COMPRAVENTA

Ratificación por los herederos de la realizada por el causante

En las operaciones particionales han de reconocerse a los herederos amplias facultades para distribuir el caudal de la manera que estimen conveniente y para formalizar las transmisiones de bienes llevadas a cabo por el causante con deficiente titulación, pues de esta manera cumplen las obligaciones del mismo y contribuyen a la debida concordancia entre el estado jurídico de las fincas y las declaraciones del Registro. En consecuencia, desde el momento en que todos los interesados en la partición reconocen la certeza de la venta y consienten en que se formalice por la persona a quien se adjudica el inmueble, el Registrador no debe indagar los pormenores, circunstancias y condiciones bajo las cuales el causante llevó a cabo la transmisión, que aparece como causa jurídica de una obligación por nadie puesta en duda.

4 febrero 1944

Ratificación por los herederos de la realizada por el causante.- Hechos: 1) Un hijo, en representación verbal de sus padres, segrega y vende una finca en documento privado. 2) Fallece la madre instituyendo herederos a sus hijos. 3) El padre y los hijos otorgan poder para elevar a público el documento privado y se ratifica lo hecho en él, refiriéndose a una finca cuyo número no coincide con el de la vendida. 4) Fallece el padre instituyendo herederos a sus hijos. 5) Los apoderados elevan a público el documento privado, describiendo la finca en forma que coincide con el Registro, pero no con el documento privado. A la vista de lo anterior, el Registrador considera que no existe poder, que la descripción de la finca no coincide en el poder utilizado con el Registro y que falta la suscripción del documento privado por los vendedores, por lo que no se cumple un requisito para que los herederos puedan ratificar conforme al artículo 20-5 de la Ley Hipotecaria y deniega la inscripción. La Dirección revoca la nota basándose, resumidamente, en la facultad que tiene toda parte en un contrato de compeler a la otra a llenar la forma pública, en que el conjunto de los herederos tiene facultades suficientes para el acto del reconocimiento a que estaban obligados los causantes y en que los firmantes del documento público tenían poder vigente y suficiente.

9 mayo 1988

Ratificación por los herederos de la realizada por el causante.- El problema se plantea ante una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa en donde, por haber fallecido el vendedor, comparecen al otorgamiento los tres hijos como herederos del difunto y ratifican la venta. El Notario testimonia en la escritura -tomando estos datos de la partición de la herencia del vendedor existente en su protocolo-, la fecha de fallecimiento del causante, el testamento del mismo y el hecho de haber sido aceptada la herencia, y la Dirección revoca la nota del Registrador entendiendo que con el testimonio notarial queda sobradamente demostrada la cualidad de heredero, no siendo necesario, como exigía el Registrador, la presentación del testamento y certificados de defunción y del Registro de Actos de Ultima Voluntad.

29 septiembre 1993

Ratificación por los herederos de la realizada por el causante.- Ratificada por los herederos la compra realizada por su causante de la participación de finca que habían de herederar, no puede decirse que la escritura correspondiente ya fue inscrita por el hecho de que en ella aparezca una nota de inscripción al pie de la copia, pues la inscripción que se hizo fue la de las cuotas de los restantes comuneros y, precisamente, la que no se inscribió fue la de la causante, que había estado representada verbalmente. Ratificada aquella representación por los herederos, el título de adquisición, en unión del de ratificación, será el que deba presentarse (artículos 2.2º y 3 de la Ley Hipotecaria) y ser objeto de una nueva calificación, distinta de la que permitió en su día la inscripción del resto del negocio.

7 octubre 2002

Ratificación por los herederos de la realizada por el causante.- No es inscribible la escritura en la que el vendedor (el Estado) y los compradores manifiestan que la finca fue vendida a la causante de éstos, quien aceptó la venta y pagó el precio, pero que otorga directamente a favor de dichos herederos, pues se documenta un contrato distinto del que se eleva a público, con lo que los herederos de la causante aparecen como adquirentes directos del vendedor, lo que trae consigo importantes repercusiones, tanto jurídicas (la naturaleza de la adquisición), como fiscales (se eludiría el impuesto sucesorio), lo que excede de las facultades representativas del Delegado de Hacienda que intervino en representación del Estado apartándose del expediente tramitado, y supone una indefensión para el Estado vendedor, y cuya apreciación por el Registrador entre dentro de sus facultades calificadoras, conforme a los artículos 24 de la Constitución y 18 de la Ley Hipotecaria. Se confirman también otros dos defectos: el Registrador observó la falta de presentación del acta de declaración de herederos, que se presentó durante la tramitación del recurso, lo que es extemporáneo, según el artículo 326 de la Ley Hipotecaria; y se apreció también que, reflejándose en el documento una transmisión hereditaria, el artículo 234 de la Ley Hipotecaria exigía la presentación del documento que acredite la autoliquidación del impuesto sucesorio.

