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Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2019. Artículos Ley Hipotecaria modificados.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: LOS PRECEPTOS DE LA LEY HIPOTECARIA AFECTADOS POR LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS. Emma Rojo.

Antes de su publicación en el BOE, son ya muchas las líneas que se han escrito sobre la Ley reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios, a la que los medios de comunicación se refieren erróneamente como Ley de reforma hipotecaria. No es ésta la única norma afectada (véanse las Disposiciones Finales: 1ª a 12ª). Es la Disposición Final 1ª de la Ley la que trata de la modificación de la Ley Hipotecaria

Los preceptos modificados son los siguientes:

1.- EL ARTÍCULO 12 LH: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

El artículo 12 LH queda redactado del siguiente modo:

“En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización”.

Ver breve comentario.

Este precepto ha de ponerse en relación con el párrafo 2º del artículo 258 LH, objeto también de nueva redacción, según el cual,

“2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”.

Ver breve comentario.

2.- EL ARTÍCULO 114 LH: LOS INTERESES.

El párrafo 3º del artículo 114 LH queda redactado del siguiente modo:

“En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario”.

Ver breve comentario.

3.- EL ARTÍCULO 129 LH: LA TASACIÓN PARA SUBASTA.

El apartado 2º a) del artículo 129 queda redactado de la siguiente forma:

“a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario”.

Ver breve comentario.

4.- EL NUEVO ARTÍCULO 129 BIS.

Se añade un nuevo artículo 129 bis, con arreglo al cual,

“Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

Al 7% por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.»

Ver breve comentario.

5.- OTRAS CUESTIONES DE INTERÉS EN LA CALIFICACIÓN.

Además, el Registrador deberá calificar que exista reseña del acta notarial de cumplimiento de las prescripciones del artículo 14. Dispone el artículo 22.2 que,

“2. En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7”.

* Ver Comparativa de artículos de la Ley Hipotecaria afectados.

 

DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 

Destacamos: 

RDLey de viviendas y PH no convalidado

Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

La escueta Resolución dice lo siguiente:

«De conformidad con lo dispuesto en el artículo 86.2 de la Constitución, el Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó derogar el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el «Boletín Oficial del Estado» número 304, de 18 de diciembre de 2018.

Se ordena la publicación para general conocimiento.

Palacio del Congreso de los Diputados, 22 de enero de 2019.»

Desarrollo de la noticia. Resumen del RDLey. Tablas comparativas.

PDF (BOE-A-2019-799 – 1 pág. – 208 KB) Otros formatos

Puntos de Información Catastral

Resolución de 15 de enero de 2019, de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueba el régimen de establecimiento y funcionamiento de los Puntos de Información Catastral.

Esta Resolución de la Dirección General del Catastro potencia las facultades de actuación de los Puntos de Información Catastral (PIC) y concreta el modo de constituirlos. Enumera servicios y determina cómo acceder a los distintos tipos de datos. 

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

ILLES BALEARS. Decreto 42/2018, de 14 de diciembre, por el que se fija el calendario de días inhábiles para el año 2019 a efectos del cómputo administrativo.

NAVARRA. Ley Foral 28/2018, de 26 de diciembre, sobre el derecho subjetivo a la vivienda en Navarra.

VALENCIA. Ley 24/2018, de 5 de diciembre, de mediación de la Comunitat Valenciana.

BALEARES. Ley 13/2018, de 28 de diciembre, de caminos públicos y rutas senderistas de Mallorca y Menorca.

SECCIÓN II 
Jubilaciones 

Se jubila a doña María Dolores Cuenca Carrasco, registradora de la propiedad de Vitoria-Gasteiz n.º 3.

Se jubila a don Ramón Abelló Margalef, registrador de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.

Se jubila a don Ramón Orozco Rodríguez, registrador de la propiedad de Marbella n.º 3.

RESOLUCIONES:  María Núñez.

