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Resumen reforma Reglamento del Registro Mercantil 2023: EUID, sucursales y publicidad.

RESUMEN DE LA REFORMA DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL 2023: EUID, SUCURSALES Y PUBLICIDAD.

Por José Ángel García-Valdecasas Butrón, registrador

 

Real Decreto 442/2023, de 13 de junio, por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, y por el que se traspone parcialmente la Directiva (UE) 2019/1151 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132 en lo que respecta a la utilización de herramientas y procesos digitales en el ámbito del Derecho de sociedades.

Resumen en breve: 

Se crea el Identificador único europeo (EUID), obligatorio para todas las sociedades de capital. Inscripción de sucursales de sociedades de otros estados miembros de la UE. Información societaria europea y acceso a la misma mediante la plataforma central europea con interconexión obligatoria.

Introducción.

Una de las mayores preocupaciones de la Comisión Europea ha sido y lo sigue siendo “la de fomentar la competitividad y productividad de las empresas y una mayor adaptación a los cambios y mejoras tecnológicas…” de las sociedades de los distintos Estados miembros. Con esta finalidad surge la Directiva (UE) 2019/1151 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132 en lo que respecta a la utilización de herramientas y procesos digitales en el ámbito del Derecho de sociedades, con la finalidad de “permitir  iniciar de manera más sencilla una actividad económica, bien mediante el establecimiento de una sociedad en otro Estado miembro, bien mediante la apertura de una sucursal de dicha sociedad en otro Estado miembro, así como facilitar información exhaustiva y accesible sobre las sociedades de forma digital”.

En este mismo marco se considera un elemento esencial la interconexión de los registros mercantiles de los Estados miembros.

En suma, lo que pretende la Directiva es posibilitar la constitución de sociedades en línea, con documentos estandarizados y extendiendo ese procedimiento a todo el “ciclo de vida de la sociedad, incluyendo el registro de sucursales”.

En España, la constitución de sociedades por vía telemática ya había sido puesto en marcha desde tiempo atrás siendo uno de sus principales hitos la llamada Ley de Emprendedores. Pero ahora se da un paso más eliminando la comparecencia física de los fundadores ante el notario para el otorgamiento de la escritura de constitución.

A la anterior finalidad responde la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de (…) y digitalización de actuaciones notariales y registrales (ver resumen). Lo que ahora se pretende con la modificación del RRM es completar los dispuesto en la Ley en lo que respecta al registro de sucursales de otros Estados miembros también de forma electrónica, aprovechando para regular también el nuevo número de identificación de las sociedades con la finalidad de facilitar la consulta por el sistema de interconexión de registros.

Para conseguir todo lo anterior se llevan a cabo las siguientes reformas en el Reglamento del Registro Mercantil (RRM).

Primero. Identificador único europeo (EUID).

Para regularlo se introduce un nuevo artículo, el 94 bis, en el Reglamento.

— El número será obligatorio para todas las sociedades de capital y para las sucursales de sociedades de otros estados miembros.

— Su finalidad será crear una identificación única a efectos de las comunicaciones entre registros a través del sistema de interconexión.

— El número se compondrá del prefijo del país, en nuestro caso ES, el código del registro mercantil seguido por un punto, el número de la sociedad o sucursal en el registro, y un dígito de control. Respecto de este dígito de control el artículo 94 bis dice que se le añadirá “en su caso”. Ni que decir tiene que será un dígito totalmente obligatorio para evitar errores en la identificación de las sociedades. El “en su caso” se toma literalmente de la Directiva, pero los redactores del Reglamento deberían haberlo suprimido pues la Directiva al dirigirse a 27 países prevé el caso de que, en alguno de ellos, no se pudiera implementar dicho número.

Posible ejemplo de EUID: ES18. 00000000 7.

Aunque el RRM no tiene disposiciones transitorias, es de suponer que en el momento en que entre en vigor el RRM, que lo es cuando entre en vigor la Ley 11/2023, el sistema informático de cada registro asignará ese número de forma automática a todas las sociedades existentes.

Quizás surjan algunos problemas con los números bis o números duplicados lo que deberá estar previsto por el sistema informático.

Segundo. Sobre inscripción de sucursales de sociedades de otros Estados miembros.

Para ello se hace una doble modificación.

Por una parte, se cambia la rúbrica de la sección 2ª del capítulo XI del título II que antes era “de los empresarios extranjeros” por la rúbrica “De la inscripción de los empresarios y sus actos”.

Al propio tiempo se introducen en el Reglamento los artículos 308 bis a 308 quater.

Su contenido se refiere a lo siguiente:

— El 308 bis a la creación en línea de sucursales de una sociedad establecida en otro Estado miembro de la Unión Europea.

Sobre ello establece lo siguiente:

  1. Aplica a esas sucursales el mismo sistema electrónico que es aplicable a la constitución de sociedades limitadas.
  2. No obstante, deja a salvo la posibilidad de utilizar cualquier otro sistema legal (art. 20 bis LSC). Es decir, no se trata de un sistema exclusivo ni excluyente.
  3. Los documentos se pueden presentar en línea directamente en el Registro o se puede utilizar la presentación en línea notarial.
  4. El sistema es aplicable a las creaciones “sucesivas”, a los actos posteriores y al cierre de sucursales.
  5. A la inscripción de estas sucursales se les aplican los artículos del RRM relativos en general a la inscripción de sucursales, es decir los artículos 295 a 308, que comprenden desde lo que es una sucursal a la documentación obligatoria para las mismas.
  6. De esa aplicabilidad general sólo se excluye el artículo 302.3 relativo a que la modificación de los estatutos de la sociedad extranjera se hará constar en la hoja abierta en la sucursal en que consten los datos relativos a la sociedad. La razón puede estar en la posible onerosidad de esa transcripción de modificaciones estatutarias y porque las mismas ya estarán a disposición de terceros por medios del sistema de interconexión de registros.
  7. Si la calificación es favorable, el plazo para la inscripción de la sucursal es de diez días laborables. Si excede dicho plazo se comunican al presentante las causas del retraso.

Art. 308 ter. Trata de la documentación necesaria para la inscripción. Esta será la siguiente:

  1. El documento que acredite la existencia de la sociedad y su denominación y forma jurídica de la sociedad, domicilio, datos registrales, el EUID, y el nombre y apellidos o denominación social de sus administradores, con indicación del cargo que ostenten. Antes de la inscripción el registrador lo comprueba por el sistema de interconexión de registros.
  2. Documento por el que se establezca la sucursal.
  3. En su caso identificación de la sucursal.
  4. Su domicilio.
  5. Actividades encomendadas.
  6. Identidad de los representantes permanentes con sus facultades.
  7. Los demás documentos o indicaciones que, en su caso, sean necesarios.

Artículo 308 quater. Sobre el cierre en línea de una sucursal.

  1. El procedimiento es el mismo establecido para la extinción de la sociedad.
  2. Es necesario el acuerdo de cierre por el órgano que sea competente.
Tercero. Sobre la información societaria europea y su acceso mediante la plataforma central europea y el Identificador Único Europeo (EUID).

Para ello en el mismo Capítulo se crea una sección tercera, bajo dicha rúbrica, con los artículos 308 quinquies a 308 septies.

Tratan de los siguiente:

Artículo 308 quinquies. Sobre información societaria europea. Se establece lo siguiente:

1. La interconexión con la plataforma central europea es totalmente obligatoria debiendo regularse su establecimiento de forma reglamentaria.

2. La publicidad que deba darse es la siguiente:

a) El nombre y forma jurídica de la sociedad, su domicilio social, el Estado miembro en el que estuviera registrada, su número de registro y su Identificador Único Europeo (EUID).

b) La escritura de constitución y los estatutos.

c) Las modificaciones de los estatutos, comprendida la prórroga de la sociedad.

d) Después de cada modificación de los estatutos, el texto íntegro del acto modificado, en su redacción actualizada.

e) El nombramiento, el cese, así como la identidad de los miembros del órgano de administración y su forma de actuación. También de los auditores y los administradores inhabilitados.

f) El importe del capital suscrito, cuando la escritura de constitución o los estatutos mencionen un capital autorizado, a menos que todo aumento de capital suscrito implique una modificación de los estatutos.

g) Los depósitos de cuentas.

h) Todo cambio de domicilio social.

i) La disolución de la sociedad.

j) La resolución judicial que declare la nulidad de la sociedad.

k) El nombramiento y la identidad de los liquidadores, y sus facultades legales o estautarias.

l) La extinción de la sociedad.

Artículo 308 sexties. De la información de las sucursales

La publicidad referida a sucursales será la siguiente:

a) El domicilio de la sucursal.

b) Actividades de la sucursal.

c) El número de Registro de la sociedad y su EUID.

d) La denominación y la forma jurídica de la sociedad, así como la denominación de la sucursal si esta última no corresponde a la de la sociedad.

e) El nombramiento, el cese o la inhabilitación de los miembros del órgano de administración de la sociedad matriz.

f)   Los representantes permanentes de la sociedad para la actividad de la sucursal, con indicación del contenido de sus poderes.

g) La disolución de la sociedad.

h) El nombramiento y la identidad de los liquidadores, así como sus facultades legales o estatutarias.

i) La extinción de la sociedad.

j) La declaración en concurso de la sociedad.

k) Los depósitos de cuentas anuales, normales o consolidadas.

 l) El cierre de la sucursal.

Hemos adaptado la redacción de los dos artículos anteriores a la legislación española, pues el redactor de la modificación del RRM al parecer se ha limitado a reproducir los textos de la Directiva de forma literal.

Nos ha llamado la atención que se hable de número de registro, cuando en teoría este número será sustituido por el EUID, de modificación de escritura, que, aunque posible, es algo excepcional en la legislación societaria española

Y también nos llama la atención que no se incluye en la publicidad a los poderes que sin duda se seguirán inscribiendo y dando publicidad de ellos.

Tampoco se hace referencia a las modificaciones estructurales, a los secretarios o vicesecretarios del órgano de administración no consejeros, a la designación de la empresa encargada del registro contable, a las resoluciones judiciales sobre impugnación de acuerdos u otras medidas administrativas de intervención o a la emisión de obligaciones.

