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Informe 323. BOE agosto 2021

INFORME Nº 323. (BOE AGOSTO de 2021)

Primera Parte: Secciones I y II.

Revisado hasta el 31 de agosto.

Último contenido añadido:

* Sección I: el 28 de agosto.

* Sección II: el 30 de agosto.

* Sección III (Resoluciones): el 11 de agosto.

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Equipo de redacción:
* José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de Madrid.
* Carlos Ballugera Gómez registrador de la propiedad de Las Rozas de Madrid.
* Alfonso de la Fuente Sancho, notario de San Cristóbal de La Laguna (Tenerife).
* María Núñez Núñez, registradora mercantil de Lugo.
* Inmaculada Espiñeira Soto, notario de Santiago de Compostela.
* José Ángel García-Valdecasas Butrón, registrador.
* Juan Carlos Casas Rojo, registrador de la propiedad de Cádiz nº 3
* José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas (Gran Canaria)
* Albert Capell Martínez, notario de El Prat, antes de Fraga (Huesca) y antes de Boltaña
* Gerardo García-Boente Dávila, letrado en ejercicio, E3 Universidad Comillas
* María García-Valdecasas Alguacil, registradora de Barcelona
* Emma Rojo Iglesias, registradora de Alcalá de Henares (Madrid)
* Javier Máximo Juárez González, notario de Valencia
* Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)
DISPOSICIONES GENERALES:
RDLey 16/2021: Medidas de protección social

Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Resumen: Se prorroga hasta el 31 de octubre de 2021 la suspensión de determinados desahucios y lanzamientos. Posibilidad de pedir una prórroga extraordinaria en arrendamientos de vivienda habitual. Los consumidores vulnerables podrán solicitar moratoria de renta ante arrendadores públicos o grandes tenedores. Se amplía el plazo para que el arrendador afectado solicite compensación.

Perro pastor alemán

El pasado mes de mayo, el Gobierno aprobó el RDLey  8/2021, de 4 de mayo (ver resumen), cuya finalidad era prorrogar la eficacia temporal de algunas medidas Covid, fundamentalmente de carácter social y económico, que estaban vinculadas al estado de alarma, y que decaían con la finalización del mismo. La prórroga de la mayoría de las medidas concluía el 9 de agosto de 2021.

Al mantenerse la incertidumbre acerca de la evolución de la pandemia, se prorroga hasta el 31 de octubre de 2021 la vigencia de algunas medidas para garantizar el suministro a los consumidores vulnerables de agua, electricidad y gas natural, así como para permitir el acceso al bono social por parte de determinados colectivos en situación de vulnerabilidad económica y para hacer frente en el ámbito de la vivienda a determinadas situaciones de vulnerabilidad.

Este RDLey cuenta con tres capítulos:

El Capítulo I modifica dos artículos del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo:

A) Suministros: Hasta el 31 de octubre de 2021 inclusive, no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, gas natural y agua a aquellos consumidores en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social. Para acreditar la condición de consumidor vulnerable ante las empresas suministradoras de gas natural y agua bastará la presentación de la última factura de electricidad en la que se refleje la percepción del bono social de electricidad. Ver 4.1.

B) Consumidor vulnerable: La condición de consumidor que da derecho a percibir el bono social se extinguirá con fecha 31 de octubre de 2021, sin perjuicio de la posibilidad de acogerse a dicha condición en cualquier momento anterior o posterior a esa fecha al amparo del resto de supuestos previstos en el RD 897/2017, de 6 de octubre. Ver 5.7.

El Capítulo II modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo y el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre:

A) Desahucios: Se amplía hasta el 31 de octubre de 2021 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos de vivienda en situaciones de vulnerabilidad. Afecta a:

– los hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Ver art. 1.

– a las personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 LEC, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal. Ver art. 1 bis.

B) Arrendamientos:

– Se amplía la posibilidad de aplicar una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeta a la LAU, con vencimiento anterior al 31 de octubre de 2021, por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, siempre que no se hubiese llegado a un acuerdo distinto entre las partes. Ver art. 2.

– El arrendatario de un contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar del arrendador cuando sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, hasta el 31 de octubre de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes. Ver art. 4.1.

– Se extiende hasta el 30 de noviembre de 2021 el plazo durante el que los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el citado RDLey 11/2020, de 31 de marzo, podrán presentar la solicitud de compensación prevista en la D. Ad. 2ª RDLey 37/2020, de 22 de diciembre. Ver también la D.F.1ª que modifica los plazos establecidos en el RD 401/2021, de 8 de junio, por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del RDLey 11/2020, de 31 de marzo.

Y el Capítulo III extiende la consideración como esenciales de los servicios de protección y asistencia a las víctimas de violencia de género hasta el 31 de octubre de 2021,

Entró en vigor el 4 de agosto de 2021.

Nuevo modelo de Registro Civil en el Registro Civil de Madrid

Resolución de 29 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se acuerda la entrada en servicio efectiva de la aplicación informática Dicireg en la Oficina General de Madrid, para el funcionamiento de la misma conforme a las previsiones contenidas en la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil.

Resumen: La aplicación DICIREG empezará a utilizarse en el Registro Civil de Madrid a partir del 27 de septiembre de 2021, lo que implica la plena entrada en vigor para dicha Oficina del nuevo modelo de Registro Civil que ha de implantarse conforme a la Ley de Registro Civil de 2011, modificada por la Ley 6/2021, de 28 de abril.

La Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil ha previsto un nuevo modelo de Registro Civil que se caracteriza, principalmente, por ser un Registro Civil público, gratuito, único para toda España, que se configura como electrónico e interoperable.

Por su complejidad organizativa y tecnológica, la implantación será progresiva, siguiendo los dictados de la Ley 6/2021, de 28 de abril, especialmente de sus disposiciones transitorias cuarta, octava y décima, más la adicional segunda. Ver resumen.

Se contemplan tres escenarios:

– Disposición transitoria cuarta. No se ha iniciado la transformación, sigue el mismo régimen actual.

– Disposición transitoria octava y décima. Se implanta la aplicación informática DICIREG, comenzando las Oficinas a aplicar la Ley 20/2011, de 21 de julio.

– Disposición adicional segunda y transitorias cuarta, octava y décima. Se aprueban las relaciones de puestos de trabajo, quedando completada la creación de una nueva Oficina del Registro Civil.

Las  disposiciones transitorias referidas facultan a la DGSJFP para dictar la Resolución que implante  la aplicación informática que haga posible el comienzo de las previsiones de dicha Ley.

Resumimos sus apartados:

Primero.

Se aprueba la entrada en servicio efectivo en la Oficina General del Registro Civil de Madrid de la aplicación informática denominada DICIREG, del Ministerio de Justicia, que permite el funcionamiento del Registro Civil conforme a las previsiones contenidas en la Ley 20/2011, de 21 de julio, a partir de las 00:00 horas del 27 de septiembre de 2021.

A partir de la fecha de entrada en servicio, los Encargados y el personal de los Cuerpos Generales al servicio de la Administración de Justicia que prestan servicio en la Oficina reseñada, deberán emplear dicha aplicación informática para la gestión, tramitación procedimental y práctica de asientos en el Registro Civil.

Segundo.

El Registro Civil Exclusivo de Madrid pasará a denominarse Oficina General del Registro Civil de Madrid, desde el 27 de septiembre de 2021.

Mientras no entre en vigor el nuevo Reglamento del Registro Civil, se tendrá en cuenta que la actual redacción de la disposición derogatoria que transcribe.

Sirven de referencia para la tramitación, en esta Oficina General y por su orden:

  1. Las reglas de la Ley 20/2011, de 21 de julio, de Registro Civil.
  2. Supletoriamente, la Ley del Procedimiento Administrativo Común.
  3. Y el Reglamento del Registro Civil de 1958, pero sólo en cuanto a normas procedimentales que no colisiones con regulacion legal o posterior.

Tercero. El personal actual continuará desarrollando sus funciones conforme a lo dispuesto en la disposición transitoria octava de la Ley 20/2011 y en esta Resolución.

Cuarto. La DGSJFP regulará los protocolos e instrucciones que resulten oportunos para el mejor desempeño del servicio.

Quinto. La presente Resolución entró en vigor el 10 de agosto de 2021.

Nota: realmente se publica en la Sección III.

Disposiciones Autonómicas

Resumen: Disposiciones de Andalucía, Asturias, Navarra, Extremadura y Canarias.

ANDALUCÍA. Ley 3/2021, de 26 de julio, de Reconocimiento de Autoridad del Profesorado.

ANDALUCÍA. Ley 4/2021, de 27 de julio, de Infancia y Adolescencia de Andalucía.

ASTURIAS. Ley 3/2021, de 30 de junio, de Garantía de Derechos y Prestaciones Vitales.

NAVARRA. Decreto Foral Legislativo 2/2021, de 23 de junio, de Armonización Tributaria, por el que se modifica la Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

NAVARRA. Decreto Foral Legislativo 3/2021, de 14 de julio, de Armonización Tributaria, por el que se modifica el Impuesto sobre el Valor Añadido y el Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica.

EXTREMADURA. Decreto-ley 3/2021, de 3 de marzo, de medidas urgentes para la modernización de la Administración Pública y para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

CANARIAS. Decreto-ley 6/2021, de 4 de junio, por el que se regula, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Canarias, la concesión de la «Línea Covid de ayudas directas a personas autónomas y empresas» prevista en el Título I del Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19, financiada por el Gobierno de España.

CANARIAS. Decreto-ley 7/2021, de 10 de junio, de modificación del Decreto-ley 6/2021, de 4 de junio, por el que se regula, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Canarias, la concesión de la «Línea Covid de ayudas directas a personas autónomas y empresas» prevista en el Título I del Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19, financiada por el Gobierno de España.

CANARIAS. Ley 3/2021, de 6 de julio, de modificación de la Ley 8/2015, de 1 de abril, de Cabildos Insulares.

SECCIÓN II

Resumen: En las Oposiciones libres al título de Notario ha habido cambios en la composición de los tribunales. Resuelto el Concursillo de Aspirantes. Se ha jubilado un notario.

Oposiciones de Notarías: cambios en los Tribunales

Orden JUS/853/2021, de 31 de julio, por la que se modifica la composición de los Tribunales calificadores de la oposición libre para obtener el título de Notario, convocada por Resolución de 26 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Orden JUS/891/2021, de 15 de agosto, por la que se modifica la composición del Tribunal calificador de la oposición libre para obtener el título de Notario, convocada por Resolución de 26 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Por Orden JUS/596/2021, de 10 de junio, se nombró a los miembros de los Tribunales calificadores número uno y número dos, ambos con sede en Madrid, de la oposición libre para obtener el título de notario convocada por Resolución de 26 de enero de 2021 DGSJFP.

Se han producido dos renuncias por justa causa que motivan la sustitución de un miembro en cada Tribuna, llevada a cabo por Orden JUS/853/2021, de 31 de julio (publicada el 6 de agosto):

En el Tribunal número uno, renuncia don Jesús Antonio Broto Cartagena, Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 60 de Madrid, siendo sustituido por don Guillermo Cortés García-Moreno, Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Fuenlabrada.

En el Tribunal número dos, renuncia don Álvaro Echevarría Pérez, Abogado del Estado en la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, siendo sustituido por doña Patricia Froehlingsdorf Nicolás, Abogada del Estado en la Abogacía del Estado ante los Juzgados Centrales de lo Contencioso-Administrativo.

Sin embargo, según la Orden JUS/891/2021, de 15 de agosto, publicada el 20 de agosto, se produce una nueva modificación en la composición del Tribunal número 2, ante la renuncia por justa causa presentada por doña Patricia Froehlingsdorf Nicolás, Abogada del Estado.

Se procede a su sustitución y se nombra vocal para dicho Tribunal a don David Pillado de la Fuente, Abogado del Estado en el Servicio Jurídico de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

Ver composición inicial de los Tribunales.

Ir a la página de las Oposiciones Madrid 2021-2022.

 
Nombramientos Justicia

Real Decreto 751/2021, de 24 de agosto, por el que se nombra Directora General para el Servicio Público de Justicia a doña María dels Àngels García Vidal.

Resuelto el Concurso de Aspirantes

DGSJFP. Resolución de 23 de agosto de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se resuelve el concurso entre miembros del Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 8 de julio de 2021, y se dispone su comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.

CATALUÑA. Resolución de 23 de agosto de 2021, de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de determinados Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 8 de julio de 2021.

Se han cubierto 36 plazas en el Concursillo DGSJFP  y 9 plazas en Cataluña. En total, 45 plazas.

Han quedado vacantes 37:

  • en Cataluña, 2 (11 ofertados menos 9 solicitados)
  • en el resto de España, 35 (71 ofertados menos 36 solicitados)

Ir a la Convocatoria

Ir a la página de las Oposiciones Registros 2019-2021.

Jubilaciones

Se declara la jubilación del notario de Vélez-Málaga don Manuel Adolfo Nieto Cobo.

 
RESOLUCIONES:

En  AGOSTO, se han publicado TREINTA Y SIETE, de momento. Se ofrecen en   ARCHIVO APARTE

 .

ENLACES:

Normativa crisis Covid-19 publicada en el BOE con enlaces a resúmenes

Archivo del coronavirus: consejos y seguimiento

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NORMAS: Cuadro general.  Por meses.   + Destacadas

NORMAS: Búsqueda por Titulares desde 2002.  Futuras.   Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Las Perseidas y el Teide. Por StarryEarth en Flikr

 

Informe Opositores Notarías y Registros Noviembre 2019

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

NOVIEMBRE – 2019

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:  

NORMATIVA/SENTENCIAS:

1. Renta de No Residentes.

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones publicadas en octubre).

1. Usufructo con facultad de disponer mortis causa.

2. Propiedad horizontal: cambio de uso

3. Segregación.

4. Calificación registral (varios)

5. Obra nueva (varios)

6. Hipoteca. Ejecución hipotecaria (varios).

7. Actas de notificación y requerimiento.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

Testamento: efectos caso de divorcio.

Donación de bien ganancial.

Código Seguro de Verificación (CSV). Documentos públicos a efectos de inscripción.

Enlaces

 

NORMATIVA.

Temas. Fiscal: Notarías: T.9. Registros: T.12.

1.- Renta de No Residentes.  Real decreto 595/2019, de 18 de octubre.

Modifica el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes al que añade una nueva disposición adicional tercera por la que se establece un régimen especial de acreditación de la residencia a efectos de la aplicación de la exención prevista en el mencionado artículo 14.1.c) a los fondos de pensiones, instituciones de inversión colectiva reguladas por la Directiva 2009/65/CE e Instituciones de inversión colectiva alternativas reguladas por la Directiva 2011/61/UE.

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPONER MORTIS CAUSA.

Temas:

Civil: T. 28, 45 (naturaleza), 46 y 68.

Hipotecario. Notarías: T.37. Registros: T. 42.

¿Puede el donante reservarse el usufructo del bien con la posibilidad de disponer de dicho usufructo incluso por testamento a favor de su esposa? SI.

Doctrina de la Resolución: La posibilidad de constituir un derecho de usufructo que sea disponible por el usufructuario incluso en su testamento debe admitirse.

RAZONES:

1º Vigencia en nuestro Derecho del sistema de númerus apertus en la constitución de los derechos reales y principio general de la autonomía de la voluntad:

El principio del númerus apertus referido a los derechos reales permite que, en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, se puedan crear nuevas figuras de derechos reales no previstas legalmente, o bien modificar algunas de las facultades naturalmente comprendidas en derecho de propiedad o en cuales quiera otros derechos reales nominados.

A este criterio responden los artículos art 2.2º LH y art 7 RH y cuando contempla la inscripción de “y además otros cualesquiera reales”. No hay una lista cerrada o númerus clausus en este punto, sin perjuicio de que deban respetarse siempre aquellos elementos que delimitan el contorno propio del derecho real en general o del derecho real nominado que se modifica, y que se respeten los rasgos estructurales del derecho real (inmediatividad, reipersecutoriedad y absolutividad).

