INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES:  Resoluciones escogidas de octubre-noviembre 2022.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de abril de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de octubre y noviembre de 2022, incluyendo las publicadas en el Boletín de 29 de noviembre de 2022:

1.- SUELOS CONTAMINADOS: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de agosto de 2022 (BOE 11 de octubre de 2022): El artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular solamente afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante – por el contrario, no al legatario puesto que no es un sucesor sino un adquirente -. Y también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad – artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana – o con licencia – artículo 28.1 del citado Real Decreto Legislativo -; tanto iniciada como terminada.

2.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN LA GEORREFENCIACIÓN: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022): Estando las dos georreferenciaciones de las fincas, cuyos titulares registrales se oponen, inscritas en el Registro de la Propiedad, están protegidas por los principios hipotecarios, entre ellos el de legitimación, a diferencia de lo que ocurre con el titular de la finca que no tiene la georreferenciación inscrita, que no está protegido por los mismos, aunque su finca se inscribió en fecha anterior a las colindantes y aunque la georreferenciación que alegue sea también catastral, pues ésta no puede desvirtuar la descripción y georreferenciación inscrita sin consentimiento de los titulares, que aunque sea de origen catastral, una vez inscritas, quedan sujetas a las normas y principios hipotecarios, distintos de los que rigen en el Catastro.

3.- SUBROGACIÓN ACTIVA HIPOTECARIA: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022): Para llevar a cabo una subrogación activa hipotecaria de las reguladas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, no es necesario aportar al notario autorizante, e incorporarse por éste en la escritura, la certificación de deuda emitida por la antigua entidad acreedora la certificación del importe de la deuda porque ello implicaría hacer depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor, en los términos anteriormente expuestos. En tal circunstancia parece lógico entender, en congruencia con la doctrina sobre el derecho de enervación, que el acreedor originario, de no aportar la certificación, perdería el derecho a proponer una novación del préstamo hipotecario. Por su parte, en cuanto a las consecuencias de no ser exacta la referida manifestación del nuevo acreedor acerca de la cantidad transferida, y la responsabilidad que esta entidad asumiría por el importe de la deuda hipotecaria pendiente frente al acreedor titular registral, ha de entenderse que las mismas operan al margen del Registro de la Propiedad.

4.- IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022): En una escritura de compraventa en la que se reseña una previa cesión de un derecho de opción – que, además, no consta se haya constituido como derecho real – como justificación del acuerdo entre vendedores y comprador respecto de determinada imputación de rentas al pago del precio, no es preciso que se identifiquen los medios de pago ni de dicha opción ni de su cesión.

5.- CONSECUENCIAS DE LA LEGÍTIMA FORMAL EN EL DERECHO FORAL NAVARRO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022): Dado que en la legislación civil foral navarra la legítima tiene carácter formal, y que, en consecuencia, no precisa de la protección de la intangibilidad cualitativa y cuantitativa, se debe concluir que el testador o el donante, pudiendo disponer de sus bienes con entera libertad sin otros límites que el apartamiento foral, también puede imponer un régimen de administración de los bienes a la medida de su voluntad.

6.- GEORREFENCIACIÓN EN SUPUESTOS DE COMUNIDAD: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022): La legitimación para iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria corresponde al titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, por lo que, de estar la finca en régimen de cotitularidad o comunidad romana, por aplicación del artículo 398 del Código Civil, se exigiría el acuerdo de la mayoría de los partícipes.

7.- PROPIEDAD HORIZONTAL: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de octubre de 2022 (BOE 31 de octubre de 2022): El consentimiento unánime de los propietarios que, para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues, para dichos titulares, el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios. De este modo, si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente. En consecuencia, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro.

8.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022): En cumplimiento del principio de especialidad, ha de concretarse cuál es la finca o agrupación de fincas, de entre las descritas en la escritura calificada, sobre la que se ubica y declara realmente la edificación objeto de división horizontal.