Debemos tener en cuenta que la Directiva de 2017 es de aplicación a la sociedad anónima, la sociedad comanditaria por acciones y la sociedad de responsabilidad limitada. Por tanto, atendiendo a la causa de la modificación, que es la incorporación de la Directiva, parece que en el sistema de interconexión europea sólo se deben incluir los datos de esos tipos sociales, que son la práctica totalidad de las sociedades inscritas en los Registros de España, y de ellas los datos señalados en el Reglamento, pues las sociedades especiales que existen, sin entrar en detalles, deben ser sociedades anónimas.

Parece, por consiguiente, que a partir de ahora se crea un doble tipo de publicidad: el de la interconexión, con los datos señaladas que afectan a esos tipos sociales, y el de publicidad general que afecta a las demás formas sociales inscritas y a los datos no mencionados en estos artículos del RRM.

De todas formas, esto es una primera aproximación de urgencia al problema, debiendo realizarse un estudio en más profundidad de cómo quedará la publicidad registral tras la Ley 11/2023 y esta modificación el RRM.

Artículo 308 septies. Sobre modificación de datos de sucursales transfronterizas intracomunitarias. Es un artículo destinado a los RRMM.

Los RRMM deberán notificar “sin demora” para la debida coordinación sobre matrices y sucursales, por el sistema de interconexión los siguientes datos de las sociedades matrices inscritas en España que tengan sucursales en otros Estados miembros:

a) Las modificaciones relativas a la denominación, el domicilio social, el número de registro, la forma jurídica de la sociedad, las modificaciones relativas al nombramiento, el cese de funciones, y la identidad de las personas que participen en la administración, vigilancia o control de la sociedad o que tengan poderes de representación. También notificará el depósito de los documentos contables de la sociedad.

b) La información relativa a la apertura y clausura de procedimientos de liquidación e insolvencia y sobre la extinción de la sociedad.

c) la apertura, el cierre y supresión del registro de las sucursales de sociedades de otros Estados miembros inscritas en España.

De todas las comunicaciones anteriores se debe dar acuse de recibo y consignarán o actualizarán, sin demora, las informaciones que reciban, en particular, de las sociedades españolas con sucursales en otro Estado miembro y de las sucursales de sociedades de otro estado miembro. Cuando se pida información se la completará de forma obligatoria a los procedimientos de liquidación e insolvencia de sus respectivas matrices, así como sobre su extinción, indicando el Registro en que consten inscritos dichos actos y su fecha.

Este artículo sigue con la imprecisión que caracteriza a los anteriores, pues conforme al mismo, parece que los “poderes de representación” -no sabemos a qué representación se refieren si orgánica o voluntaria- deben comunicarse, lo que no tiene sentido si de ellos no se da publicidad general.

En nuestra opinión el Reglamento en este tema de la publicidad de poderes debería haber sido mucho más preciso y adaptarse a la legislación y nomenclatura española. Incluso en la información general y en la de las sucursales se habla de personas que puedan representar en juicio a la sociedad lo que pudiera plantear dudas sobre los llamados poderes para pleitos que por supuesto deben seguir siendo excluidos de la hoja de la sociedad y de toda publicidad registral.

Cuarto. Sobre los empresarios extranjeros.

Por razones de ordenación se crea una nueva sección la 4ª bajo la rúbrica “de los empresarios extranjeros” con los actuales artículos 309 y 309 bis.

Quinto. Sobre honorarios y publicidad gratuita.

Para su regulación se introduce una nueva disposición final que será la séptima.

 Se dispone lo siguiente:

1. Las tasas por la información mercantil a que se refiere el RRM, obtenida través del sistema de interconexión de Registros o del propio registro no serán superiores a su coste administrativo, incluido el coste de desarrollo y mantenimiento de los Registros.

2. Gratuitamente se podrá disponer de la siguiente información a través también del sistema de interconexión de Registros o del propio registro:

a) Denominación o denominaciones y forma jurídica de la sociedad.

b) Domicilio social.

 c) Número EUID.

d) Sitio web de la sociedad, si consta.

 e) Cierre de hoja, extinción y cierre, disolución, liquidación o si está económicamente activa o inactiva, si consta en el registro.

 f) Objeto social.

g) Identidad de los miembros del órgano de administración y su forma de actuación.

 h) Sucursales en otro Estado miembro (denominación y EUID).

La información entre Registros será gratuita, como lo es ahora.

Al ser la DF examinada una transcripción traducida de la Directiva, hemos procurado adaptar los distintos apartados a la legislación aplicable y a los datos que de las sociedades que puede suministrar el Registro Mercantil, tanto de forma directa como por medio del sistema de interconexión de registros.

Así hemos eliminado la referencia a distintas denominaciones que no es aplicable en nuestro sistema, al Estado miembro al que pertenece la sociedad, pues ya constará en el EUID, la referencias a suministrar el objeto, si consta, pues en el Registro español constará siempre, al número de registro pues constará en el EUID y a la supresión de la sociedad por ser concepto extraño al derecho español. Quizás esta labor la deberían haber hecho los redactores de la modificación.

En este artículo también llama la atención que se hable de tasas por la obtención de la información que no sea gratuita. La tasa es un tributo que se paga por el disfrute de ciertos servicios o por ejercicio de ciertas actividades públicas en beneficio particular.

Los honorarios que se devengan por los servicios registrales no son en ningún caso una tasa, pues no se trata de tributos que haya que ingresar en la Hacienda Pública, sino la forma de mantenimiento del sistema registral y de retribución de los registradores por la prestación de sus servicios.

No creemos que la intención del legislador haya sido la de cambiar la naturaleza de los honorarios establecidos el Arancel registral, pues lo que se ha hecho, por razones que se nos escapan, pues no había ninguna urgencia en esta reforma que tardará todavía un año en entrar en vigor, es transcribir de forma literal en la DF que examinamos el artículo 19 modificado de la Directiva de 2017. De tasas ya se hablaba desde la Primera Directiva de Sociedades del año 1968.

Por tanto, salvo que exista en el futuro un desarrollo del desarrollo, los honorarios seguirán siendo los que son hasta ahora.

Sexto. Sobre transposición de Directivas.

Según la DF 2ª se transpone de forma parcial la Directiva (UE) 2019/1151 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132 en lo que respecta a la utilización de herramientas y procesos digitales en el ámbito del Derecho de sociedades.

Séptimo. Entrada en vigor.

Entrará en vigor cuando entre en vigor la Ley 11/2023, de 8 de mayo, en lo que se refiere a la digitalización de los Registros, es decir el 9 de mayo de 2024.

Octavo. Nota final.

Tal y como hemos visto, la reforma del RRM provocará numerosos problemas en su correcta aplicación y en todo caso nos parece que adolece de diversas imprecisiones.

Por ello, cuando al final del preámbulo del RD se viene a decir que la norma promulgada, en virtud del principio de transparencia, ha sido sometida a informe de los colectivos implicados recogiendo sus aportaciones y que se ha informado a los interesados, permítaseme ponerlo en duda, pues es extraño que si ha pasado el filtro del Corpme y de otros Colegios o colectivos profesionales estos no hayan puesto de relieve los numeroso fallos y errores que hemos detectado en una primera aproximación a la norma, y, si los han puesto de relieve, evidentemente no se les ha hecho mucho caso. JAGV.

 

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Cabo Tres Forcas (Marruecos). Por JAGV.

 

Tema 79 Hipotecario Registros. Publicidad Formal.

TEMA 79 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 79. Publicidad formal del Registro. Manifestaciones. Notas simples. Certificaciones: Sus clases y valor. Tratamiento profesional de la publicidad registral. Su conexión con el derecho a la intimidad. Idea de la reconstitución del Registro destruido.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 71

Notarías: tema 65 

 

TEMA 79. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. Publicidad formal del Registro. 
  2. Manifestaciones.
  3. Notas simples.
  4. Certificaciones: Sus clases y valor.
  5. Tratamiento profesional de la publicidad registral. Su conexión con el derecho a la intimidad.
  6. Idea de la reconstitución del Registro destruido.

 

1.- PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO

▪El principio de publicidad registral tiene dos vertientes:

-Principio de publicidad material, que tiene por finalidad dar notoriedad a los derechos reales inmobiliarios y precisar los efectos que la ley confiere a esta publicidad, y que se concreta en los principios de legitimación y fe pública.

-y principio de publicidad formal, que se refiere a los modos o medios de dar notoriedad a las inscripciones, permitiendo y facilitando a los particulares el conocimiento del Registro.

Ambas vertientes están relacionadas, pues como decía Jerónimo González la publicidad material se hace efectiva a través de la publicidad formal.

▪El principio de publicidad formal se consagra en el artículo 221 LH “los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos»

▪De este artículo deduce Diez Picazo que nuestro sistema de publicidad formal no es absoluto, sino relativo o limitado a quienes tengan interés conocido, interés conocido a juicio del Registrador, como puntualiza el artículo 222 LH. El principal problema que suscita este precepto se refiere al concepto de interés «conocido», que contrasta con la de interés «legítimo» que utilizaba la exposición de motivos de la LH de 1861. En la doctrina existen dos líneas interpretativas:

1 – Teoría amplia. La tesis más amplia estima que el simple hecho de acudir al Registro en demanda de información basta para que el interés del solicitante sea «conocido» por el registrador, que no podría negarse a proporcionar la información solicitada.

  • Se entiende que este es el criterio más conforme con la propia naturaleza y finalidad de la institución registral, que precisamente intenta evitar las situaciones de clandestinidad.
  • En la práctica, este concepto amplio de interés determinó la aparición de medios de información paralelos al registro, originando un tráfico de información ilegal y en ocasiones inexacto.

2 – Teoría restringida. La teoría más restringida entiende que los conceptos de interés legítimo y conocido no son contrapuestos, sino complementarios, aduciendo que:

  • El ejercicio de cualesquiera derechos siempre supone la presencia de un interés legítimo, como exigencia institucional
  • Y que es preciso que el interés sea conocido por el registrador, a efectos de determinar su legitimidad o ilegitimidad.

▪Así pues la calificación del interés es necesaria y corresponde al Registrador, en íntima conexión con el tratamiento profesional de la publicidad registral y el derecho a la intimidad que examinaremos luego. Este criterio se plasmó en dos Instrucciones, de 1.985 y 1.987, cuya doctrina fue recogida en la reforma reglamentaria de 4 de septiembre de 1998, que dio su actual redacción al art. 332 RH. (aunque esa redacción fue parcialmente anulada, como otros aspectos de la reforma, por la STS 31-enero-2001).

