He elegido este título con la intención de resaltar de un modo casi publicitario, el problema en el que comienza a encontrarse inmerso nuestro sistema jurídico, el Ordenamiento Jurídico español, como consecuencia de la sucesiva descoordinación de sus Instituciones.

El legislador debe enfrentarse a su tarea mirando de frente aquella realidad que quiere regular, y mirando de reojo al resto de las instituciones, al resto de la legislación. No puede ni debe perder de vista al resto del ordenamiento, la inter relación de las instituciones jurídicas no lo permite.

Nuestro sistema, como cualquier otro ordenamiento jurídico, es un sistema vivo, que se retroalimenta. Se podría comparar a un ecosistema, que como es conocido, está compuesto de partes que interactúan dinámicamente entre ellas junto con los organismos, las comunidades que integran, y también los componentes no vivos de su entorno. La visión integradora de la ecología plantea el estudio científico de los procesos que influyen en la distribución y abundancia de los organismos, así como las interacciones entre los organismos y la transformación de los flujos de energía (Ernest Haeckel). La visión integradora de nuestro Ordenamiento Jurídico plantea el estudio de los procesos que influyen en la producción jurídica, en la regulación legal y jurisprudencial de los seres humanos, así como las interacciones entre ellos y la transformación de esas relaciones en complejas relaciones jurídicas. En el ordenamiento hipotecario, y, sobre todo, en el subsistema de titulizaciones, esta comparación es muy clara: se trataría de que el capital reclamado por los prestatarios para aplicarlo a la adquisición de sus viviendas (mercado primario), sea obtenido de la venta de títulos emitidos por las entidades y adquiridos por inversores (mercado secundario) que busquen una inversión rentable y segura. Y como en un ecosistema, también en el subsistema hipotecario, se produce lo que se conoce como disbiosis que es el nombre con el que se conoce el fenómeno que se da en el ecosistema de nuestra zona digestiva que produce la alteración del equilibrio de las bacterias residentes en esa zona, muchas de ellas beneficiosas porque confieren integridad a la mucosa intestinal.

En pequeñas cantidades las colonias microbianas se establecen en o sobre el cuerpo siendo benignas o beneficiosas en la mayoría de los casos. Este beneficioso y adecuado tamaño de las colonias microbianas realizan una serie de funciones provechosas y necesarias. También protegen el cuerpo de la penetración de microbios patógenos. Estas colonias microbianas beneficiosas también compiten las unas contra las otras de modo que ninguna colonia microbiana específica dominaw. Consiguen un equilibrio.

En el subsistema hipotecario la disbiosis consistiría en la pérdida del equilibrio entre las normas legales o jurisprudenciales, y los problemas sociales, pero el equilibrio derivado de ese primer desequilibrio no siempre es beneficioso para el cuerpo jurídico. Perdóneme el lector esta digresión ecológica-digestiva, pero es otra manera, distinta, de evidenciar las conexiones existentes en todos los Ordenamientos Jurídicos.

Se legisla, a veces, de manera apresurada y al hilo de algún suceso de resonancia mediática, sin tener en cuenta el efecto colateral que la nueva legislación ejerce sobre las otras instituciones, lo que determina que, a veces, parezcan islas desiertas en el océano legislativo. Es lo que llamo la soledad de las Instituciones.

Justificación.

Los Ordenamientos Jurídicos, contemplados en su totalidad y en su integridad, y con independencia del sistema en el que se encuadren (Common Law y Derecho Continental o compilado), tienen todos ellos, entre otras, la misión de dar una respuesta organizada y planificada a cualquier supuesto, e incluso resolver certeramente cualquier caso práctico que genere discrepancias o dudas de aplicación. El estudioso del Derecho valora la previsibilidad en la respuesta a cualquier problema que se plantee, como una de las características de la seguridad jurídica.

Esa respuesta, además de ser organizada, es decir, encuadrada en un corpus iuris determinado, por lo tanto, localizada y localizable en algún sistema legal o jurisprudencial, o en alguna costumbre que la ampare, ha de ser una respuesta planificada, es decir, ha de responder a una intención o decisión expresa y publicada del legislador o del órgano jurisprudencial; pero, sobre todo, ha de ser coherente con el resto de disposiciones legales o jurisprudenciales del Ordenamiento al que pertenezca. Y es con relación a este último requisito de coherencia, donde se fundamenta la eficacia, justicia y previsibilidad de un Ordenamiento Jurídico.

Un Ordenamiento Jurídico puede reunir en sus respuestas las dos primeras características de ser respuestas organizadas y planificadas, pero si no ofrece la de la coherencia, no puede ser ni justo, ni eficaz, ni previsible, y responderá con discrecionalidad lo que le aleja de los ideales de justicia y seguridad, y le acerca a la sorpresa, a la imprevisibilidad y por tanto al descontento social. Se trata, por hacer una frase que me sirva de emblema, de que un Ordenamiento Jurídico considere importante el que se de tratamiento de importante a lo que ha de considerarse importante.

Por tanto, se trata de que nuestro Ordenamiento Jurídico en su sentido integral, en su consideración de Sistema, considere importante dar tratamiento de importante a lo que verdaderamente es importante, es decir a la coherencia en el tratamiento y resolución de los problemas, lo que significa soluciones similares a problemas similares.

Un sistema Jurídico ha de poseer dos características: orden y unidad.¯ El Orden implica coherencia interna racionalmente captable. La Unidad reconduce a unos principios básicos. “La exigencia del orden resulta sin más del reconocido postulado de justicia de que se ha de tratar lo igual de modo igual y lo diferente en proporción a su diferencia …” La Unidad trata de garantizar que el Ordenamiento Jurídico esté exento de contradicción.

Santi Romano (1857-1947) en L´ordinamento giuridico (1917) expuso su doctrina pluralista, al considerar que toda manifestación social, por el mero hecho de serlo, estaba dotada de dimensión jurídica.

Romano considera al Derecho como un ente superior resultante de la abstracción y unificación de las conciencias individuales, de los miembros de la sociedad. El Derecho no está integrado sólo por normas sino por otros variados elementos, entre los que se encuentra la propia sociedad. Esta concepción supuso una bocanada de aire fresco en el ambiente jurídico de la posguerra, dominado por la concepción positivista (aún vigente en nuestra patria) que consideraba el Derecho como formado por la suma o totalidad de sus normas. Estas resultan aplicables per se, con independencia de la conciencia individual y de la conformidad de quienes deben observarlas.

Su aportación supuso un duro golpe para los partidarios del dogma positivista de la estatalidad del Derecho. [1]

Romano no quiso referir tampoco su concepto de Derecho a las relaciones jurídicas que se establecen entre los distintos sujetos o entre las distintas entidades. El Ordenamiento Jurídico para Romano es una entidad con sustantividad propia, una unidad de distintos elementos que implicando la existencia de relaciones no queda reducido a ellas, sino que configura el marco para que tales relaciones se manifiesten y desarrollen dentro del ámbito de la juridicidad.

Para Santi Romano el Ordenamiento Jurídico como Institución, tiene como elementos esenciales: la sociedad (sólo los grupos organizados producen su propio Derecho); el orden social (toda manifestación social aparece ya ordenada para la consecución de un fin que viene determinado por el Derecho, por lo que se excluye la arbitrariedad y la fuerza); y la organización ( el Derecho antes que norma es organización, es estructura, posición de la sociedad misma en que se manifiesta. La organización es anterior a las normas, que sólo es una de sus manifestaciones). [2]

Parece claro que según la teoría Institucionalista el Estado no tiene el monopolio de la creación de normas jurídicas y que grupos sociales no estatales organizados pueden generar su propio Derecho. Toda manifestación de convivencia humana es jurídica y ha de estar, por tanto, regulada por el Derecho. Al identificar toda clase de sociedad organizada como institución, sólo quedan excluidos de tal concepto las manifestaciones individuales de los miembros de la sociedad.

Esto nos conduce a estimar y valorar la fuerza expansiva del Ordenamiento Jurídico que actuaría como gas que rellena la esfera en la que una determinada organización social se desarrolla y vive. Esa fuerza expansiva determina entre otras consecuencias, la inexistencia de vacíos reguladores y la capacidad de autorregulación de las Organizaciones sociales.

Cada institución cuenta con su propio Derecho objetivo, con un Ordenamiento Jurídico peculiar, y el Estado está siempre vinculado a un Ordenamiento Jurídico determinado que representa al régimen estatal.

Lo que me interesa de la teoría de Santi Romano es, además de su posición alternativa al positivismo normativista, su idea de la unificación por el Derecho de los elementos que integran la Institución. Esa unidad delimitada y permanente de los elementos, cohesionados y organizados por el Derecho, determina que éste no pierda su integridad al cambiar sus elementos concretos.

La Institución se renovaría , pero continuaría siendo la misma y mantendría siempre una entidad propia, independiente de aquellos elementos que le dan vida.

Es la función organizadora del Derecho lo que dota de estabilidad a los elementos que unifican en la Institución. Yo añadiría, que lo que le dota, además, de coherencia.

En opinión de Sebastián Martín Retortillo [3] Santi ROMANO, con su tesis ordinamental, abre el camino para afrontar nuevos y viejos problemas, máxime si consideramos que la línea por la que en nuestros días marcha la ciencia del Derecho es, fundamentalmente, la que con su genial agudeza intuyó hace ya medio siglo Santi ROMANO, de modo especial al referirse a los dos puntos de su construcción que han de ser realzados: insuficiencia, por una parte, del orden positivo para explicar en su totalidad el orden jurídico; por otra la consideración que el precepto jurídico debe recibir como resultado del Ordenamiento general, en conexión con el cual debe explicarse y aplicarse.

Por otra parte, para autores más actuales, como Habermas, las normas expresan un acuerdo existente en un grupo social. Todos los miembros de un grupo para los que rija determinada norma tienen derecho a esperar, que en determinadas ocasiones o situaciones se ejecuten u omitan, respectivamente, las acciones obligatorias o prohibidas. El concepto central de observancia de una norma significa el cumplimiento de una expectativa generalizada de comportamiento. (Este modelo normativo de acción es el que subyace a la teoría del rol social).

Históricamente el marco legal mediante el cual los sujetos privados se dan un orden autorregulador de sus actuaciones, fue ganando sistematicidad con la aparición del orden jurídico codificado el cual dista mucho de lo que significó para el derecho romano la codificación del emperador Justiniano. No es una simple compilación de normas y principios agrupados en un solo texto legal; el código moderno recoge y unifica toda la normativa institucionalizada en torno a las materias específicas de actuación y de intercambio comercial; los sujetos se atienen a una normativa sistematizada, no dispersa, simplificada. Pero además la codificación normativa moderna implica la instauración de principios y de reglas de interpretación técnico-jurídicas que propician la estabilización del sistema jurídico-económico, el cual requiere de un órgano especializado del Estado para su aplicación, cuya responsabilidad recae en los Tribunales de Justicia técnicamente capacitados y dotados de herramientas prácticas y teóricas para cumplir eficientemente con su misión estabilizadora del sistema concurrencial; más aún, capaces de garantizar la seguridad jurídica del sistema calculista limpiándolo de ambigüedades.

La calculabilidad –como objetivo de la codificación– es una exigencia de la producción mercantil: el empresario precisa saber de antemano el costo de producción de los bienes, el de su circulación en el mercado y los costos transaccionales.

Estos últimos dependen principalmente del derecho, pero indirectamente también dependen de él los otros dos. La exigencia de calculabilidad se traduce en el plano del derecho en la exigencia de seguridad jurídica.

Es lo que, en términos más familiares para nosotros los notarios, hemos venido llamando previsibilidad. Cualquier sujeto que se aproxime a un notario solicitando su ministerio, lo hace previendo un resultado, que la propia práctica notarial se encarga de confirmar, y ratificar como previsible.

Adelanto parte de mi pensamiento señalando que a mi parecer la deseada capacidad de autogestión normativa que según Habermas, reclaman los agentes sociales de manera que se les “entregue acabadamente… su propia capacidad de autorregulación y de juridificación de las relaciones que se suscitan en al ámbito de la esfera privada”, capacidad que se expresaría en “normas ( que) expresan un acuerdo existente en un grupo social” y que a través de la codificación llega a perfilarse como una exigencia de calculabilidad , no puede quedar excluida la ética o la moral, pues no lo está en el universo jurídico-económico en el que se desarrolla e influye la autogestión normativa.[4]

Siguiendo con aquella primera reflexión, la ética debe ser la inspiradora del fondo de cultura profesional, que encontrará su acomodo al ejercicio de esa profesión en la deontología que proporciona las reglas inmediatas aplicables a ese concreto trabajo, y que variarán en función del mismo.

Dicho de otro modo, la ética ofrece el marco, los criterios; la deontología, las herramientas, la norma definida.

Habermas mantiene que la pretensión de legitimación del derecho positivo no puede agotarse en la validez moral. Una norma jurídica es tal en la medida en que se agrega un componente empírico, el de su imposición a todas las personas por igual. Ya tenemos de nuevo a la coherencia como condición imprescindible de legitimación y aplicación de la norma.

A todo lo señalado he de añadir otro de los más altos valores de un sistema: la seguridad jurídica, pero no entendida en sentido material de solución previsible, que también, sino en el sentido que le concede Canaris en su obra ya citada, y que supera y desborda aquél; me estoy refiriendo al sentido de tendencia que “fuerza , en casi todas sus formas – ya sea como cognoscibilidad y previsibilidad del derecho, como estabilidad y continuidad de la legislación y la jurisprudencia o simplemente como practicabilidad de la aplicación del derecho -, a la formación de un sistema, pues todos esos postulados pueden ser mucho mejor cumplidos a través de un derecho consecuentemente ordenado, dominado por pocos principios abarcables, es decir, un derecho orientado al sistema, que por una inabarcable pluralidad de normas particulares inconexas y, con ello, fácilmente susceptibles de contradecirse.”

Bien: por un lado –Romano -, y por otro – Habermas-, llegamos a un fenómeno insuficientemente estudiado, y de gran actualidad: la autogestión social. El cambio vertiginoso de los paradigmas sociales y religiosos, que ha propiciado la globalización y la inmediatez entre la noticia y sus consecuencias, junto a su enorme difusión a través de las nuevas tecnologías (Internet, Facebook, Twitter, etc), ha generado nuevos comportamientos, nuevas costumbres y nueva normativa, en un sentido amplio, tal y como indica Romano, pero también en sentido estricto, como defendería cualquier jurista positivista español. Nueva normativa que va dictándose en función de las necesidades y exigencias evidenciadas por esa autogestión social.

Así nos encontramos, de una parte y de nuevo con la insuficiencia del orden positivo para explicar en su totalidad el orden jurídico; y por otra la consideración que el precepto jurídico debe recibir como parte integrante del Ordenamiento general, en conexión con el cual debe explicarse y aplicarse. Estos aspectos deberían ir orientados hacia la creación de un Sistema Jurídico coherente.

Lo cierto es que en nuestro Ordenamiento Jurídico hay disfunciones e incoherencias en algunas de las respuestas que el Derecho Jurisprudencial ofrece, al responder de manera diferente a problemas similares o incluso iguales en su esencia jurídica. Esa diversidad de respuestas que reciben problemas idénticos, según quien sea el órgano judicial que responde al problema planteado, constituyen por sí mismas una anomalía, una excrecencia de una norma legal mal diseñada, mal planificada y absolutamente incoherente con el resto del Ordenamiento.

No quiero decir con esto que la respuesta ha de ser siempre la misma, pues acabaríamos sustituyendo a todos los operadores jurídicos por máquinas expendedoras de títulos, sentencias y resoluciones. No, la diversidad y la diferencia están presentes en las células del sistema jurídico, y a esa diversidad deben su aplicación. Se trata solamente de que la incoherencia no se presente en la regulación desarrollo de una Institución, en esa acabada, desarrollada y publicada regulación normativa.

Los notarios, de esto sabemos un poco. El Derecho se nutre de hechos jurídicamente relevantes, un contrato celebrado sin testigos, en la estricta y privada intimidad contractual, sin evidencia social, sin que nadie más tenga noticia del mismo, no constituye un dato jurídico observable, y por tanto poco importa al Derecho, por ello si quiere hacerse valer e imponer su contenido, será necesaria su publicidad a través de los mecanismos que el Derecho ha determinado para su eficacia frente a terceros. Pero si aquel contrato es objeto de corroboración por parte de otras personas – jueces o notarios-, salimos de inmediato del terreno de los hechos y de las obligaciones morales, para entrar en el de los títulos jurídicos.

El juez casi siempre ignora los hechos, sabe de ellos lo que dicen las partes en el proceso, e incluso en aquellos casos en los que el juez comprueba por sí mismo la realidad de un hecho, -por ejemplo: los linderos de una finca-, tiene que acudir, necesariamente, a ese referente corroborador que es el título. Así son las cosas. Será necesario que compruebe la realidad de esa finca. La apariencia de los hechos puede no corresponderse con la realidad del derecho. De aquí la enorme importancia de la coherencia regulatoria que ampara la elaboración de ese título.

Por otro lado, el Derecho constituye – pero no solo eso- una colosal herramienta de pacificación de la contienda a través del orden social diseñado por la propia norma jurídica. El coste económico y social de la controversia o contienda judicial es enorme. El Derecho trata de evitar ese coste mediante la prefiguración de controles rigurosos de carácter preventivo: los notarios, a los que sitúa en la vanguardia de ese orden social.

Una parte importante de ese orden se auto-realiza dialécticamente a través de las sentencias de los tribunales. Primero es la norma y después la sentencia, la resolución judicial que en cuanto resulta pacificadora o resolutiva se hace derecho en sentido real e individual para quienes ha sido dictada. Pero la norma solo indica o regula. Es la libertad del ciudadano la que determina su cumplimiento o incumplimiento y éste último determina, en definitiva, su análisis por el juzgador, quien a la hora de realizar tal análisis habrá de tener en cuenta otra serie de datos y normas cuyo incumplimiento o aceptación puede no haber estado debatido. Volvemos con ello a los títulos jurídicos. De ahí la enorme importancia que, para la aplicación eficiente del Derecho a través del título, y para la resolución de los conflictos por los tribunales de justicia, tiene la coherencia del sistema.

Una gran parte de los filósofos del derecho del siglo pasado y del actual, como Olivecrona afirman, que “lo que realmente interesa en los litigios es el título legal y no el derecho. En nuestra ideación el derecho se concibe como algo creado por el título, algo que se ubica entre el título y la sentencia y que constituye el fundamento inmediato de ésta”, así pues, esos títulos o “equivalentes jurídicos” parecen definitivos en la resolución del litigio.

Entre el mero ocupante y quien exhibe escritura de propiedad, prevalecerá la razón de este último. La escritura se muestra como un dato observable para el juzgador que le muestra una evidencia jurídica acerca de un hecho sobre el que tiene que juzgar y sentenciar. Ha de ser, por tanto, fiable y descansar en regulaciones coherentes y fiables.

Es cierto que en el escenario constituido por las desigualdades que las relaciones económico-sociales generan, y su contrapunto: el afán político falsamente igualatorio, se puede producir el espejismo de que existe la voluntad de corregir o compensar los desequilibrios que los abusos en el consumo de bienes o servicios producen. Se trata, es cierto, de un espejismo, de un reflejo de esas continuas y sucesivas apariencias jurídicas que son ilusiones políticamente convenientes, que se nos muestran como nuevas realidades de hecho, que el derecho trata de legitimar o perseguir. Anhelamos una regulación que evite los conflictos, pero creamos la ilusión de que los conflictos son nuevos y hace falta más regulación. Es el mito de Sísifo en el que la piedra es sustituida por la norma o por el conflicto. El incumplimiento, por muy perfeccionado que sea el Ordenamiento Jurídico, siempre será posible.

Quizás se trate de otra manifestación de lo que John Gray llama, en su libro “El alma de las marionetas”, el conflicto interior, ese aspecto singularmente humano consistente en buscar la satisfacción de nuestros deseos, maldiciéndolos al propio tiempo.

Lo cierto es que sea o no deseado, ese proceso dialéctico entre la nueva norma y las viejas instituciones se produce con cierta frecuencia, dando lugar a disfunciones y desigualdades en su aplicación que evidencian una grave incoherencia.

Estas disfunciones ¿reflejan una resistencia del órgano judicial a la adecuación de la norma a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada? ¿Se trata de una invasión en la independencia judicial, por principios que tienen una sola, excluyente y, sobre todo, conveniente interpretación? ¿O simplemente se trata de una aplicación forzadamente equivocada de unas normas insuficientes e incoherentes, a las que se contempla en su aparente soledad? Trataré de dar respuesta a estas interrogantes a lo largo de este trabajo.

2.- Planteamiento y Precisión del problema. DATOS Y ACLARACIÓN DE CONCEPTOS. LA ECONOMÍA REGULADA.-

El sistema de ejecución hipotecaria español bien podría denominarse: sistema de incertidumbres en la ejecución hipotecaria. Es un ordenamiento, en algún aspecto, contrario al principio de equilibrio económico y procesal. Hay quien le denomina, injusta y pomposamente, haciendo de la parte el todo, excrecencia procesal de un sistema dominado por una sola de las partes del binomio hipotecario. En fin, podríamos denominarlo con toda una serie de epítetos de escasa utilización en un trabajo jurídico tradicional, pero que han de tener su entrada desde una concepción global del Ordenamiento Jurídico, desde una perspectiva sociológica de la norma jurídica.

Las sentencias dictadas por el TJUE y el TS, han sentado una doctrina general en materia de constitución de hipotecas y de ejecución hipotecaria absolutamente nueva, si bien las normas legales en las que se basaba toda la doctrina anterior siguen inalteradas. Es una prueba concluyente de la incoherencia de un sistema, que lucha por renacer y encontrar su equilibrio.

Hay quien afirma que la protección del consumidor se ha situado por encima de la seguridad jurídica. Esa es, aparentemente, la imagen que esas sentencias a las que luego me referiré, producen. Pero los tiempos de cambio, sobre todo en un Ordenamiento Jurídico como el español, que ha de convivir y en ciertos supuestos, subordinarse al Ordenamiento Jurídico europeo, producen esos efectos.

La Resolución de 1 de octubre de 2010, se sitúa por la mayoría de los comentaristas en el inicio del cambio. La DGRRyN nos tiene acostumbrados a una interpretación táctica de las normas, pero en este caso atribuyó al registrador funciones calificadoras que, en el paroxismo del nuevo principio alumbrador de la legislación hipotecaria, es decir el de la protección del usuario y consumidor, habrían de haber sido atribuidas así mismo al notariado, en aras de un elemental principio de la coherencia. [5]

La Directiva 13/93 y las sentencias del TJUE exigen un control preventivo de abusividad. Pero la literalidad del artículo 12 de la LH y del artículo 84 de la LDCyU, ponen en evidencia esa incoherencia a la que antes me refería. ¿Protección del Consumidor vs. Seguridad Jurídica?

Antes, y me estoy refiriendo a los años noventa del pasado siglo XX, resultaba enormemente difícil obtener resultados jurisprudenciales de defensa de los derechos del usuario o consumidor. En la Jurisprudencia primaba la aplicación acrítica del principio constitucional de Libertad de Empresa, sobre el principio de Protección del Consumidor, que incluso se discutía si era o no un principio constitucional. Hoy se ha colocado claramente al frente de las Salas de Justicia e inspira cualquier resolución judicial indirectamente emparentada con este principio. ¿Modas Jurisprudenciales? Así lo afirman algunos juristas en voz baja y sin demasiado fundamento.

Lo cierto es que nuestro centro directivo – la DGRRyN-, se ha visto, también, influido por esa imparable corriente a favor del consumidor que ha hecho su entrada en nuestra Jurisprudencia a impulso del TJUE, pero nuestras normas legales siguen inmodificadas, y las Directivas sin transposición. Nuevamente nos encontramos con la incoherencia de nuestro sistema hipotecario.

Resulta relativamente fácil para un jurista privatista, y más concretamente hipotecarista, encontrar ejemplos de incoherencia en nuestro Ordenamiento Jurídico Privado – y de facto ya lo hice en una obra sobre la crisis inmobiliaria[6] -, pero prefiero acotar esa búsqueda, y centrar mi estudio en las disfunciones que genera la Cesión de Créditos y la Titulización de Activos por parte de las Entidades de Crédito.

Así mismo conviene tener en cuenta que en el espacio del Ordenamiento Jurídico en el que me moveré, las influencias económico-financieras son formidables y que el determinante sociológico es decisivo. Nada queda al azar, todo está calculado de antemano, incluso la incoherencia.

En este ámbito, como en todos aquellos en que se perfila un procedimiento de ejecución dineraria, podría afirmarse que cualquier problema jurídico se resuelve en un problema de aplicación.

Esta afirmación de carácter general sitúa la duda en torno al posible resultado a obtener en la solución de cualquier problema jurídico, en una simple y mera técnica de elección y aplicación del derecho que despejaría aquella de una manera sencilla mediante la determinación de la norma que se habría de aplicar a cualquier caso concreto.

No obstante, en la materia en la que me adentraré, esta regla se complica necesaria y gravemente por la incoherencia regulatoria, por la ausencia de normas reguladoras compiladas de una manera ordenada, coherente y sistemática. Pero si a estas características se añade el carácter fronterizo y circunstancial de esta materia con otras complementarias – como lo son las de la LEC relativas a la ejecución hipotecaria-, la incoherencia de las normas y de las resoluciones judiciales, puede provocar serios problemas.

Me referiré en primer lugar a las cesiones. De éstas, sin perjuicio de lo que más tarde expondré para centrar el problema, poco hay que decir. La cesión del crédito supone la cesión de la garantía hipotecaria sobre el inmueble, y la cesión de la garantía hipotecaria, supone la cesión del crédito.

Mayor enjundia en la incoherencia de nuestro sistema hipotecario ofrece la titulización. Hoy, diez años después de la crisis económica evidenciada por las hipotecas subpryme, el mercado hipotecario se ha movilizado extraordinariamente, buscando una rentabilidad que el préstamo con garantía hipotecaria tradicional no consigue obtener.

CESIONES.

En cuanto a las cesiones, expongo en este breve pre-apunte una pincelada que puede servir para centrar el problema: en un sistema en el que la libre cesión del crédito es la regla general, y sin necesidad de notificar al prestatario, los artículos 149 de la LH y 1526 del Cc cobran una gran importancia. Simplemente y a modo de entrada, recordaré que:

/En la cesión de créditos el cedente del crédito hipotecario elimina el riesgo de impago de los créditos cedidos, mejora su balance y disminuye el riesgo inmobiliario.

/El cesionario asume el riesgo de los créditos cedidos como nuevo acreedor, créditos que ha adquirido, normalmente, con un importante descuento. El cesionario no tiene por que ser una entidad regulada, habitualmente son Fondos o Sociedades de oportunidad, que al socaire de la crisis han encontrado nuevas oportunidades de negocio. Tales cesionarios pueden incluso contratar la gestión de esos créditos con la propia entidad financiera.

TITULIZACIONES.

La titulización ofrece perspectivas y genera problemas diferentes.

Antes me refería a la enorme influencia que la operativa económico-financiera ejerce sobre la regulación de las titulizaciones, y efectivamente, en este ámbito es tal que puede llegar incluso a desnaturalizarlas.

Términos como apalancamiento, desapalancamiento, abaratamiento, desintermediación, etc, ajenos por completo al lenguaje jurídico que requiere precisión sin especulaciones, determinan en su concepto económico, regulaciones ad hoc en su vertiente jurídica.

El apalancamiento, es decir el cociente resultante entre el nivel de deuda y el nivel de los recursos propios o riqueza neta, determina actuaciones contables y financieras que han de ser trasladadas al mundo regulado, al Ordenamiento Jurídico.

En el mundo financiero, si el nivel de los activos cae por bajar el precio de los productos inmobiliarios, el nivel de apalancamiento sube, y pone en riesgo la solvencia de la Entidad.

El desapalancamiento, es decir, la reducción del nivel de endeudamiento general en el sistema tiene, por regla general, un recibimiento satisfactorio en el mundo económico, lo que se traduce en nuevas regulaciones menos restrictivas e impulsoras del consumo.

En España, las familias han reducido su nivel de deuda, que en la pasada década había alcanzado niveles altísimos. España ocupa el séptimo puesto en el orden mundial de la sobrevaloración inmobiliaria. Ello significaba que las familias tienen mucha riqueza concentrada en el sector inmobiliario, que está sobrevalorado como he dicho, por lo que una cantidad o proporción significativa de la renta disponible se destina a amortizar la deuda, a pagar el endeudamiento.

En nuestro país el apalancamiento es mayor que en esos otros países. Empresas y familias están endeudadas. Este dato, de por sí preocupante, se ve compensado por la riqueza neta que es mayor que en otros países, si bien –y esto es un dato a tener en cuenta-, esta riqueza neta se concentra fundamentalmente en el sector inmobiliario.

La banca española, ha sido esencialmente minorista, por lo que no se ha visto tan expuesta a los catalizadores de la pasada crisis – hipotecas subpryme -. A finales del año 2015, el endeudamiento hipotecario de las familias había disminuido cerca de 22.000 millones de euros, situándose en 560.874 millones de euros. Según datos de FUNCAS, un 6 % de los hipotecados, alrededor de 400.000, por un importe agregado de 56.000 millones de euros, debe al banco más de lo que vale su vivienda.

Entre 2004 y 2014 se concedieron cerca de 1,2 millones de hipotecas burbuja, que, sumadas al desplome de precios del mercado inmobiliario, han lastrado la estabilidad financiera de los hogares. Se concedieron miles de hipotecas por un importe de principal superior al 80% del valor de la vivienda (según datos de FUNCAS alrededor de 500.000 familias), lo que equivale en términos porcentuales a un 14 % del total.

Las razones de la crisis española residen, de nuevo, en nuestras propias características como ya expuse en mi libro “Claves para afrontar la Crisis Inmobiliaria”[7], pero lo cierto es que ese modelo de banca no ha impedido que las Entidades Financieras españolas hayan protagonizado una gran expansión en ese fenómeno de la titulización.

¿Con la Titulización que se busca? Es evidente que la respuesta es la de alcanzar el objetivo de obtener liquidez a medio y largo plazo, sin que se produzca transferencia de riesgo.

En este asunto como en otros lo que es malo para unos, es bueno para otros. Es sabido que, en nuestro Derecho hipotecario, la responsabilidad del deudor en el pago de la deuda es universal, alcanza a todos sus bienes presentes y futuros y no se contrae al bien hipotecado salvo que se haya pactado así de manera expresa. Esta circunstancia favorece la calidad del activo titulizado, al contrario que en otros países de sistema anglosajón, como se pudo comprobar con la pasada crisis subpryme.

Efectivamente, en teoría las estructuras diseñadas para la titulización en España favorecen la calidad de los activos titulizados: en los préstamos garantizados con hipoteca, el valor promedio del préstamo es el 70% del valor del bien inmueble ofrecido en garantía, esa circunstancia y la de la responsabilidad universal del artículo 1911 del Código civil, hace muy difícil que se deje de pagar. Además, no olvidemos que la mayoría de las hipotecas se han concedido a tipos de interés variable, lo que supone, asimismo, un argumento a favor de la solvencia de nuestro sistema hipotecario. Esto no significa, repito, que nuestro sistema no haya protagonizado disfunciones muy graves que han significado una violación de los principios sobre los que se asienta nuestro sistema, significa solamente que mis reproches han de ser específicos y singulares, no generales. Pero no es el momento ni el lugar de formularlos, me remito de nuevo a mi obra antes citada.

