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Informe mercantil noviembre de 2023. Duración de la liquidación y sustitución de liquidadores.

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Indice:

CUESTIONES DE INTERÉS:
DURACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN Y SUSTITUCIÓN DE LIQUIDADORES.
Planteamiento.
Resolución DGSJFP de 18/11/2023.
DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.
Disposiciones Autonómicas.
Tribunal Constitucional
RESOLUCIONES
Propiedad
Mercantil.
ENLACES:

INFORME MERCANTIL NOVIEMBRE DE 2023

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:

DURACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN Y SUSTITUCIÓN DE LIQUIDADORES.

Planteamiento.

1.- La disolución de la sociedad abre el período de liquidación de la misma, previo nombramiento de los liquidadores o si no existe ese nombramiento por la conversión de los administradores en liquidadores (artículo 371 y 374 de la LSC).

Estos aceptado el cargo deben iniciar las operaciones de liquidación.

2.- Estas operaciones pueden ser más o menos complejas y depender su duración de múltiples circunstancias, pero existe un claro supuesto en que su duración puede dilatarse en el tiempo por la propia naturaleza del patrimonio social.

3.- Se trata del caso de existencia en el patrimonio de la sociedad de bienes inmuebles. Si sobre ello nada dicen los estatutos sociales y no existe acuerdo unánime de los socios, será necesaria la venta de los bienes pues los socios tienen derecho a recibir su cuota de liquidación en efectivo. Así resulta del artículo 393 del TRLSC ratificado por la resolución de la DGSJFP de 30 de septiembre de 2020, que vino a decir que para la adjudicación in natura en una liquidación de sociedad es necesario el voto unánime de todos los socios y este no existe si uno de los socios vota en contra y, en la escritura de adjudicación, pese a aceptarla, se reserva las acciones que procedan por estimar que el valor de la adjudicación es insuficiente. Esta es una posible causa de retraso en las operaciones de liquidación, pues de todos es sabido que en ocasiones es complicado o difícil enajenar en un plazo razonable los bienes inmuebles de la sociedad, aunque puede que no sea la única causa pues, como antes de repartir es necesario pagar a todos los acreedores, es igualmente posible que respecto de algunas deudas existan discrepancias con los acreedores o incluso juicios pendientes debiendo esperarse a su resultado para completar el pago.

4.- Nuestra LSC no establece un plazo para realizar la liquidación de la sociedad, por lo tanto, los liquidadores en principio disponen de todo el tiempo del mundo para mantener vida la sociedad retrasando su liquidación definitiva. Y en este proceso pueden existir claros intereses contrapuestos: por un lado, puede estar el interés de los liquidadores en retrasar maliciosamente la liquidación, si el cargo es retribuido, y por otro lado puede existir el interés de los socios o de alguno de ellos de percibir lo antes posible su cuota de liquidación en el haber social.

5.- Si bien la LSC no fija plazo determinado para la liquidación, lo que sería difícil a la vista de las consideraciones anteriores, sí fija un plazo de forma indirecta pues pasado el mismo se puede pedir la sustitución de los liquidadores si se piensa o se tiene la certeza de que retrasan la liquidación definitiva de forma maliciosa.

6.- El artículo que recoge esta posibilidad es el artículo 389 de la LSC que regula un expediente de jurisdicción voluntaria para sustituir a los liquidadores por retraso en las operaciones liquidatorias. El plazo que el legislador ha considerado como normal para llevar a cabo la liquidación de una sociedad es el de tres años.

7.- La doctrina que deriva del artículo citado es la siguiente:

a) Sociedades a las que se le aplica.

Todas las de capital.

b) Supuesto de hecho.

Que transcurran tres años desde la apertura de la liquidación sin que se haya sometido a la aprobación de la junta general el balance final de liquidación o cuenta de cierre como lo llama también el CD.

c) Personas legitimadas para la solicitud.

Cualquier socio o persona con interés legítimo. Como vemos no se exige tener una cuota mínima del capital y por otra parte también lo podrá pedir cualquier acreedor de la sociedad u otra persona con interés legítimo.

d) Objeto del expediente.

La separación de los liquidadores existentes y el nombramiento de otro u otros nuevos fijando su régimen de actuación siempre que sea más de uno. La Ley en este punto no es nada precisa quedando al arbitrio del instructor del expediente el número de liquidadores y su concreta forma de actuación.

e) Competencia.

Letrado de la Administración de Justicia o Registrador Mercantil.

f) Tramitación.

Requiere audiencia a los liquidadores cuyo cese se pide los cuales pueden justificar la dilación en las operaciones liquidatorias. No hay más reglas sobre tramitación, ni siquiera una remisión a la LJV o al RRM. No cabe duda de que pese al silencio serán aplicables las normas de la LJV cuando se solicite al LAJ y las del RRM, y como supletorias las de la LJV, cuando se solicite al Registro Mercantil.

g) Recursos contra la decisión favorable o desfavorable.

El artículo se limita a decir que la resolución por la que se acuerde o rechace el nombramiento o su cese, según lo antes visto, será recurrible ante el juez de lo mercantil.

No distingue la Ley si ese recurso ante el Juzgado de lo Mercantil prescinde del órgano ante quien se haya solicitado, o ese recurso directo ante el juzgado solo lo será si el expediente se tramita por el LAJ y en cambio si se tramitara ante el registrador mercantil el recurso lo sería primero ante la DG y después ante el juzgado de lo Mercantil. Aunque no de forma expresa en el expediente que veremos la DG va a aceptar, sin reservas su propia competencia, aunque este fue un punto no alegado por los recurrentes.

De todas formas, señalemos que, en el pie de recurso contra la resolución de los expedientes tramitados por el registrador mercantil, la DGSJFP da por supuesto ese posible recurso ante el Juzgado de lo Mercantil en el plazo de dos meses.

Como vemos lo básico para acceder o no al cese de liquidadores y nombramiento de otros nuevos es si está o no justificado el retraso en las operaciones liquidatorias.

Sobre ello ya se ha pronunciado la DGSJFP en un recurso que conviene tener muy presente para la solución de los casos que puedan darse.

Resolución DGSJFP de 18/11/2023.

Se trata del expediente 18/2022 sobre sustitución de liquidadores, resuelto por resolución de 18 de noviembre de 2022.

Hechos: Por un socio y al amparo del artículo 389 de la Ley de Sociedades de Capital se solicita la sustitución de los liquidadores en su día designados como consecuencia de la excesiva duración de la liquidación. Alega que han transcurrido más de tres años desde la disolución de la sociedad y que pese a que los liquidadores justifican la dilación en la existencia de determinados créditos pendientes de cobro, en la existencia de una liquidación pendiente de sociedad participada y en la existencia de un procedimiento judicial relativo a un crédito de la sociedad, existen otros motivos no informados por los liquidadores de los que se hace una relación por lo que a su juicio no se justifica el retraso.

La sociedad por medio de sus liquidadores se opone y alega:

— que existe una fuerte litigiosidad entre el socio solicitante y la sociedad,

— que el activo social es muy complejo,

— que existen determinadas acciones judiciales a fin de proteger los activos sociales,

— que la existencia de la pandemia ha afectado a las operaciones liquidatorias,

— que existe pendiente de ejecución una sentencia de reclamación de cantidad contra el solicitante,

— que hay pendientes diversas auditorías exigidas por el solicitante, y

— que se han celebrado diversas juntas en esos tres años en las que se ha expuesto el estado de la liquidación.

El registrador desestima la solicitud por resultar acreditada la complejidad de la liquidación.

El solicitante recurre en alzada rebatiendo las alegaciones de los liquidadores, alegando su falta general de diligencia.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: La DG considera que la resolución del registrador está bien fundamentada pues se asienta en su doctrina según la cual la liquidación de una sociedad tiene por objeto “la determinación de la existencia o inexistencia de un remanente de bienes repartible entre los socios para, previa satisfacción de los acreedores sociales, en su caso, proceder a su reparto y a la cancelación de los asientos registrales de la sociedad”, y por ello exige la formulación de un balance final, “o cuenta de cierre, del informe sobre las operaciones de liquidación y del proyecto de división entre los socios del activo resultante (cfr. artículo 390.1 de la Ley de Sociedades de Capital)”; y para llegar a este balance final el liquidador tiene una serie de facultades y deberes como serán las de “de concluir las obligaciones pendientes y realizar las nuevas que sean necesarias (artículo 384), de realizar el cobro de créditos, así como el pago de deudas (artículo 385), de llevar la contabilidad y de cumplir las obligaciones relativas a los libros sociales (artículo 386), de enajenar los bienes sociales (artículo 387), de informar debida y periódicamente a los socios (artículo 388), de formular el balance final, el informe sobre las operaciones de liquidación y el proyecto de división del haber social (artículo 390), de satisfacer la cuota de liquidación a cada socio (artículos 391 y 394), de satisfacerla en metálico (artículo 393) y, en fin, de otorgar la escritura de extinción de la sociedad (artículo 395), sin perjuicio de persistir sus obligaciones si resulta la existencia de activo o pasivo sobrevenido (artículos 398 y 399), o las derivadas de formalización de actos jurídicos (artículo 400)”.

Para todas estas operaciones el liquidador no tiene marcado un determinado plazo por la Ley, lo que tiene el contrapeso de la posibilidad de destitución del liquidador, que puede tener lugar de distintas formas, pero la que se contempla en este expediente es la relativa a la posibilidad de que cualquier socio o persona con interés legítimo pueda solicitar del LAJ o Registrador mercantil del domicilio social la separación de los liquidadores lo que se acordará salvo que exista causa que justifique la dilación.

Pues bien, dado el objeto del expediente ni el registrador ni la DG pueden pronunciarse sobre cuestiones ajenas al mismo ni sobre la validez o invalidez de las operaciones liquidatorias. Es decir que no puede entrar en el fondo de las operaciones que actualmente están llevando a cabo los liquidadores.

Supuesto lo anterior, el artículo 389 de la LSC exige para la sustitución de los liquidadores el transcurso de tres años desde la fecha de la disolución, no desde la fecha de la aceptación del cargo por el liquidador, y que, como ya hemos señalado, no exista causa que justifique la dilación.

Pues bien, el requisito de la temporalidad es de fácil prueba, pero en cuanto a la existencia o no de unas causas que justifiquen el retraso en la aprobación el balance final de liquidación, “es preciso determinar adecuadamente en qué consiste o en qué puede consistir la causa que justifique esa dilación”.

Para ello hay que analizar las “circunstancias de hecho que sin invadir competencias judiciales permita al registrador mercantil emitir una resolución sobre la concurrencia de los requisitos legalmente establecidos”. Ese será un proceso más o menos complejo en función de las operaciones a realizar, circunstancia que a su vez dependerá de los concretos hechos que se pongan de manifiesto en el expediente.

Ahora bien, “no bastará con alegar la complejidad del procedimiento de liquidación para entender que existe causa (justa, dice el artículo 380 de la propia Ley). Es preciso para entender que existe causa de dilación” que el liquidador haya atendido razonablemente al cumplimiento de las obligaciones inherentes a su cargo y que así resulte del expediente.

En definitiva, “no basta el mero transcurso del tiempo previsto en la norma para la sustitución de la persona del liquidador si de las circunstancias que resulten del expediente resulta la complejidad de la situación a liquidar, así como el razonable cumplimiento por el liquidador de las obligaciones derivadas de la Ley. El mero retraso en el cumplimiento de alguna de dichas obligaciones o el incumplimiento parcial no constituyen supuestos que permitan tener por cumplimentado el supuesto de hecho a que se refiere el artículo 389 de la Ley de Sociedades de Capital”.

Del expediente resulta que los liquidadores desde su nombramiento han realizado las labores propias de su competencia y así han convocado y celebrado varias juntas generales, una en 2022, han efectuado el depósito de las cuentas desde que fueron nombrados, han elaborado informes de liquidación y han actuado en representación de la sociedad en un número de procedimientos y otras acciones para la venta de los bienes sociales.

Por consiguiente, concluye la DG que está debidamente justificada la dilación en el proceso de liquidación de la sociedad, sin que proceda por tanto la sustitución de esos liquidadores.

Comentario: Nos ha parecido interesante esta resolución, pues aparte de constituir un repaso de las operaciones de liquidación de una sociedad y de las funciones de los liquidadores, nos da una serie de pistas para considerar cuando está o no justificada una dilación excesiva en las operaciones de liquidación. Y de todas esas pistas nos parecen las más trascendentes y fáciles de probar, pues resultan del propio registro, el hecho que se hayan aprobado las cuentas anuales y se haya procedido a su depósito en el registro Mercantil, pues del contenido de dichas cuentas, del activo y pasivo que conste en ellas y de la cuenta de pérdidas y ganancias, de la memoria y en su caso del informe de gestión, puede resultar con bastante claridad si el retraso está o no justificado.

Aparte de ello también nos parece decisivo para justificar el retraso en la liquidación, entre otras alegaciones no procedentes, la complejidad del activo social, que igualmente resultará de las cuentas depositadas, y la existencia de determinadas acciones judiciales pendientes, lo que será fácil de probar.

A sensu contrario si los liquidadores en esos tres años no han efectuado ningún depósito de cuentas, la presunción se vuelve en su contra y será más que probable que no se justifique el retraso y proceda el cese de los liquidadores y su sustitución por los nombrados por el registrador.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

Sólo es reseñable la siguiente:

— La Resolución de 23 de octubre de 2023, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2024.

Disposiciones Autonómicas.

Ninguna digna de mención.

Tribunal Constitucional

— Es de gran trascendencia para los consumidores la sentencia 91/2023, de 11 de septiembre de 2023, de la Sala Primera, en cuanto accede al recurso de amparo solicitado por un deudor que fue condenada por la Audiencia Provincial de Madrid a pagar parte de las costas procesales, a pesar de que el órgano judicial apreció de oficio el carácter abusivo y nulo de la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota de capital o de intereses. Viene a decir que en estos casos las costas son siempre a cargo de la entidad financiera sin que pueda el Tribunal hacer una excepción al principio de vencimiento objetivo en materia de costas basado en la existencia de serias dudas de derecho sobre la cuestión debatida.

RESOLUCIONES

Propiedad

— La 393, que viene a reiterar en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada. También afirma que la existencia de una prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro atanteo y retracto, los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.

— La 409, que establece que si una finca hipotecada consta inscrita a nombre del deudor demandado y su cónyuge con arreglo a su régimen económico matrimonial (art. 92 LH), debe dirigirse la demanda frente a ambos o al menos notificar la demanda a dicho cónyuge, pues se considera hipotecante no deudor.

— La 410, según la cual para cancelar una hipoteca no basta con la existencia de una sentencia firme en la que se condena al otorgamiento de la escritura púbica para la cancelación de la hipoteca, sino que es preciso en todo caso ejecutar dicha sentencia. En definitiva, que se requiere el otorgamiento de escritura pública.

— La 414, excesivamente prudente, pues declara que, en una partición de herencia realizada unilateralmente por el contador partidor, si hay intereses opuestos entre dos herederos, uno de ellos sometido a tutela, es necesario la intervención de un defensor judicial dado que se adjudican determinadas deudas al tutelado.

— La 417, según la cual en una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En tal caso no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa la ganancialidad si consta claramente la intención de los cónyuges, ni que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso.

— La 418, muy clara en su doctrina, pues dice que si consta el carácter esencial de un activo adquirido, por manifestación del propio administrador, ha de acreditarse la autorización de la Junta General y si no se acredita el Notario debe denegar la autorización de la escritura, y en caso contrario, el Registrador puede suspender su inscripción.

— La 423, la cual sobre un documento notarial procedente de Senegal, nos dice que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que, según la ley extranjera aplicable, sea equivalente, aunque sí es exigible un juicio explícito sobre la capacidad de los otorgantes y la acreditación, según el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, del cumplimiento de los requisitos que permitan concluir que existe equivalencia funcional con los documentos españoles.

— La 439, que no va a entrar en el fondo de la cuestión debatida pues la calificación es errónea, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, debiendo estimarse y la calificación revocarse sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado.

— La 440, que en caso de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario hacer constar si al tiempo del otorgamiento de la escritura los pisos y locales están o no arrendados.

— La 441, que no admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores.

— La 444, que trata de un tema siempre debatido como es la inscripción de una sentencia declarativa del dominio por usucapión. La DG va a estimar que las resoluciones judiciales para que sean inscribibles han de ser claras y precisas, tanto en lo que se refiere a la descripción de las fincas, como a las circunstancias de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. Por ello no es admisible una sentencia que se refiere a una finca registral cuya descripción no coincide con la del registro. Para admitir sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral no hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial.

— La 445, sobre las facultades del contador partidor para la interpretación del testamento admitiendo que pueda decidir si se ha cumplido o no una condición impuesta por el testador, si se trata de hechos que quedan acreditados objetivamente y que no susceptibles de valoración o de posible contradicción.

— La 449, que permite que en una escritura de constitución de hipoteca no conste el NIF de una de las fiadoras.

— La 451, de nuevo sobre el juicio de suficiencia notarial considerando que no es preciso que en el juicio notarial de suficiencia de poderes se incluya la autocontratación con conflicto de intereses cuando se trate de un poder recíproco entre las partes.

Mercantil.

— La 391, según la cual no es posible, ni aún con autorización de la sociedad afectada, que una sociedad española adopte la misma denominación que una sociedad domiciliada en el extranjero.

— La 392, sobre los requisitos para la inscripción de la unipersonalidad de la sociedad diciendo es posible la constancia en el Registro Mercantil de la unipersonalidad con la escritura en que conste la manifestación por parte de persona legitimada para ello de la escritura de compraventa de participaciones en virtud de la cual se produce dicha unipersonalidad y se haga constar la identidad del socio único.

— La 403, que previene los posibles abusos de los socios, pues viene de establecer que, en caso de exclusión de socios, si se pacta en estatutos que el valor de las participaciones en ese caso, es el valor contable, también se puede pactar que, si el socio solicita la intervención de un experto, los gastos correrán a su cargo y no de la sociedad.

— La 415, reiterativa de que en las ampliaciones de capital la fecha del ingreso en la cuenta de la sociedad se computa en relación con la fecha del acuerdo y no a la fecha de la escritura.

— La 433, muy interesante, en cuanto vuelve a precisar el alcance de la subsanación conforme al artículo 153 del RN, al decir que en una constitución de sociedad no puede cambiarse la naturaleza de la aportación para el desembolso del capital social, por una mera diligencia de dicho artículo.

— La 437, sobre el juicio de suficiencia en las pólizas intervenidas por notario, aclarando que en póliza intervenida por notario no es necesario que conste el juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados en los términos previstos por el artículo 98 de la Ley 24/2001.

— La 443, sobre el documento de titularidad real en depósito e cuentas, diciendo que, aunque no existan de cambios en la titularidad real de una sociedad, si entre la fecha de la declaración que consta en el Registro Mercantil y la fecha del actual depósito han existido cambios en la hoja de titularidad real, la sociedad debe cumplimentarla con los nuevos datos exigidos.

José Ángel García-Valdecasas Butrón.

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Informe mercantil Abril de 2023. Modificación de la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva.

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INFORME MERCANTIL ABRIL DE 2023

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:

Nueva Ley de Mercado de Valores en cuanto modifica la Ley e Instituciones de Inversión Colectiva.

Aunque se trata de una Ley para un sector muy concreto en el ámbito mercantil, dado que pueda afectar a un gran número de personas, nos ha parecido interesante hacer una referencia a su modificación por la nueva Ley de Mercado de Valores.

Por tanto, siguiendo con el estudio de dicha Ley de Mercado de Valores, Ley 6/2023 de 17 marzo en vigor desde el 7 de abril, (ver página especial) vamos a examinar su DF 4ª que se ocupa en particular de la modificación de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.

Blockchain.

Uno. El primer artículo modificado es el artículo 7 que trata de la participación en los fondos de inversión.

Siguiendo la línea modernizadora que caracteriza a la nueva ley se dice que las participaciones en los fondos se pueden representar por “certificados nominativos, anotaciones en cuenta o sistemas basados en tecnología de registros distribuidos” (blockchain).

Comisiones.

Dos. Se modifica el artículo 8 que se ocupa de las “comisiones”.

Trata de las comisiones que pueden percibir las gestoras o los depositarios de los fondos, así como las gestoras de los partícipes. También pueden percibir comisiones de suscripción y reembolso o establecer descuentos a favor de los propios fondos. Sus límites se fijan reglamentariamente y deben constar en el “folleto”. Puede haber distintas comisiones según la clase de participaciones, pero a las que sean iguales se les debe aplicar la misma comisión.

Por ello se podrán aplicar distintas comisiones a las distintas clases de participaciones emitidas por un mismo fondo. En cualquier caso, se aplicarán las mismas comisiones de gestión y depositario a todas las participaciones de una misma clase.

Sociedades de Inversión.

Tres. Se modifica el capítulo que trata de las sociedades de inversión. Así se modifica el artículo 9 que se ocupa del concepto y número mínimo de accionistas.

El capital de estas sociedades está representado en acciones y debe estar íntegramente suscrito y desembolsado desde su constitución. Dichas acciones podrán estar representadas mediante títulos nominativos, anotaciones en cuenta o sistemas basados en tecnología de registros distribuidos.

Es decir, se aplica también a estas sociedades, como no podría ser de otra manera, la nueva forma de representación de las acciones.

Normas comunes.

Cuatro. Dentro de las normas comunes a las IIC se modifica el apartado 2 del artículo 11 sobre requisitos de acceso y ejercicio de la actividad.

Aunque se enmarca dentro de normas comunes, la modificación se centra en las sociedades de inversión.

Regula los requisitos suplementarios que deben cumplir estas sociedades como contar con una organización administrativa y contable, domicilio en España, que los administradores sean personas honorables, que tengan un reglamento interno de conducta y es en este punto donde se produce la modificación por simplificación pues este reglamento se dice ahora no deberá ser aportado a la CNMV con carácter previo a su aplicación, aunque estará a disposición de la misma siempre que este organismo lo requiera.

Comercialización.

Cinco. Se modifican los apartados 2 y 3 del artículo 15 quinquies, sobre la comercialización en España a inversores no profesionales de las acciones y participaciones de IIC referidas en el artículo 2.1.f), es decir a las IIC domiciliados en otro Estado miembro, a las domiciliadas en un país tercero y a las gestionadas por sociedades gestoras no domiciliadas en la Unión Europea.

Después de exigir a esas IIC determinados requisitos, entre otros, les exige “un folleto informativo, que deberá ser aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, así como su publicación” y añade el artículo modificado que se exige otro “documento con los datos fundamentales para el inversor o documento equivalente”.

También en materia de información, cuando se les exige la comunicación a la CNMV de cualquier modificación sobre las “las clases de acciones que se vayan a comercializar”, se va a añadir que la “IIC comunicará a la CNMV cualquier modificación de los documentos a que se refiere el primer párrafo del apartado primero e indicará el sitio en que pueden obtenerse en formato electrónico”, lo que supone una notificación sobre la modificación en los requisitos que el artículo 15 quater exige para la “comercialización en España a inversores profesionales de las acciones y participaciones de IIC gestionadas por gestoras no domiciliadas en la Unión Europea”.

Más comercialización.

Seis. Se modifica el apartado 1 del artículo 16, sobre la comercialización de las acciones y participaciones de IIC españolas reguladas por la Directiva 2009/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de julio de 2009, en el ámbito de la Unión Europea.

Dentro del carácter muy técnico de estos artículos, de una comparación entre el original y el modificado, parece que la modificación se limita a la introducción de medios electrónicos para las comunicaciones que sean precisas con la CNMV u otros organismos equivalentes.

Cese comercialización.

Siete. Se modifican los apartados 1 a 7 del artículo 16 quinquies sobre notificación del cese de la comercialización en el ámbito de la Unión Europea de IIC distintas a las reguladas por la Directiva 2009/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de julio de 2009, gestionadas por sociedades gestoras autorizadas en España de conformidad con la Directiva 2011/61/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 8 de junio de 2011.

De carácter eminentemente técnico las modificaciones introducidas en el mismo son de mero detalle.

Información.

Ocho. Se modifica el artículo 17, sobre documentos informativos.

Se suprime la referencia a que “los datos fundamentales para el inversor se considerarán información precontractual” y se actualizan las referencias a la legislación de la UE.

Transparencia.

Nueve. Se modifica el artículo 18, sobre información a partícipes y accionistas, al público en general y publicidad.

La modificación de este artículo es más profunda que la de los anteriores.

Se establece que

— con antelación suficiente a la suscripción se entregue gratuitamente y previa solicitud el folleto y los últimos informes anual y semestral publicados;

— que el folleto y el documento con los datos fundamentales para el inversor podrán facilitarse en un soporte duradero o a través de la página web de la sociedad de inversión o de la sociedad de gestión. Previa solicitud, se entregará gratuitamente a los inversores un ejemplar en papel de dichos documentos;

— que en la página web de la sociedad de inversión o de la sociedad de gestión se publicará una versión actualizada de los documentos;

— que incluirán en todo caso la dirección de la página web;

— deberán serle remitidos por medios telemáticos, salvo que no facilite los datos necesarios para ello;

— que la sociedad gestora o la sociedad de inversión podrá informar a sus clientes actuales de que se producirá un cambio automático a la comunicación en formato electrónico si no solicitan la continuación de la remisión de información en papel en el plazo de ocho semanas.

Actividad gestoras.

Diez. Se modifica el apartado 1 del artículo 43 sobre requisitos de acceso a la actividad de las sociedades gestoras.

La modificación se limita a establecer que el reglamento interno de conducta no deberá ser aportado a la CNMV con carácter previo a su aplicación, aunque estará a disposición de la misma siempre que este organismo lo requiera.

Responsabilidad gestoras.

Once. Se modifica el apartado 1 del artículo 46 sobre obligaciones y responsabilidad de las gestoras.

Se limita a hacer una nueva referencia a cuando las participaciones estén representadas por sistemas basados en tecnología de registros distribuidos.

Sustitución gestora.

Doce. Se añade un nuevo apartado 4 al artículo 53 que trata de la sustitución de la sociedad gestora.

Prevé el caso de concurso, revocación o suspensión de la gestora en cuyo caso las sociedades de inversión afectadas deberán convocar las juntas generales de accionistas en el plazo de tres meses, prorrogable, previa justificación, por un mes adicional, para ratificar la gestora sustituta o designar una nueva. Si no lo hace la sociedad será dada de baja del registro de la CNMV.

Sustitución depositario.

Trece. Se introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 61 que trata de la sustitución del depositario.

El contenido es idéntico a la anterior norma sustituyendo gestora por depositario.

Concurso depositario.

Catorce. Se introduce un nuevo artículo 64 bis sobre concurso del depositario.

Declara preferente su ley propia a la normativa que resultara de aplicación al depositario en su condición de entidad de crédito o empresa de servicio de inversión.

Disolución sociedad de inversión.

Quince. Se modifica el artículo 76 sobre la Intervención pública en la disolución de una sociedad de inversión, de una sociedad gestora o de una entidad depositaria.

Aclara varios puntos:

— Es aplicable el apartado sexto del artículo 176 de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión.

—El efectivo y los instrumentos financieros de las IIC no podrán distribuirse ni realizarse en beneficio de los acreedores del depositario o de cualquier tercero en el que este hubiera delegado sus funciones, en caso de concurso de cualquiera de ellos.

— La declaración de concurso no impedirá que se liquiden las órdenes de suscripción, reembolso o traspasos ordenados por los clientes con anterioridad a la fecha de declaración de concurso. Dichas operaciones se liquidarán aplicando el valor liquidativo que corresponda o, en su caso, el último valor liquidativo en firme.

— El juez competente y los órganos del procedimiento concursal velarán por los derechos que deriven de las operaciones en curso de liquidación en el momento en que se declare el concurso de una entidad depositaria de instrumentos financieros de cualquier IIC.

Datos para el inversor.

Dieciséis. Se modifica la disposición adicional cuarta sobre el documento con los datos fundamentales para el inversor.

— El documento de datos fundamentales para el inversor debe ajustarse en su contenido al Reglamento aplicable de la Comisión Europea.

— No obstante lo anterior, a las IIC que tengan en España su domicilio social, en el caso de sociedades de inversión, o que se hayan autorizado en España, en el caso de fondos, el documento de datos fundamentales para el inversor al que hace referencia el Reglamento (UE) n.º 1286/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de noviembre de 2014 les será exigible desde el momento señalado en dicho Reglamento.

— El documento de datos fundamentales para el inversor deberá ajustarse en su contenido al citado Reglamento.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

Destacamos:

— La Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión. Se regula de nuevo el mercado de valores y los servicios y actividades de inversión en España. Va a permitir con visos de modernidad, la representación de valores negociables mediante sistemas basados en tecnología de registro distribuido (blockchain). Sobre transmisión de títulos valores, se van a seguir utilizando muchos principios hipotecarios. Regula ampliamente las empresas de servicios de inversión. También el Fondo de Garantía de Inversiones y anuncia muchos desarrollos reglamentarios.

Es importante la D.F. 6ª en cuanto modifica el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y, en concreto: el artículo 23, relativo al contenido de los estatutos de las sociedades de capital, permitiendo la representación de las acciones por el sistema de blockchaim, el artículo 407, sobre el contenido de la escritura pública de emisión de obligaciones, y finalmente crea un nuevo tipo de sociedades, las sociedades cotizadas con propósito para la adquisición, introduciendo un Capítulo VIII bis, que comprende los nuevos artículos 535 bis a 535 quinques.

— El Real Decreto 186/2023, de 21 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación de la Navegación Marítima. Incluye como anexo el Reglamento de Ordenación de la Navegación Marítima. También modifica el Real Decreto 1027/1989, de 28 de julio, sobre abanderamiento, matriculación de buques y registro marítimo, especialmente, la inscripción provisional de los buques en los Registros de Matrícula de Buques de las Jefaturas Provinciales de Marina Mercante.

— El Real Decreto 188/2023, de 21 de marzo, por el que se aprueba el formulario del boletín estadístico de rendición de cuentas de la administración concursal. Es de interés en cuanto a que el formulario estadístico que deben formular los Administradores concursales debe contener la rendición de cuentas y debe remitirse al Registro Público Concursal. El Registro Mercantil respecto de este informe es uno de los suministradores de información.

Disposiciones Autonómicas.

MADRID. Ley 6/2022, de 29 de junio, de Mercado Abierto.

Mercado abierto en Madrid.

Es una interesante Ley remedo en el ámbito de la Autonomía de Madrid de la Ley de Mercado Único a nivel nacional que fue recurrida parcialmente ante el TC y que, aunque no contamos con datos fidedignos, no parece que tuviera o tenga mucha eficacia. Cada autonomía sigue a su aire normalmente.

Según el artículo 1 de esta Ley se garantiza la libre circulación y establecimiento de los operadores económicos en el territorio de la Comunidad de Madrid. Para conseguirlo, aplica los principios de no discriminación, de necesidad y proporcionalidad y de eficacia. No nos cabe duda de que la Ley tendrá efectos positivos sobre la economía de Madrid e indirectamente sobre la economía de España.

PDF (BOE-A-2023-7338 – 7 págs. – 231 KB) Otros formatos

Tribunal Constitucional

— Destacamos la sentencia de la Sala Segunda, sentencia 6/2023, de 20 de febrero de 2023. Según dicha sentencia no es posible recurso de amparo si no se ha agotado la vía judicial previa.

PDF (BOE-A-2023-8213 – 11 págs. – 248 KB) Otros formatos

RESOLUCIONES

RESOLUCIONES PROPIEDAD.

— La 73, que en una hipoteca en garantía no sólo del capital del préstamo sino también en garantía de la prima de un seguro de vida resuelve que es inscribible la escritura de hipoteca en la que parte del préstamo se destina al pago de la prima única de un seguro de amortización para el caso de fallecimiento. Analiza el caso resolviendo que es una operación combinada y no una operación vinculada.

— La 80, que no considera el correo electrónico como medio adecuado para solicitar y enviar información registral. Tampoco si es una petición notarial al amparo del artículo 175 del RN.

— La 90, según la cual, existiendo un consentimiento genérico a la inscripción parcial de una hipoteca, es correcta la suspensión total de su inscripción por el defecto de no poder inscribirse el pacto de ejecución hipotecaria directa judicial, bien por no aportarse el correspondiente certificado de tasación, bien por aportarse un certificado de tasación caducado.

El tema del consentimiento para la inscripción parcial de una escritura siempre nos ha parecido muy espinoso pues puede acabar convertido en una cláusula de estilo notarial que no responda a la verdadera voluntad de las partes.

— La 124, en la que ante una ampliación de capital de una sociedad extranjera mediante la aportación de una finca situada en España declara que no es necesario, por no imponerlo norma alguna, que la sociedad extranjera cree una sucursal en España para operar válidamente en el tráfico jurídico español.

— La 128, que declara inscribible una adjudicación directa a favor de un ayuntamiento, como acreedor de la deuda tributaria, tras haber quedado desierta la subasta, si el procedimiento fue instado por la Diputación Provincial de conformidad con sus competencias.

— La 138, según la cual, en los casos en los que interviene un apoderado y hay autocontratación el juicio de suficiencia del notario tiene que hacer referencia claramente a que está salvada la autocontratación en el poder. No obstante, si se tratara de un poder tipo «nuntius», no sería necesaria esa manifestación pues en este tipo de poder se excluye el riesgo de lesión para el poderdante.

— La 144, que dice que es aplicable la Ley 2/2009 a la cesión entre dos sociedades de un préstamo hipotecario constituido en 2005 y cedido en 2022 sin variar cláusulas, cuando el prestatario es un consumidor. El registrador puede comprobar la habitualidad consultando al «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales». Se considera que hay habitualidad cuando existen dos préstamos hipotecarios inscritos.

RESOLUCIONES MERCANTIL

— La 74, en la que se vuelve a confirmar la necesidad de que junto al depósito de cuentas de la sociedad se deposite el documento relativo a la titularidad real de la misma. También trata sobre publicidad de titulares reales tras la sentencia del TJUE de 22/11/2022, que a juicio de la DG no excluye que los terceros puedan tener acceso a la información sobre los titulares reales contenida en el Registro Mercantil.

— La 79, en la que se vuelve a reiterar una vez más que en una escritura de cambio de domicilio a provincia distinta de una sociedad que tiene en su objeto una posible actividad profesional (servicios sanitarios), no puede calificarse ese objeto dado que la sociedad se constituyó con posterioridad a la Ley de Sociedades Profesionales.

— La 86, en la que se dice que no es posible rectificar una escritura de aumento del capital de una sociedad que supone una reducción de dicho capital, sin cumplir con las normas establecidas en la LSC para la tutela de los acreedores.

— La 92, sobre si una escritura de declaración de unipersonalidad está o no sujeta a previa presentación en la oficina liquidadora del impuesto, concluyendo de forma categórica que sí lo está.

— La 98, según la cual una anotación de embargo en el Registro de Bienes Muebles prorrogada, no puede ser cancelada, aunque esa prórroga se haya hecho después de transcurrido los cuatro años de su vigencia como consecuencia de la suspensión provocada por la pandemia del Covid-19.

— La 104, que aclara que, si se utilizan los modelos oficiales aprobados por la DG para la inscripción en el RBM, su cumplimentación debe ser completa sin dejar casillas sin rellenar pues todas las circunstancias que se exigen son obligatorias.

— La 120, que insiste en que no es posible un aumento de capital con cargo a reservas si del balance no resulta patrimonio neto suficiente para cubrirlas.

— La 121, sobre los medios de calificación a disposición del registrador disponiendo que, si existe en la hoja de la sociedad una anotación de levantamiento de acta notarial de junta general, aunque la anotación haya sido cancelada por caducidad, no será posible la inscripción de los acuerdos derivados de la junta a la que se refiere el acta. En definitiva, que el registrador en su calificación se puede apoyar en asientos cancelados o incluso que no hayan sido presentados al Diario.

José Ángel García-Valdecasas Butrón.

ENLACES:

LISTA INFORMES MERCANTIL

SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

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INFORME NORMATIVA MARZO DE 2023 (Secciones I y II)

INFORME RESOLUCIONES MARZO 2023

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Resoluciones Febrero 2023 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública.

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Indice:

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
RESOLUCIONES PROPIEDAD
2.** ENTREGA DE LEGADO DE FINCA GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
3.** COMPRA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI EL RÉGIMEN ES EL LEGAL O EL PACTADO. COMUNICACIÓN DEL DEFECTO POR EL REGISTRADOR SIN CALIFICACIÓN FORMAL.
4.*** ¿VENTA O DISOLUCIÓN PARCIAL SUBJETIVA DE CONDOMINIO?
5.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA PARA CUMPLIR CONTRATO DE RESERVA DE VIVIENDA SOBRE PLANO. TRASCENDENCIA REAL
8.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SIN PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA
9.*** HERENCIA. EJERCICIO DE LA FACULTAD DE CONMUTAR SIN CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE VIUDO
10.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS TURÍSTICO
11.** SEGREGACIÓN (“POR ANTIGÜEDAD”) POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
12.** DIVISIÓN GEORREFERENCIADA DE UNA FINCA
13.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA
14.** CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES PRACTICADAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
16.*** NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR A LOS TRANSMITENTES EN TÍTULO PÚBLICO.
17.** INMATRICULACIÓN DE CAMINO PÚBLICO QUE ATRAVIESA UNA FINCA YA INSCRITA
18.** HERENCIA. REPRESENTACIÓN LEGAL: PATRIA POTESTAD REHABILITADA. AUTORIZACIÓN PARA REPUDIAR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL
19.*** CANCELACIÓN DE DOMINIO DIRECTO DE UN CENSO ENFITÉUTICO
20.** RECTIFICACIÓN DEL DOMINIO POR ERROR EN LA POSESIÓN
22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO
23.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCIDENTE DE OPOSICIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN POSTERIOR
24.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN INSTANCIA PRIVADA
25.*** SEGREGACIÓN EN ANDALUCÍA EN SUELO URBANIZABLE. COMPETENCIA AUTONÓMICA, APLICACIÓN POR DEFECTO DE LA NORMATIVA DEL SUELO RÚSTICO Y LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.
26.** INMATRICULACIÓN. COLINDANTE COMUNICADO SOLICITA QUE SE HAGA CONSTAR DOBLE INMATRICULACIÓN
27.** NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD
28.*** CONTADOR PARTIDOR PARTE CAPITALIZANDO EL USUFRUCTO DEL CÓNYUGE VIUDO.
29.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO
31.** SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO
32.** SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO
33.** HERENCIA ANTE NOTARIO FRANCÉS
34.** SENTENCIA EN TERCERÍA DE DOMINIO DECLARANDO LA INEFICACIA DE LA ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO INSCRITA
35.* GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA DISCONTÍNUA
36.*** COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN MEDIANTE EL PERMISO DE CONDUCIR
37.* PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ADQUISICIÓN PREFERENTE. EL ADQUIRENTE PONE COMO DOMICILIO UN APARTADO DE CORREO.
38.** COMPRAVENTA. PODER ANTE NOTARIO EXTRANJERO
40.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL
41.** CANCELACIÓN DE NOTAS DE AFECCIÓN FISCAL IRPF NO RESIDENTES
42.* OBRA NUEVA. INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN
43.** PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL Y GEORREFERENCIACIÓN PORCIÓN OCUPADA
45.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1 LH
46.*** VENTA DE FINCA PRIVATIVA POR VIUDA ARAGONESA: NATURALEZA DEL DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD Y SU TRATAMIENTO REGISTRAL.
47.** HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CRÉDITO CONCEDIDO POR SOCIEDAD LUXEMBURGUESA
48.*** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE TRANSMISIÓN
49.** HERENCIA. POSIBLE INDETERMINACIÓN DEL OBJETO
50.*** DONACIÓN. MANIFESTACIÓN NO CATEGÓRICA SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES
51.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
54.*** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO
55.* ACTA DE FIN DE OBRA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
56.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
57.** HERENCIA. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES
58.* ACTA NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
59.* CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. TRACTO SUCESIVO
60.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SE SOLAPA EN LA ORTOFOTO DEL PNOA CON LA COLINDANTE.
61.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL
62.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO QUE INCORPORA SENTENCIA SIN CSV.
63.*** COMPRA DE VPO POR PERSONA JURIDICA SIN VISADO DE AUTORIZACIÓN
65.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN MATRIMONIAL HOLANDÉS. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES. LÍMITES DEL ARTÍCULO 153 RN.
66.** RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN DE HERENCIA YA PRACTICADA PRETENDIENDO SE SUJETE A CONDICIÓN SUSPENSIVA
67.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
68.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA EXISTIENDO NUEVOS TITULARES REGISTRALES DESDE LA ADOPCIÓN DEL ACUERDO
69.* DOCUMENTOS SUBSANATORIOS PRESENTADOS EN VIA DE RECURSO
70.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH
71.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN COLINDANTE POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA
RESOLUCIONES MERCANTIL
1.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. ANOTACIÓN DE EMBARGO DE VEHÍCULO. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS NO APORTADOS EL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN
6.* DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE ASAMBLEA SIN MENCIÓN AL DERECHO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS DOCUMENTOS CONTABLES.
7.() DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE ASAMBLEA SIN MENCIÓN AL DERECHO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS DOCUMENTOS CONTABLES
15.() DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE ASAMBLEA SIN MENCIÓN AL DERECHO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS DOCUMENTOS CONTABLES
21.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL: SU NO POSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN.
30.** CONSTITUCIÓN DE SL. ACTIVIDAD SIN LICENCIA ADMINISTRATIVA. FECHA DE LA CERTIFICACIÓN BANCARIA DE INGRESO DEL CAPITAL SOCIAL.
39.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN NEGATIVA DE DENOMINACIÓN POR IDENTIDAD ABSOLUTA CON OTRA YA INSCRITA.
44.** DEPÓSITO DE CUENTAS. CONSTANCIA DE LA APLICACIÓN DEL RESULTADO, DEL CAPITAL Y DE LA FIRMA ELECTRÓNICA VALIDADA. NO POSIBILIDAD DE DEPÓSITO PARCIAL.
52.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES SIN LAS MAYORÍAS ESTATUTARIAS.
53.() DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA. APLICACIÓN DEL RESULTADO. DEPÓSITO PARCIAL.
64.** JUNTA GENERAL UNIVERSAL: SUS REQUISITOS.
72.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL.
ENLACES:

INFORME Nº 341. (BOE FEBRERO de 2023)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Febrero)

**IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE FEBRERO**

RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

2. ENTREGA DE LEGADO DE FINCA GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES**

Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de entrega de legados.