9.- USUFRUCTO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022): El artículo 515 del Código Civil, que prohíbe que pueda constituirse el usufructo a favor de una sociedad por más de treinta años, es una norma imperativa que, junto con las propias previsiones negociales, define el contenido y el alcance del derecho constituido.

10.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA COLINDANTE CON CARRETERA: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022): En caso de ampliación de obra de una vivienda unifamiliar existente en una finca colindante con carretera, la declaración de la concreta situación administrativa de la edificación conforme a ese estatuto particular derivado de su colindancia con carretera requerirá la oportuna resolución administrativa del órgano que tenga atribuida la competencia sobre la misma, pues sólo así podrá cumplirse el requisito impuesto por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, esto es, no afectar a servidumbre de uso público general.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

El mes de Marzo ha sido especialmente intenso en el que se han publicado numerosas disposiciones, que incluyen reformas de disposiciones como el Código Civil y la Ley de Sociedades de Capital:

• Ley de Empleo, que establece el marco de ordenación de las políticas públicas de empleo y regula el conjunto de estructuras, recursos, servicios y programas que integran el Sistema Nacional de Empleo. El actual Servicio Público de Empleo se convertirá en una agencia estatal, la Agencia Española de Empleo. Cálculo de la inembargabilidad del salario mínimo

Ir al archivo especial.

• Modificación de la Ley del aborto y de salud sexual y reproductiva

Desaparece el periodo de reflexión y la obligación de informar a la mujer que desee abortar en las primeras 14 semanas. Aborto sin consentimiento adicional a partir de los 16 años. Objeción de conciencia sanitaria. Modifica dos artículos del Código Penal. En el ámbito laboral, se reconoce a las mujeres con menstruaciones incapacitantes secundarias el derecho a una situación especial de incapacidad temporal. La gestación por subrogación o sustitución es un contrato nulo de pleno derecho.

• Personas Trans y LGTBI

Esta ley persigue garantizar los derechos de las personas lesbianas, gais, trans, bisexuales e intersexuales (LGTBI), así como de sus familias. Regula la inscripción de cambio de sexo en el Registro Civil. Modifica diversas leyes, entre ellas el Código Civil, la Ley del Registro Civil o las leyes procesales. Las empresas de más de 50 trabajadores deberán contar al respecto con un conjunto planificado de medidas y recursos. Regulación de la carga de la prueba y de legitimación procesal.

Ir a la página especial.

Ver tablas comparativas de artículos.

• Código Civil de Cataluña: okupación de viviendas

Se modifican los apartados 1 y 2 del artículo 553-40 del Código civil de Cataluña, junto con Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, para adoptar medidas con respecto a la okupación de viviendas, especialmente si se deriva de la inacción de los grandes tenedores.

• Reforma de las Pensiones

RDLey que busca la sostenibilidad del sistema público de pensiones. Cotización adicional que irá aumentando desde el 0,6% actual al 1,2% del salario (Mecanismo de Equidad Intergeneracional). Aumento de la base máxima anual un 1,2% superior a la subida de pensiones. Pago de una cuota adicional sobre lo que supere la base máxima a partir de 2025. Reforma de la incapacidad temporal. Regulación del Fondo de Reserva de la Seguridad Social que se nutrirá de dicha cotización adicional. Nuevo cálculo de la base de la pensión (27-29 años, a partir de 2026). Equiparación de los trabajadores a tiempo parcial y de los fijos discontinuos. Cotización reducida para alumnos en prácticas. Pensiones mínimas.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces.

• Ley del Mercado de Valores y Servicios de Inversión

Esta Ley marco regula el mercado de valores y los servicios y actividades de inversión en España. Permite la representación de valores negociables mediante sistemas basados en tecnología de registro distribuido (blockchain). Se adapta la definición de título ejecutivo del artículo 517 LEC. En la regulación de los valores negociables se utilizan muchos principios hipotecarios. Regula ampliamente las empresas de servicios de inversión. También el Fondo de Garantía de Inversiones. Anuncia muchos desarrollos reglamentarios.

