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Informe fiscal diciembre 2020. AJD en farmacias. Cuándo es confiscatoria la plusvalía. Intereses de demora en IRPF. Exención AJD moratorias

INFORME FISCAL DICIEMBRE 2020

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ

Notario de Valencia

 

PRESENTACIÓN.

Informe de diciembre de 2020, en las postrimerías del mismo y en el umbral del 2021 con la esperanza de que sea mejor. Y hay numerosas novedades, sobre todo en jurisprudencia y doctrina administrativa:

.- En normativa, el RDL 34/2020 implanta una exención en AJD fuera del TRITPAJD aplicable a las moratorias y aplazamientos que establece el mismo (arts. 1 y 2).

.- En jurisprudencia y doctrina administrativa a destacar: (I) ITP y AJD, sentencia del TS declarando sujetas a AJD las escrituras de transmisión onerosa  de farmacias y resolución TEAC declarando exentos en AJD los préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas protegidas (II) En IRPF, sentencia del TS declarando no sujetos los intereses de demora tributarios (III En plusvalía municipal (IIVTNU), sentencia del TS aplicando la sentencia del TC 126/2019 en caso de nulidad de la cuota por su carácter confiscatorio (IV) Finalmente muy interesante consulta de la DGT resumiendo el régimen fiscal en los distintos tributos de la  liquidación de gananciales.

.- El tema del mes se dedica a la plusvalía municipal (IIVTNU), al supuesto concreto de la sujeción o no al tributo de las consolidaciones ordinarias en el nudo propietario a la extinción del  usufructo.

Javier Máximo Juárez González

Los informes fiscales son elaborados con la colaboración de mis compañeros José María Carrau Carbonell, Jesús Beneyto Feliu, Jaime Fernández Tussy, Juan Galdón López, Conrado Gómez Bravo, Federico Palasi Roig y José Antonio Pérez Álvarez, a los que agradezco su contribución.

 

ESQUEMA.

PARTE PRIMERA. NORMATIVA.

A) ESTADO.

.- Convenio entre el Reino de España y la República de Azerbaiyán (BOE 6/11/2020) para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio y su Protocolo.

.- RDL 34/2020, de 17 de noviembre (BOE 18/11/2020), de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria. ITP y AJD.

.- Orden HAC/1089/2020, de 27 de octubre (BOE 22/11/2020),relativa a la llevanza de los Libros registro del IVA a través de la Sede electrónica de la AEAT establecida en el artículo 62.6 del Reglamento del IVA.

B) ASTURIAS.

.- Decreto 78/2020, de 29 de octubre (BOPA 3/11/2020), de regulación de la Oficina de Proyectos Europeos y del Comité Asesor de Fondos Europeos.

.- Decreto 79/2020, de 29 de octubre (BOPA 3/11/2020), de primera modificación del decreto 151/2014, de 29 de diciembre, por el que se establecen exclusiones a la obligación de facturación electrónica.

C) CANARIAS.

.- DL 18/2020, de 5 de noviembre (BOC 6/11/2020), por el que se prorroga la vigencia del artículo único del Decreto ley 8/2020, de 23 de abril, de establecimiento del tipo cero en el IGIC a determinados bienes necesarios para combatir los efectos del COVID-19, y otras medidas tributarias.

.- DL 19/2020, de 12 de noviembre (BOC 13/11/2020), de establecimiento del tipo cero en el IGIC aplicable a la importación o entrega de mascarillas y productos sanitarios para diagnóstico in vitro de la COVID-19.

D) CATALUÑA

.- DL 36/2020, de 3 de noviembre (DOGC 5/11/2020), de medidas urgentes en el ámbito del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos y del IRPF.

.- DL Ley 46/2020, de 24 de noviembre (DOGC 26/11/2020), de medidas urgentes de carácter administrativo, tributario y de control financiero.

E) PAÍS VASCO.

.- GIPUZKOA. Decreto Foral-Norma 9/2020, de 10 de noviembre (BOG 12/11/2020) de medidas financieras, de carácter extraordinario y urgente, aplicables a las entidades locales.

.- VIZCAYA. Decreto Foral 100/2020, de 24 de noviembre (BOV 26/11/2020), de la Diputación Foral de Bizkaia, por el que se modifica el Reglamento de gestión de los tributos del Territorio Histórico de Bizkaia, en materia de Administración Electrónica.

PARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ISD, ITP Y AJD, IRPF E IIVTNU.

.- CONSULTA DE LA DGT V2935-20 DE 30/9/2020. ITP y AJD, ISD, IRPF e IIVTNU: Régimen fiscal de las liquidaciones de gananciales.

B) ISD.

.- CONSULTA DGT V2676-20 DE 2/9/2020. SUCESIONES: El heredero residente en Madrid que hereda de causante residente en USA bienes radicados en USA queda sujeto al ISD por obligación personal, es competente la Hacienda Estatal y puede aplicar la normativa autonómica de Madrid.

.- CONSULTA DGT V2674-20 DE 2/9/2020. SUCESIONES: Las cantidades reconocidas a la causante por responsabilidad patrimonial de la Administración constituyen un derecho de crédito sujeto al ISD.

C) ITP Y AJD.

.- SENTENCIAS DEL TS DE 26/11/2020, ROJ 3965 Y 3966/2020. AJD: Las escrituras que documentan una transmisión onerosa de farmacia inciden en AJD pues son inscribibles en el Registro de Bienes Muebles.

.- SENTENCIA TS DE 21/10/2020, ROJ 3398/2020. TPO: La adquisición de un inmueble por prescripción adquisitiva, reconocida por sentencia judicial, se halla no sujeta a la modalidad de TPO y no constituye reconocimiento de dominio.

.- RESOLUCIÓN TEC DE 10/6/2020, Nº 00/04878/2018/00/00. AJD: La exención del art. 45.I.B. 12 relativa a las VPO y Protegidas es de aplicación a los préstamos hipotecarios para adquirir las mismas, aunque su precio sea libre, si bien limitada a que el importe del préstamo no supere el precio de la vivienda, y también que éste último no supere el precio máximo establecido para las viviendas de protección oficial vigente en la fecha de la transmisión de la vivienda.

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 28/10/2020 Nº 00/04544/2017/00/00. TPO. La homologación judicial de una transacción propuesta por las partes, en el caso de una resolución de compraventa con condición resolutoria por impago de cuotas supone una nueva convención sujeta a TPO.

.- CONSULTA DGT V2320-20 DE 7/7/2020. TPO:  La exención del art. 45.I.B.17 es aplicable siempre que el vehículo se venda en el plazo de un año desde la adquisición  aunque el ulterior adquirente lo destine a desguace.

D) ITP E IVA.

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 9/6/2020, Nº 00/01662/2017/00/00. ITP E IVA: No cabe la renuncia a la exención de IVA en una compraventa de fincas rústicas cuyo destino por el adquirente es su arrendamiento con opción de compra al resulta la operación subsiguiente exenta de IVA y no admitir la renuncia a la exención, por lo que queda sujeta a TPO.

E) IRPF.

.- SENTENCIA TS DE 3/12/2020 (ROJ 4027/2020). IRPF: Los intereses de demora abonados por la Agencia Tributaria al efectuar una devolución de ingresos indebidos no están sujetos al IRPF.

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 27/10/2020, Nº 00/02425/2020/00/00. IRPF: Distinto régimen de los gastos de conservación y de mejora en el cálculo de los valores de adquisición en las alteraciones patrimoniales.

F) IIVTNU (PLUSVALÍA MUNICIPAL).

.- SENTENCIA TS DE 9/12/2020, NÚMERO 1689/2020. IIVTNU: Es confiscatoria la cuota que es igual o supera el incremento de valor de terreno. También en los casos en que la cuota suponga la mayor parte de la riqueza real. No se puede actualizar para determinar si hay o no inexistencia de incremento actual el valor de adquisición conforme al Índice de Precios al Consumo o conforme a algún otro mecanismo de corrección.

TERCERA PARTE. TEMA DEL MES. ¿DEBEN TRIBUTAR EN LA PLUSVALÍA MUNICIPAL LAS CONSOLIDACIONES ORDINARIAS EN EL NUDO PROPIETARIO?

1.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN Y NORMATIVA APLICABLE.
2.- EL CRITERIO DE LA DGT.
3.- LA JURISPRUDENCIA DEL TS.
4.- ASPECTOS PRÁCTICOS QUE DIFICULTAN SU TRIBUTACIÓN.
5.- CONCLUSIÓN.

Ponente: Javier Máximo Juárez González.

 

DESARROLLO.

PARTE PRIMERA. NORMATIVA.

A) ESTADO.

.- Convenio entre el Reino de España y la República de Azerbaiyán (BOE 6/11/2020) para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio y su Protocolo, hecho en Bakú el 23 de abril de 2014.

.- RDL 34/2020, de 17 de noviembre (BOE 18/11/2020), de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria. ITP y AJD.
Se establece una exención en la modalidad de cuota gradual de AJD (art. 2):
.- Cuando exista garantía real inscribible, las escrituras en las que se eleve a público los aplazamientos previstos en el art. 1 (extensión de los plazos de vencimiento y de carencia de las operaciones de financiación a autónomos y empresas que han recibido aval público canalizado a través del ICO).
.- Cuando en la formalización del aplazamiento regulado en el art. 1, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo. Ir a resumen en la web.

.- Orden HAC/1089/2020, de 27 de octubre (BOE 22/11/2020), por la que se modifica la Orden HFP/417/2017, de 12 de mayo, por la que se regulan las especificaciones normativas y técnicas que desarrollan la llevanza de los Libros registro del IVA a través de la Sede electrónica de la AEAT establecida en el artículo 62.6 del Reglamento del IVA. Ir a resumen en la web

B) ASTURIAS.

.- Decreto 78/2020, de 29 de octubre (BOPA 3/11/2020), de regulación de la Oficina de Proyectos Europeos y del Comité Asesor de Fondos Europeos.

.- Decreto 79/2020, de 29 de octubre (BOPA 3/11/2020), de primera modificación del decreto 151/2014, de 29 de diciembre, por el que se establecen exclusiones a la obligación de facturación electrónica.

C) CANARIAS.

.- DL 18/2020, de 5 de noviembre (BOC 6/11/2020), por el que se prorroga la vigencia del artículo único del Decreto ley 8/2020, de 23 de abril, de establecimiento del tipo cero en el IGIC aplicable a la importación o entrega de determinados bienes necesarios para combatir los efectos del COVID-19, y se establecen otras medidas tributarias.

.- DL 19/2020, de 12 de noviembre BOC 13/11/2020), de establecimiento del tipo cero en el IGIC aplicable a la importación o entrega de mascarillas y productos sanitarios para diagnóstico in vitro de la COVID-19.

D) CATALUÑA

.- DL 36/2020, de 3 de noviembre (DOGC 5/11/2020), de medidas urgentes en el ámbito del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos y del IRPF.

.- DL Ley 46/2020, de 24 de noviembre (DOGC 26/11/2020), de medidas urgentes de carácter administrativo, tributario y de control financiero.

E) PAÍS VASCO.

.- GIPUZKOA. Decreto Foral-Norma 9/2020, de 10 de noviembre (BOG 12/11/2020) de medidas financieras, de carácter extraordinario y urgente, aplicables a las entidades locales de Gipuzkoa.

.- VIZCAYA. Decreto Foral 100/2020, de 24 de noviembre (BOV 26/11/2020), de la Diputación Foral de Bizkaia, por el que se modifica el Reglamento de gestión de los tributos del Territorio Histórico de Bizkaia, en materia de Administración Electrónica.

 

PARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ISD, ITP Y AJD, IRPF E IIVTNU.

.- CONSULTA DE LA DGT V2935-20 DE 30/9/2020. ITP y AJD, ISD, IRPF e IIVTNU: Régimen fiscal de las liquidaciones de gananciales.

(…) «1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados».
(…) «Tratándose, pues, de un supuesto de disolución total su tratamiento en el ITP y AJD será el que a continuación se expone para la opción de disolución total.
Supuesto de disolución total de la sociedad de gananciales:
La extinción de la sociedad de gananciales supone su liquidación mediante la adjudicación a cada uno de los cónyuges de bienes o derechos en proporción a su cuota de participación, bien entendido que dicha adjudicación no es una verdadera transmisión, pues no se atribuye a los cónyuges algo que estos no tuvieran con anterioridad, como resulta del artículo 450 del Código Civil cuando establece que «cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión».

En este sentido el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha –ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.

A este respecto podemos distinguir dos supuestos:

– Que la disolución se haga de tal forma que cada cónyuge reciba bienes por el valor del 50% del haber de gananciales, sin que se origine un exceso de adjudicación.

En este caso, como ya se ha señalado, la adjudicación de los bienes no es más que la especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente y no constituirá una transmisión patrimonial que deba tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD. Ahora bien, la inexistencia de transmisión y la consiguiente no sujeción por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD determina la sujeción a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la escritura de disolución en tanto concurran los cuatro requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto: (…)

En todo caso, de concurrir los citados requisitos en dicho precepto, la disolución estaría sujeta a la cuota variable del documento notarial, pero exenta en virtud del art 45.I.B).3 anteriormente transcrito.

– Que la disolución se lleva a cabo de tal forma que uno de los cónyuges reciba más del 50 por cien que constituye su haber ganancial, originándose un exceso de adjudicación.

A diferencia del supuesto anterior, en este caso el exceso que reciba uno de los cónyuges no es algo que tuviese con anterioridad, por lo que su adjudicación si constituirá una transmisión patrimonial que tendrá carácter oneroso o lucrativo según sea o no objeto de compensación por parte del comunero que recibe el exceso al comunero que recibe de menos.

En caso de no mediar ningún tipo de compensación, se tratará de una transmisión de carácter gratuito y tributará como donación a favor del comunero al que se adjudica y por el importe del exceso recibido. Así resulta del apartado b) del artículo 3 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre (BOE de 19 de diciembre), según el cual constituye el hecho imponible del impuesto “b) La adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier negocio jurídico a título gratuito e inter vivos”.

Por el contrario, si el comunero al que se le adjudique el exceso compensa a los otros comuneros en metálico las diferencias que resulten a su favor, la existencia de dicha compensación constituye una contraprestación por el exceso recibido que determina el carácter oneroso de la operación y podría determinar su tributación en el ámbito del ITP y AJD, ya sea en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados o en la de transmisiones patrimoniales onerosas. En cualquiera de ambos casos, y a efectos de determinar la existencia de un exceso de adjudicación, debe tenerse en cuenta que la dicción literal del artículo 7.2.b habla de “exceso de adjudicación declarado”. Luego la diferencia entre los lotes adjudicados a cada uno de los cónyuges debe resultar de la propia valoración declarada por los mismos y no de la comprobación de valores que posteriormente pueda practicar la Administración tributaria competente». (…)

«2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

(…) «El apartado 3 del mismo artículo 104 del TRLRHL dispone:

“3. No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.

La sociedad legal de gananciales se estructura como una comunidad germánica, no romana, caracterizándose porque, a su disolución, a cada uno de los cónyuges, que, constante la sociedad son titulares comunes de las ganancias y beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos, se les atribuirá por mitad tales ganancias y beneficios. Dicha atribución, liquidada la sociedad, se concreta en las adjudicaciones a los cónyuges de bienes y derechos determinados o de cuotas igualmente determinadas sobre los mismos.

Trasladando lo anterior al caso planteado en la consulta, y respecto a la disolución total que se plantean los consultantes, cabe señalar que la disolución de la sociedad de gananciales y la adjudicación de los bienes y derechos integrantes del haber de dicha sociedad por mitad a cada uno de los cónyuges, de acuerdo con su porcentaje de participación, en el caso de que a alguno o a ambos de los cónyuges se le adjudicase uno o más inmuebles urbanos, no está sujeta al IIVTNU, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 104.3 del TRLRHL.

En la otra operación propuesta, se plantean la disolución de la sociedad de gananciales, pero en este caso, los bienes y derechos integrantes del haber de dicha sociedad no se adjudican en su totalidad de forma privativa a cada uno de los cónyuges, sino que una parte de dichos bienes se adjudicaría de forma privativa a cada uno de los cónyuges, teniendo ambos lotes el mismo valor y por el resto de bienes y derechos ambos cónyuges quedarían como propietarios por mitad proindiviso.

En este segundo supuesto, respecto de los bienes inmuebles que se adjudiquen a los cónyuges, ya sea de forma privativa o proindiviso, también resulta de aplicación el supuesto de no sujeción del artículo 104.3 del TRLRHL.

Ahora bien, en ambos supuestos habrá que tener en cuenta que en la futura transmisión de los bienes inmuebles urbanos que se hayan adjudicado, ya sea de forma privativa a uno de los cónyuges o en proindiviso a ambos cónyuges, como consecuencia de la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, el período de generación del incremento de valor se computará desde la fecha en la que ambos cónyuges adquirieron en su día el bien inmueble (y no desde la fecha en la que se haya producido la adjudicación por la liquidación de gananciales) hasta la fecha de ese futuro devengo.

3. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Después de hacer referencia al art. 33 de la LIRPF, afirma:
«Conforme con lo anterior, la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.

Solo en el caso de que se atribuyesen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro cónyuge, generándose una ganancia o pérdida patrimonial». (…)

Comentario:
Ilustrativa y didáctica consulta que repasa con sensatos criterios la tributación de la liquidación de gananciales en los diversos tributos. La neutralidad fiscal de la misma está subordinada a la correspondencia de las adjudicaciones con los haberes.

A destacar dos datos importantes: que los excesos de adjudicación en la liquidación de gananciales solo pueden ser declarados y que a efectos de la liquidación sse pueden y deben declarar los valores actuales, aunque no se actualicen valores ni fechas de adquisición si es proporcional.

B) ISD.

.- CONSULTA DGT V2676-20 DE 2/9/2020. SUCESIONES: El heredero residente en Madrid que hereda de causante residente en USA bienes radicados en USA queda sujeto al ISD por obligación personal, es competente la Hacienda Estatal y puede aplicar la normativa autonómica de Madrid.

«HECHOS: El consultante, residente en la Comunidad Autónoma de Madrid, ha recibido una herencia por el fallecimiento de su madre, residente en Estados Unidos (EEUU). Los bienes heredados están íntegramente ubicados en EEUU.

CUESTIÓN: Tributación en España por la recepción de la herencia en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Aplicación de la normativa estatal o autonómica».

CONTESTACIÓN:

(…) «CONCLUSIONES:

Primera: La normativa española que regula el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es contraria a la normativa de la Unión Europea, en tanto en cuanto no respeta el principio de libertad de movimiento de capitales regulado en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que prohíbe todas las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y entre Estados miembros y terceros países.

Segunda: Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de acuerdo con la jurisprudencia del TJUE sobre el alcance del principio de libertad de movimiento de capitales consagrado en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, los efectos de la sentencia del TJUE de 3 de septiembre de 2014, resultan aplicables a los residentes en países extracomunitarios.

Tercera: En consecuencia, no ha de tenerse en cuenta la exclusión de los países terceros ajenos al EEE en relación con el ámbito de aplicación de la disposición adicional segunda de la Ley 19/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Por lo tanto, el régimen regulado en dicha disposición adicional resultará aplicable en relación con todos los no residentes, con independencia de que residan en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo o en un país tercero.

Cuarta: El consultante deberá presentar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por los bienes que adquiera, con independencia del lugar donde estos se encuentren situados y tendrá derecho a la aplicación de la normativa propia aprobada por la Comunidad Autónoma en la que resida, en este caso Madrid.

Quinta: Al no ser el causante residente en ninguna Comunidad Autónoma de España y no existir punto de conexión con ninguna de ellas, tal y como establece el artículo 32 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de la Comunidades Autónomas de régimen común, y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, el organismo competente para la exacción del impuesto es la Administración Central del Estado, esto es, la Agencia Estatal de Administración Tributaria, en concreto, la Oficina Nacional de Gestión Tributaria, Departamento de Sucesiones de no Residentes (C/ Infanta Mercedes, nº 49. Madrid; registro en C/ Lérida, nº 32-34)».

Comentario:
Nueva consulta que reitera criterio tratándose de no residentes: todos los no residentes, aunque sea competente la AEAT, tienen derecho (no solo opción) a aplicar la normativa de la CA que corresponda conforme a la DA 2ª de la LISD.

.- CONSULTA DGT V2674-20 DE 2/9/2020. SUCESIONES: Las cantidades reconocidas a la causante por responsabilidad patrimonial de la Administración constituyen un derecho de crédito sujeto al ISD.

HECHOS: La madre de los consultantes solicitó en el año 2010 una ayuda a la dependencia. Dicha ayuda le fue concedida de manera inmediata pero no llegó a cobrar el dinero que le correspondía. La madre falleció en el año 2012. Posteriormente, los hijos iniciaron un trámite de reclamación por responsabilidad patrimonial, por lo que, recientemente, se les ha reconocido el derecho a percibir las cantidades adeudadas a la madre.

CUESTIÓN: Tributación de la cantidad percibida por los consultantes.

CONTESTACIÓN:
(…) «De acuerdo con lo anterior, todo el importe que perciban los consultantes lo es en su calidad de herederos de la causante y, por lo tanto, está sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y no al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Por lo tanto, los consultantes, si no incluyeron el derecho de crédito correspondiente en la autoliquidación del impuesto, deberán presentar autoliquidación complementaria por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el importe total que perciban. Del mismo modo, si incluyeron el derecho de crédito, pero por distinto importe al efectivamente percibido, también deberán presentar autoliquidación complementaria para regularizar la diferencia no declarada».

Comentario:
Lógico el criterio de la DGT: la indemnización trae causa del causante, por lo que procede su tributación por el ISD y no en el IRPF de los sucesores.

C) ITP Y AJD.

.- SENTENCIAS DEL TS DE 26/11/2020, ROJ 3965 Y 3966/2020. AJD: Las escrituras que documentan una transmisión onerosa de farmacia inciden en AJD pues son inscribibles en el Registro de Bienes Muebles.

(…) «TERCERO.- Criterios interpretativos sobre el artículo 31.2 TRLITPAJD.
Conforme a lo hasta aquí expuesto, y según ordena el artículo 93.1 LJCA, procede fijar la siguiente interpretación del precepto legal concernido en este litigio:
La primera copia de una escritura notarial en la que se documenta la cesión o transmisión de una oficina de farmacia es un acto sujeto, conforme a lo dispuesto en el artículo 31.2 TRLITPAJD, al impuesto sobre actos jurídicos documentados, al ser inscribible tal título en el Registro de Bienes Muebles creado en la disposición adicional única del Real Decreto 1828/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación. En particular, la cesión o transmisión de la oficina de farmacia puede encajar en la disposición adicional única del Real Decreto 1828/1999, concretamente, en su núm. 1, Sección 5ª («Sección de otros bienes muebles registrables»); y no hay ninguna otra norma que impida la inscripción de dicha operación en el Registro de Bienes Muebles, con independencia de cuál sea la eficacia o efectos que se otorgue a la misma».

Comentario:
Desafortunadas y esquemáticas sentencias que traslucen deficiencias en materia extrafiscal tan decisiva como el Derecho Registral. Así basta con leer la resolución de la DGRN de 1/2/2012 (BOE 1/3/2012) para saber que si bien pueden acceder al Registro de Bienes Muebles, la inscripción es testimonial, no gozando de la protección registral que justifica el tributo.

.- SENTENCIA TS DE 21/10/2020, ROJ 3398/2020. TPO: La adquisición de un inmueble por prescripción adquisitiva, reconocida por sentencia judicial, se halla n o sujeta a la modalidad de TPO y no constituye reconocimiento de dominio.

(…) TERCERO.- Razonamientos de la Sala.
Tiene razón, y así podemos adelantarlo, la sentencia impugnada, pues el hecho acontecido -la adquisición por usucapión de la propiedad de un bien inmueble- queda fuera, de modo claro, indubitado e incontrovertible -además de reconocido en la doctrina administrativa- del hecho imponible del impuesto exigido a la Sra. Visitacion».

(…) «8) La mencionada sentencia y la clase de proceso judicial contencioso en que recayó descarta, por completo, sin necesidad de esfuerzo interpretativo alguno, que estemos en presencia de un expediente de dominio o de laguna de las figuras asimiladas ( art. 206 de la Ley Hipotecaria) ni de un reconocimiento de dominio, términos ambos que la Administración y el TEAR, con escaso rigor conceptual, señalan como si fueran instituciones intercambiables entre sí y, además, compatibles con la naturaleza del proceso judicial y con la sentencia dictada en él, atinente a la declaración de usucapión. No de otro modo se citan conjuntamente las letras C) y D) del artículo 7.2 de la LITP, sin decantarse con claridad por ninguna de ellas, en detrimento de la otra.
Tal sentencia es por completo diferente a las instituciones invocadas por la Administración para, de modo totalmente forzado, suponer integrado el hecho imponible, pues: a) los reconocimientos de dominio lo son a efectos de integrar un título para su inscripción registral, pero surgidos de actos de transmisión, que aquí no se han dado; y b) lo que hay es una declaración judicial que señala que ha habido usucapión, esto es, un modo originario de adquirir la propiedad, todo ello sin perjuicio de considerar que tales reconocimientos de dominio, en la propia ley, están anudados a la acreditación de una transmisión, que integra un modo de adquirir diferente al de la prescripción del art. 609 C.C.
9) El principio de legalidad tributaria impide extender el hecho imponible a casos o situaciones no comprendidos en su definición legal, que parte de la transmisión y, de entre ellas, de las onerosas, con estricta y expresa prohibición de la analogía establecida en el artículo 14 LGT, como manifestación del de legalidad que late en el aforismo «nullum tributum sino lege».

CUARTO.- Interpretación de la cuestión planteada en el auto de admisión.
La cuestión de interés casacional debe ser respondida de este modo:
La adquisición de un bien por prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en sentencia judicial firme, no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, por faltar los elementos objetivos del hecho imponible, como es la transmisión, que aquí está ausente, así como la onerosidad ( art. 609 C.C.).

Tal sentencia, si ha sido dictada en un proceso judicial declarativo, en ue se establece una controversia entre partes enfrentadas por intereses jurídicos opuestos, excluye tanto la aplicación de las letras C) como D) del artículo 7.2 del TRLITPAJD, por referirse a instituciones jurídicas que no guardan relación con la que efectivamente se analiza en este asunto ni son, además de ello, intercambiables entre sí». (…)

Comentario:
Poco que añadir a esta sentencia. Es obvio que las adquisiciones por usucapión son originarias y no derivativas por lo que no realizan el hecho imponible de TPO y no puede ser reconducida su tributación al denominado reconocimiento de dominio como deja bien claro el TS.

.- RESOLUCIÓN TEC DE 10/6/2020, Nº 00/04878/2018/00/00. AJD: La exención del art. 45.I.B. 12 relativa a las VPO y Protegidas es de aplicación a los préstamos hipotecarios para adquirir las mismas aunque su precio sea libre, si bien limitada a que el importe del préstamo no supere el precio de la vivienda, y también que éste último no supere el precio máximo establecido para las viviendas de protección oficial vigente en la fecha de la transmisión de la vivienda.

(…) «A juicio de este Tribunal Central, la nueva redacción del artículo 45.I.B).12 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, dada por la Ley 4/2008, de 23 de diciembre, no impide aplicar la exención del apartado d) de dicho precepto a la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición exclusiva de viviendas de protección oficial con precio de venta libre, siempre, eso sí, con el límite del precio de la vivienda y siempre que este último no exceda del precio máximo establecido para las viviendas de protección oficial vigente en la fecha de la transmisión de la vivienda.

La admisión de la exención a cualquier precio que se establezca la venta de la vivienda iría no sólo en contra expresamente de la norma tributaria cuya redacción sigue vinculando la exención a un límite de precio, sino que vulneraría su espíritu y finalidad, además del principio de equidad. Si la finalidad de la normativa VPO es favorecer la adquisición de viviendas a precios accesibles, y al propio tiempo evitando abusos de la aplicación de tales beneficios a supuestos no merecedores de tal protección, carece de sentido que se permita la exención del impuesto, cualquiera que fuera el precio pactado, y por tanto, superando el límite de precio que indicaba una capacidad económica del adquirente que el legislador consideraba de especial protección».

(…) «Por lo expuesto,

EL TRIBUNAL ECONÓMICO-ADMINISTRATIVO CENTRAL, EN SALA, en el recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio interpuesto por el DIRECTOR GENERAL DE TRIBUTOS Y FINANCIACIÓN AUTONÓMICA DE LA CONSEJERÍA DE ECONOMÍA Y HACIENDA DE LA COMUNIDAD DE CASTILLA Y LEÓN, acuerda DESESTIMARLO y unificar criterio en el sentido siguiente:
La exención regulada en el apartado d) del artículo 45.I.B).12 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD), resulta aplicable no sólo respecto de aquellas viviendas de protección oficial que tienen un precio máximo de venta, sino también respecto de viviendas protegidas con precio de venta libre; en este último caso, la exención de la constitución del préstamo hipotecario tendrá como límites que el importe del préstamo no supere el precio de la vivienda, y también que éste último no supere el precio máximo establecido para las viviendas de protección oficial vigente en la fecha de la transmisión de la vivienda».

Comentario:
Importante resolución del TEAC en unificación de criterio. Añadir que tal exención es considerada objetiva por la DGT (consulta V1133-19) y por lo que puede aplicarla el prestamista sujeto pasivo del art. 29.2 del TRITPAJD.

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 28/10/2020 Nº 00/04544/2017/00/00. TPO. La homologación judicial de una transacción propuesta por las partes, en el caso de una resolución de compraventa con condición resolutoria por impago de cuotas supone una nueva convención sujeta a TPO.

La homologación judicial de una transacción propuesta por las partes, en el caso de una resolución de compraventa con condición resolutoria por impago de cuotas, no equivale a una resolución de contrato por resolución judicial firme (art. 57.1 TR LITP), por lo que no procede la devolución del impuesto al considerarse que una transacción homologada judicialmente tiene carácter consensual, siendo de aplicación el artículo 57.5 del TRITPAJD.
Se reitera criterio de RG: 1494/2010, de 9 de julio de 2012.
(Resumen)

Comentario:
En mi opinión tiene razón el TEAC en este caso. A las transacciones se refiere detalladamente el art. 28 del RITPAJD, sin embargo, recordar que el art. 32.1 del mismo Reglamento considera no sujeta la recuperación del dominio como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria expresa de la compraventa no dará lugar a practicar liquidación por la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas», sin que a estos efectos se precise la existencia de una resolución, judicial o administrativa, que así lo declare.

.- CONSULTA DGT V2320-20 DE 7/7/2020. TPO:  La exención del art. 45.I.B.17 es aplicable siempre que el vehículo se venda en el plazo de un año desde la adquisición, aunque el ulterior adquirente lo destine a desguace.

«HECHOS: La entidad consultante se dedica a la compraventa de vehículos.

CUESTIÓN: Una vez efectuada la venta del vehículo en el plazo de un año, si el nuevo titular procede a la baja temporal o definitiva del vehículo ¿se mantiene la exención practicada por la compraventa o debe procederse a la liquidación del impuesto?»

CONTESTACIÓN:
Después de transcribir el art. 45.I.B.17 del TRITPAJD concluye:
«La exención se establece para empresarios profesionales siempre que el vehículo se transmita dentro del año siguiente a la fecha de adquisición por parte del empresario. Cumpliéndose esta segunda condición la exención provisional se convierte definitiva. El que se transmita a un particular, un desguace o una empresa de cualquier otro carácter en nada desvirtúa el fin de la operación de adquisición, que es lo que grava el impuesto, ya que la ulterior transmisión no es más que un medio objetivo de acreditar que el vehículo efectivamente se adquirió con esa finalidad y no para el uso propio».

D) ITP E IVA.

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 9/6/2020, Nº 00/01662/2017/00/00. ITP E IVA: No cabe la renuncia a la exención de IVA en una compraventa de fincas rústicas cuyo destino por el adquirente es su arrendamiento con opción de compra al resulta la operación subsiguiente exenta de IVA y no admitir la renuncia a la exención, por lo que queda sujeta a TPO.

En una compraventa de fincas rústicas se renuncia a la exención de IVA repercutiendo al comprador dicho IVA. La renuncia a la exención exige la deducibilidad total o parcial del IVA soportado por el comprador, sobre la base del previsible destino de los bienes.
En el presente caso el destino de los terrenos comprados es el arrendamiento con opción de compra, que celebra (simuladamente o no) inmediatamente después de la compraventa.
Resuelve esta Resolución dos cuestiones:
En el arrendamiento de fincas rústicas con opción de compra, que está exento de IVA, ¿es renunciable la exención?
– La compraventa de un terreno rústico es una entrega sujeta y exenta de IVA, conforme al art. 20.Uno 20º LIVA, exención que es renunciable (art. 20.Dos LIVA).
– El arrendamiento de un terreno rústico es una prestación de servicio sujeta y exenta de IVA, conforme al art. 20.Uno 23º LIVA, exención que NO es renunciable.
– El arrendamiento con opción de compra de un terreno rústico es una operación sujeta y exenta de IVA, exención tampoco renunciable, ni si quiera cuando se ejerce la opción y se entrega el inmueble arrendado. El art. 20.Uno 23º LIVA sólo excluye la exención cuando la entrega del bien objeto de la opción de compra esté sujeta y no exenta. El legislador español no se ha acogido a la posibilidad de renunciar a la exención en los arrendamientos de inmuebles, mientras que sí ha optado por esa posibilidad en el caso de las entregas de bienes inmuebles; y también ha decido establecer un régimen distinto al arrendamiento con opción de compra en función del bien sobre el que recae. Ambas distinciones son compatibles con la Directiva europea.
De todo lo anterior, resulta indiscutible que la LIVA no pretende, en ningún caso, considerar la posibilidad de la renuncia a la exención en la entrega del inmueble cuando el artículo 20.Uno 23º d`) LIVA afirma: «Los arrendamientos con opción de compra de terrenos […] cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto». Es decir, pretende que la tributación de la operación sea objetiva y conocida desde el momento, con independencia de la posible voluntad de las partes en un futuro.
Indica la Resolución del TEAC que “un empresario o profesional que quiera evitar este efecto en relación a terrenos rústicos siempre podrá adquirir el mismo mediante una entrega de bienes para que se pueda renuncia a la exención y utilizar otras formas de financiación, como puede ser el préstamo hipotecario”.
En consecuencia, y volviendo al supuesto de hecho de esta Resolución, si el destino previsible de los bienes era una operación exenta de IVA no se cumplía el requisito de deducibilidad de las cuotas soportadas, por lo que no cabía la renuncia a la exención. La compraventa queda sujeta, por tanto, a ITP.
(Resumen).

Comentario:
No precisa de demasiados, la renuncia a la exención toca cuando procede normativamente, no es voluntaria. A ello dedicamos el tema del mes de agosto de 2019 (ir).

E) IRPF.

.- SENTENCIA TS DE 3/12/2020 (ROJ 4027/2020). IRPF: Los intereses de demora abonados por la Agencia Tributaria al efectuar una devolución de ingresos indebidos no están sujetos al IRPF.

(….) Sin embargo, la cuestión no es si estamos ante un supuesto de no exención, no previsto legalmente, sino si estamos ante un supuesto de sujeción. Y en este sentido hay que considerar que los intereses de demora constituyen un supuesto de no sujeción, esto es, si estamos como sostiene el artículo 2 de la ley ante una ganancia patrimonial, y es evidente que, cuando se devuelven al contribuyente unos intereses soportados por el mismo indebidamente, compensándolos, no existe tal ganancia patrimonial, sino que se produce un reequilibrio, anulando la perdida antes sufrida. Y desde luego no tiene sentido negar el carácter deducible de los intereses soportados por el contribuyente, y entender como sujetos y no exentos los intereses anejos a la devolución de ingresos indebidos. Si como admite la recurrente siguiendo la jurisprudencia de esta Sala, los intereses de demora tienen una finalidad compensatoria, de considerarlos sujetos dicha finalidad quedaría frustrada, al menos parcialmente.
La consecuencia es la de no dar lugar al recurso de casación.

CUARTO. Contenido interpretativo de esta sentencia y resolución de las pretensiones suscitadas en el recurso.
Con arreglo a lo que establece el artículo 93.1 LJCA , procede responder a la cuestión suscitada en el auto de admisión, que no era otra que:
«Determinar si los intereses de demora abonados por la Agencia Tributaria al efectuar una devolución de ingresos indebidos, pese a su naturaleza indemnizatoria, se encuentran sujetos y no exentos del impuesto sobre la renta, constituyendo una ganancia patrimonial que procederá integrar en la base imponible del ahorro o, por el contrario, debe ser otro su tratamiento fiscal, atendiendo a que, por su carácter indemnizatorio, persiguen compensar o reparar el perjuicio causado como consecuencia del pago de una cantidad que nunca tuvo que ser desembolsada por el contribuyente».
La respuesta ha de ser la siguiente: los intereses de demora abonados por la Agencia Tributaria al efectuar una devolución de ingresos indebidos no están sujetos al IRPF». (…)

Comentario:
Transcendente sentencia que zanja una cuestión en la que ha habido legión de damnificados. Más vale tarde que nunca.

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 27/10/2020, Nº 00/02425/2020/00/00. IRPF: Distinto régimen de los gastos de conservación y de mejora en el cálculo de los valores de adquisición en las alteraciones patrimoniales.

Para determinar el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales al valor de adquisición hay que sumar el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos
En este sentido, cabe distinguir entre las inversiones y mejoras, que sí serían mayor valor de adquisición, de los gastos de conservación y mantenimiento. Así, estos últimos se refieren a gastos efectuados de manera regular, con la finalidad de mantener el uso normal del bien en cuestión, estando dichas partidas vinculadas a la noción de mantenimiento del estado de los bienes que los generan, contribuyendo a mantener la vida útil del inmueble.
A) En este sentido tienen la consideración de gastos de conservación y reparación (art. 16.1.a RIRPF) NO incluidos en el valor de adquisición:
a) Gastos de conservación son los que tienen por objeto mantener el activo en buenas condiciones de funcionamiento, manteniendo su capacidad productiva.
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
b) Gastos de reparación son los que tienen por objeto volver a poner en condiciones de funcionamiento un activo inmovilizado de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
Constituyen gastos de reparación y conservación, entre otros, las obras tales como la sustitución del cuadro antiguo de electricidad, la sustitución de ventanas antiguas, la sustitución de tuberías antiguas y de grifería, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado y la colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, pintura, retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, etc. (DGT 29-12-99; CV 9-12-09; CV 2-3-10); la sustitución de la solería vieja, de las ventanas y de las máquinas de aire acondicionado (DGT V1762-12 de 11-9-12); las obras en la red de saneamiento y en el entronque de la red general, debido a su mal estado (DGT CV 12-5-11).
La instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros, donde no existían, constituye una inversión o mejora y no un gasto deducible. Pero, por el contrario, cuando ya existen y es preciso sustituirlos, por razones de mantenimiento del uso normal, estas sustituciones no son mejora, sino gasto deducible (DGT 10-10-02; AEAT 27-5-03; DGT CV 30-9-08).
Los trabajos de demolición y sustitución de solado y embaldosado, la instalación de una máquina de aire acondicionado en sustitución de una anterior, la sustitución de la instalación de fontanería de la vivienda, la colocación de tarima flotante en toda la vivienda, forrado con friso de madera en algunas paredes, remodelación completa de cuartos de baño y cocina, la sustitución del mobiliario de cocina, la instalación de nuevo cuadro eléctrico, la instalación de puntos de luz en diferentes estancias del inmueble, la eliminación de gotelé y pintado de paredes, las obras para solucionar humedades constituyen gastos de reparación y conservación (CV 2490-15 de 05/08/2015).
B) Por contraposición, los costes en mejoras o ampliaciones del inmovilizado SI deben considerarse, en el ámbito del IRPF, como mayor importe del valor de adquisición. Son aquellas que redundan en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes,
a) Son gastos de ampliación aquellos por los que se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva,
b) Son mejoras el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

Comentario:
Didáctica esta resolución que discrimina entre gastos de conservación y de mejora. Los primeros, a diferencia de los segundos, no aumentan el valor de adquisición para el cálculo de las alteraciones patrimoniales.