Resumen: El heredero único de su esposa lega en su testamento un bien ganancial y autoriza al legatario para tomar posesión del mismo sin intervención de su heredero. La resolución exige la intervención del heredero por tratarse de un bien ganancial inscrito con tal carácter a nombre del testador y su esposa.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de toma de posesión del legado de un inmueble ganancial otorgada unilateralmente por los legatarios, que están autorizados para ello por el testador, quien había fallecido viudo y sin legitimarios. En el testamento ordena varios legados pero no hay institución de heredero, por lo que resulta declarada heredera abintestato la hermana del testador.

La escritura de toma de posesión de legado se autorizó el 17 de abril de 2012. En 2013 se autoriza la escritura de aceptación de herencia, que es otorgada por la hermana del testador, quien se adjudica en resto de los bienes de su hermano que no habían sido legados y hace constar “que los legatarios expresados en el testamento dicho han tomado posesión de sus correspondientes legados en documento otorgado con anterioridad a esta adjudicación de herencia”.

Se da la circunstancia de que el bien legado y escriturado que ahora se pretende inscribir consta inscrito con carácter ganancial a nombre del testador y su esposa. El testador, que fue heredero único de su esposa, no hizo nada en vida salvo disponer de los bienes legados en el testamento.

Registradora: Entre otras, opone a la inscripción las siguientes razones: (i) No comparece la heredera de los causantes a efectos de efectuar la previa liquidación de gananciales de la finca. (ii) Existe falta de tracto sucesivo en tanto la finca consta inscrita con carácter ganancial y no con carácter privativo a favor del testador.

Recurrente: Alega que el testador ha aceptado tácitamente la herencia de su esposa (cotitular ganancial) al disponer en su testamento del bien ganancial por título de legado. Además, que la heredera no sólo aceptó la herencia, sino que dio su conformidad a la toma de posesión de los bienes en la escritura de aceptación de herencia.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

COMPARECENCIA DE LA HEREDERA PARA LIQUIDAR GANACIALES

1 El argumento de que el causante aceptó tácitamente la herencia de su esposa con el otorgamiento del testamento no evita la cuestión relativa a la necesidad de liquidar la sociedad de gananciales, lo que no se ha realizado en vida.

2 Por tratarse de legado de un bien ganancial es necesario la liquidación parcial del bien ganancial con la intervención de la heredera, sin que baste a los efectos de inscripción la escritura de toma de posesión del legado otorgada por el legatario, y ello aun cuando el testador le haya autorizado para tomar posesión por sí mismo del bien legado.

3 Tampoco basta que la heredera haya declarado en la escritura de herencia “que los legatarios (…) han tomado posesión de sus correspondientes legados en documento otorgado con anterioridad a esta adjudicación de herencia”, pues “la mera declaración referida a un documento anterior de toma de posesión de legado, en el que no se ha hecho especificación de cuotas ni mención liquidatoria alguna, no puede constituir una liquidación de la sociedad de gananciales respecto de esa finca”. Es necesario que el negocio de que se trate tenga un adecuado reflejo documental y que se plasme nítidamente en el correspondiente documento.

Conclusión: Falta el título de adjudicación de la herencia de la primera causante a favor del viudo, que de haber sido aceptada tácitamente la herencia, no se ha aportado; y de no haber sido aceptada y transmitirse el «ius delationis», implica falta de liquidación de la sociedad de gananciales sobre la finca que se transmite. Por ello, para esta liquidación parcial se hace preciso el consentimiento de la heredera del testador y se confirma este defecto señalado.

TRACTO SUCESIVO.

Por las mismas razones expuestas, confirma el defecto de la falta de tracto sucesivo pues “falta la previa inscripción de la escritura de herencia de su esposa de la que resulte la adjudicación a favor del mismo. Si bien, bastaría que esa escritura de entrega y toma de posesión del legado, fuera ratificada por la heredera consintiendo o, ante su resistencia a otorgarlo, una resolución judicial”.

Comentario:

La Resolución omite decir si hay o no aceptación tácita de herencia cuando el llamado ha dispuesto por testamento de un bien que forma parte del caudal relicto, aunque, según dice, resulta indiferente tal cuestión a los efectos de la necesidad de liquidar la sociedad de gananciales.

Sin embargo, no me parece indiferente para la solución del caso el que haya o no aceptación tácita de la herencia, pues, de entender que se ha aceptado, el viudo, heredero único, para disponer de un bien ganancial no necesita liquidar previamente la sociedad de gananciales al ser el único titular de la facultad de disponer, y el tracto sucesivo se habría cumplido en su modalidad de tracto sucesivo abreviado, pues el tracto material esta cumplido y no plantea duda alguna. Incluso la misma Resolución admite que no es necesario liquidar formalmente la sociedad de gananciales, bastando con que la heredera consintiera la escritura de toma de posesión del legado.

En mi opinión, esta Resolución contradice la doctrina del Centro Directivo puesta de manifiesto, entre otras, en la Resolución de 25 de abril de 2018 (Informe NyR, mayo de 2018). (JAR)

PDF (BOE-A-2023-2885 – 12 págs. – 248 KB) Otros formatos

3. COMPRA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI EL RÉGIMEN ES EL LEGAL O EL PACTADO. COMUNICACIÓN DEL DEFECTO POR EL REGISTRADOR SIN CALIFICACIÓN FORMAL.**

Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Como regla general hay que especificar si el régimen matrimonial de gananciales es el legal de gananciales o es uno convencional; sin embargo hay casos tan evidentes de que el régimen es el legal que no es necesaria esa especificación, como en el caso concreto de este recurso en que se especifica que los cónyuges son de vecindad común. La calificación del registrador ha de ser completa, no una mera nota o comunicación.

Hechos: En una escritura de compraventa los cónyuges compradores declaran que están casados en gananciales, que son de vecindad civil común y que compran con carácter ganancial.

El registrador suspende la inscripción y envía una “comunicación” en la que pide al presentante que se ponga en contacto y aclare si el régimen de gananciales es el legal o es uno convencional. Posteriormente, una vez recibido el recurso del notario autorizante, que no se ha puesto en contacto, extiende nota de calificación.

El notario autorizante recurre y se queja de la irregularidad de esa nota de comunicación y en cuanto al fondo del asunto destaca que en este caso los cónyuges manifiestan ser de vecindad común, por lo que al casarse su régimen pasa a ser el legal de gananciales destacando que nunca en su vida profesional ha autorizado una escritura de capitulaciones matrimoniales en que se pacte convencionalmente el régimen de gananciales

La DG revoca la calificación.

Doctrina: En cuanto al aspecto formal, declara que las calificaciones de los registradores y la comunicación de defectos debe ajustarse a las disposiciones de los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, por lo que no caben las calificaciones informales o incompletas.

En cuanto a la cuestión sustantiva, declara que no cabe una manifestación genérica del régimen económico matrimonial, sin especificar si es el legal supletorio o el convencional. Lo anteriormente expuesto es aplicable a cualquier otro régimen legal supletorio que resulte aplicable conforme a las normas de Derecho interregional.

En el presente caso llega a la conclusión de que al especificarse en la escritura que ambos cónyuges son de vecindad civil común y que compran con carácter ganancial, su régimen es el legal de gananciales, aunque no se exprese literalmente.

Comentario: Es hora de corregir, como hace esta Resolución, esa interpretación previa tan formalista de la propia DG, y partir de la base de que si se hace constar en la escritura que los cónyuges están casados en régimen de gananciales la única posibilidad razonable, la presunción por defecto, ha de ser que lo estén sin necesidad de pacto alguno en capitulaciones y porque, si excepcionalmente no fuera así, el notario tiene que haber reseñado la escritura de capitulaciones en su labor de indagación del régimen matrimonial.

Así se ha interpretado siempre en el práctica notarial y registral sin debate jurídico. De mantenerse esa interpretación la tendríamos que hacer extensiva a cualquier régimen matrimonial legal supletorio, en España o en el extranjero, y estar siempre especificando que es el «legal”, lo cual, desde luego, no incrementa la seguridad jurídica sino las formalidades carentes de contenido sustancial. (AFS)

PDF (BOE-A-2023-2886 – 8 págs. – 230 KB) Otros formatos

4.* ¿VENTA O DISOLUCIÓN PARCIAL SUBJETIVA DE CONDOMINIO?**

Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8 a inscribir una escritura de extinción parcial de condominio

Resumen: En una comunidad, cuando el acuerdo de disolución no es tomado por todos los copropietarios sino sólo por algunos, trasmitiendo su respectiva cuota entre ellos, aunque se reduzca el número de comuneros, lo que existe en realidad es una venta o cesión onerosa por precio en dinero de una cuota indivisa, lo que tiene trascendencia, para determinar el carácter de la cuota adjudicada.

Hechos: Mediante la escritura, denominada de “extinción parcial de condominio”, cinco de los siete copropietarios, titulares de una séptima parte indivisa, cada uno de ellos, de una vivienda y de una participación indivisa de otra finca convienen que la séptima parte indivisa perteneciente a uno de ellos se adjudique a los cuatro restantes copropietarios otorgantes, dos de los cuales están casados en régimen de gananciales, pagando los adjudicatarios al copropietario el valor de su participación mediante sendos cheques bancarios.

La registradora basa su negativa a la inscripción solicitada en que la escritura no ha sido otorgada por todos los comuneros por lo que no hay extinción de comunidad, sino la transmisión a título oneroso de la participación indivisa de uno de los comuneros que se adquiere por los otros cuatro; y, al estar dos de ellos casados en régimen de gananciales, es “relevante, a efectos de régimen jurídico de la cuota adquirida, inscripción y fijación de titularidad que cualquier desplazamiento patrimonial se encuentre debidamente casualizado y se encuentre correctamente expresado en el título puesto que debe expresarse en el acta de inscripción el título genérico de adquisición atendiendo a la verdadera naturaleza jurídica del título material de adquisición”.

El notario recurrente alega que la extinción parcial del condominio sobre la totalidad de la participación indivisa de uno de los comuneros tiene la finalidad, no sólo realizar un acto tendente a la disolución final de la comunidad, sino también de que lo adquirido siga el mismo carácter privativo que la participación que inicialmente tenían los adjudicatarios.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Doctrina: Nuestro Código Civil en su artículo 392 declara que “Hay comunidad cuando el derecho, o conjunto de derechos, está atribuido a los comuneros por cuotas”.

Son muchas las teorías sobre su naturaleza jurídica siendo necesario que exista una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o derechos.

Por tanto, la extinción de la comunidad “stricto sensu” termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división (la única regulada en nuestro código).

Nuestro Derecho siempre ha mirado con disfavor las situaciones de comunidad por ser antieconómicas y fuente de litigiosidad, aunque se podría decir que este disfavor sólo tiene lugar cuando la situación de comunidad no es eficiente económicamente, al haber supuestos en los que el uso o disfrute «en común» es más eficiente que si este se dividiese.

Es por lo anterior que, dejando a un lado los supuestos especiales, la ley facilita su extinción y permite cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito.

El negocio de “extinción parcial” de comunidad, no está tipificado legalmente y al no presentar ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, no se le puede aplicar por analogía su régimen jurídico.

La transmisión relativa a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos.

Sin que exista ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se haga a favor de un extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición):

-si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge con arreglo al artículo 51.9.ª a) del Reglamento Hipotecario;

A la misma conclusión se llega cuando se examina la cuestión desde la perspectiva de la distinción entre las facultades que corresponden al comunero como titular de un derecho patrimonial independiente de las facultades que le corresponden en el régimen comunitario.

En el caso que nos ocupa, se aproxima al que nuestro Centro Directivo ha calificado de disolución de comunidad, por el que “en una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás”, pero aquí existe una diferencia que se considera determinante, puesto que el acuerdo de disolución no es tomado por todos los copropietarios sino sólo por algunos. Y es por ello por lo que más que disolución parcial de comunidad –en sentido impropio– y, aunque como consecuencia del negocio se reduzca el número de comuneros, “existe en puridad una venta o cesión onerosa por precio en dinero de una cuota indivisa, lo que tiene trascendencia, para determinar el carácter ganancial y no privativo de la cuota adjudicada”.

Comentarios: La “extinción parcial” de comunidad sí que ha sido contemplada por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación (ver último informe de Javier Máximo Juarez), pero para un supuesto distinto del que nos ocupa, en concreto, en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero. (MGV)

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5. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA PARA CUMPLIR CONTRATO DE RESERVA DE VIVIENDA SOBRE PLANO. TRASCENDENCIA REAL**

Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda.

Resumen: La anotación de demanda puede practicarse en otros supuestos en los que la acción ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o indirectamente, efectos reales.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando practicar anotación preventiva de demanda. De la propia nota de calificación resulta que la demanda se dirige a obtener condena para que el demandado cumpla el: «contrato de reserva para la compra de vivienda sobre plano, respetando los términos de la compraventa pactada con el actor y, en consecuencia, se avenga a suscribir contrato privado de compraventa en las condiciones que se proyectan en el citado documento, y más tarde una vez acabada la construcción de la vivienda, se avenga a elevar a pública dicha compraventa, contra el pago del resto del precio en la forma convenida».

El Registrador califica negativamente señalando que el contenido de la demanda, cuya anotación preventiva se ordena, carece de trascendencia registral inmobiliaria, dado que la estimación de la demanda, daría lugar a la suscripción de un documento privado, el cual de conformidad con el principio de titulación pública no tendría acceso al Registro, con lo que no podría provocar una mutación jurídico inmobiliaria, lo que impide su acceso al Registro.

La Dirección estima el recurso y revoca la nota de calificación.

I. LA ANOTACIÓN DE DEMANDA.

La Sentencia de nuestro Tribunal Supremo número 828/2008, de 22 de septiembre, afirma que: «La anotación preventiva de demanda (artículo 42.1.º LH) tiene por objeto el dar a conocer, mediante la publicidad de que gozan los asientos registrales, la existencia de un proceso pendiente que pueda afectar a algún derecho real que con anterioridad haya accedido al Registro, todo ello con la finalidad de evitar que la realización de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan desembocar en el traspaso de su titularidad a un tercero en quien concurran todas las exigencias de los principios de buena fe (art. 34 LH) y legitimación (art. 38 LH) registrales, con la consiguiente producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad anudados a tal posición jurídica».

La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción.

En el mismo sentido, R. de 20 de julio de 2020.

II. QUÉ DEMANDAS PUEDEN SER ANOTADAS.

Frente a una interpretación estricta del artículo 42.1 LH, que entiende que solo las acciones reales pueden provocar tal asiento, la anotación de demanda debe practicarse en otros supuestos en los que la acción ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o indirectamente, efectos reales.

Es doctrina reiterada que no caben anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos propios de un «ius ad rem».

La Dirección General ha considerado la procedencia de la toma de razón de la anotación preventiva de demanda cuando:

– La acción ejercitada pretendía la resolución de un contrato (R. 8 de noviembre de 2013),

– Cuando se pretendía la declaración de nulidad de un testamento (R. 20 de noviembre de 2017), e incluso,

– Cuando la acción pretendía la declaración de indignidad de la persona llamada a una herencia (R. 15 de septiembre de 2017). (ER)

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8.* PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SIN PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA**

Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de estatutos de propiedad horizontal.

Resumen: Considera la DG que la copia de una escritura que introduce una nuevo articulo en los estatutos de una propiedad horizontal (que prohíbe el uso de las viviendas con fines turísticos o alquileres vacacionales) no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, por lo que no es imprescindible acreditar su autoliquidación por ITPyAJD.

Hechos: se presenta una escritura de modificación de estatutos de propiedad horizontal consistente en introducir un nuevo artículo en los Estatutos Comunitarios que prohíban el uso de las viviendas con fines turísticos o alquileres vacacionales.

La Registradora califica negativamente porque no consta la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La Dirección estima el recurso y revoca la calificación.

Reitera su doctrina sobre la interpretación de los artículos 254 y 255 LH; en esencia, para la práctica del asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad se exige la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda o sobre el documento en virtud del cual se pretenda la inscripción de forma que la falta de acreditación de la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento.

El artículo 54 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, dispone: «1. Ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el pago de la deuda tributaria a favor de la Administración Tributaria competente para exigirlo, conste declarada la exención por la misma o cuando menos la presentación en ella del referido documento (…)»,

Por excepción, señala el apartado 2 que,

«No será necesaria la presentación en las oficinas liquidadoras de:

a) Los documentos por los que se formalice la transmisión de efectos públicos, acciones, obligaciones y valores negociables de todas clases, intervenidos por corredores oficiales de comercio y por sociedades y agencias de valores.

b) Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas cuando se extiendan en efectos timbrados.

c) Las copias de las escrituras y actas notariales que no tengan por objeto cantidad o cosa valuable y los testimonios notariales de todas clases, excepto los de documentos que contengan actos sujetos al impuesto si no aparece en tales documentos la nota de pago, de exención o de no sujeción.

d) Las letras de cambio y actas de protesto.

e) Cualesquiera otros documentos referentes a actos y contratos para los cuales el Ministerio de Economía y Hacienda acuerde el empleo obligatorio de efectos timbrados como forma de exacción del impuesto».

En cuanto al apartado c), la determinación de cuándo tiene por «objeto cantidad o cosa valuable» puede resultar compleja, y así se constata en la existencia de múltiples resoluciones en el ámbito administrativo y judicial sobre la cuestión. Pero en el presente caso, el Centro Directivo considera que estamos ante uno de los supuestos previstos anteriormente en el que no es necesaria su presentación en la oficina liquidadora, copia de escritura que no tenga por objeto cantidad o cosa valuable. (ER)

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9.* HERENCIA. EJERCICIO DE LA FACULTAD DE CONMUTAR SIN CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE VIUDO**

Resolución de 21 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Martorell n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación de herencia.

Resumen: El cónyuge viudo debe intervenir en la escritura de aceptación y partición de herencia de su cónyuge por ser heredero forzoso. La decisión de conmutar el usufructo vidual y el modo de hacerlo corresponda a los herederos, pero se requiere el acuerdo del cónyuge viudo sobre la valoración de su derecho, la concreción de los bienes afectos a su pago y las garantías que aseguren su cumplimiento.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia que es otorgada por las dos hijas y herederas abintestato del causante, que estaba casado en segundas nupcias. En la escritura, que no es otorgada por la viuda, las dos hijas deciden conmutar el usufructo viudal, conforme al artículo 839 CC, mediante una entrega de capital en efectivo y previa compensación de las deudas que pudiera tener la viuda respecto de la masa hereditaria.

Registradora: Suspende la inscripción porque no se acredita el consentimiento de la viuda a la conmutación realizada.

Recurrente: Entiende que la elección de la forma de satisfacer la legítima vidual corresponde a los herederos; que no compete al cónyuge viudo exigir una de las formas subsidiarias de pago; que el consentimiento de la viuda solo tiene relevancia en la fijación de la cuantía del capital, y que si la viuda no está de acuerdo con la capitalización del usufructo, eso no afecta la inscripción porque, de no estar de acuerdo en dicha capitalización, puede la viuda impugnarlo judicialmente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

PLANTEAMIENTO LEGAL: El artículo 839 CC atribuye a los herederos la facultad de conmutar el usufructo legitimario del cónyuge viudo asignándole una renta vitalicia, los productos de determinados bienes o un capital en efectivo, pero si los herederos sólo son hijos del causante y no del cónyuge viudo, el artículo 840 CC dispone que el cónyuge podrá exigir que su derecho de usufructo le sea satisfecho, a elección de los hijos, asignándole un capital en efectivo o un lote de bienes hereditarios.

INTERPRETACION DEL ART. 839 CC:

1 Doctrina y jurisprudencia coinciden en entender que (i) la facultad de conmutar corresponde a los herederos sin distinguir entre voluntarios o forzosos, por testamento o abintestato; (ii) y también, según la doctrina mayoritaria, que puede el testador ejercitar la facultad de conmutación en su testamento e incluso imponer o prohibir la conmutación, tanto al cónyuge supérstite como a los herederos.

2 Menos pacífica es la cuestión de si el mutuo acuerdo exigido en el artículo 839 se refiere sólo a los herederos o si también comprende al cónyuge viudo.

Dice la Resolución en este punto que, aunque la facultad de conmutar y la elección de la modalidad de conmutación corresponda a los herederos, se requiere el consentimiento del cónyuge viudo en relación con la valoración de su derecho, la concreción de los bienes afectos a su pago y las garantías que, en su caso, aseguren su cumplimiento. En defecto de conformidad con el viudo se habrá de acudir a la decisión judicial (R. de 3 de febrero de 1997 reiterada por otras y la STS de 4 de octubre de 2001 confirmada por otra de 13 de julio de 2009).

Conclusiones:

1 Por ser heredero forzoso, el cónyuge viudo debe intervenir necesariamente en la escritura de aceptación y partición del causante, no pudiendo llevarse a cabo el otorgamiento de forma unilateral por los herederos.

2 La legítima del cónyuge viudo no es un simple derecho de crédito sino un verdadero usufructo sobre una cuota del patrimonio hereditario, “que afecta genéricamente a todos los bienes de la herencia hasta que con consentimiento del cónyuge legitimario o intervención judicial se concrete sobre bienes determinados o sea objeto de la correspondiente conmutación”. (R. 22 de octubre de 1999).

3 El contador partidor, según opinión generalizada, no podrá decidir la conmutación del usufructo por sí solo salvo que el causante la haya ordenado o le haya facultado expresamente para ello. Si el testador ha fijado el medio solutorio, el contador deberá proceder a la conmutación con ese medio; si se ha limitado a autorizarla o a indicarla simplemente, sin especificar la prestación sustitutoria, el contador deberá cumplir lo ordenado en el testamento, quedando a salvo el derecho del cónyuge supérstite o de los herederos para reclamar, caso de perjuicio para sus derechos legitimarios. (JAR)

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10. PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS TURÍSTICO**

Resolución de 21 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad de propietarios. (ABG)

Resumen: No es necesaria la unanimidad para la inclusión en los estatutos de una propiedad horizontal de una cláusula que limite e incluso prohíba el alquiler turístico de las viviendas, siendo suficiente el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 de las cuotas de participación del inmueble.

Hechos: Se otorga una escritura pública de elevación a público de un acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios en que se dispone lo siguiente: «se prohíbe y se limita a los propietarios y a los ocupantes, bajo cualquier título o derecho real o personal de uso y disfrute de los diferentes pisos del edificio, la realización en cualquiera de ellos, de la actividad de apartamentos turísticos en los términos definidos en el R.D. Ley 21/2018 de 14 de diciembre por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de las Comunidad de Madrid o norma sectorial que en el futuro pueda sustituirla».

Dicho acuerdo había sido adoptado por mayoría, habiendo votado en contra los propietarios que representaban el 2,45060% de las cuotas en propiedad y absteniéndose los propietarios que representaban el 1,05960%.

Calificación: El registrador suspende la inscripción por considerar que dicho acuerdo exige la unanimidad, no bastando la mayoría de 3/5 previsto en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que ha de ser objeto de interpretación restrictiva, siendo aplicable dicha norma a los acuerdos que limiten o condicionen los arrendamientos turísticos, pero no a los que los prohíban.

Recurso: El recurrente alega que sí es de aplicación la mayoría de los 3/5 del artículo 17.12 de la LPH y no la unanimidad, por ser aplicable dicho precepto a cualquier limitación, incluida la prohibición total, de la actividad de uso turístico.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Uno de los supuestos expresamente exceptuados de la necesaria unanimidad exigida para los acuerdos que modifiquen el título constitutivo es el previsto en el artículo 17.12 de la LPH para los acuerdos que, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, limiten o condicionen el ejercicio del alquiler o explotación de índole turística de las viviendas, bastando la mayoría de 3/5.

La DG considera que esa norma, introducida por el Real Decreto Ley 7/2019, es aplicable a los acuerdos sobre alquiler turístico, no así a los alquileres vacacionales, y que permite no solo limitar o condicionar, sino también prohibir de forma absoluta dicha actividad.

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11. SEGREGACIÓN (“POR ANTIGÜEDAD”) POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO**

Resolución de 21 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Dolores, por la que se deniega la inscripción de la división de una finca que da lugar a porciones inferiores a la unidad mínima de cultivo. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir, “por antigüedad”, una segregación de 2 fincas rústicas de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, si no se acredita fehacientemente la fecha de la segregación, con correspondencia entre la descripción registral y catastral de cada parcela resultante ni se invoca alguna de las excepciones de la LMEA 1995 ni se aporta certificación municipal de que han prescrito las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística.

– Hechos: Se presenta escritura de herencia, segregación, que da lugar a 2 fincas rústicas edificadas de superficie inferior a la “unidad mínima de cultivo” (U.M.C.) y venta de una de ellas, basada en un contrato privado de 1994, en dos certificaciones catastrales, independientes para cada parcela (pero sin coincidencia de superficies con las descritas en la escritura y el registro y sin que en ellas conste la fecha desde la cual son parcelas catastrales separadas); una certificación técnica señalando una antigüedad de las segregaciones superior a 15 años, y una certificación municipal expresiva de que no consta expediente urbanístico.

El registrador inicia el expediente del art 199-2 LH, y el Ayuntamiento se opone a la inscripción por no cumplirse con las superficies de la U.M.C. y no concurrir ninguno de los casos de excepción legal, por lo que no procede la licencia de segregación.

– El Registrador: califica negativamente, conforme a los arts 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agraria (LMEA) Ppio ya que con dicha oposición municipal y siendo los actos jurídicos que den lugar a fincas de extensión inferior a la U.M.C. nulos de pleno derecho.

– El Presentante: recurre exponiendo que :
1) Que el vendedor es una persona mayor con gran soledad (sic), y necesita vender la finca para obtener recursos

2) El contrato privado de 1994 era anterior a la LMEA 1995, y por tanto sería inaplicable;

3) El propio ayuntamiento que ahora se opone, certificó que no había en curso expediente por infracción urbanística, y se ha venido negando a certificar la innecesaridad de licencia de parcelación;

4) Que ha prescrito la eventual infracción urbanística, como resulta de los plazos de los arts 61 a 64 Ley Valenciana 8/2002, de 5 de diciembre, art 255 del vigente TRLOTUP DLegis 1/2021 y Decreto 217/1999, de 9 de noviembre.

5) que en tal caso (prescripción), la DG viene admitiendo desde la R. de 17 octubre 2014 la inscripción de las parcelaciones por antigüedad, por analogía con el art. 28.4 T.R.L.S. (RD_Legis 7/2015).

6) Que el registrador no debió iniciar el procedimiento del art 199-2 LH sino el del art 80 R.H.U. (RD 1093/1997), y por tanto no debió notificar al Ayuntamiento, sino a lo más a la CCAA y exigirle la declaración de inexistencia de parcelación ilegal.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera las RR. Notariado RR. de 17 octubre 2014, de 27 junio 2018 y de 29 enero 2021, y señala que:
1) La recurrente no especifica cual es el supuesto de excepción del Art 25 LMEA al que se acoge, por lo que el registrador no puede seguir los trámites del art 80 R.H.U. (RD 1093/1997) ni la CCAA tiene competencias para dictar resoluciones declarativas de la nulidad de actos civiles, ni siquiera para convalidar estos actos entendiendo que tal segregación fuera eficaz, pues ello supondría añadir una nueva excepción en el Art 25 LMEA, que el precepto no contempla; a lo más la CCAA debe limitarse a constatar si concurre o no alguna de las excepciones legales del Art 25 LMEA, y en el caso es evidente que no puede hacerlo porqué los interesados ni siquiera invocan ninguna excepción. Por tanto en estos casos es el registrador el que debe calificar la posible nulidad.

2) En cuanto a la posible prescripción por transcurso de 15 años, entiende acertadamente el Centro Directivo que no queda acreditada pues el contrato privado de 1994 nada constata fehacientemente, y en las Certificaciones catastrales NO consta la fecha de inicio de esa supuesta parcelación, y ni siquiera coinciden sus descripciones con las de la escritura y registro.

3) Y a pesar de lo que diga el certificado técnico, lo cierto es que ya antes de 1994 la legislación urbanística exigía licencia de parcelación en suelo rústico, y que a pesar de que la LMEA 1995 es posterior, es doctrina reiterada de la DG que «la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. Disp. Transitorias 3ª y 4ª CC».

4) En definitiva, no basta con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso, además, que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística (…) ya que las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones. (ACM)

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12. DIVISIÓN GEORREFERENCIADA DE UNA FINCA**

Resolución de 21 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que se suspende la inscripción de la división georreferenciada de una finca.

Resumen: La georreferenciación exigida por el art. 9 LH, ha de estar contenida en un archivo electrónico con el formato aprobado por la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015.

Hechos: Se otorga una escritura de división de finca y adjudicación de las porciones resultantes entre sus propietarios. Se manifiesta que el otorgamiento, realizado de mutuo acuerdo entre estos, se hace en cumplimiento de una sentencia judicial. Se incorpora a la escritura un informe en que el que figura el listado de coordenadas de dichas porciones. Mediante escritura complementaria otorgada varios meses después, en la que solo comparece el técnico y consta la entrega al notario otro CD distinto que sustituye al informe anterior.

El registrador de la propiedad califica dos defectos: a) la sentencia no es firme, ni está firmada o testimoniada por nadie; b) no consta la aceptación de las nuevas coordenadas por los otorgantes de la primera escritura.

El notario recurre la nota de calificación alegando que: a) no es necesaria la acreditación de firmeza ni autenticidad de la sentencia puesto que las partes implicadas en el proceso otorgan las escritura de libre y voluntariamente y la sentencia se cita solamente para indicar la causa del negocio jurídico; b) las segundas coordenadas aportadas no modifican las primeras, sino que solo las aclaran, lo que puede ser comprobado por el registrador.

La DGSJFP revoca la nota en cuanto al primer defecto y la confirma respecto del segundo.

Doctrina:

A) No es exigible la autenticidad ni la firmeza de la sentencia que se cita en la escritura, por cuanto el título en cuya virtud se pretende la práctica de los asientos registrales no es una sentencia, sino una escritura pública, otorgada voluntariamente por las partes que intervinieron en el procedimiento judicial que culminó con la sentencia que se cita en la escritura.

B) No puede exigirse al registrador la comparación entre listados de coordenadas en papel con otros listados de coordenadas en soporte electrónico. Conforme a la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, no puede inscribirse el listado de coordenadas en papel incorporado a la escritura, sino que la georreferenciación ha de estar contenida en un archivo electrónico con el formato aprobado por dicha resolución y aceptado por los interesados.

Comentario: En la actualidad, tras las resoluciones conjuntas de 23 de septiembre de 2020 y 29 de marzo de 2021, la única forma de acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos de la R. de 26 de octubre de 2015 es mediante el Informe de Validación Gráfica Alternativo. (VEJ)

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13. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA**

Resolución de 21 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación en virtud de instancia privada.

Resumen:, aunque se haya diligenciado un libro de actas, tal diligencia no supone la legalización del libro ni de la subcomunidad de propietarios, ni puede beneficiarse del sistema registral.

Hechos: se presenta instancia en la que el titular registral de una determinada finca expresa que «como titular de la finca (…) no he aprobado, ni autorizado, la constitución (si es que se ha realizado) de ninguna Subcomunidad que pudiera afectar o estar relacionada con dicha finca (…)», solicitando, a continuación, «expresamente la anulación del diligenciado realizado».

El Registrador señala como defectos que,

1º. Los documentos presentados son meras fotocopias, no hallándose legitimada, además, la firma de quien suscribe la instancia privada a la que se acompañan por lo que dichas fotocopias e instancia no pueden causar, por tanto, asiento de presentación ni inscripción alguna, ya que sólo la documentación auténtica y pública puede causar tales efectos.

2º. La instancia presentada no provoca asiento alguno porque no existen asientos practicados que puedan ser objeto de cancelación y la finca no se halla afectada por tal diligenciado ni consta constituida registralmente ninguna comunidad o subcomunidad de propietarios que afecte a su finca.

El Centro Directivo confirma la calificación debiendo destacar de esta resolución lo siguiente:

1º. La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

2º. El artículo 420.1 RH, en consonancia con el artículo 3 LH, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Es indudable que en el presente expediente nos encontramos claramente ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno.

3º. Por último, en el supuesto de que la solicitud objeto de calificación hubiera podido ser objeto de asiento de presentación si hubiera reunido los requisitos necesarios para ello, no cabe acceder a la pretensión del solicitante ya que, aunque se ha diligenciado un libro de actas, tal diligencia no supone la legalización del libro ni de la subcomunidad de propietarios, ni puede beneficiarse del sistema registral.

Basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello, aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal).

Por eso, de no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 RH. En estos casos, será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios NO se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística.

Ver también R. de 24 de septiembre de 2015. (ER)

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14. CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES PRACTICADAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.**

Resolución de 21 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Torredembarra, por la que se deniega la cancelación de una nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, de la inscripción de una adjudicación consecuencia de la ejecución hipotecaria terminada y de las cancelaciones practicadas consecuencia de la misma.

Resumen: Cuando el incidente extraordinario de oposición al procedimiento de ejecución se haya entendido exclusivamente contra el acreedor ejecutante, la sentencia producirá efectos contra éste pero no contra el tercer adquirente en el procedimiento de ejecución, titular registral del dominio en virtud de inscripción vigente, cuya cancelación se pretende y que no fue parte en dicho incidente, salvo que en éste consienta en escritura pública o se acredite de otra forma fehaciente y admitida en derecho que ha prestado su consentimiento a esa cancelación.

Hechos: En virtud de mandamiento, recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria se ordena reponer una finca registral al estado anterior a la adjudicación de la misma al ejecutante, una cesionaria del crédito hipotecario, distinta de la acreedora primitiva, a cuyo favor se constituyó la hipoteca y presentó la demanda ejecutiva, con cesión del remate a otra entidad diferente, y todo ello por haberse acordado poner fin a la ejecución mediante auto firme de fecha 12 de marzo de 2021.

La adjudicación fue acordada por decreto de fecha 29 de enero de 2015, y su anulación derivaba de la oposición a la citada ejecución hipotecaria, alegando la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, presentada por los deudores y propietarios de la finca, oposición que se sustanció en pieza separada, y resuelta mediante el expresado de fecha 12 de marzo de 2021, que estimó la oposición y dejó sin efecto la ejecución despachada.

La ejecución culminó con la adjudicación mediante resolución judicial firme de la finca ejecutada, a una entidad mercantil distinta de la acreedora hipotecaria y de la cesionaria del crédito.

La declaración de abusividad le era aplicable, pese al inicio del procedimiento en 2011, en virtud de los dispuesto en la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, y en la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito hipotecario.

La cláusula que se pidió se declarara abusiva era la de vencimiento anticipado, lo fue estimada por auto firme de fecha 12 de marzo de 2021, el cual ordenó la cancelación de todos aquellos asientos registrales a que hubiera dado lugar la ejecución hipotecaria, sin que conste en el mandamiento que la entidad adjudicataria, haya sido parte en el incidente extraordinario de oposición.

La registradora, entiende que, una vez producida la transmisión de la propiedad a un tercero cesionario del remate, el incidente extraordinario de oposición por abusividad no es el trámite adecuado para dejar sin efecto la inscripción a favor del mismo, ya que éste último es ajeno a la relación derivada del contrato de préstamo hipotecario y, además, no ha sido parte en el incidente.

La parte recurrente, sostiene que el auto es ajustado a derecho porque lo hace en aplicación de las orientaciones ofrecidas por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 11 de septiembre de 2019, por no haberse producido la toma de posesión de la finca por parte del adjudicatario.

Se aporta testimonio de la diligencia de ordenación de fecha 12 de julio de 2022 del Juzgado por la que se requiere a la entidad adquirente “a fin de manifestar si solicita que se deje sin efecto la adjudicación a su favor y la posterior inscripción”, testimonio al que se incorpora un escrito de fecha 31 de agosto de 2022, firmado por la representación procesal de dicha sociedad adquirente, interesando “se deje sin efecto la adjudicación a su favor y su posterior inscripción”.

Resolución: La Dirección General estima parcialmente el recurso y revoca la nota de calificación y desestima parcialmente el recurso interpuesto y confirma parcialmente la nota de calificación registral negativa recurrida, de conformidad con lo siguiente.

Doctrina: Empieza diciendo que la cuestión planteada es muy controvertida.

Las implicaciones relativas a los terceros adquirentes en las ejecuciones hipotecarias, ha llevado a que haya tenido que intervenir en la controversia el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su reciente Sentencia de 17 de mayo de 2022, ha sentado las siguientes conclusiones de especial relevancia para este tema:

Se reconoce, con ciertas condiciones, la posibilidad de enjuiciar la abusividad de una cláusula del préstamo que dio pie a la ejecución, aun después de haber concluido por resolución firme. (artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13)
Pero, deja siempre a salvo de los efectos de dicha declaración de una cláusula como abusiva a los terceros adquirentes ajenos a la relación contractual del préstamo hipotecario.

A continuación, se centra en el sistema español de transmisión de la propiedad basado en la teoría del título y el modo.

En el ámbito de los procesos de ejecución judicial, ya no existe obligación de otorgar escritura después de aprobar la adjudicación en el procedimiento, ante lo que se planteó la duda de qué actos procesales han de concurrir para que se entienda transmitido el dominio de la finca ejecutada.

Ante ello el Tribunal Supremo, ha afirmado que “una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la LEC), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil”.

En base a lo anterior, el control de las cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios en la ejecución hipotecaria española (vid. artículos 552.1 y 695.1.4.º de la LEC) terminaría con la realización del objeto del proceso: el decreto de adjudicación, que comprendería también el modo (entrega de la posesión jurídica) no pudiendo afectar al tercer adquirente en la subasta, o a un subadquirente posterior de éste, la relación contractual entre el consumidor-prestatario y el acreedor-ejecutante, aunque hubiere concurrido un control imperfecto de la abusividad de las cláusulas del contrato.

Tal criterio coincide con la doctrina de la mencionada Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que precisa que si se hubiera cerrado el procedimiento de ejecución hipotecaria y la propiedad del inmueble se hubiera transferido a un tercero, el órgano jurisdiccional, de oficio o a petición del consumidor, ya no puede examinar el carácter abusivo de las cláusulas contractuales, ya que ello llevaría a la anulación del acto de transmisión, poniendo en tela de juicio la seguridad jurídica respecto a la transmisión de la propiedad ya realizada a un tercero.

No obstante, lo anterior, el consumidor debe poder invocar, en un procedimiento separado posterior, el carácter abusivo de las cláusulas del contrato de crédito hipotecario para obtener una indemnización por el perjuicio económico causado por la aplicación de dichas cláusulas.

En relación al control a instancia de parte en las ejecuciones hipotecarias iniciadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, puede concluirse que el mismo se puede producir en cualquier momento del procedimiento, con el límite efectivo del lanzamiento físico de los ocupantes de la vivienda hipotecada, previsto en el artículo 675 de la LEC, en aquellos supuestos en los que tenga derecho a plantear el incidente extraordinario de oposición de acuerdo con lo previsto en las DT4ª, ap.2, de la Ley 1/2013 en relación con la DT3ª ap.1, de la Ley 5/2019.

Se trata de una excepción que sí afectaría, por disposición legal expresa, al tercer adquirente de la finca hipotecada, habiendo declarado nuestro CD “que esta prolongación del momento hasta el cual se puede realizar una valoración de la abusividad con afectación de terceros constituye una excepción a la regla general” añadiendo que “la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019 se aplicará solo a los decretos de adjudicación dictados en procedimientos de ejecución hipotecaria que se hayan iniciado antes del 15 de mayo de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013, y que el decreto de adjudicación que se dicte sea anterior a 16 de julio de 2019, fecha de entrada en vigor de Ley 5/2019”.

