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Tema 44 Hipotecario Registros. Usufructo, superficie, vuelo.

TEMA 44 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 44. Inscripción de los derechos de usufructo, uso y habitación. Inscripción del derecho de uso sobre la vivienda habitual. Inscripción de los derechos de superficie rústica y urbana. Inscripción del derecho a elevar plantas en edificios ya construídos. El derecho de subedificación: en particular la edificación bajo suelo público.

 

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TEMA 44

  1. INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS DE USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN.
  2. INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL.
  3. INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS DE SUPERFICIE RÚSTICA Y URBANA.
  4. INSCRIPCIÓN DEL DERECHO A ELEVAR PLANTAS EN EDIFICIOS YA CONSTRUIDOS.
  5. EL DERECHO DE SUBEDIFICACIÓN: EN PARTICULAR LA EDIFICACIÓN BAJO SUELO PÚBLICO.

 

EN GENERAL.

Cabe señalar que la inscripción de estos derechos queda sujeta a las reglas formales de los arts. 3 y  9 L.H. y 51 R.H., en cuanto al título y circunstancias de la inscripción, y a la sustantiva del art. 13 L.H., que prescribe que

“los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos frente a tercero, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre el que recaigan”.

Por otro lado, los derechos de superficie urbana, y los de elevar plantas o construirlas bajo el suelo, tienen o pueden tener implicaciones con el régimen de propiedad horizontal.

 

1.- INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS DE USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN.

El derecho de usufructo. 2.2 y 107.1 LH

1 – Título inscribible.

Con sujeción al requisito de la documentación auténtica del art. 3º LH, el título dependerá de su constitución en acto intervivos o mortis causa, exigiendo en el primer caso escritura pública y en el segundo, título sucesorio, acompañado, en su caso, de los documentos complementario ordinarios, y documento público de aceptación. Si se ha adquirido por prescripción: testimonio de la sentencia firme o reconocimiento del dueño.

2 – Práctica de la inscripción.

El usufructo se inscribirá a favor del usufructuario en inscripción independiente, salvo que se constituya por vía de reserva al transmitir la nuda propiedad, en cuyo caso se hará constar su nacimiento por vía de reserva en el mismo asiento en que se inscriba aquélla. Si se transmiten simultáneamente nuda propiedad y usufructo a favor de diferentes personas, podrán inscribirse ambos en el mismo asiento.

La inscripción recogerá, cfr. art. 9 LH y 51 RH, las cláusulas que determinan la extensión del derecho y las que limiten las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones establecidas en el título. En particular:

a) Usufructo a favor de varias personas. Usufructo ganancial

Se hará constar el carácter simultáneo o sucesivo, y, en el primer caso, la cuota o participación de cada persona en el derecho, cfr. art. 54 RH. En caso de usufructo sucesivo habrán de respetarse los límites previstos en el art. 781 C.c. o los que imponga el respectivo Derecho especial aplicable.

Tratándose de persona casada en régimen de gananciales u otro de comunidad se hará constar su carácter ganancial, presuntivamente ganancial o privativo cfr. las reglas de los arts. 91 y ss. R.H..

b) Duración. Usufructo temporal o vitalicio

Se hará constar el carácter vitalicio o temporal y, en este caso, la duración. Tratándose de persona jurídica habrá de tenerse en cuenta la duración máxima de 30 años, conforme al art. 515 CC.

c) Usufructo de disposición.

Si se concediera al usufructuario la facultad de disponer del inmueble usufructuado se hará constar así en la inscripción, lo que permitirá inscribir, en su caso, el acto de disposición otorgado en ejercicio de dicha facultad.

d) Disponibilidad del usufructo

Deberá hacerse constar en la inscripción los pactos respecto a la disposición del propio derecho de usufructo.

3 – Cancelación del usufructo:

Se estará, en general, a lo dispuesto en el art. 82 LH en cuanto al título hábil para la cancelación, que será la escritura de consentimiento del titular, el testimonio de la sentencia que declare la extinción del derecho o el documento acreditativo de la circunstancia que, según el título constitutivo, determine dicha extinción, que será, ordinariamente, el certificado de defunción del usufructuario.

a – Consolidación del pleno dominio en el nudo propietario art. 192 R.H.:

  • Cuando el usufructo y la nuda propiedad consten inscritos en favor de distintas personas, en un sólo asiento o en varios, llegado el caso de extinción del usufructo, si no hubiera obstáculo legal, se extenderá una inscripción de cancelación de este derecho y de consolidación del usufructo con la nuda propiedad
  • Al margen de la inscripción de la nuda propiedad se pondrá la oportuna nota de referencia.

En caso de adquisición del usufructo por el nudo propietario por otra causa, no se producirá la consolidación si el usufructo estuviera sujeto a cargas o gravámenes, que continuarán subsistentes.

b – Consolidación a favor del usufructuario. La regla del art. 192 no es de aplicación en los supuestos en que el usufructuario adquiera la nuda propiedad. En estos casos, basta inscribir dicha transferencia, sin necesidad de cancelación, aunque sí debe practicarse la correspondiente nota de referencia.

c –Usufructo de disposición. En el caso del usufructo de disposición, si el usufructuario transmite el pleno dominio del inmueble, se inscribirá el mismo a favor del adquirente resultando de la propia inscripción la extinción del usufructo, sin necesidad de cancelación expresa, pero se extenderá nota de referencia al margen de la inscripción del usufructo.

d –Usufructo simultáneo y sucesivo. En el caso del usufructo simultáneo con derecho de acrecer que regula el art. 521 C.c., y en el caso del usufructo sucesivo, podrá hacerse constar el acrecimiento o la sucesiva adquisición del derecho mediante nueva inscripción, pero la cancelación sólo procederá cuando hayan fallecido todos los llamados.

e- Pérdida y destrucción del inmueble art 79 y 80 LH

4 – Usufructos legales.

a – Inscribibilidad. La posibilidad de inscripción se encuentra implícita en el art. 108.2 L.H., que los declara en general no hipotecables, con la excepción del usufructo vidual del C.c.

b – Título. La inscripción se practicará mediante la presentación de la escritura de aceptación por parte del viudo y entrega del usufructo por los herederos, junto con los documentos que acrediten los supuestos de hecho que, en general, den origen a su nacimiento:

  • certificaciones de defunción del cónyuge y de matrimonio (o el libro de familia)
  • La declaración de herederos ab intestato es exigible en los usufructos viduales intestados que reconocen los derechos de Cataluña, Ibiza y Formentera
  • En los usufructos universales de gestión familiar, de Aragón y Navarra, se requiere la correspondiente escritura pública de inventario formalizada con arreglo a las respectivas disposiciones legales.
  • En el usufructo vidual del C.c., y en los de Vizcaya, Mallorca y Menorca, debe presentarse la escritura en que se adjudique el usufructo sobre los bienes inmuebles que correspondan. En los respectivos supuestos de conmutación, debe presentarse la escritura otorgada entre el cónyuge y los herederos.

 

Uso y habitación.

En la inscripción de los derechos de uso y habitación, sustantivamente regulados en los arts. 523-529 CC, deben aplicarse las reglas ya señaladas en materia de usufructo,  con las particularidades siguientes:

  • La extensión objetiva de estos derechos es legalmente variable en función de datos extrarregistrales (necesidades del usuario o habitacionista) que no constarán en la inscripción, sin perjuicio de que se hagan constar los pactos que convencionalmente lo delimiten.
  • Son derechos en sí mismos intransmisibles (525 CC) y por tanto, no hipotecables (art. 108.3 L.H.), de modo que queda excluida la inscripción de cualquier acto dispositivo. Por excepción: el derecho navarro permite el arrendamiento en caso de derecho de habitación y en el derecho catalán se prevé que en caso de hipoteca del inmueble preste su consentimiento el habitacionista, lo que permitirá su cancelación en caso de ejecución de la hipoteca (art. 562-4 Ley 10 Mayo 2006 Libro V CC Cataluña).

 

2.- INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL

En cumplimiento de los deberes de los poderes públicos de protección de la familia y de los hijos, el ordenamiento jurídico ha establecido un régimen especial para la vivienda habitual de la familia, que se manifiesta también en casos de separación o divorcio en la atribución legal de un derecho de uso a favor de uno de los cónyuges y de los hijos que queden a su cargo, aun cuando la vivienda fuera de la propiedad del otro cónyuge o común de ambos.

Naturaleza jurídica: La DGRN resolvió la discusión acerca de la naturaleza de este derecho en su Resolución de 27 de agosto de 2008. Entiende que el derecho de uso de la vivienda familiar es un derecho familiar y por ello no es un derecho real, pues la clasificación de los derechos en reales y de crédito se refiere a los derechos de tipo patrimonial, y el derecho expresado no es de carácter patrimonial, sino de carácter familiar. Tal carácter impone consecuencias especiales, como son la duración del mismo –que puede ser variable–, así como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo. Por tanto no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos, que son    beneficiarios pero NO TITULARES del derecho.

Título: El derecho de uso se inscribirá en virtud de testimonio de la sentencia firme de separación o divorcio que apruebe el convenio regulador o, en su defecto, que contenga la atribución del uso de la vivienda.

Límites a la facultad de disposición: Constando registralmente su existencia, no podrá enajenarse o gravarse la vivienda como libre por la sola voluntad del cónyuge titular del dominio, cuyos actos serán inscribibles sin perjuicio del derecho de uso previamente inscrito.

Cancelación: Son de aplicación las reglas generales del art. 82 LH, pudiendo producirse bien en virtud de sentencia firme, bien en virtud de escritura en que preste su consentimiento el cónyuge usuario, pero, si el derecho se atribuyó también a los hijos que quedan a su cuidado, sería necesario también el consentimiento de éstos o la resolución judicial.

En relación con la compatibilidad entre este derecho de uso y otros derechos sobre la vivienda, la Res. 28 Mayo 2005 declara que el derecho de uso sobre la vivienda familiar es compatible con el usufructo inscrito a favor de tercero, ya que si bien la utilización del derecho de uso quedará limitada como consecuencia del usufructo, tal utilización será posible al menos cuando el usufructo se extinga.

 

3.- INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS DE SUPERFICIE RÚSTICA Y URBANA

Roca Sastre define el derecho de superficie como el derecho real de tener o mantener, en terreno o inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho ajeno de edificar o plantar o mediante la adquisición de la edificación o plantación ya realizada.

En cuanto a su naturaleza jurídica, al ser esencialmente temporal:

  • Es un “ius in realiena” respecto del suelo
  • Propiedad separada, si bien temporal de lo edificado y plantado

 

DERECHO DE SUPERFICIE URBANA.

Regulado en los artículos 53 y 54 del TRLS de 30 octubre 2015, distinguimos:

Carácter de la inscripción

El art. 53.2 TRLS que establece claramente el carácter constitutivo de la inscripción de este derecho en el R.P. al señalar que “para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el R.P..

En la escritura deberá fijarse necesariamente la duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de 99 años.

El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado”.

            Forma de la inscripción

            Aquí hay que distinguir entre el gravamen superficiario y la propiedad superficiaria:

            -El gravamen superficiario debe inscribirse en el folio de la finca sobre la que recae.

            -En cuanto a la propiedad superficiaria, la doctrina discute si debe inscribirse también en el folio de la finca o bien en folio independiente:

Según Roca, la propiedad separada de lo edificado, aunque temporal, ha de inscribirse en folio independiente para dar cumplimiento al Principio de Especialidad.

            La Rica considera que debe inscribirse en el folio de la finca o edificación, aunque también puede “sustantivizarse” e inscribirse en folio independiente.

            La mayor parte de la doctrina defiende que la propiedad superficiaria debe inscribirse en el folio donde consta inscrito el suelo o edificación sobre la que se constituye.

Circunstancias de la inscripción

            Los títulos en que se constituya el derecho de superficie deberán expresar, además de las circunstancias generales necesarias para toda inscripción, las siguientes:

  • El plazo de duración antes expuesto.
  • La determinación del canon o precio a satisfacer por el superficiario, si el derecho se constituye a título oneroso, ya que el 53.3 TRLS afirma que “el derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario puede consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie”.
  • El plazo señalado para realizar la edificación, conforme al 54.5 TRLS que establece que “el derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del palzo de duración del derecho”.

 

Extinción y cancelación

            La extinción del derecho de superficie da lugar a una doble operación registral:

– La cancelación de la inscripción de este derecho y de los gravámenes impuestos por el superficiario.

– Y la inscripción del dominio de lo edificado a favor del propietario del suelo, libre de cargas.

Ahora bien, con carácter excepcional, hay que tener presente lo dispuesto en el art. 54.5 in fine TRLS: “Si por cualquier causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo de duración del derecho de superficie”.

 

DERECHO DE SUPERFICIE RUSTICA,

se encuentra regulado en varias leyes especiales:

            – Los párrafos 3 a 7 del art. 3 Ley Montes vecinales en Mano Común 11 Noviembre 1980, que establecen la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre estos montes por un plazo máximo de 30 años, exigiendo para su válida constitución escritura pública e inscripción en el R.P.

            – Las leyes 427-429 Compilación Navarra, que regulan el derecho de plantación en suelo ajeno, derecho que declaran transmisible e hipotecable.

Desde el punto de vista registral, esta materia se encuentra regulada en el art. 30.3 R.H.:

            “El derecho real de vuelo sobre fincas rústicas ajenas se inscribirá en el folio de aquélla sobre la que se constituya; en la inscripción se harán constar:          

1.- Su duración.

2.- La plantación o siembra en que consista, así como el destino de éstas y de las    mejoras en el momento de la extinción del derecho.

3.- Los convenios y prestaciones estipulados.

4.- Y, si las hubiere, las garantías pactadas con carácter real.

Iguales circunstancias deberán constar en las inscripciones de consorcios a favor de la Administración Forestal o de los particulares.

Los títulos a que se refiere este artículo se inscribirán conforme a los preceptos de este reglamento, en relación con las disposiciones vigentes sobre la materia”.

 

4.- INSCRIPCIÓN DEL DERECHO A ELEVAR PLANTAS EN EDIFICIOS YA CONSTRUIDOS.

Art. 16.2 RH

“El derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o trasmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del nº 3 del artículo 8 LH y sus concordantes”.

La inscripción del derecho, como derecho real que es, se practicará en el folio del edificio, sin que pueda configurarse como un departamento privativo si el edificio estuviera ya constituido en régimen de propiedad horizontal.

El título hábil será la escritura en que conste la reserva del derecho a favor del propietario al constituir el régimen de propiedad horizontal, excluyendo su carácter de elemento común, o la constitución a favor de otra persona.

El ejercicio del derecho de sobre o subedificación, a diferencia de la superficie,  otorga a su titular la propiedad indefinida de las plantas construidas, lo que obliga a constituir o a modificar el régimen de propiedad horizontal.

Por eso, sigue diciendo el art. 16 RH

En la inscripción se hará constar:

a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.

d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacerse la    construcción.

En la reforma de 1998, se añadieron dos exigencias más que fueron anuladas por STS:

  • b) La determinación concreta del número máximo de plantas a construir, anulada pues será la legislación urbanística la que debe determinarlo.
  • c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo que no podrá  exceder de 10 años. Entiende la STS que el derecho de sobre o subedificación tiene carácter temporal, por lo que es necesario constituirlo con un plazo máximo para su ejercicio, pero la determinación del plazo máximo exige norma de rango legal.

El ejercicio del derecho dará lugar a la declaración de obra nueva otorgada por su titular y a la constitución del régimen de propiedad horizontal, si no estuviera ya constituida, o a su modificación, que serán otorgadas por el propio titular del derecho si así se hubiera previsto o junto con el propietario o propietarios del edificio preexistente, en otro caso. La inscripción se practicará con las reglas previstas para la propiedad horizontal en el art. 8 LH.

La falta de ejercicio dentro de plazo determinará la extinción del derecho y la cancelación de la inscripción, que exigirá consentimiento del titular o solicitud del propietario de la finca al amparo de lo dispuesto en el art. 177 RH.

 

5.- EL DERECHO DE SUBEDIFICACION: EN PARTICULAR LA EDIFICACIÓN BAJO SUELO PÚBLICO.

En primer término hay que señalar que el régimen jurídico de la subedificación es similar al de la sobredificación, es decir que la construcción bajo el suelo de nuevas plantas se rige por las mismas normas que la elevación de nuevas plantas sobre un edificio (que se ha examinado anteriormente).

Por tanto corresponde ahora estudiar la posible propiedad separada del suelo y el subsuelo desde dos perspectivas, civil y urbanística:

A)  Aspecto Civil.-

Díez Picazo conceptúa el subsuelo como un objeto jurídico autónomo, en el que cuando el interés del propietario desaparece, pasa a ser en ese momento subsidiario el dominio

privado y prevalece el dominio público.

Tomás  Ramón Rodríguez Fernández y otros autores sostenían que el propietario del subsuelo a título de dueño era el Estado en todo caso  en base a la Ley de Patrimonio del Estado (art. 21.1) y en la Ley de Minas (art. 2).

Concheiro señala que la extensión del dominio en sentido vertical  llega hasta donde alcance el interés económico del propietario, y este interés viene determinado en cada caso concreto con relación al destino posible del bien de que se trate en la medida de su naturaleza jurídica.

B) Aspecto Urbanístico.-

Partiendo de lo señalado en los artículos 33 y 47 de la Constitución Española, la Ley de Régimen del Suelo y valoraciones de 1998 culmina la evolución experimentada en lo concerniente al concepto y contenido del derecho de propiedad sobre el suelo.

Sin embargo en materia de subsuelo urbano nos encontramos con un vacío legal.

Doctrinal y jurisprudencialmente es generalmente aceptada, la separación del suelo como objeto de propiedad. Ello quiere decir que el propietario del suelo se presenta como dominador del subsuelo hasta donde alcance su potencial interés de modo que puede crear dos objetos de derecho diferenciados, suelo y subsuelo.

 

FÓRMULAS DE DISOCIACION

  • En cuanto a las fórmulas para la disociación de la propiedad inmobiliaria, fundamentalmente son el derecho de superficie y el régimen de la propiedad inmobiliaria (como vimos en la pregunta anterior).
  • Además cabe la fórmula de la llamada Propiedad Volumétrica reconocida por Resolución de 5 de abril de 2002.

Esta Resolución

1.- Considera que:           

a) El dominio no puede entenderse como derecho ilimitado y unitario sino que la función social del mismo delimita intrínsecamente su extensión ( art. 33 C. E. )

b) En nuestro derecho inmobiliario registral rige un principio de “numerus apertus” en la configuración de los derechos reales de modo que siempre que se respetan las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral, existe pleno respeto al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas figuras jurídico- reales.

c) No se resienten en absoluto las exigencias estructurales del sistema registral por admitir que puedan extenderse las soluciones normativas de la legislación de propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios no estrictamente privados en los que exista algún elemento independiente sometido a régimen demanial público.

2.- Y así entiende inscribible como finca independiente una unidad subterránea constituida por un volumen edificable bajo suelo de carácter público, previa la correspondiente desafectación como bien demanial de aquella unidad, configurándola como patrimonial.

3.-  Expresamente señala la Resolución que “Registralmente deberá abrirse folio                        autónomo a la unidad subterránea constituida por el volumen del subsuelo afectado      como bien demanial”. Si bien ello no significa una desvinculación total respecto a la finca matriz en cuyo folio deberá hacerse constar la desafectación del subsuelo.

 Este criterio ha sido confirmado por las Resoluciones de 24, 26 y 27 de Febrero de 2007 y, legislativamente, por el vigente TRLS 20 Junio 2008, que en su art. 17.4 dispone que “ cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público”.

 

                                               Autor: desconocido.

                                               Resumido y revisado en mayo 2016: Enrique Maside Páramo

 

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Tema 43 Hipotecario Registros. Entidades religiosas. Tanteos y retractos legales.

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Tema 43. Inscripciones de adquisiciones y enajenaciones de bienes de Entidades religiosas. Los tanteos y retractos legales. Inscripción de transmisiones de fincas rústicas o urbanas en las que hay estos derechos.

 

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TEMA 43.

  1. INSCRIPCIONES DE ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES DE BIENES DE ENTIDADES RELIGIOSAS.
  2. LOS TANTEOS Y RETRACTOS LEGALES.
  3. INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIONES DE FINCAS RÚSTICAS Y URBANAS EN LAS QUE HAY ESTOS DERECHOS

 

1.- INSCRIPCIONES DE ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES DE BIENES DE ENTIDADES RELIGIOSAS.

Dispone el art. 2.6 L.H. que en los Registros de la propiedad se inscribirán… “los títulos de adquisición de los bienes inmuebles o derechos reales que pertenezcan al Estado y a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en leyes y reglamentos”.

En el mismo sentido, pero con lenguaje adaptado al ordenamiento constitucional, el art. 4 RH indica que “serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o jurídica a la que pertenezcan y, por tanto, los de las Administraciones públicas y los de las Entidades civiles y eclesiásticas.”

Por tanto, la naturaleza privada o pública, civil o religiosa, de la persona del titular no condiciona la inscribibilidad de los derechos en el Registro de la propiedad, y son muy escasas las particularidades que la condición religiosa de la entidad titular impone sobre la inscripción de sus adquisiciones o enajenaciones, si no son aquéllas que derivan de la especial forma de acreditar su personalidad jurídica y representación o de los requisitos particulares que para dichos actos imponga la reglamentación aplicable a cada una de ellas.

En este sentido, puede afirmarse que las escasas normas registrales que aluden a las entidades religiosas tienen un carácter preconstitucional y lo hacen contemplando, exclusivamente, a las entidades eclesiásticas de la Iglesia Católica. Esta circunstancia ha hecho dudar de su validez en cuanto puedan suponer una discriminación positiva presumiblemente discordante con la consideración constitucional del derecho a la libertad religiosa, pero, en todo caso, debe afirmarse su inaplicabilidad a entidades de otras confesiones religiosas. Entre ellas cabe citar:

  1. La contenida en el 5 RH, antes de su reforma en 1998, que imponía la excepción o la prohibición de inscribir los templos de culto católico. Hoy tal exclusión ha quedado suprimida.
  2. La referencia contenida en el 19 RH al remitirse a lo dispuesto para los bienes del Estado en cuanto a la inscripción a favor de la Iglesia o de las entidades eclesiásticas de los bienes a ellas pertenecientes o que se les devuelvan y deban quedar amortizados en su poder.

De acuerdo con esta remisión, se permitía a la Iglesia Católica y demás entidades eclesiásticas hacer uso de la certificación del art. 206 LH con exclusiva finalidad inmatriculadora. Sin embargo, esta posibilidad ha quedado derogada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al haber desaparecido progresivamente las circunstancias socioeconómicas que justificaban tal especialidad.

  1. La regulación contenida en los arts. 19, 20 y concordantes del Reglamento hipotecario sobre la inscripción de los bienes sujetos a desamortización y los exceptuados de ella, distinción que carece en la actualidad de consecuencias prácticas al haber quedado derogada la legislación desamortizadora por LPE 1964.

Hechas estas salvedades, cabe referirse ya al régimen registral de la materia objeto del epígrafe, distinguiendo para mayor claridad entre entidades religiosas de la Iglesia Católica y las de otras confesiones religiosas, teniendo en cuenta:

  • Para todas en general, la L.O. Libertad Religiosa de 5 julio 1980 y el Real Decreto 594/2015, de 3 de julio, por el que se regula el Registro de Entidades Religiosas.
  • 16 CE
  • Iglesia Católica: acuerdos jurídicos de 3 enero 1979
  • Entidades Evangélicas, Comunidades Israelitas y Comisión Islámica y sus federaciones: acuerdos de 10 noviembre 1992.

Con carácter general, cabe indicar que la inscripción de las adquisiciones se practicará a la vista del título hábil según la causa de la adquisición a favor de la entidad adquirente siempre que goce de personalidad jurídica propia cfr. art. 11 RH. y se encuentre debidamente representada. La enajenación requerirá la acreditación de la representación y los requisitos que la legislación aplicable imponga a la entidad según su clase.

Iglesia Católica

A) Personalidad jurídica

El reconocimiento y acreditación de la personalidad jurídica de las entidades católicas ofrece las siguientes vías:

  1. Ministerio de la Ley sin necesidad de ningún otro requisito: la Iglesia Católica (art. 16 CE) y la Conferencia Episcopal Española, de conformidad con sus Estatutos aprobados por la Santa Sede (art. 4 Acuerdo).
  2. Mediante notificación al Estado de su constitución canónica, sin necesidad de inscripción en el RER: entidades orgánicas de la Iglesia, es decir, diócesis, parroquias y otras circunscripciones territoriales de la Iglesia Católica, que tienen personalidad jurídica civil en cuanto la tengan canónica y ésta sea notificada al órgano competente (art. 1.2. Acuerdo).

La práctica de la notificación puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, particularmente por la certificación de la DG de Asuntos Religiosos o la de la autoridad eclesiástica competente.

  1. Mediante inscripción en el RER: entidades no orgánicas

Concluido el período transitorio desde la entrada en vigor del Acuerdo, estas entidades precisan siempre de inscripción en el Registro de Entidades Religiosas, acreditando su existencia y personalidad mediante certificación de dicha inscripción.

B) Extensión y límites de la capacidad de la Iglesia y los entes religiosos.

El artículo 38 del Código Civil remite al Derecho concordado para regular las manifestaciones patrimoniales de la Iglesia Católica.

El Acuerdo Jurídico de 1979 establece:

  • Entidades institucionales y orgánicas (Iglesia Católica, CEE, Diócesis, Parroquias e Iglesias particulares, Órdenes, Congregaciones religiosas y otros Institutos de vida consagrada): a los efectos de determinar la extensión y límites de su capacidad de obrar y, por tanto, de disponer de sus bienes, se estará a lo que disponga la legislación canónica, que actuará en este caso como Derecho estatutario. Por tanto, habrá que acudir a estos efectos a los preceptos del Código de Derecho Canónico de 25 de enero de 1983.
  • Asociaciones, Fundaciones y demás entidades no orgánicas: adquieren su personalidad conforme al ordenamiento estatal y no quedan sujetas al Derecho canónico.

Por tanto, conviene hacer aquí referencia a las disposiciones del CDC, del que resulta:

1º. La Iglesia católica y sus entidades pueden tener, administrar y enajenar bienes temporales para alcanzar sus propios fines, adquiriéndolos por todos los modos justos permitidos por Derecho natural o positivo.

2º. La administración de los bienes, con sujeción a la autoridad suprema del Romano Pontífice, que es administrador mediato de todos los bienes, corresponde al Obispo o a la persona de que de manera inmediata rige la entidad a la que pertenecen los bienes (c. 1279).

3º. En relación con los actos dispositivos, que conforman la administración extraordinaria, que vendrán definidos por la Conferencia Episcopal o los estatutos de la entidad, se establecen las siguientes reglas:

  1. Para enajenar bienes que por asignación legítima constituyen el patrimonio estable de una persona jurídica pública y cuyo valor supere la cantidad establecida por el derecho, se requiere licencia de la autoridad competente, conforme a derecho (can. 1.291). Tras la Asamblea Plenaria celebrada entre el 20 y el 24 de Noviembre de 2006, las cuantías mínimas y máximas son, respectivamente, de 150.000 y 1 millón 500.000 euros. Por tanto:
  • Cuando el valor del bien se encuentre dentro de los límites mínimo y máximo fijados por la Conferencia Episcopal:
  • Si se trata de personas jurídicas sometidas al obispo diocesano: el obispo con el consentimiento de los Consejos de asuntos económicos y de consultores.
  • Si se trata de personas jurídicas no sometidas al obispo diocesano: la que determinen los propios estatutos.
  • Si el valor del bien excede del límite máximo: la autorización corresponde a la Santa Sede (canon 1.292-2).
  • La enajenación de bienes de valor inferior al mínimo no precisan licencia del superior.
  1. Requisitos de licitud, no de validez:

Como requisitos de licitud, pero no de validez, para la enajenación de bienes que excedan de una cantidad mínima será necesario además, que concurra justa causa, y que se proceda a la tasación de la cosa, aparte de tomar las debidas cautelas,  para evitar todo perjuicio a la Iglesia, prescritas por la legislación civil aplicable (canon 1.293).

C) Representación

1º) Para determinar la representación de la Iglesia en los actos jurídicos habrá que atender a las disposiciones canónicas, que la encomiendan al Romano Pontífice (Iglesia Católica), Obispo o Vicario general en Sede plena y al Vicario capitular en Sede vacante, respecto a la Diócesis, al Párroco o Rectores, en Iglesias particulares.

2º) Para determinar la representación de las Órdenes, Congregaciones y los Institutos de vida religiosa hay que atender a sus Estatutos o Constituciones que, por lo general, la encomiendan a los respectivos superiores, oyendo, en su caso, al Capítulo o Consejo correspondiente.

3º) También hay que estar a los estatutos correspondientes respecto de las asociaciones, fundaciones y demás entidades religiosas.

Entidades no católicas

En general, las inscripciones se practicarán conforme a las reglas previstas para los particulares, teniendo en cuenta que deberá justificarse:

  • El documento auténtico en el que conste la erección, fundación o establecimiento en España o la incorporación a la Federación o comisión correspondiente
  • La inscripción en el Registro de Entidades Religiosas
  • Y la representación legítima del otorgante de acuerdo con los estatutos, reglamentos o constituciones.

Además, tanto para la adquisición como para la enajenación y constitución de gravámenes de bienes incorporados a estas entidades religiosas, deben observarse los requisitos especiales que, en cada caso, resulten del documento fundacional y los estatutos de cada entidad. ·

 

2.-   LOS TANTEOS Y RETRACTOS LEGALES

 Son limitaciones legales a la facultad de disponer del propietario, restringiendo su libertad para elegir la persona que por compraventa u otro título traslativo haya de adquirir la cosa.

NATURALEZA. Resulta de su evolución:

1 – La LH 1861, en su afán de superar el sistema de clandestinidad y las cargas ocultas, configuró el retracto legal como una pretensión personal, sin efectos frente al titular inscrito.

2 – El Código Civil, matizó esta regla al permitir, en los arts. 1524 y 1638, que los retractos legales pudieran ejercerse en los 9 días siguientes a la inscripción en el R.P.

       3 – La reforma de 1909, conforme a esta regulación, dispuso que las acciones derivadas de retracto legal pudieran afectar a terceros inscritos, en los casos y términos que las leyes establezcan, en lo que entonces resultaba ser una clara referencia al art. 1524 C.c.

  • De esta forma, se configuraron los retractos legales como una excepción al principio de fe pública registral, pero compatible con la publicidad inmobiliaria, pues:

* El número de retractos era muy limitado

       * Los terceros podían saber a qué atenerse a partir de una determinada fecha.

4 – En la actualidad, el Art. 37 L.H. reproduce aquella disposición, por lo que los retractos legales, más que como pretensiones subjetivas, se configuran como limitaciones legales del dominio, que no necesitan de la inscripción para perjudicar a tercero.

5 – El problema, desde el punto de vista de la seguridad jurídica inmobiliaria, nace con las numerosas leyes posteriores que han creado un gran número de retractos legales que en ocasiones, actúan como auténticas cargas ocultas.

  • TIPOS. Existen multitud de tanteos y retractos legales que inciden en el Registro:

1 – En el C.C.

– El retracto de comuneros. Art. 1522.

– El de colindantes. Art. 1523.

– El enfitéutico. Art. 1636.

– El del censo a primeras cepas. 1656.

– El de coherederos. 1067.

– El de consocios 1708

 2-  Otros retractos legales civiles.

            – El tanteo y retracto arrendaticio LAU 24 XI 1994 y de la LAR 26 Noviembre 2003, tras la modificación operada por la Ley 30 Noviembre 2005.

            – El de colindantes titulares de explotaciones prioritarias de la LMEA 4 VII 1995.

3- En D. Foral.

            – En Aragón el retracto gentilicio, de abolorio o de la saca.

            – En Cataluña, el retracto concedido al nudo propietario si el usufructuario enajena el usufructo, el derecho de “fadiga” en los censos y en el Valle de Arán, el privilegio de la querimonia, que es un retracto gentilicio, todos ellos regulados en la Ley 10 Mayo 2006 que aprueba el Libro V CC Cataluña.

               Además la Ley de 1/2008 de 20 de febrero de contratos de cultivo establece que si el propietario no notifica para el tanteo o enajena antes de dos meses o en condiciones distintas, el arrendatario puede ejercer en retracto dentro de los dos meses siguientes al que haya tenido conocimiento de la enajenación.

     – En Baleares, el derecho de retracto entre los legitimarios en Ibiza y Formentera.

     – En Navarra, el retracto gentilicio, el retracto “gracioso” y los de vecindad forana, corralizas y helechales.

            – En Vizcaya el retracto gentilicio o de la “saca foral” y el arrendaticio cuando el arrendamiento tenga más de 40 años.

            – En Galicia el retracto de graciosa y el de foros, subforos, y en favor del arrendatario y aparcero agrícola.

4- Retractos administrativos

            – Los de la LEF 16 XII 1954.

            – De la Ley Patrimonio Histórico artístico Español 25 VI 1985.

            – De la Ley de Costas 28 VII 1988 (modif por Ley de 29 V 2013).

– De la Ley de Montes 21 XI 2003 (art 25 modif por Ley 20 VII 2015)

            – Los derivados de la legislación urbanística, estatal y autonómica.

  • EFECTOS HIPOTECARIOS:

– El retracto es una excepción al principio de inoponibilidad, o de fe pública registral (según los autores), lo cual determina que los subadquirentes con título inscrito no se hallan a salvo de la cadena de resoluciones que origine el ejercicio de la acción.

– Pero no exceptúa los ppios de tracto sucesivo y salvaguarda judicial de los asientos.

La DG R. 10 VI 1993, frente a su anterior doctrina, que permitía la cancelación automática de los asientos que traigan su causa del comprador, establece que:

* El titular registral afectado por el retracto ha de consentir la cancelación de su asiento o, al menos, haber sido oido en el procedimiento judicial.

* Salvo que su título haya sido inscrito después de practicarse la anotación preventiva de demanda. (en la misma línea la R. 30 de abril de 2003)

 

3.- INSCRIPCIÓN DE LAS TRANSMISIONES DE FINCAS RÚSTICAS O URBANAS EN QUE EXISTAN ESTOS DERECHOS

  • REGLA GENERAL. El tanteo y el retracto legal no provocan el cierre del Registro, pues no conllevan una prohibición de disponer, sino una facultad de preferente adquisición.

– Por tanto, la transmisión será siempre inscribible, aún cuando esté preventivamente anotada la demanda correspondiente.

– Así resulta de los casos en los que la inscripción en el Registro determina el comienzo del plazo para el ejercicio del retracto, y que según el TS se contará desde la inscripción y no desde la presentación:

            * 9 días para los retractos de comuneros y colindantes (Art. 1524 CC), para el retracto enfitéutico, si se hizo la notificación para el ejercicio del tanteo pero se ocultó la Escritura (Art. 1638 CC) y para los de comuneros, corralizas y helechales en Navarra.

            * 30 días para el de vecindad forana en Navarra.

            * Un año para el retracto enfitéutico, si no se hizo la notificación  (Art. 1639), para el derecho de la “fadiga” en los censos catalanes y para el retracto de colindantes de la LMEA.

            * Para el retracto gentilicio, 90 días en Aragón y 30 en Navarra. Y 3 meses para la saca foral en Vizcaya.

  • EXCEPCIONES. Se exceptúan los casos en que la Ley impide la inscripción mientras no se acredite las oportunas notificaciones.

– La falta de justificación constituye defecto subsanable, que podrá subsanarse durante la vigencia del asiento de presentación, o, si se hubiere practicado anotación, durante su vigencia, acreditando la práctica de las notificaciones.

– Supuestos:

1- ARRENDAMIENTOS URBANOS. La LAU, en su art. 25, reconoce que El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

            El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento

Protección registral, según el art. 25 LAU:

* Para inscribir títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá acreditarse que se ha notificado fehacientemente al arrendador la decisión de vender la finca arrendada, el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión.

* Para inscribir títulos de venta de viviendas no arrendadas, el vendedor deberá declararlo en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público.

El antiguo párrafo 8 del artículo 25 establecía que el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años. Pero se ha modificado dicha distinción entre arrendamientos de más o menos de cinco años y el apartado 8 del artículo 25 redactado conforme a lo establecido por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, establece que “las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.”

La Resolución  de la DGRN de 10 de Diciembre de 2010 considera que no existe retracto arrendaticio urbano en la dación en pago de deuda porque ésta supone una forma especial de pago en la que el deudor o un tercero realiza, con el consentimiento del acreedor y con finalidad solutoria, una prestación distinta de la debida

No obstante debe reconocerse al arrendatario un derecho de adquisición preferente en casos en que la adjudicación en pago constituya un negocio simulado. Pero la apreciación de estas circunstancias exceden del ámbito de las competencias calificadoras del Registrador según señala la Resolución de 22 de junio de 2006.

 

2 – ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.

– Tras la modificación operada por la Ley 30 Noviembre 2005, el art. 22 de la LAR reconoce un derecho de adquisición preferente a los arrendatarios que sean agricultores profesionales o alguna de las entidades previstas en el art. 9.2. Este derecho corresponde no sólo en los casos de venta de la finca arrendada, sino en toda enajenación inter vivos  de la misma.

No proceden estos derechos:

* En las transmisiones a título gratuito a favor de descendientes o ascendientes del transmitente, parientes hasta el 2º grado de consanguinidad o afinidad, o su cónyuge.

* En la permuta de fincas rústicas, cuando se efectúen para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 has de secano o 1 de regadío, los predios que se permutan.

– Protección registral.

* Notificaciones. (Art. 22.4): Para inscribir los títulos de transmisión inter-vivos de fincas rústicas arrendadas deberá acreditarse que se han practicado las notificaciones  fehacientes exigidas por este precepto.

* Declaraciones. (Art. 11 LAR): Toda escritura de enajenación de finca rústica deberá expresar si se encuentra o no arrendada como condición para su inscripción en el R.P.. 

+ Si lo está, deberá acreditar fehacientemente la práctica de la notificación al arrendatario.

+ Si no lo está, el transmitente deberá declararlo así expresamente.

– Sin estas declaraciones, no podrá inscribirse la transmisión en el R.P.

– Doctrina de la DG. Tanto en la transmisión de fincas rústicas como urbanas:

* No basta declarar que el vendedor no ha celebrado ningún contrato de arrendamiento, pues pueden existir otros anteriores. R. 10 II 1986.

* Tampoco basta la manifestación de hallarse la finca libre de cargas. R. 12 V 1993.

* El poder para vender autoriza para hacer la declaración. R. 17 XII 1981.

* En las enajenaciones derivadas de ejecución forzosa, la declaración del transmitente puede quedar sustituida por la simple manifestación del nuevo propietario ya en las actuaciones judiciales, ya en acto posterior y expreso. R. 5 Noviembre de 1993.

 

3 – RETRACTOS URBANÍSTICOS.—— Arts. 83 y ss Real D 4 VII 1997:

– El transmitente deberá declarar que la vivienda o terreno no se halla en el área sujeta a estos derechos, o, caso de estarlo, que se ha notificado al Ayuntamiento. En otro caso, se suspenderá la inscripción por defecto subsanable.

– Pese a la declaración, si el Registrador tuviere dudas, deberá notificar la transmisión al ayuntamiento.

 

4- RETRACTOS ADMINSTRATIVOS. Se exige para la inscripción, que se acredite al Registrador la notificación a la Administración en los ss retractos:

* El de la LPHAE.

* El de la Ley de Costas.

* El de la Ley de Montes

* El establecido en la Ley de 13 de diciembre de 2007 de Patrimonio Natural y de la Biodiversidad que establece un derecho de tanteo y retracto legal a favor de la Comunidad Autónoma respecto de los actos de enajenación que comporten la creación, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre inmuebles situados en el interior de un espacio natural declarado protegido.

*El establecido en la Ley de Carreteras de 29 de septiembre de 2015: El Ministerio de Fomento tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas intervivos de los bienes colindantes con el dominio público viario.

En los demás retractos, el Registrador no tiene facultades de control, pues ningún precepto se lo impone, no obstante lo cual surtirán efectos frente a tercero aunque no estén inscritos porque su publicidad deriva directamente de los preceptos legales vigentes.

 

                                               Autor: desconocido.

                                               Revisión Mayo 2016: Enrique Maside Páramo.

 

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TEMA 42

 

INSCRIPCIÓN DE LAS ADQUISICIONES Y DERECHOS A FAVOR DEL ESTADO Y DEMÁS ENTES PÚBLICOS TERRITORIALES.

 I) Según el 2.6 de la LH: “En el registro de la propiedad se inscribirán:

Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos”.

Dicho precepto ha sido desarrollado por los arts 4 y 5 RH, que fueron objeto de nueva redacción por RD 4 de septiembre de 1998.

-Según el artículo 4 RH:

“Serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan, y, por tanto, los de las Administraciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas.

-Y de acuerdo con el artículo 5 RH:

“Los bienes inmuebles de dominio público también podrán ser objeto de inscripción, conforme a su legislación especial”.

El art. 2.6LH fue desarrollado tb por los art. 6, 17 y 18 RH. La redacción dada a estos preceptos por el RD 4 sept 1998 fue anulada por STS 31 en 2001 , por entender que los términos imperativos empleados eran impropios de un reglamento.

II) Tras la ley 33/2003 de 3 de noviembre de Patrimonio de las Administraciones Públicas, el régimen general de las inscripciones de bienes y derechos de las AAPP se contiene en esta Ley, la cual dedica un capítulo específico al “Régimen Registral” (arts 36-40), además de otros preceptos de su articulado. Esta Ley ha sido desarrollada por el Reglamento aprobado por D. 28 Agosto 2009.

 a.) Bajo la rúbrica “obligatoriedad de la inscripción”, el art.36 de la Ley 33/2003 dispone en su apartado 1 que:

36.1. “Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripción será potestativa para las Administraciones públicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria.” (en las EELL la obligatoriedad de la inscripción ya se recogía en el art 85 del TR de las disposiciones vigentes del régimen local del 18 de abril de 1986).

El art 39. regula la obligación de “promover la inscripción” por los registradores disponiendo que:

“Los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda.”

La DTQuinta de la Ley establece un plazo de 5 años desde la entrada en vigor de la misma (4 febrero de 2004) para el cumplimiento por las AAPP de la obligación de inscribir los bienes demaniales de que sean titulares.

*Por lo que se refiere a la solicitud de inscripción, el art 36.2 de la Ley 33/2003, con relación a todas las AAPP dispone que:

36.2. ”La inscripción deberá solicitarse por el órgano que haya adquirido el bien o derecho, o que haya dictado el acto o intervenido en el contrato que deba constar en el registro o, en su caso, por aquel al que corresponda su administración y gestión.” Y el apartado 3 añade que:

36.3. “En los expedientes que se instruyan para la inscripción de bienes o derechos de titularidad de la Administración General del Estado o sus organismos autónomos deberá emitir informe la Abogacía del Estado.

Si los bienes o derechos corresponden a otras entidades públicas dependientes de la Administración General del Estado, deberá emitir informe el órgano al que corresponda su asesoramiento jurídico.”

La necesidad de informe del abogado del Estado u Órgano de asesoramiento correspondiente en todo expediente de inscripción es novedad de la Ley 33/2003, pues con anterioridad a ella la necesidad de dicho informe se limitaba a las adjudicaciones en los procedimientos de apremio. La emisión del informe debe ser objeto de calificación registral como “trámite esencial del procedimiento” a los efectos del art 99 RH.

 b.) En cuanto al “Título inscribible” el art 37 de la Ley, bajo esta rúbrica dispone que:

37.1. “La inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de conformidad con lo prevenido en la legislación hipotecaria y en esta Ley.”

El concreto título formal a efectos de la inscripción dependerá del título material, según los distintos modos de adquisición de bienes y derechos previstos en el art 15 de ley 33/2003, según el cual:

 “Las Administraciones públicas podrán adquirir bienes y derechos por cualquiera de los modos previstos en el ordenamiento jurídico y, en particular, por los siguientes:

  1. Por atribución de la ley.
  2. A título oneroso, con ejercicio o no de la potestad de expropiación.
  3. Por herencia, legado o donación.
  4. Por prescripción.
  5. Por ocupación.”

-En de las adquisiciones por negocio jurídico, la “formalización “se regula en el art 113.1 de la Ley 33/2003, según el cual: “Los negocios jurídicos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios por las AAPP se formalizarán en escritura pública.”

Y en cuanto a las “formas de adquisición”, el art.116 podrá realizarse mediante concurso público o mediante el procedimiento de licitación restringida regulado en el apartado 4 de la disposición adicional decimoquinta, salvo en los estrictos supuestos en los que proceda la adquisición directa.

-Por lo que se refiere a las certificaciones administrativas, el art. 206 LH contempla las mismas como medio inmatriculador y para la inscripción de determinadas operaciones registrales:

El art. 37.3 redactado por Ley 13/2015 dispone: “ Además del medio previsto en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, la certificación a que se refiere el artículo 206 de esta Ley será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, siempre que los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no hayan formulado oposición dentro de los treinta días siguientes a aquel en que la Administración les hubiese dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos en los términos que se expresan a continuación. Si los interesados no son conocidos, podrá inscribirse la certificación cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad, no hayan sufrido alteración durante ese plazo y se hayan publicado edictos por plazo de treinta días comunicando la intención de inscribir la certificación en el tablón del Ayuntamiento, y en el “Boletín Oficial del Estado”, en el de la Comunidad Autónoma o en el de la provincia, según cuál sea la Administración que la haya expedido, sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes. En la certificación se hará constar el título de adquisición del bien o derecho y el tiempo que lleva la Administración titular en la posesión pacífica del mismo.

Las inscripciones practicadas en esta forma estarán afectadas por la limitación de efectos establecida en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria”.

Artículo 206 de la LH

  1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

  1. En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.
  2. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.
  3. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
  4. Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.

 

c.) El art 83 de la Ley 33/2003 regula el régimen de publicidad registral de los actos de afectación, desafectación, mutación demanial, adscripción, desadscripción, e incorporación, estableciendo en su ap. 1 que: “Si estos actos tuviesen por objeto bienes inmuebles o derechos reales sobre ellos, se tomará razón de los mismos en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal o inscripción a favor del nuevo titular, según proceda. Para la práctica de este asiento será título suficiente el acta correspondiente.”

GARCIA GARCIA considera que lo procedente es la “inscripción” cuando se trate de actos de desafectación e incorporación, y la “nota marginal” en el resto de los casos.

*Por lo que se refiere a las reservas demaniales, el art 104 de la Ley dispone que: “las reservas demaniales de la Administración General del Estado (AGE) deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, siendo título inscribible, el acuerdo del Consejo de Ministros publicado en el BOE.” (Para la inscripción de la reserva debe constar previamente inscrito el bien demanial).

 

INSCRIPCIÓN DE SUS TRANSMISIONES:

AGE . La Ley 33/2003 regula la transmisión de bienes y derechos de la Administración General del Estado (AGE) y sus Organismos Públicos (OOPP). Las de las CCAA y EELL se rigen por su regulación específica.

Se puede distinguir entre bienes de dominio público que podrás ser objeto de afectación, desafectación o adscripción y los bienes patrimoniales del estado. Así el art 132 de la Ley, bajo la rúbrica “negocios jurídicos de enajenación”, dispone que: “La enajenación puede hacerse en virtud de cualquier negocio jurídico traslativo, típico o atípico, de carácter oneroso. La enajenación a título gratuito sólo será admisible cuando se acuerde su cesión.”

a.) La enajenación de bienes inmuebles a título oneroso se regula en los arts 135-141 de la Ley 33/2003. A efectos de calificación registral, hay que tener en cuenta que:

art.135. 1. “El órgano competente para enajenar los bienes inmuebles de la Administración General del Estado será el Ministro de Hacienda. La incoación y tramitación del expediente corresponderá a la Dirección General del Patrimonio del Estado, (acuerdo de incoación que implica la declaración de alienabilidad del bien).   

  1. Tratándose de sus OOPP, la competencia para acordar la enajenación corresponde a los presidentes o directores o, si así está previsto en sus normas de creación o en sus estatutos, los órganos colegiados de dirección.
  2. En los supuestos previstos en los dos apartados anteriores, cuando el valor del bien o derecho, según tasación, exceda de 20 millones de euros, la enajenación deberá ser autorizada por el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministro de Hacienda.”

art136. Trámites previos a la enajenación. “Antes de la enajenación del inmueble o derecho real se procederá a depurar la situación física y jurídica del mismo, practicándose el deslinde si fuese necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad si todavía no lo estuviese.”

El art 137 regula las formas de formas de enajenación disponiendo que: “La enajenación podrá realizarse mediante concurso, subasta o adjudicación directa, siendo el procedimiento ordinario para la enajenación el concurso.”                      

Este precepto detalla los supuestos en que puede utilizarse la subasta y la adjudicación directa. Este artículo de acuerdo con la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas establece que la participación en procedimientos de adjudicación de inmuebles requerirá la constitución de una garantía de un 5 por 100 del valor de tasación de los bienes.

Y en cualquiera de estos supuestos, a efectos de formalización, el

Art.113.1: “Los negocios jurídicos de enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Corresponde al Directos General de Patrimonio del Estado la representación de la AGE en el otorgamiento de la escritura pública o al funcionario en quien éste delegue.

La escritura pública se requiere como requisito “ad solemnitatem”.

b) La cesión gratuita de bienes y derechos de la AGE se regula en los artículos 145-151 de la Ley 33/2003.

-La cesión puede hacer a las CCAA, EELL, Fundaciones Públicas y Asociaciones de utilidad pública.

-La cesión puede tener por objeto la propiedad o sólo el uso del bien.

Cuando tenga por objeto la propiedad del bien, sólo podrán ser cesionarias las CCAA, EELL y Fundaciones Públicas (es decir, no las Asociaciones de utilidad pública).

art.146 competencia para acordar la cesión. “La cesión se acordará por el Ministro de Hacienda, a propuesta de la Dirección General del Patrimonio del Estado y previo informe de la Abogacía del Estado, salvo cuando el cesionario no sea Administración Pública, sino Fundación Pública o Asociación de utilidad pública en cuyo caso, la competencia corresponderá al Consejo de Ministros.

-En cuanto al título inscribible en el Registro de la Propiedad, el art 113.2 dispone que “Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente.”

En los demás supuestos de cesión gratuita es necesaria la escritura pública como forma “ad solemnitatem” de la donación ex art 113.1 de la Ley 33/2003 en relación con el 633 Cc.

– la constancia en el Registro de la Propiedad de la cesión se regula en el art 151.

art.151. “La cesión y la reversión, en su caso, si tuviese por objeto bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios sobre ellos, se inscribirá en el Registro de la Propiedad, sin que surta efecto la cesión en tanto no se cumplimente este requisito, para lo cual el cesionario deberá comunicar a la Dirección General del Patrimonio del Estado la práctica del asiento.                                                     

En la inscripción se hará constar el fin a que deben dedicarse los bienes y cualesquiera otras condiciones y cargas que lleve aparejada la cesión, así como la advertencia de que el incumplimiento de las mismas dará lugar a su resolución.  

La Orden por la que se acuerde la resolución de la cesión y la reversión del bien o derecho será título suficiente para la inscripción de los mismos a favor de la Administración”

Señala GARCIA GARCIA que la resolución de la cesión lleva consigo su cancelación y la reversión, la reinscripción correspondiente.

CCAA. La transmisión de sus bienes se rige por las leyes patrimoniales autonómicas, las cuales establecen un procedimiento análogo previsto en la ley 33/2003 para la AGE y sus OOPP, pero con intervención de sus respectivos órganos competentes.

(para el opositor que tenga tiempo: En cuanto a la transmisión, destacar.

  1. Declaración de alienabilidad o en su caso de gravamen por el órgano competente
  2. El acuerdo dependerá del valor del bien
  3. Subasta pública)

III) EELL. la enajenación de sus bienes se regula en los arts 74 y ss del Texto Refundido de las Disposiciones Vigentes en materia de régimen Local aprobado por RDLg de 18 abril 1986, el Reglamento de Bienes de las EELL de 13 junio 1986 (arts 109 y ss), y arts 21 y 22 de la Ley 7/1985 Reguladora de la. Bases del Régimen local en la redacción dada a los mismos por la Ley 57/2003 de medidas para la modernización del gobierno local.

A efectos de calificar la competencia (art 99RH), el art.21 de la Ley 7/1985 atribuye al Alcalde la competencia para la enajenación de los bienes inmuebles que no superen el 10 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de los recursos ordinarios del presupuesto ni los tres millones de euros y siempre que esté prevista en el presupuesto y el art. 22 al Pleno, de superar dichos límites o no estar prevista en el presupuesto. En cualquier caso, la enajenación exige la autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma cuando el valor del bien sea superior al 25{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de los recursos ordinarios del Presupuesto Anual de la Corporación.

En cuanto a las formas de enajenación, el RBEELL en su art.112. exige que las enajenaciones a título oneroso se realicen por subasta pública, salvo en los supuestos en que se admite la permuta y la adjudicación directa (art.115).

Las cesiones gratuitas de inmuebles sólo pueden hacerse a Entidades e Instituciones Públicas para fines que redunden en beneficio de los habitantes del término municipal y de institución privadas de interés público sin ánimo lucro. Todos estos requisitos deben ser objeto de calificación.

El título inscribible en el Registro de la Propiedad será escritura pública

 

MEDIDAS REGISTRALES PARA LA PROTECCION DEL DOMINIO PUBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE (DPMT).

-La regulación del DPMT, se contiene en la Ley 28 julio 1988 Costas (LC) modificada por la Ley de 29 de mayo de 2013 y Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, debiéndose tener en cuenta la STC 149/1991 y la STC 233/2015 que resolvió el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra la ley.

-Dentro del DPMT, podemos distinguir los Bienes de DPMT estatal por previsión constitucional del artículo 132.2 de la Constitución Española (CE), y los que lo son por disposición legal del artículo 4 de la Ley. Ambos están sujetos a la misma protección registral.

La Constitución acaba con la posibilidad de enclaves privados en el demanio, pues proclama que son bienes de dominio público estatal, en todo caso, la zona marítimo-terrestre y las playas (art.132). Estando definidos tales bienes en el artículo 3 de la Ley de Costas de 28 de julio de 1988, modificada por la Ley de 29 de mayo de 2013, siendo además uno de los objetivos de la actuación administrativa sobre el dominio público determinar el dominio público marítimo-terrestre y asegurar su integridad y adecuada conservación (artículo 2)

Las medidas registrales de protección establecidas en la ley y Rglmt se manifiestan en relación con:

-el procedimiento y efectos del deslinde y en

-los requisitos para inmatricular o inscribir excesos de cabida u obras nuevas en fincas colindantes con el DPMT.

1)Deslindes

1.a) En cuanto al procedimiento de deslinde, el art. 12.4 LC dispone que: Para la determinación del dominio público marítimo-terrestre se practicarán cuando fueran necesarios los oportunos deslindes.

El procedimiento de deslinde competencia de la Administración del Estado se inicia, como en otros supuestos de deslinde, de oficio o a petición de cualquiera persona interesada, suspendiéndose el otorgamiento de autorizaciones y concesiones, oyéndose a los propietarios colindantes, previa notificación, así como a los demás interesados, se solicitará informe a la Comunidad Autónoma y a los Ayuntamientos correspondientes. Cuando el deslinde afecte al dominio público portuario estatal se remitirá informe al Ministerio de Fomento.

El acuerdo de incoación del expediente de deslinde, acompañado del plano del área afectada por el mismo y de la relación de propietarios afectados, se notificará al Registro de la Propiedad, interesando certificación de dominio y cargas de las fincas inscritas a nombre de los titulares que resulten del expediente y de cualesquiera otras fincas que resulten del plano aportado y de los sistemas de georreferenciación de fincas registrales, así como la constancia de la incoación del expediente en el folio de cada una de ellas.

Con carácter simultáneo a la expedición de la referida certificación, el registrador extenderá nota marginal en el folio de las fincas de las que certifique, en la que hará constar:

  • a) La incoación del expediente de deslinde.
  • b) La expedición de la certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas por el deslinde.
  • c) La advertencia de que pueden quedar afectadas por el deslinde, pudiendo así, las fincas incorporarse, en todo o en parte, al dominio público marítimo-terrestre o estar incluidas total o parcialmente en la zona de servidumbre de protección.
  • d) La circunstancia de que la resolución aprobatoria del procedimiento de deslinde servirá de título para rectificar las situaciones jurídico registrales contradictorias con el deslinde.”.

Según el art. 21.3 del reglamento: Todas las comunicaciones y remisión de documentos e información entre los Servicios Periféricos de Costas y el Registro de la Propiedad se realizarán preferentemente por medios electrónicos a través de la Sede Electrónica de los Registros.

1.b) En los efectos del deslinde, la Ley de Costas se aparta de los efectos tradicionales del deslinde como acto declarativo de simple situación posesoria al disponer en su art 13 que: El deslinde aprobado, declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, dando lugar al amojonamiento y sin que las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados. 2. La resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde. Dicha resolución será título suficiente, asimismo, para que la Administración proceda a la inmatriculación de los bienes de dominio público. En todo caso los titulares inscritos afectados podrán ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, siendo susceptible de anotación preventiva la correspondiente reclamación judicial.

No parece que a la inmatriculación mediante este título le sea aplicable la limitación establecida en el artículo 207 de la LH de que no surtirá efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.

Además, señala la Ley que: “Los deslindes se revisarán cuando se altere la configuración del dominio público marítimo-terrestre. La incoación del expediente de deslinde tendrá los efectos previstos en el artículo 12” (art.13. bis. 1)

El reglamento de costas dispone: artículo 30. Efectos del deslinde.3. También llevará implícita la cancelación de las notas marginales practicadas en el Registro de la Propiedad con motivo del deslinde, relativas a fincas o a la parte de las mismas que no hayan resultado incluidas en el dominio público marítimo-terrestre en virtud de aquel, la cual se llevará a efecto bien mediante certificación expedida por el Servicio Periférico de Costas, con referencia expresa a la situación de la finca en relación con las servidumbres de protección y tránsito, bien al practicar la inscripción o anotación de la resolución de aprobación del deslinde

El art 14 LC establece que Las acciones civiles sobre derechos relativos a terrenos incluidos en el dominio público deslindado prescriben a los cinco años, computados a partir de la fecha de la aprobación del deslinde.” (Para el opositor que le dé tiempo, decir: En relación con el art. 13 LC, El Consejo de Estado ha señalado en su dictamen de 13-06-1996 que el art.13.2LC supone una ruptura con el tradicional monopolio del Juez Civil para conocer cuestiones relativas al dominio, sin perjuicio de que los titulares registrales puedan hacer valer sus dchos ante la jurisdicción civil o contencioso-adva, según proceda”. Este mismo carácter se ha subrayado por el TS en STS 24-04-2007, y diversas RRDGRN, entre ellas la de 10-11-2010. Si no da tiempo en tema, tener en cuenta para caso práctico.)

Dado que el ex artículo 14 LC las acciones civiles prescriben a los cinco años desde la aprobación del deslinde, en el caso de que las acciones de los particulares no se ejercitaran en el plazo del primer año a que se refiere el artículo 29 RC pero sí en los cuatro años siguientes, todavía podrán éstos pedir anotación preventiva de demanda, pero en este caso, ésta ya no tendrá los efectos “suspensivos” de la inscripción del DP a favor de la Administración, sino que de prosperar , permitirán rectificar o cancelar la inscripción a favor de la misma.

R 4 octubre 1996, basta que sea firme en vía administrativa

b) Inmatriculación de fincas colindantes con DPMT (arts 15 LC)

art.15.1. “Cuando se trate de inmatricular en el Registro de la Propiedad fincas situadas en la zona de servidumbre de protección a que se refiere el artículo 23, en la descripción de aquellas se precisará si lindan o no con el dominio público marítimo-terrestre. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público.

  1. Si en la descripción de la finca se expresa que no linda con el dominio público marítimo-terrestre o no se hace declaración alguna a este respecto, el Registrador requerirá al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por la Administración del Estado. Si de dicha identificación resultase la no colindancia, el Registrador practicará la inscripción haciendo constar en ella ese extremo.

Si a pesar de esa identificación o por no poder llevarse a efecto, el Registrador sospechase una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquella expida certificación favorable.

  1. Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción.
  2. Si no estuviese aprobado el deslinde, se iniciará el correspondiente procedimiento, a costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada.”
  3. c) Excesos de cabida art 16 LC. “Las mismas reglas del artículo anterior se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre.”

El artículo 34 del reglamento desarrolla estas normas introduciendo algunas novedades (mencionar): Comprobaciones registrales previas a la inmatriculación o inscripción del exceso de cabida de las fincas situadas en servidumbre de protección y su descripción registral.

“1. El registrador de la propiedad, salvo que justifique las razones por las que no es posible, ha de proceder a identificar gráficamente las fincas que intersecten con la zona de servidumbre de protección y a verificar que no colindan o invaden el dominio público marítimo terrestre, como requisito previo a la práctica de la inmatriculación o exceso de cabida solicitada. Cuando alguna finca colinde o intersecte con la zona de dominio público marítimo terrestre, conforme a la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar y cuyo deslinde no figure inscrito o anotado, el registrador suspenderá la inscripción solicitada y lo comunicará el mismo día al Servicio Periférico de Costas, así como al presentante y al titular, tomando en su lugar anotación preventiva de la suspensión por noventa días y reflejando por nota marginal la fecha de la recepción de dicha notificación en el Servicio Periférico de Costas.

El Servicio Periférico de Costas expedirá certificación en el plazo de un mes desde la recepción de la petición del registrador, pronunciándose sobre si la finca objeto de anotación invade el dominio público marítimo terrestre, e incorporando el plano catastral de la finca que determine su relación con la línea del dominio público marítimo terrestre y las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin que se haya recibido contestación, se procederá a la conversión de la anotación en inscripción, extremo que se notificará al Servicio Periférico de Costas, dejando constancia de tal actuación en el folio de la finca.

Cuando la certificación resulte la invasión del dominio público marítimo-terrestre, el registrador denegará la inscripción del título y cancelará la anotación preventiva de suspensión.

  1. Si la zona a la que se refiere la solicitud de inmatriculación o de inscripción del exceso de cabida no estuviera deslindada, se iniciará el correspondiente deslinde dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada.

El Servicio Periférico de Costas comunicará esta circunstancia al Registro de la Propiedad dentro del mes siguiente a la recepción de la petición del registrador y se prorrogará la anotación de suspensión hasta un máximo de cuatro años, con solicitud de la expedición de la certificación de titularidad y cargas a que se refiere el artículo 21.3 de este reglamento, lo que se reflejará por nota marginal, quedando el asiento practicado supeditado a la resolución del expediente de deslinde. Iniciado el expediente el Servicio Periférico de Costas notificará al registro la fecha del acuerdo de incoación y de su publicación, así como el plano con la delimitación provisional afectante a la finca, indicándose tales circunstancias por nota marginal tal como establece el artículo 21.3. El titular a cuyo favor resulte anotado el dominio habrá de ser notificado en el expediente de deslinde.

Igualmente se podrá tomar anotación preventiva de la suspensión, con los mismos efectos y vigencia, cuando el expediente se haya iniciado a solicitud del propietario, quien asumirá los costes del mismo. Será título formal para practicar la referida anotación, que deberá acompañar al título o documento cuya inscripción se solicite, la certificación expedida por el Servicio Periférico de Costas en la que consten los datos del expediente, la descripción de la finca afectada y su representación gráfica conforme al plano provisional tenido en cuenta para la iniciación del expediente, debiendo proceder el registrador en la forma establecida en el artículo 21.2.c) y 3 de este reglamento.