▪El Reglamento Hipotecario contiene supuestos en los que el interés conocido se presume:

 – El artículo 332.5 RH presume interés legítimo en el solicitante de notas simples cuando se realice a efectos: Tributarios, de valoraciones inmobiliarias, o de otorgamiento de préstamos o créditos con garantía hipotecaria.

– Y el artículo 332.3 RH dispone que “Cuando el solicitante de la información no sea el directamente interesado, sino un encargado para ello, debe acreditar ante el Registrador el encargo recibido y la identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa. No obstante, se presumen acreditados:

  • Los sujetos que desempeñen actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico inmobiliario, como entidades financieras, abogados, procuradores o graduados sociales
  • Las Entidades y Organismos públicos
  • Y los detectives, siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro.”

La presunción de interés legítimo no exime, por tanto, al solicitante de la necesidad de expresar la causa de la consulta y de que el Registrador lo califique.

▪ También debemos tener en cuenta la presunción del interés, en el caso de manifestaciones telemáticas, de las autoridades públicas introducido por la Ley 24/05 que veremos a continuación.

En cuanto a los modos de hacer efectiva esta publicidad formal pasaremos a estudiar a continuación las manifestaciones, notas simples informativas y las certificaciones.

. Las resoluciones de 29 de julio y 3 de diciembre de 2010 y 26 febrero 2013, se ocupan de la calificación del interés por el registrador y fijan los siguientes parámetros:

  • Debe justificarse ante el registrador
  • Debe ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado y con las excepciones antes vistas.
  • Ha de ser directo o acreditar debidamente el encargo, con la excepción del artículo 332.3 RH.
  • Ha de ser legítimo. Es un concepto más amplio que el de interés directo, pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito, es decir, no contrario a derecho.
  • Ha de ser un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante.

 

2.- MANIFESTACIONES

▪La manifestación directa de los libros es uno de los medios tradicionales de realizar la publicidad formal, recogida ya desde la LH de 1861, que sólo permitía dos medios de publicidad: la manifestación directa y las certificaciones.

▪La generalización de la nota simple restringió la aplicación de la manifestación directa que, con la aparición de los libros de hojas móviles, fue contemplado cada vez con mayor desconfianza, ante el peligro de sustracción o deterioro de los libros. Así la DGR, ya en instrucción de 1985, señaló que la manifestación por exhibición quedaría reducida a casos excepcionales.

▪Este criterio restrictivo inspiró la reforma por la Ley de 13 de abril de 1998 del art. 222 LH.: “Los registradores pondrán de manifiesto los libros del registro en la parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan interés en consultarlos, sin sacar los libros de la oficina y con las precauciones convenientes para asegurar su conservación.”

▪De esta última regla, en combinación con la Instrucción de 17 de febrero de 1998 y el art. 332 RH., que establece el deber del Registrador de poner de manifiesto el contenido de los libros, pero prohibiendo el acceso directo a los mismos, parecía desprenderse la desaparición de la exhibición directa o física de los libros.

▪ Sin embargo, la STS 31 enero 2001, que declara nulas muchas de las modificaciones hechas por el RD 1998, declara ser conforme a derecho el artículo 332 RH en sus apartados 1º y 2º, siempre que se interpreten de acuerdo con el artículo 222.1 LH, entiende que no se infringe el principio de jerarquía normativa si se interpreta el artículo 332 conforme al art. 222 LH y no se utiliza como un subterfugio para incumplir el deber que impone al Registrador de poner de manifiesto los libros del Registro y no meramente su contenido, así hoy en día se entiende que continúa vigente la exhibición directa de los libros.

▪ Viene a confirmar esta vigencia de la manifestación de los libros la nueva redacción dada al artículo 222 LH apartados 10º y 11º por la Ley 24/05 de 18 de noviembre de Reformas para el impulso a la Productividad, según los cuales “La manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro” “Reglamentariamente se concretará el procedimiento para autorizar la restricción del acceso a la información relativa a determinadas personas, comerciantes o fincas cuando ello venga impuesto por razón de la protección de la seguridad e integridad de las personas o de los bienes”

▪Sobre este acceso telemático la LH diferencia según quien sea el solicitante:

a) Tratándose de autoridades, empleados o funcionarios públicos: *Según el art. 222.10, si actúa por razón de su oficio y cargo, su interés se presume en atención a su condición y el acceso se realizará sin intermediación por parte del Registrador.

*Dicha autoridad, empleado o funcionario público deberá identificarse con su firma electrónica reconocida o por cualquier otro medio tecnológico que en el futuro la sustituya.

*Cuando el consultante sea un empleado o funcionario público, responderán éstos de que la consulta se efectúa amparada en el cumplimiento estricto de las funciones que respectivamente les atribuye la legislación vigente.

*El único caso en que es necesaria la intermediación del Registrador es cuando se trate del acceso al Índice de Personas.

*Incluso pueden acceder telemáticamente al Libro de Entrada (art. 248.2 LH)

b) Tratándose de otras personas, según se desprende del artículo 222 bis LH, añadido por la Ley 24/05, es necesaria la previa solicitud, y el Registrador decidirá sobre la misma.

*Las solicitudes de información se ajustarán a un modelo informático aprobado por la DGRN que debe contener los siguientes campos:

*identificación del solicitante, con nombre, apellidos, DNI, o denominación social y CIF, además de la dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones. En todo caso es necesaria la firma electrónica reconocida del solicitante o su representante.

*interés legítimo en la información, si el registrador entendiera que no ha quedado acreditado de modo suficiente dicho interés legítimo podrá solicitar que se le complete éste.

*la finca, los derechos, libros o asientos a que se contrae la información, que se identificarán a través de cualquiera de sus titulares, datos registrales y referencia catastral. En el caso de que la consulta se refiera al Índice de Personas o al Libro de Incapacitados basta con citar a cualquiera de los titulares de las fincas o derechos.

*El Registrador debe notificar al solicitante en el plazo máximo de veinticuatro horas si autoriza o deniega el acceso, en este último caso de forma motivada.

En el caso de ser positiva, incorporará el código individual que permitirá el acceso a la página que reproduzca el contenido registral relativo a la finca solicitada. Este contenido registral, que se limitará a los asientos vigentes, se pondrá de manifiesto al interesado durante el plazo de veinticuatro horas desde la notificación accediendo al mismo.

Si el Registrador se negare injustificadamente a manifestar los libros del Registro se estará a lo dispuesto en el artículo 228 LH, que en lo relativo al recurso de queja por negativa del Registrador, tras la reforma por la Ley 24/05 sigue las pautas del recurso gubernativo.

*En todo caso las notificaciones entre el Registrador y el solicitante de información se realizarán en la dirección de correo electrónico que designe éste y deberán contar con la firma electrónica reconocida del Registrador.

en la Resolución de 14 de septiembre de 2012 y en la 1 de abril del 2013 la DGRN dispone que la exhibición de los libros. Ha de ser exclusivamente por medio de fotocopia de los asientos, fotocopia, que no podrá ser retirada por el interesado y cuyo contenido no podrá ser copiado. Además, la reproducción del libro debe ser, como recoge el art. 222.1 LH, en la parte necesaria (protección de datos personales) por lo que sólo debe comprender aquellos aspectos del folio que sean acordes con el interés alegado y debe excluir aquella información que no sea estrictamente patrimonial

 

3.- NOTAS SIMPLES

▪La nota simple fue introducida por el RH. de 1946, que dio cobertura positiva a una práctica ya arraigada. Su regulación actual se recoge en los artículos. 222.5 LH y 332.5 RH.

▪El artículo 222.5 LH ha sido reformado por la Ley 24/05, y como novedades o precisiones que introduce esta reforma podemos señalar las siguientes:

.Se aclara su carácter puramente informativo no dando fe del contenido de los asientos.

.Se recoge la responsabilidad del Registrador por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición, no es sino uno de los supuestos que originan responsabilidad civil del Registrador, objeto de estudio en el tema correspondiente.

.Admite las notas simples literales y de extremos concretos.

▪ Efectivamente, según la redacción anterior del art. 222.5 LH, todavía recogida en el art. 332.5 RH, la nota simple era un extracto sucinto del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca objeto de manifestación. Ahora podremos hablar de distintas clases de notas, por su contenido:

Literales, si así lo solicita el interesado

Ya el art. 332.5 RH. permitía que la nota simple contuviese inserción literal si así lo requería el solicitante, pero estas notas literales, tenían un carácter excepcional y debían solicitarse de manera expresa.

Las notas simples literales plantean el problema de si pueden expedirse mediante fotocopia del asiento. Lo cierto es que aunque no se pueden decir que estén totalmente proscritas (la DG en Instrucciones de 5 febrero 1987, 29 octubre 1996 y 17 febrero 1998 calificó su empleo de excepcional) no puede ser utilizadas como medio normal de publicidad formal, ya que eso no sólo contravendría las Instrucciones de la DGRN sobre recuperación de los archivos y sobre publicidad formal (que obligan al Registrador a comprobar que las fotocopias no salen del Registro) sino que demostraría que no se califica el interés ni se vela por el cumplimiento de la normativa sobre datos de carácter personal.

En extracto, en este caso deberá reproducir según el art. 222.5 LH el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos.

Referida a extremos concretos solicitados por el interesado

▪Una modalidad específica de notas simples son las de información continuada, reguladas en los artículos 175 RN y 354 RH., redactados en 1994 y completados por la Instrucción de 2-Diciembre-1996.

– El Notario, antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de adquisición o constitución de derechos reales inmobiliarios, debe solicitar del R.P. la información correspondiente, mediante escrito que puede ser remitido por cualquier medio, incluido el fax y la remisión electrónica. No hay obligación de solicitar la información cuando se trate de actos de liberalidad, cuando el transmitente del bien o el constituyente del derecho sea una Entidad de Derecho Público, o cuando el interesado, por razones de urgencia, renuncie a ello.

– El Registrador, en los tres días hábiles siguientes, remitirá mediante fax la información solicitada, haciendo constar todas las solicitudes de información que, respecto de la misma finca, se hayan recibido de otros Notarios en los diez días naturales anteriores.

