Archivo de la etiqueta: roque nublo

Informe Opositores Notarías y Registros Octubre 2015

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

OCTUBRE – 2015

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

SUMARIO:   

Plazos. Días hábiles e inhábiles.

LEGADOS. Legado cosa específica y determinada: posesión.

DERECHO DE HABITACIÓN. Derecho de habitación sobre cuota indivisa

FINCA. Linderos físicos y linderos personales.

ANOTACIÓN DE EMBARGO.

CUESTIONARIO PRÁCTICO. Convenio regulador.

ENLACES.

  

CÓMPUTO DE PLAZOS.

Plazos civiles, procesales y procedimentales. Días hábiles y naturales.

1 Días hábiles y días naturales: Se entiende por día hábil aquel en que se puede solicitar la intervención de la autoridad judicial, administrativa o, en el caso de la resolución, la notarial.

2 Días inhábiles: las leyes de procedimiento administrativo han excluido del cómputo de los plazos los sábados, domingos y festivos (art. 30.2 LPA). Además, las leyes procesales y de enjuiciamiento civil excluyen del cómputo los días en que no puede tener lugar la actuación judicial (arts. 130 y 131 LECivil).

Este modo de computar plazos (administrativos y procesales) se aplica a los fijados por días, pero no por meses, que se computan por meses naturales sin exclusión de los días inhábiles.

3 Plazos civiles y plazos procedimentales: los plazos sustantivos civiles se refieren al ejercicio de acciones y los procedimentales al trámite (STS 20 marzo 1964). Sólo tienen carácter procesal los plazos que comienzan con un emplazamiento, una citación o una notificación, y sólo a ellos se aplica el descuento de los días inhábiles (SSTS24 marzo 1897. 11 febrero 1959, 14 noviembre 1962 y 25 junio 1968).

Plazos civiles: se incluyen días inhábiles (art. 5 CC).. Plazos procesales y procedimentales: se excluyen días inhábiles. Plazos jurisdicción voluntaria: son procedimentales.

R. 8 octubre 2015. BOE 29 octubre 2015/11623

 

LEGADOS.

Legado cosa específica y determinada: posesión.

Temas de oposición. Notarias: Civil (115). Hipotecario (40). Registros: Civil (115). Hipotecario (45).

Artículos: Art. 81 RH

Ideas básicas.

1.- Regla general: (i) la entrega del legado de cosa específica y determinada deben hacerla los herederos o el albacea o contador partidor autorizado para ello (Art. 81 RH). (ii) Si en el testamento no se designó herederos (o el nombramiento ha quedado sin efecto) y no hay nombrados albacea facultado para la entrega, corresponderá hacerla a los herederos abintestato.

2.- Reglas particulares:

(i) Si el legatario es también el único heredero (prelegatario) y no hay legitimarios, puede unilateralmente hacer la manifestación de su legado y tomar posesión del mismo.

(ii) Aunque el legatario sea el único heredero, si hay legitimarios deberán intervenir inexcusablemente, incluso aunque el testador hubiera autorizado al prelegatario para posesionarse unilateralmente del bien legado.

(III) Si el legatario no es el heredero único podrá tomar posesión por sí mismo del bien legado en los siguientes casos, y siempre que no haya legitimarios: a) Si el testador le autorizó expresamente. b) Si el legatario ya fuera poseedor del bien al tiempo de la apertura de la sucesión (supuesto este que precisará la debida acreditación).

3. Formas de entrega e inscripción (art. 81 RH):

a) Escritura de manifestación de legado otorgada por el propio legatario siempre que no existan legitimarios y aquél se encuentre facultado expresamente por el testador para posesionarse de la cosa legada.

b) Escritura de partición de herencia o de aprobación y protocolización de operaciones particionales formalizada por el contador-partidor en la que se asigne al legatario el inmueble o inmuebles legados.

c) Escritura de entrega otorgada por el legatario y contador-partidor o albacea facultado para hacer la entrega o, en su defecto, por el heredero o herederos.

d) Solicitud del legatario cuando toda la herencia se hubiere distribuido en legados y no existiere contador-partidor, ni se hubiere facultado al albacea para la entrega.

4.- Acciones del legatario para reclamar la entrega.

Ante la negativa de alguno o de todos los herederos a entregar la cosa legada, puede el legatario reclamar judicialmente dicha entrega (acción ex testamento) o ejercitar, si procede, la acción reivindicatoria del dominio, solicitando complementariamente la práctica de la anotación preventiva.

Primer supuesto práctico.

  1. Un legatario de cosa específica y determinada pretende inscribir a su favor el dominio de la finca legada y presenta para ello una escritura pública de manifestación del legado otorgada conforme al art. 81 a) RH.
  2. Son circunstancias relevantes del caso las siguientes: (i) El testamento no contiene institución de heredero. (Ii) No hay legitimarios. (iii) No hay autorización para que el legatario tome por su propia autoridad el bien legado. (iv) No resulta de la documentación que toda la herencia este distribuida en legados (hay varios legatarios designados). (v) Según parece, el heredero abintestato es el Estado.

¿Puede el legatario de cosa específica y determinada ocupar por su propia autoridad el bien legado cuando no está autorizado por el testador para ello y aunque no haya legitimarios? NO.

R.21 septiembre 2015. BOE 14 octubre 2015/11038

Segundo supuesto práctico.

Se otorga escritura de adjudicación de herencia y entrega de legados en la que comparecen todos los herederos e interesados a excepción de uno de ellos, que no ha prestado su consentimiento al otorgamiento. Posteriormente, fallece el heredero no otorgante y sus herederos tampoco ratifican la referida escritura.

¿Es inscribible la escritura de herencia y entrega de legados? NO.

Se precisa la entrega por los herederos del legado. Faltando el consentimiento a la entrega de uno de los herederos, ahora fallecido, corresponderán a los herederos del difunto, por el sólo hecho de su muerte, todos sus derechos y obligaciones. En consecuencia, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo recogido por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, se hace necesario el consentimiento de los herederos del difunto a la escritura de entrega del legado.

R.20 julio 2015. BOE 24 septiembre 2015/10274

Comentario.

1. Por tratarse de la entrega de un legado de cosa específica debe distinguirse entre propiedad y posesión del bien legado: (i) Propiedad: El legatario de cosa específica y determinada adquiere la propiedad del bien legado desde la apertura de la sucesión (art. 882 CC) y tiene derecho a los frutos y rentas pendientes  desde el fallecimiento,  aunque no a las rentas vencidas y no satisfechas antes de la muerte del testador. (ii) Posesión: Sin embargo, el legatario no adquiere la posesión del bien legado pues su entrega corresponde a todos los herederos (art. 885 CC). Basta que falte el consentimiento de uno de ellos para que no haya entrega del legado, lo que impide la inscripción de la escritura de entrega.

2. En el legado de cosa específica y determinada queda disociada la posesión y la propiedad de la cosa legada. La propiedad se adquiere desde la muerte del causante pero no se puede poseer si no hay entrega del legado por los herederos (o el albacea autorizado).

3. Por tanto, respecto de la posesión de los bienes del caudal relicto queda patente la diferente posición jurídica de legatarios y herederos, pues estos últimos si adquieren la posesión desde la apertura de la sucesión (art. 440 CC).

 

DERECHO DE HABITACIÓN.

Derecho de habitación sobre cuota indivisa

Temas de oposición. Civil: Notarias (46). Registros (46)

Artículos arts. 523 y ss CC.

Ideas básicas.