  1. El registrador, no obstante, practicará la inscripción solicitada cuando el Título presentado testimonie o se acompañe de certificación expedida por el Servicio Periférico de Costas, acreditando que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre, reflejando mediante técnicas de geolocalización su situación con relación a la zona de dominio público y las servidumbres de protección y tránsito, siempre que ello no contradiga ningún asiento de deslinde inscrito o anotado, en cuyo caso será necesario proceder previa o simultáneamente a su rectificación conforme al procedimiento legalmente establecido”.

Artículo 35. Descripción registral de las fincas que intersecten con la zona de servidumbre de tránsito o protección.

  1. 1. Tanto el título como la descripción registral de las fincas que intersecten con la zona de servidumbre de protección, contendrá expresa mención sobre su colindancia o no con respecto al dominio público marítimo-terrestre. Cuando la manifestación negativa vertida por las partes en el título sea coincidente con el contenido de la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador llevará a efecto la inscripción solicitada, siempre que no tenga duda debidamente motivada sobre tal extremo, se trate de un tramo ya deslindado y el título incorpore el plano individualizado del deslinde de la finca totalmente coincidente con la descripción literaria de la misma, que permita su localización en la cartografía catastral.
  2. Cuando el título presentado no contenga referencia alguna a la colindancia de la finca con la zona de dominio público marítimo-terrestre, el registrador, una vez identificada gráficamente la misma, procederá a practicar la inscripción solicitada en los términos que resultan del apartado anterior, siempre que resulte acreditada la no colindancia o intersección con el dominio público marítimo-terrestre. Cuando según la documentación aportada al Registro de la Propiedad no sea posible la identificación gráfica de la finca en la cartografía catastral o existan dudas razonadas sobre su ubicación real, que deberá ser debidamente motivado por el registrador, éste suspenderá la inscripción y notificará tal circunstancia al titular para que pueda comparecer en el procedimiento registral durante los diez días siguientes a la recepción de la notificación, y hacer las manifestaciones y aportación de documentos que procedan en relación con la identificación gráfica de la finca.

Determinada la no colindancia con el dominio público marítimo-terrestre, se practicará la inscripción en la forma establecida en el párrafo anterior. En caso contrario, se tomará anotación preventiva de la suspensión y se notificará al Servicio Periférico de Costas en la forma establecida en el artículo 34.1 de este reglamento.

  1. Siempre que el título registral contenga la indicación de que la finca linda con el mar, la colindancia se entenderá referida al límite interior de la ribera del mar, incluso en los casos de exceso de cabida.
  2. En el caso de que el dominio público marítimo-terrestre incluya alguna pertenencia distinta de la ribera del mar, la colindancia a que se refiere el párrafo anterior se entenderá que lo es con respecto al límite interior de dicho dominio.
  3. Si de la identificación de la finca, conforme a lo dispuesto en el apartado 1, resultara que esta se ubica en las zonas de servidumbre de tránsito o protección, se practicará la inscripción, indicando tal circunstancia, salvo que se trate de un acto o negocio que vulnere las limitaciones a que están afectas estas zonas.
  4. Lo dispuesto en los artículos anteriores se aplicará igualmente a los excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre.

Artículo 36. Normas aplicables a las segundas y posteriores inscripciones.

En relación con las segundas y posteriores inscripciones sobre fincas que intersecten o colinden con el dominio público marítimo-terrestre, se aplicaran las siguientes reglas:

1.ª El registrador denegará la práctica de cualquier asiento cuando la finca intersecte con el dominio público marítimo-terrestre a resultas de expediente de deslinde inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad sobre otras fincas incluidas en la misma zona deslindada, actuación que será comunicada al Servicio Periférico de Costas, para que proceda a solicitar la rectificación de los asientos contradictorios con el mismo.

2.ª Si la finca intersecta o colinda con una zona de dominio público marítimo-terrestre conforme a la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador suspenderá la inscripción solicitada y tomará anotación preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca.

3.ª Cuando de la certificación resulte que la finca intersecta con el dominio público marítimo-terrestre según deslinde ya aprobado por orden ministerial, el registrador denegará la inscripción solicitada y cancelará la anotación de suspensión, debiendo procederse por el Servicio Periférico de Costas a solicitar la anotación de la resolución aprobatoria de deslinde.

4.ª Cuando la finca intersecte o colinde, según la certificación, con zonas de dominio público marítimo-terrestre pendientes de deslinde, el registrador practicará la inscripción solicitada y lo comunicará al Servicio Periférico de Costas, dejando constancia de ello por nota marginal en el folio real, haciendo constar, tanto en el asiento practicado como en la nota de despacho, que el mismo queda supeditado a las resultas del expediente de deslinde. Caso de estar ya iniciado el deslinde, el Servicio Periférico de Costas solicitará del registrador la expedición de certificación de titularidad y cargas y la constancia por nota marginal de todos los extremos recogidos en el artículo 21.3. En otro caso, tales datos se le notificarán una vez se haya acordado la iniciación del expediente.

5.ª Cuando la finca solo intersecte parcialmente con el dominio público marítimo-terrestre, las anteriores limitaciones solo procederán en la parte que resulte afectada, debiendo adecuarse la descripción del título al contenido de la resolución aprobatoria del deslinde, al objeto de proceder a la inscripción o anotación del dominio público marítimo-terrestre en favor del Estado.

6.ª El registrador de la propiedad, con ocasión de la emisión de cualquier forma de publicidad registral, informará en todo caso de la situación de la finca en relación con las servidumbres de protección y tránsito conforme a la representación gráfica obrante en el registro, suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar.

d) Obras Nuevas (art 47 RC). Por último, mencionar el régimen limitativo, sometido en su caso a autorización, de las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección.

Sin olvidar la importancia de las disposiciones transitorias de la Ley de Costas redactadas por Ley 2013 que tratan de conciliar la tutela del DMT con el respeto a los derechos existentes de los propietarios.

FIN. Ánimo y mucha suerte!!!!!!!!!

Marisol Fdez-Aragoncillo Aglio

 

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Tema 41 Hipotecario Registros. Expropiación forzosa y procedimiento de apremio.

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Tema 41. Inscripción de bienes adquiridos por expropiación forzosa. Inscripciones derivadas de procedimientos de apremio ordinario y administrativo. 

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TEMA 41.

  1. INSCRIPCIÓN DE BIENES ADQUIRIDOS POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.
  2. INSCRIPCIONES DERIVADAS DE PROCEDIMIENTOS DE APREMIO.

 

1.- INSCRIPCIONES DE BIENES ADQUIRIDOS POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.

      Señala el Art. 32 R.H.

“Los asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa se practicarán conforme a las normas establecidas en la legislación especial y a las siguientes.”

Legislación especial

La facultad de expropiar, sujeta constitucionalmente al principio de reserva legal (art. 33 CE), es competencia estatal, sin perjuicio de la competencia autonómica en cuanto a la ejecución (art. 149 CE), y aparece actualmente regulada

  • con carácter general, en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de Diciembre de 1954, completada por el Reglamento de 1957.
  • existiendo también reglas especiales en: la Ley de Bases de Régimen Local de 1985, el Reglamento de bienes de las entidades locales de 1986, y la normativa urbanística, de concentración parcelaria, aguas, minas, electricidad, etc.

No corresponde a este lugar el examen de esta normativa sustantiva, sino sólo los aspectos registrales en general, bastando con hacer observar que:

  1. mediante la expropiación se adquieren los bienes o derechos expropiados por la entidad expropiante o el beneficiario, libres de toda carga o derecho, que se convierten, por ministerio de la ley, en derechos sobre el justiprecio, salvo aquéllos que, siendo compatibles con el destino del bien según el fin de la expropiación, la entidad expropiante y el interesado acuerden conservar.
  2. en nuestra legislación se reconocen dos procedimientos básicos de expropiación forzosa:
  • El procedimiento ordinario, cuyo esquema comprende:

. La declaración de utilidad pública.

. La determinación del justiprecio.

. El pago o consignación de dicho justiprecio.

. Y, por último, la ocupación material del bien o el ejercicio del derecho expropiado.

  • La llamada expropiación de urgencia, el más utilizado en la práctica, que requiere una declaración de urgente ocupación de los bienes afectados y en el que la administración determina de manera unilateral:

. El día y hora en que debe levantarse el acta previa de ocupación.

. Y los importes estimados del justiprecio y de la indemnización, que deben ser depositados para su posterior abono al expropiado.

Una vez depositadas o abonadas estas cantidades, puede ocuparse el bien expropiado, continuando el expediente en sus fases de determinación definitiva del justiprecio y de pago.

  1. Iniciación: certificación y nota marginal.-

art. 32.1ª RH

“Los registradores harán constar, en su caso, por nota al margen de las inscripciones correspondientes que se han expedido las certificaciones de dominio y cargas a efectos de la expropiación, indicando su fecha y el procedimiento de que se trate.

La nota se cancelará por caducidad una vez transcurridos TRES AÑOS desde su fecha si en el Registro no consta algún asiento nuevo relacionado con el mismo expediente.”

Esta nota marginal hace las veces de citación o notificación a los adquirentes posteriores, cuyos asientos, como veremos, son cancelados al inscribirse la expropiación, aunque no hayan sido parte en el expediente.

En los supuestos de doble inmatriculación, la Resolución de 25 de Octubre de 1952 entendió que el expediente debe seguirse con los dos titulares registrales, debiendo extenderse la oportuna nota en ambos folios.

  1. Inscripción del bien expropiado

 

a) Legitimación y tracto.

art. 32.2 RH, en consonancia con lo dispuesto en el art. 20 LH, dispone que:

Si se trata de fincas o derechos inscritos: “Para que los títulos de expropiación forzosa puedan inscribirse, el expediente debe entenderse con el titular registral o quien justifique ser su causahabiente, por sí o debidamente representado, en la forma prevista en la legislación especial, sin perjuicio de la intervención de otros interesados, si los hubiere.”

  • El concepto de causahabientes hace referencia a la existencia de transmisiones no registradas. En estos casos, el requisito de tracto quedará cumplido siempre que los titulares extrarregistrales hayan acreditado su derecho en el expediente en la forma prevista en la Ley de Expropiación Forzosa.

Tratándose de fincas no inmatriculadas, señala el propio art. 32,4ª RH, que el título para la inscripción servirá para practicar la inmatriculación del bien expropiado.

b) Título

El art. 53 Ley de Expropiación Forzosa señala que será título bastante para la inscripción en el Registro el acta de ocupación, que se extenderá a continuación del pago.

El art. 32, 4ª RH considera hábil, tanto el acta de ocupación y pago, como la de ocupación acompañada del documento acreditativo de la consignación o depósito del justo precio.

  • A los efectos de la inscripción, se entenderá fijado el justo precio cuando, por no haber acuerdo, haya sido determinado aquel por el jurado provincial de expropiación o el organismo competente con arreglo a las disposiciones especiales.
  • Aun cuando no se refiere a ello el RH, entiende la doctrina que, en caso de expropiación parcial de finca inmatriculada, el título servirá también para practicar la segregación que deberá formalizarse expresamente en el acta.

c) Asientos a practicar

Art. 32, 4ª y 5ª RH

– Si la expropiación tiene por objeto el dominio de inmueble, se inscribe la finca a favor del expropiante o del beneficiario y se cancelan las cargas, gravámenes y derechos reales a que estuviere afecta la cosa expropiada, excepto aquellos que, por ser compatibles con el destino que haya que darse al inmueble, sean conservados de acuerdo con el art. 3 de la LEF.

– Si la expropiación tiene por objeto un derecho real limitativo del dominio, se distinguen dos casos:

. Si el propio dueño es el beneficiario de la expropiación, se procede a la cancelación del derecho expropiado.

. En todos los demás casos, debe inscribirse el derecho expropiado a nombre del beneficiario de la expropiación.

Particularidades de la cancelación de cargas

Para la práctica de las cancelaciones indica el art. 32, 5ª RH:

  • Los asientos de cualquier clase extendidos después de la fecha de la nota marginal antes referida se cancelarán al practicarse la inscripción y en virtud del mismo título de expropiación, aunque los interesados no hayan sido parte en el expediente.
  • Los asientos anteriores a la nota marginal sólo podrán cancelarse cuando se acredite que los interesados fueron citados en forma legal, y que recibieron el justiprecio o que este se consignó a su favor.
  • En el título se expresarán los asientos que deban cancelarse y subsistir con referencia a los datos registrales.

Circunstancias de la inscripción

El art. 32.6ª RH indica que los asientos contendrán las circunstancias prevenidas para la inscripción en la legislación hipotecaria y las necesarias según la legislación especial. Si no pudiere hacerse constar alguna de ellas, se expresará así en el título y, en su caso, en la inscripción.

Además, conforme a lo dispuesto por el art. 54 LEF, tras su reforma en 1999,

“En las inscripciones en el RP del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.”

d) Anotación preventiva en el procedimiento de urgencia

art. 32.3 RH

– Podrá extenderse anotación preventiva a favor del expropiante o beneficiario mediante el acta previa a la ocupación y el resguardo de depósito provisional.

– La anotación tendrá la duración prevista en el art. 86 LH, es decir, cuatro años prorrogables por períodos iguales indefinidamente, y se convierte en inscripción mediante el documento que acredite la consignación o el pago del justo precio, con el acta de ocupación.

LA REVERSION: por otra parte, es preciso hacer referencia al problema que plantea la relación del Registro de la Propiedad con el derecho de reversión que origina la expropiación. El artículo 54.5 de la LEF, por la redacción dada por la DA5 ley de 5 noviembre 1999, dispone que “En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria”.

Destacar la RDG del 8 de febrero del 2012. En la misma La DGRN realiza un amplio estudio sobre la figura de la reversión, su naturaleza y reflejo registral conforme a la legislación aplicable en cada momento.  Concluye que respecto de los derechos de reversión latentes nacidos de las expropiaciones anteriores a la entrada en vigor de la Ley 38/1999 respecto de las que no se hubiere todavía solicitado a tal fecha la reversión, y aunque el título expropiatorio hubiere sido ya inscrito en un momento anterior a la misma fecha de la entrada en vigor de la reforma, cabe solicitar su constancia registral en el Registro de la Propiedad (que podrá en tal caso practicarse, y a falta de previsión legal expresa al respecto, mediante una nota al margen de la inscripción de la expropiación)

Ahora bien, ,matiza que por la aplicación retroactiva de la nueva redacción del reiterado artículo 54 de la Ley, resultan aplicables en este supuesto las limitaciones temporales del derecho de reversión, de forma que por razón del principio de concordancia del Registro y la realidad extrarregistral y del principio de legalidad y legitimidad registral, con sus consiguientes presunciones de existencia y validez de los derechos inscritos (cfr. artículos 18, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria), no cabe dar acceso registral, generando una apariencia contraria a la realidad, a un derecho de reversión que legalmente no haya llegado a nacer, en caso de haberse mantenido la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social durante diez años, o se haya extinguido por caducidad, al no haberlo ejercitado en el plazo de veinte años desde la toma de posesión (cfr. artículos 54 n.º 2 b) y n.º 3 a) de la Ley)

Sobre el estudio del derecho de reversión en expropiación urbanísticas destaca la extensa Resolución de 30 de marzo de 2016: “ La concurrencia de un propio supuesto de expropiación urbanística, conlleva indefectiblemente, la aplicación de las garantías legales previstas en favor del propietario, en la legislación de expropiación forzosa en general y en la urbanística en particular, entre ellas, el eventual derecho de reversión, siquiera expectante, y su constancia registral prevista en el citado artículo 54 de la Ley de Expropiación forzosa, plenamente aplicable a las de carácter urbanístico. El registrador ha de hacer constar la garantía de reversión en todo caso, cuando el título inscribible sea el de expropiación, salvo el caso en que el propio título de expropiación declare la improcedencia de la reversión por concurrir ya en origen alguna excepción legal, como, por ejemplo, el haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo”. Admite, además, la cancelación del derecho de reversión, una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

 

2.- INSCRIPCIONES DERIVADAS DE PROCEDIMIENTOS DE APREMIO.

Al amparo del principio de responsabilidad patrimonial universal consignado en el art. 1.911 CC, el ordenamiento jurídico ofrece a los acreedores un procedimiento ejecutivo o de apremio para exigir el pago forzoso de sus créditos cuando los deudores no lo realizan voluntariamente.

Hay un procedimiento judicial regulado en la LEC, al que puede denominarse ordinario, y otros regulados en Leyes especiales, de carácter administrativo, para las deudas tributarias y cotizaciones sociales. Nos referiremos separadamente a cada uno de ellos contemplando en este lugar los aspectos registrales preferentemente.

Inscripciones derivadas del procedimiento de apremio ordinario o juicio ejecutivo.-

Regulación: art. 634 y siguientes LEC.

Iniciado sobre la base de un título que lleva aparejada ejecución, es presupuesto registral el cumplimiento de las exigencias del tracto sucesivo, es decir, que el titular registral sea demandado, sin perjuicio de situaciones especiales en que basta con la notificación que le permite tener en el procedimiento la intervención precisa para la defensa de su derecho.

Trámites esenciales del procedimiento son el embargo de los bienes y su realización:

  1. el embargo, tratándose de inmuebles, se traduce en la anotación preventiva en el Registro de la propiedad.
  2. la realización de los bienes embargados puede llevarse a cabo por tres medios (art. 636):
  • en la forma convenida por las partes e interesados y aprobada por el Tribunal
  • por medio de persona o entidad especializada (art. 641 y 642 LEC).
  • en subasta judicial (art. 643 a 654), que tiene carácter subsidiario respecto de los otros dos.

En el ámbito registral, la realización dará lugar a la inscripción del inmueble a favor del adjudicatario y a la cancelación de las cargas que deban extinguirse como consecuencia de la ejecución.

Dado que la anotación de embargo es objeto de temas específicos del programa, corresponde aquí hablar de la inscripción y las cancelaciones.

1.- Inscripción a favor del adquirente.

Artículo 673. Inscripción de la adquisición: título. (redacción por Ley 19/2015)

Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria.

  • El título material: es el Auto de aprobación del remate y de la adjudicación que tiene efectos de tradición según ha declarado el Tribunal Supremo.
  • El título formal: es el testimonio del Auto expedido por el secretario en el que ha de constar que el Auto es firme. Si no consta la firmeza puede ser objeto de anotación conforme al art. 524.4 LEC.

En el auto han de constar, además de su firmeza, y el pago o consignación del precio de remate, las circunstancias necesarias conforme a la LH:

  • descripción de la finca,
  • identificación del adquirente (art.51 RH)
  • declaración sobre la situación arrendaticia de la finca realizada por el transmitente, si bien, según tiene declarado la DGRN, puede ser realizada por el propio adquirente en instancia ratificada ante el registrador o con firma legitimada, y si estuviera arrendada acreditación de la notificación fehaciente al arrendatario a los efectos de ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

2. Cancelación de cargas posteriores.

Artículo 674. Cancelación de cargas.

A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el secretario judicial mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

A instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se remitirán electrónicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes.

El mandamiento se expedirá, en su caso, a instancia del adquirente para la cancelación de la anotación que haya originado el remate o la adjudicación y los asientos posteriores.

  1. No es imprescindible, aunque sí conveniente, que al testimonio del Auto se acompañe simultáneamente el mandamiento de cancelación de cargas, habiendo entendido la DGRN que la práctica de la inscripción dentro del plazo de vigencia de la anotación de embargo permite mantener la efectividad cancelatoria del mandamiento.
  2. Para la cancelación de asientos posteriores a la nota marginal acreditativa de la expedición de certificación de dominio y cargas no es necesaria notificación alguna a los titulares de tales asientos. Respecto de los anteriores, la notificación debe ser realizada por el propio registrador, y así se hará constar en el mandamiento, pero teniendo en cuenta que la ausencia de las comunicaciones del Registro o los defectos de forma de que éstas pudieran adolecer no serán obstáculo para la inscripción del derecho de quien adquiera el inmueble en la ejecución. (art. 660 LEC).
  3. En el supuesto de realización de los bienes por convenio aprobado judicialmente (art.640 LEC) el Registrador ha de calificar que consta la conformidad de acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro con posterioridad al gravamen que se ejecuta.
  4. Respecto de la consignación del sobrante a disposición de titulares de asientos cancelados, ha de tenerse en cuenta que, en la nueva LEC, el actor debe percibir todo lo que se le adeude, y la cantidad por la que se decretó el embargo sólo juega como límite cuando existen titulares registrales que hubieran adquirido su derecho en ejecución preferente.
  5. Por último, la eficacia cancelatoria del mandamiento queda condicionada a la subsistencia de la anotación preventiva del embargo en el momento de la presentación de aquél. Esto determina importantes consecuencias para la inscripción de la adjudicación y las cancelaciones, de modo que:
  • Si la anotación ha caducado y la finca está inscrita a nombre de persona distinta del deudor contra el que se hubiera dirigido el procedimiento, el Registrador denegará la inscripción de la adjudicación conforme al art. 20 LH al no poder practicar la cancelación de esa inscripción de dominio posterior.
  • Si la anotación ha caducado pero la finca sigue inscrita a nombre del deudor contra quien se ha dirigido el procedimiento: el Registrador practicará la inscripción, pero denegará la cancelación de cargas posteriores, ya que, una vez caducada la anotación de embargo, habrán ganado preferencia los asientos posteriores.

Es fundamental citar la STS de 21 de octubre de 2013, que refuerza el principio registral de tracto sucesivo y calificación del documento judicial, diciendo:”…  el Registrador debiera haberse negado a practicar la cancelación e inscripción ordenadas en las resoluciones, pues era de su exclusiva responsabilidad la calificación de tales documentos de los que resultaba claramente que el pleito en cuestión no se había seguido contra la hoy recurrida, titular del dominio inscrito con anterioridad a la sentencia que se adjuntó con la expedición de los mismos. Y debía negarse a ello hasta el punto de que el Juez no puede apremiarle…”.

 

Inscripciones derivadas de procedimiento de apremio administrativo.

Regulación:

Para deudas tributarias: Ley General Tributaria de 17 de Diciembre de 2003 y el Reglamento General de Recaudación de 29 de Julio de 2005.

Para cotizaciones a la seguridad social: TR L. 11 junio 2004 y el Reglamento General de Recaudación de recursos del sistema de seguridad social de 11 de Junio de 2004.

  1. Los arts. 25 a 29 RH, que establecen la conexión de estos procedimientos con el Registro.

Dado que la estructura y trámites del procedimiento para la recaudación de cotizaciones a la seguridad social son similares a los del apremio fiscal, cuyas normas tienen para aquel carácter supletorio, expondremos los aspectos registrales del apremio por deudas tributarias, sin más que señalar que la competencia orgánica en materia de seguridad social se atribuye a las administraciones y unidades de recaudación de la seguridad social.

Naturaleza

El procedimiento tiene carácter exclusivamente administrativo, correspondiendo al órgano actuante la competencia exclusiva para resolver todas sus incidencias y no siendo acumulable a procedimientos judiciales ni a otros procedimientos de ejecución.

1.- Trámites iniciales: providencia de apremio.

Acreditado formalmente el descubierto de la deuda por la falta de pago en el período voluntario, el inicio del procedimiento viene determinado por la providencia de apremio, que es el acto administrativo que ordena la ejecución contra el patrimonio del deudor.

La providencia, basada en un título ejecutivo, es dictada por los jefes de la dependencia de recaudación y debe ser obligatoriamente notificada a los interesados.

2.- Embargo: diligencia, mandamiento y anotación.

Transcurridos los plazos reglamentarios sin que se haya efectuado el ingreso de la deuda y no existiendo garantías suficientes, puede procederse al embargo de los bienes del deudor, que se efectuará mediante diligencia (art.83.1) y del que se tomará anotación en el Registro en virtud del oportuno mandamiento.

a) Diligencia de embargo

– especificará entre otras las circunstancias siguientes: (art. 83 RGR):

  • Nombre, apellidos o denominación social y domicilio del titular registral y poseedor en su caso, de la finca embargada con número de identificación fiscal.
  • Descripción de las fincas según su naturaleza de rústicas o urbanas.
  • Derechos del obligado al pago sobre los inmuebles.
  • Importe total del débito.
  • Advertencia de que se tomará anotación en el Registro de la Propiedad.
  • Estado civil y, en su caso, régimen económico matrimonial del deudor.
  • y debe ser notificada
  • al deudor y a su cónyuge
  • terceros poseedores.
  • acreedores hipotecarios.
  • copropietarios, en caso de embargo de cuota indivisa.

b) Mandamiento de embargo.

Será expedido por triplicado por el Jefe de la Unidad Administrativa de Recaudación y expresará las circunstancias siguientes (art. 85 RGR):

  • las señaladas para la diligencia, y, además:
  • Fechas de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo
  • Importe y conceptos de la responsabilidad a que se afecta la finca, por principal, intereses y costas.
  • Que la anotación deberá hacerse a favor del Estado o Ente Público acreedor.
  • Expresión, en su caso, de que la Administración no puede facilitar, en ese momento, más datos respecto de los bienes embargados que los expresados.

c) Anotación preventiva de embargo.

  • Trámites registrales (art. 86 RGR)

Los Registradores devolverán en el acto uno de los ejemplares, con nota de referencia al asiento de presentación; otro, queda archivado en el Registro; otro, se devuelve al presentante con nota acreditativa de la anotación practicada o de la calificación desfavorable con indicación de los medios de subsanación de los defectos si fueran subsanables.

  • Calificación y anotación

La calificación del mandamiento se realizará cfr. art. 99 RH, con particular atención, como posibles obstáculos derivados del Registro, a la notificación a los interesados. A estos efectos, según ha reiterado la DGRN, no basta la expresión general en el expediente de que se han hecho todos los requisitos y notificaciones prevenidas en Derecho, sino que debe consignarse expresamente a quienes, en qué conceptos y por qué medios se notificó la diligencia de embargo.

Asimismo, la legislación se refiere a las distintas situaciones que pueden darse desde el punto de vista del tracto sucesivo registral:

  • Inscripción a favor del deudor: si la finca o derechos embargados se hallan inscritos a nombre de la persona contra la que se ha dirigido el procedimiento y ésta ha sido debidamente notificada, debe practicarse la correspondiente anotación, cuya duración y prórrogas se somete a lo dispuesto en el art. 86 LH.
  • Inscripción a favor de tercero: si los bienes se hallan inscritos a nombre de persona distinta del deudor, lo procedente es la denegación de la inscripción.

No obstante, cuando exista hipoteca legal tácita a favor de la Hacienda o afección de los bienes adquiridos por tercero al pago de las deudas tributarias, se le requerirá para que solvente el débito sin recargo alguno; si no lo hace en plazo, se dictará providencia de apremio contra el tercero, continuando luego el procedimiento de apremio en la forma común (art. 74.4).

En el supuesto especial de que la liquidación apremiada se refiera a tributos sin cuyo pago no pueda inscribirse en el Registro el acto o contrato que los ha originado, el órgano de recaudación propondrá el aplazamiento del pago de la deuda a estos solos efectos, de modo que, practicada la inscripción a favor del deudor, con constancia del aplazamiento, pueda tomarse la anotación.

El art. 20 LH, con la nueva redacción tras la reforma del Código Penal, dispone que: No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

Conforme el art 170.6 de la LGT, introducido por el número ocho del artículo 1 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, la Administración tributaria podrá acordar la prohibición de disponer sobre los bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubieran embargado al obligado tributario acciones o participaciones de aquella y este ejerza el control efectivo, total o parcial, directo o indirecto sobre la sociedad titular de los inmuebles en cuestión en los términos previstos en el artículo 42 del Código de Comercio y aunque no estuviere obligado a formular cuentas consolidadas. Podrá tomarse anotación preventiva de la prohibición de disponer en la hoja abierta a las fincas en el Registro de la Propiedad competente en virtud del correspondiente mandamiento en que se justificará la validez de la medida cautelar contra persona distinta del titular registral por referencia a la existencia de la correspondiente relación de control cuyo presupuesto de hecho se detallará en el propio mandamiento.

  • Falta de inmatriculación: Finalmente, si la finca o derecho no constasen inscritas, o en cualquier otro supuesto en que no sea posible extender la anotación por defecto subsanable:

. Se practicará de oficio la correspondiente anotación de suspensión de la anotación de embargo, que debe practicarse en el libro de inscripciones, ya que la reforma reglamentaria de 4 de Septiembre de 1998 suprimió el antiguo libro Especial (art. 86.2)

. En estos casos, la administración tributaria procederá a subsanar el defecto o interpondrá recurso contra la calificación.

  • Certificación

Practicada la anotación, el registrador expedirá certificación de cargas, que debe solicitarse en el propio mandamiento de embargo, dejando constancia de tal hecho mediante nota al margen de la anotación practicada, nota que sirve de notificación a titulares de asientos posteriores.

A la vista de la certificación, el órgano notificará, en su caso, el embargo a los titulares a quienes no se hubiera efectuado oportunamente la notificación.

3.- Enajenación y su inscripción (ART. 97 RGR)

La enajenación de los bienes embargados se llevará a cabo mediante subasta pública, concurso o adjudicación directa, siendo el procedimiento habitual la subasta, que procede siempre que no sea aplicable otra forma de enajenación. El órgano de recaudación competente podrá encargar la ejecución material de las subastas a empresas o profesionales especializados.

En caso de seguirse la subasta, es preceptiva la notificación a los interesados del acuerdo de subasta, así como la valoración previa de los bienes, advirtiendo de la posibilidad de liberar los bienes mediante el pago de los débitos y costas en cualquier momento anterior a la adjudicación. Además, debe ser anunciada en la forma reglamentariamente establecida.

Tras la adjudicación, debe requerirse informe favorable del servicio jurídico del Estado, a los efectos de lo dispuesto en el art. 26 RH.

Título para la inscripción

  • La certificación de acta de adjudicación de los bienes en la subasta en la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la constancia de haberse cumplido los siguientes trámites:

* pago del remate

* informe favorable del servicio jurídico.

* extinción de la anotación preventiva

  • La escritura pública, que se otorgará si lo pide el adjudicatario.

Debe ser otorgada por el deudor y, en su defecto, por el Jefe de la Unidad de recaudación correspondiente.

En la escritura se harán constar los trámites esenciales del procedimiento, en particular notificaciones, informe jurídico favorable y la circunstancia de quedar extinguida la anotación.

  • Adjudicación a favor del Estado

En determinados casos (falta de adjudicación, bienes integrantes del patrimonio histórico español) puede acordarse la adjudicación a la Hacienda pública de los bienes embargados.

Los bienes inmuebles así adjudicados serán inscritos en el Registro de la Propiedad en virtud de certificación expedida por el órgano de recaudación competente, en la que se harán constar las actuaciones del expediente y los datos necesarios para dicha inscripción, como son:

– la providencia de adjudicación,

– el nombre y apellidos del deudor,         

– la naturaleza, situación, linderos, cabida y gravámenes de la finca,

– y el examen del expediente por el servicio jurídico del estado.

Cancelación de cargas posteriores

En todo caso se expedirá mandamiento para la cancelación de las cargas posteriores conforme al art. 175.2 RH.”

         Finalmente destacar que la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2008 estableció que cualesquiera procedimientos de apremio entablados deben ceñirse a los bienes registralmente determinados como objeto del mismo sin que pueda admitirse que pueda extenderse a otros bajo un pretendido título de accesión

G / 2011

 

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Tema 40. Los montes y el Registro de la Propiedad. Inmatriculación de fincas lindantes con montes públicos. Inscripción de las concesiones administrativas y su transmisión. Las concesiones mineras y de autopistas. Las concesiones y autorizaciones de gasolineras.

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TEMA 40 (revisado el por Manuel Matas)

  1. LOS MONTES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
  2. INMATRICULACIÓN DE FINCAS COLINDANTES CON MONTES PÚBLICOS.
  3. INSCRIPCIÓN DE LAS CONCESIONES ADM. Y SU TRANSMISIÓN.
  4. LAS CONCESIONES MINERAS Y DE AUTOPISTAS.
  5. LAS CONCESIONES Y AUTORIZACIONES DE GASOLINERAS.

 

1.- LOS MONTES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

         Se entiende por monte, según el art. 5 de la Ley de Montes de 21 Noviembre 2003, todo terreno en el que vegetan especies forestales arbóreas, arbustivas, de matorral o herbáceas, sea espontáneamente o procedan de siembra o plantación, que cumplan o puedan cumplir funciones ambientales, protectoras, productoras, culturales, paisajísticas o recreativas.

Su condición de inmuebles por naturaleza hace posible su acceso al Registro de la propiedad, que presenta ciertas particularidades derivadas del régimen jurídico establecido por el ordenamiento jurídico bajo los principios de sostenibilidad de la gestión forestal y conservación y defensa del medio ambiente.

Este régimen jurídico especial está contenido en la LMo de 21 noviembre 2003, modificada por L. 2006 (28 abril), en 2009 y 2015 y, en lo que no resulte contradictorio con la Ley, en el Reglamento de 22 Febrero 1962; además, en la Ley de Montes Vecinales en mano común de 11 de noviembre de 1980 y en normas dictadas por las CC.AA. en materias de su competencia.

Dentro de la legislación hipotecaria en sentido estricto, no encontramos más precepto que el del art. 30 RH, relativo a montes de utilidad pública, en el que se indica a favor de quién se practica la inscripción y la técnica registral para extenderla.

Art. 30 RH

1º.  El dominio de los montes de utilidad pública se inscribirá en el Registro a favor del Estado, de los entes públicos territoriales o de los establecimientos a que pertenezca.

La inscripción principal se practicará en el libro del Ayuntamiento donde radique la finca o en el que se halle su mayor extensión si perteneciere a varios, y en ella se harán constar las particularidades del monte, indicando el organismo o servicio a que estuviere adscrito; en su caso se practicarán inscripciones de referencia en los demás Registros, Ayuntamientos o Secciones.

De igual modo, deberán inscribirse las actas de deslinde de dichos montes.

3º. Respecto a la inscripción de consorcios forestales indica que se inscribirán, al igual que el derecho de vuelo sobre finca rústica, en el folio del monte a que se refieran indicando: duración, plantación o siembra, su destino y el de las mejoras al tiempo de su extinción, prestaciones convenidas y garantías reales estipuladas.

Los títulos a que se refiere este artículo se inscribirán conforme a los preceptos de este Reglamento en relación con las disposiciones vigentes sobre la materia

. Vamos a ver ahora la clasificación que la Ley de Montes de 2003 en sus artículos 11 y 12 hace de los montes en públicos y privados.

Artículo 11. Montes públicos y montes privados.

  1. Por razón de su titularidad los montes pueden ser públicos o privados.
  2. Son montes públicos los pertenecientes al Estado, a las comunidades autónomas, a las entidades locales y a otras entidades de derecho público.
  3. Son montes privados los pertenecientes a personas físicas o jurídicas de derecho privado, ya sea individualmente o en régimen de copropiedad.
  4. Los montes vecinales en mano común son montes privados que tienen naturaleza especial derivada de su propiedad en común sin asignación de cuotas, siendo la titularidad de éstos de los vecinos que en cada momento integren el grupo comunitario de que se trate y sujetos a las limitaciones de indivisibilidad, inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad. Sin perjuicio de lo previsto en la Ley 55/1980, de 11 de noviembre, de Montes Vecinales en Mano Común, se les aplicará lo dispuesto para los montes privados. (Se modifica el apartado 4 por el art. único.15 de la Ley 21/2015, de 20 de julio)

Artículo 12. Montes de dominio público y montes patrimoniales.

Son de dominio público o demaniales e integran el dominio público forestal:

a) Por razones de servicio público, los montes incluidos en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública a la entrada en vigor de esta ley, así como los que se incluyan en él de acuerdo con el artículo 16.

b) Los montes comunales, pertenecientes a las entidades locales, en tanto su aprovechamiento corresponda al común de los vecinos.

c) Aquellos otros montes que, sin reunir las características anteriores, hayan sido afectados a un uso o servicio público.

Son montes patrimoniales los de propiedad pública que no sean demaniales.

Artículo 16. Catálogo de Montes de Utilidad Pública.

  1. El Catálogo de Montes de Utilidad Pública es un registro público de carácter administrativo en el que se inscriben todos los montes declarados de utilidad pública.
  2. La inclusión y exclusión de montes en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública y la llevanza de éste corresponde a las comunidades autónomas en sus respectivos territorios….

Principio del formulario

Artículo 17. Desafectación de montes demaniales.

  1. La desafectación de los montes catalogados del dominio público forestal requerirá, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 18.4, su previa exclusión del catálogo.
  2. La desafectación de los restantes montes demaniales se tramitará por su Administración titular y requerirá, en todo caso, el informe favorable del órgano forestal de la comunidad autónoma.
  3. La comunidad autónoma regulará el procedimiento de desafectación de los montes demaniales.

Artículo 18. Efectos jurídicos de la inclusión de los montes en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública.

  1. La declaración de utilidad pública de un monte no prejuzga ninguna cuestión de propiedad, pero constituye una presunción de posesión a favor de la entidad a la que el catálogo otorga su pertenencia. La titularidad que en el catálogo se asigne a un monte sólo puede impugnarse en juicio declarativo ordinario de propiedad ante los tribunales civiles, no permitiéndose el ejercicio de las acciones reales del artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  2. En los casos en los que se promuevan juicios declarativos ordinarios de propiedad de montes catalogados, será parte demandada la comunidad autónoma, además de, en su caso, la entidad titular del monte. En todas las actuaciones que se realicen en los procedimientos judiciales a que se refiere este artículo deberá ser emplazada a su debido tiempo la representación de la administración gestora, declarándose nulas en caso contrario.
  3. La Administración titular o gestora inscribirá los montes catalogados, así como cualquier derecho sobre ellos, en el Registro de la Propiedad, mediante certificación acompañada por un plano topográfico del monte o el levantado para el deslinde a escala apropiada, debidamente georreferenciados, y en todo caso la certificación catastral descriptiva y gráfica en la que conste la referencia catastral del inmueble o inmuebles que constituyan la totalidad del monte catalogado, de acuerdo con el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. En caso de discrepancia se estará a lo que disponga la legislación hipotecaria sobre la inscripción de la representación gráfica de las fincas en el Registro de la Propiedad…Se modifican los apartados 1, 2 y 3 por el art. único.21 de la Ley 21/2015, de 20 de julio.

Principio del formulario

Artículo 18 bis. Segregación de fincas parcialmente afectadas al dominio público forestal.

  1. Cuando una finca registral de titularidad pública sea objeto de afectación parcial al dominio público forestal, la Administración titular podrá segregar la parte demanial de la patrimonial mediante certificación administrativa que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
  2. En los expedientes administrativos de segregación regulados en el apartado anterior resultará de aplicación lo dispuesto en los artículos 13 y 46.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Se añade por el art. único.22 de la Ley 21/2015, de 20 de julio

El Capítulo V del Reglto de Montes de 1962 va dedicado a la inscripción en RP: (no es necesaria literalidad)

Artículo 69.1. Todos los montes catalogados se inscribirán obligatoriamente en el Registro de la Propiedad, en favor de la entidad a la que corresponde su dominio, según el Catálogo. De igual modo serán inscritos todos los actos o contratos inscribibles que tengan por objeto un monte catalogado, incluido el deslinde del mismo.

  1. Los Registradores que tuvieran conocimiento de no estar inscrito un monte catalogado en la circunscripción de su Registro o un acto, o contrato inscribible, relativo al mismo reclamarán de la Jefatura del Distrito Forestal la presentación de los documentos precisos para practicar las inscripciones omitidas. Si en el plazo de dos meses no se presentaren en el Registro tales documentos, su titular lo pondrá en conocimiento de la Dirección General de Montes, Caza y Pesca Fluvial para que subsane la falta y proceda a exigir las responsabilidades consiguientes al funcionario negligente.

Artículo 70.1. Si el monte estuviere inmatriculado a favor de persona distinta de la entidad pública a la que el Catálogo asigne la pertenencia, la inscripción a favor de ésta se practicará mediante cualquiera de los medios de rectificación del Registro establecido en el apartado a) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

  1. Si no lo estuviere la inmatriculación tendrá lugar por cualquiera de los modos que admite la legislación hipotecaria y, en su caso, mediante la certificación administrativa de dominio a que se refiere el artículo siguiente.

Artículo 71.

  1. Las certificaciones administrativas de dominio para inmatricular los montes catalogados se expedirán por los Ingenieros Jefes de los Servicios regionales o provinciales a cuyo cargo se hallen los montes, conforme al artículo 206 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento. Tales certificaciones se ajustarán a lo dispuesto en el artículo 303 del Reglamento Hipotecario, haciéndose constar, además, las circunstancias siguientes:

Número con que el monte figura en el Catálogo de los de utilidad pública de la provincia.

Si estuviere deslindado, la fecha de la Orden de aprobación del deslinde, y de tratarse de terrenos de ribera, estimada de acuerdo con la Ley de 18 de octubre de 1941, fecha de la Orden aprobatoria de la estimación.

De no hallarse deslindado, expresión de esta circunstancia, y en caso de estar declarado el monte en estado de deslinde, se indicará la fecha de la declaración y autoridad que la dictó.

  1. Las certificaciones se expedirán por triplicado y siempre que ello sea posible se acompañará a las mismas un plano topográfico del monte, debidamente autorizado, para que quede archivado en el Registro.

Artículo 72.1. En las certificaciones a que se refieren los artículos anteriores se consignarán las descripciones que resulten de los deslindes, inventarios, catálogos y demás documentos que obren en poder de la Administración forestal o Entidades propietarias.

  1. Cuando se trate de montes no deslindados y las descripciones que se posean del Catálogo y sus antecedentes, o de cualquiera otros datos, ofrezcan manifiesta discrepancia con la realidad, se dispondrá y efectuará un reconocimiento previo del terreno para determinar provisionalmente, y sin perjuicio de las rectificaciones a que dé lugar un posterior deslinde, sus actuales linderos y extensión superficial, expresándose en tal caso en las certificaciones que se expidan para la inscripción los límites antiguos y los nuevos resultantes del reconocimiento, con indicación de la fecha en que éste fue practicado por la Administración Forestal.

Artículo 73. Las certificaciones de dominio, una vez puesta en ellas la nota que proceda por la Oficina liquidadora del impuesto de derechos reales competente, se presentarán en el Registro de la Propiedad por un empleado subalterno dependiente del Servicio Forestal o, en su defecto, se remitirán por su Jefatura al representante del Ministerio fiscal o a la Alcaldía para que lleven a cabo dicha presentación.

Artículo 74. Una vez verificada la inscripción y puesta la nota correspondiente al pie de las certificaciones, el Registrador archivará uno de los ejemplares con el plano topográfico del monte, si lo hubiere, y devolverá los otros dos al presentante. La Jefatura del Servicio Forestal conservará uno de ellos y remitirá el restante a la Entidad propietaria del monte.

Artículo 75.1. Practicada la inscripción en virtud de certificado de dominio, se notificará a todos los que pudieran estar interesados en ella, por medio de edicto autorizado por el Registrador, que comprenderá; las circunstancias esenciales de descripción de la finca, título de adquisición, persona de quien se adquirió y entidad a la que pertenece. El edicto se entregará al representante a fin de que sea fijado por espacio de un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, acreditándose este hecho por certificación o diligencia suscrita por el Secretario del mismo a continuación del edicto. Este se archivará en el Registro después de extendida nota al margen de la inscripción expresiva del cumplimiento de la anterior formalidad.

  1. De no presentarse el edicto en el Registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la inscripción, ésta será cancelada de oficio y por nota marginal. En caso de impugnación de la inscripción pública se estará a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

Artículo 76. Si la certificación para inmatricular el monte estuviere en contradicción con algún asiento no cancelado o cuya descripción coincida en algunos detalles con la de fincas o derechos ya inscritos, se procederá en la forma que determina el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. Si el Ingeniero Jefe del Servicio Forestal decidiera acudir al Juez de Primera Instancia, requerirá el previo informe del Abogado del Estado, al que deberá comunicar, si fuere desfavorable la resolución que recaiga remitiendo los antecedentes oportunos por si hubiera lugar a iniciar las acciones pertinentes.

Todos los montes son inscribibles, los de dominio público y los privados.

 

Respecto de los MONTES PRIVADOS.

En caso de transmisión de montes privados el artículo 25 regula derecho de tanteo y retracto.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente. Tanteo y retracto.

Las comunidades autónomas tendrán derecho de adquisición preferente, a reserva de lo dispuesto en el apartado 2, en los siguientes casos de transmisiones onerosas:

a) De montes de superficie superior a un límite a fijar por la comunidad autónoma correspondiente.

b) De montes declarados protectores conforme al artículo 24.

En el caso de fincas o montes enclavados en un monte público o colindantes con él, el derecho de adquisición preferente corresponderá a la Administración titular del monte colindante o que contiene al enclavado. En el caso de montes colindantes con otros pertenecientes a distintas Administraciones públicas, tendrá prioridad en el ejercicio del derecho de adquisición preferente aquella cuyo monte tenga mayor linde común con el monte en cuestión.

No habrá derecho de adquisición preferente cuando se trate de aportación de capital en especie a una sociedad en la que los titulares transmitentes deberán ostentar una participación mayoritaria durante cinco años como mínimo.

Para posibilitar el ejercicio del derecho de adquisición preferente a través de la acción de tanteo, el transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración pública titular de ese derecho los datos relativos al precio y características de la transmisión proyectada, la cual dispondrá de un plazo de tres meses, a partir de dicha notificación, para ejercitar dicho derecho, mediante el abono o consignación de su importe en las referidas condiciones.

Los notarios y registradores no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente.

Si se llevara a efecto la transmisión sin la indicada notificación previa, o sin seguir las condiciones reflejadas en ella, la Administración titular del derecho de adquisición preferente podrá ejercer acción de retracto en el plazo de un año contado desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que la Administración hubiera tenido conocimiento oficial de las condiciones reales de dicha transmisión.

El derecho de retracto al que se refiere este artículo es preferente a cualquier otro.

 

Artículo 26. Límite a la segregación de montes.

Serán indivisibles, salvo por causa no imputable al propietario, las parcelas forestales de superficie inferior al mínimo que establecerán las comunidades autónomas

 

MONTES DEMANIALES

Artículo 14. Régimen jurídico de los montes demaniales.

Los montes del dominio público forestal son inalienables, imprescriptibles e inembargables y no están sujetos a tributo alguno que grave su titularidad.

Artículo 15. Régimen de usos en el dominio público forestal.

  1. La Administración gestora de los montes demaniales podrá dar carácter público a aquellos usos respetuosos con el medio natural, siempre que se realicen sin ánimo de lucro y de acuerdo con la normativa vigente, en particular con lo previsto en los instrumentos de planificación y gestión aplicables, y cuando sean compatibles con los aprovechamientos, autorizaciones o concesiones legalmente establecidos.
  2. La Administración gestora de los montes demaniales someterá a otorgamiento de autorizaciones aquellas actividades que, de acuerdo con la normativa autonómica, la requieran por su intensidad, peligrosidad o rentabilidad. En los montes catalogados será preceptivo el informe favorable del órgano forestal de la comunidad autónoma.
  3. Los aprovechamientos forestales en el dominio público forestal se regirán por lo que se establece en los artículos 36 y 37 de esta ley.
  4. La Administración gestora de los montes demaniales someterá a otorgamiento de concesión todas aquellas actividades que impliquen una utilización privativa del dominio público forestal. En los montes catalogados, esta concesión requerirá el informe favorable de compatibilidad con la persistencia de los valores naturales del monte por parte del órgano forestal de la comunidad autónoma.

La duración de dichas autorizaciones y concesiones será como máximo de 75 años, de acuerdo con sus características, y no dará lugar a renovación automática ni a ventajas a favor del anterior titular o personas vinculadas con él.

Artículo 21. Deslinde de montes de titularidad pública.

  1. Los titulares de los montes públicos, junto con la Administración gestora en los montes catalogados, gozarán de la potestad de deslinde administrativo de sus montes.
  2. El deslinde aprobado y firme supone la delimitación del monte y declara con carácter definitivo su estado posesorio, a reserva de lo que pudiera resultar de un juicio declarativo de propiedad.
  3. La resolución será recurrible tanto por los interesados como por los colindantes ante la jurisdicción contencioso-administrativa, una vez agotada la vía administrativa, por razones de competencia o procedimiento, y ante la jurisdicción civil si lo que se discute es el dominio, la posesión o cualquier otro derecho real.
  4. La resolución definitiva del expediente de deslinde es título suficiente, según el caso, para la inmatriculación del monte, para la inscripción de rectificación de la descripción de las fincas afectadas y para la cancelación de las anotaciones practicadas con motivo del deslinde en fincas excluidas del monte deslindado. Esta resolución no será título suficiente para rectificar los derechos anteriormente inscritos a favor de los terceros a que se refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Los montes públicos patrimoniales no presentan especialidades registrales, sólo destacar: “Artículo 19. Características jurídicas de los montes patrimoniales.

  1. La usucapión o prescripción adquisitiva de los montes patrimoniales sólo se dará mediante la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante 30 años.
  2. Se entenderá interrumpida la posesión a efectos de la prescripción por la realización de aprovechamientos forestales, por la iniciación de expedientes sancionadores o por cualquier acto posesorio realizado por la administración titular o gestora del monte”.

 

2.-LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS LINDANTES CON MONTES PÚBLICOS.

El artículo 22 dispone:

“1. Toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma.

2.Tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación. La nota marginal de presentación tendrá una validez de cuatro meses.

3.Para los montes catalogados, los informes favorables o el silencio administrativo positivo derivado del apartado 2 no impedirán el ejercicio por la Administración de las oportunas acciones destinadas a la corrección del correspondiente asiento registral”.

Artículo 77.1. Cuando se trate, de inmatricular en el Registro de la Propiedad, por cualquiera de los medios establecidos en la Ley Hipotecaria, fincas colindantes con montes públicos deberá expresarse detalladamente esta circunstancia en la descripción de las mismas, y si el Registrador apreciase, por examen de los títulos presentados, o del Registro, que el monte con el que linda la finca está catalogado como de utilidad pública, no podrá practicarse la inscripción solicitada de no acompañar a la documentación aportada u obtenerse por el Registrador, certificación de la Jefatura del Servicio Forestal acreditativa de que la finca no esté incluida en el monte del Catálogo relacionado con la pretendida inmatriculación…..

No obstante, la DGRN en Resolución de 3 de mayo de 2007 señala que la Ley de Montes, a la que considera Ley especial, establece que los informes solicitados por el Registrador para la inmatriculación de montes se entenderán favorables si desde su solicitud por el Registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación. De manera que bastará el transcurso de ese plazo sin que la Administración se haya pronunciado, para que el Registrador deba inscribir, sin perjuicio de que la Administración pueda proceder a la revisión o declaración de lesividad a través de los procedimientos legalmente establecidos

Y asimismo señala el Centro directivo en Resolución de 18 de septiembre de 2008 que únicamente se precisará informe para inmatricular una finca o un exceso de cabida cuando la finca a inmatricular tiene que ser monte o sea colindante con un monte demanial, no bastando que haya montes demaniales en el término municipal.

Tener en cuenta además que en la regulación del expediente de dominio del art. 203 redactado por Ley 13/2015, de 24 de junio, se establece:”…Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes….”

 

INSCRIPCIÓN DE LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Y SU TRANSMISIÓN.

Puede definirse la concesión administrativa «como un acto administrativo en virtud del cual se crea sobre bienes de dominio público y a favor de un particular un derecho subjetivo de uso, aprovechamiento o explotación exclusiva».

Este derecho tiene naturaleza de derecho real administrativo, ya que otorga un poder inmediato sobre el bien oponible frente a todos.

Se ha admitido, por ello, su acceso al Registro de la propiedad, expresamente regulado en los artículos 31, 44, 60, 61, 62, 63, 67 del Reglamento Hipotecario, y 107 y 154 de la Ley Hipotecaria, que admiten su hipotecabilidad. La Ley de 23-5-2003, reguladora del contrato de concesión de obra pública, admite su inscripción y su hipoteca.

Ahora bien, la doctrina ha hecho notar que la inscripción de las concesiones está reservada a las que tengan carácter inmueble cfr. art. 334 C.c., lo que excluye a las de servicios públicos que tienen carácter mueble según art. 336 C.c.

Es lo que parece querer decir el art. 31 RH al referirse a la inscripción de las concesiones que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles.

Reglas generales de inscripción.

Aparte de las reglas especiales para las concesiones mineras (arts. 62 y 63 RH) y las de explotaciones industriales de producción y distribución de energía eléctrica, las reglas generales para toda concesión se contienen en los arts. 44, 31, 60 y 61 RH, que parecen pensar en las de obras públicas como modelo de concesión.

  1. Inscripción en folio independiente.

Según el art. 44.6 RH, se inscribirán bajo un solo número, si los interesados lo solicitaren, considerándose como una sola finca: las concesiones administrativas excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones.

Esta apertura de folio independiente constituía una verdadera inmatriculación cuando la concesión recaía sobre bienes que, por norma reglamentaria –art. 5 RH-, estaban exceptuados de inscripción.

Suprimida tal excepción por reforma de 1998, se conserva la posibilidad de apertura de folio independiente de la concesión por su especial naturaleza y régimen jurídico diferenciado.

El art. 301.1 RH. dice a estos efectos que:

De conformidad con lo prevenido en el art. 205 LH, podrá practicarse la inmatriculación de concesiones administrativas mediante los documentos a que se refiere el art. 298 RH, acompañados de la certificación que acredite, en su caso, la toma de razón en el Registro administrativo correspondiente. También se publicarán los edictos prevenidos en dicho artículo.

Cuando se hubiere interrumpido el tracto sucesivo en las citadas concesiones, podrá reanudarse mediante expediente de dominio o acta de notoriedad en las que conste incorporada, o a las que se acompañe, la indicada certificación.

  1. Título e inscripción: inscripción principal e inscripciones de referencia

Título inscribible. Art. 60.1 RH

La inscripción de concesiones administrativas se practicará en virtud de escritura pública, y en los casos en los que no se requiera el otorgamiento de ésta, mediante el título mismo de la concesión y deberá expresar, literalmente, el pliego de condiciones generales, el traslado de la Ley o resolución administrativa de la concesión y las condiciones particulares y económicas

También se inscribirán los títulos que acrediten el replanteo, la construcción, suspensión o recepción de las obras, las modificaciones de la Concesión y del Proyecto, la rescisión de los contratos y cualquiera otras resoluciones Administrativas o Jurisdiccionales que afecten a la existencia o extensión de la Concesión inscrita.

Sujeto y condiciones de la inscripción. Art. 31.1RH:

Las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles se inscribirán a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulte del título correspondiente.

Para los casos en que los inmuebles afectados por la concesión se ubiquen en el territorio de más de un término municipal, el RH adopta la técnica de la inscripción principal e inscripciones de referencia.

  1. Inscripción principal. 61.1 RH

“La inscripción de la concesión se practicará en el Registro donde radique dicha concesión o, en su caso, el punto de arranque designado por la Administración concedente. Esta inscripción principal expresará singularmente además de lo previsto en el artículo anterior, la naturaleza y denominación de la concesión, su plazo de duración, condiciones sobre la reversión, y, en su caso, puntos de arranque y término o términos municipales que atraviese la obra o servicio público”

  1. Inscripciones de referencia. Art. 61.2 RH:

También se practicará inscripción de referencia en los demás Registros, Ayuntamientos o Secciones a que se extienda la concesión o en los que existan fincas o derechos afectos a ella. En estas inscripciones se consignará la naturaleza de la concesión y su denominación, la fecha del título con las particularidades de su autorización, y referencia a la inscripción principal.

Estas inscripciones de referencia se practicarán en virtud de certificación literal de la inscripción principal, que quedará archivada en el último registro, conservándose copia simple de la misma en los demás donde dicha certificación sea presentada.

Inscripciones posteriores. Art. 61.3:

“Los derechos reales, que en cada término Municipal graven la concesión se inscribirá bajo el mismo número que lleve la inscripción principal o de referencia.”

Del mismo modo se practicará la inscripción de la transmisión de la concesión, acreditando, en uno y otro caso, la preceptiva autorización administrativa.

     Concesiones especiales

1) Explotaciones industriales de producción y distribución de energía eléctrica.

El Art. 67 RH se refiere a su inscripción en hoja especial y bajo un solo número conforme al art. 31, practicándose inscripciones de referencia cuando las suertes de tierra estuvieren situadas en territorio de dos o más registros, cfr. art. 62 R

    2) Concesiones portuarias:

Artículo 81 del Real Decreto Legislativo 2/2011, de 5 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante. Ámbito de aplicación.1. Estará sujeta a previa concesión otorgada por la Autoridad Portuaria la ocupación del dominio público portuario, con obras o instalaciones no desmontables o usos por plazo superior a tres años.

Artículo 82. Plazo de las concesiones.1. El plazo de las concesiones será el que se determine en el título correspondiente y no podrá ser superior a 50 años.

Según el art. 92: No se inscribirá en el Registro de la Propiedad la transmisión de las concesiones o la constitución de derechos reales sobre las mismas sin que se acompañe certificación de la Autoridad Portuaria acreditativa del cumplimiento de los requisitos exigidos en este artículo y de las cláusulas de la concesión.

 

4.- LAS CONCESIONES MINERAS

  1. Concesiones mineras

Se regula los arts. 62 y 63 RH la inscripción de minas, expresión que, dado el carácter de dominio público de las minas, ha de referirse a la concesión para su explotación, contemplando asimismo la constancia registral de los permisos y autorizaciones de exploración e investigación, cuya regulación sustantiva se contiene en la L.Minas de 21 julio 1973 y su Rgto. De 25 agosto 1978, modificado el 5 de noviembre de 1980. La normativa registral será aplicable también a los hidrocarburos regulados en L. 7 octubre 1998.

Nos referimos aquí exclusivamente a la constatación registral de tales situaciones, para la cual se sigue la técnica general de la inscripción principal e inscripciones de referencia, y la distinción entre concesión, objeto de inscripción, y mera autorización o permiso, que son objeto de anotación preventiva.

Primera inscripción de la concesión.

Art. 62.1 R.H.

“La inscripción de las minas en el Registro de la propiedad se extenderá en el Libro del Ayuntamiento o Sección correspondiente al punto de partida de la demarcación del perímetro de las cuadrículas mineras que las constituyan, mediante el título de la concesión, complementado por la copia certificada del plano de demarcación y contendrá, además de las circunstancias generales, en cuanto sean aplicables, las especiales contenidas en el propio título de la concesión.”

Art. 62.2 R.H.:

Si el perímetro de la concesión comprendiere territorios de dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones se expresará así en la inscripción principal y en los demás se practicará una inscripción de referencia en la que conste:

  • Nombre y número de la mina o concesión.
  • Su descripción y extensión
  • Circunstancias del concesionario.
  • Fecha del título
  • Referencia a la inscripción principal.

Modificaciones objetivas.

art. 62.3 RH

“Para hacer constar las modificaciones objetivas de las concesiones mineras se aplicarán las reglas relativas a las fincas normales, en cuanto sean pertinentes con la legislación minera, y en especial las siguientes:

  • Si la modificación se produce como consecuencia del otorgamiento de una demasía, la inscripción se practicará en el folio abierto a las concesiones que amplíe o a las que se agregue en virtud de la resolución administrativa correspondiente, acompañada de copia del plano de demarcación.
  • Si se produjese como consecuencia de la transmisión parcial de la concesión se procederá a la división de la misma, con apertura de nuevo folio a las concesiones resultantes, mediante escritura pública y resolución administrativa.
  • Los cotos mineros se inscribirán bajo nuevo número en virtud del título administrativo que corresponda, habiéndose constar en la inscripción, si se constituyese un consorcio de aprovechamiento del coto, los Estatutos por los que el mismo haya de regirse. En cualquier caso, en el folio de las concesiones afectadas se harán constar los convenios entre los interesados y los Estatutos que lo regulen.

Anotación preventiva de permisos y autorizaciones

Art. 62.4 RH

“Los permisos y autorizaciones de explotación e investigación podrán ser objeto de anotación preventiva en virtud del título correspondiente de otorgamiento acompañado de copia certificada del plano de demarcación.”

Cancelación de inscripciones y anotaciones

Art. 62.5 RH

“La cancelación de las inscripciones o anotaciones, en su caso, se verificará mediante la resolución ministerial en que se acuerde la caducidad de los mismos.”

Transmisión y gravamen de permisos, autorizaciones y concesiones

art. 63 R.H.:

“Los actos de transmisión y gravamen de permisos, autorizaciones y concesiones de derechos mineros a favor del que acredite condiciones para su titularidad, serán objeto de inscripciones o anotaciones preventivas sucesivas, según los casos, que se practicarán mediante la correspondiente escritura pública, acompañada de autorización administrativa, si la cesión es parcial, y acreditando la notificación de la transmisión mortis causa a la administración competente.”

Concesiones de autopistas

  • Se regulan por la L. 10 V 1972, Decreto 25 I 1973, y Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras.

Según la cláusula 56 Decreto 1973, el concesionario está obligado a inscribir en el Registro y a favor del Estado la totalidad de los bienes y derechos expropiados afectos a la concesión y que sean susceptibles de ello, y a solicitar las notas marginales previstas en el Art. 32.1 y 6.2 (hoy derogado) del R.H., sin perjuicio de la inscripción independiente de su derecho de concesión con arreglo al art. 31 y 60 y ss R.H.

Cabe distinguir:

Inscripción previa de los terrenos.

Pese a lo señalado en el D. 1973, lo procedente según la LEF 16 XII 1954 y la normativa registral, es la inscripción a favor del beneficiario, que es el adquirente de la cosa expropiada por intermedio del ente expropiante, haciendo constar en la inscripción de la concesión la incorporación de los bienes por nota marginal, quedando así reflejada la reversión de los bienes a favor del Estado una vez extinguida la concesión, conforme al art. 31 R.H.

Inscripción de la concesión.

Se practicará bajo la técnica de inscripción principal en el punto de arranque y de referencia en los demás términos que atraviese la autopista.

La inscripción principal contendrá como circunstancias especiales:

1· Fecha de la O.M. que fija las bases del concurso

2· Fecha del Decreto de adjudicación.

3· Circunstancias de la constitución de la S.A.

4· Cláusulas de la concesión (naturaleza, denominación, longitud, anchura, términos que atraviese, etc…)

La de referencia las suficientes para identificar la concesión y la inscripción principal de la misma, cfr. art. 62 RH.

Servirá de título la copia autorizada de la escritura de concesión otorgada por el Departamento ministerial competente y la sociedad concesionaria conforme a la normativa administrativa, acompañada, cuando se trate de las inscripciones de referencia, de certificación literal de la inscripción principal.

Conforme al art. 31 Ley de Autopistas, la cesión de la concesión debe ser total y debe contar con la previa autorización del Gobierno. La cesión se formalizará en escritura pública y será inscribible en el R.P., en el mismo folio de la concesión.

Cancelación

El art. 30 de la Ley señalaba que las concesiones tenían una duración máxima de 50 años, revirtiendo a continuación las obras al Estado. Este precepto fue derogado por la Ley de 23 Mayo de 2003, pero cabe la extinción de la concesión por otras causas, como el incumplimiento de las obligaciones del concesionario o la disolución de su personalidad jurídica, en cuyo caso se cancelará la inscripción de la concesión conforme a las reglas generales.  

 

5.- Las concesiones y autorizaciones de gasolineras.

  • La Ley de 22 de diciembre de 1992 liberalizó la venta de hidrocarburos, que hasta entonces era de la compañía arrendataria del monopolio de petróleos CAMPSA.
  • Su Disposición Adicional 2ª estableció la conversión de las concesiones otorgadas por el monopolio de petróleos en autorizaciones administrativas, salvo que sus titulares optaren por su continuidad en el plazo de un mes desde la publicación de la Ley.

