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Resumen Resolución Conjunta Catastro-DGSJFP sobre representación gráfica de inmuebles en documentos notariales

NOTAS SOBRE LA RESOLUCIÓN CONJUNTA CATASTRO -DGSJFP PARA LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE INMUEBLES EN DOCUMENTOS NOTARIALES

Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)

ÍNDICE:

1.- Introducción

2.- Incorporación de la representación gráfica catastral al instrumento público

3.- Incorporación al instrumento público de una representación gráfica alternativa

      3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gráfica

      3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral

      3.3. Cuando se formalice una modificación física de las parcelas catastrales

      3.4. Cuando se aprecie un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

4.- El procedimiento de subsanación de discrepancias gráficas

5.- Requisitos adicionales en relación con las escrituras de declaración de obra nueva.

      5.1. El requisito de que la edificación no sobrepase los lindes de la finca registral o los límites de la parcela catastral

      5.2. En caso de existir una discrepancia geométrica

      5.3. En caso de existir un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

      5.4. En caso de existir un giro y/o desplazamiento combinado con una discrepancia gráfica

      5.5. En caso de extralimitación respecto de la finca registral

      5.6. Conclusión

6.- Otras disposiciones

      6.1. Solares edificados en régimen de propiedad horizontal

      6.2. Nuevas referencias catastrales

Enlaces

 

1.- Introducción:

Se trata de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales.

 

El objeto de esta resolución es «la adaptación de algunos protocolos y el ajuste de los requisitos técnicos de cara a una comunicación bidireccional eficaz y eficiente» entre los notarios y el Catastro, con el «principal objetivo» de lograr «la coherencia entre la descripción literaria de la parcela en el instrumento público y la descripción gráfica en el Catastro Inmobiliario, a fin de incrementar, desde el momento de su formalización, la seguridad de los negocios jurídicos de toda índole que tengan por objeto bienes inmuebles». La comunicación bidireccional ya estaba prevista en la Resolución de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, que en su mayor parte no se llegó a implementar. Para ello, las disposiciones adicionales de la presente resolución prevén dar cumplimiento a aquella mediante la elaboración, en un plazo de seis meses, de un documento de especificaciones técnicas para garantizar las comunicaciones entre los notarios y la DGC (DA 1ª) y un protocolo interno de buenas prácticas para facilitar una gestión armonizada de los expedientes de coordinación (DA 2ª).

Por consiguiente, las previsiones de esta resolución no afectan a la inscripción de los documentos notariales en el Registro de la Propiedad, sino a las relaciones entre notarios y Catastro, pese a lo cual se establecen nuevos requisitos para las escrituras de declaración de obra nueva «a los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria», en el apartado 10º, que examino en el epígrafe 6º.

La resolución entró en vigor el día de su publicación en el BOE, esto es, el día 15 de abril de 2021. No obstante, «los desarrollos necesarios para la aplicación práctica de la presente Resolución, previstos en las Disposiciones Adicionales, entrarán en vigor a medida que se elaboren o implementen los servicios y comunicaciones correspondientes». Por tanto, las principales novedades que establece esta resolución quedan aplazadas en la práctica hasta que estén disponibles los servicios catastrales y los documentos que prevé.

 

2.- Incorporación de la representación gráfica catastral al instrumento público

Se reiteran los deberes notariales de incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) al documento público en que se formalice un negocio jurídico que tenga por objeto de bien inmueble (ap. 1.1) y de solicitar de los otorgantes la manifestación de si la descripción que contiene aquella se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento de su otorgamiento (ap. 5.1); deberes que ya constaban en los arts. 3.2 y 18.2 TRLC. Aunque no se excluye expresamente, considero que esta última manifestación no debe hacerse cuando el inmueble es un elemento privativo de una finca en régimen de propiedad horizontal, pues la finalidad de la manifestación es tramitar (o no, según deseen los otorgantes) la rectificación de la cartografía catastral. Por tanto, solo es exigible tal manifestación cuando el inmueble objeto del negocio jurídico instrumentado constituye una parcela catastral.

La novedad en este punto reside en el deber de incorporar la representación gráfica catastral (RGGC), lo que normalmente se cumplirá con la protocolización de la CCDG. Si la Sede Electrónica de la DG del Catastro (SEC) no puede suministrar una CCDG por motivos técnicos, facilitará un servicio para obtener, en su lugar, una certificación catastral descriptiva y no gráfica, que permita al interesado conocer qué datos son correctos, para lo cual deberá aportar a la DGC la documentación prevista en el ap. 5.5. No cabe duda de que la obtención de esta certificación puede hacerse con posterioridad a la autorización de la escritura para no retrasar su otorgamiento.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC coincide con la realidad física, «el notario rectificará la literaria del título» por la que resulte de la RGGC (ap. 5º.2), de conformidad con el art. 18.2.b TRLC, que dice que el notario describirá el inmueble en el instrumento público de acuerdo con dicha certificación. Si ya sorprendía el texto legal al obligar a describir el inmueble según la CCDG al margen de la voluntad de los otorgantes, la resolución da un paso más al obligar, según parece, a sustituir la descripción registral por la catastral (incluso dando por supuesto que aquella no coincidirá con la realidad física). Ello contraviene el deber del notario (impuesto por el art. 170.1º RN) de procurar que el documento sea inscribible en el Registro de la Propiedad, así como el carácter potestativo de la rectificación de los asientos registrales. Considero que lo más correcto es lo siguiente: si los otorgantes manifiestan que la descripción resultante de la CCDG es la real y el notario advierte que no concuerda con la registral, debe informarles sobre la posibilidad de rectificar esta, así como sobre los procedimientos necesarios para ello, y consignar en la escritura su manifestación de voluntad de rectificar o no la descripción registral; si no desean rectificarla, no debería sustituirse la descripción registral por la catastral, sino mantener la descripción registral en el cuerpo de la escritura para que esta sea inscribible, remitiendo a la CCDG protocolizada en relación con la descripción catastral. La coordinación con el Catastro no debería condicionar en ningún caso (salvo en el de inmatriculación) ni la autorización de los documentos públicos ni su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El hecho de que los otorgantes manifiesten que la representación catastral coincide con la realidad física no es óbice para que: i) el notario deba informar «a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representación catastral no coincida con la realidad física»; ii) el interesado pueda optar en un momento posterior por la mejora de la precisión métrica de la RGGC (ap. 5º.2). Es desconcertante la advertencia indicada en primer lugar, pues está prevista para el caso de que los interesados manifiesten que conocen la realidad física de la finca; sería más apropiada hacerla cuando manifiesten que la desconocen. En cuanto a la mejora de la precisión métrica de la RGGC, que examinaré en el epígrafe 3.3., la prevé el apartado 3º de forma similar a como lo hizo la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020 (en adelante, RC de 2020), de la que la presente resolución (en lo sucesivo, RC de 2021) es en cierto modo “hermana”.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC no coincide con la realidad física, «se seguirá el procedimiento descrito en el apartado sexto de la presente resolución» (ap. 5º.3). Nuevamente se utiliza una expresión que parece otorgar un carácter imperativo a la frase, pero de nuevo no es así, como resulta del punto 4, que prevé que «si los otorgantes manifiestan su voluntad de no iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias» del art. 18.2 TRLC (que desarrolla en el ap. 6º de la resolución, como veremos), el notario lo hará constar así.

Al parecer, la incorporación de la RGGC al documento debe ser comunicada al Catastro, pues el apartado 2º.1 dispone: «La comunicación y remisión de representaciones gráficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no, debe efectuarse por procesos telemáticos». Sorprende que el notario deba comunicar al Catastro la RGGC, deber que no existe legalmente, salvo que se entienda que forma parte de la información general del documento publico a que se refiere el art. 36.3 TRLC y que se realiza a través de la plataforma SIGNO.

 

3.- INCORPORACIÓN AL INSTRUMENTO PÚBLICO DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

Si el interesado desea modificar la cartografía catastral, ya sea porque no concuerda con la realidad física, ya porque no coincide con la modificación física (segregación, agrupación, etc.) que se realiza, o ya porque desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, debe incorporar al Catastro una representación gráfica alternativa (RGGA). No obstante, no es necesaria ni recomendable la incorporación al documento público de la RGGA, sino que debe protocolizarse solamente el informe de validación gráfica georreferenciada alternativa (IVG), que se obtiene en la SEC y que contiene un CSV que permite su localización por la DG del Catastro y por el registrador.

El apartado 2º.2 califica la incorporación de dicho IVG como «elemento indispensable» para acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar a la cartografía catastral una RGGA. Además, para posibilitar la actualización de la información documental y gráfica en la base de datos catastral es necesario que el IVG sea positivo. Finalmente, el apartado 1º.2 dispone que la comunicación por los notarios al Catastro de la RGGA se hará mediante la remisión del CSV contenido en el IVG, lo que simplifica encomiablemente el sistema de comunicación establecido en la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Recordemos, por otra parte, que un IVG negativo no impide la inscripción en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 6 de febrero de 2018); sin embargo, debe intentarse la obtención de un IVG positivo, pues permite también la modificación catastral, lo cual depende únicamente de cumplir los requisitos técnicos del apartado séptimo de la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Examinamos a continuación cada uno de los supuestos en que debe incorporarse una RGGA al documento público:

3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gráfica (ap. 6º)

Se define la discrepancia gráfica como «la existencia de diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una representación realizada por un técnico, una representación gráfica incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite dominio público o una ortofotografía del PNOA» (ap. 6º.1). Viene a ser lo que la RC de 2020 denomina «discrepancia geométrica»; esta resolución habla de «relaciones topológicas con las parcelas colindantes» en lugar de «configuración y dimensiones perimetrales». Al parecer son lo mismo la discrepancia gráfica y la geométrica; lo único que varía es el punto de vista del observador: los registradores pueden apreciar la forma en que la finca encaja con las parcelas colindantes que tengan su RGG inscrita (por eso, “su” resolución habla de relaciones topológicas entre ellas); el notario, no puede establecer dicha relación, pero puede comparar la descripción gráfica catastral de la finca con otras representaciones gráficas -RGGA y las otras cartografías oficiales distintas de la RGGC). En definitiva, se trata considerar si las descripciones gráficas coinciden o no a los efectos de determinar si la RGG aportada invade o no alguna parcela catastral colindante o el dominio público, aunque no corresponde al notario apreciar dicha posible invasión, solo la concordancia entre las distintas representaciones gráficas (lo que se denomina «contrastarlas de forma indiciaria»).

Para ello, es esencial comprobar si existe o no «identidad gráfica» entre dichas descripciones de la misma finca o parcela. Se considerará que existe identidad gráfica entre las diferentes representaciones gráficas cuando estas se encuentren dentro del «margen de tolerancia gráfica» a que se refiere el apartado 4º (ap. 4º.6). Para poder apreciar si las descripciones divergentes cumplen el margen de tolerancia y por lo tanto existe identidad gráfica entre ellas, los notarios dispondremos en la SEC de dos herramientas técnicas: una, nos permitirá comparar una RGGA con la RGGC (ap. 4º.3, aunque el punto 4 también prevé que cualquier interesado pueda hacerlo mediante el IVG); y la otra, nos permitirá «contrastar de forma indiciaria» la RGGC con las otras representaciones gráficas oficiales. El Anexo II de la RC de 2020 establece los parámetros que definen el margen de tolerancia, pero la RC de 2021 no lo hace, desconozco el porqué, pues deberían ser los mismos.

Si se cumplen los márgenes de tolerancia y, por tanto, el criterio de identidad gráfica entre la RGGC y la representación gráfica con la que aquella se ha contrastado, la resolución dispone que no será necesaria la modificación de la descripción catastral, salvo que el interesado opte por instar una mejora de la precisión métrica (ap. 4º.1 y 6). El notario informará en tal caso al interesado «de que podrá optar entre incorporar al instrumento público la CCDG o iniciar el procedimiento de mejora de la precisión (ap. 6º.3). Por tanto, si la diferencia gráfica es tan pequeña que existe identidad gráfica, no tiene la consideración de discrepancia, por lo que no procede iniciar el procedimiento de subsanación catastral de discrepancias. Así se infiere del punto 4 del aparatado 6º: «Si la diferencia supera el margen de tolerancia, los otorgantes podrán optar entre instar la tramitación notarial del procedimiento de subsanación catastral de discrepancias, mediante la correspondiente representación gráfica alternativa acompañada del informe de validación gráfico positivo para su tramitación», sin perjuicio de que puedan iniciar dicho procedimiento en cualquier momento posterior (ap. 5º.4.2º).

El criterio de identidad gráfica, ¿tiene alguna relevancia a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de una RGGA? La respuesta, en mi opinión, es que no: estamos refiriéndonos solo a la modificación del Catastro; si, además, se pretende inscribir la RGGA, debe seguirse el procedimiento del art. 199.2 LH y/o el notarial ante el Catastro que regula el ap. 6º, que finaliza con la obtención de una nueva CCDG (en cuyo caso ya no se inscribirá la RGGA, sino la RGGC). No obstante, sí que tiene relevancia a la hora de contrastar la RGGC que se pretende inscribir, con otra representación gráfica. Como es sabido, cuando el registrador aprecia, a través de los medios de comprobación de la correspondencia de que dispone (GEOBASE u otras cartografías oficiales distintas de la catastral), que no existe correspondencia entre la RGGC que se pretende inscribir y alguna otra de dichas representaciones gráficas, puede/debe iniciar el procedimiento del art. 199.1, con citación de los colindantes registrales. Entiendo que ello solo puede/debe hacerlo cuando no existe identidad gráfica entre ambas representaciones gráficas. Así lo deduzco del ap. 3º.6.B) de la RC de 2020 al decir que el criterio de identidad gráfica facilita al registrador «un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una RGGC». Por tanto, si existe identidad gráfica, la RGGC es directamente inscribible. El margen de tolerancia a efectos registrales, a diferencia del notarial (que nos debe ser facilitado por la SEC para cada finca), está definido en el Anexo II de la RC de 2020, por lo que también podría comprobarse por los notarios comparando la RGGC con la representación de otra cartografía oficial.

3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral (ap. 3)

La cartografía catastral se elabora mayoritariamente mediante ortofotografías (fotografías aéreas), por lo que su nivel de precisión es inferior al que resultaría de realizar la medición sobre el terreno. La resolución que comentamos permite la mejora de dicha precisión incorporando al Catastro una RGGA. A mi entender, la mejora de la precisión métrica no implica rectificación de la cartografía catastral, por lo que hasta la fecha no podía llevarse a cabo, pues el TRLC solo permitía la rectificación. Es por ello, que la introducción en la RC de 2020 (refrendada ahora en la RC de 2021) del derecho a la mejora de la precisión métrica, ha sido aplaudida por los topógrafos, que consideran que la cartografía catastral es muy imprecisa, dada la finalidad principalmente fiscal del Catastro, que no requería de mayores precisiones.

Si la diferencia entre las descripciones gráficas de la RGGC y de la RGGA está dentro del margen de tolerancia conforme al IVG de la RGGA (margen que el notario podrá consultar en la SEC sin necesidad de IVG, como hemos dicho), habrá identidad entre la RGGA y la RGGC y la mejora de la precisión métrica de esta podrá realizarse sin necesidad de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales; si no existe identidad gráfica, sí deberá seguirse dicho procedimiento (según interpretación conjunta de los puntos 3 y 4 del ap. 6º), el cual examino brevemente en el epígrafe 4.

A efectos registrales, ya hemos dicho que la inscripción de una RGGA, al implicar una modificación de la cartografía catastral, aunque se trate de una simple mejora de la precisión métrica con identidad gráfica, exige la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH. Así resulta de apartado 2º.1.3º de la RC de 2020: «La mejora de la precisión métrica de la cartografía catastral podrá́ obtenerse mediante la inscripción, a instancia del interesado, de una representación gráfica georreferenciada alternativa, debiendo ser notificados los colindantes catastrales y registrales, en los términos previstos en la legislación hipotecaria».

 Alternativamente, puede tramitarse ante notario el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales del apartado 6º de la RC de 2021, que acaba con la emisión por la DG del Catastro de una nueva CCDG; su protocolización en el documento público permitirá la inscripción de la nueva descripción (ya no como RGGA, sino como RGGC). Sin embargo, el procedimiento del art. 199.2 permite la inscripción inmediata de la RGGA, mientras que en el de la resolución hay que esperar a que el Catastro subsane la discrepancia (aunque siempre se puede inscribir el negocio jurídico principal con independencia de la inscripción de la RGG, conforme al apartado 2º.c de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Considero que otra alternativa al art. 199.2 es el procedimiento de rectificación de descripción registral del art. 201.1 (pues la rectificación catastral suele ir acompañada de la registral), que permite practicar anotación preventiva de la pretensión de rectificación registral mientras no se inscriba la nueva RGGC.

3.3. Cuando se formalice una modificación física de las parcelas catastrales (ap. 7º)

El concepto de «modificación física» es, respecto de la parcela catastral, lo que la «modificación de entidad hipotecaria», respecto de la finca registral, lo que incluye principalmente las operaciones de segregación, división, agrupación y agregación. La diferencia de terminología obedece a que estamos en “territorio catastral” y a que una modificación de entidades hipotecarias no necesariamente conlleva una modificación física de la parcela catastral, pues las fincas resultantes pueden corresponderse con las parcelas catastrales ya existentes.

Las especialidades que debemos tener en cuenta, cuando en una operación de modificación de entidades hipotecarias se modifique también la cartografía catastral, son:

– Debe elaborarse una RGG alternativa y obtener de la SEC un IVG positivo de las parcelas finales resultantes de las modificaciones físicas realizadas; al instrumento público deberá incorporarse únicamente dicho IVG positivo (ap. 7º.3).

– Si la modificación física respeta la geometría catastral del perímetro del conjunto de las parcelas afectadas (es decir, no se invaden parcelas colindantes ni el dominio público), el notario comunicará al Catastro por medios telemáticos la operación realizada para que tramite el «correspondiente procedimiento de comunicación previsto en su normativa» y devuelva las nuevas referencias catastrales al notario, para que este obtenga las correspondientes CCDG a través de la SEC y las incorpore al documento público mediante diligencia. No entiendo a quien debe comunicar el Catastro la modificación física si esta no afecta a los colindantes, pero en cualquier caso el citado procedimiento de comunicación no debería impedir que el Catastro comunique al notario las nuevas referencias catastrales en el plazo máximo de 24 horas que establece el art. 47.2 TRLC. Para que el Catastro pueda comprobar que la modificación física respeta la cartografía catastral, el notario deberá remitir en su comunicación: a) la referencia catastral de la finca o fincas objeto de la modificación física; b) el CSV del IVG positivo de la RGGA; c) la fecha y el número de protocolo del instrumento autorizado; d) la copia simple electrónica del instrumento autorizado (ap. 7º.1 y 2).

– Si la modificación física realizada no respeta, en el conjunto de las parcelas afectadas, la cartografía catastral (es decir, si invade alguna parcela catastral colindante o el dominio público) se deberá tramitar previamente el procedimiento de subsanación de discrepancias (ap. 7º.4). Si consiste en la inclusión en una parcela catastral de una zona no incorporada al Catastro por formar parte de una vía pública o que figure integrada en una parcela catastral cuyo destino sea vía pública (es decir, si invade el dominio público), podrá sustituirse la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias por la simultánea formalización en el instrumento público de la cesión gratuita a viales de dicha zona (ap. 7º.5).

El notario puede apreciar si se respeta o no la cartografía catastral mediante el IVG que se le aporte, en el que figuran la antigua y la nueva configuración de las parcelas; en el propio IVG deberá constar si se respeta o no el margen de tolerancia gráfica que pueda eximir de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias.

La tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias, en su caso, no es preceptiva ni impide la inscripción de la RGGA si los otorgantes optan por no realizarla, en cuyo caso lo iniciará el registrador conforme al apartado 6º de la RC de 2020.

3.4. Cuando se aprecie un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral (ap. 8º)

Lo principal a tener en cuenta es que «la mera existencia de estos giros y/o desplazamientos no supone, por sí misma, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría, forma y dimensiones y la colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables» (ap. 8º.1.2º). Por tanto, no implica la existencia de una discrepancia gráfica, aunque pueden darse conjuntamente ambas circunstancias: giro y/o desplazamiento combinada con una discrepancia gráfica (ap. 9º).

La existencia de un giro y/o desplazamiento solo tiene relevancia a efectos notariales (con la excepción de las obras nuevas, como veremos), si se pretende la incorporación al Catastro de una RGGA. En tal caso, el notario, que habrá tenido conocimiento de dicha patología a través del IVG de la RGGA, comunicará al Catastro la existencia de dicho giro y/o desplazamiento mediante el IVG positivo, al que debe incorporarse el levantamiento del técnico a través de un fichero en formato GML y otro fichero en el mismo formato, ajustado a la cartografía catastral, procedente de aplicar los parámetros de transformación al fichero del técnico (ap. 8º.2). Como en cualquier otro supuesto, el notario cumplirá con: 1) pedir a los otorgantes el IVG positivo al que se hayan incorporado los dos ficheros; 2) protocolizar dicho IVG; y 3) comunicar a la DG del Catastro el CSV de dicho IVG.

Si, además de un giro y/o desplazamiento, se aprecia la existencia de una discrepancia gráfica entre la RGG y otra representación gráfica, el Catastro deberá se realizar primero el ajuste del giro y/o desplazamiento (que debe hacerse masivamente en todo el área o sector afectado), para aplicar a continuación el criterio de identidad gráfica (ap. 9º.1) y proceder en la forma que hemos descrito en la letra anterior.

A efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, la existencia de un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral no es relevante pues, como hemos dicho, no supone invasión de parcelas catastrales colindantes ni del dominio público. Como dicha patología afecta de forma masiva a todo un área o sector, por lo general tampoco habrá problemas de invasión de fincas registrales colindantes que tengan inscrita su RGG (que podría dar lugar a la suspensión de la inscripción de la RGG, ya que las RGG inscritas deben encajar entre sí como las piezas de un puzle), puesto que las fincas registrales colindantes también estarán afectadas por el giro y/o desplazamiento del área o sector. Solo en caso de que la parcela catastral afectada por esta patología linde con otra que no lo esté y que tenga su RGG inscrita no será posible la inscripción de la RGG de aquella. La excepción a esta regulación se presenta con la inscripción de las escrituras de declaración o ampliación de obra nueva terminada, que examino en el epígrafe 5.

 

4.- EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS GRÁFICAS

En el epígrafe 3.1. hemos visto la definición de discrepancia gráfica, que tiene lugar cuando existen diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una RGGA, una RGG incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite el dominio público o una ortografía del PNOA. La discrepancia puede rectificarse mediante el procedimiento que examinamos a continuación, que también puede utilizarse cuando el otorgante desee mejorar la precisión métrica de la RGGC y la RGGA se encuentre fuera del margen de tolerancia, como hemos visto en el epígrafe 3.2.

El procedimiento está regulado en el apartado 6º, que viene a desarrollar el previsto en el art. 18.2.c) y d) TRLC. Los trámites, en interpretación conjunta de ambas disposiciones, son los siguientes:

– Comienza con la elaboración de una RGGA, que deberá subirse a la SEC para obtener un IVG positivo (ap. 6º.2). Si la discrepancia afecta a zonas de dominio público que no se encuentren catastradas, deberá acompañarse a la RGGA el IVG positivo con afección de dominio público (ap. 6º.5).

– El notario, sobre la base de la RGGA, debe valorar si esta está suficientemente acreditada. Este requisito, que establecen tanto el art. 18.2.c) TRLC («el notario solicitará su acreditación [la de la discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral] por cualquier medio de prueba admitido en derecho»), como el apartado 6º RC de 2021 («Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la representación gráfica georreferenciada alternativa…»), posiblemente pueda considerarse cumplido mediante la obtención del ICG positivo; si no es así, resulta difícil de comprender cómo puede el notario comprobar la discrepancia y cuestionar el informe de un técnico, validado por el Catastro. Además, el Catastro realiza sus propias comprobaciones para llevar a cabo la rectificación, por lo que el juicio del notario en este punto no debería tener más trascendencia que la de valorar si inicia o no el procedimiento. Si el notario estima que la discrepancia no resulta suficientemente acreditada, informará de todo ello al Catastro para que, en su caso, este incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

– Si el notario considera acreditada tal circunstancia, notificará el inicio del procedimiento a los titulares catastrales colindantes (ap. 6º.6). Para determinar cuáles son las parcelas colindantes se estará al IVG de la RGGA y la identificación de los titulares de dichas parcelas se obtendrá a partir de la CCDG (ap. 6º.7). Las notificaciones podrán hacerse mediante correo ordinario, pues el punto 8 dispone que el notario actúa como autoridad o administración pública por lo que podrá utilizar el sistema de notificaciones administrativas, con doble intento, del Servicio Postal Universal, «sin perjuicio de poder reforzar las notificaciones en la medida y forma que estime conveniente». Además, son aplicables los arts. 42 (sobre la práctica de notificaciones en papel) y 44 (sobre la notificación infructuosa) y la DA 3ª (sobre la publicación de edictos en el BOE) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

– En las notificaciones «se deberá informar sobre el alcance de la modificación de la cartografía catastral de forma clara e inteligible, para que los destinatarios puedan conocer cómo afecta a sus derechos la RGGA que se pretende incorporar», con el contenido mínimo que establece dicho punto 8.

– Los notificados dispondrán de un plazo de 20 días hábiles para oponerse mediante la presentación de un principio de prueba de la causa de oposición alegada, cuyo fundamento debe ser apreciado por el notario para valorar si sigue o no el procedimiento (párrafo final del punto 8). En caso de dar por terminado el procedimiento, lo notificará al Catastro por medios telemáticos para que este, en su caso, incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

– Transcurrido dicho plazo sin oposición fundada de los notificados, el notario incorporará la nueva descripción de bien inmueble al documento público, que remitirá al Catastro por medios telemáticos (ap. 6º.9).

– La DG del Catastro aprobará o no la rectificación catastral (lo que se conoce como «validación técnica», para diferenciarla de la validación gráfica que realiza de forma automática mediante el IVG). Si la valida técnicamente, tramitará el correspondiente procedimiento de incorporación de la nueva RGG previsto en la normativa catastral y devolverá al notario las correspondientes CCDG del inmueble o inmuebles objeto del procedimiento. El notario incorporará esas CCDG al documento público, rectificando nuevamente la descripción literaria de la finca para adaptarla a la descripción gráfica catastral en el caso de que fuere necesario (ap. 6º.10). El quid de la cuestión se encuentra en los plazos que va a emplear el Catastro en realizar la validación técnica y en tramitar el «procedimiento previsto en la normativa catastral», un procedimiento que debería verse notablemente simplificado dado que las notificaciones a los colindantes ya se habrán hecho notarialmente. Si el Catastro resuelve no validar técnicamente la rectificación, remitirá al notario un informe motivado (ap. 1º.3).

En todo caso, mientras se tramite el procedimiento, la RGGA podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad siempre que el registrador aprecie correspondencia entre la RGGA y la finca registral y siga el procedimiento del art. 199.2, en el que deberá notificar a los titulares registrales y, de nuevo, a los catastrales; posiblemente debería poder prescindirse de esta reiteración de notificaciones a los titulares catastrales, por ejemplo, si se presenta a la inscripción el documento público una vez transcurrido el plazo de los 20 días desde la notificación por parte del notario, o de otra forma.

 

5.- REQUISITOS ADICIONALES EN RELACIÓN CON LAS ESCRITURAS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

5.1. El requisito de que la edificación no sobrepase los lindes de la finca registral o los límites de la parcela catastral

La fijación, sin fundamento legal a mi juicio, por parte de la DGSGyFP, en que no se puedan autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva sin tener la certeza de que la edificación se levanta dentro del perímetro de la finca en que se enclava, ha complicado enormemente la autorización de dichos documentos (con el contrasentido de que solo se exige cuando se declara la obra terminada). La Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015 (que ni siquiera llegó a publicarse en el BOE) inició este criterio al exigir la inscripción de la RGG de la finca en que se ubique la construcción, con la finalidad, explicada en la R. de 16 de septiembre de 2016, de que la edificación «esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella». Tras ciertas vicisitudes la DGRN acabó abandonando tal exigencia y fijó el criterio de que solo era exigible la inscripción de la RGG del terreno: a) cuando el registrador tuviera dudas fundadas sobre la posible extralimitación de la construcción en relación con las lindes de la finca registral; o b) cuando la edificación ocupara totalmente el terreno o alguna de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación recayera fuera de los límites de la finca registral. La RC de 2020 confirmó en su Anexo II este criterio e incluso dio un paso más allá al exigir además, a los efectos del art. 202 LH, la inscripción de la RGG cuando haya un giro y/o un desplazamiento en la cartografía catastral o una posible invasión de una parcela catastral colindante debida a una discrepancia geométrica. Por tanto, la extralimitación pasó a medirse no solo en relación con la finca registral sino también respecto de la parcela catastral, con el añadido de que si existe un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral no se tendrá en cuenta ni siquiera el criterio de identidad gráfica, pues lo que ahora interesa es que las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación estén «referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno» (Anexo II.3), es decir, que se tenga en cuenta la existencia del giro y/o desplazamiento y que se corrija. Así, en caso de apreciarse dicha patología «deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral».

Estas nuevas exigencias planteaban numerosos interrogantes: ¿cómo podemos saber los notarios, antes de autorizar una escritura de declaración de obra nueva, si existe un giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral o una discrepancia geométrica con otra representación gráfica? ¿debemos comprobar siempre si se dan dichas circunstancias? ¿realmente no es inscribible la escritura de declaración de obra nueva sin rectificar previamente todo el sector o área catastral, algo que puede llevar meses o años? ¿debemos comprobar en todo caso que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación se encuentran dentro de los límites de la parcela catastral? ¿debemos negarnos a autorizar la escritura si hay extralimitación?

La RC de 2021 ha respondido, en gran parte, a estas cuestiones, como paso a examinar.

5.2. En caso de existir una discrepancia geométrica

El apartado 10º.1 dispone que el otorgante de una escritura de declaración de obra nueva terminada o de una escritura de ampliación de obra finalizada (en este último caso, se entiende que cuando se amplíe la superficie ocupada por la edificación), deberá aportar al notario el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), que se obtendrá en la SEC, para que el notario pueda «verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral». A los efectos del art. 202 LH, el notario deberá «consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas».

En ningún lugar se dice que si el ICUCPC resulta negativo (esto es, en caso de extralimitación de la construcción) el notario deba abstenerse de autorizar la escritura. El art. 202 LH solo exige la constancia de las coordenadas y la RC de 2021, que se protocolice el ICUCPC. Tampoco la RC de 2020 faculta al registrador para suspender la inscripción de la obra nueva en tal caso; solo exige, cuando tenga «dudas sobre la posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela» (y, en este caso, las dudas estarán más que justificadas), que se inscriba simultáneamente la RGG de la finca. La fijación de la DG en evitar la inscripción de una edificación que se localice fuera de la finca parece llevar a suspender la inscripción si se pretende inscribir la RGGC, aunque, repito, ni la LH ni la RC de 2020 o 2021 lo expresan así.

Sin embargo, en mi opinión y a la espera de lo que dictamine la DGSJyFP al respecto, puede inscribirse la obra nueva si la RGG que se pretende inscribir es la RGGA y la construcción no se extralimita respecto de esta. A mi entender esto es lo que puede desprenderse del punto 3 del apartado 10º de la RC de 2021 al disponer: «Cuando la declaración o la ampliación de obra hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo».

Por tanto, en interpretación conjunta de las dos resoluciones, mi impresión provisional es que si el ICUCPC sale negativo por extralimitación de la construcción, debería obtenerse una RGGA positiva y un ICUCRG también positivo y referido a aquella. Ello permitirá inscribir la RGGA y la declaración de obra nueva, así como tramitar la subsanación de la discrepancia catastral, sin que el resultado de este trámite condicione la eficacia de dichas inscripciones. Creo que es la única interpretación que impide que el sistema carezca totalmente de sentido y de oportunidad pero, como he dicho, habrá que ver la interpretación de nuestra DG (a fecha de hoy, todavía no se ha publicado ninguna resolución sobre la materia tras la RC de 2020) o, quizás mejor, el contenido de los protocolos internos de buenas prácticas previstos tanto por la DA 2ª de la RC de 2020, como por la de 2021.

5.3 En caso de existir un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

¿Debe subsanarse dicha patología antes de la inscripción de la obra nueva, tal y como parece desprenderse de la RC de 2020? El punto 2 del apartado 10º de la RC de 2021 dice: «A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas».

Nótese la referencia al art. 202 LH, que también está presente en el punto 1, lo que indica que en este apartado 10º no estamos exclusivamente en sede catastral; sus disposiciones, a pesar de la materia objeto de la resolución, afectan a la inscripción registral y vienen a complementar (y, posiblemente también, a intentar aclarar) el Anexo II de la RC de 2020.

Pese (nuevamente) al silencio de la disposición al respecto, parece que la previa subsanación del giro y/o desplazamiento no es requisito para la inscripción de la obra nueva. Recordemos que un giro o un desplazamiento no implican invasión real de parcela colindante, por lo que no debería haber dudas de extralimitación. Sin embargo, en materia de obra nueva, el Anexo II supone una excepción a dicho principio pues exige que las coordenadas de la superficie ocupada estén referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, como hemos visto. Pese a ello, no tendría sentido que no pudiera inscribirse una obra nueva por el solo hecho de existir dicho giro o desplazamiento.

Entiendo que, en esta circunstancia, debería procederse del mismo modo que hemos visto en el epígrafe 5.1. para la extralimitación por existencia de una discrepancia gráfica: inscribir una RGGA con un IVG positivo acompañado de un ICUCRG también positivo referido a aquella. Así lo deduzco del último párrafo del Anexo II de la RC de 2020, al empezar diciendo: «También procederá [exigir] la inscripción de la representación gráfica de la finca…», lo que no tendría sentido si del párrafo anterior no resultase que en caso de giro y/o desplazamiento debe inscribirse la RGG; y, si se exige la inscripción de la RGG, también carecería de sentido que, a pesar de todo, después de tanto informe y de tantos requisitos, no pueda inscribirse la obra nueva. Siento aturdir con estos razonamientos al paciente lector que haya llegado hasta aquí; hubiera sido más fácil que las resoluciones lo dijeran claramente pero, a mí por lo menos, no me parece que sean un modelo de claridad en este punto.

La interpretación que propongo también la deduzco del punto 2 del apartado 10ª de la RC de 2021, que antes he transcrito. Si se exige un ICUC positivo, expresando las coordenadas obtenidas por el técnico y las resultantes de la cartografía catastral, así como los parámetros de transformación, de nuevo no tendría sentido que la obra nueva no pudiera inscribirse. Obsérvese además que la disposición no exige que el ICUC sea el ICUCRG, esto es, el requerido cuando es necesaria la modificación de la RGGC, sino que podría ser el ICUCPC, si es positivo; ello haría innecesario levantar una RGGA, siendo suficiente con la RGGC, que debería inscribirse simultáneamente con la obra nueva. En buena lógica, el ICUCPC debería advertir de la existencia de un giro y/o desplazamiento puesta de manifiesto por otra representación gráfica oficial (PNOA u otra), a fin de poder incorporar los dos ficheros y los parámetros exigidos por el apartado 10º.2.

5.4. En caso de existir un giro y/o desplazamiento combinado con una discrepancia gráfica

Entiendo que podrá inscribirse la obra nueva levantando una RGGA, a la que deberá unirse un ICUCRG positivo que contenga las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

5.5. En caso de extralimitación respecto de la finca registral

Debemos tener presente, que el registrador debe apreciar también si la edificación se encuentra dentro de las lindes de la finca registral. Si tiene dudas fundadas al respecto y conforme a la doctrina de la DG, puede/debe exigir la inscripción de la RGG, catastral o alternativa, de la finca.

5.6. Conclusión

Por tanto, en conclusión, en mi humilde opinión, que quizás no sea compartida por la DG:

a) Si ICUCPC aportado por los otorgantes es positivo, significa que, según el Catastro, la construcción no se extralimita respecto de la parcela catastral, por lo que la obra nueva se puede inscribir sin más requisitos. Únicamente será necesaria la inscripción simultánea de la RGG de la finca si se da alguno de los supuestos siguientes: i) cuando la edificación ocupe toda la finca registral; ii) cuando alguna de las coordenadas recaiga sobre los límites de aquella; iii) cuando el registrador tenga dudas fundadas sobre la extralimitación respecto de la finca registral; iv) o cuando exista un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral, en cuyo caso el ICUCPC positivo debe contener las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

b) Si el ICUCPC es negativo, significa que, según el Catastro, la construcción excede de los límites de la parcela catastral, por lo que debe aportarse una RGGA con un IVG positivo y un ICUCRG positivo, con lo que se acreditará que la construcción se encuentra dentro de los límites de la RGGA; si, además, hay un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral el ICUCRG deberá incluir las coordenadas del técnico, las del Catastro y los parámetros de transformación. Para inscribir la obra nueva se requerirá la inscripción simultánea de dicha RGGA.

c) Todos los requisitos anteriores, incluidos los de la RC de 2020 (dada la interrelación entre esta y la de 2021), no deberían ser de aplicación mientras no se implementen los servicios catastrales previstos en ambas resoluciones conjuntas, en aplicación de la DF que ambas comparten. Esperemos que se cumplan los plazos previstos en las mismas.

 

6.- OTRAS DISPOSICIONES

6.1. Solares edificados en régimen de propiedad horizontal (ap. 11º)

En los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, el Catastro no está suministrando en la actualidad CCDG de los solares, puesto que han dejado de ser considerados como inmuebles catastrales independientes. Ello imposibilita que los notarios podamos tener información sobre dichas parcelas, a los efectos de poder realizar los trámites que prevé la LH y la RC de 2021 en relación con las parcelas en las que no se enclava un inmueble que no está constituid en régimen de propiedad horizontal. El apartado 11 dispone que el Catastro facilitará a los notarios, a dichos únicos efectos, un servicio de certificación de parcelas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que incluirá su geometría e identificador.

6.2. Nuevas referencias catastrales (ap. 12º)

También creará el Catastro, un servicio de comunicación de referencias catastrales para facilitar al notario, cuando este lo solicite, las referencias catastrales correspondientes a:

– las parcelas catastrales que resulten de las modificaciones físicas que autoricen (segregaciones, agrupaciones, etc.);

– las que resulten de los procedimientos de subsanación de discrepancias (cuando, por estar incluidas en una parcela mayor, se acredite la necesidad de asignarle una nueva referencia catastral);

– los inmuebles que resulten de una escritura de división horizontal, que se correspondan con sus elementos privativos;

– con carácter provisional, para la obra nueva y división horizontal en construcción, al objeto de identificar cada uno de sus elementos, aunque el bien no exista todavía.

