COMPRAVENTA

Resolución por incumplimiento

Se vende una finca y se estipula un derecho de opción a favor de los vendedores para elegir, en un plazo de cuatro años, entre recibir el precio o tres viviendas y tres plazas de garaje por determinado precio; se refuerza este derecho con una condición resolutoria para el segundo supuesto, caso de que el obligado por la opción no otorgue escritura de venta en el plazo señalado. Posteriormente, se ejercita la opción respecto a dos viviendas y tres plazas de garaje. Por último, se cede el derecho de opción y la condición resolutoria a un tercero y éste ejercita la condición. La Dirección confirma la denegación, aunque como en otras ocasiones por motivos distintos a los alegados por el Registrador, que son: 1) Que aunque el derecho de opción se ejercitó en el plazo establecido, al no haberse otorgado la escritura de venta dentro del mismo, la notificación de dar por resuelto el contrato -que estaba ligado al plazo- no puede producir efectos contra terceros (parte de las fincas estaban vendidas). 2) Que habiéndose producido un incumplimiento parcial, puesto que la opción se había consumado respecto a dos viviendas y tres plazas de garaje, la solución del problema planteado corresponde a la autoridad judicial.

24 febrero 1992

Resolución por incumplimiento.- Resuelta por el vendedor una compraventa por falta de pago, en el ejercicio de una condición resolutoria pactada con cláusula penal que facultaba al vendedor a retener la mitad del precio convenido, el cumplimiento por el comprador del deber de restituir, que supone la reinscripción a nombre del vendedor, ha de estar supeditado al recíproco por parte de este último de devolver el precio percibido. A tal exigencia no puede oponerse la existencia de un convenio, que, demás de estar sujeto a moderación judicial, aunque esté inscrito, tiene como finalidad dar a conocer a posibles terceros adquirentes del dominio o de derechos sobre la finca el alcance del efecto subrogatorio que sobre el precio a devolver puedan tener tales derechos, que se extinguirán en caso de producirse la resolución.

28 marzo 2000

Resolución por incumplimiento.- Hechos: inscrita sin condiciones una finca que se vendió por un Ayuntamiento sujeta a diversas condiciones, el Ayuntamiento inicia un expediente de resolución del contrato, recurrido por el comprador ante la jurisdicción contencioso-administrativa, que, pendiente del fallo, acuerda la no suspensión del acuerdo, por lo que el Ayuntamiento solicita la reinscripción de la finca a su favor. La Dirección, sin entrar en la cuestión de fondo, se limita a revocar la calificación del Registrador, porque al no haber pasado la finca a poder de terceros, la falta de reflejo de las condiciones en el Registro es intrascendente, ya que la persona contra quien se ejercita la resolución es parte en el contrato y no tercero, sin que contra este argumento tenga ningún valor la decisión del Registrador fundada en los artículos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria.

17 septiembre 2001

Resolución por incumplimiento.- Hechos: Consta inscrita una compraventa en la que la transmisión del dominio –cuya reserva fue inscrita también- está sujeta a la condición suspensiva del pago del precio, que quedó aplazado; posteriormente se anotó un embargo; y más tarde se presenta un acta notarial en la que se requiere el pago al comprador, dándole un plazo para realizar el pago y advirtiéndole de que, de no hacerlo, se procedería a resolver el contrato. El acta se presenta con un escrito mediante el que solicita la cancelación de la compraventa, siendo estos documentos los que originan el recurso, cuya Resolución puede verse en el apartado “CONDICIÓN. Suspensiva: determinación de su cumplimiento”.

4 y 7 diciembre 2010

Resolución por incumplimiento.- Se plantea este recurso ante un supuesto de falta de pago del precio aplazado por un comprador, por lo que el vendedor pretende la resolución del contrato, que estaba garantizado con condición resolutoria, existiendo asientos posteriores a la inscripción de la compraventa. La Resolución puede verse en el apartado “CONDICIÓN. Resolutoria: efectos de su ejercicio”.

1 abril 2011

Resolución por incumplimiento.- Se plantea en este recurso un supuesto de resolución de compraventa con precio aplazado y garantizado con condición resolutoria, en la que los compradores pagaron parte de dicho precio, y que pretende resolverse sin acreditar su consignación. La resolución puede verse en el apartado “CONDICIÓN. Resolutoria: efectos de su ejercicio”.

28 y 29 junio 2011

Resolución por incumplimiento.- 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si una sentencia firme por la que se declara la resolución, por incumplimiento, de un contrato de compraventa de una finca, es susceptible de tener acceso directo al Registro de la Propiedad.

Es importante consignar que se había solicitado en la demanda que inició el pleito la correspondiente anotación preventiva, que se practicó en el Registro, y que del expediente no resulta que hubiese derechos inscritos o anotados a favor de terceros sobre la finca concernida.