Actualmente está regulado en el Real Decreto 1812/1994, Reglamento General de Carreteras, modificado por el RD 1911/1997 y los artículos 26 y 27 de la citada Ley de Carreteras.

  • Existen dos regímenes:

            1- El de concesión administrativa, si se optó por él. Los actos dispositivos requerirán conforme a la legislación anterior autorización administrativa.

            – El ejercicio de la opción en plazo, se acreditará mediante certificación del Ministerio de Industria.

            2- El de autorización administrativa. Los actos dispositivos se regirán por las reglas generales del sistema de explotación en Derecho privado, para ello debe acreditarse al Registrador que no se he ejercitado la facultad de opción antes señalada mediante una certificación negativa del Ministerio de Industria que servirá para cancelar la inscripción de la concesión e inscribir la nueva autorización por declaración de la Ley con arreglo al art 82.1 LH y 174 último inciso RH, por lo que como señala la doctrina nos encontraríamos ante un asiento de concesión por conversión en autorización administrativa.

         Asimismo, la Ley de Hidrocarburos de 7 de octubre de1998 establece la extinción del monopolio de petróleos para el suministro de gasolinas y gasóleos de automoción hasta entonces existentes y señala que las actividades de refino de crudo de petróleo, transporte, distribución y venta de productos derivados del petróleo podrán ser realizados libremente en los términos establecidos en esta Ley

Y por último ha de tenerse presente en esta materia la Directiva de emisiones industriales del Consejo Directivo de la Unión europea de 2011 que trata de regular las actividades que deben cumplir las actividades industriales y agrícolas con un elevado potencial de contaminación.

Es preciso distinguir actualmente entre las gasolineras o estaciones de suministro de carburantes ubicadas dentro de las áreas de servicio de carreteras y las ubicadas fuera de tales áreas.

  1. Estaciones de servicio dentro de tales áreas de servicio

Son áreas de servicio las zonas colindantes con las carreteras diseñadas expresamente destinados a la cobertura de las necesidades de la circulación pudiendo incluir estaciones de suministro de carburantes, hoteles, restaurantes, talleres y otros servicios análogos para facilitar la seguridad y comodidad de los usuarios de la carretera. Estas áreas de servicios podrán ser explotadas por cualquiera de los sistemas de gestión de servicios públicos que establece la Ley de Contratos del Estado.

Las concesiones de las áreas de servicio no serán transmisibles inter vivos durante un periodo de 5 años desde la fecha de su adjudicación. Transcurrido dicho plazo la concesión se podrá transmitir previa autorización del ministro de Fomento.

  1. Estaciones de servicio fuera de áreas de servicio

Su explotación se lleva a cabo mediante autorización y no como en el caso anterior por concesión.

Corresponde al Director General de Carreteras autorizar la construcción de estaciones de servicio en las vías de servicio de autopistas, carreteras o vías rápidas o junto a una carretera convencional.

Las autorizaciones se otorgarán a reserva de las demás licencias y autorizaciones necesarias para la construcción y explotación de la estación de servicio, sin perjuicio de tercero, y dejando a salvo los derechos preexistentes sobre los terreno o bienes

Siguiendo a Gómez Gálligo podemos señalar el ss régimen de inscripción de las estaciones de servicio en el RP:

  • Régimen jurídico anterior a la ley de ordenación del sector petrolero 22/12/1992.

El Registrador en ejercicio de su función calificadora (18 LH) debía tener en cuenta la normativa del rector petrolero reguladora del monopolio de petróleos y la normativa general sobre la utilización de bienes del estado, ya que la titularidad del monopolio de petróleos era estatal y la explotación a través del sistema concesional.

En este sentido el régimen de concesión estaba amparado por el art. 334.10 CC y por el art 2.1 LH.

La inscripción se practicaba conforme al sistema arbitrado para las concesiones administrativas, esto es a través de la técnica del doble folio ya que además del inmueble donde radican las instalaciones puede abrirse un nuevo folio a la concesión (44.6 RH) mediante escritura pública o título de concesión (60 RH). En la inscripción debía expresar literalmente el pliego de condiciones generales, el traslado de la resolución administrativa de concesión y las condiciones particulares y económicas. (31 y 60 RH).

No cabía enajenación o gravamen de las instalaciones y la concesión por separado, sin la autorización de la Delegación del Gobierno en CAMPSA.

  • Régimen vigente tras la ley del sector petrolero 22/12/1992

El sistema concesional de las instalaciones de ventas ha sido sustituido por un régimen de AUTORIZACIONES sin perjuicio de permitir el mantenimiento de los derechos de los concesionarios en el mismo régimen anterior. Así lo recoge la DA 1ª al establecer la extinción en el plazo de un mes a contar desde la publicación de la ley de todos los derecho y obligaciones derivados del régimen de concesiones otorgadas por el monopolio de petróleos para el suministro de gasolinas quedando automáticamente convertida la concesión en autorización administrativa. Ahora bien, se permitió q los concesionarios optaran expresamente y por escrito ante el Ministerio de Industria a conservar los derecho y obligaciones dimanantes de la concesión administrativa, incluida la reversión.

Es decir, podrán coexistir dos regímenes, el sistema tradicional de concesión administrativa si se hubiese optado en el plazo de un mes que establece la ley (en este caso cualquier acto de enajenación, gravamen o embargo necesita la autorización de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, no ya de la delegación del gobierno en Campsa) y el sistema de Autorización Administrativa ( donde rige un sistema de explotación en régimen de derecho privado previa la correspondiente autorización administrativa. Cualquier acto de enajenación o gravamen deberá acreditarse mediante certificación administrativa expedida por el Ministerio de Industria).

Formas de practicar los asientos:

  • Si se trata de estaciones de servicio acogidas al régimen anterior los asientes del registro se practicarán a través de la técnica del doble folio, uno para la fina donde radican las instalaciones y otra para la concesión administrativa, si bien relacionando uno con otro a través de un asiento de afección de los terrenos a la concesión. O bien en el mismo folio siendo necesario que los actos de enajenación y gravamen sean conjuntos de las instalaciones y la explotación.
  • Las acogidas al nuevo sistema ser realizarán en el mismo folio, sin que pueda abrirse nuevo folio a la autorización administrativa de explotación (q ya no es concesión).

G / 2011

Revisado. mayo 2016.

 

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Tema 39 Hipotecario Registros. Posesión. Aguas.

TEMA 39 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 39. La posesión y el Registro: Antecedentes y legislación vigente. Inscripción de aguas de dominio privado. Los aprovechamientos de aguas públicas.

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Notarías: temas 10 y 34

 

TEMA 39 (revisado en mayo de 2016 por Manuel Matas)

  1. LA POSESIÓN Y EL REGISTRO: ANTECEDENTES Y LEGISLACIÓN VIGENTE.
  2. INSCRIPCIÓN DE AGUAS DE DOMINIO PRIVADO.
  3. LOS APROVECHAMIENTOS DE AGUAS PÚBLICAS.

 

1.- LA POSESIÓN Y EL REGISTRO: ANTECEDENTES Y LEGISLACIÓN VIGENTE.

Si la configuración jurídica de la posesión – hecho, derecho, situaciones protegibles, – es por sí discutida, las relaciones entre posesión y Registro son complejas y “tormentosas”.

Ambas instituciones comparten su fundamento y función: dar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas en base a la apariencia, o legitimación del derecho de propiedad a través de la publicidad que lleva implícita (Diez Picazo).

Pero a partir de ahí comienzan las diferencias que son tan profundas que bien puede hablarse de antagonismos.

Se diferencian porque la posesión se instrumenta de la seguridad jurídica estática, se protege al que aparenta ser propietario para que efectivamente lo sea. En cambio, el Registro de la Propiedad es instrumento de la seguridad jurídica dinámica, se protege al que confía en lo que el Registro de la Propiedad pública para que el adquirente con las condiciones del 34 LH llegue a ser inatacable.

Tb se diferencian por el medio de publicidad, utilizando la publicidad posesoria (en la realidad jurídica) y la publicidad registral (en el mundo tabular). Mientras que en la posesoria tiende a hacer propietario al poseedor, en la segunda tiende a provocar la adquisición a non domino con independencia de cualquier situación posesoria.

Los grandes problemas que planta la posesión en sus relaciones con el RP puede responder a dos causas según la configuración jurídica de la posesión como un hecho o como un derecho. Si se considera la posesión como un derecho real tendrá acceso al RP. Si se considera como un simple hecho productor de consecuencias jurídicas no tendría acceso al RP sin perjuicio de sus consecuencias jurídicas derivadas del hecho de la posesión.

Para solucionar estos problemas se han elaborado diversos sistemas:

  • Uno de ellos es la incorporación de la posesión al Registro. Bajo la idea de que quede todo inscrito y acabar con la posesión era inscribirla. Pero ello supondría admitir la posesión tabular.
  • Otro sistema propugna la ineficacia de la posesión frente al tercer adquirente. Proclama el mantenimiento del Registro como único medio de publicidad para terceros de los derechos reales inmobiliarios. La posesión quedaría fuera del Registro e implicaría un excesivo desconocimiento de la realidad extrarregistral de la posesión.
  • El sistema de la eficacia de la posesión publica y visible frente a terceros adquirentes: pretende lograr una armonía entre la posesión y el Registro permitiendo a ambos desarrollar sus naturales efectos legitimadores. Así los derechos reales sin contacto posesoria quedan sometidos al Registro solamente, mientras que los derechos reales posesorios quedan sometidos a dos publicidades diferentes. Al tercero no le basta con examinar los libros del Registro, sino que debe examinar tb la realidad extrarregistral.
  • Tb se ha propuesto el acceso de la posesión al Registro bajo la forma de anotación preventiva como presupuesto de oposición frete al tercer adquirente.

De todas estas alternativas, la doctrina y legislación actual rechaza el acceso de la posesión al Registro. Aunque ello ha constituido una innovación fundamental respecto de la legislación anterior donde la posibilidad de que se trata estaba ampliamente admitida.

1 – Planteamiento. La relación entre posesión y registro es compleja y se concreta según HERNANDEZ GIL en los ss planos:

            * Si la posesión debe tener acceso al Registro y, en caso afirmativo, sus efectos.

            * Las relaciones entre tradición e inscripción.

            * Las repercusiones posesorias del principio de legitimación registral.

            * La usucapión, secundum y contra tabulas.

– Para la exposición de esta materia distinguiremos: Ley de 1861, la reforma de 1909 y la de 1944-46.

B – LEY DE 1861.

1 – Acceso y efectos. Admitió el acceso de la posesión al Registro mediante el asiento de inscripción, con el deseo de que accedieran al Registro situaciones no del todo acreditadas.

  • Pero los efectos de las inscripciones de posesión eran limitados; según los              As. 408 y 409:

            * La posesión inscrita perjudicará o favorecerá a los terceros desde su fecha, pero solamente en cuanto a los efectos que atribuyen las leyes a la mera posesión.

            * Pero la inscripción de posesión no perjudicará en ningún caso al que tuviera mejor derecho a la propiedad del inmueble, aunque su título no hubiera sido inscrito.

2 – Medios de acceso. Se contemplaron los ss:

            – Expediente posesorio. Los propietarios sin titulación, podían justificar la posesión mediante el «expediente de información posesoria testifical»:

            * Que se basaba en la declaración de testigos

* Era un medio supletorio e indirecto de acreditar el dominio, pues no podía plantearlo el poseedor no propietario.

            – Certificaciones. El R.D. 11 XI 1864 introdujo como medio inmatriculador las «certificaciones posesorias» de bienes del Estado y Corporaciones civiles y eclesiásticas.

            – Certificación del alcalde. El R.D. 25 X 1867, ante la complejidad del expediente de información posesoria testifical, introdujo la certificación del Alcalde, con referencia a los amillaramientos.

            – Ley de 1869. Recogió este régimen, permitiendo, además la promoción del expediente de información posesoria por poseedores no propietarios; aunque sin eficacia en materia de declaración de dominio, sin perjuicio del correspondiente juicio declarativo.

            – Ley de 17 VII 1877. Para evitar los abusos y fraudes originados por la legislación anterior abolió las certificaciones del Alcalde y restauró el sistema de 1861.

  • Ello fue, sin embargo, insuficiente; en la estadística de 1904 la proporción de inscripciones de posesión frente a las de dominio era de 10 a 1.

3 – Tradición e inscripción. Según algunos autores la LH 1861 alteró sustancialmente la teoría del título y el modo.

  • La EM afirmaba que:

* Una venta que no se inscriba ni se consuma por la tradición no traspasa el dominio al comprador en ningún caso.

* Si se inscribe, ya se traspasa respecto a todos.

* Si no se inscribe, aunque se obtenga la posesión, el dueño lo será con respecto al vendedor, pero no con respecto a los otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción.

  • Posturas doctrinales:

* Algunos estimaron que la LH había terminado con el modo de adquirir. Si los derechos no inscritos no pueden perjudicar a terceros, sólo con la inscripción surtirán efectos erga omnes.

* SANCHEZ ROMÁN, sostuvo la tesis contraria basándose, entre otros argumentos en la no convalidación por la inscripción de los actos y contratos nulos.

* JG mantuvo una posición intermedia, distinguiendo las relaciones inter partes y respecto de terceros: la doctrina del título y el modo, cede ante la protección del tercero inscrito.

4 – Usucapión y registro. La L.H. 1861 no reguló las relaciones entre usucapión y registro.

  • La reforma de 1869 contempló los efectos de la posesión inscrita en materia de usucapión extraordinaria:

* Sólo podría perjudicar a tercero si se hallaba inscrita la posesión que debía producirla

* Y se presumía iuris tantum la exactitud del tiempo de posesión que se hiciera constar como transcurrido al hacer las inscripciones de posesión.

C – LEY DE 1909. Introdujo importantes innovaciones:

1 – Acceso y efectos. Se reguló la conversión de las inscripciones de posesión en inscripciones de dominio.

            – Supuestos. La conversión podía realizarse:

* Por Sentencia firme en juicio declarativo.

* Por Resolución firme en expediente de dominio.

* Transcurridos TREINTA años desde la fecha de la inscripción, si no hubiera asiento contradictorio.

            –  R.D. Ley 13 VI 1927. Redujo el plazo de conversión a diez años.

2 – Medios de acceso.

  • La Ley de 1909 mantuvo el expediente posesorio, pero exigiendo acreditación de la no inmatriculación, mediante certificación registral negativa. Con ello, la inscripción de posesión pasa a ser un verdadero medio inmatriculador.
  • Y el R.H. 1915 introdujo un nuevo medio inmatriculador de la posesión: las Sentencias en procedimientos interdictales.

3– Legitimación y tradición. Se introdujo como innovación fundamental, en el art. 41de la Ley, la presunción «iuris et de iure» de que el dueño que tuviese inscrito su derecho era poseedor de la finca, y le autorizaba para obtener esa posesión por un procedimiento especial y sumario, poco considerado con el ocupante de hecho de la finca.

  • Con ello pretendió resolver el problema de las relaciones entre tradición e inscripción: la presunción inatacable de que el titular inscrito era poseedor, permitía al accipiens dar por cumplido el requisito de la tradición con el mero otorgamiento de la Escritura, cualquiera que fuese la situación real del inmueble.
  • La violencia de este régimen determinó la atenuación del art. 41 por el RDL 1927, transformando la presunción de posesión en una simple presunción iuris tamtum.

4 – Usucapión y registro. No introdujo innovaciones significativas, regulándose por el C.c., y, en particular por el art. 1949, que prescribe que contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción ordinaria sino en virtud de otro título igualmente inscrito debiendo empezar a contar el tiempo desde la inscripción del segundo.

D – REGIMEN VIGENTE. La reforma de 1944-46 introdujo importantes modificaciones.

1- Acceso y efectos.

            – Se excluye el acceso de la posesión al RP: El Art.5 LH «los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles».  La prohibición establecida en este artículo es absoluta e incondicional: no se refiere sólo a la posesión natural o mera detentación, sino a cualquiera de sus modalidades.

            * En coherencia con este planteamiento:

            + Se suprimieron los medios inmatriculadores basados en la posesión y las certificaciones del art. 206 pasaron de acreditar la posesión a acreditar el dominio.

            + Y el Art. 7.1 LH dispuso que la primera inscripción de cada finca en el RP será de dominio, y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el T. VI de esta L.

            + Desaparece la palabra “posesión” de varios artículos de la Ley, como los arts. 17, 20, 41, etc.

            – Efectos de las inscripciones de posesión anteriores. La D.T. 4 L.H. dispuso que “surtirán todos los efectos determinados por la legislación anterior:

            * Las inscripciones de posesión existentes al 1 I 1945.

            * Y las que se practiquen en virtud de informaciones posesorias iniciadas antes de dicha fecha.”

            * Mientras no se convirtieran en inscripciones de dominio, a las inscripciones de posesión les será aplicable la L.H. 1909, que subordina la posesión inscrita al dominio.

Conversión.

  • Las inscripciones de posesión vigentes podían convertirse en inscripciones de dominio, con arreglo a las normas del antiguo art. 399 L.H.
  • Forma de hacer constar la conversión. Art. 353 i.f. R.H: “Cuando se extienda alguna inscripción relativa a las fincas o se expida una certificación a solicitud del titular de las mismas, se convertirán en inscripciones de dominio las de posesión, si no existiere asiento contradictorio”.

* La conversión, tiene lugar sin necesidad de solicitud expresa del interesado y sin que este pudiera solicitar que el registrador se abstenga de practicarla.

* La conversión se hará constar mediante nueva inscripción, extendiéndose al margen de la inscripción de posesión la oportuna nota de referencia

            – Practicada la conversión, los adquirentes posteriores, podrán quedar amparados por la fe pública registral.

            Por último, la D.T. 5ª R.H. permite realizar agrupaciones de fincas inscritas en propiedad y en posesión, aunque para estas últimas no haya transcurrido el plazo de 10 años requerido para su conversión; conversión que deberá instarse en cuanto transcurra dicho plazo.

2 – Tradición e inscripción. La reforma de 1944-46 no alteró el modelo anterior.

            * No obstante, como se estudia en otro tema, algunos entendieron que la inscripción suplía a la tradición, otros que sólo lo hacía en el caso de la doble venta y la mayoría que la inscripción no suplía la tradición, sin perjuicio de los efectos de la no inscripción.

3 – Legitimación registral. Uno de los fundamentos de esta reforma fue el reforzamiento del principio de legitimación:

  • El art. 38.1 L.H. dispuso que, “a todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Del mismo modo, se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”.
  • Se introdujo el procedimiento especial del art. 41 L.H., que permite al titular registral actuar contra quienes, sin título inscrito, desconozcan el derecho inscrito o perturben su ejercicio. Hoy se ha refundido en los trámites del juicio verbal.

4 – Usucapión y registro. Se reguló esta materia sobre bases totalmente nuevas; como notas destacadas:

            – Usucapión secundum tabulas:

* Se rechazó la usucapión tabular, basada exclusivamente en los pronunciamientos del Registro.

* Se introdujo la usucapión “secundum tabulas” en el art. 35: los requisitos de la usucapión siguen siendo civiles y extrarregistrales, pero la inscripción facilita su prueba.

            – Usucapión contra tabulas. Se instauró un sistema mixto, que permite dicha usucapión, pero que a su vez protege al tercero que cumpla, además de los requisitos del Art. 34, los del Art. 36 de la Ley.

 

2.- INSCRIPCIÓN DE AGUAS DE DOMINIO PRIVADO.

A – INTRODUCCIÓN. Las aguas se rigen por el TRLA 20 VII 2001, que incorpora, prácticamente inalterada, la LA 2 VIII 1985.

  • La regla general es la del dominio público de las aguas, como se deduce de los arts. 1 y 2 del TR. En concreto, el art. 1 dispone que forman parte del dominio público estatal, como dominio hidráulico, las aguas continentales superficiales y las subterráneas renovables.
  • Excepcionalmente, se admiten algunos casos de dominio privado de las aguas:

1- Los cauces por los que ocasionalmente discurran las aguas pluviales en tanto atraviesen, desde su origen, únicamente fincas de propiedad particular (art. 5).

2- Charcas situadas en predios de propiedad privada, que se considerarán como parte integrante de los mismos, cuando se destinen a su servicio exclusivo (art. 10).

3- Los terrenos de dominio privado que resulten inundados durante las crecidas no ordinarias de los lagos, lagunas, embalses, ríos y arroyos (art. 11).

4- Los lagos, lagunas y charcas sobre los que existan inscripciones en el R.P, que conservarán el carácter dominical que tuvieren en el momento de entrar en vigor la ley de aguas de 1985 (D.A.).

3- Aguas calificadas como privadas por la legislación anterior, y las procedentes de manantiales o pozos subterráneos privados; conforme a las D.T. 2ª y 3ª. Estas aguas:

* Si hubiesen sido inscritas por sus titulares en el RA en el plazo de 3 años desde la entrada en vigor de la Ley, tendrán la consideración de aprovechamientos temporales de aguas privadas, por un plazo máximo de 50 años, a cuyo vencimiento será precisa la concesión.

* No obstante, la falta de inscripción no afecta a la titularidad dominical, si bien el titular no inscrito no puede gozar de la protección derivada de la inscripción en dicho Registro.

B – INSCRIPCIÓN. Art. 66 R.H:

            – Las aguas de dominio privado que, conforme a lo dispuesto en el número 8º del art. 334 C.C., tengan la consideración de bienes inmuebles, podrán constituir finca independiente e inscribirse con separación de aquella que ocuparen o en que nacieren.

             En la inscripción, se observarán las reglas generales, expresándose técnicamente:

* la naturaleza de las aguas y su destino, si fuere conocido.

* la figura regular o irregular del perímetro de las mismas, en su caso.

*la situación por los cuatro puntos cardinales, cuando resultare posible, o, en otro supuesto, con relación con la finca o fincas que las rodeen o al terreno en que nazcan

* y cuantas circunstancias contribuyan a individualizar las aguas en cada caso.

– Sin perjuicio de lo preceptuado en el párrafo anterior, podrá hacerse constar la existencia de las aguas en la inscripción de la finca de que formen parte, como cualidad de la misma

– El derecho de las fincas a beneficiarse de aguas situadas fuera de ellas, aunque pueda hacerse constar en la inscripción de dichas fincas, como una cualidad determinante de su naturaleza, no surtirá efecto respecto a tercero mientras no conste en la inscripción de las mismas aguas o, en el supuesto del párrafo anterior, en la de la finca que las contenga.

            – Cuando en una finca existan aguas no inscritas, cuya existencia no figure en la inscripción de propiedad de aquélla o surjan después de practicada ésta, podrán hacerse constar en la misma finca, si el dueño lo solicitare, por medio de una nueva inscripción basada en acta notarial de presencia o por descripción de las aguas en los títulos referentes al inmueble.

– Las aguas privadas pertenecientes a heredades, heredamientos, dulas, acequias u otras comunidades análogas, se inscribirán en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar en que nazcan o se alumbren aquéllas o su parte principal, a favor de la Entidad correspondiente.

            En la inscripción se hará constar, además de las circunstancias generales que sean aplicables, todas las circunstancias descriptivas y de organización de la comunidad.

En los demás Registros, Ayuntamientos o Secciones, se practicarán las oportunas inscripciones de referencia.

– Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, cada copartícipe o comunero podrá inscribir a su nombre, como finca independiente o, en su caso, en el folio de la finca que disfrute del riego, la cuota o cuotas que le correspondan en el agua y demás bienes afectos a la misma con referencia a la inscripción principal.

– Sin embargo, deberá abrirse siempre folio especial cuando se inscriban sucesivas transmisiones de cuotas o la constitución de derechos reales sobre las mismas.

– Se extenderán, en todo caso, las notas marginales de referencia.

  • Este Art. no está adaptado a la nueva legislación, por lo que requiere de cierta adaptación:

1- Inscripción de aguas privadas pertenecientes a un solo propietario o a varios proindiviso. Podrán inscribirse:

            a – Como finca independiente. Art. 66.1. Sin embargo, tras la LA sólo podrán inscribirse:

            – Los lagos, lagunas y charcas sobre los que existan inscripciones en el RP. Estos supuestos no pueden originar ningún tipo de inmatriculación, fuera de los casos de segregación.

            – Aguas calificadas como privadas por la legislación anterior, y las procedentes de manantiales o pozos subterráneos privados.

            * Si se hubiesen inscrito en el RA, como aprovechamientos temporales de aguas privadas. Su inscripción requerirá título inmatriculador, junto con la certificación de la inscripción en el Registro de aguas, haciéndose constar la limitación temporal.

            * Si no se hubieren inscrito, su inscripción, según ROCA, requerirá título inmatriculador, sin que sea necesario certificación negativa del RA.

b – Como cualidad de la finca. Art. 66.2.

  • Posibilidad que es de aplicación a todos los supuestos admitidos de aguas privadas.
  • Estas inscripciones pueden hacerse constar en la descripción de la finca, al tiempo de su inmatriculación, o con posterioridad en la forma prevista en el p. 4º.

c – Como servidumbre predial. Art. 66.3.

  • Según GARCÍA-GARCÍA, hoy en ningún caso es admisible, la propiedad privada de aguas situadas fuera del propio predio.

d – Inscripción de aguas no inscritas. Art. 66.4.

  • Cuando las aguas no se hubieren reflejado en la inscripción de propiedad, o surjan después de practicada ésta.

2 – Aguas privadas pertenecientes a una comunidad organizada. Art 66. 5 a 8.

  • Sigue un sistema de pluralidad de folio; inscripción principal, en el Registro donde nazcan o se alumbren e inscripciones de referencia en los demás Registros, Aytos. o Secc.
  • La apertura de folio independiente a cada una de las cuotas es potestativa, salvo que se transmitan o se constituyan derechos reales sobre las mismas.
  1. 23 de abril de 2005, HECHOS: Se formaliza escritura pública de compraventa de finca rústica, en la que se indica que la misma cuenta con “un pozo de un caudal de 128 litros/segundo destinada al regadío de la totalidad de la finca”.

            El Registrador inscribe la finca, pero deniega la inscripción del manantial, porque entiende que tras de la Ley de Aguas de 1985, las aguas son de dominio público estatal, salvo algunos supuestos especiales, en que se mantiene transitoriamente su dominio privado, pero tal hecho se debe acreditar con certificación del Organismo de Cuenca correspondiente.D G: Da la razón al Registrador, ya que conforme a la Ley de Aguas de 1985, los dueños de aguas privadas podrían conservar temporalmente sus derechos: – bien acogiéndose a su inscripción en el Registro de Aguas Privadas que se creaba en cada Cabecera de Cuenca, – o bien incluirlos simplemente en el catálogo de aguas privadas, que es el que han acogido, según parece los propietarios de la finca enajenada (aunque su catalogación está pendiente).  En consecuencia, hasta que no se acredite la inscripción de dicho manantial en el citado catálogo de aguas privadas mediante certificado administrativo, no es posible la inscripción registral del manantial.

 

3.- LOS APROVECHAMIENTOS DE AGUAS PÚBLICAS.

Las aguas de dominio público constituyen la regla general. En concreto, el art. 2 TRLA afirma que “constituyen el dominio público hidráulico del Estado, con las salvedades expresamente establecidas en esta Ley:

  1. Las aguas continentales, tanto las superficiales como las subterráneas renovables, con independencia del tiempo de renovación.
  2. Los cauces de las corrientes naturales, continuas y discontinuas.
  3. Los lechos de los lagos y lagunas y los de los embalses superficiales en cauces públicos.
  4. Los acuíferos, a los efectos de actos de disposición o de afección de los recursos hidráulicos.
  5. Las aguas procedentes de la desalación de aguas de mar.”

1 – Régimen. En las aguas públicas hay que distinguir:

* el dominio, que corresponde siempre al Estado

* y el uso o aprovechamiento, que puede corresponder a los particulares.

2 – Régimen de los aprovechamientos. Se pueden distinguir:

* Los aprovechamientos comunes, que no acceden al Registro.

* Y los especiales o privativos, que podrán obtenerse por disposición legal o concesión administrativa, aunque también se admitió transitoriamente la adquisición por prescripción.

3 – Inscripción.

  • Los aprovechamientos adquiridos por disposición legal, no son objeto de inscripción separada, sino que se harán constar como cualidad de la finca en los términos vistos.
  • Los adquiridos por concesión administrativa, se inscriben conforme al A. 64 RH

– Las inscripciones de los aprovechamientos de aguas públicas, obtenidos mediante concesión administrativa, se inscribirán en la forma que determina el Art. 31, debiéndose acompañar a los respectivos documentos, certificado en que conste hallarse inscrito en el Registro de Aguas.

– Si no se acompañase el certificado, podrá tomarse anotación preventiva por defecto subsanable.

– Los aprovechamientos colectivos se inscribirán a favor de la comunidad de regantes en el Registro de la Propiedad a que corresponda la toma de aguas en cauce público.

En la inscripción se harán constar además de las circunstancias generales que sean aplicables, todas las circunstancias descriptivas y de organización de la comunidad

Bajo el mismo número y en sucesivos asientos se consignarán los derechos o cuotas de los distintos partícipes mediante certificaciones expedidas en relación a los antecedentes que obren en poder de la comunidad con los requisitos legales.

En los folios de las fincas que disfruten del riego se inscribirá también el derecho en virtud de los mismos documentos, extendiéndose las oportunas notas marginales de referencia.

Las mismas normas se aplicarán cuando la adquisición del aprovechamiento colectivo se acredite conforme a lo dispuesto en el Art. ss.

  • Contratos de cesión del derecho al aprovechamiento privativo. Son una novedad de la ley 13 XII 1999 y regulada hoy en el art. 63 TRLA, conforme al cual:

* La cesión total o parcial del aprovechamiento, o la constitución de gravámenes sobre el mismo sólo exige autorización administrativa previa cuando el aprovechamiento implique servicio público. Es obligatoria su inscripción en el RA.

* Pueden inscribirse en el Registro, en los folios abiertos a las concesiones afectadas.

  • Adquisición por prescripción. La LA de 1985 excluyó la adquisición por prescripción de los aprovechamientos privativos de aguas públicas, si bien:

– Los titulares de aprovechamientos en virtud de prescripción, seguirán disfrutando de sus derechos durante un plazo máximo de 75 años.

– Durante los tres años siguientes a la entrada en vigor de la ley se admitió la inscripción en el Registro de Aguas de nuevos aprovechamientos adquiridos por usucapión, mediante acta de notoriedad. En estos supuestos:

* El derecho a la utilización del recurso durará 75 años, desde la entrada en vigor de la ley

* El acceso al registro puede producirse en cualquier instante, mientras el aprovechamiento se halle en vigor: el título inscribible será, según el Art. 65 RH el acta notarial acompañada de la certificación de inscripción en el registro de aguas.

Revisado mayo 2016.

 

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Tema 38 Hipotecario Registros. Propiedad rústica.

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Tema 38. Aspectos registrales de la propiedad rústica. La concentración parcelaria y el Registro de la Propiedad.

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TEMA 38 (revisado el 8 de mayo de 2016 por Manuel Matas)

  1. ASPECTOS REGISTRALES DE LA PROPIEDAD RÚSTICA.
  2. LA CONCENTRACIÓN PARCELARIA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

 

1.- ASPECTOS REGISTRALES DE LA PROPIEDAD RÚSTICA.

Configuración registral de las fincas rústicas.

El primero de los aspectos registrales de la propiedad rústica tiene que ver con la constatación de la naturaleza rústica de la finca y las particularidades sobre su inmatriculación.

Según el actual Art. 9.1 LH toda inscripción que se haga en el R expresará la descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. …Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

REGISTRO DE HUELLA DE CARBONO. Real Decreto 163/2014, de 14 de marzo, por el que se crea el registro de huella de carbono, compensación y proyectos de absorción de dióxido de carbono, que es consecuencia de la Decisión 406/2009/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2009, sobre el esfuerzo de los Estados miembros para reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero:  La Disposición adicional segunda regula la coordinación con el Registro de la Propiedad. Se prevé la práctica de una nota marginal, por cinco años de duración máxima, sobre la finca afectada y que se extenderá presentando certificación de haberse inscrito en la sección b) del nuevo Registro un proyecto de absorción de CO2. Podría considerarse una cualidad de la finca, no una carga.

Igualmente, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

  • Y según el Art. 51. 1 y 2 RH la naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquellas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío, y, en su caso, la superficie aproximada de la misma destinada a uno y a otro.
  • La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con el que sea conocido el lugar en que se hallaren, sus linderos por los cuatro puntos cardinales, la naturaleza de las fincas colindantes y cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviera.
  • Indivisible, en su caso.
  • Una particularidad de las fincas rústicas en orden a la apertura de folio registral, es la de poder dar lugar a fincas especiales cuando se trate de varias fincas integradas en una explotación agraria o en una unidad orgánica de explotación:
  • Art. 8.2 LH: se inscribirán como una sola finca, y bajo un mismo número toda explotación agrícola, con o sin cada de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes.
  • Art. 44, 2 y 3 RH que permite la inscripción en un solo folio de las explotaciones agrarias aún constituidas por predios no colindantes.

Modificaciones jurídico reales para impulsar el desarrollo agrario.

Expropiación forzosa.

Las fincas expropiadas con esta finalidad se inscribirán conforme a las reglas generales del Art.32 RH.

– Según los Arts. 150 y ss LRDA, las fincas rústicas incluidas en el Catálogo de fincas rústicas de mejora forzosa, quedan sujetas a expropiación, arrendamientos o consorcios forestales forzosos según los casos.

– El A. 152 prevé la toma de razón en el Registro de la inclusión de la finca en el Catálogo:

* Título inscribible será la certificación administrativa, a la que se incorporará el acta de ocupación y pago.

* Si las fincas no estuvieren inscritas, su titular deberá inmatricularlas en el plazo que señale la Administración. En otro caso, responderá de los perjuicios causados, sin perjuicio de la facultad de la Administración de solicitar la anotación de suspensión en cualquier momento.

– Según el Art. 155 excluida una finca del catálogo, se cancelarán de oficio por el Registrador los asientos practicados, recibida la comunicación de la Administración.

Intervención administrativa en el mercado inmobiliario rústico.

El Art. 20 LRDA prevé que el IRYDA (u organismo equivalente), pueda adquirir fincas particulares que voluntariamente deseen enajenar sus dueños, que serán inscritas en el Registro a favor del Instituto o adjudicatario. Téngase en cuenta que muchas autonomías han regulado en materia agraria tal y como se expone en los temas de Derecho Civil.

  1. Explotaciones agrarias.
  1. Explotaciones sujetas a la LRDA.
  1. La etapa de concesión. La concesión se inscribirá conforme a las normas relativas a la inscripción de concesiones administrativas (Arts. 31 y 60 y ss RH).
  2. La etapa de propiedad. Otorgada la Escritura Pública de transferencia de la propiedad de los inmuebles objeto de la concesión, se inscribirá a favor del titular; las transmisiones ulteriores, se inscribirán inexcusablemente en el RP.
  3. Los Arts 29 y ss LRDA facultan a la Administración para utilizar garantías registrales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del concesionario y el Art. 76 prevé la práctica de AP de crédito refaccionario, presentando en el Registro los contratos celebrados por la Administración.
  1. Los arts. 28 y ss. imponen limitaciones respecto a la división de la explotación y a su transmisión o gravamen, distinguiendo los actos inter vivos y mortis causa, el transcurso o no de 8 años desde el otorgamiento de la escritura de propiedad y el pago de las cantidades aplazadas para la adquisición.
  1. Explotaciones agrarias prioritarias sujetas a la LMEA 4 VII 1995.
  • Pueden inscribirse como una sola finca conforme al Art. 8.2 LH y 44 2 y 3 RH antes citados.
  • La DF 5ª, establece una reducción del arancel notarial y registral para los actos de trascendencia real que las afecten, debiendo acreditarse tal condición mediante certificación autonómica o de la inclusión de la explotación en el Catálogo de explotaciones prioritarias.
  • Parcelaciones y segregaciones en suelo rural.
  1. Parcelaciones urbanísticas: Según el Art. 16 TRLS 2015 cuando el suelo en situación rural no esté sometido al régimen de una actuación de urbanización, el propietario tendrá, además de los deberes legales de conservación, el deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales (canon de aprovechamiento) que establezca, en su caso, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, para legitimar los usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria (por ejemplo, viviendas), así como el de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras necesarias. En este suelo quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. En caso de actuación de urbanización, se estará a las reglas sobre inscripción de proyectos de equidistribución.
  1. Segregación o división de terrenos: Para los demás casos, el art. 26 TRLS 2015 se remite a los requisitos establecidos por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. La DGRN, por su parte, ha indicado que para la inscripción deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en los arts. 78 a 80 RD 1093/1997, de 4 de julio, y los requisitos que la legislación sustantiva aplicable exija en cada caso. De acuerdo con ello:
  1. Cuando la normativa aplicable exija licencia bajo sanción de nulidad y cierre registral para el acto contrario, los Registradores exigirán que se acredite el otorgamiento de licencia municipal, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento.
  2. En otro caso, no será necesaria licencia, pero si surgen dudas sobre el peligro de creación de un núcleo de población contra lo dispuesto en la legislación o el planeamiento, el registrador, a falta de licencia, seguirá el procedimiento señalado en el art. 79 RD:
  • remitirá copia del título al Ayuntamiento, haciéndolo constar por nota al margen del asiento de presentación, que quedará prorrogado hasta un límite de 180 días desde la fecha de la remisión.
  • Si el Ayuntamiento comunica que no hay parcelación ilegal o transcurren 4 meses desde la fecha de la nota sin que se presente documento acreditativo de incoación de expediente de infracción urbanística, se practicará la inscripción.
  • Si comunica que hay parcelación ilegal o peligro de creación de un núcleo de población, el Registrador denegará la inscripción, poniendo nota al margen de la finca o del resto de la finca matriz.
  • Si el Ayuntamiento incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, podrá solicitar del Registrador la anotación preventiva procedente con efectos de prohibición absoluta de disponer, conforme al Art. 26.2 LH.
  1. Normas especiales por razón de unidades mínimas de cultivo.
  • El 24 1 y 2 LMEA dispone que la división o segregación de una finca rústica, sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la UMC. Serán nulos y no producirán efectos, entre las partes ni en relación con tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas.
  • El 25 establece ciertas excepciones en que se admite la división (fincas colindantes, destino no agrario del terreno, acceso a la propiedad de la LAR, o expropiación forzosa).
  • El 26 exige que en toda inscripción de fincas rústicas en el Registro de la Propiedad se exprese, entre otras circunstancias, que solo puede ser susceptible de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo.

En la normativa registral, el Art. 80 RD 1997, por su parte, dispone que cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la UMC, los registradores remitirán copia de los documentos presentados a la Administración:          

– Si la Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre la nulidad del acto o apreciación de las excepciones legales, el Registrador denegará o practicará la inscripción, respectivamente, a la vista de la certificación del contenido de la resolución recaída.

– Si transcurrieran cuatro meses desde la remisión sin comunicación de la Administración, el Registrador practicará los asientos solicitados.

  • Según GARCÍA-GARCÍA la división contraria al Art. 24 LMEA, es radicalmente nula, lo cual no puede ser calificado por un órgano administrativo, y menos mediante acto presunto. Por tanto, este Art. sólo será aplicable cuando del título resulte la posible aplicación de alguna de las excepciones del Art. 25, debiendo la Administración calificar, no la validez del acto, sino la concurrencia de alguna causa de excepción.
  • Según ARNAIZ EGUREN, será de aplicación general, pues la preservación de la legalidad urbanística no corresponden ni al Registrador ni a al Órgano Administrativo ante quien se sustancia el recurso contra su calificación negativa. Además, la extensión de la UMC depende de la clase de cultivo real, y no de la declaración ante el Notario, que es el único dato que se dispone para la calificación y que puede dar lugar a todo tipo de fraudes.
  • Según GARCÍA MAS este Art. puede dar entrada al Registro, por vía de silencio administrativo, de actos nulos de pleno derecho, que en ningún caso quedarían convalidados con la inscripción (Art. 33 LH).
  • Así mismo, CORRAL DUEÑAS ha criticado los Arts 79 y 80, por vulneración el Art. 246.2 TRLS 1992 (vigente según la L. 1998) que disponen que en ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo las licencias contra de la legislación o el planeamiento urbanístico, por lo que, a su juicio, sería conveniente en insistir en el requerimiento a los órganos administrativos competentes.
  1. Derechos de adquisición preferente
  1. Retractos arrendaticios LAR.
  • La nueva LAR 26 XI 2003 suprimió los derechos de tanteo y retracto existentes, pero la modificación de la misma por Ley de 30 Noviembre 2005 los ha restablecido:

 – En toda escritura pública de enajenación inter vivos de finca rústica deberá expresarse la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad (art 11)

 – De estar arrendada, deberá acreditarse, además, la notificación de la transmisión de modo fehaciente al arrendatario (art 22).

– No es necesaria ya la manifestación exigida bajo la vigencia de la anterior LAR de no haber sido exceptuada la prórroga del arrendamiento durante los 6 años anteriores para cultivar directamente la finca el propietario durante, al menos, ese mismo plazo.

  1. Retractos autonómicos.

La Ley Asturiana de ordenación agraria de 1989, establece un retracto a favor del Banco de tierras, por las fincas que se le hayan arrendado forzosamente, y la Aragonesa de Patrimonio Agrario de 1992, respecto de las fincas del patrimonio agrario de la CCAA; en ambos casos, los registradores denegarán la inscripción, si no se acredita la práctica de las correspondientes notificaciones.

  1. Otros retractos.

En los retractos de colindantes del Art. 1523, explotaciones prioritarias del Art. 27 LMEA, en enfitéutico o de censo a primeras cepas o los gentilicios forales, el Registrador no tiene facultades de control, pues ningún precepto se lo impone. Sin embargo, además de los derechos regulados en materia de montes y estudiados en otros temas:

Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, art. 40:  1. La declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados intervivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior.

  1. Para facilitar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, el transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. ..

Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos señalados en este apartado.

 

2.- LA CONCENTRACIÓN PARCELARIA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

  • La concentración parcelaria viene regulada en los Artículos 171 y ss LRDA 12 I 1973, sin perjuicio de la normativa autonómica.

El Registro se configura como una pieza clave en la concentración; tanto en su inicio, como en su desarrollo y conservación posterior, pudiendo distinguirse para su examen dos momentos o actos fundamentales:

1) Las Bases de la concentración

  • El Acta de reorganización de la propiedad.

Las Bases de la concentración.

  • Comunicación inicial (Art. 207).

Publicado el Decreto por el que se ordena la concentración definiendo la zona afectada, se comunica al Registrador de la Propiedad, con expresión de los términos municipales afectados por la concentración y el perímetro de ésta.

Esta comunicación no cierra el Registro, pero produce los ss efectos:

  1. los actos que con posterioridad accedan al Registro, pueden no ser tenidos en cuenta en el expediente.
  2. El Registrador hará constar la existencia de la concentración en las notas de despacho y en las certificaciones de las fincas afectadas.
  3. El Registrador puede remitir a la Comisión una certificación de las hipotecas y otros derechos inscritos que no lleven aparejada la facultad de inmediato disfrute de las parcelas.
  • Aprobación de las bases: efectos.

Las bases son elaboradas por la Comisión Local, de la que forman parte el IRYDA u organismo autonómico actuante, los afectados, el Juez de Primera Instancia, el Notario y el Registrador de distrito (Art. 16).

A continuación, se abre un periodo de información sobre la situación jurídica de las parcelas ante la Comisión local:

 * Si el dueño tiene su derecho inscrito en el RP, deberá aportar los títulos de propiedad inscritos y declarar los gravámenes o situaciones jurídicas que afecten a sus parcelas o derechos (Art. 190).

* Si no existe título de propiedad inscrito, se declara el dominio a favor de quien posea la parcela en concepto de dueño, aunque carezca de título escrito de propiedad (Art. 191).

* Si se contradice dicha situación mediante certificación registral de la existencia de asientos contradictorios, o de los documentos presentados resulta que el contradictor es causahabiente del titular registral, se producen los ss efectos (Art. 193):

a) Si el contradictor consiente la posesión, ésta subsiste y se continúa el expediente con el poseedor.

b) Si el contradictor no la consiente rige la presunción posesoria del Art 38 LH, pero se respeta la posesión de hecho:

  • En las bases, proyecto y acta de la concentración, se hacen constar ambas situaciones jurídicas.
  • Las fincas de reemplazo se adjudican separadamente de las demás y se inscriben a favor del titular registral o su causahabiente, sin perjuicio de que las partes puedan hacer valer sus derechos en el juicio declarativo que corresponda.

* Si la finca no está inmatriculada se entiende el expediente con quien posea en concepto de dueño, a cuyo favor se inscribirán las fincas de reemplazo.

Si durante la tramitación del expediente apareciese un contradictor, se hace constar esta circunstancia en el expediente y en la inscripción.

La expresión registral de la contradicción produce los efectos de la AP de demanda, y caducará a los dos años de su fecha, salvo que antes se anote preventivamente la verdadera demanda (Art. 194).

  1. El acta de reorganización de la propiedad.

Además de la LRDA está contemplada su inscripción en el Art. 30.2 RH.

  • Título para la inscripción (Arts 222, 223)

El Acta de reorganización es objeto de protocolización por el Notario que haya formado parte de la comisión local, y de ella se expiden las copias parciales que procedan.

  • Tales copias, acompañadas cédula parcelaria catastral y de un plano de la finca se remiten obligatoriamente al Registro por la Administración actuante.
  • Práctica de la inscripción.

El Registrador abre folio a cada una de las fincas de reemplazo, sin hacer referencia a las parcelas de procedencia, aunque aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se siguió el procedimiento.

  • El Art. 235 establece que la calificación registral se extenderá a la competencia del órgano, la congruencia de la resolución, las formalidades extrínsecas del documento y a los obstáculos que surjan del Registro, distintos de las antiguas parcelas. No puede calificar, frente al Art. 99 RH los trámites e incidencias esenciales del procedimiento o la relación de este con el titular registral.
  • R. 30 de enero de 2007. El Registrador deniega la inscripción de una Concentración Parcelaria porque en su tramitación se han incumplido una serie de requisitos del procedimiento y entiende que está inmersa en nulidad, y por la falta de la relación de las circunstancias personales, gravámenes, derechos y limitaciones en algunas de las parcelas de reemplazo. La Dirección, respecto al primer grupo de defectos estima el recurso, ya que en la calificación no es aplicable el art. 99 RH sino la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, que en el art. 235.3 ya determinaba que los Registradores no pueden denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas; y además en ningún caso es competencia del Registrador declarar la nulidad de los actos llevados a cabo por la Administración. Sin embargo, confirma la calificación en cuanto que sí es objeto de calificación las circunstancias que deben reunir las fincas de reemplazo

Resolución de 14 de septiembre de 2015, Supuesto de hecho. Se discute si resultan inscribibles determinadas parcelas resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria, dándose la circunstancia de que algunas de estas parcelas también fueron objeto de varios proyectos urbanísticos que produjeron las correspondientes inscripciones, constando inscritas al día de la fecha tales fincas con la condición de urbanas. Dada la situación registral existente en el momento en que se presentan las actas de reorganización en el Registro y puesto que las fincas de origen sobre las que se desarrollaron los procedimientos urbanísticos se identifican perfectamente con las aportadas a la concentración, es evidente que los pronunciamientos derivados de ésta, tanto en la configuración del suelo como en cuanto a su condición de rústico son incompatibles con los derivados del desarrollo urbanístico. Por lo que el defecto en este punto debe confirmarse.

  • Efectos.
  1. En relación con los derechos declarados en las bases

1.- El dominio y demás derechos reales sobre las fincas de procedencia recaerán inalterados sobre las fincas de reemplazo.

2.- Las servidumbres prediales se extinguirán, serán conservadas, modificadas o creadas de acuerdo con las exigencias de la nueva ordenación de la propiedad.

3.- Los arrendatarios y aparceros tendrán derecho a la rescisión de sus contratos, sin pagar indemnización.

4.- Las comunidades de bienes pueden quedar disueltas.

  1. En relación con los derechos y situaciones no tenidos en cuenta en las bases, ni, por tanto, en el Acta de reorganización.

Si el titular del derecho no lo tenía inscrito en el RP, podrá acudir a la vía judicial ordinaria, para hacerlo efectivo sobre las fincas de reemplazo adjudicadas a quien en las Bases apareciera como titular de las parcelas de procedencia gravadas con tales derechos o situaciones.

Si el titular del derecho lo tenía inscrito en el RP, puede hacerse efectivo sobre las fincas de reemplazo en un procedimiento especial simplificado.

  • En uno y otro caso, quedan a salvo los derechos de tercero protegido por la fe pública registral; y entonces, si por la protección otorgada al tercero, no puede hacerse la traslación, el titular de los derechos y situaciones puede pedir indemnización al IRYDA u organismo que le sustituya.

No obstante, según el Art. 235.1, las inscripciones resultantes de la concentración parcelaria no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos noventa días naturales a contar desde el siguiente a la práctica del asiento de inscripción, en el que se hará constar esta circunstancia.

Resolución de 13 de enero de 2011.Se plantea si un Acta de rectificación de la concentración parcelaria en la que se adjudica la finca a otra persona puede inscribirse sin la intervención del titular registral actual. La Dirección confirma la calificación negativa del Registrador ya que una vez incorporada la concentración al Registro la inscripción está sujeta a los principios hipotecarios, por ello es necesario el consentimiento del titular actual para inscribir el cambio de titularidad pues el art. 82 LH exige tal consentimiento o resolución judicial, sin que sea suficiente el expediente administrativo.

  • Régimen registral de la propiedad reorganizada.
  • Inscripción obligatoria de los actos posteriores (Art. 235):

Los actos y contratos de trascendencia real que recaigan sobre fincas de reemplazo o derechos reales sobre ellas, deben inscribirse inexcusablemente en el Registro, acompañados de la cédula parcelaria catastral y del plano de la finca incorporada al título de concentración. El Notario debe remitir copia auténtica de tales documentos al Registro.

Los documentos en que consten dichos actos y contratos no serán admitidos en ninguna instancia jurisdiccional o administrativa, ni siquiera a efectos tributarios, en tanto no hayan sido objeto de inscripción.

  • Coordinación del Registro con el Catastro

El art. 237. Para lograrla, la Administración actuante debía remitir de oficio al catastro topográfico parcelario y al Catastro de Rústica una copia de los planos de la zona concentrada; estos rectifican los planos catastrales del municipio y los remiten al Registro, si bien, actualmente debe atenerse a los procedimientos de coordinación, preferentemente telemáticos y en soporte informático, que introduce la reforma de 2015, objeto de estudio en el tema correspondiente.

Rev.: Galo/febrero.2006. Curiel/julio 2011.Matas/abril2014.Matas/mayo 2016.

 

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Tema 37 Hipotecario Registros. Urbanismo. Reparcelaciones.

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Tema 37. Aspectos registrales de los sistemas de actuación urbanística. Especial consideración de las reparcelaciones. Las Juntas de Compensación y tipología del urbanismo por concesión. Licencias para la segregación y obra nueva.

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Registros: tema 36

Notarías: tema 32

 

TEMA 37 (revisado el 24-4-2014 por Manuel Matas)

  1. ASPECTOS REGISTRALES DE LOS SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
  2. ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LAS REPARCELACIONES.
  3. LAS JUNTAS DE COMPENSACIÓN.
  4. TIPOLOGÍA DEL URBANISMO POR CONCESIÓN.
  5. LICENCIAS PARA LA SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA.

 

1.- ASPECTOS REGISTRALES DE LOS SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. 

1.- Introducción.-

            Una de las materias urbanísticas en que se produce la colaboración del Registro de la propiedad con más intensidad es en el reflejo registral de los procesos de transformación del suelo a través de los diferentes sistemas de actuación.

Según resulta de la STC 20 de marzo de 1997, la competencia legislativa para regular esta materia corresponde a las CC.AA., sin que el Estado tenga competencia alguna, ni siquiera para dictar legislación de carácter supletorio.

No obstante, el Estado tiene competencia exclusiva en materia de ordenación de los Registros públicos, y en ejercicio de esta competencia se dictó el RD de 4 de julio de 1997, sobre inscripción en el R.P. de actos de naturaleza urbanística, con el que se busca fijar un marco general que permita la inscripción de cualesquiera modalidades de actuación reguladas o que puedan regularse en las legislaciones autonómicas.

La legislación autonómica, dictada tanto antes como después de la citada sentencia suele recoger, con matizaciones, los sistemas de actuación tradicionalmente contemplados en la legislación estatal, expropiación, cooperación y compensación, y, además, en muchas de ellas el denominado ejecución por concesión.

No corresponde a este lugar el estudio de las características de cada uno de dichos sistemas, sino sólo de su reflejo registral, y en este sentido, cabe estudiar, por un lado, la expropiación urbanística, y, por otro, los demás sistemas a través del procedimiento de reparcelación o equidistribución.

 

2.- El sistema de expropiación.

La expropiación forzosa, como sistema de actuación, supone que la administración actuante adquiere los terrenos de la unidad de ejecución correspondiente, para, como titular única de las superficies afectadas, realizar a su costa la parcelación y la urbanización.

Normativa aplicable. El ejercicio de la potestad expropiatoria queda sujeto a las disposiciones de la ley estatal del suelo y a la legislación urbanística autonómica aplicable; la LEF se aplica con carácter de derecho supletorio.

La tasación individual y conjunta. La expropiación puede desarrollarse bajo dos modalidades diferentes:

  • La expropiación individualizada, que se lleva a cabo finca por finca
  • Y la tasación conjunta, en la que la administración valora homogéneamente la totalidad de la unidad de ejecución, y puede inscribir como una o varias fincas la totalidad o parte de las superficies incluidas en la unidad.

Regulación general.

Los aspectos registrales de este sistema se regulan en el art. 42 TRLS de 2015, y en los arts. 22 a 28 del RD de 4 de junio de 1997, que establecen la siguiente normativa:

1 – Certificación de dominio y cargas. Nota marginal.

Al iniciar el expediente, la administración actuante, solicitará certificación de dominio y cargas, que también puede ser pedida por el propio titular registral.

  • La expedición de esta certificación se hace constar mediante nota marginal, que expresará:
  • su fecha
  • el procedimiento para el que se expide
  • y, en su caso, que se ha optado por la tasación conjunta
  • La nota se cancela por caducidad transcurridos tres años desde su fecha, si no consta algún nuevo asiento relacionado con el expediente.

2 – Procedimiento.

  • Si la administración no utiliza el sistema de tasación conjunta, el reflejo registral de las operaciones posteriores se regirá por las disposiciones generales de la legislación hipotecaria y expropiación forzosa, que son objeto de exposición en el tema 41.
  • Si se opera mediante tasación conjunta, se aplican las siguientes reglas:

Modalidades y título inscribible.

La inscripción se practicará en favor de la administración actuante o del beneficiario, debiendo acreditarse el pago o consignación del valor asignado a la finca. Los asientos pueden practicarse de dos posibles formas:

Mediante la inscripción individual de cada finca registral, en cuyo caso será título inscribible el acta de ocupación y pago.

Mediante la inscripción conjunta de la totalidad o parte de las superficies expropiadas, en que se comprendan varias fincas registrales, en cuyo caso el título inscribible será la certificación de la resolución administrativa, que debe contener las circunstancias del art. 24.

Operaciones registrales.

Fincas de origen.

  • Se practicará, al margen de la inscripción de dominio, nota de agrupación con efectos de transferencia, siempre que:
  • se acompañen a la certificación las actas de ocupación y pago
  • o se acompañe el acta de depósito del justiprecio, con intervención del ministerio fiscal en los casos legalmente exigidos
  • Los asientos extendidos en las fincas de origen antes de la práctica de la nota marginal sólo podrán cancelarse cuando se acredite que:
  • los interesados fueron citados en forma legal
  • y que concurrieron al pago o que se consignó el justiprecio
  • Los asientos extendidos después de la nota marginal se cancelarán al practicarse la inscripción de las fincas de resultado, aunque los interesados no hubieren sido parte en el procedimiento.

Fincas de resultado.

  • En principio, se inscriben libres de cargas en favor de la administración o el beneficiario
  • No obstante, si el justiprecio no hubiere sido fijado definitivamente en vía administrativa, la inscripción de las fincas de resultado se hará “sin perjuicio de los derechos del titular de la finca de origen para revisar, en el procedimiento que proceda, la cuantía definitiva”

 

2.- ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LA REPARCELACIÓN. 

            La reparcelación, en sentido amplio, es sinónimo de “equidistribución de beneficios y cargas”. Es, por lo tanto, una técnica aplicable a cualquier sistema de actuación.

            La reparcelación es un acto administrativo consistente en la agrupación del conjunto de las fincas incluidas en una misma unidad de ejecución para su nueva división ajustada al plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas y a la Administración, en proporción a sus respectivos derechos.

            Más tarde se analizará que Registralmente se puede llevar a cabo mediante la agrupación instrumental de las fincas de origen o sin tal agrupación instrumental (art. 23 TRLS y 3 del RD). Pero intelectualmente la reparcelación, al menos teóricamente, implica un tratamiento homogéneo de toda la Unidad de Actuación.

La reparcelación está pensada, específicamente, para el reparto equitativo de beneficios y cargas en el sistema de cooperación, y, en lo que a ese reparto equitativo se refiere, presenta un contenido similar al del proyecto de compensación, propio de los sistemas de compensación, de tal modo que ambos reciben un tratamiento registral uniforme bajo la denominación genérica de proyectos de equidistribución, en los arts. 4-21 RD. 1093/97.

Entre ambos sistemas existen, no obstante, importantes diferencias:

  • en el de cooperación, la ejecución material se realiza por la administración actuante, siendo las cargas y beneficios por cuenta de los propietarios de los terrenos incluidos en la unidad de ejecución, en proporción a la superficie de tales terrenos.
  • en el de compensación, por el contrario, la realización de las obras corresponde a los propietarios, agrupados a estos efectos en una entidad urbanística denominada Junta de Compensación, a la que corresponde gestionar las obras de urbanización y equidistribuir las cargas y beneficios entre los propietarios a través del llamado “expediente de compensación”, formalizándose la aportación de terrenos y la adjudicación de parcelas resultantes en el denominado proyecto de compensación.
  • La adhesión de los propietarios, que no es obligatoria y puede ser suplida mediante la expropiación forzosa de los terrenos afectados, puede suponer la transmisión del dominio de las fincas a la Junta o solamente una titularidad fiduciaria de disposición para el cumplimiento de determinados fines.

2.1.- Naturaleza de la reparcelación

  • Como acto administrativo

Constituye un acto de formación compleja, iniciado de oficio o a solicitud de los administrados, sometido a trámite de información pública y necesitado de una doble aprobación, quedando sujeto a sus normas específicas y, en su defecto, a las normas sobre procedimiento administrativo común.

  • Como acto de trascendencia civil,

La reparcelación implica un proceso de subrogación real, en el que la situación jurídica de las fincas afectadas se traslada, salvo ciertas excepciones, a las parcelas resultantes, adjudicadas a los aportantes en proporción a lo aportado.

Resolución de 4 de noviembre de 2013.Supuesto: Se plantea si es posible la inscripción de la venta de una serie de finca registrales cuando en el título se indica que han sido aportadas a un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente pero no inscrito en el que se ha adjudicado por subrogación real una finca de resultado y que es voluntad de las partes contratantes que se comprenda en la transmisión esta finca.

            La registradora entiende que no es posible dada la desaparición jurídica de la finca y, por otro, como consecuencia de lo anterior, la imposibilidad de cumplir con el requisito de la «traditio», necesario para perfeccionar la transmisión.

            La Dirección rechaza ambos defectos: Señala que a la vista de la regulación de esta materia debe plantearse si las fincas de origen, una vez aprobado el expediente de reparcelación, se deben considerar como extinguidas jurídicamente a todos los efectos y llega a la conclusión de que no se da tal extinción, que hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, debe aceptarse la susceptibilidad de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de tráfico jurídico. En virtud del mecanismo de la subrogación real se produce una modificación objetiva en el derecho de dominio como derecho subjetivo, pero no su extinción.

2.2.- Aspectos registrales de su tramitación

  • Delimitación de la unidad de ejecución.

La delimitación define el perímetro afectado por la actuación urbanística, determinando las fincas comprendidas dentro del mismo, así como los elementos inmobiliarios que, pese a estar fuera de aquél, quedan sujetos también a las consecuencias de la actuación.

El art. 4 RD se refiere a la constatación registral de esa afectación de una finca al expediente, mediante la nota marginal prevista en el art. 68 TR de 2015:

  1. El inicio del expediente de reparcelación o la afección de las fincas incluidas en una unidad de ejecución al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, se hará constar por nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas.
  1. Se extiende de oficio por el Registrador al expedir la preceptiva certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas, indicando el procedimiento para el que se expide.
  1. La nota marginal tendrá una duración de tres años, que puede ser prorrogada a instancias del órgano o junta que hubiese solicitado su práctica.
  1. Las inscripciones practicadas después de la nota quedan afectas a los efectos del procedimiento en los términos que luego diremos.
  1. Por tal motivo, la existencia de la nota se hará constar expresamente en las notas de despacho de los documentos relativos a la misma finca presentados con posterioridad.

Efectos registrales de la reparcelación

  1. Título inscribible.

Será título suficiente para la inscripción de la reorganización de la propiedad:

  1. La certificación de la administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto, certificación que podrá protocolizarse mediante acta notarial.
  1. La escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas.
  • El título debe contener todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria, y las que señala el art. 7 del RD, entre las que cabe señalar:
  • referencia a la unidad de ejecución y a la aprobación definitiva del proyecto
  • descripción, titularidad y cargas de cada una de las unidades inmobiliarias incluidas o adscritas a la unidad
  • descripción de las parcelas resultantes, con determinación de su correspondencia objetiva con fincas aportadas, especificación de las cargas que hayan de ser trasladadas o canceladas, cuota para el reparto definitivo de las cargas de la urbanización expresando, en su caso, el importe provisional de la cuenta de liquidación, e identificación de la persona a quien se adjudica.
  • plano de la reparcelación con expresión de las parcelas resultantes.

Efectos registrales concretos

  1. Depuración de las fincas aportadas.

Cuando las fincas y aprovechamientos acreditados en el expediente no se corresponden exactamente con la descripción y/o las titularidades registrales, debe efectuarse una labor de depuración, como paso previo a las operaciones de reorganización de la propiedad y adjudicación de fincas resultantes.

A tal fin, el art. 310.5 TR 92 decía y el art. 68.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015 indica de firma más clara que “El título en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente para:

  • la modificación de entidades hipotecarias
  • rectificación de descripciones registrales
  • inmatriculación de fincas
  • inscripción de excesos de cabida
  • reanudación del tracto sucesivo
  • y cancelación de derechos reales incompatibles”.

            en la forma que reglamentariamente se determine.

Se estará para cada una de dichas operaciones a los requisitos previstos en los arts. 8 a 10 del RD de 1997, que regulan también los supuestos de

  • doble inmatriculación
  • titularidad controvertida o desconocida sobre la finca de origen
  • o titular en ignorado paradero

Traslado, extinción o transformación de derechos y cargas.

