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Tema 37. Aspectos registrales de los sistemas de actuación urbanística. Especial consideración de las reparcelaciones. Las Juntas de Compensación y tipología del urbanismo por concesión. Licencias para la segregación y obra nueva.
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TEMA 37 (revisado el 24-4-2014 por Manuel Matas)
- ASPECTOS REGISTRALES DE LOS SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
- ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LAS REPARCELACIONES.
- LAS JUNTAS DE COMPENSACIÓN.
- TIPOLOGÍA DEL URBANISMO POR CONCESIÓN.
- LICENCIAS PARA LA SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA.
1.- ASPECTOS REGISTRALES DE LOS SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
1.- Introducción.-
Una de las materias urbanísticas en que se produce la colaboración del Registro de la propiedad con más intensidad es en el reflejo registral de los procesos de transformación del suelo a través de los diferentes sistemas de actuación.
Según resulta de la STC 20 de marzo de 1997, la competencia legislativa para regular esta materia corresponde a las CC.AA., sin que el Estado tenga competencia alguna, ni siquiera para dictar legislación de carácter supletorio.
No obstante, el Estado tiene competencia exclusiva en materia de ordenación de los Registros públicos, y en ejercicio de esta competencia se dictó el RD de 4 de julio de 1997, sobre inscripción en el R.P. de actos de naturaleza urbanística, con el que se busca fijar un marco general que permita la inscripción de cualesquiera modalidades de actuación reguladas o que puedan regularse en las legislaciones autonómicas.
La legislación autonómica, dictada tanto antes como después de la citada sentencia suele recoger, con matizaciones, los sistemas de actuación tradicionalmente contemplados en la legislación estatal, expropiación, cooperación y compensación, y, además, en muchas de ellas el denominado ejecución por concesión.
No corresponde a este lugar el estudio de las características de cada uno de dichos sistemas, sino sólo de su reflejo registral, y en este sentido, cabe estudiar, por un lado, la expropiación urbanística, y, por otro, los demás sistemas a través del procedimiento de reparcelación o equidistribución.
2.- El sistema de expropiación.
La expropiación forzosa, como sistema de actuación, supone que la administración actuante adquiere los terrenos de la unidad de ejecución correspondiente, para, como titular única de las superficies afectadas, realizar a su costa la parcelación y la urbanización.
– Normativa aplicable. El ejercicio de la potestad expropiatoria queda sujeto a las disposiciones de la ley estatal del suelo y a la legislación urbanística autonómica aplicable; la LEF se aplica con carácter de derecho supletorio.
– La tasación individual y conjunta. La expropiación puede desarrollarse bajo dos modalidades diferentes:
- La expropiación individualizada, que se lleva a cabo finca por finca
- Y la tasación conjunta, en la que la administración valora homogéneamente la totalidad de la unidad de ejecución, y puede inscribir como una o varias fincas la totalidad o parte de las superficies incluidas en la unidad.
– Regulación general.
Los aspectos registrales de este sistema se regulan en el art. 42 TRLS de 2015, y en los arts. 22 a 28 del RD de 4 de junio de 1997, que establecen la siguiente normativa:
1 – Certificación de dominio y cargas. Nota marginal.
Al iniciar el expediente, la administración actuante, solicitará certificación de dominio y cargas, que también puede ser pedida por el propio titular registral.
- La expedición de esta certificación se hace constar mediante nota marginal, que expresará:
- su fecha
- el procedimiento para el que se expide
- y, en su caso, que se ha optado por la tasación conjunta
- La nota se cancela por caducidad transcurridos tres años desde su fecha, si no consta algún nuevo asiento relacionado con el expediente.
2 – Procedimiento.
- Si la administración no utiliza el sistema de tasación conjunta, el reflejo registral de las operaciones posteriores se regirá por las disposiciones generales de la legislación hipotecaria y expropiación forzosa, que son objeto de exposición en el tema 41.
- Si se opera mediante tasación conjunta, se aplican las siguientes reglas:
Modalidades y título inscribible.
La inscripción se practicará en favor de la administración actuante o del beneficiario, debiendo acreditarse el pago o consignación del valor asignado a la finca. Los asientos pueden practicarse de dos posibles formas:
– Mediante la inscripción individual de cada finca registral, en cuyo caso será título inscribible el acta de ocupación y pago.