La Titulización en los países anglosajones persigue: la mejora de la rentabilidad, la gestión del balance y la cesión de riesgos. En estos países se llegó, incluso, a la titulización de la titulización, con lo que se aumentó exponencialmente el riesgo sistémico, hasta alcanzar, como se puso de relieve en la crisis, situaciones auténticamente insostenibles.

Para medir el grado de influencia de todos estos conceptos en la vida cotidiana de nuestra ciudadanía – destinataria, en definitiva, de la norma jurídica -, y en el desarrollo de nuestras Instituciones Financieras, conviene recordar que el abaratamiento del crédito, junto a la desregulación y desintermediación financiera, propició el desarrollo de lo que se ha venido en llamar “sistema financiero en la sombra”, diseñado para conseguir sacar fuera del balance de las Entidades de Crédito, todos aquellos préstamos y créditos de dudosa efectividad, mediante su traspaso a sociedades especialmente creadas para ello.

Todos estos conceptos son decisivos a la hora de regular ese especial aspecto del derecho o de nuestro Ordenamiento Jurídico al que me estoy refiriendo.

3.- VAYAMOS A LO CONCRETO: EN BÚSQUEDA DE LA INCOHERENCIA:

CESIÓN DE CRÉDITOS.

A) DE SU POSIBILIDAD.

Es indudable. El artículo 1.878 Cc señala que:

“El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley.”

Estas formalidades son:

/Conforme a lo establecido en el artículo 149LH

“El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.

El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.”

Así pues y conforme a lo dispuesto en el artículo 1526 del Cc:

“La cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los artículos 1.218 y 1.227.

Si se refiere a un inmueble, desde la fecha de su inscripción en el Registro.”

Conforme a estos preceptos la cesión de un crédito surtirá efecto frente a tercero desde que su fecha deba tenerse por cierta, es decir:

/ desde la fecha de otorgamiento del documento público (art.

1218 CC),

/ desde la fecha en que un documento privado quede incorporado o inscrito en registro público,

/ desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron o en la

fecha en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio (art. 1.227 CC);

/ y si el crédito se refiere a un inmueble, la cesión no producirá efecto frente a tercero sino desde la fecha de su inscripción en el Registro.

La doctrina y la jurisprudencia han interpretado el artículo 1.526 CC y el antiguo artículo 149 LH (en su redacción anterior a la Ley

41/2007 de 7 de diciembre) en el sentido de que para la validez de la cesión de créditos hipotecarios no es necesaria la formalización de la cesión en escritura pública, ni su inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que ninguna de esas exigencias tiene carácter constitutivo.

La antigua redacción del primer párrafo del artículo 149 LH señalaba que la cesión del crédito hipotecario ha de hacerse en escritura pública, de la cual se de conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro. A pesar de la literalidad de esta redacción (hoy no vigente), la doctrina[8]y la jurisprudencia han mantenido que dichas exigencias no tienen carácter constitutivo (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de junio de 1989, RJ \ 1989\4797; y de 23 de noviembre de 1993, La Ley 13536/1993). Así, la Sentencia de 29 de junio de 1989 dice «la inscripción es meramente declarativa y en consecuencia solo robustece el título inscrito frente a los terceros a los efectos de la fe publica registral y por ellos la inscripción no tiene valor constitutivo».

La nueva redacción del citado párrafo primero del artículo 149 LH, no supone en principio alteración alguna, al menos en cuanto a los requisitos y formalidades necesarios para la válida cesión de créditos garantizados por hipoteca. Suprime un requisito favorecedor de los derechos del consumidor, como es la notificación, pero en el aspecto que trato en este momento mantiene una regulación parecida. Esta nueva redacción fue introducida por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre (por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario): el primer inciso establece – como ya he reseñado – que «el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.526 CC», lo que viene a confirmar la conclusión anterior; el segundo inciso («la cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad») parece pretender la posibilidad de ceder de forma independiente la garantía real de la cesión del crédito que garantiza, pero esa pretendida separación del crédito de la garantía hipotecaria, no parece posible. Recordemos que la venta o cesión de un crédito comprende la de todos sus derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio (art. 1.528 CC). Para transmitir la hipoteca será necesario transmitir el crédito y, a la inversa, si el crédito se transmite, determina la transmisión de la garantía. A estos efectos poco importa si la inscripción en el Registro tiene o no carácter constitutivo – mi opinión es que no la tiene -, pero se hace necesaria la escritura pública y su correspondiente y consecuente inscripción por imperativo de la imposibilidad de disociación entre crédito e hipoteca.

DE SUS CARACTERÍSTICAS

Para aclarar esta operativa seguiré el esquema de un estudio publicado por Ignacio Albiñana en el Foro de Actualidad del despacho Uría, en el que a tales cesiones les atribuye las siguientes características:

1.- Subrogación: el cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente, pero el deudor no quedará obligado por el contrato de cesión a más de lo que lo estuviere por el suyo

2.- Consentimiento y puesta en conocimiento del deudor: no es necesario el consentimiento del deudor cedido, a diferencia de la cesión de contrato

3.- Oponibilidad de excepciones: el deudor cedido, salvo que haya consentido expresamente la cesión, podrá oponer al cesionario las mismas excepciones que al acreedor cedente.

4.- Derechos accesorios: la venta o cesión de un crédito comprende la de todos sus derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio (art. 1.528 CC). Para transmitir la hipoteca será necesario transmitir el crédito y, a la inversa, si el crédito se transmite, determina la transmisión de la garantía.

5.- Existencia y legitimidad: el cedente responde de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la venta a no ser que se haya vendido como dudoso (art. 1.529 CC); es decir, responderá de la existencia objetiva del crédito y de su propia titularidad y del poder de disposición sobre él.

6.- Insolvencia del deudor: el cedente, salvo pacto en contrario, no responde de la solvencia del deudor.

7.- La cesión efectiva implica dar de baja el activo (los créditos) del balance del cedente.

Así es. Ningún crédito cedido puede seguir vivo y anotado en el balance del cedente, sino que bien al contrario esa cesión efectiva implica dar de baja el activo – los créditos -, del balance del cedente, y su alta correlativa en el balance del cesionario.

En caso de ventas incondicionales de activos financieros – como los que se han producido a lo largo de estos años de crisis financiera e inmobiliaria -, en las que los riesgos y beneficios se transfieren sustancialmente a terceros, los créditos movilizados podrían darse de baja del balance del cedente, sin que el cedente pueda, en ningún caso, asumir, conforme a la Norma 23 de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre del Banco de España:

1.-obligaciones de recompra de los créditos cedidos por un precio distinto al valor razonable atribuido en la fecha de la recompra;

2.- garantía o responsabilidad alguna por la insolvencia de los deudores o fiadores, ni por el buen fin de los créditos.

B) CUESTIONES QUE PLANTEA LA CESIÓN DE CRÉDITOS DESDE UNA PERSPECTIVA DOCUMENTALISTA:

/Primera:

De momento, lo reseñado resulta suficiente para hacerse la siguiente pregunta: ¿un notario, a la hora de cancelar la hipoteca constituida sobre un inmueble, en garantía de un crédito que ha sido cedido, puede autorizarla? ¿Cómo dar de “baja registral” una carga, confesando la recepción de un dinero que ha recibido otro, el cesionario, y no el cedente y primitivo titular del crédito? Me estoy refiriendo a una cesión no formalizada en escritura pública y no inscrita.

Sólo podría hacerlo el cedente, de un modo: mintiendo.

/Segunda:

De otro lado, tal y como he expuesto, la inscripción en el Registro no es un elemento constitutivo de la cesión. Por tanto, el cesionario, al subrogarse en todos los derechos y acciones del cedente, debería poder ejercitar, a pesar de no estar inscrita la cesión, todas las acciones que le corresponden como acreedor hipotecario frente al deudor y frente al hipotecante, sea o no deudor, incluida la ejecución hipotecaria. Sin embargo, al faltar la inscripción a favor del cesionario en el Registro de la Propiedad, éste, carente de la titularidad registral exigida, no podría ejecutar la hipoteca valiéndose de los procedimientos ejecutivos sumarios, ni, por consiguiente, subrogarse en la posición procesal del cedente una vez iniciado, en su caso, el procedimiento de ejecución.

Tampoco podrá otorgar la escritura de carta de pago y cancelación de la hipoteca que todo deudor tiene derecho a exigir, una vez amortizado en su totalidad su crédito o préstamo.

En este supuesto ¿la otorgará el acreedor cedente? Evidentemente los efectos del pago a un acreedor cedente que no haya notificado a su deudor la cesión sólo serían liberatorios para éste, en el caso del Art. 1527 del Cc:

“El deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor quedará libre de la obligación”.

Y aun en este caso ¿cómo hacerlo sin que exista la posibilidad de perjudicar los intereses económicos del cesionario? ¿O la imagen corporativa del mismo? ¿O la eficacia contable de tal pago? Demasiadas cuestiones sin respuesta.

Esta sola circunstancia pone de relieve la importancia del documento público de carta de pago y cancelación de hipoteca, aunque sea por vía de negación. Otra forma de actuar, es decir, otorgar carta de pago y cancelación de un préstamo hipotecario o de un préstamo o crédito sin garantía o con garantía personal, por quien no es acreedor por haber cedido su posición a un cesionario, sería falsa y viciada de nulidad radical.

La jurisprudencia permite razonablemente señalar que en caso de que el cesionario pretenda iniciar acción de ejecución hipotecaria, o subrogarse en la ya iniciada, sería necesario exigirle la inscripción de su título en el Registro de la Propiedad. Creo que podría decirse lo mismo respecto de la cancelación. La pregunta ahora es ¿pero el cesionario, nada ha de decir al respecto? La respuesta no he de darla yo, pero la simple formulación de la pregunta supone trasladar la inseguridad al lado del acreedor cedente y del nuevo acreedor cesionario.

La Resolución de 5 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Denia n.º 1 a hacer constar la subrogación procesal de Banco de Sabadell, SA, en un procedimiento de ejecución hipotecaria, resulta clarificadora al respecto:

Por decreto del secretario judicial se acuerda disponer que «Banco de Sabadell, S.A.» ocupe en el procedimiento de ejecución hipotecaria la posición de parte demandante que venía ocupando «Banco Cam, S.A.U.». La suspensión del registrador se limita a la constancia registral de la subrogación procesal en un procedimiento de ejecución hipotecaria por parte de una entidad («Banco de Sabadell, S.A.») que ocupa la posición de otra («Banco Cam, S.A.U.») que ha iniciado el procedimiento y que no es titular registral de la hipoteca (Caja de Ahorros del Mediterráneo).

Dice la DGRN que «por evidentes razones de tracto sucesivo, el defecto debe ser confirmado. La hipoteca aparece inscrita a nombre de persona distinta de aquella que inicia el procedimiento y de la que se subroga después en la condición de demandante (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que se justifique la previa adquisición del derecho.» (…) «Pero es que, además, no está previsto en la legislación hipotecaria ningún asiento específico para recoger esta sustitución procesal como sustitutivo de la previa inscripción del derecho de hipoteca a favor del que ejercita el mismo.[…] En cualquier caso, esa necesaria inscripción, en la forma determinada en el artículo 16 de la Ley Hipotecaria de la titularidad sobre el crédito hipotecario a favor del ejecutante o de su sucesor, es la que permitirá que puedan tener acceso al Registro las vicisitudes ulteriores del procedimiento, y singularmente el decreto de adjudicación, pudiendo hacerse esa inscripción de la nueva titularidad bien con anterioridad a la inscripción de la vicisitud procesal o simultáneamente a ésta, pero sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda ser suplida, en el ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en el procedimiento…/

El subrayado es mío y trata de destacar la incoherencia que supone esa ausencia de previsión regulatoria y, lo que es más grave, en una legislación impulsora de la “eficacia” ejecutoria en caso de impago.

Además de no ser eficiente la norma, por razones de economía procesal, tal incoherencia genera inseguridad y actuaciones colaterales que encarecen el ejercicio de un derecho – cobro del crédito -, y retrasan una ejecución, con perjuicio para todas las partes, pero sobre todo para el sistema de ejecución hipotecaria.

4.- TITULIZACIONES.

Centraré ahora el problema que puede derivarse de la Titulización.

A).- ANTECEDENTES.

La Titulización stricto sensu se inició en nuestro país con la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre régimen de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria.

La titulización en sentido amplio comenzó con la publicación de la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario (LMH) y el RD 716/2009 de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la ley 2/1981.

En un principio, se constriñó a los créditos hipotecarios movilizados mediante participaciones hipotecarias, pero este primer paso se consideró insuficiente para extender el proceso financiero a la titulización de otros créditos diferentes a los de carácter hipotecario, por lo que el Real Decreto-Ley 3/1993, de 26 de febrero sobre medidas urgentes en materia presupuestarias, tributarias, financieras y de empleo, previó en su art. 16 que el Gobierno, previo informe de la CNMV y del Banco de España, podía extender aquel régimen a otros préstamos o créditos.

El RD 926/1998, de 14 de mayo, sobre fondos de titulización de activos y Sociedades gestoras de fondos de titulización, hoy derogado, mantuvo el esquema fiduciario de patrimonios sin personalidad jurídica; y configuró dos tipos de estructuras: cerradas – similares a los fondos de titulización hipotecaria-, y abiertas –para la titulización de flujos a corto y medio plazo-.

Actualmente esta materia está regulada por la Ley 5/2015, de 27 de abril, de Fomento de la Financiación Empresarial en Materia de Titulizaciones, que refunde en una única norma la normativa aplicable en esta materia, y por el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, que actúa como Reglamento, así como la propia LMH.

Pues bien, la cuestión a dilucidar es la de si de nuestro Ordenamiento Jurídico, permite activar ejecuciones hipotecarias de hipotecas titulizadas, ya que, en principio, la entidad de crédito deja de ser acreedora. Así como la orientación notarialista que ha de darse a la carta de pago y cancelación hipotecaria, en esta clase de supuestos. Trataré principalmente de responder a la pregunta siguiente:

¿Nuestro Ordenamiento Jurídico permite justificar una posible ejecución hipotecaria sobre una hipoteca titulizada?

DISTINCIÓN DE FIGURAS

Pero antes creo importante distinguir entre titulizaciones stricto sensu y cédulas, bonos y participaciones hipotecarias.

Conforme al art 13 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, podemos distinguir las siguientes clases de títulos:

“1. Los títulos que se emitan para el mercado hipotecario pueden ser de tres clases: cédulas hipotecarias, bonos hipotecarios y participaciones hipotecarias. Estas denominaciones son exclusivas y quedan reservadas para dichos títulos.

2. Los títulos hipotecarios podrán ser emitidos por todas las entidades a que se refiere el artículo 2, siempre que se cumplan las condiciones y requisitos que se exigen en este real decreto.”

4.1.- CÉDULAS HIPOTECARIAS. BONOS HIPOTECARIOS.

Estas figuras fueron introducidas en nuestra legislación para tratar de movilizar los recursos financieros de las entidades de crédito, y aliviar los problemas que pudieran derivarse del largo plazo de amortización de los préstamos hipotecarios que disminuye el volumen del capital del que disponen para financiar la construcción y adquisición de viviendas.

Con estas figuras se posibilita la transmisión de los créditos o la utilización de los concedidos para captación de nuevos recursos, se trata en palabras de Enrique Carretero de conseguir “la movilización de los créditos hipotecarios, de forma que dichos recursos puedan ser nuevamente empleados en la concesión de crédito a la vivienda”.

Las cédulas hipotecarias, también llamadas o conocidas en inglés como Covered Bonds, son títulos emitidos por entidades financieras que pagan un interés fijo y que tienen como garantía la totalidad de los créditos hipotecarios concedidos por la entidad que los emite. Su emisión está restringida a entidades de crédito oficial, sociedades de crédito hipotecario y Cajas de Ahorros. Su emisión está regulada por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, que en sus artículos 12, 2 y 13, 2 señala que:

…”El capital y los intereses de las cédulas estarán especialmente garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que en cualquier tiempo consten inscritas a favor de la entidad emisora y no estén afectas a emisión de bonos hipotecarios, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la misma…”

…”El capital y los intereses de los bonos estarán especialmente garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre los préstamos y créditos hipotecarios que se afecten en escritura pública, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la entidad emisora, …”

Así pues, las Cédulas Hipotecarias y los Bonos Hipotecarios cuentan con una doble garantía:

/La del emisor,

/y la del derecho preferente de los cedulistas (suscriptores de las cédulas hipotecarias) sobre la cartera hipotecaria frente al resto de los acreedores.

Por otra parte, se establece legalmente la prohibición de que el saldo de las cédulas hipotecarias exceda el 80 % de la cartera elegible o seleccionable, lo que constituye otra garantía de límite.

Dicha garantía no alcanza a los bienes sobre los que se haya constituido la hipoteca soporte, pero tampoco a los créditos o préstamos garantizados con ésta, y de los que la entidad emisora era, es y seguirá siendo titular tras la emisión de dichas cédulas hipotecarias.

En el caso de las cédulas esa garantía disminuye o desaparece por la amortización de los créditos o préstamos o por su transmisión o cesión a un tercero.

La garantía especial que, a favor de los titulares de las cédulas hipotecarias, reconoce la LMH, se configura como un reconocimiento legal, a favor de los tenedores de dichas cédulas, de un determinado rango de acreedor con preferencia especial sobre la totalidad de los préstamos o créditos garantizados con hipoteca inscrita a favor del ente emisor, en los términos que resultan del artículo 1923 -3º del Cc:

Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:

……….

3.º Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.

Rango reforzado por lo determinado en la Ley concursal, así el art 10 de la LMH señala:

Las hipotecas inscritas a favor de las entidades a que se refiere el artículo 2 sólo podrán ser rescindidas o impugnadas al amparo de lo previsto en el artículo 71 de la Ley 22/2003, de 9 de Julio, Concursal, por la administración concursal, que tendrá que demostrar la existencia de fraude en la constitución de gravamen. En todo caso quedarán a salvo los derechos del tercero de buena fe.

El mecanismo de las cédulas, en principio es muy sencillo: el inversor presta dinero al Banco que ofrece como garantía préstamos hipotecarios ya otorgados. El líquido obtenido, lo destinará el Banco a nuevos préstamos. Al ser a largo plazo, el Banco, aunque pague un interés mayor que en un depósito a plazo fijo, obtiene la ventaja de tener un mayor plazo que reduce el riesgo de perder liquidez.

Las cédulas se vinculan a las hipotecas mas seguras que poseen los bancos, por lo tanto, es de suma importancia que se cumplan, a la hora de conceder esos préstamos las previsiones legales en cuanto a valoración y tasación de los bienes inmuebles que van a servir de garantía. La sobre tasación o la infra tasación hipotecaria de los inmuebles, o la sobrevaloración de los mismos que arrastra como consecuencia una sobre tasación, pueden dar al traste con este mercado secundario de financiación.

La tasación puede hacerse como valor de mercado, que sería el valor que tiene un inmueble en un momento determinado del tiempo; o como valor hipotecario, que es el valor estable de ese inmueble durante un determinado espacio de tiempo. Este último debe ser el valor empleado para la emisión de las cédulas hipotecarias. ¿Se ha empleado este método hasta ahora? Esta pregunta no puede ser contestada por mí, sólo las entidades emisoras pueden dar una respuesta fiable.

Lo cierto es que la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario establece:

Artículo quinto.

Los préstamos y créditos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca…

El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación…” …………………………………………………………………………

Artículo séptimo.

Uno. Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación …”

…………………………………………………………………………

Es público y notorio, que en la pasada crisis una de las disfunciones que dieron lugar a ella, fueron precisamente las tasaciones, que en muchos casos se hicieron al dictado de las entidades de crédito, y que originó que los inmuebles fueran tasados de manera poco profesional y poco independiente, y fueran puestos en garantía por un valor irreal, fundado en las expectativas de revalorización que marcaba la burbuja inmobiliaria. Corolario lógico de estas maniobras interesadas es el de que las cédulas y bonos emitidos sobre este tipo de hipotecas también estarían afectados.

Formalmente no superaban –aquellas hipotecas- el 80 % del valor de tasación, por lo que la disposición legal se cumplía, pero sustantivamente no. Podríamos preguntarnos ¿esa tasación respaldaba un valor real del inmueble?

Solamente en el caso de que se hubiese constituido el aval al que hace referencia el art 5 del RD 716/2009 al que luego me referiré, podrían ser “amnistiadas” y esa constitución pertenece a la discreción bancaria y, supongo, que también al Banco de España.

DIFERENCIAS ENTRE CÉDULAS Y BONOS.

Del contenido del art. 12 de la ley, a cuyo texto ya reproducido, me remito, se infiere que con relación a las cédulas y bonos el legislador cree suficientes las garantías a las que antes me refería, y no concede a sus titulares –como hace con las participaciones hipotecarias, como luego expondré -, acción procesal directa sobre las hipotecas soporte, por lo que en caso de impago del préstamo o crédito de una de esas hipotecas, el legitimado procesalmente para el ejercicio de la acción de ejecución será la entidad titular de los préstamos, acreedor hipotecario y emisor de las cédulas y bonos. No el bonista ni el suscriptor de las cédulas hipotecarias.

Por su parte el ya citado Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, establece:

Artículo 4. La hipoteca.

1…. 2…

3. Las entidades emisoras no podrán posponer las hipotecas existentes a su favor en garantía de préstamos o créditos afectos al pago de bonos o que hayan sido objeto de alguna participación hipotecaria, salvo con el consentimiento del Sindicato de Tenedores de Bonos … {…}

4. Las entidades emisoras tampoco podrán, sin el expresado consentimiento:

a) Cancelar voluntariamente dichas hipotecas, por causa distinta del pago…

b) Renunciar o transigir sobre ellas.

c) Condonar en todo o en parte el préstamo o crédito garantizado.

d) En general, realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jurídica o el valor económico de la hipoteca …

Por lo tanto, si bien solo a las entidades financieras corresponde –en caso de haberse emitido cédulas y/o bonos hipotecarios- la legitimación procesal para el ejercicio de la acción de ejecución hipotecaria, se limita su libertad de actuación prohibiéndolas:

/posponer las hipotecas existentes a su favor en garantía de préstamos o créditos afectos al pago de bonos o que hayan sido objeto de alguna participación hipotecaria, salvo con el consentimiento del Sindicato de Tenedores de Bonos o de los tenedores de bonos cuando éste no se haya constituido, o de todos los partícipes del préstamo o crédito, respectivamente.

/Cancelar voluntariamente dichas hipotecas, salvo que se hayan pagado los créditos que garantizaban.

/Renunciar o transigir sobre ellas, con lo que de hecho se las está sacando de la posibilidad de la dación en pago y dificultando cualquier negociación sobre las mismas, ya que también se les prohíbe a las entidades de crédito:

/Condonar en todo o en parte el préstamo o crédito garantizado y

/en general, realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jurídica o el valor económico de la hipoteca o del préstamo o crédito.

Una nueva incoherencia, ya que el legislador de la Ley 1/2013, a la hora de señalizar excepciones al rigor de la norma hipotecaria, fundadas en la especialísima situación económica o familiar del deudor, determinar daciones en pago o amortizaciones anticipadas, en fin, reducciones del valor económico de las hipotecas a las que se aplica, no excluye de la prohibición que acabo de reseñar a las hipotecas que garantizan los préstamos de ese tipo de deudores, con lo que podríamos plantearnos la duda consistente en que si la hipoteca a la que se refiere la ley 1/2013, ha servido de soporte a la emisión de bonos hipotecarios, esta circunstancia hace de imposible aplicación la Ley de protección del deudor hipotecario.

¿Cómo se hace posible que se acuerde dación en pago, o novación con condonación parcial o cualquier actuación que disminuya el valor económico de la hipoteca, sin el consentimiento obligado del Sindicato de Tenedores de Bonos o, en su caso, de todos los bonistas? ¿Incoherencia?

Esta incoherencia de nuestro sistema hipotecario determina que la protección de un bien de legítima y necesaria protección, cual es el domicilio familiar, no pase por una excepción de intervención de la entidad en caso de haberse emitido bonos o participaciones hipotecarias. ¿Cuál es el interés que proteger? Decídalo el legislador, pero sin generar incoherencias que ponen en riesgo nuestro sistema, y que “obligan” a actuaciones presuntamente irregulares y poco transparentes. La seguridad del tráfico jurídico y económico, así lo exigen.

Es verdad que podría argüirse que al ser de mejor rango la ley 1/2013, prevalecen sus disposiciones sobre lo ordenado por el RD que estoy analizando, pero el principio de jerarquía normativa no parece invocable, pues el caos estaría a la vuelta de la esquina. No quiero ni siquiera imaginar la hecatombe económica que la aplicación de ese principio supondría, pero…, ahí está.

También es verdad que, al parecer, y a pesar de las reformas operadas en esta materia, los bonos hipotecarios no han tenido casi emisiones desde la publicación de la LMH, pero una cosa es su escaso protagonismo económico, y otra muy distinta las incoherencias en su regulación.

Así pues y recapitulando:

1.- En el caso de hipotecas soporte de cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios, la legitimación procesal para la ejecución hipotecaria corresponde única y exclusivamente al titular del crédito y de la hipoteca, emisor de dichas cédulas y/o bonos.

El notario podrá cancelar, sin duda alguna, la hipoteca en el registro de la propiedad, pero siempre que sea por pago del préstamo o crédito garantizado.

2.- No podrá la entidad ni transigir, ni cancelar parcial o totalmente el préstamo por causa distinta al pago, ni acordar dación en pago, ni reducir de cualquier modo el valor económico de la hipoteca, sin el consentimiento de los bonistas.

Esta limitación solo actúa con relación a los bonos hipotecarios, pero no respecto de las cédulas, ya que, con relación a las mismas, las entidades emisoras tienen total libertad para modificar, novar, cancelar o transmitir o ceder a terceros los préstamos o créditos hipotecarios de los que sean titulares, sin necesidad del consentimiento de los titulares de las cédulas.

Una manera práctica de abordar este tipo de situaciones sería hacer constar en la escritura correspondiente, la manifestación expresa de la entidad de que la hipoteca a la que dicha escritura se refiere no ha servido de soporte para la emisión de bonos hipotecarios.

TASACIÓN.

Sigue diciendo la ley:

Artículo 8. Tasación previa.

Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación… Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado.
La tasación se acreditará mediante certificación de los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración.

3…….

La regulación es confusa. El primer párrafo establece que la tasación deberá haberse realizado antes de la emisión de los títulos, y parece indicar que dicha tasación equivale a la valoración que hacen los servicios de tasación de la entidad u otros homologados. En el segundo, señala que en la escritura de constitución de la hipoteca que ha de servir de soporte y garantía de los títulos, “el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración.”

Pero no olvidemos que según establece la propia LMH en su art 5º-2: “El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley…” Por otra parte, cuando se trata de financiación para la adquisición de vivienda habitual, esta tasación no puede ser inferior al 75 % de la valoración del bien que haya hecho la entidad, ¿a qué tasación se está refiriendo este precepto?

Es obvio que de este precepto resultan, en la práctica, dos clases de tasación: la que determinaría la valoración de los bienes por parte de la entidad a la hora de determinar qué cantidad estaría dispuesta a prestar y la tasación procesal, es decir la que serviría de tipo en la subasta. Es a esta última tasación a la que se refiere el segundo párrafo in fine de este precepto cuando señala que “el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración.”

ESPECIAL REFERENCIA A LAS TASACIONES

Esta materia viene regulada por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

La Orden 805/ 2003 señalaba que las valoraciones se harían por las entidades tasadoras aplicando los siguientes principios:

a) Principio de anticipación,

b) Principio de finalidad

c) Principio de mayor y mejor uso,

d) Principio de probabilidad,

e) Principio de proporcionalidad,

f) Principio de prudencia,

g) Principio de sustitución,

h) Principio de temporalidad,

i) Principio de transparencia,

j) Principio del valor residual

De todos estos principios el que me interesa destacar aquí es el de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden.

Por tanto, y según los preceptos citados, cuando se trate de valoraciones dirigidas, entre otras finalidades, a:

-La garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (esta última modificada a su vez por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre).

Será de aplicación obligatoria y preferente este principio de prudencia, que determina la elección del menor valor de tasación de entre los diferentes escenarios contemplados.

Estos principios han de ser aplicados en función de unos valores que se tratan de obtener, y que, entre los que son definidos en la propia norma, destacaré:

–Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

–Valor de tasación (VT) Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

–Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH) Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.

–Valor máximo legal (VML) Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Por otra parte, establece la Orden cuales son los métodos técnicos de valoración que pueden ser utilizados, y éstos son los siguientes:

a) El Método del coste.

b) El Método de comparación.

c) El Método de actualización de rentas.

d) El Método residual.

Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento, y cuando se trate de obtener el valor hipotecario, a la hora de aplicar dichos métodos, necesariamente se habrán de eliminar los elementos especulativos.

Esta regulación ha venido a ser modificada por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Justifica esta disposición la modificación señalando que el objetivo se encuentra en la valoración legal del suelo y su relación con las normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras, pero en lo que aquí acabo de analizar no contiene modificación alguna.

Pues bien, es evidente que de la regulación analizada resulta que el valor de tasación ha de ser el valor hipotecario, nunca el de mercado, lo que equivaldría a señalar un valor sostenible en el tiempo, y nunca el valor en un momento determinado del tiempo.

La pasada crisis demostró que un gran número de tasaciones no se hicieron conforme marca la normativa. Nueva incoherencia que afecta a la solvencia de las cédulas y bonos emitidos teniendo como soporte las hipotecas concedidas con unas tasaciones inadecuadas. La incoherencia, en este caso está referida, al sistema financiero y al subsistema hipotecario, y hubiera podido provocar un cataclismo económico y un escándalo jurídico.

4.2.- PARTICIPACIONES HIPOTECARIAS.

Son un instrumento legal de cesión de los préstamos o créditos de los que una entidad de crédito sea titular. No constituyen, por tanto, un instrumento de endeudamiento del emisor, sino que éste cede a un tercero suscriptor, la totalidad o parte de un préstamo o crédito hipotecario, del que era hasta ese momento único titular, mediante la emisión de esos títulos valores llamados participaciones hipotecarias.

La Ley de Regulación de Mercado Hipotecario establece en su art.15:

Las Entidades […]podrán hacer participar a terceros en todo o en parte de uno o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias.

No serán susceptibles […]los créditos hipotecarios que sirvan de garantía a la emisión de bonos hipotecarios. …..

El titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la Entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo préstamo participa dicha persona. En este caso, el titular de la participación concurrirá, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando éste fuera inferior. El titular de la participación podrá compeler al acreedor hipotecario para que inste la ejecución. ….

De esta detallada descripción se obtiene una definición de la participación hipotecaria como títulos valores por los que sus tenedores se hacen partícipes de uno o varios créditos de la cartera de la entidad emisora. El titular tiene acción ejecutiva contra la entidad, salvo si es por falta de pago del deudor, en cuyo caso participará en la ejecución y cobrará a prorrata de su participación, cubriendo la entidad la diferencia en menos.

El Real Decreto 716/2009, de 24 de abril señala a este respecto:

Artículo 30. Acción ejecutiva.

La ejecución del préstamo o crédito hipotecario participado corresponde a la entidad emisora y al titular de la participación en los términos establecidos en el artículo 31.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, el titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la entidad emisora para la efectividad de los vencimientos de la misma por principal e intereses, según el porcentaje de participación y lo establecido en la emisión, siempre que el incumplimiento de tal obligación no sea consecuencia de la falta de pago del deudor del préstamo o crédito hipotecario participado.