1. No cabe constituir un derecho de habitación sobre una cuota ideal de una vivienda porque es consustancial a este derecho la posesión y ocupación de aquellas dependencias de la vivienda necesarias para la vida del habitacionista.

2. Si cabe adjudicar la mitad indivisa de derecho de habitación sobre una vivienda

3. No sucede lo mismo con el derecho de usufructo, que sí puede constituirse sobre una cuota indivisa del bien gravado, pues este derecho no exige inexcusablemente la posesión del bien y puede consistir en la percepción de sus frutos naturales, industriales o civiles.

4. Naturaleza y caracteres: (i) Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, por lo resulta perfectamente compatibles con la existencia de un derecho de dominio en otra persona, al cual limitan. (ii) De carácter personal, en el sentido de ser personalísimo e intransmisible. (iii) De uso y disfrute. (iv) Recayente sobre un inmueble. (v) Limitado a las necesidades del habitacionista. (vi) De naturaleza temporal.

Supuesto práctico.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: se adjudica la vivienda habitual del causante en cuanto a la plena propiedad de la mitad indivisa a la viuda y en cuanto a la otra mitad a los hijos en nuda propiedad siendo usufructuaria la viuda; en virtud de un legado ordenado por el causante, se adjudica a la hija y heredera, doña F. S. C., además «el derecho de habitación de la mitad indivisa de la vivienda inventariada». En la partición hereditaria concurren la viuda y la totalidad de los herederos

Doctrina de la Resolución.

1 El derecho de habitación tiene unas características especiales pues aun cuando se trata de un derecho real tiene connotaciones propias de los personales. Así, el artículo 525 del Código Civil establece que no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título, y en el artículo 529, además de las causas de extinción del usufructo, establece que se extinguirá también por el abuso grave de la habitación.

2 La sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1983 enumera los caracteres del derecho de uso, que pueden aplicarse también al de habitación. Se trata –dice la Sentencia– de: 1.º) un derecho real; 2.º) de uso y disfrute; 3.º) recayente sobre un inmueble; 4.º) limitado a las necesidades del mismo; 5.º) de carácter personal (en el sentido de personalísimo e intransmisible); con dos particularidades esenciales que le dan individualidad jurídica, cuales son: 6.º) la temporalidad del uso (y de la habitación) y 7.º) su especial régimen jurídico.

3 Siendo los derechos de uso y habitación derechos reales en cosa ajena, son perfectamente compatibles con la existencia de un derecho de dominio en otra persona, al cual limitan.

4 Ninguna dificultad existe en la posibilidad de adquirir una cuota indivisa del derecho de habitación de una vivienda, lo cual, no obstante, planteará todos los problemas comunes de cotitularidad sobre un derecho y el específico derivado de la detentación posesoria que conlleva el derecho de habitación. Pero el problema que se plantea en el presente expediente es consecuencia de la redacción de la escritura en cuanto determina que «…a la hija doña F. S. C. (se le adjudica) el derecho de habitación de la mitad indivisa de la vivienda…», siendo así que, como dice la registradora, no cabe que el derecho de habitación recaiga sobre la mitad indivisa de la vivienda, por cuanto el derecho real de habitación al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente) a su titular en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, no es posible que recaiga sobre una mitad indivisa de la casa, lo cual no debe confundirse con la posibilidad de que se le adjudique a doña F. S. C. una mitad indivisa del derecho de habitación de la casa, defecto, no obstante, fácilmente subsanable por el Notario autorizante. Esta es una diferencia sustancial con el derecho real de usufructo, por cuanto el usufructo atribuye el derecho a disfrutar los bienes ajenos (cfr. artículo 467 del Código Civil), que atribuye a su titular el derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados (artículo 471 del Código Civil), sin exigirse necesariamente la detentación posesoria.

R. 5 octubre 2015. BOE 29 octubre 2015/11614.

 

FINCA: SU IDENTIFICACIÓN.

Linderos físicos y linderos personales.

Temas de oposición: Hipotecario. Notarías (15). Registros (18).

Ideas básicas.

1. Linderos fijos-Linderos personales: la expresión de los linderos de la finca se ha realizado tradicionalmente mediante dos técnicas distintas: a) linderos personales, nombrando los titulares de las fincas colindantes. b) linderos fijos: datos físicos de las fincas (rio, montaña, calle, etc) o datos catastralestomados de plano oficial.

2. La normativa vigente se decanta por el sistema de linderos fijos frente a los personales, bien por las coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial, bien mediante planooficial que este georreferenciado.

3. La identificación por linderos físicos es deseable por razones de claridad y precisión, la identificación por linderos personales no lo es por su absoluta imprecisión.

4. ¿Es defecto o causa de duda fundada que los colindantes registrales no coincidan con los colindantes catastrales? NO. En ningún caso los nombres son linderos físicos

5. La mención de los titulares de las fincas colindantes en el asiento registralno hace fe sobre qué ellos sean los propietarios, ni goza de fe pública registral nide la presunción de exactitud registral del art. 38 LH.

6. ¿Existiendo linderos físicos y planos catastrales es necesario expresar en los linderos el nombre del colindante? NO es necesario. Muy radicalmente dijo la R. 5 agosto de 2014 que tal mención «… No es solo superflua e innecesaria sino, incluso, hasta cierto punto impertinente o perturbadora…».

7. La alteración de un lindero fijosupone una alteración sustancial de la finca que provocaría dudas sobre la identidad, pues se modifica un lindero expresado con suficiente precisión. Sin embargo, el cambio de nombres de los colindantesno resulta ni relevante, ni preocupante, ni justifica duda fundada sobre la identidad.

R 22 septiembre 2015. BOE 14 octubre 2015/11041

 

ANOTACIÓN DE EMBARGO.

 I Deudas del causante.

Hipotecario. Notarías (45). Registros (50)

Artículo: 166 RH.

Ideas básicas.

1. Para anotar embargo sobre bienes del causante titular registral hay que distinguir: a) si se trata de deudas propias del causante, caso en el que será de aplicación el art. 166.1ª párrafo primero, del Reglamento Hipotecario. b) Si se trata de deudas propias del heredero, caso en que será de aplicación el art. 166.1ª párrafo segundo.

2. Tratándose de deudas del propio titular registral no es necesario que se hagan constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos, ni que se especifique la parte que corresponde al derecho hereditario del deudor

R.5 octubre 2015. BOE 29 octubre 2015/11615

 

II Cancelación de anotación de embargo (anterior a la declaración del concurso) sobre bien del concursado.

Ideas básicas.

1 En las situaciones de concurso el principio del tracto sucesivo no puede ser excepcionado aunque puede ser objeto de cierta modulación.

2 Sin embargo, tal modulación no lleva a ignorar absolutamente a los titulares de un derecho reflejado registralmente como consecuencia de una anotación de embargo cuya cancelación ahora se ordena. Las facultades del juez del concurso no llegan a poder prescindir absolutamente del titular registral de la carga cuya cancelación ordena.

3 Por tanto, el titular de derechos anotados cuya cancelación se ordena debe ser notificado judicialmente al menos para evitar la cancelación de su titularidad se produzca sin su consentimiento.

Supuesto de hecho.

Abierta la fase concursal de liquidación, el juez mercantil ordena la cancelación de una anotación de embargo sobre un bien del concursado cuya constancia registral es anterior a la declaración de concurso. 

No consta que el acreedor cuyo crédito motivó la anotación haya sido parte directa, ni se le haya dado audiencia ni tampoco que haya sido notificado.