– Mediante la inscripción conjunta de la totalidad o parte de las superficies expropiadas, en que se comprendan varias fincas registrales, en cuyo caso el título inscribible será la certificación de la resolución administrativa, que debe contener las circunstancias del art. 24.
Operaciones registrales.
– Fincas de origen.
- Se practicará, al margen de la inscripción de dominio, nota de agrupación con efectos de transferencia, siempre que:
- se acompañen a la certificación las actas de ocupación y pago
- o se acompañe el acta de depósito del justiprecio, con intervención del ministerio fiscal en los casos legalmente exigidos
- Los asientos extendidos en las fincas de origen antes de la práctica de la nota marginal sólo podrán cancelarse cuando se acredite que:
- los interesados fueron citados en forma legal
- y que concurrieron al pago o que se consignó el justiprecio
- Los asientos extendidos después de la nota marginal se cancelarán al practicarse la inscripción de las fincas de resultado, aunque los interesados no hubieren sido parte en el procedimiento.
– Fincas de resultado.
- En principio, se inscriben libres de cargas en favor de la administración o el beneficiario
- No obstante, si el justiprecio no hubiere sido fijado definitivamente en vía administrativa, la inscripción de las fincas de resultado se hará “sin perjuicio de los derechos del titular de la finca de origen para revisar, en el procedimiento que proceda, la cuantía definitiva”
2.- ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LA REPARCELACIÓN.
La reparcelación, en sentido amplio, es sinónimo de “equidistribución de beneficios y cargas”. Es, por lo tanto, una técnica aplicable a cualquier sistema de actuación.
La reparcelación es un acto administrativo consistente en la agrupación del conjunto de las fincas incluidas en una misma unidad de ejecución para su nueva división ajustada al plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas y a la Administración, en proporción a sus respectivos derechos.
Más tarde se analizará que Registralmente se puede llevar a cabo mediante la agrupación instrumental de las fincas de origen o sin tal agrupación instrumental (art. 23 TRLS y 3 del RD). Pero intelectualmente la reparcelación, al menos teóricamente, implica un tratamiento homogéneo de toda la Unidad de Actuación.
La reparcelación está pensada, específicamente, para el reparto equitativo de beneficios y cargas en el sistema de cooperación, y, en lo que a ese reparto equitativo se refiere, presenta un contenido similar al del proyecto de compensación, propio de los sistemas de compensación, de tal modo que ambos reciben un tratamiento registral uniforme bajo la denominación genérica de proyectos de equidistribución, en los arts. 4-21 RD. 1093/97.
Entre ambos sistemas existen, no obstante, importantes diferencias:
- en el de cooperación, la ejecución material se realiza por la administración actuante, siendo las cargas y beneficios por cuenta de los propietarios de los terrenos incluidos en la unidad de ejecución, en proporción a la superficie de tales terrenos.
- en el de compensación, por el contrario, la realización de las obras corresponde a los propietarios, agrupados a estos efectos en una entidad urbanística denominada Junta de Compensación, a la que corresponde gestionar las obras de urbanización y equidistribuir las cargas y beneficios entre los propietarios a través del llamado “expediente de compensación”, formalizándose la aportación de terrenos y la adjudicación de parcelas resultantes en el denominado proyecto de compensación.
- La adhesión de los propietarios, que no es obligatoria y puede ser suplida mediante la expropiación forzosa de los terrenos afectados, puede suponer la transmisión del dominio de las fincas a la Junta o solamente una titularidad fiduciaria de disposición para el cumplimiento de determinados fines.
2.1.- Naturaleza de la reparcelación
- Como acto administrativo
Constituye un acto de formación compleja, iniciado de oficio o a solicitud de los administrados, sometido a trámite de información pública y necesitado de una doble aprobación, quedando sujeto a sus normas específicas y, en su defecto, a las normas sobre procedimiento administrativo común.
- Como acto de trascendencia civil,
La reparcelación implica un proceso de subrogación real, en el que la situación jurídica de las fincas afectadas se traslada, salvo ciertas excepciones, a las parcelas resultantes, adjudicadas a los aportantes en proporción a lo aportado.