La regulación a efectos de ejecución hipotecaria en materia de participaciones hipotecarias es completamente diversa a la establecida para las cédulas y bonos hipotecarios. En estos últimos, el bonista o suscriptor de las cédulas carece de acción directa contra el deudor cuya hipoteca ha sido titulizada en caso de incumplimiento de la obligación de pago; en las participaciones hipotecarias sí la tiene, pero en forma de igualdad procesal, sin iniciativa en la acción de ejecución, salvo que sea para compeler a la entidad a iniciar ésta.

No sólo concurrirá con el acreedor hipotecario, en pie de igualdad, y a prorrata de su participación, sino que además puede compeler al acreedor para que inicie el procedimiento de ejecución. Esta última posibilidad probablemente sea de escasa aplicación, ya que para su ejercicio se requiere una información de la que no dispone el participante, salvo que deje de percibir el interés prometido, por morosidad del deudor. Incumplido el requerimiento por la entidad, surge a favor del participante el derecho a ejercitar la acción por subrogación:

Del art 31 resulta que, si el incumplimiento fuera consecuencia de la falta de pago del deudor, el titular o titulares de las participaciones tendrán las siguientes facultades:

a) Compeler a la entidad emisora para que inste la ejecución hipotecaria.

b) Concurrir en igualdad de derechos con el emisor, en la ejecución que éste siga contra el deudor.

c) Si la entidad no inicia el procedimiento dentro de los sesenta días hábiles desde la diligencia notarial de requerimiento del pago de la deuda, el titular de la participación quedará legitimado para ejercitar, por subrogación, la acción hipotecaria del préstamo o crédito participado en la cuantía correspondiente al porcentaje de su participación.

En este supuesto quedarán subsistentes la parte del préstamo o crédito no participado y las participaciones no ejecutadas como cargas preferentes.

d) En caso de paralización del procedimiento seguido por la entidad emisora, el partícipe podrá subrogarse en la posición de aquélla y continuar el procedimiento.

La acción por subrogación es de carácter personalísimo ya que se circunscribe a la cuantía correspondiente al porcentaje de la participación, dejando subsistente el resto del crédito.

La posibilidad de la acción es incontestable. Otra cosa diferente es la transparencia e información acerca de las hipotecas soporte y de los avatares de las mismas. Es claro que el inversor sabe que ha adquirido participaciones hipotecarias, pero, probablemente, sea esa toda la información que posea. En un mercado de seguridades como es el mercado hipotecario, debería de introducirse una operativa consistente en una información continuada al inversor sobre aquellas circunstancias esenciales de los créditos hipotecarios en los que participa. Nueva incoherencia, esta vez sistémica, pues en toda inversión resulta esencial la información del producto sobre el que se invierte. ¿Han sido tasados adecuadamente los inmuebles que garantizan los créditos que se participan? ¿Se están cadenciando adecuadamente las amortizaciones de esos créditos participados? ¿Qué tipo de interés es el que se les aplica en cada momento? ¿Qué plazo resta hasta su total amortización? ¿Han experimentado pagos o amortizaciones anticipadas? ¿Qué tipo de amortizaciones, de plazo, de capital o intereses?

Toda esa información, en el supuesto de que pueda ser facilitada, debería de figurar en una página web de la entidad o del Banco de España. La dificultad o imposibilidad de obtenerla constituye una incoherencia del sistema económico, que se ha trasladado en forma de disfunción regulatoria, al subsistema hipotecario.

De lo examinado hasta ahora podemos concluir con una incoherencia grave de nuestro Ordenamiento Jurídico, y por inclusión en el subsistema hipotecario, y es la relativa al déficit de información al usuario o consumidor, ya sea del lado pasivo – acreditado o prestatario hipotecado, hipotecante no deudor, fiador, avalista -, como del lado activo – suscriptor de cédulas hipotecarias, bonista, adquirente de participaciones -.

Todos ellos sufren una inexplicable e inaceptable desinformación, que se ve agravada por esa política legislativa – palpable con la reforma del art 149-1º de la LH- de ir suprimiendo garantías al usuario o consumidor. Resulta llamativo que siendo uno de los paradigmas de nuestro Ordenamiento o Sistema Jurídico, el del consentimiento informado, se vaya cercenando en parcelas de actualidad candente.

4.3.- INSTITUCIONES CON LAS QUE LAS FIGURAS EXAMINADAS GUARDAN PARENTESCO EN SU NATURALEZA JURÍDICA. BREVE REFERENCIA A LA NOVACIÓN:

No quiero acabar este apartado de incoherencia o déficit de información – antes de pasar a analizar la titulización strictu sensu- sin hacer una referencia a la novación. Institución con la que la materia estudiada guarda un grado de parentesco indudable.

La novación la regula nuestro CC como modificación de la obligación por cambio de objeto, por sustitución en la persona del deudor y por subrogación en los derechos del acreedor (artículo 1.203).

Esta última modalidad no implica verdadera novación extintiva. Las otras dos parecen responder mejor al concepto romano, pero, el concepto actual de novación comprende tanto la modificativa como la extintiva.

Recordaré muy brevemente la teoría general acerca de la novación y sus requisitos:

1º. Voluntad de llevar a cabo la extinción o modificación de la obligación primitiva (animus novandi).

El TS tiene declarado que la novación nunca se presume, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar, bien por manifestarse con claridad en forma expresa, bien por deducirse de actos de significación concluyente. (STS 20 y 31 mayo 1997.)

2º. Capacidad de las partes para realizar el acto.

3º. Obligación preexistente que se modifique o extinga, que ha de ser válida, como resulta del Art 1208.

4º. Creación de una nueva obligación válida y perfecta, cuando se trate de novación propia.

5º. Disparidad entre ambas obligaciones sucesivas, pues sin este requisito tendríamos un mero reconocimiento de deuda.

En cuanto a la Forma:

La forma de la novación, en principio, no tiene por que ser la misma que la empleada para la obligación primitiva.
Pero si la ley exigía para el contrato primitivo o para la obligación que sustituye a la anterior una forma determinada y esencial, entonces la novación tendrá que ajustarse a la misma.

Por último, en cuanto a sus efectos, me referiré únicamente a los que produce la novación subjetiva por cambio de acreedor, es decir la que se realiza sustituyendo un tercero (en todo o en parte) en la posición jurídica del acreedor, que es la que, con relación a la materia que vengo tratando, realmente interesa.

El Código Civil recoge en el artículo 1203 “la subrogación de un tercero en los derechos del acreedor”, que no implica una novación propia, sino impropia, al quedar subsistente la obligación primitiva. No obstante, dado el Principio de autonomía de la voluntad de las partes (Art 1255) no cabe duda de que por virtud de convención podrá efectuarse esta novación extintiva por cambio del acreedor; siempre que se cumplan los requisitos de toda novación y especialmente el consentimiento del deudor.

Los efectos de esta Novación impropia se reducen a la simple modificación del vínculo, que perdura, aunque con nuevo contenido. Al persistir la obligación subsisten los derechos que garantizaban su cumplimiento.

Pero si la modificación amplía el contenido de la obligación haciéndolo más gravoso, tal modificación no afectará al fiador que no la hubiese consentido.

Emparentada con la subrogación que es otra modalidad de la novación modificativa, y que se podría definir como aquella forma de pago que en vez de extinguir la deuda como en el pago ordinario, no hace más que cambiar la persona del acreedor, convirtiendo a quien paga una deuda ajena en acreedor del verdadero deudor, estaría la cesión del crédito, que ya ha sido examinada. Se diferencia de la subrogación convencional en que el cedente del crédito responde frente al cesionario de la existencia del crédito (art. 1529 y 1532Cc) y en el distinto alcance de la necesidad de ponerla en conocimiento del deudor. (1158 en relación con el art.1527 Cc)

4.4.- VISIÓN PRÁCTICA. RESUMEN DEL SUPUESTO Y SOLUCIÓN.

Es necesario advertir previamente que de las figuras examinadas únicamente tiene acceso al registro de la propiedad la cesión de crédito. Las otras figuras – cédulas hipotecarias, bonos hipotecarios, participaciones hipotecarias -, no lo tienen. Las actuaciones o intervención notarial respecto de ellas, tiene como única fuente de información la que quiera o pueda suministrar la entidad. Lo mismo sucede en el juzgado: en un hipotético procedimiento de ejecución, el juez sólo tendría la información que se deriva de la nota del registro y la que facilitase el actor en su demanda.

Así pues y en aras de la transparencia y de la legitimación, tanto notarial como procesal, se hace necesario rellenar ese vacío informativo, por lo que la emisión y comercialización de esos productos financieros procedentes de la titulización de los créditos, deberían de publicitarse mediante su inclusión en la página web del Banco de España y ser de acceso público.

La información que puede tener el notario depende, por lo tanto, de la entidad de crédito, es de su exclusiva responsabilidad, lo que constituye una nueva incoherencia y un grave desequilibrio del subsistema hipotecario. Nueva incoherencia, ya que ese déficit de información no permite realizar en plenitud el control de legalidad notarial y la calificación exacta y adecuada del documento, ni al juez, decidir acerca de la legitimidad y procedencia de la reclamación judicial.

Los supuestos siguientes analizan esta circunstancia, suponiendo la existencia de una previa información suministrada por la entidad:

/ En el registro de la propiedad figura inscrita una finca gravada con una carga hipotecaria a favor de una determinada entidad financiera, pero no consta que ésta ya no es la titular de la deuda por haberla cedido a un tercero. Esta cuestión ya ha sido contestada a lo largo de este trabajo, y además de modo terminante: no podrá ser cancelada por el antiguo titular, en caso de ser amortizada la deuda que garantiza; no podrá ser ejecutada por el nuevo titular al no figurar en el registro de la propiedad como titular acreedor y por tanto legitimado activamente como actor procesalmente legitimado para ejercitar la acción de ejecución. (R DGRRyN de 1 de agosto de 2014, art 9.4 LH, 11 RH, 27 RD-L 6/2010 de 9 de abril).

/ En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca gravada con una carga hipotecaria a favor de una entidad de crédito, pero no consta que ésta haya emitido Cédulas Hipotecarias o Bonos Hipotecarios, puede la entidad iniciar la acción de ejecución por falta de pago del crédito; puede cancelar la carga hipotecaria por pago de la deuda garantizada.

/ En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca gravada con una carga hipotecaria a favor de una entidad de crédito, pero no consta que ésta haya emitido participaciones hipotecarias, puede la entidad ejercitar la acción judicial de ejecución por falta de pago, o los titulares de participaciones hipotecarias en su caso; solo puede cancelar la hipoteca por pago del crédito garantizado, la entidad emisora de las participaciones.

La pregunta que habitualmente se formula de ¿cómo puede iniciar la acción de ejecución hipotecaria por la entidad de crédito que no es titular de la hipoteca? Creo que queda claramente contestada.

¿Si este tipo de actuaciones no tiene acceso al R de la P, como saber la situación real de los créditos? No hay otra alternativa que la vía del Banco de España, que habría que arbitrar de alguna manera. Nueva disfunción en información que genera incoherencias en el sistema hipotecario y graves desequilibrios procesales inaceptables en un sistema jurídico transparente y equilibrado.

El anterior cuadro resumen posibilita la comprensión de las posibles incoherencias que en temas de ejecución hipotecaria se han producido en algunos juzgados. Así como los posibles silencios culpables que procesalmente se producen en este terreno. No es necesario añadir comentario alguno.

5.- TITULIZACIONES STRICTU SENSU.

5.1.- Regulación.

Esta materia fue regulada por primera vez, a través de la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria.

Al objeto de extender su regulación no sólo a los créditos hipotecarios, sino a otros derechos de crédito, la Disposición Adicional 5ª de la Ley 3/1994, y su desarrollo a través del Real Decreto 926/1998, de 14 de mayo, se regulan los Fondos de Titulización de Activos y las Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización de Activos.

Es a partir de esa fecha, cuándo la titulización en nuestro país comienza a realizarse a través de unos patrimonios separados y sin personalidad jurídica, denominados Fondos de Titulización de Activos (FTA), que son constituidos y administrados por una Sociedad Anónima de objeto exclusivo, supervisada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), denominadas Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización.

La Ley 5/2015, de 27 de abril, de Fomento de la Financiación Empresarial, viene a establecer el nuevo régimen de la titulización en España, y lo hace asentándose – según afirma en su Exposición de Motivos – sobre tres objetivos:

Refundir la normativa dispersa

Flexibilizar la operativa de los Fondos, y

Fortalecer las exigencias en materia de transparencia y protección del inversor.

5.2. Un poco de historia.

La Ley 2/1981, del Mercado Hipotecario, y el Real Decreto que la desarrolló, RD 685/1982, crearon las figuras anteriormente analizadas.

La Ley 19/1992, de 7 de julio, tal y como señalé, permitía la titulización de las participaciones hipotecarias (PH) establecidas en aquel RD 685/1982 y definía los Fondos de Titulización Hipotecaria. Al permitir titulizar las PH y no los préstamos hipotecarios directamente, se agilizaba enormemente el proceso de titulización, puesto que no era necesaria:

-La comunicación al acreedor original ,,

-ni modificar la escritura pública de la hipoteca.

Cada PH representaba un préstamo hipotecario de alta calidad, con un principal menor al 80 % del valor de tasación de la vivienda.

El siguiente paso fue permitir la titulización del resto de los préstamos hipotecarios ( los que no cumplían ese requisito de calidad) y posteriormente, la titulización de los activos no hipotecarios. RD 926/1998 ( este RD definió los FTA y reguló las Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización, (SGFT) ).

Por otra parte, se abordó la llamada titulización de pasivos emitidos por las entidades de crédito, en su gran mayoría cédulas hipotecarias.

5.3.- Concepto.

Mediante la titulización se consigue transformar un conjunto de activos poco líquidos en una serie de instrumentos negociables, líquidos y con unos flujos de pago determinados.

Este proceso puede llevarlo a cabo cualquier empresa, pero son las entidades de crédito las que habitualmente lo desarrollan, debido a su gran capacidad para generar activos financieros.

Mediante este proceso se logra transformar activos de escaso valor y calidades heterogéneas, en títulos líquidos de carácter homogéneo , de mayor importe y susceptibles de ser transmitidos a un tercero.

La Ley 5/2005 permite titulizar no sólo derechos de crédito existentes, sino también futuros, y es posible hacerlo sobre derechos derivados de préstamos hipotecarios, tarjetas de crédito, préstamos al consumo, para la adquisición de vehículos, derechos de autor, ingresos por arrendamientos, etc.

La Ley 5/2015 mantiene el esquema básico del funcionamiento de los fondos de titulización: la titulización se seguirá realizando a través de patrimonios separados, sin personalidad jurídica y con valor patrimonial nulo, que son gestionados y representados por sociedades gestoras supervisadas por la CNMV.

Desaparece la doble categoría de “fondos de titulización de activos” (“FTA”) y “fondos de titulización hipotecaria” (“FTH”), unificándolos en una sola categoría legal, quedando solo vigente la categoría de FTA.

En cuanto a la estructura básica de los FTA se mantiene la exigencia de que el activo de los FTA esté integrado solo por derechos de crédito presentes o futuros. En cuanto al pasivo, estará compuesto por los valores de renta fija que se emitan y por créditos concedidos por terceros. Se regula la posibilidad de que el patrimonio de los fondos se articule en compartimentos independientes, de tal forma que el activo incorporado a un determinado compartimento responda exclusivamente de los costes, gastos y obligaciones de dicho compartimento.

Los Fondos son entes sin personalidad jurídica respecto de los cuales y conforme a lo dispuesto por el artículo 9.4 de la Ley Hipotecaria, y el art. 11 de su Reglamento, no cabría inscripción alguna en el registro de la propiedad. Así lo señaló la STS de 31 de enero de 2001, si bien dicha S señalaba que toda excepción a la previsión legal de aquellos artículos ha de venir amparada por una norma expresamente habilitadora de tales inscripciones, lo que ha ocurrido con el artículo 27 del Real Decreto Ley 6/2010, de 9 de abril, tal y como recoge la RDGRRyN de 1 de agosto de 2014, a la que más adelante me referiré, y que conforma lo que podría denominarse una incoherencia de oportunidad, al permitir la inscripción de inmuebles a favor de los fondos – que carecen de personalidad jurídica-, en determinadas circunstancias

5.4. Clases de titulización y de fondos.

Pueden ser: Tradicionales y Sintéticas.

Las tradicionales son aquellas en las que se produce la venta o cesión plena de los activos a una entidad instrumental, con o sin personalidad jurídica, creada con el único fin de adquirir los activos que se titulizan y emitir los bonos de titulización que han de ser colocados en el mercado. Esa entidad financia la compra de los activos.

La Titulización sintética podrá hacerse por los fondos de titulización, titulizando préstamos y otros derechos de crédito, asumiendo total o parcialmente el riesgo de crédito de los mismos, mediante la contratación con terceros de derivados crediticios (CDS), o mediante el otorgamiento de garantías o avales a favor de los titulares de tales préstamos o derechos de crédito. Se transfiere a un tercero el riesgo del crédito inherente a un activo, sin vender o ceder el mismo, es decir sintéticamente.

En estas no es necesario que haya una emisión de valores. Se utiliza cuando no se persigue obtener financiación, sino una transferencia del riesgo del crédito.

Lo usual en nuestro país son las estructuras tradicionales, que implican la venta de activos a una entidad instrumental, normalmente Fondos de Titulización Hipotecaria (FTH) y Fondos de Titulización de Activos (FTA).

Además, en la inmensa mayoría de los casos, a raíz de la aplicación de la Circular Contable 4/2004 del banco de España, a la que me referí en su momento, estos activos no han causado baja del balance de las entidades.

Los Fondos también pueden ser cerrados y abiertos

Los fondos cerrados son aquellos que no prevean incorporaciones de activos ni de pasivos después de su constitución, salvo la posibilidad de que los fondos cerrados tengan un período inicial máximo de cuatro meses desde su constitución para incorporar nuevos activos y pasivos hasta un volumen máximo.

Los fondos abiertos son aquellos en los que su escritura de constitución prevea que pueden modificar su activo, su pasivo o ambos.

La Ley contempla la posibilidad de realizar una gestión activa del patrimonio del fondo si así se prevé en la correspondiente escritura de constitución, en cuyo caso, estos fondos estarían catalogados como “abiertos”. Se entiende por “gestión activa” aquella que, prevista en la escritura de constitución, permite la modificación de elementos patrimoniales del activo con el fin de maximizar la rentabilidad, garantizar la calidad de los activos, llevar a cabo un tratamiento adecuado del riesgo o mantener las condiciones establecidas en la escritura.

5.5 Sociedades Gestoras.

Son las que garantizan los derechos de los tenedores de los títulos emitidos. Se les encomienda la vigilancia de actos de contenido económico como son que los pagos a los inversores se hagan adecuadamente, o que la documentación exigida legalmente para las titulizaciones se elabore de manera adecuada. Son necesarias ya que el vehículo o entidad especial de titulización no tiene personalidad jurídica.

Dentro de su objeto social, además de la constitución, administración y representación de los FTA y de los fondos de activos bancarios (“FAB”), se incluye, la constitución, administración y representación legal de vehículos de inversión de propósito especial análogos a los fondos de titulización constituidos en el extranjero, de acuerdo con la normativa que sea de aplicación. Ninguna persona que no sea una sociedad gestora autorizada por la CNMV podrá desarrollar las actividades legalmente reservadas a las sociedades gestoras.

Las sociedades gestoras serán responsables frente a los tenedores de los valores y restantes acreedores de los fondos que representen por todos los perjuicios que les cause el incumplimiento de sus obligaciones.

Una vez constituidas, para dar comienzo a su actividad, las sociedades gestoras de fondos de titulización deberán inscribirse en el Registro Mercantil y en el correspondiente registro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Dicha inscripción deberá producirse en el plazo de seis meses a partir de la concesión de la autorización. En caso contrario, se producirá la caducidad de la autorización.

Ninguna persona o entidad podrá, sin haber obtenido la preceptiva autorización o sin hallarse inscrita en el registro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores desarrollar las actividades legalmente reservadas a las sociedades gestoras de fondos de titulización.

El uso de la denominación «Sociedad Gestora de Fondos de Titulización» y sus siglas «SGFT» queda reservada a las entidades que hayan obtenido la preceptiva autorización y se hallen inscritas en el correspondiente registro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Han de revestir la forma de sociedad anónima, constituida por el procedimiento de fundación simultánea y con duración indefinida. Tener por objeto social exclusivo el previsto como reservado en la Ley. Su domicilio social, así como su efectiva administración y dirección, han de estar situados en territorio español. Han de disponer de unos recursos propios totales y de un capital social mínimo de un millón de euros, totalmente desembolsado en efectivo y representado en acciones nominativas. Los accionistas titulares de participaciones significativas han de ser idóneos conforme a lo previsto en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.

Fondos de titulización y sus compartimentos.

El patrimonio de los fondos de titulización podrá, cuando así esté previsto en la escritura de constitución, dividirse en compartimentos independientes, con cargo a los cuales podrán emitirse valores o asumirse obligaciones de diferentes clases y que podrán liquidarse de forma independiente.

La parte del patrimonio del fondo de titulización atribuido a cada compartimento responderá exclusivamente de los costes, gastos y obligaciones expresamente atribuidos a ese compartimento y de los costes, gastos y obligaciones que no hayan sido atribuidos expresamente a un compartimento en la proporción que se fije en la escritura pública de constitución del fondo o en la escritura pública complementaria. Los acreedores de un compartimento sólo podrán hacer efectivos sus créditos contra el patrimonio de dicho compartimento.

Activo de los fondos de titulización.

1. Podrán incorporarse al activo de un fondo de titulización los activos que pertenezcan a alguna de las categorías siguientes:

a) Derechos de crédito que figuren en el activo del cedente. Se entenderán incluidas las participaciones hipotecarias que correspondan a préstamos que reúnan los requisitos establecidos en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, así como los certificados de transmisión de hipoteca. Los valores emitidos por fondos de titulización que integren en su activo participaciones hipotecarias o certificados de transmisión hipotecaria tendrán la consideración de títulos hipotecarios de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo.

b) Derechos de crédito futuros que constituyan ingresos o cobros de magnitud conocida o estimada, y cuya transmisión se formalice contractualmente de modo que quede probada de forma inequívoca y fehaciente, la cesión de la titularidad. Como, por ejemplo:

1.º El derecho del concesionario al cobro del peaje de autopistas

2.º derechos de naturaleza análoga que se determinen por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Modos de adquisición y Transmisión de activos.

Los fondos de titulización podrán adquirir la titularidad de los activos por cualquier modo, bien sea a través de su cesión, su adquisición, su suscripción en mercados primarios o a través de cualquier otro modo admitido en Derecho.

Se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan.

La inscripción en el Registro Mercantil será potestativa para los fondos de titulización y sus compartimentos. En todo caso, las cuentas anuales de los citados fondos deberán ser depositadas en la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

A este respecto la RDGRRyN de 1 de agosto de 2014 resolvió un supuesto de inscripción a favor de un fondo de la adjudicación en pago efectuada por el deudor hipotecario del pleno dominio de la finca hipotecada, inscripción que fue rechazada por el registrador basándose en que tales fondos son entes sin personalidad jurídica, respecto de los cuales no cabría inscripción a su favor alguna, por declararlo así el art 9.4 de la LH, el art 11 del RH y la STS de 31 de enero de 2001; entendiendo que el art 27 del RD-L 6/2010, de 9 de abril de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo contiene una excepción referida a “que estos fondos sean titulares de los inmuebles resultantes de los remates de la ejecución de los préstamos hipotecarios de los que sean titulares como consecuencia de su titulación”, excepción ésta que como todas debe ser interpretada en sus términos literales. Opinión contraria mantenía el recurrente. (El art 11 del RH, en su versión reformada por el RD 1867/1998 contemplaba tal posibilidad, pero fue declarado nulo por la STS antes citada, por estimarlo sujeto a reserva de ley).

La DG considera que tal posibilidad, es decir la de considerar a los fondos de titulización hipotecaria y fondos de titulización de activos como titulares registrales de fincas o derechos, resulta del citado art 27 del RD-L 6/2010 y revoca la nota de calificación del registrador.

RIESGOS DEL INVERSOR.[9]–

Las ventajas que ofrece la titulización de activos , como el menor coste de la financiación y de una mejor gestión de los riesgos que se derivan del proceso descrito de transformación de un conjunto de activos poco líquidos y no negociables, en una serie de títulos susceptibles de ser adquiridos por los inversores, y así diversificar sus carteras y obtener rentabilidad, conlleva así mismo una serie de riesgos:

Riesgo de crédito: si el acreditado o deudor hipotecario no satisface en tiempo y forma las cuotas acordadas, se produce un deterioro del activo que está respaldando los títulos emitidos. Recordemos que con los títulos se transfiere el riesgo. Se transfiere a un tercero el riesgo del crédito inherente a un activo, sin vender o ceder el mismo, es decir sintéticamente.

Riesgo de prepago: el derivado de la amortización anticipada, total o parcial, de los activos que respaldan la titulización. Implica que el vencimiento real de los bonos de titulización sea mas corto que el contratado. Lo asume el inversor.

Es pertinente recordar a este respecto, como estos riesgos se materializaron con la crisis de las hipotecas subprime en el año 2007, determinando el impago de la mayoría de las carteras titulizadas.

PERSPECTIVA DOCUMENTALISTA.-

Conocido este panorama general de la titulización strictu sensu, y conocida la posibilidad de que se incluyan en la titulización otros créditos diferentes de los originados por un préstamo o crédito con garantía hipotecaria, abordaré este apartado desde la misma perspectiva que he aplicado en las figuras anteriormente examinadas.

El artículo 16 de la Ley 5/2005, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial señala que :”a los fondos de titulización les será de aplicación, en relación con los préstamos y demás derechos de crédito que adquieran, el régimen que en favor de los titulares de las participaciones hipotecarias se contempla la ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario”.

Esto significa que:

La regulación a efectos de ejecución hipotecaria en materia de participaciones hipotecarias les es trasladable, lo que supone que el titular de títulos o bonos titulizados sí tiene la acción directa contra el deudor cuya hipoteca ha sido titulizada en caso de incumplimiento de la obligación de pago, pero en forma de igualdad procesal, sin iniciativa en la acción de ejecución, salvo que sea para compeler a la entidad a iniciar ésta.

No sólo concurrirá con el acreedor hipotecario, en pie de igualdad, y a prorrata de su participación, sino que además puede compeler al acreedor para que inicie el procedimiento de ejecución. Esta última posibilidad – como ya señalé en su momento -, probablemente sea de escasa aplicación, ya que para su ejercicio se requiere una información de la que no dispone el titular, salvo que deje de percibir el interés prometido, por morosidad del deudor. Incumplido el requerimiento por la entidad, surge a favor del titular el derecho a ejercitar la acción por subrogación:

Del régimen examinado a lo largo de este trabajo resulta que, si el incumplimiento fuera consecuencia de la falta de pago del deudor, el titular o titulares de las participaciones tendrán las siguientes facultades:

a) Compeler a la entidad emisora para que inste la ejecución hipotecaria.

b) Concurrir en igualdad de derechos con el emisor, en la ejecución que éste siga contra el deudor.

En este supuesto quedarán subsistentes la parte del préstamo o crédito no participado y las participaciones no ejecutadas como cargas preferentes.

d) En caso de paralización del procedimiento seguido por la entidad emisora, el partícipe podrá subrogarse en la posición de aquélla y continuar el procedimiento.

La acción por subrogación es de carácter personalísimo, se circunscribe a la cuantía correspondiente a la cuantía del título equivalente al porcentaje de participación, dejando subsistente el resto del crédito.

La posibilidad de la acción es incontestable, pero repito lo que ya señalé en el apartado correspondiente a las participaciones hipotecarias respecto a la transparencia e información acerca de las hipotecas soporte y de los avatares de las mismas. Es claro que el inversor sabe que ha adquirido títulos de un FTH, pero probablemente sea esa toda la información que posea. En un mercado de seguridades como es el mercado hipotecario, debería de introducirse una operativa consistente en una información continuada al inversor sobre aquellas circunstancias esenciales de los créditos hipotecarios que componen el FTH. Nueva incoherencia, esta vez sistémica, pues en toda inversión resulta esencial la información del producto sobre el que se invierte. Vuelven a ser pertinentes las interrogantes que señalaba: ¿Han sido tasados adecuadamente los inmuebles que garantizan los créditos que se titulizan? ¿Se están cadenciando adecuadamente las amortizaciones de esos créditos titulizados? ¿Qué tipo de interés es el que se les aplica en cada momento? ¿Qué plazo resta hasta su total amortización? ¿Han experimentado pagos o amortizaciones anticipadas? ¿Qué tipo de amortizaciones, de plazo, de capital o intereses?

CONCLUSIONES.-

La economía financiera forma parte de nuestra actividad cotidiana. Los flujos de capital, los ahorros de los ciudadanos, los productos financieros de las entidades, son elementos económicos imprescindibles para la vida cotidiana de las personas, y al propio tiempo constituyen la materia prima esencial para las entidades de crédito a la hora de generar riqueza, a la hora de generar activos financieros que les permitan transformar activos heterogéneos no negociables en títulos líquidos, homogéneos y negociables, susceptibles de ser vendidos o cedidos a un tercero. Esta actividad transformadora, casi irreal, que genera riqueza y liquidez debe de ser objeto del Derecho, y ha de serlo de una manera neutral y equilibrada, sin imponer impedimentos, pero garantizando las transacciones, facilitando a cada uno de los agentes intervinientes seguridad en el tráfico y rapidez y eficacia en la respuesta.

De lo expuesto en este trabajo se deduce que nuestro Sistema Jurídico se va alejando de ese ideal de seguridad y equilibrio, y lo hace a través de atajos que suponen olvido y menosprecio de los derechos de una de las partes del binomio: el inversor.

La coherencia de un sistema jurídico no se evalúa únicamente en alguno de sus subsistemas, sino que ha de evaluarse en su integridad. Nuestro Sistema Jurídico se asienta en unos principios informadores que impregnan todas y cada una de las normas que, a modo, de alicatado conforman las diferentes instituciones jurídicas. Esos principios ni son eternos, ni son inmodificables, pero exigen en su proyección una mínima coherencia que determina la eficacia y justicia de un sistema. Ese es: la coherencia, el verdadero e inmutable Principio informador.

Ignacio Navas Oloriz

Notario emérito.

Abogado

Trabajo publicado en el último número de la revista Cuadernos de Derecho y Comercio

Notas:

w es.wikipedia.org. 25/09/2017

¯ El sistema en la Jurisprudencia. Claus-Wilhelm Canaris. Fundación Cultural del Notariado. 1998.

[1] La Unidad en el concepto de Ordenamiento Jurídico de Santi Romano. Carmen García Miranda. Anuario da Facultade de Dereito.

[2] El Derecho como Ordenamiento Jurídico. Círculo de Derecho Público. Universidad Nacional Federico Villarreal. 2012.

[3] LA DOCTRINA DEL ORDENAMIENTO JURÍDICO DE SANTI ROMANO Y ALGUNAS DE SUS APLICACIONES EN EL CAMPO DEL DERECHO ADMINISTRATIVO. SEBASTIÁN MARTÍN-RETORTIIXO

[4] Una aproximación a la Lex Artis. J. Ignacio Navas Olóriz. Publicación del Cjo General del Notariado.

(5) Una referencia más amplia de esta R, se encuentra en El Notariado del siglo XXI. Juan Pérez Hereza. “La nueva doctrina hipotecaria en relación a la protección del consumidor en los préstamos hipotecarios”.

[6] “Claves para afrontar la crisis inmobiliaria” Ed La Ley. Julio 2009.

[7] Wolters Kluwer España. Julio2009.

[8] Foro de Actualidad 87. Despacho Uría.