3.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009. DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. DIVERSAS CLÁUSULAS

Considera innecesario otorgar nueva escritura con comparecencia de los interesados analiza diversas clausulas considerando la usura

4.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

Reitera la doctrina relativa a los procedimientos contra herencia yacente, en este caso un ejecución hipotecaria.

5.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Establece la necesidad de elevar a público un acuerdo transaccional homologado judicialmente.

7.** OBRA NUEVA ANTIGUA SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN

Las obras nuevas “antiguas” no requieren para su inscripción que se certifique por parte del Ayuntamiento el carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o sometido a un régimen urbanístico especial, aunque el registrador podrá utilizar medios de calificación o de prueba que no consten en el Registro como serían los concretos planes de ordenación territorial o urbanística en vigor que afecten a la zona en cuestión

8.⇒⇒⇒ SILENCIO NEGATIVO EN LICENCIAS DE OBRA NUEVA.

Para inscribir una obra nueva terminada debe aportarse la preceptiva licencia sin que pueda entenderse adquirida por silencio administrativo.

9.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CONSULTA AL SERVICIO DE INTERCONEXIÓN REGISTRAL.

Confirma la suspensión de la inscripción de una hipoteca concedida por un particular porque, consultado el Servicio de Interconexión Registral, resulta éste ser acreedor de otras seis hipotecas y no cumple los requisitos de la LCCPCHySI, a saber, inscripción en el Registro de empresas y garantía.

  1. **TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO CONTRA EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL

Confirma que no cabe inscribir una sentencia dictada en procedimiento seguido contra quienes no son los titulares registrales por haberse inscrito transmisiones posteriores y no haberse anotado preventivamente la demanda.

13.*** INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA POR HERENCIA Y DONACIÓN.

Para inmatricular por título traslativo del art. 205, el antetítulo puede ser una escritura de partición de herencia, contándose el plazo del año desde el fallecimiento del causante. No cabe pedir títulos anteriores al título previo. No es necesario que coincida la titularidad catastral. La duda del registrador sobre si la finca esta inmatriculada ha de estar motivada.

15.⇒⇒⇒PODER OTORGADO EN SUECIA QUE EL NOTARIO ESPAÑOL CONSIDERA SUFICIENTE. CALIFICACIÓN REGISTRAL. ESCRITURAS PÚBLICAS EXTRANJERAS

Los poderes autorizados por notario extranjero deben admitirse cuando hay equivalencia formal documental y sustantiva- pero debe interpretarse con flexibilidad porque no es el título directamente inscribible. El juicio de equivalencia del notario puede estar implícito en el de suficiencia y aunque el registrador puede discrepar tiene que demostrar el error del juicio notarial con conocimientos del derecho extranjero aplicable y su vigencia. Sin embargo, óbiter dicta, declara que las escrituras relativas a inmuebles otorgadas en el extranjero no son directamente inscribibles sin intervención de notario español.

17.** HERENCIA. LEY FORAL VASCA. LEGÍTIMA. APARTAMIENTO

Cuando la ley aplicable a una sucesión es la vigente legislación vasca, no reconoce la legitima individual de los hijos, por lo que el hijo a quien se le legó la legítima estricta en testamento otorgado bajo el régimen del Código Civil, debe entenderse apartado de la herencia y no es necesario que intervenga en la escritura.

19.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. CONFLICTO ENTRE FINCAS COLINDANTES

Para rechazar la inscripción de la base gráfica alternativa en el expediente del art. 199 el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora 

22.** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO POR EL PROPIO LEGATARIO. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA

Cuando la descripción de la finca en el registro (es una finca rustica) es diferente a la legada por el testador (una vivienda) no puede el legatario por si solo, (aunque este autorizado para tomar posesión del legado), adjudicársela ya que en las aclaraciones para identificar si la finca es o no la misma debe intervenir los herederos.

23.* CESIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDA. ÁMBITO DE ACTUACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN

Los representantes orgánicos de la sociedad tienen atribuido el poder de representación, no sólo en los actos de desarrollo del objeto social sino también los neutros y los aparentemente no conectados con el objeto social, quedando excluidos únicamente los actos contradictorios o denegatorios del objeto social.