2º ¿Es de sustancia del usufructo su carácter vitalicio? NO.

Si bien es cierto que “el usufructo se extingue por muerte del usufructuario” (art 513 CC), sin embargo de ningún precepto resulta que este carácter vitalicio sea un rasgo esencial o estructural de este derecho real, permitiéndose “la pervivencia de la desmembración del usufructo (usufructo-nuda propiedad) incluso después del fallecimiento del usufructuario (arts. 467,469, 521 y 640 c.c.). Ver también la sentencia TS 2 junio 1952 que establece que “el usufructo es un derecho eminentemente personal, extinguible por muerte del usufructuario, a menos que como permite el art 469 c.c., el título constitutivo, autorice su transmisión a ulteriores personas”, dice la Resolución.

CONCLUSIONES

1ª A la vista de todo ello cabe “modalizar” en el título constitutivo el derecho de usufructo ampliando su duración más allá de la muerte del usufructuario, y sin exista reparo porque el donante así lo establezca por vía de “deductio” y se reserve la facultad de disponer del mismo por acto inter vivos o por testamento.

 2ª Tal y como se constituye el usufructo en la escritura calificada, se respetan los límites estructurales de todo derecho real y quedan garantizadas la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad y preferencia, de modo que el donante puede ejercer su usufructo y también puede reservarse la facultad de poder transmitir, por vía testamentaria y con eficacia erga omnes, el usufructo que se ha reservado.

Hechos: Se formaliza una escritura de donación, en la que, un padre, hace donación de la nuda propiedad de determinadas fincas a su hija (que acepta la donación) y, al mismo tiempo, aquel “se reserva para sí el usufructo de las fincas donadas y además el dcho. a disponer de tal usufructo, por testamento, a favor de su esposa Doña XX”.

R. 8 de agosto de 2019. Resoluciones números 387 y 388 en Informe Noviembre NyR. Comentario de Jorge López Navarro.

 

2.- PROPIEDAD HORIZONTALCambio de uso de local a vivienda.

Civil. T. 39 y 40.

Hipotecario. Notarías: T .29. Registros: T. 33.

El cambio de uso de un elemento privativo de la propiedad horizontal no necesita de la autorización de la Comunidad de Propietarios salvo que los Estatutos expresamente lo prohíban o limiten dicho cambio.

Hechos: Se otorga una escritura de cambio de uso de un local a vivienda, con las licencias municipales pertinentes pero sin autorización de la Comunidad de Propietarios. Los Estatuto no exigen consentimiento de la Junta de Propietarios para el cambio de uso.

Comentario.

1 Regla general en materia de uso de los elementos privativos: La regla general es la libertad de uso siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal. Esta libertad de uso debe entenderse sin perjuicio de tener que obtener las correspondientes licencias administrativas según reiterada doctrina del Centro Directivo.

2 ¿Pueden los Estatutos someter el cambio de uso a la autorización de la Junta de propietarios? SI, `pero es necesario que, frente a la regla general de libertad para fijar el uso que se reconoce a los propietarios, conforme tiene reconocido el Tribunal Supremo, los Estatutos pueden limitar el derecho de uso siempre que dicha limitación esté debidamente recogida con claridad y precisión.

Ver comentario Emma Rojo en Oficina Registral junio 2019.

R.25 de julio de 2019. BOE 4 de octubre de 2019.

 

3.- SEGREGACIÓN.

Hipotecario. Notarías: T. 17. Registros: T.20

Según la doctrina de la DGRN, procede aplicar analógicamente a los actos de parcelación del suelo de cierta antigüedad los requisitos que el artículo 28.4 de la Ley del Suelo exige para la declaración de edificios por antigüedad (Vid. R. de 17 de octubre de 2014).

Dicha aplicación analógica presenta debe ser, sin embargo, matizada:

Para inscribir los actos de parcelación es preciso acreditar (a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de suelo –hoy artículo 28 del texto refundido de 2015) la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de “parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente” podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una segregación a la que se adjunta un certificado administrativo que dice: “consultados los antecedentes existentes en esta administración no consta incoado expediente disciplinario sobre la finca. Asimismo, dado que no consta acreditado la existencia de Licencia de Legalización, Segregación o Declaración de Innecesariedad, así como fecha de finalización de las construcciones existentes, esta Administración podrá ejercer, en su caso, las potestades que en materia de protección de la legalidad urbanística y sancionadora tiene atribuidas conforme a la Ley 7/2002, de l7 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía”.

R.25 de julio de 2019. BOE 4 de octubre de 2019.

 

4.- CALIFICACION REGISTRAL

Hipotecario. Notarías: T.19. Registros: T.22.

I MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

La calificación tiene que estar suficientemente motivada: se entiende que lo está si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.

R.25 de julio de 2019. BOE 4 de octubre de 2019.

II CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA (Art. 19 bis L.H).

1. Alcance y efectos.

– NO es un recurso impropio ante otro registrador, sino un medio de obtener una segunda calificación que se debe ajustar a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido y a la documentación aportada inicialmente.

– NO puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos.

– NO puede ser objeto de recurso la calificación sustitutoria negativa, sino que el recurso que se presente ha de ser frente a la calificación del registrador sustituido y referido a los defectos señalados por el Registrador sustituido confirmados por el Registrador sustituto (ex.art. 19 bis.5.a LH).

2 Modo de proceder en la calificación sustitutoria:

– El registrador sustituto debe limitarse a confirmar o revocar la nota de calificación. (381)

– Caso de confirmación del defecto, no le corresponde matizarlo o interpretarlo, ni señalar la forma de subsanación, que corresponde al primer registrador cuya calificación ha sido confirmada.

– Caso de revocación total del defecto, el registrador sustituto debe acompañar la minuta con el texto comprensivo de los términos en que deba practicarse el asiento (ex.art. 19 bis 3.a LH).

– Caso de revocación parcial del defecto también debe aportar la minuta del asiento de inscripción del título cuya inscripción parcial se va a practicar bajo su responsabilidad y siempre que conste el consentimiento del presentante o interesado para que se practique dicha inscripción parcial (ex. art. 19 bis, regla cuarta L.H y 434 R.H).

3 Conclusión: “… fuera del supuesto de la revocación total o de la revocación parcial de la nota de calificación (…) el registrador sustituto queda desvinculado del proceso y no debe realizar minuta alguna del asiento.

R.26 de julio de 2019. BOE 14 de octubre de 2019.

III DE AUTO JUDICIAL DICTADO EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

La calificación no se extiende al cumplimiento de los plazo procesales, en concreto a si la cesión del remate tuvo lugar dentro de los 40 días previstos en el artículo 647 de la LEcivil

R. 9 de agosto de 2019. BOE 30 de octubre de 2019.

 

5.- OBRA NUEVA.

Hipotecario. Notarías: T. 36. Registros: T. 40.

I SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO Y PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO.

¿Es posible la declaración de una obra nueva antigua en la servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes informe o autorización administrativos previos? NO.

Hechos: Se declara obra nueva antigua en terreno que linda por dos de sus vientos con zona marítimo-terrestre.

Comentario: La Ley de Costas (LC) no se ocupa solamente del dominio público marítimo en sentido estricto sino que, para su protección, también establece una serie de limitaciones que afectan a terrenos colindantes con dicho dominio o a los comprendidos en una zona de influencia.

1 En lo referente al dominio público marítimo, como destaca la Resolución, concreta sus elementos y determina su régimen de protección, utilización y policía, estableciendo de forma expresa (artículo 7): (i) los bienes que lo integran son inalienables, imprescriptibles e inembargables, (ii) carecen de todo valor obstativo frente a dicho dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por los asientos del Registro de la Propiedad (artículo 8) (iii) y en ninguna de las pertenencias de dicho dominio pueden existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado (artículo 9).

2 En lo referente a los terrenos colindantes con dicho dominio y a los que estén comprendidos en una zona de influencia, fija una serie de limitaciones de la propiedad sobre los terrenos contiguos a la ribera del mar por razones de protección del dominio público marítimo-terrestre (Título II, Capítulos I a IV): En el capítulo II se ocupa de las servidumbres legales de protección (arts. 23 a 26), de la Servidumbre de tránsito (arts. 27) y de la Servidumbre de acceso al mar (art. 28). El capítulo III se ocupa de otras limitaciones de la propiedad (art. 29): sobre extracción de áridos; y el capítulo IV se ocupa de la Zona de influencia (art. 30)

R. 25 de julio de 2019. BOE 4 de octubre de 2019. Resolución 368 en Informe Noviembre NyR. Comentario María García Valdecasas.

II LIBRO DEL EDIFICIO.

 La necesidad de aportar el Libro del Edificio para la inscripción de todo tipo de construcciones, que con carácter general impone el artículo 202 LH como requisito para la inscripción, sólo es exigible si la legislación autonómica, que es la legislación sustantiva, regula la necesidad de su elaboración y para las obras que regule.

Hechos: Se cuestiona la necesidad de aportar libro del edificio para la inscripción de un acta final de obra nueva de nave industrial sujeta a la normativa murciana, que solo exige dicho libro para los edificios de viviendas.

R. 8 de agosto de 2019. BOE 22 de octubre de 2019.

III No procede aplicar el artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal a edificaciones cuya terminación se efectúa bajo la vigencia de norma que determina la imprescriptibilidad en suelo de especial protección. La aplicación informática sobre información territorial asociada a la parcela, información de carácter público, puede ser relevante a efectos de tener dudas fundadas.

Hechos: Se plantea si es inscribible una escritura por la que se formaliza declaración de una edificación con destino a vivienda y almacén respecto a una finca rústica, declaración se otorga invocando la antigüedad de la edificación de 2008 acreditada por el certificado catastral descriptivo y gráfico, así como la superficie construida de 64 metros cuadrados la vivienda y 4 metros cuadrados el almacén.

R. 4 de septiembre de 2019. BOE 30 de octubre de 2019. Resolución 417 en informe Noviembre NyR. Comentario de Inmaculada Espiñeira.

 

6.- HIPOTECA (Ejecución hipotecaria).

I TERCER POSEEDOR.

Hipotecario. Notarias: T.49. Registros: T.54.

¿Es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento consta que, con posterioridad, se ha notificado, pero no requerido de pago ni demandado, al tercer poseedor que, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse el procedimiento?

Criterio general:

1 De los artículos 132 LH y 685 LEC resulta que tanto la demanda como el requerimiento de pago han de dirigirse también, necesariamente, contra el tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes.

2 Entiende la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos terceros que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

Por tanto, el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.

3 La posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no puede suplir a la debida demanda y requerimiento de pago. (Tras la STC número 79/2013, de 8 de abril, se considera que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral).

Hechos: Presentado a inscripción testimonio de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, el Registrador califica negativamente por cuanto que el tercer poseedor de la finca solamente ha sido notificado en el domicilio que consta en el Registro, pero no demandada ni requerida de pago.

Comentario: ¿Que ocurre en este caso? Que el juez, en las distintas diligencias que se acompañan, no estima necesario trasladar demanda y requerimiento de pago por entender que ya se halla suficientemente notificado del procedimiento y no en situación de indefensión pues consultado el fichero localizador de entidades inscritas (FLEI) y la propia documentación presentada, se comprueba que la titular registral se encuentra conformada por las mismas personas que la adjudicataria del bien estando ambas sociedades representadas por la misma persona, que no es otra que el cónyuge de la entonces aportante titular registral.

R.26 de julio 2019. BOE 11 de octubre de 2019.

II EJECUCIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA GARANTIZADA POR LA HIPOTECA.

Hipotecario: Notarias: T.54. Registros T.59

En el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite (artículo 692.1 LEC).

Hechos: se presenta a inscripción testimonio del decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas librados en un procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados.

El Registrador califica negativamente porque la cantidad reclamada por principal supera las cantidades garantizadas por principal con las hipotecas. Entiende que al no poderse reclamar más cantidad que la garantizada con la hipoteca por la vía de la ejecución hipotecaria, no pueden practicarse las inscripciones y las cancelaciones ordenadas.

R. 6 de julio de 2019. BOE 22 de octubre de 2019.

 

7.- ACTAS DE NOTIFICACION Y REQUERIMIENTO.

Notarial. Notarias: T.18. Registros: T.15.

No cabe notificar por edictos sin haber intentado notificación personal en el domicilio real del notificado, especialmente cuando el silencio implica pérdida de derechos. El empadronamiento no es decisivo y menos si solo consta por manifestación verbal del funcionario.

Hechos: Se trata de una interpellatio in iure en Cataluña (en que el silencio implica renuncia a la herencia – Art 461-12 CCCat—).

El notario advierte que el domicilio del coheredero notificado en la interpellatio, no coincide con el manifestado por su hermana (coheredera) en el acta de declaración de herederos abintestato, en dos pueblos próximos de Catalunya. (VEO EN EL TEXTO DE LA R.)

Tras averiguaciones por Facebook y llamadas de teléfono infructuosas, el notario pregunta a la funcionaria del 2o Ayuntamiento (catalán) si el domicilio manifestado es coincidente con el del Padrón municipal, respondiendo de forma verbal en sentido afirmativo.

El notario sin esperar la certificación formal del Padrón, notifica por correo certificado en este 2o domicilio, igualmente sin resultados (destinatario “desconocido”), y luego por edictos en 2 diarios de gran circulación en la provincia de Barcelona. Tras ello, el notario concluye el expediente dando al notificado por renunciante (al ser mayor no incapacitado, y carecer de descendientes) y declarando a su hermana heredera única por acrecimiento.

Con posterioridad al cierre se recibe en la notaría el certificado formal de empadronamiento, en el que aparece que el coheredero residió allí desde 2009, pero que 3 meses antes había trasladado su domicilio a Madrid.

Comentario: El criterio de esta Resolución se refiere a las actas de notificación y requerimiento reguladas en el Reglamento Notarial, quedando excluidas aquellas que tiene una regulación específica como sucede con las notificaciones en los expedientes notariales de inmatriculación o rectificación de fincas, que tienen su regulación específica.

R. 6 de agosto de 2019. BOE 22 de octubre de 2019. Ver Informe Oficina Notarial NyR, diciembre 2019. Alfonso de la Fuente. También en la misma sección el Informe noviembre 2019.

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1.- Testamento.

¿Produce el divorcio la revocación ex lege de la institución de heredero ordenada a favor de quien era cónyuge en el momento de testar? NO.

No está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges la revocación o ineficacia, «ministerio legis», de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro, a diferencia de lo establecido respecto de los poderes y consentimientos en los arts 102106 CC).

Resolución de 9 de agosto de 2019. Resolución número 396.Informe Noviembre NyR.

 

2.- Donación de bien ganancial.

¿Cómo debe interpretarse el párrafo segundo del artículo 1323 CC? ¿Son nulas las donaciones realizadas por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro? NO son nulas sino anulables, y son subsanables mediante ratificación posterior.

La Resolución rechaza la interpretación de los artículos 1322 y 1378 del Código Civil según la cual los actos de disposición a título gratuito en la sociedad de gananciales por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro son nulos, y por ello no se podría ratificar lo que es nulo.

“La interpretación correcta de dichos artículos, en los actos a título gratuito de bienes de la sociedad de gananciales, es que la falta de consentimiento de uno de los cónyuges conlleva que el acto sea ineficaz mientras no se ratifique por el no otorgante, y que no se puede suplir judicialmente el consentimiento del cónyuge, como ocurre con los actos a título oneroso”.

R. 25 de julio de 2019. Resolución número 369. Informe Noviembre NyR.

 

3.- Código Seguro de Verificación (CSV). Documentos públicos a efectos de inscripción.

¿Es válido el documento público extendido con CSV? SI.