[9] “La titulización de activos por parte de las entidades de crédito: el modelo español en el contexto internacional y su tratamiento desde el punto de vista de la regulación prudencial” Eva Catarineu y Daniel Pérez. Banco de España. Estabilidad Financiera, nº 14.

ENLACES:

LA REFORMA DEL MERCADO SECUNDARIO. José Luis Valle Muñoz, Registrador de Barcelona.

RDGRN 1 DE OCTUBRE DE 2010

Cuadernos de Derecho y Comercio

Libro del autor «Claves para afrontar la Crisis Inmobiliaria»

Artículos de José Ignacio Navas Olóriz en El País

Entrevista a José Ignacio Navas Olóriz en Ivoox

SECCIÓN DOCTRINA

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

PORTADA DE LA WEB

Informe septiembre 2017 Registros Mercantiles. Éxodo y retorno de sociedades catalanas.

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Indice:

Resumen del resumen:
Disposiciones generales
Resoluciones propiedad
Resoluciones mercantil
Tema del mes:
Éxodo y posible retorno de sociedades catalanas.
RESOLUCIONES
380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS
382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.
383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN
385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.
397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.
399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.
Enlaces

INFORME DE SEPTIEMBRE DE 2017 PARA PERSONAL DE LOS REGISTROS MERCANTILES

José Ángel García Valdecasas Butrón. Registrador Central de Bienes Muebles

Resumen del resumen:

Disposiciones generales

En este mes no se ha publicado ninguna disposición de carácter general que sea de interés para los RRMM y de BBMM.

Tampoco es de reseñar ninguna disposición autonómica, ni sentencias del TC.

Resoluciones propiedad

Como resoluciones de propiedad de posible aplicación al RM y de BM podemos considerar las siguientes:

— La 380 que aunque de propiedad hace importantes declaraciones en la esfera mercantil: Así que la disolución de una sociedad constituida por plazo fijo de duración se produce a la última hora del día final, contado de fecha a fecha. También que el presidente del consejo, como tal, no puede representar a la sociedad y que aunque los estatutos digan que en caso de disolución por terminación del plazo de duración determinados bienes pasan a uno de los socios, esa transmisión no es automática sino que debe preceder la pertinente liquidación con el pago previo a acreedores.

— La 382 expresiva de que el tracto sucesivo comprende no sólo la titularidad del transmitente sino también la identidad del título de adquisición.

— La 399 en la que no admite una tasación a efectos de subasta por no cumplir los requisitos de la Orden ECO/805/2003 pues no se detalla el método utilizado de valoración (artículo 54), ni el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del bien (artículo 8) y por ello no se cumple el principio de transparencia (artículo 3). La tasación fue de solo 1 céntimo de euro y parece que si esa tasación hubiera cumplido los anteriores requisitos hubiera sido admisible.

Resoluciones mercantil

Como resoluciones de mercantil de interés se han publicado las siguientes:

— La 383 confirmando una vez más que para que una notificación se entienda realizada no basta con el envío de cartas no recibidas sino que como paso final el notario debe hacer notificación personal y dar fe de su resultado.

— La 385 declarando que es posible la inscripción de una disolución y liquidación voluntaria de una sociedad, aunque su hoja ya esté cerrada por extinción decretada en auto concursal.

— La 397 que declara la no necesidad de indicar en los depósitos de cuentas la forma, telemática o física, en que se hace la presentación.

Tema del mes:

Como cuestiones de interés, en este informe, planteamos la siguiente:

Éxodo y posible retorno de sociedades catalanas.

1. Traemos a este informe mensual una cuestión que está siendo muy comentada mediáticamente y que es una consecuencia los eventos ocurridos en Cataluña, especialmente a lo largo de los últimos meses.

2. Nos referimos a los traslados de domicilio a distinta provincia situada en otra autonomía, de sociedades sitas en Cataluña, fundamentalmente Barcelona y su zona de influencia, traslados que fueron facilitados en primer lugar por la Ley 9/2015 de 25 de mayo, y últimamente por el Real Decreto-ley 15/2017, de 6 de octubre, de medidas urgentes en materia de movilidad de operadores económicos dentro del territorio nacional, según el cual el cambio de domicilio a cualquier lugar del territorio nacional puede ser acordado por el órgano de administración digan lo que digan los estatutos de la sociedad con anterioridad al 7 de octubre de 2017. Dicho RDL todavía no ha sido ratificado por el Congreso de los Diputados

3. El gran éxodo de sociedades se produjo a partir del 7 de octubre. Son ya, según datos del Corpme, más de 1300 las sociedades las que han trasladado su domicilio a provincia distinta. Es decir, en escasos 20 días se han producido más traslados que en varios años. Parece evidente que en el traslado ha influido decisivamente la situación creada en Cataluña por el problema político subyacente en la sociedad catalana, aunque no descartamos que algunos de esos traslados ya estuvieran pensados y decididos con anterioridad, también por el exceso de regulación identitaria y que la norma habilitante y facilitadora y las circunstancias sobrevenidas hayan acelerado la decisión de la sociedad.

4. Como es posible que a partir de primeros de noviembre la situación se vaya normalizando por la nueva postura adoptada por el Gobierno Central, también es posible que algunas de esas empresas que han cambiado de domicilio deseen volver a domiciliarse en Cataluña pues a algunas, por no decir que casi a todas, les será difícil cumplir a corto plazo con la norma imperativa del artículo 9.1 de la LSC que impone que el domicilio se fijará “dentro del territorio español en el lugar en que se halle el centro de su efectiva administración y dirección, o en el que radique su principal establecimiento o explotación”. También es fundamental en esta materia el artículo 10 de la misma LSC según el cual en “caso de discordancia entre el domicilio registral y el que correspondería según el artículo anterior, los terceros podrán considerar como domicilio cualquiera de ellos”. Por ello si el cambio de domicilio no responde a un cambio del centro de administración o a un cambio de su principal establecimiento o explotación, sin perjuicio de que el acuerdo pueda ser impugnable y de la exigencia, en su caso, de responsabilidad al órgano de administración, la Administración Pública, que a estos efectos será un tercero, pudiera desconocer el nuevo domicilio a todos los efectos.

5. Por ello y a la vista de estos inconvenientes de los cambios de domicilio decididos, no por estrictos motivos mercantiles o de normal funcionamiento de la sociedad, sino por motivos políticos, pudiera ocurrir que una vez normalizada la situación en Cataluña, y recuperada la seguridad jurídica, lo que parece que está ya próximo, muchas de las sociedades que han cambiado de domicilio quieran volver a su lugar natural de residencia. Pues bien, en este estudio de finalidad exclusivamente divulgativa, vamos a dar unas pautas para que las sociedades sepan el modo de funcionamiento de los cambios de domicilio a distinta provincia y el posible retorno a la provincia de origen, con el objetivo fundamental de minimizar trámites y costes innecesarios.

6.Para el cambio de domicilio a distinta provincia, según la regulación contenida en el artículo 19 del RRM, los requisitos o pasos a cumplimentar serán los siguientes:

a) Acuerdo del órgano de administración elevado a escritura pública.

Aquí se puede plantear la duda, suscitada por el registrador mercantil de Madrid José María Mendez Castrillón, de si en caso de que el órgano de administración estuviere organizado en forma de consejo y este hubiera nombrado un consejero delegado con todas las facultades salvo las indelegables, si este consejero delegado puede acordar por sí sólo el cambio de domicilio. Aunque la cuestión merecería un estudio detallado y profundo, en principio no parece que el consejero delegado pueda acordar por sí sólo el cambio de domicilio y ello por dos razones fundamentales: Una porque el artículo 285.2 de la LSC habla de órgano de administración y el consejero delegado forma parte de dicho órgano pero no es todo el órgano de administración. Y la segunda porque la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, sobre mejora del gobierno corporativo en las sociedades de capital, introdujo el artículo 249 bis de la LSC incrementando de forma considerable las facultades indelegables del consejo, entre las cuales no podía estar la del cambio de domicilio a distinta provincia pues ello fue establecido en ley posterior de 2015. Pero si en la actualidad no son delegables facultades como la determinación de las políticas y estrategias generales de la sociedad, o la de hacer informes sobre temas de su competencia, entre los cuales parece lógico que se incluya el informe sobre el cambio de domicilio, o el nombramiento y destitución de los consejeros delegados u otros directivos y sus remuneraciones, no parece lógico entender que el consejero delegado pueda por sí solo acordar un cambio de domicilio a distinta provincia.

b) Solicitud de una certificación literal para traslado en el registro de origen. Si se acompaña la escritura de cambio de domicilio no son necesarios más requisitos, pero, si no se acompaña, la solicitud debe ser realizada por el órgano de administración con las firmas legitimadas. Quizás esta solicitud sí pudiera hacerla por sí solo el consejero delegado.

c) Expedida la certificación se cierra el registro durante seis meses a la práctica de toda clase de asiento, salvo, entendemos, el cambio de domicilio de nuevo a la misma provincia donde antes estaba situado. Ello exigiría no obstante la entrega de la certificación literal expedida. Es decir que, en caso de volver al inicial domicilio, el cierre registral no operaría y sería levantado con el nuevo cambio de domicilio operado. Tampoco debe cerrarse el registro a la publicidad formal hasta que no se comunique al registro de origen que el traslado de domicilio se ha inscrito en el registro de destino.

d) La certificación literal para traslado tiene una vigencia de tres meses y en ese plazo deberá presentarse en el registro de destino.

e) Si en el plazo de seis meses el registro de destino no notifica al de origen que el traslado se ha inscrito, se procede a la reapertura de la hoja de la sociedad en dicho registro y el cambio de domicilio no surtirá efectos frente a terceros, pues éste seguirá estando en el primitivo registro. En este caso ya se podrán seguir practicando inscripciones en el primitivo registro. Si se notifica que el traslado se ha inscrito, el cierre se hace definitivo.

7. A la vista de la regulación anterior las situaciones en que pueden encontrarse las sociedades que hayan adoptado el acuerdo de trasladar su domicilio a distinta provincia pueden ser las siguientes:

a) Sin presentar en destino.

Que expedida la certificación literal por el registro de origen, la misma, junto con la escritura de modificación del domicilio, no haya sido presentada en el plazo de tres meses en el registro de destino. La certificación ha perdido su eficacia y aunque se presente en el registro de destino no podrá provocar inscripción alguna en el mismo. Si en este caso se dejan pasar seis meses desde la expedición de la certificación, la hoja en el registro de origen será reabierta y frente a terceros es como si el domicilio no hubiera sido modificado. Ahora bien el que registralmente y frente a terceros todo quede igual que antes del acuerdo, ello no quiere decir que la sociedad no deba adoptar un acuerdo en sentido contrario al primeramente adoptado pues, entre partes, es decir entre los miembros del órgano de administración y los socios, si consultado el registro han tenido conocimiento de dicho cambio, ese cambio sí ha surtido efecto entre ellos. Es decir se ha creado, al expedir la certificación literal para traslado, una determinada apariencia jurídica que, aunque no haya sido consumada, debe ser destruida mediante un acuerdo en sentido contrario al adoptado. Para calibrar la necesidad de inscripción de todos los acuerdos producidos, debe tenerse muy presente que la inscripción en el Registro Mercantil es obligatoria (cfr. artículo 19 del Ccom) y que si de esa falta de inscripción se derivara algún perjuicio para los socios, acreedores o terceros en general, el órgano de administración sería responsable de esos daños y perjuicios al ser él el obligado a presentar los documentos necesarios en el registro, y ello además en el plazo perentorio de un mes desde el otorgamiento de la escritura.

b) Presentada en destino y aún no inscrita.

Que la escritura y la certificación literal hayan sido debidamente presentadas en el registro de destino pero todavía no hayan sido despachadas, es decir no haya sido inscrito el cambio de domicilio. En este caso la sociedad, y mientras la inscripción no se produzca, tiene derecho a retirar el título sin otra nota que la de la presentación (cfr. artículo 54 RRM). Una vez en poder de la sociedad la escritura de cambio y la certificación literal puede dejar pasar los seis meses de cierre a que se alude en la letra anterior y el supuesto hace tránsito al también anteriormente comentado. Es decir como no se inscribe el cambio, la sociedad seguirá domiciliada en donde originalmente lo estaba, pero con la posible responsabilidad para el administrador si existiera perjuicio para socios o terceros por la no inscripción del cambio de domicilio inicial y por el nuevo cambio de domicilio a donde antes estaba situado.

c) Presentada en destino y ya inscrita.

Que la escritura haya sido debidamente inscrita en el registro de destino. En este caso para volver de nuevo a estar domiciliada en el registro de origen será necesario reiterar todos los trámites anteriormente señalados: Acuerdo cambio de domicilio elevado a escritura pública, petición de nueva certificación literal y presentación de todo ello en el registro de destino que era el primitivo registro de origen en el que inicialmente estaba domiciliada la sociedad. La única especialidad en este caso es que si el nuevo registro de destino es el mismo de origen en el primer cambio de domicilio, la certificación sólo debe contener las inscripciones realizadas en el registro de destino, es decir sólo constará en la certificación la inscripción de cambio de domicilio, y las posteriores inscripciones que, en su caso, se hayan practicado en dicho registro. Esta regla es aplicable también al supuesto de que la sociedad no fije el nuevo domicilio en donde antes estaba, siempre que la provincia de dicho domicilio sea la misma que la inicial de origen.

Finalmente debe tenerse en cuenta que en todos estos cambios de domicilio acordado por el órgano de administración, al formar parte el domicilio de los estatutos de la sociedad, va a exigirse una modificación del artículo estatutario en que esté contenido y que dicha modificación también la puede acordar el órgano de administración, si bien con la importante limitación de que si el artículo contiene alguna otra norma estatutaria, como suelen ser las relativas a la creación, traslado o supresión de sucursales o normas que incidan en otros aspectos orgánicos de la sociedad, dicho extremos deben permanecer inalterados en la nueva redacción que se le dé al artículo de los estatutos por el órgano de administración.

RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

380. ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS**

Resolución de 1 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38 a inscribir un acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos.

Se presenta un «acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos» de la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» en la que dicha sociedad mercantil y el Ayuntamiento de Madrid formalizan la cesión de los bienes inmuebles aportados por ese Ayuntamiento en la escritura de constitución de la sociedad.

Se dan las siguientes circunstancias

1.- la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» se constituyó por cincuenta años. El acta está firmada el mismo día que se cumplían dichos 50 años

2.-el acta está firmada por un representante de la sociedad que intervine en concepto de presidente

3.-en los estatutos existe la siguiente norma estatutaria: «Al extinguirse la Empresa Mixta por transcurso del plazo de cincuenta años de duración fijado en estos Estatutos, revertirá todo su activo al Ayuntamiento de Madrid, quedando éste como dueño absoluto, en pleno y exclusivo dominio de todos los bienes de la sociedad y careciendo las acciones de la serie B del derecho a participar en la cuota de liquidación de aquélla». En el acta se transcribe dicha norma, aunque con la diferencia de que incluye la reversión “todo su activo y pasivo”

La Dirección General confirma la nota tratando las siguientes cuestiones:

1.-La Registradora considera que el día de la firma del acta la sociedad no estaba todavía disuelta: la Dirección lo confirma ya que, en las sociedades constituidas por años, el cómputo debía realizarse de fecha a fecha por tanto el día correlativo mensual al de la fecha inicial. Pero como no se determina la hora desde la que realizar el cómputo de fecha a fecha, opta por el criterio no de contar como hora inicial las cero horas de la fecha inicial, sino las 24, es decir que la disolución se produce la última hora del día final.

2.- La persona que actuó en representación de la sociedad no tenía poder de representación: si no se había disuelto, el presidente del consejo de administración no tiene poder de representación por razón del cargo que recae en el consejo como órgano colegiado-, y además se trata de una operación de cesión global del activo y del pasivo por lo que hubiera sido necesario acuerdo de la junta general;

3.- en el caso de que se considerara a la sociedad disuelta: La disolución abre el periodo de liquidación de la sociedad de modo que no se produce una transmisión automática de los bienes al Ayuntamiento, sino que se abre el periodo de liquidación, de modo que primero procede el pago a los acreedores Ese pago es un presupuesto para que la «reversión» sea operativa. Precisamente, el art 393.2 LSC que contempla la posible existencia de una cláusula estatutaria de reversión de bienes aportados por los socios, ordena que la restitución solamente proceda cuando los bienes objeto de la restitución «subsistan» en el patrimonio social, y no subsistirán cuando sea imprescindible su enajenación a terceros para hacer efectivo el derecho de los acreedores y sin perjuicio, en fin, claro es, de que estos últimos hubieren prestado su consentimiento a la reversión/restitución o que la reversión/restitución se instrumente por la vía de una cesión global del activo y pasivo o de una modificación estructural en cuyo marco, y previo reconocimiento del derecho de oposición, quedan tutelados los correspondientes derechos. (MN)

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382.* LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.**

Resolución de 2 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Roa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura pública por la que las partes elevan a público un documento privado de compraventa relativo a dos fincas registrales.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo pues, aunque la finca se encuentra inscrita a nombre del transmitente, dicha inscripción lo es en virtud de títulos diferentes a los alegados en el documento que pretende inscribirse. Del Registro resulta que el transmitente es titular de la finca en virtud de adjudicación en concentración parcelaria, pero en el título calificado, se dice que la adquirió por herencia de su hermana, en concreto, por escritura de protocolización de división judicial de su herencia (tenida a la vista el registrador al tiempo de emitir su calificación).

El recurrente entiende que la calificación no se ajusta a Derecho ya que la finca consta inscrita a nombre de la persona que otorga el título.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

El objeto del presente expediente consiste en decidir si es inscribible la elevación a público de un documento privado de compraventa en el caso de que la finca se encuentre inscrita a nombre del transmitente, pero por títulos diferentes a los alegados en el documento que se pretende inscribir.

La Dirección General, al igual que en otras ocasiones, declara que no se puede acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

Y aunque dicho poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y también, pese a que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) es claro que no se debe calificar sólo por lo que resulte del Registro, sino también hay que atender al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Es decir que la doctrina de los actos propios puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral del asiento a cancelar (artículos 1, 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria), a lo que se une la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes debiéndose de calificar no solo de lo que resulte del registro sino también del contenido del documento presentado. (MGV)

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383. RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN**

Resolución de 3 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IX de Madrid a inscribir la renuncia al cargo de administradora solidaria de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Los hechos son los siguientes.

Escritura de renuncia del administrador de una sociedad limitada.
Se requiere al notario autorizante para que «a través de correo certificado con acuse de recibo envíe cédula literal de la presente escritura a…» la misma sociedad y al otro administrador solidario en sus respectivos domicilios.
El notario hace constar por diligencia haber recibido los sobres enviados, sin abrir, junto con los acuses de recibo.

El registrador suspende la inscripción pues a su juicio no ha existido notificación fehaciente dado que el envío certificado al domicilio social ha sido devuelto. En consecuencia, la notificación debe realizarse en la forma indicada para este caso en el artículo 202 del Reglamento Notarial.(Art. 147 RRM). Es defecto subsanable.

El interesado recurre alegando que se ha hecho todo lo posible por realizar las notificaciones requeridas pero, en el domicilio social, ya no existe la sociedad, cuyos negocios fueron ruinosos, y en el domicilio que constaba del otro administrador, tampoco es actualmente el domicilio de dicha persona.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Hace un resumen de su doctrina en materia de notificaciones que extractamos en los siguientes puntos:

— Es suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento de renuncia, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio social de la propia entidad, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio.

— La devolución de un correo certificado con acuse de recibo no produce los efectos de una notificación.

— No obstante, hay sentencias “que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibido son devueltas con la mención avisado «ausente», «caducado», o «devuelto», se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que, salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere”. “Pero –añaden– son sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones –no al previsto en el Reglamento Notarial– y a los efectos de no entender caducado el procedimiento”.

— El principio constitucional de tutela efectiva exige que se extremen “las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales” … “y que esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo”.

Comentario: Dada la trascendencia que para la sociedad tiene el hecho de la renuncia de uno de sus administradores, es razonable que para dar por notificada esa renuncia se lleven a cabo, aparte de las averiguaciones sobre el domicilio de los notificados que se estimen pertinentes, la necesidad de poder acreditar que el notario, ante la devolución de las cartas enviadas por correo certificado, de fe que efectivamente, personado en el o los domicilio designados, no se encuentra al destinatario de la notificación.

Por tanto cualquier notificación que deba hacerse a la sociedad, o a sus administradores, en el ámbito de la LSC, deberá cumplir con todos los trámites del artículo 202 del RN, interpretado a estos efectos por el CD, que siempre terminan, si la notificación por otros medios ha resultado fallida, con la presencia del notario en el lugar en el que deba hacerse la notificación.(JAGV)

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385.* ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.**

Resolución de 30 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a inscribir la escritura de disolución y extinción de una sociedad.

Hechos: Los hechos son muy simples:

— Se presenta a inscripción una escritura de disolución voluntaria, liquidación y solicitud de cierre de hoja de una sociedad.

— La sociedad ya constaba en el registro disuelta y extinguida según auto que declaró la conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa de la sociedad, acordó su extinción y dispuso «la cancelación de su inscripción en los registros públicos y el cierre de las hojas registrales a los efectos concursalesde” lo que fue debidamente inscrito.

— En la escritura se manifiesta expresamente que los únicos acreedores de la sociedad son los propios socios, renunciando formal y expresamente a sus créditos.

El registrador deniega la inscripción de la extinción y cierre de hoja por constar ya inscrita.(Art. 11 RRM).

El interesado recurre manifestando la necesidad de inscripción del documento debido a que tiene que acreditar la extinción de la sociedad ante determinadas administraciones y alegando que el cierre de hoja no supone la pérdida de la personalidad jurídica pues la sociedad requiere la liquidación de su patrimonio y a su juicio “las sociedades de capital afectadas por una resolución concursal de extinción sin liquidación del patrimonio son sociedades devenidas irregulares, lo que determina la aplicación del régimen jurídico correspondiente a la sociedad civil o colectiva según cuál sea el objeto (artículos 39 y 40 LSC)”.

Doctrina: La DG estima el recurso revocando la nota de calificación.

Para la DG la extinción de la personalidad jurídica que dispone el artículo 178.3 de la Ley Concursal para los llamados concursos sin masa, “debe entenderse como una presunción de extinción de la sociedad, evitando así que la sociedad deudora e insolvente pueda seguir operando en el tráfico”. Pero, la misma DG, en varias de sus resoluciones ya ha declarado que “después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor”. Esta línea también ha sido seguida por el TS, (Sala de lo Civil, Pleno) en Sentencia 324/2017, de 24 de mayo, en unificación de doctrina, ratificando que «aunque formalmente la cancelación de los asientos registrales relativos a la sociedad conlleva su extinción, no podemos negarle cierta personalidad jurídica respecto de reclamaciones derivadas de pasivos sobrevenidos”.

Sobre esta base añade la DG que “en el supuesto de este expediente el concurso se ha declarado y concluido sin pasar por el trámite intermedio de la apertura de la liquidación, por lo que, al haber relaciones jurídicas pendientes, la liquidación societaria complementaria, fuera del concurso, no debe quedar al margen del Registro Mercantil”. Y así “el nombramiento de liquidador es una vicisitud posterior a la cancelación que interesa a terceros; y, sin duda, las operaciones de liquidación reflejadas en la escritura calificada … constituyen otras vicisitudes de la sociedad que interesan también al liquidador, en cuanto comportan un efectivo cumplimiento de su cometido, de suerte que está justificado su reflejo registral «post mortem»”. Además “tal constancia registral tiene claro apoyo en la aplicación analógica de lo establecido en el artículo 248, apartados 1 y 2, del Reglamento del Registro Mercantil, respecto de la inscripción -no obstante la cancelación efectuada- del valor de la cuota adicional de liquidación que hubiera correspondido a cada uno de los antiguos socios en caso de activo sobrevenido”.

Comentario: Interesante resolución pues es la primera vez que se plantea, que recordemos, si extinguida una sociedad y cerrada su hoja, es posible, sin necesidad de reactivación, volver a hacer constar esa extinción y cierre de hoja, ahora por un acto voluntario de la propia sociedad.

Come vemos nuestra DG lo admite, pero dándose unas circunstancias muy determinadas.

Lo primero que debemos constar es que la escritura hubiera sido totalmente innecesaria si cualquier Administración Pública, no hubiera considerado que la extinción y cierre de hoja declarada judicialmente en vía concursal era insuficiente para acreditarle la extinción de la sociedad. Desde nuestro punto de vista es una desmesura poco justificable que la propia AP no admita la extinción de la sociedad vía judicial.

Lo segundo es que la solución ha sido posible porque se trataba de una sociedad de pocos socios y todos localizados de forma que se pudo celebrar una junta universal en la que se adoptaron los acuerdos. Si la sociedad no se hubiera encontrado fácticamente en esta situación difícil lo hubieran tenido los socios para encontrar esta solución, pues con disolución cesan los administradores y si no existe un liquidador que los sustituya la convocatoria de la junta debería haber sido hecha vía expediente de jurisdicción voluntaria.

Y finalmente también se da la circunstancia de que no existían acreedores, salvo los mismos socios, con lo que se facilita mucho el poder llevar a cabo la liquidación y extinción de forma voluntaria, pues si los acreedores hubieran sido distintos de los socios la situación creada hubiera podido ser cuasi diabólica pues se les podría haber exigido que se declarara un concurso que ya había sido resuelto. En todo caso y aunque no se planteara en la nota de calificación, quizás hubiera sido necesario que se notificara la escritura al juez del concurso por si de la nueva situación derivara alguna consecuencia en sede concursal. Así se exige en casos similares, según nuestras noticias, en algunos RRMM.

En definitiva, una resolución para un caso excepcional y que en principio para que pueda ser aplicable a otros casos, estos deben tener características similares al contemplado. (JAGV)

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**397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.**

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora mercantil y de bienes muebles de Toledo, por las que se rechaza los depósitos de cuentas de una sociedad correspondientes a los ejercicios 2012, 2013, 2014 y 2015.

Hechos: Se presentan a registro para su depósito las cuentas anuales de una sociedad. Vienen acompañadas de certificación expedida por el propio administrador del que resulta la huella digital generada por el depósito de cuentas correspondiente.

La registradora suspende el depósito pues sobre la base de que el ejemplar de las cuentas anuales debe estar “debidamente identificado en la certificación…” dice que “las cuentas que se presentan para su depósito no están correctamente identificadas en la certificación del Acta de la Junta, ya que no se indica si se presentan en papel, si se presentan en soporte magnético o si han sido remitidas telemáticamente”.

El interesado recurre y dice que lo que se le exige acerca de la constancia en la certificación de cómo se presentaron las cuentas, no resulta de ningún precepto de la LSC ni del RRM,

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Dice la DG que la “correspondencia entre las cuentas aprobadas y las presentadas a depósito en el Registro Mercantil se garantiza por un lado por la firma que en las mismas debe constar de los administradores sociales (artículos 279 de la Ley de Sociedades de Capital y 366.1.2.º del Reglamento del Registro Mercantil), y por otro, por la identificación que de las mismas debe hacerse en la certificación del acuerdo de aprobación (artículo 366.1.3.º del Reglamento del Registro Mercantil). La identificación se lleva a cabo por referencia tanto a la denominación social como por referencia al ejercicio a que las cuentas aprobadas se refieren, y, en su caso, al número de hojas en que las mismas están extendidas”. Si las cuentas se presentan en soporte informático o telemáticamente “la identidad entre las cuentas aprobadas y las que son presentadas a depósito se garantiza mediante el propio mecanismo de firma electrónica o mediante la certificación que lleva a cabo el órgano de administración sobre la huella digital generada (vid. las Resoluciones de 17 de octubre de 2013 y 21 de diciembre de 2015)” y que en definitiva “corresponde al órgano de administración de la sociedad la responsabilidad sobre el hecho de que las cuentas presentadas a depósito son precisamente las aprobadas por la junta general (artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital), limitándose el registrador mercantil a la verificación de que los datos de correspondencia (ya físicos ya de generación por medios informáticos), coinciden (artículo 280 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Pero dado que lo que exige la nota es que “el certificado especifique el modo o soporte en que se lleva a cabo la presentación”, y ello es una mera circunstancia de hecho que resultará del propio registro, no puede “exigirse su constancia en el certificado emitido por el órgano de administración”.

Comentario: Curioso recurso en el que parece que lo exigido en la nota no es propiamente el defecto que refleja. La nota exige la constancia en el certificado del modo en que se ha efectuado la presentación, pero ello como dice la DG resultará del propio certificado. La duda que parecía tener la registradora era la relativa a si las cuentas estaban debidamente identificadas en la certificación, y que para poder calificar dicho extremo es por lo que pedía que se expresara la forma de presentación. Pero dado que no lo expresa con claridad la DG dice que tal y como ha sido formulado el defecto no puede ser mantenido, con lo que está dando a entender que si se hubiera formulado de otro modo quizás la solución hubiera sido distinta. Es decir que, dado que la forma de presentación resultaba del propio registro, la calificación debía haberse centrado en si dada esa forma de presentación las cuentas estaban debidamente identificadas.

De todas formas, si como parece la presentación fue telemática, con la forma electrónica o la huella digital generada, como también apunta la DG, es suficiente para tener por debidamente identificadas las cuentas que acompañan al depósito sin exigir requisitos adicionales. (JAGV)

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399. HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.**

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda de varias sociedades, sobre 47 fincas, la mayoría rústicas.

Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca con varias fincas hipotecadas. Una de dichas fincas es una concesión administrativa de una mina que según el certificado de tasación está valorada en 0,01 euros, respondiendo por un principal de 200.000 euros.

La registradora considera que debe indicarse un valor de tasación acorde con la realidad física de la finca y un valor a efectos de subasta acorde con el principal del que responde, que en ningún caso podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación.

El interesado recurre y alega que no hay ninguna norma que exija que el valor de tasación sea acorde con la realidad física y tampoco que exija una correlación entre el valor de subasta y el principal de que responde.

La DGRN desestima el recurso. Declara en primer lugar que el hecho de que el valor de tasación de la finca sea muy reducido no hace especialmente inhábil la tasación para que pueda producirse el procedimiento de ejecución directa, ni tampoco la falta de correlación entre el valor de tasación y la cantidad garantizada.

Analiza a continuación la evolución histórica de la normativa de la tasación y recuerda que no afecta a la constitución de hipoteca en sí, sino a la inscripción de los procedimientos judiciales de ejecución directa y al extrajudicial notarial.

A continuación, analiza si en el caso concreto la tasación cumple la normativa recogida en la Orden ECO/805/2003. Admite en primer lugar que sea aplicable a este tipo de bienes (una concesión administrativa de explotación de una mina), pues, aunque la normativa está pensada fundamentalmente para valorar inmuebles, también es aplicable para valorar concesiones administrativas (artículo 52).

Concluye que la tasación aportada NO cumple los requisitos de dicha Orden ya que no se detalla el método utilizado de valoración (artículo 54), ni el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del mismo (artículo 8) y por ello no se cumple el principio de transparencia (artículo 3). (AFS)

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LISTA INFORMES MERCANTIL

SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

INFORME NORMATIVA SEPTIEMBRE 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORME GENERAL RESOLUCIONES DEL MES DE SEPTIEMBRE

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2017. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

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85.- Valor de tasación para subasta

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85.- VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA

LA CLÁUSULA

1.- Caja Rural de Navarra (préstamo hipotecario de 18 septiembre 2009 con personas consumidoras)

Cláusula decimocuarta letra b), en cuanto dispone: «se señala como valor de la finca hipotecada, para caso de subasta, el de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (250.000 €)». Obra en autos valoración de la finca hipotecada hecha por profesional designado al efecto de 632.300 €. [SAP Gipuzkoa 31 marzo 2017, nula por determinar un valor de tasación muy inferior al valor de mercado señalado por profesional designado al efecto, en perjuicio del deudor. Sentencia de instancia ordena inscripción de la sentencia de nulidad en RCGC].

