficiente para hacer contencioso el expediente del art. 199 LH. (R. de 30 de enero de 2023).

– Invasión del dominio público. No se requiere que el dominio público esté deslindado para que se pueda apreciar una posible invasión del mismo, a los efectos de la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca (R. de 31 de enero de 2023).

– Invasión del dominio público. No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199 (R. de 2 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. Una manifestación genérica del registrador, basada en que ha consultado la aplicación informática registral homologada, es suficiente para apreciar las alegaciones de los colindantes (R. de 15 de febrero de 2023).

– Invasión de dominio público. Si bien no existe oposición expresa de la Administración, ni manifestación expresa en su informe sobre la invasión de dominio público, se generan dudas suficientes para suspender la inscripción (R. de 20 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante (R. de 8 de marzo de 2023).

– Exceso de cabida. No es suficiente, para ampliar la superficie de una finca, el consentimiento del titular registral de una finca colindante; se debe formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial (R. de 9 de marzo de 2023).

– Invasión del dominio público. La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente. (R. de 21 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH (R. de 22 de febrero de 2023).

– Rectificación de linderos.- La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (R. de 27 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral (R. de 28 de febrero de 2023).

c) Rectificación de georreferenciación inscrita

Si la georreferenciación de la finca está inscrita, debe tramitarse un nuevo expediente del art. 199 LH, sin oposición de los colindantes afectados, para practicar la rectificación de un lindero (R. de 13 de febrero de 2023).

d) Forma de aportar la georreferenciación

La georreferenciación exigida por el art. 9 LH ha de estar contenida en un archivo electrónico con el formato aprobado por la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015. (R. de 21 de diciembre de 2022).

e) Georreferenciación en acta final de obra

En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años) (R. de 17 de enero de 2023).

f) Principio de prioridad registral gráfica

– Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella (R. de 22 de febrero de 2023).

– La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria (R. de 14 de marzo de 2023).

g) Principio de fe pública registral

La fe pública registral no opera como regla general, o lo hace de modo matizado, para proteger al titular registral inscrito frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, que es inalienable e imprescriptible (R. de 15 de febrero de 2023).

 

   B) SEGREGACIÓN:

a) Unidad mínima de cultivo

– No cabe inscribir por antigüedad una segregación de dos fincas rústicas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, si no se acredita fehacientemente la fecha de la segregación, con correspondencia entre la descripción registral y catastral de cada parcela resultante, ni se invoca alguna de las excepciones de la LMEA 1995, ni se aporta certificación municipal de que han prescrito las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística. (R. de 21 de diciembre de 2022).

– Como regla general, en los casos de segregación en fincas clasificadas como suelo urbanizable es de aplicación preferente la normativa autonómica. Si el órgano agrario competente autonómico ha declarado y comunicado la nulidad de la segregación, a pesar de existir licencia municipal, no puede ser objeto de inscripción (R. de 10 de enero de 2023).

b) Silencio administrativo

Para la inscripción de una escritura de segregación es necesario aportar una manifestación expresa de la administración competente relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable, y ello, aunque la legislación autonómica admita entender estimada por silencio administrativo la licencia de segregación (R. de 12 de enero de 2023).

c) Parcelación encubierta

El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación (R. de 14 de marzo de 2023).

   C) INMATRICULACIÓN

a) Expediente de dominio del art. 203 LH

– Por regla general es obligatorio notificar a los anteriores propietarios incluso, aunque hayan transmitido la finca en escritura pública. Sin embargo hay excepciones, como cuando el título público de transmisión ha sido otorgado inmediatamente antes que el acta de requerimiento que da inicio al expediente notarial (R. de 29 de diciembre de 2022).

– El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos (R. de 14 de febrero de 2023).

b) Inmatriculación por el sistema del art. 205 LH

– La instancia privada sin firma legitimada, presentada por un colindante de la finca que se inmatricula, no es documento hábil para presentar oposición (R. de 10 de enero de 2023).

– El derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Por lo tanto, no hay doble título (R. de 8 de febrero de 2023).

– La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador (R. de 21 de febrero de 2023).

c) Inmatriculación por la vía del art. 206 LH

El procedimiento previsto en el art. 206 LH tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, por lo que el registrador debe extremar el celo para que no se produzca una doble inmatriculación (R. de 20 de diciembre de 2022).

   D) SEGURO DECENAL

La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción (R. de 6 de febrero de 2023).

   E) LICENCIAS URBANÍSTICAS

– Se exige licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento (R. de 16 de enero de 2023).

– Cuando la normativa urbanística exija licencia municipal para la constitución de una finca en régimen de propiedad horizontal, es posible la formalización en escritura pública de la división horizontal, siempre que se pruebe, o bien por certificado del técnico o bien por el certificado catastral, la antigüedad de dicha situación de división horizontal y el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística, en su caso (R. de 6 de febrero de 2023).

– Puede inscribirse, sin necesidad de autorización administrativa, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre (R. de 8 de febrero de 2023).

   F) OBRA NUEVA

Ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación y mantener la no inscripción del título. En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, la solicitud de la certificación de Costas la debe hacer de oficio el registrador (R. de 1 de marzo de 2023).

   G) VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

En inscribible la transmisión de una vivienda de protección oficial sin el visado que acredita que el adquirente reúne los requisitos legales, cuando la normativa autonómica (en este caso, Castilla-La Mancha) no dispone la nulidad de la transmisión sino que solo establece un régimen sancionador (R. de 30 de enero de 2023). 

   H) SUELOS CONTAMINADOS

En las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo. (R. de 24 de enero de 2023). 

   I) SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

Una Junta de compensación no puede, sobre una finca resultante del proyecto, constituir una hipoteca en garantía de una deuda ajena. Solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización.  (R. de 1 de marzo de 2023).

 

III. NUEVA HERRAMIENTA: SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CON CATASTRO

En el mes de febrero se ha implementado la aplicación catastral para tramitar expedientes de subsanación de discrepancias y para comunicar las alteraciones físicas de parcelas catastrales.

Esta aplicación va a permitir a todos los notarios, excepto los del País Vasco y Navarra:

a) Tramitar telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, los expedientes del art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que tienen por finalidad modificar la superficie y lindes de una o varias parcelas catastrales, sobre la base de una medición elaborada por un técnico y que nos presentará el interesado aportando un Informe de Validación Gráfica Alternativo. El notario comunicará la subsanación a los colindantes catastrales afectados y, si no hay oposición, lo justificará ante la SEC y podrá obtener en un plazo muy breve la certificación catastral descriptiva y gráfica con la modificación propuesta.

b) Comunicar telemáticamente a la Dirección General del Catastro, también a través de su sede electrónica, las modificaciones de entidades hipotecarias que haya autorizado y obtener de forma automática las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes a la alteraciones realizadas y poder incorporarlas en la propia escritura.

 

IV. NUEVAS PUBLICACIONES

– Reequilibrio en el sector de la construcción tras la guerra de Ucrania, Gerardo García-Boente Dávila, NyR, 01.03.2023.

– El reflejo de la realidad física y jurídica de las fincas a través de los procedimientos registrales, Esther Salmerón Manzano, Bosch, 2023.

– El procedimiento inmatriculador de los bienes eclesiásticos y su constitucionalidad. Fundamentos jurídicos para la adecuada conclusión de una causa, Carolina del Carmen Castillo Martínez, Actualidad civil, nº 1, 2023.

– Comentarios a la ley del suelo y rehabilitación urbana, Alejando-Javier Criado Sánchez (dir.), Aranzadi, 2023.

– Manual de disciplina urbanística de la Comunidad Valenciana, Fernando Renau Faubell, Iustel, 2023.

– Memento Práctico Urbanismo 2023, Francisco Javier Sánchez Gallardo, Francis Lefebvre, 2023.

– Tráfico inmobiliario rústico: aspectos más relevantes de su realidad registral y tributaria actual, Carlos María López Espadafor (dir.), Dykinson, 2023.

– Manual práctico para comprender el urbanismo, Jorge Ortiz Ramírez, Sepin, 2023.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Mayo 2021. Complejos inmobiliarios y propiedad horizontal tumbada: cuándo se necesita licencia.

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Indice:
  1. TEMA DEL MES: COMPLEJOS INMOBILIARIOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: NECESIDAD O NO DE LICENCIA. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. RESOLUCIONES:
  4. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:
  5. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  6. 90.*** NOTA MARGINAL DE VINCULACIÓN DE SUPERFICIE: OBRA NUEVA DIFERENTE DECLARADA POR ANTIGÜEDAD
  7. 94.*** HERENCIA. TESTAMENTO OTORGADO EN CATALUÑA POR INCAPACITADA
  8. 104.*** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. RETRACTO DE COLINDANTES
  9. 105.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. PACTOS SOBRE BIENES CONCRETOS DE LA HERENCIA FUTURA. CAUSA.
  10. 109.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA DE DEUDA. DISTINCIÓN PACTO COMISORIO y PACTO MARCIANO. OPCIÓN POR MÁS DE 4 AÑOS.
  11. 110.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA EN COMPRAVENTA POR OBLIGACIONES ACCESORIAS. ACREDITACIÓN UNILATERAL DEL INCUMPLIMIENTO. REQUISITOS NOTIFICACIÓN NOTARIAL.
  12. 112.** PARTICIÓN POR MAYORIA EN GALICIA
  13. 122.*** COMUNIDAD POSTGANANCIAL Y DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO
  14. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: COMPLEJOS INMOBILIARIOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: NECESIDAD O NO DE LICENCIA. Emma Rojo.

De la distinción entre ambas figuras se ha ocupado en numerosas ocasiones la DGRN; así, R. de 21 de enero de 2014 afirmando que mientras que en la propiedad horizontal el suelo es común en su totalidad, en el complejo inmobiliario puede no tener este carácter.

Ahora bien, las múltiples resoluciones dictadas sobre esta cuestión ponen de manifiesto que no basta con que los interesados o los Estatutos manifiesten que el suelo es común sino que hay que tener en cuenta las siguientes reglas:

1) La propiedad horizontal tumbada.

En cuanto a la propiedad horizontal tumbada, como las viviendas adosadas,

1) Como su propio nombre indica, es una auténtica propiedad horizontal, aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales.

2) Los elementos independientes forman parte de una misma cosa, estructura o unidad, que es el edificio. Es decir, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes.

3) El suelo tiene la consideración de ser elemento común en su totalidad sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

Esta inexistencia de fragmentación de terreno es lo que inspira el sentido del artículo 26.4 TRLS, con arreglo al cual, “La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, los urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18”.

De la propiedad horizontal tumbada se ocupó, entre otras, la R. de 21 de noviembre de 2019 al señalar que la constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios de suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se debe considerar, a los efectos de aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que, de conformidad con el artículo 26.2 TRLS, sería necesaria la obtención de licencia correspondiente.

2) Los complejos inmobiliarios.

1) No tienen naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación la LPH, concretamente, el artículo 24.

2) Los elementos independientes, que son las parcelas, son totalmente independientes entre sí.

3) El suelo puede ser objeto de fraccionamiento “de hecho”, mediante la atribución del uso “exclusivo” de parte del suelo (jardín o patios), a un elemento privativo.

La cuestión que se ha planteado es determinar si, para constituir un complejo inmobiliario, es preceptiva o no la obtención de licencia. En la actualidad, hay que estar a lo dispuesto en los artículos 24 LPH, 10.3 LPH y al artículo 26.6 TRLS, debiendo tomar en consideración la reciente Resolución de 27 de enero de 2021. El artículo 26,

1º. Ofrece una definición de lo que debe entenderse por complejo inmobiliario (ver último párrafo): todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos. Como ha reconocido el Centro Directivo, un conjunto inmobiliario es un conjunto de inmuebles y éstos, a su vez, pueden ser edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios de naturaleza inmobiliaria.

2º. La regla general (independientemente de la CCAA dado que se trata de preceptos redactados al amparo de los artículos 149.18º y 18º) es la necesidad de autorización administrativa previa – o testimonio notarial de la misma – para la constitución o modificación de un complejo inmobiliario, al igual que sucede, con los actos de división, agregación o segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (pisos o locales), siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación (R. de 15 de febrero de 2018).

3º. Excepciones: No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel y, b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Aunque el informe mensual ha sido enorme, que afecten directamente a la oficina registral:

Tipos de interés planes de vivienda

Resolución de 24 de marzo de 2021, de la DG de Vivienda y Suelo, por la que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008.

Los nuevos tipos son: Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, el 1,72 %. Plan de Vivienda 2002-2005, el 1,43 %. Plan de Vivienda 2005-2008, el 1,46%.

Registro Civil: Ley que modifica la de 2011.

Ley 6/2021, de 28 de abril, por la que se modifica la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil.

Supone la íntegra entrada en vigor de la nueva Ley de Registro Civil el 30 de abril de 2021, aunque con una compleja fase transitoria hasta el pleno funcionamiento de las nuevas Oficinas Registrales. Entre otras, hay modificaciones en el código personal, firma electrónica, funciones de las oficinas, expediente matrimonial, cambio de nombre y/o apellidos, Libro de Familia, declaraciones sobre nacionalidad o vecindad civil. Los notarios ya pueden tramitar el expediente matrimonial. Entran también en vigor modificaciones de varios artículos del Código Civil.

Ir a la página especial con amplio resumen y enlaces

Derecho Foral de Aragón.

Ley 2/2021, de 25 de marzo, por la que se modifica el «Código del Derecho Foral de Aragón», Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón.

Es una reforma motivada por el Pacto de Estado contra la violencia de género. Tan sólo se modifica el artículo 72 en la misma dirección que el artículo 156 del Código Civil sobre atención sicológica a menores.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones de Galicia, Canarias, Navarra, Valencia y Castilla-La Mancha, pero ninguna de interés registral salvo muy indirectamente:

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas.

Tribunal Constitucional

Se han publicado varias resoluciones pero ninguna que pueda afectar a las oficinas registrales.

SECCIÓN II

No se ha publicado nada de interés para los Registros de la Propiedad, ni concursos ni jubilaciones.

RESOLUCIONES:
SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

Se han publicado cuatro, tres que afectan a Resoluciones relativas al Registro de la Propiedad

1/2021. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN DE INMUEBLES NO VIVIENDA HABITUAL. La Sentencia firme de 17-10-2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021, estima la demanda interpuesta contra la Resolución de 20 de Febrero de 2019 (87 de 2019)

2/2021. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Revocada la Resolución de 9 de Febrero de 2016 (40 de 2016) por sentencia firme de la Audiencia Provincial de Albacete de 27 de Noviembre de 2017, cuyo fallo publica el BOE de 30-04-2021

4/2021. SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA. Revocada la resolución de 18 de Mayo de 2017 (232 de 2017) por Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña de 24 de Julio de 2018, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021

RESOLUCIONES PROPIEDAD

88.** NOTIFICACIONES Y PLAZOS EN PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO DE LA LEY GALLEGA.

En la partición por contador partidor de la ley de Derecho Civil de Galicia, han de transcurrir 30 días hábiles desde la última notificación a los interesados y la fecha del sorteo para su designación. La formalización de la partición ha de notificarse a los interesados no comparecientes por edictos si el domicilio es desconocido.

89.*** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ART. 199 LH.

Resume la doctrina de la DG para la tramitación de expedientes del artículo 199 LH, en particular con excesos de cabida y dudas de identidad en relación con otras fincas inscritas.

90.*** NOTA MARGINAL DE VINCULACIÓN DE SUPERFICIE: OBRA NUEVA DIFERENTE DECLARADA POR ANTIGÜEDAD

Cabe inscribir una obra nueva con características diferentes a la que se establece en una Nota Marginal de Vinculación, siempre que la obra cuente con la oportuna licencia o se declare por antigüedad por haber transcurrido los plazos para la adopción de medidas sancionadoras.

91.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. CONVERSIÓN DE TERRAZAS PRIVATIVAS EN ELEMENTOS COMUNES

Cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo. Hay que diferenciar en la propiedad horizontal, los actos colectivos, en los que basta el acuerdo de la Junta general de Propietarios, y los actos que afectan al derecho esencial del dominio («uti singuli«) de un elemento privativo, en los que se necesita además el consentimiento individualizado de sus propietarios manifestado en escritura pública para que sean inscritos en el Registro..

92.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO

No cabe inscribir, por falta de tracto, una venta presentada después de que el vendedor ya no es el titular registral, aunque éste sea su heredero.

93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES ADJUDICANDO FINCA PRIVATIVA

No cabe adjudicar una finca en liquidación de gananciales cuando figura inscrita con carácter privativo, ni presumir un negocio de aportación a gananciales ya que la atribución del carácter ganancial de un bien privativo debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

94.*** HERENCIA. TESTAMENTO OTORGADO EN CATALUÑA POR INCAPACITADA

El registrador no puede rechazar la inscripción de un adjudicación hereditaria basándose en que el testador está incapacitado y sometido a curatela y por tanto el testamento es nulo: El testamento es personalísimo. No se puede hacer testamento por otro ni exigir que el testador sea asistido por un tercero (curador). Cuando el testador está incapacitado es el notario el encargado de garantizar el cumplimiento del artículo 12 de la Convención con la asistencia a los testadores que presentan dificultades de comprensión, y será quien, en último caso, evaluará la capacidad del compareciente y accederá o no al otorgamiento. Por ello el testamento debe quedar excluido de la relación de inhabilitaciones generales.

97.** EXCESO DE CABIDA. RECTIFICACIÓN FUERA DE PLAZO DE LA CALIFICACIÓN NEGATIVA

Aunque un exceso de cabida sea inferior al 5% es preciso que el registrador no tenga dudas sobre la identidad y correspondencia de la finca. Si tras el recurso el Registrador anuncia que rectifica la calificación, pero no lo hace en plazo, prosigue el recurso gubernativo.

98.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CON INFORME TÉCNICO

Una representación gráfica inscrita no deviene inalterable, sino que es posible su rectificación con arreglo a las normas generales de la Ley Hipotecaria para la rectificación de asientos..

99.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe interponer recursos contra asientos ya practicados, pues están bajo la salvaguardia de los tribunales

100.** COMPRAVENTA DE VIVIENDA Y ANEJO. SU RECIPROCA VINCULACIÓN.

En una PH, en que los garajes están vinculados a las viviendas, si se vende la vivienda se está vendiendo también el garaje vinculado a ella y ello, aunque los garajes consten inscritos como fincas independientes con número registral propio.

101.** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS. ACTA DE NOTORIEDAD DE POSESIÓN PREVIA.

Cuando la herencia no está toda distribuida en legados  y el testador no ha autorizado al legatario para tomar posesión de la cosa legada es precisa la entrega del la cosa legada para que pueda inscribirse.

102.** INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

El que considere que existe una doble inmatriculación debe solicitar la iniciación del expediente como promotor. También debe aportar la representación gráfica que la justifique.

104.*** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. RETRACTO DE COLINDANTES

Tras la reforma del RGR por RD 1071/201, ya no cabe el remate de la finca por adjudicación directa en caso de quedar desierta la subasta. En las adjudicaciones forzosas también rigen los retractos legales y en particular en de colindantes de CC, aunque solo en las fincas rústicas, no urbanas ni urbanizables.

105.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. PACTOS SOBRE BIENES CONCRETOS DE LA HERENCIA FUTURA. CAUSA.

Admite el pacto de disolución de cosa común entre dos de los comuneros bajo la condición suspensiva del fallecimiento del tercero con un testamento  en determinado sentido y con un término adicional de seis meses. El pacto tiene que expresar la causa onerosa o privativa. La prohibición general de pactos sobre la herencia futura se refiere a pactos sobre la universalidad de dicha herencia, no a pactos sobre bienes concretos pues en tal caso no existe propiamente coerción de la libertad de testar.

107.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

No puede anotarse una demanda si no ha sido dirigida contra el titular registral.

108.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

La afección real de las fincas de resultado al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación, no legitima a los acreedores de la junta de compensación por deudas contraídas en el desempeño de su cometido, a proceder contra las parcelas adjudicadas o pedir anotación preventiva de su crédito sin llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotación.

109.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA DE DEUDA. DISTINCIÓN PACTO COMISORIO y PACTO MARCIANO. OPCIÓN POR MÁS DE 4 AÑOS.

Pacto Marciano: cabe, entre empresarios NO consumidores, una opción de compra en garantía de deuda si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a terceros que excluya el enriquecimiento injusto. La opción de compra puede exceder de 4 años si acompaña a otro contrato de mayor duración.

110.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA EN COMPRAVENTA POR OBLIGACIONES ACCESORIAS. ACREDITACIÓN UNILATERAL DEL INCUMPLIMIENTO. REQUISITOS NOTIFICACIÓN NOTARIAL.

Resolución que resume los requisitos para resolver una compraventa porque no se han cumplido una obligación accesoria garantizada con Condición Resolutoria, con pacto de resolución unilateral. También analiza los requisitos para la notificación notarial al comprador.

Sobre la forma de realizar las notificaciones notariales, ver el siguiente Informe de la Oficina notarial que resume la doctrina de la Dirección General. (AFS)

111.* HERENCIA. ADJUDICACIÓN DEL PLENO DOMINIO CUANDO DEBIÓ DE SER DE UNA MITAD INDIVISA

Por un error material en una partición hereditaria se adjudica más del 100%. Aunque parece deducirse claramente cual es la voluntad de los partícipes el notario debe corregir el error sin que pueda trasladar al registrador la responsabilidad de la subsanación del error padecido en el presente caso.

112.** PARTICIÓN POR MAYORIA EN GALICIA

Resolución que trata una partición por mayoría de la Ley de Derecho Civil de Galicia. En la misma se permite que: Se haga conjuntamente la partición de ambos cónyuges aunque las disposiciones testamentarias no sean iguales; que se proponga un único contador partidor y no 5 (mínimo que exige la Ley) y por tanto no hay sorteo; que no se hagan lotes homogéneos si la partición se aprueba por las mayorías de ¾ y que las legítimas se abonen en dinero aunque sean pars valoris bonorun, partícipe no asistente.  Todo ello basándose en que el partícipe disidente fue notificado y por tanto no puede alegar indefensión. Si la notificación se hacho de modo no presencial son necesarios dos envíos.

113.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO. NECESIDAD DE RECTIFICAR PRIMERO EL REGISTRO.

No se pueden rectificar las inscripciones erróneas mediante un expediente para reanudar el tracto sucesivo; Si han accedido al registro 3 transmisiones incorrectas hay que rectificar el las inscripciones erróneas y el Art 40-d) LH exige «consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».

114.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. POSIBLE VIVIENDA FAMILIAR

Puede anotarse un embargo de finca privativa de un cónyuge sin notificación al otro cuando si del Registro no resulta de manera expresa y claramente el carácter familiar de la vivienda.

116.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO

El registrador ha de pedir informe a la administración si sospecha invasión de dominio público en una inmatriculación. Si la administración informa invasión ha de impedir la inmatriculación, aunque haya deslinde.

117.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEY 2000 EXISTIENDO NOTA DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS POSTERIOR

No cabe cancelar una anotación de embargo prorrogada antes de la LEC 2000 mediante el supuesto excepcional del art. 210.1 LH (que requiere solicitud expresa) si no ha transcurrido el plazo previsto en el precepto (20 o 40 años) contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento (en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que interrumpe la caducidad legal)

119.** HIPOTECA UNILATERAL EN GARANTIA DE OBLIGACION FUTURA. MODIFICACIÓN SIN INTERVENCION DEL DEUDOR

La hipoteca en garantía de obligación futura es inscribible, aunque no se constituya bajo esa denominación. La modificación de una hipoteca unilateral exige siempre el consentimiento del deudor titular registral en escritura pública

120.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. DUDAS DE IDENTIDAD

La falta de inscripción de la representación gráfica de la finca no necesariamente impide la inscripción de la declaración de obra nueva conforme al artículo 202 LH. Tal inscripción sólo será obligatoria cuando el registrador albergue dudas debidamente fundadas sobre la ubicación de lo edificado.

121.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. FORMA DE ACREDITAR EL PAGO Y LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre del registro por falta de pago del impuesto ha de acreditarse la presentación en la administración competente, no basta con acreditar el pago. Para cancelar una condición resolutoria en garantía de precio aplazado con pacto de cancelación unilateral acreditando el pago, solo puede hacerse cuando dicho pago se ajusta exactamente a lo pactado en la escritura, sin que quepa admitir el pago a un tercero distinto del vendedor aunque se genere una acción de repetición.

122.*** COMUNIDAD POSTGANANCIAL Y DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO

En la comunidad postganancial, se aplican las reglas de la comunidad de bienes y por tanto cabe la enajenación de los bienes que la integran con consentimiento de todos. Y, cuando existe un único bien, cabe el ejercicio de la acción de división de la cosa común, sin necesidad de proceder a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y la inscripción de la división hereditaria.

123.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Es posible tomar una anotación de demanda a favor de una comunidad de propietarios de una acción dirigida a la demolición de obras al efecto de volver al estado original por infracción de la normativa sobre propiedad horizontal.

 

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE ABRIL 2021

INFORME NORMATIVA ABRIL 2021 (Secciones I y II BOE)

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TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Rinlo. Provincia de Lugo

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Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2020. Constitución de hipotecas durante el concurso.

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2020. Constitución de hipotecas durante el concurso.

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Indice:
  1. TEMA DEL MES. LA CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA EN EL CONCURSO DE ACREEDORES. A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÓN DE 2 DICIEMBRE DE 2019. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
  3. Disposiciones Generales
  4. SECCIÓN II 
  5. Jubilaciones
  6. RESOLUCIONES:
  7. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. LA CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA EN EL CONCURSO DE ACREEDORES. A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÓN DE 2 DICIEMBRE DE 2019. Emma Rojo.

El supuesto de hecho de la RDGRN de 2 de diciembre de 2019 es el siguiente:

– Por auto del año 2012, una persona física fue declarada en concurso de acreedores.

– Por resolución del año 2014, se acordó la apertura de la fase de liquidación.

– En el año 2015 se autorizó escritura en cuya virtud el deudor, persona física, en situación de concurso de acreedores, en fase de liquidación, con intervención de su administrador concursal constituyó hipoteca sobre una serie de fincas registrales.

– Por auto del año 2016 se acordó la conclusión del concurso teniendo todas estas fases del concurso su oportuno reflejo registral.

– En el año 2019 se presenta a inscripción la escritura de hipoteca. La registradora califica negativamente al considerar que la constitución de hipoteca no puede considerarse liquidatoria en los términos de los artículos 148 y 149 de la Ley Concursal, esto es, no está destinada a convertir en dinero los bienes y activos del concurso a los efectos de proceder posteriormente al pago de los acreedores. La DGRN revoca la calificación y analiza en esta Resolución la posibilidad de constituir – e inscribir – el derecho real de hipoteca según las distintas fases del concurso.

A) LA FASE COMÚN.

En esta fase no hay limitación a propósito de la clase de negocios jurídicos que pueden formalizarse por el concursado, ya sea con la intervención de la administración concursal, en caso de intervención, o, por la administración concursal directamente, en caso de suspensión, pues en tal caso el deudor queda sustituido por la administración concursal (artículo 40 Ley Concursal). En la fase común del concurso pueden realizarse enajenaciones o transmisiones de bienes, adquisiciones, cesiones de bienes o derechos, contraer nuevas deudas y obligaciones y, constituir toda clase de garantías, en especial, constituir hipoteca sobre los bienes y derechos que integran la masa activa. El Registrador, para practicar la inscripción, deberá calificar que concurre la oportuna autorización judicial del artículo 43 de la Ley cuyo párrafo segundo dispone: “2. Hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, no se podrán enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del juez”.

Respecto a las hipotecas constituidas antes de la fase de declaración de concurso que se presentan en el Registro a inscripción una vez declarado el concurso, ver R. de 2 de noviembre de 2011 y de 26 de enero de 2012.

B) LA FASE DE CONVENIO.

Durante la fase de convenio, el deudor recupera la totalidad de las facultades dispositivas (artículo 133.2 de la Ley Concursal). Por lo tanto, la posibilidad de formalizar préstamos o créditos hipotecarios no plantea problemas pudiendo comparecer el deudor por sí solo sin necesidad de intervención de la administración concursal.

C) LA FASE DE LIQUIDACIÓN.

La liquidación se define como aquella fase del concurso de acreedores dirigida a convertir en dinero, los bienes y derechos que integran la masa activa para el pago a los acreedores por el orden legalmente establecido. La liquidación del concurso se divide, pues, en dos fases: la primera, la de realización de las operaciones de la liquidación, conforme a un plan elaborado por la administración concursal o conforme a las reglas legales supletorias contenidas en los artículos 148 y ss, y, la segunda, la fase de pago a los acreedores.

¿Se puede constituir un derecho real de hipoteca en esta fase?

La respuesta debe ser negativa y ello por los siguientes argumentos:

1) No es una operación tendente a la liquidación, es decir, y como ha quedado expuesto, no es una operación tendente a realizar los bienes y derechos de la masa activa para proceder al pago de los créditos reconocidos en el concurso y, en última instancia, a la conclusión del concurso.

2) Puede implicar una alteración del principio “par conditio creditorum”. Como escribe ANTONIO PAU, la constitución de hipotecas, (…) supondría una mejora en el rango del crédito concursal que se garantiza, lo que no puede tener lugar durante la tramitación del concurso.

Está postura negativa es también la acogida en la RDGRN ahora comentada en su Fundamento Jurídico 5º: “(…) la constitución de hipotecas sobre los bienes que integran la masa activa una vez abierta la fase de liquidación del concurso debe ser rechazada”. Sin embargo, las circunstancias concurrentes llevan al Centro Directivo a revocar la calificación registral y a estimar el recurso. Estas circunstancias son que, aun cuando la hipoteca se constituyó en la fase de liquidación, por el deudor, sustituido por la administración concursal, se hizo a favor de una entidad bancaria que ostentaba la condición de acreedora concursal y para satisfacer íntegramente un crédito reconocido a su favor en el concurso.

En conclusión, la DGRN opta por una solución razonable aunque no correcta desde el punto de vista estrictamente concursal y es que, aunque desde una perspectiva dogmática, no hay inconveniente a constituir hipoteca pues el deudor, con la intervención de la administracion concursal, puede solicitar un préstamo o un crédito y otorgar la garantía hipotecaria; lo que no puede es, con ese crédito, pagar a los acreedores concursales y solicitar la conclusión del concurso, porque ese crédito o ese préstamo es un crédito contra la masa y en consecuencia, mientras no estén pagados todos los créditos contra la masa, aunque tengan un vencimiento a largo plazo, no se puede concluir el concurso.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
Disposiciones Generales

En el mes de diciembre, destacamos como normas generales de interés registral:

  1. Calendario días inhábiles 2020: Resolución por la que se establece a efectos de cómputo de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2020.
  2. Y sobre todo la Instrucción DGRN sobre dudas LCCI: Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. : La DGRN resuelve dudas planteadas por el CGN y el CORPME y algunas más acerca de la aplicación práctica de la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Entre otras materias, interpreta el ámbito de aplicación de la LCCI o los casos en que ha de otorgarse acta previa.

Disposiciones Autonómicas.

No hay disposiciones autonómicas de interés registral.

En cuanto a la jurisprudencia sólo podemos mencionar del  Tribunal Constitucional

  1. EXTREMADURA. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno contra los siguientes artículos de la Ley 6/2019, de 20 de febrero, del Estatuto de las personas consumidoras de Extremadura
  2. CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA.  Sentencia sobre el recurso de inconstitucionalidad respecto de diversos preceptos, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, Ver resumen.
  3. EXTREMADURA. Pleno. Sentencia que resuelve la Cuestión de inconstitucionalidad sobre la Ley, del suelo y ordenación territorial de Extremadura. (hoy ya derogada)
SECCIÓN II 

En cuanto a la sección  segunda:

Concursos Registros: BOE publica resultado definitivo del concurso ordinario n.º 305

Oposiciones Registros: listas definitivas y fecha del sorteo: Resolución de 29 de noviembre de 2019, por la que se aprueba la relación definitiva de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 25 de julio de 2019.

Oposiciones Registros: resultado del sorteo.

Jubilaciones
  • Se jubila a don Eduardo Martínez Gil, registrador de la propiedad de Burjassot.
  • Se jubila a doña Concepción Rodríguez Gil, registradora mercantil de Madrid XX.
RESOLUCIONES:

535.* TESTIMONIO DE UN AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL.

El testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción no es título inscribible debiendo otorgarse escritura pública para su inscripción registral.

536.* EXPEDIENTE ART. 199 LH EXISTIENDO EXPEDIENTE PREVIO SOBRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

La Dirección entiende que son suficientes para suspender la inscripción de la base grafica de una finca por el procedimiento del art. 199, cuando hay oposición de un colindante que además ha presentado previamente la petición de la inscripción la base grafica de su finca en otro expediente del art.199.

537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. 

Cuando hay 2 herencias sucesivas, operando el ius transmissionis del art. 1006 CC, no pueden entenderse a efectos del art. 205 LH, aunque entre las fechas de fallecimiento de ambos causantes haya transcurrido más de un año, haya dos trasmisiones susceptibles de provocar la inmatriculación de la finca.

539.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA POSIBLE HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL

Para anotar embargos contra la herencia yacente será preciso, bien que se acredite que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

540.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En el procedimiento del artículo 199 LH, siendo la notificación a los colindantes un trámite esencial del procedimiento, el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca y teniendo que estar las dudas fundadas.

541.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

En la tramitación del expediente del art. 199 LH se consideran fundadas las dudas consistentes en el posible encubrimiento de un negocio traslativo que se trataría de esconder en la rectificación pretendida, alterando la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA

El procedimiento del 199 LH se puede iniciar mediante una solicitud del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica o en su defecto la indicación de la referencia catastral, sin que se precise de ningún otro documento público adicional.

543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

No cabe modificar asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los títulos intermedios.

544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN.

La constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se ha de considerar una verdadera división de terrenos, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente. (aunque en este caso se admite el recurso por existir una autorización de Ayuntamiento que debe considerarse como título administrativo habilitante, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la actividad de naturaleza urbanística)

545.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

No cabe practicar un asiento de presentación de una instancia solicitando la rectificación de un asiento ya practicado, ya que, aunque la denegación debe ser excepcional, solo cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral.

547.*** CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER 90DE VIVIENDAS DEL PLAN 2005-2008

La nota marginal de prohibición de disponer de las viviendas sujetas al Plan 2005/2008 tiene lugar durante toda la duración del régimen y afecta a cualquier comprador, independientemente de que haya préstamo cualificado o ayudas financieras, por lo que no procede su cancelación aun cuando se transmita con la correspondiente autorización.

548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO

En operaciones hipotecarias sujetas a licencia, las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia. Las firmas de documentos administrativos (en este caso una licencia de segregación) no tienen que estar legitimadas

551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS

Se confirma la suspensión de la inscripción de una sentencia reconociendo un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986 por falta de identificación de la finca registral a que corresponden y no constar la inscripción del aprovechamiento en el Catálogo de Aguas Privadas.

552.*** ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Las anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en vigor la LEC, no se pueden cancelar por caducidad sino a través de un mandamiento judicial salvo que se justifique la aplicabilidad del art 210 de la LH, por transcurso de los plazos establecidos en el mismo.

554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN.

 Es posible constituir un usufructo de tipo personalísimo con prohibición de disponer y gravar, pero si se constituye el derecho a título oneroso dicha prohibición no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.

556.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE.

Están justificadas las dudas del registrador en un 199, cuando se opone la Administración titular del dominio público colindante.

559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.

En una venta de dos fincas garantizada con condición resolutoria, cuando coinciden valor y precio, y sin que se haya abonado ninguna cantidad inicial, considera la Dirección General que no es preciso determinar la suma que garantiza cada finca, dada la asimilación, en este caso, entre “precio y valor” para cada una de las fincas vendidas.

560.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHO DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN

La escritura de elevación a público de un documento privado, además de una eficacia meramente recognoscitiva, también puede tener una eficacia complementadora del negocio, añadiendo los elementos necesarios para hacerlo inscribible. Cabe el derecho de superficie sobre una porción de finca, sin segregación y por tanto sin necesidad de georreferenciación.