¿Cabe cancelar la anotación ordenada? NO.

Comentario.

Cita la DGRN el caso del art. 55.3 LC, cuyos requisitos deben ser interpretados según la fase en que se encuentre el concurso, pero lo que no puede suceder es que dicha interpretación lleve a ignorar tal titular del crédito según el asiento. Bien, pues esto también es aplicable al auto de remate del art. 149 LC.

Las facultades del juez del concurso no llegan a poder prescindir absolutamente del titular registral de la carga cuya cancelación ordena.

R.22 septiembre 2015. BOE 14 octubre 2015/11042

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

CONVENIO REGULADOR.

1 ¿Puede modificarse el convenio regulador homologado judicialmente mediante escritura pública? SI pueden modificarse cuestiones estrictamente patrimoniales del convenio regulador aprobado por sentencia sin necesidad de aprobación judicial.

R.22 septiembre 2015. BOE 14 octubre 2015/11039.

 

 ENLACES:

IR A LA SECCIÓN

LISTA DE INFORMES

PROGRAMAS

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Informe Opositores Notarías y Registros Octubre 2015

Foto desde satélite de la isla de La Palma (Canarias). Foto de la NASA.

 

Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2015

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

SEPTIEMBRE – 2015

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

SUMARIO.   

SOCIEDADES.

I. Retribución de los administradores.

II. Junta general. Separación de los administradores.

III. Modificación estatutaria y derechos individuales de los socios.

IV. Renuncia del apoderado de la sociedad.

V. Elevación a público de acuerdos sociales. Apoderado.

VI. Junta general. Convocatoria.

VII Participaciones sociales. Valor razonable.

PRESTAMO HIPOTECARIO.

Tasación de la finca hipotecada.  Ejecución hipotecaria.

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1. Administradores mancomunados. Facultades representativas.

2. Determinación del objeto social.

3. Préstamo: intereses remuneratorios y de demora.

 

SOCIEDADES.

I Retribución de los administradores.

Temas de oposición: 

Mercantil. Notarias (17). Registros (818)

Artículos: Arts. 217. 2 y 3 y 249. 3 y 4 (TRLSC)

Ideas básicas.

  1. El sistema de retribución de los administradores forma parte del contenido obligatorio de los estatutos.
  2. No sucede lo mismo con la retribución de quienes desempeñan funciones ejecutivas (consejeros delegados), que se detallará en el contrato que se debe celebrar entre el administrador ejecutivo y la sociedad.
  3. ¿La determinación del sistema de retribuciones de quienes desempeñan funciones ejecutivas en el órgano de administración deben constar necesariamente en los estatutos? NO.

Supuesto práctico.

La cláusula cuya inscripción se discute se refiere a la remuneración de aquellos miembros del consejo que desarrollen funciones ejecutivas, y dice así: «Adicionalmente, y con independencia de la retribución arriba señalada, los miembros del Consejo de Administración que desempeñen funciones ejecutivas percibirán por este concepto: (i) una cantidad fija y (ii) una cantidad variable en función de cumplimiento de objetivos de acuerdo con lo que figure en sus respectivos contratos, los cuales preverán asimismo las oportunas indemnizaciones para el caso de cese en tales funciones o resolución de su relación con la Sociedad. Adicionalmente, en la medida en que resulte adecuado para garantizar una adecuada compensación por sus funciones, su retribución se verá complementada con: (i) aportaciones a un plan de pensiones, (ii) póliza de seguro por fallecimiento e invalidez y (iii) seguro médico personal y para los familiares a su cargo que convivan con ellos».

Doctrina de la Resolución.

“De la literalidad del artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital se deduce que es necesario que se celebre un contrato entre el administrador ejecutivo y la sociedad, que debe ser aprobado previamente por el consejo de administración con los requisitos que establece dicho precepto. Es en este contrato en el que se detallarán todos los conceptos por los que pueda obtener una retribución por el desempeño de funciones ejecutivas, incluyendo, en su caso, la eventual indemnización por cese anticipado en dichas funciones y las cantidades a abonar por la sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro”.

R. 30 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre de 2015/10470/319.

 

II Junta general. Separación de los administradores.

Temas de oposición:

Mercantil. Notarías (16 y 17). Registros (17 y 18).

Artículos: Arts. 28, 198, 199, 200, 223.2 y 292 TRLSC y 175.1 RRM

Ideas básicas.

  1. La modificación estatutaria del régimen de mayorías previsto para separar a los administradores de su cargo NO está comprendida entre los acuerdos que afectan de modo directo e inmediato a los derechos individuales de los socios.
  2. ¿Si para separar a los administradores de su cargo exigen los estatutos una mayoría reforzada, el acuerdo social que modifique esa previsión estatutaria también debe adoptarse por la misma mayoría reforzada prevista? No. En caso de silencio de los estatutos, bastará el acuerdo adoptado por la mayoría legalmente prevista.

Supuesto práctico.

En escritura de elevación a públicos de acuerdos sociales de una sociedad limitada resulta la modificación de los estatutos sociales, de suerte que la mayoría reforzada de dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones sociales en ellos establecida queda sustituida por el «acuerdo de los socios que representen más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social», y, por otra parte, en el cese de la administradora única y nombramiento de nuevo administrador único. Tales acuerdos fueron adoptados en junta general, a la que asistió únicamente un socio, que es la persona nombrada para el citado cargo y cuyas participaciones representan el cincuenta y uno por ciento del capital social. El registrador resuelve no practicar la inscripción solicitada porque, a su juicio, la mayoría reforzada establecida en los estatutos para la separación del administrador es exigible para modificar dicha disposición estatutaria reduciendo dicha mayoría.

Comentario.

Si los estatutos no prevén un régimen específico de mayorías, debe aplicarse el régimen general previsto por los estatutos o por la ley sin interpretaciones correctoras. Cosa distinta es que el acuerdo adoptado afecta a derechos individuales de los socios (cuestión que se trata en el siguiente apartado de este Informe). Sin embargo, la Resolución no entiende que estemos ante uno de tales supuestos: “… no cabe entender que la modificación estatutaria cuestionada afecte de modo directo e inmediato a los derechos individuales de los socios. Ciertamente, con la exigencia estatutaria de mayoría reforzada para la separación del administrador (vid. artículo 223.2 de la Ley de Sociedades de Capital) puede satisfacerse el interés no sólo del propio administrador sino la de determinados socios, sea porque hayan sido nombrados para dicho cargo o porque puedan decidir con sus votos el mantenimiento o separación de la persona nombrada para el mismo. Pero son esos mismos socios quienes -en el ámbito de la autonomía de la voluntad- deben prevenir mediante las correspondientes disposiciones estatutarias el mantenimiento de esa concreta conformación de mayorías respecto de la separación del administrador, extendiendo el reforzamiento de las mismas también a la modificación de la cláusula estatutaria que la estableció. A falta de esta cautela, y dado el carácter que los estatutos tienen como norma orgánica a la que debe sujetarse la vida corporativa de la sociedad, debe respetarse forzosamente la norma estatutaria que permite la modificación de estatutos con el voto favorable de más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social”.

R.30 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre de 2015/10469/318.

 

III Modificación estatutaria y derechos individuales de los socios.

Temas de oposición:

Mercantil. Notaría (14). Registros (14)

Artículos: Arts. 29, 292 y 329 LSC.

Ideas básicas.

