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Resumen Resolución Conjunta Catastro-DGSJFP sobre representación gráfica de inmuebles en documentos notariales

NOTAS SOBRE LA RESOLUCIÓN CONJUNTA CATASTRO -DGSJFP PARA LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE INMUEBLES EN DOCUMENTOS NOTARIALES

Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)

ÍNDICE:

1.- Introducción

2.- Incorporación de la representación gráfica catastral al instrumento público

3.- Incorporación al instrumento público de una representación gráfica alternativa

      3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gráfica

      3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral

      3.3. Cuando se formalice una modificación física de las parcelas catastrales

      3.4. Cuando se aprecie un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

4.- El procedimiento de subsanación de discrepancias gráficas

5.- Requisitos adicionales en relación con las escrituras de declaración de obra nueva.

      5.1. El requisito de que la edificación no sobrepase los lindes de la finca registral o los límites de la parcela catastral

      5.2. En caso de existir una discrepancia geométrica

      5.3. En caso de existir un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

      5.4. En caso de existir un giro y/o desplazamiento combinado con una discrepancia gráfica

      5.5. En caso de extralimitación respecto de la finca registral

      5.6. Conclusión

6.- Otras disposiciones

      6.1. Solares edificados en régimen de propiedad horizontal

      6.2. Nuevas referencias catastrales

Enlaces

 

1.- Introducción:

Se trata de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales.

 

El objeto de esta resolución es «la adaptación de algunos protocolos y el ajuste de los requisitos técnicos de cara a una comunicación bidireccional eficaz y eficiente» entre los notarios y el Catastro, con el «principal objetivo» de lograr «la coherencia entre la descripción literaria de la parcela en el instrumento público y la descripción gráfica en el Catastro Inmobiliario, a fin de incrementar, desde el momento de su formalización, la seguridad de los negocios jurídicos de toda índole que tengan por objeto bienes inmuebles». La comunicación bidireccional ya estaba prevista en la Resolución de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, que en su mayor parte no se llegó a implementar. Para ello, las disposiciones adicionales de la presente resolución prevén dar cumplimiento a aquella mediante la elaboración, en un plazo de seis meses, de un documento de especificaciones técnicas para garantizar las comunicaciones entre los notarios y la DGC (DA 1ª) y un protocolo interno de buenas prácticas para facilitar una gestión armonizada de los expedientes de coordinación (DA 2ª).

Por consiguiente, las previsiones de esta resolución no afectan a la inscripción de los documentos notariales en el Registro de la Propiedad, sino a las relaciones entre notarios y Catastro, pese a lo cual se establecen nuevos requisitos para las escrituras de declaración de obra nueva «a los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria», en el apartado 10º, que examino en el epígrafe 6º.

La resolución entró en vigor el día de su publicación en el BOE, esto es, el día 15 de abril de 2021. No obstante, «los desarrollos necesarios para la aplicación práctica de la presente Resolución, previstos en las Disposiciones Adicionales, entrarán en vigor a medida que se elaboren o implementen los servicios y comunicaciones correspondientes». Por tanto, las principales novedades que establece esta resolución quedan aplazadas en la práctica hasta que estén disponibles los servicios catastrales y los documentos que prevé.

 

2.- Incorporación de la representación gráfica catastral al instrumento público

Se reiteran los deberes notariales de incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) al documento público en que se formalice un negocio jurídico que tenga por objeto de bien inmueble (ap. 1.1) y de solicitar de los otorgantes la manifestación de si la descripción que contiene aquella se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento de su otorgamiento (ap. 5.1); deberes que ya constaban en los arts. 3.2 y 18.2 TRLC. Aunque no se excluye expresamente, considero que esta última manifestación no debe hacerse cuando el inmueble es un elemento privativo de una finca en régimen de propiedad horizontal, pues la finalidad de la manifestación es tramitar (o no, según deseen los otorgantes) la rectificación de la cartografía catastral. Por tanto, solo es exigible tal manifestación cuando el inmueble objeto del negocio jurídico instrumentado constituye una parcela catastral.

La novedad en este punto reside en el deber de incorporar la representación gráfica catastral (RGGC), lo que normalmente se cumplirá con la protocolización de la CCDG. Si la Sede Electrónica de la DG del Catastro (SEC) no puede suministrar una CCDG por motivos técnicos, facilitará un servicio para obtener, en su lugar, una certificación catastral descriptiva y no gráfica, que permita al interesado conocer qué datos son correctos, para lo cual deberá aportar a la DGC la documentación prevista en el ap. 5.5. No cabe duda de que la obtención de esta certificación puede hacerse con posterioridad a la autorización de la escritura para no retrasar su otorgamiento.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC coincide con la realidad física, «el notario rectificará la literaria del título» por la que resulte de la RGGC (ap. 5º.2), de conformidad con el art. 18.2.b TRLC, que dice que el notario describirá el inmueble en el instrumento público de acuerdo con dicha certificación. Si ya sorprendía el texto legal al obligar a describir el inmueble según la CCDG al margen de la voluntad de los otorgantes, la resolución da un paso más al obligar, según parece, a sustituir la descripción registral por la catastral (incluso dando por supuesto que aquella no coincidirá con la realidad física). Ello contraviene el deber del notario (impuesto por el art. 170.1º RN) de procurar que el documento sea inscribible en el Registro de la Propiedad, así como el carácter potestativo de la rectificación de los asientos registrales. Considero que lo más correcto es lo siguiente: si los otorgantes manifiestan que la descripción resultante de la CCDG es la real y el notario advierte que no concuerda con la registral, debe informarles sobre la posibilidad de rectificar esta, así como sobre los procedimientos necesarios para ello, y consignar en la escritura su manifestación de voluntad de rectificar o no la descripción registral; si no desean rectificarla, no debería sustituirse la descripción registral por la catastral, sino mantener la descripción registral en el cuerpo de la escritura para que esta sea inscribible, remitiendo a la CCDG protocolizada en relación con la descripción catastral. La coordinación con el Catastro no debería condicionar en ningún caso (salvo en el de inmatriculación) ni la autorización de los documentos públicos ni su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El hecho de que los otorgantes manifiesten que la representación catastral coincide con la realidad física no es óbice para que: i) el notario deba informar «a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representación catastral no coincida con la realidad física»; ii) el interesado pueda optar en un momento posterior por la mejora de la precisión métrica de la RGGC (ap. 5º.2). Es desconcertante la advertencia indicada en primer lugar, pues está prevista para el caso de que los interesados manifiesten que conocen la realidad física de la finca; sería más apropiada hacerla cuando manifiesten que la desconocen. En cuanto a la mejora de la precisión métrica de la RGGC, que examinaré en el epígrafe 3.3., la prevé el apartado 3º de forma similar a como lo hizo la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020 (en adelante, RC de 2020), de la que la presente resolución (en lo sucesivo, RC de 2021) es en cierto modo “hermana”.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC no coincide con la realidad física, «se seguirá el procedimiento descrito en el apartado sexto de la presente resolución» (ap. 5º.3). Nuevamente se utiliza una expresión que parece otorgar un carácter imperativo a la frase, pero de nuevo no es así, como resulta del punto 4, que prevé que «si los otorgantes manifiestan su voluntad de no iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias» del art. 18.2 TRLC (que desarrolla en el ap. 6º de la resolución, como veremos), el notario lo hará constar así.

Al parecer, la incorporación de la RGGC al documento debe ser comunicada al Catastro, pues el apartado 2º.1 dispone: «La comunicación y remisión de representaciones gráficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no, debe efectuarse por procesos telemáticos». Sorprende que el notario deba comunicar al Catastro la RGGC, deber que no existe legalmente, salvo que se entienda que forma parte de la información general del documento publico a que se refiere el art. 36.3 TRLC y que se realiza a través de la plataforma SIGNO.

 

3.- INCORPORACIÓN AL INSTRUMENTO PÚBLICO DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

Si el interesado desea modificar la cartografía catastral, ya sea porque no concuerda con la realidad física, ya porque no coincide con la modificación física (segregación, agrupación, etc.) que se realiza, o ya porque desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, debe incorporar al Catastro una representación gráfica alternativa (RGGA). No obstante, no es necesaria ni recomendable la incorporación al documento público de la RGGA, sino que debe protocolizarse solamente el informe de validación gráfica georreferenciada alternativa (IVG), que se obtiene en la SEC y que contiene un CSV que permite su localización por la DG del Catastro y por el registrador.

El apartado 2º.2 califica la incorporación de dicho IVG como «elemento indispensable» para acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar a la cartografía catastral una RGGA. Además, para posibilitar la actualización de la información documental y gráfica en la base de datos catastral es necesario que el IVG sea positivo. Finalmente, el apartado 1º.2 dispone que la comunicación por los notarios al Catastro de la RGGA se hará mediante la remisión del CSV contenido en el IVG, lo que simplifica encomiablemente el sistema de comunicación establecido en la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Recordemos, por otra parte, que un IVG negativo no impide la inscripción en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 6 de febrero de 2018); sin embargo, debe intentarse la obtención de un IVG positivo, pues permite también la modificación catastral, lo cual depende únicamente de cumplir los requisitos técnicos del apartado séptimo de la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Examinamos a continuación cada uno de los supuestos en que debe incorporarse una RGGA al documento público:

3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gráfica (ap. 6º)

Se define la discrepancia gráfica como «la existencia de diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una representación realizada por un técnico, una representación gráfica incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite dominio público o una ortofotografía del PNOA» (ap. 6º.1). Viene a ser lo que la RC de 2020 denomina «discrepancia geométrica»; esta resolución habla de «relaciones topológicas con las parcelas colindantes» en lugar de «configuración y dimensiones perimetrales». Al parecer son lo mismo la discrepancia gráfica y la geométrica; lo único que varía es el punto de vista del observador: los registradores pueden apreciar la forma en que la finca encaja con las parcelas colindantes que tengan su RGG inscrita (por eso, “su” resolución habla de relaciones topológicas entre ellas); el notario, no puede establecer dicha relación, pero puede comparar la descripción gráfica catastral de la finca con otras representaciones gráficas -RGGA y las otras cartografías oficiales distintas de la RGGC). En definitiva, se trata considerar si las descripciones gráficas coinciden o no a los efectos de determinar si la RGG aportada invade o no alguna parcela catastral colindante o el dominio público, aunque no corresponde al notario apreciar dicha posible invasión, solo la concordancia entre las distintas representaciones gráficas (lo que se denomina «contrastarlas de forma indiciaria»).

Para ello, es esencial comprobar si existe o no «identidad gráfica» entre dichas descripciones de la misma finca o parcela. Se considerará que existe identidad gráfica entre las diferentes representaciones gráficas cuando estas se encuentren dentro del «margen de tolerancia gráfica» a que se refiere el apartado 4º (ap. 4º.6). Para poder apreciar si las descripciones divergentes cumplen el margen de tolerancia y por lo tanto existe identidad gráfica entre ellas, los notarios dispondremos en la SEC de dos herramientas técnicas: una, nos permitirá comparar una RGGA con la RGGC (ap. 4º.3, aunque el punto 4 también prevé que cualquier interesado pueda hacerlo mediante el IVG); y la otra, nos permitirá «contrastar de forma indiciaria» la RGGC con las otras representaciones gráficas oficiales. El Anexo II de la RC de 2020 establece los parámetros que definen el margen de tolerancia, pero la RC de 2021 no lo hace, desconozco el porqué, pues deberían ser los mismos.

Si se cumplen los márgenes de tolerancia y, por tanto, el criterio de identidad gráfica entre la RGGC y la representación gráfica con la que aquella se ha contrastado, la resolución dispone que no será necesaria la modificación de la descripción catastral, salvo que el interesado opte por instar una mejora de la precisión métrica (ap. 4º.1 y 6). El notario informará en tal caso al interesado «de que podrá optar entre incorporar al instrumento público la CCDG o iniciar el procedimiento de mejora de la precisión (ap. 6º.3). Por tanto, si la diferencia gráfica es tan pequeña que existe identidad gráfica, no tiene la consideración de discrepancia, por lo que no procede iniciar el procedimiento de subsanación catastral de discrepancias. Así se infiere del punto 4 del aparatado 6º: «Si la diferencia supera el margen de tolerancia, los otorgantes podrán optar entre instar la tramitación notarial del procedimiento de subsanación catastral de discrepancias, mediante la correspondiente representación gráfica alternativa acompañada del informe de validación gráfico positivo para su tramitación», sin perjuicio de que puedan iniciar dicho procedimiento en cualquier momento posterior (ap. 5º.4.2º).

El criterio de identidad gráfica, ¿tiene alguna relevancia a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de una RGGA? La respuesta, en mi opinión, es que no: estamos refiriéndonos solo a la modificación del Catastro; si, además, se pretende inscribir la RGGA, debe seguirse el procedimiento del art. 199.2 LH y/o el notarial ante el Catastro que regula el ap. 6º, que finaliza con la obtención de una nueva CCDG (en cuyo caso ya no se inscribirá la RGGA, sino la RGGC). No obstante, sí que tiene relevancia a la hora de contrastar la RGGC que se pretende inscribir, con otra representación gráfica. Como es sabido, cuando el registrador aprecia, a través de los medios de comprobación de la correspondencia de que dispone (GEOBASE u otras cartografías oficiales distintas de la catastral), que no existe correspondencia entre la RGGC que se pretende inscribir y alguna otra de dichas representaciones gráficas, puede/debe iniciar el procedimiento del art. 199.1, con citación de los colindantes registrales. Entiendo que ello solo puede/debe hacerlo cuando no existe identidad gráfica entre ambas representaciones gráficas. Así lo deduzco del ap. 3º.6.B) de la RC de 2020 al decir que el criterio de identidad gráfica facilita al registrador «un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una RGGC». Por tanto, si existe identidad gráfica, la RGGC es directamente inscribible. El margen de tolerancia a efectos registrales, a diferencia del notarial (que nos debe ser facilitado por la SEC para cada finca), está definido en el Anexo II de la RC de 2020, por lo que también podría comprobarse por los notarios comparando la RGGC con la representación de otra cartografía oficial.

3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral (ap. 3)

La cartografía catastral se elabora mayoritariamente mediante ortofotografías (fotografías aéreas), por lo que su nivel de precisión es inferior al que resultaría de realizar la medición sobre el terreno. La resolución que comentamos permite la mejora de dicha precisión incorporando al Catastro una RGGA. A mi entender, la mejora de la precisión métrica no implica rectificación de la cartografía catastral, por lo que hasta la fecha no podía llevarse a cabo, pues el TRLC solo permitía la rectificación. Es por ello, que la introducción en la RC de 2020 (refrendada ahora en la RC de 2021) del derecho a la mejora de la precisión métrica, ha sido aplaudida por los topógrafos, que consideran que la cartografía catastral es muy imprecisa, dada la finalidad principalmente fiscal del Catastro, que no requería de mayores precisiones.

Si la diferencia entre las descripciones gráficas de la RGGC y de la RGGA está dentro del margen de tolerancia conforme al IVG de la RGGA (margen que el notario podrá consultar en la SEC sin necesidad de IVG, como hemos dicho), habrá identidad entre la RGGA y la RGGC y la mejora de la precisión métrica de esta podrá realizarse sin necesidad de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales; si no existe identidad gráfica, sí deberá seguirse dicho procedimiento (según interpretación conjunta de los puntos 3 y 4 del ap. 6º), el cual examino brevemente en el epígrafe 4.

A efectos registrales, ya hemos dicho que la inscripción de una RGGA, al implicar una modificación de la cartografía catastral, aunque se trate de una simple mejora de la precisión métrica con identidad gráfica, exige la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH. Así resulta de apartado 2º.1.3º de la RC de 2020: «La mejora de la precisión métrica de la cartografía catastral podrá́ obtenerse mediante la inscripción, a instancia del interesado, de una representación gráfica georreferenciada alternativa, debiendo ser notificados los colindantes catastrales y registrales, en los términos previstos en la legislación hipotecaria».

 Alternativamente, puede tramitarse ante notario el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales del apartado 6º de la RC de 2021, que acaba con la emisión por la DG del Catastro de una nueva CCDG; su protocolización en el documento público permitirá la inscripción de la nueva descripción (ya no como RGGA, sino como RGGC). Sin embargo, el procedimiento del art. 199.2 permite la inscripción inmediata de la RGGA, mientras que en el de la resolución hay que esperar a que el Catastro subsane la discrepancia (aunque siempre se puede inscribir el negocio jurídico principal con independencia de la inscripción de la RGG, conforme al apartado 2º.c de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Considero que otra alternativa al art. 199.2 es el procedimiento de rectificación de descripción registral del art. 201.1 (pues la rectificación catastral suele ir acompañada de la registral), que permite practicar anotación preventiva de la pretensión de rectificación registral mientras no se inscriba la nueva RGGC.

3.3. Cuando se formalice una modificación física de las parcelas catastrales (ap. 7º)

El concepto de «modificación física» es, respecto de la parcela catastral, lo que la «modificación de entidad hipotecaria», respecto de la finca registral, lo que incluye principalmente las operaciones de segregación, división, agrupación y agregación. La diferencia de terminología obedece a que estamos en “territorio catastral” y a que una modificación de entidades hipotecarias no necesariamente conlleva una modificación física de la parcela catastral, pues las fincas resultantes pueden corresponderse con las parcelas catastrales ya existentes.

Las especialidades que debemos tener en cuenta, cuando en una operación de modificación de entidades hipotecarias se modifique también la cartografía catastral, son:

– Debe elaborarse una RGG alternativa y obtener de la SEC un IVG positivo de las parcelas finales resultantes de las modificaciones físicas realizadas; al instrumento público deberá incorporarse únicamente dicho IVG positivo (ap. 7º.3).

– Si la modificación física respeta la geometría catastral del perímetro del conjunto de las parcelas afectadas (es decir, no se invaden parcelas colindantes ni el dominio público), el notario comunicará al Catastro por medios telemáticos la operación realizada para que tramite el «correspondiente procedimiento de comunicación previsto en su normativa» y devuelva las nuevas referencias catastrales al notario, para que este obtenga las correspondientes CCDG a través de la SEC y las incorpore al documento público mediante diligencia. No entiendo a quien debe comunicar el Catastro la modificación física si esta no afecta a los colindantes, pero en cualquier caso el citado procedimiento de comunicación no debería impedir que el Catastro comunique al notario las nuevas referencias catastrales en el plazo máximo de 24 horas que establece el art. 47.2 TRLC. Para que el Catastro pueda comprobar que la modificación física respeta la cartografía catastral, el notario deberá remitir en su comunicación: a) la referencia catastral de la finca o fincas objeto de la modificación física; b) el CSV del IVG positivo de la RGGA; c) la fecha y el número de protocolo del instrumento autorizado; d) la copia simple electrónica del instrumento autorizado (ap. 7º.1 y 2).

– Si la modificación física realizada no respeta, en el conjunto de las parcelas afectadas, la cartografía catastral (es decir, si invade alguna parcela catastral colindante o el dominio público) se deberá tramitar previamente el procedimiento de subsanación de discrepancias (ap. 7º.4). Si consiste en la inclusión en una parcela catastral de una zona no incorporada al Catastro por formar parte de una vía pública o que figure integrada en una parcela catastral cuyo destino sea vía pública (es decir, si invade el dominio público), podrá sustituirse la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias por la simultánea formalización en el instrumento público de la cesión gratuita a viales de dicha zona (ap. 7º.5).

El notario puede apreciar si se respeta o no la cartografía catastral mediante el IVG que se le aporte, en el que figuran la antigua y la nueva configuración de las parcelas; en el propio IVG deberá constar si se respeta o no el margen de tolerancia gráfica que pueda eximir de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias.

La tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias, en su caso, no es preceptiva ni impide la inscripción de la RGGA si los otorgantes optan por no realizarla, en cuyo caso lo iniciará el registrador conforme al apartado 6º de la RC de 2020.

3.4. Cuando se aprecie un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral (ap. 8º)

Lo principal a tener en cuenta es que «la mera existencia de estos giros y/o desplazamientos no supone, por sí misma, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría, forma y dimensiones y la colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables» (ap. 8º.1.2º). Por tanto, no implica la existencia de una discrepancia gráfica, aunque pueden darse conjuntamente ambas circunstancias: giro y/o desplazamiento combinada con una discrepancia gráfica (ap. 9º).

La existencia de un giro y/o desplazamiento solo tiene relevancia a efectos notariales (con la excepción de las obras nuevas, como veremos), si se pretende la incorporación al Catastro de una RGGA. En tal caso, el notario, que habrá tenido conocimiento de dicha patología a través del IVG de la RGGA, comunicará al Catastro la existencia de dicho giro y/o desplazamiento mediante el IVG positivo, al que debe incorporarse el levantamiento del técnico a través de un fichero en formato GML y otro fichero en el mismo formato, ajustado a la cartografía catastral, procedente de aplicar los parámetros de transformación al fichero del técnico (ap. 8º.2). Como en cualquier otro supuesto, el notario cumplirá con: 1) pedir a los otorgantes el IVG positivo al que se hayan incorporado los dos ficheros; 2) protocolizar dicho IVG; y 3) comunicar a la DG del Catastro el CSV de dicho IVG.

Si, además de un giro y/o desplazamiento, se aprecia la existencia de una discrepancia gráfica entre la RGG y otra representación gráfica, el Catastro deberá se realizar primero el ajuste del giro y/o desplazamiento (que debe hacerse masivamente en todo el área o sector afectado), para aplicar a continuación el criterio de identidad gráfica (ap. 9º.1) y proceder en la forma que hemos descrito en la letra anterior.

A efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, la existencia de un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral no es relevante pues, como hemos dicho, no supone invasión de parcelas catastrales colindantes ni del dominio público. Como dicha patología afecta de forma masiva a todo un área o sector, por lo general tampoco habrá problemas de invasión de fincas registrales colindantes que tengan inscrita su RGG (que podría dar lugar a la suspensión de la inscripción de la RGG, ya que las RGG inscritas deben encajar entre sí como las piezas de un puzle), puesto que las fincas registrales colindantes también estarán afectadas por el giro y/o desplazamiento del área o sector. Solo en caso de que la parcela catastral afectada por esta patología linde con otra que no lo esté y que tenga su RGG inscrita no será posible la inscripción de la RGG de aquella. La excepción a esta regulación se presenta con la inscripción de las escrituras de declaración o ampliación de obra nueva terminada, que examino en el epígrafe 5.

 

4.- EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS GRÁFICAS

En el epígrafe 3.1. hemos visto la definición de discrepancia gráfica, que tiene lugar cuando existen diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una RGGA, una RGG incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite el dominio público o una ortografía del PNOA. La discrepancia puede rectificarse mediante el procedimiento que examinamos a continuación, que también puede utilizarse cuando el otorgante desee mejorar la precisión métrica de la RGGC y la RGGA se encuentre fuera del margen de tolerancia, como hemos visto en el epígrafe 3.2.

El procedimiento está regulado en el apartado 6º, que viene a desarrollar el previsto en el art. 18.2.c) y d) TRLC. Los trámites, en interpretación conjunta de ambas disposiciones, son los siguientes:

– Comienza con la elaboración de una RGGA, que deberá subirse a la SEC para obtener un IVG positivo (ap. 6º.2). Si la discrepancia afecta a zonas de dominio público que no se encuentren catastradas, deberá acompañarse a la RGGA el IVG positivo con afección de dominio público (ap. 6º.5).

– El notario, sobre la base de la RGGA, debe valorar si esta está suficientemente acreditada. Este requisito, que establecen tanto el art. 18.2.c) TRLC («el notario solicitará su acreditación [la de la discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral] por cualquier medio de prueba admitido en derecho»), como el apartado 6º RC de 2021 («Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la representación gráfica georreferenciada alternativa…»), posiblemente pueda considerarse cumplido mediante la obtención del ICG positivo; si no es así, resulta difícil de comprender cómo puede el notario comprobar la discrepancia y cuestionar el informe de un técnico, validado por el Catastro. Además, el Catastro realiza sus propias comprobaciones para llevar a cabo la rectificación, por lo que el juicio del notario en este punto no debería tener más trascendencia que la de valorar si inicia o no el procedimiento. Si el notario estima que la discrepancia no resulta suficientemente acreditada, informará de todo ello al Catastro para que, en su caso, este incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

– Si el notario considera acreditada tal circunstancia, notificará el inicio del procedimiento a los titulares catastrales colindantes (ap. 6º.6). Para determinar cuáles son las parcelas colindantes se estará al IVG de la RGGA y la identificación de los titulares de dichas parcelas se obtendrá a partir de la CCDG (ap. 6º.7). Las notificaciones podrán hacerse mediante correo ordinario, pues el punto 8 dispone que el notario actúa como autoridad o administración pública por lo que podrá utilizar el sistema de notificaciones administrativas, con doble intento, del Servicio Postal Universal, «sin perjuicio de poder reforzar las notificaciones en la medida y forma que estime conveniente». Además, son aplicables los arts. 42 (sobre la práctica de notificaciones en papel) y 44 (sobre la notificación infructuosa) y la DA 3ª (sobre la publicación de edictos en el BOE) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

– En las notificaciones «se deberá informar sobre el alcance de la modificación de la cartografía catastral de forma clara e inteligible, para que los destinatarios puedan conocer cómo afecta a sus derechos la RGGA que se pretende incorporar», con el contenido mínimo que establece dicho punto 8.

– Los notificados dispondrán de un plazo de 20 días hábiles para oponerse mediante la presentación de un principio de prueba de la causa de oposición alegada, cuyo fundamento debe ser apreciado por el notario para valorar si sigue o no el procedimiento (párrafo final del punto 8). En caso de dar por terminado el procedimiento, lo notificará al Catastro por medios telemáticos para que este, en su caso, incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

– Transcurrido dicho plazo sin oposición fundada de los notificados, el notario incorporará la nueva descripción de bien inmueble al documento público, que remitirá al Catastro por medios telemáticos (ap. 6º.9).

– La DG del Catastro aprobará o no la rectificación catastral (lo que se conoce como «validación técnica», para diferenciarla de la validación gráfica que realiza de forma automática mediante el IVG). Si la valida técnicamente, tramitará el correspondiente procedimiento de incorporación de la nueva RGG previsto en la normativa catastral y devolverá al notario las correspondientes CCDG del inmueble o inmuebles objeto del procedimiento. El notario incorporará esas CCDG al documento público, rectificando nuevamente la descripción literaria de la finca para adaptarla a la descripción gráfica catastral en el caso de que fuere necesario (ap. 6º.10). El quid de la cuestión se encuentra en los plazos que va a emplear el Catastro en realizar la validación técnica y en tramitar el «procedimiento previsto en la normativa catastral», un procedimiento que debería verse notablemente simplificado dado que las notificaciones a los colindantes ya se habrán hecho notarialmente. Si el Catastro resuelve no validar técnicamente la rectificación, remitirá al notario un informe motivado (ap. 1º.3).

En todo caso, mientras se tramite el procedimiento, la RGGA podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad siempre que el registrador aprecie correspondencia entre la RGGA y la finca registral y siga el procedimiento del art. 199.2, en el que deberá notificar a los titulares registrales y, de nuevo, a los catastrales; posiblemente debería poder prescindirse de esta reiteración de notificaciones a los titulares catastrales, por ejemplo, si se presenta a la inscripción el documento público una vez transcurrido el plazo de los 20 días desde la notificación por parte del notario, o de otra forma.

 

5.- REQUISITOS ADICIONALES EN RELACIÓN CON LAS ESCRITURAS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

5.1. El requisito de que la edificación no sobrepase los lindes de la finca registral o los límites de la parcela catastral

La fijación, sin fundamento legal a mi juicio, por parte de la DGSGyFP, en que no se puedan autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva sin tener la certeza de que la edificación se levanta dentro del perímetro de la finca en que se enclava, ha complicado enormemente la autorización de dichos documentos (con el contrasentido de que solo se exige cuando se declara la obra terminada). La Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015 (que ni siquiera llegó a publicarse en el BOE) inició este criterio al exigir la inscripción de la RGG de la finca en que se ubique la construcción, con la finalidad, explicada en la R. de 16 de septiembre de 2016, de que la edificación «esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella». Tras ciertas vicisitudes la DGRN acabó abandonando tal exigencia y fijó el criterio de que solo era exigible la inscripción de la RGG del terreno: a) cuando el registrador tuviera dudas fundadas sobre la posible extralimitación de la construcción en relación con las lindes de la finca registral; o b) cuando la edificación ocupara totalmente el terreno o alguna de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación recayera fuera de los límites de la finca registral. La RC de 2020 confirmó en su Anexo II este criterio e incluso dio un paso más allá al exigir además, a los efectos del art. 202 LH, la inscripción de la RGG cuando haya un giro y/o un desplazamiento en la cartografía catastral o una posible invasión de una parcela catastral colindante debida a una discrepancia geométrica. Por tanto, la extralimitación pasó a medirse no solo en relación con la finca registral sino también respecto de la parcela catastral, con el añadido de que si existe un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral no se tendrá en cuenta ni siquiera el criterio de identidad gráfica, pues lo que ahora interesa es que las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación estén «referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno» (Anexo II.3), es decir, que se tenga en cuenta la existencia del giro y/o desplazamiento y que se corrija. Así, en caso de apreciarse dicha patología «deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral».

Estas nuevas exigencias planteaban numerosos interrogantes: ¿cómo podemos saber los notarios, antes de autorizar una escritura de declaración de obra nueva, si existe un giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral o una discrepancia geométrica con otra representación gráfica? ¿debemos comprobar siempre si se dan dichas circunstancias? ¿realmente no es inscribible la escritura de declaración de obra nueva sin rectificar previamente todo el sector o área catastral, algo que puede llevar meses o años? ¿debemos comprobar en todo caso que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación se encuentran dentro de los límites de la parcela catastral? ¿debemos negarnos a autorizar la escritura si hay extralimitación?

La RC de 2021 ha respondido, en gran parte, a estas cuestiones, como paso a examinar.

5.2. En caso de existir una discrepancia geométrica

El apartado 10º.1 dispone que el otorgante de una escritura de declaración de obra nueva terminada o de una escritura de ampliación de obra finalizada (en este último caso, se entiende que cuando se amplíe la superficie ocupada por la edificación), deberá aportar al notario el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), que se obtendrá en la SEC, para que el notario pueda «verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral». A los efectos del art. 202 LH, el notario deberá «consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas».

En ningún lugar se dice que si el ICUCPC resulta negativo (esto es, en caso de extralimitación de la construcción) el notario deba abstenerse de autorizar la escritura. El art. 202 LH solo exige la constancia de las coordenadas y la RC de 2021, que se protocolice el ICUCPC. Tampoco la RC de 2020 faculta al registrador para suspender la inscripción de la obra nueva en tal caso; solo exige, cuando tenga «dudas sobre la posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela» (y, en este caso, las dudas estarán más que justificadas), que se inscriba simultáneamente la RGG de la finca. La fijación de la DG en evitar la inscripción de una edificación que se localice fuera de la finca parece llevar a suspender la inscripción si se pretende inscribir la RGGC, aunque, repito, ni la LH ni la RC de 2020 o 2021 lo expresan así.

Sin embargo, en mi opinión y a la espera de lo que dictamine la DGSJyFP al respecto, puede inscribirse la obra nueva si la RGG que se pretende inscribir es la RGGA y la construcción no se extralimita respecto de esta. A mi entender esto es lo que puede desprenderse del punto 3 del apartado 10º de la RC de 2021 al disponer: «Cuando la declaración o la ampliación de obra hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo».

Por tanto, en interpretación conjunta de las dos resoluciones, mi impresión provisional es que si el ICUCPC sale negativo por extralimitación de la construcción, debería obtenerse una RGGA positiva y un ICUCRG también positivo y referido a aquella. Ello permitirá inscribir la RGGA y la declaración de obra nueva, así como tramitar la subsanación de la discrepancia catastral, sin que el resultado de este trámite condicione la eficacia de dichas inscripciones. Creo que es la única interpretación que impide que el sistema carezca totalmente de sentido y de oportunidad pero, como he dicho, habrá que ver la interpretación de nuestra DG (a fecha de hoy, todavía no se ha publicado ninguna resolución sobre la materia tras la RC de 2020) o, quizás mejor, el contenido de los protocolos internos de buenas prácticas previstos tanto por la DA 2ª de la RC de 2020, como por la de 2021.

5.3 En caso de existir un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

¿Debe subsanarse dicha patología antes de la inscripción de la obra nueva, tal y como parece desprenderse de la RC de 2020? El punto 2 del apartado 10º de la RC de 2021 dice: «A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas».

Nótese la referencia al art. 202 LH, que también está presente en el punto 1, lo que indica que en este apartado 10º no estamos exclusivamente en sede catastral; sus disposiciones, a pesar de la materia objeto de la resolución, afectan a la inscripción registral y vienen a complementar (y, posiblemente también, a intentar aclarar) el Anexo II de la RC de 2020.

Pese (nuevamente) al silencio de la disposición al respecto, parece que la previa subsanación del giro y/o desplazamiento no es requisito para la inscripción de la obra nueva. Recordemos que un giro o un desplazamiento no implican invasión real de parcela colindante, por lo que no debería haber dudas de extralimitación. Sin embargo, en materia de obra nueva, el Anexo II supone una excepción a dicho principio pues exige que las coordenadas de la superficie ocupada estén referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, como hemos visto. Pese a ello, no tendría sentido que no pudiera inscribirse una obra nueva por el solo hecho de existir dicho giro o desplazamiento.

Entiendo que, en esta circunstancia, debería procederse del mismo modo que hemos visto en el epígrafe 5.1. para la extralimitación por existencia de una discrepancia gráfica: inscribir una RGGA con un IVG positivo acompañado de un ICUCRG también positivo referido a aquella. Así lo deduzco del último párrafo del Anexo II de la RC de 2020, al empezar diciendo: «También procederá [exigir] la inscripción de la representación gráfica de la finca…», lo que no tendría sentido si del párrafo anterior no resultase que en caso de giro y/o desplazamiento debe inscribirse la RGG; y, si se exige la inscripción de la RGG, también carecería de sentido que, a pesar de todo, después de tanto informe y de tantos requisitos, no pueda inscribirse la obra nueva. Siento aturdir con estos razonamientos al paciente lector que haya llegado hasta aquí; hubiera sido más fácil que las resoluciones lo dijeran claramente pero, a mí por lo menos, no me parece que sean un modelo de claridad en este punto.

La interpretación que propongo también la deduzco del punto 2 del apartado 10ª de la RC de 2021, que antes he transcrito. Si se exige un ICUC positivo, expresando las coordenadas obtenidas por el técnico y las resultantes de la cartografía catastral, así como los parámetros de transformación, de nuevo no tendría sentido que la obra nueva no pudiera inscribirse. Obsérvese además que la disposición no exige que el ICUC sea el ICUCRG, esto es, el requerido cuando es necesaria la modificación de la RGGC, sino que podría ser el ICUCPC, si es positivo; ello haría innecesario levantar una RGGA, siendo suficiente con la RGGC, que debería inscribirse simultáneamente con la obra nueva. En buena lógica, el ICUCPC debería advertir de la existencia de un giro y/o desplazamiento puesta de manifiesto por otra representación gráfica oficial (PNOA u otra), a fin de poder incorporar los dos ficheros y los parámetros exigidos por el apartado 10º.2.

5.4. En caso de existir un giro y/o desplazamiento combinado con una discrepancia gráfica

Entiendo que podrá inscribirse la obra nueva levantando una RGGA, a la que deberá unirse un ICUCRG positivo que contenga las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

5.5. En caso de extralimitación respecto de la finca registral

Debemos tener presente, que el registrador debe apreciar también si la edificación se encuentra dentro de las lindes de la finca registral. Si tiene dudas fundadas al respecto y conforme a la doctrina de la DG, puede/debe exigir la inscripción de la RGG, catastral o alternativa, de la finca.

5.6. Conclusión

Por tanto, en conclusión, en mi humilde opinión, que quizás no sea compartida por la DG:

a) Si ICUCPC aportado por los otorgantes es positivo, significa que, según el Catastro, la construcción no se extralimita respecto de la parcela catastral, por lo que la obra nueva se puede inscribir sin más requisitos. Únicamente será necesaria la inscripción simultánea de la RGG de la finca si se da alguno de los supuestos siguientes: i) cuando la edificación ocupe toda la finca registral; ii) cuando alguna de las coordenadas recaiga sobre los límites de aquella; iii) cuando el registrador tenga dudas fundadas sobre la extralimitación respecto de la finca registral; iv) o cuando exista un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral, en cuyo caso el ICUCPC positivo debe contener las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

b) Si el ICUCPC es negativo, significa que, según el Catastro, la construcción excede de los límites de la parcela catastral, por lo que debe aportarse una RGGA con un IVG positivo y un ICUCRG positivo, con lo que se acreditará que la construcción se encuentra dentro de los límites de la RGGA; si, además, hay un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral el ICUCRG deberá incluir las coordenadas del técnico, las del Catastro y los parámetros de transformación. Para inscribir la obra nueva se requerirá la inscripción simultánea de dicha RGGA.

c) Todos los requisitos anteriores, incluidos los de la RC de 2020 (dada la interrelación entre esta y la de 2021), no deberían ser de aplicación mientras no se implementen los servicios catastrales previstos en ambas resoluciones conjuntas, en aplicación de la DF que ambas comparten. Esperemos que se cumplan los plazos previstos en las mismas.

 

6.- OTRAS DISPOSICIONES

6.1. Solares edificados en régimen de propiedad horizontal (ap. 11º)

En los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, el Catastro no está suministrando en la actualidad CCDG de los solares, puesto que han dejado de ser considerados como inmuebles catastrales independientes. Ello imposibilita que los notarios podamos tener información sobre dichas parcelas, a los efectos de poder realizar los trámites que prevé la LH y la RC de 2021 en relación con las parcelas en las que no se enclava un inmueble que no está constituid en régimen de propiedad horizontal. El apartado 11 dispone que el Catastro facilitará a los notarios, a dichos únicos efectos, un servicio de certificación de parcelas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que incluirá su geometría e identificador.

6.2. Nuevas referencias catastrales (ap. 12º)

También creará el Catastro, un servicio de comunicación de referencias catastrales para facilitar al notario, cuando este lo solicite, las referencias catastrales correspondientes a:

– las parcelas catastrales que resulten de las modificaciones físicas que autoricen (segregaciones, agrupaciones, etc.);

– las que resulten de los procedimientos de subsanación de discrepancias (cuando, por estar incluidas en una parcela mayor, se acredite la necesidad de asignarle una nueva referencia catastral);

– los inmuebles que resulten de una escritura de división horizontal, que se correspondan con sus elementos privativos;

– con carácter provisional, para la obra nueva y división horizontal en construcción, al objeto de identificar cada uno de sus elementos, aunque el bien no exista todavía.

 

ENLACES: 

TEXTO DE LA RESOLUCIÓN EN EL BOE:  EN PDF   –   HTML   –  TEXTO CONSOLIDADO

LEY DEL NOTARIADO

LEY HIPOTECARIA

LEY DEL CATASTRO

PORTADA DE LA WEB

Casa de Cultura de El Masnou (Barcelona). Por Jaume Meneses

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe OCTUBRE 2020. ¿Segregaciones antiguas sin licencia?

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: ¿SEGREGACIONES ANTIGUAS SIN LICENCIA?

El artículo 26.2 TRLS dispone que : “En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción”. Añade el artículo 78 del RD 1093/1997 de 4 de julio que, “Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.

No hay duda pues que para inscribir una escritura de división o segregación es imprescindible la existencia de licencia y ello con independencia de la fecha en que se hubiera producido la segregación pues, puesto que la segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior (ver, por todas, R. de 7 de septiembre de 2017).

Sin embargo, existen resoluciones (por todas, la R. de 17 de octubre de 2014 y la más reciente, aún no publicada en el BOE, de 19 de octubre de 2020) que han admitido la inscripción de escrituras de segregación y división aplicando por analogía el régimen de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el registrador, tanto al Ayuntamiento, como a la CCAA, con constancia en el asiento y en la publicidad registral (artículos 28.4 y 65.3 del TRLS).

En conclusión, la Dirección entiende que las parcelaciones de cierta antigüedad presentan semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 del TRLS. En este caso el título formal será la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos:

Ir a la página especial

  • Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo.: Ertes, autónomos, medidas sociales…Se prorroga la regulación especial de los ERTEs y de las exoneraciones de cuotas en la Seguridad Social hasta el 31 de enero de 2021, con especial atención a los sectores más afectados. Mediadas desempleo. Prestaciones para autónomos. Exención AJD y reducción de aranceles para moratorias turísticas y de transporte. Ingreso mínimo vital. Prestaciones familiares. Prorroga y moratoria en arrendamientos de vivienda habitual.

Ir a la página especial con el resumen y enlaces.

Establece una serie de bonificaciones en los Aranceles notariales y registrales relativos a las moratorias hipotecarias. 

  • Registros de Totana, Telde y Lorca: RR de 27 y 28 de agosto y 11 de Septiembre, por las que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso de rebrotes de COVID-19 en los Registros de Totana, Telde y Lorca
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

CATALUÑA. Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Que establece un sistema de contención de rentas.

TRIBUNALES
SECCIÓN 2ª:

Concurso de Registros 306: resolución. RR de 1 de Septiembre por el que se resuelve el concurso ordinario 306 en todo el territorio nacional y en Cataluña respectivamente

Ir al Archivo de Concursos

Jubilaciones

Se dispone la jubilación de don Vicente Artime Cot, registrador mercantil y de bienes muebles de Pontevedra I.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

384.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. REDUCCIÓN DE CABIDA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA

En caso de expropiación no inscrita se puede inscribir la porción resto siempre que esté determinada mediante sus coordenadas geográficas, pero no por la vía de reducir la cabida de la finca. Es función del registrador apreciar la coincidencia de una finca registral con la catastral sin que pueda exigirse una certificación municipal al afecto

385 y 386* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

El notario tiene que comprobar si se ha depositado o no en el Registro General de Condiciones de Contratación las minutas o modelos de los préstamos hipotecarios y hacerlo constar en la escritura, pero no está obligado a consignar el código identificador de depósito en la escritura.

387.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Las dudas fundadas del registrador y el conflicto con el colindante impiden la inscripción de las coordenadas de una finca en base una representación gráfica alternativa

388.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

No es necesario que conste en la escritura el número de depósito de las condiciones en el RGCGC. Lo que si debe constar expresamente que el notario ha comprobado si están depositadas. La reseña del acta en la escritura en los términos legalmente previstos acredita por si misma el cumplimiento de todos los requisitos del control de transparencia y en particular que la FEIN se corresponde con el préstamo.

389.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO DE LOS PRESTATARIOS

Si son varios prestatarios hay que expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan una sola dirección de correo electrónico para todos. Se entiende que hay ese consentimiento cuando se señala un único correo en la cláusula correspondiente.

390.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

El registrador no puede calificar la triple coincidencia de la escritura, el proyecto del contrato y la FEIN, cuando consta la reseña del acta en los términos de la LCI.

391.** NEGATIVA A EMITIR CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INICIO DEL PROCEDIMIENTO

Cuando se solicita calificación sustitutiva ha de aportarse original o testimonio la documentación original calificada dentro del plazo de 15 días previsto legalmente, sin que la registradora sustituta tenga que requerir la presentación de la documentación, sino que por los principios de rogación y de titulación auténtica, exigen la presentación en el Registro del título formal, no bastando la mera solicitud para que comience el procedimiento registral.

394.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. DISCREPANCIAS ENTRE COPIAS AUTORIZADAS DE LA MISMA MATRIZ

Habiendo discrepancias entre dos copias de la misma matriz  sin la oportuna diligencia el notario debe aclararlas.

395.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE FINCA INSCRITA EN USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD

Caben las extinciones de comunidad reduciendo el número de comuneros y extinguiendo un usufructo, compensando en metálico a los que cesan en la misma.

396.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. RESPETO A LA DELIMITACIÓN DEL PERÍMETRO DE LA FINCA MATRIZ. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En toda segregación es indispensable el acompañar una representación gráfica georreferenciada de la finca así como tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 LH cuando la representación gráfica aportada no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral. Pero las dudas sobre la identidad de la finca derivadas de dicho expediente han de estar fundamentadas sin que sea suficiente la mera alegación del colindante.

397.* OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. INDICIOS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Aunque hay indicios de invasión de dominio público al pretender incorporar una base gráfica, el Registrador debe tramitar el expediente del art. 199 a fin de disipar tales dudas.

398.** OBRA NUEVA EN TERRENO RÚSTICO SIN ACREDITAR SI ESTÁ EN ZONA DE ESPECIAL PROTECCIÓN. LEGISLACIÓN APLICABLE TRAS CAMBIO DE NORMATIVA.

La Dirección considera aplicable en una obra nueva que se declara hoy, pero que se construyó en el año 2020, los requisitos administrativos vigentes en el momento de su construcción y no los actuales.

399.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En caso de procedimientos contra herencia yacente es necesario administrador judicial cuando el llamamiento es puramente genérico y no hay ningún interesado personado.

400.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA

En el Expediente de rectificación de cabida del art. 201, una vez caducada la anotación preventiva, es preciso, para pedir otra anotación, que se solicite nueva certificación de dominio.

401.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%

Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.

402.**  AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica cuando, de los datos y documentos aportados por los colindantes catastrales afectados, basados en unos informes técnicos contradictorios, se pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.

403.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA. RECURSOS POSIBLES.

Para que haya dudas de coincidencia de una finca a inmatricular con otra inscrita basta que la coincidencia sea parcial. Para resolver dichas dudas puede presentarse recurso ante la DG o en la vía judicial, acudir al expediente notarial de dominio regulado en el artículo 203 LH, o Interponer una demanda judicial en un procedimiento declarativo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 204 LH .

404.** PACTO SUCESORIO CON ENTREGA DE BIENES Y DEFINICIÓN ENTRE EXTRANJEROS. BALEARES

Resolución que concluye que no cabe aplicar a un extranjero residente en un territorio español que tenga legislación civil propia (en este caso se trata de un pacto sucesorio regulado en la legislación Balear) dicha legislación; sino que al amparo del Reglamento Sucesorio Europeo sería aplicable la legislación estatal, pero no la particular civil, ya que los extranjeros no tienen vecindad civil.

405 y 411.** COMPRAVENTA. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.

La regla general para para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura pública. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

406.** INSCRIPCIÓN DE FINCA A FAVOR DE ENTIDAD ABSORBENTE. PLUSVALÍA MUNICIPAL, NO SUJECCIÓN Y CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH.

El registrador, a los solos efectos de practicar la inscripción, puede calificar si el acto jurídico inscribible se halla sujeto o no a tributación; Pero no está obligado a ello y puede exigir dicha la presentación a liquidación del documento o comunicación salvo que su exigencia sea desproporcionada.

407.** CANCELACIÓN DE EMBARGO AEAT ORDENADA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL

Para cancelar un embargo anterior al concurso a favor de la Hacienda Pública en fase de convenio, es necesario que se le notifique y que conste que el embargo está sujeto al mismo.  

408.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE ZONA ARQUOLÓGICA DECLARADA BIEN DE INTERÉS CULTURAL EN UNA PORCIÓN DE TERRITORIO

Para inscribir en el Registro la declaración de bien de interés cultural de una zona arqueológica deben estar identificadas las fincas registrales afectadas, con las circunstancias de la legislación hipotecaria, así como la porción de finca afectada si lo estuvieran parcialmente. Igualmente debe constar la posibilidad de intervención de sus titulares en el procedimiento

409.*** ESCRITURA DE HERENCIA INTERNACIONAL. PROFESSIO IURIS TÁCITA. PRUEBA DEL DERECHO FRANCÉS.

Resolución que analiza la interpretación del artículo 83.2 del Reglamento Sucesorio Europeo relativo a elecciones tacitas de la ley aplicable hechas antes de la entrada en vigor del Reglamento. «El notario debe realizar al aceptar o rechazar la professio iuris tacita retroactiva, un análisis de su compatibilidad o no con la ley nacional del testador, referida al momento del otorgamiento de la disposición mortis causa, considerando 51 y artículo 26, sobre la validez material».

410.*** DONACIÓN CON AUTOCONTRATACIÓN: EL DONATARIO ACTÚA CON PODER PREVENTIVO DEL DONANTE.

El juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, comprende las circunstancias y contenido del poder preventivo del art. 222.2 del CC de Cataluña. Pero cuando hay  autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses,  es preciso que se exprese “de manera clara y sin dudas que el autocontrato se encuentra específicamente salvado para el negocio jurídico correspondiente, en este caso, de donación”.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE SEPTIEMBRE

INFORME NORMATIVA SEPTIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES SEPTEIMBRE 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

OTOÑO. Por Ramón Cela

 

Resumen Segunda Resolución conjunta Catastro – Registro 23-septiembre-2020

SEGUNDA RESOLUCIÓN CONJUNTA CATASTRO REGISTRO

JFME

 

Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

 

ÍNDICE:

 

Resumen:

Incorpora como anejo la Resolución de 23 de septiembre de 2020, complementaria de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 y en ella se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro. Crea la categoría de finca precoordinada. Define márgenes de tolerancia métricos y concepto de identidad gráfica. Precisiones sobre edificaciones. Solares de las propiedades horizontales. Giros y desplazamientos. Bienes de dominio público: inmatriculación y relaciones con colindantes. Reparcelaciones, deslindes, concentración parcelaria. Intercambio de información. Código de buenas prácticas. 

 

Introducción:

Se trata de una resolución conjunta firmada entre dos directores generales de dos ministerios distintos, Sofía Puente Santiago, por la DGSJFP y Fernando de Aragón Amunárriz por la DG Catastro. Por ello, se incorpora a una Resolución de la Subsecretaría del Ministerio de la Presidencia.

Puede haber confusión en la fecha de la Resolución. Realmente es de fecha 23 de septiembre de 2020, pero está incluida como anejo en otra Resolución de 7 de octubre de 2020.   

Viene motivada porque la aplicación práctica de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y de la Resolución conjunta de 29 de octubre de 2015, ha puesto de manifiesto la existencia de disfunciones que dificultan las comunicaciones y el suministro de información entre ambas instituciones, consistiendo el objeto de la presente Resolución, complementaria a la anterior, resolver los obstáculos técnicos que impiden un completo y eficaz suministro recíproco de la información.

Al final de la Exposición de Motivos se indica que “el objetivo de la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad se acomete con pleno respeto a la autonomía funcional y operativa de ambas instituciones, sujetas a sus propios procedimientos y dinámicas de gestión internos. Sin embargo, la interacción y reutilización de los datos objeto de comunicación, derivadas del flujo bidireccional y recíproco de información, hacen necesario establecer ciertos criterios interpretativos que garanticen el contenido y calidad del modelo de datos y su reutilización en el marco de las diferentes funciones que, conforme a su legislación específica, competen al Catastro y al Registro de la Propiedad.”

Siglas utilizadas:

RGC: representación gráfica catastral

RGGA: representación gráfica georreferenciada alternativa

IVGA: informe de validación gráfica alternativa

CSV: código seguro de verificación

Representaciones gráficas georreferenciadas alternativas (RGGA).

La comunicación y remisión de las representaciones gráficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no, debe realizarse mediante procesos telemáticos. Se remite a la Resolución de 26 de octubre de 2015, pero haciendo precisiones adicionales.

Para posibilitar la coordinación de RGGA, podrá utilizarse el informe de validación gráfica alternativa (IVGA) que se obtiene a través de la sede electrónica del Catastro. Sin él no se pueden incorporar a la cartografía catastral, por lo que la falta del informe -o si es negativo- impide la coordinación con el Registro.

Pero, en determinados casos (que se indican en el anexo I) se podrá generar un estado de precoordinación, que posibilitará la futura coordinación. También se determinan, sus efectos y la publicidad que se ha de otorgar a los mismos, incorporándose ésta a la información que debe ser objeto de comunicación al Catastro, pudiéndose utilizar informes de validación gráfica específicos.

El Registro también comunicará al Catastro las RGGA presentadas cuya inscripción haya sido suspendida o denegada, con indicación de la causa.

 

Estados de coordinación. Anexo I

Estos son los estados de coordinación y precoordinación y sus efectos en el proceso de coordinación:

1.- Finca coordinada

Concepto: Finca con la representación catastral (RGC) inscrita vigente a la fecha de la coordinación. Esta fecha es aquella en la que se practica la inscripción de la RGC.

– Efectos: Se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el art. 38 LH, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real (art. 10.5 LH).

2.- Finca no coordinada

– Concepto: Finca inscrita sin RGC (por no tener georreferenciación o tener RGGA no coordinada con el Catastro).

– Efectos: No produce los efectos jurídicos establecidos en el art. 10.5 LH.

Excepción: La RGGA ha sido validada previamente por una autoridad pública, y han transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro impedimentos para su validación técnica. Entonces se aplica el 10.5 LH.

3.- Finca precoordinada en general

– Concepto: finca con RGGA inscrita, existiendo IVGA positivo, mientras no se haga constar en el Registro la finalización del proceso de coordinación con el Catastro.

– Efectos: Situación provisional en el proceso de coordinación que durará hasta que conste en el Registro la comunicación del Catastro de que ha incorporado al mismo la alteración de la cartografía catastral, tras la validación de la coherencia de los datos remitidos.

– Inscripción. Esta situación de precoordinación se hará constar por el Registrador al practicar la inscripción de la RGGA.

– Publicidad. Hasta que conste en el Registro la plena coordinación, la RGGA inscrita en las situaciones de precoordinación podrá ser objeto de publicidad registral con indicación expresa de dicho estado, conforme al apartado noveno de la Resolución conjunta de 2015.

Alegaciones de colindantes. Si son desestimadas en el procedimiento del art. 199 LH, no impiden la inscripción de la RGGA, ni afectarán al estado de precoordinación.

3.1 Finca precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento.

Concepto: Modalidad en la que en el levantamiento técnico se han apreciado desplazamientos y/o giros en la cartografía catastral debidamente metadatados, que afectan a toda el área o sector.

Requisito de inscripción: El IVGA ha de incorporar un doble archivo, en formato GML, tanto de las coordenadas derivadas del levantamiento técnico como de las catastrales equivalentes, así como los parámetros de transformación aplicados, los cuales podrán obtenerse en la propia sede electrónica del Catastro.

Efectos: La finca será considerada como «precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento», reflejándose tal situación en el folio real y en la publicidad registral hasta que el Catastro comunique la nueva representación gráfica de las parcelas.

Actuación posterior del Registrador: Tras recibir del catastro los nuevos recintos, comprobará su identidad gráfica con aquellos otros que consten previamente inscritos en situación de precoordinación, reflejando en el asiento, si procede, las nuevas coordenadas y modificando el estado de coordinación a «coordinada» o a «no coordinada», según haya podido reflejar las nuevas coordenadas o no, conforme al apartado décimo de la presente Resolución. Y notificará al Catastro las operaciones practicadas.

3.2 Finca precoordinada pendiente de procesamiento. 

Casos: Se citan tres en esta categoría:

a) Finca con RGGA inscrita con un IVGA positivo, existiendo una modificación física de parcelas que respeta la geometría catastral y sin que haya parcelas catastrales colindantes afectadas.

b) Finca con RGGA inscrita con un IVGA positivo, existiendo discrepancias geométricas con parcelas catastrales colindantes afectadas, o con el dominio público no deslindado.

c) Finca de dominio público con RGGA inscrita, por carecer de referencia catastral, con aportación bien de un IVGA positivo o del informe positivo del Catastro previsto en el artículo 206 LH.

Efectos: La finca podrá ser considerada como «precoordinada pendiente de procesamiento», reflejándose dicho estado en el folio real y en la publicidad registral

Actuación posterior del Registrador: Cuando el Catastro haya comunicado al Registro la nueva representación gráfica y, en su caso, las nuevas referencias catastrales, el registrador comprobará la identidad gráfica con la representación gráfica inscrita y modificará la situación de la finca al estado de «coordinada».

3.3 Finca precoordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento.

Casos: Han de concurrir las dos situaciones definidas en los apartados 3.1 y 3.2.

Efectos: Si la comunicación posterior del Catastro, incluyendo la nueva representación gráfica catastral, da respuesta a los dos problemas, el registrador podrá modificar el estado de la finca, coordinada/no coordinada, en la forma vista.

Si sólo da respuesta a uno, el registrador podrá modificar la situación de precoordinación de la finca, dejándola pendiente sólo de aquello no resuelto por el Catastro.

Ver Cómo inscribir la representación georreferenciada y la lista de coordenadas en la >Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.

 

Precisión métrica de la cartografía catastral. Ap. 2º.

Concepto: La precisión métrica absoluta o de posicionamiento de la cartografía catastral es, con carácter general, la derivada de la escala de obtención de la cartografía básica que ha servido para su elaboración.

Mejora de la precisión y su inscripción. La precisión métrica de una RGGA puede ser superior a la catastral, lo que puede hacerse constar en el Registro, incluso cuando previamente se ha alcanzado ya la coordinación gráfica.

Procedimiento para inscribir la mejora:

– La puede solicitar el interesado, presentando la RGGA. Es un derecho potestativo suyo.

– El procedimiento parece que tanto puede ser notarial (art. 201) como registral (art. 199) a pesar de que la Instrucción sólo aluda en singular al “procedimiento previsto en la Legislación Hipotecaria”

– Han de ser notificados los colindantes catastrales y registrales. La Instrucción no dice si antes o después, pues sólo se remite a la legislación hipotecaria. Lo razonable es que sea antes, pues más adelante se alude a que la oposición de un titular catastral no impide la inscripción. Nada se dice si se opone un titular registral.

– Para modificar una representación gráfica inscrita es de suponer que ha de encontrarse la diferencia en los márgenes de tolerancia.

– Se hará constar el estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento». Nota; si ya está inscrita la representación gráfica, la expresión de precoordinada puede resultar contradictoria.

Remisiones al Catastro por el registrador:

– el código seguro de verificación (CSV) del IVGA que incorpore la georreferenciación inscrita,

– un enlace o vínculo electrónico al contenido de la certificación en la que consten las incidencias del expediente registral tramitado, incluyendo la motivación jurídica por la que el registrador hubiera desestimado las oposición formulada

El Catastro comunicará al Registro de la Propiedad el resultado del procedimiento de rectificación.

 

Margen de tolerancia gráfica. Ap. 3º

Concepto: Los parámetros que van a permitir indicar cuándo una RGGA y la cartografía catastral son equivalentes o similares, configuran el denominado «Margen de tolerancia».

La D. Ad. 6ª Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales ya prevé un margen de tolerancia gráfica de las RGGA respecto de la representación catastral que será desarrollado por resolución, que es lo que hace la presente en su anexo II en los siguientes términos resumidos:

Los parámetros son dos (el 1 y el 2), debiendo cumplirse ambos:

1 a) Cartografía urbana: La línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral.

1 b) Cartografía rústica: La distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea.

2. La diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no puede exceder del 5% de la superficie catastral.

Cuándo se aplica el margen de tolerancia:

discrepancias geométricas entre las RGGA y la delimitación catastral

– contraste entre las RGC y las ortofotografías del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA) u otras cartografías oficiales que delimiten dominio público.

– en los casos de giro y/o desplazamiento sólo se aplicará a los supuestos establecidos en los apartados 7 y 8 que veremos

– para los casos que afecten al dominio público, se hace remisión al apartado 13.

Cómo averiguar si cumplen el margen de tolerancia:

a) para una RGGA:

– El servicio de IVGA en la sede electrónica del Catastro informará al propietario

– Los registradores tendrán una herramienta técnica para apreciarlo

b) para comparar una RCG con ortofotos del PNOA u otras cartografías oficiales:

– La visualización estará disponible en la sede electrónica del Catastro

– los registradores dispondrán de una aplicación al respecto.

Cuando el Registrador no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente.

 

Identidad gráfica. Ap. 3º y anexo II

Concepto: Cuando una RGC o RGGA se encuentre dentro del margen de tolerancia se considerará que existe identidad gráfica entre la RGC y la RGGA o, en su caso, entre la catastral y la foto-interpretada.

Ámbito de aplicación: Según el anexo II, el criterio de identidad gráfica será aplicable tanto a las discrepancias geométricas (posicionamiento relativo) como a los giros y/o desplazamientos (posicionamiento absoluto), teniendo en cuenta que, respecto a los giros y/o desplazamientos, para cumplir el margen de tolerancia, si no hay discrepancias geométricas, como excepción, no es preciso que la diferencia de superficie sea inferior al 5%.

Efectos:

a) El propietario podrá elegir fundadamente entre la RGC o la mejora de su precisión métrica a través de una RGGA.

b) Facilitar la calificación del registrador para:

– decidir si inscribe o no una determinada RGC (no se dice respecto a una RGGA por mejora, por lo que ha de entenderse que también se considera RGC).

– en caso de que el Catastro le comunique giros o desplazamientos, para apreciar si se mantienen o no la identidad gráfica y la coordinación.

En cuanto al dominio público se estará a lo dispuesto en los apartados 12º, 13º y 14º.

 

Georreferenciación de Edificios. Anexo II.3 y Ap. 11º.3

El anexo II.3 hace estas dos importantísimas especificaciones:

– A los efectos del artículo 202 LH, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

– También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.

Y el apartado 11.3 indica que el Registro de la Propiedad podrá utilizar el servicio disponible en la sede electrónica del Catastro, denominado «informe catastral de ubicación de las construcciones», con el fin de dar soporte a la previsión contenida en el artículo 202 LH.

Ver apartado de obras nuevas en la Resolución Conjunta de 2015

Ver edificaciones y elementos de propiedad horizontal en la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015

 

Inscripción de representaciones gráficas catastrales. Ap. 4º

Recoge la actuación registral para inscribir las RGC. Destaquemos:

– El registrador, al inscribirla, hará constar, en su caso, la aplicación del criterio de identidad gráfica con remisión al informe que lo documente.

– La comunicación al Catastro del estado de coordinación se hará de acuerdo con la norma técnica de intercambio de información prevista en la presente Resolución (D. Ad. 1ª).

Si deniega la inscripción de una RGC, remitirá al Catastro un informe motivado.

Ver esta materia en la Resolución conjunta de 2015.

 

Inscripción de representaciones gráficas alternativas. Ap. 5º y 6º

A) Por modificación física de parcelas, que respeten la geometría catastral y no afecten a parcelas catastrales colindantes.

Son casos de segregación, agrupación, división o similares que reúnen dos requisitos:

– Respetan la geometría catastral

– No resultan afectadas parcelas catastrales colindantes

Se han de delimitar todas las porciones resultantes, pero se introducen determinados mecanismos de tracto abreviado que facilitan la coordinación, excluyendo aquellos restos de imposible determinación registral o aquellas modificaciones que sean meramente instrumentales, para centrar el esfuerzo de la coordinación sólo en las fincas resultantes.

Excepciones a la necesidad de georreferenciar:

– En agrupaciones, las fincas de origen

– En agregaciones, la finca pequeña cuyo historial se cierra.

– En segregaciones, el resto cuando existen segregaciones o expropiaciones pendientes de inscribir, si no es posible determinar la finca restante.

– Las alteraciones físicas meramente instrumentales o intermedias.

Aspectos procedimentales:

– Las fincas quedarán en situación de «pre-coordinadas pendientes de procesamiento».

– El Registro comunicará al Catastro todas las RGGA junto con el CSV del IVGA positivo.

– El Catastro tramitará un procedimiento de comunicación previsto en su normativa y devolverá al Registro las nuevas referencias catastrales con sus representaciones gráficas, para que se proceda a la coordinación.

– La coordinación se hará constar en el Registro por nota marginal.

– Tras ello, el Registro comunicará el estado del coordinación al Catastro y el código registral único (CRU) de cada una de las fincas correspondientes.

B) Por discrepancias que no respeten la geometría catastral inicial y que afecten a parcelas catastrales colindantes.

Concepto de discrepancia geométrica: Se da cuando existen diferencias en lo referente a la superficie y relaciones topológicas con las parcelas colindantes, entre la representación del inmueble en la cartografía catastral y su comparación con la representación del mismo mediante otra cartografía oficial que delimite el dominio público, levantamiento u ortofotografía del PNOA.

Estas discrepancias podrán ser corregidas mediante una RGGA aportada por el propietario de la misma que quiera mejorar la precisión métrica.

Requisitos:

– el propietario ha de consentir expresamente la nueva delimitación

– IVGA previo positivo

que la rectificación no encubra un acto de modificación física que debiera haberse formalizado de forma autónoma

– que no invada el dominio público ni otras fincas inscritas

– que se notifique la nueva geometría a los titulares registrales y catastrales afectados.

Inscripción:

– Se dejará constancia del IVGA positivo

– Se indicará que la finca quedará en estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento».

Comunicación al Catastro:

Se hará conforme al apartado segundo para que inicie el procedimiento de subsanación de discrepancias (art. 18.3 TRLCatastro), conteniendo:

– el CSV del IVGA,

– las geometrías rectificadas

– las razones por las que desestimó una oposición expresa, en su caso

Respuesta del Catastro:

Tras el procedimiento, remitirá al Registro:

– las nuevas representaciones gráficas

– las nuevas referencias catastrales, en su caso.

Constancia de la coordinación:

Finalmente. la coordinación se hará constar en el Registro por nota marginal y una vez practicada se comunicará dicho estado al Catastro junto los CRU de las fincas afectadas.

Dominio público afectado.

Tiene estas especialidades:

– El IVGA ha de advertirlo

– El Registrador tramitará el procedimiento del artículo 199.2 LH. Expresamente se indica que notificará a la Administración titular (es una interpretación conforme a resoluciones de la DG, pues el texto legal sólo habla de denegar directamente).

– Si se inscribe, constará el estado de «pre-coordinación pendiente de procesamiento»

– Han de tenerse en cuenta los apartados 12º, 13º y 14º que veremos.

Ver esta materia en la Resolución conjunta de 2015.

Requisitos Tecnicos de la Representación gráfica de las Fincas en la Resolución 26 de octubre 2015 

 

Giros y/o desplazamientos. Ap. 7º y 8º y Ap. 10º

A) En general

Cuando se den situaciones de desplazamiento y/o giro de la cartografía catastral, se establece el principio de que éstas no suponen, por sí mismas, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría, superficie, relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables, no pudiendo realizarse las correcciones de forma individual por lo que debe efectuarse el ajuste global del área o sector desplazado, utilizando al efecto los procedimientos específicos previstos en la normativa catastral.

Pueden apreciarse al contrastar la cartografía catastral con una RGGA o también al compararla con una ortofotografía oficial.

En estos casos, se precisa su metadatación y su constancia en el folio real

B) Sólo giros y/o desplazamientos

Cuando no hay discrepancias geométricas y sólo giros o desplazamientos, para su rectificación…

En el Catastro, se corregirán por el correspondiente procedimiento de rectificación previsto en la normativa catastral, procediéndose al ajuste masivo de todo el área o sector afectado.

En el Registro, deberán utilizarse los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria, con determinación de las parcelas implicadas y afectadas, siendo requisitos necesarios:

– que el propietario consienta expresamente la nueva delimitación,

– que la discrepancia no encubra un acto de modificación física que debiera haberse formalizado de forma autónoma,

– que la parcela modificada no invada el dominio público ni otras propiedades inscritas

– y que la nueva geometría se notifique a los titulares registrales y catastrales afectados.

– que cumplan los márgenes de tolerancia que determinan el concepto de identidad gráfica

En la inscripción de la RGC, para comprobar que no invaden fincas colindantes ni dominio público, se dejará constancia del desplazamiento indiciario apreciado sobre la ortofotografía y podrá metadatarse con la remisión al informe gráfico emitido por el Registro en el que se documente.

En la inscripción de RGGA, los recintos desplazados y/o girados serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que en el informe técnico se aporten dos ficheros en formato GML, conteniendo:

uno, las coordenadas obtenidas en el levantamiento técnico

– y otro, con las coordenadas catastrales correspondientes, debiéndose adjuntar además los parámetros de transformación. Puede utilizarse para ello una funcionalidad que habrá en la sede electrónica del Catastro.

Estado que constará en el asiento:

– Como regla, la inscripción de las fincas reflejará el estado de «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento».

– Para la inscripción de RGGA por actos de segregación, división, agrupación o similares deberá también aportarse el doble archivo GML y la inscripción reflejará el estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento» y también el de «ajuste por desplazamiento».

– Si el giro y/o desplazamiento cumple el criterio de identidad gráfica y, además, el propietario acepta en el procedimiento registral la delimitación catastral, se inscribirán sólo las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, con remisión al informe en el que consten los metadatos y parámetros. La finca quedará «coordinada».

C) Además, discrepancias geométricas

Es el caso más complejo que se da cuando concurran en un mismo supuesto un desplazamiento cartográfico y/o giro y una discrepancia geométrica.

Para intentar resolverlo, se establece la necesidad de:

ajustar primero la cartografía para rectificar el desplazamiento y/o giro metadatado, aportando el doble archivo en formato GML antes citado,

– y después corregir, si procede, la discrepancia geométrica

Todo ello sin perjuicio de la aplicación de los márgenes de tolerancia y el criterio de identidad gráfica a fin de que el propietario pueda prestar su consentimiento informado.

Para su prolijo y casuístico tratamiento, nos remitimos al apartado octavo.

D) Actuaciones catastrales y registrales posteriores.

Reseñamos lo recogido en el apartado décimo par los casos de operaciones de carácter general de rectificación total o parcial de la cartografía catastral de cada municipio, pues se pueden utilizar por analogía para concluir el procedimiento de rectificación si hay desplazamientos o giros.

El Catastro tramitará el correspondiente procedimiento de comunicación y rectificación catastral y devolverá al Registro las nuevas representaciones gráficas, acompañadas en su caso, de las nuevas referencias catastrales para concluir la coordinación.

En el supuesto de las fincas «pre-coordinadas pendientes de ajuste por desplazamiento», el Registrador de la Propiedad comprobará si las parcelas catastrales definidas por estas nuevas coordenadas se encuentran dentro del margen de tolerancia, respecto a las coordenadas ya inscritas.

a) Si se encuentran dentro del margen, el registrador notificará las nuevas coordenadas al titular registral, y si este no manifestase su oposición expresa en el plazo de veinte días, las parcelas pasaran a la situación de coordinadas, haciéndose constar por nota marginal tanto dicha situación como las nuevas coordenadas. La coordinación estará referida a la fecha en que se practique la nota marginal.

Si se opone el titular registral, la finca pasará a situación de no coordinada, lo que se reflejará también por nota marginal.

El registrador comunicará al Catastro la inscripción del ajuste y el estado de coordinación que corresponda.

b) Si no se encuentran dentro del margen de tolerancia, se notificará al titular registral la nueva situación a efectos de la posible tramitación, a instancia suya, del procedimiento registral de rectificación que corresponda. Hasta que no se lleve a cabo tal actuación o el titular registral preste su consentimiento expreso a las nuevas coordenadas, estas fincas pasarán a la situación de no coordinadas, lo que se reflejará por nota marginal. No se dice expresamente que se haya de comunicar al Catastro.

 

Rectificación de errores en la coordinación. Ap. 9º

Se centra en las comunicaciones recíprocas según los siguientes casos:

El Registro detecta error tras inscribir una representación gráfica. Se rectificará conforme a lo previsto en la legislación hipotecaria y, posteriormente, se comunicará al geoportal registral y al Catastro con informe motivado, anulando la comunicación anterior y, en su caso, la coordinación. El Catastro devolverá acuse de recibo.

– El Catastro detecta la existencia de un posible error o incoherencia en la coordinación. Lo comunicará al Registro para que en éste se puedan practicar las rectificaciones que procedan conforme a la legislación hipotecaria. Nota: es de esperar que este apartado -junto con lo que ahora veremos del apartado diez- termine con los casos bastante comunes en que, después de la coordinación, el Catastro unilateralmente descoordina.

– El Registro detecta error o incoherencia entre los datos devueltos por el Catastro y aquellos otros resultantes de la inscripción registral y previamente comunicados al mismo, que pudiesen afectar al estado de coordinación de la finca. Lo comunicará al Catastro para que en éste se puedan practicar las rectificaciones que procedan conforme a su legislación.

– El Registro detecta errores en las comunicaciones realizadas conforme al artículo 14 TR Ley del Catastro (Procedimiento de incorporación mediante comunicaciones). Se lo comunicará indicando el CSV del informe que lo acredite.

 

Fincas ya coordinadas si después el Catastro modifica la cartografía catastral. Ap. 10º

El Catastro podrá realizar operaciones de carácter general de rectificación total o parcial de la cartografía catastral de cada municipio, para la mejora de su calidad y precisión absoluta. Esto puede afectar a fincas que ya estuviesen coordinadas.

A) Si la nuevas coordenadas se encuentran dentro del margen de tolerancia, el Registrador notificará las nuevas coordenadas al titular registral, y si no manifiesta su oposición expresa en el plazo de veinte días, las parcelas mantendrán su estado de coordinadas, haciéndose constar en el folio real las nuevas coordenadas resultantes del ajuste, así como la aplicación del margen de tolerancia, quedando la coordinación referida a la fecha en que se practique la nota marginal en el folio real.

B) En el caso de que el titular registral manifestara su oposición expresa, la finca mantendrá su estado de coordinada referida a la “fecha inicial de la inscripción del dominio o de la rectificación de la descripción”. Nota: creemos entender que será el momento en que se hizo la coordinación inicial, pero es una expresión oscura, sobre todo, si ha habido cambio de titular registral posterior a la coordinación.

C) Si las coordenadas resultantes del ajuste estuviesen fuera del margen de tolerancia, previa su notificación al titular registral, el cual podrá optar en todo caso por iniciar el procedimiento de rectificación registral que corresponda o prestar su consentimiento expreso a las nuevas coordenadas resultantes del procedimiento catastral de ajuste. Nota: no se dice si en este caso mantendrá el estado de coordinada o no. Parece razonable entender que se de la misma solución del caso B): mantener su estado de coordinada pero referido al momento anterior.

Se comunicará al Catastro la inscripción del ajuste y el estado de coordinación resultante.

 

Solares de propiedad horizontal. Ap. 11º.

Al formarse las fincas independientes (pisos o locales) como consecuencia de la constitución de un régimen de propiedad horizontal, el Catastro deja de considerar el solar como una parcela catastral, lo que plantea problemas a la hora de inscribir la representación gráfica de todo el solar, su coordinación con el Catastro y su modificación.

Para solventar estas situaciones, el Catastro facilitará un servicio de certificación de parcelas sujetas al régimen de propiedad horizontal, que incluirá su geometría y un identificador asignado a estos solos efectos, lo que no implicará que dichas parcelas tengan la consideración de inmuebles catastrales independientes.

Se conectará este identificador catastral con el CRU registral de la matriz y podrá obtenerse la coordinación del total solar mediante RGC e incluso mediante RGGA, siguiendo los pasos necesarios.

Hecha la coordinación, se hará constar en el folio del solar y en los folios de los elementos que se han formado con la expresión «inmueble sobre parcela coordinada». No se dice qué tipo de asiento, siendo razonable entender que sería una inscripción en el solar y notas marginales en los folios de los diversos elementos. También se recogerá en los certificados catastrales.

 

Bienes de dominio público.  Ap. 12º y 13º

A) Inmatriculación.

Las AAPP están obligadas a inmatricular sus bienes de dominio público en el Registro, aportando para ello la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales correspondientes.

Pero es muy común que dichas parcelas no existan ya que el Catastro se dedica fundamentalmente a medir la riqueza territorial que se va a gravar al tener como principio informador la justicia tributaria. En estos casos, podrá utilizarse:

– Una RGG que conste incorporada en la ficha de inventario de la Administración titular.

– Una RGG que haya sido aprobada por el órgano competente para la gestión patrimonial y pueda ser representada sobre la cartografía catastral.

– Una RGGA que tenga carácter oficial.

– Subsidiariamente a las anteriores, una RGGA obtenida preferentemente por contraste negativo sobre la cartografía catastral.

Han de respetar tanto la delimitación de las parcelas catastrales colindantes, como las representaciones gráficas inscritas.

El informe previo del Catastro, al que alude el art. 206.1 in fine LH, no será preciso cuando la Administración haya obtenido IVGA positivo, estableciéndose a tal efecto el estado de finca «pre-coordinada pendiente de procesamiento», lo que se acreditará con la aportación de su CSV. Tras la inscripción, el Registrador la comunicará al Catastro que asignará referencia catastral y la comunicará al Registro junto con la representación gráfica.

La Administración afectada puede pedir al Catastro crear las parcelas catastrales necesarias para identificar y representar cartográficamente vías de comunicación, viales y otros suelos de dominio público. Tendrán representación gráfica e identificador propio para su inscripción y coordinación con el Registro. En tal caso se podrá aportar al Registro la referencia catastral junto al CSV de la certificación descriptiva y grafica.

Cuando se aprecie la existencia de solapamientos entre la RGG que se pretende inscribir para el bien de dominio público y las que constaren ya inscritas, la Administración titular podrá solicitar la inscripción parcial del mismo con exclusión de las superficies afectadas, previa adaptación del GML e identificación de las mismas. Dicha situación podrá hacerse constar como metadato en la inscripción que en su caso se practique, hasta tanto sea solventada procedimentalmente. También se aplica a la rectificación de la representación de dominio público inscrita.

B) Relaciones topológicas entre el dominio público y las fincas o parcelas colindantes.

El apartado 13º persigue aportar soluciones a los problemas que surgen para la adecuada representación gráfica del dominio público y su interacción con los predios colindantes desde un punto de vista cartográfico, al objeto de facilitar su inscripción registral y representación sobre la cartografía catastral:

1. Deslinde firme. Cuando el dominio público haya sido deslindado mediante resolución administrativa o judicial firme, la representación gráfica resultante de las coordenadas establecidas en dicho procedimiento habrá de ser respetadas, en todo caso, en tanto no se proceda a su revisión conforme a la normativa aplicable.

2. Se aporta RGGA y afecta a colindantes. Ha de acompañarse del IVGA positivo, siempre que se corrijan las discrepancias en la forma determinada en el apartado 6º, debiendo ser notificados los titulares catastrales y registrales afectados en el procedimiento del art. 199 LH. Inscrita la RGGA, la finca se considerará «pre-coordinada pendiente de procesamiento». El inicio de un expediente de deslinde implicará el cierre del procedimiento registral para evitar duplicidades.

3. Afecta a una representación gráfica inscrita. Será necesaria la rectificación previa de esta, mediante el consentimiento expreso del titular registral. Mientras, podrá excluirse de la representación gráfica aportada la parte afectada.

4. Finca colindante de otra Administración pública. Tiene que haber acuerdo entre ellas, aun cuando el IVGA fuera positivo.

5. Desplazamientos y/o giros. No se considerarán como invasión del dominio público, siempre que se mantenga la morfología, superficie y relación topológica con las fincas catastrales colindantes.

6. Discrepancias geométricas. Se determina el modo de operar cuando la intersección de alguna finca con el dominio público resulte de una RGGA. La finca podrá considerarse «pre-coordinada pendiente de procesamiento», previa tramitación con éxito del procedimiento del artículo 199.2 LH, si se aporta un IVGA positivo, siempre que se trate de un dominio público no deslindado. Se especifican las especialidades del procedimiento del art. 199.2 LH en estos casos, respecto a las relaciones topográficas, margen de tolerancia y notificaciones.

7. Discrepancias entre Catastro y otras cartografías oficiales. Si la RGC se superpone con el dominio público, resultante de su contraste indiciario sobre ortofoto del PNOA u otra cartografía oficial, podrá considerarse que ello no implica invasión del dominio público, siempre que la intersección no exceda del margen de tolerancia previsto en esta Resolución y que no se trate de dominio público deslindado con cartografía vectorial. La inscripción de la RGC podrá realizarse por el procedimiento del artículo 199.1 LH.

 

Expedientes administrativos que supongan una reordenación de la propiedad. Ap 14º

El extenso apartado da indicaciones para armonizar expedientes de equidistribución, expropiación, deslinde o de concentración parcelaria con la cartografía catastral.

1. Regla general de delimitación cartográfica de ámbito o Unidad de ejecución.

a) Se considera requisito esencial que la delimitación perimetral externa de dichas unidades o ámbitos de ejecución, que se corresponde con el perímetro exterior de las fincas resultantes, sean privativas o demaniales, se defina previamente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 9, letra b) LH, de modo que dicha delimitación respete a su vez la configuración perimetral externa de las parcelas catastrales afectadas.

b) Esta identificación podrá ser realizada con anterioridad al inicio del expediente administrativo o como un trámite más dentro del mismo. Si, además, se identifican las fincas resultantes se las podrá asignar referencia catastral a cada una.

c) Si alguna parcela sólo está afectada parcialmente, la representación gráfica que se aporte ha de identificar gráficamente tanto la superficie incluida en el expediente como la parte excluida.

d) Todo ello es preciso si se quiere obtener un IVG positivo, el cual puede sustituir al informe previo catastral en los casos de inmatriculación mediante RGGA a que se refiere el artículo 206 LH.

e) Lo anterior se aplica también a expropiaciones masivas y a deslindes administrativos, tales como vías pecuarias, montes públicos, dominio público hidráulico o marítimo terrestre.

2.- Casos específicos.

La Resolución analiza especialidades en diversos supuestos:

a) Expedientes de reparcelación y parcelación. 

– En las inmatriculaciones previas de fincas aportadas no será necesario aportar su representación gráfica catastral o alternativa, bastando con la delimitación perimetral de la Unidad conforme a lo indicado.

– En caso de aportación parcial, el resto excluido habrá de ser determinado también mediante su representación gráfica.

– Si ha habido agrupación instrumental, no será necesaria la inscripción previa de la representación gráfica de la misma.

– A los viales y equipamientos públicos resultantes les será asignada una referencia catastral asociada a un recinto gráfico.

b) Expedientes de concentración parcelaria. 