561.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. AGRUPACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD

No se debe denegar ab initio la tramitación del expediente del artículo 199 LH porque existan dudas fundadas, salvo que sean de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente. Ni siquiera por posible invasión de dominio público: es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del expediente correspondiente

562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES.

las coordenadas de las fincas que son de georreferenciación obligatoria ha de aportarse en el formato GML exigido por la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, sin que a tales efectos sea suficiente la aportación de las coordenadas UTM en soporte papel. La existencia de titulares catastrales diferentes que los registrales es indiferente para la inscripción de la segregación y para la coordinación Catastro-Registro.

 
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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2020. Constitución de hipotecas durante el concurso.

Atardecer en Arenal (Bilbao). Por Mari Carmen Isasi Ruiz

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Diciembre 2019.

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Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 535.* TESTIMONIO DE UN AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL.
  4. 536.* EXPEDIENTE ART. 199 LH EXISTIENDO EXPEDIENTE PREVIO SOBRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
  5. 537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. 
  6. 539.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA POSIBLE HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL
  7. 540.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  8. 541.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  9. 542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA
  10. 543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
  11. 544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN.
  12. 545.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
  13. 547.*** CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DE VIVIENDAS DEL PLAN 2005-2008
  14. 548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO
  15. 549.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.
  16. 550.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
  17. 551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS
  18. 552.*** ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
  19. 553. ** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO.
  20. 554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN.
  21. 556.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE.
  22. 557.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE
  23. 559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.
  24. 560.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHO DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN
  25. 561.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. AGRUPACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD
  26. 562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES.
  27. RESOLUCIONES MERCANTIL
  28. 538.*** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. CERTIFICACIÓN LITERAL UNIDA A LA ESCRITURA POR DIGITALIZACIÓN HECHA POR EL NOTARIO.SU ADMISIBILIDAD.
  29. 546.*** ACUERDOS SOCIALES ADOPTADOS EN ESCRITURA PÚBLICA. NO SON INSCRIBIBLES DIRECTAMENTE SIN ELEVACIÓN A PÚBLICO.
  30. 555.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL PARA EL EJERCICIO DE LA ABOGACÍA POR UN NOTARIO.
  31. 558.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL INDICE AEAT. CESE DE ADMINISTRADORES
  32. ENLACES:

 

INFORME Nº 303. (BOE DICIEMBRE de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Diciembre)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
535.* TESTIMONIO DE UN AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL.

Resolución de 14 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Altea a inscribir un testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción.

Resumen: el testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción no es título inscribible debiendo otorgarse escritura pública para su inscripción registral.

Hechos: se presenta a inscripción un testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción por la que se adjudicaba el pleno dominio de una finca.

El Registrador calificó negativamente considerando que el documento presentado no es título inscribible en el Registro de la Propiedad, debiendo otorgarse la correspondiente escritura pública de acuerdo transaccional.

La DGRN confirma la calificación y tras reconocer la vigencia del principio de legalidad, señala que:

1) La transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil).

2) El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por tanto, la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

En esta Resolución, el Centro Directivo analiza también:

1) El título inscribible en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa. En estos casos, el título inscribible es la escritura pública, (artículo 787.2 LEC).

2) La DGRN ha admitido el carácter inscribible del convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación. (ER)

536.* EXPEDIENTE ART. 199 LH EXISTIENDO EXPEDIENTE PREVIO SOBRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

Resolución de 14 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: Las dudas fundadas en el expediente del artículo 199 de la Ley son suficientes para suspender la inscripción de la representación gráfica alternativa solicitada.

Hechos: Se trata de la inscripción de una representación gráfica catastral y consiguiente rectificación descriptiva de una finca de titularidad del Cabildo Insular.

Una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción considerando la oposición de un titular de finca colindante el cual no sólo aporta documentación en apoyo de la misma, sino que previamente ya había solicitado la inscripción de su representación gráfica alternativa a la catastral, en expediente aún pendiente de resolución, al que se opone precisamente la Administración titular de la finca. En la calificación se exponen detalladamente  las dudas acerca la invasión de dicha finca colindante inmatriculada.

La recurrente alega que la delimitación catastral de su finca se deriva de la correspondiente alteración descriptiva realizada en virtud de la escritura de segregación inscrita.

Resolución: La Dirección General  desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza nuestro CD reiterando que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, apartado b) contempla la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

La consecuencia de ello será que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria», para  lo que se aplicaran  con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

Matiza que la solicitud inicial de la Administración no contiene una petición expresa de inscripción de representación gráfica, sino más bien de oposición a la presentada con anterioridad por el colindante, sin que se pueda pronunciar sobre ello al no plantearse ni en la calificación ni en el recurso (artículo 326 Ley Hipotecaria).

La DG considera en el presente expediente suficientemente justificadas las dudas del registrador manifestadas en su nota en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, siendo determinante “la existencia de pretensiones incompatibles de inscripción de representación gráfica tanto de uno como otro titular”, lo que pone de manifiesto “que no es pacífica la delimitación gráfica de las fincas aun cuando la que es objeto de este recurso esté amparada en los pronunciamientos catastrales o alegue la Administración recurrente que se trata de dominio público”.

Conclusiones: La controversia entre colindantes sobre la delimitación gráfica de ambas fincas, excede del ámbito del expediente del artículo 199 bajo la competencia del registrador por lo que a falta del acuerdo previsto en el párrafo quinto del apartado 1 del citado artículo, la cuestión deberá resolverse o “bien en el expediente de deslinde administrativo correspondiente (al alegar la recurrente que la finca tiene el carácter de dominio público), o en el procedimiento judicial declarativo que corresponda”.

Lo que no implica la inscribibilidad de la representación gráfica alternativa de la finca colindante, lo que deberá de ser objeto de calificación en el procedimiento correspondiente ya iniciado y pendiente de resolución. (MGV)

537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. 

Resolución de 15 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de adición de herencia. (CB)

Resumen: El registrador suspende la inmatriculación por doble título del art. 205 LH porque no se acredita que el causante de la misma tenga un título anterior de adquisición al no haberse justificado la aceptación tácita de la segunda causante.

Hechos: 1. La primera cuestión que se plantea […] es la de si procede acceder a la inmatriculación de una sexta parte indivisa de dos fincas por la vía del nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de una escritura pública, de la que resulta […]

– Que se pretenden adicionar dos herencias, la de don Z. B. T. y la de su cónyuge, doña J. S. M. G.

– Que los bienes incluidos pertenecieron en pleno dominio con carácter privativo a don Z. B. T, en cuanto a una sexta parte indivisa, por herencia de su madre, doña T. T. S., sin aportar título que lo acredite.

– Que tras fallecer don Z. B. T., se tramitó la correspondiente acta de declaración de herederos abintestato, siendo declarada única y universal heredera su viuda, doña J. S. M. G. No se aporta escritura pública de aceptación de herencia por parte de la citada heredera.

– Que la citada doña J. S. M. G. falleció bajo testamento, en el que instituyó como herederos a diversas personas, entre las que se encuentra el hoy recurrente.

– Que, conforme a la escritura de adición, «dado que la totalidad de lo descrito le pertenece a su fallecida esposa, doña J. S. M. G.», los interesados en la sucesión de esta última adicionan ambas herencias y se adjudican las participaciones de los bienes descritos en la forma en que son herederos.

Registrador: El registrador opone dos defectos […] que carece don Z. B. T. de título público de adquisición de propiedad y que debe aportarse la titulación sucesoria de las sucesivas herencias.

Recurrente: Postula la adquisición anterior tácita por el causante de su derecho.

Resolución: Confirma la nota del registrador.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

PRIMER DEFECTO. CARENCIA DE TÍTULO PÚBLICO DE LA PRIMERA ADQUISICIÓN.- 2. La primera cuestión que debe plantearse es la relativa a la forma documental exigida por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, debiendo entenderse que no es obstáculo que impida la inmatriculación por esta vía, la formalización en un mismo título público de dos adquisiciones separadas entre sí por más de un año.

[La DGRN repasa su doctrina a partir de la Resolución de 19 de noviembre de 2015 y considera que la Ley 13/2015 exige, para la inmatriculación por doble título del art. 205 LH, que el título previo se plasme en documento público y tenga una antigüedad de un año al menos respecto del título traslativo, pudiendo documentarse en un título declarativo “de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205”]. […]

3 En el supuesto de este expediente […] para acreditar el momento de la transmisión en una inmatriculación, el artículo 657 del Código Civil dispone que «los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte» […] delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil).

Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia […] y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia.

Esta afirmación no obsta la también reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual no supone una extralimitación competencial, sino todo lo contrario, que el registrador califique si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. […] [Vid. Resolución de 29 de mayo de 2014]

4 Por tanto, lo que debe estudiarse en el presente caso, es si la escritura objeto de recurso recoge dos transmisiones, como entiende el recurrente al afirmar que hubo aceptación tácita de la herencia por parte de la viuda, o una sola transmisión, como parece entender el registrador al exigir que se aporte el título previo de adquisición del primer fallecido. […]

[…] en el ámbito registral la aceptación tácita no puede admitirse, siendo necesaria forma documental pública, tal y como exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria […] por lo que, no habiendo quedado acreditada la aceptación de la herencia en la forma señalada, opera el «ius transmissionis» del artículo 1006 del Código Civil.

Esta Dirección General ha tenido que abordar en numerosas ocasiones […] las cuestiones planteadas por el […] derecho de transmisión que, en nuestro sistema sucesorio, está recogido en el artículo 1006 del Código Civil. […]

El supuesto de hecho contemplado prevé un primer fallecimiento –el del llamado causante– seguido de la muerte de uno de sus herederos –el denominado transmitente– que no emite declaración de voluntad (ya sea expresa o tácita) aceptando o repudiando su cualidad de heredero, facultad la cual se transmite a los suyos propios –los conocidos como transmisarios–.

Históricamente [respecto al derecho de transmisión], doctrina y jurisprudencia han debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias […]

En el año 2013, ha sido el Tribunal Supremo el que ha zanjado esta discusión, en la Sentencia de 11 de septiembre, al señalar que [no existe una doble transmisión hereditaria sino que los transmisarios, aceptando la herencia y ejercitando el “ius delationis”, adquieren directamente del causante]. […]

Esta misma tesis ha seguido la doctrina de este Centro Directivo […] los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Pero es indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante».

SEGUNDO DEFECTO. APORTACIÓN DE TÍTULOS SUCESORIOS.- 5. El segundo defecto, relativo a la exigencia registral de aportación de los títulos de la sucesión hereditaria debe ser igualmente confirmado, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria, acertadamente invocado por el registrador […]

539.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA POSIBLE HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Resumen: En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados -herencia yacente-, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

Hechos: se presenta en el Registro un mandamiento judicial mediante el que se solicita una anotación preventiva de embargo en procedimiento seguido por una comunidad de propietarios contra un señor, posible heredero del titular registral.

La Registradora califica negativamente por no acreditarse con el correspondiente título sucesorio que el ejecutado es el heredero del titular registral, fallecida sin haber otorgado testamento según consta en los certificados de defunción y Últimas Voluntades aportados junto con el mandamiento.

La DGRN revoca la calificación. Reitera su doctrina sobre la necesidad de nombrar un defensor judicial de la herencia yacente en aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico sin que sea necesario dicho nombramiento cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

a) Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral:

– Fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 LEC.

– Si el titular registral ha fallecimiento antes de que se haya iniciado el procedimiento y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que se precise en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.

b) Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes del iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva, deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados -herencia yacente-, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

         En el caso resuelto, las deudas se producen después del fallecimiento del causante, pero no consta estar aceptada la herencia ni efectuada la partición, es decir estando yacente la herencia del causante. Se trata pues de un supuesto de deudas de la herencia yacente del causante por lo que, para poder considerarse cumplido el tracto sucesivo, será suficiente que se acredite, en el mandamiento, que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, lo que se ha producido en este caso.

540.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sueca, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: En el procedimiento del artículo 199 LH, el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca siendo la notificación a los colindantes un trámite esencial del procedimiento.

Hechos: se presenta instancia solicitando la rectificación de la descripción de la finca registral mediante una representación gráfica alternativa a la catastral.

La Registradora califica negativamente por apreciar dudas sobre la correspondencia entre la finca registral inscrita y la representación gráfica que se quiere inscribir, que supone un aumento de la superficie inscrita, generadas por la oposición del titular registral de una finca colindante, por posible invasión de la misma.

La DGRN confirma la calificación señalando que:

1) El artículo 199 regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

2) El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

En los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:

I. CALIFICACIÓN POR EL REGISTRADOR.

– El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos.

El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

II. MEDIOS DE CALIFICACIÓN.

El registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. (ER)

541.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Benabarre, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de descripción de finca en virtud de escritura pública.

Resumen: En la tramitación del expediente del art. 199 LH se consideran fundadas las dudas consistentes en el posible encubrimiento de un negocio traslativo, que se trataría de esconder  en la rectificación pretendida.

Hechos: Mediante escritura pública de subsanación de otra anterior, se solicita la inscripción de una rectificación descriptiva de finca que figura en Registro con una superficie de 2 hectáreas, 24 áreas y 21 centiáreas, totalmente coincidente con la superficie gráfica de la parcela catastral, afirmando en el título que también se corresponde con otra parcela catastral la cual tiene una superficie gráfica de 8.145 metros cuadrados, por lo que la finca en realidad tiene una superficie de 30.566 metros cuadrados.

La registradora, la deniega por dos defectos:

Por no acreditarse la autoliquidación ante la oficina liquidadora competente.

Y por considerar que existen dudas en cuanto a la identidad de la finca ya que con la actualización pretendida se puede encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no inscritos debidamente.

El recurrente alega en cuanto al primer defecto que desconoce a qué título se refiere la exigencia de autoliquidación.

Y en cuanto al segundo que con la rectificación pretendida únicamente se pretende hacer constar una alteración sobrevenida en el Catastro, motivada por una cesión realizada para el establecimiento de un camino en beneficio de los vecinos de la zona y que para fundamentar este extremo se acompaña certificado emitido por el Gerente territorial de Catastro afirmando la identidad entre la antigua parcela y las actuales.

Aporta una fotografía antigua donde puede comprobarse la geometría de la parcela y alega que ello no encubre ningún negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas en la debida forma.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El primero de los defectos es confirmado por la DG declarando que “no se prejuzga que el documento haya de pagar el impuesto, sino que corresponde decidirlo a la oficina liquidadora, que es la que decidirá si la solicitud de inscripción de exceso de cabida constituye o no un nuevo acto o contrato o modificación respecto a la escritura pública de compraventa anteriormente liquidada (artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria, que se remite al pago de impuestos, sólo “si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”).

En cuanto a la rectificación superficial, también es doctrina reiterada que la registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) es un método que “sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones, agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso o defecto de cabida declarado”.

A continuación nos expone como el artículo 9 de la LH, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, con la  consecuencia que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria” para lo que se aplican con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley.

La Dirección, en este caso, entiende que con la rectificación superficial pretendida surgen dudas de que con ello se altere la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con una de las parcelas de Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo que pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria y sin que se puedan tener en cuenta los documentos aportados junto al escrito de recurso y que el registrador no tuvo a la vista al tiempo de emitir su calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).

Siendo correcta la actuación del registrador de manifestar las dudas al comienzo del procedimiento con el fin de evitar  dilaciones y trámites innecesarios.

Y ante la no inscripción de la representación gráfica conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán acudir al procedimiento notarial para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente (último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Vemos de nuevo cómo las dudas de identidad justifican la suspensión de la inscripción de la representación gráfica teniendo en cuenta que “la referencia catastral de la finca sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita, pero no que su descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica”. (MGV)

542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Bañeza, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral. 

Resumen: El procedimiento del artículo 199 de la ley hipotecaria se puede iniciar mediante una solicitud del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica o en su defecto la indicación de la referencia catastral,  sin que se precise de ningún otro documento público adicional.

Hechos: Mediante instancia privada con firma legitimada notarialmente los titulares registrales de una finca solicitan, al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de su identificación gráfica, la modificación de la cabida y la coordinación entre el Registro y el Catastro, en base a certificación catastral descriptiva y gráfica.

El registrador entiende que tal operación registral debe formalizarse en documento público en el que se describa la finca y se incorpore la certificación catastral descriptiva y gráfica georreferenciada de la finca.

El recurrente alega que  la normativa vigente no exige que la solicitud para el inicio del procedimiento del artículo 199 de la LH se formalice en documento notarial, sin que se pueda aplicar analógicamente los artículos que regulan los expedientes notariales  al tratarse de un expediente registral, pero sí los artículos 209 y 210, en los que se precisa que estos expedientes registrales pueden iniciarse mediante “instancia” y “solicitud” a presentar por el interesado directamente ante el registrador.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: Como sabemos, el artículo 199 regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Sólo se exige para iniciar este expediente aportar como único documento público la citada certificación catastral, sin ningún tipo de  documento público adicional y sin que proceda la aplicación analógica de los preceptos que regulan otros expedientes ya que el artículo 199 de la Ley contempla expresamente la posibilidad de iniciar las actuaciones de que se trata “mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica”.

Es por ello por lo que nuestro CD considera “perfectamente posible la iniciación del expediente mediante una instancia del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador a la que se acompaña la citada certificación catastral”. Y además, como los registradores pueden obtener la misma directamente de la Sede Electrónica del Catastro, “bastaría con que el interesado en su solicitud identifique la referencia catastral de la parcela cuya representación gráfica se corresponde con la finca registral”.

Comentarios: Exigir para iniciar este procedimiento el otorgamiento de un nuevo documento público cuyo único objeto es la solicitud de inicio de un expediente registral haciendo constar la descripción de la finca e incorporando la certificación catastral resulta superflua “toda vez que la descripción de la finca, una vez se inscriba la representación gráfica, será la que resulta de ésta”. Se trata en definitiva de simplificar y abaratar el coste del expediente, pudiéndose incluso prescindir de la certificación catastral ya que si se indica la referencia del catastro, el registrador puede obtener por sus propios medios la representación descriptiva y gráfica de la finca. (MGV)

543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 14, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de dos inmuebles vendidos en pública subasta como consecuencia de una disolución de comunidad. (ACM)

Resumen: No cabe modificar (judicialmente) asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los títulos intermedios.

– Hechos:   Se presenta testimonio judicial de Sentencia en la que se disuelve el condominio y se adjudica en pública subasta, una finca inscrita a favor de varios titulares registrales, algunos de los cuales no han sido demandados. Se dice que el causahabiente de uno es un heredero -sin acreditar nada- y el de otro, un comprador en documento privado.

– El Registrador:  lógicamente suspende la inscripción, por no acreditarse que hayan sido demandados todos los titulares registrales, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y  el  Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78 dirigido a evitar la indefensión del Titular registral, cuyo asiento está bajo la salvaguarda de los Tribunales (Aº 1 LH), como reiteran p.ej. las RR. de 14 mayo 2015 y 19 octubre 2018.

– El adjudicatario recurre y señala:
1) Que el registrador invade competencias judiciales al “rejuzgar” los hechos.
2) Que en el procedimiento ya se han tenido en cuenta los titulos de propiedad de los comuneros aportados como prueba al juez, que las ha valorado positivamente;
3) Y que el registrador, en su calificación, debe requerir específicamente al juez que rectifique la sentencia o la aclare, y le exprese los exactos términos en que debe hacerlo.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
1) En cuanto a la notificación de la calificación al órgano judicial, viene impuesta en el Art 322 LH para asegurar, precisamente, la debida intervención de todos los eventuales o posibles interesados en el procedimiento registral, en caso de calificación negativa del título presentado.

2) En cuanto al fondo del asunto, reitera su abundante jurisprudencia, tanto sobre la posibilidad de calificación de los documentos judiciales en estos casos (art 100 RH), como las citadas exigencias de Tracto y de proscripción de la indefensión, así, entre otras, en las RR 12 julio 2016, la de 14 de septiembre de 2017, las de 29 enero, de 5 y 15 febrero y 14 marzo de 2018,  y la de 10 enero de 2019, todo lo cual resulta claramente de los Arts 20 (Ppio Tracto) y 38 LH  (Ppio Legitimación) de modo que la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, la consecuencia subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta del titular registral o sus herederos; y SIN que sea suficiente que el interesado declare o mencione que los títulos intermedios de adquisición existen y que justificarían el cumplimiento del tracto, sino que como transmisiones o alteraciones independientes deberán ser justificadas y constatadas que el procedimiento se ha seguido contra causahabientes de los titulares registrales, toda vez que debe señalarse que las resoluciones judiciales (cfr. Art. 222 LEC) producen efectos entre las partes procesales, pero no frente a terceros. (ACM)

544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN.

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Algete a inscribir una escritura de división de finca en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: La constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se ha de considerar, a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con el artículo 26, número 2, TR Ley de Suelo y 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente.

Hechos: Se trata de una escritura por la cual la sociedad titular de una parcela (con superficie de 9.761 metros cuadrados) sobre la que hay construida una vivienda unifamiliar, dispone que, por estar la finca descrita compuesta por elementos privativos, susceptibles de su aprovechamiento individual, y previa la obtención de las licencias municipales correspondientes, constituye sobre la misma el régimen de propiedad horizontal, con dos elementos privativos, uno, descrito como una parcela de terreno con una superficie de 5.810 metros cuadrados, en la que se ha construido un chalet destinado a vivienda de 904,27 metros cuadrados, con una cuota de participación del 59,52%; y dos, una parcela de terreno de 3.951 metros cuadrados y una cuota de participación del 40,48%.

Resulta del documento que la división horizontal ha sido autorizada por el Ayuntamiento.

El registrador suspende la inscripción por tres defectos:

-Entiende que las operaciones realizadas no suponen una división horizontal, sino una auténtica parcelación del terreno, siendo exigible la correspondiente licencia de parcelación de conformidad con los artículos 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y 143 y siguientes de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

-A raíz de lo anterior solicita una aclaración sobre la superficie que los interesados estimen coincidente con la realidad física de las fincas resultantes de la parcelación, al no haber coincidencia entre las superficies que figuran en la descripción literaria y las que resultan del informe de georreferenciación que se incorpora.

Finalmente estima que deberá acreditarse por certificado técnico la inexistencia de las construcciones declaradas, puesto que en el Catastro sí figura dado de alta como construcción una superficie de uso deportivo.

El recurrente, por el contrario, alega que no existe parcelación sino división horizontal, excediéndose el registrador en su función calificadora en contra de lo previsto por el artículo 99 del Reglamento Hipotecario al no reconocer la plena validez y eficacia inmediata de los actos administrativos, esto es el decreto expedido por la primer teniente de alcalde.

No hace referencia alguna al tercero de los defectos por lo que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se considera recurrido, “sin que pueda este expediente versar sobre el mismo”.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación del registrador.

Doctrina: Comienza nuestro CD haciendo una serie de consideraciones sobre el régimen competencial en materia de urbanismo por el que “le corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo”.

A continuación se centra en determinar si la operación formalizada constituye un supuesto de propiedad horizontal «tumbada», como afirma el recurrente, o, por el contrario, se trata de acto de parcelación de terrenos, como sostiene el registrador.

Destaca que en la propiedad horizontal «tumbada» no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble permanece común en su totalidad.

 A la segregación y división de terrenos, se refiere el artículo 26 del TRLS, siendo la norma sustantiva aplicable, en este caso, el artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, que sujeta a licencia urbanística “las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación”.

En esta Comunidad Autónoma, a diferencia de otras, no sujeta la división horizontal, como operación específica, a licencia de forma expresa, salvo que se  configure de tal modo que pueda suponer un acto equiparado a parcelación o a “cualesquiera otros actos de división de parcelas o terrenos”, conforme al artículo antes citado.

Por tanto, la regla general es que la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división y es por ello por lo que no es necesaria  la  licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por excepción, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca con  asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, no se podría calificar la operación como acto de división, pese a lo estipulado por las partes, debiéndose exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística.

En el caso que nos ocupa, la finca se divide en dos elementos independientes, consistentes en dos porciones de terreno, quedando la vivienda integrada únicamente en uno de los dos elementos, aunque  sus  estatutos disponen la existencia de “dos viviendas residenciales dentro de las dos parcelas que la integran, susceptibles ambas de aprovechamiento autónomo e independiente y de propiedad separada..”  Así los dos elementos privativos agotan la total superficie de la parcela, y  los únicos elementos comunes existentes de acuerdo con los estatutos, además de los previstos por el artículo 396 del Código Civil, serían  las vallas o cerramientos divisorios de las dos parcelas o elementos privativos.

Es por ello por lo que nuestro CD dice que se trata de una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con la legislación urbanística estatal y autonómica antes citada, pero en contra de lo que concluye el registrador, los interesados “han obtenido autorización por parte de la Administración competente, que debe considerarse como título administrativo habilitante, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la actividad de los ciudadanos relacionada con los actos y usos de naturaleza urbanística, autorizando a éstos para el ejercicio de un derecho preexistente, una vez comprobado que dicho ejercicio cumple con los requisitos legales o reglamentarios y que es el resultado de un procedimiento regulado por ley”.

El segundo defecto apreciado por el registrador, también es revocado.

La aportación de la representación gráfica georreferenciada de la finca, resulta preceptiva en los casos como este en que el acto se considera equivalente a la parcelación de terrenos y de conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”.

Por tanto, cabe rectificar la superficie registral atribuida a las fincas objeto de parcelación para adecuarla a la resultante de la representación gráfica georreferenciada aportada, siendo suficiente que exista identidad de la finca y que resulte clara la voluntad de inscribir la representación gráfica, de manera que la descripción será, en definitiva, la que resulte de ésta.

Comentarios: En de resaltar como en los últimos tiempos el concepto de parcelación urbanística, ha superado la estricta división material de fincas, para alcanzar todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. Pero también es importante resaltar que si el Ayuntamiento autoriza la división horizontal contenida en la escritura, aunque lo sea de forma impropia, esa autorización equivale a la licencia de parcelación. (MGV)

545.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mahón, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación respecto de una instancia para la revocación de una inscripción de cancelación. (ACM)

Resumen: No cabe practicar un asiento de presentación de un titulo que es imposible que cause una operación registral (instancia solicitando la rectificación de un asiento ya practicado).

– Hechos:  Tras una ejecución hipotecaria y el consiguiente mandamiento de cancelación de cargas, se cancela un Derecho de Opción de compra sobre la finca. Finalmente se presenta una instancia por el antiguo titular de la opción solicitando la subsistencia de su derecho (y que se revoque la cancelación ya practicada).

– El Registrador:   lógicamente deniega el asiento de presentación, ex Art. 420-1 RH,  pues cancelado el derecho de opción por mandamiento judicial, para reinscribirlo será precisa nueva resolución judicial que asi lo declare o escritura en que preste su consentimiento el actual propietario. Lo que es evidente que no podrá obtenerse con una mera instancia privada del antiguo optante.

– El interesado:    recurre y se empeña en intentar demostrar que el juez se equivocó al dictar el mandamiento de cancelación de cargas, que el registrador también se equivocó y que ahora, conforme su criterio de independencia registral, debe rectificar tal error.

– Resolución: La DGRN, como no podía ser de otra manera, desestima el recurso y confirma la decisión del registrador.

– Doctrina:              
a) Reitera su doctrina (p.ej en R. 17 mayo de 2018 o en la de 22 noviembre de 2019) de que aunque no es propiamente una “calificación”, cabe recurso gubernativo en este caso de denegación del asiento de presentación.
b) Igualmente reitera que tal denegación debe ser excepcional (Art. 420-1 RH), solo cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral, como ocurre en nuestro caso;
c) Igualmente recuerda que aún admitiendo tal documento, y sin entrar en el fondo el asunto, tampoco cabría rectificar el asiento ya practicado –sin error- sin una resolución judicial o sin el consentimiento de todos los interesados. (ACM)

547.*** CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DE VIVIENDAS DEL PLAN 2005-2008

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que se suspende la cancelación de una anotación de prohibición y limitación de disponer.

Resumen: La nota marginal de prohibición de disponer de las viviendas sujetas al Plan 2005/2008 tiene lugar durante toda la duración del régimen y afecta a cualquier comprador, independientemente de que haya préstamo cualificado o ayudas financieras, por lo que no procede su cancelación aun cuando se transmita con la correspondiente autorización.

Se plantea si procede la cancelación de una nota marginal de prohibición y limitación de disposición, del art. 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, presentado la escritura de venta a la que se incorpora resolución de la Dirección General de Vivienda por la que se autoriza dicha venta y certificado bancario acreditativo de la cancelación del préstamo.

La Dirección General confirma el criterio de la registradora en el sentido negativo. Analiza el art. 13 del RD 801/2005 y señala la diferencia con  RD 1/2002, que establecía la prohibición de disponer sólo de «las viviendas para las que se hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo; En la nueva regulación quedan sujetas a prohibición de disponer todas las compraventas acogidas al Real Decreto 801/2005, hayan o no obtenido ayudas financieras o préstamo acogido. Pero si además han obtenido ayudas financieras o préstamos la supresión de la prohibición de disponer exige la devolución de esas ayudas.

 En este supuesto el adquirente es la propia Empresa municipal de la vivienda, y plantea la cuestión de si a ella no le sería aplicable la prohibición porque en caso de venta no se le presume un ánimo lucrativo sino favorecer a personas que reúnan las condiciones exigidas legalmente a precio de Vivienda de Protección Oficial. El Centro Directivo entiende que no es cancelable la nota marginal porque la prohibición tiene lugar sucesivamente en cada adquisición durante todo el tiempo del régimen de protección, por lo que afectaría también al posible futuro comprador a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid, S.A., sin que le afecte evidentemente la prohibición de disponer a la propia Empresa Municipal.(MN)

548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estella-Lizarra n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una segregación, donación y agrupación. 

Resumen: En operaciones hipotecarias sujetas a licencia, las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de segregación de una finca registral, donación y agrupación de la parcela segregada a otra finca registral.

Registrador: Suspende la inscripción por tres razones: (1) Se debe acreditar la liquidación o declaración referida al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana para levantar el cierre registral. (2) Necesidad de legitimar las firmas del secretario y alcalde que constan en la certificación municipal acreditativa de la concesión de la licencia de segregación. (3) Las superficies registrales que, según se dice en la escritura son los reales, no coinciden con las que constan en la licencia municipal, que parte de las superficies catastrales.

Notario: Recurre los tres defectos alegados. (1) Sobre el cierre registral por razones fiscales alega que no se venía exigiendo por tratarse de una donación entre ascendientes y descendientes. (2) No hay argumentación específica sobre la segunda cuestión calificada por cuanto alega que tampoco está argumentada en la calificación. (3) En cuanto a las discrepancias en las superficies dice que no hay en cuanto a la parcela segregada (segregación que es la efectivamente sometida a licencia preceptiva), sino que las diferencias apreciables se refieren al resto de finca matriz y al resultado de la agrupación (que no está sujeta a licencia). Se trata, por otro lado, de diferencias mínimas.

Resolución: Conforma los defectos 1 y 3 mientras que revoca el número 2.

Doctrina:

ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DE IMPUESTO Y CIERRE REGISTRAL.

Cuando el acto o negocio jurídico inscribible constituye un hecho imponible, la falta de acreditación de la liquidación del impuesto (en este caso la plusvalía municipal) produce el cierre registral y la suspensión de la calificación del documento presentado. No impide, sin embargo, la práctica del asiento de presentación. (Arts. 254, apartados 1 y 5, y 255 L.H; también, para el caso concreto, el Art. 110 TRLHl)

¿Puede el registrador apreciar la no sujeción del acto o negocio jurídico al impuesto que lo afecta aunque sea a los solos efectos de la inscripción? SI, aunque con las matizaciones que hace la Resolución:

“…aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales (…) si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes (…) los que podrán manifestarse al respecto (…) sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté́ incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida…”.

LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE FIRMAS DE LA CERTIFICACIÓN MUNICIPAL.

Ninguna norma exige que las firmas del secretario y, en su caso, del visto bueno del alcalde sean legitimadas, por lo que revoca el defecto (Art.3 R.D. 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional).

Según el referido artículo, al secretario se le atribuye la función certificante de los actos, resoluciones y acuerdos del órgano de que se trate y actúa como fedatarios en la formalización.

SOBRE LAS DIFERENCIAS DE SUPERFICIES EN LAS FINCAS.

Las superficies de las fincas objeto de modificaciones hipotecarias sujetas a licencia deben coincidir con las que constan en la licencia concedida, lo que exige que las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia. Esta operación, en el caso cuestionado, no reviste complejidad alguna al poder ser instada conforme a lo previsto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria por su escasa entidad (criterio ya mantenido en la RDGRN de 12 de noviembre de 2013). (JAR)

549.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo. (CB)

Resumen: La DGRN confirma la suspensión de un embargo sobre el 20% de una finca inscrita a favor de los padres del ejecutado, porque esa porción consta en el Catastro a nombre del ejecutado, pero no en el Registro.

Hechos: Embargo sobre 20% de finca inscrita a nombre de personas distintas del demandado.

Registrador: Suspende anotación.

Recurrente: Alega la inscripción del 20% de finca a favor del demandado en el Catastro.

Resolución: Confirma la suspensión.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

1 Se discute en el presente expediente si procede practicar una anotación preventiva de embargo sobre el 20% de una finca inscrita a favor de los padres del demandado […] la recurrente alega que el demandado consta como titular dominical de dicha cuota en el archivo catastral.

2 En primer lugar conviene recordar que es doctrina reiterada de este centro directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales […]

Así el artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurre en este expediente  […]

En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la suspensión de la nota recurrida […] ni el procedimiento se dirige contra los titulares registrales ni se acredita […] el fallecimiento de los mismos ni la condición de heredero del demandado para que pudiera darse cumplimiento a lo previsto en el artículo 166 del Reglamento Hipotecario y por tanto se procediera a la práctica de la anotación sobre tal inmueble «en la parte de corresponda el derecho hereditario del deudor».

Tal doctrina en nada queda modificada por el hecho de resultar el demandado titular catastral de dicha cuota, al tratarse de un Registro administrativo de carácter fiscal cuya función es ajena a la determinación y publicidad del dominio y demás derechos reales.

Debe confirmarse por tanto la calificación emitida por el registrador […]

4 Por último debe pronunciarse este centro directivo respecto de la pretensión contenida en el propio recurso de que sea el propio registrador quien «deberá requerir a los interesados como dueños para que subsanen la falta verificando la inscripción omitida».

  [Sin embargo, conforme al art. 140 RH este requerimiento debe ser hecho por los interesados en los embargos, solicitando, caso de ser necesario la intervención judicial, lo que es coincidente con los artículos 663 y 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil].

550.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Resolución de 22 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Tudela n.º 1, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación respecto de una instancia para la rectificación de una inscripción. (ACM)

Resumen: No cabe practicar un asiento de presentación de un titulo que es imposible que cause una operación registral (instancia solicitando la rectificación de un asiento ya practicado).

– Hechos: Una compradora casada en régimen navarro de Conquistas, otorga escritura de compra que se inscribe con carácter presuntivamente ganancial. Ahora dice que en realidad el bien es exclusivamente privativo de ella y que la escritura lo era de elevación a público de una venta en documento privado no liquidado que se suscribió en estado de soltera.

– El Registrador:  obviamente deniega el asiento de presentación, ex Art. 420-1 RH,  pues inscrita la finca con carácter ganancial, será preciso, para inscribirla como privativa de la adquirente, o resolución judicial que asi lo declare o escritura en que preste su consentimiento el otro cónyuge. Lo que es evidente que no podrá obtenerse con una mera instancia privada de la esposa compradora.  No hay ningún error, porqué en la escritura nada se dice que se trate de una compra anterior ni que se eleve a público, ni de la procedencia del dinero entregado, ni nada de lo que se pueda deducir la privatividad.

– La interesada:    recurre y se empeña en intentar demostrar que  todo fue un error, motivado porqué la compra fue anterior a su matrimonio y al ser un documento privado no se registró, pero que al inscribirse la escritura ya estaba casada y por ello se inscribió la finca para la Sociedad de Conquistas.

– Resolución: La DGRN, por supuesto, desestima, con toda la lógica, el recurso y confirma la decisión del registrador.