La D.F. 6ª modifica el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y, en concreto: el artículo 23, relativo al contenido de los estatutos de las sociedades de capital; el artículo 407, sobre el contenido de la escritura pública de emisión de obligaciones; y crea un nuevo tipo de sociedades, las sociedades cotizadas con propósito para la adquisición, introduciendo un nuevo Capítulo VIII bis, que comprende los nuevos artículos 535 bis a 535 quinques.

Ir a la página especial sobre la reforma del TRSLC (por JAGV).

Ir a la otra página especial, con el resumen del resto de la Ley (por JFME).

• Reglamento de Ordenación de la Navegación Marítima

Este Real Decreto incluye como anexo el Reglamento de Ordenación de la Navegación Marítima. También modifica el Real Decreto 1027/1989, de 28 de julio, sobre abanderamiento, matriculación de buques y registro marítimo, especialmente, la inscripción provisional de los buques en los Registros de Matrícula de Buques de las Jefaturas Provinciales de Marina Mercante.

• Nuevo Boletín que han de cumplimentar los Administradores Concursales

Se aprueba el formulario del boletín estadístico de rendición de cuentas de la administración concursal qué habrán de rellenar obligatoriamente los administradores concursales y presentar con la rendición de cuentas, para que el letrado de la Administración de Justicia lo remita al Registro Público Concursal.

• Personas con discapacidad: acceso a bienes y servicios

RD que regula las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los bienes y servicios a disposición del público. Exige atención personalizada, con medios adecuados y, en ocasiones, preferente y con debida formación del personal que atienda al público.

Ir a la página especial

• Protección de los animales: Código Penal y Ley ordinaria.

Ley Orgánica 3/2023, de 28 de marzo, de modificación de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, en materia de maltrato animal: Reforma del Código Penal para reforzar la protección penal de los animales, incluidos los silvestres vertebrados, y creándose nuevas agravantes en el delito de maltrato animal.

Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales: La ley ordinaria regula el régimen jurídico básico en todo el territorio español acerca de nuestro comportamiento hacia los animales, especialmente los de compañía, su cría y transmisión, tratando de prevenir su abandono o sacrificio. La tenencia de perros exigirá un curso gratuito, contratar un seguro de responsabilidad civil, no dejarlos sin supervisión más de 24 horas y asignarlos un microchip. Se introduce el concepto de listado positivo de animales de compañía.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

• Campaña 2023 Renta y Patrimonio Ejercicio 2022

Junto a la aprobación de los modelos se recogen amplios contenidos relativos a novedades, borrador, presentación, plazos, domiciliación, fraccionamiento, procedimiento, etc. El plazo termina el 30 de junio, tanto para IRPF como para Patrimonio, pero, para la domiciliación, el día límite es el 27 de junio de 2023.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces

• Exención de garantías en aplazamientos y fraccionamientos tributarios

Determinadas solicitudes de aplazamiento y fraccionamiento de la Hacienda Estatal quedarán exentas de garantía si la deuda acumulada no excede de 50.000 euros (antes 30.000).

• Impuesto sobre Sociedades: Modelos 202 y 222. Modelo 309 IVA

Se modifican los modelos 202 y 222 relativos al Impuesto sobre Sociedades, adaptándolos a las últimas reformas legislativas. También introduce la domiciliación bancaria como método de pago de la deuda resultante del modelo 309 del IVA.

• Cotización a la Seguridad Social 2023: Modificación de la Orden de 30 de enero

Se modifica la orden que desarrolla la cotización a la Seguridad Social para el año 2023 con el fin de adaptarla, en cuanto a sus bases mínimas, a la fijación definitiva del salario mínimo interprofesional para este año.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado Disposiciones de Aragón (Urbanismo, Patrimonio…), Canarias, Castilla-La Mancha (medidas fiscales, vías pecuarias…), Castilla y León (medidas fiscales), Extremadura, Galicia (medidas fiscales), La Rioja, Madrid (mercado abierto, colaterales en ISD, deflactación tramos IRPF…), Navarra, Valencia (medidas fiscales…).  

