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Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2022. Declaración sobre actividades contaminantes.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES CONTAMINANTES.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
  4. TRIBUNALES:
  5. SECCIÓN II
  6. Oposiciones Registros: comienzo de los ejercicios.
  7. Jubilaciones
  8. RESOLUCIONES
  9. 254.** HERENCIA. FALTA DE FIRMA DEL ÚLTIMO TESTAMENTO QUE FIGURA EN EL RGAUV. NULIDAD DE TESTAMENTO
  10. 255.** CONVENIO REGULADOR. VIVIENDA PRIVATIVA ADQUIRIDA EN SEPARACIÓN DE BIENES
  11. 258.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  12. 259.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN DE LA HERENCIA.
  13. 262.*** REMATE EN FAVOR DE TERCEROS Y POSTERIOR AUTO DECLARANDO UNA CLÁUSULA COMO ABUSIVA. 
  14. 264.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN SUPERANDO EL LÍMITE DE COBERTURA HIPOTECARIA
  15. 266.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA FLOTANTE Y CUENTA DE CRÉDITO
  16. 270.** HERENCIA. HEREDERO ÚNICO. TRACTO SUCESIVO
  17. 272.** ACTA NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EXISTIENDO MODIFICACIONES DESCRIPTIVAS.
  18. 276.*** OBRA NUEVA SOBRE FINCA INMATRICULADA SOLO EN CUANTO A UNA CUOTA INDIVISA
  19. 278.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE PARA PARQUE FOTOVOLTAICO
  20. 288.***OBRA NUEVA CONDICIONADA A SEGREGACIÓN Y CESIÓN GRATUITA CON DESTINO A VIAL.
  21. 292.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN POR CUMPLIMIENTO DE FINES DE EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA
  22. 297.** SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. VPO
  23. 298.*** CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO DE PERSONAS EXTRANJERAS. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL.
  24. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES CONTAMINANTES.

El artículo 98.3 de la Ley 7/2022 dice lo siguiente:

«3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.»

impone a los propietarios de las fincas la obligación de declarar si en la finca en cuestión se ha realizado o no alguna actividad potencialmente contaminante del suelo en los cuatro siguientes casos:

  1. Transmisión de cualquier derecho real sobre las fincas
  2. En las declaraciones de obra nueva “por cualquier título”.
  3. En las operaciones de aportación de fincas.
  4. En la asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.

En el mes de agosto se han dictado tres resoluciones – aún no publicadas – interpretando este precepto. De ellas resultan las siguientes conclusiones:

1.- EN CUANTO AL ÁMBITO SUBJETIVO.

– La norma sólo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real.

No es aplicable al titular de cualquier otro derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho.

2.- EN CUANTO AL ÁMBITO OBJETIVO.

Las tres resoluciones publicadas tratan de las siguientes cuestiones:

1º. La venta de una vivienda unifamiliar pareada, en régimen de propiedad horizontal.

2º. La venta de una vivienda ubicada en la planta baja de un edificio dividido horizontalmente por dos condueños.

3º. La disolución de un condominio por los dos condueños de una vivienda ubicada en la planta primera de un edificio dividido horizontalmente.

Con arreglo a estas resoluciones, la manifestación impuesta en el artículo 98.3 es exigible:

  1. En las transmisiones de terrenos (suelos), sean rústicos o urbanos, onerosas o gratuitas, inter vivos o mortis causa, en particular a los herederos que son continuadores de las relaciones del causante; no así, los legatarios que no tienen la consideración de sucesores sino de adquirentes.
  2. En todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (artículo 28.4 TRLS), o con licencia (artículo 28.1 TRLS); tanto iniciada como terminada.
  3. En las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas en las que no se realice una actividad comercial o industrial porque el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un elemento común) como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad horizontal.
  4. ¿Es exigible en caso de transmisión de una vivienda unifamiliar pareada en régimen de propiedad horizontal? Sí porque, según señala el Centro Directivo, “(…) cabe la posibilidad de que, sobre la vivienda indicada, que dispone de un terreno o jardín, se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo”. Ahora bien, matiza la Dirección señalando que el objeto de la manifestación no es si el suelo está contaminado o no, sino, si se ha realizado o no en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

Por el contrario, la manifestación no es exigible:

  1. Cuando se trata de actos de gravamen.
  2. Cuando se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Destaca la Resolución que “(…) la norma en la que se basa la calificación en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues sólo se proyectan idealmente sobre el suelo – elemento común – de un edificio en régimen de propiedad horizontal (…). Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna (…)”.

Ir al archivo llave de la Ley de residuos y suelos contaminados.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

En el mes de Julio se han publicado las siguientes disposiciones

  • Planes de Pensiones para el Empleo: Fiscalidad y nuevas modalidades. Ley 12/2022, de 30 de junioEsta ley añade dos capítulos a la Ley de Regulación de los Planes y Fondos de Pensiones, dedicados a los fondos de pensiones de empleo de promoción pública abiertos y a los Planes de pensiones de empleo simplificados. Concede ventajas a los planes de pensiones para el empleo en el IRPF, Impuesto sobre Sociedades y Seguridad Social. Equipara el tratamiento fiscal de los productos paneuropeos de pensiones individuales al de los planes de pensiones.
  • Modelos de cuentas anuales: Orden JUS/615/2022, y Orden JUS/616/2022, por las que se aprueban los modelos de presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas e individuales.
  • Ley de Comunicación Audiovisual. Ley 13/2022, de 7 de julio: Regula la comunicación audiovisual de ámbito estatal y las normas básicas para la prestación del servicio de comunicación audiovisual autonómico y local. También establece normas aplicables a la prestación del servicio de intercambio de vídeos a través de plataforma.
  • Leyes de igualdad de trato y no discriminación. Ley Orgánica 6/2022, y Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación: La ley ordinaria desarrolla los artículos 9.2, 10 y 14 de la Constitución respecto al derecho a la igualdad de trato, no discriminación y respeto a la igual dignidad de las personas. Crea una Autoridad Independiente para velar por ello. Modifica la LEC y la LPA, entre otras. La Ley Orgánica reforma el Código Penal agravando el tratamiento de conductas antigitanas y la aporofobia.
  • RD Ley 13/2022: cotización Autónomos a la Seguridad Social: por el que se establece un nuevo sistema de cotización para los trabajadores por cuenta propia o autónomos y se mejora la protección por cese de actividadLa cotización de los autónomos a la Seguridad Social se irá adaptando progresivamente a los ingresos reales durante 9 años a partir de 2023. Para ello hay una amplia reforma del TRLGSS, completada con otras menores como en las leyes del IRPF y General Tributaria. Suprime la figura del autónomo a tiempo parcial.
  • Tratados internacionales: Resolución de 19 de julio de 2022, de la Secretaría General Técnica, por la que se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 11 de julio de 2022.
  • Modificación del Reglamento de Extranjería. Real Decreto 629/2022, de 26 de julioEste real decreto trata de adaptar la regulación de extranjería a las necesidades de nuestro mercado laboral. Modifica la regulación del permiso de residencia por arraigo laboral o social y crea el arraigo para la formación. Flexibiliza la prohibición de poder trabajar que tienen los estudiantes extranjeros. Admite compaginar el trabajo por cuenta ajena y propia. Crea una nueva unidad central para agilizar la tramitación de expedientes.
  • Sello de inclusión social. Real Decreto 636/2022: Con este sello se distingue públicamente a las entidades públicas y privadas y a los autónomos que contribuyan al tránsito de las personas beneficiarias del ingreso mínimo vital desde una situación de riesgo de pobreza y exclusión a la inclusión y participación activa en la sociedad.
  • LOPJ: Juzgados de lo Mercantil. Ley Orgánica 7/2022:  En sintonía con la próxima reforma de la Ley Concursal, determina las competencias de los Juzgados de lo Mercantil, incluso para no comerciantes, y de la Audiencia provincial. En cambio, será competencia de los Juzgados de lo Civil determinadas acciones individuales y colectivas relacionadas con consumidores.
  • LOPJ: Nombramiento Magistrados del Tribunal Constitucional. Ley Orgánica 8/2022, de 27 de julio. Modifica dos artículos de la Ley Orgánica del Poder Judicial para permitir al Pleno del Consejo General del Poder Judicial en funciones proponer el nombramiento de dos magistrados para el Tribunal Constitucional
  • Acceso al Fichero de Titularidades Financieras.  Reincidencia en pequeños hurtos. Ley Orgánica 9/2022: Suprime la previa autorización judicial o del Ministerio Fiscal para acceder al Fichero de Titularidades Financieras. Cesión a las CCAA del nuevo impuesto sobre el depósito de residuos en vertederos, la incineración y la coincineración de residuos. Agravamiento de las penas por hurtos de menos de 400 euros en personas reincidentes.
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Asturias, La Rioja, Murcia, Castilla-La Mancha, Cantabria, Cataluña y País Vasco. Destacamos:

En ASTURIAS. Ley 4/2022, de 1 de junio, de modificación del texto refundido de las leyes de tasas y de precios públicos

En MURCIA. Ley 3/2022, de 24 de mayo, por el que se establecen medidas de lucha contra la ocupación de las viviendas en la Región de Murcia

En CASTILLA-LA MANCHA. Ley 3/2022, de 18 de marzo, por la que se modifica parcialmente el texto refundido de la Ley de Hacienda de Castilla-La Mancha,

En CANTABRIA. Ley 3/2022, de 14 de junio, de Entidades Locales Menores.

En PAÍS VASCO. Ley 6/2022, de 30 de junio, del Procedimiento de Elaboración de las Disposiciones de Carácter General.

TRIBUNALES:

Tribunal Constitucional: ´

Se han publicados diversas resoluciones del TC. Destacamos:

CATALUÑA VIVIENDA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 3955-2022, Acuerda admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad, contra la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022. La Ley, entre otros contenidos, regula el tratamiento de las viviendas desocupadas.

CLÁUSULAS ABUSIVAS.  Sentencia 80/2022, respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia de Ontinyent (Valencia) en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva

DERECHO AL OLVIDO GOOGLE.  Sentencia 89/2022, respecto de las sentencias de las salas de lo contencioso-administrativo del TS y AN relativas a las medidas necesarias a fin de que el nombre del solicitante no se asociara en los resultados de su motor de búsqueda a tres direcciones de páginas de internet.

DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO. Sentencia 90/2022, en relación con la Ley 7/2021, de 20 de mayo, de cambio climático y transición energética. Principio de seguridad jurídica y reserva de ley en la regulación del régimen jurídico de los bienes de dominio público

Tribunal Supremo.

DESTRUCCIÓN DE DOCUMENTOS. Sentencia de 30 de mayo de 2022, de la Sala 3ª, que estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo contra el Real Decreto 203/2021, y declara nula la disposición transitoria 1.ª sobre la Destrucción de documentos en soporte no electrónico. 

SECCIÓN II
Oposiciones Registros: comienzo de los ejercicios.

El Tribunal calificador acuerda dar comienzo a las mismas el día 5 de septiembre.

Ir al archivo de las Oposiciones.

Jubilaciones

Se declara la jubilación de don José Galán Villaverde, registrador de la propiedad de Noia.

RESOLUCIONES
254.** HERENCIA. FALTA DE FIRMA DEL ÚLTIMO TESTAMENTO QUE FIGURA EN EL RGAUV. NULIDAD DE TESTAMENTO

El registrador puede exigir el testamento que aparezca como último en el RGAUV, aunque el notario autorizante manifieste que es nulo por falta de firmas ya que la nulidad del testamento debe ser declarara en juicio declarativo.

255.** CONVENIO REGULADOR. VIVIENDA PRIVATIVA ADQUIRIDA EN SEPARACIÓN DE BIENES

En el convenio regulador de divorcio al liquidar el REM de separación de bienes, se puede reconocer que la mitad de una vivienda privativa de un cónyuge corresponde al otro cónyuge y atribuir en consecuencia su uso como vivienda familiar. La Dg admite que en el convenio se pueda recoger un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso, que ha de referirse al haber conyugal generado durante el vínculo matrimonial –o a otros pactos relativos a la vivienda habitual–, siendo indiferente si se trata de una comunidad romana o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen económico-matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de liquidación.

256.* DONACIÓN DE USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. PROHIBICIÓN DE DISPONER. 

Resolución muy casuística que interpreta el alcance de una prohibición de disponer.

257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En la inmatriculación por doble título público el registrador debe extremar el celo para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación, al tener el procedimiento del art 205 menores garantías, por no exigir la intervención de los titulares de los predios colindantes, pudiendo producirse en caso contrario un supuesto de indefensión.

258.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

En las Anotaciones a favor de la Administración, al amparo del RGR la práctica de la nota marginal de expedición de certificación de cargas no es optativa, ni está sujeta a rogación, dada la significación que tiene en el procedimiento de ejecución.

259.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN DE LA HERENCIA.

Es necesario que en la escritura de partición de la herencia intervengan todos los legitimarios cuyo derecho es una “pars bonorum”, una “pars hereditatis” o una “pars valoris bonorum”, incluso aunque el testador manifieste en el testamento que se ha cubierto en vida su legítima y no se le dejen bienes. Se exceptúa el caso de que haya contador-partidor nombrado. No es relevante el hecho de que el legitimario haya manifestado en vida haber recibido bienes suficientes para cubrir su legítima, pues hay que atender al momento de la partición para valorar su legítima. No basta que los legitimarios hayan aceptado presuntamente su derecho a la herencia.

260.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE VUELO POR PRESCRIPCIÓN

Para cancelar un derecho de vuelo sin plazo de ejercicio, debe acudirse a la regla general del artículo 82 LH.

261.** SEGREGACIÓN POSTERIOR A PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA SIN APORTAR LICENCIA: NO CABE POR SILENCIO NEGATIVO

Para formalizar una segregación se requiere licencia o declaración de innecesariedad. No se puede entender adquirida por silencio cuando se trata de actos administrativos que pudieran provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística. Aunque se trate de un documento antiguo, es exigible de forma obligatoria su georreferenciación.

262.*** REMATE EN FAVOR DE TERCEROS Y POSTERIOR AUTO DECLARANDO UNA CLÁUSULA COMO ABUSIVA. 

Los terceros propietarios, rematantes en una ejecución hipotecaria, han de quedar protegidos frente a posibles reclamaciones derivadas del carácter abusivo de alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario. 

263.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199. DUDAS SOBRE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS

El procedimiento del art. 199 es idóneo para solventar las dudas de identidad del registrador, aunque este alegue que existe una absoluta disparidad entre la descripción registral de las fincas afectadas y la nueva descripción de cada una, que impide establecer la correspondencia entre unas y otras; No procede iniciarlo cuando se trata de fincas no inmatriculadas.

264.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN SUPERANDO EL LÍMITE DE COBERTURA HIPOTECARIA

En una adjudicación hipotecaria con cargas posteriores y que imputar al capital garantizado la parte de los intereses no cubiertos por la garantía de los mismos, puesto que si hay sobrante en la cobertura hipotecaria por alguno de los conceptos garantizados ha de consignarse a favor de los acreedores posteriores.

266.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA FLOTANTE Y CUENTA DE CRÉDITO

Interesantísima resolución que analiza la distinción entre las hipotecas denominadas flotantes y las hipotecas en garantía de una cuenta especial de crédito en lo que a su plazo de duración se refiere.

 267.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO DE FINCA HIPOTECADA. TRACTO SUCESIVO

Para practicar un asiento en virtud de un documento judicial es preciso que el titular registral afectado haya sido parte en el procedimiento correspondiente.

269.* DESCALIFICACIÓN DE VPO

No cabe descalificar una vivienda como VPO, si la promoción tuvo 2 fases, la 1ª ya está descalificada y la 2ª a la que pertenece la vivienda afectada aún no.

270.** HERENCIA. HEREDERO ÚNICO. TRACTO SUCESIVO

No puede admitirse la instancia de heredero único respecto a la herencia de un primer causante cuando quien la suscribe resulta ser uno de los coherederos del segundo causante (que sí era heredero único del primer causante). Ha de aportarse lógicamente la documentación sucesoria del primer causante a su vez de la heredera única. La condición de heredero único deriva del título sucesorio y no de la partición. El coheredero no se convierte en heredero único por resultar adjudicatario de un bien concreto.

271.** RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS. SUSTITUCIONES HEREDITARIAS

Resolución relativa a la interpretación de una sustitución inscrita en el registro y en consecuencia sobre si existió o no en el momento de inscribirla un error de concepto y la forma de rectificarlo. En las disposiciones testamentarias se trata de investigar la voluntad real, o al menos probable, del testador.

272.** ACTA NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EXISTIENDO MODIFICACIONES DESCRIPTIVAS.

En los expedientes de dominio para reanudar el tracto no es necesaria como regla general la notificación a los colindantes. Sin embargo, si a la vez hay una rectificación descriptiva de la finca con incremento de su cabida, es necesario notificar a los colindantes.

275.* y 279 ANOTACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la Anotación, también por ampliación de embargo, debiendo necesariamente el Mandamiento solicitar su expedición.

276.*** OBRA NUEVA SOBRE FINCA INMATRICULADA SOLO EN CUANTO A UNA CUOTA INDIVISA

Aunque para declarar una obra nueva es necesaria la intervención de todos los copropietarios, cabe inscribir la declaración de una obra nueva sobre una finca que solo figuran inmatriculada en cuanto a una cuota indivisa.

277.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En la inscripción de una base gráfica alternativa, el colindante de una finca inscrita en la que consta su referencia catastral, puede oponerse basándose en la posible invasión de su finca y justificarse con una certificación catastral, aunque no esté disponible la certificación descriptiva y gráfica.

278.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE PARA PARQUE FOTOVOLTAICO

La constitución del derecho de superficie no está sujeta a control urbanístico municipal, pues es un derecho real en cosa ajena y en consecuencia el registrador no puede exigir la licencia para inscribirlo. La construcción en su momento del parque fotovoltaico y los usos que se le vayan a dar SÍ estará sujeta a licencia urbanística.

280 () SOLICITUD REITERADA DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN RESULTANTE DE UN 199

Los asientos no pueden cancelarse por el mero consentimiento de su titular si no hay causa que lo sustente y no se cumplen los requisitos de alguno de los supuestos de rectificación

281. CANCELACIÓN POR NULIDAD DE HIPOTECA Y SU NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución que considera incongruente una sentencia que, por el carácter abusivo de una cláusula de intereses, declara nula la hipoteca y ordena la consiguiente cancelación. Por otro lado, no considera defecto que en el procedimiento no haya sido parte el cesionario titular registral de la hipoteca, porque la cesión fue posterior a la nota de expedición de certificación.

283.** PROPIEDAD HORIZONTAL: PROHIBICIÓN DE ACTIVIDADES DE USO TURÍSTICO Y OTRAS. QUORUM ART 17.12 LPH.

Los acuerdos que supongan modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal con el quórum establecido en el artículo 17.12 LPH de 3/5 solo pueden estar referidos a la limitación de actividades reguladas en el artículo 5.e LAU relativas al uso turístico de las viviendas, pero no a imponer el uso residencial de las viviendas y en consecuencia limitar los usos de hostelería o vivienda vacacional, casos en los que el quórum necesario es el 100%.

284.* ADJUDICACIÓN DE FINCAS INSCRITAS CON VINCULACIONES OB REM. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Resolución que analiza un supuesto muy casuístico sobre el principio de especialidad. Cabe extraer como conclusión de carácter general: si al describirse una finca en el Expositivo de un documento se incluyen todas sus características (incluidas una vinculación ob rem), no se vulnera aquel principio por el hecho de que no se vuelvan a redactar el Otorgamiento.

286.** SEGREGACIÓN Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO. CONSTANCIA DEL CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN SUSPENSIVA EXISTIENDO PROHIBICIÓN DE DISPONER

La eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales, donde prevalece el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas. Y esa prohibición de enajenar impide incluso el acto de disolución de comunidad.

287.** AGRUPACIÓN DE FINCAS EN UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Cuando los estatutos conceden la facultad de hacer divisiones y agregaciones de elementos a los propietarios iniciales, las que hagan los posteriores titulares requieren autorización de la Junta. El uso del término agregación en los estatutos examinados comprende también la agrupación, puesto que así se desprende de la redacción de la cláusula.

288.***OBRA NUEVA CONDICIONADA A SEGREGACIÓN Y CESIÓN GRATUITA CON DESTINO A VIAL.

En una declaración de obra nueva condicionada a la segregación y cesión a viales cabe inscribirla antes de la aceptación de Ayuntamiento, pero es necesaria la constancia registral y publicidad de la condición urbanística.

289.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD

El acta del art. 201.1 LH para la rectificación de la descripción registral no es un acta de notoriedad, sino un expediente de dominio. Las meras dudas del registrador sobre la posibilidad de encubrimiento de un negocio jurídico no inscrito no permiten denegar la expedición de la certificación prevista en dicho precepto.

292.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN POR CUMPLIMIENTO DE FINES DE EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA

No cabe cancelar por caducidad (art 82-5 LH) un derecho de reversión por cumplimiento fines expropiación urbanística al haber transcurrido 5 años, sin el consentimiento de los titulares, resolución judicial o certificación administrativa firme en que conste la extinción del derecho de reversión y su notificación a los titulares.

293.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. FINCA INSCRITA A NOMBRE DE LA MADRE FALLECIDA DE LA DEMANDADA

Resolución que reitera los requisitos para poder anotar los embargos en procedimientos dirigidos contra los herederos determinados del titular registral.

294.** EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

No hay interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de los herederos de los titulares registrales. Debe constar en el auto que los titulares registrales de menos de 30 años han sido citados personalmente.

295.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La oposición de un colindante, debidamente documentada, es suficiente para impedir la inscripción de una representación gráfica catastral y la consiguiente rectificación de superficie de la finca.

296.** ADICIÓN DE HERENCIA SIN LA COMPARECENCIA DE UN HEREDERO QUE FUE REQUERIDO

La partición de la herencia exige la intervención de todos los herederos. El requerimiento del art. 1005 CC debe limitarse exclusivamente al acto de aceptar o repudiar, excluyéndose cualquier otro contenido como, por ejemplo, que el requerido acepte un determinado proyecto de partición

297.** SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. VPO

Tras la desaparición del Instituto Nacional de la Vivienda (1977) son las Consejerías competentes en materia de vivienda de las CCAA quienes han asumido las funciones en materia de VPO y son la que han de dar la autorización o indicar que no es precisa. Para entender autorizado la segregación y el cambio de uso es insuficiente y ha de aclararse un oficio que se limita a decir que ostenta la condición de libre, no estando sujeto a la limitación en el precio de venta

298.*** CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO DE PERSONAS EXTRANJERAS. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL.

Cuando se ha dictado por tribunales españoles una sentencia de divorcio o se ha autorizado una escritura notarial de divorcio que afecta a cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el registro civil español, el tribunal sentenciador o el notario competente deben remitir oficio al Registro Civil Central con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa de matrimonio (copia autorizada de la escritura) y de la identidad de ambos litigantes (cónyuges) para que practiquen la inscripción de matrimonio como soporte a la del divorcio, lo que ha de acreditarse, con los datos de inscripción, para su posterior inscripción en el Registro de la propiedad.

299.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN. APLICACIÓN DEL ART. 95.4 RH.

Cuando los bienes figuran inscritos privativos por confesión y el titular transmite declarándose viudo, es necesario el consentimiento de los herederos forzosos del confesante. Se excepciona que el carácter privativo resulte de la partición hereditaria del confesante, o que la legítima este configurada como pars valoris.

300.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD POR POSIBLES AGRUPACIONES ENCUBIERTAS

En el supuesto resuelto, las modificaciones catastrales previas no permiten presumir la existencia de operaciones encubiertas que impidan la práctica de la rectificación de superficie de la finca registral.

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Anochece sobre Pontevedra. Por juantiagues

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2022. Aportación a gananciales.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: APORTACIÓN DE BIENES A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES Y CIERRE REGISTRAL. Emma Rojo.

