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- TEMA DEL MES: ACTOS INSCRIBIBLES Y NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA FASE DE CONVENIO DEL CONCURSO. Emma Rojo
- I. LA PUBLICIDAD REGISTRAL.
- II. LOS ACTOS DISPOSITIVOS.
- III. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.
- IV. LA EJECUCIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES.
- DISPOSICIONES María Núñez.
- SECCIÓN II
- RESOLUCIONES: María Núñez.
- ENLACES:
INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2018
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES: ACTOS INSCRIBIBLES Y NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA FASE DE CONVENIO DEL CONCURSO. Emma Rojo
El concurso de acreedores puede tener dos soluciones alternativas: el convenio y la liquidación. La aprobación judicial del convenio no supone la conclusión del concurso (conclusión que sólo se produce si el convenio es cumplido por el deudor), pero genera importantes efectos, entre los que destacan los siguientes:
1º. El primer efecto del convenio es la extinción de las limitaciones legales (intervención o sustitución) sobre las facultades del concursado y disposición sobre la masa activa (v. art. 133). Por lo tanto, el administrador concursal cesará en su cargo, sin perjuicio de las funciones que el convenio le pueda encomendar y sin perjuicio del deber de rendición de cuentas.
No obstante, en el convenio se pueden establecer “medidas prohibitivas o limitativas” del ejercicio de esas facultades (art. 133.2 y 137.1), que pueden tener contenido muy diverso (como, por ejemplo, una Comisión de vigilancia y control del cumplimiento). Si existieran, se tratará de limitaciones de carácter convencional que, sin embargo, deben inscribirse “en los registros correspondientes y, en particular, en los que figuren inscritos los bienes o derechos afectados por ellas. La inscripción no impedirá el acceso a los registros públicos de los actos contrarios, pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso se ejercite” (art. 137.2).
2º. El segundo efecto del convenio se refiere a la eficacia novatoria los créditos concursales en los términos del artículo 136: “Los créditos de los acreedores privilegiados que hubiesen votado a favor del convenio, los de los acreedores ordinarios y los de los subordinados quedarán extinguidos en la parte a que alcance la quita, aplazados en su exigibilidad por el tiempo de espera y, en general, afectados por el contenido del convenio”.
3º. El tercer efecto es el fin de la paralización para iniciar o para continuar las ejecuciones de garantías reales (salvo lógicamente, que el convenio afecte al ejercicio de ese derecho: art. 56.1), y el fin de la prohibición de iniciar ejecuciones para hacer efectivos créditos contra la masa (art. 154.2).
En lo que al Registro de la Propiedad se refiere, interesa destacar que:
I. LA PUBLICIDAD REGISTRAL.
La Ley Concursal prevé la inscripción o anotación de la sentencia aprobatoria del concurso (según la sentencia sea o no firme). Sin embargo, la Ley no ha previsto la inscripción del convenio. Sobre esta cuestión se ha pronunciado la DGRN en Resoluciones como la de 27 de febrero o de 18 de abril de 2012. En esta última se dice que: “La Ley Concursal menciona la inscripción del convenio en dos preceptos que son los artículos 132.2 y 137.2 de la misma. En el primero de ellos se prevé la publicidad registral de la sentencia aprobatoria del convenio y en el segundo la publicidad de las medidas prohibitivas o limitativas del convenio. Una interpretación coordinada y coherente de ambos preceptos llevaría a la conclusión de que siempre que proceda la inscripción de una sentencia aprobatoria del convenio, debería aportarse éste para evitar que la publicidad registral sea incompleta, reflejando en su caso, es decir, en el caso de que existiesen, las medidas prohibitivas o limitativas a que hace referencia el artículo 137.2, y no sólo la sentencia aprobatoria del convenio. (…) El registrador tiene que calificar si existen o no medidas prohibitivas o limitativas que pudieran afectar al ejercicio de la acción de reintegración respecto de la dación en pago, y de existir tiene que reflejarlas en el asiento respectivo”.
II. LOS ACTOS DISPOSITIVOS.
Como ya ha quedado expuesto, desde la fecha de la sentencia aprobatoria del convenio, se produce la extinción de las limitaciones legales (intervención o sustitución) sobre las facultades del concursado cesando en su cargo los administradores concursales y sin que sea ya necesaria autorización judicial para llevar a cabo actos de disposición y gravamen (vid. artículo 43). Basta pues con la intervención del concursado, sea persona física o jurídica.