1 El CSV cumple funciones de firma digital y el registrador está obligado a comprobar su autenticidad accediendo a la web pública con el citado código.

 2 En cuanto al certificado de defunción hay que presentar el original o testimonio notarial del mismo.

3 Respecto del testamento, hay que aporta copia autorizada salvo que este testimoniado literalmente o en relación en la escritura de herencia.

Resolución 26 de julio 2019. Resolución número 375 Informe noviembre 2019.

 

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Resoluciones DGRN sobre Sucesiones y Donaciones

Resoluciones DGRN sobre Sucesiones y Donaciones

TITULARES DE RESOLUCIONES DGRN SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES 

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AÑO 2019:

259.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE  E INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS DEL TRANSMITENTE.

277.** ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADO TRAS SENTENCIA EN REBELDÍA. ACREDITACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES. FIRMEZA.

291.** EMBARGO DE BIENES EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS LLAMADOS. DOCUMENTOS NO APORTADOS AL REGISTRO.

293.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR INTERVENIENDO UN TUTOR. AUTORIZACIÓN JUDICIAL PREVIA, APROBACIÓN JUDICIAL

300.***  NO CONCURRENCIA EN PARTICIÓN DE HEREDERO SUJETO A CURATELA INCAPACITADO PARCIALMENTE

301.** PARTICIÓN POR UNA DE LAS DOS HEREDERAS Y REQUERIMIENTO A LA OTRA. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO.

306.** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO: USUFRUCTO Y FIDEICOMISO DE RESIDUO.

309.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL TITULAR REGISTRAL.

310.*** AUTOENTREGA DE LEGADO. NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA VASCA. 

321.** DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y PODER DISPOSITIVO SI SE RECONOCEN TRANSMISIONES INTERMEDIAS.

205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO

243.⇒⇒⇒ DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE.

193.** AGRUPACIÓN, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON PREVIAS OPERACIONES PARTICIONALES. PRESUPUESTOS PARA EL EXPEDIENTE DE REANUDACION DEL TRACTO

196.** ADJUDICACIÓN DE HERENCIA PREVIA SEGREGACIÓN. DIVERGENCIA ENTRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y LICENCIA.

126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.

140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 

146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.

156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA

157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.

162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

163.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD

169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

75.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. CALIFICACIÓN REGISTRAL. FALTA DE ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE PERSONAS CON DERECHO A HEREDAR

78.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

79.*** HERENCIA DE BRITÁNICO SIN EJECUTOR TESTAMENTARIO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS

86.*** ENTREGA DE LEGADO SI SE DESCONOCE EL PARADERO DEL LEGATARIO.

98.*** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO. ENTREGA DE LEGADO.

100.⇒⇒⇒ DIVORCIO y REVOCACIÓN DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS: REQUIERE SENTENCIA JUDICIAL.

105.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

110.** HERENCIA. AGRUPACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL

114.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE LOS HIJOS DE LOS NIETOS DESHEREDADOS QUE TAMBIÉN LO FUERON. 

37.*** HERENCIA. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO. TRADUCCIÓN

46.** COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADOS.

48.** SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN/USUCAPIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA.

56.** LIQUIDACIÓN DE CONSORCIO CONYUGAL ARAGONÉS SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS DE COSA CONSORCIAL

62.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN FAVOR DE UNA FUNDACIÓN

63.* ANOTACIÓN DE DERECHO HEREDITARIO. DOCUMENTACIÓN SUCESORIA ORIGINAL. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

4.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

5.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

13. *** INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA POR HERENCIA Y DONACIÓN.

17.** HERENCIA. LEY FORAL VASCA. LEGÍTIMA. APARTAMIENTO

22.** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO POR EL PROPIO LEGATARIO. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA

AÑO 2018:

475.*** NO CABE INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO SE LEGA AL CÓNYUGE EL USUFRUCTO

476.** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA CATALANA

478.** DIVISIÓN JUDICIAL NO CONTENCIOSA DE HERENCIA. TÍTULO INSCRIBIBLE

484.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

486.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO

487.** HERENCIA. FINCA INSCRITA A FAVOR DEL ESTADO COMO BIEN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

422.* DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

450.*** DONACIÓN DE FACULTAD DE DISPONER

368.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO

375.** HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES

376.** AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA

393.*** IUS TRANSMISIONIS O ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA PARA INMATRICULACIÓN VIA ART. 205 LH.

394.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE

400.*** HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS SIN INTERVENCIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR. DESHEREDACIÓN.

353.*** HERENCIA. TESTAMENTO SIN QUE CONSTE LA HORA DE SU OTORGAMENTO: EFECTOS Y MEDIOS DE SUBSANACIÓN.

357.*** PRETERICIÓN NO INTENCIONAL. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS ACTAS NOTARIALES DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS

358.** SENTENCIA DE USUCAPIÓN: ¿CONTRA HEREDEROS CONCRETOS O CONTRA LA HERENCIA YACENTE?

360.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH: APORTACIÓN A GANANCIALES Y COMO TÍTULO PREVIO HERENCIA OTORGADA EL MISMO DÍA. APRECIACIÓN DE LA INSTRUMENTALIDAD DE LOS TÍTULOS

304.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH, CON ANTETÍTULO DE HERENCIA DE MENOS DE UN AÑO.

319.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. SUBSANACIÓN POR VÍA DEL ART 153 RN. ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD DEL CAUSANTE

324.*** ESCRITURA DE HERENCIA Y TESTAMENTO REDACTADOS EN CATALÁN. INSCRIPCIÓN DE FINCAS EN ARAGÓN

329.** HERENCIA. FINCA AFECTADA POR VÍA PECUARIA. DOMINIO PÚBLICO INDETERMINADO.

337.** RECONOCIMENTO DE DOMINIO. TITULARIDAD PREVIA FIDUCIARIA.

340.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.

282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

283.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

288.*** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADOS SIN INTERVENCIÓN DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.

289.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

290.*** INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN O DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN SUCESIÓN TESTADA

291.** HERENCIA. PAÍS VASCO. LEGADO DE LEGÍTIMA O APARTAMIENTO TÁCITO

292.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

299.** SENTENCIA DECARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN. PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

232.** HERENCIA OTORGADA POR EL CÓNYUGE VIUDO HABIENDO RENUNCIADO LOS HIJOS HEREDEROS

233.*** HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. LEY APLICABLE

241.*** ADJUDICACION DE DERECHOS HEREDITARIOS. COLISION ENTRE SUSTITUCION VULGAR y IUS TRASNMISSIONIS. ACREDITACIÓN IMPUESTO SUCESIONES.

246.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ACTA  NOTARIAL COMPLEMENTARIA: JUICIO DE NOTORIEDAD SOBRE TITULARIDAD Y ANTIGÜEDAD. INTERPRETACIÓN DE SI HAY LEGADO

255.*** ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. FIDUCIA CUM AMICO.

5/2018. ALCANCE DE LAS FACULTADES INTERPRETATIVAS DEL CONTADOR-PARTIDOR.

159.**  INMATRICULACIÓN ART 205 LH. PLAZO DEL AÑO CUANDO EL TÍTULO PREVIO ES UNA HERENCIA

178.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. FALTA DE INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

190.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

197.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO. INTERPRETACIÓN DE CLAÚSULAS TESTAMENTARIAS

3/2018. INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. TÍTULO PÚBLICO PREVIO Y ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. TÍTULOS INSTRUMENTALES

133.** PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA.

146.*** CESIÓN GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.

108.*** NATURALEZA DEL USUFRUCTO VIDUAL LEGITIMARIO.  LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD POSTCONYUGAL DEL 1er ESPOSO: CONSENTIMIENTO DEL 2º.

114.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN CONTRADICCIÓN EVIDENTE CON LA VOLUNTAD DEL TESTADOR

119.*** HERENCIA DE BRITÁNICO SIN EJECUTOR TESTAMENTARIO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS EN PERIODO TRANSITORIO.

127.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. RENUNCIA DE HEREDEROS DEL TRANSMITENTE, PERO NO DE UNA HIJA LEGITIMARIA.

1/2018. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO Y HERENCIA YACENTE

73.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO EN GALICIA. APLICACIÓN DEL ART. 1057-2 CC. REFERENCIA A ARAGÓN Y A NAVARRA.

75.** EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO. DERECHO TRANSITORIO.  EXTRAORDINARIA DIFICULTAD DE TÍTULO O ADQUISICIÓN A ALGUNO DE LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. POSIBILIDAD DE OBRA NUEVA.

91.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. PROCEDIMIENTO SEGUIDO CON HEREDEROS INDETERMINADOS DEL TITULAR REGISTRAL

17.** HERENCIA DERECHO FORAL ARAGONÉS. INSTITUCIÓN CONTRACTUAL DE HEREDERO Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. INTERPRETACIÓN.

34.** PARTICIÓN INTERVINIENDO TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL, AUNQUE NO EXISTIERA CONFLICTO DE INTERESES.

37.** PARTICIÓN TRAS VENTA DE UN DERECHO HEREDITARIO Y RETRACTO DE COHEREDEROS SIN COMPARECER LA VENDEDORA

42.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA HABIENDO FALLECIDO EL VENDEDOR. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

47.*** PARTICIÓN POR CONTADOR-PARTIDOR SIN PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA QUE ORDENÓ LA TESTADORA POR INEXSTENCIA DE DINERO.

60.** HERENCIA. ACREDITADO QUE EL HEREDERO FALLECIDO NO OTORGÓ TESTAMENTO, DEBE ACOMPAÑARSE O TESTIMONIARSE ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS.

⇒⇒⇒62. SUCESIÓN POR DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO DEL TRANSMITENTE. DOCTRINA CLÁSICA Y MODERNA.

AÑO 2017: 

539.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO CONTRA HERENCIA YACENTE. ADMINISTRADOR JUDICIAL. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO. DESCRIPCIÓN DE FINCA. DOCTRINA SOBRE “IMPOSIBILIDAD MATERIAL”.

552.*** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y ELEVACIÓN A PÚBLICA DE VENTA EN DOCUMENTO PRIVADO LIQUIDADO. CÓMPUTO DEL PLAZO DEL AÑO.

562.** ADICIÓN DE HERENCIA. MENCIONES. ADJUDICACIÓN EN VACÍO

578.** USUCAPIÓN POR SENTENCIA, HABIENDO FALLECIDO LOS TITULARES REGISTRALES

581.*** PARTICIÓN EN LA QUE EL PADRE TESTADOR NOMBRA ADMINISTRADOR DE LOS BIENES LEGADOS POR LEGÍTIMA A LA HIJA MENOR EXCLUYENDO A LA MADRE.

479.** RECTIFICACIÓN DE UNA ESCRITURA DE RENUNCIA POR OTRA DE ACEPTACIÓN HEREDITARIA.

481.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS. DEFENSOR JUDICIAL: SU CARÁCTER EXCEPCIONAL.

482.** EJECUCIÓN CONTRA LA HERENCIA YACENTE. DEFENSOR JUDICIAL. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS.

490.*** RENUNCIA A LEGADO DE LEGÍTIMA ESTRICTA CON SUSTITUCIÓN VULGAR. INTANGIBILIDAD DE LA LEGÍTIMA VERSUS FAVOR TESTAMENTI.

510.** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO SOBRE PARTE DE FINCA SIN SEGREGAR

512.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR INSTANCIA PRIVADA. RECTIFICACIÓN

514.⇒⇒⇒ SUSTITUCIÓN VULGAR. ACREDITACIÓN DE LA INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO POR MANIFESTACIÓN DEL RENUNCIANTE O DE ALGUNO DE LOS SUSTITUIDOS

520.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA SIN OPOSICIÓN: NECESIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL.

405.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EXISTIENDO INSCRITA PREVIA DONACIÓN CON BONIFICACIÓN FISCAL

420.*** HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.

436.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PAGO EN DINERO. DEFENSOR JUDICIAL.

456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR QUE ADJUDICA TODO A LA VIUDA CON SALDO NETO CERO.

384.** COMPRAVENTA. SUBSANACIÓN. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO TITULAR REGISTRAL Y CONDICIÓN DE HEREDEROS

390.** HERENCIA: LIQUIDACIÓN FISCAL DE UNA RENUNCIA. COMPETENCIA PARA LA LIQUIDACIÓN. CIERRE DEL REGISTRO.

395.*** SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO

326.* CANCELACIÓN DE USUFRUCTO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA

336.** HERENCIA. INMATRICULACION DE CUOTA INDIVISA. TRACTO SUCESIVO

341.** HERENCIA. CLÁUSULA DE RESIDUO.

358.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON PARTICIPACIONES PRIVATIVAS POR CONFESIÓN. CONSENTIMIENTO DE HEREDEROS FORZOSOS SEGÚN NATURALEZA DE SU LEGÍTIMA. VECINDAD CIVIL. DERECHO SUCESORIO DE GALICIA.

361.⇒⇒⇒ DERECHO DE TRANSMISIÓN. ¿NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE EN LA HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE? ACEPTACIÓN TÁCITA.

368.** FILIACIÓN NO MATRIMONIAL: RECONOCIMIENTO DE HIJA EN TESTAMENTO. PARTICIÓN.

377.* HERENCIA: TRACTO SUCESIVO. USUCAPIÓN. COMPETENCIA PARA CONOCER DEL RECURSO.

274.** FACULTAD DEL LEGATARIO EN CATALUÑA DE TOMAR POSESIÓN DE LA COSA LEGADA. ORGANISMO COMPETENTE PARA RESOLVER

278.*** HERENCIA DE CAUSANTE VASCO CON SUPERVENIENCIA DE HIJOS AL TESTAMENTO. DERECHO INTERREGIONAL E INTERTEMPORAL.

288.* HERENCIA DE BIENES TRONCALES EN ARAGÓN.

294.() CONVENIO DE DIVISIÓN DE HERENCIA HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

298.() SENTENCIA DE USUCAPIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LOS DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.

299.** CLÁUSULA TESTAMENTARIA CON SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA PREVENTIVA DE RESIDUO.

305.** AUTO JUDICIAL DE APROBACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL CON FALTA DE TRACTO SUCESIVO.

309.*** ADJUDICACIÓN DE BIENES GANANCIALES OTORGADA SOLO POR LA VIUDA HEREDERA FIDUCIARIA, SIN CONCURRENCIA DE LOS DEMÁS HEREDEROS LLAMADOS.

310.*** NECESARIA INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO EN LA PARTICIÓN AUNQUE SE LES ASIGNE UN LEGADO.

314.*** COMUNERO POR HERENCIA COMPRA OTRA CUOTA INDIVISA CON DINERO GANANCIAL. CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL.

323.** ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA DE LOS DESCENDIENTES PAIS VASCO

232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA

234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR

239.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. TRACTO SUCESIVO. BASTA QUE LA DEMANDA SE DIRIJA CONTRA LOS HEREDEROS LEGALES DEL TITULAR REGISTRAL.

242.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO E INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

247.*** DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.

248.*** PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

258.** SEGREGACIÓN Y SIMULTÁNEA CESIÓN GRATUITA AL AYUNTAMIENTO SIN QUE CONSTE SU ACEPTACIÓN.

264.** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y PREVIA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. PLAZO DEL AÑO.

272.** HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. PLAZOS DE INSCRIPCIÓN PARA LA SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA.

187.** PARTICIÓN HECHA POR DEFENSOR JUDICIAL: APROBACIÓN JUDICIAL POSTERIOR.

188.** PACTO SUCESORIO DE MEJORA SOBRE BIENES GANANCIALES EN GALICIA.

193.** RENUNCIA A LA HERENCIA: RECTIFICACIÓN

200.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS HIJOS. TRASLADO AL ABOGADO DEL ESTADO

202.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

203.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN DEFENSOR JUDICIAL

221.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. ASIENTOS YA PRACTICADOS.

139.** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE PRELEGADO OTORGADA SOLO POR LA PRELEGATARIA.