F) IIVTNU (PLUSVALÍA MUNICIPAL).

.- SENTENCIA TS DE 9/12/2020, NÚMERO 1689/2020. IIVTNU: Es confiscatoria la cuota que es igual o supera el incremento de valor de terreno. También en los casos en que la cuota suponga la mayor parte de la riqueza real. No se puede actualizar para determinar si hay o no inexistencia de incremento actual el valor de adquisición conforme al Índice de Precios al Consumo o conforme a algún otro mecanismo de corrección.

Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana: alcance de la declaración de inconstitucionalidad contenida en la STC 59/2017: los artículos 107.1 y 107.2 a) TRLHL padecen sólo una inconstitucionalidad y nulidad parcial. El artículo 110.4 del TRLHL, sin embargo, es inconstitucional y nulo en todo caso.
Determinación de la base imponible. Actualización del valor de adquisición con el IPC u otros mecanismos correctores improcedente: para calcular la existencia de un incremento o de una disminución del valor de los terrenos en el IIVTNU, a los efectos del artículo 104.1 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, no cabe actualizar el valor de adquisición de tales terrenos conforme al Índice de Precios al Consumo o conforme a algún otro mecanismo de corrección.
La concreta aplicación de un tributo que suponga que el contribuyente tenga que destinar a su pago la totalidad o la mayor parte de la riqueza real o potencial que tal tributo pone de manifiesto tendrá carácter confiscatorio en la medida en que supone –claramente- una carga excesiva, exagerada y, desde luego, no proporcional a aquella capacidad económica que, en definitiva, justifica la existencia misma de la figura tributaria correspondiente.
Resulta, por tanto, contraria a Derecho –por implicar un claro alcance confiscatorio- una liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que, aplicando los artículos correspondientes de la Ley de Haciendas Locales, establezca una cuota impositiva que coincida con el incremento de valor puesto de manifiesto como consecuencia de la transmisión del terreno, esto es, que absorba la totalidad de la riqueza gravable.
(Resumen de la web del TS).

Comentario:
Aplicación práctica por el TS de la sentencia del TC 126/2019 que da pie a mantener que no solo es confiscatoria la liquidación que sea superior o igual al incremento de valor, sino también la que represente la mayor parte del mismo.
Además, puntualiza que no se puede actualizar para determinar si hay o no inexistencia de incremento actual el valor de adquisición conforme al Índice de Precios al Consumo o conforme a algún otro mecanismo de corrección.

 

TERCERA PARTE. TEMA DEL MES. ¿DEBEN TRIBUTAR EN LA PLUSVALÍA MUNICIPAL LAS CONSOLIDACIONES ORDINARIAS EN EL NUDO PROPIETARIO?

1.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN Y NORMATIVA APLICABLE.

Las consolidaciones ordinarias del usufructo extinguido en el nudo propietario es bien sabido que quedan sujetas y tributan en el ISD y en el ITP, más la cuestión no es tan diáfana en la plusvalía municipal (IIVTNU).

Al respecto, el art. 104 del TRLHL relativo al hecho imponible se limita a establecer en su número 1: «El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos».

Y en los arts. 106 (a propósito del sujeto pasivo) y 107 (relativo a la base imponible) se constriñe igualmente a la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativo del dominio. Además, el art. 105 declara exentas la constitución y transmisión derechos de servidumbre, presuponiendo no sujeta su extinción.

2.- EL CRITERIO DE LA DGT.

La DGT ha mantenido en reiteradas consultas (entre las más recientes V1851-16 y V2431-17) que sí debe tributar la consolidación ordinaria y es que el consultante adquiere el pleno dominio sobre el inmueble en dos fases: primero al adquirir la nuda propiedad y, posteriormente, al fallecimiento de su madre, adquiere el derecho de usufructo por vía de consolidación, y ambas adquisiciones dan lugar al devengo del IIVTNU.

Y lo fundamenta en que:
(I) «El derecho de usufructo como tal no se extingue (sí lo hace en la persona del usufructuario), sino que hace tránsito, se traslada a la persona del nudo propietario, que lo adquiere consolidando el dominio. A este respecto, el artículo 522 del Código Civil señala que “terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada”.
(II) Con la muerte del usufructuario se produce una extinción del derecho de usufructo en su persona (que no es gravada por el IIVTNU) y una “traslatio” del derecho de usufructo a la persona del nudo propietario. Hay una adquisición del derecho de goce que transita del usufructuario al dueño el cual pasa de nudo a pleno propietario.
(III) El IIVTNU grava el incremento de valor que experimente el terreno urbano y que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad del terreno por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre el referido terreno, lo que evidentemente comprende el derecho de usufructo, cuya constitución o transmisión, aunque lo sea al nudo propietario por vía de la consolidación, produce el devengo del impuesto.

3.- LA JURISPRUDENCIA DEL TS.

Es escasa la jurisprudencia del TS sobre la materia. Se puede citar una sentencia que ha mantenido la procedencia de su tributación (sentencia de 11/11/1996), pero la más reciente, de 16/1/1999 (ROJ 8614/1999) mantiene la no sujeción enérgicamente:

«SEGUNDO.- Con toda claridad expresa el artículo 105.1 (sic) que el impuesto grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana y que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
Como bien razona la sentencia recurrida, la extinción del usufructo no está comprendida en ninguno de los dos supuestos que acabamos de citar. Ni es transmisión de la propiedad ni es transmisión de ningún derecho real.
El hecho de que, por el fallecimiento de la usufructuaria, los nudos propietarios hayan alcanzado la integridad de su dominio no significa que hayan sido sujetos de transmisión alguna de derechos que pueda constituir hecho imponible. Simplemente, el régimen legal correspondiente a este derecho real prevé que la muerte de la usufructuaria extingue el usufructo (art. 513.11 del Código Civil ), recuperando los propietarios las facultades de goce de que se habían visto privados al constituirse tal derecho, lo que excluye que esta recuperación vaya precedida de transmisión alguna que suponga el devengo del impuesto».

4.- ASPECTOS PRÁCTICOS QUE DIFICULTAN SU TRIBUTACIÓN.

En la normativa del tributo no encontramos reglas para su liquidación, suscitándose múltiples cuestiones:
¿Qué normativa se debe aplicar, la vigente al tiempo de la desmembración o la vigente a la extinción?
¿Qué período de generación ha de adoptarse, la de cuando adquirió por ejemplo el causante en las herencias o desde el fallecimiento del causante a la extinción de usufructo?
¿Si el usufructuario ya ha tributado, no es redundante que vuelva a tributar el nudo propietario que ya ha tributado por su nuda propiedad?

Recordemos que los elementos esenciales del tributo, hecho imponible y base imponible están sujetas a reserva de ley, por lo que no pueden las Ordenanzas suplir estos vacíos. Tampoco se puede aplicar por analogía la normativa de otros tributos.

5.- CONCLUSIÓN.

No hay sustento normativo que justifique la tributación de las extinciones de usufructo por consolidación ordinaria en el nudo propietario.

Ponente: Javier Máximo Juárez González.

 

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Informe Actualidad Fiscal Noviembre 2020. Cesión créditos AJD. Usufructos y nuda propiedades no sujetas ISD e ITP. Reinversión vivienda habitual IRPF.

 

PRESENTACIÓN.

Informe de noviembre de 2020,  ya próximo a vencer el año. A destacar:

.- En normativa la implantación de dos nuevos tributos: El  Impuesto sobre Determinados Servicios Digitales y el Impuesto sobre las Transacciones Financieras.

En jurisprudencia y doctrina administrativa relevantes sentencias del TS  sobre la base imponible en la cesión de créditos hipotecarios sujetas a AJD y en IRPF sobre reinversión en vivienda habitual  y aplicación de la reducción de alquileres de viviendas aunque no consten en la autoliquidación.

El tema del mes se dedica a supuestos especiales de usufructo y nuda propiedad que, raras avis», no tributan ni en el ISD ni en el ITP y AJD.

Espero que os sea de utilidad.

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ.

Los informes fiscales son elaborados con la colaboración de mis compañeros José María Carrau Carbonell, Jesús Beneyto Feliu, Jaime Fernández Tussy, Juan Galdón López, Conrado Gómez Bravo, Federico Palasi Roig y José Antonio Pérez Álvarez, a los que agradezco su contribución.

 

ESQUEMA:

PARTE PRIMERA. NORMATIVA.

A) ESTADO
.- Ley 4/2020, de 15 de octubre (BOE 16/10/2020), del Impuesto sobre Determinados Servicios Digitales.
.- Ley 5/2020, de 15 de octubre (BOE 16/10/2020), del Impuesto sobre las Transacciones Financieras.

B) BALEARES.
.- Ley 2/2020, de 15 de octubre (BOIB 20/10/2020), de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19.

C) CATALUÑA.
.- Decreto Ley 33/2020, de 30 de septiembre (DOGC 1/10/2020), de medidas urgentes en el ámbito del impuesto sobre las emisiones de dióxido de carbono de los vehículos de tracción mecánica y del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos, y en el ámbito presupuestario y administrativo.

D) PAÍS VASCO.

ÁLAVA. Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 12/2020, del Consejo de Gobierno Foral de 6 de octubre (BOTHA 14/10/2020). Aprobar las medidas tributarias adicionales urgentes relacionadas con la COVID-19 en determinados Impuestos que forman parte del sistema tributario de Álava.

ÁLAVA. Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 13/2020, del Consejo de Gobierno Foral de 13 de octubre (BOTHA19/10/2020. Aprobar medidas de reajuste en el IVA como consecuencia de la COVID-19.

ÁLAVA. Norma Foral 18/2020, de 21 de octubre (BOTHA 30/10/2020), de convalidación del Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 12/2020, de 6 de octubre, para aprobar las medidas tributarias adicionales urgentes relacionadas con la COVID-19 en determinados impuestos que forman parte del sistema tributario de Álava.

.- GIPUZKOA. Decreto Foral-Norma 8/2020, de 13 de octubre (BOG 15/10/2020), sobre medidas complementarias de carácter urgente para paliar determinadas consecuencias del COVID-19.

.- VIZCAYA. Decreto Foral Normativo 10/2020, de 6 de octubre (BOB 7/10/2020), de medidas tributarias adicionales urgentes en la Norma Foral General Tributaria, en el IRPF, en el IS, en el ITP Y AJD y en el Tributo sobre el Juego mediante la explotación de máquinas o aparatos automáticos, relacionadas con la COVID-19.

.- VIZCAYA. NORMA FORAL 7/2020, de 21 de octubre (BOB 27/10/2020) , de modificación de la Norma Foral 6/2019, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Territorio Histórico de Bizkaia para el año 2020.

PARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ISD E ITP Y AJD.

.- SENTENCIA TSJ DE VALENCIA DE 22/7/2020, ROJ 4398/2020. ISD E ITP Y AJD: La extinción del derecho de uso y habitación reservado en una donación de un inmueble del que ulteriormente en unidad de acto se renuncia y el propietario hace dación en pago queda sujeta al Impuesto de Donaciones.

.- CONSULTA DE LA DGT V1733-20, DE 2/6/2020. ISD E ITP Y AJD. En escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia la adjudicación por gananciales al cónyuge viudo de bien privativo del causante es permuta en TPO y el exceso de adjudicación en la herencia derivado de partes indivisas incluidas en el caudal relicto de un inmueble indivisible queda no sujeta a TPO, pero incide en AJD.

B) ITP Y AJD.

.- SENTENCIA TS DE 29/10/2020, ROJ 3699/2020. AJD: En la cesión de créditos hipotecarios sujetos a AJD en el que una parte de su importe ha sido ya satisfecha al acreedor, la base imponible está constituida por el capital pendiente de amortizar en el momento de la cesión, incluyendo gastos, indemnizaciones u otros conceptos y, por tanto, la garantía hipotecaria efectiva pendiente.

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 28/10/2020, Nº 00/03902/2017/00/00. AJD: En el supuesto de ejercicio anticipado de opción de compra en los contratos de arrendamiento financiero, la base imponible es el precio que se ha fijado entre las partes para, dando fin a la financiación previamente acordada, adquirir el bien en propiedad.

C) IRPF.

.- SENTENCIA TS DE 1/10/2020, ROJ 3049/2020. IRPF: Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero.

.- SENTENCIA TS DE 15/10/2020, ROJ 3264/2020. IRPF: La exclusión de la reducción del 60% del art. 23.2.1 de la LIRPF de los rendimientos por arrendamientos de viviendas se refiere a las declaraciones y no a las autoliquidaciones.

TERCERA PARTE: TEMAS DEL MES. SUPUESTOS NO SUJETOS O DE TRIBUTACIÓN DIFERIDA EN EL ISD E ITP Y AJD RELATIVOS AL USUFRUCTO, NUDA PROPIEDAD Y CONSOLIDACIÓN.

I.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN: REGLA GENERAL TRIBUTACIÓN EN ISD O TPO.

II.- SUPUESTOS NO SUJETOS O CON TRIBUTACIÓN DIFERIDA EN EL ISD Y EN EL ITP Y AJD.

a) Recuperación del usufructo por el nudo propietario cuando éste ha sido el transmitente del mismo al usufructuario por extinción ordinaria del mismo.

b) Adquisición «inter vivos» simultánea por un tercero del usufructo y de la nuda propiedad.

c) Adquisición «inter vivos», gratuita u onerosa y «mortis causa» con transmisión de usufructos sucesivos.

c) Transmisión «inter vivos» gratuita u onerosa de bien privativo con reserva del usufructo por el transmitente y sucesivo a favor de su cónyuge si le sobrevive.

d) Transmisión «inter vivos» onerosa o gratuita de la nuda propiedad que pertenece a ambos cónyuges con reserva de usufructo conjunto a favor de ambos con acrecimiento a favor del sobreviviente.

e) Transmisión gratuita «mortis causa» de usufructo con facultad de disponer y de la nuda propiedad: diferimiento de la tributación del nudo propietario al fallecimiento del usufructuario.

f) Transmisión gratuita «inter vivos» de la nuda propiedad con reserva del usufructo la facultad de disponer por el donante: el discutido diferimiento de la tributación del nudo propietario al fallecimiento del usufructuario.

Ponente: Javier Máximo Juárez González.

 

DESARROLLO:

PARTE PRIMERA. NORMATIVA.

A) ESTADO
.- Ley 4/2020, de 15 de octubre (BOE 16/10/2020), del Impuesto sobre Determinados Servicios Digitales. Ir a resumen en la web.

.- Ley 5/2020, de 15 de octubre (BOE 16/10/2020), del Impuesto sobre las Transacciones Financieras. Ir a resumen en la web.

B) BALEARES.
.- Ley 2/2020, de 15 de octubre (BOIB 20/10/2020), de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19.

C) CATALUÑA.
.- Decreto Ley 33/2020, de 30 de septiembre (DOGC 1/10/2020) , de medidas urgentes en el ámbito del impuesto sobre las emisiones de dióxido de carbono de los vehículos de tracción mecánica y del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos, y en el ámbito presupuestario y administrativo.

D) PAÍS V ASCO.

ÁLAVA. Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 12/2020, del Consejo de Gobierno Foral de 6 de octubre (BOTHA 14/10/2020). Aprobar las medidas tributarias adicionales urgentes relacionadas con la COVID-19 en determinados Impuestos que forman parte del sistema tributario de Álava.

ÁLAVA. Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 13/2020, del Consejo de Gobierno Foral de 13 de octubre (BOTHA19/10/2020. Aprobar medidas de reajuste en el IVA como consecuencia de la COVID-19.

ÁLAVA. Norma Foral 18/2020, de 21 de octubre (BOTHA 30/10/2020), de convalidación del Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 12/2020, de 6 de octubre, para aprobar las medidas tributarias adicionales urgentes relacionadas con la COVID-19 en determinados impuestos que forman parte del sistema tributario de Álava.

.- GIPUZKOA. Decreto Foral-Norma 8/2020, de 13 de octubre (BOG 15/10/2020), sobre medidas complementarias de carácter urgente para paliar determinadas consecuencias del COVID-19.

.- VIZCAYA. Decreto Foral Normativo 10/2020, de 6 de octubre (BOB 7/10/2020), de medidas tributarias adicionales urgentes en la Norma Foral General Tributaria, en el IRPF, en el IS, en el ITP Y AJD y en el Tributo sobre el Juego mediante la explotación de máquinas o aparatos automáticos, relacionadas con la COVID-19.

.- VIZCAYA. NORMA FORAL 7/2020, de 21 de octubre (BOB 27/10/2020) , de modificación de la Norma Foral 6/2019, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Territorio Histórico de Bizkaia para el año 2020.

 

PARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ISD E ITP Y AJD.

.- SENTENCIA TSJ DE VALENCIA DE 22/7/2020, ROJ 4398/2020. ISD E ITP Y AJD: La extinción del derecho de uso y habitación reservado en una donación de un inmueble del que ulteriormente en unidad de acto se renuncia y el propietario hace dación en pago queda sujeta al Impuesto de Donaciones.

(…) «Don Teodoro es la parte recurrente. Relata que sus padres, mediante una compraventa formalizada por escritura pública de 4-5-2007, adquirieron una vivienda con garaje y trastero por 151455,14 euros y que dos años más tarde, el 5-12-2007, le donaron el 50% del inmueble al tiempo que se reservaron el derecho de uso y habitación. Por dicha donación, el recurrente autoliquidó el ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Ha sido más adelante, mediante escritura de 12-9-2017, cuando el recurrente se ha visto obligado a entregar su cuota del inmueble a su acreedor hipotecario (a «Cimentados3» SA participada al 1005 por «Cajamar» Caja Rural), ello en dación en pago. En la escritura de dación, con carácter previo a este negocio, los padres del recurrente renunciaron a su derecho de uso y de habitación. Sostiene la parte recurrente que la mencionada renuncia debe tributar por el ISD sin que quepa aplicar el art. 42.6 del Reglamento del ITP, y sí los arts. 50 y 51.8 del Reglamento del ISD».

SEGUNDO.- Las alegaciones de la parte recurrente se atienen a los datos que resultan de la documentación unida a las actuaciones.
No es discutible que el negocio jurídico que se gravó mediante la liquidación del ITP litigiosa consistió en la renuncia que los padres del recurrente dispusieron de su derecho de uso y habitación, derecho que, anteriormente, hubieron retenido cuando donaron el inmueble a favor de sus hijos, entre ellos, el hoy recurrente.
La renuncia -documentada en la escritura pública de 12-9-2017- se hizo en favor de sus hijos y a título gratuito pues, en efecto, no hubo contraprestación o compensación por ella, con el resultado de que los hijos de los habitacionistas consolidaron el dominio del inmueble que, inmediatamente, transmitieron a su acreedor hipotecario.
Por lo que el mencionado acto de la renuncia gratuita no debería haberse sujetado al ITP, sino al ISD. Así debe ser conforme a los arts. 1, 26 c) de la Ley 29/1987, de 11 de diciembre, y 1.1º y 7 del Ley del IPT y AJD (RDLeg. 1/1993, de 24 de septiembre), resultando congruente y correcta la interpretación del art. 42 del Reglamento del ITP y AJD (RD 828/1995, de 29 de mayo) según la cual «la consolidación del dominio desmembrado por título lucrativo se regirá por las normas del ISD», la cual, a su vez, encuentra sentido y concordancia en las previsiones del art. 26 b) de la citada Ley 29/1987 y los arts. 50 y 51.1 de su Reglamento (RD 1629/1991, de 8 de noviembre)». (…)

Comentario:
En principio irreprochable esta sentencia, sin embargo, indagando un poco resulta que a mi juicio se podría haber evitado la tributación tanto por TPO como por Donaciones. Y es que, acogiéndonos a la resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2015 bastaba que el titular del derecho y habitación hubieran consentido la dación en pago que realizaba el propietario lo que de suyo conlleva la extinción del derecho sin necesidad de renuncia.

.- CONSULTA DE LA DGT V1733-20, DE 2/6/2020. ISD E ITP Y AJD. En escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia la adjudicación por gananciales al cónyuge viudo de bien privativo del causante es permuta en TPO y el exceso de adjudicación en la herencia derivado de partes indivisas incluidas en el caudal relicto de un inmueble indivisible queda no sujeta a TPO, pero incide en AJD.

HECHOS (en resumen) sucesión de una madre con cónyuge viudo casados en régimen de gananciales y tres hijas. En la escritura de partición de liquidación de gananciales y partición de herencia se adjudica al cónyuge viudo en pago de gananciales fincas privativas de la causante; en la partición de herencia solo quedan en el caudal relicto participaciones indivisas en dos inmuebles que se adjudican respectivamente una hermana dado su carácter indivisible y la hermana adjudicataria del inmueble de mayor valor que es la única que tiene exceso de adjudicación compensa a las restantes en dinero.

«CUESTIÓN PLANTEADA: Si, dado que en la disolución de la sociedad de gananciales, previa a la liquidación de la herencia, se adjudican al cónyuge viudo bienes privativos pertenecientes a su esposa fallecida, como pago de sus gananciales, dicha adjudicación constituye una transmisión (permuta) por la que deberían tributar tanto su padre como ella y sus hermanas.

Si teniendo en cuenta que, tras la liquidación de la sociedad de gananciales, únicamente queda en la herencia una participación indivisa en dos bienes inmuebles, el exceso de adjudicación recibido por la consultante en pago de su haber hereditario, por el que compensó a sus hermanas en metálico, constituye una transmisión patrimonial onerosa o puede considerarse un exceso inevitable».

CONTESTACIÓN:

(…) » – Primera cuestión: Adjudicación al conyugue viudo de bienes privativos de su esposa en la disolución de gananciales, recibiendo las hijas un mayor importe de bienes gananciales, en igual cuantía que el valor de los bienes privativos adjudicados a su padre.

El artículo 45.I.B) 3 del texto Refundido anteriormente transcrito estable una exención para la adjudicación de bienes o derechos a favor de los cónyuges, siempre que dicha adjudicación se verifique en el momento y por causa de la disolución de la sociedad de gananciales.

Sin embargo, en el supuesto que se examina se produce la atribución al conyugue viudo de bienes que no formaban parte de la sociedad de gananciales, dada su condición de bienes privativos, por lo que no se puede incluir en los supuestos previstos en el artículo 45.I.B.3, sino que, por el contrario, constituye una transmisión patrimonial onerosa que deberá tributar, sin exención, por la referida modalidad del ITP y AJD, como permuta de bienes inmuebles en la que las hijas reciben en su herencia mayor valor de bienes gananciales, entregando a cambio otros bienes hereditarios, los privativos de su madre, por igual cuantía.

– Segunda cuestión: Disolución de la comunidad de bienes hereditaria surgida entre las tres hijas a consecuencia de la herencia de su madre.

(…) » En el supuesto planteado efectivamente se produce un exceso de adjudicación a favor de la consultante, pero al tratarse de un bien indivisible que se adjudica a una sola persona, la consultante, quien compensa a sus hermanas en metálico, queda excluida la aplicación de la regla general del art. 7.2.b) que determina su tributación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, lo que posibilita la aplicación de la cuota variable del documento notarial, al concurrir todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido.

Comentario:
A mi juicio tiene razón la DGT en considerar permuta la adjudicación al cónyuge viudo de un bien privativo del causante en la liquidación de gananciales pues el mismo no forma parte del patrimonio ganancial.
Es correcto también el criterio de aplicar en la herencia la no sujeción a TPO del exceso de adjudicación por indivisibilidad referido a la participación indivisa de un inmueble indivisible. incluido en el caudal relicto.
Sin embargo, se equívoca clamorosamente al considerar que procede la tributación por AJD, pues es un acto puramente particional y la sujeción al ISD excluye la tributación por AJD (art. 31.2 del TRITPAJD.

B) ITP Y AJD.

.- SENTENCIA TS DE 29/10/2020, ROJ 3699/2020. AJD: En la cesión de créditos hipotecarios sujetos a AJD en el que una parte de su importe ha sido ya satisfecha al acreedor, la base imponible está constituida por el capital pendiente de amortizar en el momento de la cesión, incluyendo gastos, indemnizaciones u otros conceptos y, por tanto, la garantía hipotecaria efectiva pendiente.

(…) SEXTO.- Criterio interpretativo que fija esta sentencia sobre la cuestión de interés casacional objetivo delimitada en el auto de admisión del recurso de casación.
La respuesta que merece dicha cuestión es que, en la modalidad tributaría de actos jurídicos documentados, cuando la documentación notarial que genera la liquidación formaliza la cesión de un crédito hipotecario en el que una parte de su importe ha sido ya satisfecha al acreedor, la base imponible está constituida por el capital pendiente de amortizar en el momento de la cesión, incluyendo gastos, indemnizaciones u otros conceptos y, por tanto, la garantía hipotecaria efectiva pendiente.
Las razones que así lo determinan son las siguientes:
1.- El principio constitucional de capacidad económica, que según lo establecido en el artículo 31.1 de la Constitución (CE) rige en nuestro sistema tributario, impone que la riqueza gravada en cada tributo sea una situación patrimonial del contribuyente que guarde relación y coherencia con la especifica configuración que la obligación principal tenga en el concreto tributo de que se trate.
Esto conduce a que, siendo la operación formalizada en el documento notarial aquí gravado la cesión de un crédito con garantía hipotecaria, el dato decisivo debe ser la concreta magnitud económica que presente la incorporación al patrimonio del contribuyente que tenga lugar como consecuencia de esa operación.
Y es claro que, recibiendo el cesionario del crédito tan sólo el importe de este último que no haya quedado extinguido, la recta observancia del principio constitucional antes mencionado hace que la base imponible haya de guardar coherencia con ese importe pendiente y no pueda abarcar una suma superior que el contribuyente no incorpora a su patrimonio económico.

2.- El artículo 30.1 del TRL-ITP/AJD (RDLeg 1/1993), cuando regula la base imponible tratándose de préstamos con garantía, se expresa en términos genéricos, señalando los conceptos que han de ser computados, pero sin diferenciar si se está en el momento inicial de constitución de la garantía o en un momento posterior en el que haya sido ya abonada una parte del principal del préstamo. Mas está falta de previsión a lo que debe conducir es a colmarla con lo que exige el postulado constitucional de que se viene hablando.

3.- Una solución diferente a la que aquí se preconiza conllevaría una vulneración del principio de igualdad que también proclama para nuestro sistema tributario el mencionado artículo 31.1 CE; pues llevaría consigo que una misma suma, correspondiente a un crédito garantizado, soportara una carga tributaria desigual en función de que, en el momento de formalizarse el documento notarial directamente gravado, constituyera el principal inicial o la parte pendiente del crédito que es objeto de la operación notarialmente documentada.
4.- Por otra parte, esta solución que aquí se sigue es la que más coherencia guarda también con el contenido interpretativo que fue fijado en el fundamento de derecho quinto o de la sentencia de esta Sala y Sección núm. 338/2019, de 13 de marzo de 2019 (casación 6694/2017).
Dicha sentencia, respecto de escrituras públicas de novación de préstamo hipotecario, en las que se modifican no sólo las condiciones referentes al tipo de interés y/o al plazo del préstamo, sino adicionalmente otro tipo de cláusulas financieras, se efectuó esta declaración: «(…) que la base imponible se debe determinar en atención al contenido material del hecho imponible, que en caso de la simple novación modificativa de préstamo hipotecario incorporada a la escritura pública se concreta en el contenido económico de las cláusulas financieras valuables que delimitan la capacidad económica susceptible de imposición». (….)

Comentario:
Hace suyo el TS el criterio mantenido por la DGT (consulta de la DGT V1915-18, reseñada en el informe de agosto 2018) en la cesión de créditos hipotecarios sujeta a AJD, más benigna que la mantenida por algunos tribunales inferiores que la hacían tributar por la total responsabilidad hipotecaria (sentencia TSJ de Castilla y León de 20/12/2018, reseñada en el informe de enero 2019

Pero, en mi opinión olvida que, aunque el art. 30.1 en sede de AJD se refiere en efecto a que la base imponible de los derechos reales de garantía es la responsabilidad hipotecaria, en este caso no estamos ante una constitución de los mismos, sino a una cesión de créditos dotados de garantía hipotecaria, no siendo pues aplicable dicha regla.

Es obvio que una cesión de créditos, aunque tengan garantía hipotecaria, puede tener un “valor real” muy inferior a la responsabilidad hipotecaria vigente del mismo y no hay apoyo normativo para extender a su cesión la regla aplicable a su constitución».

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 28/10/2020, Nº 00/03902/2017/00/00. AJD: En el supuesto de ejercicio anticipado de opción de compra en los contratos de arrendamiento financiero, la base imponible es el precio que se ha fijado entre las partes para, dando fin a la financiación previamente acordada, adquirir el bien en propiedad.

Asunto: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. AJD. Base imponible en el supuesto del ejercicio anticipado de la opción de compra.

Criterio: En el supuesto de ejercicio anticipado de opción de compra en los contratos de arrendamiento financiero, la Base Imponible, ni es el valor de mercado del inmueble ni tampoco el valor residual del mismo, sino el valor del negocio jurídico documentado en la escritura, y éste no es otro que el precio que se ha fijado entre las partes para, dando fin a la financiación previamente acordada, adquirir el bien en propiedad.

Se reitera criterio de RG: 6337-2015 de 21 de enero de 2019
(Extracto de la web oficial del TEAC).

Comentario:
Sensato el criterio del TEAC en esta materia: cuando en el arrendamiento financiero la opción de compra se ejercita por el valor residual, dicho valor residual, IVA excluido, es la base en AJD; cuando se ejercita anticipadamente es el precio que se satisface al ejercitarla (valor residual y cuotas pendientes de principal).

C) IRPF.

.- SENTENCIA TS DE 1/10/2020, ROJ 3049/2020. IRPF: Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero.

(…) «TERCERO.- Fijación de doctrina.
La Sección Primera formula la siguiente cuestión:
«Determinar si para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda o, por el contrario, es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble».
A dicha cuestión se debe responder lo siguiente:
«Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble. (…)

.- SENTENCIA TS DE 15/10/2020, ROJ 3264/2020. IRPF: La exclusión de la reducción del 60% del art. 23.2.1 de la LIRPF de los rendimientos por arrendamientos de viviendas se refiere a las declaraciones y no a las autoliquidaciones.

TERCERO.- Distinción entre declaración y autoliquidación.
Acepta la Sala el fundamento de la sentencia recurrida cuando distingue a los efectos de la interpretación de lo que deba entenderse por rendimientos declarados por el contribuyente, a que se refiere el artículo 23.2.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, entre declaración y autoliquidación.
En efecto, mientras la primera viene descrita en el articulo 119. 1º de la LGT, la segunda, está en un artículo posterior, el 120. (…)
(…) Nos encontramos ya en una fase de regularización en la que la Administración esta obligada a dictar la liquidación procedente, aunque el resultado sea favorable para el ciudadano contribuyente. Esta es una exigencia del Estado de Derecho que consagra nuestra Constitución en el art. 1.1. y 9.1, y que se deriva igualmente del sistema tributario que prevé el artículo 31 de la misma norma, que ha de ser «justo».

CUARTO.- El principio de regularización integra.
Esta Sala bien y manifestando en creciente sentencia que cuando la Administración inicia y procedimiento de comprobación, verificación de datos o inspección y procede a la regularización del contribuyente, ésta ha de ser integra, afectando no solo al tributo gestionado, sino a todos aquellos que estén relacionados directamente con los mismos presupuestos fácticos, y por ello debe llamar al procedimiento a quienes puedan ser afectados por la resolución del mismo». (…)

«Pues bien, es evidente que los procedimientos de aplicación de los tributos prevén que la resolución que les pone termino, pueda ser favorable a los sometidos al mismo. En consecuencia la regularización de una autoliquidación ha de ser integra, tanto en lo que les beneficia como en lo que les perjudica. Ello sin perjuicio de la potestad sancionadora de la Administración por la declaración extemporánea, o por la falta de esa declaración.

QUINTO.- Cuestión planteada.
En consecuencia, a la pregunta de la Sección Primera sobre:
Precisar el alcance de la expresión «rendimientos declarados por el contribuyente» contenida en el artículo 23.2 de la Ley 35/2016, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, a efectos de la aplicación de la reducción del 60% sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda», ha de responderse en el sentido de que tal limitación se refiere a las declaraciones, y no a la comprobación de las autoliquidaciones».

Comentario:
Poco que añadir a esta sentencia que distingue con enorme finura jurídica entre la autoliquidación del contribuyente y las declaraciones giradas por la administración.

 

TERCERA PARTE: TEMAS DEL MES. SUPUESTOS NO SUJETOS O DE TRIBUTACIÓN DIFERIDA EN EL ISD E ITP Y AJD RELATIVOS AL USUFRUCTO, NUDA PROPIEDAD Y CONSOLIDACIÓN.

I.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN: REGLA GENERAL TRIBUTACIÓN EN ISD O TPO.

Como es sabido el desmembramiento de dominio entre usufructo y nuda propiedad y vicisitudes de las mismas cuenta con una detallada regulación tanto en el ISD (art. 26 de la LISD y 49 a 52 del RISD) y en el ITP y AJD (arts. 14 del TRITPAJD y 41 y 42 del RITPAJD), siendo su regla general su tributación, discriminando entre el ISD y la modalidad de TPO del ITP y AJD en atención al título lucrativo u oneroso del desmembramiento del dominio. Empero, siendo las reglas de valoración y de aplicación en buena medida coincidentes, lo cierto es que presentan divergencias de tributación importantes:
.- En el ISD, el desmembramiento supone la tributación para el nuda propietario por el valor de la nuda propiedad, pero al tipo medio de gravamen correspondiente a la adquisición del pleno dominio previa aplicación plena de las reducciones subjetivas y la aplicación correspondiente al valor de la nuda propiedad de las objetivas; y dicho tipo medio de gravamen se aplica en la consolidación ordinaria por extinción por fallecimiento o transcurso del plazo con aplicación en su caso de de las reducciones subjetivas no agotadas y de las objetivas correspondientes al usufructo. Tanto en la adquisición de la nuda propiedad como en la consolidación se aplica la normativa vigente al tiempo de la disgregación y el valor a dicha fecha.
.- En la modalidad de TPO del ITP y AJD el nudo propietario tributa a la desmembración por el valor de la nuda propiedad al tipo proporcional que corresponda según la CA de acuerdo a la normativa vigente a la fecha y a la consolidación ordinaria por el valor del usufructo que se consolida referido a la fecha de la extinción del usufructo y al valor y tipo de gravamen vigente a dicho tiempo.

Adicionalmente, establecen unas reglas de conciliación entre uno y otro tributo en aquellos supuestos que puede haber concurrencia (por ejemplo, en caso de consolidación en el nudo propietario por negocio jurídico distinto de la extinción ordinaria del usufructo (art. 51.4 del RISD y 42.3 del RITPAJD).
Sin embargo, la tributación por uno u otro impuesto del desmembramiento del usufructo y la nuda propiedad no es absoluta y a esos casos excepcionales se refieren estas notas.

II.- SUPUESTOS NO SUJETOS O CON TRIBUTACIÓN DIFERIDA EN EL ISD Y EN EL ITP Y AJD.

a) Recuperación del usufructo por el nudo propietario cuando éste ha sido el transmitente del mismo al usufructuario por extinción ordinaria del mismo.

En este supuesto, no hay adquisición en dos fases por el nudo propietario (inicialmente de la nuda propiedad y ulteriormente del usufructo por la consolidación) sino mera recuperación del transmitido en su día. En consecuencia, no hay ni incremento patrimonial gratuito que pueda incidir en el ISD ni transferencia onerosa que justifique la sujeción a la modalidad de TPO.

Así lo reconocen las consultas de la DGT V0827-06, de 27-4-2006; DGT V2010-08, de 3-11-2008, y DGT V0928-12, de 26-4-2012.

Dice esta última: «Es decir, la regla prevista en la letra c) – refiriéndose al art. 26 de la LISD – de que en la extinción del usufructo debe exigirse el impuesto según el título de constitución (en este caso, título lucrativo, por tratarse de una donación) sólo resulta aplicable en el caso de que el actual nudo propietario, en el cual se consolida el pleno dominio a la extinción del usufructo, no hubiera sido titular del pleno dominio sobre el bien objeto del usufructo, cuando éste se constituyó, pues en este caso, dicho titular adquiere algo que no había tenido anteriormente. Por el contrario, si el propietario del pleno dominio ya tenía tal condición al tiempo de su desmembración, como es el caso planteado en la consulta, la nueva consolidación del dominio en él no supone una nueva adquisición que deba tributar en este impuesto. En otras palabras, esta regla se aplica exclusivamente en el caso de que el propietario del pleno dominio haya adquirido tal condición en dos partes: adquisición previa de la nuda propiedad y posterior consolidación del dominio por adquisición de las facultades y derechos inherentes al derecho real de usufructo».

b) Adquisición «inter vivos» simultánea por un tercero del usufructo y de la nuda propiedad.

Tributa exclusivamente por el ISD o por TPO, según la naturaleza gratuita u onerosa del negocio adquisitivo, más no determina liquidación adicional alguna por la consolidación (art. 42.4 del RITPAJD y 51.4 del RISD).

c) Adquisición «inter vivos», gratuita u onerosa y «mortis causa» con transmisión de usufructos sucesivos.

En todos estos supuestos el segundo y ulteriores usufructuarios no tributan inicialmente pues su usufructo queda subordinado a que tenga efectividad por extinción del primer usufructo sobreviviendo el segundo usufructuario, momento en que deberá liquidar por el ISD o TPO según el carácter gratuito u oneroso del título del desmembramiento.

Por otra parte, el nudo propietario tributa inicialmente, pero valorándose su nuda propiedad minorando el valor del pleno dominio por el valor del usufructo de mayor valor. Así lo establecen, concordantemente los arts. 41.5 del RITPAJD y 51.5 del RISD.

El supuesto no es infrecuente en sucesiones en que preexiste un usufructo vitalicio todavía vigente, quedando el usufructo del cónyuge viudo «expectante» (resolución DGRN de 5 de abril de 2019).

c) Transmisión «inter vivos» gratuita u onerosa de bien privativo con reserva del usufructo por el transmitente y sucesivo a favor de su cónyuge si le sobrevive.

En este caso obviamente tributa el nudo propietario por su adquisición por el ISD o TPO según la naturaleza del negocio traslativo, pero la tributación por el usufructo a favor del cónyuge del transmitente está condicionada a la supervivencia del mismo, por lo que:
.- De fallecer antes del mismo no tributará ya que no habrá tenido efectividad su usufructo.
.- De sobrevivir al transmitente, tributará en el ISD como donación de su cónyuge referida las condiciones de liquidación al fallecimiento del mismo.

d) Transmisión «inter vivos» onerosa o gratuita de la nuda propiedad que pertenece a ambos cónyuges con reserva de usufructo conjunto a favor de ambos con acrecimiento a favor del sobreviviente.

De nuevo, obviamente tributa el nudo propietario por su adquisición por el ISD o TPO según la naturaleza del negocio traslativo, pero la reserva del usufructo queda indemne, tanto inicialmente, como cuando opere el acrecimiento o concentración a favor del sobreviviente (así se desprende indirectamente del art. 51.5 del RISD).

Y ello, por aplicación de las reglas civiles del usufructo, cualquiera que sea la situación de comunidad preexistente (ordinaria o gananciales).

e) Transmisión gratuita «mortis causa» de usufructo con facultad de disponer y de la nuda propiedad: diferimiento de la tributación del nudo propietario al fallecimiento del usufructuario.

A este supuesto se refiere la consulta de la DGT V0905-12 de 26/4/2012, que dice:
«El artículo 26 d) de la Ley del Impuesto establece que “Siempre que el adquirente tenga facultad de disponer de los bienes, el impuesto se liquidará en pleno dominio, sin perjuicio de la liquidación que en su caso proceda.”. En relación con el caso planteado la base imponible de los nudo propietarios, cuando falleció el padre, fue igual a cero dado que se computa por diferencia entre el valor total de los bienes y el del usufructo, y en este caso el valor del usufructo fue el valor total de la mitad de las fincas, al reservarse el usufructuario el poder de disposición.