2.- Banco Popular Español (préstamo hipotecario de 9 febrero 2007 con personas consumidoras)

Apartado 5: «efectos procesales y para que sirva como tipo en la subasta que corresponda, tasan las fincas que se hipotecan en el importe de la responsabilidad principal de cada una reflejada en la letra a) del apartado 1 de la Cláusula Segunda de esta escritura», es decir, 360.000 € que es el importe del préstamo que se garantiza. No se acompaña a la escritura ninguna tasación. Y el certificado de tasación que presenta el recurrente en la instancia, que coincide con los datos registrales de la finca, dice que en el año 2013 el valor de mercado del inmueble es 655.580,72 €. [AAPA de 24 setiembre 2014, nula por abusiva, fija un valor para subasta inferior al real en perjuicio del deudor].

3.- Banco Popular Español (préstamo hipotecario de 29 setiembre 2009 con personas consumidoras)

Préstamo hipotecario en garantía de un principal de 850.000 euros, más dos años de interés al 6,864%, dos años de interés moratorio al 22,484% y 127.500 euros para costas y gastos, se hipoteca un chalet. Se pacta un valor de tasación a efectos de subasta coincidente con el principal prestado, esto es, 850.000 euros, y conforme al mismo se interpone el procedimiento que nos ocupa. Obra en autos un informe de tasación del aludido inmueble efectuado por la entidad Tasaciones Hipotecarias en fecha 14.09.2009 que se dice efectuado a instancias de D. Javier para solicitar un préstamo hipotecario del Banco Popular Español SA, con sello de entrada en la entidad bancaria de fecha 14.09.2.009. Fija un valor de 2.175.081,72 euros, y se dice efectuado siguiendo los criterios de la Orden ECO/805/2.003 de 27 de marzo sobre valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras. No se ha aportado a las actuaciones ninguna otra valoración. Ello supone que el valor de tasación fijado en la escritura equivale a un 39.07% del valor del inmueble conforme a la tasación aludida. [AAPIB de 21 marzo 2014, declara nula por abusiva la cláusula al ser desequilibrada en perjuicio de la persona consumidora por establecer un valor de tasación muy inferior al valor real en beneficio del banco].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: AAPIB de 21 marzo 2014, declara nula por abusiva la cláusula al ser desequilibrada en perjuicio de la persona consumidora por establecer un valor de tasación muy inferior al valor real en beneficio del banco.

– Anteriores y posteriores: SAP Gipuzkoa 31 marzo 2017, nula por contraria a buena fe y desequilibrada en perjuicio de las personas consumidoras “por cuanto que el valor señalado para la finca a los efectos de subasta en el contrato de préstamo hipotecario de que se trata en este procedimiento resulta muy inferior al valor de tasación de la misma [valor de mercado] a la fecha en que se concertó el referido contrato, además, por supuesto de resultar inferior al 75% de su valor tasado, por lo que es evidente que el mismo ha sido introducido en la escritura por parte de la entidad bancaria otorgante con vulneración del principio de la buena fe, que había de regir la contratación llevada a cabo, y creando una clara y evidente situación de desequilibrio para la otra parte contratante”. Sentencia de instancia ordena inscripción de la sentencia de nulidad en Registro de Condiciones Generales de la Contratación; AAPB 22 diciembre 2015 declara nulidad de valor de tasación por ser muy inferior al real en perjuicio del deudor; AAPA de 24 setiembre 2014, nula por abusiva “Ese parámetro [buena fe y justo equilibrio de derechos y obligaciones] no lo satisface la cláusula analizada, en tanto que supone disponer como valor de tasación un precio notablemente inferior al real, puesto que no es razonable suponer que desde 2007 hasta 2013 prácticamente se haya duplicado el valor de mercado del caserío hipotecado, si atendemos a la tasación aportada por la parte ejecutada. De hecho, lo que propicia es que en un procedimiento de ejecución hipotecaria, el valor de adjudicación esté muy por debajo del real, en franco perjuicio de quien constituyó la garantía, facilitando que la deuda principal no se cubra con ese importe si se producen adjudicaciones por debajo del valor de tasación, o de abonarse el importe tasado, se produzca el quebranto de la pérdida de un inmueble de valor muy superior al préstamo que se garantizaba con la hipoteca”.

– DGRN:

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BIBLIOGRAFÍA

– Ruiz-Rico Ruiz, J. M. y Acebes Cornejo, R., “Sobre la posible ilegalidad y abusividad de la cláusula sobre fijación del valor de tasación del inmueble hipotecado en los préstamos hipotecarios”, Diario La Ley, Nº 9026, Sección Tribuna, 21 de Julio de 2017, Editorial Wolters Kluwer, 22 pgs. en edición de internet.

Del autor de las fichas:

DOCUMENTOS

Links:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

Lista de cláusulas con link

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

Informe 50 de Consumo y Derecho. Enero de 2017

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Mª del Mar Gómez Lozano

Profesora de Derecho Mercantil de la Universidad de Almería

@margomezlozano

Repositorio en la UAL para descarga en PDF

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ARTÍCULOS

BALLUGERA GÓMEZ: ¿Cómo afrontan las personas consumidoras y los jóvenes el acceso a la vivienda?

BALLUGERA GÓMEZ: Devolución de cantidades pagadas de más por el uso de cláusulas suelo abusivas

CAÑIZARES LASO: Efectos restitutorios de la nulidad de la cláusula suelo. STJUE de 21 de diciembre de 2016

CORDÓN MORENO: Acción colectiva y acción individual para la tutela de los derechos de los consumidores: relación entre ambos procesos. STC 148/2016, de 19 de septiembre

DOMÍNGUEZ MARTÍNEZ: Datos que debe contener un ticket o recibo de compra

GONZÁLEZ CARRASCO: STJUE 21.12.2016: retroactividad ¿absoluta? de efectos de la declaración de nulidad de cláusulas abusivas

MARÍN LÓPEZ: El concepto de «previa reclamación contra el proveedor» y de ejercicio contra el prestamista de «los mismos derechos» que el consumidor tiene frente al proveedor (art. 15 de la Ley 7/1995, de crédito al consumo). Nota a la STS de 24 de noviembre del 2016

SALMERÓN MANZANO: La posición del avalista en la compraventa de viviendas acogida a la ley 57/1968 y resuelta por mutuo disenso

DOCUMENTOS

OBSERVATORIO RSC: Divulgación de información no financiera. Propuestas para la transposición de la Directiva Europea 2014/95

BLOGS / OPINIÓN

ABELEDO: Los peligros de reclamar la cláusula suelo. Lo que nadie te quiere contar

ALFIL ABOGADOS: ¿Pueden ceder los bancos nuestros datos personales a sus clientes?

ÁLVAREZ: La tasación en los préstamos hipotecarios: para qué sirve y cuándo es necesaria

ÁLVAREZ: El TJUE declara la retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelo, desautorizando a nuestro TS

CAZORLA: Y finalmente llegó el TJUE (en materia de cláusulas suelo)

DEL CARPIO: Sentencia del TJUE sobre cláusula suelo y retroactividad de 21 de diciembre de 2016

DEL OLMO: El TJUE tumba la Doctrina del TS de limitación de la restitución por nulidad de cláusula suelo

GARBAYO: El TJUE ha fallado en su sentencia de 21 de diciembre de 2016 la retroactividad de la devolución de las cantidades a los afectados por las cláusulas suelo

GONZÁLEZ: El triunfo de la economía colaborativa

GÓRRIZ: Retroacción de la nulidad de las cláusulas suelo

HAY DERECHO (EDITORES): Suelo es suelo: el Imperio contraataca

LÓPEZ: Los “Índices de Referencia de los Préstamos Hipotecarios” (IRPH)

MORENO: Propuesta de Directiva sobre Insolvencia, Reestructuración y Segunda Oportunidad

TAPIA: El Tribunal de Justicia de la UE publica sus Recomendaciones sobre las cuestiones prejudiciales. Importancia de estas cuestiones en los litigios financieros en la UE

TAPIA: Responsabilidad bancaria por falta de información oportuna a su clientela en contratos de asesoramiento de inversión en valores: Sentencia del Tribunal Supremo núm. 666/2016, de 14 de noviembre

TAPIA: Cláusulas suelo: El TJUE declara la retroactividad de las declaraciones judiciales de nulidad, por abusivas, de dichas cláusulas al momento de la contratación de los préstamos

NOTICIAS

TWITTER: lista NR-CONSUMO (posibilidad de suscripción)

AGCM (Italia): Mutui immobiliari, accolti gli impegni di Unicredit per Euribor negativi

AGCM (Italia): Riduzione del rinnovo da 30 a 28 giorni, multa a Vodafone per un milione di euro

BDE: El principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios (euríbor) baja hasta el -0,074{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} en noviembre

CNMC: La CNMC publica un Informe sobre los Importes Máximos de Financiación (IMF) de productos ortoprotésicos

EL DERECHO: El TJUE obliga a los bancos a devolver con efectos retroactivos lo cobrado por las «cláusulas suelo»

EL DERECHO: ¿Un particular que avala a una empresa tiene la consideración de consumidor?

EL DERECHO: El Código de buenas prácticas sobre las cláusulas suelo: ¿es la mejor solución para cumplir con la sentencia del TJUE?

EL DERECHO: Los afectados por las cláusulas suelo pueden mejorar su situación

FACUA: Baleares abre expediente sancionador a Volkswagen tras las denuncias de FACUA

FACUA: Bruselas expedienta a España por no sancionar la manipulación de emisiones de Volkswagen

FACUA: Multa a Bankia de 150.000 euros por manipulación de mercado en 2012

FACUA: Bruselas multa con 485 millones a Crédit Agricole, HSBC y JPMorgan por manipular el Euríbor

FACUA: La Audiencia de Madrid da por prescritas las demandas a Bankia posteriores al 25 de mayo

FACUA: Multa de 120.000 euros a Iberia, Iberia Express, Air Europa y Air Berlin por cláusulas ‘no show’

FACUA: La CNMC multa a dos gasolineras de Ourense y Las Palmas por no informar sobre sus precios

FACUA: Alertan de una estafa a través de WhatsApp con la que se ofrece Internet gratis sin wifi

FACUA: ¿Tienes cláusula suelo y quieres saber cómo recuperar tu dinero? Únete a la plataforma #micláusulasuelo

FACUA: Tras la sentencia del TJUE, FACUA emplaza a la banca a devolver lo defraudado con las cláusulas suelo

FACUA: FACUA aconseja a los premiados en el sorteo de la Lotería que denuncien ofertas de compra por sus décimos

FACUA: Cláusulas suelo y gobiernos títeres

FACUA: Deutsche Bank pagará 6.896 millones para zanjar el caso de las hipotecas basura en EEUU

FACUA: Tras la denuncia de FACUA, la Junta multa a Telefónica con 6,23 millones por la subida de Movistar Fusión

FACUA: Ikea paga 48 millones a tres familias en EEUU cuyos hijos fallecieron sepultados por uno de sus muebles

FACUA: Vitaldent deberá indemnizar con 40.000 euros a una paciente por los daños sufridos durante su tratamiento

FACUA: FACUA demanda a ayuntamientos y CCAA que inspeccionen los locales durante las fiestas de fin de año

FACUA: Más de la mitad de empresas analizadas por FACUA se saltan la ley con sus líneas de atención al cliente

FACUA: Rubén Sánchez: «PP y PSOE negocian sobre las cláusulas suelo de espaldas a los consumidores»

FINANZAS PARA TODOS: Cashback o cómo sacar dinero en el supermercado

FINANZAS PARA TODOS: 7 consejos para comprar artículos de segunda mano

IUSTEL: El TSJ de Madrid considera que los Registradores de la Propiedad facturan honorarios excesivos por las inscripciones que suponen simple novación modificativa de hipoteca

IUSTEL: El Supremo desestima el incidente de nulidad del Gobierno en contra de la sentencia del bono social

IUSTEL: Liberbank, condenado a devolver los intereses cobrados por cláusulas suelo

IUSTEL: La Abogacía pide que los tribunales de arbitraje canalicen la ejecución de la sentencia sobre cláusulas suelo

IUSTEL: “Todavía hay tela que cortar en las cláusulas suelo”; por José Manuel Otero Lastres, Catedrático de Derecho Mercantil

IUSTEL: El Gobierno articulará el viernes un procedimiento para tramitar la devolución de las ‘cláusulas suelo’

IUSTEL: El Supremo ajustará su jurisprudencia al fallo del TJUE sobre las claúsulas suelo

OCU: Gastos de formalización de hipotecas: hay millones de afectados

OCU: La Comisión Europea castiga la pasividad de España en el caso Volkswagen

OCU: ¿Adiós a las redes del cajero?

OCU: La publicidad engañosa del iPhone 7

OCU: Cláusulas suelo: se confirma su retroactividad

OCU: Cláusula suelo: pedimos que los pagos de su devolución no se retrasen

PODER JUDICIAL: Un juzgado prohíbe a Gas Natural emitir facturas de consumo con una demora superior a un año

PODER JUDICIAL: El Supremo determina el alcance de las devoluciones en casos de nulidad de preferentes

RDMF: El Parlamento Europeo demanda una mejor protección para inversores minoristas

RDMF: Reino Unido inicia una consulta para combatir la usura en créditos rápidos

RDMF: Nulidad por error en adquisición asesorada de producto estructurado con apalancamiento (Sinopsis SJPI Nº1 De Madrid 3 de noviembre 2016)

RDMF: Alergia en la jurisprudencia a los servicios de inversión

RDMF: La DGSFP define las malas prácticas en la contratación de seguros ligados a préstamos hipotecarios

RDMF: Retroactividad total de la nulidad de las cláusulas suelo

RDMF: Cuatro preguntas sobre la sentencia de las cláusulas suelo

TICBEAT: ¿Qué derechos tengo como consumidor online para mis compras de Navidad?

TICBEAT: Cómo saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo y solicitar tu dinero

TICBEAT: Bancos devolverán el dinero que cobraron de más en las cláusulas suelo

TICBEAT: El Internet de alta velocidad ya es un derecho básico en Canadá

TICBEAT: ¿Merece la pena contratar un seguro para móviles?

UCCV: UCCV reclamará las cláusulas suelo incluso las de acuerdo previo

LEGISLACIÓN

UNIÓN EUROPEA

Decisión 2016/2395 de la Comisión, de 5 de agosto de 2016, relativa a la ayuda estatal SA.32619 [2012/C (ex 2011/N)] notificada por el Reino de España para la compensación de determinados costes derivados de la liberación del dividendo digital (DOUE L 361, de 31 de diciembre de 2016).

Directiva (UE) 2016/2102 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 2016, sobre la accesibilidad de los sitios web y aplicaciones para dispositivos móviles de los organismos del sector público

Reglamento de Ejecución (UE) 2016/2214 de la Comisión, de 8 de diciembre de 2016, que modifica el Reglamento (CE) nº 474/2006 en lo que respecta a la lista de las compañías aéreas sujetas a una prohibición de explotación en la Unión.

Reglamento de Ejecución (UE) 2016/2286 de la Comisión, de 15 de diciembre de 2016, por el que se establecen disposiciones de aplicación relativas a la política de utilización razonable y a la metodología para evaluar la sostenibilidad de la supresión de los recargos por itinerancia al por menor, así como sobre la solicitud que debe presentar un proveedor de itinerancia a efectos de tal evaluación.

Decisión de Ejecución (UE) 2016/2297 de la Comisión, de 16 de diciembre de 2016, por la que se modifican las Decisiones 2001/497/CE y 2010/87/UE, relativas a las cláusulas contractuales tipo para la transferencia de datos personales a los encargados del tratamiento establecidos en terceros países, de conformidad con la Directiva 95/46/CE del Parlamento Europeo y del Consejo [notificada con el número C(2016) 8471].

Reglamento de Ejecución (UE) 2016/2292 de la Comisión, de 16 de diciembre de 2016, por el que se establece la media ponderada de las tarifas máximas de terminación de la telefonía móvil en toda la Unión y se deroga el Reglamento de Ejecución (UE) 2015/2352.

ESTATAL

Real Decreto 543/2016, de 25 de noviembre, por el que se modifica el Real Decreto 1698/2003, de 12 de diciembre, por el que se establecen disposiciones de aplicación de los Reglamentos comunitarios sobre el sistema de etiquetado de la carne de vacuno.

Real Decreto 600/2016, de 2 de diciembre, por el que se aprueban las normas generales de calidad para las caseínas y caseinatos alimentarios.

Real Decreto-ley 7/2016, de 23 de diciembre, por el que se regula el mecanismo de financiación del coste del bono social y otras medidas de protección al consumidor vulnerable de energía eléctrica.

Corrección de errores del Real Decreto 314/2016, de 29 de julio, por el que se modifican el Real Decreto 140/2003, de 7 de febrero, por el que se establecen los criterios sanitarios de la calidad del agua de consumo humano, el Real Decreto 1798/2010, de 30 de diciembre, por el que se regula la explotación y comercialización de aguas minerales naturales y aguas de manantial envasadas para consumo humano, y el Real Decreto 1799/2010, de 30 de diciembre, por el que se regula el proceso de elaboración y comercialización de aguas preparadas envasadas para el consumo humano.

Resolución de 29 de diciembre de 2016, de la Dirección General de Política Energética y Minas, por la que se publica la tarifa de último recurso de gas natural.

AUTONÓMICA

ARAGÓN

Ley 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón

CASTILLA Y LEÓN

Orden EYH/1032/2016, de 14 de noviembre, por la que se modifica la Orden EYH/246/2016, de 22 de marzo, por la que se establecen las bases reguladoras de las subvenciones en materia de consumo destinadas a las asociaciones de consumidores y usuarios de Castilla y León

Ley 4/2016, de 23 de diciembre, por la que se adoptan medidas para reforzar la cobertura de las necesidades de atención social en el ámbito de la Red de Protección a las Familias de Castilla y León afectadas por la crisis

CATALUÑA

Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial

INICIATIVAS LEGISLATIVAS

PROPOSICIONES NO DE LEY ANTE EL PLENO Y EN COMISIÓN

Proposición no de Ley relativa a los servicios sociales y la lucha contra la pobreza y la exclusión social en la Ciudad Autónoma de Melilla (162/000265)

Proposición no de Ley relativa a la aprobación del Real Decreto 469/2016, de 18 de noviembre, por el que se establece la metodología de cálculo de los precios voluntarios para el pequeño consumidor de energía eléctrica y su régimen jurídico de contratación (162/000272) (En Comisión 161/001022)

Proposición no de Ley sobre las ayudas de subsidiación de préstamos (161/001002)

Proposición no de Ley sobre el cumplimiento de la Sentencia del Tribunal Europeo de Justicia referente a las cláusulas suelo (161/001130)

Proposición no de Ley sobre medidas a favor de los afectados por el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) (161/001111)

Proposición no de Ley relativa a actuaciones a favor de los afectados por los Préstamos Renta Universidad (161/001101)

JURISPRUDENCIA (Selección)

TJUE

Auto del Tribunal de Justicia (Sala Primera) de 29 de noviembre de 2016. Jorge Sales Sinués contra Caixabank, S.A., y Youssouf Drame Ba contra Catalunya Caixa, S.A. (Catalunya Banc, S.A.). Rectificación de sentencia. Asuntos acumulados C-381/14 REC y C-385/14 REC

Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Sexta) de 7 de diciembre de 2016. Vodoopskrba i odvodnja d.o.o. contra Željka Klafurić. Procedimiento prejudicial — Medio ambiente — Directiva 2000/60/CE — Marco de actuación en el ámbito de la política de aguas de la Unión Europea — Recuperación de los costes de los servicios relacionados con el agua — Cálculo del importe adeudado por el consumidor — Parte variable ligada al consumo efectivo y parte fija independiente de dicho consumo

Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Tercera) de 8 de diciembre de 2016. Verein für Konsumenteninformation contra INKO, Inkasso GmbH. Procedimiento prejudicial — Directiva 2008/48/CE — Protección de los consumidores — Crédito al consumo — Artículo 2, apartado 2, letra j) — Acuerdos de pago a plazos — Pago aplazado sin gastos — Artículo 3, letra f) — Intermediarios de crédito — Empresas de gestión de cobro que actúan en nombre de los prestamistas.

Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Quinta) de 21 de diciembre de 2016. Biuro podróży “Partner” Sp. z o.o, Sp. komandytowa w Dąbrowie Górniczej contra Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Procedimiento prejudicial — Directiva 93/13/CEE — Directiva 2009/22/CE — Protección de los consumidores — Efecto erga omnes de cláusulas abusivas que figuran en un registro público — Sanción pecuniaria impuesta a un profesional que ha utilizado una cláusula considerada equivalente a la que figura en dicho registro — Profesional que no ha participado en el procedimiento por el que se ha declarado el carácter abusivo de una cláusula — Artículo 47 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea — Concepto de “órgano jurisdiccional nacional cuyas decisiones no sean susceptibles de ulterior recurso judicial de Derecho interno”

Sentencia del Tribunal de Justicia (Gran Sala) de 21 de diciembre de 2016. Francisco Gutiérrez Naranjo y Ana María Palacios Martínez contra Cajasur Banco y Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA (BBVA). Procedimiento prejudicial — Directiva 93/13/CEE — Contratos celebrados con los consumidores — Préstamos hipotecarios — Cláusulas abusivas — Artículo 4, apartado 2 — Artículo 6, apartado 1 — Declaración de nulidad — Limitación por el juez nacional de los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva. Asuntos acumulados C-154/15 y C-307/15 (Nota de prensa) (Información en N&R)

TRIBUNAL SUPREMO

Compraventa de viviendas. Entrega de cantidades a cuenta (STS, Primera, de 21 de diciembre de 2016).

AUDIENCIAS PROVINCIALES, JUZGADOS DE LO MERCANTIL Y JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA

Contratación de productos financieros complejos (SAP Madrid, sección 11ª, de 1 de diciembre de 2016).

Nulidad de condiciones generales de la contratación (SJM núm. 1 Santander, de 14 de diciembre de 2016)

Facturación de energía de carácter abusivo. Ejercicio de acciones colectivas por el Ministerio Fiscal. Estimación (SJM núm. 1 A Coruña, de 2 de diciembre de 2016).

RDGRN

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (BOE)

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca (BOE)

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación practicada por el registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario unilateral (BOE)

Resolución de 24 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid nº 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario, por razón de no acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo (BOE)

AEPD

Guía sobre privacidad y seguridad en internet (enlace)

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SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

INFORMES PERIÓDICOS

El Informe 50 en la Universidad de Almería

REPOSITORIO DE PRODUCCIÓN CIENTÍFICA DEL DEPARTAMENTO DE DERECHO DE LA UNIVERSIDAD DE ALMERÍA

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2017. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

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Informe 50 de Consumo y Derecho. Enero de 2017-

Puente sobre el río Alberche en Navaluenga (Ávila). Por Amancebog

Informe Opositores Marzo 2015

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INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS

MARZO – 2015

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO.

ARRENDAMIENTO. Naturaleza ¿acto de administración o de disposición?

ARRENDAMIENTOS URBANOS. Renta.

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS. Renta.

MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN DE NACIONALES Y EXTRANJEROS. DNI y Pasaporte.

OBRA NUEVA Declaración obra nueva antigua.

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Caducidad.

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Ampliación de la cantidad del embargo. Naturaleza del embargo.

EJECUCION HIPOTECARIA. Tasación de la finca.

ENLACES.

ARRENDAMIENTO. Naturaleza ¿acto de administración o de disposición?

Temas de oposición.

Civil: Notarias (T.70). Registros (T.70).

Ideas básicas.

El arrendamiento es considerado acto de administración (o si se quiere de extraordinaria de administración o de gestión) según su duración supere o no los seis años. La inscripción no modifica la naturaleza del contrato.

Doctrina de la Resolución.

Se pacta en escritura un contrato de arrendamiento de una nave industrial, por un plazo de cinco años, no constando que se encuentre sujeto a ningún tipo de prórroga. El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por ello, el artículo 271.2.º del Código Civil no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición especifica del número 7.º del mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). El hecho de que el arrendamiento se inscriba proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), en los términos, antes vistos, que resultan de los artículos 1571 del Código Civil y 7, 14 y 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que afecta a este expediente, y 34 de la Ley Hipotecaria, siendo ésta la finalidad de la reforma, por la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria, ampliando los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento.

“…es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (…) algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo (se han ocupado de la materia) entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años…”.

R.26 de enero de 2015. BOE 2 de marzo de 2015/2214.

ARRENDAMIENTOS URBANOS. Renta.

Temas de oposición.

Civil: Notarías (T.71, 72). Registros (T.71, 72).

Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española da nueva redacción al número 1 del artículo 18 DE LA LAU: (i) En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. (ii) Si hay pacto expreso y no se acuerda el mecanismo, supletoriamente se aplicará el nuevo Índice de Garantía de Competitividad. (iii) Según la Disposición Transitoria, esta modificación se aplicará a los contratos que se perfeccionen con posterioridad a su entrada en vigor.

Se da una solución similar para los arrendamientos de viviendas de protección oficial.

Artículo 18. Actualización de la renta.

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS. Renta.

Temas de oposición.

Civil: Notarías (T.73). Registros (T.73).

La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, da nueva redacción al apartado 2 del artículo 13 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos: (i) En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas. (ii) Pactada la revisión, si las partes no han concretado el índice de referencia, éste ya no será el IPC sino la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. (iii) Según la Disposición Transitoria, esta modificación se aplicará exclusivamente a los contratos que se perfeccionen con posterioridad a su entrada en vigor.

Artículo 13. Fijación de la renta.

La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero.
Las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad

Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año.

MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN DE NACIONALES Y EXTRANJEROS. DNI y Pasaporte.

Temas de oposición.

Notarial: Notarías (T.7). Registros (T.7).

La Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana regula en su capítulo segundo la documentación e identificación de los ciudadanos españoles y de los ciudadanos extranjeros.

Documento Nacional de Identidad (DNI): es un documento público y oficial con valor por sí solo para la acreditación de la identidad y los datos personales de su titular. Todos los ciudadanos españoles tenemos el (i) derecho a tener el DNI y las (ii) obligaciones de obtenerlo a partir de los 14 años, conservarlo y exhibirlo cuando sea precisa la identificación y comunicar la sustracción o extravío tan pronto como sea posible a la comisaría de Policía o puesto de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad más próximo.

Se recoge en la Ley la posibilidad de identificación y firma electrónica mediante el DNI para los ciudadanos mayores de edad y los emancipados, contemplándose igualmente los requisitos para el caso de los menores de edad.

Artículo 8. Acreditación de la identidad de los ciudadanos españoles. 1. Los españoles tienen derecho a que se les expida el Documento Nacional de Identidad. El Documento Nacional de Identidad es un documento público y oficial y tendrá la protección que a éstos otorgan las leyes, así como suficiente valor por sí solo para la acreditación de la identidad y los datos personales de su titular. (…) 3. El Documento Nacional de Identidad permite a los españoles mayores de edad que gocen de plena capacidad de obrar y a los menores emancipados la identificación electrónica de su titular, así como la firma electrónica de documentos, en los términos previstos en la legislación específica. Las personas con capacidad modificada judicialmente podrán ejercer esas facultades cuando expresamente lo solicite el interesado y no precise, atendiendo a la resolución judicial que complemente su capacidad, de la representación o asistencia de una institución de protección y apoyo para obligarse o contratar. El prestador de servicios de certificación procederá a revocar el certificado de firma electrónica a instancia del Ministerio del Interior, tras recibir éste la comunicación del Encargado del Registro Civil de la inscripción de la resolución judicial que determine la necesidad del complemento de la capacidad para obligarse o contratar, del fallecimiento o de la declaración de ausencia o fallecimiento de una persona.

Artículo 9. Obligaciones y derechos del titular del Documento Nacional de Identidad. 1. El Documento Nacional de Identidad es obligatorio a partir de los catorce años. Dicho documento es personal e intransferible, debiendo su titular mantenerlo en vigor y conservarlo y custodiarlo con la debida diligencia. No podrá ser privado del mismo, ni siquiera temporalmente, sino en los supuestos en que, conforme a lo previsto por la ley, haya de ser sustituido por otro documento. 2. Todas las personas obligadas a obtener el Documento Nacional de Identidad lo están también a exhibirlo y permitir la comprobación de las medidas de seguridad a las que se refiere el apartado 2 del artículo 8 cuando fueren requeridas para ello por la autoridad o sus agentes, para el cumplimiento de los fines previstos en el apartado 1 del artículo 16. De su sustracción o extravío deberá darse cuenta tan pronto como sea posible a la comisaría de Policía o puesto de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad más próximo”.

Pasaporte español: es un documento público, personal, individual e intransferible que, salvo prueba en contrario, acredita la identidad y nacionalidad de los ciudadanos españoles fuera de España, y dentro del territorio nacional, las mismas circunstancias de los españoles no residentes.

Igual que sucede con el DNI, los ciudadanos españoles tenemos derecho al pasaporte (salvo casos determinados legalmente de privación) y similares obligaciones que las previstas para el DNI.

Para obtener el DNI y el pasaporte será obligatoria la comparecencia del interesado ante los órganos o unidades administrativas competentes para su tramitación.

Artículo 11. Pasaporte de ciudadanos españoles. 1. El pasaporte español es un documento público, personal, individual e intransferible que, salvo prueba en contrario, acredita la identidad y nacionalidad de los ciudadanos españoles fuera de España, y dentro del territorio nacional, las mismas circunstancias de los españoles no residentes. (…) 3. La obtención del pasaporte por los ciudadanos sujetos a patria potestad o a tutela estará condicionada al consentimiento expreso de las personas u órgano que tenga encomendado su ejercicio o, en su defecto, del órgano judicial competente. 4. Los titulares del pasaporte tienen la obligación de exhibirlo y facilitarlo cuando fuesen requeridos para ello por la autoridad o sus agentes. También estarán obligados a su custodia y conservación con la debida diligencia. De su sustracción o extravío deberá darse cuenta de manera inmediata a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad o, en su caso, a la Representación Diplomática o Consular de España en el extranjero…”.

Ciudadanos extranjeros: su identificación se hace mediante el documento de identidad expedido por las autoridades competentes del país de origen o de procedencia, debiendo acreditar también su situación regular en España (visados, residencia).

Al igual que sucede con los españoles, los extranjeros que se encuentren en territorio español tienen el derecho y la obligación de conservar y portar consigo la documentación que acredite su identidad y su situación regular en España.

Artículo 13. Acreditación de la identidad de ciudadanos extranjeros. 1. Los extranjeros que se encuentren en territorio español tienen el derecho y la obligación de conservar y portar consigo la documentación que acredite su identidad expedida por las autoridades competentes del país de origen o de procedencia, así como la que acredite su situación regular en España. (…) 2. Los extranjeros no podrán ser privados de su documentación de origen, salvo en el curso de investigaciones judiciales de carácter penal. 3. Los extranjeros estarán obligados a exhibir la documentación mencionada en el apartado 1 de este artículo y permitir la comprobación de las medidas de seguridad de la misma, cuando fueran requeridos por las autoridades o sus agentes de conformidad con lo dispuesto en la ley, y por el tiempo imprescindible para dicha comprobación, sin perjuicio de poder demostrar su identidad por cualquier otro medio si no la llevaran consigo”.

OBRA NUEVA. Declaración obra nueva antigua.