La E. de M. se refiere a ella indicando que se hace necesario adaptar la regulación existente en la Ley del IRYDA de 1973 al contenido de la nueva norma (Ley 13/2015) en todo lo relativo a la delimitación gráfica del perímetro objeto de la concentración, las parcelas resultantes y sus posteriores modificaciones, con la finalidad de facilitar su representación gráfica georreferenciada de manera mucho más precisa que la realizada sobre plano, así como sus posteriores alteraciones.

– En estos expedientes, para la delimitación perimetral de la zona a concentrar deberá observarse por el organismo competente el criterio general recogido anteriormente.

– En los expedientes comenzados antes de la Ley 13/2015 y aún no concluidos, el organismo competente adaptará la cartografía para que puedan realizarse en la cartografía catastral las rectificaciones legalmente previstas.

– En los ya concluidos e incorporados al Catastro, cuando se aprecie la existencia de diferencias de superficie con el Catastro de hasta el 10%, se podrá pedir su adaptación en el Registro al Catastro y aplicar el criterio de identidad gráfica, pero con el consentimiento del titular.

– Cuando además existan discrepancias geométricas que excedan del criterio de identidad gráfica y afecten a la topología de las parcelas, hay que acudir al procedimiento del artículo 199 LH.

– Las superficies de dominio público enclavadas o excluidas deberán ser representadas gráficamente.

– Puede haber normativa autonómica que modele lo anterior.

c) Expedientes de expropiación forzosa. Si se solicita que toda la superficie objeto del expediente de expropiación forzosa se inscriba en el Registro como una finca única, podrá aportarse la representación gráfica de la totalidad del ámbito sujeto a expropiación o la correspondiente a cada una de las parcelas expropiadas, siempre que en este último caso se mantenga la coherencia descriptiva y gráfica respecto del ámbito objeto del expediente administrativo.

d) Montes públicos, vías pecuarias, dominio público hidráulico. En estos supuestos -y otros similares-, para establecer la coordinación Catastro-Registro, el plano topográfico del monte o el levantado para el deslinde a escala apropiada, debidamente georreferenciados, según establece la Legislación de Montes, han de respetar la configuración perimetral externa de las parcelas afectadas. Los terrenos enclavados han de ser también georreferenciados.

3. Asignación de la referencia catastral con carácter previo a la inscripción. 

Concluido el expediente, la Resolución recomienda al órgano competente para su tramitación -o las partes interesadas- que presentan en el Catastro el título inscribible para asignar la referencia catastral a las parcelas resultantes, incluyendo los espacios de dominio público.

Pero, para ello ha de hacer el Catastro una “calificación”, no sólo gráfica sino también acerca de que “sus titulares hayan tenido en el expediente la intervención prevista por la normativa aplicable”. Nota: aunque no se distingue, deberá entenderse que hace referencia a los titulares “catastrales”, pues, sino, podría suponer un solapamiento de competencias.

Esta asignación previa de la referencia catastral o de un identificador provisional a las parcelas resultantes, podrá solicitarse directamente por el propio Registrador en la sede del Catastro, previa calificación del título inscribible, mediante un informe de validación gráfica positivo, que podrá obtenerse, siempre que los archivos GML cumplan con los requisitos. En tal caso, para practicar la inscripción de la representación gráfica de las fincas bastará con hacer constar el CSV del referido informe a partir del que el Registrador podrá obtener las referencias catastrales o el identificador provisional de cada una de las fincas resultantes así como el archivo GML de su representación gráfica.

Esta asignación previa también es aplicable a la inscripción de RGGA por modificación física de parcelas, que respeten la geometría catastral y no afecten a parcelas catastrales colindantes.

En los casos de asignación previa, la finca se inscribirá como coordinada. Si el identificador es provisional, el Catastro deberá comunicar al Registro la referencia catastral definitiva para su constancia por nota marginal.

 

Fincas situadas en varios municipio o registros. Ap. 15º

Será íntegramente competente el registrador en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca, conforme al art. 2 RH (reformado en 2017).

Como la normativa catastral exige que exista un inmueble catastral independiente en cada uno de los términos municipales, la coordinación gráfica de estas fincas registrales se podrá efectuar con el conjunto de los inmuebles catastrales que se correspondan.

Se ha de aportar un IVG por cada término municipal afectado.

 

Documentos técnicos que se van a elaborar.

1.- Comunicaciones Catastro – Registro. D. Ad. 1ª

La DG Catastro y el Colegio de Registradores desarrollarán en seis meses, mediante un grupo mixto de trabajo, un nuevo sistema bidireccional de comunicaciones electrónicas para:

– asegurar el flujo recíproco de todos los datos previstos en la presente Resolución conjunta,

– dar cumplimiento a las previsiones del artículo 10.6 LH (intercambio de información)

– facilitar la tramitación de los procedimientos establecidos en el Titulo VI LH.

En la E. de M. se da información adicional sobre lo pretendido:

– En dicho documento ha de garantizarse, de forma completa e integrada, tanto la interconexión de los servicios de ambas instituciones como la interoperabilidad de los datos objeto de comunicación.

– Análisis de requerimientos y definición de diagramas (flujo, actividad y secuencia) respecto de cada uno de los casos de uso contemplados en los epígrafes de esta resolución

– Desarrollo de un sistema de validación que garantice la coherencia y exactitud de todos los datos objeto de coordinación y sus mensajes.

– Y deberán definirse los esquemas de interconexión (XSD) como su completa estructura de campos (XML).

Ver intercambio de información en la Resolución Conjunta de 2015

2. Protocolo interno de buenas prácticas. D. Ad. 2ª

Para facilitar una gestión armonizada de los expedientes de coordinación han de definirse unas prácticas de gestión homologables, tanto a nivel catastral como registral, que garanticen una aplicación armonizada de la legislación vigente por todos los actores involucrados en el proceso de coordinación entre el Catastro y el Registro

Para ello un grupo mixto entre la DG Catastro y el Colegio de Registradores redactará en seis meses el protocolo de buenas prácticas para la coordinación entre Catastro y Registro.

La E. de M. también hace referencia a un glosario.

 

Entrada en vigor.

Entró en vigor el 10 de octubre de 2020.

No obstante, los desarrollos necesarios para la aplicación práctica de los documentos de las disposiciones adicionales (comunicaciones y protocolo de buenas prácticas), entrarán en vigor a medida que se elaboren o implementen los servicios y comunicaciones correspondientes.

 

Apuntes críticos

Hay que reconocer el loable esfuerzo que supone la elaboración de esta complejísima resolución. Sin embargo, su propia complejidad puede suponer una dificultad interpretativa en sí, problemas de rango con relación a los textos legales y de coherencia con estos y con las resoluciones e instrucciones anteriores.

Llama sobre todo la atención la inclusión de diversos previsiones, en mi opinión excesivamente creativas, que producen la sensación de que estamos ante un texto legislativo más que ante una resolución, aunque involucre a dos ministerios.

De hecho, se ven afectados por ella, al menos los artículos 9, 10 y 199 al 206 de la Ley Hipotecaria.

Como botones de muestra:

  • la creación de un nuevo estado intermedio de coordinación para las fincas registrales con diversas subcategorías, las fincas pre-coordinadas. Y definiendo sus efectos.
  • los efectos que tiene el IVGA sobre una representación alternativa, si no es positivo, a pesar de poder coincidir la RGA como un guante con la realidad. Afectaría al artículo 10.
  • la inclusión de diversas reglas que desarrollan y modulan el procedimiento del artículo 199.
  • El sometimiento a un nuevo trámite para las declaraciones de obra nueva si tienen la mala suerte de encontrarse en un terreno cuya cartografía catastral esté desplazada o girada. No está contemplado en el artículo 202.
  • La sustitución del informe al que alude el artículo 206.1 in fine.

El tiempo dirá si la incorporación a la práctica de esta resolución solventa más problemas de los que crea. En muy buena medida también dependerá de la documentación técnica que se prepara, conforme a las disposiciones adicionales.

 

ENLACES: 

TEXTO DE LA RESOLUCIÓN EN EL BOE:  EN PDF   –   HTML   –  TEXTO CONSOLIDADO

LEY HIPOTECARIA

LEY DEL CATASTRO

PORTADA DE LA WEB

Atardecer sobre los restos del castillo de Saldaña (Palencia). Por Gunter Steinkamp. Pinchar para ver la imagen original

 

 

Informe Opositores Notarías y Registros Febrero 2020

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

FEBRERO – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:  

NORMATIVA.

Supresión de la DGRN

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones recientes).

  1. TÍTULO INSCRIBIBLE (art. 3 LH).
    • Rectificación del registro mediante instancia privada.
  2. SEGREGACIÓN.
    • Licencia. Procedimiento del art. 199 LH. Protección del dominio público.
  3. INSCRIPCIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
    • Procedimiento del art. 199 LH.
  4. EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL.
    • Exceso de cabida. Dudas fundadas.
  5. HIPOTECA.
    • Procedimientos de ejecución.
  6. CONCURSO DE ACREEDORES.
    • Fase de liquidación.
  7. DOBLE INMATRICULACIÓN. (art.209 LH).
    • Finca de concentración parcelaria.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1ª Documento privado admitido en juicio.

2ª Documento privado inscrito.

3ª Procedimiento Art. 199 LH con resultado desestimatorio.

4ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Negocios jurídicos encubiertos.

5ª Expdte de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas y anotación preventiva.

6ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

7ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

8ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

9ª Expdte. de dominio. Art. 201 LH. Diferencias de superficie y linderos fijos.

10ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación.

11ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación con deudor persona jurídica.

 

NORMATIVA:

Tan sólo destacar que el Real Decreto 139/2020, de 28 de enero, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales, suprime la histórica Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN), denominación que data de 1909. Ver resumen.

Se crea, simultáneamente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, con funciones muy cercanas.

 

APUNTES PARA TEMAS:

1.- TÍTULO FORMAL (Art. 3 LH)

Rectificación del Registro mediante instancia privada.

Hipotecario: T. 3 y 14 (Notarías). T. 4 y 16 (Registros)

No cabe rectificar el contenido del Registro sin consentimiento de todos los afectados o sin resolución judicial en el que todos ellos hubieran sido emplazados.

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (Art.40 d LH).

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, a los efectos de su calificación e inscripción en el Registro, los documentos que se aporten han de ser públicos (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), y, en los excepcionales casos en los que se admite el documento privado, la firma del solicitante ha de estar legitimada notarialmente o bien ratificada ante el registrador oportuno a efectos de dotar de autenticidad al documento. (RR. de 9 de mayo de 2003 y 4 de julio de 2013).

Comentario:

Principio de legalidad: El principio de legalidad impone una rigurosa selección de los títulos inscribibles como resulta expresamente del artículo 3 LH. La plena eficacia del sistema de seguridad jurídica preventiva se asienta en la existencia de un título público y en la publicidad registral.

Título público: Es el autorizado o expedido por funcionario público competente para ello. Desde el punto de vista registral, el artículo 3 LH dice que para la inscripción el negocio o acto jurídico (título material) debe constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico en la forma que prescriben las leyes. Además de público, el título ha de ser el idóneo por razón del contenido y por el funcionario o autoridad que lo autorice o expida. En este sentido, el artículo 19 LN es caso claro exponente de lo dicho cuando distingue diversos instrumentos públicos por razón de su finalidad y contenido. Lo mismo puede decirse con el caso de los documentos privados homologados judicialmente o casos similares.

Casos Prácticos:

1) El hecho de que un documento privado sea admitido en un procedimiento judicial no lo convierte en documento público ni tampoco, por tanto, en título inscribible (R. 17 de noviembre de 2004 y 26 de agosto de 2008).

2) El hecho de que un documento privado se inscriba en un Registro público no lo convierte en documento público, pues dicha inscripción, si bien concede fecha cierta al documento, no convierte el documento privado en público como resulta del artículo 1227 CC (STS 2 de noviembre de 2001).

3) En materia de rectificación del Registro (a lo que se refieren las dos resoluciones de este comentario) no debe confundirse la solicitud de rectificación, que puede formularse mediante instancia privada con firma legitimada notarialmente o ante el registrador, con el título inscribible, que será el documento público (notarial, judicial o administrativo, según corresponda) del que resulte la rectificación cuyo reflejo registral se solicita.

R.28 de noviembre de 2019. BOE 14 de enero de 2020.

R. 29 de noviembre de 2019. BOE 8 de enero de 2020 [255]

 

2.- SEGREGACIÓN. LICENCIA.

Procedimiento del art. 199 LH. Protección del dominio público.

Civil: T. 32 Y 33.

Hipotecario: T. 17 (Notarías) y T.20 (Registros).

La licencia de segregación tiene carácter reglado y declarativo, no constitutivo:

1 Licencia: Concedida la licencia cabe su revisión por la Administración concedente, quien puede adoptar las medidas provisionales legalmente previstas y solicitar su constancia registral mediante anotación preventiva, conforme a los artículos 65 y 67 de la Ley de Suelo, para evitar perjuicios a eventuales terceros de buena fe.

2 Expediente artículo 199 LH: La oposición de la Administración al expediente, por considerar que la representación gráfica de la finca invade el dominio público, no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino basta el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es necesariamente limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa, dada la finalidad explícita de la ley de que el registrador tome medidas preventivas en orden a la protección del terreno de dominio público, cuya inscripción como finca de dominio privado generaría gravísimas consecuencias tanto para la Administración como para el propietario y eventuales terceros afectados, dado el carácter inalienable e imprescriptible del mismo, a pesar de los efectos legitimadores del Registro de la Propiedad.

R.29 de noviembre de 2019 (4). BOE 8 de enero de 2020 (256).

 

3.- INSCRIPCIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (ART.199 LH)

Hipotecario: T. 15 (Notarías) T. 18 (Registros).

No es inscribible la representación gráfica de la finca si el registrador alberga dudas fundadas de que se invade una finca inmatriculada y se opone fundadamente el colindante.

Dudas fundadas: La Dirección general considera dudas suficientemente fundadas: (i) Que la finca colindante potencialmente invadida proceda por segregación de la que pretende inscribir su representación. (ii) Que el titular de la finca colindante se oponga en el expediente alegando a) que hay errores en varios títulos otorgados por el recurrente (dos segregaciones previamente realizadas o declaración de obra nueva), b) que la superficie correcta es la que refleja el Catastro y que se invade un patio perteneciente a la finca de su titularidad. c) Asimismo pone de manifiesto la existencia de reclamaciones extrajudiciales sobre la titularidad de dicho patio. d) Todo ello acompañado de abundante documentación en soporte de cada una de sus afirmaciones así como informe técnico sobre superficie de su finca.

¿Qué procede hacer en tales casos? El interesado podrá acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

R.4 de diciembre de 2019 (11). BOE 21 de enero de 2010 (874)

 

4.- EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL: EXCESO DE CABIDA

Dudas fundadas.

Hipotecario: T. 26 (Notarías) T. 29 (Registros).

1. Las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas por el registrador en la certificación, si no son desvirtuadas en la tramitación del expediente de rectificación, justifican la calificación negativa a practicar la inscripción, al no desvirtuarse.

2. Sobre las dudas fundadas alegadas: (i) Las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, junto con la enorme desproporción de superficie, son indiciarias de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. (ii) La ausencia de oposición de los colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas.

3. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por tener certeza de que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

 

5.- HIPOTECA. PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN.

HIPOTECARIO: T. 62 (Notarías). T. 67 (Registros).

1. El ejercicio de la acción real puede llevarse a cabo (i) mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes; (ii) mediante la realización del valor del bien hipotecado en venta ante notario, si así se hubiera pactado (artículo 129 de Ley Hipotecaria); (iii) o bien mediante el procedimiento de ejecución ordinaria.

2. En cuanto a las diferencias entre uno y otro procedimiento judicial cabe señalar, como dice la Resolución: (i) En el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), mientras que en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no son precisos.

3 Sobre el embargo en el procedimiento de ejecución ordinaria: Se debe practicar anotación de embargo en el Registro y debe relacionarse la hipoteca ejecutada con la anotación de embargo ordenada judicialmente mediante nota al margen de la hipoteca.

La necesidad de practicar la anotación de embargo en el procedimiento ordinario de ejecución lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria respecto de los terceros, e igual criterio ha sido defendido por la Dirección General en Resoluciones de 10 de diciembre de 1997 y 23 de julio de 1999 recogidas en las más recientes de 14 de diciembre de 2015 y 1 de febrero de 2017.

4 Anotación de embargo y nota marginal: Si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo derivada de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias, su cancelación no será posible tras la ejecución hipotecaria si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos. Para evitar estos efectos es necesario que, desde la práctica de la anotación de embargo, se ponga de manifiesto, mediante nota al margen de la hipoteca que se realiza, la relación de esta hipoteca que se ejecuta con la anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario

R.29 de noviembre de 2019 (6) BOE 8 de enero de 2010 (258).

 

6.- CONCURSO DE ACREEDORES: FASE DE LIQUIDACIÓN.

Hipoteca constituida durante la fase de liquidación.

Mercantil:

En principio no cabe constituir hipotecas sobre los bienes del concurso durante la fase de liquidación.

1. Abierta la fase de liquidación, la operación esencial es la realización de los bienes y derechos integrados en la masa activa del concurso, bien conforme al plan de liquidación aprobado por el juez del concurso (artículo 148 de la Ley Concursal), bien conforme a las reglas legales supletorias (artículo 149 de la Ley Concursal), para, con lo obtenido, proceder al pago de los acreedores en los términos y por el orden que resultan de los artículos 154 y siguientes de la misma ley.

En consecuencia, las dos operaciones que constituyen propiamente la fase de liquidación son: (i) liquidación o realización de bienes y derechos que integran la masa activa del concurso por un lado, (ii) y el pago de los créditos (tanto créditos contra la masa como créditos concursales)..

2. Sin embargo, durante la fase de liquidación debe quedar excluida en principio la formalización de negocios como (i) la adquisición o compraventa de bienes o (ii) la constitución de derechos reales sobre los, en tanto en cuanto los mismos son operaciones que exceden de una finalidad estrictamente liquidataria tendente a poner fin al procedimiento concursal.

3. Caso concreto: La Resolución admite, sin embargo, en el caso concreto, la inscripción de la hipoteca, teniendo en cuenta (i) que el concursado no es una persona jurídica sino una persona física y porque, (ii) si bien la escritura de constitución de hipoteca se otorga durante la fase de liquidación del concurso, se presenta a inscripción después de la conclusión del mismo, momento en el que el deudor ha recuperado íntegramente sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en el que la hipoteca habrá quedado plena y perfectamente constituida.

R.2 de diciembre de 2019. (8). BOE 21 de enero de 2020 (871)

 

7.- DOBLE INMATRICULACIÓN (ART.209 LH). HIPOTECARIO.

Finca de concentración parcelaria.

Civil. T.33.

Hipotecario: T. 28 y 33 (Notarías) y T. 32 y 37 (Registros).

1 El procedimiento del artículo 209 LH es aplicable para resolver los casos de doble inmatriculación derivados de la concentración parcelaria.

El procedimiento (i) se iniciará de oficio por el registrador o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes. (ii) La práctica de la nota marginal de constancia de la situación de doble inmatriculación precisa, conforme al artículo 209, que el registrador aprecie “la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial”. (iii) Y «si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden» se logre el acuerdo unánime ante el registrador de todos los titulares registrales afectados sobre las rectificaciones que procedan.

2 La única e importante salvedad en caso de concentración parcelaria es que, aunque la regla general prevé que finalmente se “procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada”, en realidad, en el caso particular de la doble inmatriculación provocada por la inscripción de un procedimiento de concentración parcelaria, lo procedente será cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen, y mantener vigente, con las modificaciones que sean precisas, el de la finca o fincas de reemplazo».

R. 29 de noviembre de 2019 (5). BOE 8 de enero de 2020 (257).

3 NOTAS SOBRE CONCENTRACIÓN PARCELARIA.

a) Efecto jurídico de la concentración parcelaria.

La concentración parcelaria, regulada en la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, de 12 de enero de 1973 (LRyDA), tiene como “primordial finalidad la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas” (Art. 173).

Para ello, conforme al artículo 230 (LRyDA), su principal efecto jurídico es la subrogación real que produce y por virtud del cual “el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley”.

Otra manifestación del principio de subrogación real la contiene el artículo 233.2 cuando prevé que “los titulares y causahabientes de las situaciones registrales expresadas en los antiguos asientos podrán pedir su traslación sobre las fincas de reemplazo”.

b) Naturaleza.

Según la STS de 29 de septiembre de 1986, la naturaleza jurídica de la concentración parcelaria “es la de una subrogación real o conversión legal caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo. En consecuencia, la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las parcelas sujetas concentración”. [En el caso examinado en la Sentencia, el legado de fincas concentradas recae sobre las de reemplazo].

c) Particularidad registral del procedimiento.

Inscripción registral: Las fincas de reemplazo se inscriben sin hacer referencia a las parcelas de procedencia, aun cuando estas parcelas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes, a título de dueño, se entendió el procedimiento de concentración (salvo los casos determinados en la Ley, ex. art. 183 LRyDA)).

Calificación registral: No se puede denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas.

Concentración y doble inmatriculación: El sistema legalmente previsto facilita los supuestos de doble inmatriculación entre fincas de origen sujetas a concentración y fincas de reemplazo resultantes de la concentración, ya que (i) no se deja constancia registral en el folio de las fincas de origen del hecho de que estén afectadas por un procedimiento de concentración parcelaria, (ii) ni posteriormente, al tiempo de la inscripción de las actas de reorganización, se cancela el folio real de dichas fincas de origen, (iii) y tampoco se refleja cuál o cuáles sean las concretas fincas de reemplazo adjudicadas por subrogación real en equivalencia o correspondencia con las fincas de origen aportadas al procedimiento.

Al coexistir vigentes, abiertos y operativos, los folios reales de las fincas de origen y de las de reemplazo se producen supuestos de doble inmatriculación y disociaciones entre los actos y negocios jurídicos que afectan a unas y otras fincas, que serán inscribibles en ambos casos (art. 235 LRyDA). (R.22 de noviembre de 2001).

Publicidad registral: Lo que sí es posible es acreditar y hacer constar que una determinada finca concreta queda excluida del procedimiento de concentración parcelaria, bien al inscribir cualquier título en que así se consigne bajo la responsabilidad del funcionario autorizante, o en nota marginal practicada por constarle directamente al Registrador, o en virtud de certificación del Instituto o acta notarial (Art.207.5 LRyDA)).

Por otro lado, conforme al artículo 207.2 LRyDA, “los Registradores de la Propiedad, en las notas de despacho que extiendan sobre los títulos relativos a fincas rústicas situadas en términos municipales afectadas por la concentración y en las certificaciones relativas a las mismas, indicarán, en su caso, la existencia de la concentración, salvo que les conste que están excluidas de ella, o que sean ya fincas de reemplazo resultantes de dicha concentración”.

R.29 de noviembre de 2019 (5). BOE 8 de enero de 2020 (257).

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1ª Documento privado admitido en juicio.

¿Se convierte en público el documento privado por el hecho de haberse aportado a un procedimiento judicial? NO. ¿Es título inscribible? NO. (R. 17 de noviembre de 2004 y 26 de agosto de 2008).

2ª Documento privado inscrito.

¿Se convierte en público un documento privado porque se inscriba en un Registro público? NO. Dicha inscripción, si bien concede fecha cierta al documento, no convierte el documento privado en público como resulta del artículo 1227 CC. (STS 2 de noviembre de 2001).

3ª Procedimiento Art. 199 LH con resultado desestimatorio.

¿Cómo proceder en caso de que se desestime la incorporación de la representación gráfica al folio de la finca? El interesado podrá acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

R.4 de diciembre de 2019 (11). BOE 21 de enero de 2010 (874).

4ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Negocios jurídicos encubiertos.

¿La no oposición de los colindantes en el expediente notarial de dominio por exceso de cabida es suficiente para disipar la duda de posible encubrimiento de negocios jurídicos o adiciones de terrenos no escriturados? NO.

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

5ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas y anotación preventiva.

¿Las dudas fundadas puestas de manifiesto por el registrador en la certificación registral que se expide al inicio del procedimiento impiden la práctica de la anotación preventiva? NO. Es posible practicar la anotación preventiva a los efectos de dar publicidad registral a dicha tramitación.

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

6ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

¿Las dudas fundadas puestas de manifiesto en la certificación inicial Impiden continuar con la tramitación de expediente de rectificación? NO. (RDGRN 21 de noviembre de 2017).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

¿En qué momento se deben manifestar las dudas fundadas por el registrador? “… como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

¿Se pueden alegar dudas de identidad –no puestas de manifiesto en la certificación inicial- con ocasión de la calificación del expediente concluido si no se hubiera producido alteración de las circunstancias? NO (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

Expediente de dominio. Art. 201 LH. Diferencias de superficie y linderos fijos.

¿La existencia de una diferencia grande de superficie o el cambio en linderos fijos constituyen per se impedimentos objetivos para la tramitación del expediente? NO.

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875

10ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación.

¿En qué consiste la fase de liquidación? Las dos operaciones que constituyen propiamente la fase de liquidación son: (i) liquidación o realización de bienes y derechos que integran la masa activa del concurso, por un lado, (ii) y el pago de los créditos (tanto créditos contra la masa como créditos concursales).

R.2 de diciembre de 2019. (8). BOE 21 de enero de 2020 (871)

11ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación con deudor persona jurídica.

¿Qué efecto produce la resolución judicial que abre la fase de liquidación respecto del deudor persona jurídica? Si el concursado es persona jurídica, la resolución judicial que abre la fase de liquidación contendrá (i) la declaración de disolución si no estuviese acordada y, en todo caso, (ii) el cese de los administradores o liquidadores, que serán sustituidos por la administración concursal, sin perjuicio de continuar aquéllos en la representación de la concursada en el procedimiento y en los incidentes en los que sea parte (artículo 145.3 de la Ley Concursal).

R.2 de diciembre de 2019. (8). BOE 21 de enero de 2020 (871)

 

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2020.

 

INFORME Nº 304. (BOE ENERO de 2020)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
1.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota suspensiva de una escritura de hipoteca de vivienda y garaje para la adquisición de los mismos inmuebles, por no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

Hechos: Se hipoteca una vivienda y un garaje para financiar su adquisición. El notario manifiesta que por acta previa a la hipoteca “la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto” en el art. 15 LRCCI.

Registrador: Suspende la inscripción porque falta la aseveración notarial de la coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

Recurrente: El notario recurrente entiende que no es necesaria porque ya consta al decir que la prestamista ha recibido en plazo la documentación y asesoramiento correspondiente. El registrador no puede calificar más que la reseña del acta y no se entiende la referencia a la triple coincidencia.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo [1] cuyo centro de gravedad se sitúa en el acta de información […] pero que incluye también otros aspectos adicionales: [2] el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la documentación informativa hasta la firma de la escritura, [3] del cumplimiento en su clausulado de las limitaciones […] que se imponen en los artículos 20 al 25, [4] del depósito de las condiciones generales del contrato en el correspondiente Registro, etc. […]

Tanta importancia tiene hacer estos controles, y en particular el acta de información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del acta de transparencia, con sujeción a un estricto régimen disciplinario en caso de incumplimiento […]

Por su parte, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada». El notario denegará la escritura si no se cumplen esos requisitos, como el de discrepancias entre oferta vinculante y escritura.

Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia entre escritura y FEIN.

a) El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) […]

b) De acuerdo con el mismo artículo 15.2, el notario sólo autorizará el acta previa cuando haya verificado el cumplimiento de la transparencia por el predisponente.

c) Caso contrario no se puede autorizar la escritura.

d) La escritura debe incluir la reseña del acta.

[…] La falta de correspondencia [entre oferta vinculante y escritura] debe, no obstante, interpretarse correctamente: si las condiciones del préstamo son indiscutiblemente mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes (por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica unas condiciones financieras diferentes [divergencia: en rigor hay divergencia pero no perjudicial para la persona consumidora: se le escapa la esencia del régimen: su carácter semiimperativo].

[…] En caso de discrepancia entre FEIN y datos del proyecto de escritura se denegará la autorización hasta que se subsane […] Si las discrepancias no son sustanciales, el notario podrá autorizar la escritura informando de ello y con base en la reseña del acta.

Corresponde al notario comprobar la transparencia material no al registrador que sólo puede calificar la reseña del acta […]

Si el notario dice que se ha cumplido la transparencia material eso no lo puede revisar el registrador y se supone que hay perfecta coincidencia entre oferta vinculante y escritura y no puede el registrador comprobar esa coincidencia [pero lo puede hacer el usuario. Razonamiento circular si el notario autoriza el acta el predisponente ha cumplido el registrador no puede revisar la coincidencia porque se supone al autorizar el acta]

3 En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante acta […] ha comprobado el cumplimiento del principio de transparencia material y declara […] que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento del art. 15 LRCCI […] Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.

2.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota suspensiva del registrador por no acompañarse la FEIN a una escritura de hipoteca de vivienda para la adquisición de la misma por una persona consumidora, al no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y la oferta vinculante.

Hechos: Se califica una hipoteca para adquisición de la vivienda hipotecada por los prestatarios personas consumidoras […]

Registrador: El registrador suspende la inscripción […] porque falta la aseveración por la notaria de la coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante, pues no manifiesta que no existen discrepancias entre las mismas, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– [vid. art. 14.1.a) LRCCI: la FEIN  se tiene por oferta vinculante por un mínimo de 10 días].

Recurrente: La notaria recurrente sostiene lo contrario porque […] el contenido de la escritura de préstamo sólo puede ser plenamente concordante con el contenido de la documentación precontractual incorporada al acta previa, al notario compete en exclusiva controlar la transparencia material, al registrador solo le compete calificarla reseña, de la que se infiere la concordancia […] sin la que no hubiera podido autorizar la escritura.

Resolución: La DGRN revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina [idéntica a la resolución 1 de Fuengirola de la misma fecha, salvo el último párrafo que se indica a continuación]: […]

3 En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante acta […] ha comprobado el cumplimiento del principio de transparencia material y declara […] que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento del art. 15 LRCCI […] Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.

3.() INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla-Cistierna, por la que se deniega la práctica de un asiento de rectificación. 

Resumen: no es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente.

Hechos: se presenta a inscripción instancia solicitando la rectificación de la primera inscripción de una determinada finca registral en el sentido de cancelar el derecho de uso y disfrute inscrito sobre dicha finca a nombre de unos cónyuges por no haber consentido la titular registral la constitución de dicho derecho sobre su finca.

La Registradora califica negativamente toda vez que la instancia no tiene la firma legitimada y por falta de consentimiento de todos los titulares de los derechos inscritos para poder rectificar el asiento o, en defecto de acuerdo, resolución judicial.

La DGRN confirma la calificación ya que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículo 40 d LH). (ER)

4.*** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICIÓN AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a inscribir una escritura de segregación y compraventa.

Resumen: El haber obtenido una licencia de segregación, no impide calificar negativamente la representación gráfica alternativa de unas fincas por posible invasión del dominio público, manifestada en escrito de oposición por el mismo Ayuntamiento.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura de segregación y compraventa respecto a la cuál, una vez tramitado el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y transcurridos veinte días desde la recepción de la última de las notificaciones, se deniega la inscripción por los siguientes defectos:

-Parte de las parcelas segregadas invaden camino de dominio público, catastrado a favor del Ayuntamiento, respecto del cual se manifiesta en escrito de oposición su intención de inventariarlo en el Inventario Municipal e inscribir su titularidad en el Registro de la Propiedad.

– En base a lo anterior se entiende que las segregaciones no se ajustan a la legalidad urbanística vigente, resultando del escrito de oposición  del Ayuntamiento su intención de proceder a la revisión de oficio de la licencia de segregación concedida.

La recurrente alega:

-que no constan acreditadas las afirmaciones del escrito del alcalde, salvo por una mención de un informe técnico municipal, el cual es  contradictorio con los informes  que sirvieron para la concesión de las licencias de segregación.

-que el alcalde carece de competencia para revisar un acto administrativo firme como una licencia y para incluir un camino público en el inventario municipal, por ser competencia de la Junta de Gobierno Local y del Pleno del Ayuntamiento respectivamente.

Y finalmente que la calificación, ante el conflicto entre documento de intenciones suscrito por persona no competente presentado con  posterioridad al Registro y un acto administrativo firme y no impugnado de licencias de segregación, desnivela la balanza en favor del primero desvirtuando de validez, y eficacia al acto firme.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza recordándonos el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, por el que “los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

En cuanto a la eficacia suspensiva de la inscripción que valida el informe negativo de la entidad pública competente, se entiende que “la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa” y ello dada la finalidad de la ley de que el registrador tome medidas para la protección del  dominio público, cuya inscripción como finca de dominio privado “generaría gravísimas consecuencias tanto para la Administración como para el propietario y eventuales terceros afectados, dado el carácter inalienable e imprescriptible del mismo, a pesar de los efectos legitimadores del Registro de la Propiedad”.

Y ello pese a que la segregación fuera autorizada por el propio Ayuntamiento mediante licencia urbanística en un momento previo al informe contradictorio posterior, puesto que la misma sólo  valora su conformidad a la ordenación urbanística con carácter declarativo, no constitutivo, y reglado.

En este caso la defensa de los derechos del propietario debe encauzarse a través de los cauces legales oportunos en la vía administrativa o judicial que corresponda, dado el limitado ámbito del procedimiento registral.

Comentarios: Importante resolución pues de ella deriva que el hecho de que tener una licencia de segregación dada por al Ayuntamiento, no evita que, ante hechos posteriores como puede ser la oposición del mismo Ayuntamiento a la inscripción, que el registrador pueda prescindir de la licencia y oponerse a la inscripción de la segregación documentada.

De todas formas, no podemos por menos que manifestar nuestra sorpresa ante el hecho de que al órgano competente de la administración municipal le parezca bien y permita una determinada segregación de fincas, y después, con grave quebranto de la seguridad jurídica, se oponga a su inscripción. No obstante, nos parece correcta tanto la actuación registral, como la confirmación de la calificación pues, como apunta la misma resolución, al particular se le abre la posibilidad de defender sus derechos y la suficiencia de la licencia ante los Tribunales.

En definitiva, la concesión de una licencia de segregación no impide que ésta pueda ser revisada o puesta en entredicho posteriormente por el mismo concedente e incluso que puedan acordarse medidas provisionales susceptibles de constancia registral mediante anotación preventiva “con el fin de que, en caso de haber accedido tales actos al Registro, se eviten perjuicios a eventuales terceros de buena fe”. (MGV)

5.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga, por la que deniega la rectificación de la titularidad de determinadas fincas inscritas por concentración parcelaria.

Resumen: Los supuestos de doble inmatriculación en fincas de concentración parcelaria sólo pueden intentarse solucionar por la vía del artículo 209 LH, si el registrador aprecia previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, debiendo prestar su consentimientos todos los interesados.

Hechos: Constan inscritas dos fincas de concentración parcelaria a favor de una persona. Ahora se solicita por instancia que se subsane la inscripción y se inscriban a favor de cinco personas (hermanos) pues se alega que hay un error en el título de concentración ya que proceden de determinadas fincas registrales de origen, también inscritas, de las que son cotitulares los solicitantes y por tanto hay una doble inmatriculación que puede ser apreciada de oficio.

La registradora suspende la inscripción porque no hay ningún error en la inscripción (respecto del título), y añade que para modificar la titularidad inscrita sería necesario la rectificación del título de concentración y que preste su consentimiento el titular registral de la finca de reemplazo. Además, no puede apreciar la doble inmatriculación pues en el denominado “certificado de equivalencia” del órgano que aprobó la concentración que presentan los solicitantes no se identifican las fincas registrales de origen sino las parcelas catastrales de origen.

Los interesados recurren y alegan que la subsanación se puede hacer de oficio por la registradora porque el error resulta claramente de los propios libros del registro y para ello no se necesita el consentimiento de los interesados, según su interpretación del artículo 217 LH.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: para rectificar las inscripciones de fincas inscritas por título de concentración parcelaria por doble inmatriculación, con titularidades discordantes entre las fincas de origen y las de concentración, se necesita o bien la rectificación del título de concentración por el órgano competente (y además el consentimiento del titular inscrito) o bien el otorgamiento de una escritura de subsanación del título de concentración por todos los interesados, titulares de las fincas de origen y de concentración, solicitando la rectificación registral, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 LH.

Considera, por tanto, que los supuestos de doble inmatriculación de fincas de concentración se pueden solucionar por la vía del artículo 209 LH, pero para ello es necesario que el registrador aprecie previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, y que presten su consentimientos todos los interesados.

Comentario: Podemos decir que en los municipios con concentración parcelaria hay una doble inmatriculación generalizada de fincas rústicas por imposición legal, pues el registrador al inscribir el título de concentración no pudo calificar la correspondencia entre las fincas de origen y las de reemplazo, conforme a lo dispuesto en el artículo 235 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973. No obstante la sorpresa es mayor pues, una vez inscritas las fincas de reemplazo de la concentración, las fincas de origen no se cancelan y siguen teniendo vida registral propia (como reconoció la Resolución de 22 de Noviembre de 2001), por lo que queda legalizada e institucionalizada la doble inmatriculación como norma general en estos casos, quizá porque el fin superior de la norma es el de permitir la reorganización de la propiedad agraria aunque para ello tenga que ignorar todos los principios registrales. (AFS)

6.⇒⇒⇒ EJECUCIÓN ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACIÓN CON LA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3, por la que se deniega la vinculación de una hipoteca objeto de ejecución en vía ordinaria con la anotación de embargo cuya práctica se ordena. 

Resumen: Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

Hechos: se presenta a inscripción mandamiento ampliatorio de otro en el que se solicitaba la vinculación de una hipoteca, cedida, y ejecutada en vía ordinaria, con la anotación de embargo cuya práctica se ordenaba en el precedente procedimiento.

El Registrador emite calificación negativa.

La DGRN revoca la calificación y además de recordar que la calificación del registrador debe ser motivada, señala:

I. PROCEDIMIENTOS PARA HACER EFECTIVO EL CRÉDITO HIPOTECARIO.

– El derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria).

– Si la obligación es incumplida, el acreedor puede dirigirse directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su importe.

– El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo:

1) Mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes.

2) El acreedor puede igualmente realizar el valor del bien hipotecado mediante venta ante notario, si así se hubiera pactado (artículo 129 de Ley Hipotecaria).

3) Nada obsta, sin embargo, para que el acreedor, ante el impago de la deuda garantizada con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de acción directa sino al procedimiento de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley procedimental).

II. DIFERENCIAS ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ORDINARIA Y EL DE EJECUCIÓN DIRECTA.

 1) Por razón de los trámites:

  • En el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y ss LEC y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y ss LEC),
  •  En el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, dichos trámites no son precisos.

2) Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria, así lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que: «cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes (…)».

III. PUBLICIDAD EN EL REGISTRO.

         Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos.

Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria. (ER)

7.() PRESENTACIÓN DENEGADA DE INSTANCIA SOLICITANDO MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN PRACTICADA.

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jijona, por la que se deniega la rectificación de la cabida de una finca. 

Resumen: No procede ni presentar al Diario una solicitud por la que se pide la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita.

Supuesto: Se presenta una instancia privada en la que se solicita la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita.

La DGRN desestima el recurso frente a la denegación de la práctica del asiento de presentación,  reiterando que:

1) Practicado un asiento, éste se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, no procediendo en estos casos el recurso ante la DGRN.

2) No cabe practicar asiento de presentación de una instancia privada, salvo que las leyes les atribuyan eficacia registral, que no es el caso

3) Frente a la denegación de la práctica de un asiento de presentación, cabe recurso en los mismos términos que cuando se trate de una denegación de la práctica de una inscripción (JCC)

8.*** HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO

Resolución de 2 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Palma de Mallorca n.º 4 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca durante la fase de liquidación del concurso.

Resumen: pese a que no puede en fase de liquidación constituirse hipotecas, la Dirección admite la inscripción, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvió para proceder a la satisfacción de los acreedores.

Estando el titular en concurso, en la fase de liquidación se otorga por el administrador concursal una escritura de préstamo hipotecario destinado a refinanciar las deudas para el levantamiento del concurso sin autorización judicial, acogiéndose a la excepción del art. 43, apdo1 punto 3 de la LC. Posteriormente el juez acuerda la conclusión del concurso el archivo de las actuaciones y la recuperación por parte del deudor de todas las facultades de administración y disposición sobre sus bienes; Cancelado el concurso se presenta la escritura de hipoteca.

El Registrador suspende la inscripción puesto que durante la fase de liquidación no es posible constituir préstamos con garantía hipotecaria al exceder de la finalidad estrictamente liquidatoria, de acuerdo con los arts. 148 y 149 LC. Exige para poder inscribir la hipoteca, primero, la cancelación del concurso, y después, el otorgamiento de nueva escritura de préstamo hipotecario. El recurrente entiende que no es necesario toda vez que se otorgó por el administrador concursal

La Dirección revoca la nota. Resume: los efectos que sobre la facultades del concursado  se van produciendo durante las distintas fases del procedimiento concursal: durante la fase común, el deudor estará sometido al régimen de intervención, conservando las facultades de administración y disposición con intervención de los administradores concursales, o de suspensión, siendo sustituido por los administradores concursales; – en cualquier caso en esta fase no ha limitación respecto la clase de negocios: pueden realizarse toda clase de actos dispositivos cumpliendo los requisitos previstos por la legislación concursal, específicamente autorización judicial (art 43.2), con las excepciones que el mismo precepto establece; durante la fase de convenio la posibilidad de formalizar préstamos o créditos hipotecarios queda fuera de toda duda y el deudor recupera la totalidad de las facultades dispositivas; sin embargo durante la fase de liquidación no sólo queda el deudor sujeto al régimen de suspensión del ejercicio de sus facultades de administración y disposición sobre su patrimonio (art 145.1), sino que además la clase de negocios jurídicos que se puedan formalizar durante esta fase son notablemente más restrictivos que durante la fase común del concurso, ya que la finalidad es la realización de los bienes y derechos de deudor, bien conforme al plan de liquidación o conforme a las reglas legales supletorias y en principio la constitución de una hipoteca no puede calificarse como operación liquidatoria y además podría implicar una alteración del principio «par conditio creditorum».

 Sin embargo revoca la nota por las circunstancias concurrentes: la hipoteca es constituida por el deudor, sustituido por la administración concursal, a favor de una entidad bancaria que ostenta la condición de acreedora concursal, para satisfacer íntegramente un crédito reconocido a su favor en el concurso, cuyo efectivo pago determinó que el Juzgado conocedor del procedimiento concursal dictara, medio año después, auto de conclusión del concurso: Se trata de un negocio jurídico celebrado con capacidad y consentimiento de ambas partes otorgantes, y en beneficio de las mismas: por un lado, el acreedor obtiene la satisfacción del crédito concursal, y, por otro, al deudor la refinanciación obtenida le posibilita concluir el concurso en la forma prevista por el art. 176.1.4.º LC; tampoco resulta perjuicio alguno a otros eventuales acreedores concursales, pues de lo contrario no se habría dictado la conclusión del concurso por el pago o la consignación de la totalidad de los créditos reconocidos o la íntegra satisfacción de los acreedores por cualquier otro medio. Y por último, tiene en cuenta que si bien la escritura de constitución de hipoteca se otorga durante la fase de liquidación, no es hasta después de la conclusión del mismo cuando se presenta a inscripción, momento en el que el deudor ha recuperado íntegras sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en el que la hipoteca habrá quedado plena y perfectamente constituida. (MN)

Esta resolución es objeto de análisis más detallado por Emma Rojo como TEMA DEL MES en el informe  de la Oficina Registral de Enero de 2020. Ver trabajo 

9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El traslado a papel de la copia autorizada electrónica hecho por el notario que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial.

Hechos: En la escritura de compraventa objeto de calificación la sociedad vendedora intervino por medio de mandatario que no acreditó su representación, por lo que la sociedad vendedora ratificó posteriormente el negocio jurídico ante otro notario, quien remitió al autorizante de la compraventa copia electrónica de la ratificación. En el pie de la copia electrónica se dice que “… solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada que es la de acompañar la primera copia ratificada”.

Registrador: Suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, el traslado a papel de la copia electrónica no constituye escritura pública conforme el artículo 3 de la Ley Hipotecaría (LH) y RDGRN de fecha 17 de julio de 2017.

Notaria: Se opone porque el traslado a papel es una escritura pública que, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, goza de pleno acceso al Registro de la Propiedad; cumple finalidad y destino exigidos por el artículo 224 del Reglamento Notarial (RN).

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 El valor del traslado a papel de la copia autorizada electrónica que hace el notario de destino es el que resulta del artículo 17 bis apartado 5 de la Ley del Notariado (LN), es decir, es verdadera copia autorizada.

2 Debe distinguirse entre el traslado a papel realizado por el notario de destino y el llevado a cabo por otros funcionarios: “…únicamente el traslado a papel de la copia autorizada llevado a cabo por el notario de destino tiene el valor previsto para los documentos notariales en contraposición a los traslados a papel hechos por otros funcionarios, que agotan su valor y efectos en el expediente para el que han sido remitidos. En el primer caso el documento tendrá el carácter de notarial mientras que, en el segundo, el documento sólo tendrá carácter público en el ámbito del procedimiento jurisdiccional o administrativo que ampara su envío telemático”.

3 CONCLUSIONES: (i) “Si con el traslado a papel de la copia electrónica ésta mantiene el valor y efectos que le son propios, no puede entenderse que se trate de un mero testimonio”. (ii) “En el traslado a papel de la copia electrónica a papel no concurren los presupuestos y características previstas para los testimonios en el artículo 251 del Reglamento Notarial. (iii) Del Art. 17 bis LN y 224.4 párrafo segundo RN resulta claramente que las limitaciones que tienen las copias por ser electrónicas derivan únicamente de la concreta finalidad expresada en su expedición. “En definitiva, lo esencial es que el traslado de la copia electrónica a papel sea utilizado de manera congruente con la finalidad para la que se ha expedido aquélla”. (iv) “De los artículos 224.4, 253 y 264 del mismo Reglamento Notarial resulta claramente excluido del concepto de testimonio el traslado a papel de una copia electrónica que haya quedado incorporada a una escritura o acta matriz, debiéndose reflejar en el libro indicador únicamente la fecha de traslado y la identidad del notario que expide la copia autorizada electrónica”.

Comentario:

1 La cuestión planteada en esta Resolución (que ya fue tratada en la de 17 de julio de 2017, posteriormente aclarada por la de 4 de septiembre de 2019) consiste en decidir si el traslado a papel de la copia autorizada electrónica que realiza el notario receptor de la misma puede ser utilizado exclusivamente por este para un expediente concreto, o si puede circular de modo independiente en el tráfico jurídico como cualquier otra copia autorizada.

2 Dice la Resolución que para llegar a una conclusión sobre el particular debe interpretarse la normativa vigente porque el Reglamento Notarial “… no contiene ninguna disposición expresa en la que no se permita o en la que se prohíba la posibilidad de que el traslado a papel de la copia autorizada electrónica se realice para entregarla al interesado y que este traslado pueda utilizarse para el tráfico jurídico general”.

3 Para interpretar la normativa vigente la DRGN recurre, conforme al artículo 3 del Código Civil, no sólo a la interpretación literal sino también a la realidad social del tiempo en que la norma debe ser aplicada y al espíritu y finalidad perseguido con la norma, que claramente responde a un interés general de facilitar la circulación de los documentos públicos por medios telemáticos, objetivo que resulta incontestable en la actualidad.

4 Al cumplimiento de tal objetivo también responde el principio de neutralidad tecnológica que resulta de aplicación general y particularmente se recoge en el Art. 17 bis, apartado 1 LN. Por tanto, la copia autorizada electrónica no pierde su carácter por el traslado a papel que realizar el notario receptor de la misma: dicho traslado sólo supone un cambio de soporte pero no afecta a su naturaleza.

5 Conclusión: Sin perjuicio de la clarificación que supone la labor interpretativa llevada a cabo por la DGRN, me parece que el silencio que mantiene el Reglamento Notarial en este punto es el más claro argumento a favor de que la copia autorizada electrónica trasladada a papel por el notario receptor es una copia autorizada, y como tal apta para circular en el tráfico jurídico sin más limitaciones que las expresadas en la nota de expedición por el notario remitente, lo que también sucede en aquellas copias en papel que se expiden solamente para una finalidad concreta.

El silencio que sobre el particular mantiene el Reglamento Notarial es porque nada tiene que aclarar pues, conforme al artículo 17 bis LN, el documento público electrónico produce los mismos efectos que corresponden al documento público notarial sea cual fuere su soporte. A lo que cabe añadir lo dispuesto en el artículo 17 LN y 144 RN (in claris non fit interpretatio).

Como último apunte destacar la importancia de que el notario que expide la copia exprese con precisión la finalidad para la que se expide (Art. 224.4 párrafo segundo RN), que no es más que la aplicación al caso concreto de la regla general contenida en el artículo 148 RN. (JAR)

11.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE INMATRICULADA

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Zubia, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: No puede inscribirse una base gráfica alternativa cuando el registrador albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la invasión a colindantes afectados.

Se pretende la inscripción de una base gráfica alternativa a la catastral. Una vez tramitado el procedimiento del art. 199 el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que dicha representación gráfica invada una finca colindante inmatriculada, procedente por segregación de la que pretende inscribir su representación.

El Centro directivo confirma la nota. Reitera su doctrina sobre la inscripción de las bases gráficas:

A) El registrador debe calificar las dudas sobre la identidad de la finca, que pueden referirse a la coincidencia total o parcial con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria; B) podrá utilizar, con carácter auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, y la aplicación informática homologada; C) debe decidir motivadamente según su prudente criterio, y la sola formulación de oposición no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, sin que determine necesariamente la denegación de la inscripción. D) El juicio de identidad de la finca debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En este caso, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral que se pretende inscribir, resultando posible que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Por lo que se confirma la nota, sin perjuicio de acudir al expediente de deslinde regulado en el art 200 LH o al juicio declarativo correspondiente (art 198 LH). (MN)

12. *** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. 

Resumen: Compendia la resolución su doctrina sobre la rectificación de fincas regulada en el artículo 201 LH.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un expediente de dominio notarial de rectificación de finca (exceso de cabida) tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria (LH).

Registrador: Opone la existencia de dudas sobre la identidad de la finca objeto del expediente pues, a su juicio, no se corresponde la finca registral con la que figura en la representación gráfica aportada, entendiendo que se está alterando la realidad física exterior de la finca (y no corrigiendo un dato registral erróneo).

Fundamenta las dudas alegadas en la consulta de los antecedentes de la parcela catastral, de la que resulta que la actual parcela es el resultado de la unión de otras dos parcelas catastrales. Esta circunstancia, unida a la diferencia de superficie que se pretende rectificar (superior al 100%) hace que se ponga en duda que se trate de una rectificación de un dato registral erróneo y no de la incorporación de una nueva realidad física resultante de posibles negocios jurídicos.

Notario: Entiende que las dudas no están suficientemente fundadas porque no identifica los colindantes potencialmente afectados por el exceso; también opone que en la calificación añade algunos datos que no constaban en la certificación (concretamente los referidos a la consulta de los antecedentes catastrales) y que tal vez la rectificación catastral puesta de manifiesto en la consulta a la sede electrónica del Catastro (SEC) se deba a operaciones que nunca se llevaron a cabo en la realidad.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS FINCAS Y DUDAS DE IDENTIDAD.

En los expedientes de rectificación de finca inscrita debe aportarse una representación gráfica de la finca objeto del expediente. Esta representación puede ser la catastral u otra alternativa cuando la catastral no se corresponda con la realidad física del inmueble.

La representación gráfica junto y el resto de la documentación aportada al expediente deben ser objeto de calificación registral previa a la expedición de la certificación preceptiva, a los efectos de identificar la finca del expediente y su correspondencia con la registral que se trata de rectificar

En la calificación de la representación gráfica (art. 9 LH) las dudas que puede apreciar el registrador (RR.DGRN de 22 de abril y 8 de junio de 2016) “… han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u albergar el registrador operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria)…”.

Lógicamente, como dice la Resolución, una gran diferencia de superficie (en el caso resuelto superior al 100%) “… justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral”.

¿Tal circunstancia impide la tramitación del expediente de rectificación? NO. Tiene dicho el Centro Directivo que no existe limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita y que “… en el expediente notarial (…) pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018)…”.

OTRAS CUESTIONES.

1 Continuidad del expediente y Anotación preventiva: Es doctrina reiterada del Centro Directiva que las dudas fundadas puestas de manifiesto en la certificación inicial no impiden continuar con la tramitación de expediente de rectificación (RDGRN 21 de noviembre de 2017), por lo que también es posible practicar la anotación preventiva a los efectos de dar publicidad registral a dicha tramitación.

2 ¿Cuándo no es posible la continuidad del expediente y la práctica de la anotación?: Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por tener certeza de que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita).

3 ¿En qué momento se deben manifestar las dudas fundadas?: Dice la Resolución que “… como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).

4 ¿Se pueden alegar dudas de identidad –no puestas de manifiesto en la certificación inicial- con ocasión de la calificación del expediente concluido? NO, salvo que “…de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016)”.

5 ¿Constituyen límites objetivos para la tramitación del expediente las diferencias de superficie declaradas o los cambio de linderos, incluso fijos, etc? NO.

Hay que recordar con la Resolución de 17 de noviembre de 2015 lo siguiente: (i) El procedimiento del artículo 201 LH es uno de los que permite obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. (ii) Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.

6 ¿Un informe municipal es idóneo para acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral? NO.

Dice la Resolución: “… si bien (el informe municipal) es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral”. (JAR).

RESOLUCIONES MERCANTIL
10.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SL. POSIBILIDAD DE APORTACIÓN DEL “KNOW HOW”. BIENES INTANGIBLES.

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil IV de Madrid a inscribir una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Es posible en la constitución de una sociedad limitada aportar en desembolso del capital social el “know now” de los fundadores.

Hechos: Se plantea en esta resolución el problema de si es o no aportable en la constitución de una sociedad limitada el siguiente bien, prolijamente descrito, pero que resumimos en aras de la claridad:

“El know-how consistente en la información técnica necesaria para diseñar, fabricar, emplear, mantener o comercializar productos o sus elementos que permiten lograr el proyecto específico”.  A continuación se indica que dicha saber es secreto, al igual que el negocio de la sociedad. El saber se concreta “en el conocimiento de la industria de servicios, marketing e investigación de mercado”, “en el conocimiento especializado en materia de emprendimiento, desarrollo empresarial, liderazgo y dirección de equipos”. También incluye “un conocimiento amplio acerca del sector tecnológico e innovación”. A continuación se describe el objeto de la sociedad del que destacamos el “trabajo colaborativo virtual”, “recursos humanos”, “data center”, “asistencia virtual”, “promoción, marketing y publicidad, servicios financieros, software, bases de datos” y similares.

A juicio de los aportantes se cumplen con dicha aportación todos los requisitos exigidos. Así:

— tiene naturaleza patrimonial;

— incrementará las ganancias;

— puede figurar en el balance;

— puede ser valorado;

— puede ser enajenado;

— puede ser objeto de cambio;

— es susceptible de apropiación y convertido en dinero.

Finalmente indica que la “aportación del know how… es estrictamente necesaria e indispensable para el desarrollo de la actividad”.

El registrador no comparte dicha visión y suspende la inscripción por el siguiente defecto:

“La aportación del Know-how parece más bien la aportación de trabajo o servicios que no pueden ser objeto de aportación (art. 58 LSC y concordantes)”.

Añade que el “término Know-how de ascendencia anglosajona no ha tenido un concepto unívoco si bien tiene un reconocimiento generalizado. El RD 1750/1987, de 18 de diciembre, lo califica como “conocimientos secretos no patentados, aplicables a la actividad productiva” (también la Resolución de la Dirección General de Transacciones Exteriores de 12 de febrero de 1988)”.

El interesado recurre reconociendo la no posibilidad de inscripción de la frase “el conocimiento especializado en materia de emprendimiento, desarrollo empresarial, liderazgo y dirección de equipos”, pues ello sí puede ser considerado como aportación de trabajo y servicios, todos los demás conceptos entran en la definición de “Conocimientos secretos no patentados aplicables a la actividad productiva”.

A continuación, añade que esa aportación es indispensable para cumplir el objeto social y que tiene características propias que se concretan en los siguientes puntos: «conocimientos industriales secretos», que solo son conocidos por los administradores, que son conocimientos personales, que son de gran valor, y que sin esa aportación no podría desarrollarse el objeto social.

Resolución: La DG acepta el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG precisando lo que debe entenderse por «know how» (o «saber hacer», como dice el Reglamento (CEE) n.º 4087/88 de la Comisión de 30 de noviembre de 1988 relativo a la aplicación del apartado 3 del artículo 85 del Tratado a categorías de acuerdos de franquicia, así como del Real Decreto 201/2010, de 26 de febrero), remitiéndose a una STS de 21 de octubre de 2005, en la que se decía que era un concepto poco preciso y variable “en relación con las distintas modalidades de franquicia”… “incluso cuando opera con autonomía”. Para la doctrina empezó siendo los “conocimientos secretos de orden industrial”, se extendió posteriormente a los de “orden comercial”, para pasar a “identificarse con conocimientos secretos referidos indistintamente al campo industrial o comercial, incluidos los aspectos organizativos de la empresa –secreto empresarial–, o incluso conectarlos “con la experiencia”…  “ con la cualificación del especialista y con un menor grado de confidencialidad”.

A continuación dice que se ha definido como “conocimiento o conjunto de conocimientos técnicos que no son de dominio público y que son necesarios para la fabricación o comercialización de un producto, para la prestación de un servicio o para la organización de una unidad o dependencia empresarial, por lo que procuran a quien los domina una ventaja sobre los competidores que se esfuerza en conservar evitando su divulgación”.

Señala como sus características las del “secreto”, las de “su valoración de conjunto o global” y su utilidad. El TS en la Sentencia de 24 de octubre de 1.979 dice que  “el saber hacer”, puede tener por objeto elementos materiales y elementos inmateriales, bien se considere que sea un bien en sentido jurídico, determinado por tratarse de una situación de hecho consistente en que las circunstancias de la empresa que constituye el objeto del secreto son desconocidas para terceros o que el aprendizaje o la adquisición de experiencias por éstos puede resultar dificultoso, o ya que se trata de un bien en sentido técnico jurídico, por poseer las características propias de esta idea, como son el valor patrimonial y la entidad para ser objeto de negocios jurídicos, integrante de un auténtico bien inmaterial”. Y en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, donde es objeto de numerosos pronunciamientos relacionados con contratos de franquicia, se manifiesta con una gran amplitud, y así se hace referencia a “metodología de trabajo”; “técnicas operativas”; “técnicas comerciales ya experimentadas”; “conjunto de conocimientos técnicos o sistemas de comercialización propios de franquiciador, como rasgo que le diferencia de otras empresas que comercian en el mismo tráfico”; “conjunto de técnicas y métodos para la instalación, comercialización y explotación, identificándose en la presentación de los locales, servicios prestados, productos, política de publicidad (…)».

Añade a continuación que la propia DG se ha pronunciado en materia de aportación de bienes inmateriales, como es el fondo de comercio en Resolución de 31 de octubre de 1986, en que se destaca el lado espiritual o inmaterial del mismo incluso señalando “que hay Empresas que no requieren elementos patrimoniales para su perfecto funcionamiento, o por último, casos en que además de los valores patrimoniales hay otros que sobrepasan los mismos y que se plasman en la organización de los medios de producción, y todos estos conceptos y otros similares son susceptibles de ser valorados en el Balance” y que por ello pueden ser aportados a una sociedad.

Por último considera que dado que dicho saber hacer es susceptible de valoración económica y de apropiación “puede aportarse a la sociedad y es apto para producir una ganancia” y  es además “diferente de la mera obligación de hacer, por lo que no se infringe la norma que impide que sean objeto de aportación el trabajo o los servicios (artículo 58.2 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Comentario: Pese a que nuestra línea en orden a la interpretación de las normas del derecho de sociedades siempre ha procurado inclinarse del lado del empresario, pues nadie mejor que él sabe lo que es mejor para su empresa, en esta ocasión no podemos compartir la solución que se da por la DG a la posibilidad de aportación del “saber hacer” o “saber cómo” a una sociedad.

Dicha aportación plantea o puede plantear múltiples problemas, no sólo a los terceros, sino también a la propia sociedad.

Si el capital social es equivalente al valor de los bienes que tiene la sociedad, al menos en el momento de su nacimiento, figurando el capital en el pasivo del balance, dentro de los fondos propios y los bienes, respaldo del capital en el activo, en el balance de esa sociedad, con parte del capital representado por un elemento inmaterial como es el conocimiento o saber hacer de alguno o algunos de los socios, será una partida muy inestable en cuanto a su función de garantía frente a los acreedores sociales. En este momento no podemos imaginar cómo se gestionará, ese saber hacer, en su función de ser transformado en efectivo para que los acreedores puedan realizarlo y así hacer efectivos sus créditos en caso de impago o insolvencia de la sociedad.

Nos preguntamos, ¿cómo podrá ser embargado ese conocimiento que además es secreto? ¿embargaremos al socio? ¿le obligaremos a revelar sus secretos para ponerlos en el mercado? ¿cómo se le podrá obligar a prestar esos conocimientos a favor de un tercero que no sea la sociedad? ¿en caso de negativa, cómo establecer una compensación en metálico? ¿si es aportable, como sostiene la DG, su valoración será caprichosa pudiendo constituirse la sociedad solo con el “know now”, aunque bien sabemos que los socios son responsables de esa valoración?

Es decir, que dado que el capital, aparte de su función organizativa, que pudiera cumplirse con ese saber hacer, aparte de su función productiva, que según los socios va a ser decisiva para el funcionamiento de la sociedad, nos preguntamos ¿cómo cumplirá su función de garantía que es otra de las muy importantes funciones que debe cumplir el capital como ha puesto de relieve la DG en múltiples resoluciones? Difícil lo tienen los acreedores y difícil supongo que lo tendrá también la sociedad a la hora de buscar financiación para poner en marcha las ideas aportadas.

Pero esa aportación no sólo falla en el aspecto de garantía, sino que también va a fallar en las relaciones de la sociedad con sus socios y en las relaciones de los socios entre sí.

Desde este punto de vista nos seguimos haciendo más preguntas ¿Qué ocurrirá si el socio que ha aportado el saber hacer, transmite sus participaciones -o parte de ellas- a un tercero? ¿deberá comunicar a ese tercero sus secretos tan celosamente guardados? ¿ese tercero queda libre de transmitir o prestar conocimiento alguno a la sociedad? Es cierto que estos problemas se pueden minimizar en algo estableciendo una prohibición de transmisión de participaciones durante los primeros cinco años de vida de la sociedad, posible de conformidad con el artículo 108.4 de la LSC, pero nada de ello se nos dice que esté establecido en los estatutos de la sociedad constituida. Pero es que transcurridos esos cinco años nos encontraríamos con el mismo problema señalado. Incluso si se hubiera establecido una prohibición absoluta de transmisión de las participaciones desembolsadas con el saber hacer, esa prohibición, como sabemos debe estar acompañada de un derecho de separación (cfr. art. 108.3 LSC) con lo cual el problema seguirá latente pudiendo rebrotar en cualquier momento.

Es más, si el socio poseedor de ese “saber hacer”, en algún momento de la vida de la sociedad, por enfermedad u otro motivo perdiera la capacidad de prestar esos conocimientos, ¿cómo lo solventaría la sociedad? Entendemos que para estos casos debería también preverse en estatutos que ese saber hacer sería sustituido por una cantidad en metálico, debidamente garantizada, equivalente al valor que a la aportación se le haya dado en la escritura. Pero de eso tampoco se dice nada en la escritura.

Y si esa aportación es posible como aportación no dineraria en una sociedad limitada, entendemos que para la DG también será posible en una sociedad anónima, pues en materia de aportaciones, salvo lo que ahora señalamos, no hay diferencias. La diferencia a la que aludimos es que para hacer una aportación no dineraria a una sociedad anónima se requiere el informe de un experto independiente (cfr. art. 67 LSC) y no podemos imaginar cómo ese experto va a valorar unos conocimientos de un aportante que en principio son secretos lo que según resulta de la escritura es lo más importante de los mismos. Pero también tendrá problemas el experto en cumplir con lo que exige el artículo 67.2 de la LSC, en lo relativo a la “descripción de la aportación, con sus datos registrales, si existieran, y la valoración de la aportación, expresando los criterios utilizados y si se corresponde con el valor nominal y, en su caso, con la prima de emisión de las acciones que se emitan como contrapartida”. Por tanto, o entendemos que no es posible la aportación de ese saber hacer a una sociedad anónima, o ese saber hacer deberá ser revelado a los efectos de que el experto pueda describirlo, valorarlo y poner de manifiesto los criterios que haya utilizado para ello.

La DG en el último de sus fundamentos de derecho, para apoyar su decisión,  pretende establecer un paralelismo entre la aportación del “know now” y la aportación del fondo de comercio que también es un bien inmaterial o intangible. Pero ese paralelismo no es posible pues ambos bienes son muy distintos en cuanto a su configuración y modo de funcionamiento.

Como sabemos el fondo de comercio se considera usualmente como un valor inmaterial de la empresa, constituido por su clientela, su nombre o denominación social, su prestigio, su capacidad para generar beneficios, su cuota de mercado, la localización de la misma empresa, etc, pero para que este fondo de comercio pueda ser aportado a una sociedad debe serlo como formando parte de una empresa en funcionamiento. Es decir, el fondo de comercio vale en cuanto vale una empresa y no puede en principio desligarse de esta pues los elementos que lo componen son tan inmateriales que sólo tienen valor como conjunto y no como individualidad. Así la clientela es algo etéreo que puede dejar de existir, el prestigio puede caer, la cuota de mercado puede disminuir etc. Por ello según el art. 39 del Ccom el fondo de comercio sólo podrá formar parte del activo si ha sido adquirido a título oneroso y se presume que su vida útil es de 10 años salvo prueba en contrario. Por tanto, vemos que la equiparación no es posible e incluso cuando forme parte el balance está sujeto a limitaciones.

En definitiva, si la cuenta 204 del Plan General Contable, define el fondo de comercio como «el exceso, en la fecha de adquisición, del coste de la combinación de negocios sobre el correspondiente valor de los activos identificables adquiridos menos el de los pasivos asumidos” y que “En consecuencia, el fondo de comercio sólo se reconocerá cuando haya sido adquirido a título oneroso y corresponda a los beneficios económicos futuros procedentes de activos que no han podido ser identificados individualmente y reconocidos por separado«, con mucha mayor razón ese “saber hacer” aportado, no podrá representar el capital de la sociedad ni podrá figurar en el balance pues, aunque se estime que a cambio se dan participaciones y por tanto su adquisición es onerosa, de ello no se deriva que ese “saber hacer” como tal sea directamente enajenable, con independencia de la empresa en funcionamiento del que forma parte, ni que aisladamente considerado tenga un valor económico que sirva de garantía a los terceros acreedores de la sociedad.

Ahora bien si de la pura teoría, pasamos a la doctrina de la DGRN, ésta siempre ha destacado las notas que venimos señalando y así en  R. de 3 de enero de 2017, no admitió la aportación de sociedades preconstituidas, en resoluciones de R. 28 de Febrero de 2007R. 1 de Marzo de 2007, destaca la función de garantía del capital social y en múltiples resoluciones, como la de R. 23 de febrero de 1998, y R. 4 de noviembre de 2011, por señalar unas de las más claras, ha destacado la importancia y trascendencia que tiene la descripción de las aportaciones no dinerarias que se hagan a la sociedad.

La descripción de esas aportaciones no dinerarias es fundamental por la responsabilidad que implica su aportación, responsabilidad que no sólo alcanza al aportante, sino también a los futuros adquirentes de las participaciones desembolsadas con dichas aportaciones. Si el adquirente de una participación desembolsada con aportación no dineraria va a responder de la realidad y valoración de esas aportaciones, parece elemental que pueda conocer, por un instrumento de publicidad puesto fácilmente a su alcance, como es el Registro Mercantil, cuál ha sido esa aportación en concreto. Y parece obvio que no se sentirá seguro ni satisfecho cuando consultado el registro compruebe que las participaciones que adquiere fueron desembolsadas con un bien intangible, al que se le dio determinado valor, pero sin que pueda conocer la realidad de esa aportación.

Parecería más adecuado, en contra de lo que sostiene el recurrente y acepta la DG, que ese saber hacer fuera objeto de prestaciones accesorias distintas del capital. Pero incluso en el caso de las prestaciones accesorias existirán problemas para su establecimiento pues es requisito esencial de las mismas, de conformidad con el artículo 86 de la LSC, expresar “su contenido concreto y determinado” y si para las prestaciones accesorias se exige eso, lo que no se cumple, parece que con mayor motivo  deberá exigirse que una aportación no dineraria a la sociedad se describa perfectamente y no de la manera imprecisa que se hace en la escritura, derivada obviamente del propio concepto de “know now”.

 En conclusión y por finalizar este comentario, podemos estimar que esta aportación del “saber hacer”, es totalmente imposible en la sociedad anónima, y en la sociedad limitada llegamos a la misma conclusión, salvo que esa aportación se rodee de una serie de cortapisas y condicionamientos, y se prevea la solución de los posibles problemas que se pueden plantear para evitar que el capital se convierta en algo irrelevante, lo que, aunque las corrientes más progresistas del derecho societario aboguen por ello, con arreglo al derecho vigente todavía no es posible. Es decir reconocemos que lo importante para los acreedores es la creación de valor por parte de la sociedad, pero por ahora no se puede desligar esa posibilidad de crear riqueza, con el capital de la sociedad. Esperemos a cambiar el derecho aplicable para ser creativos en materia de aportaciones sociales. (JAGV)

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA ENERO 2020 (Secciones I y II BOE)

MINI INFORME DE ENERO

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Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2019. Requisitos para dividir un piso o local.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: ¿QUÉ REQUISITOS SON EXIGIBLES PARA DIVIDIR UN PISO O LOCAL? Por Emma Rojo.

Se trata de una consulta frecuente en las oficinas registrales.

I. LA NORMATIVA.

– Según el artículo 10.3 “b” LPH, tras la reforma operada por la Ley 8/2013, 

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”.

– Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que,

«No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».

Según el artículo 53 “a” del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística,

«No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión».

II. LOS ESTATUTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Siendo ésta la normativa aplicable, se ha de señalar que:

1º. La regla general: Para llevar a cabo la división de un piso o local es imprescindible contar con la previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio.

2º. La excepción: no será aplicable la regla anterior cuando figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal la cláusula que autorice al propietario del piso o local para realizar la división o segregación sin el referido acuerdo de la comunidad (doctrina mantenida por la DGRN ya desde antiguas resoluciones y confirmada tras la Ley 8/2013 por la DGRN entre otras, en R. de 7 de mayo de 2014).

III. ¿LICENCIA O AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA?

¿Es necesario aportar licencia o autorización administrativa para dividir un piso o local de un edificio en propiedad horizontal, generando uno nuevo?

1º. Regla general: Sí, y así lo exige el artículo 10.3 “b” LPH en la medida en que dicha autorización administrativa se configura como un acto de intervención preventiva que asegura su adecuación a la norma de planeamiento.

2º. Ahora bien, el artículo transcrito supedita la exigencia de autorización administrativa “cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”, hoy, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

Indicar que no obstante lo dispuesto en el artículo 53.a) in fine del Real Decreto 1093/1997 respecto de los locales comerciales y plazas de garaje, la DGRN ha entendido que tras la Ley 8/2013, la exigencia de autorización administrativa es también aplicable a los citados elementos (ver R. de 26 de octubre de 2017).

IV. ¿Y SI LA DIVISIÓN O SEGREGACIÓN SE HIZO HACE TIEMPO?

        Se consulta frecuentemente el modo de proceder cuando la división o segregación se hizo hace años y ahora desean lograr la inscripción de la misma. Tanto la jurisprudencia del TS como la DGRN (vid. R. de 17 de octubre de 2014 y R. de 15 de febrero de 2016) han admitido que no es necesaria la licencia cuando es posible acreditar la prescripción de la infracción urbanística mediante un certificado técnico, siendo aplicable analógicamente el artículo 28.4 “a” TRLS.

 

DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 

Con especial transcendencia registral este mes de abril se han publicado:

Reglamento que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliario, aprobado por Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera

y la Orden que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliarioOrden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

Destacamos:

ILLES BALEARS. Menores. Protección jurídica. Ley 9/2019, de 19 de febrero, de la atención y los derechos de la infancia y la adolescencia de las Illes Balears.

VALENCIA. Ley 6/2019, de 15 de marzo, de modificación de la Ley 1/2011, de 22 de marzo, por la que se aprueba el Estatuto de las personas consumidoras y usuarias de la Comunitat Valenciana, en garantía del derecho de información de las personas consumidoras en materia de titulización hipotecaria y otros créditos y ante ciertas prácticas comerciales.

NAVARRA. Ley Foral 15/2019, de 26 de marzo, de modificación de la Ley Foral 2/2018, de 13 de abril, de Contratos Públicos.

CASTILLA Y LEÓN. Ley 5/2019, de 19 de marzo, de modificación de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.

SECCIÓN II 

Se publica el Concurso de Registros nº 303

RESOLUCIONES:  María Núñez.

119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA
la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe declararse en el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar
121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD.
En Galicia toda nueva edificación está sujeta a la Licencia de primera ocupación y no se suple con la comunicación previa de inicio de actividad en los casos en los que el edificio se destina para realizar una actividad económica.
123.** EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES
Cabe inscribir, siempre que sea firme, un mandamiento cancelatorio (de permuta de solar por obra futura) dictado en un procedimiento judicial de ejecución de un Auto homologatorio de una Transacción judicial. 
124.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
Cuando no se haya pactado un plazo convencional de la hipoteca, es aplicable el párrafo 5º del artículo 82 LH debiendo transcurrir el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año.
126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.
A los efectos de acreditar las obligaciones fiscales en relación con la plusvalía municipal que se considera exenta y levantar el cierre registral, es suficiente la declaración de presentación en el Registro Electrónico de cualquier Administración Pública que contenga 1) expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), 2) la expresa declaración del hecho imponible a los efectos de la Plusvalía Municipal, solicitando su exención, y 3) copia simple de la escritura de herencia como anexo.
127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL.
El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD.
128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO
La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir licencia o declaración de innecesaridad.
129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA
Por vía de rectificación no puede transmitirse una cuota indivisa destinada a garaje en una finca cuando el vendedor ya no es titular de ninguna cuota en dicha finca. Para la determinación de su descripción es necesario consentimiento de todos sus titulares. 
130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.
Relativa a la sucesión hereditaria de un causante sueco y la necesidad de adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, que exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida: Por ello ha de identificarse a los hijos (que serían los equivalentes a los sustitutos) a fin ce comunicarles también la adaptación de la figura el derecho español.
131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS
La rectificación del anejo asignado en la división horizontal requiere, como requisito esencial, el consentimiento individualizado del titular de la finca registral cuya rectificación se pretende y, si por haber sido transmitido está inscrito a nombre de persona distinta a la que en su día consintió por haber sido transmitido, no puede inscribirse sin su consentimiento.
132.** OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO
Para obtener la publicidad formal ha de acreditarse un interés legítimo, que ha de examinarse con especial cautela cuando se pretende certificación literal con asientos y derechos no vigentes. En este caso el que alega ser causahabiente del titular registral ha de acreditarlo.
133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
Procede la suspensión de todas las ejecuciones hipotecarias que se sigan en el momento de declararse el concurso, aunque ya se haya celebrado la subasta. Sólo se alzará y continuará la ejecución si se incorpora al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes no son necesarios para continuar la actividad.  
134.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.
La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores. Si el plazo para recurrir termina en día inhábil se entiende prorrogado hasta el hábil siguiente, incluso si el recurso se presenta telemáticamente. 
135.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR JUZGADO MERCANTIL: TRACTO SUCESIVO
No cabe la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, salvo decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo en procedimiento civil entablado contra el propio titular registral (Art. 20 LH) y con las excepciones del art. 20 último párrafo  
136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE
En la sentencia condenatoria a emitir una declaración de voluntad el titulo inscribible es la escritura pública que la recoge –suplida en su caso por el juez-
137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
Es posible que el adquirente de un inmueble exonere al transmitente de su obligación de presentar un certificado de eficiencia energética, siempre que no sea un consumidor.
138.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
La oposición en una alegación de la Administración basada en una posible invasión del dominio público es suficiente para rechazar la inscripción de una representación gráfica alternativa, en el procedimiento del art. 199 LH
140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 
Hay conflicto de intereses en la partición si el cónyuge viudo, titular de la patria potestad prorrogada, no se ajusta a las disposiciones testamentarias. El juicio de capacidad y suficiencia del notario no salva el conflicto
141.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN PARA EXTENDERLA A TODA LA FINCA Y NO SÓLO A PARTE.
No se `puede rectificar el registro, aunque la inscripción sea errónea sin el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o resolución judicial en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. 
143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.
144.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES
Para anotar el embargo sobre bienes privativos, tiene que estar demandado el titular registral; y sobre bienes gananciales, estar demandados ambos o al menos haberse dado traslado al cónyuge no deudor 
 145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD.
La certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble sirven para acreditar la antigüedad y constatar el cambio de uso de un elemento de la división horizontal
146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.
Sobre la inadmisibilidad de una donación inter vivos en la que el donante se reserva el usufructo, la facultad de reversión para cualquier caso y circunstancia e impone la prohibición de disponer a la donataria. 
147.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
El requerimiento para poder cancelar una hipoteca unilateral a favor de las administraciones públicas ha de hacerse según la LPA (electrónicamente cuando el deudor es persona jurídica y electrónica o presencialmente si es persona física) 
148.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
Cuando al pretender registrar un exceso de cabida e incorporar la representación gráfica el Registrador alega dudas de identidad de la finca, éstas tienen que estar motivadas. 
150.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
No se puede apreciar identidad de la finca que se pretende georreferenciar cuando la diferencia de superficie es tan grande que no se aprecia una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir. 
152.⇒⇒⇒ DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD.
Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad. 
154.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Para inscribir el decreto de adjudicación de la finca hipotecada en ejecución directa y las cancelaciones correspondientes, la demanda debe dirigirse contra el tercer poseedor de los bienes que tiene inscrito su título antes del inicio del procedimiento.
155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.
Cabe declarar por antigüedad una obra nueva aunque ya estuviera inscrita “en construcción” pero si la descripción no coincide  debe aclararse por el titular registral si es o no la misma edificación para poder inscribir en consecuencia. (Dejando las dos edificaciones o modificar la anterior y subsistiendo una solo)
156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA
A los efectos de entender cumplidos los requisitos para el levantamiento del cierre registral en el impuestos de la plusvalía municipal habrá de estarse a la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, que son los competentes para regular dicho impuesto y en Madrid es admisible la presentación de un escrito de la heredera única solicitando la exención.
157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.
Sobre la rectificación de la inscripción de una donación, en la que se hizo constar un uso, pero que se pretende se inscriba como donación pura y simple. Y sobre la procedencia de certificar omitiendo la referencia al dicho uso.
() SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN
Solo pueden inscribirse las sentencias recaídas en procedimiento dirigido contra el titular registral, y siempre que hay transcurrido el plazo de la acción de rescisión del rebelde. 
160.* ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICADO TÉCNICO. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no puede hacerse en el Informe, porque ello provoca indefensión al recurrente. 
162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
Sobre la diferencia entre el testamento particional y el testamento que contiene reglas para la partición y la necesidad de que en la partición intervengan los legitimarios cuando en el testamento no se hace un partición global.  
DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD
Relativa al Derecho de transmisión y la necesidad de la comparecencia de la viuda del transmitente en la partición, aun cuando el usufructo corresponda a la viuda del primer causante. 
165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL
Sobre la innecesaridad de acompañar testimonio de la autorización judicial a un tutor para vender si el notario lo ha reseñado de forma suficiente. 
166.** INSTANCIA SOLICITANDO PARALIZAR LAS INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso gubernativo contra la negativa al asiento de presentación.
(*) EXPEDIENTE NOTARIAL PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN AL NO EXISTIR RUPTURA DE TRACTO
En un expediente notarial para la reanudación de tracto es correcta la denegación de la expedición de la certificación si no existe tracto interrumpido porque el promotor adquiere directamente del titular registral.
** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO. DIFERENCIA DE LINDEROS
La posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción: la identidad sólo se exige en la inmatriculación. 
169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.
En el caso del derecho de transmisión es precisa la intervención de los legitimarios del transmitente (el cónyuge viudo)  
() INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN Y SUBSANACIÓN. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
No cabe practicar un asiento de presentación de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de inscripción y subsanación.
171.*** SEGREGACIÓN. INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LAS FINCA SEGREGADA Y RESTO
No es posible inscribir la compraventa de una finca que es resto de finca matriz tras una segregación efectuada, sin que se inscriba la representación gráfica georreferencia de dicho resto aunque el comprador solicite y consienta expresamente que no se inscriba.
** EXPROPIACIÓN FORZOSA. ACTA DE OCUPACIÓN Y CONSIGNACIÓN DEL JUSTIPPRECIO
La inscripción de la expropiación requiere la intervención o la posibilidad de intervención de los titulares registrales en el expediente o en defecto de todo lo anterior, la intervención del Ministerio Fiscal.
173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN
No cabe inscribir un único edificio sobre dos parcelas registrales separadas: articularlo describiendo cada porción sujetándolo a un juego de servidumbres es artificioso e incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA ABRIL 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2019

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2019

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2019

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA
  4. 120.() DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN
  5. 121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN  y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD.
  6. 123.** EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. 
  7. 124.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
  8. 125.() CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
  9. 126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.
  10. 127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL.
  11. 128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO
  12. 129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA
  13. 130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.
  14. 131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS
  15. 132.** OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO
  16. 133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
  17. 134.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.
  18. 135.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR JUZGADO MERCANTIL: TRACTO SUCESIVO
  19. 136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE
  20. 137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
  21. 138.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
  22. 140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 
  23. 141.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN PARA EXTENDERLA A TODA LA FINCA Y NO SÓLO A PARTE.
  24. 143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  25. 144.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES
  26. 145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD.
  27. 146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.
  28. 147.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
  29. 148.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  30. 149.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  31. 150.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  32. 151.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  33. 152.⇒⇒⇒ DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD.
  34. 153.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  35. 154.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
  36. 155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.
  37. 156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA
  38. 157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.
  39. 158. () SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN
  40. 160.* ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICADO TÉCNICO. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
  41. 161.() ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  42. 162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
  43. 163.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD
  44. 164.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  45. 165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL
  46. 166.** INSTANCIA SOLICITANDO PARALIZAR LAS INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  47. 167.* EXPEDIENTE NOTARIAL PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN AL NO EXISTIR RUPTURA DE TRACTO
  48. 168.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO. DIFERENCIA DE LINDEROS
  49. 169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.
  50. 170.()  INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN Y SUBSANACIÓN. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  51. 171.*** SEGREGACIÓN. INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LAS FINCA SEGREGADA Y RESTO
  52. 172.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. ACTA DE OCUPACIÓN Y CONSIGNACIÓN DEL JUSTIPPRECIO
  53. 173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN
  54. RESOLUCIONES MERCANTIL
  55. 122.** DISOLUCIÓN SOCIEDAD. PRÓRROGA DE LOS ADMINISTRADORES Y NOMBRAMIENTO POSTERIOR DEL LIQUIDADOR. 
  56. 139.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. SUSPENSIÓN DEL EXPEDIENTE DE DESIGNACIÓN DE AUDITOR.
  57. 142.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MEDIDAS CAUTELARES.
  58. 159.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS: QUORUM REFORZADO DE VOTACIÓN. NECESIDAD DE HACER SALVEDAD DE SUPUESTOS NO REFORZABLES.
  59. ENLACES:

AVANCE INFORME Nº 295. (BOE ABRIL de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE ABRIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Abril)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerreá a rectificar el registro y practicar una cancelación en virtud de instancia privada y auto por el que se resuelve un recurso de queja. 