142.** ADJUDICACIONES EN VACÍO: ¿CABE ADJUDICARSE EN HERENCIA FINCAS YA VENDIDAS COMO PASO PREVIO?

154.* SENTENCIA QUE ORDENA LA NULIDAD DE UNA PARTICIÓN EN DEMANDA NO DIRIGIDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL.

157.*** RESERVA VIDUAL, PARTICIÓN SIN EL RESERVISTA Y DESHEREDACIÓN. 

166.*** USUCAPIÓN: SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO DECLARATIVO SEGUIDO CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LOS TITULARES REGISTRALES

169.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO DE CUOTA VIUDAL Y CONMUTACIÓN

175.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS

178.*** PARTICIÓN HERENCIA DE ALEMÁN RESIDENTE EN ESPAÑA CON HIJA NO HEREDERA. POSIBLE PROFESSIO IURIS. ¿CERTIFICADO REGISTRO ÚLTIMA VOLUNTAD ALEMÁN?

96.** INSTANCIA PRIVADA A FAVOR DE HEREDERO ÚNICO. SOLO PERMITE LA INSCRIPCIÓN DE LAS FINCAS INCLUIDAS EN LA INSTANCIA.  PRINCIPIO DE ROGACIÓN

111.***  DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM y DONACIÓN MORTIS CAUSA. DERECHO DE HABITACIÓN.

132.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL O HEREDEROS

133.** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LEGADO

53.*** CONTADOR PARTIDOR RECTIFICA PARTICIÓN ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS

56.** RENUNCIA “EN FAVOR DE”, SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE TRANSMISIÓN.

61.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. GALICIA. PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

67.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN CONJUNTA CON ESCRITURA DE SUBSANACIÓN

75.* INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DERECHO TRANSITORIO. TÍTULOS INSTRUMENTALES

3. *** DONACIÓN NO COLACIONABLE CON IMPUTACIÓN A LOS TERCIOS DE LA HERENCIA. 

4.*** DONACIÓN CON PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE MENOR DE EDAD.

11.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO NO CABE COMO TÍTULO INMATRICULADOR.

43.** HERENCIA DE CIUDADANO EXTRANJERO. TRADUCCIÓN PARCIAL DE TÍTULO SUCESORIO. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES.

AÑO 2016: 

498.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA: TRACTO SUCESIVO SI HAN FALLECIDO TITULARES REGISTRALES. REDUCCIÓN DE CABIDA

500.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE ACCESORIA A LA VIVIENDA.

502.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

503.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

504.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

524.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO.

434.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO HABIENDO FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL. DIFERENTES SUPUESTOS

443.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA EL CAUSAHABIENTE DEL TITULAR REGISTRAL. ART. 105 RH.

461.*** PODER GENERAL Y DONACIÓN. MANDATO EXPRESO.

464.** DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO

465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.

470.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

471. AUTO DE ADJUDICACIÓN HEREDITARIA

472.*** DONACIÓN. FALTA DE RATIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN POR MANDATARIO VERBAL EN VIDA DEL DONANTE

473.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

479.** HERENCIA. NO APORTACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL.

482.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO.

486.*** INMATRICULACIÓN CONFORME AL NUEVO ART 205 LH. CÓMPUTO DEL AÑO EXISTIENDO HERENCIA PREVIA. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

386.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.

387.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO YA CANCELADO REGISTRALMENTE

406.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HERENCIA YACENTE

410.*** MEJORA DE PRESENTE POR VECINDAD CIVIL GALLEGA Y FINCA SITA EN CATALUÑA. CABE CONSULTA DE OTROS REGISTROS PERO NO DE LA OFICINA LIQUIDADORA. 

416.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

417.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

421.*** CAUSANTE VASCO: DERECHOS LEGITIMARIOS DE LOS ASCENDIENTES.

307.*** PARTICIÓN CON PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA ORDENADA POR EL TESTADOR SIN INTERVENIR TODOS LOS LEGITIMARIOS. APROBACIÓN NOTARIAL.

313.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN SUSPENSIVA DE ACEPTACIÓN. INTERPELLATIO IN IURE.. 

315.*** APLICACIÓN POR AUTORIDADES EXTRAJUDICIALES DEL ORDEN PÚBLICO EN UNA SUCESIÓN MORTIS CAUSA INTERNACIONAL.

320.*** NO CABE ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN PAGO DE DEUDA POR CONTADOR-PARTIDOR.

331.** HERENCIA DE CAUSANTE ESLOVACO. HEREDERO UNICO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO

341.** SUCESIÓN INGLESA. NO CERTIFICADO ÚLTIMAS VOLUNTADES INGLÉS.

342.() SUCESIÓN INGLESA. NO CERTIFICADO ÚLTIMAS VOLUNTADES INGLÉS.

347.*** ANOTACIÓN DEL DERECHO DEL LEGITIMARIO EN GALICIA.

355.*** DESHEREDACIÓN: REQUISITOS MÍNIMOS Y EFECTOS.

370.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

278.*** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS TÁCITA. REENVÍO.

279.** ¿PARTICIÓN DEL TESTADOR O MERAS DISPOSICIONES PARTICIONALES? INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

282.** EL TESTADOR NO MENCIONA SI SU HIJA PREMUERTA TUVO DESCENDIENTES.

283.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

299.*** PACTO DE MEJORA EN GALICIA SOBRE BIENES DE SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA: ES EQUIPARABLE AL LEGADO DE COSA AJENA

300.*** INSTITUCIÓN DE HEREDERO BAJO CONDICIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD

230. REVERSIÓN LEGAL ART. 812 CC DE UN BIEN GANANCIAL. SUPERVIVENCIA DE UNO SÓLO DE LOS CÓNYUGES DONANTES.

236. HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. LEY SUCESORIA. INTERPRETACIÓN DE PROFESSIO IURIS EN TESTAMENTO ANTERIOR A 2015.

261. HERENCIA. JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR EL CONFLICTO DE INTERESES.

114. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA

115. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

130. Expediente de dominio para reanudar el tracto. Adquisición a sólo alguno de los herederos. Incomparecencia de los citados.

145. HERENCIA EN INSTANCIA PRIVADA. EXCESO DE CABIDA. MEDIOS PARA RECTIFICAR DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE.

167. Inmatriculación. Títulos instrumentales. Diferencias descriptivas.

173. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

176. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

179. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO DE KUWAIT.

203. Herencia. Tracto sucesivo y expresión de causa.

206. HERENCIA. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN

207. HERENCIA SIN DESIGNACIÓN CLARA DE HEREDERO.

218. CONDENA JUDICIAL A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD [ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO]

220. SUSTITUCIÓN VULGAR. FORMA DE ACREDITAR SU INEFICACIA. CAPACIDAD PARA SUCEDER.

71. Partición por contador partidor. Necesidad de Declaración de herederos abintestato.

75.  Entrega de legado a favor de prelegatario

80. HERENCIA. EXCESO DE ADJUDICACIÓN: CAUSA

87. CONTADOR PARTIDOR QUE INTERVIENE TAMBIEN COMO CURADOR

92. Sentencia contra desconocidos herederos del titular registral, sin que conste el nombramiento del administrador judicial.

95. HERENCIA DE CIUDADANO HOLANDES

97. Entrega de Legado. Derechos de uso y habitación. Tracto sucesivo.

99. ENTREGA DE LEGADO

107. Pacto sucesorio de constitución de usufructo viudal en Galicia.

108. PARTICIÓN HECHA POR EL PROPIO TESTADOR.

39. División de herencia. Decreto judicial de sobreseimiento.

60. SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE ACRECER.

30. HERENCIA. IDENTIFICACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES

32. Herencia. Derecho de transmisión. Intervención de la heredera del heredero. 

35. Herencia. Cancelación de usufructo. Constancia de la referencia catastral.

AÑO 2015:

S6. HERENCIA CON TÍTULO SUCESORIO OTORGADO CONFORME A LA LEY PERSONAL DEL CAUSANTE. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

438. DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO. ACTA PREVIA Y ACTA DE CIERRE

439. SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO. DERECHO DE ACRECER

450. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ADMISIBILIDAD DEL ACTA DE NOTORIEDAD

471. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. ADQUISICIÓN POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

473. PLUSVALÍA DONACIÓN. ACREDITACIÓN.

484. DONACIÓN. NIF DE LOS MENORES DE 14 AÑOS

391. HERENCIA FORMALIZADA EN ESPAÑA. CAUSANTE DE NACIONALIDAD FRANCESA. TESTAMENTO

392. HERENCIA OTORGADA EN ITALIA. NIF-NIE DEL ADQUIRENTE EN ESCRITURA PÚBLICA. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA.

396. HERENCIA. NIE DE LA LEGITIMARIA A LA QUE NO SE ADJUDICAN BIENES

397. PARTICIÓN HEREDITARIA. ALBACEA. CONFLICTO DE INTERESES

407. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. HERENCIA YACENTE

408. DONACIÓN. REPRESENTACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN O CONFLICTO DE INTERESES.

416. PARTICIÓN HEREDITARIA SIN ADJUDICAR BIENES A LOS MENORES Y SIN INTERVENIR EL CONTADOR.

424. PARTICIÓN HEREDITARIA. INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN ESTABLECIDA EN EL TESTAMENTO.

430. ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN CON FIDEICOMISARIOS. REBELDÍA. SEGREGACIÓN: SUPERFICIE Y VALOR

332. HERENCIA. DIFERENCIAS REGISTRO CIVIL-TESTAMENTO EN EL APELLIDO DE HEREDERO

356. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TRACTO SUCESIVO. HERENCIA YACENTE

357. HERENCIA DISTRIBUIDA EN LEGADOS. ENTREGA DE LA FINCA LEGADA. DUDAS SOBRE EL OBJETO LEGADO 

386. GALICIA. COMPUTO DE PLAZOS POR DÍAS HÁBILES EN PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO.

268. PARTICIÓN HEREDITARIA SIN LA CONCURRENCIA DE UN LEGITIMARIO.

279. ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. FIDEICOMISO DE RESIDUO.

288. ENTREGA DE LEGADO HABIENDO FALLECIDO UN HEREDERO QUE DEBÍA EFECTUARLA.

289. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. RECTIFICACIÓN RÉGIMEN MATRIMONIAL CAUSANTES. APORTA ERBSCHEIN, NO TESTAMENTO.

297. DISCORDANCIA EN CUANTO AL ESTADO CIVIL DEL CAUSANTE. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

299. HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PROCEDENTE DE LEGADO CON SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.

315. NATURALEZA DERECHOS DEL CÓNYUGE VIUDO EXTRANJERO.

218. HERENCIA.CONFLICTO DE INTERESES. CAUTELA SOCINI.

229. ADJUDICACIÓN HEREDITARIA A FAVOR DE FUNDACIÓN ALEMANA EXISTIENDO LEGITIMARIOS.

238. SUSTITUCIONES HEREDITARIAS Y SUCESIÓN INTESTADA.

239. HERENCIA CON CAUSANTE ALEMÁN. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES.

257. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES LEGADOS.

262. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO.

200. Adición de herencia. Derecho de transmisión. 

204. Sustitución fideicomisaria de residuo. Facultad de disposición a título gratuito.

159. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO. HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. 

163. HERENCIA. FUERO DE BAYLIO. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL HEREDERO. DERECHO DE TRANSMISIÓN. 

168. EJECUCIÓN JUDICIAL DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. 

169. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. COMPARECIENDO LOS HEREDEROS DEL ADQUIRENTE. 

171. SENTENCIA DE NULIDAD DE PARTICIÓN Y DE TRANSMISIÓN POSTERIOR. INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL.

181. Adjudicación de cuota indivisa cuando solo se acredita un derecho hereditario en abstracto

137.  ENTREGA DE LEGADOS SIN CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS

108. Legado. Identificación de finca. Interpretación de testamento.  Albacea

110.  Contador partidor: cómputo del plazo de ejercicio del cargo. 

112. Galicia. Adjudicación hereditaria de finca con foro. 

44. SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO.

61.- HERENCIA CON INCAPAZ SUJETO A PATRIA POTESTAD REHABILITADA.

70. LEGÍTIMA EN MALLORCA.

91. DERECHO DE TRANSMISIÓN. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES.

93. LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PARTICIÓN DEL TESTADOR Y NORMAS PARTICIONALES.

 

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Aspectos fundamentales de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

JOSÉ IGNACIO OLMEDO CASTAÑEDA, NOTARIO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE

 

ÍNDICE:

1.- INTRODUCCIÓN.

2.- NORMATIVA APLICABLE.

3.- JUSTIFICACIÓN DE LA NORMA.

4.- CONTENIDO DE LA LEY. REGULACIÓN.

5.- ENTRADA EN VIGOR. RETROACTIVIDAD.

6.- ÁMBITO SUBJETIVO Y OBJETIVO DE APLICACIÓN.

7.- FASE PRECONTRACTUAL.

8.- ETAPAS DENTRO DE ESTA FASE PRECONTRACTUAL.

9.- FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO. CAMBIOS MÁS IMPORTANTES A DESTACAR.

10.- BREVE CONCLUSIÓN.

ENLACES

 

1.-INTRODUCCION.

Dice la Exposición de motivos del Reglamento que desarrolla dicha ley, aprobado por Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, que “el correcto funcionamiento del mercado de contratos de préstamo inmobiliario es un elemento fundamental para la estabilidad y el crecimiento de la economía en una sociedad”.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, aunque llega con retraso dada la obligada transposición de la Directiva comunitaria 2014/17 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, cuyo plazo finalizo el pasado 21 de marzo de 2016, habiéndose abierto por la Comisión Europea un procedimiento de infracción por falta de transposición en el plazo previsto; sin embargo, llega en un momento de vital importancia, tras la crisis financiera internacional de la última década, y los problemas de transparencia del sistema crediticio en los últimos años, lo que ha desencadenado en importantes turbulencias judiciales en materia de préstamos hipotecarios de vivienda, por las clausulas suelo y techo, luego por la cláusula subsuelo o clausula cero, por las posibles cláusulas abusivas en materia de tipo de interés de demora, de tipos de referencia, de causas de vencimiento anticipado, etc…, apareciendo conceptos jurídicos nuevos como “transparencia precontractual material”; y llega con la finalidad de facilitar y favorecer la transparencia, de evitar la posición asimétrica entre prestamista y prestatario en los contratos de crédito inmobiliario, a los que nos vamos a referir, y en general eliminar todo atisbo de inseguridad jurídica.

La Ley 5/2019 no es una Ley general sobre préstamos hipotecarios o sobre préstamos a consumidores, sino sobre una modalidad específica de préstamo, el PRESTAMO/CRÉDITO INMOBILIARIO, que podrá ser con garantía personal o con garantía hipotecaria.

Es una Ley de 4 capítulos, 12 disposiciones adiciones, 5 disposiciones transitorias, 1 disposición derogatoria, y 16 disposiciones finales, que deroga el famoso artículo 6 de la Ley 1/2013, y modifica, entre otras:

-la Ley Hipotecaria,

-la Ley 2/94 de subrogación de préstamos hipotecarios,

-la Ley 7/98 de Condiciones Generales de la Contratación,

-la Ley LEC,

-la Ley General de Defensa de los Consumidores (R.D.Leg. 1/2007),

-la Ley 10/2014, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades de crédito.

La Ley 5/2019 (igual que, en su día, la Orden de Economía y Hacienda 2899/2011 de 28 de Octubre, mejoraba la transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, y que sigue siendo desarrollo reglamentario de la Ley 5/2019 en la medida que no se oponga a la ley y a su reglamento -disposición transitoria primera de la Orden 482/2019-) busca generar un MERCADO DE CRÉDITO INMOBILIARIO FIABLE estableciendo normas de conducta y transparencia, obligaciones a los prestamistas para garantizar una confianza de los clientes en las entidades prestamistas, y reforzar la protección del deudor en todas las fases entre prestatario y prestamista, todo lo cual redundará en una mayor contratación inmobiliaria, en un incremento en las transmisiones de inmuebles de uso residencial.