31 octubre 2002

Ratificación por los herederos de la realizada por el causante.- Ver, más atrás, dentro de este epígrafe, el apartado “Otorgada por el Juez en rebeldía del dueño”.

27 noviembre 2002

Ratificación por los herederos de la realizada por el causante.- 1. En el supuesto objeto de recurso, concurren los siguientes presupuestos fácticos:

a) En el año 1940, un Ayuntamiento vende una parcela sobrante de vía pública a un vecino, transmisión que es acordada por el Pleno Municipal, pero que no llega a documentarse de forma pública.
b) El comprador de esa parcela, previa construcción de una edificación, dona en escritura pública la finca resultante a tres hijas por partes iguales, alegando en ese título haber adquirido el solar por compra a aquel Ayuntamiento en estado de viudo.
c) En escritura pública otorgada posteriormente por las tres hermanas, extinguen el condominio entre ellas, adjudicando la finca a una de las hermanas.
d) En la escritura pública que es objeto de calificación negativa, el Ayuntamiento como titular registral de la finca y la hija adjudicataria, como causahabiente del primer comprador, formalizan de forma pública la compraventa convenida en el año 1940 y en ese mismo concepto de propietaria que trae causa del comprador y luego donante, declara la obra nueva de la casa existente sobre el solar.
e) La Registradora suspende la inscripción de la escritura, por faltar al otorgamiento una de las partes del contrato, sin que la persona que comparece en la escritura alegue representación alguna de dicho comprador o de sus herederos, para el supuesto de que dicho comprador haya fallecido antes de ese otorgamiento.
La calificación debe de ser confirmada. Los contratos, una vez celebrados, solo producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos (cfr. artículo 1.257.1 del Código Civil), por cuanto sólo ellos asumen y se les puede exigir, el cumplimiento de las obligaciones derivadas de aquél, entre las que se encuentra la exigencia de su formalización de forma pública (artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil).

Por otra parte, en aquellas escrituras en que se reconoce la existencia de un acto o contrato anterior (artículo 1.224 del Código Civil), el evidente valor recognoscitivo de la existencia y contenido del negocio que comportan y la autenticidad que con aquel reconocimiento adquieren, requiere, que tratándose de negocios bilaterales o plurilaterales, concurran al otorgamiento de la escritura todos los que en ellos fueron parte o sus herederos, y así ha de deducirse tanto de las reglas generales en materia de contratación (artículos 1.261.1 y 1.262 del Código Civil), como del propio valor unilateral del reconocimiento (cfr. artículo 1.225).

Por tanto, en el caso objeto de recurso, no es suficiente con la intervención en la escritura de la hija, actual propietaria de la finca, sino que deben concurrir a su otorgamiento todos lo herederos de su padre causante, en su calidad de sucesores del mismo en todos sus derechos y obligaciones (artículo 661 del Código Civil), sin que, por último, se observen impedimentos para que de ser imposible conseguir el consentimiento de todos los interesados, pueda solventarse el problema a través de un expediente de dominio (Vid. Resolución de 23 de septiembre de 2003).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

23 mayo 2007

Ratificación por los herederos de la realizada por el causante.- Ver, más atrás, dentro de esta voz “COMPRAVENTA”, el apartado “Con oposición de intereses”.

2 junio 2010

Ratificación por los herederos de la realizada por el causante.- 1. En el presente recurso se plantea como supuesto de hecho la elevación a público de un contrato privado de compraventa suscrito por los cónyuges vendedores –uno de ellos fallecido– y el comprador, compareciendo en la escritura este último, la esposa del causante y los hijos herederos del fallecido actuando una de las hijas en su propio nombre y además en representación de su hermano incapacitado como tutora del mismo. El registrador suspende la inscripción por falta de autorización judicial al tutor por entender aplicables los apartados 2 y 4 del artículo 271 del Código Civil y porque podría incluso existir conflicto de intereses entre la tutora y el incapacitado al quedar sin efecto un prelegado a favor de este último como consecuencia de la enajenación.