EL CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE PAGO DE IMPUESTOS Y LA STS DE 3 DE MARZO DE 2021: LA NO SUJECIÓN DE LAS APORTACIONES DE BIENES PRIVATIVOS A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Es sabido que, a efectos del Registro de la Propiedad, conforme al artículo 254 LH, “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”.

 El Tribunal Supremo en Sentencia de 3 de marzo de 2021 ha considerado que: “…la aportación a título gratuito por un cónyuge de un bien privativo a su sociedad de gananciales no se encuentra sujeta al ITPAJD, ni puede ser sometida a gravamen por el Impuesto sobre Donaciones la sociedad de gananciales, como patrimonio separado, en tanto que sólo pueden serlo las personas físicas y aquellas instituciones o entes que especialmente se prevea legalmente, sin que exista norma al efecto respecto de la sociedades de gananciales”.

 Como señala Javier Máximo Juárez en el informe de fiscal publicado en esta web en el mes de abril de 2021, se sustenta el criterio en dos pilares básicos:

1) Uno de carácter metafiscal: la naturaleza de la sociedad de gananciales que constituye un patrimonio separado carente de personalidad jurídica y el carácter atípico y singular del negocio de aportación a la misma que tiene causa propia, distinta de los negocios jurídicos habituales traslativos del dominio, conocida como causa matrimonii, en la que cabe distinguir como nota diferencial de aquellos negocios su peculiar régimen de afección.

2) Y otro puramente fiscal, y es que en el ISD la sociedad de gananciales como patrimonio separado, carente de personalidad jurídica, no puede ser sujeto pasivo del impuesto; pues legalmente, con la matización que a continuación se hace, el sujeto pasivo del impuesto debe ser una persona física; se excluye tanto las personas jurídicas, como los entes sin personalidad.

 El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite ha de decidir si se halla sujeto o no a impuestos; esta valoración será suficiente, bien para acceder a la inscripción si aprecia la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes. A la luz de esta Sentencia, el Registrador, cuando se presente una escritura pública de aportación de una finca privativa a la sociedad de gananciales podrá no exigir la previa liquidación, esto es, el cumplimiento de las obligaciones fiscales para practicar la inscripción en cuyo caso, tras la práctica del asiento de presentación, procederá a su calificación y, en su caso, inscripción. Conviene recordar, como otro negocio entre cónyuges, que la R. de 12 de junio de 2020 ha admitido que los cónyuges casados en régimen de sociedad de gananciales que adquieren una finca, consientan que la finca se inscriba como privativa de uno de ellos “por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión” de forma que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, excluyen la aplicación de la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC.

 Es también doctrina del Centro Directivo al interpretar los artículos 254 y 255 LH que,

– Si no hay circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia ni supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que quedan fuera del ámbito de su competencia, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán manifestarse al respecto.

– Para levantar la suspensión, el pago ha de efectuarse ante la Administración Tributaria competente (R. de 31 de agosto de 2017).

– Que no es lo mismo la no sujeción que la exención. En el caso de la no sujeción, no se ha producido en hecho imponible. En el caso de la exención, sí se ha producido el hecho imponible, pero, a pesar de ello, el legislador ha resuelto eximir el supuesto del pago de impuesto. En caso de exención, siempre es necesario presentar la autoliquidación correspondiente.

– Que, según la R. 3 de octubre de 2014: la calificación de sujeción al Impuesto no es revisable por la DGRN, salvo excepciones.

– Que, conforme a la R. 20 de enero de 2014, la autoliquidación presentada en Comunidad Autónoma incompetente no levanta la suspensión.

– Que, según la R. 6 de mayo de 2014, el documento que debe estar presentado a liquidación es el mismo que se va a inscribir y no otro.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  • Días inhábiles 2022.

Resolución de 24 de noviembre de 2021, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se publica el calendario de días inhábiles para el año 2022, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

Ir a la página especial.

  • Adenda a la Encomienda de nacionalidad al Colegio de Registradores

Resolución de 25 de noviembre de 2021, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica la Adenda de modificación del Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia del periodo 2016-2019. El plazo queda ampliado hasta el 25 de noviembre de 2022, con posible prórroga de hasta dos años.

Ver resumen de ella.

  • Registro Electrónico General de la AGE

Orden PCM/1382/2021, de 9 de diciembre, por la que se regula el Registro Electrónico General en el ámbito de la Administración General del Estado.

Ir a la página especial.

  • Registro electrónico de apoderamientos de la Administración General del Estado

Orden PCM/1384/2021, de 9 de diciembre, por la que se regula el Registro Electrónico de apoderamientos en el ámbito de la Administración General del EstadoMediante esta orden se determinan los órganos responsables, el sistema de funcionamiento, el procedimiento de incorporación de los apoderamientos, así como su revocación, renuncia, vigencia y prórroga. Los anexos incluyen modelos.

Ir al archivo especial.

  • Régimen jurídico de los animales

Ley 17/2021, de 15 de diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales: Reconoce que los animales son seres vivos dotados de sensibilidad, por lo que no puede equipararse su régimen jurídico en general al de las cosas. Realiza una amplia reforma del Código Civil, que afecta a todos sus Libros, salvo el Preliminar, y reforma, en menor medida la Ley Hipotecaria (extensión objetiva de la hipoteca) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (procedimientos en crisis matrimoniales). Da un especial tratamiento a los animales de compañía.

Ir a la página especial con amplio resumen, tablas comparativas y enlaces.

  • RD Ley 29/2021. medidas sobre energía, que modifica la Ley de Cooperativas

Real Decreto-ley 29/2021, de 21 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en el ámbito energético para el fomento de la movilidad eléctrica, el autoconsumo y el despliegue de energías renovables. Pero que contiene una modificación de la Ley de Cooperativas, a los efectos de permitir la asistencia y participación a distancia, por medios digitales, tanto en la Asamblea

  • Precios medios ITPyAJD, ISD y medios de transporte

Orden HFP/1442/2021, de 20 de diciembre, por la que se aprueban los precios medios de venta aplicables en la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Ir al archivo especial.

  • Reforma de las Pensiones. Jubilación voluntaria de notarios y registradores hasta los 72 años

Ley 21/2021, de 28 de diciembre, que regula la actualización de las pensiones, tanto en el régimen general de la Seguridad Social, como en el de las Clases Pasivas del Estado, dictando normas para favorecer la prolongación de la vida activa y dificultando la jubilación anticipada. Aprovecha la Ley para, en una de sus disposiciones finales, prolongar, a petición del funcionario, la vida activa de notarios y registradores hasta el máximo de los 72 años.

Ver resumen completo con esquema y enlaces.

  • Presupuestos Generales del Estado para 2022

Ley 22/2021, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2022.

En los Presupuestos de 2022 destaca una importante brecha ingresos-gastos, aunque inferior a la del ejercicio pasado. Se reduce a 1500 euros la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales o del propio trabajador. Tributación mínima del 15% en el Impuesto sobre Sociedades en determinados casos. Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben conforme al IPC, sin aludirse al factor de sostenibilidad. Anuncio de dos nuevas agencias estatales. Reforma de las leyes del Sector Público, Contratos Públicos, Seguridad Social, entre otras.

Ir al resumen completo con esquema y enlaces

Introducción

Se trata de la Ley 22/2021, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2022. Ver resumen de la Ley anterior de Presupuestos para 2021.

Interés legal del dinero

Se mantiene en el 3% hasta el 31 de diciembre del año 2022. (Disp. Ad. 46ª).

Interés de demora

Durante el mismo período, el interés de demora a que se refieren el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, y 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, continúa en el 3,75%, como en 2021, 2018, 2017 y 2016. (Disp. Ad. 46ª).

  • RD Ley 32/2021: reforma laboral

Real Decreto-ley 32/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reforma laboral, la garantía de la estabilidad en el empleo y la transformación del mercado de trabajo.

Deroga parcialmente la reforma de los años 2012-2013 para intentar reducir la temporalidad en el empleo. Afecta, entre otras leyes, al Estatuto de los Trabajadores, la Ley de la Seguridad Social, la que regula las empresas de trabajo temporal o la Ley del Empleo. También afecta a la duración de los convenios colectivos (ultraactividad) y prorroga los ERTES vinculados a la COVID-19 hasta el 28 de febrero de 2022.

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DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones de Baleares, País Vasco, Andalucía, Cataluña, Murcia, Asturias y Valencia, ninguna de especial interés para la oficina registral.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Destacamos:

CATALUÑA. El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra el artículo 4 del Decreto-Ley 50/2020, de 9 de diciembre, que modifica Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contractos de arrendamiento de vivienda.

SECCIÓN II
  • Se publica el resultado del Concurso Registros 311

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  • Nombramientos y ceses en Justicia

Se dispone el cese de don Pablo Zapatero Miguel y se nombra como Secretario de Estado de Justicia a don Antonio Julián Rodríguez Esquerdo .

Se dispone el cese de don Francisco de Borja Vargues Valencia y se nombra a don Manuel Olmedo Palacios como Secretario General para la Innovación y Calidad del Servicio Público de Justicia.

  • Jubilaciones

Se declara la jubilación de don Miguel María Molina Castiella, registrador del Cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

 

RESOLUCIONES 

437.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA

La rectificación de los asientos del Registro, incluida una representación gráfica exige consentimiento del titular o resolución judicial.

438.**NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Se confirma la nota que suspende una novación y ampliación de un préstamo hipotecario por no establecer un régimen uniforme para el capital inicial de la hipoteca y el importe ampliado (los porcentajes de intereses, ordinarios y de demora, costas y gastos son diferentes y no poder inscribirse como una nueva hipoteca no constar claramente consentimiento de las partes para constituir una segunda garantía.

439.** REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO FALTANDO DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS PERO CON TODOS LOS TÍTULOS PÚBLICOS.

Rigurosa Resolución que considera que no hay interrupción de tracto si todos los títulos traslativos son públicos, aunque falten documentos complementarios o sean defectuosos, por lo que NO puede acudirse a este expediente en estos casos. La “extraordinaria dificultad” que en casos excepcionales permite acudir a este expediente solo es posible cuando el primer título traslativo que falta es privado, pero no cuando es público.

441.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DE UN ELEMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL FINALIZADA POR PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

Cualquier alteración del régimen jurídico de los elementos comunes es competencia de la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo de conformidad con el artículo 17.6 LPH. Por tanto, la ampliación de la superficie de un elemento privativo requiere esa unanimidad, aunque sería diferente en una propiedad horizontal tumbada sin la ampliación no afecta a los elementos comunes.

442.** y 445 PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REPRESENTACIÓN. NECESIDAD DE EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA

En la reseña del poder a los efectos del juicio notarial de suficiencia ha de expresar el notario que ha tenido a la vista copia autorizada del poder, sin que se deban utilizar expresiones genéricas o imprecisas que puedan dar lugar a diferentes interpretaciones, como la que se utiliza en este supuesto: “título legítimo de representación formalizado en escritura de poder singular”.  La 445 con la peculiaridad de que se refiere a un poder australiano

443.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA NO IMPLICA NECESARIAMENTE PARCELACION ILEGAL

La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso   o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa por riesgo de parcelación ilegal, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones

446.* RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN. NÚMERO DE POLICÍA. FINCA SIN SUPERFICIE INSCRITA. SOLICITUD TÁCITA DE PROCEDIMIENTO ART. 199 LH

La rectificación del número de policía de la finca puede hacerse con base en la CCDG, siempre que no haya duda fundada sobre la identidad de la finca. Sin embargo, la expresión de la superficie, en una finca cuya cabida no constaba, debe hacerse mediante alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH, cuya tramitación se entiende solicitada tácitamente.

447.**CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. TRACTO SUCESIVO

Cancelada una hipoteca como consecuencia de un error judicial, la nulidad de dicha cancelación no puede afectar a los terceros titulares posteriores a dicha cancelación y por tanto no procede cancelar en el registro la nota que advierte de dicha circunstancia.

450.** APORTACIÓN A GANANCIALES POR PAREJA DE HECHO EN EL PAÍS VASCO.

Las parejas de hecho no pueden someterse en bloque a las reglas de la sociedad legal de gananciales ya que es un régimen económico matrimonial previsto para los matrimonios, pues ello afectaría a terceros y al tráfico jurídico, sin perjuicio de que internamente puedan pactar un régimen de comunidad de bienes o una sociedad particular o universal.

451.***DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA NO TITULAR REGISprestamoTRAL

Escueta Resolución que se limita a decir que no cabe expedir la certificación de cargas en ejecución hipotecaria contra entidad que no figura como titular registral; y sin que puedan tenerse en cuenta para resolver el recurso documentos no aportados al tiempo de la calificación registral. Lo cual parece contradecir arts. como el 689 o 658 LEC que determinan lo que debe hacerse Si de la certificación que expida el registrador resultare que el bien embargado se encuentra inscrito a nombre de persona distinta del ejecutado. Es decir, parece presuponer que ha de expedirse la certificación.

452.*INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

No es inscribible la representación gráfica de una finca ni la rectificación de su superficie si, en la tramitación del procedimiento del art. 199, hay oposición de un colindante basada en un informe técnico.

453.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A EMPLEADO DEL BANCO. DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS

DGSJyFP confirma el defecto por el que se suspende la hipoteca concedida a empleado de banca y a hipotecante no deudora sobre finca adquirida por ambos el mismo día, por no cumplirse los requisitos, en cuanto a la segunda, de la LRCCI. Revoca el otro defecto admitiendo que cuando se hipoteca más de una finca, es posible establecer como domicilio para notificaciones la finca hipotecada.

454.*COMPRAVENTA. DIFERENCIAS ENTRE LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA Y LA PRESENTADA EN PAPEL CON UNA DILIGENCIA MÁS.

La presentación telemática y la posterior presentación en papel causan un solo asiento de presentación. No hay discrepancia entre la copia electrónica y la copia en papel si la segunda incorpora una diligencia posterior en el tiempo a la expedición de la primera.

455.* SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS LEC

El transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión debe de resultar del propio documento presentado a calificación o de otro que lo complemente, sin que el registrador tenga competencia para apreciar cual es el plazo aplicable, sino que debe determinarlo el letrado

456.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. AGRUPACIÓN DE LOCALES SIN CLÁUSULA ESTATUTARIA Y CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Para dividir, segregar o agrupar pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario acuerdo de la Junta General, sin que baste que en los estatutos no están prohibidos dichos actos, sino que deben estar permitidos expresamente. No cabe que el acuerdo de la junta sea tácito (considerando en su celebración que los elementos agrupados son uno sólo) sino que debe adoptarse el acuerdo.

457.***CANCELACIÓN DE HIPOTECA. TRACTO SUCESIVO. SUCESIÓN UNIVERAL

Cuando en virtud de una sucesión universal entre sociedades, que figura inscrita en el Registro Mercantil, cambia el acreedor hipotecario, para la cancelación de la hipoteca, no es necesario acreditar que dicho activo concreto está incluido en la sucesión universal y basta la escritura otorgada por la sociedad sucesora. Es un supuesto de tracto abreviado. Sería distinto el supuesto de una Cesión parcial de activos.

458.()SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. ADVERTENCIA SOBRE VIGENCIA DE ANOTACIONES A CANCELAR

Confirma la DG la suspensión de la calificación de una instancia solicitando la cancelación de una Anotación de embargo por caducidad, al no acreditarse la liquidación del ITPyAJD. Considera que la advertencia de que no han transcurrido los plazos como consecuencia de la prórroga por el COVID 19, no implica una previa calificación.

459.***DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACION DE SU DURACION

El derecho al uso de la vivienda familiar, cuando no existen hijos menores, tiene que estar determinado en cuanto a su duración; y si depende de elementos como que una hija termine la carrera, ha de constar la identidad de dicha hija.

460.*INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. CONFLICTO ENTRE COLINDANTES. EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

No es inscribible la representación gráfica de una finca ni la rectificación de su superficie si, en la tramitación del procedimiento del art. 199, hay oposición de un colindante basada en un informe técnico. Para iniciar un expediente de doble inmatriculación, esta debe ser apreciada por el registrador.

461.***DECLARACION DE HEREDEROS ABINTESTATO: TESTIMONIO EN RELACION.

Cuando el título de la sucesión es un testamento, ha de acompañarse o testimoniarse íntegro, o relacionarse en la partición, pero tiene que expresarse formalmente por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto; sin embargo, cuando es una declaración abintestato, basta un testimonio en relación. Pero en cualquier caso ha de estar testimoniado, en otro caso ha de acompañarse para inscribir la partición.

462. *** ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO POR PACTO FIDUCIARIO

La escritura que reconoce la existencia de un pacto fiduciario basta para acreditar la representación indirecta subyacente en un negocio precedente y concordar la titularidad registral con la titularidad real, sin necesidad de formalizar una transmisión del titular fiduciario al real.

463.**PROPIEDAD HORIZONTAL: USO TURÍSTICO. AMPLIACIÓN DE RESTRICCIONES ESTATUTARIAS

La mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir la actividad de uso turístico de las viviendas SOLO cabe para estas limitaciones No para otras distintas en que será precisa la UNANIMIDAD.

464.**SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA. OPOSICION DE COLINDANTES EN EL ART. 199 LH

Las alegaciones de los colindantes en los expedientes del art. 199 han de estar documentadas y las dudas del registrador motivadas. En las divisiones por debajo de la UMC, el registrador debe notificar a la administración competente y si no contesta en el plazo de 4 meses inscribir.

465.*OPOSICIÓN DE COLINDANTE EN EXPEDIENTE DEL 199. ANOTACIÓN DE DEMANDA

Resumen: La oposición documentada del colindante paraliza la inscripción de la base gráfica alternativa en el expediente del 199. La anotación de demanda exige Mandamiento Judicial que la ordene.

470.**INCORPORACION DE LA OFERTA VINCULANTE: PRESTATARIO EMPLEADO DE LA ENTIDAD BANCARIA

En un préstamo hipotecario no sujeto a la LCCI, por ser los prestatarios empleados del banco, no se puede pedir la incorporación a la escritura de la oferta vinculante.

471.*EXCESO DE CABIDA. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Las dudas del registrador impiden la inscripción de la base gráfica, siempre que sean fundamentadas.

472.** DIVISIÓN HORIZONTAL y LICENCIA MUNICIPAL o CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD.

R que determina que para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal se necesita licencia municipal, y regula los supuestos en que puede obviarse: que se ajuste a la licencia de obras, que no se aumente el número de elementos independientes, o que se acredite la antigüedad de la división pero con matices. En este caso de catastro se deduce la existencia por antigüedad de 2 elementos, que ahora se quieren convertir en 5. El principio de que la calificación debe ser integra y unitaria no se aplica cuando ya ha vencido el asiento de presentación y se alegan nuevos defectos, pero en otro asiento.

473.**RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Reitera la doctrina según la cual para la inscripción de una base grafica mediante el expediente del art. 199 no debe existir duda funcada sobre la identidad del registrador. Tales dudas pueden deducirse de la oposición documentada de los colindantes.

474.* DESCRIPCIÓN DE FINCA DISCORDANTE DE LA QUE FIGURA EN EL REGISTRO

No cabe admitir un título en el que la finca se describe de forma discordante a la del registro. En la descripción ha de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos.

476.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR SOBRE FINCA GANANCIAL SIN NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL DEUDOR

El embargo cautelar es una figura distinta del embargo ejecutivo, y aunque recaiga sobre finca Ganancial, el 1º puede anotarse sin notificación al cónyuge, sin perjuicio de que sí deba notificársele en el momento de la ejecución.

477.** PARTICIÓN POR TUTOR. APROBACIÓN JUDICIAL

Tras la Ley 8/2021, de 2 de junio, el régimen previsto para la tutela en la redacción anterior se aplica ahora a la actuación del curador con funciones representativas: El art. 287 CC exige autorización judicial para aceptar la herencia pura y simplemente y el art. 289 CC sujeta la partición realizada a la aprobación judicial.

479.** DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO. PRIORIDAD

Con ocasión de la donación de un derecho de usufructo, del que falta la inscripción de alguna participación proindiviso a favor del donante analiza el principio de prioridad y sus efectos con relación al orden de despacho, el rango de los derechos inscritos y también en relación con el modo de proceder respecto de los títulos anteriores presentados con posterioridad.        

480.** HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA

La renuncia del heredero instituido con sustitución vulgar determina el llamamiento a favor de los sustitutos. Si no los hay, la no existencia puede acreditarse por acta de notoriedad, pero también por otros medios como su testamento, del que resulte que no tiene descendientes, o la declaración notarial de herederos ab intestato.

481.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SIN AMPLIACIÓN SIN CONSTAR SI LA VIVIENDA ES O NO HABITUAL

No es exigible en la novación la constancia del carácter de vivienda habitual de la finca hipotecada.

482.** SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN LICENCIA DE FINCA RÚSTICA: TÍTULO HABILITANTE

Para inscribir una segregación de finca rústica por antigüedad y SIN licencia es preciso un “Título Administrativo habilitante” (como una declaración de innecesaridad o de prescripción de acciones urbanísticas de restablecimiento) pero sin que por sí lo sea un mero informe técnico municipal.

483.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD POR ADJUDICACIÓN DE CUOTAS A UN SOLO COMUNERO

Existe disolución de comunidad cuando los comuneros sobre una cosa indivisible adjudican a uno de ellos sus cuotas quien, en contraprestación por el exceso de adjudicación a su favor, abona a los otros una determinada cantidad de dinero.

 

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Covadonga. Por Bernardo Santamarina. Arriba: Faro de Cudillero. Por Bernardo Santamarina

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2021. Intereses contrapuestos en herencias.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LOS CONFLICTOS DE INTERESES EN LA PARTICIÓN HEREDITARIA. Emma Rojo.

Es evidente que valorar si existe o no conflicto de intereses en la partición es materia que cae dentro de la calificación registral y ello porque este tema afecta a la capacidad del que otorga el negocio. La primera cuestión que se plantea es entonces determinar cuándo existe conflicto de intereses. Como señaló la STS de 17 de enero de 2003 “la situación de conflicto se identifica con supuestos en los que sea razonable entender que la defensa por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos…”.

Para detectar las situaciones de conflicto de intereses hay que tener en cuenta tres esenciales principios:

Primero.- Hay conflicto siempre que el beneficio de una de las partes o patrimonios relacionados imponga un equivalente perjuicio para la otra parte o patrimonio. Cada parte pretende obtener el mejor beneficio, y, el problema consiste en que si lo consigue, ello redunda necesariamente en perjuicio del otro.

Segundo.- Para que exista conflicto, es necesario que el representante ejerza una facultad de decisión, es decir, emita su voluntad sustantiva sobre el contenido del negocio. No cabe el conflicto si el representante se limita a ejecutar un negocio o acto que ya esta previamente decidido y configurado en todos sus detalles por el propio representado.

Tercero.- Por último, no basta el hipotético riesgo de conflicto de intereses. Es preciso que ese riesgo cristalice en conflicto real de intereses.

Son muchos los casos de conflictos de intereses resueltos por la Dirección General de Registros y del Notariado. Así, es doctrina registral reiterada, por todas, Resoluciones de 6 de noviembre de 2002 y de 15 de septiembre de 2003 que no existe conflicto de intereses cuando los bienes de adjudican proindiviso respetando las normas legales sobre la partición de la herencia. El Centro Directivo reconoce que la adjudicación proindiviso, conforme a las cuotas legales o testamentarias es una operación sin transcendencia económica que supone, desde el punto de vista jurídico, una transformación de la comunidad germánica sobre el patrimonio hereditario en comunidad romana o por cuotas indivisas sobre los singulares bienes, transformación que, en sí misma, no envuelve peligro alguno de lesión o perjuicio para los hijos representados por el cónyuge viudo.

También, es criterio del Centro Directivo, por todas, Resolución de 2 de marzo de 2015, que no existe necesariamente oposición de intereses cuando en una partición interviene un representante legal en su propio nombre y en representación de un menor sino que habrá que examinar las circunstancias concretas de caso.