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado resoluciones sobre Volkswagen, urbanismo en Valencia, no agotamiento de instancias previas, pagos por emitir las radios desde los estadios, tanteo y retracto viviendas Valencia y dos RDLeyes declarados constitucionales.

Destacamos:

• Cuestión de inconstitucionalidad sobre la nueva redacción del art. 92.7 del Código Civil,
• La Sentencia 8/2023, declara la constitucionalidad de los preceptos legales que regulan la adquisición preferente de vivienda en Valencia. 
• Y resolución admitiendo el recurso de inconstitucionalidad contra el Impuesto de Grandes Fortunas

SECCIÓN II 

Concurso Registros 315: resultado

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones:

Se declara la jubilación de don Julio Soler García, registrador de la propiedad de Madrid n.º 35.

RESOLUCIONES

73.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON DESTINO A ADQUIRIR VIVIENDA Y PARA PAGAR LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. VENTA COMBINADA O VENTA VINCULADA.

La DG considera inscribible una escritura de hipoteca en la que parte del préstamo se destina al pago de la prima única de un seguro de amortización para el caso de fallecimiento. Analiza el caso resolviendo que es una venta combinada y no una venta vinculada.

75.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

La caducidad una hipoteca tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH contados desde su vencimiento.

76.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN TESTAMENTO

Resolución que interpreta un disposición testamentaria en la que el testador somete su sucesión al derecho de representación: designa heredera a su madre y en su defecto a sus descendientes por derecho de representación. Entra en juego dicho supuesto por haber premuerto al testador su madre, y su vez a ésta le había premuerto una hija, dejando dos nietos. El registrador entiende que los nietos deben comparecer en la partición y la DG confirma esta interpretación.

77.** 199. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO CONTRARIA A UN INFORME ANTERIOR

No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199.

78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO. REQUIERE SEGURO DECENAL 

La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO

El correo electrónico no se considera medio adecuado para solicitar y enviar información registral. Este criterio es aplicable a las peticiones notariales al amparo del artículo 175 del RN.

81.** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD.

Se puede declarar un división horizontal por antigüedad, pero del certificado del técnico o la certificación catastral que se utilice ha de acreditar dicha antigüedad no solo de la edificación sino de la situación de división horizontal, es decir la existencia de elementos privativos y comunes y acceso de los elementos privativos de la división horizontal por medio de elementos comunes en los términos que se declaran.

82.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. NOTIFICACION POR CORREO ELECTRONICO.

No puede inscribirse la adjudicación ni cancelarse las cargas en una ejecución hipotecaria por no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y, por tanto, no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores. Cabe subsanación acreditando que todos los posteriores titulares a la hipoteca que se ejecuta tuvieron suficiente conocimiento de la tramitación de la ejecución y así se le acredita al registrador

Para que la dirección de correo electrónico que eventualmente hubiera podido indicar el interesado pueda servir para hacer notificaciones se exige que haya constancia de su envío, de su recepción por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna de remitente y destinatario

83.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción, pero ha demanda ha de dirigirse contra el titular registral y sus causahabientes, incluyendo ambos cónyuges si la finca es ganancial.

84.** HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA. TESTAMENTO PARTICIONAL Y NORMAS PARTICIONALES.

Cuando ambos cónyuges fallecen con “testamentos particionales semejantes” pero con distintos herederos instituidos, no puede reconocerse la eficacia definitiva del testamento particional en cuanto a los bienes gananciales porque se exige con carácter general la liquidación previa de la sociedad de gananciales, y para ello deben intervenir todos los herederos instituidos.

85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULA ESTATUTARIA DE LIMITACIÓN O PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

La mayoría reducida de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, sin que sea precisa la unanimidad, se admite para limitar la actividad de alquiler turístico de los elementos de la propiedad horizontal, pero no es suficiente para prohibirla absolutamente o para permitirla, en cuyo caso es necesaria la unanimidad.