Como se desprende del apartado 1 del artículo 513 del Código civil, el usufructo- en este caso vitalicio- se extingue por la muerte del usufructuario. Por lo tanto, cuando fallece el usufructuario lo que realmente se produce es la consolidación del dominio, desmembrado por la anterior sucesión, por extinción del usufructo vitalicio.

En cuanto al régimen aplicable a la extinción del usufructo, el artículo 26.c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que: “c) En la extinción del usufructo se exigirá el impuesto según el título de constitución, aplicando el tipo medio efectivo del gravamen correspondiente a la desmembración del dominio”. En el caso planteado, los consultantes recibieron por herencia de su padre la nuda propiedad sin facultad de disposición, por lo tanto al consolidarse el dominio por fallecimiento de la madre, los nudo propietarios deberán tributar por el mismo concepto, sucesión.

En cuanto a la base imponible, constituida por el valor real, el valor a tener en cuenta es el que tengan los citados inmuebles en el momento de consolidación del dominio, es decir, el de la fecha del fallecimiento de la usufructuaria y no el que tenían en el momento en que se desmembró el dominio. Se aplicará sobre el tanto por cien que no se liquidó en el momento de adquirirse la nuda propiedad, en este caso será el 100 por 100, ya que en el momento de su adquisición la base de la liquidación fue cero. En cuanto a la tarifa, reducciones y bonificaciones, resultará aplicable la normativa del impuesto existente en el momento del fallecimiento de la usufructuaria».

Pues bien, en mi opinión son razonables los criterios que establece la DGT en esta consulta, salvo que es muy opinable que los nudo propietarios a la consolidación ordinaria deban tributar conforme al valor y condiciones de liquidación vigentes al fallecimiento de la usufructuaria y no referirlos a la fecha de fallecimiento del causante del que trae causa su adquisición. De hecho, la consulta de la DGT V3172 referida a una donación considera que deben referirse al momento de la desmembración del dominio y no al fallecimiento de la usufructuaria.

f) Transmisión gratuita «inter vivos» de la nuda propiedad con reserva del usufructo la facultad de disponer por el donante: el discutido diferimiento de la tributación del nudo propietario al fallecimiento del usufructuario.

En este supuesto, aplicando en buena lógica lo expuesto en el apartado y las n anterior también debía haber diferimiento de la tributación del nudo propietario a la extinción ordinaria del usufructo y así lo ha mantenido la DGT en las consultas V0345-07 y V3172-14.

Sin embargo, la DGT en consulta V0115-18 ha cambiado el criterio invocando la resolución de la DGRN de 23 de octubre de 1980, considerando esta donación como sujeta a condición resolutoria, lo que conlleva la tributación inicial del nudo propietario conforme a las reglas generales, si bien, lógicamente el ejercicio de la facultad de disponer por el usufructuario despojaría al nudo propietario del bien donado teniendo derecho a devolución del impuesto satisfecho siempre que no hubiera prescrito tal acción (art. 26.d) LISD). No obstante, debe advertirse que el criterio de esta consulta entra en pugna con la letra a) del mismo art. 26 de la LISD y los arts. 49 y 52 del RISD.

PONENTE JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ.

 

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Informe Opositores Notarías y Registros Noviembre 2019

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

NOVIEMBRE – 2019

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:  

NORMATIVA/SENTENCIAS:

1. Renta de No Residentes.

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones publicadas en octubre).

1. Usufructo con facultad de disponer mortis causa.

2. Propiedad horizontal: cambio de uso

3. Segregación.

4. Calificación registral (varios)

5. Obra nueva (varios)

6. Hipoteca. Ejecución hipotecaria (varios).

7. Actas de notificación y requerimiento.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

Testamento: efectos caso de divorcio.

Donación de bien ganancial.

Código Seguro de Verificación (CSV). Documentos públicos a efectos de inscripción.

Enlaces

 

NORMATIVA.

Temas. Fiscal: Notarías: T.9. Registros: T.12.

1.- Renta de No Residentes.  Real decreto 595/2019, de 18 de octubre.

Modifica el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes al que añade una nueva disposición adicional tercera por la que se establece un régimen especial de acreditación de la residencia a efectos de la aplicación de la exención prevista en el mencionado artículo 14.1.c) a los fondos de pensiones, instituciones de inversión colectiva reguladas por la Directiva 2009/65/CE e Instituciones de inversión colectiva alternativas reguladas por la Directiva 2011/61/UE.

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPONER MORTIS CAUSA.

Temas:

Civil: T. 28, 45 (naturaleza), 46 y 68.

Hipotecario. Notarías: T.37. Registros: T. 42.

¿Puede el donante reservarse el usufructo del bien con la posibilidad de disponer de dicho usufructo incluso por testamento a favor de su esposa? SI.

Doctrina de la Resolución: La posibilidad de constituir un derecho de usufructo que sea disponible por el usufructuario incluso en su testamento debe admitirse.

RAZONES:

1º Vigencia en nuestro Derecho del sistema de númerus apertus en la constitución de los derechos reales y principio general de la autonomía de la voluntad:

El principio del númerus apertus referido a los derechos reales permite que, en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, se puedan crear nuevas figuras de derechos reales no previstas legalmente, o bien modificar algunas de las facultades naturalmente comprendidas en derecho de propiedad o en cuales quiera otros derechos reales nominados.

A este criterio responden los artículos art 2.2º LH y art 7 RH y cuando contempla la inscripción de “y además otros cualesquiera reales”. No hay una lista cerrada o númerus clausus en este punto, sin perjuicio de que deban respetarse siempre aquellos elementos que delimitan el contorno propio del derecho real en general o del derecho real nominado que se modifica, y que se respeten los rasgos estructurales del derecho real (inmediatividad, reipersecutoriedad y absolutividad).

2º ¿Es de sustancia del usufructo su carácter vitalicio? NO.

Si bien es cierto que “el usufructo se extingue por muerte del usufructuario” (art 513 CC), sin embargo de ningún precepto resulta que este carácter vitalicio sea un rasgo esencial o estructural de este derecho real, permitiéndose “la pervivencia de la desmembración del usufructo (usufructo-nuda propiedad) incluso después del fallecimiento del usufructuario (arts. 467,469, 521 y 640 c.c.). Ver también la sentencia TS 2 junio 1952 que establece que “el usufructo es un derecho eminentemente personal, extinguible por muerte del usufructuario, a menos que como permite el art 469 c.c., el título constitutivo, autorice su transmisión a ulteriores personas”, dice la Resolución.

CONCLUSIONES

1ª A la vista de todo ello cabe “modalizar” en el título constitutivo el derecho de usufructo ampliando su duración más allá de la muerte del usufructuario, y sin exista reparo porque el donante así lo establezca por vía de “deductio” y se reserve la facultad de disponer del mismo por acto inter vivos o por testamento.

 2ª Tal y como se constituye el usufructo en la escritura calificada, se respetan los límites estructurales de todo derecho real y quedan garantizadas la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad y preferencia, de modo que el donante puede ejercer su usufructo y también puede reservarse la facultad de poder transmitir, por vía testamentaria y con eficacia erga omnes, el usufructo que se ha reservado.

Hechos: Se formaliza una escritura de donación, en la que, un padre, hace donación de la nuda propiedad de determinadas fincas a su hija (que acepta la donación) y, al mismo tiempo, aquel “se reserva para sí el usufructo de las fincas donadas y además el dcho. a disponer de tal usufructo, por testamento, a favor de su esposa Doña XX”.

R. 8 de agosto de 2019. Resoluciones números 387 y 388 en Informe Noviembre NyR. Comentario de Jorge López Navarro.

 

2.- PROPIEDAD HORIZONTALCambio de uso de local a vivienda.

Civil. T. 39 y 40.

Hipotecario. Notarías: T .29. Registros: T. 33.

El cambio de uso de un elemento privativo de la propiedad horizontal no necesita de la autorización de la Comunidad de Propietarios salvo que los Estatutos expresamente lo prohíban o limiten dicho cambio.

Hechos: Se otorga una escritura de cambio de uso de un local a vivienda, con las licencias municipales pertinentes pero sin autorización de la Comunidad de Propietarios. Los Estatuto no exigen consentimiento de la Junta de Propietarios para el cambio de uso.

Comentario.

1 Regla general en materia de uso de los elementos privativos: La regla general es la libertad de uso siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal. Esta libertad de uso debe entenderse sin perjuicio de tener que obtener las correspondientes licencias administrativas según reiterada doctrina del Centro Directivo.

2 ¿Pueden los Estatutos someter el cambio de uso a la autorización de la Junta de propietarios? SI, `pero es necesario que, frente a la regla general de libertad para fijar el uso que se reconoce a los propietarios, conforme tiene reconocido el Tribunal Supremo, los Estatutos pueden limitar el derecho de uso siempre que dicha limitación esté debidamente recogida con claridad y precisión.

Ver comentario Emma Rojo en Oficina Registral junio 2019.

R.25 de julio de 2019. BOE 4 de octubre de 2019.

 

3.- SEGREGACIÓN.

Hipotecario. Notarías: T. 17. Registros: T.20

Según la doctrina de la DGRN, procede aplicar analógicamente a los actos de parcelación del suelo de cierta antigüedad los requisitos que el artículo 28.4 de la Ley del Suelo exige para la declaración de edificios por antigüedad (Vid. R. de 17 de octubre de 2014).

Dicha aplicación analógica presenta debe ser, sin embargo, matizada:

Para inscribir los actos de parcelación es preciso acreditar (a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de suelo –hoy artículo 28 del texto refundido de 2015) la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de “parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente” podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una segregación a la que se adjunta un certificado administrativo que dice: “consultados los antecedentes existentes en esta administración no consta incoado expediente disciplinario sobre la finca. Asimismo, dado que no consta acreditado la existencia de Licencia de Legalización, Segregación o Declaración de Innecesariedad, así como fecha de finalización de las construcciones existentes, esta Administración podrá ejercer, en su caso, las potestades que en materia de protección de la legalidad urbanística y sancionadora tiene atribuidas conforme a la Ley 7/2002, de l7 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía”.

R.25 de julio de 2019. BOE 4 de octubre de 2019.

 

4.- CALIFICACION REGISTRAL

Hipotecario. Notarías: T.19. Registros: T.22.

I MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

La calificación tiene que estar suficientemente motivada: se entiende que lo está si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.

R.25 de julio de 2019. BOE 4 de octubre de 2019.

II CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA (Art. 19 bis L.H).

1. Alcance y efectos.

– NO es un recurso impropio ante otro registrador, sino un medio de obtener una segunda calificación que se debe ajustar a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido y a la documentación aportada inicialmente.

– NO puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos.

– NO puede ser objeto de recurso la calificación sustitutoria negativa, sino que el recurso que se presente ha de ser frente a la calificación del registrador sustituido y referido a los defectos señalados por el Registrador sustituido confirmados por el Registrador sustituto (ex.art. 19 bis.5.a LH).

2 Modo de proceder en la calificación sustitutoria:

– El registrador sustituto debe limitarse a confirmar o revocar la nota de calificación. (381)

– Caso de confirmación del defecto, no le corresponde matizarlo o interpretarlo, ni señalar la forma de subsanación, que corresponde al primer registrador cuya calificación ha sido confirmada.

– Caso de revocación total del defecto, el registrador sustituto debe acompañar la minuta con el texto comprensivo de los términos en que deba practicarse el asiento (ex.art. 19 bis 3.a LH).

– Caso de revocación parcial del defecto también debe aportar la minuta del asiento de inscripción del título cuya inscripción parcial se va a practicar bajo su responsabilidad y siempre que conste el consentimiento del presentante o interesado para que se practique dicha inscripción parcial (ex. art. 19 bis, regla cuarta L.H y 434 R.H).

3 Conclusión: “… fuera del supuesto de la revocación total o de la revocación parcial de la nota de calificación (…) el registrador sustituto queda desvinculado del proceso y no debe realizar minuta alguna del asiento.

R.26 de julio de 2019. BOE 14 de octubre de 2019.

III DE AUTO JUDICIAL DICTADO EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

La calificación no se extiende al cumplimiento de los plazo procesales, en concreto a si la cesión del remate tuvo lugar dentro de los 40 días previstos en el artículo 647 de la LEcivil

R. 9 de agosto de 2019. BOE 30 de octubre de 2019.

 

5.- OBRA NUEVA.

Hipotecario. Notarías: T. 36. Registros: T. 40.

I SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO Y PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO.

¿Es posible la declaración de una obra nueva antigua en la servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes informe o autorización administrativos previos? NO.

Hechos: Se declara obra nueva antigua en terreno que linda por dos de sus vientos con zona marítimo-terrestre.

Comentario: La Ley de Costas (LC) no se ocupa solamente del dominio público marítimo en sentido estricto sino que, para su protección, también establece una serie de limitaciones que afectan a terrenos colindantes con dicho dominio o a los comprendidos en una zona de influencia.

1 En lo referente al dominio público marítimo, como destaca la Resolución, concreta sus elementos y determina su régimen de protección, utilización y policía, estableciendo de forma expresa (artículo 7): (i) los bienes que lo integran son inalienables, imprescriptibles e inembargables, (ii) carecen de todo valor obstativo frente a dicho dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por los asientos del Registro de la Propiedad (artículo 8) (iii) y en ninguna de las pertenencias de dicho dominio pueden existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado (artículo 9).

2 En lo referente a los terrenos colindantes con dicho dominio y a los que estén comprendidos en una zona de influencia, fija una serie de limitaciones de la propiedad sobre los terrenos contiguos a la ribera del mar por razones de protección del dominio público marítimo-terrestre (Título II, Capítulos I a IV): En el capítulo II se ocupa de las servidumbres legales de protección (arts. 23 a 26), de la Servidumbre de tránsito (arts. 27) y de la Servidumbre de acceso al mar (art. 28). El capítulo III se ocupa de otras limitaciones de la propiedad (art. 29): sobre extracción de áridos; y el capítulo IV se ocupa de la Zona de influencia (art. 30)

R. 25 de julio de 2019. BOE 4 de octubre de 2019. Resolución 368 en Informe Noviembre NyR. Comentario María García Valdecasas.

II LIBRO DEL EDIFICIO.

 La necesidad de aportar el Libro del Edificio para la inscripción de todo tipo de construcciones, que con carácter general impone el artículo 202 LH como requisito para la inscripción, sólo es exigible si la legislación autonómica, que es la legislación sustantiva, regula la necesidad de su elaboración y para las obras que regule.

Hechos: Se cuestiona la necesidad de aportar libro del edificio para la inscripción de un acta final de obra nueva de nave industrial sujeta a la normativa murciana, que solo exige dicho libro para los edificios de viviendas.

R. 8 de agosto de 2019. BOE 22 de octubre de 2019.

III No procede aplicar el artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal a edificaciones cuya terminación se efectúa bajo la vigencia de norma que determina la imprescriptibilidad en suelo de especial protección. La aplicación informática sobre información territorial asociada a la parcela, información de carácter público, puede ser relevante a efectos de tener dudas fundadas.

Hechos: Se plantea si es inscribible una escritura por la que se formaliza declaración de una edificación con destino a vivienda y almacén respecto a una finca rústica, declaración se otorga invocando la antigüedad de la edificación de 2008 acreditada por el certificado catastral descriptivo y gráfico, así como la superficie construida de 64 metros cuadrados la vivienda y 4 metros cuadrados el almacén.

R. 4 de septiembre de 2019. BOE 30 de octubre de 2019. Resolución 417 en informe Noviembre NyR. Comentario de Inmaculada Espiñeira.

 

6.- HIPOTECA (Ejecución hipotecaria).

I TERCER POSEEDOR.

Hipotecario. Notarias: T.49. Registros: T.54.

¿Es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento consta que, con posterioridad, se ha notificado, pero no requerido de pago ni demandado, al tercer poseedor que, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse el procedimiento?

Criterio general:

1 De los artículos 132 LH y 685 LEC resulta que tanto la demanda como el requerimiento de pago han de dirigirse también, necesariamente, contra el tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes.

2 Entiende la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos terceros que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

Por tanto, el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.

3 La posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no puede suplir a la debida demanda y requerimiento de pago. (Tras la STC número 79/2013, de 8 de abril, se considera que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral).

Hechos: Presentado a inscripción testimonio de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, el Registrador califica negativamente por cuanto que el tercer poseedor de la finca solamente ha sido notificado en el domicilio que consta en el Registro, pero no demandada ni requerida de pago.

Comentario: ¿Que ocurre en este caso? Que el juez, en las distintas diligencias que se acompañan, no estima necesario trasladar demanda y requerimiento de pago por entender que ya se halla suficientemente notificado del procedimiento y no en situación de indefensión pues consultado el fichero localizador de entidades inscritas (FLEI) y la propia documentación presentada, se comprueba que la titular registral se encuentra conformada por las mismas personas que la adjudicataria del bien estando ambas sociedades representadas por la misma persona, que no es otra que el cónyuge de la entonces aportante titular registral.

R.26 de julio 2019. BOE 11 de octubre de 2019.

II EJECUCIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA GARANTIZADA POR LA HIPOTECA.

Hipotecario: Notarias: T.54. Registros T.59

En el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite (artículo 692.1 LEC).

Hechos: se presenta a inscripción testimonio del decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas librados en un procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados.

El Registrador califica negativamente porque la cantidad reclamada por principal supera las cantidades garantizadas por principal con las hipotecas. Entiende que al no poderse reclamar más cantidad que la garantizada con la hipoteca por la vía de la ejecución hipotecaria, no pueden practicarse las inscripciones y las cancelaciones ordenadas.

R. 6 de julio de 2019. BOE 22 de octubre de 2019.

 

7.- ACTAS DE NOTIFICACION Y REQUERIMIENTO.

Notarial. Notarias: T.18. Registros: T.15.

No cabe notificar por edictos sin haber intentado notificación personal en el domicilio real del notificado, especialmente cuando el silencio implica pérdida de derechos. El empadronamiento no es decisivo y menos si solo consta por manifestación verbal del funcionario.

Hechos: Se trata de una interpellatio in iure en Cataluña (en que el silencio implica renuncia a la herencia – Art 461-12 CCCat—).

El notario advierte que el domicilio del coheredero notificado en la interpellatio, no coincide con el manifestado por su hermana (coheredera) en el acta de declaración de herederos abintestato, en dos pueblos próximos de Catalunya. (VEO EN EL TEXTO DE LA R.)

Tras averiguaciones por Facebook y llamadas de teléfono infructuosas, el notario pregunta a la funcionaria del 2o Ayuntamiento (catalán) si el domicilio manifestado es coincidente con el del Padrón municipal, respondiendo de forma verbal en sentido afirmativo.

El notario sin esperar la certificación formal del Padrón, notifica por correo certificado en este 2o domicilio, igualmente sin resultados (destinatario “desconocido”), y luego por edictos en 2 diarios de gran circulación en la provincia de Barcelona. Tras ello, el notario concluye el expediente dando al notificado por renunciante (al ser mayor no incapacitado, y carecer de descendientes) y declarando a su hermana heredera única por acrecimiento.

Con posterioridad al cierre se recibe en la notaría el certificado formal de empadronamiento, en el que aparece que el coheredero residió allí desde 2009, pero que 3 meses antes había trasladado su domicilio a Madrid.

Comentario: El criterio de esta Resolución se refiere a las actas de notificación y requerimiento reguladas en el Reglamento Notarial, quedando excluidas aquellas que tiene una regulación específica como sucede con las notificaciones en los expedientes notariales de inmatriculación o rectificación de fincas, que tienen su regulación específica.

R. 6 de agosto de 2019. BOE 22 de octubre de 2019. Ver Informe Oficina Notarial NyR, diciembre 2019. Alfonso de la Fuente. También en la misma sección el Informe noviembre 2019.

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1.- Testamento.

¿Produce el divorcio la revocación ex lege de la institución de heredero ordenada a favor de quien era cónyuge en el momento de testar? NO.

No está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges la revocación o ineficacia, «ministerio legis», de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro, a diferencia de lo establecido respecto de los poderes y consentimientos en los arts 102106 CC).

Resolución de 9 de agosto de 2019. Resolución número 396.Informe Noviembre NyR.

 

2.- Donación de bien ganancial.

¿Cómo debe interpretarse el párrafo segundo del artículo 1323 CC? ¿Son nulas las donaciones realizadas por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro? NO son nulas sino anulables, y son subsanables mediante ratificación posterior.

La Resolución rechaza la interpretación de los artículos 1322 y 1378 del Código Civil según la cual los actos de disposición a título gratuito en la sociedad de gananciales por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro son nulos, y por ello no se podría ratificar lo que es nulo.

“La interpretación correcta de dichos artículos, en los actos a título gratuito de bienes de la sociedad de gananciales, es que la falta de consentimiento de uno de los cónyuges conlleva que el acto sea ineficaz mientras no se ratifique por el no otorgante, y que no se puede suplir judicialmente el consentimiento del cónyuge, como ocurre con los actos a título oneroso”.

R. 25 de julio de 2019. Resolución número 369. Informe Noviembre NyR.

 

3.- Código Seguro de Verificación (CSV). Documentos públicos a efectos de inscripción.

¿Es válido el documento público extendido con CSV? SI.

1 El CSV cumple funciones de firma digital y el registrador está obligado a comprobar su autenticidad accediendo a la web pública con el citado código.

 2 En cuanto al certificado de defunción hay que presentar el original o testimonio notarial del mismo.

3 Respecto del testamento, hay que aporta copia autorizada salvo que este testimoniado literalmente o en relación en la escritura de herencia.

Resolución 26 de julio 2019. Resolución número 375 Informe noviembre 2019.

 

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OPOSICIONES REGISTROS 2020

MINI INFORME OCTUBRE 2019

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

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RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

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PORTADA DE LA WEB

Informe Opositores Notarías y Registros Noviembre 2019

Tenerife (con el Teide) desde la Playa de Las Canteras (Gran Canaria). Por Cristina Bordallo.

Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2018

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

SEPTIEMBRE – 2018

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:  

NORMATIVA AGOSTO:

  1. Patria potestad.

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones de agosto). 

  1. Derecho de usufructo. Usufructo sobre derechos
  2. Propiedad horizontal. Naturaleza
  3. Propiedad horizontal. Elementos comunes
  4. Propiedad Horizontal: Acuerdos de Junta de Propietarios.
  5. Calificación registral: suspensión de la calificación.
  6. Recurso gubernativo. Legitimación
  7. Inscripción de la representación gráfica: art. 199 L.H

CASO PRÁCTICO

Enlaces

 

NORMATIVA.

Violencia de género. Reforma art. 156 Código Civil

CIVIL. TEMA 98 (Notarías y Registros)

Real Decreto-ley 9/2018, de 3 de agosto, de medidas urgentes para el desarrollo del Pacto de Estado contra la violencia de género.

Se reforma el artículo 156 del Código Civil incorporando una excepción al ejercicio conjunto de la patria potestad, para casos de asistencia psicológica a menores, relacionados con violencia de género.

 Artículo 156 del Código Civil.

La D. F. 2ª añade un nuevo párrafo segundo en el artículo 156 del Código Civil, dedicado al ejercicio de la patria potestad, con la siguiente redacción:

«Dictada una sentencia condenatoria y mientras no se extinga la responsabilidad penal o iniciado un procedimiento penal contra uno de los progenitores por atentar contra la vida, la integridad física, la libertad, la integridad moral o la libertad e indemnidad sexual de los hijos o hijas comunes menores de edad, o por atentar contra el otro progenitor, bastará el consentimiento de éste para la atención y asistencia psicológica de los hijos e hijas menores de edad, debiendo el primero ser informado previamente. Si la asistencia hubiera de prestarse a los hijos e hijas mayores de dieciséis años se precisará en todo caso el consentimiento expreso de éstos.»

Se argumenta en la Exposición de Motivos del siguiente modo: “el presente real decreto-ley incluye una modificación en el artículo 156 del Código Civil para dar cumplimiento a la medida 148, del Informe de la Subcomisión del Congreso que propone, desvincular la intervención psicológica con menores expuestos a violencia de género del ejercicio de la patria potestad. En concreto la reforma que afecta al artículo 156 del Código Civil tiene como objetivo que la atención y asistencia psicológica quede fuera del catálogo de actos que requieren una decisión común en el ejercicio de la patria potestad, cuando cualquiera de los progenitores esté incurso en un proceso penal iniciado por atentar contra la vida, la integridad física, la libertad, la integridad moral o la libertad e indemnidad sexual del otro progenitor o de los hijos e hijas de ambos”

Notas tomadas del Informe Oficina Notarial (septiembre) de Alfonso de la Fuente.

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- DERECHO DE USUFRUCTO. USUFRUCTO SOBRE DERECHOS.

CIVIL. TEMAS 45 y 46 (Notarías y Registros)

1 Fundamento y alcance: El usufructo sobre derechos es la solución más congruente con el principio de libre transmisibilidad de bienes y derechos (art. 1112 CC), cuenta con el refrendo explícito del artículo 469 del Código Civil, que admite expresamente el usufructo de derechos, de todo tipo de derechos, siempre que no sean personalísimos e intransmisibles, requisitos que concurren, por ejemplo, en el derecho exclusivo sobre una terraza de una propiedad horizontal.

Ver CASO PRÁCTICO de este Informe: se constituye un derecho de usufructo sobre una terraza, que es elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, sobre la que hay constituido un derecho de uso exclusivo en favor de algunos propietarios del edificio, que se ven afectado por la constitución de ese derecho de usufructo.

R.19 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2017.

 

2.- PROPIEDAD HORIZONTAL. NATURALEZA

CIVIL. TEMA 39 (Notarías y Registros)

1 El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad con objeto complejo: el piso.

2 No se trata de dos propiedades yuxtapuestas sino de un único derecho de naturaleza especial y compleja.

R. 19 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2017.

 

3.- PROPIEDAD HORIZONTAL. ELEMENTOS COMUNES.

CIVIL. TEMA 39 (Notarías y Registros)

Dentro de los elementos comunes debe diferenciarse entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino.

La diferencia entre ambos estriba sustancialmente en lo siguiente: (i) Los elementos comunes por naturaleza no pueden ser desafectados por resultar imprescindibles para asegurar el aprovechamiento de la propiedad sobre los elementos privativos (Art. 3 apartado 2 LPH). (ii) Mientras que los elementos comunes por destino pueden ser objeto de desafectación, bien por contemplarlo así el título constitutivo, bien por acuerdo unánime de los propietarios (STS 30 de diciembre de 2015, 8 de abril de 2011, 18 de junio de 2012, entro otras).

R, 19 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2017.

 

4.- PROPIEDAD HORIZONTAL: ACUERDOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS.

CIVIL. TEMA 40 (Notarías y Registros)

Debe distinguirse entre los acuerdos colectivos de la junta de propietarios y aquellos otros que, adoptados colectivamente, afectan directamente al contenido esencial del derecho dominical de un propietario, pues estos últimos requieren específicamente el consentimiento individualizado del propietario afectado que, necesariamente, habrá de constar en escritura pública para su acceso al Registro de la Propiedad

R. 19 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2017.

 

5.- CALIFICACIÓN REGISTRAL: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

HIPOTECARIO. TEMAS: 19 (Notarías) 22 (Registros)

En general, durante la vigencia de un asiento de presentación anterior al del documento presentado posteriormente, lo procedente es aplazar o suspender la calificación de dicho documento mientras no se despache el título previamente presentado, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo tercero, y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de presentación y del principio de prioridad.

R.18 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2018/11304/325. (Agosto).

 

6.- RECURSO GUBERNATIVO: LEGITIMACIÓN Y REPRESENTACIÓN.

HIPOTECARIO. TEMAS: 20 (Notarías) 23 (Registros)

1 Puede interponer recurso gubernativo contra la calificación registral quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de los interesados (Art. 325 L.H).

2 El defecto o falta de acreditación de la representación se podrá subsanar en el plazo que habrá de concederse para ello, no superior a diez días, salvo que las circunstancias del caso así lo requieran. A tal fin, el registrador debe requerir que se haga la subsanación.

 3 Si se acredita que se hizo el requerimiento por el registrador y no se produjo la subsanación, deberá acudirse, a falta de una regulación expresa sobre tal materia en la legislación hipotecaria, a la sanción del desistimiento prevista en el actualmente vigente artículo 68 Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

4 Si no se acredita haber hecho el requerimiento de subsanación se debe admitir el recurso, pues lo contrario podría provocar indefensión de ésta, y por ello entiende esta Dirección General que procede manifestarse sobre el fondo de la cuestión planteada (vid. Resoluciones de 18 de mayo de 2016 y 23 de enero de 2017).

5 ¿Está legitimado para interponerlo el presentante del documento? NO. Aunque el presentante del documento se considere representante de los interesados y se le notifique la calificación negativa, dicha representación no comprende la interposición del recurso gubernativo (art. 325 LH).

R.18 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2018/11304/325.

 

7.- INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA: ART. 199 L.H

HIPOTECARIO. TEMAS: 15 (Notarías) 18 (Registros)

 CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

1 REGLA GENERAL: Conforme al artículo 199 L.H, el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro se hará mediante la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

2 EXCEPCIÓN: Sin embargo (apartado 2 del artículo 199), cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa:

a) La representación gráfica alternativa debe limitarse a la finca o fincas objeto del expediente y cuya inscripción de representación gráfica se pretende, pero no implica que deba aportarse también la de las colindantes que pudieran resultar afectadas por la línea poligonal de delimitación de la finca así representada.

b) A los efectos del procedimiento de incorporación de la representación gráfica alternativa al Registro es independiente de que el resultado de la validación de dicha representación sea o no positiva (R. 6 de febrero de 2018).

c) Si el resultado es positivo la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador.

d) En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica; considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b).

R.19 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2018/11306

 

CASO PRÁCTICO: PROPIEDAD HORIZONTAL

I SUPUESTO DE HECHO.

Todos los propietarios de las fincas privativas de una propiedad horizontal acuerdan constituir a título oneroso un derecho de usufructo sobre parte de la azotea, que concede al usufructuario el derecho de instalar, mantener y sustituir determinados equipos de telecomunicaciones, así como a arrendarlos a terceros. 

Es relevante para el caso destacar que en el título constitutivo de la propiedad horizontal el uso y disfrute de parte de dicha terraza está atribuido a los propietarios de las viviendas situadas en las plantas primera y segunda, superponiéndose ahora la zona afectada por el derecho real de usufructo constituido sobre parte de las citadas zonas de uso y disfrute privativo.

II CUESTIONES.

1 ¿Es posible que un elemento común del edificio, como es el caso de la azotea, se constituya en el título constitutivo como anejo de elementos privativos, atribuyéndoles un uso exclusivo? SI. Ha de tratarse de elementos comunes por destino, no por naturaleza.

“ … como ha señalado en varias ocasiones este Centro Directivo (Resoluciones de 31 de marzo de 2005, 5 de julio de 2016 y 17 de enero de 2018), que tanto la doctrina como la jurisprudencia han venido reconociendo el hecho de que ciertos elementos comunes no agotan toda su potencialidad en la finalidad que desempeñan, sino que, sin perjudicar la misma, pueden ser de uso exclusivo del propietario de algún elemento privativo. De este modo, la posibilidad de configurar como anejo de las viviendas o locales el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y determinadas del inmueble, aunque tengan el carácter de elemento común, es perfectamente posible dentro de la libertad que tienen los propietarios de configurar estatutariamente el régimen de la propiedad horizontal, quedando vinculados «ob rem» siempre que tanto el derecho de uso como el objeto del mismo queden suficientemente identificados, conforme a las exigencias previstas en la ley (el artículo 53, regla b, de las normas complementarias del Reglamento Hipotecario, aprobadas por el Real Decreto 1093/1997, relativo a la transmisión de cuotas indivisas con adscripción de uso, además de estar referido a las plazas de garaje, no agota la totalidad de posibilidades dentro de la libertad de configuración de la propiedad horizontal vía estatutos)…”.

R. 19 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2017.

2 ¿Cabe constituir sobre esa terraza en la que existe un derecho de uso exclusivo un derecho de usufructo a favor de terceros que se superponga al uso atribuido a alguno propietarios? SI. Se trata de un usufructo constituido sobre un derecho.

3 ¿Para constituir e inscribir dicho derecho usufructo basta con el acuerdo colectivamente adoptado por todos los propietarios de los elementos privativo del edificio en junta? NO. Se trata de un acuerdo que afecta específicamente a derechos individuales de algunos propietarios.

4 ¿Es necesario un consentimiento específico de los titulares del derecho de uso exclusivo sobre la terraza en documento público? SI.

“… Por ello, es requisito imprescindible el consentimiento de estos titulares del derecho de uso exclusivo de la azotea, al resultar directamente afectados por la constitución del derecho de usufructo. Como ha señalado este Centro Directivo, si se observa atentamente la regulación legal se aprecia que subyace en la misma, como principio general, la idea de que la limitación de las competencias de la junta hace que no sólo queden excluidos de las mismas los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (como sería, por ejemplo, la constitución de una hipoteca sobre la totalidad del edificio), sino también la realización de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo. Un caso extremo sería el de la donación, previa su desafectación, a un tercero o a cualquiera de los comuneros de un elemento común del inmueble. Pero, sin llegar a tanto, la Ley sobre propiedad horizontal preserva los derechos individuales de los propietarios bajo la guía del citado principio general. De ahí que se establezca expresamente que «no podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso» —cfr. artículo 17.4 último párrafo—, o que se reconozca la impugnabilidad ante los tribunales de justicia de los acuerdos, entre otros, que «supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo (…)» —cfr. artículo 18.1.c)—. En este caso, los titulares de las viviendas que integran los elementos privativos dos y tres de la propiedad horizontal quedan directamente afectados, al ser restringido el derecho de uso que se les atribuyó con carácter exclusivo en el título constitutivo, y que como tal consta inscrito a su favor, siendo por ende necesario que conste su consentimiento expreso, o resolución judicial que declare la alteración del derecho de uso exclusivo, sin que baste el consentimiento presunto previsto por el artículo 17.8 de la Ley sobre propiedad horizontal….”.

R. 19 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2017.

¿Si la cubierta de un edificio es un elemento estructural (elemento común por naturaleza), como puede constituirse un uso exclusivo sobre la terraza que forma esa cubierta? Debe distinguirse entre la parte exterior, superficial o visible de la cubierta, que es susceptible de utilización individual (común por destino) compatible con lo que constituye forjado del edificio (común por naturaleza).

“…5. Por tanto, el uso exclusivo de la terraza, entendida ésta como concepto físico y jurídico distinto al de cubierta, (…) no es uno de esos elementos que por su carácter necesario para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos no pueda ser enajenado sin separación del derecho del que son anejos. Todo ello sin perjuicio de que la cubierta del edificio no pueda perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza, situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (vid. Sentencias de 17 de febrero de 1993, 8 de abril de 2011, 18 de junio de 2012 y 24 de abril de 2013, entre otras)…”.

R. 19 de julio de 2018. BOE 7 de agosto de 2017.

 

 

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Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2018

Mariposa. Por Silvia Núñez

OFICINA REGISTRAL INFORME DICIEMBRE 2016

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME DICIEMBRE 2016. Cláusulas suelo.

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN

Como disposiciones de carácter general de interés registral solo podemos mencionar la Resolución de 27 de diciembre de 2016, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se establece, a efectos de cómputos de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2017;

Y el plan Estadístico de 20017 en cuanto menciona al Colegio de Registradores en una serie de estadísticas.

No hay Normativa autonómica publicada en diciembre de interés registral, ni Jurisprudencia reseñable, ni del Tribunal Supremo ni del Constitucional.

En la Sección II destacamos la publicación del concurso, cuyo avance provisional se publicó muy rápidamente desde el Ministerio de Justicia dado el nuevo sistema de presentación de instancias ante la Dirección General tras la Instrucción de 25 de octubre de 2016: comunicaciones electrónicas entre notarios, registradores y la DGRN

 En cuanto a las Resoluciones de este mes destacamos:

Las de 8 de noviembre que plantean si puede constituirse una servidumbre de aguas sobre las que están inscritas como privadas y la Dirección exige o certificación del Registro de Aguas que acredite la concesión o, que se acredite que pese a la modificación siguen siendo privadas. Destacamos también el  estudio sobre disposiciones transitorias de la Ley de Aguas, por Joaquín Zejalbo.

La de 10 de noviembre, que reconoce que la extinción voluntaria del usufructo no extingue el arrendamiento concertado por el usufructuario

La de 10 de noviembre. Extensísima resolución sobre las clausulas de hipoteca en la que además de reiterar la necesidad de recoger la expresión manuscrita del deudos cuando se pacta que no puede haber intereses negativos, analiza la inscribibilidad de numerosos pactos de las minutas en las hipotecas

La de 15 de noviembre sobre un supuesto de diferencias el número de pasaporte que figura en el título y el que consta en el registro: exige una expresa declaración del notario bajo sus responsabilidad de la correspondencia de los comparecientes con los titulares registrales sin que sea suficiente su reconocimiento implícito en la fe de conocimiento

La de 15 de noviembre que hace un análisis sistemático de los diferentes supuestos en que puede plantearse conflicto de intereses en el caso de representación legal

La de 22 de noviembre, que en caso de doble inmatriculación establece por un lado que el expediente solo puede iniciarse por quien tenga un derecho inscrito sobre las fincas afectadas –además de poder hacerse de oficio por el registrador- . Y por otro lado al ser uno de los titulares la administración pública la prevalencia del procedimiento de carácter administrativo establecido en los artículos 48 a 53 del RD 1373/2009 Reglamento General de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

La de 30 de noviembre que en un cambio de uso de local a vivienda exige licencia de ocupación, aunque no es necesario seguro decenal, ni libro del edificio ni certificado de eficiencia energética

La de 30 de noviembre que sienta la doctrina aplicable para la partición por contador partidor dativo nombrado por notario a petición de herederos y legatarios que representen al menos el 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de haber hereditario al amparo del art. 1057 párrafo 2º CC tras la Ley de Jurisdicción voluntario de 2015.

 

TEMA DEL MES: REAL DECRETO – LEY 1/2017, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES EN MATERIA DE CLÁUSULAS SUELO. Por Emma Rojo Iglesias

– El 21 de enero de 2017 ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

– El citado Real Decreto – Ley regula un instrumento con la finalidad de facilitar la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor a las entidades de crédito en aplicación de determinadas cláusulas suelo contenidas en contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria (art. 1).

– Son dos los requisitos exigidos para acudir a este procedimiento:

1) El requisito subjetivo: que se trate de un consumidor, esto es, cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.

2) El requisito objetivo: que se trate de un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una cláusula suelo. Según el art. 2.3, “Se entenderá por cláusula suelo cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato”.

– Según la Exposición de Motivos, “con el fin de determinar si la cláusula suelo está incluida en el ámbito de aplicación de este real decreto-ley, se consideran como criterios a destacar, entre otros, los establecidos en la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 241/2013:

1) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

2) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

3) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

4) Su eventual ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

5) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual, y,

6) La inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”.

– El resumen de esta disposición ha sido realizado por nuestro compañero José Félix Merino y puede verse pinchando aquí.

 

– Especialmente útil es esta guía elaborada por Carlos Balluguera para saber si una determinada cláusula es abusiva.

 – Se puede acceder a las fichas de cláusulas enjuiciadas por los tribunales, también elaboradas por Carlos Ballugera, o bien a través de su listado numérico o temático

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

Plan fomento alquiler y rehabilitación de viviendas: prórroga

Real Decreto 637/2016, de 9 de diciembre, por el que se prorroga el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016 regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril.

Desde 1981, ha habido sucesivos planes estatales de vivienda, normalmente abarcando un periodo cuatrienal. El último fue regulado en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, extendiéndose al periodo 2013-2016, por lo que le quedarían escasos días de vigencia.

El Gobierno considera que, en funciones, no tenía competencias para elaborar un nuevo plan. Para evitar que quede suprimida la financiación estatal a las ayudas a la vivienda desde el 31 de diciembre de 2016, este real decreto prorroga durante un año el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, para garantizar la continuidad de la financiación.