En el caso que nos ocupa, el procedimiento hipotecario se inició en el año 2011 y el decreto de adjudicación es del año 2015, por lo que el recurso extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas previstas en el apartado cuarto del artículo 695.1 de la LEC, incluso con efectos si la finca estuviere inscrita a favor de terceros (si hubieran sido parte en el incidente procesal), sería aplicable pues concurren también las demás circunstancias necesarias para ello: falta de entrega de la posesión de la finca al adquirente, nulidad por abusiva que la cláusula de vencimiento anticipado, y no ejercicio anterior del incidente extraordinario de oposición.

En el caso de la resolución el incidente solo se siguió contra la sociedad ejecutante y extitular registral de la hipoteca, pero no contra la entidad adjudicataria y titular registral de la finca, por lo que ésta no ha sido parte en el incidente extraordinario de oposición, existiendo un problema registral de falta de legitimación y de tracto sucesivo (artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, para practicar un nuevo asiento o rectificar el vigente, es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular registral, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge un obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso, aunque se haya instado la petición por un organismo judicial ya que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus consecuencias a quien no ha sido parte, violando el principio de tutela judicial efectiva y en definitiva el artículo 24 de la Constitución.

Lo anterior obedece a que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales (artículo 100 del RH).

En base a lo anterior, si el incidente extraordinario de oposición al procedimiento de ejecución se ha entendido exclusivamente contra el acreedor ejecutante, la sentencia producirá efectos contra éste pero no contra el tercer adquirente en el procedimiento de ejecución, titular registral del dominio en virtud de inscripción vigente, cuya cancelación se pretende y que no fue parte en dicho incidente, salvo que en éste consienta en escritura pública o se acredite de otra forma fehaciente y admitida en derecho que ha prestado su consentimiento a esa cancelación.

A parte de ello la DG, siguiendo su reiterada doctrina, señala que el testimonio presentado con el recurso del que deriva el consentimiento del adjudicatario, no pudo ser tenido en cuenta en la calificación.

En definitiva, instado un incidente extraordinario de oposición por abusividad de una cláusula de vencimiento anticipado (DT4ª de la Ley 1/2013), dentro de una ejecución hipotecaria que ha finalizado con la adjudicación de la finca hipotecada a un tercer adquirente, cesionario del remate, que no ha sido demandado en tal incidente, y no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo, y no tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable en cuanto a la falta aplicación del tracto sucesivo, sin perjuicio de poder presentarse nuevamente la documentación aportada con el recurso, al objeto de obtener una nueva calificación registral.

Comentarios: Compleja pero importante resolución de la que resulta que conforme al principio de tracto sucesivo para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores, a falta de la correspondiente anotación preventiva de demanda vigente, es necesario que el titular registral haya sido al menos emplazado en el procedimiento, lo que en este caso no consta del mandamiento de cancelación presentado a la registradora para efectuar su calificación, lo que no impide que se presente de nuevo la documentación junto con el testimonio de diligencias complementarias del que resulta el escrito, firmado por la representación procesal del tercer adquirente solicitando que se deje sin efecto la adjudicación a su favor y su posterior inscripción. Es una clara consecuencia del principio de tutela judicial efectiva y del principio de tracto sucesivo. (MGV)

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16.* NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR A LOS TRANSMITENTES EN TÍTULO PÚBLICO.**

Resolución de 29 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Campello, por la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca.

Resumen: En los expedientes notariales de dominio para inmatricular fincas, como regla general es obligatorio notificar a los anteriores propietarios incluso, aunque hayan transmitido la finca en escritura pública. Sin embargo hay excepciones, como en el caso presente, cuando el título público de transmisión ha sido otorgado inmediatamente antes que el Acta de Requerimiento que da inicio al expediente notarial.

Hechos: Se autoriza un Acta de Resolución de Expediente de Dominio para inmatricular una finca, tramitado conforme al artÍculo 203 LH resuelto favorablemente por el notario. El título de propiedad del solicitante es una escritura de donación autorizada por el notario el mismo día que se instó el expediente de dominio inmediatamente después.

La registradora suspende la inscripción porque no se ha notificado a los propietarios anteriores, es decir a los donantes en la escritura de donación ni al titular catastral, que es uno de los donantes.

El notario autorizante recurre y alega que es innecesaria dicha notificación argumentando que la finalidad de la norma que lo exige es dar la oportunidad, a los notificados, de comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos y no hay duda de que los transmitentes en escritura pública ya no son titulares de ningún derecho sobre la finca objeto del expediente.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: La DG considera que las notificaciones son un trámite imperativo y que constituyen un trámite esencial del procedimiento de inmatriculación del artículo 203 LH, evitando que se generen situaciones de indefensión.

La regla general es la necesidad de que se verifique la notificación sin distinción de que se acredite la procedencia de los bienes en documento público o privado.

En el presente caso, sus circunstancias conducen a la presunción de que los titulares anteriores tuvieron conocimiento porque donaron la finca el mismo día con el número de protocolo inmediatamente anterior al del Acta inicial del expediente.

Comentario: Otro ejemplo más de interpretación excesivamente formalista de las normas por la DG, hasta el punto de que aplicada al presente caso tiene que desdecirse por las circunstancias del caso concreto y aceptar que no se haya hecho la notificación, pues lo contrario sería un absurdo jurídico.

Pero ¿qué ocurrirá en el supuesto habitual de que haya un título público que no se otorgue el mismo día que el acta inicial del expediente? Según la DG habría que notificar a los transmitentes, a pesar de que ninguna duda hay de que ellos han transmitido ya su propiedad y ninguna indefensión se les puede originar.

La única interpretación posible, atendiendo a la finalidad de la norma y a la lógica jurídica, debe de ser la de que cuando el titulo inscribible, o en su caso el previo, sea un documento notarial traslativo de dominio no haya que notificar a los que ya prestaron su consentimiento ante notario por lo dicho anteriormente. (AFS)

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17. INMATRICULACIÓN DE CAMINO PÚBLICO QUE ATRAVIESA UNA FINCA YA INSCRITA**

Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Clemente, por la que se suspende la inmatriculación de un camino público.

Resumen: El procedimiento previsto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.

Hechos: se presenta certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento con el Visto Bueno del Alcalde con el fin de inmatricular un camino público de conformidad con el artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Se acompaña certificación catastral descriptiva y gráfica, un escrito suscrito por don Oliverio Ruiz Nieto, alcalde-presidente del señalado Ayuntamiento, en el que se hacía la siguiente indicación: «En todo caso, este bien afecta, al menos, a la finca registral número XXX, ya que se reflejan las parcelas A, B, y C del polígono x, pero sin indicar este camino que pasa entre las dos últimas».

La Registradora calificó negativamente porque de los libros registrales, de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña así como de la consulta realizada a la Sede electrónica de Catastro, resulta que la finca cuya inmatriculación se pretende no resulta la existencia de camino que cruce la finca registral y se aprecia la coincidencia con parte de otra finca registral.

El Centro Directivo confirma la calificación con base al tenor literal del artículo 206 LH y es que:

1) El registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación.

2) El procedimiento previsto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.

3) La nota de calificación, en la medida en que deniega la inmatriculación ya practicada, ha de ser confirmada, sin perjuicio, de la posibilidad de inscripción del deslinde administrativo o expropiación cuyo reflejo registral deberá producirse mediante resolución emanada de procedimiento en que el titular registral haya tenido la oportuna intervención, evitando así la indefensión del mismo. (ER)

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18. HERENCIA. REPRESENTACIÓN LEGAL: PATRIA POTESTAD REHABILITADA. AUTORIZACIÓN PARA REPUDIAR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL**

Resolución de 3 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (ABG).

Resumen: En una escritura otorgada por representante legal del incapacitado judicialmente sometido a patria potestad rehabilitada no es necesario aportar la sentencia de incapacitación y el nombramiento de representante por ser bastante el juicio de suficiencia del notario autorizante sobre las facultades representativas, pero sí es necesario que la incapacitación conste inscrita en el Registro Civil.

Hechos: Se otorga una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia, actuando uno de los herederos que renuncia a dicha herencia representado por su madre y titular de la patria potestad prorrogada por haber sido incapacitado. El notario manifiesta en la escritura haber tenido a la vista la sentencia firme de incapacitación y rehabilitación de la patria potestad pero no el auto judicial que autoriza la renuncia a la herencia, documentos que además no se acompañan a la escritura.

El registrador suspende la inscripción por los tres siguientes defectos: a) No se acompaña la sentencia de incapacitación; b) No se acredita que esa incapacitación esté inscrita en el Registro Civil; c) No se acompaña la autorización judicial para que el heredero incapaz renuncie a la herencia.

La recurrente, que es la ulterior compradora de una de las fincas de la herencia, sostiene en el recurso que los documentos ahora exigidos fueron en su día aportados al notario autorizante y que no pueden ser ahora reclamados por causarle dicha petición indefensión, al ser ella un tercero que no puede tener acceso a dichos documentos e impedir por tanto su inscripción en el registro de la propiedad.

La DGSJFP estima en parte el recurso:

1.-) Respecto a la necesidad de acompañar la sentencia de incapacitación revoca el defecto y estima el recurso de conformidad con el artículo 98 de la Ley 24/2001 y 156 del Reglamento Notarial, por considerar que es bastante el juicio de suficiencia del notario sobre la representación legal invocada y acreditada, sin que pueda la registradora solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas o bien que se le transcriban facultades o se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico del que nacen las facultades representativas.

2.-) Respecto a la necesidad de acompañar la autorización judicial para la renuncia de herencia, confirma el defecto. No obstante, señala la DG que si los extremos de dicho documento judicial que han de ser objeto de calificación registral, esto es, la competencia del juez o letrado de la administración de justicia, la congruencia del mandato con el expediente, las formalidades extrínsecas de la resolución y los obstáculos que surjan del registro, quedan suficiente y rigurosamente reseñados en la escritura no se puede exigir la obligación adicional de aportación de la resolución judicial. La reseña practicada en la escritura objeto del presente recurso no es sin embargo suficiente: en primer lugar por afirmar el notario que la resolución judicial lo es para “aceptar” la herencia cuando lo que se formaliza en la escritura es la renuncia del incapaz; y en segundo lugar porque no reseña los particulares exigidos en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario para que el registrador pueda realizar la calificación, ni manifestó además el notario haber tenido a la vista dicho documento judicial.

3.-) En cuanto a la inscripción en el Registro civil de la incapacitación confirma el defecto. La DG considera que en relación a la prueba del estado civil de las personas que otorguen actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando dicha prueba afecte a la titularidad de los derechos inscritos o a la legitimación de los otorgantes, por afectar a la validez del acto o contrato en que intervienen, deben ser acreditados mediante certificación de su inscripción en el Registro Civil.

Esta exigencia deriva no ya de la necesidad de probar la incapacitación y el nombramiento del representante, sino de la oponibilidad a terceros de dichos extremos, ya que mientras no se haya producido su inscripción en el registro civil no son oponibles a terceros, por lo que no deberá acceder a la inscripción en el Registro de la propiedad actos o contratos otorgados en nombre de la persona con discapacidad declarada por su representante sin previa inscripción en el Registro civil. En caso contrario se produciría una colisión entre la inoponibilidad de la incapacitación al no estar inscrita en el registro civil y la oponibilidad del registro de la propiedad en caso de llegar a inscribirse la venta otorgada por el representante del incapaz.

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19.* CANCELACIÓN DE DOMINIO DIRECTO DE UN CENSO ENFITÉUTICO**

Resolución de 3 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Miranda de Ebro a cancelar el dominio directo de un censo enfitéutico.

Resumen: para proceder a la consolidación de ambos dominios, útil y directo, y dado el carácter de auténtico dueño que tiene el dueño directo, habrá que proceder, bien a la redención del censo enfitéutico, de conformidad con lo previsto en el artículo 1651 del Código Civil, bien a que se declare la prescripción del capital conforme a lo señalado en el reiterado artículo 1620, prescripción que exigirá, para su adecuado reflejo registral, la resolución judicial oportuna que así lo declare.

Hechos: se presenta instancia por los titulares registrales de una determinada finca solicitaron la cancelación del censo con que se encontraban gravadas «por haber prescrito el mismo atendiendo a la fecha en que fue practicada la inscripción registral».

Tal finca se formó por agrupación de dos fincas y por nota al margen de una de las fincas practicada en el año 1983, se hizo constar que la mención del censo quedaba cancelada al amparo de la disposición transitoria primera de la Ley Hipotecaria. Tal cancelación no se practicó sin embargo respecto de la otra finca agrupada.

La registradora califica negativamente y considera que el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no es el cauce adecuado para cancelar el dominio directo, toda vez que, de cancelarse el dominio directo, se produciría la desinmatriculación de la finca.

La Dirección confirma la calificación y aborda las siguientes cuestiones:

I. NATURALEZA DEL CENSO ENFITEUTIUTICO.

Con arreglo al Derecho común, aunque se configure la enfiteusis como dominio dividido, el correspondiente al dueño directo es el prevalente. En efecto, según el artículo 1.605 del Código civil, es el titular dominical el que constituye el censo enfitéutico al ceder, realizando con ello un acto dispositivo, el dominio útil, reservándose el directo. Como contrapartida a esta cesión, recibe un canon que podrá consistir en dinero o en frutos. Es decir, el dueño directo, es auténtico dueño y puede por tanto realizar actos dispositivos, y ello con arreglo a los arts. 1605 y 1647 CC. Ver también R. 26 de Octubre de 2004 y de R. de 18 de diciembre de 2017.

II. CANCELACIÓN.

Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo éste podrá cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil.

El artículo 1620 del Código Civil declara la prescriptibilidad tanto del capital como de las pensiones de los censos, conforme a lo dispuesto en el Título XVIII del Libro IV del mismo cuerpo legal, resultando de los artículos 1963 y 1970 un plazo de treinta años para la prescripción del derecho al cobro del capital. De consumarse esta prescripción, y dado que carece de sentido la existencia de un censo sin pensión, el censatario o enfiteuta devendrá por mor de tal prescripción en titular del pleno dominio.

Ahora bien, tal prescripción deberá estimarse en la correspondiente resolución judicial, pues el Registro de la Propiedad siempre será ajeno a determinadas actuaciones del censualista o censatario que podrían interrumpir la prescripción o que ésta no llegara a completarse.

En consecuencia, para proceder a la consolidación de ambos dominios, útil y directo, y dado el carácter de auténtico dueño que tiene el dueño directo, habrá que proceder,

1) Bien a la redención del censo enfitéutico, de conformidad con lo previsto en el artículo 1651 del Código Civil,

2) Bien a que se declare la prescripción del capital conforme a lo señalado en el reiterado artículo 1620, prescripción que exigirá, para su adecuado reflejo registral, la resolución judicial oportuna que así lo declare. (ER)

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20. RECTIFICACIÓN DEL DOMINIO POR ERROR EN LA POSESIÓN**

Resolución de 9 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Castellón n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de «rectificación de error en la posesión».

Resumen: El reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el sistema negocial de transmisión del dominio (que es enteramente causalista), ni en el sistema registral (que a falta de negocio traslativo exige resolución judicial).

Hechos: se presenta escritura denominada de «rectificación de error en la posesión» y también «de rectificación de dominio por error en la posesión» en la que los distintos titulares registrales reconocen poseer cada una de ellas la finca titularidad de la otra parte y acuerdan «no alterar la situación posesoria generada involuntariamente a través de los años y consecuentemente desean modificar la titularidad documental y registral. Es decir, los titulares registrales se limitan a manifestar que por confusión en las letras de los apartamentos poseídos, nunca tomaron posesión material de apartamento correcto, de modo que cada una poseyó el apartamento del que era titular la otra parte, por lo que quieren poner fin a esa confusión y no alterar la situación posesoria generada involuntariamente a través de los años.

La Registradora califica negativamente por no acreditarse liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

El Centro Directivo confirma la calificación destacando:

1º. El sistema de constitución de derechos reales y de transmisión del dominio sobre bienes inmuebles es de naturaleza causal (artículos 609 y 1095 del Código Civil), lo que conlleva que el negocio jurídico por el que se pretende dicho efecto debe obedecer a una causa verdadera y lícita; consecuentemente, el mero consentimiento formal no puede provocar una modificación de la titularidad ni, por ende, una modificación registral.

2º. Para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión y, después, practicar debidamente los asientos que procedan.

3º. La expresión de la causa es presupuesto obligado en los títulos inscribibles, por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1277 del Código Civil, pues, aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el titular registral.

4º. En lo que al reconocimiento de dominio se refiere,

a) No implica una declaración de voluntad negocial que sirva para determinar la concurrencia de los requisitos para la existencia de justo título contractual a los efectos de la transmisión del dominio. No existiendo declaración negocial no puede ampararse en ella una mutación jurídico real a los efectos de la adquisición del dominio (artículo 609 del Código Civil).

b) El reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el sistema negocial de transmisión del dominio (que es enteramente causalista), ni en el sistema registral (que a falta de negocio traslativo exige resolución judicial).

c) La declaración de dominio unilateral y abstracta (como es la que se hace en base a la usucapión extraordinaria), carece en sí misma de virtualidad traslativa y, por tanto, no es apta por sí sola para considerar como nuevo titular de los bienes cuestionados a su beneficiario. (ER)

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**22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO**

Resolución de 9 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sevilla n.º 8, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo ordenada en procedimiento de ejecución de títulos no judiciales.

Resumen: No procede tomar anotación preventiva de embargo si el procedimiento del que dimana el mandamiento no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación del mandamiento calificado.

Hechos: Por mandamiento expedido por un Juzgado de Primera Instancia en procedimiento de ejecución de títulos no judiciales, se solicitaba la práctica de una anotación preventiva de embargo.

El registrador suspende la anotación preventiva de embargo por constar las fincas embargadas inscritas a nombre de dos entidades por iguales partes indivisas, titulares distintos de los demandados.

El recurrente manifiesta que los nuevos titulares de las fincas no pueden ser considerados como terceros adquirientes de buena fe ya que conocían la existencia del procedimiento judicial de ejecución dineraria en el que las fincas, respecto de las que se pide el embargo, servían de garantía para el pago de la deuda impagada por los titulares anteriores que estaba siendo reclamada judicialmente por haberse puesto así de manifiesto en el procedimiento de ejecución hipotecaria y por haber retenido parte del precio de la venta para satisfacer los créditos reclamados judicialmente.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Se discute si procede practicar una anotación preventiva de embargo respecto de varias fincas registrales en el seno de un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales, resultando las mismas inscritas en favor de un tercero, concretamente una mercantil, que no ha sido demandada en el procedimiento.

Es un principio básico en nuestro Derecho hipotecario el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación.

Una de sus exigencias es que el procedimiento del que dimana el mandamiento ordenando la extensión de una anotación, de embargo, se haya entablado contra los titulares registrales, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro.

El último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, lo que o es el caso presente.

Finalmente en lo que respecta a la alegación de la recurrente, considera la DG que “se trata de una presunción basada en circunstancias de hecho que excede de la calificación registral y, en cualquier caso, el conocimiento de la deuda y el hecho de adquirir las fincas con las hipotecas que las gravan, no implica que los titulares registrales actuales deban quedar excluidos de las actuaciones judiciales de las que resulta el embargo decretado, sino que lo que se constata es su falta de intervención en él”.

Comentario: Elemental resolución que no hace sino confirmar una vez más la esencialidad del principio de tracto sucesivo para la calificación registral. Cualquier alegación que se haga por el recurrente en sentido contrario podrá tener cabida en un procedimiento judicial pero no puede ser apreciada en ningún caso por el registrador. (MGV)

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23. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCIDENTE DE OPOSICIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN POSTERIOR**

Resolución de 9 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Alzira n.º 1, por la que se suspende la cancelación de una nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas y la cancelación de la inscripción de la adjudicación consecuencia de la ejecución hipotecaria terminada (CB)

Resumen: La registradora deniega la cancelación de la adjudicación en una ejecución nula por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado por haber aportado el adjudicatario, a una sociedad de la que es accionista único, su dominio y vendido ésta el mismo al adjudicatario, por no poderse cancelar estos asientos al no haber sido oídos los adquirentes posteriores que son terceros.

Hechos: 1. El presente recurso tiene por objeto un mandamiento judicial que ordena la cancelación de los asientos registrales practicados a consecuencia de la ejecución de una hipoteca […]

Del historial registral de la finca, conviene destacar, resumidamente:

– Inscripción 8.ª de compra por mitades e iguales partes indivisas a favor de doña M. A. R. L. y doña M. P. R. L.

– Inscripción 9.ª de hipoteca a favor de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, hipoteca que fue objeto de posterior ejecución.

– Inscripción 10.ª inscripción de la donación del usufructo a favor de don M. A. R. C. y doña C. L. O.

– Inscripción 11.ª de modificación de la hipoteca de la inscripción 9.ª

– Inscripción 12.ª de hipoteca a favor de la Caja de Ahorros del Mediterráneo.

– Anotación preventiva de embargo letra A sobre el usufructo de M. A. R. C. y doña C. L. O. a favor de Bankia, de fecha 5 de octubre de 2012.

– Inscripción 13.ª Ejecución de la hipoteca de 9.ª y adjudicación a favor de Banco Sabadell, como sucesor de Caja de Ahorros del Mediterráneo, ordenándose la cancelación de los asientos posteriores a la hipoteca.

– Inscripción 14.ª de aportación que realiza Banco Sabadell a la entidad Promotora Coliseum Real Estate, SLU.

– Inscripción 15.ª compraventa a favor del Banco de Sabadell.

[…] la ejecución culminó con la adjudicación, mediante decreto firme de fecha 20 de junio de 2014 de la finca ejecutada […] a favor del acreedor ejecutante, el Banco de Sabadell, que causó la inscripción 13.ª

[…] por virtud de mandamiento derivado de dicho procedimiento se cancelaron el asiento de inscripción de la hipoteca ejecutada (inscripción 9.ª) y su posterior modificación (inscripción 11.ª), así como la nota marginal de expedición de Certificación del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil puesta al margen de dicha inscripción 9.ª; y también fueron objeto de cancelación las inscripciones y anotaciones posteriores, concretamente la inscripción 10.ª de donación de usufructo vitalicio a favor de la parte recurrente, la inscripción 12.ª de inscripción de otra hipoteca, y la anotación preventiva letra A de embargo.

Posteriormente el Banco Sabadell, SA, aportó la citada finca en pleno dominio a la sociedad «Promontoria Coliseum Real Estate SLU», aportación que fue objeto de la inscripción 14.ª (de fecha 23 de enero de 2020) en virtud de escritura pública otorgada el 20 de diciembre de 2019, entidad que no consta en el expediente que haya sido parte en ninguno de los incidentes procesales de nulidad de la ejecución a los que luego se aludirá.

Finalmente, la finca fue vendida a favor del propio ejecutante Banco Sabadell SA, transmisión que causó la inscripción 15.ª (de fecha 11 de febrero de 2021), en virtud de escritura pública de fecha 18 de diciembre de 2020, entidad que sí ha sido parte en los indicados incidentes procesales.

Por su parte, los prestatarios interpusieron incidente de oposición por causa de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario, la cual fue declarada nula por auto […] si bien no se sobreseyó la ejecución ni se anuló el Decreto de adjudicación.

No obstante esta circunstancia, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alzira, nuevamente a petición de parte en virtud de escrito de 13 de noviembre de 2019, y en aplicación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, dado que el contrato fue dado por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y que no consta en el expediente que haya puesto al actor en posesión del inmueble, dictó auto firme con fecha 31 de enero de 2020 por el cual se declaró la nulidad de todo lo actuado y el sobreseimiento sin más trámites del citado procedimiento de ejecución hipotecaria […] y ordenó la cancelación de la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas […]

Dicho Juzgado también dictó auto de aclaración para complementar el anterior en fecha 11 de marzo de 2020, por el cual acordó expresamente la cancelación de la inscripción del decreto de adjudicación recaído en el indicado procedimiento a favor del Banco de Sabadell.

Registradora: [Suspende la inscripción] […] una vez producida la transmisión de la propiedad a un tercero […] se ordene expresamente la cancelación de dichos asientos y que sus titulares hayan sido parte en los incidentes procesales que les afecten por una cuestión de tracto sucesivo registral. Igualmente considera que el auto judicial debe ordenar expresamente la reinscripción de todos los asientos que fueron objeto de cancelación, señalando la debida intervención procesal de los titulares de esos derechos posteriores que se cancelaron.

Recurrente: […] el auto que ordena el sobreseimiento de la ejecución es ajustado a derecho porque su fallo se fundamenta en la aplicación de las orientaciones ofrecidas por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 11 de septiembre de 2019, […] Además, considera que no es necesario que la entidad «Promontoria Coliseum Real Estate, SLU» haya sido parte en el incidente de nulidad porque esta sociedad reintegró la titularidad de la finca al propio acreedor ejecutante, Banco Sabadell, titular registral de la finca en la actualidad; y que no es necesario ordenar expresamente la reinscripción de los asientos cancelados porque tal reinscripción es la consecuencia directa que se derivada de la nulidad de todo lo actuado […] Por último, considera que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales y que la registradora calificante se excede en su función.

Resolución: Confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

[…] en su reciente Sentencia de 17 de mayo de 2022, número de expediente C-600/19, el Tribunal [de Justicia UE] ha sentado una serie de conclusiones que son de especial relevancia para este tema:

[Así sin perjuicio del examen del carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado] […]

[…] deja siempre a salvo de los efectos de dicha declaración de una cláusula como abusiva a los terceros adquirentes ajenos a la relación contractual: […]

Como consecuencia de lo expuesto, como regla general, el control de las cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios en la ejecución hipotecaria española (vid. artículos 552.1 y 695.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) terminaría con la realización del objeto del proceso: el decreto de adjudicación, que comprendería también el modo (entrega de la posesión jurídica) necesario para la completa adquisición de la propiedad, cuando no una transmisión por ministerio de la Ley, no pudiendo afectar al tercer adquirente en la subasta, o a un subadquirente posterior de éste, la relación contractual entre el consumidor-prestatario y el acreedor-ejecutante, aunque hubiere concurrido un control imperfecto de la abusividad de las cláusulas del contrato. […]

5. En el supuesto objeto de este recurso, el procedimiento de ejecución hipotecario se inició en el año 2012 y el decreto de adjudicación es del año 2014, por lo que el denominado recurso extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013 y disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019), incluso con efectos si la finca estuviere inscrita a favor de terceros (si hubieran sido parte en el incidente procesal), sería, en principio aplicable, pues concurren las circunstancias necesarias para ello de falta de entrega de la posesión de la finca al adquirente, nulidad por abusiva que la cláusula de vencimiento anticipado. […]

En este sentido, la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 […] concluye que […] Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberán ser sobreseídos sin más trámite (…)».

Pero esta conclusión, solo sería posible, si ya no fuera aplicable el incidente extraordinario de oposición […] cuando la adjudicación se hubiere verificado a favor del acreedor ejecutante y no hubiere habido transmisiones posteriores del dominio de la finca.

6. A este respecto, como consta en los hechos sistematizados en el fundamento de Derecho primero, en el presente supuesto, la resolución judicial que pone fin al incidente sobre el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado del crédito garantizado por la hipoteca se dicta cuando la finca, aunque adjudicada al ejecutante –inscripción 13.ª–, ya ha sido objeto de dos transmisiones posteriores. […]

Esta circunstancia obliga a analizar en qué medida la existencia de estas inscripciones puede influir en la práctica de los asientos registrales ordenados. […]

La reinscripción de la finca a favor de los recurrentes determinaría, caso de admitirse, la nulidad de la aportación realizada por Banco de Sabadell a «Promontoria Coliseum Real Estate SLU» y de la posterior venta que se realiza por esta entidad a favor, nuevamente, de Banco de Sabadell, procediéndose a la restitución de las recíprocas prestaciones.

Todo ello, junto con la determinación de si el Banco de Sabadell es un tercero y de si concurre o no el requisito de la buena fe, a los efectos de valorar si estamos ante un tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, escapan de la competencia del registrador en su función de calificación, quedando reservada al ámbito judicial, a lo que debe añadirse que en el mandamiento cancelatorio aportado no se hace expresa mención a la cancelación de estos asientos registrales. […]

Por ello, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), […] […]

Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que las sentencias y demás resoluciones judiciales desplieguen toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores, cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda, es necesario que al menos los mismos hayan sido emplazados en el procedimiento.

En el supuesto del presente expediente, existen asientos posteriores a la inscripción del decreto de adjudicación derivado de la hipoteca ejecutada y otros afectados por la resolución judicial, por lo que el examen de la situación de sus titulares ante la misma compete a la registradora de la Propiedad calificante.

9. En cuanto al segundo defecto de la nota de calificación, relativo a la necesidad de ordenar expresamente la reinscripción de los asientos que fueron cancelados, como consecuencia de la ejecución por ser posteriores a la hipoteca ejecutada, y de que en el mandamiento conste que sus titulares han tenido la debida intervención en el incidente procesal de oposición. […]

Para practicar esta restitución de la antigua situación registral de la finca hipotecada, no se estima necesario que los titulares registrales de esos asientos que recobrarían su vigencia hayan sido oídos en el incidente procesal de oposición, en tanto no son parte en la relación jurídica derivada del préstamo hipotecario objeto de la ejecución que se ventila en el incidente y, además, porque esa nulidad de la cancelación de sus asientos les beneficia ya que el asiento a cancelar ahora no les concedía ningún derecho sino, al contrario, les privaba de él, y ahora lo recuperarían (artículo 40 de la Ley Hipotecaria in fine). El asiento ahora cancelado atribuía derechos al propio adjudicatario, que adquirió el dominio sin esas cargas y gravámenes y que sí debe ser parte en el incidente de oposición, afectándole, como se ha expuesto anteriormente, solo sí se trata del propio ejecutante.

Sin embargo, sí se estima necesario que el registrador de la Propiedad notifique a los últimos titulares registrales de esos asientos revitalizados y, en su caso, a las autoridades judiciales, la operación registral realizada, de forma semejante a como establece el artículo 135 de la Ley Hipotecaria respecto de los asientos ulteriores que pueden afectar a una ejecución.

Ahora bien, al igual que las operaciones registrales de inscripción de la adjudicación y cancelación de cargas son operación vinculadas, debe también entenderse que las operaciones registrales de cancelación de los asientos de cancelación de la hipoteca que dio lugar a la ejecución sobreseída y de las cargas posteriores a ella sólo podrán llevarse a cabo una vez canceladas las inscripciones de dominio resultante de la adjudicación acordada o de otra posterior, y necesariamente como consecuencia de dicha cancelación de la inscripción de dominio.

Por tanto, en el supuesto objeto de este expediente al no ser posible la cancelación de la inscripción practicada a favor del titular de dominio, no procede la cancelación de las cancelaciones de la hipoteca ejecutada y de las cargas posteriores a la misma y anteriores a la inscripción de la adjudicación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación registral negativa recurrida, de conformidad con lo dispuesto en los anteriores fundamentos de Derecho.

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**24.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN INSTANCIA PRIVADA**

Resolución de 10 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se deniega la presentación de una instancia y cancelación de un asiento registral

Resumen: El contenido de los asientos del registro no se puede alterar sin el consentimiento del titular registral o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente.

Hechos: Mediante escritura se otorga donación que fue objeto de otra escritura de aclaración, subsanación y rectificación.

La misma fue objeto de calificación negativa por no acompañarse para su calificación copia autorizada de la escritura objeto de la subsanación.

Posteriormente se presenta por otro presentante la copia autorizada de la escritura solicitada y se practica la inscripción.

Mediante instancia de fecha 30 de septiembre de 2022, se solicita la nulidad de la inscripción practicada en base a que se había presentado un recurso en juicio verbal contra la calificación negativa y que en virtud de sentencia fue confirmada la calificación y desestimada la demanda; pero contra la sentencia se había presentado un recurso de apelación y por tanto no siendo firme la sentencia citada por estar pendiente de recurso, no procede la inscripción, y se solicita la cancelación por nulidad de la misma por no ser la resolución judicial firme.

El registrador deniega la cancelación del asiento porque una instancia privada no puede provocar asiento registral alguno y, practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible revisar la legalidad en la práctica de dichos asientos.

La recurrente alega que la inscripción se ha realizado en virtud de la sentencia del juicio verbal y se ha practicado dentro del plazo de apelación; que la sentencia no es firme; que el registrador no tiene competencia para practicar dicha inscripción en tanto no se resuelva el recurso de apelación interpuesto.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.

Doctrina: El artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria expresamente determina que “los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.

En consecuencia, de este principio, el artículo 40.d) de la misma ley determina que “cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiera motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial”.

Ambos, íntimamente relacionados, el de tracto sucesivo, el de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.

En base a ello es doctrina reiterada que “la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho”.

No pudiéndose por tanto alterar el contenido de los asientos sin el consentimiento del titular registral o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente.

Conclusión: No se puede revisar la legalidad en la práctica de los asientos del registro ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento sin perjuicio de la posibilidad de su rectificación, por los medios antes aludidos. Siendo el objeto del recurso contra calificaciones registrales el determinar si es o no ajustada a Derecho; no puede, por tanto, tener por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, como en el caso presente de obtener la cancelación de un asiento ya practicado por entender que se fundamenta en una calificación errónea, al estar reservado al conocimiento de los tribunales. (MGV)

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25.* SEGREGACIÓN EN ANDALUCÍA EN SUELO URBANIZABLE. COMPETENCIA AUTONÓMICA, APLICACIÓN POR DEFECTO DE LA NORMATIVA DEL SUELO RÚSTICO Y LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.**

Resolución de 10 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torrox, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación

Resumen: Como regla general, en los casos de segregación en fincas clasificadas como suelo urbanizable es de aplicación la legislación estatal de unidades mínimas de cultivo para fincas rústicas, salvo que la normativa autonómica establezca otra cosa, diferenciando por ejemplo si está sujeto a una actuación urbanística o no, siendo aplicable, en caso negativo, la normativa agraria. Si el órgano agrario competente autonómico ha declarado y comunicado la nulidad de la segregación en el trámite del art. 80 RH Urbanismo, a pesar de existir licencia de segregación, no puede ser objeto de inscripción y al interesado solo le cabe recurso ante los tribunales contra dicha decisión administrativa.

Hechos: Se segregan varias fincas en Andalucía que tienen la calificación de suelo urbanizable sectorizado, pero sin ordenación pormenorizada, con Licencia del Ayuntamiento, aunque en el expediente existen informes técnicos contradictorios. Consta comunicación del organismo autonómico competente de la Consejería de Agricultura declarando nula la segregación por incumplir la normativa andaluza sobre unidades mínimas de cultivo pues considera que es de aplicación la normativa para suelos rústicos

El registrador deniega la inscripción porque no queda acreditada la existencia y aplicación de alguna o algunas de las excepciones previstas legalmente que permitan la división o segregación de terrenos con una cabida inferior a la Unidad Mínima de Cultivo fijada para la zona.

El interesado recurre y alega que no es de aplicación la legislación de suelos rústicos porque se trata de suelo urbanizable ya sectorizado

La DG desestima el recurso

Doctrina: El legislador estatal impone que, con carácter básico, se prohíba cualquier fraccionamiento contrario a la normativa agraria en el suelo definido como rural, incluso cuando se prevea o permita su paso a la situación de suelo urbanizado (suelo urbanizable), siempre y cuando no se considere sometido al régimen de una actuación de urbanización.

Por tanto, la legislación autonómica puede regular que no se aplique la legislación de suelos rústicos al suelo urbanizable sometido a una actuación de urbanización, por ejemplo si cuenta con normativa urbanística de ordenación o está ya sectorizado, pero si no está sometido a esa actuación de urbanización , por ejemplo si no está sectorizado, le es de aplicación la legislación de suelos rústicos,

En el presente expediente caso, consta acreditado que nos encontramos ante un suelo clasificado como urbanizable sectorizado respecto de las fincas objeto de segregación por lo que, podría argumentarse el considerar inaplicable la normativa agraria por considerarse sometido al régimen de una actuación de urbanización.

Sin embargo, la actual legislación andaluza no concreta, dentro de la clasificación de suelo rústico, en qué supuestos nos encontramos ante una parcelación de tipo rústico a la que resulta aplicable la normativa agraria de forma diferenciada a la parcelación propiamente urbanística, como sí realiza, por ejemplo, la legislación madrileña, al referirse expresamente al suelo urbanizable no sectorizado, en que no se haya aprobado definitivamente el plan de sectorización, respecto al cuál debe respetarse aquella normativa, o la legislación valenciana respecto al suelo urbanizable no programado.

Desde el punto de vista registral, dado el limitado alcance de la calificación, a la hora de aplicar el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, el registrador debe analizar la posible naturaleza rústica de la finca atendiendo a la normativa de aplicación y la clasificación urbanística del suelo, lo que será especialmente relevante en aquellos casos en los que la normativa autonómica concrete el tipo de suelo urbanizable no sometido a la legislación agraria por lo que debe estimarse correcta la actuación del registrador al aplicar el citado artículo 80. (AFS)

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26. INMATRICULACIÓN. COLINDANTE COMUNICADO SOLICITA QUE SE HAGA CONSTAR DOBLE INMATRICULACIÓN**

Resolución de 10 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación

Resumen: La instancia privada sin firma legitimada no puede causar asiento de presentación, ni puede dar lugar a la apertura del procedimiento de doble inmatriculación del artículo 209 LH, si el solicitante no es titular de una de las fincas supuestamente inmatriculadas doblemente. En el caso concreto el solicitante fue notificado previamente en un expediente registral por ser colindante de una finca que fue inmatriculada por la vía del artículo 205 LH por lo que si está disconforme solo le cabe acudir a la vía judicial.

Hechos: Se presenta una instancia privada en la que el solicitante se opone a una inmatriculación ya practicada por la vía del artículo 205 LH y solicita se abra de oficio por el registrador un expediente de doble inmatriculación

El registrador decide no practicar el asiento de presentación por ser un documento privado m sin firma legitimada; y, en cuanto al fondo del asunto, declara que no es posible modificar la inscripción de la finca registral inmatriculada, pues los asientos ya practicados en los libros del Registro se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales ,

El interesado recurre y alega que, en realidad, lo que pretende es poner de manifiesto la existencia de una doble inmatriculación, que afecta a la finca ahora inmatriculada, y que el registrador adopte medidas al respecto.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: El documento privado sin firma legitimada no puede causar asiento de presentación.

El colindante notificado después de una inmatriculación practicada solo puede oponerse en los tribunales, no comparecer en el Registro y oponerse.

El colindante carece de legitimación para solicitar que se abra en el Registro un procedimiento de doble inmatriculación del artículo 209 LH, por no ser titular registral de la finca doblemente inmatriculada; en el presente caso tampoco considera que el registrador tenga que iniciar de oficio el expediente porque ya ha valorado esa posible situación al inmatricular la nueva finca. (AFS)

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27. NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD**

Resolución de 10 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Cáceres n.º 2, por la que se deniega el inicio de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria respecto de una finca.

Resumen: Solo puede denegarse la iniciación del expediente del art. 199 LH cuando sea palmaria y evidente su improcedencia, sin que la existencia de una división anterior, la magnitud del exceso de cabida o la sospecha de encubrimiento de una agrupación sean suficientes para ello.

Hechos: Se solicita la rectificación de la descripción registral de una finca, que pasa de 89 a 307 metros cuadrados, por el procedimiento del art. 199 LH.

El registrador de la propiedad deniega la inscripción de la representación gráfica, antes de iniciar el procedimiento del art. 199, por albergar dudas sobre la identidad del exceso, basadas en que la finca procede de división, en que incorpora una porción de otra finca y en la desaparición de un lindero fijo (un callejón).

La recurrente alega la procedencia de la tramitación del expediente y, una vez concluso, la emisión de la calificación motivada por el registrador.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina:

a).- En relación con el defecto de proceder la finca de una división anterior: no puede negarse la posibilidad de rectificar la descripción de las fincas resultantes por la existencia de una previa operación de modificación de entidades hipotecarias, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria inscrita.

b).- En cuanto a la magnitud del exceso de cabida: el procedimiento previsto en el art. 199 LH es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial exceda del diez por ciento de la superficie inscrita o se trate de una alteración de linderos fijos, siempre que la representación gráfica aportada se refiera a la misma porción de terreno que la finca registral, esto es, que, como exige el art. 9.b), exista correspondencia entre ellas.

c).- En relación con las causas de denegación del inicio del expediente, solo debe denegarse cuando de manera palmaria y evidente resulte improcedente, evitando, de este modo, los costes que genera su tramitación. En caso contrario, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.

