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- TEMA DEL MES: ¿SEGREGACIONES ANTIGUAS SIN LICENCIA?
- DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
- DISPOSICIONES GENERALES:
- DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
- TRIBUNALES
- SECCIÓN 2ª:
- Jubilaciones
- RESOLUCIONES PROPIEDAD
- 409.*** ESCRITURA DE HERENCIA INTERNACIONAL. PROFESSIO IURIS TÁCITA. PRUEBA DEL DERECHO FRANCÉS.
- 410.*** DONACIÓN CON AUTOCONTRATACIÓN: EL DONATARIO ACTÚA CON PODER PREVENTIVO DEL DONANTE.
- ENLACES:
INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2020
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y ALCALÁ DE HENARES (MADRID)
TEMA DEL MES: ¿SEGREGACIONES ANTIGUAS SIN LICENCIA?
El artículo 26.2 TRLS dispone que : “En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción”. Añade el artículo 78 del RD 1093/1997 de 4 de julio que, “Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.
No hay duda pues que para inscribir una escritura de división o segregación es imprescindible la existencia de licencia y ello con independencia de la fecha en que se hubiera producido la segregación pues, puesto que la segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior (ver, por todas, R. de 7 de septiembre de 2017).
Sin embargo, existen resoluciones (por todas, la R. de 17 de octubre de 2014 y la más reciente, aún no publicada en el BOE, de 19 de octubre de 2020) que han admitido la inscripción de escrituras de segregación y división aplicando por analogía el régimen de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el registrador, tanto al Ayuntamiento, como a la CCAA, con constancia en el asiento y en la publicidad registral (artículos 28.4 y 65.3 del TRLS).
En conclusión, la Dirección entiende que las parcelaciones de cierta antigüedad presentan semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 del TRLS. En este caso el título formal será la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.
DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:
Destacamos:
- Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia. Esta Ley sustituye al RD Ley 16/2020 de 28 de abril: adapta las medidas organizativas y tecnológicas, ampliando algunos plazos y pone en marcha del Tablón Edictal Judicial Único. Establece disposiciones en materias concursales y societarias, así como del Registro Civil; sobre Colegios profesionales y la celebración de las sesiones de sus órganos colegiados de forma telemática y anuncia proyecto de Ley para facilitar la prestación de los servicios notariales y registrales sin necesidad de presencia física.
- Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo.: Ertes, autónomos, medidas sociales…Se prorroga la regulación especial de los ERTEs y de las exoneraciones de cuotas en la Seguridad Social hasta el 31 de enero de 2021, con especial atención a los sectores más afectados. Mediadas desempleo. Prestaciones para autónomos. Exención AJD y reducción de aranceles para moratorias turísticas y de transporte. Ingreso mínimo vital. Prestaciones familiares. Prorroga y moratoria en arrendamientos de vivienda habitual.
Ir a la página especial con el resumen y enlaces.
Establece una serie de bonificaciones en los Aranceles notariales y registrales relativos a las moratorias hipotecarias.
- Registros de Totana, Telde y Lorca: RR de 27 y 28 de agosto y 11 de Septiembre, por las que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso de rebrotes de COVID-19 en los Registros de Totana, Telde y Lorca
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
CATALUÑA. Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
Que establece un sistema de contención de rentas.
TRIBUNALES
- Tribunal Constitucional. Valencia: se ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta Senadores del Grupo Parlamentario Popular, contra el Decreto-ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.
- Tribunal Supremo. Se estima el recurso contencioso-administrativo contra el apartado 11 del artículo primero del RD por el que se regula la «Obligación de informar sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos».
SECCIÓN 2ª:
Concurso de Registros 306: resolución. RR de 1 de Septiembre por el que se resuelve el concurso ordinario 306 en todo el territorio nacional y en Cataluña respectivamente
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Jubilaciones
Se dispone la jubilación de don Vicente Artime Cot, registrador mercantil y de bienes muebles de Pontevedra I.
RESOLUCIONES PROPIEDAD
384.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. REDUCCIÓN DE CABIDA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA
En caso de expropiación no inscrita se puede inscribir la porción resto siempre que esté determinada mediante sus coordenadas geográficas, pero no por la vía de reducir la cabida de la finca. Es función del registrador apreciar la coincidencia de una finca registral con la catastral sin que pueda exigirse una certificación municipal al afecto
385 y 386* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
El notario tiene que comprobar si se ha depositado o no en el Registro General de Condiciones de Contratación las minutas o modelos de los préstamos hipotecarios y hacerlo constar en la escritura, pero no está obligado a consignar el código identificador de depósito en la escritura.
Las dudas fundadas del registrador y el conflicto con el colindante impiden la inscripción de las coordenadas de una finca en base una representación gráfica alternativa
388.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA
No es necesario que conste en la escritura el número de depósito de las condiciones en el RGCGC. Lo que si debe constar expresamente que el notario ha comprobado si están depositadas. La reseña del acta en la escritura en los términos legalmente previstos acredita por si misma el cumplimiento de todos los requisitos del control de transparencia y en particular que la FEIN se corresponde con el préstamo.
389.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO DE LOS PRESTATARIOS
Si son varios prestatarios hay que expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan una sola dirección de correo electrónico para todos. Se entiende que hay ese consentimiento cuando se señala un único correo en la cláusula correspondiente.
390.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA
El registrador no puede calificar la triple coincidencia de la escritura, el proyecto del contrato y la FEIN, cuando consta la reseña del acta en los términos de la LCI.