Resumen: Cuando se pretenda la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe seguirse el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar (artículos 43.1 LH y 139 RH).

Hechos: Se presenta instancia acompañada de un auto dictado por la Audiencia Provincial solicitando la rectificación del Registro y que se procediese a la cancelación de una hipoteca. Dicha hipoteca había sido cancelada en el seno de un procedimiento concursal y después revivida en virtud de un auto dictado en recurso de queja.

La Registradora califica negativamente por cuanto el asiento solicitado no es ordenado expresamente por la Audiencia Provincial.

La DGRN confirma la calificación debiendo destacar que:

1º. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia judicial.

2º. Cuando se pretenda la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe seguirse el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar (artículos 43.1 LH y 139 RH). (ER)

120.() DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura donación y se suspende la de una declaración de obra nueva. 

Resumen: No cabe recurrir la calificación registral aportando a la DGRN documentos no presentados al registrador.

– Hechos:  Tras una reparcelación urbanística se cierra el folio sobre una finca y se abre otra nueva. Ahora se presenta a inscribir una anterior escritura de donación y obra nueva sobre la finca originaria cuyo folio ha sido cerrado.

– La Registradora: lógicamente suspende la inscripción (además de por otros defectos –como la falta de georreferenciación…– que no se recurren) por falta de Tracto sucesivo del Aº 20 LH.

– La interesadarecurre y aporta a la DGRN (y no a la Registradora) una Sentencia firme en la que se ordenó la nulidad de la reparcelación y la cancelación de los nuevos asientos con la reapertura de los anteriores folios de las fincas de procedencia.

– Resolución: La DGRN, como no podía ser de otra manera, y reiterando su abundante doctrina al respecto,  desestima obviamente el recurso y confirma la calificación, por la indefensión que supone, no a la presentante, sino a la propia registradora, el hecho de que se aporten documentos que no haya tenido la ocasión de examinar para calificar, como resulta además, claramente del  Aº 326 LH. (ACM)

121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN  y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD.

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: En Galicia toda nueva edificación está sujeta a la Licencia de primera ocupación y no se suple con la comunicación previa de inicio de actividad en los casos en los que el edificio se destina para realizar una actividad económica.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva en Galicia de un edificio que se destina para uso hotelero. Se incorpora a la escritura una comunicación previa o declaración responsable  del propietario presentada en el Ayuntamiento, a los efectos de comunicar el inicio de actividad hotelera en dicho edificio, con justificante y validación de inicio de actividad por la Alcaldía del Ayuntamiento; con dichos documentos se pretende tener por concedida la licencia de primera ocupación del edificio, que exige la legislación gallega.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que no se cumple lo establecido en la normativa urbanística gallega (artículo 142 de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia) que diferencia entre actos sujetos a Licencia, entre los que está la Licencia de Ocupación de los edificios (ver artículo 143.4 de dicha norma), y aquellos en los que basta la llamada Comunicación Previa (para actividades económicas) sin perjuicio del control municipal posterior.

El interesado recurre y alega que la licencia de primera ocupación sólo es exigible si el edificio se va a destinar a uso residencial, pues cuando se va a desarrollar una actividad económica, las obras y la actividad económica se consideran complementarias y unidas a efectos del expediente conforme al artículo 13 del Decreto 144/2016 gallego que establece una regulación integrada de actividades económicas y apertura de establecimientos, verificando primero que la actividad es acorde con la normativa urbanística de la parcela y si ésta es favorable, se verificará posteriormente que la edificación también se ajusta a esa normativa.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina:  En Galicia toda edificación está sujeta a licencia de ocupación con independencia de que el uso sea residencial o empresarial para desarrollar una actividad económica, como resulta del  Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, que en su artículo 351.1.g) exige licencia municipal para la primera ocupación de los edificios (sin distinguir el uso a que se destinen), y en su artículo 360 reitera que «la comunicación previa en materia de urbanismo» sólo procede en los casos que no estén sujetos a licencia municipal. (AFS)

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123.** EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. 

Resolución de 8 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial ejecutando el contenido de una transacción. 

Resumen: Cabe inscribir, siempre que sea firme, un mandamiento cancelatorio (de permuta de solar por obra futura) dictado en un procedimiento judicial de ejecución de un Auto homologatorio de una Transacción judicial.

– Hechos:      Tras una permuta de solar por obra futura incumplida, se pacta, en transacción homologada judicialmente, la sustitución de la obligación de entregar obra por la de dinero en el plazo de 3 meses, y si transcurre el plazo sin que se verifique el pago, la resolución de la permuta. Fallece el permutante y sus herederos entablan procedimiento de ejecución de títulos judiciales  y obtienen mandamiento (aún NO firme) ordenando la cancelación de los asientos de permuta y la reinscripción a favor del permutante fallecido. (Posteriormente la SL demandada inicia un acuerdo extrajudicial de pagos con mediador concursal).

– La Registradora:    califica negativamente, por 3 razones:

1) Falta titulación pública adecuada (Art 3 LH), básicamente escritura pública para novar  el contrato de permuta originario, sin que baste un acuerdo privado homologado judicialmente, o bien una sentencia en juicio declarativo ordinario que declare la resolución por incumplimiento (Art 82 LH)  y demás requisitos de la misma (Art 59 RH).

2) Falta de tracto sucesivo (Art 20 LH) pues para re-inscribir el dominio a favor de los herederos sería precisa escritura de manifestación y partición de herencia del permutante causante;

3) Falta de firmeza del mandamiento judicial (Art 207-2 LEC), sin que baste con que sea firme el auto de homologación de la transacción, siendo necesario que sea también firme el  procedimiento de ejecución.

 – El abogado de los interesados:   recurre exponiendo que:

1) La transacción, ex art 1816 CC tiene judicialmente los mismos efectos que una sentencia firme entre las partes  y que lo que ahora se verifica es su ejecución forzosa judicial;

2) Y que ya es firme el Auto de homologación de la Transacción, y ello aunque en la ejecución se haya promovido oposición por el ejecutado, dado que la misma ha sido desestimada por el Juez.

– Resolución: La DGRN estima el recurso en cuanto a los 2 primeros defectos, revocando en estos puntos la calificación, pero confirma ésta, en el 3º, en lo relativo a la firmeza del mandamiento.

– Doctrina:
1) Considera que NO es aplicable al caso la R. de 3 octubre de 2018, pues aquí, lo que hay es una resolución judicial que aprueba y homologa la transacción lograda en el proceso declarativo, y que ya  contiene directamente una condena (de pago de cantidad o resolución ipso facto de la permuta origen del pleito).

   No se trata por tanto de una condición resolutoria de un convenio entre partes que requiera determinación previa en una sentencia constitutiva, si no que la resolución está ya acordada judicialmente de forma inmediata si no se paga la cantidad convenida. Impago de la cantidad convenida que se ha acreditado en la ejecución, a la que incluso ha habido oposición frustrada de la parte ejecutada.

2) Debe por tanto procederse a practicar la cancelación ordenada en el mandamiento, sin que sea óbice el que el permutante haya fallecido pues quedaría inscrita a su nombre y -como señala la propia registradora en su informe- sólo en el caso de que se pretendiese dejar la finca inscrita a favor de los demandantes, sería preciso aportar la escritura de partición de herencia en la que consten las oportunas adjudicaciones, pero sin que su falta de aportación sea defecto que impida la inscripción de la resolución.

3) Y en cuanto a la exigencia de firmeza en la resolución judicial la DGRN confirma la calificación registral, ex Art 524-4 LEC, de modo que NO es posible inscribir un decreto de adjudicación hallándose pendiente de resolución un recurso de reposición que el ejecutado ha interpuesto impugnándolo. La falta de firmeza impide la inscripción y el devenir de la resolución impugnada queda en la órbita de los tribunales sin que competa al registrador valorar la existencia de una dilación indebida. (ACM)

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124.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 8 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 3 que deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Resumen: Cuando no se haya pactado un plazo convencional de la hipoteca, es aplicable el párrafo 5º del artículo 82 LH debiendo transcurrir el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año.

Hechos: se presenta una instancia solicitando conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación -por caducidad- de una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de crédito, que garantizaba el saldo final de la misma a favor de «Banco Guipuzcoano, S.A.».

La Registradora emite calificación negativa porque, además de no tener la instancia la firma legitimada notarialmente ni habiendo sido ratificada ante el registrador, al tratarse de una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y no habiéndose pactado un plazo convencional de la hipoteca – el único plazo que se pactó es el del crédito de diez años, con vencimiento el día diecisiete de enero de dos mil once -, no es aplicable el artículo 82.2 (caducidad convencional) si no que debe esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año por aplicación del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, es decir veintiún años contados desde el diecisiete de enero de dos mil once, plazo que no ha transcurrido.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina recordando que no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es:

– el de duración de la hipoteca, o,

– si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca y, en este caso, una vez nacida la obligación dentro de dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél.

Procede pues distinguir entre,

1) La caducidad convencional del derecho de hipoteca: es aplicable el artículo 82.2 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.

La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho real tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate.

2) La caducidad legal: es aplicable el artículo 82.5 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada.

En este caso, es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

3) Los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria. Este precepto es aplicable a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. (ER)

125.() CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 8 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 3 que deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Idéntica a la resolución anterior, número 124.

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126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se suspende la calificación por no acreditarse la presentación del título a la liquidación del Impuesto de Plusvalía municipal.

Resumen: A los efectos de acreditar las obligaciones fiscales en relación con la plusvalía municipal que se considera exenta  en una Herencia y levantar el cierre registral, es suficiente la declaración de presentación en el Registro Electrónico de cualquier Administración Pública  que contenga 1) expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), 2) la expresa declaración del hecho imponible a los efectos de la Plusvalía Municipal, solicitando su exención, y 3)  copia simple de la escritura de herencia como anexo.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de herencia sujeta a plusvalía municipal con justificante de una comunicación (solicitando la exención) dirigida al Ayuntamiento de Madrid presentada en el Registro Electrónico del Ministerio de Hacienda, con documentos anexos..

La registradora suspende la inscripción pues considera que no se han cumplido los requisitos legales, pues debe justificarse o bien que se ha presentado la oportuna autoliquidación, o bien que se ha presentado la oportuna declaración del hecho imponible ante la Administración Tributaria competente, es decir en las oficina municipales acompañada de copia simple y demás documentación.

El interesado recurre ya que considera que la comunicación realizada al Ayuntamiento se encuadra dentro de lo previsto en el artículo 26 de la Ordenanza Municipal para los casos de en los que se solicite la exención del impuesto. En cuanto a la forma de presentación, cumple lo establecido en el al artículo 16 de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas pues se ha presentado mediante registro electrónico.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina: En Madrid capital para entender cumplida la obligación y levantar el cierre registral hay que presentar, alternativamente, según los casos: a) El ejemplar original de la autoliquidación con la validación bancaria del ingreso. b) La declaración tributaria debidamente sellada en las oficinas municipales. c) La comunicación a que se refiere el artículo 27 de la Ordenanza Municipal, que podrá realizar directamente en las oficinas del Registro de la Propiedad en impreso a tal efecto.

En cuanto a la forma de presentación, se entiende cumplida en cualquiera de las formas el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones, el cual dispone que: «4. Los documentos que los interesados dirijan a los órganos de las Administraciones Públicas podrán presentarse:

a) En el registro electrónico de la Administración u Organismo al que se dirijan, así como en los restantes registros electrónicos de cualquiera de los sujetos a los que se refiere el artículo 2.1.

b) En las oficinas de Correos, en la forma que reglamentariamente se establezca.

c) En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.

d) En las oficinas de asistencia en materia de registros.

e) En cualquier otro que establezcan las disposiciones vigentes.».

COMENTARIO: Según se deduce de la nota de calificación la registradora consideraba no presentada la comunicación “en las oficinas municipales”, como exige la Ordenanza del Ayuntamiento de Madrid, ya que la presentación se había efectuado en el Registro Electrónico del Ministerio de Hacienda, lo que la DGRN acepta, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 39/2015.

Hay que tener en cuenta, a los efectos de liquidación de todo tipo de tributos autonómicos y locales y levantar el cierre registral, que es posible la presentación de documentos fiscales también en el llamado Registro Electrónico Común de la Administración General del Estado (en anagrama red SARA) en la siguiente dirección https://rec.redsara.es y que está red está diseñada para el envío de dichos documentos a otras administraciones públicas.

Es decir, que si se pretende que desde la notaría se haga el trámite completo, lo cual será de gran utilidad al cliente sobre todo en los casos de radicar los bienes en diferentes Ayuntamientos, o Comunidades Autónomas,  habrá que seguir los siguientes trámites:  1) descargarse por internet o bien el impreso de autoliquidación o bien el formulario para solicitar la liquidación del impuesto (si no se ha establecido el sistema de autoliquidación, lo que habrá que comprobar previamente) desde el sitio web correspondiente, 2) rellenar el impreso o formulario en papel, 3) autoliquidar y pagar en  el banco que tendrá que sellar dicho documento acreditando el pago, 4) presentar, a través de la red SARA, el impreso o formulario escaneado en PDF y una copia simple en PDF de la escritura notarial, 5) incorporar mediante diligencia a la matriz copia en papel de dichos formularios y justificantes de trámites y 6) finalmente emitir una copia  autorizada electrónica y presentarla telemáticamente en el Registro o Registros de la Propiedad competentes. (AFS)

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127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL.

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se suspende la calificación de un acta notarial mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Resumen: El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD.

Hechos: Se presenta a inscripción un Acta notarial relativa a un Expediente de Dominio para Rectificación de Cabida regulada  en el artículo 201 LH sin nota de liquidación fiscal.

El registrador suspende la inscripción por falta de presentación fiscal de dicho documento.

El notario autorizante recurre y alega que dichas Actas están no sujetas y que el registrador es competente para apreciar de oficio la no sujeción a tributación.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: El registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, pero para salvar su responsabilidad puede exigir la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, salvo casos excepcionales en los que su exigencia sea desproporcionada y pueda producir una dilación indebida.

En cuanto al fondo fiscal del asunto  recuerda que en su Informe en fecha 17 de mayo de 2018, a petición de la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, la DGRN sostuvo en su considerando primero que los expedientes notariales para la rectificación de la descripción (artículo 201 de la Ley Hipotecaria) «fiscalmente deben mantenerse sometidos al mismo régimen tributario por no verse afectado el hecho imponible».

COMENTARIO : Recordemos que la DG de TRIBUTOS, según argumentó  el notario recurrente, sostenía en sus respuestas a las Consultas vinculantes V0450-2012 de 28 de febrero , V2227/2010 de 7 de octubre  y V0750/2016 de 25 de febrero que este tipo de actas de rectificación de cabida:

1.- No están sujetas a ITP  por cuanto no implican adquisición de una mayor porción de terreno sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto de Transmisiones patrimoniales pues su objeto no supone por tanto la configuración de una nueva finca, sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada por los linderos los cuales identificación la parte de la superficie objeto de consideración.

Solamente lo estarían las Actas Notariales relativas a Expedientes de Dominio en cuanto sean títulos supletorios para inmatriculación de la finca o reanudación de tracto sucesivo, es decir cuando tienen por objeto proporcional un título inmatriculador que acredite la adquisición del dominio.

2.- No están tampoco sujetas a AJD, pues “la escritura pública de constatación de un exceso de cabida no está sujeta a gravamen por tener por objeto cosa valuable”.

Por tanto, estando claro el tratamiento fiscal para este tipo de actas, el registrador debió de apreciar de oficio la no sujeción pues lo contrario supone una exigencia que provoca una dilación indebida y sobre todo innecesaria, considerando también que ninguna responsabilidad tendrá al seguir el criterio del órgano fiscal competente para la interpretación de la norma, reiterado por la propia DGRN. (AFS)

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128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gérgal, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir intervención administrativa alguna.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de venta de una finca rústica situada en un municipio de Andalucía a favor de dos personas de nacionalidad sueca que la adquieren por mitad y en proindiviso. En la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble a cada uno de los compradores.

Registrador: Suspende la inscripción porque considera dicha venta asimilable a una parcelación urbanística necesitada de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de innecesariedad, por cuanto supone una asignación de cuotas en proindiviso que puede determinar la existencia de diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble (Art. 66 Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).

Notario: No existen actos reveladores de parcelación urbanística ni se produce una división en la titularidad o goce. En la escritura se compra un cortijo con su parcela por una pareja de ciudadanos suecos. La calificación implica que no podrán comprar proindiviso en el campo parejas que, o no están casados, o estándolo, su régimen matrimonial no es el de gananciales.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado que haga sospechar la existencia de un fraccionamiento del terreno o de su goce o aprovechamiento.

2 Se consideran indicios cualificados la nueva asignación de uso de parte determinada de la finca, o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones de cuota a personas distintas  y ajenas a dicha comunidad hereditaria (RR.DGRN 12 de diciembre de 2017), siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

3 En el presente caso concurren circunstancias que apuntan en dirección opuesta, como es el hecho de que los compradores, de la misma nacionalidad y domicilio, compran simultáneamente en un mismo negocio jurídico, interviniendo representados por la misma apoderada en virtud de un mismo poder, lo que avalaría la afirmación del recurrente de tratarse de una pareja, situación poco acorde con la eventual atribución a cada uno de los compradores de un uso individualizado de una parte diferenciada del inmueble, lo que sin ser determinante por sí solo, coadyuva a la conclusión estimatoria del recurso que resulta de la aplicación al presente caso de la doctrina del Centro Directivo.

Conclusión: Frente a negocios o actos jurídicos que sin constituir formalmente división o segregación conllevan una situación de cotitularidad hay que distinguir: (i) Si presentan indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, quedan sujetos al requisito de obtener previa licencia o declaración de innecesariedad (Art. 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al Art. 26 de la Ley de Suelo), cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto. (ii) Si el acto o negocio no presenta dichos indicios. el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

Comentario: Las leyes examinadas ponen la venda antes que la herida para “protegerse” de aquellos actos o negocios jurídicos en los que adquieren proindiviso dos o más personas una finca rustica indivisible, y ello aunque no se fraccione formalmente el terreno o su uso.

 Son adquisiciones bajo sospecha que ni siquiera los adquirentes pueden neutralizar declarando que no pretenden semejantes resultados. Se trata de buscar indicios pero no cualesquiera, sino “indicios cualificados” que se van desgranando uno a uno en cada resolución en función del caso concreto y la sagacidad desplegada. Junto a la inseguridad jurídica que ello produce la “saga” de resoluciones puede ser interminable. (JAR)

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129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Granada n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra previa de compraventa. (CB)

Resumen: Se rechaza el traslado de una cuota de participación con uso de garaje y trastero de una finca a otra y su complemento descriptivo por una escritura de subsanación por no tener el constructor-vendedor ninguna cuota en la finca destino del traslado y necesitar esa operación y el complemento de la descripción con la adición de la superficie, el consentimiento de todos los comuneros de esa finca común.

Hechos: Mediante la escritura […] se procede a subsanar otra anterior de compraventa de 10 de febrero de 2000 en el sentido de rectificar el error que se afirma haber padecido en esta última relativo a la identificación de la finca sobre la que se transmite una cuota indivisa de un 0,50%, afirmando que dicha finca no era la registral número 64.190, sino la finca 50.542 del citado Registro. La escritura de subsanación se otorga por un representante de la mercantil […] vendedora, y por don F. M. M. G. […]

[…] la escritura rectificada tiene por objeto la compraventa de una cuota indivisa de un local destinado a garaje o aparcamiento de vehículos que lleva adscrita el uso de una plaza de aparcamiento y de un trastero (sin desglosar la parte de cuota correspondiente a cada uno de estos dos elementos), identificados sólo por su respectivo número de orden (plaza de aparcamiento número 2 y trastero 18A), y que en la propia escritura de subsanación (que tiene por objeto trasladar dicha cuota indivisa de una finca registral, en que consta inscrita, a otra distinta) se complementa la descripción de la citada plaza de aparcamiento y trastero añadiendo el dato de sus respectivas superficies construidas.

[…] algunas cuotas indivisas concretadas en garajes y trasteros constan inscritas con señalamiento de un número de plaza de garaje o trastero pero sin especificar la superficie atribuida y sus linderos, y otras sin siquiera señalamiento de los respectivos número de orden de la plaza o trastero.

Registradora: La registradora señala, en esencia, tres defectos en su calificación: a) que la citada mercantil ya no es titular de ninguna participación indivisa sobre la finca registral 50.542, por haber sido transmitidas por dicha entidad la totalidad de las participaciones indivisas de que era titular (encontrándose algunas cuotas indivisas concretadas en garajes y trasteros sin especificar la superficie atribuida y sus linderos, y otras sin señalamiento de un número de plazo de garaje o trastero) […] y c) que la concreción de la superficie construida asignada en la escritura subsanatoria a la plaza de garaje y al trastero objeto de la rectificación (que no figuraba en la escritura de compraventa inicial y se añade ahora en la de subsanación), requiere el consentimiento unánime de los restantes copropietarios del local, siendo necesario además señalar los linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil de la plaza de garaje y del trastero, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes del local en que se encuentran dichos elementos.

Recurrente: El recurso se dirige frente al primer defecto, ofreciendo la subsanación del segundo, y formulando una consulta a este Centro Directivo en relación con el tercero, a fin de concretar en cuanto a éste cuál debe ser el objeto concreto del consentimiento unánime de los comuneros exigido en la calificación […]

Resolución: Confirma defectos.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

TRASLADO DE CUOTA A OTRA FINCA. […] La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse, supuestos que son los siguientes: […] c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley. En este último supuesto, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. […]

4 El supuesto de hecho del presente expediente se refiere a la posibilidad de subsanar una escritura de compraventa, modificando el objeto transmitido […] la subsanación se produce más de ocho años después de la transmisión operada en escritura pública, y que la finca que, según se afirma en la escritura de subsanación, fue el objeto de transmisión en cuanto a la cuota indivisa de un 0,50% (registral 50.542) consta ya transmitida e inscrita a favor de terceros en su integridad al tiempo de solicitarse la rectificación, sin que la entidad vendedora ostente ya titularidad registral alguna sobre dicha finca.

Como ha señalado este Centro Directivo […] es evidente la posibilidad de subsanar errores padecidos en las escrituras públicas, que no cabe cuestionar. Pero, del mismo modo, es evidente asimismo que, otorgada una escritura pública (como la ahora considerada de compraventa), se producen unos efectos de todo orden (no solo traslativos), reforzados por la inscripción registral, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales, y cuya alteración requiere de ciertas cautelas.

[…] se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad, cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, que también causó la correspondiente inscripción, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento, referido en este caso al objeto, de los otorgantes.

Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente […] y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos, y siempre que concurra el consentimiento de todos los titulares, con base en el error de consentimiento de los contratantes, sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve; es decir, dándole el tratamiento de una rectificación sustantiva del título, y no de una mera subsanación como si de una simple rectificación material se tratara.

En el presente caso, aun admitiendo como cumplido el requisito de la causalización de la rectificación […] no queda integrado el requisito del consentimiento de los titulares, pues la finca sobre la que se pretende inscribir la cuota indivisa transmitida a los compradores consta inscrita íntegramente a favor de terceros titulares distintos de la entidad vendedora […] que ninguna intervención han tenido en la compraventa y en su rectificación, por lo que el defecto debe ser confirmado.

COMPLEMENTO DE LA DESCRIPCIÓN DE GARAJE EN COMUNIDAD. 5. La misma suerte desestimatoria debe correr el recurso en relación con el tercer defecto señalado en la calificación, relativo a la necesidad del consentimiento unánime del resto de los comuneros para concretar la superficie asignada a la plaza de garaje y al trastero correspondientes a la cuota indivisa transmitida, y a la determinación de los restantes elementos descriptivos referidos en la nota de calificación.

[…] el escrito del recurso resulta equívoco sobre su finalidad impugnativa en cuanto a dicho defecto, pues en el mismo se contiene, al propio tiempo que el recurso ahora examinado, una consulta […] sin que, por tanto, pueda desarrollarse en modo alguno la función consultiva que corresponde a esa Dirección General –sujeta a sus propias normas de legitimación, procedimiento, ámbito material y eficacia– dentro de la vía procedimental del recurso gubernativo […] No obstante, en la medida en que la citada consulta se refiere sólo a una parte del defecto y no está exenta de cierto reproche o expresión de disconformidad con el fondo del mismo, este Centro Directivo, conforme al principio «pro actione» […] considera procedente examinar el citado defecto en el contexto de la presente Resolución y valorar su conformidad o no a Derecho. […]

Pues bien, el defecto ahora examinado plantea dos cuestiones relacionadas pero distintas: primera, si pueden el transmitente y el adquirente verificar por sí solos en la misma escritura de rectificación de la compraventa el complemento de la descripción de dicha plaza de aparcamiento y trastero, en concreto con la determinación de su superficie construida, o si resulta para ello necesario el consentimiento del resto de los cotitulares de las participaciones indivisas previamente enajenadas y ya inscritas sobre la misma finca […] (local perteneciente a un inmueble constituido en régimen de propiedad con anterioridad a la actual redacción del artículo 53 del Anexo de Normas Urbanísticas del Reglamento Hipotecario); y segunda, si los citados datos descriptivos (cuota indivisa, número correlativo de la plaza de aparcamiento y trastero, y superficie) son suficientes, o si por el contrario deben ser necesariamente complementados con la identificación de sus linderos respectivos, dimensión perimetral y la descripción de los elementos comunes del local destinado a aparcamiento […]

CONSENTIMIENTO DE COMUNEROS PARA SUBSANAR. 7. La primera cuestión planteada se refiere, pues, a la legitimación del titular de la cuota indivisa de una finca destinada [la sociedad vendedora ya no es titular] a plazas de garaje y trasteros para atribuir a dicha cuota [¿no está atribuida?], junto con el comprador, el uso y disfrute exclusivo de una concreta plaza de garaje por medio de su descripción [esa atribución ya se hacía en el art. 68 RH por medio de poner el número, conforme a la regulación anterior al AURH], en cuanto a su concreta y precisa superficie, en la propia escritura de compraventa, o de su rectificación, y con ocasión de la misma.

Pues bien, dispone el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística […] que «cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes». Este precepto lógicamente no es aplicable a supuestos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto, siempre que no se pretenda la atribución de uso regulada en el precepto, esto es, si la inscripción queda limitada a la cuota indivisa [en realidad, en ese caso de no atribución de zona, tampoco se aplica a actos posteriores al AURH].

Pero si se quiere modalizar la comunidad existente sobre el garaje [por medio de la concreción señalando superficie], pasando de una comunidad ordinaria (artículos 392 y siguientes del Código Civil) a una comunidad especial con asignación de uso de plazas determinadas, con descripción singular de las mismas, deberá prestar su consentimiento a ello todos los copropietarios, dado el carácter de acto de alteración de la comunidad que comporta (artículo 397 del Código Civil) [pero esa concreción superficiaria no atribuye un nuevo uso exclusivo que ya resulta por la simple designación del número hecha al amparo del art. 68 RH permite abrir folio].

En este sentido, este Centro Directivo ha señalado reiteradamente (vid., por todas, la Resolución de 14 de febrero de 2013) [para garajes sujetos al AURH] […] que […] Para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número […]

De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. Esa delimitación va a transformar la comunidad ordinaria preexistente en una comunidad especial con asignación de uso de plazas de aparcamiento determinadas, comunidad de carácter funcional, por razón de su destino [para garajes posteriores al AURH] […] Mutación jurídico-real para la que deberá prestar su consentimiento todos los copropietarios, dado el evidente carácter de acto de alteración de la comunidad que supone […]

Por ello en el presente caso, en el que las cuotas transmitidas constan inscritas sin delimitación del espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, y en el que en el título calificado aparece ahora contenida dicha delimitación […] debe confirmarse la calificación de la registradora, pues tal y como está determinado el derecho objeto de la venta implica una alteración del régimen de comunidad, lo que exige el consentimiento de todos los restantes copropietarios del local […]

DESCRIPCIÓN INCOMPLETA. Igual suerte desestimatoria ha de correr la impugnación contra el otro aspecto del tercer defecto señalado en la nota de calificación, esto es, el carácter incompleto de la descripción de la plaza de aparcamiento asignada a la cuota indivisa transmitida.

Como se ha señalado anteriormente, el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística […] impone, para los supuestos de transmisión de una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, que se incluya en el título «la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes» […]

Por tanto, habiéndose omitido en el título calificado los linderos de la plaza y la descripción de los elementos comunes del local destinado a aparcamiento en que aquella se ubica […] Sin que quepa aplicar en este caso la solución apuntada en la Resolución de 5 de febrero de 2018 de la inscripción parcial del título (en este caso mediante la inscripción de la rectificación de la venta de la cuota así como su asignación de número de orden de la plaza y del trastero), con suspensión de la superficie asignada en la escritura de rectificación a ambos elementos, solución que no resulta viable al concurrir en todo caso el primero de los defectos examinados que afecta a la totalidad del título, imposibilitando también su inscripción parcial. Todo lo cual lleva necesariamente a la confirmación de la calificación también en este extremo.

La conclusión anterior no puede quedar desvirtuada por la alegación del recurrente relativa a la elaboración de un plano por parte de un técnico titulado en el que figurarían los metros útiles, los metros construidos, incluyendo la parte proporcional de los espacios comunes y las respectivas cuotas de cada plaza de aparcamiento y trastero […]

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

BREVE COMENTARIO.– Se parte de que “Caso de faltar esa delimitación [del art. 53.b) AURH], las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número”.

  Esta afirmación se hace para los casos de ventas de garajes posteriores al AURH, sin embargo, a pesar de la resolución de 14 de febrero de 2013, creo que el vigente art. 68 RH permite esa individualización, que a falta de otra determinación se integra naturalmente con la situación posesoria. Ese es el caso que se trata en la resolución, donde con posterioridad al AURH se hizo en algunos casos, conforme al art. 68 RH, la asignación de número sin delimitar garaje y trastero y sin sujetarse a los requisitos descriptivos del art. 53.b) AURH.

  La asignación de número bastó, conforme al art. 68 RH, para atribuir el uso exclusivo de trastero y garaje y abrir folio independiente, por lo que los garajes ya tenían la consideración de objeto susceptible de uso exclusivo. De ese modo, en el presente caso, huelga reflexionar sobre si la modificación descriptiva confiere el carácter de exclusiva a la superficie o zona asignada a la cuota.

  Ahora bien, para hacer, por medio de una nueva escritura, la determinación de garaje y trastero que se pretende se coincide con la resolución que será necesario el consentimiento de todos los propietarios de garajes del local y que será necesaria la delimitación de la zona conforme al art. 53.b) citado.

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130.⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Sahagún, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de adjudicación de herencia, sometida al Derecho sueco. (IES)

Resumen: La adecuación de instituciones extranjeras por notario y la adaptación de derechos reales por registrador presentan perfiles diferentes. La adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida.

Hechos.- En escritura se formaliza la sucesión parcial, respecto de los bienes situados en España, de don P. M. K., de nacionalidad sueca.

Registro.– Suspende la práctica de la inscripción, alegando:

No se aporta el título de la sucesión hereditaria, declaración de herederos abintestato, certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades (o acreditación, en su caso, de que no existe dicha obligación) del causante Don P. M. K. traducido y apostillado.   

No consta la nacionalidad sueca y no se prueba el derecho sueco.

No se aclara el sentido e interpretación de la cláusula conforme a la cual la única heredera (cónyuge) adquiere todos los bienes del causante en pleno derecho de disposición pero con la única salvedad de que el cónyuge adjudicatario no podrá modificar por testamento los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo de los bienes (en caso de existir) adquiridos por la cónyuge supérstite en la herencia del cónyuge fallecido.

La cláusula viene a establecer una especie de sustitución fideicomisaria de residuo muy indeterminada ya que se circunscribe a los bienes que quedaren al fallecimiento del cónyuge supérstite, Doña M. C. K., en cuanto a los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo de los bienes (en caso de existir), pero no se determina en qué casos pueden ostentar tales derechos ni en qué cuantía y extensión lo que genera una gran confusión en su interpretación.

Relacionado con lo anterior no se identifica a los eventuales descendientes comunes del causante y su cónyuge supérstite a los efectos de hacer constar, en su caso, algún tipo de derecho a su favor.

 El Notario interpuso recurso y alega fundamentalmente:

Que se aporta documento de notario público sueco, redactado en idioma español y debidamente apostillado, que debe considerarse el título de la sucesión.  

Que la nacionalidad sueca consta en el Registro y que consta quien hereda y cómo en el documento público sueco, que el artículo 82 de la LH establece que en la sustitución fideicomisaria simplemente se hará constar la cláusula de sustitución, por lo que no es posible exigir más requisitos que los que exige la legislación española para un español.

DIRECCIÓN GENERAL.- Estima parcialmente el recurso, en cuanto al segundo defecto observado, confirmando en lo demás la calificación de la registradora.

   A la sucesión de un nacional sueco abierta antes del día 17 de agosto de 2015. se le aplica el artículo 9.8 del CC español, que conduce a la ley nacional del causante, legislación sueca. La liquidación sucesoria del régimen económico matrimonial, no se regulará por el Reglamento (UE) 2016/1103, aplicable desde el 29 de enero 2019.

 El Derecho sucesorio sueco y en general el nórdico, se asemeja al Derecho anglosajón. El patrimonio hereditario se independiza de los sucesores, poseyendo personalidad jurídica propia y quedando sujeto a administración.

 La declaración de inventario ante la Agencia tributaria sueca (Skatteverket), obligatoria, es el documento público que demuestra quienes son los sucesores y en qué forma suceden.

En el presente supuesto, el causante y su cónyuge estaban casados bajo el régimen legal de ganancias y sin testamento.

   En el Derecho sueco, a falta de distribución previa del patrimonio conyugal, por defecto (Capitulo 3 SFS 1958: 637, enmendado SFS 2005: 435) el cónyuge hereda el patrimonio común y sucesorio, limitándose exclusivamente la disposición mortis causa que quedará prefijada por el fallecimiento del primer consorte abintestato.

 La adjudicación de los bienes al cónyuge quedará en una posición especial, próxima, como señala la registradora, a la institución española de la sustitución fideicomisaria, (artículos 82 de la LH y 59 de la Ley 29/2015).

El título sucesorio es la declaración de herederos (relación de sucesores e inventario ante la oficina tributaria), que se acompaña de documento expedido por notario sueco que certifica los particulares de aquel Derecho.

 No consta la aportación de certificado de defunción del causante apostillado– Suecia NO es parte del Convenio n.º 17 de CIEC (Convenio de Atenas). RECUERDA que si fuere presentado ante una autoridad española, tras el 16 de febrero de 2019, certificado de defunción procedente de un Estado miembro, éste no necesitará ser apostillado, artículo 2 del Reglamento (UE) n.º 2016/1191, de 6 de julio de 2016, ni tampoco traducido si está acompañado del impreso estándar multilingüe al que se refiere el artículo 7 expedidos por autoridad, con los requisitos formales que allí se establecen (fecha, firmas sello o timbre de la autoridad expendedora).

No se aporta certificado del Registro de últimas voluntades español, ni complementariamente –dada la fecha del fallecimiento del causante, anterior, como se ha indicado, a la aplicación del Reglamento 650/2012–, expresión de la inexistencia de Registro Oficial de Testamentos en Suecia, Estado del que es nacional del causante cuya ley es aplicable y en el que no existe registro oficial testamentario alguno.

La nacionalidad sueca del causante si consta del mismo Registro.

 La traducción parcial de los textos que acompaña el notario a la escritura calificada no reúne los requisitos establecidos en la disposición final decimosexta de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de la Acción y del Servicio Exterior del Estado, ni se está en un supuesto de exceptuación (vid. Resolución de 4 de enero de 2019) sin que exprese el notario su conocimiento suficiente de la lengua sueca.

  Por lo tanto, el primer defecto debe ser íntegramente confirmado.

El segundo defecto, ligado al anterior, consiste en que, a juicio de la registradora, no se ha probado el Derecho sueco.

 De la lectura del documento resulta que da por probado el mismo por referencia al juicio de ley de notario sueco que acompaña a la copia autorizada formulado directamente en español y apostillado. Es sabido que el artículo 36 del Reglamento Hipotecario tiene el carácter de norma especial en materia de cooperación jurídica civil y mercantil (disposición adicional primera de la Ley 29/2015). El defecto no puede ser mantenido.

  Finalmente, en cuanto al último defecto, informa que en Derecho sueco desde la reforma del Código Civil de 1987, se considera preferente el interés del cónyuge, cuando concurre, como en este caso, con hijos comunes, de suerte que la adjudicación hereditaria, de no haber partición, puede quedar diferida al fallecimiento del supérstite.

  En la escritura se dispone la adjudicación a la viuda de los bienes del difunto, por título sucesorio, pero también por su procedencia matrimonial. Se indica «sin que pueda modificar por testamento su destino». Sobre esta limitación, la certificación del notario sueco puntualiza que dicha adjudicación al supérstite lo es en pleno derecho de disposición, es decir con total libertad de administración, disposición y enajenación por cualquier título y modo, con la única salvedad de que el cónyuge adjudicatario no podrá modificar por testamento los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo (caso de existir) adquiridos por el cónyuge en la herencia del consorte fallecido, todo ello con expresa cita de los preceptos atinentes de su legislación.

 La inscripción como fideicomiso de residuo que sugiere la registradora, como institución española más próximasupone la previa adaptación de la figura extranjera desconocida a la figura licita más próxima española.

La adaptación de derechos reales se contempla por primera vez en una norma europea en el artículo 31 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, y posteriormente en los artículos 29 respectivamente de los Reglamentos del Consejo 2016/1103 y 2016/1104. Dada la inaplicación de este instrumento europeo por razón de la fecha del fallecimiento del causante (y sin perjuicio de los términos del artículo 1.2.k) y.l) del mismo texto), el reflejo registral de la posición jurídica del cónyuge viudo requerirá sin duda de la correspondiente adaptación en los términos de nuestra legislación nacional artículo 61 –también adecuación, artículo 57, para los documentos notariales – de la Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación jurídica internacional en materia civil. La diferencia entre adecuación y adaptación no es meramente terminológica, habiendo preferido el legislador reservar la expresión adaptación al ámbito registral. La pretensión de incorporación de derechos con transcendencia registral en base a un documento público extranjero, desconocidos en el Derecho español –sin prejuzgar su actuación en el ámbito de los reglamentos citados– implicará que el registrador deberá, con carácter previo a su calificación, como procedimiento registral separado, adaptar lo solicitado a lo establecido en nuestro ordenamiento, con finalidad similar y el límite de no producir más efectos que los previstos en el Estado de origen.

La adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida. Cualquier interesado podrá impugnar la adaptación directamente ante un órgano judicial (artículo 61.2 de la Ley 29/2015).

En el presente caso no se realiza por el notario autorizante la adecuación de instituciones extranjeras, referida a la correcta ejecución de documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades distintas de las españolas –no resoluciones judiciales– que presenten en España efectos equivalentes y persigan finalidades e intereses similares. Actuación notarial requerida y que presenta perfiles independientes a la adaptación registral.

Finalmente, también se separa, artículo 59, párrafo segundo, de la Ley 29/2015, la adaptación registral de la posibilidad de que pueda ser reconocida incidentalmente una resolución por el registrador. Recordando la Resolución de este Centro Directivo de 7 de octubre de 2002, se trataría de aceptar la figura extranjera, en cuanto encaja estructuralmente en el Derecho español y adaptar al Derecho interno el contenido y efectos del derecho real foráneo, todo ello bajo el ropaje técnico de la nueva técnica de la adaptación registral.

 Es necesaria la correcta identificación de los hijos interesados (artículos 59 de la Ley 20/2015, 9 de la Ley Hipotecaria y 51 y 82 del Reglamento Hipotecario –designación nominativa–) y domicilio, precisando su notificación a efectos de la constancia de que no hay oposición a los efectos del instituto adaptado, salvo expresa aceptación de éstos, en escritura complementaria del título calificado. (IES)

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131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir una escritura de rectificación de otra de división horizontal.

Resumen: La rectificación del anejo asignado en la división horizontal requiere, como requisito esencial, el consentimiento del titular de la finca registral cuya rectificación se pretende.

Hechos: Se trata de una escritura otorgada en 1969 por la que se rectificó otra de división horizontal otorgada en 1967, en virtud de la cual se hace constar el error padecido en la asignación de los anejos de dos entidades con intercambio de los mismos.

Presentada en su día dicha escritura, se dio la circunstancia de que se practicó la rectificación sobre una sola entidad, asignándole el anejo correcto.

Mediante escritura de compraventa autorizada el día 7 de septiembre de 2018, el titular registral del elemento privativo rectificado lo vende a la ahora recurrente, que presenta la escritura de rectificación antes citada acompañada de certificación del acta de la junta de propietarios celebrada en aquel momento en la que consta que la rectificación pretendida fue autorizada por unanimidad de todos los titulares de los elementos privativos de la división horizontal, asistentes todos a la junta.

La registradora objeta que no se identifica de manera fehaciente a los asistentes a la junta de propietarios para poder comprobar que consta el acuerdo unánime de todos los titulares registrales, actuales propietarios y sus cónyuges, para proceder a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

La recurrente, por el contrario, defiende la posibilidad de practicar la inscripción de la rectificación pretendida al haberse formalizado en su momento con cumplimiento de todos los requisitos legales y ser atribuible al Registro de la Propiedad el error de rectificar tan sólo una de las dos fincas afectadas, lo que se traduce en una doble inscripción de uno de los anejos.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: La determinación de los elementos que constituyen anejos inseparables de los elementos privativos constituye parte del contenido esencial del título constitutivo (artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal) por lo que cualquier modificación que  les afecte debe quedar sujeta a las normas establecidas para la modificación del mismo.

Es por ello por lo que se exige el acuerdo unánime de la junta de propietarios con el consentimiento de los actuales titulares registrales de los elementos de la división horizontal (aunque sea como acto colectivo o unanimidad presunta, cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad horizontal), y el consentimiento específico e individualizado del titular del elemento cuya rectificación se pretende, cuyo derecho de dominio quedaría afectado en su contenido esencial al variar el objeto del mismo en tanto en cuanto pasaría de ser titular de un anejo diferente  con otra ubicación, linderos e incluso superficie.

Rechaza el hecho de que la modificación fue autorizada por quienes en su día ostentaban la propiedad de esos elementos privativos, por cuanto, para los titulares actuales no producen efecto aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente.

Tampoco admite llevar a cabo la rectificación utilizando el mecanismo previsto para la rectificación del Registro en sentido amplio ni el de la doble inmatriculación.

El de la rectificación, porque al tratarse de un error de concepto (artículo 216 de la Ley Hipotecaria),  no consta ni el consentimiento de la registradora ni el del titular registral del elemento privativo cuyo anejo quedó sin rectificar y que ha de ser ahora modificado.

El de la doble inmatriculación (artículo 313 del Reglamento Hipotecario), porque para ello sería preciso que los titulares de asientos registrales previos hayan tenido en el procedimiento la intervención prevista en las leyes para evitar su indefensión.

Comentarios: Muy lógica la solución a la que llega nuestro CD ya que la rectificación solo la solicita la titular registral de una de las fincas, no así el de la finca cuyo anejo inseparable e indivisible ha de ser sustituido, siendo su consentimiento expreso requisito esencial e imprescindible para poder practicar la rectificación, ya sea por la vía de la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, ya por la de la rectificación del error de concepto, ya por la de la doble inmatriculación. (MGV)

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132.** OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la expedición de una certificación. (CB)

Resumen: Se confirma la denegación de una certificación literal de una finca solicitada por un eventual causahabiente del titular registral por no haber justificado ante el registrador su interés legítimo, no habiendo acreditado ser causahabiente.

Hechos y denegación registral: Se debate en este recurso si el recurrente tiene interés legítimo, directo y conocido para solicitar una certificación literal y total del historial de una finca.

Son hechos relevantes para la resolución de este expediente.

– Se solicita del Registro de la Propiedad certificación literal de las fincas registrales 10.231 y 9.550.

– La finca 9.550 se describe como un erial de 28 áreas, 73 centiáreas y 25 decímetros cuadrados sobre la que existe una vivienda rústica de 87 metros cuadrados, y la otra, la 10.231, como una vivienda rústica de 87 metros que linda con todos sus vientos con terreno.

– Se expide la certificación solicitada en cuanto a la finca registral 10.231 por haberse acreditado por el peticionario ser heredero de la titular registral con los documentos aportados.

– Respecto de la finca 9.550, se deniega la certificación por no ser ni haber sido el peticionario titular registral de derecho alguno inscrito o anotado sobre la citada finca, ni acreditar ser causahabiente de alguno de los titulares registrales [actuales], por lo que no se acredita el interés legítimo para solicitar certificación literal de la totalidad de los asientos de la finca vigentes y no vigentes.

– Los padres de la causante vendieron la finca a otros señores y estos a su vez a los actuales titulares registrales.

Recurrente: Alega el recurrente que la finca 9.550 se encuentra entre las integrantes de una herencia yacente a la que ha sido llamado y que está siendo ocupada por persona a la que se le ha requerido notarialmente para que justifique su derecho a dicha ocupación y contra la cual se ha interpuesto demanda. Añade además que hay una confusión en la descripción de los linderos de las fincas y su superficie tal y como aparecen en el Registro.

Resolución: Confirma la denegación.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

CUESTIÓN PREVIA. Con carácter previo, conviene recordar que recurso solo puede versar sobre calificaciones y no sobre asientos ya realizados […] No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la cancelación de un asiento ya practicado al entender aquél que se fundamenta en una calificación errónea, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales […]

Por tanto si el interesado entiende que la descripción de su finca (o a la que pretende tener derecho) no está actualizada podrá ajustar dicha descripción por cualquiera de los procedimientos previstos para la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral previstos en el título VI de la Ley Hipotecaria e incluso si sospechare que hay una posible doble inmatriculación […]  podría acudir al procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, previsto a tal efecto, sin que sea el recurso gubernativo el cauce para solucionar estos conflictos.

REQUISITOS DE LA PUBLICIDAD FORMAL. 3. Entrando ya propiamente en el objeto del recurso […] el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal […] atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral puede incluir o debe excluir de dicha información.

[1] La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

[2] En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General […] que debe ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado […] b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo […] y c) ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés licito […]

Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.

Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.

[3] […] es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental [de la publicidad formal] con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos […] en los casos en que el solicitante de la información sea el propio titular registral de la finca, el interés legítimo debe presumirse […] [pero] ello no dispensa de la aplicación de la citada legislación en materia de protección de datos, debiendo por ello el registrador […] adoptar las debidas cautelas respecto de los datos personales de otras personas incluidos en los citados asientos, respecto de los cuales se ha de valorar […] la concurrencia de un interés legítimo […] en relación con la causa o finalidad a que responda la solicitud.

En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso- Administrativo, de 7 de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y finalidad de la consulta […] la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la información.

5 En cuanto a la posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados […] es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.

Del análisis del historial registral no resulta que la causante a cuya herencia haya sido llamado el solicitante, sea o haya sido en ningún momento titular registral estando inscrita la finca a favor de un tercero que nada tiene que ver con ella; es más de toda la documentación aportada en el expediente por el propio recurrente se deduce que el titular actual adquiere de una persona que no es la causante de la herencia controvertida, por lo que dicha finca no deberá adicionarse en dicha herencia, no añadiendo ninguna información desconocida la expedición de una certificación relativa a la finca solicitada (concretamente resulta de la documentación aportada en el expediente que fueron los padres de la causante quienes vendieron la finca a otros señores y estos a su vez a los actuales titulares registrales).

No acreditando, por tanto, el interés legítimo necesario para solicitarla, debe confirmarse la calificación del registrador. Todo ello, se entiende sin perjuicio de que pueda aportarse ante el registrador la documentación incorporada con el escrito de recurso o la que el recurrente estime conveniente, al objeto de acreditar el interés legítimo.

Dado que el presente supuesto no concurre interés legítimo […] no procede analizar en estos casos cuales son los datos personales que puede recoger la publicidad que se expida aunque en el futuro habrá que tener en cuenta el importante cambio normativo introducido por la nueva Ley Orgánica de Protección De datos 3/2018, de 6 de diciembre, que se adapta a lo previsto en el Reglamento Europeo de Protección de datos, que establece en el artículo 2.3: «Los tratamientos a los que no sea directamente aplicable el Reglamento (UE) 2016/679 por afectar a actividades no comprendidas en el ámbito de aplicación del Derecho de la Unión Europea, se regirán por lo dispuesto en su legislación específica si la hubiere y supletoriamente por lo establecido en el citado reglamento y en la presente ley orgánica. Se encuentran en esta situación, entre otros, los tratamientos realizados al amparo de la legislación orgánica del régimen electoral general, los tratamientos realizados en el ámbito de instituciones penitenciarias y los tratamientos derivados del Registro Civil, los Registros de la Propiedad y Mercantiles».

En consecuencia, la Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

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133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 15 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mérida n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un decreto de ejecución de títulos no judiciales.

Resumen: Procede la suspensión de todas las ejecuciones hipotecarias que se sigan en el momento de declararse el concurso, aunque ya se haya celebrado la subasta. Sólo se alzará y continuará la ejecución si se incorpora al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes no son necesarios para continuar la actividad. 

Hechos: Se solicita la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de títulos no judiciales.

El registrador hizo una primera calificación en la que se suspendió su inscripción por no aportarse mandamiento de cancelación de cargas, no acreditarse el pago de los impuestos, y no constar la situación arrendaticia.

Dichos defectos se subsanaron y se aportó mandamiento de cancelación, tras lo que fue objeto de una segunda nota de calificación en que se suspende la inscripción por corresponder al Juzgado Mercantil iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía al estar en concurso el deudor.

El recurrente entiende que al haberse celebrado la subasta antes de la fecha de declaración del concurso, es en ese momento en el que debe entenderse cumplida la teoría del título y el modo y que no debe el ejecutante sufrir las consecuencias del retraso en la expedición del decreto de adjudicación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Con carácter previo, la DG recuerda que conforme al artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria la calificación debe ser global y unitaria ya que la situación concursal figuraba anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad a la fecha de la primera nota de calificación, sin que ello constara en la misma, por lo que entiende que el registrador “debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad”.

Para la resolución del recurso son esenciales el artículo 568 de la LEC, apartados 2y 3  (reformado por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre) y los artículos 56 y 57 de la Ley Concursal operada por la Ley 38/2011, de 10 de octubre, de los que se deriva “que el Letrado de la Administración de Justicia decretará la suspensión de la ejecución en el estado en que se halle en cuanto conste en el procedimiento la declaración del concurso” y “que sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor”. Y que tal suspensión se acordará por el letrado de la Administración de Justicia del juzgado de primera instancia que este conociendo de la ejecución de la garantía real”.

A continuación  hace referencia a las reglas relativas a las ejecuciones de garantías reales tras la declaración de concurso del titular del bien o del derecho sobre el que se hubiera constituido la garantía (artículos 56, 57 y 155 de la Ley Concursal):

  1. La primera es aquella según la cual, desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.
  2. La segunda, que, desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, si no lo hubiesen sido ya como consecuencia de la comunicación por el deudor del inicio de negociaciones con los acreedores, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.
  3. La tercera regla se refiere a que los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o derechos de la masa activa no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendido el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido ese requisito podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el que era originariamente competente para tramitarla.
  4. La cuarta regla se refiere al fin de la prohibición de inicio o continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes, desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada; o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación.
  5. Y la quinta regla, por la que la abierta la fase de liquidación se producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso.

Vemos que el carácter del bien o del derecho va a tener trascendencia para el ejercicio de la acción antes de la apertura de la fase de liquidación (artículo 56.1, párrafo primero, de la Ley Concursal) y carece de ella cuando se ha iniciado la fase final de concurso de acreedores y cualquiera que haya sido el momento en que se produzca  la apertura de tal fase , debiendo el acreedor privilegiado esperar para obtener su satisfacción, a que el bien sobre el que recae el derecho real de garantía se enajene conforme a las reglas imperativas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación de esta clase de bienes (artículos 149.2155.4 de la Ley Concursal).

En lo que respecta a las alegaciones del recurrente relativas al momento en que se debe  de tener por cumplida la teoría del título y el modo, son rechazadas puesto que el Supremo en las ejecuciones judiciales la sitúa  con la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, que tiene lugar existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) lo que,  en nuestro caso tuvo lugar con posterioridad a la declaración del concurso, de su anotación en el registro, y de la notificación efectuada por el registrador al juez de Primera Instancia e Instrucción.

Por lo anterior no se puede inscribir una adjudicación obtenida con violación de normas legales imperativas mientras no se aporte testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que el bien ejecutado no es necesario para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor.

Comentarios: Vemos con esta resolución que el sistema legal vigente privilegia al «ejecutante madrugador», que hubiera iniciado la ejecución antes de la declaración de concurso o después de que transcurriera un año a contar desde esa declaración sin que hubiera tenido lugar la apertura de la fase de liquidación, penalizando al “trasnochador” con la perdida al derecho a iniciar la ejecución una vez iniciada la fase de liquidación y ello con total independencia del carácter de los bienes sobre los que recaiga aquella.

Es interesante, asimismo, el recordatorio que hace la DG sobre el momento en que según el TS, se produce en las ejecuciones judiciales la efectiva transmisión del bien. (MGV)

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134.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.

Resolución de 15 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Orgaz, por la que se suspende la cancelación de las cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo. 

Resumen: La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores. Si el plazo para recurrir termina en día inhábil se entiende prorrogado hasta el hábil siguiente, incluso si el recurso se presenta telemáticamente.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de cancelación de cargas posteriores a una Anotación Preventiva de embargo ya caducada.

– La REGISTRADORA, ante la literalidad de los Arts 86 y 97 LH, Art 175-2 RH, y  reiteradísima doctrina de la DGRN (véanse, por todas, las RR. de 20 y 24 de julio y 10 oct, 2017la R. de 19 septiembre 2018…), inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores, porque tras la caducidad la anotación pierde todos sus efectos.

– La SL adjudicataria recurre invocando las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y otras de las Audiencias, que señalan que la certificación de cargasprevia tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación, por lo que el adjudicatario debe adquirí la finca en tal situación, siendo por tanto posible cancelar los asientos posteriores incompatibles.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrinaconfirma su reiterada doctrinaanterior, a pesar de las 3 citadas St TS: señala que las 2 primeras se refieren a anotaciones anteriores a la LEC-2000 (que en materia de anotaciones puso fin a la inseguridad jurídica que suponía la prórroga indefinida de anotaciones anticuadas, derogando el Art 199-2 RH).

Y en cuanto a la STS 7 julio 2017 señala el Centro Directivo que ninguna norma establece que la Certificación de cargas produzca la prórroga (legal tácita) de la anotación preventiva, NI tampoco hay base legal para extender una Nota Marginal anunciando tal posible prórroga. El registrador debe atenerse estrictamente a la Ley en cuanto a la caducidad de los asientos y sus efectos, y caducada la anotación es como si nunca hubiera existido, sin que el registrador tenga elementos para valorar si deben o no mantenerse alguno de sus efectos. Para ello ya existe la posibilidad de prorrogar, incluso sucesivamente, las anotaciones, lo que es la clave para evitar tales problemas. Lo contrario produciría inseguridad jurídica y el riesgo de que en un procedimiento posterior se solicitara una nueva certificación de cargas, que en esta ya no se incluya una previa caducada, y que al final esa anotación previa si produjera efectos en perjuicio de quién no pudo conocerla (por estar ya cancelada por caducidad).

Por tanto, en el plano registral el registrador debe ceñirse a la Ley y a la estricta prioridad del registro: la caducidad extingue la anotación y sus efectos (que NO es una “hipoteca judicial”, sino un asiento provisional y no definitivo). Ello NO significa que el adjudicatario deba necesariamente soportar y pasar por los asientos posteriores, que es posible que civilmente NO le perjudiquen, pero esa es una cuestión que debe resolver el Juez y no el registrador, en un procedimiento judicial (p.ej tercería de dominio o de mejor derecho) contradictorio dirigido a todos los titulares de esos asientos posteriores, para que puedan alegar lo que les convenga sin indefensión. 

  • Se reitera en este mismo mes en las RR 29 de marzo (#153) y 4 abril 2019 (#161).

– En cuanto al CÓMPUTO de los PLAZOS para interponer el recurso, el Art 327 LH permite presentar el recurso no solo ante la Oficina del Registro sino ante cualquier AA.PP y el Art 31-2 L.P.Advo.Comun de 1 octubre 2015, permite la presentación ante la oficina virtual de Ministerio de Justicia, por tanto telemáticamente, en cualquier momento y día, hábil o no. Dado que el plazo termina en sábado que es inhábil, y el recurso tiene acceso telemático, ese mismo sábado, el plazo queda prorrogado hasta el inmediato hábil siguiente (Art 30 L.P.A.C. 2015) es decir lunes, con lo que el recurso sí se interpone en plazo. (ACM)

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135.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR JUZGADO MERCANTIL: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 18 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Unión n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo, por aparecer la finca inscrita a nombre de persona distinta del embargado. 

Resumen: No cabe la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, salvo decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo en procedimiento civil entablado contra el propio titular registral (Art. 20 LH)

Hechos: Se plantea en el presente recurso si puede anotarse un embargo, cuando el mandamiento se dirige contra persona distinta del titular registral, y en dicho mandamiento nada se dice sobre la existencia de otra titularidad extrarregistral no inscrita.

Registrador: Fundamenta la denegación en el artículo 20 LH y la inaplicación del artículo 629.2 LECivil, sustancialmente.  

Recurrente: Alega una serie de razones que se irán viendo según se resume la doctrina de la Resolución.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 DOCUMENTOS CALIFICADOS: La calificación registral no ha tenido a la vista todos los datos ni documentos pertinentes: Conforme a la reiterada doctrina del Centro Directivo “el recurso no puede fundarse en documentos que el registrador desconocía en el momento de realizar la calificación” (RR. 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero de 2009, 1 de agosto y 26 de septiembre de 2014 y 20 de julio de 2017, entre las más recientes). 

2 INEXACTITUD EN LA TITULARIDAD REGISTRAL EX. ART 39 LH: No puede alegar dicha inexactitud, en su beneficio, el que disponiendo de los medios para lograr la concordancia entre Registro y Realidad no lo hizo (artículos 32 y 40 de la Ley Hipotecaria. Conforme al párrafo segundo del artículo 38 LH lo que debe hacer el recurrente solicitar la inscripción de las sentencias relacionadas en su escrito de recurso a fin de que el Registro refleje la verdadera titularidad declarada por dichas resoluciones judiciales, tras lo cual podrá trabar los embargos que se dirijan contra el titular registral que aparezca como tal tras la inscripción de dichas sentencias.

3 ARTÍCULO 629.2 LECivil: (i) No procede su aplicación cuando de la documentación calificada no resulta que el titular registral traiga su causa del embargado, como exige dicho precepto. (ii) El artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no permite la anotación del embargo sino la anotación de suspensión del embargo. (iii) No cabe aplicar dicho artículo cuando la falta de tracto o defecto apreciado se considere como insubsanable, según pone de manifiesto esta Dirección General en Resoluciones de 2 de julio de 2014 y 16 de noviembre de 2015.

4 ÚLTIMO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 20 LH: Para practicar la anotación del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que permite trabar la anotación aunque la finca esté a nombre de persona distinta del embargado se exige, (i) en primer lugar, que se trate de causa criminal; (ii) en segundo lugar, es necesario que «a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento».

Conclusión:

1 Debe denegarse la práctica de la anotación preventiva de embargo cuando la finca esté inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, y sin decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo de la personalidad jurídica (Art. 20 LH).

2 Cuando el legislador quiere excepcionar la regla del tracto sucesivo lo establece expresamente, así en procedimientos criminales (artículo 20 LH) o embargos tributarios (Art. 170.6 LGT).

3 La decisión sobre el levantamiento del velo no puede tomarse al margen de un procedimiento civil entablado contra el propio titular registral del bien salvo en los supuestos legalmente admitidos.  (JAR)

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136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 18 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Chiva n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valencia. 

Resumen: En caso de sentencia de condena, ésta no es título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo.

Hechos: Mediante escritura de compraventa una entidad vende a otra determinadas fincas registrales. En dicha escritura se pacta una condición resolutoria de carácter personal que no tiene acceso registral. Posteriormente, mediante sentencia dictada por la Audiencia Provincial se condena a la entidad demandada a otorgar instrumento público de forma que la sociedad demandante recuperase el dominio de las fincas registrales vendidas previo reintegro del precio. Con posterioridad, se dicta auto en el que se tiene por emitida la declaración de voluntad de la entidad demandante para otorgar el documento público. Se presenta además escrito emitida por la parte demandada solicitando la compensación de la cantidad que tenía que ser reintegrada por parte del vendedor para recuperar el dominio.

Presentado a inscripción, la Registradora suspende la inscripción por no existir mandato judicial firme en el que se estime la pretensión del escrito presentado en el juzgado en el que se declare la compensación añadiendo que una vez exista dicho documento judicial firme, debería otorgarse escritura de resolución de la venta.

La DGRN confirma la nota de calificación y reitera su doctrina sobre el alcance del artículo 708 LEC que puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1º. Las sentencias declarativas o constitutivas con transcendencia inmobiliaria son directamente inscribibles siendo título formal apto para ello el testimonio de la resolución judicial firme.

2º. Frente a las sentencias declarativas o constitutivas, en caso de sentencias de condena (sentencia que impone una obligación de hacer como emitir una declaración de voluntad negocial), para que proceda su inscripción debe tramitarse el correspondiente proceso de ejecución. Señala el Centro Directivo que: “Cuando la sentencia como en el presente caso impone una obligación de hacer, consistente en emitir una determinada declaración de voluntad negocial, no es aquélla el título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo. En este caso la sentencia no es presupuesto directo de su inscripción, sino de la legitimación del juez para proceder, en ejercicio de su potestad jurisdiccional a su ejecución específica, supliendo la inactividad o resistencia del condenado”.

     Interpretando el artículo 708 LEC, procede distinguir,

1) Si estamos en presencia de un acto unilateral (por ejemplo: cancelación hipoteca, condición resolutoria, el ejercicio de un derecho de opción…) o bilateral.

– Si es unilateral: el Juez suple la voluntad de la parte rebelde y el testimonio de la sentencia firme es de por sí inscribible sin que luego la parte demandante – actor tenga que otorgar escritura pública.

– Si es un acto bilateral: el Juez suple la voluntad de la parte rebelde pero no de la parte demandante – actor por lo que:

1) La parte demandante – actora que tiene que otorgar escritura pública, (porque el Juez puede suplir la voluntad del demandado pero no del demandante. La parte demandante debe comparecer ante Notario para proceder a la elevación a público apoyándose en los testimonios de la sentencia condenatoria y del auto de emisión de voluntades que suple la voluntad del demandado.

2) No hay que reiterar la voluntad del demandado que ya ha sido suplida por el Juez.

2) En cuanto al título inscribible,

– En los actos unilaterales, será el testimonio de la sentencia firme.

– En los actos bilaterales, será el testimonio de la sentencia firme de elevación a público, el auto por el que el Juez suple la declaración de voluntad y la escritura pública y ello por las os razones siguientes:

1) Aun cuando al amparo del artículo 708 LEC el Juez emita una declaración de voluntad en sustitución forzosa del obligado no suple la declaración de voluntad del demandante que debe constar en escritura pública por aplicación de los artículos 3 LH, 1217, 1218, 1279, 1280 CC, 143 y 144 RN.

2) El auto del artículo 708 LEC tan sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. (ER)

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137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Gérgal, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Es posible que el adquirente de un inmueble, no consumidor, exonere al transmitente de su obligación de presentar un certificado de eficiencia energética.

Hechos:  Se otorga una escritura de compraventa de una mitad indivisa de un inmueble al otro copropietario en la que el adquirente exonera al vendedor de presentar el certificado de eficiencia energética.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no cabe renunciar a dicho certificado ya que la norma es imperativa.

El interesado recurre y alega que el comprador ya es copropietario de dicha vivienda y que la única finalidad del Real Decreto 235/2013 respecto de la obligación de aportar el certificado energético, es proporcionar información al adquirente de la vivienda, y esa obligación del transmitente se convierte en un derecho del adquirente y, de esta forma, puede renunciar a su derecho, dado que la renuncia no contraría el interés, ni el orden público, ni perjudica a terceros, por lo que la renuncia es válida. En igual sentido el notario autorizante en su informe y además  añade que si el adquirente hubiese devenido titular por extinción de condominio, no hubiese hecho falta dicho certificado, ya que solo se exige para ventas o arrendamientos y no en otras adquisiciones

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: En los casos de venta a un no consumidor se puede renunciar a dicha exigencia de aportar el certificado, máxime si se tiene en cuenta que el comprador ya era copropietario de la mitad indivisa del inmueble objeto de la compraventa  conforme a lo dispuesto en el artículo 6.2 del Código Civil que establece: «La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros».

Por tanto son dos los requisitos para la validez de la renuncia: 1) que no se contraríe el interés o el orden público, lo que se vislumbra en las prohibiciones determinantes establecidas por la Ley, circunstancia que concurre en el presente supuesto por tratarse el renunciante de no consumidor  a diferencia de las prohibiciones existente cuando se trata de consumidores; y  2) que no perjudique a tercero, lo cual resulta claro pues la presente renuncia no afectará a un tercer adquirente o arrendatario, en su caso. 

COMENTARIO.- Desde el punto de vista registral el cumplimiento o incumplimiento o exoneración de la obligación de aportar certificado de eficiencia energética nunca debió de considerarse defecto pues para que lo sea o bien tiene que afectar a la validez del acto jurídico (la compraventa), que no es el caso, o bien tiene que haber una norma que imponga expresamente el cierre registral (falta de NIF, o de identificación de los medios de pago, por ejemplo) ya que no todo incumplimiento  es defecto registral. En el presente caso, además, la normativa regula expresamente la consecuencia del  incumplimiento por el vendedor, que considera una infracción grave y penaliza con una multa de 601 a 1000 euros.  

A mayor abundamiento es incongruente que si no se aporta por el vendedor el certificado (diga lo que diga el comprador) la escritura sea inscribible, como es práctica habitual y pacífica, pero si el comprador renuncia expresamente ello se convierta en defecto.

En cuanto al fondo del asunto, la norma que exige el certificado de eficiencia energética es imperativa para todos los propietarios, sean consumidores o no, pues, la norma persigue un fin general que es propiciar un menor consumo energético advirtiendo al comprador de ello (como ocurre con los electrodomésticos) y aunque la norma beneficie al adquirente o arrendatario no le da un derecho a decidir, no es un derecho dispositivo y por tanto renunciable. Por ello, ante ese interés general perseguido entiendo que no cabe la renuncia (vía abierta también para el fraude). (AFS)

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138.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: La oposición fundada de la Administración basada en una posible invasión del dominio público es suficiente para rechazar la inscripción de una representación gráfica alternativa.

Hechos: Mediante instancia privada suscrita por el administrador único de una mercantil se solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca registral.

El registrador deniega la inscripción por una posible invasión de dominio público, existiendo oposición expresa por parte del Ayuntamiento manifestada en el curso del procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, basada en el hecho de que según las coordenadas georreferenciadas de la parcela que se presentan, esta ocuparía suelos calificados como viario en el Plan General de Ordenación Urbana.

El recurrente alega:

Que la negativa a  la inscripción no está suficientemente motivada.

Que solo menciona la posible invasión sin que la afirme de un modo concluyente.

Que la mera calificación en el Plan General de Ordenación Urbana como viario de parte de la finca a georreferenciar no implica per se, en ningún caso, que el mismo devenga parte del dominio público.

Que la finca está incluida en una unidad de ejecución, que tras modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana se ejecutará a través del sistema de cooperación, siendo necesario para ello la aprobación del correspondiente proyecto de equidistribución, cuya aprobación habilitará a la Administración actuante para proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos de cesión obligatoria, resultando que tal proyecto de reparcelación no ha sido aprobado, debiendo el registrador haber comprobado este hecho, en virtud de los medios de que dispone, habiéndose manifestado en la instancia presentada esta circunstancia.

Que, la oposición del Ayuntamiento y la calificación del registrador impedirían en un futuro la materialización de las cesiones a realizar, por no haber tenido acceso al Registro la rectificación descriptiva propuesta, al no poder determinarse el perímetro de la finca registral.

Además alega el no haber podido tener acceso al contenido de las alegaciones.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Con carácter previo a la resolución aborda la afirmación del recurrente relativa a la supuesta falta de motivación de la nota de defectos, para lo que haciendo referencia a su doctrina ya reiterada sobre cómo ha ser la motivación de la calificación concluye  que en la que nos ocupa “se señalan las dudas que a juicio del registrador impiden la inscripción de la representación gráfica, y los fundamentos en los que se apoya para justificarlas”  por lo que la considera  suficientemente motivada.

A continuación se centra en el fondo del asunto para lo que hace referencia al artículo 199 de la Ley Hipotecaria que regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica». El apartado 2 se remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a las mismas actuaciones de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

Aunque la ley no se pronuncia sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones al promotor del expediente, como ya ha dicho la DG, el artículo 342 del Reglamento Hipotecario establece la posibilidad de poder expedir certificaciones de los documentos que se conserven en el archivo,  entre los que, se estarían los de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

En este caso las dudas del registrador se basan en una supuesta invasión de dominio público, con oposición expresa de la Administración Pública basada en la ocupación de la parcela de suelos calificados como viario en el Plan General de Ordenación Urbana, por lo que habría que determinar si la mera afectación de la finca para ser destinada a viales implica su carácter demanial  antes de producirse la aprobación del instrumento de ejecución del planeamiento que determina la afectación de la finca para ser destinada a viales. La DG basándose en doctrina y la jurisprudencial declara con rotundidad “que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos  sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos”.

También, considera que pese a que el terreno en cuestión según el PGOU, estaba destinado a viario, estando incluido en una unidad de ejecución siendo necesario la aprobación del proyecto de equidistribución para que tenga lugar el traspaso de la titularidad de los terrenos de cesión obligatoria adquiriendo así el carácter demanial, “resultan justificadas las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica”, puesto que la alteración de la configuración física de la finca  implicaría invasión de dominio público.

Asimismo rechaza que el registrador, deba de comprobar la efectiva aprobación administrativa del proyecto de equidistribución, por  la posibilidad de concurrir ésta y no haber tenido el correspondiente reflejo registral.

En base a todo lo anterior y a los términos del informe municipal que se  transcribe parcialmente en la nota de calificación, concluye que no puede procederse a su inscripción.

Comentarios: No obstante, no admitirse la inscripción de la representación gráfica alternativa en base a la oposición de la Administración nada impide que el interesado pueda ejercitar los recursos correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada, pero sin que aquella se pueda contender por vía de las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica o el recurso contra la calificación. (MGV)

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140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y manifestación y partición de herencia.

Resumen: Hay conflicto de intereses en la partición si el cónyuge viudo, titular de la patria potestad prorrogada, opta por el tercio de libre disposición en propiedad y por su cuota usufructuaria en vez de atribuirse el usufructo universal, cuando no se le concedió en el testamento la posibilidad de elegir.

Hechos: Se cuestiona si hay conflicto de intereses en una escritura de partición en la que el cónyuge viudo también interviene como titular de la patria potestad prorrogada de dos hijas que tienen modificada judicialmente su capacidad. La discusión sobre si existe o no conflicto de intereses entre la viuda y sus hijas representadas se fundamenta en lo siguiente: (i) En la partición no se adjudican proindiviso los bienes sino que hay atribuciones de bienes concretos; sin embargo, el testamento no asignaba bienes concretos sino que instituía a los hijos herederos por partes iguales (ii) La viuda, a quien se le había dejado el usufructo universal y vitalicio de la herencia, y cuando no fuera posible el tercio de libre disposición en pleno dominio además de su legítima usufructuaria, se adjudica el tercio de libre disposición en propiedad sin perjuicio de su legítima usufructuaria.

Registrador: No inscribe porque entiende que, tanto en la liquidación de gananciales como en las operaciones particionales realizadas, se procede a la adjudicación en pleno dominio de bienes concretos, sin que dichas adjudicaciones se ajusten a las disposiciones testamentarias del causante, surgiendo por ello un conflicto de intereses entre la madre y las hijas incapacitadas a quienes también representa, por lo que será necesario el nombramiento de un defensor judicial.

Recurrente: Alega que, precisamente en atención a las circunstancias personales de las dos hijas, se hizo la partición  de este modo, y que la ausencia de conflicto de intereses se ve corroborada por el juicio de suficiencia del notario, que no apreció su existencia.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 HAY CONFLICTO DE INTERESES entre la madre y las hijas por ella representadas cuando se adjudican bienes concretos mientras que el testamento instituye a los herederos por partes iguales, de modo que dichas adjudicaciones no se ajustan a las disposiciones testamentarias del causante. Es necesario el nombramiento de un defensor judicial.

2 HAY CONFLICTO DE INTERESES si el cónyuge viudo opta por adjudicarse el tercio de libre disposición en pleno dominio además de su cuota usufructuaria en vez de atribuirse el usufructo universal, cuando no se le concedió por el testador la faculta de optar. Dado que por las herederas decide su madre, que es a la vez adjudicataria de bienes, también hay conflicto de intereses.

3 JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA: El juicio notarial de suficiencia de la representación legal no puede salvar el conflicto de intereses, pues, cuando se trata de una representación legal de personas con capacidad modificada judicialmente, sólo corresponde salvar este conflicto de intereses, en su caso, a la autoridad judicial.

Comentario: Son bastantes las resoluciones que en los últimos años se han ocupado del conflicto de intereses en sede particional, como se puede apreciar en la cita que de ellas se hace en los Vistos. En dichas resoluciones hay supuestos en los que parece clara la existencia de tal conflicto y otros en los que la existencia de conflicto resulta más dudosa.

Como criterio rector a seguir cabe señalar lo siguiente: (i) La línea seguida por la Dirección General es la de fijar criterios que resulten lo más objetivos posibles. (ii) No se trata de decidir sobre la existencia de daño efectivo sino sobre la existencia de daño potencial a la vista de las circunstancias de cada caso. Decidida la existencia de un potencial conflicto de intereses será el juez quien lo determine y nombre  un defensor judicial (Art. 163 CC). (iii) Hay conflicto de intereses siempre que en algunas o varias de las operaciones particionales no hay un “automatismo”, de modo que media una decisión del representante que tiene consecuencias patrimoniales para representante y  representado.

En el presente caso parece claro, a mi juicio, que hay conflicto de intereses: si el representante liquida la sociedad de gananciales y se adjudica bienes concretos, y además  decide adjudicarse el tercio de libre disposición en vez del usufructo universal sin que se le haya concedido el derecho a elegir, es incuestionable a la luz de la doctrina del Centro Directivo que hay conflicto de intereses. (JAR)

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141.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN PARA EXTENDERLA A TODA LA FINCA Y NO SÓLO A PARTE.

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se suspende la práctica de un asiento de rectificación.

Resumen: Sólo es posible rectificar el Registro con el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o en virtud de resolución judicial en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Hechos: Se trata de una instancia privada por la que se solicita la rectificación del Registro al constar en el mismo una segregación de parte de una finca de la que resultan dos, quedando inscrita una de ellas a favor de la entonces expropiada, como un resto no expropiado de la finca matriz. El error, por tanto, consiste en entender que no se expropió parte de la finca, sino que en realidad se expropió toda ella.

La registradora señala como defecto que el recurrente no es el titular registral de la finca y que para acceder a la rectificación pretendida es necesario consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial

El recurrente afirma que es claro el error producido en la inscripción, ya que del documento de expropiación resulta que se expropió toda la finca registral.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Se reitera la doctrina clásica de nuestro CD por la que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y su consecuencia necesaria es que su rectificación exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho y también recuerda que el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de un  asiento ya practicado.

El principio anterior se consagra en el artículo 40 de la LH que recoge las formas de rectificar las  inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley.

En el caso que nos ocupa el recurrente considera que se cometió un error al inscribir la expropiación que fue de la totalidad de la finca no pudiendo haber un sobrante no expropiado a su favor, pero conforme a la doctrina anterior, esta cuestión no puede ser resuelta por vía de recurso sino que al estar el asiento bajo  la salvaguardia de los tribunales solo podrá, llevarse a cabo  conforme el procedimiento del artículo 40 de la ley.

Conclusión: Podemos concluir que con independencia de que la práctica de la inscripción sea acertada o errónea, al estar bajo la salvaguarda judicial no se puede rectificar sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente. (MGV)

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143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Daimiel, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en ejecución hipotecaria. 

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (11,67%) de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

– El Banco ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

  – Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación;
  – Doctrina: Reitera su reciente, pero ya consolidada, doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo20 abril26 de octubre15  noviembre 2018, 22 febrero y 22 y 28 marzo 2019 señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. (ACM)

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La  Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Ciudad Real, de 20 de diciembre de 2021 (cuyo fallo publica la R. DGSJFP de 28-4-2023 –BOE 17-5-2023-)  estima la demanda contra la esta resolución, que queda sin efecto. (JCC)

144.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la extensión de anotación preventiva de embargo ordenada en un mandamiento judicial.

Resumen: No existe presunción de ganancialidad de las deudas contraídas por uno de los cónyuges constante la sociedad de gananciales. Por ello no puede ser reputada y tratada como ganancial mientras no recaiga declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges.

Hechos: En procedimiento de ejecución de títulos ejecutivos se dicta mandamiento de embargo sobre bienes que tienen  la siguiente situación registral (i) Algunas de las fincas están inscritas a favor de la esposa del demandado con carácter privativo, en virtud de adjudicación en liquidación de gananciales formalizada en escritura pública. (ii) Otra finca consta inscrita en cuanto a una participación del 6,67% a favor del demandado por título de compra para su sociedad de gananciales.

Registrador: El registrador deniega la práctica de la anotación ordenada en cuanto a las primeras fincas porque están inscritas a nombre de persona distinta al demandado; y en cuanto a la última por no constar en el mandamiento que haya sido requerida de pago, demandada o notificada la esposa del demandado dada la naturaleza ganancial del bien.

Recurrente: Se opone y presenta junto al escrito de recurso una serie de documentos que no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni tampoco posteriormente para intentar la subsanación de los defectos observados.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Lo solución debe partir de la diversa situación que presentan los bienes en cuanto a su titularidad:

1 Fincas están inscritas a nombre de la esposa del demandado con carácter privativo (Art. 20 LH y especialmente Art. 144. 4 párrafo segundo RH):

No cabe practicar anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre del cónyuge del demandado con carácter privativo, a resultas de la liquidación de la sociedad de gananciales, si (i) no está declarado en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges que (ii) la deuda fue contraída por el cónyuge deudor bajo la vigencia del régimen de la sociedad de gananciales (iii) y es una deuda ganancial.

2 Finca inscrita a favor del demandado por título de compra para su sociedad de gananciales (Art. 144 párrafo primero RH y 541 LECivil):

Conforme al artículo 144 párrafo primero RH “disuelta la sociedad de gananciales, si no figura en el Registro su liquidación, el embargo será anotable si consta que la demanda se ha dirigido contra ambos cónyuges o sus herederos”.

No cabe practicar la anotación porque -dice la Resolución- que para anotar un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado sólo al que contrajo la deuda, se dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado, lo que tampoco resulta del mandamiento presentado.

Comentario: Únicamente destacar, por ser creencia bastante común como se aprecia en la práctica diaria, que en nuestro Código Civil no existe una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales (cfr. artículos 1362 y 1365 del Código Civil), por lo que ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales (cfr. artículo 1375 del Código Civil). (JAR)

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145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD.

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Martorell n.º 1 a inscribir una escritura de cambio de uso de local a vivienda. 