 

ENLACES: 

TEXTO DE LA RESOLUCIÓN EN EL BOE:  EN PDF   –   HTML   –  TEXTO CONSOLIDADO

LEY DEL NOTARIADO

LEY HIPOTECARIA

LEY DEL CATASTRO

PORTADA DE LA WEB

Casa de Cultura de El Masnou (Barcelona). Por Jaume Meneses

 

Mini Informe BOE OCTUBRE 2020

MINI INFORME

BOE OCTUBRE de 2020

 

DISPOSICIONES GENERALES:

Resolución Conjunta Catastro – Registro. Incorpora como anejo la Resolución de 23 de septiembre de 2020, complementaria de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 y en ella se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro. Crea la categoría de finca precoordinada. Define márgenes de tolerancia métricos y concepto de identidad gráfica. Precisiones sobre edificaciones. Solares de las propiedades horizontales. Giros y desplazamientos. Bienes de dominio público: inmatriculación y relaciones con colindantes. Reparcelaciones, deslindes, concentración parcelaria. Intercambio de información. Código de buenas prácticas. 

Real Decreto Estado de Alarma. Se trata del segundo decreto de estado de alarma a escala nacional provocado por la pandemia. Concede más competencias a la autoridad competente autonómica. Toque de queda en todo el país, salvo Canarias. Posibles cierres de comunidades autónomas o de espacios dentro de ellas. Limitación a los grupos de personas en espacios públicos y privados…

Igualdad retributiva entre mujeres y hombres. El objeto de este real decreto es establecer medidas específicas para hacer efectivo el derecho a la igualdad de trato y a la no discriminación entre mujeres y hombres en materia retributiva. Incluye el concepto de trabajo de igual valor, el acceso a la información retributiva, auditorías y tratamiento en convenios colectivos y procedimiento de valoración de los puestos de trabajo.

Ley Tasa Google. Se trata de un nuevo impuesto indirecto que grava las prestaciones de determinados servicios digitales en que exista intervención de usuarios situados en el territorio de aplicación del impuesto. Nace con carácter provisional, hasta que se desarrolle una normativa internacional al respecto.

Ley Tasa Tobin. El nuevo Impuesto sobre las Transacciones Financieras sujeta a gravamen la adquisición a título oneroso de acciones de sociedades españolas admitidas a negociación en un mercado regulado con capitalización superior a 1000 millones de euros, aplicando el principio de emisión y no el de residencia.

Plan Renove: desarrollo. Esta orden interpreta y desarrolla la regulación contenida en el RDLey 25/2020, de 3 de julio relativa al Programa de Renovación del parque circulante español en 2020.

Ministerio de Justicia: delegación de competencias. Esta orden sustituye a la de 2019 para adaptarla a los decretos de reorganizaciones ministeriales publicados a principios de año. Nos centramos en las competencias delegadas en la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Oferta de empleo público 2020. Un real decreto incluye la oferta de empleo público en la Administración General del Estado, sus entes y funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional, tanto libre como de promoción interna, correspondiente a 2020. Recogemos las plazas que salen en algunos cuerpos de corte jurídico.

Disposiciones autonómicas. Se incluyen de Illes Balears, Cataluña y Navarra.

Tribunal Constitucional. Recurso contra la ley catalana que modifica el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos.

SECCIÓN II. Convocatoria de nuevo concurso de Registros. Jubilación de un notario y de un registrador.

RESOLUCIONES:

En OCTUBRE, se han publicado SETENTA Y UNA. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

413.** DONACIÓN (A HIJOS) EN CONVENIO REGULADOR. En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones (ni entre cónyuges ni a los hijos sobre un piso que NO sea la vivienda familiar) siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La homologación judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

415.* ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. No cabe practicar anotación preventiva de demanda por reclamación de cantidad.

416.** EXCESO DE CABIDA POR EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE. Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación sobre la que se pretende declarar la modificación descriptiva (exceso de cabida) y siempre que quede acreditado que con tal modificación pretendida no se invade dominio público.

418.*** ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ACTA DE MANIFESTACIÓN Y FOTOCOPIAS. El acta de manifestaciones sobre un contrato privado de arrendamiento con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado.

419.** DOBLE INMATRICULACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación debe el registrador apreciar la existencia de doble inmatriculación.

420.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL ADQUIRENTE. TRACTO SUCESIVO. No puede rectificarse el contenido de los asientos sin el consentimiento de su titular y de todos a quienes el asiento atribuya algún derecho, o mediante resolución judicial, salvo que se acredite el error de modo absoluto con documentos fehacientes, auténticos e independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

421.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Es anotable el embargo seguido contra la herencia yacente del deudor si la diligencia de embargo se ha notificado por edictos a los posibles interesados y personalmente a la esposa e hijos del deudor, al no ser un supuesto de herederos totalmente desconocidos y ello sin que exista testamento y sin necesidad de declaración de herederos abintestato.

422.* CADUCIDAD MEDIANTE INSTANCIA DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRA DE CAMBIO. Para que sea posible la cancelación por caducidad de una hipoteca siempre ha de atenderse al plazo máximo inscrito y que ese plazo de caducidad esté establecido claramente pues en otro caso se tratará de plazo de la obligación asegurada.

423.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA JUDICIAL E INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES REGISTRALES. COMPETENCIA JUDICIAL. TRACTO SUCESIVO. En la inscripción de sentencias los jueces son competentes para valorar si han tenido intervención suficiente en el procedimiento declarativo los titulares registrales que, al menos, han debido de ser emplazados en el procedimiento. Para subsanar dicha falta de intervención, en su caso, en el proceso judicial cabe abrir un procedimiento de ejecución de sentencia en el que intervengan dichos titulares registrales.

424.** ACTA DE FIN DE OBRA DE VARIOS PROPIETARIOS CON MODIFICACIONES RESPECTO DEL PROYECTO INICIAL. En las Actas de terminación de obra, sin variaciones respecto de la obra inscrita en construcción, basta que la otorguen la mayoría de los comuneros, al tratarse de un acto de administración. Sin embargo, cuando se produzca alguna variación en la obra, será necesario el consentimiento de todos los copropietarios con independencia de que se necesite o no nueva licencia. El técnico es competente para aseverar si esas modificaciones necesitan o no de nueva licencia.

426 y 427.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES CATALÁN. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE LA VIVIENDA FAMILIAR. En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal catalán de separación de bienes, puede adjudicarse TODA la vivienda familiar a un cónyuge y el Garaje y trastero al otro, aunque en la Sentencia se especifique que su exigibilidad no lo será ante los juzgados de familia sino en ejecución ordinaria.

428.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. No cabe el embargo sobre los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares porque carece de verdadera sustantividad. Si no hay liquidación, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

430.** COMPRA POR CÓNYUGES EN SEPARACIÓN DE BIENES. NECESIDAD DE PREVIA INDICACIÓN EN EL REGISTRO CIVIL. Se debe acreditar la previa indicación en el Registro Civil de las capitulaciones matrimoniales que fijan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes, para que un bien adquirido por compraventa pueda ser inscrito con carácter privativo a favor de los cónyuges compradores.

431.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. EJECUCIÓN ORDINARIA DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO TERCER POSEEDOR. TRACTO SUCESIVO. El tercer adquirente debe ser demandado en los procedimientos de ejecución hipotecaria cualquiera sea el procedimiento elegido por el acreedor para ejecutar su crédito hipotecario.

432.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN NAVARRA DE VIVIENDA. TERRENO ANEJO. AMPLIACIÓN PREVIA DE OBRA NUEVA. Es necesaria la inscripción de la ampliación de la obra nueva si su superficie construida inscrita es inferior a la que resulta de la división horizontal. Si consta inscrita una vivienda y se divide en propiedad horizontal, formando varios elementos independientes, es aplicable el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997. No hay fraccionamiento del suelo si al resto de terreno no edificado (huerto) se le atribuye el carácter de anejo de un elemento privativo en una propiedad horizontal.

433.** OBRA NUEVA EN EXTREMADURA: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. DUDAS DE UBICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Para inscribir obras nuevas, la legislación vigente no requiere una prueba exhaustiva de la prescripción. Basta con que se acredite la antigüedad necesaria para la prescripción y que no conste anotado ningún expediente de infracción urbanística ni resulte que la edificación se ubica en dominio público o zona de servidumbre. La normativa aplicable a la prescripción es la vigente en el momento de la terminación de la obra. En caso de duda sobre la ubicación de la edificación hay que inscribir previamente la representación gráfica alternativa de la finca.

434 y 435.** COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA. Vendida una 120 ava parte indivisa de una finca rústica de 5 has. 84 ars. 30 cas. y 7 dm2 (sin adscripción de uso concreto de suelo), el registrador, ante posible parcelación ilegal, lo traslada al Ayuntamiento correspondiente, quien solicita la práctica de la nota marginal del Registro, por posible infracción urbanística. El vendedor recurre y la DG ratifica el defecto.

436.** SEGREGACIÓN DE LOCAL COMERCIAL ALEGANDO PRESCRIPCIÓN. Cabe apreciar la prescripción por informe técnico en la segregación de un elemento de división horizontal que no afecte al terreno, pero el registrador deberá comunicar al Ayuntamiento las inscripciones realizadas y hará constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

437.** INSTANCIA SOLICITANDO QUE NO SE PRACTIQUE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A DETERMINADAS FINCAS. Los registradores no deben extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

438.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FOTURA. REINSCRIPCIÓN. El artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita.

440.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCAS COLINDANTES. Existen dudas fundadas de invasión de fincas colindantes cuando está iniciado un procedimiento judicial, que afecta a la descripción de las parcelas colindantes no coincidente con el informe del técnico, y del que puede resultar una cartografía con georreferenciación distinta a la aportada.

441.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. En caso de herencia yacente, la renuncia a la herencia no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Distinto es el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

442 y 443.*** ANULACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN INSCRITO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. A falta de regulación específica, la reversión de la reparcelación con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no sea objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del proyecto.

447.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DILIGENCIACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA. No constando inscritas específicamente las distintas subcomunidades aunque sí los edificios, y no constando el acuerdo de la supracomunidad que sí tiene reflejada registralmente la diligenciación del libro de actas, en la diligencia de legalización de los libros de las subcomunidades se expresará el texto de advertencia que la resolución especifica y no se practicará nota marginal en los libros de inscripciones.

448.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. TRACTO SUCESIVO. La expedición de la certificación de cargas y de dominio no produce la prórroga de la anotación.

449.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES SIN INTERVENCIÓN DE TITULARES REGISTRALES EN DIVISIÓN HORIZONTAL. Para inscribir una sentencia judicial tienen que haber sido demandados o haber intervenido en el procedimiento todos los titulares de fincas registrales de la división horizontal en el momento de inscripción en el Registro. 

453.** HERENCIA. FINCA INVENTARIADA COMO PRIVATIVA FIGURANDO INSCRITA COMO GANANCIAL. PRUEBA DE SOLTERÍA. Como regla general, la prueba de la soltería para rectificar el estado civil del titular registral fallecido se debe presentar su certificación de nacimiento donde no conste en nota marginal referencia alguna al matrimonio.

454.*** LEGÍTIMA EN EL DERECHO GALLEGO. PRETERICIÓN. La legítima en el vigente Derecho gallego se configura como pars valoris, por lo que se trata de una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico y que tiene carácter preferente a los legatarios y a los acreedores de los herederos.

455.*** DERECHO NAVARRO. SUSTITUCIÓN VULGAR. RECTIFICACIÓN DE RENUNCIA. La rectificación de una renuncia a la herencia por causa de error exigirá para su eficacia el consentimiento de todos los interesados, incluso de aquellos que resultarían beneficiados de ser eficaz la renuncia, que, por principio, es irrenunciable una vez hecha.

456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN HEREDEROS NI LEGITIMARIOS. Si la partición de la herencia se efectúa por el contador partidor no es necesaria la intervención de los herederos ni de los legitimarios.

457.*** HIPOTECA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LA HIPOECANTE EXTRANJERA. La DG mantiene su doctrina tras la aplicación del Reglamento 2016/1103. Para determinar el régimen económico matrimonial legal, según el artículo 159 RN, «bastará la declaración del otorgante»; dicha manifestación se recogerá por el notario, tras haber informado en Derecho a dicho otorgante de suerte que bajo su responsabilidad deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones del otorgante sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos etc.

459.** CESIÓN DE DERECHOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y OPCIÓN DE COMPRA (LEASING) EXISTIENDO PROHIBICIÓN CONTRACTUAL DE CEDER. Si el contrato de arrendamiento financiero con opción de compra contiene una cláusula de prohibición de cesión sin consentimiento del acreedor, no es inscribible la cesión sin dicho consentimiento.

460.** DONACIÓN DE MITAD INDIVISA DE VIVIENDA PROTEGIDA. La duración general del régimen de protección de las viviendas para las que se hubiera obtenido financiación especial debe diferenciarse del régimen dispositivo de las mismas; el hecho de que haya transcurrido el plazo de vigencia de las prohibiciones de disponer no determina que la vivienda sea libre o haya quedado descalificada automáticamente.

462.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD: OPOSICIÓN COLINDANTES. La oposición de los colindantes basada en previa sentencia judicial firme es bastante para suspender el Expediente de rectificación descripción literaria Aº 199LH.

463.*** EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. RENUNCIA DE LOS LLAMADOS. Aunque en juicio declarativo haya comparecido un heredero renunciando, el juicio ejecutivo consiguiente es distinto y para embargar una finca de la herencia yacente sin nombramiento administrador judicial, debe acreditarse que se ha intentado localizar (personalmente o por edictos) a otros herederos.

464.*** SUCESIÓN SUJETA AL DERECHO BRITÁNICO SIN PROBATE. PROFESSIO IURIS. No es necesaria para la liquidación sucesoria de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, la obtención de «probate» en Reino Unido ni acreditar la imposibilidad de su obtención. Confirma la doctrina ya dictada respecto de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, por «professio iuris» (incluso tácita transitoria) y ahora por la «professio iuris» establecida en títulos sucesorios otorgados tras la entrada en aplicación del Reglamento ante Notario español.

466.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE DEMANDA. FIRMEZA DEL AUTO. Solo pueden cancelarse las anotaciones en virtud de resoluciones judiciales firmes, a diferencia de los que ocurre para practicarlas, donde no se exige dicha firmeza.

467.** SUBROGACIÓN DE FIADOR QUE PAGA COMO ACREEDOR EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. ESCRITURA DE SUBROGACIÓN. En el caso de una subrogación de un fiador en la posición del acreedor por pago es necesario el otorgamiento de una escritura de subrogación de acreedor para su acceso al Registro.

468.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. Cuando se pretende la incorporación de una base gráfica, La existencia de cambios en la descripción de la finca, como el número de calle, incluida la superficie, o la duda de una posible invasión de dominio público han de resolverse mediante la tramitación del expediente del 199, sin que pueda rechazarse a priori su tramitación.

469.** RECTIFICACIÓN DE ERROR EN SERVIDUMBRE AL CONFUNDIR PREDIO SIRVIENTE Y DOMINANTE. Para rectificar la inexactitud registral, ya proceda de un error en el asiento, ya proceda del título inscribible, a falta de todas las personas que, según cada supuesto, deban intervenir, será necesaria la oportuna resolución judicial”. Sólo en el caso de error en el asiento es necesaria la conformidad del registrador.

470.** PLUSVALÍA MUNICIPAL. ADICIÓN DE HERENCIA. No es necesario presentar la escritura de partición de herencia adicionada, cuando de la escritura de adición resultan todas las circunstancias necesarias para la inscripción. Respecto a la plusvalía municipal, cuando se trata de transmisiones a título lucrativo no es suficiente la comunicación.

471.** DIVORCIO. RESOLUCIÓN JUDICIAL DE TRIBUNAL BRITÁNICO SIN EXEQUATUR. El reconocimiento incidental que realiza el registrador, como forma singular del reconocimiento general de los Reglamentos europeos –en los que se suprime el exequatur– no excluye la calificación, conforme al art. 12 del Código Civil.

472.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE BIENES NO NECESARIOS PARA LA ACTIVIDAD DEL CONCURSADO EN FASE DE LIQUIDACION: COMPETENCIA. Se admite la competencia del juez de primera instancia para la iniciación o reanudación de las ejecuciones hipotecarias una vez abierta la fase de liquidación, cuando se trata de bienes no necesarios para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del concursado.

477.** DOBLE INMATRICULACIÓN. DESCRIPCIÓN LITERARIA Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL. JUICIO DEL REGISTRADOR SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS. El juicio de identidad de las fincas del registrador, al objeto de apreciar la doble inmatriculación, no puede basarse exclusivamente en la descripción literaria de la mismas sino también en la cartografía catastral al tiempo de la inmatriculación. La propiedad de lo doblemente inmatriculado ha de resolverse por acuerdo de las partes o por resolución judicial.

478.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL CON ASIGNACIÓN DE USO ¿ES PARCELACIÓN URBANÍSTICA? La cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un ‘módulo’ en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza, no implicaría parcelación, si bien queda sujeta a la comunicación al Ayuntamiento competente debiendo procederse en la forma prevista en los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio.

479.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE ALQUILER TURÍSTICO. Las excepciones a la regla general que exige la unanimidad para modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal no pueden extenderse a otros acuerdos no comprendidos expresamente en la excepción.

480.** GALICIA: PARTIJA Y TESTAMENTO MANCOMUNADO. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR Y PACTO DE MEJORA. Supuesto sujeto a la Ley de Derecho Civil de Galicia: partijas y testamento mancomunado.

481 y 482.* VIÁS PECUARIAS. NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

RESOLUCIONES MERCANTIL

412.* CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES MEDIANTE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. Una transacción homologada judicialmente no es título inscribible en el Registro Mercantil, si su contenido hace referencia a un acuerdo para cuya inscripción se exige escritura pública. Además esa transacción deberá contener, en su caso, todos los demás requisitos exigidos por la ley mercantil para que su contenido sea objeto e inscripción.

414.*** REDUCCIÓN DE CAPITAL POR DEVOLUCIÓN DE APORTACIONES NO PARITARIA: REQUIERE UNANIMIDAD. No es posible una reducción de capital por restitución de aportaciones, que no afecte por igual a todos los socios, si el acuerdo no se adopta por unanimidad de todos ellos. También exige la unanimidad el que la restitución de aportaciones se haga en especie.

425.** AUMENTO DE CAPITAL ESTANDO PENDIENTE DE RECURSO UN EXPEDIENTE DE DESIGNACIÓN DE AUDITOR. CONTRADICCIÓN ENTRE REGISTRO Y CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS. No puede practicarse una inscripción en el Registro Mercantil si existe pendiente un expediente de designación de auditor del que resulta que el socio solicitante, uno de los dos únicos socios de la sociedad, no ha sido citado a la convocatoria de la junta general.

429.* REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL PARA RESTITUIR VALOR DE APORTACIONES A SOCIO SIN QUE CONSTE SU NIE. Para la inscripción de una reducción de capital por restitución de aportaciones a una sociedad extranjera es necesario que conste su NIE.

444.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA SOBRE VEHÍCULO. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. DURACIÓN ANOTACIÓN DE EMBARGO EN EL RBM. Caducada una anotación de embargo contra el adquirente de un vehículo con reserva de domino a favor del financiador, no puede inscribirse ni la adjudicación ni la cancelación de cargas. Se opone a ello la caducidad de la anotación y el principio de tracto sucesivo.