En cambio, sí hay conflicto de intereses cuando existen bienes que figuran inscritos con carácter presuntivamente ganancial o, en definitiva, bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal carácter, pues, no cabe duda, que el carácter ganancial o privativo que se les dé a tales bienes benefician o perjudican respectivamente al cónyuge viudo y al hijo y heredero menor de edad en cuyo nombre interviene aquél. Por todas, Resolución de 23 de mayo de 2012.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

El informe de este mes tiene importantes normas que atañen a los Registros la Propiedad, con modificaciones del Código Civil y la Ley Hipotecaria

Edificios: certificado de eficiencia energética

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Establece las condiciones técnicas y administrativas de las certificaciones de eficiencia energética de los edificios y su comunicación a usuarios y propietarios.

Ver archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Ley de apoyo a Personas con discapacidad

Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

Amplísima modificación que afecta, entre otras leyes, al Código Civil, en materia de representación legal; y a la Ley Hipotecaria, suprimiendo el artículo 28, desapareciendo las inscripciones y anotaciones relativas a la constancia de los supuestos de incapacidad, modificando la regulación del antiguo Libro de Incapacitados y las hipotecas legales.

Ir a la página especial con resumen amplio y enlaces.

Algunas tablas comparativas

Ley Orgánica de protección a la infancia y la adolescencia 

Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia.

Se trata de una ley integral sobre la violencia contra los niños, niñas y adolescentes. Sus disposiciones finales afectan a una gran cantidad de leyes, entre ellas, cuatro artículos del Código Civil.

Ir a la página especial con el resumen amplio y enlaces.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado Disposiciones de Baleares, Canarias, Castilla y León, Cataluña y Extremadura Pero sin especial interés para la oficina registral

SECCIÓN II

Concurso Registros: Resultado en el BOE

Resolución de 11 de junio de 2021, de la DGSJyFP  y de CATALUÑA, por las que se resuelven el concurso ordinario n.º 309, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ver archivo de Concursos.

Constituido el Cuerpo de Aspirantes a Registradores

Orden JUS/670/2021, de 23 de junio, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a doña María Concepción de Solance del Castillo, registradora mercantil y de bienes muebles de Asturias I.

Se declara la jubilación de doña María del Carmen Pérez López-Ponce de León, registradora mercantil de Málaga II.

 

RESOLUCIONES:
166.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: DURACIÓN

El derecho al uso a la vivienda habitual, cuando no hay hijos menores, o hay custodia compartida, debe tener un plazo de duración.

170.() ADJUDICACIÓN DIRECTA JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. REFERENCIA CATASTRAL

Aunque en un decreto de adjudicación se omitan algunos de los datos descriptivos con que las fincas figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción.

171.** COMPRAVENTA. DUDAS DE IDENTIDAD ENTRE DISPONENTE Y TITULAR REGISTRAL

En el caso de extranjeros de países cuyo número de  documentación de identidad cambia, la afirmación del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, ha de considerarse suficiente para acreditar la identidad con el titular registral, salvo que el registrador no considere suficiente dicha aseveración, pero debe motivarlo adecuadamente y en el momento de la nota de calificación.

172.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional  no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

173.** EJECUCIÓN JUDICIAL CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En los casos de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

174.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES DE HACER

Resolución que sistematiza la cancelación de asientos por transcurso del plazo y en particular: Las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer distintas a la del pago del precio se pueden cancelar, a falta del consentimiento del titular de la misma, transcurridos veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

  1. ** ACTA NOTARIAL DE DESAFECTACIÓN DE APARTAMENTOS. APROVECHAMIENTO POR TURNOS

Desde la primitiva ley 42/1998 es obligatorio un número mínimo de diez alojamientos para la constitución de un inmueble en régimen de aprovechamiento por turnos, sea en la modalidad de derecho real o personal. Para la desafectación de elemento es necesario el consentimiento a la modificación por la empresa de servicios por medio de su representante, debiéndose acreditar quien es y que además debe comparecer.

176.** INMATRICULACIÓN POR TÍTULO DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. COINCIDENCIA CON FINCA YA INMATRICULADA

Al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, sino que debe extenderse la calificación al cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 LH . Ha de razonarse porqué se considera que una finca forma parte de otra inscrita de mayor cabida.

177.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO

Las dudas fundadas sobre una posible invasión del dominio público justifican la denegación de la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca y la consecuente rectificación de su descripción.

178.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. REQUERIMIENTO AL ACREEDOR.

Admite que el envío de una copia simple de una escritura de cancelación de una hipoteca unilateral en la que se intima al acreedor, que no ha aceptado la hipoteca previamente, para que la acepte en el plazo de 2 meses con la advertencia oportuna es una verdadera notificación y si transcurre dicho plazo sin aceptar es posible solicitar la cancelación registral.

179.** PODER Y JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Cuando en un negocio jurídico relativo a bienes inmuebles en España otorgado ante notario extranjero se actúa con un poder, el notario extranjero tiene que emitir un juicio de suficiencia equivalente al que emitiría el notario español. El derecho extranjero alegado hay que probarlo adecuadamente.

181.*** COMPRAVENTA Y OPCIÓN DE COMPRA SOBRE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS

Extensa resolución sobre el aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho y el derecho de opción sobre el mismo, así como los supuestos en que sería susceptible de reflejo registral y sus requisitos.

182.** OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN O DECLARACIÓN RESPONSABLE EN MADRID.

En la Comunidad de Madrid no es necesaria la obtención de la licencia de primera ocupación para inscribir las obras nuevas terminadas de los edificios desde la entrada en vigor de  la Ley 1/2020, de 8 de octubre bastando la acreditación de la presentación de la Declaración Responsable. En la legislación anterior la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo era posible, pero era necesario reconocimiento de la Administración, o Acta de inspección de lo edificado con conformidad y transcurso del plazo de un mes para emitir la licencia.

184.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE

En el caso del derecho de trasmisión recupera la doctrina sobre la necesaria intervención del cónyuge viudo del transmitente en la herencia del primer causante, y además que tal intervención no puede limitarse a prestar su consentimiento a la escritura sin ninguna adjudicación, sino que debe estar causalizado.

185.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO PRIVATIVO EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE LIQUIDACIÓN R.E.M.

No es directamente inscribible un Decreto Judicial de adjudicación dictado en un procedimiento de liquidación de Gananciales disolviendo el condominio de una finca privativa en proindiviso oprdinario sin expresar que fue la vivienda familiar

186.** EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN

Para cancelar las cargas posteriores a la condición resolutoria como consecuencia de la resolución por incumplimiento de la condición garantizada dese requiere el consentimiento de sus titulares.

187.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDA A FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídico no pudiendo practicarse inscripciones a favor de las mismas, salvo las excepciones admitidas como las anotaciones de demanda y embargo y las inscripciones transitorias o de mero puente.

188.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RESOLUCIONES DEL ARTÍCULO 2.4 LH

Cabe practicar anotación preventiva de demanda de las resoluciones del artículo 2.4 LH por una medida cautelar por la que «se acuerda la suspensión del poder notarial otorgado por los presuntos incapaces» dada su finalidad cautelar.

189.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No es anotable un embargo entablado contra quien no es titular registral de la finca en el momento de la presentación del mandamiento en el registro.

191.** EJECUCIÓN DE EMBARGO SIN CONSTAR NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

En una ejecución de un embargo, respecto del cual no consta en el registro haberse expedido la certificación de cargas, es posible inscribir la adjudicación de la finca y la cancelación de la anotación ejecutada, pero no la cancelación de las cargas posteriores, para cuya cancelación no bastará una expresión genérica sino que deberán señalarse de forma individual cada una de las cargas que deben ser canceladas.

192.*** COMPRAVENTA INTERVINIENDO TUTOR CON JUICIO DE SUFICIENCIA SIN INSERTAR LA AUTORIZACIÓN PARA ENAJENAR

Los requisitos que se exigen en los artículos 98 de la Ley 24/2001 y 166 del Reglamento Notarial, relativos al juicio se suficiencia notarial en los supuestos de representación, son aplicables también a una declaración de incapacidad y a la autorización judicial para enajenar el tutor bastando la reseña de los documentos sin que el registrador pueda exigir la incorporación del testimonio del auto reseñado por el notario bajo su fe.

194.** SENTENCIA DECLARATIVA DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN. TRACTO SUCESIVO

Para que sea inscribible la Sentencia que declare la adquisición de una finca inscrita por prescripción es necesario que el procedimiento se haya entablado contra el titular registral, para evitar su indefensión.

195.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA DISCONTINUA

En el caso de fincas discontinuas cabe que su representación grafica se incorpore mediante 2 informes validados por catastro con las respectivas representaciones gráficas o en un único archivo GML en formato multipolígono, aun sin la aportación del informe de validación gráfica catastral, siempre que en este caso se dé cumplimiento a las prescripciones técnicas contenidas en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015.

196.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR. RECURSO DE REVISION POR CLÁUSULAS ABUSIVAS

Aunque el tercer poseedor debe ser demandado y requerido de pago, cuando el tribunal se pronuncia sobre tal extremo el registrador no puede entrar a calificar. También trata de la posibilidad del recurso extraordinario de revisión por la nulidad de clausulas abusivas en procedimientos anteriores a la Ley de Contratos Inmobiliarios.

197.* INMATRICULACIÓN ART 205 LH SIN EL TRANSCURSO DEL AÑO ENTRE TÍTULO PREVIO Y TÍTULO INMATRICULADOR

Los requisitos para la inmatriculación por el art. 205 establecidos tras la reforma por la Ley 13/15 son aplicables a todos los documentos presentados después de su entrada en vigor, aunque fueran otorgados antes y aunque hubieran sido objeto de una presentación anterior suspendida por otros motivos y cuyo asiento de presentación ya caducó.

198.** HERENCIA. RECTIFICACIÓN

Si al ratificar una escritura se rectifica su contenido es preciso a su vez la intervención de todos los otorgantes iniciales pues se está modificando precisa el consentimiento de todos quienes la otorgaron en cuanto les afecta. Reitera doctrina sobre los efectos de la confesión de privatividad

199.** INMATRICULACIÓN  Y  SOSPECHAS DEL REGISTRADOR DEL TÍTULO INICIAL.

Aunque de los documentos presentados para la inmatriculación haya indicios de los que pueda resultar que no es claro que el transmitente sea dueño de la finca (en el catastro está a nombre de desconocidos; del testamento del causante parece que la finca pudiera no ser del testador..), si se cumplen los requisitos para la inmatriculación del art. 205 (doble título, y el previo es una herencia en el que el causante ha fallecido con más de un año de antigüedad) el registrador no puede calificar que sean títulos creados ad hoc. Sólo en su caso y siempre debidamente fundamentado que la finca invade el dominio público u otra finca inmatriculada.

200.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HERENCIA. RECURRE APODERADO.

Para rectificar un error en una inscripción que se refiere a la participación en un garaje con asignación de un uso exclusivo de la plaza es preciso el consentimiento unánime de los titulares del dominio y demás derechos inscritos sobre las participaciones indivisas en que se halla dividido el departamento privativo o en su defecto resolución judicial recaída en el procedimiento correspondiente entablado contra todos ellos, al tratarse de un error de concepto. Para recurrir un apoderado no es necesario que del texto del poder resulte literal o expresamente que el apoderado tiene facultades para recurrir.

201.**  HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre registral del art. 254 LH cuando el sujeto pasivo es un no residente la competencia para la liquidación corresponde a la Oficina Nacional de Gestión Tributaria

202.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

El exceso de cabida tiene por objeto rectificar un erróneo dato en la descripción de la finca registral pero sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. El registrador a la vista de la oposición del colindante debidamente sustentada, debe adoptar un juicio de identidad de la finca motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

203.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LA INTERVENCIÓN DEL  ADMINISTRADOR CONCURSAL

El juicio notarial de suficiencia de la intervención de un administrador concursal tiene que especificar en qué fase del concurso se halla la sociedad y, de estar en fase común, emitirse a la vista del auto de declaración del concurso, no sobre la base de una credencial del nombramiento de administrador concursal. La cancelación de una condición resolutoria se equipara a la enajenación de bienes por lo que se necesita autorización judicial en la fase común.

205.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS POR MAYORÍA HABIENDO PROPIETARIOS POSTERIORES.

Tratándose de un acuerdo que no exige unanimidad sino mayoría cualificada y habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, es inscribible aunque haya propietarios inscritos que no intervinieron en el acuerdo por haber inscrito su adquisición después de haberse adoptado el acuerdo pero antes de su presentación en el registro.

206.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

La mayoría del apartado 12 del Art. 17 LPH para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas no se extiende a los acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial o el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística

207.*** EJECUCIÓN EN UN UNICO PROCEDIMIENTO DE UNA DEUDA DERIVADA DE DOS HIPOTECAS DISTINTAS

No cabe acumular en un único procedimiento, sea el especial de ejecución hipotecaria o el ordinario, la ejecución de dos créditos hipotecarios diferentes que recaen sobre distintas fincas. Ni tampoco cabe, en ejecución una única sentencia que anuló ambos créditos e impuso la devolución del importe prestado, anotar el embargo con la preferencia que tenían las hipotecas inscritas, puesto que respecto a los terceros titulares de cargas intermedias solo les puede perjudicar la hipoteca hasta el importe de su respectiva responsabilidad que figura en el registro.

208.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE DE MÁXIMO POR CADUCIDAD

Para cancelar por caducidad una hipoteca flotante (operaciones factoring) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad).

210.** PRETENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL «DERECHO A PERMANECER» EN UN INMUEBLE DECLARADO EN UN INCIDENTE DENTRO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer en el inmueble, no puede deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido un derecho arrendaticio con eficacia «erga omnes» inscribible en el Registro de la propiedad.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE JUNIO 2021

INFORME NORMATIVA JUNIO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JUNIO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2021. La atribución a un bien del carácter ganancial o privativo

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LA ATRIBUCIÓN A UN BIEN DEL CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO. Emma Rojo.

1.- LA ATRIBUCIÓN GANANCIAL.

El artículo 1355 CC permite que los cónyuges atribuyan de común acuerdo carácter ganancial a un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, con independencia de la procedencia de los fondos utilizados para la adquisición.

No hay duda de que si los fondos utilizados para la adquisición del bien fueran gananciales, el bien adquirido sería ganancial por aplicación del art. 1347.3 CC; no haría falta pues la voluntad de las partes para atribuir al bien adquirido carácter ganancial. Lo que permite el art. 1355 CC es que los cónyuges atribuyan carácter ganancial a bienes que, de no existir tal acuerdo, serían privativos con arreglo a los criterios de determinación legal. Se trata en definitiva de impedir la aplicación del principio de subrogación real del art. 1346.3º CC (Vid. R de 29 y 31 de marzo de 2020).

Son cuestiones para tener en cuenta las siguientes:

1) Elementos objetivos: el art. 1355 sólo juega en relación a las adquisiciones onerosas pues las adquisiciones gratuitas y la simultánea asignación por el donante caen en el ámbito de aplicación del artículo 1.353 CC. Ahora bien, este precepto deja a salvo que el donante o testador disponga lo contrario.

2) Elemento causal: frente a la doctrina tradicional de la DGRN que consideraba que en las aportaciones a la sociedad conyugal era necesario expresar la “causa de la transferencia patrimonial”, que no puede presumirse a efectos registrales, el Centro Directivo, ha suavizado esta exigencia, al entender que la exigencia de causa ha de ser interpretada en sus justos términos pues la vida matrimonial crea entre los cónyuges necesidades y obligaciones comunes de naturaleza personal y patrimonial.

3) Elemento temporal: la atribución del carácter ganancial se ha de efectuar en el mismo momento de la adquisición del bien (STS de 27 de febrero de 2007). Sin embargo, no faltan autores que admiten que el pacto se realice con posterioridad a la vigencia del régimen de gananciales toda vez que el art. 1323 CC permite la contratación entre cónyuges. También cabe la posibilidad que el pacto se efectúe durante la vigencia de la sociedad de gananciales, pero se refiera a bienes adquiridos con anterioridad al inicio de la misma (vid. R. de 16 de abril de 2003).

2.- LA ATRIBUCIÓN PRIVATIVA.

Como ha escrito ALFONSO DE LA FUENTE, con relativa frecuencia ocurre que al realizarse la adquisición por compra de un bien inmueble por uno o por los dos cónyuges casados en régimen de gananciales se plantea el caso de que el dinero invertido es propiedad en todo o en parte de uno de ellos y quieren que conste y surta efectos ese carácter privativo. Tradicionalmente se ha acudido en estos casos de dinero privativo sin acreditar fehacientemente a la llamada confesión de privatividad del art. 1.324 CC en relación con el art. 95.4 RH.

El artículo 95.2 R.H dispone que,

“El carácter privativo del precio o de la contraprestación del bien adquirido deberá justificarse mediante prueba documental pública”.

Por lo tanto, cuando se cumple el requisito de la justificación, el bien se inscribirá como privativo por confesión y, cuando falte dicha justificación, el bien será inscrito como “presuntivamente” ganancial.

Para lograr la adquisición del bien como privativo, la DGRN no había admitido la simple manifestación por parte del adquirente; tampoco, la simple prueba documental de la procedencia del dinero, como aportar la escritura de herencia o donación del dinero y ello por la especial fungibilidad del numerario que impide considerar suficientemente acreditado que el dinero que se entrega en la venta es el que ingresó en el patrimonio del ahora adquirente como privativo; tampoco, el hecho de que el precio se haya satisfecho con cargo a una cuenta bancaria de que únicamente es titular el cónyuge comprador, ni la escritura de capitulaciones matrimoniales otorgada después de la compra en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales.

El Centro Directivo no aceptó la confesión hecha en acta de manifestaciones por un cónyuge y los vendedores y ello, aunque la manifestación se efectúe ante Notario pues la fe pública notarial no se extiende a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los otorgantes. Tampoco se ha admitido la manifestación hecha por los cónyuges en convenio regulador aprobado judicialmente dictado como consecuencia de una separación judicial ni la manifestación hecha en la escritura de venta de que el pago se hace con dinero procedente de la donación efectuada por los padres.

¿Cómo lograr entonces que el bien se inscriba con carácter privativo? La R. de 12 de junio de 2020 ha admitido que los cónyuges casados en régimen de sociedad de gananciales que adquieren una finca, consientan que la finca se inscriba como privativa de uno de ellos “por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión” de forma que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, excluyen la aplicación de la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC.

Ya la R. de 30 de julio de 2018 admitió el “pacto de privatividad” siempre y cuando concurra justa causa tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Ahora bien, como ha quedado antes expuesto, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastantes disposiciones generales aunque de escaso interés en la oficina registral. Por mencionar alguna:

Adaptación del BOE al Tablón Edictal Judicial Único.

Real Decreto 327/2021, de 11 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial del Estado», para adaptarlo al Tablón Edictal Judicial Único.

Nace un nuevo suplemento en el BOE de acceso gratuito y universal durante cuatro meses. La inserción en él sustituye a los diversos boletines y tablones donde se publicaban resoluciones y comunicaciones judiciales, dando fecha fehaciente a la publicación. Los órganos judiciales dispondrán en la oficina judicial de un sistema automatizado de remisión y gestión de edictos, controlado por el letrado de la Administración de Justicia.

Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR)

Circular 3/2021, de 13 de mayo, del Banco de España, que modifica otra anterior para adaptar la definición del índice basado en el Euro short-term rate (€STR), a efectos de su consideración como tipo oficial.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones en La Rioja (Mecenazgo), Navarra (instalaciones de energía solar; Impuestos) y Valencia (Función Pública). Pero sin interés para la oficina registral

Tribunal Constitucional

Se han publicado una seria de Sentencias del TC relativas a:

Control de oficio de cláusulas abusivas;  Notificaciones Lexnet; Emplazamiento por edictos en desahucio arrendaticio y en ejecución hipotecaria; Primer emplazamiento a persona jurídica por la dirección electrónica.

SECCIÓN II

Nuevo Concurso Registros

RR de 30 de abril de 2021, de la DGSJFP y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia de Cataluña, por la que se convoca concurso ordinario n.º 309 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

RESULTADO PROVISIONAL EN LA WEB DEL MINISTERIO DE JUSTICIA.

Ver archivo de Concursos.

Jubilaciones

Se declara la jubilación de doña María Angustias Lidueña Gómez, registradora de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.

RESOLUCIONES:

124.* NUEVA PRESENTACIÓN ESTANDO PENDIENTE RECURSO SOBRE EL MISMO DOCUMENTO YA INSCRITO

Se debe suspender la calificación e inscripción de un título anteriormente presentado e inscrito, si se encuentra pendiente de resolución un recurso del mismo, en el que se planteaba que el título no había sido inscrito en los términos que resultaban del mismo.

125.** PRENDA SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS. SOLICITUD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA SOBRE BIENES INMUEBLES DE LA HERENCIA.

La prenda sobre los derechos hereditarios en una finca concreta no es susceptible de inscripción, ya que la prenda recae sobre bienes muebles. Tampoco sería posible una hipoteca sobre los referidos derechos hereditarios, ya que la cuota del heredero puede materializarse en otros bienes siendo la partición dependiente de la voluntad de todos los herederos y no sólo del deudor.

126.** INSTANCIA SOLICITANDO LA CONSTANCIA REGISTRAL DE SER UNA FINCA ACTIVO ESENCIAL DE SOCIEDAD.

No es posible hacer constar en el asiento registral de bienes inmuebles de sociedades la constancia del carácter de activo esencial del bien porque el legislador no lo ha previsto en el art. 160de la LSC.

128.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

La mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos compradores en proindiviso no constituye una parcelación ilegal.

130 144 y 145 *** EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. GANANCIALIDAD DE LA DEUDA.

Para poder anotar embargos sobre bienes declarados privativos de un cónyuge tras la liquidación de gananciales, siendo el deudor el otro cónyuge, debe existir una declaración judicial de la ganancialidad de las deudas en procedimiento dirigido contra ambos cónyuges. Tratándose de deudas tributarias se ha de haber declarado la responsabilidad derivada respecto del cónyuge adjudicatario por el procedimiento legalmente establecido. Salvo las derivadas del IRPF que tienen un régimen específico.

131.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución que hace un recorrido por diversos medios de notificación y los efectos que se derivan de cada uno de ellos. Para el ejercicio unilateral de la opción el optante debe ajustarse estrictamente a los requisitos pactados e inscritos.

132.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE COMPRAVENTA. APROVECHAMIENTO DE AGUAS

Para la inmatriculación conforme al artículo 205 LH es necesaria la coincidencia de la descripción entre el título y certificación catastral descriptiva y gráfica. La Resolución hace un esquema muy interesante de las diversas posibilidades en la inscripción del agua y sus aprovechamientos

133.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO

No procede practicar asiento de presentación de documentos privados que no pueden provocar operación registral. El recurso que procede ante la negativa a practicar el asiento de presentación es el gubernativo ante la DG.

135.*** VENTA POR DIVORCIADO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN.

Cuando en el Registro consta inscrita una finca como privativa a favor de un cónyuge, por confesión del otro, y posteriormente se divorcian, para disponer de la finca por el titular registral divorciado debe de manifestar en la escritura si el ex cónyuge confesante ha fallecido o no.

136.** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO RESERVADO EN CONTRATO DE RENTA VITALICIA

Inscrita la transmisión de la nuda propiedad mediante un contrato bilateral garantizado con una condición resolutoria. Procede cancelar el usufructo e inscribir la consolidación del dominio una vez acreditado el fallecimiento de la usufructuaria cedente, sin perjuicio de que si se acreditase el cumplimiento de la condición resolutoria se produjera la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros.

137.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

En las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito, el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito.

138.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO

En el artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria sólo tienen cabida las acciones reales o aquellas personales que puedan determinar una mutación jurídico real. No está incluida en su ámbito la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil en el pago de una deuda procedente de una venta a plazos.

139.*** SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS DE REPARCELACIÓN.

Necesidad de concretar las consecuencias para las fincas concretas de una sentencia que anula parcialmente un proyecto de reparcelación. En el procedimiento han de haber podido intervenir los acreedores hipotecarios.