Resolución de 4 de noviembre de 2013.Supuesto: Se plantea si es posible la inscripción de la venta de una serie de finca registrales cuando en el título se indica que han sido aportadas a un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente pero no inscrito en el que se ha adjudicado por subrogación real una finca de resultado y que es voluntad de las partes contratantes que se comprenda en la transmisión esta finca.
La registradora entiende que no es posible dada la desaparición jurídica de la finca y, por otro, como consecuencia de lo anterior, la imposibilidad de cumplir con el requisito de la «traditio», necesario para perfeccionar la transmisión.
La Dirección rechaza ambos defectos: Señala que a la vista de la regulación de esta materia debe plantearse si las fincas de origen, una vez aprobado el expediente de reparcelación, se deben considerar como extinguidas jurídicamente a todos los efectos y llega a la conclusión de que no se da tal extinción, que hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, debe aceptarse la susceptibilidad de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de tráfico jurídico. En virtud del mecanismo de la subrogación real se produce una modificación objetiva en el derecho de dominio como derecho subjetivo, pero no su extinción.
2.2.- Aspectos registrales de su tramitación
- Delimitación de la unidad de ejecución.
La delimitación define el perímetro afectado por la actuación urbanística, determinando las fincas comprendidas dentro del mismo, así como los elementos inmobiliarios que, pese a estar fuera de aquél, quedan sujetos también a las consecuencias de la actuación.
El art. 4 RD se refiere a la constatación registral de esa afectación de una finca al expediente, mediante la nota marginal prevista en el art. 68 TR de 2015:
- El inicio del expediente de reparcelación o la afección de las fincas incluidas en una unidad de ejecución al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, se hará constar por nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas.
- Se extiende de oficio por el Registrador al expedir la preceptiva certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas, indicando el procedimiento para el que se expide.
- La nota marginal tendrá una duración de tres años, que puede ser prorrogada a instancias del órgano o junta que hubiese solicitado su práctica.
- Las inscripciones practicadas después de la nota quedan afectas a los efectos del procedimiento en los términos que luego diremos.
- Por tal motivo, la existencia de la nota se hará constar expresamente en las notas de despacho de los documentos relativos a la misma finca presentados con posterioridad.
Efectos registrales de la reparcelación
- Título inscribible.
Será título suficiente para la inscripción de la reorganización de la propiedad:
- La certificación de la administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto, certificación que podrá protocolizarse mediante acta notarial.
- La escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas.
- El título debe contener todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria, y las que señala el art. 7 del RD, entre las que cabe señalar:
- referencia a la unidad de ejecución y a la aprobación definitiva del proyecto
- descripción, titularidad y cargas de cada una de las unidades inmobiliarias incluidas o adscritas a la unidad
- descripción de las parcelas resultantes, con determinación de su correspondencia objetiva con fincas aportadas, especificación de las cargas que hayan de ser trasladadas o canceladas, cuota para el reparto definitivo de las cargas de la urbanización expresando, en su caso, el importe provisional de la cuenta de liquidación, e identificación de la persona a quien se adjudica.
- plano de la reparcelación con expresión de las parcelas resultantes.
Efectos registrales concretos
- Depuración de las fincas aportadas.
Cuando las fincas y aprovechamientos acreditados en el expediente no se corresponden exactamente con la descripción y/o las titularidades registrales, debe efectuarse una labor de depuración, como paso previo a las operaciones de reorganización de la propiedad y adjudicación de fincas resultantes.
A tal fin, el art. 310.5 TR 92 decía y el art. 68.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015 indica de firma más clara que “El título en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente para:
- la modificación de entidades hipotecarias
- rectificación de descripciones registrales
- inmatriculación de fincas
- inscripción de excesos de cabida
- reanudación del tracto sucesivo
- y cancelación de derechos reales incompatibles”.
en la forma que reglamentariamente se determine.
Se estará para cada una de dichas operaciones a los requisitos previstos en los arts. 8 a 10 del RD de 1997, que regulan también los supuestos de
- doble inmatriculación
- titularidad controvertida o desconocida sobre la finca de origen
- o titular en ignorado paradero
Traslado, extinción o transformación de derechos y cargas.