Las ayudas que se concedan durante la prórroga del Plan Estatal se regirán por lo dispuesto en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril (ver resumen), en todo aquello que resulte aplicable y no se oponga a otras disposiciones de rango superior.

Transcribimos parte del referido resumen:

Los diversos Planes de Vivienda, habidos desde el año 1981, se basaban en el acceso a la propiedad de la vivienda y en el crecimiento del parque de las mismas. Este, en cambio, propugna un cambio de modelo, potenciando el mercado de alquiler, que considera muy débil en nuestro país y la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas, que pueden propiciar una mano de obra intensiva.

Las ayudas para el alquiler se otorgan en función de la renta de la unidad de convivencia, no de los individuos, centrándose en alquileres modestos y se paga un porcentaje, no una cantidad fija.

Se pretende, además, comprometer a las Administraciones públicas en la generación de un parque público de viviendas que pueda servir para crear una oferta en alquiler.

Se mantiene el programa de subsidiación de préstamos convenidos, por la creciente dificultad de las familias para afrontarlos.

Los programas de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas permiten que las ayudas que incorporan salgan de los estrictos límites de las viviendas, para entrar en el contexto de los edificios, de los barrios y de la propia ciudad considerada en su conjunto, por lo que pueden ser beneficiarias las comunidades de propietarios, por ejemplo. Puede ayudar a reducir las emisiones de carbono.

Programas que forman el plan:

  1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.
  2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.
  3. Programa de fomento del parque público de vivienda de alquiler.
  4. Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria.
  5. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas.
  6. Programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios.
  7. Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas.
  8. Programa de apoyo a la implantación y gestión del Plan. 

Entre las diversas disposiciones adicionales, citamos:

La tercera describe las viviendas que en adelante tendrán la consideración de vivienda protegida a efectos de lo establecido en la normativa estatal y en su caso autonómica. Ello sin perjuicio del mantenimiento del régimen de las distintas viviendas protegidas ahora existentes al amparo de su correspondiente régimen normativo de aplicación.

Para serlo, habrá de cumplir como mínimo con los requisitos siguientes:

– Deberá destinarse a residencia habitual y permanente del propietario o del inquilino.

– Ha de tener un precio máximo de venta o de alquiler.

– Disponer de una superficie útil máxima de 90 m2, sin incluir, en su caso, una superficie útil máxima adicional de 8 m2 para trasteros anejos y de otros 25 m2 destinados a una plaza de garaje o a los anejos destinados a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural.

Las cuarta y quinta regulan lo relativo a nuevas posibilidades de cambio de calificación de la «vivienda protegida en venta» a «vivienda protegida en alquiler» y viceversa, así como de descalificación.

Las sexta y séptima tratan de la ampliación del periodo de carencia (hasta diez años) y de la posible interrupción del periodo de amortización (hasta por cuatro años) de determinados préstamos a promotores de viviendas protegidas destinadas a la venta.

La duodécima reduce el plazo exigido de periodo de amortización para supuestos de adquirentes en situación de desempleo que precisen una interrupción temporal del pago de las cuotas del préstamo hipotecario. Pasa de tres anualidades a una.

Este real decreto de prórroga entró en vigor el 11 de diciembre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-11737 – 2 págs. – 160 KB)   Otros formatos

 

Días inhábiles 2017

Resolución de 27 de diciembre de 2016, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se establece, a efectos de cómputos de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2017.

Ir al Archivo Especial

El artículo 30.7 de la nueva Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, establece que la Administración General del Estado fijará, en su ámbito, el calendario de días inhábiles a efectos de cómputo de plazos, con sujeción al calendario laboral oficial (ver Resolución de 4 de octubre de 2016, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2017.

Se recuerda que, de acuerdo con el artículo 30.8 LPA, la declaración de un día como hábil o inhábil a efectos de cómputo de plazos no determina por sí sola el funcionamiento de los centros de trabajo de las Administraciones Públicas, la organización del tiempo de trabajo ni el acceso de los ciudadanos a los registros.

El calendario afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos, a efectos de cómputos de plazos.

Son días inhábiles:

a) En todo el territorio nacional: Los sábados (novedad), los domingos y los días declarados como fiestas de ámbito nacional no sustituibles, o sobre las que la totalidad de las Comunidades Autónomas no ha ejercido la facultad de sustitución.

b) En el ámbito territorial de las Comunidades Autónomas: Aquellos días determinados por cada Comunidad Autónoma como festivos.

c) En los ámbitos territoriales de las Entidades que integran la Administración Local: los días que establezcan las respectivas Comunidades Autónomas en sus correspondientes calendarios de días inhábiles.

Los días inhábiles a que se refieren los puntos a) y b) se incluyen en un anexo donde se distingue entre los días inhábiles en todo el territorio nacional y los que lo son tan sólo en las CCAA que se especifican.

Los días inhábiles de ámbito nacional son, aparte de los sábados y domingos, el viernes 6 de enero, el 14 de abril (Viernes Santo), el lunes 1 de mayo, el martes 15 de agosto, el jueves 12 de octubre, el miércoles 1 de noviembre y los días 6 (miércoles), 8 (viernes) y 25 (lunes) de diciembre.

Días inhábiles sólo en algunas Comunidades Autónomas:

ENERO Día 2: Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla y León, Murcia, Ciudad de Melilla.

FEBRERO Día 28: Andalucía.

MARZO Día 1: Illes Balears.

MARZO Día 20: Extremadura, Madrid.

ABRIL Día 13 (Jueves Santo): Andalucía, Aragón, Asturias, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Madrid, Murcia, Navarra, País Vasco, La Rioja, Ciudad de Ceuta, Ciudad de Melilla.

ABRIL Día 17 (Lunes de Pascua): Illes Balears, Cataluña, Comunidad Valenciana, Navarra, País Vasco, La Rioja.

ABRIL Día 24: Aragón, Castilla y León.

MAYO Día 2: Madrid.

MAYO Día 17: Galicia.

MAYO Día 30: Canarias.

MAYO Día 31: Castilla-La Mancha.

JUNIO Día 9: Murcia, La Rioja.

JUNIO Día 15: Castilla-La Mancha.

JULIO Día 25: Galicia, Navarra, País Vasco.

JULIO Día 28: Cantabria.

SEPTIEMBRE Día 1: Ciudad de Ceuta, Ciudad de Melilla.

SEPTIEMBRE Día 8: Asturias y Extremadura.

SEPTIEMBRE Día 11: Cataluña.

SEPTIEMBRE Día 15: Cantabria.

OCTUBRE Día 9: Comunidad Valenciana.

DICIEMBRE Día 26: Cataluña.

En la Comunidad Autónoma de Canarias, el Decreto 50/2016, de 9 de mayo, por el que se determina el calendario de fiestas laborales de la Comunidad Autónoma de Canarias para el año 2017 (B.O.C. de 17-05-2016) dispone que: En las islas de El Hierro, Fuerteventura, Gran Canaria, La Gomera, La Palma, Lanzarote y Tenerife, las fiestas laborales serán, además, las siguientes: en El Hierro: el 1 de julio, Bajada de la Virgen de Nuestra Señora de los Reyes; en Fuerteventura: el 15 de septiembre, festividad de Nuestra Señora de la Peña; en Gran Canaria: el 8 de septiembre, festividad de Nuestra Señora del Pino; en la Gomera: el 9 de octubre, festividad de Nuestra Señora de Guadalupe; en Lanzarote: el 15 de septiembre, festividad de Nuestra Señora de los Dolores; en La Palma: el 5 de agosto, festividad de Nuestra Señora de las Nieves; en Tenerife: el 2 de febrero, festividad de la Virgen de Candelaria.

En la Comunidad Autónoma de Cataluña, la Orden TSF/137/2016, de 30 de mayo, por la que se establece el calendario oficial de fiestas laborales en Cataluña para el año 2017 (D.O.G.C. de 6 de junio de 2016) dispone que: «De las trece fiestas mencionadas…habrá una, a elegir entre el 6 de enero (Reyes), el 17 de abril (Lunes de Pascua Florida), el 24 de junio (San Juan) y el 26 de diciembre (San Esteban) que tendrá el carácter de recuperable. Las otras doce serán de carácter retribuido y no recuperable. Asimismo, se dispone que «En el territorio de Arán, la fiesta del 26 de diciembre (San Esteban) queda sustituida por la del día 17 de junio (Fiesta de Arán)».

Ver Calendario laboral 2016.

Ver artículo de Constancio Villaplana avisando de la entrada en vigor de la Ley 39/2015 y el cambio de tratamiento de los sábados

Ver calendario para el periodo 2 de octubre 2016 – 31 de diciembre de 2016

PDF (BOE-A-2016-12486 – 3 págs. – 258 KB)   Otros formatos

 

Plan Estadístico 2017

Real Decreto 747/2016, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Programa anual 2017 del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

La Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública establece en su artículo 8 que el Plan Estadístico Nacional es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado y tendrá una vigencia de cuatro años.

A su vez, el Real Decreto 410/2016, de 31 de octubre (ver resumen), aprueba el Plan Estadístico Nacional 2017-2020. En sus artículos 4 y 5 que para el desarrollo temporal del Plan Estadístico Nacional se elaborarán sendos programas anuales en el cuatrienio 2017-2020 y que estos programas incorporarán aquellas operaciones estadísticas no incluidas inicialmente en él, y que deban realizarse por los servicios de la Administración del Estado ya sea por exigencia de la normativa europea, por cambios en la legislación nacional o por razones de urgencia.

Y este real decreto desarrolla la ejecución del Plan Estadístico Nacional 2017-2020 para el año 2017.

Obligatoriedad de respuesta. De conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley 12/1989, de 9 de mayo y en la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1990, de 29 de junio, para la elaboración de todas las estadísticas incluidas en el Programa anual 2017, los datos se exigirán con carácter obligatorio, sin perjuicio de que serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, sólo podrán recogerse previo consentimiento expreso de los interesados los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Contenido de los anexos. El Programa anual 2017 consta de seis anexos y contiene las estadísticas para fines estatales que han de elaborarse en dicho año por los servicios estadísticos de la Administración del Estado o cualesquiera otras entidades de ella dependientes.

En el anexo I se incluyen las actuaciones estratégicas y operativas que está previsto realizar en 2017 para cumplir con lo establecido en el anexo I del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

En el anexo II figura la relación de operaciones estadísticas que forman parte del Programa anual 2017, clasificadas por sector o tema y por organismo responsable de su ejecución.

En el anexo III se detalla, para cada una de las operaciones estadísticas incluidas en el Programa anual 2017: los organismos que intervienen en su elaboración, los trabajos concretos que se efectuarán durante el año y la participación de los diferentes organismos en su realización, las nuevas actuaciones específicas con impacto directo o indirecto en la reducción de las cargas soportadas por los informantes que se van a desarrollar durante el año.

El anexo IV contiene el Programa de inversiones previsto en 2017 para mejorar y renovar los medios de todo tipo precisos para el desarrollo de la función estadística.

El anexo V proporciona información complementaria para el seguimiento del Plan Estadístico Nacional 2017-2020, especificándose las altas, bajas y modificaciones de operaciones estadísticas que se incorporan a dicho plan mediante el Programa anual 2017.

En el anexo VI se facilita el calendario de difusión de las operaciones estadísticas que van a publicar resultados en 2017 por organismo responsable de su ejecución.

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores:

7284 Estadística de Sociedades Mercantiles

7314 Estadística de Hipotecas

7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias

7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad

7354 Estadística de Precios del Suelo

En éstas, al Consejo General del Notariado:

7188 Estadística de Transacciones Inmobiliarias

7353 Índice de Precios de la Vivienda (IPV)

Y en éstas, a la DGRN:

7868 Movimiento Natural de la Población

7879 Estadística de Adquisiciones de Nacionalidad Española por Residentes

7880 Estadística de Concesiones de Nacionalidad Española por Residencia

Este real decreto entró en vigor el día 1 de enero de 2017.

 

SECCIÓN II:

Concursos Registros

DGRN. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 45 plazas.

El plazo concluye el 20 de diciembre, salvo error.

Este concurso será el primero en el que se aplicará el artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre (ver resumen), que entró en vigor el pasado 2 de octubre de 2016 y que impone a notarios y registradores la obligación de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo. Está desarrollado por la Instrucción de 25 de octubre de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y el Notariado.

Archivo Concursos

El 19 de diciembre de 2016 se publica una rectificación de la convocatoria hecha por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia de la Generalitat de Cataluña, que puede influir sobre el fin del plazo de esta convocatoria. 

Respecto del plazo, dice la Resolución DGRN de 25 de noviembre de 2016: 

«Tercero. Plazos de presentación de solicitudes.

Las solicitudes deben presentarse en el plazo de quince días naturales a contar desde el día siguiente al de la publicación de las Resoluciones de convocatoria en el «Boletín Oficial del Estado» y en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña», o a partir del día siguiente a la publicación en el último diario oficial, en el caso que la publicación de las convocatorias no se haga simultáneamente en el «Boletín Oficial del Estado» y en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña», de acuerdo con el régimen de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. A este efecto, conforme al artículo 31.2 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, el cómputo del plazo se regirá por la fecha y hora oficial de las respectivas sedes electrónicas.»

Si se entiende que la última publicación de convocatoria es la de 19 de diciembre de 2016, ello implicaría que el plazo para los concursos concluirá el 3 de enero de 2017 en vez del 20 de diciembre de 2016. No se tiene noticia, de momento, de la interpretación oficial, pero avalan este criterio el uso de única instancia y el que la resolución del concurso será conjunta.

CATALUÑA. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 12 plazas.

El plazo concluye el 20 de diciembre, salvo error.

Ver lo indicado en Concurso DGRN, acerca de la necesidad de utilizar medios electrónicos para concursar.

Archivo Concursos

Corrección de errores publicada en el BOE el lunes 19 de diciembre de 2016:

Corrección de errores de la Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

El texto de la errata corregida es el siguiente: «Página 85051, donde dice: «Vilanova i la Geltrú.», debe decir: «Vilanova i la Geltrú núm. 1». No se dice nada en la rectificatoria sobre si ello afecta al final de plazo para concursar. 

Respecto del plazo, dice la Resolución catalana de 25 de noviembre de 2016: 

«Las instancias se deben presentar en el plazo de quince días naturales a contar desde el siguiente al de la publicación de las resoluciones de convocatoria en el «Boletín Oficial del Estado» y en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya», o a partir del día siguiente al de la publicación en el último diario oficial, en caso de que la publicación de las convocatorias no se haga simultáneamente en el BOE y en el DOGC.»

Si se entiende que la última publicación de convocatoria es la de 19 de diciembre de 2016, ello implicaría que el plazo para los concursos concluirá el 3 de enero de 2017 en vez del 20 de diciembre de 2016. No se tiene noticia, de momento, de la interpretación oficial, pero avalan este criterio el uso de única instancia y el que la resolución del concurso será conjunta.

 

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a don Francisco Javier Sáenz Villar, registrador mercantil y de bienes muebles de Madrid XV.

Se jubila a don Carlos Alfaro Roa, registrador de la propiedad de Burgos nº 3.

 

RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

487 a 494.** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE AGUAS. DERECHO TRANSITORIO. DETERMINACIÓN. MEDIOS DE PAGO

Resolución de 8 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de Cieza nº 1, relativa a una escritura de constitución de servidumbre de agua.

Se trata de ocho resoluciones similares, de igual fecha y registro.

“Se discuten en el presente expediente las siguientes cuestiones: Si puede constituirse una servidumbre de aguas siendo el predio sirviente un pozo inscrito como aguas privadas y cualidad inherente de un fundo; si tal servidumbre está suficiente determinada para poder tener acceso al folio registral, y si cabe que se indique simplemente el precio que se ha abonado por la misma sin acreditar el medio de pago del mismo.»

A la primera cuestión el Centro Directivo resuelve que, en aplicación de las disposiciones transitorias de la Ley de Aguas y de la doctrina de la Sentencia del Tribunal Constitucional 227/1988,  «para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional).»

En relación con la segunda cuestión debatida, se declara que «para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre.

Por último, en relación con la tercera cuestión la Dirección General tras recordar el régimen vigente, constata que en la escritura «se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente»,impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo.» En los pagos mediante transferencia «los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.» (JZM)

Ver estudio sobre disposiciones transitorias de la Ley de Aguas, por Joaquín Zejalbo.

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495.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. MODO DE ADQUISICIÓN. EXCESO DE CABIDA. OBRA NUEVA

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres nº 2, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial recaído en expediente de dominio. 

Hechos:

El hecho que da origen al recurso es un testimonio de auto, dictado por un  Juzgado ante el que se ha seguido un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y para hacer constar la mayor cabida de determinada finca registral,  todo ello a instancias de don A., el cual declaró que adquirió la finca por «certificación de venta». En la parte dispositiva del auto se declaraba justificado el dominio de la finca a favor del promotor del expediente A, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria que consta extendida a nombre de doña B., y se declaraba probada la mayor cabida de la finca, siendo la total construida de 44 metros cuadrados.

Don A, es titular de la finca en virtud de procedimiento de apremio contra un deudor titular catastral del inmueble, que no pudo inscribir su adjudicación porque la finca registral, que inicialmente se pensó que no estaba inmatriculada, finalmente se descubrió que sí que lo estaba, pero no inscrita a nombre de dicho deudor, ya fallecido, sino de otra persona, que resulta ser su madre, también fallecida. La última inscripción de dominio se practicó en el año 2015, aunque en base a un título anterior en varios años.

La registradora señala los siguientes defectos:

  1. Que no consta en el auto la identidad de la persona de la que el promotor adquirió su derecho a efectos de comprobar si hubo o no interrupción del tracto.
  2. Que debe acreditarse el modo de adquisición por el promovente (artículos 274 y 285 del Reglamento Hipotecario).
  3. Que «no se consignan los datos del promotor del expediente en lo relativo a su estado civil, y si estuviese casado, el régimen económico matrimonial del mismo, nombre, apellidos y D.N.I. del cónyuge, y el carácter con que debe inscribirse la adquisición (art. 51. 9.ª del Reglamento Hipotecario

4- Por último, la registradora señala también como defecto que «en el expediente se declara un exceso de superficie construida, no siendo medio hábil el expediente de dominio para inscribir tal mayor superficie construida, para lo cual debe hacerse la correspondiente declaración de obra nueva en los términos regulados por la normativa».

El recurrente, por su parte, en un extenso recurso, considera que en la referida «certificación de venta» alegada como título de propiedad, adquirió la finca por adjudicación tras el apremio a don C que resulta ser el hijo de la titular registral, doña B y que, por tanto, sí que existe interrupción del tracto sucesivo y procede inscribir la reanudación del mismo a su favor en los términos declarados en el auto judicial.

 Y que la discrepancia entre la superficie según certificación registral (17,40 metros cuadrados en una sola planta) y la real (coincidente con la catastral de 22 metros cuadrados en cada planta, que suman 44 metros cuadrados construidos), fue asimismo acreditada con la  medición pericial aportada por técnico competente, y declarada probada en el expediente de dominio, por lo que deberá estimarse la inscripción de dicha mayor cabida sin necesidad de declaración de obra nueva.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado revoca los defectos 1 y 4, confirmando los restantes.

En primer lugar nuestro Centro directivo determina la normativa aplicable que teniendo en cuenta la disposición transitoria de la Ley 13/2015  por la que «todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior», concluye que en nuestro caso, el expediente de dominio ha de ser tramitado  ante la autoridad judicial  rigiéndose por la normativa anterior a la Ley 13/2015.

Así mismo recuerda su doctrina reiterada en relación al expediente de dominio considerado como un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada lo que justifica la comprobación minuciosa por parte del registrador  del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar  su utilización  para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros, siendo la normativa que lo regula de interpretación restrictiva.

El primer defecto señalado por la registradora es revocado ya que de la documentación presentada por el recurrente, resulta que  la persona de la que el promotor adquirió su derecho  fue don  C., identidad no ignorada por la registradora  al calificar el documento ya que en su nota de calificación comienza diciendo que “visto el historial registral de la finca, resulta que don  C., no aparece en ningún momento como titular registral de la finca”.

Y en cuanto a la relación de dicha persona con la titular registral, por un lado quedaba acreditado que era el hijo de la titular registral y por otro  no constaba que hubiera adquirido de la titular registral como heredero único de la misma, lo que sí que excluiría la concurrencia de efectiva interrupción de tracto.

En base a lo anterior, en el presente caso, el promotor del expediente de dominio adquiere de persona que no es la titular registral, ni heredero único de la titular registral, concurriendo  la hipótesis habilitante para permitir conceptualmente, si concurrieran los demás requisitos, para  que el promotor obtenga judicialmente un pronunciamiento para la reanudación del tracto a su favor con cancelación de la inscripción registral contradictoria.

El segundo defecto, sin embargo es confirmado, ya que de la documentación presentada no resultaba el modo de adquisición y  aunque ello si constaba en el escrito del recurso, la DG tiene declarado en base al artículo 326 de la Ley Hipotecaria que para la resolución de un recurso  no  es posible basarse en extremos aportados en vía de recurso pero no presentados oportunamente ante el registrador.

Por el mismo motivo confirma el defecto relativo a que no se habían expresado las circunstancias personales del promotor del expediente al no haber sido presentados al registrador al tiempo de su calificación.

Y en cuanto al último defecto señalado es por el contrario revocado. Para su comprensión, se ha de tener  en cuenta que el auto judicial declara justificado un doble extremo: un aumento de la superficie de suelo y un aumento de la superficie construida.

En lo que respecta al aumento de superficie de suelo,  no hay duda que el expediente de dominio es un medio hábil para su acreditación y en cuanto al aumento de la superficie construida y el número de plantas hace un examen del artículo 208 de la Ley(anterior a la reforma) y el nuevo artículo 202 de los que resulta que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar «en los títulos referentes al inmueble», y de entre tales títulos no cabe excluir al auto judicial recaído en un expediente de dominio. Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación. (MGV)

 

496.** LA EXTINCIÓN VOLUNTARIA DEL DERECHO DEL USUFRUCTUARIO ARRENDADOR NO IMPLICA LA DEL ARRENDAMIENTO

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Ejido nº 2, por la que acuerda no practicar la inscripción de la cancelación de un subarriendo. 

Hechos: la nuda propiedad de una finca registral figura inscrita a favor de una sociedad mercantil. Consta también inscrito un arrendamiento concertado en su día por la usufructuaria.

En la escritura objeto de calificación, la usufructuaria vende a la citada sociedad mercantil el derecho de usufructo que ostentaba sobre tal finca. Se pacta como precio la cesión a favor de la vendedora de una participación indivisa en pleno dominio del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la finca. En la escritura se pacta expresamente que: “(…) extinguido el derecho de usufructo por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en una misma persona, el contrato de arrendamiento de la finca descrita que consta inscrito, celebrado por la usufructuaria, queda subsistente durante el presente año agrícola y se resolverá, una vez finalizado el mismo; todo ello conforme al art 480 CC y art. 10 de la Ley 49/2003, de 26 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (…)”.

La Registradora:

1) Inscribe el usufructo vitalicio a favor de la entidad mercantil, por título de compra.

2) Inscribe el pleno dominio de un 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la finca a la usufructuaria transmitente, por título de dación en pago.

3) Suspende la inscripción de la extinción del derecho de usufructo por consolidación, esto es, por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en una misma persona y, por tanto, la extinción del contrato de subarriendo concedido por la usufructuaria con fundamento en los arts 107.1 LH y 175.1 RH en la medida en que la conclusión del usufructo no se ha producido por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario sino que resulta de un hecho voluntario, como es, la compraventa celebrada.

El recurrente alega la improcedencia de la aplicación del artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria (hipoteca del derecho de usufructo) y defiende la aplicación de los artículos 480 y 513 CC y 10 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Cuando un derecho de usufructo está gravado con un derecho de arrendamiento concertado por el usufructuario, ¿la venta del usufructo al nudo propietario permite cancelar el derecho de arrendamiento inscrito? Según la Dirección General, NO  y ello con fundamento en los arts 6.2 CC, arts 82.2 y 107.1 LH y art. 175.1 RH.

1) Si el usufructo se extingue o concluye por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario, el derecho de arrendamiento (y cualesquiera otros gravámenes constituidos sobre el derecho de usufructo) podrán cancelarse a instancia del dueño del inmueble con sólo presentar el documento que acredite la conclusión de dicho usufructo y ello con arreglo al art. 175.1 RH.

2) Ahora bien, no cabe mantener esta afirmación cuando concurre la voluntad del usufructuario (por ejemplo, por la transmisión onerosa o gratuita de su derecho al nudo propietario – como sucede en el caso analizado -, por renuncia pura y simple del usufructuario…).

Esta distinción –la concurrencia o no de la voluntad del usufructuario en la conclusión del usufructo – es también la acogida en el artículo 107.1 LH que tras declarar que podrá hipotecarse el derecho de usufructo distingue según el usufructo concluya por un hecho dependiente o no de la voluntad del usufructuario. Cuando medie la voluntad del usufructuario, la hipoteca no se extingue sino que subsiste hasta que se cumpla la obligación asegurada, o, hasta que venza el tiempo en el que usufructo habría naturalmente concluido de no mediar el hecho que le puso fin.

Conclusión: cuando un usufructo gravado con un derecho de arrendamiento que, además consta inscrito, se transmite al nudo propietario, no se produce una completa y perfecta consolidación del usufructo con la nuda propiedad ni se produce la extinción del arrendamiento inscrito, sino que dicho arrendamiento sigue vigente y no puede ser cancelado hasta que se produzca el vencimiento del plazo inscrito de dicho arrendamiento o, como señala el art. 175.1 del RH, se “acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario”.  (ER)

 

497.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS NEGATIVO. EXPRESIÓN MANUSCRITA

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación practicada por el registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario unilateral.

NOTA DE CALIFICACIÓN.- Puede verse aquí[1]. […]

EL CASO.- Se presenta una escritura de préstamo hipotecario con intereses remuneratorios variables, entre un banco [BBVA] y unos prestatarios personas físicas, y en el que la finca gravada es una vivienda que no se va a destinar a su domicilio habitual. Se suspenden [el registrador deniega (1*) varias cláusulas además de la falta de expresión manuscrita] y recurren la inscripción de diversas cláusulas del contrato, constituyendo el objeto principal del recurso, por constituir la razón del rechazo de la inscripción parcial del título, el análisis de la cláusula tercera número 3.1 «Tipo de interés.–Devengo y vencimiento», que señala: «Debido a la naturaleza del contrato, en ningún caso se podrán generar intereses a favor del prestatario», y la determinación si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1/2013 de 14 de mayo.

APARTADO PRIMERO DE LA CALIFICACIÓN: CUESTIÓN PRINCIPAL, NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA: CONFIRMADO.- La cuestión es si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es precisa la expresión manuscrita del deudor de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula.

ALEGATO DEL NOTARIO.- El notario recurrente alega en favor de la no necesidad de la expresión manuscrita, que el préstamo por naturaleza puede ser gratuito, si no devenga intereses, u oneroso, si los devenga a favor del prestamista, pero nunca puede devengar intereses a favor del prestatario. Las razones son, en primer lugar, que el interés por definición es la remuneración del acreedor y, en segundo lugar, que en caso de devengarse en favor del prestatario se estaría alterando la naturaleza jurídica del contrato que dejaría de ser un préstamo mutuo para convertirse en otro tipo de contrato. Además, el sistema de amortización francés, cuya fórmula consta en la escritura, implica que la cuota de amortización, en cada período de interés, variará atendiendo a cuál sea el tipo de interés aplicable en cada uno de ellos; pero que cuando el tipo de interés es negativo, la consecuencia financiera de la aplicación de la fórmula matemática será igual a cuando el préstamo no devenga intereses y, en consecuencia, durante ese período solo se restituye capital.

[…] afirma el recurrente que una cláusula como la discutida, no constituye una cláusula contractual de suelo del cero por ciento sino una cláusula de tipo legal o aclaratoria de una condición esencial del contrato de préstamo formalizado de común acuerdo entre ambas partes, que señala que el préstamo nunca devengará intereses a favor del prestatario, pero porque así deriva naturalmente de la Ley y del sistema de amortización francés elegido, es decir, sin que se pacte expresamente un tipo fijo mínimo.

ARGUMENTOS SOBRE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA.- (3) Una cuestión semejante referida a la aplicación del art. 6 Ley 1/2013, ya fue abordada en la Resolución de 12 marzo 2015 […] Resolución a la que se remite la presente y cuya doctrina se resume en los números siguientes, siguiendo el criterio de las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio 2016 [a las que nos remitimos si bien en este resumen nos detendremos en algunas cuestiones concretas]. […]

(5) Pues bien, es este control previo y doble de incorporación y transparencia el que se ha visto reforzado por el art. 6 de la Ley 1/2013, cuya interpretación se ha de hacer partiendo del contexto legal y jurisprudencial, nacional y comunitario, contexto que condiciona la validez de las cláusulas hipotecarias al cumplimiento de los requisitos legales tendentes a asegurar una compresibilidad real de las mismas por parte del prestatario. Es decir, frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro–consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros [es un precepto pro banco que no se puede interpretar extensivamente]. […]

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario acerca de su real comprensión del riesgo que asume, para que se pueda entender cumplida la necesaria transparencia respecto de las cláusulas de mayor transcendencia y dificultad cognoscitiva contenidas en este tipo de contratos, como son las que limitan la variabilidad del tipo de interés, las que lo sujetan a un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o las denominadas cláusulas multidivisa.

Y este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 de marzo, 8 y 27 de octubre y 10 de diciembre de 2015 y 15 de julio de 2016, es de carácter imperativo dada la literalidad del art. 6 que utiliza la expresión «se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita…», por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. Respecto de la no inscripción de la propia cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés porque su nulidad derivaría de la declaración general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relación con las cláusulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relación con las cláusulas abusivas, dado que la falta de la expresión manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulación y, en consecuencia, su abusividad en los términos señalados por el Tribunal Supremo. Y respecto de la escritura de préstamo hipotecario porque estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados (vid. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 18 de febrero de 2014, entre otras). [La conclusión es que no se puede inscribir la escritura y hay que otorgar otra con expresión manuscrita: lo mejor es inscribir sin límite de variabilidad por ser contraria a norma imperativa]

(6) Así planteados los términos del debate, la alegación por el notario recurrente de que la cláusula discutida […] no constituye una cláusula suelo del cero por ciento sino una cláusula aclaratoria de una condición esencial del contrato de préstamo que se firma (derivada del pacto de sistema francés de amortización) […] por tanto, esta aclaración no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresión manuscrita, tampoco puede admitirse. […]

Por tanto, si el prestamista, en ejercicio de su legítimo derecho, predispone una cláusula que limite o excluya la posibilidad de que devenguen intereses a favor del prestatario, aunque sea a efectos aclaratorios de los efectos típicos del contrato o del significado de una de las cláusulas pactadas, su incorporación al contrato de préstamo hipotecario exigirá, por disposición imperativa y como canon de transparencia, la aportación de la repetida expresión manuscrita […] pese a lo que pudiera aconsejarse de “lege ferenda” […]

La aportación el día 22 julio 2016 por parte del presentante del escrito que contiene la «expresión manuscrita» de los prestatarios […] al no aparecer en el Registro de la Propiedad en el momento de extender la nota de calificación recurrida y, además, no haber impedido el recurso contra el correspondiente defecto por parte del notario recurrente, no pueden ser objeto de consideración en este expediente, de conformidad con la dispuesto en el art. 326 LH.

APARTADO SEGUNDO DE LA CALIFICACIÓN: OTROS DEFECTOS.- En cuanto al análisis de los otros defectos recogidos en la nota de calificación, debe recordarse que, de conformidad con los arts. 324 y 326 LH , el objeto del recurso contra calificaciones de registradores es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada es o no ajustada a Derecho; no pudiendo entrar a valorar [sin embargo el fundamento jurídico 6 de la resolución 14 setiembre 2016 nos recuerda lo que no está recurrido ni viene a cuento] [1] otros posibles defectos que pudiera contener la escritura [¿seguro que la DGRN no tiene la obligación de denegar de oficio la inscripción de cláusulas abusivas presentes en la escritura? Una de las causas de inadaptación del procedimiento registral a la contratación con condiciones generales], [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en la nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, [3] o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe, como ha ocurrido en este supuesto con la cláusula financiera cuarta, apartado 4.4. (4.3. en la nota de calificación) relativa a «comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas», con la cláusula financiera quinta de «gastos», y con las letras d) y segundo apartado de la f), del epígrafe 6.bis.1, de la cláusula financiera sexta bis referida a «causas de vencimiento anticipado del préstamo».

[4] Igualmente debe excluirse el enjuiciamiento de aquellos apartados incluidos en la nota de calificación que no se correspondan con una auténtica suspensión de una cláusula determinada del contrato, como ocurre con la denominada «advertencia» que el registrador de la propiedad realiza con relación a la cláusula financiera sexta de «intereses de demora», cuya exclusión de inscripción ha sido expresamente solicitada por las partes interesadas por ser contraria a la STS de 3 junio 2016. Tan solo indicar aquí que la alegación por parte del notario recurrente que debe admitirse su inscripción porque la formalización del contrato de préstamo con garantía hipotecaria y su presentación en registro de la propiedad tuvieron lugar el día 14 junio de 2016, fecha en la que las partes y el propio notario autorizante desconocían la existencia de la STS, es una cuestión ya resuelta en sentido negativo por este Centro Directivo en dos recientes Resoluciones, ambas de fecha 19 octubre 2016.

[5] La misma ausencia de análisis recursivo es aplicable a las alegaciones de la parte recurrente respecto de la actuación calificadora no uniforme del registrador de la Propiedad en relación con otras escrituras de préstamo hipotecario de la misma entidad crediticia cuyo clausulado era idéntico.

DEFECTO 2.2. UNA CLÁUSULA NO CONCRETADA EN LA NOTA. DEFECTO INCOMPLETO: SE REVOCA. 8. Entrando a valorar ya las distintas estipulaciones de la escritura de préstamo hipotecario suspendidas [el registrador deniega esas cláusulas (2*)] de acceso registral y cuyo rechazo ha sido objeto de recurso, la primera de ellas es en «la Cláusula Financiera Segunda «Duración. Vencimientos, Reembolso anticipado», apartado «2.2. Vencimientos», subapartado «2.2.2. Vencimientos en período de amortización», su párrafo tercero desde «Asimismo en la FIPER (…)» hasta el final de dicho párrafo, así como su párrafo cuarto», la cual es rechazada por carecer de transcendencia real (arts. 2 y 98 LH y 9 y 51.6.ª de su Reglamento); alegando la parte recurrente que tales párrafos tercero y cuarto en la estipulación 2.2.2. no existen en la escritura calificada.

En su informe, el registrador de la Propiedad aclara que, en realidad, lo que se ha denegado son «parte del párrafo primero y el párrafo segundo de la estipulación 2.2.2.1. Amortización con sistema francés», copiándolos literalmente, y dándose la circunstancia de la falta de coincidencia exacta entre los términos de la estipulación suspendidos [el registrador dice denegadas (3*)], según la nota de calificación (no existe la frase inicial de delimitación), y la parte suspendida según el informe del registrador.

[…] no cabe sino reiterar la doctrina según la cual, cuando la calificación del registrador sea desfavorable, es exigible, que al consignarse los defectos que aquélla exprese además de una motivación jurídica suficiente, la determinación de las concretas cláusulas o partes de las mismas suspendidas de inscripción, para que los interesados puedan conocer con claridad y precisión los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación […] al no coincidir con los consignados en la nota de calificación, no puede admitirse, en este ámbito, la concreción de los párrafos suspendidos que el registrador manifiesta en su informe; por lo que procede admitir el recurso en cuanto a este defecto y revocar la nota de calificación.

DEFECTO 2.3. OTRO DEFECTO INCONCRETO: REVOCADO.- Y lo mismo cabe decir del segundo defecto de la nota de calificación, referido a un pacto contenido en la misma «estipulación financiera segunda», apartado «2.3. Amortización anticipada. Condiciones generales. Compensación por desistimiento por amortización anticipada subrogatoria y no subrogatoria: su penúltimo párrafo»; que se suspende por la inmediatividad de la hipoteca a la que resultan ajenos comportamientos del deudor distintos del cumplimiento mismo de la obligación específicamente garantizada.

El notario en su recurso señala respecto de este defecto que «la cláusula financiera 2.3, se subdivide a su vez en la 2.3.1. y en la 2.3.2.», preguntándose: «¿A qué penúltimo párrafo se refiere la calificación?», a lo que el registrador responde en su informe reproduciendo literalmente el párrafo suspendido, que resulta ser «el párrafo último de la cláusula 2.3.1. Condiciones Generales. Compensación por desistimiento por amortización subrogatoria y no subrogatoria», por lo que debe entenderse reproducido aquí lo expuesto anteriormente en este fundamento de Derecho respecto de la admisión del recurso y la revocación, en este punto, de la calificación registral.

DEFECTO 2.6. COMISIÓN POR SUBROGACIÓN Y REQUISITOS PARA SUBROGACIÓN DE TERCEROS ADQUIRENTES: CONFIRMADO.- La siguiente objeción del registrador que ha sido recurrida se refiere a la cláusula financiera cuarta «comisiones», respecto de la que se suspende [el registrador deniega 4*] la inscripción del apartado 4.2. «comisión por subrogación», el inciso: «Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la Cláusula 12.ª que se refiere a la “Subrogación de los adquirentes en el préstamo”; por carecer de trascendencia real, en tanto dicha cláusula no es objeto de reflejo registral, como se indicará posteriormente». Por su parte, la citada cláusula duodécima «subrogación de los adquirentes», se suspende [el registrador la deniega (5*)] también por cuanto la regulación de la subrogación por terceros adquirentes de la finca hipotecada, carece de trascendencia real.

En el recurso se argumenta en contra de la denegación de estas cláusulas que si bien no afectan a la constitución de la hipoteca, se trata de pactos que reconocen a la parte prestataria e hipotecante el derecho a transmitir la vivienda con la facultad por el comprador de subrogarse en la deuda garantizada con la hipoteca, entendiendo que su constancia registral sí es esencial para los terceros interesados en la subrogación, al permitirles conocer los requisitos a cumplir para que la misma opere. Pero la realidad es que esa Cláusula Decimosegunda no atribuye derecho alguno a la parte prestataria–hipotecante para transmitir la finca hipotecada con la facultad del adquirente de subrogarse en el préstamo, sino que se limita a regular los requisitos mínimos que dicha adquisición debe reunir para que el acreedor, a su libre albedrío, pueda decidirse por la aceptación expresa de tal subrogación con efectos liberatorios para el deudor primitivo.

Por tanto, dependiendo la subrogación del adquirente en el préstamo del consentimiento expreso del acreedor, que no queda condicionado por los requisitos que se enumeran: «en todo caso será además necesario» se señala en la cláusula respecto de los mismos; y no constituyendo esta estipulación una cláusula financiera, ni sirviendo para perfilar la obligación garantiza, su inscripción debe ser rechazada por carecer de transcendencia real como se indica en la nota de calificación, ya que, como queda expuesto, constituye una mera información acerca de los requisitos mínimos que deben concurrir para que el acreedor acepte la subrogación del adquirente. En consecuencia, estas dos estipulaciones pueden denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal si más motivación [se supone además, que la denegación de la cláusula e inscripción del resto de la hipoteca puede hacerse sin consentimiento del presentante].