– Además, dentro de los nueve días naturales siguientes, el Registrador debe comunicar al notario, en el mismo día en que se produzca:

  • La presentación de cualesquiera títulos que afecten o puedan modificar la información inicial.
  • O el recibo de otras solicitudes de información relativas a la misma finca.

-Debemos hacer referencia al artículo 108 de la Ley 24/01 de Medidas fiscales, administrativas y de orden social, introducido por la Ley 24/05 que establece que el envío de cuanta notificación, calificación y comunicación deban dirigir los Registradores a los Notarios se realizará mediante los Sistemas de Información corporativos de cada organización debidamente conectados.

Procedimiento. En cuanto al procedimiento de expedición de las notas simples informativas, se caracteriza por:

– Rogación. La expedición de notas simples requiere solicitud escrita del interesado, incluso vía fax, quedando archivada en el registro de modo que pueda conocerse la persona del solicitante, su domicilio y el DNI durante tres años.

No obstante, según el Art. 19 bis.1 LH si la calificación es positiva y el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, el Registrador librará nota simple informativa.

–Plazo. No se regula expresamente el plazo de expedición, pero debe aplicarse analógicamente el máximo de cuatro días por finca que rige para las certificaciones.

-Libre elección. Según el artículo 222.8 LH: Los interesados podrán elegir libremente Registrador a través del cual obtener la información registral relativa a cualquier finca, aunque no pertenezca a la demarcación de su Registro, siempre que deba expedirse mediante nota simple informativa o consista en información sobre el contenido del Índice General Informatizado de fincas y derechos.

–Medios electrónicos. La incorporación de las tecnologías de la información ha determinado importantes innovaciones en los modos de suministrar la publicidad formal y concretamente las notas simples informativas, y de ello se ha ocupado reiteradamente la DGRN

. La RDGRN 12 noviembre 1999 señala que la nota no debe cumplir los requisitos de firma electrónica avanzada, pudiendo incluso omitirse todo tipo de firma, ya que tienen un carácter meramente informativo.

. La RDGRN 10 abril 2000 sobre publicidad formal e instrumental a través de correo electrónico establece:

-la obligación de los Registradores de disponer de correo electrónico que permita la comunicación con cualquier interesado

-y la obligación del Colegio de crear una página Web en Internet que sirva de portal único para acceder al sistema de publicidad formal basado en los datos del Índice General Informatizado (objeto de estudio en otro tema) y que permita a través de cualquier Registrador: la localización registral de la finca y la obtención por el interesado de la publicidad formal a través del correo electrónico.

En todo caso, el registrador debe apreciar interés conocido en el solicitante; y el sistema debe dejar constancia de quien ha solicitado la información.

El Colegio ha dado cumplimiento a esta obligación configurando la consulta de los datos de los Registros de la Propiedad a través del sistema FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas) y del FLEI (Fichero Localizador de Entidades Inscritas). El FLOTI a diferencia del FLEI no es más que un sistema de petición de notas simples por internet, de manera que no existe una base de datos a la que se pueda acceder de inmediato y sin control del interés. Las consultas realizadas por los usuarios se dirigen a un fichero central en el cual figura el Registro en que se encuentra la información requerida, y que dirige la consulta a la base de datos correspondiente al Registro, el cual devuelve la información en tiempo real y completamente actualizada. La nota se expedirá a la dirección de correo electrónico designada por el interesado dentro de las veinticuatro horas siguientes a la solicitud.

 

4.- CERTIFICACIONES: SUS CLASES Y VALOR

Concepto. Según ROCA, las certificaciones son copias, transcripciones o traslados, literales o en relación del contenido del Registro, que constituyen el medio de acreditar fehacientemente la situación hipotecaria de las fincas y derechos.

Clases

a) Por el contenido. 223 L.H.:

– De los asientos de todas clases, relativos a bienes o personas que los interesados señalen.

– De asientos determinados que los mismos interesados señalen

– De no existir asientos de ninguna especie o de especie determinada.

– También pueden ser de asientos, que es la regla general o de los documentos archivados en el Registro, respecto de los cuales los Registradores puedan considerarse como sus archiveros naturales (Art. 342 RH).

b) Por el objeto, pueden ser de dominio o de cargas (Art. 235 L.H.).

c) Por el tiempo. Art. 224 LH, por un periodo fijo y señalado o por todo el transcurrido desde la instalación o reconstitución del Registro.

d) Por la forma de expedición. 232 L.H:

– Certificaciones literales.

– En relación, que expresarán todas las circunstancias necesarias para la validez de los asientos; las cargas que pesen sobre el inmueble o derecho inscrito, y cualquier otro punto que el interesado o el Registrador juzguen importante. Si no se expresa la clase, se entiende en relación.

e) Por sus peculiaridades, frente a las certificaciones ordinarias:

– La certificación con información continuada (Art. 354 R.H.). Se referirá a los asientos de presentación que afecten a la finca de que se trate y se practiquen desde la expedición de la certificación hasta los 30 días naturales siguientes.

Certificación con informe del Registrador, que puede ser vinculante o no vinculante (Art. 355 RH).

* Este precepto ha sido parcialmente declarado nulo por la STS 31 I 2001, pues vulnera lo dispuesto en el Art. 253.3 LH que sólo permite pedir dictamen vinculante sobre los medios de subsanación, rectificación o convalidación en los supuestos de denegación o suspensión, ya que los dictámenes vinculantes no están amparados en el deber general de informar que a los Registradores impone el Art. 222.7 LH.

Procedimiento de expedición:

-Funcionario competente. La certificación es competencia exclusiva del Registrador.  Art. 335 RH.

– Rogación. Art. 227 LH: Los Registradores expedirán certificaciones a instancia de quien, a su juicio, tenga interés conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real de que se trate, o en virtud de mandamiento judicial.

La instancia deberá hacerse por escrito y podrá presentarse en la oficina del Registro o remitirse por vía telemática.

La certificación se expedirá, a elección del solicitante, en papel o en formato electrónico, en los términos que reglamentariamente se establezcan. Inexcusablemente con firma electrónica avanzada.

-Contenido de la solicitud. Art. 229 LH Las solicitudes de los interesados y los mandamientos de los Jueces o Tribunales en cuya virtud deban certificar los Registradores expresarán con toda claridad:

* La especie de certificación que con arreglo al Art. 223 se exija, indicando y si ha de ser literal o en relación

* Los datos e indicaciones que, según la especie de dicha certificación, basten para dar a conocer al Registrador los bienes o personas de que se trate.

* El período de tiempo a que la certificación deba contraerse.

– Constancia en el diario. Art. 416.3 RH Se presentará en el diario los documentos judiciales y administrativos para la expedición de certificaciones y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral

* En los demás casos, dichas solicitudes podrán presentarse si los interesados lo solicitan o el Registrador lo estimare procedente.

– Forma. Art. 350 RH. Las certificaciones se extenderán en papel con el sello correspondiente, que podrá estar impreso, y sellado por el Colegio Nacional de Registradores, con arreglo a modelos y normas aprobados por la DG. En todo caso deben estar firmadas por el Registrador.

Plazo Según el Art. 236 LH los Registradores expedirán las certificaciones que se les pidan en el plazo más breve posible, pero sin que éste pueda exceder nunca del correspondiente a CUATRO DIAS por cada finca, cuyas inscripciones, libertad o gravámenes, se trate de acreditar. Art. 237 LH transcurrido el término fijado en el Art. anterior, podrá el interesado, utilizar el recurso que concede el Art. 228, mencionado anteriormente.

Contenido de la certificación:     

– Art. 230: Las certificaciones se darán de los asientos de los libros de inscripciones. Cuando al tiempo de expedirlas existiere algún título pendiente de inscripción en el Registro que debiera comprenderse en la certificación pedida, y cuando se trate de acreditar la libertad de alguna finca, o la no existencia de algún derecho, el Registrador certificará también de los correspondientes asientos del Diario.

– Art 231: Salvo lo anterior, los Registradores no certificarán de los asientos del Diario con sus notas sino cuando el Juez o Tribunal lo mande o los interesados lo pidan expresamente.

En tales casos, habrá de advertirse su situación registral de pendencia, cancelación o incorporación al asiento principal.

– Art. 233 LH los Registradores, previo examen de los Libros, extenderán las certificaciones con relación únicamente a los bienes, personas y periodos designados en la solicitud o mandamiento, sin referir en ella más asientos ni circunstancias que los exigidos, salvo lo dispuesto en el p. 2º Art 230 y en el Art 234 pero sin omitir tampoco ninguno que pueda considerarse comprendido en los términos de dicho mandamiento o solicitud.

Valor de las certificaciones. ROCA destaca los siguientes aspectos:

 – Como único medio de justificar la libertad o gravamen de los bienes. Art. 225 LH la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o DRs sólo podrán acreditarse en perjuicio de tercero por medio de certificación del Registro.

Como documento público. Así resulta del Art. 317.4 LEC.

-Su valor probatorio se regirá por las reglas de las copias de los documentos públicos y, especialmente, por el art. 1220 C.C.

-Según el Art. 226 LH: cuando las certificaciones no fueren conformes con los asientos de su referencia, se estará a lo que de éstos resulte, salvo la acción del perjudicado por ellas, para exigir la indemnización correspondiente al Registrador que haya cometido la falta.

 

5.- TRATAMIENTO PROFESIONAL DE LA PUBLICIDAD FORMAL: SU CONEXIÓN CON EL DERECHO A LA INTIMIDAD

        ▪La emisión de publicidad formal no es una tarea mecánica, ya que exige realizar previamente un tratamiento profesional de la información. No puede realizarse de modo ordinario mediante la reproducción literal de los asientos, ni servirse en masa. Debe de preceder a su emisión una labor de calificación mediante la cual el Registrador ha de decidir no sólo si la publicidad debe de ser emitida en el caso concreto, sino también su extensión.

        ▪ El concepto de tratamiento profesional de la publicidad registral se ha convertido un eje básico de la moderna legislación sobre la materia. Procede, básicamente de las reformas de 13 abril 1998, 27 diciembre 2001 y 18 de noviembre de 2005, que afectan al texto del artículo 222 LH, el cual, en varios de sus apartados se refiere a él, incorporándose el art. 222 bis en 2005, para regular las solicitudes de información .