Por otra parte, como ya hemos indicado, la reparcelación se funda en el principio de subrogación real, en virtud de cual las relaciones jurídicas constituidas sobre las fincas de procedencia recaen inalteradas sobre las fincas de resultado, con una doble excepción:

  • Cuando el titular no reciba ninguna finca de resultado, sino una indemnización sustitutoria.
  • Cuando las cargas o derechos fuesen incompatibles con el planeamiento o con la situación física de la finca de resultado

Los arts. 23 TR 2015 y los arts. 11 y 12 RD se refieren a esta materia indicando:

  • Efecto extintivo general: cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la reparcelación producirá la extinción de los derechos reales o cargas constituidos sobre la finca aportada.
  • Cargas incompatibles con el planeamiento: no se trasladarán y serán canceladas siempre que el acuerdo aprobatorio de la reparcelación declare expresamente su extinción y conste el pago o consignación de la indemnización que deba satisfacerse.
  • Cargas compatibles con el planeamiento, pero incompatibles con las características y situación de la nueva finca:
  • La incompatibilidad puede ser declarada por la administración o apreciada por el registrador; en este caso, lo hará constar en el asiento respectivo y en la nota de despacho de la certificación del proyecto.
  • Los titulares podrán convenir en cualquier momento en escritura pública la cancelación de la inscripción o su conversión en crédito hipotecario sobre la nueva finca por la cuantía en que la carga fuese valorada.

En defecto de acuerdo entre las partes, cualquiera de ellas podrá acudir al juzgado civil competente, siendo anotable la demanda.

  • Cargas no incompatibles: Las titularidades, derechos y cargas no declaradas expresamente incompatibles, serán trasladadas de oficio por el Registrador a las fincas de resultado de acuerdo con las reglas del art. 11.

Las fincas de resultado.

Ámbito: deben comprender todos los terrenos incluidos en el perímetro de la unidad delimitada por el proyecto de reparcelación, sin que pueda admitirse la existencia de restos no descritos

Modalidades: El proyecto de reparcelación puede optar por dos diferentes técnicas para determinar las fincas de resultado:

  • la agrupación previa a favor de la comunidad de interesados de la totalidad de la superficie comprendida en la unidad de ejecución y su posterior división en las fincas resultantes.
  • la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes en las fincas originarias, sin agrupación intermedia, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del proyecto, e inscripción de éstas en folio separado y bajo número independiente, con traslado de las cargas que correspondan.

Adjudicación. Las fincas de resultado son atribuidas, según el caso,

  • a la administración actuante por título de cesión obligatoria
  • a los titulares de las fincas de origen, por título de subrogación real

Adjudicaciones a particulares.

Se sujetan a los criterios del apartado cuarto del art. 68 TR 2015 y a lo indicado en los arts. 13 a 17 RD:

  • Regla general. La regla general es que la inscripción de las fincas de resultado se practique en favor del titular registral de la finca de origen.
  • Comunidades. Si existen varios titulares en proindivisión, o se trata de personas casadas, a falta de especificación del proyecto, las fincas se inscribirán:
  • en la proporción en que consten inscritas las de origen
  • o con sujeción al régimen matrimonial aplicable.
  • Reglas especiales.
  • Si el proyecto adjudica la finca de resultado al titular registral vigente en el momento de presentación de la equidistribución, la inscripción se practicará en favor de éste, aunque no sea el mismo que figurase como titular en el momento de expedirse la nota.
  • Si el proyecto atribuye la finca de resultado al que era titular de la finca originaria en el momento de la expedición de la certificación y la nota marginal:
  • la inscripción se practica en favor de dicho titular
  • y se cancelan simultáneamente las inscripciones de dominio o derechos reales practicadas con posterioridad a la fecha de la nota
  • Si existen varias inscripciones de dominio posteriores a la nota y el proyecto atribuye la finca de resultado a cualquiera de estos titulares:
  • la inscripción se practica en su favor
  • y sólo se cancelan las inscripciones de dominio posteriores a la del adjudicatario; las de derechos reales posteriores a la nota se cancelan en todo caso.

Cancelación y nota marginal. En los casos referidos:

  • La cancelación se practica mediante nota marginal
  • Y los asientos cancelados se harán constar al margen de la inscripción de la finca de resultado, indicando los asientos cancelados, el título y su respectiva fecha.

Reviviscencia de asientos y cierre. Por lo demás, el art. 17 dispone que los asientos así cancelados sobre la finca de origen pueden inscribirse sobre la finca resultante en dos posibles formas:

  • Mediante la presentación del título que motivó la práctica de los asientos cancelados posteriores a la nota, acompañado de escritura pública que comprenda la rectificación que corresponda, y en la que se hagan constar:
  • las circunstancias y descripción de la finca resultante del proyecto
  • y el consentimiento para tal rectificación del titular registral y de los titulares de derechos cancelados
  • O bien en virtud de acuerdo firme de la administración actuante, con los requisitos determinados en el propio precepto.

Hasta tanto se lleve a efecto esta reviviscencia, no podrá practicarse ningún asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal referida.

La afección a la obligación de urbanizar.

Finalmente, hay que destacar que las fincas de resultado quedan afectas al cumplimiento de la obligación de urbanizar y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística. Esta afección equivale a un derecho real de realización de valor, ya que faculta a la administración actuante para llegar al remate en el caso de impago de la deuda urbanística.

Constancia. La afección debe hacerse constar en la inscripción de las fincas de resultado, de conformidad con las reglas del art. 19 del RD de 1997. También podrá hacerse constar por Nota Marginal, a pesar de la literalidad del artícul

Caducidad. art. 20:

  • La carga caduca a los siete años desde su fecha
  • Salvo si la cuenta definitiva de liquidación se constata en el Registro, en cuyo caso caducará a los dos años de dicha constancia, sin que en ningún caso pueda exceder de siete años desde la fecha originaria

Cancelación. Además, la afección puede cancelarse:

  • En la reparcelación, a instancia de los titulares de los derechos afectos acompañando certificación que acredite haber sido satisfecha la cuenta definitiva de liquidación
  • En la compensación, cuando se acompañe certificación de haber sido recibida definitivamente la obra por la administración y certificación de la junta de compensación acreditativa del pago.

 

3.- LA JUNTA DE COMPENSACIÓN.

Definición.- Es la Entidad Urbanística Colaboradora que se constituye para dar cauce a la participación de los particulares en el sistema de Compensación.

Naturaleza Jurídica.- Tiene naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.

Adquiere su personalidad desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas.  Tienen una vigencia temporalmente limitada y sometidas a la necesaria realización de unas obras de urbanización que condicionan su existencia. No obstante, en Aragón la LUA: 1. La junta de compensación adquirirá personalidad jurídica y plena capacidad de obrar con el acto constituyente, que se contrae al otorgamiento de la escritura pública de constitución…La inscripción en el Registro de Entidades del Gobierno de Aragón tendrá efectos de publicidad.

            Clases.-

  • No Fiduciarias.- Son aquéllas en que los propietarios transmiten el dominio de sus fincas a la Junta de Compensación. Este sistema cada vez está más en desuso, estando proscrito por legislaciones como la de Madrid.
  • – Son aquéllas en que los propietarios no transmiten el dominio de sus fincas a la Junta de Compensación; sino tan sólo un derecho fiduciario que les permite actuar con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos. Existe, por tanto, un doble poder de disposición: el del propietario y el de la Junta de Compensación.
  • En su relación con el Registro destaca:
  • En las Juntas de Compensación No Fiduciarias: Se inscribe el dominio a su favor.
  • En las Juntas de Compensación Fiduciarias:

– Las fincas siguen inscritas a favor del dominio, pero se hace contar su afección a la Junta de Compensación, con su titularidad fiduciaria, remitiéndose a la inscripción extensa de los Estatutos, mediante inscripción o mediante Nota Marginal. 

– En caso de transmisión de la finca, por la Junta o por el propietario, el nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en los compromisos que éste hubiera acordado con la Administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real. Art. 27 LS.

– La Junta podrá concertar créditos hipotecarios sobre las fincas, para costear los gastos de urbanización. Si se emitieren títulos, serán aplicables los Arts. 154 y ss LH.

 

4.- TIPOLOGÍA DEL URBANISMO POR CONCESIÓN

Junto a los sistemas clásicos de ejecución de planeamiento (Cooperación, Compensación y expropiación), la legislación de las CC.AA ha ido introduciendo nuevas figuras como la de la “ejecución por concesión” de la que es precursora la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana de 1994 con la figura del agente urbanizador.

Frente a los sistemas tradicionales en los que la ejecución del planeamiento sigue vinculada a la propiedad del suelo, ya que será fundamentalmente el propietario el encargado de ella mediante el sistema de compensación, en la ejecución del urbanismo por concesión, el desarrollo de las unidades de ejecución se considera una función pública por lo que se desvincula de la propiedad del suelo.

Será la Administración pública o sus agentes o empresas públicas las que deban realizar dicha gestión o cuando éstas no puedan, se delegará en un ente privado que asumirá la condición de agente público urbanizador.

La selección del urbanizador se realiza en pública competencia una vez que éste presenta un programa asumiendo y garantizando ante la Administración y los propietarios los compromisos de la ejecución.

Serán facultades y obligaciones de la función del urbanizador:

–  Someter a la aprobación administrativa los proyectos de urbanización.

– Oponerse a la parcelación y calificación en el ámbito de la actuación hasta el cumplimiento de las previsiones del programa.

– Exigir su retribución a los propietarios mediante cuotas de urbanización o cesión de terrenos.

–  Responder de los daños causados a los propietarios.

Algunas legislaciones han adoptado un sistema similar al del urbanizador, pero en concurrencia con los sistemas clásicos y además la mayoría de ellas, prevén la gestión por concesión de la actividad a un agente urbanizador solo en el caso de incumplimiento de los deberes o inactividad de los propietarios del suelo afectado por la ejecución.

 

5.- LICENCIAS PARA LA SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA.

Como instrumento de colaboración en el control de la legalidad urbanística, para evitar la aparición de titularidades registrales que se encuentren en contradicción con disposiciones urbanísticas, el legislador exige del Registrador que, en su función calificadora, exija la acreditación de la preceptiva licencia administrativa o la declaración de no ser necesaria cuando se solicite la inscripción de actos de segregación o división de terrenos o la declaración de obras nuevas.

Estas materias son objeto de otros temas del programa tanto en su aspecto civil como registral, por lo que aquí nos limitaremos a exponer lo relacionado con la exigencia de la licencia estrictamente:

Segregación y división de terrenos

Desde la normativa urbanística de 1956 -cfr. art. 79.3 de la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana-, se impone a Notarios y Registradores exigir la acreditación del oportuno título administrativo habilitante de la división, segregación o parcelación.

El art. 259.3 LS del 92 decía:  

Para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos, notarios y registradores exigirán que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.

Pudiendo considerar superada la polémica surgida a tenor del derogado artículo 98. 3 del Reglamento Hipotecario y del 94.2 del Texto refundido de 1976, sobre los asientos provisionales sin licencia.

  • El actual régimen, según ha indicado la DGRN, es aplicable a todas las segregaciones de fincas, incluidas las rústicas.
  • El art. 82 del RD de 1997 indica que los edificios construidos conforme a plan sobre las parcelas resultantes del expediente de equidistribución podrán constituir fincas independientes sin necesidad de licencia de parcelación.
  • Si la parcela fuese indivisible, sólo podrán crearse fincas registrales independientes si los distintos edificios se asientan sobre suelo común y se les somete a un mismo régimen de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario.
  • El art. 26.2 párrafo segundo del TR de 2015 señala:

“En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción

            Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.”

Y el art. 78 del RD

“Actuación de los Registradores de la Propiedad.- Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de los terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.

Resolución de 24 de agosto de 2011. Señala la DGRN que “los conceptos que se emplean en los artículos 78 y 79 del citado Real Decreto, han de ser examinados, y adaptados, a las normas autonómicas sustantivas que resulten de aplicación. “, y que “el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. Tener en cuenta el actual art. 26 LS sobre el concepto amplio de parcelación.

Obra nueva.

La primera norma que impuso la licencia como requisito de inscripción fue el texto de 1990.El art. 28 de la Ley del Suelo de 2015 TR señala:

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.” Respecto a las construcciones antiguas:

“…4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.”

Licencia por silencio administrativo

Ley del Suelo Art. 11: 3. Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:

a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.

b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.

c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.

d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público. Cuando la legislación de ordenación territorial y urbanística aplicable sujete la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración a la que se realice la comunicación deberá adoptar las medidas necesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada. Si no adopta dichas medidas en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales medidas. La Administración podrá repercutir en el sujeto obligado a la presentación de la comunicación previa o declaración responsable el importe de tales perjuicios.

Tanto la práctica de la comunicación previa a la Administración competente, como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que aquella pudiera adoptar en relación con el acto comunicado, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en los términos establecidos por la legislación hipotecaria y por esta ley.

Estas normas se desarrollan en los arts. 49 a 55 del RD de 4 de julio de 1997. Como normas más relevantes, cabe destacar

Construcciones antiguas.

La declaración de obra es inscribible, aun sin aportar licencia municipal, respecto de edificaciones terminadas en fecha anterior al plazo previsto en la legislación correspondiente para la prescripción de la medida de restablecimiento de legalidad urbanística, que no se debe confundir con el plazo de prescripción de la infracción, pudiendo acreditarse tal circunstancia mediante:

  • certificación catastral o municipal
  • certificación técnica
  • o acta notarial

Es preciso, además, que no conste en el Registro la anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.

El Registrador comunicará al Ayuntamiento correspondiente la inscripción de la obra practicada sin licencia y hará constar por nota margina y en la nota de despacho la práctica de dicha comunicación -art. 28.4 TRLS-.

Licencia por silencio administrativo.

Si la concesión de la licencia tiene lugar por acto presunto, se incorporará a la escritura el original o el testimonio de:

  • La certificación administrativa del acto presunto
  • O los escritos de solicitud de la licencia, de denuncia de mora y de solicitud de certificación del acto presunto, debidamente sellados por la administración, con la manifestación expresa del declarante en los términos del art. 48.

La aportación de documento municipal denegatorio de la licencia en fecha posterior a aquélla en que se entiende concedida por silencio positivo no impide entenderla concedida.

Resolución de 31 de mayo de 2011.Presentada en el Registro de la Propiedad copia autorizada de la escritura pública en la que los otorgantes practican segregaciones agregación y parcelación de finca, habiendo solicitado previamente licencia al Ayuntamiento, lo que justifican, sin que dentro del plazo previsto recibiesen contestación de ningún tipo, solicitan la inscripción de las operaciones indicadas.

Se recurre la calificación y la Dirección General aun reconociendo que había sostenido un criterio distinto, entiende que su doctrina se deba adecuarse a los pronunciamientos contenidos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009, que ha declarado como doctrina legal que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial urbanística, añadiendo que conforme al artículo 17 del Real Decreto legislativo 2/2008 de 20 de junio, las operaciones registrales que se pretenden precisan la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa, exigiendo la legislación urbanística asturiana la pertinente licencia. Recuerda la Resolución que el artículo 79 de las normas complementarias del Reglamento Hipotecario faculta al Registrador para que en el caso de duda sobre el acto de división o segregación pueda ser contrario al planeamiento remita copia del título presentado al Ayuntamiento a los efectos de que manifieste si existe o no parcelación urbanística ilegal, y que a la vista del informe no puede entenderse adquirida por silencio la licencia de parcelación. En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación.

Regla general para la exigencia de licencia

La DGRN – R. 15 de octubre de 2012 por todas- ha tenido ocasión de declarar que, teniendo en cuenta que corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa y al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, el Registrador sólo podrá y deberá exigir la licencia cuando imponiéndolo la normativa registral sea también exigible conforme  la legislación autonómica aplicable.

-Derecho intertemporal

Resolución de 23 de julio de 2012 y de 21 de marzo de 2013:la DGRN señala que “la segregación es un acto jurídico, y entendiendo que, por tanto, y dado tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior.”

Por ello, afirma que “con independencia de la validez o no de la parcelación efectuada con arreglo a los dispuesto en la legislación agraria en la fecha en que se produjo, su inscripción, para poder realizarse, deberá cumplir -por ser la finca resultante de la segregación generadora de fincas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo- con los trámites procedimentales prevenidos en el vigente artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio”, es decir, las normas adjetivas, registrales o procedimentales aplicables son las vigentes al tiempo de la presentación en registro, pero las normas materiales o sustantivas serán las vigentes en el momento en que se produzca el acto correspondiente, y serán estas últimas las que determinen definitivamente si el requisito exigido por la norma registral es exigible o no.

Todo ello es perfectamente compatible con el régimen de obras consolidadas por antigüedad, art. 28.4 TRLS, que la DGRN en R.17 de octubre de 2014, 5 y 26 de mayo de 2015, ha admitido su aplicación analógica a la “segregación antigua”.

 

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Tema 36 Hipotecario Registros. Urbanismo.

TEMA 36 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 36. El urbanismo y el Registro de la Propiedad: Repercusiones en éste de la legislación sobre el suelo. Legislación de las Comunidades Autónomas en relación con el urbanismo.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 35.

Notarías: tema 31.

 

TEMA 36 (revisado el 24-4-2016 por Manuel Matas)

  1. EL URBANISMO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: REPERCUSIONES EN ÉSTE DE LA LEGISLACIÓN SOBRE EL SUELO.
  2. LEGISLACIÓN DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS EN RELACIÓN CON EL URBANISMO.

 

 

1.- EL URBANISMO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. REPERCUSIONES EN ÉSTE DE LA LEGISLACIÓN SOBRE EL SUELO.

I.- Concepto.- El urbanismo puede ser definido como “El conjunto de reglas y técnicas jurídicas y extrajurídicas que tienden a garantizar la ordenación y el desarrollo presentes y futuros del espacio físico horizontal y vertical de la aglomeración urbana, de forma que ésta se aproxime lo más posible a un modelo ideal predefinido”.

II.- Derecho Urbanístico.- La importancia de tales actividades ha dado lugar a una cada vez más abundante normativa legal, denominada conjuntamente derecho urbanístico, y a una creciente intervención administrativa para el mantenimiento de la legalidad en materia de transformación de suelo y edificación, más necesaria que en otras áreas por el carácter positivo que tiene en esta materia la regulación del contenido ordinario de la propiedad, al imponer no sólo limitaciones sino también el cumplimiento de cargas y obligaciones al propietario.

III.- Derecho Urbanístico y Registro de la Propiedad.- El Registro de la Propiedad se presenta, a estos efectos, como un instrumento idóneo de colaboración con la Administración, pues hay que reconocer que la publicidad generalizada que deriva de la Ley y de su publicación en boletines oficiales resulta en la práctica insuficiente, de modo que una rigurosa aplicación de las sanciones legales para los casos de infracción podría resultar materialmente injusta. El Registro, al concretar sobre la finca aquella publicidad general, va a convertirse en medio de garantía de la efectividad de las normas y decisiones urbanísticas.

IV.- Leyes del Suelo y Registro de la Propiedad.- Por este motivo, el legislador no ha dejado de incluir referencias al Registro de la Propiedad en los diversos textos legales y reglamentarios sobre materia urbanística, como ocurría en las Leyes del Suelo de 1956 y 1975 y su TR de 1976, y en sus diferentes desarrollos reglamentarios.

Sin embargo, la primera regulación sistemática no se contiene hasta la Ley 8/90 de 25 de julio, de reforma de la del Suelo de 1976, cuyas disposiciones fueron recogidas por los arts. 307 a 310 del TR de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, declarados vigentes por la Ley sobre régimen del suelo y valoraciones de 13 de abril de 1998 en los términos resultantes de la STC de 20 de Marzo de 1.997 sobre delimitación de competencias del Estado y de las CCAA en materia de urbanismo.

Tras la nueva Ley del Suelo 8/2007 de 28 de mayo, no deroga tales preceptos. Y se incorporan al Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio), hoy el vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -arts. 65 a 68-.

V.- Legislación Hipotecaria.- En el ámbito de la legislación hipotecaria propiamente dicha, la regulación de la materia, está contenida en el RD 1093/97, de 4 de julio, por el que se establecen normas complementarías al RH en relación con los actos de naturaleza urbanística.

No toda la materia urbanística es susceptible de la publicidad registral, ya que hay previsiones generales contenidas en el planeamiento que, por no concretarse sobre finca determinadas, resultan incompatibles con el principio de especialidad registral.

Deben distinguirse dos grandes fases de las que consta el proceso urbanístico:

1.-Planeamiento Urbanistico.- Es la pieza esencial del proceso de racionalización global del territorio. Establece el diseño espacial futuro de las actividades residencial, industrial, productiva, de servicios y cualesquiera otras que albergan incidencia territorial. En definitiva, el Planeamiento Urbanístico define el modelo territorial elegido para la totalidad del Término Municipal (Plan General de Ordenación Urbana, como supuesto más frecuente) y determina la clasificación del suelo. En muchos casos requiere figuras de desarrollo del planeamiento: Planes Parciales, Planes Espaciales, Estudios de Detalle, etc.

            Por su carácter general, el Planeamiento no suele tener reflejo en el Registro de la Propiedad; si bien la mera constancia de la calificación urbanística de la finca, prevista por el art. 51 RH a la vista de la cédula o documento municipal correspondiente, ya indica, al menos, la sujeción de la finca a un estatuto especial de la propiedad urbana. Aunque debe reconocerse que hoy por hoy la constancia registral de tal cédula urbanística es muy infrecuente.

– La Resolución de 12 de abril de 2011 admite la calificación basada en el Plan General: Hay una alteración del uso de la edificación.

-Resolución de 19 de mayo de 2010.la DGRN confirma la calificación y desestima el recurso señalando que calificar supone contrastar si el hecho cuya inscripción se solicita se adecua a la legalidad aplicable, entre la cual, por supuesto, deben incluirse los Planes de Ordenación, sujetos, claro está, al Principio de Jerarquía Normativa.

2.- Gestión Urbanística.– Tras la aprobación del Planeamiento preciso, se inicia la fase de ejecución del planeamiento. En esta fase de ejecución se trata de conseguir la efectiva realización del modelo territorial fijado en la fase de planeamiento. A pesar de que se ha afirmado últimamente en algún caso que el concepto de “gestión urbanística” es una noción decimonónica –v.gr. L de Urbanismo del País Vasco en su E. de M.- pude considerarse que tal concepto identifica la rama del urbanismo relativa a la ejecución de la ordenación.

  Dado que el plan no puede llevarse a la práctica en su totalidad en un mismo momento, es preciso realizarlo por partes, a través de una de estas dos formas:

2.1- Actuación sistemática: A través de las Unidades de Ejecución.  Las cuáles pueden ejecutarse por uno de los tres sistemas: compensación, cooperación o expropiación, sin perjuicio de particularidades autonómicas.

2.2- Actuación asistemática: sólo en suelo urbano, actuando sobre las mismas propiedades de forma individual o aislada, en que se compensarán los excesos o defectos de aprovechamiento objetivo a través de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, de acuerdos de cesión o distribución de aprovechamiento entre  propietarios, de su compra o venta directa a la  Administración o cesión de terrenos para dotaciones públicas a la Administración, al margen de la posible ocupación directa y de la expropiación.

  Es en la fase de Gestión o Ejecución del Planeamiento en donde el Registro de la Propiedad desempeña un papel de transcendencia ya que se actúa sobre fincas concretas y respecto de su titularidad y cargas. De ahí que la legislación urbanística regule la constancia en el Registro de los aspectos más transcendentes de la Gestión.

VI.- Tipos de actos urbanísticos que se hacen constar en el Registro de la Propiedad.-

La publicidad registral, como se ha dicho, queda reservada – por lo común- al reflejo de los procesos transformadores del suelo y la edificación, así como a las resoluciones dictadas en materia de disciplina urbanística,

Por otro lado, no siempre la publicidad registral tiene el mismo alcance, Así pueden distinguirse:

1.- Actos que constan con meros efectos de publicidad noticia. En estos casos, la publicidad registral desempeña una función meramente informativa: se limita a dar a conocer determinadas circunstancias que afectan a la situación de la finca, pero sin añadir ninguna eficacia jurídica.

    Son supuestos de este orden las Notas Marginales que regula el capítulo 9º del Real Decreto de 4 de Julio de 1.997, entre las que se encuentran:

  • Las condiciones especiales de concesión de licencias. No obstante: Resolución de 6 de febrero de 2013.La DGRN analiza la normativa al respecto, especialmente los artículos 53 de la Ley del Suelo, y 74 del Real Decreto 1093/1997 relativos a la regulación de las notas marginales sobre condiciones de actos urbanísticos, y llega a la conclusión de que las condiciones que publican las notas marginales, mientras no se cancelen, se presumen válidas y además vigentes, y por ello a los actos que pretenden acceder al Registro en relación con dichas condiciones les es de aplicación los principios de calificación registral y el de legitimación registral de dichas condiciones. En el presente caso, por aplicación de dichas consideraciones, confirma la nota del registrador, y desestima los argumentos del recurrente alegando que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley del Suelo para la inscripción de obras antiguas ya que considera que es de aplicación la regulación específica de las condiciones urbanísticas y notas marginales antes citada por ser una legislación específica y porque la condición de la licencia publicada constituye un obstáculo para la inscripción de la obra nueva en tanto no se produzca su cancelación por los principios antes señalados.
  • La declaración de ilegalidad de una licencia de edificación.
  • La concesión de licencias para obras y usos provisionales.
  • La adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación en cada finca determinada, al haber cumplido el titular los requisitos exigidos por la legislación urbanística.

NOTA: El Real Decreto 163/2014, de 14 de marzo, por el que se crea el registro de huella de carbono, compensación y proyectos de absorción de dióxido de carbono.

Disposición adicional segunda. Coordinación con el Registro de la Propiedad:

1. Los titulares registrales del dominio u otros derechos reales de uso y disfrute podrán hacer constar en el Registro de la Propiedad la inscripción en la sección b) del Registro creado mediante el presente real decreto, de aquellos proyectos de absorción de CO2 generados en territorio nacional relacionados con el uso de la tierra, cambio de uso de la tierra y selvicultura que radiquen en una finca registral determinada.

  1. La constancia en el Registro de la Propiedad se realizará mediante nota al margen en el folio abierto a la finca o fincas afectadas, y se practicará en virtud de certificación expedida por el registro de huella de carbono, compensación y proyectos de absorción. Dicha nota caducará y deberá ser cancelada por caducidad transcurridos 5 años desde la fecha de la inscripción del proyecto en el registro de huella de carbono. También se cancelará dicha nota marginal mediante certificación acreditativa de la baja del proyecto en el registro administrativo.”

Se prevé pues, la práctica de una nota marginal, por cinco años de duración máxima, sobre la finca afectada y que se extenderá presentando certificación de haberse inscrito en la sección b) del nuevo Registro un proyecto de absorción de CO2. Podría considerarse una cualidad de la finca, no una carga. Entró en vigor el 29 de mayo de 2014.

2.- Situaciones urbanísticas que se reflejan en el Registro de la Propiedad con los efectos ordinarios de la publicidad registral.

Son supuestos de este orden:

  • La inscripción de los proyectos de equidistribución.
  • Las expropiaciones, ventas forzosas o cesiones obligatorias
  • Ciertos actos relativos al aprovechamiento urbanístico. Por ejemplo, las transferencias de aprovechamiento urbanístico.
  • Los asientos derivados de los procedimientos de disciplina urbanística, etc.

 

DISPOSICIONES SOBRE PUBLICIDAD REGISTRAL EN MATERIA DE URBANISMO

Entrando ya en el análisis de las materias urbanística objeto de publicidad registral, debemos distinguir la norma general y las instituciones particulares o específicas.

I.- Norma general sobre actos inscribibles.

La enumeración general de los actos inscribibles se contiene básicamente en el art. 65 del TRLS de 2015, casi trasunto literal del art. 307 TRLS 92, cuyos criterios son ampliados en el art. 1º del R.D. 4 de Julio de 1997 conforme al cual serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, además de los actos expresamente regulados en ese RD, los siguientes (art.65):

  1. Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:

a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y de las edificaciones.

b) Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

c) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido.

d) Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las leyes.

e) Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.

f) La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención.

g) Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación a que se refiere la letra anterior, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.

h) Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.

En todo caso, en la incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal, la Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la anotación preventiva a que se refiere el artículo 67.2.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de esta anotación preventiva dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

  1. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.

Un supuesto especial:  Los Convenios Urbanísticos.-

            Como caso especial, cabe decir que al amparo del criterio de “numerus apertus” establecido en el último apartado citado se permite el acceso de los llamados convenios urbanísticos, negocios bilaterales celebrados entre la Administración y los particulares con la finalidad de facilitar la gestión urbanística, cuya eficacia “erga omnes” precisa de la publicidad registral cuando contengan una posible mutación jurídico real.

            Dispone, en efecto, el art. 27 LS que el nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los compromisos que éste hubiera acordado con la administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral. En la normativa autonómica se regulan diferentes tipos como los convenios urbanísticos de expropiación, planeamiento y ejecución o entre Administraciones Públicas.

II.- Título inscribible en cada caso.-

         E1 título inscribible, según el artículo 2 del RD, que también regula ciertas particularidades en la calificación, será:

– Particulares. Los actos que tengan su origen en negocios o contratos entre particulares deben formalizarse en escritura pública.

– Jueces o Tribunales. Los actos que tengan su origen en actuaciones jurisdiccionales se inscribirán en virtud de mandamiento, en que se transcribirá la providencia o auto recaído o se ordene la inscripción de la sentencia de que se trate.

– Administración. Los actos administrativos, salvo cuando la legislación disponga otra cosa, se inscribirán mediante certificación, que cumpla los siguientes requisitos:

  • que se expida por duplicado, por el Secretario de la entidad u órgano actuante y con inserción literal del acuerdo adoptado.
  • que exprese que el acto ha puesto fin a la vía administrativa, salvo lo dispuesto en el RD para acuerdos determinados. Cabe insistir en este aspecto: la regla general es la de exigir tan sólo la firmeza en vía administrativa, no en vía jurisdiccional. Si acaso se hubiera recurrido ante los tribunales el acto administrativo inscribible, ello no impediría la inscripción, sin perjuicio de que a instancia de parte pueda anotarse la demanda u otra medida que adopte el Tribunal.
  • y que contenga todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria, relativas a las personas, derechos y fincas a las que afecte el acuerdo.

            Calificación de los Documentos Administrativos.- Según el propio art. 2 del RD:

  • Si se califica positivamente y se practica el Asiento solicitado: El Registrador, practicado el asiento, archivará uno de los ejemplares de la certificación y devolverá el otro con nota de las operaciones realizadas.
  • Si se suspende la inscripción por algún defecto subsanable, debe hacer constar – el Registrador- el medio procedente a su juicio para subsanar el defecto; y si se deniega, la forma más adecuada para obtener la inscripción.

Resolución de 10 de septiembre de 2015, que plantea la inscripción registral de determinadas condiciones de afección y derechos urbanísticos, en el ámbito de la legislación urbanística valenciana, mediante la presentación de mandamiento administrativo de inscripción, junto con una copia confrontada con el original de declaración de interés comunitario, una copia confrontada con el original del decreto del Ayuntamiento de concesión de licencia de obras y copia confrontada con el original de un acta de manifestaciones. Señala la DGRN que “nuestro Derecho vigente prevé expresamente el acceso registral de actos, condiciones o limitaciones administrativas formalizados en certificación de tal naturaleza, en la que consten en la forma exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo. En el caso de condiciones impuestas por actos administrativos, será preciso además una serie de precisiones, como la referencia al acto, su firmeza, especificación de las condiciones, acuerdo específico de su constancia registral y expresa referencia a la norma legal o reglamentaria en ella que se fundan, de acuerdo a su naturaleza reglada”. Y añade que “Requisito especifico desde el punto de vista registral será la debida intervención en el procedimiento administrativo del interesado y la firmeza del acto, no sólo respecto a la autorización que contiene las condiciones, sino específicamente el acuerdo administrativo de su constancia registral, pudiendo entenderse, respecto a este último, que puede considerarse cumplido mediante la instancia con firma legitimada notarialmente o ante el registrador o manifestación en acta notarial del actual titular registral”.

III.- Planos de situación.- Los documentos públicos a que se refiere el art. 2 del RD deben presentarse acompañados del correspondiente plano de situación, en los términos establecidos en el art. 3 del RD.

IV.- Instituciones especificas

         Entrando ya en la exposición de instituciones específicas, con excepción de aquéllas, como la expropiación urbanística o la reparcelación, que se exponen en otros temas del programa, cabe referirse a las siguientes materias:

IV.1.-  Cesiones Obligatorias.-

         Capítulo IV (arts. 29 a 32 RD).

1.-Inscripción. Los terrenos que en cumplimiento de las leyes hayan de ser objeto de cesión obligatoria, se inscribirán a favor de la Administración actuante para su afectación al destino previsto en el planeamiento. Deben estar libres de cargas, salvo que la legislación aplicable prevea otra cosa.

2.- Título.

En los expedientes de equidistribución, la cesión se inscribe por los mismos títulos que aquélla.

Si no se lleva a cabo la reparcelación por no ser necesaria, la cesión se inscribirá en virtud de expediente en que se determinen las parcelas susceptibles de aprovechamiento y se describan las superficies objeto de cesión.

– Las cesiones acordadas unilateralmente por la Administración, con la finalidad de regularizar situaciones en que la edificación esté determinada, se practican mediante la correspondiente certificación.

– En todos los demás casos, se requiere certificación del acta administrativa en que conste el acuerdo de los titulares con la Administración.

3.- Las cesiones no obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos tipificados, se ajustarán a los requisitos formales exigidos para la donación de inmuebles, es decir, escritura pública con los requisitos del artículo 633 del C.C.

R. 22 de febrero de 2007.La DGRN confirma la calificación. Parte, para ello, de una importante aseveración, interpretando el artículo 95 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común (relativo a la ejecución forzosa de los actos administrativos): ”la singular protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito constituye un límite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración que resulta obligada a impugnar judicialmente la presunción de legitimidad que deriva de la inscripción en el Registro”.  Basa su doctrina fundamentalmente en interpretar la excepción «…la ley exija la intervención de los Tribunales», poniéndola en relación con los artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria, al sancionar que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, protección judicial de la que goza el titular registral.

            A lo anterior tan sólo reconoce como contraexcepciones: los deslindes de costas (artículo 13 de la Ley de Costas) y de cauces públicos (artículo 87 de la Ley de Aguas dice la Resolución, aunque parece que es el 95), así como aquellos otros supuestos de autotutela expresamente admitidos por la Ley.

            Seguidamente pasa a estudiar los casos de inscripción de cesiones unilaterales de terrenos, siendo para ello el texto fundamental el artículo 307.2 de la Ley del Suelo de 1992 que permite la inscripción de las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes. En desarrollo de ese precepto, los arts 30.2 y 31 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio recogen la posibilidad de inscribir, sin necesidad de consentimiento del titular registral, las superficies delimitadas como de cesión obligatoria por instrumentos de planeamiento. Sin embargo, el caso estudiado no es de cesión obligatoria prevista por la ley, sino consecuencia de un convenio urbanístico, por lo que no resulta posible su aplicación.

            Para que un convenio urbanístico sea inscribible, uno de los requisitos es que su objeto sea susceptible de inscripción conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria. En este caso, tan sólo hay un compromiso de transmitir si se cumplen determinados requisitos, no una transmisión en sí, no estando, además debidamente determinada la ubicación de los 200 metros cuadrados comprometidos. De todo ello se deduce que no se ha producido una mutación jurídico real inmobiliaria.

IV.2.-  Aprovechamiento Urbanístico.-

         Capítulo V (Arts. 33 a 44).

1.- Clases de aprovechamientos: Siendo objeto del tema correspondiente de Derecho civil, baste recordar que se distinguen, entre otras, dos modalidades de aprovechamiento:

  • El aprovechamiento real (u objetivo) es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado que el plan permite en un terreno dado. Es una característica objetiva de la finca, no susceptible de tráfico jurídico de ningún tipo.
  • El aprovechamiento apropiable – también denominado susceptible de apropiación – (o subjetivo). Es la cantidad de metros cuadrados edificables sobre un terreno o parcela que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno. Constituye el objeto del aprovechamiento urbanístico en cuanto derecho real inmobiliario y, por tanto, es un derecho subjetivo, inscribible y susceptible de tráfico jurídico.

        2.- Inscripción de transferencias de aprovechamiento urbanístico.- Según lo que se acaba de exponer, son las transferencias de aprovechamiento urbanístico apropiable.

– Título: la inscripción de transferencias requiere la constancia en escritura pública otorgada por los titulares dominicales de las fincas afectadas, en la que presten su consentimiento a la transmisión los titulares de derechos inscritos o anotados.

– Asientos: la transferencia se reflejará mediante inscripción en el folio de la finca a que acrece o entre las que se distribuya, extendiéndose además una nota marginal de referencia en la finca de la que proceda.

– Como reglas particulares, los artículos 34 a 38 regulan:

– Las circunstancias del título y los asientos.

– Los requisitos de los convenios sobre transferencias.

– Las operaciones en caso de que las fincas afectadas radiquen en diferentes registros.

– La necesidad de autorización previa.

– Y las transferencias coactivas acordadas por la administración, que reciben el tratamiento registral de los supuestos de expropiación a favor de beneficiario.

– Apertura de folio propio al aprovechamiento.-

Excepcionalmente, el art. 39 permite que el aprovechamiento pueda inscribirse como finca especial, separada del suelo, bajo el régimen regulado en el propio RD:

  • Cuando lo solicite la administración.
  • Cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los supuestos previstos en las leyes.
  • En la expropiación de fincas determinadas, cuando el justiprecio consista en la adjudicación de fincas futuras.
  • O cuando se adjudique, en sistemas de gestión privada, a empresas urbanizadoras.

Sobre el tratamiento registral del aprovechamiento destaca la R. 14 de junio de 2011.

IV.3.- Disciplina Urbanística.-

      Los capítulos VII y VIII del RD regulan el reflejo registral de las actuaciones de disciplina urbanística, distinguiendo procedimientos administrativos y judiciales:

1.- Procedimientos administrativos. (Arts. 56 a 66).

Deben distinguirse dos clases de anotaciones preventivas que prevé el RD:

1.1.- Anotación Preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística.-

      La incoación del procedimiento da lugar a anotación preventiva sobre la finca afectada por la infracción o por la obligación incumplida.

      El título será la correspondiente certificación administrativa.

      Extendida la anotación, el Registrador devolverá uno de los ejemplares con nota de haberse extendido el asiento, a la que se acompañará certificación de dominio y cargas.

      La anotación dura 4 años y podrá prorrogarse por un año más a instancia de la administración que la hubiere dictado o, si se interpone recurso contencioso, hasta que recaiga resolución firme en el procedimiento (aunque esta regla hay que entenderla sin perjuicio de lo dispuesto en el vigente artículo 86 de la Ley Hipotecaria).

      La terminación del expediente puede originar:

– La inscripción de la mutación jurídico real acordada.

– O la cancelación por cualquiera de las causas que regula el artículo 62.

Por su parte

1.2.- Anotación Preventiva de Embargo en caso de sanción económica.-   Que podrá obtener la Administración en los expedientes que puedan dar lugar a una sanción económica. También podrán practicarse, si procediere a favor de una entidad urbanística colaboradora. (art. 66).

2.- Procedimientos judiciales.- (Artº. 67 a 72)

      Se permite solicitar anotación preventiva, sobre las fincas concretas afectadas por el acto impugnado, a quien promueva recurso contencioso contra los actos de la administración pública, que tengan por objeto la aprobación de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de licencias.

La sentencia firme que ponga fin al procedimiento es título bastante para practicar los asientos dispuestos en ella.

Si resulta de la sentencia la creación, modificación o extinción del dominio o de algún derecho real inscribible, se practicarán los asientos pertinentes en la forma prevista por el artículo 198 R.H., dedicado a la anotación de demanda y que se expone en otros temas del programa.

En otro caso, la sentencia será título bastante para la cancelación de la anotación.

IV.4.- Tanteo y Retracto.-

El capítulo XI (Artº 83 a 86), regula la inscripción de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanísticos:

El art. 83 impone a los Ayuntamientos la obligación de comunicar a los Registradores la correspondiente delimitación de áreas.

El art. 84 establece que “Cuando en un término municipal o sección del distrito Hipotecario se hubieren delimitado áreas de tanteo y retracto, en los términos previstos por la legislación urbanística, los títulos de transmisión onerosa de terrenos o de viviendas deberán contener las siguientes circunstancias:

1.- Declaración expresa de las partes, bajo la responsabilidad del orden que proceda, de que el terreno o vivienda transmitido, según los casos, se halla o no incluida en área de tanteo y retracto.

2.- Si la declaración fuere positiva, que se han llevado a efecto las notificaciones a que se refiere el artículo siguiente”.

Si no se cumplieren estos requisitos, el Registrador suspenderá la inscripción.

– El art. 85 se refiere a las notificaciones que se han de hacer a los Ayuntamientos en el caso de los títulos de transmisión de fincas sujetas a tanteo y retracto.

-Y el art. 86, entre otras disposiciones, establece que si en los títulos de transmisión, la declaración de estar sujetos a tanteo o retracto fueran negativas, pero el Registrador tuviese dudas, practicará la inscripción, aunque deberá notificar la transmisión al Ayuntamiento correspondiente.

IV.5.- Venta Forzosa.-

            Finalmente, el capítulo XII (Arts.  87 a 91) regula el acceso al Registro de los supuestos de venta forzosa.

  1. Solares sin urbanizar.-

            La inclusión de la finca en el Registro de solares sin urbanizar determina la extensión de nota al margen de la última inscripción de dominio:

– Que se asentará mediante el certificado que contenga la transcripción literal del acuerdo en el que se hará constar que ha sido notificado al titular registral y en el que se solicite expresamente la práctica de la nota.

– La nota se cancela por caducidad, transcurridos tres años sin que conste ningún nuevo asiento, o en virtud de certificación de la que resulte la cancelación del asiento practicado en el registro administrativo.

  1. Declaración de venta forzosa.-

            La declaración de venta forzosa se reflejará mediante nota al margen de la última inscripción de dominio:

–  Que se extenderá en virtud de la certificación literal de la resolución firme que declara el incumplimiento de los deberes administrativos.

– Simultáneamente a la extensión de la nota, el Registrador expedirá certificación de dominio y cargas.

  1. Adjudicación derivada de la venta forzosa.

            Se inscribirá mediante la certificación administrativa del acuerdo de resolución del concurso a favor del adjudicatario, acompañado del acta de ocupación, en el que se hará constar el pago o consignación del precio a favor de los titulares registrales anteriores a la nota marginal.

            La inscripción de la finca se practicará, libre de cargas, a favor del adjudicatario del concurso, que tendrá el carácter de beneficiario.

            Esta inscripción comporta la cancelación de todos los asientos posteriores a la nota marginal.

            Si la Administración actuante decide adjudicarse la finca, la inscripción se practicará a su favor, haciéndose constar que queda sujeta a lo dispuesto en la legislación urbanística sobre los efectos del incumplimiento de la obligación de urbanizar.

 

2.- LEGISLACIÓN DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS EN RELACIÓN CON EL URBANISMO

I.- Competencias del Estado y de las Comunidades Autónomas.-

La conocida STC 20 marzo 1997, interpretó el criterio constitucional de reparto de competencias entre el Estado y las CCAA en materia de urbanismo, con ocasión de enjuiciar la constitucionalidad de la L.S. 1990 y su TR de 1992. El esquema de las competencias es:

1.-  Al Estado le compete fundamentalmente la definición del estatuto de la propiedad urbana.  Y su normativa debe regular las siguientes materias:

– El estatuto de la propiedad del suelo

– Los derechos y deberes de los afectados por el proceso urbanizador en función de la clase de suelo.

– Las valoraciones del suelo.

– Los procesos expropiatorios.

– Las indemnizaciones por alteración del planeamiento.

– Además conserva la competencia relativa a las relaciones entre urbanismo y Registro de la Propiedad.

2.- A las Comunidades Autónomas les corresponde:

– Planeamiento: elaboración de los planes y el contenido de cada uno de ellos.

-Gestión: Las distintas formas de ejecución del planeamiento, sistemas de actuación.

-Disciplina: actos sometidos a licencia, infracciones urbanísticas y procedimiento sancionador.

II.- Normativa vigente.-

Después de la Sentencia, la normativa urbanística es la siguiente:

Estatal:

– TR de 1976 en su parte vigente y los reglamentos de gestión, disciplina y planeamiento de 1978, con carácter supletorio.

– El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, su disp. final concreta los arts. de aplicación directa o básica.

– El Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

Legislación de las Comunidades Autónomas:

En la actualidad, casi todas las CCAA han elaborado un texto completo regulando esta materia, con una regulación muy variada.

Algunas normas de las Comunidades Autónomas más importantes relativas al Urbanismo son: Andalucía: Ley 17 diciembre 2002, de Ordenación Urbanística, Madrid: Ley 17 julio 2001.

III.- Particularidades de las legislaciones de las Comunidades Autónomas.-

Dentro de las particularidades de las CCAA, cabe hacer especial referencia a dos materias: 1) Ejecución de planeamiento: sistemas de actuaciónCccccckkkkk y 2) Regulación de la parcelación.

III.1.-En cuanto a los Sistemas de Actuación.-

En su regulación se pueden diferenciar tres modelos:

1.- Modelo Tradicional:

      Este modelo sigue el de ejecución que proviene de los Textos Refundidos de 1956, 1976 y 1992.

      Se mantienen los sistemas tradicionales de compensación, cooperación y expropiación; si bien, con ciertas adaptaciones, con la finalidad de agilizar la gestión.

      La ejecución del planeamiento sigue vinculada a la propiedad del suelo. El encargado de ejecutar el planeamiento será el propietario del suelo mediante el sistema de compensación. Sin embargo, la Administración puede imponer para ciertos sectores la posibilidad de ejecutarlo ella misma sin intervención del particular (sistema de expropiación) o con su colaboración (sistema de cooperación)

      El sistema de actuación será el que la Administración elija en cada caso entre compensación, cooperación y expropiación.

      Siguen este modelo tradicional, aunque introducen algunas variantes específicas, Cataluña y País Vasco.

2.- Modelo del urbanizador:

      Es precursora de este sistema la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana de 1994 que introduce la figura del urbanizador.

      El planeamiento se producirá mediante un instrumento en el que el urbanizador asume el compromiso de ejecutar determinadas unidades de actuación.

      El desarrollo de las unidades de ejecución se considera función pública, por lo que se encuentra desvinculado de la propiedad del suelo. Será la Administración o sus agentes o empresas públicas las que realicen la gestión; gestión que podrá delegarse en un ente privado que asumirá la condición de agente público urbanizador.

      La selección del urbanizador se realiza en pública competencia.

      Por ello, la ejecución del planeamiento se desvincula de la propiedad del suelo. No es el propietario quien la realiza.

      Como muestra de las legislaciones de las CA que han seguido este sistema de ejecución del planeamiento podemos destacar Valencia y Castilla la Mancha.

3.-  Modelos intermedios de ejecución de planeamiento.

      Sigue este sistema la mayoría de las legislaciones de las CC.AA., que combinan el modelo tradicional en mayor o menor medida, con permitir la concesión de la obra urbanizadora a figuras como la del urbanizador.

Además, buscan el perfeccionamiento de los sistemas clásicos con la introducción de nuevos sistemas, como la ejecución forzosa o de concierto.

Sin embargo, en la mayoría de las legislaciones que siguen este sistema, la figura del urbanizador, a diferencia de lo que sucede en la regulación valenciana o castellano manchega, viene en mayor o menor medida fundamentada en la inactividad temporal o incumplimiento por el propietario del terreno; por lo que no se produce la desvinculación total entre la facultad de urbanizar y la propiedad del suelo.

Dentro de las legislaciones que se pueden adscribir a este sistema hay que destacar las siguientes: Andalucía, Aragón, Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid y Navarra.

III.2.- En cuanto a la Parcelación.-

La legislación de esta materia en la legislación de las CC.AA también es variada.

En todas las CC.AA se exige con carácter general licencia o justificación de su innecesariedad.

En la legislación de Madrid, la falta de licencia provoca la nulidad de parcelación, tanto en caso de terrenos rústicos como urbanos, e impide la inscripción.

En la legislación andaluza, en la catalana y en la de Castilla y León se establecen presunciones de parcelación en la realización de determinados actos que para ello exigen licencia o justificación de innecesariedad: propiedad horizontal tumbada o venta de cuotas indivisas de terreno que atribuyan el derecho al uso exclusivo de una porción determinada del mismo.

Resolución de 15 de octubre de 2012.Hechos: Se otorga una escritura pública en la que una finca con dos edificaciones, situada en Baleares, previa ampliación de la obra nueva de una de ellas, se divide horizontalmente de forma tumbada formándose dos elementos privativos, que son las dos edificaciones, a las que se les asigna respectivamente el uso exclusivo de una determinada zona de terreno perfectamente delimitada con normas complementarias en los Estatutos. Queda también una zona de terreno como elemento común. En el presente caso la DGRN confirma la nota del registrador y concluye que la legislación balear no exige licencia para la división horizontal tumbada, pero que la asignación de uso exclusivo de terreno a los elementos privativos SI necesita de licencia, según dicha normativa, por ser equivalente a la división de terrenos tal como lo interpreta la jurisprudencia de la propia DGRN y se desprende de la vigente Ley del Suelo. Por otro lado, la legislación estatal exige la acreditación de este tipo de licencias de división de terrenos para el acceso al Registro de la Propiedad.

 

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Tema 35 Hipotecario Registros. Conjuntos inmobiliarios, Multipropiedad, Garajes.

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Tema 35. Los conjuntos inmobiliarios, la multipropiedad y los garajes: Posibilidades de configuración y tratamiento registral.

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Notarías: tema 30.

TEMA 35 (revisado el 24-4-2016 por Manuel Matas, tema largo, debe subrayarse)

  1. LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
  2. LA MULTIPROPIEDAD
  3. LOS GARAJES

      POSIBILIDADES DE CONFIGURACIÓN Y TRATAMIENTO REGISTRAL.

 

1.- LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

I.- Introducción.-  ARNÁIZ señala que la realidad multiforme de lo que se ha venido a denominar “complejo inmobiliario”, “conjunto inmobiliario” o “conjunto urbanístico”, términos que se han venido utilizando a lo largo del tiempo, hace muy difícil ofrecer una definición científica del supuesto. Pero debe señalarse que al concepto de complejo inmobiliario se llega a través de un criterio que o bien se apoya en un enfoque urbanístico del sistema o bien en una caracterización de la institución basada en el sistema de horizontalidad.

II.- Concepto.- GARCIA GARCIA, los define como una pluralidad de fincas llamadas a pertenecer a una pluralidad de sujetos, ligadas por un punto de conexión que da lugar a una serie de relaciones entre las mismas.

III.- Caracteres.- Bajo las denominaciones de “complejo inmobiliario”, “conjunto inmobiliario” o “conjunto urbanístico”, se engloba una serie de supuestos heterogéneos de organización permanente de la propiedad inmueble caracterizados por las notas siguientes:

– Existencia de una pluralidad de fincas que se ligan jurídicamente:

  • Ya sea a través de una serie de elementos comunes vinculados ob rem con la titularidad de aquellas fincas
  • Ya a raíz de la existencia de un régimen común de obligaciones o vinculaciones, de naturaleza pública o privada, que recaen propter rem sobre las diferentes fincas.

– Necesidad de organizar unitariamente la administración y gestión de la comunidad

– Articulación jurídica a través de normas estatutarias, que delimitan el contenido del dominio y enuncian el elenco de derechos, deberes y limitaciones que configuran la posición jurídica de los propietarios afectados por el complejo.

IV.- Supuestos. Antes de exponer una enumeración, señala ARNÁIZ que las distintas modalidades de complejos inmobiliarios no suelen presentarse de una forma determinada y precisa, sino que muchas veces ofrecen características mezcladas.

                La clasificación que él mismo formula es la siguiente:

            1.- Supuestos, que, sin otra especificidad, exceden de la realidad física           integrada por las casas por pisos.

1.1.- La Propiedad Horizontal tumbada.- Surge a mediados del siglo XX. Pequeños núcleos de población residenciales, con una finalidad básicamente vacacional, cerradas a la población en general y dotadas de unos servicios especiales. Fue lo que se llamó en un principio “urbanización privada” que posteriormente se extendió a otros usos, como los industriales o los comerciales. Regulación.- Se consideran regulados por el art. 396 CC y la LPH. Sin embargo, la aplicación directa de esas normas plantea dificultades, como la imposibilidad de presumir que son elementos comunes todos los que no son privativos.

1.2.- La edificación compleja.- Comienza a proliferar a mediados de los años 70. Regulación.- Se trata de resolver jurídicamente como una serie de regímenes de propiedad horizontal yuxtapuestos, si bien incardinados dentro de una supracomunidad. Formas.-  Se pueden destacar dos formas:

               1.2.1.- Diferentes portales en régimen de edificación cerrada.-

En estos casos suele triunfar la idea de establecer una doble cuota. Una de las cuotas recae sobre los elementos comunes generales de la totalidad de los edificios, y la segunda cuota sobre los elementos comunes específicos de cada edificación con portal independiente.

1.2.2.- Una parcela con diferentes edificaciones en régimen de edificación abierta.-  Se construye un edificio en régimen de propiedad horizontal, y se reservan partes de la parcela para ir construyendo otros edificios paulatinamente. La regulación jurídica no es del todo clara, ya que esta forma puede comprender desde una parcelación encubierta sin licencia; hasta el supuesto, perfectamente legal, de diferentes edificaciones sujetas a propiedad horizontal, integradas en una organización superior, que da lugar a la inscripción “en pirámide”, y que exige de modo indispensable un estatuto negocial.

1.3.- La situación de plantas compartidas.- El supuesto más característico es el de dos o más edificios, constituidos cada uno de ellos en propiedad horizontal, que comparten un garaje subterráneo común, bajo las construcciones de los edificios. Esta figura fue admitida por la DGRN en una Resolución de los ochenta, y recogida en diferentes fallos jurisprudenciales como la SAP de Barcelona de 20 de septiembre de 2006. Regulación.- El supuesto constituye hoy uno de los ejemplos típicos de organización de complejos inmobiliarios privados. Aunque no aparece específicamente tipificada en la legislación estatal, sí lo recoge escuetamente la legislación catalana. Se resuelve normalmente a través de un régimen complejo de cuotas de forma que la planta total destinada a aparcamiento, se organiza como elemento privativo de los dos o más edificios situados por encima de su rasante, de forma que se atribuye una cuota específica en cada una de las comunidades en propiedad horizontal en que se integra.

2.- Supuestos caracterizados por los usos urbanísticos a que se destina el total inmueble.- Caben dos supuestos:

2.1.- Las edificaciones destinadas a uso de aparcamiento.- El supuesto es: combinación de plantas destinadas a garaje con edificaciones situadas por encima de la rasante. Ello da lugar, con mucha facilidad, al nacimiento de organizaciones inmobiliarias complejas. Regulación.- Arts. 68 RH y 53.2 del RD. 1093/1997. Sin embargo, ARNAIZ considera insuficiente tal regulación. De ello se tratará en este tema en la presunta referida a los Garajes.

2.2.- Las edificaciones destinadas a multiplicidad de usos.- Son supuestos las edificaciones destinadas a usos industriales y, sobre todo, a usos comerciales o turísticos; sin excluir los grandes conjuntos inmobiliarios, en el sentido vulgar del término, que combina usos residenciales, comerciales, de servicios, deportivos e incluso infraestructuras. Son supuestos mucho menos frecuentes, pero sin todavía una regulación suficientemente adecuada, lo que requerirá que el título constitutivo y los Estatutos prevean de forma minuciosa y clara el régimen de usos, admisión y prohibiciones.

3.- Las situaciones inmobiliarias que se extienden simultáneamente por encima y por debajo de la rasante.- Se trata de los supuestos consistentes en conectar la edificación situada por encima de la rasante de la parcela edificable y bajo la rasante. Se presta muy fácilmente a la constitución de complejos inmobiliarios, puesto que el régimen puro de horizontalidad resuelve muchos de los problemas, pero no todos. Regulación.- La regulación aplicable, aunque insuficiente, también, se encuentra, sobre todo, en los arts. 16.2 RH y 26 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

4.- Las situaciones inmobiliarias en que en una única parcela coinciden espacios o superficies destinados a dominio privado con otros cuya finalidad es la integración en el dominio público.- Supuesto reconocido en el art. 26 del TR de la Ley del Suelo y R. 24-2-07.

V.- Régimen común.-

La agrupación de supuestos tan diversos dentro de la doctrina del conjunto inmobiliario se justifica por tres características básicas que son comunes a estas figuras:

1 – Inexistencia de regulación legal completa. Esto es, la inexistencia de una regulación específica que abarque todos los supuestos, al margen del criterio del art. 24 LPH, que luego veremos, lo que permite un amplio juego de la autonomía de la voluntad.

2 – Publicidad registral de las normas estatutarias. La autorregulación del conjunto, a través de los Estatutos, alcanza eficacia frente a tercero a través de la publicidad registral.

3 – Técnica registral del folio plural. Desde el punto de vista de la técnica registral, estos supuestos se sujetan al criterio del folio múltiple o plural, o también denominado “de pirámide de folios”, pues parte de una única finca que se va diversificando hacia la base en sucesivas aperturas de folio a los elementos privativos del conjunto y, posteriormente, a los que tengan ese carácter en cada una de las subcomunidades, de modo que:

  • La constitución del complejo inmobiliario se hace constar mediante inscripción en la finca sobre la que se constituye. Que en el caso de agrupación de comunidades abrirá un folio nuevo.
  • Se abren folios especiales con número propio e historial jurídico específico a cada uno de los espacios de atribución privativa susceptibles de edificación independiente.
  • A su vez, en los casos previstos en el artículo 24.2 LPH, es decir, cuando tenga lugar la distinción entre la supracomunidad o, en la terminología legal, “agrupación de comunidades” y las distintas comunidades o “comunidades agrupadas”, si estas últimas son susceptibles, a su vez, de organización de propiedad horizontal, éste se inscribirá en el folio abierto a la finca que ha de organizarse en su comunidad y se abrirán folios especiales, con número propio de finca para cada uno de los elementos privativos que integren la subcomunidad específica de que se trate.

De esta forma, cada entidad con su número propio se integra en su comunidad específica, y ésta en la supracomunidad cuyo régimen estatutario consta inscrito en el folio originario del inmueble constituido en conjunto.

 

VI.- Normativa aplicable.-

1.- Estatal.-

Art. 17 de la Ley del Suelo R.D. Legislativo 2/2008, redactado por el apartado once de la disposición final duodécima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, actualmente el art. 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

.: “…4. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18.

El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

  1. Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.
  2. La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.

No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

El precepto parte de un concepto amplio para adaptarse a las diferentes realidades posibles.

El artículo 10.3 a) de la LPH establece la necesidad de autorización administrativa, en todo caso, para la constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere la Ley del Suelo.

Art. 65.3 TRLS establece la obligación del registrador de comunicar a la CCAA la inscripción de la constitución del complejo inmobiliario, remitiendo certificación y dejando constancia de todo ello por nota marginal.

– Art. 2.c) LPH.- “Está Ley será de aplicación: c) A los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en esta Ley”

– Art. 415 del RH.- “En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas: …”

2.- Autonómica.- Existen referencias ocasionales a los complejos inmobiliarios en la legislación de Castilla La Mancha, Castilla y León y Galicia. El único intento de una regulación ambiciosa del complejo inmobiliario se encuentra en los artículos 553-48 a 553-56 del Libro V del Código Civil de Cataluña aprobado por Ley 5/2006 de 10 de mayo.

 

VII.- Inscripción en el Registro de la Propiedad.-

La ley de 6 de Abril de 1999 añadió un capítulo tercero a la LPH, dedicado a regular el régimen de los complejos inmobiliarios privados, al que vamos a atenernos.

Art. 24 LPH

1.- Requisitos. El régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 C.c. será de aplicación a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

  • Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas:
  • independientes entre sí
  • y cuyo destino principal sea la vivienda o locales
  • Y participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2.- Modalidades. Estos complejos inmobiliarios privados podrán:

  • Constituirse en una sola comunidad de propietarios, en cuyo caso quedan sometidos íntegramente a las disposiciones de la LPH.
  • O constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.

Pasamos a desarrollar las dos formas:

2.1. – Comunidad única.

Deben aplicarse las normas de los apartados 4º y 5º del art. 8 L.H.:

En general. La constitución del complejo inmobiliario debe reflejarse en la correspondiente finca matriz, previas las agrupaciones que, en su caso, sean necesarias.

  • El folio de la finca matriz reflejará la urbanización en su conjunto y detallará los elementos comunes y reglas generales contenidas en el título constitutivo y en los estatutos.
  • Inscrito el régimen, se abrirá folio independiente a cada una de las edificaciones o parcelas.

Matizaciones. –

            No obstante, hay que señalar que la aplicación del régimen establecido para la P.H. no puede producirse de manera automática, por cuanto las urbanizaciones privadas, frente a la PH en sentido estricto, presentan muy importantes diferencias, nacidas de la distinta naturaleza de su objeto:

  • Por una parte, en el conjunto inmobiliario es inaplicable la doctrina legal que establece el carácter común de aquellos elementos cuya naturaleza privativa no conste; y tampoco procede la aplicación analógica de la enumeración del art. 396 CC., ya que en la urbanización no hay razón alguna que imponga la consideración del vuelo o del subsuelo de las fincas privativas como elementos comunes.

Ello exige que los estatutos:

  • identifiquen con toda precisión esos elementos comunes
  • describiéndolos pormenorizadamente
  • e indicando su carácter esencial o accesorio.

La Dirección General ha señalado que la diferencia fundamental entre el complejo inmobiliario y la P.H es que en aquél el suelo no es elemento común esencial, por lo que, en principio, en caso de división del mismo será exigible licencia –R. 16-6-06-, teniendo en cuenta el actual art. 17 LS y la normativa autonómica (importante).

  • Por otra parte, hay que tener en cuenta que, en el conjunto inmobiliario, cada uno de los elementos privativos puede ser edificado independientemente, en virtud de proyecto y licencia propios, y esto es fundamental desde el punto de vista del régimen urbanístico aplicable a la declaración de obra nueva o al régimen de indivisibilidad de las parcelas.

2.2. – La agrupación de comunidades.

En el supuesto de agrupación de comunidades:

Sujeto otorgante. El título constitutivo será otorgado:

  • Por el propietario único del complejo
  • O por todos los presidentes de las comunidades integradas, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de las respectivas Juntas.

Contenido. En cuanto a su contenido, el título:

  • Describirá el complejo en su conjunto y los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes
  • Y fijará la cuota de participación que corresponda a cada una de las comunidades integradas

Inscripción. El título y los estatutos de la comunidad agrupada son inscribibles en el Registro de la Propiedad. La inscripción se practicará en la forma antes indicada: sobre el folio de la finca matriz, previa la realización de las agrupaciones que, en su caso, procedan.

2.3. – Complejos no sujetos.

            Finalmente, el art. 24.4 indica que los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas indicadas se regirán por los pactos otorgados por los copropietarios, aplicándoseles en lo demás las disposiciones de LPH, con las especialidades indicadas.

 

2.- LA MULTIPROPIEDAD

I.- Concepto.

La transposición de la Directiva 1994/47/CE a nuestro ordenamiento jurídico se hizo por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

La Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, deroga la Directiva 1994/47/CE. Sobre la base de estos antecedentes, en la vigente Ley 4/2012 de 6 de julio, se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE, como la incorporación de la Ley 42/1998, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva. Se sigue el mismo criterio de la Ley 42/1998.

La Ley 4/2012 en su artículo 23 establece:

“1. Es objeto de este Título la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional, de conformidad con lo dispuesto en este artículo.

  1. El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para períodos determinados. En este caso el edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado deberá adecuarse tanto a la normativa relativa al régimen de aprovechamiento por turno como a la normativa del tipo de explotación que corresponda.

…..

  1. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.…..

Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen.

El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de todo o parte de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado….”

II.-  Naturaleza.-

Dado que esta materia es objeto de estudio en el tema correspondiente de Derecho civil, debemos aquí referirnos preferentemente a los aspectos registrales. Baste, por ello, recordar que: El derecho de aprovechamiento por turnos se configura como un ius in re aliena, y por lo tanto como derecho real. Excepcionalmente se admite su configuración como derecho personal, como variante del arrendamiento de temporada.