28.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO

El expediente judicial de dominio tramitado para inmatricular no sirve para reanudar el tracto. Cuando se adquiere del titular registral no está interrumpido el tracto.

29.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA

Caducada una anotación carece de virtualidad para cancelar los asientos posteriores.

31.** RENUNCIA ABDICATIVA DE DOMINIO

La renuncia abdicativa de dominio sobre una finca es un acto inscribible, pero tras ella, no cabe inscribir directamente a favor de la administración. No cabe es entender una adquisición automática y directa a favor del Estado de los bienes vacantes, y menos una inscripción a su favor sin su consentimiento, siendo preciso iniciar el procedimiento administrativo al efecto con su correspondiente resolución expresa y firme.

ENLACES:

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Obligaciones del profesional no bancario para no caer en la usura

Obligaciones del profesional no bancario para no caer en la usura

Breve comentario y resumen de la resolución DGRN de 13 diciembre 2018

 

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

  La Dirección General de los Registros y del Notariado, confirma en esta resolución la suspensión de la inscripción de una hipoteca por no acreditarse por la persona física prestamista su inscripción en el Registro de empresas y la prestación de las correspondientes garantías a favor de sus clientes, pese a que la prestamista dice que no es profesional y que da el préstamo por amistad.

  La razón es que debe prevalecer la prueba objetiva que resulta de la consulta del Servicio de Interconexión de los Registros, donde la prestamista es titular de seis hipotecas en otros registros, frente a dicha manifestación de parte, documentada notarialmente pero sin prueba adicional.

  La consulta de organismos oficiales por la registradora es correcta, ya que dichas fuentes –Registro Mercantil, Registro Concursal, Registro de Actos de Últimas Voluntades, Servicio de Interconexión de los Registros- lo son de datos objetivos e indubitables y persigue no sólo el acierto de la calificación sino la liberación a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente la registradora.

  La necesidad de respetar en el contrato de consumo un alto nivel de protección de las personas consumidoras, es la que obliga a las registradoras y registradores a extremar la diligencia en su función de control de la legalidad y a realizar este tipo de consultas.

  Sin embargo, me llama la atención que tratándose de una hipoteca regulada por la Ley 2/2009, la Dirección General no mencione la necesidad de que la registradora consulte también el Registro de empresas y los precios de los servicios, las tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que las empresas aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios que prestan, y los tipos de interés máximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por demora. Datos todos ellos de obligatoria declaración al Registro de empresas.

  Tratándose también de una hipoteca en contrato por adhesión con cláusulas no negociadas individualmente, conviene recordar la obligación de notarios y registradores de consultar el Registro de Condiciones Generales de la Contratación a fin de no incluir cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita, cuando enfrenten su labor de documentar el crédito hipotecario.

  Estos medios objetivos e indubitables que deberá consultar la registradora son también de gran interés para potenciar la calificación registral de las hipotecas si el proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario se llega a hacer ley.

  La comprobación notarial del cumplimiento por el acreedor del principio de transparencia material no puede ser obstáculo a una intensa labor de calificación del contenido de la hipoteca por los registradores en pro de los intereses económicos de las personas consumidoras. Al respecto, sin embargo, me permito opinar con Orduña, que la garantía de la transparencia, desde el punto de vista notarial pudiera conseguirse igualmente mediante las correspondientes advertencias en el seno de la escritura[1].

  Desgajar del documento elementos importantes como son los que se quieren incluir en el contenido del acta regulada por el art. 13 del Proyecto, no nos parece el mejor modo de defender a las personas consumidoras y menos cuando se les quiere imponer una vergonzante obligación de conocer el contenido contractual y la humillante obligación de comparecer al examen notarial si quieren tener el préstamo.

  En todo caso, la resolución que comentamos contiene un sugestivo punto de vista, en cuanto permite, con la mayor naturalidad, ejercer sus respectivas funciones a notarios y registradores, concurriendo ambos profesionales, con todos los recursos, a la defensa de los intereses económicos de las personas consumidoras y al establecimiento de un equilibrio real en la hipoteca con cláusulas no negociadas individualmente.