– Doctrina:              
a) Reitera su doctrina (p.ej en R. 17 mayo de 2018 o en la de 21 noviembre de 2019) de que aunque no es propiamente una “calificación”, cabe recurso gubernativo en este caso de denegación del asiento de presentación.
b) Igualmente reitera que tal denegación debe ser excepcional (Art. 420-1 RH), solo cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral, como ocurre en nuestro caso;
c) Igualmente recuerda que aún admitiendo tal documento, y sin entrar en el fondo el asunto, tampoco cabría rectificar el asiento ya practicado –sin error- sin una resolución judicial o sin el consentimiento de todos los interesados. (ACM)

551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS

Resolución de 22 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la inscripción de una sentencia que declara el derecho del recurrente a aprovechar unas aguas privadas subterráneas. 

Resumen: Se confirma la suspensión de la inscripción de un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986 por falta de identificación de la finca registral a que corresponden y no constar la inscripción del aprovechamiento en el Catálogo de Aguas Privadas.

Hechos: Se pretende la inscripción de una sentencia reconociendo un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986, de caudal determinado, sobre una finca catastral sin identificar la finca registral.

Registradora: Suspende la inscripción del aprovechamiento por no identificarse la finca registral a que corresponde y por falta de inscripción del mismo en el Registro de Aguas correspondiente.

Recurrente: Considera la finca identificada a través de la referencia catastral, debiendo la registradora de oficio determinar la finca registral con la que se corresponde.

Resolución: Confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

1 Se plantea […] si para inscribir en el Registro de la Propiedad un derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas que se han venido usando antes del 1 de enero de 1986 con la captación ubicada en una determinada parcela catastral, con destino a riego de dicha parcela en una superficie concreta y una determinada dotación de agua anual, declarado por sentencia, es necesario o no que consten [1] los datos identificativos de la finca registral respecto de la cual se reconoce el derecho de aprovechamiento de aguas privadas [2] y que se acredite la previa inscripción de dicho derecho en el Registro de Aguas correspondiente.

CUESTIÓN PRELIMINAR.- 2. Como cuestión preliminar previa debe recordarse la reiteradísima doctrina de este centro directivo según la cual conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria […] no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución de este recurso los documentos aportados por el recurrente con motivo de la interposición del recurso que sin embargo no fueron aportados inicialmente al presentar el título en el Registro […] que son una escritura pública de división y compraventa de finca y una nota simple del mismo Registro, con la que se entiende que se pretende identificar la finca registral.

PRIMER DEFECTO. FALTA IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA REGISTRAL.- […] la falta de identificación de la finca sobre la que ha de practicarse la inscripción, como señaló la Resolución de 13 de noviembre de 2018 es necesario que el documento judicial a inscribir contenga referencia certera respecto de la finca registral sobre la que se deben practicar los correspondientes asientos […]

La sentencia presentada a inscripción […] identifica […] la porción de terreno sobre la que recae [el derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas] […] únicamente por medio de la identificación de una parcela catastral y de su superficie, sin identificar la finca registral y sin que se contengan las demás circunstancias descriptivas de la finca que exige la legislación hipotecaria.

Las parcelas catastrales y las fincas registrales no tienen por qué coincidir […] En este caso, según afirma la registradora en su informe, la parcela catastral que menciona la sentencia no consta en el Registro, por lo que no puede identificarse la finca registral a través de la misma. La registradora no puede decidir de oficio cuál es la finca registral sobre la que ha practicarse la inscripción, como se desprende del principio hipotecario de rogación, sino que ha de quedar identificada por medio de la documentación presentada […]

Una vez que se identifique la finca registral sobre la que se pretende la inscripción, la registradora deberá decidir sobre su correspondencia o no con la parcela catastral que indica la sentencia, pues el derecho se declara sobre dicha parcela y en consecuencia la inscripción se ha practicar en la finca registral que tenga correspondencia con la misma y no en otra, siempre que se cumplan los demás requisitos necesarios para para practicarla, entre ellos que la finca en cuestión figure inscrita a nombre del demandante.

SEGUNDO DEFECTO. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE AGUAS.- […]

En el supuesto al que se refiere el presente recurso se trata de un derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas preexistente a la Ley de Aguas de 1985, que entró en vigor el 1 de enero de 1986, con captación en una determinada finca y con destino al riego de la misma –y cuya vigencia ha sido declarada mediante sentencia–, al que era aplicable la disposición transitoria tercera de la Ley de Aguas de 1985, de acuerdo con la cual el interesado podía optar en el plazo de tres años [1] por acreditar su derecho para su inscripción en el Registro de Aguas, [2] y si transcurrido dicho plazo no lo hubiera hecho, que es lo que parece que ha sucedido en este supuesto, pues de otro modo el interesado no habría interpuesto una demanda contra la Confederación Hidrográfica del Guadiana para que se reconociese su derecho, mantendría la titularidad de su derecho en la misma forma que hasta entonces, pero no podrá gozar de la protección administrativa que se deriva de la inscripción en el Registro de Aguas (disposición transitoria segunda de la Ley de Aguas de 1985, por remisión del apartado 2 de la disposición transitoria tercera de la misma, y disposición transitoria tercera del texto refundido de 2001) […]

Esta propiedad privada existente al entrar en vigor dicha ley podrá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto si ya había tenido acceso al Registro antes de dicha vigencia como si se pretendiera inmatricularla. Así lo reconoce la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional número 227/1988, de 29 de noviembre […]

Sin embargo, tanto en el supuesto de primeras como de segundas inscripciones, será imprescindible acompañar al título o documento principal en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción (cfr. artículo 33 del Reglamento Hipotecario), el complementario consistente en la certificación del organismo de cuenca o Administración hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, acreditativa del contenido de la oportuna inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, y la certificación negativa de inscripción en el Registro de Aguas.

Solo mediante la presentación de este último documento complementario se justificará el requisito esencial, para el mantenimiento de la propiedad, consistente en el hecho de no haber optado, antes del día 1 de enero de 1989, por la inscripción en el Registro de Aguas a efectos de la conversión del derecho de propiedad en la titularidad temporal privada por cincuenta años y subsiguiente preferencia al otorgamiento de concesión.

La presentación, en su caso, de la certificación de inclusión en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas es necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad. […]

6 En el presenta caso, no se trata, como afirma la registradora, de un supuesto de concesión para el aprovechamiento de aguas públicas, sino de un derecho de aprovechamiento de aguas privadas preexistente a la Ley de 1985 y cuya titularidad, reconocido además en este caso el derecho por una sentencia, se mantiene tras la entrada en vigor de dicha ley «en la misma forma que hasta ahora», lo cual determina que tales derechos estén sujetos a la limitación, como establecen las mismas disposiciones transitorias tercera y tercera bis del texto refundido de 2001, de que en todo caso «el incremento de los caudales totales utilizados, así como la modificación de las condiciones o régimen de aprovechamiento, requerirán la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, según lo establecido en la presente Ley» […]

De todo lo anterior se desprende que la naturaleza y contenido del derecho del titular será diferente en función de si en su día el interesado optó o no por acreditar su derecho para inscribirlo en el Registro de Aguas en el plazo de tres años legalmente establecido.

De ahí que lo que haya que acreditar para la inscripción en el Registro de la Propiedad sea no tanto la inscripción el Registro de Aguas, sino precisamente la falta de inscripción en el mismo en dicho plazo, pues es determinante para precisar el alcance y contenido del derecho a inscribir.

Junto a ello ha de acreditarse también en este caso, como ya se ha expuesto antes y han establecido las Resoluciones de esta Dirección General de 23 de abril de 2005 y 18 de julio de 2018, la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas, como resulta de la disposición transitoria cuarta del texto refundido de la Ley de Aguas de 2001 y de los artículos 84 y 85 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico. (CB)

552.*** ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Resolución de 22 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 1, por la que se deniega la cancelación de anotación preventiva de embargo por caducidad.

Resumen: Las anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en vigor la LEC, no se pueden cancelar por caducidad sino a través de un mandamiento judicial salvo que se justifique la aplicabilidad del art 210 de la LH, por transcurso de los plazos establecidos en el mismo.

Hechos: Mediante instancia privada, se solicita la cancelación por caducidad de la anotación de embargo que según el Registro fue tomada en fecha 5 de febrero de 1993 y prorrogada el día 20 de julio de 1995.

Consta mediante nota al margen de la anotación la expedición de certificación de dominio y cargas de fecha 28 de mayo de 1993, en relación con el procedimiento que la motivó.

El registrador deniega la cancelación por caducidad al tratarse de una anotación prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

La recurrente entiende que el crédito está anotado a favor de una mercantil que no existe y no tiene personalidad jurídica, y que habiéndose solicitado la cancelación con anterioridad a la realización de algún trámite por la entidad sucesora «Bankia, S.A.», procede la cancelación de la anotación de embargo.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo, para la resolución del recurso, recuerda la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 por la que para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas, bastando una sola lo que implicaba que no era posible su cancelación por caducidad (párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario y artículo 86 de la Ley Hipotecaria, antes de la reforma introducida por la LEC del 2000).

Tal instrucción, fue aclarada por la Resolución de 30 de noviembre de 2005 según la cual “las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas”.

En el caso que nos ocupa, la anotación fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, no siendo posible su cancelación, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.

No le da la DG ninguna trascendencia a la alegación de la recurrente, tratándose de una cesión de crédito a favor de una nueva entidad, que no se ha hecho constar en el registro, sólo incidirá en cuanto a “la legitimación para solicitar en el juzgado la subrogación procesal, el reflejo registral de tal subrogación procesal y el mandamiento de cancelación de la anotación, que deberá de ser solicitada por el titular actual del crédito cedido”.

Comentarios: Al final de la resolución se señala que en este caso sería aplicable en última instancia el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, puesto que al ser el embargo una traba de bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, se podría cancelar a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Se trata con ello de purgar el registro de cargas inexistentes en la realidad.(MGV)

Ver artículo de Santiago Silvano Gutiérrez

553. ** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 22 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Madrid n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional y adición de herencia.

Resumen: Principio de tracto sucesivo. Principio de prioridad. Calificación registral de documentos judiciales.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional y adición de herencia con varias fincas y con los derechos que al causante correspondan derivados del contrato privado de compraventa sobre 1/12 parte indivisa, que da derecho al uso y disfrute de la plaza de aparcamiento número 1, del local garaje de la finca inscrita. Se da la circunstancia de que quien transmitió la parte indivisa a quien ahora pretende inscribir ya no tiene titularidad alguna en la finca.

Registrador: Suspende la inscripción de la 1/12 parte indivisa porque la finca no aparece inscrita a nombre del transmitente en virtud del artículo 20 LH.

Recurrente: Alega que la propiedad de la 1/12 parte indivisa fue reconocida en sentencia que estima la demanda y declara la propiedad de quien ahora pretende su inscripción.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

TRACTO SUCESIVO: Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (Artículo 208 LH).

PRINCIPIO DE PRIORIDAD: En el presente caso, según resulta del historial registral de las fincas, el vendedor que suscribió el contrato privado con el causante ya no ostenta titularidad registral alguna sobre la finca referida, por haber realizado ya otras ventas inscritas. Por ello, el recurso no puede prosperar habida cuenta del referido principio de tracto sucesivo, y también del principio de prioridad, pues inscritos en el Registro varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local, no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a los derechos inscritos sin consentimiento de sus titulares (Artículo 17 LH).

SENTRENCIA Y TRACTO SUCESIVO: Si lo que se pretendiera fuera la inscripción de la sentencia que se reseña en la escritura, sería preciso aportar el original de dicha sentencia, de la que se deduzca que el proceso judicial se ha seguido contra el titular registral o sus herederos.

Comentario: La Resolución reitera una consolidada doctrina sobre el principio de tracto sucesivo en conexión con el desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión en la esfera registral, el principio de prioridad y el alcance de la calificación registral de los documentos judiciales. (JAR)

554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN.

Resolución de 26 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria a inscribir la compraventa de un derecho real de usufructo.

Resumen: Es posible constituir un usufructo de tipo personalísimo con prohibición de disponer y gravar, pero si se constituye el derecho a título oneroso dicha prohibición no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.

Hechos: Se vende el derecho de usufructo de una vivienda amueblada con prohibición de disponer y de gravar dicho derecho, pues se pretende que sea personalísimo de la usufructuaria. Aunque es vitalicio se extinguirá también en el caso de que la usufructuaria no pueda usar la vivienda por sí misma.

El registrador suspende la inscripción pues tiene dudas del tipo de derecho transmitido, fundamentalmente si es un derecho de habitación. Después del recurso del interesado inscribe el derecho de usufructo pero deniega la inscripción de la prohibición de disponer y de una condición resolutoria existente por falta de pago.

El interesado recurre y alega que no hay ninguna duda de que se trata de un derecho de usufructo y que no es un derecho de habitación por lo que solicita la inscripción de dicho derecho.

La notaria autorizante corrobora lo dicho por el recurrente  y añade que la prohibición de disponer tiene un carácter meramente personal, y por tanto no inscribible.

La DGRN desestima el recurso, al haberse reformado parcialmente la calificación inicial.

Doctrina: Admite la posibilidad de constituir un derecho de usufructo personalísimo, con prohibición de actos de disposición y gravamen, en base al principio de autonomía de la voluntad.

No obstante, dicha libertad de configuración de derechos reales tiene unos límites, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, y la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico.

En cuanto a la prohibición de disponer, aclara que no es un derecho real  sino una restricción que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limita el ejercicio de la facultad dispositiva.

El artículo 27 LH no permite inscribir las prohibiciones que tengan su origen en actos a título oneroso, que no tienen por tanto eficacia real, y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados. Sin embargo, es posible asegurar su cumplimiento con una hipoteca o cualquier otra forma de garantía real. (AFS)

556.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE.

Resolución de 27 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: En un procedimiento del artículo 199 LH, si la Administración titular del dominio público colindante (vías pecuarias) se opone a la pretensión del solicitante, lo procedente es suspender la inscripción solicitada, sin perjuicio del derecho del interesado a contender contra la Administración en vía administrativa o judicial.

Hechos: Se solicita la inscripción de la representación gráfica de una finca, que implica un exceso de cabida superior al 10% respecto de la que figura registrada, mediante expediente registral del artículo 199 LH. La Administración, titular de una vía pecuaria colindante, se opone por entender que la nueva representación gráfica afecta a dicha vía que es de dominio público pecuario.

La registradora suspende la inscripción de la inscripción de la representación  gráfica pretendida por la existencia de oposición de la Administración colindante y posible invasión del dominio público, sugiriendo que previamente se inste un deslinde conforme al artículo 200 LH.

El interesado recurre alegando que no hay tal invasión de la vía pecuaria, que en realidad es una calle, y que ha permanecido inalterada al menos en los últimos 45 años, según documentación gráfica que cita.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Están justificadas las dudas de la registradora en el presente caso, al haber oposición de la Administración titular del dominio público colindante.

Lo procedente para el interesado es ejercitar los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada, o bien entablar el juicio declarativo que corresponda en defensa de sus derechos, ya que el recurso contra la calificación no es el procedimiento adecuado para contender acerca del contenido de dicha resolución administrativa. (AFS)

557.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE

Resolución de 27 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Ídem que la 556 anterior. (AFS)

559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estella-Lizarra n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Se venden dos fincas por un precio único (aunque distribuido entre ambas), sin que se haya abonado ninguna cantidad inicial, y garantizándose el pago del precio con una condición resolutoria explícita. Se establece además que los pagos serán consecutivos y cada uno llevará incluidos los correspondientes intereses pactados (al tipo del 1,20%). No es preciso determinar la suma que garantiza cada finca, dada la asimilación, en este caso, entre “precio y valor” para cada una de las fincas vendidas.

Hechos: Resultan de lo expuesto: Se vende el pleno dominio dos fincas por un precio único conjunto, pero separando el valor de cada una (cuya suma coincide con el precio total) sin que se entregue de ninguna cantidad inicial, y tan sólo fijándose un tipo de interés fijo, a pagar con cada una de las cuotas de amortización del precio.

Registrador: 1). – Para el registrador, no se ha dado cumplimiento al apartado 5 del art 254 LH, ya que no se ha acreditado la autoliquidación del impuesto, o en su caso, Plusvalía, ni se ha acreditado el pago de ésta (este punto lo acepta el notario en el recurso).

 2).- Además, al acordarse la constitución de una condición resolutoria para garantizar el pago del precio aplazado y referirse a la transmisión de dos fincas, exige que se precise, a los efectos del art 9.c, 11 LH y 51.6.ª, 7ª y 8ª del RH, determinar el precio que se garantiza con cada finca.

Recurrente: El notario autorizante acepta el primer defecto. Y en cuanto al segundo interpone un recurso, dado que para él las palabras “valorar”, “valor” y “precio” son similares, ya que al señalarse el precio de una cosa, éste es su valor pecuniario, por lo que valor y precio, en el caso de venta de dos fincas, son lo mismo y se pueden emplear indistintamente. Ello supone que, al valorar una finca se está fijando su precio, y por tanto, sería redundante señalar el precio aplazado de cada finca, ya que éste queda determinado al fijar su valor.

Otra cosa hubiera sido que, inicialmente, se hubiera satisfecho una parte del precio y quedado aplazado el resto, supuesto en el que sería preciso determinar el precio aplazado para cada una de las dos fincas, el cual se garantizaría con la referida condición resolutoria. Por ello, señalado el precio para cada finca, desde el principio, o sea su valor pecuniario, y coincidiendo ese precio con el importe de la compraventa, y quedar éste íntegramente aplazado, queda claro que, al pactar una condición resolutoria, el precio de cada finca ha quedado determinado al fijar su valor.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Es doctrina de la DG (RS 28 febrero 1994) que cuando el impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga a la facultad resolutoria, tal pacto no es inscribible en el Registro sin distribuir o determinar la parte del precio pendiente de que responde cada una de las fincas vendidas (art 11 LH).

En el presente supuesto, coinciden los conceptos de valor y precio, dado que el valor atribuido a cada finca es igual a su precio, al no haberse abonado ninguna suma previa.

Por ello, el registrador, puede tomar tales valores para reflejar, en el asiento registral, la distribución del precio entre las dos fincas vendidas, mediante una correcta interpretación de las cláusulas del título.

De los arts 1281 y 1282 c.c. resulta que la intención evidente de los contratantes prevalece sobre las palabras empleadas y en los arts 1284 y 1285 c.c. se indica también que la intención evidente de los contratantes tiene preferencia sobre las palabras empleadas, y además de los arts 1284 y 1285 c.c. resulta que si una cláusula admitiera diversos sentidos deberá emplearse en la forma más adecuada para que surta efecto, y que las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas con las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ellas. (JLN)

560.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHO DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcorcón n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de derecho de superficie, subsanada mediante sendas diligencias, y de la escritura pública de cesión de contrato.

Resumen: La escritura de elevación a público además de una eficacia meramente recognoscitiva, también puede tener una eficacia complementadora del negocio, añadiendo los elemento necesarios para hacerlo inscribible. Cabe el derecho de superficie sobre una porción de finca, sin segregación y por tanto sin necesidad de georreferenciación.

Se plantea la inscribibilidad de una escritura de elevación a público de un documento privado por el que una sociedad titular registral vendía a otra sociedad un derecho de superficie sobre parte de la finca (donde se situaran los metros de edificabilidad; obligándose las partes a realizar las gestiones necesarias para constituir el derecho de superficie así como a la posterior segregación física y jurídica del «suelo del superficiario» para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela; estableciendo el precio por el que se realizara tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, como pago a cuenta del importe. En la escritura ahora presentada se concreta la porción de terreno en donde recae el derecho de superficie, y si bien los otorgantes no son los primitivos firmantes del contrato: sino el administrador concursal por parte de la sociedad vendedora titular registral, y el comprador otra sociedad distinta, aunque se acompaña la escritura por la que aquella inicial compradora le cedía el contrato a la actual.

La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, ya que en el contrato privado no se constituía el derecho, sino que se establecía una serie de derechos y obligaciones, como la de constituir en el futuro un derecho de superficie y una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación; Que el derecho de superficie exige para su constitución escritura e inscripción, por lo que no podía estar válidamente constituido entonces y que además, al hacerlo ahora exige además la georreferenciación de la porción de la parcela donde recae.

La sociedad recurrente entiende que entre la escritura de elevación a público y el contrato privado está claramente definido el derecho de superficie, en su extensión y duración; que ese derecho de superficie se está ahora formalizando en escritura pública, y que no es necesaria la georreferenciación por entender que esto será exigible cuando se lleve a cabo la segregación de los terrenos, lo que no es necesario de momento para la constitución del derecho de superficie.

La Dirección rechaza el defecto alegado por la registradora. Entiende que la elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». Que no cabe duda de que es título inscribible siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado. Señala que de los términos de la escritura, complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de una escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie: voluntad actual de constituir un derecho real de superficie sobre finca ajena; su duración (99 años a partir del día del otorgamiento de la escritura –que será la de elevación a público–); ubicación exacta del derecho de superficie constituido; y, precio pagado por los derechos de superficie, así como del de la cesión posterior de los mismos en favor de quien formaliza el derecho.

Entiende, sin embargo, que la referencia a la obligación futura de realizar la segregación de la parcela afectada por el derecho de superficie si carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación (arts 2 y 98 LH y 9 RH). Pero el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno, ya que es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce -reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen  (arts 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1582 CC y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes CC, 9.1 LH y 51 RH).

Por último, respecto a la georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, también lo rechaza ya que sólo es obligatorio para determinados supuestos: como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca o si se declarase una obra nueva en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la obra. Tal y como señala el art 202 LH, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación. (MN)

561.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. AGRUPACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y obra nueva. 

Resumen: No se debe denegar la tramitación del expediente del artículo 199 LH porque existan dudas fundadas. Procede, como regla general, tramitarlo sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista del resultado; o bien tramitar el expediente notarial del artículo 201 LH, que permite practicar las diligencias adicionales que se estimen oportunas para disipar las dudas expuestas por el registrador en su calificación

Hechos: Se deniega la iniciación de un expediente para la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral (ex. art. 199 LH) de una agrupación de fincas, lo que conlleva también la rectificación descriptiva.

Registrador: Suspende el inicio del expediente alegando dudas de identidad de la finca por varios motivos.

Notario: Recurre la decisión oponiéndose a los motivo alegados.

Todo lo argumentando se pone de manifiesto en la Resolución, que va comentando individualmente los diversos argumentos      

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Primero: El artículo 9 LH debe ser interpretado, según reiterada doctrina del Centro Directivo, en el sentido de entender que es preceptiva la incorporación de la representación gráfica alternativa a todo supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, como ocurre en el supuesto de agrupación de fincas.

Segundo: El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Dichas dudas pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del expediente sin que ello suponga necesariamente que impidan la tramitación del expediente.

Para que así sea, las dudas deben ser de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente a la vista de la intervención de los colindantes o administración pública como eventuales perjudicados.

Tercero: En el presente caso, las dudas fundadas alegadas no tienen entidad suficiente para impedir que puedan solventarse con la tramitación del expediente:

1ª Duda: Magnitud de la diferencia de superficie: La diferencia de superficie no puede impedir la tramitación del expediente salvo que concurra una desproporción tal que impida identificar el recinto a que se refiere la finca registral con la representación gráfica (RR. de 1 de agosto de 2018 o 17 de octubre de 2019), lo cual no sucede en este expediente, ni tampoco la nota de calificación se pronuncia en este sentido.

2ª Duda: Cambio de naturaleza de parte de la finca: Tampoco puede considerarse como circunstancia determinante de la existencia de dudas de identidad, toda vez que se aporta un certificado municipal relativo a la correspondencia de las fincas registrales que se agrupan con tres parcelas catastrales, dos de las cuales constan como urbanas en Catastro, siendo la superficie de éstas coincidente con la parte de finca que figura como urbana en el título.

En este punto se debe recordar que la Dirección General ha afirmado que la certificación catastral es documento hábil para acreditar este cambio de naturaleza si existe correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral (RR. de 21 de enero de 2014, 2 de marzo de 2017 y 19 de febrero y 7 de mayo de 2018).

3ª Duda: Proceder la finca de una segregación: En diversas resoluciones de este Centro Directivo que invoca el recurrente (cfr. «Vistos»), ya se afirmó que «aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia».

4ª Duda: Que la representación gráfica de una finca invada otra colindante de la cual procede por segregación: Al no constar inscrita la representación gráfica de la matriz, se carece de la precisión y exactitud necesarias para descartar «ab initio» la tramitación de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, siendo necesaria la intervención del titular colindante.

5ª Duda: Posible invasión de dominio público: Tiene dicho el Centro Directivo que en caso de dudas de invasión del dominio público resulta esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del expediente correspondiente.

Como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 18 de octubre de 2018), el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad pública no puede ser determinante para mantener la calificación sin que la Administración y los titulares de fincas colindantes hayan tenido la oportunidad de pronunciarse en el expediente correspondiente.

Conclusiones:  

1ª Será una vez tramitado el expediente cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que a juicio del registrador constituye dominio público y de los titulares de fincas colindantes que pudieran resultar perjudicados, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho presunto dominio público o de fincas colindantes o eventuales negocios jurídicos no documentados.

2ª Lo procedente es iniciar las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en dicho expediente. A lo que cabe añadir la posibilidad de tramitar el expediente notarial de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria en el que podrán practicarse las diligencias adicionales que se estimen oportunas para disipar las dudas expuestas por el registrador en su calificación. (JAR)

562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES.

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregaciones y determinación de resto.

Resumen: El archivo GML se puede aportar en soporte físico, o mediante el CSV del informe de validación previo en la web del Catastro, o telemáticamente en formato texto siempre que se pueda copiar para generar un fichero texto con formato GML. La existencia de titulares catastrales diferentes que los registrales es indiferente para la inscripción de la segregación y para la coordinación Catastro-Registro.

Hechos: Se segregan dos fincas, cada una de las cuales es discontinua, integradas por varias parcelas catastrales o parte de ellas. Posteriormente se otorga una escritura complementaria, modificando la descripción de las fincas.

El registrador califica la primera escritura en defecto y también la complementaria, pues no se aporta el fichero en formato GML de las parcelas segregadas y del resto, y considera también que debe de solicitarse del Catastro la modificación de titularidad de las parcelas catastrales afectadas cuyo titular catastral no sea  el titular registral.

El interesado recurre y alega que constan en papel las coordenadas georreferenciadas de las parcelas segregadas; en cuanto al segundo defecto que es sorprendente, inmotivado y arbitrario; y también se queja de que en la segunda calificación se han añadido nuevos defectos.

La DGRN desestima el recurso en cuanto al primer defecto, y lo estima en cuanto al segundo.

Doctrina: Hay que aportar el fichero relativo a la finca segregada en formato  GML en las segregaciones. En teoría el notario puede enviar telemáticamente al Registro dicho fichero en formato texto, siempre que dicho fichero pueda copiarse para generar un fichero texto con formato GML. Lo más práctico es que se valide previamente el fichero GML en la web del Catastro (con resultado positivo o negativo) y que se aporte a la escritura el código seguro (CSV) del informe de validación, pues con dicho código es posible recuperar desde la web del Catastro  el fichero GML.

No es necesario instar la modificación de la titularidad de las parcelas catastrales no coincidentes con la titularidad registral de las fincas segregadas pues la posible divergencia de titulares no afecta ni condiciona el objetivo legal de la coordinación gráfica entre el Registro y el Catastro.

En cuanto a la queja de nuevos defectos en la segunda calificación, estando vigente la primera, si calificado un título y subsanado el defecto detectase otro que no haya hecho constar en la primera calificación, debe efectuar una segunda calificación comprensiva del mismo, especialmente cuando se aportan nuevos documentos. (AFS)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
538.*** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. CERTIFICACIÓN LITERAL UNIDA A LA ESCRITURA POR DIGITALIZACIÓN HECHA POR EL NOTARIO.SU ADMISIBILIDAD.

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa la registradora mercantil accidental XV de Madrid a inscribir un traslado de domicilio social.

Resumen: No es admisible que la certificación literal para traslado de domicilio a provincia distinta, sea digitalizada notarialmente y trasladada a la copia de la escritura para ser todo ello presentado de forma telemática en el registro mercantil competente.

Hechos: El problema que resuelve esta resolución, se plantea con ocasión de un traslado de domicilio de una sociedad a provincia distinta.

La especialidad que concurre en el supuesto, puramente formal, aunque con importantes efectos sustantivos, es la siguiente:

— En la escritura de traslado se solicita la expedición de la certificación literal del registro de origen (art. 19 RRM) en formato electrónico, si fuere posible.

— Se añade que, si no lo fuera, es decir si se expide en papel, se requiere al notario para que proceda a su digitalización bajo su firma electrónica y que la misma sea almacenada en el servidor de su notaría, “conforme al art. 114.1 de la Ley 24/2001”. Finalmente, se le autoriza para la presentación telemática o en el soporte que juzgue conveniente, de todo ello.

— La escritura se presenta en el registro de origen y se expide la certificación literal en formato papel.

—  El notario procede a su digitalización “con base en el Esquema Nacional de Interoperabilidad y las Normas Técnicas de Interoperabilidad” convirtiendo el soporte papel en un fichero electrónico  con determinadas características técnicas y amparado en su firma electrónica, con cita de las normas que considera aplicables (art. 18 ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y art. 251 y 257 del RN; y supletoriamente, art. 17, 3 y 27,3 LPACAP y art. 46,3 y 156 y ss LRJSP, que remiten también al Esquema Nacional de Interoperabilidad -RD 4/2010 de 8 de Enero- y sus Normas Técnicas del documento electrónico -DA 1.ª-, fundamentalmente las Resoluciones de la Secretaría de Estado para la Función Pública de 19.07.2011 que aprueban las NTI del documento electrónico, las de digitalización, gestión, expediente electrónico y -especialmente- las de procedimiento de copiado auténtico y conversión entre documentos electrónicos”.

— Todo queda en el servidor de la notaría “pudiendo –conforme al art. 114 de la ley 24/2001– reproducirse en las copias la parte escrita de la matriz, adjuntando una copia en soporte informático adecuado –documento PDF– el archivo relacionado, amparado por la firma electrónica avanzada del notario”.

El sistema empleado por el notario para materializar el traslado no convence a la registradora la cual exige en su nota de calificación que se acompañe “la certificación original para traslado del domicilio social del Registro de procedencia conforme al artículo 19 RRM”.

El notario recurre. De su extenso recurso destacamos a modo de resumen los siguientes puntos:

— Dice que se trata de una “interpretación literalista de una norma reglamentaria resaltando su anacronismo”.

— Que el Reglamento del Registro Mercantil es de 1995, antes de que se pusieran en marcha las nuevas normas sobre nuevas tecnologías.

 — Que debiera aplicarse el criterio del artículo 3,1 del CC (singularmente, el de la realidad social al tiempo de aplicación de la norma)

— Que la interpretación del art. 19 del RRM debe hacerse “en el contexto del ordenamiento jurídico vigente y de los principios generales que lo informan”.

— Que la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, establece en su art. 19 que “los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles se llevarán en formato electrónico mediante un sistema informático único en la forma que reglamentariamente se determine”.

— Que “la Ley 39/2015 LPACAP, la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, dio carta de naturaleza legal a las nuevas tecnologías, al establecer el derecho de los ciudadanos a relacionarse electrónicamente con las Administraciones e instituciones Públicas…”.

— Que en materia de procedimiento registral-notarial, a diferencia de lo que ha ocurrido en otras AAPP, todavía no se ha llevado a cabo el desarrollo reglamentario de la Ley 24/2001, “aunque han aumentado grandemente las actuaciones digitales” que pueden llevar a cabo.

 — Que la presentación de documentos sí puede ser telemática “con firma electrónica reconocida, remitidos a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, dejando el notario constancia de ello en la matriz o, en su caso, en el libro indicador (RDGRyN 27 de Julio de 2018)”.

— Que en la actualidad se tiende a la “simplificación de los procedimientos, contribuyendo así a aumentar la seguridad jurídica”.

— Que los RRMM está fuertemente “interconectados telemáticamente (para otras cosas)”.

— Que en este punto deben regir los principios de “simplicidad, claridad y proximidad a los ciudadanos; los de racionalidad y agilidad en los procedimientos y de las actividades en materia de gestión; los principios de economía, suficiencia y adecuación estricta de los medios a los fines institucionales; los de eficiencia en la asignación y utilización de recursos y de colaboración y coordinación (art. 3.1 CC)”.

— Que es una “excentricidad” solicitar “para un acto de la trascendencia práctica del cambio del domicilio social la aportación física de un documento en soporte papel…”.

— Que no hay una nueva publicidad pues los datos de la certificación ya estaban publicados en el registro de origen.

— Que son distintas las actuaciones del registrador al transcribir la certificación y al practicar la inscripción de cambio de domicilio.

— Que debería establecerse una comunicación para el traslado entre registro de origen y de destino.

— Que una “vez emitida la certificación y acreditado fehacientemente su contenido, éste es susceptible de ser objeto de protocolización, para trasladar en sus copias o de testimonio, lo mismo que, v.gr., una certificación del Registro Civil de nacimiento o fallecimiento o del Registro de Actos de Última Voluntad”.

— Que no “puede suspenderse la prestación de un servicio público, en materia de un derecho constitucional como es el de libertad de establecimiento de domicilio” a una interpretación literalista, sobre todo cuando se trata de un acto registral de mera oficina.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG recuerda cuál es el procedimiento de traslado de domicilio a provincia distinta, en el que destacan dos trámites: primero, la expedición de una certificación literal de todas sus inscripciones, por el registro de origen, y segundo, la práctica por el registro de destino “de dos inscripciones: una, de transcripción del contenido literal de la hoja de la sociedad en el Registro Mercantil de origen tal y como resulta de la certificación del registrador mercantil, y, dos, la inscripción de traslado de domicilio”.

Para ello “debe presentarse toda la documentación que permita la práctica de la inscripción de traslado en términos coherentes con el contenido del Registro, documentación que debe ser objeto de una calificación global y unitaria pues es la valoración del conjunto la que permite o no llevar a cabo la inscripción”.

Dicho esto, añade que la registradora “se ha limitado a extender la calificación de la escritura conforme a la legalidad vigente a día de hoy”.

No obstante, reconoce que la regulación actual está “sin duda, necesitada de actualización y reforma, y superada por los avances tecnológicos que se han sucedido desde la aprobación del vigente Reglamento del Registro Mercantil; si bien su actualización es tarea ajena a las funciones que han de desempeñar, en el campo de la seguridad jurídica preventiva, tanto notarios como registradores, y entre las cuales no se comprende la potestad legislativa ni la reglamentaria…”.

En definitiva, que una precisa regulación legal y del RRM “no puede ser sustituid(a) por la actuación, ni menos aún, por los ideales regulatorios de los dos actores principales del campo de la seguridad jurídica preventiva, esto es, notarios y registradores”.

Por consiguiente “la habilitación normativa para llevar a término esa actualización (la del RRM) no compete ni a notarios ni a registradores; entre otras cosas porque, si fuera así pudieran surgir (en el plano teórico y en la pretendida aplicación práctica) tantos sistemas posibles como funcionarios de ambos cuerpos los integran”.

También señala la DG los problemas que pudieran originarse de la admisión del sistema preconizado por el notario entre los que cita el que “si el registrador de destino practicara la inscripción sin tener a la visita la certificación original expedida por el registrador de origen” esa certificación pudiera haber “sido devuelta al Registro de origen” y no obstante “el Registro de destino practicara el cambio con la digitalizada en la escritura; caso en el que podría darse como –indeseable– resultado final una duplicidad de hojas abiertas (de una misma sociedad) en dos registros diferentes”.

Finalmente deja señalado la DG que “sería igualmente deseable –y sin duda alguna ya constituiría un avance nada desdeñable–, que fuera posible la remisión telemática, no en papel y por los medios seguros que hoy existen y son empleados a diario por las oficinas registrales, de la certificación que exige el citado precepto reglamentario, desde el Registro de origen al de destino, algo para lo cual tampoco existe habilitación normativa actualmente”.

Comentario: Coincidimos con el notario y con la misma DG en que sería más que deseable que en estos momentos existiera ya un sistema fácil y seguro en virtud del cual los traslados de domicilio a provincia distinta, se pudieran llevar a cabo sin necesidad de la expedición en papel de la llamada certificación de traslado.