La ley declara la nulidad de pleno derecho de contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a un año y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de sus disposiciones.

III.- Título inscribible

  • Requiere Escritura Pública, como requisito “ad solemnitatem”, e inscripción obligatoria en el RP. (art. 25.3).

            * Para LORA TAMAYO la inscripción es requisito de oponibilidad.

            * Para GARCÍA-GARCÍA y PAU PEDRÓN es constitutiva.

IV.- Requisitos para la inscripción del régimen

  1. Subjetivos: legitimación

La constitución deberá hacerse por el propietario registral del inmueble, compareciendo el titular de la empresa prestadora de servicios, salvo manifestación expresa del propietario de que son asumidos directamente él mismo (art. 25.3)

  1. Objetivos (art. 25)

a) Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad y haberla incorporado al Catastro Inmobiliario. En el caso de que la obra esté iniciada, deberá haber inscrito la declaración de obra nueva en construcción.

b) Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad turística, disponer de las licencias de apertura y las de primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios que sean necesarias para el destino. En el caso de que la obra esté tan sólo iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la actividad turística.

Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan sólo está iniciada, solamente será exigible en aquellas Comunidades Autónomas donde la comercialización de derechos que impliquen la facultad de disfrute de un alojamiento durante un período de tiempo al año tenga, con arreglo a su legislación, la calificación de actividad turística sometida a licencia.

c) Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en el presente capítulo, el contrato con una empresa de servicios que reúna los requisitos que a éstas se exijan, salvo que el propietario, cumpliendo los mismos requisitos, haya decidido asumirlos directamente.

d) Haber concertado los seguros o las garantías a que se refiere el artículo 28, así como, en su caso, las garantías por daños materiales por vicios o defectos de la construcción previstas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, si fuere el constructor o promotor del inmueble, o en otro caso haber facilitado información del mismo a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.

Si el inmueble se halla en construcción, la obtención, a favor de los futuros adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno, de aval bancario o suscripción de seguro de caución que garantice la devolución, en su caso, de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del derecho.

  1. Formales: contenido de la escritura
  1. La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias (art.26):

1.ª La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos. Si la construcción está únicamente comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación de la misma.

2.ª La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación turística, al tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por turno, se determinará cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.

3.ª En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turnos se expresará el número de éstos, su duración, indicando el día y la hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento.

4.ª Referencia a los servicios que se han de prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.

5.ª Los estatutos a los que se somete el régimen de aprovechamiento por turnos, si se hubiesen establecido. De los mismos no podrá resultar para los titulares de los derechos ninguna obligación o limitación contraria a lo establecido en el presente Título.

6.ª La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble. Se acompañará la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble, así como el plano de distribución de los distintos alojamientos en la respectiva planta.

7.ª La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comunidad.

8.ª Duración del régimen.

  1. Además deberán incorporarse a la escritura, originales o por testimonio notarial, el contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguro a que se refiere el artículo 28. Deberá acompañarse una copia autenticada de éstos para su archivo en el Registro de la Propiedad.

En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá incorporarse documento acreditativo de haberse constituido el aval o el seguro de caución a los que se refiere el artículo 25.2.

  1. En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses, a contar desde su conclusión. Para realizar tal constancia, será necesario aportar las licencias a las que se refiere el artículo 25.1, letra b), y que no se aportaron en el momento de inscribir la obra nueva en construcción.

El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación de la obra, deberá notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuestión mientras este último se encontraba en construcción.

V.- Inscripción del régimen y archivo de contratos y documentos.

Artículo 27: “1. Presentada la escritura reguladora para su inscripción en el Registro de la Propiedad, el registrador suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en este Título.

Si al inscribir el régimen en el Registro de la Propiedad mediante la escritura reguladora no constaren como fincas registrales independientes los distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, el registrador les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias a que se refiere el apartado 1.3.ª del artículo anterior.

Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la escritura o en el contrato elevado a público, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.

  1. Una vez inscrita la escritura reguladora, y antes de restituir el título al presentante, el registrador archivará copia de los contratos incorporados a la misma, haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad que dé, tanto del inmueble, como de los derechos de aprovechamiento por turno, debiendo acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que expida relativas al inmueble sobre el que se ha constituido el régimen, cuando así se le hubiera pedido expresamente en la solicitud de certificación.
  2. Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo en el Registro un nuevo contrato con una empresa de servicios, en el caso de que el propietario no quiera seguir haciéndose cargo de los mismos o por haberse extinguido el contrato o en caso de resolución, o un acta de manifestaciones en la que el propietario se haga cargo directamente de los servicios o cuando se aporte la información precontractual a que se refiere el artículo 9, el registrador archivará copia y hará constar el hecho por nota al margen de la inscripción del régimen con referencia al legajo donde hayan sido archivados.

El registrador suspenderá el archivo si en el acta el propietario o, en el nuevo contrato, la empresa de servicios no hace asunción expresa de las condiciones del anterior, si el contrato se hubiera celebrado antes de la constitución del régimen o si la documentación precontractual no contuviera las menciones exigidas en el artículo 9. También suspenderá el registrador el archivo de aquellos contratos que no tengan las firmas legitimadas notarialmente.

Cualquier modificación que se realice en los contratos y documentos anteriores, siempre que esté permitida por este título, no será válida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior.

  1. El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares, conforme a lo establecido en el artículo 33.4, debiendo constar tal modificación en escritura pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad, en los términos señalados en el artículo 25.3”.

Folio independiente.

            En definitiva, del estudio conjunto de los arts. cabe deducir que se aplicará un sistema de triple folio:

1.- El folio de la finca matriz donde se practica la inscripción del régimen de aprovechamiento por turnos.

2.- El Folio de cada alojamiento. Debe señalarse que la apertura de folio por cada alojamiento puede realizarse tanto si se ha constituido un régimen de propiedad horizontal como si no. Pero en este último caso, advierte GARCÍA GARCÍA, no cabe la posibilidad de que cada alojamiento pueda circular en el tráfico como objeto independiente del edificio en su conjunto.

           3.-El Folio de cada aprovechamiento – numerados correlativamente- correspondiente a cada alojamiento.

Inscripción de la adquisición y transmisión del aprovechamiento.

  1. – Requisitos generales.
  • Es presupuesto indispensable de su adquisición y transmisión la válida constitución del régimen, lo que implica, según la mayoría de la doctrina su previa inscripción: de lo contrario, el contrato es nulo.
  • El contrato debe tener el contenido mínimo que enuncia la ley; en otro caso, no podrá autorizarse la escritura ni inscribirse el derecho- art. 25.3-.
  1. Inscripción de la transmisión o adquisición de aprovechamiento.

Artículo 31: “1. La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno, el registrador hará constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen. Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la Ley 46/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.

  1. Si el contrato se celebra ante Notario, éste advertirá del derecho de desistimiento que el artículo 12 establece en favor del adquirente, que podrá hacerse por acta notarial, y de los demás derechos que le reconoce la presente Ley.
  2. El notario no autorizará la escritura, ni el registrador inscribirá el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el artículo 30”.
  • La inscripción es voluntaria, practicándose en virtud de la escritura pública correspondiente
  • El registrador debe abrir folio al turno cuyo aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando a salvo lo dispuesto en la L.H.
  • Al inscribir la primera transmisión, debe hacerse constar mediante nota marginal que el derecho queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de reclamación en vía judicial o notarial, y por todo el tiempo de vida del régimen.
  • Además, al inscribir la primera adquisición del derecho de aprovechamiento, podrá inscribirse, si se hubiere pactado, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble, sin necesidad de consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se hubiere pactado un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.

3 – Transmisión y resolución.

            La transmisión posterior del derecho de aprovechamiento queda sujeta a las reglas generales de la inscripción de transferencia.

            Y que el derecho de resolución del propietario por impago de las cuotas se rige por los criterios del art. 32 de la Ley; registralmente, para proceder a la reinscripción, debe acreditarse:

  • la práctica del correspondiente requerimiento fehaciente de pago al deudor.
  • y la consignación de la parte proporcional del precio en favor del titular del derecho.

            – No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de las cantidades referidas; sin perjuicio de la facultad moderadora de los Tribunales.

– Si el derecho de aprovechamiento por turno no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real o cedente del derecho personal, el adquirente o cesionario podrá solicitar la inscripción del derecho de aprovechamiento por turno a nombre del transmitente o cedente por el procedimiento regulado en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario (art. 33.3).

 

3.- LOS GARAJES

I.- Concepto.-

En general, puede considerarse como garaje a todo local destinado a la guarda, con carácter regular, de vehículos de motor mecánico, así como los lugares anejos de paso, espera o estancia de los mismos. La existencia de una pluralidad de espacios destinados a diferentes vehículos permite una variada configuración jurídica, en función de:

  • el destino del edificio
  • la delimitación física de las zonas de aparcamiento
  • el régimen de utilización
  • la vinculación que se establezca entre la propiedad de las plazas de aparcamiento y la propiedad de las restantes entidades que integren el mismo edificio, etc.

                En cualquier caso, deben diferenciarse dos aspectos básicos:

– La relación del local destinado a aparcamientos o garajes, con el edificio o edificios de los que forma parte.

– La relación de cada una de las plazas con el propio local destinado a garajes.

II.- SUPUESTOS.-

– Como más frecuentes distinguiremos los siguientes, debiendo establecerse:

  1. CADA PLAZA SE CONFIGURA COMO FINCA INDEPENDIENTE.

Es aquel supuesto en que dentro del local-garaje cada una de las plazas forma una finca, con sus propios linderos. Lo normal será que, a su vez, cada plaza de aparcamiento sea elemento privativo dentro del régimen de propiedad horizontal.

– En estos supuestos, se siguen las reglas generales de los apartados 4º y 5º del art. 8º L.H., de modo que,

  • En el folio de la matriz se inscribirá la constitución del régimen, con descripción de las diferentes plazas existentes.
  • Se abrirá folio independiente a cada una de las plazas constituidas como elemento privativo.

– En estos supuestos, las zonas comunes como rampas, zonas de maniobra o de paso, etc., pueden configurarse:

  • Como elemento común del inmueble en su conjunto.
  • Como elemento común sólo del local en que se encuentren las plazas de garaje o como condominio vinculado ob rem con dichas plazas.
  • Como anejo en proindivisión de todas y cada una de las plazas de aparcamiento

 -La inscripción de una plaza de garaje como independiente o de una transmisión de cuota requiere la inscripción previa del régimen de propiedad horizontal. R. 3 de Junio de 2009 . Sobre legalización del libro de un garaje vid. R. 30 de marzo de 2010.

   2.-  LOCAL-GARAJE COMO UNA SOLA ENTIDAD TRANSMITIDA POR CUOTAS INDIVISAS.

Es aquel supuesto en que el local-garaje en su conjunto se constituye dentro de la propiedad horizontal como una sola entidad.

En este caso, las diferentes plazas de garaje, pueden configurarse de distintas formas:

1.- Constituyendo el local-garaje como una subcomunidad, en la que cada plaza se inscribirá como elemento privativo de dicha subcomunidad.

En este supuesto los elementos comunes del local garaje figurarán descritos en la inscripción del mismo, así como, en su caso, las normas por las que ha de regirse la subcomunidad.

Se abrirá folio independiente a cada plaza como procedente de la subdivisión del local, en la que constará su cuota de participación en el total local.

2.- Transmisión por cuotas indivisas, dando derecho o no el dominio de cada una de ellas al uso exclusivo de un espacio determinado.

  • Si existe derecho al uso exclusivo de un espacio bien determinado, cabe la apertura de folio independiente a la cuota indivisa:
  • el art. 68 R.H. permite que cada cuota indivisa pueda, a su vez, abrir folio independiente.
  • Que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota
  • Y cuya apertura se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz

– Cfr. art. 53.2 RD 1093/1997, de 4 de julio, para hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje, deberá incluirse en el título:

  • La descripción pormenorizada de dicha zona, con determinación de:
  • su número de orden
  • linderos
  • dimensiones perimetrales
  • y superficie útil
  • Así como la descripción de los elementos comunes:
  • que se hará por referencia a un plano
  • que debe quedar archivado en el Registro

-Para inscribir el uso exclusivo sobre una porción de superficie del local garaje, es necesaria la descripción del objeto sobre el que recae dicho uso, pero la falta de esa descripción nunca podría impedir la inscripción de la transmisión de la cuota indivisa, sino solo del uso.  R. 6 de Mayo de 2002.

-Resolución de 19 de julio de 2011, En el Registro figura inscrita una cuota indivisa de un local destinado a garajes sin más especificaciones en cuanto al uso. Ahora el adquirente pretende hacer constar unilateralmente la atribución a esa cuota del uso exclusivo de determinada plaza de garaje. La DGRN confirma la negativa del registrador, pues el paso de una comunidad ordinaria a una comunidad especial (con delimitación de uso) exige el consentimiento unánime de los restantes copropietarios, que no se da en el presente supuesto. Caso diferente es el del constructor que se reserva esa facultad inicialmente con determinación de los Estatutos o reglas de la Comunidad especial.

– Finalmente, el art. 9 LH permite la incorporación de planos o bases gráficas para la mejor identificación de estas fincas.

3.- GARAJE COMO ELEMENTO COMÚN.

Es aquél supuesto en que el garaje se configura como un elemento común de la finca, en cuyo caso la titularidad de las plazas va unida indisolublemente a la de los pisos o locales del edificio, en la misma copropiedad del art. 3.b de la ley.

  • el local- garaje aparecerá descrito exclusivamente en el folio de la finca matriz, como una de las instalaciones y servicios del edificio en su conjunto.
  • Además, en el mismo folio se harán constar, en su caso, las normas del título o los estatutos referidas al uso del local-garaje.

4.- GARAJE COMO ANEJO.

También cabe que el garaje se configure como anejo de los pisos o locales, tal y como prevé el art. 5.1 LPH:

  • ya sea atribuyendo cada plaza de aparcamiento a un piso o local determinado
  • ya atribuyendo una cuota indivisa sobre el conjunto del garaje, con o sin regulación de uso.

En estos supuestos:

– El anejo se inscribirá en la hoja matriz del edificio en su conjunto, donde también se harán constar:

  • las zonas de servicio, acceso, pasos o maniobra
  • y las reglas del título o los estatutos relativas al garaje

– El garaje también debe hacerse constar en el folio de cada piso o local que tenga asignado como anejo.

La Dirección General de los Registros y el Notariado exige la descripción del garaje, aunque tenga la condición de anejo, para su perfecta identificación.

5.- GARAJE COMO ELEMENTO PROCOMUNAL.

Finalmente, el garaje puede articularse como un elemento procomunal, es decir, como una entidad independiente de P.H. que pertenece a los dueños del inmueble en proindivisión establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los copropietarios, sin que quepa ejercitar la acción de división (art. 4 LPH).

  • Esta configuración sólo puede establecerse en las normas estatutarias y, normalmente, supondrá una vinculación ob rem entre la titularidad de la cuota indivisa del garaje y la titularidad de otra unidad de P.H.
  • La inscripción en este caso exigirá la descripción de la entidad en el folio de la matriz y, además, la apertura de folio independiente con indicación de su carácter.

6.- SUPUESTOS ESPECIALES:

6.1.- Local formado por agrupación de locales de distintos edificios (Dirección General, R. 27 Mayo 1983)

a.— Se crea una nueva finca resultante de la agrupación de los distintos locales agrupados — a la que no se dará número correlativo, ni se asignará cuota en la P.H.—. En la inscripción de esta nueva finca constarán las normas de comunidad que, en su caso, se hayan pactado.

b.- Los locales agrupados, al seguir integrados en sus propias propiedades horizontales, mantendrán en ellas su cuota y número correlativo.

c.- Se pondrá nota al margen de la inscripción de los locales agrupados de referencia a la comunidad funcional creada y al número de finca a que la agrupación ha dado lugar.

6.2.- Local-garaje bajo suelo público, (Resolución de la Dirección General de 4 de Julio de 2.002 y que es objeto de estudio en el tema 44).

6.3.- Aparcamientos automatizados o robotizados.- Se trata de aquél supuesto en que el titular deja el vehículo a la entrada del aparcamiento, que será colocado por ascensores y otros medios mecánicos en un lugar que generalmente será distinto cada vez.

            Independientemente de la cuestión de la naturaleza civil de los derechos; desde el punto de vista registral encuentra solución en el artículo 68 RH; que admite la comunidad de garajes sin asignación de plazas determinadas. Lo normal será que se inscriba el régimen – de propiedad horizontal- en el folio matriz, abriendo un folio independiente a cada cuota, siempre que vengan debidamente numeradas.

 

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Tema 34 Hipotecario Registros. Propiedad Horizontal.

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Tema 34. Unidad y pluralidad de folio registral. Inscripción de la propiedad horizontal. Título y forma de practicar los asientos. Los Estatutos de la Comunidad y sus efectos respecto de tercero. Modificación de la propiedad horizontal. Su extinción.

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Registros: tema 33.

Notarías: tema 29.

 

  1. UNIDAD Y PLURALIDAD DEL FOLIO REGISTRAL.
  2. INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
  3. TÍTULO Y FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS.
  4. LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD Y SUS EFECTOS RESPECTO DE TERCERO.
  5. MODIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
  6. SU EXTINCIÓN.

 

1.- Unidad y pluralidad del folio registral.

REGLA GENERAL: UNIDAD.

En España, el Registro se lleva por el sistema de folio real. Así resulta de los ss Arts. LH:

– El Art. 8.LH: “cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial”.

– El art. 13.1 LH: «Los DRs limitativos del dominio, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan».

– Y el art. 243 LH: “el RP se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.

Por tanto, la regla general en nuestro sistema es la unidad del folio: cada finca origina la apertura de un único folio, en el que se hacen constar las vicisitudes de su historial jurídico.

LAS EXCEPCIONES: PLURALIDAD DE FOLIO REGISTRAL.

Esta regla general conoce no obstante algunas excepciones, impuestas por la aparición de situaciones jurídico reales de carácter complejo, cuyo reflejo registral, con la finalidad de no acumular sistemáticamente operaciones se realiza mediante:

  • La apertura de folio principal, referido a la finca matriz
  • Y hojas especiales para cada elemento independiente cuya situación jurídica se determina en función de los asientos reflejados en su folio específico y los asientos practicados en el folio de la finca matriz que afectan a cada una de las filiales.

Supuestos. ROCA cita:

La propiedad horizontal, conforme al art.8 LH que luego examinaremos.

– Los complejos inmobiliarios y las urbanizaciones privadas (Art. 24 LPH): Se da la posibilidad de un “triple folio”: para el complejo, para cada edificio o parcela, y, para los elementos privativos. R 2 abril 1980 dice la DG, abierto un folio general para la urbanización en su conjunto, procede después abril folio separado a cada bloque (espacio de atribución privativa susceptible de edificación independiente), relacionándolo con aquél, y a su vez a cada piso o local, relacionándolo con el bloque.

El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, regulado por ley especial: hay un “triple folio”: para el inmueble, para cada alojamiento y para el turno.

Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje (Art. 68 RH) que podrán abrir folio independiente.

Inscripción de aguas privadas (hoy residuales) pertenecientes a heredades y comunidades análogas (Art. 66.6 RH): se abre un folio para el agua y otro para las cuotas.

No son excepciones: (Roca considera además que la pluralidad es tan solo aparente)

– La inscripción como finca independiente de las aguas privadas. A 66.1 RH.

Las concesiones administrativas que atraviesen varios registros, ayuntamientos o secciones; se hace una inscripción principal en el Registro de inicio, e inscripciones de referencia en los demás registros, ayuntamientos o secciones.

– La doble inmatriculación, prevista en el art. 313 Rh

 

2.- Inscripción de la propiedad horizontal.

Podemos definir la propiedad horizontal, como la propiedad especial a la que se encuentra afecto un edificio dividido en pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, en donde cada titular tiene una propiedad exclusiva sobre el piso o local y es copropietario de los elementos comunes.

  • La LH 1861 estableció la inscripción del edificio bajo un sólo número.
  • La LH 1869, añadió un párrafo al art. 8 LH, estableció la inscripción bajo un sólo número, de toda finca urbana y todo edificio, aunque pertenezca en porciones, habitaciones o pisos a diferentes dueños.
  • Art 396 Cc, hacía referencia a las casas divididas por pisos.

La L. 26 octubre 1939, modificó los Arts. 8 y 107 LH, completados por el Art. 218 RH. Se admitía la inscripción de la PH:

  • Con unidad de folio, para el edificio y los pisos o locales.
  • Con pluralidad de folios ordinaria, para el edificio y para cada piso o local
  • Con pluralidad de folios independientes, para cada piso o local, sin inscripción del edificio.

La L 21 julio 1960, suprimió está última forma, (Roca indica que se trata de una violación del principio de especialidad) y dio al A 8 LH su actual redacción, quedando derogado implícitamente el Art. 218 c) RH.

Derecho transitorio. La DT 1ª de la ley de 1960 ordenó su aplicación a todas las comunidades de propietarios, con independencia del momento de su creación.

Pero la retroactividad no afectó a las inscripciones anteriores, según RR 1966 y 1970, siendo válidas las inscripciones practicadas conforme al art. 218 c) R.H. con anterioridad.

  • La L 21 julio 1960 ha sido objeto de varias reformas, siendo la principal la llevada a cabo por la L 6 abril 1999, en donde se añade un nuevo capítulo sobre el régimen de los complejos inmobiliarios. La última reforma es la operada por la Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y del art. 13.2, por Ley 42/2015, de 5 de octubre.

 

3.-  Título y FORMA de practicar los asientos.

   A – TÍTULO EN GENERAL.     El título inscribible es el título formal constitutivo de la P.H., que puede definirse como aquel documento en el que se hacen constar los supuestos de hecho que sirven como base para la constitución del régimen, de acuerdo con los criterios del art 5 LPH, que veremos a lo largo del tema.

Forma. La ley no lo exige expresamente (pero no es requisito indispensable para la existencia de la PH o para que se apliquen “desde luego” algunos de sus preceptos dando lugar a la PH de hecho R. 2 dic 2004) pero el título constitutivo debe adoptar la forma pública como requisito para su acceso al R.P. de acuerdo con el artículo 3 L.H.

+ La figura de la propiedad horizontal “de hecho”, en comunidades, subcomunidades o incluso portales de edificios, de asentado arraigo jurisprudencial, resulta de modo inevitable del propio tenor del artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, basada en ausencia de constitución formal, se comprende que su relevancia a efectos registrales sea necesariamente mínima, pues resulta del todo incompatible con principios básicos del Registro de la Propiedad, como el de titulación pública o tracto sucesivo. Ello no obsta, sin embargo, a que, en casos puntuales, podamos encontrar la aplicación de esta doctrina en sede registral: ejemplo la Resolución de 15 de diciembre de 2004, se trata el supuesto siguiente: En el Registro aparecen inscritas, bajo un mismo número de finca registral, pero con números de inscripción diferentes, distintas partes de una casa, con sus respectivas descripciones y titulares. La Resolución de 14 de abril de 2015, recuerda, no obstante, la doctrina del Centro Directivo, que afirma que no se precisa la previa constitución formal e inscripción registral del complejo inmobiliario o PH para la legalización del libro de actas de la subcomunidad, procediéndose conforme al 415 RH.

También es interesante comentar la R 12 septiembre 2011. La división horizontal de vivienda en Andalucía precisa licencia. Corresponde al Estado fijar en caso debe acreditarse el otorgamiento de licencia para que un acto tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija licencia para poder realizar el mismo.

Sujeto otorgante. En cuanto al sujeto otorgante de este título constitutivo, desde el punto de vista hipotecario, en virtud del principio de tracto sucesivo, dicho título puede otorgarse por el titular o titulares registrales.

Venta privada. Sin embargo según indica reiteradamente la JP, una vez que se haya operado la parcelación cúbica material del inmueble mediante la enajenación de los diferentes pisos o locales, aún mediante documento privado, la situación así surgida no permite al dueño originario otorgar por sí solo el título constitutivo, sino que tendrá que hacerlo con los demás copropietarios existentes, que deberán por tanto comparecer en la escritura para prestar su consentimiento a lo otorgado o bien adherirse posteriormente.

Representación voluntaria. En materia de representación voluntaria, a los efectos del art. 1713 C.c. la constitución del régimen de propiedad horizontal se considera como un acto de riguroso dominio, de manera tal que la correspondiente facultad debe constar nominativamente en el correspondiente instrumento.

Sociedad de gananciales. Por el contrario, en sede de sociedad de gananciales, cuando la inscripción se haya practicado exclusivamente a nombre del cónyuge adquirente con carácter presuntivamente ganancial, el art 92.4 R.H. permite la inscripción del título constitutivo otorgado por el cónyuge titular, sin necesidad de consentimiento del consorte.

Contador partidor. En cuanto a la capacidad del contador-partidor es una cuestión controvertida.  “Puede formalizar el título constitutivo cuando el régimen ya exista salvo que los estatutos contengan actos de riguroso dominio” También admite la DG que el contador-partidor constituya este régimen cuando en la herencia hay un único inmueble indivisible, entendiendo que en tal caso la división horizontal es un mero acto de partición (R 26 nov 2004)

Tiempo. En cuanto al momento de otorgamiento e inscripción del título constitutivo, el nacimiento material del régimen de P.H. requiere la existencia física del inmueble sobre el que recae:

Pero sobre los edificios meramente proyectados o en fase de construcción, se admite la llamada prehorizontalidad, es decir, la regulación por vía de acuerdo o acto unilateral de la fase anterior al nacimiento material de la P.H, determinando los aspectos esenciales de su futuro régimen jurídico.

Estas situaciones pueden tener acceso al R.P. en base al art 8.4. L.H siempre que la construcción esté al menos comenzada, y se presenten tres variantes principales:

  • La delimitación unilateral por parte del propietario único del solar y promotor de la edificación
  • Las llamadas edificaciones en régimen de “comunidad de propietarios”
  • Y los supuestos de ruptura del derecho de accesión.

El propietario único.  El otorgamiento del título por parte del propietario único del inmueble, entre otras especialidades:

Conlleva la admisión de la construcción de auténticas servidumbres de propietario, establecidas por el propietario único del inmueble o urbanización entre las diferentes fincas.

Servidumbres que, según admitió R. 21-oct-1980 serán inscribibles bajo la condición suspensiva de que un tercero adquiera alguna de las fincas registrales.

Edificaciones en régimen de comunidad. En cuanto a las “edificaciones en régimen de comunidad de propietarios”, diremos que, en ellas, con distintas modalidades suelen existir:

  • Una cotitularidad sobre solar común
  • Y un documento preconstitutivo de la división futura de comunidad donde se sientan las bases de la ulterior P.H. En tales casos según indicó la R de 18 de abril de 1988:

Si la construcción no está comenzada, la inscripción de los acuerdos se practicará en el folio de la finca común, y los pisos proyectados constarán como términos de referencia de los derechos de los titulares registrales.

Si la construcción está ya comenzada, se cuenta con la base suficiente para la inscripción del propio régimen de P.H. conforme al artículo 8.4 L.H.

Ruptura del principio de accesión. Por último, los supuestos de ruptura del principio de accesión determinan legalmente la constitución de situaciones de prehorizontalidad en sentido lato en los casos de:

  • Los derechos de vuelo y subconstrucción que regula el art 16.2 R.H.
  • La superficie con reversión parcial de lo edificado del art 16.1 R.H.
  • Y en las cesiones de vuelo por obra futura en que se pacte como contraprestación la transmisión actual de pisos o locales del futuro edificio, de acuerdo con las reglas del art 13 R.H.

Todas estas figuras se exponen en otros temas del programa.

B – CONTENIDO DEL TÍTULO FORMAL. El contenido del título constitutivo se regula por el art 5 LPH: “El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”

En general, hay que recordar que cada piso o local debe ser susceptible de aprovechamiento independiente y cumplir requisitos mínimos de unidad física, económica, funcional y de destino, según exigió la R. 16 de septiembre de 1967, posibilitando que esta materia quede sujeta a la calificación registral. Salida directamente del piso o local a la vía pública o a través del elemento común.

La extensión de cada piso o local, en principio hace referencia a la superficie útil.

Los anejos por su parte según R 7 de octubre 2002 deben ser descritos de acuerdo con lo dispuesto en el art 9.1 L.H y concordantes del R.H.

Por lo demás la R de 20 de abril de 1967 permitió que el título pueda describir los distintos pisos o locales por referencia a uno determinado cuando las circunstancias sean idénticas y sólo varíe la planta en que se hallen.

En cuanto a la fijación de la cuota es un problema extrajurídico que se sitúa fuera de las competencias del notario o registrador.

C –FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS. La inscripción del edificio en su conjunto queda sujeta al art 8.4 L.H.: “Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:  Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada (debiendo reflejarse esta circunstancia de manera expresa en la inscripción)

En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados (que son objeto de simple indicación o mención impropia y no de auténtica inscripción)

Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.

La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.”

Inscripción de pisos y locales. Poe su parte, la inscripción de pisos y locales se regula en el art. 8.5 L.H., que indica que “se inscribirán como una única finca, y bajo un mismo número los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen”

La fórmula de folio particular para cada piso o local, según estima la doctrina, no es obligatoria, sino meramente facultativa; aunque en la actualidad parece difícil mantener este criterio, a la vista de la normativa sobre aprovechamientos por turnos.

En todo caso es requisito imprescindible para la apertura de folio independiente a cada piso o local la previa inscripción de la constitución del régimen de P.H. sin perjuicio de:

  • Lo indicado para las inscripciones anteriores a la ley de 1960
  • Y de lo dispuesto para los alojamientos del inmueble constituido en régimen de aprovechamiento por turnos.

El folio de cada piso o local recogerá los asientos que reflejen su historial jurídico, pero teniendo en cuenta que:

  • En el cuerpo de la inscripción inicial practicada en el folio filial debe hacerse referencia al folio matriz del edificio
  • Y que en este folio matriz debe practicarse la correspondiente nota de referencia de los asientos practicados en los filiales.

 

4.- LOS ESTATUTOS Y SUS EFECTOS RESPECTO A TERCERO.

En general.  Los estatutos de la comunidad se regulan en el art 5.3 LPH, cuando dispone que: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

La aprobación y modificación de los estatutos requiere unanimidad, salvo los supuestos que determina el art 17.1 que luego mencionaremos.

Contenido. Los estatutos pueden tener un contenido muy amplio delimitando los concretos derechos, deberes y limitaciones que configuran la posición jurídica de los propietarios singulares integrados en el edificio. Como cuestiones específicas relevantes en el ámbito registral cabe hacer mención de las siguientes:

Departamentos procomunales. En primer lugar, los estatutos pueden crear departamentos procomunales, que son aquellas unidades independientes de P.H.  que pertenecen a los dueños del inmueble en proindivisión establecida para el servicio o utilidad común de todos los copropietarios, sin que quepa ejercitar la acción de división. La doctrina se divide en el tratamiento registral que deben recibir estos departamentos:

Algunos autores estiman que deben considerarse como unidades independientes, con apertura de folio propio, aunque en dicho folio y en la matriz se haga constar la vinculación ob rem entre la titularidad de la cuota indivisa del departamento procomunal y la titularidad de otras unidades independientes de P.H.

Roca Sastre estima, por su parte, que los departamentos procomunales constituyen auténticos elementos comunes por destino, de modo tal que sólo pueden constatarse registralmente a través del folio matriz del edificio en su conjunto.

Subcomunidades. En los estatutos puede procederse también a la constitución de subcomunidades, con nombramiento de administrador específico y determinación de cuota separada de mantenimiento, lo cual debe reflejarse en el folio de la finca matriz y en cada uno de los folios particulares de las unidades integradas en la subcomunidad.

Cláusulas de división y reserva.  Finalmente hay que destacar que la variación de la cuota atribuida a cada piso o local requiere acuerdo unánime de acuerdo con el art 3.1 LPH en relación con los arts 10 y 17 de la misma ley (17.6 los acuerdos no regulados expresamente que impliquen modificación del título constitutivo o los estatutos requieren acuerdo unánime)

Los Estatutos podrán prever que no sea necesario el acuerdo de la Junta para la división o segregación de pisos o locales: habrá que estar a la cláusula concreta que deberá estar inscrita para tener eficacia frente a terceros, no puede afectar a elementos comunes sin acuerdo previo y deben permanecer inalteradas las cuotas de los restantes propietarios (en relación con esta cuestión STS 17 noviembre 2013)

Según el art 10.3 LPH (a tenor de la ley 8/2013 de 26 de junio) requerirán autorización administrativa:

  • la constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art 17.6 TRLS
  • cuando se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales, el aumento por agregación o disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio cuando concurran los requisitos a que alude el art 17.6 TRLS. En estos casos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados (R 20 marzo 2014 exigencia de autorización administrativa para la segregación de un local en régimen de P.H) (en la R. 15 de febrero de 2016 no se exige licencia por considerar justificada la prescripción de las medidas de protección de legalidad, es decir, segregación antigua).

Eficacia en cuanto a tercero. En cuanto a la eficacia respecto de tercero, la regulación estatutaria sólo puede alcanzar eficacia erga omnes a través de la publicidad registral de las normas que la definen. En este sentido:

La inscripción en el Registro se constituye en la única fuente de conocimiento por parte de los terceros que adquieran derechos sobre las unidades independientes de P.H.

Y, por otra parte, la delimitación estatutaria inscrita queda amparada por el sistema presuntivo que integra el principio de publicidad, con su doble efecto de legitimación y fe pública.

De acuerdo con estos caracteres, la doctrina más reciente suele entender que la inscripción de los Estatutos en el Registro debe ser íntegra, sin distinguir el contenido real del obligacional, dado su carácter normativo y regulador de la comunidad.

Título inscribible. Por lo demás, el acceso de los estatutos al Registro puede producirse de dos posibles formas:

Si se incluyen en el título constitutivo de la P.H. su inscripción se verifica en la inscripción del propio título.

Si se presentan en escritura separada, causarán inscripción autónoma:

  • que debe extenderse en el folio matriz
  • con nota de referencia en cada uno de los folios filiales.

 

5.- MODIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Unanimidad.  La unanimidad será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o los estatutos.

Tres quintos. No obstante, el establecimiento de servicios de interés general, tales como ascensor, portería o vigilancia, aunque supongan la modificación del título constitutivo pueden adoptarse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen a su vez las tres quintas partes del total de cuotas de participación (esta mayoría también se exige para el arrendamiento de elementos comunes y establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble salvo que en este último caso los equipos o sistemas tengan un aprovechamiento privativo en cuyo caso bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un tercio de las cuotas)

Mayoría. La realización de obras o el establecimiento de servicios que persigan la modificación de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, sólo requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación.

Un tercio. Finalmente, la ley prevé que basta el voto favorable de la tercera parte de los propietarios que a su vez represente un tercio de las cuotas de participación para:

  • la instalación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación
  • y la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos

Comunicación.  La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá comunicación previa a la comunidad.

Resto de acuerdos.  Para la validez del resto de acuerdos bastará el voto de la mayoría total de los propietarios, que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, más de la mitad del valor de las cuotas presentes.

Consentimiento presunto. En todos los casos, la decisión puede adoptarse según el sistema de consentimiento presunto, que es objeto de exposición en los temas correspondientes de la parte de derecho civil.

TÍTULO. En cuanto al título inscribible de estas modificaciones, el art 19 LPH indica “que los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga” El art 415 R.H. se ocupa de la mencionada diligencia.

En este libro debe transcribirse el contenido íntegro de las actas de las sesiones que se celebren, que deben contener las menciones exigidas por el art 19.2. El acta:

  • se cerrará con las firmas del presidente y el secretario al terminar reunión o dentro de los diez días naturales siguientes
  • y es ejecutiva desde la fecha de cierre

El libro de actas y sus certificaciones no tienen más valor que el de un documento privado:

Por ello, en base al art 3 L.H., los acuerdos que modifiquen el título constitutivo o los estatutos y que motiven la inscripción en el R.P. habrían de adoptarse, en principio, con intervención notarial en toda actuación.

No obstante, la R de 26 de junio de 1987 admite la simple certificación sin más requisito que la legitimación notarial de las firmas que la autorizan, aunque el testimonio de legitimación debe incluir la aseveración del notario, con referencia al libro de actas, de que el o los certificantes se hallan en el ejercicio del cargo alegado.

LA DESAFECCIÓN.  Un supuesto especial de modificación de la P.H. es la desafección de los elementos comunes, es decir, su conversión en propiedad privativa, bien como anejos, bien como propiedad procomunal, bien como propiedad privada.

En esta materia la JP distingue:

  • Los elementos comunes por naturaleza, es decir, aquellos que son esenciales física o jurídicamente para la existencia del edificio, que no podrán ser desafectados en ningún caso.
  • Y los elementos comunes por destino, que permiten su desafección mediante el acuerdo unánime de la Junta, aunque esta unanimidad, como hemos indicado, no se exige para el arrendamiento.

En estos casos, las RR de 5 de mayo de 1970 y de 15 de junio de 1973 admitieron que la Junta de Propietarios pueda proceder directamente a la enajenación del elemento desafectado, sin necesidad de la previa adjudicación proindiviso a los distintos titulares. Ello determina numerosas consecuencias de orden notarial y registral:

  • No es precisa la unanimidad real, sino que basta con la presunta
  • La capacidad del enajenante es la de la junta, y no la de cada uno de los copropietarios
  • El otorgante será el presidente en representación de la junta y no todos los propietarios singulares.

Recuérdese que la R.12-2-2016 admite por primera vez la titularidad registral de la comunidad de propietarios como tal en supuestos de adjudicación judicial por embargos a su favor, de forma transitoria y excepcional.

MODIFICACIÓN DE PISOS Y LOCALES. Por otra parte, en cuanto a la modificación de pisos y locales singulares:

En general. El art 7 LPH indica que el propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, aunque para ello es preciso:

  • Que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración exterior
  • Que no se perjudiquen los derechos de otro propietario
  • Y que previamente se dé cuenta de tales obras a quien represente a la comunidad.

División y agregación. Mayores son los requisitos para la división y agregación.  Se requiere acuerdo de la Junta, aunque este puede exceptuarse por la regulación estatutaria antes citada o bien cuando, según el art 10.1 LPH, venga impuesto por la Administración Pública o lo soliciten los propietarios.

Además de lo ya dicho sobre la necesaria obtención de la autorización administrativa, según el art 10.3LPH inciso final: “En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquellos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios la fijación de la indemnización por daños y perjuicios. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”

 

6.– EXTINCIÓN.

Las causas se recogen en el art 23 de la ley, que indica que el régimen de propiedad horizontal se extingue:

  • Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquella cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro
  • Por la conversión en propiedad o copropiedad ordinarias

Destrucción.  En los supuestos de destrucción del edificio, el título inscribible será la escritura pública en que los titulares dominicales constaten o presten su consentimiento a la extinción, o bien en la correspondiente sentencia. En estos casos:

El folio matriz reflejará la extinción mediante inscripción de:

  • Extinción del régimen
  • Y de sustitución por el condominio del solar a favor de los propietarios de los pisos o locales, con referencia a las últimas inscripciones de dominio que constasen en el folio abierto a cada uno de ellos

En los folios filiales se extenderán los correspondientes asientos de cancelación, o cuando menos, se procederá al cierre del folio mediante la nota marginal de referencia a la inscripción de extinción del folio matriz

Hipoteca. Si existe hipoteca constituida sobre pisos o locales:

  • Pasará a gravar la correspondiente cuota del condominio sobre el solar
  • Pero tanto la cancelación del asiento como la concreción sobre la cuota indivisa requiere el consentimiento del acreedor hipotecario o bien la correspondiente sentencia.

Copropiedad.  La conversión en copropiedad ordinaria requiere el consentimiento de todos los interesados manifestado en escritura pública, en la que se solicite la cancelación del régimen y la inscripción del condominio, debiendo practicarse las operaciones registrales ya indicadas.

Propiedad ordinaria. Por su parte, la conversión en propiedad ordinaria, no opera por la pura y simple consolidación; es decir, no basta la mera reunión de todos los pisos y locales en una sola mano, sino que se requiere una declaración formal de voluntad del propietario único, con el mismo contenido que acabamos de indicar.

Otras causas. Finalmente son también causas de extinción:

  • La condición o el término resolutorio, aplicando el art 23
  • Y la expropiación forzosa, que se sujeta a las reglas generales.

 

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Tema 33 Hipotecario Registros. Doble Inmatriculación.

TEMA 33 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 33. La doble inmatriculación. Inscripción de derechos reales sobre fincas no inmatriculadas. El expediente de liberación de cargas y gravámenes: Naturaleza, objeto, procedimiento y efectos.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 32.

Notarías: tema 28.

 

  1. LA DOBLE INMATRICULACIÓN.
  2. INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCA NO INMATRICULADA.
  3. EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES: NATURALEZA, OBJETO, PROCEDIMIENTO Y EFECTOS.

 

1.- La doble inmatriculación.

            A modo de introducción, cabe recordar que la inmatriculación de fincas puede ser definida, con Roca Sastre como “el ingreso de una finca en la vida registral realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor de un inmatriculante, la cual abre folio registro particular, es obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos”.

            Concepto. Se denomina doble inmatriculación al hecho de que una misma finca, por entero o en parte, conste inmatriculada en dos o más veces, en hojas, folios o registros particulares diferentes de un mismo Ayuntamiento o Sección del propio Registro.

            Causas.

            La doble inmatriculación constituye un grave y frecuente defecto en nuestro ordenamiento inmobiliario, que tiene su origen en la tradicional ausencia de un control adecuado de la existencia y características físicas de la finca cuya inmatriculación se solicita. Ello a su vez se debe:

  • Los sencillos medios de inmatriculación tradicionalmente recogidos en nuestra legislación: singularmente, el título público adquisitivo del artículo 205 LH, desarrollado y excedido por el art. 298 RH anterior, y sin perjuicio de reconocer las ventajas que el mismo reporta y debería seguir reportando, en orden a regularizar el historial jurídico de las fincas y garantizar la seguridad del tráfico.
  • La ausencia de medios con que identificar a los inmuebles.
  • El gran número de fincas y sus frecuentes modificaciones, mediante sucesivas parcelaciones.
  • La falta de un buen Catastro y de una buena coordinación entre Registro y Catastro.

            No obstante, se han hecho grandes esfuerzos por superar la falta de coordinación entre Catastro y Registro, así, además del RD de 3/5/1980, la Ley 13/1996 de Medidas Fiscales, establecía el procedimiento de coordinación entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y los Notarios mediante la utilización de la referencia catastral del inmueble.

            El art. 298 reformado por el RD 1867/1998, que exigía para inmatricular la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, además de la correspondiente referencia catastral.

            El RD 1093/1997, de 4 de julio, para la inscripción de actos de naturaleza urbanística, prevé en su artículo 7, entre las circunstancias que ha de contener el título inscribible, el plano de las fincas de resultado.

            El TR de la Ley del Catastro de 5/3/2004, exige la constancia en el RP de la referencia catastral de los inmuebles.

            La Ley 13/2015, que da un importante paso en el proceso de identificación de las fincas y de coordinación entre Catastro y Registro, estableciendo la incorporación al folio real de la representación georreferenciada de la finca, tomada de la cartografía catastral, y la expresión libraria de si la finca se encuentra o no coordinada con el Catastro, extendiendo los efectos legitimadores derivados de la publicidad registral, a la representación gráfica catastral e implantando un sistema de comunicación entre ambas instituciones, con el fin de conseguir dicha coordinación.

            Todo ello se estudia con detenimiento en los temas correspondientes del programa.

            Regulación.             

            Tradicionalmente el procedimiento venía regulado en el art 313 RH y abordaba el problema de la doble inmatriculación, como un supuesto de discordancia entre el Registro y la realidad, sin entrar en la solución sustantiva, sino desde un punto de vista registral. En la actualidad, dicho precepto debe entenderse derogado tácitamente por el artículo 209, reformado por la Ley 13/2015, que regula el expediente de doble inmatriculación dentro del Título VI (De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) como un procedimiento registral, seguido ante el Registrador competente, de jurisdicción voluntaria, que excluye toda contienda entre los interesados, y que al igual que en la regulación anterior no entra en la solución sustantiva del problema, sino, que se refiere a él, desde una perspectiva registral, de eliminación de la irregularidad de los Libros. 

            El art. 209 LH dice lo siguiente:

  1. La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una

misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de expediente que se tramitará con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Será competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de la finca.

Segunda. El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones.

Tercera. Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.

Cuarta. Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.

Quinta. Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

Sexta. Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

Séptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes.

En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Octava. Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente.

En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

Novena. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

  1. Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes (que prevé que la certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones Públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración Pública, entre otros supuestos, cuando se reconozca el mejor derecho o la preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración Pública en caso de doble inmatriculación).

Podemos hacer las siguientes precisiones respecto al procedimiento regulado en dicho artículo:

                        – A diferencia de la regulación anterior, confirmada por la doctrina de la DG, en la que el Registrador no podía apreciar de oficio la doble inmatriculación, la regulación legal, posibilita, ahora, que sea el mismo Registrador el que inicie el procedimiento, de oficio.

                        – Es el Registrador quien debe apreciar si la coincidencia entre las fincas inscritas tiene la entidad suficiente para entrañar una doble inmatriculación, siendo su decisión, si fuera contraria a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación, susceptible de los recursos previstos por la Ley para la calificación negativa.

                        – La nota marginal, por la que se deja constancia de la posible existencia de la doble inmatriculación, hace las veces de una anotación preventiva, advirtiendo a los adquirentes posteriores de la existencia de la situación registral discordante, evitando la aparición de terceros protegidos por la fe pública. No cierra el Registro, quedando obligado el Registrador a despachar los títulos relativos a la finca. R. 25 marzo 1995. En tanto no recaiga la resolución judicial definitiva, el Registrador no puede abstenerse de practicar ningún asiento relativo a la finca, y viene obligado a despachar todos los títulos presentados.

                        – Se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria, que requiere el consentimiento de todos los interesados y en el que la prueba queda limitada a los Libros del Registro, los documentos archivados en los Legajos, a la representación gráfica de las fincas y a los datos catastrales. Si no se logra el consentimiento de todos los afectados, o no compareciese alguno, la resolución de la controversia corresponde a los órganos judiciales. (Resolución de 21 de diciembre de 2015).

                        – En cualquier caso, la solución sustantiva de la discordancia queda en manos, esencialmente del Derecho Civil. Este es el parecer mayoritario de la jurisprudencia y el casi unánime de los autores, sin perjuicio de ello, otros criterios han sido mantenidos por la doctrina:

                         ROCA considera que hay que comparar las dos hojas registrales, a fin de determinar cuál de ellas debe prevalecer, atribuyendo la preferencia a lo que lo merezca, y cuando esto no sea posible, considerar neutralizada la fe pública de ambas hojas, quedando inoperantes las normas hipotecarias, y debiéndose resolver el problema conforme a las normas de Derecho civil puro. La nota marginal no cierra el Registro y el titular puede disponer de la finca, pero impide acudir al procedimiento del art. 41 LH: ejercicio de acciones reales procedentes de derechos inscritos, al menos frente al otro titular inscrito.

                        SANZ FERNÁNDEZ distingue:

  1. Adquisiciones anteriores a la nota marginal: si ambos adquirentes o ninguno está protegido por la fe pública registral se aplican las normas del Derecho civil, si sólo uno está protegido prevalece su inscripción. No obstante, GARCÍA GARCÍA considera que no debe aplicarse el art. 34 cuando uno de los titulares pruebe abrumadoramente que es el verdadero dueño civil y que el otro tiene escasos antecedentes registrales, porque el art. 34 tiene su campo de aplicación natural en los supuestos de colisión entre un verus domino, que carece de inscripción y el titular registral, mientras que en la doble inmatriculación el conflicto es entre dos titulares registrales.
  2. Adquisiciones posteriores a la nota marginal: se aplica el derecho civil, art. 1473, que regula la doble venta.

                        Tesis dominante y que avala el TS es la que entiende que es cuestión que deben decidir los tribunales en cada caso. Los criterios sentados por el TS son dos:

  1. Criterio de la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo domino sea de mejor condición según el Derecho civil puro, es decir, con abstracción de las normas inmobiliarias registrales y con ello neutralizada la fe pública registral, ya que el legislador nada ha establecido. Entre otras, SSTS 30 de noviembre de 1989 y 30 de diciembre de 1993.
  2. Criterio de prevalencia de la hoja registral de la finca cuya inmatriculación sea más antigua, por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Es decir, la simple prioridad registral entre dos hojas abiertas a la misma finca. Aplicable sólo cuando la doble inmatriculación se ha logrado con facilidad o concurriendo circunstancias especiales que atribuyen una débil consistencia a la ulterior inmatriculación. Entre otras, SSTS de 28 de marzo de 1980 y 4 de octubre de 1993. En alguna ocasión también ha considerado preferente el tercero protegido por el art. 34 LH, así la STS 31 de octubre de 1978.

 

2.- Inscripción de derechos sobre finca no inmatriculada.

            Pudiendo suceder que el propietario de una finca no inscrita, por no inmatriculada o simplemente no inscrita a favor de su actual titular, constituya sobre la misma derechos reales de diverso tipo, es lógico que, para el caso de renuencia de dicho propietario a inscribir, se arbitre un procedimiento en virtud del cual permitir, finalmente, al titular del el derecho en cuestión a inscribir su derecho para gozar de las virtudes y consecuencias favorables que a su disposición pone la institución registral, tales como evitar que el propietario, ante el silencio del Registro, transmita la finca como libre de cargas haciendo a la postre inocuo el derecho del que no había podido llevarlo al Registro.       

            A esta finalidad respondió la Ley de 1909, en su artículo 3, el cual estableció lo que ahora dice el párrafo 2º del art. 7 LH, así: «El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento».

            Hay que tener en cuenta, también, el art. 376 del RH, que dice: “Cuando el primer asiento solicitado se refiera a un derecho real y con el título presentado se pueda inscribir la adquisición de inmueble, con arreglo al artículo 205 de la Ley, se harán dos inscripciones: la de dominio de la finca y después la del derecho real.

            En igual forma se procederá cuando el asiento de que se trate sea de anotación preventiva.” Este art. alude a un caso anómalo, ya que con el título correspondiente (constitución de derecho real) no será frecuente poder inscribir la adquisición del inmueble. Se dará éste supuesto cuando en un mismo documento se enajene una finca y se imponga sobre ella por el adquirente, un derecho real, siempre que en el propio documento concurran las circunstancias insoslayables para inmatricular del art 205.

            El artículo 7 fue desarrollado por el artículo 312 RH, actualmente derogado por la nueva redacción dada al art 203.2 LH, redactado por la Ley 13/2015, que reproduce la regulación reglamentaria, pero poniendo en el epicentro del procedimiento al Registrador en lugar del Juez, respondiendo a la actual tendencia de desjudicializar ciertas materias de la jurisdicción voluntaria, encomendándoselas a otros operadores jurídicos públicos con el fin de mejorar y agilizar la efectividad de los derechos.

            El párrafo 2º del art. 201 dice que:

 “El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción.

Segunda. Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que, si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera.

Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará éste mediante un edicto inserto en el “Boletín Oficial del Estado”, contándose los veinte días desde esta inserción.

Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con citación del dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

Cuarta. El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el derecho real, previa nueva presentación del título.

            Quinta. El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando la pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal”.

            Comentario.           

            La doctrina mayoritaria estima que este precepto debe aplicarse en todos los casos de derechos reales limitados (aplicable así al derecho de aprovechamiento por turno, conforme el art. 33.3 de la Ley de 6 de julio de 2012); pero también en los supuestos de derechos personales inscribibles, como el arrendamiento. En materia de embargos deberemos tener en cuenta el art. 140 RH. En cuanto a los supuestos de inscripción constitutiva, como la hipoteca, también es posible, ya que como indica DÍEZ PICAZO es la única forma de hacerla valer como derecho real. En cuanto al usufructo la mayoría de la doctrina considera que estamos ante un ius in re aliena, ahora bien, para los partidarios de su consideración como pars dominii, cabría aplicación analógica del Art. 377 RH: “En el caso de hallarse separados el dominio directo y el útil, la primera inscripción podrá ser de cualquiera de estos dominios; pero si después se inscribiese el otro dominio, la inscripción se practicará a continuación del primeramente inscrito”.

            Ahora bien, el procedimiento ha sido objeto de CRÍTICA. A pesar de la sencillez de trámites que establece este procedimiento, su eficacia es limitadísima, pues caso de que el titular de dominio no se avenga a inscribir o verifique la impugnación solicitando la inscripción, el procedimiento lo único que concede al titular del derecho real es la legitimación para solicitar copia de documento o para iniciar el expediente de dominio o acta de notoriedad, ya que como indica LARICA, si tuviese en su poder los títulos le bastaría con acudir el art. 6.c LH.

 

3.- El expediente de liberación de cargas y gravámenes: naturaleza, objeto, procedimiento y efectos.

            La LH de 1861 reguló un procedimiento de liberación de cargas con carácter transitorio y restringido.

            Se preveía un expediente de liberación de cargas y afecciones no inscritas expresamente, así:

  1. Hipotecas legales antiguas no inscritas.
  2. Cargas o derechos no inscritos ni asegurados con hipoteca inscrita.

            La Ley de 1869 amplía el alcance y le da un carácter permanente.

            La Ley de 1909 le dedica un Título entero, el XIII, caracterizado por su profusión legislativa y por la parquedad reglamentaria, además a la fecha de la redacción del RH de 1915 estos juicios eran más bien inhabituales debido a la dilación, complicación, onerosidad y escasa eficacia que ofrecían.

            La reforma hipotecaria de 1944-46, perteneciente al T. VI, recoge en su art. 198 como medio de concordar el Registro con la realidad jurídica el expediente de liberación de cargas. Su desarrollo reglamentario se contenía en los arts. 309 a 311 RH.

            En la línea que señalábamos antes, de desjudicialización de los procedimientos de jurisdicción voluntaria, la Ley 13/2015 da una nueva redacción al art. 210 de la LH, atribuyendo la competencia para resolver el expediente al Registrador a cuyo cargo se encuentran los libros que contienen el gravamen inscrito, derogando, pues la regulación reglamentaria, en todo lo que sea incompatible con el precepto legal.

            También es mencionado en el art. 40 b) de la LH como medio de concordar o rectificar el Registro, precepto (art. 40), que, según ROCA, tiene una enorme importancia y nos sitúa plenamente en el aura de los sistemas de desenvolvimiento técnico de tipo germánico.

      OBJETO. Es un procedimiento que tiene por objeto lograr la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica mediante la cancelación de los asientos de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso, siempre que con posterioridad al último asiento haya transcurrido el tiempo necesario para producirla.

            NATURALEZA. Según la Ley de reforma, el expediente de liberación de cargas y gravámenes, se configura como un procedimiento de jurisdicción voluntaria de carácter registral.

            En cuanto al PROCEDIMIENTO, viene regulado en las 7 primeras reglas del primer apartado del art. 210, que disponen:

  1. El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas:

            Primera. Será competente para la tramitación y resolución del expediente el Registrador de la Propiedad del distrito en que radique la finca o la mayor parte de su superficie, en los casos en que la finca pertenezca a dos o más distritos.

            Segunda. El procedimiento se iniciará mediante solicitud del titular registral del derecho gravado o de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

            Tercera. Presentado el escrito, el Registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley.

            Cuarta. En el plazo de quince días desde la notificación o, a falta de la misma, desde la publicación del edicto correspondiente en el «Boletín Oficial del Estado», podrá comparecer el titular registral de la carga o gravamen, oponiéndose a la petición. Podrán igualmente formular oposición los causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma presenten su título de adquisición, obteniendo la inscripción del mismo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente.

Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, se practicarán las mismas, si fueran procedentes.

            Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

            Sexta. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la solicitud del promotor por parte del Registrador, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa.

            Se aplicarán, cualquiera que sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la prórroga del asiento de presentación.

            Séptima. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

            Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

                Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.

  1. Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión.”

            Podemos hacer los siguientes COMENTARIOS:

            El expediente, se inicia, como dice el art. 309 RH, por quien tenga interés, esto es, según CAMY, no sólo por el directamente favorecido por la cancelación que se pretende, pero ha de resultar de algún asiento registral al efecto, que deberá ser alegado.

            Como indica el art 309 del RH en el escrito inicial se determinará la fecha a partir de la cual deba computarse el plazo de prescripción. Con los documentos oportunos se podrán acompañar los justificativos de la prescripción alegada.

            El procedimiento excluye toda idea de contención, de forma que, si alguno de los afectados por la cancelación solicitada no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al expediente. La necesidad de que todos los interesados presten su consentimiento, reduce mucho su aplicación práctica, pues bastaría presentar cualquier documento público, del que resulte el consentimiento de todos los interesados en la cancelación pretendida, para proceder a la misma, sin necesidad de tramitar el procedimiento del art. 210.

EFECTOS:

Serán la cancelación de la carga registral anacrónica. Según el art. 311 R.H. «…el asiento de cancelación surtirá todos los efectos que determina el T. IV de la misma Ley». Esto es:

– Desde el punto de vista de la legitimación registral, según el art. 97 L.H, “cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”.

            – Desde el punto de vista de la fe pública, según el art. 76 L.H., “las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de transferencia”.

            Por último, destacar que la regla octava del artículo 210 se refiere a 2 supuestos especiales, en los que cabe la cancelación del asiento, sin necesidad de tramitar el expediente, a solicitud de cualquier interesado, sin necesidad, pues, de consentimiento del titular registral:

            – Derechos sujetos a un término, cuando dicho término figura en el asiento respectivo, que se cancelarán cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término que figura en el Registro, sería el reflejo legal del art 177 RH.

            – Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán cancelarse cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. No se trata del mismo caso previsto en el art. 82.5 LH, sino que viene a completar su régimen, pues, según la DG (R. 2-2-2015), este último queda reservado para aquellos asientos de hipoteca o condición resolutoria en los que conste en el Registro la fecha en la que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad. Se establece un plazo de 60 años los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga. Como dice la DG, no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que mas bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos.

 

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Tema 32 Hipotecario Registros. Reanudación del tracto.

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Tema 32. Actas para la reanudación del tracto y para la inscripción de los excesos de cabida. La aprobación judicial. Efectos de estas actas. Las certificaciones de dominio como medio inmatriculador

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  1. ACTAS PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS EXCESOS DE CABIDA

  2. LA APROBACIÓN JUDICIAL

  3. EFECTOS DE ESTAS ACTAS

  4. LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR

 

1.- ACTAS PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS EXCESOS DE CABIDA

Clases:

Antes de entrar en su estudio conviene destacar que anteriormente existían en la legislación hipotecaria las siguientes clases de Actas de Notoriedad:

Para la reanudación del tracto y para la inscripción de los excesos de cabida: Tras la modificación operada por la Ley 13/2015, la reanudación del tracto   y los excesos de cabida podrán hacerse constar en el Registro mediante los expedientes regulados en el artículo 201 para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral y en el artículo 208 para la reanudación de tracto.

Para inmatricular, como complemento del título público. Art. 205 LH 298 Rh, (se estudia en el tema anterior.)

De aprovechamientos de aguas públicas por prescripción A 65 RH, hoy inaplicable.

La del Art. 71 RH para la inscripción de foros, subforos y derechos análogos.

Fuera de la legislación hipotecaria.

            Art. 53. 10 Ley 30 XII 1996: actas de presencia y notoriedad para la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca; recogidas, tras la ref. 1998, por el Art. 298.3 RH.

            Art. 9 RD 4 VII 1997, acta de notoriedad para reanudar el tracto, cuando alguna de las fincas de la unidad de ejecución esté inscrita a favor de persona distinta de quien justificare en el expediente su mejor derecho de propiedad.

Concepto:

Según ROCA son: Actas notariales, formalizadas a modo de expediente cuyo objeto es acreditar que una persona sea reputada notoriamente dueña de una finca ya inmatriculada, para reanudar el tracto o constatar un exceso de cabida.

La reforma 13/2015 ha suprimido el requisito de la homologación judicial, de forma que sólo en caso de oposición se acudirá a los Tribunales.

Naturaleza:

            —  Procesalmente, son asimilables a los actos de jurisdicción voluntaria.

            —  Sustantivamente, su objeto es comprobar notoriamente que una persona es reputada como dueña de una finca o un exceso de cabida.
 

Tramitación.

Según el Art. 201 LH:

El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:

a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.

d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.

Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.»

Y para la reanudación de tracto el artículo 208 dispone que:

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:

  1. Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.
  2. Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.
  3. Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.
  4. Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal.

La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.

Quinta. No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.»

El desarrollo reglamentario se encuentra en los arts 288 a 297 RH si bien deben entenderse derogados cuantas normas se opongan a lo previsto en la Ley, en virtud de la disposición derogatoria única de la Ley.  En base a la remisión hecha en los arts 201 y 208 habrá que atender, para su tramitación, a la regulación prevista en el art 203 que se estudia en el tema correspondiente y en la que ahora, por falta de tiempo, no se puede entrar.

 

2.- LA APROBACIÓN JUDICIAL

Casos en que se exige

Tradicionalmente se exigía la aprobación judicial una vez finalizada la tramitación de las actas. Actualmente no es necesaria dicha aprobación judicial si no existe oposición ya que en virtud de acta se extiende la inscripción solicitada, si fuera procedente (art 208 tercero, ya visto).

No obstante se sigue garantizando la tutela judicial efectiva en los términos del art. 208 cuarto:

Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

 

3.- EFECTOS DE ESTAS ACTAS

En general

Proporcionan un título apto para la reanudación del tracto o para la constatación del exceso de cabida.

En caso de rectificación de descripción, superficie o linderos es necesario que el Registrador no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Dichas dudas deben ser fundadas y expresarse en resolución motivada, tal y como exige el art 201. 3 último párrafo.

Destaca el art 209 RN, según redacción dada por el Real Decreto 45/2007 de 19 de enero, anulado en la parte que se refería a que la declaración de notoriedad era firme y eficaz e inscribible sin ningún tramite o aprobación posterior, por la Sentencia del TS, Sección 6o de 20 de mayo 2008, por ser contrario a la ley.

Por ello, cabe la calificación registral de dichas actas en los términos ya vistos.

Reglas especiales para las actas de reanudación

Son título apto para la cancelación de los asientos contradictorios.

Además de lo señalado en el art. 208, el Art. 295 RH añade que

“Si los asientos contradictorios son de MENOS de TREINTA años de antigüedad, no serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquellas o sus causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o tácitamente.

Se entiende que hay consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposición”.

Ello es concordante con el art 208 que exige, cuando las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, la citación de modo personal.

Reglas especiales para las actas de exceso de cabida

El Art. 298.3 RH contempla la inscripción de excesos de cabida por título público, expediente de dominio, acta de presencia y notoriedad y por certificación catastral o de técnico competente.

Según el Art. 298.3. p.5o RH: “En todos los casos, será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie”.

Las dudas planteadas por el registrador sobre la identidad de la finca, es una cuestión que no puede decidirse gubernativamente sino judicialmente. R 10 marzo 2001, 11 febrero 2004, 17 febrero 2004, 15 marzo 2007 o 8 septiembre 2009 entre otras.

 

4.- LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR

El RD 11 XI 1864 creó las certificaciones posesorias de bienes del Estado y de las Corporaciones civiles y eclesiásticas, recogidas en el Reglamento de 1915.

La Ley 1944 modificó su objeto, pasando de acreditar la posesión a acreditar el dominio.

La L 30 XII 1996 añadió un segundo párrafo al art. 206.

Antes de la reforma, la inmatriculación en virtud de certificación podía realizarse no sólo en el ámbito administrativo, sino también por la Iglesia Católica. Sin embargo, dicha posibilidad fue suprimida, limitando estas certificaciones al ámbito administrativo.