Comentario:

a).- Comparto el criterio de que el hecho de que la finca proceda de una modificación hipotecaria, no puede ser motivo para no iniciar el procedimiento del art. 199, ni siquiera lo es para denegar la inscripción del exceso de cabida, pues la modificación de entidades hipotecarias no es garantía de exactitud; especialmente en el caso de las realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, en que no se requería la georreferenciación. Pero incluso en las posteriores, pues la rectificación de la superficie de una finca no es requisito indispensable para realizar la modificación hipotecaria (solo la georreferenciación, pero esta puede no coincidir con la realidad física).

b).- Es difícil precisar el requisito de que, a los efectos de un exceso de cabida superior al 10%, la descripción literaria registral y la resultante de la representación gráfica deban referirse a «la misma porción de terreno» o, lo que es lo mismo, que exista la correspondencia del art. 9.b), que exige que la diferencia de superficie no sea superior al 10%. ¿No es contradictorio? ¿Es la misma porción de terreno una finca de 89 m² que una de 307 m²? Quizás la DG debería precisar mejor el concepto de correspondencia.

c).- El procedimiento del art. 199 difícilmente resolverá la cuestión de si la rectificación de superficie encubre una agrupación o una agregación, pues es un expediente que tiene por finalidad evitar la invasión de fincas colindantes ajenas, como lo prueba que solo prevea la notificación a los colindantes y la exigencia de que «no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente» (inciso final del párrafo 5º del número 1). Por tanto, la tramitación del expediente es superflua cuando el registrador aprecia encubrimiento de una agrupación o agregación con una finca propiedad del promotor. Posiblemente la decisión de la DG hubiera sido otra si el registrador hubiese justificado que la porción agregada no formaba parte originariamente de la finca registral. (VEJ)

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28.* CONTADOR PARTIDOR PARTE CAPITALIZANDO EL USUFRUCTO DEL CÓNYUGE VIUDO.**

Resolución de 11 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Novelda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Resumen: La función del contador-partidor es contar y partir. Por tanto puede formar lotes de bienes hereditarios, aunque se produzcan excesos de adjudicación, sin que sea necesario que intervengan los herederos. No puede, sin embargo, capitalizar el usufructo vitalicio del cónyuge viudo adjudicándole el pleno dominio de determinados bienes, para lo que se necesita su consentimiento.

Hechos: Se protocoliza un cuaderno particional otorgado por contador-partidor en el que, en lo que interesa a este recurso, se capitaliza la cuota vidual usufructuaria de la viuda y realiza varias lotes en función del avalúo de los bienes, con excesos de adjudicación.

La registradora suspende la inscripción porque considera que el contador partidor se ha excedido en sus funciones.

El interesado recurre y alega que no se ha excedido de lo meramente particional y que consta el consentimiento de los herederos, de una u otra forma.

La DG estima parcialmente el recurso.

Doctrina: La función del contador es contar y partir. En el presente caso diferencia entre las varias operaciones realizadas:

1.- Excede de sus facultades, la adjudicación a la viuda por su legado de usufructo viudal, que se capitaliza en diversos bienes del inventario en plena propiedad y algunas deudas del pasivo a los efectos de compensación del valor de los bienes del activo adjudicados, ya que se trata de un legado específico de un usufructo que es mutado en una propiedad, por lo que se hace preciso el consentimiento de la adjudicataria.

2.- No exceden de sus facultades las siguientes adjudicaciones:

La adjudicación a los hijos, por su legítima estricta, por cuartas e iguales partes de la mitad de determinados bienes.

La adjudicación a los nietos herederos fideicomisarios sometidos a término incierto suspensivo –el momento de la muerte del último de los hijos–, de determinados bienes de los que es heredera fiduciaria la viuda, y esa adjudicación «queda sujeta a reserva de los nietos del causante que pudieran nacer»,

La adjudicación a la viuda, en concepto de heredera fiduciaria, de la mitad de determinados bienes del inventario, con «plena facultad de disposición de los bienes adjudicados». (AFS)

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29.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO**

Resolución de 11 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento (ACM)

Resumen: Cabe inscribir un arrendamiento (tracto abreviado/comprimido) sin necesidad de previa liquidación de gananciales ni partición de herencia, si se otorga con la intervención del viudo y todos los herederos.

– Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de arrendamiento, sobre finca ganancial, otorgada por la viuda usufructuaria universal (y titular de la comunidad postganancial), aportando testamento y certificados defunción y últimas voluntades, haciendo constar que la viuda representa la mayoría de intereses de la comunidad hereditaria (una mitad en copropiedad ganancial y otra mitad por legado de usufructo).

– El Registrador : califica negativamente, conforme al Ppio de TRACTO Sucesivo (art 20 LH) y exige aportar escritura de manifestación y partición de herencia del esposo premuerto, de la que resulte que a la viuda arrendadora se le adjudica la finca en proporción que constituya la mayoría de intereses en la comunidad.

– El Presentante: recurre exponiendo, en síntesis:

a) Que la viuda legataria deviene titular «ipso iure» del legado de usufructo universal desde el momento de la muerte del causante sin necesidad de aceptación (arts 881 y 882 CC), por lo que el legado unido a su participación ganancial tiene mayoría de los intereses en la comunidad postganancial (1396 CC) de modo que cualquiera de los comuneros está legitimado para ejercitar acciones en beneficio de la misma, y la usufructuaria tiene la administración de la cosa (art. 490 CC)

b) Que el arrendamiento puede ser acordado por la mayoría de los intereses de la comunidad ( 398 CC) (RR. de 26 enero 2015 y 9 enero 2020) máxime cuando siendo su duración inferior a 6 años puede considerarse como acto de mera administración (arts. 1548 y 287-2º. CC) y no de disposición; y que el hecho de que el arrendamiento sea inscribible no implica pase de ser un acto de administración a otro de disposición.

c) Y que el hecho de arrendar la finca implica una aceptación tácita de la herencia.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación, pero deja abierta la posibilidad de inscribir vía tracto abreviado/comprimido.

– Doctrina:
a) De entrada señala que los argumentos del recurrente no se cuestionan ni por el registrador ni por la propia DG… y por tanto confirma el defecto de la falta de concordancia con lo que consta en el Registro, esto es, la falta de tracto sucesivo (la otorgante no ostenta titularidad registral que represente la mayoría de los intereses sobre la finca referida) para lo cual, deberá inscribirse la partición hereditaria del causante, de la que resulte que a la arrendadora se le adjudica la finca en proporción que constituya la mayoría de intereses en la comunidad, pues podría ocurrir que en la partición y liquidación de gananciales resultara otro tipo de adjudicación que concediera a otros llamados la mayor parte de los derechos sobre el inmueble.

b) Ahora bien la DG recuerda que en este caso puede aplicarse la modalidad de TRACTO abreviado o comprimido [que permite que en una misma inscripción consten varios actos dispositivos] de modo que el arrendamiento puede inscribirse si se otorga con la intervención del cónyuge viudo y de todos los herederos del causante (sin necesidad de previa liquidación de la sociedad de gananciales ni partición de la herencia) ya que concurriendo todos los interesados no es indispensable determinar previamente qué participación correspondería a cada interesado. (ACM)

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31. SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO**

Resolución de 12 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y declaración de obra por antigüedad (ABG)

RESUMEN: Para la inscripción de una escritura de segregación es necesario aportar una manifestación expresa de la administración competente relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable, y ello, aunque la legislación autonómica admita entender estimada por silencio administrativo la licencia de segregación.

HECHOS: Se otorga una escritura de segregación y obra nueva por antigüedad sin aportar licencia urbanística de segregación, de conformidad con lo previsto en el artículo 140.2 de la Ley andaluza 7/2021 de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, por haber transcurrido tres meses desde la presentación de solicitud de la licencia de segregación y haber solicitado expedición de certificado de acto presunto o silencio sin haber obtenido contestación.

CALIFICACIÓN: La registradora suspende la inscripción por no aportarse la oportuna licencia de segregación, sin que pueda entenderse concedida por silencio administrativo.

RECURSO: El recurrente alega que se ha producido el silencio positivo sobre la petición de licencia de segregación de parcela en suelo urbano, lo que se encuentra amparado y permitido en la legislación urbanística andaluza. Dicha legislación autonómica, respecto al procedimiento de otorgamiento de licencias urbanísticas, prevé que transcurrido el plazo máximo de tres meses sin resolución expresa de la administración podrá entenderse otorgada la licencia interesada, no existiendo en la normativa estatal silencio negativo en las peticiones de licencias de segregación tras la declaración de inconstitucionalidad por vulnerar las competencias autonómicas del precepto de la Ley del Suelo estatal que disponía silencio negativo en las divisiones de fincas.

La DGSJFP DESESTIMA el recurso y confirma la calificación.

DOCTRINA:

La DG parte de distinguir entre el aspecto sustantivo y el aspecto registral.

Desde el punto de vista sustantivo, da la razón al recurrente admitiendo que tras la anulación del Tribunal Constitucional del precepto de la Ley del Suelo que imponía el silencio administrativo negativo en la división de fincas, es posible que las Comunidades Autónomas, como ocurre en el caso de la andaluza, admitan entender estimadas por silencio administrativo las licencias se división, siempre y cuando las mismas no afecten a la ordenación territorial y urbanística.

No obstante, desde el punto de vista registral, los actos de división y segregación requieren la acreditación documental de un pronunciamiento expreso de la administración o un acto que integre el control previo municipal para evitar que accedan al registro actos de eficacia claudicante, lo que es exigido tanto en la normativa estatal como en la normativa andaluza.

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32. SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO**

CALIFICACIÓN: La registradora suspende la inscripción por no aportarse la oportuna licencia de segregación, sin que pueda entenderse concedida por silencio administrativo.

La DGSJFP DESESTIMA el recurso y confirma la calificación.

DOCTRINA:

La DG parte de distinguir entre el aspecto sustantivo y el aspecto registral.

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33. HERENCIA ANTE NOTARIO FRANCÉS**

Resolución de 12 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a inscribir una escritura de herencia. (IES)

RESUMEN. Vuelve a incidir en el principio de equivalencia de funciones y exige la acreditación del NIE de todos los otorgantes de la partición, aunque solo uno de ellos sea el adjudicatario de los bienes en España.

Hechos.– Debe decidirse en el presente expediente si es o no inscribible una escritura autorizada por un notario francés, por la que se formalizó la herencia por fallecimiento de una persona de nacionalidad francesa, ocurrido el día 28 de febrero de 1992. Dicha escritura es otorgada por el cónyuge viudo y las dos herederas, con base en un acta notarial de declaración de herederos que se reseña.

Registrador.– En su calificación, el registrador afirma que los requisitos registrales para obtener la inscripción de la sucesión en el Registro de la Propiedad español son los establecidos por la ley española; y, conforme a ésta, en el documento presentado se aprecian los siguientes defectos, que impiden la inscripción: a) es necesario aportar el número de identificación de extranjero de todos los intervinientes en la partición; b) debe aportarse el acta de notoriedad de declaración de herederos que se reseña en la escritura calificada, y c) en cualquier caso, la escritura no es inscribible, pues en ella el notario, si bien da fe de la identidad de los comparecientes, no emite juicio sobre la capacidad de los mismos.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

La causante falleció antes de la aplicación del Reglamento (UE) núm. 650/2012, por lo que es de aplicación el artículo 9.8 del Código Civil, que conduce a la ley de la nacionalidad de la causante en el momento del fallecimiento, en este caso la francesa.

Los requisitos y práctica de los asientos y el conjunto de la actividad registral es competencia exclusiva del Estado en el que radique el Registro.

Al tiempo de presentarse el título a inscripción deben aplicarse las disposiciones que se contienen en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia, artículos 56.1, 58 y 60 y para los supuestos en que sea aplicable según su ámbito normativo, con carácter preferente a lo dispuesto en la Ley 29/2015, la disposición adicional tercera de la Ley 2/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

El Derecho español puede establecer los requisitos que se estimen adecuados para la inscripción en forma compatible con el Derecho europeo. Así se afirmó por la Sentencia del Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C-342/2015, Piringer, que recuerda la compatibilidad del artículo 56 del TFUE con la normativa de un Estado miembro al establecer requisitos necesarios en la constitución o transferencia de derecho reales inmobiliarios. Entre estos requisitos está la equivalencia formal y material entre el documento notarial extranjero y el otorgado ante notario español.

Confirma el primer defecto expresado en la calificación impugnada, relativo a la acreditación del número de identificación porque si bien en el presente caso sólo se adjudica un bien inscribible en el Registro al cónyuge viudo, mientras que las dos herederas no reciben ningún bien en España y ello podría llevar a pensar que una interpretación finalista del artículo 254 de la LH conduciría a la interpretación restrictiva del precepto, según la cual la información fiscal exigible se limita a quien acepte una sucesión en España de bienes objeto de inscripción, careciendo de sentido la importante carga adicional de la obtención de número de identidad de extranjero a quien nada adquiere en España, siempre que quede acreditado el flujo de pagos en el documento calificado. (Resolución de 13 de diciembre de 2010); sin embargo, en la posterior Resolución de 15 de octubre de 2015, afirmó que: «La obligación de consignación del NIE no está limitada al hecho de adquirir o transmitir un bien inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jurídica con trascendencia tributaria” lo que evidentemente ocurre en el presente supuesto.

El artículo 29.b) de la Ley General Tributaria establece entre las obligaciones formales a cargo de los obligados tributarios, deudores o no del tributo, la obligación de solicitar y utilizar el número de identificación fiscal en sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria, obligación que se desarrolla en el Real Decreto 1065/2007, artículo 27.2.c), y a la que se refiere el artículo 254 de la Ley Hipotecaria (así como el artículo 23 de la Ley del Notariado y el artículo 156.5.ª del Reglamento Notarial).

Conforme a lo establecido en el apartado 2 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, la subsanación de este defecto exigirá, bien el otorgamiento de escritura complementaria por el notario autorizante del título calificado, o bien escritura pública en España, pues como recuerda la Resolución de 15 de octubre de 2015, en relación con la falta de constancia del número de identidad de extranjero de los obligados, su constancia en escritura pública debe ser exigida, aunque el documento haya sido otorgado fuera de España. Esto es así porque el criterio de la «lex rei sitae» conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad español, conforme a los artículos 10.1 del Código Civil y 60 de la Ley de cooperación jurídica internacional en materia civil, siendo la constancia del número de identidad de extranjero de los herederos en escritura pública uno de ello.

También debe confirmarse el segundo de los defectos invocados por el registrador, relativo a la aportación del acta de notoriedad de declaración de herederos que el notario autorizante de la escritura calificada se limita a reseñar con la indicación de su fecha y notario autorizante de ella. (Artículo 14 de la Ley Hipotecaria).

Este Centro Directivo, en Resolución de 12 de noviembre de 2011, puso de relieve que, frente al testamento, respecto de las resoluciones judiciales o actas de declaración de herederos abintestato el registrador, si bien debe contar para su calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta –incluyendo todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos hereditarios operados por la ley–, ello no impide que la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una transcripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 3 de abril de 1995). Pero en el presente caso no se ha aportado ni se ha testimoniado suficientemente el acta de declaración de herederos.

El tercer defecto expresado en la calificación es el relativo a la falta de juicio notarial sobre la capacidad de los otorgantes de la escritura calificada y es confirmado. La cuestión fue resuelta en la Resolución de 6 de marzo de 2020 respecto de una escritura de herencia otorgada ante notario francés. Los documentos públicos notariales extranjeros podrán ser inscritos en los registros de la propiedad españoles si cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que dicho notario extranjero haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan los notarios españoles y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen. Esa equivalencia ha de suponer que el documento refleja adecuadamente los juicios de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes. No es exigible sin embargo que tales juicios se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que según la ley extranjera aplicable sea equivalente. Así fue indicado, hace más de veinte años por la R. 11 de junio de 1999, con relación al juicio de capacidad notarial en el Derecho alemán y tras la reforma de 2015 puede mantenerse con adaptación a esta normativa. Por ello, como afirmó esta Dirección General en la referida Resolución de 6 de marzo de 2020, debe acreditarse conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario que, con arreglo al Derecho francés, el hecho de que, en una escritura de partición de herencia, el notario no haga declaración específica de capacidad de los intervinientes no priva al documento por él autorizado de su condición de documento público notarial, a fin de que pueda permitir a la autoridad española realizar el juicio de equivalencia, previsto en la Ley 29/2015.

En el presente caso, la escritura calificada no contiene juicio explícito sobre la capacidad de los otorgantes ni la acreditación, según el citado artículo 36 del Reglamento Hipotecario, del cumplimiento de los requisitos que permitan concluir que existe esa equivalencia funcional.(IES)

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34. SENTENCIA EN TERCERÍA DE DOMINIO DECLARANDO LA INEFICACIA DE LA ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO INSCRITA**

Resolución de 13 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 1 a inscribir una sentencia firme desestimando el recurso contencioso-administrativo formulado por el adjudicatario en un procedimiento administrativo de apremio, contra la resolución administrativa por la que declara la resolución de la ejecución (ACM)

Resumen: Puede cancelarse una adjudicación declarada nula (ante una Tercería de dominio) por la propia Administración ejecutante y por los Tribunales, si el titular registral (cuya adjudicación se cancela) ha sido parte y ha tenido posibilidad de defensa de sus intereses siempre que se aporten, ambas firmes, la resolución administrativa y la sentencia judicial.

– Hechos: Una Diputación Provincial, embarga en vía de apremio tributario, una finca, que se adjudica a uno de licitadores de la subasta, que inscribe su adquisición. Posteriormente se presenta, ante la Diputación Provincial, una Tercería de Dominio y dicha Diputación la admite y declara NULO el embargo y la adjudicación. El adjudicatario trata de mantener su adquisición y recure en vía judicial contencioso-administrativa, que desestima su pretensión, y confirma la tercería. Ahora la Diputación presenta la Sentencia Judicial y su resolución adva. solicitando que se cancele la adjudicación y se inscriba la finca a favor del tercerista.

– La Registradora: califica negativamente, por cuanto la tercería de dominio tiene como única finalidad declarar la pertenencia del bien y la procedencia del embargo a los únicos efectos de la ejecución en curso, sin que produzca efectos de cosa juzgada en relación con la titularidad del bien (arts 601-2 y 603 LEC) asi, la R. de 28 marzo 2014 (2.ª), señala que con la nueva LEC las sentencias de tercería ya no son título para declarar e inscribir el dominio, sino sólo para cancelar la anotación de embargo (y aquí ya se canceló en su día), de modo que inscrita la adjudicación, queda bajo la salvaguarda de los Tribunales y solo puede cancelarse con el consentimiento del titular o Sentencia Firme (Art 82 LH) en juicio declarativo no en una Tercería (en que habría incongruencia procesal, Art 100 RH).

– La Diputación Embargante: recurre alegando que sí existe una sentencia firme dictada en el oportuno procedimiento judicial seguido al efecto, con intervención del adjudicatario a quien por tanto, no se le ha originado indefensión alguna.

La sentencia ha anulado todo el proceso de adjudicación, tanto el acto administrativo como la escritura, que por tanto carece de virtualidad y de efectos, y que fue la causa origen de la inscripción registral, que ahora puede cancelarse al ser una mera ejecución de dos actos, administrativo y judicial, inscribibles sin que se requiera el consentimiento del adjudicatario.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

– Doctrina:
a) Entiende que se cumple el Ppio de Tracto Sucesivo (art 20 LH), trasunto del Ppio constitucional de tutela judicial efectiva, ya que el titular registral cuya inscripción de adjudicación se declara nulo en procedimiento administrativo, ha tenido suficientes garantías para la defensa de sus derechos, al haber sido parte en el procedimiento judicial contencioso-administrativo por él mismo interpuesto.

b) Es cierto que las tercerías de dominio no tienen más efecto que el alzamiento del procedimiento de apremio, pero aquí el título inscribible será la propia resolución administrativa que determina la nulidad de la adjudicación unida al testimonio de la sentencia firme por la que se desestima el recurso contencioso-administrativo del adjudicatario frente a aquélla. (ACM)

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**35.* GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA DISCONTÍNUA**

Resolución de 13 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Moncada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca discontinua, que queda como resto, tras la reversión de diversas de las varias fincas de origen que la formaron por agrupación.

Resumen: La oposición justificada de los colindantes, formulada en la tramitación del expediente del art. 199 LH, es causa suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de la finca.

Hechos: Se solicita, por parte de un organismo del Ministerio de Defensa, la inscripción de la georreferenciación de una finca, que se formó por agrupación de otras. Consta inscrita, con posterioridad a la agrupación, la anulación judicial del título de adquisición de algunas de las fincas agrupadas y su reversión a los transmitentes. Por consiguiente, en la actualidad la finca cuya representación gráfica se pretende inscribir es un resto de finca discontinuo integrado solo por las porciones agrupadas cuya transmisión no fue objeto de anulación y reversión. Se acompaña un acuerdo con los propietarios reversionistas homologado judicialmente para intentar clarificar la situación de las fincas respectivas.

La registradora de la propiedad, tras tramitar el expediente del art. 199 LH, suspende la inscripción por haberse producido oposición por parte de dos colindantes, por albergar dudas de identidad en una porción y en relación con la nueva ordenación de los terrenos y por existir dudas en la interpretación del acuerdo homologado judicialmente.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La evidencia de que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir justifica la denegación de la práctica de la inscripción de la representación gráfica, pues ni el registrador en su calificación ni la DG en sede de recurso pueden resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto.

En el caso que ahora nos ocupa resultan plenamente aplicables los razonamientos anteriores, por estar suficientemente fundadas las dudas de la registradora, por la complejidad, incertidumbre e imprecisiones gráficas de la documentación aportada para su calificación, y por constar oposición expresa de titulares de fincas registrales colindantes que además no han sido parte en el acuerdo homologado que se acompaña. (VEJ)

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36.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN MEDIANTE EL PERMISO DE CONDUCIR**

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Arona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: El permiso de conducir español original es un documento válido para identificar a las personas, españolas o extranjeras, porque es un documento oficial que tiene esa finalidad identificativa, y contiene fotografía y firma de su titular.

Hechos: Se otorga una escritura por un extranjero residente, que se identifica por un permiso de conducción español, en el que aparece su N.I.E.

El registrador suspende su inscripción porque considera que el permiso de conducir no es un documento válido para identificar a extranjeros residentes en España, conforme al artículo 161 RN.

El notario autorizante recurre y alega que el permiso de conducir español es un medio válido para identificar a las personas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 23 de la Ley del Notariado. Añade que existen otras normas que admiten la validez identificativa del permiso de conducción: en el ámbito electoral, en el Reglamento de Registro Mercantil, en la normativa sobre servicios postales y en materia de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo siempre que estén expedidos por una autoridad gubernamental siempre que gocen de las adecuadas garantías de autenticidad e incorporen fotografía del titular

La DG estima el recurso

Doctrina: El permiso de conducir español es un documento válido para identificar a las personas, españolas o extranjeras, porque es un documento oficial, que ha de aportarse en original, y tiene fotografía y firma.

La posibilidad de utilizar el permiso de conducir como medio de identificar a las personas fue defendida intensamente por nuestro compañero prematuramente fallecido en al menos cuatro trabajos: uno de 2007, otro de 2009, otro de 2010 y otro de 2013. (AFS)

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**37.* PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ADQUISICIÓN PREFERENTE. EL ADQUIRENTE PONE COMO DOMICILIO UN APARTADO DE CORREO.**

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 12 a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución.

Resumen: no es válido señalar un apartado de correos como domicilio del adjudicatario.

Hechos: se presenta testimonio de un decreto de adjudicación de una finca rústica en procedimiento de ejecutoria penal.

La registradora suspende la inscripción porque considera que el título presentado adolece de dos defectos:

1) No consta la justificación de las oportunas notificaciones para el ejercicio del derecho de adquisición preferente que corresponde al arrendatario, y,

2) No se indica un domicilio del adjudicatario que cumpla el requisito de determinación ya que se señala un apartado de correos a efectos de comunicaciones.

El Centro Directivo confirma la calificación.

El derecho de adquisición preferente.

Con base a los artículos 11 y 22 LAR, dado que según consta en el testimonio del decreto de adjudicación que la finca estaba arrendada, debe acreditarse que se ha notificado de forma fehaciente a los arrendatarios para que puedan, en su caso, ejercer el derecho de retracto que les concede.

Un apartado de correos como domicilio.

La Dirección confirma que señalar un apartado de correos como domicilio resulta indeterminado y añade que podrá ser objeto de determinación por instancia privada, pues no hay que olvidar que los defectos subsanables para los que no se requiera documentación pública pueden rectificarse en virtud de mera instancia privada acompañada de la documentación en su caso acreditativa de las circunstancias personales sin necesidad por tanto de rectificación del mandamiento. (ER)

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38. COMPRAVENTA. PODER ANTE NOTARIO EXTRANJERO**

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen.- Corresponde al Notario emitir el juicio de suficiencia del poder. Se trata de un poder autorizado por notario alemán, otorgado por la tutora de la madre en representación de menores que adquieren la nuda propiedad de una finca..

Hechos.- Mediante escritura doña D. L. B. vendió a don T., don N. y don J. H. (estos dos últimos menores de edad), representados en el otorgamiento por doña V. E. S., una finca (el usufructo al primero y la nuda propiedad, por mitades indivisas, a los dos restantes).

La representación deriva de escritura de poder autorizado por un notario alemán, apostillada, indicándose respecto de ella por el notario autorizante de la escritura calificada lo siguiente:

«Reseña identificativa: escritura de poder especial autorizada por el notario de ** (Alemania) don **, el día diecisiete de enero de dos mil veintidós, número ** de protocolo, debidamente apostillada, de la que deduzco testimonio para incorporar a la presente, redactada en parte a doble columna en castellano y alemán, y en parte solamente en alemán, debidamente traducida.

Juicio de suficiencia: Tengo a la vista copia autorizada de dicha escritura, de la que, a mi juicio, y bajo mi responsabilidad, de lo que doy fe expresa, resultan facultades representativas suficientes para formalizar la presente escritura de compraventa, y con los pactos y condiciones que se estipule, y que en este instrumento público se contienen (…).»

Registrador.- Suspende la inscripción, alegando que de conformidad con los artículos 9.4 y 10.11 del Código Civil, la ley aplicable a la capacidad de los menores de edad y al alcance de la representación parental es la ley nacional del menor, que, en el presente supuesto, según resulta del documento presentado, es la alemana.

En el presente supuesto, no interviene, por sí o debidamente representada, la madre de los menores que adquieren la nuda propiedad, por mitades indivisas, de la finca en representación de los mismos, ni se hace referencia alguna a su fallecimiento o a causa alguna que atribuya el ejercicio de la patria potestad en exclusiva al progenitor interviniente D. T. H., el cual se encuentra, a su vez, representado por Doña V. E. S., por lo que debe acreditarse:

– bien el fallecimiento de la progenitora titular de la patria potestad, conjuntamente con D. T. H.

– bien, conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario, que no es precisa, conforme a la citada ley alemana, la intervención de la progenitora titular de la patria potestad (…).»

Notario.-

Dirección General.- Estima el Recurso.

Como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018:

1. Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo.

2. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia.

3. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada”

En el presente caso, concurre una circunstancia especial, toda vez que el notario incorpora un testimonio íntegro de la copia auténtica de ésta y del testimonio y del juicio notarial de suficiencia sobre las facultades representativas acreditadas resulta la observancia de la ley alemana en lo relativo a la representación legal de los menores.

Frente a la objeción expresada por el registrador (que no interviene, por sí o debidamente representada, la madre de los menores adquirentes ni se hace referencia alguna a su fallecimiento o a causa alguna que atribuya el ejercicio de la patria potestad en exclusiva al progenitor interviniente) debe tenerse en cuanta que, según el testimonio de la escritura autorizada por el notario alemán, el apoderamiento es también otorgado por la tutora de la madre y dicho notario da fe de la capacidad de todos los comparecientes, sin que el registrador haya opuesto objeción alguna a tal valoración sobre la aptitud y capacidad legal para el acto escriturado según la ley alemana aplicable.

Comentario.- Recordamos al Centro directivo la redacción del artículo 9.4 CC. La determinación y el carácter de la filiación por naturaleza se regirán por la ley de la residencia habitual del hijo en el momento del establecimiento de la filiación.

La ley aplicable al contenido de la filiación, por naturaleza o por adopción, y al ejercicio de la responsabilidad parental, se determinará con arreglo al Convenio de La Haya, de 19 de octubre de 1996, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento, la ejecución y la cooperación en materia de responsabilidad parental y de medidas de protección de los niños, que conduce el líneas generales, a la ley del Estado de la residencia habitual del menor.

Una cuestión es la comprobación de la equivalencia de funciones de autoridades necesaria para el reconocimiento o aceptación de un poder autorizado/intervenido por autoridad extranjera y otra distinta, el ejercicio de la autoridad parental, facultades, modo de ejercicio y delegación de estas. (IES)

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40. CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL**

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de servidumbre personal.

Resumen: se exige el previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento

Hechos: se presenta escritura de cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un «módulo» de una determinada finca rústica en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza.

De la inscripción de la constitución de la servidumbre personal que es objeto de cesión, resulta que «los módulos, término que sólo pretende identificar la ubicación de los puestos de observación, no suponen segregación alguna, y por ello no son susceptibles de segregación, división ni de agrupación».

La Registradora califica negativamente señalando que, aunque se trate de la transmisión de una servidumbre personal de carácter naturalista, desde el momento en que se concreta en una línea perimetral con una superficie y ubicación, hay indicios razonables de que se está llevando a cabo una división del terreno y exige licencia de segregación. Dado que es suelo rústico, conforme al tenor del artículo 24 de la Ley 19/ 1.995, de Modernización de Explotaciones Agrarias, será nulo de pleno derecho toda división de finca rústica que dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

La Dirección confirma la calificación señalando que el supuesto que se plantea en este expediente es análogo al ya resuelto por esta Dirección General con fecha 16 de octubre de 2020 de donde resulta que se exige el previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento (artículos 78 RD 1093/1997 y artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo).

La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, o en general un derecho inscrito, amparado por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

En el caso resuelto por el Centro Directivo lo que procede es iniciar la vía del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 y, en su caso, la prevista en el artículo 80 del mismo, al no tratarse de un supuesto sujeto expresamente a licencia y tener por objeto un derecho inscrito, siendo aquel cauce procedimental el oportuno para que la Administración competente dicte la resolución que proceda, una vez analizados los presupuestos de hecho del terreno en cuestión. (ER)

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41. CANCELACIÓN DE NOTAS DE AFECCIÓN FISCAL IRPF NO RESIDENTES**

Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 17, por la que se suspende la cancelación de unas notas marginales de afección fiscal

Resumen: Para la cancelación de las notas marginales de afección fiscal al pago del Impuesto sobre la Renta de los no Residentes han de presentarse los títulos originales o auténticos de los resguardos de ingreso de las cantidades retenidas en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes o testimonio expedido por funcionario público legalmente facultado para dar fe en lo que se refiere al ejercicio de sus funciones, con las solemnidades requeridas.

Hechos: Mediante instancia se solicita la cancelación de unas nota marginales de afección al pago del Impuesto sobre la Renta de los no Residentes: se acompaña fotocopia de los resguardos de ingreso (modelos 211 de la Agencia Estatal de Administración Tributaria) de las cantidades retenidas por razón de la compraventa que las había originado, entendiendo que procedía por ello dicha cancelación, en virtud de lo dispuesto en el artículo 14.5 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

La registradora resuelve suspender la práctica de los asientos solicitados, pues no es admisible una fotocopia como título apto para practicar la cancelación, aparte de que para proceder a esa cancelación sería necesario, bien que se acredite el pago del Impuesto con carácter firme o el transcurso del plazo de caducidad de dicha nota, bien que medie consentimiento de la Hacienda Pública que es el titular registral o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación.

La parte recurrente entiende que la referida calificación no es ajustada a derecho, en base a lo preceptuado en los artículos 25.2 del Real Decreto por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no residentes y 14.5 del Reglamento, puesto que, al acreditarse el ingreso, aportando los modelos 211, que constituyen las cartas de pago o ingreso de las referidas retenciones, procede, la cancelación de la afección.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación de la registradora, en cuanto a la imposibilidad de cancelar las nota marginales de afección al pago del IRNR practicadas acreditando la liquidación e ingreso a cuenta en el Tesoro Público del importe del 3% del precio retenido en la compraventa a que se refieren las referidas afecciones, y desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora en cuanto a la necesidad de aportar documento auténtico que acredite dicho ingreso para practicar la mencionada cancelación

Doctrina: El artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, desarrollado por el artículo 14.5 de su Reglamento, en el caso de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente (con excepción de los supuestos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español), en que el adquirente está obligado a retener e ingresar el 3%, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto sobre la renta de los no residentes correspondiente a aquéllos, prevé la afección de los bienes transmitidos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente si la retención o el ingreso a cuenta no se hubiesen ingresado.

A estos efectos, dispone el citado artículo reglamentario, que el registrador de la Propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca y que se cancelará, entre otros medios, mediante la presentación de la carta de pago de la deuda, que es lo que precisamente sucede en este caso (si bien siempre que se aporte el original de las cartas de pago, como más tarde se precisará).

Las notas de afección de los inmuebles transmitidos en la Ley reguladora del Impuesto sobre la Renta de los no Residentes presenta un rasgo de provisionalidad, pero en ningún caso resultará perjudicada la Administración Tributaria por la regularización que en su caso hubiese que realizarse: el adquirente está obligado a retener e ingresar, o a ingresar a cuenta, el 3% de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del mencionado impuesto, y por ello si no se efectúa dicho ingreso los bienes transmitidos solo quedan afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente.

Posteriormente, en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención, el contribuyente no residente en territorio español debe declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente, y la Administración Tributaria procederá, en su caso, previas las comprobaciones que sean necesarias, a la devolución al contribuyente del exceso retenido o ingresado a cuenta (artículo 14.4 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Por tanto, una vez acreditado el ingreso del 3% de la contraprestación acordada en concepto de pago a cuenta del impuesto, la nota de afección pierde la finalidad de garantía de pago de dicho importe procediendo su cancelación acreditando dicho pago.

En base a ello, revoca defecto señalado por la registradora, estimando el recurso en cuanto a este extremo, confirmando sin embargo que no es admisible la fotocopia como título apto para practicar la cancelación, sino que han de presentarse los títulos originales o auténticos, pues en este supuesto se han aportado fotocopias de los resguardos de ingreso (modelos 211 de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria) de las cantidades retenidas en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Comentarios: A efectos registrales, con la salvedad de las excepciones expresamente previstas en la legislación hipotecaria, los documentos que se aporten, aun cuando sean complementarios, han de ser públicos (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), condición que no tienen, al no cumplir los requisitos exigidos al efecto por el artículo 1216 del Código Civil, las simples fotocopias, ya lo sean de documentos judiciales o de cualquier otro tipo de documentos.

En definitiva, que la nota de afección del IRNR, es cancelable presentando las cartas de pago originales del ingreso del 3% en la AEAT. (MGV)

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**42.* OBRA NUEVA. INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN**

Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º1, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la correspondiente inscripción de obra nueva sobre la misma.

Resumen: En la tramitación del art. 199 LH, la oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva a la que se acompaña una representación gráfica alternativa a la catastral del solar sobre el que se asienta. El registrador de la propiedad suspende la inscripción por no coincidir la superficie del solar según el título y el registro con la resultante de dicha representación gráfica. El interesado rectifica la descripción en el título para hacerla coincidir con la catastral, existiendo una diferencia superior al 10% de la inscrita. El registrador tramita el procedimiento del art. 199 LH, formulándose oposición por parte de un colindante, quien alega invasión de una zona de retranqueo de una urbanización.

El registrador deniega la inscripción a la vista de la alegación presentada, pues considera que no puede afirmarse de manera indubitada que las coordenadas de georreferenciación se correspondan realmente con la finca registral, en la medida que la inscripción de tal base registral supondría la invasión de la zona de retranqueo general de la urbanización que se indica como lindero del fondo y dentro de la cual se ubicaría el trastero objeto de la ampliación de obra nueva.

El recurrente alega falta de motivación en la nota de calificación y en las manifestaciones del opositor, quien no afirma ser el propietario de la zona de retranqueo afectada, que pertenece a la urbanización.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La registración de un exceso de cabida solo permite la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso–inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado.

En el presente caso, la rectificación supone una alteración de la realidad física que amparó en su día el asiento registral, pues la finca linda por el fondo según Registro y según la escritura calificada con zona de retranqueo general de la urbanización, la cual por tanto no forma parte de la finca.

No puede admitirse la inscripción de la rectificación descriptiva de una finca, ya sea mediante expediente del art. 199 o del art. 201 LH, cuando concurran cualquiera de estar circunstancias: cuando se oponga algún colindante; cuando no se acredite la nueva cabida con certificación catastral; cuando desaparezca un lindero fijo; por haberse producido sucesivos cambios descriptivos en la cartografía catastral; y fundamentar el registrador sus dudas sobre apropiación de terrenos colindantes o sobre posible encubrimiento de operaciones jurídicas de incorporación de terrenos colindantes. En el presente caso, se cumplen tres de esas circunstancias: la oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo, cual es la zona de retranqueo de la urbanización y su agregación a una finca de propiedad particular, sin un título que fundamente dicha apropiación. (VEJ)

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43. PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL Y GEORREFERENCIACIÓN PORCIÓN OCUPADA**

Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Cruz de la Palma, por la que se suspende la constancia registral de la terminación de determinados elementos de una propiedad horizontal, por no aportar las coordenadas de la superficie ocupada por el edificio (ACM)

Resumen: En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años).

– Hechos: Se presenta acta “de fin de obra parcial”, aunque en realidad la certificación técnica considera completamente concluida la edificación desde hace mas de 15 años y se incorpora completo, el libro del edificio, si bien en el acta lo que se hace es solicitar que la constancia registral del fin de obra lo sea sólo de determinado pisos de un edificio en propiedad horizontal (ordinaria, pisos y locales).

– El Registrador: lógicamente, emite calificación negativa, conforme al Art 202 LH por no aportarse las coordenadas de referenciación geográfica de la edificación que permitan la identificación de la porción de suelo ocupado por la misma.

– El Presentante: recurre exponiendo que al no tratarse de un fin de obra total sino solo parcial, no cabe hablar de “edificación” ni en consecuencia resulta aplicable Art 202 LH hasta la terminación total.

– Resolución: La DGSJFP, acertadamente desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: Señala que lo que consta en el acta es una edificación totalmente terminada, y que en cualquier caso el Art 202 LH exige georreferenciar la porción ocupada por el suelo de “cualquier edificación” terminada, ya sea en todo o en parte, porqué la “ratio” es que con la apertura de folio ya quede constatada con exactitud la parte de la parcela ocupada por la edificación, en la parte que esté terminada, como resulta de la reiterada doctrina DG, entre otras en la R. de 4 marzo 2020, y en los fundamentos sentados, en el Apartado 8-1 de la Resolución-Circular DGRN de 3 noviembre 2015 (ACM)

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**45.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1 LH**

Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria

Resumen: No procede cancelar una anotación preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria si el último asiento relativo a la reclamación es del año 2010.

Hechos: Mediante escritura de compraventa se solicita la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra “E” de fecha 7 de junio de 1995, prorrogada por la letra “G” de 24 de junio de 1999 y ampliada por nota marginal de fecha 16 de noviembre de 2010, en virtud de lo dispuesto en el artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria

La registradora suspende la cancelación al tratarse de una anotación prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva LEC, resultando del historial registral la ampliación da la misma por nota marginal en fecha 16 de noviembre de 2010, no habiendo transcurrido, a su juicio, el plazo previsto en el mencionado párrafo octavo del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria.

El recurrente considera que la citada ampliación fue indebidamente practicada y, en todo caso, debiera considerarse caducada, resultando procedente su cancelación por aplicación de lo previsto en el referido precepto.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Doctrina: Con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad.

Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá cancelarse por caducidad cuando hubiera transcurrido el plazo de prórroga sin que se haya vuelto a prorrogar.

En el caso que nos ocupa, la anotación fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.

No obstante, el interesado en este caso solicita la aplicación de lo previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla octava, que dispone “Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía”.

Artículo que le es aplicable a las anotaciones de embargo al tratarse éste de una traba de bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación, encajando sin dificultad en la expresión “cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales”.

Por tanto, en caso de haber transcurrido el plazo previsto en el citado artículo, contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda (en este caso, la prórroga de las mismas), debiera accederse a la cancelación pretendida.

No obstante, del registro resulta la ampliación de la anotación preventiva de embargo cuya cancelación se solicita en fecha 16 de noviembre de 2010, siendo éste el “dies a quo” para el cómputo del plazo previsto en el artículo citado, al tratarse, del último asiento practicado en relación con el procedimiento que se reclama la deuda, sin distinguir la norma respecto del carácter principal o accesorio que debiera revestir el mismo.

Es por ello por lo que nuestro CD concluye “que no procede la cancelación de la anotación preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria al datar el último asiento relativo a la reclamación del año 2010”.