Ahora bien, el sistema ideado por el notario, de entre todos los posibles, no nos parece el más adecuado para conseguir la deseada simplificación. No entraremos en los muchos inconvenientes que el mismo presenta (expedición de copias en papel con los documentos de traslado, posible publicidad de datos registrales por funcionario no habilitado para ello, etc), pues lo cierto es que la digitalización e incorporación no está prevista por el RRM. Es decir, no es posible la incorporación bajo la firma electrónica notarial de una certificación de traslado de domicilio y mucho menos que esa incorporación pueda producir en el registro de destino los efectos queridos por los otorgantes y plasmados por el notario en su escritura.

Como apuntamos son muchos los problemas que se originan con dicho sistema, uno señalado ya por la DG, sin prácticamente ninguna ventaja adicional, pues la única es la no necesidad de presentación física de la certificación de traslado. Pero en tanto no se modifique el RRM, dicha presentación seguirá siendo necesaria, sin que la misma constituya un elemento tan perturbador como quiere hacer ver el notario autorizante, ya que la misma, en la práctica, está muy facilitada a través de lo que se llama “fichero de traslado” que evita la mayor farragosidad de la certificación literal al enviar de forma informatizada los depósitos de cuentas que acompañan, si se han realizado, a la certificación.

Por lo demás y también es importante señalar que en contra de lo que expone el notario en su recurso, de que el traslado es una mera traslación mecánica de inscripciones, la DG pone las cosas en su sitio al decir que toda la documentación debe ser objeto de calificación global y unitaria y por tanto ambos documentos deben ser objeto de presentación en la forma actualmente prevista para cada uno de ellos.

Realmente el mejor sistema sería el también apuntado por la DG de comunicación directa de forma telemática entre ambos registro-de origen y de desino-, con las prevenciones y seguridades que se estimen pertinentes, pero, insistimos, al no estar previsto de forma reglamentaria de momento no podrá ser utilizado, salvo lo señalado como elemento auxiliar de la propia certificación del llamado “fichero interno de traslado”.

Por último señalemos que con el sistema preconizado notarialmente se haría imposible la incorporación de la certificación literal al legajo de certificaciones de traslado de domicilio que prevé el artículo 32 del RRM y que , entre otras finalidades, tiene la de evitar que esa certificación pueda volver a ser utilizada para algún otro fin distinto de aquél para el que ha sido expedida.(JAGV)

546.*** ACUERDOS SOCIALES ADOPTADOS EN ESCRITURA PÚBLICA. NO SON INSCRIBIBLES DIRECTAMENTE SIN ELEVACIÓN A PÚBLICO.

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una escritura de reducción del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: La elevación a público de los acuerdos sociales, por persona con facultades para ello, es exigible, aunque los acuerdos se hayan tomado en escritura pública por los únicos socios de la sociedad acreditando debidamente su condición de tales al notario autorizante.

Hechos: Se trata de una escritura pública en la que los dos únicos socios de determinada sociedad, lo que acreditan ante el notario, dan al otorgamiento de la escritura el carácter de junta general universal y, por unanimidad, adoptan un acuerdo social (reducción capital). En la escritura no comparece la administradora única.

El registrador suspende la inscripción pues a su juicio es necesario que el “acuerdo se eleve a público por quien tiene facultades para ello que en el presente caso es la administradora única…, pues los socios, a excepción del socio único, carecen de tal facultad –arts. 107 y 108 del RRM”.

El notario recurre siendo sus muy completas alegaciones, en esencia, las siguientes:

— Que “el acuerdo consta ya adoptado directamente en escritura bajo la fe pública notarial por lo que, por definición, no necesita elevarse a escritura lo que ya consta en escritura”.

— Que de la resolución de 3 de Mayo de 1993, resulta que el acta carece de sentido cuando los acuerdos son adoptados unánimemente por los únicos socios en escritura ante notario.

— Que la presencia del administrador en la junta es “indiferente … para la validez de los acuerdos adoptados pues carecen del derecho de voto ya que únicamente lo tienen los socios”.

— Que se trata de una forma de adoptar acuerdos, habitual en pequeñas sociedades familiares.

— Que, en el fondo, “en la nota de calificación del registrador mercantil, subyace un criterio formalista (que exige siempre redacción del acta en el Libro de Actas, certificado del administrador del libro de Actas y elevación a escritura pública) discrepante de la doctrina de la DGRN y desconocedor (figuradamente) de la función notarial…”.

— Que la intervención notarial «aporta mayores garantías que la certificación del acta».

— Que, si los socios pueden “vender la totalidad de sus participaciones ante notario en escritura pública con plenos efectos traslativos y fehacientes”, no es lógico que no puedan celebrar junta con plenos efectos jurídicos.

— Que parece que se aplica una especie de trato jurídico impropio de forma que sólo el administrador inscrito pueda certificar y hacer que los acuerdos sean inscribibles.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG empieza recordando su doctrina de que “para inscribir acuerdos sociales adoptados por la junta general no siempre es imprescindible que tales acuerdos consten en acta que sirva de base –directamente o mediante certificación sobre el contenido de la misma– a la correspondiente escritura pública”, aunque ello “sin perjuicio de la obligación de trasladar dichos acuerdos a los libros de actas de la sociedad (vid. artículo 103.2 del Reglamento del Registro Mercantil).

Supuesto lo anterior dice que el presente caso, a diferencia de los que apoyan la anterior doctrina, “se da la circunstancia de que ninguno de los dos socios es administrador de la sociedad ni la administradora única de la misma concurre al acto del otorgamiento al que se da carácter de reunión de junta general de socios”.

Por todo ello y teniendo en cuenta los fuertes efectos que produce la inscripción en el RM, se “hace necesario exigir la máxima certeza jurídica de los documentos que acceden al registro, no sólo por lo que se refiere a la veracidad y exactitud del contenido de éstos, sino también respecto de la legitimación para expedirlos”.

En consecuencia, la elevación a público de los acuerdos de una sociedad “compete «prima facie» al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente (cfr. las Resoluciones de 3 de septiembre de 1980, 15 de mayo de 1990, 18 de enero de 1991 y 28 de octubre de 1998)”.

Finalmente reconoce también que en la Resolución de 23 de enero de 2015 admitió la inscripción de unos acuerdos adoptados en escritura pública sin presencia del administrador y anterior socia única, pero por el hecho de que se trataba del nuevo socio único. En dicha resolución, sobre de la posibilidad de acreditar ante notario que se es socio, admite la presentación de la escritura de adquisición de participaciones pues en ella, y conforme el artículo 174 del RN, si las participaciones hubieran sido vendidas constaría la nota pertinente.  No obstante, insiste que el presente caso es muy distinto al no tratarse de socio único y por tanto estima que la exigencia reglamentaria “queda cumplida con mayores garantías de autenticidad y legalidad, por la manifestación directa que la persona legitimada para ello realice directamente ante el notario autorizante de la escritura que documente los acuerdos sociales”.

En definitiva, que “los socios de una sociedad pluripersonal no tienen atribuida colectivamente facultad para certificar acuerdos sociales ni para elevarlos a público (cfr. artículos 108 y 109 del Reglamento del Registro Mercantil”). Por ello, aunque es posible que una escritura de elevación a público de acuerdos sociales tenga como base el acta de la junta aun cuando en ésta no conste la firma del administrador (cfr. artículos 202 de la Ley de Sociedades de Capital y 97, 98, 99, 102, 107, 112 y 113 del Reglamento del Registro Mercantil), tal circunstancia no permite admitir que la inscripción en el Registro se realice teniendo como base una escritura como la calificada en que los dos únicos socios, sin intervención alguna de persona que tenga facultad certificante o para elevar a público acuerdos sociales, se constituyan en junta general y adopten los acuerdos de que se trata”.

Comentario: La corriente simplificadora que nuestro CD, a la vista de las Directivas de la UE,  ha seguido últimamente en numerosas decisiones relativas a determinados acuerdos sociales, se quiebra en esta resolución, al exigir una elevación a público que pudiera estar justificada en base a una interpretación literalista-formalista de determinados preceptos reglamentarios, pero que no se justifica en cuanto va a suponer a la sociedad un incremento de exigencias y en definitiva un mayor coste para la inscripción de acuerdos sociales.

Si la DG, como hemos visto, considera (R.23/1/2015), que se puede acreditar al notario que se es socio de una sociedad con la escritura pública que recoge la titularidad de las participaciones, poco va a añadir a los acuerdos que se tomen por los socios ciertos de una sociedad, el que un tercero-el administrador- realice un acto meramente formal de elevación a público de esos acuerdos. Y si lo admite para el socio único, que recordemos en la resolución citada era distinto del que constaba en el registro, realmente lo debería admitir cualquiera que sea el número de socios de la sociedad. No supone ello desconocer la personalidad jurídica de la sociedad, pero si todos los interesados en la misma, toman una decisión, lo único que podrá hacer el administrador, si es extraño a la sociedad, es acatarla y ejecutarla. Si se negara a ejecutarla, es decir a la elevación a público, es obvio que lo procedente sería la destitución de ese administrador por la junta, bastando entonces con notificarle el cese, sobre la base de una interpretación amplia del art. 111del RRM, o si fuéramos partidarios de una interpretación más estricta, dado que no hay acta, ni libro de actas, sino escritura pública, sin necesidad incluso de esa notificación.

No obstante, reconocemos, que la postura de la DG en este caso, se ajusta más a los preceptos legales, pero también debemos poner de relieve que carece de la flexibilidad que hoy día es exigible en materia de funcionamiento de las sociedades. Para nosotros, si admitimos, como hace la DG, que los socios son los que son, no habrá un plus de seguridad, certeza o fehaciencia porque el administrador otorgue formalmente una nueva escritura. Es poner albarda sobre albarda. JAGV

555.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL PARA EL EJERCICIO DE LA ABOGACÍA POR UN NOTARIO.

Resolución de 27 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles X de Barcelona a inscribir la escritura de constitución de una sociedad civil(sic) profesional.

Resumen: un notario en activo, no puede constituir una sociedad profesional para el ejercicio de la abogacía.

Hechos: El notario de determinada localidad, constituye, como socio único profesional, una sociedad limitada profesional bajo la denominación de «Joan Bernà Advocats, S.L.P “cuyo objeto social exclusivo lo constituía el ejercicio de la abogacía, designándose a sí mismo para el ejercicio del cargo de administrador único”.

El registrador deniega la inscripción, pues pese a que el notario constituyente está colegiado como abogado en el Colegio de Barcelona, el socio único “en tanto que ostente la condición de notario en ejercicio, como funcionario público que es –Artículo 1 de la Ley del Notariado– no puede constituir una sociedad profesional para el ejercicio de la abogacía atendiendo su incompatibilidad, ya que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27.1 de los Estatutos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona: “el ejercicio de la abogacía es incompatible con las funciones públicas y cargos públicos del Estado”.

Como fundamentos de su decisión cita las siguientes normas: Artículos 1, 4, 7, 8, Disposición transitoria cuarta, Disposición final segunda de la Ley de Sociedades Profesionales, Artículo 1 y 16 de la Ley del Notariado, artículo 141 del Reglamento de la organización y régimen del Notariado, Artículos 15 d) y 27 de los Estatutos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona. Resolución JUS/689/2015 de 10 de abril por la que se inscriben los Estatutos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona. Insubsanable.

El notario fundador recurre: para el recurrente “no existe ningún tipo de incompatibilidad legal general para el ejercicio de ambas funciones (notariado y abogacía), pues el Estatuto del Colegio de Abogados de Barcelona especifica que la incompatibilidad es para el caso de que la normativa reguladora del oficio público de que se trate así lo establezca y ni la LN ni el RN establecen la incompatibilidad de la profesión de notario con la de abogado.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Recuerda la DG su doctrina acerca de las sociedades profesionales que son aquellas para el ejercicio de actividades profesionales “a las que se imputa tal ejercicio realizado por su cuenta y bajo su razón o denominación social”. También recuerda la doctrina de la STS de 18 de julio de 2012, para la cual lo esencial es garantizar la «certidumbre jurídica», de forma tal “que las sociedades sean lo que parecen y parezcan lo que son, pues ninguna forma mejor hay de garantizar el imperio de la ley y los derechos de los socios y de los terceros que contraten con la sociedad”.

Por ello para la DG si existen dudas acerca de si una sociedad es profesional o no, para dar esa certidumbre jurídica si no se tratara de sociedad profesional debe decirse de forma expresa  “que se trata de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación”·.

Supuesto lo anterior reconoce que el art. al artículo 22.2.a) del Real Decreto 658/2001, de 22 de junio, por el que se aprueba el Estatuto General de la Abogacía Española, establece que “el ejercicio de la abogacía es absolutamente incompatible con el desempeño, en cualquier concepto, de cargos, funciones o empleos públicos en el Estado y en cualquiera de las Administraciones Públicas, sean estatales, autonómicas, locales o institucionales, cuya propia normativa reguladora así lo especifique, y en esa misma línea se pronuncia el artículo 27.1 de los Estatutos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona”.

Pero pese a ello también reconoce que desde un punto de vista paradigmático “no cabe mayor incompatibilidad entre el ejercicio de la abogacía y el propio de la función notarial, si se tiene presente la temprana declaración del artículo 3 del Reglamento Notarial, caracterizando al Notariado como órgano de jurisdicción voluntaria”, lo que es confirmado con rotundidad por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, “que tan importantes funciones ha atribuido a los notarios”. La atribución se hace por los “elementos definidores de la función notarial, claramente delimitados y enunciados, por la Ley del Notariado y por el Reglamento Notarial, y de los que tal vez cabría destacar, como uno de los más claramente contrapuestos a lo que viene a ser de esencia a la abogacía, el principio de imparcialidad e independencia, pues nada más ajeno existe a la función notarial que la defensa del interés de parte”.

Por ello, si está prohibido para un notario constituir una sociedad para el ejercicio de la función notarial, “aun con mayor rotundidad lo está, para un notario en activo, constituir una sociedad para el ejercicio profesional de la abogacía; prohibición más tajante y reforzada, si cabe, a la vista de los artículos 2.1.e) y 14 de la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Públicas” pues dicha Ley en su artículo 2.1 nos viene a decir que la ley es aplicable a  «El personal que desempeñe funciones públicas y perciba sus retribuciones mediante arancel»; añadiendo el artículo 14 que: «El ejercicio de actividades profesionales, laborales, mercantiles o industriales fuera de las Administraciones Públicas requerirá el previo reconocimiento de compatibilidad».

Termina diciendo para corroborar su decisión que la profesión de abogado está en las antípodas de la profesión notarial, y que “al ser la función notarial una actividad reservada al Estado y que éste delega en funcionarios a los que rigurosamente selecciona, se impide que el depositario de tal función pública -en tanto esté en activo- ejerza una actividad tan esencial en un Estado de Derecho como la abogacía, pero que se rige por unos principios que se hallan sin duda alguna extramuros de los que son consustanciales a la función notarial”.

Comentario: Vemos como con total rotundidad y pese a la falta de claridad sobre ello del Estatuto General de la Abogacía y siguiendo sus huellas del Estatuto de la Abogacía de Barcelona, se le impide al notario, mientras esté en activo, el ejercicio de la profesión de abogado, no sólo como persona física, sino también como persona jurídica, pues no puede utilizarse este ropaje para hacer compatibles unas profesiones que parten de principios tan opuestos.

Pese a que la DG no entra en ello, es claro que aunque no fuera socio único el notario, es decir existieran otros socios profesionales de la abogacía, tampoco se la podría constituir como socio profesional, pues estos socios se caracterizan por la necesidad de prestar sus servicios profesionales a la sociedad, bien por medio de prestaciones accesorias(cfr. art. 17.2 LSP) o bien por ser de la esencia de la sociedad por su carácter de civil o colectiva. (JAGV)

558.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL INDICE AEAT. CESE DE ADMINISTRADORES

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil XVII de Madrid a inscribir el cese de una administradora solidaria de una sociedad.

Resumen: Si hay cierre registral par baja en el Índice de entidades de la AEAT, no es posible practicar ninguna inscripción en la hoja de la sociedad, salvo las exceptuadas, entre las que no se incluye el cese de administradores.

Hechos: Se suspende el cambio de sistema de administración y el nombramiento de administrador único por falta de depósito de cuentas anuales. Y de la misma escritura se suspende el cese de administradores por baja en el Índice de Entidades del MH.

Se recurre sólo la no inscripción del cese alegando que por la inscripción del cese no cesa la responsabilidad de los administradores frente a la Administración Tributaria.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Reproduce la DG su doctrina sobre este punto ya sobradamente conocida y que no reiteramos.

Comentarios: Sólo reseñar que en su nota de calificación la registradora distingue claramente entre los efectos que produce la falta de depósito de cuentas y los efectos más radicales que produce la usualmente llamada Baja en Hacienda, aunque  quizás en este último punto debió añadir que como consecuencia no poderse inscribir el cese tampoco son inscribibles el resto de los acuerdos.(JAGV)

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2019 (Secciones I y II BOE)

MINI INFORME DE DICIEMBRE

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

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Indice:
  1. Nota previa:
  2. TEMA DEL MES: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA. Emma Rojo.
  3. DISPOSICIONES GENERALES Y AUTONOMICAS. María Núñez.
  4. Tribunal Constitucional.
  5. SECCIÓN II:
  6. RESOLUCIONES:  María Núñez.
  7. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2018

 

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA. Emma Rojo.

Artículos 202 LH, 28 TRLS, 45 Y SS RD 1093/1997, 20 LOE

1. DECLARACIÓN OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN

1) Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad.

Vid. R. de 15 de enero de 2010: La acreditación de la licencia de obra ha de hacerse por certificado del Secretario del Ayuntamiento o bien por comunicación del Alcalde al notario y R. de 25 de marzo de 2011: el certificado del Secretario debe contener el visto bueno del Alcalde.

2) Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada – sin que baste con el visado – que indique que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo licencia.

Vid. Artículo 50 RD 1093/1997 y R. de 1 de diciembre de 2015.

2.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA

1) Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad,

2) Licencia de primera ocupación, salvo que la legislación urbanística autonómica prevea un régimen de comunicación o declaración responsable, es exigible la licencia de primera ocupación (R. de 4 de marzo de 2014, R. de 7 de noviembre de 2016)

3) El certificado de eficiencia energética.

4) Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada y visado acreditativa de que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.

5) El seguro decenal. Vid. trabajo de Vicente Martorell: “Exigibilidad del Seguro Decenal”.

6) El archivo registral del Libro Edificio que deberá presentarse en soporte informático, con los documentos en formato PDF y firmado por el promotor, a menos que por la antigüedad de la edificación no lo fuera, es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la LOE,. Su contenido se califica con arreglo al artículo 7 LOE y legislación autonómica. Vid. R. de 18 de enero de 2017 y de 19 de febrero de 2018.

Excepciones: No será necesaria aportar el Libro Edificio en los siguientes casos:

a) Cuando la normativa autonómica exima del depósito: R. 8 de septiembre de 2016

b) Cuando se trate de obras nuevas antiguas del art. 28.4 TRLS: R. 6 de septiembre de 2016

c) Cuando se trate de edificaciones sencillas que cumplan los tres siguientes requisitos cumulativos: 1) que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, lo que se acreditará mediante informe técnico; 2) que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público; y 3) se desarrollen en una sola planta (artículo 2.apartado 2, letra “a” LOE): R. 9 de enero de 2017

En los supuestos de autopromoción: ver R. de 26 de octubre de 2016

7) Identificación de la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, ex artículo 202.2 LH (vid. por todas RDGRN 23 de mayo de 2016)

3.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA.

Ver: Obras nuevas antiguas, por Manuel Matas Bendito.

1) Que se pruebe – por certificación del Catastro (descriptiva y gráfica) o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial-, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. No se exige que se determine la fecha exacta de terminación, sino que basta con se indique que estaba terminada en una determinada fecha.

2) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

3) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

4) El seguro decenal, salvo que hayan transcurrido más de diez años desde la recepción de la obra. Vid. Resolución de 23 de octubre de 2017.

5) Identificación de la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, ex artículo 202.2 LH. (Vid. por todas, R. de 19 de abril de 2016).

Y NO se precisa. Según doctrina de la DGRN para las declaraciones de obra nueva antiguas, no es necesario:

1) Acreditar que el suelo no tiene carácter demanial o que no está afectado a una servidumbre de uso público general y no es necesaria licencia de ocupación (vid, por todas, R. de 5 de noviembre de 2013),

2) No es necesario el certificado de eficiencia energética (vid. R. 19 de abril de 2016).

3) No es necesario el archivo registral del Libro Edificio. Vid. R. de 29 de mayo o de 7 de junio de 2017.

4) No es necesario licencia de ocupación. Vid. R. de 15 de abril de 2013.

 

DISPOSICIONES GENERALES Y AUTONOMICAS. María Núñez.

No se han publicado hay Disposiciones Generales ni Autonómicas de interés registral.

Tribunal Constitucional.

Cabe mencionar la Sentencia 5/2018, de 22 de enero de 2018, relativa al EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Considera que se ha vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva, porque el emplazamiento por edictos del que fue objeto la demandante en un procedimiento de ejecución hipotecaria no fue tras haber agotado el órgano judicial los medios de averiguación de su domicilio real. En la escritura de hipoteca aparece un domicilio alternativo de la demandada, coincidente con su domicilio real habitual. Allí tenía que haberse intentado también la notificación.

PDF (BOE-A-2018-2461 – 5 págs. – 184 KB) Otros formatos

SECCIÓN II:

Destaca el Concurso de Registros, cuyo resultado provisional fue dado a conocer por la DGRN en un tiempo récord inferior a las 24 horas. En el propio mes se publicó el resultado definitivo, quedando sólo cinco plazas desiertas entre los concursos de la DGRN PDF (BOE-A-2018-2763 – 3 págs. – 240 KB) Otros formatos y Cataluña. PDF (BOE-A-2018-2772 – 2 págs. – 158 KB) Otros formatos

Jubilaciones. Durante el mes se han jubilado dos registradores:

Don Antonio Manuel Fernández Sarmiento, registrador mercantil y de bienes muebles de Granada II, y Don Antonio Manuel Oliva Rodríguez, registrador de la propiedad de Madrid n.º 1, 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES. Se ha publicado una Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sección Primera, de 14 de julio de 2016, que ha devenido firme.

1/2018. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO Y HERENCIA YACENTE

Resolución de 12 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sección Primera, de 14 de julio de 2016, que ha devenido firme. Revoca una Resolución y calificación registral sobre si era inscribible una sentencia declarando el dominio por usucapión, recaída en procedimiento seguido contra desconocidos herederos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente.

Ver resto del resumen y texto completo de la resolución.

PDF (BOE-A-2018-2491 – 1 pág. – 216 KB) Otros formatos

En cuanto a las resoluciones publicadas durante el mes de febrero, podemos sintetizarlas en las siguientes (dejando al margen las que son muy reiterativas)

63.*** TRANSMISIÓN DE UNIDAD PRODUCTIVA EN CONCURSO DE ACREEDORES POR SUBASTA ELECTRÓNICA NOTARIAL. SE INTERPRETA PLAN DE LIQUIDACIÓN.

Donde se analiza la calificación del Registrador en las enajenaciones efectuadas durante la liquidación en los concursos de acreedores, así como la interpretación del plan de liquidación

64.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR A ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.

Establece los requisitos para cancelar las cargas inscritas con posterioridad a una opción de compra cuando se ejercita ésta, en particular la consignación a favor de sus titulares y los casos en que no es necesaria dicha consignación (por haberse empleado en pagar un crédito preferente y se presenta con la escritura de cancelación de la hipoteca que la garantiza

65.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA. ERROR DE CONCEPTO Y MODALIDADES DE RECTIFICACIÓN.

Sobre los supuestos en que cabe la rectificación del Registro y la determinación de si es o no un error de concepto.

66.** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA. PLAZO DE DURACIÓN DE LAS MEDIDAS CAUTELARES Y CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.

Sobre la duración de unas medidas cautelares administrativas y la distinta duración de la Anotación de Prohibición de Disponer en el Registro

67.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN TELEMÁTICA

Resolución que sistematiza los requisitos para solicitar publicidad registral analizando en particular la solicitud por un profesional que actúa por encargo de otro, siendo necesario igualmente invocar un interés legítimo

68.** INMATRICULACIÓN DE FINCA EXPROPIADA

Resolución que analiza indicios que pueden tenerse en cuanta para determinar que una finca que se pretende inmatricular ya está inscrita parcialmente

70.*** PROHIBICIONES DE DISPONER EN UN PROCESO CIVIL Y EN UN PROCESO PENAL O ADMINISTRATIVO. TÍTULO DISPOSITIVO E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO.

Sobre los efectos que produce las Anotaciones de Prohibición de disponer respecto a los actos dispositivos realizados por el titular registral, distinguiendo según se trata de las ordenadas en procesos civiles y en procedimientos penales o administrativos

71.** RECTIFICACIÓN DE ERRORES VOLUNTARIOS E INVOLUNTARIOS. FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL POR MANIFESTACIONES ERRÓNEAS.

Trata sobre la forma de rectificar los errores del Registro sobre el carácter ganancial o no de una finca, distinguiendo según se trate de un error voluntario o no. Efectos limitados de la fe de vida y estado a estos efectos.

72.** ANOTACIÓN DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO

Sobre los requisitos para embargar bienes de una sociedad en procedimientos dirigidos contra el socio (art. 20 último párrafo LH), y la imposibilidad de utilizarlo para embargar bienes de la sociedad por deudas de los socios, en cuyo caso hay que acudir a la doctrina del levantamiento del velo.

73.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO EN GALICIA. APLICACIÓN DEL ART. 1057-2 CC. REFERENCIA A ARAGÓN Y A NAVARRA.

Sobre la aplicación del procedimiento de jurisdicción voluntaria del artículo 1057 del CC a las particiones de causantes con vecindad civil gallega, pese a la normativa específica; criterio aplicable también a Navarra y Aragón.

77 ** SENTENCIA DE NULIDAD DE INSCRIPCIÓN DE PERMUTA SIN DETERMINAR LOS ASIENTOS A PRACTICAR

Sobre la interpretación no formalista de las sentencias que declaren la nulidad de contratos inscritos cuando resulte claro cuáles son los asientos que deben cancelarse.

78.⇒⇒⇒ PROCEDIMIENTO DE CONCILIACIÓN ANTE EL REGISTRADOR DEL ARTÍCULO 103 BIS LH

Resolución novedosa que aborda el procedimiento de mediación ante el Registrador, su finalidad y  naturaleza, las reglas sobre la competencia del registrador así como las formalidades para su tramitación.

79.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRAS INSCRITAS

Resolución que plantea los movibles procedimientos a seguir cuando el registrador alega duda fundada de que la finca que se pretende inmatricular coincide total o parcialmente con otra también inscrita. (ya no es aplicable lo dispuesto en los artículos 300 y 306 RH), cabe el recurso gubernativo o judicial contra la calificación, el procedimiento del art. 203 – ya que n su tramitación hay mayores garantías para disipar las dudas- o incoar proceso jurisdiccional- art. 204 LH

81.** HIPOTECA. INTERESES Y COMISIÓN DE APERTURA. POSIBLE CARÁCTER USURARIO. PODER GENERAL Y MANDATO EXPRESO.

Resolución que analiza la calificación del Registrador respecto a un posible carácter usurario de los intereses, así como de la comisión de apertura de un préstamo. Analiza igualmente la posibilidad de retener parte del importe del préstamo como provisión de fondos; considera que la retención de una parte de capital como comisión de entrada es admisible, aunque respecto a dicha comisión de entrada considera que incumple las exigencias de la transparencia al no definir claramente cuáles son los servicios que se remuneran con dicha comisión de apertura.

82.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA SIN OPOSICIÓN. ES NECESARIA LA PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL.

Relativa a la formalización de las particiones judiciales de herencia, que exige protocolización notarial si no es contencioso, y Sentencia firme cuando las partes no aceptan la partición propuesta por el contador partidor nombrado el procedimiento se transforma en contencioso.

84.*** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA DESTINADA A GARAJE CON USO EXCLUSIVO. POSIBILIDADES DE INSCRIPCIÓN. COMUNIDAD ORDINARIA Y COMUNIDAD ESPECIAL.

Se determina la posibilidad de inscribir la transmisión de plazas de garaje sin delimitación física, cuando la venta de dichas plazas se inició antes de la regulación que así lo impone (art. 53 del Rto de 4 de julio de 1997)

85.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO y LEVANTAMIENTO DEL VELO.

Reitera la doctrina del centro directivo sobre el principio de tracto sucesivo en las anotaciones de embargo y el supuesto excepcional del último párrafo del art. 20 LH, así como la interpretación relativa al levantamiento del velo.

86.** INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA A LA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD.

Relativa a la tramitación del procedimiento del artículo 199 con una representación gráfica alternativa y la necesidad de notificar a los colindantes cualquiera que sea el porcentaje del exceso

87.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución que aclara que aun cuando las diferencias de superficie de la finca sean mínimas, el registrador debe tramitar el procedimiento de del art. 199 o exigir el del artículo 201 para incorporar la representación gráfica si a su juicio existen colindantes registrales que pueden resultar afectados por la inscripción de dicha representación

92.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA SOBRE ELEMENTO PRIVATIVO CONSTRUYÉNDOSE CUATRO ELEMENTOS NUEVOS.

Relativa a la diferencia entre la propiedad horizontal tumbada y los complejos urbanísticos y el consentimiento de la comunidad de propietarios para construir sobre un elemento privativo

94.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Sobre la imposibilidad de adjudicar la finca -vivienda no habitual-  al acreedor por todo lo que se le debe cuando es inferior al 50% del valor de tasación, incluso cuando es una diferencia no significativa

95.** HIPOTECA. COBERTURA DE LOS INTERESES. LIMITE DE LOS 5 AÑOS. CARÁCTER AUTÓNOMO

Reitera el criterio sobre la posibilidad de garantizar intereses ordinarios y de demora por plazo de 5 años de forma autónoma y no conjunta

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2018

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

Villafranca del Bierzo por Bernardo Santamarina

Propiedad horizontal

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FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

  

PROPIEDAD HORIZONTAL

DERECHO DE VUELO PARA INSTALAR UN ASCENSOR (Sem Bilbao, 14/03/2000, caso 3)

ATRIBUCIÓN DE CUOTAS A LAS DISTINTAS PARTES PRIVATIVAS DE UN EDIFICIO (Sem Bilbao, 14/03/2000, caso 7)

EXPROPIACIÓN DE PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. REPARCELACION (Sem bilbao, 20/04/2004, caso 5)

DESAFECTACIÓN. ARRASTRE DE CARGAS. HIPOTECA (Sem bilbao,18/05/2004, caso 7)

REPARCELACIÓN CON VINCULACIONES “OB REM”. PROPIEDAD (Sem bilbao,18/05/2004, caso 5)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA POR FASES. NECESIDAD DE LICENCIA DE PARCELACIÓN. SEGREGACIÓN. DIVISIÓN (Sem Bol SERC 109, nov-dic 2003, pag 29/ BCNR nº 104, caso 26, pag 1856)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. RETRACTO ARRRENDATICIO (Lunes 4,30, nº 76 y repert 140, pag 57/BCNR 281, sept 91, pag  1878)

DIVISION DE LOCALES. ESTATUTOS. LICENCIA (44-1 BCNR 104)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. SUBCOMUNIDAD. LICENCIA. PARCELA INDIVISIBLE (44-2 BCNR 104)

ESTATUTOS. COMUNIDAD ESPECIAL. COMUNIDAD FUNCIONAL (44-3 BCNR 104)

HIPOTECA UNITARIA SOBRE EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD POR INSTANCIA PRIVADA (Lunes 4,30, nº 219,2/BCNR 33, ener 1998, pag 318)

MODIFICACION DE ANEJOS. RECTIFICACIÓN (44-4 BCNR 104)

DESAFECTACIÓN DE TRASTERO. PRESIDENTE. SECRETARIO. CARGOS (44-5 BCNR 104)

POSIBLIDAD DE AGRUPAR UNA PARTE DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON FINCA ANTIGUA (Lunes 4,30, nº 81 y repert 140, pag 67/BCNR 281, sept 91, pag  1882)

GARAJES: TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA CON USO EXCLUSIVO DE PLAZA (40 BCNR 104)

DERECHOS REALES. EXPLOTACION DE AZOTEA. SERVIDUMBRES (37 BCNR 104)

TRANSFORMACIÓN DE LOCAL DE NEGOCIO EN VIVIENDA PERTENECIENTE A EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 302)

RESERVA DE SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 332)

URBANIZACIÓN. JARDINES (lunes 4,30, nº 332)

SUPERFICIE TOTAL SUPERIOR (Lunes 4,30, nº 332)

PORTERÍA. ACUERDOS (Lunes 4,30, nº  333)

ELEMENTOS (Lunes 4,30, nº 336)

SERVIDUMBRE ATIPICA DE DISFRUTE ENTRE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Práctica hip 1, 229, pág 323 y Práctica hip 6, 56, pág 175/Lunes 4,30, nº 150 y repert 175, pag 143/BCNR 315, oct 94, pag 2599)

DESAFECTACIÓN DE VIVIENDA DE PORTERO (Lunes 4,30, nº 369, may 2004, pag 3/BCNR 105, pag 2114)

HIPOTECA SOLAR EDIFICICADO (Lunes 4,30, nº 48 y repert 140, pag 25/BCNR 268, jun 90, pag 1278)

DIVISIÓN MATERIAL DE UN EDIFICIO. DIVISIÓN, SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 360, dic 2003, pag 3/BCNR 100, pag  378)

CAMBIO DE DESTINO (Lunes 4,30, nº 345, may 2003/BCNR 94, pag 1911)

PARTICIÓN. ADJUDICACIÓN DE ELEMENTOS. ADJUDICACION PARCIAL (Lunes 4,30, nº 345)

SEGURO DECENAL EN OBRAS NUEVAS. AUTOPROMOCION. (Lunes 4,30, nº 347)

REPARCELACIÓN URBANÍSTICA. COMPLEJOS INMOBILIARIOS (Lunes 4,30, nº 334, nov 2002/BCNR 91 pag 536)

ANEJOS. SEGREGACIÓN, DIVISIÓN. ELEMENTOS (Lunes 4,30, nº 340)

EL AUTOPROMOTOR. SEGURO DECENAL (Lunes 4,30, nº 340)

SEGREGACIÓN, AGRUPACION (Lunes 4,30, nº 348, jun 2003/BCNR 96, pag 2999)

ESTATUTOS Y ORDENANZAS DE REGIMEN INTERIOR.DERECHOS PERSONALES (Lunes 4,30, nº 341)

VUELO. SEGREGACIÓN. AGRUPACIÓN (Lunes 4,30, nº 371, jun 2004, pag 3/BCNR 108, pag 2978)

REPARCELACIÓN. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 355)

FINCA. VINCULACION OB REM. DIVISIÓN (Lunes 4,30, nº 369, may 2004, pag 3/BCNR 105, pag 2114)

ASCENSOR. SERVIDUMBRES. ARRENDAMIENTO (Semin Bilbao, 02/12/2003, caso 6)

REPARCELACIÓN. EQUIDISTRIBUCIÓN. DESAFECTACIÓN. PORTERÍA. EXPROPIACIÓN (Sem Bilbao, 26/03/2002, caso 1)

DECLARACIÓN PARCIAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: CLÁUSULAS DE LOS ESTATUTOS. RESERVA DE FACULTADES. OBRA NUEVA. LICENCIA. SUMISIÓN A ARBITRAJE (Seminario Bilbao, 26/04/2001, caso 5)

ESTATUTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ANEJOS. VINCULACIÓN. GARAJES. COMUNIDAD SOLIDARIA. RESERVA DE FACULTADES. USO EXCLUSIVO. ADSCRIPCION (Semin Bilbao, 06/03/2001, caso 7)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. EQUIDISTRIBUCIÓN. URBANISMO. HIPOTECA. PREHORIZONTALIDAD. SEGREGACIÓN (Sem Bilbao,  21/01/2003, caso 2)

DISTRIBUCIÓN DE HIPOTECA. OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. CONSUMIDORES. VARIOS (Seminario Bilbao,  07/10/2003, caso 2)

ESTATUTOS. ACUERDO MODIFICACIÓN (Lunes 4,30, nº 274/BCNR 59, abr 2000, pag  947)

SEGREGACIÓN DE ANEJOS (Lunes 4,30, nº 274/BCNR 59, abr 2000, pag  948)

USO EXCLUYENTE DE TERRAZA. ELEMENTOS PRIVATIVOS. SERVIDUMBRE (Lunes 4,30, nº 294)

AGRUPACIÓN FUNCIONAL. FINCA (Lunes 4,30 nº 269/BCNR 56, en 2000, pag 327)

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA (Lunes 4,30, nº 286/BCNR 65, nov  2000, pag 2387).