451.* NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. TÍTULOS CONTRADICTORIOS. Si se presentan dos títulos contradictorios e incompatibles, el registrador en su calificación puede tener en cuenta lo que resulta de los mismos suspendiendo la inscripción en tanto no se aclara debidamente la situación registral o sustantiva planteada.

452.*** SOLICITUD DE CONCILIACIÓN REGISTRAL. INCOMPATIBILIDAD REGISTRADOR. Si ante una petición de conciliación registral el registrador considera que está incurso en una incompatibilidad, lo que procede es que remita el expediente al registrador interino según el cuadro de sustituciones.

461.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. ADJUDICACIÓN DE BIENES CONCRETOS EN PAGO DE PARTE DE LA CUOTA DE LIQUIDACIÓN. Para la adjudicación in natura en una liquidación de sociedad es necesario el voto unánime de todos los socios y este no existe si uno de los socios vota en contra y, en la escritura de adjudicación, pese a aceptarla, se reserva a las acciones que procedan por estimar que el valor de la adjudicación es insuficiente.

465.*** CONSTITUCIÓN DE SL SIN PREVIA INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES EN EL REGISTRO CIVIL NI DEL ADMINISTRADOR DEL SOCIO PERSONA JURÍDICA EN EL MERCANTIL. No es necesario reseñar, si uno de los fundadores está casado en separación, la escritura de capitulaciones, y mucho menos su inscripción en el RC, ni tampoco, si un socio es persona jurídica y su administrador no está inscrito, su previa inscripción.

474.* BAJA PROVISIONAL EN EL INDICE DE ENTIDADES AEAT. RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO. No es posible la inscripción de la renuncia de un administrador, si la hoja de la sociedad está cerrada por baja en el índice de entidades de la AEAT.

475.*** AUMENTO DE CAPITAL DE SOCIEDAD ABSORBENTE. REALIDAD CAPITAL SOCIAL. FECHA COMUNICACIÓN ACREEDORES. El capital resultante en una fusión de sociedades debe responder al patrimonio neto de las sociedades participantes en la fusión, excluidas las participaciones recíprocas. Es requisito de la escritura de fusión hacer constar la fecha de la comunicación a los acreedores a los efectos del derecho de oposición.

476.*** FECHA DE NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR: ¿PUEDE SER ANTERIOR A LA FECHA DE LA JUNTA? No es posible nombrar administrador de una sociedad dándole fecha a ese nombramiento anterior a la fecha de la junta que lo nombra.

INFORME COMPLETO: 

PARTE I (Sección I y II)

PARTE II (Resoluciones)

INFORMACIÓN EN CUATRO NIVELES

INFORMES y MINI INFORMES MENSUALES

PORTADA DE LA WEB

Arcos de la Frontera desde el Balcón de la Peña Nueva (Cádiz). Por Diego Delso en Wikipedia.

Resumen Segunda Resolución conjunta Catastro – Registro 23-septiembre-2020

SEGUNDA RESOLUCIÓN CONJUNTA CATASTRO REGISTRO

JFME

 

Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

 

ÍNDICE:

 

Resumen:

Incorpora como anejo la Resolución de 23 de septiembre de 2020, complementaria de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 y en ella se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro. Crea la categoría de finca precoordinada. Define márgenes de tolerancia métricos y concepto de identidad gráfica. Precisiones sobre edificaciones. Solares de las propiedades horizontales. Giros y desplazamientos. Bienes de dominio público: inmatriculación y relaciones con colindantes. Reparcelaciones, deslindes, concentración parcelaria. Intercambio de información. Código de buenas prácticas. 

 

Introducción:

Se trata de una resolución conjunta firmada entre dos directores generales de dos ministerios distintos, Sofía Puente Santiago, por la DGSJFP y Fernando de Aragón Amunárriz por la DG Catastro. Por ello, se incorpora a una Resolución de la Subsecretaría del Ministerio de la Presidencia.

Puede haber confusión en la fecha de la Resolución. Realmente es de fecha 23 de septiembre de 2020, pero está incluida como anejo en otra Resolución de 7 de octubre de 2020.   

Viene motivada porque la aplicación práctica de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y de la Resolución conjunta de 29 de octubre de 2015, ha puesto de manifiesto la existencia de disfunciones que dificultan las comunicaciones y el suministro de información entre ambas instituciones, consistiendo el objeto de la presente Resolución, complementaria a la anterior, resolver los obstáculos técnicos que impiden un completo y eficaz suministro recíproco de la información.

Al final de la Exposición de Motivos se indica que “el objetivo de la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad se acomete con pleno respeto a la autonomía funcional y operativa de ambas instituciones, sujetas a sus propios procedimientos y dinámicas de gestión internos. Sin embargo, la interacción y reutilización de los datos objeto de comunicación, derivadas del flujo bidireccional y recíproco de información, hacen necesario establecer ciertos criterios interpretativos que garanticen el contenido y calidad del modelo de datos y su reutilización en el marco de las diferentes funciones que, conforme a su legislación específica, competen al Catastro y al Registro de la Propiedad.”

Siglas utilizadas:

RGC: representación gráfica catastral

RGGA: representación gráfica georreferenciada alternativa

IVGA: informe de validación gráfica alternativa

CSV: código seguro de verificación

Representaciones gráficas georreferenciadas alternativas (RGGA).

La comunicación y remisión de las representaciones gráficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no, debe realizarse mediante procesos telemáticos. Se remite a la Resolución de 26 de octubre de 2015, pero haciendo precisiones adicionales.

Para posibilitar la coordinación de RGGA, podrá utilizarse el informe de validación gráfica alternativa (IVGA) que se obtiene a través de la sede electrónica del Catastro. Sin él no se pueden incorporar a la cartografía catastral, por lo que la falta del informe -o si es negativo- impide la coordinación con el Registro.

Pero, en determinados casos (que se indican en el anexo I) se podrá generar un estado de precoordinación, que posibilitará la futura coordinación. También se determinan, sus efectos y la publicidad que se ha de otorgar a los mismos, incorporándose ésta a la información que debe ser objeto de comunicación al Catastro, pudiéndose utilizar informes de validación gráfica específicos.

El Registro también comunicará al Catastro las RGGA presentadas cuya inscripción haya sido suspendida o denegada, con indicación de la causa.

 

Estados de coordinación. Anexo I

Estos son los estados de coordinación y precoordinación y sus efectos en el proceso de coordinación:

1.- Finca coordinada

Concepto: Finca con la representación catastral (RGC) inscrita vigente a la fecha de la coordinación. Esta fecha es aquella en la que se practica la inscripción de la RGC.

– Efectos: Se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el art. 38 LH, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real (art. 10.5 LH).

2.- Finca no coordinada

– Concepto: Finca inscrita sin RGC (por no tener georreferenciación o tener RGGA no coordinada con el Catastro).

– Efectos: No produce los efectos jurídicos establecidos en el art. 10.5 LH.

Excepción: La RGGA ha sido validada previamente por una autoridad pública, y han transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro impedimentos para su validación técnica. Entonces se aplica el 10.5 LH.

3.- Finca precoordinada en general

– Concepto: finca con RGGA inscrita, existiendo IVGA positivo, mientras no se haga constar en el Registro la finalización del proceso de coordinación con el Catastro.

– Efectos: Situación provisional en el proceso de coordinación que durará hasta que conste en el Registro la comunicación del Catastro de que ha incorporado al mismo la alteración de la cartografía catastral, tras la validación de la coherencia de los datos remitidos.

– Inscripción. Esta situación de precoordinación se hará constar por el Registrador al practicar la inscripción de la RGGA.

– Publicidad. Hasta que conste en el Registro la plena coordinación, la RGGA inscrita en las situaciones de precoordinación podrá ser objeto de publicidad registral con indicación expresa de dicho estado, conforme al apartado noveno de la Resolución conjunta de 2015.

Alegaciones de colindantes. Si son desestimadas en el procedimiento del art. 199 LH, no impiden la inscripción de la RGGA, ni afectarán al estado de precoordinación.

3.1 Finca precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento.

Concepto: Modalidad en la que en el levantamiento técnico se han apreciado desplazamientos y/o giros en la cartografía catastral debidamente metadatados, que afectan a toda el área o sector.

Requisito de inscripción: El IVGA ha de incorporar un doble archivo, en formato GML, tanto de las coordenadas derivadas del levantamiento técnico como de las catastrales equivalentes, así como los parámetros de transformación aplicados, los cuales podrán obtenerse en la propia sede electrónica del Catastro.

Efectos: La finca será considerada como «precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento», reflejándose tal situación en el folio real y en la publicidad registral hasta que el Catastro comunique la nueva representación gráfica de las parcelas.

Actuación posterior del Registrador: Tras recibir del catastro los nuevos recintos, comprobará su identidad gráfica con aquellos otros que consten previamente inscritos en situación de precoordinación, reflejando en el asiento, si procede, las nuevas coordenadas y modificando el estado de coordinación a «coordinada» o a «no coordinada», según haya podido reflejar las nuevas coordenadas o no, conforme al apartado décimo de la presente Resolución. Y notificará al Catastro las operaciones practicadas.

3.2 Finca precoordinada pendiente de procesamiento. 

Casos: Se citan tres en esta categoría:

a) Finca con RGGA inscrita con un IVGA positivo, existiendo una modificación física de parcelas que respeta la geometría catastral y sin que haya parcelas catastrales colindantes afectadas.

b) Finca con RGGA inscrita con un IVGA positivo, existiendo discrepancias geométricas con parcelas catastrales colindantes afectadas, o con el dominio público no deslindado.

c) Finca de dominio público con RGGA inscrita, por carecer de referencia catastral, con aportación bien de un IVGA positivo o del informe positivo del Catastro previsto en el artículo 206 LH.

Efectos: La finca podrá ser considerada como «precoordinada pendiente de procesamiento», reflejándose dicho estado en el folio real y en la publicidad registral

Actuación posterior del Registrador: Cuando el Catastro haya comunicado al Registro la nueva representación gráfica y, en su caso, las nuevas referencias catastrales, el registrador comprobará la identidad gráfica con la representación gráfica inscrita y modificará la situación de la finca al estado de «coordinada».

3.3 Finca precoordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento.

Casos: Han de concurrir las dos situaciones definidas en los apartados 3.1 y 3.2.

Efectos: Si la comunicación posterior del Catastro, incluyendo la nueva representación gráfica catastral, da respuesta a los dos problemas, el registrador podrá modificar el estado de la finca, coordinada/no coordinada, en la forma vista.

Si sólo da respuesta a uno, el registrador podrá modificar la situación de precoordinación de la finca, dejándola pendiente sólo de aquello no resuelto por el Catastro.

Ver Cómo inscribir la representación georreferenciada y la lista de coordenadas en la >Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.

 

Precisión métrica de la cartografía catastral. Ap. 2º.

Concepto: La precisión métrica absoluta o de posicionamiento de la cartografía catastral es, con carácter general, la derivada de la escala de obtención de la cartografía básica que ha servido para su elaboración.

Mejora de la precisión y su inscripción. La precisión métrica de una RGGA puede ser superior a la catastral, lo que puede hacerse constar en el Registro, incluso cuando previamente se ha alcanzado ya la coordinación gráfica.

Procedimiento para inscribir la mejora:

– La puede solicitar el interesado, presentando la RGGA. Es un derecho potestativo suyo.

– El procedimiento parece que tanto puede ser notarial (art. 201) como registral (art. 199) a pesar de que la Instrucción sólo aluda en singular al “procedimiento previsto en la Legislación Hipotecaria”

– Han de ser notificados los colindantes catastrales y registrales. La Instrucción no dice si antes o después, pues sólo se remite a la legislación hipotecaria. Lo razonable es que sea antes, pues más adelante se alude a que la oposición de un titular catastral no impide la inscripción. Nada se dice si se opone un titular registral.

– Para modificar una representación gráfica inscrita es de suponer que ha de encontrarse la diferencia en los márgenes de tolerancia.

– Se hará constar el estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento». Nota; si ya está inscrita la representación gráfica, la expresión de precoordinada puede resultar contradictoria.

Remisiones al Catastro por el registrador:

– el código seguro de verificación (CSV) del IVGA que incorpore la georreferenciación inscrita,

– un enlace o vínculo electrónico al contenido de la certificación en la que consten las incidencias del expediente registral tramitado, incluyendo la motivación jurídica por la que el registrador hubiera desestimado las oposición formulada

El Catastro comunicará al Registro de la Propiedad el resultado del procedimiento de rectificación.

 

Margen de tolerancia gráfica. Ap. 3º

Concepto: Los parámetros que van a permitir indicar cuándo una RGGA y la cartografía catastral son equivalentes o similares, configuran el denominado «Margen de tolerancia».

La D. Ad. 6ª Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales ya prevé un margen de tolerancia gráfica de las RGGA respecto de la representación catastral que será desarrollado por resolución, que es lo que hace la presente en su anexo II en los siguientes términos resumidos:

Los parámetros son dos (el 1 y el 2), debiendo cumplirse ambos:

1 a) Cartografía urbana: La línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral.

1 b) Cartografía rústica: La distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea.

2. La diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no puede exceder del 5% de la superficie catastral.

Cuándo se aplica el margen de tolerancia:

discrepancias geométricas entre las RGGA y la delimitación catastral

– contraste entre las RGC y las ortofotografías del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA) u otras cartografías oficiales que delimiten dominio público.

– en los casos de giro y/o desplazamiento sólo se aplicará a los supuestos establecidos en los apartados 7 y 8 que veremos

– para los casos que afecten al dominio público, se hace remisión al apartado 13.

Cómo averiguar si cumplen el margen de tolerancia:

a) para una RGGA:

– El servicio de IVGA en la sede electrónica del Catastro informará al propietario

– Los registradores tendrán una herramienta técnica para apreciarlo

b) para comparar una RCG con ortofotos del PNOA u otras cartografías oficiales:

– La visualización estará disponible en la sede electrónica del Catastro

– los registradores dispondrán de una aplicación al respecto.

Cuando el Registrador no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente.

 

Identidad gráfica. Ap. 3º y anexo II

Concepto: Cuando una RGC o RGGA se encuentre dentro del margen de tolerancia se considerará que existe identidad gráfica entre la RGC y la RGGA o, en su caso, entre la catastral y la foto-interpretada.

Ámbito de aplicación: Según el anexo II, el criterio de identidad gráfica será aplicable tanto a las discrepancias geométricas (posicionamiento relativo) como a los giros y/o desplazamientos (posicionamiento absoluto), teniendo en cuenta que, respecto a los giros y/o desplazamientos, para cumplir el margen de tolerancia, si no hay discrepancias geométricas, como excepción, no es preciso que la diferencia de superficie sea inferior al 5%.

Efectos:

a) El propietario podrá elegir fundadamente entre la RGC o la mejora de su precisión métrica a través de una RGGA.

b) Facilitar la calificación del registrador para:

– decidir si inscribe o no una determinada RGC (no se dice respecto a una RGGA por mejora, por lo que ha de entenderse que también se considera RGC).

– en caso de que el Catastro le comunique giros o desplazamientos, para apreciar si se mantienen o no la identidad gráfica y la coordinación.

En cuanto al dominio público se estará a lo dispuesto en los apartados 12º, 13º y 14º.

 

Georreferenciación de Edificios. Anexo II.3 y Ap. 11º.3

El anexo II.3 hace estas dos importantísimas especificaciones:

– A los efectos del artículo 202 LH, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

– También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.

Y el apartado 11.3 indica que el Registro de la Propiedad podrá utilizar el servicio disponible en la sede electrónica del Catastro, denominado «informe catastral de ubicación de las construcciones», con el fin de dar soporte a la previsión contenida en el artículo 202 LH.

Ver apartado de obras nuevas en la Resolución Conjunta de 2015

Ver edificaciones y elementos de propiedad horizontal en la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015

 

Inscripción de representaciones gráficas catastrales. Ap. 4º

Recoge la actuación registral para inscribir las RGC. Destaquemos:

– El registrador, al inscribirla, hará constar, en su caso, la aplicación del criterio de identidad gráfica con remisión al informe que lo documente.

– La comunicación al Catastro del estado de coordinación se hará de acuerdo con la norma técnica de intercambio de información prevista en la presente Resolución (D. Ad. 1ª).

Si deniega la inscripción de una RGC, remitirá al Catastro un informe motivado.

Ver esta materia en la Resolución conjunta de 2015.

 

Inscripción de representaciones gráficas alternativas. Ap. 5º y 6º

A) Por modificación física de parcelas, que respeten la geometría catastral y no afecten a parcelas catastrales colindantes.

Son casos de segregación, agrupación, división o similares que reúnen dos requisitos:

– Respetan la geometría catastral

– No resultan afectadas parcelas catastrales colindantes

Se han de delimitar todas las porciones resultantes, pero se introducen determinados mecanismos de tracto abreviado que facilitan la coordinación, excluyendo aquellos restos de imposible determinación registral o aquellas modificaciones que sean meramente instrumentales, para centrar el esfuerzo de la coordinación sólo en las fincas resultantes.

Excepciones a la necesidad de georreferenciar:

– En agrupaciones, las fincas de origen

– En agregaciones, la finca pequeña cuyo historial se cierra.

– En segregaciones, el resto cuando existen segregaciones o expropiaciones pendientes de inscribir, si no es posible determinar la finca restante.

– Las alteraciones físicas meramente instrumentales o intermedias.

Aspectos procedimentales:

– Las fincas quedarán en situación de «pre-coordinadas pendientes de procesamiento».

– El Registro comunicará al Catastro todas las RGGA junto con el CSV del IVGA positivo.

– El Catastro tramitará un procedimiento de comunicación previsto en su normativa y devolverá al Registro las nuevas referencias catastrales con sus representaciones gráficas, para que se proceda a la coordinación.

– La coordinación se hará constar en el Registro por nota marginal.

– Tras ello, el Registro comunicará el estado del coordinación al Catastro y el código registral único (CRU) de cada una de las fincas correspondientes.

B) Por discrepancias que no respeten la geometría catastral inicial y que afecten a parcelas catastrales colindantes.

Concepto de discrepancia geométrica: Se da cuando existen diferencias en lo referente a la superficie y relaciones topológicas con las parcelas colindantes, entre la representación del inmueble en la cartografía catastral y su comparación con la representación del mismo mediante otra cartografía oficial que delimite el dominio público, levantamiento u ortofotografía del PNOA.

Estas discrepancias podrán ser corregidas mediante una RGGA aportada por el propietario de la misma que quiera mejorar la precisión métrica.

Requisitos:

– el propietario ha de consentir expresamente la nueva delimitación

– IVGA previo positivo

que la rectificación no encubra un acto de modificación física que debiera haberse formalizado de forma autónoma

– que no invada el dominio público ni otras fincas inscritas

– que se notifique la nueva geometría a los titulares registrales y catastrales afectados.

Inscripción:

– Se dejará constancia del IVGA positivo

– Se indicará que la finca quedará en estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento».

Comunicación al Catastro:

Se hará conforme al apartado segundo para que inicie el procedimiento de subsanación de discrepancias (art. 18.3 TRLCatastro), conteniendo:

– el CSV del IVGA,

– las geometrías rectificadas

– las razones por las que desestimó una oposición expresa, en su caso

Respuesta del Catastro:

Tras el procedimiento, remitirá al Registro:

– las nuevas representaciones gráficas

– las nuevas referencias catastrales, en su caso.

Constancia de la coordinación:

Finalmente. la coordinación se hará constar en el Registro por nota marginal y una vez practicada se comunicará dicho estado al Catastro junto los CRU de las fincas afectadas.

Dominio público afectado.