Bajo esta cuestión subyace, una vez más, el problema de la inscripción y calificación de los documentos judiciales. Como no podía ser de otra manera, de conformidad con el correspondiente mandato constitucional (artículos 117 y 118 de la Constitución Española), la doctrina de este Centro Directivo ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Por otra parte debe decirse que sólo las sentencias de condena, incluyendo las de otros tipos que contuviesen pronunciamientos de condena, requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. De ahí cabe concluir que las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro –salvo las dictadas en rebeldía, en los términos del artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil– si de éste no resultan obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido así como la firmeza de la misma. En este sentido ya se había pronunciado este Centro Directivo, por cuanto tiene establecido que «las sentencias declarativas ni necesitan ejecución ni, por ello, son susceptibles de actividades posteriores ejecutorias, con lo que, para la inscripción que se solicita es suficiente el testimonio de la sentencia, que es firme» (cfr. Resolución de 20 de abril de 2002).
Pero más allá de los razonamientos que anteceden, que centran la problemática general del acceso tabular de las decisiones judiciales, la calificación registral recurrida incide en que falta un mandamiento especial que ordene «la cancelación de la inscripción correspondiente». Esta referencia alude a la ausencia de un mandamiento específico que ordene la cancelación del asiento que refleja la titularidad resuelta del comprador.

Sin embargo hay que decir que en el presente caso, en puridad, no procede la práctica de cancelación alguna, es decir, no procede la extensión de ningún asiento cancelatorio, a pesar que la resolución de la compraventa lleva consigo la ineficacia del anterior título inscrito. Por el contrario, será el asiento que refleje el acto traslativo inherente a la resolución declarada, mediante el que se opere la «reinscripción» a favor del vendedor, lo que determine la extinción del asiento que contiene la titularidad del comprador, que ha quedado resuelta. A tal efecto debe recordarse como el propio artículo 76 de la Ley Hipotecaria establece que la extinción de un asiento, además de por su cancelación, puede tener lugar «por la inscripción o transferencia del derecho real inscrito a favor de otra persona».

No resultando del expediente la existencia de derechos de terceros, ni de sus correspondientes asientos, no procede cancelación alguna por razón de la resolución que declara la sentencia firme, cuyo testimonio fue objeto de presentación en el Registro, sino la reinscripción a favor de la entidad vendedora, con el efecto extintivo sobre el asiento que le precede en el tracto.

Así las cosas, resulta aplicable el artículo 23 de la Ley Hipotecaria en virtud del cual el cumplimiento de las condiciones… resolutorias se hará constar en el Registro… por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la resolución o rescisión llega a verificarse.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

6 febrero 2012

Resolución por incumplimiento.- 1. Es objeto del presente recurso el dilucidar si puede cancelarse una inscripción de compraventa sometida a condición suspensiva, por la sola solicitud del vendedor –y, por tanto, del favorecido por el asiento que se solicita–, el cual está facultado para ello por el comprador, cuando no se acredita totalmente que la condición se haya incumplido.

El artículo 23 de la Ley Hipotecaria regula (de forma bastante imprecisa, según la doctrina más autorizada) el asiento que debe efectuarse en el Registro como consecuencia del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, y el 53 de su Reglamento las circunstancias que deben constar en el asiento correspondiente. Sin embargo no se precisa cómo debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de una condición. Ya la Resolución de este Centro Directivo de 7 de octubre de 1929 afirmó que es este uno de los puntos más delicados de la técnica hipotecaria, pues para ello es preciso atender a hechos y circunstancias que se desenvuelven fuera del Registro. Y la de 10 de enero de 1944 dijo que el cumplimiento (a lo que hay que equiparar el incumplimiento, a salvo el tema de la prueba de los hechos negativos) de las condiciones puede justificarse en el Registro bien por la notoriedad del suceso, bien por la documentación que ponga de relieve el hecho, bien por la decisión judicial que así lo declare. La doctrina más autorizada estima que no se pueden dar normas generales, pues los supuestos son variadísimos, siendo tal la variedad que la misma va de aquellos casos en que la demostración es fácil a otros en que será indispensable una resolución judicial.
En el presente supuesto, dado que, como dice el recurrente, las condiciones suspensivas son de carácter cumulativo, bastaría con probar el incumplimiento de una de ellas pero la tercera, que es la que alega el recurrente como claramente incumplida, no resulta de modo indudable tal incumplimiento pues, si bien en la misma se señala que no deben existir sobre la finca otras cargas que las previstas en la escritura, no es claro que se refiera a cargas futuras o sólo –como es más corriente– a cargas existentes en el momento de la inscripción.
Otro de los argumentos del recurrente radica en que, en el acta de manifestaciones de 10 de julio de 2008 se dice que la parte vendedora debe cumplir las condiciones suspensivas en el plazo de seis meses y, caso contrario, quedará anulado el contrato, a cuyos efectos se apodera a la misma sociedad vendedora para que pueda otorgar cualquier tipo de documento público para conseguir la inscripción en el Registro, pero, además de cierta incongruencia existente en este documento, ya que el poder es más lógico documentarlo en escritura pública, resulta en cierto modo llamativo que se apodere para la cancelación al beneficiado por la misma. En todo caso, aunque se dé validez total a tal apoderamiento, y dado que el cumplimiento del contrato no puede dejarse a la voluntad de uno de los contratantes (cfr. artículo 1256 del Código Civil) tal apoderamiento ha de interpretarse en el sentido de legitimar al apoderado para demostrar ante el registrador el incumplimiento de las condiciones establecidas, pues como dijo la Resolución de 30 de julio de 1992, el cumplimiento de la condición no puede derivarse de la sola afirmación que en tal sentido formula la parte negocial beneficiada, aunque así se hubiera estipulado.
En definitiva, y como ha dicho anteriormente este Centro Directivo, la constancia del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones requiere la demostración fehaciente de la realidad del hecho, y, no siendo así, es imprescindible el consentimiento de ambas partes contratantes o resolución judicial.
En el presente supuesto, además, sólo la resolución judicial oportuna podrán constatar con efecto frente a terceros que no ha ocurrido el supuesto de hecho del artículo 1119 del Código Civil, puesto que si se demostrara que quien insta la cancelación ha impedido voluntariamente el cumplimiento de la condición –cuestión que debe ser de la apreciación exclusiva del juez– tal condición ha de darse por cumplida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