USO DE ELEMENTO COMÚN. DESCRIPCIÓN EN ESTATUTOS (Lunes 4,30, nº 325, jun 2002/BCNR 87, pag  2242)

RECTIFICACION DE TRASTEROS (Lunes 4,30,  nº 325, jun 2002/BCNR 87, pag  2242)

USUFRUCTO-HABITACIÓN. DIVISIÓN (Lunes 4,30, nº 49 y repert 140, pag 27/BCNR 268, jun 90, pag 1280)

VIVIENDA DEL PORTERO DESAFECTADA POR ACTA. ACUERDOS JUNTA (Lunes 4,30, nº 269/BCNR 56, en 2000, pag 327).

ACEPTACIÓN POR UN LLAMADO Y ADJUDICACIÓN PARCIAL.VIUDA. FISCAL (Lunes 4,30, nº 290)

ESTATUTOS. LICENCIA. NUEVOS LOCALES (Lunes 4,30, nº  310, oct 2001/BCNR 79, pag 79)

GARAJES. DERECHO A APARCAR EN PLAZA CONCRETA. DESAFECTACIÓN. (Lunes 4,30, nº  323, may 2002/BCNR 85, pag 1613)

CONSTITUCIÓN (Lunes 4,30, nº 346)

EXCESO DE CABIDA EN FINCA DE PROPIEDAD HORIZONTAL. CERTIFICACIÓN CATASTRAL (Lunes 4,30, nº 294)

EXCESO DE CABIDA. SUPERFICIE FINCA (Lunes 4,30, nº 295)

DOMINIO PÚBLICO Y PRIVADO EN UN EDIFICIO. DESAFECTACIÓN (Lunes 4,30, nº 269/BCNR 56, en 2000, pag 326).

COMPRA DE LOCAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON PACTO DE RESOLUCIÓN AUTOMÁTICA SI EL ALTILLO FUERA ILEGAL. LICENCIA. CONDICIÓN RESOLUTORIA (Lunes 4,30, nº  291)

SERVIDUMBRE DE PASO CONSTITUIDA EN ESTATUTOS. GARAJE. CARGA.R ESERVA (Lunes 4,30, nº 275)

CESIÓN DE PARTE DE SOLAR A CAMBIO DE OBRA. COMUNIDAD. OBRA NUEVA. COMUNIDAD VALENCIANA (Lunes 4,30, nº 277)

CLÁUSULA ESTATUTARIA  SOBRE DIVISIONES, SEGREGACIONES, AGRUPACIONES SIN NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA (BCNR nº 12, feb 1996, pag 601)

EDIFICIO ANTIGUO. ACTUALIZACIÓN. OBRA NUEVA. USUFRUCTO. AGRUPACIÓN (Lunes 4,30, nº  313, dic 2001/BCNR 80, pag 382)

INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. TRACTO SUCESIVO (Seminario Bilbao, 26/04/2001, caso 6)

MANDAMIENTO AMPLIATORIO DE EMBARGO. CANCELACION. (Seminario Bilbao, 23/10/2001, caso 1)

REMODELACIÓN DE EDIFICIO. OBRA NUEVA. SEGURO DECENAL (Seminario Bilbao, 12/02/2002, caso 2)

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN (Seminario Bilbao, 12/02/2002, caso 4)

GARAJE SUBTERRÁNEO. SERVIDUMBRE. SUPERFICIE. SUBSUELO (Semin Bilbao 02/07/2002, caso 1)

CAMBIO DE DESTINO (Semin Bilbao, 26-11-2002, caso 5)

LOCAL COMERCIAL DESTINADO A TRASTEROS. DIVISIÓN (Semin Bilbao,  04/02/2003, caso 1)

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA IMPLÍCITA  (Sem Bilbao, 13/05/2003, caso 4)

SEGREGACIÓN DE UN ANEJO. GARAJE (Sem Bilbao, 14/03/2000, caso 6)

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA. DESAFECTACION  (Semin Bilbao, 08/02/2000, caso 8)

ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. VINCULACIÓN. FINCAS. COMUNIDAD. OBRA NUEVA. (Semin Bilbao, 08/02/2000, caso 2)

VIVIENDA Y ANEJO. GARAJE. HIPOTECA. DISTRIBUCIÓN RESPONSABILIDAD. SEGREGACIÓN. (Sem Bilbao, 14/03/2000, caso 2)

GARAJES. ART.68 RH (Lunes 4,30, nº 1,7/139,37, nº 5)

PROPIEDAD HORIZONTAL Y EMBARGOS. ANOTACIÓN DE EMBARGO. PERSONALIDAD JURÍDICA (lunes 4,30 nº 1, pag 6 y repert 139, pag 26 nº 3)

RESERVAS ESTATUTARIAS (Lunes 4,30, nº 212,6/BCNR 30, sep-oct 1997, pag 2688)

ELEMENTOS COMUNES DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. SU DETERMINACION (Lunes 4,30, nº 251, 2-3)

MODIFICACIÓN SIN ALTERAR LAS CUOTAS (Lunes 4,30, nº 247, 2-3)

CONSTRUCCIÓN POR FASES (Lunes 4,30, nº 247, 2-3)

DISCREPANCIAS ENTRE LA INSCRIPCION EXTENSA Y LAS SEPARADAS (Lunes 4,30, nº 230, 4)

RESERVA DE DERECHO DE SEGREGAR Y DISPONER PARTE TERRENO NO AFECTADA POR EDIFICIO PH (Lunes 4,30, nº 221,4)

INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA ESTATUTARIA DE EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, 223,2-3/BCNR 35 mzo 1998, pag 772)

UN SUPUESTO DE DIVISIÓN DE DEPARTAMENTOS DENTRO DE UN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 238, 2-3)

DESAFECTACION DE ELEMENTO COMÚN (Lunes 4,30, repert 139, 52)

CONSENTIMIENTO COMUNEROS EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 139, 81)

USO EXCLUSIVO DE ELEMENTOS COMUNES (Lunes 4,30, repert 139, 83)

TÍTULO CONSTITUTIVO (Lunes 4,30, repert 139, 92)

EDIFICIO COMPONENTE DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 139, 93)

PH.COVERSION DE COMPONENTE EN ELEMENTO COMUN (Lunes 4,30, repert 139, 105)

VENTA DE SOLAR CON OLVIDO DE ESTAR CONSTITUIDA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30,  repert 139, 112)

CAMBIO DE DESCRIPCIÓN DE UN DEPARTAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30,  repert 139, 113)

PROPIEDAD HORIZONTAL AMPLIADA (Lunes 4,30, repert 139, 113)

ESTATUTOS (Lunes 4,30, nº 41 y repert 140, pag 6/BCNR 264, feb 90, pag  305)

TÍTULO CONSTITUTIVO. MODIFICACIÓN (Lunes 4,30, nº 47 y repert 140, pag 23/BCNR 268, jun 90, pag 1275)

ELEMENTO PRIVATIVO QUE DEVIENE COMÚN (Lunes 4,30, repert 140, 41)

CUOTA (Lunes 4,30, repert 140, 43)

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30 nº 65 y repert 140, pag 49/BCNR 278, may 91, pag 1030)

PROPIEDAD HORIZONTAL ABINITIO (Lunes 4,30, nº 72 y repert 140, pag 55/BCNR 278, may 91, pag 1040)

PERMUTA DE ANEJOS ENTRE DOS PISOS  (Lunes 4,30, nº 86 y repert 140, pag 71/BCNR 284, dic 91, pag 2602)

CLAÚSULAS DE ESTATUTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 140, 74)

PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 93 y repert 140, pag 88/BCNR 288, ab 92, pag 763)

MODIFICACIÓN DE LEGALIZACION DE LIBROS (Lunes 4,30 nº 104 y repert 175, pag 47/BCNR 293, oct 92, pag 2342)

DESVINCULACIÓN DE PORTERÍA (Lunes 4,30, nº 113 y repert 175, pag 59/BCNR 299, ab 93, pag 927)

LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (Lunes 4,30, repert 175, 65)

ESTATUTOS (Lunes 4,30, nº 119 y repert 175, pag 79/BCNR 299, ab 93, pag 943)

ESTATUTOS CONFUSOS (Lunes 4,30, nº 124 y repert 175, pag 100/BCNR 310, ab 94, pag 891)

CAMBIO DE DESTINO DE UN ELEMENTO EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 175, 106)

DIVISION HORIZONTAL SOBRE UN SOLAR (Práctica hip 1, 203, pág 285/Lunes 4,30, nº 135 y repert 175, pag 122/BCNR 315, oct 94 , pag 2577)

TRANSFORMACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO EN ELEMENTO COMÚN. NOTIFICACIONES CAPITAL  (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 130/BCNR 316 nov 94, pag 2855)

PROPIEDAD HORIZONTAL POSTERIOR A LA LEY (Lunes 4,30, repert 175, 162)

SOLAR ELEMENTO INDEPENDIENTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 175, 168)

DIVISION HORIZONTAL DE EDIFICIO ANTERIOR A LA LPH (Lunes 4,30, repert 175, 170)

VENTA DE VIVIENDA SIN EL ANEJO UNA MITAD INDIVISA TERRAZA QUE RETIENE EL VENDEDOR VIVIENDA COLINDANTE (Lunes 4,30,  nº 178, 4-5)

MODIFICACIONES HIPOTECARIAS DE PISOS SIN PREVISION ESTATUTARIA QUE LAS AUTORICE (Lunes 4,30, nº 185,3)

CERTIFICACIÓN DEL SECRETARIO (Lunes 4,30, nº 187, 2-3)

DESAFECTACIÓN DE VIVIENDA-PORTERIA EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 190,3/BCNR nº 18, ago 1996, pag 1904)

MANDAMIENTO DE ANOTACIÓN DE DEMANDA DE AFECCION REAL EX ART 9-5 LPH DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL EXISTIENDO OTROS DERECHOS REALES (BCNR 36 abr 1998, pag 1005)

RESERVAS ESTATUTARIAS DE DERECHOS EN FAVOR DEL CONSTRUCTOR Y CONSTITUYENTE DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. GARAJES (Lunes 4,30, nº 197,2/BCNR nº 21, dic 1996, pag 2608)

CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30,  nº 199,3/ BCNR nº 22, ener 1997, pag 409)

EDIFICIOS ANTERIORES A LA LPH. INTERPRETACION DE CLAUSULAS AFECTANTES A LOS PISOS (Lunes 4,30, nº 207,4-5)

DECLARACIÓN ACERCA DEL ESTADO DE LA DEUDA CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. (Sem Bol SERC nº 115 nov-dic 2004, pag 15)

ELEMENTOS COMUNES DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL CUANDO LO SON SOLO DE ALGUNOS DEPARTAMENTOS (Lunes 4,30, nº 209,4-5)

DESAFECTACIÓN DE PORTERIA Y CONVERSIÓN EN VIVIENDA INDEPENDIENTE  (Lunes 4,30, nº 86 y repert 140, pag 71/BCNR 284, dic 91, pag 2606)

EXCESO DE CABIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 207,4-5)

DERECHO DE VUELO ANEJO A PISO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 139, 103)

PROPIEDAD HORIZONTAL CONSISTENTE EN DEPARTAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN REALIDAD 3 FINCAS ARRENDADAS (Lunes 4,30, repert 140, 5)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. EXPRESIÓN DE GASTOS (Lunes 4,30, nº 41 y repert 140, pag 6/BCNR 264, feb 90, pag  305)

SEGREGACIÓN Y DESCRIPCIÓN DE RESTO RESPECTO A LOCAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 140, 14)

SERVIDUMBRE SOMETIDA A CONDICION SUSPENSIVA EN RELACION A LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 140, 28)

DESCRIPCION DE ANEJOS (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 19)

CAMBIO DE USO DE LOS DEPARTAMENTOS (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 19)

DIVISIÓN HORIZONTAL: CESIONES A TRAVES DE NORMAS ESTATUTARIAS QUE RESERVAN FACULTADES A FAVOR DEL PROMOTOR. (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 19)

RECTIFICACIÓN. CONSENTIMIENTO IMPLÍCITO (Lunes 4,30, repert 140, 39)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA (Lunes 4,30, nº 73 y repert 140, pag 56/BCNR 278, may 91, pag 1043)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. RETRACTO ARRRENDATICIO  (Lunes 4,30, repert 140, 57)

POSIBLIDAD DE AGRUPAR UNA PARTE DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON FINCA ANTIGUA (Lunes 4,30 repert 140, 67)

LICENCIA DE OBRAS CONDICIONADA A LA CONSTITUCIÓN DE FINCA EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30,  repert 140, 97)

VENTA DE SOLAR DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL EN CONSTRUCCIÓN (Lunes 4,30, nº 113 y repert 175, pag 60/BCNR 299, ab 93, pag 928)

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE ACUERDOS DE LA JUNTA (Lunes 4,30 nº 115 y repert 175, pag 71/BCNR 299, ab 93, pag 933)

EMBARGO POR DEUDAS POR GASTOS COMUNES (Lunes 4,30, nº 117 y repert 175, pag 73/BCNR 299, ab 93, pag 936)

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR EL NUDO PROPIETARIO (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr-2005, pag 17)

ACUERDO DE LA JUNTA NO UNÁNIME RATIFICADO POR EL PROPIETARIO NO COMPARECIENTE EN LA JUNTA. (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr 2005, pag 17)

SOCIEDADES CIVILES DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (Lunes 4,30, repert 175, 107)

ART. 9-5 LPH (Lunes 4,30, nº 143 y repert 175, pag 130/BCNR 316 nov 94, pag 2854)

EMBARGO POR DEUDAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 175, 131)

SERVIDUMBRE DE PASO SOBRE ELEMENTO PRIVATIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN BENEFICIO DE OTRO PARA ACCEDER A VIA PUBLICA (Lunes 4,30, repert 175, 159)

LA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE PARTE NO INDIVISA DE SOLAR ¿SE EXTIENDE A LOS ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ADJUDICADOS A OTRO TITULAR? (Lunes 4,30, nº 173,6-7)

ALCANCE DE LAS CARGAS SOBRE ELEMENTOS COMUNES -PORTERIA- QUE DEVIENEN PRIVATIVOS (Lunes 4,30, nº 176,10-11)

CONSTITUCIÓN DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO ENTRE UN LOCAL DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL Y UNA NAVE CONTIGUA (Lunes 4,30, nº 182,2)

SERVIDUMBRE DE PASO COMO ELEMENTO COMÚN (Lunes 4,30, nº 199,2)

SERVIDUMBRE DE PASO EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 207,4-5)

AGRUPACIÓN DE SOLAR COMO EDIFICO COLINDANTE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 237, 2-3)

DIVISIÓN DE NAVE (Lunes 4,30, nº 238, 2-3)

CONJUNTO INMOBILIARIO. CUOTAS (Lunes 4,30, nº 176,12-13)

EXTINCIÓN O DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD  (Lunes 4,30, nº 180,3)

AFECTACIÓN VOLUNTARIA AL PAGO DE LA DEUDA DE OTRO COPROPIETARIO (Lunes 4,30,  nº 182,4)

AGRUPACIÓN DE ELEMENTO INDEPENDIENTE DE FINCA EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON PORCION DE SOLAR QUE NO FORMA PARTE DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 197,2/BCNR nº 21, dic 1996, pag 2607)

HIPOTECA EN GARANTIA DE APERTURA DE CRÉDITO SOBRE EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON DIVISIÓN DEL CREDITO INICIAL EN INDIVIDUALIZADOS A MEDIDA QUE SE PRODUZCA LA SUBROGACION COMPRADORES EN CIERTAS CONDICIONES (Lunes 4,30, nº 161,7)

GASTOS DE COMUNIDAD (Lunes 4,30, repert 139, 101)

EMBARGO POR GASTOS DE COMUNIDAD. SU PREFERENCIA RESPECTO DE LA HIPOTECA ANTERIOR A LA QUE SE EJECUTA (Lunes 4,30, nº 199,3/BCNR nº 22, ener 1997, pag 410)

EJECUCIÓN HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POSTERIOR A EXPEDICIÓN DE CARGAS (Lunes 4,30, nº 206,4)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ANOTACIONES POSTERIORES DE DEMANDA 9-5 LPH (Lunes 4,30, nº 218,4/BCNR 32, dic 1997, pag 3032)

VIVIENDA HIPOTECADA Y POSTERIOR VINCULACION DE UN GARAJE (Lunes 4,30, nº 230, 2)

ART. 9-5 LPH. ANOTACIÓN DE EMBARGO O ANOTACIÓN DE DEMANDA  (Lunes 4,30, nº 122 y repert 175, pag 92/BCNR 310, ab 94, pag 885)

ANOTACIÓN DE DEMANDA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (Lunes 4,30, nº 214,2-3/BCNR 31, nov 1997, pag 2800)

PROHIBICIONES DE DISPONER (Lunes 4,30, repert 139, 88)

PROHIBICIÓN DE DSIPONER SOBRE LA MITAD INDIVISA DE EDIFICIO. ¿PUEDE EL GRAVADO CON ELLA DIVIDIR HORIZONTALMENTE Y CONCRETARLA EN ALGUNO DE LOS PISOS? (Lunes 4,30, 186,4/BCNR nº 16, jun 1996, pag 1509)

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN HORIZONTAL POR MENOR REPRESENTADO  (Lunes 4,30, nº 86 y repert 140, pag 71/BCNR 284, dic 91, pag 2601)

SEGURO DECENAL: APLICABILIDAD DE LA COMUNIDAD VALENCIANA CUANDO LA EDIFICACIÓN CONSTA DE MAS DE UNA PLANTA (Sem Bol SERC nº 118 may-jun 2005, pag 21)

URBANIZACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LICENCIA DE PARCELACIÓN (Lunes 4,30, nº 221,3)

TANTEO Y RETRACTO CONVENCIONAL PACTADO EN EL TITULO CONSTITUTIVO (Lunes 4,30, 202,2/BCNR nº 23, feb 1997, pag 685)

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. EMBARGO A SU FAVOR (Lunes 4,30, repert 139, 64)

ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE COMUNIDAD SIN PERSONALIDAD JURIDICA (Lunes 4,30, repert 139, 78)

COMUNIDAD AB INITIO (Lunes 4,30, nº 121 y repert 175, pag 85/BCNR 299, ab 93, pag 951)

PRESIDENTE DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. RECTIFICACIÓN DE PLAZAS DE GARAJES Y CREACION DE NUEVAS (Lunes 4,30, 204,2-3/BCNR nº 26, may 1997, pag 1545)

INMATRICULACIÓN DE DONACIÓN DE PLANTA BAJA DE EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL EN VIRTUD DE COPIA PARCIAL (Lunes 4,30, nº 187, 4-5)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE SOBRE PISO FIGURANDO INSCRITO UN DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL A FAVOR DE LOS DEMAS COPROPIETARIOS (Lunes 4,30, nº 193,2-3/BCNR nº 19, sept-oct 1996, pag 2192)

MANDAMIENTO DE EMBARGO DE NÚMEROS DE PLAZAS DE GARAJE  (Lunes 4,30, nº 122 y repert 175, pag 90/BCNR 310, ab 94, pag 882)

SENTENCIA TS 3-12-1991 SUELO. SEGREGACIÓN. URBANISMO (Lunes 4,30, nº 101 y repert 175, pag 37/BCNR 293, oct 92, pag 2354)

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISION HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 45 y  repert 140, 17/BCNR 268, jun 90, pag 1270)

VINCULACION ENTRE GARAJES EN DOMINIO PRIVADO Y EN REGIMEN DE CONCESION (Lunes 4,30, repert 175, 166)

VENTA DE CUOTA DE LOCAL-GARAJE CON DESCRIPCIÓN PORMENORIZADA (Lunes 4,30, 255, 2-3)

VINCULACIÓN O AFECTACIÓN DE UN PISO O LOCAL CONVIRTIÉNDOLO DE ELEMENTO PRIVATIVO EN COMÚN (Lunes 4,30, repert 140, 85)

CAMBIO DE LOCAL A VIVIENDA (Lunes 4,30, repert 140, 46)

DIVISIÓN HORIZONTAL Y OBRA NUEVA  EN CONSTRUCCION (Lunes 4,30, repert 140, 15)

ESTATUTOS DE UN SÓTANO DESTINADO A GARAJE (Lunes 4,30, nº 121 y repert 175, pag 85/BCNR 299, ab 93, pag 951)

AGRUPACIÓN DE LOCALES SITOS EN DISTINTOS EDIFICIOS COLINDANTES ENTRE SI (Lunes 4,30,  nº 115 y repert 175, pag 70/BCNR 299, ab 93, pag 932)

AGRUPCIÓN DE ONCE SOTANOS DE DISTINTAS PROPIEDADES HORIZONTALES CON DETERMINACION DE PLAZAS DE GARAJE EN EL TOTAL SOTANO  (Práctica hip 1, 8, pág 38/BCNR 282, oct 91, pag  2125)

CAMBIO DE DESCRIPCIÓN DE UN DEPARTAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Práctica hip 1, 195, pág 280)

PROPIEDAD HORIZONTAL AMPLIADA (Práctica hip 1, 196, pág 280)

SEGREGACIÓN Y DESCRIPCIÓN DE RESTO RESPECTO A UN LOCAL EN UN EDIFICIO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Práctica hip 1, 197, pág 281)

DIVISIÓN HORIZONTAL Y OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN (Práctica hip 1, 198, pág 281)

CLAUSULA DE RESERVA DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES EN LOS ESTATUTOS (Práctica hip 1, 199, pág 282/BCNR 282, oct 91, pag  2130)

CLÁUSULAS DISCUTIBLES EN LOS ESTATUTOS (Práctica hip 1, 200, pág 283)

LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (Práctica hip 1, 201, pág 283)

CAMBIO DE ADSCRIPCIÓN DE UNOS ANEJOS A OTROS SIN CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS (Sem Bol SERC nº 119 jul-ag 2005, pag 21)

IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS EN VIA JUDICIAL. NECESIDAD DE DEMANDAR A LOS PROPIETARIOS INDIVIDUALMENTE. INSCRIPCION DE ACUERDOS DE LA JUNTA. CAMBIO DE USO DE LOS DEPARTAMENTOS: CRÍTICA DE LA RES 16-5-2.005. (Sem Bol SERC nº 120 sept-oct 2005, pag 17)

CESIÓN DE SOLAR Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR CEDENTE Y CESIONARIO COMO AUTOPROMOTORES (Sem Bol SERC nº 120 sept-oct 2005, pag 17)

CONCESIÓN DEL DERECHO DE VUELO A UNO DE LOS COPROPIETARIOS SIN QUE EXISTA UNA CONTRAPRESTACIÓN (Sem Bol SERC nº 120 sept-oct 2005, pag 17)

CONJUNTOS INMOBILIARIOS. EDIFICACIONES POR FASES (Práctica hip 1, 202, pág 284)

DIVISION HORIZONTAL SOBRE UN SOLAR (Práctica hip 1, 203, pág 285/Lunes 4,30, nº 135 y repert 175, pag 122/BCNR 315, oct 94 , pag 2577)

DIVISIÓN HORIZONTAL Y ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE UNO DE LOS ELEMENTOS.POSTERIOR MODIFICACION DEL TITULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN CUANTO A LA SUPERFICIE Y CUOTAS DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. ADJUDICACIÓN POSTERIOR DERIVADA DEL EMBARGO (Práctica hip 1, 204, pág 289/Lunes 4,30, nº 141 y repert 175, 126/BCNR 315, oct 94, pag 2589)

EMBARGO PREVENTIVO ORDENADO A INSTANCIA DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CONTRA EL TITULAR REGISTRAL Y CONTRA EL COMPRADOR EN DOCUMENTO PRIVADO. (Práctica hip 6, 51, pág 159 y Práctica hip 1, 29, pág 58/Lunes 4,30 nº 150 y repert 175, pag 142/BCNR 315, oct 94, pag 2598)

¿PUEDE UN SOLAR SER ELEMENTO INDEPENDIENTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL? (Práctica hip 6, 52, pág 160)

DECLARACIÓN POR FASES DE UN COMPLEJO INMOBILIARIO SOBRE SOLAR HIPOTECADO. HIPOTECA (Práctica hip 6, 53, pág 161/BCNR nº 20, nov 1996, pag 2383)

DERECHO REAL ATÍPICO (Libro Sem Bilbao 3-96/97, 36)

DESISTIMIENTO PARCIAL: NORMAS ESTATUTARIAS DE UNA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr 2005, pag 17)

UN EXTRAÑO DERECHO DE VUELO. DERECHO DE SUPERFICIE (Lunes 4,30 nº 34 y repert 139, pag 109/BCNR 264, feb 90, pag  292)

LA COMUNIDAD FUNCIONAL DE UN CENTRO COMERCIAL (Libro Sem Bilbao 25-96/97, 54)

SEGREGACIONES Y AGRUPCIONES DE DISTINTOS DEPARTAMENTOS (Libro Sem Bilbao 26-96/97, 55)

DIVISIÓN Y CAMBIO DE DESTINO DE ELEMENTOS DE UN EDIFICIO CON LICENCIA (Libro Sem Bilbao 4-97/98, 66)

SEGREGACIONES DE VIVIENDA SIN AUTORIZACION ADMINISTRATIVA (Libro Sem Bilbao 5-97/98, 168)

SEGREGACIONES DE VIVIENDA SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA (Libro Sem Bilbao 11-97/98, 74)

RESERVA DEL DERECHO DE SEGREGAR Y DISPONER DE LA PARTE DEL TERRENO NO AFECTADA POR EL EDIFICIO CONSTRUIDO EN REGIMEN DE PH A FAVOR DEL CEDENTE DEL SOLAR  (BCNR 34, feb 1998, pag 592)

SEGREGACIÓN DE UNOS CAMAROTES (Libro Sem Bilbao 13-97/98, 78)

AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL (Libro Sem Bilbao 19-97/98, 82)

DIVISIÓN HORIZONTAL (Libro Sem Bilbao 29-97/98, 87)

FOLIO INDEPENDIENTE DEL PISO O LOCAL EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Libro Sem Bilbao 33-97/98, 90)

DESAFECTACIÓN DE VIVIENDA DE PORTERO (Libro Sem Bilbao 36-97/98, 92)

DESCRIPCIÓN DE ELEMENTOS COMUNES (Libro Sem Bilbao 39-97/98, 96)

LOCALES DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL SIN SUPERFICIE (Libro Sem Bilbao 10-98/99, 114)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA (Libro Sem Bilbao 26-98/99, 124)

EXPRESIÓN DE LA SUPERFICIE EN SEGREGACIÓN (Libro Sem Bilbao 7-99/00, 138)

AGRUPACIÓN SIN EXPRESIÓN DE SUPERFICIE (Libro Sem Bilbao 8-99/00, 138)

DESAFECTACIÓN DE LA VIVIENDA DEL PORTERO Y REDISTRIBUCIÓN DE CUOTAS (Libro Sem Bilbao 9-99/00, 139)

CLAUSULA DE ESTATUTOS  (Libro Sem Bilbao 29-99/00, 151)

ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Libro Sem Bilbao 31-99/00, 153)

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Libro Sem Bilbao 37-99/00, 159)

VIVIENDA Y ANEJO (Libro Sem Bilbao 42-99/00, 162)

SEGREGACIÓN DE ANEJO (Libro Sem Bilbao 46-99/00, 164)

ATRIBUCIÓN DE CUOTAS A LAS DISTINTAS PARTES PRIVATIVAS DE UN EDIFICIO (Libro Sem Bilbao 47-99/00, 165)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA (Libro Sem Bilbao 62-99/00, 174)

NORMA ESTATUTARIA (Libro Sem Bilbao 83-99/00, 187)

CONJUNTOS  INMOBILIARIOS. AGRUPACIÓN. SEGREGACIÓN. DIVISIÓN. AGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 374, jun 2004, pag 3/BCNR 107, pag 2735)

SEGREGACIÓN DE NUEVOS ELEMENTOS. LICENCIA O DECLARACION DE INNECESARIEDAD (Sem Bol SERC 106, may-jun 2003, pag 28/ BCNR nº 107, caso 8, pag 2738)

EXTINCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. TERRAZA DE UN EDIFICIO. VUELO (Sem bilbao, 21/12/2004, caso 7)

¿PUEDE SOLICITAR LA CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE UNA HIPOTECA, EX ART. 82 LH, EL COMPRADOR DE LA VIVIENDA DESAFECTADA DE PORTERÍA EN EL CASO DE ARRASTRE A LA MISMA DE LAS HIPOTECAS DE LOS PISOS DEL EDIFICIO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 3 de HIP, en mzo 2004) 

ARRASTRE DE LAS HIPOTECAS DE LAS FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL A LA VIVIENDA DEL PORTERO DESAFECTADA (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 4 de HIP, en mzo 2004) 

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. OBRA NUEVA. ASIGNACIÓN DE USO. PARCELACIÓN: LICENCIA. TITULARIDAD OB REM. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30 nº 380, oct 2004, pag 2/BCNR 110, pag 3697)

APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO BAJO UNA PARCELA DE DOMINIO PÚBLICO. CONCURSO. AYUNTAMIENTO. DESAFECTACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 3,  caso 1 de PH, jul-sept 2004)

EL PROPIETARIO DEL SÓTANO DE UN EDIFICIO CONSTITUIDO EN RÉGIMEN DE PH QUIERE DIVIDIRLO EN PLAZAS DE GARAJE Y VENDERLAS. ESTATUTOS SOLO HABLAN DE DIVIDIR VIVIENDAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 1 de PH, en mzo 2004) 

SUBCOMUNIDAD (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 2 de PH, en mzo 2004) 

SERVIDUMBRES RECÍPROCAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 2 de SERV, jul-sept 2004)

SERVIDUMBRES. AGRUPACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 1 de SERV, jul-sept 2004)

GARAJES. ART. 68 RH. (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso de GAR, jul-sept 2004)

INSCRIPCIÓN DE ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD ESPECIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 3 de PH, en mzo 2004) 

POSIBILIDAD DE MODIFICACIÓN DE ANEJOS DE PISOS O LOCALES EN DIVISIÓN HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 4 de PH, en mzo 2004) 

¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS MÍNIMOS PARA DESAFECTAR UN TRASTERO SI LOS ESTATUTOS NO LO PERMITEN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 5 de PH, en mzo 2004) 

SEGREGACIÓN. CONSTRUCCIÓN DE BLOQUES. RESTO ANEJO INSEPARABLE DE LAS SUCESIVAS VIVIENDAS. CONJUNTO URBANÍSTICO. (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso 1 de PH, abr jun 2004)

LICENCIA DE PARCELACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso 2 de PH, abr jun 2004)

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. FASE. INDETERMINACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso 3 de PH, abr jun 2004)

CERTIFICADO ADMINISTRATIVO DE MUFACE DEL ACUERDO DE DIVIDIR UN PISO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN DOS (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso de DOC AD jul-sept 2004)

DERECHO REAL DE USO RECÍPROCO POR 30 AÑOS SOBRE RESPECTIVAS PROPIEDADES  (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 2 de PH,  jul-sept 2004)

PROPIEDAD HORINZONTAL Y EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO. HIPOTECA. EMBARGO (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 2 de PH, en-mzo 2005)

PISO INSCRITO A FAVOR DE A Y B CON CARÁCTER GANANCIAL, POR ADJUDICACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL SOBRE SOLAR EN “COMUNIDAD VALENCIANA”, SOLICITUD RECTIFICACIÓN. PRECIO PRIVATIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 3 de SG, ab-jun 2005)

ELEMENTOS PROCOMUNALES. POSIBILIDAD DE FOLIO INDEPENDIENTE (Sem Bol SERC nº 111 mzo-abr 2004, pag 17)

EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO. OBRA NUEVA. DIVISIÓN HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso de EXP, en mzo 2004) 

PROPIEDAD HORIZONTAL EN CATALUÑA: DISTINCION ENTRE ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION Y LA ANTIGÜEDAD DE LA CONSTITUCION DEL REGIMEN. (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr 2005, pag 17)

DIVISIÓN DE DOS LOCALES COMERCIALES. INTERPRETACIÓN ESTATUTOS (Sem bilbao, 25/01/2005, caso 2)

VPO. CAMBIO DE DESTINO (Sem Bilbao, 03/11/2004, caso 3)

VINCULACIÓN DE GARAJES (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 2 de VPO, en-mzo 2005)

CAMBIO DE DESTINO. ASIENTOS. DOCUMENTOS (Sem Bilbao, 03/11/2004, caso 2)

SEGREGACIÓN DE NUEVOS ELEMENTOS; LICENCIA MUNICIPAL O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS NUEVOS DEPARTAMENTOS (Sem Bol SERC 106, may-jun 2003, pag 28/ BCNR nº 107, caso 8, pag 2738)

OBRA NUEVA. DEMOLICIÓN. OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL. CARGAS. AFECCIONES FISCALES (Lunes 4,30 nº 388 pag 2, feb 2005/BCNR 115, may-jun 2005, pag  1275)

LOCAL DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL, EN VIRTUD DE UNA INSCRIPCIÓN 2ª DE RECTIFICACIÓN CONSTA INSCRITO ASÍ: “EN VEZ DE UN LOCAL COMERCIAL ES UNA ESPACIO PORTICADO O PORCHE ABIERTO” (Sem Hern Crespo, cuad nº 7, caso 1 de PH, jul-sept 2005)

TRANSFORMACIÓN DE LOCAL EN VIVIENDA (Lunes 4, 30,  nº 386)

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE A FAVOR DE SOCIEDAD SUMINISTRADORA DE GAS DE SUMINISTRO A TRAVÉS DE TUBERÍAS Y DE PASO PARA TAREAS DE MANTENIMIENTO, REPARACIÓN O RENOVACIÓN. (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 1 de SERV, oct-dic 2004)

SERVIDUMBRE INSCRITA DESDE ANTIGUO. CANCELACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 1 de SERV, oct-dic 2004)

OBRA NUEVA. ESCAPARATE COMO ELEMENTO PRIVATIVO. (Semin Bilbao, 15/03/2005, caso 7)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA CON 2 FINCAS Y SOBRE UNA DE LAS MISMAS EXISTE CONSTITUIDO UN Dº DE SUPERFICIE YA MATERIALIZADO. SUBCOMUNIDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 2 de PH, oct-dic 2005)

PROPIETARIO DE PISO EN “PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO” PREGUNTA SI CABE INSCRIBIR EL PISO SIN NECESIDAD DE PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA PH. UNO DE LOS VECINOS SE OPONE AL OTORGAMIENTO DEL TÍTULO CONSTITUTIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 3 de PH, oct-dic 2005)

DESAFECTACIÓN DE VIVIENDA DEL PORTERO DE EDIFICIO QUE FORMA PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL FORMADA POR 7 BLOQUES O PORTALES, ADOPTADA POR ROPIETARIOS SÓLO DEL PORTAL EN QUE SE ENCUENTRAN (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 4 de PH,  oct-dic 2005)

ESTATUTOS. RESERVA DEL DERECHO DE EFECTUAR SIN CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS QUE SE VAYAN INTEGRANDO EN EL EDIFICIO, LA CONSTITUCIÓN, SUPRESIÓN O MODIFICACIÓN DE RETRANQUEO (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 6 de PH, oct-dic 2005)

OBRA NUEVA CON LICENCIA PARA “ LA CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO PARA USO HOTELERO DE X HABITACIONES Y OFICINAS” (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 7 de PH, oct-dic 2005)