Destaca la entrada en vigor del artículo 206. Si bien dicha reforma entró en vigor el 1 de noviembre de 2015, el apartado doce que modificaba el art. 206 entró en vigor al día siguiente de su publicación, conforme a la disposición final quinta.

Regulación

Art. 206 LH:

  1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

  1. En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.
  2. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.
  3. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
  4. Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.»

La LPAP 3 XI 2003 (Art. 37) señala que estas operaciones podrán inscribirse, además de por certificación administrativa, por el traslado de la disposición administrativa en cuya virtud se verifiquen.

Según este Art. la certificación a que se refiere el Art. 206 será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, si los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no formulan oposición en los 30 días ss a aquel en que la Administración les hubiere dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal y en su defecto mediante publicación de edictos.

La certificación del art. 206 LH no puede servir para inmatricular fincas ya inscritas en todo o en parte. R 11 febrero 2003 y 22 septiembre 2007

No cabe inmatriculación por el art. 206 LH de bienes del Ayuntamiento si éste no tiene inventario de sus bienes. Cualquier otro documento oficial del que resulte fehacientemente la titularidad de los bienes requerirá una calificación registral de control de legalidad. R 12 diciembre 2006.

Desarrollo reglamentario. Arts 303 a 307 RH.

Art. 303: “Para obtener la inscripción con arreglo al Art. 206 L, cuando no exista título inscribible, el Jefe de la dependencia a cuyo cargo está la administración o custodia de las fincas que han de inscribirse, expedirá por duplicado, siempre que por su cargo ejerza autoridad pública o tenga facultad de certificar, una certificación en que, con referencia los inventarios y documentos oficiales que obren en su poder y sin perjuicio de los demás extremos exigidos por la legislación administrativa aplicable, se haga constar:

            —  La naturaleza, situación, medida superficial, linderos, denominación y número, en su caso, y cargas reales de la finca que se trate de inscribir.

            —  La naturaleza, valor, condiciones y cargas del derecho real inmatriculable de que se trate y las de la finca a que se refiere la regla anterior.

            —  El nombre de la persona o Corporación de quien se hubiere adquirido el inmueble o derecho, cuando constare.

            —  El título de adquisición o el modo como fueron adquiridos.

            —  El servicio público u objeto a que estuviere destinada la finca.
Si no puede hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresará en la certificación, y se indicarán las que sean.
Las certificaciones se extenderán en papel del sello de oficio, y quedará minuta rubricada en el expediente respectivo”.
Art. 304 RH: “En el caso de que el funcionario a cuyo cargo estuviese la administración o custodia de los bienes no ejerza autoridad pública ni tenga facultad para certificar, se expedirá la certificación por el inmediato superior jerárquico que pueda hacerlo, tomando para ello los datos y noticias oficiales que sean indispensables.

La certificación no es apta para hacer constar DR limitativos o adquisiciones por expropiación (DG).

Es necesario que no exista título de dominio inscribible, lo cual debe constar en la certificación. R 19 X 1955.

Y cuando se trate de bienes inmuebles adjudicados a la Hacienda Pública en procedimiento de apremio fiscal, la certificación será expedida por el órgano de recaudación competente (art.110 RGR 29 Julio 2005).

Procedimiento.

Art. 305: “La certificación se presentará en el Registro correspondiente, solicitando la inscripción. Si el Registrador advierte la falta de algún requisito indispensable para ésta, según el Art. 303, devolverá la certificación advirtiendo el defecto, después de extender asiento de presentación y sin tomar anotación preventiva. En tal supuesto se extenderá una nueva certificación en que se subsane la falta advertida o se haga constar la insuficiencia de los datos necesarios para subsanarla, sin perjuicio, en su caso, del correspondiente recurso gubernativo, si el Registrador insistiese en su calificación”.

En la actualidad, este precepto debe entenderse modificado por la nueva redacción dada a los arts.19.Bis y 222 y ss. LH por la Ley 18 Noviembre 2005, por lo que en estos casos, lo procedente será extender nota de calificación negativa al pie de la certificación, y podrá practicarse anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable a instancia del interesado.

El art 306 Rh determina la suspensión en caso de coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con otras ya inscritas, si bien el art 206 recoge que en ese caso, el Registrador denegará la inmatriculación solicitada.

Art. 307 RH: “Practicada la inscripción, conservará el Registrador uno de los ejemplares de la certificación, devolviendo el otro, con la nota correspondiente”.

Una vez practicada la inmatriculación debe publicarse el edicto previsto en el art 203, regla séptima:

El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Efectos.

Según el Art. 207 LH:

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación

 

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Tema 31 Hipotecario Registros. Título público adquisitivo.

TEMA 31 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 31. El título público adquisitivo; examen del artículo 205 de la Ley. Su evolución y valoración crítica. Actas de notoriedad complementarias. La inmatriculación y el catastro.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 30. 

Notarías: tema 27.

 

  1. EL TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO: EXAMEN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY. SU EVOLUCIÓN Y VALORACIÓN CRÍTICA.
  2. ACTAS DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIAS.
  3. LA INMATRICULACIÓN Y EL CATASTRO.

 

1.- El título público adquisitivo: examen del artículo 205 de la ley; su evolución y valoración crítica.

            Antes de iniciar la exposición es necesario destacar que esta materia se ha visto profundamente afectada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria, generándose diversas posturas doctrinales sobre la interpretación de sus preceptos. Destacan las Resoluciones de la DGRN de 3 de noviembre y 19 de diciembre de 2015, cuyo contenido irá exponiéndose a lo largo del tema.   

El título público adquisitivo, como medio inmatriculador, se regula en el art. 205 L.H. complementado por los arts. 298-302 RH.

            Según el art.205 LH:

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.»

En cuanto al desarrollo reglamentario previsto en los arts. 298-302 RH conviene destacar:

Con la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015 no se han reformado los preceptos reglamentarios sino exclusivamente la Ley Hipotecaria. Por ello, los preceptos contemplados en el RH deben entenderse tácitamente derogados en cuanto contravengan lo dispuesto en la nueva redacción legal en virtud de la Disposición Derogatoria única que establece:

¨Quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley¨

Así el art. 298.1 RH ha suscitado dudas en la dctrina sobre si debía entenderse derogado o no, planteándose la duda sobre la admisibilidad de las actas. La DGRN ha señalado su vigencia, por lo que se admite el acta complementaria al título público con finalidad inmatriculadora, en los téminos que más adelante se expondrán.

El art 298.1 del Reglamento Hipotecario dispone:

“Con arreglo a lo dispuesto en los Arts 199 b) y 205 L, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición en los siguientes casos:

            1º. Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

            2º. En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

            EVOLUCIÓN HISTÓRICA:

            1- La Ley de 1861 reguló este medio inmatriculador, relacionándolo con el principio de tracto sucesivo, como una excepción  al requisito de la previa inscripción, pero restringidamente, pues los títulos debían ser anteriores a 1 I 1863, como establecían las Reales Órdenes de 20 de Febrero y 5 de Marzo de 1863.

            2- La LH 1869 sustituyó el requisito de la antigüedad del título por el de la antigüedad de la adquisición del derecho por parte del transmitente, que debía acreditarse fehacientemente con anterioridad al 1 I 1863.

            3- La LH 1909  trasladó la fecha tope al 1 I 1909, y las Leyes de 1922 y 1932 la trasladaron al 1 de Enero de sus respectivos años.

            4- La Ley 21 VII 1934 acaba con las fechas tope, y autorizó la inmatriculación por título público, debiendo comunicarse la inscripción por «edictos» a los interesados.

            5- La Reforma de 1944-46, desgajó esta materia del art. 20 considerándolo como un medio inmatriculador, más que como una excepción al tracto sucesivo.

             6- La Ley 13/2015 ha dado al artículo 205 su redacción actual, introduciendo las novedades que más adelante se expondrán.

            Evolución reglamentaria.

            – El RH 1947 estableció un sistema híbrido en el Art, 298 exigiendo la publicación de edictos, y señalando como fecha tope el 1 I 1945.

            – La Reforma de 1959 volvió al sistema exclusivo de publicación de edictos. Además, amplió los términos legales con supuestos de inmatriculación que en algunos casos no requerían antetítulo ni acta de notoriedad, y se dispuso la caducidad automática de la inmatriculación si no se aportaban los edictos en plazo.

            – La reforma de 4 IX 1998:

  • Suprimió todos los medios inmatriculadores del A. 298 RH no fundados en el Art 205 L.
  • Prescindió del requisito de la antigüedad del antetítulo, aunque debía ser anterior al título público al que complementa.
  • Reguló la coordinación con el catastro, conforme a la L 30 XII 1996.
  • Y prescindió de la caducidad de la inmatriculación por no aportar el edicto en plazo.

            – La STS 31 I 2001:

            1º Anula la reforma de 1998 en los ss puntos:

  • Que el título del transmitente basta con que sea de fecha fehaciente.

– Que la publicación de los edictos debe hacerse una vez practicada la inmatriculación.

  • La no iniciación del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción del Art. 207 hasta que no conste la publicación de los edictos.

        2º.- Reinterpretó el antiguo artículo 205 LH.

La reforma 13/2015 ha dado al art 205 su redacción actual, de donde resultan los siguientes requisitos

 

REQUISITOS DEL TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN

Conforme al art 205, ya visto, los requisitos son:

            falta de previa inscripción

            que exista título público traslativo

            otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público

            identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador

            certificación catastral descriptiva y gráfica

            Pasemos a su análisis:

1- Falta de previa inscripción

Requisito común a todos los medios de inmatriculación. El Registrador lo comprobará mediante el examen de los índices.

            -En caso de coincidencia total o parcial el artículo 209 LH regula la subsanación de las dobles o múltiples inmatriculaciones, de una misma finca o parte de ella, debiendo seguirse el procedimiento ante el Registrador, el cual podrá iniciarlo de oficio.   

  1. Que exista título público traslativo:

Resulta indubitado que el título del inmatriculante debe ser público, pues expresamente lo recoge la ley, y que sea traslativo. No presentan problemas los títulos traslativos puros como una herencia o compraventa pero más discutibles son otros como disolución de comunidad o aportación de gananciales: quedando dividida la doctrina sobre su admisibilidad.

  1. Otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público.

Dentro de este requisito encontramos dos cuestiones importantes:

  1. acreditación de adquisición:

Para acreditar la previa adquisición del transferente, el art. 298 R.H, contempla dos posibilidades:

  • El doble título sucesivo
  • Y el título público complementado por acta de notoriedad.

            El art 205 LH exige que se trate de un título público pero no se dice expresamente que deba ser traslativo, cosa que sí ocurre con el título inmatriculador.

En base a ello se ha admitido el acta de notoriedad complementaria al título traslativo inmatriculador.

La diferencia con la regulación del artículo 298 RH es que antes debía acreditarse que el transmitente es tenido por dueño y ahora deberá dar notoriedad de que el transmitente adquirió hace más de un año.

Esta postura ha sido criticada por una parte de la doctrina que considera, en base a la nueva regulación, que no debe admitirse el acta complementaria al título público.

La RDGRN de 19 de noviembre de 2015 sí admite como título previo el acta regulada en el art 209 del RN.

B) plazo de un año:

Se plantean dudas sobre si el art 205 exige atender a las fechas de los títulos o de las adquisiciones, cuestión especialmente importante en casos como herencias o elevación a público de contrato privado.

La RDGRN de 19 de noviembre de 2015 entiende que el lapso temporal mínimo de un año ha de computarse entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior y no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales        

Dicho plazo de un año parece poner freno a la creación de títulos ad hoc para llevar a cabo la inmatriculación de una finca.

Sobre esta cuestión la DG ya señaló que el registrador, por simples sospechas, no puede ni debe suspender la inscripción ( R 8 junio 2009).  No obstante, sí admitía la suspensión cuando la situación final de la titularidad de las fincas era la misma que la inicial (R 16 nov 2009.).

Con la nueva regulación, se someten los títulos a un requisito objetivo (límite temporal) tratando de evitar el acceso de dichos títulos al Registro de la Propiedad.

  1. Identidad

Debe existir identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador.

El artículo 205 habla de identidad pero matiza que será determinada a juicio del Registrador. En base a ello, algunos autores defienden cierto matiz de apreciación.

  1. Certificacion catastral descriptiva y gráfica

            Junto con el titulo deberá acompañarse certificación catastral descriptiva y grafica en términos totalmente coincidentes, cuestión a la que nos referiremos en la ultima pregunta del tema.

Además en este supuesto será necesario aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, sin que sea admisible aportar una representación gráfica alternativa.

PUBLICACIÓN DE EDICTOS.

Frente a la anterior redacción del art 298.4 del RH que determinaba la notificación por edictos a todos los interesados, así como su constancia por nota marginal disponiendo en cuanto a sus efectos que:

¨Si no se presentare el edicto en el Registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la inscripción, se cancelará esta de oficio por nota marginal”.

El nuevo artículo 205 se limita a establecer que

¨Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea¨

Así, no sólo el art 205 sino también el 203 guardan silencio sobre las consecuencias de la no publicación del edicto pese a que ordenan su publicación por parte del Registrador. Ello ha planteado dudas sobre cuál es el efecto en caso de no realizarse dicha publicación.

            En cuanto a la nota marginal, a diferencia del artículo 203 donde sí se recoge expresamente la constancia de la publicación, nada se dice en el art. 205. Algunos autores consideran que no será necesario mientras que otros entienden, que será aconsejable realizarla pese al silencio de la Ley.

CIRCUNSTANCIAS DE LA INSCRIPCIÓN INMATRICULADORA

            Según el Art 298.2 RH: “La inscripción que se realice contendrá, además de las circunstancias generales (Arts. 9 L y 51 R), las esenciales del título del transmitente o del acta de notoriedad complementaria.

            Además expresará que el asiento se practica conforme al A. 205 L, con la limitación del A 207 de la misma ley”.

REGLAS ESPECIALES:

En las inmatriculaciones  deberá atenderse a la legislación especial que, en su caso,  resulte aplicable. Por ejemplo:

            Montes públicos. El art 22 LM exige informe favorable en la inmatrifculación de un monte o de finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales.  

Inmatriculación de fincas en la zona de protección marítimo-terrestre. Deberá acreditarse la no invasión del dominio público por certificación del Servicio de Costas. R. 17 febrero 2005 también tratándose de documentos judiciales        

            En el caso de viviendas deberá observarse el cumplimiento de la legalidad urbanisca (R. 6 julio 2005)

EFECTOS

            1- Inmatriculante:

  • No queda protegido por la fe pública registral pues su derecho no deriva de otro anteriormente inscrito, como exige el art.34 LH
  • ¿Queda protegido por la inoponibilidad? GARCÍA-GARCÍA entiende que si, si bien:

            * Cuando procedan de un mismo enajenante no se aplicará la limitación de dos años del Art. 207, conforme Art. 1473 CC.

            * Cuando los títulos tengan distinta procedencia se aplicará tal suspensión.

            2- Terceros:

Anteriormente el Art 207 LH recogía la paralización de la fe pública, tras la reforma 13/2015, se habla de efectos protectores del art 34 LH señalando dicho artículo:

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.

Por tanto, se suspenden los efectos protectores del art 34 de la LH respecto de terceros adquirentes del inmatriculante o sus causahabientes pero transcurridos esos dos años sí operarán dichos efectos protectores. Respecto del inmatriculante, opera  el principio de legitimación formulado en los arts 38 y 10.5. (sin estar sujeto a dicho plazo de dos años).

Como excepción, el art. 302 R.H.: “La limitación de dos años, consignada en el art. 207 de la Ley, no alcanzará a las inscripciones que se practiquen en virtud de documentos públicos anteriores al 1 I 1909.”

El plazo de suspensión se computa siempre desde la fecha de la inscripción, no del asiento de presentación.

Transcurrido el plazo, los terceros del art. 34 LH quedarán protegidos por la fe pública, con independencia de cuándo hayan inscrito su título.

VALORACIÓN CRÍTICA.

            1- Ley 1944. Su EM lo calificó de controvertido por no ofrecer las mínimas garantías, aunque se juzgo conveniente mantenerlo para fomentar la inscripción.

            2- Doctrina negativa. La doctrina ha destacado sus escasas garantías, pudiendo dar lugar a dobles inmatriculaciones, enajenaciones ficticias y estafas.

            3- Doctrina positiva. En la actualidad, esta debilidad jurídica se ha superado al suprimirse los supuestos especiales regulados en el R.H., y al exigirse la conexión catastral. Ese refuerzo se ha visto incrementado con la reforma 13/2015 que trata de poner solución a algunas cuestiones controvertidas.

 

Actas de notoriedad complementarias.

Antes de 1998, el art. 298 R.H. regulaba las siguientes actas de notoriedad:

            La incorporada al documento privado de adquisición, suprimida por la reforma.

            Las complementarias del título público adquisitivo que se pasan a estudiar.

Como ya se ha señalado, se ha discutido enormemente sobre su admisibilidad. Su tramitación se regula en el art 209 RN de donde resultan las siguientes normas:

            Tramitación:

            –  El requerimiento se hará por persona que demuestre interés en el hecho cuya notoriedad se pretenda establecer, debiendo aseverar su certeza bajo pena de falsedad en documento público.

            – El notario practicará las pruebas oportunas, hayan sido propuestas o no por el requirente

            Si, a su juicio, fuere previsible perjuicio para terceros, anunciará su inicio mediante cédulas o edictos, para alegaciones de los interesados en un plazo de 20 días.

            Si aprecia la notoriedad del hecho, lo expresará así, quedando conclusa el acta.

            Se plantea si tiene que ser el del lugar donde radique la finca, no hay normas en la LH ni en el RN que lo exijan. Pero la junta de decanos de los colegios notariales ha dado instrucciones en este sentido. R. 6 julio 2005

            – Estas no requieren de aprobación judicial pero su tramitación se interrumpirá cuando se acredite al notario la interposición de demanda en juicio declarativo; esta interrupción se levantará, a instancia del requirente:

  • si se desistió de la demanda
  • se declaró caducada la instancia
  • o recayó sentencia firme desestimatoria

            – Estas actas sólo pueden autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público que complementan: no vale un acta anterior, coherentemente con su naturaleza de documento complementario.

            En cuanto a su eficacia, el ultimo inciso del art.209 RN establecía que “la declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz por si sola e inscribible donde corresponda, sin tramite o aprobación inicial.  Dicho inciso ha sido anulado por la Sentencia del TS, Sección 6o de 20 de mayo 2008, por ser contrario a la ley.

 

3.- La inmatriculación y el Catastro.

Esta materia se ha visto modificada por la ley 13/2015: ¨la finalidad de esta Ley es conseguir la coordinación Catastro Registro incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.¨

Referencia catastral:

El art 9 LH señala en cuanto a las circunstancias de la inscripción que ¨ Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del art 10.

Con anterioridad a la reforma ya el Art. 38 TRLC 5 III 2004 exigía que en todos los documentos públicos y privados referentes a inmuebles y en las inscripciones y anotaciones en los Registros, constase la referencia catastral.

Representación gráfica georreferenciada:

El art 9 b) añade lo siguiente:

“Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelacion, reparcelacion, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”

Por tanto,  todos los títulos inmatriculadores deben ir acompañados de dicha representación gráfica que, salvo las excepciones previstas en el art 10.3 LH, será la certificación catastral.

Dicha exigencia ya quedaba recogida antes de la reforma en el Art. 53.7 L. 30 XII 1996: “en lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos coincidentes con la descripción de ésta en dicho título”

La aportación de dicha Representación gráfica georreferenciada es

obligatoria en los supuestos del art 9 b

voluntaria en los casos de fincas ya inscritas y donde podrá solicitarse su incorporación a la inscripción como operación específica o al tiempo de formalizar cualquier acto inscribible, aplicándose en ambos casos los requisitos del art 199 LH.

Conforme al art 9 b 5º párrafo: La representación gráfica aportada quedará incorporada al folio real de la finca.

Requisitos de la representación gráfica .

Como ya se ha señalado, dicha RGG será la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca salvo las excepciones admitidas. Así resulta del art 10.1 LH: La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

Las excepciones se contemplan en el art 10.3 LH:

Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos:

  1. Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa.
  2. Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.

En los casos de inmatriculación encontramos los siguientes requisitos particulares:

Es necesaria una total coincidencia entre la descripción del titulo y la certificación catastral , sin que pueda aplicarse el margen del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del art 45 del TRLC y recogida en el art 9 de la LH,  prevista para fincas ya inscritas.

La certificación catastral es necesaria en cualquier documento inmatriculador, incluidos los documentos administrativos y judiciales.

Con anterioridad a la reforma 13/2015 se exigía indubitadamente que de la certificación catastral resultara que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente. Sin embargo, en virtud de la nueva regulación existen diversas opiniones:

Hay quien considera que carece de justificación exigir este requisito debido a la nueva regulación del art 205, que es más garantista.

Otros autores siguen defendiendo este requisito bien conforme a la obligación de declarar las alteraciones catastrales (arts 3,13, 43 y 44 del TRLC) bien conforme al apartado segundo del art 298 del RH:

En ambos casos, el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará el mismo certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente”.

Coordinación Catastro Registro

Art 10:

  1. En toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada.
  1. Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

 

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Tema 30 Hipotecario Registros. Inmatriculación.

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Tema 30. Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Apertura de folio registral: La inmatriculación de fincas. Concepto y naturaleza. Los medios inmatriculadores. El expediente de dominio y sus distintas finalidades. Breve idea de su tramitación. Efectos.

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  1. CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA.
  2. APERTURA DEL FOLIO REGISTRAL: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. CONCEPTO Y NATURALEZA.
  3. LOS MEDIOS INMATRICULADORES.
  4. EL EXPEDIENTE DE DOMINIO Y SUS DIVERSAS FINALIDADES.
  5. BREVE IDEA DE SU TRAMITACIÓN.
  6. EFECTOS.

 

1.- Concordancia entre el registro y la realidad jurídica.

La posibilidad de que el Registro no concuerde con la realidad jurídica se basa en:

– La inscripción, que en nuestro sistema y salvo excepciones no es constitutiva, aunque sí es necesaria para alcanzar la plena oponibilidad erga omnes. Art 32 LH.

 – Y no es convalidante, conforme al Art. 33 LH.

Ello nos permite distinguir entre la realidad tabular (los pronunciamientos del registro) y la «realidad jurídica extrarregistral».

Estas realidades no siempre coinciden, lo que da lugar a la inexactitud registral.

La ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la ley hipotecaria y del texto refundido de la ley del catastro desjudicializa también los procedimientos de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, sea ésta física o jurídica, agilizando su tramitación y reduciendo costes. Notarios y Registradores son los responsables de expedientes de inmatriculación, rectificación de superficie, incorporación de bases gráficas, deslinde, reanudación de tracto, duplicidad de inscripciones y liberación de cargas. De esta forma, se evita su tramitación ante los Tribunales, pero garantizando la tutela judicial efectiva.

            CONCEPTO.

            Concepto legal. Según el art. 39 L.H.: “se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo, que, en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral”.

            Concepto doctrinal. A pesar de la aparente equiparación, inexactitud y discordancia, son conceptos diversos:

  • La inexactitud sólo afecta a la titularidad jurídica; la existencia, contenido y condiciones de los derechos inscritos.
  • La discordancia, además de los aspectos de derecho, alude a los de hecho.

            Medios para llevar a cabo la concordancia. Según el art. 198 L.H.:

«La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:

  1. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
  2. El deslinde registral de la finca.
  3. La rectificación de su descripció
  4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
  5. La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
  6. Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
  7. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
  8. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculació
  9. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.

La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.

 

2.- Apertura de folio registral: la inmatriculación de fincas. Concepto y naturaleza.

APERTURA DE FOLIO REGISTRAL. Es la operación registral que asigna un registro particular a las fincas susceptibles de registración.

            Procede, además de en los supuestos de inmatriculación, en los de:

            – Agrupación, división o segregación.

            – Pluralidad de folio registral.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS.

            Concepto. Siguiendo a Gómez Gálligo, podemos definir la inmatriculación como “el ingreso de una finca en el Registro realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, mediante la presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente admitidos y por la que se abre folio o registro particular a la finca en cuestión, surtiendo efectos específicos”.

            Caracteres.

a) Asiento de inscripción, pero que se caracteriza frente a las posteriores:

            1- Sustantivamente: Porque no se producen los efectos protectores del art 34 LH  durante dos años:

en los procedimientos previstos en el artículo 204 1º, 2º, 3º, 4º

en la inmatriculación por título público (Art 205 LH)

en certificación administrativa (Art. 207 L.H.).

Aunque sí se producen en los supuestos de expediente de dominio (Art 203 LH) y de inmatriculación en virtud de sentencia. (Art 204.5º)

            2- Formalmente, porque describe íntegramente la finca, mientras que las posteriores sólo reflejan las modificaciones que resulten del título.

            No obstante, en ocasiones, la apertura de folio se hace por anotación preventiva:

            – Derechos reales sobre finca no inmatriculada; art 203.2 LH, art. 312.1 R.H.

            – Anotaciones de suspensión de anotación de embargo, si no está inscrita la finca embargada; A 140.2 RH

            – Anotaciones de suspensión por defecto subsanable, si no está inscrita la finca; Art. 170 RH

            – Expediente de dominio instado con finalidad inmatriculadora. Art. 203 tercero LH.

b) Incorpora la finca al registro, quedando sujeta a las normas hipotecarias. NUÑEZ LAGOS señalaba que con la inmatriculación se abre la “cuenta corriente” de la finca en el Registro.

c) Abre folio registral. Así resulta de:

            – Art. 8 L.H:.”cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo”.

            – Y el art. 243 LH: “el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores, relativas a la misma finca, se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.

d) Contiene una completa descripción de la finca: las legislaciones que siguen el sistema del folio real la obtienen del Catastro; en España, tras la L 30 XII 1996, LC 5 III 2004 y la Ley 13/2015 que modifica los artículos 9 y 10 LH, se va avanzando a este respecto.

En particular el art.9.1 b) LH recoge que siempre que se inmatricule una finca, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, lo cual se realizará aportando junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo en los supuestos en que la ley admite otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

e) Constata la titularidad dominical. Según el Art. 1 LH: “la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el T. VI de esta Ley”.

            Y según el Art. 376 RH: “Cuando el primer asiento solicitado se refiera a un derecho real y con el título presentado se pueda inscribir la adquisición del inmueble, con arreglo al art. 205 L., se harán dos inscripciones, la de dominio de la finca y después la del derecho real.

            En igual forma se procederá cuando el asiento de que se trate sea de anotación preventiva”.

            Dominio dividido. La primera inscripción puede ser de dominio directo o útil; según el Art. 377 R.H. “si se hallan separados el dominio directo y el útil, la primera inscripción podrá ser de cualquiera de ellos, pero si después se inscribiese el otro dominio, su inscripción se practicará a continuación del primeramente inscrito”.

            Condominio. Del Art. 278 RH, se deduce que la finca puede ser inmatriculada sobre la base de una cuota indivisa: aunque sólo se inscribe la cuota del inmatriculante, la finca se inmatricula totalmente.

La DG considera que la disolución de comunidad es un título apto para inmatriculación y concluye que es un ACTO COMPLEJO, y desde un punto de vista registral conlleva a la práctica de un nuevo asiento registral sobre la totalidad de la finca adjudicada – R. 19 MAYO 2011 Y STS 25 FEBRERO 2011

Naturaleza.

Se discute la relación entre inmatriculación y primera inscripción.

  • Algunos las equiparan sobre el Art. 7.1 LH que emplea la expresión 1ª inscripción y remite para practicarla a los medios inmatriculadores.
  • Según SANZ en nuestro Derecho no existe una verdadera inmatriculación, sino sólo una primera inscripción. La inmatriculación es propia de sistemas como el alemán, suizo o australiano, en los que la finca accede al Registro previamente, sobre la base de datos catastrales, practicándose de oficio y limitándose el asiento a la descripción de la finca.
  • Según ROCA, el concepto de primera inscripción es más amplio que el de inmatriculación, pues en los casos de segregación, agrupación y división hay primera inscripción y no inmatriculación, pues las fincas no son nuevas para el R, sino procedentes de otra inscrita.

 

3.- Los medios inmatriculadores.

INTRODUCCIÓN.

            Para favorecer la inscripción, la Ley 1861 admitió pluralidad de medios de inmatriculación.

            La reforma de 1944 inicia un criterio restrictivo que, como observa Sanz Fernández, se manifiesta en un triple sentido:

            – Redujo los medios inmatriculadores a tres: expediente de dominio, título público y certificación administrativa.

            – Eliminó todos los medios inmatriculadores basados en la posesión.

            – Y limita los efectos de la inmatriculación, cualquiera que fuese el medio, durante un plazo de dos años.

MEDIOS LEGALES.

            El TR 1946 no introdujo ninguna novedad en cuanto a los medios inmatriculadores, pero sí en cuanto a sus efectos, limitando la suspensión de efectos de la fe pública registral a las inmatriculaciones verificadas en virtud de título público de adquisición o certificación administrativa de dominio. 

La reforma 13/2015 ha introducido novedades legislativas en la materia

  1. Amplía los medios inmatriculadores recogidos en la LH:

            expediente de dominio (art 203)

            los procedimientos del art. 204

            el doble título (art. 205)

            el certificado del art. 206

  1. La limitación del art 207 ya no se refiere a la fe pública registral sino a “los efectos protectores dispensados por el art 34 LH “
  1. Desjudicializa los procedimientos, tramitándose ante Notarios sin necesidad de acudir a la vía judicial salvo caso de contienda.

OTROS MEDIOS INMATRICULADORES.

            Se da entrada a otros medios inmatriculadores en el art. 299 RH “También podrán inscribirse sin el requisito de la previa inscripción los títulos, cualquiera que sea su fecha, que fueren inscribibles directamente con arreglo a las leyes o disposiciones especiales”.

            Así encontramos los siguientes:

            1- Registros destruidos. La ley 15 VIII 1873, permite la inmatriculación en virtud de títulos inscritos en registros destruidos y no reinscritos en el período de reconstrucción.

            2- Resoluciones administrativas:

  • Los títulos de concesiones administrativas (arts.31, 60 y ss. RH).
  • La certificación expedida por el Tesorero de Hacienda en casos de adjudicación de bienes al Estado por débitos fiscales; art. 26 R.H y art.110 RGR 29 Julio 2005.

Según la LPAP 3 XI 2003, los Registradores comunicarán la inmatriculación de fincas que linden con otra perteneciente al Estado a los órganos encargados de la administración de los bienes y se indicará en ella el nombre, apellidos y domicilio de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción y la descripción de la finca inmatriculada.        

CERTIFICACIÓN CATASTRAL.

Tras la reforma 13/2015 encontramos la siguiente regulación:

Art 9 b LH: La inscripción contendrá las circunstancias siguientes:

“Siempre que se inmatricule una finca la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”

Por tanto, todos los títulos inmatriculadores deben ir acompañados de dicha representación gráfica que, salvo las excepciones previstas en el art 10.3 LH, será la certificación catastral.

Dicha exigencia ya quedaba recogida antes de la reforma en el Art. 53.7 L. 30 XII 1996: “en lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos coincidentes con la descripción de ésta en dicho título”.

Dichas cuestiones se estudian más detalladamente en el tema 31.

 

4.- El expediente de dominio y sus distintas finalidades.

            Concepto: procedimiento mediante el cual el Notario provee al propietario de una finca de un título supletorio para el deslinde, la inmatriculación, la rectificación de descripción, superficie o linderos de fincas inscritas, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y la substracción de la doble o múltiple inmatriculación.

            NATURALEZA.

1.- En el plano registral, proporciona una titulación supletoria. Según el art. 272 R.H. : «El propietario que careciere de título escrito de dominio o que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa, podrá obtener la inscripción de su derecho con sujeción a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.»

            Habilita un título de dominio, sin comportar declaración de derechos y sin que impida que los interesados puedan acudir a juicio declarativo.

            FINALIDADES. Son:

            El expediente de deslinde de fincas inscritas (art 200)

            La rectificación de descripción, superficie o linderos de fincas inscritas. (art 201)

            La inmatriculación de fincas (art 203)

            La reanudación del tracto interrumpido. (art 208)

            La subsanación de la doble o múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella (Art 209)

 

5.- Breve idea de su tramitación.

El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas  se regula en el Art 203 LH de donde resultan las siguientes reglas:

El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca acompañándose además los siguientes documentos:

a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus domicilios.

b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.

c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.

d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.

El Registrador expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra u otras de dominio público notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición o, no remitiendo su informe dentro de plazo el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones.

Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas.

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique

Quinta. Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos los interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado” Potestativamente el Notario podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificació

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.

Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador.

En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

El apartado 2 de dicho artículo permite que el titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas solicite la inscripción de su derecho.

EN EL EXPEDIENTE PARA EL DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS EL ART 200 LH recoge las siguientes particularidades:

            el expediente puede iniciarse por el titular registral de dominio o de cualquier derecho real

            el plazo para formular alegaciones los interesados es de 15 días

            el Notario convoca a los interesados en el plazo de otros 30 días a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos

            se exceptúa de aplicación al deslinde de inmuebles cuya titularidad pertenezca a las AAPP, donde se aplicará su legislación específica.

EN EL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS DE CUALQUIER FINCA REGISTRAL, el art. 201 remite al 203 con las siguientes particularidades:

            puede promoverse el expediente por el titular registra de la totalidad o cuota de dominio o de cualquier derecho real

            deberá expresar todos los datos sobre identidad y domicilio de titulares de dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y colindantes, tanto registrase como catastrales.

            no es de aplicación lo previsto en el art 203 apartado c de la regla segunda, apartados d y e de la regla quinta y último párrafo de la regla sexta.

            Reanudación del tracto  se regula en el art 208,

            Doble o múltiple inmatriculación, art 209

(Estos dos últimos se estudian en el tema correspondiente.)

El Desarrollo reglamentario se encuentra en los Arts 272 a 287.

 

6.- Efectos.

EFECTO GENERAL.

            Proporciona una titulación supletoria, constituida por el acta notarial donde se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición de los posibles interesados.

EFECTOS PARTICULARES.

    1- Expediente inmatriculador.

Art 203. Sexto:

Una vez levantada acta, el Notario remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

La prioridad de las cargas y gravámenes que se hayan conocido durante el expediente se determinará según las normas sobre preferencia establecidas en la legislación civil.

Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. La publicación se hará de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada.

Octava. Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.

  • No produce la suspensión de los efectos protectores del art 34 conforme Art. 207 LH.

   1- Expediente para el deslinde de fincas: si hubiere acuerdo se hará constar el deslinde en el Registro, salvo dudas fundadas del Registrador.

    2- Expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de finca inscrita, proporciona título hábil para ello, siempre que el Registrador no albergue dudas fundadas.

 3- Expediente reanudador del tracto. Proporciona un título para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

   4- Expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación permite la rectificación del Registro.

Revisado septiembre 2015

 

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Tema 29 Hipotecario Registros. Notas marginales.

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Tema 29. Las notas marginales: Naturaleza, clases y efectos. Notas de haberse expedido la certificación de cargas en los procedimientos de ejecución: Sus efectos. Las notificaciones. Las menciones: Caducidad y cancelación.

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Notarías: tema 25.

 

  1. LAS NOTAS MARGINALES: NATURALEZA, CLASES Y EFECTOS
  2. NOTAS DE HABERSE EXPEDIDO LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN: SUS EFECTOS
  3. LAS NOTIFICACIONES
  4. LAS MENCIONES: CADUCIDAD Y CANCELACIÓN

 

1.- LAS NOTAS MARGINALES: NATURALEZA, CLASES Y EFECTOS.

Desde un punto de vista formal, el asiento registral se define como la constatación gráfica, practicada con arreglo a Derecho en los libros del Registro de la Propiedad, de los hechos, actos o negocios que, por su naturaleza, pueden acceder al Registro, no por conocimiento directo, sino extractándolos de otro documento con la finalidad de darlos a conocer a tercero y para que puedan surtir los efectos hipotecarios que les sean propios. El artículo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que en los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas y concisas, principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

Así pues, entre las distintas clases de asientos que recoge el citado artículo 41 se encuentran las notas marginales. ROCA SASTRE DEFINE las mismas como un asiento en general accesorio, definitivo y positivo, que se extiende al margen de otros asientos, y cuyo objeto es consignar un hecho que modifica un derecho registrado o hacer las veces de una inscripción, anotación preventiva o cancelación, o facilitar la mecánica de la oficina del registro. Lo cierto es que en la actualidad se ha extendido el uso de las notas marginales que cumplen funciones diversas, que no tienen fácil encaje en la clasificación que, de ROCA, como veremos más adelante.

Su NATURALEZA JURÍDICA, a semejanza de lo que sucede con las anotaciones preventivas, no es unívoca, ya que su realización obedece a muy distintos supuestos. No obstante, desglosando la anterior definición, presenta los siguientes caracteres:

a) Es un asiento en general accesorio porque, salvo cuando hace las veces de una inscripción o anotación preventiva, es un complemento de otro asiento.

b) Es en general definitivo o de duración indefinida, pues no tiene el carácter temporal de las anotaciones preventivas, duran tanto como el asiento principal que les sirve de soporte, excepto las notas marginales preventivas (art. 163 RH). Existen otras excepciones, notas con un plazo especial de caducidad:

                – La nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas que debe extenderse en los expedientes de deslinde, tanto en la finca objeto de deslinde, como en las colindantes (art. 200 LH).

                – La nota que constata en el registro el derecho de retorno arrendaticio (art. 15 RH).

                – Las notas de expedición de certificación de cargas a efectos de expropiación forzosa.

                – Las notas de afección fiscal de los impuestos de transmisiones, sucesiones o IRPF, en las ventas por no residentes, etc …

c) En general es de carácter positivo, con excepción de las notas que hacen las veces de una cancelación, extinguiendo otros asientos.

d) Se extiende al margen de otros asientos, en la parte izquierda de las hojas de los libros del Registro, donde existe un margen reservado para ellas, ajustándose a las instrucciones y modelos oficiales.

Las CIRCUNSTANCIAS que deben contener varían de unas a otras, si bien la doctrina considera generalizable, en cuanto a las notas de modificación jurídica, lo dispuesto en el artículo 56 del Reglamento Hipotecario sobre las notas marginales de cumplimiento de condiciones, las cuales deben expresar:

1) El hecho que se trate de acreditar.

2) El nombre y apellidos de la persona o personas que lo hubieren realizado.

3) El documento en virtud del cual se extienden.

4) El pago o la exención del impuesto.

5) Referencia al asiento de presentación del indicado documento.

6) Fecha y media firma del Registrador.

En cuanto a las circunstancias de las notas marginales de oficina, las mismas no requieren contenido especial, más que el necesario para cumplir la función de relación de asientos. Y las sucedáneas, requieren las mismas circunstancias que las de modificación jurídica, si bien con las pertinentes peculiaridades.

FUNDAMENTO GARCÍA GARCÍA: hay que buscarlo en el “principio de integración del folio registral”: si bien la titularidad, el acto jurídico y la finca están ya en el asiento principal, pueden necesitar de un complemento, concreción o advertencia que, si se hicieran por medio de una inscripción o anotación, impedirían que quedara debidamente perfilada la principalidad de la situación del asiento al que complementa; al quedar ambos en el mismo plano.

Para MANZANO SOLANO, la nota marginal encuentra su justificación en el que este autor llama “principio de integración del folio registral”, al facilitar la constancia, en el historial registral de la finca o fincas, de datos o circunstancias que, en sí mismos, podrán ser de naturaleza material o jurídica, pero que, en todo caso, tienen alcance jurídico-registral o publicitario-registral, necesarios para la adecuada interpretación de la situación jurídica de la finca.

Por lo que respecta a las CLASES de notas marginales, es clásica la clasificación de Roca-Sastre entre notas marginales de modificación jurídica, notas marginales de oficina y notas marginales sucedáneas. Dicha clasificación ha sido criticada por algunos autores como José Manuel García García, quien entiende que la misma es artificiosa, ya que la característica común e intrínseca a todas las notas marginales es su accesoriedad respecto a un asiento principal, al cual complementan o concretan, o recogen una advertencia relacionada con el contenido de dicho asiento. Es decir, no modifican el contenido esencial del mismo ni son sucedáneas de asientos principales, sino que los complementan o concretan. Asimismo, no existen tampoco notas de “oficina”, sino notas que realizan advertencias sobre operaciones registrales, de gran trascendencia a efectos de la publicidad formal y claridad del Registro y accesorias del asiento principal correspondiente.

Siguiendo la clasificación tradicional, debe distinguirse las siguientes CLASES:

1)Notas marginales de oficina:

Son aquéllas que tienen por finalidad relacionar y coordinar con brevedad unos asientos con otros, a fin de coordinar las operaciones registrales, constituyendo un medio que facilita el modo de llevar los libros del Registro. Dichas notas carecen por sí mismas de valor jurídico, pues desempeñan una función puramente mecánica, relacionando entre sí los asientos que guardan cierta conexión. Las extiende obligatoriamente el Registrador de oficio en los casos previstos en la ley. Así, como ejemplos se citan:

  • Nota al margen del Asiento de presentación, indicando los datos registrales del asiento practicado, o, en su caso, el hecho de haberse retirado el título presentado, la práctica de la anotación por defecto subsanable, la de desistimiento del asiento de presentación.
  • Nota al margen de la finca matriz, en los casos de modificación de entidades hipotecarias, conforme a los artículos 45 y ss. RH.
  • Nota al margen de un asiento cancelado con la referencia al asiento cancelatorio (artículo 195 Reglamento Hipotecario).
  • En los casos de doble inmatriculación, la nota al margen de la última inscripción de dominio de cancelación de los folios referidos a la misma finca (art. 209 LH).
  • La nota al margen del asiento rectificado, artículo 318 RH.

 

2) Las notas marginales de modificación jurídica.

Son las que consignan registralmente hechos o circunstancias que alteran la situación jurídica registrada. Se caracterizan porque, a pesar de producir el efecto antedicho, no tienen la envergadura suficiente para provocar una inscripción. Se caracterizan por servir de complemento a las inscripciones. A título de ejemplo cabe mencionar:

  • La nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas en los expedientes de deslinde (200 LH).
  • La que constata la aceptación por el acreedor de la hipoteca constituida unilateralmente. (art. 141 LH).
  • La que hace constar el cambio de propiedad privada en pública o viceversa (art. 6 RH).
  • La que hace constar la condición de comunes de los bienes inscritos a nombre de uno de los cónyuges (art. 90.2 RH) o la justificación o confesión de la privatividad de un bien hechas con posterioridad a su inscripción (art. 95.6 RH), así como el carácter de reservables de los bienes hereditarios (art. 259 RH).
  • La que publica la iniciación del procedimiento de equidistribución (art. 5 RD 1093/97) o de expropiación forzosa (32 RH).
  • La que hace constar el cumplimiento de condiciones inscritas, de conformidad con el artículo 23 de la Ley Hipotecaria.
  • La de haberse terminado la obra nueva declarada en construcción, art. 47 RD 1093/97.
  • La de haberse expedido certificación de cargas en los procedimientos de ejecución, que luego se analizará.

 

3) Las notas marginales sucedáneas.

Realmente, son notas únicamente en la forma, pues en el fondo tienen un valor igual al asiento que representan. Son verdaderas inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones que, en virtud de preceptos especiales y por razones de simplificación de las operaciones del Registro, adoptan la forma de nota marginal. Pueden ser:

  1. a) Sucedáneas de una inscripción, como la nota de asignación de bienes concretos en garantía de legítimas (art. 15.2 LH), o las notas de afección fiscal (art. 79 LGT).
  2. b) Sucedáneas de una anotación, según DIEZ PICAZO, es la nota que constata en el Rº el derecho de retorno arrendaticio (art.15 RH), o la que hace constar la prórroga de las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción (art. 205 RH), o las notas que se deben extender en los supuestos de doble inmatriculación para dejar constancia de la iniciación del expediente o de la terminación del mismo por existir oposición de algún titular real afectado por la doble inmatriculación (art. 209 LH).
  3. c) Las notas de cancelatorias que practica el Registrador de oficio en caso de caducidad de asientos de presentación, anotaciones preventivas (86LH), menciones, y las de cancelación de las inscripciones practicadas en el Libro de Incapacitados.

Por lo demás, las notas marginales sucedáneas se practicarán teniendo en cuenta las circunstancias que exigiera el asiento al que suplen, e incluso, según la doctrina, las propias del art. 56 RH convenientemente adaptadas.

 

4) Notas de publicidad-noticia.

Actualmente cabe añadir otro grupo de notas marginales, que no producen efectos propiamente jurídicos, sino que se limitan a proporcionar lo que se ha llamado “publicidad noticia”. Paradigma de ellas son las previstas en la normativa urbanística, las cuales, como dicen los arts. 67.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y el art.73 RD 1093/97, de 4 de Julio “no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística de la finca en el momento a que se refiere el título que las originara”, salvo que otra cosa se establezca expresamente.  Sería el caso, por ejemplo, de la nota en la que consta, en su caso, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera (art. 9 LH), o las notas que reflejan la situación urbanística de la finca, que prevé el capítulo X del RD 4-julio-1997 (condiciones impuestas sobre determinadas fincas, declaración de ilegalidad de la licencia de edificación, acreditativa de la concesión de licencias para obras y usos provisionales y la acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico)

Su estudio se hace en los temas pertinentes.

 

2.- NOTAS DE HABERSE EXPEDIDO LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN

En todos los procedimientos de apremio sobre bienes inmuebles inscritos en el Rº se prevé la expedición por parte el Registrador de una certificación de dominio y cargas de la finca objeto de la ejecución; extendiéndose al margen de la inscripción de hipoteca o de la anotación de embargo una nota expresiva de haberse expedido dicha certificación, su fecha y procedimiento a que se refiere, está previsto tanto en el procedimiento ejecutivo ordinario (art. 656 LEC), en el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados (129 LEC y 688 LEC), en el extrajudicial (236 RH), en el procedimiento administrativo de apremio (art. 170 LGTributaria 17/12/2003).

De estos preceptos y del artículo 143.2 del Reglamento Hipotecario resulta que:

  • La certificación se expide a requerimiento del Tribunal, del Procurador del ejecutante debidamente autorizado por el Letrado de la Administración de justicia, o del Notario en su caso. Habrá de contener la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien embargado, es especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven, o, en su caso, que se halla libre de cargas.
  • La nota se pone al margen de la anotación preventiva de embargo o de la inscripción de hipoteca.
  • En ella se hará constar que se ha expedido la referida certificación, expresando el procedimiento para el que se expide, las fechas del mandamiento y de su presentación y la fecha de la certificación.

Los EFECTOS de estas notas marginales pueden concretarse del siguiente modo:              

  1. Ante todo, constituyen un aviso o admonición a los posteriores titulares de derechos reales sobre la finca de la existencia de un procedimiento ejecutivo en marcha, de modo que no podrán invocar se desconocimiento. Como consecuencia de ello, los titulares de asientos posteriores a la nota de expedición de la certificación de cargas no recibirán posteriormente notificación o comunicación alguna, sin perjuicio de puedan intervenir en el proceso en la medida en que la situación o estado de éste lo permita. Así lo establece respecto al procedimiento ejecutivo ordinario por ejecución de anotación de embargo, el art.659.1 LEC, respecto al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados el párrafo 1º del art. 689 LEC y respecto a la venta extrajudicial del bien hipotecado ante Notario, el art 236 d).2 del RH.

En cambio, los titulares de asientos posteriores al del gravamen ejecutado que figuren en la certificación, y por lo tanto anteriores a la nota marginal de haberse expedido la certificación, deben ser notificados por el Registrador, o el Notario, según el tipo de procedimiento, a los efectos de que puedan intervenir en el mismo.

Esta publicidad genérica que produce la nota marginal se complementaron la advertencia que ha de consignarse en la nota de despacho de cualquier procedimiento que se inscriba o anote con posterioridad, pues como dice el art.434 RH, si respecto de la finca consta la expedición de la certificación de cargas prevista en el art.656 LEC, en la nota de despacho se hará relación circunstanciada del procedimiento para el que se expidió la certificación. El mismo sistema se aplica a los titulares de derechos reflejados en títulos meramente presentados en el momento de expedirse la certificación, titulares que no deben ser notificados por el Registrador (a los efectos del art.659 LEC), pero si los títulos llegan a inscribirse o anotarse, habrá de consignarse en la nota de despacho el estado de la ejecución según resulte del Rº (art.353.1 RH).

La principal diferencia entra el procedimiento de ejecución derivado de la anotación de embargo y el de ejecución directa y extrajudicial es que, en el  primero la falta de comunicaciones del Registro no vicia de nulidad el procedimiento porque la propia anotación de embargo ya pone de manifiesto la existencia de una obligación incumplida y la puesta en marcha de una procedimiento para hacerla efectiva (art. 660.2 LEC); en cambio, la falta de notificación o comunicación vicia de nulidad el procedimiento de ejecución hipotecaria directa o extrajudicial, ya que hasta que no se practica en el Registro la nota marginal de expedición de certificación de cargas no se conoce que está en trámites dicha ejecución (arts 692.3 LEC y 132.2 , 134.1 LH y 236 b) RH).

  1. Como otros efectos destacar:

Según el art. 656, en todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado.

El artículo 656. 2 LEC, señala para el procedimiento ordinario, que: “El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial (ahora, Letrado de la Admón de Justicia) y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.

El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido”.

El art.135 LH dispone: “El registrador deberá comunicar al Juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución”.

En orden a las cancelaciones a practicar como consecuencia de la ejecución:

 El art. 674 de la LEC, señala “A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el Secretario judicial mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

A instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se remitirán electrónicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes.”

El art. 134  LH: “El testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento.

Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.”

En caso de ejecución judicial basada en la inscripción de hipoteca, la nota marginal expresiva de la expedición de certificación impide que pueda cancelarse la hipoteca mediante escritura pública de carta de pago otorgada por el acreedor consintiendo la cancelación, mientras no se cancele dicha nota por orden de la autoridad que conoce del procedimiento. Así lo declaró la DGRN en Res. 24 abril 1991, para evitar que, por desconocimiento del Juez, pueda proseguirse la ejecución de una hipoteca ya extinguida, y así lo recoge el art. 131 LH y el art.688.2.2 LEC, como se estudia en el tema correspondiente.

Para el caso de que se dé la misma situación en el procedimiento de venta ante notario, dispone el art.236.d RH que el Registrador comunicará inmediatamente la presentación de la escritura al Notario ante el que se sigue la ejecución.

La nota no es obstáculo para cancelar la hipoteca a cuyo margen consta, en virtud de la ejecución de una carga anterior inscrita de rango preferente, así lo estima la DG (R. 19/2/2016) basándose en el art. 134 LH; tampoco impide la cancelación de la inscripción con nota, por caducidad del asiento principal, vía 82-5 LH, , pero el plazo habrá de computarse desde la fecha de la misma nota (R. 4/6/2005).

 

3.- LAS NOTIFICACIONES.

Determinadas disposiciones, en casos concretos, imponen al Registrador una actividad específica de comunicación o notificación. La finalidad es contribuir preventivamente a la seguridad del tráfico en algunos casos y, en otros, facilitar que sean conocidos por los interesados los procedimientos que pueden afectar a sus derechos o los asientos que puedan afectar a los procedimientos ya iniciados. Siguiendo a Peña, las notificaciones o comunicaciones pueden clasificarse:

1) Notificaciones a que está obligado el Registrador para contribuir preventivamente a la seguridad del tráfico:

a) Notificaciones promovidas por Notario: el Notario, antes de autorizar una escritura de adquisición de inmuebles, o derechos reales sobre ellos, tiene, como regla general, el deber de solicitar del Registro información adecuada sobre descripción, titularidad, cargas y limitaciones de la finca (175 RN); y el Registrador, expedida la nota con la información requerida, conforme al artículo 354 del RH, deberá comunicar también al Notario, dentro de los 9 días naturales siguientes, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario títulos que afecten a la información proporcionada o el recibo de otras solicitudes de información relativas a la misma finca.

c) Las que imponen las leyes en materia de blanqueo de capitales, remitiendo a la Administración la información correspondiente.

2) Comunicaciones a que está obligado el Registrador en relación con actuaciones o procedimientos ya iniciados:

a) Las notificaciones personales y/o por edictos insertados en el BOE, que, según los casos, debe hacer el Registrador, en los procedimientos inmatriculadores (arts. 203.1, 204, 205 y 206 LH); así como en el procedimiento del art. 199 LH destinado a completar la descripción literaria de la finca inscrita, acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica; en el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos (201); en el procedimiento para inscribir los derechos reales sobre fincas ajenas no inscritas (203.2); en el de reanudación del tracto interrumpido (208); subsanación de la doble inmatriculación (209); o, en fin, el expediente de liberación de cargas y gravámenes del art. 210.

b) Las que deben hacerse a la DG de Patrimonio del Estado en el supuesto del Art. 163 de la Ley 33/03.

e) Notificar a los titulares inscritos el hecho de haberse practicado anotación preventiva de deslinde del dominio público marítimo-terrestre, en relación con bienes de dichos titulares, con el fin de que éstos, ejercitando las acciones judiciales oportunas, puedan evitar la conversión de la anotación en inscripción (art. 29 Reglamento Costas).

f) Notificar la calificación negativa, conforme al art. 322 LH, y hacer los traslados y notificaciones del recurso, a que se refiere el art. 327 LH.

g) La notificación al Ayuntamiento de la inscripción de la Obra Nueva en los casos del artículo 28.4 de la Ley del suelo de 2015 y los arts 52 RD 1093/97, y 54 del mismo. (también art. 27.2.b) Ley del Suelo, en la redacción dada por el RD 8/2011.)

h) La notificación a la Comunidad Autónoma correspondiente prevenida por el art. 65.2 de la ley del Suelo respecto a la práctica de los asientos de inscripción de obra nueva, propiedad horizontal, parcelación y reparcelación, y conjuntos inmobiliarios.

i) Las comunicaciones que debe realizar el Registrador en los procedimientos judiciales de ejecución, a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante (art. 659 LEC para el procedimiento ejecutivo ordinario y 689 para el ejecutivo directo). Respecto a dichas notificaciones, hay que tener en cuenta que: a) No basta comunicación o llamamiento generalizado si se trata de titulares perfectamente determinados según el Registro. b) Como tiene declarado el TC, la comunicación debe haberse intentado en el domicilio que figure en el Registro, sin que pueda acudirse directamente al llamamiento por edictos. c) Si no es el Registrador el encargado de verificar las comunicaciones conforme al art. 659 LEC, deberá controlar que éstas hayan sido debidamente practicadas por el Notario u órgano actuante, pero teniendo en cuenta que, tratándose de ejecución no hipotecaria, ni la nota marginal ni las comunicaciones pueden considerarse trámites esenciales cuya omisión impida inscribir la adjudicación. d) El requisito de las notificaciones es manifestación del principio de tutela judicial efectiva del art. 24 CE, a través del principio de legitimación registral del art. 1.3 LH, pues los asientos se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales, de modo que el titular registral nunca puede quedar en situación de indefensión debiendo ser citado, notificado o demandado en los expedientes o procedimientos que puedan afectar a su derecho. Y en cuanto a la forma de las notificaciones debe tenerse en cuenta el contenido del artículo 353 del Reglamento Hipotecario, en su apartado primero.

j) El mecanismo de las notas marginales de expedición de certificación de cargas se ha previsto también en materia de expropiación forzosa (art. 32 RH) y en ciertas actuaciones urbanísticas (art. 5 y 22 RD 1093/97 4 julio).

 

4.- LAS MENCIONES. CADUCIDAD Y CANCELACIÓN

Consisten las menciones, en la alusión o indicación simple pero expresa en un asiento, de la existencia de alguna carga, gravamen o derecho real inmobiliario que no está previamente inscrito, que se hace al practicar alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible, en el que tal carga, gravamen o derecho se hallan meramente relacionados, más no constituidos en dicho título, ni en ningún otro asiento del Registro.

El término carga o gravamen real, debe entenderse en sentido amplio, comprensivo no sólo de derechos reales limitados, sino también de gravámenes resolutorios o restitutorios o prohibiciones de disponer, siempre que estén dotados de transcendencia real, excluyéndose la hipoteca, que no puede mencionarse hasta que se inscriba por ser de inscripción constitutiva.

Según ello, no serán verdaderas menciones:

1) Las indicaciones de derechos personales, no asegurados especialmente, ni la de los legados no legitimarios no anotados preventivamente dentro del plazo legal (art. 98LH)

2) Las expresiones de cargas y gravámenes, cuya existencia y constitución es registralmente conocida, como son:

– las limitaciones y condicionamientos de transcendencia real establecidos en el mismo título que se inscribe o anota, y que es necesario hacer constar, conforme al art. 51 RH, para dar a conocer la extensión del derecho real que se inscribe.

– y lo que los autores denominan “arrastre” de cargas, es decir, el reflejo que en un asiento se hace de las cargas y limitaciones que afectan a la finca y que constan adecuadamente registrados en asientos anteriores.

3) Finalmente, tampoco lo serán, a pesar de la terminología del art. 15 LH, la afección real de los bienes hereditarios en garantía de pago de las legítimas del tipo regulado en tal precepto.

En lo relativo a sus efectos, hay varias posibilidades:

a) Concederles efectos contra terceros, sistema que siguió la LHipotecaria de 1909.

b) Concederles efectos contra terceros, pero sólo por tiempo limitado, transcurrido el cual, la mención caducaría, debiendo cancelarse. Este sistema supondría una reserva de rango sujeta a caducidad.

c) E impedir su acceso al Registro, expulsándolas del mismo y negándoles todo efecto registral, que es el sistema seguido por la reforma 44-46. Por ello, respecto al régimen jurídico de las menciones hemos de distinguir dos supuestos: a) Las que el 1 de julio de 1945 (fecha de entrada en vigor de la Ley Hipotecaria) tenían quince años o más de fecha y las que, no teniéndolos, no fueron inscritas o anotadas en un plazo de dos años, las mismas están caducadas y deben cancelarse de oficio o a instancia de parte (disp. Trans. 1ª).

La actual Ley Hipotecaria no admite las menciones, ya que conforme al artículo 51 del Reglamento Hipotecario las inscripciones no pueden expresar estipulaciones, pactos o cláusulas que carezcan de trascendencia real (art. 51.6 RH). A su vez,  el artículo 98 de la Ley Hipotecaria dispone que las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta ley y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada y el artículo 51.7 RH  recoge que en ningún caso se indicarán los derechos expresados en el artículo 98 de la Ley, ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente, así como  que las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción.

No obstante, si por error u otra causa tuvieran acceso al Registro, se aplicarán las siguientes reglas:

1) El artículo 29 de la Ley Hipotecaria que dispone la fe pública del registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Según Roca Sastre ello significa que la mención de un derecho no enerva la buena fe del tercero hipotecario, pues es como si la mención no figurase en el Registro, sin perjuicio de que, existiendo el derecho y conociéndolo el tercero por la realidad extrarregistral, pierda su buena fe. Además, son inoponibles al tercero que inscribe, conforme al art. 32 LH; y no son causa de nulidad o resolución que conste explícitamente en el Registro a los efectos de perjudicar a los terceros adquirentes en los términos del art. 34 LH.

2) El artículo 98 de la Ley Hipotecaria que recoge: los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal, no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada. Además, pues, de negar toda eficacia a las menciones, se las declara cancelables (en este sentido la R. 9/7/2015). Para Roca es parte interesada para solicitar la cancelación el dueño de la finca o el titular del derecho real a los que afecte la mención y quien tenga interés por otro concepto en que la mención se cancele. La solicitud puede hacerse en una instancia separada por escrito o en el cuerpo de una escritura u otro documento público. También se entiende solicitada por el sólo hecho de pedir una certificación de cargas o la práctica de cualquier asiento sobre la finca o derecho real afectado, de conformidad con lo prevenido por el artículo 353.3, párrafos 1 y 2, del Reglamento Hipotecario. Dicha cancelación se practicará por nota marginal y una vez practicada, no cabe recurso gubernativo pues se trata de un asiento registral bajo la salvaguardia de los Tribunales.

Ahora bien, cuestión fundamental es determinar cuándo estamos o no ante una verdadera mención. RDGRN 24 de febrero de 1993: el principio de salvaguardia judicial de los asientos ya practicados impone una especial prudencia en el momento de decidir cuáles son las expresiones de gravámenes que, como simples menciones deben ser cancelables sin el consentimiento y sin la audiencia siquiera de quienes aparecen como titulares, sobre todo teniendo en cuenta que nuestra misma legislación no parece haber excluido enteramente las llamadas menciones (éstas aparecen en las inmatriculaciones de nuda propiedad, de una cuota en condominio, del dominio directo o del útil…) y cuando además no sea fácil saber si estamos ante simples menciones o si estamos ante inscripciones cuya nulidad por la omisión de alguna de sus circunstancias esenciales no daría lugar a esa cancelación casi automática, sino a la cancelación o rectificación que exige otra titularidad y otras garantías, incluso, ordinariamente, la previa resolución judicial.

Sostiene la Dirección General (R. 20/6/2011) que, como se ha considerado en diferentes resoluciones, sólo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que pudiendo acceder al Registro no lo han hecho. También ha considerado dentro del concepto de mención la alusión a la existencia de una expropiación no inscrita por entender que implica la referencia a un dominio, el expropiado, que pudiendo ser objeto de inscripción separada y especial no lo ha sido.

 

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Tema 28 Hipotecario Registros. Asiento de Cancelación.

TEMA 28 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 28. El asiento de cancelación: Concepto y caracteres. Cancelación total y parcial. Cancelaciones practicadas con, contra o sin el consentimiento del titular registral.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 27

Notarías: tema 24

 

  1. EL ASIENTO DE CANCELACIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES.
  2. CANCELACIÓN TOTAL Y PARCIAL.
  3. CANCELACIONES PRACTICADAS CON, CONTRA O SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

 

1.- EL ASIENTO DE CANCELACIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES

CONCEPTO. ROCA, con carácter descriptivo, lo define como un asiento negativo, accesorio y definitivo por el que se extingue un asiento anterior, y a consecuencia del cual se presume extinguido el derecho a que se refería el asiento cancelado.

CARACTERES, de esta definición se extraen los siguientes:

  • Es un asiento NEGATIVO, porque elimina la vida registral de un asiento anterior.
  • Es un asiento ACCESORIO, porque carece de consistencia propia e independiente, sino de una mera secuela del asiento anterior, al cual extingue. Esta nota sin embargo es rechazada por algunos autores, como CHICO y BONILLA, ya que, si bien presupone un asiento anterior, no por ello se puede considerar como accesoria o subordinada a éste, ya que su finalidad es precisamente anular o destruir la eficacia de dicho asiento.
  • Es un asiento DEFINITIVO, pues a diferencia de las anotaciones, no está sujeto a plazo o condición. Por su naturaleza negativa no puede ser condicional, pues en este caso ya no puede decirse que, por sí misma, la cancelación entrañe la extinción del asiento cancelado, que continuará subsistente sub conditione. Sin embargo, algunos autores se muestran inclinados a admitir la posibilidad de tal figura registral, fundándose en que la ley no la prohíbe, en que no perjudica a nadie, en que puede tener lugar al amparo de la libertad de contratación consagrada en el art. 1255 CC y en que la LH es meramente adjetiva. Pero para ROCA la naturaleza y esencia de la cancelación excluyen toda condición: los asientos son modos rígidos de publicidad que no admiten otras configuraciones que las expresamente establecidas en la Ley. También la RDGRN de 4 de abril de 1960.
  • Es un asiento que EXTINGUE otro anterior, pero no extingue propiamente el derecho registrado, que se regirá por las normas sustantivas. Ahora bien, con más precisión, cabe decir que se habla de extinción para aludir no a la desaparición del asiento, sino a la pérdida de vigor, de validez y de eficacia. Como dice DÍEZ PICAZO, consiste en dejar sin efecto un determinado contenido registral, este efecto directo o inmediato de la cancelación se suele calificar de funcional o formal. El efecto material, consecuencia de aquél, es la presunción de exactitud del contenido registral provocado por el asiento cancelatorio y por ello se presume iuris tantum que el derecho que publicaba el asiento cancelado no existe en la realidad jurídica, que está extinguido, pero frente a terceros adquirentes protegidos hipotecariamente, dicha presunción es iuris et de iure (principio de fe pública).