Para ello, la ley SE CENTRA EN LA FASE PRECONTRACTUAL y establece una regulación detallada que va más allá de la estricta transposición de la Directiva comunitaria 2014/17, estableciendo como eje central de dicha fase al Notario, como luego veremos.

Hace 40 años apenas se acudía al crédito inmobiliario, las familias vivían en pisos de alquiler, y casi nadie compraba una vivienda hasta que ahorraban su precio total.

Sin embargo, hoy en día, gracias al crédito inmobiliario las familias pueden acceder con relativa facilidad al préstamo para la compra de su primera vivienda, pero se requiere un control de información de prestamista a prestatario y viceversa.

Pero, como sabemos, se pasó de un extremo a otro, y el fácil acceso al crédito inmobiliario sin control originó lo que se denominó la “burbuja inmobiliaria”, que se inició en el 2007/2008 y se prolongó hasta más allá del 2013/2014.

Si comparamos los datos del número de préstamos hipotecarios concedidos en España entre el año 2009 y el 2018, veremos que la denominada “burbuja financiera e inmobiliaria” ha reducido drásticamente el número de préstamos hipotecarios concedidos y en consecuencia los contratos de compraventa, siendo el año 2014 el de menor concesión de préstamos hipotecarios (casi un 70% menos que en el 2008/2009), e incrementándose ligeramente a partir del 2014 hasta el 2018, con un crecimiento anual en torno a una media de un 3-4%.

 

2.-NORMATIVA APLICABLE.

Hasta ahora:

* Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que derogó la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

* Ley 2/2009, de 31 de marzo (por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de préstamos o créditos).

Ahora, además de la anterior normativa:

* Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

* Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

* Reglamento aprobado por Real Decreto 309/2019, de 26 de abril.

* Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifica la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, que establece los criterios para la determinación de los ejemplos representativos que han de figurar en toda la información facilitada, y los requisitos mínimos de conocimiento y competencia exigibles al personal al servicio de los prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados.

 

3.-JUSTIFICACIÓN DE LA NORMA.

La justificación de la norma se basa en 2 motivos:

-la necesidad de trasponer la referida directiva comunitaria, buscando reglas homogéneas en el espacio europeo.

-la necesidad de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia, y la comprensión de los contratos y de las cláusulas, y el justo equilibrio entre las partes.

La ley nace con vocación de evitar, en última instancia, la ejecución de los préstamos hipotecarios regulados en la ley, en vía judicial, con la consiguiente pérdida de la vivienda, según consta en el Preámbulo de la misma, por lo que da preferencia al derecho a la vivienda, un derecho fundamental.

Debe destacarse que el Preámbulo de la Ley es bastante duro al referirse a la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos y al comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado (el legislador está pensando en la época de la burbuja inmobiliaria en la que se concedían préstamos de un 120% sobre el valor de compra).

Es por ello por lo que se exige un plus de responsabilidad a la parte dominante (el prestamista) en su comportamiento hacia el prestatario, no siendo suficiente proporcionarle información y advertencias, estableciendo un régimen de protección de las personas físicas.

 

4.- CONTENIDO DE LA LEY. REGULACIÓN.

La ley regula 5 aspectos:

  • Normas de protección del prestatario, en relación con la comercialización de los préstamos inmobiliarios, estableciendo la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos, así como la que debe proporcionar al prestatario, antes, durante y después de la celebración del contrato, y las obligaciones de evaluación de solvencia.
  • Normas de conducta y de transparencia que deben cumplir los prestamistas, los intermediarios de crédito y sus representantes, tales como requisitos de capacitación y competencia del personal, y política de remuneración.
  • Aspectos relacionados con el propio contrato de préstamo inmobiliario.
  • El régimen jurídico de los prestamistas inmobiliarios y de los intermediarios de crédito inmobiliario.
  • El régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones.

 

5.- ENTRADA EN VIGOR. RETROACTIVIDAD.

La Ley entra en vigor el próximo 16 de junio de 2019, a los tres meses de su publicación en el BOE, dejando un escaso margen a las entidades de crédito para su adaptación, lo que contrasta con la Orden EHA/2899/2011 que estableció una “vacatio legis” de seis meses.

La disposición transitoria primera de la ley dice que no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor; pero exceptúa, entre otros, a los contratos de préstamo que incluyan cláusulas de vencimiento anticipado (cuyo vencimiento anticipado no se hubiera producido antes de la entrada en vigor de la ley).

 

6.- ÁMBITO SUBJETIVO Y OBJETIVO DE APLICACIÓN.

Es de vital importancia para saber exactamente que contratos quedan sujetos a la misma, pues éstos se beneficiarán de las ventajas de protección de la ley (gastos por cuenta de la prestamista, no clausula suelo, no comisión de cancelación, causas de vencimiento anticipado, subrogación acreedora, etc.).

Conforme al artículo 2, la Ley será de aplicación a:

-los contratos de PRÉSTAMO O CRÉDITO,

-concedidos POR PERSONAS FÍSICAS O JURÍDICAS que realicen dicha actividad de manera profesional,

-cuando el prestatario, fiador o garante sea una PERSONA FÍSICA, y

-dicho contrato tenga por objeto algunas de las 2 modalidades que diremos.

ÁMBITO SUBJETIVO:

Repetimos lo que dice la ley:

“contratos de préstamo o crédito, concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, fiador o garante sea una persona física.”

PRESTATARIO:

Personas físicas, es decir, que el prestatario, el fiador o garante (hipotecante no deudor) ha de ser una persona física, con independencia de que sea o no consumidor (por tanto, incluye a los autónomos).

PRESTAMISTA:

Personas físicas o jurídicas que realicen la actividad de concesión de préstamos de manera profesional (es decir, que actúe con una finalidad exclusivamente inversora => incluye prestamistas profesionales y los ocasionales).

Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario, y los representantes designados, han de actuar de manera honesta, imparcial, transparente, y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios.

Se consideran INTERMEDIARIOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO, toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración (pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado) consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista, y en realizar, además, alguna de las siguientes funciones:

ofrecer a los prestatarios el contrato de préstamo.

realizar trámites previos u otra gestión respecto de dicho préstamo.

celebrar el contrato de préstamo con un prestatario, en nombre del prestamista.

Aquellos operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades, que no sean entidades de crédito, deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente REGISTRO PÚBLICO DE PRESTAMISTAS DE CREDITO INMOBILIARIO, y contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y competencia adecuados, y deberá cumplir los siguientes requisitos:

  • Contar con capacidad técnica y operativa para la evaluación de solvencia,
  • disponer de medios adecuados para la resolución de quejas y reclamaciones,
  • designar un representante ante el SEPLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención de Blanqueo de Capitales), y
  • disponer de un plan de formación.

Las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma, en función del ámbito geográfico en el que opere el intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a la dimensión de los destinatarios, que llegan hasta 1.000.000 euros para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios distintos de entidades de crédito.

ÁMBITO OBJETIVO.

“Contratos de préstamo o crédito” cuyo objeto se pueda englobar en alguna de las 2 siguientes modalidades:

a).-Por razón de la garantía:

Contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.

Inmueble de uso residencial: vivienda, trastero, garaje o cualesquiera otro que cumpla una función doméstica.

No se exige que la finalidad del préstamo sea la adquisición del inmueble, ni que se hipoteque la vivienda habitual.

Por ejemplo, quedaría sujeto a esta ley un préstamo para la compra de un local con hipoteca de una segunda vivienda.

b).-Por razón de la finalidad:

Contratos de préstamo o crédito con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, de uso residencial.

Pero esta segunda modalidad exige que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor, por lo que excluye la persona física que actúe en el ámbito de su actividad empresarial o profesional.

El ámbito de aplicación objetiva de la Ley es muy parecido al establecido en la Orden de Economía y Hacienda 2899/2011 (artículo 19), que de una manera muy sencilla dice: “se aplicará a préstamos, celebrados con un cliente, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir”.

Pudiera pensarse en el caso de un préstamo concedido a una sociedad cuya finalidad sea la inversión en una actividad empresarial (en principio quedaría excluido), pero cuya garantía sea una hipoteca de una segunda vivienda del administrador persona física. Este supuesto entraría en el ámbito de aplicación de la ley.

También será de aplicación la Ley:

a) a la intermediación para la celebración de una de las 2 modalidades antes citadas.

b) a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado (disposición adicional sexta Ley 5/2019).

Añade la disposición transitoria primera, apartado 2, que el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

c) y a los supuestos de novación modificativa del contrato de préstamo (disposición adicional sexta Ley 5/2019).

Para no extendernos, añadiré que no será de aplicación la Ley a los préstamos concedidos sin remuneración alguna, ni a la hipoteca inversa.

ÁMBITO ECONÓMICO:

No se establecen limitaciones por razón de la cuantía del préstamo, a diferencia de la Orden de 5 de mayo de 1994 que exigía que el importe del préstamo solicitado fuera igual o inferior a 25.000.000 de pesetas = 150.000 euros).

EN CONCLUSION: IMPORTANTE TENER EN CUENTA:

Que el prestatario, fiador o garante, sea persona física, y

se hipoteque un inmueble de uso residencial, o

se destine el préstamo a comprar un inmueble construido o por construir de uso residencial, por un consumidor.

 

7.-FASE PRECONTRACTUAL.

La Ley establece una regulación detallada de la fase precontractual, en la que siendo esencial el cumplimiento del principio de transparencia material, ha querido contar con la función del Notario, como EJE CENTRAL.

Se pretende:

a.-INFORMACION:

Poner a disposición del cliente toda la información necesaria para que pueda comprender la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar, y cumplir con el principio de transparencia material.

Esta obligación de información no puede suponer coste alguno para el prestatario.

b.-ASESORAMIENTO IMPARCIAL DEL NOTARIO:

Establecer el equilibrio entre las partes, para lo que atribuye al Notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando dudas, comprobando los plazos y demás requisitos para ver cumplido el principio de transparencia material, constituyendo prueba en beneficio de las 2 partes, especialmente a través del Acta notarial de control previo o Acta de transparencia.

Este asesoramiento se hace en DOS TIEMPOS:

1º).- En el momento de la formalización del Acta, del Notario solo con el prestatario (de obligado cumplimiento para el prestatario), y

2º).- En el momento de la formalización de la Escritura de préstamo, del Notario con el prestamista y prestatario. 

c.-ASESORAMIENTO POR LOS PRESTAMISTAS:

Limitar la actividad de asesoramiento en materia de préstamos que sólo podrá prestarse (salvo excepciones) por los prestamistas inmobiliarios y los intermediarios de crédito inmobiliarios, exigiendo del personal unos requisitos de capacitación, y la inscripción de dichos intermediarios en un Registro Público.

Asesoramiento.

Conforme al artículo 4.20 de la Ley el ASESORAMIENTO es toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado, haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.

El artículo 19 de la Ley dice que esta actividad sólo podrá ser prestada por los prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados, y por las personas a que se refiere el artículo 26.3, así como por las personas que, sin formar parte de ninguna de las categorías anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.

Conforme al artículo 3 del Reglamento, el servicio de asesoramiento prestado por prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representante designado constituirá una actividad distinta de las de concesión e intermediación inmobiliaria y será objeto de un contrato específico en el marco previsto en el artículo 19 de la ley.

El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario y representante designado deberá indicar claramente si presta o no asesoramiento, y si percibe remuneración y de quien.

En caso de servicio de asesoramiento independiente deberá presentarse al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, y le asesorará sobre las condiciones económicas y jurídicas, y no podrá percibir remuneración alguna del prestamista.

Conforme al artículo 26.3 de la Ley, los artículos 27 a 32 (sobre registro de los intermediarios de crédito inmobiliario, gestión del registro, requisitos para la inscripción, procedimientos de inscripción, información y publicidad del registro, y revocación de la inscripción en el registro), no se aplicarán a las personas que realicen actividades de intermediación de crédito previstas en el artículo 4.5 siempre que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestación de tales actividades, y siempre que la actividad de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal, esté íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario.

 

8.-ETAPAS DENTRO DE ESTA FASE PRECONTRACTUAL.

Recordemos que la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda 2899/2011 establecía la obligación de entregar al solicitante de un préstamo:

-la FIPRE (Ficha de Información Precontractual),

-la FIPER (Ficha de Información Personalizada una vez el cliente ha facilitado sus necesidades y datos de su situación financiera), y

-la OFERTA VINCULANTE (una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un préstamo hipotecario, se disponga de la tasación del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente).

Con la nueva Ley 5/2019, cuando una persona física se dirige a un prestamista para solicitar un préstamo en una de las 2 modalidades referidas, una vez ha estudiado la información general de esa entidad con la publicidad relativa a los contratos de préstamo, facilitada en soporte papel o en formato electrónico (que ha de ser clara y comprensible y tener un ejemplo representativo) podemos distinguir las siguientes etapas previas al momento de la formalización del préstamo hipotecario.

1).- Evaluación de solvencia.

Obligaciones del prestamista:

a).- Evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, y para ello, deberá tener en cuenta:

-la situación de empleo; los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo; los activos en propiedad y el ahorro; los gastos fijos y los compromisos ya adquiridos.

En el supuesto de préstamos con garantía real (hipoteca) esta evaluación de solvencia no deberá basarse predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del préstamo.

b).-Consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia.

c).-Realizar una tasación de los inmuebles aportados en garantía, mediante una sociedad de tasación y/o profesional homologado en los términos establecidos en el artículo 13 de esta ley y disposición adicional décima.

La ley es dura con el prestamista dado que una incorrecta evaluación de esta solvencia no le otorga al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar, ulteriormente, el préstamo.

Obligaciones del prestatario:

El potencial prestatario ha de proporcionar toda la información al prestamista sobre su situación financiera para poder hacer un correcto análisis de su solvencia.

2).-Información PRECONTRACTUAL.

El prestamista ha de ofrecer al prestatario la información personalizada que necesite:

-para comparar los préstamos disponibles en el mercado,

-para evaluar sus implicaciones,

-y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo.

Esta información personalizada se facilitará, con suficiente antelación, mediante lo que se conoce como FEIN (Ficha Europea de Información Personalizada), y que en ningún caso será inferior a DIEZ DIAS NATURALES desde que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

No obstante lo anterior, parece lógico que este plazo de DIEZ DÍAS NATURALES se computara desde que se suba a la plataforma notarial SIGNO la documentación obligatoria del artículo 14 y el prestatario hubiere elegido al notario, de forma presencial u “on-line”. Y ello, porque, en base al artículo 12 del reglamento, dicha documentación deberá ser remitida por el prestamista al notario elegido por el prestatario, y porque conforme a la Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019, la palabra “remisión” implica que la información precontractual prevista en la ley, “se desplaza desde la plataforma o aplicación informática que está utilizando el Banco a la plataforma o aplicación que esté utilizando el Notario”, momento en que se ha consumado la remisión, de modo que esos documentos habrán debido quedar alojados bien en una plataforma notarial distinta a la del Banco, o bien en el ordenador del Notario. Por tanto, una vez el prestatario ha elegido al Notario, podemos entender que ha quedado consumada la remisión dado que desde ese momento se le permite al Notario acceder a la plataforma notarial y descargarse la documentación.

3).- DOCUMENTACIÓN OBLIGATORIA A ENTREGAR POR EL PRESTAMISTA. PLAZOS (Art. 14 ley).