88.** DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SIN APORTAR AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Puede inscribirse, sin necesidad de autorización adva, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre.

89. ** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. EL DERECHO DE TRANSMISION NO ES  TÍTULO PREVIO

A los efectos de poder inmatricular mediante el doble título del art. 205 LH el derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al heredero transmitente.

90.** HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO.

Estando el certificado de tasación caducado no puede inscribirse el pacto de ejecución. Y para que pueda inscribirse la hipoteca sin dicho pacto no debe admitirse el pacto genérico de inscripción parcial, dado su carácter esencial debe exigirse un consentimiento expreso que no debe dar lugar a dudas interpretativas.

91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 

En caso de venta de finca gravada con privilegio especial el registrador debe calificar que del mandamiento de cancelación resulte el cumplimiento de los requisitos que prevén los artículos 209 y 210 TRLC. Si resulta la valoración positiva sobre este extremo y que han tenido posibilidad de intervención los acreedores privilegiados el registrador no puede discrepar de esta valoración toda vez que no puede calificar el fondo de la resolución judicial.

93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO DE FINCA GEORREFERENCIADA

Se refiere esta R la rectificación de un lindero, que por la manera de describirlo parece atribuir la titularidad de una franja de terreno que existe en ese lindero. A pesar de que la finca esta georrreferenciada y dicha georreferenciación no se altera entiende el centro directivo que para rectificar el linde si se trata de un error debe hacerse modificando el titulo de donde resulta el error y para ello tramitar un nuevo 199.

94.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. DESVINCULACIÓN DE ANEJO

No es inscribible una escritura de desvinculación de anejo de un elemento privativo sin el consentimiento de la Junta de Propietarios si no consta inscrita previamente la norma estatutaria que faculta expresamente al propietario a hacerlo sin acuerdo de la Junta, tanto por aplicación de lo dispuesto en la LPH como por aplicación del principio hipotecario de inoponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. 

95.* COMPRAVENTA DE SOLAR SIN DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

En una transmisión de un solar cabe la posibilidad de que en él se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

96.** ACTA DE NOTORIEDAD DE «INMATRICULACIÓN» DE EXCESO DE CABIDA

El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos. El registrador debe manifestar las dudas en el momento de expedir la certificación, para que puedan disiparse o para impedir la realización de tramites innecesarios. El expediente para registrar un exceso de cabida no debe utilizarse para encubrir la falta de inmatriculación de una parte.

97.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Para anotar un embargo contra la Herencia Yacente debe constar que se han emplazado los herederos presuntos o, en defecto de herederos prsuntos ha de citárseles por edictos además de al Estado o a la Comunidad Autónoma que heredaría abintestato.

99.() ADJUDICACIÓN DE FINCA EN EJECUCIÓN DE PLAN DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO

No se debe ser excesivamente formalista en la labor de calificación, de manera que no puede rechazarse una escritura de venta en ejecución de un plan de liquidación de un concurso, por el solo hecho de que en la parte dispositiva no se ponga expresamente que que le liquidador concursal vende “en ejecución del plan”; puesto que ya se deduce de los términos de la escritura.

100.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La manifestación del registrador, de que ha consultado en la Sede Electrónica del Catastro la geometría asignada a la parcela cotejándola con la que se pretende inscribir y se han realizado las comprobaciones pertinentes mediante la utilización de la aplicación informática para apreciar las alegaciones de los colindantes porque se deduce la existencia de una controversia, es suficiente para rechazar la inscripción de la BGA.

101.** RECURSO DE LA ADMINISTRACION CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA: DOMINIO PUBLICO 

Practicada una inmatriculación no puede rectificarse por solicitud de una administración pública alegando invasión de dominio público; Pero la administración puede y debe todavía ejercitar sus facultades legales de deslinde y recuperación del supuesto dominio público invadido, que son imprescriptibles,  y sin que frente a ellas pudiera oponerse la protección derivada del principio de fe pública registral.