Por otra parte, como ya hemos indicado, la reparcelación se funda en el principio de subrogación real, en virtud de cual las relaciones jurídicas constituidas sobre las fincas de procedencia recaen inalteradas sobre las fincas de resultado, con una doble excepción:
- Cuando el titular no reciba ninguna finca de resultado, sino una indemnización sustitutoria.
- Cuando las cargas o derechos fuesen incompatibles con el planeamiento o con la situación física de la finca de resultado
Los arts. 23 TR 2015 y los arts. 11 y 12 RD se refieren a esta materia indicando:
- Efecto extintivo general: cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la reparcelación producirá la extinción de los derechos reales o cargas constituidos sobre la finca aportada.
- Cargas incompatibles con el planeamiento: no se trasladarán y serán canceladas siempre que el acuerdo aprobatorio de la reparcelación declare expresamente su extinción y conste el pago o consignación de la indemnización que deba satisfacerse.
- Cargas compatibles con el planeamiento, pero incompatibles con las características y situación de la nueva finca:
- La incompatibilidad puede ser declarada por la administración o apreciada por el registrador; en este caso, lo hará constar en el asiento respectivo y en la nota de despacho de la certificación del proyecto.
- Los titulares podrán convenir en cualquier momento en escritura pública la cancelación de la inscripción o su conversión en crédito hipotecario sobre la nueva finca por la cuantía en que la carga fuese valorada.
En defecto de acuerdo entre las partes, cualquiera de ellas podrá acudir al juzgado civil competente, siendo anotable la demanda.
- Cargas no incompatibles: Las titularidades, derechos y cargas no declaradas expresamente incompatibles, serán trasladadas de oficio por el Registrador a las fincas de resultado de acuerdo con las reglas del art. 11.
Las fincas de resultado.
– Ámbito: deben comprender todos los terrenos incluidos en el perímetro de la unidad delimitada por el proyecto de reparcelación, sin que pueda admitirse la existencia de restos no descritos
– Modalidades: El proyecto de reparcelación puede optar por dos diferentes técnicas para determinar las fincas de resultado:
- la agrupación previa a favor de la comunidad de interesados de la totalidad de la superficie comprendida en la unidad de ejecución y su posterior división en las fincas resultantes.
- la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes en las fincas originarias, sin agrupación intermedia, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del proyecto, e inscripción de éstas en folio separado y bajo número independiente, con traslado de las cargas que correspondan.
– Adjudicación. Las fincas de resultado son atribuidas, según el caso,
- a la administración actuante por título de cesión obligatoria
- a los titulares de las fincas de origen, por título de subrogación real
Adjudicaciones a particulares.
Se sujetan a los criterios del apartado cuarto del art. 68 TR 2015 y a lo indicado en los arts. 13 a 17 RD:
- Regla general. La regla general es que la inscripción de las fincas de resultado se practique en favor del titular registral de la finca de origen.
- Comunidades. Si existen varios titulares en proindivisión, o se trata de personas casadas, a falta de especificación del proyecto, las fincas se inscribirán:
- en la proporción en que consten inscritas las de origen
- o con sujeción al régimen matrimonial aplicable.
- Reglas especiales.
- Si el proyecto adjudica la finca de resultado al titular registral vigente en el momento de presentación de la equidistribución, la inscripción se practicará en favor de éste, aunque no sea el mismo que figurase como titular en el momento de expedirse la nota.
- Si el proyecto atribuye la finca de resultado al que era titular de la finca originaria en el momento de la expedición de la certificación y la nota marginal:
- la inscripción se practica en favor de dicho titular
- y se cancelan simultáneamente las inscripciones de dominio o derechos reales practicadas con posterioridad a la fecha de la nota
- Si existen varias inscripciones de dominio posteriores a la nota y el proyecto atribuye la finca de resultado a cualquiera de estos titulares:
- la inscripción se practica en su favor
- y sólo se cancelan las inscripciones de dominio posteriores a la del adjudicatario; las de derechos reales posteriores a la nota se cancelan en todo caso.
Cancelación y nota marginal. En los casos referidos:
- La cancelación se practica mediante nota marginal
- Y los asientos cancelados se harán constar al margen de la inscripción de la finca de resultado, indicando los asientos cancelados, el título y su respectiva fecha.