¿Qué debe entenderse por derechos individuales de los socios?  Por derechos individuales de los socios deben entenderse todos aquellos derechos esenciales que configuran la posición jurídica de socio. No se pueden reducir los derechos especiales o privilegiados.

Supuesto práctico.

Mediante la escritura cuya calificación es impugnada se elevan a público los acuerdos de sociales de modificación de los estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada, de suerte que, por una parte -en el artículo 18-, se dispone que la junta general podrá acordar que el reparto de dividendos o de prima de emisión sea satisfecho total o parcialmente en especie (siempre que se trate de alguno de los bienes o valores «incluidos en los acuerdos privados que se alcanzaron en el año 2005» y no se distribuyan por un valor inferior al que tengan en el balance de la sociedad), y, por otro lado, se añade un artículo -18 bis- según el cual en caso de reducción de capital social por devolución de aportaciones, «el pago a los socios podrá hacerse en especie siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en el artículo 18 de estos estatutos». Tales acuerdos fueron adoptados en junta general, a la que asisten los dos únicos socios, con el voto favorable de uno de ellos, cuyas participaciones representan, aproximadamente, el setenta por ciento del capital social y con la oposición del restante socio.

¿Cabe este acuerdo adoptado en junta universal por sólo uno de los dos socios? NO.

Doctrina de la Resolución.

Al no distinguir la norma, como se expresa en la Resolución citada de 21 de mayo de 1999, «han de incluirse en aquel concepto todos los derechos esenciales que configuran la posición jurídica de socio y que no pueden ser suprimidos o modificados por acuerdo mayoritario de la Junta, si no concurre el consentimiento de su titular, de modo que la protección legal ahora debatida está justificada por el perjuicio que la alteración estatutaria produzca sobre aquéllos». Y añade que «tales derechos no son únicamente los atribuidos por disposición estatutaria, o la medida o proporción en ésta fijada, sino también los reconocidos «ex lege» con carácter inderogable a cualquier socio, de suerte que el consentimiento individual ahora cuestionado será exigible no sólo cuando se trate de una modificación estatutaria que afecte al contenido de derechos de participaciones privilegiadas preexistentes o que pretendan alterarlo mediante la creación de nuevas participaciones privilegiadas que afecten a los privilegios de las anteriores, sino, igualmente, cuando no exista previa desigualdad entre las posiciones jurídicas de los socios y la modificación estatutaria implique la introducción de diferencias en el contenido de derechos» (vid. la Resolución de 7 de diciembre de 2011).

Comentario.

La modificación estatutaria cuestionada afecta a los derechos individuales de los socios, en cuanto que atañe al contenido del derecho participar en el reparto de las ganancias sociales y en el patrimonio afectado por la restitución del valor de las aportaciones sociales.

R.30 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre 2015/10468/317.

 

IV Renuncia del apoderado de la sociedad.

Temas de oposición:

Mercantil. Notarias (18 y 19). Registros (17 y 18).

Artículos: Arts. 147 y 5, ambos del RRM.

Ideas básicas.

1 El artículo 147.1 RRM no es aplicable a la renuncia del apoderado.

2 ¿Para inscribir la renuncia de un apoderado de sociedad es preciso acreditar la notificación de su renuncia a la sociedad? NO.

Doctrina de la Resolución.

Cambio de criterio.

“Ciertamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 26 de febrero de 1992 y 21 de mayo de 2001) exigió para poder inscribir en el Registro Mercantil la renuncia del apoderado, que por éste se notificara a la sociedad dicha renuncia en aplicación del artículo 1736 del código civil, al confluir la misma circunstancia justificativa que no era otra que el conocimiento que de la renuncia deba tener la sociedad, para adoptar las medidas adecuadas a la nueva situación producida. Sin embargo, esta doctrina debe ser revisada. Si bien el artículo 147.1 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la inscripción de la dimisión de los administradores escrito de renuncia al cargo otorgado por el administrador y notificado fehacientemente a la sociedad, ninguna exigencia análoga se establece en relación con la renuncia del apoderado. En este sentido, la exigencia de notificación de la renuncia por quien es administrador de la sociedad, junto en su caso con la exigencia añadida de convocatoria de junta, se justifica en la necesidad de evitar la situación indeseable de acefalia, pero esta situación no se predica respecto de la renuncia del apoderado. También conviene resaltar que es diferente la inscripción del nombramiento de administrador a la inscripción del nombramiento del apoderado, pues si bien en el primer caso el artículo 141 del Reglamento del Registro Mercantil exige que conste la aceptación del cargo por el administrador nombrado, este requisito de la aceptación no se exige para la inscripción del nombramiento de apoderado, por lo que tampoco la inscripción de la renuncia en uno y otro caso deben someterse a idénticos requisitos, dadas las diferencias institucionales entre administrador y apoderado, todo ello sin perjuicio de la conveniencia de poner en conocimiento del poderdante de la renuncia, al objeto de poder adoptar las precauciones precisas al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 1736 del Código Civil, en evitación de posibles responsabilidades”.

R.30 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre de 201/10467/316.

 

V Elevación a público de acuerdos sociales. Apoderado.

Temas de oposición:

Mercantil. Notarías (19). Registros (20).

Artículos: Art. 107 LSC y 108.3 RRM.

Ideas básicas.

  1. Ningún obstáculo hay para que el acuerdo o la decisión de órganos de administración no colegiados que consten por escrito alcancen forma pública mediante escritura otorgada por apoderado en los términos del art. 108 RRM, que no distingue entre los diversos sistemas de administración.
  2. ¿Puede un apoderado de la sociedad elevar a público el acuerdo social que conste por escrito cuando el órgano de administración no es colegiado? SI.

Supuesto practico.

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso el administrador solidario de una sociedad de responsabilidad limitada confiere poder general a determinada persona para ejercitar, entre otras muchas facultades, la siguiente: «Elevar a público acuerdos o decisiones sociales, sean acuerdos de órganos colegiados, como la junta general o el consejo de administración, sean decisiones del socio único, administrador único o solidario, administradores mancomunados, consejeros delegados o comisiones ejecutivas». El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, conforme al artículo 108.3 del Reglamento del Registro Mercantil, es posible el apoderamiento para elevar a público acuerdos de los órganos colegiados, pero no para las decisiones adoptados por órganos que no lo son («administrador único, solidarios, mancomunados, ni consejeros delegados»).

Doctrina de la Resolución.

El defecto no puede ser confirmado, toda vez que, según la doctrina reiterada de este Centro Directivo, la elevación a instrumento público de acuerdos de una sociedad, en tanto en cuanto comporta una manifestación de voluntad relativa a un negocio o acto preexistente que se enmarca en el ámbito de actuación externa de aquélla, compete «prima facie» al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente (cfr. las Resoluciones de 3 de septiembre de 1980 -relativa a un supuesto de administradores mancomunados-, 15 de mayo de 1990, 18 de enero de 1991, 28 de octubre de 1998 y 7 de abril de 2011). Así lo confirma el artículo 108.3 del Reglamento del Registro Mercantil, que no distingue según el sistema o la estructura del órgano de administración. Por ello, ningún obstáculo puede oponerse a la posibilidad de que el acuerdo o la decisión de órganos de administración no colegiados que consten por escrito alcancen forma pública mediante escritura otorgada por apoderado en los términos permitidas por el citado precepto reglamentario. El criterio contrario conduciría a formalismo que no añadiría garantía sustancial alguna a tales decisiones o acuerdos y a su reflejo tabular (algo en suma beneficioso para la seguridad del tráfico mercantil, pues no lesionan ningún interés legítimo).