140.** EXCESO DE CABIDA: DUDAS DE IDENTIDAD

No es posible la inscripción de un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.

141.*** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN 

La expropiación urbanística determina el nacimiento de un eventual derecho de reversión para el propietario salvo que venga determinada por incumplimiento de los deberes urbanísticos. La negativa del expropiado a incorporarse voluntariamente a la junta de compensación no se considera como caso típico de incumplimiento de deberes y por tanto procede inscribir el derecho de reversión a su favor.

142.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO YA CADUCADA

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.

143.* INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. INEXISTENCIA DE DOS TRANSMISIONES

Para inmatricular una finca o participación proindiviso al amparo del art. 205 son necesarias 2 transmisiones sucesivas, con un año de diferencia entre ellas, sobre la misma finca o participación proindiviso; no son títulos sucesivos 2 transmisiones sobre participaciones diferentes.

147, 150 y 151.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.

En los acuerdos de propiedad horizontal relativos a la prohibición del alquiler vacacional no es necesario que preste su consentimiento ni que se notifique el acuerdo al titular registral no notificado, si se ha obtenido el quórum de 3/5.

148.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Puede inscribirse una liquidación de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

149.** PUBLICIDAD FORMAL EN EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN. 

No procede expedir publicidad registral ante una solicitud que no especifica el interés legítimo, ni las fincas respecto de las cuales se solicita la certificación, aunque la petición se haga en el marco de un expediente del art. 199. No es necesaria la legitimación de firma del solicitante, aunque la solicitud se haga vía fax.

152.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

En la tramitación de un expediente del art. 199 caben dudas de la identidad de la finca si están suficientemente fundadas y puestas de manifiesto en la calificación registral, aunque no haya oposición de colindantes

153.** SEGREGACIÓN. CESIÓN OBLIGATORIA DE SUELO AL AYUNTAMIENTO.

Cunado una licencia de obras se condiciona a la oportuna cesión de terrenos al Ayuntamiento, dicha cesión ha de formalizarse en el correspondiente documento público, con intervención de la cesionaria.

154.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

La adjudicación en un convenio regulador de divorcio de una finca adquirida por mitad antes del matrimonio exige que se haga una atribución del carácter ganancial del bien, que debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

156.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En el caso de que existan  sospechas fundadas de que todo o parte de la superficie objeto de inmatriculación esté ya inscrita y así se hiciese constar en la nota simple, es necesario que a la escritura se incorporen pruebas que desvirtúen las dudas, o que se opte por acudir al expediente de dominio que regula el art 203 que contiene trámites y garantías suficientes para despejar este tipo de sospechas.

157.** AUTOCONTRATACIÓN CON CONFLICTO DE INTERESES

Cuando una misma persona representa como administrador a dos sociedades en el mismo negocio jurídico hay autocontratación y debe ser salvada por las Juntas Generales de ambas.

158.*** TRANSMISIÓN  DE FINCA AFECTADA POR UNA ZONA DE EXCLUSIÓN  DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

Las denominadas «zonas de exclusión» del dominio público marítimo terrestre son de dominio público mientras no se determine  por Orden Ministerial conjunta el mecanismo de retrocesión a la propiedad privada y se otorgue la correspondiente escritura de transmisión, por lo que mientras tanto no puede inscribirse la transmisión de fincas registrales incluidas en todo o en parte en dichas zonas.

159.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

En la tramitación del expediente del art.199 la oposición del colindante, cuando está documentalmente justificada, genera dudas de identidad que permiten denegar la inscripción de la representación gráfica y la rectificación de la descripción de la finca.

160.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

161.*** RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA DE FINCA GANANCIAL SIN QUE HAYA SIDO PARTE EL CÓNYUGE EN EL PROCEDIMIENTO

La resolución judicial de la compraventa de una finca (inscrita a favor del comprador para su sociedad de gananciales) como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, no exige demanda al cónyuge del adquirente, pero si requiere al menos que haya sido notificado de la resolución

163.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN PROINDIVISO

En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal valenciano de separación de bienes, puede admitirse que se incluyan la liquidación dos fincas adquiridas por mitad, siendo una la vivienda familiar, adjudicando una a cada cónyuge,.

164.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LA SUPERFICIE OCUPADA SEGÚN LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS CATASTRALES APORTADAS.

La diferencia de superficie ocupada por una edificación, entre el título y la de la georreferenciación aportada, que resulta de la certificación catastral, no impide la inscripción si la del título se ha ajustado descriptivamente a lo que resulta de Catastro, siempre que exista identidad de la edificación y la ubicación de la misma dentro de finca registral. ( Hay una aparente incongruencia en los datos catastrales pero que resulta de que en los datos alfanuméricos del Catastro no se computan superficies, como los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos que computan al 50%)

165.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN PREVER PARA LA RESOLUCIÓN LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES QUE SE PERCIBAN

La última jurisprudencia acepta que las partes puedan pactar la renuncia del comprador a la moderación judicial de la cláusula penal (artículo 1154 CC) cuando se produce el incumplimiento concretamente previsto en el contrato y salvo que sea aplicable la legislación de consumidores y usuarios. Pero en este caso se confirma la calificación en el sentido de que es necesaria la consignación de las cantidades percibidas por el vendedor por no pactarse dicha renuncia en los términos exigidos por dicha jurisprudencia y la propia DG.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE MAYO 2021

INFORME NORMATIVA MAYO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MAYO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

playa de Baltar. Portonovo

Oficina Registral (Propiedad). Informe diciembre 2020. Resoluciones del año.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y  DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: 12 MESES, 11 RESOLUCIONES Y 1 LEY

ENERO 2020. Ejecución ordinaria de hipoteca. Su relación con la anotación de embargo.

Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

R. de 29 de noviembre de 2019.

FEBRERO 2020. Venta de finca de entidad concursada.

Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.

R. de 5 de diciembre de 2019.

MARZO 2020. Cancelación de hipoteca sobre finca de entidad concursada.

El juez del concurso es competente para dictar y expedir mandamientos cancelatorios de garantías reales, en fase de liquidación, al objeto de facilitar la enajenación del bien hipotecado en beneficio de los créditos concúrsales y contra la masa, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso y no puede entrar el Registrador a calificar cuando en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

R. de 10 de diciembre de 2019.

ABRIL 2020. Publicidad formal relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona.

Es realmente difícil apreciar el interés legítimo en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de una persona lo que podría vulnerar la legislación de datos de carácter personal. Es por ello por lo que la obtención de tal información solo sería posible con el consentimiento del interesado o con resolución judicial o administrativa firme en procedimiento adecuado dirigido contra él.

R. de 9 de enero de 2020.

MAYO 2020. TR de la Ley Concursal.

El BOE de 7 de mayo de 2020 publica el Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal pasando de un texto (la Ley Concursal de 2003) de 250 artículos a uno de 752 artículos con 4 disposiciones adicionales si bien no hay que olvidar que se trata de un Texto Refundido. Ver tabla de correspondencias.

JUNIO 2020. Ley 2/2009, concepto de consumidor. Habitualidad.

Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer objetivamente esa cifra. Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 de julio de 2015) a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir [1] bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley [2] o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario o el carácter de no consumidor de este último.

R. de 21 de enero de 2020.

JULIO 2020. Medios de pago en la compensación.

La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

R. de 20 de marzo de 2020.

AGOSTO 2020. Domicilio habitual pero no familiar.

No todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual y es que puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia.

R. de 16 de junio de 2020.

SEPTIEMBRE 2020. Cancelación de condición resolutoria mediante instancia privada.

La regla general para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura publica. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

R. de 10 de agosto de 2020.

OCTUBRE 2020. Segregación de local comercial.

Para segregar un local se precisa autorización administrativa salvo que esté previsto en la licencia de obras. Será la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales. En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el artículo 10 LPH, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas.

R. de 16 de septiembre 2020.

NOVIEMBRE 2020. Principio de prioridad. Títulos contradictorios.

Se presenta a inscripción una escritura de compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad una escritura de compraventa sobre la misma finca a favor de persona distinta, otorgada con fecha anterior. El Centro Directivo estima que en caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral.

R. de 19 de octubre de 2020.

DICIEMBRE 2020. Poder otorgado en el extranjero.

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

R. de 19 de noviembre de 2020.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Respecto a las disposiciones de carácter general destacamos:

Calendario laboral 2021

Resolución de 28 de octubre de 2020, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2021.

En el próximo año habrá doce fiestas por Comunidad Autónoma. De ellas, ocho son fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. Otras tres, o bien son fiestas nacionales sustituibles, o bien la sustitución de éstas. Y una es la fiesta de la propia Comunidad Autónomas. Aparte se encuentran las locales que no aparecen en el cuadro.

Ir a la página especial.

Prórroga y modificación del estado de alarma

Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma, hasta el 9 de mayo de 2021. Se modifica el decreto prorrogado permitiendo a los presidentes de las CCAA suprimir, modificar o restablecer el estado de queda.

Servicios electrónicos de confianza.

Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza. Deroga la Ley de firma electrónica de 2003. Complementa para nuestro país el Reglamento (UE) n.º 910/2014, que regula directamente la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior, recogiendo principios como el de que sólo pueden firmar electrónicamente las personas físicas. Efectos jurídicos de los documentos electrónicos. Duración de los certificados e identificación de sus titulares. DNI y su certificado. Sistemas de las AAPP. Es neutral con la fe pública.

Ir a la página especial.

RDLey 34/2020: avales, préstamos, concursos, energía, tributos…

Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria.

En el que regula entre otras cosas: la Ampliación de carencia en préstamos con rebaja arancelaria y exención AJD. Reuniones telemáticas de personas jurídicas de derecho privado durante 2021. Aplazamientos en concursos, como el de la obligación de solicitarlo o inadmisión de concursos necesarios.

Ir al archivo especial con el resumen completo y enlaces

Caja General de Depósitos. Venta extrajudicial: Reforma del Reglamento Hipotecario.

Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Caja General de Depósitos, que Incluye una reforma parcial de los artículos del Reglamento Hipotecario dedicados a la venta extrajudicial, pero sólo afecta al destino del precio, su relación con la Caja General de Depósitos y las actuaciones notariales y registrales para obtener la devolución de lo ingresado.

Ir al archivo especial con el resumen completo y enlaces

Este más no se han publicado Disposiciones Autonómicas de interés para la oficina registral

TRIBUNALES

Tribunal Constitucional:

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por Diputados del Grupo Parlamentario de Vox en el Congreso, contra el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN 2ª:

Concurso de Registros nº 307: resultado.

Ver archivo de concursos.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
483.*** SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL. TRACTO SUCESIVO

Es aplicable el artículo 28.4 del TRLS a los actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística , por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

485.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

Para anotar un embargo sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado en la herencia de su padre, se ha de acreditar el fallecimiento del titular registral, y la condición de heredero del ejecutado.

487.*** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD UN TÍTULO CONTRADICTORIO

En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral, aunque el presentado en segundo lugar fuera otorgado antes.

488.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN REBELDÍA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe inscribir una sentencia de dominio contra el titular registral fallecido, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

490 y 491.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

En el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor para poder ejecutar la hipoteca tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso que se pronuncie si el bien es necesario o no para la actividad; si no es necesario podrá ejecutarla desde el principio, en otro caso no podrá iniciar la ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no se hubiera abierto la fase de liquidación.

492.*  INSRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DE LA ADMINISTRACIÓN

Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada al haber un conflicto entre fincas colindantes, que resulta de un previo litigio en los tribunales.

493.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN ART. 209 LH: LEGITIMACIÓN.

Solo está legitimado para iniciar expediente de doble inmatriculación el titular de un derecho inscrito o anotado sobre una finca, conforme al artículo 209 LH, por lo que no es posible ejercitar la acción pública que regula el artículo 62 de la Ley del Suelo, por cualquiera que considere que se invade el dominio público.

494.** SOLICITUD DE REINSCRIPCIÓN. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. COMPETENCIA DGSJFP VERSUS CATALUÑA.

El recurso gubernativo no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados. Cuando el recurso verse sobre un tema basado exclusivamente en el derecho catalán el registrador debe remitirlo a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña.

495.* INMATRICULACIÓN ART. 205. FINCA COINCIDENTE CON OTRA YA INMATRICULADA

No cabe inmatricular una finca si ello produce una doble inmatriculación, en particular si tiene la misma referencia catastral que otra inscrita que además procede de un mismo titular.

498.*** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR SIN CITACIÓN DEL REPRESENTANTE LEGAL DEL MENOR

El albacea contador partidor debe, para entregar legados, hacer el inventario, avalúo y liquidación general de la herencia, a fin de garantizar que no se perjudican las legítimas. Si después de hacer el inventario renuncian varios herederos y es llamado como tal un menor o incapaz ha de citar a sus representantes legales para rectificar la partición.

499.** HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO

El heredero, sin la concurrencia de los demás interesados, no puede interpretar el testamento y resolver que hubo un error en las manifestaciones de la testadora. A falta de acuerdo de todos los interesados, privar de eficacia el contenido patrimonial de un testamento exige una declaración judicial

502.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES

El consentimiento unánime para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, tiene que ser adoptado, no sólo por todos los propietarios que lo fueran al tiempo de la fecha de su adopción, sino también por quienes sean titulares registrales, en el momento en que, tal acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria, acceda al Registro.

503.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

En los expedientes de reanudación del tracto tramitados conforme a la normativa anterior es esencial tanto la notificación a los titulares registrales como que se indique con claridad  las inscripciones contradictorias a cancelar.

504.*** ELEMENTO PRIVATIVO EN P.H. SALIDA A UN ELEMENTO COMUN MEDIANTE VINCULACIÓN OB REM

Cabe admitir un elemento privativo, en edificio en régimen de PH, cuya salida a la vía pública o a un elemento común se configure a través de otro elemento con una vinculación ob rem.

505 y 506.** COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC

En las escrituras otorgadas por una sociedad que contengan actos de adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad no es exigible la manifestación o certificación de su representante sobre el carácter de activo no esencial de los bienes objeto de dichas escrituras para su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque el notario deberá pedir dicha manifestación para cumplir con su deber de diligencia.

507.*** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. CLÁUSULA DE EJERCICIO UNILATERAL E INDETERMINACIÓN DEL PRECIO

Se admite el pacto que permite al acreedor adjudicarse o vender a un tercero el bien objeto de la garantía (pacto comisorio)siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya situaciones de abuso para el deudor. Se flexibiliza la doctrina de que la determinación de las condiciones del contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

508.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SENTENCIA SIN SER PARTE LOS TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS.

No puede cancelarse por sentencia el historial de una finca cuando hay derechos inscritos cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento.

509.* DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH. NO PUEDE RESOLVERSE SIN COMPARECENCIA DEL TITULAR REGISTRAL O CAUSAHABIENTE DE UNA DE LAS FINCAS

No puede resolverse un expediente de doble inmatriculación sin que comparezca el titular (o sus causahabientes) en el expediente

510.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO INSCRITO Y SIN DESLINDE

No puede inscribirse una base gráfica cuando el registrador tiene duda fundada de posible invasión de dominio público, aunque no esté inscrito ni se haya practicado deslinde.

511.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN EN EXPEDIENTE DE CADUCIDAD SIN SER PARTE SU TITULAR REGISTRAL

No puede cancelarse por caducidad un derecho de reversión inscrito si en el expediente no ha tenido intervención el actual titular del mismo.

512.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Exceso de cabida es la rectificación de un error en la superficie de la finca cuando se inmatriculó pero que no altera la realidad física acotada por los linderos. La nueva cabida ha de ser la que inicialmente debió registrarse.

514. y 534. *** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER

No cabe que la donación inter vivos sea libremente revocable. Si el donante no pierde la libre disposición de lo donado mientras viva y puede revocarla por su sola voluntad, la donación es mortis causa y no es inscribible.

515.*** COMPRAVENTA POR ESPAÑOL Y EXTRANJERA. RÉGIMIEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. LEY APLICABLE

En el supuesto de adquisiciones de bienes por matrimonios de distinta nacionalidad, debe determinarse cuál es la ley –española o extranjera– aplicable al régimen económico matrimonial de los compradores.

516.*** APORTACIÓN DE CUOTA INDIVISA A UNA SOCIEDAD POR DIVORCIADO SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Los divorciados (al igual que los solteros y viudos) NO necesitan manifestar si la vivienda transmitida constituye o no vivienda habitual familiar (si estuviera sujeta a algún derecho de uso por divorcio debería ya constar en el Registro).

517.* SENTENCIA DE NULIDAD DE SEGREGACIÓN SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL

No puede acceder al Registro la Sentencia firme que anula un acto inscrito, sin que el titular del asiento que vaya a ser cancelado haya sido citado en el procedimiento.

518.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. CONSENTIMIENTO DEL VENDEDOR

Resumen: cuando no se ha prestado un consentimiento anticipado o pactado una caducidad convencional, para cancelar una condición resolutoria en garantía del pago del precio se precisa consentimiento del vendedor en escritura pública o resolución judicial firme.

519.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN SIN EXPRESIÓN DE CAUSA

En una herencia con una desheredación testamentaria comparecen las desheredadas para renunciar a la herencia y no reclamar nada. La registradora entiende que han de comparecer los posibles descendientes de las desheredadas al ser legitimarios. La Dirección revoca la nota por no expresarse en el testamento la causa de desheredación.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS. ÁMBITO OBJETIVO DE LA ACTIVIDAD.

Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas. Sin embargo, tal limitación o prohibición habrá de tener por objeto estrictamente la actividad turística recogida en el artículo 5.e de la LAU y no exceder de ella.

522.* HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA. «ESTIMACIÓN» DEL RECURSO EN CUANTO A UN DEFECTO

En caso de que existiendo en la nota varios defectos, se recurra solo uno que es estimado por el registrador, no procede entrar en los otros defectos, al no haber sido recurridos.

523.* PUBLICIDAD FORMAL. CONGURENCIA ENTRE EL INTERÉS LEGÍTIMO Y LOS DATOS SOLICITADOS

Para obtener publicad sobre fincas registrales ha de acreditarse al registrador in interés legítimo y justificado y la congruencia con los datos solicitados con el interés invocado.

525.*** COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS INSCRITOS.  IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS AFECTADAS.

Resolución que trate de los complejos inmobiliarios privados, distinguiendo si tienen o no una finca indivisible común, en cuyo caso se rigen imperativamente por la Ley de Propiedad Horizontal aun cuando tengan estatutos inscritos contrarios a dicha norma. En otro caso (si no hay finca común) es de los regulados en el art. 24.2 y prevalece la voluntad de los copropietarios.

526.** RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN PRACTICADA. NO NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EX ART. 206 LH.

Practicada la inscripción, no puede instarse recurso gubernativo (ante DGRN) para su cancelación, debiendo acudirse a la vía judicial. NO son aplicables a la inmatriculación por Certificación Adva Aº 206 LH las notificaciones previas a colindantes del Aº 203 LH.

527.() OPCIÓN DE COMPRA POR MANDATARIO VERBAL SIN RATIFICACIÓN

No cabe inscribir un título otorgado por mandatario verbal sin acreditar la ratificación en escritura pública.

528.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN, SIN EXPRESIÓN DE CAUSA, DE NUDA PROPIEDAD DE VIVIENDA PRIVATIVA

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones puras entre cónyuges aunque se trate de la vivienda familiar siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La Homologación Judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

Para hacer constar en el registro la existencia de un pozo en una finca, se ha de acreditar la obtención de la licencia y la inscripción del aprovechamiento de aguas en el Registro administrativo de Aguas.

530.** NO LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS SIN QUE SE APORTE EL ANTERIOR

No se puede legalizar un nuevo libro de actas sin que se aporte el anterior, aunque se acompañe diligencia acreditativa de la interposición de una demanda de extravío, ya que lo que existe es la negativa a la devolución del mismo como consecuencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas.

531.*** DOCUMENTO JUDICIAL DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIONES: CERTIFICADO DE COSTAS POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Anulada una inscripción relativa a la transmisión de las participaciones de una finca como consecuencia de una resolución judicial, para volver a reinscribir las participaciones a favor de los demandantes se ha de acreditar, mediante certificado de Costas, que no hay invasión del dominio público Marítimo Terrestre.

532.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO

No pueden realizarse actos dispositivos (en este caso una hipoteca) sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes, entre los que se encuentran los legitimarios con legitima pars bonorum y legatarios de parte alícuota.

 

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PORTADA DE LA WEB

INVIERNO. Jesús Álvarez Barthe

 

Resoluciones Cataluña 2017

 RESOLUCIONES 2017 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR MARÍA TENZA LLORENTE

REGISTRADORA DE BARCELONA

 

RESOLUCIONES PUBLICADAS EN 2017

 

29.*** OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LIBRO DEL EDIFICIO EN TRANSMISIONES ONEROSAS DE VIVIENDAS SUJETAS A INSPECCIÓN TÉCNICA. RENUNCIA.

RESOLUCIÓN JUS/2823/2017, de 1 de diciembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Marco Antonio Alonso Hevia contra la calificación que suspende la inscripción de la compraventa de una vivienda, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 18 de Barcelona.

CATEGRORÍA: URBANISMO

SUBCATEGORÍA: LIBRO DEL EDIFICIO.

OPOSICIONES: TEMA 32 DERECHO CIVIL. TEMA 35 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública de compraventa a una sociedad cuyo objeto era una finca ubicada en un edificio del año 1900. La registradora suspende la inscripción porque no constaba la exhibición del libro del edificio ni la renuncia del adquirente a su entrega, estando el edifico obligado a contar con este documento en poder del presidente de la comunidad de propietarios, de conformidad con los artículos 15 y 22.1 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo. Se aporta con posterioridad un acta complementaria en la que el adquirente renuncia a su entrega y el documento se inscribe en el Registro de la Propiedad.

El notario interpone recurso gubernativo contra la calificación bajo el argumento de que la obligación de depósito previo del libro del edificio es sólo para la primera transmisión de la vivienda y que las edificaciones ya existentes –no resultantes de una gran rehabilitación– no están obligadas a tener el libro del edificio por razón de su antigüedad. También aduce que la parte compradora de la vivienda no es consumidora ni ha adquirido una vivienda en primera entrega o sujeta a gran rehabilitación, por lo que esta obligación no existe. La registradora se ratifica en el defecto y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer lugar, la Dirección General de Derecho concreta el supuesto de hecho que motiva la Resolución. En concreto, la obligatoriedad del edificio de contar con el certificado de idoneidad tras haber sido objeto de inspección técnica (artículos 8, 9, 15 y Anexo I del Decreto 67/2015, de 5 de mayo). La obligación de entrega del libro del edificio se impone por el artículo 25, por lo que concluye que es exigible para obras nuevas y para casos de gran rehabilitación regulados por el artículo 18. Siendo el edificio antiguo como el del supuesto de hecho, el conjunto de documentos que lo componen -detallados por el artículo 23- y que son objeto de formación sucesiva ha de estar a disposición del presidente o secretario de la comunidad. Llega a la conclusión de que es exigible la constancia de su entrega o exhibición por imponerlo así el Decreto analizado, junto con los artículos 132 y 135 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre. Por último, admite la posibilidad de exoneración de entrega no sólo si no existen los certificados de aptitud y los informes de inspección técnica, como resulta del artículo 15.3 del Decreto, sino también si existen, de acuerdo con el principio general de exclusión voluntaria de la ley aplicable y renuncia de derechos prevista por el artículo 111-6 del Código civil de Cataluña, siempre que sea expresa, pues no cabe que el mero silencio del adquirente pueda ser interpretado como tal.

COMENTARIO.