Temas de oposición.

Hipotecario: Notarías (T.16). Registros (T.19).

Competencia normativa:

a) Compete a la norma estatal determinar los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas. b) Compete a la norma autonómica determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad (RR. de 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre de 2012 (1.ª), 15 de abril de 2013 (2.ª) y 11 de marzo de 2014).

Distinción entre procedimiento sancionador y de protección de la legalidad urbanística:

La distinción entre procedimientos sancionador y de protección de la legalidad urbanística permite evitar la confusión a que puede dar lugar el hecho de la distinta terminología empleada por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y el artículo 20, número 4, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, cuando regulan la inscripción de las obras antiguas. El primero establece que podrán inscribirse las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas, siempre que, además de probarse por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, se acredite que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante, y que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Por su parte, el artículo 20, número 4, de la vigente Ley de suelo permite que en el caso de «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes», se inscriba en el Registro la correspondiente declaración de obra nueva siempre que se acompañe certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, «en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título». Añade el precepto que «a tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general». Como ha señalado este Centro Directivo.

Obras antiguas y edificaciones fuera de ordenación:

1 No toda obra antigua por el mero hecho de serlo ha de estar fuera de ordenación total o parcialmente.

2 Ya la R. de 17 de enero de 2012 indicaba que este tipo de edificaciones pueden encontrarse en tres diferentes situaciones: (i) Las que siendo lícitas, por no contravenir inicial ni posteriormente la ordenación urbanística, no están fuera de ordenación, pueden acceder al Registro de esta forma indirecta, sin que se exprese que están fuera de ordenación; (ii) Otras, que siendo inicialmente ilícitas no son demolidas, una vez transcurrido el plazo de ejercicio de la acción de disciplina, sin quedar incluidas de manera expresa en la categoría de obras fuera de ordenación (porque la Ley autonómica no las declara en tal estado), quedando genéricamente sujetas, según la jurisprudencia existente, a un régimen análogo al de fuera de ordenación (iii) Las que siendo igualmente ilícitas, la Ley las incluye en alguna categoría expresa de «fuera de ordenación».

Por tanto, lo que exige el artículo 20, número 4, de la Ley de suelo, como presupuesto objetivo para su aplicación, tal y como afirmó la Resolución de esta Dirección General de 8 de mayo de 2012, es «que se haya producido la prescripción de las acciones de disciplina cuyo ejercicio pudiera provocar la demolición de la edificación declarada, y no de aquellas otras que, dando lugar a la imposición de una sanción, no impliquen el derribo de lo construido». No debe olvidarse, como recordó la misma Resolución, que el restablecimiento o restauración del orden urbanístico perturbado puede tener lugar, tratándose de edificaciones que no resulten contrarias al planeamiento, a través de su legalización (vid. artículos 249.1 del derogado texto refundido de la Ley del Suelo de 1992 y 223, 224 y concordantes de la Ley urbanística valenciana). Esta precisión es importante a fin de delimitar correctamente el ámbito de aplicación del artículo 20, número 4, de la Ley de suelo que, como se ha dicho, sólo exige para su aplicación que se haya producido la prescripción de las acciones de disciplina cuyo ejercicio pudiera provocar la demolición de la edificación declarada, y no de aquellas otras que, dando lugar a la imposición de una sanción, no impliquen el derribo de lo construido (cfr. Resoluciones de 8 de mayo de 2012 y 11 de marzo de 2014)

R.28 junio 2015. BOE 21 marzo 2015/3011.

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Caducidad.

Temas de oposición.

Hipotecario: Notarías (T.44). Registros (T.49).

Artículos.

Arts. 82, 83, 84, 86 y 97 LH y 175 2. del Reglamento Hipotecario

Ideas básicas.

La caducidad de las anotaciones opera ipso iure cumplidos los cuatro años, hayan sido cancelada o no. Los asientos posteriores mejoran su rango

Supuesto práctico.

Cancelada por caducidad una anotación preventiva, se presenta a inscripción el auto de adjudicación del bien y el mandamiento cancelatorio de las cargas posteriores a la anotación preventiva ahora caducada y cancelada. Por tanto, cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan en el Registro no sólo se ha producido la caducidad de la anotación, sino que también se ha cancelado.

¿Es inscribible la adjudicación? SI. ¿Se cancelan las cargas posteriores a la anotación caducada y cancelada? NO.

Doctrina de la Resolución.

La caducidad de las anotaciones opera ipso iure una vez agotado el plazo de los cuatro años, hayan sido cancelada o no.
Producida la caducidad, la anotación deja de producir los efectos que le son propios, entre ellos la prioridad, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y pasan a ser preferentes.
En consecuencia, se toma razón del auto y se inscribe la adjudicación resultante, pero se rechaza la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo posteriores, que ya no se ven afectadas por la anotación preventiva ya caducada., El efecto hubiera sido el mismo en el caso de que, caducada la anotación, no se hubiera cancelado.

R.16 de febrero de 2015. BOE 13 de marzo 2015/2685

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Ampliación de la cantidad del embargo. Naturaleza del embargo.

Temas de oposición.

Hipotecario: Civil (T.44). Registros (T.49).

Artículos.

Arts. 18, 20 y 326 de la Ley Hipotecaria; 541, 610 y 613 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 144 y 175 del Reglamento Hipotecario

Ideas básicas.

1 La cantidad consignada en la anotación se puede ampliar, tanto el importe del principal como los intereses y las costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, si tienen igual origen y son exigibles en el procedimiento.

2 Las cantidades consignadas en la anotación no limitan el resultado final del proceso, que no se ve limitado por las cantidades consignadas en el Registro.

Supuesto práctico.

Es objeto de este recurso determinar la posibilidad de hacer constar en el Registro la ampliación de un embargo, debidamente anotado en su inicio, cuando consta en el Registro que la finca se encuentra inscrita en favor de unos cónyuges casados en gananciales, así como la disolución de dicha sociedad conyugal, sin liquidar, y bajo la circunstancia de que el embargo se ha dirigido contra uno de los titulares, habiendo siendo notificado el otro. 2. Las circunstancias de hecho y el historial registral relevante se pueden resumir en las siguientes consideraciones: – Con fecha 5 de febrero de 1999 se practica inscripción de compraventa a favor de los cónyuges don A. J. H. y doña M. N. M. G., con carácter ganancial. Por nota al margen de esta inscripción, el día 7 de noviembre de 2006, se hace contar la disolución de la sociedad conyugal por divorcio, sin que se acredite o inscriba la liquidación de dicha sociedad de gananciales. – El día 22 de octubre de 2010 se anota embargo a favor de «Sánchez Galdó, C.B.», habiendo sido prorrogada la anotación con fecha 18 de julio de 2014. – Ahora se presenta diligencia de ordenación solicitando la práctica de anotación de ampliación de embargo, incrementando las cantidades tanto por principal, intereses devengados, así como por intereses futuros y costas, por exacción de las costas del procedimiento.

Doctrina de la Resolución.

1 Se puede ampliar la cantidad del embargo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, y también por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y puedan ser exigidos en el mismo procedimiento.

2 Conforme al art. 613 LEcivil, la DGRN ha permitido la llamada ampliación de embargo no sólo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que por ello pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica (Resoluciones de 4 de diciembre de 2003, 7 de junio de 2006 y 14 de julio de 2011).

3. Esta razón es igualmente aplicable, por tanto, a las costas ya existentes en un procedimiento, y cuya exigibilidad pudiera implicar el devengo de intereses de las mismas y por ello es posible su clasificación como una partida más que incorporar al principal de la deuda que se reclama, al no dejar de ser una deuda accesoria nacida como consecuencia del impago de la obligación principal.

4. Naturaleza del embargo: El embargo es una traba procesal que afecta un bien al resultado de un procedimiento; su publicidad erga omnes se logra por medio de su constancia registral de la misma a través de la anotación de embargo, en la que las cantidades que se consignan son un mero reflejo de la situación en que se encuentra un proceso, que es dinámico, de modo que su resultado final no se ve limitado por las cantidades consignadas en el Registro. Por tanto, dichas cantidades consignadas registralmente no afectan o limitan la responsabilidad final resultante del proceso con la excepción prevista en el propio artículo 613 de la ley procesal, es decir, para los adjudicatarios de una ejecución posterior, pero no para otros titulares o terceros poseedores que pudieran aparecer en el Registro.

R.16 de febrero de 2015. BOE 13 marzo 2015/2686

EJECUCION HIPOTECARIA. Tasación de la finca.

Temas de oposición.

Hipotecario: Notarías (T.62 y 63). Registros (T. 68 y 69).

Artículos.

Arts. 129, 130 y 132 LH; 100 y 234 RH; 666, 670, 671, 681.1, 682 y 691.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Ideas básicas.

1 El precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta constituye –junto con el domicilio fijado por el deudor para la práctica de requerimientos y notificaciones– uno de los requisitos esenciales que han de constar en la escritura de constitución de hipoteca.

2 Si el tipo de la subasta no coincide con el fijado por los interesados en la escritura no cabe inscribir la adjudicación derivada de la ejecución hipotecaria, y tal cuestión debe ser calificada por el Registrador

Supuesto práctico.

¿Cabe inscribir un decreto de adjudicación hipotecaria cuando el tipo de la subasta es distinto al que consta en la escritura e inscripción? NO.

R.18 de febrero de 2015. BOE 13 marzo 2015/2687

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Roque Nublo en Gran Canaria.

Doctrina de la DGRN sobre la necesidad de tasación en la constitución de hipoteca

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DOCTRINA DE LA DGRN SOBRE LA NECESIDAD DE TASACIÓN EN LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

Segismundo Álvarez Royo-Villanova,

Notario de Madrid

Aunque el problema de la relación entre el valor para subasta y la tasación se trató ya aquí, desde entonces dos resoluciones de la DGRN se han pronunciado sobre él por lo que conviene volver sobre él.

En principio, la Ley Hipotecaria no exige que se tase el bien que se va a hipotecar. Solo para las hipotecas que se van a titulizar el art. 7 de la Ley 2/1981, del Mercado Hipotecario , (en adelante LMH) exige que se tasen, y el art. 5 que el importe de estos préstamos no exceda del 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la tasación (el 80{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} si es vivienda habitual).

Lo que sí exigen los artículos 682.2 LEC y 129 LH es que se fije un valor o tipo de subasta para que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial). La finalidad de ese valor es en principio abreviar ese procedimiento, ya que evita el trámite de valoración del bien por un perito que se realiza en los otros procedimientos ejecutivos. Sin embargo, el tipo o valor de subasta supone también una protección para el deudor si se ejecuta la hipoteca. Así, de acuerdo con el art. 670 de la LEC, si en la subasta la oferta no llega al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del tipo, el deudor tiene un plazo para obtener una oferta mejor, y si ninguna oferta llega al 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, el Secretario puede no aprobar el remate atendiendo a la situación del deudor. Asimismo, en el caso de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC). Las sucesivas reformas han ido reforzando esa protección en el caso de adjudicación de vivienda habitual: el RDL 8/2011 lo aumento del 50 al 60 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del tipo, y la Ley 1/ 2013 al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} (o el 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} si la cantidad debida era inferior a ese valor).

La Ley Hipotecaria tampoco establecía ninguna vinculación entre tipo de subasta y tasación con carácter general. Solo en el caso de los préstamos que se fueran a titulizar el art. 8.2 del RD 716/2009 –que desarrolla la LMH- exigía que el tipo de subasta no fuera inferior a la tasación oficial. En las demás hipotecas el acreedor podía tasar o no, y en ambos casos fijar un valor de subasta muy inferior al real de la finca. Esto puede facilitar que el acreedor se termine apropiando de inmuebles por un valor muy inferior al real, burlando así la prohibición del pacto comisorio.

Para evitar esas situaciones la ley 1/2013 se estableció una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta, fijando en los arts 682 LEC y 129 LH que el valor de subasta debía ser al menos el 75{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la tasación. Aparte de lo absurdo de permitir esa infravaloración (criticada aquí, aquí y aquí) la norma planteaba el problema de si se aplicaba a todas las hipotecas o solo las sujetas a la LMH, ya que hablaba de la tasación realizada “conforme” a esa norma.

La RDGRN de 29 de octubre de 2013 (reiterada por otras de 22 de enero y 24 de marzo de 2014 y 29 de octubre de 2015) resolvió que se debe aplicar a todas las hipotecas, básicamente porque la finalidad de la ley 1/2013 -según su preámbulo- es “perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores”. El preámbulo también dice que “anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta”, y como no se puede presumir que el legislador ignore la normativa vigente -el art 8.2-, evidentemente se refería a que no existía ningún límite de carácter general, que ahora se establece para todas las hipotecas. La consecuencia de esta interpretación es que si no existe tasación o no se respeta el límite del 682.2 LEC (y 129 LH), se puede constituir la hipoteca, pero no inscribir la cláusula especial para la ejecución hipotecaria ni en consecuencia acudir al procedimiento especial -aunque sí al ejecutivo ordinario con el trámite de avalúo-.

La misma resolución advierte que esto solo se aplica a las hipotecas de nueva constitución. En las novaciones no solo no es necesario realizar una nueva tasación, sino que el notario debe advertir al deudor del riesgo de volver a tasar si conlleva bajar el valor de subasta, sobre todo en casos de deudores en dificultades para pagar. Puede que le ofrezcan una refinanciación teóricamente favorable (bajada de interés, carencia de capital, etc…), pero, si al mismo tiempo se baja ese valor y el deudor vuelve a tener dificultades de pago en el futuro, su situación ante la ejecución va a empeorar notablemente: el valor de adjudicación a los postores o al Banco puede ser muy inferior, de manera que la deuda pendiente tras la ejecución será muy superior. En determinados casos puede ser mejor ir a la ejecución o tratar de negociar una dación en pago que arriesgarse a quedar sin vivienda y con una gran deuda pendiente.

La interpretación de la DGRN quedó en el aire cuando la ley 19/2015 modificó los artículos 682.2 LEC y 129 LH, pues donde hablaban de tasación “realizada conforme a las disposiciones” de la LMH ahora dicen “que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de” esa Ley. La mención “en su caso” y el cambio de la redacción parecían indicar que el legislador estaba aclarando que esa vinculación solo existía en los préstamos sujetos a la LMH.

En este artículo (aquí) sostuve que había que mantener la aplicación general porque la nueva redacción era confusa y porque ese cambio hubiera requerido una manifestación expresa del legislador. La voluntad de mejorar la situación del deudor se expresó con claridad en la Ley 1/2013 (incluso en su título), y no se puede interpretar que ese mismo legislador quisiera después hacer empeorar la situación respecto de la anterior a esa Ley, pero sin expresarlo. Así lo ha entendido la DGRN en las resoluciones de 7/10/2015 y 14/9/2016.

La primera de ellas se refiere a una hipoteca sujeta a la normativa anterior, pero aún así entra a interpretar la nueva redacción. Señala que la remisión del art 682 LEC a la Ley 2/1981 no tiene un carácter subjetivo -en el sentido de limitar su aplicación a las entidades financieras-, sino objetivo. Es decir que se refiere a las operaciones reguladas en dicha ley que son todas las de préstamo o crédito garantizado con hipoteca. Y lo justifica -en la línea de lo que aquí se defendió- en la finalidad de la Ley 1/2013 declarada en su Preámbulo señalando que consistía en “garantizar que la ejecución hipotecaria se realice de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada; protección que no puede quedar condicionada ni por el tipo de acreedor ni por aptitud o intención de emitir títulos hipotecarios, y que la Ley 19/2015 no ha tenido la intención de menoscabar porque para ello hubiere sido necesario una declaración expresa”. Añade que la Ley 2/2009 de 31 de marzo destinada a regular los préstamos con consumidores concedidos por personas distintas de las entidades de crédito pretendía extender la protección de aquellos a estos préstamos, lo que se burlaría si los requisitos de tasación solo se aplicaran a los préstamos de los Bancos. Cabría añadir que la realidad social a la que ha de aplicarse la norma apoya esta postura, pues justamente en esos préstamos con prestamistas no bancarios es cuando en la práctica hay más riesgo de infravaloración.

La segunda resolución citada (referida ya a una hipoteca posterior a entrada en vigor de la reforma) confirma esta postura. La resolución insiste en el carácter imperativo de la tasación “cualquiera que sea la entidad acreedora”, remitiéndose expresamente a los argumentos de la resolución de 7 de octubre de 2015. Reitera que, si bien inicialmente la tasación era una garantía solo para el mercado hipotecario, la ley 1/2013 añadió la finalidad de protección del deudor, lo que no ha sido modificado por la ley de 2015. En consecuencia “para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constitución de hipoteca, resulta imprescindible” la tasación.

Es cierto que las resoluciones modalizan esta exigencia general. La primera de ellas dice que no es necesaria la tasación en una hipoteca a favor de la hacienda pública pues dispone procedimiento ejecutivo propio. La segunda entiende que la tasadora solo ha de ser homologada conforme a la Orden ECO/805/2003 si el préstamo va a ser titulizado, “siendo válida en otro caso la realizada por entidades o personas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar”. También dice que ese “es el significado que ha de atribuirse a la expresión «en su caso» a que se refiere el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada por la Ley 19/2015”, lo que es un argumento adicional para la interpretación que defiendo.

Esta interpretación no supone, un obstáculo para la concesión de préstamos no bancarios. O más bien lo supone sólo si se trata de casos de préstamos usurarios que fueran un instrumento para apropiarse de los bienes del deudor, lo que debe ser aplaudido. Los demás préstamos hipotecarios no bancarios se conceden normalmente por relaciones de amistad o comerciales entre prestamista y prestatario. Lo que persiguen con la hipoteca es más la preferencia frente a acreedores posteriores que la realización de la hipoteca, por lo que es posible que opten por no tasar, aunque no tengan acceso al procedimiento especial. En este caso hay que tener en cuenta que las RDGRN de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014 han rechazado que se inscriba la hipoteca omitiendo este pacto al amparo de la solicitud genérica de inscripción parcial: “para poder proceder a la inscripción parcial de la escritura, con exclusión de dichas cláusulas tercera, en lo relativo al procedimiento directo de ejecución (…) y cuarta, relativa al procedimiento extrajudicial, se precisa solicitud expresa, por ser dicha estipulación delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca (cfr. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).”

En conclusión, creo que la DGRN acierta adoptando una postura que es coherente con la tendencia de la legislación a la protección del deudor en la ejecución hipotecaria.

ENLACES:

ARTÍCULO DEL AUTOR PUBLICADO EN 2015

RESUMEN DE LA LEY 19/2015

COMPARATIVA DE ARTÍCULOS

RESOLUCIÓN DE 21 DE NOVIEMBRE DE 2013

RESOLUCIÓN DE 29 DE OCTUBRE DE 2013

RESOLUCIÓN DE 7 DE OCTUBRE DE 2015

RESOLUCIÓN DE 14 DE SEPTIEMBRE DE 2016

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DOCTRINA DGRN SOBRE TASACIÓN EN LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

El Albaicín y la Alhambra en otoño (Granada), por Segismundo Álvarez Royo-Villanova,

61.- Atribución costes de tasación para subasta

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61.- ATRIBUCIÓN DE LOS COSTES DE TASACIÓN PARA SUBASTA (4ª entrega)

LA CLÁUSULA

Se plantea si la cláusula de atribución de los costes de tasación para subasta al prestatario es lícita.

1.- Liberbank (préstamo hipotecario de 8 noviembre 2016 con personas consumidoras)

2.- Abanca (préstamo hipotecario de 30 mayo 2008 con personas consumidoras)

Préstamo de 100.000 €, a interés variable con suelo e intereses de demora nulos y a devolver en un plazo de treinta años, mediante 360 cuotas mensuales fijas. El contrato contenía la siguiente cláusula:

5ª.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA

Son de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:

a) Gastos de tasación del inmueble objeto de hipoteca […] [Auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia].

3.- Caja Laboral Popular (préstamo hipotecario de 6 de abril 2006 con personas consumidoras)

Cláusula quinta: «Los gastos de tasación del inmueble hipotecado en esta escritura […] serán de cuenta de la parte deudora así como los que produzcan las modificaciones o novaciones […] salvo los que la Ley prohíba con sanción de nulidad. Estos gastos no han sido incluidos en el cálculo de la Tasa Anual Efectiva mencionada en este contrato» [SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015, confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores y posteriores: Auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia; SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015, confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016; y STS 23 diciembre 2015 (el banco no puede imponer al consumidor gastos a los que está legalmente obligado –art. 8 LRMH-, pero considera que los gastos de tasación son del deudor).

– DGRN: Resoluciones de 24 mayo 2017, que suspende una cláusula de gastos con inscripción de la hipoteca -inscripción parcial-, pero sólo se recurre el apartado c, que se considera inscribible en cuanto a los gastos por AJD a cargo del prestatario; y de 10 febrero 2016 (advierte que los gastos que por ley son del profesional no pueden imponerse al adherente); 19 abril 2006 (dos).

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN 10 febrero 2016: El segundo grupo de cantidades retenidas está constituida por […] 194,81 euros para pagar a «Katra Tasación» los gastos de la tasación del inmueble hipotecado […] Es práctica relativamente frecuente en los préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a estas retenciones, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente (cfr. STS de 23 diciembre 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador.

BIBLIOGRAFÍA

– Agüero Ortiz, A., “Análisis de las últimas sentencias relativas a la cláusula de gastos y anexo jurisprudencial”, en Centro de Estudios de Consumo, 14 de junio de 2017, 39 pgs.

– “Efectos y Alcance de la nulidad de las cláusulas de gastos en préstamos hipotecarios con consumidores. Especial referencia al IAJD y los gastos de tasación”, en Aranzadi civil-mercantil. Nº. 2, 2017, pgs. 89-122.

– “Obligaciones informativas para pactar el traslado de los gastos de tasación al consumidor”, CESCO, 20 mayo 2017.

– de Pablos O’Mullony, J. M., “Una visión actual de la hipoteca: ¿es la hipoteca un derecho real?, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 34, octubre, (3ª época), pg. 1622 [el coste de la tasación debe pagarlo el banco].

– Rodríguez Achútegui, E., “GASTOS DE DOCUMENTACIÓN, INSCRIPCIÓN Y GESTIÓN DE HIPOTECA Y OBLIGACIONES TRIBUTARIAS”, en www.notariosyregistradores.org, publicado el 15 mayo 2017.

Del autor de las fichas:

2/2008 “Combatir las cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 17 de diciembre).

1/2008 “Pinchazo de la burbuja inmobiliaria y disminución del precio de las viviendas hipotecadas”, Informe para CECU, abril, 2008.

2006 “EL PAPEL DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD FRENTE A LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN MATERIA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA”, en “Protección del comprador de vivienda frente a cláusulas abusivas, INFORME SOBRE EL ANÁLISIS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA”, diciembre, 2006, CECU.

– El mismo informe en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 131, enero, (2007), (2ª época), pgs. 42 a 46.

2/2001 “Tasación para subasta” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pgs. 54-55; y “3. Tasación para subasta”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 27 de noviembre de 2001, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com el.

1/2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1865.

Links:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

Lista de cláusulas con link

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

2.- Gastos BBVA

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2.- CLÁUSULA GASTOS BBVA (8ª entrega)

LAS CLÁUSULAS

1.- Liberbank (préstamo hipotecario de 8 noviembre 2016 con personas consumidoras)

La estipulación quinta de la escritura es del siguiente tenor: «Quinta: Gastos a cargo de la parte prestataria Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gas-tos futuros, o pendientes de pago siguientes: a) Gastos de tasación y comprobación registral del inmueble hipotecado realizados con carácter previo a la firma de esta escritura, b) Aranceles notariales y registrales relativos a la formalización del préstamo y constitución (incluidos los de la expedición de la primera copia de la presente escritura para la entidad y en su caso, los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos derivados del otorgamiento de la carta de pago c) Impuestos devengados por esta operación, salvo en el caso de préstamos formalizados en consumidores, en los que se excluirán los impuestos que por ley resulte sujeto pasivo la entidad d) Gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos e) Los derivados de la conservación y seguro de daños del inmueble hipotecado f) Los derivados del seguro de vida de la parte prestataria, caso de que se hubiere pactado la obligación de contratarlo para obtener el préstamo en las presentes condiciones g) Gastos de correo, según las tarifas oficiales aplicables en cada momento h) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad dirigida a la concesión o administración del préstamo». [Resolución DGRN 24 mayo 2017, se suspende la cláusula anterior con inscripción de la hipoteca, pero sólo se recurre el apartado c, que se considera inscribible por DGRN en cuanto a los gastos por AJD a cargo del prestatario].

2.- Abanca (préstamo hipotecario de 30 mayo 2008 con personas consumidoras)

5ª.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA

Son de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:

a) Gastos de tasación del inmueble objeto de hipoteca y los de comprobación de su situación registral.
b) Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca que en esta escritura se constituye así como los de las actas, solicitudes y asientos correspondientes a las entregas del capital prestado.
c) Los tributos que graven esta operación.
d) Gastos de tramitación de esta escritura en el Registro de la Propiedad y en la oficina Liquidadora del Impuesto, así como una copia de la misma, liquidada e inscrita en el Registro de la Propiedad para la Caja, que se expide sin finalidad ejecutiva, y los de una copia que la Caja tuviera, en su caso, necesidad de solicitar con eficacia ejecutiva.
e) Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como seguros de daños y de caución a que se hace referencia en el apartado e) de la cláusula 9ª.
f) Los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de Abogado de que la Caja se valiera, aunque no sea obligatoria su intervención.
g) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la Caja dirigida a la concesión o administración del préstamo.

Cuestión distinta es que en la cláusula 9ª letra e), a la que se remite la cláusula 5ª letra e), se incluye un inciso por el que la entidad financiera se reserva «el derecho de aceptar a la Entidad Aseguradora, que podrá rechazar por causas justificadas y la póliza de seguro concertada«. Esta estipulación viola el art. 1256 del Código Civil y el art. 85.3 TRLGDCU, porque en definitiva viene a dejar a la decisión del empresario la elección de la compañía con la que el consumidor deba contratar, por lo que debe ser anulada [Auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia].

3.- Caja Laboral Popular (préstamo hipotecario de 6 de abril 2006 con personas consumidoras)

Cláusula quinta: «Los gastos de tasación del inmueble hipotecado en esta escritura, los que origine este otorgamiento, aranceles notariales y registrales [subrayado lo nulo], sus copias, impuestos de toda clase e inscripción en el Registro de la Propiedad, serán de cuenta de la parte deudora así como los que produzcan las modificaciones o novaciones, la carta de pago y cancelación de la hipoteca en su día, salvo los que la Ley prohíba con sanción de nulidad. Estos gastos no han sido incluidos en el cálculo de la Tasa Anual Efectiva mencionada en este contrato.

Serán asimismo a cuenta de la parte deudora, los gastos de información registral, las notificaciones, las peritaciones y los de gestión de cobro que ocasione la falta de cumplimiento por parte de la PRESTATARIA de las obligaciones establecidas en el presente contrato.

Así mismo irán a cargo de la parte PRESTATARIA, los gastos (incluidas copias, impuestos, inscripción) derivados de las escrituras previas y que sean necesarias para que la presente escritura quede inscrita en el Registro de la Propiedad. En relación a estas escrituras previas, la parte PRESTATARIA autoriza irrevocablemente a CAJA LABORAL para solicitar por sí sola la expedición de segundas y posteriores copias de las mismas a los efectos de liquidar los impuestos correspondientes e inscribir dichas escrituras en el Registro de la Propiedad.

Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo, será por cuenta de la parte PRESTATARIA» [SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015, confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016].

4.- Qogir Préstamos (préstamo hipotecario 6 agosto 2015 –deudor persona consumidora para fines profesionales-)

Se retienen y 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría (resolución DGRN 10 febrero 2016].

5.- BBVA, Caja Madrid

«En caso de procedimiento judicial, todos los gastos y costas judiciales serán de cuenta de los demandados» [STS 16 diciembre 2009].

6.- BSCH

«… Serán a cargo de la parte prestataria (…) los gastos judiciales o extrajudiciales que el Banco tuviera que satisfacer para obtener el cumplimiento del contrato, incluso los honorarios de Letrado y Procurado»; y que «los aludidos gastos (…) serán exigibles desde que se ocasionen o devenguen».” [FD 8º de la sentencia de la Audiencia]. [STS 16 diciembre 2009].

7.- Bankinter

“Bankinter, en relación con dicha cláusula, diferencia el pacto sobre costas incluido en los contratos de préstamo hipotecario, de la inclusión de las costas dentro del importe garantizado con la hipoteca. En el primero de los casos –cláusula 5ª, g) del documento núm. 9 de los acompañados con la demanda, a cuyo tenor «correrán por cuenta del prestatario los gastos derivados de los siguientes conceptos… gastos extrajudiciales y costas judiciales ocasionados a Bankinter como consecuencia del incumplimiento de la obligación de pago por parte del prestatario»– […] [FD 8º de la sentencia de la Audiencia]. [STS 16 diciembre 2009].

8.- BBVA (préstamo hipotecario 1 octubre 2005)

5ª.- GASTOS. Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria [1] todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, [2] siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al Banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura , así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados [3] servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos [4] daños, perjuicios, costas y gastos, procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por el incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes, directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama o notariales), así como los derivados por los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador, aun cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva. El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con cargo a la cifra prevista para gastos y costas en la cláusula 9ª. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA; y la serie SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015].

9- BBK (préstamos hipotecarios de 25 enero 2006 y 5 agosto 2002)

QUINTA. – GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA. Serán de cuenta de la parte deudora todos los gastos presentes o futuros que se deriven de esta escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes:

a) Aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de su primera copia para Bilbao Bizkaia Kutxa, y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida.
b) Impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo, como la constitución modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, (incluidas igualdades o reservas de rango), así como de cualesquiera otras garantías otorgadas o que se otorguen en garantía del presente préstamo.
c) Gastos de tramitación de esta escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos.
d) Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como del seguro de daños del mismo y las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble.
e) Los gastos procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por el acreditado de su obligación de pago.
f) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con este préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad prestamista, dirigida a la concesión o administración del préstamo.

DECIMOSEGUNDA.- CREDITOS CONEXOS. Las cantidades que la entidad acreedora se vea obligada a satisfacer, en defensa de los derechos que se le reconocen en esta escritura, y/o por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por cualquiera de los gastos relacionados en la cláusula quinta (Gastos a cargo de la prestataria) y por honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa), así como los gastos de requerimientos a que se refiere el arto 686 de la L.E.C., gastos de administración a que se refiere el arto 690 de la misma Ley, en lo que no se compense con los frutos y rentas de los inmuebles, gastos e impuestos por la inscripción en el Registro de las modificaciones de domicilio del deudor o hipotecante no deudor, gastos notariales, liquidación complementaria de la autoliquidación por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en general, cualquier gasto originado por la presente escritura, o las que la complementen, o por las previas necesarias para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad se cargarán en cuenta acreedora de la parte prestataria si tuviera saldo suficiente. En caso de que no tuviera saldo suficiente, se contabilizarán en cuenta aparte, considerándose cantidades vencidas y devengando, desde su pago, el interés de demora que se indica en la cláusula sexta. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK; y SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016].

10.- Banesto [préstamo hipotecario de 27 junio 1985]

La práctica de incluir en la cifra global por costas y gastos no sólo las costas y gastos judiciales, sino cualesquiera otros gastos más o menos relacionados con el contrato y que habiendo sido anticipados por el prestamista, deban ser, en definitiva, según el contrato de cargo del prestatario, comprendiendo, según la escritura [cláusula 8ª], «en general los gastos de esta operación que siendo a cargo de la parte prestataria o del titular del bien hipotecado hayan sido satisfechos por el prestamista» [resolución 23 octubre 1987].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

BBVA – NIF: A48265169: Sí.