Resumen: La certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble cumplen los requisitos para poder constatar el cambio de uso en el asiento registral conforme a lo previsto en el Art. 28.4 TRLSyRU

Hechos: Se pretende inscribir una escritura en la que se modifica el uso de un departamento de una propiedad horizontal (que de local pasó a ser vivienda) acreditándose la antigüedad del nuevo uso mediante certificación catastral descriptiva y gráfica a la que se adjunta un anexo catastral sobre «Antecedentes en Catastro de un inmueble. Datos físico económicos», de donde resulta que desde el día 18 de octubre de 2010 hasta el momento de la expedición de la certificación (que tuvo lugar el día 6 de noviembre de 2018), el inmueble es calificado como «Clase: Urbano Uso: Residencial».

Registradora: Suspende la inscripción solicitada porque considera insuficiente para utilizar la vía prevista por el artículo 28.4 TRLS la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la escritura junto con el anexo catastral, del que resulta que el cambio de destino se produjo el día 18 de octubre del año 2010. La calificación sustitutoria confirma la primera calificación.

Recurrente: Defiende la posibilidad de la inscripción esgrimiendo argumentos jurídicos y prácticos, al considerar que no puede imponerse a los ciudadanos cargas que conlleven un gran coste en tiempo y dinero si no tienen una clara y expresa base legal

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 El uso atribuido al inmueble en el proyecto de edificación conforme al cual se concede licencia municipal no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura e integra el contorno que delimita el contenido del derecho de propiedad.

2 El posterior cambio del uso debe ajustarse a la normativa sobre inscripción en el Registro de obras nuevas y exige la correspondiente autorización municipal cuando así lo prevea la ley urbanística aplicable (Art. 28.3 de la Ley de Suelo).

3 Este cambio de uso puede documentarse acreditando los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien por antigüedad (Art. 28 apartados 1 y 4, respectivamente, del TRLS).

4 Admitida la posibilidad del acceso registral del cambio de uso acreditado por la vía prevista en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, ha de concluirse que la certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de los antecedentes físico económicos del inmueble cumplen los requisitos para poder constatar el cambio de uso en el asiento registral conforme a lo previsto en el at. 28.4 TRLS.

Comentario: No queda claro por qué no se admite la documentación catastral aportada como medio de prueba de la antigüedad del cambio de uso, si es porque el anexo no está documentalmente incluido en la certificación catastral descriptiva y gráfica, o si es porque no menciona año por año el uso atribuido al departamento.

Desde el momento en que Notarios y Registradores en el ejercicio de nuestras respectivas funciones tenemos acceso directo a los datos registrales (acceso que normalmente determina en el caso de las escrituras públicas la incorporación del documentos catastral al instrumento público), el contenido del Catastro debe desplegar todos sus efectos, no pudiendo ignorar que tal contenido se presume cierto (Art. 3 en relación con el art. 9 punto 4 del TRLCI).

El uso inicialmente descrito en el asiento registral fue cambiado posteriormente según consta en la información catastral, por lo que nada se opone a que mediante el contenido del Catastro se modifique el uso y se rectifique la inexactitud existente sin necesidad de más pruebas, gastos y dilaciones, dados los efectos que tiene el contenido catastral según Ley. (JAR)

146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22 a inscribir una escritura de donación.

Resumen: El donante no puede reservarse la facultad de disponer «para sí» de los bienes donados, por lo que en buena lógica no puede tampoco reservarse indirectamente el dominio de los bienes donados por la simple decisión de recuperarlos sin más

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de donación de un bien inmueble hecha por los padres a una hija, lo que exige decidir si se trata de una donación “inter vivos” o “mortis causa” a la luz del clausulado negocial, que es el siguiente: “…donan la nuda propiedad (…) a su hija, «reservándose los donantes el usufructo vitalicio sucesivo y simultáneo de dicha finca, el cual se consolidará con el pleno dominio al fallecimiento de los usufructuarios (…)». Además, en la misma escritura se incluyen las siguientes disposiciones: «Tercero.– Los donantes prohíben a la donataria disponer de la finca donada, por actos inter vivos durante la vida de los donantes. Cuarto.– Reversión.–Los otorgantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 641 del Código Civil, pactan la reversión a favor de los donantes para cualquier caso y circunstancia, que no deberán justificar».

Registrador: Deniega la inscripción pues de la interpretación conjunta de la donación resulta que la donataria no adquiere realmente derecho alguno en vida de los donantes. Se trata de una donación mortis causa» que no es inscribible.

Recurrente: Se opone a dicha interpretación porque dice que no se hace la donación “contemplatio mortis” y que numerosas resoluciones judiciales avalan su criterio. Cita varias sentencias que no resuelven sobre la normativa del Código Civil.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Indudablemente, la reserva del usufructo a favor de los donantes con prohibición de disponer impuesta al donatario durante la vida de los donantes es admisible.

 Sin embargo, ha de analizarse esta facultad en relación con el alcance que tiene la reversión establecida  «a favor de los donantes para cualquier caso y circunstancia, que no deberán justificar»”, resultando que, de la interpretación conjunta del clausulado, hay que decir que tal reversión “… viene a suponer (…) la facultad de revocación «ad nutum» por parte de donante (por lo que) debe concluirse que se trata de una donación «mortis causa».

2 Hay donación mortis causa  cuando se haya pactado expresamente o cuando así resulta de una “racional interpretación su revocabilidad «ad nutum» a favor del donante y no a favor de terceros”; siendo un dato que puede llevar a esta conclusión el pacto (añadido en este caso) en cuya virtud se prohibe al donatario disponer en vida del donante de la finca donada.

Conclusión: “A la vista del alcance de la reversión configurada en la escritura calificada, que viene a suponer la reserva de la facultad de revocación «ad nutum» por parte de donante, debe concluirse que se trata de una donación «mortis causa» cuando se haya pactado – o resulte así de una racional interpretación– su revocabilidad «ad nutum» a favor del donante y no a favor de terceros…”.

Comentario:

1 Una donación irrevocable con efectos post mortem es una donación entre vivos, no una donación mortis causa.

“… para precisar conceptualmente (y decidir si es o no posible su acceso al Registro) lo que técnicamente sería una donación «mortis causa» (…) se podría resumir afirmando que en la donación «mortis causa» el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar, mientras que en la donación «inter vivos» con eficacia «post mortem» sí que lo pierde, pues hay transmisión de un derecho de presente aunque esté condicionada suspensivamente a la muerte del donante y puede acceder al Registro, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido…”.

 En ocasiones, sin embargo, la distinción puede  no resultar sencilla y exigirá examinar conjuntamente el clausulado contractual para saber si la irrevocabilidad, que sigue siendo un principio general en nuestro Derecho de contratos (ex. art, 1256 en relación con el art. 641, ambos del Código Civil), ha quedado excluida en términos absolutos que desdibujen la donación en cuestión.

2 Por tanto, y admitiendo que la irrevocabilidad de la donación no es absoluta, las excepciones no pueden llegar al extremo de desnaturalizar la irrevocabilidad hasta el punto de eliminarla. Por ello debe precisarse lo siguiente:

a) Reserva de facultad de disponer: ¿Puede el donante reservarse la facultad de disponer “para si” de los bienes donados o de algunos de ellos? NO.

“La reserva del «ius disponendi» presupone la adquisición por un tercero y no tiene sentido hablar de disposición a favor del donante, pues estos términos equivaldrían a los de resolución, revocación o reversión de la donación» (Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 1998) (…) otorgada una donación propiamente «inter vivos», el donante sólo puede variar la trayectoria de la titularidad del dominio donado para que, en lugar de ir al donatario favorecido con la donación en primer lugar, vaya a otra persona distinta, pero en ningún caso para que vuelva al propio donante: «(…) fuera de los casos especialmente previstos por la Ley (cfr. artículos 644, 647 y 648 del Código Civil) y de los expresamente pactados, el donante no tiene facultades para recuperar el dominio de los bienes donados …”.

b) Pacto de reversión: ¿Cabe la reversión de la donación por la simple voluntad del donante? NO.

La reversión en favor del donador (ex. art. 641 CC) “exige que se haya previsto una condición o plazo”, sin que pueda quedar al arbitrio absoluto del donante.

c) ¿Diferencias entre el pacto de reversión y la reserva de la facultad de disponer?:

“…mientras en el primero se prevé expresamente que, ante el cumplimiento de cierta condición o por el transcurso de un plazo, los bienes donados reviertan al donante, en el segundo lo que se pacta es la pérdida del dominio por el donatario, pero no la recuperación del mismo por el donante, sino que la propiedad se transfiera a un tercero. La reserva del «ius disponendi» presupone la adquisición por un tercero y no tiene sentido hablar de disposición a favor del donante, pues estos términos equivaldrían a los de resolución, revocación o reversión de la donación» (Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 1998). (JAR)

Ver comentarios a esta resolución en El derecho de reversión en la donación, por Antonio Ripoll Jaén.

147.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Nules n.º 2 a cancelar una hipoteca unilateral.

Resumen: El requerimiento para poder cancelar una hipoteca unilateral a favor de las administraciones públicas ha de hacerse según la LPA (electrónicamente cuando el deudor es persona jurídica y electrónica o presencialmente si es persona física)

Figura inscrita una hipoteca unilateral no aceptada a favor de la TGSS. Los administradores concursales de la sociedad deudora presentan una escritura de cancelación en la que se inserta copia de notificación a la Tesorería con sello de presentación en la oficina de Castellón el 9 de enero de 2013. En dicha notificación los administradores concursales emplazan a la Tesorería General de la Seguridad Social para que acepte la hipoteca en el plazo de dos meses, con advertencia de que procederán a cancelar la hipoteca si en el referido plazo no se produce dicha aceptación, en los términos previstos en los art 141 LH y 237 de su Reglamento.

EL Registrador se opone por entender que es necesario requerimiento judicial o notarial al efecto y que al estar en concurso cabe que el acreedor se haya personado en el mismo por lo que se entendería tácitamente aceptada la hipoteca.

La Dirección acepta el recurso; y hace un esquema de la forma de proceder para hacer el requerimiento distinguiendo:

  1. con carácter general, si el acreedor hipotecario es una persona privada, el requerimiento a que se refiere el párrafo segundo del 141 LH habrá de realizarse por medio de requerimiento notarial o judicial.
  2. si el acreedor fuera una Administración Pública, dicho requerimiento debió acomodarse, al art 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, (en la actualidad se debe ajustar a lo previsto en la Ley 39/2015, de 1 de octubre) de modo que:
    1. si el hipotecante es una persona jurídica, deberá realizarse necesariamente por medio de comunicación firmada electrónicamente y presentada en el Registro electrónico de dicha administración,
    2. y si es una persona física, podrá optar por esa forma electrónica o por la presencial).

En este caso es una persona jurídica y no se hizo la comunicación telemáticamente; pero el Centro Directivo acepta la comunicación de conformidad con la normativa vigente en el año 2013 que es cuando se hizo el requerimiento: (art. 38.4 de la Ley 30/1992)

En cuanto a la posibilidad de que se hay podido producir una aceptación tácita de la hipoteca, la Dirección también rechaza el defecto ya que el art. 141 LH prevé imperativamente la forma en que ha de reflejarse la aceptación de la hipoteca unilateral: “nota marginal». Y el párrafo 2º del mismo artículo establece como premisa inevitable para poder instar la cancelación que «no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado». Por tanto, si no se ha practicado la nota marginal prevista en el párrafo primero después del citado plazo de dos meses, el hipotecante podrá cancelar la hipoteca en los términos previstos en dicho párrafo, con independencia de que en la realidad extrarregistral se haya producido la aceptación expresa o tácita de la hipoteca. (MN)

148.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: Cuando al pretender registrar un exceso de cabida e incorporar la representación gráfica el Registrador alega dudas de identidad de la finca, éstas tienen que estar motivadas.

Se pretende la incorporación de la representación gráfica de una finca y la consiguiente rectificación de la descripción.

El registrador se opone alegando dudas sobre la identidad de la finca ya que anteriormente ya se inscribió un exceso de cabida sobre la misma, pasando de 2 hectáreas a 9,24; ahora se pretende su rectificación con una superficie de 13781 m2.

La Dirección recoge su reiterada doctrina sobre los motivos en que puede basar sus dudas el registrador: pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas; o a que se encubran un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (arts 199 y 201 LH y RR de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras).

En este caso de este expediente la calificación se limita a poner de manifiesto la existencia de una previa rectificación superficial, invocando al efecto la aplicación analógica del último párrafo del apartado 3 del art 201 LH. Pero no se justifica en la nota de calificación ninguna de las circunstancias anteriormente señaladas y tampoco se identifican las fincas o titulares que eventualmente pudieran resultar perjudicados por la rectificación superficial pretendida. Por lo que se rechaza el defecto y se revoca la nota por falta de motivación.  (MN)

149.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 28 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 2, a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. 

Igual que la anterior #143 adjudicando la finca por el 40,85% del valor de tasación. (ACM)

150.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. (IES)

RESUMEN: Es presupuesto de aplicación de cualquier actuación para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.

Hechos: Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción, procedimiento del artículo 199LH.

CALIFICACIÓN: El registrador deniega la inscripción solicitada alegando dudas de identidad exponiendo una serie de circunstancias como son la procedencia de la finca por segregación y la presentación simultánea de otras rectificaciones superficiales de otras porciones segregadas de su misma matriz, todo ello unido a una enorme desproporción entre la superficie de la finca respecto a la de la representación gráfica aportada, de 2.500m2 a 21.397m”.

RECURSO: Se alega que las diferencias entre ambas descripciones obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro

DIRECCION GENERAL:  Confirma la calificación.

las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiendo doctrina consolidada, establecen:

La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, esto es, la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, encubre el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente

Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa respecto de la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso cuando la rectificación superficial excediera del 10% de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y los importantes requisitos, trámites y garantías prevenidos en dicho precepto legal justifican esta interpretación sobre su ámbito de aplicación.

Sin embargo, como se afirmó en la Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso, la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la realización de dichas actuaciones y deberá ser objeto de calificación por el registrador. Asimismo (Resolución de 5 de diciembre de 2018) aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos de inmatriculación, es presupuesto de aplicación de cualquier actuación para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.

Ello no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral. (IES)

151.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. (IES)

Igual que la anterior #150 (IES)

152.⇒DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD.

Resolución de 29 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 26, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adición de herencia, habiendo presentado con posterioridad títulos contradictorios.

Resumen: Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad.

En una casa en régimen de propiedad horizontal figuran tres locales inscritos a favor de una misma persona, L.R.R. En 2010, mediante una escritura de herencia se inscriben dos de ellos – los que están en el lado izquierdo del portal – a favor del ahora recurrente, por herencia de su madre (titular registral hasta entonces) y hermana. Ahora, el 23 de noviembre, se presenta escritura de adición de herencia por la que el mismo se adjudica el tercer local – el que está al lado derecho del portal – al haberse omitido en la inicial escritura. Y el 28 de noviembre una escritura de 1967 por la que, en ejecución de un contrato, L.R.R. elegía el local de la izquierda y el resto quedaba asignado a A.M.M.

Es decir, se presentan 2 títulos incompatibles relativos a la misma finca, por el orden distinto a su otorgamiento.

La Dirección, después de hacer un resumen del principio de prioridad consagrado en el art. 17 LH en el que se dispone con claridad meridiana que  “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.” Lo matiza diciendo que no es absoluto y que habrá de conciliarse con el principio de legalidad y con el de tracto sucesivo de manera que cuando se produce un conflicto entre dos documentos presentados sobre la misma finca debe determinarse la especie de conflicto que se produce: “Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el art 18 de la LH, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.” Entiende que el supuesto planteado la escritura de adición de herencia no puede inventariar un bien que la causante adjudicó en vida a otra persona en virtud de un título anterior, aunque se haya presentado después en el Registro, por ello no se trata de alterar el orden de presentación de los títulos, sino de que el segundo presentado hace inválido el primero.

Comentario: A mi juicio desacertadísima resolución que pone en cuestión uno de los principios básicos de la legislación hipotecaria cual es el principio de prioridad. ¿Qué pasaría si al mismo tiempo el heredero hipotecase la finca a favor de un tercero? ¿no es igual de invalida una venta si el vendedor ya hubiera enajenado la finca en un título anterior? Y si la adjudicación hereditaria ya estuviese inscrita en el momento de presentación del segundo título ¿la convertiría en valida? Creo que crea más incertidumbres que las que resuelve y poco ayuda a la seguridad jurídica, máxime cuando, hace menos de dos meses, la misma Dirección entendió que la revocación de un poder no se podía tener en cuenta en la calificación de un documento otorgado por el apoderado después de la revocación (R. 8 de febrero de 2019). (MN)

153.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 29 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gernika-Lumo, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo.

Se reitera en este mismo mes en las RR de 15 de marzo (#134) y de 4 abril 2019 (#161). (MN)

154.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 29 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación, dictados ambos en un procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)

Resumen: Para inscribir el decreto de adjudicación de la finca hipotecada en ejecución directa y las cancelaciones correspondientes, la demanda debe dirigirse contra el tercer poseedor de los bienes que tiene inscrito su título antes del inicio del procedimiento, desde que el acreedor conoce la inscripción de la adquisición.

Hechos: 1. Se debate si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y practicables las consiguientes cancelaciones ordenadas en el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas si en el procedimiento no se ha demandado a quienes, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirieron una participación la finca ejecutada e inscribieron su adquisición antes de iniciarse el procedimiento y de expedirse la preceptiva certificación de dominio y cargas.

Deben tenerse en cuenta los siguientes datos:

– La finca 12.776 constaba inscrita conforme a la inscripción 6.ª de 17 de agosto de 2005, a favor de los cónyuges don T. I. T. y doña D. G. T. en cuanto a dos terceras partes indivisas, y a favor de don I. T. T. en cuanto a la tercera parte restante.

– Con fecha 31 de agosto de 2005 se extiende inscripción 7.ª constitutiva de hipoteca a favor de «Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante» («Bancaja»).

–Con fecha 3 de diciembre de 2007 se inscribió la herencia por fallecimiento de don T. I. T., quedando inscritos cómo herederos del mismo su esposa, doña D. G. T., y sus tres hijos, doña I., doña I. y don I. T. T.

– Con fecha 28 de agosto de 2009 los herederos constituyen hipoteca a favor del mismo acreedor.

– El procedimiento de ejecución hipotecaria se inicia en el año 2013, extendiéndose con fecha el día 2 de diciembre de 2013 la nota marginal de expedición de certificación de cargas en la cual se hizo constar la existencia de los nuevos titulares.

– De los documentos presentados no se infiere que la titular registral de la finca haya sido demandada ni requerida debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ni consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma.

Registrador: Suspende la inscripción de un auto de adjudicación de finca en ejecución directa porque la demanda debe dirigirse contra todos los titulares de la finca.

Recurrente: El recurrente alega que en virtud del artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la demanda deberá dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecarlos, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de los bienes, y en la fecha de interposición de la demanda la parte ejecutante, «Bankia, S.A.», desconocía el fallecimiento de don T. I. T., ya que las nuevas titulares del inmueble doña I. y doña I. T. T., no le comunicaron la adquisición.

Resolución: Confirma el defecto.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, que, en aplicación del artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa a que se haya demandado y requerido de pago a terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas. […]

De los arts. 685 y 686 LEC resulta que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, disponiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.

Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales […] a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obstáculo registral.

Todo ello no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de legitimación, al que se refiere el artículo 38 de la Ley Hipotecaria […]

3 Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.

El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) […] para rechazar que fuera suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el título en el Registro de la Propiedad […]

Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina) no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, […]

[1] De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada y el registrador debe calificar que ha sido demandado y requerido de pago conforme al artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria.

[2] Diferente tratamiento habría de darse a un caso en el que la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento. En esa hipótesis resultaría de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo suficiente la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del mismo texto legal […] cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de calificación conforme al artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria.

Pero en el presente caso, la inscripción en favor del tercer poseedor se había practicado varios años antes de que se iniciara el procedimiento de ejecución hipotecaria y además con posterioridad a la inscripción registral 8.ª de herencia antes citada, aparece inscrita otra hipoteca a favor de la misma entidad acreedora, constituida en virtud de escritura autorizada el día 8 de julio de 2009, que motivó la inscripción 9.ª de la finca extendida el día 28 de agosto de 2009, fecha anterior al procedimiento de ejecución, en la que comparecen como titulares de la finca los herederos de don T. I. T., su esposa, doña D. G. T., y sus tres hijos, doña I., doña I. y don I. T. T., por lo que no se sostiene el desconocimiento alegado.

En consecuencia, la Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

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155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.

Resolución de 1 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pola de Siero a inscribir una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad. 

Resumen: El artículo 28.4 de la Ley de Suelo se aplica a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad, tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro como si consta declarada e inscrita en construcción.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad cuando ya se encuentra inscrita una obra nueva en construcción con arreglo a la licencia urbanística en su día concedida. Aunque las dos descripciones de la edificación son muy parecidas, existen, no obstante, algunas diferencias entre la descripción del asiento registral y la contenida en la escritura cuya inscripción se pretende. Esta última omite cualquier referencia a la citada obra nueva en construcción ya inscrita, configurándose la actual como una declaración «ex novo» por antigüedad.

Registrador: Suspende la inscripción aunque no niega que se pueda inscribir una obra nueva declarada por antigüedad por estar inscrita anteriormente otra en construcción, sino porque nada se dice sobre qué hacer con lo ya inscrito.

Notario: Recurre amparándose en la R. de 28 de junio de 2016, que permite la inscripción en un caso como el presente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 La Resolución confirma el criterio mantenido en la citada resolución de 28 de junio de 2016  diciendo que “… Es cierto, tal y como se recuerda en el escrito de recurso, que este centro directivo ha reconocido en reiteradas ocasiones que debe partirse de que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación…”.

2 Pero es que realmente la calificación no suspende la inscripción por tal motivo, sino que lo hace porque se trata de “… una escritura en la que se describe «ex novo» otra obra nueva muy parecida, pero con algunas modificaciones, y sin advertir cuál es la relación entre ambas operaciones, describiendo la parcela como si dicha obra nueva en construcción recogida en los asientos del Registro no existiera. Es preciso que la titular registral de la finca especifique si lo que quiere es cancelar esa inscripción previa y practicar «ex novo» la declaración de obra nueva, o, por el contrario, rectificar la declaración de obra inicial y hacer constar que ha sido terminada con la antigüedad que resulta de la documentación incorporada al título”.

Comentario: Baste como comentario el siguiente párrafo de la Resolución:

 “…  El principio de legitimación registral (artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria) implica que se presuma la exactitud de todos los asientos del Registro en tanto no se declare otra cosa por los tribunales. Naturalmente, el titular registral de la finca podrá rectificar el Registro (artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), pero identificando con claridad el alcance de dicha rectificación para que el Registrador pueda realizar los asientos procedentes. Es obligación del Registrador practicar, a falta de indicación en contrario del presentante, los asientos que resulten necesarios para reflejar tabularmente todas las operaciones recogidas en el título. Pero son las partes otorgantes del título las que han de precisar hasta qué punto deben ser modificados los asientos registrales precedentes, sobre todo cuando, como ocurre en el caso objeto de este expediente, no cabe aplicar de forma automática el mecanismo de la cancelación de una inscripción por la inscripción de la transferencia del derecho inscrito (artículo 76 de la Ley Hipotecaria). (JAR)

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156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA

Resolución de 1 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la inscripción de un documento mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Resumen: A los efectos de entender cumplidos los requisitos para el levantamiento del cierre registral en el impuestos de la plusvalía municipal habrá de estarse a la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, que son los competentes para regular dicho impuesto.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de bienes por herencia a favor de heredera única, que presenta instancia privada para ello junto con copia de un escrito dirigido al Ayuntamiento de Madrid-Agencia Tributaria solicitando la exención del pago del Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Consta la entrada del escrito en la oficina de Registro de Economía y Hacienda del Ayuntamiento de Madrid.

Registradora: Suspende la inscripción porque «no se ha acreditado la autoliquidación o declaración del Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

Recurrente: Se opone por entender que ha cumplido con las exigencias y formas previstas por la legislación aplicable

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Conforme al artículo 254 LH, es doctrina consolidada (R. de 27 de noviembre de 2017) que para poder practicar en el Registro de la Propiedad la inscripción correspondiente de cualquier documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana deberá acreditarse previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del T.R. Ley de Haciendas Locales.

2 Partiendo de la premisa anterior debe tenerse en cuenta sin embargo, que esta figura impositiva resulta de exacción voluntaria a juicio de la entidad local (Art. 110.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales), por lo que serán los Ayuntamientos quienes reglamentariamente determinarán la existencia y las circunstancias –subjetivas y objetivas– determinantes del impuesto en cuestión.

3 Dado que el Ayuntamiento de Madrid, no obstante haber establecido como obligatorio el sistema de autoliquidación, permite presentar declaración ante la Administración Tributaria Municipal cuando el sujeto pasivo considere que la transmisión deba declararse exenta, prescrita o no sujeta (artículo 26 de la Ordenanza), en el supuesto planteado la heredera ha cumplido con lo dispuesto en la Ordenanza aplicable, siendo suficiente la documentación presentada para  levantar el cierre registral conforme a la norma prevista en el apartado b) del artículo 33 de la Ordenanza de Madrid reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (JAR)

En el Informe de este mes interesa ver la resolución 126 y el comentario de Alfonso de la Fuente

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157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.

Resolución de 3 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3 a atender la solicitud, reflejada en un acta notarial, de rectificar determinado asiento de dominio, o bien el contenido de una certificación registral que daba traslado del mismo. (CB)

Resumen: En una donación pura y simple de un inmueble adquirido para su destino a culto la DGRN considera que no hay modo, pero que debe aclararse por el registrador el asiento técnicamente defectuoso en ese sentido y que procede certificar de la finca eliminando toda referencia a la sujeción a modo de la donación.

Hechos: 1. Para la resolución de este recurso son relevantes los siguientes hechos:

a) En la inscripción 1.ª (de 6-2-81) de la finca 4.968 […] don F. R. R. D. «(…) hace donación de la misma a la Comunidad del (…), quien acepta […] [el derecho a la protección de datos es de las personas físicas, no de las jurídicas, por lo que no se entiende la consignación parcial del nombre del donatario] (…)». Y, después de reseñar dos servidumbres que se constituyen, se añade que «los bienes objeto de la donación, se adquieren con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente las propias del Monasterio En su virtud, inscribo esta nueva finca, a favor de la “Comunidad del (…)”, a título de donación».

En certificación suscrita por el registrador el día 5 de noviembre de 2018, en el apartado «Cargas, limitaciones y advertencias», se indica lo siguiente: «La finca […] 4968 […] fue donada por don F. R. R. D. a la Comunidad (…) con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente las propias del Monasterio adquirente».

b) En la escritura […] de 21 de diciembre 1977 […] que motiva la inscripción de dominio a título de donación, consta lo siguiente: «Cláusulas: Primera.–Don F. R. R. D., hace a la Comunidad del (…), donación pura y simple inter vivos, del pleno dominio de la finca descrita en el antecedente IV (…) Petición fiscal.–Dado que los bienes objeto de la presente donación se adquieren con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente las propias del Monasterio, solicita del (…) la pertinente exención del pago del citado Impuesto al amparo de lo previsto (…)». En la misma escritura se incorpora un documento referido a la aprobación por parte del Arzobispado de Barcelona de la citada donación, en los siguientes términos: «(…) venimos en aprobar y aprobamos la proyectada cesión gratuita de una porción de terreno (…), a favor del Monasterio (…), con destino a las finalidades de culto y religiosas en general y, muy particularmente, a las propias del citado Monasterio cesionario, al que autorizamos tan ampliamente como menester sea en derecho, a fin de que […] pueda otorgar la pertinente escritura en la que acepte la expresada donación a los indicados fines (…) conducente a su definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente a nombre de la Entidad religiosa adquirente, a la que encargamos gestionar la obtención de los beneficios fiscales pertinentes al amparo de la legislación vigente (…)».

c) El título cuya calificación es objeto de este recurso es un acta notarial autorizada el 4 de diciembre de 2018 en la que la donataria manifiesta que «(…) Como de la escritura de donación resulta, la donación fue pura y simple y la frase transcrita por el Registrador que dice así «con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente del Monasterio adquirente» es una mera manifestación fiscal y unilateral hecha por el Monasterio donatario que no merece ser incluida ni como carga, ni como limitación, ni como advertencia. En suma se trata de un error –material o de concepto– que debe ser rectificado en la forma prevista en la Ley Hipotecaria […] Y solicita, primero, que rectifique el error padecido en dicha inscripción con el objeto de dejar constancia de que la referida donación fue una donación pura y simple, sin ninguna carga ni limitación; segundo, que, si el registrador estimase que no procede la rectificación en los términos solicitados «emita certificado por el que se aclare y reconozca que la mencionada unilateral manifestación fiscal de la parte que fue donataria, que no del donante, no es carga ni limitación alguna del dominio del actual Monasterio titular que le impida disponer del pleno dominio de la finca libre de cargas, gravámenes o limitaciones, pues su inclusión en la certificación registral que se ha testimoniado en esta acta ha impedido la enajenación proyectada» […]

Registrador: El registrador denegó la rectificación de la inscripción 1.ª de la finca 4.968 «y, por tanto, la cancelación de la carga impuesta por D. F. R. R. D. al formalizarse la donación de aquélla a la Comunidad del (…) en escritura autorizada en fecha 21 de diciembre de 1977 (…), al considerar que el asiento fue correctamente extendido […] La cancelación de la carga modal exigirá que se acredite bien el consentimiento del donante, o de sus herederos, bien la oportuna resolución judicial firme […] Asimismo, denegó «la extensión de la certificación en los términos solicitados, es decir, reconociendo que el destino dado a la donación no constituye una carga ni limitación alguna del dominio […]

Recurrente: Los recurrentes alegan […] que la frase controvertida que en la inscripción figura fue una simple manifestación fiscal unilateral del monasterio donatario, que no merece ser calificada ni de carga, ni de limitación y ni siquiera ser mencionada como una advertencia, porque si no se expresaba en la escritura no podía constar en el asiento de inscripción; y el registrador en su calificación va más allá de lo que en el asiento de inscripción figura y afirma algo que el Registro no publica [luego en el Registro no hay modo], pues se inscribió la donación como una donación sin condición alguna y sin ninguna limitación del derecho del donatario adquirente. Por ello, y al haberse expedido una certificación dando noticia de una carga modal, solicitaba se emitiese certificación por la que se reconociese que la unilateral manifestación fiscal de la parte donataria no es carga, gravamen o limitación que le impida al donatario disponer de la finca, pues su inclusión en la certificación había impedido la enajenación proyectada […]

Resolución: La DGRN revoca la nota y ordena expedir la certificación eliminando el modo.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 En la donación con carga o modo, junto al ánimo de liberalidad que califica toda donación, existe una determinación accesoria de la voluntad del donante que pretende limitar la disposición que se realiza en favor del donatario con el propósito de obtener una determinada finalidad. Pero esa carga la impone el disponente o donante y de ella es lógica consecuencia la facultad revocatoria que la ley reconoce a aquél […]

3 En la escritura de donación a la que se refiere el presente recurso existe una inequívoca declaración de voluntad por parte del disponente (que es quien ha de imponer, por la propia esencia de la figura, el modo o carga), al expresar que «hace a la Comunidad del (…), donación pura y simple inter vivos, del pleno dominio de la finca descrita (…)». Y si hay algo contrapuesto en el mundo jurídico a una donación modal o con carga es una donación pura y simple; algo que no requiere mayor explicación […] Cuando el donante dona con una carga o modo «se dona para…», mientras que en el presente caso se donó pura y simplemente.

Al tratarse de una donación pura y simple, por no haber impuesto el donante (único que puede hacerlo) carga alguna, el asiento transcrito no es lo técnicamente preciso que procedía a la vista del contenido de la donación otorgada, conforme al art. 51 RH, reglas sexta y séptima […]

Como primera conclusión, si en el asiento, aun omitiendo la expresión «pura y simplemente», no se transcribió la carga impuesta es que la misma no existió […]

5 Sentado por tanto que lo que se formalizó en su día es una donación pura y simple y no una donación modal, debe entenderse racionalmente que eso es lo que refleja –aunque no con la deseable precisión– el asiento de inscripción, pues la legislación hipotecaria vigente en el momento de la inscripción exigía copiar en el mismo «literalmente las condiciones suspensivas, rescisorias, resolutorias y revocatorias establecidas en aquél» y esto no se hizo.

Ciertamente, el asiento no fue correctamente extendido […]

Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones […] la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente (como acontece en el presente caso), independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

6 En el caso al que se refiere este recurso no se trata de un verdadero error de concepto que, por lo demás, sería factible y obligado rectificarlo según lo antes expuesto; sino que se trata más bien de un supuesto de mera aclaración o extensión correcta de un asiento, ya practicado, mediante el simple cotejo con el documento que le sirvió de base, por lo que en puridad no cabría plantear la posible aplicación del artículo 218 de la Ley Hipotecaria, pues lo que procede es confrontar el asiento con el título y extender aquél correctamente si así es solicitado (algo que en este caso ha tenido lugar), conforme al actualmente vigente artículo 51, reglas sexta y séptima, del Reglamento Hipotecario. Existe un interés legítimo en la solicitud que merece todo amparo [¿judicial?] […] toda vez que como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo […] «(…) en nuestro Ordenamiento Jurídico, las restricciones singulares del contenido ordinario del derecho de propiedad precisan de un acto especial de establecimiento, no se presumen, son de interpretación estricta y deben ser recogidas de forma especial en el asiento –en concreto en el acta de inscripción– para ser eficaces frente a terceros». Y en el presente caso no hay carga alguna que consignar en el asiento de inscripción.

7 Por lo ya expuesto, y a la vista tanto de la escritura de donación como del asiento practicado en su día (que puede y debe ser aclarado en aras de la necesaria precisión de los asientos registrales), es también absolutamente procedente la segunda petición […] esto es «que emita certificación por la que se reconozca la unilateral manifestación fiscal de la parte donataria no es carga, gravamen o limitación». Y es que, aun imprecisamente, el Registro no publica en modo alguno tal gravamen o limitación del dominio, dado que se está, por las razones apuntadas, ante una donación pura y simple, y es lo que debe ser reflejado en la certificación omitiendo toda alusión que pueda inducir a apreciar una donación modal que no existe […]

Por lo demás, el artículo 228 de la Ley Hipotecaria determina que si el registrador se niega a la manifestación de los libros del Registro o a expedir certificación de lo que en ellos conste, el interesado podrá recurrir la decisión de éste ante esta Dirección General […] En el presente no existe, en puridad, una negativa a la publicidad, pero cabe aplicar analógicamente tales previsiones (que legitimarían por tanto la solicitud de los recurrentes), por lo que procede ordenar al registrador que la certificación expedida elimine toda referencia al pretendido carácter modal de la donación.

la Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

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158. () SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN

Resolución de 3 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia en la que se declara la adquisición de dominio por prescripción de una finca.

Resumen: Solo pueden inscribirse las sentencias recaídas en procedimiento dirigido contra el titular registral, y siempre que hay transcurrido el plazo de la acción de rescisión del rebelde.

En una sentencia declarando el dominio por prescripción del demandante, se oponen por el registrador 3 defectos, confirmados todos ellos por la Dirección General:

  • El procedimiento debe dirigirse contra el titular registral, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo consagrado en el art. 20 LH
  • Cuando la sentencia ha sido dictada en rebeldía, no basta que se a firme, sino que han debido transcurrir los plazos para el recurso de rescisión concedido al rebelde (art. 502 LEC) sin que haya sido ejercitado, cuya declaración compete al órgano jurisdiccional.
  • Ha de costar el estado civil del demandante (art. 51. 9 RH)

(MN)

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160.* ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICADO TÉCNICO. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 4 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir un acta de finalización de obra y protocolización de libro de edificio.

Resumen: La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no puede hacerse en el Informe, porque ello provoca indefensión al recurrente.

Hechos: En una Acta de Declaración de Obra Nueva Terminada el técnico certifica que “..la edificación reseñada ha quedado terminada de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa,..”.

La registradora suspende la inscripción porque «no se cumplen los requisitos establecidos en la Ley en la certificación expedida por el arquitecto». Y en su informe especifica que lo que debería reflejarse en el certificado «es que la obra se ha terminado con arreglo al proyecto para el que se concedió licencia (…)».

La notaria autorizante recurre argumentando que se ha cumplido íntegramente la legislación aplicable y que, a su juicio, la calificación impugnada carece de motivación jurídica alguna.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina: La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no producirse posteriormente en el Informe, pues ello provoca indefensión al recurrente .

En el presente caso califica de rigorista e infundada la calificación pues le resulta evidente que el certificado del técnico cumple todos los requisitos de la legislación vigente y respeta el espíritu y la letra de la legislación aplicable.

A mayor abundamiento, se testimonia en la misma acta la licencia de primera ocupación, lo que acredita también la terminación de la obra. (AFS)

161.() ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 4 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Molina de Segura n.º 2, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo.

Se reitera en este mismo mes en las RR de 15 (#134) y 29 (#153) de marzo de 2019. (JCC)

162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

Resolución de 5 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Valencia de Alcántara-Alcántara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: No hay partición por el testador y mera norma particional cuando en el testamento se omite el inventario y el avalúo del caudal partible. Habiendo legitimarios se imposibilita, además, el cálculo de la legitima global y de las legítimas individuales, por lo que éstos han de concurrir en la partición junto a los herederos.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de partición otorgada por cuatro de los cinco herederos, hijos de la causante, que había otorgado testamento instituyendo herederos a los cuatro hijos otorgantes de la escritura y ordenado a favor de la hija no otorgante  un legado de la legítima estricta con asignación de bien concreto para su pago. En el testamento se nombraba un contador partidor que no interviene.

Registradora: No inscribe porque se trata de una partición efectuada por herederos, no por el testador ni contador-partidor. Por ello debe concurrir también la legitimaria a la formación del inventario, avalúo y cálculo de la legítima.

Notario: Entiende que se trata de una partición realizada por la testadora.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Se trata de una cuestión que ha sido tratada en numerosas (y recientes) resoluciones citadas en los Vistos. La cuestión se centra en dirimir si estamos ante una partición hecha por el testador o realizada por los herederos.

La Resolución llega a la conclusión de que NO hay partición hecha por la testadora en base a las siguientes consideraciones:

1 En el testamento no hay avalúo de los bienes ni se hace la adjudicación definitiva, sino que se marcan unas pautas para adjudicar en pago de la legítima estricta.

2 Se ordena un legado de cuota legitimaria asignándose una cosa para el pago de la misma. La determinación de la cuota legitimaria exige un avalúo de todo el caudal hereditario.

3  Por tanto, NO nos encontramos ante una auténtica partición del testador, por lo que debemos concluir en que las menciones que se hacen en el testamento son unas normas de partición.

4 Siendo unas «normas de la partición» no se produce ninguno de los efectos dichos antes para la partición del testador, y, por consiguiente, las operaciones de partición no son complementarias sino las propias de la partición hecha por los herederos conforme los términos del artículo 1058 del Código Civil.

Conclusión: En consecuencia, siendo necesaria la realización de inventario y avalúo a los efectos de determinar su cuota en el haber líquido del caudal relicto, debe intervenir en la partición la heredera forzosa en su calidad de legitimaria.

Comentario: La diferencia entre partición del testador y normas particionales es esencial porque, en el primer caso, se aplica el artículo 1056 CC y se “pasará por ella en cuanto no perjudique la legítima de los herederos forzosos”, quienes podrán ejercitar las acciones procedentes en defensa de su legítima si la consideran perjudicada.

 Sin embargo, tratándose de partición realizada por los herederos, se aplicará el artículo 1058 CC, caso en el que todos los herederos distribuirán la herencia “de la manera que tengan por conveniente”, incluso apartándose de las disposiciones testamentarias. Sin embargo, la omisión de uno de los herederos dará lugar a la rescisión (cuando no a la nulidad de la partición) si dicha preterición fue consciente y hasta con mala fe o dolo (art. 1080 CC).

Es cierto que puede haber verdadera partición aunque la realizada se deba complementar en aspectos no sustanciales. Sin embargo, lo omitido no debe ser de tal entidad que desnaturalice el concepto legal de partición, lo que ocurre cuando ni siquiera hay una valoración de los bienes y un inventario de los mismos. (JAR)

163.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD

Resolución de 5 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Alicante n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Resumen: Se formaliza una escritura de herencia, de la que resulta lo siguiente: fallece un primer causante, dejando viuda A y cuatro hijos. Tras él, ha fallecido uno de estos hijos (transmitente), sin aceptar ni repudiar la herencia del padre (art. 1006 c.c.), y que deja, a su vez, viuda B y tres hijos (transmisarios).  En la escritura de herencia comparecen los tres hijos y los tres nietos, hijos del hijo fallecido, asi como la viuda del primer causante (A), a quien se adjudica el usufructo vitalicio de toda la herencia, pero no interviene la viuda del transmitente (B), estimándose que, su usufructo legitimario tiene valor “cero”, tras adjudicar a la viuda A, el usufructo universal. La DG ratifica la moderna doctrina del derecho de transmisión, manifestando que, en estos supuestos, existe una sola herencia y además hace constar, que es posible un “usufructo sobre la nuda propiedad” a favor de la viuda (B) del transmitente, la cual debería haber concurrido a la partición de herencia del primer causante.

Hechos: Se formaliza una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren estos hechos:

1.- Fallece un primer causante (abuelo), dejando, a su fallecimiento, cuatro hijos y su viuda A, y habiendo otorgado aquel un testamento, en el que lega a su esposa (A) el usufructo universal de su herencia e instituye herederos, por partes iguales, a sus cuatro hijos.

2.- Uno de estos hijos (transmitente) fallece a continuación de su padre, sin aceptar ni renunciar su herencia (art 1006 c.c.), y deja, a su vez, viuda B y tres hijos (transmisarios), nietos, por tanto, del primer causante.

3.- Se formaliza la escritura de la herencia de dicho primer causante o abuelo, en la que comparecen todos los interesados, a excepción de la viuda (B) del transmitente, o sea que se personan:  la viuda de dicho primer causante (A), a la que se adjudica el usufructo universal; los tres hijos de aquel, que le han sobrevivido, y los tres nietos (hijos del hijo fallecido después), pero no interviene la viuda de éste último (B), en base a que se entiende que, estando atribuido el usufructo vitalicio de toda la herencia a la viuda del primer causante (A), ésta agota la totalidad de tal usufructo, sin que la viuda (B) del hijo fallecido (transmitente), pueda recibir nada por su cuota usufructuaria, al  tratarse de un “usufructo sobre una nuda propiedad” y tener un valor económico  de “cero”.

Registrador: El registrador califica la escritura de herencia negativamente, señalando como defecto, la falta de intervención de la viuda del transmitente o sea de B, quien debería haber comparecido en la escritura de herencia del primer causante (A), a efecto de participar, como el resto de intervinientes, en la fijación del inventario de la herencia de aquel y en la valoración de los bienes hereditarios del abuelo, debiendo de haberse determinado la “cuantía de sus derechos” en la herencia de éste, y siendo, por tanto preciso que, en la herencia del primer causante, hubieran intervenido, no sólo los tres hijos del primer causante y su viuda A, sino también los tres hijos del transmitente, y, necesariamente, además, su viuda B, quien debía haberse adjudicado unos “derechos legitimarios” (cuota usufructuaria) los cuales tenían un valor económico y siendo además tal usufructo inscribible en el Registro de la Propiedad (RS 12 septiembre 2001).

Notario: El notario autorizante de la escritura de herencia, recurre la calificación anterior entendiendo que, si bien ese usufructo legitimario de la viuda del transmitente, existe y podría evaluarse, ahora tiene un valor de “cero” y lo sigue siendo “cero” tras la herencia de primer causante y del transmitente, ya que el usufructo vitalicio que pudiera corresponderle a la viuda del transmitente, se encuentra absorbido íntegramente por el usufructo universal atribuido a la viuda del primer causante (A).            

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

En un primer punto, trata de dar una salida definitiva a la concepción del derecho de transmisión (art 1006), al estimar que, en la configuración de este derecho, no existen dos transmisiones sino solo una, y hace constar:

Que si bien, históricamente, se ha debatido sobre la existencia, en este supuesto, de una o varias delaciones hereditarias, al fallecer el transmitente, con posterioridad al primer causante, entiende que son los transmisarios quienes llevan a cabo la aceptación o repudiación de la herencia del primer causante. Asi lo han tratado diversas RRSS (entre ellas, las más recientes de fecha 5 julio 2018, RS 28 septiembre 2018, y otra de igual fecha 28/09/2018). También históricamente, la jurisprudencia del TS, ha debatido sobre la existencia de una o varias delaciones, siendo la STS 11 septiembre 2013 -comentario-, la que ha zanjado la discusión, estableciendo que, en el curso de la herencia, no existe una nueva delación o fraccionamiento del ius delationis en el curso de la herencia, sino que, subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, este derecho, pasa al heredero transmisario.

Dice asi esta sentencia: “ No hay una doble transmisión o sucesión en el ius delationis,  sino un mero efecto transmisivo del derecho o poder de configuración jca, como presupuesto para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia, que ostentan ex lege los herederos transmisarios, de forma que, aceptando la herencia del heredero transmitente y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.”  

 Esta misma tesis la ha sostenido la DG en distintas RRSS, las últimas 5 julio 2018 y 28 septiembre 2018, ya referidas, donde se expresa que “los transmisarios suceden el primer causante de manera directa y no mediante doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Sin embargo, la determinación de quienes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, se determina por la sucesión del transmitente, y no por la sucesión del primer causante”.

En el presente supuesto hay que subrayar que confluye como interesada en la herencia una legitimaria (B) esposa del transmitente, con derecho a una cuota legitimaria consistente en una cuota legal usufructuaria respecto de uno de los hijos del primer causante, que ha fallecido con posterioridad al mismo.

En definitiva (reitera), existe una única sucesión (la del abuelo o primer causante) en la que deben intervenir – a efecto de aceptar o repudiar la herencia- los hijos supervivientes del primer causante (abuelo) designados como herederos por éste, asi como los herederos del hijo que sobrevivió, pero no pudo pronunciarse sobre la adquisición de la cualidad de herederos, ya que éstos son titulares de un ius delationis. La intervención de unos y otros (herederos del primer causante y del transmitente) es válida y eficaz.

Conforme a las RRSS citadas y sentencia del TS 11 septiembre 2013, el ius delationis, no se fragmenta en dos sucesiones, sino que, aceptada la herencia del primer causante por el transmisario, éste pasa a formar parte de la comunidad hereditaria, por lo que cualquier operación relativa a la partición de la herencia a la que estuviera llamado el transmitente, debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión del primer causante y entre ellos deben concurrir los legitimarios de dicho transmitente, incluida su viuda.

En el presente supuesto, en que existe una única sucesión (la del abuelo o primer causante), deben intervenir a efecto de aceptar o repudiar su herencia, tanto los herederos suyos designados en su testamento, como los herederos del hijo (transmitente) que, habiendo sobrevivido, no pudo pronunciarse sobre la adquisición de la cualidad de heredero. Por ello es necesaria la intervención de los herederos de ambos causantes (abuelo y padre).

En definitiva, los herederos transmisarios suceden directamente al primer causante de la herencia y, en otra sucesión distinta, al heredero transmitente fallecido, y ello porque los bienes del primer causante transitan directamente desde su patrimonio al de los transmisarios. Y es que el ius delationis del primer causante corresponde a los hijos que sobreviven y por disposición del transmitente a los nietos que comparecen, o sea a los herederos directos y a los herederos del fallecido posteriormente.

En definitiva, el ius delationis no se fragmenta en dos sucesiones, sino que la operación de partición de herencia, a que estuviera llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión y por tanto, en la partición de la herencia del primer causante debe intervenir el legitimario del transmitente. Desde que el transmitente muere, se defiere la legítima, que no puede ser menoscabada.

Pese a que, para el recurrente, el usufructo de la viuda del transmitente tiene valor “cero” o está vacío de contenido, hay que decir que, si bien la viuda del primer causante tiene un usufructo universal en su herencia, la viuda del segundo causante está pendiente de este usufructo mientras viva la viuda del primero. Se trata de un usufructo sucesivo (admitido por el art 469 c.c.) y a que se refirió la RS 24 noviembre 2004. El usufructo adjudicado es sucesivo y nace cuando se extinga el anterior, o sea se trata de un usufructo sobre la nuda propiedad que no tiene contenido pleno actual, pero permanece latente o expectante, mientras viva la actual usufructuaria. Este usufructo expectante (RS 21 diciembre 2011) ha sido reconocida por la DG, y se convertirá en usufructo pleno, una vez se extinga el usufructo vigente, convirtiéndose en usufructo pleno, sucesivo, perfecto, cuya inscribibilidad no ofrece duda, ya que lo contrario, supondría demorar la inscripción del usufructo, hasta el momento en que se produzca la consolidación, por extinción del primer usufructo. Por tanto, es admisible la validez y el contenido económico del derecho expectante de usufructo de B.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral (JLN)

COMENTARIO: Recojo el argumento relativo a un caso similar, recogido en NyR, en relación con la indicada RS de 12 septiembre de 2001, que dice: “En una partición de herencia, se adjudica una finca, en usufructo, al cónyuge viudo y en nuda propiedad, por mitad y proindiviso, a los dos hijos. En el mismo acto, uno de los hijos, dueño de la mitad de la nuda propiedad, la vende al otro, reservándose el usufructo sucesivo que, de la misma le corresponde, para cuando fallezca el actual usufructuario. La registradora inscribe la adjudicación hereditaria y la venta, denegando la inscripción de la reserva del usufructo que hace en ésta, por estar inscrito dicho dcho. a favor de persona distinta. La DG revoca la nota porque, lo que se reserva el nudo propietario, al vender la nuda propiedad de su mitad, es el usufructo que le corresponderá al consolidarse con aquella, el pleno dominio de la finca, y no el que tiene la titular actual del usufructo, estableciéndose en consecuencia, un usufructo sucesivo, admitido por el código civil.  El registrador argumentó que se tenía que haber sujetado la reserva a la condición suspensiva de que se consolidase a favor del nudo propietario vendedor, la adquisición futura del goce de la cosa (JFME).”

164.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 5 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Igual que la anterior #143 NO cabe adjudicar la finca, sea o no vivienda habitual, por debajo del 50% del valor de tasación. (MN)

La sentencia firme de la Audiencia Provincial de Castellón de 3 de abril de 2023 (cuyo fallo publica el BOE de 17-7-2023) revoca esta resolución (JCC)

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165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL

Resolución de 10 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: En el caso de representación por tutor con autorización judicial para una venta no es necesario acompañar testimonio del Auto Judicial si el notario ha reseñado de forma suficiente y rigurosa el contenido del Auto (por ejemplo identificando el procedimiento y transcribiendo o testimoniando en relación la parte dispositiva).

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que uno de los vendedores está sujeto a tutela y representado por un tutor con autorización judicial para la venta directa. El notario reseña los datos de la incapacitación, del nombramiento del tutor y del Auto judicial (en realidad dos, pues hay un segundo auto complementario del primero) transcribiendo la parte dispositiva y emite un juicio de suficiencia de la representación.

El registrador, en una muy escueta nota de calificación, suspende la inscripción exigiendo que se aporte testimonio judicial completo de dicho Auto.

El notario autorizante recurre y alega la insuficiente motivación de la nota de calificación haciendo hincapié en que el destinatario de la calificación no es sólo el notario sino el interesado en la inscripción que por su falta de conocimientos jurídicos necesita conocer detalladamente la fundamentación de la calificación; y en cuanto al fondo del asunto, que ha emitido un juicio de suficiencia con todos los requisitos exigibles pues se ha identificado debidamente dicho documento judicial.

La DGRN revoca la calificación

Doctrina: Aunque reconoce la insuficiente motivación de la calificación y que el informe registral posterior al recurso no es el lugar adecuado para fundamentarla, sin embargo admite el recurso y entra en el fondo del asunto dando prioridad al principio “pro actione” a favor de la acción del recurso.

En cuanto al fondo del asunto, declara que no es una cuestión estricta de representación y juicio de suficiencia. Sin embargo aplica la jurisprudencia consolidada del TS, que en sus Sentencias de 20 de noviembre de 2018, citada por el recurrente, y 22 de noviembre de 2018, en virtud de las cuales el registrador tiene que revisar que 1) el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas y del complemento de las mismas de requerirse alguna autorización o habilitación adicional (la cual habrá de reseñarse de forma suficiente y rigurosa); y 2) que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso, y sólo eso, pueda ser objeto de calificación.

COMENTARIO: Aunque la DGRN parte de que no es estrictamente una cuestión relativa al juicio de suficiencia notarial de la representación, lo cierto es que sí lo es pues la autorización judicial previa a la venta es uno de los elementos integrantes de la representación ejercida por el tutor que conforman el juicio notarial, y por ello aplica la doctrina del TS contenida en esas dos sentencias, que están referidas al juicio notarial de suficiencia de la representación y a la calificación registral de dicho juicio, no al ámbito de calificación de los documentos judiciales.

En el presente caso, el notario autorizante no se limitó a testimoniar en relación el Auto que contiene la autorización, sino que transcribió literalmente la parte dispositiva de dicha resolución judicial y emitió el juicio de suficiencia, por lo que  carece de sentido legal y práctico exigir un trámite adicional de aportación del testimonio completo de dicho documento judicial, que nada nuevo va a añadir a lo expresado en el documento notarial, con la dilación y molestias que ello supone para el interesado. (AFS)

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166.** INSTANCIA SOLICITANDO PARALIZAR LAS INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 10 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilagarcía, por la que se deniega la presentación de un documento privado.

Resumen: No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso  gubernativo contra la negativa al asiento de presentación.

Tiene entrada en el registro una instancia en la que se solicita la paralización de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada de una finca, tras la comunicación efectuada por el Registro expresiva de que la misma ha quedado inscrita en virtud de escritura de agrupación, conforme a lo previsto en el art 9.b) LH.

La registradora se opone a practicar el asiento de presentación por ser un documento privado y porque tratándose de un supuesto de notificación a posteriori a los colindantes de una finca cuya representación gráfica georreferenciada ha quedado inscrita en virtud de uno de los supuestos de inscripción obligatoria regulados en el art 9 LH, no cabe la rectificación de la inscripción, que queda bajo la salvaguardia de los tribunales y exigirá bien el consentimiento del titular registral o bien la oportuna resolución judicial.

La Dirección analiza como objeto del recurso únicamente si procede o no la práctica del asiento de presentación.

En primer lugar considera que pese a haber desaparecido el recurso de queja frente a la negativa a practicar el asiento de presentación (Ley 24/2005 que dejó sin contenido el artículo 329 LH), el propio Centro ha considerado que esa negativa es una calificación más y frente a ella cabe recurso gubernativo.

Respecto al supuesto concreto, si era o no procedente extender asiento de presentación, confirma el criterio de la registradora: El art. 420.1 RH, en consonancia con el art 3 LH, ordena no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. La doctrina de la propia Dirección es que sólo cabe denegar la presentación cuando el documento sea indudablemente de imposible acceso al Registro (art. 420.3 RH, que prohíbe extender asiento de presentación de «los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna»). Sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.  Pero es lo que ocurre en el supuesto del recurso: el recurrente pretende la paralización de una inscripción ya practicada por pretender que es inexacta, y es principio básico de nuestro ordenamiento hipotecario que los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no que se declare su inexactitud. Este  principio se recoge en el art 40.d) LH referido a las inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley: en todas éstas, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. (MN)

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167.* EXPEDIENTE NOTARIAL PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN AL NO EXISTIR RUPTURA DE TRACTO

Resolución de 10 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se deniega la expedición de certificación en expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido

Resumen: Es correcta la denegación de la expedición de la certificación. No existe tracto interrumpido cuando el promotor adquiere directamente del titular registral.

Supuesto: Se plantean dos cuestiones:

a) Si en un expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido el registrador puede denegar la expedición de la certificación por entender que no se ha producido interrupción del tracto, o si por el contrario no es ese el momento adecuado para calificar esa circunstancia sino que lo sería el momento de presentar a inscripción el acta ya finalizada accediendo a la pretensión del solicitante.

b) Si es procedente el expediente para la reanudación del tracto interrumpido por revestir una extraordinaria dificultad la obtención de la titulación ordinaria para la inscripción, como se ha establecido para determinados supuestos concretos por algunas R. DGRN

La DGRN, que comienza reiterando que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma, por lo que no es posible tomar en consideración las diligencias del acta que no pudieron ser tenidas en cuenta en el momento de la calificación, confirma la calificación registral:

a) En relación con la primera cuestión, las solicitudes de expedición de publicidad formal también son objeto de previa calificación por el registrador, y en el caso concreto de la expedición de certificación como trámite del art. 203 LH (al que remite el art. 208 LH al regular el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido), en los casos en los que el registrador aprecie defectos que sean obstáculo para la tramitación del expediente, lo procedente es denegar su expedición emitiendo la preceptiva calificación negativa, que, en su caso, puede acompañarse de las certificaciones de las fincas que procedan, según resulta de la regla tercera del citado art. 203. Por lo tanto, en caso de que el registrador aprecie defectos que impidan la tramitación del expediente para la reanudación del tracto, como ha sucedido en este caso, el momento procedimental adecuado para calificar dichos defectos es precisamente el señalado por la registradora, aquel en que le solicitan la expedición de certificación a efectos de tramitar dicho expediente. Lo contrario supondría la continuación de un expediente que ya se sabe que la registradora entiende que no se podrá inscribir, aunque el notario finalice accediendo a la pretensión del solicitante, lo cual se traduciría en trámites, costes y tiempo que es posible ahorrar.

b) En cuanto al fondo de la cuestión, en la nueva regulación legal, además de que la competencia para la tramitación del expediente ahora se encomienda al notario y no al juez, y se procede a regularlo de manera novedosa, se contiene una previsión legal expresa acerca de cuándo existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su reanudación por la vía del expediente notarial regulado en dicho artículo. Así, el art.  208-1 LH establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada» lo que viene a consagrar legalmente la doctrina que sobre este particular ha venido manteniendo este Centro Directivo.

En el presente caso, el promotor ha adquirido, según manifiesta, directamente de los titulares registrales, que es precisamente el caso en que se excluye la propia existencia de interrupción de tracto.

Es cierto que R. 24 de Marzo de 2015 admite que la extraordinaria dificultad para obtener la documentación permita acudir al expediente para la reanudación del tracto, pero no si como en el presente caso, el promotor del expediente ha adquirido su derecho del titular registral. (JCC)

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168.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO. DIFERENCIA DE LINDEROS

Resolución de 10 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: la posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción: la identidad sólo se exige en la inmatriculación.

Se pretende la incorporación al registro de una base grafica catastral de una finca mediante la tramitación del expediente regulado en el art. 199 LH. De la descripción, tanto del Registro como del catastro, la finca linda por el sur con particulares, pero al superponer la cartografía a la ortofotografía del PENOA resulta la existencia de un camino por el sur.

El registrador se opone a la inscripción por entender que hay una posible invasión del dominio público.

La Dirección reitera su doctrina sobre las dudas en que puede basarse el registrador para denegar la inscripción: que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas; o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Al entrar a analizar las dudas concretas que se plantean en este supuesto (posible invasión del dominio público, cuya protección debe procurar el registrador, aun cuando no está inscrito) las rechaza: Entiende que el interés público queda suficientemente garantizado al haberse practicado la notificación prevista en el art. 199 al Ayuntamiento y este no haber manifestado oposición.

Incluso aunque se tratara de un camino privado o servidumbre tampoco podría impedir la inscripción puesto que, como ha entendido la R. de 27 de septiembre de 2018, no es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente. Lo relevante en tales casos será que la servidumbre conste debidamente constituida e inscrita, a efectos de que queden preservados los derechos del titular del predio dominante, conforme al artículo 13 LH que dispone que «los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.

Por último, respecto a la falta de coincidencia de los linderos en la descripción literaria y en la representación gráfica, recuerda también la doctrina reiterada según la cual «no obstante la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el art 170.1 RN y en el art 18.2 b) de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la LH no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación” y “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria” (MN)

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169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia. REVOCADA.

Resumen: La DG mantiene el criterio moderno sobre el ius transmisionis, tras la STS 11 septiembre 2013, y la de la Sala 3ª de 5 junio 2018, considerando que los bienes del primer causante pasan directamente al trasmisario, cuando ejercita positivamente el ius delationis del transmitente, pero no como una doble transmisión, sino que sucede directamente al causante de la herencia y en otra sucesión distinta al transmitente. En el presente supuesto, hay un nuevo efecto añadido: “pese a que, la legitimaria del transmitente es sólo una legataria de cuota usufructuaria, aún asi, tiene, por exigencia legal, una cotitularidad en el activo hereditario líquido, que exige su intervención en la partición hereditaria”.

Hechos: Se formaliza una escritura de adjudicación de herencia de la que resultan los siguientes hechos: Fallece una primera causante, en 1990, dejando viudo y tres hijos. Al no haber otorgado testamento, se declaran herederos abintestato de aquella sus tres hijos, sin perjuicio de la cuota usufructuaria del viudo. A continuación, fallece intestado, uno de aquellos hijos, en 2012 (transmitente), casado y sin descendencia, sin haber aceptado ni repudiado la herencia de su madre, y declarándose heredero intestado del mismo, su padre (transmisario), aparte de la cuota legal usufructuaria que se reconoce, en la declaración de herederos, a la viuda del hijo fallecido. En la escritura de herencia que se otorga, intervienen todos ellos o sea el padre (transmisario) y los hijos sobrevivientes, pero no lo hace la viuda del hijo premuerto, manifestándose en la escritura que “al operar el dcho. de transmisión, no se precisa la intervención de la viuda del hijo fallecido, por no proceder el reconocimiento, a su favor, de usufructo vidual alguno en los bienes y derechos inventariados y adjudicados”.

Registradora: La registradora suspende la inscripción de la referida escritura de herencia, señalando, como defecto que impide la inscripción, la falta de intervención de la viuda y legitimaria del hijo fallecido intestado, la cual debería haber comparecido, a efecto de participar, junto al resto de intervinientes, en la fijación del inventario de la herencia de aquella (la madre del hijo postmuerto) y en la valoración de los bienes hereditarios, debiendo de haberse determinado la “cuantía de sus derechos” en la herencia de dicha causante, ya que aquella era la viuda de tal hijo y además su legitimaria. (RS 5 abril 2019).

Recurrente: Se recurre la calificación registral anterior, entendiendo que la STS 11 septiembre 2013, que crea doctrina legal, se inclina por la doctrina moderna del ius transmissionis, seguida por la DG en RS 26 marzo 2014, donde se niega la necesidad de intervención del cónyuge viudo del heredero transmitente y sí sólo la de los transmisarios. Se llega a la conclusión de que el ius delationis del primer causante (como derecho a aceptar o repudiar) corresponde, en el supuesto de la Rs anterior, al hijo que sobrevive (transmitente) y por designación de éste, al nieto que comparece (transmisario), pero que lo que se transmite y se adquiere no puede ser más que este ius delationis que, si bien se ejercita de manera directa, no pasa por la herencia del transmitente y sólo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante. “Los bienes hereditarios nunca forman parte de la herencia del transmitente” y es el ius delationis el que transita a los herederos del transmitente ex lege y no ex voluntate. Conforme pues a la teoría moderna del ius transmissionis, el heredero transmisario no es propiamente ni un heredero testamentario ni un heredero forzoso del primer causante, ya que no recibe una vocación directa de éste, sino que sucede ministerio legis en el ius delationis que correspondía a la vocación del transmitente y que éste no ha llegado a ejercitar.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 Dice que, históricamente, se ha debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias, al fallecer, el transmitente, sin aceptar o repudiar la herencia del primer causante, debiendo ser los transmisarios quienes declaren su voluntad en torno a la aceptación o repudiación de la cualidad de heredero. Ha sido el TS quien, en la ss de 11 septiembre 2013, ha zanjado, en parte, la discusión, ya que ha hecho constar que “el dcho. de transmisión no supone una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis, el cual subsiste como tal y pasa del heredero transmitente al transmisario. No hay una doble transmisión, sino un mero efecto transmisivo del dcho. o del poder de configuración jca, como presupuesto para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que “ex lege” que pasa de uno al otro, dentro a la unidad de la herencia del causante, de forma que aceptando la herencia del transmitente y ejercitando el ius delationis, los herederos transmisarios suceden directamente la causante de la herencia (asi RRDG entre ellas 28 septiembre 2018 y 5 abril de 2019). Según estas RRSS “los transmisarios suceden al primer causante de forma directa y no mediante una doble transmisión “causante-transmitente-transmisarios”, aunque, la determinación de “quienes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes” viene determinado por la sucesión del transmitente y no por la sucesión del primer causante”.

Por tanto más que una doble transmisión que excluye el Pleno del TS en s de 11 septiembre 2013, hay que profundizar en que los transmisarios adquieren la herencia del primer causante porque son herederos del transmitente y sólo en cuanto lo son y en la forma y proporción en que lo son, para lo que es inevitable considerar en qué términos los ha llamado el transmitente por vía de testamento o la ley en caso de vocación abintestato o forzosa, según los casos. Además, resulta imprescindible combinar los herederos del dcho. de transmisión con la coexistencia de legitimarios no herederos, como interesados en la herencia del transmitente, a efecto de su intervención -o no- en las operaciones de aceptación y partición de herencia.

Por lo demás y conforme a la sentencia TS 11 septiembre 2013, al aceptar la herencia del heredero transmitente y ejercitar el ius transmissionis, los herederos transmisarios, suceden directamente al causante de la herencia, y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente. Todo apuntaría a que los bienes de la primera fallecida transitan directamente desde el patrimonio relicto hacia los transmisarios, pero esta solución, si bien parece sencilla, puede chocar con el sistema sucesorio del c.c. ya que, si bien es la voluntad del testador la que determina el camino que siguen sus bienes, deudas y dchos, es la ley la que ha de regir su sucesión. En este supuesto, donde tanto la primera causante como el transmitente fallecen intestados, implica que el ius delationis respecto de aquella, como dcho. a aceptar o repudiar, corresponde a los hijos que sobreviven, como herederos intestados de la misma y además herederos designados en el testamento del padre, que, a su vez, ha sido declarado heredero intestado el  del hijo premuerto, fallecido sin aceptar ni repudiar la herencia de su madre.

Conforme al art 1006 c.c., el ius delationis de la primera causante se atribuye a sus herederos directos y al llamado por la ley, pero lo que se transmite según el art 1006 c.c. sólo puede ser un ius delationis, que se ejercita de manera directa, sin pasar por el transmitente, y sólo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia de la primera causante, pero no debería afectar a otras consecuencias, que podrían derivar en consecuencias que nos llevarían a una vulneración de la ley que regula el dcho. sucesorio.

Como ha puesto de relieve las RRSS de la DG en RRSS 28 septiembre 2018 y 5 abril 2019, sin que supongan una ruptura con la STS 11 septiembre 2013, se limitan a explicar que el ius delationis no se divide en dos sucesiones, sino que debe entenderse,  en la práctica, como que, una vez aceptada la herencia del primer causante, por el transmisario, éste pasa a formar parte subjetiva de la comunidad hereditaria, por lo que  cualquier operación relativa a la partición de herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión, y además se añadirán los que deben verificar estas operaciones, dentro de los cuales deben contar no sólo los designados como herederos, sino también sus legitimarios. Por ello el llamado como heredero por el transmitente o por ley, está sujeto a las limitaciones legales o cargas en que consisten las legítimas. Por tanto, en la partición de herencia del primer causante es necesaria la intervención de la legitimaria del transmitente.

La DG, por tanto, estima que la protección de los herederos forzosos exige entender, a efecto de determinar el importe de la legítima, que en el ius delationis debe también computarse la legítima, por ser susceptible de valoración económica y de venta. Desde que muere el transmitente (aunque la herencia no haya sido aceptada) se defiere la legítima, que no puede menoscabarse. Asi se asegura la protección a las legítimas, sin que se contradiga el carácter personalísimo del ius delationis. Aunque el transmisario que ejercita el ius delationis adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación del transmitente, de la que forma parte la legítima de su consorte, por lo que, con la herencia de la primera causante, debe satisfacerse también a la legitimaria del transmitente.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.  (JLN)

REVOCADA por la Audiencia Provincial de Valencia en Sentencia de 22 de marzo de 2021

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170.()  INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN Y SUBSANACIÓN. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 1, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación.

Resumen. No cabe practicar un asiento de presentación respecto de una instancia privada si no  puede provocar asiento alguno. Y aunque fuera aquél, se pretende la subsanación de una inscripción ya practicada, la cual que  se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales. 

Supuesto: Se trata de decidir si puede practicarse asiento de presentación en el Libro Diario de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de inscripción y subsanación.

El registrador deniega la práctica del asiento solicitado porque el documento no tiene carácter de documento público a los efectos de lo establecido en el art.3 LH ni es una de las excepciones permitidas por el art. 420 RH; y porque no contiene ninguno de los actos inscribibles que enumera el art. 2 LH.

La DG, tras recordar que contra la denegación de la práctica de un asiento de presentación cabe recurso ante la DGRN (si bien únicamente con el objeto de determinar si procede o no la práctica de dicho asiento, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse el asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones) y que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro, entiende que en el presente caso, es indudable que nos encontramos claramente ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación.

Por lo demás, recuerda también que no es objeto del recurso la pretensión de cancelación de un asiento ya practicado, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales y que practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos. (JCC)

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171.*** SEGREGACIÓN. INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LAS FINCA SEGREGADA Y RESTO

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra de segregación.

Resumen: Es preceptiva la inscripción de la representación gráfica en todo caso de modificación de entidad hipotecaria que suponga el nacimiento de una nueva finca registral, afectando la obligación tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación.

Hechos: Se cuestiona si es posible inscribir la compraventa de una finca que es resto de finca matriz tras una segregación efectuada, y en la que el comprador solicita y consiente expresamente que no se inscriba la representación gráfica georreferencia de dicho resto.

Registrador: Niega la inscripción porque entiende que es preceptiva la inscripción de la representación gráfica georreferencia de dicho resto, según reiteradas resoluciones del Centro Directivo.

Recurrente: Entiende que dicha inscripción únicamente es exigible respecto de la parcela segregada pero no en cuanto al resto, por no venir exigido en los artículos 47 y 40 del Reglamento Hipotecario (RH).

Notario: En su informe distingue entre división y segregación de fincas, entendiendo que no es preceptiva la inscripción de la representación gráfica del resto de finca matriz porque en la segregación sólo se crea una nueva finca. Lo fundamenta en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (LH).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

¿Cómo regla general, es preceptiva la inscripción de la representación gráfica de la finca que es resto de finca matriz? SI.

La interpretación que hace la Dirección General del articulo 9 LH es la siguiente: Es consolidada la doctrina de esta Dirección General (cfr. «Vistos») acerca de que tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir (…) cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación.

¿En casos excepcionales cabe no aplicar dicha regla general? SI.

¿En qué casos?: (i) Cuando se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos; (ii) cuando se pretenda inscribir  negocios realizados sobre el resto de una finca y están pendientes de inscripción otras operaciones de segregación. (Arts. 47 y 50 RH).

¿Para incorporar la representación gráfica es siempre obligatorio seguir el procedimiento regulado en el artículo 199 LH? NO. La Dirección General distingue primeramente entre los casos en que dicha incorporación es preceptiva y aquellos otros en los que es voluntaria.

1 CASOS DE INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA (artículo 9, letra b) primer párrafo LH): (i) La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la realización previa de las actuaciones previstas en este precepto, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. (ii) Se exceptúan aquellos supuestos en los que, a) por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10%, b) o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fueran necesarias las citadas actuaciones para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

2 CASOS DE INSCRIPCIÓN POTESTATIVA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA: (i) Regla general: El artículo 9 LH se remite en estos casos al procedimiento del artículo 199 LH. (ii) Precisión: Del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, a) en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales b) o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.  (JAR)

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172.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. ACTA DE OCUPACIÓN Y CONSIGNACIÓN DEL JUSTIPPRECIO

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-Solares, por la que suspende la inscripción de un acta de ocupación y consignación de finca urbana.

Resumen: Para la inscripción de los expedientes expropiatorios es imprescindible que se hayan entendido, o medie el consentimiento auténtico, de los titulares registrales, por sí o por sus legítimos representantes; o en su defecto, que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento; en defecto de todo lo anterior, la intervención del Ministerio Fiscal.

Hechos: Se cuestiona si procede o no la inscripción en el Registro de la Propiedad de un acta de ocupación y consignación del justiprecio en expediente de expropiación forzosa de una finca urbana.

Registrador: Suspende la inscripción porque (i) no consta que en el expediente expropiatorios hayan intervenido todos los titulares registrales, o sus causahabientes ni el Ministerio Fiscal; (ii) no consta que el acuerdo de necesidad de ocupación se haya publicado en el «Boletín Oficial de Cantabria» y se haya fijado en el tablón de anuncios del Ayuntamiento (artículos 18 y 21 de la Ley sobre Expropiación Forzosa); (iii) no se indica si el bien es demanial o patrimonial.  

Recurrente: El representante de la Administración recurre estos tres defectos por las razones que posteriormente se irán viendo.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

NO INTERVIENEN TODOS LOS TITULARES REGISTRALES NI DEL MINISTERIO FISCAL.

1 Intervención necesaria de los titulares registrales: La protección del titular registral exige su consentimiento auténtico, por sí o por sus legítimos representantes, para la inscripción de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento, lo que no ha sucedido en el presente caso. (Arts. 24 de la Constitución, 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, 3 de la Ley de Expropiación Forzosa 32.2 ª del Reglamento Hipotecario).

2 Cotitularidad registral: En  caso de cotitularidad (como ocurre en el supuesto) no cabe argumentar, como hace el recurrente, que basta que se haya entendido el procedimiento con uno de los cotitulares que declaró actuar en interés de la comunidad de propietarios.

Tal afirmación del recurrente no “encuentra ello fácil acomodo en las reglas rectoras del régimen de copropiedad del Código Civil que reserva a todo condueño «la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento» (cfr. artículo 399 del Código Civil), y con el cual ha de entenderse directamente la Administración expropiante sin que quepa suplir su intervención por la de otro copropietario, salvo que le tenga atribuida su representación (cfr. artículos 3.1 y 4.1 de la Ley sobre expropiación forzosa), dada la naturaleza y eficacia general traslativa del bien o derecho expropiado que presenta el instituto expropiatorio (vid. artículos 1 y 8 de la citada ley)”.

3 Ministerio Fiscal: Se incumple lo previsto en el artículo 5, apartado 1, de la Ley de Expropiación Forzosa, conforme al cual «se entenderán las diligencias con el Ministerio Fiscal cuando, efectuada la publicación a que se refiere el artículo dieciocho, no comparecieren en el expediente los propietarios o titulares, o estuvieren incapacitados y sin tutor o persona que les represente, o fuere la propiedad litigiosa».

Frente a ello alega el recurrente la especialidad de la modalidad de expropiación ante la que nos encontramos, al responder a una finalidad urbanística. Dice la Resolución que “… Este Centro Directivo no puede compartir tal razonamiento (y si se comparten) … las tesis expuestas recientemente por la Fiscalía General del Estado en su extensa Circular número 6/2019, sobre la intervención del Ministerio Fiscal en los procedimientos de expropiación forzosa, de 18 de marzo de 2019, en cuya conclusión 11.ª afirma (…)que «los criterios expuestos en esta Circular son aplicables, mutatis mutandis, a los distintos procedimientos especiales -o especialidades procedimentales- que se regulan tanto en el Título III de la LEF como en las diversas normas sectoriales, en particular en materia urbanística», conclusión cuya fundamentación se desarrolla al exponer en el apartado 6 de la Circular su ámbito de aplicación”. (Cita también la Resolución numerosas sentencias, entre otras del Tribunal Constitucional).

4 Cambio de titular registral: Para evitar que, durante la tramitación del procedimiento de expropiación forzosa, como consecuencia del cambio de titular de la finca, se haga inútil el procedimiento iniciado, se establece en la normativa hipotecaria que si el organismo expropiante solicita, a los efectos del procedimiento expropiatorio, la expedición de certificación de cargas, se hará constar su expedición y el procedimiento correspondiente mediante nota marginal (cfr. artículos 32, regla primera, del Reglamento Hipotecario, y 22 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio…)”.

NO PUBLICACION DEL ACUERDO DE NECESIDAD DE OCUPACIÓN.

Dicho acuerdo no consta que se haya publicado en el Boletín Oficial de Cantabria ni en el tablón de anuncios del Ayuntamiento (Arts. 18 y 21 de la Ley de Expropiación Forzosa, y no cabe el argumento de que el artículo 87 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Cantabria, dispone que la aprobación de los planes urbanísticos implicará la declaración de necesidad de ocupación de los terrenos a los efectos de su expropiación.

Dicha disposición no permite alterar las publicaciones previstas en el artículo 18 de la Ley sobre expropiación forzosa (…) que responde a un procedimiento y finalidad, por tanto, distintas. Obsérvese que el citado artículo 18 se refiere a un trámite de información pública que no sólo tiene por objeto la relación de bienes afectados (…)sino también la determinación de los interesados (vid. artículo 17.2 de la ley), lo que en el presente caso resultaba a todas luces muy conveniente y necesario para garantizar el derecho de defensa y tutela judicial efectiva de dichos interesados (ver art. 24 apartado 1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística).

NO INDICACIÓN DE LA NATURALEZA DEMANIAL O PATRIMONIAL DEL BIEN.

“… La obligación legal a cargo de los registradores de la propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.

Manifestación concreta de este deber de protección es la exigencia para todo supuesto (no sólo inmatriculador) de inscripción de adquisición de bienes inmuebles a favor de las Administraciones públicas que se haga constar el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo (Art. 27.5 RDL  7/2015, de 30 de octubre, TRLSyRU).

CALIFICACION REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

Conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario, la calificación registral de los documentos administrativos se ha de extender entre otros extremos, a «la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido», «a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento» y «a la relación de éste con el titular registral». (JAR)

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173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 17, por la que se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra en construcción.

Resumen: no cabe inscribir un único edificio sobre dos parcelas registrales separadas: articularlo describiendo cada porción sujetándolo a un juego de servidumbres es artificioso e incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

Se presenta escritura de declaración de obra nueva, por la que se pretende que se inscriba sobre dos fincas registrales independientes dos edificaciones comerciales, con la peculiaridad de que a efectos operativos la totalidad de la edificación conforma un único edificio comercial.

La primera cuestión que se plantea es si la obra declarada se ajusta a la licencia de acuerdo con lo exigido en el art. 28 del TR de la Ley del suelo: Recuerda el Centro Directivo que la finalidad de la intervención del técnico es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la autorizada por la licencia y que por tanto dicha correspondencia es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde establecer al técnico; pero que en aquellos supuestos de especial gravedad en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa podría justificarse una negativa a la inscripción. En este caso la licencia lo es para construir un edificio ocupando una manzana, pero la obra se describe como dos edificaciones sobre dos fincas independientes y desde la perspectiva urbanística y jurídica, no es lo mismo la licencia para construir un edificio en su conjunto, que para la construcción de dos edificios independientes y contiguos, dada la posibilidad de tráfico jurídico independiente, la necesidad de licencia de división o la necesidad de constituir un complejo inmobiliario.

Resuelto que solo se puede declarar un edificio, se plantea si puede hacerse sobre dos fincas registrales sin necesidad de agruparlas, describiendo en cada una de ellas una  parte de la edificación, y regulando para el caso de que se separara la titularidad de los predios una serie de servidumbres. La  Dirección resuelve que la inscripción de un edificio sobre dos fincas registrales regulando servidumbres recíprocas para el caso de separación de su titularidad es del todo punto insuficiente para prever las múltiples vicisitudes que puedan originarse y es incompatible con la unidad del edificio en su conjunto. Aun cuando “la multiplicidad de situaciones fácticas posible en esta materia determina la no imposición de construcciones jurídicas específicas, sino, al contrario, de reconocimiento a los particulares de la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el Ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos”, esta libertad de configuración debe moverse dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y, siendo principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo (arts 353 y 358 CC), de modo que toda pretendida excepción no podrá ser reconocida jurídicamente si no cuenta con respaldo legal suficiente… y que la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada», añadiendo igualmente que «sería artificioso pretender una auténtica división del todo para encubrir después bajo una complicada y minuciosa regulación la carencia de verdadera autonomía e independencia de las partes resultantes». (MN)

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RESOLUCIONES MERCANTIL
122.** DISOLUCIÓN SOCIEDAD. PRÓRROGA DE LOS ADMINISTRADORES Y NOMBRAMIENTO POSTERIOR DEL LIQUIDADOR. 

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Madrid, por la que se rechaza la inscripción del acuerdo de disolución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: No es posible por acuerdo de junta disolver la sociedad y al propio tiempo prorrogar por un determinado plazo la posibilidad de actuación de los administradores. Estos cesan con la disolución y, en su caso, se convierten en liquidadores.

 Hechos: Se trata de dos escrituras.

En la primera se elevan a público acuerdos de junta general de sociedad de la que resulta el cese de los administradores a determinada fecha, posterior a la fecha de la junta, con la finalidad de traspasar el negocio de restauración que explotaba la sociedad. A continuación se acuerda la disolución y el nombramiento de liquidador a partir de la fecha del cese efectivo de los administradores.

De la segunda escritura resultaba un acuerdo de junta universal en el que se ratifica el acuerdo anterior.

El registrador suspende la inscripción pues no es  admisible demorar a una fecha posterior a la de la junta “el cese de los administradores en sus cargos, porque de acuerdo con lo previsto en los artículos 374 y 376 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, los administradores cesan automáticamente en sus cargos con la apertura del período de liquidación, quedando convertidos en liquidadores si no hay un nombramiento de éstos por la junta general, con el régimen de actuación previsto para las operaciones de liquidación (arts. 383 y siguientes de dicho texto refundido), ajenas al tráfico ordinario de la sociedad”.