Estos dos efectos están consagrados respectivamente

Art. 97 LH: Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

Art. 76 LH: Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.

Ahora bien, la inclusión de la inscripción de transferencia entre los modos extintivos de los asientos registrales, equiparándola a la cancelación, ha merecido las más severas críticas por parte de la doctrina. Así, LA RICA que entiende que la inscripción de transferencia implica sólo la constatación registral de un cambio de titularidad (como consecuencia de una compraventa, por ejemplo), pero no extingue ésta ni mucho menos la inscripción anterior que la publicaba, la cual conserva formalmente su vigencia, pues continúa ocupando su lugar correspondiente en los libros del Registro, e incluso se mantiene su contenido en todo aquello que no haya sido afectado directamente por el cambio.

            En el aspecto propiamente sustantivo, la inscripción anterior a la de transferencia no pierde en absoluto su valor por consecuencia del asiento anterior, sino que por exigencias del tracto sucesivo constituye el verdadero soporte de éste, por cuanto integra el historial registral de la finca o derecho transmitido y le comunica su fuerza, sobre todo cuando haya de entrar en funciones el principio de fe pública registral. Además, la cancelación de la última inscripción de una finca, por causa de nulidad, hace que reviva en toda su extensión y contenido la inscripción anterior, que no sería posible si estuviese extinguida completamente. Por consiguiente, si la cancelación es la expresión de la muerte de un derecho, la inscripción de transferencia es una manifestación o síntoma de su vitalidad.

            Una cancelación por consecuencia de una inscripción posterior solo tendrá lugar cuando, en este asiento posterior, se constate alguno de los supuestos que determinan la cancelación, total o parcial (disminución o extinción de la cosa o del derecho).

            Finalmente, cabe recordar que la calificación registral tiene la misma extensión que en el caso de las inscripciones, según resulta del art. 99 LH. Además, los artículos siguientes regulan específicamente los supuestos en que el registrador tuviere dudas sobre la competencia del juez o Tribunal que ordene la cancelación. La anotación de suspensión que se practique en materia de títulos cancelatorios se sujeta a las reglas generales y también a las específicas de los art. 200 a 203 RH.

CLASES

  • Atendiendo los documentos y procedimientos necesarios para obtenerla, la cancelación puede practicarse a instancia de parte, por orden de la autoridad, o de oficio.
  • Por la clase de asiento a cancelar, cabe hablar de cancelación de inscripciones, de anotaciones preventivas, de notas marginales, de asientos de presentación, y de otros asientos de cancelación (pero, en este último caso, sólo por vía de nulidad).

La cancelación de las inscripciones se suele hacer, por regla general, en la misma forma y lugar que éstas, debiendo poner el Registrador “una nota fechada y firmada al margen de la inscripción o anotación cancelada, en la cual se haga constar el tomo, folio y número o letra del asiento cancelatorio” (195 RH). En cambio, la cancelación de notas marginales y asientos de presentación se efectúa a través de una nota marginal (189 y 436,1 RH). Y lo mismo ocurre en ciertos casos especiales de cancelación de inscripciones o anotaciones, como las del Libro de Incapacitados (art. 386 RH), las de menciones de derechos personales y asientos caducados (art. 353.3 RH).

  • Por razón de las circunstancias que debe contener el asiento de cancelación, ésta puede ser EXTENSA o CONCISA. La extensa deberá contener las circunstancias señaladas en el art. 193 RH, que complementa las que, bajo la pena de nulidad establece el art. 103 LH. De ambos preceptos resultan las siguientes:
  1. Número de la inscripción o letra de la anotación que se cancele.
  2. Causa o razón de la cancelación.
  3. Nombre, apellidos y circunstancias personales de los otorgantes o de la persona o personas a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación.
  4. Clase del documento en cuya virtud se haga la cancelación y su fecha. Si fuese escritura, nombre y residencia del Notario autorizante; si documento judicial o administrativo, se determinará el Tribunal, Juzgado, Autoridad o funcionario público que la autorice y su residencia, y si solicitud privada, la circunstancia de haberse ratificado los interesados ante el Registrador y fe de conocimiento de éstos o de estar legitimadas las firmas.
  5. Expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento correspondiente.
  6. Día y hora de la presentación en el Registro del documento en cuya virtud se verifique la cancelación, así como el número del asiento de presentación y tomo del Diario.
  7. Fecha de la cancelación y firma del Registrador.

Mientras que las concisas conforme el art. 194,2 RH: se hará un breve asiento expresando las circunstancias señaladas en los números 1, 2 y 5 anteriormente citadas, así como:

– nombre y apellidos de la persona que consienta la cancelación o, en su caso, Tribunal o funcionario que la ordene,

– referencia a la cancelación extensa con citación del libro y folio,

– fecha y media firma. García García, entiende que, en la actualidad, después del RD 12 XI 1982, la posibilidad de autorizar un asiento con media firma queda reducida a las notas marginales, pues el art. 52 RH habla de “firma” para las inscripciones y anotaciones concisas.

 

2.- CANCELACIÓN TOTAL Y PARCIAL

            Otra clasificación es la que se fija en la causa o razón que justifica la cancelación,

Art. 78 LH: La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o parcial.

CANCELACIÓN TOTAL

Art. 79 LH: Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:

  1. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
  2. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
  3. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
  4. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales conforme a lo dispuesto en esta Ley.

El primer inciso establece la regla general de su práctica a instancia de parte, y no de oficio. Si la cancelación se considera como una inscripción de sentido negativo es lógico que exista una correspondencia con el art. 6 LH que nos dice quién puede pedirla. También debe ponerse en relación con otros preceptos, especialmente los art. 82 y 83 LH.

  1. Extinción del inmueble
    • Desaparición física: por ejemplo, por mutación de cauce, destrucción del edificio salvo el caso en que el superficiario siga conservando el derecho de volver a edificar. En la PH el derecho no se extingue completamente, ya que se conserva la cuota respecto al solar.
    • Desaparición jurídica: sería el caso de caducidad de las concesiones. NOGUEROLES PEIRÓ también incluye la reparcelación y compensación urbanística, aprovechamiento urbanístico, conversión de comunidad especial en ordinaria y la doble inmatriculación.
  1. Extinción del derecho inscrito o anotado: muerte del titular de derechos no transmisibles, renuncia del derecho (admitido expresamente en anotaciones art. 206.12 RH), consolidación o confusión, resolución del derecho del concedente, caducidad, cumplimiento del plazo…
  2. Nulidad del título. Consecuencia del

Art. 33 LH: La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

Teniendo en cuenta el concepto de nulidad ha de ponerse en relación con el concepto técnico de ineficacia del negocio jurídico, deben entrar aquí todas las causas determinantes de la ineficacia del acto o negocio jurídico: inexistencia, nulidad y anulabilidad y también los supuestos de resolución, rescisión o cualquier otra causa análoga. Ello debe entenderse sin perjuicio de los derechos protegidos por la fe pública registral, y en este sentido establece el art. 173,2 RH: Las cancelaciones que se hagan por consecuencia de declararse nulos los títulos inscritos, surtirán sus efectos sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley.

Además, conforme el art. 38 LH es necesario que previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. Ahora bien, STS de 4 de febrero de 1987 y otras posteriores, la entienden implícita si la acción contradictoria se dirige contra el titular registral, consecuencia de la tutela judicial efectiva reconocida en el art. 24 CE. Finalmente, resalta DÍEZ PICAZO que la nulidad automática es apreciable sin necesidad de declaración.

  1. Nulidad del asiento, teniendo en cuenta que está bajo la salvaguardia de los Tribunales

Art. 53 RH: Declarada la nulidad de un asiento, mandará el Juez o Tribunal cancelarlo y, en su caso, extender otro nuevo en la forma que proceda, según la Ley.

Este nuevo asiento surtirá efecto desde la fecha en que deba producirlo, según sus respectivos casos.

  • Respecto a las inscripciones

Art. 30 LH: Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4 serán nulas si en ellas se omite o se expresa, con inexactitud sustancial, alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9 sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores.

Art. 31 LH: La nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente, no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34.

  • Respecto a las anotaciones preventivas

Art. 75 LH: La anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta.

  • Respecto a las cancelaciones, cuando no contenga las 5 circunstancias a que alude el art. 103 LH, conforme a su párrafo final.
  • Respecto al asiento de presentación,

Art. 252 LH: Los asientos de presentación hechos fuera de las horas en que deba estar abierto el Registro, serán nulos.

Según POVEDA DÍAZ la nulidad del mismo no produce la nulidad de la inscripción.

Ahora bien, según ROCA, existen más causas, como el consentimiento formal cancelatorio y la inactividad negligente del titular registral. También la rectificación, cuando dé lugar a la extinción y no a la simple modificación del asiento erróneo y la caducidad del asiento y la renuncia de la anotación preventiva (art. 206 y 208 RH).

La RDGRN de 29 de diciembre de 1999, basándose en los art. 24 CE, 1252 CC y 40, pº final LH, sienta la doctrina de cuando se cancela una inscripción por nulidad del título, si existen cargas posteriores y no se practicó previamente la anotación de demanda, éstas no podrán ser canceladas sin que los titulares hayan consentido o se haya dictado contra ellos sentencia en juicio declarativo.

 

CANCELACIÓN PARCIAL

            Sólo puede derivar de hechos o actos que afecten al derecho inscrito (y no al propio asiento). El art. 80 LH establece: Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

  1. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.
  2. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

En el primer caso, la reducción supone una disminución de su cabida o proporciones, bien por obra de la naturaleza (por ejemplo: la hipoteca sobre un edificio que se derrumba, la cual continuará gravando el solar), bien por voluntad del propietario (como la división).

El segundo caso sucede cuando se disminuye su cuantía por renuncia del interesado, por convenio entre las partes o por efecto natural del contrato que motivó la inscripción (por ejemplo, pago de parte del crédito hipotecario -art. 122 y 124 LH-).

Por último, establece el art. 173.1 RH: Para practicar la cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas, en los casos a que se refiere el artículo 79 de la Ley, será necesario presentar en el Registro los títulos o documentos que acrediten la extinción de la finca o derecho, o en que se declare la nulidad del título inscrito o de la inscripción.

 

3.- CANCELACIONES PRACTICADAS CON, CONTRA O SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

            Al igual que la inscripción, desde el punto de vista formal, la cancelación es desencadenada por la presentación por el Registro de ciertos títulos documentales. DÍEZ PICAZO agrupa los títulos cancelatorios en negocios jurídicos, resoluciones judiciales, actos administrativos y acuerdos del Registrador. Otros autores, como ROCA SASTRE y CHICO ORTIZ, hablan de cancelaciones hechas con consentimiento del titular registral, sin dicho consentimiento y contra la voluntad del titular. Las diferencias sistemáticas, como veremos, no son significativas. Teniendo en cuenta en primer lugar,

Art. 82,4 LH: Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.

 

A) CANCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

  • Inscripciones o anotaciones practicadas por escritura pública u otro documento que no sea mandamiento judicial

Art. 82,1 LH: Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.

Art. 174,2 RH: Será necesaria nueva escritura para la cancelación, con arreglo al párrafo primero del artículo 82 de la Ley, cuando, extinguido el derecho inscrito por voluntad de los interesados, deba acreditarse esta circunstancia para cancelar la inscripción.

            Completa esta materia en materia de anotaciones, como excepción

Art. 85,2 LH: Si se hubiere hecho la anotación sin escritura pública y se tratase de cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva, podrá hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación.

Art. 156 LH: la inscripción de hipoteca constituida en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, podrán cancelarse mediante solicitud firmada por los tenedores de éstos y el deudor, a la cual se acompañen, inutilizados, los referidos títulos.

Si son varios titulares no cabe duda de que, como regla general, deben consentir la cancelación todos ellos. Sin embargo, tratándose de una hipoteca a favor de varios acreedores solidarios cabe sostener que basta el consentimiento de cualquiera de ellos, o al menos del que hubiera cobrado íntegramente el crédito. Si el derecho objeto de la cancelación estuviera gravado con cargas inscritas será necesario, además, como regla general, el consentimiento de los titulares de las cargas. Una excepción, como afirma ROCA SASTRE, la constituye el art. 178.4 RH.

Respecto a los causahabientes, aun cuando el art. 82 habla en general de causahabientes, no parece legitimado para consentir la cancelación el sucesor a título particular cuyo derecho no esté inscrito, dados los términos del art. 20 LH. En efecto, el RH sólo menciona a los herederos.

Art. 213 RH: Los herederos podrán cancelar, durante la proindivisión, las inscripciones o anotaciones extendidas a favor de su causante, siempre que acrediten, con arreglo al artículo 79, el fallecimiento de aquél y su calidad de tales herederos, a no ser que conste la existencia de Comisarios Contadores o Albaceas a quienes corresponda dicha facultad.

            La referencia a los representantes que hace el art. 82 LH es superflua, pues por no existir razón alguna que haga de la cancelación un acto estrictamente personal, es evidente que podrá entrar en juego el instituto de la representación. Y el adjetivo “legítimos” no es muy acertado, pues hace pensar en los representantes legales. No obstante, tomaremos la palabra legítimos en el sentido de legitimados o debidamente autorizados para consentir la cancelación y provistos de un título adecuado. Respecto de la representación voluntaria, la DGRN ha reiterado que la cancelación, a los efectos del art. 1.713 CC, es un acto de riguroso dominio, que debe constar nominativamente en el correspondiente instrumento.

El principal problema que plantea el art. 82 es el llamado consentimiento formal cancelatorio. Según la doctrina tradicional el consentimiento del art. 82 LH es un acto unilateral, dispositivo, expreso y formal, que se refiere a inscripciones o anotaciones y que puede carecer de expresión causal, aunque no por ello es un negocio propiamente abstracto, sino que la causa ha de existir y ser lícita (que se presume conforme el art. 1277). Sin embargo, no faltan contradictores de esta tesis. SANZ FERNÁNDEZ reduce la posibilidad de cancelación por mero consentimiento formal a la anotación preventiva (art. 108.12º RH). PEÑA lo rechaza absolutamente, al decir que el art. 82 ha de entenderse en relación con los art. 2.2º y 79 LH y 173 y 174 RH, de los que se desprende la necesidad de que el título, como para las inscripciones, exprese la causa. Además, está concretamente establecido que toda cancelación expresará la causa o razón de la cancelación (art. 193.2º RH). DÍEZ PICAZO afirma que son falsos los que denomina mitos hipotecarios: consentimiento formal, negocio abstracto y de disposición (ya que puede tratarse de un acto debido). Según la RDGRN de 2 de noviembre de 1992, la causa puede ser la simple renuncia de derechos, pero debe expresarse.  Todo ello objeto de estudio en el Tema 6.

Cualquiera que sea el criterio que se adopte, hay que tener en cuenta el

Art. 178 RH: 1. A los efectos del párrafo 1 del artículo 82 de la Ley, los representantes legales de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación necesitarán, para proceder a su cancelación, obtener las autorizaciones y observar las formalidades legales exigidas para la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos.

  1. Para la cancelación por pago de la hipoteca que garantice créditos a favor de un menor, bastará el consentimiento del padre o padres que ejerzan la patria potestad.
  2. Podrán practicarse las cancelaciones otorgadas exclusivamente por los menores emancipados o que hubieren obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad.
  3. Igualmente se practicarán las otorgadas por los herederos fiduciarios o por los usufructuarios, cualquiera que sea el título de constitución del usufructo, cuando no sean conocidos los fideicomisarios o nudo propietarios respectivos, siempre que se invierta el importe de los derechos reales extinguidos en valores del Estado, depositados en un establecimiento bancario o Caja oficial a favor de quienes puedan tener derecho a tal importe.
  4. Bastará el consentimiento del cónyuge a cuyo nombre aparezca constituido el crédito para la cancelación por pago de la hipoteca que lo garantice, aun cuando conste inscrita para la sociedad conyugal de aquél.

Art. 179: Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.

            Todo ello sin perjuicio de las especialidades forales.

Tratándose de inscripciones a favor de la Administración pública, tener en cuenta que conforme el art. 37.4 LPAAPP será título suficiente la certificación administrativa expedida por el órgano competente.

  • Inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial

Art. 83 LH: Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria.

Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación.

                        Concuerda el primer párrafo con el art. 524.4 LEC y tiene como excepción el supuesto del art. 82,2 LH o es un derecho sobre derecho y éste puede extinguirse por causas que constan en el Registro.

 

B) CANCELACIÓN CONTRA EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

Procede cuando, concurriendo alguna de las causas que la determinan y no prestándose a ella el titular registral, la misma es decretada por la autoridad judicial, a instancia de persona interesada. La LH distingue según el origen del asiento a cancelar:

  • Inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de escritura pública

Art. 82,3 LH: Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.

  • Inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial

Art. 83,3 LH: También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.

Art. 84 LH: Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella.

Por su parte, el RH acara y completa ambos preceptos legales, estableciendo:

Art. 174,3: Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial y las practicadas en virtud de escritura pública, cuando procediere la cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de resolución judicial que sea firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de caducidad por ministerio de la Ley.

Art. 257,1 LH: Para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedirá el Juez o Tribunal, por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias.

Además, y por aplicación del principio de tracto sucesivo, es indispensable que el titular afectado por la cancelación haya sido parte en el procedimiento correspondiente.

            Como regla especial,

Art. 180 RH: Cuando la cancelación de una inscripción deba hacerse en virtud de consignación, será preciso el mandamiento judicial a que se refiere el artículo 1180 del Código Civil, en el cual conste que se ha declarado bien hecha la consignación y se ordene la cancelación referida.

Art. 181: Lo dispuesto en los artículos anteriores deja a salvo el derecho de los interesados para hacer valer ante los Tribunales las acciones procedentes.

 

C) CANCELACIÓN SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL o automática

Art. 82,2 LH: Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.

Art. 174,1 RH: La misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido.

Además, introducido por la Ley de 27 de diciembre de 2001,

Art. 82,5 LH: A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

            Se trata, por tanto, de un supuesto de “caducidad” de la inscripción, teniendo en cuenta el transcurso del plazo de prescripción del derecho y otro año siguiente más sin que consten los actos que señala el precepto. Se complementa por

            También conforme el art. 82,2 LH procede la cancelación automática, art. 175 RH:

  1. De hipotecas constituidas sobre el derecho usufructo.
  2. De créditos o derechos no preferentes al del actor en caso de procedimiento de apremio.
  3. De hipotecas a que hace referencia el art. 107.6 LH en caso de la resolución del derecho del concesionario.
  4. De subhipotecas.
  5. De hipotecas constituidas sobre bienes litigiosos.
  6. De venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias, si la causa resulta inscrita, por cumplimiento de la misma. También sobre los derechos reales.

Art. 176: La inscripción de cesión de créditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el artículo 151 de la Ley.

Art. 177: Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal, y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de arrendamientos urbanos y demás asientos relativos a derechos que se rijan por una normativa especifica, se sujetarán a lo dispuesto en ella.

La cancelación practicada conforme a los apartados que preceden, llevará consigo la de los asientos basados en el derecho cuyo asiento se cancela por caducidad, sin necesidad de ulteriores requisitos.

Como otros supuestos de cancelación automática incluye la doctrina:

  • La cancelación de menciones, derechos personales no asegurados especialmente y los derechos caducados (art. 98 LH y 353.3 RH).
  • RDGRN de 27 de marzo de 2000: cancelación por confusión de derechos.
  • R de 17 de octubre de 1994: en caso de hipoteca constituida en garantía de obligaciones, si se acredite fehacientemente que en fecha fijada como término para la garantía hipotecaria no había nacido la obligación en garantía de la cual se constituyó.
  • R de 30 de mayo de 1980: hipoteca o ventas sujetas a condición resolutoria, cuando el pago se hubiese instrumentado por medio de letras de cambio.

DISTINCION DE ELEMENTOS DESCRIPTIVOS. Resolución de 20 de junio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto frente a la negativa de la registradora de la propiedad de Ayamonte, a inscribir una instancia por la que se solicita la cancelación de una mención.

            Se discute si la expresión Asimismo la cruza en dirección de Saliente a Poniente, el antiguo ferrocarril, hoy abandonado, de Minas de Herrerías que figura en la descripción de una finca constituye mención a los efectos del art. 29 LH o, por el contrario, resulta ser un elemento identificativo de la misma y, por tanto, delimitador del ámbito del dominio inscrito.

            Sostiene la Dirección General que, como se ha considerado en diferentes resoluciones, sólo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que pudiendo acceder al Registro no lo han hecho. También ha considerado dentro del concepto de mención la alusión a la existencia de una expropiación no inscrita por entender que implica la referencia a un dominio, el expropiado, que pudiendo ser objeto de inscripción separada y especial no lo ha sido. Pero es evidente que la expresión controvertida en este caso no reúne las características de una mención en sentido técnico pues no hace referencia a un derecho, carga o afección y, además, en este caso la referencia a la existencia de un ferrocarril que divide la finca ya figuraba en una de las fincas que fueron agrupadas donde constaba expresamente que “está atravesada por la vía férrea de…, con una extensión de…” y que dicha finca consta con una cabida determinada “con exclusión de dicha faja, que no ha sido transmitida en la venta”, por lo que la simple supresión de la referencia al ferrocarril encubriría probablemente la incorporación de superficie nueva a la finca. En consecuencia, desestima el recurso.

            Aclara que el supuesto es distinto al de la R 26/07/07 donde se consideró mención la referencia a una expropiación no inscrita, ya que si el titular registral, en uso de la relativa libertad que al efecto le concede el ordenamiento, inscribió como una única finca una porción de terreno con unidad de destino a pesar de estar atravesada por el ferrocarril, no puede posteriormente dejar sin efecto esa identificación sin más, obviando los requisitos que impone la legislación aplicable. (MN)

 

 

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Tema 27 Hipotecario Registros. Anotaciones Preventivas.

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Tema 27. Anotaciones preventivas: Naturaleza y clases. El artículo 42 de la Ley. Efectos de las anotaciones en general. Su extinción: Caducidad y conversión.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 26

Notarías: tema 23

 

  1. ANOTACIONES PREVENTIVAS: NATURALEZA Y CLASES.
  2. EL ARTÍCULO 42 DE LA LEY.
  3. EFECTOS DE LAS ANOTACIONES EN GENERAL.
  4. SU EXTINCIÓN: CADUCIDAD Y CONVERSIÓN.

 

1.- Anotaciones preventivas: naturaleza y clases

El artículo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que “En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”. Por tanto, la anotación preventiva es uno de los asientos que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad.

Se puede definir la anotación preventiva, siguiendo a Roca Sastre, como «aquel asiento principal, provisional, y en general, positivo, que se practica en los Libros de Inscripciones,  y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado o preparar un asiento definitivo». Por su parte, Díez-Picazo define las anotaciones preventivas como «asientos registrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fe pública registral a favor de titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles».

Se trata de una figura procedente del Derecho alemán, que prevé la existencia de asientos provisionales, y que se recogió en el Proyecto de 1851 en dos figuras distintas: las anotaciones preventivas y las subinscripciones. Éstas no fueron acogidas por la Ley Hipotecaria de 1861, quedando las anotaciones preventivas como único tipo de asiento provisional.

Por tanto, en una primera aproximación la anotación preventiva se caracteriza principalmente por su carácter provisional, y porque recoge situaciones que, por diversos motivos, no pueden causar un asiento de inscripción, pero que se considera conveniente que tengan algún reflejo registral. Profundizando más, su naturaleza jurídica puede definirse por caracteres:

– Temporalidad.

La anotación está sometida a un plazo de caducidad, pasado el cual el asiento se extingue, sin que ello implique necesariamente, que el derecho anotado sea transitorio o eventual, ni que el asiento sea meramente interno o provisional, pues durante el plazo de su vigencia la anotación es, en sí misma, definitiva.

– Su eficacia negativa.

El efecto fundamental de la anotación consiste en impedir que el titular del derecho inscrito pueda invocar la protección de la fe pública registral frente al derecho anotado, pero sin que ello altere su naturaleza, ni lo convierta en un derecho especial de garantía, en este sentido se pronuncia la doctrina de la DG, p. Ej. R.23-5-2014.

– La heterogeneidad de su posible contenido.

La anotación sirve para recoger situaciones jurídicas muy variadas, cuya única nota en común es la que no puede causar un asiento de inscripción por constituir un simple “ius ad rem”, por estar contenidas en títulos defectuosos o por razones de política legislativa.

– Por su duración

Mientras que las inscripciones son definitivas, las anotaciones preventivas, como se ha dicho, son asientos provisiones, de vigencia temporal limitada.

En general, los requisitos formales exigidos para las anotaciones preventivas son más flexibles que los exigidos para las inscripciones, y vienen recogidos en los artículos 72 y siguientes de la Ley Hipotecaria, que disponen lo siguiente:

Artículo 72: «Las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que se exigen para las inscripciones, en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones.

Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresarán la causa que haya dado lugar a ello y el importe de la obligación que las hubiere originado».

Artículo 73.1: «Todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotación preventiva expresará las circunstancias que deba ésta contener, según lo prevenido en el artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotación”.

Aunque el artículo 73 hable de providencia, se aplicará el mismo igualmente a los autos y a los decretos de los Letrados de la Administración de Justicia cuando los mismos determinen la práctica de una anotación preventiva, así resulta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tras la  reforma operada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, que introduce la posibilidad de que se practiquen anotaciones preventivas en virtud de resoluciones de los Letrados de la Administración de Justicia.

Los preceptos anteriores se complementan con el artículo 166 del Reglamento Hipotecario, que comienza indicando las circunstancias que deberán expresar los distintos tipos de anotaciones, en los términos que son objeto de estudio en los temas correspondientes, y se completa con algunas reglas aplicables con carácter general para todas las anotaciones preventivas, en el sentido de que éstas deberán contener:

«Artículo 166.9.- Expresión de que queda constituida la anotación, clase de ésta y persona a cuyo favor se verifique.

166.10.- El documento en cuya virtud se hiciese la anotación y su fecha y, si fuere mandamiento judicial o administrativo, indicación del Juzgado, Tribunal o funcionario que lo haya dictado y expresión de quedar archivado uno de los ejemplares.

166.11.- Si el documento fuese privado, manifestará, además, el Registrador que las firmas están legitimadas o que las partes han concurrido a su presencia personalmente o por medio de apoderado, dando fe de que las conoce y de que son auténticas las firmas puestas al pie de la solicitud que le hubieren presentado; y si el Registrador no conociese a los interesados o a sus apoderados, firmarán con ellos la solicitud en que se pida la anotación dos testigos conocidos, que concurrirán al acto y asegurarán la legitimidad de las firmas de aquéllos.

166.12.- Si se trata de anotaciones a cuyos titulares pueda resultar obligado que el Registrador haga comunicaciones, habrán de expresar, además de las circunstancias de identidad, el domicilio con las circunstancias que lo concreten, si consta en el título».

En cuanto a las clases de anotaciones preventivas, se pueden distinguir distintos criterios de clasificación:

1- Por su origen. Pueden ser:

a) rogadas: son la regla general; se solicitan por los interesados, se incluyen aquí las previstas en los núm. 6º a 9º del art. 42, que luego analizaremos.

b) de oficio: se practican sin necesidad de requerimiento, sólo en los casos legalmente establecidos. Entre otros supuestos, por falta de índices, suspensión de anotación de embargo en causa criminal o en que el Estado tenga interés directo, presentación simultánea de títulos, destrucción de los libros del Registro, o cuando el Registrador inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores.

c) ordenadas: son aquellas que mandan extender las autoridades judiciales o administrativas, se incluyen en este grupo las comprendidas en los núm. 1º a 5º del citado art. 42 LH.

2- Por su contenido y efectos, LACRUZ distingue los siguientes tipos:

– Anotaciones representativas de otro asiento, que participan de la naturaleza del asiento definitivo al que tienden y producen los mismos efectos que éste, aunque limitados en el tiempo; como la notación de suspensión por defecto subsanable.

– Anotaciones de derechos en litigio o en formación, que advierten a terceros adquirentes de la posible inexactitud actual del registro o de la existencia de derechos en formación, asegurando al anotante un rango registral frente a quienes inscriban después de practicada la anotación. Ejemplo, las anotaciones de demanda de propiedad.

-Anotaciones en función de garantía, que tienen como misión asegurar derechos de crédito que por sí mismo no son inscribibles, ni tiene eficacia real, convirtiendo en carácter privilegiado a los que no lo tenían y convirtiendo en “erga omnes” la afección, ya existente como personal, de ciertos bienes a la satisfacción de aquellos. Ejemplo típico son las anotaciones de embargo.

– Anotaciones de valor puramente negativo, que no publican derechos sino una simple situación, subjetiva u objetiva, de tipo negativo: la inalienabilidad, por un titular registral o por cualquiera de los bienes anotados o de su posesión. Entre ellas las anotaciones de se secuestro o las prohibiciones de disponer.

3- Por su régimen legal, cabe destacar:

– Las anotaciones típicas, comprendidas en los nueve primeros números del art. 42 LH, las cuales son objeto de una completa regulación en la propia Ley y su Reglamento.

– Aquellas otras que, al amparo del nº 10 de dicho precepto, se prevén y regulan en preceptos aislados de la misma o de distinta Ley.

 

2.- El artículo 42 de la ley

El artículo 42 de la Ley Hipotecaria enumera los supuestos en que procede la práctica de anotación preventiva, en los términos siguientes:

«Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1º. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

2º. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

3º. El que en cualquier juicio obtuviere sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deberá llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4º. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

5º. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el nº 4  del art. 2 de esta Ley.

6º. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

7º. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría (actual juicio de división de herencia).

8º. El Acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

9º. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.

10º. El que en cualquiera otro caso tuviere derecho a exigir anotación preventiva conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley».

En particular, y sin perjuicio del estudio más detallado de cada uno de estos supuestos en los temas correspondientes, en cuanto a la anotación de demanda del número 1º, la Dirección General ha admitido la posibilidad de anotación de demandas que puedan producir una mutación jurídico-real, y aun en caso de que la pretensión tenga carácter personal, si pueden provocar una alteración registral, por eso, no cabe practicar una anotación de demanda en la que simplemente se reclama una cantidad, pues, únicamente supone el ejercicio de una acción de carácter personal y sin trascendencia real, por eso la resolución que se dicte en su día, poniendo fin al procedimiento, no puede dar lugar a ningún asiento registral, al no implicar, por sí sola, ninguna mutación jurídico-real, en este sentido, entre otras, R. 2-7-2013.  Resaltar también, que la anotación por imposibilidad de prácticar el asiento, la extiende la Resolución-circular de  3  de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la ley 13/2015, de 24 de junio, a los supuestos en que, iniciado el procedimiento previsto en el art. 199 LH, para completar la descripción gráfica de la finca registral, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, el procedimiento no hubiese concluido durante la vigencia del asiento de presentación.

Con independencia de lo anterior, debe tenerse en cuenta que además de los supuestos recogidos en el artículo 42, existen otros muchos previstos normativamente en los que procede la práctica de una anotación preventiva. Además, si bien del último párrafo del artículo 42 se desprende el criterio de reserva de Ley para determinar las situaciones jurídicas aptas para permitir la práctica de una anotación preventiva, existen numerosos supuestos de anotaciones preventivas previstos en normas de rango reglamentario, incluso en la propia legislación hipotecaria.

Entre otros supuestos de anotaciones preventivas distintos de los previstos en el artículo 42 cabe mencionar:

  1. En la legislación hipotecaria (entre otras):
  • Anotación a favor de los acreedores en las adjudicaciones de inmuebles de una herencia, concurso o quiebra (artículo 45.2 de la Ley Hipotecaria).
  • Anotación de transmisión o gravamen del derecho hereditario anotado (artículo 46 de la Ley Hipotecaria in fine).
  • Anotación por expropiación forzosa por el procedimiento de urgencia (artículo 32.3 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación de los permisos de exploración e investigación de minas (artículo 62 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación de incoación de expediente de dominio de finalidad inmatriculadora (artículo 272 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación por presentación simultánea de títulos contradictorios (artículo 422 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación por consulta del Registrador (artículo 481 del Reglamento Hipotecario).
  1. Supuestos recogidos en el Código Civil: anotación de demanda de revocación de donaciones por ingratitud (artículo 649), anotación de demanda de separación de bienes (artículo 1436), anotación de demanda de nulidad, separación o divorcio (artículo 102), si bien en realidad todos ellos son supuestos de anotaciones de demanda.
  2. En la legislación especial (entre otras):
  • Anotación de expediente de disciplina urbanística (artículos 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio).
  • Anotaciones preventivas derivadas de la declaración de concurso, que son objeto de estudio en el tema 50.
  • Anotación de prohibición de disponer sobre los bienes de las entidades aseguradoras.
  • Anotación de deslinde de un monte.
  • Anotación preventiva por ejecución de sentencias no firmes o dictadas en rebeldía (artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En cualquier caso, a pesar que el último párrafo del art. 42 LH parece adoptar un criterio de lista abierta, respecto a las anotaciones lo cierto es que en esta materia se aplica el criterio de “numerus clausus”, pues, como señaló la R. 14-12-1960, no pueden practicarse anotaciones preventivas distintas de las establecidas concretamente en le Ley. A pesar de lo dicho, lo cierto es que la DG no ha podido aplicar con rigor el criterio de “numerus clausus”, admitiendo anotaciones no previstas expresamente, y que tienen un encaje más o menos claro en el art. 42. Así, la Dirección General de Registros y del Notariado, en su Resolución de 12 de junio de 2007, flexibilizó este criterio, señalando que el principio de numerus clausus ha de relativizarse a la vista de lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo artículo 727.6ª permite al Juez decretar como medidas cautelares otras anotaciones registrales distintas de las anotaciones de demanda «en caso de que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución», criterio mantenido en resoluciones posteriores como, la de 18-10-2012.

Así, la Dirección General señala que será posible la anotación de medidas cautelares si se dan las siguientes circunstancias:

  • Que se proteja un interés digno de tal protección (requisito material)
  • Que no sea contraria al sistema registral (requisito registral)
  • Que sea útil para las resultas del procedimiento (requisito procedimental)

Asimismo la Dirección General añade que el posible perjuicio que pueda causarse al titular registral debe quedar a la apreciación del Juez, quien valorará la proporcionalidad de la medida.

 

3.- Efectos de las anotaciones en general

Al derecho anotado se le otorga cierta protección, pero la práctica de la anotación no altera su naturaleza ni lo convierte en un derecho especial de garantía. Esta idea ha sido mantenida por el TS en varias ocasiones en relación con las anotaciones de embargo.

Se pueden distinguir los efectos de las anotaciones preventivas en relación con el principios hipotecarios, o los efectos sobre los actos dispositivos relativos a los derechos anotados.

I) En relación con los principios hipotecarios:

a) En materia de fe pública

El principal efecto de las anotaciones preventivas es el de enervación de la fe pública, ya que la situación que publica la anotación preventiva podrá oponerse a cualesquiera adquirentes posteriores de la finca o derecho sobre la misma. Así resulta, a sensu contrario, del artículo 69 de la Ley Hipotecaria, que establece que «El que, pudiendo pedir anotación preventiva de su derecho, dejase de hacerlo dentro del término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitirlo».

Por el contrario las anotaciones no están protegidas por el principio de fe pública: ni el anotante es tercero hipotecario (ya que no cumple los requisitos exigidos por el art. 34 LH), ni el que adquiere un derecho anotado confiado en la exactitud del Registro es mantenido irrevocablemente en su adquisición.

Frente a esta tesis general, ROCA, en tiende que en las anotaciones de demanda, cuando ésta tenga por base una adquisición que de figurar inscrita puede provocar la protección registral, podría admitirse la figura del tercero hipotecario.  Igualmente, otros autores afirman que el titular de una anotación de suspensión por defectos o por imposibilidad del Registrador, o de crédito refaccionario podrá gozar de la protección de la fe pública, con efectos provisionales, que se hará definitivos en el caso de que la anotación se convierta en inscripción o cesarán cuando se cancele. Y, en fin, un sector doctrinal, minoritario, admite que el adquirente de un derecho anotado quedará protegido por la fe pública si reúne los requisitos del art. 34.

b) En materia del principio de legitimación.

Igualmente, en el caso de las anotaciones preventivas no se produce el efecto legitimador previsto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria para los derechos inscritos (presunción de existencia y de titularidad).

c) En materia de tracto sucesivo.

Sí que están sometidas las anotaciones al principio de tracto sucesivo, así, el art. 20 LH habla: “Para inscribir o anotar títulos …”, así lo reitera la DG. rss. 1-4, 20-10 ó 19-11 de 2015.

d) Prioridad

El efecto excluyente de la prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria no se produce en todas las anotaciones preventivas, sólo en algunas de ellas como la de derecho hereditario, legado de cosa específica y determinada propia del testador, las de suspensión, cuando el derecho anotado, si llega a inscribirse, produjese efecto de cierre, y las de prohibición de disponer, si bien éstas sólo producen un efecto limitado de prioridad, sólo para los títulos posteriores a la anotación, ya que los títulos anteriores a la anotación, aunque se presenten con posterioridad, son inscribibles. Así lo ha reconocido la Dirección General de Registros y del Notariado en varias Resoluciones, la última de 8 de julio de 2010, corrigiendo el criterio mantenido en alguna Resolución previa, como la de 28 de noviembre de 2008.

Por el contrario, la eficacia prelativa de la prioridad se reconoce a todas las anotaciones, si bien con ciertas particularidades:

  • Las anotaciones de demanda, si ésta prospera, sólo permiten la cancelación de los asientos posteriores basados en títulos posteriores; si el título es anterior, se precisa mandato cancelatorio, según el artículo 198.4 del Reglamento Hipotecario, objeto de estudio en el tema 51.
  • Las anotaciones de legado de género o cantidad y de adjudicaciones para pago, gozan de reserva de prioridad de 180 días, de forma que los titulares que anoten dentro de dicho plazo no quedan perjudicados por las enajenaciones realizadas dentro de dicho periodo, tienen entre sí la misma prioridad registral (por lo que la preferencia entre ellos deberá determinarse por criterios sustantivos) y adquieren prioridad frente a otros titulares con derecho a anotación que no hayan anotado en plazo.
  • Las anotaciones de crédito refaccionario tienen preferencia frente a los asientos anteriores por la diferencia de valor de la finca antes de las obras y el precio de venta.

II) En relación con actos dispositivos que afecten a los derechos anotados.

Como regla general, el artículo 71 de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, sin perjuicio de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación». Es decir, que las anotaciones preventivas no producen efectos de cierre registral. No obstante existen ciertas excepciones a esta regla general. ROCA SASTRE, entiende, justificadamente, que producen el cierre registral las siguientes anotaciones preventivas:

  • La tomada por defecto subsanable o por imposibilidad del Registrador (salvo que el título anotado no provocara el cierre registral en el caso de estar inscrito).
  • La del derecho hereditarios.
  • La de legado específico de cosa inmueble, propia del testador.
  • La de prohibición de disponer voluntarias y las ordenadas en procesos civiles, respecto a los actos dispositivos posteriores y las dictadas en procedimientos penales y administrativos, respecto de cualesquiera actos dispositivos, incluso los anteriores a la prohibición no inscritos, según resulta de la doctrina de la DG ( R. 28-1-2016) como se estudia en e tema correspondiente.

Por otra parte, en cuando a la transmisibilidad de los derechos del propio anotante, se desprende como norma general del artículo 1112 del Código Civil. Respecto a su reflejo registral, en las anotaciones de derecho hereditario, legado de cosa específica y determinada propia del testador, crédito refaccionario y suspensión, la transmisión de derechos del anotante se refleja con nueva anotación. Tratándose de anotaciones de embargo, en el supuesto especial en que tenga lugar la subrogación legal en los derechos del anotante, con arreglo al artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (es decir, cuando pague cualquier titular de derechos posteriores sobre el inmueble), se debe hacer constar por nota marginal.

 

4.- Su extinción: caducidad y conversión

El artículo 77 de la Ley Hipotecaria dispone que «Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad, o por su conversión en inscripción».

Hay que distinguir entre las causas y los modos de extinción de los asientos registrales:

  • Las causas se refieren al motivo o razón determinante de la extinción del asiento.
  • Los modos se refieren a las formas o maneras en que la extinción se manifiesta, y que en nuestro Derecho se reducen a tres: la cancelación, la conversión en inscripción y la anotación de transferencia.

Aquí nos vamos a centrar en el examen de la caducidad y la conversión.

Caducidad de las anotaciones preventivas

La caducidad de las anotaciones preventivas deriva de que como se ha dicho la anotación preventiva es un asiento esencialmente temporal, de duración limitada. Ello implica que la caducidad se refiere al mismo asiento de anotación, con independencia de la realidad extrarregistral.

El estudio de la caducidad de las anotaciones preventivas conduce necesariamente a analizar la duración de éstas. La regla general en este sentido está recogida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en su redacción actual dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo de caducidad más breve.

No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.

La anotación prorrogada, caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado».

Tiene declarado la DG al respecto:

– La caducidad de las anotaciones preventivas opera ipso iure, aunque no se haya practicado formalmente el asiento de cancelación.

– El plazo de 4 años ha de computarse incluyendo tanto el día inicial como el final.

-Para computar el plazo de caducidad hay que tomar en cuenta la fecha de la anotación, no la del asiento de presentación.

– En el caso especial de que se haya extendido una anotación de suspensión por defecto subsanable, convertida luego en anotación común, el plazo debe computarse desde la anotación definitiva.

Según el artículo 206.13 del Reglamento Hipotecario, «Procederá la cancelación de las anotaciones preventivas cuando caducaren por declaración expresa de la Ley, en cuyo caso se hará constar, de oficio o a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado, por nota marginal». Por tanto, se exige o la solicitud expresa del interesado o la tácita del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, es decir, se entenderá solicitada la cancalación de las anotaciones caducadas cuando se pida certificación de cargas o cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado.

Precisar, que por aplicación del derecho transitorio, a pesar de lo que decíamos respecto de la temporalidad de las anotaciones, y por aplicación de la doctrina de la DG en interpretación del art. 199.2 RH, se entienden indefinidas las anotaciones ordenadas por la autoridad judicial y prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC de 2000, que estableció, como sabemos, un plazo general de 4 años para las sucesivas prórrogas. Si bien la Dirección General ha admitido su cancelación transcurridos seis meses desde que recaiga resolución firme en el procedimiento a que la anotación se refiere (este criterio mantenido inicialmente en la referida Instrucción de 12 de diciembre de 2000, tras alguna vacilación por parte del Centro Directivo, fue definitivamente confirmado en la Resolución de 30 de noviembre de 2005, y más tarde en otras posteriores).

Como decíamos, el art. 86 establece un plazo general, que no se aplicará aquellas con un plazo especial, que establecen un plazo más breve, como la anotación de suspensión por defecto subsanable que caduca a los sesenta días, prorrogables hasta 180 por justa causa (artículo 96 de la Ley Hipotecaria), o la anotación de crédito refaccionario: caduca a los sesenta días de concluida la obra (artículo 92 de la Ley Hipotecaria), etc. Las distintas anotaciones y sus respectivos plazos, se estudian en los temas correspondientes.

Un sector doctrinal entiende para todos estos casos de plazos especiales,  el art. 86 establece un límite máximo, en el sentido de que los distintos plazos especiales de caducidad de las respectivas anotaciones no puede superar el plazo de cuatro años. No obstante, otros autores entienden que este precepto establece una regla general, pero que admite excepciones y por tanto es posible que en algunos supuestos se supere ese plazo, por ejemplo en el caso de anotaciones de crédito refaccionario, si el plazo de sesenta días desde la terminación de la obra supera los cuatro años desde la práctica de la anotación.

Se ha planteado en el seno de la doctrina si también tienen un plazo de vigencia especial las anotaciones de embargo preventivo decretadas en procedimiento administrativo, por mor del artículo 81 de la Ley General Tributaria, que fija un plazo máximo de duración de seis meses para las medidas cautelares previstas en el mismo. No obstante, la Dirección General de Registros y del Notariado ha señalado en su Resolución de 11 de marzo de 2010 que debe distinguirse entre el plazo de duración de la medida cautelar, que es de seis meses desde su fecha, y el plazo de vigencia de la anotación, que será el general previsto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

Seañalar, en fin, que conforme el art. 199.1 RH, “la anotación de suspensión tomada por más de un concepto caducará cuando proceda, atendiendo al plazo de menor duración, a no ser que se hubiere subsanado el defecto o cumplido el requisito que motivó esta última”.

Conversión de las anotaciones preventivas

Se da en aquellos casos de anotaciones preventivas que son precursoras de un asiento definitivo, a las que hemos hecho referencia anteriormente.

Según el artículo 196.1 del Reglamento Hipotecario, «La anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviese constituida adquiera definitivamente el derecho anotado».

En cuanto al contenido del asiento de conversión, el apartado segundo del mismo artículo prevé que «Esta conversión se verificará haciendo una inscripción de referencia a la anotación misma, en la cual se exprese:

1.º La letra y folio, en cada caso, de la anotación.

2.º La manifestación de que la anotación se convierte en  inscripción.

3.º  La causa de la conversión.

4.º El documento en cuya virtud se verifique dicha conversión, si fuere necesario para practicarla.

5.º Referencia, en su caso, al nuevo asiento de presentación.

6.º Fecha y firma del Registrador».

Los supuestos en que es posible la conversión están recogidos en el artículo 197, el cual establece distintas reglas en cuanto al modo de operar, para convertir las anotaciones en inscripciones, distinguiendo según se trate de anotaciones anotaciones preventivas por defectos subsanables, por imposibilidad del Registrador, a favor de legatarios de bienes inmuebles determinados propios del testador o de rentas o pensiones periódicas, o practicadas a favor de acreedores refaccionarios.

Finalmente, en cuanto a los efectos de la conversión, el artículo 70 de la Ley Hipotecaria dispone que «Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá esta sus efectos desde la fecha de la anotación». Es decir, que por efecto de la conversión la anotación pasa a producir los efectos del asiento definitivo de que se trate, debiendo entenderse que dichos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación.

 

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Tema 26 Hipotecario Registros. Asiento de Inscripción.

TEMA 26 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 26. El asiento de inscripción en su aspecto formal. Concepto y clases. Circunstancias generales de las inscripciones: Examen de los artículos 9 de la Ley y 51 de su Reglamento. Inscripciones concisas y de referencia.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 25

Notarías: tema 22

 

  1. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN EN SU ASPECTO FORMAL. CONCEPTO Y CLASES.
  2. CIRCUNSTANCIAS GENERALES DE LAS INSCRIPCIONES: EXAMEN DE LOS ARTÍCULOS 9 DE LA LEY Y 51 DE SU REGLAMENTO.
  3. INSCRIPCIONES CONCISAS Y DE REFERENCIA.
  4. Enlaces

 

1.- El asiento de inscripción en su aspecto formal. Concepto y clases.

El término inscripción puede entenderse en dos acepciones, como reconoció la R. de 4 de enero de 1.942:

En un sentido virtual o material, consiste en los efectos que el asiento registral produce; efectos presuntivos, defensivos y legitimadores que se estudian en otros temas del programa.

En un sentido formal, que es el que se trata en el presente tema, el término se refiere al asiento mismo, y a su vez puede entenderse en dos concepciones: amplia y estricta.

a) En sentido amplio: cualquier tipo de asiento registral.

b) En sentido estricto, es un tipo determinado de asiento que, siguiendo a ROCA, podemos definir como un asiento principal, definitivo y positivo que se practica en los Libros de inscripciones, que constata de un modo completo la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inscribible y excepcionalmente una declaración de incapacidad o un derecho de arrendamiento u opción.

            Esta doble acepción se pone de manifiesto en el artículo 41 del Reglamento Hipotecario, al señalar que “en los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”.

A) Caracteres:

Asiento principal, con sustantividad propia e independiente, a diferencia de la nota marginal que es accesoria.

Definitivo, de duración indefinida y normalmente no sujeta a caducidad, a diferencia de las anotaciones preventivas, que son provisionales y transitorias. A. 76 LH (Cabe señalar como excepción el supuesto de inscripciones de carácter inmatriculador en tanto no se acredite la publicación del edicto)

Positivo, pues exterioriza un derecho real inmobiliario, en plena vida o existencia, a diferencia de las cancelaciones, que constatan la extinción del derecho previamente inscrito o anotado. Art. 97 LH.

Se extiende en los Libros de inscripciones, a diferencia del asiento de presentación que se practica en el Libro Diario.

– Es un asiento de derechos, pero puede serlo de hechos (vgr obra nueva, PH).

B) Clases.

a) Clasificaciones formales.

1- Extensas y concisas.

2- Principales y de referencia.

Se tratan en la última pregunta de este Tema.

3- Primeras y segundas o posteriores: Las primeras son las que abren folio registral, no sólo las de inmatriculación, sino todas las que abren folio (p.e. modificaciones hipotecarias, fincas de resultado en los sistemas de equidistribución urbanística, etc.) Las segundas o posteriores se extienden a continuación, no describen la finca, sino sólo las diferencias entre la descripción registral y la que resulte del título, produciendo todos los efectos registrales.

4- Comunes y especiales: las primeras son las que deben contener todos los requisitos formales del artículo 9 LH y 51 RH. Las especiales son aquellas que, como dice el artículo 52 RH, “por su índole hubieran sido objeto de alguna excepción legal o reglamentaria”

En el Tema 5 del programa se estudian clasificaciones de las inscripciones desde el punto de vista sustantivo: necesarias y voluntarias; constitutivas y declarativas. (En función del tiempo, se repiten aquí o nos remitimos al tema 5 argumentando que afectan al aspecto sustantivo de la inscripción:

b) Clasificaciones sustantivas.

1- Declarativas. Publica una mutación jurídico real inmobiliaria extrarregistral. Es la regla general, aunque algunos prefieren hablar de inscripción convalidante, conformadora o cuasi constitutiva.

  • Constitutivas. Constituyen el derecho o situación cuya existencia publican. Son excepcional (vgr. hipoteca). Es muy discutido que carácter implican y que efectos producen estas inscripciones.

2- Voluntarias, sin perjuicio de los efectos de la no registración.

  • Obligatorias; cuya omisión origina ciertas consecuencias legales (vgr. conc. parcelaria).)

Desde el punto de vista sustantivo, también se pueden clasificar en atención a los efectos frente a terceros, según que produzca el efecto de la fe pública o no, como se trata con más detenimiento en el Tema 9 del programa.

(Igualmente, decir si da tiempo, si no, remisión a tema 9:

3- Por sus efectos respecto de terceros:

  • Inscripciones comunes, que amparan a los terceros del art. 34 L.H.
  • Inscripciones con efectos limitados, como:

            * Las de inmatriculación, en relación al inmatriculante y frente a terceros en los casos de título público o certificación administrativa. Art. 207 LH

            * Las de herencia o legado voluntarios. Art. 28 LH.)

 

2.- Circunstancias generales de las inscripciones: examen de los Art. 9 L. y 51 R.

A diferencia del sistema francés, que antes era de trascripción y actualmente de depósito o “alegajamiento”, y del alemán de encasillado, el sistema español es de inscripción, es decir, el asiento consiste en un extracto sucinto del contenido del título, comprendiendo aquellas circunstancias que tengan trascendencia para la publicidad jurídico-real.

Ahora bien, el Registrador no tiene absoluta libertad para determinar cuáles sean estas circunstancias, pues por mandato legal y reglamentario todo asiento ha de contener un conjunto de datos indispensables para su validez, como vimos en el tema anterior.

Singularmente, y para las inscripciones ordinarias, los arts. 9 LH y 51 del RH determinan las circunstancias que han de contener. La sanción de nulidad por falta de tales circunstancias la establece el art. 30 LH: “Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4 serán nulas si en ellas se omite o se expresa, con inexactitud sustancial, alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9 sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores”.

Si bien, para salvar el principio de fe pública, añade el artículo 31 LH, “la nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente, no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34

Dicho esto, vamos a exponer primeramente el art. 9 de la LH para luego ir desarrollando el art. 51 RH en base a una clasificación ordenada:

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, ha sido objeto de diversas modificaciones, la última ha sido la operada por la Ley 13/2015 de 24 junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario que introduce importantes novedades, buscando un mayor grado de integración entre Catastro y Registro, mediante la utilización de bases gráficas y la incorporación de éstas, siempre que haya una correspondencia de la finca registral con la base gráfica catastral,  al folio real, extendiéndose los efectos de la publicidad material a la representación gráfica incorporada y coordinada con el Catastro.

a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10.

Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.

(…)

c) La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título.

d) El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.

e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.

f) La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.

g) El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice.

h) La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.

i) El acta de inscripción y la firma del Registrador, que supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para determinadas inscripciones.»

Citado el artículo 9 pasamos al estudio del artículo 51 RH, cuya exposición haremos siguiendo la sistemática de SANZ FERNANDEZ, sin perjuicio de reconocer la necesidad de una actualización del artículo, pues su regulación se ha visto claramente superada por la reforma de la LH 2015.

A) Circunstancias relativas a la finca.

1) Naturaleza.

«1º. La naturaleza de la finca se determinará expresando.

– Si es rústica o urbana, el nombre con el que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquellas, si de dedican al cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro.

– Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca”.

Respecto de las fincas rústicas, el art. 26 LMEA: 1. En toda inscripción de finca rústica en el Registro de la Propiedad se expresará si es de secano o de regadío, su extensión superficial, y que sólo puede ser susceptible de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo, de acuerdo con lo establecido en el presente Título.

Respecto de las fincas urbanas, el art. 80 RD 4 de julio de 1997 también prevé en la inscripción la constancia de la cualidad indivisibles en su caso.

El art. 8 RD 14 de enero de 2005 acerca de actividades potencialmente contaminantes, establece que la resolución administrativa por la que se declare un suelo contaminado se hará constar en el folio de la finca o fincas registral a que afecte por medio de nota extendida al margen de la última inscripción de dominio.

2) Situación y linderos.

“2º. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando:

– El término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren.

– Sus linderos por los cuatro puntos cardinales.

– La naturaleza de las fincas colindantes.

– Y cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio, si lo tuviere.

– En los supuestos legalmente exigibles, se hará constar la referencia catastral del inmueble.

3º. La situación de las fincas urbanas se determinará expresando:

– El término municipal y el pueblo en que se hallen

– El nombre de la calle o sitio; el nº si lo tuvieren y los que hayan tenido antes.

– El nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio.

– Sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo.

– La referencia catastral, en los supuestos legalmente exigibles.

– Cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirla de otra finca descrita.

Lo dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada, se designen por los cuatro puntos cardinales”.

En cuanto a la referencia catastral, como sabemos, se exige ahora, en todo caso, como uno más de los datos descriptivos de la finca tanto urbana como rústica, dicha exigencia se introdujo por la Ley de 30-12-96, luego por el TR de la ley del catastro inmobiliario de 5 de marzo de 2004 y, ahora, por la propia LH, después de la reforma de 2015, pues, además de lo dispuesto en el art. 9, visto, el art. 10 establece, en sus 2 primeros números:

“1. La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

2. En los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo.

El Registrador incorporará al folio real la representación gráfica catastral aportada siempre que se corresponda con la descripción literaria de la finca en la forma establecida en la letra b) del artículo anterior, haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Asimismo, el Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas.

En el supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno.”

En cualquier caso, la certificación catastral resulta imprescindible para la inmatriculación de las fincas, así resulta de la LH, que, recogiendo la anterior doctrina de la DG, exige dicho requisito al regular los diferentes medios inmatriculadores, cuyo estudio se hace en los correspondientes temas.

De los artículos citados resulta también, que la inscripción deberá expresar, necesariamente, si la finca y, en su caso, el inmueble que la integre, se encuentra o no coordinado con el Catastro.

“Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro –dice el 1er párrafo del art. 10-, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”.

3) Medida superficial y descripción.

“4º. La medida superficial se expresará en todo caso con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se pueda hacer constar la equivalencia en las medidas del país.

La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o a datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial”.

Esta regla 4º, fue modificada por el RD 1867/98 de 4 de septiembre, al objeto de incorporar la base gráfica de la finca a la inscripción, en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 398 b) del RH, introducido por el por R.D. 430/1990, 30 marzo. No obstante, el TS en sentencia de 31/1/01 declaró la nulidad de dichos párrafos, como consecuencia de ello, parte de la doctrina, entendió, que recobraban vigencia los párrafos segundo y tercero de la regla 4ª en su redacción anterior. En cualquier caso, hoy, dicha redacción se encuentra totalmente superada por la reforma de la LH de 2015, que prevé, como hemos visto y como se estudia en los temas correspondientes, la incorporación de la base gráfica de la finca al folio registral, sobre la base de la cartografía catastral, y provee de los mecanismos necesarios para tal fin.

B) Circunstancias relativas al derecho.

1) Naturaleza.

«5º. La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diese ninguno, no se designará tampoco en la inscripción.

            A este respecto la Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado que:

  • El Registrador no está obligado a aceptar la calificación del tipo negocial hecha en la escritura
  • Si la calificación del tipo negocial es contradictoria con el contenido del derecho que se configura se practicará la inscripción conforme al contenido, siempre que no haya dudado sobre el tipo de negocio causal
  • En el caso de que exista una calificación contradictoria entre los diversos pasajes de la escritura pública (hablando, por ejemplo, unas veces de adjudicación para pago y otras de adjudicación en pago) el Registrador debe suspender la inscripción por falta de claridad.

2) Extensión.

“6º. Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden, establecidas en aquél.

 No se expresarán en ningún caso las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real”.

Completa este apartado el párrafo 1 del art. 54 RH, al determinar “Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente”.

3) Cargas.

“7º. Las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba se expresarán indicando brevemente las que constaren inscritas o anotadas con referencia al asiento donde aparezcan.

            En ningún caso se indicarán los derechos expresados en el Art. 98 de la Ley, ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente.

Las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción. Si no existieran cargas se hará constar así”.

El comentario de este apartado está íntimamente relacionado con el concepto de “menciones”, que se estudia en el tema 29 del programa.

4) Valor.

“8º. El valor de la finca o derecho inscrito se designará si constare en el título, y en la misma forma que apareciere en él”.

            Según ROCA, esta norma se refiere al valor en “uso”, que es distinto al valor “en cambio” que contempla el art. 11 LH: “En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley.”

C) Circunstancias relativas a las personas

“9º. La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquella de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las ss normas:

a) Si se trata de PERSONAS FISICAS, se expresarán:

– El nombre y los apellidos; el D.N.I.

– Si es mayor de edad o, en otro caso la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa.

– Si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge

– La nacionalidad y vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan

– El domicilio con las circunstancias que lo concreten.

b) Si se trata de PERSONAS JURIDICAS, se consignarán:

– Su clase.

– Su denominación; el N.I.F.

– La inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente.

– La nacionalidad si fuere una entidad extranjera.

– El domicilio con las circunstancias que lo concreten.

c) Se expresarán también, en su caso:

– Las circunstancias de la REPRESENTACION LEGAL O VOLUNTARIA

– Las personales que identifiquen al representante

– El poder o nombramiento que confieran la representación.

– Y cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente.

d) Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nombre y apellidos si se trata de persona física, o la clase y denominación si es persona jurídica; y en uno y otro caso la referencia, para las demás circunstancias, al asiento anterior, expresando las posibles variaciones que resulten de los documentos presentados.

e) En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por NOTA MARGINAL hagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al Derecho inscrito”.

Recordar que, entre las circunstancias que debe contener la representación, ésta deberá expresar, en su caso, la reseña del documento público que acredita dicha representación, así como el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas para realizar el negocio contenido en el documento inscribible (art. 98 LMFAOS de 27-12-2001 y 164 y 166 del RN).

            El artículo 9 LH, como veíamos, admite que la inscripción se practique no sólo a favor de personas físicas o jurídicas, sino también a favor de entes de personalidad difusa  (patrimonio separado susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones, uniones temporales de empresas o anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal), posibilidad ya prevista legalmente para ciertos casos concretos, como p. Ej. los fondos de titulización de activos (art. 16.3 Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial), y por la redacción anterior del párrafo 1º del art. 11 del RH, anulada por la STS de 31/1/2001. En estos casos y, salvo las normas específicas al respecto, será necesario acreditar, conforme al artículo 3, la composición de los mismos y el régimen de administración y disposición sobre los bienes que se inscriben, y se practicará la inscripción a favor de los socios o miembros que los integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido.

D) Circunstancias relativas al título

“11º. Se hará constar la clase de título en cuya virtud se practique la inscripción, la fecha de su otorgamiento, autorización o expedición, el Juez, Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice y el Notario en cuyo protocolo se encuentre o Juzgado o Tribunal del que proceda, cuando no sea el mismo que la autorizó. Tratándose de documentos complementarios no notariales bastará consignar el funcionario que lo autorice y su residencia. Cuando proceda se indicará que el documento se archiva”.

E) Circunstancias de carácter fiscal.

“13º. Cuando los actos o contratos sujetos a inscripción hayan devengado derechos a favor del Estado, se expresará esta circunstancia y que la carta de pago ha quedado archivada en el legajo. Si estuvieren exentos de pago o hubiere prescrito la acción administrativa se consignará dicha circunstancia”.

Este precepto es consecuencia de lo establecido en los arts. 21, 254 y 255 de la LH, que prohíben la práctica de cualquier asiento (salvo el de presentación) sin que se justifique el pago (o exención o no sujeción) del impuesto correspondiente. En la actualidad, tanto para el ITP, como para el de sucesiones y donaciones, y, en la mayoría de ayuntamientos, con relación al IIVTNU, se permite la autoliquidación, lo que permite la práctica de la inscripción, ahora bien, en estos casos, tanto para el ITP, como para el de sucesiones y donaciones, el Registrador deberá extender una nota marginal de afección a una eventual liquidación complementaria, según las normas reguladoras de dichos impuestos. Igualmente, con relación al IIVTNU, el cierre registral no operará para los actos onerosos, cuando se acredite la comunicación del acto sujeto al Ayto.

F) Circunstancias referentes al asiento.

“10º. En todo caso se hará constar el acta de inscripción, que expresará el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de adquisición y el derecho que se inscribe”.

PAU PEDRÓN define el acta de inscripción como “la declaración expresa, hecha en la inscripción, de que una situación jurídica queda sujeta a la publicidad registral, y por tanto a los efectos que el ordenamiento atribuye a la publicidad”. Tiene como dos presupuestos principales la calificación favorable del acto jurídico y la adecuación del acto al historial jurídico del inmueble (es decir, el cumplimiento del tracto sucesivo). Es un requisito reglamentario y por lo tanto no esencial, es decir, su omisión no determina la nulidad de la inscripción.

“12º. Al día y la hora de presentación del título en el Registro se añadirán el número del asiento y el tomo del Diario correspondiente”.

“14º. Al final de toda inscripción se consignará la fecha de la misma. La inscripción será autorizada por el Registrador con su firma, que implicará la conformidad de aquélla con el título presentado y los documentos complementarios, sin que sea necesario hacer constar expresamente esa conformidad”.

Recordar que la fecha de presentación, que determina la prioridad, conforme a los Arts 24 y 25 LH, y el cierre o rango registral conforme al Art. 17 LH.