        – Del apartado 2º del 222 se desprende que la manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar mediante el tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación o televaciado.

        – Del apartado 4º resulta que la obligación del Registrador al tratamiento profesional de la publicidad formal implica que la misma se exprese con claridad y sencillez, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de certificaciones literales a instancia de autoridad judicial o administrativa o de cualquier interesado.

        – El tratamiento profesional de la publicidad registral está íntimamente ligado con la facultad de asesoramiento reconocida a los Registradores en el artículo 222.7 LH. Los Registradores, en el ejercicio profesional de su función pública deberán informar a cualquier persona que lo solicite en materias relacionadas con el Registro. La información versará sobre los medios registrales más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan quienes la soliciten

        – El tratamiento profesional de la información a suministrar exige al Registrador la calificación del interés del solicitante de la información, con las salvedades relativas a autoridades públicas antes mencionadas. Y ello porque el Registro es público, pero para las finalidades para las que fue constituido, que son las de la institución registral, volcada en la seguridad del tráfico jurídico.

  – Entre las razones por las que se puede solicitar la publicidad formal se encuentran: la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales (objeto, titularidad, limitaciones, representación,…).

        – No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

        – No puede dar información en masa salvo las excepciones contempladas en la Instrucción de 17 de febrero de 1998 sobre principios generales de la Publicidad Firmal y actuación de los Registradores en las peticiones en masa. Entre las excepciones se encuentran los fines estadísticos, estudios sectoriales de las Administraciones Públicos o peticiones en desarrollo de Convenios de colaboración.

        – El Registrador ha de valorar no sólo si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada y valorando el interés legítimo (y en su caso el encargo), sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

        ▪ La necesidad del tratamiento profesional de la publicidad formal para excluir la publicidad indiscriminada de los datos registrales es consecuencia lógica de la legislación de protección de datos.

        – La Constitución Española garantiza el derecho al honor a la intimidad personal y a la propia imagen en su artículo 18.

        – El Art.222.6 LH señala que los Registradores, al calificar el contenido de los asientos registrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre protección de datos de carácter personal.

        – El Art 332.6 RH, que también trataba sobre la materia, fue anulado por STS 12 diciembre 2000.

        – En desarrollo del artículo 18 CE se promulgó la LO 5/92 de Tratamiento Automatizado de Datos de Carácter Personal que excluía de su ámbito de aplicación a los Registros de la Propiedad y Mercantiles, criterio que ha variado en la vigente LO 15/99, de 13 de diciembre de Protección de Datos de carácter Personal, en la que por exigencias comunitarias si se consideran incluidos los Registros.

        – Esta Ley ha sido desarrollada, entre otros, por el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre.

        – También se ha firmado un Protocolo de Colaboración entre el Colegio de Registradores y la Agencia de Protección de Datos de fecha 20 de diciembre de 2002.

        – Hay que advertir que esta protección va dirigida fundamentalmente a las personas físicas, que son quienes ostentan el derecho a la intimidad, no a la persona jurídica.

        – Son numerosos los datos registrales que se pueden considerar “sensibles” (por ejemplo, la filiación sobre todo si es extramatrimonial o adoptiva, estado civil de separado o divorciado, motivos de querella que dan lugar a anotaciones preventivas etc)

        ▪ La legislación de protección de datos supone la aplicación de las siguientes pautas, siguiendo los criterios dictados por la reciente resolución DGRN de 3 de diciembre de 2010:

        – Los datos personales que consten en el Registro no podrán usarse para finalidades distintas de aquéllas para los que se hubiesen recogido

        – El Registrador está obligado al tratamiento profesional de la publicidad formal, para poder excluir la manifestación de los datos carentes de trascendencia jurídica.

        – Tan solo puede recoger aquellos datos que sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido.

        – La publicidad formal ha de expresar fielmente los datos contenidos en los asientos registrales, pero sin extenderse a más de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo interés del solicitante.

        – Respecto a asientos no vigentes, el Registrador debe extremar su celo en la acreditación del interés, utilizando un criterio muy restrictivo.

        – También se ha de extremar el celo respecto a la solicitud de información sobre datos personales sin relevancia patrimonial, quedando bajo la responsabilidad del Registrador la atención de las consultas relativas a la publicidad de datos personales.

        – Datos personales no son sólo los datos íntimos de la persona, sino a cualquier tipo de dato personal, sea íntimo o no, cuyo conocimiento o empleo por terceros pueda afectar a sus derechos, sean o no fundamentales. Entre ellos están los que identifiquen o permitan la identificación de la persona, pudiendo servir para la confección de su perfil ideológico, racial, sexual, económico o de cualquier otra índole, o que sirvan para cualquier otra utilidad que en determinadas circunstancias constituya una amenaza para el individuo. Piénsese en el domicilio, por ejemplo.

          – Si las finalidades de la publicidad son las propias de la institución registral, no se requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes

        – Los datos carentes de trascendencia jurídica sólo pueden ser cedidos con el consentimiento de su titular.

        – El interesado tiene derecho de rectificación de los datos personales.

        Se debe siempre de recordar que el Registrador es el responsable de los ficheros de datos de carácter personal obrantes en el Registro y que su nivel de protección es medio e incluso alto como en el caso del Libro de Incapacitados.

 

6.- IDEA DE LA RECONSTITUCIÓN DEL REGISTRO DESTRUIDO

▪El artículo 238 LH se remite en cuanto a la reconstitución de registros a las leyes de 15 de agosto de 1873 y 5 de julio de 1938, que se completan con diferentes decretos y órdenes de 1938, 1940, 1941, 1943 y 1959.

Diligencias Previas. En caso de destrucción de los libros:

  • El juez delegado para la inspección hará una visita extraordinaria, levantando acta que refleje los libros que hayan sido destruidos, enviando copia de ella al Presidente del Tribunal Superior de Justicia y a la DGRN.
  • A la vista de tal acta, se decidirá si procede o no la reconstitución, fijando en caso afirmativo el día inicial del período legal de reconstitución.
  • La reconstitución será anunciada en el BOE y en BOP respectiva, así como, por medio de edictos, en los Ayuntamientos del Distrito.

Plazo Y Suspensión De Principios. El plazo de reconstitución será de un año, que la DGRN puede prorrogar por otro a petición del registrador.

  • Durante este período de reconstitución se produce la suspensión de los principios de prioridad, tracto, oponibilidad y fe pública y de todos los preceptos hipotecarios que se refieran a la falta de inscripción o anotación de un derecho.
  • Durante este plazo, el registrador debe enviar mensualmente a la DGR un estado relativo a los trabajos de reinscripción.

Rehabilitación Y Efectos. La rehabilitación de asientos puede producirse por diferentes vías:

1–Titulación ordinaria. Los medios que pudieran llamarse ordinarios son dos:

Copia inscrita. La presentación de las mismas copias inscritas, que contengan nota de haber sido registradas.

Segunda copia. Y, si no puede presentarse la copia inscrita, debe solicitarse del notario la expedición de segunda copia, que debe hacer constar que se expide para la reconstitución de asientos. Estas copias tienen dos requisitos:

  • Exigen que, en dicha copia o en otra escritura, se acredite la inscripción a favor del sujeto que en la escritura aparezca como transferente.
  • Y que se acompañe documento fehaciente que acredite haber estado inscrito el acto de que se trate. Si no se acompaña este documento, se permite la inscripción mediante declaración jurada, aunque la reinscripción se sujeta a las normas que luego diremos para las actas de notoriedad.

Efectos. Las reglas de reinscripción son las siguientes:

  • Si se presentan títulos contradictorios relativos a la misma finca, prevalecerá el que tenga fecha más moderna, denegándose el despacho de los de fecha más antigua.
  • Si ya se hubiere practicado la reinscripción de un título y se presentan otros con nota de fecha posterior, se inscribirán a continuación del primero, aunque no exista relación inmediata de tracto.

2–Titulación supletoria. Como medios de titulación supletoria, se indica que:

  • Si los documentos originales o matrices se hubieren perdido, podrá obtenerse la inscripción mediante acta de notoriedad, tramitada de acuerdo con lo previsto en la ley.
  • En este caso, las inscripciones verificadas serán canceladas si se presenta copia inscrita cuya nota refleje fecha de inscripción posterior a la fecha de adquisición alegada en el acta. El mismo criterio rige para la inscripción de las segundas copias que acompañen declaración jurada de haber sido inscritas.

Funcionamiento Del Registro Durante La Reconstrucción La titulación común que se presente durante el período de reconstitución se inscribirá en la forma ordinaria. No obstante, existen dos reglas especiales:

– No podrá practicarse ninguna inmatriculación al amparo del art. 205, si bien en su lugar podrá tomarse anotación preventiva, que:

  • Se convertirá en inscripción una vez terminado el período de reconstitución
  • O será cancelada si, durante dicho plazo, se presenta cualquier título contradictorio con nota de haber sido inscrito o el acta de notoriedad que hemos mencionado.

– Por otra parte, los titulares de derechos limitados impuestos sobre fincas no reinscritas pueden solicitar anotación preventiva de su derecho e instar del dueño que solicite la reinscripción, de acuerdo con las reglas especiales sentadas en la Orden de 1940.

Fin De La Reconstitución. Una vez terminado el período de reconstitución:

  • Acaba también la suspensión de efectos de los principios hipotecarios.
  • Las hipotecas y demás derechos reales reinscritos conservarán el rango que tuvieron en el Registro destruido, cualquiera que hubiera sido el orden de reinscripción.
  • Los títulos que se presenten a reinscripción una vez transcurrido el período de reconstitución se sujetan a las reglas citadas, pero el asiento sólo producirá efectos desde su fecha.

 

FEBRERO 2015

 

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Tema 7. La publicidad registral: Sus fines y naturaleza. Principio de publicidad. La legitimación registral. Consecuencias sustantivas. Presunción de veracidad y presunciones posesorias.

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Registros: Tema 5. La publicidad registral: Sus fines y naturaleza. Principio de publicidad. La legitimación registral. Consecuencias sustantivas. Presunción de veracidad y presunciones posesorias.