DEFECTO 2.11. VENCIMIENTO ANTICIPADO.- 10. Igualmente de la cláusula financiera sexta bis, «vencimiento anticipado del préstamo», apartado «6.bis.1. Causas de vencimiento anticipado del préstamo», se suspende [el registrador deniega (6*)] la inscripción de las letras c): consistente en «no destinar el préstamo a la finalidad establecida», parte de la f): consistente en «no reembolsar al banco de las obligaciones dinerarias que siendo de cuenta del prestatario hayan sido anticipadas por el banco, por importe equivalente al menos a tres mensualidades», y g): consistente en «el fallecimiento de los fiadores sin que sus causahabientes acepten la herencia o lo hagan a beneficio de inventarios, salvo que el prestatario ofrezca nuevos fiadores a satisfacción del banco». Los argumentos de la denegación son los siguientes: por haber sido declaradas nulas por la STS número 792/2009, de 16 de diciembre, diversas cláusulas de este tipo, en cuanto atribuyen eficacia resolutoria del contrato a cualquier incumplimiento o al incumplimiento de obligaciones meramente accesorias independientes de la obligación asegurada […]

Relacionada con esta denegación se encuentra la paralela de la cláusula séptima «finalidad del préstamo», que se funda en que hace referencia a una obligación accesoria de la obligación garantizada que carece de trascendencia real y es independiente de la hipoteca cuya constitución se insta en el título calificado […]

DEFECTO 2.11 LETRA G. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALLECIMIENTO DE LOS FIADORES: CONFIRMADO.- Empezando por la última cláusula de vencimiento anticipado suspendida, es criterio de esta Dirección General que la misma no es inscribible porque el fallecimiento o concurso del fiador no afecta en modo alguno ni al derecho real de hipoteca ni a la solvencia del deudor, ni tampoco a la determinación de la garantía ni a sus posibilidades de ejecución, por ser la fianza una institución ajena al Registro de la Propiedad. En consecuencia, se confirma en cuanto a este defecto la calificación registral.

DEFECTO 2.11 LETRA C Y 2.14. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIR FINALIDAD PRÉSTAMO: REVOCADO.- Sin embargo, respecto a las otras dos estipulaciones el recurso debe ser estimado y admitida su inscripción, en la medida que cumplen con los requisitos de causa adecuada, proporcionalidad y determinación. En cuanto al vencimiento anticipado del préstamo por no destinarse el dinero entregado a la finalidad convenida, en primer lugar, porque, en la medida en que el préstamo se vincula a la adquisición del inmueble hipotecado, como en este caso, o a cualquier otra finalidad relacionada directamente con el mismo (su construcción, rehabilitación o explotación), contribuye a la identificación de la obligación garantizada y se constituye en motivo de especial relevancia de la concesión. En segundo lugar, porque, en determinados supuestos, la finalidad del préstamo puede determinar el contenido de ciertas estipulaciones contractuales o de consecuencias procesales determinadas, como cuando el destino pactado es la adquisición de la vivienda habitual (ej. arts. 114.3 LH, o 579 y 671 LEC), o nos encontramos ante préstamos oficiales para la financiación empresarial (Instituto de Crédito Oficial) o ante acuerdos de refinanciación y extrajudiciales de pagos recogidos en la legislación concursal. Todo ello (tercer lugar) sin olvidar que la finalidad del préstamo, ya que nos encontremos ante prestatarios personas físicas o jurídicas, va a determinar la aplicación o no de la normativa sobre consumidores, según que el mismo se destine a «un propósito relacionado o ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión» (art. 3 TRLGDCU), y el posible contenido de ciertas estipulaciones contractuales (ej. intereses moratorios en relación con la STS de 3 junio 2016).

DEFECTO 2.11 LETRA F. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALTA DE REEMBOLSO DE ANTICIPOS POR OBLIGACIONES DEL DEUDOR VINCULADAS A LA GARANTÍA: REVOCADO.- En cuanto al vencimiento anticipado por la ausencia del reembolso por el prestatario de las obligaciones dinerarias que siendo de su cuenta hubieren sido anticipadas por el acreedor, se considera inscribible porque el incumplimiento de esas obligaciones dinerarias derivadas de la conservación de los bienes dados en garantía o que estén directamente vinculadas a los mismos y puedan constituir cargas preferentes [si son preferentes y el banco se subroga por el anticipo ¿para qué quiere mayor garantía?] (ej. gastos de la comunidad horizontal, seguros de daños o Impuesto sobre Bienes Inmuebles), dada la importancia del mantenimiento de la suficiencia del valor de la garantía hipotecaria (art. 117 LH) y de la conservación de la preferencia de cobro de la misma, deben posibilitar el vencimiento del préstamo en cuanto incumplimiento de obligaciones de especial relevancia a tales fines (Resoluciones de 20 mayo 2000 y de 22 marzo 2001). Además, en este caso, la cuantía del incumplimiento se vincula al art. 693 LEC, al exigir que el importe del mismo sea equivalente al menos a tres mensualidades de capital o intereses, por lo que no se le puede hacer la tacha registral de cuantía insuficiente o abusividad. Por último, tales gastos normalmente se encuentran garantizados expresamente con un concepto de la responsabilidad hipotecaria, en este caso también, concretamente en la cláusula novena de constitución de hipoteca, letra c) segunda parte. Por tanto, si se admite su garantía hipotecaria expresa, constituyendo una obligación garantizada, y, además, tienen una naturaleza financiera y están vinculados directamente con el inmueble hipotecado, no se vislumbra la razón por la que no pueda admitirse que su impago provoque el vencimiento anticipado del préstamo.

DEFECTO 2.15. COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS, RECLAMACIÓN DE LA DEUDA A TERCEROS Y FACULTAD GENÉRICA DEL ACREEDOR DE IMPUTACIÓN DE PAGOS: CONFIRMADOS. […] de la cláusula octava «Forma de pago. Solidaridad. Indivisibilidad. Imputación. Compensación», se suspende [el registrador deniega (7*)] de su apartado «8.2. Solidaridad», su párrafo segundo: «posibilidad del acreedor de dirigirse contra otros obligados en caso de concurso del prestatario o de los fiadores», y sus apartados «8.4. Imputación de pagos» y «8.5. Compensación», completos; por tratarse, se argumenta, de pactos carentes de trascendencia real […]

No se comparte este criterio respecto del pacto de compensación de créditos (cuentas, depósitos, etc.), ni con relación a la posibilidad de reclamar el pago de la deuda a otros obligados, ya que se trata de pactos que transcienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, por lo que respecto de los mismos debe desestimarse el recurso. El mismo criterio se debe mantener respecto de pacto de imputación de pagos genérico que ha sido objeto de suspensión, el cual faculta al acreedor para aplicar, a su libre elección, las cantidades que reciba del prestatario a cualquiera de las operaciones financieras que mantenga con el mismo.

IMPUTACIÓN DE PAGOS ADMISIBLE.- Otra cosa sería el pacto de imputación forzosa de la cantidades recibidas al pago, por el orden convenido, de las distintas obligaciones principal, accesorias o complementarias vinculadas al préstamo (capital, intereses ordinarios, intereses moratorios y gastos); ya que dicha imputación va a determinar, en su caso, la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva por los distintos conceptos garantizados y, en su momento, el concreto pago al actor del precio del remate, pues la cuantificación del mismo dependerá de la cantidad reclamada por cada concepto y del importe de la respectiva responsabilidad hipotecaria, ya que no se puede entregar al ejecutante por cada uno de los conceptos garantizados cantidad alguna que exceda de la respectiva cobertura hipotecaria (art. 692 LEC).

DEFECTO 2.16: DESISTIMIENTO DE LA FACULTAD DE REVOCAR LA HIPOTECA NO ACEPTADA.- También es objeto de suspensión [el registrador deniega (8*)], de la cláusula novena de «constitución de hipoteca», el apartado «declaración especial» relativo a la renuncia de la parte prestataria a la posibilidad de desistir de la revocación de la hipoteca unilateral en caso que el acreedor no haya inscrito la aceptación de la misma; por el carácter voluntario de la inscripción y el principio de rogación que inspira el procedimiento hipotecario –art. 6 LH– […]

A este respecto debe señalarse que, independientemente del carácter superfluo, en este supuesto concreto, del reflejo registral de esta «declaración especial», ya que la aceptación del acreedor figura por diligencia en la escritura de hipoteca; la renuncia o voluntad de no revocar la hipoteca inscrita, bien no requiriendo la aceptación del acreedor o bien no cancelándola transcurridos los dos meses desde que tuvo lugar el requerimiento, resulta una cláusula abusiva cuando sea aplicable, como ya se ha analizado ocurre en este caso, la legislación de protección de los consumidores. Así, esta cláusula, en cuanto implica la renuncia a un derecho concedido por Ley al prestatario consumidor por el art. 141 LH (requerimiento al acreedor para que acepte y cancelación unilateral de la hipoteca transcurridos dos meses), se puede encuadrar dentro de las cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos de los consumidores (art. 86 TRLGDCU) o por afectar al perfeccionamiento y ejecución del contrato (art. 89 TRLGDCU), en la medida que impone al prestatario ciertas obligaciones para evitar los riesgos derivados de la falta de diligencia por parte del acreedor en el cumplimiento de las suyas propias (STS de 16 diciembre 2009).

DEFECTO 2.18. DESIGNACIÓN DEL BANCO COMO BENEFICIARIO DEL SEGURO: DENEGACIÓN CONFIRMADA SIN PERJUICIO DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE LAS INDEMNIZACIONES POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.- 13. Tampoco considera inscribibles el registrador, de la cláusula undécima relativa a la «conservación de la garantía», su apartado b), el inciso «a nombre del Banco por cuenta y riesgo de la parte prestataria» de su párrafo primero, así como sus párrafos segundo y tercero (aplicación de las indemnizaciones por el seguro de daños o por expropiación forzosa, por tratarse de pactos carentes de trascendencia real o reiteración de las previsiones legalmente establecidas; el párrafo primero de su apartado c), relativo al arrendamiento de la finca hipotecada, por resultar contraria su inscripción a normas imperativas (en este sentido, los arts. 27 y 107.3 LH) y por haber sido declarada la no inscribilidad de las cláusulas que limiten la facultad celebrar contratos de arrendamiento que estén sujetos al principio de purga (cfr. art. 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), no pudiendo provocar, por tanto, perjuicio al acreedor hipotecario, y de su letra c), penúltimo párrafo, el inciso «como se establece en la cláusula 5.ª», en la medida que dicha cláusula quinta de «gastos», no ha sido objeto de reflejo registral por los motivos anteriormente expresados.

GASTOS DE CONSERVACIÓN DE LA GARANTÍA: CONFIRMADO.- El notario señala en su recurso que en la STS de 23 diciembre 2015, en la parte destinada a los gastos de conservación de la garantía, indica expresamente que «en lo que atañe a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 LMH), habida cuenta de que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía…». Y que, por tanto, el incumplimiento por la parte hipotecante de la obligación de asegurar los bienes dados en garantíaocasionaría que la entidad acreedora se vea en la necesidad de formalizar dicho seguro, cantidades que podrá reclamar en el proceso judicial. En la constitución de hipoteca, una de las obligaciones que asume el hipotecante es conservar el bien hipotecado, pacto que le obliga a realizar todos los actos necesarios de mantenimiento, conservación y reparación del bien hipotecado a efectos de que no pierda su valor, y dentro de estas garantías de conservación está la de contratar un contrato de seguro a fin de que en supuesto de siniestro el capital asegurado pueda ser destinado a la cancelación de la deuda garantizada con la hipoteca [esto desvirtúa la finalidad del seguro que persigue la reconstrucción del bien con la indemnización]. Asimismo, en cuanto a la obligación de no arrendar debe entenderse dentro de la obligación de conservar la finca hipotecada y no perjudicar la misma mediante contratos de arrendamiento que puedan resultar lesivos para el derecho de hipoteca.

BENEFICIARIO.- Lo primero que debe ponerse de manifiesto en cuanto a este grupo de pactos suspendidos, es que la obligación de conservar con la debida diligencia la finca hipotecada y de tenerla asegurada del riesgo de incendios y otros daños, sí se consideran inscribibles por el registrador, por lo que no son aplicables los argumentos, ciertos sin duda, del notario recurrente en favor de su inscripción. Lo que es excluido realmente del registro es la obligación de que en el seguro figure como beneficiario el banco, que las indemnizaciones derivadas del seguro o de las expropiaciones forzosas se destinen al pago de las cantidades derivadas del contrato –incluso las no vencidas–, y el régimen de la subrogación real de los importes percibidos en caso de las obligaciones no estuvieran vencidas. Tales pactos, si bien es cierto, como señala el registrador en su nota de calificación, son reproducción de previsiones legales o desarrollo permitido por las mismas, deben considerarse inscribibles en la medida que la hipoteca se extiende naturalmente a las mismas (arts. 109 y 110.2 LH).

Sin embargo, de este régimen debe exceptuarse las indemnizaciones derivadas de la expropiación forzosa de la finca hipoteca porque su destino y procedimiento viene fijado por la Ley (art. 42 LEF), no siendo susceptible de pacto y, además, la obligatoria citación del acreedor hipotecario en el expediente expropiatorio (art. 4.2 LEF) permitirá la defensa del mayor valor posible para la finca hipotecada. Esta cláusula solo sería admisible si contiene la previsión de la posibilidad por parte del deudor de sustituir la garantía desaparecida por otras nuevas e igualmente seguras de conformidad con el art. 1129.3 CC.

DEFECTO 2.19. PROHIBICIÓN DE ARRENDAR. CONFIRMADO.- Respecto a la prohibición de arrendar por debajo de una determinada renta que se fija, debe considerarse no inscribible porque, aparte de disponerlo así con carácter general el art. 27 LH, según la STS de 16 diciembre 2009, tales pactos, como pone de manifiesto la nota de calificación, solo son admisibles en relación con aquellos supuestos de arriendo que no estén sujetos al sistema de purga de cargas en caso de ejecución de una hipoteca anterior y, por tanto, no menoscaban la garantía hipotecaria ni alteran su preferencia. Esta doctrina del TS debe interpretarse, tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por Ley 4/2013, de 4 de junio (arts. 7.2, 10.2 y 14), en el sentido que, actualmente, ningún arrendamiento no inscrito, tanto de local como de vivienda, está libre de purga en caso de ejecución de hipoteca anterior (Resoluciones 1 octubre 2010, 8 junio 2011 y 28 abril 2015).

Así, el art. 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que «una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el art. 9 (hasta 3 años), así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 LH», por lo que en caso de no inscripción del arrendamiento, éste no se impondrá a las adquirentes ni titulares de hipotecas inscritos con posterioridad. Y, por su parte, el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que en caso de enajenación de la vivienda arrendada «el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 LH, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los arts. 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca», lo que al decir de la doctrina mayoritaria sería aplicable a los rematantes y adjudicatarios de la vivienda en la ejecución hipotecaria, a los que únicamente afectará los arrendamientos inscritos con anterioridad a la hipoteca.

DEFECTO 2.20. VARIOS SIN TRASCENDENCIA REAL: CONFIRMADO.- Por último, se suspende también [el registrador deniega 9*] la inscripción de las cláusulas decimotercera: «apoderamiento»; decimocuarta: «anotación de suspensión», la de «tratamiento de datos personales», la de «declaración específica: condiciones generales de la contratación, y no adhesión a arbitraje de consumo» y la de «autorización», por tratarse de estipulaciones carentes de trascendencia real. […]

Lo cierto es que ninguna de las cláusulas de este grupo [1] tienen el carácter de estipulación financieras, [2] ni contribuyen a la delimitación de la obligación garantizada o del derecho real de garantía, [3] ni son susceptibles de garantía hipotecaria, [4] ni tampoco se articulan como causa de vencimiento anticipado del préstamo, por lo que pueden ser suspendidas con la única motivación de carecer de transcendencia real; procediendo, por tanto, en cuanto a las mismas, la desestimación del recurso.

Por todo lo cual, concurriendo todos los presupuestos de aplicación del art. 6 de la Ley 1/2013 y de aplicación de la normativa de consumidores, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto al primer defecto recurrido (falta de expresión manuscrita del prestatario). En cuanto a las demás cláusulas suspendidas [denegadas 10*] también procede, en general, desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, salvo respecto de aquellas concretas cláusulas en que expresamente se señala la admisión del recurso en los fundamentos de Derecho números 8, 10 y 13. (CB)

 

498.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA: TRACTO SUCESIVO SI HAN FALLECIDO TITULARES REGISTRALES. REDUCCIÓN DE CABIDA

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valdepeñas a inscribir una sentencia judicial.

Hechos: una determinada finca registral figura inscrita a favor de dos cónyuges sin que conste en el Registro su fallecimiento ni partición alguna. El documento que es objeto de calificación es el testimonio de una sentencia firme dictada en procedimiento ordinario en la que se reconoce el dominio de una finca por mitad y proindiviso a favor de los demandantes, herederos de los titulares registrales, y se ordena la cancelación de los asientos contradictorios. Se acompaña diligencia de adición haciendo constar, entre otras circunstancias, que la finca tiene una menor cabida que la que consta en el Registro. La diferencia de cabida resulta únicamente de la descripción de la finca que se hace constar en el testimonio de la diligencia de adición a los solos efectos de completar la sentencia. El pronunciamiento judicial no alcanza a la cabida de la finca y no consta que se haya tramitado el procedimiento previsto en el art. 201.1 LH ni se solicita la inscripción de la base gráfica en los términos del art. 199 LH.

La Registradora señala los siguientes defectos:

1) No acreditarse el fallecimiento de los titulares registrales y el título sucesorio de los mismos siendo necesario que la demanda se dirija contra los titulares registrales y, para el caso de que hubieran fallecido, contra sus herederos. Aunque la sentencia se refiere a los demandados como herederos de los titulares registrales, no se hace mención al título sucesorio que lo acredita ni se acredita la inexistencia de otros herederos.

2) La falta de cumplimiento de los requisitos para la constancia registral de la minoración de la cabida existente sobre la finca registral, inferior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, toda vez que el procedimiento judicial no se ha tramitado para la constancia registral de la minoración de la cabida de la finca y no queda justificado el mismo. La finca en cuestión se ha formado por segregación.

El recurrente sostiene que la calificación del Registrador vulnera el art. 100 RH (calificación de documentos judiciales).

La Dirección revoca el primer defecto y confirma la nota de calificación en cuanto al segundo defecto. La doctrina de esta resolución puede sintetizarse en los tres siguientes puntos:

 1) En cuanto a la calificación de los documentos judiciales, la Dirección General reitera su doctrina sobre la calificación de los documentos judiciales, en especial, que el Registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales (artículos 24 de la Constitución española y 20 LH).

2) Sobre los procedimientos seguidos contra la herencia yacente, de la documentación que obra en el expediente no consta que se haya producido la aceptación de la herencia. El Centro Directivo recuerda su doctrina sobre este particular: “…la doctrina de este Centro Directivo, si bien matizada en sus últimos pronunciamientos, impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y de 5 de marzo de 2015). Ahora bien, continúa señalando la Dirección General que: “esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia de nombramiento de defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente (…). Parece razonable restringir la existencia de nombramiento de defensor judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia”. En el caso ahora resuelto, constan sucesivas ampliaciones de la demanda a quienes según la sentencia, tienen la condición de herederos legales de los titulares registrales y consta en autos que todos ellos, a través de sendos escritos, se han allanado a las pretensiones de los demandantes. Por lo tanto, en la medida en que ha existido intervención de los interesados en la herencia, se revoca el defecto señalado por la registradora.

3) Sobre los medios hábiles para la inscripción registral de las rectificaciones descriptivas, se reitera la doctrina contenida en las resoluciones de 17 de noviembre de 2015, 22 de abril, 23 de mayo, 30 de junio y 3 de octubre de 2016. Tras la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, son medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas los siguientes:

– Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el art. 201.3, letra a) y letra b), LH , que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el art. 9, letra b), LH. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del art. 199 ya constare su notificación».

Si bien, tratándose de rectificaciones superficiales no superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del art. 201.3, letra a), como a la del art. 9, letra b).

– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el art. 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al art. 203 LH. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

Continúa señalando el Centro Directivo que tras la reforma operada por la Ley 13/2015,

1) Para proceder a cualquier rectificación de la descripción, es imprescindible que el registrador no tenga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de las rectificaciones sobre la misma o, en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias (como la segregación, la división o la agregación) en los que se haya determinado su superficie con exactitud y,

2) Que con fundamento en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, debe ser objeto de calificación registral, la certificación gráfica aportada, ya sea junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicita, ya sea como operación específica. Las dudas que pueda albergar el registrador, que deben quedar justificadas en la calificación y que pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento evitando dilaciones y trámites innecesarios, han de referirse:

– Bien a que la representación gráfica aportada coincida, en todo o en parte, con otra base gráfica inscrita o, con el dominio público,

– A la posible invasión de fincas colindantes ya inmatriculadas o,

– A que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (ER)

 

500.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE ACCESORIA A LA VIVIENDA.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad accidental de Durango, por la que se suspende la inscripción del testimonio judicial de un decreto de adjudicación y del decreto de su rectificación. 

Supuesto de hecho.

Se trata de la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacentey herederos desconocidos de don F. G. L. y frente a doña M. G. R., adjudicándose determinadas fincas registrales a la actora, «Caja Rural de Navarra, Sociedad Cooperativa de Crédito». Dichas fincas pertenecen, según el Registro, al causante don F. G. L. y doña M. G. R. por mitad y proindiviso, excepto la 8.676/6P2 que es propiedad de don F. G. L. Y ambos son deudores de la hipoteca que se ejecuta. La finca 13.263 se destina a vivienda, las restantes a plazas de aparcamiento.

La calificación registral señala como defecto que impide la inscripción que no resulta de la documentación aportada que en el caso de la herencia yacente o herederos desconocidos de don F. G. L., la ejecución se haya dirigido contra alguna persona que tenga interés en la herencia o contra el administrador judicial de la herencia.

Doctrina de la DGRN.

Nuevamente se plantea el problema de la representación procesal de la herencia yacente. También se refiere la Resolución al derecho de adquisición por el arrendatario del bien adjudicado (ex. art. 25 LAU).

REPRESENTACIÓN PROCESAL DE LA HERENCIA YACENTE

IRegla general: En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).

II Matización: Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que elllamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que (i) se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. (ii) Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

Conclusión: Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE.

En el caso de que la finca arrendada sea un garaje, como ha manifestado esta Dirección General en su Resolución de 3 de marzo de 2004 y reiterado en otras posteriores, como la más reciente de 12 de febrero de 2016, el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación, ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo.

Solución del caso.

El defecto debe ser revocado teniendo en cuenta las siguientes circunstancias que constan en el expediente: (i) se procedió a requerir y notificar a la herencia yacente y los herederos desconocidos del ejecutado fallecido don F. G. L. en el domicilio señalado en el título ejecutivo a efectos de notificaciones, resultando lo siguiente: (ii) la única hija y heredera puso de relieve que había renunciado a la herencia y aportó el acta de renuncia. (iii) Posteriormente consta en autos también la escritura de renuncia a la herencia testada o intestada por parte de don D. G. Q. y doña R. L. E., padres del fallecido, y de doña R. M. G. L., hermana del mismo. (iv) Así mismo interviene en el procedimiento la ejecutada y copropietaria de los bienes, doña M. G. R., quien según el recurrente era pareja del deudor fallecido.

Teniendo en cuenta todas estas circunstancias y las reiteradas averiguaciones tendentes a identificar a los herederos del titular registral, el defecto debe revocarse.

Confirma, sin embargo, el segundo defecto por cuanto se trata de una plaza de garaje accesoria de la vivienda, debiendo cumplirse lo previsto en el artículo 25 LAU.

Comentario.

Se trata en definitiva de procurar la representación suficiente de la herencia yacente (o de cualquier demandado) para evitar su indefensión, que en la esfera registral tiene su reflejo en el tracto sucesivo y el principio de legitimación derivada del asiento registral.

Precisamente para evitar la indefensión conviene destacar las referencias que la Resolución hace a la doctrina del Tribunal Supremo sobre la necesidad de procurar por los medios posibles averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados. Por tanto, la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone (SS.TS de 3 de marzo de 2011 y 4 de marzo de 2005).

La exigencia de evitar la indefensión se extiende también a todo procedimiento administrativo; concretamente en el notarial se refleja, por ejemplo, en materia de declaración de herederos en el artículo 56 de la Ley del Notariado. (JAR)

 

501.** COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN EL NÚMERO DE PASAPORTE

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de un apartamento por dos esposos británicos, cuyos números de pasaporte han variado respecto de los que aparecían en el documento de compra y por tanto en la inscripción registral.

El registrador tiene dudas de que se trate de las mismas personas (los otorgantes de la escritura y los titulares registrales) ya que el notario no emite un juicio expreso de identidad, y cita varias resoluciones de la DGRN en su apoyo.

El notario autorizante recurre y alega que la duda del registrador no está justificada en ningún indicio que la apoye y por el contrario hay numerosos indicios en la escritura acreditativos de dicha identidad de personas. Además el notario está emitiendo un juicio implícito de atribución de titularidad de dicha propiedad.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que la identidad de los comparecientes es una competencia del notario que no incumbe al registrador y que en el presente caso se ha cumplido debidamente. El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral y no otra persona con igual nombre y apellidos.

Concluye que en estos casos en los que el número de pasaporte no coincide es necesaria una expresa declaración del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia de los comparecientes con los titulares registrales sin que sea suficiente su reconocimiento implícito en la fe de conocimiento.

COMENTARIO.- Parece obvio que si el notario está autorizando una escritura y por tanto dando fe del acto o contrato que se efectúa en su presencia, con los efectos de presunción de veracidad que ello conlleva, es porque para ello ha emitido no sólo un juicio de identidad de los vendedores, sino también un juicio de legitimación del poder de disposición del vendedor sobre el objeto del contrato. Téngase en cuenta también que a la escritura se incorporan otra serie de documento que corroboran el juicio notarial y la legitimación de los vendedores, tales como certificado catastral de titularidad, Certificado de la Comunidad de Propietarios, recibos de IBI, Certificado de Eficiencia Energética, exhibición del título de propiedad, etc ..  

En el presente caso no hay duda de que el notario considera acreditada la propiedad del apartamento por los vendedores en virtud del título exhibido y/o de la información registral aportada, además de por los documentos incorporados, y por ello ese juicio implícito de legitimación debe de ser suficiente para disipar cualquier duda del registrador, sobre todo si éste no apoya su duda en ningún otro indicio, tales como podría ser el cambio de apellidos de la vendedora o errores en el nombre o apellidos.

El cambio del número de pasaporte en los británicos cada vez que se renueva es un hecho notorio y conocido por todos los profesionales en contacto con extranjeros y no justifica de ningún modo las dudas del registrador. Cuestión diferente sería si hubiera cambio de apellido (normalmente en mujeres) o en los raros casos de cambio de nacionalidad en los que a mi juicio sí tendría que haber una aseveración expresa notarial para disipar dudas y la aportación de algún documento que justifique el cambio y la identidad. (AFS)

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502.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Valdemoro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación de gananciales de un primer matrimonio y herencia del causante respecto de un bien, en lo que aquí interesa. La heredera, menor de edad, es hija de un segundo matrimonio del causante y está representada por su madre, también viuda del causante. En dicha liquidación se adjudica la parte del causante en dicho bien a uno de los hijos del primer matrimonio que compensa en metálico su parte a los demás.

La registradora considera que hay que nombrar un defensor judicial, pues hay conflicto de intereses entre la madre y la hija, al no hacerse la adjudicación proindiviso.

El interesado recurre y alega que no hay tal conflicto de intereses ya que la hija está debidamente representada por la madre y que sus intereses son conjuntos en dicha liquidación. La notaria autorizante añade que se pretende evitar un proindiviso entre semiextraños (la hija menor y la primera esposa e hijos del primer matrimonio).

La DGRN revoca el defecto. Parte de considerar que no hay conflicto de intereses, en general, cuando hay automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria, tales como confección del inventario, liquidación de las cargas y en la adjudicación de los bienes si se realizan las adjudicaciones o bien en proindiviso o bien conforme a la dispuesto en el testamento. Sin embargo cuando hay una elección por el representante legal del menor sí puede existir ese conflicto de intereses.

En el presente caso considera que se produce una adjudicación desigual, lo que apareja la ruptura del principio de proporción de las respectivas cuotas de los herederos en relación con la voluntad del causante. No obstante considera que no hay propiamente conflicto de intereses sino intereses conjuntos de madre e hija pues ni la representante ni la representada son adjudicatarias de bienes concretos ni porciones distintas de las señaladas en el testamento y además considera razonable la adjudicación realizada pues con ello se evita el proindiviso. (AFS)

Comentario:

La Resolución hace un recorrido por una serie de cuestiones tratadas por la jurisprudencia y resoluciones anteriores:

I CONFLICTO DE INTERESES Y TIPO DE NEGOCIO.

1 Negocios bilaterales: Cuando existe, el conflicto de intereses se ve patente en el caso de los contratos o negocios jurídicos bilaterales, generadores de obligaciones para ambas partes.

Este conflicto puede manifestarse como autocontratación en sentido estricto, (contrato consigo mismo), como de autocontratación en sentido amplio, (cuando una sola voluntad hace dos o más manifestaciones jurídicas y pone en relación dos o más patrimonios y hay colisión de intereses en esa relación).

2 Negocios asociativos: Aunque el campo propio del conflicto de intereses son los contratos bilaterales, no cabe excluirla en los contratos de tipo asociativo, aunque no sea tan patente la presencia de una contraposición de intereses entre las partes como en los onerosos con obligaciones recíprocas (RDGRN 14 de mayo de 1998).

3 Declaraciones unilaterales: En resulta más difícil encontrar un supuesto de intereses en conflicto, pero aun así la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de mayo de 2002 entendió que un supuesto concreto de declaración de obra nueva que había efectuado la viuda en escritura de liquidación de sociedad de gananciales y herencia suponía conflicto de intereses con sus hijas menores de edad y herederas universales del padre.

II CONFLICTO DE INTERESES Y CASO CONCRETO.

1 El legislador toma en consideración el conflicto de intereses en relación con cada asunto concreto (cfr. artículos 163 y 299.1.º del Código Civil), por lo que deben ser valoradas las circunstancias concurrentes para afirmar o negar su existencia (STS de 17 de mayo de 2004)

2 La respuesta jurisprudencial frente a los supuestos del conflicto de intereses es casuística y dependerá en cada caso de la posible o presunta existencia de intereses contrapuestos. Por ejemplo, es razonable entender que la satisfacción por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos. Por el contrario, si el conflicto no se produce el autocontrato está permitido.

3 Como principio general, dice el Centro Directivo que el supuesto contemplado en el último párrafo del artículo 166 CC no excluye la aplicación del conflicto de intereses: «a pesar del reconocimiento de esa esfera de válida actuación del menor de edad que legalmente es considerado con la suficiente madurez, nunca puede llegar a prevalecer sobre las normas generales tuitivas previstas para las situaciones de conflicto de intereses entre el menor y sus padres…”. (RDGRN de 14 de mayo de 2010).

III CONFLICTO DE INTERESES Y PODER DE DECISION.

Para determinar la existencia de intereses se ha atendido a diversos elementos de carácter objetivo, que en general apuntan a la inexistencia de automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria (inventario, liquidación de gananciales y cargas y en la adjudicación de los bienes): (i) Así, diferentes resoluciones han considerado que no existe conflicto de intereses cuando la liquidación de gananciales se ha realizado con estricta igualdad, mediante la adjudicación de una mitad indivisa a cada participe, o cuando la partición hereditaria también se ha realizado en estricta aplicación de las normas legales o disposiciones testamentarias. (ii) Por el contrario, cuando se adopta una decisión por el representante que suponga una elección, aunque pueda entenderse adecuada para los intervinientes, se ha entendido que la valoración de inexistencia de conflicto no puede hacerla por sí mismo el representante del incapaz, sino que exige, conforme a lo establecido en el artículo 163 del Código Civil, del nombramiento de un defensor, con posterior sometimiento a lo que establezca el juez en su decisión, sobre la necesidad o no de posterior aprobación judicial (Resolución de 5 de febrero de 2015).

En definitiva, aunque madre e hija no tienen intereses contrapuestos en la liquidación de gananciales del bien considerada aisladamente, pues sus respectivos derechos siguen la misma suerte, la DGRN pone de manifiesto que tal circunstancia no excluye absolutamente el conflicto de intereses en la adjudicación hecha a resultas de la liquidación ganancial, y de ahí que destaque que en esta materia hay que ponderar caso por caso.

 Es cierto que la adjudicación del bien en cuestión no es “automática” por cuanto la decisión adoptada no está contemplada expresamente en el testamento, pero también es cierto que no se debe decidir con automatismo y entender que hay conflicto de intereses siempre que se tome una decisión que no venga  “predeterminada” por el testador o la ley. Así lo exigen las variadas circunstancias que pueden concurrir en una partición, por ejemplo: imposibilidad de poder hacer lotes absolutamente iguales (ex. art. 1062 CC), o la preferente adjudicación del cónyuge de la vivienda ganancial (ex. art. 1406 CC).  (JAR)

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503.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Rivas-Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Supuesto de hecho. Se trata de dilucidar en este expediente si es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente, el llamamiento a la herencia es genérico («ignorados herederos de doña M. A. M. G.») y sólo se ha notificado el procedimiento por edictos la citación a los posibles interesados.

¿Es inscribible en este caso? NO.

Doctrina de la DGRN. Reitera la doctrina recientemente formulada en la R. 15 de noviembre de 2016 comentada en este mismo Informe (nº 500).

Solución del caso. El llamamiento a la herencia es genérico, «ignorados herederos de doña M. A. M. G.» y la citación ha sido por edictos. No se ha seguido el procedimiento de ejecución con persona alguna en concepto de heredero del titular registral ni se ha nombrado administrador judicial, por lo tanto no cabe sino confirmar el defecto advertido en la nota de calificación.

Téngase en cuenta que los herederos de la deudora e hipotecante renunciaron a su herencia con anterioridad al inicio del procedimiento de ejecución, por lo que las personas supuestamente llamadas a la herencia, no consta si por vía testada o intestada, al haber renunciado a la misma con carácter previo a la interposición de la demanda, desaparecen del círculo de intereses relativo a la defensa del caudal hereditario, con efectos desde la muerte del causante ex artículo 989 del Código Civil.

Serán otros los llamados, ya sea por sucesión testamentaria, ya por sucesión intestada, a defender esos intereses. Y ninguno de ellos ha sido emplazado en el proceso que ha culminado con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario. Distinto seria el supuesto de que la renuncia se efectuase con posterioridad al inicio del procedimiento y previo emplazamiento de los herederos inicialmente llamados a la sucesión, en cuyo caso la posibilidad de intervención en defensa de la herencia queda garantizada.

Comentario. A diferencia de lo que sucedía en el caso de la referida Resolución (500), no consta que se haya hecho averiguación alguna sobre quiénes son los llamados a la herencia, limitándose el procedimiento a una citación genérica de personas totalmente desconocidas, lo que exige la designación de un administrador o defensor judicial. (JAR)

 

504.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Rivas-Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

De igual contenido que la precedente en este Informe, número 503. (JAR)

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505.** NÚMERO DE PARCELA CATASTRAL QUE EN EL REGISTRO CONSTA CON ERROR. INEXACTITUD REGISTRAL, ERRORES MATERIALES Y DE CONCEPTO.

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Morón de la Frontera a inscribir una escritura de segregación.

Hechos: En el Registro de la Propiedad consta inscrita una finca y en su descripción se dice que está integrada por las parcelas catastrales 251 y 252, según descripción tomada del título. En la realidad hay un error en un número, pues no es la parcela 252 sino 152. Posteriormente se segrega en escritura una porción de dicha finca, y queda acreditado por licencia del ayuntamiento y por la certificación catastral dicho error. En la escritura de segregación se actualizan linderos, descripción de la finca y se aporta la representación gráfica georreferenciada de la parcela matriz, de la segregada y del resto.

La registradora exige que se subsane previamente dicho error relativo al número de la parcela mediante la rectificación del título en virtud del cual se practicó la inscripción.

El notario autorizante recurre y alega que la constancia del número de la parcela catastral no es ningún dato obligatorio de la descripción de la finca, por lo que no puede constituir defecto que impida la inscripción, máxime cuando el título presentado reseña las correctas y además las fincas están perfectamente identificadas y georreferenciadas. En todo caso el titular registral está rectificando ahora la descripción antigua por la nueva y subsanando dicho error, al menos de forma implícita. Además añade que no se cita el precepto infringido.

La DGRN estima el recurso. Comienza por señalar que los datos de polígono y parcela catastral no identifican la parcela de modo completo, y que sólo deben acceder al Registro con la certificación catastral descriptiva y gráfica y no por la mera manifestación de los interesados. Por otro lado la representación gráfica tiene unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica, ni supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma.

Señala también las diferencias entre  inexactitud registral (toda discordancia con la realidad), error material del Registro (cuando se ponen unas palabras por otras, tomadas del título, pero no se altera el concepto) y error de concepto, (cuando sí se altera el verdadero sentido del acto jurídico, respecto del título).

En el presente caso hay una inexactitud registral que carece de entidad para impedir la inscripción pretendida habida cuenta, además, que del título presentado resultan claramente acreditados todos los elementos necesarios para su rectificación sin que pueda exigirse adicionalmente la rectificación de ningún otro título ni ningún consentimiento adicional al ya manifestado en la escritura ahora calificada. (AFS)

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506.** DOBLE INMATRICULACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 209 LH. INICIACIÓN DE OFICIO.

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana nº 2 a iniciar un procedimiento de doble inmatriculación. 

 Hechos: Se trata de una instancia por la que se solicita la iniciación del expediente de doble inmatriculación conforme al artículo 209 de la Ley Hipotecaria afectante a dos fincas registrales.

El registrador suspende la inscripción al entender que un tercero, no titular de fincas registrales afectadas por una doble inmatriculación, no se encuentra legitimado para iniciar el procedimiento previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado, declina iniciar este expediente de oficio, pese haber reconocido la existencia de la doble inmatriculación, alegando que es preciso que se pronuncie previamente la Administración titular de una de las fincas respecto a la aplicación de los procedimientos específicos contemplados en la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

El recurrente por su parte, considera:

  1. Que su representación está legitimada ad causam por cuanto está directamente perjudicada por el mantenimiento de la doble inmatriculación contradictoria, patología registral, que debe suprimirse por perjudicial.
  2. Que se revoque la decisión del Sr. Registrador de suspender el inicio del procedimiento del artículo 209 LH, ya que no es necesario consultar a la Administración Pública bastando una comunicación a la misma.

Decisión: La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

En cuanto a la primera cuestión, la legitimación para instar el procedimiento para la subsanación de la doble inmatriculación, está regulada en la regla segunda del artículo 209 de la Ley Hipotecaria en el que fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación. Y Siguiendo la doctrina de la Dirección General para la regulación anterior a la Ley 13/2015,  se entiende comprensiva no sólo de los titulares derechos inscritos, sino también anotados, entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no sólo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas.

Asimismo, al haber una norma especial reguladora de la legitimación para el procedimiento de doble inmatriculación, la DG entiende que no resulta pertinente acudir a la norma general que para la rectificación de errores en el Registro contenida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, al no ser el recurrente titular de ningún derecho inscrito sobre las fincas, ni  tampoco constar ningún asiento de anotación preventiva que publique en el Registro el eventual derecho que pudiera corresponderle en relación a la pretensión judicial existente en las mismas, no se encontraría legitimado para iniciar el procedimiento en cuestión, y sin que tampoco se pueda acudir al artículo 40 de la Ley Hipotecaria ya que el hecho de que el recurrente pueda o no resultar lesionado por los asientos practicados es una cuestión que dependerá́ del resultado de la contienda judicial emprendida, por lo que considerarlo legitimado por esta norma implicaría prejuzgar la cuestión , lo que excede, sin duda, del ámbito de la actuación del registrador.

En lo que respecta a la decisión del registrador de suspender el inicio del procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, hay que tener en cuenta que tras la reforma operada por la Ley 13/2015, introduce la novedad de permitir el inicio de este procedimiento de oficio por el registrador (art.209 regla tercera), posibilidad ésta que le estaba vedada anteriormente, siendo ahora el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación y si, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la  tramitación de forma suficientemente motivada (art.209 regla séptima), quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

En el caso que nos ocupa el registrador reconoce  la existencia de la doble inmatriculación pero sin que se pueda pasar por alto el hecho de que una de las fincas implicadas en esta situación patológica sea titularidad de la Administración Pública ya que en éste caso el apartado 2 del artículo  que estudiamos dispone que lo dispuesto en el mismo se entiende sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.