CAJA MADRID – NIF: G28029007: Sí, cesación.

BANKIA – NIF: A14010342: No.

BANKINTER – NIF: A28157360: Sí.

BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO – NIF: A39000013: Sí.

BANCO SANTANDER – NIF: A39000013. Sí.

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante: arts. 86.7, 87, 89.2 y 89.3 TRLGDCU.

– Costas procesales: orden público y SAP 11 mayo 2005 [cosa juzgada].

– Gastos cancelación: son del acreedor por ley.

– Por el demandado:

– Costas: cosa juzgada, no se ha utilizado la cláusula –acreditado-. Art. 89.3.a) y c) se refiere a la compraventa de viviendas, hipoteca unilateral gastos son del hipotecante y los de seguro también por art. 8 LRMH.

– En 1ª INSTANCIA:

– Costas: cosa juzgada.

– Resto: art. 6.2 LCGC, STJUE 9 setiembre 2004: no cabe interpretación «contra proferentem» sino nulidad de la cláusula ambigua y perjudicial.

– Gastos cancelación: la actividad de cancelación del banco no es sino el consentimiento del art. 82 LH, es oscura contra arts. 5.5 y 7.7 LCGC.

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

– Gastos documentación: arts. 89.3.2, 3 y 4 TRLGDCU.

– Tributos: art. 89.3.c) TRLGDCU.

– Gastos seguro daños: art. 8 LRMH y art. 14 LCS (tomador) –válida-

– Gastos pre-procesales: art. 86 TRLGDCU y 8 LCGC.

– Abogado y procurador voluntario: contra art. 32.5 LEC y 86 TRLGDCU y 8 LCGC.

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

– Anteriores y posteriores: Auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia; SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015 [gastos notariales y registrales al deudor nula por falta de reciprocidad; gastos derivados del impago y de prestación de servicios por la entidad al mismo, nula por general], confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

– DGRN y otros: Resoluciones de 24 mayo 2017, que suspende una cláusula de gastos con inscripción de la hipoteca -inscripción parcial-, pero sólo se recurre el apartado c, que se considera inscribible en cuanto a los gastos por AJD a cargo del prestatario; 10 noviembre 2016 (497) [considera inscribible, como gasto de conservación de la garantía, la imposición al deudor de los gastos del seguro de daños y la estipulación del banco como beneficiario del seguro; no en indemnizaciones por expropiación forzosa que tienen régimen imperativo propio]; 10 febrero 2016 (advierte que los gastos que por ley son del profesional no pueden imponerse al adherente); 19 abril 2006 (dos) y 26 octubre y 23 octubre 1987.

El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: “4.- Gastos derivados de la concertación del contrato y de la ejecución: gastos de notaría, registro impuesto de AJD, gestoría, costas procesales y honorarios de abogado y procurador. Se declaran en general nulos […] En otros casos se trata de gastos: las costas procesales, sujetos a estricta regulación legal (arts. 394, 398, 559 y 561 LEC), correspondiendo al juez su atribución al deudor o al acreedor […] Y en cuanto a la imputación de los honorarios de abogado y aranceles de procurador, indica el TS que es contraria al artículo 32-5 de la LEC que los excluye de la condena en costas salvo temeridad, por lo que su imposición al deudor supone abusividad […]

“No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos referidos al pago de comisiones y compensaciones que excedan del máximo permitido por las normas que las regulan (ej. arts. 7 a 9 de la Ley 41/2007) o los pactos que impongan al deudor el abono de gastos o impuestos cuyo pago corresponde por Ley al acreedor (art. 89-3 LGDCU)”.

El pago por el deudor de los honorarios del abogado del acreedor en la ejecución extrajudicial, porque su intervención no es obligatoria y según el artículo 236-K-3 del RN, el notario sólo debe practicar la liquidación de gastos, considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado: Nula con integración.

35- A la vista de lo expuesto hemos de considerar abusiva la condición general en todos sus párrafos excepto en el cuarto [Esta cláusula ya fue declarada nula, por la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia, y posteriormente por la de la Sec 13 de la AP, que devino firme en relación a esta cláusula, en el procedimiento que dio lugar a la STS 16-12-09], por resultar abusiva a la vista del art 87.5 y 89.3 del TRLCU.

36- […] la cláusula no cumpliría tampoco los requisitos de claridad y concreción del art 5.5 LCGC, resultando por el contrario oscuras y ambiguas en los términos del art 7.7 del mismo texto.

– INTEGRACIÓN

a) cláusula de gastos serán de cuenta del cliente aquellos gastos o tributos que por disposición legal o reglamentario no sean del banco.

– Decisión de la Audiencia: Confirma decisión del Juzgado.

– Decisión del TS: Confirma decisión de la Audiencia

– Gastos documentación: nulos por arts. 89.3.2, 3 y 4 TRLGDCU.

– Tributos: abusivos por art. 89.3.c).

– Gastos seguro daños: válidos por art. 8 LRMH y art. 14 LCS (tomador) –válida- [aquí hay cosa juzgada con Caja Madrid 16-12-09].

– Gastos pre-procesales, notario, registrador: abusivos por art. 86 LCGC y 8 LCGC.

– Abogado y procurador voluntario: abusivos por contra art. 32.5 LEC y 86 TRLGDCU y 8 LCGC.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN 10 febrero 2016: El segundo grupo de cantidades retenidas está constituida por 441,52 euros para pagar la cuota de ajuste y la primera cuota de intereses, 20 euros por gastos de transferencia, 194,81 euros para pagar a «Katra Tasación» los gastos de la tasación del inmueble hipotecado, 121 euros para pagar a don A. R. R. los honorarios de abogado de la preparación documental de la hipoteca, y 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. Es práctica relativamente frecuente en los préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a estas retenciones, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente (cfr. STS de 23 diciembre 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador.

Nota BBVA: 5.º) Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o del deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los de seguros, notariales, registrales y procesales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual, todo ello contradice al art. 1168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c del número 7 de la OM de 12 de diciembre de 1989 y arts. 10.1, 10.3 LGDCU, 5 y 7 LCGC. El acreedor no puede imputar sin justificación ni negociación, que no se acredita, al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Además, la imputación de costas y gastos procesales no puede inscribirse dado que la mismas halla sujeta a reglas de Derecho necesario, a saber los arts. 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. [Resolución 19 abril 2006 – BBVA]

Nota BBK: 4.º) Gastos y créditos conexos. I. Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o en el deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los notariales, de conservación, seguros, y registrales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual. El acreedor no puede imputar sin justificación al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Todo ello contradice al artículo 1.168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c) del número 7 de la OM de 12 de diciembre 989 y artículos 10.1.a) LGDCU y 5 y 7 LCGC. El profesional no puede desplazar sus costes al cliente sin la oportuna negociación la cual no se acredita lo que es contrario a los artículos 10.1.a), 10 Código de comercio y 5.5. LCGC. La imputación al prestatario en exclusiva de los gastos procesales es contraria a, preceptos imperativos, en particular a los artículos 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. II. Créditos conexos. Entre ellos se incluyen gastos del más variado régimen, que se pretenden cubrir con la garantía hipotecaria por costas y gastos, lo que en algunas ocasiones, como en el caso de subrogación por pago de impuestos que llevan aparejada preferencia legal sobre la hipoteca constituida, gozan de un rango superior al de la hipoteca misma, por lo que su garantía con ella encierra sobre-garantía contra el número 18 de la disposición adicional 1.ª LGDCU. La inclusión indiscriminada de tales créditos heterogéneos en una misma cláusula con sujeción a idénticos efectos adolece de oscuridad, lo que contraviene los artículos 10.1 a) LGDCU 5 y 7 LCGC. [Resolución 19 abril 2006 – BBK].

Resoluciones 26 octubre y 23 octubre 1987: El defecto 6.1.1 (cláusula 8.- de la escritura) se refiere, finalmente, a una cuestión muy importante porque está muy generalizada la práctica de incluir en la cifra global por costas y gastos no sólo las costas y gastos judiciales, sino cualesquiera otros gastos más o menos relacionados con el contrato y que habiendo sido anticipados por el prestamista, deban ser, en definitiva, según el contrato, de cargo del prestatario. De la Ley de Hipoteca Mobiliaria (artículo 6.°) resulta un criterio favorable a la inclusión en la misma cifra global, de aquellos gastos extrajudiciales que, como las primas de seguro del bien hipotecado, estén en íntima conexión con la conservación y efectividad de la garantía; éste puede ser también el caso de los anticipos por aquellos impuestos que constituyen afecciones preferentes a la hipoteca, o por gastos de la comunidad en régimen de propiedad horizontal y otros de análoga trascendencia en relación con la hipoteca misma. Pero una fórmula que, como la de la escritura, comprende «en general los gastos de esta operación que siendo a cargo de la parte prestataria o del titular del bien hipotecado hayan sido satisfechos por el prestamista» no puede ser aceptada, porque, como resulta de otros considerandos, la parte prestataria ha asumido obligaciones que son, en rigor, ajenas a la obligación garantizada y a la conservación y efectividad de la garantía. Si se quiere que los reembolsos por anticipos relativos a estas otras obligaciones sean también garantizados por hipoteca, se requerirá constituir hipoteca especial por deuda futura con las consiguientes precisiones relativas a cada deuda y al respectivo importe máximo garantizado.

BIBLIOGRAFÍA

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– “Nulidad cláusula de gastos III: actuación del notariado” CESCO, 3 febrero 2017.

– “Nulidad cláusula de gastos II: ¿a quién corresponde cada gasto en virtud del derecho supletorio?” CESCO, 27 enero 2017.

– “Nulidad de la cláusula de gastos en préstamos hipotecarios: no son sólo abusivos los gastos comprendidos en la STS de 23 de diciembre de 2015 (Gastos, efectos y plazos)” CESCO, 16 enero 2017.

– Ferrando Villalba, M. L., “Las comisiones bancarias. Naturaleza, requisitos y condiciones de aplicación. Doctrina, jurisprudencia y formularios”, Comares, Granada, 2002, 339 pgs.

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– Pérez Benítez, J. J. (coordinador), “Efectos de la nulidad de las cláusulas abusivas”, elderecho.com, (2016) en http://www.elderecho.com/foro_legal/mercantil/Efectos-nulidad-clausulas-abusivas_12_982185001.html.

– Rodríguez Achútegui, E., “Gastos de documentación, inscripción y gestión de hipoteca y obligaciones tributarias”, en www.notariosyregistradores.com (15 mayo 2017).

– Zejalbo Martín, J., “Obligado al pago de los gastos de la hipoteca: Impuesto, Notaría, Registro, Proceso. El obligado al pago del impuesto de AJD y de los honorarios notariales en el préstamo hipotecario es el prestatario (según Sentencia Audiencia Provincial Pontevedra de 28 de marzo de 2017, S1ª), en www.notariosyregistradores.com (10 abril 2017).

– “La incompetencia de los Tribunales Civiles para la determinación del sujeto pasivo del impuesto. Últimas sentencias y noticias”, en www.notariosyregistradores.com (16 marzo 2017).

– “Jurisprudencia de la Sala Tercera del TS y del TC sobre el sujeto pasivo en AJD de los préstamos hipotecarios”, en www.notariosyregistradores.com (7 febrero 2017).

– “El Sujeto Pasivo en AJD de los Préstamos Hipotecarios (2ª ADENDA), en www.notariosyregistradores.com (4 enero 2017).

– Trabajos del autor de esta ficha:

2008 “Combatir las cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 17 de diciembre).

– El mismo informe en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 131, enero, (2007), (2ª época), pgs. 42 a 46.

2004 Recensión de la obra de Mª de Lourdes Ferrando Villalba, “Las comisiones bancarias”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 684, julio-agosto, pgs. 2033 a 2036.

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1840.

Links:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

Lista de cláusulas con link

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

¿Seguirá siendo necesaria la tasación oficial en las hipotecas tras la entrada en vigor de la Ley 19/2015?

Deja una respuesta

Segismundo Álvarez Royo-Villanova,

Notario de Madrid

¿Se oculta en la ley una contrarreforma de la ley 1/2013?

En la ley 19/2015, de 13 de julio se modifica el artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el 129 de la Ley Hipotecaria, que tras la reforma efectuada por la ley 1/2013 de protección de deudores hipotecarios regulaban el valor mínimo del tipo para subasta para los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria. Es una modificación aparentemente menor, pero puede afectar a la ejecución hipotecaria, y a la actuación de notarios y registradores en relación con las hipotecas. Veamos cuál es la diferencia (entre paréntesis lo que cambiaria de la redacción actual, después en rojo la redacción que entra en vigor el 15 de octubre de 2015, en negrita lo que cambia);

“Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación (realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario) que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.”

Curiosamente, no parece que esta modificación tenga nada que ver con la subasta electrónica, que es a lo que se refieren los demás cambios introducidos por esa Ley en la LEC. Pero es que además puede ser una vuelta atrás (y por la puerta de atrás, como critico en este post) en la protección de los deudores hipotecarios. Voy a intentar explicar porqué este pequeño cambio puede ser tan relevante y a tratar de proponer cuál debe ser la actuación de notarios y registradores.

Los artículos 682.2 de la LEC y 129 LH en su redacción actual establecen que para poder acceder al procedimiento de ejecución hipotecaria es necesario pactar en la escritura de hipoteca un precio o tipo de subasta no inferior al 75% de la tasación realizada conforme a la ley 2/1981 del Mercado Hipotecario (en adelante LMH)”.

Para comprender la trascendencia de esta cuestión hay que recordar cuál es la función de la tasación y del tipo de subasta, y la relación entre ellos.

La tasación se regula en la LMH, que es la norma que determina cómo los bancos pueden convertir sus créditos en títulos o cédulas hipotecarias para venderlos a terceros. Como una de las garantías a favor de esos terceros, obliga a los Bancos a que un tercero independiente y cualificado (el tasador oficial) tase las fincas que se hipotecan y a que el préstamo no supere el 60% de ese valor, o el 80% si es para vivienda habitual (art. 5 LMH). En principio, por tanto, solo era necesaria para los préstamos hipotecarios que se fueran a titulizar.

Por otra parte, el tipo de subasta fijado en la escritura permite agilizar el procedimiento de ejecución, al no ser necesario en el mismo realizar el avalúo del bien por un perito. Pero además el tipo (que no limita el precio que pueden ofrecer los postores) influye en diversos momentos de la ejecución. Así, de acuerdo con el art. 670 de la LEC, si la oferta no llega al 70% del tipo, el deudor tiene un plazo para obtener una oferta mejor y el acreedor puede adjudicárselo por ese valor, y si ninguna oferta llega al 50%, el Secretario podría no aprobar el remate atendiendo a la situación del deudor y a los efectos que sobre él tendría esa adjudicación. Asimismo, en el caso de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC). Esto significa que ese tipo o precio de subasta cumple también una finalidad protectora del deudor, que las sucesivas reformas han ido reforzando: el RDL 8/2011 aumentó el valor por el que se podía adjudicar el bien el acreedor del 50 al 60 % del tipo, y la Ley 1/ 2013 lo fijó en el 70% en el caso de vivienda habitual.

Estos cambios tienen una gran trascendencia: en un momento de caída de precios y de completa paralización del mercado inmobiliario, las subastas terminaban sistemáticamente en adjudicaciones al acreedor por un valor muy inferior a la deuda pendiente por lo que las persones perdían su casa y veían comprometido su futuro económico. El que la adjudicación se hiciera por un 70% del valor de tasación (en vez del 50%) podía suponer un importante alivio de la deuda pendiente.

Sin embargo el tipo no ofrecía una verdadera protección al deudor, ya que ninguna norma vinculaba el precio de subasta al valor real ni a la tasación. Como destacó Gonzalez-Meneses en 2006 anticipando el problema (aquí), la realidad es que el tipo de subasta nunca se negocia y lo fija el acreedor, y era frecuente que fuera muy inferior al valor real. Por ello, y ya en plena crisis de los desahucios y tras la Iniciativa Legislativa Popular de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH), en la tramitación de la ley 1/2013 una enmienda del PSOE propuso establecer el valor de tasación como mínimo del tipo de subasta. Lamentablemente (y a pesar de que se criticó esa opción antes de que se aprobara aquí), el texto final fijó un tipo mínimo del 75% de la tasación. Esto no tiene ningún sentido como han explicado con más detalle Gonzalez-Meneses (aquí) y Matilde Cuena (aquí). Es incoherente subir el porcentaje del tipo por el que ha de adjudicárselo el acreedor, y permitir fijar éste en el 75% del valor de tasación. Por otra parte es absurdo que el acreedor se beneficie de un valor alto de tasación de cara a vender la hipoteca a terceros, pero al mismo tiempo se le permita “prepararse” una adjudicación por un valor inferior, lo que de alguna forma implica que él mismo no confía en que esa tasación refleje el valor real. Esa rebaja frente al valor real favorece que los bancos admitan tasaciones excesivas, en perjuicio no solo de los deudores sino de los que adquieran los préstamos titulizados, cosa que esa misma ley pretendía evitar con otras normas. Finalmente, cabe entender que una cláusula así es abusiva por estar predispuesta y causar un desequilibrio a favor del banco, como lo entendió el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de septiembre de 2014 en una hipoteca constituida antes de la reforma.

Por otra parte la norma planteaba la duda de se si se aplicaba a todas las hipotecas o solo a aquellas que se iban a comercializar en el mercado hipotecario y que por tanto estaban sujetas a la LMH. Dado que el nuevo artículo hacía referencia a esa Ley, podía interpretarse que no quedaban sujetas a la norma las hipotecas entre particulares ni las hipotecas que los bancos no quisieran sujetar a ese régimen. Por lo tanto, incluso aunque se hubiera realizado una tasación, podría no incluirse ésta en la escritura -a lo que solo obliga el art. 8.2 del RD 716/2009 que desarrolla la LMH-, y en ese caso el tipo de subasta se fijaría libremente por las partes. Esta interpretación facilitaría las hipotecas no bancarias, en las que normalmente no se pedía tasación.

Creo que esta interpretación no es correcta por varias razones.

En primer lugar porque esto supondría que la situación para los deudores sería peor que antes de la reforma. Si la norma solo se aplica a las sujetas a la LMH, lo que habría hecho la ley es rebajar la exigencia, porque el art. 8.2 del RD 716/2009 que desarrolla la LMH ordena también que las hipotecas sometidas a esta norma deben fijar como tipo de subasta el valor de tasación, es decir el 100% del mismo. Si la finalidad de la Ley 1/2013 es “perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores”, como dice su preámbulo, no se debe admitir una interpretación de la reforma que deje a los deudores una situación peor que la anterior. Como además dice que “anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta”, y no se puede presumir que el legislador ignore la normativa vigente -ni por tanto el 8.2 citado-, evidentemente se debe referir a que no existía ningún límite de carácter general, que ahora se establece para todas las hipotecas. En este sentido la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en resolución de 29 de octubre de 2013 (reiterada por otras) entendió que si la reforma persigue la protección del deudor el requisito del 682.2 se impone a “toda hipoteca”. Por tanto si no existe tasación o no se respeta el límite del 682.2 LEC o 129 LH, se puede constituir la hipoteca, pero no inscribir la cláusula especial para la ejecución hipotecaria ni en consecuencia acudir al procedimiento especial -solo al ejecutivo ordinario con el trámite de avalúo-. Si esto es así, el 682.2 es la norma general, y el art. 8.2 del RD 715/2009 ha de considerarse norma especial, que por tanto se sigue aplicando a las hipotecas sujetas a la LMH.

Con esta interpretación – y a pesar del absurdo límite del 75%- algo se había avanzado con la reforma: los préstamos bancarios en su mayoría seguirían aplicando la regla del 100% para asegurarse la posibilidad de titulización, y al menos había un mínimo para los demás préstamos. Cabría añadir que desde el punto de vista práctico no tiene sentido añorar la situación anterior porque facilitaba los préstamos entre particulares, como parece sostenerse aquí. La gran mayoría de los préstamos hipotecarios entre particulares son concedidos por prestamistas profesionales y usureros, y el fijar un tipo bajo de tasación es un simple instrumento para apropiarse de la vivienda en caso de impago, burlando la prohibición del pacto comisorio (casos como estos). En los supuestos –muy escasos- en que entre otros particulares o empresas se hacen estos préstamos, la función de garantía (preferencia) suele ser mucho más importante que la de realización de la hipoteca, por lo que si la tasación supone un coste o dilación no asumible, tampoco debería ser un problema no tasar y no tener acceso al procedimiento especial.

Pues bien, parece que todo esto puede cambiar el 15 de octubre, cuando entre en vigor la ley. Al pasar la redacción de “tasación realizada conforme a” a “tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de”, no parece que mi interpretación -ni la de la DGRN- pueda sostenerse ya. La mención “en su caso” y el cambio de tiempo verbal indican que la tasación no se va a realizar en todo caso, y parece que la única interpretación posible es que solo se realizará cuando así lo exija la LMH. Además, la mención de una tasación “conforme a” la LMH parecía indicar que la referencia a esta norma era para determinar los requisitos de esa tasación y no los supuestos en que se aplicaba, como interpretó la RDGRN de 21 de noviembre de 2013; sin embargo ahora la ley habla de tasación “que se hubiere realizado en su caso en virtud de” la LME, es decir solo cuando la tasación venga impuesta por dicha Ley.

Esta modificación tiene además un grave efecto colateral que se deduce de lo explicado antes: el ámbito de aplicación del 682.2 LEC y 129 LH pasa a ser el mismo que el del artículo 8.2 citado, que por tanto no puede considerarse norma especial y queda derogado por la nueva ley.

En conclusión, tanto los Bancos como los prestamistas/usureros podrán ahora prescindir totalmente de la tasación, facilitándose a estos últimos la utilización las hipotecas como forma de apropiarse de los inmuebles. Y además a los Bancos se les rebaja la exigencia del tipo de subasta en relación a los préstamos titulizables y se les facilita la adquisición de bienes a bajo precio en el caso de que vuelvan los fallidos.

Creo sin embargo que hay que buscar otra interpretación. En el debate posterior al post citado, un comentarista señaló: “la nueva expresión «en su caso» admite que la tasación que se incorpore a la escritura podría ser otra distinta a la efectuada por un tasador independiente… Esta es una interpretación posible y razonable, y además avalada por la existencia de, al menos, un ejemplo que puede servir para corroborarla… la resolución de 21 de noviembre de 2013”. En esta resolución se reitera la finalidad de protección del deudor del la norma pero se concluye que el valor máximo de venta como VPO de la finca ha de considerarse una tasación “conforme” a la LMH, pues se realiza por un organismo que tiene competencias para valorar y que es independiente. Por tanto, la reforma estaría previendo que la tasación pueda no ser aquella a que se refiere la LMH si existe otra norma que determine un valor para la finca.

Es cierto que esta interpretación encaja con dificultad en la literalidad de la norma, por el lugar en el que está colocado el “en su caso” y sobre todo con la sustitución de la expresión “realizada conforme” por “se hubiere realizado en virtud de” que ya he comentado.

Pero creo que se puede –y además se debe- defender esta interpretación. Primero porque el argumento sintáctico tampoco es definitivo: ¿Cómo vamos a confiar en la coherencia sintáctica de una frase que incluye casi en la misma línea “en ningún caso” y “en su caso”? En segundo lugar porque si esa hubiera sido de verdad la intención, debería haberse expresado en el preámbulo. Hay que tener en cuenta que en la Ley 1/2013 que ahora se modifica sí se dijo que se trataba de establecer un límite al tipo de subasta por primera vez. Si se sostiene que ahora el límite no se aplica a todas las hipotecas, nos encontraríamos en una situación peor que antes de esa ley como hemos visto. Estaríamos admitiendo que el mismo legislador que quería mejorar la situación de los deudores –declarándolo así no solo en el preámbulo sino en los medios de comunicación- haría ahora lo contrario sin justificar el cambio de criterio. No parece que como intérpretes de una norma podamos admitir una voluntas legislatoris consistente en la intención aviesa de desmontar a escondidas y en beneficio de Bancos y usureros las reformas realizadas para proteger a los deudores hipotecarios en una situación de crisis. Finalmente una interpretación conforme a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada sin duda avala esta postura, pues la situación de sobre endeudamiento familiar subsiste, como podemos apreciar en las novaciones que se siguen realizando en nuestros despachos.

En conclusión, parece obligado interpretar que la nueva reforma no modifica las anteriores y que sigue siendo aplicable la doctrina de la DGRN citada, y por tanto notarios y registradores debemos seguir exigiendo la tasación y la fijación del tipo de su basta no inferior al 75% de la misma si el acreedor quiere acceder a los procedimientos de ejecución hipotecaria especiales.

VER NUEVO ARTÍCULO DEL AUTOR DICIEMBRE-2016

RESUMEN DE LA LEY 19/2015

COMPARATIVA DE ARTÍCULOS

RESOLUCIÓN DE 21 DE NOVIEMBRE DE 2013

RESOLUCIÓN DE 29 DE OCTUBRE DE 2013

Universidad de Comillas. ICADE. Madrid

Resoluciones que protegen a los deudores hipotecarios.

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En los últimos meses, la Dirección General de los Registros y del Notariado, bajo el mandato del actual Director General, Javier Gómez Gálligo, ha dictado varias resoluciones en recursos contra las calificaciones de registradores, en las que se han fijado nuevos criterios dirigidos a la tutela de los derechos de los consumidores, fundamentalmente en su condición de titulares registrales.

Así, en la Resolución de 14 de mayo de 2015 se facilita la ampliación del plazo de amortización de las hipotecas, estimando que es un supuesto de novación modificativa, facilitando con ello el pago de quienes se encuentran en dificultades económicas, sin necesidad de constituir una nueva hipoteca. También ha suavizado la exigencia de los certificados de tasación, para reducir los gastos en pequeñas ampliaciones que dan un respiro al deudor agobiado.

En la de 28 de Julio de 2015 (2) se ha dicho que en los préstamos concedidos por particulares (en muchos casos los que coloquialmente se denominan préstamos de usureros) basta la concesión de más de un préstamo para que deban aplicarse las normas protectoras de consumidores, establecidas en la Ley 2/2009, de 30 de marzo, en particular la necesidad de que se inscriban en los registros oficiales de prestamistas a los efectos de que la Administración les someta a control. Ya había apuntado esta orientación la Resolución de 4 de febrero de 2015.

En la de 22 de Julio de 2015, se marcan criterios respecto a los intereses que pueden pactarse en los préstamos entre particulares (de manera que no exista desproporción entre intereses ordinarios y de demora) o en relación a la retención de ciertos importes por el prestamista (prohibiendo como usurario que se considere como prestado cantidades que no llegan a entregarse y se retiene el prestamista) todo ello encaminado a tutelar a los consumidores.

También se han dictado resoluciones dirigidas a la protección de la vivienda familiar. Así, en la 8 de abril de 2015 se establece la necesidad de demandar en los procesos de ejecución hipotecaria, al cónyuge a quien se le haya atribuido el derecho de uso de la vivienda familiar en un proceso de separación y divorcio, aunque no sea deudor, ni titular de la vivienda, con la finalidad de que pueda defender mejor sus derechos.

En la misma línea, la Resolución de 9 de marzo de 2015 no consideró inscribible la adjudicación en la que el tercer poseedor no había sido demandado ni requerido de pago, aunque se la haya notificado la existencia del procedimiento una vez iniciado. O la Resolución de 23 de marzo de 2015, respecto al usufructuario.

También es protectora de la vivienda habitual la resolución de 28 de Julio de 2015 (1), que exige en la ejecución hipotecaria con adjudicación al acreedor sin sobrante expedir certificación de la deuda pendiente, para que el registrador pueda comprobar la participación del deudor en la plusvalía que eventualmente pueda percibir el acreedor en la ulterior venta del bien adjudicado.

En cuanto a las cláusulas abusivas la RDGRN de 28 de Abril de 2015 ha establecido que los notarios y registradores pueden y deben rechazar con carácter general en todo tipo de hipotecas, aquellas cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho, ya sean éstas de carácter específico (por ejemplo, el pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 del Código Civil o el pacto de vencimiento anticipado por la declaración de concurso prohibido por el artículo 61-3 de la Ley Concursal), o referenciadas a los principios generales de la contratación (por ejemplo, el pacto que vulnere de forma objetiva el artículo 1256 del CC o el pacto que excluya o no prevea la facultad de deudor, reconocida en el artículo 1129-3 del CC, de completar la garantía concedida en caso de menoscabo de la misma).

La Resolución de 30 de marzo de 2015 apunta la posibilidad de que el Registrador alegue el que una cláusula pudiera incurrir en vicio de abusividad y considera inscribible la información relativa a la TAE, por su carácter de cláusula financiera que cumple un importante rol de transparencia indispensable para la protección de los consumidores.

La Resolución de 22 de abril de 2015 trata de evitar que en las hipotecas sobre edificios en construcción, el valor de tasación quede desfasado si se ejecuta la hipoteca una vez terminada la obra, lo que podría perjudicar a los destinatarios finales.

Tratándose de préstamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protección de los consumidores, adicionalmente se podrán rechazar la autorización por el notario y la inscripción por el registrador de las cláusulas cuya nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el “principio de efectividad” de la normativa europea de protección de consumidores; y aquellas otras cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación, porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada “lista negra” de los artículos 85 a 90 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.

Recogemos los anteriores ejemplos con vocación de animar a que nuestro Centro Directivo siga incidiendo en este camino, ante la necesidad de preservar a la hipoteca, poniéndola al día, mediante la búsqueda de un equilibrio entre las partes intervinientes.

Es absolutamente clave la defensa de la hipoteca para que la amplia clase media de nuestra sociedad pueda seguir acudiendo a un crédito más económico que le permita reducir su cuota mensual y gozar con sus inmuebles de un instrumento de garantía que ofrecer ante cualquier inversión. Para ello tiene en su mano el propio artículo 3 del Código Civil que permite la interpretación de las leyes con arreglo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas y toda la normativa de protección de consumidores tanto de la Unión Europea como nacional.

De hecho, es deber de las autoridades nacionales de cada estado realizar una interpretación conforme a derecho comunitario, incluidas las directivas, en materia de protección de los consumidores usuarios, procurando adoptar todas las medidas generales o particulares necesarios para asegurar la ejecución de esta obligación. Dentro de las autoridades nacionales españolas están comprendidos los notarios y registradores y, con mayor motivo, su Centro Directivo. Sea, pues, bienvenida esta línea de actuación.

Estación Internacional de ferrocarril de Canfranc (Huesca). Por Federico Gómez.

Ley de subastas electrónicas, nacimientos y defunciones.

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Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil.

CUADRO COMPARATIVO DE ARTÍCULOS ANTES Y DESPUÉS.

Resumen de la Ley

– Subastas electrónicas

– Nacimientos y defunciones

– Artículo 120 del Código Civil

– Nacionalidad por residencia

– Artículo 129 de la Ley Hipotecaria

– Registros Mercantiles: Información transfronteriza.

– Entrada en vigor.

RESUMEN DE LA LEY

Afecta a la Ley de Enjuiciamiento Civil (sobre todo subastas electrónicas); Ley del Registro Civil (nacimiento, filiación y defunción); Código de Comercio (interconexión de Registros Mercantiles); Ley Hipotecaria (art. 129, valor de tasación); Código Civil (art. 120 sobre filiación no matrimonial); derechos del paciente; nacionalidad por residencia…

Dos son las medidas propuestas por la Comisión CORA que se desarrollan mediante esta Ley:

– la puesta en marcha de un sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de subastas judiciales y administrativas en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado y

– la tramitación electrónica desde los centros sanitarios de los nacimientos y defunciones.