Tiene estas especialidades:

– El IVGA ha de advertirlo

– El Registrador tramitará el procedimiento del artículo 199.2 LH. Expresamente se indica que notificará a la Administración titular (es una interpretación conforme a resoluciones de la DG, pues el texto legal sólo habla de denegar directamente).

– Si se inscribe, constará el estado de «pre-coordinación pendiente de procesamiento»

– Han de tenerse en cuenta los apartados 12º, 13º y 14º que veremos.

Ver esta materia en la Resolución conjunta de 2015.

Requisitos Tecnicos de la Representación gráfica de las Fincas en la Resolución 26 de octubre 2015 

 

Giros y/o desplazamientos. Ap. 7º y 8º y Ap. 10º

A) En general

Cuando se den situaciones de desplazamiento y/o giro de la cartografía catastral, se establece el principio de que éstas no suponen, por sí mismas, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría, superficie, relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables, no pudiendo realizarse las correcciones de forma individual por lo que debe efectuarse el ajuste global del área o sector desplazado, utilizando al efecto los procedimientos específicos previstos en la normativa catastral.

Pueden apreciarse al contrastar la cartografía catastral con una RGGA o también al compararla con una ortofotografía oficial.

En estos casos, se precisa su metadatación y su constancia en el folio real

B) Sólo giros y/o desplazamientos

Cuando no hay discrepancias geométricas y sólo giros o desplazamientos, para su rectificación…

En el Catastro, se corregirán por el correspondiente procedimiento de rectificación previsto en la normativa catastral, procediéndose al ajuste masivo de todo el área o sector afectado.

En el Registro, deberán utilizarse los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria, con determinación de las parcelas implicadas y afectadas, siendo requisitos necesarios:

– que el propietario consienta expresamente la nueva delimitación,

– que la discrepancia no encubra un acto de modificación física que debiera haberse formalizado de forma autónoma,

– que la parcela modificada no invada el dominio público ni otras propiedades inscritas

– y que la nueva geometría se notifique a los titulares registrales y catastrales afectados.

– que cumplan los márgenes de tolerancia que determinan el concepto de identidad gráfica

En la inscripción de la RGC, para comprobar que no invaden fincas colindantes ni dominio público, se dejará constancia del desplazamiento indiciario apreciado sobre la ortofotografía y podrá metadatarse con la remisión al informe gráfico emitido por el Registro en el que se documente.

En la inscripción de RGGA, los recintos desplazados y/o girados serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que en el informe técnico se aporten dos ficheros en formato GML, conteniendo:

uno, las coordenadas obtenidas en el levantamiento técnico

– y otro, con las coordenadas catastrales correspondientes, debiéndose adjuntar además los parámetros de transformación. Puede utilizarse para ello una funcionalidad que habrá en la sede electrónica del Catastro.

Estado que constará en el asiento:

– Como regla, la inscripción de las fincas reflejará el estado de «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento».

– Para la inscripción de RGGA por actos de segregación, división, agrupación o similares deberá también aportarse el doble archivo GML y la inscripción reflejará el estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento» y también el de «ajuste por desplazamiento».

– Si el giro y/o desplazamiento cumple el criterio de identidad gráfica y, además, el propietario acepta en el procedimiento registral la delimitación catastral, se inscribirán sólo las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, con remisión al informe en el que consten los metadatos y parámetros. La finca quedará «coordinada».

C) Además, discrepancias geométricas

Es el caso más complejo que se da cuando concurran en un mismo supuesto un desplazamiento cartográfico y/o giro y una discrepancia geométrica.

Para intentar resolverlo, se establece la necesidad de:

ajustar primero la cartografía para rectificar el desplazamiento y/o giro metadatado, aportando el doble archivo en formato GML antes citado,

– y después corregir, si procede, la discrepancia geométrica

Todo ello sin perjuicio de la aplicación de los márgenes de tolerancia y el criterio de identidad gráfica a fin de que el propietario pueda prestar su consentimiento informado.

Para su prolijo y casuístico tratamiento, nos remitimos al apartado octavo.

D) Actuaciones catastrales y registrales posteriores.

Reseñamos lo recogido en el apartado décimo par los casos de operaciones de carácter general de rectificación total o parcial de la cartografía catastral de cada municipio, pues se pueden utilizar por analogía para concluir el procedimiento de rectificación si hay desplazamientos o giros.

El Catastro tramitará el correspondiente procedimiento de comunicación y rectificación catastral y devolverá al Registro las nuevas representaciones gráficas, acompañadas en su caso, de las nuevas referencias catastrales para concluir la coordinación.

En el supuesto de las fincas «pre-coordinadas pendientes de ajuste por desplazamiento», el Registrador de la Propiedad comprobará si las parcelas catastrales definidas por estas nuevas coordenadas se encuentran dentro del margen de tolerancia, respecto a las coordenadas ya inscritas.

a) Si se encuentran dentro del margen, el registrador notificará las nuevas coordenadas al titular registral, y si este no manifestase su oposición expresa en el plazo de veinte días, las parcelas pasaran a la situación de coordinadas, haciéndose constar por nota marginal tanto dicha situación como las nuevas coordenadas. La coordinación estará referida a la fecha en que se practique la nota marginal.

Si se opone el titular registral, la finca pasará a situación de no coordinada, lo que se reflejará también por nota marginal.

El registrador comunicará al Catastro la inscripción del ajuste y el estado de coordinación que corresponda.

b) Si no se encuentran dentro del margen de tolerancia, se notificará al titular registral la nueva situación a efectos de la posible tramitación, a instancia suya, del procedimiento registral de rectificación que corresponda. Hasta que no se lleve a cabo tal actuación o el titular registral preste su consentimiento expreso a las nuevas coordenadas, estas fincas pasarán a la situación de no coordinadas, lo que se reflejará por nota marginal. No se dice expresamente que se haya de comunicar al Catastro.

 

Rectificación de errores en la coordinación. Ap. 9º

Se centra en las comunicaciones recíprocas según los siguientes casos:

El Registro detecta error tras inscribir una representación gráfica. Se rectificará conforme a lo previsto en la legislación hipotecaria y, posteriormente, se comunicará al geoportal registral y al Catastro con informe motivado, anulando la comunicación anterior y, en su caso, la coordinación. El Catastro devolverá acuse de recibo.

– El Catastro detecta la existencia de un posible error o incoherencia en la coordinación. Lo comunicará al Registro para que en éste se puedan practicar las rectificaciones que procedan conforme a la legislación hipotecaria. Nota: es de esperar que este apartado -junto con lo que ahora veremos del apartado diez- termine con los casos bastante comunes en que, después de la coordinación, el Catastro unilateralmente descoordina.

– El Registro detecta error o incoherencia entre los datos devueltos por el Catastro y aquellos otros resultantes de la inscripción registral y previamente comunicados al mismo, que pudiesen afectar al estado de coordinación de la finca. Lo comunicará al Catastro para que en éste se puedan practicar las rectificaciones que procedan conforme a su legislación.

– El Registro detecta errores en las comunicaciones realizadas conforme al artículo 14 TR Ley del Catastro (Procedimiento de incorporación mediante comunicaciones). Se lo comunicará indicando el CSV del informe que lo acredite.

 

Fincas ya coordinadas si después el Catastro modifica la cartografía catastral. Ap. 10º

El Catastro podrá realizar operaciones de carácter general de rectificación total o parcial de la cartografía catastral de cada municipio, para la mejora de su calidad y precisión absoluta. Esto puede afectar a fincas que ya estuviesen coordinadas.

A) Si la nuevas coordenadas se encuentran dentro del margen de tolerancia, el Registrador notificará las nuevas coordenadas al titular registral, y si no manifiesta su oposición expresa en el plazo de veinte días, las parcelas mantendrán su estado de coordinadas, haciéndose constar en el folio real las nuevas coordenadas resultantes del ajuste, así como la aplicación del margen de tolerancia, quedando la coordinación referida a la fecha en que se practique la nota marginal en el folio real.

B) En el caso de que el titular registral manifestara su oposición expresa, la finca mantendrá su estado de coordinada referida a la “fecha inicial de la inscripción del dominio o de la rectificación de la descripción”. Nota: creemos entender que será el momento en que se hizo la coordinación inicial, pero es una expresión oscura, sobre todo, si ha habido cambio de titular registral posterior a la coordinación.

C) Si las coordenadas resultantes del ajuste estuviesen fuera del margen de tolerancia, previa su notificación al titular registral, el cual podrá optar en todo caso por iniciar el procedimiento de rectificación registral que corresponda o prestar su consentimiento expreso a las nuevas coordenadas resultantes del procedimiento catastral de ajuste. Nota: no se dice si en este caso mantendrá el estado de coordinada o no. Parece razonable entender que se de la misma solución del caso B): mantener su estado de coordinada pero referido al momento anterior.

Se comunicará al Catastro la inscripción del ajuste y el estado de coordinación resultante.

 

Solares de propiedad horizontal. Ap. 11º.

Al formarse las fincas independientes (pisos o locales) como consecuencia de la constitución de un régimen de propiedad horizontal, el Catastro deja de considerar el solar como una parcela catastral, lo que plantea problemas a la hora de inscribir la representación gráfica de todo el solar, su coordinación con el Catastro y su modificación.

Para solventar estas situaciones, el Catastro facilitará un servicio de certificación de parcelas sujetas al régimen de propiedad horizontal, que incluirá su geometría y un identificador asignado a estos solos efectos, lo que no implicará que dichas parcelas tengan la consideración de inmuebles catastrales independientes.

Se conectará este identificador catastral con el CRU registral de la matriz y podrá obtenerse la coordinación del total solar mediante RGC e incluso mediante RGGA, siguiendo los pasos necesarios.

Hecha la coordinación, se hará constar en el folio del solar y en los folios de los elementos que se han formado con la expresión «inmueble sobre parcela coordinada». No se dice qué tipo de asiento, siendo razonable entender que sería una inscripción en el solar y notas marginales en los folios de los diversos elementos. También se recogerá en los certificados catastrales.

 

Bienes de dominio público.  Ap. 12º y 13º

A) Inmatriculación.

Las AAPP están obligadas a inmatricular sus bienes de dominio público en el Registro, aportando para ello la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales correspondientes.

Pero es muy común que dichas parcelas no existan ya que el Catastro se dedica fundamentalmente a medir la riqueza territorial que se va a gravar al tener como principio informador la justicia tributaria. En estos casos, podrá utilizarse:

– Una RGG que conste incorporada en la ficha de inventario de la Administración titular.

– Una RGG que haya sido aprobada por el órgano competente para la gestión patrimonial y pueda ser representada sobre la cartografía catastral.

– Una RGGA que tenga carácter oficial.

– Subsidiariamente a las anteriores, una RGGA obtenida preferentemente por contraste negativo sobre la cartografía catastral.

Han de respetar tanto la delimitación de las parcelas catastrales colindantes, como las representaciones gráficas inscritas.

El informe previo del Catastro, al que alude el art. 206.1 in fine LH, no será preciso cuando la Administración haya obtenido IVGA positivo, estableciéndose a tal efecto el estado de finca «pre-coordinada pendiente de procesamiento», lo que se acreditará con la aportación de su CSV. Tras la inscripción, el Registrador la comunicará al Catastro que asignará referencia catastral y la comunicará al Registro junto con la representación gráfica.

La Administración afectada puede pedir al Catastro crear las parcelas catastrales necesarias para identificar y representar cartográficamente vías de comunicación, viales y otros suelos de dominio público. Tendrán representación gráfica e identificador propio para su inscripción y coordinación con el Registro. En tal caso se podrá aportar al Registro la referencia catastral junto al CSV de la certificación descriptiva y grafica.

Cuando se aprecie la existencia de solapamientos entre la RGG que se pretende inscribir para el bien de dominio público y las que constaren ya inscritas, la Administración titular podrá solicitar la inscripción parcial del mismo con exclusión de las superficies afectadas, previa adaptación del GML e identificación de las mismas. Dicha situación podrá hacerse constar como metadato en la inscripción que en su caso se practique, hasta tanto sea solventada procedimentalmente. También se aplica a la rectificación de la representación de dominio público inscrita.

B) Relaciones topológicas entre el dominio público y las fincas o parcelas colindantes.

El apartado 13º persigue aportar soluciones a los problemas que surgen para la adecuada representación gráfica del dominio público y su interacción con los predios colindantes desde un punto de vista cartográfico, al objeto de facilitar su inscripción registral y representación sobre la cartografía catastral:

1. Deslinde firme. Cuando el dominio público haya sido deslindado mediante resolución administrativa o judicial firme, la representación gráfica resultante de las coordenadas establecidas en dicho procedimiento habrá de ser respetadas, en todo caso, en tanto no se proceda a su revisión conforme a la normativa aplicable.

2. Se aporta RGGA y afecta a colindantes. Ha de acompañarse del IVGA positivo, siempre que se corrijan las discrepancias en la forma determinada en el apartado 6º, debiendo ser notificados los titulares catastrales y registrales afectados en el procedimiento del art. 199 LH. Inscrita la RGGA, la finca se considerará «pre-coordinada pendiente de procesamiento». El inicio de un expediente de deslinde implicará el cierre del procedimiento registral para evitar duplicidades.

3. Afecta a una representación gráfica inscrita. Será necesaria la rectificación previa de esta, mediante el consentimiento expreso del titular registral. Mientras, podrá excluirse de la representación gráfica aportada la parte afectada.

4. Finca colindante de otra Administración pública. Tiene que haber acuerdo entre ellas, aun cuando el IVGA fuera positivo.

5. Desplazamientos y/o giros. No se considerarán como invasión del dominio público, siempre que se mantenga la morfología, superficie y relación topológica con las fincas catastrales colindantes.

6. Discrepancias geométricas. Se determina el modo de operar cuando la intersección de alguna finca con el dominio público resulte de una RGGA. La finca podrá considerarse «pre-coordinada pendiente de procesamiento», previa tramitación con éxito del procedimiento del artículo 199.2 LH, si se aporta un IVGA positivo, siempre que se trate de un dominio público no deslindado. Se especifican las especialidades del procedimiento del art. 199.2 LH en estos casos, respecto a las relaciones topográficas, margen de tolerancia y notificaciones.

7. Discrepancias entre Catastro y otras cartografías oficiales. Si la RGC se superpone con el dominio público, resultante de su contraste indiciario sobre ortofoto del PNOA u otra cartografía oficial, podrá considerarse que ello no implica invasión del dominio público, siempre que la intersección no exceda del margen de tolerancia previsto en esta Resolución y que no se trate de dominio público deslindado con cartografía vectorial. La inscripción de la RGC podrá realizarse por el procedimiento del artículo 199.1 LH.

 

Expedientes administrativos que supongan una reordenación de la propiedad. Ap 14º

El extenso apartado da indicaciones para armonizar expedientes de equidistribución, expropiación, deslinde o de concentración parcelaria con la cartografía catastral.

1. Regla general de delimitación cartográfica de ámbito o Unidad de ejecución.

a) Se considera requisito esencial que la delimitación perimetral externa de dichas unidades o ámbitos de ejecución, que se corresponde con el perímetro exterior de las fincas resultantes, sean privativas o demaniales, se defina previamente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 9, letra b) LH, de modo que dicha delimitación respete a su vez la configuración perimetral externa de las parcelas catastrales afectadas.

b) Esta identificación podrá ser realizada con anterioridad al inicio del expediente administrativo o como un trámite más dentro del mismo. Si, además, se identifican las fincas resultantes se las podrá asignar referencia catastral a cada una.

c) Si alguna parcela sólo está afectada parcialmente, la representación gráfica que se aporte ha de identificar gráficamente tanto la superficie incluida en el expediente como la parte excluida.

d) Todo ello es preciso si se quiere obtener un IVG positivo, el cual puede sustituir al informe previo catastral en los casos de inmatriculación mediante RGGA a que se refiere el artículo 206 LH.

e) Lo anterior se aplica también a expropiaciones masivas y a deslindes administrativos, tales como vías pecuarias, montes públicos, dominio público hidráulico o marítimo terrestre.

2.- Casos específicos.

La Resolución analiza especialidades en diversos supuestos:

a) Expedientes de reparcelación y parcelación. 

– En las inmatriculaciones previas de fincas aportadas no será necesario aportar su representación gráfica catastral o alternativa, bastando con la delimitación perimetral de la Unidad conforme a lo indicado.

– En caso de aportación parcial, el resto excluido habrá de ser determinado también mediante su representación gráfica.

– Si ha habido agrupación instrumental, no será necesaria la inscripción previa de la representación gráfica de la misma.

– A los viales y equipamientos públicos resultantes les será asignada una referencia catastral asociada a un recinto gráfico.

b) Expedientes de concentración parcelaria. 

La E. de M. se refiere a ella indicando que se hace necesario adaptar la regulación existente en la Ley del IRYDA de 1973 al contenido de la nueva norma (Ley 13/2015) en todo lo relativo a la delimitación gráfica del perímetro objeto de la concentración, las parcelas resultantes y sus posteriores modificaciones, con la finalidad de facilitar su representación gráfica georreferenciada de manera mucho más precisa que la realizada sobre plano, así como sus posteriores alteraciones.

– En estos expedientes, para la delimitación perimetral de la zona a concentrar deberá observarse por el organismo competente el criterio general recogido anteriormente.

– En los expedientes comenzados antes de la Ley 13/2015 y aún no concluidos, el organismo competente adaptará la cartografía para que puedan realizarse en la cartografía catastral las rectificaciones legalmente previstas.

– En los ya concluidos e incorporados al Catastro, cuando se aprecie la existencia de diferencias de superficie con el Catastro de hasta el 10%, se podrá pedir su adaptación en el Registro al Catastro y aplicar el criterio de identidad gráfica, pero con el consentimiento del titular.

– Cuando además existan discrepancias geométricas que excedan del criterio de identidad gráfica y afecten a la topología de las parcelas, hay que acudir al procedimiento del artículo 199 LH.

– Las superficies de dominio público enclavadas o excluidas deberán ser representadas gráficamente.

– Puede haber normativa autonómica que modele lo anterior.

c) Expedientes de expropiación forzosa. Si se solicita que toda la superficie objeto del expediente de expropiación forzosa se inscriba en el Registro como una finca única, podrá aportarse la representación gráfica de la totalidad del ámbito sujeto a expropiación o la correspondiente a cada una de las parcelas expropiadas, siempre que en este último caso se mantenga la coherencia descriptiva y gráfica respecto del ámbito objeto del expediente administrativo.

d) Montes públicos, vías pecuarias, dominio público hidráulico. En estos supuestos -y otros similares-, para establecer la coordinación Catastro-Registro, el plano topográfico del monte o el levantado para el deslinde a escala apropiada, debidamente georreferenciados, según establece la Legislación de Montes, han de respetar la configuración perimetral externa de las parcelas afectadas. Los terrenos enclavados han de ser también georreferenciados.

3. Asignación de la referencia catastral con carácter previo a la inscripción. 

Concluido el expediente, la Resolución recomienda al órgano competente para su tramitación -o las partes interesadas- que presentan en el Catastro el título inscribible para asignar la referencia catastral a las parcelas resultantes, incluyendo los espacios de dominio público.

Pero, para ello ha de hacer el Catastro una “calificación”, no sólo gráfica sino también acerca de que “sus titulares hayan tenido en el expediente la intervención prevista por la normativa aplicable”. Nota: aunque no se distingue, deberá entenderse que hace referencia a los titulares “catastrales”, pues, sino, podría suponer un solapamiento de competencias.