Esto implica que  la Ley Hipotecaria está atribuyendo  prevalencia al procedimiento específico que en sede administrativa tenga por objeto resolver la situación de doble inmatriculación, el cual se desarrolla en los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, y permite resolver las situaciones de doble inmatriculación en las que estuvieran afectadas fincas titularidad de la Administración.

En nuestro caso, según resulta de la calificación y de la documentación del expediente, la Administración tiene conocimiento fehaciente de la situación de doble inmatriculación que afecta a fincas de su titularidad, sin que conste en el Registro asiento alguno que refleje el inicio de un procedimiento administrativo con tal finalidad, por lo que nuestro Centro Directivo entiende plenamente justificado el hecho de que el registrador recabe de la Administración la información  sobre la existencia de un procedimiento administrativo en el que se decida sobre la doble inmatriculación, para evitar iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 209 de forma paralela y estéril a otro administrativo con igual objeto y trámites específicos, considerando, además, la prevalencia que la Ley Hipotecaria atribuye a las resultas de dicho eventual procedimiento administrativo. (MGV).

507.() EJECUCIÓN DE EMBARGO CON ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR LAS CARGAS POSTERIORES

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Coloma de Gramanet nº 2, por la que se deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

Hechos:

Se presenta en el registro un mandamiento por el que se acuerda la cancelación de dos anotaciones de embargo que dieron lugar a la adjudicación de determinada finca, así como de todas las inscripciones y anotaciones posteriores incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la expedición de la certificación registral de la finca adjudicada.

A la fecha de presentación de tal documentación las anotaciones en las que se sustentaba el procedimiento se encontraban canceladas por caducidad.

El registrador suspende la cancelación solicitada ya que al estar  canceladas las anotaciones preventivas de embargo que son base del procedimiento, no procede cancelar asientos posteriores a la anotación, pues ésta, al haberse extinguido ha dejado de ser preferente.

Respecto de la nota, se solicitó calificación sustitutoria que la confirmó, por lo que la interesada interpuso recurso contra la calificación entendiendo que la misma no es ajustada a derecho, ya que  el Tribunal Supremo en Su Sentencia de fecha 436/2015, en relación a un caso similar al presente falló en contra de la calificación del registrador en base a que ”la certificación de derechos y cargas persigue entre otros objetivos: – La situación registral que proclama de que se trate, y fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble, de forma que cualquier alteración posterior, como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante no modifica dicha situación”.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador ratificando su doctrina elaborada al respecto que se basa en lo siguiente:

Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango  y no podrán ser cancelados en virtud del  mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario.

El hecho de que a la fecha de adjudicación  estuviera vigente la anotación, la resolución judicial no implica prorroga  de su vigencia, ya que en ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).

Así mismo, el haberse expedido la certificación de titularidad y cargas, no implica ni su conversión en otra anotación ni su prórroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Y por ello considera que si se hubiera  dictado un mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha anotación preventiva,  habría subsistido registralmente su  preferencia  en el proceso  y sería indudable la eficacia cancelatoria del mandamiento judicial.

En consecuencia, en virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo de los artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria, una vez caducada la anotación pierde todo efecto respecto de los terceros posteriores inscritos  cuyos asientos no podrán cancelarse al devenir inexistente la anotación de la que trae causa. Dejando claro que el hecho de haberse expedido la certificación de cargas no implica prórroga de la vigencia de la anotación, la cual sólo puede tener lugar en la forma prevenida en la Ley.

Finalmente nuestro Centro Directivo declara que, no obstante lo anterior, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (MGV)

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508.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR DEUDAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid nº 9 a practicar una anotación preventiva de demanda.

Hechos: En un procedimiento judicial de reclamación de cantidad contra un deudor moroso (en el presente caso una herencia yacente) de una comunidad de propietarios se ordena la anotación de la demanda.

El registrador deniega la anotación de demanda solicitada porque el objeto del procedimiento no es la reclamación de ningún derecho real, conforme a lo dispuesto en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, sino de una cantidad dineraria. Sugiere como alternativa la anotación de embargo.

El interesado, la comunidad de propietarios, recurre y alega que no estamos ante una deuda ordinaria, sino ante una deuda preferente, conforme al artículo 9.1.E LPH y que esta preferencia dejaría de existir en el caso de que no se anotase la demanda porque lo que se persigue con la solicitud de la anotación, es evitar que el inmueble sea transmitido a un tercero que pretenda ampararse en el principio de la buena fe hipotecaria, al que no sería oponible la afección real fuera del límite legal.

La DGRN desestima el recurso. Parte de que la afección legal del artículo 9.1.E LPH  no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad tenga eficacia real; para ello sería preciso que se pretenda la constancia de la preferencia del crédito frente a anteriores acreedores o que se demande al titular actual de la finca por las deudas del anterior propietario.

En tales casos sí sería anotable la demanda, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago de una cantidad, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal.

Recuerda también que el TS en su sentencia de 22 de Abril de 2015 ha fijado la siguiente doctrina «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre»

En el presente caso, siendo una mera reclamación de deuda, sólo podrá provocar una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si, como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular de la finca, o se acuerda el embargo preventivo.

COMENTARIO.-  En los casos de reclamación de deudas a una Comunidad de Propietarios y su eficacia  en relación con el Registro de la Propiedad, habrá que diferenciar:

Si no hay créditos anotados o hipotecas en el Registro y el deudor es el titular registral, sólo cabrá como medida de seguridad la anotación preventiva del embargo.

Si hay cargas preferentes o el propietario es un tercero no deudor cabrá la anotación de demanda, pero en tal caso será necesario demandar al titular registral o a los de las restantes cargas a los efectos de hacer efectiva posteriormente la afección real en caso de ejecución de la sentencia.

De este modo la afección real por deudas de comunidad podría anteponerse incluso a las hipotecas inscritas, en cuanto al límite con privilegio (3 años y la parte vencida del corriente). (AFS)

 

509.** PRÓRROGA DE NOTA MARGINAL PREVENTIVA

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Herrera del Duque, por la que se suspende la extensión de una nota marginal preventiva. 

Hechos: se presenta, por persona distinta del titular registral, una instancia privada –con firma legitimada ante Notario – solicitando la prórroga de una nota marginal preventiva.

La Registradora suspende la inscripción señalando que no procede la prórroga dado que no se ha presentado en plazo la providencia judicial que, conforme al art. 163 RH, es el título necesario para que, con justa causa se prorrogue la misma por plazo de 180 días y, por tanto, habiendo caducado la nota marginal preventiva, no cabe prorrogar un asiento ya caducado.

El recurrente defiende, entre otros preceptos legales, la aplicación del art 86 LH relativo a la caducidad de las anotaciones preventivas.

La Dirección niega la aplicación del art. 86 LH a las notas marginales preventivas. El precepto aplicable en este caso es el art. 163 RH cuyo inciso segundo señala que: “Las notas marginales preventivas caducarán a los sesenta días de su fecha. Este plazo se podrá prorrogar hasta ciento ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial”. El plazo de cuatro años del art. 86 LH queda reservado a las anotaciones preventivas pero no a las notas sucedáneas de otra. Atendidas las circunstancias del caso resuelto, recuerda el Centro Directivo que el acceso al Registro de situaciones de litigiosidad relativas a la propiedad de bienes inscritos tiene su cauce mediante la correspondiente anotación preventiva de demanda. (ER)

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510.* PROYECTO DE REPARCELACIÓN. INSCRIPCIÓN DE LA CUENTA DE LA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA. CANCELACIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe nº 2, por la que se deniega la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva de unas obras de urbanización y la cancelación de determinada servidumbre.

Hechos:

Mediante instancia suscrita por el presidente de una entidad urbanística de conservación se solicita:

  1. Inscribir la cuenta de liquidación definitiva de determinadas obras de urbanización, con asignación de las cargas de urbanización que a cada finca corresponda en base al título legalmente pertinente, en concreto el certificado del Secretario del Ayuntamiento.
  2. Se cancele o extinga la carga referente a la servidumbre de paso de agua en todas las parcelas de resultado de la reparcelación voluntaria del Polígono, salvo las procedentes de cierta finca registral.

El registrador deniega la inscripción en base a los siguientes defectos:

 En primer lugar considera que no es posible la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva por haber caducado la afección urbanística, ya que el proyecto de reparcelación se inscribió en febrero de 2007.

En segundo lugar  deniega la cancelación de la servidumbre de paso de agua alegando que los asientos del registro se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales y producen los efectos que les son propios, mientras no se declare su inexactitud conforme a la Ley.

Y finalmente señala como defecto la falta de legitimación de la firma del solicitante, la falta de presentación del documento a la oficina liquidadora, y la mera aportación de fotocopias o copias simples de documentos complementarios los cuales no reúnen los requisitos de autenticidad requeridos.

 El recurrente, por su parte, argumenta que el proyecto de reparcelación fue inscrito indebidamente en su día, incluyendo extremos distintos de los aprobados por el Ayuntamiento, y cometiendo errores en cuanto al arrastre de la servidumbre de aguas sobre las fincas de resultado.

En el recurso alega que con anterioridad se han presentado documentos al Registro para rectificar supuestos errores, y que su inscripción ha sido denegada, y el recurso contra tal denegación ha sido desestimado por este Centro Directivo.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de registrador.

En relación al primer defecto mencionado por el registrador,  relativo a la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva, expresa que tal pretensión ya fue resuelta por esta Dirección General, en recurso planteado por el mismo, en Resolución de fecha 13 de junio de 2014 y en Resolución de fecha 17 de diciembre de 2014, por lo que no cabe ahora sino reiterar lo que en ellas se dijo, desestimando, por tanto, ahora también, el recurso en este punto.

En cuanto al segundo defecto, relativo a la denegación de la cancelación o extinción de la servidumbre de paso de aguas, señala  nuestro Centro Directivo, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, debiéndose proceder a la rectificación del Registro, en el supuesto de que ello fuera procedente, en los términos y por los medios regulados en el artículo 40 de la misma Ley.

En relación a nuestro supuesto de hecho en el que el solicitante se ampara en un supuesto error registral cometido en la inscripción del proyecto de reparcelación  considera la Dirección General que si efectivamente hubiera habido un error registral de concepto, consistente en haber arrastrado la servidumbre a todas las fincas resultantes, y no sólo a las que procedían por subrogación real de la registral xxx, lo procedente será que se vuelvan a presentar los títulos inscritos en su día, con la acreditación de haber sido presentados también en su día a la Administración Tributaria competente, y con expresa petición al registrador de que a la vista de los mismos subsane, si procede, el supuesto error registral, en la forma regulada por la legislación hipotecaria para la rectificación de los errores de concepto. Pero, sin embargo, una mera instancia acompañada de simples fotocopias o copias simples de títulos inscritos, entiende, como no podía ser de otro modo que no es título hábil suficiente para obtener tal rectificación.

Y en cuanto al último defecto, destaca nuestro Centro Directivo que el firmante de la instancia dice representar simultáneamente a una entidad pública (la entidad urbanística de conservación) y a una entidad privada (una determinada sociedad de responsabilidad limitada) lo que no deja duda de que la exigencia de legitimación es procedente para dotar a la solicitud de la debida autenticidad. (MGV)

512.() CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009

Resolución de 24 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid nº 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario, por razón de no acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo. 

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.- Caso muy parecido al de la resolución de 22 julio 2016 cuya doctrina aplica y damos por reproducida. Se solicita la inscripción de la cesión de una hipoteca resultando que el cedente, «Grupo Inverpréstamo, S.L.», es una entidad no de crédito y el cesionario es un particular y sin constar el adquirente inscrito en el registro público administrativo de empresas prestamistas, ni acredita la suscripción del seguro de responsabilidad o la constitución del aval bancario necesario. Posteriormente se aporta acta de manifestaciones en la que el adquirente manifiesta que no está especializado en el asesoramiento profesional ni realiza ni ha realizado de manera profesional o particular actividades de concesión de préstamos o créditos hipotecarios sujetos a la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

La registradora suspende la inscripción de la hipoteca por no estar el cesionario inscrito en el Registro de empresas prestamistas con el Seguro de Responsabilidad o la Constitución del Aval Bancario necesario (arts. 1 y 3 LCCPCHySI). El cesionario aparece como titular registral de otros préstamos hipotecarios inscritos en distintos Registros de la Propiedad, según consulta realizada por la propia registradora. La DGRN confirma la nota. (CB)

 

513.** ANULACIÓN DE LICENCIA DE OBRAS. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 24 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Betanzos, por la que se suspende la inscripción de la certificación compresiva de la resolución de la Alcaldía instando la inscripción de una sentencia judicial firme del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, en la que se declara la anulación de una licencia municipal de obras. 

HECHOS:  Se declara judicialmente la Nulidad de una Licencia Mpal. de obras sobre una finca que se había dividido horizontalmente ordenando su demolición. El Ayuntamiento demanda al promotor y durante el juicio se notifica a alguno de los titulares de elementos privativos. En el ínterin se han ido vendiendo otros elementos cuyos titulares no han sido emplazados ni notificados. El Ayuntamiento NO solicitó en su día ninguna Anotación Preventiva de demanda (Art 67 RHU 1093/1997). NI nota marginal en expediente urbanístico por ilegalidad de la licencia (Art 75 RHU). A posteriori, el secretario municipal notifica a una serie de personas (y al resto por edictos) el resultado del procedimiento contencioso administrativo y la Sentencia recaída, conminando, el Ayuntamiento, a acatarla.

El REGISTRADOR, lógicamente, suspende parcialmente la inscripción respecto de los titulares registrales no demandados (sí la inscribe respecto de las fincas que aún pertenecen a los promotores demandados), por no acreditarse que los demás copropietarios han tenido posibilidad de oponerse al procedimiento judicial, y  haberse incumplido las exigencias del Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) para evitar la indefensión de los Titulares registrales (Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78).

El AYUNTAMIENTO recurre señalando que los titulares registrales posteriores sí fueron notificados por el Secretario Mpal., comunicándoles la Sentencia, y que ninguno formuló oposición, por lo que no quedaron en indefensión.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, en base a los citados Ppios de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y de tutela judicial efectiva (Aº 24 CE-78) y al Art 65-1-g, T.R. Ley de Suelo 2015 que dice que «serán inscribibles en el Registro de la Propiedad», entre otros, los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento».   

Y tratándose de titulares futuros la anotación de demanda es el mecanismo adecuado de publicidad [Aº 65.1.f) TRLS].

Por tanto si no se ha practicado tal anotación, no puede inscribirse la sentencia sin más. Tampoco cabe que la calificación registral impida per se la ejecución de sentencias judiciales. Lo que sí será preciso es que al registrador se le acredite específicamente, respecto de cada titular registral, que ha tenido la posibilidad de intervenir y defender sus intereses. A falta de esa acreditación, podrá y deberá solicitarse (STS de 16 abril 2013) que el Juez emplace a los interesados y que se pronuncie específicamente sobre sus posibilidades de defensa (resolución que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto) y ordene en su caso que se practique igualmente la inscripción de la Sentencia. (ACM).

 

514.** NEGATIVA A EXPEDIR NOTA SIMPLE INFORMATIVA POR NO IDENTIFICAR DEBIDAMENTE EL INMUEBLE 

Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Bilbao nº 2 a emitir una nota simple informativa.

Hechos: Por vía telemática se solicita nota simple de una determinada finca registral. En la solicitud se indica que se trata de un local, su medida superficial, su localizador parcelario y la dirección de la finca. Se aduce como interés “formular una oferta de compra”.

El Registrador deniega la expedición de la nota simple por insuficiencia de datos en la solicitud.

La Dirección General reconoce que aun cuando existe interés legítimo, al no quedar debidamente identificado el inmueble objeto de la solicitud (párrafo quinto del art. 222 bis LH), confirma la negativa del registrador a la expedición de la nota simple y reitera su doctrina sobre este particular señalando que:

1) El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos.

2) Dicho interés ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado, directo y legítimo y se ha de justificar ante el Registrador en el sentido que de que es el Registrador el que debe calificar tal extremo en la medida en que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos. En la calificación de dicho interés el Registrador ha de tomar en consideración no sólo la literalidad de la causa aducida por el solicitante sino su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información.

3) En cumplimiento del art. 222.6 LH y demás disposiciones de desarrollo, el registrador debe velar por el cumplimiento de la normativa sobre protección de datos. Por ello, aun cuando concurra interés legítimo, corresponde al registrador decidir qué datos deben quedar excluidos de la información solicitada. (ER)

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515.** AGRUPACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 28 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Avilés nº 2 a inscribir una escritura de agrupación.

Se plantea si es inscribible una agrupación de fincas habiéndose aportado una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, una vez tramitado el expediente del art. 199 LH.

El registrador suspendió la inscripción a la vista de la oposición formulada por dos titulares registrales colindantes, que ponen de manifiesto la posible invasión de sus fincas registrales, según resulta de informe técnico contradictorio aportado al expediente.

La DGRN desestima el recurso:

El art. 9 LH en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de……agrupación.

  1. Ámbito de aplicación temporal: Al ser las modificaciones de entidades hipotecarias actos jurídicos de carácter estrictamente registral, todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
  2. Procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.

En los casos en los que como este la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el art. 9 al art. 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el art. 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (art.9, letra b, párrafo  cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el art. 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Este último supuesto concurre en el caso objeto de este expediente, ya que la representación gráfica alternativa que se aporta no respeta el perímetro de las fincas objeto de agrupación resultante de la cartografía catastral, como se observa en el propio informe de validación gráfica catastral en el que constan representadas no sólo la parcela catastral objeto del documento calificado sino también las colindantes, apreciándose en la delimitación de todas ellas modificaciones respecto de la que figura en dicha cartografía catastral.

  1. Efectos de la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada.

Será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca (art. 9.b). Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (art. 199, art. 201) Y a los efectos de efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la R. DGRN 2 de agosto de 2016.

En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el art. 9.b) dispone que en todo caso «habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» y que «si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral».

El apartado 2 del art. 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.

Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados .

En el presente caso resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, y tal y como señala el registrador en su nota, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el art. 199.

El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos. (JCC)

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517.*** ACUERDO TRANSACCIONAL sobre DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alicante nº 5 a inscribir un auto de homologación judicial de un acuerdo transaccional.  

– HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple AUTO judicial de homologación de un acuerdo transaccional en el que, para cesar el condominio (y poner fin al procedimiento de división judicial de patrimonios), se pacta que uno de los comuneros comprará las participaciones de los demás, quedando él solo como único titular de la finca.

– La REGISTRADORA califica acertada y negativamente conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH, porque el documento presentado no es título inscribible ya que el acuerdo transaccional se equipara al documento privado aunque esté homologado judicialmente, por lo que no es un título formal adecuado; la transacción judicial, aún homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no contiene un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que:

1) El Auto judicial sería un título público auténtico que encajaría dentro de las previsiones del Art 3º LH;

2) Que el art. 14-2 LH (y arts. 80 y ss RH) contemplan, para la partición judicial de la herencia, la resolución judicial firme como título inscribible.

3) Y que la transacción procesal tiene una naturaleza dual, ya que la aprobación judicial le confiere un carácter procesal como acto que pone fin al proceso, con el efecto de hacer posible su ejecución como si se tratara de una sentencia (arts. 1816 Cc y  787.3 LEC.).

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su doctrina de que :

1) La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo permitido por el art. 1809 CC y 19 LEC, entre otros. (R. 9 de julio 2013);

2) No estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario ya que el Juez se limita a declararlo terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes, y sin entrar al FONDO del asunto planteado.

3) El acuerdo homologado no es por tanto una sentencia sino un convenio contractual que vincula a las partes, como cualquier otro contrato. De aquí que el Art 1816 CC le dé efecto de cosa juzgada entre las partes, en el sentido de que ya no pueden desconocer la fuerza vinculante del contrato. Y aunque es susceptible de seguir «los trámites previstos para la ejecución de sentencias» (art. 415 LEC) no significa que la Ley lo asimile a una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación ante los Tribunales (Art 1817 CC).

4) Y en cuanto a la partición judicial de herencias, añade acertadamente el Centro Directivo que la protocolización notarial de la misma, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta en el Art. 787.2 LEC, ya que la referencia a la sentencia firme contenida en el art. 14-2 LH se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición.

Por tanto, la disolución de una comunidad ordinaria mediante la adquisición por una de las condueñas de las participaciones de los demás, si ambas partes no procedieran voluntariamente a otorgar la correspondiente escritura, cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución vía “condena a emitir una declaración de voluntad,” de los arts 705 y ss LEC, que no disponen la inscripción directa de los documentos presentados, sino solo permiten al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.

COMENTARIO (ACM).- Interesante y acertada resolución muy respetuosa con la forma documental que viene aclarar la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, sentando una doctrina que ya puede considerarse reiterada, así en las recientes RR. de 17 y 24 de octubre de 2016: la 1ª para los Convenios Reguladores de divorcio, que requieren escritura notarial cuando se trate de una Pareja de Hecho y se asigne a uno la vivienda habitual; y la 2ª que rechaza que en el convenio regulador se formalice una declaración de Obra Nueva sobre finca de cónyuges divorciados, siendo lo procedente, la asignación al adjudicatario simplemente del solar, y que posteriormente tal consorte otorgue la oportuna escritura.

Pero ya antes la DGRN había empezado con esta acertada línea jurisprudencial, hoy consolidada de exigir escritura pública notarial en las homologaciones judiciales de acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal) y la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común). (ACM)

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518.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. TRACTO SUCESIVO. OBRA NUEVA Y SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villaviciosa de Odón a inscribir una sentencia recaída en procedimiento declarativo ordinario.

Hechos: Se sigue juicio declarativo de dominio en el que se declara acreditado que un matrimonio es el propietario de determinada vivienda, cuyo solar ha de segregarse de una finca registral. Se dicta sentencia y se ordena practicar la inscripción de la misma.

El registrador encuentra varios defectos al título: no se ha demandado a todos los herederos del titular registral, tiene dudas sobre la finca de la que ha de practicarse la segregación, y pide aclarar la sentencia, pues se dice que la finca fue adquirida por herencia por uno de los cónyuges y finalmente que la finca es ganancial. Por último pide acompañar los certificados de últimas voluntades.

El interesado recurre y alega que están demandados todos los herederos que podrían tener algún derecho en la finca matriz, y que los restantes no lo han sido pues ya tramitaron en su momento expedientes de dominio que provocaron segregaciones de la finca matriz, que las dudas se aclaran con los documentos presentados, y que el registrador se extralimita, pues la inscripción debe de practicarse conforme a lo ordenado en la sentencia.

La DGRN estima el recurso, excepto en cuanto al último defecto relativo a los certificados. Considera en primer lugar que el registrador no se ha extralimitado en su función pues puede calificar los obstáculos que nacen del Registro, como es la calificación de si el titular registral ha intervenido o no en el procedimiento.

En cuanto al primer defecto, la cuestión planteada es si han de ser demandados todos los herederos del titular registral o sólo aquellos que ostentan algún derecho sobre la finca objeto de la segregación, inclinándose por esta segunda opción, por lo que revoca el defecto.

En cuanto al segundo defecto, de los documentos aportados consta claramente la ubicación de la vivienda construida, cuyo solar ha de ser objeto de segregación, y por tanto resueltas las dudas planteadas por el registrador.

Respecto del tercer defecto, la sentencia establece que la finca ha de inscribirse con carácter ganancial aunque inicialmente la adquirió uno de los cónyuges por herencia, por lo que el registrador no puede cuestionar ni procede aclarar la decisión judicial, y más en concreto si el carácter ganancial deriva del antiguo artículo 1404 CC, que regulaba la denominada accesión invertida, y de la vivienda edificada en dicho solar por el matrimonio.

Únicamente mantiene el cuarto defecto, aunque los documentos solicitados se acompañan con el recurso. (AFS)

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519.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. LICENCIA DE OCUPACIÓN. RESTANTES REQUISITOS.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gijón nº 2 a inscribir una escritura de compraventa y cambio de uso.

Hechos: En Asturias se otorga escritura de cambio de uso de local a vivienda, y se aporta licencia para realizar las obras de cambio de uso. No se aporta licencia de ocupación, aunque en la licencia municipal se advierte que es necesaria la licencia de ocupación antes de habitar la vivienda.

El registrador exige licencia de ocupación del cambio de uso, de acuerdo con lo establecido por el artículo 28 de la Ley del Suelo y en la propia licencia municipal de obras.

El interesado recurre y argumenta que ninguna norma exige acreditar en el Registro la licencia de ocupación en estos casos de cambio de uso, por lo que al no ser una modificación hipotecaria considera que ha de inscribirse el cambio de uso con las condiciones de la licencia y, en su caso, notificar al Ayuntamiento dicho cambio.

La DGRN desestima el recurso. Parte de considerar que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho.

Le es por tanto de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.1.b de la Ley del Suelo que exige el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable.

Por ello le es exigible al cambio de uso licencia de ocupación o declaración responsable. Sin embargo, si se aporta licencia de ocupación no será necesaria la aportación de la licencia de obra o modificación, cuyo cumplimiento verifica la licencia de ocupación, salvo que la modificación de uso lleve aparejada una obra que suponga una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural del edificio.

En cuanto a los restantes requisitos que se exigen en la terminación de obra concluye que no le es exigible, sin embargo, el seguro decenal, ni el libro del edificio ni el certificado de eficiencia energética, ya que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de la edificación declarada con la obra nueva, a menos que se trate de modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio. (AFS)

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521.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. TASACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Ourense nº 1, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación en subasta realizada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

Se debate en este recurso si, en la inscripción de una certificación de adjudicación derivada de un apremio de la TGSS, la registradora puede invocar como defecto que la valoración efectuada por la Administración se aleja de los precios de mercado habida cuenta del tiempo transcurrido entre la realización de la tasación (julio de 2011) y la providencia de subasta (enero 2016). 

En primer lugar la Dirección recopila su doctrina acerca de la competencia de los registradores en la calificación de los documentos administrativos y que podemos resumir: el art 99 RH faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro; a su vez la calificación de la observancia de los trámites esenciales del procedimiento debe ser entendida en el sentido de comprobar el cumplimiento de las garantías establecidas para los particulares, con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra las consecuencias de una indefensión procesal, en congruencia con los arts. 1, 20 y 40 LH. Afirma igualmente que el control de legalidad del registrador no queda excluido por el hecho de que concurra el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral. Para poder efectuar dicha calificación (R. de 2 de octubre de 2014) deben figurar en el certificado «todas aquellas circunstancias que, en su caso, sean precisas para su inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria»; y dentro de estas circunstancias están, sin duda, aquellas que afecten a los trámites esenciales del procedimiento entre los que se encuentran la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta, (puesto que el art. 110.2 RGR de la Seguridad Social concede al deudor el derecho de presentar frente a tal valoración otra contradictoria) y la notificación al mismo deudor, y a su cónyuge, del acuerdo de enajenación de los bienes, o providencia de subasta, conforme a lo previsto en el art 116.2, pues en dicha notificación se ha de hacer constar el derecho del deudor de liberar el bien pagando la totalidad de la deuda, además de determinar el plazo para la presentación de las oferta.

Respecto al defecto de fondo- que dado el tiempo transcurrido entre la tasación inicial y la de la providencia de subasta la valoración se aleja de los precios de mercado- revoca la nota: Teniendo en cuenta la tesis de la propia Dirección en las RR  de 29 de octubre de 2013 y 18 de febrero y 30 de septiembre de 2014 – referidas a tasaciones hipotecarias- ; la inexistencia de un precepto legal que ampare la necesidad de una nueva tasación cuando ha transcurrido mucho tiempo; y que se ha cumplido el trámite esencial (la realización de la valoración y su notificación) procede estimar el recurso. El registrador ha de exigir y controlar la exigencia de la valoración y su notificación, así como su constancia en el procedimiento, pero no ha de vigilar la forma y vigencia de la tasación. Si se ajusta o no a precios de mercado la tasación es una cuestión que han de supervisar jueces y Tribunales y para ello el ejecutado tuvo su defensa mediante el recurso ante la propia Tesorería o ante los Tribunales y la correspondiente solicitud de anotación preventiva de la demanda. (MN)

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522.** CONVENIO REGULADOR. PERMUTA DE BIENES PRIVATIVOS.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de León nº 2, por la que se suspende la inscripción del convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho. Los cónyuges, que están casados en régimen de separación de bienes, acuerdan en el convenio regulador incorporado al procedimiento de divorcio la permuta de varios bienes entre sí, declarando que el exceso de adjudicación resultante de la permuta a favor de uno de ellos se trata de una dación o adjudicación en pago de una deuda por la contribución del cónyuge adjudicatario a las cargas del matrimonio.

¿Es inscribible esta permuta entre cónyuges contenida en el convenio regulador? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 El convenio regulador puede incorporar un negocio de dación o adjudicación de uno o varios bienes o derechos en pago de una deuda conyugal dentro de las operaciones inventariadas en un convenio regulador, y esta estipulación puede acceder al Registro, al amparo de lo previsto en el artículo 90 del Código Civil, pero dicha operación debe ajustarse a lo estrictamente necesario para llevar a cabo la completa liquidación del haber común así como para el pago de las deudas matrimoniales, pero esta medida, sin embargo, no puede extenderse actos ajenos a dichas operaciones.

2 En el presente caso, para el pago de una deuda conyugal se adjudican más bienes de los necesarios para cubrir su importe, y la parte acreedora transmite también un inmueble de su propiedad, por lo que se trata de un acto que excede del contenido típico del convenio regulador y constituye una operación ajena (y no necesaria) para la liquidación de la situación familiar a la que se pone fin con el divorcio.

 3 Estos negocios, que tienen identidad propia e independiente del convenio regulador, deben documentarse en escritura pública para acceder al Registro de la propiedad.

Comentario. Según criterio reiterado por el Centro Directivo, el convenio regulador puede contener negocios traslativos sobre bienes privativos de uno de los cónyuges y resultar, no obstante, inscribible siempre y cuando la operación documentada fuera estrictamente necesaria para (i) la completa liquidación del haber común o (ii) para pagar deudas conyugales. (Art. 90 CC).

Por tanto, si en el convenio se hubiera adjudicado un bien privativo para compensar una deuda conyugal a favor de uno de los cónyuges, dicha adjudicación sería inscribible según el Centro Directivo. Lo que ocurre en el presente caso es que el negocio no se limita a eso, sino que los cónyuges se permutan bienes y realizan un negocio independiente de la liquidación de la situación familiar, por lo que debe documentarse en escritura pública para acceder al Registro de la propiedad.

La homologación judicial del convenio regulador no se extiende a este tipo de negocios respecto de los que el convenio es un acuerdo privado. (JAR)

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523.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES NO CONTENCIOSA:  PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL. CAUSA DE LA LIQUIDACIÓN.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial aprobatorio de la liquidación de una sociedad conyugal.

Supuesto de hecho. Se plantea la inscripción, sin previo otorgamiento de escritura pública notarial, de un mandamiento judicial de aprobación de las operaciones de la liquidación de una sociedad de gananciales, celebrada en documento privado por acuerdo entre las partes. En dicho acuerdo se resuelve la adjudicación por mitad del único bien inventariado.

¿Se necesita la protocolización notarial del acuerdo de liquidación alcanzado en procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial? SI.

¿Qué causa negocial tiene la liquidación llevada a cabo?

Doctrina de la Resolución.

1 Sobre la causa negocial.

La causa de la liquidación del régimen económico matrimonial, ya disuelto, es el reparto de bienes y deudas pertenecientes a la comunidad. La liquidación es consecuencia de la disolución pero independiente a la misma. En conclusión, la causa está implícita en el propio procedimiento de liquidación, que presupone la previa disolución (voluntaria o no) del régimen económico matrimonial de que se trate.

2 Sobre la necesidad de escritura pública en el procedimiento de liquidación de los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Dirección General ha señalado (cfr. Resolución de 19 julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, esta misma regla es aplicable por la remisión legal que se efectúa conforme ha quedado expuesto, al caso de la liquidación judicial de gananciales. Por lo que este defecto debe ser confirmado.

Comentario.

El acuerdo que se alcanza en el procedimiento de liquidación no es un convenio regulador. Es más, acuerdo y convenio son excluyentes porque el procedimiento de los artículos 806 y ss. presupone que no ha habido una previa liquidación, ya en convenio regulador homologado judicialmente, ya en escritura pública de capitulaciones o de separación o divorcio.

Reitera la Resolución que el convenio regulador es título inscribible en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como -en los supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común. (JAR)

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524.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de elevación a documento público de cuaderno particional realizada por contador-partidor dativo.

Supuesto de hecho. 

Se deniega la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales realizada por contador-partidor dativo, previa designación del mismo y bajo aprobación notarial de la misma por no recaer confirmación expresa de todos los herederos y legatarios (artículos 1.057.2 del Código Civil y 66 de la Ley del Notariado). Previamente se procedió al nombramiento de contador-partidor conforme al artículo 50 de la Ley del Notariado.

Más que la solución de las cuestiones planteadas, la importancia de esta Resolución radica, a mi juicio, en la doctrina que sienta con el pretexto del recurso; por ello, en este comentario no se repara tanto en la solución concreta como en los criterios generales que establece el Centro Directivo.

Doctrina de la Resolución.

1 Fases del procedimiento notarial de partición por contador partidor dativo previsto en el art. 1057 CC: (i) Nombramiento del contador partidor, que se documentará en escritura pública. (ii) Partición hecha por el contador partidor nombrado. (iii) Aprobación notarial de la partición, que también se hará en escritura pública.

2 Procedimiento notarial para el nombramiento del contador partidor (art. 50 LN): Son obligaciones del Notario: (i) cerciorarse de que la solicitud se formula por herederos y legatarios que representen al menos el 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del haber hereditario; (ii) que se cite a los demás interesados si su domicilio fuera conocido; (iii) y que la designación del contador partidor se haga conforme previene el citado artículo 50 LN.

Este procedimiento notarial “debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. Artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria)”, dice la Resolución refiriéndose al trámite esencial de citación de los interesados en la partición.

3 Aprobación notarial de la partición (art. 66 LN): (i) Procede cuando no hay confirmación expresa de la partición por todos los herederos y legatarios (art. 1057 CC). (ii) La aprobación notarial constituye un expediente específico de jurisdicción voluntaria que es independiente, (a) tanto del expediente notarial para nombramiento de contador partidor dativo, (b) como de la autorización de la escritura de partición (esta aprobación, dice expresamente la Resolución, es “diferente a la autorización de la escritura de partición”).

4 Sobre la citación de los interesados: La citación a los interesados, si su domicilio fuere conocido, constituye un trámite esencial del procedimiento por cuanto su omisión puede generar indefensión (cfr. RR. de 13 y 22 de julio y 27 de octubre de 2016 en relación con el artículo 209 RN). Ahora bien, la concreta y específica forma de realizar dicha notificación debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. Art. 17 bis LN), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. Arts. 18 y 20 LH). En el presente expediente el notario manifiesta que dicha notificación a los interesados con domicilio desconocido, con individualización de quiénes son, se ha realizado por edictos (por lo que este defecto debe ser revocado).

5 Interpretación de los arts. 882 y 888 CC: la aparente incompatibilidad debe salvarse interpretando que el primero de ellos quiere decir que “la propiedad de la cosa legada «se entiende adquirida» por el legatario desde la muerte del testador, con la consiguiente transmisibilidad que proclama el 881, como contrapuesto a lo que dispone el 1068 en orden a remarcar las diferencias entre la adquisición a título universal del heredero, que sólo se concreta en bienes determinados mediante la liquidación y, en su caso, partición de la herencia, y la del legatario como beneficiario de una acto de disposición a título singular. Pero, en cualquier caso, tanto el heredero como el legatario deben aceptar la disposición testamentaria: “la resolución de 3 de febrero de 1997 estableció que para la inscripción a favor del legatario era imprescindible que constase su aceptación en cuanto requisito necesario para la adquisición (…) Y lo cierto es que no hay dificultad alguna en seguir manteniendo la misma línea.

 Acreditada la aceptación la inscripción a favor del heredero o legatario puede practicarse como firme, sin condicionamiento alguno a la concurrencia de un requisito ya existente. Es más, las reglas relativas a la aceptación tácita de la herencia, en concreto los artículos 999 y 1000 del Código civil, aplicables también a los legatarios de bienes concretos, facilitan considerablemente esa acreditación por medio de cualquier actuación que implique la voluntad de aceptar, y como tal ha de tenerse, por ejemplo, la simple solicitud de inscripción de los bienes adjudicados o asignados que a su favor hagan herederos o legatarios, o como ocurre en el caso aquí contemplado a través del requerimiento dirigido al albacea contador-partidor para que procediese a la partición de la herencia y entrega de los legados o al desempeño de su función, que al menos en cuanto a tres de los coherederos prelegatarios resulta de las correspondientes actas testimoniadas en el documento…”.

6 Las adjudicaciones hereditarias o la entrega de legados hecha por el contador partidor se entenderán hechas bajo condición suspensiva (y así se inscribirán si se solicita) mientras no conste la aceptación de los herederos y legatarios.

Comentario. Importante Resolución que clarifica y facilita la aplicación de las importantes reformas introducidas en sede de jurisdicción voluntaria, registral y catastral, y afectan particularmente a notaros y registradores.

1 Interesa destacar el criterio a seguir, que evita duplicidades difícilmente justificables desde la óptica competencial (entre otras) propia de un estado de derecho, cuando fija la responsabilidad en el procedimiento notarial de nombramiento de contador partidor: este procedimiento notarial “debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. Artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria)”.

2 También desde el punto de vista práctico resulta interesante (y seguramente deberá ser desarrollado en próximas fechas, porque afecta en general a varios expedientes notariales) el caso de desconocimiento de los domicilios de algunos de los interesados. Parece lógico que el Notario deba realizar, de oficio, una actividad encaminada localizar los domicilios de los interesados, solicitando, de modo razonable y ajustado a los medios de que dispone, la información de aquellas instituciones que le pueden facilitar la información necesaria.

 El artículo 56 de la Ley del Notariado es buena prueba de lo dicho:

 “… El Notario, a fin de procurar la audiencia de cualquier interesado, practicará, además de las pruebas propuestas por el requirente, las que se estimen oportunas, y en especial aquellas dirigidas a acreditar su identidad, domicilio, nacionalidad y vecindad civil y, en su caso, la ley extranjera aplicable.

Si se ignorase la identidad o domicilio de alguno de los interesados, el Notario recabará, mediante oficio, el auxilio de los órganos, registros, autoridades públicas y consulares que, por razón de su competencia, tengan archivos o registros relativos a la identidad de las personas o sus domicilios, a fin de que le sea librada la información que solicite, si ello fuera posible.