Ello sin perjuicio de la responsabilidad en la que, en su caso, pudiera incurrir la administración titular extrarregistral del dominio público, por no haber cumplido su obligación legal de inscribir registralmente tal dominio público pues el adquirente de buena fe podría invocar, si no la protección máxima del principio de fe pública registral, sí al menos el principio general de protección de la buena fe y apariencia legítima y el de responsabilidad patrimonial por los actos y omisiones administrativas, que inspira nuestro ordenamiento jurídico.

102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACIONES DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

Aunque la administración colindante notificada para la inscripción de un base gráfica catastral no dice expresamente que se invade el dominio público, la Dg confirma las dudas del registrador que se basa en el informe de la  propia administración al advertir al interesado de que deberá solicitar el deslinde gráfico. 

103.* CONGRUENCIA ENTRE EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN Y EL TESTIMONIO DEL AUTO DE ADJUDICACIÓN

Al margen de una hipoteca figura nota marginal de ejecución hipotecaria. Inscrita posteriormente la venta otorgada por el todavía titular registral, se pretende cancelar la nota marginal mediante el mandamiento ordenando cancelar la hipoteca en virtud de la adjudicación hipotecaria derivada de la ejecución. LA DG, confirmando la calificación, entiende que hay incongruencia en el mandamiento con el auto, debiendo de inscribirse el título completo y cumplirse con el principio de tracto sucesivo.

105.** y 106 REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

En caso de cumplimiento de la condición resolutoria, son requisitos para que proceda la reinscripción a favor del vendedor, que se aporte el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. En este caso se admite para la reinscripción un acta notarial que acredita los presupuestos de la resolución al haberse pactado expresamente que, para la reinscripción a favor de cedente por incumplimiento de dicha condición por el cesionario, era suficiente acta notarial de constancia de ese hecho.

107.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DISOLUCION PARCIAL DE COMUNIDAD

La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador. La Dg así lo admite aun tratándose de un extinción parcial, es decir una fica pertenecía a tres copropietarios y ahora pasa a pertenecer a dos.

108.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO SIN OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN.

La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente.

109.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Puede constituirse una subcomunidad dentro de un elemento privativo de la propiedad horizontal sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios ya que, aunque se modifica el titulo constitutivo mediante una subdivisión, ésta está amparada por la cláusula estatutaria por la que se permite la división de los locales de la planta baja sin necesidad de dicho consentimiento.

110.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR INVASIÓN DE OTRAS PREVIAMENTE INSCRITAS.

Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella.

111.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH.

112.** SEGREGACIÓN. DIFERENCIACIÓN ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE LOS ARTÍCULOS 9.b) Y 199 PARA INSCRIBIR UNA GEORREFERENCIACIÓN. 

En los casos del art. 9 b) solo es necesaria la tramitación del procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados.

113.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe el recurso contra asientos ya practicados.

114.** ACTA FIN DE OBRA: DEBE ACOMPAÑAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente.

115.** CONSTANCIA REGISTRAL DE USO TURÍSTICO

No puede hacerse constar en el registro el uso turístico de determinados elementos de un edificio, tal y como prevé la legislación Canaria, si consta la baja como tales, en virtud de un decreto del servicio administrativo del Cabildo, por nota marginal. Es preciso otro nuevo acto administrativo que modifique dicha baja.

166 ,**CONSTANCIA DEL DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL

Resolución que con ocasión de un supuesto muy concreto analiza la naturaleza jurídica del derecho de reversión derivado de las expropiaciones forzosas; analiza también de forma sistemática las diferentes fases del citado derecho de reversión, así como su acceso al registro y los efectos de la publicidad registral; teniendo en cuenta la reforma por la Ley 38/99 y su régimen transitorio

117.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA MODIFICANDO SOLO LOS LINDEROS. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca, aunque no implique modificación de la superficie requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

118.*** SUBCOMUNIDAD DE HECHO EN LOS DOS BLOQUES DE UN EDIFICIO. LEGALIZACION DE LIBROS DE LA COMUNIDAD.