La primera cuestión que se plantea en la nota calificadora es la falta de autorización judicial para el acto realizado en relación con lo dispuesto en los apartados 2 y 4 del artículo 271 del Código Civil, que prevén dicha autorización judicial al tutor para los casos de enajenación de bienes inmuebles del tutelado y para la aceptación de herencia sin beneficio de inventario.

Por lo que se refiere al apartado 2 del artículo 271 del Código Civil, no es aplicable a este caso, pues debe diferenciarse el acto de enajenación del acto debido. A estos efectos, deben también diferenciarse los supuestos de enajenación de bienes del incapacitado, una vez integrados los bienes en la herencia y de elevación a público de un contrato privado de venta que conste por escrito y firmado por el causante y su esposa, junto con el comprador, en cuya elevación a público intervienen todos los interesados, y entre ellos la tutora del incapacitado en su propio nombre y en representación del mismo. La autorización judicial del artículo 271.2 del Código Civil está prevista para el supuesto en que el tutor pretenda enajenar bienes inmuebles que pertenezcan al incapacitado, pero no cuando la enajenación tuvo lugar antes del fallecimiento del causante, en virtud de contrato privado por escrito y firmado por el mismo y su esposa, conforme establece el artículo 20.4.º de la Ley Hipotecaria.

El párrafo cuarto del artículo 20 de la Ley Hipotecaria fue introducido por la reforma hipotecaria de 1909, superando así la doctrina de la Resolución de este Centro directivo de 3 de noviembre de 1879, que había exigido la previa inscripción del bien a nombre de los herederos, por entender que la venta en contrato privado sólo producía efectos entre las partes y no respecto a terceros.

La publicación del Código Civil sirvió de fundamento a esta reforma, que representa una especialidad respecto a la regla general del tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, pues aunque se mantiene el tracto sucesivo de titulares, se prescinde de la previa inscripción de la integración del bien en la herencia, permitiendo que se ratifique y eleve a público por los herederos como acto anterior al fallecimiento del causante. No es ajena a esa reforma el artículo 1.227 del Código Civil, al establecer que la fecha de un documento privado se puede contar respecto a terceros desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, ni tampoco los artículos 1.224 y 1.279 del propio Código, que prevén la escritura de reconocimiento cuando no es novatoria, que nada prueba contra el contrato privado, y la escritura de elevación a público como acto debido u obligado y no dispositivo, respectivamente; teniendo en cuenta además, que el propio artículo 20.4.º de la Ley Hipotecaria utiliza la expresión «ratificación», que concuerda con dichos preceptos.

En este supuesto, aunque el legislador prescinda de la previa integración del bien en la herencia, es requisito necesario que se aporte al Registro para su calificación el título sucesorio completo que acredite no sólo la condición de herederos de los que elevan a público el contrato privado, sino también que no existen otros obstáculos, como serían la calificación de nulidad del título sucesorio o la existencia de otros posibles interesados que, según la interpretación de las cláusulas del testamento, podrían resultar afectados. Por esta razón, ha de seguirse el criterio de las Resoluciones de 25 de octubre de 1943 y de 15 de enero de 1960 y no el de la Resolución de 29 de septiembre de 1993 que se separó de aquéllas, pues no se trata de una cuestión de previa inscripción del título sucesorio, evidentemente, sino de acreditación de los requisitos necesarios para que se pueda aplicar el precepto. En el presente caso, se ha aportado el título sucesorio completo del que resulta el cumplimiento de los requisitos para la aplicación de dicho supuesto.