Si no lograse averiguar la identidad o el domicilio de alguno de los interesados, el Notario deberá dar publicidad a la tramitación del acta mediante anuncio publicado en el “Boletín Oficial del Estado” y podrá, si lo considera conveniente, utilizar otros medios adicionales de comunicación. También deberá exponer el anuncio del acta en los tablones de anuncios de los Ayuntamientos correspondientes al último domicilio del causante, al del lugar del fallecimiento, si fuera distinto, o al del lugar donde radiquen la mayor parte de sus bienes inmuebles…”. (JAR)

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Jesús Álvarez Barthe

Abu Dabhi. L gran Mezquita de Sheikh Zayed Jesús Álvarez Barthe

Usufructo

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

USUFRUCTO

RECTIFICACIÓN DE UNAS ADJUDICACIONES HEREDITARIAS. USUFRUCTO. DERECHOS PERSONALES (Sem bilbao,04/012/2000, caso 1)

USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPOSICIÓN. NUDA PROPIEDAD (Sem Bol SERC 108, sept-oct 2003, pag 19/ BCNR nº 103, caso 18, pag 1602)

VENTA DEL PRIMER USUFRUCTO DE LOS SUCESIVOS (Lunes 4,30, nº 288)

USUFRUCTO CONSTITUIDO POR EL NUDO PROPIETARIO (BCNR 316 nov 94, pag 2860)

DONACIÓN. USUFRUCTO (Lunes 4,30, nº 357)

USUFRUCTO MIENTRAS LA VIUDA PERMANEZCA VIUDA (BCNR 281, sept 91, pag 1875)

DONACIÓN. NUDA PROPIEDAD. USUFRUCTO (Lunes 4,30 nº 340, feb 2003/BCNR 93, pag 1565)

USUFRUCTO. DISPOSICIÓN (Lunes 4,30, nº 345, may 2003/BCNR 94, pag 1912)

USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. CUOTAS. COMUNIDAD (Lunes 4,30 nº 354, sept 2003/BCNR 96, pag 3465)

USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD (Lunes 4,30, nº 354, sept 2003/BCNR 96, pag 3463)

DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO (Práctica hip 1, 102, pág 161/Lunes 4,30 nº 79, y repert 140, pag 64/BCNR 282, oct 91, pag 2138)

GANANCIALES. DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO (Lunes 4,30 nº 344, abr 2003/BCNR 93, pag  1570)

PACTO COMISORIO. HIPOTECA. NUDA PROPIEDAD. USUFRUCTO.  (Semin Bilbao,  01/04/2003, caso 3)

USUFRUCTO TEMPORAL INTERMITENTE (Lunes 4,30, nº 267)

NUDA PROPIEDAD REINSCRITA. USUFRUCTO. INMATRICULACION (Lunes 4,30, nº 275)

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD (Lunes 4,30, nº  320, abr 2002/BCNR 82, pag 878)

EDIFICIO ANTIGUO. ACTUALIZACIÓN. OBRA NUEVA. USUFRUCTO. AGRUPACION. PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº  313, dic 2001/BCNR 80, pag 382)

USUFRUCTO GANANCIAL. PARTICIÓN  (Semin Bilbao, 08/10/2002, caso 5)

CANCELACIÓN DE USUFRUCTO. COMUNIDAD DE BIENES  (Semin Bilbao, 08/10/2002, caso 4)

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR EL NUDO PROPIETARIO. USUFRUCTO (Seminario Bilbao,  07/10/2003, caso 1)

USUFRUCTO CONDICIONAL. PARTICIÓN (Sem bilbao,04/12/2000, caso 2)

USUFRUCTO CONJUNTO (Lunes 4,30, nº 124 y repert 175, pag 100/BCNR 310, ab 94, pag 890)

USUFRUCTO CONJUNTO Y SUCESIVO (Lunes 4,30, repert 175, 172)

CONSOLIDACION USUFRUCTO (Lunes 4,30, repert 139, 70)

DONACIÓN DE UNA FINCA POR EL TITULAR REGISTRAL A SU HIJO RESERVANDOSE EL DONANTE EL USUFRUCTO PARA SI Y PARA SU ESPOSA (BCNR nº 24, mar 1997, pag 911)

USUFRUCTO QUE SE RESERVA EN UNA COMPRAVENTA. GANANCIALES (Lunes 4,30, nº 39 y repert 140, pag 3/BCNR 264, feb 90, pag  302)

VENTA DE USUFRUCTO Y DE NUDA PROPIEDAD. COMPRAVENTA (Práctica hip 1, 76, pág 123/Lunes 4,30 nº 79 y repert 140, pag 62/BCNR 282, oct 91, pag  2135)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE NUDA PROPIEDAD. EXTINCION DEL USUFRUCTO (Lunes 4,30,  repert 139, 95)

EMBARGO SOBRE USUFRUCTO (Lunes 4,30, repert 139, 49)

OBRAS NUEVAS EN CASO DE USUFRUCTO (Lunes 4,30, repert 140, 99)

EMBARGO DEL DERECHO DE USUFRUCTO (Lunes 4,30, nº 236, 4-5/BCNR 40 ag-sept 1998, pag 2444)

HIPOTECA SOBRE EL PLENO DOMINIO DE FINCA SOLO INMATRICULADA EN NUDA PROPIEDAD (Lunes 4,30, nº 184, 2-3)

NATURALEZA PRIVATIVA O GANANCIAL USUFRUCTO QUE SOBRE BIEN PRIVATIVO SE RESERVA EL MARIDO PARA SI Y PARA SU ESPOSA AL DONAR LA NUDA PROPIEDAD (Lunes 4,30 nº 155 y repert 175, pag 148/BCNR 316, nov 94, pag 2870)

MATRIMONIO CASADO EN GANANCIALES EN QUE UNO LEGA AL OTRO EL USUFRUCTO UNIVERSAL CON FACULTAD DE DISPOSICION Y DE TOMA DE POSESION POR SI DEL INMUEBLE LEGADO.¿PUEDE DISPOLVER POR SI LOS GANANCIALES? (Lunes 4,30, 161,5)

USUFRUCTO GANANCIAL CONJUNTO Y SUCESIVO (Lunes 4,30, repert 175, 165/BCNR nº 4, may 1995, pag 1091)

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR EL NUDO PROPIETARIO. (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr-2005, pag 17)

VENTA DE USUFRUCTO GANANCIAL POR EL SUPÉRSTITE (Lunes 4,30, nº 174, 2-3)

USUFRUCTO GANANCIAL (Lunes 4,30, repert 139, 76)

USUFRUCTO GANANCIAL COMO ÚNICO BIEN INTEGRANTE DE LA HERENCIA (Lunes 4,30 repert 139, 79)

NATURALEZA DEL USUFRUCTO ADQUIRIDO A TITULO ONEROSO POR MUJER CASADA NUDA PROPIETARIA PRIVATIVA (Lunes 4,30 nº 155 y repert 175, pag 148/BCNR 316, nov 94, pag 2870)

EMBARGO SOBRE USUFRUCTO. RENUNCIA AL USUFRUCTO (Lunes 4,30, repert 140, 39)

ARRENDAMIENTO URBANO Y TRANSMISION DEL USUFRUCTO (Lunes 4,30, repert 139, 86)

RESERVA DEL USUFRUCTO CONJUNTO ENTRE CONYUGES (Lunes 4,3,0 repert 139, 87)

USUFRUCTO-HABITACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN (Lunes 4,30 nº 49 y repert 140, pag 27/BCNR 268, jun 90, pag 1280)

USUFRUCTO. OBRA NUEVA (Lunes 4,30, repert 140, 42)

USUFRUCTO A LA VIUDA SI NO CONTRAE NUEVO MATRIMONIO (Lunes 4,30, nº 81 y repert 140, 66/BCNR 281, sept 91, pag 1874)

OBRA NUEVA DECLARADA POR UN USUFRUCTUARIO (Lunes 4,30, repert 175, 93)

ENAJENACIÓN DE USUFRUCTO, DE LA PLENA PROPIEDAD Y CONFUSIÓN (Lunes 4,30, repert 175, 107)

NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO DE UN USUFRUCTO (Lunes 4,30, nº 146 y repert 175, pag 134/BCNR 316, nov 94, pag 2867)

USUFRUCTO Y PERSONAS JURÍDICAS. APORTACIÓN (Lunes 4,30, nº 210,4-5/BCNR 27, jun 1997, pag 1824)

NO PUEDE CONSTITUIRSE UN USUFRUCTO SOBRE PARTE DE LA FINCA SIN PREVIA SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, 212,2-3/BCNR 29, agos 1997, pag 2244)

ANOTACIÓN DE EMBARGO Y ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO. FALLECIMIENTO PRIMER USUFRUCTUARIO (Lunes 4,30, 219,3/BCNR 33, ener 1998, pag 319)

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE FINCA USUFRUCTUADA (Lunes 4,30, nº 223,2-3/BCNR 35 mzo 1998, pag 772)

EL CASO DE LA USUFRUCTUARIA QUE NO RATIFICA (Lunes 4,30, repert 139, 51)

NUDA PROPIEDAD A FAVOR DE LOS HIJOS QUE PUEDA TENER UNA SEÑORA (Lunes 4,30, nº 70 y repert 140, pag 53/BCNR 278, may 91, pag 1036)

USUFRUCTO: SOBRE UN DEPARTAMENTO DE UNA FINCA QUE NO ESTA CONSTITUIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr-2005, pag 17)

USUFRUCTO RESERVADO PARA DONANTE Y PARA SU ESPOSA Y AL SOBREVIVIENTE LA TOTLAIDAD (Práctica hip 1, 294, pág 398)

USUFRUCTO. CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE HABITACION POR EL USUFRUCTUARIO (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 27/ BCNR nº 107, caso 17, pag 2744)

USUFRUCTO: CONSTITUCIÓN DE UN DERECHO DE HABITACIÓN POR EL USUFRUCTUARIO (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 27/ BCNR nº 107, caso 17, pag 2744)

¿CABE  INSCRIBIR UNA ESCRITURA DE EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO ENTRE UN USUFRUCTUARIO Y DOS NUDOS PROPIETARIOS A UNO DE LOS CUALES SE LE ADJUDICA EL PLENO DOMINIO DE LA FINCA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso  de EXT, abr jun 2004)

EXTINCIÓN DE GANANCIALES ADJUDICANDO POR PARTES IGUALES. PERMUTA DEL USUFRUCTO DE SUS CUOTAS INDIVISAS (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso de SG, abr jun 2004)

USUFRUCTO: CANCELACIÓN POR MUERTE DEL TITULAR SOBREVIVIENDO EL OTRO CONYUGE. (Semin Bilbao, 14/06/2005, caso 6)

LEGADO USUFRUCTO, PROHIBICIÓN DE DISPONER (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 3 de COMP,  jul-sept 2004)

INSCRITA UNA FINCA COMO PRIVATIVA DE UN CÓNYUGE. AHORA SE PRESENTA UNA COMPRA POR MARIDO Y MUJER COMO GANANCIAL DEL USUFRUCTO. ¿SE PUEDE CONSOLIDAR EL USUFRUCTO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso de USUF, en-mzo 2005)

USUFRUCTO. GANANCIALES. DERECHO DE ACRECER. DONACIONES (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6 /BCNR 118, oct 2005, pag 2513, caso 122)

VENTA JUDICIAL DE LA NUDA PROPIEDAD. ARRENDAMIENTO CONTRATADO CON EL USUFRUCTUARIO. RETRACTO. ADQUISICIÓN PREFERENTE (Sem Bol SERC 104, en-feb 2003, pag 39/ BCNR nº 91, caso 2, pag 534)

DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA USUFRUCTO. MENORES. CONFLICTO DE INTERESES. PATRIA POTESTAD (lunes 4,30 334, nov 2002/BCNR 91 pag 537)

USUFRUCTO: CANCELACIÓN POR MUERTE DEL TITULAR SOBREVIVIENDO EL OTRO CONYUGE.LIQUIDACION GANANCIALES (Semin Bilbao, 14/06/2005, caso 6)

DERECHO DE HABITACIÓN COMPATIBLE CON DERECHO DE USUFRUCTO. HIPOTECA (Lunes 4,30 nº 408, En 2006, pag 3/ BCNR 123, Abr  2006, pag 754).

DONACIÓN DE USUFRUCTO Y MUERTE DE LA DONATARIA. HERENCIA (Semin Bilbao,  21/03/2006, caso 3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LA NUDA PROPIEDAD. SU EXTENSIÓN AL USUFRUCTO. APLICABILIDAD DEL ART. 107 LH (Lunes 4,30 nº 414, mayo 2006, pag 2/ BCNR 126, pag 1812, caso 4)

ENTREGA DE LEGADO DE LA NUDA PROPIEDAD SIN MENCIÓN DEL USUFRUCTO (Lunes 4,30 nº 414, mayo 2006, pag 2/ BCNR 126, pag 1813, caso 5)

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE NUDA PROPIEDAD. EXTENSIÓN. (Lunes 4,30, nº 417, jul 2006, pag 4)

HERENCIA. USUFRUCTO. FUNDACIONES (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 2 de HER, oct-dic 2006/BCNR 133, pág 598)

VENTA CON RESERVA DE USUFRUCTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso de USUF, oct-dic 2006/BCNR 134, pág 1054)

MANDAMIENTO ORDENANDO LA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE UN Dº DE USUFRUCTO INSCRITO A FAVOR DE LA DEMANDADA Y DE OTRA PERSONA AJENA AL PROCEDIMIENTO CON CARÁCTER SIMULTANEO Y SUCESIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso de EMB, oct-dic 2006/BCNR 133, pág 597)

INMATRICULACIÓN DE USUFRUCTO (Sem Bilbao,  24/04/2007, caso 3)

EN UNA ESCRITURA DE DONACIÓN POR PARTE DE UN CÓNYUGE, ÉSTE DONA A SU ESPOSA «EL DERECHO DE USUFRUCTO QUE LE CORRESPONDA SOBRE SU PARTE GANANCIAL DE UN INMUEBLE» Y A SU HIJA «LA NUDA PROPIEDAD DE LA PARTICIPACIÓN QUE COMO GANANCIAL LE CORRESPONDE EN EL MISMO». ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 2 de DON/BCNR 137, pág 1989, caso 8)

VENTA DE LA NUDA PROPIEDAD DE UN PISO A DOS PERSONAS RESERVÁNDOSE EL USUFRUCTO DICIÉNDOSE QUE SE CONSOLIDARÁ AL FALLECIMIENTO DE LA USUFRUCTUARIA. SE ESTABLECE A FAVOR DE LOS NUDOS PROPIETARIOS QUE DEBEN EJERCITARLO DE MODO CONJUNTO UN Dº DE OPCIÓN DE COMPRA DE DICHO USUFRUCTO POR PLAZO DE UN AÑO A CONTAR DESDE EL DÍA, 1-2-2018. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 17, en mzo 2008, caso de USUF

USUFRUCTO CONJUNTO, SUCESIVO Y SIMULTANEO (Lunes 4,30, nº 460, abr 2009, pág 2/BCNR nº 159, pág 1630, caso 7)

CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR LA TGSS COMO ACREEDOR EMBARGANTE (Lunes 4,30, nº 463, jun 2009, pág 2/ BCNR nº161, pag 2130, caso 3)

DONACIÓN DE USUFRUCTO VITALICIO CONJUNTO Y SUCESIVO. PROHIBICIÓN DE INDIVISIÓN. PACTO DE PROHIBIR GRAVÁMENES SOBRE LA FINCA DONADA POR IGUAL TIEMPO (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 1 de DON, Ener-Mzo 2010/BCNR 170, pág 1718)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA POR LA QUE UN SEÑOR COMPRA LA NUDA PROPIEDAD DE UNA FINCA, Y OTROS DOS -NO CASADOS ENTRE SÍ- EL USUFRUCTO POR MITADES PARTES INDIVISAS CONJUNTO Y SUCESIVO . ¿ES POSIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso de USUF, abr-junio 2010

INSCRITA UNA FINCA POR MITADES PARTES INDIVISAS EN PLENO DOMINIO ENTRE DOS PERSONAS, SE PRESENTA UNA ESCRITURA EN QUE SEÑALAN QUE EXTINGUEN EL PROINDIVISO DE LA FINCA, ADJUDICAN LA NUDA PROPIEDAD DE LA FINCA A A, Y B SE RESERVA EL USUFRUCTO VITALICIO . ¿SE PUEDE INSCRIBIR Y, EN SU CASO, QUÉ? (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso  de EXT, jul-sept 2010/BCNR 175, pág 44)

EN UN TESTAMENTO, APARTE DEL USUFRUCTO UNIVERSAL A FAVOR DE LA MUJER Y LA INSTITUCIÓN DE HEREDEROS A FAVOR DE LOS HIJOS, SE LEGA EL USUFRUCTO SUCESIVO DE UNA FINCA A UN HIJO INCAPAZ. EN LA ESCRITURA SE ADJUDICA LA MITAD EN PLENO DOMINIO Y LA MITAD EN USUFRUCTO A LA VIUDA Y LA NUDA PROPIEDAD DE LA MITAD A LOS HIJOS, PERO SIN INCLUIR AL INCAPAZ AL QUE SE COMPENSA EN DINERO. EL MENOR SE ENCUENTRA REPRESENTADO POR UN TUTOR Y NO RENUNCIA AL LEGADO. ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 1 de HER, jul-sept 2010/BCNR 175, pág 44)

EN EL REGISTRO CONSTA INSCRITO UNA COMPRA DE LA NUDA PROPIEDAD DE UNA FINCA POR PARTE DE A, QUE LA HIZO REPRESENTANDO, A SU VEZ, A LA VENDEDORA QUE ERA SU MADRE B. LA VENTA SE EFECTUÓ EN ESCRITURA DE FECHA 23 DE MARZO DE 2010.AHORA SE PRESENTA EL CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN DE B PARA CONSOLIDAR EL USUFRUCTO CON LA NUDA PROPIEDAD, Y DEL MISMO RESULTA QUE LA MADRE MURIÓ EL 22 DE MARZO DE 2010, ES DECIR, QUE EL PODER ESTABA REVOCADO Y LA VENTA LA EFECTUÓ LA HERMANA CASI SIN ESPERAR EL ENTIERRO, ¿QUIZÁS PARA EVITAR PROBLEMAS CON LOS HERMANOS?. ¿QUÉ HACER? (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 4 de REPR, jul-sept 2010)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE DONACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD DE UNA FINCA DE UN BIEN GANANCIAL POR LOS PADRES-TITULARES A UN HIJO, RESERVÁNDOSE EL USUFRUCTO CONJUNTO Y SUCESIVO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y RESERVÁNDOSE LA FACULTAD DE DISPOSICIÓN. AHORA, UNO DE LOS PADRES, PUES EL OTRO HA FALLECIDO, VENDE EL PLENO DOMINIO DE DICHA FINCA EN PLENO DOMINIO A OTRO HIJO. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso de USUF, jul-sept 2010)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO. ENTRE LA ANOTACIÓN Y SU PRÓRROGA EL USUFRUCTUARIO VENDIÓ A LOS HIJOS, NUDOS PROPIETARIOS, SU USUFRUCTO VITALICIO. AHORA UNA DE LAS HIJAS, NUDO PROPIETARIO, SOLICITA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA LA CANCELACIÓN DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA POR FALLECIMIENTO DEL PADRE EN EL 2008, ACREDITÁNDOLO CON EL CORRESPONDIENTE CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN. ¿SE PUEDE CANCELAR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 5 de EMB, oct-dic 2010/ BCNR 178, pág 1113)

CESIÓN ONEROSA REALIZADA POR UNA SL A FAVOR DE UNA PERSONA FÍSICA (CASADA EN GANANCIALES), DEL USUFRUCTO TEMPORAL POR QUINCE AÑOS A CONTAR DESDE EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA, SOBRE UN BIEN INMUEBLE DE LA ENTIDAD. EN LA ESTIPULACIÓN CORRESPONDIENTE NO SE HACE INDICACIÓN ALGUNA DEL CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL DEL DERECHO DE USUFRUCTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso de SOC C, en-mzo 2012)

RENUNCIA DE USUFRUCTO. EN UNA ESCRITURA COMPARECEN LOS TITULARES DEL USUFRUCTO CON CARÁCTER GANANCIAL Y RENUNCIAN A FAVOR DE LOS NUDO PROPIETARIOS QUE NO COMPARECEN AL OTORGAMIENTO. ¿ES NECESARIA SU ACEPTACIÓN? ¿HAY QUE ESPECIFICAR CUOTAS O SE ENTIENDE QUE ADQUIEREN EL USUFRUCTO EN LA MISMA PROPORCIÓN EN QUE TIENEN LA NUDA PROPIEDAD? (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso de USUF, abr-jun 2012)

EMBARGO DE USUFRUCTO SUCESIVO (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 169, enero-febrero 2014, caso 7)

USUFRUCTO SOBRE PARTE DE UNA FINCA. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 170, marzo-abril 2014, caso 14)

USUFRUCTO: EFECTOS DE LA RENUNCIA DE UNO SUJETO A CONDICIONES (Caso de Seminario SERCataluña de 21 de Enero y 11 de Febrero de 2015, Boletín nº 175, enero-febrero 2015, caso 7)

RENUNCIA DE USUFRUCTO EN DOCUMENTO EXTRANJERO (Sem Hern Crespo, 28 Enero 2015)

DERECHO DE USUFRUCTO A FAVOR DE VARIAS PERSONAS JURÍDICAS. EXTINCIÓN (Sem Hern Crespo, 14 de Junio de 2017)

USUFRUCTO CON LIMITACION DE DISPOSICIÓN (Sem Hern Crespo, 7 de Marzo de 2018)

HERENCIA. INSTITUCIÓN DE HEREDERO AL CÓNYUGE (B) EN USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPOSICIÓN INDICANDO QUE LOS BIENES DE QUE NO HAYA DISPUESTO INTER VIVOS CORRESPONDERÁN A LOS SOBRINOS DE B, C Y D.EN ESCRITURA DE ADJUDICACIÓN HEREDITARIA Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES INTERVIENE SÓLO B Y SE ADJUDICA UN BIEN QUE ERA GANANCIAL EN PLENO DOMINIO SIN RESEÑA ALGUNA A LA LIMITACIÓN ESTABLECIDA (Sem Hern Crespo, 30 de Mayo de 2018)

USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPONER (Seminario Hernández Crespo 12/12/2018, caso 6)

DERECHO DE USUFRUCTO Y DE HABITACIÓN CONSTITUIDO SOBRE UN BIEN A FAVOR DE UNA MISMA PERSONA (Seminario Bilbao 19/12/2018, caso 1)

USUFRUCTO SOBRE MITAD INDIVISA DE UN EDIFICIO QUE SE PRETENDE CONCRETAR SOBRE LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO (Seminario Bilbao 06/02/2019, caso 9)

LICENCIA DE PARCELACIÓN PARA ATRIBUCIÓN DE USO EXCLUSIVO DE TERRENOS (Seminario Bilbao 20/03/2019, caso 3)

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

NORMAS:      Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.

Usufructo sobre nuda propiedad

 

¿CONTRADICTIO IN TERMINIS?

Joaquín Osuna Costa

Agente de Cambio y Bolsa

Notario

Ius utendi et fruendi alienis rebus salva rerum substancia es la definición clásica del usufructo que nuestro Código tradujo al pie de la letra en su artículo 467. Consiste, pues, el usufructo en la posibilidad y el derecho de poder usar y disfrutar de una cosa que pertenece a otra persona distinta, que se ve privada de esos contenidos tan básicos e inherentes a la propiedad. La posibilidad de ejercer los derechos dominicales del propietario que soporta un usufructo sobre sus bienes, es tan reducida que se le denomina nudo propietario porque su derecho está desnudo de contenido, es un simple cascarón que se rellenará en el momento en que se extinga el usufructo. Desnudo de contenido, pero no de gastos, fundamentalmente fiscales, por ejemplo el IBI. La situación castiga duramente al nudo propietario, incapaz, por definición, de utilizar los frutos de esos bienes para el pago de aquellos gastos.

En la práctica la inmensa mayoría de las constituciones de usufructos tienen su origen en el derecho sucesorio, tanto en sucesiones testadas como intestadas. El reparto sucesorio más común, en sucesión testada, atribuye al viudo la propiedad de las mitad de los bienes, por liquidación de gananciales, constituyéndose a su favor el usufructo sobre la otra mitad y sobre la totalidad de los bienes privativos del causante, mientras que, en caso de sucesión no testamentaria, ese usufructo se ve limitado a una tercera parte de la masa hereditaria, el tercio de mejora.

Todo parece muy claro así, una persona es usufructuaria y otra u otras son nudo propietarios, todo muy normal, aunque luego veremos que tampoco deja de plantear problemas de lógica. Pero la vida es más complicada que todo eso, la gente no siempre fallece por orden de escalafón y, cuando un hijo premuere a su padre viudo, se originan situaciones que, a primera vista repugnan a la razón.

En efecto, supongamos que fallece Ambrosia, casada en gananciales con Eusebio, con dos hijos, Anselmo y Eduvigis, admitamos que toda su fortuna se concreta en una casa, adquirida con carácter ganancial, y presumamos que fallece con testamento vigente en el que lega a Eusebio el usufructo universal de sus bienes, instituyendo herederos por mitad a sus dos hijos con atribución a los mismos de la nuda propiedad.

Tras la oportuna aceptación de la herencia, la casa pasará a ser propiedad de Eusebio en un 50% del pleno dominio, por liquidación de gananciales, gozando el mismo Eusebio de usufructo del otro 50%, cuya nuda propiedad corresponderá a Anselmo y Eduvigis, un 25% cada uno de ellos.

Anselmo, casado en gananciales con Petronila y con dos hijas,  Romualda y Sebastiana, fallece posteriormente, viviendo aún su padre, habiendo otorgado testamento en el que lega a Petronila el usufructo universal de sus bienes, instituyendo herederas por mitad a sus dos hijas con atribución a las mismas de la nuda propiedad. Anselmo sólo tenía algunas cuentas corrientes, con carácter ganancial, y, con carácter privativo, la nuda propiedad del 25% de la casa heredada de sus padres.

Y aquí comienzan las complicaciones conceptuales porque, obedeciendo al testamento de Anselmo, Petronila tendrá el usufructo sobre la nuda propiedad del 25% de la casa y cada una de sus hijas la nuda propiedad de la nuda propiedad del 12,5%.

Efectivamente hablar del usufructo de una nuda propiedad es una contradictio in terminis, ya que el contenido del usufructo versa sobre aspectos dominicales de los que carece la nuda propiedad, malamente podrá el usufructuario gozar del uso y disfrute si recae sobre una situación dominical que carece de la posibilidad de obtenerlos.

Y esa contradicción conceptual hace que se deniegue la inscripción de ese segundo usufructo por parte de muchos Registradores de la Propiedad y que también varios Notarios hagan juegos malabares en la distribución de las herencias correspondientes y en la redacción de las escrituras por las que se autorizan, para evitar ese aparente sinsentido.

La Dirección General se enfrentó con el problema en resolución de 24 de noviembre de 2004, en la que afirmó que deben aplicarse

«…las reglas pertinentes que en el Código Civil regulan la interpretación de los contratos, y, en este sentido no cabe duda de que, cuando se adjudica el usufructo de una finca que se tiene solo en nuda propiedad, inventariándose solamente tal nuda propiedad, lo que se esta adjudicando es un usufructo distinto, que nacerá cuando se extinga el actual, es decir, cuando se consolide en la nuda propiedad el usufructo actualmente existente a favor de un tercero; por ello, el actual usufructo no se ve afectado en absoluto, ni, por ello, existe una contravención del principio de tracto sucesivo. Lo contrario supondría, injustificadamente, demorar la inscripción del usufructo que ahora se adjudica, hasta el momento en que se produzca la expresada consolidación

Brillante argumento que, desgraciadamente sigue sin ser entendido ni compartido por muchos juristas, tanto letrados como notaros o registradores que siguen manifestando que es un absoluto absurdo establecer un usufructo sobre la nuda propiedad, ni siquiera como usufructo expectante que crea la DGRN en su resolución.

La verdad es que, cuando, en mi vida profesional como Notario, y perdón por la autocita, me encontré por primera vez con el problema, ni siquiera pensé que era tal y me sorprendió la reacción del Registrador que, en principio, se negaba a inscribirlo, reacción que ha sido bastante frecuente luego, si bien siempre se ha conseguido la inscripción sin más trámites que una enriquecedora y breve discusión.

Seguramente aquella sorpresa por mi parte se deba a que soy Notario  ope legis, tras muchos años de servicio, de lo que me honro, en las Bolsas de Comercio de Bilbao y Madrid y eso quizás me haya marcado con una concepción del Derecho digamos más económica.

A la Hacienda Pública desde luego no se le plantea ningún problema, liquida el impuesto correspondiente tras aplicar las normas de valoración del usufructo; el segundo usufructuario no puede alegar que su derecho aún no existe y por tanto aplazar el pago del impuesto correspondiente hasta el momento en que, por fallecimiento del primer usufructuario, nazca su derecho en todo su esplendor.

Por una vez y sin que sirva de precedente sigamos el criterio de Hacienda, porque el Derecho es para la vida y no la vida para el Derecho y, por ello, seamos conscientes de que cualquier situación patrimonial legítimamente adquirida es acreedora de recibir la más completa protección que el Ordenamiento Jurídico pueda dispensar. Bajo este punto de vista,  negar la inscripción en el Registro de ese segundo usufructo es, fundamentalmente, una injusticia.

Injusticia que puede también acarrear graves consecuencias que pueden ser incluso de imposible solución, porque, si no está inscrito en el Registro ese usufructo expectante, podría transmitirse la finca sin intervención ni consentimiento de ese expectante usufructuario, y, si el comprador de buena fe inscribe su compra será un perfecto tercero hipotecario inatacable en su propiedad. En ese caso ¿a quién debe reclamar el segundo usufructuario? Probablemente al Registrador que no inscribió su derecho.

No inscribir el segundo usufructo en su momento es, pues, fuente de inseguridad jurídica y condena a la indefensión al segundo usufructuario, que puede no intervenir para nada en la negociación de la venta ni recibir compensación alguna por ella y, caso de recibirla, sería como una especie de limosna pagada por sus hijos con cargo al valor de su nuda propiedad, que sí está inscrita como si no tuviera ningún usufructo que la gravase. Eso puede generar problemas fiscales para el viudo perceptor porque si recibiere algo del precio de una compraventa en la que no había sido parte ni figurado como tal en la escritura de venta ¿cómo podríamos calificar fiscalmente esa «limosna«? ¿Cómo donación?

Tengamos en cuenta que, además, el viudo puede tardar mucho tiempo en enterarse de que fue privado de su derecho, puede tener noticia de que se ha vendido la finca muchos años después, cuando fallezca su suegro y vea que su usufructo se ha esfumado.

Pero hay más. Aquella contradictio in terminis o no lo es o es universal. En efecto, yo creo que son igual de absurdos el usufructo de Eusebio que el de Petronila, lo que pasa que el de Eusebio es más frecuente y su explicación no parece, a primera vista, sólo a primera vista a mi juicio, repugnar a la lógica.

Cuando decimos que Eusebio es titular del pleno dominio de la mitad de la casa y tiene el usufructo de la otra mitad, cuya nuda propiedad pertenece a Anselmo y Eduvigis, situación muy frecuente y que nunca plantea problemas ni de otorgamiento de escritura ni de inscripción en el Registro, en realidad estamos construyendo un trampantojo para engañar a nuestra mente, como si la plena propiedad se extendiera sólo a la mitad de la finca, cortándola idealmente en dos partes para, a partir de ahí, crear un usufructo de esa segunda mitad, cuya nuda propiedad también dividimos idealmente en dos mitades.

Pero eso no es así, no es Eusebio titular de la entrada, cocina y salón y usufructuario de los dos dormitorios y baños, cuya nuda propiedad pertenece, uno a Anselmo y otro a Eduvigis, Eusebio es titular del pleno dominio del 50% de todas y cada una de las moléculas que componen la finca, usufructuario de la otra mitad de todas ellas y los nudo propietarios lo son en un 25% cada uno también de cada elemento.

Los que consideran  absurdo e indigno de tutela registral el hecho de que exista un usufructo sobre la nuda propiedad de un bien, deberían plantearse por qué siguen aceptando la existencia de una plena propiedad coexistiendo con el usufructo, los dos con el  mismo  titular y sobre el mismo bien, acompañados de una nuda propiedad, sobre ese mismo bien también,  de la que son titulares otras personas.

Joaquín Osuna Costa

Diciembre 2015

R. 21 DE DICIEMBRE DE 2011

R. 24 DE NOVIEMBRE DE 2004

R. 12 DE SEPTIEMBRE DE 2001

SECCIÓN DOCTRINA

ENDEUDAMIENTO Y SOBERANÍA

QUI PRODEST?

Leganés. Graffiti. Por Zarateman

Leganés. Graffiti. Por Zarateman

 

De la autorización judicial al usufructuario para reclamar créditos vencidos. Del expediente de deslinde de fincas no inscritas.

GERARDO GARCÍA-BOENTE DÁVILA

E3 COMILLAS y LETRADO

 

Los dos expedientes de los que vamos a tratar son los únicos que conforman el Título VI: De los expedientes de jurisdicción voluntaria relativos a los derechos reales.

 

1. De la autorización judicial al usufructuario para reclamar créditos vencidos que formen parte del usufructo

Dentro de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, esta materia es objeto de regulación en el Título VI, Capítulo I (arts. 100 al 103).

Los artículos que recoge este capítulo son únicamente de aplicación a los supuestos en los que el usufructuario pretenda reclamar y cobrar por sí los créditos vencidos que formen parte del usufructo, cuando esté dispensado de prestar fianza o no hubiese podido constituirla, o la constituida no fuese suficiente y no cuente con la autorización del propietario para hacerlo, así como para poner a interés el capital obtenido con dicha reclamación si no contara con el acuerdo del propietario.

Conviene Destacar lo siguiente:

1) Se atribuye la competencia al Juzgado de Primera Instancia del último domicilio o, en su defecto, de la última residencia del solicitante.

2) En el momento de iniciación del expediente, si lo que se solicita es la autorización para poner a interés el capital obtenido tras cobrar el crédito vencido, el usufructuario deberá ofrecer garantías suficientes para conservar su integridad.

3) El propio artículo 103 establece expresamente que admitida a trámite por el Secretario judicial la solicitud, convocará a la comparecencia al promotor, al propietario y a aquellos que pudieran estar interesados en el cobro del crédito (…).

Aunque es discutible, frente a los que sostienen que el usufructo de un crédito implica la cesión del crédito a favor del usufructuario, la necesidad de convocar al promotor y el propietario del crédito parece dar a entender que lo que se cede al usufructuario es exclusivamente la facultad de cobranza y de los medios justificativos del mismo, tal y como sostienen Diez-Picazo y Gullón.

 

2. Del expediente de deslinde de fincas no inscritas

Es objeto de regulación en el Título VI, Capítulo II (artículos 104 al 107).

Tal y como reza el título del Capítulo II, su articulado es únicamente de aplicación cuando se pretenda obtener el deslinde de fincas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad (se excluyen inmuebles inscritos e inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas).

No se regula/menciona el supuesto de que el deslinde comprenda unas fincas que estén inscritas y otras que no. Tampoco se regula dicho supuesto en la legislación hipotecaria tras la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, donde sí aparece, en cambio la regulación del deslinde de fincas inscritas en el artículo 200 LH (ver resumen), en cuyo caso, habrá que acudir ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen las fincas o en sus colindantes.

Una posible interpretación que colmaría la laguna es la de que se tenga en cuenta si la finca del solicitante está inscrita o no. Si lo estuviera, se aplicaría el artículo 200 de la Ley Hipotecaria y se desenvolvería el expediente ante Notario. Si no lo estuviera, se aplicaría el procedimiento ante el Secretario Judicial regulado en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Cabe destacar lo siguiente:

1) Será competente el Secretario judicial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde estuviera situada la finca o la mayor parte de ella.

2) Es preceptiva la intervención de Abogado si el valor de la finca objeto del deslinde es superior a 6.000 euros.

3) El solicitante del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del deslinde y de las colindantes.

En caso de que la representación gráfica catastral no coincidiere con la del deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo suscrita por técnico competente, de modo que permita su incorporación al Catastro una vez practicado el deslinde. Conviene tener en cuenta al respecto la Resolución conjunta DGRN-DGCatastro de 29 de octubre de 2015 (especialmente los apartados quinto y séptimo para los requisitos) y la  Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015.

4) La duración total máxima del procedimiento asciende a 45 días a contar desde la admisión de la solicitud.

5) La oposición o la falta de asistencia de los dueños colindantes no merma su derecho para demandar en juicio declarativo la posesión o propiedad de las que se creyesen despojados en virtud del deslinde.

6) El procedimiento finalizará con un decreto que contendrá:

  • El acta en que se haya hecho constar la avenencia, total o parcial al deslinde, no la no avenencia; y
  • la certificación catastral descriptiva y gráfica (o la representación gráfica alternativa aportada en caso de discordancia).

Dicho decreto y testimonio del acta se remitirán al Catastro por el Letrado de la Administración de Justicia. El Catastro realizará las alteraciones catastrales que correspondan, según su normativa reguladora.

 

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RESUMEN DE LA REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

Ría de Vigo. Puente de Rande. Por Harpagornis

Ría de Vigo. Puente de Rande. Por Harpagornis

 

 

 

Código Civil: Libro Segundo

CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL

LIBRO II: Artículos 333 al 608.

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591   592   593   594   595   596   597   598   599   600   601   602   603   604   605   606   607   608

TÍTULO PRIMERO

De la clasificación de los bienes

Disposición preliminar

 

Art. 333.

Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles.

 

CAPÍTULO PRIMERO

De los bienes inmuebles

 

Art. 334.

Son bienes inmuebles:

1.º Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.

2.º Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.

3.º Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

4.º Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.

5.º Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.

6.º Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente.

7.º Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse.

8.º Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento, y las aguas vivas o estancadas.

9.º Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.

10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

 

CAPÍTULO II

De los bienes muebles

 

Art. 335.

Se reputan bienes muebles los susceptibles de apropiación no comprendidos en el capítulo anterior, y en general todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos.

 * Ver artículo de Antonio Aguilera sobre bitcoines (o bitcoins).

Art. 336.

Tienen también la consideración de cosas muebles las rentas o pensiones, sean vitalicias o hereditarias, afectas a una persona o familia, siempre que no graven con carga real una cosa inmueble, los oficios enajenados, los contratos sobre servicios públicos y las cédulas y títulos representativos de préstamos hipotecarios.

 

Art. 337.

Los bienes muebles son fungibles o no fungibles.

A la primera especie pertenecen aquellos de que no puede hacerse el uso adecuado a su naturaleza sin que se consuman; a la segunda especie corresponden los demás.

 

CAPÍTULO III

De los bienes según las personas a que pertenecen

 

Art. 338.

Los bienes son de dominio público o de propiedad privada.

 * Ver R. 18 de septiembre de 2013: hipoteca sobre un inmueble de una cámara agraria.

Art. 339.

Son bienes de dominio público:

1.º Los destinados al uso público, como los caminos, canales, ríos, torrentes, puertos y puentes construidos por el Estado, las riberas, playas, radas y otros análogos.

2.º Los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso común, y están destinados a algún servicio público o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas, fortalezas y demás obras de defensa del territorio, y las minas, mientras que no se otorgue su concesión.

 

Art. 340.

Todos los demás bienes pertenecientes al Estado, en que no concurran las circunstancias expresadas en el ar­tículo anterior, tienen el carácter de propiedad privada.

 

Art. 341.

Los bienes de dominio público, cuando dejen de estar destinados al uso general o a las necesidades de la defensa del territorio, pasan a formar parte de los bienes de propiedad del Estado.

 

Art. 342.

Los bienes del Patrimonio Real se rigen por su ley especial; y, en lo que en ella no se halle previsto, por las disposiciones generales que sobre la propiedad particular se establecen en este Código.

 

Art. 343.

Los bienes de las provincias y de los pueblos se dividen en bienes de uso público y bienes patrimoniales.

 

Art. 344.

Son bienes de uso público, en las provincias y los pueblos, los caminos provinciales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y obras públicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o provincias.

Todos los demás bienes que unos y otros posean son patrimoniales y se regirán por las disposiciones de este Código, salvo lo dispuesto en leyes especiales.

 

Art. 345.

Son bienes de propiedad privada, además de los patrimoniales del Estado, de la Provincia y del Municipio, los pertenecientes a particulares, individual o colectivamente.

 

Disposiciones comunes a los tres capítulos anteriores

 

Art. 346.

Cuando por disposición de la ley, o por declaración individual, se use la expresión de cosas o bienes inmuebles, o de cosas o bienes muebles, se entenderán comprendidos en ella, respectivamente, los enumerados en el capítulo I y en el capítulo II.

Cuando se use tan sólo la palabra muebles no se entenderán comprendidos el dinero, los créditos, efectos de comercio, valores, alhajas, colecciones científicas o artísticas, libros, medallas, armas, ropas de vestir, caballerías o carruajes y sus arreos, granos, caldos y mercancías, ni otras cosas que no tengan por principal destino amueblar o alhajar las habitaciones, salvo el caso en que del contexto de la ley o de la disposición individual resulte claramente lo contrario.

 

Art. 347.

Cuando en venta, legado, donación u otra disposición en que se haga referencia a cosas muebles o inmuebles se transmita su posesión o propiedad con todo lo que en ellas se halle, no se entenderán comprendidos en la transmisión el metálico, valores, créditos y acciones cuyos documentos se hallen en la cosa transmitida, a no ser que conste claramente la voluntad de extender la transmisión a tales valores y derechos.