Comentarios: La DG también se pronuncia sobre lo alegado por el recurrente en su escrito de recurso respecto de la improcedencia de la ampliación practicada en el año 2010 por medio de una nota marginal, reiterando su doctrina relativa al objeto y finalidad del recurso contra la calificación del registrador, que es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, pero no cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como pudiera ser “la determinación de la procedencia o no de una nota marginal ya practicada, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria)”. (MGV)

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46.* VENTA DE FINCA PRIVATIVA POR VIUDA ARAGONESA: NATURALEZA DEL DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD Y SU TRATAMIENTO REGISTRAL.**

Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pina de Ebro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (ACM)

Resumen: El derecho expectante de viudedad aragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, por tanto, en la venta de finca privativa por viuda aragonesa, no es preciso acreditar el fallecimiento del esposo.

– Hechos: Se presenta escritura de venta de una finca exclusivamente privativa (lo que consta en Registro de la Propiedad) de una viuda (vendedora) sujeta al derecho foral aragonés.

– La Registradora: califica negativamente, y, exige acreditar el cambio de estado civil de la vendedora y aportar el certificado de defunción del esposo, titular del derecho expectante de viudedad aragonés.

– El Notario: recurre exponiendo extensa y fundadamente que conforme a los Arts 159 RN y 51.9ª-a) RH basta consignar el estado civil que manifieste el otorgante y que solo será preciso acreditarlo cuando afecte a las titularidades registrales, lo que no ocurre aquí ya que como ha señalado doctrina y jurisprudencia y la propia DG, el derecho expectante de viudedad aragonés no es inscribible y en nada afecta al negocio jurídico de venta ni puede impedir ni suspender su inscripción.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Reitera la R. 21 sept. 2021 El derecho expectante es un beneficio legal oponible a 3os sin necesidad de inscripción en el Registro, al igual que ocurre con determinadas limitaciones, servidumbres aparentes y prohibiciones legales, con la peculiar consecuencia para la ausencia de la intervención del otro cónyuge de que la enajenación es válida, y que el cónyuge que no ha intervenido en ella podrá hacer valer sobre el bien enajenado su derecho de usufructo vidual si sobrevive al que enajenó.

El derecho expectante no es en sí mismo un derecho inscribible: no se trata de un derecho real concreto y desarrollado sobre los bienes del cónyuge. Prueba de ello es que no tiene un valor patrimonial, puesto que, de tenerlo, tendría que ser tomado en consideración, por ejemplo, en los procedimientos expropiatorios y en los apremios de naturaleza pública.

Por tanto, en el Registro solo se deberá publicar que queda a salvo el derecho del cónyuge que no haya intervenido al tiempo de la disposición/enajenación, no de la adquisición, pues “ningún beneficio se obtiene porque el Registro publique esos datos al tiempo de la adquisición”, ni impide que se inscriba ésta, aunque no se identifique al titular de la expectativa.(ACM)

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47. HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CRÉDITO CONCEDIDO POR SOCIEDAD LUXEMBURGUESA**

Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito.

Resumen: Se suspende una hipoteca: 1º: porque el préstamo está sujeto a condición suspensiva y, por eso, no se ha perfeccionado, defecto que se revoca. 2º: porque la hipoteca se ajusta a un préstamo y no a un crédito, revocado. 3º a): porque no se determina el procedimiento de liquidación, revocado por estar previsto supletoriamente en la ley. 3º b): porque no está determinada la deuda, confirmado pues debe pactarse un procedimiento de determinación de la forma de constancia registral de la existencia y cuantía de la obligación futura en la escritura de constitución para la venta extrajudicial. 4º: por establecer amortización anticipada parcial incompatible con el pacto de amortización y entrañar prohibición de disponer; revocado por ser lícito precaverse en negocios B2B de la debilidad financiera de la sociedad deudora que vende su único activo.

Hechos: […] escritura titulada de «crédito con garantía hipotecaria» en la que una sociedad luxemburguesa «Oxygen Private Debt, S.á.R.L.» […] que, aunque no es una entidad de crédito, tiene por objeto social «la concesión y/o intermediación de créditos privados, con o sin garantí hipotecaria […] concede a una sociedad mercantil española «Beley Proyects, S.L.», un crédito mercantil hipotecario […]

Las condiciones del crédito concedido son las siguientes:

a) En la cláusula primera apartado 1.1 se dispone que «se conviene la formalización a favor de la sociedad (…), en calidad de crédito mercantil, de la suma de 282.500 euros, que se destinará a la actividad profesional/empresarial de la sociedad prestataria».

b) En la cláusula primera apartado 1.2.1 en primer lugar, se declaran dispuestos 32.500 euros en concepto de contratación a la empresa de tasación de la obra, gastos notariales, registrales y de gestoría, impuesto de actos jurídicos documentados y comisión de apertura; y, luego, en la cláusula primera 1.2.2 se establece que «el resto del capital, es decir, 250.000 euros, se abonarán directamente al constructor, u otras sociedad implicada en desarrollo de la promoción sita en Barcelona, Calle (…) una vez se presenten las facturas correspondientes y se valide el progreso de la obra mediante certificado emitido por la “Sociedad de Tasación SA”, o la entidad certificadora contratada a tales efectos». De estas cláusulas se infiere que ni se establece la apertura de una cuenta corriente para las disposiciones ni se declara entregada la suma total del crédito por ingreso en una cuenta instrumental.

c) En la cláusula primera apartado 2.1, se dispone que «el crédito se concierta por un plazo de nueve meses a contar desde el día de la escritura; y la amortización del principal del crédito se llevará a efecto mediante el pago de una única cuota comprensiva de capital e intereses, considerándose a todos los efectos la última fecha el 11 de diciembre de 2022, como la del vencimiento y cancelación del crédito».

d) Como consecuencia de esta configuración del negocio, no se establece la posibilidad de disponer nuevamente de las cantidades amortizadas, pero en la citada cláusula primera apartado 2.1, se establecen 5 posibles prórrogas sucesivas «del vencimiento del crédito» (no del plazo de duración de la cuenta), mediante el pago de una comisión y unos nuevos intereses […]

Del examen conjunto de lo dispuesto en las cláusulas a que se refieren las precedentes letras d), e) y f), se infiere que no existe abierta una cuenta corriente a nombre de la parte deudora, en la cual deban asentarse, respectivamente, como partidas de cargo o de abono, los pagos hechos a la empresa constructora por parte del acreedor y las amortizaciones anticipadas o final del capital realizadas por parte del prestatario.

g) En la cláusula primera apartado 6.3.2. establece la siguiente amortización obligatoria parcial: «la parte prestataria se obliga a comunicar el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de las fincas descritas en el exponen, a más tardar en el plazo de 30 días naturales previos a la fecha en que se otorguen. Asimismo, deberá depositarse en el mismo acto de la compraventa, en concepto de amortización, en la cuenta titularidad de la entidad acreedora en “ING Luxemburgo SA” (…) la cantidad resultante según el saldo deudor existente hasta la fecha de la venta».

h) En la cláusula segunda apartado 1, en la constitución de la hipoteca, se establece que la misma cubrirá: «El total principal, que asciende a la cantidad de 282.500 euros (…)», estableciéndose cifras independientes para intereses ordinarios, intereses moratorios y costas y gastos. Se observa que no se garantiza el saldo líquido de una cuenta corriente de crédito, sino el total principal concedido.

i) Finalmente, en la cláusula tercera apartado 2 se dispone que «con independencia del cauce procesal elegido para la ejecución dineraria, las partes acuerdan que la cantidad exigible en la ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por las entidades acreedoras en la forma convenida en el presente otorgamiento»; forma concreta que no se recoge en ninguna cláusula.

Registradora: A la luz de estas estipulaciones la registradora de la propiedad calificante considera que:

DEFECTO PRIMERO, a) El negocio formalizado se trata de un «préstamo», cuya disponibilidad está sujeta a una serie de hechos futuros, que impiden tenerlo por perfeccionado, por lo que la hipoteca deberá inscribirse de conformidad al artículo 142 de la Ley Hipotecaria, sujeta a condición suspensiva [revocado].

DEFECTO SEGUNDO, b) La cláusula de constitución de hipoteca debe ser modificada porque aparece redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya efectivamente determinado y entregado, cuando la escritura en su clausulado se refiere a un crédito, sujeta la disponibilidad a hechos futuros [revocado con matiz confirmatorio, matiz que no se señala y no se ve, antes bien parece revocación total].

DEFECTO TERCERO, c) No resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para determinar la deuda exigible [revocado] ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente a terceros por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario [confirmado].

DEFECTO CUARTO, d) El apartado 6.3.2. de la cláusula segunda establece una amortización obligatoria parcial para el caso de venta de la finca hipotecada incompatible con el pacto de amortización, quedando por tanto indeterminado y, además, no inscribible por el carácter abusivo de la misma e por implicar una prohibición de disponer [revocado].

Recurrente: Por su parte, el recurrente argumenta en contra de estos defectos señalados en la nota de calificación que:

a) el negocio formalizado es un «crédito», el cual se encuentra perfeccionado desde el mismo momento en que se otorga la escritura pública […]

b) La constitución de la hipoteca es perfectamente compatible con el crédito y las obligaciones previstas en la cláusula primera […]

c) El procedimiento de liquidación es claro y sencillo: se debe partir del contenido del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, así como de lo dispuesto en la cláusula tercera, apartado 2.º, que remite a la «liquidación efectuada por la entidad acreedora en la forma convenida en el presente otorgamiento» […]

d) En cuanto a la legalidad del apartado 6.3.2. de la cláusula segunda, señala el recurrente que ante el carácter empresarial del acreedor y del deudor, no cabe hablar de abusividad de las cláusulas del contrato; que no corresponde a los registradores de la Propiedad valorar el carácter esencial de las cláusulas de un contrato de crédito o la existencia de justa causa en las de vencimiento anticipado; y que, en cualquier caso, la venta del principal activo de una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúa en una posición de debilidad financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara a la devolución de la suma prestada por la acreedora, que justifica que la sociedad acreedora busque protegerse ante tal eventualidad.

Resolución: Estima el recurso y revoca la nota en cuanto a los defectos primero, segundo -con el matiz expresado-, primera parte del tercero y cuarto, y desestima el recurso y confirmar la nota registral en cuanto a la parte señalada de los defectos segundo y tercero, en los términos expresados.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina: […]

3. Para resolver acerca de la procedencia o no de los defectos señalados en la nota de calificación, es oportuno analizar, en primer lugar, siquiera sea brevemente, la diferencia entre el préstamo, al que se refiere la nota de calificación, y el crédito, al que se refiere la parte recurrente; así como los distintos tipos de hipotecas de máximo vigentes en nuestro derecho, antes de decidir, atendiendo a los términos en que está redactada la escritura, qué tipo de obligación garantiza la hipoteca ante la que nos encontramos y, en su caso, si es o no necesaria alguna aclaración a su contenido [por tratarse de un resumen prescindimos del extenso análisis]. […]

Teniendo en cuenta estas consideraciones, debemos descartar que la obligación garantiza con la hipoteca objeto de este recurso pueda calificarse de préstamo […]

También se debe descartar que la obligación garantizada sea el saldo de un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente […]

En consecuencia, se considera que la obligación garantizada es la resultante de un contrato de apertura de crédito simple pues, al margen que excepcionalmente se permitan reembolsos anticipados parciales, el resto de las estipulaciones y terminología utilizada se ajusta a la configuración legal de este tipo de contrato.

Así, el contrato queda perfeccionado y eficaz desde su otorgamiento, y las entregas de dinero sucesivas en favor deudor son meros actos de ejecución del crédito, a través de los cuales se utilizan los importes concedidos, sin que ninguna norma impida, como ocurre en este supuesto, regular la forma y requisitos en que esas disposiciones sucesivas deben ser realizadas. Este criterio viene reforzado por el hecho de que en el contrato no se articule la existencia de una cuenta corriente de crédito ni se permitan nuevas disposiciones de las cantidades amortizadas anticipadamente.

Fijado el tipo de hipoteca […] no procede exigir aclaración complementaria alguna en este sentido, por lo que el primer defecto de la nota de calificación recurrida debe ser revocado, al no haberse pactado un préstamo sujeto a condición suspensiva.

SEGUNDO DEFECTO [revocado con matiz]: 5. Respecto del segundo defecto de la nota de calificación: la necesidad de adaptar la cláusula de constitución de hipoteca, que según la registradora de la Propiedad calificante aparece redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya efectivamente determinado y entregado, cuando al tratarse de un préstamo o crédito, sujeto en su disponibilidad a hechos futuros debe configurarse como hipoteca de máximo; debe analizarse si, efectivamente, existe esa incompatibilidad entre la responsabilidad hipotecaria y la naturaleza de las hipotecas de seguridad. […]

En el supuesto objeto de este recurso, al fijarse la responsabilidad hipotecaria por principal se dispone que la hipoteca cubrirá «el total del principal, que asciende a la cantidad 282.500 euros»; términos que, independientemente de su mejorable redacción técnica, no se consideran incompatibles con la constitución de una hipoteca de máximo o seguridad, pues la expresión utilizada «total», tanto puede entenderse referida a que se garantiza todo el crédito concedido y no solo parte él, lo que sería superfluo, como a que se está garantizando el crédito conferido hasta su cifra total o máxima posible, y así se remarca. […]

En consecuencia, este segundo defecto de la nota de calificación, tal y como se ha formulado, también debe ser revocado.

TERCER DEFECTO: 6. En cuanto al tercer defecto de la nota, que se refiere a [PRIMERA PARTE, revocado] que no resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para fijar la deuda exigible [B] ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente a terceros por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario, partiendo de la consideración de que la obligación garantizada es un contrato de apertura de crédito simple, deben extraerse las siguientes conclusiones.

Como se ha expuesto anteriormente, la garantía hipotecaria de este tipo de obligaciones se encuadra dentro del marco amplio de las hipotecas de seguridad en garantía de obligaciones futuras, regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento, en vez de la hipoteca en garantía de cuentas corriente que regula el citado artículo 153 de dicha ley, por lo que no es hábil, para que pueda utilizarse el procedimiento judicial directo de ejecución hipotecaria, la certificación de la parte acreedora del saldo líquido de una cuenta corriente -siquiera sea instrumental- a que se refiere ese artículo, cuenta que, por otra parte, no se ha abierto, ni tampoco el sistema de «doble libreta» previsto por el mismo artículo 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento para cuando el acreedor, como es el caso, no tenga la condición de entidad de crédito, porque, además, el mismo tampoco se ha pactado. […]

Pero una vez se ha optado por un tipo de hipoteca [hipoteca en garantía de las obligaciones derivadas de un contrato de financiación como obligaciones futuras derivadas unitariamente de ese contrato], se deben cumplir los requisitos estructurales del mismo, y en este caso, según se ha analizado anteriormente, de los términos de las cláusulas contractuales escrituradas resulta que se ha optado por el primer tipo de hipoteca.

Como señala la Resolución de 20 de junio de 2012, para que se pueda constituir la hipoteca en garantía de obligación futura, regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, tiene que estar perfectamente determinado y configurado el contrato básico que constituye la fuente de las obligaciones que se garantizan, lo que sí ocurre en el presente caso, al concretarse el contrato a la financiación de la obra nueva del que surgen las obligaciones según se vayan cumpliendo los requisitos establecidos y se ejecute el contrato mediante las respectivas disposiciones.

El contrato de crédito y la hipoteca quedan perfeccionados desde el otorgamiento de la escritura y la inscripción, respectivamente, adquiriendo ésta un rango, incluso aunque no se haya verificado ninguna disposición o entrega y, por consiguiente, no haya nacido ninguna obligación por parte del financiado, existiendo la posibilidad de que quede concretada dicha obligación cuando nazca, a través de la nota marginal de los artículos 143 de la propia ley y 238 de su Reglamento. […]

Mientras no se haya contraído la obligación, la hipoteca es un derecho real existente, pero en fase de pendencia respecto a la obligación garantizada, constando ya constituido y con su propio rango.

Si la obligación llega a contraerse, entonces alcanza eficacia a efectos de ejecución si la obligación no se cumpliere. Precisamente por ello, el artículo 143 de la Ley Hipotecaria establece que «cuando se contraiga la obligación futura (…) de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria». Esta nota marginal completa el ciclo de la efectividad de la hipoteca, pues convierte la obligación en una obligación de presente y permite determinar en el Registro la existencia y cuantía de la misma, transformando la hipoteca en ordinaria.

A su vez, el artículo 238 del Reglamento Hipotecario, en concordancia con dichos preceptos, prevé que «para hacer constar en el Registro que se han (…) contraído las obligaciones futuras de que trata el artículo 143 de la Ley, presentará cualquiera de los interesados al Registrador copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud firmada por ambas partes, ratificada ante el Registrador o cuyas firmas estén legitimadas, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deban dar lugar a ella. Si alguno de los interesados se negare a firmar o ratificar dicha solicitud podrá el otro demandarle en juicio ordinario. Si la resolución fuere favorable a la demanda, el Registrador extenderá la correspondiente nota marginal».

Esta nota marginal es un sustitutivo de las certificaciones del saldo de la cuenta a que se refieren los artículos 153 y 153 bis de la Ley Hipotecaria, lo que confirma la autonomía de la hipoteca en garantía de obligaciones futuras respecto a dichas otras clases de hipotecas de máximo.

Sin perjuicio de poder pactarse, en aplicación del principio de autonomía de la voluntad, un procedimiento especial y detallado de cómo acreditar el nacimiento de la obligación y practicar la citada nota marginal (procedimiento que debe estar fundado en documentos que lleven aparejada ejecución conforme al artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) [procedimiento que no se pacta], el mismo no es necesario [por eso se revoca esta parte del defecto] pues, en su defecto, se aplicará supletoriamente el sistema recogido en el citado artículo 238 del Reglamento Hipotecario.

En consecuencia, este aspecto del defecto tercero también debe ser revocado, si bien no podrá inscribirse por indeterminado e improcedente el pacto de liquidez recogido en la cláusula tercera, apartado 2.

7. En cuanto a la posibilidad de utilizar el procedimiento de venta extrajudicial para la ejecución de las hipotecas de seguridad […] para la inscripción del pacto de venta extrajudicial es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constitución la forma de determinar registralmente la deuda antes de intentar su utilización.

El artículo 235.1 del Reglamento Hipotecario establece que «la ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con los previsto en el título y de los gastos de ejecución a que se refiere el artículo 236-k».

Partiendo de ello, la Dirección General de los Registros y del Notariado […] ya señaló que si se pretende la constancia registral de la referencia a la posibilidad de utilizar el procedimiento extrajudicial, ha de hacerse con la salvedad de que sea siempre que en la escritura de constitución conste el pacto de determinación de la forma de la constancia registral de la existencia y cuantía de la obligación futura por medio de la nota marginal de los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento, al margen de la inscripción de hipoteca de que se trate, ya que, en caso contrario, podría inducir a confusión de que la cláusula legitimaba para el ejercicio del procedimiento extrajudicial sin más trámites ni requisitos y sin base registral previa respecto a la determinación de la obligación garantizada.

Todas estas previsiones legales parten de una premisa: que el acreedor no cuenta con el consentimiento del deudor a la cantidad exigible y que por ello debe proveérsele, en los casos y supuestos legales, de la posibilidad de integrar su título sin necesidad de acudir al procedimiento ordinario.

Si acreedor y deudor han convenido en el importe de la cantidad exigible no hay necesidad de acudir a un procedimiento especial para integrar el título pues será el convenio de determinación de la deuda exigible, junto con el título en el que se pactó la garantía, los que integren el título ejecutivo y al hacer constar esta circunstancia al margen de la inscripción de hipoteca, el Registro publicará que la hipoteca de máximo garantiza no ya una obligación indeterminada sino una obligación determinada y líquida, coincidiendo desde ese momento el título inscrito con el título ejecutivo.

En conclusión, es preciso que las partes interesadas preestablezcan en el contrato de crédito hipotecario, un sistema de determinación del importe definitivo de la cantidad adeudada, adecuado, seguro y ajustado a los principios hipotecarios, para la debida constatación registral del nacimiento de la obligación asegurada y su concreta cuantía, sistema que, como se ha indicado, debe estar fundado en documentos que lleven aparejada ejecución (artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por tanto, tratándose, como es el caso, de hipotecas de máximo, debe rechazarse la inscripción de la cláusula de venta extrajudicial si no contiene un sistema de determinación de la cuantía exigible y su constancia registral antes de la ejecución, por lo que se confirma en cuanto a este defecto la nota de calificación.

No obstante, será posible practicar la inscripción parcial de la hipoteca sin esta cláusula, si media solicitud expresa de las partes (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria) dado que se considera que la misma constituye un elemento delimitador del contenido esencial del derecho real de hipoteca, que viene constituido por la responsabilidad hipotecaria y por los procedimientos ejecutivos que le son propios.

DEFECTO CUARTO: 8. Respecto del defecto cuarto, la cláusula primera, apartado 6.1.3, dispone que: «(…) Asimismo, deberá depositarse en el mismo acto de la compraventa, en concepto de amortización, en la cuenta titularidad de la entidad acreedora en ING Luxemburgo SA la cantidad resultante según el saldo deudor existente hasta la fecha de la venta», por lo que debe analizarse si esta cláusula tiene el carácter de abusiva y si constituye o no una prohibición de disponer.

Como cuestión previa debe señalarse que, no obstante no encontrarnos ante un crédito al que le sea aplicable la normativa de protección de los consumidores (se trata de un crédito mercantil concertado entre dos sociedades que actúan en el marco de su objeto social), la competencia de los registradores de la propiedad para calificar las cláusulas de los préstamos o créditos hipotecarios, sean del tipo que sean, a efectos de su inscripción, que niega la parte recurrente, está fuera de toda duda […] […]

Ahora bien, con el pacto antes transcrito no se está estableciendo, ni siquiera de modo indirecto, una prohibición de disponer, ya que el mismo se limita a establecer un supuesto de amortización anticipada obligatoria especial para el caso de venta de la finca hipotecada, consistente en la aplicación del precio de venta al pago de la cuantía líquida todavía debida en el momento de la producirse la misma y hasta donde alcance el dinero obtenido, pero sin que, en caso de que ese precio no cubra la total cantidad pendiente de pago, se establezca el vencimiento anticipado de esa cuantía restante.

En consecuencia, de concurrir tal eventualidad, el crédito quedaría vigente respecto de la cantidad pendiente no amortizada, que se reducida en la cifra correspondiente, manteniendo su fecha de vencimiento inalterada.

Además, este pacto el reembolso anticipado del préstamo si se produce la venta de la finca hipotecada, ha sido admitido por esta Dirección General […] porque, como señala acertadamente el recurrente, la venta de los activos hipotecados por una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúan en una posición de debilidad financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara a la devolución de la cantidad prestada o concedida por la acreedora, que justifica, en este ámbito en que no opera la protección de consumidores, que la sociedad acreedora busque protegerse ante tal eventualidad mediante este pacto de amortización anticipada obligatoria.

En consecuencia, este cuarto defecto de la nota de calificación, tal y como se ha formulado, también debe ser revocado.

Por tanto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los defectos primero, segundo -con el matiz expresado-, primera parte del tercero y cuarto, y desestimar el recurso y confirmar la nota registral en cuanto a la parte señalada de los defectos segundo y tercero, en los términos expresados. (CB)

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48.* PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE TRANSMISIÓN**

Resolución de 19 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Picassent n.º 1 a hacer constar el precio de venta de una compraventa en una certificación.

Resumen: Se admite la posibilidad de certificar el precio de venta a fin de interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión pero no a los efectos de plantear una demanda de servidumbre de paso, ya que el precio exacto de venta de la finca en la transacción inmediatamente anterior a la solicitud no será concluyente para determinar la indemnización de la servidumbre.

Hechos: un abogado solicita una certificación de dominio y cargas de una determinada finca registral en la que se haga constar el precio de compra.

Se alega como interés legítimo “acción de servidumbre de paso con ofrecimiento de indemnización de valor terreno. Aportar valor de compraventa a efectos de que el juzgado tenga conocimiento de su valor a efectos indemnizatorios”.

La Registradora emitió la certificación pero suspendió la inclusión en la certificación del precio de compraventa por no haber acreditado haberse presentado demanda, ni ser necesaria para la misma el dato del precio.

Tampoco se indica si el abogado solicitante actúa por cuenta propia o como apoderado del interesado y, en este último caso, no se identifica al interesado ni el título que legitima al representante para actuar como tal.

La Dirección General estima parcialmente el recurso en cuanto que se presume la representación del abogado solicitante y confirmar la nota de calificación en cuanto a la no inclusión del precio de venta en la certificación.

Son dos las cuestiones a tratar:

I. LA REPRESENTACIÓN.

– En el caso resuelto, el abogado se identifica con su número de colegiado y facilita los datos de facturación de la titular registral colindante de la finca sobre la que solicita la certificación por lo que queda suficientemente acreditado por cuenta de quien actúa.

– El artículo 332.3 RH dispone que «Quien desee obtener información de los asientos deberá acreditar ante el registrador que tiene interés legítimo en ello. Cuando el que solicite la información no sea directamente interesado, sino encargado para ello, deberá acreditar a satisfacción del registrador el encargo recibido y la identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa. Se presumen acreditadas las personas o entidades que desempeñen una actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico jurídico de bienes inmuebles tales como entidades financieras, abogados, procuradores, graduados sociales, auditores de cuentas, gestores administrativos, agentes de la propiedad inmobiliaria y demás profesionales que desempeñen actividades similares, así como las Entidades y Organismos públicos y los detectives, siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro».

Esta presunción que establece el precepto supone que les exime de acreditar el mandato recibido, pero no supone por sí sola una demostración o prueba de la existencia del interés legítimo, debiendo acreditarse dos extremos:

1º. La cualidad de profesional del peticionario y,

2º. La causa de la consulta, que debe ser acorde con la finalidad del Registro.

II. LA CONSIGNACIÓN DEL PRECIO DE VENTA.

El Centro Directivo reitera su doctrina sobre el alcance de la calificación cuando se trata de expedir publicidad formal señalando que, aunque existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, deberán quedar excluidos de la información suministrada, aquellos datos que tengan la consideración de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto.

Es el Registrador el que debe decidir caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

Así, serían supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad,

a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales;

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria;

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

Se ha admitido la posibilidad de certificar el precio a fin de interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión ya que se entiende que en estos casos el precio exacto de venta era imprescindible para el pleito planteado pero en el caso resuelto, esto es, a efectos de plantear una demanda de servidumbre de paso, no ocurre lo mismo ya que el precio exacto de venta de la finca en la transacción inmediatamente anterior a la solicitud no será concluyente para determinar la indemnización de la servidumbre. (ER)

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49. HERENCIA. POSIBLE INDETERMINACIÓN DEL OBJETO**

Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Antequera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adición de herencia

Resumen: Segunda Resolución sobre el mismo título. Cabe hacer constar en el Registro la cesión del derecho a percibir el precio aplazado de una compraventa cuyo pago ha sido garantizado, pero siempre que el crédito esté suficientemente identificado.

La escritura cuya inscripción se cuestiona ya había sido objeto de un recurso gubernativo resuelto por la Resolución de 19 de abril de 2022, que fue comentada en el Informe del mes de mayo de 2022.

En aquella ocasión se confirmó que la cesión del derecho a percibir el precio aplazado de una compraventa, cuyo pago ha sido garantizado mediante condición resolutoria inscrita, puede tener acceso al Registro porque, entre otras razones, es indispensable para que los terceros puedan conocer quién es el titular de la acción resolutoria que puede afectar a la estabilidad y permanencia del dominio inscrito.

Sin embargo, no obstante admitir la posibilidad de inscripción, en aquella ocasión se dijo que no se podía inscribir por cuanto el crédito no estaba suficientemente identificado, única razón por la que no hubo resolución favorable a la inscripción.

Ahora, la Resolución estima el recurso y revoca la calificación, que era nuevamente contraria a la inscripción:

“Ahora ha sido presentada en el Registro la documentación pertinente para acreditar la existencia de este crédito, y, por tanto, está determinado. Sin poder entrar en la prescripción de la acción para ejercitar la condición resolutoria inscrita, que -como afirma el registrador en su calificación- queda fuera del ámbito registral, lo cierto es que la condición resolutoria que garantiza el precio aplazado de la primera compraventa no ha sido cancelada y el crédito que resulta de la misma, sin entrar en las posibles alegaciones sobre el pago del mismo y de las oposiciones a la acción para su ejercicio, cuya resolución solo corresponde a los tribunales de Justicia, sigue vigente”. (JAR)

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50.* DONACIÓN. MANIFESTACIÓN NO CATEGÓRICA SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES**

Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2 a inscribir una escritura de donación.

Resumen: A los efectos de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, no es necesario que se afirme categóricamente si se ha realizado o no la actividad potencialmente contaminante del suelo a que se refiere dicho precepto, siendo suficiente que el transmitente afirme que no le consta que se haya realizado dicha actividad.

Hechos: Se otorga una escritura de donación en que la parte donante declara que sobre la finca transmitida no le consta que se haya realizado ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

El registrador suspende la inscripción por considerar que la manifestación que consta en la escritura no es lo suficientemente clara y expresiva al respecto, no permitiendo el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 formulas ambiguas.

El notario recurre alegando que no cabe admitir la interpretación de la norma realizada por el registrador porque la práctica totalidad de los transmitentes no saben qué actividades son potencialmente contaminantes del suelo. Además, concurriendo en el negocio jurídico los requisitos esenciales del mismo, no es admisible que la ausencia de esa declaración respecto a las actividades potencialmente contaminantes acarree como consecuencia la no inscripción en el Registro de la Propiedad de un negocio transmisivo que ha desplegado toda su eficacia.

La DG estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

El artículo 98.3 de la Ley 7/2022 solo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecha real. pero no al titular de cualquier otro derecho real que dispusiera de su derecho ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente a actos gratuitos y onerosos y también a transmisiones mortis causa y a todo tipo de declaraciones de obra.

El notario, en cumplimiento de su obligación de velar por que el otorgamiento se adecue a la legalidad debe informar a las partes adecuadamente de cuales son esas actividades que potencialmente puedan contaminar el suelo. No obstante, no es necesario que en escritura se afirme categóricamente si se ha realizado o no la actividad potencialmente contaminante del suelo a que se refiere dicho artículo, siendo suficiente la expresión de la parte obligada a realizar dicha declaración de que no le consta que se haya realizado tal actividad. (ABG)

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51. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA**

Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2 a practicar una anotación preventiva de embargo

Resumen: No procede tomar anotación preventiva de embargo sobre finca de sociedad concursada cuando no se cumple los requisitos legales para ello.

Posibilidad de tomar anotación preventiva de embargo solo por el principal asegurado.

Hechos: Son los siguientes:

– En el año 2012 se dictó mandamiento judicial ordenando el embargo preventivo de una finca registral. La anotación por calificación negativa no llegó a practicarse.

– En el año 2018 se tomó anotación preventiva de declaración de concurso necesario abreviado

– En el año 2020 se acordó la apertura de la fase de liquidación del concurso.

– El día 24 de mayo de 2022 se presentó nuevamente en el Registro el mandamiento judicial dictado en 2012 que ordenaba la práctica de la anotación preventiva de embargo, siendo suspendida la práctica de la misma según calificación negativa de fecha 8 de agosto 2022, que es objeto del presente recurso.

El registrador suspende la práctica de la anotación preventiva por dos defectos:

Porque al haber sido declarado el concurso de la sociedad titular, y, haber quedado suspendida la ejecución, no es posible practicar anotación preventiva alguna sobre la finca sin una resolución del juez concursal que declare que la finca sobre la que se pretende la anotación no es necesaria para la continuidad de la actividad profesional o empresarial de la concursada, y,
Por no especificarse las cantidades embargadas por razón de intereses y costas, lo que es contrario al artículo 166 del Reglamento Hipotecario y al principio de especialidad.

La recurrente alega que es posible anotar el embargo por concurrir las circunstancias previstas en el artículo 146 del texto refundido de la Ley Concursal, considerando suficiente la determinación del principal de la deuda, que será lo que habrá de quedar garantizado con el embargo.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar parcialmente el recurso, respecto del primero de los defectos impugnados, y estimarlo respecto del segundo defecto

Doctrina: La DG hace un resumen de las normas aplicables navegando a través de las múltiples reformas sufridas por la Ley Concursal desde su promulgación.

A ello se une la prolongada duración de los concursos, de donde deriva la importancia de resolver los problemas de derecho intertemporal. También, para mayor complicación, “los principios de retroactividad se aplican de forma diferente según el carácter sustantivo, sancionador o procesal de las normas”.

De todo ello deduce la DG que la “postura más equilibrada es la de aplicar la misma normativa a fases enteras del procedimiento”.

Sobre esta base y tras exponer la normas aplicables, es decir fundamentalmente los artículo 24 y 55 de la LC, dice que en “el presente caso no se cumple ninguno de los requisitos que hubieran permitido proseguir las actuaciones y anotar el embargo cautelar acordado, una vez declarado el concurso, al no tratarse ni de apremio administrativo ni de ejecución laboral, sino de una ejecución civil de un crédito que debía ser clasificado como concursal”. A ello se añade que no se ha declarado por el Juzgado de lo Mercantil que la finca embargada no sea necesaria para la continuidad de la actividad empresarial del deudor. Y además “consta abierta la fase de liquidación del concurso de la titular registral y autorizada la dación en pago al acreedor hipotecario que se ha realizado mediante otorgamiento de la correspondiente escritura pública”.

De todo ello deduce que “es en el concurso donde la recurrente debe hacer valer sus derechos y que practicar una anotación de embargo cautelar, además de ser legalmente improcedente, sería por completo inútil, sirviendo únicamente para obligar al Juzgado Mercantil a acordar su cancelación, conforme al artículo 149.5 de la Ley Concursal (hoy artículo 225 de su texto refundido), siendo reiterada la doctrina de esta Dirección General contraria a la extensión de asientos claudicantes en el Registro de la Propiedad”.

En cuanto al segundo defecto que se revoca, aun reconociendo la DG que “la eficacia que la anotación de embargo ha de tener en determinados supuestos exige que se concrete la cantidad por la que se traba el embargo, estima que “una interpretación integradora del documento, junto con una interpretación literal del artículo 166.Tercera del RH lleva a concluir que la cantidad expresada en el mandamiento supone el principal que se trata de asegurar con la anotación preventiva ordenada, sin que hayan quedado concretadas las responsabilidades por intereses y costas, y, por ende, sin que las mismas deban quedar aseguradas mediante la anotación, pero sin que esto, impida, en modo alguno, que se pueda asegurar el principal expresado en el mandamiento”.

Comentario: Lo que más llama la atención en esta resolución de la DG es la gran complejidad de la legislación que debe aplicarse ante una simple petición de anotación de embargo sobre una finca de una entidad declarada en concurso y en fase de liquidación. Tras ese exhaustivo estudio de la legislación que se estima procedente aplicar, con cita de sentencias del TS, se llega a la conclusión de la imposibilidad que existe de practicar anotaciones de embargo que sean independientes del concurso. Se recomienda su atenta lectura si se presentan casos similares.

Respecto del segundo defecto la DG con gran sentido práctico, que cada vez se aprecia más en sus resoluciones, estima que si bien en la anotación de embargo deberían especificarse, aparte del principal también las cantidades por intereses y costas, si así no se hace ello no debe impedir el embargo pues debe practicarse a efectos de que quede asegurado el principal. Pese a ese sentido práctico que reconocemos, también debe tenerse en cuenta que al dejar sin garantizar los intereses y costas, cuando se proceda a la ejecución, si se incluyen y la ejecución se produce por una cantidad superior, sin duda se plantearán problemas a la hora de la inscripción de esa ejecución.(MGV)

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54.* HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO**

Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 5 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia

Resumen: La situación de separación de hecho declarada por el testador en su testamento queda sometida a prueba al abrirse la sucesión.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada sin intervención del cónyuge viudo, de quien el causante declara en su testamento que “se encuentra separado de hecho, habiendo cesado la relación y la convivencia con dicha señora desde hace más de tres años”.

Registrador: No inscribe porque entiende que no basta la mera manifestación del testador sino que debe probarse la separación de hecho («por acuerdo mutuo fehaciente, por acta de notoriedad, por la interposición de una demanda de separación, por ratificación del cónyuge que no interviene en la partición, o cualquier medio probatorio admitido en Derecho de carácter documental).

Notario: Alega que, de admitirse el criterio del registrador, la sucesión no se ordenaría sobre la base del último testamento otorgado sino que debería acreditarse en el instante mismo del fallecimiento el concreto estado civil y los concretos legitimarios existentes en ese momento, sin que fuera suficiente lo manifestado por el testador en el testamento. Además, este criterio es contrario a la doctrina del Centro Directivo par el caso de desheredación y también cabe recordar que, conforme al artículo 159 RN, la situación de separación de hecho del otorgante se hará constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de aquél.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

1 La especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común hace imprescindible la intervención del cónyuge viudo para la adjudicación y partición de la herencia a falta de persona designada por el testador para liquidarla y partirla.

2 La intervención del cónyuge viudo no puede quedar al arbitrio del testador o de los herederos, por lo que no puede admitirse su exclusión sobre la base de la afirmación del testador en el testamento, o de los herederos, de encontrarse los cónyuges en situación de separación de hecho.

3 No es asimilable el caso planteado al de la desheredación.

Comentario: No se comparte la doctrina de esta Resolución, que se limita a reiterar lugares comunes sobre el sistema de legítimas y la posición de los legitimarios del Código civil -que no se cuestionan en el caso debatido-, y que cuando se invoca por el notario el caso de la desheredación se limita a decir que no es asimilable pero sin fundamentarlo mínimamente.

Lo cierto es que la Resolución se aparta de su doctrina general sobre la eficacia extrajudicial que tienen los testamentos como ley de la sucesión, y que las consecuencias futuras –de prosperar este criterio- son impredecibles al menoscabar la consideración del testamento como título material de la sucesión.

Frente a lo dicho en este caso, se puede invocar, por todas, la Resolución de 1 de septiembre de 2016, donde el Centro Directivo reitera que “cabe reconocer que con carácter general en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima”. (JAR)

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**55.* ACTA DE FIN DE OBRA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO**

Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un acta acreditativa de final de obra

Resumen: Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de acta de fin de obra. Sólo se excepcionan, para los documentos notariales, aquellos casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal.

Hechos: Se otorga un acta acreditativa de final de obra en la que se hace constar únicamente que la obra se halla totalmente terminada «con fecha 2.000» según certificación catastral descriptiva y gráfica, sin que exista modificación de superficie ni valor alguno

La registradora suspende la inscripción porque no se ha liquidado de impuestos.

El notario autorizante declara que al tratarse de un documento que no tiene cantidad o cosa valuable está exento de presentación a liquidación de ITP yAJD conforme al artículo 54.2.c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre,

La DG desestima el recurso.

Doctrina: El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos;

El registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

Sin embargo para salvar su responsabilidad puede exigir la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, y en tal caso habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, autonómicos– los que podrán manifestarse al respecto

Como excepción, no podrá exigir la liquidación en:

1.- Aquellos casos de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987).

2.- Supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

3.- Supuestos de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (R. 23 de Abril de 2007). (AFS)

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56.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: En la tramitación del art. 199 LH, la oposición basada en la certificación catastral y otros indicios es suficiente para justificar la denegación de la inscripción.

Hechos: Se solicita la tramitación del expediente del art. 199 LH para la inscripción de un exceso de cabida basado en una representación gráfica alternativa a la catastral. Una de las titulares registrales colindantes se opone alegando invasión de su finca y aportando un informe técnico y la certificación catastral descriptiva y gráfica que, según ella, se corresponde con la finca objeto del exceso de cabida. Además alega la existencia de un pleito judicial entre la opositora y otro colindante en relación con una servidumbre de luces y vistas de la que sería predio sirviente la franja de terreno controvertida, habiendo recaído sentencia no firme en la que se considera a la opositora como propietaria de dicha franja.

El registrador de la propiedad deniega la inscripción pretendida por posibles dudas sobre la existencia de una invasión de finca colindante, basadas en las alegaciones de la opositora.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse, entre otras circunstancias, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas.

En el presente caso, si bien la colindante opositora no aporta datos concluyentes, sin embargo, sí aporta una serie de indicios (certificado catastral, sentencia), que ponen de manifiesto la existencia de un claro conflicto que se encuentra judicializado (aunque la sentencia aportada no produce efectos contra el promotor del expediente de georreferenciación, por no haber sido parte en el proceso judicial), que justifica las dudas razonables del registrador. (VEJ)

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57. HERENCIA. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES**

Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Luarca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que no se contiene declaración sobre si se han efectuado o no actividades contaminantes del suelo (ABG)

Resumen: en las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo.

HECHOS: Se otorga escritura de herencia en que no se realiza declaración alguna sobre si se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes en las fincas objeto de escritura.