Respecto de la dación en pago, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 100.3, según el cual”:
3. En ningún caso la propuesta podrá consistir en la liquidación global del patrimonio del concursado para satisfacción de sus deudas, ni en la alteración de la clasificación de créditos establecida por la Ley, ni de la cuantía de los mismos fijada en el procedimiento, sin perjuicio de las quitas que pudieran acordarse y de la posibilidad de fusión, escisión o cesión global de activo y pasivo de la persona jurídica concursada.
Sólo podrá incluirse la cesión en pago de bienes o derechos a los acreedores siempre que los bienes o derechos cedidos no resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial y que su valor razonable, calculado conforme a lo dispuesto en el artículo 94, sea igual o inferior al crédito que se extingue. Si fuese superior, la diferencia se deberá integrar en la masa activa. Si se tratase de bienes afectos a garantía, será de aplicación lo dispuesto por el artículo 155.4.
En ningún caso se impondrá la cesión en pago a los acreedores públicos”.
III. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.
Aprobado el convenio, y en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, es admisible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenadas por juzgados o Administraciones distintos del juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo. (vid. R. de 8 de abril de 2013).
IV. LA EJECUCIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES.
Comienza señalando el artículo 56 que: “1. Los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación”. Añade el artículo 57.1 que, “1. El ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez de éste (…)”.
A efectos de la ejecución de una garantía real habrá de estarse al contenido del convenio. Como ha señalado la R. de 4 de abril de 2016, “el único impedimento para que el acreedor hipotecario pueda ejecutar separadamente su garantía, incluso cuando recaiga sobre bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, es que del contenido del convenio aprobado resulte afectado el ejercicio de este derecho, en cuyo caso el régimen de sus derechos dependerá de la solución negocial acordada, circunstancia que podrá y ponerse de manifiesto ante el juez competente por el deudor o por cualquier interesado legítimo”. Añade la R. de 4 de julio de 2016 que, “una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas. La aprobación de un convenio cuyo contenido no afecte a los acreedores hipotecarios, también incide en la ejecución hipotecaria, pues se levanta la suspensión de ejecución sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, como se deduce del artículo 56 de la Ley Concursal antes transcrito”. Por lo tanto, y como han reconocido las Resoluciones citadas, estando el convenio aprobado, cabe la expedición de la certificación de dominio y cargas a los efectos del artículo 688 LEC en relación con el artículo 656.1 LEC.
Señala con acierto la Comisión de Concursal del Decanato de Registradores de la Comunidad de Madrid (“Concurso de acreedores y Registro de la propiedad. Notas prácticas para la calificación. Enero 2015)”, que, “para poder inscribir ejecuciones hipotecarias durante la fase de convenio se ha de tener en cuenta lo siguiente:
1.- Si la ejecución se ha realizado ante el juez del concurso, será inscribible de acuerdo con el principio de competencia universal de éste.
2.- Si la ejecución se ha llevado a cabo ante el juez ordinario será necesario:
1º. Que se acompañe o incorpore testimonio de la resolución del juez del concurso de la que resulte el carácter no necesario del bien, ya que la competencia para la ejecución de bienes necesarios corresponde, en todo caso, al juez del concurso.
2º. Que del contenido del convenio no resulte ninguna limitación que afecte a la ejecución, para lo cual será necesario que aporten el convenio, salvo que constara inscrito.
3º. En el supuesto de que el convenio contenga alguna limitación, deberá acreditarse si el acreedor hipotecario resulta vinculado o no por el convenio, pues en caso de no estar vinculado, no le afectarán estas limitaciones.
Ir al archivo especial sobre las tres fases del concurso.
DISPOSICIONES María Núñez.
Sólo cabe mencionar:
Calendario laboral 2019
De las doce fiestas, 8 son nacionales comunes. Hay que añadir las fiestas locales.
Ir al archivo especial
No se han publicado Disposiciones Autonómicas de interés para los Registros de la Propiedad. Tampoco Resoluciones judiciales.
SECCIÓN II
Jubilaciones
Se jubila a don Enrique Fontes y García-Calamarte, registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por haber cumplido la edad reglamentaria.
RESOLUCIONES: María Núñez.