El interesado recurre y para ellos “la ratificación posterior por acuerdo de la junta supone la subsanación de la «demora» por lo que al menos desde la fecha de la ratificación los acuerdos han de ser inscribibles”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se limita a aplicar los preceptos legales (371 y 374 LSC) de los que resulta con claridad que la apertura del período de liquidación, que es consecuencia automática de la disolución de la sociedad, implica el cese de los administradores. Es más, si la junta no nombra liquidadores los mismos administradores quedarán convertidos en tales para evitar la acefalia de la sociedad.

  Añade la DG, por si su doctrina no quedaba clara, que “producido el cese del órgano de administración por la disolución de la sociedad y apertura de la liquidación y habiendo sido designados liquidadores, que aceptan su cargo, no cabe prorrogar el cargo de aquéllos a un momento posterior por no resultar posible en nuestro ordenamiento la coexistencia de ambos órganos”.

No obstante reconoce la DG que en Resolución de 3 de agosto de 2016 aceptó “la actuación de hecho de un órgano de administración con posterioridad a la disolución, pero ha sido en presencia de situaciones patológicas y para evitar la acefalia de la sociedad y asegurar la efectividad del principio de continuidad de la empresa”.

Finalmente hace constar que el hecho de la ratificación posterior por la junta no subsana el defecto  pues “lo que evita la inscripción no es que el acuerdo sea anterior a la fecha de cese efectivo del órgano de administración; es la imposibilidad de hacer constar en el asiento correspondiente de disolución y designación de liquidadores que el administrador cesado continúa en el ejercicio de su cargo”.

Comentario: Clara resolución que no es sino una consecuencia del sistema legal establecido para el supuesto de disolución de sociedad.

Aparte de la infracción de normas que se producía con el acuerdo de prórroga de los administradores,  la finalidad de la continuidad de los mismos, no tenía gran sentido, pues si esa finalidad era, como resultaba el acuerdo, traspasar el negocio de la sociedad, ese traspaso es, como muy bien dice la DG, una de las funciones típicas del liquidador. JAGV.

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139.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. SUSPENSIÓN DEL EXPEDIENTE DE DESIGNACIÓN DE AUDITOR.

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: Si existe pendiente de resolución un expediente de designación de auditor, por haber sido suspendida su tramitación, no es posible el depósito de cuentas de la sociedad, hasta que se resuelva de forma definitiva el citado expediente.

Hechos: Se solicita depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio de 2017.

La registradora suspende el depósito por no acompañar “el informe de auditoría (Expediente 23/2018) (art.366.1.5 del RRM)”. Añade que “Al no existir Resolución firme del Registrador acordando la procedencia de la designación de auditor, no se pueden depositar las cuentas si no van acompañadas del oportuno informe de verificación, y si la Junta en que se aprobaron las cuentas se celebró con anterioridad al nombramiento de auditor, deberán aprobarse de nuevo. RDGRN 28/02/2018”.

La sociedad recurre y alega que el expediente a que alude la registradora está suspendido por la existencia de un procedimiento judicial y que en la resolución que cita la registradora en su nota existía ya resolución firme.

Resolución: La DG confirma la decisión de la registradora.

Doctrina: Para la DG la “situación de indeterminación sobre el estado del Registro cuando se solicita una designación de auditor” obliga a que “el registrador Mercantil debe esperar a que la misma adquiera firmeza”. Por ello hasta que no termine la litispendencia civil existente el registrador no podrá tomar una decisión sobre el expediente abierto y una vez resuelto este será cuando proceda o no el depósito de cuentas con informe de auditor o sin él.

Lo reconoce de forma expresa el artículo 6.3 de la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria, según el cual: «Se acordará la suspensión del expediente cuando se acredite la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso cuya resolución pudiese afectarle, debiendo tramitarse el incidente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil». 4.

La misma registradora aclara en su informe que su calificación  “no puede entenderse como una denegación de depósito sino como una calificación de suspensión condicionada a las resultas del expediente de designación de auditor y al contenido que resulte del Registro Mercantil”.

Comentario: El problema planteado es claro pues si el expediente de designación de auditor quedó en suspenso por la existencia de un pleito civil sobre las participaciones sociales, es obvio que no podrá procederse al depósito hasta que el mismo se resuelva y el registrador decida de forma definitiva. Quizás la nota de calificación debería haber reflejado con más claridad la situación del expediente, situación que no obstante se aclara en el informe que se remite a la DG con el recurso. Es decir lo procedente hubiera sido suspender la calificación del depósito, hasta la resolución definitiva del expediente. JAGV.

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142.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MEDIDAS CAUTELARES.

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de A Coruña, por la que rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Resumen: Si existe en la hoja de la sociedad, una anotación preventiva en la que como medida cautelar se indica que el registrador se abstenga de designar auditor o de practicar el depósito, este no puede efectuarse sin que el procedimiento judicial se resuelva.

Hechos: Se solicita depósito de cuentas del ejercicio de 2016.

El registrador suspende el depósito pues existe practicada en la hoja de la sociedad anotación preventiva en la que se impone la  medida cautelar de que mientras no recaiga resolución definitiva se abstenga –el Registrador– de proceder al nombramiento de Auditor de Cuentas, se suspende el depósito de las presentadas correspondientes al ejercicio 2.016, en tanto no recaiga sentencia firme, estando a su contenido la obligación o no, de acompañar a dichas cuentas el Informe de Auditoría. (Art. 58 del R.R.M.).

La sociedad recurre y tras explicar que la anotación preventiva es una consecuencia de un expediente de designación de auditor que fue estimado y cuya estimación fue confirmada por la DGRN, siendo después impugnada por la propia sociedad la resolución por ante el juzgado de lo mercantil, alega que la calificación no contiene los “concretos motivos de suspensión del depósito, pues la resolución judicial nada prevé al respecto y la interpretación  que del mismo hace el registrador contradice la finalidad última del depósito, que es la publicidad de las cuentas”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Reitera una vez más el CD que “ante una situación de indeterminación sobre el estado del Registro cuando se solicita una designación de auditor, el registrador Mercantil debe esperar a que la misma adquiera firmeza cuando se le solicita una actuación cuya efectividad dependa de aquélla”.

Lo mimo procede cuando la suspensión del expediente es consecuencia de  existencia de litispendencia civil, pues “existe una indeterminación sobre cual haya de ser la situación registral, indeterminación que impide al registrador Mercantil pronunciarse hasta que devenga definitiva (artículo 18 del Código de Comercio”).

En este expediente, aunque la resolución del registrador es definitiva, e incluso se ha procedido a la designación del auditor y a su pertinente inscripción registral, la cual conforme al art. 20 de Ccom.  debería producir todos sus efectos, lo que ocurre es que existe una anotación preventiva como medida cautelar de forma que “en tanto no recaiga resolución definitiva se abstenga –el registrador– de proceder al nombramiento de auditor de cuentas”. Por ello y aunque ya se haya designado auditor, procede la suspensión del depósito hasta que por resolución judicial se determine si ese depósito deberá ser o no acompañado del informe de auditor.

Comentario: Lo curioso de este supuesto es que la misma sociedad que ha impugnado la resolución sobre designación de auditor de la DGRN, y ha provocado la anotación preventiva, ahora pretenda que se depositen sus cuentas sin que el procedimiento judicial concluya con una resolución sobre si ha sido o no correcta la designación del auditor.

Parece claro que en estos casos, no es procedente al depósito de cuentas de la sociedad pues hasta que el juez decida y su decisión devenga firme, va a existir la indeterminación en el estado del registro y si existe esa indeterminación es obvio que el registrador debe suspender la calificación definitiva del depósito de cuentas que pretende su acceso al registro. JAGV.

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159.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS: QUORUM REFORZADO DE VOTACIÓN. NECESIDAD DE HACER SALVEDAD DE SUPUESTOS NO REFORZABLES.

Resolución de 3 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Palma de Mallorca, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de modificación de estatutos.

Resumen: Para que sea inscribible una modificación de estatutos que refuerce los quorum de votación de la junta general, es necesario dejar a salvo los supuestos que según la ley no admiten ese reforzamiento.

Hechos: En junta general universal se toma por unanimidad la decisión de modificar el quorum de adopción de acuerdos por la junta general estableciendo que “Los acuerdos sociales se adoptarán por mayoría de los votos válidamente emitidos, siempre que representen al menos un ochenta por ciento de los votos correspondientes a las participaciones sociales en que se divide el capital social. No se computarán los votos en blanco como votos emitidos”.

El registrador suspende la inscripción de la  modificación pues en la mayoría establecida, “si no se salvan, expresamente o genéricamente, quedan incluidos acuerdos por los que la Ley exige la mayoría ordinaria establecida en la Ley, y que por tanto no puede modificarse, o una mayoría inferior a la establecida (Artículos 238.1 y 364 LSC, los cuales no pueden exigir una mayoría distinta a la ordinaria establecida en el artículo 198 LSC, o sea un tercio de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social y en el caso del Artículo 223 LSC, referente al cese de los administradores, que en los estatutos podrán exigir una mayoría reforzada que no podrá ser superior a los dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social)”.

El notario recurre y alega que ya existen salvaguardas generales en los estatutos de la sociedad pues los mismo establecen que se rige por sus Estatutos y por la Ley de Sociedades de Capital, y que  «cualquier omisión padecida en los presentes Estatutos, deberá ser resuelta inspirándose en los preceptos de los mismos y del vigente Régimen Jurídico de Sociedades de Capital, y disposiciones complementarias…” y además cita otra serie de supuestos en la LSC que exigen otras mayorías distintas o la unanimidad (89, 103, 230, 291, 292, 296, 329, 330, 333, 352 y 380).

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se basa en su reiterada doctrina acerca del “carácter imperativo de determinados aspectos de la regulación de las sociedades de responsabilidad limitada si bien con un amplio margen de juego a la autonomía de la voluntad”.

Contempla los tres supuestos citados por el registrador en su nota que hacían referencia al acuerdo de cese de los administradores, a la exigencia de responsabilidad de los mismos y a los supuestos de disolución por causa legal.

Sobre estos tres supuestos, en los cuales queda claro en la LSC que no es posible un reforzamiento del quorum de adopción de los mismos en los estatutos de la sociedad, señala que no quedan salvados por las cláusulas genéricas de remisión a la Ley debido a la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales y por el efecto erga omnes que los mismos producen. Y así siguiendo la resolución de 23 de enero de 2006 concluye que una cláusula como la debatida generaría dudas acerca de las mayorías aplicables, no siendo tampoco aceptable “el argumento de que la cláusula debería salvar cualquier previsión legal de mayoría reforzada”. Efectivamente la ley exige otras mayorías reforzadas  e incluso a veces la unanimidad, pero nada de esto afecta a las consideraciones que hace pues lo “determinante para rechazar la cláusula es que no respeta el quórum de votación máximo impuesto por la Ley en los casos señalados, medida protectora de los derechos individuales del socio que quedaría defraudada si no se hiciera especial salvedad de la misma al establecer en los estatutos una mayoría reforzada para la adopción, en general, de los acuerdos sociales”.

Comentario: Lo que sostiene la DG en esta resolución, como en la citada de 2006, es que no es posible reforzar los quorum de adopción de acuerdos en una sociedad limitada, o en su caso, anónima, si no se salvan los supuestos específicos que, derivados de la LSC, impiden que esos quorum sean reforzados por encima de los límites que se establecen, en los estatutos de la sociedad.

También resulta de la resolución que las salvedades genéricas establecidas en los estatutos acerca de la aplicabilidad de la LSC, o acerca de la interpretación de los estatutos conforme a la misma, podrán servir para salvar otros supuestos legales de adopción de acuerdos con otras mayoría específicas, pero no aquellos que refiriéndose específicamente a la adopción de acuerdos impiden su regulación en estatutos  de forma distinta a la establecida, bien por decirlo expresamente en la Ley o bien por resultar de sus preceptos. En definitiva que los casos citados por el registrador son aquellos en que en la LSC se hace una referencia a la prohibición de establecer mayorías distintas de las establecidas, y el resto de casos citados por el recurrente hacen referencia a acuerdos que exigiendo un quorum especial, este se regula específicamente en la propia LSC y por tanto no provocan duda alguna acerca de la forma de adoptar dicho acuerdo.

De todas formas debemos reconocer que, para evitar cualquier tipo de duda, en los casos  en que se desee reforzar en estatutos los quorum generales de adopción de acuerdos lo mejor es incluir en el artículo,  una salvedad genérica dejando a salvo cualquier otro supuesto en que de forma imperativa deba adoptarse el acuerdo de que se trate con el quorum legalmente establecido. JAGV.

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ENLACES:

INFORME NORMATIVA ABRIL 2019 (Secciones I y II BOE)

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2019

Álamo (polulus nigra).

Informe Opositores Notarías y Registros Febrero 2019

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

FEBRERO – 2019

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:  

NORMATIVA/SENTENCIAS ENERO:

  1. Ocupación ilegal de viviendas
  2. Entrada en vigor del Reglamento europeo sobre regímenes económico matrimoniales

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones publicadas en enero). 

  1. Inscripción de obras nuevas.
  2. Legítimas forales
  3. Venta de bienes por tutor
  4. Certificación social
  5. Hipoteca sobre buque
  6. Inscripción de la representación gráfica alternativa
  7. Inmatriculación: Art. 205 LH.

Enlaces

 

NORMATIVA.

OCUPACIÓN ILEGAL DE VIVIENDAS: REFORMA L.E.CIVIL

CIVIL TEMAS: 29, 44, 77.

En el Informe oposiciones Julio 2018 se hizo una referencia a la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas. Dicha disposición fue objeto de recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Grupo Parlamentario Confederal de Unidos Podemos que ha sido desestimado por el Pleno del Tribunal Constitucional:

 “la decisión judicial de proceder al desalojo de los ocupantes que puede adoptarse en el proceso sumario para la recuperación de la posesión de la vivienda instituido por la Ley 5/2018 no constituye una violación del derecho a la inviolabilidad del domicilio garantizado”. “El juez es la autoridad competente para ordenar y reconducir situaciones contrarias a la norma sustantiva y su adecuación a ella, sin que puedan oponérsele circunstancias de hecho encaminadas a hacer posible la permanencia y consolidación de una situación ilícita, como es la ocupación ilegal de una vivienda”.

Fuente: Tribunal Constitucional

 

REG. EC. MATRIMONIAL: D.I.P y DERECHO INTERREGIONAL.

CIVIL: TEMA 91.

HIPOTECARIO. TEMAS 40 Notarías y 45 Registros

NOTARIAL: TEMAS 10 y 20 Notarías y 10 Registros.

La entrada en vigor el 29 de enero de 2019 del Reglamento (UE) 2016/1103 de 24 de junio de 2016 sobre regímenes económico matrimoniales modifica los puntos de conexión para determinar el régimen económico matrimonial cuando los contrayentes tiene diversa nacionalidad. Este nuevo régimen obliga a distinguir entre matrimonios celebrados antes de dicha entrada en vigor y los celebrados posteriormente a dicha fecha.

I PUNTOS DE CONEXIÓN EN MATRIMONIOS ANTERIORES (antes de 29 de Enero de 2019) (D.I.P).

Los efectos del matrimonio se regirán: Artículo 9.2 CC).

1 La ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo.

2 En defecto de esta ley: (i) Ley personal o de la residencia habitual de cualquiera de ellos, elegida por ambos en documento auténtico otorgado antes de la celebración del matrimonio; (ii) a falta de esta elección, por la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración: (iii) y, a falta de dicha residencia, por la del lugar de celebración del matrimonio.

II MATRIMONIOS POSTERIORES (a partir de 29 de Enero de 2019). (D.I.P)

Según el Reglamento (UE) 2016/1103 de 24 de junio de 2016 de regímenes económicos matrimoniales, el ´régimen económico matrimonial será:

1 El pactado por los cónyuges,

2 El del país de su residencia común después del matrimonio (aunque sean de la misma nacionalidad)

3 El de su nacionalidad común.

4 El del país con el que ambos cónyuges tengan el vínculo más estrecho, a valorar por el notario.

Para los matrimonios celebrados antes de 7 de Noviembre de 1990 ver la Resolución de 15 de Marzo de 2017 que resume el derecho intertemporal aplicable. Finalmente, hay que tener en cuenta que existe la posibilidad, para los casos más dudosos o que así lo quiera el interesado, de tramitar el Acta de Notoriedad regulado en el artículo 53 de la Ley del Notariado para acreditar cual es el REM aplicable a un matrimonio (que la norma presupone celebrado en España), porque dicha Acta es inscribible en el Registro Civil.

III CRITERIOS DE DERECHO INTERREGIONAL

Conforme al art. 35 del Reglamento, los Estados miembros que comprendan varias unidades territoriales con sus propias normas no estarán obligados a aplicar el Reglamento a los conflictos internos.

Por tanto, en España seguirán aplicándose los criterios del Código Civil independientemente de la fecha de celebración del matrimonio, sea anterior o posterior a la entrada en vigor del Reglamento: artículos 9-2 y 16-3 del Código Civil.

Fuente: Informe Oficina Notarial Enero 2019 (Alfonso de la Fuente)

VER trabajo publicado el cinco de marzo de 2019 en esta página: NORMAS DE CONFLICTO MATRIMONIALES: DEL ART. 9-2 DEL CÓDIGO CIVIL AL REGLAMENTO EUROPEO 2016/1103. Vicente Martorell. Notario de Oviedo.

VER Inmaculada Espiñeira Soto, Notaria de Santiago de Compostela. Segundo taller práctico.

 

APUNTES PARA TEMAS.

1. INSCRIPCIÓN DE OBRAS NUEVAS.

HIPOTECARIO. TEMAS 16 Notarías y 19 Registros

I PROCEDIMIENTOS: La escrituración e inscripción de la declaración de obra nueva puede seguir dos vías, tal y como se refleja en los programas de las oposiciones: (i) la que se puede llamar VÍA ORDINARIA del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo; (ii) y la VIA EXCEPCIONAL o por transcurso del tiempo (Obra Nueva antigua), regulada en el apartado cuarto del citado artículo 28.

II OBRA NUEVA ANTIGUA:

1 Mediante este procedimiento se trata de escriturar e inscribir aquellas edificaciones que resultan consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales que tiene la Administración para restaurar la legalidad urbanística infringida.

2 Ámbito: Se aplica (i) tanto al caso de edificación realizada sin obtener ningún permiso municipal, (ii) como en el caso de incumplimiento de lo preceptuado en el permiso obtenido (por ejemplo, casos de extralimitación en la edificación).

Lo determinante en todos los casos es el transcurso de los plazos legales que tiene la Administración para restaurar la legalidad urbanística infringida.

3 Requisitos para escriturar e inscribir la obra antigua (Art. 28, apartado 4) Constituyen los únicos requisitos necesarios los siguientes: (i) Que resulte probado que la fecha de finalización de la obra sea «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». (ii) La «inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general».

NO se exige aportar certificación del Ayuntamiento que acredite la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.

4 El caso especial de la obra nueva antigua sobre suelos de especial protección: El juego de la prescripción se excepciona cuando el suelo sobre el que se construye está calificado de especial protección y se establece un régimen de imprescriptibilidad. En tales casos sólo se podrán autorizar e inscribir las obras nuevas por antigüedad si se acredita que lo edificado es anterior a la vigencia de la norma que impuso el régimen de imprescriptibilidad.

(Fue el caso tratado en la R de 18 de octubre de 2018: “se trata de la declaración de obra sobre una finca rústica enclavada en (…), zona reclasificada como Espacio Protegido por la Ley 12/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias y a la que es aplicable la excepción expuesta, prevista ya en el artículo 20.1 de la Ley 7/1990, de 14 de mayo, de Disciplina Urbanística y Territorial de Canarias.

Por lo anterior, para la inscripción del título presentado exige o la acreditación de su construcción anterior al 26 de diciembre de 1994 (fecha de entrada en vigor de la Ley 12/1994), o la tramitación del correspondiente expediente de legalización. VER Informe del mes de enero 2019. Comentario de María García Valdecasas)

R. 13 de diciembre de 2018. BOE 3 de enero de 2019

III OBRA NUEVA ACTUAL.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad una obra nueva terminada debe aportarse la preceptiva licencia sin que pueda entenderse adquirida por silencio administrativo. No cabe silencio positivo.

Interesante: Informe Oficina registral de enero de 2018, Tema del mes (Emma Rojo): ¿Es realmente negativo el silencio administrativo? También Informe mes de enero 2019.

Otras resoluciones de interés sobre la materia: Sobre régimen transitorio: R. de 21 de enero1 de marzo de 2012 en relación con la Disposición Transitoria 4ª del Código Civil. También R. de 2 de abril de 2013, 3 de julio de 2015, y de 28 de junio de 2017.

Resolución de 13 de diciembre de 2018

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2. LEGITIMAS FORALES

CIVIL. TEMAS 113 Notarías y Registros

La vigente legislación vasca no reconoce la legítima individual de los hijos.

En el Informe de Oposiciones de Enero 2019 se recogen unas breves notas sobre de la situación de las legítimas en las legislaciones forales, que seguidamente se reproducen:

1 Se observa una tendencia legislativa a minorar (no solo cuantitativa, sino también cualitativamente) la cuota legitimaria, pues únicamente en el Derecho común la legítima permanece invariable en los dos tercios de la herencia. 2. En Galicia se ha rebajado la cuota a un cuarto (artículo 243 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia). 3 En el País Vasco a un tercio (artículo 49 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco). En Aragón a la mitad (artículo 171 de la Ley 1/1999, de 24 de febrero, de Sucesiones por Causa de Muerte, hoy artículo 486 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas). En Cataluña la legítima es un derecho de crédito (sin garantía real alguna «de lega data») que determinados parientes tienen contra los herederos del causante, no siendo exacto seguir calificándola como «pars valoris bonorum», dado que el legitimario carece de acción real.

Resolución de 20 de diciembre de 2018,

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3. VENTA DE BIENES POR TUTOR

CIVIL: TEMAS 12, 64, Y 100.

HIPOTECARIO. TEMAS 42 Notarías y 47 Registros

NOTARIAL: TEMAS 9 Notarías y Registros.

1 Regla general: La venta de bienes de quienes están sujetos a tutela exige la autorización judicial y se llevará a cabo mediante subasta pública.

2.- Excepción: Cabe que se dispense del requisito de la subasta pública y se permita la venta directa, pero para ello es necesario que el juez lo dispense en el Auto de autorización de la venta (artículo 65.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2015).

Fuente: Informe Oficina Notarial Febrero 2019 (Alfonso de la Fuente)

 

4. CERTIFICACIÓN SOCIAL

MERCANTIL: TEMAS 19 Notarías y 20 Registros.

La certificación de acuerdos cuando la administración corresponde a dos administradores mancomunados debe expedirse por ambos. NO ES POSIBLE la certificación social expedida por uno solo de los administradores mancomunados

Resolución de 11 de diciembre de 2018,

PDF (BOE-A-2019-86 – 3 págs. – 228 KB) Otros formatos

 

5. HIPOTECA SOBRE BUQUE.

MERCANTIL: TEMAS 49 Notarías y 50 Registros.

 Es posible la ejecución extrajudicial de la hipoteca sobre buques en los mismos términos previstos para los inmuebles.

Dice la Resolución que “no se trata de una enajenación que pueda realizar por sí solo el acreedor, en las condiciones libremente fijadas por él, sino una enajenación que ha de pasar por el tamiz de la dirección y del control de legalidad que realiza el Notario (cfr. artículo 236.2 del Reglamento Hipotecario).

R 14 de diciembre de 2018. BOE 3 de enero de 2019

 

6. INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: ART. 199 L.H

HIPOTECARIO. TEMAS: 15 (Notarías) 18 (Registros)

JUICIO DE IDENTIDAD: Para incorporar la representación gráfica al folio registral el registrador debe realizar un juicio de identidad de la finca a la que se refiere dicha representación gráfica. De tal juicio de identidad resultará la existencia o no de dudas sobre la identidad de la finca.

A tal efecto, y con carácter meramente auxiliar, el registrador podrá utilizar, las representaciones gráficas disponibles que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

Debe asumirse que hay un potencial riesgo de imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas, pues con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, limitándose frecuentemente la ubicación, localización y delimitación física de la finca a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

Por ello, el juicio de identidad ha de ser ponderado y suficientemente fundado en criterios objetivos y razonados.

DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD: ¿A QUÉ SE DEBEN REFERIR LAS DUDAS?: (i) A que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; (ii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas; (iii) a que se encubra mediante la incorporación de la representación gráfica un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

 EFECTOS DE LA OPOSICIÓN DE ALGUN INTERESADO: En caso de oponerse algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (Art. 199 LH).

Resolución de 20 de diciembre de 2018

PDF (BOE-A-2019-1024 – 5 págs. – 240 KB) Otros formatos

CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: (i) Regla general: Conforme al artículo 199 L.H, el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro se hará mediante la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica. (ii) Excepción: Según el apartado 2 del artículo 199, cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

a) La representación gráfica alternativa debe limitarse a la finca o fincas objeto del expediente, es decir, aquella cuya inscripción de representación gráfica se pretende, pero no implica que deba aportarse también la de las colindantes que pudieran resultar afectadas por la línea poligonal de delimitación de la finca así representada.

b) A los efectos del procedimiento de incorporación de la representación gráfica alternativa al Registro es independiente de que el resultado de la validación de dicha representación sea o no positiva (R. 6 de febrero de 2018).

c) Si el resultado es positivo la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador.

d) La validación negativa impide la incorporación directa al Catastro pero esto no impide que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, se pueda inscribir en el Registro la representación gráfica con la consiguiente remisión de la información para su incorporación al Catastro tras la correspondiente validación (artículo 9.b LH).

R.19 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2018/11306 (Informe para Opositores septiembre 2018)

 

7. INMATRICULACIÓN: ART. 205 LH.

HIPOTECARIO. TEMAS: 27 (Notarías) 30 (Registros)

1 Para inmatricular por el procedimiento del doble título (art. 205 LH), el titulo previo ha de ser necesariamente un título público, y la adquisición anterior ha de haberse producido con un año de antelación al título inscribible (título traslativo inmatriculador).

Se precisa que el plazo del año se refiere a la adquisición material (al título material adquisitivo) y no al título público formalizador de la adquisición producida. Por ejemplo, en caso de herencia, el año se cuenta dese la muerte del causante, no desde la fecha de la escritura de herencia.

2 El título público previo no debe ser necesariamente traslativo. Puede ser declarativo siempre que acredite el hecho y el momento de haberse producido la adquisición anterior (ej., sentencia declarativa, acta de notoriedad del artículo 209.4 RN).

3 El art. 205 LH sólo exige la aportación de dos títulos, el previo y el inmatriculador. No cabe exigir el antetítulo del título previo (en el caso de la Resolución, el título adquisitivo del causante). De la obligación que tiene el registrador de hacer una búsqueda exhaustiva y rigurosa para evitar la doble inmatriculación, no cabe colegir una genérica obligación para los interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta documentación previa obre en su poder, pues la norma exige la presentación de dos títulos públicos.

4 Debe entenderse derogado el Titulo VI del Reglamento Hipotecario, de ahí que no quepa exigir que la finca que se pretende inmatricular esté a nombre del transmitente o del adquirente. La identidad con la finca catastral se refiere a la descripción de la finca, no a la titularidad.

5 El juicio de identidad que formule el registrador respecto de otra finca ya inscrita ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos, no puede ser arbitrario o discrecional.

6 Reitera doctrina sobre la inadmisibilidad de títulos instrumentales o “ad hoc”, si bien la calificación registral en este punto no puede basarse en meras sospecha sino que ha de estar suficientemente fundada, lo que exige analizar caso por caso (por ejemplo, simultaneidad de fechas, transmisiones circulares, ausencia de función económica, nulo o bajo coste fiscal del negocio jurídico, etc).

R.7 de noviembre de 2018. BOE 24 de enero de 2019/827

PDF (BOE-A-2019-827 – 7 págs. – 246 KB) Otros formatos

 

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2019

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2019

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  3. 66.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. NO NOTIFICACIÓN A COLINDANTES.
  4. 67.** FORMAS DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: SOLICITUD POR TITULAR REGISTRAL O POR INTERESADO
  5. 68.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS. TRACTO SUCESIVO. PROCEDIMIENTO REGISTRAL IMPERATIVO.
  6. 69.** TRANSMISIÓN DE INMUEBLE PATRIMONIAL MEDIANTE ENAJENACIÓN DIRECTA
  7. 70.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. EDICTO Y  NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO
  8. 71.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. FALTA DE NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO
  9. 72.*** COMPRAVENTA. REVOCACIÓN DE PODER.
  10. 73.** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN ONEROSA SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.
  11. 74.*** SEGREGACIONES ANTIGUAS. LICENCIA, DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD O DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN ADMINISTRATIVA
  12. 75.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. CALIFICACIÓN REGISTRAL. FALTA DE ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE PERSONAS CON DERECHO A HEREDAR
  13. 77.** COMPRAVENTA DE BIEN PATRIMONIAL LOCAL EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA
  14. 78.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO
  15. 79.*** HERENCIA DE BRITÁNICO SIN EJECUTOR TESTAMENTARIO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS
  16. 80.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
  17. 82.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA CON SERVIDUMBRE. PLAZO PARA RECURRIR. RECURSO CONTRA DESESTIMACIÓN DE ALEGACIONES.
  18. 83.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN DE DOS CUOTAS INDIVISAS DE UNA FINCA. OPOSICIÓN DEL TITULAR DE LA CUOTA RESTANTE.
  19. 84.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  20. 85.* PROPIEDAD HORIZONTAL. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS
  21. 86.*** ENTREGA DE LEGADO SI SE DESCONOCE EL PARADERO DEL LEGATARIO.
  22. 87.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN DE INMUEBLES NO VIVIENDA HABITUAL
  23. 89.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN ART. 203 LH SIN DESCRIPCIÓN INICIAL. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN.
  24. 90.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE NULIDAD DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. 
  25. 91.** OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  26. 92.** RECTIFICACIÓN DE CABIDA INFERIOR AL 5% Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA O DESPLAZADA.
  27. 94.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN MATERIAL Y CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE
  28. 95.* HIPOTECA DE MÁXIMO. FORMA DE FIJACIÓN DEL SALDO EXIGIBLE. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.
  29. 96.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.
  30. 98.*** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO. ENTREGA DE LEGADO.
  31. 99.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA ABIERTA LA FASE DE LIQUIDACIÓN
  32. 100.⇒⇒⇒ DIVORCIO y REVOCACIÓN DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS: REQUIERE SENTENCIA JUDICIAL.
  33. 101.*** VENTA POR UCRANIANO DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. 
  34. 104.**  HIPOTECA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER
  35. 105.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
  36. 107.** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. IDENTIDAD DE LA FINCA REGISTRAL CON LA DE LA LICENCIA. EJERCICIO DE FACULTADES RESERVADAS EN LOS ESTATUTOS.
  37. 109.** COMPRA POR CASADOS EN RÉGIMEN LEGAL SUPLETORIO FRANCÉS «POR MITAD Y EN PROINDIVISO, DE CONFORMIDAD CON SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL».
  38. 110.** HERENCIA. AGRUPACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL
  39. 111.** COMPRAVENTA CON CAMBIO DE DESCRIPCIÓN NO ROGADO. EXPEDIENTE CATASTRAL. CLÁUSULA OBLIGACIONAL NO INSCRIBIBLE.
  40. 113.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DENEGACIÓN POR UNA POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO: FUTUROS VIALES.
  41. 114.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE LOS HIJOS DE LOS NIETOS DESHEREDADOS QUE TAMBIÉN LO FUERON. 
  42. 115.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. HIPOTECANTE FALLECIDO ANTES. NO CABE SUCESIÓN PROCESAL.
  43. 116.() SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO DE PERMUTA. NEGATIVA A CANCELAR ANOTACIONES DE EMBARGO ANTERIORES
  44. 118.** HIPOTECA DE DOS FINCAS. DOMICILIO «LA FINCA HIPOTECADA» EXISTIENDO UNA VIVIENDA Y UN GARAJE.
  45. RESOLUCIONES MERCANTIL
  46. 76.** ADOPCIÓN DE ACUERDOS SIN VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA GENERAL. CONFLICTOS ENTRE SOCIOS. TITULARIDAD DE LAS ACCIONES.
  47. 81.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. ADJUDICACIONES IN NATURA. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LOS SOCIOS.
  48. 88.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS Y POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT
  49. 93.*** LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS. JUSTIFICACIÓN DE ÍNTEGRA UTILIZACIÓN DEL ANTERIOR. DERECHO TRANSITORIO. 
  50. 97.*** DENOMINACIÓN SOCIAL. ACTIVIDAD NO INCLUIDA EN EL OBJETO SOCIAL. CAMBIO OBLIGATORIO DE DENOMINACIÓN. 
  51. 102.* REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS. VERIFICACIÓN DEL BALANCE: SUPUESTOS.
  52. 103.*** CONSTITUCIÓN DE SL. OBJETO SOCIAL. ACTIVIDADES CON RESERVA LEGAL. CONSULTORÍA FINANCIERA. 
  53. 106.*** PODER CONFERIDO POR ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS EN FAVOR DE UNO DE ELLOS PARA ACTUAR CON OTRA PERSONA: SU POSIBILIDAD.
  54. 108.* ACUERDOS SOCIALES. DIVERSOS DEFECTOS: FORMA DE CONVOCATORIA DE JUNTA, DERECHO DE SEPARACIÓN, PERSONAS FACULTADAS PARA LA EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIONES. 
  55. 112.*** FUSIÓN INVERSA EN LA QUE LA SOCIEDAD ABSORBENTE SE ENCUENTRA ÍNTEGRAMENTE PARTICIPADA POR LA SOCIEDAD ABSORBIDA: NECESIDAD DE ACUERDO EN LA JUNTA DE LA ABSORBIDA. EN LIQUIDACIÓN
  56. 117.* AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A BENEFICIOS.
  57. ENLACES:

INFORME Nº 294. (BOE MARZO de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Marzo)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
66.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. NO NOTIFICACIÓN A COLINDANTES.

Resolución de 1 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la inscripción de un acta de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. 

Resumen: interesante resolución que interpreta el artículo 208 LH (reanudación del tracto) y su remisión al artículo 203 LH (inmatriculación) a efectos de citaciones. No es preciso notificar a colindantes.

Hechos: se presenta a inscripción un expediente notarial de dominio con finalidad de reanudación del tracto (y por ende, de la cancelación de las inscripciones contradictorias) bajo las siguientes circunstancias determinantes:

1) La finca objeto se encuentra inscrita a favor de don G. E. M., de nacionalidad suiza, casado con doña A. L. M., sujeto al régimen económico-matrimonial de su país. La inscripción tiene más de treinta años de antigüedad.

2) Don G. E. M. fallece el día 24 de octubre de 1987, sin haber otorgado testamento alguno en España. La esposa, doña A. L. M., falleció el día 14 de enero de 1988, sin que tampoco hubiese otorgado testamento en España.

3) El promotor del expediente, don M. A. R. R. solicita la reanudación del tracto interrumpido sobre dicha finca registral, que había adquirido por compra, mediante escritura autorizada el día 14 de marzo de 2016, a don L. A. G. M., quien la había adquirido por compra a doña P. G. M., habiéndola adquirido ésta, a su vez, por compra a doña A. L. M. en documentó privado suscrito el día 1 de julio de 1987. No consta el título de disolución y liquidación del régimen matrimonial de los titulares registrales.

4) El promotor del expediente manifiesta desconocer quiénes son los herederos del titular registral y de su esposa.

5) En acta de conclusión de expediente de reanudación del tracto de finca inscrita consta extendida diligencia en la que el notario autorizante declara: «Que la vista de las pruebas practicadas, de las notificaciones y publicaciones realizadas, que constan con sus incidencias en las diligencias que anteceden, y no habiendo oposición por ninguno de los interesados con fecha de hoy, declaro que, a mi juicio, está suficientemente acreditada la posesión de la finca 10902 del Registro de la Propiedad de El Rosario por el requirente, don M. A. R. R., en base a los títulos que se han aportado estando, por lo tanto, justificada la pretensión del requirente en cuanto al dominio de la finca».

La Registradora califica negativamente al haber apreciado los siguientes defectos:

1º. Es necesaria la notificación a los herederos de los causantes, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, apartado segundo punto 3.

2º. Dado que en la notificación practicada por el Notario autorizante, algunos de los colindantes figuran ausentes o con dirección incorrecta, es necesario, con fundamento en el artículo 201 RN, un segundo intento de notificación.

3º. En cuanto a la cabida del solar existe una reducción de cabida inferior al cinco por ciento, pudiendo procederse en su caso a la inscripción de la base gráfica georreferenciada alternativa, siguiendo lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, siempre y cuando se aporte tal base gráfica.

4º. En cuanto al exceso de la obra nueva que figura inscrita, podrá procederse a su inscripción cuando se haga declaración formal de tal obra, acreditando su antigüedad, por alguno de los medios previstos en el artículo 52 del RD 1093/87 de 4 de julio.

La DGRN estima parcialmente el recurso. Revoca la nota de calificación en cuanto al defecto relativo a la forma de notificación a los colindantes y desestima el recurso respecto de los restantes defectos objeto de impugnación

Doctrina: El procedimiento de reanudación del tracto viene regulado en el artículo 208 LH. Este procedimiento, se caracteriza por las siguientes notas:

1º. Es un expediente excepcional y de carácter exclusivamente notarial.

2º. ¿Cuándo se entiende producida la interrupción del tracto?: no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos (artículo 208, regla 1ª).

3º. El registrador tiene facultades de calificación en la averiguación de la verdadera interrupción del tracto (artículo 208, norma 2ª) debiendo tener en cuenta en su calificación la inscripción previa.

4º. Es elemento esencial en la tramitación de este expediente la citación al titular registral o a sus herederos (artículo 208, apartado segundo, norma 3ª y 4ª).

5º. Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad à debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos.

6º. Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años à la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también pueden ser citados por edictos, sólo hace falta que sea nominal cuando conste su identidad en la documentación aportada.

7º. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición à el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. Como señaló la R. de 23 de mayo de 2016: “el tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con la norma 4.ª de la regla segunda que le precede, y considerarse sólo referida a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento”.

8º. En el caso concreto: afirma el notario recurrente que siendo la inscripción del titular registral de más de treinta años de antigüedad y siendo desconocidos los posibles herederos del mismo, debe aplicarse el criterio recogido en la R. 14 de abril de 2016 en la que se admite «el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay verdadera ruptura del tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados».

Sin embargo, entiende la DGRN que en este caso concreto, la nota de calificación recurrida no discute que exista interrupción del tracto, sino que partiendo de su existencia y de una inscripción a favor del último titular registral de más de treinta años siendo desconocidos sus herederos, lo que exige es su notificación. Por tanto, habiéndose omitido en el presente caso toda forma de notificación a los herederos del titular registral, aún en forma edictal y genérica, se confirma el defecto de la falta de notificación a dichos herederos.

9º. La forma de las notificaciones: el artículo 208 se remite a lo previsto en el artículo 203, sin perjuicio de las especialidades, entre las que no figura ninguna relativa a la forma de realizar las notificaciones a los titulares colindantes. Es aplicable la doctrina consagrada en las R. de 7 de noviembre de 2017 o 12 de junio de 2018, según la cual, cuando el interesado sea conocido, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación. Ahora bien, añade la DGRN que aunque el artículo 208 LH establece la notificación a “los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203” y este precepto incluye a los colindantes, «aquella remisión genérica no puede entenderse extensiva a estos últimos, por cuanto tales colindantes no entran en el concepto de ‘interesados’ en estos expedientes de reanudación». (ER)

67.** FORMAS DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: SOLICITUD POR TITULAR REGISTRAL O POR INTERESADO

Resolución de 6 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria.

Resumen: Únicamente el titular registral de cualquier derecho sobre la finca está legitimado para solicitar la cancelación de las hipotecas por la vía del artículo 82.5 LH (por prescripción de la acción procesal), a diferencia del procedimiento para cancelación de cargas por la vía del artículo 210.1.8 LH en el que está legitimado cualquier interesado.

Hechos: Un interesado, que no es titular registral de ningún derecho, solicita por instancia la cancelación de una hipoteca en garantía de letras de cambio al haber prescrito el plazo  de 20 años para el ejercicio de la acción hipotecaria.

La registradora suspende la cancelación solicitada pues considera que únicamente el titular registral de algún derecho lo puede solicitar de acuerdo con lo dispuesto en el artículo  82.5 LH.

El interesado recurre y alega que la solicitud se basa en lo dispuesto en el artículo 210.1.8 LH que permite la solicitud por cualquier interesado.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina En la cancelación por caducidad de las hipotecas la DGRN interpreta que la LH establece dos posibles vías:

1.- Si consta en el Registro el plazo de vencimiento de la obligación garantizada (que será lo normal en las hipotecas ordinarias o de tráfico) sólo es posible acudir a la vía del artículo 82.5 LH, que está basada en la prescripción de la acción hipotecaria (20 años), y por ello sólo puede solicitar la cancelación el titular registral de cualquier derecho.

2.- Si no consta en el Registro el plazo de vencimiento de la obligación garantizada (por ejemplo en hipotecas en garantía de obligaciones futuras) sólo es posible acudir a la vía del artículo 210.1.8 LH que está basada en la caducidad del asiento (20 ó 40 años, en último extremo) y por ello puede solicitar la cancelación cualquier interesado.  (AFS)

PDF (BOE-A-2019-3273 – 6 págs. – 245 KB)Otros formatos

 

68.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS. TRACTO SUCESIVO. PROCEDIMIENTO REGISTRAL IMPERATIVO.

Resolución de 6 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ayamonte a inscribir un testimonio de una sentencia.

Resumen: La regulación legal del recurso contra la calificación registral es de carácter imperativo («ius cogens»), no pudiendo el registrador realizar trámites no previstos, como notificar a titulares intermediosLos documentos judiciales deben de señalar qué asientos deben ser objeto de cancelación y para inscribir las sentencias dictadas en rebeldía del demandado además de ser firmes, deben haber trascurridos los plazos de rescisión de la misma.

Hechos: Se trata del testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario en el que se condena a la sociedad mercantil demandada, que había sido declarada en rebeldía, «a demoler a su costa el edificio por ella construido en el solar sito en una finca registral, hasta el límite de los tres metros, frente a las cinco ventanas que constituyen la servidumbre descrita».

El registrador alega tres defectos, siendo el segundo de carácter insubsanable:

a) no especificar la sentencia qué asientos u operaciones registrales han de practicarse;

b) existir titulares de derechos reales inscritos sobre las fincas resultantes de la división horizontal de la finca en cuestión, que no han sido parte en el procedimiento, y

c) no resultar de la documentación presentada que hayan transcurrido los plazos para la interposición de la acción rescisoria por el rebelde, o, en su caso, que dicha acción ha sido desestimada.

El recurrente  manifiesta que lo ordenado por la sentencia afecta todas las fincas resultantes de la división horizontal realizada en la finca registral, pudiendo hacerse una anotación de la sentencia firme, de acuerdo con el art. 42 de la L.H.

Que con la anotación solicitada no se están produciendo las consecuencias del proceso,  sólo se estaría dando publicidad a una situación y porque la sentencia objeto de solicitud recae sobre un derecho real inscrito con anterioridad a la fecha de adquisición de cualesquiera de los titulares de dominio inscrito.

Y en cuanto al tercero en base a la fecha de la sentencia y del testimonio es obvio que  los 4 meses de plazo rescisorio han transcurrido suficientemente.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Con carácter previo a la resolución del recurso, hace una consideración relativa al procedimiento ya que según resulta del preceptivo informe, el registrador ha dado traslado de la interposición del recurso a  personas que él reputa como interesados.

Sobre ello reitera la DG su interpretación del artículo 327, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, concluyendo que tal traslado no solo no se contempla en la norma legal sino que resulta contraria al sentido de la misma, de modo que el registrador sólo debe y puede trasladar el recurso del interesado al notario, autoridad judicial o funcionario que expidió el título si no fueran éstos quienes hubiesen recurrido.

A continuación pasa a analizar cada uno de los defectos señalados por el registrador.

En lo que respecta al primero “por no señalar la sentencia qué asientos han de practicarse”, afirma que la falta de expresión en el título  la solicitud explícita de los asientos cuya cancelación se pretende no constituye una violación del principio de rogación pues la sola presentación en el Registro lleva implícita la solicitud de la práctica de todos los asientos que puedan practicarse siendo incumbencia del registrador la determinación de cuales sean estos. Ahora bien esto no es incompatible  con que tratándose de documentos judiciales, debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación, al estar éstos bajo la salvaguardia de los tribunales y no incumbir al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada pero sí ser competente para calificar la congruencia de la misma con la situación registral vigente en el momento en que se pretende su inscripción (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).

El segundo, consistente “en la existencia de titulares de derechos inscritos o anotados sobre las fincas afectadas que no han sido parte en el procedimiento en el que se ha dictado la sentencia”, es confirmado por nuestro Centro Directivo dados los efectos que se derivan de los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo, y además  como se deduce del artículo 222.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los efectos de una sentencia solo alcanzan a las partes del proceso en que se haya dictado y a sus herederos y causahabientes. Ello implica que los adquirentes que han inscrito su titularidad en el Registro solo se verán afectados por la resolución judicial si han sido demandados en el procedimiento o si la demanda había sido objeto de anotación preventiva en el Registro antes de que inscribieran su respectivo derecho.

La última cuestión de la nota ha sido muy tratada por la DG, por tanto dictada una sentencia en rebeldía procesal de los demandados,  resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, respecto de la que es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde, siendo únicamente  el juzgado ante el que se siga el procedimiento el que podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.

Comentarios: Sobre el procedimiento del recurso gubernativo reitera la DG que los trámites del procedimiento registral no quedan al arbitrio del registrador sino que su regulación es imperativa no pudiendo dar traslado del recurso a las personas que él pueda considerar interesadas. Si así fuera el recurso quedaría totalmente desnaturalizado pudiendo entrar en una dinámica que escape totalmente del control de la DG, para entrar de lleno en un plano jurisdiccional. Ello no es posible.

Los otros defectos son claros y no merecen comentario alguno. (MGV)

69.** TRANSMISIÓN DE INMUEBLE PATRIMONIAL MEDIANTE ENAJENACIÓN DIRECTA

Resolución de 6 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de L’Hospitalet de Llobregat n.º 6, por la que suspende la inscripción de una escritura de rectificación en ejecución de convenio para la compraventa de determinado inmueble.

Resumen: La presente resolución reconoce el control registral sobre determinados aspectos de los actos y contratos administrativos, a que se refiere el art. 99 del RH. En este supuesto, se califica negativamente por el registrador, y asi lo ratifica la DG, la transmisión, por venta directa, de determinado inmueble, por parte de “Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa” (INVIED), en favor del “Consorcio para la Reforma de la Gran Vía de L’Hospitalet de Llobregat” en la que se ha obviado la necesidad de previa autorización del Ministro de Defensa, asi como la inobservancia de los trámites esenciales.

Hechos: 1). – Se formaliza mediante el sistema de “transmisión directa”, la transferencia de un inmueble, perteneciente al Organismo Público Autónomo, “Instituto de la Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa” (INVIED), adscrito al Ministerio de Defensa, a favor del “Consorcio para la Reforma de la Gran Vía de L’Hospitalet de Llobregat”, una vez que se había declarado desierto, un primer procedimiento de licitación mediante subasta.

El registrador, suspende la inscripción de la transmisión de la finca, porque no consta, en el asiento registral, la calificación previa de dicho inmueble como bien patrimonial o demanial de la entidad transmitente (INVIED) y, finalmente, la limita a los defectos relativos al Órgano que transmite, que no tiene competencia para la venta directa, siendo precisa la aprobación del Ministro de Defensa, y habiéndose vulnerado además los trámites esenciales del procedimiento, que exige la previa tasación pericial.

 2).- El otro defecto es el relativo a la vulneración de los trámites esenciales del procedimiento del art. 32 del R.Dto. 1286/2010, que establece para bienes inmuebles del INVIED, la exigencia previa de tasación pericial, la cual debe ser aprobada por el Director Gerente del Instituto y que tendrá validez por plazo de un año, y la exigencia del art 38 del Rto que establece la aprobación por la Intervención Gral. del Estado, sobre el procedimiento de enajenación directa y permuta de bienes cuyo valor supere el millón de euros. Ninguno de estos requisitos aparece cumplido en el expediente.

Registrador: El registrador como queda dicho, suspende la inscripción por los siguientes motivos, que se reiteran aqui:

1).- En primer lugar, porque no consta en la inscripción del inmueble transmitido, su carácter de bien patrimonial o demanial; y, en segundo lugar, como defecto relacionado con ello, la falta de competencia del órgano que acuerda la venta directa, ya que para ello se precisa el requisito habilitante de la aprobación del Ministro de Defensa.

2).- Además se han vulnerado los trámites esenciales del procedimiento, en especial, el que exige el artículo 32 del R.Dto. 1286/2010, que precisa, para los inmuebles, la previa tasación pericial, bien por los servicios del propio INVIED o por unos servicios externos de tasación.

Recurrente: Contra la anterior nota de calificación, el director del «Consorcio para la Reforma de la Gran Vía en L’Hospitalet de Llobregat», interpone recurso conforme a las siguientes alegaciones:

1).- En cuanto a la falta de indicación en la inscripción del carácter demanial o patrimonial de la finca inscrita, necesaria para la disponibilidad del inmueble, bastaría para subsanar este defecto, la aportación de la resolución administrativa formalizada, que acredite su carácter, según resulta de la propia descripción registral, derivando además, para acreditar su carácter patrimonial la referencia que hace al Plan Director Urbanístico de áreas residenciales estratégicas, en el ámbito de la comarca del Barcelonés.

2).- Y en cuanto al segundo defecto, relativo a los obstáculos que surgen para la inscripción, existe un convenio entre el INVIED y el Consorcio, en el que se establecen las condiciones para la adquisición de la finca, y en el Estatuto del INVIED de 2010, se establecen las condiciones para la adquisición, por el Consorcio, de la finca en cuestión, mediante enajenación directa, en su art. 21. Además, el compromiso de 20 de julio 2011, que es parte del Convenio, no puede desvincularse del mismo y en él se recogen una serie de compromisos, cuyo incumplimiento ha desembocado en la compra de la parcela 2b por el Consorcio.

En definitiva, la tramitación se encuentra plenamente ajustada a Derecho.    

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Dirección General: Se plantea la cuestión de si es inscribible en el Registro de la Propiedad, una escritura pública de transmisión, por enajenación directa, de un bien patrimonial, del Organismo Autónomo (adscrito al Ministerio de Defensa) denominado “Instituto de la Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa” (INVIED), a favor del “Consorcio para la Reforma de la Gran Vía de L’Hospitalet de Llobregat”, tras de haberse declarado desierto un primer procedimiento de licitación mediante subasta.

El registrador suspende la inscripción, por no constar el carácter patrimonial o demanial del bien (no resulta de la inscripción) y además por la falta de competencia del órgano que lo acuerda, asi como por la vulneración de algunos trámites esenciales por parte del INVIED como Organismo autónomo.  Los Estatutos vigentes de éste, tras diversas modificaciones, son del año 2010 (vigentes al tiempo de la enajenación directa), aunque también es cierto que la compraventa de un bien inmueble por una Administración Pública es un contrato privado y no admvo, aunque, en ciertos contratos de los entes públicos, se encuentran los llamados “actos separables”, por lo que se deben separar, los efectos relativos a la extinción del contrato (sujetos al Dcho Privado), y los restantes, referentes a la preparación y adjudicación del contrato , que son revisables por la jurisdicción contencioso-admva.

Por tanto, en el primer aspecto, el contrato celebrado, queda sujeto a la calificación del registrador (art 18 LH), y el segundo aspecto, el administrativo, se sujeta al art 99 RH.

1).-  De lo expuesto se deduce que la falta de competencia del órgano admvo que acuerda la resolución del contrato y la inadecuada tramitación del procedimiento de enajenación, por vulneración de sus trámites, quedan sujetos a la calificación del registrador, aparte de que , el registrador, goza de mayor libertad para calificar un documento admvo que uno judicial, pudiendo así calificar la competencia del órgano administrativo que dicta la resolución; la congruencia de la misma con el procedimiento seguido, y sus trámites e incidencias, así como los obstáculos que surjan del registro.  En base a ello, se puede calificar la nulidad de un acto, por omisión de un trámite admvo esencial (RS 5 noviembre 2007, 11 abril 2018) y por tanto, el registrador, puede cuestionar la competencia del órgano que dictó la resolución, asi como la idoneidad de los trámites esenciales del procedimiento seguido.

Pues bien, conforme a los estatutos del INVIED, arts 33-38, resulta que el procedimiento habitual de enajenación de sus bienes es el de pública subasta, admitiéndose la enajenación directa, sujeta a la competencia del Ministro de Defensa, quien puede delegar en el Consejo Rector o presidente del Organismo Autónomo, con sujeción a sus Estatutos, que remiten a la ley 33/2003 de Administraciones Públicas. Y las únicas excepciones en cuanto a la enajenación directa son dos: que el adquirente sea otra Admón. Pública, o cualquier persona jca de Dcho Público o privado, perteneciente al sector público. Pero, dado que el adquirente del inmueble es el “Consorcio para la reforma de la Gran Vía en L’Hospitalet de Llobregat”, se establece que “cuando la subasta o enajenación por concurso resultaren fallidos, por incumplimiento de las obligaciones del adjudicatario” y dado que ahora se celebraron tres subastas desiertas, no se cumple ahora el supuesto del art 137.2 d, o sea que “no ha transcurrido más de un año desde la celebración de las subastas.

De todas formas, pese a concurrir el supuesto referido, no existe ab initio objeción a la admisibilidad del procedimiento de enajenación directa, siempre que se cumplan sus trámites, y aquí es donde resulta la calificación desfavorable del registrador, que no objeta el procedimiento de enajenación directa, frente al de subasta, sino la vulneración de sus trámites esenciales, ya que, el órgano competente para enajenar bienes inmuebles de la Admon Gral. del Estado es el Ministro de Defensa, siendo competentes también para los organismos públicos, sus presidentes o directores o los Órganos Colegiados de dirección, previa delegación del Ministro de Defensa, que puede delegar en el Consejo Rector o Presidente del Organismo Autónomo correspondiente.

Sin embargo, en este supuesto, no consta la delegación de competencia a favor del Director Gerente u otro órgano de dirección del INVIED, ni la aprobación, por enajenación directa, del ministro, resultando que la resolución para la enajenación de la parcela 2b del Proyecto de Reparcelación la adopta el Director Gerente, sin la previa delegación del Ministro de Defensa.

Por tanto, el defecto de la falta de competencia del órgano administrativo que acuerda la enajenación directa debe confirmarse.

2).-  La misma suerte desestimatoria debe correr la impugnación  del defecto relativo  a la vulneración de los trámites esenciales del procedimiento, tanto  del art. 32 del R Dto. 1286/2010, que establece para bienes inmuebles la exigencia previa de tasación pericial, la cual debe ser aprobada por el Director Gerente del Instituto y que tendrá validez por plazo de un año, y  la exigencia del art 38 del Rto que prevé la emisión de informe por la Intervención Gral. del Estado sobre el procedimiento de enajenación directa y permuta de bienes cuyo valor supere el millón de euros.

Ninguno de estos requisitos aparece cumplido en el expediente, lo que conduce a confirmar la calificación registral, por más que el recurrente trata de traer el Convenio de compraventa a una suerte de rectificación de la ejecución del convenio, que se recogió en la escritura de 2011, y ello dado que la compraventa actual de una finca distinta reclama su concreción contractual a otras declaraciones de voluntad.

Por lo demás si algún valor pudiera atribuirse al referido escrito del Consorcio, como para vincular a este organismo, como emisor de sus declaraciones, queda limitado al hecho de que pudiera sostenerse que el documento firmado por el director del Consorcio supusiera una obligación de compra, ello no implica nunca que dicha obligación produzca el efecto de dispensar el estatuto jco a que se encuentra sometido el INVIED, ni que la mera declaración de quien no tiene la facultad de disposición de los bienes del mismo, pueda dispensarle del cumplimiento del Estatuto.

Por ello se desestima el recurso y se confirma la calificación registral. (JLN)

70.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. EDICTO Y  NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO

Resolución de 7 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Resumen: En los expedientes notariales de dominio para rectificación descriptiva de finca la publicación de un Edicto en el Ayuntamiento no suple la necesidad de notificación directa al Ayuntamiento establecida en el artículo 203 por remisión del 201 LH.

Hechos: Se tramita un expediente notarial de dominio para rectificación descriptiva de una finca (de superficie y linderos) conforme al artículo 201 LH. En el expediente consta la publicación de un edicto en el Ayuntamiento donde radica la finca.

La registradora suspende la inscripción porque no se ha notificado al Ayuntamiento como exige el artículo 203.1.5 LH por remisión del 201 LH y por otro defecto relativo a los colindante  que revoca posteriormente

El notario autorizante recurre y alega que carece de sentido la notificación al Ayuntamiento cuando se ha publicado un Edicto por el propio Ayuntamiento sobre el expediente, que es redundante, contrario al principio de eficacia administrativa y del derecho de los administrados a no aportar datos o documentos que ya obren en poder de la Administración Pública, que en el  ámbito anglosajón se conoce como “sólo una vez” (once only).

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina. La DGRN declara que la finalidad del Edicto es dirigirse genéricamente a interesados y no tiene por objeto poner en conocimiento del Ayuntamiento el procedimiento correspondiente, por lo que no suple la notificación que ha de realizarse directamente al Ayuntamiento y que tiene por finalidad el efectivo conocimiento de dicho procedimiento y, en su caso, que pueda formular las oportunas alegaciones cuando la tutela del dominio público así lo requiera. (AFS)

71.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. FALTA DE NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO

Resolución de 7 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca. 

Resumen: En los procedimientos que conllevan la rectificación descriptiva de fincas reviste una especial importancia que resulte acreditada la intervención prevista en el mismo de la Administración, a través de la notificación contemplada en la Ley que le permita el efectivo conocimiento de dicho procedimiento y, en su caso, formular las oportunas alegaciones cuando la tutela del dominio público así lo requiera.

Hechos: se presenta acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

El Registrador califica negativamente por no resultar la notificación al Consell de Formentera, que asume las funciones del Ayuntamiento (artículo 203.5 y 201 LH).

La DGRN confirma la calificación toda vez que el artículo 203.1, regla quinta de la Ley Hipotecaria, aplicable al expediente de rectificación de descripción de fincas por remisión expresa del artículo 201.1, dispone que «recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente (…) así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el BOE, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita».

Señala el Centro Directivo que el precepto distingue entre:

1) La notificación del procedimiento al Ayuntamiento y,

2) La publicación el tablón de anuncios con carácter potestativo.

– El contenido mínimo de las solicitudes dirigidas a la Administración viene regulado en el artículo 66 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. (ER)

72.*** COMPRAVENTA. REVOCACIÓN DE PODER.

Resolución de 8 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Carolina a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El procedimiento registral se basa en la necesidad de titulación auténtica conforme al artículo 3 LH; por ello, una mera instancia o comunicación escrita adolece de falta de forma adecuada para provocar la práctica de asiento registral alguno y no puede servir de amparo a la denegación de la inscripción solicitada

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa  en la que concurren las siguientes circunstancias, de las que merece destacarse especialmente la secuencia temporal de lo sucedido: (i) El 12 de junio de 2018 se otorga escritura de compraventa en la que interviene el vendedor por medio de apoderado, a quien había concedido poder el 4 de junio del mismo año. Esta escritura se presenta en el Registro de la propiedad el 19 de septiembre del mismo año. (ii) El poder concedido fue revocado por el vendedor el 6 de junio, es decir, antes de otorgarse la escritura de compraventa. La revocación fue notificada notarialmente en el domicilio del apoderado el siguiente día 7 de junio, entendiéndose la diligencia con la madre del apoderado. (iii) Una vez presentada la escritura de compraventa tiene entrada en el Registro, el día 25 de septiembre, un escrito o “comunicación” acompañado de la revocación y del acta notarial para hacer constar la revocación producida.

Registrador: Deniega la inscripción por entender que el apoderado conocía la revocación a la vista del acta notarial, lo que determina que no sea aplicable el artículo 1738 CC a la luz de la moderna doctrina jurisprudencial, que lo interpreta en el sentido de exigir para su aplicación que el apoderado actúe de buena fe, lo que no sucede en este caso a la vista de lo sucedido.

Recurrente: Se opone a la calificación alegando el principio de prioridad registral (art. 17 de la Ley Hipotecaria) y también alega el artículo 32 de la misma Ley Hipotecaria.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación pero por razones distintas a las alegadas por el recurrente.

Doctrina: La Resolución comienza centrando el problema planteado, pues el posible conflicto entre una escritura de compraventa otorgada por un apoderado y la escritura de revocación del poder otorgada antes de la venta no es un conflicto de prioridad relativa a dos títulos traslativos del dominio inscribibles, sino un conflicto que atañe a la legitimación de uno de los otorgantes y a la validez del acto dispositivo realizado por un apoderado que utiliza un poder previamente revocado.

Sin embargo, el problema se plantea en los términos vistos porque tiene entrada en el Registro una comunicación de la revocación que queda en una situación indeterminada pero que fundamenta la calificación registral, lo que lleva al Centro directivo a resolver las siguientes cuestiones:

I INDEFINICIÓN DE LA SOLICITUD PRIVADA PRESENTADA:

“En primer término (…), según se afirma en la nota recurrida, «ha tenido entrada» en el Registro, sin que se exprese si ha tenido reflejo tabular (bien al margen del asiento de presentación del título calificado, bien reseñando número de asiento y del Diario), si bien el registrador indica haber tenido en cuenta (dicha solicitud) para formular su calificación”.

Se plantean a resultas de lo actuado las siguientes cuestiones:

1 ¿Se debió dar entrada a este documento? ¿Es título hábil para causar el asiento de presentación? NO.

Regla esencial del procedimiento registral es que se basa en la necesidad de titulación auténtica conforme al artículo 3 LH; por ello, una mera instancia o comunicación escrita adolece de falta de forma adecuada para provocar la práctica de asiento registral alguno y no puede servir de amparo a la denegación de la inscripción solicitada (Art. 3 LH en relación con el art. 420 RH).

2 ¿Puede esta solicitud causar alguna medida cautelar en los libros registrales? NO.

No cabe que el interesado solicite directamente en el Registro la práctica de una medida cautelar, ni que ésta proceda por el mero hecho de alegar –o, incluso, acreditar, lo que en este caso no ocurre– la presentación en el juzgado de un escrito de denuncia respecto de la práctica de determinada inscripción». Por tanto, “…no cabe practicar mediante la solicitud privada objeto del presente debate asiento alguno que impida la práctica de la inscripción de títulos previos o que comporte la suspensión de los efectos de las inscripciones practicadas, debiendo dirigirse la recurrente al órgano jurisdiccional competente respecto de la adopción de la medida cautelar pretendida” (R.20 de noviembre de 2013).

3 ¿Puede servir de fundamento a la calificación la solicitud privada? NO ¿En general, que asientos deben tenerse en cuenta para la calificación registral?

“… Cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el título principal. Pero se añade (vid. las dos últimas Resoluciones citadas) que «la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad…”.

4 Asiento de presentación y principio de prioridad:

 “… el  asiento de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposición judicial…”.

5 ¿Es aplicable a la escritura de revocación de poder el principio de prioridad como alega el recurrente? NO.

“…la escritura de revocación de un poder no es ningún título «por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real», por lo que no le resulta aplicable la literalidad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, como tampoco y por la misma razón, le resulta aplicable el artículo 32 de la misma ley también invocado por el recurrente relativo a que «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero».

II REVOCACION DE PODER Y LEGITIMACION DISPOSITIVA DEL APODERADO: ULTRAACTIVIDAD DEL PODER.

Esta es realmente la cuestión de fondo, que debe ser tratada en consideración al ámbito propio de la seguridad jurídica o justicia preventiva en la que se desenvuelven las funciones notarial y registral.

Punto de partida:

“… la jurisprudencia tradicionalmente había desvinculado la protección del tercero de buena fe de la buena fe del mandatario o apoderado; sin embargo, apartándose de esta tesis, las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2008, 13 de febrero de 2014, 22 de enero de 2015 y 19 de julio de 2018 consideran que la buena fe del apoderado es imprescindible para que el poderdante quede vinculado por el negocio representativo, sin que sea suficiente con la buena fe del tercero…”.

¿Puede destruir la buena fe del poderdante la notificación de la revocación del poder realizada en su domicilio pero no en su persona (en este caso la notificación la recibió su madre)?

La solución exige el análisis de las circunstancias concretas y una prueba efectiva del conocimiento de la revocación por el apoderado, que “… necesariamente constituye una materia reservada a la apreciación por los tribunales en el seno del correspondiente procedimiento contradictorio y en el que se puedan valorar todos los medios de prueba disponibles. Esa compleja prueba resulta por tanto necesariamente ajena a la calificación del registrador y al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de las escrituras calificadas sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, al no darse ni haberse omitido en ellas nada que induzca a lo contrario, según lo que de las mismas resulta. Todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial, cuya eficacia puede por lo demás garantizarse mediante la oportuna anotación preventiva de la demanda de nulidad de la compraventa…”.

Conclusiones:

1 No puede decidirse en el limitado ámbito de la calificación registral sobre el efectivo conocimiento de la revocación del poder por el apoderado, pues, notificada la revocación del poder a una tercera persona (la madre del apoderado), es una decisión que necesariamente corresponde a los Tribunales de Justicia.

2 La buena o mala fe subjetiva del apoderado debe apreciarse en el en el momento de la celebración del negocio jurídico. En este sentido hay que tener en cuenta que la tenencia de la copia autorizada del poder permite presumir en principio su vigencia y la legitimación del disponente, de modo que si no hay elementos de juicio patentes contrarios a la misma, el notario emitirá  juicio sobre la suficiencia del poder  que hace fe por cuanto la escritura goza de fe pública.

3 El juicio notarial de validez y vigencia del poder no queda sometido a una segunda instancia porque, conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no revisa el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, sino que controla «la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».

4 Así las cosas, la destrucción de la apariencia de legitimación del apoderado en el caso presente, con base en su mala fe por conocer la revocación del poder, es cuestión que compete a los Tribunales de Justicia.

Comentario.

Según la recientes sentencias que cita la Resolución, demostrada la mala fe del apoderado no cabe aplicar el artículo 1738, lo que conlleva graves consecuencias para la seguridad del tráfico por cuanto afecta a quien, ajeno a la actuación ilícita del apoderado, contrata con él de buena fe.

Las consecuencias de esta interpretación estarían francamente reducidas si estuviera operativo el archivo notarial de  revocación de poderes, que era una aplicación informática del Notariado creada con fines de seguridad jurídica. En el archivo se hacían constar las revocaciones de los poderes inmediatamente que se producían, lo que dotaba de un alto grado de seguridad a las relaciones jurídicas en las que intervenía apoderados. Era de acceso inmediato y exclusivo para los notarios a quienes se les exhibía un poder y su empleo evitaba situaciones como la planteada en este caso, porque el notario no admitía el uso del poder que constaba revocado en el archivo.

Sin embargo, y tras años de experiencia, fue deshabilitado por razones formales por la Sala Tercera del Tribunal Supremo, y  lo cierto es que hasta el día de la fecha  el archivo no se ha rehabilitado porque no se han solucionado los problemas formales aducidos por la Sentencia. Por lo que se ve, no se ha considerado de interés su rehabilitación para evitar problemas como el planteado en el caso,  lo que nos lleva a lamentar tal olvido.  (JAR)

73.** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN ONEROSA SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

Resolución de 8 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Coloma de Farners a inscribir un testimonio de una sentencia.

Resumen: Para cancelar asientos posteriores a la inscripción de una venta sujeta a condición suspensiva, que por su incumplimiento ahora se resuelve, exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución para evitar su indefensión.

Hechos: Se presenta en el Registro testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por la que se declara la resolución de un contrato de cesión onerosa sujeta a condición suspensiva y la cancelación de unas anotaciones preventivas de embargo que se habían practicado con posterioridad. 

En el registro, el titular registral de la finca es una sociedad mercantil que adquirió e inscribió su derecho con posterioridad a la inscripción de la condición, y no consta que haya intervenido en el procedimiento que dio lugar a la sentencia que ordena la resolución del negocio en cuestión, ni tampoco constaba anotada la demanda de su ejercicio al tiempo de la aparición de dicho titular registral.

El registrador, estado la finca inscrita a favor de un tercero, rechaza que se pueda cancelar dicha inscripción sin que el titular de la misma haya consentido ni haya sido llamado al procedimiento dado que no se practicó anotación de la demanda de resolución. Por tanto para la cancelación de los asientos posteriores que traen causa del adquirente es preciso el consentimiento de los titulares de dichos asientos.

El recurrente, por su parte entiende que la calificación  supone un total incumplimiento de lo ordenado por la autoridad judicial, así como una interpretación errónea de la naturaleza y efectos de las condiciones suspensivas puras, lo que está en  clara contradicción con los propios asientos registrales.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo nos recuerda que por el mandato imperativo del artículo 24 de nuestra Carta Magna, concretado entre otros en los artículos 20, 37, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, se impide la cancelación o modificación de los asientos de titulares posteriores sin su consentimiento expreso o tácito, voluntario o forzoso.

Las exigencias del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución- es necesario que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento.

La relevancia que tiene el cumplimiento de la condición, provoca que haya de ser probado adecuadamente, no bastando el mero lapso del tiempo en que la obligación garantizada deba ser cumplida, y si el procedimiento se ha entendido únicamente contra el adquirente cuya titularidad se resuelve, la sentencia sólo producirá efectos contra éste.

Concluye la DG diciendo que “una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, algo que sólo puede obtenerse si son demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos”.

Por ello sigue diciendo que es “necesario si existen  los titulares de asientos que hayan de ser cancelados a resultas del ejercicio de una condición resolutoria inscrita” que en nuestro caso es suspensiva, pero su juego es idéntico, “que tengan la posibilidad de intervenir en el procedimiento para poder alegar lo que convenga a su derecho en relación con la concurrencia o no de los presupuestos de la resolución, y ello no solo por la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva y refrendada por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria sino además por la necesidad de evitar acuerdos entre transmitente y adquirente en perjuicio de los titulares de asientos posteriores”.

Comentarios: El juego de las condiciones resolutorias y suspensivas inscritas en el Registro de la Propiedad siempre va a dar problemas en relación a las personas a quienes favorece la resolución por su cumplimiento o incumplimiento, en su caso. El problema está en la idea errónea de que el favorecido por la resolución va a poder inscribirla prescindiendo de los titulares de domino o cargas posteriores como si su juego registral fuera automático. Como bien sabemos ello no es así pues en el caso de la condición resolutoria que se cumple siempre va a ser preciso que el vendedor que recupera el bien deposite el importe de los plazos de la venta ya pagados, aunque se hubiera pactado una cláusula penal de pérdida de dichos importes pues la cláusula penal, sea verdadera pena o sea cuantificación anticipada de los daños y perjuicios que produce el incumplimiento, puede ser moderada por los tribunales. Y en el caso de la condición suspensiva, en la que en puridad ni siquiera se transmite el dominio de la finca, sino una mera expectativa de adquisición como contrapartida a la limitación de la facultad dispositiva del vendedor, también será preciso contar con esos titulares posteriores para que puedan intervenir en defensa de sus expectativas y en todo caso, como acertadamente apunta el CD, para evitar, si fuera el caso, torticeras maquinaciones entre vendedor y comprador sujeto a la condición en perjuicio de esos titulares. (MGV)

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74.*** SEGREGACIONES ANTIGUAS. LICENCIA, DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD O DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 13 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, compraventa y constitución de servidumbre. 

Resumen: para inscribir una escritura de segregación se precisa la oportuna licencia o declaración de innecesariedad. Cuando se trate de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente que se presenten ahora a inscripción, cabe la posibilidad de lograr la inscripción mediante una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de segregación, compraventa y constitución de servidumbre autorizada en el año 1991.

La Registradora califica negativamente por haber apreciado varios defectos si bien únicamente es recurrido el defecto referente a la falta de aportación de licencia de segregación o declaración de innecesariedad.

La recurrente alega que, según la doctrina de la Dirección General sobre segregaciones de cierta antigüedad sin contar con la preceptiva licencia de segregación, se ha admitido la vía de la prescripción acreditada para inscribir segregaciones antiguas, por lo que, a juicio de dicha recurrente, una vez acreditado el hecho de la división general del terreno y su reflejo en los registros catastrales, que sirven de base a la emisión de los correspondientes recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles por parte del ayuntamiento, el acto de segregación podrá acceder al registro de la propiedad aun cuando no cuente con la preceptiva licencia de segregación, ya que ha caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.

La DGRN confirma la calificación:

I. NECESIDAD DE LICENCIA.

El artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo dispone que, «en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción».

II. DERECHO INTERTEMPORAL.

Aun cuando la escritura pública fuera otorgada en el año 1991 y se presenta ahora a inscripción, señala el Centro Directivo que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

III. SOBRE LA POSIBILE APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 28.4 TRLS.

Sobre la posibilidad de aplicar a parcelaciones de cierta antigüedad el artículo 28.4 del TRLS, señala el Centro Directivo que “no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.

Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha”.

Las R. de 17 de octubre de 2014, de 5 y 26 de mayo de 2015 y de 19 de febrero de 2018 han reconocido que para parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

Por lo tanto, para parcelaciones “antiguas” cuya inscripción se solicite ahora, debe presentarse un título administrativo habilitante, ya sea licencia o la declaración municipal de su innecesariedad o una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

Por último, en el caso resuelto, dada la naturaleza rústica de la finca, mientras no resulte acreditada su clasificación urbanística de urbana por certificación municipal, y resultando de la segregación documentada parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo en la zona, la actuación registral deberá ser, en su caso, la de iniciar el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. (ER)

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75.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. CALIFICACIÓN REGISTRAL. FALTA DE ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE PERSONAS CON DERECHO A HEREDAR

Resolución de 13 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 18, por la que se suspende la inscripción de un escrito del Delegado Especial de Economía y Hacienda de Madrid. 

Resumen: El documento administrativo por el que se declara al Estado sucesor abintestato se ha de calificar en cuanto a los trámites esenciales del procedimiento entre los que se encuentra la acreditación o no de los presupuestos legales para la apertura de la sucesión intestada en favor del Estado. Las defunciones que hayan de justificarse lo han de ser mediante certificación del Registro Civil o, en su defecto, deberá instarse la inscripción omitida previa o simultáneamente a la admisión de pruebas extrarregistrales.  

Hechos: El documento presentado a inscripción es un escrito del delegado especial de Economía y Hacienda de Madrid, firmado electrónicamente, acompañado de resolución de la Dirección General de Patrimonio del Estado, publicada en el BOE y recaída en procedimiento administrativo de declaración de herederos abintestato y adjudicación de los bienes y derechos de la herencia. En dicho documento se solicita la inscripción de una determinada finca a favor del Estado como heredero único del titular registral por ausencia de parientes en el cuarto grado.

El Registrador califica negativamente toda vez que la ausencia de parientes del titular registral se basa, fundamentalmente, en las manifestaciones de las denunciantes y en una serie de hechos como que la madre del causante, que tendría 103 años a la fecha de su fallecimiento estaba muerta (aunque no se acredita mediante certificado de defunción de la misma), que el titular registral tenía tres tíos, hermanos de la madre, que a la fecha de su fallecimiento, tendrían 101 años (sin que se acredite tampoco su fallecimiento), que los tres tíos no tuvieron hijos – que serían los parientes en cuarto grado – y, que el propio titular registral no tuvo hijos. Las últimas manifestaciones están aseveradas exclusivamente por los denunciantes, los cuales, tienen intereses contrapuestos al reconocérseles un premio del 10% de la herencia ex artículo 7 RPAP.

Señala el Registrador en su calificación que: “al no realizarse una indagación más amplia sobre la posible existencia de parientes dentro del cuarto grado, se entiende que existe una omisión esencial en los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, calificable conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y artículo 99 del Reglamento Hipotecario”.

El recurrente considera que habiéndose tramitado el expediente con todas las garantías legales de publicidad, no ha comparecido ninguna persona invocando su derecho a la herencia por lo que la Administración General del Estado resulta ser la única y universal heredera

La DGRN confirma la calificación, cuya doctrina se extracta:

EL ESTADO COMO HEREDERO ABINTESTATO TRAS LA LEY 15/2015 Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. 

La posibilidad de que el Estado suceda como heredero abintestato resulta de los artículos 965 y siguientes del Código Civil y la posibilidad de declarar heredero abintestato al Estado mediante un procedimiento administrativo fue una novedad introducida por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (Ver página especial dedicada a la Ley de Jurisdicción Voluntaria), la cual, dio nueva redacción, entre otros, y a los efectos que aquí interesan al artículo 14 LH, al artículo 20.6 LPAP e introdujo los artículos 20 bis, 20 ter y 20 quáter LPAP, relativos respectivamente al procedimiento para la declaración de la Administración del Estado como heredero abintestato, a los efectos de dicha declaración y a la liquidación del caudal hereditario (vid. también artículos 4 a 15 del RPAP).

A efectos del Registro de la Propiedad, interesa destacar que el título inscribible – o, en su caso, inmatriculador – será, según el artículo 20 ter apartado 4 LPAP: “(…) la declaración administrativa de heredero abintestato en la que se contenga la adjudicación de los bienes hereditarios, o, en su caso, las resoluciones posteriores del Director General del Patrimonio del Estado o del Delegado de Economía y Hacienda acordando la incorporación de bienes y derechos al caudal relicto y su adjudicación (…)”.

Presentado el título inscribible, el Registrador deberá proceder a su calificación teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 99 RH y 20.6 LPAP.

EL ARTÍCULO 99 RH.

No obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (artículos 38 y 39 de la Ley 39/2015), la calificación registral de los documentos administrativos (artículo 99 RH) que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende a los siguientes extremos:…

4º. A los trámites e incidencias esenciales del procedimiento,

Señala el Centro Directivo que: “(… ) el registrador puede y debe calificar las posibles discordancias entre la declaración de herederos realizada en el acta notarial (y lo mismo ha de afirmarse en el caso de la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado por identidad de razón) y lo que resulte del correspondiente llamamiento legal, así como la no acreditación de los presupuestos legales para la apertura de la sucesión intestada (…)”.

EL ARTÍCULO 20.6 LPAP.

Junto con el cumplimiento de los requisitos del artículo 99 RH, el Registrador deberá calificar los dos siguientes extremos que resultan del artículo 20.6 LPAP:

1º. Que se justifique debidamente el fallecimiento de la persona de cuya sucesión se trate.

2º. Que se constate la ausencia de otros herederos legítimos. Si la defunción de dichos herederos legítimos ha sido inscrita en el Registro Civil deberá probarse inexcusablemente por medio de la certificación registral. Si, por el contrario, no se ha inscrito, deberá instarse la inscripción omitida previa o simultáneamente a la admisión de pruebas extrarregistrales (vid. artículos 2 y 92 LRC y 17 de la LRC, Ley 20/2011 y R. de 10 de diciembre de 2012).

La DGRN confirma la calificación.

Ver el Informe de la Oficina Registral para un resumen más amplio(ER)

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77.** COMPRAVENTA DE BIEN PATRIMONIAL LOCAL EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 13 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Granada n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una finca. 

Resumen: Para inscribir la adquisición derivada de una opción de compra debe acreditarse que la opción se ha ejercitado dentro del plazo pactado y aportarse íntegramente el contrato de opción (y todos sus pliegos y anexos si es un contrato administrativo).

– Hechos:      Tras diversas subsanaciones y aclaraciones, se presenta a inscripción una escritura de adquisición derivada de un arrendamiento con opción de compra concedida por un Ayuntamiento a una SL.

– El Registrador:   califica negativamente, por 2 defectos:

1º.- En la escritura se señala que se ha ejercitado el derecho de opción en plazo, pero no se acredita fehacientemente ni la identidad de la persona que lo ha ejercitado, ni el medio a través del que se notifica tal decisión de ejercitar la acción, ni la fecha en que se recibió por el Ayuntamiento dicha notificación.

 2º.- En la escritura presentada se testimonia el contrato advo. y el pliego de condiciones y cláusulas administrativas particulares para la adquisición pero NO se incluyen los anexos del pliego (a los que se remite constantemente el contrato) los cuales deben también testimoniarse.

– La SL adquirente recurre, pero se limita a señalar (sin entrar en los argumentos de fondo):

1º.- Que la registradora ha ido añadiendo sucesivos defectos no contemplados en sus calificaciones anteriores (luego subsanadas) y que la calificación registral debe ser global y unitaria (art 258-5 LH);

2º.- Y que la calificación registral NO alcanza a dichos extremos de derecho administrativo, NI puede analizar la validez o no de contratos o anteriores a la propia escritura de compraventa como lo es la opción de compra, sin que el Registrador tampoco pueda entrar a valorar con profundidad el procedimiento administrativo (Sic).

– Resolución: La DGRN lógicamente desestima el recurso y confirma la calificación,

– Doctrina: A pesar de que la recurrente no plantea ninguna argumentación contra los defectos advertidos, la DGRN, los resuelve también, de modo que sienta 3 conclusiones:

1ª.- Que el registrador puede emitir nueva calificación, si tras la 1ª, se subsanan sus defectos y se aportan nuevos documentos. Esto bastaría por sí solo, pero más todavía cuando esa 1ª calificación la hizo el anterior registrador y, además, el documento se presenta de nuevo, tras haber caducado el asiento de presentación inicial (art 108 RH). Por tanto la calificación de la registradora ha sido unitaria y congruente.

2ª.- Que, ex art 99 RH y la doctrina de los llamados actos separables, la calificación de los documentos administrativos sí alcanza, obviamente a sus requisitos esenciales, como puede ser el ejercicio del derecho dentro de plazo; y a los trámites esenciales del procedimiento de contratación (referidos respectivamente al pliego de condiciones administrativas particulares y todos sus anexos). Por tanto podrá discutirse en seno de un recurso gubernativo contra una calificación registral si ésta fue o no acertada, pero lo que no puede es negarse las facultades del Registrador para calificar tales extremos, eludiendo el debate sobre su acierto o desacierto jurídico.