APERTURA DE FOLIO, CANCELACION PARCIAL DE HIPOTECA Y DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD. (Semin Bilbao, 10/05/2005, caso 4)

LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL CONSTITUIDA POR VÍA DE SEGREGACIÓN (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 20, pag 529)

SUBSUELO. GARAJES. SERVIDUMBRES DE PASO ENTRE LOS GARAJES. VINCULACIÓN “OB REM” DESAFECTACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 4 de URB, oct-dic 2004)

INSCRITA VENTA DE UNA VIVIENDA QUE TIENE COMO ANEJO UNA PLAZA DE GARAJE. ESCRITURA DE SUBSANACIÓN OTORGADA SOLO POR VENDEDOR Y COMPRADOR. PH (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso de GAR, abr jun 2004)

TERRAZA DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. ELEMENTOS (Semin Bilbao, 08/02/2005, caso 2)

DESAFECTACIÓN DE UNA PORCIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES  (Semin Bilbao, 15/03/2005, caso 11)

INTERCAMBIO DE TRASTEROS. HIPOTECA  (Semin Bilbao, 08/02/2005, caso 5)

HIPOTECA: DISTRIBUCIÓN ENTRE VARIAS FINCAS UNA DE LAS CUALES ES UN ELEMENTO PROCOMUNAL. (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 27)

HIPOTECA SOBRE UN PORTAL O BLOQUE DE LOS CUATRO QUE CONSTITUYEN UNA PH SIN DISTRIBUIR LA RESPONSABILIDAD ENTRE LOS PISOS NI ENTRE LOS BLOQUES.? (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 9 de HIP, oct-dic 2004)

SEGREGACIÓN ANEJO SIN CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA. URBANISMO (9 BCNR 106)

SEGREGACIÓN DE LOCALES. LEY DEL SUELO DE CATALUÑA (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 28/ BCNR nº 108, caso 25, pag 2990)

USUFRUCTO: SOBRE UN DEPARTAMENTO DE UNA FINCA QUE NO ESTA CONSTITUIDA EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr-2005, pag 17)

ESCRITURA DE OBRA NUEVA DE UNA ENTREPLANTA DE UN LOCAL EN UN EDIFICIO EN DIVISIÓN HORIZONTAL SIN QUE LOS ESTATUTOS HAGAN REFERENCIA ALGUNA A ESTE TIPO DE OBRAS NI LA DIVISIÓN O AGRUPACIÓN DE PISOS Y LOCALES (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 1 de ON, en-mzo 2005)

EXISTE UNA OBRA NUEVA INSCRITA EN CONSTRUCCIÓN Y CONSTITUIDA EN PH TUMBADA. AHORA SE QUIERE DECLARAR LA TERMINACIÓN SÓLO DE ALGUNOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 2 de ON, en-mzo 2005)

COMUNIDAD FUNCIONAL. TRASTERO  (Seminario Hern Crespo En-Mzo 2005, nº 5, pag 55/BCNR 115, may-jun 2005, pag 1291, caso 22-1) ***

EXPROPIACIÓN DE LA CUOTA (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr 2005, pag 17)

SUBDIVISIÓN DE GARAJE  (Seminario Hern Crespo En-Mzo 2005, nº 5, pag 55, caso 3 de PH/BCNR 115, may-jun 2005, pag 1291, caso 22-2)

EXCESO DE CABIDA Y PROPIEDAD HORIZONTAL  (Seminario Hern Crespo En-Mzo 2005, nº 5, pag 55, caso de EXC/BCNR 115, may-jun 2005, pag 1288, caso 17)

VINCULACIÓN OB REM. AGRUPACIÓN FUNCIONAL. FINCA (Lunes 4,30, nº 403 pag 2, oct 2005/BCNR 119, oct 2005, pag 2921)

LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA (Sem Bilbao, 17/01/2006, caso 3)

MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO POR EL PRESIDENTE. (Sem Bilbao, 17/01/2006, caso 4)

RECTIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Semin Bilbao, 18/10/2005, caso 1)

ELEVACIÓN DE NUEVA PLANTA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL (Semin Bilbao, 18/10/2005, caso 2)

CAMBIO DE DESTINO DE LOCAL A VIVIENDA (Semin Bilbao, 18/10/2005, caso 13)

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. TITULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTOS (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6 /BCNR 118, oct 2005, pag 2510, caso 18-1)

DESAFECTACION DE PORTERÍA, VENTA Y MODIFICACION DE CUOTAS (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso 2 de PH /BCNR 118, oct 2005, pag 2510, caso 18-2-1)

DESAFECTACION DE PORTERÍA, VENTA. MODIFICACIÓN DE CUOTAS (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6 /BCNR 118, oct 2005, pag 2511, caso 18-3)

OBRA NUEVA. SEGURO DECENAL EN ELEVACION DE PLANTA DE EDIFICIO Y REHABILITACION. CAMBIO DE USO. DIVISIÓN HORIZONTAL (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso 1 de SEG DEC /BCNR 118, oct 2005, pag 2513, caso 21-1)

VUELO: PLAZO DE EJERCICIO. MODIFICACIÓN DE CUOTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN OBRAS NUEVAS EN CONSTRUCCION (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso de D. VUE /BCNR 118, oct 2005, pag 2501, caso 11)

RECTIFICACION DE DESCRIPCIÓN. EXCESO DE CABIDA. OBRA NUEVA (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso de DESC /BCNR 118, oct 2005, pag 2502, caso 12)

CONVERSION DE ELEMENTO PRIVATIVO EN COMUN CONSERVANDO LA CUOTA (Sem Bol SERC 117 marz-abr 2005, pag 17/ BCNR nº 117, caso 5, pag 2068)

CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SI SE ALTERA UN ELEMENTO COMUN. (Lunes 4,30, nº 406, dic 2005, pag 3)

ESTATUTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE ESTABLECEN PROHIBICIONES Y SANCIONES. (Lunes 4,30, nº 406, dic 2005, pág 4)

CLÁUSULAS ESTATUTARIAS. INSCRIPCIÓN DE LOS GARAJES. RESERVA DEL DERECHO A DESCRIBIR LAS PLAZAS A MEDIDA QUE SE VAYAN VENDIENDO. (Lunes 4,30, nº 406, dic 2005, pág 4)

CESIÓN DE USO DE TERRAZA COMÚN. SEGREGACION VIVIENDA PORTERO. DESAFECTACIÓN. ARRASTRE DE CARGAS. AGRUPACIÓN (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 2 de PH/BCNR 119, nov 2005, pag 2932, caso 12-1)

COMUNIDAD FUNCIONAL. EXPLOTACIÓN CONJUNTA. GARAJES (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 3 de PH/BCNR 119, nov 2005, pag 2932, caso 12-2)

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. LICENCIA. DIFERENCIAS DE SUPERFICIE. ALTILLOS (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 5 de PH/BCNR 119, nov 2005, pag 2934, caso 12-4)

USO HOTELERO. MENCIÓN. CARENCIA DE TRASCENDENCIA REAL (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 6 de PH/BCNR 119, nov 2005, pag 2934, caso 12-5)

SEGREGACIÓN DE TRASTEROS. RESTO. APROPIACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 4 de PH/BCNR 119, nov 2005, pag 2933, caso 12-3)

CESIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE POR AYUNTAMIENTO. ADQUISICIÓN PREFERENTE. COMUNIDAD FUNCIONAL. RETRACTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 7, caso de D.SUP,  jul-sept 2005)

POSIBILIDAD DE DIVIDIR MATERIALMENTE UN PISO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN DOS O MAS (Chico y Ortiz en BCNR 317, dic 94, pag 3294)

AMPLIACIÓN DEL GARAJE. COMPLEJO INMOBILIARIO. SUBSUELO (Lunes 4,30, nº 407, dic 2005, pag 4/ BCNR 124, pag 1041, caso 2)

LICENCIA CONDICIONADA PARA CAMBIO DE DESTINO A VIVIENDA. TANTEO Y RETRACTO (Semin Bilbao, 09/05/2006, caso 6)

BIENES ADMINISTRACIONES PÚBLICAS. DONACIÓN CON DERECHO DE REVERSIÓN. OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL. EXPROPIACIÓN  (Seminario Hern Crespo, nº 8, pag 31, caso 8 de ADM/BCNR 123, abr 2006, pag 754, caso 7)

DESAFECTACIÓN VIVIENDA DEL PORTERO (Seminario Hern Crespo, nº 8, oct-dic 2005, caso 4 de PH/BCNR 122, marz 2006, pag 397, caso 5-1)

ESTATUTOS DE UNA DIVISION HORIZONTAL. SERVIDUMBRE PERMANENTE (Seminario Hern Crespo, nº 8, oct-dic 2005, caso 5 de PH/BCNR 122, marz 2006, pag 397, caso 5-2)

OBRA NUEVA. VINCULACIÓN OB REM. AGRUPACION (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de ON, en-mzo 2006)

RESERVA POR EL CONSTRUCTOR DE  AGRUPAR A UN SOLAR COLINDANTE, EDIFICAR, DIVIDIR EL EDIFICIO RESULTANTE Y, EN SU CASO, FIJAR NUEVAS CUOTAS EN TODA LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 2 de ON, en-mzo 2006)

APARTAMENTO TURÍSTICO. OBRA NUEVA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de PH, en-mzo 2006)

CONSTRUCCIÓN DE TRASTEROS CON USO ASOCIADO A LOS PISOS. VINCULACIÓN OB REM (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 2 de PH,  en-mzo 2006)

NAVE SE DIVIDE MATERIALMENTE EN 6 NAVES SEÑALANDO QUE A CADA UNA LE CORRESPONDE COMO ANEJO UNA SEXTA PARTE DEL PATIO COMÚN Y DE LOS VIALES. VINCULACION OB REM (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 3 de PH, en-mzo 2006/BCNR 127, Sept 2006, pág 2380)

CONSTITUCIOÓN DE UN COMPLEJO URBANÍSTICO SOBRE DOS SOLARES, CADA UNO CON UNA TORRE DE PISOS ¿SIN NECESIDAD DE AGRUPARLOS?. (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 4 de PH, en-mzo 2006/BCNR 127, Sept 2006, pág 2380)

SUBDIVISIÓN HORIZONTAL DE LA FINCA AGRUPADA DESTINADA A GARAJES. OBRA NUEVA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 5 de PH, en-mzo 2006)

EXPROPIACIÓN FORZOSA DE UN ELEMENTO COMÚN DE UNA PH TUMBADA, PARA LLEGAR A UN ACUERDO EN EL JUSTIPRECIO, ¿ES NECESARIO UNANIMIDAD O MAYORÍA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de EXPR, en-mzo 2006)

ESCRITURA DE MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL ACOMPAÑANDO EL LIBRO DE ACTAS PARA ACREDITAR EL NOMBRAMIENTO DEL PRESIDENTE Y SECRETARIO, EL CUAL NO ESTÁ LEGALIZADO (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 2 de LEG, en-mzo 2006)

VIVIENDA DEL PORTERO PROCOMUNAL Y VINCULADA OB REM. VENTA COMPARECIENDO PRESIDENTE COMUNIDAD (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 1 de PH, abr-jun 2006/BCNR 128, Oct 2006, pág 2692)

EDIFICIO DE PISOS EN QUE NO ESTÁ CONSTITUIDA PROPIEDAD HORIZONTAL NI COMUNIDAD FUNCIONAL, SINO INSCRITO EN COMUNIDAD ROMANA A MUCHOS PROPIETARIOS, AUNQUE EN LA REALIDAD, CADA UNO OCUPE UN PISO DETERMINADO. DESAFECTACION Y VENTA VIVIENDA PORTERO (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 3 de PH, abr-jun 2006)

DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA DE CHALETS (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 3 de PH, abr-jun 2006/BCNR 129, Nov  2006, pág 2911)

ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE CUATRO ELEMENTOS INDEPENDIENTES EN UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 4 de PH, abr-jun 2006/BCNR 128, Oct 2006, pág 2692)

SEGREGACIÓN DE UNA PARTE DE UN LOCAL (PATIO POSTERIOR) Y DE AGREGACIÓN DE LA PARTE SEGREGADA A UN SOLAR CONTIGUO (FINCA REGISTRAL INDEPENDIENTE), PERMITIENDO LOS ESTATUTOS SÓLO LA AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS DEL MISMO EDIFICIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 5 de PH abr-jun 2006/BCNR 128, Oct 2006, pág 2692)

PROPIEDAD HORIZONTAL CON VARIOS PORTALES, CADA UNO DE LOS CUALES TIENE UNA VIVIENDA DESTINADA AL PORTERO CUYO USO EXCLUSIVO SE ATRIBUYE A CADA PORTAL. DESAFECTACION (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 6 de PH, abr-jun 2006/BCNR 129, Nov 2006, pág 2911)

DIVISIÓN HORIZONTAL CON ESTATUTOS INCORPORADOS QUE DETERMINAN, EL USO EXCLUSIVO DE LAS TERRAZAS A UNOS PISOS. EL PROMOTOR SOLICITA LA NO INSCRIPCIÓN DE DICHOS ESTATUTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 7 de PH, abr-jun 2006)

INSCRIPCIÓN DE LOS ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS APROBADOS EN JUNTA DE FECHA 1 DE ABRIL DE 2005, POR LOS QUE EN ESE MOMENTO ERAN LOS DOS ÚNICOS DUEÑOS DEL EDIFICIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 1  de PH,  jul-sept 2006/BCNR 131, pág  65)

ESCRITURA EN QUE SE CONSTITUYEN DOS PROPIEDADES HORIZONTALES EN DOS PARCELAS COLINDANTES Y A CONTINUACIÓN SE CONSTITUYE UNA PARCELA «COMUNIDAD DE PISCINAS Y ZONAS VERDES» DE LAS EXISTENTES EN AMBAS FINCAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 2  de PH,  jul-sept 2006)

SOBRE ELEMENTO INDIVIDUAL DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EL PROPIETARIO, QUE FUE EL PROMOTOR DEL EDIFICIO, CONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE PARA LA INSTALACIÓN DE UN TRANSFORMADOR Y PRETENDE UNILATERALMENTE RENUNCIAR AL DOMINIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 3  de PH,  jul-sept 2006)

ELEMENTOS PRIVATIVOS. DESCRIPCIÓN INDICANDO QUE LA SUPERFICIE INCLUYE LA PARTE CORRESPONDIENTE DE LOS ELEMENTOS COMUNES (Bol SERC, nº 124, jun 2006/BCNR 128, oct 2006, pág 2697)

DESCRIPCIÓN DE ANEJOS CON USO EXCLUSIVO SIN LINDEROS (Lunes 4.30, nº 419, Sept 2006, pág 3/BCNR 129, pag  2910, caso 2)

VINCULACIÓN OB REM DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UN MISMO PROPIETARIO DE DOS PH DISTINTAS (Lunes 4.30, nº 419, Sept 2006, pág 3/ BCNR 129, pag  2910, caso 4)

LICENCIA CONDICIONADA PARA CAMBIO DE DESTINO A VIVIENDA. (Semin Bilbao,  09/05/2006, caso 6)

TERCERO DE BUENA FE QUE COMPRA ENTREPLANTA (Semin Bilbao 27/06/2006, caso 7)

MODIFICACIÓN DEL TITULO CONSTITUTIVO PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACREDITACIÓN DEL CARGO. (Semin Bilbao,  24/10/2006, caso 8)

CANCELACIÓN DE HIPOTECA RESPECTO DE LAS CUOTAS QUE A UN PISO LE CORRESPONDEN EN UNOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES VINCULADOS “OB REM” AL MISMO. ANEJOS (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 9 de HIP, abr-jun 2006)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE  LOS PISOS DE LOS COMUNEROS. DEMANDA PERSONAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 3 de EMB, abr-jun 2006).

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. SUBSANACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. SUPRESIÓN DE UNAS PLAZAS DE APARCAMIENTO SUBTERRÁNEAS ANEJOS DE UN LOCAL COMERCIAL. HIPOTECA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de RECT, en-mzo 2006)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA X, QUE CONSTA ACTUALMENTE DIVIDIDA HORIZONTALMENTE EN 4 FINCAS A NOMBRE, TODAS, DEL EMBARGADO. ¿SE DEBE TOMAR LA AP SOBRE LAS CUATRO FINCAS RESULTANTES? (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 6 de EMB, abr-jun 2006/BCNR 128, Oct 2006, pág 2689)

REANUDACIÓN DEL TRACTO DE UN PISO (Semin Bilbao,  24/10/2006, caso 7)

DESVINCULACIÓN DE ANEJO EN UNA V.P.O. GARAJES (Lunes 4,30, nº 423, dic 2006, pág 2)

OBRA NUEVA. ESCRITURA DE DESAFECTACIÓN DEL ENCAMARADO EN DOS FINCAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de PH, oct-dic 2006/BCNR 136, pág 1657, caso 10)

UN LOCAL DESTINADO A USOS COMUNITARIOS, NO INSCRITO COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE, SE QUIERE DESAFECTAR Y VENDER. ¿QUIÉN DEBE COMPARECER EN LA VENTA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 2 de PH, oct-dic 2006/BCNR 134, pág 1054)

INSCRITA UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE CHALETS ADOSADOS EN QUE CADA UNO TIENE COMO ANEJO EL USO DE UN TERRENO ADJUNTO, SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE OBRA NUEVA CON LICENCIA SOBRE DICHO TERRENO OTORGADA SÓLO POR EL TITULAR DEL CHALET (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 3 de PH oct-dic 2006/BCNR 135, may 2007, pag 1413, caso 21)

EL DERECHO DE VUELO SOBRE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ¿IMPLICA EL DERECHO DE USO DE LA AZOTEA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 4 de PH, oct-dic 2006)

OBRA NUEVA INSCRITA (SIN DIVISIÓN HORIZONTAL) ESPECIFICANDO LA LICENCIA QUE SE CONCEDÍA PARA LA CONSTRUCCIÓN DE SEIS VIVIENDAS. AHORA SE PRESENTA LA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL DE DONDE SURGEN TRECE VIVIENDAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 12,  caso 3 de ON, oct-dic 2006)

DILIGENCIADO DE LIBRO DE ACTAS. MANCOMUNIDAD (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso de LIB, oct-dic 2006/ BCNR 136, jun 2007, pag 1656, caso 9-1)

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, DIVISIÓN HORIZONTAL EN TRES ELEMENTOS Y CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE VUELO A FAVOR DEL TITULAR REGISTRAL. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA y MODIFICACIÓN DE CUOTAS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso de D.VUE, oct-dic 2006/BCNR 133, pág 597)

EXPEDIENTE DE DOMINIO MIXTO DE INMATRICULACIÓN DE LA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA Y LA REANUDACIÓN DEL TRACTO DE LA OTRA MITAD, EN EL QUE, A SU VEZ, EXISTEN DIVISIONES DE FINCAS Y CONSTITUCIÓN DE LA PH DE UN CASERIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de EXP, oct-dic 2006/ BCNR 135, may 2007, pag 1408, caso 16)

LEY DEL SUELO Y URBANISMO DE EUSKADI: CAMBIO DE DESTINO (Seminario Bilbao, 28/11/2006, caso 1)

LEY DEL SUELO Y URBANISMO DE EUSKADI: DIVISIÓN DE VIVIENDAS EN DOS O MÁS. LICENCIA (Seminario Bilbao, 28/11/2006, caso 3)

CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIN ABRIR FOLIOS. (Seminario Bilbao,  20/12/2006, caso 4)

SEGURO EN AUTOPROMOCIÓN. OBRA NUEVA. DIVISIÓN HORIZONTAL. ”COMUNIDAD VALENCIANA” (Sem Bilbao, 23/01/2007, caso 10)

EXCESO DE CABIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Bilbao, 23/01/2007, caso 5)

DERECHO DE VUELO EN DOS ADOSADOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA (Lunes 4,30, nº 427, Mzo 2007, pág 3/ BCNR nº 135, pág 1404)

RESERVA POR EL PROMOTOR DEL DERECHO PERPETUO DE INSTALAR SOBRE LA CUBIERTA DEL EDIFICIO, APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO Y SERVICIOS DE ANTENA COLECTIVA Y TELECOMUNICACIONES. CLAUSULA ESTATUTARIA DE DUDOSA INSCRIPCION. SERVIDUMBRES (Lunes 4,30, nº 426, feb 2007, pág 4/BCNR nº 135, pág 1403)

IMPOSIBILIDAD DE DIVIDIR UNA PARCELA EN DOS POR RESULTAR INFERIORES A LA PARCELA MINIMA EDIFICABLE Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA COMO SOLUCION (Lunes 4,30 nº 426, feb 2007, pág 10)

AMPLIACIÓN DE SUPERFICIE EN NAVE EN PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA (Lunes 4,30, nº 427, Mzo 2007, pág 3)

AMPLIACIÓN DE SUPERFICIE EN NAVE EN PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. ALTILLO. SEGREGACIONES, DIVISIONES  (Lunes 4,30, nº 427, Mzo 2007, pág 3)

CONFIGURACIÓN DE CUOTA INDIVISA DE UN ELEMENTO PRIVATIVO COMO ANEJO PERTENECIENTE A OTRO ELEMENTO PRIVATIVO (Lunes 4,30, nº 427, Mzo 2007, pág 6)

ADMISIBILIDAD DE RESERVA POR LA PROMOTORA DE LOS DERECHOS DE SOBRE Y SUBEDIFICACION SOBRE LA TOTALIDAD DEL EDIFICIO O COMPLEJO (Lunes 4,30, nº 427, Mzo 2007, pág 6)

ELEMENTO COMÚN EN PROPIEDAD HORIZONTAL: SUBSUELO (Sem Bilbao,  27/03/2007, caso 11)

AUTO DE ADJUDICACIÓN JUDICIAL EN EJECUCIÓN DE HIPOTECA DE EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN DIVIDIDO HORIZONTALMENTE, CON DISTRIBUCIÓN DE LA HIPOTECA ENTRE LOS PISOS (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 6 de HIP)

CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE UN PISO ESTANDO HIPOTECADO EL EDIFICIO SIN DISTRIBUCIÓN. (Lunes 4,30, nº 424, En 2007, pág 4/BCNR 132, pág 383)

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DECLARANDO EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS UNA PLANTA MÁS DEL EDIFICIO. VENTA DEL Dº DE VUELO. GANANCIALES. MODIFICACIÓN PH (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso de ON)

OBRA NUEVA INSCRITA CON LICENCIA PARA LA CONSTRUCCIÓN DE SEIS VIVIENDAS. SE PRESENTA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL DE DONDE SURGEN TRECE VIVIENDAS, QUE ES SUSPENDIDA, POR FALTA DE LICENCIA –art. 53 RD 4-7-1997 EN RELACIÓN CON EL 151 LS COMUNIDAD DE MADRID. ESCRITURA DE SUBSANACION (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 2 de PH)

BAJO EL SUBSUELO DE UN TERRENO DESTINADO A ZONA VERDE O COMÚN DE VARIOS EDIFICIOS EN PH, SE QUIERE CONSTRUIR UN GARAJE. LA ZONA VERDE ES RESTO DE MATRIZ A FAVOR DE LA SOCIEDAD PROMOTORA DE LOS EDIFICIOS QUE DE DICHO TERRENO SE SEGREGARON. ¿QUÉ SE PUEDE HACER? (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 3 de PH)

EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL EXISTEN COMO FINCAS INDEPENDIENTES, CADA UNO CON SU CUOTA, 8 VIVIENDAS Y UN LOCAL DESTINADA A GARAJE CONSTITUIDO COMO COMUNIDAD FUNCIONAL DE 8 CUOTAS CORRESPONDIENTE A OTRAS TANTAS PLAZAS QUE TAMBIÉN COMO ANEJO DE LAS VIVIENDAS. ¿CÓMO SE PUEDE ARREGLAR LA SITUACIÓN REGISTRAL? (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 4 de PH)

EN UNOS ESTATUTOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL, SE ENCUENTRA INSCRITA LA «RESERVA A FAVOR DEL PROMOTOR, CON CARÁCTER REAL, DEL USO Y DISFRUTE DE LA TERRAZA O ESPACIO LIBRE QUE SE ENCUENTRA AL FRENTE DE LOS LOCALES COMERCIALES, CON FACULTAD DE TRANSMITIRLO». SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE CESIÓN ONEROSA DE DICHO DERECHO, ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 1 de PH/BCNR, 137, Pág 1992, caso 13-1)

POSIBILIDAD DE OTORGAR UNA ESCRITURA DE CAMBIO DE LOCAL A VIVIENDA QUE NO ESTÁ PROHIBIDA EN LOS ESTATUTOS, PERO EN QUE LA JUNTA DE PROPIETARIOS HA ADOPTADO UN ACUERDO CONTRARIO AL MISMO (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 1  de PH)

INSCRITA UNA PROPIEDAD HORIZONTAL EN QUE FIGURA COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE UN CHISCÓN CON UNA CUOTA DEL 0,01%, SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE COMPRA DEL MISMO POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, EN LA QUE COMPARECE SÓLO EL PRESIDENTE Y ADQUIERE COMO ELEMENTO PROCOMUNAL, SIN INDICAR NADA MÁS. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 2  de PH)

TERRAZA. ELEMENTO COMÚN. RECTIFICACIÓN (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 3  de PH)

INSCRITA LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE UN EDIFICIO CON DOS PORTALES, CUYOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES TIENEN DOS CUOTAS, LA TOTAL Y LA DEL PORTAL, SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE DESAFECTACIÓN Y VENTA DE LA VIVIENDA DEL PORTERO, QUE SÓLO SE ACUERDA POR LOS PROPIETARIOS DE ESE PORTAL Y EN QUE SÓLO SE MODIFICAN LAS CUOTAS RELATIVAS A ESE PORTAL (AMBAS). LOS ESTATUTOS NO DISPONEN NADA, ¿ES INSCRIBIBLE?. (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 4  de PH)

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE PERSONAL POR SOCIEDAD PROMOTORA DE UNA EDIFICACIÓN A FAVOR DE UNA ENTIDAD PARA COLOCAR EN LA AZOTEA UN CARTEL PUBLICITARIO (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 6  de PH/BCNR 138, pág 2569, caso 18)

ACUERDO UNÁNIME. CESIÓN USO TERRENO. CUOTAS (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 5  de PH)

RESERVA DE FACULTADES POR EL PROMOTOR (Lunes 4,30, nº 431, junio 2007, pág 2/ BCNR 137, pág 1987, caso 1)

ELEMENTO PRIVATIVO ERRÓNEAMENTE INSCRITO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (Lunes 4,30, nº 431, junio 2007, pág 5)

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. UN LOCAL PASA A SER CUATRO APARTAMENTOS (Lunes 4,30, nº 432, Julio 2007, pág 4)

ORDENANZA DE CAMBIO DE DESTINO DE LOCAL A VIVIENDA (Sem Bilbao, 23/01/2007, caso 2)

ESCRITURA DE DIVISIÓN DE UNA VIVIENDA. SUPERFICIE UTIL MÍNIMA (Sem Hern crespo nº 15, Jul-Sept 2007, caso 1 de PH)

DIVISIÓN DE LOCALES. CAMBIO DE USO A VIVIENDA. HIPOTECA. ANOTACIÓN DE DEMANDA. SENTENCIA ORDENANDO CANCELAR DIVISIONES (Sem Hern crespo nº 15, Jul-Sept 2007, caso 2 de PH/BCNR 142, pág 48, caso 8)

ESCRITURA DE CAMBIO DE DESTINO DE UN LOCAL A VIVIENDA SUPRIMIÉNDOSE LA ANTIGUA PUERTA A LA CALLE Y ABRIENDOSE UNA PUERTA NUEVA QUE DA AL PORTAL DEL EDIFICIO (Sem Hern crespo nº 15, Jul-Sept 2007, caso 3 de PH)

ESTATUTOS DE UN EDIFICIO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. GASTOS DE COMUNIDAD (Lunes 4,30, nº 436, oct 2007, pág 2/BCNR 139, pág 2858, caso 5)

EXCESO DE CABIDA AL TRANSFORMAR UN LOCAL EN VIVIENDA (Sem Bilbao, 16/10/2007, caso 8)

TRASTERO VINCULADO OB REM A PISO DE OTRO EDIFICIO (Sem Bilbao, 16/10/2007, caso 9)

REDIVISIÓN DE COMUNIDAD DE GARAJES (Sem Bilbao,  27/11/2007, caso 2)

AGRUPACIÓN FUNCIONAL ENTRE DOS ELEMENTOS DE LA MISMA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes  4,30,nº 439, Dic 2007, pág 2)

MODIFICACIÓN O NUEVA CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CUANDO UNA CASA DE DOS PLANTAS SE TRANSFORMA EN EDIFICIO DE SESENTA VIVIENDAS (Lunes  4,30, nº 439, Dic 2007, pág 3)

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIOS EN LA DESCRIPCION  DE LOS PISOS EXISTIENDO HIPOTECA ANTERIOR. (Sem Bilbao, 19/02/2008, caso 2)

PLAZO DE CONSERVACIÓN DE SOLICITUDES DE OPERACIONES REGISTRALES (FAX DE PUBLICIDAD DE LOS NOTARIOS O INSTANCIAS DE SOLICITUD DE LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE PROPIEDADES HORIZONTALES) (Sem Bilbao, 19/02/2008, caso 4)

DIVISIÓN DE UN LOCAL EN DOS. DE LOCALES. ¿LICENCIA? (Sem Bilbao, 19/02/2008, caso 6)

PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO CON UN ELEMENTO SIN INMATRICULAR. (Lunes  4,30 nº 443, Marz 2008, pág 3)

MODIFICACIÓN DE UN ELEMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (PLANTA DE GARAJES) ESTANDO VENDIDOS LOS DEMAS ELEMENTOS (Lunes  4,30 nº 443, Marz 2008, pág 3)

OBRA NUEVA “ANTIGUA” SOBRE PARCELA RESULTANTE DE URBANIZACIÓN ILEGAL.PROPIEDAD HORIZONTAL (artículos 52 y 54 RD 1093/97) (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 1 de URB) 

RESERVA DEL PROMOTOR DEL DERECHO A FIJAR CARTELES EN LA AZOTEA INDEFINIDAMENTE (Sem Bilbao,  29/01/2008, caso 4)

AGRUPACIÓN DE LOCALES (Sem Bilbao,  29/01/2008, caso 5)

LOCAL DESTINADO A PLAZAS DE GARAJE CON CUOTAS QUE DAN DERECHO AL USO. (Sem Hern Crespo, cuad nº 17, en mzo 2008, caso de PH) 

SEGREGACIÓN DE LOCAL COMERCIAL. NO NECESIDAD DE LICENCIA. ACUERDO UNANIME UNTA SALVO CLAUSULA ESTATUTARIA QUE LO PERMITA. (Lunes 4,30, nº 446, mayo 2008, pág 3/BCNR 147, pág 1593)

PREFERENCIA POR GASTOS DE COMUNIDAD. NOTA AL MARGEN DE LA ANOTACIÓN DE DEMANDA. (Lunes 4,30, nº 447, junio 2008, pág 2)

SERVIDUMBRE (Lunes 4,30, nº 447, junio 2008, pág 2)

SE PREGUNTA ACERCA DE LAS POSIBILIDADES O FORMA DE INSCRIBIR UN PISO PRIVATIVO QUE COMPRA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y SE QUIERE DESTINAR A ELEMENTO PROCOMUNAL, PERO SIN CANCELAR SU HOJA REGISTRAL NI SU CUOTA, PARA REDUCIR COSTES EN UNA HIPOTÉTICA VENTA FUTURA (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 1 de PH/BCNR nº 149, pág 2030, caso 9) 

CONSTITUCION DE PROPIEDAD HORIZONTAL. CUOTAS DIFERENTES A EFECTOS DE ADOPCIÓN DE ACUERDOS. DIVISIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 2 de PH) 

DIVISIÓN HORIZONTAL DE DOS EDIFICIOS (Seminario Bilbao, 17/06/2008, caso 7)

OBRA NUEVA DE UNA ENTREPLANTA EN DOS LOCALES COMERCIALES, CAMBIO DE USO A VIVIENDA, AGRUPACIÓN, DIVISIÓN EN CUATRO ELEMENTOS CON ENTRADA COMÚN POR EL MISMO LOCAL RESULTANTE Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 19, jul-sept 2008, caso de OB N/BCNR nº 151, pág 2464)   

TRANSACCIÓN JUDICIAL ENTRE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y DUEÑO DE UN BAJO MODIFICANDO LAS CUOTAS DE LA COMUNIDAD. (Lunes 4,30, nº 452, oct 2008, pág 2)

ESTUDIO DE LA PRETENSIÓN DE TRANSMITIR CUOTAS INDIVISAS DE SOLARES SOBRE LOS QUE HAY CONSTRUIDOS EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, PERO EN DERECHO DE SUPERFICIE, A LOS PROPIETARIOS DE ELEMENTOS EN LOS MISMOS, EXISTIENDO PROBABILIDADES CIERTAS DE QUE NO ADQUIRIRÁN TODOS LOS PROPIETARIOS DE ELEMENTOS INDEPENDIENTES (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso de Dº SUP)

¿ES POSIBLE VINCULAR A UNA VIVIENDA, UN GARAJE QUE SE ENCUENTRA EN OTRO EDIFICIO INDEPENDIENTE DEL DE AQUELLA Y SIN CONEXIÓN FÍSICA CON EL MISMO? (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 1 de PH/BCNR nº 155, pág 482, caso 9)

PROMOTOR DE UN EDIFICIO LO DIVIDE EN PROPIEDAD HORIZONTAL, LO HIPOTECA Y DISTRIBUYE LA MISMA ENTRE LOS DISTINTOS PISOS Y VENDE VARIOS DE LOS PISOS, CUYAS VENTAS ESTÁN INSCRITAS O PRESENTADAS EN EL REGISTRO. SERVIDUMBRE. HIPOTECA (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 2 de PH/BCNR nº157, pag 987, caso 9)

CONJUNTO RESIDENCIAL. OBRA NUEVA DE UN PISO SUPERIOR (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso de OBRA NUEVA)

RESERVA DE FACULTADES EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Semin Bilbao , 27/01/2009, caso 5)

OBRA NUEVA. PATIOS MANCOMUNADOS (Lunes 4,30, nº 455, dic 2008, pág 3)

ESTUDIO SOBRE OTRA HIPOTECA DE CRISIS: HIPOTECA QUE SE DISTRIBUYE SOBRE VARIOS EDIFICIOS, ALGUNOS NO DIVIDIDOS HORIZONTALMENTE Y OTROS SÍ. DE ESTOS ÚLTIMOS EN ALGUNOS, TODOS SUS ELEMENTOS INDEPENDIENTES PERTENECEN AL PRESTATARIO, PERO EN OTROS NO TODOS LOS ELEMENTOS PERTENECEN AL HIPOTECANTE. ADEMÁS, SE GARANTIZAN CON DICHA HIPOTECA DIVERSOS PRÉSTAMOS DE DISTINTOS ACREEDORES, SIN INDICAR EXPRESAMENTE QUE LO QUE SE CONSTITUYE ES UNA HIPOTECA FLOTANTE. ¿ES POSIBLE SU INSCRIPCIÓN EN DICHOS TÉRMINOS? (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 15 de HIP)

¿ES POSIBLE LA MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UN LOCAL, EN EL SENTIDO DE CAMBIAR EL USO DE LOCAL A VIVIENDA, SÓLO CON INSTANCIA PRIVADA Y LICENCIA DE AYUNTAMIENTO DE OBRAS Y DE OCUPACIÓN? (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso 1 de PH/BCNR nº 159, pág 1640, caso 19)

ESCRITURA DE DESVINCULACIÓN DE LOS ANEJOS DE DOS VIVIENDAS Y SU TRANSFORMACIÓN EN ELEMENTO COMÚN Y SIMULTÁNEA AFECTACIÓN DE SENDOS GARAJES -FINCAS REGISTRALES INDEPENDIENTES- A CADA VIVIENDA, CON LA CONSIGUIENTE MODIFICACIÓN DE CUOTAS. TANTO LAS VIVIENDAS, COMO LAS PLAZAS DE GARAJE INDEPENDIENTES ESTÁN GRAVADAS CON HIPOTECA, ¿ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL BANCO ACREEDOR Y, EN SU CASO, QUE OPERACIONES SERÍAN NECESARIAS O CONVENIENTES? (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso 2 de PH) 