Es posible legalizar los libros de actas de las comunidades y subcomunidades de propiedad horizontal aun cuando no estén formalizadas en escritura pública ni inscritas. En tales casos se consignarán los datos en el libro fichero conforme al art. 415 RH.

La DG, no obstante, para evitar confusiones, entiende que será necesario que en la diligencia de legalización (y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de título)  se haga constar que por no resultar de los asientos la constitución de la subcomunidad de usuarios, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales, ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

119.** PROCEDIMIENTOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. AUTONOMÍA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH EN RELACIÓN CON EL DEL ART. 18 TRLC.

R que resumen los casos en que procede la tramitación del expediente del art. 199 LH para la incorporación de una base gráfica. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral. 

122.*** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

Una Junta de compensación no puede, sobre una finca resultante del proyecto, constituir una hipoteca en garantía de una deuda ajena. Solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización. La reseña que de las facultades de un representante hace el notario ha de reflejar adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el negocio jurídico documentado

123.** RECTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN. PROTECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Admite la DG que ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación  y dictar otra diferente suspendiendo nuevamente la inscripción.

En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, aunque no resulte de la descripción de la finca, ni del título, ni en el Registro la colindancia con el dominio público o la afección a las zonas de servidumbre, el registrador debe solicitar de oficio la certificación de Costas.

124.** AMPLIACIÓN DE CAPITAL. SOCIEDAD EXTRANJERA. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Las normas no imponen la obligación de crear una sucursal para que una entidad extranjera pueda operar válidamente en el tráfico jurídico español. Por tanto es inscribible una escritura de ampliación de capital de una sociedad húngara en la que un socio aporta para la ampliación una participación indivisa de una finca registral.

125, * VENTA DE VIVIENDA POR COPROPIETARIAS CASADAS SIN INDICAR SI ES HABITUAL

Cuando son varios los propietarios vendedores de un vivienda no es necesario que los transmitentes casados manifiesten que no constituye la vivienda habitual de la familia

126.** RECONOCIMIENTO Y EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN JUDICIAL EXTRANJERA

Resolución que trata sobre la inscripción de un documento formalizado ante notario británico, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral, (es una persona jurídica que se dice ha sido demandada). La DG establece que queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas.

127.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal (en este caso una prohibición de uso turístico) en un conjunto urbanístico integrado por varios bloques deben ser aprobados por todos los propietarios de dicho conjunto con la mayoría prevista en la LPH. 

No es admisible la alegación de que varios de esos bloques no existen, ya que fueron previstos en la escritura de DH pero no construidos y su propietario es una entidad mercantil, sin perjuicio de que el defecto pueda ser subsanado fácilmente mediante la acreditación de que los acuerdos adoptados fueron notificados a la sociedad propietaria de las fincas no integradas en los bloques efectivamente construidos sin que se hayan opuesto a tales acuerdos

128.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA A LA ADMINISTRACIÓN ACREEDORA.

A pesar de que el actual RGR no lo admite y que la DG considera temporalmente aplicable  dicha reforma, entiende que es posible la adjudicación directa a favor de un ayuntamiento, como acreedor de la deuda tributaria, tras haber quedado desierta la subasta, si el procedimiento fue instado por la Diputación Provincial de conformidad y su actuación que se desarrolla en el marco de convenios que suscriben los ayuntamientos con las diputaciones provinciales para el mejor desarrollo de las tareas de recaudación ejecutiva.

129.** y 134. DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Si hay indicios suficientes de doble inmatriculación lo procedente es tramitar el expediente para, previa audiencia de las partes, concluir la resolución del mismo.

130.*** y 131 EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL

El expediente notarial para la reanudación del tracto no puede basarse en un contrato verbal

132.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. PRORROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PERIODO COVID

Practicada una anotación el día 28 de mayo de 2018, su caducidad no se produce hasta adicionar a la fecha de la anotación, los cuatro años (contados de fecha a fecha) del artículo 86 de la LH, y los 88 días naturales durante los que el plazo estuvo suspendido.