Notarías: Tema 4. Principio de publicidad. Principio de legitimación registral. Consecuencias sustantivas: presunción de veracidad y presunciones posesorias. Consecuencias procesales de la legitimación registral. El artículo 41 de la Ley: Naturaleza del procedimiento que regula. Trámites. Ejercicio de acciones contradictorias del dominio y derechos reales inscritos.

 

  1. LA PUBLICIDAD REGISTRAL: SUS FINES Y NATURALEZA.
  2. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
  3. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL.
  4. CONSECUENCIAS SUSTANTIVAS.
  5. PRESUNCIÓN DE VERACIDAD EN LOS ASIENTOS DEL REGISTRO Y PRESUNCIÓN POSESORIA.

 

1.- La publicidad registral: sus fines y naturaleza.

-[–Partiendo de que el Registro de la Propiedad desarrolla la actividad estatal de toma de razón y manifestación de las situaciones jurídicas inmobiliarias, pues su objeto es la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles , (artículos 1.1º párrafo Ley Hipotecaria, 605 Cc–].

-[–(Puede No decirse)–Si bien teóricamente las mutaciones jurídico reales pueden estar presididas por uno de dos principios: 1-.El principio de seguridad del derecho—(seguridad estática)—[–(NO decir)–De predominio en el Derecho Romano, ejemplificado con el aforismo “nemo dat quod non habet” e imposibilitando las adquisiciones a non domino y los supuestos de irreivindicabilidad–]; 2-. (O) el principio de seguridad del tráfico jurídico,–(seguridad dinámica)—[–(No decir)—De predominio en el Derecho Germánico, en el que se protegía la apariencia jurídica y posibilitaba las adquisiciones a non domino–]; en todas las legislaciones posteriores se ha buscado la síntesis y compatibilidad de estos dos principios para facilitar y proteger el tráfico jurídico aunque sin llegar a la noción de derecho subjetivo–].

A – Concepto.

Según GARCÍA GARCÍA y GÓMEZ GÁLLIGO, la publicidad registral se puede definir como: la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas inmobiliarias de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes, con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada.

-El carácter de exteriorización  se opone a la clandestinidad, (con el fin de evitar las cargas ocultas del inmueble, por ejemplo, que puedan afectar a terceros). Publicidad es entonces exteriorización frente a terceros,, [–frente a la forma que es la conformación del negocio con efectos entre las partes y sus causahabientes—art 1218 Cc–].

-La exteriorización en que consiste la publicidad es continuada, a través de los diferentes libros y asientos registrales, (hasta su cancelación).

-La exteriorización en que la publicidad consiste es organizada, a través de un Registro público, (el Registro de Propiedad), regulado por la Ley y el Reglamento Hipotecario, [–Frente a la simple publicidad de hecho que origina la posesión–]. (arts 607 Cc, 221 LH).

-La publicidad se realiza bajo el control profesional del Registrador de la Propiedad, que deberá de calificar el interés conocido y legítimo del solicitante y el cumplimiento, en la medida de lo posible, de la legislación de protección de datos, (art 222 Ley Hipotecaria, Resoluciones DGRN de 11 de septiembre de 2009, 3 de diciembre de 2010), [–sin perjuicio de que el acceso al CONTENIDO de los Libros del Registro se pueda realizar de modo telemático en la forma establecida en el art 222 Bis) LH—mediante un modelo a aprobar por la DGRN y una reproducción del contenido de los asientos registrales vigentes en un página web en las 24 horas siguientes a calificar positivamente, (en el plazo de un día hábil), el Registrador el interés legítimo de la Autoridad o funcionario público solicitante con motivo del ejercicio de su función pública que se identifique telemáticamente–].

-Se exteriorizan situaciones jurídicas inmobiliarias dotadas de trascendencia real, (lo que comprende no sólo los derechos reales, sino “otras” situaciones jurídicas inmobiliarias de trascendencia real: arrendamientos, (art 2.5º LH), derechos de opción (Art 14 RH), anotación preventiva de derecho hereditario (arts 42.6º, 46, LH), entre otras.

-La publicidad evita la alegación de la ignorancia, posibilitando el conocimiento general de las situaciones jurídicas de trascendencia reales inmobiliarias, esto es, se dirige a la cognoscibilidad general de terceros.

-Y la publicidad registral produce efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada, (que pueden ser constitutivos, (derecho real de hipoteca—arts 1875 Cc, 130 LH–), derecho de superficie—(art 40.2 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio–), de legitimación(—art 38, 82 LH–), fe pública(–art 34 LH, SSTS de 5 de marzo, 7 de septiembre de 2007--), inoponibilidad(arts 32 LH–), conformadores o de prioridad(arts 32, 17 LH, 606 Cc), entre otros efectos.

Ello diferencia la publicidad registral de la publicidad-noticia de los Registros Administrativos, (en cuanto simples archivos según el art 105 CE), [–como el Registro de Asociaciones, Registro de Montes Protectores, (o con otras figuras de especial protección), Registro Marítimo de Buques–].

B – fines.

1-. La seguridad del tráfico.

  • El adquirente de un derecho no puede verse perjudicado por causas que no conoció o pudo conocer al tiempo de su adquisición.
  • La cognoscibilidad general que proporciona el Registro permite a los terceros confiar en las situaciones publicadas.

2-. La seguridad del derecho. Además de la seguridad del tráfico, el Registro también ampara la seguridad estática del derecho subjetivo: los principios de legitimación y de tracto sucesivo aseguran al titular registral que no modificará el contenido del Registro sin su consentimiento o sin haber tenido la posibilidad de ser oído en juicio. (arts 20, 38, 82 Ley Hipotecaria).

3-. Fomento del crédito (tanto territorial como personal, pues a través del Registro el futuro acreedor puede tener indicios de la solvencia de su posible deudor.

4-. Tiene una finalidad cautelar, (al evitar posibles conflictos entre las partes de los negocios jurídicos).

5-. Agiliza la contratación, (ya que el Registro asegura la titularidad del transmitente y las cargas existentes).

6-. Colaboración con la acción de la Administración Pública en diversas áreas como la tributaria y catastral, urbanismo y vivienda, mercado hipotecario y medio ambiente.

C – NATURALEZA.

-Según Lacruz y Hernández Gil, la publicidad registral, es la actividad del Estado dirigida a constatar públicamente situaciones jurídico-privadas, es decir, es una heteropublicación o publicación por parte de un sujeto extraño a la verificación del evento publicado.

-Según CHICO, la publicidad registral es un fin y el Registro de la Propiedad es un medio para lograrla.

Lo apuntó hace tiempo MORELL y TERRY: El Registro de la Propiedad es el único medio verdaderamente eficaz que acredita la preexistencia del derecho y lo hace realmente público.

  • Distinción de figuras afines. Para terminar de concretar esta naturaleza finalista de la publicidad registral, ha de distinguirse de las ss figuras:

– Forma, como medio en que las partes exteriorizan una declaración de voluntad, para dale certeza.

Frente a ello, la publicidad se realiza por un sujeto extraño al negocio, y produce efectos respecto de terceros.

            – Notificación pública, que consiste en provocar la cognoscibilidad de determinados actos jurídicos durante plazos limitados.

Frente a ello, la publicidad registral no es esporádica, sino organizada y continuada.

           – Publicación, que es una manifestación de la publicidad, como medio de dar a conocer ciertas situaciones jurídicas.

Pero la publicidad registral crea, además de una exteriorización, efectos jurídicos sustantivos. Es la diferencia entre la “publicidad noticia” y la “publicidad efecto”.

Pero esta distinción no es del todo rígida, pues en algunos supuestos se admite la constancia en el Registro de la Propiedad de situaciones jurídicas que no producen más que efectos de publicidad-noticia, [–tal es el caso de las notas marginales del art 73 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, referentes a ciertos actos y acuerdos administrativos que salvo disposición expresa en contrario, sólo informarán de la situación urbanística de la finca en ese momento; o las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado de los préstamos y créditos hipotecarios, en virtud del art 12 de la Ley Hipotecaria—si bien como “reverso” a esta última “publicidad-noticia” cabe citar la posibilidad, (según las Resoluciones DGRN de 1 de octubre, y 4 de noviembre de 2010), de cierta calificación moderada por parte del Registrador de dichas cláusulas que sean contrarias de un modo objetivo a norma imperativa o prohibitiva, pues como establece la STS de 10 de diciembre de 2009 (FJ 12º), una cosa es la nulidad de una cláusula y otra distinta es su inscribibilidad–; o la nota marginal de haberse ganado tercería de mejor derecho; o la nota marginal en los suelos en que se realicen actividades potencialmente contaminantes, (Real Decreto de 14 de enero de 2005, arts 27, 28 de la Ley de Residuos de 1998)–]. 

 

2. El principio de publicidad.

  • Tiene dos vertientes: la publicidad material y formal.

1- la publicidad material. Se refiere a los efectos sustantivos (al dar notoriedad a los derechos reales inmobiliarios y situaciones jurídicas inmobiliarias); se descompone en dos principios.

  • El de legitimación, (art 38 LH), que presume iuris tantum la exactitud del Registro en favor del titular registral, (sin perjuicio de la posible rectificación o inexactitud registral decretada en Sentencia, por acuerdo de los interesados, o por el acceso del título respectivo al Registro—arts 40, 82, 211 y ss LH)
  • Y el de fe pública registral, (art 34 LH), que presume iuris et de iure la exactitud del Registro, cuando se trate de proteger a terceros adquirentes que, confiando en la apariencia registral, adquieran con ciertas condiciones, (de buena fe, a título oneroso, y de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir, y que este tercer adquirente inscriba su adquisición, presumiéndose la buena fe: se le mantiene a este tercero en su adquisición). [–Sin perjuicio de que según el art 33 LH” la inscripción no convalida los actos contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes”.
  • Teorías monista y dualista.

Según los autores monistas, (Jerónimo González, Roca Sastre), el principio de publicidad tiene un doble aspecto:

El positivo integrado por los principios de legitimación y fe pública. (Vistos).

El negativo, de carácter puramente complementario recogido en el art. 32 L.H: «los títulos de dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no se hallen debidamente inscritos o anotados en el R.P. no perjudican a 3º». (Art 606 Cc).