SE PRESENTA UNA PARTICIÓN EFECTUADA POR CONTADOR-PARTIDOR EN QUE EL MISMO CONSTITUYE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL COMO OPERACIÓN PREVIA PARA ADJUDICAR LOS PISOS ENTRE LOS HEREDEROS. LO RATIFICAN TRES DE LOS CINCO HEREDEROS. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso 9 de HER/BCNR nº 161, pág 2135, caso 12-3)

DERECHO DE VUELO. POSIBILIDAD DE CONSTITUIR DERECHO DE VUELO SOBRE PARTE DE UN TERRENO, ESPECIFICACIÓN NÚMERO DE PLANTAS Y EL PLAZO DE EJERCICIO DEL DERECHO VUELO.PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso de Dº VUE/BCNR nº 160, pág 1841, caso 7)

EXPEDIENTE DE DOMINIO. PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso  de EXP DOM/ BCNR nº 160, pág 1843, caso 9)

CÓMPUTO DE LA SUPERFICIE EN OBRA NUEVA. SUPERFICIE UTIL MAYOR QUE LA CONSTRUIDA. (Semin Bilbao, 03/03/2009, caso 1)

CASA -EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL- DERRIBADA. HIPOTECA SOBRE UNA PLANTA. SE PRETENDE QUE LA HIPOTECA AFECTE SÓLO A PARTE DE LOS ELEMENTOS DE LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL SIN CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR. (Semin Bilbao, 03/03/2009, caso 5)

EXCESO DE CABIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Semin Bilbao, 29/04/2009, caso 6)

RESERVA DEL DERECHO A ELEVAR DEL PROMOTOR (Lunes 4,30, nº 459, mzo 2009, pág 2/BCNR nº 158, pag 1297)

LOCALES POR CUOTAS AL ESTILO DEL ART. 68 RH (Lunes 4,30, nº 460, abr 2009, pág 3/BCNR nº 159, pág 1630, caso 8)

EMBARGO POR GASTOS DE LA COMUNIDAD DE VECINOS (Lunes 4,30, nº 463, jun 2009, pág 2/BCNR nº 160, pág 1839, caso 1) 

DONACIÓN DE INMUEBLE Y PROPIEDAD HORIZONTAL  (Semin Bilbao, 20/05/2009, caso 7)

CASA ANTIGUA. PROPIEDAD HORIZONTAL   (Semin Bilbao, 25/06/2009, caso 4)

VENTA DE LA VIVIENDA PORTERO DESAFECTADA (Lunes 4,30, nº 459, mzo 2009, pág 6/ BCNR nº159, pag 1629, caso 6)

DESAFECTACIÓN DE LA VIVIENDA DEL PORTERO (Lunes 4,30, nº 459, mzo 2009, pág 2/ BCNR nº159, pag 1627, caso 1)

INSCRITA UNA HIPOTECA SOBRE UN SOLAR EN EL QUE LUEGO SE HA DECLARADO LA OBRA NUEVA DE DOS EDIFICIOS Y LA CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE TODOS SU ELEMENTOS COMO UNA ÚNICA COMUNIDAD HORIZONTA, SE PRESENTA UNA ESCRITURA EN  QUE SE DISTRIBUYE LA HIPOTECA, POR UN LADO ENTRE LOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES DE UNA DE LOS EDIFICIOS DE LA MITAD DEL PRINCIPAL Y EL RESTO DE LA RESPONSABILIDAD SE CONCRETA EN EL OTRO EDIFICIO, COMO UNA UNIDAD, SIN DISTRIBUIR ENTRE SUS ELEMENTOS (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso  9 de HIP) 

SE DESAFECTA EL ENCAMARADO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y SE VENDE AL TITULAR DE LA VIVIENDA INFERIOR Y SE AGRUPA A LA MISMA CONSTITUYENDO UN DUPLEX. SE ACOMPAÑA UNA LICENCIA DE OBRAS EN QUE SE INDICA “CON DESTINO NO RESIDENCIAL”. ¿ES INSCRIBIBLE LA AGRUPACIÓN? (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso 2 de ON/BCNR, nº 162, pág 2395)

SE PRESENTA UN TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN EN PAGO DE UNA FINCA EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN, A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE UN EDIFICIO, PERO EN FINCA PERTENECIENTE A OTRO EDIFICIO. ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso de PH/BCNR 166, pág 495) 

HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODO UN EDIFICIO DIVIDIDO EN PROPIEDAD HORIZONTAL EN QUE TODOS LOS INDICADOS PISOS PERTENECEN A A Y B EN PROINDIVISO. ¿ES POSIBLE AL EXISTIR VARIOS PROPIETARIOS?, SI UNA VEZ CONSTITUIDA LA HIPOTECA SE PRODUCE LA TRANSMISIÓN DE ALGÚN O ALGUNOS ELEMENTOS PRIVATIVOS A UN TERCERO QUE NO SE SUBROGUE NI ACEPTE EXPRESAMENTE LA HIPOTECA CON EL CARÁCTER DE UNITARIA, ¿SERÍA NECESARIO EXIGIR EN ESE MOMENTO LA DISTRIBUCIÓN HIPOTECARIA? (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  16 de HIP/ BCNR 168, pág 1117) 

SE PRESENTA POR UN ADMINISTRADOR UN LIBRO DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA SU LEGALIZACIÓN. EN LA INSTANCIA SE SOLICITA UN NUEVO LIBRO, NO POR DESTRUCCIÓN, PÉRDIDA O SUSTRACCIÓN DEL ANTERIOR (ARTÍCULO 415 RH) SINO POR FALTA DE ENTREGA DEL LIBRO EXISTENTE POR LA ANTERIOR ADMINISTRADORA, LA CUAL ESTÁ INMERSA EN UN PROCEDIMIENTO JUDICIAL POR DEMANDA EN JUICIO DECLARATIVO PARA SU RECLAMACIÓN (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  de LEGALIZ/ BCNR 169, pág 1414) 

NULIDAD DE LA DIVISIÓN MATERIAL DE PISOS.  ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. CARGAS POSTERIORES (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  de PH/BCNR 168, pág 1120)

VINCULACIÓN “OB REM” (Semin Bilbao 19/01/2010, caso 5).

RESOLUCION COMPRAVENTA PREVIA DESAFECTACION DE LA VIVIENDA DEL PORTERO (Lunes 4,30, nº 471, dic 2009, pág 2/BCNR 166, pág 490)

NUEVA VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. (Seminario Bilbao, 09/02/2010, caso 7)

DISTRIBUCIÓN DE HIPOTECA. ¿Es POSIBLE LIBERAR PARCIALMENTE DE TODA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA UNO DE LOS PISOS, QUE SE VA A VENDER A UN TERCERO, SIN PREVIA DISTRIBUCIÓN ENTRE AQUELLOS, DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA A LA QUE SE ENCUENTRA AFECTO EL EDIFICIO EN SU CONJUNTO, EN VIRTUD DE LA CONSTITUCIÓN DE UNA HIPOTECA UNITARIA, AL AMPARO DEL ART. 218-1 RH? (Seminario Bilbao, 16/03/2010, caso 1)

EXISTE EN EL REGISTRO UNA DIVISIÓN HORIZONTAL COMPUESTA ÚNICAMENTE POR DOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. AHORA PRESENTAN UNA ESCRITURA DE AGRUPACIÓN DE DICHOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DANDO LUGAR A UNA DIVISIÓN HORIZONTAL CON UN ÚNICO ELEMENTO PRIVATIVO CON UNA CUOTA DEL 100%. (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 1 de PH, Ener-Mzo 2010/BCNR 171, pág 2372) 

UNA CONSTRUCCIÓN DESTINADA A NAVES INDUSTRIALES, CON ESPACIOS LIBRES DESTINADOS A VIALES PRIVADOS, ENTRE LAS MISMAS SE VA A CONSTITUIR EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. ¿SE PRECISA LICENCIA DE SEGREGACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 2 de PH, Ener-Mzo 2010/BCNR 172, pág 2603)

SE PREGUNTA POR LA POSIBILIDAD DE INSCRIBIR UNA PROPIEDAD HORIZONTAL PRIVADA ANTIGUA SIN NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 3 de PH, Ener-Mzo 2010) 

STS 16.12.08:  DOCTRINA JURISPRUDENCIAL: EL COPROPIETARIO AUSENTE DE LA JUNTA A QUIEN SE COMUNICA EL ACUERDO Y NO MANIFIESTA SU DISCREPANCIA EN EL PLAZO DE 30 DÍAS, NO QUEDA PRIVADO DE SU LEGITIMACIÓN PARA IMPUGNARLO, SALVO SI LA IMPUGNACIÓN SE FUNDA EN NO CONCURRIR LA MAYORÍA CUALIFICADA EXIGIDA POR LA LPH FUNDÁNDOSE EN LA AUSENCIA DE SU VOTO. A PARTIR DE AHORA, ¿TENDREMOS QUE EXIGIR, ADEMÁS, QUE SE ACREDITE HABER TRANSCURRIDO EL PLAZO DE IMPUGNACIÓN DEL ACUERDO SIN QUE SE HAYA EJERCITADO LA ACCIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 4 de PH, Ener-Mzo 2010/BCNR 172, pág 2605)

CAMBIO DE USO DE UN LOCAL A VIVIENDA EN UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, CON LICENCIA DEL AYUNTAMIENTO, PERO TRATÁNDOSE DE UN EDIFICIO CUYA OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL SE HIZO EN ORIGEN PARA LOCALES Y OFICINAS. EN ESTE CASO CONCRETO SERÍA PRECISO O NO, OBTENER ACUERDO DE LA JUNTA (NO EXISTE RESTRICCIÓN STATITARIA) (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 5 de PH, Ener-Mzo 2010) 

EXAMEN DE LA RESOLUCIÓN DE 24 DE ENERO DE 2010, RELATIVA OTRA VEZ A LA POSIBILIDAD DE DIVIDIR UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DEL USO DE PARTES DETERMINADAS DEL JARDÍN (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 6 de PH, Ener-Mzo 2010/BCNR 171, pág 2373) 

CAMBIO DE DESTINO. ESCRITURA PÚBLICA DE VENTA DE UN DESVÁN QUE EN LA MISMA ESCRITURA SE TRANSFORMA EN VIVIENDA. (Seminario Bilbao, 20/04/2010, caso 2)

¿ES POSIBLE LA CANCELACIÓN PARCIAL, RESPECTO DE UNA FINCA Y SIN REDUCCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, DE UNA HIPOTECA UNITARIA CONSTITUIDA SOBRE UN EDIFICIO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE Y, EN SU CASO, CON QUÉ REQUISITOS? (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 4 de HIP, abr-junio 2010) 

ESCRITURA SE DECLARA LA OBRA NUEVA Y LA DIVISIÓN HORIZONTAL DE UN EDIFICIO. EN ELLA SE CREA UN DEPARTAMENTO DESTINADO A TRASTEROS QUE SE VENDERÁ POR CUOTAS A LOS COMPRADORES DE VIVIENDA. LA LICENCIA DE OBRAS DE UN EDIFICIO EXPRESA QUE LOS TRASTEROS DEBERÁN IR VINCULADOS A LAS VIVIENDAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 7 de HIP, abr-junio 2010/BCNR 174, pág 3086) 

HIPOTECA. OBRA NUEVA. DIVISION HORIZONTAL. DISTRIBUCIÓN RESPONDSABILIDAD. ORDEN DE DESPACHO Y RANGO O PREFERENCIA ENTRE LAS HIPOTECAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 8 de HIP, abr-junio 2010) 

DOS SOCIEDADES DUEÑAS DE UN EDIFICIO DE SIETE PLANTAS LO DIVIDEN HORIZONTALMENTE EN DOS ENTIDADES: Nº UNO: PLANTAS PRIMERA A SÉPTIMA. Nº DOS: PRIMERO SEGUNDO Y TERCER SÓTANO, PARTE ANTERIOR DE PLANTA BAJA, PARTE POSTERIOR DE PLANTA BAJA Y ENTREPLANTA. EN EL MISMO DOCUMENTO DISUELVEN EL CONDOMINIO Y CADA UNA SE ADJUDICA UNA ENTIDAD, ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 1 de PH, abr-junio 2010/BCNR 173, pág 2799) 

AGRUPACIÓN DE FINCA HIPOTECA Y FINCA NO HIPOTECA, SUBROGACIÓN LEGAL, CONSENTIMIENTO DEL BANCO A LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 2 de PH, abr-junio 2010/BCNR 173, pág 2814) 

EXISTE UN GRUPO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES, TODAS ELLAS ADOSADAS, QUE ESTÁN CONSTITUIDAS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. AHORA, RESPECTO DE UNA DE ELLAS, SE PRETENDE INSCRIBIR UNA MODIFICACIÓN DE LA OBRA NUEVA SEGÚN LA CUAL, SIN TOCAR LA CUBIERTA NI ELEVAR UNA PLANTA MÁS, ES DECIR, MANTENIENDO EL MISMO ASPECTO Y VOLUMEN EXTERIOR, SE HA REBAJADO LA ALTURA DE DEL ENCOFRADO QUE SIRVE DE SUELO A LA PLANTA BAJO CUBIERTA, DE TAL MANERA QUE ÉSTE ÚLTIMO ESPACIO AUMENTA EN ALTURA HACIENDO QUE LOS METROS CUADRADOS RESULTANTES SEAN HABITABLES (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 3 de PH, abr-junio 2010) 

POSIBILIDAD DE CONSTITUIR UNA PROPIEDAD HORIZONTAL EN UNA NAVE INDUSTRIAL CON LA PECULIARIDAD DE QUE SE QUIERE QUE UNO DE LOS ELEMENTOS SEA EL ESPACIO CÚBICO DE LA NAVE Y OTRO EL TEJADO DE LA MISMA EN QUE SE INSTALARÁN PANELES SOLARES Y QUE TENDRÍA COMO ANEJO UN CENTRO DE TRANSFORMACIÓN. LA PREGUNTA DERIVA DE LA NECESIDAD DE OBTENER HIPOTECA, PARA LO QUE NO ES SUFICIENTE LA CONSTITUCIÓN DE UNA SERVIDUMBRE (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 4 de PH, abr-junio 2010) 

UNA NAVE QUE FORMA PARTE DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL, ES OBJETO DE UN EXCESO DE CABIDA POR SU PROPIETARIO CON CERTIFICACIÓN DE ARQUITECTO Y CON UNA CUANTÍA DEL 5% (DE 665 M2 A 698M2). ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 5 de PH, abr-junio 2010) 

ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS Y APERTURA DE HUECOS A FAVOR DE UN EDIFICIO Y SOBRE EL PATIO DE UN LOCAL COLINDANTE QUE FORMA PARTE DE UN EDIFICIO CONSTITUIDO EN PROPIEDAD HORIZONTAL, PARA PODER OBTENER UNA LICENCIA PARA LA APERTURA DE UN HOTEL (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso de SERV, abr-junio 2010/BCNR 173, pág 2815) 

COMUNIDAD FUNCIONAL ENTRE TRES PLAZAS DE GARAJE Y DE DOS LOCALES (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 1 de PROP H, jul-sept 2010)

NAVE INDUSTRIAL. UTILIZACIÓN COMO GARAJE (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 2 de PROP H, jul-sept 2010)

ESCRITURA DE CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 3 de PROP H, jul-sept 2010/BCNR 176, pág 517)

SE PREGUNTA SI ES POSIBLE VINCULAR OB REM DOS ELEMENTOS DE EDIFICIOS DISTINTOS, CONCRETAMENTE, DOS GARAJES CON UN LOCAL DESTINADO A GARAJE DE UN BLOQUE COLINDANTE DE OTRA PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 4 de PROP H, jul-sept 2010/BCNR 176, pág 517)

TESTIMONIO DE UN AUTO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA TIENE UNA NOTA MARGINAL QUE DICE QUE SE HA EXTENDIDO, EN CUANTO A LA CUOTA QUE LE CORRESPONDE A ESE PISO, AL NUEVO ELEMENTO INDEPENDIENTE SURGIDO COMO CONSECUENCIA DE LA DESAFECTACIÓN COMO ELEMENTO COMÚN DE LA VIVIENDA DEL PORTERO. AL EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS NO SE NOTIFICA AL DUEÑO DE LA PORTERÍA NI A LOS TITULARES DE CARGAS SOBRE ESTA, PERO SE DA LITERAL CON LA NOTA MARGINAL A QUE ME REFERÍA ANTES. EN EL AUTO SE ADJUDICA ÚNICAMENTE LA FINCA INICIALMENTE HIPOTECADA SIN DECIR NADA DE LA PORTERÍA. ¿QUÉ OCURRE CON LA HIPOTECA QUE SE ARRASTRÓ? ¿SE CANCELA SIN MÁS? (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 9 de HIP, abr-junio 2010/ BCNR 174, pág 3087) 

¿CABE PRACTICAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE BIENES? (NO ES UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS) (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 4 de EMB, oct-dic 2010/BCNR 179, pág 1519, caso 3)

EN UNA DIVISIÓN HORIZONTAL LOS DISTINTOS PISOS GOZAN DE DISTINTOS ANEJOS VINCULADOS. DICHOS DISTINTOS PISOS SE ENCUENTRAN HIPOTECADOS CON TRES HIPOTECAS DIFERENTES. AHORA SE PRESENTA UNA RECTIFICACIÓN DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL EN QUE SE MODIFICAN LOS ANEJOS DE CADA PISO, DÁNDOSE LA CIRCUNSTANCIA QUE TRAS ELLO, ANEJOS DE PISOS QUE ESTABAN GRAVADOS CON UNA HIPOTECA, PASAN A SER ANEJOS DE PISOS QUE SE ENCUENTRAN GRAVADOS CON OTRA Y ASÍ CRUZADAMENTE. SIMULTÁNEAMENTE SE PRESENTAN SENDAS INSTANCIAS PRIVADAS DE REDISTRIBUCIÓN DE LAS HIPOTECAS. ¿SE PUEDE INSCRIBIR LA REDISTRIBUCIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 13 de HIP, oct-dic 2010/ BCNR 178, pág 1116)

FORMA DE ASISTENCIA A LAS JUNTAS DEL COMPLEJO URBANÍSTICO (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 1 de PH, oct-dic 2010)

SE ENCUENTRA INSCRITA UNA PROPIEDAD HORIZONTAL ÚNICA -UNA SOLA CUOTA- COMPUESTA POR DISTINTOS EDIFICIOS, CON ESTATUTOS QUE EXIGEN EL CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA LA AGRUPACIÓN O DIVISIÓN DE PISOS Y LOCALES. CONSTA LA APERTURA DE DISTINTOS LIBROS A LOS DIFERENTES PORTALES.AHORA SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE DIVISIÓN DE LOS LOCALES DE UN PORTAL, SÓLO CON AUTORIZACIÓN DE LOS PROPIETARIOS DE DICHO PORTAL. ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 2 de PH, oct-dic 2010/BCNR 178, pág 1118)

AGRUPACION DE DOS PARCELAS COLINDANTES PARA CONSTRUIR DOS BLOQUES QUE COMPARTIRÍAN EL APARCAMIENTO EN EL SUBSUELO, CONSTRUYENDOSE FINALMENTE SOLO UNO DE LOS BLOQUES. AHORA DESEA DIVIDIR HORIZONTALMENTE EL BLOQUE CONSTRUIDO, PERO SE ENCUENTRA CON EL PROBLEMA DE QUE EL RESTO DEL SOLAR SERÍA ELEMENTO COMÚN DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL, CUANDO LO QUE DESEA ES RESERVARLO PARA, EN EL FUTURO, CONSTRUIR EL SEGUNDO BLOQUE; Y, ADEMÁS, YA HA CONSTRUIDO PARTE DEL GARAJE EN ESA PORCIÓN SOBRANTE (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 3 de PH, oct-dic 2010)

SEGREGACIÓN DE UNA VIVIENDA DE OTRA MAYOR, QUE SE DESCRIBE COMO RESTO, INDICÁNDOSE EN LA ESCRITURA QUE A AMBAS VIVIENDAS SE ACCEDE POR UN HALL COMÚN QUE LES ES ANEJO POR PARTES IGUALES A LAS MISMA DE 4 METROS CUADRADOS, DE LO QUE 2 SE SUMAN A LA SUPERFICIE DE CADA VIVIENDA. ¿ES POSIBLE ESA OPERACIÓN O ES NECESARIO UNA DIVISIÓN DE PISOS FIGURANDO COMO RESTO EL VESTÍBULO QUE SERÍA FINCA INDEPENDIENTE O MEJOR, LA CREACIÓN DE UNA SUBCOMUNIDAD HORIZONTAL DE  DOS VIVIENDAS INDEPENDIENTES CON UN VESTÍBULO COMÚN A LOS MISMOS DE 4 M 2? (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 4 de PH, oct-dic 2010)

EN EL REGISTRO FIGURA INSCRITA UNA FINCA COMO PISO SÓTANO CENTRO IZQUIERDA DESTINADO A TALLER DE NIQUELADO . SE PRESENTA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DONDE DESAPARECE LA EXPRESIÓN DESTINADA A TALLER DE NIQUELADO QUE SOLICITAN SE ELIMINE DEL REGISTRO. SE ACOMPAÑA ESCRITURA DE COMPLEMENTO DONDE SE DICE EXPRESAMENTE QUE HOY ES VIVIENDA Y SE APORTA CÉDULA DE HABITABILIDAD (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 5 de PH, oct-dic 2010)

ARRASTRE DE HIPOTECA (Sem Bilbao, 09/11/2010, caso 1)

GARAJES EN DIVISIÓN HORIZONTAL. EN UN EDIFICIO QUE SE PROYECTA DIVIDIR EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL HAY CINCUENTA VIVIENDAS Y UNA PLANTA SÓTANO DESTINADA A GARAJE CON CIEN PLAZAS. SE PLANTEA EL MODO DE REGULAR EL RÉGIMEN PARA QUE CINCUENTA PLAZAS QUEDEN ADSCRITAS COMO ANEJO A LOS PISOS, UNA POR CADA VIVIENDA, Y CINCUENTA QUEDEN DISPUESTAS PARA SU VENTA COMO PLAZAS DE GARAJE. (Sem Bilbao, 15/12/2010, caso 1)

SE ENCUENTRAN INSCRITOS EN EL REGISTRO UNOS ¿ESTATUTOS? DE UNA URBANIZACIÓN PRIVADA, FORMADA POR SUCESIVAS SEGREGACIONES DE PARCELAS Y CON UN RESTO. AHORA PRESENTAN UNOS ESTATUTOS APROBADOS SÓLO POR MAYORÍA INDICANDO QUE, EN REALIDAD, NO EXISTE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. ¿SE PUEDEN INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 29, caso 1 de PH, en-mzo 2011)

SE PREGUNTA SI SIGUE SIENDO POSIBLE CONFIGURAR LA PERMUTA A CAMBIO DE PISO FUTURO CON CARÁCTER REAL Y, EN CONSECUENCIA, ADJUDICAR DIRECTAMENTE, AL CONSTITUIR LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE UN EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN, ESE PISO AL ANTERIOR DUEÑO DEL SUELO, A PESAR DE LA DEROGACIÓN POR EL TS POR SENTENCIA DE 31-1-2001 DEL ART. 13 RH QUE LE SERVÍA DE COBERTURA (Sem Hern Crespo, cuad nº 29, caso 2 de PH, en-mzo 2011)

VARIOS PISOS DE UN EDIFICIO SE HAN SACADO A FOLIO INDEPENDIENTE POR SEGREGACIÓN DE LA MATRIZ, SIN DIVISIÓN HORIZONTAL. EL RESTO DE DEPARTAMENTOS PERMANECE EN EL FOLIO DE DICHA MATRIZ. SE PRETENDE CONSTITUIR AHORA UNA PROPIEDAD HORIZONTAL SOBRE TODO EL EDIFICIO. ¿QUÉ REQUISITOS SERÍAN NECESARIOS? (Sem Hern Crespo, cuad nº 29, caso 3 de PH, en-mzo 2011)

MANCOMUNIDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 29, caso 4 de PH, en-mzo 2011)

ESCRITURAS DE DIVISIÓN HORIZONTAL: DESCRIPCIÓN DE LAS DEPENDENCIAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 5 de URB, oct-dic 2010)

PROYECTO DE COMPENSACIÓN. UNA DE LAS FINCAS APORTADAS PROCEDE DE SEGREGACIÓN DE OTRA INSCRITA Y QUE ESTA VINCULADA OB REM A UNA PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 3 de URB, oct-dic 2010)

DERECHO DE OPCIÓN SOBRE UN EDIFICIO ENTERO. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE EJERCICIO DE LA OPCIÓN. CANCELACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 29, caso 1 de D. OPC, en-mzo 2011/BCNR 180, pág 1979, caso 3)

COMPRAVENTA EN DOCUMENTO PRIVADO Y DIVISION HORIZONTAL POSTERIOR (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA SOBRE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ANOTACION DE EMBARGO SOBRE ALGUNO DE ELLOS (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

PISCINA COMO ELEMENTO PRIVATIVO VINCULADO OB REM (Sem Bilbao, 22/03/2001, caso 2)

¿SE PUEDE ANOTAR UNA DEMANDA EN UN JUICIO ORDINARIO DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, CUANDO EN LA DEMANDA NO SOLICITAN EXPRESAMENTE LA DECLARACIÓN DE QUE DICHO CRÉDITO ESTÁ AMPARADO POR LA AFECCIÓN REAL PREFERENTE DEL ART. 9 DE LA LPH? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso de ANOT, abr-jun 2011/BCNR 182, pág 3109, caso 1)

DIVISIÓN MATERIAL Y CAMBIO DE USO (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 1 de PH, abr-jun 2011 BCNR 183, pág 3.353, caso 11)

CUANDO PARA UNA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA COMPUESTA POR DOS EDIFICIOS, UNO DE OFICINAS Y OTRO DE GARAJE, LA LICENCIA DE OBRAS INVENTARIADA ESTABLECE COMO DOTACIÓN AL SERVICIO DEL EDIFICIO DE OFICINAS: «QUE SE ASIGNEN AL EDIFICIO DE OFICINAS 182 PLAZAS DEL APARCAMIENTO», ¿COMO DEBE PLASMARSE EN EL REGISTRO ESTA ASIGNACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 2 de PH, abr-jun 2011/BCNR 187, pág 430, caso 2)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE AGRUPACIÓN DE UNA VIVIENDA A UN LOCAL, PREVIO CAMBIO DE USO. EN LOS ESTATUTOS SÓLO SE AUTORIZAN LAS AGRUPACIONES DE LOCALES. NO EXISTE AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 3 de PH, abr-jun 2011/BCNR 186, pág 59, caso 5)

¿CABE LEGALIZAR EL LIBRO DE ACTAS DE UNA COMUNIDAD DE USUARIOS DE PABELLONES OFICIALES DE LA GUARDIA CIVIL? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 1 de LEGALIZ abr-jun 2011/BCNR 186, pág 56, caso 3)

¿ES POSIBLE DILIGENCIAR UN LIBRO DE ACTAS QUE CONTIENE YA UN ACUERDO, HACIENDO CONSTAR EN LA DILIGENCIA TAL CIRCUNSTANCIA, CON ESPECIFICACIÓN DEL ACUERDO, SU FECHA Y LOS FOLIOS QUE OCUPA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 2 de LEGALIZ abr-jun 2011/BCNR 185, pág 4220, caso 8)

ESTUDIO DE LA RESOLUCIÓN DE LA DGRN DE 12 DE ABRIL DE 2.011 RELATIVA A LA NECESIDAD DE LICENCIA PARA DIVIDIR HORIZONTALMENTE UN EDIFICIO DECLARADO COMO VIVIENDA UNIFAMILIAR (Sem Hern Crespo, cuad nº 31, caso de PH, jul-sept 2011)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR DEUDAS DE LA COMUNIDAD.  ADJUDICACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 1 de APE, oct-dic 2011)

FINCA DESTINADA A APARCAMIENTO QUE SE ESTA UTILIZANDO COMO TERRAZA DE BAR (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso  1 de PH, oct-dic 2011)

DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA Y LICENCIA DE SEGREGACION (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso  2 de PH, oct-dic 2011)

CRÉDITO PREFERENTE POR GASTOS DE COMUNIDAD (Caso 10 de Seminario SERCataluña de 18 de enero y 1 de febrero de 2012,Boletín nº 157, enero-feb 2012)

ANEJO. CAMBIO DE USO (Caso 14 de Seminario SERCataluña de 18 de enero y 1 de febrero de 2012, Boletín nº 157, enero-feb 2012)

POR SENTENCIA FIRME SE DECLARA EXTINTA POR DESTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN RÉGIMEN DE PH ORDENANDO LA INSCRIPCIÓN DEL DERRIBO DE LA EDIFICACIÓN Y LA EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PH, CON LA CANCELACIÓN DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL Y OBRA NUEVA… Y LA DESCRIPCIÓN DEL SOLAR RESULTANTE, EN LOS TÉRMINOS ESPECIFICADOS EN EL SUPLICO DE LA RECONVENCIÓN… ¿ES DIRECTAMENTE INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 1 de DOC JUD en-mzo 2012)

CIUDAD DE LOS PERIODISTAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 1 de PH en-mzo 2012)

SOBRE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR, CON UNA ANTIGÜEDAD DE UNOS 100 AÑOS, ¿SE PUEDE CONSTITUIR UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIN NINGÚN TIPO DE LICENCIA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 2 de PH en-mzo 2012)

MODIFICACIÓN DE CUOTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 3 de PH en-mzo 2012)

VINCULACIÓN «OB REM» (Caso 2 de Seminario SERCataluña de 15 de febrero de 2012, Boletín nº 158, mzo-abril 2012)

LIBRO DE ACTAS: SOBRE UN PASAJE (Caso 8 de Seminario SERCataluña de 15 de febrero de 2012, Boletín nº 158, mzo-abril 2012)

SERVIDUMBRE: DE PASO DE PEATONES. PROPIEDAD HORIZONTAL: VINCULACIÓN «OB REM». (Caso 7 de Seminario SERCataluña de 15 de febrero de 2012,Boletín nº 158, mzo-abril 2012)

PARTICIÓN. DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL (Caso 8 de Seminario SERCataluña de 18 de abril de 2012, Boletín nº 159, mayo-junio 2012)

PROPIEDAD HORIZONTAL. TECNICA REGISTRAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 35, caso 1 de PH, jul-sept 2012)

DIVISIÓN HORIZONTAL DE LOCAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 35, caso 2 de PH, jul-sept 2012)

UN SUPUESTO DE INTERPRETACIÓN DE LOS ESTATUTOS Y DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 35, caso 3 de PH, jul-sept 2012)

HIPOTECA. OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. DIVISION HORIZONTAL. DISTRIBUCIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 35, caso 2 de HIP, jul-sept 2012)

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS PARA INCLUIR LA PROHIBICIÓN DE DESTINAR LOS DISTINTOS DEPARTAMENTOS A APARTAMENTOS TURÍSTICOS (Caso 3 de Seminario SERCataluña de 19 de septiembre de 2012, Boletín nº 161, sept-oct 2012)

COMUNIDAD DE GARAJES SOBRE LOCAL PERTENECIENTE A DOS EDIFICIOS. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO (Caso 3 de Seminario SERCataluña de 3 de octubre de 2012, Boletín nº 161, sept-oct 2012)

MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 170, marzo-abril 2014, caso 3)

LICENCIA DE DIVISIÓN DE LOCALES (Sem Hern Crespo, Enero 2014, caso 14)

TRIBUTACIÓN DE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO POR PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, Febrero 2014, caso 19)

NUEVOS ESTATUTOS PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, Febrero 2014, caso 20)

ANOTACION DE DEMANDA (Sem Hern Crespo, 26 Febrero 2014, caso 35)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 170, marzo-abril 2014, caso 8)

ELEMENTOS COMUNES (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 170, marzo-abril 2014, caso 9)

UNIFORMIDAD EN EL  TÍTULO CONSTITUTIVO (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 170, marzo-abril 2014, caso 10)

ACUERDOS (Sem Hern Crespo, 7 Mayo de 2014, caso 63)

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, 10 Septiembre 2014, caso 6)

DISPOSICIÓN ADMINISTRATIVA PARA “SEGREGAR” UN PISO EN DOS (Sem Hern Crespo, 3 de Diciembre de 2014)

EXTINCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR CESIÓN DE LAS ZONAS COMUNES AL AYUNTAMIENTO. (Sem Hern Crespo, 18 Febrero 2015)

VENTA DE CUOTA CON ASIGNACIÓN DE USO (Sem Hern Crespo, 18 Febrero 2015)

VINCULACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, 25 Febrero 2015, caso 3)

ANEJO. DOS CADENAS DE TITULARIDAD (Sem Hern Crespo, 8 Abril 2015)

GARAJES. DESCRIPCIÓN (Sem Hern Crespo, 6 Mayo 2015)

MODIFICACIÓN DE LA NORMATIVA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL. LEY 5/2015, QUE MODIFICA EN PROFUNDIDAD EL LIBRO QUINTO DEL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA EN LA MATERIA RELATIVA A LA PROPIEDAD HORIZONTAL, TAN SÓLO OCHO AÑOS DESPUÉS DE SU ENTRADA EN VIGOR. (Caso de Seminario SERCataluña de 10 JUNIO 2015, Boletín nº 177, mayo-junio 2015, caso 2)

VIVIENDA DEL PORTERO (Sem Hern Crespo, 8 Abril 2015)

AFECCIÓN REAL Y TRACTO (Sem Hern Crespo, 8 Abril 2015)

PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE CUOTAS POR DICTAMEN PERICIAL (Sem Hern Crespo, 20 de Enero de 2016)

DIVISIÓN HORIZONTAL Y VENTA (Sem Hern Crespo, 3 de Febrero de 2016)

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: TITULARIDAD REGISTRAL. (Sem Hern Crespo, 17 de Febrero de 2016)

DIVISIÓN HORIZONTAL SOBRE FINCA ANTIGUA (Sem Hern Crespo, 25 de mayo de 2016)

EXCESO DE CABIDA DE UN PISO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, 5 de octubre de 2016)

LICENCIA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, 16 de noviembre de 2016)

PARTICION HEREDITARIA SOBRE PARTICIPACIÓN INDIVISA. PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, 16 de noviembre de 2016)

DIVISIÓN HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, 11 de Enero de 2017)

PROPIEDAD HORIZONTAL. SE PLANTEA SI PUEDEN LOS ESTATUTOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL MODIFICAR EL RÉGIMEN QUE ESTABLECE LA LPH PARA LAS MAYORÍAS DE LOS ACUERDOS DE LA JUNTA, ASÍ COMO SU RÉGIMEN DE CONVOCATORIA (Sem Hern Crespo, 11 de Enero de 2017)

PLAZA DE GARAJE: CUOTA (Sem Hern Crespo, 8 de Marzo de 2017)

PROPIEDAD HORIZONTAL. EXPROPIACIÓN PARCIAL (Sem Hern Crespo, 23 de Marzo de 2017)

PROPIEDAD HORIZONTAL.PLAZAS DE GARAJE (Sem Hern Crespo, 17 de Mayo de 2017)

COMUNIDAD VALENCIANA (Sem Hern Crespo, 10 de Enero de 2018)

PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE MODIFICA EL DECRETO 79/2014, DE 10 DE JULIO. APARTAMENTOS TURÍSTICOS COMUNIDAD DE MADRID.  (Sem Hern Crespo, 10 de Enero de 2018)

PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTATUTOS. DERECHO DE VUELO (Sem Hern Crespo, 7 de Febrero de 2018)

PROPIEDAD HORIZONTAL ILEGAL. CARGAS POSTERIORES (Sem Hern Crespo, 21 de Febrero de 2018)

PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA. REHABILITACIÓN (Sem Hern Crespo, 21 de Marzo de 2018)

PROPIEDAD HORIZONTAL DIVISIÓN HORIZONTAL EN LA QUE UN ELEMENTO ES SÓTANO PARKING EN EL QUE SE DESCRIBEN CORRECTAMENTE LAS PLAZAS CON SUPERFICIE, LINDEROS Y CUOTA PERO EN LA QUE ALGUNA SON DE 8 METROS ÚTILES O INCLUSO MAS PEQUEÑAS(Sem Hern Crespo, 21 de Marzo de 2018)