1. SUBASTAS ELECTRÓNICAS Y REFORMA DE LA LEC.

El recurso a la subasta pública como medio de realización de bienes es muy común en nuestro ordenamiento, tanto en procedimientos notariales como judiciales o administrativos. Se trata de conseguir con ello transparencia y un mayor rendimiento económico.

Sin embargo, las actuales subastas presenciales adolecen de muchas limitaciones, fundamentalmente de publicidad, que implica un menor número de licitadores, y de rigidez en el procedimiento.

En 2013 el Gobierno aprobó la creación en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado de un Portal Electrónico de Subastas, con vocación de actuar como único portal oficial manejando una única base de datos: el usuario sólo tendría que darse de alta en él para poder participar en todo tipo de subastas.

Con su implantación se pretende paliar las referidas deficiencias de las subastas presenciales, ampliando la publicidad de los procedimientos, facilitando extensa información actualizada, tanto de la subasta como del bien, y permitiendo pujar casi en cualquier momento y desde cualquier lugar.

La seguridad jurídica se trata de obtener por la plena identificación electrónica de los intervinientes, la trazabilidad de sus actos y el sellado de tiempo de las transacciones. Se autoriza expresamente la utilización de sistemas de firma con claves previamente concertadas, para el acceso y utilización del Portal de Subastas.

Además, existirá un responsable técnico que es la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado y un responsable jurídico de todo el procedimiento, el Secretario judicial (aunque la E. de M., no lo nombra, lo debería ser el Notario en la venta extrajudicial mutatis mutandis, pero habrá que esperar al desarrollo reglamentario que anuncia el art. 129.e LH.). Al Secretario judicial debe suministrársele la información necesaria para que pueda supervisar que el procedimiento se ha desarrollado correctamente. A él corresponde el inicio de la subasta, ordenar su publicación con remisión de los datos necesarios, así como su suspensión o reanudación, manteniendo un control continuado durante su desarrollo hasta su término, a través de una relación electrónica privilegiada con el Portal de Subastas el cual, terminada la subasta, le remitirá información certificada en la que indicará ordenadamente las pujas, encabezadas por la que hubiera resultado vencedora.

La reforma era acuciante -de hecho debía de haberse publicado antes– porque, ya hace dos años, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, introduciendo la subasta electrónica única como la exclusiva forma posible para proceder a la venta forzosa extrajudicial ante Notario que tal artículo regula.

El Legislador ha querido que esta ventaja se extienda a otro tipo de subastas por lo que la reforma incide en la totalidad del procedimiento de subasta, tanto para bienes muebles como para inmuebles, hipotecados o no, adaptando el mismo al sistema electrónico.

La publicidad se realizará sucesivamente:

– mediante su anuncio en el «Boletín Oficial del Estado», que sirve también de notificación al ejecutado no personado (art. 645)

– anuncio en el Portal de la Administración de Justicia (a meros efectos informativos) y

– posteriormente, anuncio en el Portal de Subastas.

Se podrá obtener así la publicidad registral de los bienes y de los datos complementarios, como planos, fotografías, licencias u otros elementos que, a juicio del deudor, del acreedor o del Secretario judicial, puedan contribuir a la venta del bien.

Las comunicaciones y notificaciones serán electrónicas entre el Portal de Subastas y los diversos intervinientes en el proceso, aunque se establecen las garantías necesarias para el caso que el ciudadano carezca de los medios técnicos necesarios.

El Registrador de la Propiedad realizará las notificaciones y comunicaciones que le corresponda a los titulares registrales de derechos posteriores a la carga que se ejecuta, por su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», en vez de por medio del limitado tablón de anuncios del Registro.

Algunos otros aspectos destacados de la reforma de la LEC:

Aparte de lo hasta ahora apuntado, buceando por el cuadro comparativo en sus 28 apartados, recogemos algunos puntos destacados:

Registro público concursal. Se aprovecha para interrelacionar más intensamente al Secretario Judicial con el Registro Público Concursal (art. 551)
Consignación. La consignación para poder actuar en subasta también se realizará por medios electrónicos y se regulará reglamentariamente en el plazo de tres meses. (art.647 y D.F. 6ª). También las pujas que, además, se irán publicando sobre la marcha.
Calidad de ceder. Aparte de al ejecutante, se va a permitir a los acreedores posteriores hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero (art. 647).
Licitación prolongada. Se podrá licitar durante veinte días naturales desde la apertura.
Especialidades de la certificación en caso de subasta electrónica (arts. 656 y 688):

– Será certificación con información continuada

– En formato electrónico

– con contenido estructurado

– El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.

– Para las ejecuciones hipotecarias, la certificación será literal (art. 688)

– El Procurador, facultado por el Secretario judicial podrá pedir la certificación también en ejecuciones hipotecarias.

– Las comunicaciones que realice, de ser infructuosas, supletoriamente las hará a través del BOE (art. 660).

Información para el Portal de Subastas. El Portal de Subastas solicitará al Registro información registral electrónica referida a la finca o fincas subastadas que se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del Portal de Subastas. Si la finca estuviera identificada en bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas, así como la información urbanística o medioambiental asociada. Art. 667

– Parece que esta información se superpone y es diferente de la certificación de información continuada pedida por el Secretario o el Procurador.

– Como nada se dice, parece que será nota simple con información continuada

– Puede ser más rica en contenido que la certificación continuada al poder incorporar información de bases gráficas, incluida información asociada urbanística y medioambiental.

– Cabe que sea redundante al coincidir dos instrumentos de publicidad formal de información continuada.

Domicilio físico y correo electrónico. Cualquier titular registral de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional en el que desee ser notificado en caso de ejecución o también una dirección electrónica (art. 660)
Título. El título para la inscripción y cancelación se desglosa entre los arts. 673 y 674. Se prevé su envío electrónico al Registro, a instancia de parte.
Cambios en el art. 682. En este artículo se determinan los requisitos para poder utilizar el procedimiento de ejecución directa en las ejecuciones hipotecarias:

a) Se añade un “en su caso”, similar al añadido en el 129 LH para la venta extrajudicial: “1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.”

— “En su caso” va a ser una expresión de difícil exégesis. Una posible interpretación –para entender que algo ha variado con respecto a la situación actual- consistiría en que, si hay tasación del mercado hipotecario, ha de seguirse la regla del 75%, pero, si no hay tasación del Mercado Hipotecario, por no ser ésta obligatoria para otros efectos, desaparecería la necesidad de certificación. Por ejemplo en una hipoteca en el ámbito familiar.

— Será precisa esa tasación, por ejemplo, para los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito que puedan servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, ser objeto de participaciones hipotecarias o servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias (art. 8 RD 716/2009, de 24 de abril). Pero no se sabe cuándo se van a dar esas circunstancias.

— La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en su anexo I, al tratar del modo de cumplimentar la FIPRE se dice: “En particular, deberá indicarse si resulta exigible la tasación del inmueble y a cargo de quién serán los gastos de la misma. También se indicará que la entidad está obligada a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no haya caducado.”

Ver artículo de Segismundo Álvarez.

b) Cabe fijar, adicionalmente, una dirección electrónica para notificaciones: “2.º Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. También podrá fijarse, además, una dirección electrónica a los efectos de recibir las correspondientes notificaciones electrónicas, en cuyo caso será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 660.”

— No se puede prescindir en ningún caso del domicilio tradicional.

— La remisión al art. 660.1 es en el sentido de que valdrá la primera notificación acreditada si se intenta por medios físicos y electrónicos a la vez.

— Hay un domicilio inamovible: En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.

Cambio de domicilio. Cabe cambio de domicilio mediante instancia con firma legitimada o ratificada ante el Registrador, o mediante instancia presentada telemáticamente en el Registro, garantizada con certificado reconocido de firma electrónica, o bien mediante acta notarial. Art. 683
Requerimiento de pago. Desarrollo de cómo ha de hacerse (art. 686).
Cuotas de tres meses. Se especifica que la necesidad de que se haya impagado al menos las cuotas de tres meses, con o sin vencimiento anticipado de todo el capital, no sólo ha de constar en la escritura pública, sino que también ha de estar en el asiento respectivo. Coincide la reforma con la práctica actual que salvó así la omisión del legislador (art. 693).
Liberación. El deudor podrá liberar la finca durante todo el desarrollo de la subasta (antes sólo hasta la apertura). Art. 693.3.
Derecho transitorio. Las subastas de los procedimientos iniciados antes del 15 de octubre de 2015, cuya publicación se haya acordado continuarán sustanciándose conforme a las normas procesales vigentes en la fecha de la presentación de la demanda. D. Tr. 1ª

2. NACIMIENTOS Y DEFUNCIONES.

La segunda parte de la Ley tiene por objeto la modificación de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil para posibilitar que la inscripción de los recién nacidos se realice directamente desde los centros sanitarios, a modo de «ventanilla única», sin necesidad de acudir personalmente al Registro Civil.

Los padres, asistidos por los facultativos que hubieran asistido al parto, firmarán el formulario oficial de declaración al que se incorporará el parte facultativo acreditativo del nacimiento, que se remitirá telemáticamente desde el centro sanitario al Registro Civil, por la dirección del hospital, clínica o establecimiento sanitario. Tendrá 72 horas, frente a las 24 horas actuales.

Los facultativos, mientras no tengan firma electrónica, podrán usar la física. Además de la firma electrónica reconocida del personal del establecimiento sanitario podrán también utilizarse certificados electrónicos que identifiquen a dicho establecimiento. D. Tr. 3ª.

En los casos en que el nacimiento se hubiere producido fuera de establecimiento sanitario o cuando por cualquier otra circunstancia no se hubiere remitido el formulario oficial en el plazo y las condiciones previstos, los obligados -entre los que se encuentran el facultativo y/o el personal sanitario que intervinieron-, tienen diez días para acudir al Registro Civil y hacer la declaración. Pasado ese tiempo, se precisará expediente.

En materia de defunciones, la certificación médica expresará la existencia o no de indicios de muerte violenta, o cualquier motivo por el que no deba expedirse la licencia de enterramiento, de forma que cuando al Encargado del Registro se le hayan hecho constar por éste o por cualquier otro medio tales indicios, pueda abstenerse de expedir la licencia de enterramiento o incineración hasta recibir autorización del órgano judicial competente.

Se potencia la seguridad en la identidad de los nacidos y la determinación de la relación entre la madre y el hijo. Para ello, se realizarán las pruebas médicas, biométricas y analíticas necesarias, y se multiplican los controles para el caso de fallecimiento de los nacidos en los centros sanitarios tras los primeros seis meses de gestación, como la firma de dos facultativos. Estos datos formarán parte de la historia clínica del recién nacido, donde se conservarán hasta su fallecimiento y, tras éste, los conservará la Administración correspondiente.

También se establece que la madre que renuncie a su hijo en el momento del parto no estará obligada a promover la inscripción de nacimiento, pasando esa obligación a la Entidad Pública correspondiente, sin empadronamiento automático del menor en el domicilio de la madre que ha renunciado a su hijo.

La reforma lleva aparejada la modificación de otras tres leyes:

– El art. 120 del Código Civil (dedicado a la determinación de la filiación no matrimonial).

Se añade un nuevo modo de determinar legalmente la filiación no matrimonial: 1.º En el momento de la inscripción del nacimiento, por la declaración conforme realizada por el padre en el correspondiente formulario oficial a que se refiere la legislación del Registro Civil.

Este precepto ha de ponerse en relación con el art. 44 LRC que ahora desarrolla ampliamente los criterios para determinar la filiación.

– la Ley 14/2006, de 26 de mayo, sobre técnicas de reproducción humana asistida. En su art. 7 se prevé que, cuando la mujer estuviere casada, y no separada legalmente o de hecho, con otra mujer, esta última podrá manifestar conforme a lo dispuesto en la Ley del Registro Civil que consiente en que se determine a su favor la filiación respecto al hijo nacido de su cónyuge. Ver artículo de Luis Muñoz de Dios sobre la doble maternidad.

– y la Ley 41/2002, de 14 de noviembre básica reguladora de la autonomía del paciente y de derechos y obligaciones en materia de información y documentación clínica.

Ver resumen Instrucción DGRN 9 de octubre de 2015

3. NACIONALIDAD POR RESIDENCIA.

La D. F. 7ª regula el procedimiento para la obtención de la nacionalidad española por residencia.

Fuentes: Se regirá por lo dispuesto en el Código Civil (arts 21 al 23), por lo previsto en esta disposición y en el reglamento que la desarrolle.

Electrónico. La tramitación del procedimiento tendrá carácter electrónico, incluidas las comunicaciones y su instrucción corresponderá a la DGRN.

Documentación. La acreditación de los requisitos exigidos por el Código Civil se hará mediante los documentos y demás pruebas previstas en la ley y reglamentariamente.

Integración. La acreditación del suficiente grado de integración en la sociedad española requerirá la superación de dos pruebas, acreditativas de un conocimiento básico de la lengua española (salvo para los procedentes de un país que tenga al español como idioma oficial) y sobre el conocimiento de la Constitución española y de la realidad social y cultural españolas.

Las pruebas serán pilotadas por el Instituto Cervantes y estarán exentos los menores de dieciocho años y las personas con capacidad modificada judicialmente.

Tasa. La iniciación del procedimiento devengará una tasa de 100 euros gestionada por el Ministerio de Justicia, que regulará cómo ha de efectuarse el pago de la misma.

Desarrollo reglamentario. Mediante Real Decreto se aprobará el reglamento por el que se regule este procedimiento electrónico.

Ver Instrucción DGRN 13 de mayo de 2015 sobre nacionalidad por residencia.

4. REFORMA DEL ARTÍCULO 129 DE LA LEY HIPOTECARIA

Este artículo determina cómo puede ejercitarse la acción hipotecaria, centrándose su apartado segundo en la venta extrajudicial ante Notario.

Ahora se da nueva redacción a las letras a) y f) de este apartado 2. Las dos novedades observadas, aparte de meras correcciones de redacción, son:

– El añadido de la expresión “en su caso” al tratar de la tasación. Me remito a lo que apunté al tratar del también reformado art. 682 LEC, con un añadido similar. «a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.»

– No se podrá continuar el procedimiento de venta cuando la cláusula abusiva “hubiera determinado la cantidad exigible”. La expresión “determinado” habrá de interpretarse. Es claro el caso en que suponga una diferencia sustancial en perjuicio del deudor. Pero el utilizarse determinado y no variado, por ejemplo, podría dar pie a salvar casos de escasa cuantía económica si son corregidas las diferencias. «f) … Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.».

Ver artículo de Segismundo Álvarez Royo-Villanova

5. MODIFICACIÓN DEL CÓDIGO DE COMERCIO

Se añade un párrafo 5 al art. 17 que trata sobre el Registro Mercantil.

Dice así: 5. El Registro Mercantil asegurará la interconexión con la plataforma central europea en la forma que se determine por las normas de la Unión Europea y las normas reglamentarias que las desarrollen. El intercambio de información a través del sistema de interconexión facilitará a los interesados la obtención de información sobre las indicaciones referentes al nombre y forma jurídica de la sociedad, su domicilio social, el Estado miembro en el que estuviera registrada y su número de registro.

La reforma responde a la necesidad de transponer la Directiva 2012/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de junio de 2012, en lo que respecta a la interconexión de los registros centrales, mercantiles y de sociedades.

La incorporación se hace con retraso pues el plazo concluyó el 7 de julio de 2014, según la web del BOE.

6. ENTRADA EN VIGOR.

Entrará en vigor el 15 de octubre de 2015 con excepciones:

En concreto, resulta preciso que entre en vigor de modo inmediato –15 de julio de 2015– la modificación de la D.F.10ª de la Ley de Registro Civil, para evitar su entrada en vigor prevista para esa fecha, retrasándose hasta el 30 de junio de 2017. Su último párrafo dice: “Hasta la completa entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adoptará las medidas y los cambios normativos necesarios que afecten a la organización y funcionamiento de los Registros Civiles.” Estos cambios estarán relacionados, lógicamente, con la decisión definitiva acerca de qué cuerpo de funcionaros ha de ser el encargado de su llevanza.

Sin embargo, entrarán en vigor el 1º de octubre de 2015 los artículos de la Ley de Registro Civil ahora modificados, es decir, 44 al 47, 64, 66 y 67, relacionados con las inscripciones de nacimientos y defunciones.

Ya han sido derogadas diversas disposiciones adicionales de la Ley 18/2014, de 15 de octubre:

– vigésima: prórroga de la entrada en vigor de la Ley de Registro Civil hasta el 15 de julio de 2015.

– vigesimoprimera: llevanza del Registro Civil por los Registradores Mercantiles,

– vigesimotercera, adaptación de la Ley de Registro Civil para la llevanza por los Registradores,

– vigesimocuarta: sistemas y aplicaciones informáticas únicos en las Oficinas del Registro Civil

– y vigesimoquinta: funciones de los Juzgados y Tribunales en materia de Registro Civil.

Se mantiene la vigesimosegunda sobre gratuidad del servicio público. (JFME)

Ver reseña en Futuras Normas.

PDF (BOE-A-2015-7851 – 25 págs. – 379 KB) Otros formatos

TEXTO DE LA LEY

RESUMEN REFORMA LEC 0CTUBRE 2015

DISPOSICIONES MÁS DESTACADAS

INFORME MENSUAL

CUADROS COMPARATIVOS DE ARTÍCULOS

COMPARATIVA LEC / L. JUR. VOL. / L. NOTARIADO

DECRETO DE CONSIGNACIONES

RESUMEN RD COMUNICACIONES ELECTRONICAS LEXNET

El Teide (Tenerife)

Tasación

HIPOTECA

Tasación

Aunque en la escritura de constitución de hipoteca figurase el valor de las fincas, pero no el de su tasación a efectos de subasta, el hecho que en el auto de adjudicación conste que se procedió al «avalúo» supone el cumplimiento de tal requisito a los efectos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

12 noviembre 1934

Tasación.- La constancia de que la finca ha sido valorada de conformidad con las exigencias de la Ley del Mercado Hipotecario es un requisito previo a la emisión de los valores garantizados, pero no para la constitución de la hipoteca. Ahora bien, si consta que la valoración se ha hecho de acuerdo con dicha normativa, no es suficiente con la simple manifestación de que así se ha hecho, sino que debe acreditarse con la incorporación a la escritura del correspondiente certificado.

20 mayo, 12, 13 y 14 junio, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 y 20 julio 2000; 22 marzo 2001

Tasación.- La constancia de que la finca hipotecada ha sido valorada de conformidad con las exigencias del mercado hipotecario es un requisito que la Ley del Mercado Hipotecario (de 25 de marzo de 1981) impone para la emisión de los valores garantizados con hipoteca, pero siempre que se acredite dicha tasación mediante el certificado de los servicios correspondientes, por lo que la simple manifestación de su existencia no acreditada con la incorporación a la escritura del correspondiente certificado, carece por sí sola de toda relevancia a efectos registrales.

16 y 17 junio 2000

Tasación.- Respecto del valor de tasación de las fincas hipotecadas a efectos de subasta, en la escritura se fijó un solo valor global; y tal extremo fue subsanado exclusivamente por el Notario mediante acta en la que expresa que se omitió «por olvido asignar valor de tasación para la subasta a cada una de las tres fincas hipotecadas que es el coincidente con la responsabilidad por principal se les asigna a cada una de ellas, omisión que, en consecuencia, debe entenderse subsanado como sigue. En consecuencia, y en el sentido indicado, declaro subsanada la omisión padecida. Autorizo la presente acta que signo, firmo y rubrico».

En su calificación considera el Registrador que no cabe la posibilidad de subsanar la omisión del valor de tasación de las fincas por acta de subsanación, ya que el mismo habrá de ser determinado por las partes o interesados, conforme al artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El artículo 153 del Reglamento Notarial permite al Notario la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos. Esta subsanación puede afectar incluso a elementos relevantes del negocio de que se trate –como ocurre en el presente caso la fijación del valor de tasación de las tres fincas hipotecadas cuando, pese a tal relevancia, pueda comprobarse con claridad meridiana que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al del contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado; asimismo, el Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el momento del otorgamiento. En tales casos, la legislación notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasión del otorgamiento del documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos regístrales (cfr. Resolución de 12 de marzo de 1999).

En el presente caso, a la vista de los términos empleados en el acta de subsanación, debe concluirse que carece de la debida apoyatura documental y de base en el ámbito propio de los juicios del Notario o de los hechos por él presenciados para llevar a cabo la subsanación sin intervención de los otorgantes, conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial.

23 julio 2005

Tasación.- 7. En la cláusula Once de la escritura de préstamo, se pacta lo que se denomina «Inexistencia de Garantía patrimonial», que consiste en esencia, en que en aquellos supuestos en que teniéndose que reembolsar el préstamo como consecuencia de la venta de la finca, si en ese momento el importe de lo adeudado supera el valor de la finca (téngase en cuenta que en este préstamo se va acumulando los intereses devengados al capital, no siendo exigible ninguna cantidad hasta el momento del vencimiento), el deudor puede ver limitada su responsabilidad a la cantidad neta obtenida de la venta de la finca, siempre que: a) notifique a la acreedora su intención de vender; b) la finca se venda por su valor de mercado; 3) Que la entidad acreedora pueda verificar ese valor por medio de un tasador independiente con anterioridad a su venta; 4) Que no se haya producido un suceso de incumplimiento del contrato.

La Registradora considera que ese pacto es contrario al principio de especialidad y contradice el artículo 1256 del Código Civil al quedar su aplicación al arbitrio de una de las partes.

Una vez más este Centro Directivo no puede compartir esa interpretación.

La cláusula aludida además de ser en beneficio del deudor, que ve de esa manera reducida su responsabilidad patrimonial universal ex artículo 1911 del Código Civil, está condicionada en su aplicación, a unas causas concretas y objetivas, como son la venta por valor de mercado de la finca (constatable a través de un tasador independiente) y no haber incurrido el deudor en ningún supuesto de incumplimiento del contrato.

9. Prevé la escritura de préstamo en su Cláusula Trece que si en el futuro (en un momento que se determinará por la Entidad acreedora) hubiera subido sustancialmente el valor de mercado de la finca, el prestatario está obligado, a petición de aquélla, a modificar el valor de tasación, para adaptarlo al valor actualizado y de no hacerlo en cinco días, la entidad acreedora se considera apoderada irrevocablemente para hacerlo aunque incurra en autocontratación. Considera la Registradora esta previsión una falta insubsanable, por cuanto contradice los artículos 1256 el Código Civil y 117 de la ley Hipotecaria.

Las especiales características del préstamo ahora enjuiciado, hace aconsejable la previsión de un procedimiento para adaptar a lo largo de la vida el mismo, el tipo fijado para subasta a efectos de ejecución hipotecaria.

Esta conveniencia, juega no sólo en beneficio del acreedor, que de esa manera puede tener más posibilidades de ser reintegrado por esa vía de ejecución, de la totalidad de su crédito, sino también en beneficio del dueño de la finca hipotecada, pues cuanto más alto sea el valor de adjudicación, mayores posibilidades habrá de que exista sobrante, una vez satisfecha la deuda, de ahí que no deba rechazarse esa cláusula con el argumento de que con ello se estaría dejando el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1.256 CC), por cuanto además de poder intervenir el deudor en la determinación del nuevo valor y de no rechazarse en ningún caso el que pueda solicitarlo él mismo, la posibilidad de reacción unilateral de la entidad acreedora ante eventuales oscilaciones en el valor de subasta de la finca hipotecada, está prevista en nuestra legislación reguladora del mercado hipotecario, donde se contempla el que si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza (cfr. art. 5 párrafo tercero de la Ley 2/1981 de 21 de marzo de regulación del Mercado Hipotecario y artículo 29.1 de su Reglamento aprobado por Real Decreto 685/1982 de 17 de marzo).

21 diciembre 2007 (2 Rs.), 14 enero, 1, 8 (2 Rs.) 22, 28 y 29 febrero, 14, 15, 19 (2 Rs.), 22, 24 (2 Rs.), 25 y 27 marzo, 19 y 20 mayo 2008 [1]

Tasación.- 1. El objeto de este expediente consiste en determinar si está debidamente formulado el valor de tasación que para el ejercicio del procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca se pacta en una escritura de modificación o si, por el contrario, no lo está. Para la correcta resolución del expediente es esencial tener en cuenta la situación del Registro que se ha expuesto mas arriba y, en concreto, lo siguiente: según Registro consta inscrita una primera hipoteca entre las partes, que dio lugar a las inscripciones 9 y 12, en la que en el apartado de «Acción hipotecaria» se establece un valor de tasación a efectos de subasta de 228.000 euros. Consta posteriormente la inscripción 13 en la que las partes pactan otro derecho real de hipoteca en cuyo apartado «Acción hipotecaria» establecen un valor de tasación a efectos de subasta de 217.300 euros.

En la escritura presentada ahora para modificar la que consta inscrita bajo los números 9 y 12 de orden se pacta en cuanto a la valoración una cantidad de 217.300 euros «tal y como consta en la escritura de préstamo hipotecario inicial» (lo que no coincide con el contenido del Registro) para a continuación pactar como valor de tasación a efectos de subasta el que «por razón de la presente hipoteca» conste inscrito en último lugar como valor de subasta judicial o, en su caso, en la cantidad que consta en el pacto primero.

2. El recurso no puede prosperar porque la confusión no se plantea, como parece entender el recurrente, en cuanto a cual de las dos hipotecas inscritas sobre la finca es objeto de modificación. El problema proviene porque la tasación a efectos de subasta que consta inscrita en la hipoteca cuya modificación se pretende es distinta de la que resulta de la escritura de modificación (y coincide con la que consta en la segunda de las hipotecas inscritas, de ahí la confusión). Por este motivo es preciso aclarar el importe pactado como valor de tasación a efectos de ejecución extrajudicial porque puede ser que la voluntad de las partes sea unificar el valor de tasación para el ejercicio de la acción directa de modo que sea el mismo en ambas hipotecas inscritas (como parece deducirse del pacto primero y del hecho de que el valor de tasación que resulta del certificado protocolizado coincida con el de la hipoteca inscrita en segundo lugar) o por el contrario mantener un valor de tasación a efectos de subasta distinto para cada una de las dos hipotecas inscritas (como parece deducirse del tenor literal del pacto sexto con la matización que recoge el próximo apartado). Téngase en cuenta que de confirmarse la voluntad de las partes de que el importe establecido como valor de tasación a efectos de ejecución extrajudicial sea el establecido en el pacto primero de la escritura de modificación, esto es 217.300 euros, el mismo diferiría del que consta inscrito para dicha hipoteca como valor de tasación a efectos de ejecución judicial, algo que prohíbe expresamente el ordenamiento jurídico (artículo 129 de la Ley Hipotecaria y 234.1.1.º del Reglamento Hipotecario). Por el contrario si lo que han convenido es que el valor de tasación para subasta extrajudicial coincida con el que consta inscrito en el Registro como valor a efectos de ejecución judicial el problema procede de la falta de coincidencia entre lo que publica el Registro y lo que resulta del pacto primero de la escritura lo que de nuevo llevaría al rechazo de la inscripción.

3. Y es que es preciso llamar la atención sobre lo impreciso de la cláusula sexta que consta en la escritura de modificación en relación al valor de ejecución extrajudicial, que la nota transcribe parcialmente y que se ha hecho constar en su integridad en los hechos de esta Resolución. En efecto, la cláusula dice que se pacta como valor a los efectos de venta extrajudicial el que conste inscrito en último lugar en el Registro de la Propiedad como valor de tasación a efectos de subasta judicial, o en su caso, en las cantidades que se pactan en el pacto primero de la escritura. La falta de determinación de cual sea «el caso» en que el pacto se refiere al valor de tasación que contiene la escritura (que puede obedecer a múltiples razones ninguna de las cuales se concreta) no favorece en absoluto su interpretación ni la especificación de un dato esencial para el desenvolvimiento de los efectos propios del derecho real de hipoteca y que debe ser indubitado dados los estrictos términos en que se pronuncia el ordenamiento jurídico (artículo 130 de la Ley Hipotecaria y artículos 668 y 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

26 julio 2012

[1] Las resoluciones de los días 22, 28 y 29 de febrero de 2008, han sido anuladas, por extemporáneas, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 14 de octubre de 2011.

LA SOLEDAD DE LAS INSTITUCIONES:

Una aproximación a la incoherencia de nuestra legislación hipotecaria.

Ignacio Navas Oloriz,

Notario emérito.

INDICE:

1.- LA COHERENCIA COMO EJE VERTEBRADOR DEL ORDENAMIENTO JURÍDICO Y REQUISÍTO IMPRESCINDIBLE PARA CONFORMAR UN SÍSTEMA JURÍDICO.

2.- Planteamiento y Precisión del problema. DATOS Y ACLARACIÓN DE CONCEPTOS. LA ECONOMÍA REGULADA.-

CESIONES.

TITULIZACIONES.

3.- VAYAMOS A LO CONCRETO: EN BÚSQUEDA DE LA INCOHERENCIA:

4.- TITULIZACIONES.

4.1.- CÉDULAS HIPOTECARIAS. BONOS HIPOTECARIOS.

DIFERENCIAS ENTRE CÉDULAS Y BONOS.

TASACIÓN.

ESPECIAL REFERENCIA A LAS TASACIONES

4.2.- PARTICIPACIONES HIPOTECARIAS.

4.3.- INSTITUCIONES CON LAS QUE LAS FIGURAS EXAMINADAS GUARDAN PARENTESCO EN SU NATURALEZA JURÍDICA. BREVE REFERENCIA A LA NOVACIÓN:

4.4.- VISIÓN PRÁCTICA. RESUMEN DEL SUPUESTO Y SOLUCIÓN.

5.- TITULIZACIONES STRICTU SENSU.

5.3.- Concepto.

5.4. Clases de titulización y de fondos.

5.5 Sociedades Gestoras.

CONCLUSIONES.-

ENLACES:

INFORME DE SEPTIEMBRE DE 2017 PARA PERSONAL DE LOS REGISTROS MERCANTILES

José Ángel García Valdecasas Butrón. Registrador Central de Bienes Muebles

Resumen del resumen:

Disposiciones generales

Resoluciones propiedad

Resoluciones mercantil

Tema del mes:

Éxodo y posible retorno de sociedades catalanas.

RESOLUCIONES

380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS

382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.

383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN

385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.

397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.

399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.

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INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS

MARZO – 2015

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO.

ARRENDAMIENTO. Naturaleza ¿acto de administración o de disposición?

ARRENDAMIENTOS URBANOS. Renta.

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS. Renta.

MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN DE NACIONALES Y EXTRANJEROS. DNI y Pasaporte.

OBRA NUEVA. Declaración obra nueva antigua.

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Caducidad.

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO. Ampliación de la cantidad del embargo. Naturaleza del embargo.

EJECUCION HIPOTECARIA. Tasación de la finca.

ENLACES:

DOCTRINA DE LA DGRN SOBRE LA NECESIDAD DE TASACIÓN EN LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

Segismundo Álvarez Royo-Villanova,

Notario de Madrid

ENLACES:

Segismundo Álvarez Royo-Villanova,

Notario de Madrid

¿Se oculta en la ley una contrarreforma de la ley 1/2013?

CUADRO COMPARATIVO DE ARTÍCULOS ANTES Y DESPUÉS.

RESUMEN DE LA LEY

1. SUBASTAS ELECTRÓNICAS Y REFORMA DE LA LEC.

380. ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS**

382.* LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.**

383. RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN**

385.* ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.**

**397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.**

399. HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.**