Los autores dualistas, Núñez Lagos, Lacruz, García García, Gómez Gálligo, Chico), desligan este precepto del principio de publicidad, entendiendo que es manifestación de otro principio registral sustantivo: el de inoponibilidad, que despliega sus efectos en conexión con el principio de prioridad (arts 17, 24, 248 LH), que se basa en presupuestos muy distintos de la publicidad.

2- la publicidad formal. Se refiere a la posibilidad de conocer el contenido del Registro; significa cognoscibilidad, no conocimiento efectivo

  • Resulta del Art. 221.1 LH los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o DRs Reales inscritos. (En parecidos términos el art 607 Cc). [==y el art 332.3 RH establece que ese interés en averiguar el estado de los inmuebles o derechos reales deberá de ser legítimo==(como lo es todo ejercicio de derecho)==].

Correspondiendo al Registrador el control profesional o calificación de ese interés legítimo y dado a conocer al mismo, (art 222 LH, Ress de 11 de septiembre de 2009, 3 de diciembre de 2010).

Se presume el interés en la Autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo, (art 221.1 LH).

  • Los medios de publicidad formal son:

 La exhibición o manifestación directa de los Libros: del artículo 222.1, 222.2 LH se deduce que la exhibición directa de los Libros del Registro es un medio excepcional de publicidad formal, (reconociéndose por el TS==STS de 31 de enero de 2001==, a pesar de la prohibición de acceso directo establecida en el art 332., 332.2. RH, por jerarquía normativa).

Sin perjuicio de la posibilidad de acceso telemático al CONTENIDO de los Libros del Registro (art 222.10 LH), [==(puede NO decirse)==frente a la dicción del art 175.3 del Reglamento Notarial que habla de acceder a los Libros del Registro; sin perjuicio de poder entender que como aquél es un precepto legal y éste un precepto reglamentario, el sentido del Reglamento Notarial debe de ser el de la Ley Hipotecaria, esto es, que el acceso es al CONTENIDO de los Libros del Registro, además de que el Reglamento Notarial se remite en este art 175.3 RN a los términos previstos en el art 222.10 LH==].

Este acceso al CONTENIDO de los Libros del Registro se realizará sin intermediación del Registrador, (salvo para el Índice de Personas), si el consultante es autoridad, empleado o funcionario público que actúe en el ejercicio de su oficio, [==(NO decir)==y de conformidad con el procedimiento del art 222 Bis) LH==].

La nota simple informativa: que es una reproducción literal, (si se solicita por el interesado), o en extracto en su defecto, del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca, [==(NO decir)==constando la descripción de la finca, los titulares de derechos inscritos, y su extensión, naturaleza, y limitaciones, así como las prohibiciones o restricciones afectantes a los titulares o a los derechos inscritos==]. La nota simple puede librarse sólo respecto de determinados extremos.

Aunque su valor es puramente informativo, (sin dar fe del contenido de los asientos del Registro), en caso de discordancia con los Libros genera responsabilidad civil del Registrador (art 222.5 LH).

La certificación registral: son las copias, transcripciones o traslados, literales o en relación, del contenido del Registro, siendo un medio de acreditar fehacientemente la situación hipotecaria de las fincas o derechos, (Roca Sastre), [por su condición de documentos públicos==art 317 LEC], y por lo tanto, en caso de error u omisión en su expedición genera responsabilidad civil del Registrador, que son las que las expiden y firman (art 335 RH).

[==Para un estudio más detallado de la materia de publicidad formal nos remitimos al tema 79 del programa==].

 

3. La legitimación registral.

Concepto. Principio hipotecario en cuya virtud los asientos del registro se presumen exactos y veraces, considerando al titular reflejado en los mismos como legitimado para actuar en los ámbitos judicial y extrajudicial, en la forma que el propio asiento determine.

Basado el principio de legitimación registral en la presunción de exactitud del Registro,

[–esto es, en la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, que si bien es una fuerte presunción “iuris tantum”, (artículos 1.3º párrafo LH, 385 LEC), admite prueba en contrario, a través del ejercicio de una acción de rectificación del Registro ante los Tribunales demostrando la inexactitud del Registro (art 40 LH): es decir, o bien que no existe o no pertenece el Derecho a favor de la persona que así lo proclama el Registro, en el caso de la inscripción, o bien que si existe el derecho aun haberse cancelado en el Registro el derecho, en el caso de la cancelación–].

Evolución en nuestro derecho.

1 – La ley de 1861 y la reforma de 1869 limitaron su eficacia a la protección al adquirente frente a los  defectos de titularidad del transmitente.

  • Sin embargo, el titular inscrito no obtenía de la inscripción ninguna ventaja apreciable en el ámbito procesal ni en el sustantivo.

2 – La ley de reforma de 1909 introdujo modificaciones:

  • El Art. 24 introdujo la exigencia de previa o simultánea demanda de nulidad o cancelación del asiento cuando se ejercite una acción contradictoria con el derecho inscrito e impuso el sobreseimiento de todo proceso de ejecución sobre bienes inscritos a nombre de persona distinta del demandado.
  • El Art. 41 introdujo la presunción “iuris et de iure” de que titular inscrito era poseedor de la finca, quedando autorizado para obtener esa posesión, por un procedimiento sumario y poco considerado con el ocupante de hecho.
  • Con ello pretendió resolver el problema de las relaciones entre tradición e inscripción: la presunción inatacable de que el titular inscrito era poseedor, permitía al accipiens dar por cumplido el requisito de la tradición con el mero otorgamiento de la Escritura, cualquiera que fuese la situación real del inmueble.
  • El RDL 13 VI 1927 convirtió la presunción en iuris tantum y permitió al tenedor de la finca oponerse al lanzamiento demostrando que tenía título para poseer.

3 – El RH 1915 supuso un importante avance, al disponer en su Art. 51 que «los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su nulidad». [–En parecidos términos, hoy, art 1.3º párrafo LH–].

 

4.- Consecuencias sustantivas.

 La reforma de 1944-1946 supuso la formulación definitiva del principio, en varios preceptos de los que resultan sus consecuencias sustantivas:

– Art. 1.3º párrafo LH: «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los arts. 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley».

– Art. 38.1º párrafo LH: “A todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”.

-Tras la reforma Ley 13/2015: 10. 5 “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.”

– Art. 97 LH: “cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”.

– Art. 41.1º párrafo LH: “Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través de los trámites del juicio verbal regulados en la LEC, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio”.

Consecuencias sustantivas.

[–Siendo objeto del tema siguiente las consecuencias procesales—Tema 8–].

  • Presunción de exactitud y veracidad, que luego veremos, [–y de la que se derivan las demás consecuencias–].
  • La presunción posesoria, [–que también se estudia en epígrafe aparte, como veremos–].
  • Principio de salvaguardia judicial de los asientos. Art. 1.3º párrafo LH.

Los asientos del Registro producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

Para que el titular registral pueda hacer valer la presunción, bastará que presente certificación del Registro, que acredite su derecho.

La destrucción de la presunción presenta dos aspectos.

  • Desde el punto de vista sustantivo, conforme al Art. 40 LH, dicha destrucción debe basarse en la prueba de alguno de los siguientes extremos:

* Que no haya tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria.

* Que se ha extinguido el derecho inscrito o anotado.

* Nulidad o error del asiento.

* Falsedad nulidad o defecto del título.

  • Desde el punto de vista registral, la destrucción de la presunción, requiere la impugnación del asiento contradictorio.

 Según el Art. 38.2º párrafo LH: “como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta ley cuando haya de perjudicar a tercero”. Se estudia en el tema ss.

  • La facultad de disponer. Se plantea si la legitimación otorga al titular inscrito una facultad dispositiva, incluso cuando en realidad no sea titular del derecho inscrito.

– Postura afirmativa. COSSÍO, SANZ, LA RICA. Se basa en el concepto de titularidad formal de disposición o de legitimación extraordinaria: [–la apariencia creada por la inscripción implicaría un poder jurídico apto para transmitir el derecho real ajeno–].

– Postura negativa. ROCA SASTRE, CHICO, LACRUZ.

  • El titular inscrito sólo tiene poder dispositivo sobre su posición registral, [–(Puede NO decirse)–ya que puede provocar, por cualquier título, un nuevo asiento y sólo con su consentimiento podrá ser cancelado el suyo.
  • Pero no tiene poder dispositivo de carácter sustantivo, ya que las enajenaciones gratuitas, o a favor de un adquirente de mala fe o que no inscribió su adquisición no surten efecto frente al titular real. [–(Puede NO decirse)–NO se goza de la protección de la fe pública registral del art 34 LH, que lo que provoca es que devengan inatacables, a efectos de terceros, las adquisiciones de buena fe, a título oneroso, de persona con facultad para transmitir, que se inscriban–].

Por lo tanto, la apariencia no implica un poder dispositivo, sino que precisamente, suple dicho poder dispositivo, en aras a la protección del tráfico jurídico.

Actuación de Notarios y Registradores. Para ello debe partirse de los datos de titularidad y cargas resultantes del Registro. Por ello, los asientos ya practicados, conforme al art 18 LH, constituyen un elemento esencial y un límite de la función calificadora, [–(Puede NO decirse)–no sólo los asientos del Libro de Inscripciones, sino también los de los Libros auxiliares, como el Libro de Alteraciones de las facultades de administración y disposición, (por lo que en caso de que el titular registral figure como incapacitado o concursado en este Libro su legitimación registral quedará afectada, (y necesitada de intervención, o representación, sin perjuicio, en su caso, de autorización y/o aprobación judicial))–].

[–(Puede NO decirse)–Por último, cabe citar la facilidad de conversión de las antiguas inscripciones de posesión en inscripciones de dominio, ex art 353.3 RH: “cuando se extienda alguna inscripción relativa a las fincas o se expida alguna certificación a solicitud del titular de las mismas, se convertirán en inscripciones de dominio las de posesión, si NO existiere asiento contradictorio”–].

 

5.- Presunción de veracidad en los asientos del Registro y presunción posesoria

Presunción de veracidad o exactitud.

  • Con SANZ, podemos distinguir los ss aspectos de la presunción.

1- Contenido. Presenta dos aspectos.

– Positivo: presunción de existencia y titularidad de los derechos inscritos. (Art. 38.1º párrafo LH).

– Negativo: presunción de extinción del derecho en caso de cancelación. (Art. 97 LH).