3ª.-  Y en cuanto al fondo de la cuestión, reitera la doctrina del TS y de la propia DGRN (por todas, Res 18 marzo de 2016) de que la exigencia de un plazo determinado (que es de caducidad) es aplicable, ex art 14 RH, a todos los derechos de opción de compra que deseen inscribirse en el Registro de la propiedad. Además el plazo de caducidad para el ejercicio de la opción resulta inexorable, no admite interrupción y requiere identificar el medio a través del que se notifica la decisión del ejercicio del derecho de opción (ACM)

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78.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

Resolución de 14 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia. 

Resumen: Cuando la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum», el legitimario debe intervenir en la partición (y puede interponer el juicio de testamentaría), aunque no sea heredero o legatario de parte alícuota, salvo el caso de partición del propio testador o por contador-partidor (RDGRN 2 de agosto de 2016)

Hechos: El testamento que rige la sucesión el testador dice que una de las legitimarías ha recibido su legítima estricta en vida. La escritura de partición es otorgada por la viuda y las otras dos legitimarías, quienes declaran, confirmando lo dicho en el testamento, que a su hermana no compareciente ha recibido en vida, sobradamente, la legitima.

Registrador: Dice que debe concurrir a la partición la legitimaría no compareciente o bien ratificarla (ex. Arts. 658, 806, 807, 808 y 1058 CC).

Notaria: La calificación contradice el valor reconocido al testamento en los casos de preterición o desheredación. La legitimaria no compareciente tiene a su alcance la acción de complemento de legítima (ex. Art. 815 CC) y la de reducción de disposiciones inoficiosas (ex. Art. 817 CC).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 “… la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común (…) hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de la misma (artículo 1057, párrafo primero, del Código Civil) (…) Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2014).

2 Este criterio no se altera  “… aun cuando se haya citado a los legitimarios fehacientemente y no hayan comparecido, ya que conforme reiterada doctrina de este Centro Directivo, la circunstancia de citación a los legitimarios para formación del inventario no altera la necesidad de su consentimiento…”.

3 No cabe reducir los medios de defensa de la legitima a “… unas «acciones de rescisión o resarcimiento» o la vía declarativa para reclamar derechos hereditarios y el complemento de la legítima, ejercitables tras la partición hecha y consumada, lo que puede convertir la naturaleza de la legítima de Derecho común, que por reiteradísima doctrina y jurisprudencia es «pars bonorum», en otra muy distinta («pars valoris»), lo que haría que el legitimario perdiese la posibilidad de exigir que sus derechos, aun cuando sean reducidos a la legítima estricta y corta, le fueran entregados con bienes de la herencia y no otros…”.

4 No cabe equiparar este supuesto al de la desheredación pues en esta última hay una declaración expresa del testador que se debe acatar mientras el desheredado no contradiga judicialmente la causa de desheredación invocada

CONCLUSIÓN: Por lo tanto, a falta de partición del propio testador o de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1057, párrafo primero, del Código Civil), y aunque el testador considere que el legitimario ha sido satisfecho en sus derechos, es inexcusable la comparecencia e intervención del legitimario a fin de consentir las operaciones particionales para garantizar la protección de su legítima.

Cuestiones prácticas:

¿Cuándo no es exigible la intervención del legitimario en la partición? En los casos de partición del propio testador o de contador partidor designado por el testador.

¿Es necesaria la intervención del legitimario para la entrega de los legados ordenados por el testadorSI.

Cuando la legítima es pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum» es inexcusable la intervención del legitimario.

¿Y cuando la legítima es un derecho de crédito (vgr. Cataluña)? NO. (JAR)

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79.*** HERENCIA DE BRITÁNICO SIN EJECUTOR TESTAMENTARIO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS

Resolución de 14 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de adjudicación de herencia. (IES)

Resumen: Clarifica la eventual trascendencia del denominado «Grant of probate» o «Letter of Administration» en la aplicación de la «lex successionis» respecto de la «lex rei sitae» española.

Hechos.- Se presenta escritura de manifestación y adjudicación de la herencia de don W. M., de nacionalidad británica, fallecido el día 15 de Octubre de 2015, es decir, después de la entrada en vigor del Reglamento de la Unión Europea 650/2012; habiendo otorgado testamento en España el día 18 de julio de 2011, en el que ejercitó la «professio iuris», eligiendo su Ley Personal, como ley rectora para que rija la sucesión, siendo de nacionalidad británica. Se adjudica la herencia la viuda designada en el testamento.

Recurso.– El registrador considera necesaria la actuación de los ejecutores designados en el «probate» y la elevación de este a escritura pública. 

Considera insuficiente que, debidamente representada, sea la viuda, única heredera designada en el testamento, en el que no se nombran ejecutores, y por tanto única interesada en la sucesión, en base a su ley aplicable, quien se adjudique los bienes hereditarios.

Se funda para ello en una consideración del «probate» como título de la sucesión mediante una peculiar interpretación del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, referido en su opinión a supuestos internos y no a sucesiones internacionales (cfr. sin embargo la redacción del mismo conforme a la disposición final primera de la Ley 29/2015, de 30 de julio, que introduce en su elenco el certificado sucesorio europeo).

DGRN:

El recurso planteado presenta una gran similitud con el analizado por este Centro Directivo en Resolución de 2 de marzo de 2018 donde se aclaró que el denominado «probate» supone el inicio de la liquidación de la sucesión en Reino Unido, tema distinto al elenco de disposiciones mortis causa a la luz del artículo 3 del Reglamento.

Se concluía considerando innecesario el «probate» en España para las sucesiones causadas por ciudadanos británicos en base a un testamento en el que quedara establecida la «professio iuris» (aun tácita) respecto de la ley británica.

Este pronunciamiento del Centro Directivo es congruente con la jurisprudencia existente a la fecha de la resolución, especialmente con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 12 de octubre de 2017 (asunto C-218/16, Kubicka), que recuerda que la sucesión «mortis causa» implica la transmisión de la propiedad de los bienes del causante. 

Conforme a la doctrina de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia (vid. la citada Sentencia de 12 de octubre de 2017, en el asunto C-218/16, Kubicka) la propiedad sucesoria emana directamente de la transmisión mortis causa sin precisar adaptación, por lo que la voluntad del causante queda perfectamente salvaguardada, al adquirir la herencia, conforme a lo planificado por el testador, su sucesora, conforme a la ley aplicable, en los términos de la escritura pública calificada. 

Posteriormente, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 15 de enero de 2019 (para una sucesión previa a la aplicación del Reglamento) recuerda que la elección de ley (y la disposición válida conforme a la ley que podía haber elegido) hechas por el causante antes del 17 de agosto de 2015, incluso antes del 17 de agosto de 2012, serán válidas siempre y cuando el fallecimiento haya ocurrido a partir del 17 de agosto de 2015, supuesto que se da en el presente caso.

Desde la lógica del Reglamento (UE) n.º 650/2012, el testamento, disposición «mortis causa», es el título de la sucesión (confróntense los artículos 3 y 83 del Reglamento) y el «Grant of probate» se refiere -en lo que ahora interesa- a la administración de la herencia dirigida a su liquidación, en coherencia con el sistema sucesorio del «common law» frente al «civil law». 

Esta interpretación es, además, coherente con el instrumento europeo. De una parte, al suponer la planificación sucesoria un objetivo del mismo (considerando 80, además de los artículos 3 y 24 a 27 del texto); de otra, al limitarse el artículo 29 del Reglamento -relativo a las normas especiales sobre el nombramiento y facultades de los administradores de la herencia, en ciertas situaciones- a la ley del Estado miembro (participante en el Reglamento, por tanto) lo que no ocurre en el presente caso.

Con ello, se cumple el principal objetivo del Reglamento, que es simplificar la sucesión de los ciudadanos europeos. (IES)

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80.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 14 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 2 a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Resumen: Sólo son inscribibles los actos del convenio regulador que constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, conforme al artículo 90 CC. El resto de actos y negocios contenidos deben formalizarse en documento público notarial para su inscripción (art. 3 LH), sin que ello suponga negar su validez y eficacia obligacional.

Hechos: Se cuestiona si es o no inscribible la adjudicación de un inmueble en convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio, entiendo en cuenta las siguientes circunstancias: fue comprado por los cónyuges, por mitad, estando solteros mediante escritura pública del año 2003. Contrajeron matrimonio en el año 2007. No consta que dicho inmueble haya sido la vivienda habitual.

Registrador: Opone a la inscripción que la finca aparece inscrita con carácter privativo y de la documentación aportada no resulta una posible ganancialidad derivada de la aplicación del artículo 1357 CC, Por ello hay una incongruencia entre el titulo formal  y su contenido, pues, tratándose de liquidar la sociedad de gananciales, se está liquidando un bien privativo.

Recurrente: Alega que se trata  de un bien ganancial por aplicación del artículo 1357 CC.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina:

REGLA GENERAL: “es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio (…)  siempre que el mismo no exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, pues hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común…”.

CONTENIDO TÍPICO DEL CONVENIO REGULADOR: Partiendo de la regla general expuesta y del contenido del artículo 90 CC, procede determinar cuál es el contenido típico del convenio regulador, a lo que dice la Resolución que “…la liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar…”.

CASOS DUDOSOS Y CAUSA NEGOCIAL: Fuera del contenido típico, existen otros supuestos que pueden plantear dudas y para cuya solución debe examinarse la causa negocial que está presente en los mismos.

En este sentido procede distinguir, siguiendo la doctrina de la DGRN, los siguientes supuestos referidos a bienes de naturaleza privativa, ya sean propiedad de uno  solo de los cónyuges o les pertenezcan privativamente en proindiviso (como es el caso que estudia la presente Resolución): nada se opone -dice la Resolución- a que “…  con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente puedan intercambiarse bienes privativos. Pero no siempre esas transmisiones adicionales de bienes privativos del patrimonio de un cónyuge al del otro tendrán como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio. Puede haber, en ocasiones, un negocio complejo, en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente consorcial se compense con esa adjudicación –a su favor– de bienes privativos del otro cónyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa.

Estas transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges (i) son ajenas al procedimiento de liquidación (como son, en vía de principios, las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), (ii) constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización…”. Ello es así porque se trata de negocios con diferente causa negocial,  que es ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio.

¿Qué hacer para inscribir estos negocios adicionales que están extramuros del contenido del convenio regulador? Dada la validez y eficacia obligacional que tienen, los cónyuges pueden otorgar de mutuo acuerdo la escritura pública correspondiente, o bien, en caso de negativa de cualquiera de ellos,  pueden compelerse a elevarlos a públicos conforme lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (R. 26 de junio de 2013).

Por último, recuerda la Resolución, que también debe tenerse en cuenta que “… conforme al artículo 437.4.4.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil «en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare, el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos», supuesto que fue plenamente admitido por este Centro Directivo en Resolución de 12 de noviembre de 2014…”.

FORMA Y EFICACIA: Fuera de los casos en que la forma constituye un requisito constitutivo o de existencia del negocio jurídico (por ejemplo, donación de bienes inmuebles), la forma es exigida por el ordenamiento jurídico como requisito de eficacia, de modo que la ausencia de  una forma determinada priva al negocio jurídico de determinados efectos (por ejemplo, registrales, prelativos, probatorios, etc).

Esto es lo que sucede como regla general con las formas documentales públicas, que se convierten en una exigencia derivada de los principios de seguridad jurídica y de legalidad, básicos de un Estado de Derecho. Estas exigencias formales  van aun más allá porque ni siquiera las diversas formas documentales públicas son intercambiables , es decir, no valen todas para todo, pues vienen delimitadas por un principio de competencia funcional y de congruencia con la naturaleza del negocio o acto que se documenta. Dice en este sentido la Resolución, refiriéndose a la inscripción, que  “…  en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria se prevén diferentes clases de documentos públicos en consonancia con cada uno de los actos a que se refiere el artículo 2 de la propia ley, sin que sean documentos intercambiables sino que cada uno de ellos está en consonancia con la naturaleza del acto que se contiene en el correspondiente documento y con la competencia y congruencia según el tipo de transmisión de que se trate…”. Tal congruencia debe ser objeto de calcificación registral  a los efectos de la inscripción. (JAR)

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82.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA CON SERVIDUMBRE. PLAZO PARA RECURRIR. RECURSO CONTRA DESESTIMACIÓN DE ALEGACIONES.

Resolución de 15 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lucena del Cid, por la que se desestiman determinadas alegaciones formuladas respecto de una solicitud de inscripción de representación gráfica de una finca.

Resumen: En la inscripción de la representación gráfica de un predio sirviente no tiene que constar representada la servidumbre existente sobre el mismo al ser un gravamen de la finca, cuya superficie estará comprendida en la representación gráfica del dicho predio sirviente. Las alegaciones del expediente, al no ser título inscribible, no son susceptibles de calificación negativa.

Hechos: Se presenta en el registro un escrito por el que se formulan unas alegaciones oponiéndose a  una solicitud de la inscripción de representación gráfica georreferenciada de una finca, por reclamarse sobre ella el reconocimiento de un derecho de paso.

 Dichas alegaciones fueron objeto de desestimación en forma de calificación negativa:

  • Por no acreditarse de modo fehaciente sus  características y existencia del mismo.
  • Por no estar su argumentación incluida en alguno de los supuestos previstos en el artículo 199 de la LH que permiten al registrador denegar la práctica de la inscripción de la representación gráfica de la finca.

Por lo que no suspende la tramitación del expediente, estando aún pendiente de finalizar con la consiguiente inscripción de representación gráfica.

El recurrente alega la existencia de la servidumbre de paso desde tiempo inmemorial, considerándolo suficiente para impedir la inscripción de la representación gráfica de la finca que debe soportar dicha servidumbre.

Resolución: La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: En primer lugar, resuelve una cuestión de carácter procedimental sobre el carácter extemporáneo del recurso, tal y como resalta la registradora en su informe.

Para ello parte del artículo 326 de la Ley Hipotecaria que establece que el plazo para la interposición  es de un mes desde la notificación de la calificación. En cuanto al cómputo del plazo, hace una interpretación conjunta de los artículos 5 del Código Civil y 48 de la antigua Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, teniendo en cuenta también la reciente interpretación jurisprudencial del comienzo del cómputo «a partir del día siguiente», que ha venido entendiendo que esta dicción no suponía que el «dies ad quem» concluya a las 24 horas del día equivalente en el mes o en el año a aquel en que comenzó el cómputo sino a las 24 horas del día inmediatamente anterior aquel en que comenzó dicho cómputo, esto es haciendo coincidir este termino con el contenido en la expresión «de fecha a fecha». Lo que ha quedado resuelto por artículo 30, apartados 4 y 5 de la Ley 39/2015  que introduce una redacción de la determinación del «dies ad quem» en el cómputo de los plazos conforme con la jurisprudencia antes señalada.

En nuestro caso, el plazo el plazo para la interposición del recurso vencía un sábado,  inhábil, al igual que el día siguiente, siendo por tanto prorrogado el plazo al día hábil siguiente, por lo que el recurso fue interpuesto en plazo.

En lo que respecta al objeto del recurso parte de la nueva regulación de inscripción de la representación gráfica georreferenciada y su coordinación con el Catastro, en el que «la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto», estableciendo en  el artículo 199 de la Ley Hipotecaria causas concretas por la que el Registrador puede denegar la inscripción de la identificación gráfica de la finca, y la vista de las alegaciones podrá decidir motivadamente según su prudente criterio, pero sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de los registrales colindantes determine la denegación de la inscripción.  Y su calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

Por tanto, en caso de calificación positiva de la representación gráfica, lo procedente es practicar la inscripción correspondiente, pero si es negativa, puede recurrirse conforme a las normas generales, sin que se prevea que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso. Lo contrario “supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en las actuaciones previstas en la Ley”.

En base a ello no considera correcta la calificación negativa hecha por la registradora de un escrito de alegaciones, al no ser título inscribible sujeto a tal calificación y menos si se hubiera llegado a practicar la inscripción como consecuencia de la finalización de las actuaciones.

Pero al incluir en la nota el correspondiente pie de recurso en los términos que exige 19 bis de la Ley Hipotecaria, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, la Dirección General admite a trámite el recurso al objeto de evitar la indefensión del recurrente.

Finalmente se pronuncia sobre el fondo del asunto, al no constar practicada la inscripción de la representación gráfica.

El recurrente alega la existencia de una servidumbre de paso desde tiempo inmemorial, ante lo que recuerda lo dicho en una resolución anterior en la que declaró que “no es defecto para la inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada una servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente. Lo relevante en tales casos será que la servidumbre conste debidamente constituida e inscrita, a efectos de que queden preservados los derechos del titular del predio dominante, conforme al artículo 13 de la Ley Hipotecaria. Y ello sin perjuicio de la conveniencia de delimitar georreferenciadamente una servidumbre a la hora de efectuar la descripción de la misma en el título y en la inscripción registral, para que quede indudablemente determinada su delimitación y ubicación”.

Comentarios: El hecho de que nuestro CD no admita que las alegaciones puedan ser objeto de calificación es coherente con los principios de la ley que se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos, además de evitar que se introduzcan nuevos trámites entorpecedores y no contemplados en la regulación legal.

Por lo demás también es coherente con la naturaleza del registro y la de los propios gravámenes, el que los mismos no deben estar incluidos, no se sabe cómo, en la georreferenciación, pues lo importante en estos casos, es que consten debidamente en la inscripción del predio sirviente o en el folio de la finca sobre la que recae el gravamen. (MGV)

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83.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN DE DOS CUOTAS INDIVISAS DE UNA FINCA. OPOSICIÓN DEL TITULAR DE LA CUOTA RESTANTE.

Resolución de 15 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santo Domingo de la Calzada, por la que se suspende la inmatriculación de dos terceras partes de una finca. 

Resumen: Salvo que la ley expresamente lo prevea, la oposición en el expediente de alguno de los interesados no hará contencioso el expediente notarial o registral de jurisdicción voluntaria, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en el Preámbulo de la Ley 15/2015 o su artículo 17.3.

Hechos: Se cuestiona la inmatriculación de dos terceras partes indivisas de una finca tras haberse seguido el procedimiento notarial de inmatriculación previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (LH). El problema que se plantea es que en la tramitación del expediente ha intervenido el titular registral de la restante tercera parte indivisa oponiéndose a la inmatriculación. No discute que el promotor del expediente sea el propietario de las dos terceras partes indivisas sino que alega haber llegado a un acuerdo verbal con él para vender la finca  cuando hubiera comprado;  alega  además que siendo también heredera no intervino, sin embargo, en la escritura de herencia que es el título inmatriculador.

Registradora: Entiende que a la vista de las alegaciones formuladas surgen serias y fundamentadas dudas en cuanto al título en que se basa el promotor del expediente, y que en dicho título faltaría la intervención del ponente. Solicitada calcificación sustitutoria, ésta confirmó la anterior.

Notario: En el informe que emite tras el recurso planteado por los interesados dice que las alegaciones del oponente sobre que el título inmatriculador no es correcto y la existencia de un acuerdo verbal  no son motivo justificado de oposición, máxime cuando en nada afecta a la tercera parte inscrita del oponente.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Las  alegaciones carecen de la debida justificación al referirse a un simple acuerdo verbal entre las partes, sin documento que acredite lo declarado por el oponente. Además, el titular registral que se opone no se ve afectado por la inmatriculación y  reconoce expresamente que es cierto que el promotor del expediente de inmatriculación es el propietario de las dos terceras partes indivisas, expresando únicamente objeciones respecto del título inmatriculador.

Comentario: Tras reiterar su doctrina de que los procedimientos notariales y registrales introducidos por la Ley 13/2015 (vgr. 199, 201 y 203, etc) se incardinan en el marco de la desjudicialización de procedimientos, que ha sido uno de los objetivos fundamentales perseguidos por la referida Ley, destaca la Resolución que, precisamente por ello, uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en el Preambulo de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. (Ver. Arts. 199, 201 y 203 LH).

En cuanto a la posibilidad de que los interesados puedan oponerse e intervenir en el expediente, requisito imprescindible para evitar la indefensión, evitar  la litigiosidad  y afianzar la seguridad jurídica, no hay que perder de vista lo que dice la regla sexta del artículo 203 LH (referido en este caso al procedimiento notarial) para cuando se formule oposición, pues  se refiere explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde».

Conclusión:

1 Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa.

2 En los expedientes notariales corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. (JAR)

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84.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 18 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación.

Resumen: La notificación a los colindantes es un trámite esencial en los procedimientos de acreditación de un exceso de cabida para evitar que se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes.

Hechos: Nos encontramos en este expediente ante una escritura en la que se segrega una finca, aportándose representación gráfica alternativa a la catastral de la porción segregada y del resto de finca matriz, comprendiendo una serie de parcelas catastrales. Además, se pretende la rectificación de superficie de la finca matriz.

Una vez cumplido lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción alegando dudas de identidad de la finca, considerando la oposición formulada en el procedimiento por los titulares de varias fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, quedando identificadas las fincas y los titulares afectados.

El recurrente alga la falta de acreditación de la condición de heredero del titular o de apoderado por quien se opone, pretendiendo que el registrador en su calificación o la Dirección General en sede de recurso resuelvan el conflicto entre colindantes.

Resolución: La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Doctrina: El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, en operaciones de segregación

En cuanto al procedimiento y trámites el artículo 9 de la Ley Hipotecaria se remite al artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa.

Pero como la principal finalidad de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, cuando éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

Cuando su inscripción es preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de ningún procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Con dos excepciones: una  con el fin de preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados, y otra cuando además se lleve a cabo una rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral.

La DG sintetiza los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica:

a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

c) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, hay que tener en cuenta que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Lo que no va a impedir que sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

e) El juicio de identidad de la finca debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En el caso que nos ocupa resultan fundadas las dudas del registrador relativas a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, quedando identificadas las fincas y los titulares afectados. Ello se debe a que las circunstancias físicas que caracterizan la finca objeto de este expediente dificultan que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción de literaria de la finca y la de sus colindantes que figura en el Registro con la representación gráfica que pretende inscribirse

Lo anterior encaja con la doctrina del CD por la que “como con anterioridad a la reforma, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que  conlleva una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma”.

En lo que respecta a la alegación relativa a la falta de acreditación de la condición de heredero del titular o de apoderado por quien se opone,  declara que “el  registrador debe de valorar la legitimación para intervenir en el procedimiento, sin exigir los requisitos que corresponderían en caso de pretenderse la inscripción de la transmisión de la finca”.

Comentarios: Vemos nuevamente como la oposición fundada y documentada de los colindantes permite al registrador la suspensión o denegación de la inscripción de la representación gráfica ante lo que el interesado puede acudir al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

También deja claro la DG que cuando la delimitación gráfica de la finca no es pacífica, ni el registrador en el momento de calificar, ni mucho menos la DG en sede de recurso, puede resolver el conflicto entre los colindantes, pues dicho conflicto, en su caso, deberá ser resuelto por los tribunales.(MGV)

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85.* PROPIEDAD HORIZONTAL. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resumen: No se puede cancelar por instancia asientos ya practicados, en este caso de una propiedad horizontal para lo que se necesita resolución judicial o consentimiento de los interesados.

Hechos: Se presenta una instancia en la que se solicita la cancelación de todos los asientos practicados en relación con un edificio en propiedad horizontal.

La registradora deniega la inscripción por estar los asientos ya practicados bajo la salvaguardia de los tribunales.

El interesado recurre y alega que no hubo unanimidad en la constitución de dicha propiedad horizontal, que puede apreciarse de oficio por la registradora y que por tanto se han diligenciado erróneamente los libros de la Comunidad.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Ni el registrador es competente para declarar la nulidad solicitada ni el recurso procedimiento hábil para declararla, sino que dicha declaración compete a los tribunales, si se ejercita ante ellos la acción correspondiente y con la intervención de los titulares registrales (AFS)

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86.*** ENTREGA DE LEGADO SI SE DESCONOCE EL PARADERO DEL LEGATARIO.

Resolución de 20 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Cristóbal de la Laguna n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: El artículo 1026 del Código Civil (CC) únicamente tiene aplicación cuando la herencia es aceptada a beneficio de inventario, no cuando lo es pura y simplemente. Por tanto, cabe que en una herencia sin legitimarios el único heredero se adjudique el caudal relicto, no conociéndose el paradero del legatario de cosa concreta.

 Hechos: En la herencia escriturada que es objeto del recurso no hay legitimarios. Hay un solo heredero y un legatario de cosa específica y determinada cuyo paradero se desconoce. El único heredero otorga la escritura de herencia y se adjudica el caudal relicto, haciendo constar que no existen deudas y que desconoce el paradero del legatario, por lo que describe el bien legado para la práctica de la anotación preventiva procedente.

 Registrador: No practica la inscripción mientras no se hayan pagado a los acreedores y en tanto no se haya entregado el legado. Mientras esto no suceda considera que la herencia se encuentra en administración conforme a los artículos 1026 y siguientes del Código Civil.

 Recurrente: Opone a la calificación la inexistencia de legitimarios y que un legado de estas características no puede impedir que el heredero único se adjudique la herencia, añadiendo que dicha adjudicación en nada perjudica al legatario.

 Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

 Doctrina:

1 Dado que (i) la herencia ha sido aceptada pura y simplemente, (ii) se ha formulado inventario de los bienes sin que en él aparezcan acreedores conocidos que no hayan sido satisfechos en sus créditos y además (iii) se manifiesta por el heredero único «bajo su responsabilidad, que no existe ninguna deuda en la herencia», no puede aceptarse este defecto señalado en la nota de calificación.

2 Fundamentándose la calificación en los artículos 1026 y siguientes del Código Civil, dice la Resolución que “el artículo 1026 únicamente tiene aplicación cuando la herencia es aceptada a beneficio de inventario, no cuando lo es pura y simplemente. En consecuencia, siendo que en el concreto supuesto de este expediente la herencia ha sido aceptada pura y simplemente, no ha lugar a las cautelas que la ley determina para la administración de la misma”.

Comentario:

A) Los artículos 1026 y ss del Código Civil (CC) se ubican en la Sección referida a la aceptación de la herencia a beneficio de inventario, y suponen unas cautelas dirigidas a la “correcta conservación y gestión de los bienes hereditarios” que, a resultas de la aceptación a beneficio de inventario, son el único activo sobre el que pueden hacer efectivos sus créditos los acreedores, al no responder los herederos con su patrimonio personal.

Es cierto que, ante la escasa regulación que hace el Código Civil de la administración de la herencia, frecuentemente se recurre a estos artículos en los casos en los que se plantean cuestiones sobre administración. Sin embargo, ello no supone que se deban aplicar general e indiscriminadamente a cualquier herencia, pues, como bien dice la Resolución, esta regulación “debe entenderse referida a la aceptación de la herencia a beneficio de inventario” pero no a los de aceptación pura y simple. Por tanto, en los casos de aceptación pura y simple de la herencia la regla general, a falta de otra disposición, es que los herederos son quienes administran la herencia, y responden de las deudas del causante con el caudal relicto y con todos sus bienes presentes y futuros (ex. art. 1911 CC).

B) Es interesante y resulta muy didáctico el estudio que hace la Resolución sobre la administración de la herencia. En este breve comentario se destacan los siguientes aspectos que tienen que ver con la prelación en el pago, partiendo de que el pago de las deudas de la herencia es preferente al de los legados (sin perjuicio de que haya legítimas, que siempre serán preferentes excepción hecha de las deudas del causante)

1 Acreedores conocidos y desconocidos: Debe entenderse que el artículo 1027 CC se refiere al pago en caso de que los acreedores sean conocidos y que el artículo 1028 CC se refiere a cuando no son conocidos o su derecho pende de una decisión judicial.

2 ¿Qué ocurre si se pagan antes legados que créditos y ya no hay bienes para el pago de éstos?:

a) Caso de acreedores conocidos: Si el administrador de la herencia satisface a un legatario antes que a un acreedor conocido y ya no existen bienes en la herencia para pagarle, en principio, deberá predicarse la nulidad de dicho acto como contrario a lo dispuesto en un precepto legal; sin embargo, la acción que deberá ejercitar el acreedor no es la de nulidad, sino la de rescisión, pues el derecho del acreedor no arranca precisamente de la nulidad sino del perjuicio que se le causa con la adjudicacion del legado. Además, la preferencia de los acreedores de la herencia sobre los legatarios permite a los primeros interponer tercería de mejor derecho en tanto los bienes estén en poder del heredero, así como también contra los legatarios de cosa cierta y determinada que era propia del testador.

b) Caso de acreedores desconocidos: “… el acreedor retrasado en el cobro podrá exigir el pago de todos los legatarios en proporción a sus cuotas, pero no más allá del valor de los respectivos legados (artículo 858, párrafo segundo, del Código Civil). Se trata del ejercicio de una acción rescisoria y, por tanto, subsidiaria; por lo que los acreedores habrán de demostrar que en la herencia no quedan bienes suficientes para pagarles. Si no existiesen legatarios, los acreedores rezagados no tienen ninguna posibilidad de cobro.

3 Orden en el pago de los legados: Como se ha dicho, el pago de los acreedores es preferente al de los legatarios (art. 1027 CC). Pagados los acreedores, (i) si el activo fuera superior al pasivo hereditario, el pago de los legados se hará según se vayan presentando. (ii) En caso contrario (no hay activo o es inferior al pasivo), en primer lugar se pagarán las deudas, después se liquidarán y dejarán a salvo las legítimas (ex artículos 817 a 822 del Código Civil), reduciendo los legados si fuere necesario; y por último se satisfarán los legados, de acuerdo con lo establecido en el artículo 887 del Código Civil.

4 ¿Qué ocurre si concluida la partición apareciera un acreedor desconocido y pretendiera el pago de su crédito? Este  acreedor “deberá dirigirse (…)contra los bienes hereditarios en el caso de que aún sea posible la identificación de los mismos; y, en el caso de que los bienes hereditarios que constituían el remanente se hubiesen confundido con los personales del heredero, o se hubieran consumido, enajenado, perdido…, es decir, no fuera posible identificarlos, el acreedor retrasado podrá dirigirse contra el patrimonio personal del heredero, pero sólo hasta el importe de lo que recibió (del remanente), ya que éste como aceptante a beneficio de inventario no estaría obligado a responder ilimitadamente. (…) Si el heredero aceptó pura y simplemente –como ocurre en este expediente– su responsabilidad para con los acreedores desconocidos que aparezcan es ilimitada…”. (JAR)

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87.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN DE INMUEBLES NO VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 20 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Miranda de Ebro a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y del correspondiente mandamiento de cancelación en un procedimiento de ejecución directa.

Resumen: En la ejecución judicial de hipoteca de bienes inmuebles que no sean vivienda habitual, quedando desierta la subasta, el acreedor no puede adjudicarse dichos bienes por el total importe de la deuda si no se le adjudica por, al menos, el 50% del valor tasado para subasta.

Hechos: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria directa la subasta de los bienes hipotecados, que son locales comerciales, queda desierta por lo que se adjudican al actor por el total importe de la deuda, que representa el 41% de la tasación o valor para subasta de dichos bienes.

El registrador suspende la inscripción porque no se adjudican al menos por el 50% del valor  tasado para subasta de dichos bienes. Se basa para ello en una interpretación del artículo 651 LEC.

El interesado recurre y alega que la adjudicación se ha realizado conforme a lo dispuesto en el artículo 671 LEC que permite la adjudicación directa al acreedor de los bienes que no sean vivienda habitual,  por el importe del total de lo adeudado si la subasta queda desierta.

La DGRN desestima el recurso

Doctrina: En cuanto al fondo del asunto, declara que la correcta interpretación del 671 LEC es la de que, tratándose de bienes hipotecados que no sean vivienda habitual, la adjudicación no se puede hacer por un valor inferior al 50% del valor de tasación para subasta, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma Ley, pues todas las reformas que se han introducido en los últimos años en la legislación procesal e hipotecaria española (en especial, las recogidas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo) van en la línea de conseguir un mayor equilibrio en la posición de las partes en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

En cuanto al delicado tema de la competencia del registrador para calificar el fondo de una decisión judicial, fundamenta su postura en la Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre  que declara que la función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya cancelación se ordena por el tribunal. (AFS)

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La Sentencia firme de 17-10-2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021, estima la demanda interpuesta contra esta Resolución.

89.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN ART. 203 LH SIN DESCRIPCIÓN INICIAL. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN.

Resolución de 21 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se deniega la expedición de certificación en expediente de inmatriculación de finca.

Resumen: Iniciado un expediente inmatriculador del artículo 203 LH de una finca, cuya descripción concreta no consta ni en el acta inicial del expediente, ni en los documentos que se acompañan y, tras la negativa registral a expedir certificación y solicitar el registrador al notario el cierre del expediente iniciado, la DG establece que es posible continuar la tramitación del mismo, llevando a cabo el notario las actuaciones y pruebas que estime pertinentes, las cuales, finalmente, pudieran dar lugar a la conversión de la anotación preventiva practicada en inscripción definitiva, una vez que se hubieran logrado disipar las dudas o bien, por el contrario, producir la suspensión definitiva de la inmatriculación solicitada.

Hechos: Se inicia un expediente inmatriculador del 203 de la Ley Hipotecaria (antes expediente judicial del art 201 LH), para inmatricular una finca no inscrita. Sirve de base, para ello, una donación formalizada en 2018 a favor del donatario requirente, habiendo adquirido, la donante, la finca en cuestión a inmatricular, por herencia de su esposo, mediante una escritura otorgada en Basilea en 2010, quien la había adquirido, dicha finca, por documento privado de venta (luego elevado a escritura pública). Sin embargo, en la referida escritura de herencia, se adjudicaba a la esposa heredera ( y luego donante) la finca en cuestión, bajo la manifestación genérica (en aquella escritura de herencia) de que se atribuían a la esposa y heredera “todos los activos y pasivos de la herencia, encontrándose incluida, entre los primeros, la finca referida”, con una alusión a que la finca donada, se ubicaba en término de Firgas, tenía 6.158,24 m2, era la registral 7.292 y procedía de otra nº 1.677 (Registro de Las Palmas de Gran Canaria 4).

Registrador: Solicitada por el notario, a efecto del expediente inmatriculador (art 203 LH), la certificación registral de la finca referida, y a la vista de todos los documentos reseñados (donación, herencia, y documento de venta elevado a público), el registrador deniega la emisión de la certificación solicitada por el notario ya que, estando el acta inicial incompleta y procediendo la finca, pendiente de inmatriculación, de otra inscrita, el notario, debía cerrar el expediente inmatriculador, e inscribir previamente los títulos que causalizaban el tracto sucesivo, o sea no cabía continuar el expediente de inmatriculación, sin inscribir, previamente, los títulos intermedios.

Recurrente: El notario autorizante del acta inicial del expediente inmatriculador, interpone recurso contra la negativa registral de la certificación registral solicitada, alegando que, los títulos de adquisición de la finca a inmatricular, pese a que constaban, únicamente, por manifestación de la donante, sin prueba documental alguna, y pese a la previsión legal y registral sobre el archivo del expediente, el notario solicitante de la certificación, debería continuar la tramitación del mismo, aun cuando se albergaran dudas por el registrador (art 203,3ª LH), ya que debería admitirse la posibilidad de su continuación, pudiendo el notario, llevar a cabo las actuaciones y pruebas que permitieran disipar las dudas del registrador” (Ver RS 20 junio 2018).

Registrador: Mantiene su calificación inicial de rechazo a la emisión de la certificación solicitada y eleva el expediente a la DG.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Presentada la copia autorizada del acta notarial que inicia el expediente para llevar a cabo la inmatriculación, conforme al art 203 LH y, ante la calificación registral que deniega la certificación registral solicitada, y dado que la finca en cuestión, procedía de otra inscrita, que no se describía en el expediente, se debería proceder a cerrar el procedimiento; sin embargo, el notario alega que, pese a que los títulos de adquisición de la finca referida, constan por manifestaciones de la Sra donante, no debería darse por cerrado el expediente, ya que, debería admitirse que, el notario, podría continuar el expediente inmatriculador, pudiendo llevar a cabo las actuaciones que pudieran permitir disipar las dudas del registrador (incidencias , falta de oposición, notificaciones, etc.).

El propio art 203 que viene a sustituir al anterior procedimiento del art. 201 LH, y que lo desjudicializa, sometiéndolo al control notarial, establece por la regla 3ª que, el registrador, tras consultar su archivo literario y de representación gráfica, “expedirá en 15 días, certificación acreditativa de la falta de inscripción”, siempre que haya verificado: a) la correspondencia entre la descripción del título y el certificado catastral b) la falta de inmatriculación de la finca c) y la ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca a inmatricular con otras que ya lo estén”. En otro caso, debe extender nota de denegación de la anotación pedida, pero siempre motivando las causas de la negativa, acompañando certificación literal de la finca o fincas coincidentes, y comunicándolo al notario para que archive las actuaciones.

2).- La misma regla 3ª del art 203.1 dice que, tras de la solicitud de certificación por el notario, el registrador debe emitir un juicio sobre la posible constancia de la finca como inmatriculada, y en caso de coincidencia, se exige que el registrador expida certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo al notario. Pese a esta previsión de archivo del expediente, y según la DG, debe admitirse la posibilidad de continuación del mismo, para que el notario lleve a cabo las actuaciones y pruebas que puedan disipar las dudas, lo que debe de ser calificado por el registrador, sin que, en un primer momento, se puedan apreciar dudas sobre la identidad de la finca (según resulta del art 203, regla 6ª LH) ya que, cualquier interesado, podría hacer alegaciones ante el notario y aportar pruebas escritas de su derecho, durante el plazo de un mes. Y entre estos interesados está el promotor del expediente, recogiendo dicho art., entre las posibles alegaciones, la oposición de cualquier interesado, pudiendo el notario, ante la ausencia de oposición “levantar acta, accediendo a la pretensión del requirente”, y recogiendo las incidencias, los documentos aportados y, en caso de falta de oposición, remitir copia al registrador para que practique la inmatriculación solicitada.

Será pues esta acta, que recoja la documentación aportada, la que será objeto de nueva calificación, dando lugar a la inscripción, o conversión de la anotación en inscripción definitiva, si se han solventado las dudas. Por todo ello (la reseña de los títulos de adquisición de la finca, por manifestación de la donante, la falta de coincidencia de superficie y linderos etc…) hace que la afirmación, sin más, del registrador de que la finca a inmatricular procede de otra inscrita, hace decaer el impedimento señalado por éste para la tramitación del procedimiento inmatriculador.

Se estima pues el recurso y se revoca la calificación registral impugnada.

Comentario: A la vista de la cláusula 3ª del artículo 203 LH, y de la presente resolución, el registrador, a la vista de la solicitud notarial de certificación de la finca a inmatricular, tiene dos posibilidades: 1) O bien, tras consultar su archivo y en el plazo de 15 días, expide una certificación acreditativa de que la finca no consta inmatriculada y practica una anotación preventiva de dicha pretensión y da por cerrado el expediente, o 2) Por el contrario, si tuviera dudas fundadas, debe proceder a extender nota denegatoria de la certificación solicitada y comunicar al notario el archivo de las actuaciones, en relación con la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra inscrita, incluso de dominio público, en cuyo caso además, lo notificará a la Administración competente.

 En el presente caso, y pese a que, el registrador, solicita del notario archivo de actuaciones y cierre del expediente, la DG estima que, el notario, puede proseguir aquel, llevando a cabo determinadas actuaciones y notificaciones, las cuales podrían dar lugar a que se demuestre la falta de inmatriculación de la finca en cuestión. (JLN)

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90.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE NULIDAD DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. 

Resolución de 21 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir un mandamiento judicial ordenando una anotación de demanda. 

Resumen: Puede anotarse la demanda de nulidad de un préstamo hipotecario dirigida por el deudor contra el acreedor sin necesidad de demandar al dueño titular registral (hipotecante no deudor).

– Hechos: Se presenta mandamiento judicial ordenando anotación de demanda de nulidad de préstamo hipotecario suscrito entre las 2 sociedades demandadas, con la pretensión de cancelación de la inscripción del derecho real de hipoteca sobre una finca inscrita a favor de una tercera sociedad no demandada.

– El Registrador: califica negativamente, por no acreditarse que ha sido demandado el titular registral, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y  el  Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78 dirigido a evitar la indefensión del Titular registral.

– Las interesadas recurren arguyendo que:

a) La legitimación, tanto la pasiva, como la activa, corresponde exclusivamente a la prestamista titular del derecho de hipoteca y a la prestataria, únicas que fueron parte del contrato que se pretende nulo;

b) Y que la titular registral del dominio inscrito sobre la finca objeto de la anotación, es un tercer poseedor ajeno por completo al procedimiento, carente de legitimación pasiva en el mismo, y a cuyo derecho inscrito no le afecta de ningún modo la práctica del asiento ordenado, ni por la anotación preventiva ni por la eventual sentencia que se dicte, pues por ella no puede producirse modificación jurídico-real de su derecho dominical, por lo que NO se incurre en indefensión pues nunca le afectarán los efectos de la cosa juzgada y su derecho inscrito resultará incólume.

– Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.

– Doctrina: Al igual que en la R. 5 de abril 1995 (F.Sena), al tratarse de  una demanda en que se solicita la declaración de nulidad de un préstamo hipotecario y la consiguiente cancelación de la inscripción de hipoteca, SOLO afecta al derecho real de hipoteca cumpliéndose las exigencias de los arts 1-3, 3, 20 y 38 LH. (ACM)

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91.** OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 21 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral. (IES)

RESUMEN: El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En este caso, no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica catastral, ya que rechaza la inscripción por el único motivo de existir oposición de un colindante.

HECHOS:  Mediante escritura los titulares registrales de una finca, declararon sobre la misma una obra preexistente.

Se solicita la disminución de la cabida del solar con respecto a la que consta inscrita en el Registro.

Las construcciones que se pretenden inscribir se han hecho sobre parte de los límites de la parcela y por ello se estimó oportuno la inscripción de la representación gráfica georreferenciada del solar de la finca, al coincidir algunas de las coordenadas de la parcela con algunas de la coordenadas de las edificaciones.

CALIFICACIÓN:

Se inició el procedimiento previsto en el artículo 199 de la LH para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de la finca.

Compareció doña M. G. P, colindante afectada, para realizar las siguientes alegaciones: que se opone a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada  alegando, según que sobre la pared medianera han sido levantadas «en su momento» «unas construcciones», realizadas según alegan por la parte promovente, elevando dicho muro hasta los tres metros de altura, «vulnerando las normativas (sic) y perjudicando a la oponente y vecina», ya que le causa molestias de visibilidad, aire (sic) y sol. Presenta por todo la oponente un plano del Pla General d’Ordenació del Ayuntamiento de Palma, y unas fotografías.

Como consecuencia de ello, se deniega la inscripción solicitada.

RECURSO.

Se alega falta de motivación en la negativa del Registro.

Y que las alegaciones de la vecina no se refieren a una invasión del terreno del que es titular, ni a error en los datos y georreferencia presentados.

DGRN.  Estima el recurso y revoca la calificación.

Se decide si es inscribible una escritura de declaración de obra nueva cuando, con carácter previo, se pretende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca y consecuente rectificación de su descripción.

La registradora, cumplido tramites artículo 199 LH, deniega la inscripción de la representación gráfica y de la obra nueva declarada en el título con base en que existe oposición de un propietario colindante.

Se plantea una vez más la cuestión de si para inscribir sobre una finca una edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca sobre la que se dice estar ubicada dicha edificación.

La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, apartado octavo, punto 1, señala «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».

La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.

Para calificar tal extremo, no basta con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.

Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.

Por ello, (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se lleven a cabo actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara

La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela (como sucede en el supuesto de este expediente) o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico (Rs de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019).

Debe analizarse si se encuentra justificada la negativa de la registradora a la inscripción de la representación gráfica aportada.

El artículo 199 regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

Será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.

 Además, a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, «la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto»,

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». No obstante, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador. 

El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En este caso, no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica catastral, ya que rechaza la inscripción por el único motivo de existir oposición de un colindante.

La registradora se limita a poner de manifiesto la oposición formulada, reproduciendo literalmente los motivos de oposición que efectúa el colindante y que consisten en que la construcción se ha efectuado sobre pared medianera vulnerando las normas urbanísticas.

En el presente caso la rectificación descriptiva que se deriva de la representación gráfica aportada conlleva una disminución de superficie respecto de la figura en el Registro.

En cuanto a los argumentos que expresan las alegaciones del colindante, nada tienen que ver con la inscripción de la representación gráfica, ya que en ningún momento se refieren a una eventual invasión de la finca colindante sino que alega que la construcción efectuada conlleva una falta de visibilidad, aire y sol e incumplimiento de la normativa urbanística sobre distancia de construcciones a colindantes.

En definitiva, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la representación gráfica catastral.

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92.** RECTIFICACIÓN DE CABIDA INFERIOR AL 5% Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA O DESPLAZADA.

Resolución de 21 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva y modificación de división horizontal.

Resumen: Si la cartografía catastral está desplazada con respecto a la realidad y afecta a parcelas colindantes, la DGRN no admite la inscripción de ningún exceso de cabida de la finca registral, aunque sea menor del 5%, sin previamente rectificar el Catastro.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de cabida de una finca totalmente ocupada por una edificación de 3 plantas, que de 112 m2 de suelo pasa a 115 metros, superficie coincidente con la catastral; como consecuencia de ello se amplía la edificación (que de 112 m2 en cada planta pasa a 115 m2).

El registrador suspende la inscripción porque la porción de suelo ocupada por la edificación, identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, invaden otra parcela catastral colindante según la cartografía catastral y cita en su apoyo el artículo 202 LH.

El notario autorizante recurre y alega que la variación de superficie del suelo es mínima (inferior al 5%) y que no plantea dudas de identidad de la finca por lo que el registrador debió de inscribirla, y nada dice en su nota de ello. En cuanto a las coordenadas georreferenciadas que se aportan y las dudas planteadas sobre la cartografía catastral, el registrador debe de examinar los datos que resulten del Registro, la finca registral, y no basarse en la cartografía catastral. Incluso, considerando únicamente dicha cartografía, la supuesta invasión de la parcela catastral alegada en la nota  se justifica por un ligero desplazamiento  de la cartografía catastral.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: La DGRN examina conjuntamente la inscripción del suelo y de la ampliación de la edificación y concluye  que hay una alteración de la perimetría catastral  que necesariamente requiere la intervención de los colindantes afectados con las actuaciones correspondientes. Recuerda su doctrina de que la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión.

COMENTARIO: Se podría resumir esta Resolución diciendo que la DGRN justifica la no inscripción de un ligero exceso de cabida  porque la cartografía catastral está desplazada, razonamiento  que no tiene apoyo legal (que no se cita) porque el artículo 201 LH únicamente exige respecto de este tipo de diferencias de cabida  que no haya duda de la identidad de la finca, algo que ni el registrador ni la DGRN cuestionan en este caso.

Y no la cuestionan porque  la finca está perfectamente identificada ya que linda con dos calles, está totalmente edificada y por ello con linderos fijos, su medida coincide exactamente con la del Catastro, y las dos parcelas colindantes están también identificadas y totalmente construidas. Por otro lado no se pretende la alteración de la perimetría catastral, que deberá seguir, en su caso, un procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales en sede catastral no en sede registral.

Para mejor entender la situación se insertan a continuación tres imágenes: la primera referida a una foto aérea, la segunda a la cartografía catastral y la tercera a una mixta de foto aérea  y cartografía catastral. Puede apreciarse la situación real y también que la cartografía catastral está  parcialmente desplazada, de forma que hay una pequeña zona de la parcela situada al este o derecha que «invade” sobre el papel la finca objeto de este expediente.

ºcatastro  

Ese problema (menor) de la cartografía catastral errónea no puede interferir en la inscripción de la diferencia de cabida, pues no estamos en un procedimiento de coordinación de finca registral con parcela catastral sino en uno de mera rectificación de la cabida registral, que, al ser inferior al 5%,  no necesita sustento en la cartografía catastral ni de cartografía alternativa alguna, pues sólo se modifica su descripción literaria.

En definitiva, un problema técnico catastral, (bastante frecuente por otro lado), impide al titular registral ejercitar sus derechos y que se inscriba en el Registro de la Propiedad una ligera modificación de cabida y edificación, algo que seguramente le estará exigiendo  el tasador de alguna entidad bancaria para pedir un préstamo  hipotecario  o el futuro comprador de la finca para realizar la compra, con los consiguiente perjuicios que el retraso en el proceso irrogará a los intervinientes en esas operaciones. Y todo porque el Catastro tiene errores puramente técnicos, algo muy habitual y completamente ajeno al interesado y al Registro. La alternativa que le queda al ciudadano es acudir al Catastro para solicitar la modificación de la cartografía catastral, proceso que ya sabemos es largo y, además, al estar desplazada la cartografía catastral afectará a los propietarios cercanos, seguramente a todos los de la manzana o zona no sólo los a colindantes directos, lo que le hará todo más complicado y largo en el tiempo.

Por ello, al no haber duda de la identidad de la finca sobre la que se opera,  único argumento jurídico admisible, debió de haber sido inscrita la rectificación de cabida  y consecuentemente la ampliación de obra nueva. (AFS)

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94.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN MATERIAL Y CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE

Resolución de 22 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a la rectificación del contenido de una inscripción de división material y constitución de servidumbre.

Resumen: La rectificación de un error padecido al practicarse la inscripción se puede llevar a cabo de dos formas: o por consentimiento de todos los titulares afectados o bien por un documento judicial que lo ordene.

Hechos: Mediante una instancia privada se solicita la rectificación de la descripción de una división material y constitución de servidumbre, por entender que se había padecido un error por omisión al practicar la inscripción del párrafo relativo al pago de determinados gastos a favor de los predios sirvientes por parte del predio dominante.

La instancia se acompaña de fotocopias de distintas escrituras, una de las cuales era reproducción de la escritura que motiva la pretensión, sin acompañar la copia autentica, en la que constaba una diligencia en la que se volvía a describir la servidumbre sin referencia a los citados gastos.

En registrador suspende la rectificación solicitada al considerar necesario para llevarla a cabo bien el consentimiento de todos los titulares registrales afectados o bien por un documento judicial que lo ordene.

El recurrente en su escrito insiste en la omisión de la onerosidad de la servidumbre, pero sin hacer referencia a la diligencia antes citada.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza nuestro CD recordándonos su clásica doctrina por la  “que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. La misma se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en el cual se contemplan diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse.

 La inexactitud motivada por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento, que se rectifican en la forma determinada en el Título VII.

Que se diferencian porque:

El  error como material no cambia el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos (artículo 212 LH).

Y el error de concepto se comete cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos del título se altere o varíe su verdadero sentido (artículo 216 LH); asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera error de concepto el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.

Su rectificación exige el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, ello se debe a que la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título y si no hay acuerdo de todas las personas que deban intervenir será necesaria la oportuna resolución judicial.

 Nuestro derecho hipotecario diferencia dos procedimientos para su rectificación:

El que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (artículo 217 de la LH)

A parte de ello también se admite “la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados”.

En el caso que nos ocupa el recurrente considera que se ha producido un error de concepto al practicar la inscripción al omitirse el párrafo relativo a los gastos por la servidumbre.

Ante lo que nuestra DG  concluye que “dejando al margen el hecho de que  los documentos aportados se trate sólo de fotocopias que, por tanto, no constituyen documentos fehacientes,  en esa escritura consta una diligencia de subsanación, recogida en la inscripción practicada, en la que se vuelve a describir la servidumbre sin referencia a los citados gastos”.

Comentarios: Reitera la DG su clásica doctrina, que no es otra que la derivada de los preceptos legales, sobre la rectificación del registro. Aparte de ello se aprecia en el presente expediente que pese a que el recurrente entiende que el registrador omitió toda referencia a los gastos de la servidumbre, fue plenamente correcta su actuación a la vista de la diligencia que constaba al final del documento que provocó la inscripción. (MGV)

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95.* HIPOTECA DE MÁXIMO. FORMA DE FIJACIÓN DEL SALDO EXIGIBLE. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 22 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito. (CB)

Resumen: En un préstamo entre particulares se revoca la exigencia de aclaración de la registradora sobre la caracterización del préstamo, considerando que es un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente con algunas variantes, y se confirma el resto de defectos que exigen, siempre para la venta extrajudicial, pacto de fijación de saldo, expresión de que la venta sólo tiene lugar por falta de pago y modo de determinación registral de la deuda, salvo que las partes consientan expresamente la exclusión de los pactos y la inscripción parcial.

Hechos: […] escritura de crédito hipotecario en la que dos personas físicas de nacionalidad alemana, no dedicados de forma habitual a la concesión de préstamos […] concedieron […] un crédito hipotecario hasta la cantidad máxima de 180.000 euros sobre un cortijo con vivienda, que no es la habitual.

Las condiciones del crédito concedido son las siguientes:

a) En la estipulación primera se dispone que: «Las partes acuerdan que anualmente, tal y como luego se dirá, deberá la acreditada proceder, entre otros, a la devolución del íntegro importe del crédito del que haya dispuesto durante dicho año. Una vez devuelto, podrá nuevamente la acreditada, al año siguiente y durante la vigencia del crédito, disponer del total importe máximo concedido». Luego se declara entregado del crédito máximo concedido para el año 2018 […]

b) En la estipulación segunda se señala que: «El crédito concedido vencerá el día 31 Diciembre 2027, sin posibilidad de prórroga a su vencimiento salvo pacto expreso por escrito entre las partes. La amortización del crédito dispuesto durante cada año en que esté en vigor el presente contrato, se verificará anualmente, cada día 31 de Diciembre del citado año. A resultas de lo anterior, las cantidades dispuestas del crédito durante el año 2018 deberán ser amortizadas en su totalidad el día 31 de Diciembre de 2018 […]

LIMITACIÓN DEL RECURSO

[…] el objeto del recurso contra calificaciones de Registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador […] es ajustada a Derecho […] o debe inscribirse el negocio celebrado, circunscribiéndose también, exclusivamente, en cuanto a los puntos de la misma que hayan sido objeto del recurso; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura de hipoteca, ni tampoco aquellos que no hubieran sido recurridos.

Registradora: A la luz de tales estipulaciones opina la registradora […] que existen [1] dudas acerca de si lo que se concede es un crédito (préstamo matiza en el informe) o un crédito en cuenta corriente, por lo que solicita aclaración, ya que si, como ella considera, nos encontramos realmente ante esa segunda figura, sería aplicable el artículo 153 Ley Hipotecaria […] siendo entonces necesario el cumplimiento a las exigencias previstas en el referido precepto, singularmente la llevanza de la «libreta de ejemplares duplicados» […] cuando el acreedor no es una entidad bancaria, para la determinación de la cantidad líquida exigible.

Los otros defectos señalados en la nota de calificación se refieren al procedimiento de venta extrajudicial, respecto del que, de conformidad con el artículo 129.1.b) de la Ley Hipotecaria, [2] faltaría pactar expresamente que «sólo se podrá utilizar para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada». [3] Y, de conformidad con el artículo 129.2.c) de la Ley Hipotecaria, que establece que la venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, [4] también faltaría pactar expresamente la forma de hacer constar en el Registro de la Propiedad la cuantía concreta existente y exigible, con carácter previo al inicio de la ejecución, a través de la correspondiente nota marginal.

Recurrente: Estos defectos son refutados por el notario recurrente que alega en su contra […] [1] la hipoteca constituida […] lo es en garantía de un simple crédito, al que asimila al crédito abierto de «Caixabank, S.A.», y no de una cuenta corriente de crédito ni de un préstamo, es decir, en garantía de la cantidad efectivamente dispuesta dentro de un límite máximo de dinero acordado entre las partes; posibilidad que sostiene es admisible en aplicación del principio de autonomía de la voluntad entre no profesionales […]

[…] rechaza y considera que carece de justificación la mención en la nota de calificación a la improcedencia del procedimiento de ejecución extrajudicial basada en una supuesta indeterminación de la obligación garantizada […] que rechaza y fija en la cantidad máxima de que se puede disponer.

Resolución: Revoca el primer defecto y confirma los demás.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

I.- ACLARACIÓN SOBRE EL TIPO DE CONTRATO: REVOCADO

Para resolver acerca de la procedencia o no de los defectos señalados en la nota de calificación, es oportuno analizar, [1] en primer lugar […] los distintos tipos de hipotecas de máximo vigentes en nuestro Derecho, antes de decidí […] qué tipo de obligación garantiza la hipoteca […] y, en su caso, si es o no necesaria alguna aclaración a su contenido.

[…] son tres los tipos de hipotecas de máximo admitidos en nuestro Derecho: las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones futuras […] las constituidas en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y asimilados […] y las hipotecas globales y/o flotantes […] de entre las cuales nos centraremos en la segunda dado que es la que, a priori, se ajusta más a las características de la obligación que se garantiza en el supuesto que nos ocupa: concesión de un crédito, libertad de disposición -anual- durante su vigencia, de acuerdo con los términos pactados, y garantía de la liquidación de un saldo. […]

[…] debemos descartar que la obligación garantizada con la hipoteca objeto de este recurso pueda calificarse de contrato de apertura de crédito simple, ya que en la misma caben reembolsos anticipados y nuevas disposiciones del capital amortizado, siquiera sea cada año […]

A su vez, esa posibilidad [amortización parcial] y obligación del acreditado de disponer y amortizar por períodos anuales el total importe concedido, asemeja al contrato más a un crédito abierto que a una apertura de crédito en cuenta corriente. Pero, en cualquier caso, en ambos supuestos, como se ha expuesto en el fundamento de Derecho anterior, al no poder hablarse propiamente de entrega total de las cantidades garantizadas, es necesario articular una cuenta corriente, u otro procedimiento semejante admitido legalmente, para la fijación de la cantidad liquida exigible ya que es preciso asentar contablemente tanto las distintas cantidades dispuestas a lo largo de la duración del contrato, como las cantidades que se hayan ido amortizando, lo que impone, a su vez, como modelo de aseguramiento real, el empleo de la hipoteca en garantía del saldo de cuenta corriente del artículo 153 de la Ley Hipotecaria y los requisitos que le son inherentes. […]

Fijado por tanto el tipo de hipoteca ante el que nos encontramos […] no procede exigir aclaración complementaria alguna en este sentido, por lo que el primer defecto de la nota de calificación […] debe ser revocado.

II.- FORMA DE FIJAR EL SALDO: CONFIRMADO

En cuanto a la forma de fijación del saldo exigible al finalizar el plazo de la cuenta corriente, las partes pueden pactar cualquier sistema a efectos de la utilización del procedimiento de ejecución ordinaria, y entre ellos el recogido en el artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil […] que es el sistema pactado en el contrato objeto de este recurso, en sus estipulaciones decimoprimera número 1 y decimosegunda […]

Ahora bien, para que pueda utilizarse el procedimiento judicial directode ejecución hipotecaria tratándose, como es el caso, de un acreedor que no tiene la condición de entidad de crédito, es preciso pactar como sistema de fijación del saldo líquido, por imposición del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, el denominado sistema de «doble libreta», pues respecto de ese procedimiento ejecutivo el sistema de «certificación contable de la parte acreedora», solo se admite cuando el acreedor sea una entidad bancaria o de crédito [arts. 153 LH y 245, 246 RH]. […]

La razón de esta restricción del sistema del sistema de «certificado contable de la parte acreedora» a las entidades bancarias en el procedimiento de ejecución judicial directo hipotecario, y más aún en la venta extrajudicial, radica en la limitada fase declarativa existente en el mismo que impide una adecuada protección de los prestatarios en este especial supuesto, y en el control y supervisión de estas entidades crediticias por parte del Banco de España, lo que hace que sus certificados gocen en el tráfico de la presunción de veracidad. Sea como fuere es claro en la situación legislativa actual española, a los efectos de utilizar el procedimiento ejecutivo hipotecario, no es posible pactar cualquier modo de acreditar el saldo exigible de una cuenta corriente, sino que es preciso que se siga el sistema de doble libreta, o que si el acreedor es una entidad de crédito, se haya convenido el sistema de certificación contable del acreedor.

Ahora bien, es indudable que también podrá utilizarse el procedimiento de ejecución judicial directo hipotecario cuando el saldo exigible conste por escrito firmado por la partes en los términos del artículo 238 del Reglamento Hipotecario […] sistema éste de transformación en hipoteca ordinaria de la hipoteca de máximo, por haberse determinado la existencia y cuantía del crédito garantizado […]

A estos efectos del artículo 238 del Reglamento Hipotecario sí es posible que las partes interesadas preestablezcan en el contrato de crédito hipotecario, un sistema adecuado, seguro y ajustado a los principios hipotecarios de determinación del importe definitivo de la cantidad adeudada para la constatación registral del nacimiento de la obligación asegurada y su concreta cuantía, sistema que debe estar fundado en documentos que lleven aparejada ejecución (artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

No habiéndose pactado ninguno de los sistemas que para la determinación del importe líquido exigible impone la legislación en orden a la utilización del procedimiento de ejecución judicial directo hipotecario y el de venta extrajudicial en las hipotecas de máximo; mientras no se consienta expresamente la inscripción de la hipoteca con exclusión de estos procedimientos, debe ratificarse el defecto señalado.

III.- EXPRESIÓN DE QUE LA VENTA EXTRAJUDICIAL SOLO CABE POR FALTA DE PAGO: CONFIRMADO

Respecto al tercero de los defectos señalados en la calificación, es decir, que no se especifica en la estipulación correspondiente que el procedimiento extrajudicial sólo puede utilizarse «para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada», sin que se haya hecho la exclusión de dicha cláusula con el consentimiento expreso del interesado a efectos de inscripción parcial.

Debe recordarse que según ya señaló la Resolución de 24 de marzo de 2014, el artículo 129.1.b) de la Ley Hipotecaria, tras la reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013, dispone con claridad que la ejecución de la finca hipotecada conforme al procedimiento de venta extrajudicial es posible «(…), conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada».

Por lo tanto, debe indicarse expresamente en la escritura de constitución de hipoteca que el procedimiento extrajudicial pactado sólo podrá utilizarse en caso de falta de pago de capital o intereses, no bastando la mera remisión a la legislación hipotecaria vigente, es decir, al citado artículo 129. En consecuencia, debe confirmarse este defecto […]

IV.- DETERMINACIÓN REGISTRAL DE LA DEUDA EN LA VENTA EXTRAJUDICIAL: CONFIRMADO

En cuanto al cuarto de los defectos de la nota de calificación, es decir, si tratándose la obligación garantizada de una cuenta de crédito abierto, para la inscripción del pacto de venta extrajudicial es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constitución la forma de determinar registralmente la deuda antes de intentar su utilización. […]

Partiendo del art. 235.1 RH, esta Dirección General […] ya señaló que si se pretende la constancia registral de la referencia a la posibilidad de utilizar el procedimiento extrajudicial, ha de hacerse con la salvedad de que sea siempre que en la escritura de constitución conste el pacto de determinación de la forma de la constancia registral de la existencia y cuantía de la obligación futura por medio de la nota marginal de los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento, al margen de la inscripción de hipoteca de que se trate, ya que, en caso contrario, podría inducir a confusión de que la cláusula legitimaba para el ejercicio del procedimiento sin más trámites ni requisitos y sin base registral previa respecto a la determinación de la obligación garantizada.

Procede, por tanto, denegar también por esta razón el pacto de venta extrajudicial ante la ausencia de fijación de la forma de determinar en el Registro el nacimiento de la obligación en los términos expuestos.

V.- INSCRIPCIÓN PARCIAL

Por último, se plantea la cuestión relativa a si es posible practicar la inscripción parcial de la hipoteca, no obstante estos tres defectos confirmados, suspendiendo los pactos relativos al procedimiento de ejecución judicial hipotecario y a la venta extrajudicial, ya que el acreedor puede acudir para la realización de la hipoteca al juicio ejecutivo ordinario que corresponda.

A este respecto, las Resoluciones de 18 de febrero de 2014 [solicitud expresa] y 12 [solicitud expresa] y 30 de septiembre de 2014 han fijado la actual doctrina de este Centro Directivo y así, respecto de un supuesto de incumplimiento del requisito de aportar certificado de tasación homologado, señalan que aunque el defecto solo afecta a las cláusulas que prevean la ejecución por el procedimiento judicial directo o por el extrajudicial; para poder practicar la inscripción parcial de la hipoteca sin dichas cláusulas, se precisa solicitud expresa de las partes [en resolución y artículos citados se habla de los interesados no de las partes] (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria [solicitud de los interesados]) dado que se considera que las mismas constituyen un elemento delimitador del contenido esencial del derecho real de hipoteca, que viene constituido por la responsabilidad hipotecaria y por los procedimientos ejecutivos que le son propios.

Por lo demás, se trata éste de un obstáculo que puede fácilmente removerse con una mera instancia personal por la vía que permite el artículo 110 del Reglamento Hipotecario [subsanación por instancia de los interesados] o con una simple diligencia notarial conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial. […]

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al primer defecto y confirmar la nota de la registradora en los otros tres defectos, en los términos señalados.

COMENTARIO CB.-  La inscripción parcial de las hipotecas requiere en algunos casos, cuando las cláusulas denegadas son delimitadoras del contenido esencial de la hipoteca, solicitud expresa de los interesados, conforme a los arts. 19 bis y 322 LH[1].

  La inscripción parcial en el contrato por negociación, según la doctrina de la DGRN que expone esta resolución, exige solicitud expresa de los interesados, que son los mandantes de los presentantes, que suelen ser los acreedores. Esto vale para el contrato por negociación como es el caso, pero no para el contrato por adhesión.

  En esta resolución, la DGRN trata la materia al margen de la distinción entre el contrato por adhesión y el por negociación, lo que es un olvido que no se entiende. Pero la confusión en el tema se lleva un poco más allá al exigir consentimiento de las partes para la inscripción parcial, o sea no sólo del mandante del presentante sino del adherente deudor también. En suma, la subsanación de los defectos de la hipoteca del caso requeriría un nuevo otorgamiento, sin embargo, paradójicamente, a esta resolución le bastaría con una simple instancia o bien con el remedio del art. 153 del Reglamento Notarial, que como máximo requieren la intervención de los interesados. O sea, primero se lo ponen difícil al presentante y luego se lo dejan tirado.

  Hace falta salir de la confusión. La aun sin estrenar, por la “vacatio legis”, Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha dejado pasar la oportunidad de regular esta cuestión y decir expresamente que la inscripción parcial de la hipoteca con personas consumidoras no necesita consentimiento del acreedor, predisponente o banco, cuando los defectos se deban a la ineficacia que arrastra la constatación, en la nota de despacho, de que tales cláusulas son abusivas o contrarias a normas de protección de las personas consumidoras.

  Hay que repetir que la nulidad de una condición general por abusiva es coactiva y no necesita consentimiento del predisponente para la inscripción parcial de la hipoteca sin los abusos, ya que la rogación subsiste en cuanto al contenido válido e inscribible. Una inscripción parcial cuya justificación y necesidad está en que es lo mejor para el crédito y para preservar los intereses económicos de las personas consumidoras.

[1] He tratado esta cuestión aquí: “Contrato por negociación y cláusulas abusivas. Breve comentario de la resolución DGRN 12 setiembre 2014”.

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96.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 22 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación. 

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDANO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (45,68%) de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

– La S.G.R. ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

  – Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación;
  – Doctrina: Reitera su reciente, pero ya consolidada, doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo20 abril26 de octubre15  noviembre 2018, y 22 febrero 2019 señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. (ACM)

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El BOE de 30 de Noviembre de 2023 publica el fallo de Sentencia firme 29 de octubre de 2020 de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, que desestima el recurso de apelación interpuesto por la Abogado del Estado en representación de la DGRN contra la Sentencia de 5 de febrero de 2020 del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Alicante, que estimó la demanda interpuesta frente a la R. 22 de febrero de 2019.  que  desestimó el recurso interpuesto contra la nota de calificación registral, por lo que dicha resolución queda revocada.

 

98.*** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO. ENTREGA DE LEGADO.

Resolución de 27 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Belmonte, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, entrega de legados y partición de herencias.

Resumen: Corresponde interpretar los testamentos (i) a los  herederos o al albacea, contador partidor o cualquier figura designada por el testador para ello; (ii) en caso de colisión entre los herederos, y a falta de albacea, contador partidor o cualquier figura designada por el testador, corresponderá a los Tribunales de instancia.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia en la que se hace entrega de un legado en pago de la legitima al nieto, hijo de un hijo de los causantes, que les premurió. El nieto legitimario es menor de edad y está representado en la herencia por su madre. Se discute sobre el alcance que ha de darse al legado de legítima ordenado, pues de entenderse que se refiere a la legítima larga sería insuficiente para cubrirla. Se añade también la circunstancia que el legado al nieto mencionaba la existencia de una edificación en el solar legado, edificación que no existe en el solar efectivamente legado.

Registradora: Señala los siguientes defectos: a) El legado de legítima ordenado no especifica  si se refiere a la estricta o a la larga; por tanto cabe que sea a la larga, caso en que el valor adjudicado al menor es inferior de lo que le correspondería según testamento. b) No se comprende en el legado edificación alguna, de modo distinto a lo ordenado por el testador, siendo además que la referencia catastral de lo que se adjudica al menor comprende una edificación. c) Si no se trata de un error rectificable, la partición realizada excede de los actos propiamente particionales al apartarse de lo ordenado en los testamentos, y por ello se precisará la autorización judicial prescrita para los actos de disposición y repudiación de herencia y legado realizados por los padres en representación de sus hijos menores.

Recurrente: Alega que la edificación que figura en el legado no pertenecía a ninguno de los causantes sino al padre del legatario; que la intención de los testadores se refería a la legítima estricta.

Notario: En su informe dice lo siguiente: a) La interpretación del testamento se hizo de común acuerdo por todos los herederos y la representante del legitimario menor de edad, sin que se observen intereses contrapuestos entre la madre representante y el menor. Todos estuvieron de acuerdo en considerar que la legítima que debería abonarse al legatario era la llamada «legítima estricta». b) Lo hecho es un acto particional, de los no incluidos entre las prohibiciones y limitaciones del artículo 166 del Código Civil, y que en ningún momento la madre representante del menor manifestó que mediaba renuncia o transacción alguna sobre los derechos del mismo.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

SOBRE LA INTERPRETACION DEL TESTAMENTO (1º defecto):

1 ¿Quién puede realizar la interpretación de las disposiciones testamentarias? «En principio, la interpretación del testamento corresponde a los (i) herederos, o en su caso al albacea, contador partidor o cualquier figura designada por el testador para ello; (ii) en caso de colisión entre los herederos, y a falta de albacea, contador partidor o cualquier figura designada por el testador para ello, corresponderá a la Autoridad Judicial (Tribunales de instancia) (R.de 30 de abril de 2014).

2 Sobre la interpretación hecha por los herederos: (i) Son los herederos, cuando lo son «in locus et in ius», quienes han de realizar en primer término esa labor interpretativa. (ii) «En la interpretación del testamento ha de estarse a su literalidad, y a las palabras ha de otorgárselas el sentido que de ellas se desprende… Ante una posible duda, esta ha de decidirse a favor del que se halle obligado a ejecutar la disposición –los herederos en este caso–, dado que el obligado debe entenderse obligado a lo menos. Del mismo modo (…), en caso de existir duda sobre lo legado, la interpretación ha de hacerse a favor del que debe cumplir dicho legado…. » (R. de 19 de mayo de 2005).

Conclusión: Habiéndose realizado y estando de acuerdo en la interpretación de las disposiciones testamentarias todos los interesados, y siendo que el valor de lo adjudicado cubre los derechos del legitimario, debe revocarse este defecto señalado en la nota de calificación.

SOBRE LA EDIFICACION INCLUIDA EN EL LEGADO (2º defecto)

También es un tema interpretativo, pues de los precedentes y con arreglo a una interpretación literal y lógica de la cláusula del legado, nos lleva –dice la Resolución-  a que de tratarse de un legado de cosa que al tiempo de hacerse el testamento era ya propia del legatario, no producirá efecto conforme lo dispuesto por el artículo 866 del Código Civil. Si de un legado de cosa ajena se trata, ignorándolo el testador, como alega la recurrente, entonces, estaremos a los efectos que se desprenden de la aplicación del artículo 862 del Código Civil, esto es, que será nulo el legado en cuanto a la parte de la edificación, manteniéndose en cuanto al solar (ex artículo 864 del Código Civil). Para el caso de duda respecto a la ignorancia del testador sobre la propiedad de la cosa legada, la prueba de que el testador lo sabía corresponde al legatario, y este en nada se ha opuesto.

Conclusión: “Así pues, cualquiera de las soluciones aboca al mismo resultado, esto es, que el legado es efectivo en cuanto a la parte de solar que se entrega”.

SOBRE LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL (3º defecto).

(i) En primer lugar (…)en ningún momento la madre representante del menor manifestó que mediase ni se ha producido renuncia o transacción alguna sobre los derechos del mismo, por lo que no es precisa la autorización judicial a la que se refiere el artículo 166 del Código Civil. (ii) En segundo lugar, no existe oposición ni colisión de intereses entre el menor representado y su madre que lo representa pues ella no está interesada en la partición. (iii) En tercer lugar, la partición, con la interpretación realizada, no se ha realizado en modo distinto de lo ordenado por el testador, y aunque así hubiere sido, sería admisible con el consentimiento de todos los interesados, como ha dicho el Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de julio de 1995.

Conclusión: No procede la autorización judicial en el caso debatido. (JAR)

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99.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA ABIERTA LA FASE DE LIQUIDACIÓN

Resolución de 27 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lepe, por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Resumen: Abierta la fase de liquidación no pueden ejecutarse las garantías reales de forma separada, aunque no conste en el momento de la demanda en el Registro la apertura de dicha fase ni tampoco, en consecuencia, conste en la Certificación de cargas.

Se deniega la inscripción de la adjudicación hipotecaria de un inmueble y la correspondiente de cancelación de cargas, porque la demanda se interpuso con posterioridad a que la sociedad titular hubiera sido declarada en concurso de acreedores y a la apertura de la fase de liquidación, dado que la apertura de la fase de liquidación produce la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso.

La Dirección reiterando lo establecido en la R de 10 de enero de 2017 hace un resumen de las reglas especiales, matizadas por la jurisprudencia, que el concurso de acreedores produce en las ejecuciones de las garantías reales:

1.- Desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.

2.- Desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas quedarán suspendidas, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.

3.- Los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional, que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o alzar la suspensión deberán acompañar el testimonio de la resolución del juez del concurso ( previa audiencia de la administración concursal) que declare que no son necesarios para esa continuidad: Así podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma ante el que era originariamente competente para tramitarla.

4.- los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes podrán iniciar procedimientos de ejecución y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido suspendida desde la fecha de eficacia de un convenio que no lo impida  o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación.

5.- La apertura de la fase de liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso. Así resulta del art 57.3 LC y de la jurisprudencia del TS – STS de 12 de diciembre de 2014 -. Las únicas excepciones serán las ejecuciones administrativas o laborales que sobre bienes embargados antes de la declaración de concurso no se hayan visto afectadas por la paralización prevista en el art. 55 LC, y las ejecuciones de garantías y las acciones de recuperación asimiladas que se hubieran iniciado antes del concurso o antes de la liquidación (caso de haberse visto afectadas por la suspensión o la paralización). Y es indiferente que se trate o no de bienes necesarios para la continuidad de la actividad empresarial del concursado; que esa fase se haya iniciado inmediatamente después de la fase común o inmediatamente después de la fase de convenio, o, incluso, en el propio auto de declaración de concurso o durante la fase común; y es indiferente que esa fase se haya abierto a solicitud del deudor, del acreedor o del administrador concursal. Ahora bien el acreedor El acreedor con garantía real pierde el privilegio procesal  pero no el privilegio sustantivo: No sólo obtendrán satisfacción de los créditos garantizados con el valor de realización de los bienes gravados, como consecuencia de la afección real propia de estos derechos de garantía  sino que tienen, además, cierta posición de control en la realización de los bienes.

En el supuesto de la Resolución, en el momento de presentar la demanda ejecutiva, todavía no constaba en el Registro la Apertura de la fase de liquidación, y tampoco se sabe si el administrador concursal conoció o no la existencia de la ejecución hipotecaria, ni, por tanto, si se aquietó al resultado de esa ejecución. Y además, cuando se expide la certificación de cargas para la ejecución, no se hace mención a la infracción del art. 57. Sin embargo entiende la Dirección que tales circunstancias no podría sanar la nulidad radical de la ejecución, ya que los actos contrarios a las normas imperativas y a las normas prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contradicción (art 6.3 CC), lo que no acontece en este caso. El registrador de la Propiedad no puede inscribir una adjudicación obtenida con violación de normas legales imperativas. debe prevalecer la norma imperativa que impide la ejecución hipotecaria una vez abierta la fase de liquidación.  (MN)

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100.⇒⇒⇒ DIVORCIO y REVOCACIÓN DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS: REQUIERE SENTENCIA JUDICIAL.

Resolución de 27 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia.

Resumen: El divorcio no es causa de revocación “ex lege” del testamento: para abrir la sucesión intestada se requiere sentencia judicial firme que declare la ineficacia de la disposición testamentaria.

– Hechos:      En un testamento otorgado antes del divorcio y sin que finalmente hubiera hijos, se dice: «Primera.– Sin perjuicio de la legítima de su madre si le sobrevive instituye heredera universal de todos sus bienes a su esposa doña M. C. C.F. Segunda.– En el supuesto de que tengan hijos de su matrimonio les instituye herederos universales legando en tal caso a su esposa el usufructo universal y vitalicio de su herencia, con relevación de inventario y fianza, con facultades de tomar por sí mismo posesión de su legado y ordenado por vía de partición que las legítimas de sus hijos se satisfagan en adjudicaciones en nuda propiedad en cuanto sea necesario para la integridad del usufructo universal legado a su esposa».

El testamento se otorga en 1.995; en 1.999 los cónyuges se separan; en 2004 se dicta el divorcio, y el testador fallece en 2018. No hay bienes gananciales y el único bien de la herencia es privativo del causante por haberlo adquirido antes del matrimonio.

Los hermanos del testador y la notaria entienden revocado el testamento, y se otorga acta de declaración de herederos abintestato y posterior escritura de aceptación y adjudicación de herencia a favor de los hermanos del testador y sin el concurso del ex-cónyuge divorciado supérstite.

– El Registrador:   califica negativamente, no tanto por el tema de fondo (si el divorcio posterior revoca o no la disposición testamentaria a favor del ex-cónyuge), sino por el hecho de que es precisa resolución judicial que lo declare (pues en Dcho Civil Común no hay norma positiva que declare esa revocación “ex lege”), conforme habían ya señalado las RR. de 26 noviembre 1998 y de 26 febrero 2003.

 – La notaria:   recurre, solicitando a la DGRN un cambio de criterio, y exponiendo que por razones de economía procesal, no debería ser necesario obligar a las partes a recurrir a la judicatura, cuando en el caso de divorcio (interpretación de la norma con arreglo a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada –Art. 3-1 CC—) hoy día debe entenderse directamente revocado el testamento, y para ello invoca:

1) La aplicación del art 767.1 CC, que permite entender, a contrario, que en el testamento a favor del “cónyuge” que después se divorcia, supondría una expresión de causa falsa que permite presumir que la voluntad del testador habría sido otra, de modo que conforme al art. 675 CC, el testamento debe interpretarse a la vez, literalmente (el término “esposa” no es solo una cualidad descriptiva), y finalísimamente, con arreglo a la intención real –y final, no inicial—del testador, y también sistemáticamente, respecto de la “Cautela Socinii” impuesta para el caso de que hubieran existido hijos comunes con la esposa

2) El testamento se otorga tras el matrimonio, lo que aconseja una solución diferente respecto del otorgado con anterioridad al matrimonio.

3) El único inmueble del causante era privativo y fue adquirido antes del matrimonio, lo que dota a la interpretación un matiz diferenciador de este supuesto de aquél en que, por ser el inmueble ganancial, pudiera considerarse que la voluntad del causante fuera que su esposa deviniera única propietaria del mismo.

4) Los -modernos- Derechos Civiles Territoriales (Aragón, Cataluña, Galicia, Navarra, País Vasco…) así lo recogen, y el divorcio es causa de revocación “ex lege”;

5) Y la STS 3263/2018 de 28 de septiembre (Id Cendoj: 28079110012018100522) por su claridad y su actualidad obliga a reinterpretar la cuestión.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
a) Reitera las  RR. de 26 noviembre 1998 y de 26 febrero 2003 e igualmente no entra tanto en la revocabilidad o no como en la necesidad de que sea una resolución judicial la declare la ineficacia (revocación) del Testamento formalizado en documento público notarial:

1) El testamento es un acto formal y solemne, y los arts 738, 739 y 743 CC establecen una lista cerrada de causas de ineficacia de los testamento, con un “númerus clausus” de casos en que hay revocación “ex lege”, fuera de los cuales, la revocación de un testamento requiere otro en que se observen todas las formalidades necesarias para testar;

2) Tampoco se contempla en el CC, entre los efectos del divorcio, que este produzca la revocación del testamento, a diferencia de los arts 102 y 106 CC, que si prevén la revocación de poderes; (y a diferencia también de los citados Derechos Territoriales y de algunos extranjeros como el alemán, el inglés y el portugués y, que también contemplan tal ineficacia por divorcio);

3) Debe prevalecer el Ppio “Favor Testamentii” y la interpretación más favorable para que surta efectos tanto el testamento en sí como la eficacia de la institución (art 1284 CC, por analogía; y arts 715, 743, 773, 786, 792 y 793).

4) Por todo lo anterior no cabe presumir es revocación automática y sólo puede ser apreciada judicialmente, en procedimiento contradictorio, con una fase probatoria que no cabe en el ámbito del recurso contra la calificación registral –ni en las actuaciones notarial y registral–, así, ya reitera la reciente R. 2 de agosto de 2018 que el registrador debe calificar las posibles discordancias de la declaración notarial de herederos abintestato.