PROPIEDAD HORIZONTAL. DESCRIPCIÓN DE FINCA. ELEMENTOS COMUNES  (Sem Hern Crespo, 16 de Mayo  de 2018)

LEY DEL SUELO. SUBCOMUNIDAD HORIZONTAL O FUNCIONAL DE GARAJES (Sem Hern Crespo, 30 de Mayo de 2018)

VENTA DE FINCA REGISTRAL CONSISTENTE EN DOS CASAS DE PLANTA BAJA Y PISO CON CUBIERTA DE TEJADO. ENTRADA Y ACCESO INDEPENDIENTE (Caso de Seminario SERCataluña de 21 de Marzo de 2018, Boletín nº 193, mayo-junio 2018, caso 1, pág 41)

SE PLANTEA LA NECESIDAD DE LICENCIA PARA EL CAMBIO DE USO DE ESTUDIO A VIVIENDA EN BARCELONA (Caso de Seminario SERCataluña de 21 de Marzo de 2018, Boletín nº 193, mayo-junio 2018, caso 3, pág 42)

SE PLANTEA SI SE PRECISA LICENCIA O ES UN ACTO DE COMUNICACIÓN PREVIA EL CAMBIO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO SUSCEPTIBLE DE APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE A VIVIENDA A LA VISTA DE LA MODIFICACIÓN DE LA LEY DE URBANISMO EN CA­TALUÑA (Caso de Seminario SERCataluña de 11 de Abril de 2018, Boletín nº 193, mayo-junio 2018, caso 9, pág 46)

SE PLANTEA SI EL ACUERDO DE MODIFICACIÓN DE LAS CUOTAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UN ACTO COLECTIVO O SI PRECISA EL CONSENTIMIENTO INDIVIDUALIZADO DE TODOS LOS PROPIETARIOS. SI CON LA NUEVA REGULACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL QUEDA MODIFICADA LA DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN SU RESOLUCIÓN DE 19 DE ABRIL DE 2007, Y DE SER ASÍ CUÁLES SON LOS REQUISITOS DE CONTROL DE LEGALIDAD DEL ACUERDO QUE SE ADOPTE EN EL SENO DE LA JUNTA (Caso de Seminario SERCataluña de 11 de Abril de 2018, Boletín nº 193, mayo-junio 2018, caso 10, pág 48)

ADICIÓN DE UNA PLANTA Y UNAS TERRAZAS A LA DESCRIPCIÓN DEL ÁTICO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CON CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. SE PLANTEAN LAS SIGUIENTES CUESTIONES. ¿ES NECESARIO QUE PROCEDAN TAMBIÉN A LA MODIFICACIÓN DE LA DECLARA­CIÓN DE LA OBRA NUEVA DEL EDIFICIO? (Caso de Seminario SERCataluña de 17 de Mayo de 2018, Boletín nº 193, mayo-junio 2018, caso 24, pág 55)

ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL POR PARCELAS. LA CUESTIÓN ES SI SE PUE­DE CONSTITUIR UNA DIVISIÓN HORIZONTAL POR PARCELAS SOBRE UNA ÚNICA FIN­CA, Y EN CASO DE QUE SE PUEDA, DETERMINAR SI ES POSIBLE QUE EL SUELO SE CONFIGURE COMO UN ELEMENTO COMÚN SOBRE EL CUAL SE DISTINGUEN DOS PARTES CUYO USO EXCLUSIVO SE ATRIBUYE A DISTINTAS PERSONAS (Caso de Seminario SERCataluña de 3 de Mayo de 2018, Boletín nº 193, mayo-junio 2018, caso 17, pág 52)

COMUNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA QUE UNA DE LAS PLANTAS ERA UN LOCAL QUE EN SU ORIGEN ERA UNAS GALERÍAS COMERCIA­LES, DONDE CADA UNA DE LAS TIENDAS CONSTITUÍA UN DEPARTAMENTO PRIVA­TIVO, PERO CONTANDO CON UNA ZONA DE PASO Y ACCESO COMÚN A DICHAS PARADAS, CUYA SUPERFICIE NO ESTÁ DETERMINADA EN EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PH (Caso de Seminario SERCataluña de 17 de Mayo de 2018, Boletín nº 193, mayo-junio 2018, caso 27, pág 59)

 SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN DE PARTE DE UN DEPARTAMENTO PRIVATIVO A OTRO DEPARTAMENTO PERTENECIENTE A UNA PH COLINDANTE, CON DISTINCIÓN DE CUOTAS RECAYENTES SOBRE LAS RESPECTIVAS PH. ADECUACIÓN DEL CASO A LA DOCTRINA CONTENIDA EN LA R. 27-2-2003 (CONTINUADORA DE LA CLÁSICA RDGRN 27 MAYO 83) (Caso de Seminario SERCataluña de 17 de Mayo de 2018, Boletín nº 193, mayo-junio 2018, caso 28, pág 60)

¿ES INSCRIBIBLE LA NORMA DE LOS ESTATUTOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA QUE SE ESTABLECE QUE LOS TRASTEROS BAJO CUBIERTA ÚNICAMENTE PODRÁN TRANSMITIRSE ENTRE LOS PROPIETARIOS DE LAS VIVIENDAS DENTRO DEL EDIFICIO? (Seminario Bilbao 12/09/2018, caso 4)

PROPIEDAD HORIZONTAL. CERRAMIENTO. OBRA NUEVA ANTIGUA (Seminario Hernández Crespo 10/10/2018, caso 7)

REQUISITOS PARA INSCRIBIR LA MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE UNA PH PARA PROHIBIR EL ALQUILER TURÍSTICO (Seminario Hernández Crespo 24/10/2018, caso 2)

SE PRETENDE INSCRIBIR UNA MAYOR SUPERFICIE DE UN PISO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE DIVISIÓN HORIZONTAL POR HABER HABIDO UN ERROR EN SU MEDICIÓN AL TIEMPO DE DECLARARSE LA OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. SE ACOMPAÑA CERTIFICADO DE TÉCNICO, CONFORME AL CUAL EL PISO SIEMPRE TUVO ESA SUPERFICIE Y QUE LA RECTIFICACIÓN NO OBEDECE A NINGUNA AMPLIACIÓN O MODIFICACIÓN POSTERIOR DE LA OBRA NUEVA (Seminario Hernández Crespo 24/10/2018, caso 1)

EN UNA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL SE CONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE EN LA QUE APARECE COMO PREDIO DOMINANTE EL EDIFICIO Y COMO PREDIO SIRVIENTE UN LOCAL DE OTRO EDIFICIO (Seminario Hernández Crespo 07/11/2018, caso 6)

CONSTANCIA DE UNA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA EN UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Seminario Bilbao 06/02/2019, caso 6)

SE PREGUNTA SI ES POSIBLE ELUDIR EL CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS (3/5) PARA LA DIVISIÓN DE UN PISO EN DOS O MÁS VIVIENDAS, CONSTITUYENDO SOBRE LA FINCA UNA COMUNIDAD FUNCIONAL QUE SE ENAJENE POR CUOTAS CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE UN ESPACIO DELIMITADO (Seminario Hernández Crespo 6/02/2019, caso 1)

DESVINCULACIÓN DE UN TRASTERO DEL PISO, ¿EXIGIMOS LICENCIA DE SEGREGACIÓN? SON YA DOS ENTIDADES INDEPENDIENTES SITUADAS EN PLANTAS DIFERENTES. ¿QUÉ MAYORÍA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS ES EXIGIBLE? ¿PUEDE ENTENDERSE AMPARADA LA AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA POR LA NORMA ESTATUTARIA QUE AUTORIZA A DIVIDIR, SEGREGAR, AGRUPAR, ETC. SIN NECESIDAD DE ACUERDO COMUNITARIO? (Seminario Hernández Crespo 20/02/2019, caso 2)

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. LICENCIA URBANÍSTICA PARA DIVISIÓN HORIZONTAL (Seminario Hernández Crespo 20/02/2019, caso 3)

EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA SOBRE  UNA FINCA DIVIDIDA HORIZONTALMENTE. EJECUCIÓN DE SENTENCIA. TRACTO SUCESIVO. ANOTACIONES DE EMBARGO. HIPOTECA (Seminario Hernández Crespo 13/03/2019, caso 2)

DIVISIÓN DE LOCAL COMERCIAL DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN DOS O MÁS. APORTAN DECLARACIÓN RESPONSABLE ¿ES SUFICIENTE O SERÍA EXIGIBLE LICENCIA EN TODO CASO? (Seminario Hernández Crespo 13/03/2019, caso 1)

PROPIEDAD HORIZONTAL INSCRIPCION A FAVOR DE LA COMUNIDAD. PROCOMUNAL (Seminario Hernández Crespo 27/03/2019, caso 3)

PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN. ¿ES INSCRIBIBLE UNA SEGREGACIÓN FORMALIZADA EN ESCRITURA PÚBLICA EN 2019, TENIENDO EN CONSIDERACIÓN QUE LA LICENCIA OTORGADA ES DEL AÑO 1985, Y QUE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DEL MUNICIPIO SE MODIFICARON EN 1997? (Seminario Hernández Crespo 16/06/2019)

PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN (Seminario Hernández Crespo 16/06/2019)

SEGREGACIÓN CON UN PASILLO COMO RESTO. SUBCOMUNIDAD (Seminario Bilbao 02/10/2019, caso 5)

SUBCOMUNIDADES DE PORTALES (Seminario Bilbao 16/10/2019, caso 6)

VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS (Seminario Hernández Crespo 02/10/2019)

EJERCICIO DE FACULTADES RESERVADAS POR EL PROMOTOR (Seminario Bilbao 16/10/2019, caso 3)

PROHIBICIÓN DE ALQUILER DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS PERO NO DE TEMPORADA (Seminario Bilbao 02/10/2019, caso 3)

DEUDAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (Seminario Bilbao 02/10/2019, caso 4)

SOLICITUD DE LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS APORTANDO UNO ANTERIOR AL ÚLTIMAMENTE LEGALIZADO  (Seminario Hernández Crespo 02/10/2019)

COMUNIDAD FUNCIONAL. CREACIÓN EN UN BAJO DESTINADO A LOCAL COMERCIAL DE UNA SUBCOMUNIDAD DE 16 TRASTEROS CON ASIGNACIÓN DE USO DE ESPACIOS DELIMITADOS, QUE SE NUMERAN Y DESCRIBEN, ASIGNANDO A CADA UNO UNA CUOTA EN LOS GASTOS COMUNES DEL EDIFICIO, Y OTRA CUOTA EN LA SUBCOMUNIDAD. (Seminario Hernández Crespo 27/11/2019)

PROPIEDAD HORIZONTAL. ¿ES O NO EXIGIBLE EN EL ÁMBITO DE LA COMUNIDAD DE MADRID LICENCIA URBANÍSTICA PARA LA CONSTITUCIÓN DE UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL? (Seminario Hernández Crespo 27/11/2019)

PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTATUTOS. PROHIBICÍON DE ARRENDAMIENTO TURÍSTICO DE LOS PISOS. (Seminario Hernández Crespo 27/11/2019)

PROPIEDAD HORIZONTAL. IMPUGNACIÓN DE MODIFICACIÓN ESTATUTARIA (Seminario Bilbao 15/01/2020, caso 5)

PROPIEDAD HORIZONTAL. CÉDULAS DE HABITABILIDAD (Caso de Seminario SERCataluña de 13 de Diciembre de 2021, Boletín nº 214, nov-dic 2021, pág 227)

PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULAS. GASTOS ASCENSOR. REPRESENTACIÓN POR USUFRUCTUARIO (Caso de Seminario SERCataluña de 13 de Diciembre de 2021, Boletín nº 214, nov-dic 2021, pág 230)

PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIONES DE USO (Caso de Seminario SERCataluña de 23 de Febrero de 2022, Boletín nº 215, enero-febrero 2022, pág 146)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA EN FINCAS RÚSTICAS. USO EXCLUSIVO DE PARTE DE TERRENO (Caso de Seminario SERCataluña de 28 de junio de 2022, Boletín nº 216, marzo-Junio 2022, pág 230)

PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN DE PISOS O LOCALES. SE PLANTEA LA CUESTIÓN DE SI ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DE UNA CLÁUSULA DE ESTATUTARIA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL POR LA QUE SE IMPONE LA NECESIDAD DE UNANIMIDAD DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA PODER SEGREGAR LOS PISOS O LOCALES (Seminario Hernández Crespo 31/01/2022)

PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO (Seminario Hernández Crespo 31/01/2022)

DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIO AUMENTO DE CONSTRUCCIÓN EN DOS PLANTAS. LOCALES Y GARAJES (Seminario Hernández Crespo 28/03/2022)

PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTATUTOS. CLAUSULA DE IMPAGO DE CUOTAS. INTERÉS DE DEMORA (Seminario Hernández Crespo 15/07/2022)

PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN. USO Y DISFRUTE DE JARDÍN ELEMENTO COMÚN. APERTURA DE PUERTA (Seminario Hernández Crespo 15/07/2022)

PROPIEDAD HORIZONTAL SIN LICENCIA SINO POR ANTIGÜEDAD (Caso de Seminario SERCataluña de 23 de Noviembre de 2021, Boletín nº 214, nov-dic 2021, pág 224)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON ANOTACIÓN DE SENTENCIA FIRME SOBRE LOS ELEMENTOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL (Seminario Hernández Crespo 03/03/2021, caso 3)

DIVISIÓN HORIZONTAL. TANTEO Y RETRACTO. COMPRAVENTA (Seminario Hernández Crespo 15/07/2022)

HIPOTECA SOBRE 150 FINCAS PROCEDENTES DE UNA MISMA DIVISIÓN HORIZONTAL SIN QUE SE DISTRIBUYA (Caso de Seminario SERCataluña de 9 de Febrero de 2022, Boletín nº 215, enero-febrero 2022, pág 144)

CONFIGURACIÓN JURÍDICA DE PLAZAS DE APARCAMIENTO (Caso de Seminario SERCataluña de 13 de Diciembre de 2021, Boletín nº 214, nov-dic 2021, pág 226)

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

NORMAS:      Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.

 

Propiedad horizontal tumbada

PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal tumbada

El origen de este recurso se encuentra en una escritura de división horizontal tumbada, que se constituye de la siguiente manera: 1) La finca matriz es una parcela de terreno de 1450 metros cuadrados sobre la que existen inscritas dos edificaciones. 2) Se divide horizontalmente en dos elementos independientes, que coinciden con cada una de dichas edificaciones, a los que se le fijan sus respectivas cuotas; a cada uno de aquellos elementos se le atribuye, como anejo inseparable, el uso y disfrute del espacio libre ajardinado que le rodea y del que se expresa su superficie; correlativamente, se le impone al propietario de cada elemento independiente la obligación de mantenimiento y limpieza de su jardín; la suma de las superficies expresadas –elemento independiente y sus anejos- es ligeramente inferior a la de la finca matriz. A la vista de estos datos, el problema planteado es si la operación practicada es una simple división horizontal o encubre una parcelación ilegal o encubierta, que exige acreditar la licencia de parcelación o la declaración municipal de su innecesariedad. La Dirección, después de repasar su propia doctrina así como la legislación estatal y autonómica aplicable, llega a la conclusión de que se trata de una división horizontal, destacando que lo fundamental es que exista “como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente… una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes”. Añadiendo, más adelante, que “la propiedad horizontal propiamente tal… desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo-… no puede equipararse al supuesto (de parcelación) pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma, superficie o linderos”. Y termina diciendo que la asignación del uso singular de determinados elementos comunes no altera esa unidad, pues “Sería lo mismo que exigir licencia para la división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar indivisible según la misma ordenación”.

10 diciembre 2003, 14 junio 2004  [1]

Propiedad horizontal tumbada.- 1. En el supuesto de hecho planteado se divide en régimen de propiedad horizontal «tumbada» una finca de 1.164 metros cuadrados de extensión superficial, en la que existen dos edificaciones independientes, cuyas obras nuevas se habían declarado en los años 1993 y 2003, y se forman otras tantas entidades sujetas a aquél régimen con fijación de sus respectivas cuotas de participación en los elementos comunes.

Y ante tal situación enfrentan recurrente y Registrador, como argumentos en defensa de sus respectivas posturas, negando el primero la necesidad de licencia de parcelación que exige el Registrador en la calificación recurrida.

2. Tradicionalmente el legislador, tanto en la Ley del Suelo de 1956 como en la de 1976, ha sujetado a licencia las parcelaciones urbanísticas aunque dejando impreciso qué hubiera de entenderse por tal, con referencia a la posibilidad de formar un núcleo de población en la forma que reglamentariamente se estableciera, tarea que, por cierto, los reglamentos no cumplieron y remitieron, a su vez, a los instrumentos de ordenación.

El artículo 259.3 del texto refundido que aprobara el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, impuso a Notarios y Registradores de la Propiedad la obligación de exigir que se les acreditase la obtención de licencia o una declaración de innecesariedad para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos, sin referencia ya a que implicase una parcelación urbanística y con independencia de cuál fuera su clase. Esta norma es uno de los pocos preceptos que quedó a salvo de las grandes amputaciones que le causó la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que vino a delimitar las competencias normativas en materia de urbanismo.

Por ello, cuando se aprueban por Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, las normas complementarias al Reglamento Hipotecario relativas a la inscripción de actos de naturaleza urbanística, si bien tienen el amparo legal que le deba el apartado 4.º 6 de la disposición adicional décima de la Ley de reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo de 25 de julio de 1990, lo cierto es que tienen que moverse con ambigüedad, haciendo continuas remisiones a la normativa urbanística que en cada caso sea aplicable, generalmente la autonómica dictada en el ejercicio de las competencias que reconocía aquella Sentencia tan próxima en el tiempo. Y así, como ha señalado este Centro Directivo, la exigencia de licencia para inscribir divisiones contenida en su artículo 53 no puede entenderse de manera absoluta o genérica pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el acto de división. No parece que una aplicación genérica e indiscriminada de esa norma para exigir en todo caso la licencia o la justificación de su falta de necesidad pueda ampararse en el citado artículo 259.3 del Texto refundido de 1992, porque aunque tal norma haya quedado incólume después de la Sentencia citada –ha de recordarse que nadie la cuestionó– de poco sirve la exigencia que impone si no es ella la llamada a resolver la cuestión de fondo, si es exigible o no la licencia, ni parece admisible, que a efectos registrales, se exija acreditar que no existe una limitación cuando la ley aplicable, que el registrador ha de conocer y aplicar, no la establece.

Así se recoge expresamente en materia de parcelaciones en el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, cuando determina que los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento, precepto que está referido no sólo al concepto de parcelación urbanística, sino a los más genéricos de división o segregación.

Ciertamente el inciso segundo del artículo 82 del mismo Real Decreto contempla la división de parcela edificada, determinando que si la parcela fuera indivisible, sólo podrán crearse fincas registrales independientes si los distintos edificios se asientan sobre suelo común y se les somete a un mismo régimen de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario. Pero este inciso debe ponerse en relación con el apartado anterior y entenderse sólo aplicable cuando se trate de parcelas resultantes de expedientes de equidistribución, que no es el caso planteado en el presente recurso.

3. Así centrada la cuestión procede analizar la normativa sustantiva aplicable, que es la contenida en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (B. O. J. A. de 31 de diciembre).

El artículo 66.3 de la indicada Ley determina que cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad, señalando en su apartado segundo, que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente. El mismo artículo 66, en su apartado primero, define lo que se entiende por parcelación urbanística, señalando en el segundo párrafo del apartado b), que en el suelo no urbanizable, que es el caso del presente recurso, también se considera revelador de una posible parcelación urbanística los supuestos de divisiones horizontales.

Contiene, consecuentemente, una presunción legal de parcelación urbanística, que únicamente podrá ser desvirtuada en el correspondiente procedimiento administrativo o jurisdiccional, por lo que la exigencia de la aportación de la licencia o declaración de innecesariedad se deduce del artículo 66.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, instaurando un régimen administrativo de intensidad superior a la pura sanción urbanística y se adentra en las exigencias de fiscalización municipal previa a la inscripción en aras a que accedan al Registro sólo los actos válidos y con plena cobertura normativa.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

25 mayo 2005

Propiedad horizontal tumbada.- 1. Se presente en el Registro escritura por la que los dueños pro indiviso de una finca clasificada como suelo urbano, segregan una porción de la misma para su cesión al Ayuntamiento, la cual se realiza unilateralmente, y el resto lo dividen en «propiedad horizontal tumbada» en ocho parcelas, adjudicándolas a los distintos condueños. Es de hacer notar que la división agota toda la superficie de la finca matriz y que el suelo no se configura como elemento común.

La Registradora suspende la inscripción de la segregación y cesión a favor del Ayuntamiento, aparte de por otro defecto no recurrido, por no acreditarse la licencia urbanística o certificación de su innecesariedad, y la constitución del régimen de «propiedad horizontal tumbada» por carecer también de dicha licencia o certificación.

El Notario recurre.

2. El Notario recurrente señala, respecto de la segregación, que no es necesaria tal licencia pues dicha operación tiene por objeto independizar una finca que, de acuerdo con la planificación de la zona, está dedicada a zona verde, pero tiene razón la Registradora al afirmar que la licencia administrativa supone el mecanismo de control por los poderes públicos competentes de la legalidad de determinados actos de los administrados; es la Administración llamada a ejercer ese control la que debe dar un pronunciamiento expreso.

3. En cuanto a la necesariedad de la licencia respecto a la «propiedad horizontal tumbada» que se constituye, partiendo de que la diferencia entre propiedad horizontal –que no la exige-y conjunto urbanístico –que la exige-, esta Dirección general ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el «vistos» y, en especial la de 10 de diciembre de 2003) que, para mantenerse en los límites de una comunidad –y, por tanto, para que exista propiedad horizontal-es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonomía que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, dado que, si tienen tal autonomía, como ocurre en el presente caso, nos hallamos ante una verdadera división de terrenos, cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico bajo el que se pretenda encubrir.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora.

16 julio 2005

Propiedad horizontal tumbada.- 1. En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura por la que los propietarios de una finca rústica, previa declaración de obra nueva de dos viviendas y una caseta, construidas en 1993, proceden a su división en tres elementos independientes (en los que se incluyen sendos espacios sin edificar de más de tres mil metros cuadrados cada uno), en régimen de propiedad horizontal, con asignación de la correspondiente cuota de participación. En el apartado de la escritura relativo a las normas reguladores de la comunidad, expresamente se indica que las «viviendas unifamiliares anteriormente descritas se regirán por lo dispuesto en la leyes sobre Comunidad de Bienes, Ley de Propiedad Horizontal. » y por determinadas normas especiales transcritas en el apartado I de los antecedentes de hecho de la presente resolución.

Limitado el recurso a las cuestiones que estén directa e inmediatamente relacionadas con la calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sólo debe decidirse en este expediente sobre los dos defectos invocados en aquélla.

3. Según el segundo de los defectos expresados en la calificación, la Registradora de la Propiedad suspende la inscripción del título por entender que es necesaria la licencia municipal de parcelación urbanística o la declaración de su innecesariedad por parte del correspondiente Ayuntamiento.

Por el contrario, el Notario recurrente entiende que la división horizontal no constituye un acto de parcelación a los efectos de la aplicación de las normas citadas en la calificación impugnada sino únicamente una forma de configurar la propiedad y organizarse los condóminos, sin que suponga transformación urbanística alguna, que se habría producido, en su caso, por la edificación (ya consolidada) pero no por dicha división horizontal.

4. Sobre la cuestión básica que se plantea respecto de dicho defecto, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así sucedió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Castilla y León) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.

5. Por ello, la Resolución de 10 de diciembre de 2003 (según criterio reiterado en otras posteriores citadas en los «Vistos» de la presente) señaló que la exigencia de licencia para inscribir divisiones de terrenos contenida en el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, (y lo mismo puede entenderse respecto del artículo 78 del mismo) no puede considerarse absoluta o genérica pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el acto de división.

Por tanto, debe acudirse a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, en la que se incluye un elenco de actos sujetos a licencia, que aparecen enumerados en su artículo 97, entre los que el único que pudiera tener relación con el supuesto planteado es el señalado en el apartado 1, letra f): «Segregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos». Si los conceptos de segregación y división están acuñados en el Derecho privado y tienen evidente solera en la legislación hipotecaria, el de parcelación es más propio de la legislación urbanística, al punto de que la misma Ley se ocupa de definirla en su artículo 24.2, en relación con el suelo rústico, «como división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto o implícito de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente, salvo que se deriven de la aplicación de la normativa sectorial o del planeamiento urbanístico».

Conforme a la doctrina de esta Dirección General, la constitución de un régimen de propiedad horizontal no encaja, en vía de principio, en el concepto de parcelación urbanística, a falta de una norma que establezca lo contrario (como, por ejemplo, el artículo 66.1.b, párrafo segundo, de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía).

En efecto, el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Aunque la Ley especial por la que se rige es de aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia Ley (cfr. el artículo 2 de la misma), ello no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.

El artículo 24, que integra el nuevo Capítulo III de la Ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no su naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea la vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.

Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la integran, que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.

La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crea nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo como otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito.

Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas-, superficie o linderos. Y la asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar indivisible según la misma ordenación. No puede ésta limitar el derecho del constructor o promotor a explotar o comercializar una construcción perfectamente legal e integrada por distintas unidades explotables o enajenables de forma independiente acudiendo a su división en régimen de propiedad horizontal.

6. En el presente supuesto, y habida cuenta de los términos de la escritura calificada, que no se caracteriza por su claridad y precisión, no resulta fácil dilucidar si lo que se configura es un auténtico régimen de propiedad horizontal «tumbada» o, más bien, un complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes.

Así, aunque en el régimen de propiedad horizontal se considera que es elemento común todo aquello que no se configura como privativo (vid. Resolución de 5 de octubre de 2000), en este caso se atribuye, según parece, carácter de elemento privativo no sólo cada una de las edificaciones, sino también a la totalidad del suelo, que dividen en tres partes, y aunque se fijan cuotas de participación no se sabe sobre qué objeto recaen, máxime si se tiene en cuenta la referencia al hecho de que no existan más limitaciones que las servidumbres derivadas de aquellos elementos constructivos que por tratarse de un conjunto de edificaciones son necesarios para los servicios comunes. Puede concluirse, por ello, que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada y se dota a los elementos independientes de tal autonomía que ha de entenderse que, no obstante la denominación y configuración jurídica empleadas por las partes, nos encontramos –al menos a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística– ante una verdadera división de terrenos constitutiva de parcelación, por lo que está justificada la exigencia de licencia o declaración de su innecesariedad como instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación de la Registradora.

27 enero 2006

Propiedad horizontal tumbada.- 1. El presente recurso plantea la cuestión de si resulta inscribible como complejo inmobiliario privado, como sostiene el notario autorizante, un conjunto edificatorio constituido por nueve viviendas adosadas sobre un único solar, que cuenta como elementos comunes del mismo, además, una rampa de entrada a los garajes, la zona común de acceso a éstos y una escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso, y en el que se ha asignado a cada una de las viviendas el uso de una porción determinada de terreno destinada a patio y jardín, o si, por el contrario, no resulta inscribible como tal, por ser su verdadera naturaleza la de una propiedad horizontal tumbada, exigiéndose una previa rectificación del título para su inscripción, como sostiene el registrador de la propiedad.

2. La Ley de 6 de abril de 1999, sobre reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, ha venido a recoger en el Derecho positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario privado que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya conocida y había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la jurisprudencia y las resoluciones de este propio centro directivo. La realidad práctica nos muestra figuras muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden supuestos tales como las propiedades horizontales complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos sótanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas, etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos inmobiliarios privados. En efecto, el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal al describirlos exige tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento inmaterial: la organización de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé en su párrafo segundo dos esquemas: la comunidad de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce en su párrafo cuarto la posibilidad de adoptar otros esquemas. En definitiva, la Ley viene a sancionar lo que ya era habitual en la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las necesarias adaptaciones y modificaciones, a realidades edificatorias distintas del edificio clásico. En la línea que acaba de expresarse, tal como reconocen el recurrente y el registrador, la postura de la Dirección General ha sido siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.

3. Todo lo anterior no debe quedar enturbiado por las afirmaciones realizadas por esta Dirección General en orden a distinguir entre propiedad horizontal tumbada y complejo inmobiliario cuando se ha enfrentado con el problema de exigir o no licencia de parcelación. En efecto, varias resoluciones de este Centro Directivo han marcado la diferencia entre unidad de parcela (propiedad horizontal) o fraccionamiento del terreno (complejo inmobiliario) cuando la decisión a tomar versaba acerca de la exigencia o no de licencia de parcelación para la configuración jurídica adoptada. Así, por una parte, ha mantenido (resolución de 10 de diciembre de 2003, entre otras) la innecesariedad de la licencia de parcelación para constituir un régimen de propiedad horizontal sobre una única parcela en la que hay dos edificaciones unifamiliares de notoria antigüedad con asignaciones de uso en aquellos supuestos en que la legislación urbanística aplicable (la de la Comunidad de Madrid) no exige la licencia para tales asignaciones. Pero, por otra, también ha afirmado que cuando dentro del elenco de actos que según la legislación urbanística aplicable están sujetos a licencia de parcelación se comprenden los supuestos en que existen asignaciones de usos individualizados de terreno, sea por la vía de la propiedad horizontal o por otra (Comunidad Autónoma de Andalucía) tal constitución del régimen de propiedad horizontal precisará de licencia de parcelación, aunque se mantenga formalmente la unidad del solar. Como se aprecia, en estos casos no es la diferente configuración jurídica adoptada (propiedad horizontal o complejo inmobiliario) lo decisivo, sino el hecho de la vía elegida por la legislación urbanística aplicable, mediante el mecanismo de la licencia, para controlar el surgimiento de parcelaciones ilegales. Como señala acertadamente el recurrente en su escrito, tal cuestión no es relevante en el supuesto de la Comunidad Autónoma de Cataluña, ya que el artículo 81.2 del Decreto 287/2003 que aprueba el Reglamento parcial de la Ley 2/2002 de 14 de marzo de Urbanismo trata conjuntamente las situaciones de propiedad horizontal y complejo inmobiliario.

4. Sentado lo anterior, procede analizar el supuesto de hecho concreto. En él, se regula un régimen denominado de complejo inmobiliario privado para una situación en que, si bien se mantiene la unidad del solar, se crean diversas fincas privativas (las nueve edificaciones) que mantienen una independencia física (cuentan con accesos independientes) y que comparten una copropiedad o cotitularidad, organizada por el mecanismo de la cuota, sobre elementos comunes perfectamente definidos en el título (rampa de entrada a los garajes, zona común de acceso a éstos y escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso). Es cierto que, como reconoce el recurrente, la situación fáctica podía haberse organizado, además de como complejo inmobiliario, también a través de la figura de la propiedad horizontal, pero ni en uno ni en otro caso se está forzando la naturaleza jurídica de la figura, desconociendo la realidad física sobre la que se opera: es evidente que tal situación fáctica, en este caso, no corresponde exactamente a la propiedad horizontal típica (unidad de solar, unidad de acceso, división vertical), y que la fórmula adoptada tiene encaje en la regulación del artículo 24 de la Ley a través del sistema de comunidad única. Por ello, la imposición de una naturaleza jurídica específica para su acceso al Registro de la Propiedad, como pretende el registrador, resulta de una rigidez no conforme con la doctrina antes aludida de este Centro Directivo acerca de la libertad de configuración que el ordenamiento reconoce en esta sede a los particulares.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.

16 junio 2006

Propiedad horizontal tumbada.- 1. El presente recurso radica en dilucidar si cabe inscribir una «propiedad horizontal tumbada» en la que los elementos privativos son tres parcelas, sobre dos de las cuales se proyectan actualmente determinadas construcciones, mientras que la tercera se afirma que «la construcción aún no se realiza, tiene una edificabilidad de 101,20 metros cuadrados de superficie, por dos plantas más bajo-cubierta y sótano, con una altura de cornisa de 7,00 metros y una ocupación de 20,22 por ciento.» Se establecen como elementos comunes «el suelo y la porción de terreno de 68,96 metros cuadrados que tiene frente a la calle Ávila y da acceso a las tres fincas resultantes de la división horizontal.»

2. Dentro del sistema de propiedad horizontal que reguló el artículo 396 del Código Civil y reformó y desarrolló la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, con sus posteriores modificaciones, en tanto supone la concurrencia de elementos comunes, por un lado, y elementos privativos por otro, pronto se vio la posibilidad, y, en muchos casos, la conveniencia de ser aplicado a supuestos en que la división o delimitación entre unos y otros elementos privativos no se realizaba por planos horizontales, sino verticales. Surgió así el concepto de la llamada «propiedad horizontal tumbada», para expresar que la separación entre los elementos privativos se da, no por planos paralelos al suelo, sino perpendiculares a él.

3. Tanto la doctrina científica como la de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 24 y 25 de junio de 1991 y 17 de julio de 1998) han admitido la situación denominada «prehorizontalidad», en la que, sin necesidad de hallarse terminados todos los elementos privativos, puede tener acceso al registro un régimen de propiedad horizontal. También la doctrina anteriormente citada ha admitido la situación de propiedad horizontal y de conjuntos urbanísticos en la que los distintos elementos privativos se construyen por fases.

4. Pues bien, la figura de «propiedad horizontal tumbada» es la que se constituye en la escritura objeto del presente recurso. Y el defecto atribuido a la misma por la Registradora no puede mantenerse. En los Hechos y en el Fundamento primero se recoge una sucinta descripción de lo que en el futuro será la descripción del elemento privativo número 3, sin que exista precepto alguno que exija que los diferentes elementos privativos de una propiedad horizontal estén totalmente terminados, pues, si fuera así, no podría existir la doctrina científica y la de este Centro Directivo sobre la prehorizontalidad y la construcción por fases. Por ello, no es necesario en este momento, hacer una descripción más precisa, que se realizará en su momento por el propietario correspondiente, de la misma forma que los propietarios de los elementos privativos 1 y 2 podrán hacer constar las alteraciones que se realicen sobre lo proyectado, para lo cual ninguno de los tres propietarios necesitarán concurso de los demás, si lo que se construye está incluido dentro de lo autorizado por la legislación urbanística y los pactos específicos de la propiedad horizontal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

3 febrero 2010

Propiedad horizontal tumbada.- 1. En el supuesto de hecho planteado se divide en régimen de propiedad horizontal «tumbada» una finca en la que existen dos construcciones, creando dos elementos independientes, señalando que a la primera le corresponde el uso exclusivo y excluyente de una porción de terreno de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados y setenta y siete decímetros cuadrados de superficie que la rodea y, a la segunda, el uso exclusivo y excluyente de una porción de terreno de quinientos seis metros cuadrados y ochenta y seis decímetros cuadrados de superficie que la rodea. Estas porciones de terreno se atribuyen con carácter exclusivo y excluyente a cada una de las entidades registrales elementos independientes, de forma que podrá el titular de cada entidad realizar los trabajos propios de mantenimiento y conservación, verificar los accesos a través de sus respectivas porciones de uso exclusivo y privativo y correrán por cuenta de cada titular los gastos de conservación de los correspondientes terrenos de uso exclusivo. En los estatutos consta que son elementos comunes el terreno restante de la finca excluido de las superficies integrantes de las construcciones y que serán de cuenta de cada entidad registral, los gastos que ocasionen el mantenimiento y conservación de los respectivos terrenos de uso exclusivo, así como de cualquier elemento que se encuentre en los mismos (la resolución puede verse en el apartado “BALEARES. División horizontal en suelo rústico y parcelación urbanística”).

15 octubre 2012

 

[1] La Resolución de 10 de diciembre de 2003 fue confirmada por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid. Posteriormente, la resolución y la sentencia fueron revocadas por la sentencia de 26 de febrero de 2007, de la Audiencia Provincial de Madrid, publicada en el B.O.E. de 8 de marzo de 2008. En cuanto a la Resolución de 14 de junio de 2004 ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 3 de octubre de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.