R. 27 de julio de 2015. BOE 30 de septiembre 2015/10454/303.

 

VI Junta general. Convocatoria.

Temas de oposición:

Mercantil. Notarías (16). Registros (17)

Artículos: Arts. 166, 171 y 273 TRLSC.

Ideas básicas.

  1. El tratamiento legal de las facultades de gestión (internas) y de representación (externas) del órgano de la administración social es distinto, de modo que el modo de organizar la representación de la sociedad no puede aplicarse extensivamente a las restantes facultades de gestión, y concretamente a la competencia para convocar la junta general.
  2. En caso de administración mancomunada, la junta debe ser convocada por todos los administradores mancomunadamente, salvo las excepciones legalmente previstas: (i) sociedad en fase de liquidación, (ii) convocatoria judicial (artículos 169 y 171, párrafo primero LSC y (iii) y el caso de órgano de administración incompleto y con objetivo limitado (como admite el párrafo segundo del artículo 171 de la misma Ley)

3 ¿Pueden dos de los tres administradores mancomunados convocar eficazmente la junta general? NO.

4 ¿Cabe aplicar por extensión el artículo 233.1 LSC a las facultades representativas en caso de administradores mancomunados? NO.

 Supuesto de hecho.

Se discute sobre la inscripción de acuerdos sociales de una sociedad limitada adoptados en junta convocada únicamente por dos de los tres administradores mancomunados cuyos cargos están vigentes.

Doctrina reiterada de la Resolución.

(vid. Resoluciones de 28 de enero, 11 de julio y 28 de octubre de 2013 y 23 de marzo de 2015).

No cabe equiparar el presente supuesto al de fallecimiento o cese de uno de los tres administradores mancomunados, pues precisamente la norma del artículo 171, párrafo segundo, contempla sólo estos supuestos singularmente como únicas excepciones a la regla de la convocatoria por todos los integrantes del órgano de administración plural y, como ha entendido reiteradamente el Tribunal Supremo debe seguirse un criterio estricto al interpretar las normas relativas a la competencia para la convocatoria de las juntas generales (cfr. las Sentencias de 24 de febrero de 1995, 8 de octubre de 2001, 4 de diciembre de 2002, 14 de marzo de 2005, 30 de octubre de 2009 y 9 de diciembre de 2010). Por ello, fuera del supuesto excepcional contemplado en el mencionado precepto legal –limitado, por lo demás, a la convocatoria con el único objeto de nombramiento de administradores–, en los supuestos en que dicho órgano no pueda adoptar el acuerdo relativo al ejercicio de la facultad de convocar la junta quedará expedita la vía de la convocatoria judicial.

R. 27 de junio de 2015. BOE 30 de septiembre de 2015/10452/301.

 

VII Participaciones sociales. Valor razonable.

Temas de oposición.

Mercantil. Notarías (14). Registros (15).

Artículos: Arts. 23, 107.2.d), 110.2, 124.2, 210, 233, 308.2.c) y 353 TRLSC.

Ideas básicas.

1 El “valor razonable” es el valor de mercado.

2 La expresión valor real debe ser entendida como equivalente a valor razonable.

3 ¿Impide la inscripción que se utilice la expresión valor real en vez de valor razonable, referidos ambos a la fijación del valor de las participaciones sociales? NO.

Supuesto de hecho.

El artículo 9 de los estatutos, discutido, dice  que, respecto del derecho de adquisición preferente para el caso de transmisión de acciones transmisión de acciones, tanto «intervivos» como «mortis causa», «en caso de discrepancia, el precio de adquisición de las acciones será el de su valor real… el cual se determinar por el auditor de cuentas de la sociedad, y si ésta no lo tuviera, por no estar obligada a ello, por el auditor que a solicitud de cualquier interesado designe el Registro Mercantil del domicilio social y, en su defecto, el que designe el Juez competente para ello».

Doctrina de la Resolución.

El «valor real» o «valor razonable» de las participaciones sociales y acciones al que se refieren diversas normas, legales y reglamentarias, la jurisprudencia, esta Dirección General, así como la doctrina científica, es un concepto propio del acervo común del Derecho sociedades europeo; deriva de la expresión anglosajona «fair value», y entronca con el «juste prix» de la jurisprudencia francesa anterior a la reforma del Derecho de sociedades galo de 1966. El término «valor razonable» sustituyó al de «valor real» al que se referían los artículos 64.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.

Se puede afirmar que el valor razonable es el valor de mercado, sin bien, al no existir propiamente un mercado de participaciones sociales y –salvo en el caso de sociedades abiertas– tampoco de acciones, dicho valor debe determinarse por aproximación, según la normativa contable.

Con base en tales consideraciones no puede entenderse que el hecho de que la cláusula debatida se refiera al «valor real» y no al «valor razonable» tenga entidad suficiente para impedir la inscripción, pues aquella expresión debe ser interpretada en el sentido más favorable para que produzca efecto (cfr. artículo 1284 del Código Civil) y, por ende, conforme a la expresión legal –es decir equivalente a «valor razonable»–, como valor obtenido mediante la aplicación de los modelos y técnicas de valoración generalmente aceptados anteriormente referidos. Y es que en la propia normativa legal y reglamentaria coexisten ambos términos, con ese sentido equivalente [así, todavía se emplea el término «valor real» en algunos artículos –107.2.d) y 308.2.c– de la Ley de Sociedades de Capital –que contrastan con el empleado en ese mismo artículo 107.2.d), así como en los artículos 110.2, 124.2 y 353.1–, y en los artículos 123, apartados 6 y 7, 208.1.2.ª y 363.1 del Reglamento del Registro Mercantil, a pesar de que se utiliza el de «valor razonable» en los artículos 114.2.b) y 175.2.b) del mismo Reglamento, desde su modificación por la disposición final 2.3 del Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero

R.23 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 2015/10281/205.

 

PRESTAMO HIPOTECARIO.

Tasación de la finca hipotecada.  Ejecución hipotecaria.

Temas de oposición:

Hipotecario. Notarías (62 y ss). Registros (67 y ss)

Artículos: Arts. 12, 24, 104, 115, 122, 123, 129 y 144 y ss. LH. 637 a 639 y 682 LEcivil la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Ideas básicas.

Toda hipoteca, aunque el prestamista no sea una entidad financiera, ha de reunir la siguiente doble condición como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial: (i) que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y (ii) que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación.

Supuesto de hecho.

La única cuestión que plantea el presente recurso es si es necesario establecer una tasación oficial de las previstas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, debe ser acreditada en la constitución de garantía hipotecaria en favor de una persona jurídica que, carece de la calificación de entidad de crédito.

Doctrina de la Resolución.

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, impone, para toda hipoteca, ya se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación.

La cuestión ya ha sido abordada, explícitamente en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de enero de 2014, cuya doctrina es totalmente aplicable al presente supuesto. En dicha Resolución se indicó que, pese a no ser el acreedor una entidad financiera, era totalmente aplicable –como indicó la resolución de 29 de octubre de 2013– que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario o pacto posterior relativo a la ejecución directa de los bienes sobre los que recae la garantía, precise, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma.

R.17 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 201510273/287/

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1 Administradores mancomunados. Facultades representativas.

¿Cabe estatutariamente fijar que los administradores mancomunados podrán actuar individualmente en aquellos negocios de cuantía inferior a 6000 euros? NO.