CALIFICACIÓN: El registrador suspende la inscripción por no cumplir la escritura lo prevenido en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 de 8 de abril de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

RECURSO: El notario alega que 1) la omisión de tal declaración no afecta a la validez del título ni por tanto impide la inscripción; 2) la declaración correspondería al propietario transmitente y por tanto es imposible en una herencia; y 3) el reflejo registral de tal declaración no puede suponer coste alguno para el que no contamina.

La DGSJFP DESESTIMA el recurso y confirma la nota de calificación.

DOCTRINA:

El artículo 98.3 de la Ley 7/2022 afecta indiscriminadamente a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, y por ello afecta a los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante.

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**58.* ACTA NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO**

Resolución de 25 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una declaración final de acta de rectificación de descripción de finca conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria

Resumen: Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de rectificación descriptiva de finca. Sólo se excepcionan, para los documentos notariales, aquellos casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal.

Hechos: Se presenta un Acta de rectificación descriptiva de finca, tramitada conforme a lo dispuesto en el artículo 201 LH.

La registradora suspende la inscripción porque no se ha liquidado de impuestos.

La DG desestima el recurso.

Como excepción, no podrá exigir la liquidación en:

1.- Aquellos casos especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987)

2.- Supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

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**59.* CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. TRACTO SUCESIVO**

Resumen: La calificación sustitutoria no es un recurso sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación habiéndose entendido el procedimiento únicamente contra dos de los tres titulares registrales.

La Registradora calificó negativamente apreciando los siguientes defectos:

1º) Ha salido a subasta y se ha adjudicado la totalidad de la finca, cuando el procedimiento y la anotación de embargo practicada, fueron respecto “a una mitad indivisa en pleno dominio y el usufructo vitalicio de la otra mitad perteneciente a Doña E. L. P. y sobre la nuda propiedad de una cuarta parte indivisa perteneciente a Don F. J. C. L., suspendiéndose en cuanto a la nuda propiedad de la cuarta parte restante perteneciente a Don F. C. L.”, circunstancia ésta que ya se recoge en el propio decreto de adjudicación.

2º) Por no cumplirse las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo.

El Centro Directivo confirma la calificación.

NATURALEZA DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.

– La calificación sustitutoria no es un recurso sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro.

– La calificación sustitutoria tiene está limitada a los defectos señalados por el registrador sustituido, por cuanto no cabe la «reformatio in peius» mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos por el registrador sustituto.

2. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

Señala el Centro Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar en el presente caso la negativa de la registradora a la inscripción de un decreto de adjudicación que ordena la inscripción de la totalidad de un bien a favor de la adjudicataria, figurando dicho bien inscrito en cuanto a una cuarta parte indivisa en nuda propiedad a favor de persona que no ha sido parte en el procedimiento y por tanto no ha tenido la intervención prevista por las leyes para su defensa evitando su indefensión procesal. No obstante, pueden los interesados solicitar la inscripción parcial respecto de las cuotas que se encuentran inscritas a nombre de los demandados. (ER)

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60. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SE SOLAPA EN LA ORTOFOTO DEL PNOA CON LA COLINDANTE.**

Resolución de 25 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca .

Resumen:, aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, procede denegar la inscripción de la representación gráfica si esta se solapa con la delimitación de la colindante en la ortofoto del PNOA.

Hechos: Se practica una segregación y, como paso previo, se declara un exceso de cabida, pasando de los 2.860 m² que constan en el Registro a los 3.021 m² que resultan de la representación gráfica alternativa a la catastral aportada (en el Catastro figuran 2.950 m²). No se alteran los linderos registrales. Todas las fincas implicadas están perfectamente determinadas y delimitadas por vallados construidos y una cubierta vegetal, por lo que se produce ninguna perturbación de hecho; por tanto, la controversia es solamente técnica o cartográfica, relativa a si la georreferenciación alternativa presentada se ajusta o no a la realidad.

La registradora de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, en el que se formula oposición por tres de los colindantes, alegando que la georreferenciación presentada invade la finca de su propiedad, lo que acreditan con informe topográfico.

La registradora, analizadas las oposiciones y consultada la aplicación registral homologada del art. 9 LH para el tratamiento de las bases gráficas, llega a la conclusión de que puede existir invasión de una finca ajena, lo que determina una contienda sobre el trazado de las fincas entre las fincas colindantes, razón por la cual deniega la inscripción. Apoya su decisión en la apreciación de desajustes entre el trazado de los linderos en la georreferenciación y los de la ortofoto del PNOA.

La interesada recurre tal calificación alegando que tal invasión no existe y que se han respetado las fincas de los colindantes, los cuales han presentado informes topográficos que no se basan en el título de propiedad, el cual no acreditan.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Los datos del Catastro se presumen exactos, en los términos de los arts. 2.2 y 3.3 TRLC, pero ello debe entenderse sin perjuicio de los pronunciamientos registrales, que en cualquier caso tienen preferencia, los cuales hablan de la existencia de un regato delimitador de la finca objeto del expediente con las colindantes por el este, que no se aprecia en la georreferenciación aportada. Para destruir la presunción de exactitud de los datos catastrales basta la alegación del colindante en la que declare que hay perturbación en la delimitación de su finca o parcela.

Aunque el exceso de cabida arroje una diferencia de superficie inferior al 10% de la inscrita, la registradora puede tramitar el expediente del art. 199 LH cuando observa, a través de la aplicación homologada, incoherencias al superponer la georreferenciación alternativa aportada con la ortofoto del PNOA.

Es ajustada a Derecho la denegación de la inscripción a la vista de la oposición de los colindantes, que pone de manifiesto una controversia sobre la delimitación de la finca, comprobada a través de la aplicación registral. El hecho de que la registradora no pueda basar su calificación exclusivamente en los datos que proporciona dicha aplicación informática no implica que carezcan de valor.

La inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito.

Conforme a la R. de 14 de septiembre de 2022, procede denegar la inscripción de la representación gráfica, aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, pues lo decisivo a la hora de determinar si procede la incorporación de una base gráfica es si esta cumple con los márgenes de tolerancia que permitirían su incorporación sin afectar a otra georreferenciación inscrita.

Comentario: Sorprende que la referencia al margen de tolerancia no vaya acompañada de la exigencia de comprobación de si en el presente supuesto se respeta dicho margen y, por tanto, se cumple el criterio de identidad gráfica, máxime cuando se acepta que la controversia no afecta a la configuración física de las fincas, sino que es meramente técnica o cartográfica. Las RR. de 5 de julio de 2022 y 11 de octubre de 2022 exigen que, incluso cuando hay oposición de colindantes, antes de denegar la inscripción, el registrador compruebe si se respeta el margen de referencia. En el presente caso, una diferencia de superficie tan pequeña, alrededor de un 5%, justifica dicha comprobación o al menos, una referencia, a si se ha realizado. Además, la resolución de 14 de septiembre de 2022, citada por la DG, dice que lo decisivo es que no se solape con otra georreferenciación inscrita y en este caso no está inscrita ninguna.

Tampoco considero acertada la consideración de que para destruir la presunción de exactitud del Catastro basta con la alegación del colindante, aunque esté contradicha, pues ello supondría conceder más valor a una manifestación (la del colindante) que a otra (la de quien sostiene lo contrario, que no va a poder modificar la configuración catastral basándose únicamente en sus manifestaciones).

Por otra parte, tampoco me parece correcto el criterio relativo a la prevalencia de los datos registrales sobre los catastrales. Tanto el art. 2.2 como el 3.3 TRLC disponen que prevalecen los pronunciamientos jurídicos del Registro frente a la presunción de exactitud de los datos catastrales; pero la delimitación de una finca no es un pronunciamiento jurídico sino un dato físico, por lo que debe prevalecer el Catastro, máxime cuando no figura inscrita representación gráfica alguna, ni de la finca en cuestión, ni de las colindantes., aunque la delimitación de la finca tiene, como señala la DG, efectos jurídicos, ello no significa que sea un dato o pronunciamiento jurídico. (VEJ)

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**61.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL**

Resolución de 25 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones por un titular colindante.

Resumen: Las alegaciones de los colindantes que no tienen su título inscrito pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio sobre si existe una controversia que impida la inscripción de la georreferenciación.

Hechos: Mediante instancia privada, se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del expediente del art. 199 LH se formula oposición por parte de un colindante catastral cuya finca no figura inmatriculada, quien alega invasión de la finca de su propiedad y que se trata de una pretensión ya formulada con anterioridad tanto en vía judicial como mediante una pretendida rectificación catastral no realizada.

El registrador de la propiedad deniega la práctica de la inscripción pretendida, en la consideración de que las alegaciones del opositor ponen de manifiesto la existencia de una controversia y en la comprobación de que la representación gráfica aportada no coincide con la catastral.

La recurrente alega que la descripción resultante de la representación gráfica aportada es totalmente coincidente con la descripción literaria registral y que el opositor no tiene su título inscrito y aporta únicamente la planimetría catastral.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La frase del art. 199 LH de que «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, poniendo de manifiesto una situación de posible invasión de la finca colindante.

El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas. (VEJ)

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62.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO QUE INCORPORA SENTENCIA SIN CSV.

Resolución de 19 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.º 1, por la que se deniega la extensión de un asiento de presentación

Resumen: No puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna.

Supuesto: Se plantea si es título apto para motivar asiento de presentación en el Registro de la Propiedad una copia de una sentencia sin código seguro de verificación del Juzgado (el fallo recaído se limita a absolver al ocupante sin ninguna otra consideración).

La DG confirma el criterio del Registrador reiterando que conforme al art. 420 del Reglamento Hipotecario no puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna.

En el presente caso, lo que se presenta en el Registro es un documento complementario o anexo, en el seno de algún expediente administrativo que no se identifica y que contiene una mera copia de una sentencia cuya autenticidad no puede ser acreditada y que, además, por su contenido, no produce modificación jurídico real alguna susceptible de constancia registral ni por tanto puede provocar operación registral alguna. (JCC)

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63.* COMPRA DE VPO POR PERSONA JURIDICA SIN VISADO DE AUTORIZACIÓN**

Resolución de 30 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ponferrada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: Cuando el incumplimiento de los requisitos para adquirir una VPO no implica sanción de nulidad sino mera infracción administrativa (como ocurre en la legislación de Castilla y León) no cabe exigir el visado de la administración que acredita el cumplimiento de dichos requisitos., aunque la nota simple debe contener la fecha de la calificación definitiva si resulta del registro, el notario debe asegurarse para comprobar la vigencia del régimen.

En una compraventa de vivienda de protección oficial a favor de una persona jurídica se plantea si es necesario presentar autorización del servicio competente de la Junta de Castilla y León que acredite que la transmisión cumple todos los requisitos necesarios para que el adquirente pueda acceder a la titularidad de la vivienda objeto de transmisión. En la escritura se incorpora un certificado de precio máximo, que no se supera. En la nota simple constaba la calificación definitiva y el número de expediente, pero no la fecha de dicha calificación definitiva.

La registradora entiende que dados los límites propios de la calificación registral, no puede valorar si la persona jurídica adquirente reúne o no los requisitos que permitirían a una persona jurídica ser titular de una vivienda protegida, por lo que es necesario el visado de la Administración.

El notario recurrente alega por un lado que, al no constar la fecha de la calificación definitiva en la nota simple no puede comprobar si está vigente el régimen, y por otro, que la falta de visado no impide ni el otorgamiento de la escritura ni la inscripción, puesto que no es un defecto que implique la nulidad sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan.

La DG revoca la nota.

Respecto a la fecha de la calificación definitiva, entiende que el Registro debió facilitar, si constaba en el historial -en inscripciones antiguas solo consta el número de expediente- la fecha de concesión de la calificación; pero, por otra parte, el notario debió asegurarse de la fecha de obtención de la calificación definitiva más allá del número de expediente.

Respecto a la cuestión relativa a si la aportación de un certificado del precio máximo de venta exime de la obligación de incorporar el visado de autorización, la DG recoge la doctrina establecida en la R de 24 de abril de 2017– que resolvió un supuesto semejante en el ámbito del Principado de Asturias. En dicha R así como en la doctrina del TS resulta que la venta de una vivienda protegida por un precio superior, no implica la nulidad de la trasmisión, puesto que tal sanción de nulidad, no aparece prevista en la legislación específica de este tipo de viviendas, siendo que la existencia de sobreprecio, es únicamente determinante de sanciones administrativas y pérdida de beneficios.

En cuanto a la necesidad de visado por tratarse de una vivienda a favor de una persona jurídica sin acreditar que cumple los requisitos previstos en la legislación de Castilla y León, la DG admite el recurso. La Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León, establece (art. 67 apdo 3), que «El visado consiste en una resolución por la que se declara acreditado el cumplimiento de los requisitos objetivos y subjetivos en la adquisición o arrendamiento de una vivienda de protección pública… No obstante, … el visado se limitará a comprobar que el precio de venta o alquiler no exceda del precio máximo legal vigente en el momento de la transmisión: … c) En el caso de transmisiones o arrendamientos de una vivienda de protección pública a personas jurídicas públicas o privadas». Según el art. 62, podrán ser titulares de viviendas de protección pública las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas. Y según el apdo 4 del art. 63, las personas jurídicas públicas y las privadas sin ánimo de lucro podrán ser destinatarias de una vivienda de protección pública en los siguientes casos: «a) Cuando en la vivienda se vayan a desarrollar actividades de interés público o social previstas en su objeto social. b) Cuando la vivienda se destine a realojar personas incluidas en alguno de los colectivos de especial protección». La registradora señala que no parece que la sociedad adquirente cumpla dichos requisitos y que «se puso en contacto» con la sección dedicada a la promoción de vivienda protegida de promoción privada, de la Junta de Castilla y León, y le confirmaron que «habida cuenta de las circunstancias del caso se hacía necesaria la solicitud a dicho sección de la correspondiente autorización de la compraventa».

A pesar de ello, la DG entiende que:

el art 13 del Decreto 52/2002, en el que se prohibía la autorización de escritura de estas viviendas sin el visado, está derogado por la Ley 10/2013, de 16 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, de manera que no existe esta limitación en la nueva regulación del visado;
que la normativa autonómica no establece la nulidad de la transmisión de una vivienda de protección oficial sin visado, sino que solo establece un régimen sancionador.
Y, por último, la calificación negativa se motiva en opiniones que carecen de fuerza resolutiva, y, además, tanto la consulta como la respuesta no constan por escrito, dado que no se aporta ningún documento emitido por funcionario con competencia para ello.

Por tanto, limitándose a criterios objetivos y en aras del principio de legalidad, debe concluirse que, con el objeto social que resulta del Registro Mercantil y la incorporación del certificado de valor de la vivienda que es superior al precio de la compraventa, debe ser revocado este defecto señalado. (MN)

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65.* COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN MATRIMONIAL HOLANDÉS. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES. LÍMITES DEL ARTÍCULO 153 RN.**

Resolución de 30 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen.- Conocida la ley extranjera aplicable al régimen económico matrimonial, lo fundamental es que el bien adquirido se inscriba según la disciplina aplicable al mismo en ese momento, tal como establece el artículo 51.9.ª a) del Reglamento Hipotecario, de modo que será el momento de la ulterior realización de actos dispositivos sobre dicho bien cuando deberán observarse las normas y pactos que, como consecuencia del indicado régimen económico-matrimonial, sean aplicables que pudieran no coincidir –en caso de modificaciones legales o convencionales– con las que en el preciso momento de la adquisición estuvieran vigentes.

Hechos.– En escritura de compraventa la apoderada del comprador manifiesta que su representado, de nacionalidad holandesa, está casado con la señora que indica, antes de la entrada en vigor del Reglamento (UE) 2016/1103, en «régimen legal supletorio de comunidad de bienes en Holanda, país de su nacionalidad común al tiempo de contraer matrimonio, a falta de capitulaciones». Se expresa que dicho señor compra y adquiere, con carácter privativo, las fincas descritas, y se añade lo siguiente: «Se solicita la inscripción con el citado carácter, ya que conforme al artículo 1:95.1 del Código Civil holandés un bien adquirido por uno de los esposos queda fuera de la comunidad siempre que más de la mitad de su precio se haya satisfecho con dinero propio de éste; sin perjuicio del derecho de reembolso del resto del precio. En el presente caso, la totalidad ha sido satisfecho con fondos del comprador, según resulta en la manifestación otorgada por la esposa del comprador, mediante documento con la firma legitimada por Notario de Voorschoten – Países Bajos– de fecha 12 de mayo de 2.022, apostillado.

Consta la siguiente aseveración del notario autorizante: «considero suficiente y equivalente dicho documento al no tratarse de un apoderamiento, sino de una manifestación»

Registrador.- Solicita que se aclaren los medios de prueba del derecho holandés para la acreditación de la procedencia privativa de los fondos. Y pide que, aclarado el origen privativo de los fondos, se especifique si eso supone según derecho holandés una prueba plena o habría alguna especialidad en el régimen de administración y disposición del bien.

Posteriormente el notario hace una diligencia en la que afirma que dado que se le ha acreditado con certificación de Registro Civil, la celebración del matrimonio del comprador en el año 2009, se aplica el régimen de comunidad de bienes universal holandés vigente antes de la reforma legislativa que entró en vigor el día 1 de enero de 2018; y según dicho régimen, todos los bienes propiedad de un cónyuge pasaban a formar parte de la comunidad de bienes, aunque se hubieran adquirido con anterioridad al matrimonio, incluidos los adquiridos por donaciones y herencias a menos que se recibieran con una cláusula de exclusión; por lo que es un error la aplicación del artículo 1:95.1 del Código Civil holandés porque este artículo es aplicable a los matrimonios celebrados con posterioridad al 1 de enero de 2018. Que, aun cuando el bien comprado es común y no privativo, el cónyuge titular de los mismos tiene el poder de disposición sobre ellos, salvo las excepciones de donación o vivienda habitual. Por ello, «se solicita a la Registradora, la inscripción a nombre del cónyuge adquirente, conforme a su régimen matrimonial que es la Comunidad Universal holandesa vigente en 2009, pero con indicación expresa de que puede disponer el solo de dicho bien, salvo que se tratara de la vivienda familiar o donación. Y ello para evitar que cuando vaya a transmitir el bien se tenga que hacer esta misma explicación.

Registradora.- Señala que en la diligencia se solicita que se practique la inscripción en dichos términos, lo que no plantearía problema alguno, conforme al artículo 92 del RH, pero en este caso, surgen dos obstáculos al respecto: por una parte, que la solicitud contenida en la diligencia aparece formulada únicamente por el notario y dado que supone una modificación respecto de la solicitud contenida en la escritura de compraventa, suscrita por el comprador, donde se solicita expresamente la inscripción “con carácter privativo” del comprador, dicha modificación debe ser consentida por el adquirente. Por otra parte, porque la solicitud contenida en la diligencia no se limita al carácter de la adquisición, sino que además, se pide expresamente que se haga constar en la inscripción la “indicación expresa de que puede disponer él solo de dicho bien, salvo que se tratara de la vivienda familiar o donación”, lo que no puede reflejarse en el asiento dado que no ha quedado acreditado el contenido del Derecho holandés, y que dicha indicación supondría prejuzgar el Derecho aplicable a una eventual transmisión futura de la finca, lo que no compete a la registradora que suscribe la presente calificación.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

Debe entenderse que con la diligencia extendida por el notario ha quedado acreditado –conforme al artículo 36 del RH– el contenido del Derecho holandés vigente a los efectos de practicar la inscripción a nombre del cónyuge comprador, con sujeción a su régimen económico-matrimonial de comunidad universal como régimen legal supletorio en Holanda en el momento de la celebración del matrimonio –año 2009–. No obstante, habida cuenta de que en la escritura calificada el comprador solicitó que se inscribieran los bienes adquiridos como bienes privativos, la diligencia extendida sólo por el notario debe contar con el consentimiento del adquirente. El notario autorizante podrá subsanar haciendo la aclaración sobre las normas de Derecho holandés aplicables al régimen económico matrimonial de comunidad universal (cfr. artículo 153 del Reglamento Notarial) pero la modificación o eliminación de las manifestaciones sobre el carácter privativo de los bienes que se adquieren está exclusivamente reservada al adquirente. También es improcedente hacer constar en la inscripción que el cónyuge titular registral podrá disponer él solo de dicho bien (salvo que se trate de la vivienda familiar o de donación). Lo fundamental es que, conocida la ley extranjera aplicable, el bien adquirido se inscriba según la determinación de la disciplina aplicable al mismo conforme al régimen económico-matrimonial del adquirente en ese momento, tal como establece el artículo 51.9.ª a) del Reglamento Hipotecario, de modo que será el momento de la ulterior realización de actos dispositivos sobre dicho bien cuando deberán observarse las normas y pactos que, como consecuencia del indicado régimen económico-matrimonial, sean aplicables y pudieran no coincidir –en caso de modificaciones legales o convencionales– con las que en el preciso momento de la adquisición estuvieran vigentes. (IES)

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66. RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN DE HERENCIA YA PRACTICADA PRETENDIENDO SE SUJETE A CONDICIÓN SUSPENSIVA**

Resolución de 30 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se deniega la rectificación del Registro en virtud de instancia en la que se solicita la inscripción bajo condición suspensiva de una inscripción ya practicada

Resumen: La pura acción de rectificación, desligada de las acciones materiales, sólo parece posible en los casos de error y de nulidad del asiento que derive de su contraste con el título.

Hechos: Se discute si es posible rectificar una inscripción de dominio de una finca de modo que la adjudicación del dominio quede sujeta a condición suspensiva, según solicitan los interesados y recurrentes.

Registradora: Deniega la rectificación solicitada porque los asientos del Registro, una vez practicados, se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Además, la instancia presentada, aun con firma legitimada, como documento privado, no es título hábil para modificar la inscripción practicada (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y porque en todo caso, la rectificación pretendida exigiría consentimiento del titular registral o resolución judicial (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

Recurrentes: Solicitan que esta inscripción «se establezca» bajo condición suspensiva, alegando que ellos no han aceptado la liquidación de la sociedad de gananciales, ni se les ha comunicado nada, ni ha habido procedimiento judicial para la liquidación de la sociedad de gananciales, entendiendo que mientras no se cumpla lo anterior la inscripción debe estar sometida a condición suspensiva.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La resolución trata varias cuestiones que seguidamente se resumen.

CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA (Art. 19 bis LH).

La calificación sustitutoria no es un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino que se concibe legalmente como un medio de obtener una segunda calificación ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido.

Del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que, de confirmarse la primera calificación devolverá el título al interesado «a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad» (cfr. artículo 19 bis.5.ª, de la Ley Hipotecaria).

RECURSO GUBERNATIVO.

El recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado pero no cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, desemboque en la práctica del asiento, el cual queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley.

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS PRACTICADOS.

La rectificación de asientos registrales precisa como regla general el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

A falta de consentimiento del titular, la rectificación del registro puede derivar del resultado de la acción material que se ejercite en sede judicial. Sin embargo, el artículo 40 LH prevé una acción encaminada exclusivamente a obtener la rectificación del asiento inexacto desligada de la acción material.

La pura acción de rectificación, desligada de las acciones materiales, sólo parece posible en los casos de error y de nulidad del asiento que derive de su contraste con el título, cuando no exista consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y no pueda tampoco rectificarse de oficio por el registrador. (JAR)

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67. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES**

Resolución de 30 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Cuando se pretende inscribir una georreferenciación alternativa, la oposición basada solamente en la certificación catastral descriptiva y gráfica no tiene entidad suficiente para hacer contencioso el expediente del art. 199 LH.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, incrementando su superficie de 17.965 m² a 18.630 m² (3,70% de la cabida inscrita). En la tramitación del art. 199 LH se formula oposición por parte de los titulares registrales de una finca colindante, quienes alegan invasión de una franja de terreno que afirman es de su propiedad, porque han pagado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles durante más de 30 años, aportando la certificación catastral y los recibos de dicho Impuesto para acreditar la titularidad sobre la franja de terreno discutido.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción al considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formuló oposición, por lo que existe una controversia sobre la franja de terreno que debe resolverse en el juicio correspondiente, o mediante un deslinde de las fincas.

El solicitante de la inscripción recurre alegando, en primer lugar, la extemporaneidad de las alegaciones de los colindantes, pues se formulan transcurridos los veinte días para alegar, que concede el art. 199 LH; porque la alegación sobre la propiedad de la franja discutida carece de entidad para convertir el expediente en contencioso, pues pretende acreditar su derecho sobre la franja en la titularidad de la parcela catastral con esa geometría y en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y por la falta de motivación suficiente de la nota de calificación respecto a las dudas en la identidad de la finca, aportando una serie de ortofotos de las que se deriva que en la realidad física esa franja siempre ha sido de su propiedad, estando el lindero este de la misma delimitado por un vallado construido.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina:

a).- No puede ser mantenida la extemporaneidad de la alegación, pues aun formulándose fuera de plazo, debe ser tenida en cuenta por el registrador para fundar su criterio sobre la identidad de la finca, que puede denegar aun en ausencia de oposición.

b).- La certificación catastral descriptiva y gráfica no tiene la entidad suficiente para hacer contencioso el expediente, puesto que lo que alega el promotor del expediente es, precisamente, la inexactitud catastral, por lo que es lógico que la georreferenciación alternativa pueda solapar con otra catastral. La certificación catastral no constituye título de propiedad, sin perjuicio de que, el titular catastral deba ser notificado en el expediente del art. 199 de LH, al objeto de que pueda alegar lo que en defensa de su derecho considere oportuno; por tanto, la certificación catastral es un indicio, relevante, pero debe ser ponderado con los demás medios de prueba aportados al expediente.

c).- El pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles nada acredita respecto a la titularidad de la franja de terreno discutida, pues se refieren a la parcela catastral. Y, aunque hayan pagado el Impuesto durante treinta años, no por ello se ha producido usucapión alguna, pues no hay ninguna declaración judicial en tal sentido.

d).- No es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar una eventual invasión de su finca, sin aportar documento alguno que fundamente tal alegación. El registrador, en todo caso, debe fundamentar adecuadamente cuáles son las dudas de identidad.

Comentario: Resulta curioso que ahora la DG mantenga que la mera oposición de algún colindante, amparada en una certificación catastral descriptiva y gráfica, no tiene entidad suficiente para hacer contencioso el expediente, cuando, sin ir más lejos, en resoluciones publicadas este mismo mes (por ejemplo, las dos resoluciones de 25 de enero de 2023 reseñadas con los números 60 y 61 de esta página web) resuelve en sentido totalmente contrario (en el sentido de declarar suficiente la oposición basada en la CCDG y no exigir una particular fundamentación por parte del registrador) Es sorprendente esta disparidad de criterios en el seno de la DG. Posiblemente son otras circunstancias de hecho dentro de cada supuesto las que decantan la balanza de un lado o de otro, pero sería muy de agradecer, en aras de la seguridad jurídica y a la vista de la ingente cantidad de recursos sobre esta cuestión, que la DG fijara un criterio claro al respecto. (VEJ)

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68. PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA EXISTIENDO NUEVOS TITULARES REGISTRALES DESDE LA ADOPCIÓN DEL ACUERDO**

Resolución de 31 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 30, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad

Resumen: Los acuerdos para los que la LPH no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo es inscribible, aunque faltara el consentimiento de quienes han adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios.

Hechos: Mediante escritura otorgada el día 29 de septiembre de 2022, se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 22 de marzo de 2022 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal (situado en Madrid) por los que se aprobó una nueva norma estatutaria, según la cual “queda prohibido a los propietarios el uso de su inmueble para alquiler turístico”. Acompañada de una certificación expedida el día 28 de septiembre de 2022 por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por unanimidad de los asistentes, que representan el 74,6340% de las cuotas de propiedad; y fue notificado al resto de propietarios del inmueble, sin que se haya presentado reclamación alguna.

El registrador fundamenta su negativa en que, desde el momento de la adopción del acuerdo hasta su presentación en el registro, había cambiado la titularidad de dos de los elementos integrantes de la propiedad horizontal en virtud de escritura pública otorgada el día 20 de julio de 2022, por lo que, a su juicio, es necesario el consentimiento de estos últimos titulares registrales, según los artículos 20 y 32 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de la DG.

El notario recurrente alega que dicho consentimiento es innecesario porque los referidos titulares registrales han adquirido el dominio de los dos elementos privativos indicados por título de herencia de su anterior propietaria, que había quedado vinculada por el acuerdo debatido (por haber sido notificada del contenido de éste, sin haberse opuesto); por ello, los herederos quedan subrogados en la posición jurídica de su causante y no pueden desconocer las obligaciones que a ésta vinculaban.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

Doctrina: Es reiterada la doctrina de la DG por la que el consentimiento unánime de los propietarios para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario.

No obstante, en el caso que nos ocupa, los nuevos titulares registrales son herederos de la propietaria, debiendo de entenderse que los herederos de quien fue parte (regla octava del art 17 LPH) en el acuerdo de la junta de propietarios quedan también vinculados como su causante (arts. 661 y 1257 C.c.). y, por ello, no puede exigirse que presten su consentimiento cuando posteriormente se pretende inscribir la modificación estatutaria cuestionada.

A parte de ello, para adoptar el acuerdo en cuestión “por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas”, la ley no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, por lo que, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo será inscribible, aunque faltara el consentimiento de quienes han adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios.

Comentarios: La resolución resumida trata de un problema que ha suscitado viva polémica en las redes registrales, pronunciándose unos a favor de la tesis del registrador y otros de la tesis de la DGSJFP. Es de reconocer que la decisión de la DG, en este caso, se funda en dos premisas: una, que los nuevos titulares lo son por herencia y por tanto quedan vinculados por los actos de su causante que fue debidamente convocada y notificada de acuerdos, y dos, que el acuerdo al no exigir unanimidad, sino solo mayoría reforzada, se hubiera adoptado estén o no presentes los nuevos titulares. Son dos razones puramente utilitaristas y de oportunidad que evitan que la DG entre el espinoso problema de si el registrador puede calificar, en un acuerdo de CP, si han sido o no convocados los titulares registrales y si estos han tenido o no intervención en el acuerdo o si los titulares registrales posteriores al acuerdo, pero anteriores a su inscripción, deben prestar su consentimiento expreso para la inscripción. Dicha calificación de la titularidad registral convocada y asistente, en CP de muchas viviendas y en zonas vacacionales, haría que este tipo de acuerdos que afectan al título constitutivo, pero no requieren unanimidad, serían totalmente imposibles de adoptar.

De todas formas es de reconocer que la seguridad jurídica proclamada por el artículo 9.3 de la Constitución es el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar impidiendo que a los sucesivos adquirentes de pisos, les afecte la carga oculta que supondría un acuerdo adoptado por la junta de propietarios a los que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo inscrito, sin las correspondientes modificaciones. En definitiva, que es un acuerdo que puede no afectar a los titulares registrales posteriores al acuerdo, pero anteriores a su inscripción, aunque ello, en su caso, será objeto de discusión en los Tribunales si la CP pretende hacer valer el acuerdo frente a ellos sin su conformidad. (MGV)

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**69.* DOCUMENTOS SUBSANATORIOS PRESENTADOS EN VIA DE RECURSO**

Resolución de 31 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Jarandilla de la Vera a inscribir una escritura de cambio de uso de determinada edificación

Resumen: En el recurso debe rechazarse cualquier pretensión basada en motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma y sin que la DG deba entrar sobre nuevos argumentos o defectos alegados por el registrador relativos a estos documentos presentados de forma extemporánea.

En vía de recurso el interesado presenta documentos para subsanar los defectos alegados en su nota por la registradora.

La registradora, en el informe, considera subsanados todos los defectos salvo uno (que la manifestación de destino de la vivienda para uso propio para evitar contratar el seguro decenal ha de hacerse en la escritura, sin que valga que figure en el libro del edificio).

La DG no tiene en cuenta la documentación presentada por el recurrente ya que, conforme al art 326 LH, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Tampoco entra en la argumentación de la registradora respecto al defecto relativo al seguro decenal, porque no puede entenderse propiamente como una nueva calificación sobre la que haya que decidir, toda vez se trata de una consideración expresada por la registradora en su informe y no consta que aquel documento complementario se haya presentado en el Diario y se haya comunicado al recurrente una calificación en forma sobre esa falta de valor subsanatorio del mismo, de suerte que éste haya podido alegar cuanto le convenga para su defensa, con los fundamentos jurídicos en los que apoye su tesis impugnatoria (art. 19 bis LH). (MN)

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70. EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH**

Resolución de 31 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se deniega el inicio de un expediente previsto en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria respecto de una finca (ACM)

Resumen: No procede el expediente (acta notarial) de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, cuando propiamente NO hay ruptura del tracto, sino un defecto en el título previo, que aun siendo extranjero, es subsanable por los mismos causahabientes del titular registral.

– Hechos: Se presenta acta de reanudación de tracto sucesivo interrumpido solicitando que se expida la certificación prevista en arts 203 y 208 LH.

Se aporta como título de propiedad escritura de partición de herencias de los titulares registrales, si bien respecto de 2 de ellos, en la escritura (y docs complementarios) se manifiesta que los otorgantes son sus herederos pero no se aporta el certificado de últimas voluntades ni los títulos sucesorios de los causantes reseñados en la escritura.

– La Registradora: califica negativamente, por entender que lógicamente aquí NO existe interrupción de tracto sucesivo en tanto el promotor del expediente adquiere por herencia de los titulares registrales (Art 208 LH) y que lo que procede es la inscripción directa del título que corresponda y que la obtención de dichos certificados de últimas voluntades y títulos sucesorios no implican, de por sí, una dificultad extraordinaria (alegada por el presentante).

– El Presentante: recurre entendiendo que:

a) Sí se cumplen los requisitos del Art 208 LH para iniciar el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido por considerar que es de extrema dificultad conseguir la documentación solicitada, al residir varios de los causantes fallecidos en Argentina, junto con diversas consideración del derecho argentino aplicable a la sucesión.

b) Asimismo entiende que no procedería la negativa a expedir, “a límine” la certificación solicitada por la notario en el Acta autorizada, sino que debería expedirla, dejar que continúe el expediente de reanudación, que la notario lo concluya, y en su día califique en su caso negativamente el acta tramitada.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Partiendo de la idea de que el Expediente de Reanudación, en sistemas registrales basados en el pº de Tracto Sucesivo como el nuestro, es un remedio excepcional.
En el caso planteado, el promotor adquiere directamente de los titulares registrales y de sus herederos por cesión de sus derechos hereditarios, aportando copias de sus títulos de adquisición, si bien resultando defectos que impiden su inscripción. Por resulta aplicable la regla 1ª del Art 208 LH : “«no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada»”.

b) Por tanto solo queda por determinar si la registradora, en desarrollo de su imperativa función calificadora, puede suspender la emisión de la certificación y en este caso puede hacerlo ante su evidente improcedencia por ausencia del supuesto de hecho objetivo necesario, esto es, la ruptura del tracto sucesivo registral. (ACM)

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71. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN COLINDANTE POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA**

Resolución de 31 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Carmona, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, por oposición de un titular colindante notificado, que es una Administración Pública, que alega invasión de una vía pecuaria.

Resumen: No se requiere que el dominio público esté deslindado para que se pueda apreciar una posible invasión del mismo, a los efectos de la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca.

Hechos: Se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, con la consiguiente rectificación de superficie, inferior al 5% de la inscrita. El registrador de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, al que se opone la Administración alegando la posible invasión de una vía pecuaria, cuando esta se deslinde.

El registrador suspende la inscripción pretendida por posible invasión de dominio público, conforme al párrafo 4º del art. 199.1.

El recurrente alega: a) que la vía pecuaria no está deslindada; b) que la Administración no se opone expresamente a la inscripción; c) que no identifica de manera georreferenciada o gráfica cuál es la porción física de la vía supuestamente invadida; d) que la certificación catastral descriptiva y gráfica, no coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; e) que el órgano que emite el informe carece de competencia; f) que la LH permite rectificar diferencias de superficie inferiores al 5% sin necesidad de tramitar procedimiento alguno.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, después de recordar que lo procedente es denegar la inscripción y no suspenderla.

Doctrina:

a).- El hecho de que no se haya producido el deslinde, no quiere decir que no deba de protegerse el dominio público no deslindado. Los registradores tienen la obligación legal de impedir la práctica de inscripciones que puedan suponer una invasión del dominio público (art. 6 y 30 Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). A mayor abundamiento, el art. 199.1 se refiere al dominio público en general, sin precisar si está o no deslindado.

b).- La oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante de la Administración en el que funde su oposición, pues, si bien su eficacia jurídica es necesariamente limitada, es sin embargo suficiente para motivar la calificación registral negativa.

c).- La falta de identificación de la porción que puede resultar invadida, no varía el sentido de la calificación registral, aunque hubiera aportado mayor claridad a la misma.

d).-, aunque la planimetría catastral no refleje la invasión del dominio público, el registrador puede denegar la inscripción de la certificación catastral, para evitar introducir una exactitud en el contenido del Registro, sujeta al principio de especialidad registral sobre el objeto del derecho.

e).- La valoración de la competencia del firmante por parte de la Administración corresponde al registrador, quien la puede verificar mediante el CSV del documento firmado electrónicamente.

f).- El registrador puede tramitar el procedimiento del art. 199, aunque la diferencia de superficie sea inferior al 5%, si observa la posible invasión del dominio público.

Comentario: Otras resoluciones sobre esta cuestión: 15 de marzo de 2016, 13 de abril de 2018, 23 de enero de 2019, 29 de noviembre de 2019, 27 de noviembre de 2019, 1 de junio de 2020, 30 de octubre de 2020, 15 de febrero de 2022, 26 de abril de 2022, 6 de julio de 2022 y 10 de noviembre de 2022. (VEJ)

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RESOLUCIONES MERCANTIL

1. REGISTRO DE BIENES MUEBLES. ANOTACIÓN DE EMBARGO DE VEHÍCULO. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS NO APORTADOS EL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN**

Resolución de 19 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos, por la que se deniega la extensión de una anotación de embargo sobre un vehículo.

Resumen: Para solucionar la discrepancia existente entre la titularidad registral de un vehículo y la que resulta de los archivos de la DGT, siempre que no provenga de un contrato de financiación o de arrendamiento, financiero o no, o de “factoring”, será suficiente acompañar certificación de dicha DG, y efectuar por parte del registrador la notificación pertinente al titular registral.

Hechos: Se ordena anotación de embargo sobre un vehículo propiedad de determinada entidad.

El registrador suspende la anotación por constar el vehículo inmatriculado a favor de una entidad distinta, siendo necesario para tomar la anotación de embargo “acompañar certificado del Registro de Vehículos de la Dirección General de Tráfico acreditativa de que en el mismo aparece como titular vigente el demandado (artículo 5 y 24 de la Ordenanza de 19 de Julio de 1.999 para el Registro de Bienes Muebles e Instrucción de 3 de diciembre de 2002 de la Dirección General de Registros y Notariado). El defecto consignado tiene carácter de subsanable”.

El interesado recurre y dice que en la actualidad el vehículo ya consta en la DGT a nombre de la demandada que lo adquirió en procedimiento concursal, careciendo de sentido que el indicado bien se inscribiera a favor de la concursada sociedad que ya se ha extinguido.

Resolución: Se confirma la nota sobre la base de que no se ha acompañado al Registro la certificación que se unió al recurso y por tanto no pudo ser tenida en cuenta por el registrador en su calificación.

Doctrina: La DG tras recordar la legislación aplicable al Registro de Bienes Muebles y tras ponderar que se trata de un registro de titularidades y no sólo de gravámenes, sobre la base de la Instrucción de 3 de diciembre de 2002, cuya finalidad declarada es resolver dudas respecto de determinados aspectos del funcionamiento del Registro de Bienes Muebles, viene a decir que el supuesto de hecho planteado en la resolución está resuelto en la regla séptima de la Instrucción citada al establecer que si hay disparidad entre la titularidad del RBM y la que resulta del Registro de la DGT, podrá hacerse la inscripción a favor del adquirente del vehículo por “certificación del Registro de Vehículos de la Dirección General de Tráfico acreditativa de que en el mismo aparece como titular vigente el transmitente, y haya transcurrido el plazo de un mes sin que el titular registral se haya opuesto”. A estos efectos el registrador lo notificará al titular registral, y si la notificación resulta fallida lo hará por el web del Colegio de registradores. En definitiva, que, si la certificación que se acompañó al recurso se hubiera presentado en el registro, la calificación del registrador, como indica en su misma nota, hubiera sido distinta.

Comentario: Llama la atención este recurso por interponerlo acompañando el documento subsanatorio señalado por el registrador en su nota en lugar de adoptar la postura más lógica de acompañar ese documento al registro para que el registrador emita una nueva calificación. Era un recurso fácilmente evitable.