Desde el punto de vista procedimental, la Dirección General no se pronuncia sobre la posibilidad de interponer recurso a efectos doctrinales, pues el documento había sido objeto de subsanación e inscripción previa. Así resulta del último inciso del artículo 325 de la Ley Hipotecaria y se pronuncia el Centro Directivo en múltiples Resoluciones, como en la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 19 de mayo de 2016, cuyo fundamento de Derecho segundo entiende que hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Aunque tras la reforma de la legislación hipotecaria por la Ley 24/2001 se haya suprimido la posibilidad de interponer recurso a efectos doctrinales, la tramitación del recurso debe admitirse considerando la antedicha doctrina jurisprudencial según la cual «el objeto del recurso… no es el asiento registral sino el acto de calificación del registrador» y que se declare si dicha calificación fue o no ajustada a Derecho, lo cual «es posible jurídicamente aunque el asiento se haya practicado. Por tanto, en línea con dicha doctrina, igual criterio debe aplicarse al caso en que solo se discuta uno de los fundamentos, y no otro, del defecto en cuestión. Supuesto de hecho diferente es que el registrador, a la vista del recurso, decida practicar la inscripción (fundamento de Derecho segundo de la Resolución de fecha 23 de enero de 2017, que inadmitió el recurso). En este caso, la remisión genérica efectuada a la Ley Hipotecaria por el artículo 3.1 de la Ley 4/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña serían el fundamento que permitiría resolver también estos casos a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

Por lo que respecta al fondo, la entrega del Libro de Edificio es un requisito impuesto por los artículos 25 65.1 d) de la Ley 18/2007, de 18 de diciembre, de derecho a la vivienda, que han de ser exigidos en el momento de otorgamiento de escritura (artículo 132 b) y por el registrador de la propiedad para inscribir (artículo 135). El Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio deroga el anterior de 187/2010, de 23 de noviembre, sobre la inspección técnica de los edificios de viviendas y entró en vigor el 8 de mayo de 2015.

En el primer aspecto, la inspección técnica, el Anexo I del Decreto establece un calendario (rubricado Programa de inspecciones técnicas de los edificios de viviendas) del siguiente tenor: todos los edificios de viviendas se han de someter a inspección técnica antes de los 45 años de antigüedad, tomando como fecha para determinar la antigüedad la que consta en el catastro. Para el caso de que no conste, se puede acreditar la antigüedad por otros medios admitidos en derecho. Con objeto de acreditar el cumplimiento de esta obligación hay que presentar a la Administración el informe de la inspección técnica del edificio de viviendas antes de que se cumplan los 45 años de antigüedad, con las excepciones siguientes en cuanto a edificios plurifamiliares:

1.- Edificios con una antigüedad anterior a 1960, el plazo fine el 31 de diciembre de 2015.

2.- Edificios con una antigüedad anterior a 1971, el plazo fine el 31 de diciembre de 2016.

3.- A partir de esa fecha, deben inspeccionarse en un plazo que no exceda de los 45 años de antigüedad (antes del 31 de diciembre de 2019).   

De la interpretación conjunta de este artículo junto con el artículo 132[1] de la Ley del Derecho a la Vivienda de 28 de diciembre de 2007 (en vigor desde el 8 de abril de 2008) y el al artículo 135.1 antes citados, constituye defecto que impide la inscripción la vulneración de estos preceptos. El Decreto 67/2015 establece en sus artículos 19 y siguientes y 22 y siguientes, los requisitos de los libros del edificio según sea nueva construcción o antigua, señalando para estas últimas que no se depositan en el Registro de la Propiedad los libros, sino que se custodian por los propietarios. En propiedades horizontales, por el presidente, por el secretario o por el administrador. Por último, el artículo 26 señala que, para las viviendas ya existentes, el libro del edifico debe formarse una vez recibido el informe de inspección técnica. Por ello, se impone la constancia de la existencia del libro del edifico no sólo en las viviendas terminadas con posterioridad al 8 de abril de 2009 (viviendas existentes), sino también en aquellas anteriores que hayan debido pasar la inspección técnica del edificio, en cuyo caso no constan depositados en el registro, pues se trata de un supuesto distinto al establecido por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto a la renuncia, esta admisibilidad contrasta con la sostenida en materia de cédula de habitabilidad. Por lo que se refiere al deber de entregarla y la imposibilidad de renuncia, la Dirección General de Derecho entiende que la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, es imperativa y tiene por finalidad fijar parámetros de calidad de las viviendas, imponiendo un conjunto de obligaciones a los distintos agentes de la construcción, por lo que no cabe que el adquirente renuncie a ellas para obviar el requisito (Resolución de 31 de marzo de 2009, Fundamento de Derecho Segundo). Tampoco admite la renuncia la Resolución de 20 de abril de 2010 que se refería a persona jurídica que renuncia, pues ni la Ley ni el entonces vigente Decreto 55/2009, de 7 de abril, distinguen entre personas físicas y jurídicas para exigir este requisito, afirmando en el Fundamento de Derecho Segundo que la renuncia hecha en estos términos es contraria a la Ley sin que las personas jurídicas puedan eludir la obligación que les imponen los artículos 26.2 y 132 a) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y 8 del Decreto 55/2009, de 7 de abril. La escritura que la contiene no se habría tenido que autorizar ni puede tener acceso al registro de la propiedad mientras no se aporte la cédula o el informe técnico supletorio, sin perjuicio que, en virtud de la compraventa y de la tradición que se formaliza, la sociedad compradora haya adquirido plenamente la propiedad de la vivienda objeto del contrato (hoy, artículo 10 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre). Ahora bien, en el caso del libro del edificio, el matiz estriba en que el artículo15.3 del Decreto 67/2015 permite la exoneración del deber de entregar el certificado de aptitud y el informe técnico por causas justificadas. De ahí que el apartado cuarto disponga que los notarios y los registradores han de informar de estas obligaciones y hacer constar, si procede, la exoneración en los actos de transmisión. En la práctica, esta advertencia se hace constar en la nota de despacho. Por ello, siendo estos documentos parte del libro del edificio, se entiende por la Dirección General que se puede en consecuencia renunciar, pero de forma clara y terminante, en los términos en que se pronunció la Resolución 1719/2017, de 12 de julio[2]. Esta Resolución de 2010 entronca además con la ausencia de diferenciación entre personas físicas y jurídicas, consumidores o no, que sostiene la Dirección General en la Resolución que es objeto de comentario, pues la Ley no distingue y no precisa en ningún caso que haya de ser consumidor el adquirente (así, fundamento de Derecho tercero de la Resolución de 25 de octubre de 2013[3].

En resumen, se ha de exigir la exhibición o renuncia expresa del adquirente al libro del edificio en las transmisiones de fincas sujetas a dicha obligación.

 

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 11 de diciembre de 2017

[1] Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes: b) El edificio debe disponer del libro del edificio, salvo en los casos de edificios ya existentes que aún no hayan sido sometidos a dicha obligación.

[2] Ver Boletín SERC número 188, julio-agosto 2017, páginas 32 y siguientes

[3] Ver Boletín SERC número 168, noviembre diciembre 2013, páginas 19-20

 

28.*** DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA (DECRETO LEY 1/2015, DE 24 DE MARZO)

RESOLUCIÓN JUS/ 2800/2017, de 21 de noviembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Malgrat de Mar Víctor J. Asensio Borrellas contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de compraventa, del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Pineda de Mar. 

CATEGORÍA: DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO LEGALES

SUBCATEGORÍA: DECRETO LEY 1/2015, DE 24 DE MARZO.

OPOSICIONES: Tema 67 DERECHO CIVIL. Tema 41 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública de compraventa de una vivienda y dos plazas de aparcamiento que habían sido titularidad de una entidad bancaria como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria y posteriormente se habían aportado a otra sociedad. El registrador suspende la inscripción por no haberse efectuado la notificación a la Agencia de la Vivienda de Cataluña, pues la finca se hallaba sujeta a los derechos de tanteo y retracto de la Generalidad por aplicación del artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, y legislación concordante, así como de los artículos 87 a 91 y 134 a 136 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña. 

El notario interpone recurso gubernativo contra la calificación, fundamentado en la improcedencia de estos derechos sobre las plazas de aparcamiento, que cuando se transmitió la finca al actual vendedor era un solar y no una vivienda y que, en todo caso, pertenecía al vendedor por título de aportación, que es cuando hubiera procedido el ejercicio de estos derechos. El registrador mantiene la calificación negativa, con el matiz de que la nota sólo se refería a la vivienda, y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer lugar, la Dirección General de Derecho entiende que son objeto de discusión dos cuestiones: una de índole fáctica, cual es resolver sobre la naturaleza del objeto de la compraventa calificada y otra de carácter jurídico: la procedencia del ejercicio de los derechos de adquisición preferente de la Generalidad previstos en el Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo.

Por lo que hace a la primera cuestión, de los asientos del Registro resultaba que la ejecución hipotecaria recayó sobre una “vivienda en construcción” en el año 2012. Posteriormente, se declaró por la adquirente registralmente la terminación de obra en el año 2016, pero constaba en la documentación presentada que se habían finalizado en 2010 y se había entregado el certificado de eficiencia energética y la licencia de primera ocupación en 2015, cuestión esta última irrelevante según la Dirección General de Derecho. Con lo cual, concluye que la venta formalizada en mayo de 2017 no se trata de un edificio ni de una vivienda en construcción.

En cuanto al segundo aspecto, parte de la consideración de que el término “transmisión” que emplea el precepto ha de ser entendido en sentido amplio y comprende también la aportación a sociedad mercantil, por ser una transmisión onerosa, tratarse de un derecho de interés público y ello, aunque no exista contraprestación en dinero. Pero, comoquiera que esa aportación de capital se efectuó e inscribió con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto Ley y tratarse de un edificio, no de una vivienda, devenía inaplicable su régimen. Por último, como obiter, remarca que resulta esencial para entender procedentes estos derechos que la finca se halle situada en un área de demanda residencial fuerte y acreditada delimitadas en los planes locales de vivienda, en el Plan territorial sectorial de vivienda o, mientras estas no estén delimitadas, con las que prevé el anexo del Plan para el derecho a la vivienda.

COMENTARIO.

Los derechos de adquisición preferente que son objeto de controversia constituyen uno de los instrumentos mediante los cuales la Generalidad de Cataluña trata de potenciar la movilización del parque de viviendas adquiridas por las entidades bancarias como consecuencia de procedimientos de ejecución o dación, junto con otras como la expropiación temporal de la vivienda (establecido por el artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial[1]) o de medidas jurídico- civiles para fomentar el acceso a la vivienda (como la introducción de la propiedad temporal y compartida en el Libro V, según el Preámbulo de la Ley 19/2015, de 29 de julio).

Más concretamente, estos derechos de tanteo y retracto son los previstos por el párrafo dos del artículo 15.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda, tras la modificación operada por el artículo 2 del Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo (vigente desde el día 27 de marzo de 2015), que dispone, a los efectos de la transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, las áreas de tanteo y retracto pueden coincidir con las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada delimitadas en los planes locales de vivienda, en el Plan territorial sectorial de vivienda o, mientras estas no estén delimitadas, con las que prevé el anexo del Plan para el derecho a la vivienda. El Decreto 75/2014, de 27 de mayo, de plan de derecho a vivienda, fija áreas de demanda social fuerte y acreditada (a que se remite también la Disposición Final Segunda de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial). Por tanto, se impone el cierre registral si no se acredita que se ha efectuado la indicada notificación, al exigir los artículos 134 y 135 de la Ley 18/2007 que se acredite el cumplimiento de los requisitos impuestos por ella para proceder a la inscripción registral. Con carácter general, Resolución de 17 de noviembre de 2011 de la Dirección General de los Registros y Notariado, para un caso de transmisión de Viviendas de Protección Oficial en Andalucía, exige esa notificación previa. Por su parte, la Resolución de la JUS/501/2014, de 28 de febrero, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas [2], también para el caso de una vivienda de protección oficial, considera necesaria la notificación en un caso de elevación a público de contrato privado de compraventa otorgada en cumplimiento de una sentencia.

Por otra parte, es importante destacar que en el caso de las transmisiones que se efectúan en el término municipal del Barcelona, es necesaria la notificación al Ayuntamiento de Barcelona, en virtud de la Disposición Final Séptima 3 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, antes citada, según la cual los derechos de tanteo y retracto regulados por el artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, en el ámbito territorial del municipio de Barcelona pueden ser ejercidos por la Agencia de la Vivienda de Cataluña o por el Ayuntamiento de Barcelona. A tal efecto, la decisión de transmitir la vivienda debe comunicarse a las dos administraciones, sin que establezca preferencia en el ejercicio del derecho entre estas Administraciones.

Desde la perspectiva temporal, la duración de estos derechos se establece en la Disposición Final primera del Decreto Ley 1/2015, que limita su ejercicio a los 6 años siguientes a la entrada en vigor del Decreto ley, por lo que, salvo una hipotética prórroga legal, no operará en transmisiones posteriores a 27 de marzo de 2021. A su vez, se entiende que sólo son objeto de estos derechos las adquisiciones verificadas con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, es decir, las posteriores a 9 de abril de 2008. Únicamente se exceptúa el caso de que el derecho se haya extinguido por las causas generales establecidas en el artículo 532-1 del Libro V. Al tratarse de una limitación legal de dominio (teniendo en cuenta las tres fuentes normativas a que se remite el precepto), ex artículo 37 de la Ley Hipotecaria y 568-1.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña, en la práctica es posible que no se haga constar en el asiento de inscripción registral de la ejecución o dación en pago ni transmisiones ulteriores de la finca.

Desde el punto de vista objetivo, se aplica a las viviendas cuya terminación se haya efectuado con anterioridad a la adquisición[3] y es importante destacar en esta Resolución que quedan excluidos los edificios y los solares, por lo que acoge una interpretación literal del artículo y contribuye a eliminar uno de los interrogantes, si bien en caso de posterior división horizontal de edificios constituidos por viviendas no queda justificado que se aplique el régimen y si no lo estuvieran no, pues hace de peor condición al titular registral que divide horizontalmente frente al que no lo hace sin que materialmente exista causa que lo justifique. Por otro lado y en contra de la interpretación restrictiva que generalmente se aplica a las limitaciones de dominio, dado el interés público, entiende exigible la notificación a toda adquisición onerosa, no exclusivamente la compraventa, ya que el precepto emplea el término transmisión por lo que engloba aportaciones para constitución o aumento de capital o a comunidades conyugales en su caso o enajenaciones forzosas, supuestos en que la determinación del valor a los efectos de determinar si la notificación se ajusta a las condiciones de la transmisión dependerá del asignado por los interesados o en el fijado en la transmisión forzosa de que se trate. Parece, por tanto, que sólo quedan excluidas las adquisiciones título lucrativo. Queda pendiente, aunque hubiera sido deseable, determinar claramente si se procede o no en caso de segundas transmisiones puesto que es frecuente el supuesto práctico en que, una vez comunicada a la Agencia de Vivienda u Organismo de carácter público a quien la Generalidad lo haya concedido en uso de la potestad que le concede el artículo 2 del Decreto Ley, esta no lo ejercite en esa transmisión, pero se reserve el derecho para ulteriores transmisiones del inmueble. En estos casos claramente ha de mantenerse su efectividad. Pero el problema radica en la inseguridad jurídica que genera en segundas o ulteriores transmisiones de inmuebles que inicialmente, como el supuesto de hecho, no estaban sujetas al derecho, pues obliga a una investigación jurídica del título por virtud del cual se inscribieron las adquisiciones previas por medio de una publicidad registral que va más allá de la constancia de la titularidad actual[4] .

En resumen, para poder proceder a la inscripción de una escritura de transmisión de vivienda, es preciso acreditar la notificación a la Agencia de Vivienda a fin de que pueda ejercitar sus derechos de adquisición preferente, siempre que esté en área de demanda residencial fuerte y acreditada delimitada por los cuerpos normativos a que se remite el artículo 2 del Decreto Ley 1/2015.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 7 de diciembre de 2017

[1]En línea a las políticas adoptadas por otros Comunidades Autónomas, como Andalucía, que aprobó la Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda.

[2] Así, Resolución de 5 de mayo de 2008. Ver Boletín SERC número 170, marzo- abril 2014, páginas 35 a 38.

[3] Siguiendo la doctrina de la Dirección General de los Registros y Notariado (así, Resolución de 28 de junio de2016) se ha de tener en cuenta la fecha en que quede acreditada la terminación, no la de la concreta inscripción.

[4] El artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, en cuanto al contenido de la nota simple informativa dispone que sólo puede expedirse respecto de asientos vigentes.

 

12 a 27.() HIPOTECAS: CÓDIGO DE CONSUMO. ¿ADAPTACIÓN EN CASO DE SUBROGACIÓN? HABITUALIDAD EN VPO.

27.() RESOLUCIÓN JUS/2685/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

26.() RESOLUCIÓN JUS/2686/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

25.() RESOLUCIÓN JUS/2657/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.  

Similar a la 10.

24.() RESOLUCIÓN JUS/2656/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

23.() RESOLUCIÓN JUS/2655/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

22.() RESOLUCIÓN JUS/2654/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

21.() RESOLUCIÓN JUS/2653/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

20.() RESOLUCIÓN JUS/2653/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

19.() RESOLUCIÓN JUS/2652/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

18.() RESOLUCIÓN JUS/2651/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

17.() RESOLUCIÓN JUS/2646/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona, Diego de Dueñas Álvarez, contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

16.() RESOLUCIÓN JUS/2633/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Diego de Dueñas Álvarez contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

15.() RESOLUCIÓN JUS/2508/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona, Diego de Dueñas Álvarez, contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

14.() RESOLUCIÓN JUS/2507/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona, Diego de Dueñas Álvarez, contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

13.() RESOLUCIÓN JUS/2477/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona, Diego de Dueñas Álvarez, contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

12.() RESOLUCIÓN JUS/2476/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona, Diego de Dueñas Álvarez, contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10

11.** VIVIENDA FAMILIAR: HIPOTECA. MANIFESTACIÓN EN CASO DE PERSONAS SOLTERAS.

RESOLUCIÓN JUS/2443/2017, de 11 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la notaria de Barcelona, Paula Alonso Rodríguez, contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario sobre una vivienda, del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 2 de Terrassa.

Categoría: HIPOTECA

Subcategoría: VIVIENDA FAMILIAR

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública de hipoteca sobre una vivienda, plaza de aparcamiento y trastero en que el compareciente, soltero, que había adquirido las mismas en escritura de compraventa con número anterior de protocolo, no hace manifestación alguna sobre si la vivienda constituye o no domicilio familiar, si bien manifiesta ser habitual a los efectos determinados por el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria.

La notaria interpone recurso gubernativo contra la calificación.

El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

Parte de la consideración de la diferenciación entre las manifestaciones de vivienda habitual y de vivienda familiar y de los diversos preceptos que regulan la materia. A continuación, matiza que la normativa que protege a las parejas de hecho en cuanto a la vivienda familiar solo es aplicable a aquellas que reúnan los requisitos establecidos por el artículo 234-1 y concordantes del Código Civil de Cataluña, entre ellos estar inscrito en el Registro administrativo de parejas de hecho. Por ello, en la declaración atinente al estado civil ex artículo 159 del Reglamento Notarial, el compareciente manifestará, en su caso, esta circunstancia, pero la declaración de ser soltero no es suficiente ni para inferir que convive en unión estable de pareja, ni tampoco que no convive, por lo que esta circunstancia hace innecesaria la manifestación adicional de constituir unión estable de pareja. Por último, rechaza la aplicación de la teoría del negocio jurídico complejo, invocada por la notaria en el escrito del recurso, por entender que compraventa venta e hipoteca son dos negocios jurídicos independientes, cada uno de los cuales ha de revestir sus propios requisitos legales.

 COMENTARIO.

Según los preceptos de Derecho civil catalán, para efectuar actos dispositivos y de gravamen sobre la vivienda familiar, es preciso, de conformidad con el artículo 231-9.1 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del Libro Segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia que con independencia del régimen económico matrimonial aplicable, el cónyuge titular, sin el consentimiento del otro, no puede hacer acto alguno de enajenación, gravamen o, en general, disposición de su derecho sobre la vivienda familiar o sobre los muebles de uso ordinario que comprometa su uso, aunque se refiera a cuotas indivisas. Esta disposición es aplicable por la remisión contenida en el artículo 234- 3.2, a las uniones estables de pareja. Otra disposición concordante con el precepto citado es el artículo 569.-31 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales, cuyo párrafo segundo obliga a efectuar la manifestación de ser o no la vivienda habitual, del mismo modo que el artículo 91.1 del Reglamento Hipotecario, el cual, según Resolución de 22 de mayo de 2006 de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña (punto 1.6), a pesar de que textualmente sólo alude a los cónyuges, debe entenderse que su finalidad es permitir reflejar registralmente las prevenciones que el Derecho sustantivo fija en orden a la protección del derecho al uso de la vivienda tanto del cónyuge como, en el Derecho catalán, de quien convive en unión estable de pareja, conclusión a la que se llega- continúa razonando esta Dirección General- no por aplicación analógica de de esta norma reglamentaria a las parejas de hecho, sino porque en Cataluña hay una norma específica que lo prevé. Así, como puso de manifiesto el Auto Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 2 de junio de 2004 la ratio de todos estos preceptos es la protección de la vivienda que es sede de una familia, matrimonial o no. Además, la Resolución de 23 de noviembre de 2005, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña reitera la equiparación entre los matrimonios y las parejas de hecho en esta materia. En cualquier caso, el matiz es que para que el Ordenamiento dispense esta tutela han de cumplirse todos los requisitos legales, como reconoce la jurisprudencia menor (Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 363/2012 de 18 junio, fundamento de Derecho tercero).

 Así se pronunció también el Centro Directivo en Resolución de fecha 13 de mayo de 2013, para un caso de Derecho Civil Común, sobre la base de la Sentencia de Tribunal de 1 Instancia 35 de Barcelona de fecha 19 de abril de 2006, que anuló la resolución de 18 de junio de 2004. Esta Resolución consideró innecesaria la manifestación, en caso de venta de vivienda efectuada por una titular viuda que residía en Madrid y enajenaba una finca sita en Barcelona, sobre la base de que si del Registro no resultare ese carácter de vivienda común no podrá rechazarse la inscripción de la transmisión en favor del adquirente bajo el argumento de la omisión de una manifestación específica del disponente al respecto cuando la Ley 10/1998 de 15 de julio, no la exigía y además no cabía una aplicación analógica del artículo 1320 del Código Civil y 91.1 del Reglamento Hipotecario. En la Resolución de 6 de marzo de 2004 la Dirección General afirma que si el transmitente declara ser de estado soltero —al igual que si la manifestación es de viudedad, divorcio o separación legal—el adquirente no puede exigir de aquel manifestación alguna a los efectos del citado artículo 1320 del Código Civil.

 Asimismo, declara el Centro Directivo en Resolución de fecha 30 de noviembre de 2023( fundamento de Derecho Cuarto, para un caso en que el titular registral de finca sita en Aragón era de vecindad civil catalana) que en Cataluña la manifestación de vivienda habitual afirma que la previsión legal vigente en Cataluña ha reforzado las garantías de los miembros de la unidad familiar en esta materia, de forma que la exigencia de manifestación sobre el carácter no familiar de la vivienda transmitida se extiende incluso al caso de que el titular sea de estado civil divorciado y con una situación convivencial de pareja estable con otra persona, como se ha señalado, situación convivencial que sólo transciende en la escritura en caso de que así lo solicite el interesado, según se desprende del párrafo segundo del artículo 159 del Reglamento Notarial, conforme al cual «también podrá hacerse constar a instancia de los interesados su situación de unión o separación de hecho». De este artículo se deduce que ninguna presunción contraria a su existencia puede alegarse en caso de omisión expresa a la misma en el título. En defecto de este consentimiento, es precisa la autorización judicial, tramitada de conformidad con el artículo 90 de la Ley 15/2015, de 2 de julio de jurisdicción voluntaria.