No cabe organizar un sistema de administración en parte mancomunado y en parte solidario (arts. 210 LSC y 120 RRM).

R.23 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 2015/10281/205

 

2 Determinación del objeto social.

¿Incurre en la indeterminación proscrita por los artículos 178 RRM y 23 b) LSC la expresión “etc” añadida al final de la enumeración de actividades delimitadoras de un objeto social? NO.

Se trata de una expresión que se usa para sustituir el resto de una enumeración que se sobreentiende o no interesa expresar (en igual sentido R. 4 de enero de 2013).

R.23 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 2015/10281/205.

 

3 Préstamo: intereses remuneratorios y de demora.

¿Cabe que el interés remuneratorio de un préstamo sea superior al interés fijado para el caso de demora?  NO.

El interés de moratorio por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que el interés de mora debe calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero.

R.22 de julio de 2015. BOE 24 de septiembre de 2015/10280/294.

 

 ENLACES:

IR A LA SECCIÓN

LISTA DE INFORMES

PROGRAMAS

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2015

Imagen desde el Mirador del Pico de las Nieves en Gran Canaria. Por El Coleccionista de instantes.

 

Informe Opositores Marzo 2015

INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS

MARZO – 2015

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

SUMARIO.  

ARRENDAMIENTO.  Naturaleza ¿acto de administración o de disposición?

ARRENDAMIENTOS URBANOS. Renta.

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS. Renta.

MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN DE NACIONALES Y EXTRANJEROS. DNI y Pasaporte.

OBRA NUEVA Declaración obra nueva antigua.

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Caducidad.

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Ampliación de la cantidad del embargo. Naturaleza del embargo.

EJECUCION HIPOTECARIA. Tasación de la finca.

ENLACES.

 

ARRENDAMIENTONaturaleza ¿acto de administración o de disposición?

Temas de oposición.

Civil: Notarias (T.70). Registros (T.70).

Ideas básicas.

El arrendamiento es considerado acto de administración (o si se quiere de extraordinaria de administración o de gestión) según su duración supere o no los seis años. La inscripción no modifica la naturaleza del contrato.

Doctrina de la Resolución.

Se pacta en escritura un contrato de arrendamiento de una nave industrial, por un plazo de cinco años, no constando que se encuentre sujeto a ningún tipo de prórroga. El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por ello, el artículo 271.2.º del Código Civil no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición especifica del número 7.º del mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). El hecho de que el arrendamiento se inscriba proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), en los términos, antes vistos, que resultan de los artículos 1571 del Código Civil y 7, 14 y 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que afecta a este expediente, y 34 de la Ley Hipotecaria, siendo ésta la finalidad de la reforma, por la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria, ampliando los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento.

“…es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (…) algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo (se han ocupado de la materia)  entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años…”.

R.26 de enero de 2015. BOE 2 de marzo de 2015/2214.

 

ARRENDAMIENTOS URBANOSRenta.

Temas de oposición.

Civil: Notarías (T.71, 72). Registros (T.71, 72).

Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española da nueva redacción al número 1 del artículo 18 DE LA LAU: (i) En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. (ii) Si hay pacto expreso y no se acuerda el mecanismo, supletoriamente se aplicará el nuevo Índice de Garantía de Competitividad. (iii) Según la Disposición Transitoria, esta modificación se aplicará a los contratos que se perfeccionen con posterioridad a su entrada en vigor.

 Se da una solución similar para los arrendamientos de viviendas de protección oficial.

Artículo 18. Actualización de la renta.

  1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».

 

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOSRenta.

Temas de oposición.

Civil: Notarías (T.73). Registros (T.73).

La  Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, da nueva redacción al apartado 2 del artículo 13 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos: (i) En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas. (ii) Pactada la revisión, si las partes no han concretado el índice de referencia, éste ya no será el IPC sino la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. (iii) Según la Disposición Transitoria, esta modificación se aplicará exclusivamente a los contratos que se perfeccionen con posterioridad a su entrada en vigor.

Artículo 13. Fijación de la renta.

  1. La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero.
  2. Las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad

  1. Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año.

 

MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN DE NACIONALES Y EXTRANJEROSDNI y Pasaporte.

Temas de oposición.

Notarial: Notarías (T.7). Registros (T.7).

La Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana regula en su capítulo segundo la documentación e identificación de los ciudadanos españoles y de los ciudadanos extranjeros.

Documento Nacional de Identidad (DNI):  es un documento público y oficial con valor por sí solo para la acreditación de la identidad y los datos personales de su titular. Todos los ciudadanos españoles tenemos el (i) derecho a tener el DNI y las (ii) obligaciones de obtenerlo a partir de los 14 años, conservarlo y exhibirlo cuando sea precisa la identificación y comunicar la sustracción o extravío tan pronto como sea posible a la comisaría de Policía o puesto de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad más próximo.

 Se recoge en la Ley la posibilidad de identificación y firma electrónica mediante el DNI para los ciudadanos mayores de edad y los emancipados, contemplándose igualmente los requisitos para el caso de los menores de edad.

Artículo 8. Acreditación de la identidad de los ciudadanos españoles. 1. Los españoles tienen derecho a que se les expida el Documento Nacional de Identidad. El Documento Nacional de Identidad es un documento público y oficial y tendrá la protección que a éstos otorgan las leyes, así como suficiente valor por sí solo para la acreditación de la identidad y los datos personales de su titular. (…)  3. El Documento Nacional de Identidad permite a los españoles mayores de edad que gocen de plena capacidad de obrar y a los menores emancipados la identificación electrónica de su titular, así como la firma electrónica de documentos, en los términos previstos en la legislación específica. Las personas con capacidad modificada judicialmente podrán ejercer esas facultades cuando expresamente lo solicite el interesado y no precise, atendiendo a la resolución judicial que complemente su capacidad, de la representación o asistencia de una institución de protección y apoyo para obligarse o contratar. El prestador de servicios de certificación procederá a revocar el certificado de firma electrónica a instancia del Ministerio del Interior, tras recibir éste la comunicación del Encargado del Registro Civil de la inscripción de la resolución judicial que determine la necesidad del complemento de la capacidad para obligarse o contratar, del fallecimiento o de la declaración de ausencia o fallecimiento de una persona.

Artículo 9. Obligaciones y derechos del titular del Documento Nacional de Identidad. 1. El Documento Nacional de Identidad es obligatorio a partir de los catorce años. Dicho documento es personal e intransferible, debiendo su titular mantenerlo en vigor y conservarlo y custodiarlo con la debida diligencia. No podrá ser privado del mismo, ni siquiera temporalmente, sino en los supuestos en que, conforme a lo previsto por la ley, haya de ser sustituido por otro documento. 2. Todas las personas obligadas a obtener el Documento Nacional de Identidad lo están también a exhibirlo y permitir la comprobación de las medidas de seguridad a las que se refiere el apartado 2 del artículo 8 cuando fueren requeridas para ello por la autoridad o sus agentes, para el cumplimiento de los fines previstos en el apartado 1 del artículo 16. De su sustracción o extravío deberá darse cuenta tan pronto como sea posible a la comisaría de Policía o puesto de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad más próximo”.

Pasaporte español: es un documento público, personal, individual e intransferible que, salvo prueba en contrario, acredita la identidad y nacionalidad de los ciudadanos españoles fuera de España, y dentro del territorio nacional, las mismas circunstancias de los españoles no residentes.