Esta asignación previa de la referencia catastral o de un identificador provisional a las parcelas resultantes, podrá solicitarse directamente por el propio Registrador en la sede del Catastro, previa calificación del título inscribible, mediante un informe de validación gráfica positivo, que podrá obtenerse, siempre que los archivos GML cumplan con los requisitos. En tal caso, para practicar la inscripción de la representación gráfica de las fincas bastará con hacer constar el CSV del referido informe a partir del que el Registrador podrá obtener las referencias catastrales o el identificador provisional de cada una de las fincas resultantes así como el archivo GML de su representación gráfica.

Esta asignación previa también es aplicable a la inscripción de RGGA por modificación física de parcelas, que respeten la geometría catastral y no afecten a parcelas catastrales colindantes.

En los casos de asignación previa, la finca se inscribirá como coordinada. Si el identificador es provisional, el Catastro deberá comunicar al Registro la referencia catastral definitiva para su constancia por nota marginal.

 

Fincas situadas en varios municipio o registros. Ap. 15º

Será íntegramente competente el registrador en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca, conforme al art. 2 RH (reformado en 2017).

Como la normativa catastral exige que exista un inmueble catastral independiente en cada uno de los términos municipales, la coordinación gráfica de estas fincas registrales se podrá efectuar con el conjunto de los inmuebles catastrales que se correspondan.

Se ha de aportar un IVG por cada término municipal afectado.

 

Documentos técnicos que se van a elaborar.

1.- Comunicaciones Catastro – Registro. D. Ad. 1ª

La DG Catastro y el Colegio de Registradores desarrollarán en seis meses, mediante un grupo mixto de trabajo, un nuevo sistema bidireccional de comunicaciones electrónicas para:

– asegurar el flujo recíproco de todos los datos previstos en la presente Resolución conjunta,

– dar cumplimiento a las previsiones del artículo 10.6 LH (intercambio de información)

– facilitar la tramitación de los procedimientos establecidos en el Titulo VI LH.

En la E. de M. se da información adicional sobre lo pretendido:

– En dicho documento ha de garantizarse, de forma completa e integrada, tanto la interconexión de los servicios de ambas instituciones como la interoperabilidad de los datos objeto de comunicación.

– Análisis de requerimientos y definición de diagramas (flujo, actividad y secuencia) respecto de cada uno de los casos de uso contemplados en los epígrafes de esta resolución

– Desarrollo de un sistema de validación que garantice la coherencia y exactitud de todos los datos objeto de coordinación y sus mensajes.

– Y deberán definirse los esquemas de interconexión (XSD) como su completa estructura de campos (XML).

Ver intercambio de información en la Resolución Conjunta de 2015

2. Protocolo interno de buenas prácticas. D. Ad. 2ª

Para facilitar una gestión armonizada de los expedientes de coordinación han de definirse unas prácticas de gestión homologables, tanto a nivel catastral como registral, que garanticen una aplicación armonizada de la legislación vigente por todos los actores involucrados en el proceso de coordinación entre el Catastro y el Registro

Para ello un grupo mixto entre la DG Catastro y el Colegio de Registradores redactará en seis meses el protocolo de buenas prácticas para la coordinación entre Catastro y Registro.

La E. de M. también hace referencia a un glosario.

 

Entrada en vigor.

Entró en vigor el 10 de octubre de 2020.

No obstante, los desarrollos necesarios para la aplicación práctica de los documentos de las disposiciones adicionales (comunicaciones y protocolo de buenas prácticas), entrarán en vigor a medida que se elaboren o implementen los servicios y comunicaciones correspondientes.

 

Apuntes críticos

Hay que reconocer el loable esfuerzo que supone la elaboración de esta complejísima resolución. Sin embargo, su propia complejidad puede suponer una dificultad interpretativa en sí, problemas de rango con relación a los textos legales y de coherencia con estos y con las resoluciones e instrucciones anteriores.

Llama sobre todo la atención la inclusión de diversos previsiones, en mi opinión excesivamente creativas, que producen la sensación de que estamos ante un texto legislativo más que ante una resolución, aunque involucre a dos ministerios.

De hecho, se ven afectados por ella, al menos los artículos 9, 10 y 199 al 206 de la Ley Hipotecaria.

Como botones de muestra:

  • la creación de un nuevo estado intermedio de coordinación para las fincas registrales con diversas subcategorías, las fincas pre-coordinadas. Y definiendo sus efectos.
  • los efectos que tiene el IVGA sobre una representación alternativa, si no es positivo, a pesar de poder coincidir la RGA como un guante con la realidad. Afectaría al artículo 10.
  • la inclusión de diversas reglas que desarrollan y modulan el procedimiento del artículo 199.
  • El sometimiento a un nuevo trámite para las declaraciones de obra nueva si tienen la mala suerte de encontrarse en un terreno cuya cartografía catastral esté desplazada o girada. No está contemplado en el artículo 202.
  • La sustitución del informe al que alude el artículo 206.1 in fine.

El tiempo dirá si la incorporación a la práctica de esta resolución solventa más problemas de los que crea. En muy buena medida también dependerá de la documentación técnica que se prepara, conforme a las disposiciones adicionales.

 

ENLACES: 

TEXTO DE LA RESOLUCIÓN EN EL BOE:  EN PDF   –   HTML   –  TEXTO CONSOLIDADO

LEY HIPOTECARIA

LEY DEL CATASTRO

PORTADA DE LA WEB

Atardecer sobre los restos del castillo de Saldaña (Palencia). Por Gunter Steinkamp. Pinchar para ver la imagen original

 

 

Novedades de interés notarial de la Resolución Conjunta Catastro Registro 7 octubre 2020

NOVEDADES DE INTERÉS NOTARIAL DE LA RESOLUCIÓN CONJUNTA DE 7 DE OCTUBRE DE 2020 DE LA DGSJFP Y DE LA DGC

 Víctor Esquirol Jiménez

Notario de El Masnou (Barcelona)

 

Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad[1].

 

PRIMERO.- COMUNICACIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS

Debe partirse de la base de que, para alcanzar la coordinación gráfica entre una finca registral y su correspondiente parcela catastral, cuando los otorgantes manifiestan que la representación gráfica georreferenciada catastral (RGGC) no se corresponde con la realidad, debe elaborarse una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA) (arts. 199.2, 200 y 201.1.b LH). Los pasos son: a) inscripción de la RGGA; b) comunicación de la inscripción de la RGGA por parte del Registro al Catastro; c) rectificación de la parcela catastral por parte del Catastro; d) comunicación de la rectificación catastral al Registro; e) constancia registral de haberse alcanzado la coordinación gráfica.

La novedad que introduce este apartado de la resolución respecto del sistema anterior radica en que solo permite el inicio del proceso de coordinación cuando la RGGA inscrita haya obtenido un informe de validación gráfica alternativa (IVGA) con resultado positivo por ser compatible la RGGA con la cartografía catastral. El IVGA puede obtenerse en la Sede Electrónica del Catastro (SEC), tras subir el archivo que contiene la RGGA. El IVGA puede ser obtenido igualmente por el notario autorizante y también, lo que es recomendable, por el técnico que haya elaborado la RGGA, de manera que a la escritura y al Registro no se aporte el archivo que contiene la RGGA, sino el IVGA ya obtenido por el técnico. En el IVGA figura un CSV que es lo que el registrador debe comunicar al Catastro para que este inicie el proceso de coordinación. En el propio IVGA, el Catastro indica el resultado del informe, en función de su compatibilidad con la cartografía catastral. Solo si el resultado del IVGA es positivo podrá tramitarse la alteración del Catastro y por lo tanto obtenerse la coordinación gráfica. Si es negativo, ello no impide la inscripción de la RGGA, pero sí la modificación del Catastro y la coordinación[2].

Otra novedad que introduce esta resolución es el establecimiento de una clasificación en función del estado de coordinación gráfica entre una finca registral y una parcela catastral, a los efectos de su inclusión en la publicidad registral. Dichos estados o situaciones están definidos en el Anexo I:

1.- Finca coordinada

Tiene lugar esta situación cuando la RGGC está inscrita en el Registro. La coordinación siempre está referida a la fecha en que se practica la inscripción de la RGGC, de forma que no se puede saber si con posterioridad a dicha fecha sigue coordinada (pues la RGGC puede haber variado). No obstante, mientras en el Registro conste la finca como coordinada, la inscripción goza de la presunción de exactitud en relación con la ubicación y la delimitación geográfica de la finca (art. 10.5 LH).

2.- Finca no coordinada

Es la situación de la finca inscrita sin la RGGC, ya sea por no constar inscrita ninguna georreferenciación o por haberse inscrito una RGGA que no ha podido coordinarse con el Catastro. También debe incluirse en esta situación el caso de la RGGA inscrita pero que ha obtenido un resultado negativo en el IVGA, por no cumplir con los requisitos técnicos exigidos[3], pues este resultado cierra la puerta a la alteración del Catastro y, por lo tanto, a la coordinación gráfica, como se desprende de otros puntos de la resolución.

La inscripción de una finca no coordinada no goza de la presunción de exactitud, salvo que la RGGA inscrita haya sido validada por una autoridad pública y hayan transcurrido 6 meses desde que el Registro haya comunicado al Catastro la inscripción sin que este a su vez haya comunicado a aquel que existan impedimentos a su validación técnica (art. 10.5, párrafo 2º)[4].

3.- Finca pre-coordinada

Es la situación provisional que tiene lugar durante el proceso que empieza con la inscripción de la RGGA que haya obtenido un IVGA con resultado positivo y que finaliza con la constancia en el Registro de la coordinación con el Catastro (previa expedición, tras practicarse la alteración del Catastro, de una nueva RGGC concordante con la RGGA inscrita) Debe entenderse que también finaliza cuando el Catastro comunica al Registro que no puede realizar la validación técnica de la RGGA que llevaría a la alteración de la RGGC, supuesto en el que la finca pasará al estado de no coordinada.

Esta situación de pre-coordinación no produce efecto alguno, pero la resolución considera necesaria su «tematización para que los ciudadanos puedan tener una información actualizada e indicativa del estado y evolución del proceso de coordinación». Para ello, al inscribirse una RGGA el registrador hará constar esta situación de pre-coordinación. Deduzco que lo que se pretende es simplemente la publicidad de esta situación, para que pueda saberse si la finca está en situación de no coordinación o en la de pre-coordinación.

La resolución añade que no afecta al estado de pre-coordinación el hecho de que algún titular de parcela catastral colindante haya hecho alegaciones oponiéndose a la inscripción de la RGGA en el marco del procedimiento del art. 199.2 LH, si tales alegaciones han sido desestimadas motivadamente por el registrador. Recuérdese que, conforme a este precepto, para inscribir una RGGA el registrador debe comunicarlo previamente no solo a los titulares registrales sino también a los catastrales de las fincas colindantes y que la oposición de cualquiera de ellos puede impedir la inscripción, salvo que el registrador desestime motivadamente dichas alegaciones. La resolución también aclara, innecesariamente, que la desestimación tampoco impide la inscripción de la RGGA.

En la publicidad registral, además de constar la situación de finca pre-coordinada, deberá figurar la causa de dicha situación, pudiendo darse los siguientes supuestos:

a).- Finca pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento

Tiene lugar cuando en el levantamiento técnico realizado con motivo de la RGGA se aprecian desplazamientos y/o giros en la cartografía catastral, que han de corregirse en su caso mediante un ajuste masivo de toda el área o sector afectado (art. 18.4 TRLC).

En estos casos, el IVGA ha de incorporar un doble archivo, en formato GML, tanto de las coordenadas derivadas del levantamiento técnico como de las catastrales equivalentes, así como los parámetros de transformación aplicados, que pueden obtenerse en la propia SEC.

Cuando el Catastro comunique al Registro la nueva RGGC de las parcelas objeto del ajuste cartográfico, el registrador procederá a la comprobación de la identidad gráfica entre los nuevos recintos y la RGGA inscrita para realizar los ajustes cartográficos que sean necesarios, para reflejar en la inscripción las nuevas coordenadas y para hacer constar la coordinación gráfica.

b).- Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento

Tiene lugar en los casos siguientes:

– Finca con RGGA inscrita y con un IVGA positivo, existiendo una modificación física de parcelas que respeta la geometría catastral y sin que haya parcelas catastrales colindantes afectadas. Sería el caso, por ejemplo, de una segregación en que la suma de superficies de las fincas segregadas y resto concuerdan con la superficie catastral (o presenta una diferencia inferior al 10% de la superficie inscrita) y la geometría de las fincas respeta la catastral (pues, aunque haya concordancia en cuanto a la superficie, puede haber invasión de fincas catastrales colindantes por no concordar la delimitación perimetral, lo que la resolución denomina «diferencias en las relaciones topológicas»).

– Finca con RGGA inscrita y con IVGA positivo, existiendo discrepancias geométricas con parcelas catastrales colindantes afectadas, incluso cuando las discrepancias afecten al dominio público no deslindado. En el ejemplo anterior, si hay colindantes catastrales afectados que, por lo tanto, tienen que ser notificados en el procedimiento del art. 199.2[5].

– Finca de dominio público que no tenga asignada referencia catastral asociada a un recinto gráfico, con RGGA inscrita y con aportación de IVGA positivo o del informe positivo del Catastro previsto en el art. 206 LH.

Cuando el Catastro comunique al Registro la nueva RGGC, el registrador comprobará la identidad gráfica con la RGGA inscrita y hará constar que la finca se encuentra en estado de coordinada.

c).- Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento

Tiene lugar cuando concurren las dos situaciones definidas en los apartados anteriores.

Si la comunicación del Catastro al Registro, incluyendo la nueva RGGC, da respuesta a las dos propuestas de alteración cartográfica, el registrador podrá hacer constar que está en estado de coordinada; si solo da respuesta a una de las propuestas, la finca seguirá en situación de «pre-coordinada pendiente de procesamiento» o de «pre-coordinada pendiente de ajuste de desplazamiento», según el caso.

SEGUNDO. PRECISIÓN MÉTRICA DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL

La precisión métrica de la cartografía catastral suele ser inferior a la que resulta de las RGGA, por lo que se faculta al titular registral para que pueda mejorar aquella mediante la inscripción de una RGGA por alguno de los procedimientos de los arts. 199.2, 200 y 201.1 LH. Inscrita la RGGA el registrador hará constar el estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento» y remitirá al Catastro el CSV del IVGA, así como un enlace o vínculo electrónico al contenido de la certificación en la que consten las incidencias del expediente registral tramitado, incluyendo, si ha habido oposición por parte de algún titular catastral afectado, la motivación jurídica por la que el registrador hubiera desestimado la oposición formulada. Estas incidencias podrán ser tenidas en cuenta en el procedimiento de rectificación catastral. Es de esperar que esta comunicación del Registro al Catastro simplifique y agilice el procedimiento catastral, mediante la evitación de la duplicidad de trámites.

TERCERO. MARGEN DE TOLERANCIA GRÁFICA

Como quiera que las escalas y, por consiguiente, la precisión de las RGGA, suelen ser diferentes a las de la cartografía catastral, es necesario definir unos parámetros que permitan la comparación entre ellas e indicar cuándo son equivalentes o similares. Dichos parámetros configuran el llamado «margen de tolerancia» y son los indicados en el Anexo II de la resolución, conforme al cual para que exista identidad gráfica entre la RGGA y la RGGC se requiere:

  1. Que la línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA esté comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea.
  2. Adicionalmente, que la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no exceda del 5% de la superficie catastral[6].

Cuando ambas RGG son equivalentes o similares se considera cumplido el llamado «criterio de identidad gráfica», según el Anexo II de la resolución, «al objeto de facilitar el consentimiento informado del propietario sobre la inscripción de la RGGC o bien de ejercer su derecho a la mejora de la precisión métrica de la parcela».

No debe confundirse, por tanto, el concepto de criterio de identidad gráfica con el de correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral a los efectos de los arts. 9 y 199 LH. La correspondencia se refiere a la correlación entre la descripción literaria de la finca registral y la descripción gráfica de la RGG aportada para su inscripción (sea la catastral o la alternativa); el criterio de identidad gráfica compara la RGGC con la RGGA[7] y no se requiere para alcanzar la coordinación gráfica entre la finca registral y la parcela catastral.

Para comprobar el margen de tolerancia, los registradores dispondrán de una «herramienta técnica», sin perjuicio de que el SEC también informe sobre ello (punto 3 y 4).

Y ahora viene algo realmente importante a efectos notariales: el último punto del Anexo II de la resolución modifica de forma subrepticia el art. 202 LH al exigir la inscripción de la RGG de la finca para inscribir las declaraciones de obra nueva en los casos que cita. Dice literalmente el punto 3 del anexo:

«A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.»

El examen de esta disposición requiere sin duda un mayor detenimiento del que pueden ofrecer estas notas de urgencia, pero en mi opinión es totalmente censurable: a) por su ubicación, al final del último anexo de una resolución dedicada a especificaciones técnicas de las RGGA y al intercambio de información entre Registro y Catastro; y b) por su contenido, que puede impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de una declaración de obra nueva, creando una notable inseguridad jurídica a la hora de autorizar la correspondiente escritura.

En concreto, para inscribir una declaración de obra nueva la resolución que comentamos exige, no solo la aportación de las coordenadas de la superficie de terreno ocupada por la edificación, sino también:

a).- La subsanación de la cartografía catastral, si la parcela está afectada por un desplazamiento y/o giro o por discrepancias geométricas. Por tanto, si en el momento de otorgarse la escritura no se advierte alguna de dichas circunstancias, no podrá inscribirse; para prevenir dicha incidencia, el técnico que elabore la lista de coordenadas para incorporarlas a la escritura debería comprobar si en la cartografía catastral se da alguna de dichas circunstancias, para lo cual deberá elaborar una RGG (siempre) y verificar si se cumple el criterio de identidad gráfica por respetarse el margen de tolerancia, en la forma antes referida. Y si constata que hay un giro o un desplazamiento o una discrepancia geométrica que no respete dicho margen de tolerancia, deberá aportarse la RGGA de la parcela (o, más concretamente, el IVGA obtenido a través de la SEC) para su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registrador practicará la inscripción si la discrepancia entre la RGGA y la RGGC se encuentra dentro de los márgenes de tolerancia indicados (basta con cumplir el primero, si hay un giro o desplazamiento sin discrepancia geométrica; hay que cumplir los dos si hay discrepancia geométrica, haya o no giro o desplazamiento); no obstante, puede no inscribir pese a respetarse dichos márgenes, motivando su decisión en un informe que se incorporará al expediente (punto 8).

b).- La inscripción de la RGG (catastral o alternativa) de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de la superficie o el registrador albergue dudas fundadas y razonadas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca[8].

De aquí a proclamar que la inscripción de la RGG de la finca es necesaria en todo caso de inscripción de declaración de obra nueva (insisto, en contra de lo exigido por el art. 202 LH), salvo en los casos excepcionales de exoneración[9], hay un pequeño paso. Además, esta exigencia puede conllevar la necesidad de subsanar la cartografía catastral, lo que aún complica más todo el proceso, que se ve en parte suavizado por la posibilidad de inscribir la RGGA (y por lo tanto la declaración de obra nueva), con todos los efectos de la inscripción salvo los derivados de la coordinación gráfica, antes de modificar el Catastro, quedando la finca en el ínterin en estado de «finca pre-coordinada».

CUARTO. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS CATASTRALES

La resolución se remite a la LH especificando que el registrador, al inscribir la RGGC, inscribirá las coordenadas resultantes de la cartografía catastral haciéndose constar, en su caso, la aplicación del criterio de identidad gráfica con remisión al informe que lo documente. También deberá remitir un informe motivado en caso de «no ser posible» la inscripción de la RGGC.