133.* HERENCIA ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

La destrucción de la presunción de ganancialidad ex art. 1361 CC requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente.

Para modificar en el registro el carácter de ganancial con que publica la titularidad del bien, es preciso o acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales, o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral o resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento.

135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE TITULAR DE UNA FINCA QUE NO TIENE INSCRITA SU REFERENCIA CATASTRAL

La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante.

136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACIÓN SOBRE HABER PERCIBIDO YA BIENES SUFICIENTES EN VIDA. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

En caso de desheredación debe acreditarse quiénes son los hijos o descendientes del desheredado, debiendo intervenir en la partición, o manifestarse que carece de ellos. No basta con que se indique que en vida el desheredado adquirió bienes bastantes para cubrir la legítima

137.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA CON BENEFICIO DE FUERO ARAGONÉS

La sucesión se rige por la ley personal del causante al tiempo de su fallecimiento, que puede ser distinta a la que tenía al tiempo de testar. No es necesario aclarar el significado de aforismos o expresiones apoyadas en preceptos legales que se citan en la propia escritura (“beneficio del fuero” del Art 355 CDFA).

138.** PODER ESPECIAL TIPO «NUNTIUS». JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN MENCIONAR LA AUTOCONTRATACIÓN.

En los casos en los que interviene un apoderado y hay autocontratación el juicio de suficiencia del notario tiene que hacer referencia claramente a que está salvada la autocontratación en el poder. Alternativamente, si se especifica que se trata de un poder tipo «nuntius» sería también admisible, pues excluye el riesgo de lesión para el poderdante.

139.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL COLINDANTE AFECTADO

No se puede ampliar la superficie de una finca a costa de otra, aunque el titular de esta lo consienta, sin formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial.

140.* COMPRAVENTA DE VIVIENDA SIN JARDÍN EN CONJUNTO INMOBILIARIO SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Transmitiéndose una vivienda unifamiliar (planta baja), de un conjunto inmobiliario en régimen de división horizontal, sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes

141.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA SIN APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES

En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes.

142.** y 143 SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO

No se puede solicitar ni emitir publicidad registral por correo electrónico. Si la solicitud de publicidad registral se produce por vía telemática toda la tramitación del procedimiento debe efectuarse por este medio, por lo que cabe admitir la solicitud de publicidad formal por correo electrónico para luego recogerlo presencialmente por medio de mensajero.

144.*** APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITO DE HABITUALIDAD.  

Es aplicable la Ley 2/2009 (la necesidad de registro y aval) a la cesión entre dos sociedades de un préstamo hipotecario constituido en 2005 y cedido en 2022 sin variar cláusulas, cuando el prestatario es un consumidor.

El registrador puede comprobar la habitualidad en la actividad de préstamo consultando al «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales». Se considera que hay habitualidad cuando existen dos préstamos hipotecarios inscritos.

145.** COMPRAVENTA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. INDICIO DE PARCELACIÓN

La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria.

El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación.

Además ha de iniciarse el procedimiento del art. 80 del RD 1093/1097 por existir una eventual infracción de la unidad mínima de cultivo de la posible parcelación.

146.** PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTO JUDICIAL

Aborda varias cuestiones:

Sobre la diferencia entre una escritura y un acta notarial;

La necesidad de firmeza de las sentencias y que para su inscripción debe aportarse testimonio firme sin que proceda inscribirlas mediante su incorporación a un documento publico

Sobre el alcance de los convenios reguladores de separación y divorcio homologados judicialmente, que pueden inscribirse directamente salvo que excedan del contenido propio del convenio liquidador.

147.* INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO: DOS HEREDEROS INSTITUIDOS

Resolución muy particular que interpreta una disposición testamentaria confusa y que ha dado lugar a diferentes interpretaciones.

 

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