25 enero 2012

Resolución por incumplimiento.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible un acta de resolución de un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por el acreedor de la cláusula resolutoria, pactada en la escritura que da origen al título de transmisión por el que se aplaza una parte del precio, y en el que se garantiza esa parte del precio aplazado con cláusula resolutoria explícita para el caso de incumplimiento; concurre en el proceso de ejercicio de la facultad resolutoria, que la parte acreedora del precio no ha hecho la consignación expresamente exigida en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario; además también ocurre que no consta en el momento de presentarse el documento de resolución, que el acreditado tenga conocimiento de la resolución de la compraventa; si bien posteriormente a la calificación del registrador, se presenta en el Registro acta de manifestaciones otorgada por el acreditado en la que se opone a la resolución de la compraventa, lo que supone un argumento más, pero a la vez determinante –si bien la falta de consignación por sí sola paralizaría la resolución– para que no se pueda practicar la resolución de la compraventa si no es por resolución judicial.

Es reiterada la doctrina del Centro Directivo en el sentido mencionado en el fundamento de Derecho anterior; si bien resumiendo la doctrina constante de esta Dirección General, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: 1. Debe aportarse el título del vendedor (Cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrá existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser determinada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del registrador.

25 enero 2012

Resolución por incumplimiento.- 1. Como dice la propia nota de calificación recurrida, y ciñéndonos al defecto observado por el Registrador, la cuestión medular de este recurso se reduce a determinar si la resolución administrativa del excelentísimo Ayuntamiento de Zamora es inscribible por sí sola o si se precisa acreditar además que no es susceptible de recurso ordinario alguno, no solo administrativo, sino también judicial.

En el presente caso de los documentos de enajenación de las parcelas resulta lo siguiente: «la parte compradora acepta la enajenación que se formaliza en la presente escritura, bajo las siguientes condiciones, como cargas reales para su obligada inscripción en el Registro de la Propiedad a efectos de su publicidad, ya que el incumplimiento de las mismas dará lugar a la resolución del contrato y reversión de los terrenos vendidos y, en su caso, de las edificaciones al patrimonio municipal del suelo del Ayuntamiento de Zamora, en el supuesto de incumplimiento de los plazos de venta y entrega de las viviendas y mantenimiento de la finalidad durante treinta años desde la firma de la escritura pública de venta». Igualmente se hizo constar; «1) el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que rigen esta enajenación […] traerá consigo la resolución de la enajenación del suelo, siempre que previamente se hubiera requerido al afectado para su subsanación y hubiera transcurrido el plazo al efecto fijado sin haber dado cumplimiento a las obligaciones contraídas […]».

Según el artículo 39.4.a) del Real Decreto-ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, la inscripción de la resolución de las enajenaciones, por razón del incumplimiento de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino que graven las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo y que se hayan hecho constar en las susodichas enajenaciones –tal como sucede en el presente caso– podrá hacerse, a falta de consentimiento del adquirente, por acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público del suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicha acta no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial.

En este caso la resolución está recurrida ante la jurisdicción contencioso administrativa: por tanto no procede practicar la inscripción solicitada.

De certificación, que se acompaña al escrito del presente recurso gubernativo, expedida por don J. M. G. S., Secretario general del excelentísimo Ayuntamiento de Zamora, en efecto, resulta que, aunque no hay constancia de que la mercantil «Promociones Inmobiliarias del Pisuerga, S.A.» haya interpuesto recurso alguno en vía jurisdiccional, ni se haya interpuesto por parte de la administración concursal de «Promociones Inmobiliarias del Pisuerga, S.A.»; Caja España de inversiones Salamanca y Soria, Caja de Ahorros y Montes de Piedad ha interpuesto recurso contencioso administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número uno de Zamora, procedimiento Ordinario número 156/2011.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y a confirmar la nota del Registrador.

3 agosto 2012