Reviviscencia de asientos y cierre. Por lo demás, el art. 17 dispone que los asientos así cancelados sobre la finca de origen pueden inscribirse sobre la finca resultante en dos posibles formas:
- Mediante la presentación del título que motivó la práctica de los asientos cancelados posteriores a la nota, acompañado de escritura pública que comprenda la rectificación que corresponda, y en la que se hagan constar:
- las circunstancias y descripción de la finca resultante del proyecto
- y el consentimiento para tal rectificación del titular registral y de los titulares de derechos cancelados
- O bien en virtud de acuerdo firme de la administración actuante, con los requisitos determinados en el propio precepto.
Hasta tanto se lleve a efecto esta reviviscencia, no podrá practicarse ningún asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal referida.
La afección a la obligación de urbanizar.
Finalmente, hay que destacar que las fincas de resultado quedan afectas al cumplimiento de la obligación de urbanizar y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística. Esta afección equivale a un derecho real de realización de valor, ya que faculta a la administración actuante para llegar al remate en el caso de impago de la deuda urbanística.
– Constancia. La afección debe hacerse constar en la inscripción de las fincas de resultado, de conformidad con las reglas del art. 19 del RD de 1997. También podrá hacerse constar por Nota Marginal, a pesar de la literalidad del artícul
– Caducidad. art. 20:
- La carga caduca a los siete años desde su fecha
- Salvo si la cuenta definitiva de liquidación se constata en el Registro, en cuyo caso caducará a los dos años de dicha constancia, sin que en ningún caso pueda exceder de siete años desde la fecha originaria
– Cancelación. Además, la afección puede cancelarse:
- En la reparcelación, a instancia de los titulares de los derechos afectos acompañando certificación que acredite haber sido satisfecha la cuenta definitiva de liquidación
- En la compensación, cuando se acompañe certificación de haber sido recibida definitivamente la obra por la administración y certificación de la junta de compensación acreditativa del pago.
3.- LA JUNTA DE COMPENSACIÓN.
Definición.- Es la Entidad Urbanística Colaboradora que se constituye para dar cauce a la participación de los particulares en el sistema de Compensación.
Naturaleza Jurídica.- Tiene naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
Adquiere su personalidad desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas. Tienen una vigencia temporalmente limitada y sometidas a la necesaria realización de unas obras de urbanización que condicionan su existencia. No obstante, en Aragón la LUA: 1. La junta de compensación adquirirá personalidad jurídica y plena capacidad de obrar con el acto constituyente, que se contrae al otorgamiento de la escritura pública de constitución…La inscripción en el Registro de Entidades del Gobierno de Aragón tendrá efectos de publicidad.
Clases.-
- No Fiduciarias.- Son aquéllas en que los propietarios transmiten el dominio de sus fincas a la Junta de Compensación. Este sistema cada vez está más en desuso, estando proscrito por legislaciones como la de Madrid.
- – Son aquéllas en que los propietarios no transmiten el dominio de sus fincas a la Junta de Compensación; sino tan sólo un derecho fiduciario que les permite actuar con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos. Existe, por tanto, un doble poder de disposición: el del propietario y el de la Junta de Compensación.
- En su relación con el Registro destaca:
- En las Juntas de Compensación No Fiduciarias: Se inscribe el dominio a su favor.
- En las Juntas de Compensación Fiduciarias:
– Las fincas siguen inscritas a favor del dominio, pero se hace contar su afección a la Junta de Compensación, con su titularidad fiduciaria, remitiéndose a la inscripción extensa de los Estatutos, mediante inscripción o mediante Nota Marginal.
– En caso de transmisión de la finca, por la Junta o por el propietario, el nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en los compromisos que éste hubiera acordado con la Administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real. Art. 27 LS.
– La Junta podrá concertar créditos hipotecarios sobre las fincas, para costear los gastos de urbanización. Si se emitieren títulos, serán aplicables los Arts. 154 y ss LH.
4.- TIPOLOGÍA DEL URBANISMO POR CONCESIÓN
Junto a los sistemas clásicos de ejecución de planeamiento (Cooperación, Compensación y expropiación), la legislación de las CC.AA ha ido introduciendo nuevas figuras como la de la “ejecución por concesión” de la que es precursora la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana de 1994 con la figura del agente urbanizador.