2– Requisitos.

Inscripción conforme a derecho. El derecho ha de constar en el Registro mediante el asiento idóneo de inscripción, anotación preventiva, (por ejemplo, anotación preventiva por defecto subsanable del título del art 42.9º LH), o nota marginal (sucedánea de la inscripción—así la nota marginal de subrogación hipotecaria en la posición del acreedor a instancia del deudor—arts 1211 Cc, Ley 2/1994 de 30 de marzo).

Falta de contradicción en el propio Registro, de modo que no exista, en el folio de la finca ningún asiento que pueda enervar, temporal o definitivamente su eficacia. Pueden citarse los ss casos:

* Asiento de presentación o anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable, referente a un título que pudiera implicar la no vigencia de la inscripción.

* Nota marginal por doble inmatriculación. Art.209.8 LH

* La anotación preventiva de demanda contradictoria del derecho inscrito, aunque según algunos, tales anotaciones suspenden la fe pública, pero no la legitimación.

– En cambio, no obsta a la legitimación registral la inscripción de inmatriculación por título público o certificación administrativa o de herencia voluntaria, aunque no hayan transcurrido los dos años de suspensión de la fe pública de los arts. 28 y 207 L.H. [Señalar que tras la reforma Ley 13/2015, el artículo 207 se refiere ya no a suspensión de la fe pública sino a que “los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha..”

[–(Puedo NO decir)–Según la Res DGRN de 18 de septiembre de 1989, tampoco puede operar la legitimación registral si en el título presentado se reconoce la inexactitud del favorecido por la misma, (reconoce el titular registral haber transmitido previamente la finca en documento privado)–].

3- Carácter de la presunción.

– Es una presunción de derecho, diferente de las presunciones de hechos.

– Es una presunción relativa o iuris tantum, pues el Art. 1.3º párrafo LH admite la declaración judicial de inexactitud. (Arts 39, 40 LH).

– Se plantea si es una presunción de integridad, es decir si implica una presunción de inexistencia de lo no inscrito:

  • Los autores monistas, lo rechazan, por la doctrina del título y el modo, la inscripción declarativa y el principio general de libertad del dominio.
  • Los autores dualistas, consideran que, tratándose de fincas inmatriculadas, la falta del asiento trae como consecuencia la presunción de inexistencia del derecho no inscrito, en virtud del principio de inoponibilidad del Art. 32 LH y la teoría de la inscripción conformadora.

3- Extensión. Hay que distinguir:

Ámbito material. Según el art. 38.1º párrafo LH rige a todos los efectos legales. Por tanto:

  • No limita sus efectos al derecho hipotecario, sino que se extiende a los demás campos del derecho en que tenga que apreciarse la eficacia del asiento.

[–(Puede NO decirse)–Rige a los efectos tanto favorables como desfavorables para el titular registral; por ejemplo, en los supuestos de responsabilidad objetiva del art. 1907 C.c–].

Ámbito subjetivo, la presunción se aplica a cualquier titular registral y según ROCA, también a sus herederos, aunque no hayan inscrito a su nombre.

  • Ámbito objetivo; en cuando al derecho la presunción de exactitud abarca:

La existencia del derecho y su titularidad o pertenencia.

            Ahora bien, ello sólo sucede respecto de aquellos derechos reales susceptibles se inscripción, quedando excluidos de la legitimación:

            * Los datos de mero hecho, salvo lo que ahora diremos.

            * Los referentes a relaciones obligacionales. [–(Puede No decirse)–Sin perjuicio de que según García García, de que la presunción de veracidad o exactitud debe de alcanzar a los derechos “personales” inscribibles, (como la inscripción de arrendamiento o la anotación preventiva de derecho hereditario)–].

            * Los relativos al estado civil.

            * Las limitaciones legales o estatutarias de la propiedad o a las servidumbres aparentes.

– También se extiende a la causa de la adquisición,  tal como resulte del Registro.

– Y a la extensión del derecho, [–en cuanto a los pactos, condiciones y modalidades que consten en la inscripción—art 9.2ª LH, 51.6ª RH)–].

  • Se plantea si la legitimación se extiende a los datos de hecho o descriptivos. En este caso es necesario distinguir, tras la citada reforma Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria, el TR del Catastro y de la Resolución de 29 de octubre de 2015 por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (que regula los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad)  entre:

Fincas coordinadas con el Catastro: como hemos mencionado anteriormente el artículo 10.5 Ley Hipotecaria cuyos efectos jurídicos son que se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que haya quedado incorporada al folio real.

La coordinación o no de la finca con catastro debe de constar en el asiento que practiquemos, tal y como exige el art. 9, letra a), y según que incorporemos o no la Representación Gráfica Georreferenciada aportada. Y esta circunstancia debe de hacerse contar también en la publicidad.

Alcanzada la coordinación, ese atributo se hace constar de manera destacada tanto en el registro como el en Catastro, y éste último incorporará a la descripción catastral del inmueble coordinado, también, el código único de finca registral. (art. 3.1 LCatastro). Objeto de estudio en otros temas del programa.

– Fincas no coordinadas con Catastro: en este caso, manteniendo lo que se decía ya antes de la reformas citadas,   la jurisprudencia es variable:

  • Según algunas Sentencias la legitimación no es aplicable a las circunstancias de hecho, aunque puede servir de indicio a tener en cuenta en el proceso.
  • Según otras, si bien el principio de fe pública no alcanza a las circunstancias de hecho, si se extienden a ellas los efectos presuntivos de la legitimación. [–(NO decir)–STS de 21 de marzo de 1953, frente a la STS de 27 de diciembre de 1996 que niega que se extienda la legitimación a las circunstancias de hecho—tener en cuenta que esta última STS es anterior a la Ley del Catastro de 2004, y la modificación del art 9.1º LH por Ley de 27de diciembre de 2001–/–].
  • La STS de 2 de junio de 2008, tras señalar que, en general, se viene entendiendo que la legitimación registral no se extiende a los datos de hecho de una finca, añade que tal afirmación debe ser matizada: si es verdad que no pueden entenderse amparados por la presunción de exactitud datos como el carácter de secano o de regadío, o la existencia de construcciones, en cambio sí favorece al titular registral que confía en el Registro los datos que éste contiene relativos a la superficie o los linderos, respecto de los cuales no se le puede imponer la carga de la prueba, que ha de corresponder a quien se oponga a ellos.

2- La presunción posesoria.

Según el 2º inciso del Art. 38.1 de igual modo, se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

  1. Carácter de la presunción. Existen las ss posturas doctrinales:

1 – Presunción de posesión de hecho. SANZ FERNÁNDEZ entiende que se trata de una presunción de posesión material, física o de hecho del derecho inscrito (ius possessionis), por tanto, puede ser desvirtuada mediante la prueba de que no se tiene la posesión material.

  • A esta tesis se le objeta que:

* Hace inútil la presunción posesoria, que reduce prácticamente a la nada

* El Registro no publica, ni por tanto puede presumir, datos de mero hecho (Art 5 LH—Sin perjuicio de las excepciones de los art 23 LH—cumplimiento de condiciones–, —ONueva–, entre otras).

2 – Presunción de ius possidendi. MARTINEZ CORBALÁN entiende que la presunción se refiere al ius possidendi o derecho de poseer derivado del dominio.  

  • También esta concepción es tachada de inútil, tal presunción ya se deduce del Art. 38 LH, que presume que el titular registral es propietario.

3 – Presunción de posesión civil. LACRUZ y CHICO. No se presume la detentación material, sino la posesión civil del Art. 430 CC, con sus consiguientes posibilidades de protección y, por tanto, con una posible incorporalidad.

4 – Presunción de ejercicio del derecho inscrito. Según ROCA, la LH presupone la posesión efectiva, es decir, de hecho, pero no contemplada aisladamente, sino en conexión con el correspondiente derecho inscrito, pues deriva del mismo.

  • Esta posesión equivale al ejercicio efectivo de este derecho, y en tal sentido no es apta para la defensa interdictal, salvo que el titular registral sea poseedor de facto y haga valer únicamente esa condición.

B – Consecuencias prácticas.

1 – Acción de desahucio por precario. El titular registral está legitimado para instar la acción de desahucio por precario sin más requisito que la certificación registral; y así lo ha declarado reiteradamente la Jurisprudencia.

2 – Interdictos. La doctrina discute la posibilidad de ejercicio de los antiguos interdictos (los actuales medios de tutela sumaria de la posesión: ya que el titular registral dispondrá, a través del juicio verbal, de legitimación para ejercitar acciones sumarias de recobro de la posesión cedida en precario—art 250.1.2 LEC–, o de defensa de la posesión cuando hubiera sido despojado de ella o perturbado en su ejercicio—art 250.1.3 LEC–) al amparo de la presunción posesoria:

  • Algunos autores entienden que la legitimación activa para el ejercicio de los interdictos, (hoy tutela sumaria de la posesión, art 250.1.2 y 3 LEC), puede fundarse en la simple acreditación de la condición de titular registral, sin perjuicio de que el demandado pueda demostrar la inexistencia de verdadera posesión.

[–(No decir)–Ello choca con la exposición de motivos de la ley de reforma de 1944, que declara expresamente ser intención del legislador que la posesión «ad interdicta» no fuese condicionada en modo alguno por las declaraciones del Registro.

Por tanto, según la mayoría los interdictos sólo pueden accionarse cuando se cumplan los requisitos exigidos por la L.E.C.–].

3 – Possessio ad usucapionem. Por otra parte, la presunción del art. 38 se relaciona con la possessio ad usucapionem que regula el art. 35: “a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo título la inscripción y se presume que el titular ha poseído pública, pacífica e ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de sus antecesores de quienes traiga causa. [En relación con el art 1960.1º Cc–].

  • No obstante, la usucapión secundum tabulas responde a un fundamento en parte diferente del principio de legitimación (ya que su finalidad básica es la de favorecer la concordancia entre el registro y la realidad extrarregistral); nos remitimos para su estudio al tema correspondiente.

4 – Ejercicio de la acción real del art. 41 L.H. Por otra parte, la presunción posesoria fundamenta, junto con la presunción de titularidad, el ejercicio de la acción real del art. 41 L.H., que se examina en el tema ss (Tema 8 Hipotecario).

 

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