 

 

Resumen de la resolución de 13 diciembre 2018

 

PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (CB).

 

Resumen: La registradora suspende la inscripción de una hipoteca concedida por un particular porque consultado el Servicio de Interconexión Registral resulta éste ser acreedor de otras seis hipotecas y no cumple los requisitos de la LCCPCHySI, a saber, inscripción en el Registro de empresas y garantía.

 

Hechos: Tras la subsanación de varios defectos, respecto del indicado en el hecho número 1, el notario autorizante hace constar que las partes le manifestaron que la concesión del préstamo se debía a una relación de amistad entre ambas y que el préstamo no tenía en ningún caso el carácter de profesional.

 

Registradora: […] mantiene la calificación desfavorable respeto del defecto señalado en el hecho 1 […] al ser la acreedora titular de otras hipotecas, según resulta de la consulta hecha al Servicio de Interconexión entre los Registros, ello constituye indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional de concesión de préstamos, que justifica la exigencia del cumplimiento de todos los requisitos previstos en la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

Cuestión controvertida: […] El objeto del debate se centra, pues, exclusivamente en la cuestión de determinar cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de créditos o préstamos por parte del prestamista, y si es suficiente para excluir la aplicación de dicha Ley el hecho de que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de préstamo hipotecario que no se dedica con carácter de habitualidad y profesionalidad a las actividades reguladas en la citada Ley 2/2009, de 31 de marzo […]

2. Respecto la citada cuestión, la registradora pone de manifiesto […] que la persona física prestamista es también titular de otras seis hipotecas en garantía de otros préstamos concedidos previamente, además de la que es objeto de calificación […] según consulta realizada al Servicio de Interconexión entre los Registros, por lo que […] la acreedora sí ejerce profesional o habitualmente la actividad de concesión de préstamos, siéndole […] aplicable […] la Ley 2/2009, y ello a pesar de la manifestación vertida […] por la propia interesada negando el citado ejercicio profesional de la actividad de prestamista, que estima carece de fuerza enervante, al existir una prueba objetiva en sentido contrario.

 

Recurrente: El recurrente […] opone a la calificación el […] que el préstamo se concedió como «un favor entre amigas», dada la necesidad urgente de la prestataria de no incurrir en impago de cuotas de otro préstamo contraído con una entidad financiera, y que la suma de todos los intereses devengados por los distintos préstamos concedidos, por su reducida cuantía […] no son suficientes para considerarla como actividad profesional […]

Resolución: La DGRN confirma la nota.

 

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

3. Conviene recordar […] que […] no sólo las autoridades económicas sino todos los operadores jurídicos deberán prestar la mayor diligencia en la consecución de esa finalidad de protección del consumidor […]

[…] ya la Ley 2/2009, de 31 de marzo […] contiene un conjunto de normas cuya razón de ser consiste en garantizar la transparencia del mercado hipotecario, incrementar la información precontractual y la protección a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado; y reafirma el deber de control sobre el cumplimiento de las obligaciones que impone –información precontractual, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación, compensación por amortización anticipada, etc.– por parte de notarios y registradores de la propiedad […] en el artículo 18.1

En consecuencia, ha sido correcta la actuación de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta del Servicio de Interconexión entre los Registros y no admitir sin más la manifestación negativa de la acreedor acerca de su condición de profesional […]

LA HABITUALIDAD DETERMINA EL CARÁCTER PROFESIONAL DEL PRESTAMISTA.- 4. En cuanto al supuesto de hecho de este expediente […] la cuestión fundamental se centra en determinar si concurre el presupuesto de aplicación de la citada Ley 2/2009, es decir, el carácter profesional del prestamista.

[…] el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter […] la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido.