391.** NEGATIVA A EMITIR CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INICIO DEL PROCEDIMIENTO
Cuando se solicita calificación sustitutiva ha de aportarse original o testimonio la documentación original calificada dentro del plazo de 15 días previsto legalmente, sin que la registradora sustituta tenga que requerir la presentación de la documentación, sino que por los principios de rogación y de titulación auténtica, exigen la presentación en el Registro del título formal, no bastando la mera solicitud para que comience el procedimiento registral.
394.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. DISCREPANCIAS ENTRE COPIAS AUTORIZADAS DE LA MISMA MATRIZ
Habiendo discrepancias entre dos copias de la misma matriz sin la oportuna diligencia el notario debe aclararlas.
395.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE FINCA INSCRITA EN USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD
Caben las extinciones de comunidad reduciendo el número de comuneros y extinguiendo un usufructo, compensando en metálico a los que cesan en la misma.
En toda segregación es indispensable el acompañar una representación gráfica georreferenciada de la finca así como tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 LH cuando la representación gráfica aportada no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral. Pero las dudas sobre la identidad de la finca derivadas de dicho expediente han de estar fundamentadas sin que sea suficiente la mera alegación del colindante.
Aunque hay indicios de invasión de dominio público al pretender incorporar una base gráfica, el Registrador debe tramitar el expediente del art. 199 a fin de disipar tales dudas.
La Dirección considera aplicable en una obra nueva que se declara hoy, pero que se construyó en el año 2020, los requisitos administrativos vigentes en el momento de su construcción y no los actuales.
399.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
En caso de procedimientos contra herencia yacente es necesario administrador judicial cuando el llamamiento es puramente genérico y no hay ningún interesado personado.
400.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
En el Expediente de rectificación de cabida del art. 201, una vez caducada la anotación preventiva, es preciso, para pedir otra anotación, que se solicite nueva certificación de dominio.
Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.
402.** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica cuando, de los datos y documentos aportados por los colindantes catastrales afectados, basados en unos informes técnicos contradictorios, se pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.
403.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA. RECURSOS POSIBLES.
Para que haya dudas de coincidencia de una finca a inmatricular con otra inscrita basta que la coincidencia sea parcial. Para resolver dichas dudas puede presentarse recurso ante la DG o en la vía judicial, acudir al expediente notarial de dominio regulado en el artículo 203 LH, o Interponer una demanda judicial en un procedimiento declarativo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 204 LH .
404.** PACTO SUCESORIO CON ENTREGA DE BIENES Y DEFINICIÓN ENTRE EXTRANJEROS. BALEARES
Resolución que concluye que no cabe aplicar a un extranjero residente en un territorio español que tenga legislación civil propia (en este caso se trata de un pacto sucesorio regulado en la legislación Balear) dicha legislación; sino que al amparo del Reglamento Sucesorio Europeo sería aplicable la legislación estatal, pero no la particular civil, ya que los extranjeros no tienen vecindad civil.
405 y 411.** COMPRAVENTA. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.
La regla general para para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura pública. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.
El registrador, a los solos efectos de practicar la inscripción, puede calificar si el acto jurídico inscribible se halla sujeto o no a tributación; Pero no está obligado a ello y puede exigir dicha la presentación a liquidación del documento o comunicación salvo que su exigencia sea desproporcionada.
407.** CANCELACIÓN DE EMBARGO AEAT ORDENADA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL
Para cancelar un embargo anterior al concurso a favor de la Hacienda Pública en fase de convenio, es necesario que se le notifique y que conste que el embargo está sujeto al mismo.
Para inscribir en el Registro la declaración de bien de interés cultural de una zona arqueológica deben estar identificadas las fincas registrales afectadas, con las circunstancias de la legislación hipotecaria, así como la porción de finca afectada si lo estuvieran parcialmente. Igualmente debe constar la posibilidad de intervención de sus titulares en el procedimiento
409.*** ESCRITURA DE HERENCIA INTERNACIONAL. PROFESSIO IURIS TÁCITA. PRUEBA DEL DERECHO FRANCÉS.
Resolución que analiza la interpretación del artículo 83.2 del Reglamento Sucesorio Europeo relativo a elecciones tacitas de la ley aplicable hechas antes de la entrada en vigor del Reglamento. «El notario debe realizar al aceptar o rechazar la professio iuris tacita retroactiva, un análisis de su compatibilidad o no con la ley nacional del testador, referida al momento del otorgamiento de la disposición mortis causa, considerando 51 y artículo 26, sobre la validez material».
410.*** DONACIÓN CON AUTOCONTRATACIÓN: EL DONATARIO ACTÚA CON PODER PREVENTIVO DEL DONANTE.
El juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, comprende las circunstancias y contenido del poder preventivo del art. 222.2 del CC de Cataluña. Pero cuando hay autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, es preciso que se exprese “de manera clara y sin dudas que el autocontrato se encuentra específicamente salvado para el negocio jurídico correspondiente, en este caso, de donación”.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
MINI INFORME DEL MES DE SEPTIEMBRE
INFORME NORMATIVA SEPTIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES SEPTEIMBRE 2020
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015
POR VOCES PROPIEDAD POR VOCES MERCANTIL
RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO
NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas
NORMAS: Busca por titulares 2002 – 2020. Futuras. Consumo
NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea
WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario
CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.
OTOÑO. Por Ramón Cela