En cambio, no considera que sea un negocio jurídico complejo, a diferencia de lo sostenido por la Dirección General de Registro y Notariado en Resolución de 22 de mayo de 2006 (que no considera aplicable tampoco el Centro Directivo a matrimonios extranjeros, según Resoluciones de 15 de julio de 2011 y 3 de febrero de 2014 si no se acredita el régimen matrimonial). En efecto, en el fundamento jurídico segundo declara que no es aplicable el artículo 1320 del Código Civil al supuesto en el que ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a ser su destino final, una interpretación finalista del precepto legal nos debe llevar a la misma conclusión cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada.

En resumen, basta la manifestación del hipotecante como soltero, sin que quepa exigir que no convive en unión estable de pareja a efectos de entender cumplida la normativa de tutela de la vivienda familiar.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 26 de octubre de 2017

 

8 a 10.*** HIPOTECAS: CÓDIGO DE CONSUMO. ¿ADAPTACIÓN EN CASO DE SUBROGACIÓN? HABITUALIDAD EN VPO.

10. RESOLUCIÓN JUS/2465/2017, de 11 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona, Diego de Dueñas Álvarez, contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Categoría: HIPOTECA.

Subcategoría: CONSUMIDORES.

SUPUESTO DE HECHO.  El supuesto de hecho que motivan estos recursos es la presentación de una escritura pública de compraventa con carta de gracia y subrogación de hipoteca de una vivienda de protección oficial de promoción pública.

La registradora suspende la inscripción por tres defectos. En primer lugar, por no ajustarse la hipoteca en la que se subrogan los adquirentes a los requisitos y obligaciones impuestas por el Código de Consumo; en segundo lugar, por no efectuarse la manifestación expresa del carácter habitual o no de la vivienda hipotecada de conformidad con el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria y, por último, debido a la falta de trascendencia real deniega la inscripción de una serie de cláusulas.

El notario interpone recurso gubernativo contra la calificación en lo que respecta a los dos primeros defectos. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

Desde el punto de vista del procedimiento, se considera competente por versar el recurso  sobre la aplicación del artículo 251-6.4 letra a) del Código de Consumo y por ser el origen del supuesto una compraventa a carta de gracia, regulada en los artículos 326 a 328 de la Compilación de Derecho Civil que afecta a viviendas de protección oficial, competencia autonómica.

En cuanto al fondo, la Dirección entiende que no es precisa la adaptación al Código de Consumo de la cláusula de interés de demora pactada con el Patronato municipal de l’habitatge en 2013 (que era del diez por ciento), pues sólo se novaban los intereses ordinarios y, en caso de ejecución considera que serían los tribunales los encargados de aplicar el límite prescrito por el artículo 251-6.4 letra a) y reducirlo en consecuencia. Por último, estima innecesaria la manifestación prevista por el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria por considerar que el destino de la finca el de vivienda habitual resulta  de la propia normativa atinente a las viviendas de protección oficial.

COMENTARIO. Por lo que respecta a cuestiones procedimentales, la atribución de competencia a  la  Dirección General de Derecho  y Entidades Jurídicas para el caso de aplicación del Código de Consumo se mantiene en la línea apuntada por la Resolución JUS/1719/2017, de 12 de julio[1] la Dirección General de Dret, a diferencia de la postura sostenida por el Centro Directivo,  como se comentó en esta Resolución (así, Resoluciones de la Dirección General de Registros de fechas 25 de septiembre o  9 de octubre de 2015,  9 de marzo de 2016  y 14 de julio de 2017, fundamento de Derecho tercero y cuarto). Pero además en el presente supuesto, a diferencia del que motivó la Resolución de 12 de julio en que solo era objeto de discusión el Código de Consumo, la Dirección General de Dret resuelve sobre la aplicación de un precepto de la Ley Hipotecaria, el artículo 21.3. En la Resolución 2348/2017, de 22 de septiembre, se entendió por la Dirección que la mera invocación de preceptos de la Ley Hipotecaria no era óbice para entrar a resolver el recurso, pero a diferencia de aquel caso, dictado en materia de urbanismo, en este supuesto la legislación hipotecaria no puede considerarse como adjetiva y de remisión a normativa sustantiva autonómica.

En materia de intereses de demora, para las limitaciones establecidas por el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, entiende la Dirección General en la Resolución de fecha 25 de abril de 2014, en el Fundamento de Derecho Tercero que la necesidad de fijación de un tipo máximo de intereses de demora a la cobertura hipotecaria del mismo, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad esta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente (Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 21 de enero de 2015). En el mismo sentido se pronuncia el Centro Directivo en Resoluciones  de fechas 14 y 21  de enero, 2 y 3 de febrero  de 2015 (Fundamento de Derecho Tercero) o 30 de marzo de 2017, con el fin de  salvaguardar los intereses y derechos de consumidores y usuarios, ex artículo 80 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Asimismo, la Resolución de 25 de septiembre de 2015, Fundamentos de Derecho Sexto y Séptimo, confirma la aplicabilidad de tales límites, en el marco de la protección emanada de la normativa autonómica para la tutela de los consumidores.  En el mismo sentido, incluso para casos de novaciones de hipoteca que afectaban a las cláusulas de intereses, la  Dirección General reitera su postura en dos Resoluciones de fecha 9 de octubre de 2015, 10  de noviembre de 2015 (la primera de las dos de la misma fecha)  y 17 de noviembre de 2015 (fundamento de Derecho sexto).Por su parte,  la Resolución de 9 de marzo de 2016 considera aplicable cumulativamente  las disposiciones del Código de Consumo y la existente en la Ley 1/2013 si se trata de vivienda habitual. Así, señala el Fundamento de Derecho Séptimo in fine que adicionalmente, en el caso de que la finalidad del préstamo fuera la adquisición de la vivienda habitual del prestatario persona física –lo que no ocurre en el presente supuesto–, como señalan las Resoluciones de 29 de mayo de 2014 y 14 de enero de 2015, dicha responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios deberá también ser objeto de una segunda limitación, ya que el límite legal de los intereses moratorios opera tanto a efectos obligacionales como reales. Por ello, de concurrir el indicado supuesto, se deberá incluir expresamente en la estipulación de la responsabilidad hipotecaria la referencia a que el tipo máximo pactado a efectos de los intereses moratorios no será aplicable «en caso de exceder de tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo», o si se quiere, que sólo se aplicará como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, y nunca como un límite general a efectos hipotecarios. Tal segundo límite viene impuesto por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que es una norma de jerarquía superior al Código de consumo de Cataluña, el cual no puede impedir su operatividad en caso de concurrir el supuesto que provoca su aplicación.  Así, sobre la aplicabilidad de este límite, Resolución de 14 de julio de 2017 (fundamento de Derecho  Noveno y Décimo). El hecho de que la Dirección General de Dret difiera el cumplimiento de este máximo a la fase ejecutiva no observa el matiz que el artículo 251.-6-4  reviste frente al artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria: el primero se refiere al  momento de la firma del documento contractual. Además,  del artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria se deriva un mandato claro dirigido al registrador de la propiedad en el ejercicio de su actividad profesional, concreción del deber  genérico que contemplan los  artículos 9, 17  y 84 del Real Decreto Legislativo 1/2007 y 311-.1 del Código de Consumo, deber  que es especialmente relevante en materia de hipotecas, donde la inscripción es constitutiva (artículos 130 y 145 de la Ley Hipotecaria; Resoluciones  de 19 y 21 de marzo de 2013, fundamento de Derecho tercero o  30 de marzo de 2015,  fundamento de Derecho segundo  Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio 1989 (fundamento de Derecho séptimo) o 1108/2007 de 18 octubre ( fundamento de Derecho tercero).   Este control registral articulado por medio de la calificación es continuamente destacado por  el Centro Directivo en múltiples Resoluciones (como el fundamento de derecho tercero de de la Resolución de 24 de noviembre de 2016, siguiendo otras anteriores como las  de 13 de septiembre de 2013 y 5 de febrero de 2014). Teniendo en cuenta que el efecto civil de la vulneración de los límites impuestos por la Ley a los intereses de demora  sería la nulidad de pleno derecho (fundamento de Derecho  noveno de la Resolución de 14 de julio de 2017; artículos 8 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación, 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 114.3º de la Ley Hipotecaria)  la labor registral desarrollada en el  ámbito de la seguridad jurídica preventiva es especialmente relevante, por  lo que demorar a la fase ejecutiva el control de los intereses de demora presenta notables inconvenientes y el aumento de la litigiosidad. Es cierto que el Centro Directivo no había exigido la adaptación de todas las cláusulas cuando se novan ciertos pactos de la misma (así, Resoluciones de fecha  29 de octubre de 2013, 2 de abril de 2014 y 9 de octubre de 2015). En el fundamento de Derecho octavo de esta última señala el centro Directivo que en la medida que las modificaciones llevadas a cabo en una escritura de novación de préstamo hipotecario no afecten a los intereses moratorios y/o a los intereses ordinarios con implicación de una limitación a la baja de la variabilidad de los mismos, como ocurriría si sólo se modificara el plazo, el sistema de amortización o alguna causa de vencimiento anticipado, no será necesario el ajuste de las clausulas relativas a ambos tipos de interés a la norma contenida en el artículo 251-6, número 4, del Código de consumo de Cataluña, en la medida que el mismo sea aplicable. No obstante, en el caso que ahora es objeto de comentario, se producía un cambio de deudor, cuestión esta no planteada en el caso de esa Resolución. La existencia de un nuevo deudor  (artículos 1156, 1203.2 y 1204  del Código Civil) implica la liberación del deudor originario cuando existe consentimiento del acreedor (fundamento de Derecho quinto de la Sentencia de 5 de noviembre de 2015 y 2.1 de la Sentencia de 6 de marzo de 2012). Esta condición  de consumidor del nuevo deudor que se subroga, sin entrar a debatir si es extintiva o modificativa, conlleva la aplicación de una normativa diferente y dotada de imperatividad (artículo 112-3 del Código de Consumo), por lo que la respuesta jurídica en este caso habría de matizarse en relación a los supuestos de novación objetiva resueltos por la Dirección General de Registros y Notariado y que no podía calificarse en el momento de la constitución sobre la hipótesis de una futura enajenación a consumidores. Tampoco se plantea si existirían diferencias en cuanto a la respuesta jurídica que haya de darse a los casos en que no consiente el acreedor en la subrogación (artículo 118 de la Ley Hipotecaria). En cuanto al ámbito temporal de aplicación,  por tanto, se diferencia del tope establecido por Sentencia de 3 de junio de 2016, pues el Centro Directivo considera que se aplica a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el registro de la Propiedad pues no se trata de que las sentencias del Tribunal Supremo tengan o no eficacia retroactiva en sentido propio, sino que lo que hacen es interpretar normas vigentes cuyo sentido fijan, de tal manera que ese pasa a ser el significado que les corresponde desde que se promulgaron (Resolución de 13 de julio de 2017 (fundamento de Derecho tercero). En este caso no se plantea esta cuestión.

En lo que respecta al segundo defecto recurrido, la manifestación de ser o no la finca hipotecada vivienda habitual es de extraordinaria importancia dado el régimen tuitivo que introduce la normativa en esos casos (así, artículos 114 de la Ley Hipotecaria en cuanto a la limitación de intereses, que también ha sido objeto de modificación por la Ley; artículos 579.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, por lo que se refiere a la adjudicación de la vivienda hipotecada en caso de ejecución hipotecaria; el artículo 671 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, en cuanto a la adjudicación del bien hipotecado al acreedor  en el supuesto de subasta sin ningún postor, elevando el importe de los valores de tasación respecto a los demás bienes que no revistan esta naturaleza; o el artículo 693.3 de la norma procesal, relativo a la liberación del bien en caso de deudas de vencimiento periódico, Resolución de fecha 26 de noviembre de 2013). Así resulta de la Resolución de fecha 19 de diciembre de 2013, cuyos Fundamentos de Derecho Quinto al Octavo detalla y justifica la exigibilidad de este requisito en las hipotecas constituidas por personas físicas, cualquiera que sea la naturaleza jurídica de las obligaciones garantizadas por medio de ella, dentro del ámbito de las medias de tutela sobre la vivienda habitual que establece la Ley 1/2013, quedando así protegida dicha manifestación por el principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Se entiende que esta manifestación no puede considerarse englobada, por ejemplo, en la declaración de no ser vivienda habitual/familiar prescrita por los artículos 231-9.1  y 234.3. 2 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del Libro Segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia, en conexión con el artículo 569.31 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por el que se aprueba el Libro V de derechos reales de Cataluña, por cuanto que puede que no reúna este último requisito y sí el primero. Pues bien, en este caso, la Dirección General de Dret entiende que es innecesario por ser la finca vivienda de protección oficial. En este sentido, el destino objetivo de la finca prima, si bien la trascendencia de la misma es de carácter meramente administrativo y hace innecesaria la declaración expresa de las partes de efectos jurídico – civiles, registrales e incluso procesales.

En resumen, para el caso de subrogaciones hipotecarias, no es necesario realizar una adaptación de sus cláusulas no modificadas al Código de Consumo. Por otro lado, el hecho de ser la finca hipotecada una vivienda de protección oficial conllevaría su habitualidad a los efectos del artículo 21.3 de la Ley hipotecaria.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 26 de octubre de 2017

[1] Vid Boletín SERC julio-agosto, número 188, páginas 32 y siguientes.

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9.() HIPOTECAS: CÓDIGO DE CONSUMO. ADAPTACIÓN EN CASO DE SUBROGACIÓN

RESOLUCIÓN JUS/2463/2017, de 7 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona, Diego de Dueñas Álvarez, contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.    

Similar a la 10.

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8.() HIPOTECAS: CÓDIGO DE CONSUMO. ADAPTACIÓN EN CASO DE SUBROGACIÓN   

RESOLUCIÓN JUS/2646/2017, de 13 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona, Diego de Dueñas Álvarez, contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de compraventa a carta de gracia con subrogación hipotecaria, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 20 de Barcelona.

Similar a la 10.

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7.** URBANISMO: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD. COMPETENCIA DGRN – CATALUÑA.

RESOLUCIÓN JUS/2348/2017, de 22 de septiembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Sant Feliu de Guíxols, Pablo Vázquez Moral, contra la calificación que deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva de antigua construcción porque no se acredita la antigüedad, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Girona. 

CATEGORÍA: URBANISMO

SUBCATEGORÍA: DECLARACIÓN OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD    

SUPUESTO DE HECHO.  El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública por la cual se declara la obra nueva por antigüedad en una finca, cuya existencia data del año 2010, aportando certificación catastral descriptiva y gráfica, la georreferenciación de las finca y certificación del secretario del Ayuntamiento acreditando que se había efectuado la inspección de la finca, que el suelo en que se enclavaba era urbanizable delimitado y que no constaba la existencia de licencia.

La registradora suspende la inscripción pues entiende que  la certificación catastral no contiene propiamente una descripción de la edificación ya que sólo figuraba el año de construcción, 2010  y no se aportaba  la certificación de ningún técnico que acreditara la antigüedad. Además, considera exigibles el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación y el libro del edificio. Por último, suspende por falta de acreditación la constancia registral del nombre actual de la calle y el número de policía de la finca.

El notario interpone recurso gubernativo contra la calificación ante la Dirección General de Registros y Notariado. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, por entender que es competencia de esta.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

Por lo que respecta al procedimiento, la Dirección General de Derecho, teniendo  en cuenta los pronunciamientos del Tribunal Constitucional, especialmente la Sentencia de 16 de enero de 2014, se considera competente  porque la cuestión debatida se ampara en normas de Derecho urbanístico catalán. En esta materia, distingue dos supuestos de recursos dobles: aquellos en que los que se fundamentan en normas de Derecho catalán junto con otros motivos, y los que han sido planteados por más de una persona en recursos separados, unos fundamentados en normas de derecho catalán y otros en otros motivos. En el primer caso, la competencia para resolver recae en la Dirección General de Dret y en el segundo en la Dirección General de Registros y Notariado.

Por lo que respecta al fondo, las cuestiones debatidas son tres.

En primer lugar, la acreditación de la antigüedad de la obra nueva, para lo cual analiza la evolución legislativa del acceso de las obras nuevas antiguas al Registro de la Propiedad. Concluye que para acreditar esta no es necesario acumular los mecanismos prescritos por el artículo 28.4 del Real decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, siendo suficiente que conste por medio de uno cualquiera de ellos (en este caso, certificación catastral).

El segundo tema debatido es resuelto en el sentido de considerar innecesarios la cédula de habitabilidad (por no existir trasmisión), así como tampoco certificado de eficiencia energética, licencia de primera ocupación y el libro del edificio, pues comoquiera que no existe ni licencia ni proyecto técnico al ser un supuesto de declaración de obra nueva por antigüedad, no existe el presupuesto de hecho que determina su exigibilidad. No obstante, añade a mayor abundamiento que la entrega de estos documentos quedaría diferida al momento de la transmisión de la finca.

Por último, en lo que respecta a la prueba del cambio de nombre y número de la calle, estima innecesaria la aportación de una certificación municipal específica al resultar de la certificación catastral y de la certificación del Ayuntamiento que se incorpora.

COMENTARIO.

En materia de procedimiento, más concretamente por lo que respecta a la competencia, la Dirección General efectúa una interpretación finalista de la Ley 5/2009, de 28 de abril. De este modo, considera que, aunque se invoquen normas de Derecho hipotecario y el Texto Refundido 7/2015, comoquiera la cuestión debatida de fondo se rige exclusivamente por normas de Derecho urbanístico catalán, el artículo 1 de la Ley conlleva que resuelva esta, como interpretó la registradora al elevar el expediente. En este sentido, el hecho de que el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015 implique una remisión a la normativa autonómica, pese a ser una norma estatal, avala esta conclusión (por todas, Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 18 de enero de 2017[1]).  Así, en la Resolución JUS/1719/2017, de 12 de julio[2] la Dirección General de Dret se pronunció sobre materia de tutela  de los consumidores regida por Derecho catalán. Por lo tanto, su competencia no sólo se restringe a materias de Derecho civil sino a otros ámbitos del Ordenamiento jurídico catalán. En cuestiones relativas a la innecesaridad de visado colegial, en cambio, para un certificado técnico  supletorio de cédula, la Dirección General de los Registros y Notariado en Resolución de 26 de abril de 2012 se consideró competente (fundamentos de Derecho dos a cinco).

Por lo que respecta a los medios de acreditación de la antigüedad de la obra nueva, el Centro Directivo, siempre que la obra conste debidamente identificada, entiende que son indiferentes o incluso admite una combinación de mecanismos acreditativos (Resolución de 16 de diciembre de 2015, fundamento de Derecho quinto in fine; 1 de marzo de 2016 o  de 22 de marzo de 2017, fundamento de Derecho quinto). Diferencia este supuesto del resuelto por la Resolución  de 27 de abril de 2007- similar al que dio lugar a la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 23 de abril de 2014-  ya que en aquel caso no quedaba acreditada con exactitud la fecha de la ampliación de la obra nueva.

La licencia de primera ocupación o el sistema de comunicación establecido de conformidad con el artículo 187.bis letra b)  del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo (artículos 71 y siguientes del Decreto 64/2014, de 13 de mayo, necesarias para obras nuevas con declaradas con licencia según los fundamentos de Derecho Doce de la Resolución de fecha 19 de mayo de 2012 de la Dirección General de Registros y Notariado, así como la de 4 de marzo de 2014)  no se estima exigible en este caso ya que siendo su finalidad comprobar la adecuación de una obra a una licencia, carece de objeto en el caso de las obras declaradas por antigüedad, en que dicha licencia no existe (así, también, fundamento de Derecho tercero de la Resolución del Centro Directivo de fecha 22 de julio de 2015).

En cuanto a la cédula, la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña, en Resolución de fecha 31 de marzo de 2009 realiza un excursus sobre la finalidad y evolución normativa sobre la materia (Fundamento de Derecho Primero), reiterada en otras posteriores como la de 25 de octubre de 2013, en el sentido de que su entrega constituye uno de los mecanismos de tutela para los sucesivos adquirentes de la finca donde se ha declarado la obra nueva. De este modo, los preceptos contenidos en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (artículos 26, 64, 132 y 135)  y el Decreto 141/2012, de  30 de octubre, no incluyen entre sus supuestos de hecho la declaración de obra nueva terminada, sino única y exclusivamente su transmisión.

En cuanto al certificado de eficiencia energética, la Resolución de 19 de abril de 2016 de la Dirección General de Registros y Notariado, al igual que en esta Resolución, parte de la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002,  que se transpusieron en el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, para edificios de nueva construcción y del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que implica la extensión de este documento a edificios ya existentes. Este último dispone que este Procedimiento básico será de aplicación a: a) Edificios de nueva construcción. b) Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor». Ahora bien, en el caso de obras nuevas antiguas respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, el certificado de eficiencia energética no es exigible  (fundamento de Derecho quinto).

Por otra parte, en relación al Libro del Edificio, la Resolución comentada sienta una doctrina similar a la emanada de las Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado de 7 y 29 de junio de 2017. En ellas se considera que el Libro del Edificio es exigible a toda obra sujeta a la Ley 38/1999, General de la Edificación, siempre que no haya sido declarada por antigüedad al amparo del art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015. Por tanto no es causa de exención el hecho de que la norma que exige su aportación no estuviera vigente en el momento de ser terminada la obra, que en el caso presente sí lo estaba sino que, según aclara en el Fundamento de Derecho segundo de la primera de ellas e invocando la Resolución de 8 de septiembre de 2016, comoquiera que con el Libro del Edificio no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando no se da el supuesto de la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. En el fundamento de Derecho cuarto, teniendo en cuenta el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, concluye que en supuestos de declaración por antigüedad, no es requisito necesario su aportación.

Por lo que hace al cambio de numeración y de nomenclátor de las calles, el artículo 437 del Reglamento Hipotecario se complementa con el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, de modo que siempre que exista coincidencia entre la finca y la certificación es inscribible, pues es admisible incluso el cambio en la descripción de aquella acreditado por idéntico medio  (Resolución de fecha 22 de noviembre de 2016 o 27 de abril de 2017).

En resumen, para la inscripción de una obra nueva por antigüedad se pueden emplear indistintamente cualesquiera de los medios establecidos por el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015 y no es precisa la aportación de la licencia de primera ocupación, del libro del edifico, de la cédula de habitabilidad ni certificado de eficiencia energética.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 16 de octubre de 2017

[1] En el fundamento de Derecho segundo indica el Centro Directivo que es preciso tener en cuenta  la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción.

[2] Vid Boletín SERC julio-agosto, número 188, páginas 32 y siguientes.

 

6.*** HIPOTECA: PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES. FIPER.

RESOLUCIÓN  JUS/1719/2017, de 12 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona, Diego de Dueñas Álvarez, contra la calificación de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 16 de Barcelona, por la que suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Categoria:HIPOTECA.

Subcategoría: PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES.

SUPUESTO DE HECHO.  El supuesto de hecho que motiva este recurso es una escritura de constitución de  hipoteca para adquisición de la  vivienda habitual autorizada antes de que transcurrieran catorce días desde la  entrega al prestatario de la Ficha de Información  Personalizada (en adelante, FIPER). La registradora suspende la inscripción del documento por entender que dicho plazo de información precontractual es imperativo, de conformidad con los artículos 112-3 y 262-4 de la Ley 22/2010, de 20 de julio, por la que se aprueba el  Código de   Consumo de Cataluña.  Además, suspende algunas de las cláusulas de la escritura por haber sido declaradas abusivas.

El notario autorizante  interpone recurso gubernativo contra la calificación, pero sólo en cuanto al primero de los defectos. La  registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas. Con posterioridad a la interposición de recurso, se aporta en el Registro una escritura de ratificación otorgada por los prestatarios y se inscribe la hipoteca, notificándose por la registradora a la Dirección General de Derecho.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer lugar, en materia de procedimiento,  la Dirección entiende que no se puede equiparar la subsanación del defecto a un desistimiento del recurso máxime cuando el notario no manifiesta su voluntad en tal sentido, por lo que resuelve en cuanto al fondo, si bien  a efectos doctrinales. En cuanto a su competencia,  la fundamenta en la aplicación de las normas del Código de Consumo.