367.*** COMPRA POR CASADA BAJO EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA LEY BELGA
Una escritura en que la adquirente de nacionalidad belga manifiesta estar casada bajo el régimen legal de comunidad establecido en la Ley Belga, y adquirir con dinero privativo pero pendiente de ratificación por el esposo, se puede inscribir parcialmente a favor de la adquirente, con sujeción a su régimen, especificando que éste es el legal supletorio, de comunidad, vigente en Bélgica.
368.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO
El heredero único de dos cónyuges puede inscribir con instancia la totalidad del bien sin necesidad de liquidación de gananciales
369.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
No cabe exigir licencia municipal para inscribir la división horizontal de un edificio inscrito por antigüedad si de la escritura no resulta, directa o indirectamente, la constitución de complejo inmobiliario o fraccionamiento del suelo
370.** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE COMPRAVENTA, PREVIA HERENCIA DEL MISMO DÍA
En los casos de inmatriculación por doble título, si el primer título es una herencia, la fecha de adquisición a efectos de acreditar la antigüedad de un año es la del fallecimiento del causante no la de otorgamiento de la escritura.
Contra el acuerdo del registrador por el cual suspende la calificación, bien por falta de liquidación del impuesto, bien por existir pendiente de despacho un título previo, cabe recurso gubernativo, pero no cabe contra un asiento ya practicado al estar bajo la salvaguarda judicial.
373.** DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS POR ARRENDATARIO.
Estando arrendada una finca adjudicada en una ejecución hipotecaria ha de constar la notificación al arrendatario a efectos que pueda ejercitar sus derechos de adquisición preferente.
No es inscribible una sentencia dictada en el seno de un procedimiento relativo a la nulidad de una transmisión de acciones, que ordena la nulidad y cancelación de las inscripciones que de ella traigan causa si no se ha seguido contra el titular registral de la finca. Dicho titular es una sociedad y para el levantamiento del velo es necesaria una decisión judicial al respecto.
375.** HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES
En una partición hereditaria la obligación de aportar el NIF se extiende a todos los herederos intervinientes en el instrumento público (presente y representado), aunque no se les adjudique la finca que se pretende inscribir. La aportación del NIF ha de constar en la propia escritura, sin que quepa su aportación al registrador.
Para la inscripción de bienes por herencia intestada no hace falta aportar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad; siempre que se hayan consignado los particulares de la declaración judicial o notarial de herederos abintestato bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación
377.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL Y CONSENTIMIENTO PARA CANCELARLA ENTERA.
Cabe la cancelación de una hipoteca por pago parcial y consentimiento del acreedor a la cancelación total liberando de toda responsabilidad por el préstamo al garante hipotecario, interpretándose por la Dirección que estamos ante un abdicación unilateral, una renuncia de derechos.
En el caso de nombramientos de cargos no inscritos y posterior escritura otorgada por dichos cargos ha de acreditarse la validez del nombramiento y para ello tiene que constar la reseña identificativa del documento de nombramiento con todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para acreditarla: el acuerdo válido del órgano social competente, debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos.
La declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada.
381.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR
Se ha de demandar y requerir de pago al tercer poseedor del bien hipotecado anterior a la interposición de la demanda. No, si su inscripción es posterior a la demanda, aunque sea anterior a la constancia en el registro de inicio de la ejecución.
382.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS: LÍMITE DEL ART. 575-1 LEC
En los casos de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor, las costas exigibles al mismo no han de superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, siendo este extremo calificable por el Registrador.
384.*** VENTA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE ENTIDAD CONCURSADA
Realizada la enajenación durante la fase de liquidación y presentado el correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad el registrador debe calificar la congruencia de ese título con las reglas de enajenación contenidas en el plan o con las reglas legales supletorias. Para llevar a cabo tal calificación, el registrador tiene que tener a la vista el plan de liquidación.
Cuando en una ejecución hipotecaria hay una transacción entre el acreedor y el deudor no se pueden cancelar las cargas y derechos inscritos o anotados posteriores.
386.** DEPÓSITO DEL LIBRO EDIFICIO EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN. VALENCIA
Según al artículo 202 LH, se exige el depósito del libro del edificio a todo documento presentado bajo su vigencia. No es causa de exención el hecho de que la vivienda sea en autopromoción.
389.*** NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES
Cabe la cancelación de derechos y cargas posteriores a una inscripción declarada nula, aun cuando no se hubiera tomado anotación preventiva de la demanda ni sus titulares hubieran sido parte en el procedimiento judicial si el juez considera que no ha habido indefensión por habérsele notificado la sentencia y no haber comparecido para manifestarse en contra de dicha resolución.