Lo que no resulta de la resolución es si el registrador, dada la interconexión existente entre ambos registros, el de BM y el de la DGT, hubiera podido de oficio tener en cuenta los datos resultantes de dicho registro y actuar en consecuencia. En el proyecto de Ley de digitalización de los registros, actualmente en el Congreso de los Diputados, ya se prevé expresamente, como uno de los derechos de los usuarios de los servicios registrales, el no tener que aportar el registro los documentos que este pueda tener a su disposición procedentes de distintos órganos administrativos. JAGV.

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**6.* DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE ASAMBLEA SIN MENCIÓN AL DERECHO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS DOCUMENTOS CONTABLES.**

Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2019.

Resumen: Si en una convocatoria de junta general de una sociedad anónima, no figura el derecho de información relativo a los documentos contables cuya aprobación consta en el orden del día, los acuerdos derivados de esa junta no serán inscribibles.

Hechos: Se convoca junta general de una sociedad anónima entre cuyos puntos del orden del día figura la aprobación de las cuentas de varios ejercicios, sin hacer una mención expresa al derecho de información de los accionistas en ese supuesto. Sólo figuraba en la convocatoria una referencia al derecho general de información previsto en los dos primeros párrafos del artículo 197 (cuya constancia en la convocatoria no es imperativa), y en el artículo 287 en relación a la modificación de estatutos.

Aparte de ello del informe de auditoría resultaba opinión denegada por ausencia del libro de actas de la junta general, de determinada información bancaria, por imposibilidad de verificar el inventario físico, así como por ausencia de determinada información contable.

El registrador suspende el depósito por tres motivos:

1.- Faltan cuentas anuales de ejercicios anteriores. Art. 282 de la LSC.

2.- En los anuncios de convocatoria no se ha dado cumplimiento al derecho de información que establece el art. 272.2 de la Ley de Sociedades de Capital, que dispone expresamente, la obligación de reflejar en el anuncio de convocatoria, el derecho que le asiste a cualquier socio de obtener de la sociedad de forma inmediata y gratuita los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la misma, así como en su caso, informe de gestión y el informe de auditoría de cuentas.

3.- Del informe de auditoría resulta que no se emite opinión por causa claramente imputable a la sociedad.

La sociedad recurre el segundo y tercer defecto por estimar que el derecho de información aparece cumplido al menos en un sentido general, sin que sea sacramental la fórmula del artículo 272 y que una opinión denegada en el informe es una de las varias posibles.

El registrador desiste de su último defecto.

Resolución: Se confirma la nota de calificación en el único punto debatido.

Doctrina: La DG, tras ponderar la importancia del derecho de información para los accionistas en la convocatoria de la junta, nos dice que en este expediente existe una “ausencia total y absoluta de cualquier referencia al derecho de información específico de los socios en la convocatoria cuando esta comprende la propuesta de aprobación de las cuentas anuales, especialmente en un supuesto como el presente en que han sido objeto de verificación contable”. Y ello supone una infracción total de la previsión contenida en el art. 272.2 de la LSC (cfr. resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de febrero de 2015)-

Comentario:, aunque en algunas de sus resoluciones la DG se ha mostrado favorable a admitir la inscripción de acuerdos adoptados de juntas convocadas con omisión del derecho de información, ello ha sido porque la omisión de ese derecho en el anuncio de convocatoria no era como en este caso total y absoluta. Es decir, lo que admite nuestra DG es la no utilización en el anuncio de convocatoria de las mismas palabras utilizadas en el artículo 272.2 de la LSC, pero lo que sí exige es que de una forma distinta, aunque en todo caso expresiva se haga una mínima constancia a la existencia a favor de los socios del derecho de información exigido en caso de aprobación de cuentas anuales o de otros aquellos casos, como el de modificación de estatutos, que también lo exigen. (JAGV)

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7.() DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE ASAMBLEA SIN MENCIÓN AL DERECHO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS DOCUMENTOS CONTABLES

Mismo contenido que la precedente. (JAGV)

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15.() DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE ASAMBLEA SIN MENCIÓN AL DERECHO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS DOCUMENTOS CONTABLES

Resolución de 29 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva a practicar el depósito de las cuentas anuales de una compañía correspondientes al ejercicio 2018.

Mismo contenido que la número 6 de esta serie. (JAGV)

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21.* DEPÓSITO DE CUENTAS. DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL: SU NO POSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN.**

Resolución de 9 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil IV de Valencia, por la que se resuelve no practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad.

Resumen: En una sociedad unipersonal cuyo único socio es una persona jurídica, la declaración de titularidad real debe venir referida a la persona física que controla a la persona jurídica indicada. El contenido de la declaración de titularidad real no es calificable.

Hechos: Se presenta un depósito de cuentas acompañado de la declaración de titularidad real, la cual es contradictoria con la situación de unipersonalidad que se refleja en la hoja de la sociedad.

El registrador suspende el depósito por dicho motivo pues su admisión supondría la publicidad contradictoria o “antípoda entre dos asientos registrales” … “lo que supondría un debilitamiento de la seguridad jurídica preventiva, principio general que dispensan los registros jurídicos (STS de 4 de junio de 2021 y los artículos 10.1 y 368 del Reglamento del Registro Mercantil y Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio”. Añade que en el caso de que algún socio del socio único “represente más del 50.01% del capital social de dicha sociedad, se debe rellenar la titularidad real persona física con el 100 % de participación de la mercantil que deposita cuentas…”.

La sociedad recurre. Dice que el registrador se ha excedido en sus funciones de calificación registral a los efectos del depósito contable, pues el artículo 368.1 RRM sólo dice que se calificará si los documentos están debidamente aprobados por la junta general y sí constan las preceptivas firmas, aunque reconoce que la DG ha ampliado ese ámbito a la concordancia entre el capital inscrito y el capital que figura en los documentos contables.

Por ello el Registrador únicamente debería haber comprobado el cumplimiento de la obligación formal de declarar el titular real.

Por otra parte, en el caso de que la sociedad sea Unipersonal, el socio único puede ser persona física o jurídica y si es persona jurídica esta puede tener varios titulares reales personas físicas.

Finalmente en cuanto al cómputo que hace el registrador a efectos del porcentaje que supone la titularidad real dice que ese sistema no se fundamenta en ningún criterio legal pues “le imputa la totalidad del control indirecto de la Sociedad a una persona que no lo tiene”. Se aparta además de los criterios señalados por el Colegio de Registradores en sus normas de procedimiento del CRAB y que consiste en el cálculo de la participación efectiva a efectos de control mediante «el producto de los tantos por cientos de participación».

Resolución: Se estima el recurso.

Doctrina: Tras ratificar la limitación de la calificación registral en materia de depósito de cuentas y que efectivamente la Resolución de 21 de febrero de 2022 ha sostenido que el control debe alcanzar también a la correspondencia entre la cifra de capital social inscrita y la que resulte del balance, dice que “no se aprecia ninguna inherencia que sirva para apoyar una extensión de la potestad calificadora en este ámbito a declaraciones de ciencia de naturaleza extracontable”

Aparte de ello añade que “la declaración de unipersonalidad y su inscripción en el Registro Mercantil no puede confundirse con el contenido de la declaración de titularidad real depositada junto a las cuentas anuales”. Son cosas distintas “lo que impide sin más, considerar la aplicación entremezclada de su régimen jurídico: baste pensar que la declaración de unipersonalidad dispone de un plazo de seis meses para su declaración e inscripción en el Registro Mercantil mientras que la declaración de titularidad real, que se hace al tiempo del depósito de las cuentas en el Registro Mercantil, debe expresar la situación existente en ese momento. Piénsese igualmente que es perfectamente compatible una situación de unipersonalidad inscrita en el Registro Mercantil con una declaración de titularidad real en la que personas que carecen de la condición de socio ostenten un control efectivo de la sociedad”. (JAGV)

Comentarios:, aunque de la resolución resulta que la calificación registral no se extiende al contenido del documento relativo a la titularidad real de la sociedad, fuera de exigir que se presente junto a las cuentas anuales y que esté debidamente cumplimentado, en determinados casos en que la titularidad de las cuotas sociales consta en el Registro, como por ejemplo en las Sociedades Profesionales, parece lógico que no se admita el depósito de una declaración de titularidad real que esté en contradicción con lo que resulta del registro sobre los socios personas físicas y sus cuotas en la sociedad. En estos casos antes de proceder al depósito deberá actualizarse el registro si la no inscripción de una transmisión de cuotas sociales es la que causa esa discrepancia.

Por lo demás no entra la DG en la forma de cómputo de la titularidad real indirecta es decir por medio de otra u otras sociedades. No era un defecto sino una mera advertencia el registrador calificante acerca de la forma en que debía hacerse la declaración. En todo caso se haga como se haga, dado que el registrador desconoce cuál es esa titularidad indirecta, deberá pasarse por lo que se manifieste en el documento. No obstante, para los que tengan curiosidad en saber como se hace, en el escrito del recurrente y con apoyo en las instrucciones del mismo Colegio de Registradores, se explica con claridad el sistema. JAGV.

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30. CONSTITUCIÓN DE SL. ACTIVIDAD SIN LICENCIA ADMINISTRATIVA. FECHA DE LA CERTIFICACIÓN BANCARIA DE INGRESO DEL CAPITAL SOCIAL.**

Resolución de 11 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil XXIII de Madrid a propósito de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada (JAGV)

Resumen: Es posible que una sociedad tenga como objeto social el relativo al transporte sin necesidad de acreditar la obtención de licencia administrativa respecto de dicha actividad. El plazo de dos meses de vigencia de la certificación bancaria de ingreso se computa desde la fecha de su expedición y no desde la fecha en que se hizo el ingreso a nombre de la sociedad en constitución.

Hechos: Se constituye una sociedad limitada con múltiples actividades entre las que se incluye una relativa a “transporte y almacenamiento”. En el objeto se incluye un párrafo final en donde se dice que “quedan excluidas del objeto social todas aquellas actividades para cuyo ejercicio la Ley exija requisitos especiales que no se cumplan por esta sociedad”. Aparte de ello en el certificado bancario de ingreso se indicaba que, en la cuenta abierta a nombre de la sociedad en fecha anterior en más de dos meses, se había ingresado determinada cantidad por persona que se especificaba, apareciendo también en dicho certificado un sello firmado por dos apoderados del banco con fecha dentro del plazo de dos meses de la fecha de la escritura de constitución.

El registrador suspende la inscripción por un doble defecto.

1.- Porque la actividad de ”transportes” está sujeta a autorización administrativa en los términos previstos con carácter general en la Ley 16/1987, de 30 de julio, de ordenación de los transportes terrestres (artículos 42 y siguientes) y disposiciones concordantes, siendo por tanto necesario acreditar dicha autorización (artículo 84 del Reglamento del Registro Mercantil) ya que no se sujeta el inicio de actividades de la sociedad a su previa obtención o cumplimiento de los requisitos en su caso exigidos para las mismas.

2.- La certificación bancaria acreditativa de las aportaciones dinerarias está caducada, al haber transcurrido el plazo previsto en el artículo 62.3 de la Ley de Sociedades de Capital y 189.1 del Reglamento del Registro Mercantil.

El notario recurre y alega respecto del primer defecto la resolución de la DG de 10 de junio de 1992, corroborada por otras posteriores, y el hecho de que en la escritura existe la cláusula de exclusión de actividades sujetas a requisitos especiales por lo que el registrador en todo caso pudo practicar la inscripción parcial.

Respecto del segundo defecto dice que si bien por su fecha el certificado está fuera de plazo es lo cierto que se renovó el mismo según sello de la entidad de fecha posterior con la firma manuscrita de dos apoderados del banco.

Resolución: Se revocan los dos defectos de la nota de calificación.

Doctrina: Sobre el primer defecto dice que de la legislación invocada por el registrador resulta que no todos los tipos de transporte están sujetos a autorización administrativa y de la resolución del CD invocada por el recurrente también resulta que pese a que se considere que la actividad del transporte esté sujeta a licencia es lo cierto que sus actividades preparatorias que pueda realizar la sociedad no lo están. A mayor abundamiento en algunos casos para conceder la licencia de transporte el legislador da por supuesto que la sociedad está ya dotada de personalidad jurídica mediante la inscripción en el registro Mercantil (vid. artículo 36.1.a) del Real Decreto 1211/1990).

Respecto del segundo defecto dice que efectivamente el certificado bancario está emitido dentro de los dos meses de la constitución de la sociedad y lo que está fuera de plazo es la fecha del ingreso, y por ello mediante una interpretación integradora de los artículos 62.3 de la Ley de Sociedades de Capital que dispone que «la vigencia de la certificación será de dos meses a contar de su fecha y del artículo 189.1 del Reglamento del Registro Mercantil que establece que la fecha del depósito no podrá ser anterior en más de dos meses a la de la escritura de constitución, esa discordancia, en su caso, deberá resolverse a favor del precepto legal. Pero es que además de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de abril de 2005, conciliando ambas posturas, declaró que la fecha de la certificación será “la que de modo efectivo acredite la aportación dineraria”, puesto que “la entidad bancaria, al certificar, renueva el depósito que fue efectuado en su día, computándose desde esta fecha el plazo de 2 meses previsto para la vigencia de la certificación”.

Comentario: Tanto en uno como en otro defecto la DG mantiene la flexibilidad que ya mantuvo en las dos resoluciones citadas, una por el recurrente y otra por la propia DG.

El objeto relativo a transportes es un objeto admisible sin necesidad de acreditación de la autorización administrativa, por ser posibles actividades relativas de determinados tipos de transporte sin necesidad de dicha autorización y en todo caso porque esa actividad necesita una serie de actividades previas (como adquisición de vehículos etc) que no podrían ser realizadas sin la previa inscripción en el Registro Mercantil.

Y en cuanto a la acreditación del ingreso, prescindiendo que hoy incluso puede obviarse en las sociedades limitadas mediante la manifestación de responsabilidad de los socios, es lo cierto que si la entidad bancaria certifica en determinada fecha que está dentro del plazo que existe una cuenta a nombre de la sociedad, con un determinado salvo, la fecha en que se haya hecho el ingreso queda desdibujada por el hecho de la certificación. Quizás este segundo defecto debió el registrador encauzarlo por la vía de la validez del sello del Banco acreditativo de la renovación de la certificación que a la vista de los hechos no parece muy ortodoxo. JAGV.

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**39.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN NEGATIVA DE DENOMINACIÓN POR IDENTIDAD ABSOLUTA CON OTRA YA INSCRITA.**

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil central III a reservar una denominación.

Resumen: No es posible admitir una denominación idéntica a la de otra sociedad preexistente, ni siquiera con el consentimiento de la afectada.

Hechos: Se solicita certificación negativa relativa a la denominación “Puig S.L.”

Se deniega de conformidad a lo establecido en el art. 408.1 del RRM, por existir otra denominación registrada idéntica a la solicitada.

La sociedad recurre y dice que la denominación solicitada es la del socio único de la sociedad que cambia su denominación y que se cuenta con su consentimiento.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Tras señalar la DG la función que cumple la denominación de las sociedades como medio identificador en el tráfico, viene a decir que esa función identificadora quedaría desvirtuada si la misma denominación se asigna a dos entidades diferentes. Por ello “las leyes consagran ese principio de exclusividad por la vía negativa, al prohibir que cualquier sociedad ostente una denominación idéntica a la de otra sociedad preexistente (cfr. artículos 7 de la Ley de Sociedades de Capital y 407 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

La identidad entre dos denominaciones sociales es un límite objetivo impuesto por la Ley al principio de libertad de elección de la denominación. Este límite no desaparece por el consentimiento de la sociedad cuya denominación se adopta pues dicho consentimiento no puede imponerse sobre el claro contenido del mandato legal. Ese consentimiento tendrá eficacia en los casos del art. 408 del RRM cuando no se trata de una identidad absoluta sino de una identidad sustancial o cuasidentidad contemplada en sus tres primeros apartados.

Termina diciendo la DG que cuando no existe esa indeterminación en la denominación social “por existir identidad absoluta de denominación no cabe hablar de dispensa por consentimiento pues la prohibición alcanza a todos, incluidas las sociedades solicitantes y la afectada”.

Comentario: La resolución es clara en su fundamentación: no son posibles dos sociedades con denominaciones idénticas, sean cuales sean las razones que existan para la adopción del mismo nombre. Ni que una sea socio de la otra, ni que sean del mismo grupo, ni que en el futuro se pretenda disolver la sociedad cuyo nombre se adopta, puede autorizar a que dos sociedades tengan la misma denominación. (JAGV)

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44. DEPÓSITO DE CUENTAS. CONSTANCIA DE LA APLICACIÓN DEL RESULTADO, DEL CAPITAL Y DE LA FIRMA ELECTRÓNICA VALIDADA. NO POSIBILIDAD DE DEPÓSITO PARCIAL.**

Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil I de Alicante, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2021.

Resumen: Para depositar unas cuentas es necesario que conste la aplicación del resultado, que conste el capital, que la firma electrónica sea debidamente validada, y sin que sea posible un depósito parcial de las mismas.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio de 2021.

El registrador suspende el depósito por los siguientes defectos:

– La Sociedad no ha depositado las Cuentas Anuales de los ejercicios 2018, 2019 y 2020 por lo que se encuentra en situación de cierre registral. Artículos 282 Ley de Sociedades de Capital y 378.1 del Reglamento del Registro Mercantil.

– No hacer constar la aplicación del resultado o en su defecto la inactividad de la Sociedad (Art. 366.1.2 del Reglamento del Registro Mercantil).

– La firma electrónica de la persona que firma el certificado no ha podido ser verificada. Por tanto, la certificación debe estar expedida por la persona que ostenta según el Registro la facultad de certificación artículo 109 del RRM. Resulta imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo, conforme al contenido del Registro. Resolución de 1 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

– Presentar incompletos los modelos oficiales originales, por lo que respecta a la cifra de capital en el balance. Art. 280 Ley de Sociedades de Capital.

La sociedad recurre y alega que los depósitos que faltan están debidamente presentados al registro, que el acuerdo de la junta hace referencia a la aplicación del resultado, que la firma electrónica es la emitida por ACA, FNMT o ACCV, y que la cifra del capital consta y en todo caso se manifiesta cuál es la misma.

El registrador en su informe hace constar la caducidad de los asientos de presentación de las anteriores cuentas, también defectuosas, y que la certificación acompañada no es la misma que la presentada.

Resolución: Se confirman todos los defectos.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es centrar el objeto del recurso que es la calificación del registrador sin que se puedan tener en cuanta otros documentos presentados con el escrito del recurso.

Supuesto lo anterior confirma el primer defecto conforme al art. 282 LSC y 378 del RRM, reiterando que sólo serán exigibles tres depósitos de cuentas para la reapertura del registro.

Sobre el segundo defectos, de la certificación presentada no resulta la aplicación del resultado, está en blanco, por lo que se confirma (art. 366.1.2º1 RRM).

Sobre la firma electrónica también reitera su doctrina pues en caso de presentación telemática de las cuentas el registrador debe comprobar que las firmas reúnen los requisitos sobre firma electrónica avanzada verificando la correspondencia entre el archivo que las contiene (en formato estándar, zip) y el archivo que contiene el certificado del acuerdo aprobatorio de la junta, aunque ello se lleva a cabo por el propio sistema informático, generando automáticamente el algoritmo o huella digital, y si esa firma no se puede validar ello “impide tener la firma electrónica como puesta y producir los efectos previstos en los artículos 3, 24, 25, 26 y 32 del Reglamento (UE) núm. 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo de 23 de julio de 2014, y en los artículos 3, 4, 6, 9 y 16 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de servicios electrónicos de confianza, que lo desarrolla”. Y no se puede exigir que el registrador “especifique las causas que han impedido la validación de la firma por tratarse de una cuestión técnica que escapa por completo del ámbito de su competencia”.

Y finalmente dice que no cabe en materia de depósito de cuentas solicitar el depósito parcial pues las cuentas tienen un contenido preciso y determinado formando una unidad exigida legalmente.

Comentario: Destacamos dos cuestiones: la exigencia del registrador de que si no existe aplicación del resultado se diga que la sociedad está inactiva, y la no posibilidad de depósito parcial. El primer dato puede ser interesante pues es una de las circunstancias sobre las que debe informar el registrador gratuitamente de conformidad con la Directiva de 2019 y el proyecto de reforma del Código de Comercio en materia de publicidad registral; no obstante una sociedad pudiera estar inactiva y tener cuenta de resultados. Y la segunda cuestión, aunque parece obvia, nunca está de más que la DG se haya pronunciado de forma expresa sobre ella. (JAGV)

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52.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES SIN LAS MAYORÍAS ESTATUTARIAS.

Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Las Palmas de Gran Canaria a inscribir una escritura de nombramiento de administradores de una sociedad

Resumen: No es posible adoptar un acuerdo en contra de un artículo de los estatutos inscritos, y ello, aunque ese artículo sea en alguna de sus partes contrario a una norma imperativa.

Hechos: Se adopta un acuerdo en Junta General con el voto favorable del único socio asistente a dicha junta, titular de participaciones sociales que representan el 50% del capital social, y con ausencia de la otra socia titular de las restantes participaciones sociales. Según el artículo 11 de los estatutos los acuerdos se adoptan por mayoría de capital, si bien cuando sean dos los únicos socios lo serán por unanimidad.

El registrador suspende la inscripción, entre otros defectos que no se recurren porque según el artículo 11 de los estatutos sociales, los acuerdos sociales deben adoptarse con el voto a favor de la mayoría de capital. Al adoptarse con el voto favorable del 50%, el acuerdo no ha sido válidamente adoptado. Defecto subsanable.

La sociedad recurre y alega que dicho artículo, en virtud del cual, si existen dos socios, lo que es este caso, los acuerdos se adoptarán por unanimidad, ha quedado sin efecto por ser contrario a una norma imperativa. Citan el FJ 3.º de la Resolución de 16 de junio de 2015 de la DGRN, del que resulta que los pactos estatutarios contrarios a normas imperativas (art. 200 LSC que proscribe la unanimidad) quedarán sin efecto, si existe un cambio normativo que afecte en todo o parte a los estatutos sociales. Es decir que las normas imperativas se imponen a los estatutos por la simple fuerza de la Ley.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG parte de la base de que los estatutos “tienen un carácter normativo para la propia sociedad de modo que vincula a sus órganos, a los socios que la integran e incluso a terceros (vid. Resolución de 26 de noviembre de 2004)”. Es decir que “todo acto social debe acomodarse a las exigencias derivadas de las normas establecidas en los estatutos(art. 23 LSC).

En definitiva, los “estatutos de una sociedad mercantil, adoptados con sujeción a las normas de carácter imperativo, constituyen su norma suprema, debiendo ser respetados mientras no sean modificados y no puede entenderse aprobado un acuerdo, como ocurre en el presente expediente, cuando no cuenta con el voto favorable de la mayoría prevista estatutariamente”. Y ello como ha sostenido la propia DG, no se ve afectado “por la situación fáctica en que pueda encontrarse la sociedad dado el juego de las mayorías según los socios que en cada momento sean titulares de las participaciones en que se divide el capital social, y que pueda conducir a la imposibilidad de adoptar acuerdos; sin perjuicio de que dicha situación de bloqueo esté configurada legalmente como causa de disolución –artículo 363.d) de la Ley de Sociedades de Capital”.

Comentario: El problema que plantea esta resolución no tenía nada que ver con la unanimidad que predicaban los estatutos para el caso de ser dos los únicos socios de la sociedad. El problema era que según los estatutos los acuerdos lo eran por mayoría y ese reforzamiento del quorum ordinario de adopción de acuerdos era perfectamente admisible con arreglo a las normas legales imperativas. Es decir, el registrador no rechaza la inscripción porque no exista unanimidad sino que la rechaza porque el acuerdo no se ha adoptado por mayoría. La unanimidad es simplemente una consecuencia del número de socios de la sociedad en el momento de la adopción del acuerdo.

Por ello era una cuestión distinta la unanimidad que exigía el artículo de los estatutos cuando eran dos los únicos socios, incluso con independencia del capital que representen en la sociedad. Es obvio que esos estatutos nunca debieron ser inscritos pues en ese punto concreto eran efectivamente contrarios a una norma imperativa que impide todo reforzamiento de quorum de adopción de acuerdos que implique la unanimidad. Pero y esta es la grandeza de la publicidad registral, mientras no sean modificados por acuerdo de la junta o impugnados y anulados en vía jurisdiccional, van a producir todos sus efectos y por tanto dada la situación fáctica de la sociedad serían imposibles los acuerdos en la junta general. Pero como dice la DG eso es un problema que también tiene una solución legal pues estamos ante un caso de disolución legal.

De todas formas de esta resolución debemos sacar la conclusión de la tremenda importancia que tiene la correcta calificación de los estatutos sociales, pues la inclusión en estatutos de un artículo que en una de sus partes infringe las normas legales puede llevar a la disolución de una sociedad con los perjuicios que a socios y terceros se pueden ocasionar y que serían responsabilidad del calificante.

Por último señalemos que, aunque el registrador estima subsanable el defecto, la adopción de un acuerdo sin las mayorías legales o estatutarias es, desde nuestro particular punto de vista, un defecto insubsanable. Su subsanación requiere un nuevo acuerdo en una nueva junta con todo lo que ello implica. (JAGV)

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53.() DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA. APLICACIÓN DEL RESULTADO. DEPÓSITO PARCIAL.

Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil IV de Alicante a practicar el depósito de las cuentas anuales de una compañía correspondiente al ejercicio 2021 por falta de mención en la certificación de acuerdos sociales del correspondiente a la aplicación del resultado, así como por la falta de verificación de la firma electrónica que ampara el certificado.

Contenido similar al de la anterior resolución número 44. (JAGV)

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64. JUNTA GENERAL UNIVERSAL: SUS REQUISITOS.**

Resolución de 30 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, en la que no considera acreditada la concurrencia de los requisitos necesarios para la celebración de una junta con carácter universal.

Resumen: Para que una reunión de todos los socios de una sociedad tenga la consideración de junta universal deberá decirse así de forma expresa y unánime por todos ellos.

Hechos: Se trata de un acta de asistencia a junta general, celebrada ante notario, en la que se dejó constancia de que según manifiestan asiste la totalidad del capital social, pero donde no se especificaba que los concurrentes aceptasen por unanimidad conceder a la reunión el carácter de junta universal y acordasen los puntos del orden del día de la sesión. Antes bien uno de los socios asistentes denunciaba irregularidades en la convocatoria, pidiendo se dejara sin efecto la junta y se procediese a una nueva convocatoria; pese a ello se adopta el acuerdo de aceptar la renuncia de un liquidador y nombrar otro nuevo.

La registradora suspende la inscripción por los siguientes motivos:

1.- Al no haber dado los socios en el acto de celebración de la junta el carácter de «Universal» –art. 178 LSC– habrá de acreditarse la convocatoria de la junta, … “en los términos que exige el artículo 174 de la Ley de Sociedades de Capital”.

2.- Al no ser junta universal “debería haberse celebrado en el domicilio social o, en su caso, en el mismo término municipal en que tenga su domicilio”. La sociedad tiene su domicilio en un determinado término municipal y se celebra en la capital de la provincia. Art. 175 y 178 LSC.

Se recurre manifestado que la junta contó con la presencia de la totalidad del capital desembolsado y de los socios conformadores y constituyentes de la sociedad.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Sobre la naturaleza de las Juntas Universales la DG de forma reiterada ha exigido no sólo que estén presentes todos los socios sino también que acuerden por unanimidad la celebración de la reunión (artículo 178 de la Ley de Sociedades de Capital) y el orden del día. Para tal supuesto se prescinde totalmente de los requisitos de previa convocatoria de la junta.

En consecuencia y dado que del acta presentada no resulta que a la sesión se le haya dado el carácter junta universal y se hayan aceptado por unanimidad los puntos del orden del día, antes al contrario existe un socio disidente, no procede sino confirmar el criterio de la registradora.

Comentario: Se trata de un mero recordatorio de las características que debe tener una reunión de socios, para que esa reunión, si están todos los socios presentes, pueda tener la consideración de junta universal y pueda adoptar acuerdos válidamente. Las exigencias establecidas tienen como finalidad evitar y desterrar las llamadas “juntas incidentales o por sorpresa” en la que de forma sorpresiva se pretendía dar a una mera reunión de socios el carácter de junta certificando unos supuestos acuerdos adoptados en ella.

Respecto del requisito de aceptación del orden del día, que no viene impuesto legalmente, es una clara exigencia, pero, aunque no se diga de forma expresa, si se adoptan determinados acuerdos se está aceptando implícitamente ese orden del día. Además, por acuerdo unánime, aunque se fije un inicial orden del día, ese orden del día podrá ser ampliado en cualquier momento. Lo que no se podrá ni siquiera votar es un acuerdo respecto del cual algún socio no esté conforme en que se debata o se trate en la reunión.

En consecuencia no son posibles juntas universales si no cuentan con los requisitos señalados, salvo claro está que, aunque no se diga de forma expresa o sacramental, sí resulte implícita de los términos de la reunión, como que se toman determinados acuerdos relativos a la sociedad y estos lo son por unanimidad, que ha existido junta universal:, aunque a la hora de calificar todo dependerá de las circunstancias del caso. JAGV.

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72.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL.

Resolución de 31 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil VII de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2021.

Resumen: Vuelve la DG a reiterar, una vez más,que el documento relativo a la titularidad real de la sociedad es de obligatoria presentación junta al depósito de cuentas de la sociedad, de forma que las cuentas no pueden depositarse si no se acompaña dicho documento.(JAGV)

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INFORME NORMATIVA FEBRERO 2023 (Secciones I y II BOE)

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Titularidad real, intimidad y proporcionalidad: STJUE 22 de noviembre de 2022

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TITULARIDAD REAL, INTIMIDAD Y PROPORCIONALIDAD: REFLEXIONES A LA LUZ DE LA STJUE DE 22 DE NOVIEMBRE DE 2022[1]

Juan Kutz Azqueta, Notario de Madrid

ÍNDICE:

I.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN.

II.- LA STJUE de 22 DE NOVIEMBRE DE 2.022.

A) Invalidez del acceso público

B) Injerencia en los derechos fundamentales

C) El principio de proporcionalidad

III.- LITIGIOS PRINCIPALES Y CUESTIONES PREJUDICIALES QUE HAN DADO LUGAR A LA SENTENCIA.

A) Asunto C-37/20

B) Asunto C-601/20

IV.- LA PROTECCIÓN DE LA INTIMIDAD.

V.- EL MARCO NORMATIVO ESPAÑOL:

VI.- ¿ES VERDADERAMENTE ÚTIL PARA LA LUCHA CONTRA EL BLANQUEO DE CAPITALES EL ACCESO (PRÁCTICAMENTE) PÚBLICO A LA TITULARIDAD REAL?

VII.- CONCLUSIÓN.

Enlaces

I.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN.

Partamos de unas premisas básicas:

1º.- La primera y fundamental: debe combatirse y prevenirse el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo por todos los medios que el Estado de Derecho permita y con la máxima eficacia.

2º.- Supeditado a lo anterior y como complemento de ello: el derecho a la intimidad personal y familiar constituye un derecho fundamental consagrado por el artículo 18 de nuestra constitución, y sólo puede verse conculcado por razones graves y ante las sospechas ciertas de las comisión de un delito.

3º.- No cabe por tanto presuponer que, por el mero hecho de constituir una sociedad, prácticamente cualquier persona invocando un “interés legítimo”, real o no, pueda acceder a información tan sensible como saber quiénes son los propietarios/titulares reales de la misma.

La presunción de inocencia constituye igualmente un derecho fundamental y no cabe dar por sentado que por el sólo hecho de constituir una empresa la finalidad es el cometer actividades delictivas.

4º.- El propio artículo 18.4 de la Constitución Española dispone: “La ley limitará el uso de la informática para garantizar el honor y la intimidad personal y familiar de los ciudadanos y el pleno ejercicio de sus derechos.”

5º.- Cualquier limitación de un derecho fundamental debe interpretarse, por definición, de manera restrictiva y bajo un principio de estricta proporcionalidad.

Recordemos que el Código de Comercio sólo exige la inscripción de los administradores y empresarios individuales, pero no de los titulares reales. Es más, el considerando 87 de la Sentencia los distingue expresamente.

6º.- El considerando (2) del REGLAMENTO (UE) 2016/679 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 27 de abril de 2016, de protección de datos personales, establece que: “Los principios y normas relativos a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de sus datos de carácter personal deben, cualquiera que sea su nacionalidad o residencia, respetar sus libertades y derechos fundamentales, en particular el derecho a la protección de los datos de carácter personal.”

7º.- Artículos 7 y 8 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea (en lo sucesivo, «Carta»): el artículo 7 de la Carta garantiza a toda persona el derecho al respeto de su vida privada y familiar, de su domicilio y de sus comunicaciones, mientras que el artículo 8, apartado 1, de la Carta confiere expresamente a toda persona el derecho a la protección de los datos de carácter personal que la conciernan.

8º.- Como se desprende de reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia, la puesta a disposición de un tercero de datos de carácter personal constituye una injerencia en los derechos fundamentales consagrados en los artículos 7 y 8 de la Carta, cualquiera que sea la utilización posterior de la información puesta a disposición.

A este respecto, carece de relevancia que la información relativa a la vida privada de que se trate tenga o no carácter sensible o que los interesados hayan sufrido o no inconvenientes en razón de tal injerencia (sentencia de 21 de junio de 2022, Ligue des droits humains, C-817/19, EU:C:2022:491, apartado 96 y jurisprudencia citada).

II.- LA STJUE de 22 DE NOVIEMBRE DE 2.022.

A) INVALIDEZ DEL ACCESO PÚBLICO.

La Sentencia Del Tribunal De Justicia (Gran Sala) De 22 De Noviembre De 2022 (en lo sucesivo, “la Sentencia”) ha supuesto un vuelco en la configuración de la publicidad de la titularidad real de las sociedades mercantiles y otras entidades, estableciendo que no cabe presumir una actividad delictiva “per se” en todas ellas que justifique automáticamente quebrar el derecho fundamental a la intimidad y a la protección de los datos personales. Por el contrario, dicha publicidad debe ser cautelosa y dirigida a prevenir delitos.

Esto afecta, entre otras, al Registro de Titularidades Reales (en lo sucesivo, RETIR) del Registro Mercantil. Así el Comunicado De Prensa N.º 188/22 [2] de dicho Tribunal señala, citando la Directiva antiblanqueo, lo siguiente: “la disposición que establece que la información sobre la titularidad real de las sociedades constituidas en el territorio de los Estados miembros esté en todos los casos a disposición de cualquier miembro del público en general es inválida. La injerencia que implica esta medida en los derechos garantizados por la Carta no está limitada a lo estrictamente necesario ni es proporcional en relación con el objetivo perseguido.”

B) INJERENCIA EN LOS DERECHOS FUNDAMENTALES.

Además, la sentencia precisa que, si bien el acceso del público en general a la información sobre la titularidad real «puede contribuir» a luchar contra el uso abusivo de sociedades y otras entidades jurídicas y que «también ayudaría» a las investigaciones penales, debe señalarse que estas consideraciones tampoco pueden demostrar que dicha medida sea estrictamente necesaria para prevenir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Y que, habida cuenta de lo anterior, no puede considerarse que la injerencia en los derechos garantizados en los artículos 7 y 8 de la Carta resultante del acceso del público en general a la información sobre la titularidad real se limite a lo estrictamente necesario.

Es decir, la Sentencia se muestra contraria al acceso del público en general a la información sobre titularidad real, sin que la apreciación de una eventual legitimación a través del formulario de acceso al Registro Mercantil pueda transformar dicho criterio.

En cambio, como señala el considerando 84 de la Sentencia, el artículo 30, apartado 5, párrafo primero, letras a) y b), de la Directiva 2015/849 modificada prevé que la información sobre la titularidad real debe estar en todos los casos a disposición de las autoridades competentes y de las unidades de inteligencia financiera, sin ninguna restricción, así como de las entidades obligadas, en el marco de la diligencia debida con respecto al cliente.

No así del público en general.

Dicha finalidad se consigue plenamente con la Base de Datos de Titular Real del Notariado (en lo sucesivo, BDTR), a la que acuden a diario y con indiscutible éxito las autoridades competentes en investigación de blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, incluyendo el SEPBLAC, las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado, las Fiscalías especializadas, entre otras y los sujetos obligados que lo requieran, en el marco del cumplimiento de sus obligaciones de debida diligencia.

C) EL PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD.

Continúa el Comunicado citando los antecedentes de dicha Sentencia, referido al Registro de Titularidades Reales del Registro Mercantil de Luxemburgo: el Tribunal de Distrito de Luxemburgo conoce de dos demandas presentadas, respectivamente, por una sociedad luxemburguesa y por el titular real de tal sociedad, por las que solicitaron al “Luxembourg Business Registers” (LBR), sin éxito, que limitara el acceso del público en general a los datos que les afectan. Al considerar que la divulgación de tales datos podía conllevar un riesgo desproporcionado de violación de los derechos fundamentales de los titulares reales afectados, dicho Tribunal planteó al Tribunal de Justicia una serie de cuestiones prejudiciales sobre la interpretación de determinadas disposiciones de la Directiva antiblanqueo y sobre la validez de tales disposiciones en relación con la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea (en lo sucesivo, «Carta»).

Ello supone un vuelco respecto a lo establecido en la Directiva (UE) 2015/849 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de mayo de 2015, relativa a la prevención de la utilización del sistema financiero para el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo [3].

Se refiere a continuación al principio de proporcionalidad: tras señalar que El Tribunal de Justicia considera que prevenir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, creando una mayor transparencia, puede justificar injerencias, incluso graves, en los derechos fundamentales. Pero la puesta a disposición del público de datos que no están suficientemente definidos ni son identificables representa un menoscabo considerablemente más grave de los derechos fundamentales garantizados en los artículos 7 y 8 de la Carta Europea de Derechos Humanos.

El Tribunal de Justicia aprecia que la injerencia que conlleva esta medida no se limita a lo estrictamente necesario ni es proporcionada en relación con el objetivo perseguido. Aparte del hecho de que las disposiciones controvertidas autorizan la puesta a disposición del público de datos que no están suficientemente definidos ni son identificables, el régimen introducido por la Directiva antiblanqueo representa un menoscabo considerablemente más grave de los derechos fundamentales garantizados en los artículos 7 y 8 de la Carta que el régimen anterior.

El acceso de toda persona u organización que pudiera demostrar un interés legítimo, injerencia de mayor gravedad, no se compensa con los eventuales beneficios que en lo que atañe a la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo ya estaban establecidos por la legislación anterior.

III.- LITIGIOS PRINCIPALES Y CUESTIONES PREJUDICIALES QUE HAN DADO LUGAR A LA SENTENCIA.

Se resumen brevemente.

A) Asunto C-37/20

Una sociedad inmobiliaria (con el curioso apelativo de “YO”), presentó una solicitud para que el acceso a la información sobre el titular real de esa sociedad (se refiere a su titular real como WM), se limitara únicamente a las entidades contempladas en la correspondiente disposición, basándose en que el acceso del público en general a tal información expondría a WM y a su familia, de forma caracterizada, real y actual, a un riesgo desproporcionado y a un riesgo de fraude, secuestro, chantaje, extorsión, acoso, violencia o intimidación. Esta solicitud fue denegada.

WM impugnó dicha decisión denegatoria ante el tribunal d’arrondissement de Luxembourg (Tribunal de Distrito de Luxemburgo, Luxemburgo), órgano jurisdiccional remitente, alegando que su condición de administrador y de titular real de YO y de varias sociedades mercantiles le exigen desplazarse a menudo a países con regímenes políticos inestables y con una alta tasa de criminalidad, lo que puede engendrar en su caso un elevado riesgo de secuestro, rapto, violencia o incluso de muerte.

El órgano jurisdiccional remitente se pregunta sobre la interpretación que ha de darse a los conceptos de «circunstancias excepcionales», «riesgo» y riesgo «desproporcionado», en el sentido del artículo 30, apartado 9, de la Directiva 2015/849 modificada.

B) Asunto C-601/20

Sovim presentó una solicitud para que el acceso a la información que figura en el RTR sobre la titularidad real de dicha sociedad se limitara únicamente a las entidades contempladas en esa disposición. Tal solicitud fue denegada.

Sovim impugnó esa decisión denegatoria ante el órgano jurisdiccional remitente.

Con carácter principal, la citada sociedad solicita que no se aplique ni el artículo 12 de la Ley de 13 de enero de 2019, según el cual el acceso a determinada información que figura en el RTR se permite a «toda persona», ni el artículo 15 de la misma Ley y que la información proporcionada por ella en cumplimiento del artículo 3 de dicha Ley no sea públicamente accesible.

A este respecto, Sovim sostiene, en primer lugar, que el hecho de conceder acceso público a la identidad y a los datos personales de su titular real vulnera el derecho a la protección de la vida privada y familiar y el derecho a la protección de los datos personales, derechos consagrados respectivamente en los artículos 7 y 8 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea.

IV.- LA PROTECCIÓN DE LA INTIMIDAD.