QUINTO. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS GEORREFERENCIADAS ALTERNATIVAS POR MODIFICACIÓN FÍSICA DE PARCELAS, QUE RESPETEN LA GEOMETRÍA CATASTRAL Y NO AFECTEN A PARCELAS CATASTRALES COLINDANTES

La resolución se refiere a la inscripción de RGGA que sean consecuencia de actos de segregación, división, agrupación u otros similares y que respeten la geometría catastral de la finca o fincas matrices (es decir, las fincas matrices se corresponden con las parcelas catastrales por concordar la superficie y por respetar la geometría de estas).

Los números 1 y 2 no añaden más novedad que el que las fincas quedarán en situación de «pre-coordinadas pendientes de procesamiento», mientras no se comuniquen por el Catastro al Registro las nuevas referencias catastrales con sus correspondientes representaciones gráficas; inscritas las nuevas RGGC, el registrador hará constar la coordinación por nota marginal y comunicará dicho estado al Catastro, así como la CRU de cada una de las fincas correspondientes.

El número 3 aclara que en las agrupaciones y agregaciones de fincas es suficiente («a efectos de la coordinación») la inscripción de la RGGA correspondiente a la finca resultante, sin necesidad de inscribir previamente cada una de las representaciones gráficas de las fincas afectadas.

El número 4 recoge la doctrina de la DGRN[10] de que la regla general implica que habrá de inscribirse y coordinarse la RGG tanto del resto de la matriz como de la porción segregada; sin embargo, será suficiente con inscribir la RGG de la porción segregada cuando se trate de fincas registrales con segregaciones o expropiaciones pendientes, que no hayan accedido al folio registral de la matriz y en las que no sea posible la determinación de la finca restante.

El número 5 también confirma la doctrina de la DGRN[11] respecto de las llamadas fincas efímeras, instrumentales o intermedias (por ejemplo, segregación previa a una agrupación), esto es, modificaciones de entidades hipotecarias que se realizan para ser inmediatamente canceladas mediante la creación de nuevas fincas registrales, siendo suficiente con la inscripción de la RGG de los inmuebles resultantes.

El número 6 aclara que el registrador deberá remitir al Catastro la representación gráfica de todas las parcelas catastrales afectadas junto con el CSV del IVGA positivo.

Recordemos que, según la DGRN[12], la RGG a inscribir no será necesariamente una RGGA, sino que puede ser la RGGC (o varias de ellas), si la modificación de entidad hipotecaria se corresponde con las parcelas catastrales ya existentes. En caso contrario, deberá aportarse una RGGA y la finca quedará en estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento (punto 3, apartado 6º).

SEXTO. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS GEORREFERENCIADAS ALTERNATIVAS POR DISCREPANCIAS QUE NO RESPETEN LA GEOMETRÍA CATASTRAL INICIAL Y QUE AFECTEN A PARCELAS CATASTRALES COLINDANTES

La resolución define la discrepancia geométrica como «la existencia de diferencias en lo referente a la superficie y relaciones topológicas[13] con las parcelas colindantes, entre la representación del inmueble en la cartografía catastral y su comparación con la representación del mismo mediante otra cartografía oficial que delimite el dominio público, levantamiento u ortofotografía del PNOA[14]».

El propietario de una finca puede corregir las discrepancias geométricas advertidas aportando al Catastro una RGGA. Si además desea rectificarlas en el Registro de la Propiedad, deberá seguir los procedimientos especialmente habilitados por la ley hipotecaria (arts. 199.2, 200 y 201.1) y el registrador deberá comunicar la rectificación al Catastro para que este subsane las discrepancias conforme al art. 18.3 TRLC. Entre tanto, la finca quedará en estado de «finca pre-coordinada pendiente de procesamiento». Entre Registro y Catastro se practicarán las comunicaciones ya citadas anteriormente.

En otro orden de cosas, el punto 6 prevé que si se pretende inscribir una RGGA que invada el dominio público, el IVGA positivo[15] advertirá de dicha circunstancia y el registrador, en la tramitación del procedimiento del art. 199.2 lo notificará, además de a los titulares registrales y catastrales de las parcelas colindantes afectadas, a la Administración titular de inmueble de dominio público afectado[16].

SÉPTIMO. DE LOS GIROS Y/O DESPLAZAMIENTOS

Según el punto 1, los giros o desplazamientos en la cartografía catastral se corregirán por el Catastro mediante el ajuste masivo de todo el área o sector afectado. La mera existencia de estos giros o desplazamientos no supone, por sí misma, la invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría y las relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables.

Para inscribir una RGGA de una finca incluida en un recinto girado y/o desplazado, deben aportarse en el informe técnico los dos ficheros citados en el apartado primero, nº 3.a). La finca estará en situación de «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento» (o de «pre-coordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento», si la RGGA es consecuencia de actos de modificación de entidades hipotecarias).

No obstante, si el giro y/o desplazamiento cumple el criterio de identidad gráfica y el propietario de la finca lo consiente, se inscribirán solo las coordenadas resultantes de la cartografía catastral y la finca quedará en estado de «coordinada». Registro y Catastro se comunicarán sus actuaciones en la forma dicha anteriormente.

OCTAVO.- COMBINACIÓN DE GIROS Y/O DESPLAZAMIENTOS CON DISCREPANCIAS DE GEOMETRÍA

Si se dan dichas circunstancias con motivo de la presentación de una RGGA, el proceso es el siguiente: en primer lugar, se realizará el ajuste del giro y/o desplazamiento de la cartografía para, a continuación, aplicar el criterio de identidad gráfica. Si este se cumple y el propietario[17] lo consiente solo se inscribirán las coordenadas catastrales y la finca quedará en situación de «coordinada». En caso contrario, o si el propietario ejerce su derecho a obtener la mejora de la precisión métrica, deberá aportar una RGGA con el doble juego de ficheros ya citado y podrá inscribirse dicha RGGA en el Registro conforme a la Ley Hipotecaria, quedando la finca en situación de «pre-coordinada pendiente de ajuste de desplazamiento y de procesamiento», hasta que se produzca la alteración geométrica propuesta en cuyo momento pasará a estar «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento»; y, cuando se ajuste por el Catastro el giro y/o desplazamiento de la zona afectada, la finca pasará a estar «coordinada» o «no coordinada». También se practicarán las comunicaciones referidas.

NOVENO. RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN LA COORDINACIÓN

Prevé las comunicaciones a realizar entre Registro de la Propiedad y Catastro en caso de que cualquiera de dichos organismos detecte errores en la coordinación. El punto más interesante es el 2, que dispone que si el Catastro detecta «la existencia de un posible error o incoherencia en la coordinación, lo comunicará al Registro de la Propiedad por los procedimientos previstos en la presente Resolución, al efecto de que en éste se puedan practicar las rectificaciones que procedan conforme a la legislación hipotecaria.» Esta disposición se refiere a los posibles errores advertidos en el proceso de coordinación, no a las ulteriores alteraciones catastrales que puede sufrir una finca coordinada, cuestión que trata el apartado siguiente.

DÉCIMO. PROCEDIMIENTO CATASTRAL DE AJUSTES CARTOGRÁFICOS

Una de las principales críticas que recibió la Ley 13/2015 fue la de que, habiendo alcanzado alguna finca registral la coordinación gráfica con el Catastro, este pudiese alterar la RGGC sin ni siquiera comunicarlo al Registro de la Propiedad, con lo que la finca gozaría de una presunción de exactitud que ya no se correspondería con la realidad.

La presente resolución dispone que si el Catastro rectifica su cartografía comunicará al Registro las nuevas coordenadas de las parcelas que constasen como «pre-coordinadas pendientes de ajuste por desplazamiento» o «coordinadas» con anterioridad (no, por tanto, de las que consten como «pre-coordinadas pendientes de procesamiento», como es lógico pues están en trámite de coordinación por le existencia de discrepancias geométricas).

1. Si la finca en el Registro consta como «pre-coordinada pendientes de ajuste por desplazamiento», el registrador comprobará si las nuevas coordinadas resultantes del ajuste se encuentran dentro del margen de tolerancia respecto de las que constan en la RGGA inscrita:

            a).- Si lo están, notificará las nuevas coordinadas al titular registral y, si este no manifiesta su oposición expresa en el plazo de 20 días, la finca pasará a la situación de «coordinada» con las coordenadas resultantes de la comunicación del Catastro. Si el titular registral se opone, la finca pasará a la situación de «no coordinada».

            b).- Si no lo están, el registrador lo notificará al titular registral a los efectos de que este pueda tramitar el procedimiento registral de rectificación de descripción que corresponda y la finca pasará a la situación de «no coordinada».

2. Si la finca registral ya consta como coordinada, también debemos distinguir en función de si las nuevas coordenadas están o no dentro del margen de tolerancia en relación con las que constan inscritas:

            a).- Si están dentro del margen de tolerancia, el registrador comunicará las nuevas coordinadas al titular registral y si este no manifiesta oposición expresa en el plazo de 20 días, la finca mantendrá su estado de coordinada inscribiéndose las coordenadas nuevas; si se opone, la finca mantendrá su estado de coordinada referida a la fecha inicial de la inscripción del dominio (en el caso de inmatriculación o de finca creada a consecuencia de una modificación de entidades hipotecarias) o de la rectificación de la descripción (si la coordinación se alcanzó por alguno de los procedimientos de los arts. 199, 200 o 201 LH).

            b).- Si las nuevas coordenadas no están dentro del margen de tolerancia, la finca mantendrá también su estado de coordinada referida a la misma fecha, con las coordinadas que constan en la inscripción, pero el registrador lo notificará al titular registral. Como puede verse, se mantiene la finca como coordinada pese a la descoordinación de hecho, pero al menos se notifica al titular registral la nueva situación[18] para que pueda o bien rectificar la descripción registral o bien prestar su consentimiento a las nuevas coordenadas. Por lo tanto, el titular registral que no hace ninguno de estos actos sabe que, pese a seguir vigente la presunción de exactitud en relación con la ubicación y con la delimitación perimetral de la finca, dicha presunción no se ajusta a la realidad, con las consecuencias que ello puede tener en el tráfico jurídico; debería poner de manifiesto esta circunstancia al realizar actos dispositivos sobre la finca para que su actuación no sea calificada de mala fe. En la práctica notarial, cuando se produzca la transmisión onerosa de alguna finca en situación de coordinada, sería conveniente incluir la manifestación del transmitente sobre si ha recibido del Registro de la Propiedad alguna notificación relativa a la modificación de coordenadas con posterioridad a la fecha en que se haya alcanzado la coordinación gráfica con el Catastro.

UNDÉCIMO. SOLARES EDIFICADOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Como es sabido[19], no puede inscribirse la RGG (y, por tanto, no puede alcanzarse la coordinación gráfica) de los elementos privativos de un inmueble[20] en régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, la RGG del solar (o, mejor dicho, del suelo), elemento común, sí puede ser objeto de inscripción y coordinación. A este respecto, este apartado prevé que el Catastro facilite «un servicio de certificación de parcelas sujetas al régimen de propiedad horizontal, que incluirá su geometría y un identificador asignado a estos solos efectos».

De este modo, sigue disponiendo la resolución, cuando, con ocasión de la declaración de una obra nueva terminada o bien como consecuencia de una operación específica, se solicite por las personas u órganos de la comunidad de propietarios legitimadas para ello la inscripción de la base gráfica del inmueble matriz en el que se enclava la edificación, se podrá aportar tanto la mencionada certificación de parcela como, en su caso, una representación gráfica georreferenciada alternativa, al objeto de establecer la situación de coordinación entre la finca registral matriz y la parcela catastral que se corresponda con el identificador asignado a estos solos efectos.

Alcanzada la coordinación gráfica, dicho estado se hará constar en el folio registral del solar y en el de cada uno de los elementos privativos que integren la propiedad horizontal, quedando estos últimos inscritos como «inmueble sobre parcela coordinada». Esta circunstancia (que no estado) se hará constar también en los certificados que el Catastro emita de los elementos privativos de los referidos inmuebles.

DUODÉCIMO. LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LOS BIENES DE DOMINIO PÚBLICO

Se establece el deber de las Administraciones Públicas de inmatricular sus bienes de dominio público y se regula el procedimiento registral para ello, aportando para ello la CCDG de la parcela o parcelas catastrales que se correspondan con la descripción del inmueble en el título escrito de dominio o en la certificación administrativa prevista en la legislación hipotecaria que hayan servido de base para instar la inmatriculación. Por su escaso interés notarial y dada la ya excesiva longitud de estas simples notas, voy a omitir su examen aquí.

DECIMOTERCERO. CRITERIOS PARA DETERMINAR LAS RELACIONES TOPOLÓGICAS ENTRE EL DOMINIO PÚIBLICO Y LAS FINCAS O PARCELAS COLINDANTES Y SUS EFECTOS

            Este apartado trata de los incidentes que pueden darse en relación con la delimitación gráfica entre el dominio público y las fincas registrales o parcelas catastrales colindantes. A destacar:

Si el dominio público ha sido deslindado de dichas fincas o parcelas mediante resolución administrativa o judicial, la representación gráfica resultante de las coordenadas establecidas en dicho procedimiento habrá de ser respetada en tanto no se proceda a su revisión conforme a la normativa aplicable. En cualquier otro caso:

            a).- Si quien pretende la inscripción de RGGA de su finca es la Administración y hay parcelas colindantes afectadas, deberá: 1) aportarse un IVGA positivo; 2) corregir las discrepancias geométricas conforme a lo dispuesto en el apartado sexto; y 3) seguirse el procedimiento del art. 199 LH con citación de los titulares registrales y catastrales afectados. Si se produce una intersección respecto de alguna RGG inscrita (invasión de una finca registral que tenga inscrita su RGGC), no se podrá inscribir la parte afectada (pero sí la parte restante), salvo que lo consienta el titular registral de aquella.

            b).- Si quien pretende inscribir la RGGA de su finca es un particular y se produce una intersección con alguna finca del dominio público, deberá seguirse el procedimiento del art. 199.2 LH, con citación de la Administración afectada, siempre que se aporte un IVGA positivo, se trate de un dominio público no deslindado y así se acuerde por el registrador en dicho procedimiento. La finca podrá considerarse pre-coordinada pendiente de procesamiento. Si la Administración se opone motivadamente, no podrá inscribirse la RGGA, salvo que el registrador decida también motivadamente lo contrario.

DECIMOCUARTO. SUPUESTOS DE REORDENACIÓN DE LA PROPIEDAD Y OTROS ANÁLOGOS, EFECTUADOS MEDIANTE EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO

Entre otras normas, podemos destacar las siguientes:

Para delimitar los perímetros de las fincas resultantes es necesario determinar previamente la delimitación perimetral externa de las unidades o ámbitos de ejecución, y debe hacerse de modo que se respete la configuración perimetral externa de las parcelas catastrales afectadas.

No obstante, las fincas afectadas que se encuentren ya inscritas en el Registro de Propiedad conforme a su representación gráfica, habrán de ser incluidas en la Unidad de actuación administrativa conforme a la descripción resultante de su inscripción, sin perjuicio de su modificación de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria.

Cuando para practicar la inscripción registral se haya optado por la agrupación instrumental de todas las fincas afectadas por el expediente de equidistribución para su posterior división como fincas independientes, no será necesaria la inscripción previa de la representación gráfica de la misma.

DECIMOQUINTO. FINCAS SITUADAS SOBRE TERRITORIO PERTENECIENTE A DOS O MÁS REGISTROS Y/O TÉRMINOS MUNICIPALES

Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros de la propiedad, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca.

Si, una vez determinado el registro de la propiedad competente conforme a la regla anterior, la finca estuviera radicada en dos o más términos municipales, y dado que según la normativa catastral existirá un inmueble catastral independiente en cada uno de los términos municipales en los que ésta se encuentre enclavada o radique, la coordinación gráfica de dicha finca se podrá efectuar con el conjunto de los inmuebles catastrales que se correspondan con aquélla.

En todo caso, para posibilitar la comprobación por parte del Catastro del cumplimiento de los requisitos técnicos, será necesario aportar un informe de validación gráfica por cada término municipal afectado.

CONCLUSIÓN. PRINCIPALES NOVEDADES DE INTERÉS NOTARIAL INTRODUCIDAS POR ESTA RESOLUCIÓN. 

Por orden de aparición:

– El inicio del proceso de coordinación requiere la inscripción de una RGA que haya obtenido un IVG con resultado positivo.

– La clasificación de las fincas registrales en función de su estado de coordinación con sus correspondientes parcelas catastrales.

– El titular registral puede obtener la mejora de la precisión métrica de la RGGC presentando una RGGA (o, mejor dicho, aportando el CSV correspondiente9)

– Se regula la “descoordinación sobrevenida”, que deberá ser notificada por el Catastro al Registro y por el registrador al titular registral.

– La exigencia casi generalizada de inscribir la RGGC o la RGGA de la finca para otorgar e inscribir la escritura de declaración de obra nueva, lo que supone en todo caso que el otorgante presente la lista de coordenadas de la superficie de terreno ocupada por la edificación y un técnico elabore además una RGG para comprobar si la cartografía catastral presenta un giro o un desplazamiento o si existen discrepancias geométricas.


[1] BOE de 10 de octubre de 2020 (ref. BOE-A-2020-12111).

[2] No dice la resolución si el registrador debe comunicar al Catastro el SIC del IVGA negativo, pues dicho resultado no permite el inicio de coordinación. En mi opinión, sí debe hacerlo, aunque no sé con qué efectos, pues el art. 199 LH no distingue y, además, en el punto 4 de este apartado 1, se introduce el deber del Registro de comunicar al Catastro las RGGA presentadas cuya inscripción haya sido suspendida o denegada, con indicación de la causa que motive dicha suspensión o denegación (por lo que con mayor motiva deberían notificarse las inscritas aunque sea con el IVGA negativo).

[3] Contenidos en el apartado 7 de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

[4] Parece que el precepto se refiere a las fincas que son inscritas a resultas de un procedimiento administrativo (concentración parcelaria, reparcelación, etc.). No debe confundirse la «validación técnica» de este precepto con la «validación gráfica» que genera el IVG al que hemos hecho referencia anteriormente; la validación técnica es el proceso por el que el Catastro comprueba la validez de la modificación propuesta, mientras que la validación gráfica solo indica la compatibilidad o no de la RGA con la cartografía catastral.

[5] También puede seguirse el procedimiento notarial del art. 201.1, en cuyo caso es el notario quien debe seguir el procedimiento del art. 18.2 TRLC, cuando esté operativo. El expediente de deslinde del art. 200 LH también puede basarse en una RGGA cuando la RGGC no se corresponde con la realidad.

[6] Si hay discrepancias geométricas deben cumplirse ambos parámetros para que exista identidad gráfica; si solo existe un giro y/o desplazamiento, basta con que se dé el primero de ellos.

[7] O, según dicho Anexo II, la obtenida del recinto foto-interpretado sobre ortografía del PNOA u otras cartografías oficiales que delimiten el dominio público y las limitaciones de naturaleza pública o medioambiental.

[8] Se sigue en este punto la doctrina de la DGRN. La R. de 4 de enero de 2019 (BOE-A-2019-1523), entre otras, exige la inscripción de la RGG de la finca cuando la edificación ocupe todo el terreno o en caso de situarse todas o parte de las coordenadas en los límites de la finca.