COMENTARIO ACM: Interesante resolución, a la que cabría añadir que, al igual que los arts 102 y 106 CC, solo prevén la revocación de poderes; los arts. 834 CC y 945 CC, tras la relativamente reciente reforma de 8 julio 2005 , y luego de nuevo tras la reciente L.J.V. de 2015 solo contemplan (la separación y) el divorcio como causa de privación del usufructo viudal y del llamamiento abintestato del cónyuge, pero ninguna de las reformas nada previó específicamente (intencionadamente o no, lo desconocemos) de las disposiciones testamentarias a favor del cónyuge. Además en este caso concreto transcurrió mucho tiempo entre el divorcio (2004) y la muerte (2018) del testador, quien, pudiendo, no cambió su testamento en todo ese largo plazo.
   Y también está claro que el Testamento notarial es un documento público fehaciente que debe presumirse válido y eficaz [art 17-Bis-2-b) LON y art 319 LEC] producir todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su ineficacia.

Ahora bien, de “lege ferenda”, sería conveniente una reforma que clarificara esta cuestión –recoja o no las modernas tendencias legislativas y jurisprudenciales—, para que el notario pudiera valorarlo, no tanto en la interpretación del testamento, como en la declaración de herederos abintestato, en que cabría indagar y proponer pruebas específicas sobre la voluntad del causante (existencia o no de hijos, de bienes gananciales no liquidados, testamento anterior o posterior al matrimonio, tiempo que media entre el divorcio y la muerte -p.ej. si fue repentina a las semanas del divorcio—, si el divorcio lo fue de mutuo acuerdo o contencioso -en este caso me parece evidente la revocación- … y, desde luego, una necesaria citación, personal y/o por edictos, al anterior cónyuge supérstite, para que comparezca y pueda formular alegaciones -que paralizarían el acta notarial hasta que se resolviera judicialmente la contienda; pero pudiendo proseguirse la tramitación notarial de la Declaración de Herederos, si comparece el anterior cónyuge y presta su consentimiento a la revocación, o incluso si no comparece por no tenerse ya noticias del mismo ni de su relación con el causante, y ello puede probarse, testifical o documentalmente, de algún modo. (ACM)

** Véase, además, el interesante y premonitorio trabajo de EMMA ROJO sobre la necesidad de concurso del divorciado en la partición.

Ver también el trabajo de Luis F. Muñoz de Dios.

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101.*** VENTA POR UCRANIANO DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. 

Resolución de 27 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 3, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Está inscrita la compraventa de una vivienda y garaje a favor de un ciudadano ucraniano, «con carácter privativo, por confesión de su consorte», ya que su esposa había comparecido al acto en el que aquel manifestó -y ratificó su esposa-, que “compraba con cargo a su peculio particular”. A la vista de ello, puede, el esposo-comprador, vender ambos inmuebles, por sí solo, sin el concurso de aquella (de la que está ahora divorciado, y que vive, al tiempo de la venta).

Hechos: Don XX procede, por sí solo, a la venta de dos inmuebles -vivienda y garaje- que, como se indica, había adquirido siendo éste de nacionalidad ucraniana, al igual que su esposa (de la que ahora está divorciado y que comparecía con él en la compra) y habiendo reconocido ambos, en el título de adquisición, que el marido adquiría “con carácter privativo, para sí, y por precio que le pertenecía a su peculio particular, lo que ratificaba su esposa, que reconocía el carácter privativo de su adquisición”. El dominio de las fincas compradas había sido inscrito, a nombre del esposo adquirente “por título de compra, con carácter privativo, por confesión de su consorte”.

Registradora: Deniega la inscripción de la venta, al considerar que el art 92 RH permite que, al tiempo de la inscripción de la venta, no se acredite el régimen económico matrimonial a que están sujetos los cónyuges, por su nacionalidad ucraniana, dejando dicha acreditación para un momento posterior, en el momento de la venta. Por tanto, considera que habrá que acreditar, conforme al art 36,2 RH, que la legislación ucraniana admite la confesión de privatividad y que la misma supone que el cónyuge, a cuyo favor se realiza, tiene la titularidad exclusiva de las fincas, y por tanto puede realizar todo tipo de actos, incluyendo la disposición.

Recurrente: El notario autorizante alega que, la registradora presume que el régimen legal aplicable al caso es el ucraniano, llevando a cabo una revisión de oficio de una calificación registral previa, ya que, si consta en la inscripción el carácter privativo de los bienes, por confesión del cónyuge, no es aplicable el art. 92 RH y además, conforme al art 58 de la Ley 29/2015 30 de julio de cooperación jca internacional, en materia civil, los requisitos legales y efectos de los asientos registrales se someten al Dcho Español.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.

 Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 1).- Ciertamente conforme a la doctrina del Centro Directivo (RS 10 mayo 2017 y 17 mayo 2017), tratándose de cónyuges extranjeros cuya ley aplicable a su régimen económico estuviera determinada (en la inscripción), sería, ahora, necesario probar que, en ella, es posible la adquisición privativa por un cónyuge y el reconocimiento del otro cónyuge, utilizando el régimen de confesión del art 1324 cc. y que se refleja en el art 95RH. Por tanto, la cuestión consiste en determinar hasta qué punto se puede extrapolar, al Dcho extranjero, el supuesto del art 95 del RH, basado en el art 1324 del cc. Español, y hasta qué punto un reconocimiento de privatividad entre cónyuges, conforme a su régimen matrimonial extranjero, puede llevar consigo la aplicación de dicho precepto.

 Recordemos que la inscripción registral y sus efectos se rigen por la legislación hipotecaria española (lex rei sitae) y que el asiento registral español está bajo la salvaguardia de los tribunales españoles y produce todos sus efectos. Por tanto, el Registro publica la inscripción de unas fincas privativas del vendedor, hoy divorciado, que manifiesta que su excónyuge vive. Nada dice el asiento del art 92 del RH, ni se hace referencia a la legislación ucraniana de origen siendo evidente que la adquisición se realizó conforme a la ley española y obtuvo su reflejo registral.

 En definitiva, el Registro español, publica la titularidad del esposo, la cual basta para transmitir el dominio de ambas fincas, por éste; manifiesta además que, su hoy exesposa, vive, sin precisarse ninguna otra circunstancia ni su comparecencia, ni puede serle exigida la inscripción previa de su disolución y liquidación de su sociedad conyugal.

 2).- Por tanto, dado que la exesposa compareció en la adquisición, afirmando el carácter privativo de la venta, no puede serle aplicable un régimen distinto del que le corresponde conforme a la ley española, ya que, lo contrario, iría contra la seguridad jurídica y supondría una quiebra de la certeza e integridad de lo que publica el Registro.

 3) Por lo demás no le es aplicable el Reglamento Europeo (UE 2016/113), que establece una cooperación reforzada en el ámbito de la ley aplicable y el reconocimiento y ejecución de resoluciones en materia de regímenes económico-matrimoniales, ni tampoco el supuesto se encuentra incluido en ninguna de las hipótesis del art 69 del mismo.

 Por ello se estima el recurso en los términos que resultan de los fundamentos de Derecho.

Comentario: Parece evidente que, al haberse inscrito la compra de dos inmuebles en el Registro de la Propiedad Español, por parte de un ciudadano ucraniano, entonces casado (parece que bajo su régimen económico-matrimonial legal, que es el de comunidad de adquisiciones), y con carácter privativo confesado, conforme al artículo art 95 del RH, dada la manifestación de su esposa de que el precio pagado era del exclusivo peculio de aquel, y manifestar dicho adquirente ahora, en la venta que estaba divorciado de aquella, y que su exesposa vivía, se debe inscribir dicha venta, en base al principio de seguridad jurídica que el Registro garantiza, ya que lo contrario supondría la quiebra de la confianza de quien adquiere una propiedad fiado de la certeza e integridad de lo que, el Registro de la Propiedad, publica. (JLN)

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104.**  HIPOTECA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER

Resolución de 27 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Gandía n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Resumen: Para hipotecar una finca sujeta a una prohibición de disponer impuesta por los donantes, sin el concurso de éstos, es necesario pactar expresa y específicamente que no podrá ejecutarse la garantía hasta que haya cesado la prohibición.

– Hechos:      Sobre una finca sujeta a una prohibición de disponer impuesta por los donantes se constituye 2ª hipoteca, sin el concurso de los aquéllos (que sí habían concurrido en la 1ª hipoteca), sin que acreedor y deudor pacten nada sobre el momento y condiciones que en caso de impago podrá ejecutarse la hipoteca.

La Prohibición dice literalmente: ‘‘Los donantes prohíben expresamente a los donatarios, durante la vida de los mismos, vender, ceder o por cualquier otro título transmitir la finca que se le dona, así como arrendar la misma, ni cederla a título precario, sin su consentimiento …” (…)

– La Registradora:    califica negativamente, conforme a los arts 26 y 27 LH, de los que resulta la necesidad de que, o bien quienes impusieron la prohibición de disponer concurran y consientan el acto (ya dejando sin efecto la prohibición; ya posponiéndola a la hipoteca); o bien que se pacte expresa y específicamente que no podrá ejecutarse la hipoteca hasta que haya cesado la prohibición; máxime cuando la garantía hipotecaria supone una enajenación en potencia, que puede desembocar en la venta o transmisión forzosa de la finca.

 – El notario  recurre exponiendo, entre otras razones de tipo “práctico”, que  toda prohibición de disponer debe interpretarse restrictivamente y que en el caso solo se habla de “vender, ceder, arrendar o transmitir”, por lo que no debe incluirse “hipotecar”, y  “sin que la calificación registral pueda basarse en un hecho futuro  -la enajenación- que, además, al ser forzosa, quedaría al margen de la voluntad del deudor».

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
a) Sigue los criterios de las RR. de 3 agosto 2011, de 16  junio 2015, de 28 octubre  2015, de 28 enero 2016, de 21 de julio de 2017, de 24 enero 2018, y la de 2 noviembre 2018 y señala que aunque la Prohibición de disponer no es exactamente un Derecho Real (sino más bien una carga) si genera a favor de quien la impuso una  «facultad de respeto», que le permite ignorar transmisiones o disposiciones realizadas sin su consentimiento incluso en perjuicio de 3º. Por ello será preciso o bien su consentimiento al acto concreto (dejando subsistente la prohibición para otros actos) o bien que ya se hayan cumplido los presupuestos para la extinción de la prohibición –necesariamente temporal (arts 26 y 27 LH)—, en este caso la muerte de los donantes (sin que el notario pueda suplirla por su falta de discernimiento o incapacidad de los mismos, o por entender que el disponente ya tiene suficiente “madurez”).

b) Y aunque la prohibición de disponer es de interpretación restrictiva (en tanto que limitación de las facultades del dominio, Art 348 CC) no cabe ignorar que la hipoteca (como la prenda) incorpora un «ius distrahendi» o «ius vendendi», que permite al acreedor imponer su enajenación forzosa (incluso, dolosamente, por propia voluntad del deudor) y que no es un elemento añadido o circunstancial sino que integra el contenido esencial de su derecho.

En el caso concreto aunque los donantes, al imponer la prohibición de disponer no incluyeron el termino “enajenar” o hipotecar”, sí prohibieron “transmitir”, “arrendar” o simplemente “ceder el uso” en vida de los donantes, por lo que si se ejecutara la hipoteca  en vida de los mismos se estaría soslayando su voluntad.

c) Por ello, y faltando el concurso de los donantes que impusieron la prohibición, será imprescindible, para inscribir la hipoteca y darle publicidad “erga omnes” que se pacte expresamente, entre acreedor y deudor, que el 1º no podrá ejecutar su «ius distrahendi» hasta que se hayan cumplido los presupuestos para la extinción de la prohibición de disponer (ACM)

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105.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

Resolución de 28 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tacoronte, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de legado. 

Resumen: Para que el legatario pueda tomar por sí mismo la cosa legada por ser poseedor de la misma, se precisa que la posesión exista ya al tiempo de la apertura de la sucesión. Esta posesión puede probarse por medio de acta de notoriedad

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de aceptación de legado autorizada en el año 2017 que va acompañada de un acta de notoriedad acreditativa del tiempo que la legataria lleva poseyendo el bien legado (año 1964). En la herencia no hay legitimarios, disponiendo en su testamento la causante (fallecida en 1963) que legaba a doña JAP su mitad ganancial en una casa con sus anejos e instituía herederos por partes iguales a sus cuatro sobrinos. Es relevante que, fallecida la testadora, su marido dona en el año 1964, a la misma legataria, su mitad ganancial en la referida casa con sus anejos.

Registrador: Opone a la inscripción que no se acredita la previa liquidación de la sociedad de gananciales y que es necesario que la entrega del legado se haga por los cuatro herederos instituidos.

Notario: Alega que no es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales porque consta el consentimiento de quienes agotan la titularidad del bien; que no existen legitimarios; que la legataria poseía el bien legado y los herederos nunca tuvieron la posesión civilísima del bien.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

SOBRE LA NECESIDAD DE LA PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Si bien la regla general es que se precisa liquidar la sociedad de gananciales para determinar el haber partible, sin embargo, no es exigible en aquellos casos en los que concurren todos los herederos para dar cumplimiento a una disposición testamentaria, como ocurre, por ejemplo, para entregar un legado de bien ganancial.

Para entregar un legado ganancial no siempre es imprescindible realizar previamente  la liquidación formal de la sociedad de gananciales para determinar  qué participación del bien se atribuye a una y otra herencia (caso de fallecimiento de ambos cónyuges), “por cuanto los derechos vienen configurados en su naturaleza, contenido y extensión por el título material que los origina, lo que unido al ámbito de autonomía que se reconoce a la voluntad privada -art. 1255 del Código Civil-, determina que para la correcta constatación en los libros registrales de las titularidades reales concurriendo varios títulos adquisitivos a favor del mismo sujeto, todos ellos determinantes de titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, bastaría a efectos del principio de especialidad, con la constatación de la titularidad de la finca a favor del hijo legatario, en este caso como adquirida por legado de sus padres, adquisición que de acuerdo con una interpretación literal, lógica y finalista de la disposición testamentaria y la configuración legal de la sociedad de gananciales, debe entenderse producida por mitad” (Cfr. artículo 1344 del Código Civil y Resoluciones de esta Dirección General de 27 de noviembre de 2003, 4 de mayo de 2004 y 20 de julio de 2007)”.

Admitido que no es inexcusable la liquidación formal de la liquidación de gananciales, sin embargo, “en el concreto supuesto de este expediente, en la escritura de 6 de mayo de 1964 el viudo hizo entrega por donación de su mitad ganancial sin haber liquidado la sociedad de gananciales y sin la concurrencia de los sobrinos herederos; en la escritura de aceptación de legado, de 4 de diciembre de 2017, tampoco comparece ninguno de los sobrinos herederos de la causante para liquidar la sociedad de gananciales. Por lo tanto, no se cumple uno de los parámetros de la doctrina citada, esto es que concurran todos los herederos para dar cumplimiento a la disposición testamentaria. En consecuencia se debe mantener el defecto señalado.

Conclusión práctica: puede entregarse un legado de cosa ganancial al legatario sin liquidar la sociedad de gananciales si intervienen todos los herederos de ambos causantes, o todos los herederos del cónyuge causante junto con el cónyuge viudo (en el caso del cónyuge viudo estaríamos en presencia de una donación si se trata de una liberalidad).

SOBRE LA ENTREGA POR LOS HEREDEROS DEL BIEN LEGADO.

 La DGRN parte de la literalidad del artículo 885 CC que establece “que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos”, a lo que añade “aquellos casos en los que el legatario estuviese, antes de la apertura de la sucesión, en posesión de la cosa legada por haberle sido entregada por el causante en vida”.

Recapitula su doctrina sobre el particular diciendo que “… fuera de los casos en que el legatario fuera ya poseedor -se entiende posesión al tiempo de la apertura de la sucesión– tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo. Por ello, habida cuenta de la inexistencia de contador-partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el citado precepto reglamentario, y corresponde a los herederos designados la entrega de la cosa legada, de manera que no cabe la eventual toma de posesión por sí del legatario favorecido en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible la de la entrega por los herederos”.

SOBRE LA POSESIÓN DEL BIEN LEGADO POR EL LEGATARIO.

El acta de notoriedad prevista en el artículo 209 R. Notarial es medio idóneo para acreditar que el legatario estaba poseyendo el bien legado al tiempo de la apertura de la sucesión. Precisa la Resolución que se trata de acreditar un hecho (posesión del bien), cosa distinta a la prescripción adquisitiva, cuya declaración corresponde a los Tribunales de Justicia.

FINALIDAD DE LA ENTREGA DEL LEGADO POR LOS HEREDEROS.

Es cierto que el legatario de cosa específica propia del testador adquiere la propiedad de la cosa legada desde el fallecimiento del testador (artículo 882 del Código Civil), pero no se puede por ello ignorar el requisito de  la entrega del legado, pues no es simplemente la entrega de la posesión: (i)  Por una parte, los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos –lo que en este caso no acontece–, al pago de las legítimas. (ii)  Por otra, la entrega de los legados es un requisito para la inscripción.

CONCLUSIONES.

1 Para la entrega de un legado de bien ganancial no es inexcusable la previa liquidación de los bienes gananciales siempre que hagan la entrega todos los interesados.

2 Para que no se precise la entrega del legado porque el legatario está en posesión del bien  legado hay que tener en cuenta: (i) Que la posesión ha de ser anterior al momento de la apertura de la sucesión, es decir, ya en vida del testador (de ahí la conveniencia de hacer constar esta circunstancia en el testamento cuando ya se posea el bien por el legatario). (ii) El acta de notoriedad (Art. 209 RN) es medio hábil para probar dicha posesión.

3 En todo caso, si hay legitimarios tienen que intervenir en la entrega del legado.(JAR)

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107.** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. IDENTIDAD DE LA FINCA REGISTRAL CON LA DE LA LICENCIA. EJERCICIO DE FACULTADES RESERVADAS EN LOS ESTATUTOS.

Resolución de 28 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción. 

Resumen: No toda diferencia descriptiva entre la finca registral y la de la licencia municipal impide la inscripción, salvo que por su entidad  permita dudar que se trata de la misma finca. El ejercicio unilateral de derechos reservados en los estatutos de la propiedad horizontal exige que estén suficientemente determinados.

Hechos: Se pretende la inscripción de una obra nueva declarada en construcción sobre una porción de parcela que ya está edificada en parte. Practicada la segregación para construir la obra nueva resulta que se denegó la inscripción de dicha segregación. Precisamente sobre la parcela segregada había recaído la licencia municipal para edificar la construcción cuya inscripción ahora se pretende.

Registradora: Deniega la inscripción porque  (i) no hay identidad entre la finca sobre la que se declara la edificación (finca matriz) y la finca sobre la que se concedió la licencia para edificar (que es una parcela segregada de la anterior). (ii) Falta el consentimiento de la comunidad de propietarios para la concreción de las facultades reservadas en su momento en los estatutos  para poder construir nuevas edificaciones.

Recurrente: (i) Niega que no haya identidad entre la finca sobre la que se construye y la contemplada en la licencia municipal de edificación. (ii) Entiende que no procede el consentimiento de la comunidad de propietarios dada la facultad reservada originariamente en los estatutos de la propiedad horizontal.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

SOBRE LA FALTA DE IDENTIDAD DE LA FINCA: Si bien es cierto que no todas las diferencias e imprecisiones que puedan existir entre la descripción de los inmuebles en la licencia municipal y en los asientos registrales pueden justificar que se cuestione la falta de identidad entre las fincas, lo cierto es que no debe de haber duda de que ambas descripciones se refieren a la misma finca (vid. la Resolución de 21 de marzo de 2001).

En el caso presente sí que están justificadas las dudas de identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra y la identificada por la licencia municipal, pues se está declarando la obra nueva sobre la totalidad de la finca registral 32.008, que de acuerdo con su historial registral tiene una superficie de 2.100 metros cuadrados, mientras que la licencia municipal se ha concedido para edificar, previa segregación, sobre una finca de 662,26 m2.

SOBRE EL CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: Es cierto que hay una reserva estatutaria del derecho de vuelo en virtud del cual se edificó la construcción que ahora se ha declarado, sin embargo, “dado los términos excesivamente genéricos en que se expresa la cláusula estatutaria inscrita, es necesario el concurso del resto de propietarios del inmueble para ejercitar el derecho, como para reflejar documentalmente las modificaciones que comporta en el titulo constitutivo el ejercicio de aquel derecho, dado que no se atribuyen a dicho titular las mencionadas facultades…”. (JAR)

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109.** COMPRA POR CASADOS EN RÉGIMEN LEGAL SUPLETORIO FRANCÉS «POR MITAD Y EN PROINDIVISO, DE CONFORMIDAD CON SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL».

Resolución de 1 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5 a inscribir una escritura de compraventa. (IES)

Resumen: El artículo 92 del Reglamento Hipotecario permite que la inscripción se practique a favor del cónyuge comprador de la cuota respectiva, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad.

Hechos: Mediante escritura de compraventa don R. G., de nacionalidad francesa, y doña M. T. M., de nacionalidad española, casados en régimen legal supletorio francés, adquirieron el pleno dominio de determinada finca. En la parte dispositiva de la escritura se expresa que compran y adquieren dicha finca «por mitad y en proindiviso, de conformidad con su régimen económico matrimonial».

 Registrador: Siendo el régimen legal supletorio de primer grado en Francia el de comunidad de adquisiciones, en el que los bienes adquiridos de forma onerosa por los cónyuges son comunes, es incoherente que adquieran por mitad y pro indiviso de manera que o existe un error en la determinación del régimen económico matrimonial de los adquirentes o un error en la forma de adquirir.

Recurrente: El notario recurrente alega que la calificación omite que, como se expresa en la escritura, dichos cónyuges compran por mitades indivisas, pero de conformidad con su régimen económico-matrimonial, y ambas circunstancias son compatibles, por lo que debe aplicarse el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, de modo que deberá practicarse la inscripción de la adquisición de cada cónyuge de una mitad indivisa con sujeción su régimen matrimonial.

 Considera que no es incompatible adquirir por mitades partes y en proindiviso, de conformidad con las normas de su régimen económico matrimonial de comunidad, pues el poder de disposición del bien queda agotado por la prestación del consentimiento de ambos cónyuges.

DGRN:  Estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

   La cuestión de fondo planteada es análoga a la resuelta por este Centro Directivo en Resolución de 2 de abril de 2018 con un criterio que debe ahora reiterarse.

El sistema español de seguridad jurídica preventiva tiene como uno de sus pilares básicos la publicidad de la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Tratándose de personas casadas, la titularidad queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico matrimonial que determina el ejercicio y extensión del derecho.

La entrada en juego de un ordenamiento extranjero no supone la renuncia a la determinación de la situación jurídica publicada ni que el notario español pueda adoptar una actitud pasiva.

De un lado, artículo 159 del Reglamento Notarial, el notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos para proceder, tal y como exige dicho precepto, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto. Resoluciones de 15 de junio de 2009, 5 de marzo de 2010 y 20 de diciembre de 2011.

De otro lado, el notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Así, aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera, reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges. En definitiva, no debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable.

No rige el Reglamento (UE) n.º 2016/1103, de 24 de junio de 2016, pues sólo es aplicable desde el día 29 de enero de 2019, y no se trata de ninguno de los supuestos de aplicación retroactiva a que se refiere el artículo 69 de dicha norma.

Las regla está flexibilizada para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico-matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario), difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). 

Como ha expresado esta Dirección General en reiteradas ocasiones (vid. Resoluciones de 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004, 31 de agosto de 2017 y 2 de abril, 7 y 10 de septiembre y 19 de octubre de 2018, entre otras) la aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario no tiene un carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Por ello, en casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico-matrimonial sin que conste cuál sea éste, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

En este supuesto, resulta inequívocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen carácter propio o privativo a sus respectivas cuotas adquiridas en un hipotético régimen de separación de bienes, por lo que ningún obstáculo existe para inscribirlas a nombre de cada uno de los cónyuges con sujeción a su régimen matrimonial. (IES)

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110.** HERENCIA. AGRUPACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Resolución de 1 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación hereditaria.

Resumen: Que una calificación sea revocada por defectuosa no conlleva siempre y necesariamente la inscripción del título calificado.

Hechos: En escritura autorizada el año 2004 los tres herederos del causante y su viuda agrupan dos fincas, declaran obra nueva y se la adjudican por herencia, la viuda en usufructo y los tres hijos por partes iguales en nuda propiedad. Posteriormente, en el año 2015, antes de que se inscribiera la primera escritura, dos de los hermanos se adjudican las dos fincas que se habían agrupado y adjudicado en el año 2004, pero cuando se presenta a inscripción ya está inscrita la primera escritura

Registrador: Suspende la inscripción.

Notario: Recurre.

Resolución: Estima el recurso, revoca la calificación “que no se redactó con la claridad que sería exigible” pero sin que ello suponga la inscripción del título calificado.

Doctrina:

1 La calificación negativa del título se debe notificar inexcusablemente  al notario autorizante en el plazo de diez días desde que fue dictada (Art. 322 LH en relación con Art. 40.2 Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

2 Puede suceder (aunque no es frecuente y de ahí lo peculiar de este caso) que, vistos los términos de una calificación deba ser revocada y se estime el recurso contra la misma, sin que ello suponga admitir la inscribibilidad del documento calificado. Además, una calificación defectuosa no puede enmendarse en el posterior informe emitido por el registrador con ocasión del recurso.

Comentario: Es doctrina reiterada del Centro Directivo que (i) el objeto del recurso queda delimitado en el momento de su interposición y resulta constreñido tanto por la documentación presentada como por el contenido de la calificación negativa, (ii) sin que pueda el recurrente en el escrito de impugnación introducir nuevos elementos ni tampoco hacer lo mismo el registrador en su informe argumentando nuevos defectos. (iii) El objeto del recurso contra la calificación del registrador  es determinar si la calificación es o no es ajustada a derecho.

En  el caso resuelto la calificación adolece de falta  de precisión y claridad,  de ahí su revocación sin que necesariamente conlleve la inscripción del título, que claramente no se puede inscribir dadas las circunstancias concurrentes en este supuesto. (JAR)

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111.** COMPRAVENTA CON CAMBIO DE DESCRIPCIÓN NO ROGADO. EXPEDIENTE CATASTRAL. CLÁUSULA OBLIGACIONAL NO INSCRIBIBLE.

Resolución de 1 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alcantarilla, por la que se deniega la rectificación de una descripción, inscribiéndose el dominio de una finca a favor de los recurrentes, con la descripción que consta en el Registro.

Resumen: La cláusula en la escritura que meramente cambia superficie y linderos es obligacional. Para la rectificación de la descripción de la finca han de seguirse los trámites exigidos por la legislación hipotecaria y urbanística, no siendo suficiente con un expediente catastral de subsanación de discrepancias.

Hechos: En una escritura de ejecución de opción de compra hay una cláusula en la que se modifica la superficie y linderos. Los otorgantes aportan al notario como documentación complementaria un auto judicial, una medición técnica y el resultado de un expediente de subsanación de discrepancias catastral. La registradora inscribe la compra, pero no esa cláusula.

Registradora: inscribe la compra pero advierte que se ha practicado con la descripción de finca que consta en el registro, no haciendo constar la estipulación debatida por entender que carece de trascendencia real.

Recurrentes: los interesados solicitan la inscripción de la cláusula haciendo hincapié en el expediente de subsanación de discrepancias catastral.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: El centro directivo recuerda el contenido del artículo 18 LH y su relación con el art. 3.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario, según el cual «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos».

Deduce que la calificación jurídica llevada a cabo por parte de la registradora de la Propiedad es independiente respecto a la que pudiera haber llevado a cabo el Catastro Inmobiliario y los pronunciamientos registrales prevalecen, por lo que no cabe admitir el argumento de los recurrentes referente a que la rectificación ya ha tenido lugar en expediente de subsanación de discrepancias aprobado por el Catastro.

Observa que en la escritura no se solicita la práctica de ninguna inscripción distinta de la venta, y que la notaria autorizante advirtió de la necesidad de adaptar en el futuro el Registro a la realidad extrarregistral que dé cumplimiento a las resoluciones judiciales incorporadas a dicha escritura. Pero, para ello, habrá de precisarse cuál es la concreta operación registral a practicar, cumpliendo todos los requisitos que nuestra legislación hipotecaria y urbanística exijan para ello.

Entiende que la estipulación analizada tiene un contenido meramente obligacional, no inscribible por aplicación del artículo 98 LH y 9 de su Reglamento.

Comentario: Se deduce con claridad que la calificación registral puede -y debe- tener en cuenta la actuación catastral pero no está supeditada a la misma. En la legislación hipotecaria existen sus propios procedimientos para modificar la superficie de las fincas, conforme al Título VI de la Ley Hipotecaria, para salvaguardar los derechos de todos los titulares registrales. Si la rectificación de superficie procede de una sentencia, ha de aportarse ejecutoria de la misma donde se tendrá que valorar, entre otros extremos, la intervención de todos los titulares registrales afectados o el cumplimiento de la normativa urbanística en su caso. (JFME)

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113.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DENEGACIÓN POR UNA POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO: FUTUROS VIALES.

Resolución de 5 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mijas n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: La mera afectación de una finca para ser destinada a viales, no implica que tengan carácter demanial antes de producirse el acto formal de cesión y aceptación por la Administración cesionaria.

Hechos: Se trata de una instancia privada por la que se solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral.

 El registrador deniega la inscripción por  posible invasión de dominio público, en concreto unos terrenos destinados a ser cedidos para viales públicos, según el PGOU y  de las alegaciones efectuadas por uno de los propietarios colindantes sustentadas en la afirmación de que esa zona ha sido destinada a aparcamientos y a carretera de acceso de vehículos a las diferentes zonas de viviendas.

El recurrente alega, en síntesis, que el hecho de estar destinada la finca a viales no implica que se trate de un bien de dominio público, lo que tendría lugar en el momento en que se produzca el acto de cesión y aceptación por parte de la Administración cesionaria.

Además el Ayuntamiento, como supuesto titular de la finca con carácter demanial, no se ha opuesto a la inscripción de la representación gráfica solicitada, indicando tan sólo el destino a viales de la finca; y que por la obligación de cesión, es conveniente la determinación registral de la superficie de finca afectada por el P.G.O.U. por estar destinada a viario público, previa a su segregación, lo que se conseguirá a través de la inscripción de su representación gráfica georreferenciada.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, mediante la aportación de la certificación descriptiva y gráfica, y su apartado 2 se remite, cuando se tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

Las dudas del registrador se basan en una supuesta invasión de dominio público, en base al principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio.

Pero lo que ocurre es  que la Administración Pública no formula oposición alguna a la inscripción sino que solo hace constar la afectación de la finca para ser destinada a viales de carácter público, ante lo que reitera nuestro CD que “la existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos”.

En base a lo anterior  revoca la calificación al no resultar materializado el acto formal de cesión a la Administración Pública, siendo además conveniente y necesario para la determinación de la parte de finca que haya de ser objeto de cesión, (número 4 del artículo 30 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), y que precisará, la segregación de la porción objeto de cesión, con incorporación de las representaciones gráficas georreferenciadas, tanto de la finca segregada como de la finca resto, por tratarse de un supuesto de inscripción obligaría.

Comentarios: Es muy lógica la solución a la que llega la DG en el presente caso pues pese a que la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita a que está inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, en el caso que nos ocupa al no haberse efectuado la cesión de los viales a favor de la Administración pasando a ser de dominio público no procede tal protección siendo preciso su segregación mediante la inscripción obligatoria de su representación gráfica. (MGV)

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114.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE LOS HIJOS DE LOS NIETOS DESHEREDADOS QUE TAMBIÉN LO FUERON. 

Resolución de 6 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Guadarrama-Alpedrete, por la que se deniega la inscripción de una instancia de manifestación y adjudicación de herencia.

Resumen: Se presenta una instancia privada, con firma legitimada, de la viuda del causante, como única heredera de éste, a la que se acompaña, el testamento del mismo, en el que deshereda, conforme al art. 853 2ª c.c., a sus tres nietos C, D y E (hijos de una hija premuerta), y a los hijos, mayores de edad, de aquellos e instituye única heredera a su esposa y presentante. El registrador exige el otorgamiento de escritura con la identificación de los hijos, mayores de edad de tales nietos, desheredados lo que confirma la DG pues “es siempre necesario determinar quienes son los sujetos interesados en una herencia, siendo, por tanto, precisa la identificación de los hijos mayores de edad de los nietos desheredados”.

Hechos: Fallecido A, en 28 de mayo de 2.018, su viuda B, se adjudica la totalidad de los bienes de aquel, mediante instancia privada, con firma legitimada, que se presenta en el Registro y a la que se acompañan: el certificado de defunción, el del Registro de Últimas Voluntades y copia autorizada del testamento del causante de fecha 5 de mayo de 2017, en el que, dicho testador, establece: “ Que deshereda a sus tres nietos C, D y E, y a sus respectivos hijos mayores de edad, por las causas que fija el artículo 853, 2ª del Código Civil y especialmente -por haberse despreocupado del testador, no haber tenido contacto con él, desde hace muchos años, ni haberse preocupado de su salud, ni llamarle, visitarle o atenderle, a pesar de su edad avanzada- y, por todo ello y de acuerdo con la doctrina legal y jurisprudencia del TS, instituye heredera universal a su esposa B”.

 Registrador: Rechaza la inscripción de la instancia referida, junto a los documentos aportados, dado que, pese a la identificación nominativa de los nietos, no se identifican, en el testamento, los respectivos hijos de éstos, mayores de edad, siendo pues necesaria una escritura pública en que se formalice la adjudicación hereditaria, con intervención de los legitimarios, o que la adjudicación se haga por sentencia firme, dictada en procedimiento en que intervengan todos los interesados. Se apoya para ello en el art 857 c.c. que indica que “los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán sus derechos de herederos forzosos respecto de la legítima”, y además en la RS 23 de mayo de 2012, que exige que se justifique o se infiera la inexistencia de otras personas que, por llamamiento legal o testamentario, tengan algún derecho en la sucesión, y además y conforme a la RS 25 julio 2017, la desheredación constituye un acto de voluntad testamentaria de apartamiento de un legitimario de la sucesión, donde la voluntad debe no sólo ser explícita, sino también determinada, lo que impone la existencia de una causa legal, que ha de ser probada y, además requiere la identificación del sujeto legitimario. Por tanto, no basta la simple instancia privada para adjudicar la herencia, sino que se precisa su formalización en escritura pública, o que la adjudicación tenga lugar por sentencia firme dictada en un procedimiento, en el que hayan intervenido todos los legitimarios.

Recurrente: El letrado de la viuda y heredera B, interpone recurso contra la calificación anterior, alegando que, en 27 de noviembre de 2018 (o sea después de la calificación registral), la esposa y heredera, formalizó un acta notarial de manifestaciones (la cual por tanto no se había presentado con la instancia privada hereditaria en el Registro), en la que alegaba que no tenía conocimiento de la existencia de hijos mayores de edad, de sus tres nietos desheredados, no haciendo referencia alguna a su posible existencia, de lo que se deduce claramente su inexistencia.

 Que es imposible probar un hecho negativo, como es la inexistencia de hijos de los nietos desheredados. Que en la RS 5 octubre de 2017, se dictaminó en un caso de legitimarios obviados, hijos de desheredados, que a los efectos del art. 757, bastaba con afirmar el desconocimiento de la existencia de tales descendientes ulteriores, dada la imposibilidad de probar hechos negativos, por lo que no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. También la DG en RS de 6 mayo de 2016, contempló el supuesto de un testador que desheredaba al único hijo que tenía e instituía heredera a la viuda, como heredera universal, quien formalizó la herencia, manifestando no le constaba que el hijo desheredado, de quien ignoraba su paradero, tuviera descendencia, por lo que no podía exigirse la prueba negativa de la inexistencia de legitimarios, bastando con afirmar el desconocimiento de la existencia de tales descendientes ulteriores.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral. 

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- En la calificación registral del supuesto, no se solicita la acreditación de un hecho negativo, sino que se pide identificar a los hijos, mayores de edad, de los nietos desheredados del testador, al tiempo del fallecimiento de éste, o sea que no existen descendientes de tales nietos del testador.

2) Tampoco se puede tomar en cuenta un acta de manifestaciones de 27 de noviembre de 2018, la cual se había formalizado por la esposa viuda, posteriormente a la fecha de la calificación registral, la cual no fue aportada al recurso, y en la que se recogían las manifestaciones relativas a la inexistencia de descendientes de los nietos desheredados.

3).- Tampoco se pide la acreditación de un hecho negativo, como es el que, los nietos desheredados no tuvieron hijos, sino tan sólo que se identifique a los hijos mayores de edad de los nietos desheredados o que se manifieste que tales nietos carecían de descendientes.

4) En cuanto a la eficacia de la partición, habiendo personas desheredadas, la RS 25 mayo 2017, indica que la voluntad de apartar a un legitimario de la sucesión, no sólo ha de ser una voluntad explícita, sino determinada, lo que exige una causa legal expresa por el testador, así como la identificación del sujeto legitimario, al que se imputa la conducta relevante, pero de modo que no exista duda de quien incurrió en la causa o cometió el hecho constitutivo de la misma.

 Por otro lado, la DG exige para la desheredación, que se atribuya al desheredado una acción u omisión legalmente tipificada, aparte de la identificación del legitimario afectado y la causa de la desheredación, siendo además preciso que, el desheredado, sea susceptible de imputación, o sea que haya nacido y tenga aptitud para ser jurídicamente imputable, respecto de la conducta punible, y tenga un mínimo de madurez física y mental para ser civilmente responsable del acto que se le imputa.

 Pero esta prueba solo se impone al favorecido por la desheredación, si el privado de legítima impugna la disposición testamentaria, no existiendo obstáculo para que la desheredación afecte a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento de testamento o que no tengan las mínimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado o ser responsables de la conducta que se les imputa. Por ello, si bien, los llamados en el testamento pueden, por sí solos, realizar la partición hereditaria, sin concurso de los desheredados, es sin embargo preciso que la escritura de herencia, otorgada sin la concurrencia de los desheredados, contenga los datos necesarios para deducir la plena legitimación de los otorgantes.

 En el presente caso, ni se ha identificado a los hijos de los nietos desheredados, mayores de edad al otorgamiento del testamento, ni se ha manifestado que no había otros hijos menores de edad al otorgar el mismo, y, en caso de haberlos, no han intervenido en la partición.

 En cuanto a la acreditación de la existencia o no de legitimarios del desheredado, la RS 29 septiembre 2010, ha abordado el tema de dilucidar si, desheredados los hijos del testador, sus descendientes ulteriores conservan su derecho a la legítima (art 857 c.c.) y si basta con afirmar el desconocimiento de que existen tales descendientes posteriores o es preciso acreditar este extremo. La doctrina más antigua (RS 2 diciembre 1897), parece que no cabe exigir que se acredite la inexistencia de otros descendientes, distintos de los designados en el testamento, lo que nos llevaría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio, si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento.

 Centrándonos en el caso concreto, no se ha realizado aquí manifestación alguna en la que se identifique a los hijos de los nietos desheredados, que sean mayores de edad, ni se manifiesta que haya hijos o descendientes de tales los nietos desheredados, que existieran al tiempo de la apertura de la sucesión. Sin embargo, siempre es necesario que resulte de la escritura atributiva de bienes hereditarios, quienes son los sujetos interesados en la herencia y que (sin llegar a una prueba diabólica) se justifique o se refiera la inexistencia de otras personas que, por llamamiento legal o testamentario, pudieran tener algún derecho en la sucesión, de modo que se infiera la legitimación de los otorgantes, per se, para la adjudicación de los bienes relictos.

 Por todo ello, resultando del testamento del causante que se ha desheredado a los nietos identificados y a los hijos mayores de edad de esos nietos, sin nombrar a éstos últimos, se debe exigir su identificación, y si fueren hijos menores, existentes al tiempo del testamento y vivos a la apertura de la sucesión, sería necesaria su intervención. Caso de no existir, se hace necesaria la manifestación de su inexistencia, manifestación que llegó a hacerse en un acta notarial, presentada en el registro, con posterioridad a la calificación registral y que, por tanto, no pudo ser tenida en cuenta en la calificación registral, ni en este recurso).

Por todo ello, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral. (JLN)

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115.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. HIPOTECANTE FALLECIDO ANTES. NO CABE SUCESIÓN PROCESAL.

Resolución de 6 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 20 a practicar la adjudicación derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resumen: Se inicia una ejecución hipotecaria demandando a un hipotecante ya fallecido. Aunque la magistrada sobresee el expediente respecto de él, la realidad es que saca la finca a subasta, no siendo inscribible la adjudicación por no haberse seguido el procedimiento contra sus herederos o nombrado un defensor de la herencia yacente. No cabe sucesión procesal.

Hechos: Uno de los propietarios de la finca hipotecada falleció con anterioridad a la interposición de la demanda, por lo que se acordó el archivo de actuaciones respecto de la citada persona. No se acordó la nulidad de actuaciones ni se decretó la imposibilidad de continuar el procedimiento, al no apreciarse indefensión, dejando a salvo el derecho del ejecutante a presentar nueva demanda contra los herederos del deudor fallecido.

La registradora suspende la práctica de la inscripción y cancelación ordenadas, por no considerar posible la continuidad del procedimiento sin la intervención de quienes resulten ser los herederos del deudor hipotecante fallecido o en su caso, de un administrador de la herencia yacente designado al efecto.

El Procurador de los Tribunales recurre defendiendo que no se produce indefensión ni era preciso suspender el procedimiento.

La DGRN confirma la calificación, apoyándose en diversas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional que transcribe parcialmente.

Parte del principio básico de nuestro sistema registral por el que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, en aplicación del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión.

Aunque los registradores tienen obligación de cumplir las resoluciones judiciales, también están obligados a calificar determinados extremos sin entrar en el fondo de la resolución. Entre esos extremos se encuentra el de la intervención en el procedimiento judicial del titular registral, pues le resulta prohibido practicar un asiento registral si no ha sido parte o si ha tenido, al menos, la posibilidad de intervención.

Aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los tramites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales si debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto.

En el supuesto de esta Resolución, uno de los tres hipotecantes, al fallecer antes de la interposición de la demanda, no pudo ser parte en el proceso. No cabe solicitar la sucesión procesal en estos casos ya que no existe posibilidad alguna de transmitir lo que la ley llama como «el objeto del juicio» al amparo de lo dispuesto en el artículo 16 LEC. Ante esta situación, parte de la jurisprudencia sostiene que procede desestimar la demanda, al tratarse de un defecto insubsanable que hace inútil cualquier pronunciamiento de nulidad para proceder a su subsanación en la audiencia previa. Y así lo hizo la magistrada en cuanto a la persona fallecida, dejando a salvo el derecho de la parte ejecutante de presentar, en su caso, una nueva demanda contra sus sucesores.

Sin embargo, la magistrada no acordó en dicha resolución la nulidad de actuaciones del procedimiento que siguió con respecto a los demás ejecutados.

Entiende la DG que lo procedente, para salvaguardar los derechos del titular registral y respetar el principio de tracto en los términos antes expuestos, habría sido la interposición de la demanda contra los herederos del titular registral o en su caso contra su herencia yacente. No modifica lo anterior el hecho de que una de las demandadas sea el cónyuge del fallecido, pues, de la documentación presentada, no puede deducirse que su intervención lo haya sido también como interesada en su herencia.

Comentario: Resulta incoherente que la magistrada siguiera con el procedimiento y celebrara la subasta, tras un procedimiento en el que no intervinieron todos los que deberían de estar. Es como hacer una tarta sin un ingrediente esencial. La DG, respetuosa con las decisiones judiciales, no entra de modo directo en esta crítica, pero la incoherencia es evidente.

Los obstáculos para la no inscripción en este caso se pueden fundar, dentro de los constreñidos límites del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio y en los obstáculos que surgen del registro. (JFME)

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116.() SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO DE PERMUTA. NEGATIVA A CANCELAR ANOTACIONES DE EMBARGO ANTERIORES

Resolución de 6 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Coslada a cancelar determinadas anotaciones en cumplimiento de lo ordenado en una sentencia dictada en procedimiento ordinario.

Resumen: La sentencia declarando la nulidad de un contrato inscrito, cuando se ha practicado anotación de demanda, solo tiene virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores a dicha anotación, pero nunca de los anteriores.

La Dirección General confirma su doctrina según la cual no pueden cancelarse las anotaciones de embargo anteriores a la anotación de demanda, cuando recae la sentencia firme (art. 198 RH).

Cuando se trata de asientos anteriores a dicha anotación, para que pueda procederse a su cancelación, es requisito esencial que el proceso se haya dirigido contra sus respectivos titulares registrales. (MN)

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118.** HIPOTECA DE DOS FINCAS. DOMICILIO «LA FINCA HIPOTECADA» EXISTIENDO UNA VIVIENDA Y UN GARAJE.

Resolución de 6 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Resumen: Fijándose como domicilio para notificaciones y requerimientos “la finca hipotecada”, ha de entenderse que ésta es la vivienda, aunque también se hipoteque un garaje. La omisión del domicilio o su defectuosa designación impide la utilización de los procedimientos judicial o extrajudicial, pero no motiva la ineficacia de la hipoteca, ni es obstáculo para su inscripción.

Supuesto: Se presenta en el Registro una escritura de préstamo hipotecario en la que, respecto al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, se fija como domicilio de la parte prestataria a efectos de requerimientos y notificaciones “la finca que se hipoteca en esta escritura».

La registradora señala como defecto que al hipotecarse dos fincas debe determinarse cuál de las dos debe ser considerado como domicilio para notificaciones o si debe practicarse la notificación en cada una de las fincas.

El notario recurrente entiende que al ser la segunda finca una plaza de garaje, el domicilio para notificaciones debe entenderse referida, en todo caso, a la vivienda.

La DGRN estima el recurso: El art. 682.2.2.º LEC exige que el deudor –y, en su caso, el hipotecante no deudor– fije en la escritura un domicilio para la práctica de notificaciones y requerimientos. La fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados tiene la doble finalidad de asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor, por un lado, y por otro, garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas, constituyendo en este punto un trámite esencial, que no puede ser suplido por ningún otro medio de comunicación, y cuya infracción determina no sólo la nulidad del trámite, sino la de todo el procedimiento y, con él, la propia adjudicación (cfr. STS de 19 de julio de 1994 y 1 de junio de 1995), ya que está vinculado al respecto del principio constitucional de tutela judicial efectiva.

Pero, con todo, como ya ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo (R. 7 de Febrero de 2001, R. 9 de julio de 2001, R. 14 de Enero de 2008) la omisión o, en su caso, la defectuosa designación del domicilio realizada por el deudor a efectos del citado procedimiento de ejecución directa o del extrajudicial de ejecución de la hipoteca, producirá el efecto de que no puedan utilizarse dichos procedimientos –de carácter potestativo–, pero no comporta, al no existir precepto alguno que así lo disponga, la ineficacia de la hipoteca ni constituye obstáculo para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la obligada exclusión de los pactos relativos al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y sobre ejecución extrajudicial. Ello supone que el «ius vendendi» o «ius distrahendi» ínsito en la hipoteca (art.1858 CC) no podrá desenvolverse en tales casos a través de los citados procedimientos al no constar el domicilio del deudor ni los citados pactos de ejecución en el Registro (art. 130 LH), perdiendo con ello una de sus más importantes ventajas, pero no el resto de sus facultades que, no obstante, para nacer al mundo jurídico, dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca (cfr. arts 1875 CC145 LH), precisan de su constatación tabular, la cual no debe ser impedida por el motivo indicado en la calificación.

En el presente caso, si bien es cierto que la cláusula podría haberse redactado con mayor claridad, como reconoce el propio notario autorizante, en su interpretación debe entenderse que el domicilio fijado es el de la vivienda, especialmente si se tiene en cuenta que la otra finca hipotecada es una plaza de garaje, interpretación que es la más favorable no sólo para el acreedor, sino especialmente para el deudor. (JCC)

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RESOLUCIONES MERCANTIL
76.** ADOPCIÓN DE ACUERDOS SIN VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA GENERAL. CONFLICTOS ENTRE SOCIOS. TITULARIDAD DE LAS ACCIONES.

Resolución de 13 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil IX de Madrid, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos de una sociedad anónima.

Resumen: Si se dan situaciones de conflicto entre socios en el seno de una junta general, por discrepancias sobre la titularidad de las acciones, que impide constatar el resultado de las votaciones e incluso determinar quién es el presidente de la junta, no procede en ningún caso la inscripción de los acuerdos derivados de esa junta.

Hechos: Se trata de una certificación de acuerdos de la junta general de sociedad, previa resolución de convocatoria registral, de la que resulta el nombramiento de tres miembros del consejo y la posterior distribución de cargos en su seno.

El registrador suspende su inscripción por los siguientes defectos, todos calificados de subsanables:

  1. Falta indicar la mayoría por la que se adoptaron los acuerdos, conforme a los artículos 97.1-7 y 112.3 del Reglamento del Registro Mercantil.
  2. No consta el cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 111 del RRM.

Al final añade que los defectos pudieran subsanarse con la presentación del acta notarial de la junta.

Se vuelve a presentar la certificación en unión del acta autorizada.

De ella resulta  que comparecieron los dos únicos socios, cónyuges entre sí, que se postulaban cada uno como presidente de la junta discrepando de la titularidad de acciones que cada uno ostenta. La esposa afirmaba que todas las acciones pertenecen a la sociedad de gananciales, disuelta pero no liquidada, según sentencia que aporta, mientras que el marido afirmaba que era titular de un mayor número de acciones en virtud de contrato privado de donación, que igualmente aportaba, junto a otros documentos, así como del Libro Registro de socios. Ella no está conforme con dicha documentación ni con que su marido sea el presidente de la junta. No obstante el marido aprueba la constitución de la mesa y su cargo de presidente por ostentar, según él, un mayor número de acciones. Se somete a votación el orden del día votando a favor de los nombramientos el marido con el voto en contra de la esposa.

Se da por concluida la junta y el notario hace constar, “ya en su despacho, que de la copia recibida de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 76 de Madrid, relativa a la formación de inventario de la disuelta sociedad de gananciales, resultaba que el 100% del capital de la sociedad tenía carácter ganancial. A la vista de lo anterior, y de los pronunciamientos de la jurisprudencia sobre la sociedad de gananciales disuelta pero no liquidada, y dado que no había existido conformidad entre los asistentes a la junta ni respecto del nombramiento de presidente y secretario de la junta, ni sobre la adopción del acuerdo, y dado que no existía individualización de los derechos de voto al no estar liquidada la sociedad de gananciales, el notario afirmaba que, sin perjuicio de la constatación de los hechos que resultaban de su diligencia, no había existido acuerdo social con los requisitos precisos para la inscripción en el Registro Mercantil”.

De la resolución de convocatoria del registrador Mercantil, resultaba que, de conformidad con la previsión de los estatutos, « (…) serán presidente y secretario de la junta, en defecto de cargos del consejo de administración, los accionistas que elijan los asistentes a la reunión».

El registrador vuelve a emitir, a su vista, una nueva calificación denegando en este caso la inscripción, “ya que según dicha Acta no se adoptó ningún acuerdo. Artículo 203 LSC. Es defecto insubsanable”.

La sociedad recurre y alega que los hechos relatados carecen de trascendencia jurídica y que el notario “infringe la disposición del artículo 102 del Reglamento del Registro Mercantil”, que prohíbe calificar la legalidad de los hechos. Aparte de ello considera que son los tribunales de justicia los únicos competentes para declarar la nulidad de la junta.

Resolución: Se desestima el recurso y se confirma la calificación.

Doctrina: Recuerda la DG los condicionantes existentes para la válida adopción de acuerdos en la junta general de las sociedades de capital. Estos son, de forma muy extractada, los siguientes:

— Los  acuerdos se adoptan con las mayorías establecidas para cada caso.

— Todos los socios tiene derecho de asistencia a la junta.

— La titularidad de las acciones o participaciones es la que legitima para asistir a la junta y emitir un voto.

— Esta titularidad debe ser acreditada ante la sociedad, según los casos.

 — La mesa de la junta es la que debe formar la lista de asistentes.

— Es el presidente el que realiza o “debe realizar la manifestación sobre la válida constitución de la junta, lo que implica que previamente ha adoptado una decisión cuando existe reclamación de reconocimiento de la condición de socio, declaración frente a la que pueden hacerse reservas o protestas (artículo 102.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil)”.

— También es el presidente el que da el resultado de las votaciones.

— No obstante “ello no significa que tales declaraciones del presidente deban, por la sola calidad de quien las formula, vincular al registrador de modo absoluto”.

— El registrador no puede “desconocer la realidad de lo acontecido en el seno de la junta cuando se halle amparado por la fe notarial, ignorando totalmente las afirmaciones contrarias de los socios consignadas en el acta y de especial relevancia para calificar la validez de los acuerdos”. Es decir “el registrador no queda vinculado siempre y en todo caso por la actuación del presidente cuando la declaración de éste resulta contradicha por la documentación aportada y los asientos del Registro Mercantil en términos tales que aquella no puede mantenerse”.

Pues bien como consecuencia de todo ello e incluso prescindiendo de la manifestación hecha por el notario en el acta, resulta claro de la misma “que no ha existido constitución de mesa ni válida constitución de la junta general como presupuesto básico para la válida adopción de acuerdos”.

Comentarios: Interesante resolución en cuanto supone un resumen bastante claro de la doctrina, muy reiterada, de la DG sobre los puntos controvertidos en estos acuerdos.  En definitiva y es la conclusión que también extrae el CD de los hechos acontecidos, en este junta ni siquiera se ha constituido la mesa de la misma, por ello no hay acuerdos válidos y por consiguiente serán los tribunales de justicia los que deberán determinar, a la vista de las alegaciones y pruebas que le aporten las partes, cual es la verdadera titularidad de las acciones de la sociedad y quién es el que puede adoptar los acuerdos dentro de la junta general. (JAGV)

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81.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. ADJUDICACIONES IN NATURA. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LOS SOCIOS.

Resolución de 14 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IX de Barcelona a inscribir la escritura de liquidación de una sociedad.

Resumen: Para que los socios de una sociedad de capital puedan recibir su cuota de liquidación en bienes es necesario el consentimiento unánime de todos ellos, no siendo suficiente un previo acuerdo genérico de reparto en dicha forma.

Hechos: Por junta general universal de una sociedad limitada se aprueba por unanimidad que el reparto del haber social entre los socios se haga por adjudicación de los inmuebles de la sociedad. Ahora en la escritura de liquidación se procede a la adjudicación a los socios de determinadas plazas de aparcamiento y locales destinados a aparcamiento y trasteros. De los acuerdos de la junta que ahora se elevan a público, de fecha posterior a la antes reseñada, resulta que “la propuesta de reparto del haber social realizada por el liquidador fue aprobada con el voto favorable de socios que representan el 75,25% del capital social, votando en contra socios que representan el 24,75% del capital social de la compañía”.

El registrador suspende la inscripción por el siguiente defecto: Pese a la existencia de un previo acuerdo unánime ahora “Existe expresa oposición de parte de los socios al pago de la cuota de liquidación «in natura», por lo que la liquidación, con adjudicación de concretas plazas de aparcamiento, (…), es contraria a lo dispuesto en el artículo 393 de la Ley de Sociedades de Capital. (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963, 5 de mayo de 1965, 14 de junio de 1968, 1 de marzo de 1983 y 31 de mayo de 1985 y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de febrero de 1986 y 5 de noviembre de 1997).

La sociedad en un extenso escrito con abundante cita de jurisprudencia del TC y del TS e incluso de tribunales inferiores, recurre tratando de desvirtuar la calificación registral en base a que en junta previa a la que se documenta y cuya inscripción se solicita, los socios por unanimidad acuerdan que la liquidación se haga mediante adjudicación de los inmuebles de la sociedad, y es ahora, en la junta en la que se concreta el reparto, cuando una porción de esos mismos socios, en contra de la doctrina de los actos propios,  rechaza la específica adjudicación de los bienes.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para la DG es evidente que para la liquidación de una sociedad “se hace imprescindible la formulación de un balance final que debe reflejar fielmente el estado patrimonial de la sociedad una vez realizadas las operaciones liquidatorias que aquella determinación comporta. Ese balance debe someterse a aprobación de la junta general junto a un informe completo sobre dichas operaciones y un proyecto de división entre los socios del activo resultante (artículo 390 de la Ley de Sociedades de Capital). Ese proyecto de división no es sino una propuesta de reparto del activo resultante entre los socios que debe ajustarse a las normas establecidas en los artículos 391 a 394 de dicha ley, y entre ellas la relativa al contenido de la cuota de liquidación” la cual es necesario que se perciba en metálico salvo acuerdo unánime de los socios.

 Además ese acuerdo unánime es indispensable que “se adopte una vez que se haya determinado el haber líquido partible así como la forma de realizar su división y adjudicación a los socios”.

En consecuencia “no es suficiente un acuerdo genérico de adjudicaciones «in natura» como el inicialmente aprobado en el presente caso” sino que es el acuerdo de aprobación de balance final y del concreto reparto entre los socios el que debe ser aprobado por unanimidad para que el mismo sea inscribible en el registro Mercantil.

Comentario:  Clara resolución de la que resulta que para poder adjudicar bienes concretos a los socios en una sociedad es requisito necesario la aprobación unánime de los socios, pero no de una forma genérica, sino que lo que debe aprobarse por unanimidad por todos los socios son las adjudicaciones específicas que se hagan a cada uno de los socios.

En definitiva que para adjudicar a un socio en pago de su cuota un bien determinado es preciso su consentimiento y el de todos los demás. (JAGV)

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88.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS Y POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT

Resolución de 20 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Castellón, por la que rechaza la inscripción de acuerdos de una sociedad anónima.

Resumen: Resolución reiterativa de otras muchas otras anteriores.

Como dice la DG “la situación de cierre del folio social tanto por falta de depósito de cuentas como por baja en el Índice fiscal de entidades impide la práctica de cualquiera de los asientos solicitados (cese por caducidad y designación de un nuevo administrador y modificación de estatutos), sin perjuicio de que si, como afirma el recurrente, se desea regularizar la situación de la sociedad, deben presentarse simultáneamente los documentos que permitan la apertura del folio así como la documentación ahora rechazada”.

En esta resolución, como en otras anteriores, la DG parece que salva del cierre por motivos fiscales, el depósito de cuentas de la sociedad por preverlo así el artículo 96 del RRM, pero dado que también existe cierre por falta de depósito, ese cierre es aplicable a las cuentas de la sociedad al no ser uno de los actos exceptuados. (JAGV)

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93.*** LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS. JUSTIFICACIÓN DE ÍNTEGRA UTILIZACIÓN DEL ANTERIOR. DERECHO TRANSITORIO. 

Resolución de 21 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil IV de Madrid, por la que se rechaza la legalización del libro de actas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: No es posible legalizar un libro de actas en formato electrónico para el ejercicio de 2017,  certificando que el anterior libro en papel se cerró el 20 de julio del mismo año, con infracción de las normas transitorias que se dieron para la legalización de libros a partir de la Ley de Emprendedores, en la Instrucción DGRN 12/02/15, norma 6ª.

Hechos: Se solicita la legalización de un libro de actas de una sociedad correspondiente al ejercicio de 2017.

El registrador lo califica con la siguiente nota: No podrá legalizarse un nuevo libro societario (de actas; socios; acciones nominativas; contratos del socio único) en tanto no se acredite la íntegra utilización del anterior. Esta circunstancia se hará constar en el primer envío telemático de libros de esta clase mediante certificación del órgano de administración incorporada al envío como archivo adjunto (Instrucción DGRN 12/02/15, norma 6.ª).

En cumplimiento de dicha nota la sociedad aporta certificado del que resulta que el libro anteriormente legalizado lo fue el día 11 de mayo de 1999 y fue cerrado el 20 de julio de 2017.

El registrador vuelve a calificar diciendo simplemente que  “no es correcta la fecha de cierre del libro anterior que figura en la certificación que se acompaña (arts. 58 y 330 RRM)”.

La sociedad recurre diciendo simplemente que no resulta de la nota el por qué la fecha de cierre no es correcta, lo que impide subsanar o recurrir “provocando indefensión”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Dice la DG que “La cuestión se limita a determinar si la documentación presentada y que ha dado lugar a dos calificaciones permite la legalización del libro de la sociedad de conformidad con las normas que rigen su procedimiento. Es de advertir que el recurso no combate la calificación pues se limita a afirmar que la falta de determinación del motivo por el que se afirma la incorreción de la fecha de cierre del libro anterior impide tanto su subsanación como su impugnación provocándole indefensión”.

Dada la afirmación del recurrente acerca de la falta en la nota de los motivos del rechazo de la legalización del libro la DG plantea si procede entrar en el fondo.

La DG recuerda su doctrina acerca de la fundamentación de las notas de calificación, suficientemente conocida, imprescindible para la interposición del recurso, pero también es doctrina de la DG que “si expresa suficientemente la razón que justifica” la negativa a la inscripción, es admisible siempre que el interesado haya podido “alegar cuanto le ha convenido para su defensa”.

En este caso, aunque de forma escueta, se expresa el motivo de la denegación que no es otro que la Instrucción sexta de las contenidas en la de esta Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 12 de febrero de 2015.

De dicha Instrucción sexta resulta que si la sociedad dispone de un libro de actas legalizado en blanco, según la anterior normativa, sólo podrá ser utilizado para ejercicios abiertos antes de 29 de septiembre de 2013. Cuando finalice dicho ejercicio, dicho libro deberá ser cerrado mediante diligencia que se acreditará, en el primer envío telemático, en nuestro caso del libro de actas,  incorporando “un archivo que incluya la certificación del órgano de administración” sobre dicha circunstancia. Si pese a esta disposición en el libro en blanco se han transcrito asientos posteriores, dichos asientos deberán ser trasladados “al libro correspondiente que deberá enviarse telemáticamente”.

Por ello la sociedad presenta una certificación, lo que evidencia su comprensión del defecto, y es ante el nuevo rechazo, con una nota más escueta todavía,  cuando se alega indefensión.

Pero para la DG la segunda calificación, expresiva de que la fecha de cierre del ejercicio no es correcta, tiene su fundamento en la primera calificación. Por ello concluye la DG no existe indefensión material sino meramente formal.

Por tanto el defecto, que ciertamente podía haber sido más expresivo, era concretamente que la fecha de cierre que se dijo en la certificación- 20 de julio de 2017- era contraria a la regla 6ª de la Instrucción que hablaba de ejercicios cerrados a partir de 23 de septiembre de 2013 y por tanto ese libro de actas no podría contener las actas que contenía, y si de forma incorrecta se habían transcrito, deberían reproducirse en el nuevo libro de actas al solicitar su legalización.

La DG parte del artículo 18.1 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, que establece la legalización telemática de los libros de los empresarios, entre los que se incluyen los libros de actas.

 Para facilitar la transición de un sistema a otro la Dirección General ha dictado sus Instrucciones de 12 de febrero y 1 de julio de 2015 que tuvieron como finalidad “que el tránsito desde el anterior sistema al vigente sea lo más flexible y sencillo posible, tanto para los empresarios obligados como para los registradores mercantiles responsables de su gestión”.

Para ello hubo de  especificar el tratamiento que se debía dar a los libros legalizados en blanco con anterioridad.

En la regla 5ª de la Instrucción de 1 de julio de 2015 se estableció que “Los libros legalizados en blanco (sean de actas, de registro de socios o de acciones nominativas o de otra índole), que contengan asientos relativos a un ejercicio iniciado después del 29 de septiembre de 2013 y cerrado no más tarde del día 31 de diciembre de 2014 que no hayan sido trasladados a un nuevo libro en formato electrónico, no precisan ser presentados de nuevo a legalización”.

 Como a partir del art. 18 de la Ley de emprendedores ya no  “no cabe la legalización posterior de libros encuadernados en papel tras su utilización; no cabe presentar para su legalización los libros en soporte papel ni en soporte de disco óptico u otro de naturaleza similar” , ni es posible legalizar libros en blanco, la Instrucción de 12 de febrero de 2015, “con la evidente intención de facilitar al máximo la transición hacia el nuevo sistema” vino es establecer en su regla sexta “que una vez finalizado el ejercicio social iniciado con anterioridad al 29 de septiembre de 2013, debía procederse al cierre del libro en la misma fecha en que correspondía al ejercicio social (hasta el día 28 de septiembre de 2014 como máximo), abriéndose a continuación un nuevo libro ya en formato electrónico”. Pero también prevé la Instrucción “el cierre posterior aunque trasladando los asientos así realizados al nuevo libro en formato electrónico”

Termina la DG diciendo que  los libros previamente legalizados en blanco, como era el libro de actas que provoca el recurso, “podían ser utilizados hasta el cierre del ejercicio correspondiente momento en el que debían cerrarse aperturándose nuevos libros en el nuevo formato” electrónico. Pero si el libro no se cerró  “y se han seguido practicando asientos con posterioridad”, no más allá de  31 de diciembre de 2014, el libro no era necesario legalizarlo, pero si a pesar de ello se siguieron practicándose asientos, como se deduce de la certificación el órgano de administración acompañada, antes de legalizar el libro electrónico, debió cerrarse el libro en papel previo traslado de todos los asientos posteriores a 31/12/2014, al nuevo libro cuya legalización se pretende. Por todo ello la nota de calificación del registrador hacía referencia a que la fecha de cierre era incorrecta.

 Comentario: Se trata de un caso muy particular pero que puede servir de guía para casos similares que se planteen.

Antes de la reforma, los libros de actas, encuadernados o de hojas móviles, debían ser legalizados en blanco antes de su legalización. Como consecuencia de ello cuando la Ley de Emprendedores cambia el sistema de legalización pasando al formato electrónico obligatorio, se planteó el problema de si esos libros en blanco podían seguir siendo utilizados hasta su total terminación o si se debía pasar al nuevo sistema de legalización electrónica una vez finalizado el ejercicio corriente.

 Por las indudables ventajas de la legalización electrónica, pues da una mayor certeza a la fecha de las actas, imposibilitando además su modificación o alteración posterior, se optó por establecer una mera norma transitoria que permitía que esos libros pudieran seguir siendo utilizados normalmente hasta, como fecha tope, el 31 de diciembre de 2014. Si después de esa fecha se transcribían en el libro de  actas, nuevos acuerdos de órganos colegiados o de decisiones del socio único, esas actas debían ser trasladas al nuevo libro, que sería el primero a legalizar con el nuevo sistema, para después de forma anual legalizar el libro en formato electrónico con las actas de cada ejercicio. Pues bien esto es lo que no realiza la sociedad que interpone el recurso, pues las actas consignadas con posterioridad a la fecha indicada debieron ser trasladas al nuevo libro, previa diligencia en el antiguo de su cierre, como fecha tope, de 31 de diciembre de 2014. Esta es  en definitiva  la calificación del registrador, pues no cuadran las fechas del nuevo libro con la del cierre del anterior, fuera de plazo,  ni se manifiesta por el órgano de administración, el traslado de las actas que habían sido transcritas indebidamente en el antiguo.

Por tanto cuando se  presente en el RM un libro de actas que sea el primero de legalización electrónica, deberá certificarse la fecha de cierre del anterior en fechas hábiles para ello, y si se han hecho constar actas posteriores deberá igualmente certificarse el traslado de esas actas al libro electrónico cuya legalización ahora se solicita. JAGV.

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97.*** DENOMINACIÓN SOCIAL. ACTIVIDAD NO INCLUIDA EN EL OBJETO SOCIAL. CAMBIO OBLIGATORIO DE DENOMINACIÓN. 

Resolución de 26 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil II de Alicante, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos sociales de cambio de domicilio social y modificación del objeto.

Resumen: No es posible la utilización del sustantivo inglés “car” en la denominación de una sociedad que no tiene por objeto actividades relacionadas con vehículos.

Hechos: Por la junta general universal de una sociedad denominada “Favorit Car, SL”, se acuerda por unanimidad dar nueva redacción al artículo estatutario relativo al objeto social.

El registrador suspende la inscripción pues, a su juicio, al haber desaparecido del objeto la actividad relativa a la venta de vehículos,  “la denominación social hace referencia a actividades no incluidas en el objeto social (Art. 402 y 406 Reglamento del Registro Mercantil), por lo que debe precederse a su modificación. Resoluciones de la D.G.R.N. 4 de diciembre de 1991, 6 de abril de 2002 y 6 de septiembre de 2016”.

El interesado recurre y dice en esencia que la palabra “car” tiene distintos significados en español, ninguno de ellos relativo a vehículos,   y que “en el presente supuesto, la palabra «Car» es la catalana que significa «Caro» o valioso”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Dice la DG que uno de los criterios a que ha de ajustarse la denominación social, junto con los de unidad y originalidad,  es el de veracidad, que tiene la finalidad de “evitar confusiones en el tráfico jurídico mercantil en el que se impone la exigencia de la necesaria claridad de las denominaciones sociales a fin de que no se resienta la seguridad de dicho tráfico”.

Para la DG sólo “existe inducción al error cuando la denominación comprende una actividad claramente ajena al contenido del objeto social (vid. Resolución de 4 de diciembre de 1991), sin que pueda atribuírsele un carácter de fantasía cuando tiene atribuido un significado en el tráfico claramente ligado a una actividad económica determinada (Resolución de 6 de abril de 2002)”.

Para ella esto es lo que “ocurre en el supuesto que da lugar a la presente en el que el término «Car» hace alusión a una actividad, la relativa a los vehículos de motor, claramente identificada en el tráfico jurídico”. Para ello no importa que el término provenga de la lengua inglesa, ni es aceptable la alegación del recurrente de que se alude a la calidad de los servicios en lengua catalana.

Como consecuencia de ello concluye que “resulta con claridad que la inclusión en la denominación social de un término como el que da lugar a la presente produce o induce a error por su extendida utilización para identificar a sociedades o empresas que tienen en los vehículos automotores el objeto de su actividad”.

Comentarios: Tiene razón el registrador calificante y la DG cuando estiman que con el término “car” cualquier persona que se relacione con la sociedad va a pensar que la misma está relacionada con los vehículos de motor. Y desde este punto de vista la calificación y la resolución son acertadas.

Pero desde un punto de vista puramente empresarial obligar a una sociedad a cambiar su denominación porque ha dejado de tener en su objeto una actividad relacionada con los vehículos de motor, cuando la denominación no es claramente ajena al objeto social, al parecer la calidad en la construcción, pudiera resultar excesivo. La denominación de la sociedad se pudiera considerar de fantasía en cuanto el término “car”, aparte de ser un sustantivo inglés con el claro significado de vehículo o similares, tiene también otros significados como alegaban los recurrentes. Así en la Wikipedia encontramos los siguientes al término que crea el problema y que pudieran ser aceptables para la sociedad cuestionada: car, el hijo de Foroneo y la ninfa Laódice, o el hijo de Manes y esposo de Calírroe, o también un acrónimo de Contestador Automático en Red, o incluso un género de gorgojos.

Por ello y porque la denominación no era claramente contraria al objeto social, pudiera haber sido considerada como una denominación de fantasía admisible, sobre todo a la vista de que el primer término de la denominación, “favorit”, no hace referencia a una actividad económica que al relacionarse con “car” pueda inducir a error en el tráfico como así ocurre por ejemplo con las denominaciones clásicas que incorporan “rent a car”. JAGV.

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102.* REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS. VERIFICACIÓN DEL BALANCE: SUPUESTOS.

Resolución de 27 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles III de Pontevedra, doña María Teresa Ferrín Sanmartín, a inscribir una escritura de reducción y aumento simultáneo del capital social de una entidad.

Resumen: No es posible una reducción de capital por pérdidas sin que el balance esté debidamente verificado por auditor, salvo que el acuerdo se adopte por unanimidad de todo el capital social y se aumente el capital de forma simultánea en cantidad superior a la cifra del anterior capital.

Hechos: Se trata de una escritura de reducción del capital social a cero (3600 euros), simultáneo aumento del capital en 5000 euros, … y declaración de unipersonalidad de dicha sociedad.

A la junta asiste un único socio que tiene el 75% del capital anterior y  que asumía todas las participaciones creadas en el aumento del capital.

 Se incorpora balance a la escritura aprobado por la junta, habiéndose expresado en la convocatoria que «la verificación contable del balance es una medida tuitiva renunciable por los socios (DGRN de 2 de marzo de 2011, BOE de 22 de marzo de 2011)».

El registrador suspende la inscripción por falta de verificación del balance por el auditor social o en su defecto por el designado por los administradores (art. 323 de la LSC).

La sociedad recurre alegando en esencia que dado que es una operación compleja de reducción y aumento no se le aplica la norma señalada por el registrador.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se limita a recordar su doctrina en esta materia. Así:

— Reducción y aumento son operaciones que conservan su propia individualidad.

— El sentido de la necesidad de verificación contable está en la protección de socios y acreedores. Si “dadas las circunstancias de hecho no existe un interés protegible, decae la exigencia de verificación”.

— Se puede excluir la verificación contable si concurre el consentimiento unánime de todos los socios.

— También se puede prescindir de la verificación si “los intereses de los acreedores sociales están salvaguardados por mantenerse o incluso fortalecerse la situación económica de la sociedad a consecuencia de un subsiguiente aumento de capital” en cuantía superior a la existente en el momento de la reducción.

 De todo ello deduce que si bien en el supuesto de hecho de la resolución se cumple con la finalidad de protección de acreedores, al quedar el capital después del aumento en una cifra superior a la anterior, no se cumple el claro requisito de que hayan consentido la reducción a cero, todos los socios.

Comentario: Clara resolución en la que la DG se limita a aplicar su doctrina sobre la reducción del capital por pérdidas y la necesidad o no de que el balance en base al cual se haga la reducción esté verificado por el  auditor social o el designado para esa operación. JAGV.

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103.*** CONSTITUCIÓN DE SL. OBJETO SOCIAL. ACTIVIDADES CON RESERVA LEGAL. CONSULTORÍA FINANCIERA. 

Resolución de 27 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Palma de Mallorca, por la que se rechaza la inscripción de una escritura pública de constitución de sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Para que una sociedad normal pueda tener por objeto la “consultoría  financiera”, es necesario que se excluyan del mismo de forma expresa las actividades de asesoramiento en materia de inversión reguladas en la Ley de Mercado de Valores.

Hechos: Se trata de la constitución de una sociedad limitada en cuyo objeto y entre otras actividades se contiene la siguiente: «consultoría financiera (…)».

El registrador suspende la inscripción pues dicha actividad “incluye con carácter general los servicios y actividades de inversión ya que conforme al artículo 141-g de la Ley del Mercado de Valores en este tipo de servicios se considera como tal el asesoramiento en materia de inversión y lo mismo resulta del artículo 141-c y 143-d de la citada Ley. Estas actividades quedan reservadas a las empresas de servicios de inversión (artículo 143 y 144 de la Ley del Mercado de Valores). Y conforme a lo dispuesto en el artículo 144.5 de la Ley, el Registro Mercantil no inscribirá a aquellas entidades cuyo objeto social resulten contrarias a esta Ley”.

El notario recurre y alega que la calificación “equipara la consultoría financiera y el asesoramiento en materia de inversión sin fundamento legal alguno” lo que no es conforme a la regulación legal de la materia.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para la DG el supuesto se enmarca en el problema de si son o no inscribibles actividades que puedan rozar o estén incluidas en una serie de objetos con reserva legal al cumplimiento de determinados requisitos.

Para ella en esta materia existen dos grandes principios: que basta la mera inclusión de la actividad en el objeto, sin que dependa de su desenvolvimiento futuro, y que el género comprende todas las especies, y por lo tanto si se quiere dejar fuera alguna de ellas debe hacerse expresamente.

Por ello, añade, que “cuando la actividad social cuestionada, lícita y posible en términos generales, choque con las limitaciones legales que se imponen para su ejercicio en relación con determinadas ramas o manifestaciones de la misma, al entenderse extensiva a todas las especies incluidas en su enunciado, por no excluirse ninguna, no será posible ni lícita, dos de los requisitos que para todo objeto de contrato imponen los artículos 1271 y 1272 del Código Civil”.

En materia de “de servicios de inversión, el legislador español ha querido ser especialmente cuidadoso habida cuenta de que el ámbito de posible actividad se refiere a una, la inversión en productos financieros, en la que el compromiso patrimonial que se puede derivar para los clientes no profesionales puede tener, y de hecho ha tenido en nuestra reciente historia, consecuencias muy negativas y un impacto social grave”. De aquí deriva su no posibilidad de inscripción en el RM para privarla de la publicidad derivada del mismo.

Se regulan  en el Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores, y por el Real Decreto 217/2008, de 15 de febrero, sobre el régimen jurídico de las empresas de servicios de inversión y de las demás entidades que prestan servicios de inversión.

De esta regulación resulta que, «Las empresas de servicios de inversión son aquellas empresas cuya actividad principal consiste en prestar servicios de inversión, con carácter profesional, a terceros sobre los instrumentos financieros señalados en el artículo 2»(art. 138.1 de la LMV).

En consecuencia la “Ley reserva la actividad «asesoramiento en materia de inversión», a las empresas de inversión que sean sociedades de valores (con denominación igualmente reservada, artículo 144: S.V.), o agencias de valores (con denominación igualmente reservada, artículo 144; A.V.), o a sociedades gestoras de carteras (con denominación igualmente reservada, artículo 144; S.G.C.), o a empresas de asesoramiento financiero (con denominación igualmente reservada, artículo 144; E.A.F.).

Y a estos efectos el asesoramiento en materia de inversión se define “de forma negativa al establecer en su artículo 140.1.g), que «no se considerará que constituya asesoramiento, a los efectos de lo dispuesto en este apartado, las recomendaciones de carácter genérico y no personalizadas que se puedan realizar en el ámbito de la comercialización de valores e instrumentos financieros. Dichas recomendaciones tendrán el valor de comunicaciones de carácter comercial. Asimismo, tampoco se considerará recomendación personalizada las recomendaciones que se divulguen exclusivamente al público”.

Por consiguiente la DG concluye que “para que una actividad social de asesoramiento en materia de inversión quede excluida de la aplicación de la ley será preciso que la previsión estatutaria lo refleje de modo expreso” pues si no se hace así las inscripciones en el RM “serán nulas de pleno derecho, debiendo procederse a su cancelación de oficio o a petición de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Dicha nulidad no perjudicará los derechos de terceros de buena fe, adquiridos conforme al contenido de los correspondientes Registros”. (cfr. art. 144.5 LMV).

A estos efectos y en contra de lo alegado por el recurrente se estima que “la actividad de consultoría implica necesariamente el asesoramiento” pues así resulta del significado de ambos términos.

Finalmente para desvirtuar la Resolución de 29 de enero de 2014 que “consideró que la actividad de compraventa de valores no exige una expresa exclusión de actividad de la Ley del Mercado de Valores”, dice que se consideró precisamente porque dicha actividad no es, per se, una actividad regulada y reservada por la ley a las empresas de servicios de inversión”, lo que no ocurre con la actividad de asesoramiento financiero que “sí que constituye una actividad típica y reservada a las empresas de servicios de inversión (artículo 140.1.g) de la Ley del Mercado de Valores)”.

Comentario: Dado lo sensible del mercado financiero y al  hecho de que el mismo puede afectar a una multiplicidad de personas, la DG adopta en esta resolución una actitud prudente, que nos parece plausible, equiparando la consultoría al asesoramiento financiero y por tanto estimado que no puede constituir el objeto de una sociedad que no se sujete en su integridad a los requisitos exigidos para ello en la LMV o, que si no es así, se excluyan expresamente las actividades sujetas a dicha Ley.

En cuanto al principio, uno de los que aduce la DG como fundamento de su resolución,  de que el género comprende todas sus especies, constatamos que  no sigue aquí la DG, por las razones que resultan de sus fundamentos de derecho, la doctrina sentada en la resolución de 29 de enero de 2005, según la cual la actividad genérica de arrendamiento no comprende el arrendamiento financiero por la distinta naturaleza jurídica del leasing y del arrendamiento en general. Pero en el supuesto de esta resolución no existen dichas diferencias pues, como se apunta en la propia resolución, la significación gramatical de la palabra consultoría incluye el asesoramiento.

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106.*** PODER CONFERIDO POR ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS EN FAVOR DE UNO DE ELLOS PARA ACTUAR CON OTRA PERSONA: SU POSIBILIDAD.

Resolución de 28 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil I de Madrid a inscribir un apoderamiento.

Resumen: Es posible que dos administradores mancomunados den poder a uno de ellos para actuar de forma conjunta con otro apoderado distinto del administrador mancomunado no apoderado.

Hechos: En escritura de apoderamiento, los dos administradores mancomunados de una sociedad, otorgan poder a una serie de personas, de forma solidaria y mancomunada, y entre ellas está uno de los propios administradores mancomunados, el cual podrá ejercitar una serie de facultades de forma solidaria y otras de forma mancomunada con otros apoderados dotados de las mismas facultades, pero en ningún caso para su ejercicio con el otro administrador mancomunado.

La registradora deniega la inscripción de las facultades mancomunadas otorgadas al otro administrador “dado que los Administradores Mancomunados no pueden auto apoderarse para actuar mancomunadamente porque carece de fundamento que se atribuya a sí mismo, mediante apoderamiento voluntario, unas facultades que ya tiene (Arts. 233-2-C TRLSC y 234 TRLSC y resolución de 27 de febrero de 2003, y R. de 10 de junio de 2016).

El notario recurre y alega  que en el poder concedido  “se excluye la actuación mancomunada del apoderado (administrador mancomunado) con el otro administrador mancomunado” y también la conocida doctrina de la DG acerca de la posibilidad de que los administradores mancomunados se concedan poder solidario de forma recíproca entre ellos. Igualmente que el poder responde a la política de la empresa de que por regla general se exigen dos firmas para la válida actuación de los apoderados.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG parte de su ya consolidada doctrina acerca de la posibilidad de que los administradores mancomunados se otorguen poder “en favor de sí mismos para actuar solidariamente (vid. Resoluciones de 12 de septiembre de 1994, 30 de diciembre de 1996 y 18 de julio de 2012)”, admitiendo además que la revocación en este caso pueda ser hecha por uno solo de los administradores mancomunados.