En cuanto al fondo, considera que la información precontractual se establece a favor del prestatario, constituyendo una obligación para el acreedor.  El plazo de catorce días  de la FIPER se  fija por el legislador como el mínimo para que esa información sea recibida y no es susceptible de renuncia, pues lo impide el artículo 112-3 del Código de Consumo, pero sí de exclusión voluntaria, de conformidad   con el principio de libertad  civil (artículo 111-6 del Código Civil de Cataluña). Ahora bien, esta exclusión ha de ser manifestada por el prestatario sin influencia por la parte acreedora, por lo que de producirse ha de ser analizada con cautela. Así que distingue entre el derecho subjetivo a recibir la información previa y el derecho subsiguiente a otorgar la escritura pública.

COMENTARIO.

Por una parte, la Dirección General de Dret  trata dos cuestiones de índole procedimental, a saber: la resolución del recurso a efectos doctrinales  y la competencia.

En cuanto a la primera de las cuestiones, una vez interpuesto el recurso gubernativo, se aporta en el Registro la escritura de ratificación. Inscrita la hipoteca, no obstante, la ausencia de manifestación del recurrente de desistir del  recurso  una vez notificado por la Dirección General, es entendida como una voluntad tácita de continuar con el procedimiento. Esta es asimismo la postura de la Dirección General de Registros  y Notariado, sobre la base del artículo 325 de la Ley Hipotecaria in fine. Así, en el fundamento de Derecho segundo de la Resolución de fecha 19 de mayo de 2016, siguiendo otras como la de 15 de octubre de 2015 (fundamento de Derecho primero) señala que la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Aunque tras la reforma de la legislación hipotecaria por la Ley 24/2001 se haya suprimido la posibilidad de interponer recurso a efectos doctrinales, la tramitación del recurso debe admitirse considerando la antedicha doctrina jurisprudencial según la cual «el objeto del recurso… no es el asiento registral sino el acto de calificación del registrador» y que se declare si dicha calificación fue o no ajustada a Derecho, lo cual «es posible jurídicamente aunque el asiento se haya practicado».

Por lo que respecta a la competencia, la Dirección la basa en la aplicación del Código de Consumo,  cuestión por tanto atinente a la tutela de los consumidores. Esta postura difiere de la sostenida por la Resolución de 9 de marzo de 2016 de la Dirección General de los Registros y Notariado, según la cual, para un supuesto en que se debatía la aplicación del artículo 251.-6.4 del Código de Consumo entiende que la «protección de consumidores y usuarios» se trata de una materia transversal cuya regulación aparece en combinación con otros sectores de actividad que se relacionan con ella (fundamentos de Derecho  Tercero, Cuarto  y Quinto). La Dirección General de los Registros se declara competente amparándose  en la normativa básica del Estado constituida, entre otras, por la  Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre,  Ley 2/2009, de 31 de marzo, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a Ley 1/2013, de 14 de mayo, la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito y los números 1.º, 6.º, 8.º, 11.º y 13.º del artículo 149.1 de la Constitución Española. Además, cita  la Sentencia del Tribunal Constitucional número 157/2004, de 23 de septiembre y concluye que los recursos mixtos han de ser resueltos por aquella de acuerdo con la interpretación dada por la Sentencia del Tribunal Constitucional de fecha 16 de enero de 2014. Esta postura ya se había defendida en Resoluciones anteriores como las de 25 de septiembre o  9 de octubre de 2015 (fundamento de Derecho segundo).

En relación a la cuestión de fondo, esto es, la necesidad de transcurso del plazo de 14 días desde la entrega de la FIPER al prestatario como requisito previo a la autorización de la escritura, es exigida por la registradora en la nota de conformidad con la Orden Ministerial 2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancario, los artículo 112.3y 262.4.1 de la Ley 20/2010, de 20 de julio, por la que se aprueba el Código de Consumo de Cataluña, el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria y por las demás disposiciones concordantes del Código de consumo  y del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre; así como por  las Resoluciones de la DGRN 5 de febrero de 2014, 22 de enero  o  28 de abril  de 2015 y la ya citada Resolución de 9 de marzo de 2016 (fundamento de Derecho Octavo). Partiendo de la base de que la tutela del consumidor se ha convertido en uno de los pilares fundamentales del actual Derecho Civil de Obligaciones, frente al principio tradicional de libertad civil consagrado por el artículo 111-6 del Código Civil de Cataluña y que  la imperatividad se erige como uno de los principales ejes rectores de la regulación e interpretación de  este sector del Ordenamiento jurídico, dotado por tanto de unas notas características impuestas por la protección al consumidor, como parte débil de la posición contractual. La tutela del consumidor  referida y su proyección en sede del derecho de información de aquel   resulta una constante de la normativa comunitaria. Así se desprende de   los artículos 4, apartado 2, letra f), artículos 12, 114 y 169 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea y artículo 38 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea, fruto de los cuales se han ido dictando sendas Directivas comunitarias sobre la materia. Más concretamente, la Directiva Comunitaria 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero,  que fue el origen de la reforma del Código de Consumo de Cataluña establece a lo largo de sus Capítulos Segundo a Undécimo una serie de medidas de tutela al consumidor, especialmente en lo que  respecta a la información  (artículos 6, 8, 10, 11,13, 14, 15, 16 y Anexo II donde detalla el contenido de la Ficha de Información Personalizada), aspecto ya desarrollado por los Capítulos Segundo  y Cuarto de la Directiva de 2008/48/CE, de 23 de abril  y 2013/36/UE, de 26 de junio,  y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010, que se vieron modificadas por la de 2014. La importancia de la información precontractual constituía ya uno de los objetivos marcados por el Libro Blanco de  18 de diciembre de 2007. A diferencia del artículo 6 de la Orden Ministerial  de 2011 no refleja ningún plazo de antelación del deber de suministro  de información y sí el de validez de la oferta (artículo 23.5), el artículo 262-4 sí lo determina, cumpliendo así con  lo dispuesto por el artículo 14.4 de la Directiva. Desde el punto de vista jurisprudencial, sin ánimo exhaustivo, por lo que respecta a la jurisprudencia menor en Cataluña,  la Sentencia  del Juzgado Mercantil número 7 de Barcelona de fecha 16 de marzo de 2015  realiza una exposición detallada de este especial deber de información con ocasión del examen de una cláusula relativa al IRPH. Asimismo,  la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 11 de marzo de 2015 calificó de poco precisa la cláusula atinente a los intereses remuneratorios, ya que no era susceptible de ser entendida por el cliente de forma clara y concreta.  Se entiende, en consecuencia, que  para el acceso al Registro debe resultar de la escritura notarial el contenido objetivo del precepto (puesta a disposición del contenido de la escritura e información sobre los puntos contractuales), pues  esta expresión es necesaria por imponerlo así el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria, 147 del Reglamento Notarial y demás disposiciones concordantes del Código de consumo  y del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (especialmente, artículo 84) . Por otra parte, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 20 de enero de 2014, señala que  por sí mismo, el incumplimiento de los deberes de información no conlleva necesariamente la apreciación de error vicio, pero no cabe duda de que la previsión legal de estos deberes, que se apoya en la asimetría informativa que suele darse en la contratación de estos productos financieros con clientes minoristas, puede incidir en la apreciación del error. En este sentido las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de septiembre de 2014, 22 de abril de 2015 (número 265) y 23 de diciembre de 2015 (número 705). Otras Sentencias que  se pronuncian en la misma línea  a la expuesta son las de  15 de octubre de 2015 (fundamento de Derecho tercero); 20 de julio de 2016 (fundamento de Derecho Quinto) y  30 o 31 de marzo de 2017 (fundamentos de Derecho sexto y segundo respectivamente), sobre negociación de productos bancarios de productos bancarios complejos  o, sobre cláusulas suelo,  la Sentencia de 5 de julio de 2017. Así también,   la Sentencia de 30 de mayo de 2013 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea o de 21 de diciembre de 2016  (Gran Sala)   cuyo fundamento 48 destaca la importancia de  la observancia de la transparencia material, que implica que sea suficiente la información facilitada al consumidor en lo que atañe al alcance tanto jurídico como económico de su compromiso contractual. En esta Resolución comentada empero, la Dirección General de Derecho admite la exclusión de la ley aplicable, pese a que el propio artículo 111-6 exceptúa del principio de libertad civil los casos en que las normas  establezcan expresamente su imperatividad y el tenor literal del artículo 112-3 que sanciona con nulidad todo pacto en contrario,   del mismo modo que el artículo 10 y 82.4 letra b) del Texto Refundido 1/2007, de  16 de noviembre,  en cuanto a la consideración de cláusula abusiva de toda aquella que limite derechos, que dispone que los derechos que la presente ley otorga a las personas consumidoras son irrenunciables y es nulo cualquier pacto que los excluya. Así,  el artículo 41 a) de la   Directiva Comunitaria UE del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/17, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito para los consumidores relativos a los bienes inmuebles de uso residencial, que traspone el Código de Consumo, sanciona esta irrenunciabilidad de derechos. Para  fundamentar esta postura parte de la diferencia entre el derecho a recibir información, que es irrenunciable y el derecho a  que transcurra el plazo de catorce días hasta el otorgamiento de la escritura, que es renunciable, pero en este último caso, la renuncia  ha de ser objeto de una calificación especialmente rigurosa. Con este aserto, el problema práctico se plantea, desde el punto de vista registral, en  determinar qué requisitos concretos son exigibles para que dicha renuncia sea reputada válida,  además de que en todo caso haya de ser expresa y no quepa subsumirla en expresiones genéricas de recepción de información, como claramente se afirma en la Resolución.

Por último, la  Resolución acaba  resaltando, al igual que el fundamento de derecho tercero de  la Resolución  de la Dirección General de Registros y Notariado de 24 de noviembre de 2016, reflejando otras como las de 13 de septiembre de 2013 y 5 de febrero de 2014), que el registrador ha de velar por la tutela del consumidor y rechazar la inscripción de toda cláusula abusiva o  pactada, en general, con  vulneración de los deberes de información precontractual.

En definitiva,  es preciso que en las escrituras de préstamo hipotecario a consumidores haya transcurrido  el plazo de catorce días de entrega de la FIPER, salvo que se haya producido con anterioridad una exclusión de dicho plazo de forma clara y precisa por el prestatario.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona , 24 de julio de 2017

 

5.* PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO, LEGITIMACIÓN Y PRIORIDAD REGISTRAL

RESOLUCIÓN JUS/1210/2017, de 15 de mayo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por M. E. B. R., contra la calificación de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Badalona, por la que deniega la inscripción de la mitad indivisa de una finca. 

CATEGORÍA: PRINCIPIOS HIPOTECARIOS.

SUBCATEGORÍAS: PRINICPIO DE TRACTO SUCESIVO, LEGITIMACIÓN Y PRIORIDAD REGISTRLA.

SUPUESTO DE HECHO.  El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación  de una escritura pública de herencia  por la que una señora acepta a beneficio de inventario y se adjudica la mitad indivisa de una finca por fallecimiento de su esposo, titular registral de la misma. Consta de los  asientos del Registro que estaba divorciada del causante muchos años antes del fallecimiento. La registradora deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

La interesada interpone recurso gubernativo contra la calificación. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En materia procedimental, considera que es competente por fundarse el recurso en normas de Derecho Civil catalán (artículos 149.1. 8 de la Constitución y 129 y 147.2 del Estatuto de Autonomía, en relación con los artículos 411-1, 411-5 y 422-13.1 del Código civil de Cataluña.), ya que la interesada había interpuesto el recurso ante la Dirección General de los Registros.

Por lo que respecta al fondo, la Resolución parte del principio de prioridad registral, inoponibilidad y legitimación para concluir que, hallándose la mitad indivisa de la finca inscrita a nombre de tercero en virtud de otra escritura de herencia, procede denegar la inscripción solicitada, siendo el Registro de la Propiedad de nuestro sistema un  registro de derechos, de modo que sólo cabría rectificar el asiento, en su caso, mediante el consentimiento del titular registral  o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra el mismo (artículos 1, 17, 20, 38  40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Por último, rechaza el argumento invocado por la recurrente en el sentido de que el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana- previsto por el artículo 254.5 del a Ley Hipotecaria como requisito de acceso al Registro de la Propiedad-  no es determinante  de la titularidad de un bien ni puede prevalecer frente a la inscripción registral.

COMENTARIO.

Este supuesto de hecho trae causa del que motivó el recurso resuelto por la Resolución JUS 2066/2016, de 21 de noviembre[1],  que versa sobre la  causa de ineficacia de la institución de heredero establecida en el artículo 422-13 del Código civil de Cataluña.

Por lo que respecta a la competencia, la registradora remite el expediente a la Direcció General de Dret, en vez de a la Dirección General de los  Registros y Notariado, como pretendía la recurrente. Ya en las Resoluciones de 22 de mayo de 2006 y de 7 de julio de 2006  señaló la Direcció  que el hecho  de que el recurrente dirija el recurso a la Dirección General de los Registros y del Notariado no vincula al registrador (fundamento de Derecho 1.1 de la Resolución de fecha 11 de julio de 2007). Respecto de la competencia, se pueden dar por reproducidos los comentarios contenidos  a propósito de  la Resolución de 1356/2014, de 12 de junio[2]. La peculiaridad en este supuesto estriba en que la nota se fundamenta exclusivamente en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, sin que se debata en ningún momento instituciones jurídicas de Derecho Civil catalán, a diferencia de la Resolución de 21 de noviembre de 2016 antes citada.

En cuanto a los principios de prioridad,  tracto sucesivo y legitimación registral, la Direcció General de Dret no hace sino reiterar los argumentos múltiples pronunciamientos que sobre el  particular se han efectuado por la Dirección General de los Registros acerca de tres de los pilares fundamentales del sistema registral vigente. Ente otras muchas[3], la  Resolución de 14 de julio de 2011, en el Fundamento de Derecho tercero explica los antecedentes históricos y la raíz del principio de tracto sucesivo, entroncado con el de fe pública registral- en esta Resolución con el de oponibilidad (artículos 17 y 32 de la Ley Hipotecaria)-, en cuanto a la tutela que, respecto de los adquirentes posteriores, resulta del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Además, se encuentra íntimamente relacionado con el principio de tutela judicial efectiva. La propia Dirección General de Dret también se había hecho eco del principio de legitimación registral en sede de cancelación en la Resolución de 30 de marzo de 2006 (fundamento de Derecho segundo, párrafo dos), sobre el principio de tracto sucesivo en un caso en que se pretendía inscribir un derecho de uso sobre una finca inscrita a nombre de tercero, la Resolución JUS/1221/2013, de 3 de junio (fundamento de Derecho dos, párrafo cinco) o la  Resolución JUS/1801/2013, de 29 de julio, para un supuesto en que se pretendía embargar una finca inscrita a nombre del causante en procedimiento dirigido contra un heredero.

En cuanto al principio de legitimación registral, de lo dispuesto por el artículo 40 c) de la Ley Hipotecaria que se remite a la  regulación de la rectificación de los errores del Título VII,  se extrae que es imprescindible  para rectificar el Registro o bien que el hecho básico que desvirtúa el asiento  erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesado  o, de lo contrario, consentimiento de todos ellos o resolución judicial (Resoluciones 7 de marzo, 15 de octubre y 2 de diciembre de 2011 y 18 de enero y 3 de octubre de 2012, 25 de julio de 2014, 16 de julio  y 25 de septiembre de 2015  y 15 de marzo de 2016  y 26 de abril de 2017).

Por último, en lo que respecta al principio de prioridad registral, consagrado en los artículos 17 y 18 Ley Hipotecaria, la Dirección General de los Registros y del Notariado reitera en numerosas ocasiones el alcance y efectos del denominado “cierre registral” (por todas, Resoluciones  de  8 de abril de 2010,  10  de marzo, 20 de septiembre  de 2012 y 6 de mayo de 2014, Fundamento de Derecho Primero y Resoluciones  de 6 de marzo  y 22 de mayo  y 7 de julio de 2015, 26 de enero de 2016, fundamento de Derecho segundo  y 8 de marzo de 2016).

En resumen, no cabe practicar operación alguna si los bienes constan inscritos a nombre de persona distinta del titular registral, sin perjuicio de la rectificación de asientos en su caso, de conformidad con el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 1 de junio de 2017

[1] Vid. Boletín SERC número 184, octubre-noviembre- diciembre de 2016, páginas 72 y siguientes.

[2] Vid. Boletín SERC número 174, mayo-junio, 2014 , páginas 16 y siguientes

[3] Así, por citar algunas, la Resolución 25 de agosto de 2011 para el caso de una escritura de compraventa o de 28 de febrero de 2012 (Fundamento de Derecho Segundo) para el supuesto de una acta de manifestaciones o 5  y  9 de mayo de 2012, 24 de mayo de 2012 (para un caso de cancelación de asientos posteriores) o para una disolución de condominio (Resolución 14/6/2012, Fundamento Tercero  o Resolución de 23 de noviembre de 2012)

 

4.** CANCELACIÓN DE SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA CONDICIONAL. 

RESOLUCIÓN JUS /1203/2017, de 17 de mayo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por J. M. S. M., contra la calificación que deniega la inscripción de la cancelación de un gravamen de fideicomiso condicional en vida del fiduciario porque los fideicomisarios condicionales todavía no están determinados, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Girona. 

CATEGORÍA: SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.

SUBACATEGORÍA: CANCELACIÓN DE SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.

SUPUESTO DE HECHO.  El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una instancia en la cual solicita que se cancele el gravamen de sustitución fideicomisaria establecida en heredamiento preventivo y que consta inscrita sobre una finca para el caso que el instituido muera sin dejar hijos o descendientes o que estos no lleguen a la edad de testar. Asimismo, consta en el asiento la renuncia expresa de los tres hermanos fideicomisarios condicionales.

La registradora deniega la cancelación por no haberse producido la renuncia de todos los posibles fideicomisarios llamados ni la determinación de estos, de conformidad con el artículo 416-12 del Libro IV Código Civil de Cataluña. Estima que, por la Disposición Transitoria Cuarta de dicho Libro, este supuesto se regiría por la Compilación de 21 de julio de 1960, vigente a la fecha de fallecimiento del causante.

La interesada interpone recurso gubernativo contra la calificación. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer término, en materia de procedimiento, la Direcció se considera competente al basarse el recurso en la aplicación de normas de Derecho civil catalán, ya que la interesada había interpuesto el recurso ante la Dirección General de los Registros y Notariado (artículos 149.1. 8 de la Constitución, 129 y 147.2 del Estatuto de Autonomía y 1 de la Ley 5/2009, de 28 de abril).

Por lo que respecta al fondo, en cuanto a la delimitación del Derecho aplicable, tiene en consideración la fecha de otorgamiento de los capítulos (1930), la de la apertura de la sucesión (1976) y la del momento en que se solicita la cancelación (2016) y entiende que es el momento de la muerte del fideicomitente el que determina el Derecho aplicable. En todo caso, rechaza que se trate de una rectificación de errores de concepto practicable por vía de instancia (artículo 217 de la Ley Hipotecaria), pues, aunque constaba inscrita la renuncia de algunos de los fideicomisarios, no era de todos ellos.

Por otro lado, teniendo por finalidad la institución debatida el mantenimiento de los bienes en la familia, la determinación de los fideicomisarios se efectuará en el momento de la muerte del fiduciario, pues no se circunscribe a ala premoriencia del fideicomisario, como pretendía la recurrente.

COMENTARIO.

La estimación de la competencia en este supuesto, sin tener en cuenta el órgano ante el que el interesado interpone el recurso se encuentra en la línea constante de la doctrina de la Direcció General de Dret, como por ejemplo en la Resolución JUS/1210/2017, de 15 de mayo (fundamento de Derecho primero). Pero, a diferencia de aquel, en este supuesto se invoca normativa de Derecho civil catalán en la nota de calificación desfavorable.

Respecto a  rechazo de la aplicación de la normativa de la rectificación de errores en el Registro, como pretendía el interesado por el hecho de constar inscrita la renuncia de los fideicomisarios en el mismo asiento de la herencia, la Resolución JUS1210/2017, de 15 de mayo[1], afirma que  sólo cabría rectificar el asiento, en su caso, mediante el consentimiento del titular registral  o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra el mismo (artículos 1, 17, 20, 38  40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Asimismo, la Resolución JUS 1802/2013, de 30 de julio, entendió para un caso en que se pretendía que una inscripción en fideicomiso fuera rectificada por tratarse, a juicio de los interesados, de una adjudicación en pleno dominio (fundamento de Derecho tercero) que sólo es posible rectificar el Registro cumpliendo lo dispuesto por los artículos 211 a 220 de la Ley Hipotecaria. No se plantea en el recurso que se trate de una mención (artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria), que igualmente hubiera sido objeto de rechazo en cuanto a la subsunción de la existencia del fideicomiso al tratarse de un derecho existente (fundamento de Derecho tercero de la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 6 de octubre de 2015).

En cuanto al fondo, la cancelación de una sustitución fideicomisaria condicional, es preciso remitirse al comentario de la Resolución JUS/953/2017, de 26 de abril[2], que invoca expresamente la propia Direcció General de Dret.

En resumen, para cancelar una sustitución fideicomisaria condicional se ha de estar a la normativa vigente en el momento de pendencia del fideicomiso y cuando fallezca el fiduciario procederá acreditar fehacientemente la existencia de fideicomisarios mediante acta de notoriedad (Disposición Transitoria Cuarta, tres del Libro IV Código Civil de Cataluña) o su renuncia.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 2 de junio de 2017

[1] Ver comentario de este mismo Boletín.

[2] Ver asimismo el comentario en este mismo Boletín.

 

3.** CANCELACIÓN DE SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA  CONDICIONAL. 

RESOLUCIÓN  JUS/953/2017, de 26 de abril, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por C. de E. V. y L. J. S. C., contra la calificación que suspende la inscripción de la cancelación de una sustitución fideicomisaria condicional por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 6 de Barcelona**. 

CATEGORÍA: SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.

SUBACATEGORÍA: CANCELACIÓN DE SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.

SUPUESTO DE HECHO.  El supuesto de hecho que motiva este recurso consiste en la presentación de una escritura pública de compraventa de una finca gravada con una sustitución fideicomisaria en virtud de la cual, si el legatario moría sin descendientes, el usufructo del inmueble correspondería a su viuda, nuera del testador, mientras guardara viudedad,  ostentando la nuda propiedad su nieta, hija de la hermana del legatario  y los otros nietos existentes a la fallecimiento de su hijo.

En la mencionada escritura la nuera renuncia al derecho expectante de viudedad y, con la autorización de los abuelos paterno y materno, la hija del testador, en nombre y representación de sus hijas menores de edad, también renuncia a los derechos que pudieran ostentar éstas en virtud de la sustitución. Queda asimismo acreditada por acta de notoriedad la imposibilidad física de la hija del testador de tener descendencia.  La registradora inscribe la compraventa y  la renuncia de las menores, pero suspende la cancelación de la sustitución fideicomisaria condicional, conforme al artículo 426-41 del Libro IV. Además, añade que la sustitución no se cancelaría hasta que muriera el hijo del testador dejando descendientes o, si muriera sin descendientes, se acreditara que las menores renunciantes son las únicas nietas del causante existentes en aquel momento.

Los interesados interponen recurso gubernativo contra la calificación. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer término, delimita la normativa aplicable, esto es, el Libro IV del Código Civil de Cataluña, pues la Disposición Transitoria Cuarta Dos de la Ley10/2008, de 10 de julio, por la que se aprueba el Libro IV, establece que se regirán por sus disposiciones los efectos del fideicomiso pendiente a la fecha de entrada en vigor (uno de enero  de 2009), incluso en sucesiones deferidas con anterioridad a dicha fecha. No obstante, resuelve el supuesto al amparo del artículo 426-12 del Libro IV (letras a) y c), no del artículo 426-41, invocado en la nota de calificación, ya que este último regula la disposición de bienes libres de fideicomiso, en tanto que el primero rige para los casos de extinción del fideicomiso, en que se subsume este supuesto. 