[9] Declaración de obra nueva en construcción (R. de 7 de noviembre de 2016 –BOE-A-2016-11044) o ampliación de obra que no implique una mayor ocupación del terreno (R. de 23 de mayo de 2016 -BOE-A-2016-5688).

[10] Cfr. RR. de 2 de septiembre de 2016 (BOE-A-2016-8813) y de 11 de junio de 2020 (BOE-A-2020-8903).

[11] R. de 8 de junio de 2016 (BOE-A-2016-6256).

[12] Cfr. R. de 18 de febrero de 2019 (BOE-A-2019-3601).

[13] No hay diferencias en las relaciones topológicas de las parcelas colindantes en los casos de giros y/o desplazamientos en la cartografía catastral, como veremos en el apartado siguiente.

[14] Plan Nacional de Ortografía Aérea.

[15] Puede sorprender que un IVG de una RGGA que invada el dominio público ofrezca un resultado positivo, pero es perfectamente posible, pues el IVG solo acredita el cumplimiento de los requisitos técnicos del apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (BOE del 30 de octubre); en particular, comprueba que la representación gráfica esté representada sobre la cartografía catastral y respete la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral. Como dice la propia DGC (http://www.catastro.minhap.es/esp/faqs_catastro_registro.asp?q=35), el informe de validación gráfica, en ningún caso valida que las operaciones jurídicas que dan lugar a la nueva configuración de las parcelas se ajusten a la legalidad vigente o dispongan de las autorizaciones necesarias de la administración o autoridad pública correspondiente.

[16] Sorprendentemente, el art. 199 dispone que si el registrador considera que la RGG de la finca invade el dominio público denegará la inscripción y lo notificará a la Administración afectada; cuando en realidad lo que debería decir (y así lo ha entendido la DGRN) es que debería notificar la posible invasión a la Administración antes de denegar la inscripción, para que esta informe al respecto y calificar en consonancia con lo que aquella manifieste. Ahora, la resolución conjunta confirma esta doctrina.

[17] La presente resolución utiliza en varias ocasiones el término «propietario», cuando técnicamente es más correcto referirse al «titular registral» o al «titular catastral» o a ambos, pues son dichos titulares quienes pueden instar los procedimientos mencionados en esta resolución con independencia de quien sea el verdadero propietario. Dado que el Catastro no es un registro de titularidades, es el titular registral quien puede promover los procedimientos de los arts. 9, 199, 200 y 201 LH, sin que el titular catastral tenga más facultad que la de poder oponerse motivadamente a la tramitación de dichos procedimientos cuando sea notificado sobre los mismos y las que le confiere la normativa catastral.

[18] He apuntado esta solución en ESQUIROL JIMÉNEZ, V., La descripción de la finca en la escritura pública. Su coordinación con la realidad, con el Registro de la Propiedad y con el Catastro, Ed. Marcial Pons, de próxima aparición.

[19] Cfr., RR. de 22 de julio de 2016 (BOE-A-2016-8571) y de 19 de julio de 2018 (BOE-A-2018-11309).

[20] No necesariamente un edificio, ya que el régimen de propiedad horizontal puede constituirse sobre inmuebles no edificados.

 

ENLACES:

La Resolución en el BOE:    PDF (BOE-A-2020-12111 – 24 págs. – 357 KB)    Otros formatos     Texto consolidado

Este trabajo en PDF

   Resumen  Resolución Conjunta 8 de abril de 2021 sobre representación gráfica en documentos notariales. Victor Esquirol Jiménez.

   Resumen de la Segunda Resolución Conjunta Catastro – Registro. Por JFME

   Resumen de la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro 

   Resoluciones DGRN relacionadas con esta ley 

    Resumen Resolución Conjunta Catastro – Registro (de 2015)

    Segunda Resolución Conjunta Catastro – Registro (de 2020)

    Resumen Resolución Notarios

    Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

   Texto consolidado BOE Ley 13/2015

    Ley Hipotecaria actualizada

    Ley del Catastro

    Cuadro normas básicas

    Modelo de acta de subsanación de discrepancias. Alfonso de la Fuente

    Prontuarios: art. 199   –  art. 205. José Félix Merino

    Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org

    Manejo de ficheros GML. Alfonso de la Fuente

    Productos catastrales en la web del Catastro

    En la Sección Territorio

     Web del Catastro

    Geoportal Colegio Registradores

    Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral, por Vicente Martorell

    El título de adquisición en el expediente notarial de dominio. Antonio Jiménez Clar.

    Expedientes hipotecarios. José Luis Rodríguez García-Robés

    El Código Registral Único. JFME

    Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología

    Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación

    Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)

    Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó 

    Reanudación de tracto sucesivo interrumpido: La DGRN allana el camino. Rafael Torres Escámez,

La inscripción de la representación gráfica de la finca: ventajas. Víctor Esquirol Jiménez

PORTADA DE LA WEB

Costa de El Masnou (Barcelona). Por Víctor Esquirol Jiménez

Resumen Resolución conjunta Catastro – Registro

JFME

Introducción

Objeto

Qué información aportará el Registro y qué información el Catastro

Cambio de titularidad

Inscripción de la representación gráfica catastral

Inscripción de la representación gráfica alternativa

Obras nuevas y divisiones horizontales

Requisitos de la representación gráfica alternativa

Constancia de la coordinación

Publicidad gráfica registral

Requisitos técnicos de los documentos

Libro del edificio

Entrada en vigor

Anexo

Enlaces

 

Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

Se trata de una Resolución conjunta de ambas Direcciones Generales dedicada a regular los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad que trata de unificar en un solo texto las exigencias de desarrollo, mediante resolución, impuestas por las reformas que la Ley 13/2015 ha incorporado a la Ley Hipotecaria y al TR Ley del Catastro.

Aunque se alude a “requisitos técnicos”, la resolución no se circunscribe a éstos en sentido estricto, sino que da muchas indicaciones del modo en que han de operar los diversos actores: registradores, funcionarios del Catastro, particulares o sus técnicos.

 

Preámbulo.

Se cita como antecedente inmediato, la reforma del TRLCatastro, llevada a cabo por la Ley de Economía Sostenible de 2011. Ver resumen. Fue capital la ampliación del procedimiento de comunicación previsto en el artículo 14 a) y c) que suplía en muchos casos la obligación de los titulares de presentar declaraciones catastrales. También fue de gran importancia la reforma del artículo 36.3 que ya preveía la regulación por resolución de los requisitos técnicos para el envío de la información.

Ahora, la Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma sustancialmente, tanto la Ley Hipotecaria como la Ley del Catastro Inmobiliario. Ver resumen. Entró en vigor, en cuanto a la parte catastral, el 26 de junio de 2015, pero entra en vigor la reforma de la Ley Hipotecaria el 1º de noviembre de 2015 (salvo el art. 206, que lo hizo en junio).

Su objetivo primordial es el de lograr que el folio real incorpore la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria.

La Ley –desarrollada por esta resolución- regula el procedimiento de coordinación de la descripción de las parcelas catastrales con las fincas registrales que se refieran a la misma porción del territorio. Para ello, se utilizará, como regla general, la representación gráfica contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Subsidiariamente, cabe utilizar una representación gráfica alternativa sólo en los supuestos legalmente previstos.

– Incorporación obligatoria siempre que se inmatricule una finca o cuando se inscriban operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde.

– Incorporación potestativa si se solicita al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible o como operación específica.

También se contempla la existencia de un sistema de intercambio mutuo de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Esta resolución está prevista en el art. 10.6 LH, fijando la D.F.3ª como fecha límite el 1º de noviembre de 2015. El mandato se refiere a lo siguiente:

a) La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de información que sea relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas.

b) Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como del servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral.

c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.

Se aprovecha la resolución para dar cumplimiento al artículo 33.4 TRLCatastro, desarrollando el acceso de los registradores al servicio de identificación y representación gráfica de las fincas registrales sobre la cartografía catastral, mediante un sistema interoperable.

Hay que tener también en cuenta el artículo 74.1 del Reglamento del Catastro, que sitúa los envíos de información a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, utilizando sistemas de firma electrónica.

 

Primero. Objeto.

La presente resolución regula el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información, en los aspectos siguientes (se observa mayor extensión respecto a las exigencias del art. 10.6 LH):

a. La forma, contenido y requisitos técnicos del suministro por parte de los registradores de la propiedad de la información relativa a las inscripciones practicadas en las que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, a que se refieren los artículos 14.a) y c) y 36.3 TRLCatastro.

b. La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de la información que sea relevante prevista en la legislación hipotecaria para los supuestos de inscripción en el Registro de la Propiedad de representaciones gráficas de las fincas registrales y de coordinación con el Catastro, conforme al artículo 10.6.a) L.H.

c. Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como el servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral, conforme al artículo 10.6.a) L.H. y 33.4 TRLCatastro.

d. Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad, conforme a los mismos arts. 10.6.a) L.H. y 33.4 TRLCatastro.

Segundo. Sistema de intercambio de información entre el Catastro y los registradores.

1. El intercambio se realizará telemáticamente a través de servicios web en www.sedecatastro.gob.es y www.registradores.org, utilizando sistemas de firma electrónica.

2. Los registradores de la propiedad proporcionarán a la DGC los siguientes servicios:

a) Suministro de la información sobre la descripción de las fincas registrales y su representación gráfica cuando esté inscrita, y de los datos relevantes para el Catastro conforme al TRLCatastro.

b) Intercambio de información con trascendencia catastral sobre las inscripciones realizadas en las fincas registrales y su estado de coordinación.

c) Remisión del informe motivado del registrador sobre la calificación de la falta de correspondencia de la representación gráfica catastral aportada con la finca registral, con expresión de las causas que hayan impedido la coordinación.

d) Remisión de otros informes que se considere necesarios para realizar alteraciones de la cartografía catastral que afecten a fincas inscritas en el Registro de la Propiedad.

3. La Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios:

a) Consulta de la descripción catastral gráfica y alfanumérica de los bienes inmuebles, tanto vigente como de fechas anteriores, y de sus antecedentes.

b) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales.

c) Descarga de la cartografía catastral vectorial de las parcelas catastrales.

d) Comprobación de la vigencia de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas.

e) Emisión del informe de validación técnica de las representaciones gráficas alternativas de las fincas aportadas al Registro, que se describe en el apartado siguiente.

f) Intercambio de información sobre alteraciones en las fincas y su coordinación, así como de los acuerdos catastrales derivados de la información remitida.

4. La DGC proporcionará, a través de su Sede Electrónica, un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas, que permitirá comprobar que son conformes con el art. 9 b) LH y que el fichero que las contenga cumple las condiciones del formato y estructura de la información.

El servicio remitirá al Registro en el plazo de 24 horas el informe:

– Si es positivo: contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, la superficie obtenida, y, en los supuestos previstos en el artículo 204 LH (casos especiales de inmatriculación) o cuando se haya realizado la inscripción, las nuevas referencias catastrales asignadas.

Si los registradores inscriben la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el Anexo, y en ese envío dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción.

– Si es negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida.

 

Tercero. Requisitos técnicos del suministro de información para la comunicación de cambios de titularidad.

Los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la DDC la información relativa a los actos o negocios por ellos inscritos, cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación del derecho de propiedad o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo, por una sola persona o por varias, las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como la composición interna de la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades de bienes o entidades sin personalidad jurídica.

La remisión se efectuará en el plazo de cinco días desde su inscripción y comprenderá:

a) Datos sobre la inscripción registral que se enumeran.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados.

c) En su caso y simultáneamente, otras alteraciones del 14 RTLCat.

La DGC, tras las comprobaciones oportunas, incorporará las alteraciones catastrales derivadas de la información objeto de suministro.

 

Cuarto. Requisitos técnicos del intercambio de información sobre los procedimientos registrales que incorporen la representación gráfica catastral.

En este caso hay certificación catastral o la representación gráfica está incorporada al plano parcelario catastral.

Cuando se presenten en el Registro documentos públicos correspondientes a títulos de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, el Registrador ha de proceder así:

Calificará la correspondencia gráfica de la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas resultantes. Aun sin certificación, calificará la correspondencia cuando la representación gráfica de estas operaciones ya esté incorporada al plano parcelario catastral.

A) Calificación positiva:

– Practicará la inmatriculación o inscripción incorporando al folio real las referencias catastrales correspondientes, la representación gráfica catastral de las fincas y la circunstancia de la coordinación.

– En el plazo de cinco días desde la inscripción, remitirá al Catastro los datos que se indican:

a) Datos sobre la inscripción registral.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados.

c) Información gráfica: código seguro de verificación (CSV) de la certificación catastral descriptiva y gráfica vigente de los bienes inmuebles cuya representación gráfica haya sido incorporada al folio real de la finca.

d) Información sobre la coordinación: código de las fincas registrales y fecha de coordinación.

– Remitirá esa misma información si incorpora la representación gráfica catastral de las fincas en el folio real, quedando así coordinadas, bien como operación específica o bien con motivo de la formalización de cualquier acto inscribible.

La Dirección General del Catastro, a su vez:

incorporará, cuando proceda según el art. 14, las alteraciones catastrales derivadas de la información suministrada,

– y hará constar la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.

B) Calificación negativa: Si considera que la representación gráfica catastral no se corresponde con la descripción de la finca registral, remitirá telemáticamente a la DGC, en el plazo de cinco días, la información referida en los apartados a) y b) (datos sobre la inscripción registral y de los bienes inmuebles afectados) y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación.

La Resolución remite, para solucionar el conflicto a la posibilidad de instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

 

Quinto. Requisitos técnicos del intercambio de información sobre los procedimientos registrales que incorporen la representación gráfica alternativa.

En este caso, no hay representación gráfica catastral incorporada.

Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad los mismo títulos indicados en el apartado cuarto, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 LH (titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca), los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas del apartado séptimo.

Actuaciones del registrador:

Potestativamente, podrá solicitar al Catastro Inmobiliario antes de inscribir, el informe de validación de la representación gráfica alternativa. Es obligatorio en los casos del artículo 204 LH (casos especiales de inmatriculación). La DGC contestará en 24 horas.

Calificará la correspondencia gráfica de las fincas afectadas.

– Si el resultado es positivo, incorporará al folio real la representación gráfica de las fincas resultantes.

– Remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días, la información referida en los apartados a) y b) (datos sobre la inscripción registral y de los bienes inmuebles afectados), añadiendo la información sobre si se ha dado audiencia o no a los colindantes catastrales, junto con la representación gráfica alternativa inscrita (o el CSV del informe previo de valoración).

– Actuaciones posteriores a la respuesta del Catastro que ahora veremos

Actuaciones de la DGC:

A) Informe de validación positivo.

– Una vez practicada la inscripción, incorporará las alteraciones catastrales correspondientes, si se adaptan al art. 14, o procederá a la rectificación de la cartografía catastral

Comunicará al registrador la nueva referencia catastral de las fincas resultantes, cuando proceda, junto con su nueva representación gráfica, a fin de que éste las incorpore al folio real y haga constar la circunstancia de su coordinación gráfica con el Catastro.

– El registrador practicará la incorporación al folio real de la nueva referencia catastral y su representación gráfica. No se dice el asiento, aunque es de suponer que se realice por nota marginal. No se alude expresamente a una calificación previa a la práctica del asiento, pero ello es una exigencia general del procedimiento registral.

– En el plazo de cinco días desde la práctica de dicho asiento, comunicará a la DGC los datos previstos en el número 2. c) y d) (información gráfica y sobre coordinación).

– La DGC incorporará la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.

B) Informe de validación negativo.

Si el registrador inscribe la representación gráfica, pese al informe previo de validación negativo, hará constar en el asiento que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro y dará traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2. a) y b) (datos de la inscripción registral y de los inmuebles afectados) y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación.

– Si el informe de validación técnica del Catastro es posterior a la inscripción, el registrador hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Se supone que por nota marginal.

Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

 

Sexto. Requisitos técnicos del suministro de información en otros supuestos de alteración de los inmuebles.

Este apartado se refiere a declaraciones de obra nueva, la constitución o variación del régimen de división horizontalotros hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro.

La información se remitirá en cinco días desde la inscripción, enumerándose su contenido, que incluye si se ha cumplido con la obligación de aportar la referencia catastral.

En las edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada y, si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.

Séptimo. Requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad.

Ha de aportarse y aprobarse expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento.

Requisitos:

a) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos.

b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo y firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda.

c) Deberá estar representada sobre la cartografía catastral. El conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes ha de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral.

Cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, el cumplimiento de estos requisitos se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro. Cualquier interesado identificado, podrá acudir a la Sede Electrónica del Catastro para la descarga de la geometría de las parcelas catastrales y la validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada.

Actuación del técnico.

La definición geométrica de las parcelas derivada del trabajo topográfico contendrá la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices.

El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa de inhabilitación o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes requisitos técnicos:

a) Metodología de elaboración.

b) Sistema de georreferenciación.

c) Topología de tipo recinto en la cual no existan autointersecciones.

d) Representación sobre la cartografía catastral.

e) Precisión métrica.

Cuando la representación gráfica haya sido aprobada por la Administración competente en los expedientes de concentración parcelaria, transformación o equidistribución urbanística, expropiación forzosa o deslinde administrativo, no será necesario que esté suscrita por un técnico, pero en todo caso deberá cumplir los requisitos señalados en las letras b), c) y d) referidos.

Si la representación gráfica alternativa que se inscribe pone de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, el informe técnico se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes.

 

Octavo. Constancia de la coordinación.

Para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes.

En las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de los bienes inmuebles que se emitan por la DGC deberá hacerse constar, cuando el inmueble esté o haya estado coordinado con el Registro de la Propiedad, la fecha de la coordinación, el código de finca registral con cuya representación gráfica se encuentra coordinada, así como, en su caso, información sobre la existencia de alteraciones o modificaciones de la descripción catastral que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación.

Se regula el caso especial en el que la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas.

 

Noveno. Publicidad gráfica registral.

Cuando se trate de fincas registrales coordinadas con una o varias parcelas catastrales, la publicidad registral gráfica de aquéllas será la que resulte de la georreferenciación de la cartografía catastral inscrita en el momento de la coordinación. A tal efecto, los registradores, a través de la aplicación informática única, generarán la correspondiente representación gráfica, sin que se pueda emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico catastral que incluya datos de titularidades distintos de los registrales.

En los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta, una vez inscrita e incorporada al folio real y a la referida aplicación informática, podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro, salvo que ya se hubiera obtenido el informe positivo de validación técnica.

D. Ad. 1ª. Documentos electrónicos que se presenten a la inscripción. Para evitar errores materiales, los documentos deberán permitir selección y copiado de su contenido, y en particular de las referencias catastrales, códigos seguros de verificación y listados de coordenadas que consten en los documentos catastrales, así como tener respecto de las imágenes una resolución mínima de 200 pixeles por pulgada.

D. Ad. 2ª. Formato informático del libro del edificio. Para facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al art. 202 LH, y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el art. 7 de la Ley de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

Entrada en vigor: el 31 de octubre de 2015, es decir, el día anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

Durante seis meses, es decir, hasta el 30 de abril de 2016, los registradores de la propiedad podrán seguir remitiendo al Catastro Inmobiliario la información con respecto a los hechos, actos o negocios por ellos inscritos, por el procedimiento anterior, indicando expresamente si la información que contiene ha sido remitida previamente de acuerdo con las nuevas especificaciones contenidas en la presente resolución.

El Anexo se dedica al sistema informático de intercambio de información entre el catastro y los registradores. Las especificaciones técnicas precisan la descripción del protocolo, servicios disponibles y mensajes empleados.

Olivares de la campiña estepeña

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