Igual que sucede con el DNI, los ciudadanos españoles tenemos derecho al pasaporte (salvo casos determinados legalmente de privación) y similares obligaciones que las previstas para el DNI.

Para obtener el DNI y el pasaporte será obligatoria la comparecencia del interesado ante los órganos o unidades administrativas competentes para su tramitación.

 Artículo 11. Pasaporte de ciudadanos españoles. 1. El pasaporte español es un documento público, personal, individual e intransferible que, salvo prueba en contrario, acredita la identidad y nacionalidad de los ciudadanos españoles fuera de España, y dentro del territorio nacional, las mismas circunstancias de los españoles no residentes. (…) 3. La obtención del pasaporte por los ciudadanos sujetos a patria potestad o a tutela estará condicionada al consentimiento expreso de las personas u órgano que tenga encomendado su ejercicio o, en su defecto, del órgano judicial competente. 4. Los titulares del pasaporte tienen la obligación de exhibirlo y facilitarlo cuando fuesen requeridos para ello por la autoridad o sus agentes. También estarán obligados a su custodia y conservación con la debida diligencia. De su sustracción o extravío deberá darse cuenta de manera inmediata a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad o, en su caso, a la Representación Diplomática o Consular de España en el extranjero…”.

Ciudadanos extranjeros: su identificación se hace mediante el documento de identidad expedido por las autoridades competentes del país de origen o de procedencia, debiendo acreditar también su situación regular en España (visados, residencia).

Al igual que sucede con los españoles, los extranjeros que se encuentren en territorio español tienen el derecho y la obligación de conservar y portar consigo la documentación que acredite su identidad y su situación regular en España.

Artículo 13. Acreditación de la identidad de ciudadanos extranjeros. 1. Los extranjeros que se encuentren en territorio español tienen el derecho y la obligación de conservar y portar consigo la documentación que acredite su identidad expedida por las autoridades competentes del país de origen o de procedencia, así como la que acredite su situación regular en España. (…) 2. Los extranjeros no podrán ser privados de su documentación de origen, salvo en el curso de investigaciones judiciales de carácter penal. 3. Los extranjeros estarán obligados a exhibir la documentación mencionada en el apartado 1 de este artículo y permitir la comprobación de las medidas de seguridad de la misma, cuando fueran requeridos por las autoridades o sus agentes de conformidad con lo dispuesto en la ley, y por el tiempo imprescindible para dicha comprobación, sin perjuicio de poder demostrar su identidad por cualquier otro medio si no la llevaran consigo”.

 

OBRA NUEVA. Declaración obra nueva antigua.

Temas de oposición.

Hipotecario: Notarías (T.16). Registros (T.19).

Competencia normativa:

a) Compete a la norma estatal determinar los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas. b) Compete a la norma autonómica determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad (RR. de 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre de 2012 (1.ª), 15 de abril de 2013 (2.ª) y 11 de marzo de 2014).

Distinción entre procedimiento sancionador y de protección de la legalidad urbanística:

La distinción entre procedimientos sancionador y de protección de la legalidad urbanística permite evitar la confusión a que puede dar lugar el hecho de la distinta terminología empleada por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y el artículo 20, número 4, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, cuando regulan la inscripción de las obras antiguas. El primero establece que podrán inscribirse las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas, siempre que, además de probarse por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, se acredite que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante, y que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Por su parte, el artículo 20, número 4, de la vigente Ley de suelo permite que en el caso de «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes», se inscriba en el Registro la correspondiente declaración de obra nueva siempre que se acompañe certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, «en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título». Añade el precepto que «a tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general». Como ha señalado este Centro Directivo.

Obras antiguas y edificaciones fuera de ordenación:

1 No toda obra antigua por el mero hecho de serlo ha de estar fuera de ordenación total o parcialmente.

2 Ya la R. de 17 de enero de 2012 indicaba que este tipo de edificaciones pueden encontrarse en tres diferentes situaciones: (i) Las que siendo lícitas, por no contravenir inicial ni posteriormente la ordenación urbanística, no están fuera de ordenación, pueden acceder al Registro de esta forma indirecta, sin que se exprese que están fuera de ordenación; (ii) Otras, que siendo inicialmente ilícitas no son demolidas, una vez transcurrido el plazo de ejercicio de la acción de disciplina, sin quedar incluidas de manera expresa en la categoría de obras fuera de ordenación (porque la Ley autonómica no las declara en tal estado), quedando genéricamente sujetas, según la jurisprudencia existente, a un régimen análogo al de fuera de ordenación (iii) Las que siendo igualmente ilícitas, la Ley las incluye en alguna categoría expresa de «fuera de ordenación».

Por tanto, lo que exige el artículo 20, número 4, de la Ley de suelo, como presupuesto objetivo para su aplicación, tal y como afirmó la Resolución de esta Dirección General de 8 de mayo de 2012, es «que se haya producido la prescripción de las acciones de disciplina cuyo ejercicio pudiera provocar la demolición de la edificación declarada, y no de aquellas otras que, dando lugar a la imposición de una sanción, no impliquen el derribo de lo construido». No debe olvidarse, como recordó la misma Resolución, que el restablecimiento o restauración del orden urbanístico perturbado puede tener lugar, tratándose de edificaciones que no resulten contrarias al planeamiento, a través de su legalización (vid. artículos 249.1 del derogado texto refundido de la Ley del Suelo de 1992 y 223, 224 y concordantes de la Ley urbanística valenciana). Esta precisión es importante a fin de delimitar correctamente el ámbito de aplicación del artículo 20, número 4, de la Ley de suelo que, como se ha dicho, sólo exige para su aplicación que se haya producido la prescripción de las acciones de disciplina cuyo ejercicio pudiera provocar la demolición de la edificación declarada, y no de aquellas otras que, dando lugar a la imposición de una sanción, no impliquen el derribo de lo construido (cfr. Resoluciones de 8 de mayo de 2012 y 11 de marzo de 2014)

R.28 junio 2015. BOE 21 marzo 2015/3011.

 

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Caducidad.

Temas de oposición.

Hipotecario: Notarías (T.44). Registros (T.49).

Artículos.

Arts. 82, 83, 84, 86 y 97 LH y 175 2. del Reglamento Hipotecario

Ideas básicas.

La caducidad de las anotaciones opera ipso iure cumplidos los cuatro años, hayan sido cancelada o no. Los asientos posteriores mejoran su rango

Supuesto práctico.

Cancelada por caducidad una anotación preventiva, se presenta a inscripción el auto de adjudicación del bien y el mandamiento cancelatorio de las cargas posteriores a la anotación preventiva ahora caducada y cancelada. Por tanto, cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan en el Registro no sólo se ha producido la caducidad de la anotación, sino que también se ha cancelado.

¿Es inscribible la adjudicación? SI.  ¿Se cancelan las cargas posteriores a la anotación caducada y cancelada? NO.

Doctrina de la Resolución.

  1. La caducidad de las anotaciones opera ipso iure una vez agotado el plazo de los cuatro años, hayan sido cancelada o no.
  2. Producida la caducidad, la anotación deja de producir los efectos que le son propios, entre ellos la prioridad, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y pasan a ser preferentes.
  3. En consecuencia, se toma razón del auto y se inscribe la adjudicación resultante, pero se rechaza la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo posteriores, que ya no se ven afectadas por la anotación preventiva ya caducada., El efecto hubiera sido el mismo en el caso de que, caducada la anotación, no se hubiera cancelado.

R.16 de febrero de 2015. BOE 13 de marzo 2015/2685

 

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Ampliación de la cantidad del embargo. Naturaleza del embargo.