En este ámbito, la Disposición  Transitoria Cuarta de la Ley 10/2008, del 10 de julio, apartado 3, letra a), señala que esta cancelación del fideicomiso puede producirse, sin necesidad de expediente de liberación de cargas, si se acredita, mediante un acta de notoriedad, el incumplimiento de la condición.  En este caso, quedaba acreditada por acta la imposibilidad de la hija del testador de tener hijos, pero no se considera que sea suficiente, pues además de que cabe la adopción por parte de la hija del testador, el momento para valorar la inexistencia de fideicomisarios beneficiados es el del fallecimiento del fiduciario, que es cuando se defiere el fideicomiso. Por lo tanto, sólo entonces procederá acreditar quiénes sean los fideicomisarios para determinar si coinciden o no con las renunciantes actuales.

COMENTARIO.

La Direcció General de Dret se pronunció sobre un caso de cancelación de gravamen fideicomisario en Resolución de 22 de octubre de 2007, si bien se discutía por el recurrente además el carácter familiar o no del fideicomiso,  en lo que respecta al límite de la cuarta generación. A los efectos que interesa y al igual que ocurre en la Resolución comentada, delimita la normativa aplicable tomando en consideración la fecha de la delación y la de los efectos del fideicomiso[1]. Así, por la fecha de la delación, la normativa en base a la cual resuelve la Direcció General de Dret  este caso es la Novela 159  que establecía que en una sustitución fideicomisaria condicional si sine liberis decesserit se entendía cumplida si absolutamente todos o algunos de ellos (sustituidos) murieran sin hijos. En la tradición jurídica romana recogida en la Novela se inspiraron asimismo el artículo 174 de la  Ley 40/1960, de 21 de julio, de la Compilación de  Derecho Civil de Cataluña  y el artículo 196 de la Ley 40/1991, de 30 de diciembre, por la que se aprueba el Código de sucesiones, que establecían que en las sustituciones dispuestas para al caso de morir el fiduciario sin dejar hijos, se considera incumplida la condición si éste al morir deja algún hijo o descendiente[2], lo cual entiende la Resolución que debe acreditarse fehacientemente. Desde el punto de vista registral el artículo 82 del Reglamento Hipotecario, en el párrafo tercero y la Disposición Transitoria Cuarta apartado tres letra a) del Libro IV, regulan como mecanismo de acreditación de los hechos el acta de notoriedad siempre que los hechos que los produzcan sean susceptibles de acreditarse por medio de ella. Asimismo, ha de acreditarse del mismo modo  su cumplimiento, como indican el fundamento de Derecho 2.4  de la Resolución JUS/1802/2013,  de 30 de julio, y el fundamento de Derecho 4.4 de la Resolución 1356/2014, de 12 de junio.

El momento temporal de determinación de la inexistencia de fideicomisarios es el del fallecimiento del fiduciario, motivo por el cual la Resolución JUS/1623/2012, de 26 de julio, consideró libres de fideicomiso unas fincas en que la única fideicomisaria renunció a la herencia tras la muerte de la fiduciaria (fundamento de Derecho segundo). La Dirección General de los Registros y del Notariado se pronuncia en el mismo sentido. Así, en las Resoluciones de 27 de junio de 2009[3] y de 31 de mayo de 2011[4]  afirma que la renuncia preventiva de los fideicomisarios existentes en un determinado momento no extingue la sustitución, sino que habrá que estar al evento señalado por la testadora (fallecimiento del fiduciario) para determinar en ese momento quiénes son los fideicomisarios y admitir en tal caso su renuncia, que si es preventiva no será necesario reiterar. Por último, la cuestión – también planteada de manera tangencial en la Resolución- sobre la igualdad de los hijos adoptivos  en los llamamientos de esta clase es objeto de reiterada jurisprudencia[5].

Como conclusión, para cancelar una sustitución fideicomisaria condicional se debe tener en cuenta la normativa vigente en el momento de pendencia del fideicomiso y cuando fallezca el fiduciario procederá acreditar fehacientemente la existencia de fideicomisarios.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 13 de mayo de 2017

[1] Así, en el fundamento de Derecho 3.1 de la Resolución de 1356/2014, de 12 de junio, donde era de aplicación el Código de Sucesiones de 1991, cuya Disposición Transitoria Novena es del mismo tenor literal que la actual  Transitoria Cuarta de  la Ley 10/2008. Ver Boletín SERC núm. 171, mayo-junio 2014, páginas 16 y siguientes. Además,  también Sentencia del Tribunal Superior de Justicia núm. 7/2001,  de 5 de febrero, RJ\2001\8172 (fundamento de Derecho segundo).   Ponente: Puig  i Ferriol, Lluís.

[2] Fundamento de Derecho 3.2.

[3] Fundamentos de Derecho Segundo y Tercero.

[4] Fundamento de Derecho Cuarto in fine.

[5] Ver artículo  de  Moretón Sanz, María Fernanda en  RCDI número 723, enero febrero 2011, páginas 550-568.

 

2.** CANCELACIÓN DE CENSOS. DISPOSICIÓN TRANSITORIA 13 DEL LIBRO V.

RESOLUCIÓN JUS/952/2017, de 26 de abril, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por J. C. C. y M. Á. R. N. contra la calificación que deniega la inscripción de la cancelación de un censo, del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 11 de Barcelona. 

CATEGORÍA: CENSO.

SUBCATEGORÍA: CANCELACIÓN DE CENSOS.

SUPUESTO DE HECHO.  El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una instancia mediante la cual se solicita la cancelación de un censo por prescripción sobre un piso, al haber transcurrido un año desde la entrada en vigor del Libro V. Este censo procedía de una finca que había sido objeto de diversas modificaciones de entidades hipotecarias, la última de las cuales fue una segregación practicada en 1973 que dio lugar a la matriz. Constaba dividido el censo en 1961 y acreditada su vigencia por nota al margen en el año 1995. Fundamentan la solicitud en que desde el año 1973 no constaba la división del censo y que la nota de vigencia no procedía al estar ya extinguido cuando se practicó. El registrador suspende la inscripción por entender que la división en propiedad horizontal no es una división de finca, sino el establecimiento de una comunidad especial, motivo por el cual no se le puede aplicar la disposición transitoria primera, norma primera, apartado segundo, punto 2.b) de la Ley de censos; que los interesados pueden obtener la declaración de extinción por prescripción del derecho de censo, al amparo del artículo 210 de la Ley hipotecaria  y que la nota  marginal de acreditación de la vigencia de censo está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme a los artículos  1.3 y 38 de la Ley Hipotecaria.

Los interesados interponen recurso gubernativo contra la calificación. El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

Parte de que el Ordenamiento jurídico desde la Ley de 31 de diciembre de 1945, seguida por la Ley 6/1990, de 16 de marzo y por la Ley 5/2006, de 10 de mayo (Disposiciones Transitorias Decimotercera y Decimocuarta), ha tenido como objetivo facilitar la cancelación de los gravámenes solidarios sobre las fincas. Por lo que respecta a la división, los artículos 2 y 16 de la Ley de 1945 disponían la obligatoriedad de dividir los censos a partir de 1 de enero de 1961 en todo acto de división o segregación sobre una finca. La Disposición Transitoria Primera de la Ley de 1990 sancionaba la falta de división del censo en el plazo de tres años desde su entrada en vigor con la cancelación y en esta línea se pronuncia también la Disposición Transitoria Decimotercera del Libro V.

Asimismo, considera que el arrastre de cargas en fincas agrupadas no añade ni modifica el contenido sustantivo del derecho real inscrito y que no es aplicable la doctrina sentada en la Resolución de 24 de noviembre de 2006 respecto a las divisiones en régimen de propiedad horizontal porque en el momento de su inscripción el censo que a gravaba no estaba dividido entre ésta y la finca de procedencia. Por último, considera indiferente que se haya practicado la nota marginal de acreditación de la vigencia del censo, pues éste estaba extinguido ope legis cuando se practicó, sin que sea por tanto necesario tramitar el expediente de liberación de gravámenes previsto por el artículo 210 de la Ley Hipotecaria.

COMENTARIO. Como breve resumen de la normativa existente en materia de división de censos, frente a la tradición legislativa catalana, que partía de la indivisibilidad de los censos, el artículo 3 de la Ley de inscripción, división y redención de censos de 31 de diciembre 1945 impuso la necesidad de dividir los censos en el plazo de cinco años a contar desde su entrada en vigor, en virtud de escritura pública. Por su parte, la Ley de 26 de diciembre de 1957 modificó la Ley de 1945 para establecer un procedimiento extrajudicial con la finalidad de efectuar la división, para el cual no establecía ningún plazo, facultaba al censalista para su otorgamiento unilateral y al censatario la impugnación de aquélla en el plazo de dos años desde la inscripción ante el Tribunal Arbitral de Censos, plazo durante el cual la división no surtía efecto respecto de terceros. A partir de uno de enero de 1961, quedaban en suspenso los derechos de los censalistas que no hubieren efectuado la división, los cuales podían ser cancelados por el Tribunal Arbitral de Censos a instancia del censatario. No obstante, el censalista podría inscribirlos de nuevo después de dicha fecha, sin perjuicio de los derechos de terceros. La Sentencia de Tribunal Superior de Justicia de 28 de abril de 2003 entendió que no procedía dividir un censo sin pensión por su configuración jurídica.

            Posteriormente, la Disposición Primera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo determinaba que, transcurridos tres años a partir de la entrada en vigor de la Ley (es decir, hasta el 17 de abril de 1993), todos los censos, fuera de la clase que fueran, que afectando a diversas fincas no hubieran sido objeto de división entre ellas quedarían extinguidos y podrían ser cancelados a petición del censatario según las disposiciones de la legislación hipotecaria, regulando su procedimiento. El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en algunos de los autos que resolvían recursos gubernativos entendió que no permitían la cancelación automática y exigían la tramitación de un expediente de liberación de cargas para hacerla efectiva, a diferencia de la postura sostenida al interpretar la Disposición Transitoria Tercera. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 17ª) de fecha 19 de enero de 2000 declaró extinguido un censo que, afectando a diversas fincas, no había sido objeto de división en los términos prescritos por esta Disposición Transitoria en una finca que constaba segregada desde 1930. Posteriormente, la Disposición Transitoria Decimotercera Dos del Libro V, cancelación de los censos no divididos constituidos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, si la escritura de división no se inscribía antes del uno de julio de 2007, sobre cuya aplicabilidad se pronuncia esta Resolución. 

            La Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques ha tenido ocasión de pronunciarse en sendas Resoluciones. Así, en la primera de ellas, dictada el 24 de noviembre de 2006, se resuelve el supuesto de hecho motivado por la división en propiedad horizontal de fincas gravadas con censo cuya vigencia había quedado acreditada en la finca matriz, siguiendo la doctrina sentada por el Auto de 27 de julio de 1993 del Tribunal Superior de Justicia. En ella se analiza la distinción entre los casos de división material de la finca, en cuyo supuesto era imperativa la división, y los casos de constitución de la única finca en régimen de propiedad horizontal,  hipótesis en que la pensión se distribuía por imperativo de la ley entre los elementos privativos que conforman la comunidad. Esta conclusión se extraía de la exégesis conjunta de esta Disposición y del artículo 6.2 de la Ley de Censos, el cual además no imponía al censatario el deber de dividir el censo, como tampoco lo hace el vigente artículo 565. 6.2 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por la que se aprueba el Libro V. Alude a que la innecesariedad de expediente de liberación sólo podía hacerse efectiva después de que transcurriera un año de la entrada en vigor de la Ley 5/2006. Por su parte, las Resoluciones de fechas 16 y 17 de julio de 2007[1] partían del supuesto de hecho de una escritura pública en la que se procedía a la división material de los censos de algunas fincas que inicialmente gravadas con dicho derecho, cuya vigencia había quedado acreditada, que se habían dividido y posteriormente se había procedido a la constitución en régimen de propiedad horizontal de algunas de ellas. En el fundamento de Derecho Segundo afirma la Direcció que la falta de división dentro de plazo de tres años de los censos que gravaban fincas divididas materialmente comportaba la extinción y la correlativa facultad de las personas censatarias a solicitar la cancelación del censo que hasta el momento había gozado de protección registral, sin intervención de la censalista ni necesidad de expediente de liberación de gravámenes a partir del 1 de julio de 2007. Las Resoluciones de fecha 1, 2 y 3 de diciembre de 2008 resolvieron asimismo que procedía la cancelación automática de los mismos. 

            Esta carencia de virtualidad provoca el cierre registral absoluto. La Dirección General de Dret i Entitats Jurídiques, en Resoluciones de fecha 12 de junio de 2014[2] y 14 de mayo de 2015[3] entiende que no procede la práctica de operación registral alguna en relación al caso motivado por la presentación de documentos por los que los censalistas pretendían hacer constar un domicilio a efectos de notificaciones de censos cuya vigencia había quedado acreditada pero que no habían siso divididos. Finalmente, la Resolución de de 4 de marzo de 2015 parte de la calificación negativa de una solicitud de cancelación de un censo que pesaba sobre una finca registral gravada con un censo que procedía de otra de cuyo historial resultaba la segregación de la citada finca en 1944; así como la transmisión de censo y la redención del mismo sobre la finca matriz en 1946 y en 1951, respectivamente. Por otra parte, en relación con la segregada, se había acreditado la vigencia del censo no dividido en 1995 por nota al margen, quedando dicho asiento bajo la salvaguardia de los tribunales. La Dirección sostiene de nuevo que, al no encontrarse dividido, el censo estaba materialmente extinguido, ope legis, desde la Ley 6/1990, otorgando la inscripción registral de su acreditación una protección meramente claudicante par el censualista y por ello estima procedente la cancelación por instancia. Esta misma postura, con cita además de estos pronunciamientos, es la que reitera la Direcció General en el fundamento de Derecho Tercero párrafo dos de la Resolución comentada.  Esta postura se contrapone a los principios de legitimación registral y fe pública (artículos 1.3, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria), al ser la nota marginal un asiento que está bajo la salvaguarda de los Tribunales, en aras a la tutela de la seguridad jurídica, como indicaba el registrador en su nota, sin perjuicio de que se pueda instar un procedimiento declarativo o de liberación de cargas para obtener la rectificación del Registro[4]. Esta postura plantearía problemas asimismo en caso de que el censalista, en aplicación de la Disposición Transitoria Vigesimoprimera, introducida por Ley 3/2017, de 15 de febrero, quisiera hacer uso de la facultad que le confiere el artículo 565-11. 5 del Libro V. Cuestión distinta es el arrastre de cargas, que no provoca este efecto, como señala la Resolución[5].

En resumen, aun constando practicada la nota acreditativa de la vigencia de censo practicada al amparo de la Disposiciones Transitorias primera o tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, a que se remite la Disposición Transitoria Decimotercera uno del Libro V, es posible cancelarlo si no consta dividido en las fincas sobre las que se declaró la obra nueva, matriz de las fincas divididas horizontalmente.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 12 de mayo de 2016


[1] La Sentencia del Audiencia Provincial de Barcelona de 393/2010, de 10 de junio y de la de instancia, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Barcelona el 26 de febrero de 2009, en Juicio verbal 907/2007, confirmó ambas Resoluciones.

[2] Ver Boletín SERC núm. 171, mayo- junio 2014, página 22 y siguientes.

[3] Ver Boletín SERC, núm. 177, mayo- junio 2015, página 31 y siguientes.

[4] Por todas, Resolución de 29 de febrero de 2016, fundamento de Derecho cuarto. BOE de 28 de marzo de 2016.

[5] Ver fundamento de Derecho dos apartado tercero. Sobre la inoperancia del mecanismo de arrastre de cargas para acreditar la vigencia de un censo, ver fundamento de Derecho tercero, Sentencia de Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 12 de marzo de 2009, siguiendo el pronunciamiento de la Sentencia de Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1974, con relación a un asiento de la antigua Contaduría de Hipotecas no trasladada a los asientos del Registro y  de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 11ª) de 17 de septiembre de 1998, fundamento de Derecho cuarto)

 

1.*** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO CON OPOSICIÓN DE PROPIETARIOS. LEY 5/2015, DE 13 DE MAYO

RESOLUCIÓN JUS 167/2017 de 25 de enero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la comunidad de propietarios de la Avenida de Roma 60-64 de Barcelona contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 16 de Barcelona. 

CATEGORIA: PROPIEDAD HORIZONTAL

SUBCATEGORIA: ESTATUTOS, CAMBIO DE USO.

SUPUESTO DE HECHO.  El supuesto de hecho que motiva este recurso es la escritura por la que se eleva a público  el acuerdo de la comunidad de propietarios,  de fecha 19 de mayo de 2016,  por el que se modifican los estatutos con el fin de incluir la prohibición de destinar a uso turístico los elementos privativos de un edificio.  A la junta asistieron el 35,0070 por ciento de los propietarios y el acuerdo se adoptó con el voto en contra de siete  de ellos que representaban el 10,084 por ciento de las cuotas de participación.  El acuerdo se notificó a los propietarios ausentes sin que mediara oposición.  La registradora suspende la inscripción por la introducción de una limitación al uso de los departamentos privativos no consentida por todos los propietarios, dada la oposición existente.

La presidenta de la comunidad, en nombre y representación de la comunidad de propietarios  interesada,  interpone recurso gubernativo contra la calificación. La  registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima  parcialmente el recurso

En primer término, la Direcció realiza un excursus  sobre el derecho de propiedad y la interpretación restrictiva de las limitaciones del dominio, que sólo pueden ampararse en la ley  o en la voluntad de los particulares, de conformidad con el artículo 545-1 del Código Civil de Cataluña. En concreto, las limitaciones establecidas por el régimen de la propiedad horizontal se incardinan en una restricción de interés privado ex artículos 545-3, 553-1, 553-36 y 553-37 del Código Civil. Sobre esta premisa, en el régimen de propiedad horizontal, los estatutos pueden establecer limitaciones de uso  en elementos privativos que, por imperativo del artículo 553-11,  vinculan a todos los propietarios. El problema estriba en determinar la eficacia de una restricción adoptada ex post, esto es, después de la adquisición del titular. Considera que el cambio en la dicción del artículo 553-25.4[1] operado  por la reforma de la  Ley 5/2015, de 13 de mayo,  en  sede de requisitos de adopción de acuerdos limitativos de facultades y consistente en la adición de la  palabra “común”[2],  no comporta que el legislador haya admitido que se pueda limitar el uso de elementos privativos, cuestión esta de la que el Preámbulo de la Ley de reforma no se hace eco, por lo que no ayuda a obtener una clara conclusión.  Tras estos  razonamientos, la Direcció entiende que la limitación adoptada no ha de tener en cuenta el sentido de la votación de los titulares de locales o garajes y  tampoco  vinculará a los propietarios disidentes, pero sí a posteriores adquirentes del elemento privativo transitoriamente excluido de la prohibición. Por ello, concluye, es inscribible el acuerdo por el que se prohíba el uso turístico pero con el matiz de que  los propietarios que se ajusten a las disposiciones administrativas previstas por el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, y se opongan al acuerdo, no se verán afectados. Esto se entiende sin perjuicio del posible ejercicio de las acciones del artículo 553-40,  de acordar un incremento de la cuota de participación o de la aplicación de regímenes administrativos sancionadores.

COMENTARIO. La cuestión resuelta en este  recurso ha sido objeto de múltiples pronunciamientos por parte de la Direcció General de Dret, comentados en otros Boletines. Así, recapitulando,  en las dictadas en fecha de 21 de octubre de 2010 y 28 de octubre de 2013; 9 y 14 de octubre de 2014[3], 7 de enero de 2015[4],  14 de julio de 2015[5], 15 de octubre de 2015[6] y 25 de octubre de 2016[7].

La importancia de esta Resolución estriba en pronunciarse por vez primera sobre la interpretación del cambio normativo operado por Ley 5/2015, de 13 de mayo, ya que los supuestos de hecho hasta ahora planteados se basaban en acuerdos adoptados con anterioridad a su vigencia[8]. Incluso la Resolución JUS/2448/2016, de 25 de octubre,  fundamentó la revocación de la calificación en la primitiva redacción, aun cuando el segundo acuerdo se había aprobado ya con posterioridad a esa fecha. En efecto, desde la entrada en vigor de la redacción del artículo 553-25.4 se había generado la duda interpretativa de la admisibilidad de prohibiciones de uso de elementos privativos por la adición de la palabra “comunes”. Si bien reconoce que lege ferenda sería conveniente una redacción más clara, concluye que la oposición de los titularse provoca el efecto de que no queden afectados por el acuerdo, al contrario de lo que pretendía la recurrente en su escrito. En Este sentido se pronuncia también la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona  de 15 de julio de 2016[9]  y del  Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 1 6 de mayo de 2016[10]

Por otra parte,  y con el fin de impedir   que la regla de la unanimidad  obstaculice la aprobación de estos acuerdos de limitación de uso cuando existe la mayoría de cuatro quintas partes exigida por el artículo 553.26.2 letra a), se pronuncia a modo de obiter sobre una cuestión que hasta el momento no se había planteado: la  innecesariedad de que los titulares de garajes o de despachos voten a favor o no se opongan.  Asimismo, un matiz que diferencia esta Resolución de la  de 9 de octubre de 2015, que  ya admitía la limitación adoptada en contra de la voluntad de los titulares, es que en la segunda claramente  se imponía como exigencia que el acuerdo salvaguardara el desarrollo de la actividad  por parte del propietario o propietarios que ya la vinieran ejercitando en el momento de adoptar el acuerdo,  que además  recogiera  la renuncia al desarrollo de  esta actividad de los otros copropietarios que no la ejercieran y que  tutelara  las facultades de aquéllos que no renunciasen a ejercitarla en el futuro. En cambio,  en esta Resolución no se exige que el acuerdo contenga estas salvedades expresamente, pero sí que la redacción de la escritura  y la inscripción registral sean cuidadosas  en este punto, lo que  deja abierto el interrogante. Por virtud del principio de rogación registral no sería posible efectuar una inscripción en este sentido sin el consentimiento del interesado (artículos 6 y 19 bis de la Ley Hipotecaria). Por último, no resulta aún clara la situación de aquellos propietarios que se abstienen, pues  en el supuesto fáctico que motiva esta Resolución no se plantea.

En resumen, es posible inscribir el acuerdo por el que se modifican los estatutos adoptado por las mayorías legales, pese a la existencia de oposición, pero los derechos de estos titulares quedarán salvaguardados hasta que transmitan su dominio.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 14 de febrero de 2017


[1] Redacció anterior: els acords que disminueixin les facultats d’ús i gaudi de qualsevol propietari o propietària requereixen que aquest els consenti expressament.

  Redacció actual: els acords que modifiquin la quota de participació, els que privin a qualsevol propietari de les facultats d’ús i gaudi d’elements comuns i els que determinin l’extinció del règim de la propietat horitzontal simple o complexa requereixen el consentiment exprés dels propietaris afectats

[3] Ver Boletín SERC, número 174, noviembre- diciembre, páginas 25  y siguientes y 45 a siguientes.

[4] Ver Boletín SERC, número 175, enero- febrero, páginas 25 y siguientes.

[5] Ver Boletín  SERC número 178, julio- agosto, páginas 23 y siguientes.

[6] Ver Boletín SERC, número 179,  septiembre-octubre, páginas 31 y siguientes.

[7]  Ver Boletín SERC número 184, octubre-noviembre-diciembre 2016, páginas 68-71.

[8] Esto es, de 20 de junio de 2015 (Disposición Final Primera de la Ley 5/2015, de 13 de mayo).

[9] Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona  (Sección 14ª)  núm. 249/2016 de 15 julio, AC 2016\1679. Ponente: Vigo Morancho, Agustín. Fundamento de Derecho segundo.

[10] Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª), RJ\2016\3653 Sentencia núm. 37/2016 de 19 mayo Ponente: Abril Campoy, Juan Manuel. Fundamento de Derecho tercero.

 

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