TÍTULO SEGUNDO

De la propiedad

 

CAPÍTULO PRIMERO

De la propiedad en general

 

Art. 348.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

 

Art. 349.

Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización.

Si no procediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

 

Art. 350.

El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.

 

Art. 351.

El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare.

Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor.

Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado.

 

Art. 352.

Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.

 

CAPÍTULO II

Del derecho de accesión

 

Disposición general

 

Art. 353.

La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.

* Ver R. 12 de enero de 2015: copropietario declara obra nueva hecha por él.

 

Sección primera. Del derecho de accesión respecto al producto de los bienes

 

Art. 354.

Pertenecen al propietario:

1.º Los frutos naturales.

2.º Los frutos industriales.

3.º Los frutos civiles.

 

Art. 355.

Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra, y las crías y demás productos de los animales.

Son frutos industriales los que producen los predios de cualquiera especie a beneficio del cultivo o del trabajo.

Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras análogas.

 

Art. 356.

El que percibe los frutos tiene la obligación de abonar los gastos hechos por un tercero para su producción, recolección y conservación.

 

Art. 357.

No se reputan frutos naturales, o industriales, sino los que están manifiestos o nacidos.

Respecto a los animales, basta que estén en el vientre de su madre, aunque no hayan nacido.

 

Sección segunda. Del derecho de accesión respecto a los bienes inmuebles

Art. 358.

Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.

 

Art. 359.

Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.

 

Art. 360.

El propietario del suelo que hiciere en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor; y, si hubiere obrado de mala fe, estará, además, obligado al resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas.

 

Art. 361.

El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.

 

Art. 362.

El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.

 

Art. 363.

El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.

 

Art. 364.

Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena fe.

Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.

 

Art. 365.

Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes con que pagar.

No tendrá lugar esta disposición si el propietario usa del derecho que le concede el artículo 363.

 

Art. 366.

Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas.

 

Art. 367.

Los dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inundan en las crecidas extraordinarias.

 

Art. 368.

Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porción conocida de terreno y la transporta a otra heredad, el dueño de la finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta.

 

Art. 369.

Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno a donde vayan a parar, si no los reclaman dentro de un mes los antiguos dueños. Si éstos los reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro.

 

Art. 370.

Los cauces de los ríos que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.

 

Art. 371.

Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables, pertenecen al Estado.

 

Art. 372.

Cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al efecto.

 

Art. 373.

Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los ríos pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana.

Art. 374.

Cuando se divide en brazos la corriente del río, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño de la misma conserva su propiedad. Igualmente la conserva si queda separada de la heredad por la corriente una porción de terreno.

Sección tercera. Del derecho de accesión respecto a los bienes muebles

Art. 375.

Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño.

 

Art. 376.

Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha unido otra por adorno, o para su uso o perfección.

 

Art. 377.

Si no puede determinarse por la regla del artículo anterior cuál de las dos cosas incorporadas es la principal, se reputará tal el objeto de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen.

En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino.

 

Art. 378.

Cuando las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, los dueños respectivos pueden exigir la separación.

Sin embargo, cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra, es mucho más preciosa que la cosa principal, el dueño de aquélla puede exigir su separación, aunque sufra algún detrimento la otra a que se incorporó.

 

Art. 379.

Cuando el dueño de la cosa accesoria ha hecho su incorporación de mala fe, pierde la cosa incorporada y tiene la obligación de indemnizar al propietario de la principal los perjuicios que haya sufrido.

Si el que ha procedido de mala fe es el dueño de la cosa principal, el que lo sea de la accesoria tendrá derecho a optar entre que aquél le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe, aunque para ello haya que destruir la principal; y en ambos casos, además, habrá lugar a la indemnización de daños y perjuicios.

Si cualquiera de los dueños ha hecho la incoporación a vista, ciencia y paciencia y sin oposición del otro, se determinarán los derechos respectivos en la forma dispuesta para el caso de haber obrado de buena fe.

 

Art. 380.

Siempre que el dueño de la materia empleada sin su consentimiento tenga derecho a indemnización, puede exigir que ésta consista en la entrega de una cosa igual en especie y valor, y en todas sus circunstancias, a la empleada, o bien en el precio de ella, según tasación pericial.

 

Art. 381.

Si por voluntad de sus dueños se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, o si la mezcla se verifica por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.

 

Art. 382.

Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de igual o diferente especie, los derechos de los propietarios se determinarán por lo dispuesto en el artículo anterior.

Si el que hizo la mezcla o confusión obró de mala fe, perderá la cosa de su pertenencia mezclada o confundida, además de quedar obligado a la indemnización de los perjuicios causados al dueño de la cosa con que hizo la mezcla.

 

Art. 383.

El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie, hará suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueño de ésta.

Si ésta es más preciosa que la obra en que se empleó o superior en valor, el dueño de ella podrá, a su elección, quedarse con la nueva especie, previa indemnización del valor de la obra, o pedir indemnización de la materia.

Si en la formación de la nueva especie intervino mala fe, el dueño de la materia tiene derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de éste que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido.

CAPÍTULO III

Del deslinde y amojonamiento

 

Art. 384.

Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.

La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.

 

Art. 385.

El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.

 

Art. 386.

Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.

 

Art. 387.

Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

 

CAPÍTULO IV

Del derecho de cerrar las fincas rústicas

 

Art. 388.

Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.

 

CAPÍTULO V

De los edificios ruinosos y de los árboles que amenazan caerse

 

Art. 389.

Si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída.

Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo.

 

Art. 390.

Cuando algún árbol corpulento amenazare caerse de modo que pueda causar perjuicios a una finca ajena o a los transeúntes por una vía pública o particular, el dueño del árbol está obligado a arrancarlo y retirarlo; y si no lo verificare, se hará a su costa por mandato de la Autoridad.

 

Art. 391.

En los casos de los dos artículos anteriores, si el edificio o árbol se cayere, se estará a lo dispuesto en los artículos 1.907 y 1.908.

TÍTULO III

De la comunidad de bienes

 

Art. 392.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Art. 393.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

 

Art. 394.

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

 

Art. 395.

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

 * Ver R. 30 de agosto de 2013: renuncia del propietario a su piso.

Art. 396.

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

 

Art. 397.

Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

  •  R. 29 marzo 2017:  Un comunero NO puede por si SOLO otorgar una declaración de obra nueva (ni tampoco «preexistente –«obra vieja»-).
  • R. 15 octubre 2013: Agrupación y segregación de elementos. Autorización Junta. Licencia de ocupación.

 

Art. 398.

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

* Ver Entrega de cosa legada por algunos herederos y modelo por Antonio Ripoll Jaén.

 

Art. 399.

Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.

 

Art. 400.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

* R. 9 de mayo de 2017: Cuota Ganancial: el cónyuge puede por sí sólo pedir la división de la cosa común, pero si no concurre con su consorte, éste también debe ser demandado junto a los demás condueños.
* R. 17 de septiembre de 2012: naturaleza del negocio de disolución de comunidad.

Art. 401.

Sin embargo, de lo dispuesto en el ar­tículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis.

Se añade un párrafo por el art. 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio. Ref. BOE-A-1960-10906.

Art. 402.

La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes.

En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.

* Ver R. 17 de septiembre de 2012: naturaleza del negocio de disolución de comunidad.

Art. 403.

Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.

  • Ver R. 25 de mayo de 2016: cancelación de anotación de embargo sobre cuota indivisa, tras disolución de comunidad. 

Art. 404.

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

* Ver disolución de comunidad y plusvalía municipal, por José Montoro Pizarro.

Art. 405.

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Art. 406.

Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.

TÍTULO IV

De algunas propiedades especiales

CAPÍTULO PRIMERO

De las aguas

Sección primera. Del dominio de las aguas

Art. 407.

Son de dominio público:

1.º Los ríos y sus cauces naturales.

2.º Las aguas continuas o discontinuas de manantiales y arroyos que corran por sus cauces naturales, y estos mismos cauces.

3.º Las aguas que nazcan continua o discontinuamente en terrenos del mismo dominio público.

4.º Los lagos y lagunas formados por la naturaleza en terrenos públicos y sus álveos.

5.º Las aguas pluviales que discurran por barrancos o ramblas, cuyo cauce sea también del dominio público.

6.º Las aguas subterráneas que existan en terrenos pú­blicos.

7.º Las aguas halladas en la zona de trabajos de obras públicas, aunque se ejecuten por concesionario.

8.º Las aguas que nazcan continua o discontinuamente en predios de particulares, del Estado, de la provincia o de los pueblos, desde que salgan de dichos predios.

9.º Los sobrantes de las fuentes, cloacas y establecimientos pú­blicos.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 408.

Son de dominio privado:

1.º Las aguas continuas o discontinuas que nazcan en predios de dominio privado, mientras discurran por ellos.

2.º Los lagos y lagunas y sus álveos, formados por la naturaleza en dichos predios.

3.º Las aguas subterráneas que se hallen en éstos.

4.º Las aguas pluviales que en los mismos caigan, mientras no traspasen sus linderos.

5.º Los cauces de aguas corrientes, continuas o discontinuas, formados por aguas pluviales, y los de los arroyos que atraviesen fincas que no sean de dominio público.

En toda acequia o acueducto, el agua, el cauce, los cajeros y las márgenes serán considerados como parte integrante de la heredad o edificio a que vayan destinadas las aguas. Los dueños de los predios, por los cuales o por cuyos linderos pase el acueducto, no podrán alegar dominio sobre él, ni derecho al aprovechamiento de su cauce o márgenes, a no fundarse en títulos de propiedad expresivos del derecho o dominio que reclamen.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Sección segunda. Del aprovechamiento de las aguas públicas

Art. 409.

El aprovechamiento de las aguas públicas se adquiere:

1.º Por concesión administrativa.

2.º Por prescripción de veinte años.

Los límites de los derechos y obligaciones de estos aprovechamientos serán los que resulten, en el primer caso, de los términos de la concesión y, en el segundo, del modo y forma en que se haya usado de las aguas.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 410.

Toda concesión de aprovechamiento de aguas se entiende sin perjuicio de tercero.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 411.

El derecho al aprovechamiento de aguas públicas se extingue por la caducidad de la concesión y por el no uso durante veinte años.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Sección tercera. Del aprovechamiento de las aguas de dominio privado

Art. 412.

El dueño de un predio en que nace un manantial o arroyo, continuo o discontinuo, puede aprovechar sus aguas mientras discurran por él; pero las sobrantes entran en la condición de públicas, y su aprovechamiento se rige por la Ley especial de Aguas.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 413.

El dominio privado de los álveos de aguas pluviales no autoriza para hacer labores u obras que varíen su curso en perjuicio de tercero, ni tampoco aquellas cuya destrucción, por la fuerza de las avenidas, pueda causarlo.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 414.

Nadie puede penetrar en propiedad privada para buscar aguas o usar de ellas sin licencia de los propietarios.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 415.

El dominio del dueño de un predio sobre las aguas que nacen en él no perjudica los derechos que legítimamente hayan podido adquirir a su aprovechamiento los de los predios inferiores.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 416.

Todo dueño de un predio tiene la facultad de construir dentro de su propiedad depósitos para conservar las aguas pluviales, con tal que no cause perjuicio al público ni a tercero.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Sección cuarta. De las aguas subterráneas

Art. 417.

Sólo el propietario de un predio u otra persona con su licencia puede investigar en él aguas subterráneas.

La investigación de aguas subterráneas en terrenos de dominio público sólo puede hacerse con licencia administrativa.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 418.

Las aguas alumbradas conforme a la Ley Especial de Aguas pertenecen al que las alumbró.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 419.

Si el dueño de aguas alumbradas las dejare abandonadas a su curso natural, serán de dominio público.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Sección quinta. Disposiciones generales

Art. 420.

El dueño de un predio en que existan obras defensivas para contener el agua, o que por la variación de su curso sea necesario construirlas de nuevo, está obligado, a su elección, a hacer los reparos o construcciones necesarias o a tolerar que, sin perjuicio suyo, las hagan los dueños de los predios que experimenten o estén manifiestamente expuestos a experimentar daños.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 421.

Lo dispuesto en el artículo anterior es aplicable al caso en que sea necesario desembarazar algún predio de las materias cuya acumulación o caída impida el curso de las aguas con daño o peligro de tercero.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 422.

Todos los propietarios que participen del beneficio proveniente de las obras de que tratan los dos artículos anteriores están obligados a contribuir a los gastos de su ejecución en proporción a su interés. Los que por su culpa hubiesen ocasionado el daño serán responsables de los gastos.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 423.

La propiedad y uso de las aguas pertenecientes a corporaciones o particulares están sujetas a la Ley de Expropiación por causa de utilidad pública.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 424.

Las disposiciones de este título no perjudican los derechos adquiridos con anterioridad, ni tampoco al dominio privado que tienen los propietarios de aguas, de acequias, fuentes o manantiales, en virtud del cual las aprovechan, venden o permutan como propiedad particular.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

Art. 425.

En todo lo que no esté expresamente prevenido por las disposiciones de este capítulo se estará a lo mandado por la Ley Especial de Aguas.

Se deroga, en cuanto se oponga, por la disposición derogatoria de la Ley 29/1985, de 2 de agosto. Ref. BOE-A-1985-16661.

CAPÍTULO II

De los minerales

Art. 426.

Todo español o extranjero podrá hacer libremente en terreno de dominio público calicatas o excavaciones que no excedan de 10 metros de extensión en longitud o profundidad con objeto de descubrir minerales, pero deberá dar aviso previamente a la Autoridad local. En terrenos de propiedad privada no se podrán abrir calicatas sin que preceda permiso del dueño o del que le represente.

Art. 427.

Los límites del derecho mencionado en el artículo anterior, las formalidades previas y condiciones para su ejercicio, la designación de las materias que deben considerarse como minerales, y la determinación de los derechos que corresponden al dueño del suelo y a los descubridores de los minerales en el caso de concesión, se regirán por la Ley Especial de Minería.

CAPÍTULO III

De la propiedad intelectual

Art. 428.

El autor de una obra literaria, científica o artística, tiene el derecho de explotarla y disponer de ella a su voluntad.

Art. 429.

La Ley sobre Propiedad Intelectual determina las personas a quienes pertenece ese derecho, la forma de su ejercicio y el tiempo de su duración. En casos no previstos ni resueltos por dicha ley especial se aplicarán las reglas generales establecidas en este Código sobre la propiedad.

TÍTULO V

De la posesión

CAPÍTULO PRIMERO

De la posesión y sus especies

Art. 430.

Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.

Art. 431.

La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre.

Art. 432.

La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona.

Art. 433.

Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.

Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.

Art. 434.

La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.

Art. 435.

La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.

Art. 436.

Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario.

Art. 437.

Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación.

CAPÍTULO II

De la adquisición de la posesión

Art. 438.

La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho.

* Ver R. 24 de abril de 2014 sobre la compleja posibilidad de acreditar la usucapión mediante escritura pública.

Art. 439.

Puede adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique.

Art. 440.

La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia.

El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento.

Art. 441.

En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente.

Art. 442.

El que suceda por título hereditario no sufrirá las consecuencias de una posesión viciosa de su causante, si no se demuestra que tenía conocimiento de los vicios que la afectaban; pero los efectos de la posesión de buena fe no le aprovecharán sino desde la fecha de la muerte del causante.

Art. 443.

Toda persona puede adquirir la posesión de las cosas.

Los menores necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor.

Las personas con discapacidad a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo pueden usar de los derechos derivados de la posesión conforme a lo que resulte de estas.

  • Esta redacción entra en vigor el 3 de septiembre de 2021. Es el único artículo del Libro II del Código Civil que ha sido modificado por la Ley 8/2021, de 2 de junio, sobre discapacidad. Ver redacción anterior.

Art. 444.

Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.

Art. 445.

La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión. Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes.

CAPÍTULO III

De los efectos de la posesión

Art. 446.

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.

Art. 447.

Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio.

Art. 448.

El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo.

Art. 449.

La posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos.

Art. 450.

Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o de parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos.

Art. 451.

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.

Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan.

Los frutos civiles se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor de la buena fe en esa proporción.

Art. 452.

Si al tiempo en que cesare la buena fe se hallaren pendientes algunos frutos naturales o industriales, tendrá el poseedor derecho a los gastos que hubiere hecho para su producción, y además a la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión.

Las cargas se prorratearán del mismo modo entre los dos posee­dores.

El propietario de la cosa puede, si quiere, conceder al poseedor de buena fe la facultad de concluir el cultivo y la recolección de los frutos pendientes, como indemnización de la parte de gastos de cultivo y del producto líquido que le pertenece; el poseedor de buena fe que por cualquier motivo no quiera aceptar esta concesión, perderá el derecho a ser indemnizado de otro modo.

Art. 453.

Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan.

Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa.

Art. 454.

Los gastos de puro lujo o mero recreo no son abonables al poseedor de buena fe; pero podrá llevarse los adornos con que hubiese embellecido la cosa principal si no sufriere deterioro, y si el sucesor en la posesión no prefiere abonar el importe de lo gastado.

Art. 455.

El poseedor de mala fe abonará los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir, y sólo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios hechos para la conservación de la cosa. Los gastos hechos en mejoras de lujo y recreo no se abonarán al poseedor de mala fe; pero podrá éste llevarse los objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no sufra deterioro y el poseedor legítimo no prefiera quedarse con ellos abonando el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión.

Art. 456.

Las mejoras provenientes de la naturaleza o del tiempo ceden siempre en beneficio del que haya vencido en la posesión.

Art. 457.

El poseedor de buena fe no responde del deterioro o pérdida de la cosa poseída, fuera de los casos en que se justifique haber procedido con dolo. El poseedor de mala fe responde del deterioro o pérdida en todo caso, y aun de los ocasionados por fuerza mayor cuando maliciosamente haya retrasado la entrega de la cosa a su poseedor legítimo.

Art. 458.

El que obtenga la posesión no está obligado a abonar mejoras que hayan dejado de existir al adquirir la cosa.

Art. 459.

El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.

Art. 460.

El poseedor puede perder su posesión:

1.º Por abandono de la cosa.

2.º Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito.

3.º Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio.

4.º Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año.

Art. 461.

La posesión de la cosa mueble no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque éste ignore accidentalmente su paradero.

Art. 462.

La posesión de las cosas inmuebles y de los derechos reales no se entiende perdida, ni transmitida para los efectos de la prescripción en perjuicio de tercero, sino con sujeción a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Art. 463.

Los actos relativos a la posesión, ejecutados o consentidos por el que posee una cosa ajena como mero tenedor para disfrutarla o retenerla en cualquier concepto, no obligan ni perjudican al dueño, a no ser que éste hubiese otorgado a aquél facultades expresas para ejecutarlos o los ratificare con posterioridad.

Art. 464.

La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.

Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.

Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.

En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.

Art. 465.

Los animales fieros sólo se poseen mientras se hallan en nuestro poder; los domesticados o amansados se asimilan a los mansos o domésticos si conservan la costumbre de volver a la casa del poseedor.

Art. 466.

El que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción.

TÍTULO VI

Del usufructo, del uso y de la habitación

CAPÍTULO PRIMERO

Del usufructo

Sección primera. Del usufructo en general

Art. 467.

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

Art. 468.

El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.

Art. 469.

Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.

Art. 470.

Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.

Sección segunda. De los derechos del usufructuario

Art. 471.

El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.

Art. 472.

Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario.

Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario.

En los precedentes casos, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros semejantes, hechos por el usufructuario.

Lo dispuesto en este artículo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al comenzar o terminar el usufructo.

Art. 473.

Si el usufructuario hubiere arrendado las tierras o heredades dadas en usufructo y acabare éste antes de terminar el arriendo, sólo percibirán él o sus herederos y sucesores la parte proporcional de la renta que debiere pagar el arrendatario.

Art. 474.

Los frutos civiles se entienden percibidos día por día, y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo.

Art. 475.

Si el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica, bien consista en metálico, bien en frutos, o los intereses de obligaciones o títulos al portador, se considerará cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho.

Si consistiere en el goce de los beneficios que diese una participación en una explotación industrial o mercantil cuyo reparto no tuviese vencimiento fijo, tendrán aquéllos la misma consideración.

En uno y otro caso se repartirán como frutos civiles, y se aplicarán en la forma que previene el artículo anterior.

Art. 476.

No corresponden al usufructuario de un predio en que existen minas los productos de las denunciadas, concedidas o que se hallen en laboreo al principiar el usufructo, a no ser que expresamente se le concedan en el título constitutivo de éste, o que sea universal.

Podrá, sin embargo, el usufructuario extraer piedras, cal y yeso de las canteras para reparaciones u obras que estuviere obligado a hacer o que fueren necesarias.

Art. 477.

Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, en el usufructo legal podrá el usufructuario explotar las minas denunciadas, concedidas o en laboreo, existentes en el predio, haciendo suya la mitad de las utilidades que resulten después de rebajar los gastos, que satisfará por mitad con el propietario.

Art. 478.

La calidad de usufructuario no priva al que la tiene del derecho que a todos concede la Ley de Minas para denunciar y obtener la concesión de las que existan en los predios usufructuados, en la forma y condiciones que la misma ley establece.

Art. 479.

El usufructuario tendrá el derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma.

Art. 480.

Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.

Art. 481.

Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas, empleándolas según su destino, y no estará obligado a restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentren; pero con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubieran sufrido por su dolo o negligencia.

Art. 482.

Si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe de su avalúo al terminar el usufructo si se hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendrá el derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo.

Art. 483.

El usufructuario de viñas, olivares u otros árboles o arbustos podrá aprovecharse de los pies muertos, y aun de los tronchados o arrancados por accidente, con la obligación de reemplazarlos por otros.

Art. 484.

Si a consecuencia de un siniestro o caso extraordinario, las viñas, olivares u otros árboles o arbustos hubieran desaparecido en número tan considerable que no fuese posible o resultase demasiado gravosa la reposición, el usufructuario podrá dejar los pies muertos, caídos o tronchados a disposición del propietario, y exigir de éste que los retire y deje el suelo expedito.

Art. 485.

El usufructuario de un monte disfrutará todos los aprovechamientos que pueda éste producir según su naturaleza.

Siendo el monte tallar o de maderas de construcción, podrá el usufructuario hacer en él las talas o las cortas ordinarias que solía hacer el dueño, y en su defecto las hará acomodándose en el modo, porción y épocas, a la costumbre del lugar.

En todo caso hará las talas o las cortas de modo que no perjudiquen a la conservación de la finca.

En los viveros de árboles podrá el usufructuario hacer la entresaca necesaria para que los que queden puedan desarrollarse convenientemente.

Fuera de lo establecido en los párrafos anteriores, el usufructuario no podrá cortar árboles por el pie como no sea para reponer o mejorar alguna de las cosas usufructuadas, y en este caso hará saber previamente al propietario la necesidad de la obra.

Art. 486.

El usufructuario de una acción para reclamar un predio o derecho real, o un bien mueble, tiene derecho a ejercitarla y obligar al propietario de la acción a que le ceda para este fin su representación y le facilite los elementos de prueba de que disponga. Si por consecuencia del ejercicio de la acción adquiriese la cosa reclamada, el usufructo se limitará a sólo los frutos, quedando el dominio para el propietario.

Art. 487.

El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.

Art. 488.

El usufructuario podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho.

Art. 489.

El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.

Art. 490.

El usufructuario de parte de una cosa poseída en común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses. Si cesare la comunidad por dividirse la cosa poseída en común, corresponderá al usufructuario el usufructo de la parte que se adjudicare al propietario o condueño.

Sección tercera. De las obligaciones del usufructuario

Art. 491.

El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:

1.º A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles.

2.º A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección.

Art. 492.

La disposición contenida en el número segundo del precedente artículo no es aplicable al vendedor o donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados ni a los padres usufructuarios de los bienes de los hijos, ni al cónyuge sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria, si no contrajeren los padres o el cónyuge ulterior matrimonio.

Art. 493.

El usufructuario, cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a nadie.

Art. 494.

No prestando el usufructuario la fianza en los casos en que deba darla, podrá el propietario exigir que los inmuebles se pongan en administración, que los muebles se vendan, que los efectos públicos, títulos de crédito nominativos o al portador se conviertan en inscripciones o se depositen en un banco o establecimiento público, y que los capitales o sumas en metálico y el precio de la enajenación de los bienes muebles se inviertan en valores seguros.

El interés del precio de las cosas muebles y de los efectos públicos y valores, y los productos de los bienes puestos en administración, pertenecen al usufructuario.

También podrá el propietario, si lo prefiere, mientras el usufructuario no preste fianza o quede dispensado de ella, retener en su poder los bienes del usufructo, en calidad de administrador, y con la obligación de entregar al usufructuario su producto líquido, deducida la suma que por dicha administración se convenga o judicialmente se le señale.

Art. 495.

Si el usufructuario que no haya prestado fianza reclamare, bajo caución juratoria, la entrega de los muebles necesarios para su uso, y que se le asigne habitación para él y su familia en una casa comprendida en el usufructo, podrá el Juez acceder a esta petición, consultadas las circunstancias del caso.

Lo mismo se entenderá respecto de los instrumentos, herramientas y demás bienes muebles necesarios para la industria a que se dedique.

Si no quisiere el propietario que se vendan algunos muebles por su mérito artístico o porque tengan un precio de afección, podrá exigir que se le entreguen, afianzando el abono del interés legal del valor en tasación.

Art. 496.

Prestada la fianza por el usufructuario, tendrá derecho a todos los productos desde el día en que, conforme al título constitutivo del usufructo, debió comenzar a percibirlos.

Art. 497.

El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia.

Art. 498.

El usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de usufructo será responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.

Art. 499.

Si el usufructo se constituyere sobre un rebaño o piara de ganados, el usufructuario estará obligado a reemplazar con las crías las cabezas que mueran anual y ordinariamente, o falten por la rapacidad de animales dañinos.

Si el ganado en que se constituyere el usufructo pereciere del todo, sin culpa del usufructuario, por efecto de un contagio u otro acontecimiento no común, el usufructuario cumplirá con entregar al dueño los despojos que se hubiesen salvado de esta desgracia.

Si el rebaño pereciere en parte, también por un accidente, y sin culpa del usufructuario, continuará el usufructo en la parte que se conserve.

Si el usufructo fuere de ganado estéril, se considerará, en cuanto a sus efectos, como si se hubiese constituido sobre cosa fungible.

Art. 500.

El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.

Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario.

Art. 501.

Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.

Art. 502.

Si el propietario hiciere las reparaciones extraordinarias, tendrá derecho a exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida en ellas mientras dure el usufructo.

Si no las hiciere cuando fuesen indispensables para la subsistencia de la cosa, podrá hacerlas el usufructuario; pero tendrá derecho a exigir del propietario, al concluir el usufructo, el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras.

Si el propietario se negare a satisfacer dicho importe, tendrá el usufructuario derecho a retener la cosa hasta reintegrarse con sus productos.

Art. 503.

El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.

Art. 504.

El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure.

Art. 505.

Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital serán de cargo del propietario.

Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses correspondientes a las sumas que en dicho concepto hubiese pagado y, si las anticipare el usufructuario, deberá recibir su importe al fin del usufructo.

Art. 506.

Si se constituyere el usufructo sobre la totalidad de un patrimonio, y al constituirse tuviere deudas el propietario, se aplicará, tanto para la subsistencia del usufructo como para la obligación del usufructuario a satisfacerlas, lo establecido en los artículos 642 y 643 respecto de las donaciones.

Esta misma disposición es aplicable al caso en que el propietario viniese obligado, al constituirse el usufructo, al pago de prestaciones periódicas, aunque no tuvieran capital conocido.

Art. 507.

El usufructuario podrá reclamar por sí los créditos vencidos que formen parte del usufructo si tuviese dada o diere la fianza correspondiente. Si estuviese dispensado de prestar fianza o no hubiere podido constituirla, o la constituida no fuese suficiente, necesitará autorización del propietario, o del Juez en su defecto, para cobrar dichos créditos.

El usufructuario con fianza podrá dar al capital que realice el destino que estime conveniente. El usufructuario sin fianza deberá poner a interés dicho capital de acuerdo con el propietario; a falta de acuerdo entre ambos, con autorización judicial; y, en todo caso, con las garantías suficientes para mantener la integridad del capital usufructuado.

Art. 508.

El usufructuario universal deberá pagar por entero el legado de renta vitalicia o pensión de alimentos.

El usufructuario de una parte alícuota de la herencia lo pagará en proporción a su cuota.

En ninguno de los dos casos quedará obligado el propietario al reembolso.

El usufructuario de una o más cosas particulares sólo pagará el legado cuando la renta o pensión estuviese constituida determinadamente sobre ellas.

Art. 509.

El usufructuario de una finca hipotecada no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca.

Si la finca se embargare o vendiere judicialmente para el pago de la deuda, el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo.

Art. 510.

Si el usufructo fuere de la totalidad o de parte alícuota de una herencia, el usufructuario podrá anticipar las sumas que para el pago de las deudas hereditarias correspondan a los bienes usufructuados, y tendrá derecho a exigir del propietario su restitución, sin interés, al extinguirse el usufructo.

Negándose el usufructuario a hacer esta anticipación, podrá el propietario pedir que se venda la parte de los bienes usufructuados que sea necesaria para pagar dichas sumas, o satisfacerlas de su dinero, con derecho, en este último caso, a exigir del usufructuario los intereses correspondientes.

Art. 511.

El usufructuario estará obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido ocasionados por su culpa.

Art. 512.

Serán de cuenta del usufructuario los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo.

Sección cuarta. De los modos de extinguirse el usufructo

Art. 513.

El usufructo se extingue:

1.º Por muerte del usufructuario.

2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.

3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.

4.º Por la renuncia del usufructuario.

5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.

6.º Por la resolución del derecho del constituyente.

7.º Por prescripción.

Art. 514.

Si la cosa dada en usufructo se perdiera sólo en parte, continuará este derecho en la parte restante.

Art. 515.

No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o corporación o sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la corporación o la sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo.

Art. 516.

El usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad, subsistirá el número de años prefijado, aunque el tercero muera antes, salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido sólo en atención a la existencia de dicha persona.

Art. 517.

Si el usufructo estuviera constituido sobre una finca de la que forme parte un edificio, y éste llegare a perecer, de cualquier modo que sea, el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del suelo y de los materiales.

Lo mismo sucederá cuando el usufructo estuviera constituido solamente sobre un edificio y éste pereciere. Pero en tal caso, si el propietario quisiere construir otro edificio, tendrá derecho a ocupar el suelo y a servirse de los materiales, quedando obligado a pagar al usufructuario, mientras dure el usufructo, los intereses de las sumas correspondientes al valor del suelo y de los materiales.

Art. 518.

Si el usufructuario concurriere con el propietario al seguro de un predio dado en usufructo, continuará aquél, en caso de siniestro, en el goce del nuevo edificio si se construyere, o percibirá los intereses del precio del seguro si la reedificación no conviniere al propietario.

Si el propietario se hubiera negado a contribuir al seguro del predio, constituyéndolo por sí solo el usufructuario, adquirirá éste el derecho de recibir por entero en caso de siniestro el precio del seguro, pero con obligación de invertirlo en la reedificación de la finca.

Si el usufructuario se hubiese negado a contribuir al seguro, constituyéndolo por sí solo el propietario, percibirá éste íntegro el precio del seguro en caso de siniestro, salvo siempre el derecho concedido al usufructuario en el artículo anterior.

Art. 519.

Si la cosa usufructuada fuere expropiada por causa de utilidad pública, el propietario estará obligado, o bien a subrogarla con otra de igual valor y análogas condiciones, o bien a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por todo el tiempo que deba durar el usufructo. Si el propietario optare por lo último, deberá afianzar el pago de los réditos.

Art. 520.

El usufructo no se extingue por el mal uso de la cosa usufructuada; pero si el abuso infiriese considerable perjuicio al propietario, podrá éste pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de la misma, después de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administración.

Art. 521.

El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere.

Art. 522.

Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.

CAPÍTULO II

Del uso y de la habitación

Art. 523.

Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las disposiciones siguientes.

Art. 524.

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.

La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Art. 525.

Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título.

Art. 526.

El que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive.

Art. 527.

Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.

Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquél lo que falte.

Art. 528.

Las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado en el presente capítulo.

Art. 529.

Los derechos de uso y habitación se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por abuso grave de la cosa y de la habitación.

TÍTULO VII

De las servidumbres

CAPÍTULO PRIMERO

De las servidumbres en general

Sección primera. De las diferentes clases de servidumbres que pueden establecerse sobre las fincas

Art. 530.

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

  • Ver Art 13 LH y RR. de 19 julio y de 6 octubre de 2017: La constancia registral de una servidumbre en el predio dominante se practica por Nota Marginal (y no por descripción finca en cuerpo de inscripción) .

Art. 531.

También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

Art. 532.

Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.

Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.

Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.

Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.

No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Art. 533.

Las servidumbres son además positivas o negativas.

Se llama positiva a la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

Art. 534.

Las servidumbres son inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenecen.

Art. 535.

Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.

Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.

Art. 536.

Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias.

Sección segunda. De los modos de adquirir las servidumbres

Art. 537.

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años.

Art. 538.

Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Art. 539.

Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.

Art. 540.

La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme.

Art. 541.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

Art. 542.

Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.

Sección tercera. Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominante y sirviente

Art. 543.

El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa.

Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.

Art. 544.

Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás.

Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.

Art. 545.

El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.

Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.

Sección cuarta. De los modos de extinguirse las servidumbres

Art. 546.

Las servidumbres se extinguen:

1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.

2.º Por el no uso durante veinte años.

Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.

3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.

4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.

5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.

6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

Art. 547.

La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera.

Art. 548.

Si el predio dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripción respecto de los demás.

CAPÍTULO II

De las servidumbres legales

Sección primera. Disposiciones generales

Art. 549.

Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares.

Art. 550.

Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto, por las disposiciones del presente título.

* Ver R. 4 de junio de 2013: Obras antiguas, calificación de no afectar a dominio público ni servidumbres de uso público.

* Ver servidumbres legales en la Ley de Telecomunicaciones.

Art. 551.

Las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares, o por causa de utilidad privada, se regirán por las disposiciones del presente título, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre polícia urbana o rural.

Estas servidumbres podrán ser modificadas por convenio de los interesados cuando no lo prohíba la ley ni resulte perjuicio a tercero.

Sección segunda. De las servidumbres en materia de aguas

Art. 552.

Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.

Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la ­graven.

Art. 553.

Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento.

Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial.

Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, procederá la correspondiente indemnización.

Art. 554.

Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente.

Art. 555.

Las servidumbres forzosas de saca de agua y de abrevadero solamente podrán imponerse por causa de utilidad pública en favor de alguna población o caserío, previa la correspondiente indemnización.

Art. 556.

Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero llevan consigo la obligación en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse aquéllas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnización.

Art. 557.

Todo el que quiera servirse del agua de que puede disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

Art. 558.

El que pretenda usar del derecho concedido en el artículo anterior está obligado:

1.º A justificar que puede disponer del agua y que ésta es suficiente para el uso a que la destina.

2.º A demostrar que el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para tercero.

3.º A indemnizar al dueño del predio sirviente en la forma que se determine por las leyes y reglamentos.

Art. 559.

No puede imponerse la servidumbre de acueducto para objeto de interés privado sobre edificios, ni sus patios o dependencias, ni sobre jardines o huertas ya existentes.

Art. 560.

La servidumbre de acueducto no obsta para que el dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo, así como edificar sobre el mismo acueducto de manera que éste no experimente perjuicio, ni se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias.

Art. 561.

Para los efectos legales, la servidumbre de acueducto será considerada como continua y aparente, aun cuando no sea constante el paso del agua o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno establecido por días o por horas.

Art. 562.

El que para dar riego a su heredad o mejorarla, necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podrá exigir que los dueños de las márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios, incluso los que se originen de la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás regantes.

Art. 563.

El establecimiento, extensión, forma y condiciones de las servidumbres de aguas de que se trata en esta sección se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se halle previsto en este Código.

Sección tercera. De la servidumbre de paso

Art. 564.

El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.

Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

Art. 565.

La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público.

Art. 566.

La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante.

Art. 567.

Si adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

Art. 568.

Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.

Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.

Art. 569.

Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.

Art. 570.

Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquier otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar.

Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda de 20 metros.

Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, se observará lo dispuesto en esta sección y en los artículos 555 y 556. En este caso la anchura no podrá exceder de 10 metros.

Sección cuarta. De las servidumbres de medianería

Art. 571.

La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.

* STS 13 de febrero de 2007: la medianería es una comunidad de propietarios y no una servidumbre y cabe renuncia tácita si es clara

Art. 572.

Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior o prueba en contrario:

1.º En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.

2.º En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.

3.º En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Art. 573.

Se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:

1.º Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.

2.º Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en el inferior relex o retallos.

3.º Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.

4.º Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.

5.º Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.

6.º Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.

7.º Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

En todos estos casos, la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.

Art. 574.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior.

Art. 575.

La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.

Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.

Art. 576.

Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.

Art. 577.

Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado.

Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.

Art. 578.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor.

Art. 579.

Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.

Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.

Sección quinta. De la servidumbre de luces y vistas

Art. 580.

Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

Art. 581.

El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario.

También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

Art. 582.

No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.

Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.

Art. 583.

Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.

Art. 584.

Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una vía pública.

Art. 585.

Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.

Sección sexta. Del desagüe de los edificios

Art. 586.

El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

Art. 587.

El dueño del predio que sufre la servidumbre de vertiente de los tejados podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Art. 588.

Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.

Sección séptima. De las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones

Art. 589.

No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia.

Art. 590.

Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.

A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.

Art. 591.

No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y, en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos.

Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.

Art. 592.

Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

Art. 593.

Los árboles existentes en un seto vivo o medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo.

Exceptuánse los árboles que sirvan de mojones, los cuales no podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes.

CAPÍTULO III

De las servidumbres voluntarias

Art. 594.

Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.

Art. 595.

El que tenga la propiedad de una finca cuyo usufructo pertenezca a otro, podrá imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo.

Art. 596.

Cuando pertenezca a una persona el dominio directo de una finca y a otra el dominio útil, no podrá establecerse sobre ella servidumbre voluntaria perpetua sin el consentimiento de ambos dueños.

Art. 597.

Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios.

La concesión hecha solamente por algunos quedará en suspenso hasta tanto que la otorgue el último de todos los partícipes o comuneros.

Pero la concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido.

Art. 598.

El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables.

Art. 599.

Si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado, al constituirse la servidumbre, a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la misma, podrá librarse de esta carga abandonando su predio al dueño del dominante.

Art. 600.

La comunidad de pastos sólo podrá establecerse en lo sucesivo por concesión expresa de los propietarios, que resulte de contrato o de última voluntad, y no a favor de una universalidad de individuos y sobre una universalidad de bienes, sino a favor de determinados individuos y sobre predios también ciertos y determinados.

La servidumbre establecida conforme a este artículo se regirá por el título de su institución.

Art. 601.

La comunidad de pastos en terrenos públicos, ya pertenezcan a los Municipios, ya al Estado, se regirá por las leyes administrativas.

Art. 602.

Si entre los vecinos de uno o más pueblos existiere comunidad de pastos, el propietario que cercare con tapia o seto una finca, la hará libre de la comunidad. Quedarán, sin embargo, subsistentes las demás servidumbres que sobre la misma estuviesen establecidas.

El propietario que cercare su finca conservará su derecho a la comunidad de pastos en las otras fincas no cercadas.

Art. 603.

El dueño de terrenos gravados con la servidumbre de pastos podrá redimir esta carga mediante el pago de su valor a los que tengan derecho a la servidumbre.

A falta de convenio, se fijará el capital para la redención sobre la base del 4 por 100 del valor anual de los pastos, regulado por tasación pericial.

Art. 604.

Lo dispuesto en el artículo anterior es aplicable a las servidumbres establecidas para el aprovechamiento de leñas y demás productos de los montes de propiedad particular.

TÍTULO VIII

Del Registro de la Propiedad

       Ver Ley Hipotecaria

CAPÍTULO ÚNICO

Art. 605.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Art. 606.

Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

Art. 607.

El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.

Art. 608.

Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

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