Frente a los sistemas tradicionales en los que la ejecución del planeamiento sigue vinculada a la propiedad del suelo, ya que será fundamentalmente el propietario el encargado de ella mediante el sistema de compensación, en la ejecución del urbanismo por concesión, el desarrollo de las unidades de ejecución se considera una función pública por lo que se desvincula de la propiedad del suelo.
Será la Administración pública o sus agentes o empresas públicas las que deban realizar dicha gestión o cuando éstas no puedan, se delegará en un ente privado que asumirá la condición de agente público urbanizador.
La selección del urbanizador se realiza en pública competencia una vez que éste presenta un programa asumiendo y garantizando ante la Administración y los propietarios los compromisos de la ejecución.
Serán facultades y obligaciones de la función del urbanizador:
– Someter a la aprobación administrativa los proyectos de urbanización.
– Oponerse a la parcelación y calificación en el ámbito de la actuación hasta el cumplimiento de las previsiones del programa.
– Exigir su retribución a los propietarios mediante cuotas de urbanización o cesión de terrenos.
– Responder de los daños causados a los propietarios.
Algunas legislaciones han adoptado un sistema similar al del urbanizador, pero en concurrencia con los sistemas clásicos y además la mayoría de ellas, prevén la gestión por concesión de la actividad a un agente urbanizador solo en el caso de incumplimiento de los deberes o inactividad de los propietarios del suelo afectado por la ejecución.
5.- LICENCIAS PARA LA SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA.
Como instrumento de colaboración en el control de la legalidad urbanística, para evitar la aparición de titularidades registrales que se encuentren en contradicción con disposiciones urbanísticas, el legislador exige del Registrador que, en su función calificadora, exija la acreditación de la preceptiva licencia administrativa o la declaración de no ser necesaria cuando se solicite la inscripción de actos de segregación o división de terrenos o la declaración de obras nuevas.
Estas materias son objeto de otros temas del programa tanto en su aspecto civil como registral, por lo que aquí nos limitaremos a exponer lo relacionado con la exigencia de la licencia estrictamente:
Segregación y división de terrenos
Desde la normativa urbanística de 1956 -cfr. art. 79.3 de la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana-, se impone a Notarios y Registradores exigir la acreditación del oportuno título administrativo habilitante de la división, segregación o parcelación.
El art. 259.3 LS del 92 decía:
Para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos, notarios y registradores exigirán que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.
Pudiendo considerar superada la polémica surgida a tenor del derogado artículo 98. 3 del Reglamento Hipotecario y del 94.2 del Texto refundido de 1976, sobre los asientos provisionales sin licencia.
- El actual régimen, según ha indicado la DGRN, es aplicable a todas las segregaciones de fincas, incluidas las rústicas.
- El art. 82 del RD de 1997 indica que los edificios construidos conforme a plan sobre las parcelas resultantes del expediente de equidistribución podrán constituir fincas independientes sin necesidad de licencia de parcelación.
- Si la parcela fuese indivisible, sólo podrán crearse fincas registrales independientes si los distintos edificios se asientan sobre suelo común y se les somete a un mismo régimen de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario.
- El art. 26.2 párrafo segundo del TR de 2015 señala:
“En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.”
Y el art. 78 del RD
“Actuación de los Registradores de la Propiedad.- Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de los terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.
Resolución de 24 de agosto de 2011. Señala la DGRN que “los conceptos que se emplean en los artículos 78 y 79 del citado Real Decreto, han de ser examinados, y adaptados, a las normas autonómicas sustantivas que resulten de aplicación. “, y que “el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. Tener en cuenta el actual art. 26 LS sobre el concepto amplio de parcelación.
Obra nueva.
La primera norma que impuso la licencia como requisito de inscripción fue el texto de 1990.El art. 28 de la Ley del Suelo de 2015 TR señala:
“1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.” Respecto a las construcciones antiguas:
“…4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.”
– Licencia por silencio administrativo
Ley del Suelo Art. 11: 3. Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público. Cuando la legislación de ordenación territorial y urbanística aplicable sujete la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración a la que se realice la comunicación deberá adoptar las medidas necesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada. Si no adopta dichas medidas en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales medidas. La Administración podrá repercutir en el sujeto obligado a la presentación de la comunicación previa o declaración responsable el importe de tales perjuicios.
Tanto la práctica de la comunicación previa a la Administración competente, como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que aquella pudiera adoptar en relación con el acto comunicado, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en los términos establecidos por la legislación hipotecaria y por esta ley.
Estas normas se desarrollan en los arts. 49 a 55 del RD de 4 de julio de 1997. Como normas más relevantes, cabe destacar
– Construcciones antiguas.
La declaración de obra es inscribible, aun sin aportar licencia municipal, respecto de edificaciones terminadas en fecha anterior al plazo previsto en la legislación correspondiente para la prescripción de la medida de restablecimiento de legalidad urbanística, que no se debe confundir con el plazo de prescripción de la infracción, pudiendo acreditarse tal circunstancia mediante:
- certificación catastral o municipal
- certificación técnica
- o acta notarial
Es preciso, además, que no conste en el Registro la anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.
El Registrador comunicará al Ayuntamiento correspondiente la inscripción de la obra practicada sin licencia y hará constar por nota margina y en la nota de despacho la práctica de dicha comunicación -art. 28.4 TRLS-.
– Licencia por silencio administrativo.
Si la concesión de la licencia tiene lugar por acto presunto, se incorporará a la escritura el original o el testimonio de:
- La certificación administrativa del acto presunto
- O los escritos de solicitud de la licencia, de denuncia de mora y de solicitud de certificación del acto presunto, debidamente sellados por la administración, con la manifestación expresa del declarante en los términos del art. 48.
La aportación de documento municipal denegatorio de la licencia en fecha posterior a aquélla en que se entiende concedida por silencio positivo no impide entenderla concedida.
Resolución de 31 de mayo de 2011.Presentada en el Registro de la Propiedad copia autorizada de la escritura pública en la que los otorgantes practican segregaciones agregación y parcelación de finca, habiendo solicitado previamente licencia al Ayuntamiento, lo que justifican, sin que dentro del plazo previsto recibiesen contestación de ningún tipo, solicitan la inscripción de las operaciones indicadas.
Se recurre la calificación y la Dirección General aun reconociendo que había sostenido un criterio distinto, entiende que su doctrina se deba adecuarse a los pronunciamientos contenidos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009, que ha declarado como doctrina legal que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial urbanística, añadiendo que conforme al artículo 17 del Real Decreto legislativo 2/2008 de 20 de junio, las operaciones registrales que se pretenden precisan la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa, exigiendo la legislación urbanística asturiana la pertinente licencia. Recuerda la Resolución que el artículo 79 de las normas complementarias del Reglamento Hipotecario faculta al Registrador para que en el caso de duda sobre el acto de división o segregación pueda ser contrario al planeamiento remita copia del título presentado al Ayuntamiento a los efectos de que manifieste si existe o no parcelación urbanística ilegal, y que a la vista del informe no puede entenderse adquirida por silencio la licencia de parcelación. En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación.
– Regla general para la exigencia de licencia
La DGRN – R. 15 de octubre de 2012 por todas- ha tenido ocasión de declarar que, teniendo en cuenta que corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa y al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, el Registrador sólo podrá y deberá exigir la licencia cuando imponiéndolo la normativa registral sea también exigible conforme la legislación autonómica aplicable.
-Derecho intertemporal
Resolución de 23 de julio de 2012 y de 21 de marzo de 2013:la DGRN señala que “la segregación es un acto jurídico, y entendiendo que, por tanto, y dado tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior.”
Por ello, afirma que “con independencia de la validez o no de la parcelación efectuada con arreglo a los dispuesto en la legislación agraria en la fecha en que se produjo, su inscripción, para poder realizarse, deberá cumplir -por ser la finca resultante de la segregación generadora de fincas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo- con los trámites procedimentales prevenidos en el vigente artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio”, es decir, las normas adjetivas, registrales o procedimentales aplicables son las vigentes al tiempo de la presentación en registro, pero las normas materiales o sustantivas serán las vigentes en el momento en que se produzca el acto correspondiente, y serán estas últimas las que determinen definitivamente si el requisito exigido por la norma registral es exigible o no.
Todo ello es perfectamente compatible con el régimen de obras consolidadas por antigüedad, art. 28.4 TRLS, que la DGRN en R.17 de octubre de 2014, 5 y 26 de mayo de 2015, ha admitido su aplicación analógica a la “segregación antigua”.
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