[…]

5. Es doctrina de este Centro Directivo […] que el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral, Así, este Centro Directivo [1] ha admitido la posibilidad de que el registrador de la propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el Registro Mercantil […] [2] así como que pueda proveerse de la prueba a su alcance si puede acceder a ella con facilidad […] [3] siendo compatible el principio de rogación que exige que se inscriba lo que se pide con la posibilidad de consulta al Registro Mercantil por parte del registrador de la propiedad para acreditar el cargo y la representación del administrador de una sociedad […] [4] pudiendo incluso consultar de oficio en algún caso el Registro General de Actos de Última Voluntad para aclarar una determinada cuestión […] [5] o calificar la declaración de concurso por consulta al Registro Mercantil o al Registro Público Concursal [6] o, por último, consultar, como ha ocurrido en este caso, el Servicio de Interconexión entre los Registros en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el carácter de entidades financieras (Resolución de 4 de febrero de 2015).

En definitiva, se trata de obtener datos que de manera objetiva e indubitada, acrediten o complementen el contenido de la documentación presentada o que apoyen la emisión de una calificación lo más precisa y acertada posible, y en este sentido el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes Registros de la Propiedad, que revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria.

LA HABITUALIDAD EXIGE AL MENOS DOS PRÉSTAMOS.- 6. Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009 […] Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo […] a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario. Por tanto, con más razón, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesión de seis préstamos hipotecarios por el mismo acreedor constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en el ejercicio de tal actividad, circunstancia que si bien no convierte necesariamente al prestamista en profesional, justifica la denegación de la inscripción registral mientras no exista prueba en contrario.

Por lo demás, la mera afirmación de la recurrente de que el préstamo hipotecario ahora debatido fue concedido por razón de amistad entre las contratantes, desnuda de cualquier principio de prueba que la avale, no puede tener valor probatorio por sí misma conforme al principio tradicional en nuestro Derecho de que la confesión sólo hace prueba contra su autor, no a su favor (cfr. artículos 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1232 de la redacción original del Código Civil).

[…]

7. Despejada la cuestión anterior, procede confirmar la aplicabilidad de la Ley 2/2009 al presente supuesto de hecho por concurrir no sólo el presupuesto exigido por la misma relativo al carácter profesional de la actuación del prestamista, sino también los demás requeridos por dicha norma.

[…] El ámbito de aplicación de dicha normativa viene determinada, por tanto, no por la naturaleza del bien hipotecado (parcela, vivienda o local de negocio), ni por la naturaleza física o jurídica de la persona prestataria, sino por el destino del préstamo o crédito concedido para una actividad ajena a la propia actividad empresarial o profesional del prestatario.

8. Por tanto, si bien en el presente supuesto la finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual de la deudora, se hace preciso delimitar cuál es el destino del préstamo hipotecario a que se refiere este recurso, para poder atribuir al prestatario la condición de consumidor.

Pues bien, en el presente caso no hay ningún factor favorable a estimar un supuesto destino empresarial de dicho préstamo vinculado a la actividad propia del deudor. Antes al contrario la finalidad o destino del préstamo ahora cuestionado, desde el punto de vista del deudor, es claramente ajena a toda actividad profesional o empresarial, pues […] el préstamo «es motivado por la necesidad urgente de la prestataria para tratar de no perder su única vivienda, pues el préstamo bancario ya estaba cerrado por impago de cuotas e intereses de demora, no pudiendo hacer frente al pago de la deuda acumulada», es decir, se trata de una refinanciación de un préstamo anterior con objeto de evitar la eventual ejecución de la vivienda habitual de la deudora por impago de aquél. Todo lo cual conduce necesariamente a la confirmación de la calificación impugnada por ser conforme a Derecho.

 

PDF (BOE-A-2019-93 – 13 págs. – 284 KB)    Otros formatos

 

[1] Orduña Moreno, J., “La transparencia como valor del cambio social: su alcance constitucional y normativo. Concreción técnica de la figura y doctrina jurisprudencial aplicable en el ámbito de la contratación”, Thomson Reuters Aranzadi, Cizur Menor, 2018, Valencia, 2016, pg. 85.