El prestamista deberá entregar al prestatario la siguiente documentación, con una antelación mínima de 10 DIAS NATURALES (denominado PERIODO DE REFLEXIÓN) respecto al momento de la firma del contrato:

a).-La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, con el contenido del Anexo I de la Ley 5/2019, que tendrá la consideración de OFERTA VINCULANTE para la entidad prestamista durante el plazo pactado (como mínimo de 10 días).

b).-La FIAE o Ficha de Advertencias Estandarizada (cuyo contenido se regula en la Orden ECE 482/2019, de 26 de abril), que deberá advertir al prestatario de la existencia de las clausulas o elementos relevantes, en relación con los índices de referencia del tipo de interés, de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que esté referenciado (entendemos que se refiere a clausula subsuelo), a la posibilidad de vencimiento anticipado del préstamo por impago y gastos derivados de ello, a los gastos asociados con la concesión del préstamo, y si se trate de un préstamo en moneda extranjera o nacional.

c).-En caso de préstamo a tipo de interés variable, una SIMULACIÓN de diferentes escenarios del tipo de interés, es decir, un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a pagar por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de tipos de interés.

d).-Una copia del PROYECTO DE CONTRATO, cuyo contenido debe ajustarse a los documentos anteriores y con referencia a los gastos asociados a la firma del contrato.

e).-Información clara de la DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS del prestatario y del prestamista (a los que luego haremos referencia).

f).-El documento que contenga las CONDICIONES DEL SEGURO, en caso de que el prestamista requiera al prestatario la suscripción de una Póliza de seguro de daños del inmueble o de una Póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo.

g).-Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura púbica, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir el ASESORAMIENTO PERSONALIZADO Y GRATUITO DEL NOTARIO que elija el prestatario, previa a la autorización de la escritura pública del préstamo, en relación al contenido y consecuencias de la información contenida en la documentación anterior.

Entendemos que no haría falta el asesoramiento previo en Pólizas de préstamo cuya finalidad sea la adquisición de inmuebles de uso residencial.

h).-Una MANIFESTACIÓN FIRMADA POR EL PRESTATARIO (entendemos que incluye a todas las personas físicas intervinientes en la escritura), en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido.

4).- REMISIÓN TELEMÁTICA AL NOTARIO DE LA DOCUMENTACIÓN.

La referida documentación y la manifestación firmada por el prestatario en la que declare que ha recibido esa documentación, y que se le ha explicado su contenido debe remitirse al notario elegido por el prestatario por medios telemáticos seguros, a través de la plataforma notarial SIGNO, que ya se ha venido utilizando para los préstamos e-notario, y que deberán permitir al Notario:

-una COMPROBACIÓN FEHACIENTE de la FECHA en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario.

El artículo 11 del Reglamento establece los principios y requisitos técnicos de los MEDIOS TELEMATICOS para la remisión al Notario de la documentación del préstamo:

deberán asegurar la conexión con todos los notarios,

deberán permitir al prestatario elegir al notario que autorizará el Acta, que será el mismo que autorizará la escritura de préstamo hipotecario.

deberán posibilitar el acceso permanente y la descarga o extracción de la documentación necesaria por dicho notario.

deberán permitir al notario comprobar fehacientemente la fecha en que se incorporaron a la aplicación los documentos firmados.

La PLATAFORMA ha de garantizar:

-la exclusividad de su uso.

-la identidad del usuario.

-la integridad, autenticidad y no repudio de los mensajes mediante su firma con certificados electrónicos cualificados que incorporen una marca de tiempo, que acredite la fecha de cada comunicación entre dos.

En ningún caso puede utilizarse una plataforma privada bajo el control de una de las partes interesadas en el proceso, pues como señala la DGRN el Banco no puede tener acceso a la documentación electrónica o información remitida, “por ejemplo para alterarlos”.

Por ello, han de quedar alojados en una plataforma notarial o en el ordenador del notario, pero siempre desligándose conceptual y físicamente de la plataforma del Banco.

Al día de la fecha parece que muy pocos prestamistas están preparados para su conexión con la plataforma notarial SIGNO, por lo que entendemos que está preparándose una solución provisional, pendiente de Resolución por la DGRN, que permita, a las entidades que no tengan conexión con la plataforma notarial, que presenten la documentación en soporte papel al Notario con DIEZ DIAS DE ANTELACIÓN, y el Notario levantará un Acta de protocolización, que entendemos no sería gratuita y se cobraría al prestamista, porque pudiendo conectarse no lo hizo.

El artículo 12 del Reglamento regula el PROCEDIMIENTO DE REMISIÓN de la documentación entre el prestamista y el notario, de manera que teniendo en cuenta la reciente Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019, podemos concluir que el procedimiento tiene las siguientes fases:

1ª).-COMUNICACIÓN DE DATOS Y DOCUMENTACION PRECONTRACTUAL: Una vez que el cliente y una entidad prestamista han concertado la firma de un crédito inmobiliario, y se va a formalizar en escritura pública, el prestamista ha de comunicar a la plataforma notarial SIGNO la operación de préstamo dando de alta un expediente, y adjuntando la documentación obligatoria del art. 14 de la ley.

Esa información se remitirá mediante campos estructurados relativos a la identidad del prestamista, del prestatario, fiador y garante, y a la identificación de cada uno de los documentos contractuales.

2ª).-ELECCION DE NOTARIO POR EL PRESTATARIO:

El cliente podrá elegir al notario de forma presencial, acudiendo a la notaria mediante la exhibición del D.N.I. , o en forma “on-line” a través de la página web www.notariado.org.

Una vez elegido el notario, la plataforma tecnológica remitirá de manera automática un mensaje a la entidad prestamista con los datos del notario.

IMPORTANTE:

En ese momento, en la fecha de la primera actuación (elección del Notario por el prestatario) el Notario iniciará el Acta notarial y abrirá número de protocolo, y como adelantamos anteriormente, éste debería ser el comienzo del cómputo del plazo de 10 días naturales, en el que se excluirá el día inicial, se dejarán 10 días naturales completos para el periodo de reflexión, y en el día 12 se podrá firmar la escritura de préstamo hipotecario, siempre que el prestatario ya hubiere firmado el ACTA DE TRANSPARENCIA, a la que nos referiremos.

3ª).VERIFICACION Y CONTROL POR EL NOTARIO:

El notario se descargará la documentación precontractual de la plataforma verificando que cumple con los requisitos establecidos, y si constata errores o carencias solicitará la subsanación a la entidad prestamista, y no se iniciará el plazo de 10 días naturales hasta solucionar la incidencia (por ej. que no se ha enviado la FEIN, o que ésta no corresponde al cliente) .

4ª).COMPARECENCIA Y ASESORAMIENTO AL CIUDADANO:

Validada la información el notario concertará una cita obligatoria con el prestatario, fiador y garante para formalizar el ACTA DE TRANSPARENCIA, a la que nos referiremos a continuación.

5ª).RESULTADO DEL ACTA:

Si es positivo emitirá un Acta de contenido positivo, cuyo resultado comunicará a la entidad prestamista mediante la plataforma tecnológica, comunicando la fecha de firma del préstamo hipotecario si se hubiere concertado con el prestatario.

Si el resultado es negativo, no podrá formalizarse la escritura de préstamo hipotecario.

Deberá remitirse copia electrónica simple o autorizada del Acta si lo solicita el prestamista o prestatario.

La citada Res. DGRN de 19 de mayo de 2019 admite como válida la actuación de las GESTORIAS en todo este procedimiento, desde la remisión de la documentación a la plataforma notarial SIGNO, siempre que cuenten con las facultades precisas otorgadas por los prestamistas, lo que deberán acreditar con exhibición de la copia autorizada del poder inscrita en el RM, debiendo remitir copia autorizada electrónica con la documentación del artículo 14 de la Ley.

5).ACTA NOTARIAL DE COMPROBACION PREVIA AL OTORGAMIENTO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO O ACTA DE TRANSPARENCIA (art. 15.3 y 22.2):

CARACTERISTICAS DEL ACTA:

La gran novedad de la nueva ley es el otorgamiento previo y obligatorio de un Acta Notarial, cuya finalidad es, en un momento anterior a la formalización de la escritura de préstamo hipotecario:

a).-La comprobación por parte del Notario del cumplimiento de las obligaciones impuestas a los prestamistas:

-verificar la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos del art. 14.1 (FEIN, FIAE, escenario de tipos de interés, distribución de gastos…), y

-verificar el cumplimiento de los plazos.

b).-El asesoramiento por el Notario al prestatario.

Sin perjuicio de que el prestamista de las explicaciones adecuadas al prestatario, éste ha de comparecer ante el Notario elegido por el prestatario para obtener presencialmente el asesoramiento previsto en el art. 15.2

Dice al art. 22.2 que el Notario no autorizará la escritura pública (de préstamo hipotecario) si no se hubiere otorgado el acta previa prevista en el artículo 15.3, y los Registradores no inscribirán ninguna escritura de préstamo regulados por esta ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7 de la ley.

En este punto debe decirse que, tras varias enmiendas a la ley, que perseguían que el Registrador de la Propiedad pudiera calificar dicha Acta notarial, pudiendo ser causa de denegación de la inscripción del préstamo hipotecario, finalmente, la labor del Registrador de la Propiedad queda limitada a una labor de comprobación de que en la escritura de préstamo hipotecario se reseña el notario autorizante, fecha de autorización y número de protocolo, así como la afirmación del notario, bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en esta ley.

CONTENIDO DEL ACTA:

A) ACTA EN SENTIDO POSITIVO.

Acreditado el cumplimiento de dichos requisitos, el prestatario (o quien le represente) y el fiador o garante, si son personas físicas, deberán comparecer ante el Notario elegido para formalizar dicha Acta no más tarde del día previo al otorgamiento de la escritura de préstamo, y el Notario hará constar en dicha Acta:

-el cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos del art. 14.1.

-las cuestiones planteadas por el prestatario, y las respuestas del Notario. Es decir, al menos, sería necesario señalar las preguntas formuladas y un pequeño resumen de las respuestas dadas por el Notario. Entiendo que ese relato de preguntas y respuestas se puede redactar posteriormente en una diligencia del Notario, ya sin presencia del prestatario, para no hacerle esperar.

-el asesoramiento prestado por el Notario:

 * el notario deberá informar individualizadamente, y hará constar en el acta que ha prestado asesoramiento relativo a las clausulas especificas recogidas en la FEIN, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica. En este punto convendría tratar de dejar constancia de una manera sencilla de las explicaciones que se ha dado.

* el prestatario deberá responder, en presencia del Notario, a un test cuyo objeto será concretar la documentación entregada y la información suministrada.

B) ACTA EN SENTIDO NEGATIVO.

Si no quedare acreditado el cumplimiento de dichos requisitos, o si no compareciese el prestatario (entendemos que en el plazo fijado en la FEIN), y en su caso, el fiador y garante, para recibir el asesoramiento descrito, se hará constar dicha circunstancia en el Acta y no se podrá autorizar la escritura de préstamo.

El contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario, y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de TRANSPARENCIA en su vertiente material.

Dicha acta será gratuita para el prestatario, y no devengará coste arancelario alguno.

 

9.- FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO. CAMBIOS MÁS IMPORTANTES A DESTACAR.

Una vez formalizada dicha Acta en sentido positivo, se procederá al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, en la que se expresará la fecha de dicha acta, número de protocolo, notario autorizante, y la afirmación del Notario (bajo su responsabilidad) de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento descritos. De igual forma debería ponerse una nota en el Acta previa haciendo constar la fecha y número de protocolo en que se ha formalizado el préstamo hipotecario.

Podemos destacar las siguientes novedades:

1).-Normas imperativas:

Se establece un régimen imperativo determinado por ley, sin admitir pacto en contrario, en cuanto a los intereses de demora, el vencimiento anticipado por impago, o el régimen de amortización anticipada, con la pretensión de evitar cláusulas abusivas.

2).-Carácter irrenunciable:

Será nula la renuncia previa de los derechos que la ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.

3).Forma de los contratos (art. 22).

a.-Los contratos de préstamo objeto de esta ley sin garantía hipotecaria, se formalizarán en papel o en otro soporte duradero, sin perjuicio de formalizarse en Póliza de préstamo personal o en escritura pública, si bien ésta exigiría el Acta notarial de transparencia (conforme al art. 14.1.g) de la Ley) .

b.-Los contratos de préstamo objeto de esta ley garantizados con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional deberán formalizarse en escritura pública.

Nota: Una vez formalizado el préstamo hipotecario el Notario ha de remitir telemáticamente, de forma gratuita, una copia simple al prestatario, y el Registrador de la Propiedad una nota simple literal de la inscripción practicada. Esto implica que el prestatario ha de aportar su correo electrónico.

4).Interés de demora.

Se modifica el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

La Ley 5/2019 eleva el interés de demora a TRES PUNTOS PORCENTUALES sobre el interés remuneratorio, para los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles de uso residencial.

Se desconoce por qué el legislador se aparta de la doctrina del Tribunal Supremo (entre otras, sentencias de 22-04-2015, 23-12-2015, y 03-06-2016), que considera abusivo un interés de demora, tanto en préstamo de consumo como en préstamos hipotecario de vivienda, que exceda en más de DOS PUNTOS porcentuales sobre el interés remuneratorio.

Y a mayor abundamiento se elimina el techo de 3 veces el interés legal del dinero (hoy en el 9%), por lo que el tipo de interés de demora en préstamos a tipo variable subirá tanto como suba el interés de referencia.

5).Regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor.

La Disposición final Tercera de la Ley 5/2019 modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.

En esencia, ahora el deudor puede subrogar a otra entidad financiera en su préstamo hipotecario, de forma que el nuevo prestamista (subrogante) entregará una oferta vinculante con las nuevas condiciones financieras del préstamo que se notificarán al antiguo prestamista (subrogado), que estará obligado a entregar en 7 días naturales Certificación del importe del débito, y una vez entregada podrá ofrecer a su cliente nuevas condiciones, de modo que éste es quien decidirá si sigue con su anterior prestamista firmando una novación, o por el contrario, deja pasar 15 días naturales y puede firmar la escritura de subrogación.

En el anterior sistema si se igualaba la oferta se podía enervar la subrogación y el deudor no podía realizar la subrogación. Es conocido el artículo del notario Don Fernando Gomá Lanzón “Mientras yo te siga queriendo, tú no te cambias de banco”.

Ahora bien, en este caso el prestamista subrogante (nuevo) deberá compensar al prestamista subrogado (antiguo) en la parte proporcional del Impuesto de AJD y de los gastos de la hipoteca que le correspondieron en el momento de la constitución, lo que se calculará en proporción al capital pendiente de amortización, más intereses, indemnizaciones y penas por incumplimiento (artículo 14.1.e. de la Ley 5/2019).

Curiosamente, de esta forma, no se hacen atractivas para un prestamista la subrogación que tanto beneficiaban al prestatario, aunque había caído en desuso.

6).COMISIONES.

Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse. 

Comisión de apertura:

a)Si se pactase se devengará una sola vez.

b)Englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

c)En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. 

Reembolso anticipado (artículo 23):

Regla general:

Se establece por primera vez el derecho a reembolsar el préstamo sin comisiones o compensaciones para el prestamista.

Por tanto, entendemos que desaparece la comisión por cancelación o amortización anticipada, total o parcial, que a partir de la entrada en vigor de la Ley 41/2007, en los préstamos o créditos que recaigan sobre una vivienda y el prestatario era persona física o persona jurídica que tributara por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto de Sociedades, se sustituía por la compensación por desistimiento del 0,50% o 0,25%, a partir del 6 año.           

Excepción:

Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera efectiva (diferencia entre el valor presente de mercado del préstamo y el importe del capital vivo), con una limitación temporal y con unos porcentajes máximos en función de si el tipo de interés es fijo o variable.

* En Préstamos a interés fijo:

– En los 10 primeros años: 2%

– En el resto del plazo del préstamo: 1,5%

* En Préstamos a interés variable o tramos de interés variable (solo si el tipo de interés baja pues si sube no habrá pérdida financiera):

– Se podrá optar entre: 0,15% los 5 primeros años ó 0,25% los 3 primeros años.