En relación a la firma del registrador es un requisito esencial, aunque su falta es un error material que recibe un tratamiento especial previsto en el art. 319 R.H.

En este punto debe tenerse presente la Ley de Firma Electrónica de 19-diciembre-2003, y asimismo que la Ley de reformas para el impulso a la Productividad de 18-noviembre -2005 ha establecido la implantación obligatoria de los sistemas telemáticos y la adecuación a los principios rectores de la firma electrónica para Notarios y Registradores de la Propiedad (modificando los arts. 107 y 108 RH)

 

3.- Inscripciones concisas y de referencia.

  • Inscripciones extensas y concisas.

Inscripciones extensas son las que contienen todas las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley y 51 del Reglamento, antes vistas. Las inscripciones concisas las define LA RICA como “asientos en los que, con autorización legal, se omiten determinadas circunstancias necesarias por constar ya en otros asientos”. Se trata de un mecanismo para simplificar la mecánica registral, evitando la repetición de datos que ya figuran en otros asientos.

El Art. 245 LH, dispone que “cuando un título comprenda varios inmuebles o derechos que radiquen en un mismo término municipal:

            – … la primera inscripción que se verifique (extensa) contendrá todas las circunstancias prescritas en el Art. 9

– … y en las otras (concisas) sólo se describirá la finca si fuere necesario o se determinará el derecho real objeto de cada una de ellas y se expresarán la naturaleza del acto o contrato y los nombres del transferente y adquirente, refiriéndose en todo lo demás a aquella primera inscripción y citándose el libro y folio en que se encuentre.”

  • Circunstancias. Según el Art. 52 RH “el Art. 30 de la Ley es aplicable en general a las inscripciones extensas, pero no a las concisas ni a las que por su índole hubieran sido objeto de alguna excepción legal o reglamentaria.

Las inscripciones y anotaciones concisas que deberán hacerse en cumplimiento de lo que ordena el Art. 245 de la Ley sólo contendrán las circunstancias siguientes:

1º. Descripción y cargas de la finca.

2º. Nombre y apellidos del transferente y título de su adquisición e inscripción de la misma.

3º. Circunstancias especiales relativas a la finca y responsabilidades con que en su caso queda gravada por hipoteca u otros conceptos.

4º. Acta de inscripción.

5º. Referencia a la extensa, fecha y firma.»

– Además, y como complemento, señalar:

  • Art. 380 RH. Siempre que en un mismo título se comprendan dos o más inmuebles o derechos reales que deban ser inscritos bajo distinto número, se indicará esta circunstancia en la inscripción extensa, y en la nota al margen del asiento de presentación, se harán constar detalladamente, el libro, tomo, folio y números o letras de los asientos practicados en virtud de dicho título.
  • Art. 381. Los Registradores cuidarán de verificar las inscripciones extensas en alguna de las fincas principales o en la de mayor valor.

CAMY denomina “inscripción semiconcisa” a las que se refiere el art. 382:

  • Art. 382. Practicadas las inscripciones extensas de un título que comprenda varias fincas situadas en el mismo término municipal, y pedida posteriormente, mediante nuevo asiento de presentación, la inscripción de alguna otra finca del mismo título, se extenderá una inscripción concisa, con referencia a la correspondiente inscripción extensa, pero haciéndose constar el aquella el día y la hora, número folio y tomo del asiento de presentación últimamente practicado.
  • Inscripciones principales y de referencia. Están previstas para aquellos supuestos de fincas especiales (generalmente concesiones administrativas) cuya extensión comprende el territorio de dos o más Registros, Ayuntamientos o secciones.

– En el Libro del Ayto o Secc. donde radique la parte principal, punto de arranque o cabecera, se verifica una inscripción principal comprensiva de toda la finca

– Y en los Libros de los demás Ayuntamientos o Secciones se practica, un breve asiento de referencia a la inscripción principal donde se consignan reducidos los datos de ésta.

            – Supuestos:

            * Montes de utilidad pública (art. 30).

            * Concesiones administrativas (art. 61 R.H).

            * Concesiones mineras (art. 62)

            * Aguas privadas pertenecientes a heredades, heredamientos u otras comunidades análogas (art. 66).

            * Las explotaciones industriales de producción y distribución de energía eléctrica (art. 67).

            Hace una aplicación de ésta técnica registral el art. 154 LH: La constitución de hipotecas para garantizar títulos transmisibles por endoso o al portador, deberá hacerse por medio de escritura pública, que se inscribirá en el Registro o Registros de la Propiedad a que correspondan los bienes que se hipotequen, o en el del arranque o cabeza de la obra pública, cuando sea de esta clase la garantía hipotecarla, haciéndose en este caso breve referencia en los demás Registros por cuyo territorio atraviese aquélla, a continuación de las inscripciones de referencia de la de dominio, que deben constar en los mismos. […]

2016.

 

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Tema 25 Hipotecario Registros. Asiento de Presentación.

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Tema 25. El asiento registral: Concepto y clases. Formalidades comunes a todos ellos. El asiento de presentación. Procedencia; duración y prórroga. Circunstancias. Efectos. Modalidades de la presentación: Sus efectos y requisitos.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 24

Notarías: tema 21

 

  1. EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES.
  2. FORMALIDADES COMUNES A TODOS ELLOS.
  3. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
  4. PROCEDENCIA, DURACIÓN Y PRÓRROGA.
  5. CIRCUNSTANCIAS.
  6. EFECTOS.
  7. MODALIDADES DE LA PRESENTACIÓN: SUS EFECTOS Y REQUISITOS.

 

1.- EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES.

A) Concepto

Nuestro sistema registral, por la forma de practicar la registración, sigue el sistema de la inscripción, en el que el asiento es un extracto del contenido del título, expresivo de sus datos fundamentales, determinado por el Registrador dentro del marco legal, con amplias facultades para la calificación y practicado en los libros del Registro.

Ni la LH ni el RH dan un concepto de lo que ha de entenderse por asiento, por lo que acudiendo al campo doctrinal, ROCA SASTRE lo define como “la constatación de un título, hecho, acto o circunstancia en los libros del Registro, para que surta los efectos hipotecarios correspondientes”. Como dice MANZANO SOLANO, el asiento registral recoge mediante una estructura formal y auténtica, las circunstancias publicables de los derechos inscribibles, eso es, su constitución, modificación o extinción, es decir, el asiento registral recoge la sustancia jurídica publicable.

B) Clases

1. Atendiendo a su virtualidad registral.

El artículo 41 RH los clasifica diciendo “En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales o de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”.

En líneas generales y dejando para más adelante el asiento de presentación, podemos decir, sin perjuicio de un tratamiento más detallado en los temas correspondientes:

  • La inscripción publica un asiento plenamente formado.
  • La anotación preventiva se refiere a un derecho en litigio o en formación.
  • La nota marginal facilita la mecánica de la oficina, constata un hecho modificativo de un derecho inscrito o hace las veces de una inscripción, anotación o cancelación.
  • La cancelación publica la extinción de un asiento anterior.

2. Desde un punto de vista doctrinal.

Los asientos se clasifican del modo siguiente:

Por su autonomía pueden ser:

  • Principales si tienen subsistencia propia como las inscripciones o anotaciones preventivas.
  • Accesorios si están ligados a otros asientos como las notas marginales.

Por su duración o vigencia pueden ser:

  • Definitivos si tienen una duración indefinida, como las inscripciones o cancelaciones.
  • Provisionales si tienen una duración transitoria, como las anotaciones preventivas y algunas notas marginales.

Por su contenido pueden ser:

  • De hechos, que constituyen la excepción, como la obra nueva, exceso de cabida.
  • De derechos, que pueden ser positivos o negativos, según que publiquen su existencia actual o su extinción, como las inscripciones y cancelaciones respectivamente.

Por el lugar donde se extienden podemos clasificarlos en:

  • Asientos practicados en el libro diario, como el asiento de presentación y las notas a su margen.
  • Asientos practicados en los libros de inscripciones, como todos los demás.

 

2.- FORMALIDADES COMUNES A TODOS ELLOS.

Así podemos destacar como formalidades comunes:

1-  En cuanto al Lugar en que se practican los asientos.

– El de presentación en el Libro Diario (art. 248 L.H.).

– Los demás en el de Inscripciones (art. 242 L.H.).

– Las resoluciones judiciales de incapacidad, además, en el Libro de incapacitados. A 386 RH.

2-  En cuanto al Orden de practicar los asientos:

– Los de presentación, se extenderán por el orden con que se presenten los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos, se numerarán correlativamente en el acto de extenderlos (Art. 249 L.H.).

– Las inscripciones, cancelaciones y anotaciones a continuación unas de otras sin dejar claros entre los asientos. Art 243 LH.

– Los del Libro de incapacitados, por orden cronológico. Art. 386 RH.

3- Forma o redacción.

1- Tradicionalmente fueron manuscritos. El RD 23 XII 1976 implanta las hojas móviles, obligatorias desde R 31 VII 1987, pudiendo utilizarse cualquier medio mecánico.

     Posteriormente se permitió la utilización de otros medios de reproducción, como la máquina de escribir o las estampillas. Así, ART. 359 RH.

                El RD 23 Diciembre 1976 previó la implantación de un sistema de hojas móviles, obligatorio para el Libro de Inscripciones y potestativo, en un principio, para el Diario

              Esta tendencia se reforzó con la R. 26 Agosto 1986 que permitió la llevanza de libros de hojas móviles por cualquier medio de reproducción, y fue generalizada por R 31 Agosto 1987.

  Para el Diario se autorizó, por R. 8 I 1991; su informatización es obligatoria desde el 1 I 1996 (DA única RD 29 XII 1994).

           La tercera etapa la constituye la llevanza del Registro por medios informáticos. Se inició esta etapa con el RD 439/1990, sobre informatización del Registro y Ley 24/2001, que impuso la obligación de digitalizar el contenido de los libros y asientos del Registro, hasta llegar a la Ley Impulso a la Productividad 24/2005, cuyo Preámbulo señala la necesidad de acomodar el RP a las exigencias de una economía moderna, con especial incidencia en su agilidad y utilización efectiva de las técnicas informáticas, electrónicas y telemáticas. Y así, el nuevo ART. 238.2 LH señala: “Los libros de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles deberán llevarse por medios informáticos que permitan en todo momento el acceso telemático a su contenido”

2- No se puede tachar, enmendar, raspar o interlinear palabra alguna (215LH); ni usarse abreviaturas ni guarismos.

     No obstante, según el Art 375 RH:

 Las cantidades, números y fechas que hayan de contener las inscripciones, anotaciones y cancelaciones se expresarán en letra, pudiendo consignarse en guarismos las referencias a disposiciones legales, las fechas del título anterior al que produzca el asiento, las de los documentos complementarios y los números, cantidades o fechas que consten en asientos anteriores o se refieran a datos del Registro.

En los asientos de presentación y notas marginales se utilizarán guarismos.

Los conceptos de especial interés en los asientos serán destacados mediante subrayado, tipo diferente de letra o empleo de tinta de distinto color.

3- En la redacción el registrador es libre, si bien, según el Art. 374 RH se ajustará, en lo posible a las instrucciones y modelos oficiales.(como los que acompañan al propio RH).

4- La firma del Registrador.

 Art.373 RH: El Registrador autorizará con firma entera los asientos de presentación del libro Diario, las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones extensas y la nota prevenida en el artículo 364.

            Podrán autorizarse con media firma las notas marginales de cualquier clase, las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones concisas y la diligencia de cierre del libro Diario.

* No obstante, tras la reforma de 12 XI 1982, la “media firma se limita a las notas marginales, pues para las inscripciones concisas, el Art. 52 RH exige “firma”, lo mismo para la diligencia de cierre del Diario, que también se exige firma entera (Arts 423 y 424 RH).

 

3.- EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

1.- Concepto.

Según CHICO es un asiento preliminar y de duración limitada que se practica en el Libro Diario, en el que consta el acceso al Registro de un título o documento, en el que se ejercita una pretensión susceptible de iniciar el procedimiento registral.

2.-  Caracteres.

a) Asiento preliminar.

Inicia la actuación registral, y es presupuesto de  la extensión de otros asientos de inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal, sin constituir los mismos, sin constituir los mismos y suministrando la fecha inicial de protección del Registro. Por tanto:

– No tiene una existencia autónoma, como los asientos destinados a publicidad.

– Tiene un carácter preliminar y transitorio que desembocará en el asiento solicitado o caducará.

b) Asiento de duración limitada, como luego veremos.

c) Se practica en el Libro Diario. Según el Art. 248 LH los Registradores llevarán, además un libro Diario donde, en el momento de presentarse cada título, ya sea físicamente, por correo, telefax o por remisión telemática, extenderán un breve asiento de su contenido.

 

4.- PROCEDENCIA, DURACIÓN Y PRORROGA.

A) PROCEDENCIA.

El presupuesto del asiento de presentación es el ingreso en la oficina del registro de un título que pueda producir alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal.

Pero también habrán de presentarse en el Diario:

  1. Los documentos judiciales y administrativos que ordenen la expedición de certificaciones.
  2. Y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad, cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral, o bien los intereados lo soliciten o el Regsitrador lo estime procedente.

La presentación del título podrá hacerse físicamente, telemáticamente, por fax, por correo, como luego veremos, al objeto de seguir el orden del programa.

Resaltar, también que, según el artículo 248 LH, el contenido de los Libros del Registro deberá ser actualizado en el mismo día en que se presenten los títulos a inscripción, si dicha presentación se efectúa en horas de oficina. Dicha actualización deberá realizarse con independencia del medio utilizado para la presentación de los títulos.

Para cumplir con la obligación de actualización inmediata del contenido de los Libros, los registradores llevarán un Libro de Entrada donde se hará constar de modo inmediato la presentación de los títulos por el riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos, con expresión de la persona que los presente, el tiempo exacto de su presentación indicando la unidad temporal precisa, el medio de presentación, sea físico, por correo, por telefax o por remisión telemática y los datos precisos que permitan identificar la finca afectada por el título presentado. Asimismo se adoptarán las cautelas necesarias para que en ningún caso sea posible la manipulación o alteración del orden de presentación de los títulos o de los asientos ya practicados.

El Libro de Entrada deberá ser accesible telemáticamente y de modo directo a los funcionarios y empleados a los que se les presume su interés en la consulta de los Libros, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 221.2 y 222.10 de la Ley Hipotecaria

Presentado el título hay que destacar que no existe una verdadera calificación o control de legalidad por parte del registrador con anterioridad a la práctica del asiento de presentación, pero ello no quiere decir que haya que presentar cualquier documento que se aporte al registro, sino que, como dispone el artículo 420 RH:

Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos:

  1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.
  2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
  3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad, no puedan provocar operación registral alguna.

Si el Registrador se negare a practicar el asiento de presentación por imposibilidad material u otro motivo y el interesado no se conforma, podrá interponer recurso de queja ante el Juez de Primera Instancia, quien oyendo al Registrador decidirá lo procedente. (art. 416 RH)

Según GARCIA GARCIA, actualmente no está previsto este recurso de queja, al haberse derogado el art. 329 de la LH por la ley 24/2005, por lo que considera que cabe el recurso gubernativo y la vía jurisdiccional de los art.s 66,1º, 324,1º y 328 de la LH, por lo que también cabría  la calificación sustitutoria. Este es el parecer de la DG, R. 14 de julio de 2012, R. 20 de noviembre de 2013, R.17 de febrero de 2014, R. 8 de abril de 2014 o R. 25 de mayo de 2015.

Si el asiento de presentación no puede practicarse en el momento de ingreso del título en el Registro, por estar practicándose otros, por el número de títulos presentados, o por otra causa, se pondrá nota en los términos que señala el artículo 417 RH, que podrá ser firmada por el presentante, si este lo solicita o el Registrador lo exige. La referencia al Libro de Entrada que hace este artículo debe entenderse superada por lo dispuesto en el vigente artículo 248 LH.

En cuanto a la FORMA, el asiento de presentación se practicará sin dejar claros ni huecos entre ellos, inutilizando hasta el final la última línea, numerándolos correlativamente. (art. 423 RH).

En caso de PRESENTACION SIMULTANEA de títulos, viene regulada en el artículo 422 RH, que es objeto de estudio en el tema 13 de esta parte del programa.

            Practicado el asiento de presentación:

Se hará constar en el documento el día y hora de la presentación y el número y tomo del diario, mediante nota. Art. 416 i.f. RH.

– Si las fincas a que se refiere el título constasen inscritas, deberá extenderse en el folio de cada una de ellas referencia a la presentación. Art. 426 RH.

            Según el artículo 427 RH: Extendido el asiento de presentación, el presentante o el interesado podrán retirar el documento sin otra nota que la expresiva de haber sido presentado.

También podrán retirar el documento para satisfacer los impuestos o para subsanar defectos.

Siempre que el Registrador devuelva el título hará en él una indicación que contenga la fecha de presentación y extenderá nota al margen del asiento de presentación, expresiva de la devolución, firmada por el presentante o el interesado cuando el Registrador lo exigiere.

B) DURACIÓN.

   El plazo del asiento de presentación es de 60 días, desde el siguiente a su fecha. (Arts. 17 y 66 LH); días hábiles, según el Art. 109 RH.

  • Efectos del transcurso del plazo. Art. 436 RH: Transcurrido el plazo de vigencia sin haberse despachado el documento, tomado anotación preventiva por defectos subsanables, o interpuesto recurso, se cancelará de oficio por nota marginal.

C) PRÓRROGA.

            La prórroga del asiento de presentación, al igual que la retirada y devolución de los títulos y la aportación de los documentos subsanatorios, se hará constar SIEMPRE por nota al margen del asiento, tanto en el Diario material como en el electrónico. Conviene además reflejarla cuidadosamente en la etiqueta o cajetín que se pone en la portada del documento.

            No debe confundirse en ningún caso, aunque muchas veces coincidirán, plazo de vigencia del asiento de presentación y plazo de calificación y despacho del documento. El plazo de calificación y despacho estará SIEMPRE comprendido en el de vigencia del asiento; su duración «normal» es de 15 días, pasados los cuales, el interesado podrá instar al Registrador para que lleve a cabo la calificación y despacho, si procede, en el plazo improrrogable de 3 días o reclamar la calificación del Registrador sustituto, una vez que el cuadro previsto por el art. 275 bis de la Ley. Con todo, esa duración «normal» no excluye la posibilidad de justificar el retraso, como se deduce de los preceptos citados (313.LH y 97, párrafo final, del Reglamento) y de otros muchos que, en diferentes cuerpos legales, consagran con carácter general la salvedad de la justa causa.

Conforme a los artículos 18.2 LH, 432 RH en relación con el artículo 97 RH, podemos señalar los siguientes supuestos de prórroga:

            1) Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción, según el artículo 18 LH que modifica tácitamente lo dispuesto en los artículos 432.1.a), en relación con el artículo 97 del RH).

            2) En caso de calificación negativa, se prorrogará automáticamente el asiento de presentación por plazo de 60 días, contados desde la fecha de la última de las notificaciones que el Registrador ha de hacer en tal caso (art. 323 de la Ley) al presentante del documento y al Notario autorizante o a la autoridad judicial o funcionario que lo expidió.

            3) Si se interpone recurso contra la calificación del Registrador, el asiento de presentación se prorrogará o, más propiamente, «quedará en suspenso» (art. 66, párrafo 3º, de la Ley) hasta el día que se notifique al Registrador la resolución definitiva del recurso, desde el cual comenzará a contarse el plazo para practicar la inscripción (art. 327 párrafo 4 LH y 432.1.a), en relación con el 111 RH).

            Claro está que la prórroga del asiento de presentación de un título determinado llevará consigo la de los asientos de presentación, anteriores o posteriores, de títulos contradictorios o conexos (arts. 111, párrafo 3º, y 432.2º del Reglamento). Así lo reconoce expresamente la Resolución de 12 de noviembre de 2010, al señalar que un asiento de presentación gana prioridad para sí mismo y para los documentos posteriores necesarios para subsanar la falta de tracto. Según la DG, estando el plazo del asiento de presentación suspendido por la interposición de un recurso gubernativo, no cabe practicar anotación preventiva de suspensión por defectos subsanables. R. 13, 14, 15 y 17 de Septiembre de 2005.

            4) Si se justifica debidamente que el documento presentado y pendiente de liquidación no ha sido liquidado por causa no imputable al interesado dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, se suspenderá éste, a instancia del presentante o del interesado, hasta que se realice el pago, caducando el asiento a los 180 días de su fecha (arts. 255 de la Ley y 432.1º.b del Reglamento). Según la DG, no corresponde al Liquidador del impuesto solicitar del Registro la práctica del asiento correspondiente, por lo que si cuando se presenta en el Registro estaba caducada, procede cancelar la anotación. R. 13 de Diciembre de 2003

            5) Si se segrega o se divide suelo no urbanizable, se prorrogará el asiento hasta 180 días, contados desde la remisión al ayuntamiento o a la autoridad agraria correspondientes de la copia de los documentos presentados (arts. 79 y 80 del Rdto. 1093/97, de normas complementarias del Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos urbanísticos).

            6) En caso de inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma. Faltando el informe el Registrador lo solicitará de oficio quedando, entre tanto, el asiento de presentación tendrá una validez de cuatro meses (22 LM).

            7) Si en virtud de mandamiento dictado en causa criminal el Juez ordena al Registrador  que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos presentados por el procesado, se prorrogará el asiento de presentación hasta la terminación de la causa (art. 432.1º.d del Reglamento).

            La prórroga de los asientos de presentación se hará constar por nota al margen de los mismos (432.3 RH)

            Por último, indicar que el asiento de presentación puede quedar extinguido, cancelado, antes del transcurso del plazo de su vigencia, en caso de desistimiento total de la solicitud de inscripción por el presentante o los interesados, como se estudia en el tema 22.

 

5.- CIRCUNSTANCIAS.

Artículo 249.

Los asientos del Diario se extenderán por el orden con que se presenten los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos, se numerarán correlativamente en el acto de extenderlos, y expresarán necesariamente:

1º El nombre y apellidos del que presente el título.

2º La hora de su presentación.

3º La especie de título presentado, su fecha y Autoridad o Notario que lo suscriba.

4º El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se pretenda inscribir.

5º La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con expresión de su situación y de su nombre y número, si lo tuviere.

6º El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretende hacer la inscripción o asiento de que se trate.

7º La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que presente el título, si lo solicitare

            El lugar y fecha será los que para todos los asientos practicados ese día constasen en las diligencias de apertura y cierre. La firma del registrador en la diligencia de cierre implicará su conformidad con todos los asientos de presentación no firmados especialmente.

            Además el artículo 435 del Reglamento Hipotecario completa lo anterior señalando que una vez inscrito (o suspendido o dengado) el título presentado y puesta al pie de éste la nota indicando la especie de inscripción o asiento que se haya practicado, una nota análoga se extenderá al margen del asiento de presentación.

 

6.- EFECTOS.

Los efectos del asiento de presentación se estudian especialmente en el tema relativo al principio de prioridad, por lo que aquí nos limitaremos a destacar los siguienetes efectos:

  • Procedimental. Inicia el procedimiento registral, obligando al Registrador a calificar los títulos por el orden de presentación. En este sentido la DG, R. 8-4-2010, “mientras no se inscriba el primer título, no puede la Registradora calificar el segundo” presentado con posterioridad referido a la misma finca, en el mismo sentido la R. 4-7-2013 y de 10-3-2016.
  • Cierre registral. Cierra el Registro a los documentos de igual o anterior fecha incompatibles. Art. 17.2 LH.
  • Inicia la prioridad registral.

Su fecha es considerada a todos lo efectos como fecha del asiento

– A. 24 LH: se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma.

– Art. 25 para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los títulos respectivos.

 

7.- MODALIDADES.

A) Presentación física.

Hasta la reforma de 2015, la forma habitual de presentación era la presentación del título inscribible en la oficina del Registro.

Respecto a la misma destacar:

La presentación física sólo podrá realizarse durante el horario de apertura al público del Registro (418 RH).

Al ingresar el título, se extenderá en el diario el asiento de presentación, en los términos que exponiamos antes (416 RH).

B) Presentación telemática.

Si el título se hubiera presentado telemáticamente, se estará a las siguientes reglas (art. 248.3 LH):

1.ª El sistema telemático de comunicación empleado deberá generar un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresión de la unidad temporal precisa de presentación del título.

2.ª De conformidad con el artículo 112.4 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, si el título hubiera ingresado en horas de oficina, el Registrador procederá en el mismo día a practicar el asiento de presentación correspondiente al título presentado atendiendo al orden de presentación de éste. Si no fuera posible extender el asiento de presentación, se estará a lo dispuesto en el apartado primero del artículo 417 del Reglamento Hipotecario. Si el título se presentara fuera de las horas de oficina, se deberá extender el asiento de presentación en el día hábil siguiente atendiendo, igualmente, al orden riguroso de presentación de aquél, de conformidad con el sellado temporal.

3.ª El Registrador notificará telemáticamente en el mismo día en que se hubiera extendido el asiento de presentación su práctica así como, en su caso, la denegación del mismo. En este último supuesto se deberán motivar suficientemente las causas impeditivas, de conformidad con el apartado cuarto del artículo 258 de la Ley Hipotecaria.

4.ª Si se presentaran telemáticamente o en papel en el mismo día y hora títulos relativos a una misma finca que resulten contradictorios, se tomará anotación preventiva de cada uno, comprensiva de la imposibilidad de extender el asiento solicitado. Esta anotación preventiva se comunicará a los efectos de que se proceda por los interesados o por los Tribunales a decidir el orden de preferencia.

Respecto a la presentación telemática, debemos hacer las siguientes precisiones:

            – A diferencia de la presentación por fax, donde únicamente se remitían los elementos imprescindibles para la práctica del asiento de presentación, y posteriormente se expedía una copia que se remitía al Registro; en la presentación telemática se remite directamente el documento susceptible de inscripción.

            – La presentación telemática, se equipara plenamente a la presentación física, se asienta en el Diario, en los términos que veíamos, y dará lugar a la práctica, en caso de calificación favorable del título telemático, del asiento correspondiente en el Libro de Inscripciones.

            No sólo la práctica o la denegación del asiento de presentación se notifican por medios telemáticos, sino también la nota de calificación, y la realización de la inscripción, anotación, cancelación o nota marginal que corresponda.

         – Como decíamos, si el acceso del título telemático se realiza fuera de las horas de oficina, se deberá extender el asiento de presentación en el día hábil siguiente pero atendiendo, al orden riguroso de presentación de aquél, de este modo, se privilegia este modo de presentación respecto al fax, que se asentará el día siguiente, como ahora veremos, inmediatamente después de la apertura del Diario, simultáneamente con las que se presenten físicamente a esa misma hora y cualquiera que sea el orden de su recepción fuera de las horas de oficina; a diferencia de las que se presenten telemáticamente, que se asentarán antes de la hora de apertura al público y por el orden con que fueron recibidas.

C) Presentación por correo. 418.3 RH.

         – Se considerará presentante al remitente.

         – Se practicará asiento de presentación cuando se abra el correo del día.

D) Presentación por fax. Art. 418.4 y 5 RH.

– Las comunicaciones de haber autorizado Escrituras públicas, enviadas por los Notarios por medio de TELEFAX, según lo dispuesto en el Art. 249 RN (en el mismo día del otorgamiento), se asentarán en el Diario, de acuerdo con la regla general, a excepción de las que se reciban fura de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del diario, simultáneamente con las que se presenten físicamente a la misma hora, en la forma que prevé el Art. 422 R.

– El asiento de presentación que se extienda caducará si en los 10 días hábiles siguientes no se presenta en el Registro la copia auténtica de la Escritura que lo motivó. Esta presentación dentro del citado plazo se hará constar por nota al margen del primer asiento, y a partir de la fecha de esta nota correrán los plazos de calificación y despacho.

– Si al recibir la comunicación el Registrador comprueba que la finca está situada en otra demarcación registral los pondrá en conocimiento del Notario autorizante inmediatamente por medio de telefax. Por igual medio, el mismo día o el siguiente hábil, el Registrador confirmará la recepción y comunicará su decisión de practicar o no el asiento de presentación

– Las mismas reglas serán de aplicación a las Resoluciones judiciales o documentos administrativos que puedan causar asiento registral, que pueden remitirse el día de su firma o el siguiente hábil.

  • Se desarrolla por Instrucción de la DGRN de 2 XII 1996, que:

            *  Determina el contenido de las comunicaciones.

* Si hay discrepancia entre la comunicación y la copia auténtica, si no es sustancial, se rectifica el asiento de presentación; si lo es, se precisa nueva presentación..

* Amplía a 24 h desde el otorgamiento de la Escritura el plazo para remitir la comunicación, sin perjuicio de la responsabilidad del Notario.

E) Comunicaciones de Registro a Registro. 418 a) a d) RH.

– Si concurren razones de urgencia o necesidad, cualquiera  de los otorgantes podrá solicitar del Registro de la Propiedad del distrito en que se haya otorgado el documento, que se remitan al Registro competente, por medio de telecopia o procedimiento similar, los datos necesarios para la práctica en éste del asiento de presentación.

– En el Registro competente se extenderá asiento de presentación, que caducará, si en los 10 días hábiles siguientes no se presenta el documento inscribible.

– Presentado el documento inscribible en plazo, se hará constar por nota marginal, contando desde entonces los plazos de calificación y despacho.

 

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Tema 24 Hipotecario Registros. Recurso Gubernativo.

TEMA 24 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 24. El recurso gubernativo contra la calificación del Registrador: Su naturaleza. Interposición del recurso. Tramitación. Valor y efectos de las resoluciones de la Dirección General. Garantías de la independencia del Registrador en la función calificadora.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 23

Notarías: tema 20

 

  1. EL RECURSO GUBERNATIVO CONTRA LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: SU NATURALEZA.
  2. INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.
  3. TRAMITACIÓN.
  4. VALOR Y EFECTOS DE LAS RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL.
  5. GARANTÍAS DE LA INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR EN LA FUNCIÓN CALIFICADORA.
  6. Enlaces

 

1.– El Recurso gubernativo contra a calificación del Registrador.

Introducción

Solicitada la práctica de un asiento el Registrador procede a la calificación del acto inscribible, lo cual constituye una de las manifestaciones del Principio de Legalidad, y da como resultado la extensión, suspensión o denegación del asiento:

1) Si la calificación es positiva, su decisión causa estado, por lo que los interesados no pueden recurrir contra la calificación. El Registrador practicará el asiento, y éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). En este sentido RDGRN 19-1-2012, 11-8-2015 ó 24-9-2015, entre otras muchas, sobre inadmisibilidad del recurso en caso de versar sobre asientos ya practicados.

2) Si la calificación es negativa, el Registrador deniega o suspende la inscripción, el particular puede adoptar diversas actitudes:

a) Desistir de la inscripción: esta facultad va implícita en la de subsanar conforma al art.19LH.

b) Subsanar el defecto señalado por el Registrador, si no se calificó como insubsanable.

c) Solicitar la revisión del criterio del Registrador:

       c.1) Recurriendo dicha calificación: bien interponiendo el llamado “recurso judicial” o bien interponiendo el “recurso gubernativo”.

       c.2) Solicitando la calificación sustitutoria.

Tanto el Principio de Legalidad, como la calificación registral, así como los distintos tipos de faltas y la calificación sustitutoria se estudian en el tema anterior, por lo que aquí nos vamos a centrar en los recursos y empezaremos, por exigencia del tema, por:

Recurso Gubernativo

El recurso gubernativo tiene su base en los arts. 19, 19bis, 66 y 260.3LH. Su regulación contenida en los arts. 112 y ss. del RH. tras las ST 22 de mayo de 2000 y de 31 de diciembre de 2001 exigía una reforma legal, lo que tuvo lugar con la LMFAOS 27 Dic 2001 que introdujo un Tit.XIV en la LH, bajo la rúbrica “Recursos contra la calificación” que comprende los arts.322 a 329 , que derogan los preceptos reglamentarios en cuanto se opongan a la regulación legal.

Pues bien, partiremos del art. 66 cuyos incisos 1º y 3º dicen: “Los interesados podrán reclamar contra el acuerdo de calificación del registrador, por el cual suspende o deniega el asiento solicitado. La reclamación podrá iniciarse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente. Sin perjuicio de ello, podrán también acudir, si quieren, a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos. En el caso de que se suspendiera la inscripción por faltas subsanables del título y no se solicitare la anotación preventiva, podrán los interesados subsanar las faltas en los sesenta días que duran los efectos del asiento de presentación. Si se extiende la anotación preventiva, podrá hacerse en el tiempo que ésta subsista, según el artículo 96 de esta Ley.

En el caso de recurrir contra la calificación, todos los términos expresados en los dos párrafos anteriores quedarán en suspenso desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta el de su resolución definitiva”.

Y el primer párrafo del  artículo 324 de la Ley Hipotecaria.

“Las calificaciones negativas del Registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de esta Ley.

Según la reiterada doctrina de la Dirección General, siguiendo la STS 22 de mayo de 2000, (Ress. 16-7-15 ó 8-1-16, entre muchas otras), el recurso contra la calificación registral es el cauce legalmente arbitrado para impugnar la negativa de los registradores a practicar, en todo o parte, el asiento solicitado (cf. artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria) y tiene por objeto, exclusivamente, determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho y resulta constreñido tanto por la documentación presentada como por el contenido de la calificación negativa del Registrador. No tiene por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o nulidad del título ya inscrito, ni de la procedencia o improcedencia de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales.

Naturaleza

Siendo el recurso gubernativo una consecuencia de la calificación del registrador, es opinión de la doctrina mayoritaria que su naturaleza dependerá de la que se le atribuya a la función calificadora del registrador, la cual se estudia en el tema 23, con lo que nos limitaremos a decir aquí con relación  a la naturaleza jurídica del recurso gubernativo:

A) Para CAMPUZANO, GONZALEZ PEREZ y tras la LMFAOS 27 Dic 2001 un nuevo sector hipotecarista, consideran que el recurso gubernativo es un procedimiento administrativo, pues tanto el Registrador, como la DG son órganos administrativos que realizan una función de esta índole.

B) Para GALLARDO RUEDA Y LA RICA, el recurso gubernativo es un procedimiento judicial de naturaleza semejante al de la jurisdicción contenciosa, basándose en que la función calificadora del registrador es de análoga naturaleza a la jurisdicción contenciosa.

C) Para JERONIMO GONZALEZ, ROCA SASTRE, GARCIA GARCIA y la doctrina mayoritaria, así como algunas resoluciones de la DGRN, el recurso gubernativo es un procedimiento de jurisdicción voluntaria.

La Dirección General (RSS 27 y 29-10-2001) entiende que la actividad pública registral se aproxima, desde el punto de vista material, a la jurisdicción voluntaria, si bien formalmente no es actividad jurisdiccional (pues el Registrador está fuera de la organización judicial), y, en todo caso, es una actividad distinta de las propiamente administrativas pues se rige por normas civiles y no está sujeta al recurso Contencioso-Administrativo. Excepcionalmente el TS ha admitido el recurso Contencioso-Administrativo contra las resoluciones en las que se ventilen cuestiones administrativas, como son las urbanísticas (STS 15-2-2000).

 

2 – Interposición del recurso

Notificación de la nota de calificación

Artículo 322 de la Ley Hipotecaria.

“La calificación negativa del documento o de concretas cláusulas del mismo deberá notificarse al presentante y al Notario autorizante del título presentado y, en su caso, a la autoridad judicial o al funcionario que lo haya expedido.

Dicha notificación se efectuará de conformidad con lo previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (a partir del 2 de octubre de 2016, esta referencia se entenderá hecha a los arts. 40 a 46 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que deroga la anterior). A tal efecto, será válida la notificación practicada por vía telemática si el interesado lo hubiere manifestado así al tiempo de la presentación del título y queda constancia fehaciente.

Igualmente deberá notificarse la calificación negativa de cláusulas concretas cuando la calificación suspensiva o denegatoria no afecte a la totalidad del título, el cual podrá inscribirse parcialmente a solicitud del interesado. En este caso, podrán practicarse asientos posteriores, siempre que no impidan en su día la inscripción de las cláusulas suspendidas o denegadas en el caso de que se recurra la calificación y se estime la impugnación. Interpuesto el recurso, el Registrador hará constar por nota al margen del asiento correspondiente, una relación sucinta pero suficiente del contenido de los pactos o cláusulas rechazadas.

 A tal fin, se entenderá que es domicilio hábil a efecto de notificaciones el designado por el presentante al tiempo de la presentación, salvo que en el título se haya consignado otro a tal efecto. Respecto del Notario autorizante o de la autoridad judicial o funcionario que lo expidió, la notificación se practicará en su despacho, sede o dependencia administrativa”.

Prórroga del asiento de presentación.

Artículo 323 de la Ley Hipotecaria.

            “Si la calificación fuere negativa o el Registrador denegare la práctica de la inscripción de los títulos no calificados en plazo, se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el artículo anterior. De esta fecha se dejará constancia por nota al margen del asiento de presentación.

La duración de la prórroga y del plazo para interponer recurso gubernativo empezará a contar, en el caso de que se vuelva a presentar el título calificado durante la vigencia del asiento de presentación sin haberse subsanado los defectos en los términos resultantes de la nota de calificación, desde la notificación de ésta.

 Vigente el asiento de presentación, el interesado o el Notario autorizante del título y, en su caso, la autoridad judicial o el funcionario que lo hubiere expedido, podrán solicitar dentro del plazo de sesenta días a que se refiere el párrafo anterior que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria”.

            Tanto la prórroga del asiento de presentación, como la anotación por defecto subsanable se estudían en otros temas del programa a cuyo estudio nos remitimos.

Órgano competente.

Artículo 324 de la Ley Hipotecaria.

“Las calificaciones negativas del Registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de esta Ley.

 Cuando el conocimiento del recurso esté atribuido por los Estatutos de Autonomía a los órganos jurisdiccionales radicados en la Comunidad Autónoma en que esté demarcado el Registro de la Propiedad, el recurso se interpondrá ante el órgano jurisdiccional competente. Si se hubiera interpuesto ante la mencionada Dirección General, ésta lo remitirá a dicho órgano”.

Se debe tener en cuenta la existencia de Comunidades Autónomas con competencia en Derecho Civil propio: Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, País Vasco y Navarra.

La Disposición Adicional Séptima de la Ley Orgánica del Poder Judicial se limita a atribuir la competencia a los Órganos Jurisdiccionales competentes de la Comunidad Autónoma.

Al respecto hay que tener en cuenta:

  • Ley 5/2009 de 28 de abril sobre el recurso ante la Dirección General de Entidades Jurídicas de Cataluña
  • El Anteproyecto de Ley de Organización y Funcionamiento de la Comisión Aragonesa de Derecho Foral que contempla la posibilidad de emisión de un informe potestativo y no vinculante en relación con la calificación denegatoria o suspensiva de los Registradores (marzo 2014)

No siempre es fácil discernir la competencia para conocer de un recurso, pues muchas veces el objeto del recurso es transversal, afectando a materias que son competencia estatal y autonómica, en cualquier caso, según la DG, cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten en todo o en parte en otras normas o en motivos ajenos al Derecho foral, la competencia corresponderá a la DGRN. R. 25 de septiembre de 2015 R. 9 de octubre de 2015, R. de 9 de octubre de 2015, R. 21 de diciembre de 2015, R. 10 de noviembre de 2015, R. 10 de noviembre de 2015, R. 17 de noviembre de 2015.

Legitimación.

Artículo 325 de la Ley Hipotecaria.

“Estarán legitimados para interponer este recurso:

a) La persona, natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por otro concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto; el defecto o falta de acreditación de la representación se podrá subsanar en el plazo que habrá de concederse para ello, no superior a diez días, salvo que las circunstancias del caso así lo requieran;

b) el Notario autorizante o aquel en cuya sustitución se autorice el título, en todo caso;

c) la autoridad judicial o funcionario competente de quien provenga la ejecutoria, mandamiento o el título presentado;

d) el Ministerio Fiscal, cuando la calificación se refiera a documentos expedidos por los Jueces, Tribunales o Secretarios judiciales en el seno de los procesos civiles o penales en los que deba ser parte con arreglo a las leyes, todo ello sin perjuicio de la legitimación de quienes ostenten la condición de interesados conforme a lo dispuesto en este número.

La subsanación de los defectos indicados por el Registrador en la calificación no impedirá a cualquiera de los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del recurso”.

También, según la DG, uede interponer recurso gubernativo quien tenga interés para inscribir un documento posterior. R. 21 de Julio de 2003

Ámbito, plazo y requisitos de interposición.

Artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

“El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

El plazo para la interposición será de un mes y se computará desde la fecha de la notificación de la calificación.

El escrito del recurso deberá expresar, al menos:

a) El órgano al que se dirige el recurso.

b) El nombre y apellidos del recurrente y, en su caso, cargo y destino del mismo.

c) La calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma y de los hechos y fundamentos de derecho.

d) Lugar, fecha y firma del recurrente y, en su caso, identificación del medio y del lugar que se señale a efectos de notificaciones.

e) En el supuesto de presentación en los términos previstos en el artículo 327 párrafo tercero de la presente ley, deberá constar el domicilio del Registro del que se recurre la calificación del Registrador, a los efectos de que sea inmediatamente remitido por el órgano que lo ha recibido a dicho Registrador.

El cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (a partir del 2 de octubre, de acuerdo con la Ley 39/2015)”

De acuerdo con la doctrina de la DG, hay que hacer 2 observaciones:

            – Res. de 25-5-2015: también puede ser objeto del recurso la negativa a la práctica del asiento de presentación, pues se trata de una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

            – Res. de 23-4-2014: En el caso de existir varios legitimados, cada uno de ellos podrá ejercitar separada e independientemente de los demás los derechos que la ley les concede frente a la calificación desfavorable, de forma que en caso de optar por recurrir ante esta Dirección General el plazo para interponer dicho recurso es independiente para cada uno de los interesados conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Igualmente, en caso de que alguno de los legitimados para ello opte por solicitar la calificación sustitutoria prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, que se estudia en el tema anterior, no por ello quedan privados los demás interesados de su derecho a recurrir ante la Dirección General contra la calificación, por lo que tampoco hay motivo para entender que el plazo preclusivo que impone la ley para dicha interposición tempestiva quede suspendido o prorrogado en función de una actuación a la que son ajenos.

 

3 -Tramitación.

Artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

“El recurso, en el caso de que el recurrente opte por iniciarlo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, se presentará en el registro que calificó para dicho Centro Directivo, debiéndose acompañar a aquél el título objeto de la calificación, en original o por testimonio, y una copia de la calificación efectuada.

 Al recibir el recurso, el titular del Registro que calificó deberá expedir recibo acreditativo con expresión de la fecha de presentación del mismo o, en su caso, sellar la copia que le presente el recurrente, con idéntico contenido.

Asimismo, podrá presentarse en los registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (a partir de octubre, 16.4 de la Ley 39/2015), o en cualquier Registro de la Propiedad para que sea inmediatamente remitido al Registrador cuya calificación o negativa a practicar la inscripción se recurre. Al recibirse el recurso en este último, deberá procederse de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior.

A efectos de la prórroga del asiento de presentación se entenderá como fecha de interposición del recurso la de su entrada en el Registro de la Propiedad cuya calificación o negativa a practicar la inscripción se recurre.

Si no hubiera recurrido el Notario autorizante, autoridad judicial o funcionario que expidió el título, el Registrador, en el plazo de cinco días, deberá trasladar a éstos el recurso para que, en los cinco días siguientes a contar desde su recepción realicen las alegaciones que consideren oportunas.

 El Registrador que realizó la calificación podrá, a la vista del recurso y, en su caso, de las alegaciones presentadas, rectificar la calificación en los cinco días siguientes a que hayan tenido entrada en el Registro los citados escritos, accediendo a su inscripción en todo o en parte, en los términos solicitados, debiendo comunicar su decisión al recurrente y, en su caso, al Notario, autoridad judicial o funcionario en los diez días siguientes a contar desde que realizara la inscripción.

Si mantuviera la calificación formará expediente conteniendo el título calificado, la calificación efectuada, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del Notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo, bajo su responsabilidad, a la Dirección General en el inexcusable plazo de cinco días contados desde el siguiente al que hubiera concluido el plazo indicado en el número anterior.

La falta de emisión en plazo de los informes previstos en este precepto no impedirá la continuación del procedimiento hasta su resolución, sin perjuicio de la responsabilidad a que ello pudiera dar lugar.

La Dirección General deberá resolver y notificar el recurso interpuesto en el plazo de tres meses, computados desde que el recurso tuvo su entrada en Registro de la Propiedad cuya calificación se recurre. Transcurrido este plazo sin que recaiga resolución se entenderá desestimado el recurso quedando expedita la vía jurisdiccional, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria a que ello diere lugar.

Publicada en el «Boletín Oficial del Estado» la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registradores mientras no se anule por los Tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo.

 Habiéndose estimado el recurso, el Registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución. El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezará a contarse desde que hayan transcurrido dos meses desde su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», a cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo, seguirá vigente la prórroga del asiento de presentación. En caso de desestimación presunta por silencio administrativo, la prórroga del asiento de presentación vencerá cuando haya transcurrido un año, y un día hábil, desde la fecha de la interposición del recurso gubernativo. En todo caso será preciso que no conste al Registrador interposición del recurso judicial a que se refiere el artículo siguiente.

Si se hubieran inscrito los documentos calificados en virtud de subsanación de los defectos expresados en la calificación, la rectificación del asiento precisará el consentimiento del titular del derecho inscrito y surtirá sus efectos sin perjuicio de lo establecido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.

Recurso judicial

            Como decíamos, los interesados también pueden recurrir la calificación negativa ante la jurisdicción civil, ya sea directamente, ya después de haber planteado un recurso gubernativo y, en el caso de haber sido éste desestimado, expresa o presuntamente.

Artículo 328 de la Ley Hipotecaria.

“Las calificaciones negativas del Registrador y en su caso, las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia del recurso contra la calificación de los Registradores serán recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal

 La demanda deberá interponerse dentro del plazo de dos meses, contados de la notificación de la calificación o, en su caso, de la resolución dictada por la Dirección General, o, tratándose de recursos desestimados por silencio administrativo, en el plazo de cinco meses y un día desde la fecha de interposición del recurso, ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble y, en su caso, los de Ceuta o Melilla.

 Están legitimados para la interposición de la misma los que lo estuvieren para recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. A este fin, recibido el expediente, el Secretario judicial a la vista de cuantos aparezcan como interesados en el mismo, les emplazará para que puedan comparecer y personarse en los autos en el plazo de nueve días.

Carecen de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales. El Notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo, así como el Registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado podrán recurrir la resolución de ésta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sean titulares. El Juez que conozca del recurso interpuesto podrá exigir al recurrente la prestación de caución o fianza para evitar cualquier perjuicio al otorgante del acto o negocio jurídico que haya sido calificado negativamente.

La Administración del Estado estará representada y defendida por el Abogado del Estado. No obstante, cuando se trate de la inscripción de derechos en los que la Administración ostente un interés directo, la demanda deberá dirigirse contra el Ministerio Fiscal.

Lo establecido en este artículo se entiende sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados a contender entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo. El procedimiento judicial en ningún caso paralizará la resolución definitiva del recurso. Quien propusiera la demanda para que se declare la validez del título podrá pedir anotación preventiva de aquélla, y la que se practique se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación; después de dicho término no surtirá efecto la anotación preventiva de la demanda sino desde su fecha.”

            Los tribunales vienen señalando, de acuerdo con la doctrina del TS (sentencias de fecha 2 de abril de 2.013 y 20 de septiembre de 2.011), que el notario autorizante de la escritura carece de legitimación activa para recurrir judicialmente la calificación negativa del registrador ya que no afecta a derechos o intereses de los que es titular, pudiendo únicamente acudir a la Dirección General de los Registros y del Notariado, centro directivo común a ambos profesionales y funcionarios públicos, a cuyas resoluciones deberán acomodar su actuación profesional (Jdo. primera instancia n. 18 y n. 10 de Zaragoza sentencias de 28 y 30 de mayo de 2014).

 

4 – Valor y efectos  de las resoluciones de la Dirección General.

Respecto al caso concreto

El efecto fundamental es que causan estado dentro de la esfera gubernativa o registral, por lo tanto:

  1. Impiden que pueda entablarse un nuevo recurso sobre el mismo asunto.
  2. Son ejecutorias.

Aunque el Registrador recurra judicialmente una resolución de la Dirección General se ve obligado a practicar las inscripciones sin esperar a las resultas del proceso. En este sentido la resolución de 10 de noviembre de 2006.

Respecto al ordenamiento jurídico en general.

En este ámbito, se plantea el problema de admitir como fuente del derecho a la jurisprudencia hipotecaria, que es la emanada del conjunto de las resoluciones de la DGRN. Como el estudio del valor de las resoluciones de la DG corresponde al campo de las fuentes del derecho, es decir, a la parte general del derecho civil aquí vamos a limitarnos a indicar, que aunque se ha hablado de una “jurisprudencia hipotecaria” lo cierto es que, según el CC, la jurisprudencia sólo emana del TS y la DG es sólo un órgano administrativo, en este sentido, el Tribunal Supremo en Sentencia de 7 de marzo de 1956 negó que las resoluciones del Centro Directivo pudieran servir de apoyo a un recurso de casación. La Sentencia de 28 de septiembre de 1968 insistió en que tales resoluciones carecen de efecto vinculante para los Tribunales.

En cualquier caso, la LH, como veíamos, el art. 327, ya citado, dice que la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registradores mientras no se anule por los Tribunales. No obstante, la DG ha aclarado que el efecto vinculante de las resoluciones se limita al Registrador afectado y para aquéllos que hayan de calificar el documento que las motivó. Entre otras RDGRN 9 marzo 2012.

 

5 – Garantías de la independencia del Registrador en la función calificadora.

Vine consagrada en el artículo 18 LH, según el cual el Registrador ejercerá la función  calificadora “bajo su responsabilidad”.

La actividad registral es, ante todo, independiente y, por ello, ha declarado la DGRN que el Registrador no está vinculado en su labor calificadora:

Por las manifestaciones del notario ni está obligado a aceptar la calificación  del tipo negocial  hecha en la escritura. Sin perjuicio de la calificación notarial de la suficiencia de la representación a que se refiere el art. 98 de la Ley de 27-12-2003.

Tampoco lo está por sus propias decisiones anteriores sobre asuntos similares. (RSS 1-4, 16-5 ó 17-9 de 2015)

Ni la calificación del mismo  documento hecha por otro Registrador, salvo el caso que el interesado haya hecho uso de su derecho a la aplicación del cuadro de sustituciones en caso de calificación negativa o extemporánea.

La independencia del Registrador se mantiene, como veíamos, ante las resoluciones dictadas por la Dirección General que sólo vinculan al Registrador para el caso concreto objeto de recurso.

La independencia en la calificación se mantiene, incluso, frente a los requerimientos judiciales, hasta el punto de q el art.136 RH permite a los Registradores acudir en queja al Presidente del TSJ  en el supuesto de q los jueces o Tribunales al conocer cualquier negocio civil o criminal, les apremiaran para practicar cualquier asiento  que a su juicio resultase improcedente.

En estos casos, el Registrador comunicará la interposición del recurso al Juez o Tribunal y éste suspenderá el procedimiento contra  el Registrador hasta la resolución definitiva del recurso, q dictará el Presidente del TSJ después de haber pedido informe al Juez  o Tribunal y oído el Ministerio Fiscal.

El recurso se tramitará de oficio con sujeción en lo posible a las normas sobre el recurso gubernativo. Contra la resolución cabe apelación ante el Ministerio de Justicia, q resolverá a propuesta de la DGRN. Y si el juez o Tribunal no perteneciere a la CCAA donde radique el Registro, la resolución del recurso de queja corresponde directamente al Ministerio de Justicia a propuesta de la DG.

García García, entiende que actualmente no cabe el recurso de apelación ante el Ministerio de Justicia, ya que éste no puede resolver por encima de los órganos jurisdiccionales, salvo que se entienda que estamos en vía exclusivamente gubernativa.

Consultas vinculantes.

Igualmente, dispone la LH, art. 103.2 que “Las consultas evacuadas de conformidad con lo dispuesto en este artículo serán vinculantes para todos los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, quienes deberán ajustar la interpretación y aplicación que hagan del ordenamiento al contenido de las mismas.”

Imparcialidad

En la función calificadora, también se buscan garantías de imparcialidad, por eso el art. 102 RH, dispone: “Los Registradores no podrán calificar por si los documentos de cualquier clase que se les presenten cuando ellos, sus cónyuges o parientes, dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad o sus representados o clientes, por razón del asunto a que tales documentos se refieran, tengan algún interés en los mismos. A estos efectos se considerará como interesados a los Notarios autorizantes.

Los citados documentos se calificarán y despacharán por el Registrador de la Propiedad que corresponda con arreglo al cuadro de sustituciones, a quien oficiará al efecto el Registrador incompatible. Se exceptúa el caso previsto en el artículo 485 y cuando existan en el mismo término municipal dos o más Registros de la Propiedad, en cuyo caso lo verificará un Registrador no incompatible”.

 

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  1. LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA.
  2. LOS EXCESOS DE CABIDA.
  3. LA AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN, AGREGACIÓN Y DIVISIÓN DE FINCAS.
  4. AGRUPACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A DISTINTOS TITULARES.
  5. Enlaces

 

LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA.

La declaración de obra nueva puede ser definida como aquel acto formal por cuya virtud el titular de una finca registral manifiesta estar construyendo, o haber construido, un edificio, con expresión de sus circunstancias descriptivas. La declaración de obra nueva puede referirse también a pozos, instalaciones de riego, desagüe, saneamiento, nuevas plantaciones o modificación de las existentes.

Naturaleza:

Desde el punto de vista civil, es un acto que constata la adquisición originaria que, por accesión, realiza el dueño del suelo de lo que haya sido edificado, sembrado o plantado en éste, de acuerdo con los arts. 353 y concordantes del Cc.

Desde el punto de vista registral, la obra nueva es un negocio jurídico unilateral en el que el titular o titulares registrales manifiestan su voluntad de que conste en el registro el objeto del derecho adquirido e incorporado al inmueble. En la actualidad, es doctrina pacífica que:

  • Se trata de un acto de carácter cuasidispositivo, neutro o de administración especial, que no implica enajenación.
  • Que debe constar en documento público.
  • Y que constituye una modalidad de inmatriculación, en la medida en que la declaración de voluntad se dirige a la constancia registral de lo construido, sembrado o plantado. Los datos consignados en la declaración de obra nueva no quedan amparados por el principio de fe pública registral, ya que se refieren a circunstancias meramente físicas o materiales, pero no jurídicas.

Para la exposición de esta materia expondremos en primer lugar la regulación propiamente hipotecaria para examinar después la normativa urbanística y de la LOE.

A) Regulación hipotecaria. La normativa hipotecaria se ocupa de la declaración de obra nueva en los arts. 202 de la Ley, redactado por Ley de 24 de junio de 2.015, y 308 del reglamento. Previamente el art. 198 LH la enumera entre los procedimientos para obtener la concordancia del Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.

Art. 202 LH: “Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

Art. 308 RH: “Con arreglo a o dispuesto en el artículo 208 de la Ley (hoy 202), la inscripción de las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá declararse:

  1. Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales, o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.
  2. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma, o a la que se acompañe certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la descripción está comenzada o concluida.

El art. 206.5 LH (redactado por Ley de 24 de junio de 2.015) permite que las declaraciones de obra nueva de fincas del estado y demás entes públicos estatales puedan inscribirse mediante certificación administrativa, con los requisitos que se establezcan en cada caso.

Otorgante:

  1. Legitimación. Está legitimado para hacer la declaración de obra nueva el titular registral, aunque la edificación, plantación o siembra la haya ejecutado un propietario anterior.
  2. Capacidad. En orden a la capacidad y consentimientos necesarios, la obra nueva es, en principio, un acto de administración especial o cuasidispositivo, lo cual determina que:
  • En la sociedad de gananciales, pueda ser realizada por el cónyuge que sea titular registral, sin necesidad de consentimiento del consorte, de acuerdo con el art 94.2 RH, que tiene su fundamento en el art. 1.384 Cc: “Serán válidos los actos de administración de bienes y de los de disposición de dinero y títulos valores realizados por el cónyuge a cuyo nombre figuren o en cuyo poder se encuentren.”

En Aragón, el art. 230 CFA dice que “Cada uno de los cónyuges está legitimado para realizar por sí solo sobre los bienes que integran el patrimonio común:… b) Actos de modificación inmobiliaria de fincas inscritas expresamente para el consorcio conyugal, como agrupaciones, segregaciones, divisiones, declaraciones de obra nueva o constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal. Si estuvieran inscritas con carácter presuntivamente consorcial, para su inscripción dichos actos deberán ser otorgados por el cónyuge que las hubiera adquirido.

En materia de representación legal, los padres o tutores no precisan la obtención de autorización judicial.

No obstante:

En los casos de condominio, se exige unanimidad,

y, a los efectos de representación voluntaria, se considera un acto de riguroso dominio, de modo que la facultad debe constar expresamente en el poder, conforme al art. 1.713 Cc.

B) Normativa urbanística. La Ley del Suelo, TR de 30 de octubre de 2.015 (art. 28), dice que:

  1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación de licencia, así como certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la descripción que se contiene en la escritura se corresponde con su proyecto para el que se ha obtenido la licencia o autorización.
  2. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

       a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

       b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.

 

Declaración de edificaciones antiguas:

En el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

También regulan la inscripción de las declaraciones de obra nueva los arts. 45 a 55 del RD de 4 de julio de 1997. De acuerdo con ellos, podemos indicar lo siguiente:

  1. Títulos y contenido. Las declaraciones de obra nueva se harán constar en el Registro de acuerdo con los títulos previstos en la legislación hipotecaria.

Contenido. A tal efecto, deberá constar en ellos, al menos:

  • El número de plantas
  • La superficie de parcela ocupada
  • Y el total de metros cuadrados edificados
  • Y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento del edificio susceptible de aprovechamiento independiente.

Propiedad horizontal. En este último aspecto, el art. 53 a) indica que en los títulos de constitución o modificación de la propiedad horizontal:

  • No podrán constituirse como elementos independientes más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia que se permite mayor número.
  • No obstante, esto no es de aplicación a los garajes o locales comerciales, a no ser que del texto de la licencia resulte que su número constituyó condición esencial de su concesión.
  1. Licencia. Su obtención se acredita mediante testimonio literal incorporado a la escritura de declaración de obra nueva.
  2. Certificación:

Técnico competente. Es técnico competente para la expedición de las certificaciones exigidas:

  • cualquiera de los firmantes del proyecto
  • cualquiera de los directores de obra
  • cualquier otro que acredite sus facultades mediante certificación de su colegio profesional
  • y, en todo caso, el técnico municipal respectivo.

Certificación del técnico. La certificación del técnico podrá hacerse en tres posibles formas:

  • Mediante comparecencia en la correspondiente escritura o acta
  • Incorporando a la matriz de la escritura o acta la certificación, con la firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva coincidente con la del título
  • O presentando la certificación como documento complementario, con firma legitimada y referencia expresa a la escritura o acta que complemente, indicando el notario autorizante, fecha y número de protocolo.

 

Obra nueva en construcción:

Acta y otorgante. La terminación debe hacerse constar mediante NOTA AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN, que se practicará en virtud de acta notarial a la que se acompañe o incorpore la certificación técnica exigida, cuya acta podrá ser requerida por:

  • El que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aunque hubiere transmitido el dominio en todo o en parte
  • En los casos de proindivisión, por los titulares que reúnan la mayoría necesaria para los actos de administración
  • Si se constituyó propiedad horizontal, por el presidente de la junta de propietarios
  • Y, si el inmueble estuviere atribuido a la sociedad conyugal, por cualquiera de los cónyuges

Títulos otorgados antes de la terminación. En tanto no conste la nota marginal de terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de los pisos o locales:

  • Se inscribirán con la descripción que resulte del asiento
  • Y el registrador hará constar en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota de terminación, que es el único medio de acreditar erga omnes el cumplimiento de lo prevenido en la correspondiente licencia.

 

Construcciones antiguas. Las construcciones que no hayan cumplido los requisitos de licencia, pero respecto de las que ya no proceda el ejercicio de las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística, quedan sujetas al criterio del art. 52; la declaración de obra es inscribible siempre que:

  • Se pruebe la terminación de obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, por medio de certificación catastral o municipal, certificación técnica o acta notarial
  • Que esa fecha sea anterior al plazo previsto para la prescripción de la infracción
  • Y no conste en el Registro la anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.
  1. Notificaciones. En este caso, y en el de licencias obtenidas por acto presunto, el Registrador debe notificar las inscripciones realizadas al ayuntamiento respectivo, haciéndolo constar en la propia inscripción y en la nota de despacho.

C) Ley de Ordenación de la Edificación. Finalmente, hay que recordar que el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999, regula la suscripción de seguro de daños materiales, o bien seguro de caución, que garantice el resarcimiento de los daños causados por tres tipos de vicios:

  • Aquellos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras
  • Los que afecten a elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad señalados en el art. 3º de la ley.
  • Y los que afecten a la cimentación y estructura, y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

– La D.A. 2ª de la ley hace obligatoria la suscripción de este último tipo de seguro para todas las edificaciones cuyo destino principal sea la vivienda. Los otros dos tipos de seguro pueden declarase obligatorios mediante R.D.

– No pueden autorizarse ni inscribirse en el Registro de la propiedad escrituras de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley sin que se acredite y testimonie la constitución de estas garantías.

La Resolución de 20 de marzo de 2000 señala que estas exigencias no alcanzan a las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, que podrán ser inscritas sin necesidad de acreditar estas garantías, aunque en la nota de despacho de los negocios relativos a estos inmuebles debe reflejarse expresamente su situación a efectos de la LOE. Los seguros deben exigirse en todas las escrituras de declaración de obra nueva terminada y en las actas de terminación de obra, aunque se haga constar la terminación en la escritura de transmisión de la vivienda.

La Instrucción de 11 de septiembre de 2000. Completa las normas de la ley, regulando dos aspectos básicos:

Los medios de acreditación de la constitución y vigencia de las garantías, que se concretan en:

  • La póliza del seguro
  • La certificación de la entidad
  • Y el suplemento de entrada en vigor del seguro

Y las circunstancias que deben expresarse, relativas a:

  • La edificación
  • El seguro
  • Y la entidad aseguradora.

Por Ley de 30 de diciembre de 2.002 se dio nueva redacción a la DA 2ª de la Ley de 1.999, según la cual esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda para uso propio. En el caso de producirse la transmisión inter vivos de la vivienda antes del plazo de vigencia del seguro (diez años), el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste hasta completar los diez años. A estos efectos los Notarios no autorizarán ni los Registradores inscribirán escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

 

2. EXCESOS DE CABIDA.

La Ley de 24 de junio de 2.015 ha dado nueva redacción a los arts. 9 y 201 LH. el art. 9 enumera las circunstancias de la finca que deben constar en la inscripción, entre las que se encuentra su representación gráfica catastral o georreferenciada.

El art. 51, regla 4ª RH dice: “Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:… 4ª La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.

La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

Esta regla cuarta contenía tres párrafos más, que fueron derogados y sustituidos por otros por el RD de 4 de septiembre de 1.998, considerando García García que hay que entender que recobraron vigencia al ser los nuevos declarados nulos por STS de 31 de enero de 2.001. Todos ellos referidos a la identificación gráfica de la finca.

La finca, no obstante, puede constar inmatriculada en el Registro con una extensión distinta de la real. Se ocupa de este supuesto el nuevo art. 201 LH, estableciendo el siguiente procedimiento: