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La constancia registral de los arrendamientos urbanos

LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

TRAS EL 6 DE JUNIO DE 2018

Antonio Manuel Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Verín-Viana do Bolo (Ourense)

 

La constancia registral de los arrendamientos urbanos

Antonio Manuel Oliva Izquierdo

ÍNDICE:

Introducción

1.- Arrendamientos no inscritos, pero que constan en el folio registral

2.-  Fecha de los arrendamientos en los  instrumentos públicos 

3.- Si en el instrumento público consta una finca urbana como arrendada después del 9 de mayo de 1985...

4.- Si consta como arrendada a una fecha concreta anterior al 9 de mayo de 1985…

5.- Si no consta la fecha del arriendo ni en el instrumento  ni en los Libros del Registro…

6.- ¿Cómo hacer constar los arrendamientos urbanos cuya inscripción se solicite?

7.- ¿Cómo cancelar los arrendamientos urbanos que sí constan inscritos?

8.- ¿Se precisa instancia sobre situación arrendaticia en las ejecuciones?

Cuadro explicativo     y     Enlaces

NOTA: Este trabajo es anterior al Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que introduce importantes modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

INTRODUCCIÓN

El 6 de junio de 2013, un día después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, y conforme a su Disposición final cuarta, entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por la que se reformaron, fundamentalmente, varios preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

De entre los artículos modificados cabe destacar los siguientes:

  1. El artículo 7 de la expresada Ley, que en la actualidad establece que “el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. 2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
  2. El artículo 10 del mismo texto normativo, que dispone que “1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. 2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”.
  3. Y, finalmente, a los efectos de lo que aquí nos concierne, el artículo 14 del referido cuerpo legal, pasando éste a establecer que “1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca. 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.

En todos estos preceptos objeto de reforma late el espíritu que se recoge en el propio Preámbulo de la Ley 4/2013, cuando se recalca que “es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario”.

No obstante, los posibles inconvenientes de la introducción de esta modificación, se tratan de paliar por lo previsto en la Disposición transitoria primera de la referida Ley 4/2013, disponiendo que “los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley”.

Como consecuencia de lo antes expuesto, y dado que la redacción anterior a la reforma del artículo 9 de la Ley de 24 de noviembre de 1994 preveía para los arrendamientos urbanos una duración mínima de cinco años – con efectos frente a terceros adquirentes, aunque el arriendo no constase inscrito-, puede inferirse, como regla general, que, cinco años después de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, y, por tanto, a partir del 6 de junio de 2018, los arrendamientos urbanos sólo podrán perjudicar al tercero hipotecario si constan debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad; y ello porque, o bien se celebraron con posterioridad al 6 de junio de 2013 y quedan sujetos al nuevo régimen, o bien se celebraron bajo el régimen anterior de 1994 y están ya fuera del plazo de duración obligatoria previsto por el mismo, no pudiendo así oponerse al tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria salvo que se hayan inscrito con anterioridad a la venta.

Lo mismo debe entenderse aplicable a los arrendamientos urbanos sujetos al régimen del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, que se encuentren vigentes al amparo de la Disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ya que en ellos el plazo de duración era el libremente pactado por las partes y no les era de aplicación el sistema de prórroga forzosa; no pudiendo éstos, por tanto, quebrar el principio del artículo 34 de la Ley Hipotecaria salvo que hubiesen sido objeto de inscripción.

Sin embargo, y como importante excepción, hemos de advertir que estas conclusiones no pueden extenderse a los arriendos urbanos sometidos al régimen del  Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, salvo que se trate de arriendos de locales de negocio a personas jurídicas que no se encuentren vigentes – y ello por estar éstos hoy como regla general[1] extinguidos el 1 de enero de 2015, al amparo de la Disposición transitoria tercera de la Ley de 24 de noviembre de 1994 -. Tales arrendamientos, merced a la prórroga forzosa de su artículo 57, al juego de las subrogaciones de su artículo 58, y a las Disposiciones transitorias segunda, tercera y cuarta de la referida Ley de 24 de noviembre de 1994, pueden hallarse en vigor, y así lo reconoce la propia Disposición transitoria primera de la Ley 4/2013, cuando subraya que, sin perjuicio de la posibilidad de su adaptación al nuevo régimen, “los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación”. Por todo ello, iremos matizando las conclusiones que vayamos extrayendo para dejar a salvo los derechos de los arrendatarios personas físicas de viviendas o de locales de negocio sujetos al régimen de 1964.

 

Esto expuesto, son varias las incógnitas que se plantean respecto de la constancia registral de los arrendamientos urbanos:

1.- ¿Qué hacer con los arrendamientos no inscritos, pero que constan en el folio registral – como mera circunstancia de la finca – tras el apartado de “Cargas”?

La Disposición final segunda de la Ley 4/2013 preveía que “en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley”, el Gobierno habría de adaptar “la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables”.

No obstante, habiendo transcurrido dicho plazo sin que el expresado Real Decreto 297/1996 haya sido objeto de alteración alguna, es preciso plantear qué hacer con los arrendamientos urbanos que, aun no estando inscritos, constan en el folio registral como mera circunstancia de la finca.

Ciertamente, bajo el régimen anterior, la expresión de estar o no arrendada la finca urbana, como una más de las circunstancias de la misma, cobraba sentido, por cuanto que el arriendo no precisaba estar inscrito para perjudicar a terceros adquirentes.

Sin embargo, a partir del 6 de junio de 2018, y como se ha recalcado con anterioridad, los arrendamientos urbanos sobre fincas registrales sólo pueden quebrar el principio de “venta quita renta” del artículo 1571 del Código Civil si constan inscritos, o si, tratándose de arrendamientos de viviendas o de locales de negocio a favor de persona física o jurídica – si se trata de alguno de los casos de excepción antes apuntados -, éstos se hallan sujetos al régimen de 1964.

Por ello, bajo el nuevo régimen de la Ley 4/2013, y salvo que se encuentren inscritos, ha de considerarse que la constancia en el folio registral, como mera circunstancia de la finca, de arriendos que sean posteriores al 9 de mayo de 1985, así como de aquellos otros arrendamientos que, aun estando sujetos al régimen de 1964, se refieran a locales de negocio a favor de persona jurídica y no sean objeto de alguna de las tres excepciones antes relacionadas, constituyen una verdadera mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial no amparada por la fe pública del Registro – artículo 29 de la Ley Hipotecaria.

En consecuencia, cuando conste en instrumento público o en los Libros del Registro la fecha de la celebración del arriendo y ésta sea posterior al 9 de mayo de 1985, o se trate de un arriendo de local de negocio a favor de persona jurídica sujeto al régimen de 1964 que no deba ser objeto de excepción en cuanto a su duración, la solución a qué hacer con estas menciones de derechos de arrendamiento no inscrito se encuentra en el apartado tercero del artículo 353 del Reglamento Hipotecario, cuando establece que “las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación. A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo. Cuando se solicite certificación de fincas que hayan obtenido la calificación definitiva de »Viviendas de Protección Oficial», no se comprenderán en aquélla y se podrá proceder a su cancelación en la forma prevenida en el párrafo anterior, las afecciones que, por este concepto sean anteriores a la nota marginal por la que se haya hecho constar en el Registro dicha calificación definitiva. Aun no constando dicha calificación, estas afecciones podrán cancelarse transcurridos diez años desde la fecha de la nota marginal que las contenga, siempre que no conste en el Registro asiento alguno sobre reclamación por la Administración competente del Impuesto a cuyo pago se refieren tales notas de afección. Cuando se extienda alguna inscripción relativa a las fincas o se expida una certificación a solicitud del titular de las mismas, se convertirán en inscripciones de dominio las de posesión, si no existiere asiento contradictorio”.

Lo anteriormente expuesto no contraviene, en ningún caso, lo dispuesto por el inalterado artículo 7 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, toda vez que el supuesto que aquí nos ocupa es el de la cancelación de una mención de un derecho no inscrito, mientras que los dos primeros apartados del artículo 7 del mentado Real Decreto 297/1996 se refieren únicamente al caso de los arriendos inscritos bajo el régimen de 1994, y así lo ponen de relieve con claridad cuando establecen que “conforme a lo dispuesto en el artículo 353, apartado 3, del Reglamento Hipotecario, se cancelarán de oficio por el Registrador de la Propiedad las inscripciones de los arrendamientos urbanos de duración inferior a cinco años, cuando hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del contrato y no conste la prórroga convencional de éste. 2. Por el mismo procedimiento se cancelarán de oficio las inscripciones de los demás arrendamientos urbanos, una vez que haya transcurrido el plazo pactado y no conste en el Registro la prórroga del contrato”.

 

2.- ¿Debe hacerse constar en los instrumentos públicos la fecha de los arriendos sobre fincas urbanas, aunque no se pretenda su inscripción?

Aunque no se pretenda su inscripción, la circunstancia de estar la finca o no libre de arriendos es una declaración que, bajo pena de falsedad en documento público, se realiza ante el Notario, y éste debe reflejarla en los instrumentos públicos que sobre la mentada finca se otorguen a los efectos oportunos.

Sin embargo, tras el 6 de junio de 2018 cobra una importancia fundamental reflejar en el instrumento público no sólo la circunstancia de estar o no arrendada la finca urbana, sino también la fecha concreta de la celebración de dicho arriendo.

Se permite con ello tanto la cancelación de posibles menciones de derechos de arrendamiento que consten en los Libros del Registro, como, en su caso, la constancia registral de los mismos cuando se trate de arrendamientos sujetos al régimen de 1964 y sean distintos del de local de negocio a favor de persona jurídica – salvo que se trate de alguno de los tres supuestos de excepción antes indicados -.

 

3.- ¿Y si es objeto de operación registral un instrumento público relativo a una finca urbana que consta como arrendada a una fecha concreta posterior al 9 de mayo de 1985? ¿Se hace constar en el folio que la finca está “arrendada” o se describe como “libre de arriendos”?

No serán pocos los supuestos en los que, sin pretenderse su inscripción, se presente en el Registro de la Propiedad un instrumento público relativo a una finca urbana, que conste como arrendada a una fecha concreta posterior al 9 de mayo de 1985.

Sin embargo, en tales casos el Registrador no debe trasladar esa circunstancia al folio real, ya que, si no se le solicita la inscripción de un instrumento público en el que se otorgue un arrendamiento urbano, su reflejo en el referido folio registral supondría una mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial que, como tal, habría de ser cancelado.

Quizás por ello, lo más conveniente para estos supuestos, así como cuando conste que la finca se halla libre de arriendos, es reflejar registralmente que la finca se encuentra “libre de arriendos a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio”.

Con esta fórmula se evita tanto mencionar un derecho cuya inscripción separada no se ha solicitado, como hacer constar que la finca se halla simplemente “libre de arriendos”, cuando puede ser ésta una afirmación errónea. Nótese, a este respecto, que perfectamente pueden ser las fincas registrales objeto de un arrendamiento urbano no inscrito, aunque dicho arriendo no puede perjudicar al tercero hipotecario tras la Ley 4/2013.

 

4.- ¿Y si es objeto de operación registral un instrumento público relativo a una finca urbana que consta como arrendada a una fecha concreta anterior al 9 de mayo de 1985?

Si del instrumento público a despachar o de los Libros del Registro resulta que hay que practicar una operación registral sobre una finca sujeta a un arrendamiento sometido al régimen de 1964, deben distinguirse dos supuestos diferentes:

  1. Si se trata de una de venta de vivienda o de local de negocio, arrendado a favor de persona física o jurídica en alguno de los tres supuestos de excepción antes enumerados, o de una división de cosa común en los términos de las Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de 24 de noviembre de 1994, deberá suspenderse la inscripción, al amparo de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con las Disposiciones transitorias expresadas; y ello en tanto no se notifique al arrendatario o se haga constar por el vendedor-arrendador – bajo pena de falsedad en documento público – que la finca no se encuentra en la actualidad arrendada.
  2. Por el contrario, cuando se trate de negocios jurídicos que no originan derechos de adquisición preferente la respuesta debe ser distinta, y así lo más conveniente sería despachar la inscripción y hacer constar en el folio real – como mera circunstancia de la finca y aunque no se solicite su inscripción -, que la misma se halla “arrendada a favor de  __________ con fecha de _______ y, por tanto, con anterioridad al 9 de mayo de 1985”, como se hacía bajo el régimen anterior.

 

5.- ¿Y si es objeto de operación registral un instrumento público relativo a una finca urbana que figura como arrendada, y no consta la fecha del arriendo ni en el instrumento a despachar ni en los Libros del Registro?

A pesar de que, a partir del 6 de junio de 2018, se haga constar por los Notarios, en su caso, la fecha a la que fue arrendada una finca urbana, lo cierto es que, bajo el régimen anterior, únicamente se expresaba que la finca estaba “libre de arriendos” o “arrendada” a favor de una persona física o jurídica, sin hacerse constar en la mayoría de las ocasiones la fecha concreta del arriendo ni en el instrumento público ni en los Libros del Registro.

A este respecto, cuando únicamente se exprese en el instrumento público otorgado que la finca está “arrendada”, y no resulten más datos del Registro, no puede hacerse constar en el folio que la finca se halla simplemente “libre de arriendos a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio” sin conocer los extremos del mismo. Por su parte, hacer constar que la finca está “arrendada” o “arrendada a _________”, sin mayores datos, podría suponer la introducción de una mención de un derecho a cancelar.

¿Qué hacer, pues, en tales supuestos? De nuevo se presentan dos supuestos diferentes:

  1. Si se trata de una de venta de vivienda o de local de negocio, arrendado a favor de persona física o jurídica en alguno de los casos de excepción antes expuestos, o de una división de cosa común en los términos de las Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de 24 de noviembre de 1994, que matizan los términos de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, deberá suspenderse la inscripción por no constar la fecha de dicho arriendo, hasta que se notifique al arrendatario o se haga constar por el vendedor-arrendador bien que la finca no se encuentra en la actualidad arrendada, o bien que la fecha del arrendamiento es posterior al 9 de mayo de 1985.
  2. Por el contrario, cuando se trate de negocios jurídicos que no originan derechos de adquisición preferente ha de ser otra la solución. Así, atendiendo al principio de protección a la seguridad del tráfico jurídico que se recoge en el Preámbulo de la legislación actual, a la regla general de la necesaria inscripción de los arrendamientos urbanos para que surtan efectos frente al tercero hipotecario, pero también a la protección de los derechos del arrendatario sujeto al régimen de 1964, un punto intermedio sería hacer constar en la inscripción, como mera circunstancia, y después del apartado de cargas, que se trata de una finca “no arrendada a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, sin perjuicio de que la finca se manifiesta como arrendada a favor de ________, sin hacerse constar de forma expresa si dicho arriendo está o no sujeto al régimen previsto por el Decreto 4014/1964, de 24 de diciembre, al amparo de las Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley 29/1994”.

De esta forma, se deja constancia en los Libros del Registro que la finca es objeto de un arrendamiento que puede estar sujeto al régimen de 1964, y se permite así para el futuro, tanto cancelar con posterioridad esta mención – si se prueba que se trata de una verdadera mención haciendo constar la fecha del arriendo -, como suspender la inscripción, en caso de que, con posterioridad, la finca sea objeto de un negocio jurídico que origine derechos de adquisición preferente; salvo que, en este último caso, se concrete la fecha del arriendo, o, en su caso, se declare que la finca no está ya arrendada o se notifique al arrendatario.

 

6.- ¿Cómo hacer constar los arrendamientos urbanos cuya inscripción se solicite?

Tras la Ley 4/2013, establece el apartado segundo del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

Como resultado, su acceso al Registro de la Propiedad se realizará por vía de inscripción, y en la forma prevista en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, esto es, presentando en el Registro “escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato” – artículo 2 -, y reflejando en la inscripción todas las circunstancias que en dicho Real Decreto se recogen.

Ahora bien, en los asientos que se practiquen con posterioridad a la inscripción del arrendamiento urbano, lo oportuno es hacer constar en el referido asiento posterior que la finca se halla “arrendada a __________, a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, como por extenso consta en la inscripción ___”.

 

7.- ¿Cómo cancelar los arrendamientos urbanos que sí constan inscritos?

En este punto, y estando pendiente de entrar en vigor la modificación prevista para el Real Decreto 297/1996, sigue siendo de plena aplicación su redacción originaria, y, por lo tanto, más allá de los supuestos ordinarios de cancelación previstos en la legislación hipotecaria, la cancelación de arrendamientos sujetos al régimen de 1994 continúa pudiéndose practicar de oficio por el Registrador en los términos que se recogen en el ya citado artículo 7 del tan mentado Real Decreto».

Recuérdese, además de lo antes apuntado, que los apartados tercero y cuarto del citado Real Decreto de 1996 añaden que “3. La copia del acta notarial por la que el arrendatario notifica al arrendador su voluntad de no renovar el contrato, en los casos comprendidos en el párrafo primero del artículo 10 de la Ley 29/1994, será título suficiente para la cancelación del arrendamiento. 4. Del mismo modo podrá cancelarse la inscripción en los supuestos comprendidos en dicho párrafo primero del artículo 10 de la Ley 29/1994, mediante la presentación de la copia del acta notarial por la que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, siempre que la notificación se haya hecho en tiempo oportuno y personalmente por el Notario en la forma prevenida por el artículo 202 del Reglamento Notarial”.

Finalmente, debe destacarse que, para el caso de arrendamientos anteriores a 1994, puede acudirse, por analogía, al expediente de liberación de cargas y gravámenes del apartado primero del artículo 210 de la Ley Hipotecaria; o, cuando proceda, a la cancelación directa, al amparo de la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 177 del Reglamento Hipotecario.

 

8.- ¿Sigue siendo necesaria en las ejecuciones la instancia en la que conste que la finca urbana se halla “libre de arriendos”?

Tanto antes como después de la Ley 4/2013, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce un derecho de adquisición preferente al arrendatario en caso de venta de la finca arrendada, si bien se permite ahora la renuncia a este derecho.

En todo caso, dispone el apartado quinto del artículo 25 de la referida Ley de Arrendamientos Urbanos – aplicable también a los arriendos para uso distinto del de vivienda conforme al artículo 31 del mismo cuerpo legal -, que “para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.”

Pues bien, al margen de la controversia suscitada sobre el régimen aplicable a esta exigencia durante el periodo transitorio, a partir del 6 de junio de 2018 la doctrina mayoritaria considera que no es necesario, para inscribir un auto de adjudicación sobre finca urbana, que se haga constar que la expresada finca se encuentra libre de arriendos.

En este sentido parece posicionarse la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 24 de marzo de 2017, al destacar que “en el supuesto de este expediente, del auto de adjudicación resulta que la finca está ocupada sin que esté determinado si la ocupación se apoya en un contrato de arrendamiento o en algún otro título si lo hubiere. Y en cualquier caso en el supuesto de que exista un arrendamiento no consta inscrito. En consecuencia con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial”.

Ahora bien, como resultado de las matizaciones antes expresadas, las afirmaciones anteriores resultan en cierto punto incompletas, toda vez que, aunque el arrendamiento no esté inscrito, sí puede ser obligatoria la notificación de la venta al arrendatario si el arriendo está sujeto al régimen de 1964 y la finca arrendada se trata de una vivienda o de un local de negocio a favor de persona física – o incluso jurídica, si estamos ante alguno de los supuestos de excepción –.

Por ello, para inscribir en el Registro de la Propiedad autos de adjudicación tras el 6 de junio de 2018 sin necesidad de exigir notificación al arrendatario, será necesario que, bien del propio auto, bien de los Libros del Registro, o bien de un acta notarial de manifestaciones o de una instancia del adjudicatario, resulte que la finca está libre de arriendos o que, aun estando arrendada, el arriendo es posterior al 9 de mayo de 1985, o que, siendo un arrendamiento sujeto al régimen de 1964, el mismo se proyecta sobre un local de negocio alquilado a un arrendatario persona jurídica sin que sea aplicable alguno de los tres supuestos de excepción antes reflejados.

De lo contrario, y al poder ser la finca objeto de arriendos sujetos al régimen de 1964, que son también susceptibles de derechos de adquisición preferente en caso de venta de viviendas o de locales arrendados a personas físicas o, excepcionalmente, jurídicas – artículos 47 y 48 de la Ley de 1964 en relación con la Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de 1994 -, se estarían conculcando los derechos del arrendatario de locales de negocio o de viviendas, y ya el propio Preámbulo de la Ley 4/2013 advierte que las modificaciones por él introducidas – que no afectan a los arriendos bajo regímenes anteriores, conforme a su Disposición transitoria primera -, se han de entender “sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario”.

Por último, no podemos concluir estas reflexiones sin apuntar que lo hasta aquí expuesto es únicamente predicable respecto de los arrendamientos urbanos sujetos a la Ley de 24 de noviembre de 1994 en la redacción dada por la Ley 4/2013, y, por extensión, a los arrendamientos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 – fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley de 30 de abril de 1985 –, así como a los arrendamientos sobre local de negocio a favor de persona jurídica sometidos al régimen de 1964 que no sean objeto de excepción; teniendo presentes, en todo caso, las matizaciones expresadas respecto de los arrendamientos de local de negocio a favor de persona física  – y, excepcionalmente, jurídica -sujetos al régimen de 1964.

En consecuencia, estas conclusiones -con sus oportunas puntualización- no serán de aplicación ni a los arrendamientos sometidos a un régimen especial – que quedarán sujetos al mismo-, ni, lógicamente, a los arrendamientos rústicos, que se rigen por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre.

 

CUADRO EXPLICATIVO:

Situación en los Libros del Registro o en el instrumento público

 

Forma de hacer constar el arriendo en los Libros del Registro

Finca libre de arriendos

“Libre de arriendos a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio”.

Finca arrendada con fecha posterior al 9 de mayo de 1985

“Libre de arriendos a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio”.

Finca arrendada con fecha anterior al 9 de mayo de 1985 sobre vivienda, o sobre local de negocio a favor de persona física o jurídica si, en este último caso, concurre alguno de los 3 supuestos de excepción

“Arrendada a favor de  __________ con fecha de _______ y, por tanto, con anterioridad al 9 de mayo de 1985”,

 

 

Finca arrendada sin expresión de fecha

“No arrendada a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, sin perjuicio de que la finca se manifiesta como arrendada a favor de ________, sin hacerse constar de forma expresa si dicho arriendo está o no sujeto al régimen previsto por el Decreto 4014/1964, de 24 de diciembre, al amparo de las Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de 29/1994”.

Finca con arrendamiento inscrito

“Arrendada a __________, a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, como por extenso consta en la inscripción ___”.

Nota:

[1]  Conforme a la Disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el 1 de enero de 2015, 20 años después de su entrada en vigor, quedaron extinguidos los arrendamientos de local de negocio a favor de persona jurídica, salvo que se trate de alguno de los supuestos siguientes:

  1. Arrendamientos de local de negocio que hubiesen sido objeto de un traspaso entre el 1 de enero de 1985 y el 1 de enero de 1995, en cuyo caso se han de entender prorrogados hasta el 1 de enero de 2020.
  2. Arrendamientos de local de negocio en los que el arrendatario haya accedido al incremento de renta previsto por dicha Disposición transitoria tercera, que también se entenderán prorrogados hasta el 1 de enero de 2020; y
  3. Arrendamientos de local de negocio que no se encuentren aún bajo el régimen de prórroga forzosa por haberse convenido un plazo de duración superior, en cuyo caso el arrendamiento perdurará hasta que se cumpla el plazo fijado.

 

 

ENLACES:

RESUMEN REFORMA 2019

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

RESUMEN DE LA REFORMA DE 2013 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (JFME)

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

REGLAMENTO INSCRIPCIÓN ARRENDAMIENTOS URBANOS

Comparativa artículos antes y tras reforma 2013

LEDE 1964 

RDGRN 24 DE MARZO DE 2017

RESOLUCIONES ARRENDAMIENTOS EN ÍNDICE JUAN CARLOS CASAS

 

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La Anotación Preventiva de Querella y el Registro de la Propiedad

La Anotación Preventiva de Querella y el Registro de la Propiedad

 

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Antonio Manuel Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Verín-Viana do Bolo (Ourense)

 

Las distintas clases de anotaciones preventivas que pueden practicarse conforme a Derecho aparecen recogidas en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. En sus diez números, se relacionan los diversos tipos de asientos de anotación que se pueden reflejar en los Libros del Registro, con carácter numerus clausus.

Como consecuencia de lo anterior, y al no aparecer reflejada la querella entre estos diez números del artículo 42 del referido cuerpo legal, la mera interposición de una querella criminal no es, en principio, anotable en el Registro de la Propiedad si no se cumplen unos ulteriores requisitos – véanse al respecto, entre otras, las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000, 9 de septiembre de 2004, 19 de diciembre de 2006 ó 25 de noviembre de 2014 -.

A este respecto, hemos de subrayar que la doctrina inicial de la Dirección General, en su Resolución de 1 de abril de 1991 – reiterada por otras posteriores como las de 9, 10 y 11 de diciembre de 1992 -, fue la de rechazar la práctica en el Registro de la anotación preventiva de querella como medida cautelar, no sólo porque –a diferencia de las demandas– su admisibilidad no figura contemplada en el número primero del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, sino también porque ésta es la solución que debe adoptarse cuando del mandamiento –que no lleve implícito la nulidad de títulos– no resulte que el mismo se dictó como consecuencia de indicios de criminalidad en las diligencias de investigación practicadas, en cumplimiento del artículo 589 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal y de los presupuestos de apariencia delictiva, periculum in mora y fumus boni iuris que deben acompañar a esta figura.

Sin embargo, las Resoluciones de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000 recogen un cambio de tendencia y, así, con la finalidad de admitir la anotación preventiva de querella como medida cautelar dirigida a asegurar el resultado del procedimiento, aclaran que, cuando con motivo de la interposición de una querella criminal se ejercite no sólo la acción penal, sino también la civil, el supuesto debe ser reconducido al supuesto de la anotación preventiva de demanda que recoge el número 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria cuando dispone que “podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: el que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real”.

Lo anterior se justifica no sólo porque la ejecución de un delito tipificado por Ley obliga a reparar civilmente los daños causados -entre los que, atendiendo a la naturaleza del delito, puede encontrarse la declaración judicial de nulidad de los títulos inscritos en el Registro-, sino también porque las acciones civiles que nacen de un delito o falta pueden ejercitarse juntamente con las penales; presumiéndose esto último, incluso, por el párrafo primero del artículo 112 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, al disponer que “ejercitada sólo la acción penal, se entenderá utilizada también la civil, a no ser que el dañado o perjudicado la renunciase o la reservase expresamente para ejercitarla después de terminado el juicio criminal, si a ello hubiere lugar”.

A este respecto, hemos de advertir que los preceptos que la antigua Ley de Enjuiciamiento Criminal de 14 de septiembre de 1882 dedica a las posibles medidas cautelares a adoptar con ocasión de la querella son francamente escasos, tan sólo admitiéndose en los artículos 589 y siguientes los embargos y las fianzas o cauciones. Estas figuras, sin embargo, se antojan insuficientes cuando lo que el querellante solicita es que en el Registro de la Propiedad se publique que, en el marco de un proceso penal, se pretende la declaración de nulidad de un título traslativo del dominio, o se ejercite – juntamente con la penal – cualquier otra acción civil de trascendencia real inmobiliaria, especialmente en aquellos supuestos en los que el periculum in mora, unido a una falta de publicidad registral, podría comprometer la efectividad de una posible sentencia condenatoria.

Como consecuencia de todo lo anterior, y aunque no sea stricto sensu la querella un acto previsto para el ejercicio de la acción civil, la más reciente Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 2016, admite que “cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta, porque, conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella”. En todo caso, es necesario que el contenido de la acción civil ejercitada con motivo de la querella resulte al Registrador con claridad, bien del propio mandamiento judicial, bien del texto de la querella que se recoja en el correspondiente suplico, o bien cuando de la propia naturaleza del delito que motivó la querella implique la existencia de una acción civil de trascendencia real inmobiliaria implícita en sus efectos jurídicos en caso de sentencia condenatoria.

En este sentido, y siguiendo a Gascón Inchausti, hemos de convenir en que “en los últimos tiempos se han venido reconociendo contenidos amplios a la denominada acción civil ex delicto, que en cierta medida desbordan el alcance de la restitución, reparación del daño e indemnización del perjuicio contempladas por el artículo 110 del Código Penal. Especialmente cuando nos encontramos en el ámbito de los delitos económicos relacionados con la transmisión de inmuebles – como estafas y alzamientos de bienes -, está admitida por la jurisprudencia como contenido de la reparación civil del delito la anulación de los negocios traslativos del dominio u otros derechos reales, así como la cancelación de las inscripciones derivadas de tales negocios”.

Así, en el caso del delito de alzamiento de bienes, y por suponer éste un delito cuyo efecto, en caso de sentencia por la que se condene al querellado, es “reintegrar al patrimonio del deudor los bienes indebidamente transmitidos del mismo, para que respondan del crédito, decretando la nulidad de las transmisiones fraudulentas”, la ya citada Resolución de 28 de julio de 2016 admitió su anotación preventiva, precisamente porque del delito en el que se fundaba la querella resultaba con claridad la acción civil incardinada en la penal. En línea contraria, la Resolución de 27 de diciembre de 2004 negó el acceso al Registro de una querella por delito de alzamiento de bienes, fundándose en que, a pesar de aludirse a una simulación de venta en el texto del suplico, no se solicitaba expresamente la nulidad del negocio de compraventa; posición ésta que debe entenderse superada por la referida Resolución de 28 de julio de 2016. Del mismo modo, la Resolución de 13 de julio de 2012 admitió la anotación preventiva de querella por el delito de falsedad de un documento, ya que éste podía ser “la base de una alteración registral”.

Por el contrario, la incoación de querella por un presunto delito de estafa, sin mayor especificación en cuanto a la eventual trascendencia real inmobiliaria que su resolución podría producir, constituye un defecto que impide el despacho del documento (Resoluciones de 11 de diciembre de 2006 y 25 de noviembre de 2014). Lo mismo entendieron las Resoluciones de 9 de septiembre de 2004, 3 de julio de 2006 y 19 de diciembre de 2006, también respecto del delito de estafa, por no ser éste un delito que, en sí mismo considerado, y a juicio de la Dirección General, conlleve la nulidad del título en cuya virtud se hubiera practicado la inscripción, ni resultar del mandamiento el contenido de la acción civil con trascendencia real inmobiliaria ejercitada. En esta misma línea, la Resoluciones de 25 y 28 de septiembre de 2002, así como la Resolución de 19 de octubre de 2002, excluyeron de la publicidad del Registro de la Propiedad aquellas querellas que tengan por objeto la obtención de una responsabilidad pecuniaria, toda vez que, en tales casos, la anotación procedente no es la de querella, sino la del embargo del artículo 589 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal. Lo mismo debe predicarse respecto de las querellas por las que se ejercita una acción de responsabilidades civiles (Resolución de 19 de septiembre de 2006).

Además de todo lo anterior, es necesario recordar en este punto que, para poder practicar una anotación preventiva de querella en el Registro de la Propiedad, es necesario cumplir, como regla general, con el principio de tracto sucesivo que emana del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, de tal forma que la finca debe de figurar inscrita a nombre del querellado, tal y como resulta de las Resoluciones de 8 de junio de 2001, 20 de junio de 2001, 31 de enero de 2002, 1 de febrero de 2002, 12 de marzo de 2002, 12 de septiembre de 2002, 25 de septiembre de 2002, 28 de septiembre 2002, 26 de octubre de 2002, 9 de septiembre de 2004, 19 de septiembre de 2006 ó 19 de diciembre de 2006. Ahora bien, como importante excepción, el último párrafo del citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada en 2003, permite tomar razón, por analogía con las demandas, de embargos preventivos o prohibiciones de disponer que resulten de la querella, aunque la finca esté inscrita a nombre de persona distinta del querellado, si, del texto del propio mandamiento resulta que existen “indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado”. Así lo entendió la ya expresada Resolución de 25 de noviembre de 2014, que, siguiendo la línea apuntada por las Resoluciones de 29 de diciembre de 2005, 14 de febrero de 2008, ó 18 de febrero de 2009, y equiparando una vez más las anotaciones preventivas de querella a las anotaciones preventivas de demanda, señala en su Fundamento de Derecho segundo que “si lo que se pretendiera fuera considerar que existe aquí un supuesto de falta de tracto por aportación o transmisión de derecho a sociedad interpuesta o testaferro del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, será necesario que el juez o tribunal manifieste que existen indicios racionales de que el verdadero titular del derecho es la persona efectivamente imputada, haciéndolo constar así en el mandamiento, según doctrina reiterada de este Centro Directivo”.

Por su parte, y cumplido el requisito del tracto sucesivo en los términos antes indicados, es necesario también advertir que, para la práctica de una anotación preventiva de querella sobre la cuota de un bien en régimen de cotitularidad, no es necesario que la acción civil incardinada en la penal se dirija contra todos los comuneros, de manera que no se requiere un litisconsorcio pasivo necesario. En este sentido, la ya expresada Resolución de 13 de julio de 2012 subrayó que “tal defecto ha de ser rechazado puesto que, por una parte, una acción penal sólo puede dirigirse contra aquél que se entiende ha incurrido en la infracción de tal tipo, y, por otra, según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 5 de enero, 24 de octubre y 25 de noviembre de 1977 y 5 de octubre de 1979, por citar sólo algunas), cualquier comunero (y la propiedad horizontal es, en definitiva, una forma de comunidad, al menos de los elementos comunes), por sí solo, está legitimado para ejercitar acciones que defiendan a todos, resultaría absurdo entender que, sólo por ello, todos los restantes comuneros constituyen un litisconsorcio pasivo necesario”.

Así mismo, la tan mentada Resolución de 13 de julio de 2012 incidió en que, en caso de que una anotación preventiva de querella se dirija contra los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, basta con practicar la anotación en el folio abierto a la finca matriz, apuntando que “unas superficies de terreno existentes dentro de la propiedad horizontal no son elementos comunes esenciales, y, por ello, no son necesariamente inseparables, por lo que pueden ser negociables con independencia. Por ello, basta con que la anotación solicitada se hiciera constar en la inscripción general, donde resultan descritos tales elementos”.

De otra parte, en cuanto a las circunstancias a reflejar en el asiento de anotación preventiva de querella, éstas apenas vienen contenidas en las escasas normas que al respecto se contienen en la antigua Ley de Enjuiciamiento Criminal. En todo caso, el Registrador, una vez reflejada la naturaleza, descripción y cargas de la finca, habrá de hacer constar en el cuerpo del asiento las vicisitudes que resulten del mandamiento y el delito que motive la anotación de la querella, expresando, en su caso, las cantidades que se reclamen, si éstas figuran en el texto del mandamiento. Finalmente, el Registrador tomará anotación preventiva de querella a favor de la persona que se ordene en el mandamiento o, en su caso, a favor del Estado español, en cuanto a la acción civil de trascendencia real contenida en la querella, al amparo del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria en relación con los artículos 589 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, y en los términos reflejados en el cuerpo del asiento. Por último, se indicará que así resulta del mandamiento expedido a la fecha que corresponda, los datos de su presentación y la fecha de la anotación.

Nótese, además, que, en caso de que el mandamiento ordenando la anotación preventiva de querella contenga defectos que puedan ser objeto de subsanación, el Registrador debe practicar de oficio, y sin necesidad de mediar solicitud alguna, la anotación preventiva de suspensión por defectos subsanables por el plazo de 60 días hábiles prorrogables hasta 180 por justa causa y mediando providencia judicial – artículo 96 de la Ley Hipotecaria -, como así resulta del párrafo segundo del artículo 164 del Reglamento Hipotecario al disponer que “cuando en mandamiento judicial o administrativo se ordene tomar una anotación preventiva, y no pueda efectuarse por defecto subsanable, se extenderá el asiento, si los interesados lo solicitaren, en la forma prevenida por el artículo 169. Cuando se trate de embargos por causas criminales o en que tenga el Estado un interés directo, no será necesaria la solicitud del interesado para que se tome la referida anotación”.

Finalmente, una vez practicada la anotación preventiva de querella, ha de tenerse presente que la misma se cancela por la resolución judicial firme que ponga fin al procedimiento, conforme al número primero del artículo 206 del Reglamento Hipotecario. Así, dispone por analogía el artículo 198 del Reglamento Hipotecario que “tomada la anotación preventiva de demanda, si ésta prosperase en virtud de sentencia firme, se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en ésta. La ejecutoria o el mandamiento judicial será título bastante, no sólo para practicar la inscripción correspondiente, sino también para cancelar los asientos posteriores a la anotación de demanda, contradictorios o limitativos del derecho que se inscribe, extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación y que no se deriven de asientos que gocen de prelación sobre el de la misma anotación. La anotación de demanda se cancelará en el asiento que se practique en virtud de la ejecutoria, y al margen de la anotación se pondrá la oportuna nota de referencia. Cuando los asientos posteriores hubieren sido practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación de demanda, para cancelarlos será preciso que, en ejecución de la sentencia, el demandante pida la cancelación de tales asientos, y el Juez podrá decretarla, previa citación de los titulares de los mismos, conforme a los artículos 262 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si dichos titulares no se opusieren a la pretensión del ejecutante, en un plazo de treinta días. Cuando hicieren constar en el Juzgado su oposición, se seguirá el juicio por los trámites de los incidentes, y no se cancelará la anotación de demanda en tanto no recaiga resolución judicial firme”.

A este respecto, debe entenderse que no cabe que, con motivo de la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación y posterior mandamiento de cancelación de cargas, se pueda cancelar una anotación preventiva de querella cuyo objeto sea reflejar un procedimiento en el que se persigue la nulidad del título que motiva la ejecución, si ésta constaba anotada antes de la toma de razón de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas.

En este sentido, la Resolución de 11 de mayo de 2001 resalta que “la inscripción de la adjudicación realizada es el último acto del desenvolvimiento de un derecho, el de hipoteca, que, aunque esté cuestionado, se presume todavía vivo. Pero la inscripción de la adjudicación debe hacerse sin perjuicio de los eventuales derechos anunciados en la anotación de la querella. (…) No cabe comprender, entre los asientos cancelables, el relativo a la querella anotada (…) de modo que, si la constitución del derecho de hipoteca es nula, nula será también la enajenación que la hipoteca provoca, y si lo que procede es la rescisión de la hipoteca, el tercero que adquiera después de que la causa de rescisión conste en el Registro sufrirá las consecuencias de la rescisión. (…) Respecto de los procedimientos ejecutivos hipotecarios nacidos bajo el imperio de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, será de aplicación su artículo 569 y (…) conforme a él, la solución sólo podrá seguir siendo esta cuando la anotación sea anterior a la nota de expedición de certificación de cargas”. Así lo reitera, de nuevo por analogía, el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, al establecer que “las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución quedarán canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas”.

Por el contrario, si la anotación preventiva de querella practicada después de la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas hubiese sido ya cancelada, como consecuencia de una ejecución y posterior cancelación de cargas, queda ésta ineficaz para todos los efectos. En este sentido, la Resolución de 10 de febrero de 2005 aclara que “no es obstáculo a lo anterior el hecho de que en el Registro se hubiese reflejado en su día, por medio de anotación preventiva, la existencia del juicio penal, pues una vez cancelada la anotación, no produce efecto alguno ni menoscaba o limita la posición del titular que accede al Registro después, lo que resulta con toda claridad del artículo 97 de la Ley Hipotecaria”.

Antonio Manuel Oliva Izquierdo

Registrador de la Propiedad de Verín-Viana do Bolo

 

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