– En el resto del plazo: No hay compensación por la amortización.

* En Subrogaciones acreedoras o en novaciones de tipo de interés, con sustitución a tipo fijo:

-En los 3 primeros años: 0,15%.

-En el resto del plazo: No hay compensación por la amortización.

7).-Gastos escritura préstamo hipotecario. Distribución entre prestatario y prestamista:

La Sentencia 44/2.019 del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019, establecía un reparto de los gastos de los préstamos hipotecarios a consumidores, de forma que los gastos notariales y de gestoría eran por mitades, los gastos de tasación por cuenta del prestatario, y los gastos de inscripción por cuenta del prestamista.      

Sin embargo, la nueva Ley 5/2019, contradiciendo una vez más el criterio del TS, establece que los gastos derivados de un préstamo hipotecario (artículo 14) se distribuyen así:

  • Gastos notariales: por cuenta del prestamista, salvo las copias a favor del prestatario.
  • Gastos de inscripción en el registro de la propiedad, por cuenta del prestamista.
  • Gastos de gestoría, por cuenta del prestamista.
  • Gastos de tasación, por cuenta del prestatario, si bien es cierto que los prestamistas, en su mayoría, están asumiendo estos gastos.

8).Impuestos:

El Real Decreto-Ley 17/2018, de 08 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, modifica el artículo 29 de dicho texto legal disponiendo que “Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria se considerará sujeto pasivo al prestamista”.

9).-Vencimiento anticipado:

Antes de la Ley 1/2013, se podía declarar vencido anticipadamente el préstamo en caso de impago de UN CUOTA mensual del préstamo.

Con la Ley 1/2013 se modifica la LEC y se amplía a TRES CUOTAS mensuales impagadas.

La Ley 5/2019 modifica sustancialmente el vencimiento anticipado del préstamo, de modo que se exige que el incumplimiento en el pago de las cuotas ha de ser suficientemente significativo.

El prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

-Al tres (3%) por ciento de la cuantía del capital concedido, en la primera mitad de la duración del préstamo.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce (12) plazos mensuales.

-Al siete (7%) por ciento de la cuantía del capital concedido, en la segunda mitad de la duración del préstamo.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince (15) plazos mensuales.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

10).- Cláusula suelo. Texto manuscrito art. 6 Ley 1/2013.

Se deroga expresamente el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que permitía las clausulas suelo y techo, con ciertos límites, si bien, firmando lo que se conoce como “expresión manuscrita”.

En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, lo que implica la prohibición general de la cláusula suelo (artículo 21.3) que contradice la jurisprudencia del TS que lo admitía por razón del contenido.

Clausula subsuelo o clausula cero:

 Desaparece, pues se presume que los préstamos son onerosos a favor de los prestamistas inmobiliarios, por lo que no cabe la cláusula subsuelo o clausula cero, y en consecuencia, la parte prestamista nunca deberá pagar al prestatario si el tipo de interés resultante de sumar al tipo de referencia un diferencial resultase negativo.

11).-Tasación de subasta:

* Con la Ley 1/2013 la tasación de subasta ha de ser, al menos, un 75% de valor de mercado (tasación de mercado).

* Con la Ley 5/2019 la tasación de subasta ha de ser un 100% de la tasación de mercado.

12).Ventas vinculadas y combinadas.

Se prohíben las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el préstamo no se ofrezca por separado.

Es decir, por regla general se prohíben las ventas vinculadas que condicionen la concesión del préstamo, salvo cuando sean en beneficio del prestatario y con autorización administrativa.

Y se permiten las ventas combinadas pero que no condicionen.

Como excepción, los prestamistas podrán exigir la suscripción de una Póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo, y de un seguro de daños del inmueble, debiendo aceptar pólizas alternativas de otros proveedores.

13).-Préstamo multidivisa.

Se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del PRESTATARIO CONSUMIDOR a convertir el préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario perciba sus ingresos o la moneda del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender, para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio (artículo 20).

Los PRESTATARIOS NO CONSUMIDORES, podrán pactar con su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio.

El prestamista deberá informar periódicamente al prestatario del importe adeudado, y en especial cuando el cambio de sus cuotas o del importe adeudado exceda del 20%.

El incumplimiento de estas exigencias se sancionará con la nulidad de las cláusulas multidivisa y la conversión obligatoria a la moneda en que el prestatario percibe la mayor parte de sus ingresos.

14).Condiciones generales de la contratación (art. 7).

Los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación.

Y, además, deberán tener a disposición de los prestatarios los formularios de las condiciones generales de la contratación que utilicen.

Las CGC deberán estar disponibles en la página web de los prestamistas.

Condiciones abusivas, nulas o no transparentes.

Uno de los objetivos de la Ley es facilitar la transparencia.

Por ello, se establece:

  • La nulidad de las clausulas no transparentes en perjuicio de los consumidores.
  • Se ordena la inscripción y la remisión de oficio por el Tribunal competente al Registro de Condiciones General de Contratación de las sentencias firmes por las que se declare la nulidad de condiciones generales abusivas.

15).-Requisitos del personal del prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado (art. 16):

El personal del prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado (incluso el personal de la sucursal del prestamista o del intermediario), deberán reunir unos requisitos mínimos de conocimiento y competencia (que determinará el Ministerio de Economía y Empresa) sobre los productos que comercializan, y en especial respecto de la concesión de contratos de préstamo, sus servicios accesorios, y los productos de venta vinculada o combinada.

La Orden ECE 482/2019 establece los requisitos mínimos de conocimiento y competencia exigibles al personal, tales como:

-conocimientos con que deben contar.

-tipos de formación.

-detalles de cómo deben ser impartidas.

-políticas y procedimientos internos de las entidades.

La disposición transitoria única fija un periodo temporal hasta el 16/06/2020 de modo que el personal que no haya adquirido la formación regulada podrá prestar los servicios correspondientes, pero bajo supervisión.

 

10.-BREVE CONCLUSIÓN.

La ley introduce muchos cambios cuyas dudas se irán resolviendo por el camino.

Con la Ley 5/2019:

-el prestamista ha de pagar los gastos de notaría, registro, y gestoría.

-al prestamista subrogante (nuevo) no le compensan las subrogaciones acreedoras por el pago de gastos e impuestos al prestamista subrogado (antiguo),

-el prestamista sólo podrá cobrar comisión de apertura, no de estudio.

-el prestamista no podrá cobrar comisión por cancelación anticipada o compensación por desistimiento, sólo por la pérdida financiera efectiva.

-el prestamista no podrá declarar vencido anticipadamente el préstamo hasta transcurridos 12 o 15 meses de impago de cuotas mensuales, según estemos en la primera o segunda mitad de la vida del préstamo.

-y, desde noviembre de 2018, el prestamista es el sujeto pasivo del Impuesto de AJD.

Todos estos cambios nos hacen pensar en un escenario de subidas de tipos de interés y de limitación del acceso de las familias al crédito inmobiliario.

Sólo en caso de que la aplicación y el desarrollo de la ley genere verdadera confianza en el mercado del crédito inmobiliario, los prestamistas podrán permitir el acceso en mejores condiciones a los prestatarios.

 

José Ignacio Olmedo Castañeda

Notario de Santa Cruz de Tenerife

 

ENLACES:

LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

ARCHIVO LLAVE PARA LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

PÓLIZAS DESDOBLADAS

ACTA PARA ACREDITAR LA CORRECTA LIQUIDACIÓN DEL SALDO DEUDOR 2007

EL PAIS: EL GOBIERNO APLAZA EL SISTEMA INFORMÁTICO PARA FIRMAR HIPOTECAS

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional

Aspectos fundamentales de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Foto antigua del pico Teide (Tenerife)

 

Informe Oficina Notarial Julio 2018. Control Trámites Acuerdo Extrajudicial de Pagos.

 

  INFORME OFICINA NOTARIAL JULIO 2018

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho, Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Indice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

  1. INMATRICULACIÓN  POR DOBLE TÍTULO Y DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA POR EL REGISTRADOR:  SOLUCIONES.

  2. TRANSMISIONES DE FINCAS COLINDANTES O CERCANAS A LA COSTA MARÍTIMA

  3. ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TÍTULO PÚBLICO E INMATRICULACIÓN.

  4. NECESIDAD DE DECLARATORIO DE HEREDEROS SI RENUNCIAN TODOS  LOS HEREDEROS NOMBRADOS (O EN TESTAMENTO O EN OTRO  DECLARATORIO) 

  5. EXPEDIENTE NOTARIAL PARA TRAMITAR ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS.

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

1.- OCUPACIÓN ILEGAL DE VIVIENDAS: REFORMA DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas.

Resumen: esta ley trata de poner coto a la ocupación ilegal de viviendas, modificando las normas procesales recogidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que la recuperación sea más ágil. Se aprovecha para ampliar la vacatio legis de la Ley del Registro Civil hasta el 30 de junio de 2020.

En este cuadro se incluyen las novedades incorporadas a la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el contexto de cada artículo.

2.- ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA LEY DEL REGISTRO CIVIL SE DEMORA HASTA 2020. 

(SE DEMORAN TAMBIÉN  HASTA 2020 LOS EXPEDIENTES MATRIMONIALES ANTE NOTARIO) 

A través de la disposición final primera se amplía la vacatio de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, hasta el 30 de junio de 2020 modificando su D. F. 10ª.

Expedientes matrimoniales. La D. Tr. 4ª LJV prevé que los expedientes matrimoniales que se inicien antes de la completa entrada en vigor de la Ley del Registro Civil de 2011 se seguirán tramitando por el Encargado del Registro Civil conforme a las disposiciones del Código Civil y de la Ley del Registro Civil de 1957. Ahora ya no se pone fecha concreta, sino que se hace remisión a la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley de 2011. Es decir, que, si en 2020 vuelve a retrasarse, afectaría automáticamente a esta previsión.

Recordemos que dicha Ley prevé que los expediente matrimoniales (previos a la celebración del matrimonio) podrán tramitarse ante notario o ante el Letrado de la Administración de Justicia) . De momento seguirán tramitándose por los Registros Civiles.

Ir a la página especial.

SECCIÓN II:

Concursos notariales: resolución

DGRN. Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 25 de abril de 2018, y se dispone su publicación y comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

De las 125 notarías que han salido al concurso, se han cubierto 89 y 36 han quedado desiertas. De las plazas cubiertas, 50 lo han sido por nuevos notarios

Ver convocatoria.   Archivo de concursos    Resultado provisional

PDF (BOE-A-2018-8507 – 8 págs. – 349 KB)    Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 25 de abril de 2018.

Se han cubierto 53 notarías de las 77 que entraban en concurso, por lo que quedan desiertas 24. De las plazas cubiertas, 35 lo han sido por nuevos notarios

Así pues, tras este concurso, podrán ofrecerse a los opositores, que aprueben la Oposición de 2019, 60 plazas (36 + 24).

Ver convocatoria.   Archivo de concursos    Resultado provisional

PDF (BOE-A-2018-8513 – 3 págs. – 233 KB)    Otros formatos

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

En  JUNIO no se han publicado sentencias. Se han publicado CINCUENTA Y DOS RESOLUCIONES. Se ofrecen completas en ARCHIVO APARTE.

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

RESOLUCIONES

Destacamos las  siguientes:

209.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.  PROCEDIMIENTOS JUDICIAL Y NOTARIAL ALTERNATIVOS PARA RESOLVER DUDAS E INMATRICULAR

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1, por la que se deniega la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

Resumen: En caso de inmatriculación por título público el registrador tiene que fundamentar las dudas sobre la finca, si las tiene. Esas dudas pueden resolverse, alternativamente,  o bien con el expediente de dominio notarial o bien con sentencia judicial en proceso declarativo.

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PDF (BOE-A-2018-7673 – 6 págs. – 241 KB)    Otros formatos

211.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE SIN PREVIA DESAFECTACIÓN DEL TERRENO COMÚN OCUPADO.

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Azpeitia, por la que suspende la inscripción de una escritura de obra nueva.

Resumen: La construcción de un nuevo elemento privativo sobre el terreno común de la propiedad horizontal no exige la desafectación del terreno ocupado.

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PDF (BOE-A-2018-7675 – 10 págs. – 270 KB)    Otros formatos

215.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA Y CERTIFICADO DE COSTAS. 

Resolución de 23 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la inscripción de una compraventa de finca por invadir en parte el dominio público marítimo-terrestre.

Resumen: En las segundas transmisiones de fincas ya inscritas el registrador debe comprobar que no invaden el dominio público, aunque estén inmatriculadas después de la Ley de Costas de 1988, y en caso de duda proceder como dispone el artículo 36 del Reglamento de Costas.

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PDF (BOE-A-2018-7949 – 17 págs. – 304 KBOtros formatos

229.** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESTINADA A USO PROPIO DEL PROMOTOR: LIBRO EDIFICIO

Resolución de 29 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra.

Resumen: Conforme al art. 202 LH y el art. 7 Decreto 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo del Libro del Edifico en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción” (o sea para uso propio del promotor), por estimar que este Libro, tiene vocación de permanencia (interesa al titular actual y futuros usuarios) a diferencia de otros documentos, como el seguro decenal que tiene duración temporal (10 años).

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PDF (BOE-A-2018-8146 – 8 págs. – 253 KB)    Otros formatos

231.** DIVISIÓN HORIZONTAL Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. LICENCIA

Resolución de 1 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal y extinción de condominio. (JAR)

Resumen: Conforme al art. 202 LH y el art. 7 Decreto 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo del Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción” (o sea para uso propio del promotor), por estimar que este Libro, tiene vocación de permanencia (interesa al titular actual y futuros usuarios) a diferencia de otros documentos, como el seguro decenal que tiene duración temporal (10 años).

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PDF (BOE-A-2018-8476 – 14 págs. – 289 KB)   Otros formatos

232.** HERENCIA OTORGADA POR EL CÓNYUGE VIUDO HABIENDO RENUNCIADO LOS HIJOS HEREDEROS

Resolución de 1 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lugo nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación parcial de herencia. (JAR)

Resumen: la declaración de herederos abintestato que declara herederos a los hijos y reconoce la legitima al viudo no es título formal suficiente para probar que el viudo es el único heredero tras la renuncia de todos los hijos.

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PDF (BOE-A-2018-8477 – 5 págs. – 237 KB)   Otros formatos

233.*** HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. LEY APLICABLE.

Resolución de 1 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Cullera, por la que acuerda denegar la inscripción de una escritura en la que se formalizan las operaciones de liquidación y adjudicación de herencia de un nacional sueco. (IES)

Resumen:  Prueba de la ley aplicable a una sucesión en la que el causante, de nacionalidad sueca, fallece siendo titular de bienes en España antes de la entrada en aplicación del Reglamento 650/2012. Por lo tanto, conforme al artículo 84 de la norma europea, su sucesión se rige por su ley nacional, es decir por el Derecho sueco. El inventario de bienes relictos expedido por la Agencia Tributaria, es el título sucesorio hábil en el Derecho sueco.

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PDF (BOE-A-2018-8482 – 8 págs. – 251 KB)   Otros formatos

237.** PERMUTA DE FINCA DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. CALIFICACIONES SUCESIVAS

Resolución de 4 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a la inscripción de una escritura de permuta.

Resumen: La calificación inicial tiene que ser completa y expresar todos los defectos. Si la entidad transmitente está en concurso de acreedores necesitará el consentimiento del administrador concursal o de la autoridad judicial, según los casos, para transmitir bienes y mientras tanto el negocio jurídico no será inscribible por ser anulable.

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PDF (BOE-A-2018-8478 – 6 págs. – 245 KB)   Otros formatos

246.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ACTA  NOTARIAL COMPLEMENTARIA: JUICIO DE NOTORIEDAD SOBRE TITULARIDAD Y ANTIGÜEDAD. INTERPRETACIÓN DE SI HAY LEGADO

Resolución de 11 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de A Estrada, por la que se suspende la inmatriculación de dos fincas.