391.*** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. REBELDÍA
Las modificaciones descriptivas de la finca pueden practicarse en virtud de sentencia recaída en juicio declarativo, entendiéndose que no caben dudas sobre la identidad de la finca quedando despejadas en el citado procedimiento.
392.** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Para que el registrador pueda rechazar la inscripción de una rectificación de la descripción, como consecuencia del expediente del artículo 199, no basta con limitarse a recoger las alegaciones, sino que las dudas del registrador han de estar fundadas
393.*** IUS TRANSMISIONIS O ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA PARA INMATRICULACIÓN VIA ART. 205 LH.
Cuando en una partición de herencia con ius transmisionis, es decir el heredero acepta e inventaría bienes de los padres de la ahora causante, la DGRN admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular.
394.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE
Reitera la Resolución la doctrina más reciente del Centro Directivo: en la partición de la herencia del primer causante es necesaria la intervención del cónyuge viudo del transmitente por su condición de legitimario no heredero.
395.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL
Para rectificar un asiento vigente es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte.
396.** DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH: RECHAZO APERTURA PROCEDIMIENTO.
Se rechaza la apertura de un procedimiento de doble inmatriculación por falta de identificación de las fincas afectadas y por pretenderse una rectificación de la superficie que parece encubrir negocios, como una extinción de condominio, que no han accedido al Registro.
El auto recaído en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, en que se acordó que procede el cumplimiento de la disposición contenida en un convenio regulador inscrito de resolver la adjudicación de la mitad de la finca por incumplimiento de determinadas condiciones, no se puede inscribir sin que previamente, en procedimiento contradictorio ordinario, se declare judicialmente la falta de cumplimiento de las obligaciones que dan lugar a la resolución.
En los casos de inmatriculación por doble título la calificación se extiende al primer título también y, en particular, a la identificación del medio de pago que es defecto que puede impedir la inmatriculación.
399.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201 LH. OPOSICIÓN DEL SERVICIO DE COSTAS
No puede inscribirse un exceso de cabida de fincas colindantes con el dominio público (en este caso marítimo terrestre) con oposición de la administración.
400.*** HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS SIN INTERVENCIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR. DESHEREDACIÓN.
Los herederos interesados en la partición pueden partir prescindiendo del albacea. También pueden rechazar la desheredación por entender que no está probada la causa. Esto último es aplicable aun cuando haya menores legalmente representados, sin necesidad de aprobación judicial, pues la Dirección entiende que no es un acto dispositivo
Se presenta una disolución de condominio sobre una finca cuya mitad está inscrita a favor de los condóminos, y la otra mitad a favor de terceros. La Dirección admite la inscripción solo sobre la mitad, alegando la posibilidad de la inscripción parcial aun cuando no se ha solicitado expresamente
Las actas de notoriedad complementarias de título púbico para inmatricular están sujetas a competencia territorial. Excepcionalmente y por razones de la realidad social y de facilitar el acceso al servicio notarial se admite la competencia en territorio insular de un notario de una isla vecina en este caso concreto.
403.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR
Cabe una inmatricular una finca con dos certificaciones catastrales. Aunque ha de ser coincidente, se admiten las diferencias debidas a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. Aun cuando se trata de un expediente de dominio judicial exige que se acredite notificación a Carreteras por ser un colindante.
404.** HIPOTECA SOBRE LA “VIVIENDA HABITUAL DE UN CÓNYUGE”, QUE NO ES “VIVIENDA HABITUAL CONYUGAL”.
Es posible que A (casada con B) pueda formalizar, por sí y en unión de sus hijas, pero sin la intervención de su esposo, un préstamo hipotecario, y constituir, en su garantía, una hipoteca sobre una vivienda, privativa de A, la cual era su “vivienda habitual” y estaba destinada a satisfacer la necesidad de vivienda de la hipotecante, pero, no era la “vivienda habitual conyugal”, ya que su esposo B, tenía, por razones médicas, su vivienda habitual, en otro término municipal.
406.** CONVENIO URBANÍSTICO. CESIÓN DE TERRENOS. TÍTULO INSCRIBIBLE
La certificación administrativa constituye título formal adecuado para inscribir en el registro una cesión obligatoria de terrenos, destinados a viales y aparcamientos, a favor del Ayuntamiento.
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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2018 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES OCTUBRE 2018
MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS
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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO
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