-Como señala la Sentencia, las Directivas 2015/849, 2018/843 y 2015/849 modificada 3 A tenor de los considerandos 4, 30, 31, 34, 36 y 38 de la Directiva 2018/843 establecen que debe buscarse un justo equilibrio entre el interés público por la prevención del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, por un lado, y los derechos fundamentales de los interesados, por otro. El conjunto de datos que debe ponerse a disposición del público debe ser limitado, estar clara y exhaustivamente definido y tener carácter general, a fin de minimizar todo posible perjuicio a los titulares reales. (…) Además, con el propósito de garantizar un enfoque proporcionado y equilibrado y de garantizar los derechos a la vida privada y a la protección de los datos personales, los Estados miembros deben tener la posibilidad de establecer exenciones a la divulgación a través de registros de la información sobre la titularidad real y al acceso a dicha información a través de los registros, en circunstancias excepcionales, cuando tal información pueda exponer al titular real a un riesgo desproporcionado de fraude, secuestro, chantaje, extorsión, acoso, violencia o intimidación.

V.- EL MARCO NORMATIVO ESPAÑOL:

a) Artículo 18 de la Constitución Española:

«1. Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen.

2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.

3. Se garantiza el secreto de las comunicaciones y, en especial, de las postales, telegráficas y telefónicas, salvo resolución judicial.

4. La ley limitará el uso de la informática para garantizar el honor y la intimidad personal y familiar de los ciudadanos y el pleno ejercicio de sus derechos.”

b) Art. 16 del Código de Comercio.

«1. El Registro Mercantil tiene por objeto la inscripción de:

1.º Los empresarios individuales.

2.º Las sociedades mercantiles.

3.º Las entidades de crédito y de seguros, así como las sociedades de garantía recíproca.

4.º Las instituciones de inversión colectiva y los fondos de pensiones.

5.º Cualesquiera personas, naturales o jurídicas, cuando así lo disponga la Ley.

6.º Las agrupaciones de interés económico.

7.º Las Sociedades Civiles Profesionales, constituidas con los requisitos establecidos en la legislación específica de Sociedades Profesionales.

8º. Los actos y contratos que establezca la ley.

2. Igualmente corresponderá al Registro Mercantil la legalización de los libros de los empresarios, el depósito y la publicidad de los documentos contables y cualesquiera otras funciones que le atribuyan las Leyes.”

VI.- ¿ES VERDADERAMENTE ÚTIL PARA LA LUCHA CONTRA EL BLANQUEO DE CAPITALES EL ACCESO (PRÁCTICAMENTE) PÚBLICO A LA TITULARIDAD REAL?

A veces los árboles no nos dejan ver el bosque, y perdemos la perspectiva de cuál es la utilidad de una base de datos.

Una base de datos sólo es útil en la medida en la que esté actualizada y contenga información precisa y verificada. Y que respete los derechos fundamentales y el principio de proporcionalidad.

De la misma manera que el Registro Mercantil es útil porque se nutre de la información que constantemente le envían los Notarios, que es la mejor posible en Derecho, cualquier base de datos de titularidad real sólo será útil si refleja la titularidad real de forma verificada y dinámica, no estática.

Por ello, cabe recordar que, además de todo lo expuesto en cuanto a la confidencialidad e intimidad, existen diferencias fundamentales entre la BDTR y la opción de sólo dejar constancia de quién es el titular real mediante su depósito en el Registro Mercantil una vez al año:

1º.- El notario tiene conocimiento directo, no meramente declarativo, sobre la Información de la estructura accionarial de sociedades limitadas (el 90 % de las compañías en España) basada en las operaciones que se realizan con sus participaciones sociales. Todos los actos que afectan a la propiedad de esas participaciones sociales se deben realizar ante notario (por ley) y eso permite seguir el tracto de cada una de las participaciones que componen su capital social, desde que se constituyen hasta que se disuelven.

2º La BDTR incluye información de titularidad real de todas las personas jurídicas (empresas, asociaciones, fundaciones, cooperativas, comunidades de bienes, sociedades civiles…), incluidas personas jurídicas extranjeras, y no solo de entidades mercantiles que presenten cuentas.

3ª La declaración ante el Registro Mercantil sólo será correcta en ese momento, ya que, si al minuto siguiente se produce una venta, o un cambio de control en la estructura de propiedad, no quedarán reflejados hasta el año siguiente. En cambio, la Base de Datos de Titular Real del Notariado está actualizada constantemente y en tiempo real: recordemos que cada vez que se realiza cualquier transmisión de participaciones sociales el notario indagará, mediante preguntas directas y en persona al órgano de administración, acerca cuál es la titularidad real es ese concreto momento. Y toda variación se reflejará inmediatamente en la BDTR. Además, la información se cruza entre todas las notarías de España.

4º El notario, dentro de su rol como controlador de la legalidad, comprobará además que la persona que formula la declaración tiene el discernimiento necesario para ello, lo que sólo puede efectuarse mediante la comparecencia personal; evitando además la suplantación al tiempo de efectuar la declaración.

-Por último, y en línea con lo anterior, difícilmente puede el registrador mercantil comprobar la legitimación de quien quiere averiguar datos tan sensibles como la titularidad real de una empresa. Pretender que dicho control se realiza mediante la cumplimentación de un sencillo formulario no es suficiente.

La citada nota de prensa del TJUE incide en este aspecto y en la dificultad de apreciar un pretendido interés legítimo: “En particular, la eventual existencia de dificultades para definir con precisión los supuestos y las condiciones en las que existe tal interés legítimo, invocadas por la Comisión, no puede justificar que el legislador de la Unión prevea el acceso del público en general a la información de que se trata. El Tribunal de Justicia añade que las disposiciones facultativas que permiten a los Estados miembros, respectivamente, supeditar la puesta a disposición de la información sobre la titularidad real a una inscripción en línea y prever, en circunstancias excepcionales, excepciones al acceso del público en general a esa información no pueden demostrar, por sí mismas, ni una ponderación equilibrada entre el objetivo de interés general perseguido y los derechos fundamentales consagrados en los artículos 7 y 8 de la Carta ni la existencia de garantías suficientes que permitan a las personas afectadas proteger eficazmente sus datos personales contra los riesgos de abuso.”

Y en sus considerandos la Sentencia se refiere al momento posterior a la divulgación de los datos:

43 Además, las consecuencias que para las personas afectadas podrían derivarse de una posible utilización abusiva de sus datos personales se ven agravadas por el hecho de que esos datos, una vez puestos a disposición del público en general, no solo pueden ser libremente consultados, sino también conservados y difundidos, y, en caso de tales tratamientos sucesivos, se hace aún más difícil para esas personas, incluso ilusorio, defenderse eficazmente contra abusos.

44 Por lo tanto, el acceso del público en general a la información sobre la titularidad real, previsto en el artículo 30, apartado 5, párrafo primero, letra c), de la Directiva 2015/849 modificada, constituye una injerencia grave en los derechos fundamentales consagrados en los artículos 7 y 8 de la Carta.

62 En consecuencia, el principio de transparencia, según emana de los artículos 1 TUE y 10 TUE y del artículo 15 TFUE, no puede considerarse, como tal, como un objetivo de interés general que puede justificar la injerencia en los derechos fundamentales garantizados en los artículos 7 y 8 de la Carta resultante del acceso del público en general a la información sobre la titularidad real.

VII.- CONCLUSIÓN.

Al tiempo de escribir estas notas, ya son siete los Registros Titulares Reales que han cerrado su acceso al público por la Sentencia: Alemania, Austria, Bélgica, Irlanda, Luxemburgo, Malta y Países Bajos.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea supone un respaldo definitivo al derecho a la intimidad, sin merma alguna de los mecanismos de prevención de blanqueo de capitales y de financiación del terrorismo existentes, como la BDTR, cuya eficacia ha quedado acreditada por la práctica diaria y constituye el pilar esencial en el que se apoyan las fuerzas de seguridad. Y de la que España constituye un ejemplo a seguir, como señaló el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI).

La fundamental labor de prevención del blanqueo de capitales y de lucha contra la financiación del terrorismo debe efectuarse con pleno respeto al derecho a la intimidad, que se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales. Y sólo a ellos y a las Autoridades competentes y unidades de inteligencia financiera corresponde el acceso a tales datos, ante los correspondientes indicios de delito.

NOTAS:

[1]Este artículo no pretende en modo alguno efectuar un estudio exhaustivo de dicha Sentencia ni del marco normativo existente, sino llevar a la reflexión acerca de los límites de la información en relación con los derechos fundamentales. Máxime cuando existen ya mecanismos como la Base de Datos de Titularidad Real del Consejo General del Notariado, que ofrecen un mecanismo idóneo de prevención de blanqueo de capitales y actividades delictivas, respetando a la vez el derecho fundamental a la intimidad personal y familiar.

[2] https://curia.europa.eu/jcms/upload/docs/application/pdf/2022-11/cp220188es.pdf

[3] Directiva (UE) 2015/849 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de mayo de 2015, relativa a la prevención de la utilización del sistema financiero para el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo, y por la que se modifica el Reglamento (UE) n.º 648/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, y se derogan la Directiva 2005/60/CE del Parlamento Europeo y del Consejo y la Directiva 2006/70/CE de la Comisión (DO 2015, L 141, p. 73), en su versión modificada por la Directiva (UE) 2018/843 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2018 (DO 2018, L 156, p. 43).

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San Sebastián.

Informe Mercantil agosto 2021. Pago de dividendos a cuenta y ejercicio del derecho de separación por no pago de dividendos.

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Indice:

CUESTIONES DE INTERÉS:
Pago de dividendos a cuenta y ejercicio del derecho de separación por no reparto de dividendos.
DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.
Disposiciones autonómicas
Tribunal Constitucional
RESOLUCIONES
Sentencias sobre Resoluciones
RESOLUCIONES PROPIEDAD.
RESOLUCIONES MERCANTIL
ENLACES:

INFORME MERCANTIL DE AGOSTO DE 2021

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:

Pago de dividendos a cuenta y ejercicio del derecho de separación por no reparto de dividendos.

Vamos a tratar en este informe sobre el pago de dividendos a cuenta, a lo que se une la existencia de un pleito pendiente sobre la titularidad de participaciones, como enervadores del derecho de los socios a ejercitar su derecho de separación por no reparto de dividendos conforme al art. 348 bis de la LSC.

Lo haremos al hilo del expediente de la DGSJFP 30/2020 sobre nombramiento de experto, resuelto por resolución de 20 de julio de 2020.

Por un socio se solicita el nombramiento de experto por ejercicio de su derecho de separación conforme al art. 348 bis de la LSC (insuficiente reparto beneficios). De su escrito resulta que han existido beneficios en los ejercicios 2016 y siguientes. El ejercicio respecto del cual se ejercita el derecho es el de 2018.

En la junta se destina todo el beneficio a reservas. El socio es titular de 1000 participaciones.

La Sociedad se opone y alega: que existe pleito pendiente sobre el número de participaciones de que es titular el solicitante (si son 1000 o 250) y que el socio ha percibido dividendos a cuenta.

La registradora suspende el procedimiento hasta que exista sentencia firme sobre la titularidad de las participaciones, si bien añade que del expediente resultan el cumplimiento de los requisitos para el nombramiento de experto.

La Sociedad recurre y entre otras alegaciones dice que no se dan los requisitos exigidos y que “como resulta del propio escrito el socio adquirió la condición de socio por la escritura pública de 27 de noviembre de 2017 por lo que será a partir del ejercicio 2017 que tendría derecho a dividendo. Que como se hizo constar, el señor socio recibió la cantidad de 40000 euros por dividendo de dicho ejercicio y la misma cantidad a cuenta del ejercicio 2018. Que los beneficios después de impuestos del ejercicio 2018 resultan ser 444.634,27 € mientras que los del ejercicio 2017 ascienden a 637.954,07 €, el 25% de dicha cifra es la cantidad de 159.488,51 € de los que corresponderían al señor solicitante por el 25% la cantidad 51.162,83€ cantidad inferior a la recibida”.

La DG revoca el acuerdo de la registradora en cuanto a la suspensión del procedimiento y la confirma en cuanto a la procedencia del nombramiento.

La DG sobre la suspensión del procedimiento dice que en numerosas resoluciones “ha reiterado que el registrador debe suspender el ejercicio de su competencia si se le acredita debidamente que la cuestión que constituye el objeto del expediente está siendo objeto de conocimiento por los Tribunales de Justicia”. Es decir que procede la suspensión del procedimiento bien porque se discuta su condición de socio, bien porque se discuta su porcentaje en el capital social. (art. 6.3 de la Ley 15/2015).

Es decir que “como resulta del propio artículo 6.3(LJV) citado es preciso tanto la acreditación de la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso como que la resolución judicial que recaiga pueda afectar al objeto del expediente de jurisdicción voluntaria”. Así “no procede la suspensión del procedimiento por la mera afirmación de que existe oposición de la sociedad ni tampoco si la parte se limita a afirmar que va a entablar acción o si afirma, pero no acredita, la existencia de un procedimiento judicial cuya resolución pueda afectar al contenido del expediente”.

Ahora bien concluye “lo que ocurre en el expediente que da lugar a la presente es que no procede la suspensión porque aun existiendo un procedimiento judicial en curso y afectar este a la titularidad de algunas de las participaciones del socio que insta el expediente, lo cierto es que, a diferencia de lo que ocurre en los supuestos del artículo 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital en que es exigible un porcentaje mínimo de capital, basta para instar el expediente del artículo 353 de la misma ley la acreditación de la cualidad de socio”.

Por tanto y dado que el pleito pendiente no tiene por objeto la totalidad de las participaciones no procede la suspensión, sin perjuicio claro está que la definitiva titularidad del número de participaciones del socio influirá en el quantum de su derecho de separación. En definitiva, no hay ejercicio parcial del derecho sino una indeterminación en el número de participaciones que dan derecho a su ejercicio.

Sobre las otras alegaciones de la Sociedad, la DG hace estas consideraciones:

Dice la Sociedad que, dado que el socio solo lo es desde 2017, “sólo desde ese ejercicio tiene derecho a dividendo”. Sobre ello dice la DG que “con ello se pretende excluir del cómputo de plazos a que se refiere el art. 348 bis a los ejercicios 2016 y anteriores. En dicho cómputo, como ya se ha establecido en otras resoluciones se incluye el ejercicio respecto del cual se ejercita el derecho de separación. Si se compara el texto vigente al tiempo de la adopción del acuerdo con el texto del artículo 348 bis anterior a la reforma operada por la Ley 11/2018, de 28 de diciembre, resulta con claridad la voluntad del legislador de introducir un elemento temporal a fin de evitar que la decisión sobre el beneficio de un único ejercicio permita el ejercicio del derecho de separación”.

Sigue diciendo que “el texto original del artículo 348 bis de acuerdo a la modificación operada en la Ley de Sociedades de Capital por la Ley 25/2011, de 1 de agosto decía así: «A partir del quinto ejercicio a contar desde la inscripción en el Registro Mercantil de la sociedad, el socio que hubiera votado a favor de la distribución de los beneficios sociales tendrá derecho de separación”. Pues bien, de “la simple comparación entre ambos textos resulta que el legislador ha introducido dos períodos que inhiben el nacimiento del derecho de separación: el primero, se refiere a los tres ejercicios anteriores para el caso de que durante cada uno de ellos haya existido beneficio. Con esta medida el legislador rechaza la existencia de derecho de separación por la mera existencia de beneficio si este no se enmarca en un periodo de favorable marcha económica de la sociedad; es decir, que la decisión de la junta general acordando no repartir un mínimo de beneficio sea objetivamente contraria para el socio minoritario. El segundo periodo es un mecanismo que a su vez modera esta primera medida correctora pues no existirá derecho de separación a pesar de la decisión de la junta general de no repartir un mínimo de dividendo y a pesar de que la decisión se enmarca en un periodo de obtención de beneficio si en el transcurso de los cinco años que marca el precepto el conjunto del dividendo repartido alcanza el veinticinco por ciento del total beneficio distribuible. Es decir, si del periodo de cinco años no resulta una voluntad reiterada de la mayoría de escatimar a la minoría el mínimo del dividendo exigible sobre el total beneficio repartible”.

Por ello y teniendo en cuenta lo que resulta de los depósitos de cuentas de la sociedad para el CD “se dan el conjunto de requisitos precisos para reconocer la existencia del derecho de separación y para que se proceda a la designación de experto independiente pues el ejercicio 2018, a que se refiere el ejercicio del derecho de separación, hubo beneficio pese a lo que se acordó por la junta general el destino en su integridad a reservas voluntarias. Ninguno de los argumentos de contrario puede enervar dicha afirmación.

En primer lugar, porque siendo el beneficio de 444.634,27 euros no se destinó cantidad alguna al pago de dividendo sino a nutrir reservas voluntarias. La sociedad alega que realizó un pago a cuenta de 40.000 euros al socio solicitante, pero siendo el 25% del beneficio del ejercicio 2018 la cantidad de 111.158 euros no consta acreditado en el expediente que una suma, al menos igual a esta, haya sido destinada al pago de dividendo anticipado. Lo anterior, dejando de lado la evidente contradicción entre la afirmación de la sociedad y el contenido de las cuentas anuales depositadas en el Registro Mercantil, contradicción que no es objeto de este expediente que debe resolverse a la luz de la documentación que obra en el mismo y de la que resulta, sin asomo de duda, que la sociedad destinó el total beneficio obtenido durante el ejercicio 2018 a reservas voluntarias”.

Añade que el hecho de que el socio haya recibido igualmente dividendo anticipado en el ejercicio 2017 (con la misma reserva anterior) no excluye el ejercicio del derecho de separación. “La sociedad recurrente confunde los términos en que se expresa el artículo 348 bis pues lo que exige este precepto para excluir el derecho de separación es que no haya existido beneficio durante los tres ejercicios anteriores o, incluso si así ha sido, que no se haya repartido una cantidad equivalente al 25% del total beneficio de los últimos cinco ejercicios.

“De los datos obrantes en el Registro Mercantil resulta que, durante los tres últimos ejercicios, 2016, 2017 y 2018 hubo beneficios lo que excluye la primera causa de excepción al ejercicio del derecho de separación”.

“Consta igualmente que los beneficios repartibles de los últimos cinco ejercicios 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018 ascienden a la cantidad de 702.596 euros sin que conste acreditado en el expediente que una cantidad al menos equivalente al 25% de la misma haya sido distribuida como dividendo.

La sociedad aduce que el socio ha recibido a cuenta de los ejercicios 2017 y 2018 una cantidad superior al 25% del dividendo que le correspondería pero es patente que dicha circunstancia no empece el ejercicio de su derecho pues ni ello contradice el hecho de que ha existido beneficio durante los tres ejercicios anteriores al acuerdo de la junta general referido ni consta acreditado en el expediente que concurra la causa de exclusión referida a los cinco ejercicios anteriores, como no consta acreditado que se hayan repartido dividendos durante el ejercicio anterior iguales o superiores al mínimo del 25% que fija el artículo 348 bis”.

Por nuestra parte, sobre los dos problemas planteados en este expediente, diremos que dado que para el ejercicio del derecho de separación del artículo 348 bis de la LSA no es necesario tener un número mínimo de participaciones o acciones de la sociedad, el hecho de que exista contienda judicial sobre parte de las participaciones o acciones del socio que ejercita su derecho de separación, no supone que el expediente de designación del experto haya de suspenderse, sino antes bien que si se cumplen los requisitos exigidos debe procederse a su nombramiento. Ahora bien, en estos casos lo que sí quedará pendiente del pleito será la cuantía que haya de reintegrarse al socio por el ejercicio de su derecho de separación. Es decir que el experto podrá valorar las participaciones sociales y el socio percibir lo que le corresponda por aquellas participaciones no afectadas por el litigio pendiente y en cuanto a las restantes y en definitiva a su situación en la sociedad, habrá de estarse a las resultas del pleito.

También queda claro en este expediente, que, para apreciar el cumplimiento de los dos nuevos requisitos temporales en cuanto a la existencia y reparto de beneficios, habrá de estar con preferencia al contenido del Registro, reflejado en los depósitos de cuentas, antes que a las alegaciones de las partes.

Ello es importante pues supone prescindir de las alegaciones de la sociedad, si de los depósitos de cuentas resulta algo distinto, y también supone la necesidad ineludible de que, en estos expedientes, se oponga o no la sociedad y alegue lo que alegue, el registrador siempre deberá tener en cuenta los documentos contables de la sociedad depositados en el registro.

Sobre este problema también se había pronunciado la DG en resolución de de 16 de junio de 2020, en expediente 29/2020, que comentamos en el informe del mes de junio de 2021.

Se trataba en este expediente sobre la forma de computar los tres o cinco ejercicios respecto de la existencia y reparto de beneficios que como nuevos requisitos para el ejercicio del derecho de separación había establecido el art. 348 bis en su reforma de 2019.

Para la DG es clara la voluntad del legislador: el hecho de que en un ejercicio haya beneficios que no se repartan, no por eso surge el derecho de separación, sino que son necesarios también que esos beneficios existan en los tres ejercicios anteriores y además que, en los cinco ejercicios, también anteriores, no se den las circunstancia a que alude el precepto.

En nuestro derecho de sociedades el beneficio a repartir sobre el resultado de cada ejercicio se decide siempre por la junta general. Por tanto, el ejercicio sobre el que resuelve la junta general es siempre el anterior a aquel en que se celebra la junta. Pero aclara “no necesariamente el inmediato anterior, a pesar de que así lo parece indicar la dicción del artículo 164 y del propio artículo 384 bis de la Ley de Sociedades de Capital”.

Esta era la opinión de la DG; por medio de Álvaro J. Martín, asiduo colaborador de esta web y experto en jurisprudencia del TS, nos llegó una nota sobre una reciente sentencia de nuestro TS de 25 de febrero de 2021, y por tanto posterior a las resoluciones de la DG, en la cual y aunque no se trataba de forma directa el problema del cómputo de los tres ejercicios, sí interpretaba el significado de “ejercicio anterior” que emplea el artículo 348 bis de la LSC para determinar el nacimiento del derecho de separación.

Para el TS el ejercicio anterior al que se refiere el precepto es «por lógica» el inmediato anterior a aquel en que se celebra la junta que aprueba las cuentas anuales de la sociedad. Por tanto, según su tesis, si en un ejercicio no se aprueban las cuentas anuales y el socio no exige convocatoria registral o judicial de junta para ello, aprobándose las cuentas con retraso en los siguientes ejercicios, respecto de esos ejercicios anteriores al inmediato anterior, no existiría el derecho de separación. Pese a ser esta la tesis del TS, que reconocemos está más conforme con la dicción literal del artículo 348 bis, nos parece postura más tuitiva con el minoritario y más acorde con la finalidad del precepto, la interpretación de nuestra DG.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

Como disposiciones generales de interés mercantil destacamos las siguientes:

— La Resolución de 25 de junio de 2021, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica el Convenio con el Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, en materia de acceso a la información registral por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos (ORGA). Destacamos de este Convenio como novedad la posibilidad por parte del ORGA de acceder, para el cumplimiento de sus finalidades, a la información que sobre titularidades reales de entidades inscritas estén contenidas en los depósitos de cuentas.

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— Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego. Esta norma modifica diversas leyes y entre ellas la Ley del Notariado. En su virtud se impone a los notarios la obligación de hacer constar en las escrituras de constitución de cualquier entidad, con o sin personalidad jurídica, su número de identificación fiscal. También la de consultar la lista de números de identificación fiscal revocados con carácter previo a la autorización o intervención de cualquier escritura pública, acta o póliza. Más que de consultar la lista completa de lo que se trata es de consultar si determinado NIF está o no revocado. Y finalmente deben abstenerse de autorizar o intervenir cualquier instrumento público que se pretenda otorgar por una entidad jurídica con número de identificación fiscal revocado, comunicando a la AEAT la identificación de aquellas entidades jurídicas con número de identificación fiscal revocado y no rehabilitado, que hubieran pretendido otorgar un documento público.

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— La Orden JUS/794/2021, de 22 de julio, por la que se aprueban los nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación. Como todos los ejercicios en que existen novedades en la materia se aprueban unos nuevos modelos -prácticamente cuando ya había vencido el plazo para la presentación de los depósitos de cuentas-, en los que se introduce la necesidad de incluir datos relativos a la auditoría, de separar el documento de información no financiera del informe de gestión y de cumplimentar una nueva hoja de datos “COVID”.

En materia de cuentas consolidadas se prevé su depósito mediante la utilización del formato electrónico único europeo, lo que según la CNMV ya lo vienen realizando muchas empresas. (JAGV)

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Disposiciones autonómicas

— NAVARRA. Ley Foral 13/2021, de 30 de junio, de Fundaciones de Navarra. Nos parece de interés en cuanto regula la capacidad para constituir fundaciones. En el artículo 10 se dice que podrán constituir fundaciones tanto las personas físicas como las jurídicas. Respecto de las personas físicas se les exige capacidad para disponer a título gratuito de sus bienes, y respecto de las personas jurídicas se les va a exigir el “acuerdo expreso del órgano competente para disponer gratuitamente de sus bienes, con arreglo a la legislación que les resulte aplicable o a sus propias normas”.

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Tribunal Constitucional

Nada destacable.

RESOLUCIONES

Sentencias sobre Resoluciones

— Reseñamos la sentencia firme de la Audiencia Provincial de Madrid, de 14 de diciembre de 2018, cuyo fallo publica el BOE de 26-7-2021 en la que se anula la R. DGRN 27 de octubre de 2015. La citada resolución estimó que la denominación “EDP España”, no era admisible por existir identidad con otras denominaciones sociales ya inscritas en el registro, pues el único término diferenciador respecto de las otras denominaciones existentes es la palabra “España”, y dicha palabra o término forma parte de lo que se llaman expresiones genéricas o vacías que no implican diferenciación con otras denominaciones. Todo ello de conformidad a lo establecido en el art. 408.1 del RRM y la Resolución de 5 de mayo de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado. A partir de esta sentencia parece que el término España no es palabra vacía a los efectos de las denominaciones sociales, sino que es un término que sirve para diferenciar unas denominaciones de otras. Habrá de tenerse en cuenta por la DG en futuras resoluciones.

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RESOLUCIONES PROPIEDAD.

La 222, según la cual en los préstamos hipotecarios con condiciones generales es necesario que el notario haya verificado el previo depósito por la entidad acreedora de las condiciones generales en dicho Registro especial, no siendo suficiente la manifestación de los interesados al respecto, o la advertencia del notario sobre la obligación de depositar.

La 229, que viene a decirnos que el registrador no es competente para calificar la actuación notarial respecto de la titularidad real de las entidades jurídicas. Por tanto, lo manifestado por ello por el notario no es susceptible de ser revisado por el registrador, y ello, aunque el notario se apoye en la base de datos del Consejo General del Notariado. En el caso de poderes no inscritos, el notario tiene que consignar no sólo los datos del poder, sino también los del otorgante del poder y de sus facultades representativas.

La 234, que vuelve sobre la manida cuestión relativa a la compra por administrador de sociedad no inscrito, volviendo a declarar que la inscripción del cargo de administrador es obligatoria, pero no es constitutiva, por lo que no es requisito para inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad ni cabe que el registrador pida que se le aporte copia de dicha escritura con calificación positiva.

La 243, de la que resulta que, en materia de juicio notarial de suficiencia, si el notario menciona el negocio principal, en este caso dación en pago, no es necesarios especificar los pactos complementarios concretos siempre que sean los propios del negocio principal (en este caso carta de pago y cancelación de hipoteca).

La 262, que aplicando ya la doctrina de la sentencia del Supremo de 4 de mayo de 2021 nos dice que la expedición de la certificación de dominio y cargas del artículo 656 de la LEC, implica la petición tácita de prórroga por cuatro años de la anotación respecto de la cual se expide. Si la anotación de embargo está cancelada por caducidad cuando el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro, esa anotación, pese a su posible prórroga, carece de virtualidad cancelatoria.

La 266, que vuelve a confirmar que los sustitutos fideicomisarios son herederos directamente nombrados por el testador que excluyen la aplicación del artículo 1006 del Código Civil si fallece el primer llamado sin aceptar ni repudiar la herencia. Debe darse preferencia al testamento, que es ley de la sucesión.

La 278, que nos dice que si en la escritura se manifiesta que el bien objeto de la escritura de compraventa es activo esencial de una entidad y no se aporta la autorización de la Junta General de socios, el notario no puede autorizar la escritura y, si se autoriza, el registrador puede calificar el defecto.

RESOLUCIONES MERCANTIL

La 212, según la cual no es posible una sociedad profesional que tenga por objeto la “mediación” ni el “compliance” o cumplimiento normativo.

La 227, que en materia de denominaciones sociales no admite como denominación social la de “Six Informatics”, por su semejanza con otras ya inscritas como son la de “Seis Informática”, la de Sik informática” o la de “Sis Informática”.

La 232, que nos dice que es posible que la junta general cese a uno de los dos administradores solidarios sin necesidad de nombrar a otro administrador y sin necesidad de cambiar la forma de administración de la sociedad.

La 235, que declara la posibilidad de en una sociedad profesional un socio de esta clase pueda ser titular de participaciones no profesionales y por tanto es inscribible la transmisión de esas participaciones de un socio no profesional a otro profesional.

La 243, según la cual, el caso es muy particular, no es inscribible una sentencia judicial que declara la nulidad de una transmisión de participaciones sociales.

La 250, que en una sociedad unipersonal no admite la inscripción de unas decisiones de un socio único ya fallecido y declarado en concurso, adoptadas por el representante de la comunidad hereditaria, si la escritura que documenta sus decisiones se presenta con posterioridad a la inscripción del concurso y del cese del administrador que elevó a público los acuerdos.

La 254, también del RMC y según la cual no es posible como denominación social la de “Escenix” por su semejanza con la de “Escenic” que ya figuraba registrada. El hecho de que la sociedad “Escenic” esté inactiva desde el año 1990, en nada afecta a la calificación de identidad de denominaciones.

La 257, que declara inscribible una cláusula estatutaria relativa a la retribución de los consejeros ejecutivos cuando se reproduce el artículo 249 de la LSC y se fija un sistema retributivo para los administradores en general, y respecto de los ejecutivos se señala que tendrán las retribuciones adicionales o indemnizaciones recogidas en el contrato que se formalice, pero sujeto a los límites fijados por la junta general.

La 269, respecto de una sociedad disuelta pero reactivada, en cuyo caso no procede la inscripción del nombramiento de un liquidador ordenado por la autoridad judicial.

José Ángel García-Valdecasas Butrón.

ENLACES:

LISTA INFORMES MERCANTIL

SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

MINI INFORME JULIO 2021 (con separata fichero Juan Carlos Casas)

INFORME NORMATIVA JULIO DE 2021 (Secciones I y II)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2021

NORMATIVA COVID – GLOSARIO VOCES COVID

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2021. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

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PORTADA DE LA WEB

Cerro Jabalcón en Zújar (Granada). Por Rimantas Lazdynas

INFORME MERCANTIL NOVIEMBRE DE 2023

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:

DURACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN Y SUSTITUCIÓN DE LIQUIDADORES.

Planteamiento.

Resolución DGSJFP de 18/11/2023.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

Disposiciones Autonómicas.

Propiedad

Mercantil.

ENLACES:

INFORME MERCANTIL ABRIL DE 2023

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:

Nueva Ley de Mercado de Valores en cuanto modifica la Ley e Instituciones de Inversión Colectiva.

Blockchain.

Comisiones.

Sociedades de Inversión.

Normas comunes.

Comercialización.

Más comercialización.

Cese comercialización.

Información.

Transparencia.

Actividad gestoras.

Responsabilidad gestoras.

Sustitución gestora.

Sustitución depositario.

Concurso depositario.

Disolución sociedad de inversión.

Datos para el inversor.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

Mercado abierto en Madrid.

RESOLUCIONES

RESOLUCIONES PROPIEDAD.

ENLACES:

INFORME Nº 341. (BOE FEBRERO de 2023)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

2.** ENTREGA DE LEGADO DE FINCA GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

3.** COMPRA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI EL RÉGIMEN ES EL LEGAL O EL PACTADO. COMUNICACIÓN DEL DEFECTO POR EL REGISTRADOR SIN CALIFICACIÓN FORMAL.

4.*** ¿VENTA O DISOLUCIÓN PARCIAL SUBJETIVA DE CONDOMINIO?

5.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA PARA CUMPLIR CONTRATO DE RESERVA DE VIVIENDA SOBRE PLANO. TRASCENDENCIA REAL

8.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SIN PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA

9.*** HERENCIA. EJERCICIO DE LA FACULTAD DE CONMUTAR SIN CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE VIUDO

10.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS TURÍSTICO

11.** SEGREGACIÓN (“POR ANTIGÜEDAD”) POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

12.** DIVISIÓN GEORREFERENCIADA DE UNA FINCA

13.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

14.** CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES PRACTICADAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

16.*** NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR A LOS TRANSMITENTES EN TÍTULO PÚBLICO.

17.** INMATRICULACIÓN DE CAMINO PÚBLICO QUE ATRAVIESA UNA FINCA YA INSCRITA

18.** HERENCIA. REPRESENTACIÓN LEGAL: PATRIA POTESTAD REHABILITADA. AUTORIZACIÓN PARA REPUDIAR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

19.*** CANCELACIÓN DE DOMINIO DIRECTO DE UN CENSO ENFITÉUTICO

20.** RECTIFICACIÓN DEL DOMINIO POR ERROR EN LA POSESIÓN

22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

23.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCIDENTE DE OPOSICIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN POSTERIOR

24.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN INSTANCIA PRIVADA

25.*** SEGREGACIÓN EN ANDALUCÍA EN SUELO URBANIZABLE. COMPETENCIA AUTONÓMICA, APLICACIÓN POR DEFECTO DE LA NORMATIVA DEL SUELO RÚSTICO Y LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.

26.** INMATRICULACIÓN. COLINDANTE COMUNICADO SOLICITA QUE SE HAGA CONSTAR DOBLE INMATRICULACIÓN

27.** NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD

28.*** CONTADOR PARTIDOR PARTE CAPITALIZANDO EL USUFRUCTO DEL CÓNYUGE VIUDO.

29.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO

31.** SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO

32.** SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO

33.** HERENCIA ANTE NOTARIO FRANCÉS

34.** SENTENCIA EN TERCERÍA DE DOMINIO DECLARANDO LA INEFICACIA DE LA ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO INSCRITA

35.* GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA DISCONTÍNUA

36.*** COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN MEDIANTE EL PERMISO DE CONDUCIR

37.* PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ADQUISICIÓN PREFERENTE. EL ADQUIRENTE PONE COMO DOMICILIO UN APARTADO DE CORREO.

38.** COMPRAVENTA. PODER ANTE NOTARIO EXTRANJERO

40.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL

41.** CANCELACIÓN DE NOTAS DE AFECCIÓN FISCAL IRPF NO RESIDENTES

42.* OBRA NUEVA. INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN

43.** PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL Y GEORREFERENCIACIÓN PORCIÓN OCUPADA

45.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1 LH

46.*** VENTA DE FINCA PRIVATIVA POR VIUDA ARAGONESA: NATURALEZA DEL DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD Y SU TRATAMIENTO REGISTRAL.

2. ENTREGA DE LEGADO DE FINCA GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES**

3. COMPRA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI EL RÉGIMEN ES EL LEGAL O EL PACTADO. COMUNICACIÓN DEL DEFECTO POR EL REGISTRADOR SIN CALIFICACIÓN FORMAL.**

4.* ¿VENTA O DISOLUCIÓN PARCIAL SUBJETIVA DE CONDOMINIO?**

5. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA PARA CUMPLIR CONTRATO DE RESERVA DE VIVIENDA SOBRE PLANO. TRASCENDENCIA REAL**

8.* PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SIN PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA**

9.* HERENCIA. EJERCICIO DE LA FACULTAD DE CONMUTAR SIN CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE VIUDO**

10. PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS TURÍSTICO**

11. SEGREGACIÓN (“POR ANTIGÜEDAD”) POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO**

12. DIVISIÓN GEORREFERENCIADA DE UNA FINCA**

13. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA**

14. CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES PRACTICADAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.**

16.* NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR A LOS TRANSMITENTES EN TÍTULO PÚBLICO.**

17. INMATRICULACIÓN DE CAMINO PÚBLICO QUE ATRAVIESA UNA FINCA YA INSCRITA**

18. HERENCIA. REPRESENTACIÓN LEGAL: PATRIA POTESTAD REHABILITADA. AUTORIZACIÓN PARA REPUDIAR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL**

19.* CANCELACIÓN DE DOMINIO DIRECTO DE UN CENSO ENFITÉUTICO**

20. RECTIFICACIÓN DEL DOMINIO POR ERROR EN LA POSESIÓN**

**22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO**

23. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCIDENTE DE OPOSICIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN POSTERIOR**

**24.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN INSTANCIA PRIVADA**

25.* SEGREGACIÓN EN ANDALUCÍA EN SUELO URBANIZABLE. COMPETENCIA AUTONÓMICA, APLICACIÓN POR DEFECTO DE LA NORMATIVA DEL SUELO RÚSTICO Y LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.**

26. INMATRICULACIÓN. COLINDANTE COMUNICADO SOLICITA QUE SE HAGA CONSTAR DOBLE INMATRICULACIÓN**

27. NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD**

28.* CONTADOR PARTIDOR PARTE CAPITALIZANDO EL USUFRUCTO DEL CÓNYUGE VIUDO.**

29.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO**

31. SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO**

32. SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO**

33. HERENCIA ANTE NOTARIO FRANCÉS**

34. SENTENCIA EN TERCERÍA DE DOMINIO DECLARANDO LA INEFICACIA DE LA ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO INSCRITA**

**35.* GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA DISCONTÍNUA**

36.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN MEDIANTE EL PERMISO DE CONDUCIR**

**37.* PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ADQUISICIÓN PREFERENTE. EL ADQUIRENTE PONE COMO DOMICILIO UN APARTADO DE CORREO.**

38. COMPRAVENTA. PODER ANTE NOTARIO EXTRANJERO**

40. CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL**

41. CANCELACIÓN DE NOTAS DE AFECCIÓN FISCAL IRPF NO RESIDENTES**

**42.* OBRA NUEVA. INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN**

43. PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL Y GEORREFERENCIACIÓN PORCIÓN OCUPADA**

**45.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1 LH**

46.* VENTA DE FINCA PRIVATIVA POR VIUDA ARAGONESA: NATURALEZA DEL DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD Y SU TRATAMIENTO REGISTRAL.**

47. HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CRÉDITO CONCEDIDO POR SOCIEDAD LUXEMBURGUESA**

48.* PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE TRANSMISIÓN**

49. HERENCIA. POSIBLE INDETERMINACIÓN DEL OBJETO**

50.* DONACIÓN. MANIFESTACIÓN NO CATEGÓRICA SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES**

51. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA**

54.* HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO**

**55.* ACTA DE FIN DE OBRA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO**

57. HERENCIA. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES**

**58.* ACTA NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO**

**59.* CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. TRACTO SUCESIVO**

60. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SE SOLAPA EN LA ORTOFOTO DEL PNOA CON LA COLINDANTE.**

**61.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL**

63.* COMPRA DE VPO POR PERSONA JURIDICA SIN VISADO DE AUTORIZACIÓN**

65.* COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN MATRIMONIAL HOLANDÉS. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES. LÍMITES DEL ARTÍCULO 153 RN.**

66. RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN DE HERENCIA YA PRACTICADA PRETENDIENDO SE SUJETE A CONDICIÓN SUSPENSIVA**

67. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES**

68. PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA EXISTIENDO NUEVOS TITULARES REGISTRALES DESDE LA ADOPCIÓN DEL ACUERDO**

**69.* DOCUMENTOS SUBSANATORIOS PRESENTADOS EN VIA DE RECURSO**

70. EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH**

71. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN COLINDANTE POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA**

1. REGISTRO DE BIENES MUEBLES. ANOTACIÓN DE EMBARGO DE VEHÍCULO. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS NO APORTADOS EL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN**

**6.* DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE ASAMBLEA SIN MENCIÓN AL DERECHO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS DOCUMENTOS CONTABLES.**

21.* DEPÓSITO DE CUENTAS. DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL: SU NO POSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN.**

30. CONSTITUCIÓN DE SL. ACTIVIDAD SIN LICENCIA ADMINISTRATIVA. FECHA DE LA CERTIFICACIÓN BANCARIA DE INGRESO DEL CAPITAL SOCIAL.**

**39.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN NEGATIVA DE DENOMINACIÓN POR IDENTIDAD ABSOLUTA CON OTRA YA INSCRITA.**

44. DEPÓSITO DE CUENTAS. CONSTANCIA DE LA APLICACIÓN DEL RESULTADO, DEL CAPITAL Y DE LA FIRMA ELECTRÓNICA VALIDADA. NO POSIBILIDAD DE DEPÓSITO PARCIAL.**

64. JUNTA GENERAL UNIVERSAL: SUS REQUISITOS.**