Resumen: Se formaliza una escritura de aceptación de herencia y entrega de legado de dos fincas (una rústica y otra urbana), y se presenta en el Registro, junto con un acta de notoriedad, para su inmatriculación por el art 205 LH. El notario hace constar en dicha acta que “la causante era tenida como dueña de ambas fincas, desde hacía más de un año”. Se interpreta el testamento decidiendo que sí se trataba de un legado. El juicio de notoriedad del notario sobre la pertenencia íntegra del bien a la testadora y sobre la antigüedad superior al año es suficiente, sin que sean exigibles mayores precisiones.

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 PDF (BOE-A-2018-8713 – 7 págs. – 247 KB) Otros formatos

247. *** COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR PAREJA DE HECHO EN EL PAIS VASCO. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Resolución de 11 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao nº 6 a inscribir una escritura de compraventa. (CB)

Resumen: Aunque se haya pactado e inscrito en el Registro de parejas de hecho, el régimen de gananciales de una pareja de hecho; no se puede aplicar a sus adquisiciones porque la publicidad del mismo en un Registro administrativo no produce efectos frente a todos.

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PDF (BOE-A-2018-8714 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos

250.⇒⇒⇒ DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: CONCEPTO, TRANSMISIBILIDAD, TRATAMIENTO REGISTRAL (INSCRIPCIÓN, ANOTACIÓN DE EMBARGO). CONCEPTO MODERNO DE PROPIEDAD Y DE FINCA REGISTRAL.

Resolución de 11 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mijas nº 2, por la que suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución ordinario sobre determinado inmueble.

Resumen: Se trata el derecho de aprovechamiento urbanístico desde diversos puntos de vista: concepto y diferencia con otras figuras cercanas (edificabilidad, edificaciones ilegales, aprovechamientos iniciales o subjetivos), su transmisibilidad, y tratamiento registral diferenciando las distintas posibilidades de inscripción como finca independiente o no y también los llamados actos preparatorios (embargos, opciones de compra) y de los excesos de aprovechamiento. Se redefine también el concepto de propiedad abandonando la concepción clásica (hasta el cielo y hasta el infierno) y la adquisición de facultades urbanísticas. También se redefine el concepto de finca registral que ya no sólo es perimetral (con dos dimensiones) sobre el suelo sino que puede delimitarse de forma  “cúbica” , con tres dimensiones, y recaer sobre el subsuelo o sobre el vuelo, incluso estar formada por derechos de aprovechamiento urbanístico materializables en el futuro.

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PDF (BOE-A-2018-8717 – 26 págs. – 362 KB) Otros formatos

251.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 12 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela nº 1 a la inscripción de representaciones gráficas alternativas como consecuencia de operaciones de segregación. (JAR)

Resumen: la mera oposición de un interesado, que no aporta prueba escrita de su derecho, no puede paralizar un expediente notarial o registral y derivar la cuestión a la jurisdicción contenciosa.

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PDF (BOE-A-2018-8718 – 14 págs. – 292 KB) Otros formatos

252.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DEL ART. 203 LH. NOTIFICACIONES A LOS TITULARES CATASTRALES DE FINCAS COLINDANTES.

Resolución de 12 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zafra a rectificar la superficie y linderos de una finca registral en virtud de expediente notarial de rectificación de descripción de fincas. (JAR)

Resumen: Si los colindantes están identificados es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal. Si no da resultado se practicará la notificación edictal, que es supletoria y debe hacerse nominalmente a los interesados.

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PDF (BOE-A-2018-8719 – 9 págs. – 258 KB) Otros formatos

254.***  CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO. VIVIENDA HABITUAL.

Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador de la propiedad de Tacoronte, por la que se suspende la inscripción de una servidumbre de paso. (IES)

Resumen: La constitución del derecho real de servidumbre que grave la vivienda familiar habitual es un acto dispositivo que, en principio, entra en el ámbito del artículo 1320 del Código Civil. No obstante, atendiendo a la jurisprudencia, en el presente caso, no es exigible el consentimiento del cónyuge por tratarse de una servidumbre externa a la vivienda habitual que sólo afecta a la azotea, con acceso directo e independiente desde la calle, sin que perturbe el uso de la vivienda.

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PDF (BOE-A-2018-8721 – 8 págs. – 253 KB) Otros formatos

255*** ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. FIDUCIA CUM AMICO.

Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio. (IES)

Resumen.- El art. 1717 Cc prevé la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno (representación indirecta o mediata); la propiedad pertenece al «dominus» desde la consumación del contrato; la acreditación de la titularidad del dominus puede exteriorizarse mediante la escritura otorgada por el representante y el dominus en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último; el transmitente inicial, es totalmente ajeno al pacto de fiducia. La transmisión y su causa se recogen en el título previo y ahora se pretende hacerlos concordar con la realidad. En el reconocimiento de dominio se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real.

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PDF (BOE-A-2018-8722 – 13 págs. – 281 KB) Otros formatos

256.** ANTERIOR APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO AL PRESENTARSE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE LA AEAT

Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Piedrabuena, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aumento de capital.

Resumen: Se presenta en 2018 una escritura de 2011, de aumento de capital, con aportación de inmuebles. En 2017 se practicó anotación de prohibición de disponer ordenada por la Agencia Tributaria contra el todavía titular registral. La RS analiza cómo afecta el “principio de prioridad registral” a las distintas clases de prohibiciones de disponer del artículo 26 LH, acudiendo para ello “a la consideración del interés privado o público” que éstas protegen. Ahora ya no se puede inscribir la escritura, dado que, el mandamiento fiscal protege el interés público y goza de prioridad registral. La solución hubiese sido distinta de ser una prohibición de disponer voluntaria.

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PDF (BOE-A-2018-8723 – 13 págs. – 290 KB) Otros formatos

RESOLUCIONES MERCANTIL

210.*** SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR AMORTIZACIÓN DE PARTICIPACIONES PROPIAS. GARANTÍAS DE LOS ACREEDORES.

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil II de Alicante, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos de reducción de capital social.

Resumen: En acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones (amortización de participaciones propias adquiridas a título oneroso), si lo que se restituye o el precio de compra es inferior al nominal, por la diferencia deberá o reducirse el capital por pérdidas o constituir una reserva voluntaria o indisponible.

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PDF (BOE-A-2018-7674 – 7 págs. – 248 KB)    Otros formatos

235.*** COMPETENCIA PARA LA INICIACIÓN DE PROCEDIMIENTO DE DESIGNACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL. NECESIDAD DE ABRIR EXPEDIENTE Y DE RESOLVER.

Resolución de 1 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la iniciación de un procedimiento de designación de mediador concursal e inscripción de empresario individual.

Resumen: Para determinar la competencia del registrador mercantil en un expediente de acuerdo extrajudicial de pagos es necesario que el deudor tenga la condición de empresario, profesional o autónomo. Si ello no resulta de la solicitud la competencia será del notario.

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PDF (BOE-A-2018-8480 – 6 págs. – 251 KB)   Otros formatos

244.*** ESCRITURA DE TRASLADO INTERNACIONAL DE DOMICILIO: SUS REQUISITOS. 

Resumen: Es posible el traslado internacional de domicilio de una sociedad extranjera no perteneciente al EEE, cumpliendo los requisitos establecidos en nuestra Ley 3/2009 y RRM y por supuesto los tratados internacionales que puedan existir sobre ello.

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 PDF (BOE-A-2018-8711 – 14 págs. – 291 KB) Otros formatos

245.*** DENOMINACIÓN SOCIAL. COINCIDENCIA CON MARCA COMERCIAL. ADMISIBILIDAD DEL TÉRMINO “PROFESIONALES”.

Resolución de 7 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil II de Alicante, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: se abordan los límites en la elección de la denominación social derivados de su coincidencia con marcas comerciales notorias. La notoriedad ha de razonarse y se debe valorar si es completa la identidad. No se permite el uso de la palabra “profesional” al no tratarse de una sociedad de ese tipo y generar confusión al ponerse junto a la abreviatura indicativa de la forma social.

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 PDF (BOE-A-2018-8712 – 6 págs. – 245 KB) Otros formatos

 

PRÁCTICA NOTARIAL

1.- INMATRICULACIÓN  POR DOBLE TÍTULO Y DUDAS DE LA IDENTIDAD DE LA FINCA POR EL REGISTRADOR: POSIBLES SOLUCIONES.

En caso de inmatriculación de una finca por doble título y negativa del registrador por dudas de identidad, la calificación registral tiene que expresar las dudas que justifican la negativa a inmatricular, y concretar los motivos por los que tiene el convencimiento de que la finca que se pretende inmatricular está ya inscrita, tales como localización, colindancia, y procedencia.

Para despejar esas dudas hay tres vías:

La administrativa: recurriendo a la DGRN que puede revocar la calificación.

La judicial: impugnando la calificación en Juicio Verbal o bien en juicio declarativo contra todos los interesados. Ya no es posible resolverlo por Auto pues los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario han de considerarse derogados

La notarial acudiendo al expediente de dominio para inmatricular regulado en el artículo 203 LH, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), y que podrían disipar las dudas alegadas por la registradora y habría que incidir no sólo en quien es el titular actual, sino también en la cadena de transmisiones que acrediten que no procede de la finca inscrita que genera las dudas al registrador y/o en la localización de la finca, pues las descripciones literarias antiguas de las fincas son muy imprecisas.

Aún así este expediente tiene el inconveniente de que podría no despejar las dudas del registrador.

En último extremo y de llegarse al convencimiento de que la finca está inscrita o forma parte de una inscrita habría que tramitar entonces el  Expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido regulado en el artículo 208 LH si la finca está inscrita en cuyo caso habría que incidir no sólo en quien es el titular actual, sino también en la cadena de transmisiones que acrediten que no procede de la finca inscrita que genera las dudas al registrador.

2.- TRANSMISIONES DE FINCAS COLINDANTES O CERCANAS A LA COSTA MARÍTIMA

Ante la eventualidad de que el Registro pueda rechazar su inscripción  (aunque esté ya inscrita) por invadir en todo o en parte el dominio público y los problemas que ello conllevaría (especialmente si hay hipotecas posteriores) es conveniente localizar la finca y comprobar la cartografía, o bien en el Catastro o bien en el Visor del Servicio de  Costas (se selecciona Localizar y luego se pone la referencia catastral). Ver imagen de ayuda. O bien en el servicio autonómico de cartografía.

En Canarias es el denominado Visor Grafcan. Se selecciona MÁS, al lado de Buscar, y se pone la referencia catastral. A la derecha hay que seleccionar la capa de litoral y nos dará una imagen como ésta. La línea verde es la del dominio público y  deslinde y la morada la de la servidumbre de protección.

En todo caso debe de quedar claro que el Registro no puede exigir al comprador que aporte un Certificado del Servicio de Costas si la finca está suficientemente identificada con su referencia catastral, pues, si el registrador tiene dudas, según el artículo 36.2 del Reglamento de Costas debe de tomarse anotación preventiva por 90 días y notificarse esa circunstancia de oficio por el Registro a Costas que tiene 1 mes para contestar al Registro, teniendo en cuenta que a falta de contestación  el documento de compraventa se convertía en inscribible. Si ya se hubiera aportado en una transmisión anterior el Certificado negativo de Costas de no invasión no hay que presentarlo una segunda vez.

3.- ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TÍTULO PÚBLICO E INMATRICULACIÓN.

Desde la reforma de los requisitos de inmatriculación de fincas introducida por la ley 13/2015, que  exige para el supuesto de doble título público que haya una diferencia de más de un año entre ambos títulos,  las Actas de Notoriedad complementarias de título público siguen siendo válidas, pero la notoriedad ya no ha de estar referida a que A (el transmitente) era tenido por dueño de la finca, sin más precisiones, sino que hay que especificar más el hecho notorio:  o bien que era tenido por dueño por haberla adquirido a X en el año en que ocurrió la adquisición (en todo caso hace más de un año) o bien, como mínimo, que era tenido por dueño desde hacía más de un año (contando desde la transmisión hacia atrás).

 

4.-   NECESIDAD DE DECLARATORIO DE HEREDEROS SI RENUNCIAN TODOS  LOS HEREDEROS NOMBRADOS (O EN TESTAMENTO O EN OTRO  DECLARATORIO) 

Si renuncian todos los herederos, bien por existir testamento o bien por existir un declaratorio de herederos) no basta con aplicar el Código Civil directamente, (como sería el caso de renuncia de todos los hijos, sin más descendientes ni ascendientes existiendo cónyuge viudo).  Es decir, el cónyuge viudo no puede otorgar por sí solo la escritura de herencia. Hay que tener en cuenta que la cualidad de heredero necesita de un título formal, de un título sucesorio. 

En tales casos hay que hacer un Declaratorio de Herederos nuevo (si había testamento) o rectificar el declaratorio de herederos anterior.  Cuando se trata de rectificar un declaratorio de herederos anterior, ya cerrado, bien sea por error, bien por haber sobrevenido nuevas circunstancias modificativas (renuncia de todos los nombrados) hay un vacío legal, pues la legislación no contempla el caso. Creo que notario competente sólo puede serlo el que autorizó la declaración de herederos o su sucesor en el protocolo, pues ya asumió la competencia que excluye la de los demás notarios. En cuanto a los trámites, habrá que notificar la iniciación del expediente al que instó el declaratorio de herederos inicial (de ser diferente del que inste el declaratorio que se rectifica) y habrá que seguir los trámites habituales: primero un acta de tramitación para la rectificación del declaratorio de herederos anterior con las pruebas necesarias (o bien la renuncia de los nombrados o bien los certificados del heredero no declarado en el anterior, con testigos, etc… Finalmente se cerraría con una Acta Final de Rectificación del declaratorio de herederos anterior en la que declarando los nuevos herederos, hecho que habría que notificar al requirente anterior para que aporte las copias expedidas y 

5.- ACTA NOTARIAL PARA TRAMITAR EXPEDIENTE DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS. HOJA ADMINISTRATIVA DE CONTROL.

Están empezando a ser frecuentes los requerimientos notariales para tramitar un expediente de Acuerdo Extrajudicial de Pagos. La finalidad es intentar un acuerdo de pagos por los deudores personas físicas sobreendeudados con los acreedores (algo casi imposible en la práctica) pero que si fracasa permitirá al deudor instar  el concurso judicial de acreedores y solicitar la condonación total o parcial de las deudas anteriores sobre la base de su buena fe (pues ya puede probar que intentó un acuerdo)  y la idea subyacente de borrón y cuenta nueva para el deudor que establece la Ley de Segunda Oportunidad.

Lo primero que hay que hacer es determinar la competencia notarial:

Territorial: El domicilio del deudor tiene que estar dentro del distrito notarial, no en los distritos colindantes.

Personal: El deudor tiene que ser persona física no empresario o profesional, en cuyo caso será competente el notario, pues si es empresario o profesional lo será el Registro Mercantil. Para ello, con carácter previo, hay que hacer una consulta al Registro Público Concursal, pues hay casos en que el requirente ya ha instado el concurso.

Puede haber casos dudosos, como los Administradores de una o varias sociedades mercantiles, en cuyo caso habrá que entender que son empresarios, aunque no realicen directamente una actividad empresarial.

Si el interesado no acredita la condición de empresario o profesional, el competente es el Notario (R. 1 de junio de 2018).

En cuanto a los trámites e incidencias posteriores puede servir de control administrativo notarial el siguiente esquema de trámites, en formato estándar de hoja de cálculo excel o como tabla en word

 

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Informe Oficina Notarial Junio 2018. Control Trámites Acuerdo Extrajudicial de Pagos.

El Pico Teide al Atardecer (Tenerife). Por El Coleccionista de instantes.