La autorización judicial del apartado 2 del artículo 271 del Código Civil no es necesaria en este caso atendiendo a lo razonado anteriormente, pues no se trata de un acto de enajenación de inmuebles que pertenezcan al incapacitado, sino de la ratificación de un contrato privado otorgado por escrito por el causante y firmado por él, que excluye precisamente la integración del bien en la herencia y permita que se inscriba directamente a favor del comprador. En este punto es fundamental insistir en la diferenciación entre acto debido y acto de enajenación. El acto debido parte de la existencia previa de un acto de enajenación o disposición, razón por la cual él mismo, como acto debido no implica acto dispositivo, sino de mero reconocimiento conforme al artículo 1.224 del Código Civil y de obligado cumplimiento para la tutora conforme al artículo 1.279 del propio Código en relación con el artículo 20.4.º de la Ley Hipotecaria. Se trata, además, de una cuestión ya resuelta desde antiguo por este Centro Directivo, incluso antes de la reforma hipotecaria de 1909, en la Resolución de 11 de julio de 1905 en que permitió la inscripción del contrato privado al otorgar la escritura «los herederos de la vendedora, y en su nombre el padre y representante legal de los mismos», que con ello «no han hecho más que cumplir una obligación de su consorte, sin que para ello fuera preciso el requisito de la autorización judicial, puesto que no se trataba de bienes pertenecientes a los menores.» Y ya con posterioridad a dicha reforma, la Resolución de 14 de julio de 1925 dice que «en este recurso gubernativo nadie pone en duda la autenticidad del documento privado, escrito todo y firmado de puño y letra del prestamista, que acredita el pago del préstamo y la liberación de los derechos, y cuya fecha frente a terceros ha de computarse desde la muerte del firmante, ni tampoco se niega que los causahabientes de este último se hallan obligados a prestar su consentimiento… y como este deber ha de ser cumplido por los herederos, de igual que tendrían que eliminar del inventario los libros prestados al de cujus o devolver los objetos depositados en sus locales, no cabe asimilar el caso actual al de renuncia o enajenación de bienes inmuebles, sobre los que el padre o la madre tuviesen el usufructo o la administración, ni aplicar el artículo 164 del Código Civil».

En definitiva, lo que hace la tutora en este caso no es enajenar un bien inmueble del incapacitado sino cumplir con la obligación de elevar a público un contrato privado que consta por escrito y firmado por el causante junto con los demás interesados, para lo cual tiene facultades suficientes como tutora. La elevación a público de un contrato privado realizado por el causante podría representar un obstáculo para la inscripción cuando no intervinieran todos los interesados o del propio título sucesorio resultaran llamamientos a favor de otros interesados, pero no en el presente supuesto en que se ha aportado el título sucesorio completo y se ha cumplido con lo que establece el artículo 20.4.º de la Ley Hipotecaria. Todo ello dejando a salvo las normas de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones y de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que no corresponde enjuiciar a este Centro Directivo, pero quedando salvaguardados los intereses de la hacienda pública con la presentación del documento en la oficina liquidadora correspondiente conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria y con la correspondiente nota marginal de afección fiscal, ya se trate de acto sujeto, no sujeto o exento, según los supuestos.

Por lo que se refiere al apartado 4 del artículo 271 del Código Civil, al que también alude la nota calificadora, que exige autorización judicial a la tutora para la aceptación de herencia sin beneficio de inventario, es cierto que la elevación a público del contrato privado suscrito por el causante sólo puede ser realizado por quienes acrediten su carácter de herederos, conforme a lo que establece el citado párrafo cuarto del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, por lo que la actuación de la tutora en representación del tutelado, al ratificar un contrato privado realizado por el causante, implica aceptación tácita conforme a lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 999 del Código Civil, que considera aceptación tácita, entre otros casos, la que se hace por medio de actos «que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de herederos», que es precisamente lo que exige el citado artículo 20.4.º de la Ley Hipotecaria para la ratificación del contrato privado firmado por el causante. En este sentido, procede confirmar la nota calificadora en cuanto al segundo defecto relacionado con la exigencia del apartado 4 del artículo 271 del Código Civil, si bien el defecto ha de considerarse subsanable mediante la correspondiente declaración de la tutora en documento público en el sentido de realizar la aceptación a beneficio de inventario en nombre del incapacitado, teniendo en cuenta que ello es posible dadas las especialidades de una aceptación tácita y de tratarse de un acto debido, sin necesidad si se subsanase de ese modo de la autorización judicial.
La nota calificadora alude también a que «podrían incluso existir intereses contrapuestos entre tutor y tutelado al quedar por la enajenación sin efecto el legado deferido a favor de éste». Ahora bien, no existe tal conflicto de intereses, pues la elevación a público del contrato privado no produce ningún incremento patrimonial a favor de la tutora, sino únicamente el cumplimiento de la obligación derivada del acto debido que implica la elevación a público de un contrato privado y por tanto, ningún interés contrapuesto con el tutelado se aprecia en este caso respecto al cumplimiento de esa obligación, que por tanto, forma parte no sólo de las facultades sino de las responsabilidades de la tutora, pero que no constituye ningún impedimento para la inscripción.

En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar parcialmente el recurso interpuesto, confirmando el defecto señalado con el número 3, falta de autorización para la aceptación de la herencia sin beneficio de inventario, y revocando los otros defectos, estimando en cuanto a éstos el recurso.

1 junio 2012