Temas de oposición.

Hipotecario: Civil (T.44). Registros (T.49).

Artículos.

Arts. 18, 20 y 326 de la Ley Hipotecaria; 541, 610 y 613 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 144 y 175 del Reglamento Hipotecario

Ideas básicas.

1 La cantidad consignada en la anotación se puede ampliar, tanto el importe del principal como los intereses y las costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, si tienen igual origen y son exigibles en el procedimiento.

2 Las cantidades consignadas en la anotación no limitan el resultado final del proceso, que no se ve limitado por las cantidades consignadas en el Registro.

Supuesto práctico.

Es objeto de este recurso determinar la posibilidad de hacer constar en el Registro la ampliación de un embargo, debidamente anotado en su inicio, cuando consta en el Registro que la finca se encuentra inscrita en favor de unos cónyuges casados en gananciales, así como la disolución de dicha sociedad conyugal, sin liquidar, y bajo la circunstancia de que el embargo se ha dirigido contra uno de los titulares, habiendo siendo notificado el otro. 2. Las circunstancias de hecho y el historial registral relevante se pueden resumir en las siguientes consideraciones: – Con fecha 5 de febrero de 1999 se practica inscripción de compraventa a favor de los cónyuges don A. J. H. y doña M. N. M. G., con carácter ganancial. Por nota al margen de esta inscripción, el día 7 de noviembre de 2006, se hace contar la disolución de la sociedad conyugal por divorcio, sin que se acredite o inscriba la liquidación de dicha sociedad de gananciales. – El día 22 de octubre de 2010 se anota embargo a favor de «Sánchez Galdó, C.B.», habiendo sido prorrogada la anotación con fecha 18 de julio de 2014. – Ahora se presenta diligencia de ordenación solicitando la práctica de anotación de ampliación de embargo, incrementando las cantidades tanto por principal, intereses devengados, así como por intereses futuros y costas, por exacción de las costas del procedimiento.

Doctrina de la Resolución.

1 Se puede ampliar la cantidad del embargo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, y también por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y puedan ser exigidos en el mismo procedimiento.

2 Conforme al art. 613 LEcivil, la DGRN ha permitido la llamada ampliación de embargo no sólo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que por ello pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica (Resoluciones de 4 de diciembre de 2003, 7 de junio de 2006 y 14 de julio de 2011). 

3. Esta razón es igualmente aplicable, por tanto, a las costas ya existentes en un procedimiento, y cuya exigibilidad pudiera implicar el devengo de intereses de las mismas y por ello es posible su clasificación como una partida más que incorporar al principal de la deuda que se reclama, al no dejar de ser una deuda accesoria nacida como consecuencia del impago de la obligación principal. 

4. Naturaleza del embargo: El embargo es una traba procesal que afecta un bien al resultado de un procedimiento; su publicidad erga omnes se logra por medio de su constancia registral de la misma a través de la anotación de embargo, en la que las cantidades que se consignan son un mero reflejo de la situación en que se encuentra un proceso, que es dinámico, de modo que su resultado final no se ve limitado por las cantidades consignadas en el Registro. Por tanto, dichas cantidades consignadas registralmente no afectan o limitan la responsabilidad final resultante del proceso con la excepción prevista en el propio artículo 613 de la ley procesal, es decir, para los adjudicatarios de una ejecución posterior, pero no para otros titulares o terceros poseedores que pudieran aparecer en el Registro.

R.16 de febrero de 2015. BOE 13 marzo 2015/2686

 

EJECUCION HIPOTECARIA. Tasación de la finca.

Temas de oposición.

Hipotecario: Notarías (T.62 y 63). Registros (T. 68 y 69).

Artículos.

Arts. 129, 130 y 132 LH; 100 y 234 RH; 666, 670, 671, 681.1, 682 y 691.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Ideas básicas.

1 El precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta constituye –junto con el domicilio fijado por el deudor para la práctica de requerimientos y notificaciones– uno de los requisitos esenciales que han de constar en la escritura de constitución de hipoteca. 

2 Si el tipo de la subasta no coincide con el fijado por los interesados en la escritura no cabe inscribir la adjudicación derivada de la ejecución hipotecaria, y tal cuestión debe ser calificada por el Registrador

Supuesto práctico.

¿Cabe inscribir un decreto de adjudicación hipotecaria cuando el tipo de la subasta es distinto al que consta en la escritura e inscripción? NO.

R.18 de febrero de 2015. BOE 13 marzo 2015/2687

 

 ENLACES:

IR A LA SECCIÓN

LISTA DE INFORMES

PROGRAMAS

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Informe Opositores Marzo 2015

Roque Nublo en Gran Canaria.

Notas respecto al Expediente de Dominio para Inmatriculación de Finca

Enrique Rojas Martínez de Mármol, Notario de Las Palmas de Gran Canaria

 

Tras la Ley 13/2015 de 24 de mayo de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, la cual entra en vigor el 1 de noviembre de 2015, desaparece la doble posibilidad de inmatricular una finca en el registro de la propiedad, acudiendo bien a la vía judicial o bien a la vía notarial, con la modificación de los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, para así desjudicializar los procedimientos de jurisdicción voluntaria; y se establece una única posibilidad de inmatriculación de finca no inscrita a través del notario, habiendo cambiado la terminología del acta complementaria del título público de adquisición por la de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas no inscritas.

Dicho expediente aparece regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, y me plantea las siguientes dudas prácticas:———————–

1ª) La finalidad del acta complementaria del título público de adquisición, conforme al artículo 298 del Reglamento Hipotecario, era acreditar que el transmitente o causante era tenido por dueño de la finca que se pretendía inmatricular, mientras que el actual articulo 203 ya no menciona al transmitente o causante, sino que se centra en el promotor del expediente y en acreditar que el dominio de la finca que se pretende inmatricular corresponde al mismo. ¿Supone esto por tanto un cambio del objeto del acta o expediente? No es lo mismo juzgar la notoriedad de que el transmitente o causante era tenido por dueño, que juzgar que el promotor del expediente es el dueño actual de la finca.—————————————————

En principio habría que entender que al ser el artículo 203 de una ley, y además posterior al artículo 298 del Reglamento Hipotecario, debe prevalecer y por tanto el objeto del expediente debe ser acreditar que el promotor del expediente es el dueño actual de la finca. Además la Disposición derogatoria única de la ley 13/2015 establece que quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley. ——————————————————-

2ª) El derogado artículo 210 del Reglamento Notarial exigía obtener del Colegio Notarial un documento acreditativo de no haberse autorizado un acta similar relativa a la misma finca, y en la práctica se venía solicitando para evitar que habiéndose autorizado ya un acta sobre una finca con resultado negativo, se volviera a intentar la misma acta en otra notaria. Pero el artículo 203 de la Ley Hipotecaria exige ahora que una vez tramitado el requerimiento inicial, se remita copia al registro de la propiedad para que expida una certificación de que la finca no consta inscrita, por lo que entiendo que con este mecanismo se evita la duplicidad de actas y que por lo tanto se haría innecesaria la comunicación al colegio notarial, comunicación que como ya dije además no tiene cobertura reglamentaria al haberse derogado el artículo 210 del Reglamento notarial.————————————————————–  

 

Resumen de la Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro

 

Gran Canaria. Roque Nublo. Por El Coleccionista de Instantes.

Gran Canaria. Roque Nublo. Por El Coleccionista de Instantes.