Por ello y en base a la diferenciación de la representación orgánica y voluntaria la DG admite “en vía de principios, que en una misma persona puedan confluir, de manera simultánea las condiciones de administrador y de apoderado”.

Lo que la DG rechaza “es que puedan los administradores mancomunados, como tales, otorgarse poder para seguir actuando conjuntamente, en su cualidad de apoderados, con base en una representación voluntaria, y con las mismas facultades que ya podían ejercitar como representantes orgánicos”.  

Ahora bien, concluye la DG, en el caso de la resolución las facultades que se atribuyen al administrador mancomunado lo son para ejercitarlas con otro apoderado pero en ningún caso con el otro administrador mancomunado por lo que no se dan las características de los poderes que han sido rechazadas por el CD.

Finalmente alude la DG a un problema en el que no puede entrar, por no haber sido planteado en la calificación registral y es el relativo a la cuestión que se puede plantear en el caso de que el administrador mancomunado no apoderado dejara de ser administrador.

Comentarios: La resolución se limita a aplicar la doctrina de la DG en el tema de los poderes concedidos a los propios administradores. Para ella es claro que un administrador único no puede concederse poder a sí mismo o dos mancomunados a ellos mismos. Aunque admite que un administrador solidario pueda dar poder a otro de la misma clase en la resolución de 18 de julio de 2012, lo que parece chocar con la posibilidad negada de apoderar al administrador único.  

Por tanto la resolución admite de forma clara que dos administradores mancomunados se den poder a uno sólo de ellos para actuar solidariamente o mancomunadamente con otras personas que no sea el propio administrador concedente.

Ahora bien la resolución deja en el aire el último problema que se plantea como es el relativo a qué ocurre si el administrador mancomunado, que no es apoderado, dejare de serlo por cualquier causa. Es claro  que el otro que queda, que a su vez es el apoderado, por una colisión de intereses, no se va a revocar al poder así mismo o no se va a exigir las responsabilidades en que haya podido incurrir como apoderado. Pero si la administración sigue siendo mancomunada, como sería lo normal, una vez que se nombre al otro administrador mancomunado, será este mismo el que pueda disponer del poder y revocarlo por sí solo, si es procedente en interés de la sociedad. El verdadero problema se plantearía si de una administración mancomunada, por acuerdo de la junta, se pasara a un administrador único en cuyo caso los inconvenientes antes  señalados adquirirían su verdadera virulencia; además ese apoderado incurriría en la prohibición de la misma DG de que un administrador único no puede ser apoderado al mismo tiempo. La DG detecta el problema pero en la resolución citada no lo considera de suficiente entidad pare denegar la inscripción.

Quizás lo conveniente, para solventar el problema detectado y ratificar la posible inscribibilidad de estos poderes, consistiría en dejar previsto en el poder que en el caso de cese por cualquier motivo del administrador no apoderado el poder queda automáticamente revocado, por dicho hecho, haciéndose constar en el registro la revocación en el mismo momento de inscripción de su cese. JAGV.

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108.* ACUERDOS SOCIALES. DIVERSOS DEFECTOS: FORMA DE CONVOCATORIA DE JUNTA, DERECHO DE SEPARACIÓN, PERSONAS FACULTADAS PARA LA EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIONES. 

Resolución de 28 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se rechaza la inscripción de determinados acuerdos sociales.

Resumen: La forma de convocar la junta es la que digan los estatutos o en su defecto la legal. Si hay cambio sustancial del objeto existe derecho de separación. La certificación debe ser expedida por el administrador no siendo válida la certificación dada por persona no competente con el Vto. Bº. del administrador. Los estatutos deben estar incorporados a la escritura.

Hechos: Los hechos de esta resolución sobre una sociedad limitada laboral son los siguientes:

— Acuerdo de junta general con asistencia del 80% del capital y por unanimidad.

— Se aprueban unos nuevos estatutos sociales para su adaptación a la nueva Ley.

— Entre las modificaciones figura un nuevo domicilio y la modificación del objeto.

— La convocatoria se hizo por entrega de copia literal de la convocatoria, con firma del recibí por los socios.

— En los anuncios de convocatoria consta el derecho de información de los socios.

— Finalmente, aunque se estima que no hay propia modificación sustancial del objeto se añade que “conforme al artículo 346 de la Ley de Sociedades de Capital los socios que no hubieran votado a favor del correspondiente acuerdo, incluidos los socios sin voto, tendrán derecho a separarse de la sociedad de capital si estima se ha producido modificación sustancial del objeto social”.

El registrador la califica con diversos defectos.

1º. Cierre del registro por falta de depósito de cuentas.

2º. Lo que se incorpora a la escritura parece que es el acta y no la certificación. Además ha sido «expedida» por el secretario de la junta, advirtiéndose que la certificación acreditativa de los acuerdos adoptados por la junta general, debe estar expedida por quien tiene facultad para ello, en este caso, por el administrador único de la compañía: artículos 58109 del Reglamento del Registro Mercantil.

3º. Según los estatutos la convocatoria de la junta debió hacerse conforme a la LSC, es decir  mediante publicación en el B.O.R.M.E. y en un diario de mayor circulación de la provincia en que esté situado el domicilio social. Aparte de ello tampoco es válida la convocatoria puesto que, «entrega de copia literal con la firma de los recibí» no puede considerarse como forma fehaciente de entrega de dicha convocatoria: artículos 173 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital, Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2001 y Resolución de la D.G.R.N., de 9 de septiembre de 2015.

4º. Respecto del ejercicio del derecho de separación por modificación sustancial del objeto social, el  acuerdo ha de publicarse en el B.O.R.M.E. o, sustituirse tal publicación, por una comunicación escrita por porte del Órgano de administración, a cada uno de los socios que no hayan votado a favor.

5º. Sobre ello el órgano de administración debe declarar que ningún socio ha hecho uso del derecho de separación dentro del plazo establecido, no siendo suficiente la manifestación relativa a que se hizo constar en la convocatoria de la junta, el derecho de separación de los socios que no hubieran votado a favor del acuerdo: artículos 346.1, 348 y 349 de la Ley de Sociedades de Capital, y articulo 160 del Reglamento del Registro Mercantil.

6º. No se incorporan a la escritura aportada, los estatutos cuya modificación se acuerda para adaptarlos a la Ley 44/2015, de 14 de octubre, de Sociedades Laborales y Participadas; habiéndose acompañado los mismos como documento aparte, sin formar parte, en consecuencia, del protocolo notarial de dicha escritura, advirtiéndose además que, una vez incorporados se procederá a su calificación: artículo 22 de la Ley de Sociedades de Capital y artículos 5 y 58 del Reglamento del Registro Mercantil.

Todos los defectos se califican de subsanables, incluso el relativo a la forma de convocatoria de la junta.

Se recurre por la sociedad y se dice que todas las cuentas están depositadas, que la certificación está firmada también por el administrador único, que la entrega en mano con firma del recibí es la manera más fehaciente de comunicar, que  no hay una modificación sustancial del objeto social, ya que la  inclusión de las actividades de correduría de seguros e inmobiliaria son actividades burocráticas de gestión que, en ningún modo, implican modificación sustancial del objeto social, y que los estatutos se acompañan a las escrituras.

Resolución: Se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG contesta de forma separada a cada uno de los defectos de la nota.

1º. Respecto de la falta de depósito de cuentas dice que era así en el momento de la presentación de la escritura. El hecho de que se hayan depositado después de la interposición del recurso no afecta a la calificación. Tampoco el hecho alegado por el recurrente de que en la nota no constara el concreto ejercicio a que se refería la falta de depósito pues en este caso lo procedente hubiera sido solicitar aclaración de la nota y su consiguiente rectificación.

2º. Del expediente resulta que la certificación fue expedida por persona claramente incompetente de conformidad con el artículo 109 del RRM.

El hecho de que en la certificación conste el Visto Bueno del administrador, no altera la consideración anterior pues “ni dicha posibilidad está prevista (y por lo tanto resulta indeterminado el efecto jurídico que de la misma pueda resultar), ni cabe deducir indubitadamente que el administrador hace suyo, con la asunción de responsabilidad inherente, el hecho de su expedición, sus circunstancias y su contenido”.

 3º. En cuanto a la forma de convocatoria de la junta es doctrina muy reiterada que si existe previsión estatutaria sobre ello, esta norma  “habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio”.

4º. En cuento a la existencia de posible derecho de separación por alteración sustancial del objeto social para la DG es claro que dicha modificación se produce pues se pasa de un objeto relativo al “asesoramiento y planificación de empresas” a otro relativo a la “consultoría, asesoramiento y planificación de empresas, correduría de seguros, actividades formación, y actividades de intermediación inmobiliaria”. Por tanto la inclusión de la correduría de seguros y la actividad inmobiliario no “son meras actividades burocráticas de gestión” sino que “implica modificación sustancial del objeto social”.

5º. Finalmente en cuanto a si se incorporan o no a la escritura calificada los nuevos estatutos de la sociedad el defecto resulta “de la simple comprobación del título presentado”. No vale que se incorporaran a otra escritura antes presentada ni tampoco que se acompañen por fotocopia.

Comentarios: Defectos claros los confirmados en esta resolución respecto de los cuales sólo procede hacer alguna observación en cuanto al relativo a la expedición de la certificación por el secretario de la junta con el visto bueno del administrador único. Es indudable que en esa certificación, no se da cumplimiento a lo dispuesto para la expedición de certificaciones por el RRM, y que también es cierto que no está previsto que a esa certificación le dé su visto bueno el administrador único. Ahora bien si tenemos en cuenta que la firma del secretario de la junta sobra y que el documento aparece firmado, aunque en un concepto erróneo por la persona con facultad certificante lo que supone que el documento lo hace suyo la persona que lo firma, el defecto peca quizás de un exceso de rigor formalista. Lo que probablemente ocurra, tanto en la nota de calificación como en la resolución del recurso, es que ante el cúmulo de defectos que atesoraba la certificación y la escritura, se optó por señalarlos todos aunque alguno se hubiera podido obviar si la escritura hubiera tenido ese único defecto.

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112.*** FUSIÓN INVERSA EN LA QUE LA SOCIEDAD ABSORBENTE SE ENCUENTRA ÍNTEGRAMENTE PARTICIPADA POR LA SOCIEDAD ABSORBIDA: NECESIDAD DE ACUERDO EN LA JUNTA DE LA ABSORBIDA. EN LIQUIDACIÓN

Resolución de 1 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Asturias, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos sociales de fusión inversa.

Resumen: En una fusión inversa no es posible prescindir del acuerdo de la junta general de la sociedad absorbida. El aumento de capital con cargo a reservas que se haga dentro del proceso de fusión no está sujeto a las reglas ordinarias.

Hechos: Se trata de una escritura de fusión en la que la sociedad absorbente se encuentra íntegramente participada por la sociedad absorbida que se encuentra en liquidación.

Los acuerdos de fusión son adoptados por el socio único de la sociedad absorbente, que es precisamente la sociedad absorbida,  y el liquidador de esta última. La absorbente aumenta capital con cargo a reservas al solo efecto de canje atribuyéndose a los socios de la absorbida participaciones equivalentes a su participación en la sociedad extinguida.

Por tanto la sociedad absorbida se extingue y se procede a la adjudicación a sus socios (que aparecían debidamente identificados), del número de participaciones que les correspondía (igualmente identificadas), en la sociedad absorbente más las procedentes de la ampliación.

La registradora califica con dos defectos subsanables:

1º. Estima que es necesaria la aprobación por la junta general de la sociedad absorbida, que cuenta con varios socios, que son llamados todos ellos a integrarse en una sociedad distinta, pues la aplicación del artículo 49.1 al supuesto contemplado en el artículo 52.1 LME, sólo tendrá lugar en la medida que proceda. Añade que este acuerdo de la junta general de la absorbida existe en el artículo 51 que regula un supuesto análogo y que “ni el Derecho Comunitario ni el Nacional, dispensan del acuerdo de la Junta cuando existe pluralidad de socios en la sociedad absorbida”. Concluye que “estamos ante una sociedad en liquidación que la ley apenas regula, pero ya en una Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de Noviembre de 1995, admitió para un caso similar dicha fusión, pero reconociendo el derecho de separación de aquellos, para lo cual es necesario la existencia de Junta”, junta que era obligatoria en dicha fecha pues todavía no existían los sistemas simplificados de fusión”.

2º. Se infringe por motivos del canje, “el artículo 303.2 de la Ley de Sociedades de Capital, que exige balance referido a una fecha comprendida dentro de los seis meses anteriores al acuerdo del aumento de capital”, lo que no se cumple en este caso,  balance quem debe ser “verificado por auditor de cuentas de la sociedad o por auditor nombrado por el Registrador Mercantil a solicitud de los administradores, si la sociedad no estuviera obligada a verificación contable”.

Resolución: La DG confirma el primer defecto y revoca el segundo.

Doctrina: Parte  la DG de que en la fusión de sociedad íntegramente participada, “por sencilla que sea la situación de hecho, la normativa comunitaria y la española imponen en cualquier caso la salvaguarda –en distinto grado– de los derechos de los socios, de los trabajadores y de aquellos eventuales acreedores a quienes pueda afectar el proceso”.

Esa “simplificación no se limita a la supresión de meros requisitos formales y de información sino que se proyecta en la innecesariedad de cumplir requisitos generales que de otro modo serían exigibles”. En estos casos, en principio, no es necesario el aumento de capital de la absorbente,  ni tampoco el  acuerdo de las juntas generales de las sociedades absorbidas, que de otro modo sería indispensable (artículo 40 de la Ley 3/2009, de 3 de abril).

Añade que a “la situación anterior se asimila la denominada fusión inversa en la que es la sociedad absorbida la que participa íntegramente a la sociedad absorbente de suerte que al extinguirse aquella los socios de la absorbida pasan a ser los socios de la absorbente sin alteración de su porcentaje de participación en el capital social (artículo 22 de la Ley 3/2009, de 3 de abril).

Por todo ello “el legislador ha considerado procedente la igualdad de trato habida cuenta de que no existe aportación patrimonial y de que el conjunto del capital social de una sociedad pertenece íntegramente a otra”.

En consecuencia lo que debe determinarse es si procede la aplicación literal del artículo 49,  o si “su aplicación debe acomodarse a la especial circunstancia que resulta de la situación de hecho”.

La respuesta debe ser positiva en el sentido de acomodarse a las especiales circunstancias de la fusión inversa para no “de dejar de lado principios esenciales del derecho de sociedades que son de aplicación también en los supuestos de reformas estructurales”.

En el artículo 49 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, no se exime de celebración de la junta general de la sociedad absorbente sino que la exención de junta general “se refiere exclusivamente a la sociedad o sociedades absorbidas e íntegramente participadas por ser el socio único la sociedad absorbente y no existir otros intereses de socio que el de aquellos de la sociedad absorbente, intereses que están llamados a pronunciarse en la junta general que al efecto se celebre”.

Por ello “en el supuesto de fusión por absorción inversa, los socios de la sociedad a extinguir, la sociedad absorbida, deben ser llamados a pronunciarse en junta general porque son sus intereses de socio los que se discuten y los que, eventualmente, se transforman en la atribución de acciones o participaciones de la sociedad absorbente”.

En definitiva que en la fusión inversa, precisamente por su naturaleza, es precisa la aprobación de la junta general de la sociedad absorbida.

En cuanto al problema que se suscita con al aumento de capital se dice que ese aumento “está sujeto al régimen especial previsto en la Ley 3/2009, 3 de abril, régimen que por su severidad excede con mucho las exigencias ordinarias de un aumento por aportación no dineraria”.

Pese a ello debe resolverse si, además, “deben exigirse las garantías que a favor de socios y terceros se derivan del régimen general del aumento de capital con cargo a reservas disponibles a que se refiere el artículo 302.2 de la Ley de Sociedades de Capital”.

En cuanto al cómputo del plazo de seis meses, debe ser suficiente el balance de fusión, es decir el  cerrado “en menos de seis meses a la fecha del proyecto de fusión (artículo 36 de la Ley 3/2009, de 3 de abril)”.

Y en cuanto a verificar o no el balance  “la Ley 3/2009, de 3 de abril, sólo la prevé en relación a las sociedades obligadas, por lo que resulta excesivo exigirla en un procedimiento en el que se parte de un balance que ya ha sido aprobado por la junta general de la sociedad que se fusiona y que, en cualquier caso, debe ser objeto de aprobación junto al acuerdo de fusión (artículo 37 de la Ley 3/2009, de 3 de abril)”. Por todo ello se concluye que el aumento con cargo a reservas acordado en un proceso de fusión no está sujeto a los requisitos de un aumento ordinario.

Comentarios: Interesante resolución en cuanto aclara los acuerdos que son preciso en el caso de la fusión inversa. En esta, al contrario que en el supuesto de fusión de sociedad íntegramente participada, en la que basta el acuerdo de la absorbente, va a ser preciso el cuerdo de la junta general de la absorbida y ello porque los socios de esta última van a pasar a integrarse en una sociedad distinta y si bien sus intereses económicos no debe verse afectados, sí lo pueden ser otros intereses más personales pues participarán de forma directa en una sociedad que puede tener una actividad distinta y puede estar dotada de unos estatutos quizás más restrictivos que los de la sociedad absorbida y en todo caso diferentes.

En cuanto al aumento de capital, que se hace sólo por motivos de canje, es obligado y razonable que por estar hecho en un proceso de fusión sujeto a la Ley 3/2009, se rija en todo por ella, sea cual sea la contrapartida del capital aumentado. JAGV.

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117.* AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A BENEFICIOS.

Resolución de 6 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Córdoba a inscribir una escritura de aumento del capital social de una sociedad.

Resumen: A un aumento de capital con cargo a beneficios se le aplica en todo las normas del aumento con cargo a reservas.

Hechos: Se amplía el capital de una sociedad limitada con cargo a beneficios, mediante la elevación del valor nominal de las participaciones sociales.

El registrador suspende la inscripción pues “no consta que el aumento de capital con cargo a beneficios (reservas), haya sido acordado tomando como base un balance aprobado por la Junta General, referido a una fecha dentro de los seis meses anteriores al acuerdo de aumento de capital, verificado por un auditor de cuentas designado por el Registrador Mercantil, por no encontrarse la Sociedad obligada a verificación contable. El balance y el informe del auditor ha de incorporarse a la escritura. Artículo 303 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Resolución de la DGRN de fecha 29 de febrero de 2012…”.

El interesado recurre alegando que el aumento con cargo a beneficios es distinto del aumento con cargo a reservas, “como claramente se desprende de la interpretación literal de la conjunción disyuntiva «o» que consta en el artículo 295.2 de la Ley de Sociedades de Capital”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG reitera su doctrina fijada ya en otras resoluciones citadas en el “vistos” según la cual no puede acogerse “el argumento del recurrente en el sentido de que el aumento del capital con cargo a beneficios es diferente a la ampliación del capital con cargo a reservas y no es exigible el requisito de la verificación contable del balance”.

Añade que los “beneficios tienen la consideración de recursos propios, como resulta de lo establecido en el artículo 36.1 del Código de Comercio” y del Plan General de Contabilidad (y por ello “interesa a los socios y acreedores garantizar la existencia y disponibilidad de tales recursos propios, de modo que si no son plenamente disponibles (vid. artículo 273 de la Ley de Sociedades de Capital) no reúnen los requisitos legalmente exigidos por el artículo 303 de la misma Ley para su capitalización”. En definitiva que los beneficios tienen “en esencia la misma naturaleza que las reservas en sentido estricto aun cuando no aparezcan contabilizados como tales, y su presencia veda la posibilidad de acudir a la reducción del capital para compensar pérdidas en cuanto los mismos se compensen con aquéllas (artículo 322.1 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Comentario: Sigue la DG su doctrina ya fijada en otras resoluciones de que un aumento con cargo a beneficios es un aumento con cargo a reservas, aunque todavía no figuren en el balance como tales, y por tanto se les aplican los mismos requisitos y condicionantes. JAGV.

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INFORME NORMATIVA MARZO 2019 (Secciones I y II BOE)

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2019

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Septiembre 2017

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. 380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS
  3. 381.*** SEGREGACIÓN. DERECHO TEMPORAL. NORMATIVA APLICABLE.
  4. 382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.
  5. 383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN
  6. 384.** COMPRAVENTA. SUBSANACIÓN. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO TITULAR REGISTRAL Y CONDICIÓN DE HEREDEROS
  7. 385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.
  8. 386.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA INMATRICULAR
  9. 387.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FINCA QUE FUE OBJETO DE SEGREGACIÓN SIN ESTAR DISTRIBUIDA LA RESPONSABILIDAD
  10. 388.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. NO VISADO DEL CERTIFICADO TÉCNICO. CONSTANCIA DEL VALOR DE LA FINCA. NOTIFICACIÓN POR FAX
  11. 389.*** COMPRA POR CÓNYUGES ALEMANES QUE ADQUIEREN «CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL»: SE DEBE DETERMINAR LA PARTICIPACIÓN O CUOTA ADQUIRIDA POR CADA UNO DE ELLOS.
  12. 390.** HERENCIA: LIQUIDACIÓN FISCAL DE UNA RENUNCIA. COMPETENCIA PARA LA LIQUIDACIÓN. CIERRE DEL REGISTRO.
  13. 391.** FINCAS DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS DE UBICACIÓN Y DE SUPERFICIE
  14. 392.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN
  15. 393.** COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MEDIOS DE PAGO.
  16. 394.** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. TRACTO SUCESIVO
  17. 395.*** SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO
  18. 396.** INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE USO SOBRE UN LOCAL COMERCIAL: NO ES POSIBLE SALVO QUE SE CONFIGURE COMO DERECHO REAL.
  19. 397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.
  20. 398.*** INSCRIPCIÓN DE UN VITALICIO CONSTITUIDO CONFORME AL DERECHO CIVIL GALLEGO. PACTO DE IRREVOCABILIDAD
  21. 399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.
  22. 400.*** COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. INDICIOS DE POSIBLE PARCELACIÓN
  23.  ENLACES:

 INFORME Nº 276. (BOE SEPTIEMBRE de 2017)

Segunda Parte: RESOLUCIONES.

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS

Resolución de 1 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38 a inscribir un acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos.

Se presenta un «acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos» de la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» en la que dicha sociedad mercantil y el Ayuntamiento de Madrid formalizan la cesión de los bienes inmuebles aportados por ese Ayuntamiento en la escritura de constitución de la sociedad.

Se dan las siguientes circunstancias

1.- la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» se constituyó por cincuenta años. El acta está firmada el mismo día que se cumplían dichos 50 años

2.-el acta está firmada por un representante de la sociedad que intervine en concepto de presidente

3.-en los estatutos existe la siguiente norma estatutaria: «Al extinguirse la Empresa Mixta por transcurso del plazo de cincuenta años de duración fijado en estos Estatutos, revertirá todo su activo al Ayuntamiento de Madrid, quedando éste como dueño absoluto, en pleno y exclusivo dominio de todos los bienes de la sociedad y careciendo las acciones de la serie B del derecho a participar en la cuota de liquidación de aquélla». En el acta se transcribe dicha norma aunque con la diferencia de que incluye la reversión “todo su activo y pasivo”

La Dirección General confirma la nota tratando las siguientes cuestiones:

1.-La Registradora considera que el día de la firma del acta la sociedad no estaba todavía disuelta: la Dirección lo confirma ya que en las sociedades constituidas por años, el cómputo debía realizarse de fecha a fecha por tanto el día correlativo mensual al de la fecha inicial. Pero como no se determina la hora desde la que realizar el cómputo de fecha a fecha, opta por el criterio no de contar como hora inicial las cero horas de la fecha inicial, sino las 24, es decir que la disolución se produce la última hora del día final.

2.- La persona que actuó en representación de la sociedad no tenía poder de representación: si no se había disuelto, el presidente del consejo de administración no tiene poder de representación por razón del cargo que recae en el consejo como órgano colegiado-, y además se trata de una operación de cesión global del activo y del pasivo por lo que hubiera sido necesario acuerdo de la junta general;

3.- en el caso de que se considerara a la sociedad disuelta: La disolución abre el periodo de liquidación de la sociedad de modo que no se produce una transmisión automática de los bienes al Ayuntamiento, sino que se abre el periodo de liquidación, de modo que primero procede el pago a los acreedores Ese pago es un presupuesto para que la «reversión» sea operativa. Precisamente, el art 393.2 LSC que contempla la posible existencia de una cláusula estatutaria de reversión de bienes aportados por los socios, ordena que la restitución solamente proceda cuando los bienes objeto de la restitución «subsistan» en el patrimonio social, y no subsistirán cuando sea imprescindible su enajenación a terceros para hacer efectivo el derecho de los acreedores y sin perjuicio, en fin, claro es, de que estos últimos hubieren prestado su consentimiento a la reversión/restitución o que la reversión/restitución se instrumente por la vía de una cesión global del activo y pasivo o de una modificación estructural en cuyo marco, y previo reconocimiento del derecho de oposición, quedan tutelados los correspondientes derechos. (MN)

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381.*** SEGREGACIÓN. DERECHO TEMPORAL. NORMATIVA APLICABLE.

Resolución de 2 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Martín de Valdeiglesias, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial ordenando la inscripción de una escritura de segregación y elevación a público de contrato privado de compraventa.

Supuesto de hecho.

Se presenta a inscripción una escritura de segregación autorizada en el año 1996. Se da la circunstancia de que se acompaña de un mandamiento expedido en proceso penal ordenando dicha inscripción. También se aporta un título administrativo habilitante de la segregación, que no es licencia o declaración de innecesariedad sino un certificado del que resulta la improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística (cfr. Resolución de 5 de mayo de 2016), y en él se identifica la parcela, la conformidad de la misma con el planeamiento y la inexistencia de expediente de restauración de la legalidad urbanística «respecto a la parcela».

¿Es exigible que se aporte concretamente licencia de segregación o certificado de innecesariedad? NO.

¿Es suficiente con el título administrativo aportado que identifica la parcela afectada por la segregación y del que resulta que no procede adoptar medidas de restauración de la legalidad urbanística? SI.

Referencias básicas.

Artículo 26 RDL 7/2015, de 30 de octubre (Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), norma de carácter básico.

El artículo 78 RD 1093/1997, de 4 de julio.

R. de 17 de abril de 2015 y 17 de octubre de 2014

Doctrina de la Resolución.

  1. Cuestión de derecho intertemporal: reitera la Resolución la que constituye doctrina del Centro Directivo en la materia (con cita del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo además de una referencia a la Doctrina): la inscripción de la segregación queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior (cfr. disposición transitoria cuarta del Código Civil).
  2. Segregación y prescripción: cabe la inscripción de segregaciones y divisiones por antigüedad (igual que sucede con las edificaciones) cuando resulte acreditada la prescripción de la infracción y la imposibilidad del ejercicio de medidas administrativas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
  3. Medios de prueba de la antigüedad de la segregación: mediante (i) certificación catastral, (ii) escritura o certificado municipal, que si es superior al plazo de prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística permitirá su inscripción, debiendo el registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y al órgano autonómico y dejando constancia en el asiento, en la nota de despacho y en la publicidad que se expida de la finca.

Solución del caso.

1 En el caso concreto de este expediente se aporta un título administrativo habilitante, que no es licencia o declaración de innecesariedad, pero es un certificado del que resulta la improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística (cfr. Resolución de 5 de mayo de 2016), y en él se identifica la parcela, la conformidad de la misma con el planeamiento y la inexistencia de expediente de restauración de la legalidad urbanística «respecto a la parcela».

2 Por tanto, siendo plenamente aplicable la doctrina anteriormente expuesta sobre la inscribibilidad de la segregación por la vía de la prescripción, procede revocar la calificación, sin perjuicio de las cautelas a adoptar desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros, que se basarán en la comunicación posterior a la inscripción que hará el registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el asiento y en la publicidad registral. (JAR)

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382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.

Resolución de 2 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Roa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura pública por la que las partes elevan a público un documento privado de compraventa relativo a dos fincas registrales.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo pues aunque la finca se encuentra inscrita a nombre del transmitente, dicha inscripción lo es en virtud de títulos diferentes a los alegados en el documento que pretende inscribirse. Del Registro resulta que el transmitente es titular de la finca en virtud de adjudicación en concentración parcelaria pero en el título calificado, se dice que la adquirió por herencia de su hermana, en concreto, por escritura de protocolización de división judicial de su herencia (tenida a la vista el registrador al tiempo de emitir su calificación).

El recurrente entiende que la calificación no se ajusta a Derecho ya que la finca consta  inscrita a nombre de la persona que otorga el título.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

El objeto del presente  expediente consiste en decidir si es inscribible la elevación a público de un documento privado de compraventa en el caso de que la finca se encuentre inscrita a nombre del transmitente, pero por títulos diferentes a los alegados en el documento que se pretende inscribir.

La  Dirección General, al igual que en otras ocasiones, declara que no se puede acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

 Y aunque dicho poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y también, pese a que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) es claro que no se debe calificar sólo por lo que resulte del Registro, sino también hay que atender al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Es decir que la doctrina de los actos propios puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral del asiento a cancelar (artículos 1, 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria), a lo que se une la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes debiéndose de calificar no solo de lo que resulte del registro sino también del contenido del documento presentado. (MGV)

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383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Hace un resumen de su doctrina en materia de notificaciones que extractamos en los siguientes puntos:

— Es suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento de renuncia, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio social de la propia entidad, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio.

—  La devolución de un correo certificado con acuse de recibo no produce  los efectos de una notificación.

— No obstante hay sentencias “que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibido son devueltas con la mención avisado «ausente», «caducado», o «devuelto», se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere”. “Pero –añaden– son sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones –no al previsto en el Reglamento Notarial– y a los efectos de no entender caducado el procedimiento”.

— El principio constitucional de tutela efectiva exige que se extremen “las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales” … “y que esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo”.

Comentario: Dada la trascendencia que para la sociedad tiene el hecho de la renuncia de uno de sus administradores, es razonable que para dar por notificada esa renuncia se lleven a cabo, aparte de las averiguaciones sobre el domicilio de los notificados que se estimen pertinentes, la necesidad de poder acreditar que el notario, ante la devolución de las cartas enviadas por correo certificado, de fe que efectivamente, personado en el o los domicilio designados, no se encuentra al destinatario de la notificación.

Por tanto cualquier notificación que deba hacerse a la sociedad, o a sus administradores, en el ámbito de la LSC, deberá cumplir con todos los trámites del artículo 202 del RN, interpretado a estos efectos por el CD, que siempre terminan, si la notificación por otros medios ha resultado fallida, con la presencia del notario en el lugar en el que deba hacerse la notificación.(JAGV)

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384.** COMPRAVENTA. SUBSANACIÓN. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO TITULAR REGISTRAL Y CONDICIÓN DE HEREDEROS

Resolución de 29 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a la inscripción de una escritura de subsanación de otra de compraventa de un inmueble.

Hechos: Se otorga una escritura subsanatoria de otras dos anteriores de compraventa. En dicha escritura comparecen los herederos de los primeros transmitentes y para acreditar el fallecimiento y su cualidad de herederos se aporta a la notario autorizante una escritura de herencia de dichos causantes, cuyo contenido en lo relativo a la defunción y a la cualidad de herederos se reseña en la escritura subsanatoria.

El registrador considera no acreditado el fallecimiento ni la cualidad de herederos.

El interesado recurre y alega que sí se han acreditado dichos extremos pues la notario autorizante de la escritura subsanatoria tuvo a la vista la escritura de herencia de la que resultan y así lo reseñó esos extremos.

La DGRN desestima el recurso. Considera que para acreditar los extremos mencionados hay que acompañar el título sucesorio (testamento o declaratorio de herederos), el certificado de defunción y el del Registro General de Actos de Última Voluntad.  (AFS)

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385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.

Resolución de 30 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a inscribir la escritura de disolución y extinción de una sociedad.

Hechos: El auto que declaró la conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa de la sociedad, acordó su extinción y dispuso «la cancelación de su inscripción en los registros públicos y el cierre de las hojas registrales a los efectos concursales de” lo que fue debidamente inscrito.

Ahora, se presenta escritura de disolución y liquidación de la sociedad en la que se manifiesta expresamente que los únicos acreedores de la sociedad son los propios socios, renunciando formal y expresamente a sus créditos.

El registrador deniega la inscripción de la extinción y cierre de hoja por constar ya inscrita.(Art. 11 RRM).

El interesado recurre manifestando la necesidad de inscripción del documento debido a que tiene que acreditar la extinción de la sociedad ante determinadas administraciones y alegando que el cierre de hoja no supone la pérdida de la personalidad jurídica pues la sociedad requiere la liquidación de su patrimonio y a su juicio “las sociedades de capital afectadas por una resolución concursal de extinción sin liquidación del patrimonio son sociedades devenidas irregulares, lo que determina la aplicación del régimen jurídico correspondiente a la sociedad civil o colectiva según cuál sea el objeto (artículos 39 y 40 LSC)”.

Doctrina: La DG estima el recurso revocando la nota de calificación.

Para la DG la extinción de la personalidad jurídica que dispone el artículo 178.3 de la Ley Concursal para los llamados concursos sin masa, “debe entenderse como una presunción de extinción de la sociedad, evitando así que la sociedad deudora e insolvente pueda seguir operando en el tráfico”. Pero, la misma DG, en varias de sus resoluciones ya ha declarado que “después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor”. Esta línea también ha sido seguida por el TS, (Sala de lo Civil, Pleno) en Sentencia 324/2017, de 24 de mayo, en unificación de doctrina, ratificando que  «aunque formalmente la cancelación de los asientos registrales relativos a la sociedad conlleva su extinción, no podemos negarle cierta personalidad jurídica respecto de reclamaciones derivadas de pasivos sobrevenidos”.

Sobre esta base añade la DG que “en el supuesto de este expediente el concurso se ha declarado y concluido sin pasar por el trámite intermedio de la apertura de la liquidación, por lo que, al haber relaciones jurídicas pendientes, la liquidación societaria complementaria, fuera del concurso, no debe quedar al margen del Registro Mercantil”. Y así “el nombramiento de liquidador es una vicisitud posterior a la cancelación que interesa a terceros; y, sin duda, las operaciones de liquidación reflejadas en la escritura calificada … constituyen otras vicisitudes de la sociedad que interesan también al liquidador, en cuanto comportan un efectivo cumplimiento de su cometido, de suerte que está justificado su reflejo registral «post mortem»”. Además “tal constancia registral tiene claro apoyo en la aplicación analógica de lo establecido en el artículo 248, apartados 1 y 2, del Reglamento del Registro Mercantil, respecto de la inscripción -no obstante la cancelación efectuada- del valor de la cuota adicional de liquidación que hubiera correspondido a cada uno de los antiguos socios en caso de activo sobrevenido”.

Comentario: Interesante resolución pues es la primera vez que se plantea, que recordemos, si extinguida una sociedad y cerrada su hoja, es posible, sin necesidad de reactivación, volver a hacer constar esa extinción y cierre de hoja, ahora por un acto voluntario de la propia sociedad.

Come vemos nuestra DG lo admite pero dándose unas circunstancias muy determinadas.

Lo primero que debemos constar es que la escritura hubiera sido totalmente innecesaria si cualquier Administración Pública, no hubiera considerado que la extinción y cierre de hoja declarada judicialmente en vía concursal era insuficiente para acreditarle la extinción de la sociedad. Desde nuestro punto de vista es una desmesura poco justificable que la propia AP no admita la extinción de la sociedad vía judicial.

Lo segundo es que la solución ha sido posible porque se trataba de una sociedad de pocos socios y todos localizados de forma que se pudo celebrar una junta universal en la que se adoptaron los acuerdos. Si la sociedad no se hubiera encontrado fácticamente en esta situación difícil lo hubieran tenido los socios para encontrar esta solución, pues con disolución cesan los administradores y si no existe un liquidador que los sustituya la convocatoria de la junta debería haber sido hecha vía expediente de jurisdicción voluntaria.

Y finalmente también se da la circunstancia de que no existían acreedores, salvo los mismos socios, con lo que se facilita mucho el poder llevar a cabo la liquidación y extinción de forma voluntaria, pues si los acreedores hubieran sido distintos de los socios la situación creada hubiera podido ser cuasi diabólica pues se les podría haber exigido que se declarara un concurso que ya había sido resuelto. En todo caso y aunque no se planteara en la nota de calificación, quizás hubiera sido necesario que se notificara la escritura al juez del concurso por si de la nueva situación derivara alguna consecuencia en sede concursal. Así se exige en casos similares, según nuestras noticias, en algunos RRMM.

En definitiva una resolución para un caso excepcional y que en principio para que pueda ser aplicable a otros casos, estos deben tener características similares al contemplado. (JAGV)

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386.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Resolución de 30 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación.

En un expediente de dominio judicial (iniciado antes de la reforma de la Ley 13/2015 y que se rige por tanto por el art. 201 LH anterior a la reforma) se resuelven varias cuestiones:

1.- Han de aportarse las circunstancias personales de los promotores ( art. 51.9 RH) incluido el estado civil y de estar casado el régimen económico matrimonial si afecta a los derechos presentes y futuros de la sociedad conyugal

2.- Si son varios los promoventes ha de constar la porción ideal de cada condueño (art. 54 RH)

3.- de acuerdo con la doctrina reiterada del Centro Directivo ha de indicarse el título material de adquisición, pues los efectos de la inscripción son distintos según que la adquisición haya sido a título gratuito u oneroso.

4.- ha de acreditarse la notificación en el expediente a todos los titulares colindantes: no solo a los catastrales sino también a los que resulten del titulo invocado. Y particularmente a las administraciones públicas titulares bienes de dominio público colindantes (en este caso una carretera y una vía pecuaria). Este principio de protección del dominio público además viene impuesto reiteradamente en la regulación actual tras la Ley 13/2015.

5.- Debe acompañarse certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente ( lo que ya se exigía en el art. 53 de la Ley 13/1996 (hoy derogado) y que hoy establece el art. 9 b) LH al exigir la representación gráfica georreferenciada en toda inmatriculación, incluso aunque la tramitación se haya iniciado bajo la legislación anterior. Esta coincidencia debe comprender la superficie en todo caso y también los linderos pero como se produce una identificación de la finca por sus coordenadas resultan irrelevantes apreciaciones subjetivas sobre el punto cardinal donde se ubican algunos linderos al tener la finca forma triangular, o la omisión del polígono y parcela de un lindero

6.- señala la registradora que las certificaciones catastrales no están vigentes y carecen de CSV. En este punto la Dirección recuerda que el apartado 8.º de la Resolución Conjunta con la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes» (R. de 12 de mayo de 2016). Cuestión distinta, que no se plantea en el recurso es que, una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título, y habrá que estar a la doctrina de la R. de 12 de mayo de 2016, distinguiendo si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica.

7.- Por último se rechaza el defecto de que la finca tenga que esta catastrada a nombre del promovente. Recuerda la Dirección que dicho requisito que se contenía en el art. 298 RH ya no era aplicable a las inmatriculaciones por expediente de dominio, sino solo por titulo público de adquisición; y que además en la actualidad dicha exigencia ha quedado derogada incluso para este medio inmatriculador (R. de 7 de abril de 2017) ya que supuesto de «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios.  (MN)

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387.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FINCA QUE FUE OBJETO DE SEGREGACIÓN SIN ESTAR DISTRIBUIDA LA RESPONSABILIDAD

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cieza n.º 2 a practicar una cancelación de hipoteca.

Hechos: Sobre una finca consta inscrita una hipoteca. Posteriormente se segregan dos nuevas fincas, pero no se distribuye la responsabilidad hipotecaria entre ellas. Finalmente se otorga una escritura de cancelación, en la que se da carta de pago de la totalidad del préstamo y se cancela la hipoteca sobre la finca matriz, que se describe tal y como figura en el Registro actualmente (como Resto) sin hacer mención a las fincas formadas por segregación.

La registradora suspende la cancelación por falta de claridad, pues no sabe si lo que se pretende es la cancelación de la hipoteca sobre la finca resto o también sobre las dos fincas segregadas.

El notario autorizante recurre y alega que la hipoteca es una y que por el principio de arrastre de cargas, al no haberse distribuido la responsabilidad entre las fincas segregadas, la hipoteca se extiende también a las segregadas, que la descripción de la finca matriz se hace tal y como consta en el Registro ahora, y que de oficio y por aplicación de dicho principio de arrastre ha de cancelarse también la hipoteca sobre las fincas segregadas, aunque sólo se describa la finca matriz.

La DGRN estima el recurso, pero no con el alcance que pretende el recurrente. Ordena la cancelación sobre la finca descrita en la escritura (Resto) pero no sobre las fincas segregadas. Considera que aunque está clara la voluntad de cancelar la hipoteca entera ha de prevalecer el principio de rogación, por lo que no puede cancelarse la hipoteca sobre las fincas no descritas en la escritura de cancelación y ello aunque esté extinguido el crédito en su totalidad. (AFS)

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388.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. NO VISADO DEL CERTIFICADO TÉCNICO. CONSTANCIA DEL VALOR DE LA FINCA. NOTIFICACIÓN POR FAX

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura cambio de uso de un local en vivienda.

Hechos: Mediante escritura se declara el cambio de uso de un local a vivienda acreditando la antigüedad de dicho cambio con un certificado técnico de UN arquitecto, con firma legitimada notarialmente, pero sin visado colegial.

La registradora suspende la inscripción porque exige el visado colegial en el certificado, sin el cual le parece que no es un documento auténtico. Considera también que debe de expresarse el valor  de la finca. Notifica la calificación por fax al notario.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesario el visado colegial y cita varias Resoluciones de la DGRN en su apoyo.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación. Considera en primer lugar que la notificación de la calificación hecha por fax al notario autorizante es válida, según la interpretación del TS del artículo 322 de la LH, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley 30/92, pues el notario debe de disponer necesariamente de medios telemáticos, a diferencia de lo que ocurre con el particular interesado en la inscripción que debe de admitir expresamente esa forma de notificación.

Respecto de la necesidad de visado colegial recuerda que en este tipo de certificados no es exigible, conforme a lo dispuesto en el artículo 52 del  Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio

En cuanto a la falta de constancia del valor de la finca, en ningún caso ha de considerarse defecto, pues solo se expresará en la inscripción si constare en el título, conforme al artículo 51 RH, aclarando también que  no es un elemento identificativo de la finca. (AFS)

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389.*** COMPRA POR CÓNYUGES ALEMANES QUE ADQUIEREN «CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL»: SE DEBE DETERMINAR LA PARTICIPACIÓN O CUOTA ADQUIRIDA POR CADA UNO DE ELLOS.

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 18, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Según los antecedentes (que obran en los “Hechos” de esta RS), formalizada una escritura de compraventa, en que adquieren dos cónyuges, de nacionalidad alemana, casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad, que es el de participación en las ganancias, y que opera, durante su vigencia, como el régimen de separación de bienes, no se ha hecho constar la proporción en que, ambos esposos, compran la finca.

Registrador: El registrador decide no practicar la inscripción, debido a que, la escritura de compraventa, no recoge la proporción en que, los cónyuges, adquieren la finca (por exigirlo el artículo 54 del RH y las RR de 19 diciembre 2003 y 10 enero 2004) operando el artículo 92 del RH, como excepción a lo que dispone el artículo 54 RH.

 Dice el artículo 92 RH que “cuando el régimen económico matrimonial de los adquirentes casados, estuviere sometido a la legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquellos, haciéndose constar en ella que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare”.

Y, por su parte, el artículo 54 RH dispone que “Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho, precisarán la parte ideal de cada condueño, con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente. Esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular, tengan distinto carácter o distinto régimen”.

La registradora sustituta, ratifica la calificación de su compañero.

Notario recurrente: Considera inscribible la escritura, si se aplica, literalmente, el artículo 92 del RH, sin que, el mismo, pueda considerarse complementado por el artículo 54 RH, achacando al registrador titular y a la sustituta, que no basta la cita aislada de textos legales, sin un conocimiento en profundidad del Dcho. Alemán, para rechazar la inscripción. Tampoco se acredita que los otorgantes procedan de determinados Lander, que mantuvieron hasta ciertas fechas, como régimen legal el de separación de bienes (con posibilidad de optar por el de participación en ganancias), y sin que conste además la fecha en que los adquirentes contrajeron matrimonio.

DGRN: Rechaza el recurso del notario y acepta la calificación registral, dado que conforme al artículo 1363 del CC Alemán, el patrimonio del marido y de la mujer no es patrimonio común del matrimonio, dado que, bienes del marido y de la esposa, no se convierten en comunes, ni durante el matrimonio, ni a su disolución. Según la RS 17 diciembre 2004, durante la vigencia del régimen matrimonial, cada cónyuge no tiene un derecho real en cuanto a los bienes adquiridos por el otro, sino un dcho. de crédito  en el patrimonio final del otro, que se consolida al finalizar su matrimonio. En tanto está vigente el régimen, rigen las normas de la separación de bienes, por lo que cada uno administra y dispone de su patrimonio, libremente, salvo que disponga del ajuar doméstico o de todo su patrimonio.

Por otro lado, el artículo 92 del RH, no tiene carácter preferente (RS 10 enero 2004), ya que la expresión “si constare” no está referida sólo al título o escritura otorgada, sino también al conocimiento que bien el notario o el registrador, pudieran tener del Dcho. Extranjero, ya que si, cualquiera de ellos, lo conocen, le sería aplicable el artículo 36 RH, por lo que sería precisa la observancia de las formas y solemnidades necesarias y capacidad de los esposos extranjeros. También se refiere a ello la RS de 25 julio 2017, que exige para la seguridad jca que se reflejen en la inscripción todas las circunstancias referentes a la capacidad de los otorgantes, incluso régimen económico matrimonial que puedan incidir, en el presente o en el futuro, en la validez del negocio jco o de la relación jco real constituida.

Podría ocurrir, además, de que los compradores alemanes no estuvieran sujetos al régimen legal de participación en las ganancias, sino a otro régimen legal distinto (como el de comunidad legal de bienes), bien por la fecha de su matrimonio y proceder de determinados Landers,  En estos casos hubiese sido preciso que en la escritura se hubieran acreditado estas circunstancias, del mismo modo que cuando los cónyuges han otorgado escritura de capitulaciones matrimoniales modificando el régimen legal, se precisa su acreditación.

Por tanto se desestima el recurso y se confirma la calificación del registrador.

COMENTARIO: A).- Regulación del BGB Alemán: Hoy día, el régimen legal del matrimonio se encuentra en los parágrafos 1363 y siguientes de dicho Cuerpo Legal. Hay que decir, sin embargo, que desde el 1 de julio de 1958 (fecha de la entrada en vigor de la Ley 18 de junio de 1957, que instauraba la igualdad de Derechos del hombre y la mujer), el régimen legal alemán es el de comunidad de participación en el “valor de las adquisiciones” (Zugewinngemeinschaft), regulado en los parágrafos 1363 y ss. del BGB Alemán. Este régimen legal ha venido a sustituir al anterior de separación de bienes, que estuvo en vigor desde 1 abril 1953, y es también aplicable a los cónyuges que estuvieron antes sometidos al antiguo régimen  de “comunidad de adquisiciones” de la República Democrática Alemana (en vigor allí desde el 1 de abril de 1966, sustituyendo al de separación de bienes) salvo el supuesto de que hubieran decidido conservar su antiguo régimen legal, a través de una especial declaración (hecha en el plazo de 2 años, a partir de 3 octubre de 1990).

Aunque el título de participación en las ganancias no lo deja entrever, se trata de una forma de “régimen de separación de bienes”, ya que el patrimonio de la esposa y el de su marido no tienen un patrimonio común, dado que todos los bienes adquiridos después del matrimonio permanecen separados. Sin embargo en caso de divorcio y tras el cese del régimen legal, por otra causa, las compras de los esposos son objeto de una compensación del valor. Durante el matrimonio hay una sola limitación de este principio: ninguno de los esposos tiene derecho a “disponer de todo su patrimonio o comprometerse a dicha disposición, sin consentimiento del otro cónyuge o de los bienes propios que formen parte del ajuar doméstico”.

Esencialmente: Caso de cese del régimen matrimonial, es preciso deducir, de la fortuna inicial de cada cónyuge, la fortuna final, deducido lo que cada esposo haya recibido por herencia o donación inter vivos. También la plusvalía se somete a valoración. Si uno de los esposos tiene más adquisiciones y mayor valor, él debe pagar, en líquido (o sea en dinero) la mitad de la diferencia de los dos valores de las adquisiciones, al otro cónyuge (se trata de un crédito, como digo, en dinero). Con ello, el valor de las adquisiciones de cada esposo, serán las mismas. (Traducción del libro de Alfonso Rentería, Manual de Derecho Privado).

El parágrafo 1363 del BGB, dice: “Los cónyuges viven de acuerdo con el régimen económico matrimonial de participación en las ganancias, si no acuerdan otra cosa en capitulaciones matrimoniales. El patrimonio del marido y de la mujer, no se convierten en patrimonio común de los cónyuges; lo mismo rige para el patrimonio que un cónyuge adquiera después de la celebración del matrimonio. Sin embargo, las ganancias que obtengan los cónyuges durante el matrimonio se compensan cuando se extingue el régimen de participación de las ganancias.

Parágrafo 1365: “Un cónyuge sólo puede obligarse a disponer de su patrimonio por entero con el consentimiento del otro cónyuge. Si se obliga sin el asentimiento del otro cónyuge, sólo puede cumplir la obligación, si el otro cónyuge presta su consentimiento. Parágrafo 1369: “Un cónyuge sólo puede disponer y obligarse a la disposición de los bienes de su propiedad que forman parte del ajuar de la vivienda conyugal con el consentimiento del otro cónyuge”. (Albert Lamarca Marqués, Código Civil Alemán)

Todo lo anterior supone que cada esposo es dueño de su patrimonio durante el matrimonio, y al finalizar éste, por muerte o divorcio, se debe llevar a cabo una compensación en metálico de las ganancias, abonando aquel que hubiera adquirido más al otro, la diferencia en las mismas.

B).- El artículo 92 del Rto Hipotecario: En cuanto al contenido del artículo 92 del Rto Hipotecario (que fue redactado en la Reforma del RH de 12 de noviembre de 1982) indica que “cuando el régimen económico matrimonial de los adquirentes casados estuviere sometido a la legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquellos, haciéndose constar que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste “si constare”, y pese a que una interpretación literal, nos podría llevar a que esta última expresión se refiere al título o sea a la escritura de compra (así lo recoge por ejemplo Joan Berna i Xirgo en su Derecho Hipotecario, que revisa y actualiza el Tratado de Roca Sastre), lo cierto es: que de un lado, la propia DGRN en RS de 10 enero de 2004 indica que “Los cónyuges pakistaníes manifiestan estar sujetos al régimen legal de su país, por lo que, afirmado por el registrador que el Dcho. Pakistaní establece el sistema de separación de bienes y sin que esta afirmación haya sido desvirtuada, el artículo 54 del RH impone que debe fijarse la cuota indivisa correspondiente a cada uno de los adquirentes”, con lo cual en cierto modo da una interpretación auténtica a dicho precepto. Pero es que aún hay más, y  es que si se ha demostrado, anteriormente, que el régimen económico matrimonial legal alemán es un sistema matrimonial tajante de “separación de bienes”, es ineludible el reflejar en el título y en la inscripción, más en el supuesto de compraventa, la participación que adquiere, cada uno de los cónyuges, sujetos a dicho régimen, o si fuera distinto (en Alemania cabe la posibilidad de distintos regímenes convencionales) reflejarlo con exactitud a la vista de los capítulos matrimoniales otorgados.

Por tanto, a mi juicio, la solución de la DGRN es correcta.

Nota final: Existe (me imagino, conocida por todos, notarios y registradores) una web (actualmente multilingüe) en que se pueden consultar los distintos regímenes económico matrimoniales legales de toda la Unión Europea (Couples in Europe).  

Ver artículo de Emma Rojo donde se cita esta resolución.

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390.** HERENCIA: LIQUIDACIÓN FISCAL DE UNA RENUNCIA. COMPETENCIA PARA LA LIQUIDACIÓN. CIERRE DEL REGISTRO.

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de suspensión extendida por el registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se suspende la calificación de una escritura pública de operaciones particionales.

Hechos:

Se trata de una escritura pública de operaciones particionales derivadas del fallecimiento de una persona que había designado como herederos testamentarios universales a sus tres hijos quienes renuncian a sus derechos en favor de su madre, quien se adjudica la totalidad del caudal hereditario, en el que se incluía una finca radicante en el distrito hipotecario de Cebreros.

Al ser la residencia habitual del causante la ciudad de Madrid se lleva a cabo una autoliquidación en virtud de documento privado ante la administración de la Comunidad Autónoma de Madrid. Con posterioridad, se lleva a cabo una segunda autoliquidación de la escritura pública otorgada ante la misma administración y finalmente una tercera, comprensiva de los actos derivados de la renuncia de los herederos en favor de su madre.

 Consta, además, la presentación de un escrito en la oficina liquidadora de Cebreros, por el que se solicita la declaración de incompetencia o, en caso de entenderse competente, que se efectúe la tramitación del conflicto de competencias conforme al Reglamento de la Junta Arbitral de resolución de conflictos en materia de tributos del Estado cedidos a las Comunidades Autónomas, aprobado por Real Decreto 2451/1998, de 13 de noviembre

Tal oficina, tras examinar la documentación aportada y de las anteriores alegaciones, considera que la renuncia debe tratarse como una donación y de acuerdo con los artículos 32 y 55 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común se declara competente y procede, con fecha 5 de mayo de 2017, a girar propuesta de liquidación del impuesto de donaciones.

 El registrador de la Propiedad suspende la calificación por entender que la renuncia llevada a cabo, por afectar a una finca comprendida en su distrito hipotecario, exige acreditar el pago del impuesto en oficina competente.

 El recurrente discrepa entendiendo que la renuncia de los hijos instituidos fue global y alcanza a sus derechos hereditarios y no a bienes concretos y determinados, produciéndose en el ámbito de la sucesión habiéndose incluido en la autoliquidación presentada en la Comunidad de Madrid.

 La  Dirección General estima el recurso y revoca la nota de suspensión del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a el artículo 254 de la Ley Hipotecaria que impone un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales, su fin es a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que les impone el artículo 29.2.c) de la Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria, así como añade la obligación para el registrador del archivo de los justificantes (artículos 256 Ley Hipotecaria y 51.13.ª y 410 del Reglamento Hipotecario).

 Lo único que se permite antes de que se verifique la presentación en la oficina fiscal, conforme a lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, es la práctica del asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, en los términos recogidos en el mismo.

Tal decisión del registrador es susceptible de ser recurrida, ya que aunque no se trate de una  auténtica calificación, constituye una decisión acerca del destino del título que se presenta a inscripción, por lo que un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que este acto pueda ser objeto de revisión.

Como doctrina de la DG relativa a las obligaciones que la legislación fiscal establece para los Registradores de la Propiedad en el proceso de inscripción, se pueden destacar que:

– aunque el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone al registrador el deber de comprobar el pago de los impuestos que devengue todo acto que pretenda su acceso al Registro, tal deber queda cumplido si el documento contiene nota firmada por el Liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente.

– que el cierre registral no puede ser orillado por actuaciones distintas a las previstas en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

 – se produce respecto de los distintos hechos imponibles sujetos a tributos diferentes que exigen declaraciones igualmente diferentes.

 – y que dicho  cierre registral no puede quedar salvado por presentación ante administración distinta a la territorialmente competente.

Esto último se deriva del artículo 55.3 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributaria,  que  en su último inciso establece que «Cuando el rendimiento correspondiente a los actos o contratos contenidos en el mismo documento se considere producido en distintas Comunidades Autónomas, procederá su presentación en la oficina competente de cada una de ellas, si bien la autoliquidación que en su caso se formule sólo se referirá al rendimiento producido en su respectivo territorio».

 En el caso que nos ocupa la nota de suspensión no cuestiona la competencia de la Comunidad de Madrid para gestionar el impuesto de sucesiones devengado por el fallecimiento del causante, lo que plantea es la necesidad de que se practique la liquidación de la renuncia posterior en la oficina de Cebreros por estar allí situada una de las fincas que forman el patrimonio hereditario objeto de la misma.

En el expediente costa que la escritura se presentó en la Oficina Liquidadora de Cebreros  junto con el escrito de alegaciones a fin de que dicha oficina se declarase incompetente, ésta, tras examinar la documentación aportada procedió a girar propuesta de liquidación del impuesto de donaciones al entender que sí le correspondía tal competencia.

 Por tanto, en el momento en que se produce la calificación, la oficina liquidadora competente, y correlativamente la Comunidad Autónoma de Castilla y León, ya tenía cumplido conocimiento de las transmisiones operadas, y a través de los documentos presentados, de los elementos necesarios para la exacción del impuesto.

Lo que implica que habiéndose efectuado la presentación del documento en la oficina competente tal y como hemos visto, resulta suficiente para levantar el cierre registral previsto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria (MGV)

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391.** FINCAS DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS DE UBICACIÓN Y DE SUPERFICIE

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Cifuentes, por la que se suspende la inscripción de un documento administrativo de compraventa de fincas de reemplazo resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria. 

Hechos: Se otorga un documento de compraventa (administrativo) en virtud del cual la AEAT vende a un particular una finca de concentración parcelaria, que se describe de manera diferente a cómo consta en el Registro: varían los datos de identificación catastral (parcela y polígono) y la superficie.

La registradora accidental suspende la inscripción y exige que se acredite el cambio de parcela y polígono con certificado del Ayuntamiento; en cuanto a la superficie considera que no es modificable con el Certificado Catastral, al proceder de Concentración Parcelaria sin modificar el propio título.

El  Delegado de la AEAT recurre y alega que el Ayuntamiento no es competente para certificar el cambio de datos respecto de las fincas rústicas, y que dicho cambio ya está justificado por el Certificado Catastral; y en cuanto al cambio de superficie, que es posible si no excede del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, como en el presente caso, en base a lo dispuesto en el artículo 201.3 LH.

La DGRN estima el recurso. En cuanto al primer defecto recuerda su doctrina de que la certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de la identidad de la finca. En el presente caso la registradora no manifiesta dudas de identidad de la finca, que de haberlas, además, deberían de estar suficientemente motivadas.

En cuanto al segundo defecto, recuerda que en su Resolución de 20 de abril de 2017 concluyó que es posible la primera inscripción de una finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria aun cuando no exista una total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, siempre que la diferencia no exceda del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}. Dicha doctrina es también aplicable al presente supuesto ya que se trata de una segunda inscripción y lo permite expresamente el artículo 201.3 LH.

COMENTARIO: Se supone, aunque la Resolución no lo explicita, que la compraventa en documento administrativo en realidad era más exactamente una adjudicación de la AEAT por consecuencia de un procedimiento de apremio y que el título aportado era un certificado administrativo emitido conforme al artículo 110 del RGR, lo que legitimaría como recurrente a la Administración.

De esta Resolución se pueden sacar varias conclusiones prácticas:

.- El certificado catastral es suficiente para acreditar los datos actuales de ubicación de las fincas, tanto urbanas como rústicas. Ocurre que en algunos Registros se exige un certificado municipal, en base al artículo 437 RH, en la actualización de descripciones de ubicación claramente obsoletas (fincas urbanas en las que sólo consta el paraje, sin calle ni número) sin tener en cuenta el certificado catastral aportado.

Otra cuestión es que el Catastro frecuentemente no está actualizado con el número de la calle o incluso con el nombre de la calle. En tales casos debería de ser suficiente la manifestación de los interesados siempre que no haya dudas de la identidad de la finca, pues dichos extremos son fácilmente comprobables por el Registro acudiendo a la cartografía oficial, y porque la dirección accedió por vía de manifestación del interesado. En otro caso se perpetuarán descripciones literarias claramente obsoletas en perjuicio de la propia credibilidad y claridad del Registro.

.- En los procedimientos de inscripción de la Concentración Parcelaria la DGRN considera que no hay propiamente inmatriculación de fincas y ello le permite salvar la regla de la total coincidencia de superficie del título y del certificado catastral, pues admite una diferencia del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}.

.- En las segundas transmisiones de fincas de reemplazo ya inscritas admite el cambio de superficie si es menor del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} con el certificado catastral, pues lo permite el artículo 201.3 LH como excepción a la regla general (cuando la diferencia es mayor del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}) recogida en el artículo 201.1.c LH que exige rectificar el título de Concentración. (AFS)

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392.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral, una vez tramitado el expediente del art 199 LH.

El Registrador se opone ya que al practicar las notificaciones el ayuntamiento se opone por “no se tiene constancia de que se haya dado licencia de parcelación alguna que modifique los límites de la parcela y que el PGOU vigente no contempla la existencia de ningún camino para los viandantes que saliendo del callejón sin salida acceda hasta la parcela antes expresada”

La Dirección confirma la nota. En el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, (art 9.b) y las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (arts 199 y 201 LH); además si se trata de una representación gráfica alternativa el registrador deberá notificar también a los colindantes catastrales (art. 199 apdo 2)

La Dirección confirma que las dudas del registrador son justificadas ya que la Administración se opone porque entiende que la representación gráfica se opone al planeamiento vigente y además se incluye un camino colindante. Respecto a esto último también ha manifestado reiteradamente el centro directivo que la protección del dominio público, incluso del no inscrito, es una constante en la LH, sobre todo tras la reforma por la Ley 13/2015 (arts 9, 199, 203 y 205). En este supuesto concreto aunque, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción» (art 199), ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador y siempre debe evitarse la inscripción de una representación gráfica que coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, por lo que confirma la calificación. (MN)

 

393.** COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MEDIOS DE PAGO.

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jarandilla de la Vera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la totalidad del precio se abona por retención, mediante subrogación del comprador en la deuda que el vendedor tiene con un tercero, y que está garantizada con hipoteca. Dicha hipoteca no consta inscrita en el Registro. En la escritura no constan los datos  identificativos del documento en virtud del cual se concertó el préstamo con garantía hipotecaria.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no queda acreditado el medio de pago al no constar inscrita la hipoteca y porque además no se puede practicar la inscripción de la subrogación por cambio de deudor.

El notario autorizante recurre y alega que el medio de pago es la retención de una deuda, que tiene una vida jurídica al margen del Registro y que por tanto está suficientemente identificado. En cuanto al segundo defecto, señala que el objeto de la inscripción es el cambio de propietario, y no el cambio de  deudor, que no es objeto de inscripción.

La DGRN desestima el recurso en cuanto al primer defecto y lo estima respecto del segundo.

Comienza por recordar que  la inscripción sólo puede suspenderse si existe negativa de identificar total o parcialmente los medios de pago. Cuando el medio de pago es por asunción de deuda señala que su doctrina es que no es preciso que se refleje pormenorizadamente todo el contrato que motiva el reconocimiento de deuda, sino que es suficiente que se haga la indicación de cuál es el contrato concreto del que deriva la deuda.

En el caso objeto del recurso considera que la deuda no ha quedado debidamente acreditada y, en consecuencia, el medio de pago tampoco ha quedado identificado; para ello bastará que se reseñe adecuadamente en la escritura de compraventa los datos referentes a la escritura de préstamo hipotecario o aportar dicha escritura al Registro.

En cuanto al segundo defecto lo revoca, pues para que se produzca el cambio de deudor no se precisa que la hipoteca esté inscrita; además no se pretende hacer constar propiamente la subrogación de deudor, sino la transmisión de la finca registral.

COMENTARIO: El primer defecto, tal y como lo formula el registrador, debió de ser también revocado pues la subrogación del comprador se produce en la deuda y es indiferente, por tanto, que el derecho accesorio de garantía (la hipoteca) esté inscrito o no.

En realidad lo que la DGRN hace es reformular el defecto para mantenerlo, pero introduce otra cuestión diferente, no planteada por el registrador ni resuelta legalmente, y es en qué medida tiene que estar identificada la deuda que es objeto de subrogación y cómo afecta a la obligación de identificar los medios de pago. (AFS)

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394.** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barakaldo, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona en la resolución la inscripción de la atribución del uso de la vivienda familiar acordada en convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio. La vivienda está inscrita a nombre de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento de divorcio ni ha consentido en escritura pública la atribución del uso de la vivienda.

¿Cabe la inscripción de la atribución del uso de la vivienda cuando el titular registral de la vivienda no ha sido parte en el procedimiento de divorcio ni ha prestado su consentimiento para la inscripción en escritura pública? NO.

Doctrina de la Resolución.

La Dirección General reitera que el tracto sucesivo hace efectivo en la esfera registral el principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24 C.E) y es consecuencia del principio de legitimación registral (art. 38 L.H).

La calificación registral se extiende al cumplimiento del tracto sucesivo incluso en los documentos judiciales (art. 100 R.H, STC 266/2015 de 14 de diciembre y STS de 21 de octubre de 2013).

Contiene la resolución interesante recopilación sobre el derecho de uso de la vivienda familiar. (JAR)

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395.*** SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia. 

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de escritura de herencia otorgada por el único hijo vivo del causante; el otro hijo había premuerto a su padre sin descendientes. En el testamento paterno, que rige la sucesión, el padre sustituyó vulgarmente a sus dos hijos por sus respectivos descendientes.

¿Debe acreditarse en este caso que el hijo premuerto no tuvo descendientes? SI. ¿Basta que el heredero otorgante de la escritura declare que su hermano no tuvo descendientes? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 No basta para la inscripción de la escritura de herencia que el único hijo heredero declare que su hermano premuerto no tuvo descendientes.

2 La resolución reitera que es necesario que se acredite el hecho de la inexistencia de descendientes sustitutos. El hecho de la inexistencia puede acreditarse por varios medios, siguiendo lo dispuesto en el artículo 82 del Reglamento Hipotecario: (i) Acta notarial declarativa de herederos del heredero sustituido. (ii) También cabe como prueba el testamento otorgado por el heredero sustituido. (iii) Acta de notoriedad del artículo 209 del Reglamento Notarial. (iv) Cabe incluso, en determinados casos, la declaración de los albaceas (R. 30 de septiembre de 2013).

Comentario.

No debe confundirse el supuesto de esta resolución con aquellos otros en los que comparecen sustitutos, caso en el que los otorgantes no deben acreditar la inexistencia de más sustitutos que los intervinientes. Se han publicado y comentado en NyR  varias resoluciones sobre el particular;  puede verse el Informe de Opositores de enero de 2008  y de febrero 2012 (JAR).

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396.** INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE USO SOBRE UN LOCAL COMERCIAL: NO ES POSIBLE SALVO QUE SE CONFIGURE COMO DERECHO REAL.

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3 a inscribir la reserva de un derecho de uso respecto de dos locales.

Hechos:

Se trata de una escritura  por la que el dueño del pleno dominio con carácter privativo de una vivienda y dos locales comerciales, procedió, previa renuncia de su esposa al derecho expectante de viudedad foral aragonés por un lado, y por otro, previa reserva para sí del derecho de habitación de la vivienda y del derecho al uso respecto de los dos locales, a donar el pleno dominio [sic] de estas fincas, por mitad y pro indiviso, a dos hijos, quienes aceptaron la liberalidad.

La registradora de la Propiedad suspende la inscripción del derecho de uso sobre los locales comerciales por entender que el derecho al simple uso de los mismos no es inscribible por carecer de trascendencia real.

La recurrente alega que el derecho de uso reservado sí que tiene trascendencia real y que está donando la propiedad, pero no de forma plena, sino que se está reservando el derecho de uso, con carácter vitalicio, derecho que no se puede arrendar ni traspasar (artículo 525 del Código Civil). Y el hecho de que este derecho  no haya sido objeto de inscripción registral determinaría que los donatarios, pudiesen vender los locales sin contar con el consentimiento del mismo, lo que supondría una vulneración de la voluntad de aquel, y una clara indefensión frente a un posible adquirente de dichos locales.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. Con carácter previo a entrar en el fondo del recurso hace algunas consideraciones sobre la naturaleza, real o no, del derecho de uso reservado, dando por bueno lo expresado en la nota de que no todo derecho civilmente válido, por el hecho de serlo, es inscribible sin más en el Registro de la Propiedad, debiendo quedar configurado para su futuro desenvolvimiento en el tráfico jurídico inmobiliario como derecho real, con concreción de su naturaleza y régimen jurídico, con base en la autonomía de la voluntad y en el sistema de «numerus apertus» que rige nuestro sistema hipotecario(cfr. artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), la autonomía de la voluntad en la configuración de nuevos derechos reales para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social, tiene como fundamental límite el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado.

A continuación procede a analizar si el derecho de uso, tal y como aparece constituido vía reserva, es un verdadero derecho real, concluyendo que el derecho constituido carece de las características necesarias para ser considerado un verdadero derecho real, que son la inherencia a una cosa y la oponibilidad a terceros, lo que, en sentido estricto y en el campo de los derechos reales, viene a suponer que dicho derecho pueda hacerse valer frente a cualquiera y no solo frente a quien se haya obligado.

Por tanto, lo constituido en la escritura es una mera obligación personal, el reconocimiento de una simple posesión, sin que se haya especificado o detallado en que concepto. Además, ese supuesto carácter real del uso, que sería de este modo una limitación del dominio al gravarlo, no se aviene con el hecho de que, precisamente, se afirme por parte del disponente que dona el pleno dominio de la finca y sin perjuicio de que «lo acordado», sea válido y obligatorio entre las partes, y su cumplimiento pueda ser coactivamente exigido ante los tribunales, pero sin que pueda ser objeto de inscripción por no estar configurado como derecho real o garantizado con derecho real (artículo 98 de la Ley Hipotecaria).

Pese a todo, si sería posible en virtud de la teoría del «numerus apertus» que rige en nuestro Derecho inmobiliario constituir un derecho de uso con carácter real y susceptible de inscripción en el registro siempre y cuando se cumplieran las exigencias institucionales que hemos visto con anterioridad. (MGV)

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397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora mercantil y de bienes muebles de Toledo, por las que se rechaza los depósitos de cuentas de una sociedad correspondientes a los ejercicios 2012, 2013, 2014 y 2015.

Hechos: Se presentan a registro para su depósito las cuentas anuales de una sociedad. Vienen acompañadas de certificación  expedida por el propio administrador del que resulta la huella digital generada por el depósito de cuentas correspondiente.

La registradora suspende el depósito pues sobre la base de que  el ejemplar de las cuentas anuales debe estar “debidamente identificado en la certificación…” dice que “las cuentas que se presentan para su depósito no están correctamente identificadas en la certificación del Acta de la Junta, ya que no se indica si se presentan en papel, si se presentan en soporte magnético o si han sido remitidas telemáticamente”.

El interesado recurre y dice que lo que se le exige acerca de la constancia en la certificación de cómo se presentaron las cuentas, no resulta de ningún precepto de la LSC ni del RRM,

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Dice la DG que la “correspondencia entre las cuentas aprobadas y las presentadas a depósito en el Registro Mercantil se garantiza por un lado por la firma que en las mismas debe constar de los administradores sociales (artículos 279 de la Ley de Sociedades de Capital y 366.1.2.º del Reglamento del Registro Mercantil), y por otro, por la identificación que de las mismas debe hacerse en la certificación del acuerdo de aprobación (artículo 366.1.3.º del Reglamento del Registro Mercantil). La identificación se lleva a cabo por referencia tanto a la denominación social como por referencia al ejercicio a que las cuentas aprobadas se refieren, y, en su caso, al número de hojas en que las mismas están extendidas”. Si las cuentas se presentan en soporte informático o telemáticamente “la identidad entre las cuentas aprobadas y las que son presentadas a depósito se garantiza mediante el propio mecanismo de firma electrónica o mediante la certificación que lleva a cabo el órgano de administración sobre la huella digital generada (vid. las Resoluciones de 17 de octubre de 2013 y 21 de diciembre de 2015)” y que en definitiva “corresponde al órgano de administración de la sociedad la responsabilidad sobre el hecho de que las cuentas presentadas a depósito son precisamente las aprobadas por la junta general (artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital), limitándose el registrador mercantil a la verificación de que los datos de correspondencia (ya físicos ya de generación por medios informáticos), coinciden (artículo 280 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Pero dado que lo que exige la nota es que “el certificado especifique el modo o soporte en que se lleva a cabo la presentación”, y ello es una mera circunstancia de hecho que resultará del propio registro, no puede “exigirse su constancia en el certificado emitido por el órgano de administración”.

Comentario: Curioso recurso en el que parece que lo exigido en la nota no es propiamente el defecto que refleja. La nota exige la constancia en el certificado del modo en que se ha efectuado la presentación pero ello como dice la DG resultará del propio certificado. La duda que parecía tener la registradora era la relativa a si las cuentas estaban debidamente identificadas en la certificación, y que para poder calificar dicho extremo es por lo que pedía que se expresara la forma de presentación. Pero dado que no lo expresa con claridad la DG dice que tal y como ha sido formulado el defecto no puede ser mantenido, con lo que está dando a entender que si se hubiera formulado de otro modo quizás la solución hubiera sido distinta. Es decir que dado que la forma de presentación resultaba del propio registro, la calificación debía haberse centrado en si dada esa forma de presentación las cuentas estaban debidamente identificadas.

De todas formas, si como parece la presentación fue telemática, con la forma electrónica o la huella digital generada, como también apunta la DG, es suficiente para tener por debidamente identificadas las cuentas que acompañan al depósito sin exigir requisitos adicionales. (JAGV)

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398.*** INSCRIPCIÓN DE UN VITALICIO CONSTITUIDO CONFORME AL DERECHO CIVIL GALLEGO. PACTO DE IRREVOCABILIDAD

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sarria, por la que se suspende la inscripción de un vitalicio constituido conforme al derecho civil gallego.

Se pretende inscribir un vitalicio en el que las partes acuerdan que «en contraprestación, se obliga a cuidar y asistir en salud y enfermedad al cedente, hasta su fallecimiento, dándole alimentos en la extensión prevenida por los arts 147 y siguientes de la Ley de Derecho Civil de Galicia. Ponen de manifiesto que la cedente actualmente se encuentra atendida en la Residencia (…) y que aunque esta circunstancia se prolongue hasta el día de su fallecimiento ello no implica incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte adquirente». Además solicitan que se haga constar que la transmisión de bienes se realiza con carácter irrevocable.

La registradora considera que la atención en una residencia es contraria a la regulación de la Ley de Derecho Civil de Galicia ya que el art 148 dice, con carácter imperativo, que el vitalicio «deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes». Sin embargo la Dirección admite el recurso en este punto ya que si bien el art. citado está redactado en términos imperativos, el art. 147 parece referirse expresamente al pacto en cuanto a la extensión de la contraprestación de alimentos, interpretación que se refuerza con el art 153.1.2ª, que prevé la resolución del contrato a instancia del cedente en caso de «incumplimiento total o parcial de la prestación alimenticia, o de los términos en los que fue pactada». También lo entendió la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 15 de enero de 2015: «el citado art. 147 contempla como fuente normativa de este contrato «los términos que convengan» las partes sobre la prestación de alimentos que corresponde al cesionario, cuyo contenido imperativo se define en sentido amplio en el art. 148.1, comprensivo de la habitación y de los cuidados afectivos. Por ello, el hecho de que dentro de estos conceptos no se incluya necesariamente un régimen de convivencia entre las partes, no impide que las partes puedan convenir libremente, de conformidad con aquella norma y con lo dispuesto en los arts. 1091 y 1255 CC, la obligación de la cesionaria de convivir con la cedente, en cuyo caso no basta para el cumplimiento del contrato con la prestación alimenticia en el sentido que imperativamente la define el art. 148.1, incluido el deber de dar habitación a la cedente, sino que la misma ha de satisfacerse conviviendo con ésta»

El otro defecto alegado por la registradora se refiere a la posibilidad de hacer constar en el Registro el carácter de irrevocable de una transmisión. En este punto la Dirección confirma el defecto: Es claro que el contrato de vitalicio es un contrato bilateral, sinalagmático y oneroso (asÍ lo ha entendido la Jurisprudencia -st del TSJ de Galicia de 8 de marzo de 2016, o STS de 11 de febrero de 2002 y la propia DG en R de 19 de mayo de 2015) La posibilidad de que se resuelva el contrato por incumplimiento de las prestaciones de cualquiera de las partes derivaba, inicialmente, de su propia naturaleza bilateral y sinalagmática, como condición resolutoria tácita ex art 1124 CC. La legislación positiva dio expresa posibilidad a la acción resolutoria no solo desde la consideración de la aplicación del genérico art 1124 sino a través de la expresa previsión en el art 153 de la Ley de derecho civil de Galicia. Por lo tanto la admisibilidad de la irrevocabilidad podría dar lugar a confusión, incompatible con el principio de determinación registral y protegería en exceso a alimentista en perjuicio del cedente lo que rompe el equilibrio de las prestaciones de las partes en un contrato sinalagmático como el vitalicio que ya de por sí es aleatorio para ambas, pero no hasta el punto de dejar indefenso en términos reales al cedente que se ve privado de la posibilidad de resolver el dominio como consecuencia de la condición resolutoria tácita. Por otro lado también ha de tenerse en cuenta que la irrevocabilidad no es una cualidad que pueda afectar a terceros, sino que queda en el ámbito de las relaciones inter partes, y prueba de ello es el art 156 de la reiterada ley gallega: «En los casos de resolución, el cedente recuperará los bienes y derechos cedidos, quedando sin efecto las enajenaciones y gravámenes que el cesionario hiciera, con la limitación establecida, en cuanto a terceros, por la legislación hipotecaria» y si el alcance de una clausula es puramente personal como es el caso –, bien por su naturaleza, bien por deducirse así del contenido del pacto, no se alteraría ésta por el hecho de su inscripción (art. 98 LH) y sólo podrían desenvolver su eficacia en el restringido ámbito de quienes la estipularon».(MN)

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399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda de varias sociedades, sobre 47 fincas, la mayoría rústicas.

Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca con varias fincas hipotecadas. Una de dichas fincas  es una concesión administrativa de una mina que según el certificado de tasación está valorada en 0,01 euros, respondiendo por un principal de 200.000 euros.

La registradora considera que debe indicarse un valor de tasación acorde con la realidad física de la finca y un valor a efectos de subasta acorde con el principal del que responde, que en ningún caso podrá ser inferior al 75 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de tasación.

El interesado recurre y alega que no hay ninguna norma que exija que el valor de tasación sea acorde con la realidad física y tampoco que exija una correlación entre el valor de subasta y el principal de que responde.

La DGRN desestima el recurso. Declara en primer lugar que el hecho de que el valor de tasación de la finca sea muy reducido no hace especialmente inhábil la tasación para que pueda producirse el procedimiento de ejecución directa, ni tampoco la falta de correlación entre el valor de tasación y la cantidad garantizada.

Analiza a continuación la evolución histórica de la normativa de la tasación y recuerda que no afecta a la constitución de hipoteca en sí, sino a la inscripción de los procedimientos judiciales de ejecución directa y al extrajudicial notarial.

A continuación analiza si en el caso concreto la tasación cumple la normativa recogida en la Orden ECO/805/2003. Admite en primer lugar que sea aplicable a este tipo de bienes (una concesión administrativa de explotación de una mina), pues aunque la normativa está pensada fundamentalmente para valorar inmuebles, también es aplicable para valorar concesiones administrativas (artículo 52).

Concluye que la tasación aportada  NO cumple los requisitos de dicha Orden ya que no se detalla el método utilizado de valoración (artículo 54), ni el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del mismo (artículo 8) y por ello no se cumple el principio de transparencia (artículo 3).  (AFS)

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400.*** COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. INDICIOS DE POSIBLE PARCELACIÓN

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de un inmueble. 

HECHOS:  Se presenta una escritura de venta de una participación indivisa del 1,71 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, que ya constaba previamente inscrita, sobre una finca rústica (sita en Andalucía) sin concreción de uso sobre alguna zona.

El registrador suspende la inscripción por falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), porque la venta de la cuota indivisa [art. 66 Ley Ordenac. URBANÍSTICA Andalucía 7/2002] podría dar lugar a la posible formación de una parcelación urbanística o incluso un núcleo de población [atendidos otros indicios que concurren en el caso: La Referencia catastral no es la de rústica, sino la de urbana con superficie inferior a la rústica original; todas las fincas colindantes son urbanas, en la escritura se pacta que los gastos de segregación son de cuenta de los compradores, y se liquida la Plusvalía municipal, que solo cabe para las urbanas]

La notario recurre y señala que con la venta de la cuota indivisa NO se está produciendo una división para uso individualizado, sino una transmisión de un porcentaje ya inscrito en el Registro y que únicamente iba a generar un cambio de titularidad de la única parte que ostentan los vendedores sobre la finca (pero sin que se produzca una división ideal del dominio entre varias personas ni se crean nuevas participaciones indivisas).

La DGRN  estima el recurso y revoca la calificación registral, inspirándose en la  R. 12 de julio 2015 (“a contrario) y la R. 10 de septiembre de 2015, entiende que la transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, debe considerarse, en principio, como un acto neutro desde el punto de vista urbanístico (aquí no hay una inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un pro indiviso) y amparado por un principio general de libertad de contratación.

Además, y a diferencia de la R. 5 de octubre de 2016 (para un caso en que sí se iniciaba la venta por cuotas sobre finca rústica), en esta Res. la DGRN entiende que NO es necesario que el Registrador inicie en estos casos el procedimiento del art 79 RHU (RD 1093/1997) sino que puede practicar de inmediato la inscripción (sin esperar los 4 meses), pero el Registrador sí debe comunicar al Ayuntamiento la práctica del asiento, en el marco de su actuación colaboradora en materia de disciplina urbanística y la necesaria colaboración [Art. 141.1.c) LRJSP 40/2015] entre Administraciones Públicas.  (ACM)

 ENLACES:

INFORME NORMATIVA SEPTIEMBRE 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Septiembre 2017

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